Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 162/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6012 Wstrzymanie robót budowlanych, wznowienie tych robót, zaniechanie dalszych robót budowlanych
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 51
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 153
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Szymanowicz – Nowak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska - Gwiazda Sędzia WSA Marek Wroczyński po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 12 października 2023 r. w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] [...] w G. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 4 stycznia 2023 r. [...] w przedmiocie nakazu wykonania robót budowlanych oddala skargę .


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 4 stycznia 2023 r. Nr [...] Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: MWINB, organ odwoławczy, organ II instancji), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: P.b.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...]

w G. (dalej również jako: skarżąca, strona, Wspólnota Mieszkaniowa) od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. (dalej: PINB, organ

I instancji) z 12 sierpnia 2022 r. Nr [...], nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w ekspertyzie technicznej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego w G. przy ul. O. [...], złożonej do PINB 8 października 2018 r., przez:

- zdemontowanie posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...];

- odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki, przy czym jeżeli podczas prowadzenia prac rozbiórkowych wyjdzie na jaw, że w płycie balkonowej stanowiącej również strop garażu istnieją uszkodzenia, należy je usunąć,

w terminie do 31 grudnia 2021 r. - uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie orzekł o nowym terminie – do 30 kwietnia 2023 r., zaś w pozostałej części utrzymał rozstrzygnięcie w mocy.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczno-prawne:

W dniu 13 listopada 2017 r. do PINB wpłynął wniosek I. i J. W. (dalej również jako: uczestnicy postępowania) – właścicieli mieszkania nr [...] przy ul. O. [...] w G. o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym zamieszkują. Podczas przeprowadzonej 28 listopada 2017 r. kontroli stwierdzono, że przedmiotowy budynek jest czterokondygnacyjny z garażami podziemnymi, składa się z trzech dwuklatkowych części. W budynku znajdują się 72 mieszkania, trzy lokale użytkowe oraz 17 garaży pojedynczych i 5 podwójnych. W wyniku oględzin lokalu nr [...] zajmowanego przez uczestników postępowania stwierdzono, że w pokoju od strony wschodniej (pomieszczenie z balkonem) na ścianie zewnętrznej istnieje pęknięcie tynku pod oknem oraz wybrzuszony parkiet pod oknem. Balkon obłożony jest gresem technicznym. W dniach: 11 i 18 stycznia 2018 r. przeprowadzono również oględziny lokali nr [...] i nr [...] oraz 20 lutego 2018 r. garaży, zlokalizowanych pod mieszkaniem uczestników postępowania.

W związku z tym, że stwierdzono wątpliwość co do stanu technicznego części budynku mieszkalnego wielorodzinnego w pionie mieszkań o nr [...], [...], [...] i [...] przy ul. O. [...] w G., postanowieniem z 1 marca 2018 r. nr [...] PINB nałożył na zarządcę obiektu obowiązek dostarczenia oceny stanu technicznego tej części obiektu. W dniu 8 października 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa złożyła ekspertyzę stanu technicznego części budynku wielorodzinnego sporządzoną przez rzeczoznawców budowlanych: K. S., T. J. i M. S.. Z przedłożonej opinii wynikało, że budynek jest w dobrym stanie technicznym i może być bezpiecznie użytkowany. Powstałe rysy nie wpływają negatywnie na bezpieczeństwo, a obniżają jedynie komfort użytkowania. Jednak należy usunąć stwierdzone w opinii nieprawidłowości poprzez zdemontowanie posadzki

i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...], odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki, uszczelnienie masą trwale plastyczną szczeliny pomiędzy zadaszeniem nad garażem nr [...] a ścianą osłonową.

Decyzją z 5 listopada 2018 r. Nr [...] PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości przez: zdemontowanie posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...], odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki oraz uszczelnienie szczeliny pomiędzy zadaszeniem nad garażem nr [...] a ścianą osłonową masą trwale plastyczną w terminie do 31 grudnia 2018 r.

Od powyższej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa złożyła odwołanie, wskutek którego MWINB decyzją z 21 grudnia 2018 r. Nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję

w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy nakazał ustalić, czy taras przy lokalu mieszkalnym nr [...] stanowi jego część składową i w zależności od poczynionych ustaleń nałożyć obowiązki na właściwy podmiot, określając termin na ich realizację

z uwzględnieniem zapisów ekspertyzy technicznej.

PINB decyzją z 19 czerwca 2019 r. Nr [...], po ustaleniu, że balkon jest częścią przynależną do lokalu nr [...], nałożył na właścicieli tego lokalu obowiązek zdemontowania posadzki i warstw spodnich na przedmiotowym tarasie oraz odtworzenia izolacji, wykonania prawidłowych spadków i ułożenia nowej posadzki -

w terminie do 31 grudnia 2019 r.

Organ odwoławczy na skutek odwołania uczestników postępowania decyzją z 17 września 2019 r. Nr [...] utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji. W wyniku zaś wniesionej przez nich skargi na decyzję organu II instancji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 28 lipca 2020 r. sygn. akt VIII SA/Wa 854/19 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję PINB z 19 czerwca 2019 r.

W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zauważył, że 12 czerwca 2017 r. została zawarta umowa pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową O. [...] a firmą Remontowo - Budowlaną "[...]", której przedmiotem było wykonanie prac remontowych, polegających na remoncie 72 balkonów w zakresie ich malowania, zlikwidowania gniazd korozji, usunięcia spękanego betonu i płytek czołowych, uzupełnienia powstałych braków masą wyrównującą, zabezpieczenia całego balkonu masą wyrównującą oraz naprawy elewacji przy balkonach. Zdaniem Sądu zlecenie tego rodzaju prac przez Wspólnotę Mieszkaniową może świadczyć o tym, że ten podmiot uznawał, iż prace w obrębie balkonów należą do obowiązków Wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali. Sąd zauważył również, że uczestnicy postępowania przedłożyli opinię biegłego, z której wynika, iż brak odpływu wody z balkonu jest konsekwencją wadliwego położenia płytek na balkonie, demontowanych i układanych przy remoncie elewacji w 2017 r. W związku z tym, gdyby potwierdziło się stanowisko, że zły stan techniczny balkonu wynika z remontu przeprowadzonego przez zarządcę, to należałoby uznać, że zarządca nieruchomości winien dokonać poprawek przy balkonie uczestników postępowania. W ocenie Sądu kwestia ta wymagała przeprowadzenia uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w wyniku którego zostanie ustalone, komu PINB zleci przeprowadzenie tych prac: Wspólnocie Mieszkaniowej czy właścicielom mieszkania nr [...] przy ul. O. [...] w G..

Ponownie rozpoznając sprawę decyzją z 23 kwietnia 2021 r. Nr [...] PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej oraz uczestnikom postępowania usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w ekspertyzie technicznej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego w G. przy ul. O. [...], złożonej do PINB 8 października 2018 r., przez zdemontowanie posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...], odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki, przy czym jeżeli podczas prowadzenia prac rozbiórkowych wyjdzie na jaw, że w płycie balkonowej stanowiącej również strop garażu istnieją uszkodzenia, należy je usunąć, w terminie do 31 grudnia 2021 r.

Wskutek odwołania wniesionego przez uczestników postępowania, MWINB decyzją z 15 czerwca 2021 r. Nr [...] utrzymał w mocy decyzję PINB z 23 kwietnia 2021 r., jednak obie te decyzje na skutek skargi uczestników postępowania zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 5 stycznia 2022 r.

w sprawie sygn. akt VIII SA/Wa 787/21. Sąd w uzasadnieniu wyroku stwierdził, że organy obu instancji nie zastosowały się w pełni do oceny prawnej i wskazań zawartych w poprzednio wydanym wyroku z 28 lipca 2020 r., sygn. akt VIII SA/Wa 854/19. Przede wszystkim organy nadzoru budowlanego nie dokonały w wystarczający sposób oceny znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy ekspertyzy mgr inż. Z. C. z 7 sierpnia 2019 r. dotyczącej posadzki na balkonie w lokalu mieszkalnym nr [...] przy ul. O. [...] w G.. Z tej ekspertyzy wynika bowiem, że przyczyną braku spadku na balkonie przedmiotowego lokalu mogą być wadliwie położone podczas remontu wykonywanego przez Wspólnotę Mieszkaniową w 2017 r. nowe płytki czołowe. Ponowne ułożenie tych płytek wyżej w stosunku do stanu poprzedniego mogło spowodować brak spadku na balkonie w lokalu nr [...], natomiast potwierdzenie, że zły stan techniczny tego balkonu wynika z remontu przeprowadzonego przez zarządcę będzie skutkowało jego zobowiązaniem do dokonania naprawy stwierdzonych uszkodzeń. Zdaniem Sądu organy obu instancji nie odniosły się również do przedstawionych przez uczestników postępowania przy pismach z 12 marca 2021 r. i 24 maja 2021 r. dowodów w postaci zdjęć płytek tarasu z 2017 r. przed remontem i w kolejnych 4 latach po remoncie przeprowadzonym przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Rozpoznając sprawę po raz czwarty, PINB decyzją z 12 sierpnia 2022 r. nr [...], działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. oraz art. 104 k.p.a., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej O. [...] w G. usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w ekspertyzie technicznej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego w G. przy ul. O. [...], złożonej do PINB

w G. 8 października 2018 r., przez :

- zdemontowanie posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...];

- odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki;

jeżeli podczas prowadzenia prac rozbiórkowych wyjdzie na jaw, że w płycie balkonowej stanowiącej również strop garażu istnieją uszkodzenia, należy je usunąć, w terminie do 31 grudnia 2022 r. PINB nakazał również, że roboty budowlane należy prowadzić pod nadzorem osoby posiadającej wymagane kwalifikacje zawodowe, a po zakończeniu prac należy przedstawić protokół z ich wykonania, podpisany przez osobę posiadająca wymagane kwalifikacje zawodowe.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przedstawił przebieg postępowania

w przedmiotowej sprawie i stwierdził, że balkon przynależny do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym w G. przy ul. O. [...], jest

w nieodpowiednim stanie technicznym, co wynika z protokołów z okresowych kontroli:

z listopada 2016 r., listopada 2017 r., września 2018 r., listopada 2021 r. oraz ekspertyzy sporządzonej przez mgr. inż. Z. C.. W celu wskazania adresata obowiązków naprawy istniejących nieprawidłowości ustalono, że po odbiorze budynku w roku 2010 płytki terakotowe wykonywali właściciele mieszkania nr [...],

a następnie Wspólnota Mieszkaniowa w 2017 r. zleciła naprawę wszystkich balkonów. Pomimo że zakres umowy na pełnienie nadzoru inwestorskiego z 12 czerwca 2017 r. nie przewidywał demontażu płytek jako wierzchniej warstwy balkonu, to od daty wykonania remontu w 2017 r. płytki na skraju płyty posiadają nieprawidłowy spadek.

W związku z tym PINB uznał, że za obecny stan techniczny balkonu przynależnego do lokalu nr [...] odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, która nie wyraża zgody na wykonanie ww. prac remontowych, ponieważ balkon przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] obłożony gresem technicznym nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Warstwy posadzkowe są częścią lokalu nr [...], użytkowane wyłącznie przez jego właścicieli. Jednocześnie Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła, że nie wykonywała żadnych prac remontowych poza zakresem wynikającym z umowy z 12 czerwca 2017 r. Natomiast nieprawidłowy stan balkonu w lokalu nr [...] powinien być usunięty przez jego właścicieli, bowiem ściany i posadzki wraz z przynależnym balkonem stanowią część budynku, która służy wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu. Nie wchodzą one w skład części wspólnych budynku, a koszty ich utrzymania w należytym stanie obciążają właściciela lokalu mieszkalnego.

Zatem adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej: ustawa o własności lokali) oraz art. 61 pkt 1 i art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. winien być właściciel lokalu mieszkalnego, u którego je stwierdzono.

Wskazaną na wstępie decyzją z 4 stycznia 2023 r. Nr [...] MWINB uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie orzekł o nowym terminie do 30 kwietnia 2023 r., zaś w pozostałej części utrzymał rozstrzygnięcie w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że nałożenie przez PINB obowiązku w trybie art. 66 P.b. oraz ustalenie adresata zaskarżonej decyzji było prawidłowe. Ponowna analiza dokumentacji zebranej w sprawie, w świetle uzasadnienia wyroku WSA w Warszawie z 5 stycznia 2022 r. sygn. akt \/lll SA/Wa 787/21, doprowadziła do wniosku, że zły stan techniczny balkonu w lokalu nr [...] wynika

z nieprawidłowo przeprowadzonego w 2017 r. na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej remontu balkonów w budynku przy ul. O. [...] w G., o czym świadczy m.in. protokół Nr [...] z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego tego budynku z listopada 2021 r. MWINB wskazał również, że organ administracji, wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b., nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany lub jego część znalazła się w nieodpowiednim stanie technicznym. Ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu lub jego część narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości.

Jednocześnie MWINB uznał, że należało uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i w tym zakresie orzec nowy termin, bowiem przemawia za tym upływ terminu określonego na wykonanie nałożonych decyzją PINB obowiązków, jak również konieczność wykonania prac, gdy temperatura zewnętrzna będzie większa od 5°C (na co wskazano w ekspertyzie technicznej sporządzonej przez inż. K. S.).

Od powyższej decyzji MWINB skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, zaskarżając ją

w całości i zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie

i nierozważenie całego materiału dowodowego, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, co skutkowało błędnym uznaniem przez organ, że:

a) podmiotem odpowiedzialnym za zły stan techniczny balkonu przynależnego do lokalu nr [...] jest Wspólnota Mieszkaniowa O. [...] w G., w sytuacji gdy osobami odpowiedzialnymi za ten stan rzeczy jest I. i J. W., którzy w 2010 r. w sposób niezgodny ze sztuką budowalną ułożyli płytki na ww. balkonie w taki sposób, że woda opadowa jest odprowadzana z powierzchni tarasu w sposób nieprawidłowy, powodujący zawilgocenie ścian;

b) przyczyną braku spadku w posadzce na balkonie przynależnym do lokalu nr [...] są wadliwie położone płytki na krawędzi balkonu, które były demontowane

i ponownie układane z rusztowania przy remoncie elewacji, podczas gdy przyczyną są wadliwie położone płytki w roku 2010 przez I. i J. W., co zostało potwierdzone w ekspertyzie stanu technicznego części budynku mieszkalnego wielorodzinnego w G. przy ul. O. [...], wykonanej 27 września 2018 r. przez inż. K. S., który stwierdził nieprawidłowo wykonaną posadzkę oraz nieprawidłowe wykonanie zwieńczenia cokołu, skutkujące jego częściowym odspojeniem (brak elastycznej zaprawy, niepełne fugi pomiędzy płytkami posadzki, niestabilne, odklejone płytki na posadzce);

c) wyciągnięcie z treści zeznań świadka M. K. wniosków z niego niewynikających i dokonanie błędnych ustaleń, że zły stan techniczny balkonu przynależącego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. O. [...] w G. wynika z nieprawidłowo przeprowadzonego w 2017 r. remontu balkonów, podczas gdy świadek oświadczył, że nie pamięta, że były demontowane i na nowo układane płyty terakotowe przy krawędzi zewnętrznej balkonu do lokalu nr [...];

d) organ nie wykluczył jednoznacznie, że podczas remontu w 2017 r. miało miejsce demontowanie i układanie płyt terakotowych przy krawędzi zewnętrznej balkonu nr [...], a powinien był dążyć do ustalenia, czy były demontowane i jeżeli tak, to na czyje żądanie, z uwagi iż umowa na remont z 2017 r. nie obejmowała ww. czynności. Organ zaniechał przesłuchania świadka, który wykonywał remont lub też właściciela firmy remontowej;

e) zły stan techniczny balkonu (organ nie wskazał na czym dokładnie polega) wynika z nieprawidłowo przeprowadzonego w 2017 r. remontu balkonów, podczas gdy wynika on jedynie z wadliwego ułożenia płytek na balkonie w 2010 r. przez uczestników postępowania, którzy przez te 13 lat powinni na własny koszt prawidłowo ułożyć posadzkę. Tym samym zły stan wynika z zaniedbań właścicieli lokalu nr [...], którzy w żaden sposób nie dbali o przedmiotowy balkon;

f) ponadto organ oparł się jedynie na prywatnej opinii dostarczonej przez I.

i J. W. wykonanej przez mgr inż. Z. C. sporządzonej 7 sierpnia 2019 r., zatytułowanej: "Ekspertyza techniczna konstrukcji i posadzki w budynku mieszkalnym przy ul. O. [...] w G.", podczas gdy opinia wykonana przez inż. K. S. 27 września 2018 r. stwierdza nieprawidłowo wykonaną posadzkę (którą wykonywali uczestnicy postępowania), a nie wadliwe położone płytki na krawędzi balkonu;

g) naruszenie art. 7a k.p.a. w związku z art. 81a §1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady rozstrzygania wątpliwości faktycznych na korzyść strony w zakresie zeznań świadka M. K., który zeznał, iż nie pamięta, że były demontowane i ponownie układane płytki terakotowe przy krawędzi zewnętrznej balkonu przynależącego do lokalu nr [...], a w konsekwencji uznanie, iż to skarżąca jest odpowiedzialna za zły stan techniczny balkonu;

2) naruszenie prawa materialnego, tj.: art. 61 w związku z art. 66 ust. 1 (brak wskazania punktu) P.b. poprzez błędną interpretację, poprzedzoną błędnie ustalonym stanem faktycznym i skutkującą ustaleniem, że to Wspólnota Mieszkaniowa jako właściciel budynku winna usunąć nieprawidłowości posadzki

i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr [...] oraz odtworzenia izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki, a także ewentualnych uszkodzeń w płycie balkonowej, podczas gdy adresatem zaskarżonej decyzji winni być I. i J. W. jako właściciele lokalu, do którego przynależy balkon, z którego tylko oni wyłącznie korzystają,

a przede wszystkim to oni źle położyli posadzkę na balkonie w 2010 r., co skutkowało zawilgoceniem ściany w ich pokoju.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a.) wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa materialnego czy też procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Dokonując kontroli zaskarżonego aktu, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną do wydania zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b., zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

Z kolei zgodnie z art. 61 P.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa

w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Powyższe stanowi, że obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego lub jego części obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 P.b. jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy.

Z przepisu tego wynika, że ma on zastosowanie do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

w odniesieniu do stanu technicznego obiektu oraz ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym.

W związku z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

z 5 stycznia 2022 r. w sprawie o sygn. akt VIII SA/Wa 787/21 organy orzekające

w niniejszej sprawie miały na uwadze treść przepisu art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W orzecznictwie przyjmuje się, że przez ocenę prawną, o której mowa

w tym przepisie należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy. Ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji.

Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciążący na organie i sądzie, może być wyłączony tylko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, a także po wzruszeniu wyroku pierwotnego środkami przewidzianymi prawem. Nawet w przypadku odmiennej interpretacji prawa lub możliwości niezgodności oceny sądu z prawem obowiązującym, zapatrywania prawne wyrażone przez sąd mają moc wiążącą (por. wyrok WSA

w Warszawie z 20 września 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1434/2005, publ. Lex Polonica nr 400400).

Mając na uwadze spoczywający na organie administracji obowiązek zastosowania się do zaleceń sądu administracyjnego, zważyć należy, że badając prawidłowość decyzji zapadłej w następstwie uchylonego wcześniej rozstrzygnięcia, Sąd ma przede wszystkim obowiązek zbadania, w jakim zakresie organ administracji zastosował się do jego wskazań.

Z akt administracyjnych sprawy oraz z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika bezspornie, że stan techniczny balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. O. [...] w G. jest nieprawidłowy. MWINB ocenił protokoły z rocznej kontroli stanu technicznego przedmiotowego obiektu z listopada 2016 r. Nr [...] oraz z listopada 2017 r. Nr [...]. Z pierwszego z nich wynika, że bezpośrednią przyczyną przecieku na czołach balkonów jest miejscowa nieszczelność styków obwodowej obróbki blacharskiej, zaś na spodzie płyt balkonowych – miejscowa nieszczelność czołowej obróbki blacharskiej na połączeniu z poziomą izolacją przeciwwilgociową balkonu (k. 42 akt administracyjnych). W protokole z listopada 2017 r. Nr [...] wskazano z kolei, że balkony zostały poddane naprawom i należy obserwować ich stan po naprawach (k. 25 akt administracyjnych).

Organy orzekające zgodnie z zaleceniami Sądu zawartymi w wyroku z 5 stycznia 2022 r., sygn. akt VIII SA/Wa 787/21, przeanalizowały umowę zawartą 12 czerwca 2017 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Firmą Remontowo-budowlaną "[...]",

z której wynika zakres zleconych prac remontowych balkonów w budynku przy ul. O. [...] w G. wykonanych w 2017 r., tj.: malowanie balkonów z rusztowania po uprzednim usunięciu złuszczonej farby, zlikwidowanie gniazd korozji oraz zastosowanie zabezpieczenia antykorozyjnego, usunięcie spękanego betonu i płytek czołowych, uzupełnienie powstałych ubytków masą wyrównującą, zabezpieczenie czoła balkonów żywicą, zaprawę elewacji przy balkonach (k. 17-19 akt administracyjnych).

Po wykonaniu ww. prac remontowych uczestnicy postępowania w piśmie z 13 listopada 2018 r. wskazali na pęknięcia ściany balkonowej w lokalu nr [...] na skutek zerwania płytek, "które były wykończeniem balkonu". Nieprawidłowy stan techniczny ww. balkonu i jego negatywny wpływ na lokal nr [...] został potwierdzony w ekspertyzie technicznej z 2018 r. sporządzonej przez inż. K. S., a przekazanej PINB przez Wspólnotę Mieszkaniową 8 października 2018 r., który stwierdził nieprawidłowe wykonanie spadku posadzki, niepełne fugi pomiędzy płytkami, niestabilne, odklejone płytki na posadzce.

Organy prawidłowo uznały, że pomimo iż zakres umowy z 12 czerwca 2017 r. nie przewidywał demontażu płytek jako wierzchniej warstwy balkonu, to bezsporne jest, że od daty wykonania remontu w 2017 r. płytki na skraju płyty posiadają nieprawidłowy spadek. Z licznych pism uczestników postępowania kierowanych w toku postępowania do organów nadzoru budowlanego (np. z 13 listopada 2018 r., 6 czerwca 2019 r., 12 marca 2021 r., 24 maja 2021 r. czy 13 czerwca 2022 r.) wynika, że od wykonania we wrześniu 2010 r. terakoty na płycie balkonowej do lipca 2017 r. nigdy nie mieli problemów z odpływem wody z tarasu, która swobodnie odpływała zgodnie z 2 %-owym spadkiem. Okoliczności te znajdują potwierdzenie zarówno w ekspertyzie Z. C. ("przyczyną braku spadku są wadliwie położone płytki na krawędzi balkonu, które były demontowane i ponownie układane z rusztowania przy remoncie elewacji" – k. 482 akt administracyjnych), jak również w ekspertyzie inż. K. S. (str. 8 i 21 opracowania, k. 162 akt administracyjnych).

Poza tym w protokole z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego przedmiotowego obiektu budowlanego z listopada 2018 r. Nr [...] wskazano, że bezpośrednią przyczyną zacieków na spodach płyt nośnych balkonów jest nieszczelność izolacji poziomej pod jastrychem posadzki balkonu, a taki stan pozostał po naprawach od czoła balkonów (k. 279 akt administracyjnych). Tak samo stwierdza protokół z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego z listopada 2021 r. Nr [...] (str. 7 protokołu, k. 560 akt administracyjnych).

Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się również (zgodnie z zaleceniami wiążącego w sprawie wyroku WSA) do złożonej do akt dokumentacji fotograficznej. I tak: na zdjęciu dołączonym przez skarżącą do akt przy piśmie z 25 stycznia 2021 r., nazwanym przez Wspólnotę Mieszkaniową "Balkon przynależny do lokalu nr [...] – stan przed remontem" (k. 419 akt administracyjnych), widoczne są płytki na krawędzi balkonu oraz pojedyncze rośliny wychodzące spod płytek. Natomiast na zdjęciach z 2020 r. (k. 445-451 akt administracyjnych), dołączonych do pisma uczestników postępowania z 12 marca 2021 r., widoczne są zaprawy wykonane przy układaniu płytek z rusztowania na krawędzi balkonu. Zaprawa ta "nachodzi" na płytki znajdujące się na balkonie. Widoczne są zabrudzenia płytek powstałe od przestoju wody opadowej, a zatrzymanie wody powoduje rozkwit roślinności oraz zagrzybienie ściany lokalu.

Na podstawie analizy dowodów zebranych w sprawie Sąd podziela stanowisko organów, zawarte w zaskarżonej decyzji, że stan techniczny balkonu przynależnego do lokalu nr [...] wynika z nieprawidłowo przeprowadzonego przez skarżącą w 2017 r. remontu balkonów. Dlatego zasadnie nałożono na Wspólnotę Mieszkaniową, jako zarządcę przedmiotowego budynku, obowiązek wynikający z art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b.,

z uwzględnieniem wskazań z ekspertyzy technicznej z 8 października 2018 r., mając na uwadze w szczególności zapewnienie odpowiedniego i bezpiecznego stanu technicznego spornego balkonu. Decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 P.b.

w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości ma tzw. związany charakter. Istotne jest bowiem to, że organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, jest obowiązany wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok NSA z 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II OSK 377/19, publ. CBOSA).

W ocenie Sądu trudno w okolicznościach przedmiotowej sprawy uznać, aby wymienione w zaskarżonej decyzji roboty budowlane miał wykonać właściciel lokalu nr [...]. Stan techniczny balkonu jest wynikiem nieprawidłowo wykonanych prac remontowych zleconych w 2017 r. przez Wspólnotę Mieszkaniową, a zakres nakazanych prac obejmuje płytę balkonową, stanowiącą również strop garażu (część wspólna budynku). Argumenty skarżącej zaprezentowane w przedmiotowej sprawie świadczą o tym, że nie jest ona zainteresowana niezwłocznym podjęciem działań

w celu ochrony części wspólnych budynku przed niszczeniem, lecz uzyskaniem stanowiska organów nadzoru budowlanego, a następnie Sądu, kto ponosi odpowiedzialność za taki stan rzeczy.

W ocenie Sądu zarzuty skargi stanowią polemikę z prawidłowymi ustaleniami organów, które orzekały w trybie art. 153 p.p.s.a. po dwukrotnym wcześniejszym uchyleniu decyzji organów nadzoru budowlanego przez Sąd. Były więc zobowiązane zrealizować wytyczne i uczyniły to prawidłowo, przedstawiając chronologicznie poszczególne dowody i wyciągając z nich logiczne wnioski. Zarzut skargi niezgodnego ze sztuką budowlaną ułożenia przez uczestników postępowania w 2010 r. płytek na balkonie w lokalu nr [...] nie znajduje oparcia w materialne dowodowym. Wprawdzie świadek M. K. zeznał, że nie pamięta, że były demontowane i ponownie układane płytki terakotowe przy krawędzi zewnętrznej balkonu nr [...], to jednak nie wykluczył jednoznacznie, że takie roboty miały miejsce (k. 550 akt administracyjnych). Ocena zeznań ww. świadka nie narusza art. 7a i art. 81a § 1 k.p.a. (tj. zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony), bowiem stanowi jedynie jeden z dowodów w całej sprawie, które w całokształcie nie budzą wątpliwości, kto jest zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości przy spornym balkonie.

W ocenie Sądu w niniejszym postępowaniu nie doszło do naruszenia zarzucanych w skardze przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., ponieważ organy orzekające w sposób rzetelny zebrały i oceniły materiał dowodowy, rozstrzygając w trybie art. 66 ust. 1 P.b. w związku z art. 61 ust. 1 P.b. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest dokładne, logiczne i przekonujące.

W tym miejscu warto przypomnieć, że art. 7 k.p.a. nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a., będącej naczelną zasadą postępowania administracyjnego, wynika, że organy administracji publicznej prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego

i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji (vide: wyrok NSA z 17 października 2001 r., sygn. akt I SA 1110/01, publ. LEX nr 75516).

Decyzje administracyjne wydawane w postępowaniu administracyjnym podlegają rygorom określonym w art. 107 § 1 k.p.a. Przepis ten wymienia elementy decyzji administracyjnej - do których należy między innymi jej uzasadnienie faktyczne i prawne. Z kolei § 3 cytowanego przepisu stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji

w szczególności powinno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej, z przytoczeniem przepisów prawa.

Przepis art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Przez materiał dowodowy należy rozumieć ogół dowodów, których zebranie jest konieczne dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Z kolei przepis art. 80 k.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

W konsekwencji prawidłowo ustalonego i ocenionego stanu faktycznego sprawy organy nadzoru budowlanego zasadnie zastosowały przepis art. 61 w związku z art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. W odniesieniu do długości terminu wykonania nałożonych obowiązków, to został on przedłużony przez organ II instancji o kolejne 4 miesiące (do 30 kwietnia 2023 r.). Określenie długości terminu wykonania nałożonych obowiązków leży więc

w sferze uznania organu nadzoru budowlanego. W niniejszej sprawie organ uzasadnił przedłużenie terminu do czasu, kiedy temperatura zewnętrzna będzie większa niż 5 °C.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w wyroku.