Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1174/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 28
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 54 pkt 2 lit. d, art. 63 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. sprawy ze skarg Z. M. i Z. Z na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Zarząd Dzielnicy B. [...] decyzją Nr [...]z dnia 12 stycznia 2011 r., po rozpatrzeniu wniosku Miasta [...] W., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, zjazdów z ul. [...] oraz niezbędnej infrastruktury na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] (kubatura), części działki nr ew. [...]w obrębie [...] (zjazdy z ul. [...]) przy ul. [...] w [...] W.

Od powyższej decyzji odwołania złożyli W. Spółdzielnia-Mieszkaniowa, Z.Z. oraz Komitet Społeczny Osiedla B.

Decyzją z dnia [...] maja 2011r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołań Z.Z. oraz Komitetu Społecznego Osiedla B. od decyzji Nr [...] Zarządu [...] B. [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, zjazdów z ul. [...] oraz niezbędnej infrastruktury na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] (kubatura), części działki nr ew. [...] w obrębie [...] (zjazdy z ul. [...]) przy ul. [...] w [...] W., orzekło o umorzeniu postępowania odwoławczego z odwołania w/w podmiotów.

Organ wskazał, iż stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy są poza podmiotem zainteresowanym uzyskaniem takiej decyzji (wnioskodawcą, inwestorem) właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy wniosek oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich. Jeżeli jednak działki sąsiadujące z terenem inwestycji są przedmiotem współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) określonych osób fizycznych, to koniecznym jest odwołanie się w powyższej kwestii do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Organ wskazał, iż w przypadku odrębnej własności lokali mamy do czynienia ze specyficznym układem stosunków prawnych. Przede wszystkim przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali jest nieruchomość wspólna, którą (art. 3 ust. 2) stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak więc stroną postępowania dot. obowiązków właścicieli

w zakresie utrzymania obiektu budowlanego (budynku) powinni być wszyscy właściciele lokali. Jednak specyfika nieruchomości wspólnej, powoduje, iż ustawodawca utworzył wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które tworzą wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Dodatkowo wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a stosownie do art. 17 ustawy odpowiada bez ograniczeń za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Ustawa określa również specyficznie zarządzanie taką nieruchomością. Generalnie w stosunku do nieruchomości wspólnej występuje na zewnątrz zarząd lub zarządca (art. 18, 21 i 33 ustawy), podejmując jednocześnie tzw. czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), natomiast najważniejsze decyzje (przekraczające zakres zwykłego zarządu) podejmująw drodze uchwał właściciele lokali (art. 22 ust. 2 i 3 ustawy).

Dalej Kolegium podniosło, iż zasada związana z powstaniem wspólnoty nie powinna mieć automatycznie przełożenia na sytuację zaistnienia odrębnej własności lokali w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Wprawdzie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stanowi, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie

o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, jednak zastrzega w tym zakresie wyjątki określone w ust. 2 i 3.

Zgodnie z ust. 2 art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni,

z zastrzeżeniem art. 24[1] i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika, że w przypadku braku stosowania przepisów

o wspólnocie, zarządzanie nieruchomością wspólną sprawowane jest przez spółdzielnię mieszkaniową.

Kolegium zwróciło uwagę, iż w przypadku ustawy o własności lokali mamy do czynienia ze stanem, w którym z mocy ustawy powstaje reprezentacja właścicieli lokali - wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowej nie mamy tej zbiorowej reprezentacji w postaci wspólnoty. Jednakże spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Jest to model ustawowy, z którego wynika kompetencja do podejmowania przez spółdzielnię (jej organy) czynności dotyczących nieruchomości wspólnej. Tak więc należy uznać, że miejsce wspólnoty mieszkaniowej w systemie zarządzania nieruchomością wspólną zostało zastąpione spółdzielnią mieszkaniową.

Zdaniem Kolegium w postępowaniu administracyjnym członków spółdzielni reprezentuje zarząd (art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze - t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188 poz. 1848 ze zm.), co oznacza iz zarówno Z.Z., jak i Komitet Społeczny Osiedla B. nie posiadają legitymacji prawnej do wniesienia odwołania od w/w decyzji Zarządu [...] B. z dnia [...] stycznia 2010 r.

W ocenie organu nawet ewentualne i subiektywne utrudnienia zamieszkiwania w sąsiednim budynku, mogą wskazywać jedynie na interes faktyczny, a nie na interes prawny, a zatem odwołujący się mogą być wpradzie zainteresowani rozstrzygnięciem niniejszej sprawy administracyjnej, niemniej jest to interes faktyczny, nie objęty dyspozycją art. 28 k.p.a.

W dniu [...] i [...] czerwca 2011 r. wpłynęły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargi Z.Z i Komitetu Społecznego Osiedla B., kwestionujące wydane rozstrzygnięcie.

Sąd wezwał osoby podpisane pod skargą Komitetu Społecznego Osiedla B. do wyjaśnienia jaki jest jego status prawny. W odpowiedzi poinformowano, iż jest to zrzeszenie mieszkańców osiedla niezadowolonych z planowanej inwestycji. Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia Sąd jako stronę postępowania potraktował osoby fizyczne podpisane pod skargą Komitetu Społecznego Osiedla B.. Ponieważ wpis uiścił tylko Z.M., skargi pozostałych osób Sąd odrzucił.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone m. in. w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 152, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Stosownie zaś do treści art. 134 § 1 w/w ustawy sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd uznał, iż skargi zasługuja na uwzględnienie, albowiem badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż wydana ona została z naruszeniem prawa, uzasadniającym konieczność jej uchylenia.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w W. umarzająca postępowanie odwoławcze od decyzji Zarząd [...] B. [...] decyzją Nr [...]z dnia [...] stycznia 2011 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, zjazdów z ul. [...] oraz niezbędnej infrastruktury na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] (kubatura), części działki nr ew. [...] w obrębie [...] (zjazdy z ul. [...]) przy do

ul. B [...]w [...] W.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. z naruszeniem prawa rozpoznało odwołanie wniesione przez Komitet Społeczny Osiedla B., albowiem nie jest to podmiot uprawniony do samodzielnego występowania w obroie prawnym. Kolegium winno rozpoznać odwołanie osób fizycznych podpisanych pod odwołaniem Komitetu.

W okolicznościach niniejszej sprawy należało zatem zbadać czy skarżący posiadali interes prawny, który uprawniał ich do udziału w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy.

Zgodnie z treścią art. 28 k.p.a., stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W świetle utrwalonego już orzecznictwa sądów administracyjnych nie budzi wątpliwości, że stroną postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy są zawsze wnioskodawca oraz właściciel lub użytkownik wieczysty działki, na której ma być realizowana inwestycja (art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej w skrócie: p.z.p.).

Należy też wskazać na przepis art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o p.z.p., z którego wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Zaś art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy

o p.z.p. stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy określa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Z powołanych przepisów wynika, że osoba trzecia ma prawo domagać się od organu administracji publicznej ochrony swego interesu prawnego przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy terenu należącego do innych osób. Stanowisko takie wyrażono także w dwóch uchwałach Naczelnego Sądu Administracyjnego, a to z 25 września 1995 r., sygn. akt VI SA 13/1995, publ. ONSA 1995/4/154, Lex 10650, i z 4 grudnia 1995, sygn. akt VI SA 20/95, publ. ONSA 1996/2/54, w których stwierdzono, że stronami postępowania administracyjnego

o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być także właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. W orzeczeniach tych NSA wskazał, że z istoty decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż określa ona w sposób wiążący między innymi dopuszczalny na danym terenie rodzaj inwestycji. Jeśli tak to niewątpliwie wkracza w sferę praw i obowiązków właściciela nieruchomości sąsiednich, a w każdym razie może wkraczać

w rozumieniu art. 28 k.p.a. Takiej konkluzji nie wyklucza brzmienie art. 63 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności, lecz może wpłynąć na sposób wykonywania własności przez zlokalizowanie na spornej nieruchomości konkretnej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania m.in. skarżących Z.Z. i Z.M., z uwagi na fakt, że skarżący są właścicielami lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, nad którą zarząd w przedmiotowej sprawie powierzono spółdzielni mieszkaniowej, co oznacza że kompetencja do podejmowania czynności dotyczących nieruchomości wspólnej należy do spółdzielni (jej organów).

W ocenie orzekającego w niniejszej sprawie Sądu powyższego stanowiska nie można podzielić, w świetle bowiem powołanych przepisów i orzecznictwa krąg stron

postępowania o wydanie warunków zabudowy może być bardzo szeroki jednakże zawsze będą to podmioty legitymujące się tytułem prawnym do nieruchomości znajdującej się w zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji.

Podkreślić przy tym należy, iż wbrew stanowisku Kolegium to czy zarzuty dotyczące planowanej inwestycji są zasadne i czy mają charakter obiektywny czy subiektywny nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla oceny interesu prawnego właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zabrakło jednak ustaleń dotyczących tego czy odwołującym się przysługuje poza prawem własności do lokalu także prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu na którym posadowiony jest bydynek, w którym lokale te znajdują się. W przypadku ustalenia, iż odwołujący się od decyzji Zarządu [...] B. [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi gruntów sąsiednich, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zobowiązane będzie do merytorycznego rozpoznania wniesionych odwołań.

W niniejszej sprawie zatem organ odwoławczy z naruszeniem postanowień przepisów art. 7 i 77 k.p.a. nie poczynił żadnych ustaleń w przedmiocie wyjaśnienia czy podmiotom wnoszącym odwołania od decyzji Zarządu [...] B. [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., o warunkach zabudowy przysługuje interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, iż sprawa wymaga ponownej analizy we wskazanym wyżej kierunku i dlatego działając na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekła o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.