Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt III SA/Gd 591/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 217 par. 1 i par. 2, art. 218
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Sudoł Sędziowie: Sędzia WSA Felicja Kajut (spr.) Sędzia WSA Bartłomiej Adamczak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Beata Kaczmar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2013 r. sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 25 kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego oddala skargę.


UZASADNIENIE

"A" sp. z o.o., Spółka komandytowa z siedzibą w G. złożyła w dniu 14 lipca 2011r. wniosek o wydanie zaświadczenia o stwierdzeniu samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] – zlokalizowanego na III piętrze budynku nr [...] przy ul. [...] w K. M. oraz lokalu użytkowego – garażu podziemnego dwupoziomowego, zlokalizowanego w budynku przy ul. [...] w K. M.

Postanowieniem z dnia 18 lipca 2011 r. Starosta odmówił wydania zaświadczenia o treść żądanej we wniosku. Postanowienie to zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego postanowieniem z dnia 20 marca 2012r., sygn. akt [...], zaś sprawę przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Ponownie orzekając w sprawie Starosta wydał w dniu 26 kwietnia 2012r. postanowienie nr [...], którym odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności ww. lokali

W podstawie prawnej orzeczenia wskazano art. 123 § 2, art. 124, art. 125 § 1 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.); art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.).

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta powołując przepisy art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali podał, że lokal [...] spełnia, określone w art. 2 ww. ustawy, kryterium samodzielności lokalu, polegające na wydzieleniu trwałymi ścianami w obrębie budynku. Natomiast postępowania wyjaśniającego wymagało określenie przeznaczenia lokalu [...] i sposobu jego wykorzystywania zgodnie z tym przeznaczeniem.

Organ wskazał, że w przypadku, kiedy obiekt budowlany, ze względu na różne przeznaczenie jego części, zaliczony jest do kilku kategorii, w decyzji o pozwoleniu na budowę należy wskazać wszystkie kategorie obiektu, zgodnie z załącznikiem do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W konsekwencji, w przypadku możliwości zaprojektowania w przedmiotowym zespole apartamentowo-hotelowym lokali mieszkalnych, Starosta - zatwierdzając projekt budowlany, który powinien określać jakim częściom obiektu winny być przyporządkowane różne kategorie - musiałby wpisać w decyzji o pozwoleniu na budowę zarówno kategorię obiektu XIV, jak i kategorię XIII.

W sprawie natomiast obydwie decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie określają kategorię obiektów wyłącznie jako XIV - tj. budynki zakwaterowania turystycznego.

Decyzja o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta, nie przewidywała dla przedmiotowej inwestycji funkcji mieszkalnej, dlatego nie można było wydać decyzji udzielającej pozwolenia na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany, gdyby zaprojektowano w nim lokale mieszkalne.

Odnośnie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego -garażu podziemnego dwupoziomowego Starosta ponownie stwierdził, że części lokalu użytkowego - garażu, zlokalizowane na poszczególnych poziomach, posiadają dostęp z klatki schodowej, będącej jednocześnie komunikacją na inne kondygnacje budynku. Zatem garaż, stanowi dwa samodzielne lokale użytkowe i w związku z tym, organ nie mógł wydać zaświadczenia, że przedmiotowy garaż dwupoziomowy stanowi jeden samodzielny lokal użytkowy.

Zażalenie na ww. postanowienie wniosła Spółka "A" Sp. z o.o. Spółka komandytowa w G. zaskarżając je w całości.

Postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2013r. sygn. akt [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 oraz art. 217 § 1 i 2, art. 218 § 1 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ przytaczając dotychczasowy przebieg postępowania podał, że w zatwierdzonym projekcie budowlanym żaden apartament nie został opisany jako lokal mieszkalny. W pkt 4.3.3. opisu do projektu zagospodarowania terenu stwierdzono, iż etap I " ma pełnić funkcję noclegową dla całości założenia -projektuje się zespół dwóch budynków apartamentowo-hotelowych jako zaplecze noclegowe dla usług centrum kongresowego", natomiast w pkt 4.5 zawierającym podstawowe dane o I etapie inwestycji określono m.in.. ilość kondygnacji hotelowych - od 4 do 5, wysokość w świetle kondygnacji hotelowych: 2,50m - 2,60m, a w pkt 4.6 zapisano '"Ilość apartamentów hotelowych - 196 [...]) wg decyzji - 1 miejsce postojowe na 1 lokal (apartament) hotelowy".

Również decyzja Burmistrza Miasta z dnia 18 września 2002r. nr [...] o warunkach zabudowy nie przewidywała dla przedmiotowej inwestycji funkcji mieszkalnej. Także decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie budynku apartamentowo-hotelowego nr [...], w którym znajduje się lokal [...] z garażem podziemnym i budynku apartamentowo-hotelowym nr [...] określają kategorię budynków wyłącznie jako XIV, tj. budynki zakwaterowania turystycznego.

Dalej organ wskazał, że w rejestrach i ewidencjach prowadzonych przez Starostę nie stwierdzono zmiany sposobu użytkowania lokalu nr [...] na lokal mieszkalny. Z informacji z rejestru gruntów oraz z treści księgi wieczystej wynika, iż lokal [...], podobnie jak inne lokale w przedmiotowych budynkach apartamentowo-hotelowych jest lokalem niemieszkalnym.

W związku z powyższym należało uznać, że skoro organ nie posiadał danych, potwierdzających fakty, stwierdzenia których domagała się skarżąca Spółka w zaświadczeniu, to zasadnie odmówił wydania tegoż zaświadczenia.

Odnośnie natomiast wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego - garażu podziemnego dwupoziomowego organ podał że, z uwagi na to, iż garaże te nie są ze sobą funkcjonalnie połączone to brak było podstaw do stwierdzenia, iż garaż dwupoziomowy stanowi jeden samodzielny lokal użytkowy.

Na poparcie swoich twierdzeń organ powołał wyroki sądów administracyjnych.

"A" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w G. wniosła skargę na ww. postanowienie Kolegium domagając się jego uchylenia i zarzucając orzeczeniu naruszenie:

1. art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, poprzez jego błędną wykładnię, w szczególności poprzez błędne odwołanie się do kryteriów oceny samodzielności ww. lokalu nie wynikających z ww. przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, co doprowadziło do błędnego uznania, że przedmiotowy lokal nr [...] nie może stanowić samodzielnego lokalu mieszkalnego;

2. art. 218 § 1 k.p.a., poprzez błędną odmowę wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu mieszkalnego nr [...], pomimo spełnienia wszystkich przesłanek określonych przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali dla wydania takiego zaświadczenia;

3. art. 218 § 2 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez niepodjęcie żadnych czynności mających na celu wyjaśnienie stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy, a w szczególności poprzez nie przeprowadzenie niezbędnego postępowania wyjaśniającego;

4. sprzeczność ustaleń organu I instancji z istniejącym stanem faktycznym oraz z treścią materiałów zgromadzonych w aktach sprawy i znanych organowi, poprzez błędne przyjęcie, że projekt budowlany zatwierdzony decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę z dnia 4 marca 2005 roku nr [...], zmienioną decyzją z dnia 12 lutego 2008 roku nr [...] - nie przewidywał w budynkach żadnych lokali mieszkalnych.

Skarżąca podała, że w sprawie niespornym było, iż ww. lokal spełnia cechy lokalu samodzielnego w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Spór sprowadzał się do oceny, czy lokal ten jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, czy też lokalem niemieszkalnym.

Co do podniesionych zarzutów skargi skarżąca wskazała, że organy dokonały oceny jej wniosku z punktu widzenia takich okoliczności i dokumentów jak: projekt budowlany budynku, decyzja o pozwoleniu na budowę, a nadto odwołując się do instytucji i pojęć kategorii budynków Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Okoliczności, dokumenty i instytucje prawne powołane przez organy administracyjne, takie jak: projekt budowlany, decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę, kategorie budynków, są pojęciami i instytucjami wywodzącymi się z przepisów ustawy prawo budowlane wraz z aktami wykonawczymi.

Zdaniem skarżącej, organy administracyjne przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy, wskazując na instytucje i pojęcia właściwe wyłącznie dla gałęzi prawa budowlanego, w zasadzie rozstrzygnęły niniejszą sprawę ponownie na podstawie przepisów prawa budowlanego wraz z aktami wykonawczymi.

Powołując się na orzeczenia sądów administracyjnych skarżąca podała, że ocena, czy dany lokal stanowi samodzielny lokal mieszkalny, jest dokonywana wyłącznie z punktu widzenia spełnienia przesłanek określonych przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W ocenie skarżącej w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia brak jest argumentacji odwołującej się do przepisu art. 2 ust. 2 ustawy. Należało więc uznać, że organ administracyjny z naruszeniem ww. przepisu, wydał zaskarżone postanowienie kierując się dokumentacją techniczną i projektową budynku oraz błędnie posługiwał się definicjami skonstruowanymi na potrzeby innych aktów prawnych, w tym ustawy Prawo budowlane czy też rozporządzeń wydanych na podstawie delegacji zawartych w tej ustawie (pojęcie kategoria obiektu budowlanego), co oznacza, że ocena organów administracji jest dokonywana z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, a nadto jest ona dokonywana z punktu widzenia budynku, a nie lokalu.

Ponadto powołując się na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 2 czerwca 2011 roku sygn. akt III SA/Gd 136/11, wskazała, że nie znajduje uzasadnienia w żadnym przepisie prawa argumentacja przyjęta przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że fakt zakwalifikowania budynku do kategorii XIV (budynki zakwaterowania turystycznego) wyklucza możliwość uznania lokalu wchodzącego w skład tego budynku, za lokal mieszkalny.

Zdaniem skarżącej powołana przez Kolegium kwalifikacja obiektu ( kategoria XIV) dokonywana w projektach budowlanych, ma zastosowanie jedynie do etapu projektowania i budowy budynków. Nie jest ona natomiast wiążąca po zakończeniu budowy, w tym przy kwalifikacji danego lokalu jako samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Ponadto organ, w sposób sprzeczny z treścią zebranego w sprawie materiału

dowodowego stwierdził, że pozwolenie na budowę nie przewiduje w budynkach żadnych lokali mieszkalnych.

Skarżąca wskazała, że wybudowała budynki i wchodzące w ich skład

lokale w sposób całkowicie zgodny z warunkami decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Projekt budowlany, zatwierdzony decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę, od samego początku określał i przewidywał budowę lokali, które spełniały i spełniają wszystkie cechy lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 2 ust.

2 ustawy o własności lokali. W tej sytuacji, stanowisko Samorządowego Kolegium

Odwoławczego, że projekt budowlany nie przewidywał budowy żadnych lokali mieszkalnych jest sprzeczne z istniejącym stanem faktycznym oraz jest sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem.

Nazewnictwo lokalu ujęte w projekcie budowlanym ( "apartament" ), nie ma

żadnego znaczenia dla oceny charakteru i przeznaczenia lokalu z punktu widzenia art. 2 ust. 2 ustawy. O tym, czy lokal stanowi lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy, decyduje wyłącznie spełnienie przesłanek określonych tym przepisem prawa.

Skarżąca uznała za niezasadny argument organu, że w księdze wieczystej sporny lokal został wpisany jako lokal niemieszkalny. W jej ocenie skoro Starosta odmówił wydania zaświadczenia stwierdzającego, iż lokal [...] jest lokalem mieszkalnym, to w konsekwencji w ww. księdze wieczystej ujawnione być powinno, że lokal ten ma charakter lokalu niemieszkalnego. Stan wpisów w księdze wieczystej jest następstwem treści zaświadczeń o samodzielności lokali i to treść tych zaświadczeń decyduje o treści wpisu do księgi wieczystej.

Skarżąca zarzuciła też Staroście brak przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Twierdziła, że wydanie zaświadczenia jest kwestią stwierdzenia istnienia faktu. Zatem organ mając wątpliwości, czy lokal [...] spełnia cechy lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ustawy, zgodnie z przepisami art. 218 § 2 kpa oraz art. 7 kpa zobowiązany był przeprowadzić oględziny lokalu, zamiast błędnie powoływać się na okoliczności wynikające z projektu budowlanego, czy też z decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na przedmiotową skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Z kolei zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej zwanej "p.p.s.a.", sąd rozstrzygając sprawę w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli postanowień wydanych w niniejszej sprawie Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 217 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej w skrócie jako k.p.a., organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie.

Stosownie zaś do art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa,

2) osoba ubiegająca się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonego faktu lub stanu prawnego.

W myśl art. 218 § 1 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W świetle powołanych powyżej regulacji zaświadczenie może dotyczyć zatem stanu faktycznego, jak i stanu prawnego. Ponadto katalog dokumentów na podstawie, których może być wydane zaświadczenie jest otwarty. Mogą to być rejestry, ewidencje, jak i inne dokumenty, np. rysunki, opinie biegłych czy fotografie. W razie wątpliwości, przed wydaniem zaświadczenia organ ma prawo przeprowadzić postępowanie wyjaśniające (art. 218 § 2 k.p.a.).

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma unormowanie zawarte w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej ustawą, zgodnie z którym:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Z brzmienia przywołanego przepisu, wynika po pierwsze - że samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu tej ustawy stanowi wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych; po drugie - że ustawodawca definiując pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego na potrzeby tej ustawy nie odsyła do innych regulacji prawnych.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I OSK 1653/11 (baza Lex nr 1120613), przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Sąd ten, trafnie podniósł, że ustawa w art. 1 ust. 1 wskazuje, że akt ten określa sposób ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną. Tak zdefiniowany zakres obowiązywania ustawy oznacza, że sprawy w niej unormowane nie mają z zasady charakteru administracyjnoprawnego, a odnoszą się do kwestii cywilnoprawnych (prawa własności). Potwierdza to ustęp 2 który stwierdza, że w zakresie nie uregulowanym ustawą, do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Poglądy te, jak i argumentację przywołaną w uzasadnieniu przedmiotowego wyroku, należy w pełni podzielić.

Przekładając powyższe rozważania na okoliczności niniejszej sprawy, to organ otrzymawszy wniosek o wydanie zaświadczenia powinien dokonać oceny czy lokale spełniają wymagania, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. Po dokonaniu zaś takiej samodzielnej oceny, do czego upoważnia i zobowiązuje organ art. 2 ust. 3 ustawy, rozstrzygnąć pozytywnie lub negatywnie wniosek, w zależności od dokonanych przez siebie ustaleń.

W niniejszej sprawie organy prawidłowo ustaliły, że lokal [...] jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy. Ta kwestia pozostaje poza sporem pomiędzy stronami postępowania. Kwestią sporną, mającą zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia, jest natomiast przeznaczenie przedmiotowego lokalu tj. czy jest on przeznaczony na stały pobyt ludzi i służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, co jest niezbędne by móc uznać go za samodzielny lokal mieszkalny. Zdaniem Sądu stanowi to niezbędną przesłankę do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Gdyby bowiem uznać, że kryterium samodzielności jest jedynym wynikającym z art. 2 ust. 2 ustawy, wprowadzenie przez ustawodawcę w art. 2 ustawy rozróżnienie na: lokal, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i lokal przeznaczony na cele inne niż mieszkalne, nie miałoby racjonalnego uzasadnienia.

Odnosząc się w tym miejscu do twierdzeń skargi, Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że dokonanie przez organy oceny istnienia przesłanek, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, miało miejsce z naruszeniem prawa, bowiem organy kierowały się dokumentacją techniczną i projektową budynku, w efekcie czego powołały się na przepisy ustawy Prawo budowlane i rozporządzeń wydanych na podstawie delegacji zawartych w tej ustawie - chodzi zwłaszcza o odwołanie się do pojęcie kategoria obiektu budowlanego. Zdaniem Sądu jest oczywistym, że ocena spełnienia przesłanek z art. 2 ust. 2 ustawy powinna zostać dokonana przez organ w oparciu o posiadane dane, jak i dokumenty zgromadzone w toku postępowania, w tym te przedłożone przez wnioskodawcę – wynika to wprost z art. 218 § 2 k.p.a.

Dokonując takiej oceny w niniejszej sprawie organy oparły się na będących w ich posiadaniu dokumentach, w tym również tych dołączonych do wniosku skarżącej o wydanie zaświadczenia. I tak skarżąca przedłożyła:

1. decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 25 czerwca 2010 r., którą udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku apartamentowi- hotelowego nr [...] z garażem podziemnym realizowanego w ramach inwestycji obejmującej I etap inwestycji: zespół budynków aparatmentowo - hotelowych, w ramach przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów hotelu [...] i [...] do formy kompleksu hotelowo - kongresowego z urządzeniami usługowymi, handlowymi i rekreacyjnymi, w tym rekreacją wodną (...),

2. decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 5 kwietnia 2011 r., którą udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku apartamentowi- hotelowego nr [...] ( ...) realizowanego w ramach inwestycji obejmującej I etap inwestycji: zespół budynków aparatmentowo - hotelowych, w ramach przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów hotelu [...] i [...] do formy kompleksu hotelowo-kongresowego z urządzeniami usługowymi, handlowymi i rekreacyjnymi, w tym rekreacją wodną (...),

3. rzut apartamentów hotelowych położonych na III piętrze budynku nr [...] ( wśród nich znajduje się lokal [...]) wchodzący w skład Kompleksu Hotelowo – Kongresowego [...] w K. M.,

4. rzut garażu i apartamentów hotelowych poziom -1 w budynku nr [...],

5. rzut garażu poziom -2 w budynku nr [...].

Na podstawie analizy treści dołączonych do wniosku aktów wydawanych przez właściwe organy administracyjne i dokumentów stanowiących inwentaryzację architektoniczną powykonawczą należało dojść do wniosku, że skarżąca zarówno na etapie budowy jak i jej zakończenia realizowała inwestycje, które za przedmiot miały wznoszenie budynków o przeznaczeniu usługowym, a nie mieszkalnym - stanowią one I etap inwestycji pod nazwą Kompleks Hotelowo – Kongresowy [...] w K. M. W niniejszej sprawie, od samego początku realizowania inwestycji wiadomym było zatem, że na danym terenie powstaną budynki zakwaterowania turystycznego (co potwierdzają kolejne dokumenty z dziedziny prawa budowlanego). Takich bowiem budynków dotyczą dokumenty przedłożone przez stronę, jak również te, na które dodatkowo powołały się organy uzasadniając swoje stanowiska w sprawie. Również lokal nr [...] znajduje się na rzucie apartamentów hotelowych III piętra budynku nr [...] wchodzącego w skład ww. kompleksu. Nie można przy tym stawiać organom zarzutu, tak jak czyni skarżącą w skardze, że dokonały oceny spełnienia kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z punktu widzenia budynku, a nie lokalu. W sytuacji, gdy wniosek dotyczy nowo wybudowanego lokalu, który nie jest zasiedlony, nie można -zdaniem Sądu - pominąć treści znanych organom dokumentów budowlanych, z których wynika przeznaczenie budynku, w którym znajduje się dany lokal, a co za tym idzie przeznaczenie tego lokalu. W niniejszej sprawie już z dołączonych do wniosku dokumentów wynika, że lokal [...] został wybudowany jako apartament hotelowy. Tym samym odwoływanie się przez organy do treści decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, czy kwalifikacji obiektu ( kategorii ) dokonanej w projekcie budowlanym, nie było w tym przypadku konieczne, nie stanowi to jednak naruszenia prawa, które dawałoby podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się jeszcze do powyższego, wbrew twierdzeniom skargi, nie można przyjąć, że powoływanie się przez organ w uzasadnieniu decyzji na treść dokumentów z dziedziny prawa budowlanego jest równoznaczne z posługiwaniem się definicjami skonstruowanymi na potrzeby innych aktów prawnych. Dodać przy tym należy, że w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ odwoławczy w żadnym miejscu nie powołał się na przepisy prawa budowlanego.

Na koniec zauważyć należy, że dla oceny czy dany lokal jest lokalem mieszkalnym nie wystarczy sam charakter lokalu, co jako argument zdaje się przywoływać skarżąca twierdząc, że zaprojektowane w projekcie budowlanym lokale, w tym lokal [...], spełniają kryteria lokalu mieszkalnego określone w art. 2 ust. 2 ustawy. Posiadanie przez lokal wyodrębnionych izb, pomieszczeń, przyłączy mediów, nie przesądza jeszcze o mieszkalnym charakterze danego lokalu. Takie cechy mogą być również właściwe dla lokali o przeznaczeniu turystycznym, a zatem takich, które wykorzystywane są do przebywania w nich ludzi. Niemniej jednak sama możliwość zamieszkiwania, przebywania w określonym lokalu nie może automatycznie przesądzać, że lokal taki spełnia funkcję mieszkalną. Nie ma przy tym znaczenia, że przedmiotowy lokal został nazwany w dokumentach budowlanych "apartamentem". Nazwa ta jest obecnie powszechnie używana w odniesieniu do lokali mieszkalnych, jak również lokali przeznaczonych do zakwaterowania turystycznego.

Prawidłowo również organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego - garażu podziemnego dwupoziomowego. Sąd podziela pogląd, że w sytuacji, gdy garaże położone na różnych poziomach ( poziom -1 i -2) nie są ze sobą funkcjonalnie połączone to brak jest podstaw do stwierdzenia, że stanowią one jeden samodzielny lokal użytkowy. Zauważyć należy, że skardze brak jest zarzutów dotyczących tej kwestii.

W tym stanie sprawy za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia przepisów art. 217 k.p.a. w związku art. 218 § 2 k.p.a. w stopniu, który mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

W nawiązaniu jeszcze do zarzutu skargi, dotyczącego postępowania wyjaśniającego - braku oględzin lokalu (art. 218 § 2 i art. 7 k.p.a.), to należy zauważyć, że organy dokonały oceny przedłożonych wraz z wnioskiem dokumentów, jak również oceny dokumentów, którymi dysponowały i wobec braku wątpliwości co do zgodności dokumentów z istniejącym stanem rzeczy, taka potrzeba nie istniała. Wskazać przy tym należy, że zaświadczeniem organ potwierdza istnienie określonego stanu na podstawie posiadanych już danych, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a., spełnia tylko pomocniczą rolę przy ustalaniu treści zaświadczenia i organ powinien przeprowadzić je wówczas, gdy zachodzi taka konieczność.

Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie podzielił zarzutów skargi, jednocześnie kontrolując zaskarżone postanowienie z urzędu nie dostrzegł uchybień, które uzasadniałyby jego wyeliminowanie z obrotu prawnego, a to skutkować musiało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.