Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1508/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 124, art. 124a, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk AWSA Karina Gniewek-Berezowska /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi A. S.A. w [....] Oddział [...] na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 20 października 2022 r. nr N-III.7570.2.49.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.3.2021.GL; II. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz strony skarżącej A. S.A. w [...] Oddział [...] kwotę 4701 zł /słownie: cztery tysiące siedemset jeden złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Podkarpackiego (dalej: "Organ II instancji", "Organ odwoławczy", "Wojewoda") z 20 października 2022 r. nr N-III.7570.2.49.2022 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Organ I instancji", "Prezydent") z 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.3.2021.GL w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości.

W podstawie prawnej decyzji Organ powołał art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm; dalej: "k.p.a."), art. 124, art. 128 ust. 4, art. 129, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3, 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: "u.g.n.").

Wydanie decyzji poprzedzało postępowanie administracyjne o następującym przebiegu.

Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] grudnia 2016 r. nr [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1016 ha, posiadającej nieuregulowany stan prawny, poprzez udzielenie [...] S.A. z siedzibą w [....] (dalej: "Strona skarżąca", "Spółka") zgody na wejście w teren w celu wykonania inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa napowietrznej linii 110 kV relacji [...], zgodnej z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr [...].

Prezydent Miasta [...] na wniosek [...] S.A. z siedzibą w [...], wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości. W toku postępowania, w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. rzeczoznawca majątkowy P.S. ustalił zmniejszenie wartości działki nr [...] położonej w obr. [...] na kwotę 36.116 zł.

W dalszej kolejności pełnomocnik strony skarżącej przedłożył uwagi do sporządzonej wyceny, zarzucając wadliwe określenie wartości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe biegły rzeczoznawca podtrzymał swoją wycenę i udzielił stosownych wyjaśnień.

Następnie decyzją z 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.3.2021.GL Prezydent ustalił na rzecz Skarbu Państwa odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości w łącznej wysokości 36.116 zł oraz zobowiązał [...] S.A. w [...] do wypłaty ww. odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa materialnego i stwierdził, że operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), w związku z czym może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowej.

Ponadto Organ I instancji wskazał, że w trakcie wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, działka nr ewid. [...] w obr. [...] została potraktowana jako nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, z uwagi na brak założonej księgi wieczystej, a także Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych nie prowadził dla niej Zbioru Dokumentów. Wobec powyższego Prezydent zwrócił się do Sądu Rejonowego w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych o ujawnienie w księdze wieczystej KW nr [...] – urządzonej dla nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa – zmiany oznaczenia działki nr [...] w obr. [...] na działkę nr [...] w obr. [...] o pow. 0,1016 ha.

Mając powyższe na uwadze, Prezydent stwierdził, że podmiotem uprawnionym do otrzymania odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej działki jest Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta [...].

Od powyższej decyzji Prezydenta odwołanie wniosła [...] S.A., reprezentowana przez pełnomocnika J.W. W odwołaniu Spółka powołała się na § 43 rozporządzenia i wskazała, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych, wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Spółka podniosła, że w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. zmniejszenie wartości nieruchomości powinno uwzględniać negatywne skutki budowy urządzeń przesyłowych. Zmniejszenie wartości nieruchomości jest wynikiem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w pasie gruntu wskazanym w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zmniejszenie wartości nieruchomości powstaje na skutek czynników wymienionych w § 43 ust. 3 p. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia. W ocenie Spółki określanie zmniejszenia wartości nieruchomości powinno wynikać z ograniczeń na skutek posadowienia urządzenia podczas jego budowy i należy uwzględnić przy tym obniżenie wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia w dokumentach planistycznych.

Strona skarżąca podniosła również, że określony przez autora operatu współczynnik S=0,50 reprezentuje szkodę na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, objętą roszczeniem właściciela o odszkodowanie od Gminy na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji rzeczoznawca nie określił zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., a sumę obniżenia wartości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia oraz współkorzystania z nieruchomości.

W ocenie Spółki również współczynnik współkorzystania k jest zawyżony. Autor do wyceny przyjął jego wysokość na poziomie 0,75 gdzie dla terenów przemysłowych (uznanych jako tereny B, Bp, Bi, Bz, Ba) powinno przyjmować się współczynnik w granicach 0,3 do 0,6.

Zdaniem strony skarżącej w operatach szacunkowych znajdują się błędy świadczące o tym, że autor nie orientuje się w metodologii określanie zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie § 43 rozporządzenia, które powinno stanowić zakres przedmiotowych operatów. W treści operatów w żadnym miejscu nie zostały przytoczone zapisy ww. rozporządzenia. Ponadto zgodnie z zapisami MPZP działka położona jest w terenach oznaczonych P/U1 - obiekty produkcyjne, składy, magazyny i zabudowa usługowa, jednakże biorąc pod uwagę stan faktyczny nieruchomości, jej kształt niemożliwym do realizacji jest 100% wykorzystanie zapisów MPZP.

Dodatkowo Spółka podniosła, że dobór cen rynkowych nieruchomości zastosowanych w operacie. Autor nie zastosował do porównania uzbrojenia oraz cech geometrycznych nieruchomości, co jest bardzo istotne.

Wojewoda Podkarpacki opisaną na wstępie decyzją z 20 października 2022 r. nr N-III.7570.2.49.2022 utrzymał zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy.

W uzasadnieniu Wojewoda przytoczył treść art. 124, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 154 u.g.n., a także § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości").

Wskazał następnie, że przedmiotowa działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] uchwalonym przez Radę Miasta [....] uchwałą nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., w którym oznaczona jest symbolem P/U1 - obiekty produkcyjne, składy magazyny i zabudowa usługowa. Obszary o takim oznaczeniu spełniają kryteria art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i mogą zostać zabudowane. Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji celu publicznego pn. "Budowa napowietrznej linii 110 kV relacji [...]" z [...] grudnia 2016 r.

Rzeczoznawca określił wartość działki nr [...] podejściem porównawczym, metodą porównywania parami przyjmując rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących w obrocie jako przedmiot prawa własności, nabywanych pod budownictwo przemysłowe i usługowe.

Rzeczoznawca przeprowadził analizę obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę przemysłową i usługową z terenu Miasta [...], ze szczególnym uwzględnieniem obrębu, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość. Okresem badania objął przedział czasowy dwóch lat do daty sporządzenia operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku biegły przyjął do wyceny bazę 18 transakcji spełniających w jego opinii kryterium podobieństwa, których ceny wahały się w zakresie od 80,60 zł/m² do 314,47 zł/m². Zestawienie transakcji biegły zamieścił w tabeli na stronie 9 operatu szacunkowego. Z utworzonego zbioru transakcji biegły wyselekcjonował 3 transakcje nieruchomościami jego zdaniem najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości, których ceny wahały się od 120 zł/m² do 183,93 zł/m².

Biegły ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej lokalizacja szczegółowa (waga - 50%), sąsiedztwo (waga - 20%) oraz jakość drogi dojazdowej (waga 30%). Obliczając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości biegły określił wartość 1 m² na kwotę 157,37 zł.

Ostatecznie wartość odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] położoną w obr. [...] wyniosła 36.116 zł.

W ocenie Organu II instancji biegły dokonał wyceny zgodnej z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, które w ostateczności mogło doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Dalszą konsekwencją powyższego jest przyjęcie, że opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Wojewoda przywołał art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Odwołujący nie podjął natomiast próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie kontroperatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

[...] S.A., reprezentowana przez radcę prawnego wniosła skargę na decyzję Wojewody Podkarpackiego 20 października 2022 r. nr N-III.7570.2.49.2022, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

– art. 7 i art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,

– art. 138 § 2 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed Organem I instancji, co przesądza o wadliwości decyzji.

Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

– art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez oparcie decyzji na operacie w zakresie którego Organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej pod kątem kompletności i prawidłowości, pomimo, iż biegły w ramach operatu szacunkowego nie przeanalizował czynników określonych w § 43 przywołanego rozporządzenia,

– art. 134 i 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., poprzez ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], a to w związku z zawyżeniem wysokości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości.

W oparciu o tak postawione zarzuty Strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...] z 30 marca 2022 r. i przekazanie sprawy Prezydentowi do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

W uzasadnieniu Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy w ramach złożonego w sprawie operatu szacunkowego nie przenalizował czynników wskazanych w § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest to uchybienie prawne, dyskwalifikujące operat szacunkowy do wykorzystania w celu ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu zamiast odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej. Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie rozróżnia pojęcia wynagrodzenia za ustanowienie służebności od zmniejszenia wartości nieruchomości, o czym świadczy wprowadzenie w treści operatu współczynnika "k", tj. współczynnika uwzględniającego sposób korzystania z pasa gruntu przez właściciela i przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca sporządzający operat powinien wykorzystać współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, którego wielkość powinna uwzględniać charakter nieruchomości oraz zawierać w sobie wpływ wszystkich czynników określonych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Skarżąca zwróciła uwagę, że pojęcie służebności przesyłu i odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej to osobne pojęcia. Metoda ich określenia również jest odmienna. Zdaniem Strony rzeczoznawca określił wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, która nie była celem operatu szacunkowego, co przesądza o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego oraz jego nieprzydatności w sprawie.

Skarżąca zarzuciła również, że rzeczoznawca majątkowy błędnie w ramach wyceny przyjął i ustalił, iż w ramach określania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej istotne znaczenie ma jakość drogi dojazdowej dla nieruchomości podobnych, co znalazło odzwierciedlenie w ocenie tej cechy rynkowej. Zdaniem Skarżącej biegły rzeczoznawca błędnie przyjął do analizy przedmiotową cechę rynkową w sytuacji, gdy wyceniana działka numer [...] nie posiada drogi dojazdowej (położna jest w pobliżu drogi o nawierzchni bitumicznej). Co więcej, biegły rzeczoznawca ocenił nieruchomości o statusie jakości drogi dojazdowej - dobra, jak również przyjął do wyceny taką właśnie wartość (dobra). Tymczasem biegły uwzględnił w ramach doboru cech rynkowych nieruchomości przedmiotową cechę, pomijając przy tym istotne z punktu widzenia wyceny cechy takie jak uzbrojenie oraz cechy geometryczne wycenianej nieruchomości.

Skarżąca w dalszej kolejności argumentowała, że rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy przyjął, że wielkość działki (powierzchnia gruntu oraz kształt) nie wpływa na ceny transakcyjne nieruchomości. Wyceniana nieruchomość ze względu na swoje uwarunkowania oraz przeznaczenie w planie miejscowym (P/U1, tj. obiekty produkcyjne, składy, magazyny i zabudowa usługowa) nie może zostać wykorzystana w pełni w sposób zgody z przewidzianym w ramach wskazanego planu miejscowego. Powyższe bezsprzecznie wpływa na wartość wycenianej nieruchomości a zostało to całkowicie pominięte przez rzeczoznawcę w ramach sporządzanego operatu.

W ocenie Strony skarżącej przedmiotowy operat szacunkowy nie powinien był zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Końcowo Spółka podniosła, że Wojewoda Podkarpacki wydając zaskarżoną decyzję zupełnie pominął podniesiony przez nią zarzut w zakresie braku wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę wymogów określonych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które powinno stanowić zakres przedmiotowych operatów.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Stwierdził, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz były znane organowi w postępowaniu odwoławczym, do których odniósł się w zaskarżonej decyzji.

W dniu 16 grudnia 2022 r. Skarżąca złożyła do tut. Sądu operat szacunkowy wraz z pismem procesowym z 12 grudnia 2022 r. W piśmie tym podniosła, że przedkładany operat szacunkowy dotyczy wyceny działki ewidencyjnej nr [...] zlokalizowanej w obrębie [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Skarżąca podniosła, że z treści sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – A.W. operatu szacunkowego wynika, iż zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło o kwotę 10.300 zł, co koresponduje ze stanowiskiem Skarżącej w zakresie znacznego zawyżenia wartości, o którą nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w ramach operatu szacunkowego będącego bazą zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego. Różnica pomiędzy wskazywaną przez Organ wartością a zmniejszeniem wartości nieruchomości wskazaną w ramach operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą A.W. wynosi 25.816 zł, a więc stanowi 1/3 wartości wskazanej w decyzji.

Ponadto, w ramach przedmiotowego opracowania uwzględnione zostały - stanowiące przedmiot zarzutów wobec operatu szacunkowego będącego bazą zaskarżonej decyzji Wojewody kwestie takie jak:

– analiza czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

– ustalenie w ramach operatu szacunkowego wartości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej (nie zaś wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu),

– właściwe określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy w ramach przygotowywanego opracowania uwzględniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów przemysłowych w dzielnicy [...] w [....]. Biegła w ramach przygotowanej opinii zwróciła uwagę, że na zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy dwutorowej linii 110 kV nie miały wpływu takie czynniki jak:

– zmiana warunków korzystania z nieruchomości, a to ze względu na fakt, że linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z wycenianej nieruchomości,

– zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, albowiem wyceniana nieruchomość może być użytkowana w dotychczasowy sposób i nie wystąpiło pogorszenie jej przydatności użytkowej.

Skarżąca podniosła, że powyższe wpłynęło w sposób istotny na parametry zmniejszenia wartości nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 P.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.

Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Z urzędu Sad stwierdza, że tożsamego zagadnienia dotyczył wyrok WSA w Rzeszowie z 29 marca 2022 r., o sygn. akt II SA/Rz 1425/22. Sąd w zupełności podziela wyrażone w nim stanowisko i przyjętą argumentację, którą posiłkował się w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia.

W sprawie bezsporne jest, że decyzją z [...] grudnia 2016 r., Nr [...] Prezydent Miasta [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr [...], oznaczonej jako działka nr ewid. [...] o pow. 0,1016 ha posiadającej nieuregulowany stan prawny poprzez wyrażenie zgody [...] S.A. w [...] na wejście w teren działki nr ewid. [...] w celu wykonania celu publicznego pn.: Budowa napowietrznej linii 110 kV relacji [...], zgodnej z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr [...]. W punkcie drugim decyzji wskazano, że ograniczenie polegać będzie na udostępnieniu terenu działki w celu przeprowadzenia linii 110 kV zgodnie z załącznikiem do decyzji. W punkcie trzecim zobowiązano [...] z siedzibą w [...] do dokonania robót w sposób najmniej uciążliwy dla działki nr ewid. [...], zinwentaryzowania składników majątkowych dla nieruchomości przed rozpoczęciem robót celem umożliwienia oszacowania ewentualnych szkód, przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu robót.

Wątpliwości nie budzi, że z powodu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej: u.g.n.) przysługuje odszkodowanie, przy czym na podstawie art. 124a u.g.n. przepisy art. 124 ust. 1-2 i 4-7, art. 124b oraz art. 125 i art. 126 stosuje się odpowiednio do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Do postępowania w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości stosuje się art. 114 ust. 3 i 4, art. 115 ust. 3 i 4 oraz art. 118a ust. 2 i 3.

Aktualnie z wypisów z ewidencji gruntów i wyciągu KW wynika, że prawo własności do działki przysługuje Skarbowi Państwa.

Podstawę ustalenia odszkodowania w tym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. określa § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 ww. rozporządzenia).

W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n.

Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego będzie więc podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Należy więc pamiętać, że choć operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ nie jest więc zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Należy pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Olsztynie z 15 lutego 2022 r., II SA/Ol 1067/21). Jednakże Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., I OSK 173/11).

W niniejszej sprawie zdaniem Sądu zaistniała konieczność zbadania zgodności sporządzonego operatu z przepisem art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ww. rozporządzenia. Problem dotyczący zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. był już przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 czerwca 2022r., I OSK 890/19 wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022, poz. 503, dalej: u.p.z.p.). W szczególności, zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości oznacza to prawo właściciela do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jest to instrument prawny służący ochronie interesów ekonomicznych właścicieli nieruchomości objętych działaniem miejscowego planu.

Natomiast przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same akty planistyczne, czy też decyzja lokalizacyjna, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Przy czym przepis § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia wyraźnie określa czynniki, jakie należy wziąć pod uwagę przy określaniu wysokości tego rodzaju odszkodowania i są to:

1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W analizowanym operacie szacunkowym biegły wskazał na następujące czynniki decydujące o wartości odszkodowania:

- obniżenie wartości nieruchomości – funkcja rodzaju urządzenia i wielkości obszaru oddziaływania urządzeń,

- negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwie przesyłowe,

- inne czynniki mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.

Zwraca więc uwagę, że rzeczoznawca ustalając wartość odszkodowania nie odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, lecz przedstawił trzy inne, niewymienione w ww. przepisie, które zostały określone w sposób ogólnikowy, na co słusznie w postępowaniu administracyjnym zwracała uwagę Strona skarżąca. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w operacie szacunkowym winien był wskazać, czy względem wycenianej działki zachodzą ograniczenia wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia i ile winno wynosić odszkodowanie z przyczyn wskazanych w tym przepisie. W przedmiotowym operacie szacunkowym brak jest informacji w tym zakresie, co świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia i w rezultacie prowadzi do wniosku, że dowód ten nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania, przysługującego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n.

Rzeczoznawca powołał się na trzy – wyżej wskazane czynniki, które zostały sformułowane w taki sposób, że budzą wątpliwości co do zakresu przedmiotowego ustalonego odszkodowania. W szczególności zwraca uwagę, że biegły uznał, że o wartości odszkodowania decydują negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Należy natomiast wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć w ramach służebności przesyłu. W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przedsiębiorstwo ma prawa do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń. W tym zakresie rację więc ma strona Skarżąca, która zarzuca, że rzeczoznawca dokonał wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłki a nie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zastosowania art. 124 u.g.n.

Należy bowiem podkreślić, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu, jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n.

Zwraca również uwagę, że z treści operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględniał w ramach odszkodowania obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego. Jak już powyżej wskazano, odszkodowanie na skutek prawnej lokalizacji przewodów, czy też urządzeń przesyłowych stanowi przedmiot odrębnej instytucji prawnej, przewidzianej w art. 36 u.p.z.p. natomiast odszkodowanie na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. należne jest z tytułu samych działań, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu ciągów, przewodów i urządzeń. Nie jest natomiast dopuszczalne rozszerzanie odszkodowania, poza zakres wyznaczony przez art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że operat szacunkowy z uwagi na niespełnienie wymogów, wynikających z art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mógł stanowić podstawy ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organy nie dostrzegły, że wydały decyzje w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie zawiera wyceny czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia. W toku ponownie prowadzonego postępowania Organ winien będzie uzyskać operat szacunkowy, spełniający wymogi, wynikające w szczególności z § 43 ww. rozporządzenia.

Uznając, że w niniejszej sprawie doszło do istotnego naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z 30 marca 2022r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a.

Na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265 z późn. zm.) Sąd zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego w wysokości 4701 zł, na które składa się wpis od skargi (1084 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictw (17 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (3600 zł).