Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt III SA/Gd 107/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w z art. 135, art. 200 w zw. z art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 217 § 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 2 ust. 3 i 1a
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jacek Hyla, Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść, Asesor WSA Maja Pietrasik (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 23 maja 2024 r. sprawy ze skargi T. spółki komandytowej z siedzibą w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2024 r. nr SKO Gd/4273/23 w przedmiocie wydania zaświadczenia o spełnieniu wymogów ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Starosty Gdańskiego z dnia 12 czerwca 2023 r. nr AB.6743.658.136.2023.MDB, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz T. spółki komandytowej z siedzibą w G. kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

T. spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku (zwana dalej zamiennie wnioskodawcą lub spółką) zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2024 r. nr SKO Gd/4273/23 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o spełnieniu wymogów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w K.

W sprawie zaistniały następujące okoliczności faktyczne i prawne:

I. spółka komandytowa z siedzibą w G. (zwana dalej zamiennie wnioskodawcą lub spółką) jest następcą prawnym T. S.A. w G. , które uzyskało w 1998 r. do Wójta Gminy K. pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na terenach położonych w K., w tym m.in. budynku o numerze budowalnym [...]. W 2000 r. Wójt Gminy K. wydał stronie pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku mieszkalnego sześciorodzinnego nr [...] przy ul. [...] w K. W pozwoleniu zaznaczono, że budynku znajduje się 6 mieszkań.

W dniu 12 grudnia 2000 r. spółka uzyskała zaświadczenie nr BI-7359/BK/20/00 o samodzielności 6 lokali mieszkalnych w budynku nr [...] przy ul. [...] w K.. Z przedmiotowego zaświadczenia wynika, że wszystkie znajdujące się w budynku lokale mieszkalne spełniały w chwili wydania zaświadczenia wymogi określone art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (lokal samodzielny - izba lub zespół izb wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych).

Spółka nie ustanowiła w tamtym czasie odrębnej własności położonego przy ul. [...] w K. lokalu nr [...].

Następnie doszło do zmiany przepisu art. 2 ustawy o własności lokali, poprzez dodanie ust. 1a. Obecnie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu poprzedza badanie przez organ właściwy do wydania zaświadczenia, nie tylko czy lokal spełnia warunek z art. 2 ust. 2 cyt. ustawy, ale także warunek z art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Spółka chce obecnie wyodrębnić i sprzedać lokal. Uwzględniając wskazaną zmianę przepisu art. 2 ustawy o własności lokali, strona wnioskiem z dnia 19 kwietnia 2023 r. wystąpiła do Starosty Gdańskiego o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w K.

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. Starosta Gdański odmówił wydania zaświadczenia, wskazując, że skoro strona ma już od 2000 r. zaświadczenie o samodzielności lokalu, to wydanie kolejnego zaświadczenia w okolicznościach tej sprawy nie jest dopuszczalne. Wskazano, że wydanie nowego zaświadczenie byłoby zasadne tylko gdyby wykazano, że w lokalu zaszły jakieś zmiany np. został przebudowany, rozbudowany, takich zmian natomiast nie wykazano.

W konsekwencji wnioskiem z dnia 31 maja 2023 r. spółka wystąpiła do Starosty Gdańskiego o wydanie zaświadczenia, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w K. jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę oraz decyzją udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku, to jest spełnia warunki z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Spółka wyjaśniła, że potrzebuje zaświadczenia, ponieważ jest niezbędne do aktu notarialnego wyodrębnienia ostatecznego lokalu mieszkalnego nr [...] i warunkuje przeprowadzenie przez notariusza czynności notarialnej – podpisania umowy sprzedaży. Wskazała, że w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gdańsku poinformowano ją, że brak zaświadczenia powoduje odmowę wykonania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Do wniosku załączono zaświadczenie Wójta Gminy K., że działka ewidencyjna nr [...] w K. jest objęta planem miejscowym przyjętym uchwałą Rady Gminy K. z dnia 30 września 2014 r. nr XLVIII/381/2014 i położona jest w granicach terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz zabudowę usługową. Przedłożono decyzję Wójta Gminy K. z dnia 26 października 1998 r. nr BI-7351/193/98 stanowiącą pozwolenie na budowę oraz decyzję Wójta Gminy K. z dnia 21 czerwca 2000 r., nr BI-7355/D/23/00 udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego sześciorodzinnego nr [...] dz.[...] przy ul. [...]. Dla wykazania, że tego rodzaju zaświadczenia o spełnieniu wyłącznie wymogów z art. 2 ust. 1a ustawy o samodzielności lokali są wydawane, wnioskodawca przedstawił przykładowe zaświadczenie Prezydenta Miasta Gdyni, na mocy którego w odniesieniu do innych lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym wskazany organ zaświadczył, że ustanowienie odrębnej własności tych lokali jest zgodne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleniem na budowę i zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W wyniku rozpoznania wniosku spółki, postanowieniem z dnia 12 czerwca

2023 r. nr AB.6743.658.136.2023.MDB, Starosta Gdański odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści, to jest, że "ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ulicy [...] A, obręb [...], dz. nr [...] w miejscowości K., gm. K., jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego K., pozwoleniem na budowę BI-7351/193/98 z dnia 26.10.1998r oraz decyzją BI-7355/D/23/00 z dnia 21.06.2000r, udzielająca pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego sześciorodzinnego".

Jako podstawę prawną wydanej decyzji organ pierwszej instancji wskazał

na przepisy art. 219 w związku z art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.

- Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r., poz. 2000), zwanej dalej w skrócie: "k.p.a."

W uzasadnieniu postanowienia organ pierwszej instancji wskazał,

że przedstawione przez spółkę decyzje dotyczące pozwolenia na budowę i użytkowania nie zostały wydane przez Starostę Gdańskiego, a zatem rozpoznający wniosek o wydanie zaświadczenia Starosta Gdański nie jest właściwy, nie jest w posiadaniu dokumentacji archiwalnej wskazanych spraw oraz nie dysponuje danymi dotyczącymi wskazanych spraw.

Następnie, po przedstawieniu istoty postępowania regulującego wydawanie zaświadczeń, organ wskazał, że na gruncie przedmiotowej sprawy sposób sformułowanego wniosku o wydanie zaświadczenia spowodował niemożność jego pozytywnego rozpatrzenia. Istota żądania strony bez wątpienia wykraczała poza ramy zaświadczenia. Wnioskodawca usiłował bowiem wymóc na organie wydanie zaświadczenie o treści zawierającej elementy ocenne i nieznajdującej swojego odzwierciedlenia w prowadzonych przez organ ewidencjach, rejestrach bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Trudno w ogóle mówić na gruncie niniejszej sprawy o potwierdzeniu jakiegokolwiek stanu faktycznego, czy też prawnego, skoro wnioskodawca domagał się umieszczenia w zaświadczeniach treści wyrażających jego poglądy i opinie, a nie urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w rozumieniu art. 217 § 2 pkt 1 i 2 k.p.a. W ocenie Starosty Gdańskiego wnioskodawca nie wskazał przepisu prawa, który dawałby podstawę do uzyskania zaświadczenia o takiej żądanej treści. Niezależnie od tego nie wykazał interesu prawnego do uzyskania zaświadczenia.

W złożonym zażaleniu spółka podkreśliła, że urzędowego potwierdzenia we wnioskowanym zaświadczeniu określnych faktów lub stanu prawnego wymagał od organu art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, starosta stwierdza w formie zaświadczenia spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2 ustawy o własności lokali. Jeżeli więc organ odmówił spółce wydania nowego, pełnego zaświadczenia, które by powyższe stwierdzało w całości, to powinien wydać stronie zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, w takim zakresie, w jakim nie zaświadczano w zaświadczeniu z dnia 12 grudnia 2000 r., (które dotyczyło tylko spełniania warunku z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Spółka wyjaśniła, że w wyniku nowelizacji art. 2 ustawy o własności lokali zaświadczenie z dnia 12 grudnia 2000 r. o samodzielności lokalu stało się niewystarczające dla celu ustanowienia odrębnej własności lokalu, ponieważ nie odnosi się do spełnienia warunku z art. 2 ust. 1 a cyt. ustawy (przepis ten, a zatem i warunek nie istniał bowiem w chwili wydania tego zaświadczenia).

W wyniku rozpoznania zażalenia spółki, zaskarżonym postanowieniem z dnia 15 stycznia 2024 r. (nr SKO Gd/4273/23) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy postanowienie Starosty Gdańskiego z dnia 12 czerwca

2023 r. nr AB.6743.658.136.2023.MDB o odmowie wydania zaświadczenia żądanej treści.

Jako podstawę prawną wydanej decyzji organ odwoławczy wskazał m.in.

na przepisy art. 138 § 1 pkt 1, art. 144 oraz art. 219 k.p.a. (Dz. U. z 2023 r. poz. 775

ze zm.).

W uzasadnieniu wydanego postanowienia organ odwoławczy przywołał stan faktyczny sprawy, przepisy k.p.a. dotyczące wydawania zaświadczeń oraz uznał, że w tej sprawie odmowa wydania zaświadczenia była uzasadniona.

Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach

z dnia 2 lutego 2023 r. III SAB/Gl 39/22 organ wskazał, że w uproszczonym postępowaniu dotyczącym wydawania zaświadczeń ustawodawca nie daje organowi podstaw do dokonywania jakichkolwiek ustaleń faktycznych i prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów budź z innych danych znajdujących się w jeno posiadaniu. Natura zaświadczenia sprowadza się bowiem do prostego przeniesienia (zacytowania) danych znajdujących się w posiadaniu organu.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy organ nie posiada w prowadzonych rejestrach danych, które mogłyby stanowić podstawę wydania zaświadczenia stosownie do żądania wnioskodawcy, oczywistym jest, że nie może wydać zaświadczenia o żądanej treści.

Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 kwietnia 2020 r.

II OSK 1223/19 stwierdził, że wydanie zaświadczenia jest czynnością materialnotechniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego (stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa).

Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego posiadaniu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń taktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W wyroku z dnia 18 grudnia 2019 r. II OSK 3157/18 NSA wskazał również,

że nie może budzić wątpliwości, iż zaświadczenie wydawane przez organ stanowi oświadczenie wiedzy tego organu oparte na danych będących w jego posiadaniu,

co wynika wprost z art. 218 § 1 k.p.a. Nie jest zatem dopuszczalne w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń dokonywanie jakichkolwiek ustaleń faktycznych i ocen prawnych, jeśli nie wynikają one z prowadzonych przez organ ewidencji. rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W wywiedzionej skardze spółka wniosła o uchylenie postanowień organów obu instancji i zobowiązanie organu odwoławczego do wydania postanowienia

w przedmiocie wydania zaświadczenia o wnioskowanej treści. Ewentualnie spółka wniosła o uchylenie postanowienia organu odwoławczego w całości i przekazanie

temu organowi sprawy do ponownego rozpatrzenia. Ponadto spółka wniosła

o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

Skarżąca spółka zarzuciła postanowieniu naruszenie:

1/ art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie przez organ odwoławczy oraz art. 217 § 2 pkt 2 i art. 218 § 1 k.p.a. poprzez ich zastosowanie w przedmiotowej sprawie, w której urzędowego potwierdzenia we wnioskowanym zaświadczeniu określonych faktów lub stanu prawnego wymagał od organu przepis art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, a nie jak błędnie przyjął odwoławczy - ze względu na interes prawny skarżącego w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów,

2/ art. 7b w. zw. z art. 140 oraz art. 136 § 1 i 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, brak współdziałania i niewystąpienie przez organ odwoławczy do właściwego organu o udostępnienie dokumentacji niezbędnej do zbadania sprawy i wystawienie wnioskowanego zaświadczenia,

3/ art. 8 § 2 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez odstąpienie przez organ odwoławczy bez uzasadnionej przyczyny od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, to jest możliwości wydania zaświadczeń o spełnieniu wymogu z art. 2 ust.1 a ustawy o własności lokali,

4/ art. 7, art. 75 § 1 i art. 77 § 1 w zw. z art 140 k.p.a. polegające na niepodjęciu przez organ odwoławczy wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy,

5/ art. 9 i 79a § 1 i 2 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie oraz niepoinformowanie i niewskazanie wnioskodawcy przesłanek zależnych od wnioskodawcy, które w ocenie organu nie zostały spełnione lub wykazane, co mogło skutkować wydaniem zaskarżonego postanowienia niezgodnego z jego żądaniem,

6/ art. 107 § 3 w zw. z art. 126 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niewłaściwe sporządzenie niejasnego uzasadnienia postanowienia i niedostateczne wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skargi strona przedstawiła stanowisko zaprezentowane uprzednio w zażaleniu, akcentując, że w obecnym stanie prawnym zgodnie z przepisami art. 2 ust. 1a, 2 i 3 ustawy o własności lokali dla przeprowadzenia przez właściciela nieruchomości czynności ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu, starosta zobowiązany jest w formie zaświadczenia stwierdzić, czy:

1. ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie

z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały

o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem

na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy - warunek z art. 2 ust. 1a ww. ustawy,

2. lokal spełnia warunki samodzielności określone w art. 2 ust. 2 ww. ustawy.

Wydanie takiego zaświadczenia stanowi obowiązek ustawowy starosty,

a ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu wymaga łącznego spełnienia obu ww. warunków.

Ponieważ skarżąca spółka dysponuje obecnie zaświadczeniem stwierdzającym jedynie spełnienie warunku z art. 2 ust. 2 ustawy, ale nie dysponuje zaświadczeniem stwierdzającym spełnienie warunku z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, to w tym celu wystąpiła do Starosty Gdańskiego o wydanie wnioskowanego zaświadczenia, które jest jej niezbędne w celu ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu. Bez uzyskania wnioskowanego zaświadczenia Starosty spółka nie będzie mogła ustanowić odrębnej własności lokalu, co w dalszej kolejności uniemożliwia wykonywanie prawa własności lokalu, w tym w szczególności jego zbycie lub obciążenie. Wystarczająco świadczy to zatem o interesie prawnym skarżącej spółki, jako właściciela nieruchomości i lokalu w uzyskaniu wnioskowanego zaświadczenia, W ocenie strony wykazanie interesu prawnego w tej sprawie nie było też konieczne. Podstawę prawną obowiązku starosty wydania zaświadczenia stanowi bowiem przepis art. 2 ust 3 ustawy o własności lokali i art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku

w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniosło

o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), powoływanej dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Stosownie do art. 3 § 2 pkt 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga jest zasadna.

Skarżąca spółka (powstała w wyniku przekształceń spółki pod firmą T." S.A. w G.) jest właścicielem niewyodrębnionego dotychczas lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ulicy [...] w K., wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...]. Budynek został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę z 1998 r. i dopuszczony do użytkowania w 2000 r. Lokal nr [...] nie został od tego czasu wyodrębniony.

Skarżąca zamierza obecnie w trybie przepisów ustawy o własności lokali wyodrębnić wskazany lokal mieszkalny z nieruchomości wspólnej i ustanowić odrębną jego własność.

W tym celu skarżąca podjęła działania dla wykazania, że ww. lokal spełnia obecnie wszystkie wymagane warunki uznania go za samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali.

Istota przedmiotowej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii dopuszczalności wydania przez Starostę samodzielnego zaświadczenia o tym, że lokal spełnia warunki określone w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

W tym celu należy dokonać analizy stanu prawnego wynikającego z ustawy z 24 czerwca dnia 1994 r. o własności lokali, obowiązującego w chwili wydania zaskarżonych w sprawie rozstrzygnięć (t.j. Dz.U. z 2021, poz. 1048 ze zm. - stan prawny obowiązujący od czerwca 2021 r.).

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 2 ustawy o własności lokali, lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (art. 2 ust. 1).

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a).

Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (art. 2 ust.1b).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust.2).

Stosownie do art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Skarżąca posiada zaświadczenie z 2000 r., z którego wynika, że lokal jest samodzielny, ponieważ spełnia warunek z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Obecnie wydawane zaświadczenia o samodzielności lokalu zawierają w sobie łącznie ocenę, że lokal spełnia warunek z art. 2 ust. 2 cyt. ustawy (to znaczy jest izbą lub zespołem izb wyodrębnioną trwałymi ścianami) oraz spełnia warunek z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy (to znaczy, że ustanowienie jego odrębnej własności jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy).

Rację ma zatem strona skarżąca, że obecnie badanie spełnienia warunków, o których mowa w art. 2 ust. 1 a cyt. ustawy jest obowiązkiem Starosty. Z tego względu nie można podnosić, aby dokonywanie ustaleń, o których mowa w art. 2 ust. 1a cyt. ustawy było sprzeczne z samą naturą zaświadczenia i stanowiło domaganie się od organów niedopuszczalnych ocen, skoro istnieje przepis prawa - to jest art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali - wyraźnie stanowiący, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza Starosta w formie zaświadczenia.

Zgodnie z art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie można wydać w dwóch przypadkach, to jest albo kiedy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (pkt 1) albo gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (pkt 2) i ten interes wykaże. W sytuacji gdy strona domaga się wydania zaświadczenia, że należący do niej lokal spełnia wymogi z art. 2 ustawy o własności lokali, nie jest wymagane, aby wykazywała swój interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia, ponieważ istnieje przepis prawa, który odnosi się i otwiera drogę do urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego. W uproszczeniu można też wskazać, że spełnienie wymogów, o których mowa w ust. 2 art. 2 ustawy o własności lokali dotyczy urzędowego potwierdzenia określonych faktów (wyodrębnienie izby trwałymi ścianami w budynku). Natomiast spełnienie wymogów, o których mowa w art. 2 ust. 1a dotyczy stanu prawnego.

W ocenie Sądu literalna treść art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali nie wyklucza możliwości wydania zaświadczenia tylko w zakresie spełnienia przez lokal wymogów z ust. 1a art. 2 tej ustawy.

Takie działanie nie będzie obejściem prawa w sytuacji, gdy wnioskodawca posiada już zaświadczenie o spełnieniu wymogów z ust. 2 art. 2 tej ustawy (wydane przed wejściem w życie przepisów zmieniających ustawę o własności lokali, które wprowadzały wymóg stwierdzania przez Starostę w formie zaświadczenie także spełnienia wymagań z ust. 1a art. 2 tej ustawy).

Sąd podkreśla przy tym, że odrębne zaświadczenie o spełnieniu przez dany lokal wymogów z ust. 1a art. 2 tej ustawy, nigdy nie będzie zaświadczeniem o samodzielności lokalu i w żadnym razie go nie zastępuje. W obecnym stanie prawnym zaświadczenie o samodzielności lokalu stwierdza bowiem od razu łącznie, że lokal spełnia wymogi z art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 cyt. ustawy.

W okolicznościach tej konkretnej sprawy stronie odmówiono jednak obecnie wydania takiego rodzaju standardowego zaświadczenia, powołując się na posiadanie przez nią zaświadczenia o samodzielności lokalu z 2000 r. i nie dostrzegając, że z uwagi na czas, w jakim zostało wydane, nie odnosi się przez to do spełnienia wymogów z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy (przepis nie istniał w 2000 r.). Wskazany przepis zaczął bowiem obowiązywać w dniu 11 września 2017 r. w związku z wejściem w życie art. 114 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U.2017.1529), na mocy którego wprowadzono zmiany w ustawie o własności lokali. Strona miała tym samym uzasadniony powód, aby starać się o odrębne zaświadczenie o spełnianiu przez lokal wymogów z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokalu, którego przedmiotem jest stwierdzenie spełnienie wymogów ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokal, o których mowa tylko w ust. 1a.

Żądana przez stronę skarżącą treść zaświadczenia, wbrew ocenie organów, nie wykluczała a prori możliwości wydania zaświadczenia. Żądanie wnioskodawcy niewątpliwie ma swoje bezpośrednie oparcie w treści art. 2 ust. 1a cyt. ustawy. Natomiast art. 2 ust. 3 cyt. ustawy przewiduje też wydanie zaświadczenia o spełnieniu tego rodzaju wymogów.

Z tych względów Sąd uznał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 217 § 2 pkt 1 i 2 k.p.a. ponieważ niezasadnie wykluczono istnienie obu tych podstaw do wydania zaświadczenia. W konsekwencji nie rozpoznano merytorycznie wniosku strony. Okoliczność, że wniosek o wydanie zaświadczenia dotyczy spełnienia wymogów z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nie stanowi zaś sama w sobie, zdaniem Sądu, wystarczającej podstawy do odmowy wydania zaświadczenia.

Zgodnie z art. 218 § 1 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Organ przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 218 § 2 k.p.a.).

W granicach żądania wnioskodawcy organ administracyjny obowiązany jest do potwierdzenia, w formie zaświadczenia, tylko tego co wynika z danych znajdujących się w jego posiadaniu. W przypadku zaświadczenia o samodzielności lokalu winno odbywać się to jednak ze wszystkimi modyfikacjami wynikającymi z konieczności zastosowania się organu do treści art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 lutego 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2484/21). Nie ma więc przeszkód, aby dokonać oceny dokumentów, które na żądanie organu lub też samodzielnie przedłoży organowi wnioskodawca.

Sąd podkreśla, że mając na uwadze treść art. 2 ust. 1a i ust 3 ustawy o własności lokali, podstawą do odmowy wydania zaświadczenia nie może być argument, że organ nie ma w swoich ewidencjach i rejestrach dokumentów wymienionych w ust. 1a tego przepisu.

W obecnym stanie prawnym, nie powinno ulegać wątpliwości, że Starosta, w ramach postępowania toczącego w przedmiocie wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, powinien zbadać, z wyjątkiem wskazanym w ust. 1b, zgodność projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego, z:

- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

- pozwoleniem na budowę albo, odpowiednio do wymagań ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, skutecznie dokonanym zgłoszeniem zamiaru podjęcia robót budowlanych oraz

- pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym, znów odpowiednio do przepisów ustawy Prawo budowlane, zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W tym zakresie jednakże Starosta winien sprawdzić jedynie, czy istnieją odpowiednie dokumenty lub skutecznie dokonano odpowiednich czynności.

Przede wszystkim Starosta nie opiera przesłanki wydania zaświadczenia na badaniu, czy w budynku istnieje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przesłanki te będą badać organy ustanawiające odrębną własność lokalu. Tym samym, przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z Prawa budowlanego. Zadaniem Starosty nie jest zatem ustalanie i kontrolowanie w ramach postępowania o zaświadczenie, czy dotyczące lokalu decyzje i pozwolenia, a także podjęte czynności, o których mowa w art. 2 ust. 1a są zgodne z prawem budowlanym, ani tym bardziej jak faktycznie zostały zrealizowane i co było ich następstwem. Starosta nie musi więc np. badać, czy budynek faktycznie został oddany do użytkowania.

Organ I instancji nie był zatem uprawniony do odmowy wydania zaświadczenia wskazując, że nie posiada odpowiednich ewidencji i rejestrów oraz że nie on był autorem decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie budynku, którego dotyczył wniosek. Dostrzec należy, że strona podejmowała działania, aby samodzielnie wraz z wnioskiem przedłożyć Staroście potrzebne dokumenty. To jednak organ jest dysponentem postępowania wyjaśniającego i powinien w pierwszej kolejności ustalić jakich dokumentów potrzebuje do wydania zaświadczenia. W tym zakresie nie było przeszkód, aby organ zobowiązał wnioskodawcę do dostarczenia potrzebnych dla oceny wniosku dokumentów, jeżeli uznałby dokumentację przedłożoną przez stronę za niekompletną. Oceny czy dokumentacja ta była kompletna, czy też nie, w sprawie nie dokonano. Organ odmówił wydania zaświadczenia, pomimo istnienia podstaw do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Odmowa wydania zaświadczenia nastąpiła zatem, w ocenie Sądu, co najmniej przedwcześnie.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, o czym orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. (punkt 2 sentencji wyroku).

Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań. Ponowne rozpoznanie wniosku strony o wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymogów z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, powinno poprzedzać postępowanie wyjaśniające, o którym mowa w art. 218 § 2 k.p.a., ograniczające się do ustalenia, czy w odniesieniu do lokalu istnieją odpowiednie dokumenty lub skutecznie dokonano odpowiednich czynności, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Od wyników wskazanego postępowania będzie zależało, czy wystąpią podstawy faktyczne do wydania skarżącej zaświadczenia o żądanej we wniosku treści. Organy uwzględnią dokonaną przez Sąd wykładnię, zgodnie z którą podstawy prawne do wydania wskazanego zaświadczenia mają swoje źródło w art. 2 ust. 3 i 1a ustawy o własności lokali w zw. z art. 217 § 2 k.p.a.

Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenie sądu administracyjnego dostępne jest w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).