Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 238/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Marta Went po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi F. S. i K. W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 marca 2004 r., nr [...] w przedmiocie zaopiniowania podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta z dnia 13 sierpnia 2003 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących F. S. i K. W. kwotę 100 (sto) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 13 sierpnia 2003r. nr [...] Prezydent Miasta negatywnie zaopiniował proponowany przez F. S. zam. [...] ul. [...] i K. W. zam. [...] Al. [...] podział nieruchomości położonej przy ul [...], obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki [...], [...], [...] i [...] wpisane w księdze wieczystej Sądu Rejonowego pod KW [...].

Postanowienie zostało wydane na podstawie art. 93 ust. 1, 2 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) oraz art. 123 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu organ wskazał, że proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego, gdyż nie uwzględnia projektowanych na terenie objętym wnioskiem ulic: lokalnej, dojazdowej i zbiorczej. Kształt działek, które powstaną w wyniku podziału, po wydzieleniu projektowanych dróg, może uniemożliwiać ich racjonalne i zgodne z planem wykorzystanie.

Zażalenie na powyższe postanowienie wnieśli F. S. i K. W. podnosząc, iż proponowany podział działki na dwie równe części ma na celu zniesienie współwłasności. Obecnie współwłaścicielem działki w ½ części jest F. S. Natomiast od strony północnej, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego sygn. akt II Ns 2499/01 z dnia 7 listopada 2001r., odziedziczyli po zmarłej J. W. drugą połowę działki: K. J. W., J. P.W., T. J. W., W. S. W., K. J. W. i M. M. W. Wnioskodawcy stwierdzili, że plan zagospodarowania przestrzennego określa jedynie projekty usytuowania przyszłych rozwiązań urbanistycznych i ich funkcje oraz sposób wykorzystania terenu. Nie podaje on natomiast szczegółowych odległości pomiędzy zamierzonymi budowami i projektowanymi ulicami. Przedstawiony zaś projekt podziału ma ułatwić rozliczenie finansowe przy wykupie gruntu pod ulice, przyspieszyć notarialny zapis spadku spadkobiercom po zmarłej J. W., ustalić położenie słupków granicznych oraz ułatwić pomiary geodezyjne terenu przeznaczonego pod ulice.

Postanowieniem z dnia 25 marca 2004r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) oraz art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 i art. 123 § 1 Kpa utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi, a w razie braku planu stosuje się przepis art. 94 ustawy, przy czym zgodność z ustaleniami planu w myśl, ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które służy zażalenie (art. 93 ust. 4 i 5).

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy jednoznacznie wynika, że podział nieruchomości uzależniony jest, co do zasady, od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z dokumentów zawartych w aktach sprawy wynika, że działka przy ul. [...] znajduje się m.in. na obszarach jednostek urbanizacyjnych oznaczonych symbolami 015-82, 022-81 i 023-81. Dla tych obszarów miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Trasy [...] zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia 21 czerwca 2001r. przewiduje odpowiednio: Trasa [...] zbiorcza (obszar 015-82), ulica dojazdowa (022-81) i ulica lokalna (023-81). Zaproponowany przez wnioskodawców projekt podziału tych ustaleń planu nie uwzględnia i koncentruje się wyłącznie na symetrycznym podziale nieruchomości. Oznacza to, że organ I instancji trafnie przyjął, że projekt podziału nieruchomości nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Kolegium nie jest możliwe zatwierdzenie projektu podziału, który w żaden sposób nie odnosi się do zapisów planu. W rozpatrywanym stanie faktycznym uwzględnienie wniosku byłoby możliwe jedynie w przypadku przedstawienia takiego projektu podziału nieruchomości, który umożliwiałby zrealizowanie określonych w planie funkcji terenu.

Skargę na powyższe postanowienie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego F. S. i K. W. podnosząc, iż zgodnie z art. 95 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, następuje niezależnie od ustaleń planu miejscowego. A więc podział działki w celu zniesienia współwłasności nie musi uwzględniać zaprojektowanych na działce ulic. Ewentualne wywłaszczenie części działki od właścicieli pod ulice może nastąpić po zniesieniu dotychczasowej współwłasności.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie dotyczą negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi, z zastrzeżeniem art. 94 i art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

W art. 95 ustawy zostały wskazane przypadki, w których możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Zalicza się do nich w szczególności podział w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Z art. 97 ust. 1 ustawy wynika, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Stosownie zaś do treści ustępu 2 tegoż artykułu jeżeli nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, podziału można dokonać na wniosek współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to jedynie podziału, o którym orzeka sąd.

Art. 199 kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli czy też współużytkowników. W wypadku braku takiej zgody, czynność jest nieważna. Jest to nieważność bezwzględna. Zgoda pozostałych współwłaścicieli (współużytkowników) może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie tych osób, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606-626 k.p.c.). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli (współużytkowników) (tak NSA w wyroku z dnia 7.01.2002r. I SA 1638/00).

Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego dotyczy postępowanie. Stronami postępowania w przypadku podziału nieruchomości są właściciele (współwłaściciele) oraz użytkownicy (współużytkownicy) wieczyści nieruchomości, której dotyczy postępowanie.

Współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...], [...] i [...] posiadającymi zatem przymiot strony prowadzonego postępowania byli w dacie orzekania przez organy obu instancji: F. S, K. J. W., J. P. W., T. J. W., W.S. W., K. J.W. oraz M. M. W.

Postępowanie toczyło się natomiast na wniosek F. S. i K. W. i tylko wnioskodawcy brali udział w prowadzonym postępowaniu. Z akt sprawy nie wynika, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na wystąpienie przez wnioskodawców o dokonanie podziału nieruchomości. Z całą zaś pewnością osoby te nie brały udziału w postępowaniu administracyjnym, co narusza wynikającą z art. 10 § 1 k.p.a. zasadę zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. brak udziału strony bez własnej winy w postępowaniu stanowi przesłankę wznowienia postępowania.

Naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uzasadnia uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Prezydenta Miasta. Naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu jest przesłanką wznowienia postępowania uzasadniającą uchylenie postanowienia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny bez względu na to, czy miało ono, czy też nie miało wpływu na wynik sprawy, a dla zastosowania art. 145 § 1 pkt 1 lit. b nie ma znaczenia, iż zgodnie z art. 147 k.p.a. wznowienie postępowania z przyczyny określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. następuje wyłącznie na żądanie strony (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 1999 r., sygn. akt III SA 979/98, LEX nr 39458, z dnia 4 kwietnia 1997 r. sygn. akt III SA 1795/95, LEX nr 29916).

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b w związku z art. 135 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnym uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta.

Na marginesie wskazać należy na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1996r. sygn. akt III ARN 28/96 OSNP 1997/5/95, w którym przyjęto na bazie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, iż "przepis art. 10 ust. 1 nie uzależnia podziału nieruchomości od wydzielenia działek pod ulice, lecz jedynie od zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie odmiennego poglądu byłoby równoznaczne z uznaniem niedopuszczalności podziału nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej w każdym przypadku, w którym z nieruchomości nie wydzielono działek pod budowę ulic, co jest sprzeczne z brzmieniem i celem powołanego przepisu. Należy zatem przyjąć, że przesłanką dokonania podziału nieruchomości w trybie administracyjnym jest zgodność zamierzonego podziału z planem zagospodarowania przestrzennego". W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie powyższy pogląd zachowuje swą aktualność także w przypadku opiniowania i dokonywania podziału w oparciu o przepisy obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Wobec uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 200 i art. 202 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi zasądził od organu solidarnie na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania przyjmując stosownie do treści art. 205 § 1 tej ustawy, że na koszty te składa się uiszczony przez skarżących wpis sądowy.