Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 679/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2024-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: § 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Zdrzałka Sędziowie WSA Maria Mikolik /spr./ WSA Elżbieta Mazur - Selwa Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 października 2024 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 24 marca 2024 r. nr SKO.415/110/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżącej K. W. kwotę 980 zł /słownie: dziewięćset osiemdziesiąt złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi K.W. (dalej: "Skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 24 marca 2024 r. nr SKO.415/110/2023, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent" lub "organ I instancji") z dnia 7 lutego 2023 r. nr AR-P.6730.14.34.2022.AS, wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, w następującym stanie faktycznym sprawy.

Po rozpoznaniu wniosku T.S., Prezydent wskazaną wyżej decyzją z dnia 7 lutego 2023 r., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jedn. tekst Dz.U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm.; dalej: "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1-6, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2002 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.; dalej: "u.p.z.p."), ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Dziesięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz ze zbiornikiem na wody opadowe na działce nr [...] obr. [...] położonej w [...] w rejonie ulicy [...]", w liniach rozgraniczających określonych na załączniku graficznym do decyzji.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła K.W., zarzucając, że planowana inwestycja nie spełnia łącznie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie Skarżącej organ błędnie założył, że nowa zabudowa stanowić będzie kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, podczas, gdy w pobliżu terenu planowanej inwestycji znajdują się wyłącznie budynki zabudowy jednorodzinnej bez zabudowy bliźniaczej. Organ nieprawidłowo również przyjął, że planowana inwestycja ma prawidłowy dostęp do drogi publicznej. Skarżąca wskazała, że szlak drożny jest utworzony częściowo z działek sąsiadujących, tj. z działki nr [...] i nr [...], ponieważ szerokość szlaku komunikacyjnego przebiegającego przez działkę nr [...] jest niewystarczająca i nieadekwatna do szerokości wymaganej przepisami prawa, zaś właściciel działki planowanej inwestycji nie posiada żadnego tytułu prawnego do korzystania z sąsiadujących działek. Z kolei sam fakt, że właściciel działki na której planowana jest inwestycja jest współwłaścicielem działki nr [...] nie przesądza jeszcze, że inni współwłaściciele wyrażają zgodę na takowy przejazd i wykonywanie prawa własności przez współwłaściciela ponad miarę i ponad swój udział. Skarżąca podniosła również, że istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, gdyż na przedmiotowej działce brak jest miejskiej sieci kanalizacji deszczowej, do której można byłoby przyłączyć projektowaną nieruchomość, co ma istotne znaczenie w świetle faktu, że tereny objęte inwestycją są terenami zalewowymi i zagrożonymi powodzią.

W wyniku rozpoznania powyższego odwołania, Kolegium opisaną na wstępie decyzją z dnia 24 marca 2024 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.z. w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że wbrew zarzutom odwołania taka funkcja planowanego budynku wpisuje się w kontynuację funkcji obiektów już istniejących w obszarze analizowanym i nie pozostaje z nimi w sprzeczności. Zdaniem Kolegium projektowana inwestycja będzie odpowiadać zastanemu na analizowanym terenie sposobowi zagospodarowania terenu i użytkowania obiektów. Z części tekstowej analizy wynika, że określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów. Zostały one wyznaczone w sposób respektujący zasady określone w przepisach § 4 - § 8 rozporządzenia wykonawczego. W ocenie SKO, sporządzona analiza urbanistyczna w sposób szczegółowy opisuje parametry istniejącej zabudowy i gabaryty budynków występujących w obszarze analizowanym, zawiera wszystkie wymagane rozporządzeniem elementy i nie budzi zastrzeżeń w kontekście wymogów jej sporządzenia. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja nie będzie naruszać istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując zastany na tym terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy, a więc nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa.

Organ odwoławczy zaznaczył również, że wbrew zarzutom odwołania powierzchnia terenu inwestycji obejmuje konkretne działki, zatem obszar ten odpowiada powierzchni działek. Wskazał, że w analizie urbanistycznej jednoznacznie opisano sposób przyjęcia i ukształtowania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu - z szczególną uwagą na sąsiedztwo istniejącej zabudowy. Organ podkreślił, że w przedmiotowym postępowaniu ustala się teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym i możliwość jego zagospodarowania, natomiast nie wskazuje się konkretnego obrysu budynku, czy też odległości od nieruchomości sąsiednich, gdyż powyższe parametry uzależnione od woli inwestora kwalifikuje się przez wgląd na przepisy techniczne w zakresie usytuowania obiektów budowlanych. Kolegium zaznaczyło również, że nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, posiada dostęp do drogi publicznej na warunkach współwłasności, co wypełnia wymagania ustawowe. Z kolei brak uzbrojenia w zakresie kanalizacji deszczowej nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy, gdyż ta kwestia nie pozostaje w gestii inwestora, a organizatora infrastruktury na przedmiotowym terenie.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, Skarżąca reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika – adwokata, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z 7 lutego 2023r. oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Ponadto wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z kopii przekroju budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...], stanowiącego element załącznika do decyzji o pozwoleniu na budowę [...] z dnia [...] marca 2009 r., celem wykazania wysokości budynku sąsiadującego z działką, na której planowana jest inwestycja oraz błędnych wskaźników zawartych w analizie urbanistycznej.

W uzasadnieniu skargi Skarżąca podniosła, że dokonując wyliczenia wskaźnika istniejącej powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym dla działki nr [...] organ nie uwzględnił, że granice działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr [...] nie obejmują tylko działki ewidencyjnej nr [...], ale również działkę ewidencyjną nr [...], co potwierdza część graficzna analizy urbanistycznej. Tym samym wyliczony dla tej nieruchomości wskaźnik powierzchni zabudowy jako 0,16 jest nierzetelny, co bez wątpienia miało wpływ na ustalenie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego jako 0,16. Zauważyła również, że w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy został wyznaczony nie jako średni, ale jako od 0,14 do 0,16, co w przypadku wartości minimalnej nie znajduje uzasadnienia w analizie.

Skarżąca zarzuciła także, że na załączniku graficznym do analizy nie zostały oznaczone budynki o określonej funkcji (np. mieszkaniowej, gospodarczej, garażowej), co powoduje, że analiza nie poddaje się kontroli. Wskazała, że w ramach analizy szerokości elewacji frontowej organ odnosi się jedynie do budynków mieszkalnych występujących w obszarze analizowanym, przy czym np. na działce nr [...] wskazuje na jeden tego typu budynek (odpowiednio o szerokości elewacji 9 m, 11 mi 18 m), podczas gdy z załącznika graficznego wynika, że na ww. działkach występuje większa liczba obiektów niż jeden, co skutkuje niemożnością ustalenia ich funkcji i poddania kontroli stwierdzonych przez organ parametrów konkretnego budynku. W kontekście szerokości elewacji frontowej budynków istniejących w obszarze analizowanym organ posiłkuje się wartościami "około", co także nie poddaje się kontroli, gdyż nie sposób ustalić, jaki poziom "tolerancji" organ przyjmuje w ramach owego zaokrąglenia. Nadto w analizie urbanistycznej błędnie przyjęto wysokość istniejących sąsiadujących zabudowań, bowiem wysokość do okapu na działce [...] nie przekracza 6 m w najwyższym punkcie.

Zdaniem Skarżącej decyzja narusza także § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Jak podniosła, skoro wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, organ winien był co do zasady przyjąć średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Tymczasem w analizie urbanistycznej średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym nie została w ogóle ustalona. Ponadto w ramach analizy tego parametru pominięto zabudowę występującą na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji tj. nr [...], chociaż w nawiązaniu do zabudowy występującej na tej działce została określona linia zabudowy. Również całkowicie pobieżnie została przeanalizowana kwestia związana z wysokością istniejących budynków do kalenicy w kontekście brzmienia § 8 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując twierdzenia i argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd po rozpoznaniu sprawy w ww. granicach uwzględnił skargę, gdyż stwierdził, że zasadny jest zarzut dotyczący naruszenia § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W niniejszej sprawie zastosowanie miał przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym sprzed nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jaka miała miejsce na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Nie jest kwestionowane, że planowana inwestycja spełnia wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p.

Jeżeli chodzi o dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej jest on zapewniony poprzez działkę drogową nr [...] na zasadzie prawa własności, gdyż właściciel działki inwestycyjnej jest równocześnie współwłaścicielem działki dojazdowej. Nie budzi wątpliwości, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest spełniony nie tylko w sytuacji, gdy teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, lecz również gdy ma on charakter pośredni, który polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki (terenu). Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Inwestor wykazał również spełnienie wymogu dotyczącego uzbrojenia terenu, przedstawiając stosownie zapewnienia w kwestii dostępu do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, gazowej i kanalizacji sanitarnej. Organ I instancji uwzględnił w ustalonych warunkach zabudowy, że na terenie inwestycji, zgodnie z przedłożoną informacją brak jest miejskiej kanalizacji deszczowej. W związku z powyższym na inwestora nałożono wymóg zgodnie z którym, w przypadku odprowadzenia wód opadowych z dachów i powierzchni utwardzonych na teren własnej działki należy dołączyć do projektu budowlanego stosowne wyliczenia potwierdzające, że woda opadowa z dachów i utwardzonych nawierzchni wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego będzie mogła ulec wchłonięciu na teren biologicznie czynny w granicach działki objętej inwestycją. Zatem wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Sąd uznał za spełniony.

Nie budzi również wątpliwości, że działka znajduje się w granicach administracyjnych miasta [...], zatem mimo, że stanowi użytki gruntowe klasy II i III nie podlega ochronie względem gruntów rolnych i leśnych na podstawie art. 10 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Planowane zamierzenie nie znajduje się również na obszarach, wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Decyzja zgodna jest również z przepisami odrębnymi. Jej projekt podlegał wymaganym uzgodnieniom, wynikającym z art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p.

W kwestii spełnienia zasadniczego wymogu, wyrażonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie budzi wątpliwości, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację występującej już w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej. Należy bowiem wskazać, że budynki mieszkalne niezależnie od tego, czy mają być realizowane w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, jaki i wolnostojące realizują tę samą funkcję zabudowy mieszkalnej. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że planowana nowa zabudowa winna stanowić kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Urzeczywistnienie zasady dobrego sąsiedztwa winno być zapewnione poprzez ustalenie parametrów i wskaźników dla nowej zabudowy w sposób zgodny z przepisami, zawartymi w ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., który w tej sprawie nadal będzie miał zastosowanie na mocy § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116).

Oceniając zatem prawidłowość wyznaczenia parametrów i wskaźników dla nowej zabudowy Sad stwierdził, że Organ naruszył § 7 ww. rozporządzenia przy ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Zgodnie z § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2).

Stosownie do § 7 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

Z kolei, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

W niniejszej sprawie w analizie urbanistycznej podano, że parametr górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten zakłada, że ww. parametr będzie ustalony jako kontynuacja istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, za które należy uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. W przedmiotowej analizie urbanistycznej przedstawiono jedynie wielkość ww. parametru na dwóch działkach sąsiednich tj. na działce nr [...] około 3,00 m oraz na działce nr [...] około 7.00 m. Organ nie przedstawił, jak kształtuje się ww. parametr zabudowy na pozostałych działkach stanowiących bliskie sąsiedztwo terenu inwestycji – tj. na dz. o nr: [...]. Z § 7 ust. 1 rozporządzenia wynika natomiast obowiązek ustalenia tego parametru przy uwzględnieniu wszystkich działek stanowiących bliskie sąsiedztwo. Niemniej jednak już z porównania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jakie przedstawiono w analizie wynika, że wysokość ta tworzy uskok na działach sąsiednich To zaś powoduje, że Organ był zobowiązany zastosować § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia i ustalić wielkość ww. parametru w oparciu o średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym. Organ miał również możliwość wyznaczenia innej wielkości niż średnia na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, jednak powyższe winno wynikać wprost z analizy urbanistycznej i zawierać uzasadnienie, że wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na zasadzie odstępstwa nie zaburzy ładu przestrzennego.

W niniejszej sprawie w analizie urbanistycznej wyraźnie podano jako podstawę ustalenia ww. parametru § 7 ust. 1 rozporządzenia mimo, że nie przedstawiono, jak kształtuje się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na wszystkich działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Pominięto również, że na przedstawionych w analizie działkach sąsiednich ww. wysokość przebiega tworząc uskok. W ocenie Sądu powyższe naruszenie § 7 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. spowodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji. W toku ponownego rozpoznania sprawy Kolegium w trybie art. 136 § 1 k.p.a. winno zwrócić się do Organu I instancji o uzupełnienie analizy urbanistycznej w części dotyczącej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W uzupełnieniu analizy urbanista winien przedstawić jak kształtuje się średnia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym i czy ustalona w decyzji wysokość w przedziale od 5 do 7 m odpowiada średniej, ewentualnie, czy wyznaczenie wysokości w tym przedziale dopuszczalne jest w ramach odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia, przy czym uzupełniona analiza winna wówczas zawierać uzasadnienie dla tego rodzaju wyznaczenia ww. wskaźnika ze wskazaniem czy nie zaburzy ono ładu przestrzennego występującego w obszarze analizowanym.

Sąd uznał natomiast, że pozostałe parametry dla nowej zabudowy, wyznaczone na podstawie § 4-§ 8 rozporządzenia odpowiadają prawu.

Organ prawidłowo wyznaczył linię zabudowy w trybie § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej o nr [...].

Zastrzeżeń nie budzi również prawidłowość wyznaczenia wskaźnika intensywności zabudowy. Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie wskaźnik intensywności zabudowy, stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia wyznaczono na podstawie średniej tego parametru, jaka występuje w obszarze analizowanym, która wynosi 0,16. Wskaźnik intensywności dla planowanej inwestycji wyznaczono w przedziale od 0,14-0,16. Zatem maksymalna wielkość ww. parametru zgodna jest ze średnią występującą w obszarze analizowanym. Dopuszczenie również w widełkach wskaźnika intensywności nieco poniżej średniej nie zaburzy ładu przestrzennego, ponieważ w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest zróżnicowany i występuje również wielkości poniżej średniej.

Szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki zgodnie z § 6 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Z treści analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego to 12m. Taką też szerokość elewacji frontowej ustalono dla planowanej inwestycji z dopuszczeniem tolerancji 20%, która znajduje umocowanie bezpośrednio w treści § 6 ust. 1 rozporządzenia. Ustalenie szerokości elewacji frontowej jest w kontrolowanej decyzji w pełni prawidłowe.

W odniesieniu do geometrii dachu § 8 ww. rozporządzenia przewiduje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Dla planowanej inwestycji ustalono, że wysokość projektowanych budynków mieszkalnych wynosić będzie w kalenicy od 6m do 9 m mierząc od średniego poziomu terenu przed głównymi wejściami do budynków. Dachy brył głównych w projektowanych budynkach przewidziano jako dwuspadowe lub wielospadowe o symetrycznym kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 25° do 35°. Kierunek głównych kalenic dachów ustalono jako równolegle lub prostopadle w stosunku do frontu terenu. Jak wynika z analizy urbanistycznej geometria dachów obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym jest zróżnicowana a ustalone dla planowanej inwestycji parametry istnieją już, bądź mieszczą się w widełkach obiektów objętych obszarem analizowanym. Z tego względu zachowano wymogi wynikające z § 8 rozporządzenia.

Podsumowując Sąd stwierdził, że przy ustaleniu parametrów dla planowanej inwestycji doszło do naruszenia jedynie w zakresie zastosowania § 7 ww. rozporządzenia. W toku ponownego rozpoznania sprawy Kolegium w trybie art. 136 § 1 k.p.a. winno zwrócić się do Organu I instancji o uzupełnienie analizy urbanistycznej w części dotyczącej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej. W uzupełnieniu analizy urbanista winien przedstawić, jaka jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, jak kształtuje się średnia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym i czy ustalona w decyzji wysokość w przedziale od 5 do 7 m odpowiada średniej, ewentualnie, czy wyznaczenie wysokości w tym przedziale dopuszczalne jest w ramach odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia, przy czym uzupełniona analiza winna wówczas zawierać uzasadnienie dla tego rodzaju wyznaczenia ww. wskaźnika ze wskazaniem czy nie zaburzy ono ładu przestrzennego występującego w obszarze analizowanym.

Z tych przyczyn Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.) Sąd na rzecz Skarżącej zasądził od Organu zwrot kosztów postępowania sądowego, na które składa się uiszczony wpis od skargi oraz koszty zastępstwa procesowego.