Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 995/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 119 pkt 3, art. 120, art. 151, art. 133 par. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 1 par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2492
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 20 ust. 1, art. 24 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 1752
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j.)
article: art. 13 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 2023 poz 904
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107, art. 126
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik (spr.), Sędzia WSA Joanna Wojciechowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 18 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi M. P. i M. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 30 października 2023 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 2 czerwca 2023 r. [...] Prezydent Miasta K. (dalej także jako: "Prezydent", "organ I instancji") odmówił M. i M. P. wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasto K. oznaczonej ewidencyjnie w obrębie ewidencyjnym [...] działką ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,5547 ha, położonej w K. przy [...] dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą Nr [...]

Zażalenie na ww. postanowienie złożył pełnomocnik stron M. P., zarzucając mu naruszenie:

a) art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - poprzez nieuwzględnienie oceny i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w zapadłych w niniejszej sprawie: wyroku WSA w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II SA/Sz 197/20 oraz wyroku z dnia 21 kwietnia 2022 r. sygn. akt II SA/Sz 1116/21;

b) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony o zgromadzeniu materiału dowodowego i umożliwieniu wypowiedzenia się co do zebranego materiału oraz zgłoszonych żądań. W ocenie pełnomocnika, akta administracyjne nie posiadały metryki sprawy;

c) art. 66a k.p.a. poprzez niezałożenie metryki sprawy zgodnie z rozporządzeniem Ministra Cyfryzacji w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia metryki sprawy, pomimo ponagleń i monitów pełnomocnika stron;

d) art. 217, art. 219, art.7, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez dowolne ustalenia faktyczne i dowolną ocenę dowodów, błędne ustalenie, że zgromadzony materiał dowodowy nie jest wystarczający do wydania zaświadczenia, że niezbędne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego poprzez przeprowadzenie "wizji w terenie" - oględzin, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy z dokumentów potwierdza, że sporna nieruchomość jest gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a dalsze postępowanie dowodowe nie jest przewidziane w przepisach o wydawaniu zaświadczeń, a ponadto zmierza jedynie do spowodowania dalszej zwłoki w postępowaniu.

e) art. 1 ust. 1, 2 i 3, art. 1a, art. 2, art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, poprzez ich błędne zastosowanie i w konsekwencji odmowę potwierdzenia przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności budynku przy [...] w K.,

f) art. 1a ww. poprzez jego niezastosowanie i odmowę wydania zaświadczenia z powodu położonych na przedmiotowej nieruchomości budynków niemieszkalnych: silosów, zbiorników, magazynów, których powierzchni użytkowej organ I instancji nie ustalił, podczas, gdy powierzchnia ta nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na gruncie, a zgodnie z ww/ przepisem, przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza powierzchni 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na gruncie. Tymczasem, zgodnie ze wskazaniami WSA w Szczecinie zawartymi na str. 14 i str. 15 uzasadnienia wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r. strona dokonała własnych wyliczeń potwierdzających, iż w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy dokonano legalnej zmiany sposobu użytkowania spornej nieruchomości, a powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego położonego na działce nr [...] wynosi 2.231,34 m2, natomiast powierzchnia użytkowa budynku magazynowego wynosi 105, 56 m2. Łączna powierzchnia użytkowa budynków położonych na działce nr [...] wynosi 2336,90 m2. W związku z powyższym, w ocenie strony, zostały spełnione wymagania określone w art. 1a ustawy przekształceniowej uzasadniające wydanie przez organ zaświadczenia na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy;

g) art. 2 ust. 1 ww. ustawy poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy ww. przepis stosuje się do gruntów, na których położone są także budynki inne niż określone w art. 1 ust. 2 ustawy;

h) art. 20 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy organ był związany danymi z rejestru gruntów, w których obiekt na przedmiotowej nieruchomości oznaczony jest jako budynek o funkcji mieszkaniowej, a grunt - jako użytek gruntowy B - tereny mieszkaniowe o pow. 0,5547 ha;

i) art. 71 Prawa budowlanego w związku z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne przyjęcie, że nie można określić funkcji budynku, wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku, że budynek mieszkalny nie jest użytkowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego, podczas gdy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste z funkcji nie mieszkaniowej na mieszkaniową, co potwierdza wyrok SR w K. I Wydział Cywilny z dnia 15 marca 2021 r. sygn. akt [...] ustalający dla nieruchomości gruntowej oznaczonej działką nr [...] od 2018 r. stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 1% właściwej dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe oraz wyrok SO w K. Wydział Cywilny z dnia 10 stycznia 2022 r. sygn. akt VII CA [...], oddalający apelacje Gminy Miasto K..

Organ I instancji przekazał zażalenie wraz z aktami sprawy do Kolegium, wskazując jednocześnie, że w dniu 15 czerwca 2021 r. do organu została przekazana kserokopia protokołu kontroli przeprowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 16 października 2018 r., podczas której stwierdzono "brak możliwości kontroli sposobu użytkowania - pełnomocnik odmówił udostępnienia lokali do przeprowadzenia wizyt". Kontrola odbyła się na piętrze 8, gdzie stwierdzono brak lokalu mieszkalnego. Strona nie przedłożyła decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgodnie z informacjami zawartymi w niniejszym protokole podczas kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego sprawności elementów budynku wykonanej dnia 14 marca 2018 r. przez uprawnionych specjalistów budynek administracyjno-biurowy spełniał swoje przeznaczenie. Z oświadczenia pełnomocnika kontrolowanego wynika zaś, że w budynku znajdują się lokale mieszkalne i usługowe w stosunku 50%/50%. Pełnomocnik nie zgodził się ze stanowiskiem kontrolujących, że pomieszczenie, gdzie dokonano przeglądu dokumentacji nie spełnia przesłanek pomieszczenia mieszkalnego w lokalu mieszkalnym. Okazał projekt, zgodnie z którym ww. pomieszczenie jest oznaczone jako pokój o pow. 15,62m2 (rzut VIII piętra). Zgodnie z informacją PINB z dnia 9 czerwca 2023 r. postępowanie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego położonego w K. przy [...] w dalszym ciągu jest w toku. Z powodu trudności dowodowych, na obecnym etapie, nie jest możliwy do określenia termin jego zakończenia. W ocenie Prezydenta, powyższy protokół potwierdza, że sporny budynek przy [...] na 2,5 miesiąca przed datą przekształcenia wykorzystywany był na cele niemieszkalne. Strona nie udostępniła obiektu, aby potwierdzić realizację swoich zgłoszeń dotyczących zmiany sposobu użytkowania. Pismem z dnia 7 września 2023 r. Zastępca Prezydenta przekazał do Kolegium korespondencję kierowaną do PINB przez M. P., w korespondencji niniejszej pełnomocnik informuje, że proces przejścia do funkcji mieszkaniowej w budynku trwa nadal oraz że do legalnej zmiany funkcji usługowej na mieszkalną budynku [...] w K., dz. nr [...] obr. [...] jeszcze nie doszło.

Postanowieniem z dnia 30 października 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej także jako: "Kolegium", "organ II instancji"), działając na podstawie 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144, art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej: "k.p.a."), art. 1 ust. 1 i ust. 2, art. 1a oraz art. 4 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 904) oraz art. 1 ust. 1 i ust. 2, art. 2, art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz. U. z 2018, poz. 570), w związku ze wskazaniami zawartymi w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II SA/Sz 197/20 oraz z dnia 21 kwietnia 2021 r. sygn. akt II SA/Sz 1116/21, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wskazało, że zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie zostało wydane zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z wytycznymi zawartymi w ww. wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Przytoczyło treść art. 1 ust. 1-3 oraz 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz wyjaśniło, że pojęcie przeznaczenia, jakie nieruchomość musi spełniać, by można było przekształcić przysługujące względem niej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, utożsamiać należy z przeznaczeniem, o jakim mowa w art. 4 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co oznacza w takim wypadku, iż przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową lub garażową wynikać musi z obowiązującego na dany moment planu miejscowego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dalej, Kolegium stwierdziło, że podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej "zaświadczeniem", wydawane przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego (art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przekształceniowej). Zaświadczenie to stanowi podstawę dokonania wpisu prawa własności w księdze wieczystej. Z tego względu postępowanie zapoczątkowane wnioskiem o wydanie zaświadczenia musi być "w koniecznym zakresie" przeprowadzone wnikliwie, przy czym istotne jest, że organ zaświadczenie wydaje na podstawie posiadanych danych - wynikających z ewidencji, rejestrów i innych danych. Konstrukcja art. 218 § 1 k.p.a. koresponduje z treścią 218 § 2 k.p.a., który umożliwia organowi przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w koniecznym zakresie. Wykładnia, przepisów w zakresie konieczności prowadzania postępowania wyjaśniającego jest tożsama z ustaleniami ww. wyroków WSA w Szczecinie, w których podano, że możliwość wydania zaświadczenia wyłącznie z uwzględnieniem okoliczności wynikających z rejestrów czy ewidencji jest nietrafna.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy, ustalonego i udokumentowanego przez organ I instancji, Kolegium zauważyło, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r. poczynił następujące zalecenia, co do ponownego procedowania. W ocenie Sądu nie stoi na przeszkodzie uznaniu za przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową także przeznaczenie tzw. "mieszane"- a takie występuje w sprawie. Sąd wyjaśnił, iż za punkt wyjścia w sprawie wydania zaświadczenia należy przyjąć datę 1 stycznia 2019 r., co wiąże się z konsekwencją czynienia ustaleń na ten dzień. W następstwie powyższego rzeczą organu procedującego sprawę winna polegać ocenie dokumentacja podana poniżej:

1) dokumentacja pod nazwą: "Zmiana sposobu użytkowania części budynku usługowego o charakterze biurowym na funkcję mieszkalną" zawierająca część opisową oraz graficzną obejmującą rzuty lokali mieszkalnych, sporządzoną przez mgr inż. arch. [...] mgr inż. M. G. z września 2016 r., zgodnie z którą wydzielono w budynku usługowo biurowym:

- łącznie pow. 1.734, 62 m2 lokali mieszkalnych (9 lokali mieszkalnych);

- łącznie pow. 62.83 m2 lokal biurowy (1 lokal niemieszkalny);

- łącznie pow. 496, 72 m2 powierzchnie użytkowe;

2) dokumentacja pod nazwą: "Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń usługowych sutereny na poziomie -1 i piwnicy na poziomie -2 na komórki lokatorskie w budynku mieszkalno-usługowym" zawierająca część opisową oraz graficzną obejmującą rzuty lokali mieszkalnych w związku ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń sutereny i piwnicy na pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych w budynku stron, sporządzoną przez mgr inż. arch. [...], mgr inż. M. G. ze stycznia 2017 r., zgodnie z którą wydzielono w budynku usługowo-biurowym:

- łącznie pow. 402,10 m2 komórki lokatorskie na cele mieszkalne;

- łącznie 20,90 m2 lokal gospodarczy na potrzeby na cele niemieszkalne;

3) zgłoszenie z dnia 20 września 2016 r. złożone przez strony do Prezydenta dotyczące zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w trybie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Prezydent nie wniósł sprzeciwu wobec ww. zmiany sposobu użytkowania;

4) zgłoszenie z dnia 20 stycznia 2017 r. o zamiarze zmiany sposobu użytkowania części obiektu, tj. sposobu korzystania z pomieszczeń sutereny i piwnicy na powierzchnie przynależne do lokali mieszkalnych w budynku mieszkalno-usługowym;

5) zaświadczenie z dnia 24 sierpnia 2016 r. oraz z dnia 26 września 2016 r., wydane przez Prezydenta, w których organ ten potwierdził zgodność zamierzenia stron z m.p.z.p.;

6) decyzja nr [...] z dnia 20 lutego 2017r. Prezydenta, którą organ ten orzekł o zmianie głównej funkcji budynku z biurowej na mieszkaniową, a w miejsce użytku Bi - inne tereny zabudowane o pow. 0,5547 ha orzekł o wpisaniu użytek gruntowy B - tereny mieszkaniowe o pow. 0,5547 ha. Ww. zmiany zostały ujawnione w rejestrze gruntów i księdze wieczystej nieruchomości;

7) wydruk księgi wieczystej [...], w której w dziale I - oznaczenie nieruchomości dla działki wpisany jest sposób korzystania "B - tereny mieszkaniowe" dla budynku, przeznaczenie budynku "110 - budynki mieszkalne" i "104- zbiorniki, silosy i budynki magazynowe";

8) decyzja Prezydenta z dnia 16 marca 2017 r. zmieniająca wymiar podatku od nieruchomości za rok 2017, w której jako powierzchnię usługową związaną z działalnością gospodarczą wskazano 87,72 m z 2.231,34 m2 powierzchni budynku;

9) zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały M. P. z dnia 23 grudnia 2016 r., M. P. z dnia 3 lipca 2018 r. oraz M. P. z dnia 3 lipca 2018 r.;

10) decyzja z dnia 5 grudnia 2019r . Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w K., w której stwierdza się wygaśnięcie uprzedniej decyzji z 15 listopada 2004 r. dla budynku administracyjno-biurowego.

Podsumowując, Sąd w wyroku II SA/Sz 197/20 podał, iż jeżeli w wyniku kompleksowych ustaleń organ dojdzie do przekonania, że dokonano legalnej zmiany sposobu użytkowania spornej nieruchomości a powierzchnia użytkowa jej budynków mieszkalnych wynosi co najmniej 70% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na spornym gruncie lub jeżeli nieruchomość na dzień 1 stycznia 2019 r., była zabudowana budynkiem, a ma to wynikać z całości materiału zgromadzonego w sprawie, organ wydana stosowne zaświadczenie.

Kolejnym wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2022 r. Sąd oddalił skargę strony na decyzję Kolegium z dnia 13 września 2021 r., mocą której organ II instancji uchylił rozstrzygnięcie organu I instancji o odmowie wydania zaświadczenia. Sąd w niniejszym wyroku podzielił ustalenia poczynione przez Kolegium, a sprowadzające się do konstatacji, iż rozstrzygnięcie organu I instancji wydane zostało z naruszeniem art. 153 p.p.s.a., bowiem organ ten nie zrealizował wiążących wskazań zawartych w wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r. Sąd podzielił ustalenia Kolegium zawarte w decyzji objętej skargą, iż jeśli organ uzna za konieczne przeprowadzenie oględzin, to skarżące winny dokonanie tej czynności umożliwić, bowiem w przeciwnym razie narażają się na negatywne konsekwencje w postaci odmowy wydania zaświadczenia.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, że zebrany w sprawie materiał dowodowy jest niezwykle obszerny, obrazuje wnikliwe ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez Prezydenta, w tym współpracę organów administracji publicznej (korespondencja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w K.). Dokumenty te obrazują także aktywność stron, co przeczy zarzutom ich pełnomocnika o pozbawieniu stron czynnego udziału w postępowaniu. Kolegium podkreśliło, iż rozpatrzenie zarzutów odnoszących się do organizacji pracy urzędu miejskiego w K. nie podlegają kognicji Kolegium jako organu II instancji, niemniej wyjaśniło, iż zarzuty dotyczące konieczności sporządzania metryki w sprawach o wydania zaświadczenia są zarzutami chybionymi. Obowiązek prowadzenia metryki sprawy został wprowadzony do k.p.a. ustawą z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy ordynacja podatkowa. Analiza uzasadnienia projektu ww. ustawy o zmianie odnosi się do rozstrzygnięć administracyjnych wydawanych w formie decyzji administracyjnych, nie zaś zaświadczeń jak w realiach niniejszej sprawy. Nie mniej jednak, akta winny być uporządkowane, a dekompletowanie ich może mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem postępowanie zarówno przed Kolegium jak i sądami administracyjnymi w zasadniczej mierze opiera się o dokumenty.

Organ II instancji wyjaśnił, że nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Gminy Miasto K., położona w obrębie nr [...] stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,5547 ha położona jest na terenie obowiązujących dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i jest w części przeznaczona pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, a w części pod ulicę (wg stanu na dzień 1 stycznia 2019 r.). Funkcja usługowa jest funkcja dominującą. W ocenie organu I instancji przy takich zapisach mpzp nie było możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego. Kolegium podzieliło powyższe ustalenia, wskazując, że przyjęcie funkcji mieszkaniowej jako zasadniczej i dominującej, jak chcą tego strony, przeczyłoby nie tylko zapisom planu ale także wypaczyłoby cel regulacji prawnej. Strony postępowania podają, iż na dzień 1 stycznia 2019 r. dokonano legalnej zmiany sposobu użytkowania budynku o funkcji usługowej na funkcje mieszkaniową. Jednakże z twierdzeniami tymi nie można się zgodzić, bowiem legalna zmian sposobu użytkowania winna mieć odzwierciedlenie nie tylko w zapisach ewidencyjnych, ale przede wszystkim w stanie faktycznym potwierdzonym zebranym materiałem dowodowym, mieć materialne odzwierciedlenie wynikające z weryfikacji dokonanej przez uprawnione organy w terenie, podczas gdy strony uniemożliwiają dokonanie kontroli nieruchomości uprawnionym organom, o czym świadczą m.in. protokoły PINB. Nie sposób także analizować sprawy w oderwaniu od uzasadnienia ustawy uwłaszczeniowej, bowiem tam zawarty jest cel regulacji i sposób wykładni prawa. Projektodawca odwołuje się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, a nie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie m.in. wynajmu pomieszczeń biurowych.

Organ I instancji - zgodnie z wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie - ocenie poddał także zaświadczenia Prezydenta z dnia 24 sierpnia 2016 r. oraz z dnia 26 września 2016 r., które nie potwierdzają stanu faktycznego, a jedynie to, że plany inwestycyjne są możliwe do zrealizowania i nie są sprzeczne z ustaleniami mpzp. Zgodnie z zapisami Kw [...] wg. stanu na dzień przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługową, dopuszcza się funkcję mieszkaniową. Powyższe wynika również z zapisów umowy zmiany przeznaczenia nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia 5 stycznia 2017 r. Zapisy tej umowy wskazują, że głównym przeznaczeniem nieruchomości jest zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowa stanowi jedynie jej uzupełnienie. Na dzień przekształcenia nieruchomość gruntowa położona przy [...] zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków zabudowana była budynkiem mieszkalnym o pow. zabudowy 289 m oraz budynkiem niemieszkalnym o funkcji magazynowej o powierzchni zabudowy 133 m. Zgodnie z zapisami księgi wieczystej powierzchnia użytkowa budynku oznaczonego w księdze jako budynek mieszkalny wynosi 2231,34 m2, natomiast pow. użytkowa budynku o przeznaczeniu określonym jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe - 105,56 m2. Zapisy ujawnione w dziale I-0 kw [...] są pochodną zapisów innych rejestrów i nie przesądzają o przeznaczeniu nieruchomości. O charakterze budynku stanowi umowa zmiany przeznaczenia nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego Rep "A" Nr [...] z dnia 5 stycznia 2017 r. Ujawniony sposób korzystania - nieruchomość przeznaczona pod zabudowę usługową, dopuszcza się funkcję mieszkaniową - jest to stan prawny ujawniony jako sposób korzystania z nieruchomości.

Kolegium wskazało, że sporny budynek powstał jako budynek niemieszkalny, znajdowało się w nim Biuro Projektów Budownictwa Wiejskiego. Układ pomieszczeń w budynku miał charakter właściwy dla tego rodzaju działalności tj. korytarz, pokoje biurowe lub pracownie po obu stronach korytarza, wc. Obecny właściciel posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, który został zabudowany na cele administracyjno-biurowe, zatem posiada prawo użytkowania wieczystego gruntów, które nie zostały zabudowane na cele mieszkaniowe. Nadto, znana jest okoliczność, iż budynek położony w K. przy Al. [...] jest budynkiem o charakterze użyteczności publicznej, tę funkcję pełnił na dzień 1 stycznia 2019 r. i pełni nadal. Przekształcenie z mocy przepisów ustawy z 2018 r. obejmuje właścicieli domów jednorodzinnych, właścicieli domów wielorodzinnych, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym grantu. W projekcie ustawy wskazano, iż celem jej jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, które z reguły jest prawem czasowym we własność celem umacniania prawa właścicieli lokali posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Nowelizacja ustawy przekształceniowej z dnia 13 czerwca 2019 r. doprecyzowała zakres przedmiotowy ustawy uwłaszczeniowej wprowadzając art. 1a, a Sąd w wyroku z dnia 21 kwietnia 2022 nakazał organowi I instancji ustalenie powierzchni, o której stanowi powyższa regulacja, pozostawiając organowi wybór sposobu, w jaki ustalenia te poczyni. Z kolei, organ nie ma możliwości ustalenia faktycznej powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, bowiem strona udaremnia wszelkie próby weryfikacji w terenie zarówno organu, jak i uprawnionym organom nadzoru budowlanego. Strona wskazała, że powierzchnia budynków niemieszkalnych zlokalizowanych na spornej nieruchomości nie przekracza 30% wskazanych w ustawie faktycznie 4,7 % z powierzchni użytkowych wszystkich budynków położonych na gruncie. Zgodnie zaś z wiedzą organu I instancji faktycznie 100% pomieszczeń budynku wykorzystywanych było na funkcje niemieszkalną. Powyższe ustalenia potwierdzają dane z Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Brak jest zatem podstaw do ustalenia procentowego udziału powierzchni nieruchomości, o którym mowa w art. 1a, ponieważ na nieruchomości nie znajduje się budynek wykorzystywany na cele mieszkaniowe, a jedynie budynek, który, zgodnie z zamierzeniami właściciela, ma się nim stać ewentualnie w przyszłości. Strona wskazała na zamiar inwestycyjny, dołączając odpowiednie dokumenty. Jednakże, aby można było ustalić faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, koniecznym staje się dokonanie oględzin, a właściciel nieruchomości winien te oględziny umożliwić. Tym samym w ocenie organu I instancji, którego ustalenia Kolegium podzieliło, brak współpracy w niniejszym zakresie potwierdza, iż zmiana przeznaczenia budynku nie została faktycznie zrealizowana. Załączone przez stronę dokumenty obrazują jedynie zamierzenie inwestycyjne, które dotąd nie zostało zrealizowane, tak jest m.in. w przypadku zgłoszenia z dnia 20 września 2016 r. o zamiarze zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Odnosząc się do decyzji z dnia 20 lutego 2019 r. zmieniającej główną funkcję budynku z biurowej na mieszkalną, rację zatem, w ocenie Kolegium, należy przyznać organowi I instancji, że decyzja ta stanowi prawne zaewidencjonowanie zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, natomiast dokonana zmiana użytku na mapie jest czynnością techniczną, a nie faktyczną zmianą celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Powyższa decyzja nie stanowi zatem poświadczenia stanu faktycznego. W budynku nadal prowadzona jest działalność gospodarcza - lokale wynajmowane są różnym podmiotom na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Dokumentacja pod nazwą "Zmiana sposobu użytkowania części budynku usługowego o charakterze biurowym na funkcje mieszkalną" oraz "Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń usługowych na poziomie- 1 i piwnicy na poziomie-2 na komórki lokatorskie w budynku mieszkalno - usługowym" to dokumentacja zamierzeń i planów inwestycyjnych. Nie jest to dokumentacja powykonawcza, która potwierdzałaby, że zamierzona inwestycja została zrealizowana przez stronę, a jedynie projekt zmian sposobu użytkowania pomieszczeń usługowych znajdujących się w budynku. Strona podkreśla, że załączone do obu projektów ekspertyzy pomieszczenia wskazują, iż znajdujące się w spornym budynku pomieszczenia biurowe, adaptuje się na pomieszczenia mieszkalne bez konieczności przebudowy, co budzi wątpliwości. Projektowane mieszkania mają być bowiem dostępne bezpośrednio z windy i ewakuacyjnej klatki schodowej. Biorąc pod uwagę powyższe należy, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu zauważyć, że warunkiem przekształcenia budynku mieszkalnego do użytkowania jest oddanie budynku zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Z powyższego należałoby wywodzić, że jeżeli prowadzone przez inwestora modyfikacje w substancji budynku, których skutkiem była zmiana jego przeznaczenia pociągałaby za sobą wymóg oddania budynku do użytkowania zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, wówczas grunt ulegnie przekształceniu co do zasady z dniem doręczenia inwestorowi decyzji organu nadzoru budowlanego. Natomiast taka zmiana funkcji budynku, która ze względu na rodzaj i zakres prac budowlanych będzie obligowała inwestora do uzyskania zgody właściwego organu nadzoru budowlanego na użytkowanie w myśl wyżej powołanego przepisu, nie będzie skutkowała przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Przyjęcie odmiennej wykładni powodowałoby dopuszczenie do sytuacji, w której nierówno traktowane byłyby podmioty wnioskujące o przekształcenie. Analogicznie kwestia zameldowania na pobyt stały M. P. i M. P. nie potwierdza, iż zmianie uległa funkcja zabudowy. Również decyzje wydane w zakresie wymiaru podatku od nieruchomości, a także wyroki sądów powszechnych dotyczące wysokości stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie przesądzają o funkcji budynku, bowiem zapadły w oparciu wyłącznie o kwestie formalne.

Podsumowując, zdaniem Kolegium, użytkownik wieczysty nie dokonał faktycznej zmiany przeznaczenia nieruchomości, która w dalszym ciągu w całości lub w przeważającej części wykorzystywana jest na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Podjęte dotychczas działania i uzyskana dokumentacja stanowi potwierdzenie zamierzonych w przyszłości działań użytkownika wieczystego. W związku z powyższym w realiach niniejszej sprawy nie zaszła sytuacja zmiany sposobu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości z dniem 1 stycznia 2019 r. W związku z powyższym, dopuszczenie do sytuacji, w której organ administracji wydałby zaświadczenie w oparciu jedynie o zmiany ewidencyjne nie tylko przeczyłoby zapisom ustawy, ale byłoby zamierzeniem, mającym na celu obejście przepisów ustawy, zatem wydane zostałoby w sposób sprzeczny z celem ustawy uwłaszczeniowej.

Pismem z dnia 28 listopada 2023 r. M. P. i M. P., reprezentowane przez pełnomocnika, złożyły skargę na ww. postanowienie Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając mu naruszenie:

a) art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nieuwzględnienie oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w zapadłym w niniejszej sprawie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2020r., sygn. akt II SA/Sz 197/20, nakazującym, aby organ dokonał ustaleń, czy doszło do legalnej (nie faktycznej jak podnosi organ) zmiany sposobu użytkowania spornej nieruchomości, a zatem brak jest tu zaleceń Sądu do przeprowadzania dodatkowych dowodów w postaci "wizji w terenie". Nadto, Sąd, w wyroku z dnia 21 kwietnia 2022 r., sygn. akt II SA/Sz 1116/21, wskazał, że konieczność oględzin jawi się jako czynność zbędna. Zdaniem skarżących, organ nie jest uprawniony do dokonywania ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, a więc w przypadku zaświadczenia powinien ograniczyć się do weryfikacji przeznaczenia budynku wynikającego z danych zgromadzonych w operacie ewidencji gruntów i budynków Gminy na dzień 1 stycznia 2019 r.,

b) art. 153 ww. ustawy w zw. z art. 365 § 1 k.p.c. poprzez podważanie faktu i ustaleń materialnoprawnych i mocy wiążącej prawomocnych wyroków Sądu Rejonowego w K. dnia 15 marca 2021 r. i Sądu Okręgowego w K. z dnia 10 stycznia 2022 r. oraz WSA w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2020 r. i z dnia 21 kwietnia 2022 r.,

c) art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 6 - 9 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 73 § 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez ograniczenie w postępowaniu przed organem I instancji możliwości zapoznania się i możliwości wypowiedzenia się do zebranego materiału dowodowego, tym bardziej, iż dla sprawy nie założono metryki sprawy,

d) art. 66a k.p.a. poprzez niezałożenie metryki sprawy,

e) art. 217 i 219 k.p.a oraz art. 7, 77, 80 k.p.a poprzez dowolne ustalenie stanu prawa i faktycznego obowiązującego/istniejącego na obiekcie skarżących na dzień 1 stycznia 2019 r., błędne ustalenie, że zgromadzony materiał dowodowy nie potwierdza, że nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, podczas gdy zgromadzony materiał dowodowy, w tym wiążące organy administracji wyroki sądów powszechnych przesądzają o tym, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości na cele mieszkaniowe,

f) art. 1 ust. 1, 2 i 3, art. 1a, art. 2, art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez ich błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie i odmowę potwierdzenia przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w sytuacji, gdy w budynku przy [...] w K. wydzielono skutecznie 8 lokali mieszkalnych,

g) art. 1a ww. ustawy poprzez jego niezastosowanie i odmowę wydania zaświadczenia z powodu położonych na przedmiotowej nieruchomości budynków niemieszkalnych: zbiorników, silosów, magazynów, których powierzchni użytkowej organ I instancji nie ustalił, mimo obowiązku określonego w wyroku WSA z dnia 23 kwietnia 2020 r.,

h) art. 2 ust. 1 ustawy poprzez jego zastosowanie, podczas gdy ww. przepis stosuje się do gruntów, na których położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2 ustawy (tj. inne niż mieszkalne), których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, a na gruncie stanowiącym działkę ewidencyjną 139, o pow. 0,5547 ha, nie ma takich budynków, których łączna powierzchnia przekraczałaby 30% wszystkich budynków,

i) art. 20 ust. 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne poprzez jego zastosowanie, podczas gdy w myśl tego przepisu organ był związany danymi z rejestru gruntów, w których obiekt na przedmiotowej nieruchomości oznaczony jest jako budynek o funkcji mieszkaniowej, a grunt jako użytek gruntowy B-tereny mieszkaniowe o pow. 0,5547ha,

j) art. 71 ustawy Prawo budowlane w zw. art.73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne przyjęcie, że nie można określić funkcji budynku, wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku, że budynek mieszkalny nie jest użytkowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego, podczas gdy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (z funkcji niemieszkaniowej na mieszkaniową), co potwierdza wyrok Sądu Rejonowego w K. I Wydział Cywilny z dnia 15 marca 2021 r. ustalający dla nieruchomości gruntowej oznaczonej działką nr [...] od 2018 r. stawkę opłaty rocznej tytułem użytkowania wieczystego w wysokości 1% właściwej dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Ponadto strona złożyła do Prezydenta zgłoszenie dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego położonego na działce nr [...], a Prezydent nie wniósł wobec tej zmiany sprzeciwu. Następnie strona zgłosiła zamiar zmiany sposobu użytkowania części obiektu tj. sposobu korzystania z pomieszczeń sutereny i piwnicy na powierzchnie przynależne do lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku mieszkalno-usługowym. Tym samym wypełniła wszystkie formalne wymagania dokonania ww. zmiany sposobu użytkowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 - j.t.), sprawa niniejsza została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym.

Skarga okazała się niezasadna, bowiem sądowa kontrola zaskarżonego postanowienia, dokonana na podstawie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 -j.t.), wykazała, że akt ten prawa nie narusza.

Zaskarżonym postanowieniem Kolegium utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta odmawiające skarżącym wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej nr [...], położonej przy [...] w K., stanowiącej własność Gminy Miasto K..

Przedmiotem sprawy jest wydanie zaświadczenia, zatem postępowanie dowodowe jest ograniczone do oceny dokumentów, którymi organ dysponuje, bądź dokumentów przedłożonych przez stronę domagającą się wydania zaświadczenia. W wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r. WSA w Szczecinie szczegółowo wskazał, jakie dokumenty organ winien wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny, czy zaświadczenie w niniejszej sprawie może zostać wydane, jak również wskazał, iż w postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów ustawy przekształceniowej nie stosuje się art. 217 i 218 k.p.a., co – jak trafnie zauważyło Kolegium - nie wyklucza możliwości przeprowadzenia wizji lokalnej w terenie.

Zgodnie z zapisami Kw [...] wg. stanu na dzień przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługową, dopuszcza się funkcję mieszkaniową. Powyższe wynika również z zapisów umowy zmiany przeznaczenia nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia 5 stycznia 2017 r. Zapisy tej umowy wskazują, że głównym przeznaczeniem nieruchomości jest zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowa stanowi jedynie jej uzupełnienie. Na dzień przekształcenia nieruchomość gruntowa położona przy [...] zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków, zabudowana była budynkiem mieszkalnym o pow. zabudowy 289 m2 oraz budynkiem niemieszkalnym o funkcji magazynowej o powierzchni zabudowy 133 m2. Zgodnie z zapisami księgi wieczystej powierzchnia użytkowa budynku oznaczonego w księdze jako budynek mieszkalny wynosi 2231,34 m2, natomiast pow. użytkowa budynku o przeznaczeniu określonym jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe - 105,56 m2. Należy podkreślić, że zapisy ujawnione w dziale I-0 kw [...] są pochodną zapisów innych rejestrów. Przechodzą one automatycznie z nich i nie przesadzają o przeznaczeniu nieruchomości. O charakterze budynku stanowi umowa zmiany przeznaczenia nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego Rep "A" Nr [...] z dnia 5 stycznia 2017 r. Ujawniony sposób korzystania - nieruchomość przeznaczona pod zabudowę usługową, dopuszcza się funkcję mieszkaniową jest to stan prawny ujawniony jako sposób korzystania z nieruchomości.

Trafnie Kolegium ustaliło, w ocenie Sądu, że sporny budynek powstał jako budynek usługowo-mieszkalny, uprzednio znajdowało się w nim Biuro Projektów Budownictwa Wiejskiego. Układ pomieszczeń w budynku miał charakter właściwy dla tego rodzaju działalności tj. korytarz, pokoje biurowe lub pracownie po obu stronach korytarza, wc. Obecny właściciel posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, który został zabudowany na cele administracyjno-biurowe, zatem posiada prawo użytkowania wieczystego gruntów, które nie zostały zabudowane na cele mieszkaniowe. Nadto, jak trafnie wskazał organ I instancji, notoryjnie znana jest okoliczność, iż budynek położony w K. przy [...] jest budynkiem o charakterze użyteczności publicznej, tę funkcję pełnił na dzień 1 stycznia 2019 r. i pełni nadal. Przekształcenie z mocy przepisów ustawy z 2018 r. obejmuje właścicieli domów jednorodzinnych, właścicieli domów wielorodzinnych, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. W projekcie ustawy (druk VIII.2673, LEX-el) wskazano, iż celem jej jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, które z reguły jest prawem czasowym we własność, celem umacniania prawa właścicieli lokali posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Nowelizacja ustawy przekształceniowej z dnia 13 czerwca 2019 r. doprecyzowała zakres przedmiotowy ustawy uwłaszczeniowej wprowadzając art. 1a. Sąd w wyroku z dnia 21 kwietnia 2022 sygn. akt II SA/Sz 1116/21 nakazał organowi I instancji ustalenie powierzchni, o której stanowi powyższa regulacja, pozostawiając organowi wybór wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, bowiem strona udaremnia wszelkie próby weryfikacji rzeczywistej powierzchni mieszkaniowej na przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Sądu, zgodnie z twierdzeniem organu II instancji, brak jest zatem podstaw do ustalenia procentowego udziału powierzchni nieruchomości, o którym mowa w art. 1a, ponieważ na nieruchomości nie znajduje się budynek wykorzystywany na cele mieszkaniowe, a jedynie budynek, który zgodnie z zamierzeniami właściciela ma się nim stać ewentualnie w przyszłości. Strona wskazuje na zamiar inwestycyjny dołączając odpowiednie dokumenty. Jednakże, aby można było ustalić faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, konieczne staje się dokonanie oględzin, a właściciel nieruchomości winien te oględziny umożliwić (vide: wyrok WSA w Szczecinie sygn. akt II SA/Sz 1116/21). Mimo rozlicznych prób skierowanych do strony o umożliwienie dokonania oględzin, każdorazowo pełnomocnik stron uniemożliwiał dokonanie przedmiotowych czynności. Tym samym, w ocenie Sądu, organy administracyjnie trafnie wywiodły stanowisko, że brak współpracy w niniejszym zakresie potwierdza, iż zmiana przeznaczenia budynku nie została faktycznie zrealizowana. Załączone przez stronę dokumenty obrazują jedynie zamierzenie inwestycyjne, które dotąd nie zostało zrealizowane, tak jest m.in. w przypadku zgłoszenia z dnia 20 września 2016 r. o zamiarze zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Na podstawie art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno - budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Prezydent nie wniósł zastrzeżeń do zamiaru zmiany sposobu użytkowania budynku, co potwierdza zaświadczenie nr [...] z dnia 23 grudnia 2016 r., przy czym zgłoszony zamiar nie jest równoznaczny z jego realizacją. Analogicznie jest także w przypadku zaświadczenia nr [...] z dnia 14 marca 2017 r. dotyczącego zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń na komórki lokatorskie, które jest następstwem zgłoszenia przez Spółkę z dnia 20 stycznia 2017 r. zamiaru zmiany sposobu użytkowania części obiektu, tj. sposobu korzystania z pomieszczeń sutereny i piwnicy na powierzchnie przynależne do lokali mieszkalnych w budynku mieszkalno - usługowym. Decyzją nr [...] z dnia 5 grudnia 2019 r. Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w K. stwierdzone zostało wygaśnięcie uprzedniej decyzji nr [...] z dnia 15 listopada 2004 r. dla budynku administracyjno-biurowego. Zatem na dzień 1 stycznia 2019 r. obowiązywała decyzja dla budynku administracyjno-biurowego. Z uwagi na fakt, iż w aktach administracyjnych dotyczących wydania zaświadczenia brak jest decyzji wydanej dla budynku o innym przeznaczeniu, zatem wystąpiono do Państwowej Straży Pożarnej o udzielenie informacji, czy w latach 2018 - 2022 Straż Pożarna przeprowadziła kontrole budynku zlokalizowanego na wyżej opisanej nieruchomości oraz czy w wyniku kontroli ustalony został faktyczny sposób użytkowania tego budynku. Pismem z dnia 16 marca 2023 r. Państwowa Straż Pożarna poinformowała, iż funkcjonariusze przeprowadzili czynności kontrolno-rozpoznawcze, z których wynika, że kontrolowany obiekt jest obiektem wysokim o 10 kondygnacjach naziemnych i 2 podziemnych i na każdej kondygnacji (w zakresie 50% powierzchni użytkowany jest jako usługowy) wynajmowane są pomieszczenia lub całe kondygnacje. Mając powyższe na uwadze, będąc zobligowanym wytycznymi Sądu w zakresie dokonania ustaleń powierzchni mieszkalnej budynku, organ I instancji, zwrócił się do PINB z prośbą o udzielenie informacji, czy w latach 2018 -2022 przeprowadzona była kontrola budynku zlokalizowanego na wyżej opisanej nieruchomości i czy w wyniku kontroli został ustalony faktyczny sposób użytkowania budynku. Powiatowy Inspektor pismem nr [...] z dnia 28 lutego 2023 r. poinformował, że na skutek dwukrotnie udaremnionych przez właściciela prób wejścia do budynku faktyczny sposób korzystania z budynku nie został ustalony. Wobec powyższego PINB wszczął postępowanie w sprawie zmiany sposobu użytkowania, zatem wbrew twierdzeniom skarżących nie doszło do skutecznej zmiany sposobu użytkowania budynku usługowo-mieszkalnego na budynek mieszkalny.

W zakresie naruszenia art. 20 ust. 1 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne (dalej p.g.k) wpis ma charakter wpisów deklaratoryjnych, co oznacza, że nie kształtuje nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdza stan prawny wynikający z dokumentów. Z przepisu art. 20 ust. 1 pkt 1 i 2 p.g.k. wynika, że ewidencja gruntów i budynków obejmuje m.in. informacje dotyczące: gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty (pkt 1); oraz budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych (pkt 2). W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także m.in. właściciela oraz osoby fizyczne i prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, ich miejsce zamieszkania lub siedzibę, informacje o wpisaniu do rejestru zabytków a także wartość nieruchomości. Informacje, o których mowa w art. 20 ust. 1 p.g.k., zawiera operat ewidencyjny, o czym stanowi art. 24 ust. 1 p.g.k.

Prawidłowe są ustalenia organów I i II instancji w odniesieniu do decyzji nr [...], znak [...] z dnia 20 lutego 2019 r., zmieniającej główną funkcję budynku z biurowej na mieszkalną, że decyzja ta stanowi prawne zaewidencjonowanie zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, natomiast dokonana zmiana użytku na mapie jest czynnością techniczną, a nie faktyczną zmianą celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Powyższa decyzja nie stanowi zatem poświadczenia stanu faktycznego. Na dzień 1 stycznia 2019 r. w księdze wieczystej brak było jakichkolwiek zapisów o wyodrębnieniu w budynku lokali mieszkalnych, natomiast ujawnione w operacie ewidencji gruntów i budynków Miasta K., na podstawie decyzji nr [...] z dnia 5 września 2019 r., samodzielne lokale mieszkalne faktycznie nie istnieją, bowiem rzeczywiście nie doszło do ich wyodrębnienia, nie zmieniono faktycznego sposobu użytkowania w lokalach (pomieszczeniach biurowych), nadal rezydują w nich firmy. W budynku nadal prowadzona jest działalność gospodarcza - lokale wynajmowane są różnym podmiotom na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Decyzja nr [...] nie potwierdza prawnego wyodrębnienia lokali, stanowiąc jedynie zaewidencjonowanie faktu, że przedmiotowe lokale spełniają wymagania samodzielności lokali mieszkalnych i będą nimi, ale w momencie, gdy zmiana przeznaczenia faktycznie zostanie dokonana i wynika ona z przepisów prawa. Wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu organ stwierdza, że lokale mogą stanowić samodzielne lokale mieszkalne, nie weryfikuje natomiast czy zamiar zgłoszony przez wnioskodawcę został faktycznie zrealizowany.

W rezultacie, przedstawione wyżej rozważania prowadziły do wniosku, że skoro - zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej - warunkiem przekształcenia z mocy prawa omawianych praw było to, aby na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym znajdowały się budynki mieszkalne jednorodzinne lub wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowiły lokale mieszkalne (ewentualnie wraz z towarzyszącą im infrastrukturą), przy czym budynek mieszkalny winien być oddany do użytkowania - w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, to wniosek skarżących z dnia 6 kwietnia 2019 r. nie miał swojego uzasadnienia prawnego. Objęta tym wnioskiem nieruchomość była bowiem zabudowana budynkiem usługowo- mieszkalnym, w którym co najmniej połowę lokali nie stanowiły lokale mieszkalne. Tym samym zatem, przesłanki z art. 13 ust. 1 i art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy przekształceniowej nie zostały w tym przypadku spełnione.

W takim wypadku jednak skutek w postaci przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi dopiero z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Taka interpretacja powołanego przepisu jest też zgodna z intencją ustawodawcy, wynikającą z uzasadnienia do projektu ustawy, w którym wskazano, że jednym z celów ustawodawcy było zakończenie praktyki periodycznego uchwalania kolejnych ustaw przekształcających prawo użytkowania wieczystego w prawo własności.

Należy, w ocenie Sądu, zgodzić się z organem II instancji, że analiza zebranego materiału w sprawie, dokonana z uwzględnieniem wiążących wytycznych zawartych w wyrokach WSA w Szczecinie, pozwala na przyjęcie bezsprzecznych ustaleń, iż z mocy prawa nie nastąpił z dniem 1 stycznia 2019 r. proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych położonych w obrębie ewidencyjnym [...] Miasto K. na działce [...] w prawo własności tych gruntów. Rzeczona nieruchomość pierwotnie nie była zabudowana na cele mieszkaniowe i proces zmiany sposobu użytkowania nieruchomości na cele mieszkaniowe nie nastąpił, wbrew twierdzeniom pełnomocnika stron, bowiem zebrana przez strony dokumentacja pozwoliła na dokonanie jedynie ewidencyjnych zmian, które nie są tożsame z legalną zmianą mającą nie tylko charakter ewidencyjny, ale przede wszystkim faktyczny, oparty o przepisy materialnoprawne wynikające z regulacji Prawa budowlanego. Legalna zmiana sposobu użytkowania, która mogłaby mieć wpływ na uwłaszczenie nieruchomości gruntowej, musi wynikać z przepisów Prawa budowlanego, o czym stanowi art. 13 ust. 1 ustawy.

Równocześnie należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. ab initio - sąd administracyjny wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd w procesie kontroli sądowoadministracyjnej bierze pod uwagę okoliczności, które z akt tych wynikają. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał zgromadzony przez organy w toku całego postępowania przed tymi organami oraz przed sądem. W skardze nie przedstawiono dowodów przeciwnych.

Podsumowując zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd wskazuje, że Kolegium podjęło działania dla wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego zgodnie z art. 7 i art. 77 k.p.a., a następnie z zachowaniem reguł określonych w art. 80 k.p.a. dokonało oceny zebranych dowodów. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia (art.126 k.p.a) – co do zasady - spełnia wymogi art. 107 k.p.a. Kolegium dysponowało dowodami niezbędnymi do ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Tak poczynione ustalenia czynią bezzasadnym zarzut naruszenia przepisów postępowania. W tych okolicznościach faktycznych i prawnych uznać należało, że dokonane przez Kolegium ustalenia i ich ocena była prawidłowa i nie naruszała przepisów prawa, w tym powołanych w skardze: art. 3 § 2, art. 50 § 1, art. 52 § 1, art. 54 § 1, art. 145 § 1 i § 2 p.p.s.a. , oraz art. 73 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a., art. 10 §1 k.p.a., art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art.80 k.p.a., art. 8 § 1 k.p.a., art. 9 k.p.a., art.11 k.p.a., oraz art. 1 ust.1, 2 i 3 art. oraz art. 2 i 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji należało stwierdzić, że w sprawie zaistniały przesłanki z art. 4 ww. ustawy do odmowy wydania zaświadczenia.

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentów wskazanych na stronie 8 i 9 skargi, bowiem dokumenty te wchodzą z skład akt administracyjnych dołączonych do skargi.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Sąd - na podstawie art. 151 p.p.s.a. - oddalił skargę.