Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2893/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 lit 1 a i c oraz art. 135
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] z siedzibą w [...] kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] sierpnia 2017 r., Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] grudnia 2014 r., Nr [...] ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na działce o nr ew. [...] (ob. 23) przy ul. [...] w [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

Decyzja ta została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych.

J. K. złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na działce nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...].

Organ I instancji ustalił, że terenem inwestycji jest działka nr ew. 86 w obrębie 23 o powierzchni ok. 111m2. Nieruchomość położona jest w centrum miasta, od północy przylega do ulicy [...] jednej z głównych ulic miasta. Na działce znajduje się ll-kondygnacyjny budynek mieszkalny z usługami w parterze. Usługi dostępne są z ulicy [...].

Do terenu wnioskowanej inwestycji przylegają działki zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Od strony wschodniej i zachodniej przylegają budynki tworząc zwartą pierzeję ulicy. Po przeciwnej stronie terenu planowanej inwestycji również występuje typowa zabudowa miejska, stanowiąca w przeważającej większości budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami w parterach. Teren objęty jest zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta, który na podstawie art. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994. o zagospodarowaniu przestrzennym utracił moc.

Analiza obszaru wykazała, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Przyjęto, że granicą obszaru analizowanego jest odległość równa trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejsza niż 50 m, co stanowi promień przewidziany wprost w przepisach wykonawczych.

Ustalono także, że teren inwestycji nie jest położony na terenie służącym realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt. 3 i art. 48 w odniesieniu do terenów przeznaczonych na ten cel w planie miejscowym który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1.

Projektowana lokalizacja inwestycji uzyskała pozytywne uzgodnienie: Wydziału Inwestycji, Remontów i Infrastruktury Technicznej Urzędu Miejskiego w [...] (jako zarządcy dróg przyległych do terenu inwestycji. - umowa użyczenia).

Decyzją Nr [...] z dniu [...] października 2014r. ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania dla przedmiotowej inwestycji.

Od decyzji odwołał się przedstawiciel Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją znak: [...] z dn. [...] września 2013r. utrzymało w mocy zaskarżona decyzję.

Po złożeniu skargi na decyzję SKO przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] [...] w [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2687/13, uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] Nr [...] wskazując, iż w sprawie wyjaśnienia wymaga kwestia podlegania przedmiotowego budynku przy ul. [...] [...] ochronie konserwatorskiej

W ponownie prowadzonym postępowaniu, nowy projekt decyzji przesłany został do uzgodnienia do [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Postanowieniem Nr [...] z [...] października 2014r. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków umorzył postępowanie administracyjne w sprawie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ budynek w rezultacie prowadzonej weryfikacji gminnej ewidencji zabytków prowadzonej dla potrzeb opracowania gminnego programu opieki nad zabytkami dla miasta [...] na lata 2011 - 2015 nie został ponownie włączony do tejże ewidencji. Budynek nie podlega ochronie konserwatorskiej.

Uwzględniając powyższe Prezydenta Miasta [...] decyzją z [...] grudnia 2014 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na działce o nr ew. [...] (ob.[...]) przy ulicy [...] w [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Od ww. decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowej Nieruchomości [...] [...] zaskarżając decyzję w całości, zarzucając jej naruszenie § 5 ust. 1 i 2, § 7 ust. 3 i 4 oraz § 8 przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz naruszenie art. 7, art. 77 § 1 art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. i wnosząc o jej uchylenie w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazaną na wstępie decyzją utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że z przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że planowane przez inwestora zamierzenie jest dopuszczalne, nie godzi bowiem w ład przestrzenny, pod warunkiem zrealizowania wskazanych w sentencji decyzji I instancji wymagań dotyczących cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji zasadnie uwzględnił uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego. Skoro bowiem teren inwestycji znajduje się w ścisłym centrum miasta i stanowi stosunkowo niewielką powierzchnię terenu inwestycji, zasadne jest przyjęcie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 100%, tj. w inny sposób niż na podstawie średniego wskaźnika.

Odnosząc się zaś do wskaźnika liczby miejsc postojowych Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji w zaskarżonej decyzji ustalił warunki obsługi w zakresie komunikacji, określając je w pkt 1.4. omawianej decyzji. W szczególności organ określił wymagania w zakresie ilości miejsc parkingowych niezbędnych dla planowanej inwestycji, wg wskaźnika 1 miejsce parkingowe na 1 lokal mieszkalny oraz min. 20/1000 m2pow. użytkowej.

Odnosząc się do wyroku z dnia 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2687/13, Kolegium podkreśliło, że przed wydaniem obecnie zaskarżonej decyzji Prezydent Miasta [...], uwzględniając wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zwrócił się do [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie projektu tej decyzji, stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś organ ochrony zabytków postanowieniem nr [...] z dnia [...] października 2014 r., umorzył postępowanie administracyjne w sprawie uzgodnienia ww. projektu decyzji, z uwagi na brak kompetencji, bowiem przedmiotowy budynek w rezultacie przeprowadzonej weryfikacji gminnej ewidencji zabytków nie został ponownie włączony do tej ewidencji. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków jako organ wyspecjalizowany w dziedzinie ochrony zabytków stwierdził zatem jednoznacznie, że obiekt ten obecnie nie podlega ochronie konserwatorskiej.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] [...], zarzucając jej naruszenie:

1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak dokładnej i wszechstronnej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie jego dowolnej oceny oraz brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, polegające na:

a) nieuzasadnionym przyjęciu, że wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego względem działki inwestora uzasadniają odstępstwo od ogólnych zasad ustalania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy

b) nieuzasadnionym przyjęciu, że stosunkowo niewielka powierzchnia dziatki inwestora stanowi wystarczającą przesłankę do przyjęcia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki inwestora w wysokości max 100%, w sytuacji, gdy aktualny współczynnik zabudowy tej działki wynosi ok. 61%, zaś średni wskaźnik wielkości zabudowy dla analizowanego obszaru sąsiedniego jest znacznie niższy i wynosi 53%;

c) błędnym przyjęciu, że usytuowanie w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji innego budynku o wysokości 14,5 m uzasadnia przyjęcie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku inwestora - max 14,5 m oraz całkowitej maksymalnej wysokości budynku - 18 m, w sytuacji, gdy do budynku inwestora przylegają również inne budynki o znacznie niższej zabudowie tworząc uskok, zaś średnia wysokość krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym jest znacznie niższa i wynosi 8 m;

d) nieodniesienie się do zarzutów skarżącej dotyczących braku wyjaśnienia w decyzji o warunkach zabudowy co oznacza bliżej nieokreślone przez organ I instancji "docelowe zagospodarowanie tego rejonu miasta" powołane w treści Załącznika nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy oraz brak wyjaśnienia, w jaki sposób ma to przemawiać za ustaleniem wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w wysokości max 100% oraz za ustaleniem dla górnej krawędzi elewacji frontowej na działce inwestora wysokości max 14,5 m;

e) niewyjaśnienie przesłanek, na podstawie których przyjęty został wskaźnik liczby miejsc postojowych w wysokości "min. 20/1000 m2 pow. użytkowej" przy jednoczesnym ustaleniu obsługi projektowanej inwestycji od strony ul. [...] oraz dopuszczeniu do budowy nowych i wykorzystaniu istniejących miejsc parkingowych w sytuacji, gdy ze względu na rozmiar działki inwestora oraz istniejącą zabudowę w rejonie planowanej inwestycji nie ma możliwości stworzenia jakichkolwiek nowych miejsc parkingowych;

f) braku dokładnego wyjaśnienia, czy budynki znajdujące się na działce inwestora (ul. [...] [...]) oraz działce sąsiedniej (ul. [...] [...]) podlegają ochronie konserwatorskiej w sytuacji, gdy w dacie wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji ww. budynki w dalszym ciągu ujawnione były jako zabytki nieruchome na stronie internetowej Urzędu Miasta [...] zawierającej wykaz gminnej ewidencji zabytków prowadzonej przez Prezydenta Miasta [...], zaś w aktach sprawy brak jest dowodu potwierdzającego ich wyłączenie z tej ewidencji przez Prezydenta Miasta [...];

2. naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj.:

a) naruszenie § 5 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieuzasadnione odstąpienie od zasady nakazującej wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;

b) naruszenie § 7 ust. 1, 3 i 4 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieuzasadnione odstąpienie od zasady, zgodnie z którą jeżeli wysokość istniejącej zabudowy na dziatkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas dla wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości, stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku wydanego w sprawie oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowo-administracyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych. Wniosła również o dopuszczenie dowodu uzupełniającego z dokumentów załączonych do skargi w postaci aktualnego wydruku ze strony internetowej Urzędu Miasta [...] zawierającego wykaz gminnej ewidencji zabytków wraz z kartami adresowymi nieruchomości przy ul. [...] [...] i [...] – na okoliczność niewyjaśnienia przez organy obu instancji stanu prawnego tych nieruchomości w zakresie podlegania ochronie konserwatorskiej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, chociaż nie wszystkie zarzuty postawione przez Skarżącą Sąd uznał za zasadne. W szczególności Sąd zakwestionował ocenę analizy urbanistycznej przeprowadzonej przez uprawnionego architekta, przyjętą przez organy orzekające w sprawie za prawidłową i spełniającą wymogi przepisów prawa. Pozostałe natomiast zarzuty skargi Sąd uznał za bezzasadne. Przy czym stwierdzone naruszenie prawa uzasadniało uchylenie decyzji zaskarżonej oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji w całości.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta był m. in. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U z 2017 r., poz. 1073, dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z tym przepisem, jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Reguła zawarta w powołanym przepisie określana jest jako zasada dobrego sąsiedztwa (por. np. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, wyd. 8, Warszawa 2015, teza 2 komentarza do art. 61). Zgodnie z delegacją zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p., sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone w rozporządzeniu wykonawczym.

W myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia (wskazywanego już w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 tego rozporządzenia).

Sąd uznał, iż w sprawie doszło do naruszenia przepisów procesowych w zakresie ustalenia stanu faktycznego tj. art. 7, 77 § 1 i 80 oraz 107 § 3 k.p.a. w powiązaniu z normą art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.zp. w zw. z § 3, 5 i 7 rozporządzenia.

Po pierwsze zdaniem Sądu obszar analizowany został wyznaczony niezgodnie z zasadą wyznaczoną w § 3 ust. 2 rozporządzenia, albowiem wyznaczono go w odległości znacznie większej od granic terenu inwestycyjnego niż trzykrotność frontu działki inwestycyjnej. W takiej sytuacji organ miał obowiązek uzasadniać z jakich powodów przyjął tenże wariant. Gdyby uznał, że zasadne jest poszerzenie tego obszaru ponad minimum wynikające z rozporządzenia wówczas konieczne byłoby wyjaśnienie z jakich względów – acz działając w graniach prawa – uznał celowość takiego wyznaczenia obszaru analizowanego (tak samo wyrok NSA z dnia 17 maja 2016r., sygn. akt II OSK 2931/14). W niniejszej sprawie uzasadnienia takiego jednak nie ma.

W tym miejscu wskazać należy, że sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Ponadto analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich ustalenie musi wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym, jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania (vide wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2013r., sygn. akt IV SA/Po 936/12).

W niniejszej sprawie wątpliwości Sądu budzi kwestia ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy. W dokumencie zatytułowanym "Wyniki analizy" jego autor podaje (a za nim powtarza te ustalenia organ I instancji), że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 53%. Już samo to stwierdzenie nie podlega jakiejkolwiek kontroli, albowiem w aktach sprawy brak dokumentu wskazującego jakie konkretnie wskaźniki występują na działkach objętych analizą. Zatem – jakkolwiek brak przesłanek do podważenia tego stwierdzenia, jednak Sąd zauważa i podkreśla, że z uwagi na obowiązek wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy, obowiązkiem organu jest zgromadzenie w aktach sprawy pełnej dokumentacji potwierdzającej poczynione przez organ w tym względzie ustalenia. Tym bardziej, że taka dokumentacja konieczna jest również dla umożliwienia kontroli zarówno instancyjnej decyzji jak i sądowoadministracyjnej.

Dalej przypomnieć należy, że przepisy rozporządzenia nakazują odniesienie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu bądź do średniego wskaźnika tej wielkości w obszarze analizowanym (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), bądź do innego, wynikającego jednak z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku zatem gdy organ uważa za zasadne ustalenie wskaźnika w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia, musi uzasadnić wybrane przez siebie rozstrzygnięcie. Przy tym niezbędnym elementem tego uzasadnienia będzie w takim wypadku wykazanie, że ustalenie tego wskaźnika w odstępstwie od reguły ustalonej § 5 ust. 1 rozporządzenia, wynika z analizy oraz że konkretne względy przemawiają z takim rozwiązaniem. Zdaniem Sądu w rozpoznanej sprawie niedostateczny sposób wyjaśniona zasadność odstępstwa. Przede wszystkim bowiem organ w ogóle nie wykazał, że przemawiają za tym wyniki analizy. Sam bowiem fakt, że wielkość średniego wskaźnika jest już w chwili obecnej przekroczona na działce, na której planowana jest inwestycja, nie jest wystarczające. Powołanie się zaś na "docelowe zagospodarowanie tego rejonu miasta", wymaga wykazania w oparciu o jakie dokumenty i założenia organ ustalił owo "docelowe zagospodarowanie tego rejonu miasta". Brak wyjaśnienia tego pojęcia, czyni – jak zasadnie wskazuje Skarżąca – ustalenia w tym zakresie dowolnymi.

Tożsame uwagi dotyczą kwestii ustalenia wysokości górnej krawędzie zabudowy. Przede wszystkim przypomnieć należy, że zasadą określoną w § 7 ust. 1 rozporządzenia jest wyznaczenie tego parametru jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przy tym, stosownie do postanowień § 7 ust. 1 rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Natomiast, gdy wynika to z analizy, dopuszczalne jest wyznaczenie tego wskaźnika w inny niż określony w ust. 1 sposób. W niniejszej sprawie, organ skorzystał z możliwości, którą daje mu ust. 3 § 7, jednak wyjaśniając przesłanki którymi się kierował, przywołał okoliczności ogólne, których znaczenia nie wyjaśnił. Tym samym nie jest możliwa kontrola zasadności przyjętego rozwiązania. Nadto – tak jak w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy – organ nie zgromadził materiału pozwalającego na zapoznanie się z wysokościami występującymi w sąsiedztwie oraz obszarze analizowanym, a w konsekwencji ocenę zasadności zastosowania odstępstwa przy ustalania tego parametru.

Powyższe uchybienia powodują, że za zasadną uznał Sąd argumentację skargi w zakresie naruszenia art. naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80, a w konsekwencji art. 107 § 3 K.p.a. w związku z § 5 i 7 rozporządzenia. Z tych wszystkich względów konieczne było uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, bowiem przy ponownym rozpatrywaniu sprawy konieczne jest sporządzenie nowej analizy, odpowiadającej obecnie ustalonym okolicznościom faktycznym oraz odpowiadającej wymogom prawa w tym zakresie.

Jako bezzasadne natomiast Sąd uznał zarzuty dotyczące pozostałych uchybień. W szczególności za niezasadny Sąd uznał argument dotyczący niewyjaśnienia kwestii zabytkowego charakteru terenu inwestycji. Skoro, jak wyjaśniło Kolegium, i co potwierdzają akta sprawy, przed wydaniem zaskarżonej decyzji Prezydent Miasta [...], uwzględniając wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zwrócił się do [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie projektu tej decyzji, stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś organ ochrony zabytków postanowieniem nr [...] z dnia [...] października 2014 r., umorzył postępowanie administracyjne w sprawie uzgodnienia ww. projektu decyzji, z uwagi na fakt, że przedmiotowy budynek w rezultacie przeprowadzonej weryfikacji gminnej ewidencji zabytków nie został ponownie włączony do tej ewidencji, to brak jest podstaw do kwestionowania tej okoliczności, jedynie w oparciu o widniejący na stronach internetowych dokument, z którego wynika, że jest on sporządzony przed (bo grudniu 2009 , k. 13 akt sądowych) wydaniem przez wyspecjalizowany w dziedzinie ochrony zabytków organ tj. Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków ww. postanowienia, potwierdzającego, że obiekt ten obecnie nie podlega ochronie konserwatorskiej.

Co do zarzutów w zakresie miejsc parkingowych, wskazać trzeba, że ustalenia miejsc parkingowych nie stanowią przedmiotu ustaleń w ramach postępowania dotyczącego warunków zabudowy. Decyzja może oczywiście wskazywać ogólne wymogi wynikające z przepisów prawa, jednak określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym – tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (jedn. tekst Dz. U z 2015, poz. 1422), które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych.

Sąd również wyjaśnia, że brak było podstaw do orzekania o tym, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Od 15 sierpnia 2015 r. obowiązuje art. 152 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu administracyjnym (jedn. tekst Dz. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej "p.p.s.a."), w brzmieniu: "W razie uwzględnienia skargi na akt lub czynność, nie wywołują one skutków prawnych do chwili uprawomocnienia się wyroku, chyba że sąd postanowi inaczej." Oznacza to, że z mocy prawa decyzja jest niewykonalna, wobec braku odmiennego postanowienia Sądu w tym przedmiocie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając w oparciu o art. 145 § 1 lit 1 a i c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a., przy czym na sumę zasądzonych kosztów składa się kwota 500 zł uiszczona tytułem wpisu sądowego od skargi i wysokość kosztów zastępstwa procesowego przed sądem administracyjnym w pierwszej instancji w kwocie 480 zł, zgodnie z art. 205 § 2 wskazanej ustawy w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) i § 16 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz.1804).