Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 824/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Inne
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 34 ust.1 pkt.3, ust. 4, ust.7, art. 4 pkt. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie : WSA Magda Froncisz WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2018 r. sprawy ze skargi K. K., N. S. i W. C. na Zarządzenie nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 23 kwietnia 2018 r. w sprawie sprzedaży udziałów Gminy Miejskiej [...] w nieruchomości położonej przy ulicy [...] w K. w drodze bezprzetargowej skargę oddala


UZASADNIENIE

W. C., N. S. i K. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta [...] z dnia 23 kwietnia 2018 r. nr [...] w sprawie sprzedaży udziałów Gminy Miejskiej [...] w nieruchomości położonej przy ulicy [...] w K. w drodze bezprzetargowej. Zaskarżonemu zarządzeniu zarzucili

1) naruszenie art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, dalej u.g.n.) polegające na niezawiadomieniu najemców lokali, których stosunki najmu zostały nawiązane na czas nieoznaczony, a co za tym idzie, którym to przysługuje prawo pierwszeństwa w ich nabyciu oraz nabyciu udziałów w nieruchomości, w formie pisemnej o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomienia.

2) naruszenie art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., który literalnie i wprost stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości (a nie lokali mieszkalnych), osobom fizycznym i prawnym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, jeżeli spełniają warunki wymienione w pkt 3 tego ustępu, poprzez nierespektowanie przedmiotowego prawa i wydanie skarżonego zarządzenia z jego pominięciem,

3) naruszenie art. 34 ust. 7 u.g.n. poprzez postanowienie o zbyciu nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 art. 34 ustawy z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującym najemcom tych lokali.

W związku z tymi zarzutami skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego zarządzenia oraz o zasądzenie na rzecz Skarżących zwrotu koszów postępowania w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Nadto na zasadzie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarżący wnieśli o przeprowadzanie dowodu z:

< umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 30 czerwca 2015 roku umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 grudnia 2014 roku decyzji z dnia 10 kwietnia 1986 roku wydanej przez Urząd Dzielnicowy K.

< zaświadczenia z dnia 4 lipca 1994 roku wydanego przez Urząd Miasta [...] Wydział Lokali i Budynków

na okoliczność przysługiwania prawa pierwszeństwa Skarżącym w nabyciu przedmiotowych udziałów w nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zaskarżonym zarządzeniem Prezydent Miasta K. przeznaczył do sprzedaży w trybie bezprzetargowym udziały Gminy Miejskiej [...] w nieruchomości położonej przy ul. [...] w K. , w wysokości [...] części oraz udziały w wysokości [...] części nieruchomości składającej się z zabudowanej budynkiem działki nr [...] o powierzchni 301 m2, położonej w obrębie [...] jednostka ewidencyjna K. przy ul. [...] w K. , objętej księgą wieczystą Nr [...] W zarządzenie również postanowiono sprzedać udziały Gminy Miejskiej [...] we współwłasności nieruchomości opisanej wyżej bez przetargu na rzecz współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości w łącznym udziale [...] części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Skarga została złożona w oparciu o art. 101 ust. 1 u.s.g. zgodnie z którym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

Dalej wskazano, że ugruntowany jest już w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, zgodnie z którym uchwała rady gminy, czy też zarządzenie prezydenta miasta o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej mienie komunalne, może być zaskarżona do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 u.s.g. (tak uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 listopada 2000 r., sygn. akt OPS 11/00; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 czerwca 2011 r., sygn. akt IOSK 352/11, opub. w Lex nr 1082735; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2008 r., sygn.. akt II SA/Wr 388/07, opub. w Lex nr 507882). Nie ma więc żadnych przeszkód, żeby objąć możliwością zaskarżenia w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. zarządzenia prezydenta miasta zezwalającego na zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym i to nawet wówczas, gdy samo zarządzenie określa warunki dokonania takiego zbycia. Nie jest to bowiem czynność prawa cywilnego, a tym samym winna ona być kwalifikowana do kategorii aktów z zakresu administracji publicznej.

Skarżący wypełniają przesłankę naruszenia przez zaskarżoną uchwałę ich interesu prawnego. Interes prawny skarżącego musi wynikać z normy prawa materialnego kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę. Skarżący powinien więc wykazać naruszenie jego interesu prawnego lub uprawnienia polegającego na istnieniu związku między zaskarżoną uchwałą a własną, indywidualną sytuacją prawną. Taki związek musi istnieć najpóźniej w chwili wnoszenia skargi, a nie pojawić się dopiero w przyszłości, a zarazem powodować następstwo w postaci ograniczenia lub pozbawienia konkretnych uprawnień albo nałożenia obowiązku.

Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1917/11, opub. w Lex nr 1112921 wyraźnie stwierdził, że interes prawny najemcy w zaskarżeniu uchwały dotyczącej zbycia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne wynika z art. 34 ust. 4 zdanie 1 u.g.n., ponieważ jest rzeczą oczywistą, że wyrażenie przez radę gminy zgody na przekazanie składników majątkowych (...) jest równoznaczne z przeznaczeniem wymienionej w uchwale nieruchomości do zbycia, w rozumieniu art. 34 ust. 4 zdanie 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.2010 Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Tym samym takie podjęcie uchwały narusza interes prawny skarżącego wynikający z art. 34 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 34 ust. 4 zdanie 1 u.g.n., co daje mu legitymację czynną do wniesienia skargi na taką uchwałę na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g.

Po stronie skarżących została więc spełniona przesłanka naruszenia ich interesu prawnego - są oni bowiem najemcami lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, której udział zbywa Gmina. Stosunek najmu skarżących jest najmem na czas nieoznaczony, co potwierdzają dołączone do skargi dokumenty.

Skarżący upatrują naruszenie swojego interesu prawnego w przeznaczeniu do zbycia w drodze bezprzetargowej przez Gminę Miasto Miejską [...] udziałów w nieruchomości z pominięciem przysługującego im pierwszeństwa w ich nabyciu. W budynku objętym zarządzeniem znajdują się lokale mieszkalne zajmowane przez skarżących. Wydaje się, iż okolicznością bezsporną jest i to, że w tym budynku zamieszkują w swoich lokalach mieszkalnych najemcy, których najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Zgodnie z 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym, pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a u.g.n., przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osobę taką zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym jej pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu (art. 34 ust. 4 zdanie pierwsze u.g.n.).

Naruszenie tego warunku przez Gminę stanowi oczywiste naruszenie interesu prawnego najemców lokali mieszkalnych, ponieważ uniemożliwia im realizację uprawnienia wynikającego z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. Gmina Miejska [...] nie zawiadomiła na piśmie najemców lokali mieszkalnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu udziałów we własności tej nieruchomości do zbycia. W ocenie Skarżących na etapie podejmowania zaskarżonego zarządzenie zaktualizował się obowiązek określony w przytoczonym art. 34 ust. 4 u.g.n.

Pierwszeństwo uregulowane w art. 34 u.g.n. polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Z tego pierwszeństwa wynika a contrario zakaz zadysponowania rzeczą w taki sposób, który powoduje naruszenie tego pierwszeństwa. Realizacja pierwszeństwa jest możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swoim zachowaniem sytuacje, w której zakaz staje się aktualny.

Nawet w przypadku, gdyby dany budynek stanowiłby budynek usługowo-mieszkalny, w którym znajduje się wiele lokali mieszkalnych, najemcom zajmującym lokale mieszkalne służy uprawnienie (zwane przez ustawodawcę pierwszeństwem). Zgodnie z art. 34 ust. 7 u.g.n. zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 art. 34 ustawy nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującym najemcom tych lokali. Nie ma przy tym znaczenia, czy sam budynek jest także częściowo wykorzystywany na cele niemieszkalne. Skoro dany budynek obejmuje lokale mieszkalne, to zbycie nieruchomości musi być poprzedzone skorzystaniem z trybu określonego w art. 34 u.g.n.

Dodatkowo należy wskazać na art. 37 ust. 12 pkt 1-14 u.g.n., w którym to artykule ustawodawca określił przypadki zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Wprawdzie nie ma odrębnego przepisu nakazującego stosowanie kolejności zawartej w powołanym artykule, tak jak to ma miejsce wobec kolejności zawartej w art. 34 ust. 1 (na podstawie art. 34 ust. 2 u.g.n.), tytn niemniej w ocenie Skarżących nieprzypadkowo pod pierwszą pozycją (racjonalny) ustawodawca umieścił przypadek zbywania nieruchomości na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34 u.g.n. (art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n.).

Oznacza to, że zawsze w przypadku zbywania nieruchomości należy w pierwszej kolejności uwzględniać pierwszeństwo wynikające z art. 34 u.g.n. czego w niniejszym przypadku nie zrobiono.

Konkludując należy wyraźnie wskazać, że Prezydent Miasta K. wydał zaskarżone zarządzenie z naruszeniem prawa najemców do skorzystania z przysługującego im prawa pierwszeństwa. Skarżący nie zostali zawiadomieni - stosownie do treści art. 34 ust. 4 u.g.n. - co faktycznie pozbawiło ich możliwości skorzystania z przysługującego im uprawnienia.

W odpowiedzi na skargę Gmina [...] wniosła o jej oddalenie. Powołano się na art. 37 ust. 2 pkt 9 u.g.n., zgodnie z którym jeżeli przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, jego zbycie następuje w drodze bezprzetargowej na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości. Ponadto zgodnie z treścią ust. 2 § 9 uchwały Nr XV799/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 7.05.2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej [...], nabywcę udziałów Gminy Miejskiej [...] wyłania się w trybie przetargowym. Można odstąpić od trybu przetargowego, jeżeli zbycie udziału następuje na innych współwłaścicieli nieruchomości.

W związku z wystąpieniem współwłaścicieli tej nieruchomości o sprzedaż na ich rzecz udziałów Gminy Miejskiej [...] i złożonymi wnioskami przez: skarżącą K. K. o wykup lokalu mieszkalnego nr [...] oraz przez skarżącego W. C. o wykup lokalu nr [...], informacja stanowiąca załącznik do wykazu lokali mieszkalnych położonych budynku przy ul. [...] w K. - w aspekcie dopuszczenia możliwości przeznacza do sprzedaży udziałów Gminy Miejskiej [...] na rzecz innych współwłaścicieli, została przedstawiona merytorycznym Komisjom Rady Miasta K. , tj. Komisji Mienia i Rozwoju Gospodarczego oraz Komisji Budżetowej.

Podkreślono, iż skarżąca K. K. nie pozostaje najemcą w "szczególnym trybie najmu". Lokal mieszkalny nr [...] zajmowany jest przez wyżej wymienioną na podstawie umowy cywilnoprawnej z dnia 30.06.2015 r., zawartej w wyniku aukcji przeprowadzonej w dniu 20.05.2014 r. przez Zarząd Budynków Komunalnych w K. .

Podobnie lokal mieszkalny nr [...] jest zajmowany przez skarżącą N. S. na podstawie umowy cywilnoprawnej z dnia 01.12.2014 r., zawartej w wyniku aukcji przeprowadzonej w dniu 20.05.2014 r. przez Zarząd Budynków Komunalnych w K. . Skarżąca N. S. nie składała wniosku o sprzedaż lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w budynku przy ul. [...] w K. . Na marginesie zwrócono uwagę, że jak ustalono na podstawie załączonej do skargi umowy najmu lokalu mieszkalnego nr [...] z dnia 01.12.2014 r., została ona zawarta z N. G., a nie ze skarżącą N. S.. Z przesłanego przy piśmie Wydziału Spraw Administracyjnych UM[...] z dnia 26.09.2017 r. wykazu osób zameldowanych w lokalach położonych w budynku przy ul. [...] w K. wynika, że w lokalu nr [...] zameldowana jest od dnia 29.12.2014 r. na pobyt stały m.in. skarżąca N. S..

Natomiast skarżący W. C. jest najemcą lokalu nr [...], który stanowi pracownię plastyczną (lokal użytkowy) wraz z funkcją mieszkalną.

W dniu 16.05.2018 r. wszyscy skarżący złożyli pisma, w których wnieśli o sprzedaż na ich rzecz udziałów Gminy Miejskiej [...] w nieruchomości przy ul. [...] w K. wynoszących odpowiednio [...] części i [...] części w łącznej kwocie 2.563.513,00 zł, tj. w cenie tych udziałów ustalonej zarządzeniem Nr [...] Prezydenta [...] z dni; 23.04.2018 r.

W dniu 6.06.2018 r. zostało złożone w Wydziale Skarbu Miasta pismo adwokata P. W., do którego dołączono kserokopię pisma skierowanego do Ministerstwa Finansów w Warszawie o stwierdzenie nieważności decyzji Ministra Finansów znak [...] z dnia 19.02.2002 r. o przejściu na rzecz Skarbu Państwa udziału w wysokości 1/5 części w nieruchomości przy ul. [...] w K. , objętej poprzednio Iwh [...] cd. KW [...], obecnie nr KR [...] (skan pisma w załączeniu).

Skarga złożona na zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 23.04.2018 r. nie znajduje uzasadnienia prawnego, albowiem dotyczy czynności prawnej, w stosunku do której nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 30.08. 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 nr 153 poz. 1270). W katalogu spraw i czynności zawartym w art. 101 ust. 1ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym, których może dotyczyć złożenie skargi, nie jest przewidziana czynność prawna kwestionowana przez skarżących. Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 23.04.2018 r., jako niestanowiące działania o charakterze administracyjnym i nie mające umocowania w przepisach administracyjno - prawnych, nie może podlegać kognicji sądów administracyjnych.

Z uwagi na powyższe brak jest podstaw do rozpatrywania złożonego przez skarżących pisma z dnia 27.05.2018 r. jako skargi, o której mowa w powołanej wyżej ustawie.

Niezależnie od powyższego zwrócić należy uwagę na fakt, iż skarżącym nie przysługuje pierwszeństwo, o którym mowa w art. 34 ust. l pkt 3 oraz art. 34 ust. 7 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem przedmiotem sprzedaży miały być udziały Gminy Miejskiej [...] we współwłasności z innymi podmiotami (osobami fizycznymi) i żaden z lokali nie został wyodrębniony na wyłączną własność Gminy Miejskiej [...]. Art. 34 ust. 7 u.g.n. znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest będąca własnością Gminy Miejskiej [...] cała nieruchomość, w której znajdują się lokale mieszkalne zajmowane przez najemców, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony, a nie w przypadku, gdy zbyciu podlegać ma wyłącznie udział w nieruchomości. Przepis ten ma także zastosowanie, gdy przedmiotem sprzedaży jest wyodrębniony lokal mieszkalny stanowiący własność Gminy Miejskiej [...] (nieruchomość lokalowa). Celem regulacji zawartej w art. 34 ust. 7 jest umożliwienie najemcom legitymującym się tytułem prawnym do lokalu na czas nieoznaczony wykupu zajmowanego mieszkania, co w przypadku sprzedaży jedynie udziału w nieruchomości jest niemożliwe.

W piśmie procesowym z dnia 10 września 2018 r. (data wpływu: 14 września 2018 r.) skarżący dodatkowo zarzucili naruszenie § 9 ustęp 2 uchwały Nr XV799/03 Rady Miasta [...] z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Miasta [...], a co za tym idzie niezastosowanie § 9 ustęp 4 tej uchwały, który wskazuje, iż tryb i zasady znoszenia współwłasności nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w których lokale zajmowane są przez najemców zostaną określone w odrębnej uchwale oraz w konsekwencji nie zastosowanie przepisów zawartych w uchwale numer L/654/08 Rady Miasta [...] z dnia 10 września 2008 r. w sprawie zasad znoszenia współwłasności zabudowanych budynkami wielolokalowymi nieruchomości, stanowiących w części własność Gminy Miejskiej [...], a to § 5 ustęp 1-3 tejże uchwały. Przedmiotowa uchwała mówi, iż dopuszcza się możliwość przeniesienia prawa własności udziałów Gminy Miejskiej [...] w nieruchomościach zabudowanych budynkami wielolokalowym i z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez najemców w zamian za przekazanie przez pozostałych współwłaścicieli takich nieruchomości lokali mieszkalnych na wyłączną odrębną własność Gminy Miejskiej [...].

Na wezwanie Sądu pełnomocnik skarżących przedłożył potwierdzoną za zgodność z oryginałem kserokopię skróconego aktu małżeństwa, z którego wynika, ze skarżąca N. S. jest tożsama z najemczynią lokalu N. G..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). –określanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 3 § 2 pkt. 6 p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje między innymi orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 147 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.

Skarga złożona została w trybie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1875 z późn. zm.), zwaną dalej u.s.g. Stosownie do tego przepisu, każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

Zgodzić się należy, że skarżącymi, że sprawa ta ma charakter administracyjny bowiem mieści się ona w ramach publicznoprawnej działalności gminy, z tej przyczyny, iż związana jest z dysponowaniem majątkiem gminy. Przeznaczenie nieruchomości gminnej, a więc mienia publicznego, do sprzedaży, bądź wyłączenie z takiej sprzedaży, bez względu na tryb, w jakim owa czynność jest dokonywana, stanowi działanie z zakresu gospodarowania mieniem gminnym - publicznym i z tego powodu musi być traktowane, jako wykonywanie zadań administracji publicznej. Formalnie zarządzenie ma charakter wykonywania zadań publicznych gminy, czyli charakter administracyjny, natomiast czynnością cywilnoprawną byłaby sama sprzedaż nieruchomości. Zatem zaskarżono aktu z zakresu administracji publicznej.

Jak wynika z treści działu II księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości położonej przy ul. [...] w K. , w nieruchomości tej nie zostały wyodrębnione żadne lokale (mieszkalne lub niemieszklane). Własność udziałów przysługuje Gminie Miejskiej [...], [...] ([...]) oraz K. S. i A. S. - na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Natomiast skarżące N. S. i K. K. są stronami umowy najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieokreślony z Gminą Miejską [...], a skarżący W. C. jest najemcą lokalu, który stanowi pracownię twórcy połączoną z mieszkaniem twórcy.

Problem prawny w sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie: czy w przypadku zbywania przez Gminę udziału we współwłasności nieruchomości, w której nie zostały wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, osobie która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tych udziałów zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu uprawnienie takie skarżącym nie przysługuje.

Skarżący upatrują naruszenia swojego interesu prawnego w nieprzyznaniu im prawa pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych przez nich lokali, a co za tym idzie niepowiadomieniu ich o możliwości ich nabycia – zgodnie z art. 34 ust. 4 u.g.n.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm. dalej u.g.n.), w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zgodnie z ust. 4 osobom, o których mowa w ust. 1 pkt 3, doręcza się zawiadomienie w formie pisemnej o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z ust. 7 zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.

Prawo pierwszeństwa w nabyciu realizowane jest wtedy, gdy publiczny właściciel nieruchomości zdecyduje się zbyć nieruchomość. Ma wówczas obowiązek zawiadomić, zgodnie z art. 34 ust. 4 u.g.n., osoby uprawnione, z mocy omawianego przepisu, o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości i sposobie skorzystania z tego pierwszeństwa. Powiadomienie bezpośrednie – na piśmie – ma zostać doręczone najemcom lokali, zaś pośrednie – przez sporządzenie wykazu nieruchomości i podanie go do publicznej wiadomości – obejmuje pozostałych uprawnionych.

Charakter prawny pierwszeństwa przyznanego określonym kategoriom osób w art. 34 ust. 1 u.g.n. nie powoduje, że osoby te mają roszczenie o nabycie jakichkolwiek nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków. Samo pierwszeństwo nie daje bowiem podstaw do wytoczenia powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli, jeśli właściciel nie wyraża woli zbywania nieruchomości (por. wyrok SN z 12.03.2003 r., III CKN 857/00, LEX nr 78855; wyrok NSA z 13.08.1998 r., I SA 485/98, LEX nr 44670; wyrok WSA w Gdańsku z 24.07.2008 r., II SA/Gd 359/08, LEX nr 511483).

Szczególnego podkreślenia wymaga, że nie ma także żadnej normy prawnej, z której wynikałoby roszczenie najemców o wyodrębnienie z nieruchomości gruntowej lokalu mieszkalnego i ustanowienie odrębnej własności lokalu, na skutek czego powstałaby nieruchomość, do której mogłoby zostać zrealizowane pierwszeństwo najemcy w nabyciu nieruchomości.

Tylko od woli właściciela zależy czy chce sprzedać udziały w we współwłasności nieruchomości czy też dokonywać wyodrębnienia lokali i dopiero dokonać sprzedaży nieruchomości lokalowych. Tymczasem zbycie nieruchomości lokalowej z prawem pierwszeństwa oznaczałoby w niniejszej sprawie konieczność wyodrębnienia lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że użycie w art. 34 ust. 1 ustawy sformułowania "w przypadku zbywania nieruchomości" oznacza, iż chodzi o nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 4 pkt. 1 definiuje wyłącznie "nieruchomość gruntową" - grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Natomiast zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Takim właśnie przepisem szczególnym jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 716 z późn. zm.) Zgodnie z art. 2 ust. 1 oraz 7 ust. 1 i 2 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Oznacza to, że zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 34 ust. 1 dotyczy zbycia rzeczy (nieruchomości). Tymczasem własność czy współwłasność jest prawem, a nie rzeczą. Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 kwietnia 1993 r., P 6/92, OTK 1993, nr 1, poz. 8. prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami - jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Współwłasność zaś po myśli art. 195 Kodeksu Cywilnego to sytuacja, w której własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Dodatkowo, zgodnie z art. 48 k.c. budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią część składową gruntu, a część składowa nie może być przedmiotem odrębnej własności. Udziały , które miała zamiar zbyć gmina Miejska [...] nie są nieruchomością w rozumieniu art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wszystkie te uwagi odnieść również należy do art. 34 ust. 7 u.g.n. zgodnie z którym zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie może nastąpić z pominięciem prawa pierwszeństwa przysługującego najemcom zajmującym lokale na podstawie umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Powtórzyć należy, że w niniejszej sprawie Gmina nie miała zamiaru zbywać nieruchomości.

Jak wskazał (w podobnym choć nie identycznym stanie fatycznym) Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 maja 2010 r. sygn. II CSK 629/09: " tylko lokal stanowiący odrębny przedmiot własności może być zbyty w drodze bezprzetargowej. Natomiast, gdy zbywana jest cała nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, w którym znajdują się niewyodrębnione lokale zamieszkiwane przez najemców, dochodzi do zbycia całej nieruchomości w drodze przetargu i najemcom poszczególnych lokali nie służy prawo pierwszeństwa określone w art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami."

Dalej wskazać należy, że art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. stanowi ustawowe ograniczenie prawa własności przysługującej Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego, i z tego względu nie może być wykładany rozszerzająco przez przyjęcie, iż wbrew jego literalnej treści dotyczy on również pierwszeństwa w nabyciu prawa a nie rzeczy. Ustawodawca, wprowadzając zarówno pierwszeństwo jak i bezprzetargowy tryb sprzedaży lokali jako odrębnych nieruchomości na rzecz najemców tych lokali, kierował się niewątpliwie względami społecznymi. Jednak w niniejszej sytuacji prawnej, nawet ten cel nie mógłby zostać zrealizowany.

Gmina postanowiła sprzedać bowiem swoje udziały we współwłasności (dwa różne, wpisane do księgi wieczystej z dwóch różnych podstaw prawnych), a zatem najemcy, i to właściwe wszyscy trzej łącznie, mogliby wyłącznie zakupić na współwłasność owe udziały, a nie konkretne lokale. Nie ma także żadnej pewności ani czy udziały Gminy idealnie odpowiadają owym trzem lokalom (czy np. gmina nie korzysta z nieruchomości ponad udział we współwłasności), ani też jak potoczyłyby się losy ewentualnego zniesienia współwłasności nieruchomości i czy ostatecznie te lokale, które zajmują skarżący najemcy przypadłyby im wówczas w udziale, tym bardziej, że z urzędu Sądowi wiadomo jest, że w kamienicy tej znajdują się również lokale użytkowe.

Tym samym powtórzyć należy, że skarżącym, będącym najemcami lokali mieszkalnych nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu udziałów Gminy Miejskiej [...], zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Interes prawny skarżących nie został naruszony zaskarżonym zarządzeniem Prezydenta Miasta [...]

Bezzasadne są także zarzuty skarżących sformułowane w piśmie z dnia 10 września 2018 r. dotyczące błędnego zastosowania uchwały nr XV/99/03 Rady Miasta K. z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Miasta K. i nie zastosowania uchwały nr L/654/08 z dnia 10 września 2008 r. w sprawie zasad znoszenia współwłasności zabudowanych budynkami wielolokalowymi nieruchomości, stanowiących w części własność Gminy Miejskiej [...]. Zgodnie z § 1 tej uchwały, w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez najemców, stanowiących współwłasność Gminy Miejskiej [...] upoważnia się Prezydenta Miasta [...] do podejmowania działań zmierzających do zniesienia współwłasności tych nieruchomości poprzez ich podział lub ustanowienie odrębnej własności lokali. W niniejszej sprawie Prezydent nie zdecydował o zniesieniu współwłasności nieruchomości, a o zbyciu udziałów gminy, a zatem uchwała ta nie miała w sprawie zastosowania.

Z wszystkich wyżej wymienionych względów skarga jako bezzasadna została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.