Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 319/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Dnia 11 kwietnia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 kwietnia 2024 roku sprawy ze skargi F. z siedzibą w N. S. na postanowienie z dnia 8 grudnia 2023 roku, znak: SKO-GN-4160-118/23 Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości, oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi F. Sp. z o.o. w N. jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 8 grudnia 2023 roku, znak: SKO-GN-4160-118/23 utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 8 marca 2023r., znak: 6724.47.2022.JK negatywnie opiniujące propozycję podziału nieruchomości

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,2461 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2326 ha) i [...](o powierzchni równej 0,0133 ha),

nr [...] w obrębie 113 objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,2597 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2523 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0074 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3459 ha), proponowane mianowniki: .[...] (o powierzchni równej 0,3347 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0112 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3258 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3175 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0083 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3228 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3127 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0101 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą. Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3038 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2951 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0087 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,2998 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,2922 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0076 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,4256 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4154 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0102 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,5253 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5162 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0091 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 0,6075 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5983 ha) i [...](o powierzchni równej 0,0092 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,6582 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,6477 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 1,4331 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,4129 ha) i [...](o powierzchni równej 0,0202 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,5313 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5237 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0076 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,5697 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,5626 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0071 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,4412 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4365 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0047 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,4209 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,4150 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0059 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,1930 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,1880 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0050 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,7860 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,7771 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0089 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,8622 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,8534 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0088 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,9033 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,8920 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0113 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,9654 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,9549 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 1,0095 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,9990 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0105 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 2,0195 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 2,0010 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0185 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3630 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,3451 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0179 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] [...] (o powierzchni równej 1,6036 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,5810 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0226 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,7378 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,7186 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0192 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,0903 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0877 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0026 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 1,6983 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 1,6883 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,0100 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,4007 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0119 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3888 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 0,3799 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0163 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3636 ha),

nr [...] w obrębie [...] objętej Księgą Wieczystą Nr [...] (o powierzchni równej 3290 ha), proponowane mianowniki: [...] (o powierzchni równej 0,0115 ha) i [...] (o powierzchni równej 0,3175 ha).

Powyższe postanowienie zostało wydane w następujących okolicznościach.

Postanowieniem z dnia 8 września 2023r., znak: 6724.47.2022.JK Prezydent Miasta Nowego Sącza negatywnie zaopiniował propozycję podziału działek nr: [...] położonych w Nowym Sączu w obrębie [...]

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wyjaśnił, że po raz kolejny przeprowadził postępowanie wyjaśniające, uwzględniając uwagi zawarte w postanowieniu SKO z dnia 08.05.2023 roku. Ponownie ustalono, że działki nr [...] w obrębie [...], będące przedmiotem niniejszego podziału, położone są w terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "[...]" zatwierdzony uchwałą Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku (Dz. Urz. woj. Małopolskiego z dnia 5 grudnia 2008 roku, Nr 789, poz. 5669). Wskazano, że zgodnie z § 6 ust. 1, 2 i 3 wyżej cytowanej uchwały, dla wszystkich terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "[...]" ustala się:

1. Dopuszcza się przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi.

2. Minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2ha, w terenach oznaczonych symbolami:[...]) – 1 ha.

3. Obowiązek zapewnienia do wydzielonych działek dostępu z drogi publicznej zgodnie z przepisami odrębnymi, na warunkach zarządzającego drogą.

Organ ustalił, że nowo wydzielane działki, nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] przeznaczone będą pod drogę wewnętrzną (zgodnie w wolą wnioskodawcy) oraz że nie muszą spełniać minimalnej powierzchni określonej dla terenów przemysłu i usług, gdyż mogą realizować cel dopuszczony w 57 ust. 2 wyżej cytowanej uchwały, tj. realizację obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej (drogę wewnętrzną).

W przypadku pozostałych nowo wydzielanych działek organ poinformował, że znaczna ich część, tj. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] znajdują się w terenach przemysłu i usług, tj. terenach przeznaczonych do zainwestowania, z potencjalną możliwością ich zabudowy.

W ocenie organu I instancji w/w działki we wstępnym projekcie podziału posiadają niekorzystny kształt oraz co najważniejsze zbyt małą powierzchnię dla realizacji celu określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "[...] W ocenie tut. organu, nie można pominąć faktu, że działki te także są nowo wydzielane, czyli także podlegają ocenie w trybie art. 93 ust. 2 ustawy ugn.

Jednocześnie ustalono, że wszystkie nowo wydzielane działki nie posiadają prawnego dostępu do drogi publicznej. Opisany we wniosku faktyczny dojazd miałby odbywać się od strony ul. [...]. Jak przeanalizowano, od strony ul. [...] dostęp do działek objętych niniejszym postępowaniem odbywać się może wyłącznie poprzez działki, odpowiednio: nr [...] obręb [...] - użytkowanie wieczyste podmiotu prywatnego; nr [...] obręb [...] - użytkowanie wieczyste [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej); nr [...], [...] obręb [...] - własność Skarb Państwa (droga wewnętrzna niepubliczna); nr [...] obręb [...] - własność Miasto Nowy Sącz (droga wewnętrzna niepubliczna).

Zwrócono również uwagę na fakt, że pismem z dnia 1 kwietnia 2022 r., znak: WGN.RG.6831.19.2022.JJ Wydział Geodezji i Nieruchomości Urzędu Miasta Nowego Sącza (tj. zarządca nieruchomości będących własnością Miasta Nowego Sącza oraz Skarbu Państwa) poinformował, że nowo wydzielane działki nie posiadają prawnego dostępu do drogi publicznej. Powyższe rozumieć należy, że w odniesieniu do działek nr [...], [...], [...] obręb [...] (zarządzanych w imieniu Prezydenta Miasta Nowego Sącza przez Wydział Geodezji i Nieruchomości Urzędu Miasta Nowego Sącza), wnioskodawca nie uzyskał prawa przejazdu i przechodu w postaci służebności drogowej lub nie ustalono dla tych działek statusu dróg publicznych.

Organ wyjaśnił, że ustalenia planu miejscowego w zakresie § 6 ust. 2 wyżej cytowanej uchwały dotyczą minimalnej powierzchni działek przeznaczonych do zainwestowania, a nie działek powstałych w wyniku procedury scalania i podziału. W § 6 wyżej cytowanej uchwały wyłącznie w ust. 1 podano zasady scaleń i podziałów (dopuszczenie przekształceń nieruchomości), natomiast w pozostałych ustępach tego paragrafu określono inne, ogólnie rozumiane zasady, w tym minimalną powierzchnię oraz obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej nowo wydzielanych działek.

Organ stwierdził, że nie wnosi zastrzeżeń do wydzielenia drogi wewnętrznej stwierdził jednak, że w wyniku podziału powstają także nowe działki ewidencyjne (poza drogą wewnętrzną), które zgodnie z art. 93 ust. 2 ustawy ugn także muszą podlegać ocenie w trybie zgodności z planem. Zgodnie z przedłożonym do wniosku wstępnym projektem podziału, nowo wydzielane działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] położone są w terenach o symbolach: [...]), [...] - tereny przemysłu i usług oraz mogą być potencjalnie przeznaczone do zainwestowania. Jednakże z uwagi na fakt, że posiadają one powierzchnię mniejszą niż dopuszczona w wyżej cytowanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "[...]", to w ocenie organu I instancji należy uznać, że w wyniku podziału działki te nie będą posiadały możliwości zagospodarowania, zgodnie z celem określonym w w/w planie.

Po przeanalizowaniu dostępu do drogi publicznej, jak również zasięgu publicznej drogi, tj. ul. [...] organ I instancji stwierdził, że dojazd do nowo wydzielanych działek jest pośredni, odbywający się poprzez pięć odrębnych działek, tj.: działka nr [...] obręb [...] (użytkowanie wieczyste podmiotu prywatnego), działka nr [...] obręb [...] (przejazd, kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej), działek nr [...], [...] obręb [...] (własność Skarb Państwa, droga wewnętrzna niepubliczna) oraz działki nr [...] obręb [...] (własność Miasto Nowy Sącz, droga wewnętrzna niepubliczna). Wyjaśniono, że w toku przedmiotowego postępowania wnioskodawca nie przedstawił prawnego dostępu do drogi publicznej poprzez przedmiotowe działki (np. w postaci służebności gruntowych), jedynie tłumacząc się, że dojazd ten należy traktować jako ogólnodostępny. Na w/w działkach brak jest możliwości realizacji celu określonego w obowiązującym w tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na brak prawnego dostępu do drogi publicznej.

Z uwagi na powyższe organ I instancji negatywnie zaopiniował przedłożony projekt podziału ww. nieruchomości.

Na powyższe postanowienie w ustawowym terminie zażaliła się spółka F. Sp. z o.o. w N. reprezentowana przez pełnomocnika radczynię prawną A. R.-M..

Po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu postanowieniem z dnia 8 grudnia 2023 roku, znak: SKO-GN-4160-118/23 utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 8 marca 2023 roku.

W uzasadnieniu wskazano, że Kolegium uznało, iż wnioskodawca nie wykazał, że projektowane do wydzielenia działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej przewidziany w art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Na etapie ewidencyjnego podziału nieruchomości organ obowiązany jest określić jedynie faktyczną możliwość zapewnienia wydzielonej nieruchomości dostępu do drogi publicznej, m.in. poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej z zastrzeżeniem w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości warunku ustanowienia określonej służebności drogowej. Zastrzeżeń tych dokonuje się w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości zgodnie z art. 99 omawianej ustawy.

Kolegium zaznaczyło, że powołany przepis wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Najpierw powinien być to dostęp bezpośredni (zdanie pierwsze), następnie, na co wskazuje zdanie drugie (po średniku), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a dopiero w ostatniej kolejności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, należy rozważyć ustanowienie innych służebności drogowych.

W rozpatrywanej sprawie, nie jest kwestionowane, że nowo wydzielane działki nie mają zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a zatem konieczne stało się dokonanie oceny, czy zaproponowane przez wnioskodawcę zapewnienie tym działkom pośredniego dostępu do drogi publicznej mieści się w granicach wskazanych w cytowanym przepisie.

Z akt sprawy wynika, że dojazd do nowo wydzielanych działek będzie odbywał się w sposób pośredni, tj. za pośrednictwem pięciu odrębnych działek, tj.: działki nr [...] obręb U. (pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego), działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej), działek nr [...], [...] obręb [...] (własność Skarb Państwa, droga wewnętrzna niepubliczna) oraz działki nr [...] obręb [...] (własność Miasto Nowy Sącz, droga wewnętrzna niepubliczna).

W ocenie Kolegium, wykorzystanie w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dróg wewnętrznych, ogólnodostępnych, stanowiących własność Miasta Nowego Sącza oraz Skarbu Państwa należy uznać za zapewnienie nowo wydzielanym działkom po tym terenie dostępu pośredniego do drogi publicznej. Wątpliwości rodzą się natomiast w przypadku wskazania przez wnioskodawcę działki nr [...] obręb U. pozostającej w użytkowaniu wieczystym podmiotu prywatnego oraz działki nr [...] obręb [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej.

W tym przypadku nie można uznać, że wnioskodawca zapewnił swoim działkom dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem tych działek. Istotny jest bowiem fakt, że wnioskodawcy nie przysługuje żaden tytuł prawny do tych nieruchomości, w tym również żadne ograniczone prawo rzeczowe np. istniejąca w chwili podziału służebność drogowa, która uprawniałaby zainteresowaną spółkę do korzystania z cudzej nieruchomości i w razie podziału mogłaby być wykorzystywana również do obsługi działek wydzielonych.

W rozpatrywanej sprawie wnioskodawca informuje jedynie, że przedmiotowe działki będą wykorzystywane jako dostęp bezpośredni do nowo wydzielonych działek nie wskazuje natomiast z jakiego tytułu miałoby się to odbywać.

Kolegium zwróciło uwagę na fakt, że podział nieruchomości nie jest możliwy nawet, gdy plan miejscowy nie stoi temu na przeszkodzie, jeśli nie może być zapewniony nowo powstałym działkom dostęp do drogi publicznej w sposób wskazany w art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n.

Kolegium wskazało też, że przedłożony do zaopiniowania wstępny projekt podziału nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza.

Zapis § 6 planu, zatytułowany Zasady scalania i podziału nieruchomości ma następujące brzmienie:

1. Dopuszcza się przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi.

2. Minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...]) - 1 ha.

Nie ulega wątpliwości, że działki objęte projektem podziału leżą w terenach oznaczonych w planie miejscowym symbolem [...] - tereny przemysłu i usług. W takiej sytuacji, należy stosować do nich warunki przewidziane w cytowanym § 6 ust. 2 planu, który ustanawia minimalne powierzchnie dla działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...]) – 1 ha.

W ocenie Kolegium przepis ten nie ogranicza się tylko do działek powstałych w wyniku scalenia i podziału, lecz do wszystkich działek przeznaczonych do zainwestowania leżących w terenach oznaczonych wskazanymi symbolami. Należy mieć na uwadze, że żaden inny przepis nie zawiera regulacji szczególnych dotyczących działek powstałych w wyniku samego podziału, a zatem uzasadnione jest stosowanie powyższych norm powierzchniowych do wszystkich działek leżących we wskazanych terenach.

Podnoszonym przy tym przez stronę żalącą się fakt, iż prawie żadna z dzielonych działek przed podziałem nie miała wymaganej powierzchni nie stanowi żadnej podstawy do tego, aby doprowadzić do jeszcze większego uszczuplenia powierzchni dzielonych nieruchomości.

W świetle powyższego Kolegium uznało, że przedłożony wstępny projekt podziału ww. nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego z przyczyn wskazanych przez organ I instancji oraz w uzasadnieniu niniejszej decyzji.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła spółka F. Sp. z o.o. w N. reprezentowana przez pełnomocnika radczynię prawną A. R.-M., podnosząc zarzuty naruszenia:

I. przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: KPA) poprzez utrzymanie w mocy Postanowienia organu I instancji pomimo niepodjęcia przez organ I i II instancji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nieustalenia, że biegnąca po działkach nr [...] i [...] droga jest ogólnodostępną drogą wewnętrzną, co potwierdza nadanie jej przez Miasto Nowy Sącz nazwy: ulica [...], co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że planowany przez Skarżącą podział nieruchomości nie spełnia bez ustanowienia odpowiedniej służebności wymogu dostępu do drogi publicznej.

II. przepisów prawa materialnego, a to:

- art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN) w zw. z art. 15 ust. 2 pkt 8 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: UPZP) w zw. z § 6 Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza - "[...]" uchwalonego Uchwałą Nr XXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 r. (dalej: MP2P) poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że w miejscowym planie może być uregulowany podział nieruchomości oraz, że postanowienia MP2P odnoszą się do podziału nieruchomości a nie wyłącznie do scalania i podziału nieruchomości;

- art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 UGN poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż w niniejszej sprawie nie można wydać decyzji podziałowej z zastrzeżeniem warunku, iż zbycie nieruchomości może nastąpić jedynie po uzyskaniu dostępu do drogi publicznej, z uwagi na fakt, że aktualny faktyczny dostęp do drogi publicznej przebiega po nieruchomościach, które nie wszystkie stanowią własnością F. (ustanowienie służebności, o których mowa w tych przepisach, może rzekomo nastąpić wyłącznie na gruntach będących własnością wnoszącego o dokonanie podziału).

Powołując się na powyższe Skarżąca spółka wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia Kolegium oraz poprzedzającego do postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu obszernej skargi rozwinięto podniesione zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z powodu bezzasadności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Przedmiotem skargi jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 8 grudnia 2023 roku, znak: SKO-GN-4160-118/23 utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 8 marca 2023 r., znak: 6724.47.2022.JK negatywnie opiniujące propozycję podziału nieruchomości

Powyższe postanowienie zostało wydane za zasadzie art. 93 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 roku, poz. 1899 ze zm.) – dalej jako "u.g.n.".

Zgodnie z tym przepisem zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, podział miał dotyczyć wskazanych w nim działek ewidencyjnych, które znajdują się na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy, uchwalony uchwałą Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "[...]" (Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 5 grudnia 2008 roku, Nr 789, poz. 5669) – dalej też jako "plan miejscowy".

Opiniując w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym, organ dokonuje oceny, czy projektowany podział nieruchomości umożliwi zagospodarowanie podzielonych nieruchomości, w świetle zapisów planu, a w tym m.in. z perspektywy przeznaczenia terenu określonego w planie.

Zaznaczyć przy tym należy, że badana przez organ zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych na skutek podziału działek gruntu. Powyższe stanowi jedyne kryterium i przesłankę dla wydania opinii, co do zgodności podziału nieruchomości z planem. Ewidencyjny podział nieruchomości musi być przy tym zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu podziału. Ocena dotycząca tej zgodności obejmuje całość nieruchomości, czyli każdą z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Analizując ustalenia dla działki objętej projektem podziału mieć trzeba na uwadze zarówno treść uchwały w sprawie planu, jak i rysunek planu, stanowiący integralną część uchwały (por. np. uzasadnienie do wyroku WSA w Gdańsku z dnia 20 kwietnia 2023 roku, sygn. II SA/Gd 84/23).

Jak przyjmuje się w piśmiennictwie, podział ewidencyjny nieruchomości pełni funkcje służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. Ewa Bończak-Kucharczyk Komentarz do art. 93 [w:] Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX 2024 oraz por. Marian Wolanin, Podziały i scalenia nieruchomości, Warszawa 2011). Tego rodzaju podział poprzedza bowiem podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami.

Podział geodezyjny musi więc zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, po to, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie.

Zatem opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym, organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 107/13).

W ocenie Sądu przeprowadzona na gruncie kontrolowanej sprawy przez organy ocena zgodności planowanej propozycji podziału nieruchomości z obowiązującym na tym obszarze planem miejscowym jest prawidłowa, aczkolwiek z pewnymi zastrzeżeniami, o których będzie jeszcze mowa poniżej.

Przede wszystkim należy zauważyć, że dokonując oceny zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza "[...]" organy wzięły pod uwagę możliwość zagospodarowania działek z propozycji podziału nieruchomości z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w planie miejscowym.

I tak, zgodnie z obowiązującym na tym obszarze planem miejscowym, to jest uchwałą Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "[...] zgodnie ze wstępnym projektem podziału, nowo wydzielane działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] położone są w terenach o symbolach: [...] - tereny przemysłu i usług.

Organy odwołały się w tym kontekście do treści § 6 ust. 2 planu miejscowego, zgodnie z którym minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...]) - 1 ha.

Ponadto organy odwołały się do okoliczności, że nie wszystkie nowo wydzielane działki posiadają prawny dostęp do drogi publicznej. Jak wskazały bowiem organy opisany we wniosku faktyczny dojazd miałby odbywać się od strony ul. [...], jednakże dostęp do działek objętych niniejszym postępowaniem odbywać się może wyłącznie poprzez działki, odpowiednio: nr [...] obręb [...] - użytkowanie wieczyste podmiotu prywatnego; nr [...] obręb [...] - użytkowanie wieczyste [...] (przejazd kolejowy w ciągu drogi prywatnej i wewnętrznej niepublicznej); nr [...], [...] obręb [...] - własność Skarb Państwa (droga wewnętrzna niepubliczna); nr [...] obręb [...] - własność Miasto Nowy Sącz (droga wewnętrzna niepubliczna).

Mając na uwadze powyższe Kolegium (a wcześniej Prezydent Miasta Nowego Sącza) uznały, że proponowany wstępny projekt podziału jest sprzeczny w planem miejscowym, co skutkowało wydaniem negatywnej opinii.

Zdaniem Skarżącej organy wadliwie jednak dokonały oceny zgodności projektowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym. Skarżąca w tym zakresie akcentuje, że organy nieprawidłowo przyjęły, że w miejscowym planie może być uregulowany podział nieruchomości oraz że postanowienia § 6 ust. 2 miejscowego planu odnoszą się do podziału nieruchomości a nie wyłącznie do scalania i podziału nieruchomości.

Stanowisko Skarżącej nie jest uzasadnione.

Przede wszystkim zgodzić się należy ze Skarżącą, że scalanie i podział nieruchomości, stanowi całkowicie odrębną i różną instytucję od podziału nieruchomości.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że takiego poglądu, który utożsamiałby scalanie i podział z podziałem nieruchomości nie przestawiły opiniujące organy.

Ponadto, co do zasady podzielić należy także stanowisko Skarżącej, że w miejscowym planie możliwe jest wprowadzanie szczegółowej regulacji dotyczącej scalania i podziału nieruchomości, a nie już nie w zakresie podziału nieruchomości.

Jednakże i tym razem również przeciwnego stanowiska nie prezentowały organy.

Istota przedmiotowego zarzutu sprowadza się w istocie do odczytania § 6 planu miejscowego i oceny, czy zapisy § 6 ust. 2 są elementem zapisów dotyczących scalania i podziału nieruchomości, czy też mają charakter ogólniejszy i wykraczają poza tę regulację.

Powołany powyżej § 6 planu miejscowego zawiera oznaczenie "Zasady scalania i podziału nieruchomości" i ma następujące brzmienie:

"1. Dopuszcza się przekształcenia nieruchomości w drodze scaleń i podziałów dla umożliwienia zagospodarowania działek zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenu i przepisami odrębnymi.

2. Minimalna powierzchnia działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...]) - 1 ha.

3. Obowiązek zapewnienia do wydzielonych działek dostępu z drogi publicznej zgodnie z przepisami odrębnymi, na warunkach zarządzającego drogą."

W kontekście tego zapisu, na marginesie można wskazać, że zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 ze zm.) – dalej jako uPlan, w planie miejscowym określa się obowiązkowo szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. W myśl art. 15 ust. 3 pkt. 1) uPlan w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości.

Stosownie natomiast do zapisów § 4 pkt. 8) rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 164, poz. 1587) – dalej jako rozpZakrMpzp, ustalenia dotyczące szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości powinny zawierać określenie parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek, ich powierzchni oraz określenie kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego.

Zapis § 6 ust. 2 planu miejscowego dotyczy – jak wynika z jego brzmienia – minimalnych powierzchni działek do zainwestowania w określonych terenach. Nie chodzi w tym przepisie zatem o powierzchnię działek, która może powstać w trybie scalania i podziału, lecz o minimalną powierzchnię działek do zainwestowania we wskazanych przeznaczeniach. Co więcej przepis dotyczy wyłącznie terenów oznaczonych symbolami od [...] i nie dotyczy natomiast żadnych innych terenów.

W kontekście natomiast zapisów dotyczących scalania i podziału należy też wskazać, że w planie miejscowym nie zaznaczono, odpowiednio do zapisów art. 15 ust. 3 pkt. 1) uPlan, granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, co oznacza, że zapisy dotyczące scalenia i podziału maja zastosowanie do całego obszaru planu miejscowego, a zatem do wszystkich przeznaczeń terenów objętych tym planem.

Nie ulega przy tym na gruncie niniejszej sprawy wątpliwości, że działki objęte projektem podziału leżą w terenach oznaczonych w planie miejscowym symbolem [...] - tereny przemysłu i usług. W takiej sytuacji, należy stosować do nich warunki przewidziane w cytowanym § 6 ust. 2 planu, który ustanawia minimalne powierzchnie dla działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...]) - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...]) -1ha.

Skoro w wyniku podziału miałyby powstać działki mniejsze niż wynika to z zapisu § 6 ust. 2 mpzp, to podział taki jest niezgodny z zapisami planu miejscowego, które regulują zasady zagospodarowania nieruchomości w obszarach wskazanych przeznaczeń ([...]

Sąd podziela stanowisko Kolegium, że wskazany § 6 ust. 2 planu miejscowego dotyczy wszystkich działek przeznaczonych do zainwestowania leżących w terenach oznaczonych wskazanymi symbolami. Jednocześnie trzeba podkreślić, że § 6 ust. 2 nie reguluje kwestii podziału nieruchomości, ale dotyczy zasad zagospodarowania terenów [...] a skoro organy (Prezydent Miasta Nowego Sącza jak i Kolegium) mają wydać opinię, co do zgodności projektu podziału z zapisami planu miejscowego, to przy wydawaniu opinii powinny wziąć pod uwagę zapisy regulujące zasady zagospodarowania dla interesujących terenów.

Okoliczność zaś, że żadna z działek nie będzie miała takiej powierzchni jak wynika to z zapisów § 6 ust. 2 planu miejscowego na gruncie niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości. Jednocześnie bezzasadne są te argumenty Skarżącej podnoszone już w toku postępowania administracyjnego, że prawie żadna z dzielonych działek przed podziałem nie miała wymaganej powierzchni. Ta okoliczność – jak słusznie wskazało Kolegium – nie ma istotnego znaczenia, w tym sensie nie stanowi ona sama w sobie uzasadnienia dla dokonania takiego podziału jak wynikający ze wstępnego projektu podziału, albowiem pozostaje on w sprzeczności z planem miejscowym.

Niezależnie trzeba także zwrócić uwagę na zapisy § 9 ust. 4 i § 9 ust. 5 uchwały Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "[...] Wskazane zapisy dotyczą ustaleń dla terenów przemysłu i usług – oznaczonych symbolem P/U.

I tak zgodnie z § 9 ust. 4 planu miejscowego tereny [...]) mają powierzchnię około 4,94 ha, natomiast tereny oznaczone symbolem [...]) mają powierzchnię około 2,80 ha. Przy takiej powierzchni wysokość budynków nie może przekraczać 12 m, za wyjątkiem obiektów technologicznych których wysokość nie może przekraczać 15 m. (por. § 9 ust. 4 pkt. 2) lit. b) planu miejscowego). Ponadto minimalna kubatura obiektów wynosi na tym obszarze 3.000 m3, przy zachowaniu 25 % powierzchni działki jako biologicznie czynnej (por. § 9 ust. 4 pkt. 5) planu miejscowego), przy obowiązku realizacji miejsc postojowych w obrębie działki zgodnie ze wskaźnikami określonymi w § 7 ust. 11 pkt 3 (por. § 9 ust. 4 pkt. 7) planu miejscowego).

Podobnie w odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami [...]) i [...] Zgodnie z § 9 ust. 4 planu miejscowego tereny [...] mają powierzchnię około 6,96 ha, natomiast tereny oznaczone symbolem [...]) mają powierzchnię około 3,00 ha. Przy takiej powierzchni wysokość budynków nie może przekraczać 10 m, za wyjątkiem obiektów technologicznych których wysokość nie może przekraczać 15 m. (por. § 9 ust. 5 pkt. 2) lit. b) planu miejscowego). Ponadto minimalna kubatura obiektów wynosi na tym obszarze 1.000 m3, przy zachowaniu 30 % powierzchni działki jako biologicznie czynnej (por. § 9 ust. 5 pkt. 2) lit. c) oraz § 9 ust. 5 pkt. 5) planu miejscowego) i przy obowiązku realizacji miejsc postojowych w obrębie działki zgodnie ze wskaźnikami określonymi w § 7 ust. 11 pkt 3 (por. § 9 ust. 5 pkt. 7) planu miejscowego).

Mając na uwadze powyższe zapisy planu dotyczące zasad zagospodarowania nieruchomości przeznaczonych pod tereny przemysłu i usług – oznaczonych symbolem P/U, łączną powierzchnię wskazanych terenów [...]) należy zwrócić uwagę na kompatybilność z tymi zapisami zapisów § 6 ust. 2 planu miejscowego, które dodatkowo wskazują na minimalną powierzchnię działek do zainwestowania we wskazanych przeznaczeniach oznaczonych symbolami od [...] Powyższe dodatkowo potwierdza pogląd, ze w istocie zapis § 6 ust. 2 planu miejscowego dotyczy zasad zagospodarowania nieruchomości przeznaczonych pod tereny przemysłu i usług – oznaczonych symbolem P/U.

Reasumując należy wskazać, że podział ewidencyjny nieruchomości umożliwia dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielone działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu. Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 107/13). Na gruncie niniejszej sprawy jednakże taka zgodność w tym zakresie nie występuje, co stanowi o zasadności wydanego postanowienia Kolegium.

Odnosząc się jeszcze do zapisów § 6 ust. 2 planu miejscowego, Sąd dostrzega pewną usterkę legislacyjną, dotyczącą umieszczenia tego zapisu w paragrafie dotyczącym scalania i podziału, jednakże analiza brzmienia tego ustępu oraz przede wszystkim rzeczywisty zakres jego regulacji prowadzi do wniosku, że w istocie zapis ten (to jest § 6 ust. 2 planu miejscowego) nie reguluje w istocie zasad dotyczących scalania i podziału nieruchomości, lecz dotyczy zasad zagospodarowania nieruchomości jedynie dla wskazanego przeznaczenia P/U.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutu naruszenia art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 u.g.n. poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż w niniejszej sprawie nie można wydać decyzji podziałowej z zastrzeżeniem warunku, iż zbycie nieruchomości może nastąpić jedynie po uzyskaniu dostępu do drogi publicznej, z uwagi na fakt, że aktualny faktyczny dostęp do drogi publicznej przebiega po nieruchomościach, które nie wszystkie stanowią własnością F. (ustanowienie służebności, o których mowa w tych przepisach, może rzekomo nastąpić wyłącznie na gruntach będących własnością wnoszącego o dokonanie podziału), to należy wskazać, że jakkolwiek sam zarzut – dotyczący w istocie raczej już rozstrzygnięcia o podziale, co ma miejsce dopiero w decyzji, a nie w opinii, która jest przedmiotem zaskarżenia – nie jest trafny, to jednak również i rozważania oraz wnioski organu w tym zakresie nie są uzasadnione.

Trzeba podkreślić, że w tym zakresie chodzi w istocie o ocenę, czy organ opiniując w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ bada również warunek podziału posiadania przez nowo wydzieloną działkę dostępu do drogi publicznej, o którym mowa w art. 93 ust. 3 u.g.n.

W orzecznictwie zwracano uwagę, że zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego jest podstawową przesłanką dopuszczalności podziału, o którym ostatecznie rozstrzyga decyzja o podziale lub orzeczenie sądu. W art. 93 ust. 4 i 5 ustawy zostało przyjęte unormowanie, że wskazany organ opiniuje proponowany podział nieruchomości, wyrażając opinię w formie postanowienia którego przedmiotem jest wyłącznie zgodność proponowanego podziału z planem miejscowym. Uzyskanie pozytywnej opinii w przedmiocie podziału w tym zakresie jest zatem warunkiem wstępnym do wydania decyzji o podziale nieruchomości. Przyjęcie takiego rozwiązania można wytłumaczyć tym, że opinia odnosi się do proponowanego podziału nieruchomości, który nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych. Dopiero gdy występuje zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, racjonalne jest poniesienie kosztów sporządzenia projektu podziału w formie odpowiednich dokumentów geodezyjnych" (por. np. uzasadnienie do uchwały 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 1999 r., sygn. OPK 1/99). Tym samym, wydanie opinii w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. nie przesądza, że dojdzie do faktycznego podziału nieruchomości, a organy orzekające w tym trybie (to znaczy w ramach opiniowania) mogą wypowiadać się jedynie co do tego, czy proponowane do wydzielenia działki gruntu spełniają planistyczne wymogi dopuszczalności ich zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. I OSK 1181/10). Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ wskazuje, że projekt podziału daje możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym lub wyraża w tej mierze stanowisko negatywne. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.

Jak wskazuje się w piśmiennictwie, opinia dotycząca projektu podziału winna ograniczyć się do zgodności przedstawionego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (M. Wolanin w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck 2017, s. 482-483, nb 28). Organ nie powinien natomiast badać dalszych warunków możliwości podziału działki.

Kwestia natomiast właściwego dostępu do drogi publicznej powinna jednakże zostać zbadana przez organ na etapie zatwierdzenia projektu podziału, a nie na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 26 maja 2020 r., sygn. I OSK 1727/19, NSA z dnia 5 kwietnia 2022 roku, sygn. I OSK 1597/21).

Wskazać przy tym należy, że art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest adresowany do organu wydającego opinię w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost odwołuje się do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Przepis ten należy odczytywać łącznie z przepisem art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 5 kwietnia 2022 roku, sygn. I OSK 1597/21).

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że nieprawidłowe były rozważania organów opiniujących w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, dotyczące tego czy projektowane do wydzielenia działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej.

Zaznaczyć też trzeba, że plan miejscowy, który stanowił podstawę do wydania opinii nie zawierał w tym zakresie adekwatnych norm, które pozwalałyby na wydanie takiej opinii. Nie stanowi przy tym takiego przepisu § 6 ust. 3 planu miejscowego, który dotyczy zasad scalania i podziału nieruchomości, a nie tylko podziału – jak słusznie podnosi Skarżąca spółka.

Odnosząc się jeszcze do tego zarzutu, to trzeba zwrócić uwagę na pewną usterkę, która zawarta jest w tym zarzucie. Skarżąca odwołuje się bowiem do art. 99 u.g.n., który to przepis nie był i nie mógł być stosowany przez organy opiniujące. Przepis art. 99 u.g.n. może być zastosowany dopiero na etapie wydania decyzji, a nie na etapie opiniowania. Podnosząc ten zarzut Skarżąca nieprawidłowo zatem odwołała się do dalszego etapu postępowania podziałowego.

Pomimo jednak tego uchybienia (to jest badania przesłanki z art. 93 ust. 3 u.g.n. przez organy opiniujące), skarga podlega oddaleniu, a to z tego powodu, że zasadne jest stanowisko organów opiniujących (na zwrócono uwagę już powyżej), co do niezgodności projektu podziału z planem miejscowym w zakresie w jakim reguluje on kwestie minimalnych powierzchni działek do zainwestowania w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 2 ha, w terenach oznaczonych symbolami: [...] - 1 ha.

Końcowo należy jeszcze odnieść się do zarzutu naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji pomimo niepodjęcia przez organ I i II instancji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nieustalenia, że biegnąca po działkach nr [...] i [...] droga jest ogólnodostępną drogą wewnętrzną, co potwierdza nadanie jej przez Miasto Nowy Sącz nazwy: ulica [...], co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że planowany przez Skarżącą podział nieruchomości nie spełnia bez ustanowienia odpowiedniej służebności wymogu dostępu do drogi publicznej.

W tym zakresie należy wskazać, że realizując zasadę prawdy obiektywnej, na podstawie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.) - dalej jako "k.p.a.", organ jest zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

W tym zakresie trzeba zaznaczyć, że zakres i przedmiot postępowania wyjaśniającego determinują przepisy prawa materialnego, bowiem to normy prawa materialnego przesądzają o przedmiocie sprawy i okolicznościach prawnie istotnych. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy - inność i odrębność okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 19 maja 2021, sygn. I OSK 251/21).

Organ powinien zatem w sposób adekwatny do potrzeb ustalić stan faktyczny i nie pozostawić żadnych niewyjaśnionych istotnych dla sprawy okoliczności. Dokonana natomiast przez organ ocena zgromadzonego materiału powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zasadami swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.), a motywy którymi kierował się organ powinny zostać szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu do wydanej decyzji.

Na gruncie niniejszej sprawy, której przedmiotem jest zaopiniowanie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego punktem odniesienia, jak wskazano już powyżej, są zapisy uchwały Nr XXXXII/397/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 października 2008 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowego Sącza "[...]". Organ w ramach opiniowania, co do zasady nie prowadzi postępowania dowodowego, ani też nie dokonuje ustaleń stanu faktycznego.

Negowane przez Skarżącą ustalenia czy też okoliczności, na których oparł się organ dotyczą kwestii dostępu do drogi publicznej wszystkich ulegających podziałowi nieruchomości. Jak wskazano jednak powyżej, w tym zakresie plan miejscowy nie wprowadza żadnej regulacji, a tylko w tym przedmiocie, to znaczy w zakresie zgodności projektowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym miała zostać wydana opinia, co wynika z art. 93 ust. 4 u.g.n.

Z tych względów ustalenia w zakresie publicznego lub wewnętrznego charakteru określonej drogi nie miały istotnego znaczenia z perspektywy wydanej opinii, na co zwrócono uwagę już powyżej. Na marginesie można jednak wskazać, że wbrew sugestii Skarżących nadanie nazwy ulicy (ulica [...]) przez Radę Miasta nie potwierdza ani nie stanowi o tym, że ta droga jest droga publiczną.

Ze względu na powyższe, skarga na zasadzie art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu.