Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1214/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, art. 95 ust. 7
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 145 par. 1 ust. 1 lit. c
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 7, 77, 80
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Sebastian Pietrzyk po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi "E." A. K., I.K., A. K. Sp. Jawna z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 lipca 2024 r. znak: SKO.GN/4160/242024 w przedmiocie opinii w sprawie wstępnego podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie; 2. zasądza na rzecz "E." A. K., I. K., A. K. Sp. Jawna z siedzibą w W. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 5 lutego 2024 r., działając na podstawie art. 93 ust. 1, 3 i 5 art., art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2023 r. poz. 344 ze zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663), art. 124 i art. 141 kpa, art. 39 ust. 1, 2 i 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40 ze zm.) Burmistrz Miasta C. negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w mieście C., wpisanej w księdze wieczystej nr [...], obejmującej działkę ozn. nr [...] o pow. 0,1203 ha jedn. ewid. C. miasto, obręb [...], na działki ozn. lit.: A i B w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału, który został wykonany na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 opatrzonej klauzulą Starostwa Powiatowego w C. z dnia 7 kwietnia 2023 r.

W uzasadnieniu postanowienia organ powołał treść przepisów art. 93 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz podał, że na wniosek "E." Sp. Jawna wszczęto postępowanie podziałowe nieruchomości położonej w C., wpisanej w księdze wieczystej nr [...], obejmującej działkę ozn. nr [...] o pow. 0,1203 ha jedn. ewid. C., stanowiącej własność ww. spółki. W toku postępowania ustalono, że podział ww. nieruchomości ma na celu wydzielenie działki budowlanej. Projektowane do wydzielenia działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej ul. [...] w C.: działka ozn. lit. B bezpośredni, działka ozn. lit. A za pośrednictwem służebności drogowej w sposób zaznaczony na wstępnym projekcie podziału. Dla przedmiotowego terenu Rada Miejska w C. podjęła uchwałę Nr [...] z dnia 9 lutego 2021 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w C. (pismo Wydziału Planowania Przestrzennego i Gospodarki z dnia 24 maja 2023 r. znak: [...]), stąd też Burmistrz Miasta C. postanowieniem znak: [...] z dnia 25 maja 2023 r. zawiesił postępowanie w sprawie dokonania podziału ww. nieruchomości, a postanowieniem z dnia 15 grudnia 2023 r. znak: [...] podjął zawieszone postępowanie. W dniu 24 października 2023 została podjęta uchwała Rady Miejskiej w C. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 13 listopada 2023 r. poz. 7379) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w C.. Działka nr [...] znajduje się na terenie objętym ustaleniami ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym na rysunku planu symbolem 6MNU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz w części znajduje się w strefie ograniczeń w zainwestowaniu (od obszaru kolejowego). Zgodnie z zapisami ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego minimalne powierzchnie nowo wydzielonych działek budowlanych nie mogą być mniejsze niż:

1) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN:

a) 600 m2 dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej,

b) 400 m2 dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej

i szeregowej;

2) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej MNU:

a) 600 m2 dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej,

b) 400 m2 dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej,

c) 400 m2 dla budynków usługowych.

Organ ustalił, że według przedłożonego wstępnego projektu podziału powierzchnie nowoprojektowanych do wydzielenia działek wynoszą odpowiednio: działka ozn. lit. A - 0,0209 ha i B - 0,0994 ha, tym samym powierzchnia działki ozn. lit. A nie spełnia wymogów określonych w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], przedstawiony na wstępnym projekcie podziału, jest więc niezgodny z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem zastosowanie znalazł przepis art. 93 ust. 1 pkt 1 ugn.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła "E." Sp. Jawna.

Postanowieniem z dnia 2 lipca 2024 r. znak: SKO.GN/4160/24/2024, działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r, poz. 344) oraz art. 138 §1 pkt 1 w zw. z art. 144 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta C. zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w C. Nr [...] z dnia 24 października 2023 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego poz. 7379 z dnia 13 listopada 2023 r.) działka nr [...] znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 6MNU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz w części znajduje się w strefie ograniczeń w zainwestowaniu (od obszaru kolejowego). Zgodnie z § 13 ust. 2 pkt 1 powołanego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku podjęcia z inicjatywy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości ustalono następujące parametry działek uzyskiwanych w ich wyniku: minimalna powierzchnia - 600 m2, minimalna powierzchnia działki – 400 m2 dla jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, minimalna szerokość frontu działki - 12 m, tereny zabudowy usługowej - min. 800 m2. Tymczasem jak wynika z przedłożonego wstępnego projektu podziału działki nr [...] powierzchnia powstałych działek wynosi odpowiednio: A - 0,0209 ha i B - 0,0994 ha. Działka ozn. lit. A nie spełnia zatem wymogów określonych w obowiązującym planie. Powyższe oznacza, że przedłożony wstępny projekt podziału działki nr [...] jest niezgodny z ustaleniami zawartymi w postanowieniach planu dotyczących zasad podziałów i scaleń.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia Kolegium wyjaśniło, że priorytetem winien być zawsze podział nieruchomości zgodny z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu. Zasadą jest bowiem przeprowadzenie podziału nieruchomości zgodnie z postanowieniem planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), względnie - w przypadku braku planu miejscowego - gdy podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 u.g.n.). Natomiast do wyjątków należy zaliczyć możliwość dokonania podziału nieruchomości na podstawie art. 95 u.g.n. z pominięciem postanowień planu miejscowego, względnie decyzji o warunkach zabudowy. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, co należy rozumieć: "mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom", podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 u.g.n. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w u.g.n. zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Wobec powyższego należy przyjąć, że ilekroć możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, to podziału nieruchomości dokonuje się, odpowiednio w trybie art. 93 albo art. 94 u.g.n., a nie na podstawie art. 95 u.g.n. Dodatkowego uzasadnienia aksjologicznego dla takiego wniosku można upatrywać w dbałości o cenione przez ustawodawcę dobro prawne, jakim jest ład przestrzenny (por. art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), którego zachowaniu przywołane akty służą, w pełniejszym zakresie miejscowy plan przestrzenny lub węższym zakresie decyzja o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 stycznia 2012 r., sygn. akt IV SA/Po 1143/11).

Jednocześnie organ zauważył, że z uzasadnienia zażalenia wynika, że organ I instancji nie wziął pod uwagę faktu, że na przedmiotowej działce posadowiony jest budynek wielorodzinny (trzy lokale mieszkalne), a nie jednorodzinny. Zatem nie powinien być on traktowany jako jednorodzinny i podlegać przepisom planu warunkujących podziały takich nieruchomości. Zgodnie jednak § 13 ust. 2 pkt 1 ww. planu w przypadku podjęcia z inicjatywy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości ustalono następujące parametry działek uzyskiwanych w ich wyniku: minimalna powierzchnia - 600 m2. Powyższe oznacza, że ogólnie w wyniku podziału, czy scalenia nieruchomości nie może powstać działka mniejsza niż 600 m2, wyjątek stanowią działki w terenach zabudowy usługowej, gdzie określono minimalną powierzchnię działki na 800 m2 Zatem uznać wypada, ze nawet w sytuacji, gdy na działce posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny (zgodnie z oświadczeniem Spółki), to minimalna powierzchnia działki wynosi 600 m2.

Na powyższe postanowienie "E." Sp. j. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 7 k.p.a., art. 7a k.p.a., art. 8 k.p.a. oraz art. 75 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wszystkich okoliczności sprawy, a zwłaszcza tego, że sąsiednie działki (np. nieruchomości położone pod adresem ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...]) posiadają obszar poniżej 400 metrów kwadratowych, pominięcie tego, że podział polegał na wydzieleniu działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

- art. 93 ust. 1, 3 i 5 art., art. 97 ugn i uchwały Rady Miejskiej w C. nr [...] z dnia 24 października 2023 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 13 listopada 2023 r. poz. 7379), a zwłaszcza § 13 ust. 3 pkt 2 tej uchwały oraz w związku z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane ( Dz.U. 2023 r., poz. 682) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie w sprawie i przyjęcie, że projektowany podział jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, który to plan dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a nie działek, na których znajdują budynki, w których są lokale mieszkalne czy usługowe w liczbie większej niż 2 lokale – budynki wielolokalowe, a także przyjęcie, że podział ten jest sprzeczny z przepisami ustawy prawo o gospodarce nieruchomościami, mimo, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego jest możliwość wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

- art. 97 pkt 7 ugn w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP poprzez faktyczne ograniczenie prawa własności nieruchomości.

- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu projektowany podział jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, choć podział ten służy wydzieleniu działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Strona skarżąca podniosła, że organy administracji nie uwzględniły okoliczności, że wydzielenie to miało na celu wydzielenie działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Okoliczność ta wynika z przedłożonych dokumentów, podlega ona regulacji zawartej w art. 95 ugn. Strona skarżąca wyjaśniła, że na działce numer [...] znajdują się dwa odrębne budynki, o różnym przeznaczeniu i zagospodarowaniu w tym budynek mieszkalny, a projektowany podział miał doprowadzić do wydzielenia budynku mieszkalnego w zakresie niezbędnym do korzystania z tego budynku.

Spółka nie zgodziła się ze stwierdzeniem, że taki podział naruszałby przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, zastosowanie art. 95 nie nastąpiłoby, jak sugeruje to uzasadnienie zaskarżonego postanowienia, w wyniku rozszerzającej interpretacji tego przepisu. Zdaniem spółki Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło okoliczności, że zarówno na obszarze oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego 6MNU, jak i na obszarach bezpośrednio sąsiednich, to jest po drugiej ulicy [...], jak i ulicy [...] znajduje się szereg działek (w tym wydzielonych) o powierzchni mniejszej niż 400 m2 (np. nieruchomości położone pod adresem ul. [...], [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...]. ul. [...], ul. [...]).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935, dalej P.p.s.a.) sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym.

Stosownie do art. 1 § 2 w zw. z art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a.

W tak zakreślonych ramach skarga okazała się uzasadniona.

Przedmiotem skargi jest postanowienie w przedmiocie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału działki nr [...] położonej w C. na działki: A – o powierzchni 0,0209 ha i B – 0,0994 ha. Podstawę materialną tego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 r. poz. 1145, dalej: u.g.n.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (art. 93 ust. 4 u.g.n.).

Już w tym miejscu należy zauważyć, że w art. 95 ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi odrębnie o podziale nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Procedurę tę stosuje się m.in. do zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na

wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (pkt 1).

Przywołanie powyższej regulacji w kontekście przedmiotowej sprawy ma znaczenie o tyle, że w zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji oraz w skardze strona skarżąca zarzucała organom wadliwe przyjęcie, że podział jest sprzeczny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, mimo że podział dotyczy działki, na której zlokalizowane są dwa budynki, a podział zmierza do wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Sąd zauważa jednak, że strona skarżąca zainicjowała postępowanie jednoznacznie brzmiącym wnioskiem "o podział nieruchomości w trybie art. 93 w związku z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami" (k. 1 akt adm.), nie podnosząc we wniosku okoliczności uzasadniających przyjęcie innego trybu postępowania. Ten tryb uzasadniał zresztą kilkumiesięczne zawieszenie postępowania administracyjnego na podstawie postanowienia Burmistrza Miasta C. z 25 maja 2023 r. do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego zarzuty skargi w tym zakresie okazały się nieuzasadnione.

Uzasadnione natomiast okazały się zarzuty zmierzające do zakwestionowania oceny zgodności projektowanego podziału z planem miejscowym. W tej kwestii wyjść należy od tego, że w sprawie znajduje zastosowanie uchwała Rady Miejskiej w C. nr [...] z dnia 24 października 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w C. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego 2023 r. poz. 7379), która określa zasady podziału działek w części pt. "Szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, objętych planem miejscowym oraz minimalne powierzchnie nowo wydzielonych działek". Część tę stanowi § 13 o następującym brzmieniu:

"1. Na obszarze objętym planem nie określa się obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości w rozumieniu art. 15 ust. 3 pkt 1 ustawy.

2. W przypadku podjęcia przez właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych procedury scaleń i podziału nieruchomości ustala się następujące parametry utworzonych działek:

1) minimalna powierzchnia działki – 600 m2;

2) minimalna powierzchnia działki – 400m2 dla jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej;

3) minimalna szerokość frontu działki – 12 m;

4) kąt położenia granicy działki w stosunku do przyległego pasa drogowego – w przedziale 60 do 120º;

5) ustalone parametry w pkt 1 - 4 nie dotyczą działek wyznaczanych pod drogi oraz obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, wyznaczane odpowiednio do potrzeb.

3. Ustala się minimalne powierzchnie nowowydzielanych działek budowlanych nie mniejsze niż:

1) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN:

a) 600 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej,

b) 400 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej;

2) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej MNU:

a) 600 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej,

b) 400 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej,

c) 400 m² dla budynków usługowych;

3) w terenach zabudowy usługowej U, w terenach zabudowy usługowej o charakterze publicznym UP, terenach zabudowy usług sakralnych UK - 800 m²."

W odniesieniu do powyższych przepisów zauważyć wypada, że § 13 ust. 1 i 2 odnoszą się wyraźnie do instytucji scaleń i podziałów, a minimalne powierzchnie działek określone w § 13 ust. 2 planu dotyczą wyłącznie przypadku podjęcia przez właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych procedury scaleń i podziału nieruchomości (vide: art. 101 u.g.n. i następne). Przedmiotowa sprawa dotyczy "zwykłego" podziału nieruchomości, do którego odnosi się § 13 ust. 3 planu miejscowego i podane tam minimalne wielkości działek nowowydzielanych. Tę regulację uwzględnił organ pierwszej instancji, chociaż błędnie nie przywołano jednostek redakcyjnych przepisów planu. Niezrozumiałe jest zatem, dlaczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w swoich rozważaniach uwzględniało przepisy nie znajdujące zastosowania w przedmiotowej sprawie, a odnoszące się do instytucji scalenia i podziału.

Co się tyczy kwestii minimalnych powierzchni nowowydzielanych działek, Sąd zauważa, że nie jest w sprawie sporne, że działka objęta wnioskiem o podział znajduje się w obszarze MNU (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej). Dla tego obszaru § 13 ust. 3 pkt 2 określa minimalne wielkości nowowydzielanych działek budowlanych w sposób następujący: a) 600 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej, b) 400 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, c) 400 m² dla budynków usługowych. W zaskarżonym postanowieniu Kolegium przyjęło, że projektowana działka oznaczona jako działka A, o powierzchni 0,0209 ha nie spełnia wymogów planu. Organ nie uwzględnił wyjaśnień zawartych w zażaleniu, w którym podniesiono,, że na działce tej znajduje się budynek wielorodzinny (trzy lokale mieszkalne), a nie jednorodzinny, a zatem nie powinien być traktowany jako jednorodzinny i podlegać przepisom planu odnoszącym się do budynków jednorodzinnych. Odnosząc się do tej kwestii Kolegium stwierdziło, przywołując § 13 ust. 2 pkt 1 planu: "uznać wypada, że nawet w sytuacji, gdy na działce posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny (zgodnie z oświadczeniem Spółki), to minimalna powierzchnia działki wynosi 600 m2". W ocenie Sądu stanowisko Kolegium opiera się na błędnej wykładni planu miejscowego, przyjmując, że przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia sposób rozumowania odnosi się również do § 13 ust. 3 pkt 3 planu. Opiera się on bowiem na tym, że plan miejscowy określa minimalną powierzchnię każdej nowowydzielanej działki, podczas gdy jednoznacznie plan ten – w odniesieniu do terenów MNU – określa minimalne powierzchnie działek dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej, dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, dla budynków usługowych.

Zauważyć trzeba, że przeznaczenie terenów MNU określone w przepisach § 19 planu miejscowego, nie wyczerpuje się w zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej, wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej oraz w budynkach usługowych. Przeznaczenie dopuszczalne (ust. 2) obejmuje usługi publiczne, obiekty i urządzenia sportu i rekreacji (np. plac zabaw, boisko, itp.), obiekty, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej inne niż wymienione w pkt 1 lit. e, jak i ciągi piesze i trasy rowerowe. W tym kontekście nie sposób przyjąć, że podane w § 13 ust. 3 pkt 2 planu minimalne powierzchnie działek nowowydzielanych stanowią minimalne wielkości działek wydzielanych dla każdego rodzaju zabudowy dopuszczalnej w obszarze MNU. Z powyższego też nie sposób wywodzić, że podział działek dla innych obiektów niż wskazane w § 13 ust. 3 planu, zgodny z przeznaczeniem terenu, jest niedopuszczalny. Podobne spostrzeżenia można odnieść do istniejących obiektów budowlanych i istniejącego w dniu wejścia w życie planu zagospodarowania terenów, które zgodnie z § 6 ust. 1 planu miejscowego, mogą być użytkowane w sposób dotychczasowy do czasu zagospodarowania terenu zgodnie z planem, o ile przepisy uchwały nie stanowią inaczej.

W konsekwencji, zdaniem Sądu, prawidłowa jest taka wykładnia § 13 ust. 3 pkt 2 planu, zgodnie z którą przepisy tam zawarte określają minimalne powierzchnie nowowowydzielanych działek tylko w przypadku podziału następującego w celu wydzielenia działek i dla obiektów tam wskazanych, nie określają natomiast minimalnej powierzchni działki nowowydzielanej dla każdego przeznaczenia dopuszczalnego w terenie MNU (z uwzględnieniem obiektów istniejących).

W tej sytuacji, wobec błędnej wykładni § 13 ust. 3 pkt 2 planu miejscowego oraz błędnego jego zastosowania, należało uchylić zaskarżone postanowienie. Wskazać należy również, że organ II instancji nie doprowadził do należytego wyjaśnienia przeznaczenia działek objętych projektem podziału, co jest niezbędne do ustalenia relewantnej normy prawnej umożliwiającej ocenę, zgodnie z art. 93 ust. 2 u.g.n., zgodności projektowanego podziału, z ustaleniami planu. W ten sposób naruszone zostały przepisy art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3, art. 136 k.p.a.

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono w puncie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.