Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 430/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2024-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1, art. 134
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Kuza Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Armański Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi E. W. i W. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2024 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 430/24

Uzasadnienie

Decyzją z 25 czerwca 2024 r. Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania E. i W. małżonków W., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 13 marca 2024 r., znak: [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za udział wynoszący [...] części w prawie własności nieruchomości położonej w K., obr. 0010, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0115 ha, która na skutek wydania decyzji Prezydenta Miasta K. z 18 kwietnia 2018 r. znak: [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, z mocy prawa przeszła na własność Gminy K. z przeznaczeniem pod drogę publiczną klasy dojazdowej.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że na wniosek E. i W. W., Prezydent Miasta K. decyzją z 18 kwietnia 2018 r. znak: [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0843 ha, położonej w obrębie 0010 miasto K. (jednostka ewidencyjna nr [...]). W wyniku podziału została wydzielona pod drogę publiczną klasy dojazdowej działka nr [...] o pow. 0,0115 ha, która zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "K. Północ – Obszar [...] Centrum handlowo-usługowe u zbiegu ulic [...]" zatwierdzonego uchwałą Nr XLIX Rady Miejskiej w K. z dnia 25 lipca 2013 r. była przeznaczona pod teren ulicy publicznej klasy D – dojazdowej. Wydzielona działka z dniem w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna tj. z dniem 10 maja 2018 r., przeszła z mocy prawa na własność Gminy K., a stan ten ujawniono w księdze wieczystej [...] Zgodnie z wpisem w księdze nieruchomość stanowiła współwłasność Gminy K. w [...] części oraz E. i W. W. w [...] części – na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Wnioskiem z 17 marca 2023 r. E. i W. W. wystąpili o ustalenie odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości obejmującej wydzieloną działkę.

Wojewoda decyzją z 30 listopada 2023 r. znak: [...] uchylił do ponownego rozpatrzenia decyzję Prezydenta Miasta K. z 2 października 2023 r. znak: [...] stwierdzając, że operat szacunkowy z 16 maja 2023 r. w oparciu o który ustalono odszkodowanie zawiera omyłki pisarskie, odręcznie poprawione długopisem przez osobę nieuprawnioną.

W toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji zwracał się do sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcy – Ł. Ł. o wyjaśnienie tych omyłek, zaś rzeczoznawca dwukrotnie tj. w piśmie z 7 lutego 2024 r. i 5 marca 2024 r. korygował zaistniałe omyłki pisarskie. Następnie organ I instancji uznając, że operat szacunkowy z dnia 16 maja 2023 r. stanowi dowód w sprawie, wydał opisaną na wstępie decyzję z 13 marca 2024 r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołali się E. I W. W., kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Organ odwoławczy w piśmie z 22 kwietnia 2024 r. [...] wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienie kwestii aktualności sporządzonego operatu szacunkowego i ewentualne odniesienie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Rzeczoznawca majątkowy w pismach z 14 maja i 16 maja 2024 r. uzupełnił swoje stanowisko jak również potwierdził aktualność operatu z 16 maja 2023 r.

Rozpatrując odwołanie Wojewoda przytoczył brzmienie art. 98 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2023, poz.344 ze z.), dalej u.g.n. oraz § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, że zawarte w operacie szacunkowym ustalenia i wyliczenia są błędne. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat na zlecenie organu I instancji ustalił, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z celu przejęcia jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabywanych pod inwestycje drogowe. Uwzględniając fakt, że w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości wycenianej nie odnotowano transakcji nieruchomości przeznaczonych pod komunikację zakresem analizy objęto teren całego miasta K. w okresie ostatnich 53 miesięcy poprzedzających wycenę. Spośród 44 transakcji biegły wyeliminował 7, których przedmiotem była sprzedaż udziałów w drogach wewnętrznych pomiędzy podmiotami niepublicznymi. Zgodnie ze stanowiskiem biegłego, przyczyną wyboru nieruchomości z ostatnich 5 lat poprzedzających wycenę była niewielka ilość transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę oraz fakt, że większą wiarygodność daje analiza rynku przeprowadzona na większej próbce, niż niewielkiej liczbie transakcji o niewielkim zróżnicowaniu, zwłaszcza lokalizacyjnym, w okresie krótszym.

Do określenia wartości gruntu biegły wybrał i zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Spośród transakcji gruntami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, jakie miały miejsce na terenie miasta K. i w badanym okresie, wybrał do analizy i wyceny próbkę składającą się z 37 transakcji zawartych w okresie od marca 2018 r. do lutego 2022 r., których cena minimalna skorygowana wynosiła [...] zł/m2 – maksymalna [...] zł/ m2, a cena średnia [...] zł/ m2, przy czym delta cen wynosiła [...] zł/ m2. Na podstawie analizy nieruchomości, będących w tym czasie w obrocie ustalił, że ceny nieruchomości drogowych notują wzrost i odnotował 6% trend czasowy rocznie. Za istotne cechy biegły uznał: lokalizację ogólną (35%), lokalizację szczegółową (30%), rodzaj gruntów przyległych (35%). Biegły przyjął: lokalizację ogólną korzystną (strefa śródmiejska i pośrednia), lokalizację szczegółową korzystną (modna okolica zabudowana zabudową mieszkaniowo-usługową, bądź usługową), rodzaj gruntów przyległych korzystny (działki wydzielone z terenów zabudowanych mieszkaniowo-usługowych). Po zastosowaniu współczynnika korygującego (1,8149) biegły określił cenę 1 m2 działki na kwotę [...]zł, a w konsekwencji wartość rynkową działki nr [...] o pow. 0,01115 ha oszacował na kwotę [...]zł.

Zdaniem organu odwoławczego, biegły ustosunkował się do kwestii aktualności operatu szacunkowego i stwierdził, że po ponownej analizie rynku nieruchomości podobnych do wycenianej, w okresie od 16 maja 2023 r. do dnia 14 maja 2024 r. nie nastąpiła żadna zmiana czynników o których mowa w art. 154 u.g.n., w związku z tym poziom cen pozostał na niezmienionym poziomie. Na terenie miasta K. odnotowano jedną transakcję nieruchomości podobnych przeznaczonych pod komunikacje, której cena wyniosła [...] zł i mieści się w przedziale cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do porównania w operacie. Wojewoda przyjął za wiarygodne wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z 8 sierpnia 2023 r. odnoszące się do okoliczności jakie legły u podstaw sporządzenia operatu szacunkowego, powielając stanowisko biegłego, że przeprowadzenie procesu szacowania nieruchomości w oparciu o przeznaczenie gruntów przyległych w sposób jednoznaczny rażąco naruszałoby § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r.

Wojewoda podniósł, że przeprowadził analizę sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego i dokonał oceny w zakresie przydatności jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania wraz z pismami z 7 lutego 2024 r. i 5 marca 2024 r., stanowiącymi korektę omyłek pisarskich. W jego ocenie niniejsze omyłki pisarskie nie mają wpływu na prawidłowość wyceny. Sprostowania dokonane są w sposób czytelny, wskazują zarówno miejsce wystąpienia błędu w operacie (strona, wers) wraz z jego korektą. Nie dotyczą wartości wycenianej nieruchomości jak również prawidłowości wydanej decyzji. Nadto istnieje przewidziana § 84 aktualnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, możliwość sprostowania oczywistych błędów pisarskich. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione w operacie. Rzetelnie odpowiednio do celu wyceny opisano stan nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny i jej zakres. Prawidłowo przyjęto daty istotne dla celu wyceny oraz przedstawiono wybór odpowiedniej metody i techniki wyceny. Podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania, a także zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Brak jest okoliczności, które pozwalałyby stwierdzić, że ustalenia biegłego w kwestii przejętej metodologii z uwagi na jego wiedzę i doświadczenia są nieprawidłowe. Operat wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, w tym został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości), wyjaśnienie i uzasadnienie wyboru podejścia i metody wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. W ocenie organu biegły uwzględnił elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. W przedmiotowym operacie szacunkowym biegły prawidłowo wskazał, iż zaistniała sytuacja wyrażona w art. 154 ust. 2 u.g.n. i prawidłowym jest sporządzenie wyceny w oparciu o § 49 ust. 4 rozporządzenia z 5 września 2023 r., czyli należało dokonać wyceny na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe, zgodnie z przeznaczeniem w mpzp. Rzeczoznawca, stosownie do dyspozycji zawartej § 79 ust. 1 rozporządzenia wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierował dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazał również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe.

W ocenie organu odwoławczego opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Stosownie do treści § 78 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonywania wyceny, wskazuje podstawy prawne, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia operatu szacunkowego sporządzonego przez U. W., na zlecenie W. W., który został dołączony do akt sprawy organu I instancji organ stwierdził, że powyższa kwestia była już szczegółowo omawiana podczas uprzednio prowadzonego przez Wojewodę postępowania zakończonego wydaniem decyzji z 30 listopada 2023 r. znak: [...] Oceniając wówczas ten operat, Wojewoda uznał, iż nie może on stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania. Biegła dokonując wyceny wzięła pod uwagę transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, co jest niezgodne z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia. Nadto podkreślono, że zakwestionowanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może nastąpić poprzez zlecenie jego oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co nie miało miejsca w tej sprawie.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia, E. i W. W. zarzucili wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa poprzez pominięcie ustalenia, iż wartość nieruchomości w okresie od wydania opinii przez biegłego Ł. Ł. w maju 2023 roku do dnia wydania decyzji wzrosła, zaś same wartości przyjęte przez biegłego Łowisza w opinii zostały rażąco zaniżone, co wykazane zostało dwoma operatami szacunkowymi sporządzonymi na zlecenie skarżących.

W oparciu o powyższy zarzut skarżący wnieśli o uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, że Gmina K. jest obowiązana do wypłaty na rzecz małżonków W. kwot po [...] zł tytułem odszkodowania za wywłaszczenie lub przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie od Wojewody na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. K., celem ustalenia wartości udziału w wywłaszczonej nieruchomości na lipiec 2024 roku.

W uzasadnieniu skarżący podkreślili, że konsekwentnie uznają przyjęte przez organ do odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wyliczenia, za rażąco zaniżone. W opinii skarżących, wniosek ten oparty jest nie tylko o złożone do akt sprawy akty notarialne, wskazujące na realną cenę nieruchomości na obszarze objętym wywłaszczeniem, ale także poparty jest operatami szacunkowymi sporządzonymi na zlecenie skarżących. Również załączony do niniejszej skargi, najbardziej aktualny operat szacunkowy wskazuje na dwukrotnie wyższą niż przyjęta przez Prezydenta Miasta K. wartość wywłaszczonego udziału. Zdaniem skarżących, odszkodowanie winno zostać wypłacone według wartości nieruchomości z daty wydania decyzji, nie zaś w oparciu o operat szacunkowy sprzed ponad roku, który ponadto stał w rażącej sprzeczności z operatem sporządzonym przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Wobec takich rozbieżności, organ winien - o co skarżący wnosili - powołać kolejnego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządziłby ostateczny operat szacunkowy, nie zaś wzywać dotychczasowego rzeczoznawcę, do poprawienia błędów literowych operatu. Wobec tak rażącej dysproporcji nie znajdowało uzasadnienie wezwania biegłego do wyjaśnień, wiadomym było bowiem, iż będzie on popierał swój dotychczasowy operat szacunkowy, nawet pomimo zawartych w nim błędów.

Zgodnie ze stanowiskiem skarżących, jedynie operat szacunkowy S. K., który także - jako najbliższy datą momentowi, w którym decyzja w przedmiocie odszkodowania stała się ostateczna, spełnia wymogi rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. nr 16 poz. 93 ze zm.). Operat ten jednoznacznie wykazuje, iż wartości przyjęte w decyzji o odszkodowaniu były i są rażąco zaniżone. Tym samym rażąco zaniżone jest ustalone dla skarżących odszkodowanie. Dodają, że w sprawach cywilnych, w których koniecznym jest ustalenie wartości nieruchomości, operaty szacunkowe zachowują swą aktualność przez okres 6 miesięcy i po tym czasie są aktualizowane. Zasada ta wiąże się z naturalną w gospodarce wolnorynkowej zmianą cen nieruchomości. Tym samym brak jest jakichkolwiek powodów do uznania, że w postępowaniu administracyjnym ceny wolnorynkowe nie mają znaczenia dla ustalenia wartości odszkodowania, zaś raz sporządzony operat szacunkowy nie może zostać zaktualizowany. Skarżący zostali wyzbyci ze swej własności na rzecz Gminy K., co winno im zostać zrekompensowane adekwatną do cen rynkowych wysokością przyznanego odszkodowania, tego bowiem wymagają zasady rządzące demokratycznym państwem prawa jakim jest Rzeczpospolita Polska.

Skarżący wyjaśnili, że wskazana wartość przedmiotu zaskarżenia stanowi różnicę pomiędzy wartością z operatu szacunkowego sporządzonego przez S. K., a wartością przyjętą przez Gminę K.. Wartość wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego S. K. jest zaś zgodna z aktualnie obowiązującymi cenami nieruchomości w K..

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2024.935. dalej "p.p.s.a.") stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do ich wyeliminowania z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 - dalej "u.g.n.") działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy Rozdziału 5 u.g.n. Podstawowe znaczenie ma art. 130 u.g.n. zgodnie z którym, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., to wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej jako rozporządzenie), które znajduje zastosowanie z uwagi na brzmienie § 85 obowiązującego aktualnie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r., zgodnie z którym, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Powyższe rozporządzenie weszło w życie z dniem 9 września 2023 r., natomiast operat szacunkowy został sporządzony na dzień 16 maja 2023 r. Przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia określa, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia.

Stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

W niniejszej sprawie nie było sporne, że na wniosek skarżących została wydania decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, w wyniku której wydzielono działkę nr [...] o pow. 0,00115 ha, przeznaczoną pod drogę publiczną obsługującą zabudowę mieszkaniową, usługową i produkcyjną. W związku z brakiem uzgodnienia co do wysokości odszkodowania za ww. działkę, na wniosek małżonków W. zostało wszczęte postępowanie o przyznanie odszkodowania za wydzielenie działki pod drogę publiczną.

Sąd w całości podziela stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy Ł. Ł. z 16 maja 2023 r. wraz z potwierdzeniem jego aktualności na datę 14 maja 2024 r. został sporządzony przez osobę uprawnioną i zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2004 r.

Bezspornie wydzielenie działki nr [...] pod drogę dojazdową było zgodne z przeznaczeniem tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "K. Północ – Obszar [...] Centrum handlowo-usługowe u zbiegu ulic [...] Powyższa okoliczność, z uwagi na treść § 36 rozporządzenia uzasadniała przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi, zaś biegły wykazał znaczną ilość takich transakcji (37). Wprawdzie transakcje te obejmowały okres 53 miesięcy, jednakże biegły uzasadnił swoje stanowisko wskazując na zbyt małą ilość nieruchomości nabywanych pod drogi w najbliższym sąsiedztwie działki wycenianej, a nadto zastosował odpowiednią korektę. W trakcie analizy uwzględniono nie tylko przeznaczenie tych nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe, ale również pozostałe cechy zezwalające na uznanie nieruchomości jako podobnych (lokalizacja ogólna, szczegółowa, rodzaj gruntów przyległych). Nie można zatem uznać, aby rzeczoznawca Ł. Ł. dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych (przyjmując do analizy nieruchomości przeznaczone na cele drogowe, a nie mieszkaniowe). Trafnie wskazuje organ odwoławczy, że przedłożony przez skarżących operat U. W. obejmujący analizą 5 transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zlokalizowane na terenie miasta K. w okresie od lutego 2021 r. do lipca 2022 r., nie mógł skutecznie podważyć oceny sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego Ł. Ł.. Biegły wyjaśnił, że nie mogą stanowić materiału porównawczego w procesie szacowania nieruchomości drogowej nieruchomości umożliwiające ich zabudowę budynkiem wielorodzinnym, jak wskazywali skarżący. Z tych samych względów nie mógł tej oceny podważyć przedłożony do skargi operat rzeczoznawcy S. K., obejmujący analizą 6 nieruchomości niezabudowanych o funkcji mieszkaniowo-usługowej, z których cztery transakcje zostały zawarte po dacie sporządzenia operatu tj., po 16 maja 2023 r., a nadto operat ten został sporządzony na dzień 11 lipca 2024 r., a więc po dacie wydania zaskarżonej decyzji. Trzeba również podnieść, że art. 157 ust. 1 u.g.n. wprost określa, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, zaś zgodnie z ust. 2 tego przepisu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Z przyjętej przez ustawodawcę regulacji jednoznacznie wynika, że ocena operatu szacunkowego nie może dotyczyć weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, bowiem ani organy administracji, ani Sąd nie posiadają wiedzy specjalistycznej w tym zakresie.

W dotychczasowym orzecznictwie wskazuje się, że w sytuacji gdy operat szacunkowy jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jego podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z dnia 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14). Zakwestionowanie jego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z dnia 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15). Takich wad przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził. Błędy, które dostrzegł organ odwoławczy, a które zostały poprawione i omówione przez rzeczoznawcę, nie miały wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy udzielił również odpowiedzi na zastrzeżenia zgłoszone przez skarżących ( pisma: z 8 sierpnia 2023 k. nr [...], z 24 listopada 2023 r. k. nr [...], z 14 maja 2024 r. k. nr [...].).

Biegły dokonuje wyboru transakcji i metody wyceny, jak też określenia wartości rynkowej nieruchomości, analizy rynku i danych o nieruchomościach. To biegły szacując nieruchomość wybiera właściwe podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości. W niniejszej sprawie wartość rynkowa nieruchomości określona została w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przeprowadzony proces wyceny wykazał, że wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod drogę wyniosła [...] zł, zaś wartość udziału [...] części w prawie własności nieruchomości [...] to kwota [...]zł.

Według art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak stanowi ust. 3 art. 156, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego poprzez dołączenie aktualizacji sporządzonej 14 maja 2023 r. (dowód: k. nr [...] akt adm. II instancji). W tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie wywody skarżących dotyczące stosowania w postępowaniu administracyjnym tych samych zasad do aktualizacji operatów szacunkowych jak w sprawach cywilnych tj. co 6 miesięcy. Organy administracji właściwe w sprawach ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości orzekają wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanymi na jej podstawie przepisami wykonawczymi do których należy rozporządzenie z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Wobec jednoznacznej treści art., 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie sposób uznać, że skarżący podważyli stanowisko rzeczoznawcy potwierdzające aktualność sporządzonego przez niego operatu szacunkowego.

Dokonanie oceny operatu polega na weryfikacji jego rzetelności i wiarygodności jako dowodu w sprawie. W tak określonych granicach, zdaniem Sądu, organ odwoławczy kompleksowo, w sposób jasny i przekonujący wykazał wartość operatu szacunkowego z 16 maja 2023 r. jako dowodu w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa. Argumentacja rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniająca powody dla których dokonał wyboru transakcji nieruchomości podobnych nie budzi zastrzeżeń Sądu. W tym kontekście niezasadne są zarzuty skarżących, dotyczące nieprawidłowego sporządzenia operatu. Brak jest podstaw do uwzględnienie żądania skarżących o powołanie kolejnego rzeczoznawcy w niniejszej sprawie, celem oszacowania spornej działki.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że zarówno decyzja organu odwoławczego, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, są zgodne z prawem, a tym samym podnoszone w skardze zarzuty nie mogły być uznane za zasadne. Orzekające w sprawie organy dokonały bowiem prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy u.g.n.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku