Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 662/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2023-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 , art. 107 § 3, art. 9, art. 7
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: § 13, 57, 60
journal: Dz.U. 2022 poz 1225
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
article: art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2023 r. sprawy ze skargi E. T. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 12 października 2022 r. znak: IR.I.7840.10.6.2022 w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją z 12.10.2022 r. znak: IR.I.7840.10.6.2022 Wojewoda Świętokrzyski utrzymał w mocy decyzję Starosty Skarżyskiego nr 110/2022 z 8.06.2022 r. znak: AB.6740.1.4.2022.AB w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Uzasadniając swe rozstrzygnięcie Wojewoda wyjaśnił, że wnioskiem z 11.01.2022 r. P. Ś. (zwany dalej "inwestorem") domagał się wydania pozwolenia na rozbudowę i nadbudowę budynku garażowego oraz rozbudowę i nadbudowę części budynku gospodarczego wraz z ich zmianą sposobu użytkowania na rozbudowę warsztatu elektromechanicznego naprawy samochodów oraz rozbudowę budynku gospodarczego na gospodarcze, istniejących na działce nr [...].

Postanowieniami z 17.02.2022 r. i z 22.03.2022 r. Starosta Skarżyski, działając na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021r. poz. 2351 ze zm.), nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w przedłożonym do zatwierdzenia projekcie, w tym przedłożenie kopii pozwoleń na budowę istniejących budynków i szczegółowe odniesienie się do wymagań ochrony przeciwpożarowej.

W wyznaczonym terminie inwestor przedłożył uzupełniony projekt oraz dodatkowe wyjaśnienia.

Mając na uwadze powyższe decyzją z 8.06.2022 r. Starosta Skarżyski, działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy Prawo budowlane, zatwierdził projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę obejmującego rozbudowę i nadbudowę budynku garażów oraz rozbudowę i nadbudowę części budynku gospodarczego wraz z ich zmianą sposobu użytkowania na rozbudowę warsztatu elektromechanicznego oraz rozbudowę budynku gospodarczego na cele gospodarcze na działce nr [...].

W odwołaniu od ww. decyzji, uzupełnionym pismem z 25.08.2022 r., E. T. podniosła zarzuty:

- naruszenia art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez brak rzetelnego zebrania całości materiału dowodowego;

- naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. nr 2022 r. poz. 1225), zwanego dalej "rozporządzeniem", poprzez brak podstaw prawnych do realizacji inwestycji w granicy działki, brak spełnienia przez ścianę w granicy wymagań dla ściany oddzielenia przeciwpożarowego, wystąpienie zacieniania określonego jako minimalne pomieszczeń w budynku realizowanym w przyszłości na działce nr [...];

- sprzeczności podjętego rozstrzygnięcia z decyzją o warunkach zabudowy poprzez całkowite pominięcie w jej treści kwestii oddziaływania mającego cechy uciążliwości dla działki strony, określenie zasięgu oddziaływania inwestycji w sposób nierzetelny, gdyż rzeczywisty zasięg oddziaływania inwestycji spowoduje, że budowa domu jednorodzinnego na działce nr [...] będzie możliwa w odległości znacznie większej niż 4 m od granicy z działką inwestora.

Do odwołania dołączono analizę zacieniania budynku mającego powstać na działce nr [...].

W skierowanym do organu odwoławczego piśmie z 24.08.2022 r. inwestor stwierdził, że jego zamiarem jest nadbudowa ściany usytuowanej w granicy działek o 1,80 m na długości 6,78 m o odporności ogniowej REI60 – w celu utworzenia drugiego stanowiska warsztatowego, gdyż prowadzi firmę świadczącą usługi z zakresu elektromechaniki samochodowej. Na każdy budynek wybudowany na działce wydano pozwolenie na budowę.

Wojewoda Świętokrzyski, utrzymując w mocy zakwestionowaną decyzję wskazał, że zgodnie z przedłożonym projektem zagospodarowania działki ww. budynki stanowią zabudowę zwartą, usytuowane są ścianą pełną bezpośrednio przy granicy z działką nr [...]. Całkowita długość ściany w granicy wynosi 21,46 m. Budynki mają wysokość 3,60 m i 3,0 m oraz dach jednospadowy ze spadkiem na teren własnej działki. Po nadbudowie budynek garażowy i część budynku gospodarczego, których sposób użytkowania zmieni się na budynek warsztatu elektromechaniki samochodowej, będzie miał wysokość 5,40 m, a budynek gospodarczy 3,0 m. Wysokość ściany bezpośrednio przy granicy z działką nr [...] zwiększy się o 1,80 m na długości ok. 6,78 m, a przy ścianie przy granicy zaprojektowano komin z kanałami wentylacyjnymi o wymiarach 0,50m x 0,25m, wyprowadzony ponad dach – który jest jednospadowy ze spadkiem na teren działki nr [...]. Działka sąsiednia nr [...] (należąca do strony) jest niezabudowana. Dla terenu, na którym znajduje się działka nr [...] brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wobec czego inwestor uzyskał decyzję Prezydenta Miasta Skarżyska-Kamiennej z 25.10.2019 r. o warunkach zabudowy dla ww. przedsięwzięcia – uchyloną następnie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z 23.01.2020 r., którą jednocześnie orzeczono nowe rozstrzygnięcie o nazwie inwestycji: "Rozbudowa i nadbudowa budynku garażowego oraz rozbudowa i nadbudowa części budynku gospodarczego wraz z ich zmianą sposobu użytkowania na rozbudowę warsztatu elektromechanicznego naprawy samochodów oraz rozbudowa budynku gospodarczego na cele gospodarcze", w pozostałej części utrzymując w mocy ww. decyzję.

Wojewoda Świętokrzyski, analizując uzasadnienie zakwestionowanej odwołaniem decyzji stwierdził, że Starosta Skarżyski w sposób prawidłowy dokonał sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego z ww. decyzją o warunkach zabudowy, stwierdzając zarazem, że działka nr [...] znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej, w tym jednorodzinnej. Zachowano warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, parametry budynków i zagospodarowanie działki, warunki obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji, obsługa komunikacyjna działki została zapewniona istniejącym zjazdem z drogi gminnej, na terenie działki wyznaczono 4 stanowiska postojowe. Inwestycja nie jest ujęta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10.09.2019 r. w sprawie rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839) i nie wymaga ustalenia warunków w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków. Wypełniając dyspozycję kolejnych punktów przepisu art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego organ odwoławczy sprawdził zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami techniczno-budowlanymi. Projekt zagospodarowania działki sporządzony został na kopii mapy do celów projektowych w skali 1:500, opracowanej w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych, których rezultaty zawiera operat techniczny wpisany do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starosty Skarżyskiego 16.04.2020r. pod nr P.2610.2020.335.

Organ odwoławczy przytoczył § 12 ust. 1 rozporządzenia, podkreślając że zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271, dopuszcza się nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi. Stwierdzono, że projekt zawiera analizę zacieniania budynku realizowanego w perspektywie na działce nr [...] (opracowaną przez osobę posiadającą stosowne przygotowanie zawodowe), zgodnie z którą budynki po rozbudowie i nadbudowie nie utrudnią zabudowy i zagospodarowania sąsiedniej działki nr [...]. Z kolei stanowiska postojowe w ilości 4 sztuk zaprojektowano w odległości ok. 15 m od granicy z działką nr [...] i 6,10 m od granicy z działką nr [...]. Minimalna odległość stanowisk postojowych od granicy z działką sąsiednią określona przepisem § 19 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia wynosi 3 m. Przepisy § 23, 36, 40, 60 rozporządzenia nie mają wpływu na nadbudowę ścian budynku garażowego i budynku gospodarczego. Przepis § 23 rozporządzenia dotyczy odległości miejsca do gromadzenia odpadów stałych, które w przypadku ww. inwestycji pozostaje bez zmian. Przepis § 36 rozporządzenia dotyczy odległości pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych od okien i drzwi oraz od granicy działki sąsiedniej, które w niniejszej sprawie nie występują, gdyż ścieki odprowadzane są do kanalizacji sanitarnej. Przepis § 40 dotyczy odległości placu zabaw dla dzieci od linii rozgraniczających ulicę, pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów – co również nie występuje. Przepis § 60 dotyczy wymaganego czasu nasłonecznienia, w tym w mieszkaniach wielopokojowych, przy czym wystarczy, gdy wymaganie to jest spełnione przynajmniej dla jednego pokoju. Organ wskazał, że budynki od strony sąsiedniej działki nr [...] posiadają ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o odporności ogniowej REI60, bez otworów, a ww. budynek zaprojektowano w klasie odmiany pożarowej "E". Zgodnie z § 272 ust. 3 rozporządzenia budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5, a zgodnie z § 232 ust. 4 rozporządzenia wymaganą klasę odporności ogniowej elementów oddzielenia przeciwpożarowego oraz zamknięć znajdujących się w nich otworów określa wskazana tabela. Zgodność projektu z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej stwierdził rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Wody opadowe będą odprowadzane na teren własnej działki.

Uwzględniając powyższe organ II instancji stwierdził, że nadbudowa budynku garażowego i części budynku gospodarczego nie ogranicza możliwości korzystania z działki sąsiedniej nr [...] ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 140 Kodeksu cywilnego), więc jest możliwa w świetle obowiązujących przepisów. W rezultacie, projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi, a projekt budowlany przedmiotowej inwestycji jest kompletny, zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Projekt został sporządzony przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane i legitymującego się aktualnym, na dzień wykonywania projektu, zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego – który dołączył do projektu oświadczenie o sporządzeniu tego projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda Świętokrzyski stwierdził, że:

- z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Skarżysku-Kamiennej z 19.09.2017 r. wynika, że budynki na działce nr [...] mają uregulowany stan prawny potwierdzający legalność ich istnienia;

- o możliwości nadbudowy i rozbudowy przedmiotowych budynków rozstrzygnęły ww. decyzje w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, których uzasadnienie zawiera obszerną analizę dotyczącą uciążliwości wnioskowanych do nadbudowy i rozbudowy budynków ze zmianą sposobu ich użytkowania na warsztat elektromechaniczny naprawy samochodów – w ustępie dotyczącym ochrony środowiska i zdrowia ludzi;

- w wyniku przeprowadzonego postępowania organy administracji architektoniczno-budowlanej stwierdziły, że nie dojdzie do ograniczenia możliwości korzystania z działki sąsiedniej nr [...] ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych;

- załączona do odwołania analiza zacieniania budynku realizowanego w perspektywie na działce nr [...], sporządzona przez nieznanego autora, nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie, zwłaszcza że w projekcie znajduje się analiza przesłaniania opracowana przez autora projektu, który potwierdza zgodność sporządzenia projektu z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej dołączając do projektu stosowne oświadczenie;

- przepisy § 13 oraz § 57 i § 60 rozporządzenia traktują o przesłanianiu i nasłonecznieniu pomieszczeń w istniejących budynkach, nie zaś w budynkach, które mogłyby powstać w przyszłości – wobec czego z uwagi na brak zabudowań na działce nr [...], nie mają w niniejszym przypadku zastosowania;

- z przedłożonej dokumentacji wynika, że inwestor wypełnił obowiązki wynikające z przepisów art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach E. T. zarzuciła decyzji organu odwoławczego naruszenie:

1) art 10 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie przez organ II instancji i brak umożliwienia przed wydaniem decyzji skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań;

2) art. 6 K.p.a. w związku z art. 140 i 144 K.c. poprzez niezasadne przyjęcie, że nadbudowa budynku garażowego i części budynku gospodarczego nie ograniczy możliwości korzystania z działki sąsiedniej nr [...] ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, podczas, gdy z 4 szt. załączonych zdjęć wynika, że zacienienie działki skarżącej na chwilę obecną wynosi około 8 m, a zwiększy się znacznie jeśli zaskarżona decyzja nie zostanie uchylona;

3) art. 7 i art. 11 K.p.a. poprzez całkowite pominięcie załączonej do odwołania analizy zacienienia działki skarżącej i bezwolnym uznaniu jej za nieuprawnioną, tylko z tego powodu, że jest anonimowa, podczas gdy z jej treści wynika symulacja oddziaływania przyszłej inicjatywy budowlanej inwestora na działkę skarżącej, która jednoznacznie wskazuje na sprzeczność inwestycji z interesem skarżącej;

4) § 60 ww. rozporządzenia, dotyczącego wymaganego nasłonecznienia, przy czym w mieszkaniach wielopokojowych wystarczy, gdy wymaganie to jest spełnione przynajmniej dla jednego pokoju, podczas gdy skarżąca (gdyby decyzja nie została uchylona) zostałaby znacznie ograniczona w swych inwestycjach, zważywszy gdyby chciała zabudować swą działkę domem parterowym zwróconym oknami w stronę działki inwestora;

5) § 13, 57, 60 rozporządzenia przez niezasadne przyjęcie, jakoby traktowały one o przesłanianiu i nasłonecznianiu pomieszczeń w istniejących budynkach, nie zaś w budynkach, które mogłyby powstać w przyszłości, podczas gdy stoi to w jawnej sprzeczności z interesem skarżącej, która, gdyby decyzja się ostała, zostałaby bardzo ograniczona w swoich przyszłych inwestycjach na działce stanowiącej jej własność.

W uzasadnieniu skarżąca, powołując się na załączone zdjęcia, podkreśliła że oddziaływanie inwestycji na działkę skarżącej jest bardzo duże i na chwilę obecną przed rozbudową wynosi około 8 m, co oznacza, że symulacja wraz z rysunkami załączonej do odwołania analizy zacienienia działki już po rozbudowie będzie jeszcze większa. Z tych też względów nie jest uprawnione twierdzenie, że planowana nadbudowa w żaden sposób nie ogranicza możliwości korzystania z działki nr [...] ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Za niezasadne strona uznała powołanie się przez organ na przepisy rozporządzenia, jako że mocno ogranicza to możliwości usytuowania zabudowań na jej działce – co spowodowane jest znacznym oddziaływaniem, związanym z ciągłym zasłonięciem światła słonecznego. Tym samym, korzystna dla inwestora decyzja organu II instancji narusza jej prawa właścicielskie co do swobodnego dysponowania działką, dotykając jej żywotnego interesu prawnego.

Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewodzie Świętokrzyskiemu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

W ocenie Sądu organy obu instancji rozpatrując sprawę dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę w sposób niewystarczający przeanalizowały kwestię uregulowaną w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej "u.P.b.". Zgodnie z ww. przepisem obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. To, czy wykonanie określonych robót budowlanych narusza występujący w obszarze oddziaływania obiektu interes osoby trzeciej, w tym także z uwagi na warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest przedmiotem postępowania administracyjnego, w którym problem ten podlega wyjaśnieniu i rozstrzygnięciu w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego i prawnego sprawy. Jednocześnie szczegółowa analiza w tym zakresie ma miejsce właśnie dopiero na etapie rozstrzygania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Tym samym powoływanie się w zaskarżonej decyzji na ustalenia dokonane przez organ rozstrzygający kwestię ustalenia warunków zabudowy są z całą pewnością niewystarczające. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona, nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, jest to zagadnienie właściwe przepisom prawa budowlanego. W szczególności w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie powoływać się na argumenty dotyczące ograniczenia dostępu światła dziennego i ewentualnego zacienienia działki sąsiedniej w przypadku zrealizowania zamierzonej inwestycji. Takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Sąd podziela stanowisko wyrażone przez tut. Sąd w wyroku z dnia 21.06.2022 r. wydanym w sprawie o sygn. II SA/Ke 200/22, w którego uzasadnieniu, przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych, podniesiono, że organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze, że w myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 u.P.b. należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, względem granicy, przy której ma powstać obiekt budowlany, powinien rozważyć ją w szczególności świetle przepisów art. 140 i 144 K.c., zawartych w Księdze drugiej - Własność i inne prawa rzeczowe. Przepis art. 140 K.c. określa treść własności stanowiąc, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, a także zbliżenia obiektu do granicy, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości (w zbliżeniu do granicy) może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Użycie przez ustawodawcę sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, że jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, ale również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich. Organ winien mieć na uwadze, iż w tego rodzaju sytuacjach usytuowanie budynku w granicy budzi, często uzasadniony, sprzeciw właścicieli sąsiedniej działki. Dlatego też organ powinien rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem takiego usytuowania budynku. A zatem organ, który otrzymał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przy granicy nieruchomości lub w zbliżeniu do granicy, zwłaszcza wobec kwestionowania takiego usytuowania inwestycji przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, powinien wnioskodawcę, stosownie do art. 9 K.p.a., pouczyć o tym, że proponowane usytuowanie obiektu budowlanego powinno być uzasadnione. Wydając z kolei decyzję organ administracji powinien w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 K.p.a., wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Ocena dopuszczalności lokalizacji budynku względem działki sąsiedniej nie może więc ograniczać się wyłącznie do kwestii zachowania warunków technicznych w zakresie odległości minimalnych, lecz powinna obejmować cały wachlarz zagadnień związanych z oddziaływaniem obiektu na otoczenie. W szczególności nie jest dopuszczalne uwzględnienie interesu tylko jednej ze stron postępowania (inwestora) z podaniem, że jej wniosek jest zasadny ze względów optymalnych zagospodarowania działki inwestora, bez szczegółowego wyjaśnienia, czy usprawiedliwione jest wyjątkowe, a co za tym idzie priorytetowe, potraktowanie tego wniosku. Poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości. Własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a zatem każdy właściciel działki budowlanej ma prawo dokonać budowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że już obecnie – jak wynika z ustaleń organów – całkowita długość istniejącej ściany budynków inwestora w granicy wynosi 21,46 m, a zatem już teraz, tj. przed realizacją projektowanej inwestycji, korzysta on w szerokim zakresie z wyjątkowego rozwiązania w postaci możliwości usytuowania budynków w granicy działki. Budynki te mają obecnie wysokość 3,60 m i 3,0 m, zaś po nadbudowie budynek garażowy i część budynku gospodarczego, których sposób użytkowania zmieni się na budynek warsztatu elektromechaniki samochodowej, będzie miał wysokość 5,40 m. Wysokość ściany bezpośrednio przy granicy z działką nr [...] zwiększy się o 1,80 m na długości ok. 6,78 m, a przy ścianie przy granicy zaprojektowano komin z kanałami wentylacyjnymi o wymiarach 0,50 m x 0,25 m, wyprowadzony ponad dach. W ocenie Sądu nie można zaprzeczyć, że tego rodzaju rozwiązania będą miały niebagatelny wpływ na działkę nr [...] – choćby pod względem dostępu do światła dziennego, co dobrze unaoczniają dołączone do skargi fotografie (por. zwłaszcza k. 8), które prezentują zacienianie występujące już obecnie na działce, a zatem przed wykonaniem nadbudowy o 1,80 m na długości ok. 6,78 m. Jakkolwiek, wobec faktu niezabudowania działki nr [...], pełna i dokładna analiza spełnienia wymogów związanych z dostępem do światła dziennego, przewidziana w przepisach § 13, 57, 60 rozporządzenia nie jest możliwa, jednak nie jest wykluczone dokonanie określonych ustaleń w tym zakresie w aspekcie ewentualnej przyszłej zabudowy (budynku realizowanego "w perspektywie") na działce sąsiedniej, o czym świadczy wprost analiza będąca elementem przedmiotowego projektu budowlanego i wywody poczynione na jej podstawie w części tekstowej projektu (str. 6 i 9). Organ nie odniósł się jednak do tej analizy w sposób merytoryczny, zwłaszcza w kontekście zarzutów odwołania i odmiennej oceny wynikającej z dołączonego opracowania, zawierającego konkretną argumentację, stwierdzając jedynie, że analiza wchodząca w skład projektu została wykonana przez "osobę posiadającą stosowne przygotowanie zawodowe". Wojewoda zatem w zasadzie bezkrytycznie zaakceptował ustalenia dokonane przez projektanta. Tymczasem już choćby ze sporządzonej przez niego analizy wynika, że wymogi określone w § 13 ust. 1 rozporządzenia nie zostały, jakkolwiek nieznacznie, dochowane. Sąd nie może natomiast zastępować organu w ustalaniu okoliczności faktycznych, ich analizowaniu i rozpatrywaniu sprawy. Obowiązki te spoczywają na organie, który winien jednoznacznie ustalić kluczowe dla sprawy okoliczności, a następnie dokonać stosownej subsumpcji i odpowiednio uzasadnić swe rozstrzygnięcie.

Niezależnie od powyższego, w świetle przytoczonych wyżej poglądów uwzględnienie w omawianej sytuacji wniosku inwestora wymagało dokładnego wyjaśnienia, jakie to szczególne okoliczności i przyczyny przemawiają za takim właśnie rozwiązaniem proponowanym przez inwestora, mającym charakter wyjątkowy wobec ogólnej zasady lokowania budynków. Nie można bowiem wykluczyć, że istnieje na przykład inna możliwość rozbudowy istniejących budynków w celu rozwinięcia działalności przez inwestora – przy uwzględnieniu wielkości jego działki i dotychczasowego układu budynków, nie powodująca ingerencji w prawa właściciela działki sąsiedniej.

Wszystkie powyższe okoliczności świadczą o tym, że jak dotąd interesy obu stron nie zostały przez organy w dostateczny sposób rozważone, co oznaczało naruszenie w sposób istotny przepisów art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a., skutkujące koniecznością uchylenia decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. Rozpoznając sprawę ponownie organ dokona wyczerpującej oceny, przy uwzględnieniu powyższych uwag, czy jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku inwestora, a swoje stanowisko w tym przedmiocie w sposób wyczerpujący uzasadni.