Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 220/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-04-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Inne
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1pkt 1 lit. a, art. 200, art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak Sędziowie WSA Piotr Godlewski /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 6 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy z dnia [...] marca 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A. M. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 220/22

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi A.M. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] maja 2021 r. nr [...] dotycząca ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i akt administracyjnych sprawy, Wójt Gminy S. decyzją z [...] października 2020 r. nr [...] ustalił na wniosek S.R. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę trzynastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących, parterowych, z poddaszem użytkowym i infrastrukturą techniczną, na działkach ewidencyjnych nr 327, 328/1, 328/2, 329 i 331 położonych w miejscowości B.

Decyzja ta została uchylona decyzją SKO z [...] grudnia 2020 r. nr [...] a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z zaleceniem uwzględnienia, że realizacja inwestycji ma doprowadzić do powstania 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na 13 nowowydzielonych działkach, które powinny odpowiadać zasadom zagospodarowania tej okolicy już po powstaniu nowych działek, przy czym postępowanie podziałowe ma charakter następczy w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. Wg SKO, organ I instancji nieprawidłowo, bo wybiórczo przyjmował do analizy z obszaru analizowanego działki, których zabudowa ma stanowić punkt odniesienia do wyznaczenia wymagań dla planowanej zabudowy, szerokości elewacji frontowej czy do ustalenia intensywności wykorzystania terenu, nie wskazując jakim kryteriami się kierował. Ustalając wysokości kalenic mających powstać budynków odniósł się do kalenic znajdujących się w sąsiedztwie budynków nie wskazując ich, zaś przy ustalaniu wysokości okapu i kalenicy powołał się na stronę przystokową nie precyzując, co pod tym pojęciem rozumie. Nie poddał analizie, a przynajmniej nie wskazał, że dokonał oceny niezasadności ustalenia drugiej czy nawet trzeciej linii zabudowy od strony drogi, od której ma się odbywać dojazd do budynków. Nie ustalił wskaźnika powierzchni zabudowy ani powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki, która ma powstać po podziale na 13 działek. Za dowolny i pozbawiony uzasadnienia organ II instancji uznał wymóg, że forma i detale architektoniczne planowanych budynków powinny nawiązywać do cech sąsiadującej zabudowy w zakresie koloru elewacji, pokrycia dachu, detali architektonicznych w sytuacji, gdy równocześnie w analizie zapisano, że istniejące w sąsiedztwie budynki mieszkalne to głównie nowe budynki, o zróżnicowanej bryle, gabarytach, architekturze, geometrii i pokryciu dachu, co oznacza, że nie ma jednorodnie ukształtowanej zabudowy.

Po uzupełnieniu materiału dowodowego w sprawie, Wójt Gminy S. decyzją z [...] marca 2021 r. nr [...] ponownie ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla objętej wnioskiem inwestycji w postaci budowy 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr 327, 328/1, 328/2, 329 i 331 w B., stwierdzając, że inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: u.p.z.p.), co obligowało go do wydania tej decyzji.

W odwołaniu od niej A.M. zarzuciła naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa poprzez realizację odmiennej zabudowy od istniejącej na terenie wsi Bykowce, tj. osiedla domów jednorodzinnych. Zarzuciła nieprawidłowe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej wobec niepodania wyliczeń średniego wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego, wskazanie nieistniejącej działki nr 331/1 oraz działki nr 310/1, która obejmuje zabudowę usługową. Zarzuciła błędne uznanie, że teren ma dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną nr 339, która nie spełnia minimalnych wymogów technicznych co do szerokości oraz brak wyjaśnienia czy wzmożone obciążenie ul. [...] (działka nr 325) będzie gwarantowało zachowanie warunków bezpiecznego poruszania się po drogach i nie utrudnieni mieszkańcom korzystania z tej ulicy. Ponadto zarzuciła nieuwzględnienie wśród stron postępowania brak osób, które posiadają nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie dróg dojazdowych wewnętrznych stanowiących własność Gminy S.

SKO - działając na podstawie art. 17 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. - utrzymało w mocy decyzję Wójta z [...] marca 2021 r., podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji w zakresie oceny planowanej inwestycji w świetle przepisów u.p.z.p.

W uzasadnieniu wyjaśniło, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, ustalając że w jego granicach znajdują się 33 działki zabudowane budynkami mieszkalnymi w zabudowie jednorodzinnej bądź zagrodowej. Planowana inwestycja jest zatem kontynuacją zabudowy już istniejącej, jak też jest zgodna z rodzajem zabudowy możliwej do realizacji na sąsiadującym terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Teren objęty wnioskiem położony jest pomiędzy drogą krajową nr 28, drogą wewnętrzną ul. [...] (działka nr 325) i drogą wewnętrzną ul. [...]. Działki objęte wnioskiem nie przylegają do drogi publicznej i są od niej oddalone o ok. 37 – 40 m. Organ I instancji wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr 28 wynoszącą 45 m dla pierwszego rzędu oraz 80 m dla drugiego rzędu zabudowy. Ustalenie dwóch linii zabudowy od drogi krajowej pozwoli na lokalizację planowanych budynków w sposób uporządkowany i nie powodujący dysharmonii w krajobrazie. Takie wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy od drogi krajowej nie narusza wymagań przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 470 ze zm.) w zakresie ustalonej lokalizacji projektowanych budynków w stosunku do drogi krajowej jak i granicy działki drogowej będącej drogą wewnętrzną ul. [...].

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), określając jego wielkość w stosunku do powierzchni działki budowlanej jako nie większy niż średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynoszący 16,2% (s. 6 analizy). Wskaźnik ten dla działek poddanych analizie jest bardzo zróżnicowany i waha się od 8 do 30%.

Podobnie wskaźnik szerokości elewacji frontowej określono zgodnie z § 6 w/w rozporządzenia na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków objętych analizą wyniosła 12,59 m. Przy dopuszczeniu określonej tym przepisem tolerancji wynoszącej 20% (w tym przypadku 2,52 m), szerokość elewacji frontowych budynków ustalono w przedziale od 10,1 do 15,1 m.

Prawidłowo wyznaczono także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanych budynków zachowując wymogi określone w przepisie § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia i ustalając wysokość tych budynków poprzez określenie, iż mają to być budynki posiadające do dwóch kondygnacji nadziemnych, w tym poddasza mieszkalne, bez kondygnacji podziemnych.

Wysokość okapów budynków ustalono do 5 m mierząc od poziomu terenu przy najniżej położonych wejściach do budynków.

Stosownie do wymogu przepisu § 8 ww. rozporządzenia określono geometrię dachu odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym ze wskazaniem, że projektowane budynki mają posiadać dachy dwu- lub wielospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 45°.

Wysokość kalenicy określono zaś na nie więcej niż 10 m mierząc od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku do najwyżej położonej części budynku.

W ocenie Kolegium organ I instancji nie naruszył zasady dobrego sąsiedztwa o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Nowa zabudowa nie koliduje z zabudową istniejącą na obszarze analizowanym. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), tj. pośredni dostęp do drogi krajowej nr 28 [...] - granica państwa, poprzez drogi wewnętrzne dojazdowe: od strony zachodniej poprzez działkę drogową nr 325 ulicę [...] będącą własnością Gminy S. oraz od strony południowej poprzez działki drogowe (drogi gruntowe) oznaczone numerami 339, 338/6, 348/7, 348/9 - ulicę [...], a następnie ulicę [...]. Dla działki nr 328/2, która w chwili obecnej nie przylega do wyżej opisanych dróg wewnętrznych, została ustanowiona służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu pasem szerokości 4 m przebiegającym wzdłuż południowej granicy działki nr 327 na rzecz każdoczesnych właścicieli wyżej wymienionej działki. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p., przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Zapewnione zostało zaopatrzenie budynków w wodę, odprowadzenie ścieków, zaopatrzenie budynków w energię elektryczną. Teren planowanej inwestycji to grunty rolne klasy IV (RIVa, RIVb), które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodnie z przepisami rozdziału 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.), przez co spełniony został warunek określony przepisem art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Przed wydaniem decyzji organ pierwszej instancji dokonał, wymaganych przepisami art. 53 ust. 4 ustawy, uzgodnień projektu tej decyzji z organami właściwymi ze względu na położenie terenu planowanej inwestycji. Przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy inwestor uzyskał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzja Wójta Gminy S. [...] marca 2020 r. nr [...], wg której nie ma konieczności przeprowadzenia dla planowanej inwestycji oceny oddziaływania na środowisko).

Odnosząc się do zarzutów odwołania i uznając je za niezasadne Kolegium wskazało m.in., że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy właściwy organ nie sprawdza dostępu do drogi publicznej pod kątem norm techniczno - budowlanych wymaganych na etapie pozwolenia na budowę. Tym samym w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy zarzuty dotyczące zbyt wąskiej drogi wewnętrznej, zwiększonego ruchu samochodów czy przejazdu maszyn rolniczych do pól nie mogą być uwzględnione.

Błąd polegający na podaniu numeru działki 331/1 zamiast 333/1 został sanowany przez wydanie przez Wójta [...] kwietnia 2021 r. postanowienia prostującego oczywistą omyłkę. Działka nr 310/1, której ujęcie w analizie kwestionuje skarżąca, nie odbiega ani powierzchnią, ani wielkością zabudowy na niej się znajdującej od pozostałych działek poddanych analizie. Stąd też nie powoduje "zawyżenia" czy "zaniżenia" parametrów ustalanych dla zabudowy projektowanej. Ponadto przepisy rozporządzenia nie zobowiązują do objęcia analizą tylko działek zabudowanych budynkami tożsamymi z zabudową projektowaną.

Chybiony jest zarzut odwołania dotyczący naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich. Sama decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu nie jest rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę.

Nie mogą też być uznane za zasadne zarzuty odwołania dotyczące naruszenia art. 10 i art. 28 k.p.a. poprzez pominięcie jako stron postępowania właścicieli nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie dróg dojazdowych wewnętrznych stanowiących własność Gminy S. Nie sposób za stronę postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynków mieszkalnych uznać użytkowników drogi będącej drogą ogólnodostępną, stanowiącą własność gminy.

We wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skardze A.M. zarzuciła zaskarżonej decyzji SKO z [...] maja 2021 r.:

1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm., dalej: u.P.b.) oraz

art. 10 i art. 28 k.p.a. poprzez:

-ograniczenie obszaru oddziaływania inwestycji do działek sąsiednich bezpośrednio graniczących z działkami inwestycyjnymi a w konsekwencji ograniczenie liczby stron biorących udział w postępowaniu;

- uznanie, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w szczególności z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 9 u.P.b., który stanowi, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno - budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Planowane osiedle ma powstać w granicach pięciu działek (327, 328/1,328/2, 329 i 331) o pow. ok. 1,6 ha. W aktualnym stanie prawnym i faktycznym działka drogowa nr 339 dochodzi wyłącznie do najmniejszej z działek inwestycyjnych, tj. działki rolnej nr 331 o areale ok. 10 arów. W wyniku realizacji decyzji cały obszar inwestycji zostanie skomunikowany z działką nr 339 na której odbywał się będzie, oprócz dotychczasowego ruchu rolniczego o małym natężeniu, cały ruch związany z funkcjonowaniem 13 domów jednorodzinnych. Działka nr 339 nie spełnia minimalnych wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), zgodnie z którym droga dojazdowa powinna mieć szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiając ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów związany z funkcjonowaniem osiedla. Należy zatem oczekiwać, że po uprawomocnieniu się skarżonej decyzji o warunkach zabudowy nastąpią sądowe roszczenia właścicieli działek wchodzących w skład osiedla związane z ustanowieniem służebności przejazdu na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką nr 339, celem poprawy funkcjonalności drogi położonej na tej działce. Reasumując, obszar oddziaływania inwestycji obejmuje wszystkie działki graniczące z działką drogową nr 339, które będą objęte postępowaniem sądowym związanym z ustanowieniem służebności przejazdu, których właściciele nie zostali uznani za strony postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, mimo że ich prawo własności zostanie wskutek realizacji inwestycji ograniczone. Ponadto wprowadzenie ruchu drogowego z osiedla 13 dużych budynków mieszkalnych (powierzchnia zabudowy jednego domu ok. 160 m2) na wąską drogę trawiastą nie spełniającą minimalnych wymagań technicznych spowoduje, że wszyscy dotychczasowi użytkownicy tej drogi - właściciele działek sąsiadujących z działką nr 339 - zostaną pozbawieni odpowiedniego dojazdu do swoich nieruchomości, bowiem droga stanie się niedrożna a dojazd zostanie znacznie utrudniony i skrępowany, z niebezpieczeństwem wypadków i kolizji. Zatem zostaną pozbawieni faktycznego dostępu do drogi publicznej, co w istocie stanowi naruszenie interesów osób trzecich. W sentencji decyzji o warunkach zabudowy (pkt 3d) wskazano, że inwestycję należy zaprojektować i realizować zapewniając poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-10 u.P.b. Analiza urbanistyczna w ogóle nie odnosi się do tej kwestii. Prawidłowo wykonana analiza prowadzić może do innego zaplanowania rozwiązań komunikacyjnych dla osiedla 13 domów, nie wskazując jako drogi dojazdowej działki nr 339.

Przepisy u.p.z.p. nie wykluczają przy tym a priori wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z powodu naruszenia interesu osób trzecich. Zgodnie z jej art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, decyzja warunkach zabudowy określa m.in. "wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich", zaś stosownie do § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589), ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności m.in. poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej. Zatem organ ma obowiązek badania, czy decyzja o warunkach zabudowy nie pozbawi osób trzecich dostępu do drogi publicznej. Przy czym, jak wspominano, nie chodzi wyłącznie o dostęp prawny, ale również o dostęp faktyczny. Kwestia ta, wbrew twierdzeniu Kolegium, powinna być przedmiotem oceny już na etapie wydawania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie na etapie pozwolenia na budowę.

3. Naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p. oraz

4. § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych oraz

5. rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa

poprzez uznanie, że:

teren ma dostęp do drogi publicznej po dwóch stronach konturu obszaru inwestycji;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przy czym za "uzbrojenie terenu" należy rozumieć, zgodnie z art. 2 pkt 13 u.p.z.p., drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

- niewskazanie w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w szczególności poprzez nieokreślenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych, przenosząc ten etap na kolejną decyzję o warunkach zabudowy;

- niewskazanie w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich w szczególności poprzez nieokreślenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej.

W sentencji ww. decyzji o warunkach zabudowy (pkt 3b) wskazano, że teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej krajowej nr 28 poprzez drogi wewnętrzne dojazdowe: nr 325 (ul. [...]), nr 339 (nieutwardzona droga o nawierzchni trawiastej), nr 338/6, 348/7, 348/9 (ul. [...]). W tym samym pkt 3b sentencji decyzji stwierdzono, że dla poszczególnych projektowanych budynków należy zapewnić dostęp do drogi publicznej poprzez wyznaczenie na wskazanym konturze dojazdu do dróg wewnętrznych dojazdowych (ul. [...] i ul. [...]) połączonych z drogą publiczną, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Część graficzna decyzji nie zawiera jednak wskazanego dojazdu (ciągu pieszo -jezdnego) do planowanych 13 budynków. Zatem zapis w decyzji dotyczący wyznaczenia na obszarze inwestycji dojazdu do ww. dróg wewnętrznych ma jedynie charakter postulatywny a szczegóły dotyczące tego dojazdu (np. wielkość obszaru zarezerwowanego na potrzeby komunikacji, w tym dojazdów, parkingów itp.) nie zostały tutaj wskazane, bowiem przeniesiono je na etap kolejnej decyzji o warunkach zabudowy. W "Analizie ...", w zakresie art. art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. zawarto jedynie opis stanu istniejącego w zakresie sąsiadujących z obszarem inwestycji dróg wewnętrznych. Ponadto wyjaśniono, że w decyzji nie ma możliwości wydzielenia (wskazania graficznego) dojazdu (ciągu pieszo - jezdnego) na obszarze inwestycji. Co więcej, jak podkreślono, dojazd w postaci nowej drogi wewnętrznej (wydzielony teren pod drogę) wymaga uzyskania kolejnej decyzji o warunkach zabudowy. W zakresie art. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. analiza zupełnie nie odnosi się do kwestii dróg, w tym nie analizuje, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie dróg, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 ww. ustawy, a więc m.in. w zakresie ochrony interesów osób trzecich, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i istnieją podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Reasumując, w omawianej decyzji o warunkach zabudowy nie wydzielono terenu pod drogę wewnętrzną obsługującą planowane trzynaście domów jednorodzinnych, nie wskazano, nawet w sposób szacunkowy, jaki areał zajmie cała część komunikacyjna. Wskazany w sentencji warunek w części dotyczącej wewnętrznej drogi dojazdowej zlokalizowanej od strony południowej działek inwestycyjnych za drogę dojazdową uznaje drogę wewnętrzną nie spełniającą minimalnych wymogów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, gdyż działka nr 339 ma aktualnie szerokość ok. 4 m, a powinna mieć szerokość nie mniejszą niż 5 m. W tej sytuacji uznanie, że działki inwestycyjne posiadają dojazd od strony południowej jest niezgodne ze stanem faktycznych i stanem prawnym.

Naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz

7. § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, w którym wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego poprzez uznanie, że:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

- zachowane zostały wymagania ładu przestrzennego.

Zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy, ogólny areał działek inwestycyjnych to 1,6582 ha, zatem na jedną działkę inwestycyjną przypada ok. 0,1275 ha, przy czym powierzchnia wydzielonych działek pod budowę jednego domu będzie jeszcze mniejsza z uwagi na wydzielenie dróg wewnętrznych /placów itp. i może oscylować wokół 0,1 ha. "Analiza ..." wskazuje, że intensywność zabudowy /wskaźnik zabudowy przyjęto jako stosunek zabudowy budynku /budynków do powierzchni działki lub części działki zagospodarowanej, w przypadku dużych działek, gdzie część działki poza zabudową jest użytkowana rolniczo. Jest to sposób obliczania niezgodny z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, bowiem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis nigdzie nie wskazuje, że należy uwzględnić jedynie część zagospodarowaną analizowanych działek, a rolniczą pozostawić. Wskaźnik został zatem policzony w sposób dowolny, nie uwzględniając całej powierzchni danej działki, ale wybraną jej część, bliżej nieokreśloną. Ponadto "Analiza ..." nie zawiera obliczeń matematycznych dotyczących poszczególnych działek, a wyłącznie ich wyniki. Nie wiadomo zatem, dla których działek w obszarze analizowanym przyjęto całą powierzchnię działki, a dla których tylko część zagospodarowaną. Ponadto "Analiza ..." nie przewiduje wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Przy takim sposobie obliczania wskaźnika zabudowy na konkretnej działce w obszarze analizowanym otrzymuje się fałszywy obraz rzeczywistości, bowiem działki z zabudową zagrodową traktowane są jak działki z zabudową jednorodzinną.

Jak wskazuje analiza usytuowania i charakter budynków oraz wielkości działek w obszarze analizowanym, przeważają tutaj, szczególnie w części zachodniej, budynki stanowiące rdzeń wsi B. Zabudowa tego miejsca jest to typowa budowa zagrodowa, z budynkami mieszkalnymi, gospodarczymi i inwentarskimi w rodzinnych gospodarstwach rolnych. Osnowę stanowią stare budynki reprezentujące drewnianą zagrodę jednobudynkową, nawiązującą do chyż łemkowskich. Istniejąca zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym nigdy nie posiadała charakteru i intensywności planowanej w omawianej decyzji o warunkach zabudowy. Jak wskazano w decyzji oraz "Analizie ...“, ponowna analiza urbanistyczna objęła teren w zasięgu 165 m od granicy obszaru inwestycji. Teren zabudowany w zasięgu analizy stanowi ok. 10 ha - jak wyjaśniono, na 33 działkach zlokalizowano tu zaledwie 31 budynków. Natomiast na objętych decyzją ok. 1,6 ha planuje się budowę 13 budynków. Już nawet ten sam fakt wskazuje, że planowana intensywność zabudowy znacznie przekracza średnią intensywność w obszarze analizowanym. Powyższe zarzuty wskazują, że nie udowodniono zachowania wymogu dobrego sąsiedztwa pozwalającego na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu (kontynuacja wskaźnika intensywności wykorzystania terenu). Stan ten jest niezgodny z przepisami prawa w tym zakresie.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

Przedmiot kontroli Sądu stanowiła decyzja SKO w K. z [...] maja 2021 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy S. z [...] marca 2021 r. nr [...] o ustaleniu sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr 327, 328/1, 328/2, 329 i 331 w B.

Poddawszy kontroli we wskazanym wyżej zakresie zaskarżoną decyzję Sąd stwierdził zasadność skargi wynikającą z uznania, że decyzja ta wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji zapadły z naruszeniem prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy. Naruszenie to Sąd uwzględnił z urzędu, aczkolwiek w zarzutach skargi (pkt 7) pośrednio na związaną z tym kwestię zwróciła uwagę także skarżąca.

Materialnoprawną podstawę tych decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p., stosownie do której art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; koreluje z tym wynikające z ust. 2 pkt 2 tego artykułu prawo ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że działki na których jest planowana zamierzona inwestycja położone są na terenie, względem którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało podjęcia decyzji o której mowa w w/w art. 59 ust. 1, która – zgodnie z art. 61 ust. 1 – może być wydana jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Weryfikacji, czy spełniony został m.in. wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymóg tzw. "dobrego sąsiedztwa" dokonuje się na podstawie analizy urbanistycznej przygotowywanej przez osobę uprawnioną w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określające wymagania dotyczące ustalania 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podkreślić należy, że zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu (zabudowie) danego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania (zabudowy) terenów sąsiednich, a jej celem jest zachowanie ładu przestrzennego o jakim mowa w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., oznaczającym takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Oznacza to konieczność dostosowania nowej zabudowy do charakterystyki urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Wyraźnego zaznaczenia wymaga przy tym, że zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa wymaga jedynie kontynuacji funkcji występujących w obszarze analizowanym; wynika to wprost z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w którym jako punkcie odniesienia dla określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy mowa jest o "co najmniej jednej działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej" zabudowanej w sposób pozwalający na określenie tych wymagań. Zgodnie z ukształtowanym w tym zakresie orzecznictwem sądowym, działką taką może być potencjalnie każda działka znajdująca się w obszarze analizowanym, z której rodzajem zabudowy lub funkcją możliwe jest pogodzenie zamierzonego sposobu wykorzystania działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2017 r. II OSK 779/17 - LEX nr 2427484).

Z powyższego wynika, że jeśli na danym obszarze (w granicach obszaru analizowanego) występują dwie lub więcej funkcje zabudowy (zagospodarowania) terenu, to wystarczające jest, aby zamierzona inwestycja kontynuowała jedną z nich.

Wobec nie budzącego zastrzeżeń Sądu (i nie kwestionowanego też przez strony postępowania) sposobu wyznaczenia w rozpoznawanej sprawie obszaru analizowanego, należy zauważyć, że jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, w obszarze tym znajdują się 33 działki zabudowane 31 budynkami mieszkalnymi w zabudowie jednorodzinnej lub zagrodowej.

Stosownie do § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. O ile nie budzi więc żadnych wątpliwości że planowana budowa 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych – mimo iż skoncentrowana w obrębie objętych wnioskiem działek o łącznej pow. 1,6582 ha (z planowanym ich późniejszym podziałem) - kontynuuje w obszarze analizowanym funkcję mieszkalną jednorodzinną na podstawie której można ustalić wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, to wniosek co do takiej zgodności (braku sprzeczności) trudno wyprowadzić w stosunku do zabudowy zagrodowej, która w ocenie Sądu nie może stanowić odniesienia dla określania parametrów dla planowanej zabudowy mieszkaniowej. Wg bowiem § 3 pkt 3 tego rozporządzenia, przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych (jak wskazano w wyroku NSA z 27 lutego 2014 r. II OSK 2333/12 - LEX nr 1495267, zabudową taką jest zespół budynków obejmujący dom mieszkalny oraz związane z produkcją rolną zabudowania gospodarskie, które to budynki co do zasady położone są w obrębie jednego podwórza).

Wprawdzie zatem zarówno zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (por. m.in. wyrok WSA w Krakowie z 20 września 2019 r. II SA/Kr 701/19 - LEX nr 2726182).

Ponadto - jak wskazano m.in. w wyrokach WSA w Łodzi z 29 września 2021 r. II SA/Łd 447/21 - LEX nr 3265099 i WSA w Poznaniu z 28 marca 2019 r. II SA/Po 1111/18 - LEX nr 2705151), o ile zabudowa zagrodowa (siedliskowa) jak i zabudowa jednorodzinna w istocie składają się z takich samych obiektów jak budynek mieszkalny, garaż, czy budynek gospodarczy, jednakże budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (wynika to z definicji budynku gospodarczego zawartej w § 3 pkt 8 wskazanego rozporządzenia, wg której należy przez niego rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych).

Także poszczególne parametry zabudowy zagrodowej nie nawiązują do parametrów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (por. wyroki NSA z 21 listopada 2013 r. II OSK 951/12 - LEX nr 1559963 i z 16 lipca 2014 r. II OSK 316/13 – LEX nr 1582095), różniąc się względem siebie co do cech zabudowy (jak choćby rozmieszczenia poszczególnych budynków), a odmienności te muszą być brane pod uwagę przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

To, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych – to dwa odrębne rodzaje zabudowy wynika też z § 2 pkt 1 lit. a) i c) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589).

Powyższe prowadzi do sygnalizowanego już wyżej stwierdzenia, że dla uznania warunku spełnienia kontynuacji funkcji wystarczające jest, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania. Niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie takim jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, którego to warunku z uwagi na opisane wyżej okoliczności nie spełnia zabudowa zagrodowa, i to nawet przy założeniu, że obydwa występujące na analizowanym obszarze sposoby zagospodarowania nie są ze sobą sprzeczne (nie wykluczają się wzajemnie).

Oznacza to jednak, że tylko zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i charakteryzujące ją parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy mogły stanowić punkt odniesienia dla przeprowadzenia w sprawie analizy urbanistycznej.

Niedopuszczalne uwzględnienie przy jej sporządzaniu parametrów, cech i wskaźników zabudowy zagrodowej - z uwagi na wskazaną odrębność jej funkcji – nakazuje stwierdzić wadliwość tej analizy, jako nie mogącej stanowić podstawy do ustalenia dla zamierzonej inwestycji warunków zabudowy, i to nawet mimo tego, że jak wskazano w analizie zabudowy i zagospodarowania terenu (s. 2 i 3), "charakter zabudowy zagrodowej nie różni się od zabudowy jednorodzinnej, przeważa zabudowa o charakterze podmiejskim. Właściciele działek w zabudowie zagrodowej posiadają areał gruntu powyżej 1 ha, ale wcale nie muszą prowadzić gospodarstwa rolnego"; stwierdzenie to zresztą nie pozostaje spójne z zawartym na s. 6 przedmiotowej analizy wskazaniem, iż intensywność zabudowy /wskaźnik zabudowy przyjęto jako stosunek zabudowy budynku /budynków do powierzchni działki lub części działki zagospodarowanej w przypadku dużych działek, gdzie część działki poza zabudową jest użytkowana rolniczo. Nie wiadomo przy tym, które z wyszczególnionych w analizie działek dotyczą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a które zagrodowej, a nawet jakimi kryteriami kierował się sporządzający analizę urbanista wydzielając z działek zagrodowych powierzchnię użytkowaną rolniczo.

Reasumując, o ile współistnienie na danym terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej nie uniemożliwia kontynuowania na tym terenie zabudowy jednorodzinnej w postaci budowy osiedla domów jednorodzinnych, to dla potrzeb wydania decyzji o warunkach zabudowy na budowę tego typu obiektów wyłącza badanie cech znajdującej się w granicach obszaru analizowanego zabudowy zagrodowej. W tym zakresie skarżąca zasadnie zakwestionowała (pkt 7 skargi) błędne obliczenie wskaźnika zabudowy poprzez potraktowanie działek z zabudową zagrodową jak działek z zabudową jednorodzinną (aczkolwiek sama także wywiodła przy tym błędny wniosek o powinności uwzględnienia w analizie całości powierzchni działek z zabudową zagrodową, zamiast ich całkowitego wyłączenia).

Wobec stwierdzonych w związku z tym uchybień przepisom prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz powiązanych z nim przepisom rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), uzasadnione było uchylenie w całości zarówno decyzji zaskarżonej jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, o czym orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a. (pkt I sentencji wyroku).

Z uwagi na wadliwość (w opisanym zakresie) analizy urbanistycznej stanowiącej podstawę wydania tych decyzji, Sąd za zbędne (przedwczesne) uznał szczegółowe merytoryczne odnoszenie się do pozostałych kwestii o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. warunkujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ administracji – stosownie do powyższych uwag Sądu – sporządzi nową analizę urbanistyczną uwzględniając dla jej potrzeb wyłącznie istniejącą na analizowanym terenie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po czym dokona całościowej oceny wniosku inwestora w kontekście art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową a organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, Sąd ubocznie stwierdza, że w opisanych okolicznościach faktycznych i prawnych nie stwierdził innych uchybień w działaniu orzekających w sprawie organów administracji, w tym nie podzielił zasadności zarzutów skarżącej sformułowanych w pkt 1 - 6 skargi.

O kosztach postępowania, obejmujących opłacony przez skarżącą wpis od skargi, orzeczono stosownie do art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a. (pkt II sentencji wyroku).