Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt I SA/Ol 124/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2024-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u par. 2
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Krzykowski (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Andrzej Brzuzy asesor WSA Anna Janowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 maja 2024 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. O. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2024 r., nr 2801-IEE.7192.4.2024 w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie postanowieniem z 29 stycznia 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej jako organ odwoławczy, Dyrektor) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie (dalej jako organ I instancji, Naczelnik) z 13 grudnia 2023 r. odmawiające K. O. (dalej jako strona, skarżący) przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości - działka gruntu nr [...] (dalej jako działka gruntu), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej jako księga wieczysta).

Z akt sprawy i uzasadnienia postanowienia wynika, że Naczelnik prowadzi z majątku strony egzekucję administracyjną na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących należności z tytułu:

- podatku od towarów i usług za okres: grudzień 2008 r., luty - grudzień 2009 r., styczeń - marzec 2015 r.,

- podatku dochodowego od osób fizycznych za okres: styczeń - grudzień 2008 r., styczeń - grudzień 2009 r., styczeń - grudzień 2014 r, styczeń - grudzień 2015 r.,

- egzekucyjnych na podstawie wyroku sądu z 12.04.2019 r., sygn. akt I C 681/18

w łącznej kwocie należności głównej 270.576,49 zł (według stanu na 24.10.2023 r).

Podstawą prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości stanowi prawomocny wyrok Sądu Okręgowego z 12.04.2019 r., sygn. akt [...], uznający za bezskuteczną wobec Skarbu Państwa - Naczelnika, umowę darowizny z 4.11.2013 r., na mocy której strona darowała na rzecz J. O. udział w 19/24 części we współwłasności ww. nieruchomości.

Wezwaniem z 30.09.2020 r., działając na podstawie art. 110c ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505, dalej jako u.p.e.a.), organ egzekucyjny dokonał zajęcia udziału w 19/24 części we współwłasności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Wezwanie zostało doręczone stronie 19.10.2020 r., w trybie art. 44 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775; dalej jako k.p.a.).

Zawiadomieniem z 25.04.2023 r., Naczelnik poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomienie zostało doręczone stronie 28.04.2023 r.

Protokołem z 27.06.2023 r., organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony 17.04.2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego- M. K. aneks do operatu szacunkowego z 30.05.2021 r. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 810.000,00 zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został doręczony stronie 14.07.2023 r.

Pismem z 27.07.2023 r. (nadanym 28.07.2023 r. w placówce pocztowej) strona zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Postanowieniem z 16.08.2023 r., Naczelnik działając na podstawie art. 17 § 1c u.p.e.a., stwierdził uchybienie terminu do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazał, że termin do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości upłynął 11.07.2023 r., a strona zgłosiła zarzuty 28.07.2023r., a więc po terminie.

Po rozpatrzeniu zażalenia na ww. postanowienie Dyrektor postanowieniem z 29.09.2023 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego stwierdzające uchybienie terminu do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na powyższe postanowienie strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie.

Odrębnym pismem z 22.08.2023 r. na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a. strona złożyła wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazując na okoliczności, które w jej przekonaniu uzasadniały przeprowadzenie dodatkowego przeprowadzenie dodatkowego opisu o oszacowania wartości nieruchomości.

Postanowieniem z 13.09.2023 r., Naczelnik, działając na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu egzekucyjnego strona nie wykazała, że od 27.06.2023r. zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, które miałyby wpływ na wartość nieruchomości i skutkowałyby koniecznością przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania.

Strona zaskarżyła postanowienie Naczelnika z 13.09.2023 r., stwierdzając, że powinno być uchylone. Według niej organ egzekucyjny mając wiedzę o prowadzonym postępowaniu dotyczącym samowoli budowlanej budynku oraz samowoli budowlanej częściowo poza granicą swojej działki i przewidywaną rozbiórką budynku, w procedurze szacowania wartości nieruchomości "zataja" fakty, chcąc uzyskać jak najwyższą cenę ze sprzedaży w sytuacji, gdy informacje te mogą mieć znaczenie dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Postanowieniem z 25.10.2023 r., Dyrektor utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego odmawiające przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowienie to nie zostało zaskarżone przez stronę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie.

Następnie pismem z 27.10.2023 r. strona ponownie złożyła wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości, powtarzając argumenty zawarte we wcześniejszych podaniach, a także powołując się na wyrok Sądu Rejonowego ny z 19.10.2023 r., sygn. akt [...], w którym sąd nakazał właścicielom nieruchomości, aby usunęli naniesienia w postaci fragmentów dwóch budynków (...) i aby wydali powodowi Skarbowi Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne "Lasy Państwowe" Nadleśnictwo O. grunt stanowiący część tej działki o powierzchni 193 m2 (...).

Postanowieniem z 13.12.2023 r., Naczelnik działając na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu egzekucyjnego, po 27.06.2023 r. nie zaszła istotna zmiana w nieruchomości mająca wpływ na jej wartość. Wyrok Sądu Rejonowego z 19.10.2023 r., sygn. akt [...] nie jest prawomocny, a powołane przez stronę okoliczności są hipotetyczne, które jeszcze nie zaistniały.

Utrzymując w mocy ww. postanowienie Dyrektor przywołując treść art. 110u §1 i 2, art. 110m § 1, art. 110s § 1 u.p.e.a. wskazał, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych, przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Przesłaną warunkującą dodatkowy opis i oszacowanie są zmiany w nieruchomości, które nastąpiły po sporządzonym opisie i oszacowaniu wartości zajętej nieruchomości, przy czym znaczenie mają wyłącznie zmiany istotne. Sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on istotnych zmian w stanie nieruchomości (zob. wyrok NSA z 1.08.2023 r., sygn. akt III FSK 1072/22; CBOSA: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Dyrektor stwierdził, że Naczelnik prawidłowo odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jak słusznie zauważył organ egzekucyjny, strona nie wykazała żadnych istotnych zmian w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 27.06.2023 r. We wniosku z 27.10.2023 r. oraz w zażaleniu strona wskazuje na hipotetyczne okoliczności, które jeszcze nie zaistniały, a które mają być skutkiem wyroku Sądu Rejonowego z 19.10.2023 r., sygn. akt X [...]. Z akt sprawy wynika, że powyższy wyrok nie jest prawomocny i zostanie przez stronę zaskarżony. Strona nie wykazała także, że nastąpiła już rozbiórka części budynków, która miałaby wpływ na infrastrukturę i funkcjonowanie całej nieruchomości. Organ I instancji zasadnie uznał zatem, że podniesione przez stronę argumenty aktualnie nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości i nie ma podstaw, jak tego żąda strona, do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego inną, niższą wartość nieruchomości.

Powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie zaskarżył skarżący reprezentowany przez radcę prawnego, wnosząc o uchylenie go w całości i nakazanie organowi rozpoznanie sprawy na nowo oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucając naruszenie:

1. Przepisów prawa materialnego tj:

1. art. 110u §2 u.p.e.a. przez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pomiędzy ukończeniem opisu i oszacowania nieruchomości nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości.

2. Przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci:

1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., w ten sposób, że organ II instancji dokonał dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego, w szczególności uznając, że zdarzenia faktyczne i prawne związane z nieruchomością nie miały wpływu na jej końcową wartość.

2. art. 8 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się do prowadzenia przez organy obu instancji zgodnego z przepisami prawa postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa, gdyż niewyjaśnione sytuacje faktyczne zostały zastosowane na niekorzyść podatnika.

W uzasadnieniu dodatkowo podniesiono, że organ ma wiedzę wynikającą z orzeczenia Sądu Rejonowego, że budynek przeznaczony będzie do rozbiórki i odnieść można wrażenie, że świadomie zataja ten fakt w procedurze szacowania. Dla potencjalnego kupującego jeden budynek lub dwa a nadto posiadanie wody i ogrzewania w budynku mieszkalnym a brak wody i ogrzewania nie pozostaje bez znaczenia i tu organ również pozostawia te informacje bez odzewu. Organ zlecił wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, który wykonał je nie posiadając stosownej wiedzy i uprawnień. Pomimo zakwestionowania przez skarżącego kosztorysu w zakresie prac stricte budowlanych organ bezkrytycznie go zaakceptował nie odnosząc się de facto do tego zarzutu na dalszym etapie postępowania. Organ skupia się na datach operatu aktualizacyjnego pomijając fakt, że od wizji lokalnej upłynęło 2,5 roku i operat aktualizacyjny został sporządzony "zza biurka" bez kolejnej wizji lokalnej, która ujawniłaby ewentualnie zmieniony stan faktyczny a nadto orzeczenie Sądu istotne dla sprawy zapadło w dniu 19 października 2023 r. a więc po aktualizacji dokonanej przez rzeczoznawcę.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności tego postanowienia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") wynika, że zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie tego przepisu, jest przy tym niezależne od woli stron (por. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1867/17).

Oceniając zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji z punktu widzenia ich zgodności z prawem stwierdzić należy, że nie naruszają one prawa w stopniu nakazującym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora z 29.01.2024 r., utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego odmawiające przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości - działka gruntu nr [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...].

W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skarżący zarzuca naruszenie art. 110u § 2 u.p.e.a., poprzez uznanie, że pomiędzy ukończeniem opis i oszacowania wartości nieruchomości nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości. Dodatkowo skarżący podnosi zarzut naruszenia art. 7 k.p.a., w związku z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie przez organ odwoławczy dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego i przyjęcie, że zdarzenia faktyczne i prawne związane z nieruchomością nie miały wpływu na jej wartość; - art. 8 k.p.a., poprzez brak prowadzenia przez organy postępowania zgodnie z przepisami prawa gwarantującego równość wobec prawa, w sytuacji gdy niewyjaśnione okoliczności zostały zastosowane na niekorzyść skarżącego.

W ocenie Sądu zarzuty podniesione przez skarżącego nie zasługują uwzględnienie.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów administracyjnych, przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie podziela wielokrotnie wyrażany pogląd, że regulacja art. 110u § 2 u.p.e.a. choć nie wskazuje, że na postanowienie w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu przysługuje zażalenie, to wykładnia systemowa i celowościowa pozwala przyjąć, że na postanowienie to przysługuje zażalenie. Uregulowana w art. 110u § 1 u.p.e.a. instytucja zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowi samodzielny środek prawny i ma również pełne zastosowanie w sytuacji opisanej w art. 110u § 2 u.p.e.a. W przedmiotowym przypadku zażalenie stanowi środek ochrony prawnej przysługujący dłużnikowi i zmierzający do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, która ma istotne znaczenie dla ceny nabycia nieruchomości, a w konsekwencji na wysokość zaspokojenia zobowiązań dłużnika (por. wyroki: WSA w Kielcach z 2 grudnia 2021 r., sygn. akt I SA/Ke 456/21 i WSA w Poznaniu z dnia 25 października 2022 r., sygn. akt I SA/Po 540/22). Także przedstawiciele doktryny potwierdzają zasadność powyższego poglądu i dopuszczalność skutecznego zaskarżenia postanowienia w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości poprzez w drodze zażalenia (R. Hauser, M. Wierzbowski (redaktorzy); Postępowanie egzekucyjne w administracji; Komentarz; Warszawa 2021; str. 734).

Podkreślić należy, że dodatkowy opis i oszacowanie może zostać przeprowadzony tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. z powodu powodzi, huraganu, pożaru) oraz zmian spowodowanych stanem prawnym (zob. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., II OSK 1108/08; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Wr 815/11; zob. Postępowanie egzekucyjne w administracji - komentarz, redaktorzy - prof. zw. dr hab. Roman Hauser, prof. UAM dr hab. Andrzej Skoczylas, Wyd. C.H. BECK W-wa 2011, s. 500-502).

W przedmiotowej sprawie zakończenie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości nastąpiło w dniu 27.06.2023 r. Protokołem z 27.06.2023 r., znak: 2813-SEE2.711.24103998.2022.4, organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony 17.04.2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – M. K. aneks do operatu szacunkowego z 30.05.2021 r. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 810.000,00 zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został doręczony stronie skarżącej w dniu 14.07.2023 r.

Zauważyć należy, że przesłanką warunkującą dodatkowy opis i oszacowanie są zmiany w nieruchomości, które nastąpiły po sporządzonym opisie i oszacowaniu wartości zajętej nieruchomości. Przy czym znaczenie mają wyłącznie zmiany istotne. Jak już podkreślono w niniejszym uzasadnieniu, sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on istotnych zmian w stanie nieruchomości (zob. wyrok NSA z 1 sierpnia 2023 r., sygn. akt III FSK 1072/22).

Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący wykazał istotne zmiany w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 27.06.2023 r. We wniosku z 27.10.2023 r. oraz w zażaleniu w na rozstrzygnięcie organu I instancji skarżący podnosi wyłącznie hipotetyczne okoliczności, które jeszcze nie zaistniały, a które mają być skutkiem wyroku Sądu Rejonowego z 19.10.2023 r., sygn. akt [...]. Przy czym zauważyć należy, że przywołany wyrok Sądu Rejonowego - co podnosi w skardze pełnomocnik strony skarżącej - jest wyrokiem nieprawomocnym. W szczególności skarżący nie wykazał, że nastąpiła już rozbiórka części budynków, która miałaby wpływ na infrastrukturę i funkcjonowanie całej nieruchomości.

Wskazać w tym miejscu należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.). Organ ma nie tylko prawo, ale i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego poprzez szczegółową analizę, czy jest on rzetelny, logiczny i zupełny. Przyjąć zatem należy, że złożenie operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe nie zwalnia organu od obowiązku oceny jego kompletności, podstawy prawnej i poprawności dokonanych obliczeń oraz spójności i logiczności wywodów. Wnioski operatu powinny być w związku z tym możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane współczynniki i korekty szczegółowo wyjaśnione. Jak wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 44/10, którego pogląd Sąd rozpoznający sprawę niniejszą podziela, rzeczoznawca powinien opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania. (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 marca 2022 r., II OSK 947/21).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie, sporządzony 17.04.2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – M. K. aneks do operatu szacunkowego, znajdujący się w aktach sprawy, który w myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, stanowiąc jego integralną część, został w należyty i wszechstronny sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny oraz przez organ nadzoru. W niniejszej sprawie organ podkreślił, że wartość nieruchomości określono na podstawie operatu szacunkowego z 30.05.2021 r. do którego rzeczoznawca majątkowy 30.09.2021 r. i 17.04.2023 r. sporządził aneksy, a 25.06.2023 r. potwierdził aktualność sporządzonego operatu szacunkowego. Godzi się zauważyć, że operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego i ma walor dokumentu urzędowego (zob. wyrok NSA z 9.01.2007 r., sygn. akt I OSK 351/07).

Zdaniem Sądu powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w sposób metodologicznie poprawny przedstawił sposób oszacowania wartości nieruchomości według stanu na dzień oszacowania, uwzględniając również konieczność rozbiórki budynku. Określając przedmiot operatu szacunkowego oraz poszczególne obiekty wchodzące w skład zabudowy, rzeczoznawca wyodrębnił budynki do rozbiórki. Na s. 25 przywołanego operatu w punkcie 9.1 "Oszacowanie wartości wg stanu na dzień szacowania" rzeczoznawca majątkowy dokonał przejrzystego oszacowania kosztów robót rozbiórkowych obiektu budowlanego na podstawie tabel typowych nakładów rzeczowych i cen jednostkowych oraz wskaźników dla robót rozbiórkowych. Nakłady rzeczowe ustalono na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 "Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli" w katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.

W ocenie Sądu, sporządzony operat szacunkowy został przeprowadzony w sposób prawidłowy, zostały przyjęte właściwe metody i dane, a ponadto jest przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, co umożliwia zrozumienie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto operat szacunkowy spełnia wymogi formalne przewidziane w przepisach prawa, a także opiera się na prawidłowych danych.

Sąd pragnie zwrócić uwagę, że wbrew twierdzeniom pełnomocnika strony skarżącej, znajdujący się w aktach sprawy aneks do operatu zachowuje swoją aktualność. Klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców majątkowych. W konstatacji, na s. 26 rzeczoznawca wskazał w sposób nie pozostawiający wątpliwości interpretacyjnych, że klauzula może być wykorzystana do celu, dla którego została sporządzona do 25 czerwca 2024 r. Tak więc zarówno w dacie wydania zaskarżonego do Sądu postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z 29.01.2024 r., jak również w dacie wydania orzeczenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie - przedmiotowy operat zachowywał swoją aktualność.

W świetle powyższego wycena dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w ocenie Sądu nie może być uznana za nieaktualną. Podkreślić należy, że dodatkowy opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości następuje wyłącznie w zakresie koniecznym do uwzględnienia istotnych zmian, jakie faktycznie zaszły w stanie nieruchomości. Należy zauważyć, że w chwili rozstrzygnięcia sprawy przez Dyrektora z 29.01.2024 r., wyrok Sądu Rejonowego z 19.10.2023 r., sygn. akt [...] był wyrokiem nieprawomocnym. Dodatkowo wskazać należy, że skarżący zarówno na etapie postępowania administracyjnego jako również w skardze złożonej do tutejszego Sądu nie wykazał, że nastąpiła już rozbiórka części budynków, która miałaby wpływ na infrastrukturę i funkcjonowanie całej nieruchomości. Tym samym, podniesione przez skarżącego argumenty w ocenie Sądu nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości i nie dają podstaw do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego inną, niższą wartość nieruchomości. Argumentacja zawarta w skardze w istocie sprowadza się do polemiki ze stanowiskiem organów. Formułując, przedstawiając i uzasadniając zarzut naruszenia art. 110u § 2 u.p.e.a. skarżący nie wskazał - w sposób ukonkretniony - na zmiany w stanie nieruchomości w zakresie zmiany jej wartości rynkowej, które byłyby istotne, a więc mogłyby - być może - uzasadniać zastosowanie art. 110u § 2 u.p.e.a. Jak bowiem rozważono to już powyżej: o zmianach tych organ dowiaduje się z realnych danych wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania lub na podstawie własnych informacji, z tym że polemizując z ewentualną bezczynnością organu w tym przedmiocie zainteresowany powinien rzeczywiście, nie tylko hasłowo, przedstawić - chociażby uprawdopodobnić, że organ taką wiedzę posiada.

Zdaniem Sądu niezasadne pozostają podniesione w skardze zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji tj. art. 110u § 2 u.p.e.a. oraz przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wyjaśniono skarżącemu podstawy prawne podjętego rozstrzygnięcia, wraz z przytoczeniem konkretnych przepisów prawa, mających zastosowanie w sprawie, jak również opisano ustalony w sprawie stan faktyczny, który jest zgodny z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy.

Biorąc pod uwagę przedstawioną analizę przepisów prawa znajdujących zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, okoliczności faktyczne istotne w sprawie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.