Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2138/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-02-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.52 ust.2 art.64 ust.1 art. 54 pkt.3 art.61
journal: Dz.U. 1961 nr 7 poz 47
law: Ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Paweł Groński Sędziowie: sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Grażyna Dmitruk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2024 r. sprawy ze skargi A. S . na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 4 lipca 2023 r. znak: KOC/2707/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz A. S. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zarząd Dzielnicy W. Miasta Stołecznego Warszawy decyzją z dnia [...] marca 2022r. Nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022r., poz. 503), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021r., poz. 735 ze zm., w skrócie kpa), po rozpatrzeniu wniosku A. S. - odmówił ustalenia warunków zabudowy dla terenu oznaczonego literami A-B-C-D-A na mapie stanowiącej załącznik graficzny Nr 1, dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na części dz. ew. nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. K. na terenie Dzielnicy W. w W.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 15.12.2021 r. wpłynął wniosek A. S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na części dz. ew. nr [...] z obrębu [...] położonej przy ul. K. na terenie Dzielnicy W.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

2. teren ma dostęp do drogi publicznej

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnie i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które straciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Teren wnioskowanej inwestycji stanowi część działki ew. nr [...] z obrębu [...] - niewydzielonej geodezyjnie, zatem teren ten – w świetle ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne - nie istnieje.

Terenem inwestycji może być obszar jednej lub kilku działek ewidencyjnych. Najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków jest działka ewidencyjna. Organy wydające decyzje w ramach zagospodarowania przestrzennego nie mogą określać dokładnej lokalizacji przyszłej inwestycji, a jedynie wskazywać teren, na którym inwestycja ta powstanie. Dlatego linie rozgraniczające teren inwestycji powinny się pokrywać z podziałem geodezyjnym danego obszaru, na którym znajduje się działka wskazana przez inwestora. Terenu inwestycji nie mogą stanowić niewydzielone geodezyjnie części działek jak we wnioskowanej sprawie.

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przeważa stanowisko, że teren inwestycji to obszar jednej lub kilku działek ewidencyjnych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 listopada 2016r., sygn. akt II SA/Sz 529/16). Ponadto analiza przepisów art. 61 u.p.z.p. posługujących się pojęciem "terenu" (art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3, ust. 4, 5 i 6, a także art. 63) nie pozwala na przyjęcie, że terenem tym może być tylko część działki, oznaczona przez wnioskodawcę dla lokalizacji inwestycji. Także z treści art. 52 ust. 2 u.p.z.p., stosowanego odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, nie można wyprowadzić tezy, że wniosek inwestora, który musi określać granice terenu objętego wnioskiem, może być ograniczony tylko do części działki.

Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika wprost, że teren, którego dotyczy wniosek, powinien być we wniosku konkretnie oznaczony i przedstawiony na mapie, również linie rozgraniczające teren inwestycji określane są w decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Ustalenie warunków zabudowy odnosić się powinno do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś do jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1826/06).

Dalej wskazano, że objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 u.p.z.p. nie jest wprawdzie co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań np. normatywnych (część działki objęta została ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw). Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie występuje. Zdefiniowanie "terenu" jako części działki stanowiłoby oczywiste zaprzeczenie zasad określania warunków zabudowy dla terenu nieobjętego ustaleniami planu miejscowego.

Nadto organ wskazał, że warunek dotyczący dostępu do drogi publicznej został spełniony, ponieważ teren inwestycji ma dostęp drogi publicznej ul. K. za pośrednictwem dz. ew. nr [...] z obrębu [...] (służebność) oraz dz. ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] (władanie miasta). Warunek dotyczący uzbrojenia terenu uznał za spełniony z uwagi na możliwość podłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej.

Według danych z rejestru gruntów teren inwestycji sklasyfikowany jest jako użytek RV (grunty orne) i B (tereny mieszkaniowe).Teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Planowana inwestycja spełnia warunki wynikające z przepisów odrębnych.

Wobec faktu, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po spełnieniu łącznie wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt od 1 do 5, to wydano decyzję odmowną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia 4 lipca 2023r. znak KOC/2707/Ar/22, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu odwołania A. S. od decyzji Zarządu Dzielnicy W. m. st. Warszawy z dnia [...] marca 2022 r. odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na części dz. ew. nr [...], z obr. [...], przy ul. K. w W. - utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że A. S. w odwołaniu od decyzji podniosła, iż wadliwe było stanowisko organu I instancji, że nie można ustalić warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, choć orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednolite, to jednak dla przedmiotowego terenu w 2014 roku wydano pozytywną decyzję o warunkach zabudowy.

Uwzględniając datę złożenia wniosku inicjującego postępowanie, zastosowanie miały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące w dniu doręczenia wniosku organowi I instancji.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 61 ust. 1 ww. ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, ustanowiony został określony zakaz, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy była okoliczność, że inwestycję zaplanowano na części, a nie na całej działce ewidencyjnej.

Działka nr [...] ma w części przeznaczenie leśne, a w części jest użytkiem B - tereny mieszkaniowe oraz RV - grunty orne. Podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy nie wskazuje dokładnej lokalizacji przyszłej inwestycji, ale wiąże organ budowlany, dlatego ustalając warunki zabudowy tylko dla części działki, która nie jest użytkiem leśnym, zachodziłoby ryzyko umożliwienia na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, dopuszczenia realizacji inwestycji na części tej działki, która jest użytkiem leśnym. Skoro działka jest terenem leśnym, to nie ma znaczenia w postępowaniu dotyczącym ustalania warunków zabudowy, kwestia wielkości rzeczywistego zalesienia działki. Dopóki taki wpis znajduje się w ewidencji gruntów, dopóty organy w procedurze ustalania warunków zabudowy są zobowiązane do respektowania jej przeznaczenia jako teren leśny (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2018 roku, sygn. akt II OSK 1811/16).

Nie zaistniała sytuacja nadzwyczajna, która uzasadniałaby w drodze wyjątku ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Zasadnie organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, którą inwestorka zaplanowała na części dz. ew. nr [...]. Natomiast okoliczność, że niemal 10 lat temu wydano dla przedmiotowego terenu pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia.

A. S. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 4 lipca 2023 r.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez niezastosowanie tego przepisu.

2) art. 52 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez błędną wykładnię i uznanie, że część działki nie może być przedmiotem ustalenia warunków zabudowy dla danej inwestycji.

Skarżąca domagała się uchylenia odmownych decyzji organów obu instancji.

W uzasadnieniami skargi wskazała, że organy stwierdziły brak możliwości pozytywnego rozpatrzenia wniosku, powołując się na niespełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., bez dokonania całościowej analizy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został złożony w dniu 14 grudnia 2021 r., zaś w dniu 3 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja u.p.z.p., która przesądziła o możliwości udzielenia zgody na zabudowę wyznaczonej części działki ewidencyjnej. Już przed powołaną nowelizacją, w stanie prawnym obowiązującym w dacie złożenia wniosku, istniała możliwość wydania pozytywnej decyzji dla części działki ewidencyjnej. Potwierdza to m.in. wyrok NSA z 9 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 491/14.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. ( Dz. U. z 2023 r., poz. 977) przedmiotem zgody na zabudowę jest "teren inwestycji’, który niekoniecznie musi obejmować całość działki ewidencyjnej, a stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. "w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej obszar analizowany. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Ustawodawca przewidział możliwość wydania decyzji o warunkach zagospodarowania dla części działki, co uwidocznił w przywołanych przepisach, gdzie mowa jest o terenie.

Także w znowelizowanych przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - działkę zmieniono na teren.

Treść przepisów oraz praktyka nie pozostawiają wątpliwości, że pozytywna decyzja może dotyczyć fragmentu działki budowlanej. W ramach jednej działki ewidencyjnej występować mogą różne użytki gruntowe, których przeznaczenie na cele nierolnicze wymaga zgody oraz takie, które zgody nie wymagają.

Analiza art. 61 ust. 1 pkt. 4 u.p.z.p. prowadzi do wniosków, że pod pojęciem "teren" rozumie się wyłącznie obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie należy tego pojęcia utożsamiać z działką ewidencyjną.

Warunki zabudowy mogą zostać wydane tak dla obszaru całej "działki", jak i dla "terenu" obejmującego kilka działek lub jedynie określoną część działki. Istotne jest, by "teren" lub "działka" objęte wnioskiem o wydanie decyzji nadawały się do jednoznacznego wyodrębnienia i przedstawienia na załączniku graficznym do decyzji (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 21 listopada 2013 roku, II SA/Sz 902113; wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2015 roku, II OSK 2119/13; wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 czerwca 2017 roku, II SA/Łd 215/17; wyrok NSA z dnia 24 maja 2018 roku, II OSK 1634/16).

Przyjęcie odmiennego stanowiska oznaczałoby naruszenie zasady wolności zabudowy, a ograniczenie prawa własności, powinno wynikać wprost z przepisów ustawy. Uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od ujęcia we wniosku całości działki stanowi rozszerzającą wykładnię przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., ingerującą w prawa właściciela, a tym samym niezgodną z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP.

Teren wnioskowanej inwestycji został prawidłowo oznaczony i jest możliwy do wyodrębnienia zgodnie z oznaczeniem na mapie ewidencyjnej (załączniku graficznym) przedstawionej przez wnioskodawczynię.

Nadto w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy (Dz. U. z 2021r., poz. 2462) podany został wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy. W punkcie 7.2 wniosku "sposób wyznaczenia terenu inwestycji" są dwie rubryki, których zaznaczenie ma na celu wskazanie, czy inwestycja planowana jest na części działki/działek ewidencyjnych, czy na całej działce/działkach. Byłoby to zbędne, gdyby ustalenie warunków zabudowy mogło odnosić się tylko do całych działek ewidencyjnych. Wynika to również z art. 54 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p, który określa treść decyzji o warunkach zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (SKO) w odpowiedzi na skargę wnosiło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga była zasadna.

Spór ma charakter prawny i dotyczy tego czy w świetle przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022r., poz. 503, w skrócie u.p.z.p.), możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy.

Na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej, co potwierdza m. in. wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1693/19.

Zgodnie z art. 52 ust. 2 ww. ustawy, mającym odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1), wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem. Przesłanki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i są nimi m.in. wymogi aby: teren (objęty wnioskiem) miał dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), by teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (pkt 4).

Słusznie skarżąca podnosiła, że w powołanych przepisach mowa jest o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej w rozumieniu prawa geodezyjnego i kartograficznego. Również w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wydanym w wykonaniu upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, rozróżnia się pojęcia działki i terenu.

Pojęcia działki ewidencyjnej i terenu w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie są pojęciami tożsamymi. Dlatego, wbrew odmiennym twierdzeniom organów, treść powołanych przepisów wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej.

Decyzja o warunkach zabudowy winna określać m.in. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (art. 54 pkt 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów.

W większości przypadków linie rozgraniczające teren inwestycji pokrywają się z granicami działki. W niektórych sytuacjach możliwe jest określenie granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego poprzez wskazanie części działki, a tym samym ta części działki uwidoczniona zostanie w załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy.

Wyodrębnienie we wniosku o wydanie warunków zabudowy konkretnej części działki jako terenu inwestycji, zasadniczo nie musi być postrzegane jako próba obejścia przepisów w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych. Gdyby bowiem z materiału dowodowego wynikało, że część działki (objęta wnioskiem) może stanowić samodzielną działkę ewidencyjną, to teren inwestycji zamykałby się w granicach potencjalnej działki ewidencyjnej. Sposób wyodrębnienia terenu inwestycji wynikający z przedmiotowego wniosku nie może być uznany za wskazanie usytuowania inwestycji w ściśle określonym miejscu. Czym innym jest bowiem określenie w decyzji o warunkach zabudowy terenu inwestycji za pomocą linii rozgraniczających ten teren, a czym innym wskazanie usytuowania obiektu w konkretnym miejscu.

Poza tym skoro wyraźny przepis ustawy nie stanowi zakazu, to właściciel ma prawo do zagospodarowania i zabudowy nieruchomości zgodnie ze swoją wolą. Natomiast odmowa wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wyodrębnionego terenu, niewymagającego zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne może być uznana jako naruszenie konstytucyjnie chronionego prawa własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Należy więc stwierdzić, że dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Pogląd taki wyrażał już Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16 (LEX nr 2520807) i z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 1881/18 (LEX nr 2740067), który skład orzekający w całości podziela.

Choć przedmiotowy wniosek złożony został w dniu 14 grudnia 2021 r., to jednak już w dniu 3 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która potwierdza możliwość udzielenia zgody na zabudowę wyznaczonej części działki ewidencyjnej.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977) przedmiotem zgody na zabudowę jest "teren inwestycji’, który niekoniecznie musi obejmować całość działki ewidencyjnej, a stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej obszar analizowany. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Wynika z tego, że ustawodawca przewidział możliwość wydania decyzji o warunkach zagospodarowania dla części działki i wyraził to w przywołanych przepisach u.p.z.p., gdzie mowa jest o terenie.

Treść powołanych przepisów nie budzi wątpliwości, że pozytywna decyzja może dotyczyć fragmentu działki ewidencyjnej. W ramach jednej działki ewidencyjnej występować mogą różne użytki gruntowe, takie których zmiana przeznaczenia wymaga zgody oraz takie, które zgody nie wymagają. Analiza art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. prowadzi do wniosków, że pod pojęciem "teren" należy rozumieć obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie musi być ono utożsamiane z działką ewidencyjną.

Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie organy błędnie uznały, że nie było podstaw prawnych wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. do wydania pozytywnej decyzji z wniosku skarżącej. Tym samym działając na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit a oraz art. 135 p.p.s.a., Sąd uchylił obie wydane w sprawie decyzje.

Rozpoznając wniosek ponownie, organ zobowiązany będzie uwzględnić przedstawiony wyżej podgląd prawny i przy jego zastosowaniu wydać adekwatną do nowych ustaleń decyzję.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na koszty te składają się wpis od skargi (500 zł), wynagrodzenie pełnomocnika (480 zł) oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł).