Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 385/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-10-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, art  12 ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, 1e i ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Asesor WSA Malwina Jaworska –Wołyniak Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Protokolant: specjalista Izabela Szczerbińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 października 2023 r. sprawy ze skargi D. O. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 10 maja 2023 r. nr NRŚ-OR.7570.101.2022.KMa w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez powiat prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod rozbudowę drogi powiatowej oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z 10.03.2020 r. (nr 184/2020) Starosta D. (dalej: Starosta, organ I instancji) zezwolił Zarządowi Dróg Powiatowych w D. na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi powiatowej (decyzja zrid). Mocą tej decyzji, zatwierdzającej jednocześnie podział nieruchomości, z mocy prawa z dniem 16.04.2020 r. na własność Powiatu D. przeszła m.in. działka nr [...], pow. [...] ha (część dawnej działki nr [...]). Właścicielem tej nieruchomości był D. O. (dalej: skarżący, wywłaszczony).

Decyzją z 12.05.2021 r. (nr GK.683.7.2020) Starosta, działając na podstawie art. 12 ust. 4a w zw. z art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, 1e i ust. 3 ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.) – dalej: specustawa drogowa, orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz wywłaszczonego w wysokości 130 076,10 zł z tytułu utraty prawa własności działki nr [...].

W wyniku rozpatrzenia odwołania od tej decyzji Wojewoda Dolnośląski (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy), mocą decyzji z 26.11.2021 r. (nr NRŚ-OR.7570.89.2021.AB), uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu swojego stanowiska Wojewoda wskazał na braki dowodowe dotyczące istotnych okoliczności sprawy, które stanowią podstawę ustalenia wysokości odszkodowania i wpływają na wartość dowodową operatu szacunkowego. Ze względu na stwierdzone mankamenty operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał na konieczność sporządzenia nowego operatu, a następnie dokonanie jego oceny pod kątem wartości dowodowej.

Po wyznaczeniu nowego rzeczoznawcy majątkowego – B. H. i sporządzeniu przez nią nowego operatu szacunkowego (operat z 20.05.2022 r.), pismem z 31.05.2022 r. Starosta poinformował skarżącego o możliwości skorzystania z uprawnień o których mowa w art. 10 k.p.a.

Pismem z 13.06.2022 r. skarżący przedstawił zarzuty do nowego operatu szacunkowego. W pierwszej kolejności zakwestionował przyjęty sposób określenia wysokości odszkodowania, tj. uwzględnienie odrębnie części działki jako przeznaczonej pod rezydencjonalną zabudowę mieszkaniową, a części jako drogi dojazdowe, a następnie dokonanie wyceny na podstawie dwóch zestawów podobnych nieruchomości. Zaznaczył, że rzeczoznawca nie wskazał żadnych nieruchomości podobnych co do części działki przeznaczonej pod drogi. Zarzucił także niespójność nowego operatu z poprzednim w odniesieniu co do wielkości części działek i wskazał, że różnica wielkości przeznaczenia gruntu pod inwestycje drogowe różni się ok. 12-krotnie. Wątpliwości wzbudził także sposób wyliczenia wielkości obszaru działki przeznaczonej pod drogę jak i pod zabudowę mieszkaniową, co zdaniem skarżącego, dyskwalifikowało operat jako dowód w sprawie. W związku z czym złożył wniosek o powołanie biegłego z zakresu geodezji i kartografii na okoliczność ustalenia powierzchni działki przeznaczonej pod obydwa typy zabudowy. Strona zakwestionowała także dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości podobnych oraz dobór cech finalnie wpływających na wartość nieruchomości. Skarżący wniósł o wystąpienie przez organ do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu oraz przedłożył datowany na 10.06.2022 r. operat szacunkowy, który sporządził rzeczoznawca majątkowy C. W.

Pismem z 13.07.2022 r. rzeczoznawczyni majątkowa B. H. złożyła wyjaśnienia do operatu szacunkowego z 20.05.2022 r.

Pismem z 30.08.2022 r. skarżący ustosunkował się do wyjaśnień biegłej. Jednocześnie podtrzymał wszystkie podniesione dotychczas zarzuty względem operatu z 20.05.2022 r. Skarżący ponowił wniosek o wyłącznie biegłej z uwagi na wątpliwości co do jej bezstronności, powołanie nowego biegłego oraz o wystąpienie przez organ do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu.

Postanowieniem z 29.09.2022 r. organ I instancji odmówił wyłączenia biegłej od udziału w postępowaniu oraz odmówił powołania nowego biegłego w sprawie.

Decyzją z 29.09.2022 r. (znak: GK.683.3.2020) Starosta ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 199 195,50 zł z tytułu nabycia, z mocy prawa, przez Powiat D., prawa własności nieruchomości położonej w B., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], o pow. [...] ha.

W uzasadnieniu wydanej decyzji organ I instancji stanął na stanowisku, że biegła B. H. sporządzając nowy operat dopełniła wszystkich wymogów formalnych zarówno co do formy jak i co do treści jakie zostały ustanowione w rozdziale IV rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) – dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny. Obliczając wartość nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, a wyceny jednorocznych roślin dokonała na podstawie Tymczasowej Noty Interpretacyjnej V.8 oraz w oparciu o treść przepisu art. 135 ust. 7 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1906) – dalej: u.g.n. Finalnie (wraz z występującymi zasiewami pszenicy ozimej) wartość nieruchomości została określona na poziomie 187 810,00 zł. Organ I instancji zaznaczył, że po przeanalizowaniu operatu pod kątem formalnym jak i rachunkowym, nie stwierdził w nim błędów. Biegła prawidłowo zastosowała wytyczne zawarte w rozporządzeniu w sprawie wyceny oraz pomocniczo posłużyła się standardami zawodowymi zalecanymi przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. Operat był tym samym spójny i logiczny, co spowodowało, że należało go dopuścić jako dowód w sprawie. Starosta stwierdził jednocześnie, że niewłaściwym było oczekiwanie od niego jako od organu weryfikacji operatu pod kątem: właściwego doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości, właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od wycenianej nieruchomości oraz właściwego ustalenia współczynników korygujących. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych tego rodzaju aspekty to przykłady fachowej wiedzy ekonomicznej, a nie prawniczej, której to organ nie posiada. Organ zaznaczył ponadto, że polemika zainicjowana dwoma pismami skarżącego (jako osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych), była nieuprawniona, a skarżący chcąc obalić sporządzony w sprawie dowód może skorzystać z uregulowania zawartego w art. 157 ust. 1 u.g.n. Odnosząc się do kontroperatu przedłożonego przez skarżącego organ wskazał, że w procesie wyceny zastosował on podejście porównawcze metodą porównywania parami. Jednocześnie rzeczoznawca nie przeprowadził prawidłowej analizy rynku, która uwzględniałaby mieszane przeznaczenie nieruchomości, tj. częściowo pod zabudowę mieszkaniową, a częściowo pod drogi. Biegły skupił się jedynie na transakcjach związanych z przeznaczeniem mieszkaniowym i nie wyceniono zasiewów pszenicy ozimej. W ocenie organu I instancji, także nakreślony na początku operatu cel wyceny, nie został w pełni zrealizowany. Starosta nie podzielił stanowiska skarżącego, zgodnie z którym skoro kontroperat nie zawierał uchybień, dlatego też sporządzony na zlecenie organu operat mógł stanowić podstawy do wyliczenia wysokości odszkodowania.

Odnosząc się do powodów uchylenia poprzedniej decyzji Starosta stwierdził, że na wysokość ustalonego odszkodowania miała wpływ regulacja zawarta w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ zaznaczył, że zawiadomienie o wydaniu decyzji zrid zostało prawidłowo doręczone pełnomocnikowi skarżącego 11.07.2020 r., a wydanie nieruchomości na rzecz inwestora nastąpiło tego samego dnia. Dlatego też w pełni zasadnym było zastosowanie ww. regulacji specustawy drogowej i powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości (tj. o kwotę 9 485,50 zł), co finalnie dało wysokość odszkodowania ustaloną jak w osnowie decyzji. Organ zaznaczył ponadto, że wbrew twierdzeniom wojewody, wyrażona przez właściciela nieruchomości zgoda została wyrażona w sposób wyraźny, a nie dorozumiany. Została precyzyjnie wyartykułowana w oświadczeniu złożonym inwestorowi w przewidzianym terminie. Starosta stanął także na stanowisku, że nie jest jego uprawnieniem kwestionowanie daty uzyskania przez decyzję zrid przymiotu ostateczności.

W wywiedzionym od tej decyzji odwołaniu skarżący zarzucił Staroście naruszenie:

1) art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. i art. 176 u.g.n., polegające na odmowie wyłączenia biegłej B. H. w sytuacji, gdy prawidłowa ocena zaistniałych okoliczności uzasadniała wyłączenie biegłego wobec uzasadnionych wątpliwości co do jej bezstronności, a tym samym sporządzony przez biegłą operat szacunkowy z 20.05.2022 r. powinien zostać uznany za nieistniejący, zaś w sprawie konieczne było powołanie nowego biegłego celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego jako dowodu na poczynienie ustaleń faktycznych niezbędnych dla wydania prawidłowej decyzji;

2) art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n., art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a., polegającego na nie wystąpieniu przez organ pierwszej instancji do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w sytuacji, gdy zaistniały ku temu przesłanki, tj. wątpliwości co do istotnych okoliczności sprawy w zakresie treści sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, zaś sam wniosek strony w tym zakresie obligował organ do takiego wystąpienia, ponieważ złożone przez stronę zastrzeżenia do operatu szacunkowego sytuują poważne wątpliwości co do rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, które organ powinien wyjaśnić celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy m.in. poprzez skorzystanie ze wskazanego trybu kontroli operatu szacunkowego;

3) art. 7, art 8, art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., polegające na dowolnej a nie swobodnej ocenie materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania, z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej prowadzącej do naruszenia zasady pogłębiania zaufania strony do władzy publicznej oraz dążenia do dokładnego wyjaśnienia okoliczności sprawy poprzez podejmowanie wszelkich niezbędnych czynności zarówno z urzędu jako i na wniosek strony, co polegało na nie wyjaśnieniu szeregu wątpliwości i zastrzeżeń strony co do przedłożonego przez biegłego operatu szacunkowego, do których to zastrzeżeń powołany biegły w zasadzie w ogóle się nie odniósł, zaś treść tych zastrzeżeń obligowała organ pierwszej instancji do podjęcia również z urzędu czynności wyjaśniających, co finalnie doprowadziło do poczynienia błędnych ustaleń faktycznych w zakresie prawidłowego ustalenia wysokości należnego stronie odszkodowania za pozbawienie prawa własności nieruchomości, opartego o nierzetelnie sporządzony operat szacunkowy;

4) art. 134, art. 151, art. 153, art. 154, art. 157 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 1 i ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 4 oraz § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z 20.05.2022 r. spełnia wymogi określone przepisami prawa, podczas gdy m.in. dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej został dokonany w sposób nieprawidłowy, jak i niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania należnego stronie, które w sposób oczywisty zostało znacznie zaniżone w stosunku do faktycznej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, jak i poprzez nie dokonanie merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego w trybie przepisu art. 157 u.g.n. i/lub w drodze powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego;

5) § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, w szczególności punktu 4 tego paragrafu, poprzez jego niezastosowanie, oraz poprzez błędne i nieuprawnione zastosowanie § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny, w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość - w części była już przeznaczona pod inwestycję drogową (co jest bezsporne), a brak jest transakcji nieruchomości podobnych (co również bezsporne) do wycenianej nieruchomości, stąd wskazany przepis rozporządzenia nakładał na rzeczoznawcę obowiązek wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej przyjmując przeznaczenie całej wycenianej nieruchomości według przeznaczenia nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych (a więc jako nieruchomość pod zabudowę rezydencjonalną/mieszkaniową), a czego biegły nie dokonał naruszając ten przepis, przy czym biegły bezprawnie wycenił nieruchomość wycenianą z podziałem na część przeznaczoną pod drogi (dokonując nieuprawnionego wyliczenia powierzchni tej części, do czego nie posiadał odpowiednich uprawnień) oraz pod zabudowę mieszkaniową, co skutkowało przyjęciem przez biegłego całkowicie błędnego doboru nieruchomości podobnych, a tym samym całkowicie błędnych przesłanek wyliczenia należnego stronie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;

6) art. 4 pkt 16 u.g.n. (przy uwzględnieniu również zarzutu naruszenia § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny), polegającego na uwzględnieniu nieruchomości niepodobnych do wycenianej nieruchomości, tj. m.in. spoza miasta B. oraz o zaniżonej wysokości, a w części dotyczącej nieruchomości wycenionej z przeznaczaniem pod drogi również spoza powiatu [...], w sytuacji gdy jest wystarczająca liczba transakcji nieruchomości podobnych z terenu miasta B., zaś biegły również nie dołożył należytej staranności szukając transakcji nieruchomości podobnych z terenu miasta B., których sama strona doszukała się znacznie więcej i to z wiadomości ogólnie dostępnych (jak i poprzez przedłożenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę C. W.), zaś biegła wskazując na transakcje nieruchomości podobnych spoza terenu miasta B. w istocie doprowadziła do zaniżenia średniej ceny sprzedaży nieruchomości za 1 m2, co doprowadziło do bardzo wyraźnego i bardzo poważnego zaniżenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, co również wskazuje na brak obiektywizmu powołanego biegłego.

Wniesiono także o przeprowadzenie dodatkowych dowodów z dokumentów: informacji/komunikatów Burmistrza Miasta B. o wynikach przetargów na sprzedaż nieruchomości z lat 2021-2022 - na fakt wysokości uzyskanych cen sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz na fakt uzyskania poziomu tych cen na kwoty znacznie przekraczające

200 złotych za 1 m2 oraz z opinii nowego rzeczoznawcy majątkowego celem dokonania prawidłowej wyceny działki przejętej przez powiat pod inwestycję drogową. Wniesiono także o zobowiązanie Burmistrza Miasta B. do przedłożenia kopii umów sprzedaży nieruchomości gruntowych precyzyjnie wskazanych w odwołaniu na okoliczność ustalenia wysokości ceny sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenionej nieruchomości. Ponowiono także wniosek o wyłączenie biegłej od udziału w sprawie oraz ponownie wniesiono o wystąpienie do władz stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu.

Postanowieniem z 08.05.2023 r. Wojewoda odmówił wyłączenia biegłej od udziału w postępowaniu. Natomiast decyzją z 10.05.2023 r. (nr NRŚ-OR.7570.101.2022.KMa) organ utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z 29.09.2022 r.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy jako opinia biegłego podlega ocenie organu administracyjnego jak każdy inny dowód w sprawie. Dlatego też został on poddany ocenie pod kątem: zupełności, logiczności, wiarygodności jak i braku błędów, pomyłek czy występowania jakichkolwiek niejasności. W ocenie organu biegła dokonała prawidłowego, tj. odrębnego oszacowania poszczególnych części nieruchomości, co było związane z brakiem na rynku lokalnym i regionalnym gruntów o tożsamym mieszanym przeznaczeniu. Praktyka ta jest przyjęta przez rzeczoznawców majątkowych w swej pracy oraz aprobowana przez sądownictwo administracyjne. Także wyodrębnienie "własnymi siłami" obydwu fragmentów gruntów nie stanowiło w ocenie organu odwoławczego żadnego problemu czy też uchybienia. Również przyjęte przez rzeczoznawcę: metoda wyceny nieruchomości (podejście porównawcze) oraz czynniki korygujące, zostały prawidłowo dobrane celem wykonania wyceny. W odniesieniu do zarzucanych w odwołaniu uchybień związanych z wyceną części działki o przeznaczeniu drogowym, Wojewoda nie znalazł przesłanek do stwierdzenia w tym aspekcie nieprawidłowości. Biorąc pod uwagę specyficzność rynku i rzadkie tego rodzaju transakcje, zdaniem organu, uzasadnionym było sięgnięcie po transakcje z innych miast D.(1) (czyli z rynku regionalnego), zawarte zarówno w przeciągu ostatnich dwóch lat jak i nieco wcześniej przed tą cezurą czasową. Odnosząc się do wyceny części działki o przeznaczeniu mieszkaniowym Wojewoda wskazał, że przyjęty do analizy materiał porównawczy (wartość działek) został podany bez podatku od towarów i usług, co jest zgodne z orzecznictwem sądowoadministracyjnym w tego rodzaju sprawach. Dodatkowo wskazał, że przetargi dotyczące działek wskazane przez skarżącego, zostały przeprowadzone po dacie sporządzenia operatu szacunkowego z 20.05.2022 r., a tym samym nie mogły być w żadnym wypadku uwzględnione przez biegłą w jej zestawieniu. Wojewoda uwypuklił także fakt, że skarżący błędnie utożsamił wysokość naliczonego odszkodowania z ceną uzyskaną w procesie sprzedaży gruntów podobnych, a nie z wartością przedmiotu wywłaszczenia. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę na fakt, że przeznaczenie drogowe jako cel dokonanego wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę jednorodzinną. Tym samym wyceny tej części nieruchomości, na zasadzie korzyści określonej w art. 134 ust. 4 u.g.n., należało dokonać uwzględniając obowiązujące zapisy planu miejscowego. Wojewoda podzielił także stanowisko Starosty dotyczące przyznania skarżącemu "bonusu" w postaci powiększenia należnego odszkodowania o 5% wartości przedmiotu wywłaszczenia. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się oświadczenie pełnomocnika skarżącego z 08.06.2020r. zawierające deklarację dobrowolnego wydania działki inwestorowi i biorąc pod uwagę regulacje covidowe, które wiosną 2020 r. zawieszały biegi terminów na dokonywanie czynności w postępowaniu, 30-dniowy termin z art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy drogowej został zachowany przez skarżącego.

Organ odniósł się do przedłożonego przez stronę kontroperatu. W tym aspekcie wskazał, że ta wycena nie mogła zostać wykorzystana na potrzeby niniejszego postępowania z uwagi na poważne wady dyskwalifikujące jej przydatność dowodową. Przyczyny tego były następujące. Po pierwsze, dlatego że rzeczoznawca nie poszukiwał materiału porównawczego o tożsamym mieszanym przeznaczeniu, co doprowadziło do uniknięcia odrębnego oszacowania części nieruchomości objętych innym przeznaczeniem. Przyjęcie, że cały obszar działki przeznaczony jest pod rezydencjonalną zabudowę mieszkaniową było błędem. Wojewoda nie podzielił także konkluzji jakoby rozszerzenie obszaru poszukiwania transakcji o rynek regionalny zniekształciłoby proces wyceny. Teza ta była rozbieżna z wnioskami biegłego oraz doświadczeniem organu II instancji nabytym na kanwie rozpatrywania tego rodzaju spraw. Rzeczoznawca powołał także nieprawidłową podstawę prawną szacunków, która jest wykorzystywana gdy cel wywłaszczenia implikuje wzrost wartości nieruchomości. Dodatkowo Wojewoda zaznaczył, że porównanie zestawienia transakcji przyjętych w obydwu operatach prowadziło do konkluzji, że ceny jednostkowe gruntów uwzględnione przez biegłą, były (są) wyższe od cen jednostkowych gruntów, na których oparł się rzeczoznawca sporządzając kontroperat. Ponadto Wojewoda wskazał, że w związku z pozytywną oceną operatu z 20.05.2022r. nie zachodziła konieczność uzyskania nowej ekspertyzy. To natomiast stanowiło podstawę do nieuwzględnienia wniosku o wystąpienie do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie weryfikacji sporządzonego operatu. Organ nie podzielił także stawianych zarzutów dotyczących wątpliwości co do bezstronności biegłej.

Pismem z 19.06.2023 r. skarżący wywiódł skargę na decyzję Wojewody z 10.05.2023 r. zaskarżając ją w całości. Autor skargi zarzucił Wojewodzie:

1) poczynienie błędnych ustaleń faktycznych polegających na: a) ustaleniu, że wycena nieruchomości powinna być dokonana poprzez wycenę dwóch jej części o różnym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ([...] m2 - ME oraz [...] m2 - KDD), poprzez poszukiwanie do wyceny nieruchomości podobnych o analogicznym przeznaczeniu w sytuacji, gdy brak jest nieruchomości podobnych, zaś wycena nieruchomości powinna ustalać jej przeznaczenie przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, tj. ME; b) ustaleniu, że [...] m2 części nieruchomości ma przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod inwestycje drogowe w sytuacji, gdy takie ustalenie (poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego) nie ma żadnego oparcia w dowodach z dokumentów pochodzących od właściwej jednostki samorządu terytorialnego umożliwiającego poczynienia takiego ustalenia, jak i nie ma oparcia w koniecznych ustaleniach uprawnionego do czynienia takich ustaleń biegłego z zakresu geodezji i kartografii, którego powołania zaniechały organy, a tym samym takie ustalenie faktyczne było nieuprawnione i niedopuszczalne; c) ustaleniu wysokości należnego skarżącemu odszkodowania na kwotę 199 195,50 zł w sytuacji, gdy sporządzony operat szacunkowy nieruchomości został oparty o nieprawidłowe ustalenia faktyczne przejęte przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego co do przeznaczenia nieruchomości, jak i przyjęta przez biegłego metodologia wyceny jest sprzeczna z przepisami prawa, a nadto biegły w operacie szacunkowym uwzględnił transakcje nieruchomościami, które nie są podobne do wycenianej nieruchomości (spoza miasta B.) oraz nie uwzględnił transakcji nieruchomości podobnych z terenu miasta B. oraz pobliskiej wsi M., które podał skarżący, przez co doszło do poważnego zaniżenia wyceny nieruchomości. Natomiast błędne ustalenia faktyczne, w ocenie skarżącego, pociągnęły za sobą naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego;

2) naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., polegającego na dowolnej a nie swobodnej ocenie materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania, z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej, prowadzące do naruszenia zasady pogłębiania zaufania strony do władzy publicznej oraz dążenia do dokładnego wyjaśnienia okoliczności sprawy poprzez podejmowanie wszelkich niezbędnych czynności zarówno z urzędu jako i na wniosek strony, co polegało na nie wyjaśnieniu szeregu wątpliwości i zastrzeżeń skarżącego co do przedłożonego przez biegłego operatu szacunkowego, do których to zastrzeżeń powołany biegły w zasadzie w ogóle się nie odniósł, zaś treść tych zastrzeżeń obligowała organy obu instancji do podjęcia również z urzędu czynności wyjaśniających, co finalnie doprowadziło do poczynienia błędnych ustaleń faktycznych w zakresie prawidłowego ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania za pozbawienie prawa własności nieruchomości, opartego o nierzetelnie sporządzony operat szacunkowy,

3) naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n., art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a., polegającego na nie wystąpieniu przez organy obu instancji - na żądanie skarżącego wobec uzasadnionych zastrzeżeń do przedłożonego operatu szacunkowego, do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w sytuacji, gdy zaistniały ku temu przesłanki, tj. wątpliwości co do istotnych okoliczności sprawy w zakresie treści sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, zaś sam wniosek skarżącego w tym zakresie obligował organ do takiego wystąpienia, bowiem złożone przez skarżącego zastrzeżenia do operatu szacunkowego sytuują poważne wątpliwości co do rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, które organ powinien wyjaśnić celem dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy m.in. poprzez skorzystanie ze wskazanego trybu kontroli sporządzonego operatu szacunkowego,

4) naruszenie art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. i art. 176 u.g.n. polegającego na odmowie wyłączenia biegłej B. H. w sytuacji, gdy prawidłowa ocena zaistniałych okoliczności uzasadniała wyłączenie biegłego wobec uzasadnionych wątpliwości co do jego bezstronności, a tym samym sporządzony przez biegłego operat szacunkowy z 20.05.2022 r. powinien zostać uznany za nieistniejący, zaś w sprawie konieczne było powołanie nowego biegłego celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego jako dowodu koniecznego do poczynienie prawidłowych ustaleń faktycznych niezbędnych do ustalenia wyceny przedmiotowej nieruchomości i tym samym prawidłowego ustalenia należnego skarżącemu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

5) naruszenie art. 134, art. 151, art. 153, art. 154, art. 157 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 1 i ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 4 oraz § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z 20.05.2022 r. spełnia wymogi określone przepisami prawa, podczas gdy m.in. dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej został dokonany w sposób nieprawidłowy, jak i niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania należnego skarżącemu, które w sposób oczywisty zostało znacznie zaniżone w stosunku do faktycznej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, jak i poprzez nie dokonanie merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego w trybie przepisu art. 157 u.g.n. i/lub w drodze powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego,

6) § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, w szczególności ustępu 4 tego paragrafu, poprzez jego niezastosowanie, oraz poprzez błędne i nieuprawnione zastosowanie § 26 tego rozporządzenia, w sytuacji, gdy wyceniania nieruchomość w części była przeznaczona pod inwestycję drogową (co jest bezsporne), a brak jest transakcji nieruchomości podobnych (co również bezsporne) do wycenianej nieruchomości, stąd wskazany przepis rozporządzenia nakładał na rzeczoznawcę obowiązek wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej przyjmując przeznaczenie całej wycenianej nieruchomości według przeznaczenia nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych (a więc jako nieruchomość pod zabudowę rezydencjonalną/mieszkaniową), a czego ten nie dokonał naruszając ten przepis, przy czym biegły bezprawnie wycenił nieruchomość wycenianą z podziałem na cześć przeznaczoną pod drogi (dokonując nieuprawnionego wyliczenia powierzchni tej części, do czego nie posiadał odpowiednich uprawnień) oraz pod zabudowę mieszkaniową, co skutkowało przyjęciem przez biegłego całkowicie błędnego doboru nieruchomości podobnych, a tym samym całkowicie błędnych przesłanek wyliczenia należnego skarżącemu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

7) art. 4 pkt 16 u.g.n. (przy uwzględnieniu również zarzutu naruszenia § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), polegającego na uwzględnieniu przy wycenie nieruchomości wycenianej nieruchomości niepodobnych do wycenianej nieruchomości, tj. m.in. spoza miasta B. oraz o zaniżonej wysokości, a w części dotyczącej nieruchomości wycenionej z przeznaczaniem pod drogi również spoza powiatu [...], w sytuacji, gdy była wystarczająca liczba transakcji nieruchomości podobnych z terenu miasta B., zaś biegły również nie dołożył należytej staranności, nie poszukując transakcji nieruchomości podobnych z terenu miasta B., których sam skarżący doszukał się znacznie więcej i to z wiadomości ogólnie dostępnych (jak i poprzez przedłożenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego C. W.), zaś biegły wskazując na transakcje nieruchomości podobnych spoza terenu miasta B. w istocie doprowadził do zaniżenia średniej ceny sprzedaży nieruchomości za 1m², co doprowadziło do bardzo wyraźnego i bardzo poważnego zaniżenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, co również wskazuje na brak obiektywizmu powołanego biegłego,

8) naruszenie 136 k.p.a., poprzez nie przeprowadzenie na żądanie skarżącego dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, tj. z informacji/komunikatów Burmistrza Miasta B. o wynikach przetargów na sprzedaż nieruchomości z 2021-2022, jak i poprzez nie zwrócenie się do Burmistrza Miasta B. o przedłożenie umów sprzedaży wskazanych przez skarżącego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, oraz poprzez nie powołanie (po uzupełnieniu materiału dowodowego) nowego rzeczoznawcy majątkowego celem dokonania prawidłowej wyceny działki gruntu nr [...], przez co skarżący został pozbawiony prawa do ochrony swych interesów, a organ takim działaniem wypaczył dobór nieruchomości podobnych dokonany w operacie szacunkowym przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, co doprowadziło do braku poczynienia prawdziwych ustaleń faktycznych i w konsekwencji do zaniżenia wyceny i należnego skarżącemu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W odpowiedzi na skargę, organ II instancji wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Kontekst prawny, w jakim wydano decyzje Starosty i Wojewody objęte kontrolowanym postępowaniem administracyjnym, został przedstawiony przez organy. Wobec tego w tym miejscu Sąd ograniczy się do przypomnienia, że zgodnie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rekompensata z tego tytułu przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, jej użytkownikom wieczystym oraz podmiotom ograniczonych praw rzeczowych (art. 12 ust. 4f specustawy) i może być powiększona o kwotę równą 5 % wartości przedmiotu wywłaszczenia, jeżeli zostanie on wydany nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności albo postanowienia o nadaniu jej rygoru natychmiastowej wykonalności lub od dnia kiedy stała się ostateczna (art. 18 ust. 1e pkt 1, 2, 3 specustawy). Z kolei w myśl art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co jest konsekwencją art. 7 u.g.n. wg którego "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V." Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje autor operatu, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W okolicznościach kontrolowanej sprawy organy obu instancji trafnie ustaliły istnienie przesłanek usprawiedliwiających zarówno przyznanie odszkodowania jak i jego wysokość. Przede wszystkim jest bezsporne, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została objęta skutkami wywłaszczeniowymi wynikającymi z decyzji Starosty z 10.03.2020 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa drogi powiatowej Nr [...] w B. (ul. [...]) poprzez budowę pętli autobusowej". Mocą tej decyzji z nieruchomości nr [...] wydzielono działkę gruntu nr [...] (pow. [...] m²) na cele pasa drogowego. W konsekwencji wydania decyzji zrid właścicielem tego terenu stał się Powiat D. Tym samym zaktualizował się obowiązek ustalenia na rzecz skarżącego odszkodowania.

Jak wynika z akt administracyjnych, wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o opinię biegłej rzeczoznawcy majątkowego – B. H. (uprawnienia nr [...]), określającą wartość rynkową nieruchomości nr [...]. Biegła sporządziła operat szacunkowy datowany na dzień 20.05.2022 r.

Organy obu instancji dokonały oceny materiału dowodowego, w tym opinii biegłego, powołując się na standardy swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Organy obu instancji stwierdziły, że opinia biegłego nie narusza obowiązujących przepisów prawa, nie zawiera również stwierdzeń sprzecznych ze stanem faktycznym i prawnym, jak również wolna jest od wewnętrznych sprzeczności czy błędów rachunkowych.

Podzielając stanowisko organów, w ocenie Sądu, analiza treści operatu nie budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności, zupełności. Operat nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jednocześnie należy podkreślić, że jeżeli kwestia sporna w sprawie ze skargi na decyzją ustalającą odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych, błędów rachunkowych, a przede wszystkim niewłaściwego zastosowania lub niezastosowania przepisów prawa, lecz spór odnosi się do sfery wiedzy specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy, w tym zastosowania podejścia, ustalenia i doboru transakcji do obliczeń, wskaźników korygujących, to operatu szacunkowego w postępowania sądowym zasadniczo podważyć już nie można. Inaczej mówiąc, operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić wobec tego należy ocenę wiarygodności operatu od oceny jego prawidłowości w tych wszystkich aspektach, które wymagają wiedzy specjalistycznej.

Z przedstawionych powodów, wobec stwierdzenia poprawności sporządzonego operatu pod względem formalnym, organ nie miał obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., o dokonanie oceny prawidłowości tej wyceny. Odnosząc się zatem do zarzutów skarżącego przyjdzie wskazać, że jeżeli skarżący w toku postępowania administracyjnego twierdził, że operat autorstwa B. H. jest wadliwy, to powinien samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Skarżący tego zaniechał, zaś oczekiwanego przez niego w tym zakresie skutku, w ocenie Sądu, nie mógł przynieść sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy z 10.06.2022 r. - autorstwa rzeczoznawcy majątkowego C. W. Według bowiem art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomość w formie operatu szacunkowego nie możne stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zleconego przez organ. Prawidłowość dowodu, jakim jest operat szacunkowy, co należy raz jeszcze podkreślić, podlega kontroli tylko w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Nadto Sąd podziela stanowisko organu prowadzącego postępowanie, że przedłożony przez skarżącego operat rzeczoznawcy C. W. z uwagi na poważne wady, nie miał przydatności dowodowej, co zostało w sposób wszechstronny ocenione w świetle całokształtu zebranego materiału dowodowego. To do organu administracji należy decyzja o przydatności zgromadzonego materiału dowodowego do ustalenia wartości szacowanej nieruchomości.

Wbrew zarzutom skargi organ prawidłowo również nie podzielił stawianych przez skarżącego wątpliwości co do bezstronności biegłej. Przepisy przewidują instytucję prawną wyłączenia biegłego, w razie istnienia uzasadnionych wątpliwości co do jego bezstronności (art. 84 § 2 k.p.a.). Analizując podnoszone przez skarżącego zarzuty kierowane wobec biegłej, w ocenie Sądu, nie stanowiły one powodu do jej wyłączenia a jedynie podstawę merytorycznych zarzutów do sporządzonej opinii, o czym prawidłowo rozstrzygnął Wojewoda w postanowieniu z 08.05.2023 r., odmawiając wyłączenia biegłej.

W ocenie Sądu należały podzielić ocenę organu co do prawidłowości przyjętych w operacie szacunkowym B. H. ustaleń dotyczących przeznaczenia szacowanej nieruchomości. Biegła w operacie wyjaśniła powody, ze względu na które dokonała doboru nieruchomości porównawczych, oddzielnie dla części przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową (ME.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej rezydencjonalnej) i oddzielnie dla części o drogowym przeznaczeniu (KDD.2 - drogi dojazdowe). Jak wynika z operatu, na rynku lokalnym i regionalnym brak było transakcji nieruchomościami o tożsamym mieszanym przeznaczeniu (mieszkaniowo-drogowym). Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy przy tym obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Obowiązujące przepisy nie rozstrzygają zaś, jak należy postępować w takim przypadku. Biegła przyjęła powszechnie stosowaną w takich przypadkach praktykę, tj. uwzględniła transakcje dotyczące nieruchomości podobnych o przeznaczeniu mieszkaniowym - w odniesieniu do jednej części wycenianej działki oraz drogowym, tj. pod drogi publiczne - w odniesieniu do pozostałej jej części.

Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącego co do niedopuszczalności dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego samodzielnych pomiarów z rysunku planu miejscowego powierzchni działki nr [...] przypadającej pod przeznaczenie mieszkaniowe ([...] m²) oraz drogowe ([...] m²). W tym zakresie organ prowadzący postępowanie prawidłowo ocenił, że biegła dysponowała narzędziami technicznymi, które pozwalały na podstawie otrzymanej kopi z rysunku planu miejscowego z naniesionymi granicami działki nr [...] i z zamieszczoną podziałką/skalą, dokonać wiarygodnych pomiarów i określić powierzchnię poszczególnych przeznaczeń terenu. Biegła wyliczając wielkość powierzchni poszczególnych części wycenianej nieruchomości, w ocenie Sądu, nie wykroczyła poza kompetencje rzeczoznawcy, ponieważ dokonała spornych wyliczeń w oparciu o czytelną i weryfikowalną metodologię, która została ujawniona w operacie oraz w wyjaśnieniach biegłego z 13.07.2022 r. Na kopi z rysunku planu miejscowego z naniesionymi granicami działki nr [...], która przedłożono do sprawy przy piśmie Burmistrza Miasta B. z 18.05.2022 r., naniesiono grancie tejże działki oraz podano skalę mapy. W oparciu o takie dane i parametry można było obmierzyć powierzchnię poszczególnych części tej nieruchomości. Co znaczące w sprawie, w ten sposób ustalona powierzchnia poszczególnych części działki była łatwa do zweryfikowania przez samego skarżącego, ponieważ do operatu szacunkowego dołączono dokumenty pozwalające na taki pomiar. Skarżący z tej możliwości nie skorzystał. Nie przedłożył również wykonanego na jego zlecenie pomiaru, który podważałby ustalenia biegłej. Należy zatem stwierdzić, że treść operatu szacunkowego łącznie z wyjaśnieniami rzeczoznawczyni pozwala na weryfikację prawidłowości przyjętej przez biegłą metodologii pomiarów. Wbrew twierdzeniom skarżącego, ustalenie powierzchni poszczególnych przeznaczeń, nie wymagało wiadomości specjalistycznych z zakresu geodezji.

Nie było również podstaw do zakwestionowania przy wykorzystanym przez biegłą do szacunków podejściu porównawczym (art. 153 ust. 1 u.g.n.), metodą korygowania ceny średniej - określonego w operacie zakresu rynku porównawczego - w zakresie doboru nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne jak i pod zabudowę mieszkaniową. Podkreślić w tym miejscu należy, że zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Jeśli chodzi o wycenę części działki o przeznaczeniu drogowym, wycena została zdeterminowana stanem rynku lokalnego (ograniczona liczba transakcji na terenie gminy B. oraz powiatu [...]) oraz koniecznością zachowania podobieństwa w zakresie wszystkich cen rynkowych. Dlatego jako obszar badania przyjęto rynek regionalny, rozumiany jako teren D.(1) – tj. powiaty, które potencjałem ekonomiczno-gospodarczym są zbliżone do powiatu [...] (str. 14 operatu). Zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cech i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu dotyczącego niezastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, przyjdzie stwierdzić, że w okolicznościach sprawy nie było podstaw do uznania, że regulacja ta powinna znaleźć zastosowanie. Stosownie do § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z prawidłowej zatem wykładni tego przepisu wywieść należy regułę, zgodnie z którą tylko brak wystarczających danych odnoszących się do transakcji nieruchomościami drogowymi umożliwia odstąpienie przez biegłego od tego sposobu wyceny i dokonania jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W przypadku występowania transakcji o przeznaczeniu drogowym, w tym nie wyłączając rynku regionalnego, nie jest możliwe wykonanie wyceny przyjmującej przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Jak wynika z operatu, na co słusznie zwrócił uwagę Wojewoda, określenie wartości przedmiotowej nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości o funkcji drogowej (strona 14 operatu). Ponadto biegła – w odpowiedzi na wezwanie organu do wyjaśnienia spornych kwestii operatu – w piśmie z 13.07.2022 r. – udzieliła w tym zakresie logicznych i spójnych wyjaśnień. Nie było więc konieczności odnoszenia się w ramach wyceny do przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych.

Biegła zasadnie wskazała na brak związku pomiędzy czasem zawartej transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości drogowej. Zgodzić się również należy ze stanowiskiem organów, że nie było podstaw do podważenia opinii także w części dotyczącej doboru nieruchomości porównawczych oraz identyfikacji i wartościowania atrybutów cenotwórczych.

W zakresie wyceny nieruchomości w części o przeznaczeniu mieszkaniowym biegła przyjęła do bezpośrednich porównań szesnaście nieruchomości, tj.:

1) nieruchomość o cenie jednostkowej 196,85 zł/m², położona w B. przy ul. [...], obręb P.; 2) nieruchomość o cenie jednostkowej 236,86 zł/m², położona w B. przy ul. [...], obręb P.; 3) nieruchomość o cenie jednostkowej 101,32 zł/m², położona w B. przy ul. [...], obręb N., 4) nieruchomość o cenie jednostkowej 87,88 zł/m², położona w P.(1) przy ul. [.l..], obręb D.(2), 5) nieruchomość o cenie jednostkowej 205,24 zł/m², położona w D. przy ul. [...], obręb D.(2); 6) nieruchomość o cenie jednostkowej 159,19 zł/m², położona w D. przy ul. [...], obręb Z.; 7) nieruchomość o cenie jednostkowej 148,37 zł/m², położona w B. przy ul. [...], obręb O., 8) nieruchomość o cenie jednostkowej 195,70 zł/m², położona w B., obręb P.; 9) nieruchomość o cenie jednostkowej 197,85 zł/m², położona w B., obręb P.; 10) nieruchomość o cenie jednostkowej 142,41 zł/m², położona w D. przy ul. [...], obręb P.(2), 11) nieruchomość o cenie jednostkowej 185,83 zł/m², położona w B., obręb P.(3); 12) nieruchomość o cenie jednostkowej 186,70 zł/m², położona w B., obręb P.(3); 13) nieruchomość o cenie jednostkowej 171,52 zł/m², położona w B. przy ul. [...], obręb P.(3), 14) nieruchomość o cenie jednostkowej 156,51 zł/m², położona w D., obręb Z.; 15) nieruchomość o cenie jednostkowej 117,65 zł/m², położona w P.(1), obręb G.; 16) nieruchomość o cenie jednostkowej 163,86 zł/m², położona w P.(1) Oś. G.(1), obręb G. Z przedstawionego w sposób tabelaryczny doboru nieruchomości porównawczych wynika, że biegła analizą rynku objęła transakcje nieruchomościami położonymi w B. (9 transakcji), w D. (4 transakcje) i w P.(1) (3 transakcje) - w okresie od kwietnia 2021 r, do dnia wyceny. Zaakcentować w tym miejscu należy to, że przy wycenie nieruchomości rzeczoznawczyni brała pod uwagę transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym dostępne w dacie sporządzenia wyceny. W tabeli, pod pozycjami 11, 12, 13, znalazły się również nieruchomości powołane w odwołaniu a później w skardze, przy czym ich wartość została przyjęta bez podatku VAT.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu dotyczącego uwzględniania przy wycenie nieruchomości niepodobnych do wycenianej nieruchomości i tym samym zaniżenia wysokości wycenianej nieruchomości, to przede wszystkim należy podkreślić, że doboru nieruchomości do porównania dokonuje biegły. Biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wobec powyższego w żadnym wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej, i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. W świetle powyższego, w kontrolowanej sprawie organy administracji, a więc zarówno Starosta jak i Wojewoda, nie miały podstaw do uwzględniania twierdzeń skarżącego kwestionujących dobór przez biegłą nieruchomości podobnych, tj. spoza miasta B. Na stronie 22 operatu szacunkowego, rzeczoznawczyni przedstawiała analizowane rynki nieruchomości. Zaś na stronach 24 -25 operatu przedstawiła atrybuty i ich wpływ na wartość nieruchomości. Z powyższego wynika, że szacunku biegła dokonała w oparciu o grupy nieruchomości porównywalnych z przedmiotem wyceny. Wobec tego subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości nieruchomości, zwłaszcza podyktowane rozszerzeniem badania rynku o nieruchomości z miejscowości P.(1), nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu. Również oczekiwania skarżącego, żeby przy wycenie uwzględnić nieruchomości w rejonie wywłaszczonej działki (M.), nie da się w żaden sposób pogodzić z normą prawną wynikającą z rozporządzenia w sprawie wyceny. Tak samo należy potraktować zarzut skarżącego dotyczący różnicy pomiędzy ceną maksymalną a ceną minimalną, w tym wskazujący, że taka różnica nie może być mniejsza nią 100%. Ponadto rzeczoznawca dokonuje analizy rynku pod katem podobieństwa nieruchomości a nie pod katem podobieństwa cen. Przyjdzie dalej wskazać, że żaden przepis prawa lub standardy zawodowe nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku wskazywania w operacie szacunkowym przy metodzie korygowania ceny średniej charakterystyki wszystkich nieruchomości podobnych. W przypadku metody korygowania ceny średniej obowiązek taki dotyczy wyłączenie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej i wymóg ten został spełniony w zaaprobowanym przez organy obu instancji operacie (strona 24 operatu). Tym samym bezpodstawny okazał się zarzut naruszenia § 4 ust. 4 rozporządzenia. Biegły zbadał zmiany wartości nieruchomości na przestrzeni czasu (od 15.04.2021 r. do 15.02.2022 r.), co przedstawiła w formie graficznej (strona 23 operatu). Biegła zaznaczyła również, że cechy takie jak powierzchnia, cel wywłaszczenia i struktura geodezyjna nieruchomości nie wpływają na cenę transakcyjną nieruchomości. Ustaliła takie atrybuty cenotwórcze, jak: lokalizacja (35%), otoczenie, sąsiedztwo (25 %), uzbrojenie terenu (20 %) oraz potencjał inwestycyjny (20 %). W świetle kryteriów swobodnej oceny dowodów nie było żadnych podstaw do zakwestionowania przejętych w opinii atrybutów cenotwórczych i zastosowanych korekt. Rozumowaniu biegłej nie można postawić żadnych zarzutów.

Organy obu instancji nie miały również podstaw do podważania wiarygodności stanowiska biegłej w zakresie wartości odtworzeniowej części składowej nieruchomości, tj. upraw parzenicy ozimej. Trafnie również organy stwierdziły spełnienie przesłanki z art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy.

Ponadto w motywach zaskarżonej decyzji zawarto szczegółowe rozważania odnoszące się do oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego autorstwa C. W. Wojewoda umotywował swoje stanowisko w tym zakresie. W szczególności analizował operat w zakresie stwierdzeń dotyczących zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wojewoda odniósł się także do pozostałych zastrzeżeń zgłaszanych przez skarżącego w toku postępowania administracyjnego. Zauważył przy tym - po porównaniu zestawienia transakcji przyjętych w obu opiniach, że ceny jednostkowe gruntów uwzględnionych przez biegłą B. H., są wyższe od tych, na których szacunki powołał się rzeczoznawca C. W. Zdaniem Wojewody, jest to dodatkowy argument na dokonanie przez biegłą rzetelnego doboru materiału porównawczego.

Podsumowując powyższe rozważania, w ocenie Sądu, motywy decyzji Wojewody umożliwiają zapoznanie się ze stanowiskiem tego organu w zakresie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności faktycznych i prawnych, przez co spełniają one wymagania stawiane uzasadnieniu decyzji administracyjnej w świetle wymagań określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Zarówno Starosta jak i Wojewoda, wypełniły obowiązek podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia sprawy, w tym rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W tym celu dokonano szczegółowej analizy operatu z 20.05.2022 r., uwzględniając przy tym zastrzeżenia skarżącego. Aby zaś wyjaśnić powstałe wątpliwości, pozyskano wyjaśnienia biegłej (także na etapie postępowania odwoławczego), które należy uznać za wyczerpujące i logiczne. W konsekwencji tego zasadnie stwierdzono, że opracowanie zlecone przez Starostę nie zawierało uchybień, które powodowałyby, że nie mogło ono stanowić podstawy ustaleń co do wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt. Zdaniem Sądu, ocena organu w tym zakresie jest prawidłowa i nie narusza granic oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. Sąd nie dopatrzył się również uchybień w prowadzeniu postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją, które mogłyby skutkować koniecznością uchylenia tej decyzji. Zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a. żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W świetle przytoczonego przepisu organy kierując się prostotą i ekonomiką postępowania administracyjnego miały podstawy do nieuwzględnienia wniosku dowodowego skarżącego. Co prawda w uzasadnieniach zaskarżonej decyzji zabrakło przytoczenia argumentacji wskazującej na przesłanki odmowy uwzględnienia wniosku dotyczącego sześciu informacji/ komunikatów Burmistrza Miasta B. o wynikach przetargów na sprzedaż nieruchomości w latach 2021-2022, nie stanowi to jednak naruszenia przepisu postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy.

W efekcie organy obu instancji dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., o czym orzeczono w decyzji wydanej na podstawie art. 12 ust. 4a w związku z art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 4f i 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e i ust. 3 specustawy drogowej decyzję.

Z przedstawionych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, działając na podstawie art. 151 ustawy z 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634) skargę oddalił.