Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 127/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2024-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151m ust 1 art 152,  art 154 ust 1, art 156 par 3, art 157
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 110u par 1 i par 2, art 110 s par 1, art 110 r par 1, art 11 k par 2
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Piątek (spr.) Asesor WSA Kamila Karwatowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 9 maja 2024 r. sprawy ze skargi K.S. i M.S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie uznania zarzutów za nieuzasadnione oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.) w związku z art. 18 oraz art. 110u § 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 – dalej jako u.p.e.a.), Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego nr [...] z [...] r. w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem [...], położoną w [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Postanowienie powyższe zostało wydane w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku M.S. oraz majątku wspólnego zobowiązanego i jego małżonki K.S.. Podstawą tego postępowania egzekucyjnego jest tytuł wykonawczy nr [...] z [...] r., wystawiony przez Województwo-Zarząd Województwa na zaległości zobowiązanego z tytułu zwrotu środków przeznaczonych na realizację programów finansowanych z udziałem środków europejskich oraz inne należności związane z realizacją projektów z udziałem tych środków, a także odsetek od tych środków i od tych należności, wynikającą z decyzji nr [...] z [...] r.

Zawiadomieniem nr [...] z [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem [...], położonej w [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgą wieczystą nr [...]. Przedmiotowe zawiadomienie zobowiązani odebrali 4 stycznia 2021 r. Pismem z [...] marca 2021 r. pełnomocnik profesjonalny zobowiązanych w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym, wystąpił do organu o udzielenie pisemnych wyjaśnień, dlaczego nie jest informowany o czynnościach podejmowanych przez organ egzekucyjny.

W odpowiedzi Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z [...] marca 2021 r., wyjaśnił, że z uwagi na błąd pracownika organu wszelkie pisma w przedmiotowej sprawie były kierowane do zobowiązanych zamiast do pełnomocnika. Tym samym, zawiadomieniem nr [...] z [...] r. organ uchylił zajęcie nieruchomości dokonane zawiadomieniem z [...] r., a następnie zawiadomieniem nr [...] z [...] r. Naczelnik ponownie dokonał zajęcia działki oznaczonej numerem [...], położonej w [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgą wieczystą nr [...]. Przedmiotowe pisma pełnomocnik zobowiązanych odebrał w dniu 13 kwietnia 2021 r.

Postanowieniem nr [...] z [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego R.S. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Obwieszczeniem nr [...] z [...] r. termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczono na 30 grudnia 2021 r. Pismo zawierające pouczenie o możliwości i terminie wniesienia zarzutów, doręczono pełnomocnikowi zobowiązanych dnia 26 listopada 2021 r. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały 30 grudnia 2021 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie stosownego protokołu. W czynnościach nie uczestniczyli zobowiązani, a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wysłano 4 stycznia 2022 r. wraz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości na adres pełnomocnika. Dokumentacja została odebrana przez pełnomocnika w dniu 12 stycznia 2022 r.

Do Urzędu Skarbowego 14 stycznia 2022 r. wpłynęły zarzuty zobowiązanych, reprezentowanych przez pełnomocnika, do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W złożonych zarzutach zobowiązani zakwestionowali operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, w szczególności wskazując na błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę zbyt niskiej wartości nieruchomości - cena 27,48 zł za 1 m2 - w porównaniu do jej rzeczywistej wartości rynkowej. Zdaniem zobowiązanych rynkowa wartość przedmiotowej nieruchomości to kwota 45 zł za 1 m2, ze względu na to, że graniczy z miastem [...], ma bezpośredni dostęp do drogi i jest w kształcie prostokąta, jest ona atrakcyjna dla potencjalnego klienta. Zobowiązani wskazali także na upływ czasu między sporządzeniem operatu i określeniem przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości, a dniem sporządzenia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości - tj. 7 miesięcy, podnosząc, iż z uwagi na inflację, wartość nieruchomości przyjęta w protokole opisu i oszacowania z [...] grudnia 2021 r. jest zdecydowanie zaniżona.

W związku z wniesionymi zarzutami Naczelnik Urzędu Skarbowego, pismem z [...] stycznia 2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego R.S. o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. W odpowiedzi rzeczoznawca w piśmie z [...] marca 2022 r. wskazał, iż przedmiotowy operat sporządzony został zgodnie z właściwymi przepisami, w szczególności z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – dalej jako u.g.n.) i zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) oraz z zasadami określonymi w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca poinformował ponadto, iż w związku z nadzwyczajną sytuacją wywołaną pandemią COVID-19 w okresie od stycznia 2021 r. do daty przedmiotowych wyjaśnień należy stwierdzić wzrost cen i zainteresowań nabywaniem nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową nie tylko w okolicach miasta [...], ale także w skali powiatu. Rzeczoznawca wskazał, iż ceny nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową znacznie wzrosły i można przyjąć, że wzrost cen osiągnął ok. 20 %. W związku z powyższym rzeczoznawca stwierdził, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości należy rozważyć możliwość aktualizacji wartości określonej w operacie z [...] maja 2021 r.

Postanowieniem z [...] r., nr [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości. Organ egzekucyjny w uzasadnieniu powołał wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę, wskazując, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, pełnomocnik zobowiązanych w dniu 3 czerwca 2022 r. wniósł zażalenie na w/w postanowienie organu I instancji. Do zażalenia dołączono zaświadczenie wystawione [...] czerwca 2022 r. na wniosek K.S. przez Urząd Gminy, z którego wynika, iż działka nr [...], położona w [...], zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr IV/14/2003 z 5 lutego 2003 r., jest przeznaczona na obszary usługowo-produkcyjne, które mogą być również przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. W związku z powyższym zobowiązani wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Postanowieniem nr [...] z [...] r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej uchylił zaskarżone postanowienie w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I Instancji. Organ nadzoru wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji powinien rozważyć potrzebę aktualizacji operatu szacunkowego, stosownie do stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, który pismem z [...] marca 2022 r. wskazał, że w odniesieniu do działki nr [...] położonej w [...] należy rozważyć możliwość aktualizacji określenia wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze znacznym wzrostem cen nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, znajdujących się w okolicach miasta [...].

Po ponownym rozpatrzeniu zarzutów zobowiązanych, postanowieniem

z [...] r. nr [...], Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za uzasadnione. Następnie postanowieniem z [...] r. do sporządzenia operatu i określenia wartości przedmiotowej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego R.S.

Operat szacunkowy nieruchomości niezabudowanej, położonej w [...], księga wieczysta nr [...], rzeczoznawca majątkowy sporządził [...] grudnia 2022 r., na podstawie wizji lokalnej z [...] grudnia 2022 r., na poziomie cen z 17 grudnia 2022 r., z uwzględnieniem stanu przedmiotu wyceny na ten dzień.

Zawiadomieniem z dnia [...] lipca 2023 r. organ egzekucyjny poinformował zobowiązanych oraz wierzyciela o wyznaczeniu na [...] września 2023 r. terminu dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Czynności opisu

i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały 13 września 2023 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie sporządzonego na tę okoliczność protokołu. W czynnościach nie uczestniczyli zobowiązani ani ich pełnomocnik. Przedmiotowy protokół wraz z operatem szacunkowym pełnomocnik zobowiązanych odebrał 15 września 2023 r.

W dniu 28 września 2023 r. do organu I instancji wpłynęły zarzuty zobowiązanych, reprezentowanych przez pełnomocnika, do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W złożonych zarzutach zobowiązani zarzucili błędne, nieadekwatne do rzeczywistej aktualnej rynkowej wartości nieruchomości przyjęcie, że jej aktualna wartość stanowi kwotę 473 000,00 zł. Wskazali, że doskonale orientują się w rynkowych cenach nieruchomości, które obecnie obowiązują. Zobowiązani podnieśli, że pandemia związana z wykryciem koronawirusa SARS-CoV-2 i powiązane z tym daleko idące ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej, a następnie rozpoczęcie wojny rosyjsko-ukraińskiej w dniu 24 lutego 2022 r., a także czynniki wewnętrzne w Polsce doprowadziły do znacznego spadku wartości złotówki, następstwem czego jest wzrost wartości nieruchomości. Zobowiązani wskazali, że z operatu szacunkowego, który sporządził rzeczoznawca majątkowy w grudniu 2022 r. wynika, iż cenę za 1 m2 nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], rzeczoznawca ustalił w wysokości 45,04 zł. W ocenie zobowiązanych, rynkowa wartość ww. nieruchomości stanowi obecnie kwotę co najmniej 60,00 za 1 m2, a zatem co najmniej 666.00,00 zł. Nieruchomość będąca przedmiotem opisu i oszacowania jest atrakcyjna, graniczy z miastem [...], ma bezpośredni dostęp do drogi. Działka jest w kształcie prostokąta, a zatem jest atrakcyjna dla potencjalnego klienta. Zobowiązani wskazali, że z analizy transakcji podobnych, które rzeczoznawca majątkowy przedstawił na stronach 10 i 11 operatu szacunkowego wynika, że cena za 1 m2 sprzedanej nieruchomości gruntowej w miejscowości [...] w dniu [...] listopada 2022 r., a zatem ostatniej transakcji umieszczonej w operacie - najbliższej dacie, w której sporządzono przedmiotowy operat, stanowiła kwotę 55,00 zł, którą rzeczoznawca ten zaktualizował na kwotę 55,51 zł. Kwota ta była zatem wyższa o 10,47 zł za 1m2 w stosunku do ceny za 1 m2 szacowanej nieruchomości jaką przyjął rzeczoznawca, tj. 45,04 zł. Zobowiązani wskazali, iż powierzchnia całej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wynosi 11 100 m2. Zatem gdyby nawet bazować na transakcji z [...] listopada 2022 r., wskazanej w operacie, cena szacowanej nieruchomości została zaniżona o kwotę 116 217,00 zł (55,51 zł - 45,04 zł/m2 = 10,47 zł; 10,47 zł x 11 100 m2 = 116 217,00 zł). Wobec tego zobowiązani podnieśli, że nie do zaakceptowania jest przyjęcie przez rzeczoznawcę za podstawę do oszacowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] średniej ceny za 1 m2 nieruchomości w oparciu o transakcje przeprowadzone w okresie od 5 lipca 2021 r. do 10 sierpnia 2022 r., z uwagi na upływ czasu - operat szacunkowy sporządzono w grudniu 2022 r.

Zobowiązani podnieśli także, że pomiędzy sporządzeniem operatu szacunkowego, tj. [...] grudnia 2022 r., a sporządzeniem protokołu opisu

i oszacowania wartości nieruchomości, tj. [...] września 2023 r., upłynęło prawie

9 miesięcy. Zważywszy na wysokość inflacji, znaczne osłabienie siły nabywczej złotówki, a w związku z tym wzrost w tym okresie czasu wartości nieruchomości,

w ocenie zobowiązanych wartość nieruchomości przyjęta w protokole opisu

i oszacowania jest zdecydowanie zaniżona. Zobowiązani wskazali, że wartość nieruchomości przyjęta w protokole opisu i oszacowania i w operacie szacunkowym nie może stanowić podstawy do przyjęcia jej w obwieszczeniu o licytacji.

Postanowieniem nr [...] z [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał zarzuty z [...] września 2023 r. do sporządzonego [...] września 2023 r. opisu i oszacowania wartości nieruchomości niezabudowanej, składającej się z działki oznaczonej numerem [...], położonej w [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...], za nieuzasadnione. W uzasadnieniu Naczelnik Urzędu Skarbowego wskazał, że rzeczoznawca majątkowy zawarł w operacie szacunkowym wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie wskazano zastosowaną metodę wyceny, przeprowadzono analizę i charakterystykę runku nieruchomości, określono założenia przyjęte do wyceny i wybór nieruchomości podobnych, a wszelkie ustalenia zostały wyczerpująco uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ egzekucyjny wskazał, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wyjaśnił także, że wzrost cen spowodowany inflacją mógłby podlegać ocenie wyłącznie w kontekście zmian w stanie nieruchomości, które nastąpiły już po opisie i oszacowaniu nieruchomości, a w przedmiotowej sprawie nie wyznaczono jeszcze terminu licytacji.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, zobowiązani reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika złożyli zażalenie na ww. postanowienie, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili:

1. naruszenie art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię tych przepisów, polegającą na przyjęciu, że skoro od daty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. [...] grudnia 2022 r., nie upłynęło 12 miesięcy, to może być on wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, pomimo "szybkiej modyfikacji warunków rynkowych odnoszących się do wzrostu cen nieruchomości w tym okresie czasu, będących następstwem wysokiej inflacji, przy jednoczesnym braku atrakcyjności inwestowania w tradycyjne i bezpieczne produkty bankowe (lokaty bankowe), co pozbawia ten operat walorów przydatności";

2. błędne przyjęcie, że ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego ceny nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na poziomie 45,04 zł/m2 odpowiada jej rynkowej wartości, zarówno z daty sporządzenia operatu, jak też z daty sporządzenia opisu i oszacowania - pomimo, iż rzeczoznawca przyjął ww. cenę w oparciu

o transakcje z okresu od 5 lipca 2021 r. do 18 listopada 2022 r., podczas gdy operat sporządzony został [...] grudnia 2022 r., a czynności opisu i oszacowania nieruchomości przeprowadzono [...] września 2023 r., zatem transakcje przyjęte jako podstawa wyceny były w tym czasie już nieaktualne.

Po rozpoznaniu zażalenia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wydał wskazane na wstępie postanowienie z dnia [...] r., w uzasadnieniu którego w pierwszej kolejności przytoczył treść przepisów, mających jego zdaniem zastosowanie w sprawie, tj. art. 110u § 1, art. 110s, art. 110r § 1 u.p.e.a. i wskazał, że w świetle powołanych wyżej przepisów operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona - rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości. Dalej organ podniósł, iż jak wynika z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z art. 153 pkt 1 ww. ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny

i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ponadto w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Organ wskazał, że zobowiązani zarzucają, iż rzeczoznawca majątkowy

w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości zobowiązanych poniżej jej wartości rynkowej. Tymczasem wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie

w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym w przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W odniesieniu do powyższego Dyrektor stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy

w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2022 r. szczegółowo i wyczerpująco przedstawił sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości. Podkreślił, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, a zastrzeżenia zgłoszone przez zobowiązanych dotyczą kwestii merytorycznych operatu. W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i wyliczenia szacunkowej wartości wycenianej nieruchomości to również wiedza specjalna

o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Organ zauważył też, że w tabeli na stronie 11 operatu (oznaczonej jako tabela nr 3), zawierającej transakcje stanowiące podstawę wyceny wartości szacowanej nieruchomości, dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, oprócz rzeczywistych kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości podobnych, rzeczoznawca majątkowy przedstawił także zaktualizowane ceny tych nieruchomości. Rzeczoznawca na stronie 11 operatu podaje: "analiza rynku nieruchomości gruntowych wykazała, że mimo wszystko ceny nieruchomości znacznie wzrosły. Powód upatrywany jest

w wysokiej inflacji i braku opłacalności trzymania pieniędzy na lokatach bankowych. Potencjalni nabywcy nieruchomości traktują zakup gruntu jako bezpieczną lokatę kapitału. Analiza wykazała, że obecnie miesięczny trend zmiany cen jest na poziomie 1,41 procent. Taką tendencję potwierdzają obliczenia, informacje uzyskane z biur obrotu nieruchomościami oraz od osób zajmujących się procesem pozyskiwania kredytów hipotecznych. W związku z powyższym dokonano aktualizacji cen jednostkowych nieruchomości na datę wyceny (tabela nr 3)". Odnosząc się zatem do zarzutów zobowiązanych dotyczących nieaktualności transakcji stanowiących podstawę wyceny szacowanej nieruchomości, organ zauważył, że ceny zostały przez zaktualizowane, zatem zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Podkreślić należy, że ustalenie wartości szacowanej nieruchomości to główny cel i najważniejsze ustalenie merytoryczne operatu, a organ egzekucyjny nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, pozwalająca na merytoryczną ocenę operatu szacunkowego.

W myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 tej ustawy określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych

i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę.

Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W związku z tym obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków.

W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., III FSK 2284/21).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest zatem dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ pokreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zgodnie

z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 tej ustawy wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia

2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17).

Wobec powyższego ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru nie są uprawnione do dokonania oceny w zakresie wybranej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania oraz dokonanego doboru nieruchomości podobnych. W tym zakresie zobowiązani posiadają możliwość zweryfikowania prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w art. 157 u.g.n.

Zobowiązani w zażaleniu zarzucili także naruszenie art. 156 ust. 3 w zw.

z art. 154 u.g.n. poprzez błędną wykładnię tych przepisów, polegającą na przyjęciu, że skoro od daty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. [...] grudnia 2022 r., nie upłynęło 12 miesięcy, to może być on wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, pomimo "szybkiej modyfikacji warunków rynkowych odnoszących się do wzrostu cen nieruchomości w tym okresie czasu, będących następstwem wysokiej inflacji, przy jednoczesnym braku atrakcyjności inwestowania w tradycyjne i bezpieczne produkty bankowe (lokaty bankowe), co pozbawia ten operat walorów przydatności". W odniesieniu do ww. zarzutu organ podkreślił, że w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4 tej ustawy). Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie na operacie klauzuli aktualizacyjnej przez sporządzającego operat rzeczoznawcę oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, wskazanych

w art. 154 powołanej ustawy.

Skoro ustawodawca w art. 156 ust. 3 u.g.n. ustanawia regułę, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, to ocena czy ów wymóg został spełniony

w konkretnym przypadku winna się odnosić do celu sporządzenia operatu. Przepisy Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące wyceny nieruchomości znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, niezależnie od celu dokonywanej wyceny. Dlatego też, o ile np. wycena dokonywana w celu sprzedaży mienia samorządowego bezpośrednio zmierza do ustalenia ceny nieruchomości, za którą ma być ona sprzedana, to już w przypadku egzekucji z nieruchomości i to zarówno w trybie egzekucji sądowej, jak i egzekucji administracyjnej - celem wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest ustalenie ceny wywoławczej. Jak wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości, a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przepis ten odnosi się zatem do okresu pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości,

a terminem licytacji. W związku z tym zmiany w stanie nieruchomości, które nastąpiły już po opisie i oszacowaniu, w oczywisty sposób nie mogą stanowić podstawy faktycznej kwestionowania tych czynności. Natomiast w przypadku, jeśli w ocenie organu egzekucyjnego po opisie i oszacowaniu nieruchomości w jej stanie zajdą istotne zmiany, wówczas organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis

i oszacowanie. Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne organ odwoławczy zaznaczył, że podstawą sporządzenia nowego operatu szacunkowego lub dodatkowego operatu szacunkowego mogą być jedynie okoliczności przewidziane w przepisach regulujących postępowanie egzekucyjne. Zatem

w przypadku egzekucji z nieruchomości prowadzonej w trybie egzekucji administracyjnej, zastosowanie mogą znaleźć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 ww. ustawy (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

(art. 156 ust. 4 tej ustawy). W rozważanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został [...] grudnia 2022 r., natomiast protokół opisu i oszacowania - [...] września

2023 r., a zatem przed upływem 12 miesięcy od sporządzenia operatu. Jak wynika

z akt sprawy, między sporządzeniem operatu szacunkowego, a dokonaniem opisu

i oszacowania upłynęło 9 miesięcy, wobec czego nie doszło do naruszenia przepisu art. 156 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem wskazywany przez zobowiązanych wzrost cen spowodowany inflacją mógłby podlegać ocenie wyłącznie w kontekście zmian w stanie nieruchomości, które nastąpiły już po opisie

i oszacowaniu wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie organ egzekucyjny nie wyznaczył jeszcze terminu licytacji.

Następnie organ zauważył, że w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W myśl ust. 2 sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4).

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, iż organ egzekucyjny nie jest uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego w zakresie ustaleń merytorycznych dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna

o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Okoliczności powołane przez zobowiązanych odnoszą się natomiast do merytorycznej oceny opinii biegłego

w zakresie podstaw dokonanej wyceny, która wymaga wiedzy specjalistycznej.

W tym zakresie kompetencji nie posiada natomiast ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru. W ocenie organu operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie spełnia wymogi formalne - został sporządzony przez uprawnioną osobę, treść operatu zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane - w ocenie organu operat ten może zatem stanowić dowód w sprawie

i mógł być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Podstawę wyliczeń rzeczoznawcy majątkowego dotyczących wartości szacowanej nieruchomości, wyrażającej się w cenie za 1m2 nieruchomości, stanowiły ceny na poziomie aktualnym na dzień 17 grudnia 2022 r. Rzeczoznawca majątkowy aktualizując ceny uzyskane za nieruchomości podobne w transakcjach z okresu od

5 lipca 2021 r. do 18 listopada 2022 r. do cen, jakie można by było uzyskać za te nieruchomości w dniu sporządzaniu operatu, tj. [...] grudnia 2022 r., w rzeczywistości określił rynkową wartość szacowanej nieruchomości w oparciu o ceny możliwe do uzyskania za nieruchomości podobne na dzień [...] grudnia 2022 r.

Organ odwoławczy wskazał następnie, iż z akt sprawy wynika, że w protokole sporządzonym [...] września 2023 r. nr [...] organ egzekucyjny podał: oznaczenie nieruchomości - prawo własności niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w [...] powierzchnię działki, a także numer księgi wieczystej, dokładny i wyczerpujący opis nieruchomości, stwierdzone prawa i obciążenia; w odniesieniu do umów ubezpieczenia wskazał na brak informacji w tym zakresie, że nieruchomość pozostaje w zarządzie zobowiązanych i jest gruntem rolnym nieużytkowanym, określił wartość nieruchomości z podaniem jej podstaw; poinformował o braku zgłoszonych praw do nieruchomości. Tym samym organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie dane wymagane w myśl art. 110r ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Mając zatem na uwadze całokształt okoliczności faktycznych i prawnych przedmiotowej sprawy, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, iż nie znalazł podstaw do uchylenia bądź zmiany zaskarżonego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z [...] r. nr [...].

W skardze do Sądu na postanowienie organu odwoławczego z dnia

[...] r. K.S. i M.S., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucili:

1. naruszenie przez organ § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju

i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U.

z 2023 r., poz. 1832) poprzez błędną wykładnię tego przepisu przyjmując, że skoro rzeczoznawca majątkowy R.S. w sporządzonym przez siebie Operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2022 r. dokonał aktualizacji cen jednostkowych nieruchomości, o których mowa w tabeli nr 3 na str. 11 Operatu, które uznał za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, o wskaźnik 1,41 %

w stosunku miesięcznym od dnia danej transakcji do dnia sporządzenia tego Operatu, to nie narusza to obowiązku rzeczoznawcy, aby określając wartości nieruchomości uwzględnił nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości; wymogu tego nie spełniają w większości przypadków transakcje dotyczące nieruchomości, o których mowa w tabeli nr 3 na str. 11 Operatu szacunkowego, których daty poprzedzają termin sporządzenia Operatu szacunkowego odpowiednio o: ponad 17 miesięcy (transakcja nr 1), prawie 17 miesięcy (transakcja nr 2), ponad 18 miesięcy (transakcja nr 3), prawie 14 miesięcy (transakcja nr 4), 11 miesięcy (transakcja nr 5), prawie 11 miesięcy (transakcje nr 6-8), ponad 10 miesięcy (transakcje nr 9-10);

2. naruszenie przez organ art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (jedn. tekst Dz. U. z 2023 r. poz. 344, 1113, 1463) poprzez błędną jego wykładnię, przyjmując bezzasadnie, że upływ

12 miesięcy pomiędzy datą sporządzenia Operatu szacunkowego a datą wydania przez Organ zaskarżonego postanowienia nie wpływa na możliwość jego wykorzystania do celu, dla którego został sporządzony, albowiem zakres czasowy wykorzystania operatu wynika z art. 110u § 2 i z art. 111k § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej: u.p.e.a.), a nie z art. 156 § 3 ustawy

o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), a ponadto pominięcie, że termin,

o którym mowa wyżej (tj. 12 miesięcy od dnia sporządzenia Operatu szacunkowego, w którym może być on wykorzystywany) dotyczy także organu odwoławczego, a ten wydał zaskarżone postanowienia po upływie tego terminu;

3. naruszenie przez organ art. 138 § 2 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez bezzasadne niezastosowanie tych przepisów i nieuchylenie zaskarżonego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] r. w całości oraz nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Skarżący wskazali, że naruszenie przez organ przepisów prawa materialnego, o których mowa w punktach 1 i 2, miało wpływ na wynik sprawy, albowiem

w przypadku, gdyby nie doszło do naruszenia wskazanych w nich przepisów, zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego z dnia [...] r. zostałoby uchylone w całości, a sprawa zostałaby przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Wskazując na powyższe, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a., pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz

o zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych, wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że w dacie sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego R.S. Operatu szacunkowego nieruchomości niezabudowanej, położonej w [...], stanowiącej działkę oznaczoną numerem [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer [...], w dniu [...] grudnia 2022 r. obowiązywało jeszcze rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 z późn. zm.), w którym brak było przepisu, który odpowiadałby treści obowiązującego w dacie wydania zaskarżonego postanowienia organu II instancji § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z tym przepisem, określając wartość nieruchomości należy uwzględnić transakcje, które wystąpiły w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Wymogu tego w dacie wydania postanowienia przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej nie spełniał Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R.S., w którym za podstawę do oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przyjął on transakcje, których daty zawarcia w większości przypadków (co najmniej 10, o których mowa w tabeli nr 3 na str. 11 Operatu) znacznie odbiegają od daty, na którą rzeczoznawca określił wartość nieruchomości ([...] grudnia 2022 r.), tj. odpowiednio o: ponad 17 miesięcy (transakcja nr 1), prawie 17 miesięcy (transakcja nr 2), ponad 18 miesięcy (transakcja nr 3), prawie 14 miesięcy (transakcja nr 4), 11 miesięcy (transakcja nr 5), prawie 11 miesięcy (transakcje nr 6-8), ponad 10 miesięcy (transakcje nr 9-10). Zdaniem strony skarżącej nieprzekonywujące jest twierdzenie organu II instancji zawarte na str. 16 zaskarżonego postanowienia, że rzeczoznawca R.S. aktualizując ceny uzyskane w wyniku transakcji zawartych od 5 lipca 2021 r. do 18 listopada 2022 r. (o 1,41 % w stosunku miesięcznym), w istocie przyjął ceny tych transakcji na poziomie cen z [...] grudnia 2022 r. W ocenie skarżących, organ II instancji naruszył § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, albowiem pominął, że rzeczoznawca majątkowy szacujący wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], położoną w [...], w ogóle nie powinien brać pod uwagę transakcji obejmujących okres od 8 czerwca 2021 r. do 8 lutego 2022 r. Faktem powszechnie znanym jest znaczny wzrost cen nieruchomości wywołany inflacją i to w stopniu przewyższającym wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Dalej skarżący, powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, wskazali, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa

w art. 154 powołanej ustawy. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza

się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. W przypadku braku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego (tak jak w niniejszej sprawie), uchybienie takie uznać należy za istotne, które nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i oparta o nie wycena są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone

w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności

(art. 134 § 2 p.p.s.a.). Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym (art. 119 pkt 2 p.p.s.a.).

Zdaniem Sądu skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Należy wskazać, że przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 wskazanej ustawy. Zważyć trzeba, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej należy wskazać, że stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742).

W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość

w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym

a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają

z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie

z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie

w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę

i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa

w art. 84 § 4 k.p.a. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie co do zasady nie wkraczają w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ z reguły nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego nie jest tylko oceną formalną. Operat musi być oceniony przez organ zgodnie z regułami logiki i doświadczeniem życiowym pracowników organu administracji publicznej. Granicą oceny operatu szacunkowego przez organ jest stan wiedzy tego organu w zakresie wiadomości specjalnych, które zostały wykorzystane do sporządzenia danego operatu szacunkowego. Metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (vide: wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2019 r., I OSK 1542/17, wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2021 r., I OSK 3395/18, www.orzeczenia.nsa.gov.pl - dalej CBOSA). Jak już wyżej wskazano, ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., I OSK 755/19, CBOSA). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych

w operacie szacunkowym, w szczególności w zakresie przyjętej metody i techniki wyceny. Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku

z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że operat szacunkowy z [...] grudnia 2022 r. zawierał wymagane prawem elementy. Został sporządzony przez uprawnioną osobę, nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane.

Odnośnie zarzutu braku możliwości wykorzystania operatu z uwagi na upływ 12 miesięcy od jego sporządzenia a datą wydania przez organ odwoławczy zaskarżonego postanowienia należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 § 3 u.g.n. - do którego strona się odwołuje - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników,

o których mowa w art. 154.

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela stanowisko przedstawione

w orzecznictwie, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości, do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego następnie opisu i oszacowania, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u § 2

i art. 111k § 2 u.p.e.a. Pierwszy z nich stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości,

w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości

a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przywołane regulacje art. 110u § 2 u.p..e.a. oraz art. 111k § 2 u.p.e.a. są przepisami odrębnymi, różnymi w stosunku do art. 156 ust. 3 u.g.n. oraz art. 156 ust. 4 u.g.n., o których mowa w art. 156 ust. 5 u.g.n. Regulacje prawne art. 156 ust. 3 u.g.n. art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz art. 110u § 2 u.p.e.a. i art. 111k § 2 u.p.e.a. nie odwołują się do siebie, terminy z art. 156 ust. 3 u.g.n. nie zostały przewidziane w administracyjnym prawie egzekucyjnym, pojęcie aktualizacji operatu szacunkowego poprzez umieszczenie na nim specjalnej klauzuli przez rzeczoznawcę, o czym mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n., nie jest znane w u.p.e.a. Operat szacunkowy dla potrzeb postępowania egzekucyjnego w administracji sporządza się zgodnie z wymogami art. 110r

i art. 110s u.p.e.a., w których jedynym odniesieniem do u.g.n. jest wyznaczenie rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W przedmiocie szacowania egzekucyjnego Minister właściwy do spraw finansów publicznych wydaje rozporządzenie, w którego treści brak jest odniesień do art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. Stosowanie w egzekucji administracyjnej relatywnie krótkiego terminu do wykorzystania opisu i oszacowania, przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n., mogłoby prowadzić do jego nadużywania

w indywidualnych sprawach egzekucyjnych, niezgodnie z zasadą szybkości i prostoty postępowania wynikającą z art. 12 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 u.p.e.a. Unormowania wynikające z art. 110u § 2 u.p.e.a. oraz

z art. 111k § 2 u.p.e.a. tworzą całościową i odrębną od art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. regulację zagadnienia czasowego wykorzystania operatu szacunkowego. Na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 1 sierpnia 2023 r., III FSK 1072/22, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2024 r., III FSK 1634/23, wyrok WSA w Gorzowie Wlkp.

z dnia 20 grudnia 2023 r., I SA/Go 341/23, CBOSA). Należy dodać, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości został sporządzony [...] września 2023 r. w oparciu

o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] grudnia 2022 r. W kontekście regulacji zawartej w art. 110u § 2 u.p.e.a. organy zasadnie wskazały, że wzrost cen spowodowany inflacją mógłby podlegać ocenie wyłącznie w kontekście zmian w stanie nieruchomości, które nastąpiły już po opisie i oszacowaniu nieruchomości. W sprawie organ egzekucyjny nie wyznaczył terminu licytacji.

Zdaniem Sądu nie jest uzasadniony podniesiony przez skarżących zarzut naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia

5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 dalej rozporządzenie z 2023 r.). W ocenie skarżących rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości (działka nr [...] położona w [...]) nie powinien brać pod uwagę transakcji obejmujących okres od 8 czerwca 2021 r. do

8 lutego 2022 r. Przepis ten stanowi, że do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Wskazać trzeba, że powyższe rozporządzenie weszło w życie z dniem 9 września 2023 r.,

a zatem § 5 ust. 1 rozporządzenie nie obowiązywał w trakcie sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego ([...] grudzień 2022 r.). Nadto zgodnie z § 85 ust. 1 rozporządzenia z 2023 r. do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które

w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z powyższych względów § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia nie mógł zostać naruszony. Nadto organ zasadnie zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił tendencję wzrostową cen nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał, że miesięczny trend zmian cen jest na poziomie 1,41 procent. W związku z powyższym dokonano aktualizacji cen jednostkowych nieruchomości na datę wyceny (tabela nr 3). Zważyć również trzeba, że celem operatu nie było ustalenie najwyższej ceny, lecz ustalenie wartości rynkowej. W tej sytuacji trudno też wymagać, by operat co kilka miesięcy był aktualizowany z powodu wskazywania przez skarżących na wzrastające ceny nieruchomości. Właściwa cena mająca charakter ceny rynkowej zostanie ustalona po przeprowadzeniu licytacji. Poza tym skarżący, de facto domagają się weryfikacji operatu pod względem merytorycznym, a tego organ nie mógł zrobić. Organ egzekucyjny nie jest bowiem uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych w tym zakresie. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Co więcej, jeśli skarżący w toku prowadzonego postępowania zapoznali się z operatem i uważali, że jest on wadliwy, to powinni wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby weryfikację wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie miał wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do skarżących (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1540/21, CBOSA).

Z ww. przyczyn, Sąd za chybione uznaje zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa. Sąd nie stwierdził naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

W konsekwencji skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.