Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 573/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 1
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szymdt Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2013 r. sprawy ze skargi K.R. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. R., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...], orzekającą o odszkodowaniu za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym

i prawnym sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, [...]

o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, położone w gminie O., w obrębie [...], przejęte zostały z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej S-[...] na odcinku M. – O., pododcinek "[...]" od km [...] do km [...].

Decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...], Wojewoda [...], w punkcie 1 ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz E. M. i K. R. za w/w nieruchomość, zaś w punkcie 2 zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych

i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył K.R.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania organ przywołał treść przepisów: art. 12 ust. 4 pkt 1 i ust. 4c, art. 18 ust. 1, ustawy z dnia 10 maja

2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., § 36 ust. 1 - 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207,

poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem).

Minister wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość stanowią operaty szacunkowe z dnia 5 czerwca 2012 r. i 11 czerwca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Biegły wskazał, że działki nr [...],[...] i [...], zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy O., zatwierdzonym uchwała nr [...] Rady Gminy w O. z dnia [...] maja 1998 r. przeznaczone są pod obszar chronionego krajobrazu i korytarzy ekologicznych, gleby pochodzenia organicznego. Wyceniane działki stanowią nieruchomości gruntowe rolne, użytkowane są jako pastwiska porośnięte trawą. Znajdują się w odległości około 7 km od miasta powiatowego O., w pewnym oddaleniu od zabudowy wiejskiej (powyżej 100 m).

Biegły wycenił wartość prawa własności w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

W celu przeprowadzenia wyceny nieruchomości biegły dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budowę dróg różnej kategorii. Na lokalnym rynku nie obserwowano w ostatnich dwóch latach wystarczającej ilości transakcji nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Zatem ostatecznie analizą objęto teren województwa [...] oraz sąsiadujące z nim obszary powiatów: [...], [...] i [...] z województwa [...] w ostatnich dwóch latach, tj. 2010 i 2011 r. do daty wyceny. Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych oraz zurbanizowanych (miast). Do cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogę biegły. zaliczył: lokalizację szczegółową - odległość od zwartej zabudowy oraz lokalizacje ogólną-odległość od obszarów miast (waga 55%). Do końcowej analizy (z wyselekcjonowanych 12 transakcji) biegły przyjął 3 transakcje. Wartość 1 m2 gruntu została określona na kwotę [...] zł.

W ocenie organu, analiza operatów szacunkowych z czerwca 2012 r., pozwala stwierdzić, że nie zawierają one nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły prawidłowo skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał na ich niezasadność. Ponadto, w ocenie organu, nie mógł zostać uwzględniony zarzut braku podwyższenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości, z uwagi na fakt, że odwołujący nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających wydanie nieruchomości. Organ uznał również za niezasadny zarzut naruszenia art. 10 kpa .

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stała się przedmiotem skargi K. R. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji , skarżący zarzuciłnaruszenie:

-art. 18 ust. 1e specustawy poprzez przyjęcie, iż w sprawie nie doszło do wydania nieruchomości, podczas gdy faktycznie odwołujący wydał nieruchomość;

-art. 79 § 1 kpa,

-naruszenie interesu prawnego skarżącego poprzez podtrzymanie nieprawidłowo sporządzonych operatów szacunkowych i ustalonego odszkodowania,

-naruszenie interesu prawnego skarżącego spowodowane błędnym ustaleniem, że nie doręczania mu korespondencji do 17 sierpnia 2012 r. nie miało wpływu na wynik sprawy.

Minister w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając

w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. , poz. 270 ze późn. zm. - dalej p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W niniejszej sprawie Sąd uznał, że złożona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Zaskarżoną decyzją Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w obrębie [...], powiat O., oznaczoną jako działki nr [...], [...], [...]. Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U.z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej "ugn") podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2 ww. przepisu. Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Wartość rynkową nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ugn, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 cyt. art.). Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego ostatniego § wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonych dla potrzeb postępowania operatach majątkowych określił wartości rynkowe nieruchomości przyjmując do porównania rynek nieruchomości przeznaczonych pod nowe drogi lub poszerzenie lub rozbudowę dróg już istniejących. Powyższe powoduje, że obydwa operaty szacunkowe sporządzone zostały w oparciu o właściwe dobory transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia. Z uwagi na fakt, iż wyceniana nieruchomość znajdowała się na terenie rolnym tym samym organ prawidłowo zastosował tzw. "zasadę korzyści''. Biegły objął analizą rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w pobliżu przedmiotu wyceny (na terenie tego i innych powiatów w regionie). Obszar geograficzny badanego rynku obejmował województwo [...]. Wyceniając grunt rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Szacując wartość rynkową rzeczoznawca określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości tj.: lokalizację, zagospodarowanie oraz możliwość wykorzystania – potencjał. Nieruchomości porównawcze stanowiły nieruchomości nabywane pod inwestycje drogowe przede wszystkim o przeznaczeniu rolnym. Dokonując wyceny biegły stwierdził, że na lokalnym rynku rozumianym jako teren gmin Gminy O. w ostatnich dwóch latach zanotowano tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Wskazał, że jedna z nich miała miejsce w miejscowości S. i obejmowała grunty zlokalizowane w pobliżu terenów przeznaczonych pod zabudowę, a druga z obrębu [...], mimo że jako jedyna na lokalnym rynku spełniała warunki podobieństwa nie mogła stanowić podstawy szacowania analizowanej nieruchomości. Wyjaśnienia biegłego pozwalają stwierdzić, że prawidłowo do badania przyjęty został rynek regionalny obejmujący obszar województwa [...] oraz sąsiadujące z nim tereny powiatów [...], [...] i [...] z województwa [...] . Nie budzi wątpliwości Sądu, iż z uwagi na powyższe, tj. małą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze metodę porównywania parami. Rzeczoznawca mając na uwadze przyjętą metodę porównywania parami do oszacowania wartości analizowanej nieruchomości stanowiącej drogę i przejętą pod budowę drogi ekspresowej, badaniem i charakterystyką poddał segment rynku dotyczący nieruchomości nabywanych i przeznaczonych pod budowę dróg różnej kategorii (12 transakcji, zawartych w latach 2010-2011). Porównywane nieruchomości zlokalizowane na terenach rolnych, nabywane były na poszerzenie bądź rozbudowę drogi. Na podstawie analizy zachowań rynku rzeczoznawca wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, tj. lokalizacja szczegółowa i lokalizacja ogólna oraz dokonał ich charakterystyki. Z tak przyjętego zbioru wybrał 3 nieruchomości oraz dokonał ich charakterystyki względem nieruchomości wycenianych. Powyższe nie budzi zastrzeżeń i w zupełności spełniło wymagania § 4 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącego zarzuty nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Na aprobatę nie zasługuje również zarzut skargi, dotyczący wybranego kryterium odległości, gdyż działki nr [...],[...],[...] położone są w odległości 7 km od miasta powiatowego, w pewnym oddaleniu od zabudowy wiejskiej , a wybrane do porównania nieruchomości w operatach szacunkowych z czerwca 2012 r. są położone podobnie do nieruchomości wycenianej : nieruchomość z poz. 1 ok. 7 km od miasta powiatowego O. , nieruchomość z poz. 3 ok. 8 km od miasta powiatowego N. , nieruchomość z poz. 9 ok. 3 km od miasta powiatowego K . Za chybiony uznać należy zarzut dotyczący przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych , gdyż w ocenie skarżącego wyceniane działki mają szczególne walory rekreacyjne ze względu na położenie nad jeziorem oraz w pobliży atrakcyjnego pod względem infrastruktury sportowej miasta O. Ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów wynika, że będące przedmiotem wyceny działki znajdują się nie nad jeziorem, lecz położone są w bezpośrednim sąsiedztwie drogi ekspresowej S-[...] .

Także załączona do skargi oferta sprzedaży działki położonej w Z. pozostaje bez wpływu na niniejszą sprawę. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, na co uwagę zwrócił również organ odwoławczy, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut nie podwyższenie odszkodowania o 5%. Zdaniem Sądu, organ prawidłowo stwierdził, że w sprawie tej nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Podkreślenia wymaga, że przepis art. 18 ust. 1e specustawy w sposób wyczerpujący określa przypadki, gdy odszkodowanie powiększa się o 5% wartości nieruchomości. Bezsporne natomiast jest , że wydanie nieruchomości nie nastąpiło w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy). Nie ważne są natomiast powody z jakich do tego doszło .

Zauważenia ponadto wymaga, iż pismem z dnia 17 sierpnia 2012 r. K. R. złożył wniosek o przedłużenie terminu na zapoznanie się z aktami . Pismem z dnia 21 sierpnia 2012 r. Wojewoda [...] przedłużył mu termin do zapoznania się z aktami prowadzonego postępowania do 4 września 2012 r. Pismem z dnia 4 września 2012 r. skarżący przedstawił swoje stanowisko w sprawie ustalenia odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa. Tak więc niezasadnie podniesiono zarzut naruszenia art. 10 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w wyroku.