Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 163/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61, art 66
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędzia WSA Mirosław Montowski, Asesor WSA Iwona Ścieszka, Protokolant specjalista Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 4 listopada 2022 r. nr 1169/22 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy decyzją z dnia 10 sierpnia 2022 r., Nr 11101/481/2022, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z póżn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z póżn. zm.) - nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w ekspertyzie sporządzonej [...].03.2021 r. przez mgr inż. P. Z. posiadającego uprawnienia budowlane nr upr. [...], to jest:

1. wykonać docieplenie spodu płyty stropowej, poprzez usunięcie pasa tynku ze ściany, zerwanie tynku z sufitu, przyklejenie styropianu wraz z uszczelnieniem przy krawędzi z odkrytym styropianem ściennym, wykonaniem uszczelnienia pianą termoizolacyjną, klejem z siatką i warstwą tynku cienkowarstwowego.

2. zerwać płytki i posadzkę w pasie przyściennym o szerokości ok 20-25cm, uzupełnić braki w izolacji ściennej, wykonać izolację podposadzkową na płycie balkonowej oraz uzupełnienie izolacji przeciwwilgociowej z wywinięciem na ramę balkonową a następnie uzupełnić przestrzeń płytami ze styroduru, poszpachlowaniem na siatce, wykonanie nowej izolacji podposadzkowej z ułożeniem płytek balkonowych.

3. po wykonaniu odkrywki i stwierdzeniu wadliwego wykonania izolacji przeciwwilgociowej, termicznej i płyty dociskowej, należy usunąć wszystkie warstwy balkonowe, wykonać nową izolację przeciwwodną, uzupełnić izolacje termiczną ścian, wykonać izolację termiczną płyty balkonowej, izolację termiczną progu balkonowego ze styroduru o szerokości ok10 cm, następnie wykonać warstwę dociskową do progu ze styroduru, izolacje podpłytkową i posadzkę z płytek.

4. usunąć tynk wraz z siatką i klejem w narożu balkonu, takiej szerokości aby można było naprawić i uzupełnić izolację termiczną ze styropianu wraz z uzupełnieniem pianą termiczną , następnie uzupełnić siatkę i klej.

5. zdemontować pas tynku z siatką i izolacją termiczną ościeży okiennych. Uzupełnić izolację między ścianą z ramą okienną, wykonać izolację ściany i uzupełnić tynk cienkowarstwowy, dodatkowo wykonać uszczelnienie styku ramy okiennej ze ścianą za pomocą taśm.

6. wykonać izolację termiczną pod progiem balkonowym, łącząc ją z izolacją termiczną płyty balkonowej, najlepiej użyć elementów systemowych podprogowych.

7. próg balkonowy od strony pomieszczenia rozebrać, usunąć, odgrzybić i wykonać z elementów prefabrykowanych progowych, następnie ułożyć siatkę z klejem, wykonać izolację i ułożyć płytki, uszczelnić połączenie progu z ramą okienną i uzupełnić listwy przypodłogowe, zagipsować ościeża i pomalować.

8. parapety okienne wewnętrzne jak i zewnętrzne wymontować, uzupełnić izolację tak jak przy ramie balkonowej i osadzić ponownie parapety, uszczelnić zagipsować i pomalować od strony mieszkania, od zewnątrz uzupełnić tynk cienkowarstwowy.

9. na tynku balkonowym wykonać szpachlowanie klejem z obsadzeniem siatki i wykonać na jej całej powierzchni nowy tynk cienkowarstwowy.

Roboty nakazano wykonać w okresie wiosenno-letnim. Prace odgrzybiające powierzyć wyspecjalizowanej firmie. Obowiązek podlegał wykonaniu w terminie 12 miesięcy od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Roboty powinny być wykonane pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Po ich wykonaniu należało przedłożyć protokół potwierdzający prawidłowość wykonanych prac, sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane.

W uzasadnieniu decyzji organ powiatowy podał, że 2.12.2021 r. wpłynął wniosek E. W. dotyczący stanu technicznego lokalu nr [...] przy ul. [...] w W..

W dniu [...].06.2022r. przeprowadzono czynności kontrole, w lokalu nr [...] przy ul. [...] w W. – składającego się z dwóch pokoi z łazienką. W pokoju dziennym stwierdzono okno narożne. Po drugiej stronie pokoju narożne wyjście na balkon. Wokół okien i drzwi balkonowych ujawniono występowanie zagrzybienia ścian, nadproża balkonowego, od dołu i góry zagrzybienie. W drugim pokoju nie stwierdzono zagrzybienia. Potwierdzono wnioski opinii technicznej wykonanej przez mgr inż. P. Z. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi. Duże zagrzybienie wokół otworów okiennych może powodować stany chorobowe.

Postępowanie administracyjne zostało wszczęte z urzędu w dniu [...].06.2022 r.

Z przedłożonej opinii technicznej dotyczącej błędów technologicznych oraz przyczyn przemarzania stref przybalkonowych i przyokiennych w lokalu mieszkalnym nr [...] w W. przy ul. [...], sporządzonej przez inż. P. Z. wynikało, że budynek jest w należytym stanie technicznym, natomiast należy wykonać roboty budowlane zgodnie z zaleceniami zawartymi w protokole z okresowej kontroli półrocznej stanu technicznego.

Stosownie do art. 61 ustawy Prawo budowlane na właścicielu obiektu ciąży obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Przez należyty stan techniczny obiektu budowlanego rozumieć należy sprawność techniczną obiektu jako całości, a także poszczególnych jego elementów, wyznaczoną na podstawie przepisów prawa, w tym przepisów techniczno-budowlanych, a także zasad wiedzy technicznej.

Organ nadzoru budowlanego był zobowiązany korzystając z uprawnień wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, do nałożenia na Wspólnotę obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku w celu zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom.

Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 4 listopada 2022r., Nr 1169/22, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 z późn. zm.) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z dnia 10 sierpnia 2022r., nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego lokalu nr [...] przy ul. [...] w W., poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w ekspertyzie sporządzonej w dniu [...] marca 2021 r. przez mgr inż. P. Z., posiadającego uprawnienia budowlane nr upr. [...] - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy w dniu 14 czerwca 2022r. przeprowadził czynności kontrole, w wyniku których stwierdził, że w pokoju dziennym przedmiotowego lokalu znajduje się okno narożne, a po drugiej stronie narożne wyjście na balkon. Wokół okien i drzwi balkonowych stwierdzono występowanie zagrzybienia ścian, nadproża balkonowego. W drugim pokoju nie stwierdzono zagrzybienia. Z uwagi na duży stan zagrzybienia wokół otworów okiennych, stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi.

Właścicielka lokalu przedłożyła opinię techniczną dotyczącą błędów technologicznych oraz przyczyn przemarzania stref przybalkonowych i przyokiennych w lokalu mieszkalnym nr [...] w W. przy ul. [...], sporządzoną w dniu [...] marca 2021 r. przez mgr inż. P. Z.,

Odnosząc się do zarzutu odwołania, jakoby przedłożone opracowanie techniczne stanowiło "opinię prywatną", MWINB wskazał, iż autor opracowania posiada kompetencje i wiedzę specjalistyczną w wymaganym zakresie i ponosi odpowiedzialność przed właściwą izbą zawodową za wykonane przez siebie opinie i ekspertyzy, niezależnie od tego na zlecenie jakiego podmiotu je wykonuje. Organ dokonał ustaleń dotyczących stanu faktycznego, a skuteczne ich zakwestionowanie wymagało przeprowadzenia kontrdowodu.

W powołanej opinii technicznej autor wskazał, iż powodem zagrzybienia ścian jest powstawanie stref przemarzania, będące wynikiem braku izolacji termicznej spodu płyty balkonowej, brak dopasowania płyt styropianowych zamontowanych na powierzchni ściany do płyty żelbetowej oraz brak uszczelnienia miejsc styku pianą termiczną. Powoduje to powstanie mostka termicznego w konsekwencji zawilgocenia i zagrzybienia na tynku od trony mieszkania. Lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym nie jest obiektem budowlanym i dlatego organ nie może nałożyć obowiązków na właściciela lokalu. Nawet w sytuacji, gdy całość lub część obowiązków dotyczy usunięcia nieprawidłowości występujących w lokalu, powinny być one nałożone na zarządcę obiektu budowlanego lub wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 kwietnia 2011r., sygn. akt II SA/Kr 334/11). Dla zastosowania art. 66 nie są istotne przyczyny z jakich dany obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym i z czyjej winy powstały nieprawidłowości. Ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy Wspólnotą, a innymi podmiotami mogą być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Elementy w postaci płyty stropowej czy balkonowej stanowią część wspólną budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W.. Elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właścicieli lokali stanowią części składowe nieruchomości wspólnej, natomiast te elementy, które służą do zaspokajania potrzeb właścicieli lokali są częściami składowymi danego lokalu.

Prace nakazane decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego dotyczą elewacji zewnętrznej całego budynku, którego istotnym elementem są tarasy i balkony powiązane funkcjonalnie z konstrukcją całego obiektu stanowiąc jego element wspólny. Fakt korzystania z balkonu przez właściciela lokalu nie przesądza o jego przynależności w znaczeniu prawnym. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za prawidłowe funkcjonowanie części wspólnych obiektu. Skoro opinia techniczna zawierała wyliczenie robót jakie należy wykonać w celu usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lokalu nr [...], to zasadnym było nałożenie tych obowiązków na Wspólnotę Mieszkaniową [...].

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. zaskarżyła decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 4 listopada 2022 r.

Decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:

1. art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowalne, w związku z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez ich błędną wykładnię:

a) brak dostatecznego wyjaśnienia, na czym polega niewłaściwy stan techniczny budynku i co jest jego przyczyną,

b) nałożenie obowiązków (pkt 1, 2, 5, 6 i 7), które dotyczą wnętrza lokalu mieszkalnego nr [...], nie pozostają w zakresie części wspólnej budynku, są niezwiązane z usunięciem przyczyn zagrzybienia budynku,

c) nałożenie obowiązków wykonania robót budowalnych poza lokalem nr 6, ale w obszarze nie stanowiącym części wspólnej budynku, gdy roboty te powinny obciążać właściciela lokalu.

Nadto naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez:

a) brak własnych ustaleń faktycznych, oparcie się na prywatnej opinii, która nie została zweryfikowania merytorycznie przez organ odwoławczy,

b) brak ustalenia związku przyczynowego pomiędzy prawidłowością obsadzenia progu balkonowego, a także okien i wykonania izolacji między progiem balkonowym, ramami okiennymi i ścianami, a powstaniem zagrzybienia w lokalu,

2. art. 84 § 1 w związku z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie powołania biegłego, w celu ustalenia przyczyn powstania zagrzybienia,

3. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia wątpliwości co do opinii, która legła u podstaw wydania decyzji,

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji, gdy była co najmniej przedwczesna.

Skarżąca Wspólnota domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że podstawę rozstrzygnięcia powinny stanowić ustalenia poczynione w wyniku kontroli obiektu budowlanego, a koniecznym elementem dowodowym jest ekspertyza zawierająca ocenę stanu technicznego obiektu oraz zakres i sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Organy nie poczynił własnych ustaleń co do nieprawidłowościami stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W. w okolicach lokalu nr [...]. Oparły się na dokumencie prywatnym to jest opinii technicznej autorstwa mgr. inż. P. Z. i J. F., nie poddając jej weryfikacji. Jedną "własną" czynnością dowodową organu było dokonanie oględzin obiektu w dniu [...] czerwca 2022 r. Także organ drugiej instancji, nie dokonał merytorycznej weryfikacji opinii, pomijając, że analiza stanu technicznego lokalu nastąpiła z wykorzystaniem kamery termowizyjnej obsługiwanej przez S. K. (co wynika z treści opinii). Nie jest wiadome, jakim rodzajem kamery wykonano analizę (czy urządzenia miało niezbędne atesty i certyfikaty), czy osoba wykonująca badanie prawidłowo posługiwała się urządzeniem. Skoro stwierdzono występowanie zagrzybienia, co mogło wiązać się z izolacją poszczególnych elementów budynku, to do ustalenia przyczyn zagrzybienia nie wystarczyły zwykłe oględziny, lecz konieczne były wiadomości specjalne. Organ powinien powołać biegłego, który wyjaśniłby przyczyny zagrzybienia, nie mógł poprzestać na wnioskach prywatnej opinii, której tezy nie zostały zweryfikowane.

Nie była wystarczająca argumentacja, iż mgr inż. P. Z. posiada wiedzę specjalistyczną i ponosi odpowiedzialność zawodową za sporządzane przez siebie opinie. Takie twierdzenie implikuje tezę, że organ prowadzący postępowanie zwolniony jest z kontroli opinii pod kątem jej fachowości, zupełności i rzetelności. Doszło do naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b.

Nie wyjaśniono związku przyczynowego pomiędzy prawidłowością wykonania izolacji między ramami okiennymi i ścianami, a powstaniem zagrzybienia w lokalu. To samo dotyczy progu balkonowego. Okna i parapety w obrębie lokalu nie stanowią części wspólnych. Ewentualne wadliwe obsadzenie okien lub parapetów (nawet jeśli dokonał tego deweloper), skutkujące przemarzaniem ścian w lokalu, pozostaje poza zainteresowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie zbadano jaki związek z powstaniem zagrzybienia ma montaż rolet balkonowych na oknach i drzwiach balkonowych.

Zastrzeżenia budził zakres nakazanych robót budowalnych. Część robót budowalnych w szczególności z pkt 1, 5, 6 i 7, dotyczy prac wewnątrz lokalu. Nie udowodniono braku dostatecznego docieplenia płyty stropowej, a także związku pomiędzy wilgocią na ścianach a brakiem docieplenia płyty stropowej. Nakazano wykonanie nowej izolacji podposadzkowej z ułożeniem płytek balkonowych, podczas gdy ułożenie płytek nie jest elementem konstrukcyjnym balkonu i nie stanowi części wspólnej budynku. Nadto nałożono obowiązek warunkowy ("Po wykonaniu odkrywki i stwierdzeniu wadliwego wykonania izolacji"), co oznacza, że nie wiadomo czy izolacja jest wadliwa czy nie. Nakazano demontaż pasa tynku z siatką i izolacją termiczną ościeży okiennych oraz uzupełnienie izolacji między ścianą z ramą okienną z wykonaniem stosownego uszczelnienia, gdy stolarka okienna wraz z niezbędnym montażem nie stanowi części wspólnej. Nałożono obowiązek rozebrania progu balkonowego, wykonania jego izolacji i następnie odtworzenia progu, gdy próg znajduje się wewnątrz lokalu i prace te leżą w gestii właściciela lokalu. Nakazano demontaż parapetów zewnętrznych i wewnętrznych, gdy parapety nie stanowią części wspólnej budynku. Twierdzenie, że wszystkie roboty budowlane mają obciążać Wspólnotę, nie miało prawego uzasadnienia.

Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga była zasadna.

Jak wynika z akt sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy w dniu 14 czerwca 2022r. przeprowadził czynności kontrole, w wyniku których stwierdzono, że w pokoju dziennym lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w W. znajduje się okno narożne, a po drugiej stronie pokoju narożne wyjście na balkon. Wokół okien i drzwi balkonowych stwierdzono występowanie zagrzybienia ścian oraz nadproża balkonowego. W drugim pokoju nie stwierdzono zagrzybienia. Ustalono też, że stan ten powoduje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi.

W toku postępowania właścicielka lokalu przedłożyła opinię techniczną dotyczącą błędów technologicznych oraz przyczyn przemarzania stref przybalkonowych i przyokiennych w lokalu mieszkalnym nr [...] w W. przy ul. [...], sporządzoną w dniu [...] marca 2021 r. przez mgr inż. P. Z.

W tym kontekście wskazać należy, że choć prawdziwe było stwierdzenie organu odwoławczego, że autor przedmiotowego opracowania ponosi odpowiedzialność przed właściwą izbą zawodową za wykonane przez siebie opinie, to niezależnie od tego, organ zobowiązany był do dokonania własnych ustaleń faktycznych oraz oceny merytorycznej przedłożonej opinii, jak każdego innego dowodu. W powołanej opinii technicznej autor wskazał, iż powodem zagrzybienia ścian jest powstawanie stref przemarzania, wskutek braku izolacji termicznej spodu płyty balkonowej, braku dopasowania płyt styropianowych zamontowanych na powierzchni ściany do płyty żelbetowej oraz braku uszczelnienia miejsc styku pianą termiczną. Takie stwierdzenia ekspertyzy wskazują wyraźnie na wadliwość wykonania robót budowlanych przy wznoszeniu budynku. Zakres stwierdzonych nieprawidłowości technicznych powiązany został z powstawaniem stref przemarzania i wynikał z wykonania badań obiektu kamerą termowizyjną. Badanie to, było w istocie podstawowym dowodem na wykazanie opisanych w ekspertyzie nieprawidłowości.

Zdaniem Sądu, stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego takiego rodzaju nieprawidłowości, nie mogło polegać tylko na bezrefleksyjnym zaaprobowaniu ustaleń przedłożonej opinii, ale wymagało jej rzetelnej weryfikacji. Zauważyć należy, że zweryfikowanie przez organ prawidłowości ustaleń opinii, nie mogło polegać jedynie na wizualnych oględzinach, gdyż stwierdzone przez autora opinii nieprawidłowości dotyczyły elementów znajdujących się wewnątrz ścian i nadproży. Dlatego konieczne było zdaniem Sądu potwierdzenie prawidłowości ustaleń opinii innymi dowodami (choćby pośrednimi), skoro analizie podlegały elementy budynku nie poddające się wizualnej ocenie. W tym aspekcie zasadny był zarzut skargi, że organ nie dokonał dostatecznego wyjaśnienia, na czym polega niewłaściwy stan techniczny budynku i co jest jego przyczyną, ponieważ skutek w postaci zagrzybienia ścian i nadproży w przedmiotowym lokalu (co jest okolicznością zasadniczo niekwestionowaną) mógł mieć różne przyczyny. Usunięcie przyczyn powstawania zagrzybienia może wymagać rozmaitych działań o charakterze technicznym, ale zakres tych działań musi być skorelowany z przyczynami ich powstania i dążyć bezpośrednio do ich eliminacji.

Ustalenia weryfikacyjne organu odwoławczego były konieczne, gdy zważyć na szczegółowość wymienionych w opinii, a następnie nakazanych do wykonania robót budowlanych. Zdaniem Sądu w okolicznościach sprawy przedwczesne było formułowanie tak precyzyjnego zakresu robót, gdy do ustaleń w zakresie nieprawidłowości izolacji budynku doszło na podstawie badań termowizyjnych, a sama opinia zakładała również dozę niepewności w tym zakresie.

Zatem rzetelne ustalenie na czym polegał niewłaściwy stan techniczny budynku i co jest jego przyczyną (przy czym nie miał tu znaczenia podmiot winny zaistniałego stanu), a nie tylko stwierdzenie jego skutku w postaci zagrzybienia ścian i nadproży w przedmiotowym lokalu, musiało być udziałem samodzielnych ocen i analiz organu. Dopiero dokonanie takich ocen i analiz determinowałoby zakres nakładanych obowiązków i wskazanie ich adresata, stosownie do art. 66 Prawa budowlanego.

Przypomnienia wymaga, że decyzja przewidziana w art. 66 jest adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art. 61 ustawy Prawo budowlane ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym.

W kontekście zarzutów skargi wskazać trzeba, że statusu prawny balkonów, loggii oraz tarasów w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w orzecznictwie sądowym nie jest postrzegany niejednolicie. O zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej stanowi art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, dalej zwanej "uwl"), zgodnie z którym stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Balkony, loggie, to zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym i architektonicznym części budynku, składające się z płyty podłogowej z elementami wykończenia i balustrady, usytuowane na zewnątrz względem pomieszczeń mieszkalnych. Przepis art. 3 ust. 2 uwl odwołuje się do kryterium funkcjonalnego wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu stanowią części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu - na podstawie art. 3 ust. 2 uwl – powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. Należy do nich zaliczyć płytę balkonową wraz z towarzyszącą jej izolacją, balustradę balkonu oraz elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, która co do zasady jest nieruchomością wspólną.

Powyższe rozróżnienie jest podstawą do określenia podmiotów zobowiązanych do ponoszenia kosztów jego utrzymania. Właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem części balkonu (tarasu) służące wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych, natomiast wydatki na utrzymanie elementów konstrukcji balkonu stanowiących nieruchomość wspólną, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Na wspólnocie ciąży obowiązek utrzymania części wspólnych budynku. Trzeba zauważyć, że stosownie do art. 12 ust. 2 uwl koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywają na wszystkich członkach wspólnoty, stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Brak jest podstaw do różnicowania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na te elementy, z których członek wspólnoty faktycznie korzysta. O zakresie utrzymania konkretnych części budynku, a tym samym związanego z tym ponoszenia ich kosztów, przesądza fakt zaklasyfikowania danego elementu do nieruchomości wspólnej.

Za przyjęciem powyższego poglądu przemawiają argumenty natury funkcjonalnej. Z jednej strony, zabezpiecza on interesy właścicieli lokali (przede wszystkim możliwość swobodnego dysponowania przestrzenią "wewnątrz" balkonu), a z drugiej strony, przenosi odpowiedzialność za ich utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym na wspólnotę mieszkaniową.

Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17).

Adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyroki NSA: z 28 marca 2017 r., II OSK 1928/15; z 7 września 2016 r., II OSK 466/15). W orzecznictwie NSA przyjmuje się, że warstwy zabezpieczające, izolacyjne należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko balkonu, ale również lokalu znajdującego się pod stropodachem (Wyrok NSA z dnia 10 marca 2022r. , sygn. II OSK 835/19).

Reasumując, decyzja organu II instancji wydana została przedwcześnie, bez dostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego z naruszenia przepisów postępowania - art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, a naruszenia te miały istotny wpływ na wynik sprawy.

W związku ze wykazanym wyżej naruszeniem przepisów postępowania, mając na uwadze ekonomikę procesową i konieczność podjęcia szybkich działań, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W ponownym postępowaniu organ odwoławczy uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku i zastosuje przysługujące mu środki prawne w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy.