Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 688/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2025-01-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: Art. 4 pkt 16, art. 93 pkt 3, art. 98a ust. 1, 1a i 1b, art. 146 ust. 1a, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, 2 i 3, art. 156 ust. 3, 4 i 5, art. 157
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: Art. 106 § 3, art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: § 85
journal: Dz.U. 2023 poz 1832
law: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
article: Art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
article: § 4 ust. 1, 2 i 4, § 56
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 21 stycznia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek – Krzywicka, Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw, Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.), , Protokolant Asystent sędziego Tomasz Stańczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2025 roku sprawy ze skargi A.Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 28 czerwca 2024 roku znak: KO.430.12.2024 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., decyzją z 28 czerwca 2024 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 28 marca 2024 r., którą ustalono A. Ł. opłatę adiacencką wysokości 24.070,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...] obr. [...]) o pow. 1,4590 ha, na skutek jej podziału oraz zobowiązano do wniesienia ww. opłaty adiacenckiej w kwocie 24.070,80 zł.

Z akt sprawy wynika, że decyzją z 16 października 2020 r. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zatwierdził podział nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej przed podziałem jako działka nr [...] w obr. [...] o pow. 1,4590 ha na działki oznaczone numerami: [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,1022 ha; [...] o pow. 0,2144 ha, [...] o pow. 0,2144 ha, [...] o pow. 0,1997 ha, [...] o pow. 0,0396 ha. W wyniku podziału działki nr [...] dokonanego na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki [...], [...], [...], [...], [...], [...] stanowić będą działki budowalne w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka [...] przeznaczona zostanie na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, a działka [...] - drogę wewnętrzną. Obsługa komunikacyjna wydzielonych działek zapewniona została poprzez dostęp do ulicy [...] - bezpośrednio oraz przez drogę wewnętrzną (działki nr [...] i [...]). Decyzja stała się ostateczna z dniem 10 listopada 2020 r. Na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, działki powstałe z podziału działki nr [...] stanowiły własność A.Ł., a działka nr [...], o pow. 0,0396 ha została przekazana bratu umową darowizny [...] lutego 2021 r.

Uchwałą Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r. Rada Miasta w Piotrkowie Trybunalskim ustaliła na terenie miasta Piotrkowa Trybunalskiego stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziałów dokonanych na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości po podziale i wartością przed podziałem geodezyjnym (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2005 r. Nr 244, poz. 2426). Ww. nieruchomość na dzień wydania i ostateczności decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 16 października 2020 r., nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną z lokalizacją inwestycji na terenie działki [...].

W operacie szacunkowym z 27 kwietnia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem (stan na dzień 16 października 2020 r.) działka nr [...] na kwotę 534.432 zł i po podziale działki nr od [...] do [...] (stan na dzień 10 listopada 2020 r.) na kwotę 614.668 zł. Różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 80.236 zł, z czego 30% stanowi opłatę adiacencką w wysokości 24.070,80 zł. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed i po podziale określono w podejściu porównawczym, odpowiednio metodą porównania parami i metodą korygowania ceny średniej.

Operat szacunkowy stał się podstawą decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 28 marca 2024 r., ustalającej przedmiotową opłatę.

Utrzymując w mocy powyższą Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy z 27 kwietnia 2023 r. zawiera wszystkie elementy wynikające z przepisu § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2021 r., poz. 555 ze zm.) i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Zaznaczyło, iż na podstawie art. 154 ust. 1 (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 80.236 zł, co przy 30% stawce daje opłatę adiacencką w wysokości 24.070,80 zł.

Kolegium wyjaśniło ponadto, że w trakcie postepowania rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił wszelkie wątpliwości, dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego zatem brak jest podstaw do kwestionowania tegoż dokumentu. Opinia rzeczoznawcy odpowiada wymogom przewidzianym przepisami prawa, została sporządzona przez uprawnioną do tego osobę, posiada przewidziane prawem elementy oraz nie zawiera braków, które powinny zostać przez biegłego uzupełnione. Kolegium uznało ponadto, że opinia z 27 kwietnia 2023 r., w zakresie w jakim ustala cenę rynkową przedmiotowej nieruchomości przed i po ich podziale jest logiczna, konsekwentna, wartościowa i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Powołując się na treść art. 156 ust. 3 u.g.n. organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 27 kwietnia 2023 r., zatem ustawowy termin jego wykorzystania upłynął 27 kwietnia 2024 r. w ocenie Kolegium powyższa zasada dotycząca ważności operatu szacunkowego może jednak doznawać wyjątków, jeśli ustawodawca ustali inny sposób określania istotnej dla wyceny daty i stanu nieruchomości. Sytuację taką przewiduje przepis art. 156 ust. 5 u.g.n., i zdaniem organu w odniesieniu do opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, przepisem odrębnym jest przepis art. 98a ust. 1b u.g.n., a regulacja ta uzasadnia brak potrzeby oceny operatu w świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepis ten zawiera bowiem reguły ustalania wartości nieruchomości przed i po podziale, co oznacza to, że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. W konsekwencji przyjęcie za punkt wyjścia do wyceny jednego dnia uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, który jako zdarzenie prawne jest już zaszłością historyczną w dacie dokonywania szacunków, powoduje, że wycena nie wymaga aktualizacji. W konsekwencji zdaniem organu operat szacunkowy z 27 kwietnia 2023 r. sporządzony w celu ustalenia opłaty adiacenckiej, odnosi się do zdarzeń przeszłych, co oznacza, że kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia.

W skardze A. Ł. zarzucił naruszenie:

- art. 98a i art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie przez organ opłaty adiacenckiej w kwocie 24.070,80 zł w sytuacji, gdy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w sposób wadliwy;

- art. 7, art. 8 w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie przez organ istotnych okoliczności sprawy oraz stanu faktycznego tj.: nie określono w sposób prawidłowy wzrostu wartości działek o numerach [...], [...], [...], nie wzięto pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością rolną, posiadającą III klasę ziemi; nie wzięto pod uwagę, że w przypadku działki nr [...] na dzień dokonanego i zatwierdzonego podziału nieruchomości działki nr [...], a następnie wyodrębnieniu z niej działki nr [...] skarżący nie był właścicielem działki 150/02 i nie miał możliwości dojazdowych do wyodrębnionej działki, uznano za podstawowy dowód błędnie sporządzony operat szacunkowy;

- art. 151 ust. 1 u.g.n., poprzez błędne uznanie, że stanowiąca wycenę opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i wystarczająca do wydania decyzji;

- art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania administracyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Wskazując na powyższe zarzuty, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W ocenie skarżącego nie określono w prawidłowy sposób wzrostu wartości nieruchomości po podziale tj. podzielonych działek o numerach [...], [...] i [...] w porównaniu z wartością nieruchomości przed podziałem. Przedmiotowe działki zostały wycenione po cenie wyższej niż cena jaką określono dla całej działki [...] przed podziałem. Ww. działki mają ograniczone możliwości zagospodarowania. Przyczyną powyższego jest fakt, że centralnie przez działkę [...] przebiega kabel energetyczny podziemny dzieląc ją niejako na dwie równe części o szerokości około 14 m i długości ok. 80. W przypadku planowania zabudowy przedmiotowej działki winien zostać zachowany odpowiedni odstęp od linii energetycznej podziemnej. Zachowanie odstępu może być znacznie utrudnione i może prowadzić do uniemożliwienia zabudowania działki. W przypadku działek [...] i [...] wskazać należy, że przez ww. działki również przebiega kabel energetyczny podziemny. Zasadnym byłoby ustalenie, czy ta okoliczność nie powinna mieć wpływu na zastosowanie współczynników korygujących. Nie należy również pomijać, że cała nieruchomość jest nieruchomością rolną i posiada gleby zakwalifikowane do III klasy ziemi. Nieruchomość nie ma wydzielonej i utwardzonej drogi wewnętrznej tj. działki [...] i łączącej się z nią [...] a które to działki stanowić mają według decyzji podziałowej drogi wewnętrzne dojazdowe z drogi publicznej ul. [...]. Kwestie te zostały całkowicie pominięte przez organy administracji. W przypadku działki nr [...] na dzień dokonanego i zatwierdzonego podziału nieruchomości działki nr [...], a następnie wyodrębnieniu z niej m.in. działki nr [...] skarżący nie był właścicielem działki [...] i nie miał żadnych warunków dojazdowych do wyodrębnionej działki. Z tego względu niesłusznym jest obciążenie skarżącego opłatą adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. działki w stosunku do stanu pierwotnego. W ocenie skarżącego na dzień zatwierdzenia podziału nieruchomości wartość samoistnie występującej działki nr [...] zmalała.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącego poparł skargę. Wycofał zarzut dotyczący wadliwości wycenienia działki drogowej oznaczonej nr [...]. Ponadto sąd postanowił oddalić wniosek pełnomocnika skarżącego o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 20 stycznia 2025 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935–p.p.s.a.) – sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Stosownie do tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Jak wynika z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku, gdy:

1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania;

2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;

3) nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne);

4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Badając wypełnienie wyżej wymienionych przesłanek sąd ustalił, że ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 16 października 2020 r., zatwierdzono na wniosek skarżącego podział nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej przed podziałem jako działka nr [...] w obr. [...] o pow. 1,4590 ha na działki oznaczone numerami: [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,2296 ha; [...] o pow. 0,1022 ha; [...] o pow. 0,2144 ha, [...] o pow. 0,2144 ha, [...] o pow. 0,1997 ha, [...] o pow. 0,0396 ha. W wyniku podziału działki nr [...] dokonanego na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki [...], [...], [...], [...], [...], [...] stanowić będą działki budowalne w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka [...] przeznaczona zostanie na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, a działka [...] - drogę wewnętrzną. Obsługa komunikacyjna wydzielonych działek zapewniona została poprzez dostęp do ulicy [...] - bezpośrednio oraz przez drogę wewnętrzną (działki nr [...] i [...]). Decyzja stała się ostateczna z dniem 10 listopada 2020 r.

W dacie zatwierdzenia podziału obowiązywała uchwała Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r. Rady Miasta w Piotrkowie Trybunalskim ustalająca na terenie miasta Piotrkowa Trybunalskiego stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości.

Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte z urzędu 9 marca 2023 r., zatem nie upłynął także trzyletni okres, o którym mowa w art. 98a ust. 1.

Przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej będącą istotą zarzutów w niniejszej sprawie jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem.

Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.).

Wyjaśnić trzeba, że co prawda w dacie wydania zaskarżonej decyzji ww. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zostało zastąpione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), to jednak stosownie do § 85 tego aktu do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jednocześnie - w kontekście zarzutów skargi – podzielić należy stanowisko organu odwoławczego, że wynikająca z treści 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zasada, że najdalej operat szacunkowy może być wykorzystany na potrzeby sprawy przez 24 miesiące może doznawać wyjątków, jeśli ustawodawca określi inny sposób określania istotnej dla wyceny daty i stanu nieruchomości. Sytuację taką przewiduje przepis art. 156 ust. 5 u.g.n. stanowiąc, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uwarunkowań wynikających z przepisów odrębnych, które należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. W odniesieniu do opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie, takim przepisem odrębnym jest przepis art. 98a ust. 1b u.g.n. i to jego regulacja uzasadnia brak potrzeby oceny operatu w świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepis ten zawiera reguły ustalania wartości nieruchomości przed i po podziale stanowiąc, że określa się ją według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Oznacza to, że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości (zob. wyrok NSA z 1 grudnia 2017 r., I OSK 516/16). Przyjęcie za punkt wyjścia do wyceny jednego dnia uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, który jako zdarzenie prawne jest już zaszłością historyczną w dacie dokonywania szacunków, powoduje, że wycena nie wymaga aktualizacji (por. wyrok WSA w Gdańsku z 27 marca 2024 r. II SA/Gd 921/23 oraz z 8 maja 2024 r., II SA/Gd 866/23; wyrok WSA w Warszawie z 4 listopada 2020 r., I SA/WA 217/20). Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w orzecznictwie odnoszącym się do wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalanej na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wysokość tej opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie, dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; z 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; z 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; z 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17, z 17 lutego 2022 r., II OSK 152/22; z 17 marca 2022 r., II OSK 390/22).

Tym samym zarzut skargi, odnoszący się do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania administracyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, w ocenie sądu jest bezpodstawny.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3).

Z zacytowanego przepisu wynika, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (również tylko rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania - § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 25 maja 2022 r., I OSK 1632/21; 14 marca 2007 r., akt I OSK 322/06; 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11). W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15). Podkreśla się również, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1448/16). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). Zatem to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (zob. wyroki NSA: z 14 marca 2007 r., I OSK 322/06; z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny.

W niniejszej sprawie, w ramach sporządzonego operatu dla wyceny nieruchomości wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed i po podziale określono w podejściu porównawczym, metodą porównania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Wyjaśnić należy, że zmiana metody wyceny jest dopuszczalna i to rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję w zakresie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.), kierując się przesłankami wymienionymi w tym przepisie (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2015 r., I OSK 744/14).

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przy tym podkreślić, że podobieństwo w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Nieruchomością podobną nie musi być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej" (por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21). Nadto przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

W sprawie został przygotowany przez rzeczoznawcę operat, który podlegał analizie formalnej zarówno przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji. Organy uznały, że dokument jest zgodny z prawem a jest dodatkowo spójny, logiczny i przekonujący, a taki pogląd sąd podziela. Jednocześnie sąd wskazuje, że ani sąd ani organy administracji nie są władne oceniać wartości merytorycznych operatu dotyczących metody wyceny, doboru działek, czy też ustalenia wskaźników wyceny. W ocenie sądu, operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia opłaty planistycznej nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego.

Zaakcentować należy, że wybór transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leży w gestii autora operatu. Jednocześnie dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń.

Z treści wspomnianego już § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie. Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.

Zdaniem sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny działki przed podziałem jak i po podziale dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed podziału biegły utworzył bazę nieruchomości, z której wyodrębniono trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustalił cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag. Na tej podstawie wyliczono wartość przedmiotowej nieruchomości. Także dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntów przeznaczonych po podziale biegły utworzył bazę nieruchomości, z której wyodrębniono szesnaście nieruchomości najbardziej podobnych pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny i wyliczono wartość poszczególnych działek. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że - mając na uwadze treść decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 16 października 2020 r., zatwierdzającej podział działki [...] obręb [...], o pow. 1,4590 ha, w której wskazano, iż ze względu na przeznaczenie nowo wyodrębnionej działki nr [...] pod drogę wewnętrzną, wartość tej działki stanowiącej drogę wewnętrzną, według stanu po podziale, zawiera się w wartości nowo powstałych działek, które nie mogą stanowić przedmiotu obrotu rynkowego bez zapewnienia im dostępu drogi publicznej oraz, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału przeznaczona jest na powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr działki [...], obręb [...] - na dalszym etapie analizy wartość rynkowa działki nr ew. [...] określona zostanie poprzez przyjęcie cech rynkowych uwzględniających stan nieruchomości przyległej, na powiększenie której została wydzielona. Do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne, bez korekty z tytułu upływu czasu, ponieważ w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy daje się zauważyć stabilizację cen na przyjętym rynku nieruchomości. Wartość rynkową 1 m2 ww. nieruchomości według stanu przed podziałem rzeczoznawca określił jako średnią arytmetyczną cen jednostkowych nieruchomości porównawczych, skorygowanych ze względu na różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale rzeczoznawca wyliczył średnią cenę w grupie nieruchomości porównawczych oraz określił współczynniki korygujące dla nieruchomości porównawczych o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Otrzymane wartości posłużyły do określenia zakresu współczynników dla określonych wcześniej cech rynkowych. Określenie wartość rynkowej nieruchomości, według stanu po podziale, nastąpiło w wyniku zsumowania wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Rzeczoznawca uwzględnił, że powstałe w wyniku podziału działki mają różne atrybuty w odniesieniu do wyszczególnionych cech rynkowych takich jak: lokalizacja, potencjał i dostępność infrastruktury. Wbrew zarzutom skargi uwzględnił przebieg energetycznej przez działki nr [...], [...] i [...], na co wskazuje operat szacunkowy, gdzie z tej przyczyny potencjał tych działak oceniono jako niekorzystny (str. 28 operatu).

Takie działanie w ocenie sądu jest prawidłowe (zob. wyrok NSA z 16 maja 2023 r., II OSK 1718/20). Skutkiem dokonanej wyceny nieruchomości było stwierdzenie, że nastąpił wzrost jej wartości w związku z podziałem, a w konsekwencji ustalenie opłaty adiacenckiej przy zastosowaniu 30% stawki procentowej przewidzianej w uchwale.

Sąd podziela stanowisko organów, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegły wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. W ocenie sądu, nie ma także podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określoną prawem metodologią wyceny wartości nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, co świadczy dodatkowo o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

W rozpatrywanej sprawie trzeba mieć na uwadze fakt, że skarżący w trakcie postępowania kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu. Jak zostało to już wcześniej podniesione to autor operatu, a nie organ, czy sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości, i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Ocena merytorycznej trafności tych zarzutów jest zasadniczo niemożliwa, skoro jak zostało to już podniesione ani organ ani sąd nie dysponując wiedzą specjalistyczną. Z tego też względu organy mając na uwadze podnoszone przez stronę zarzuty przekazały je biegłemu, celem ustosunkowania się do nich.

Rzeczoznawca jasno i rzeczowo ustosunkował się do powstałych w trakcie postępowania wątpliwości w piśmie z 7 lutego 2024 r., gdzie wyjaśnił, że w oparciu o art. 98a ust. b u.g.n., dokonując określenia wartości prawa własności nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dokonał analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, zbywanych jako przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod tereny umożliwiające zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W wyniku przeprowadzonych badań wytypował dwa zbiory nieruchomości podobnych. Pierwszy zbiór dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem charakteryzował się bardzo małą liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi, co wynika przede wszystkich z cech fizycznych działki, tj. dużej powierzchni. Drugi ze zbiorów stanowił podstawę określenia wartości nieruchomości według stanu po podziale. On z kolei cechował się większym wolumenem transakcji, co wynika z faktu, iż nowo powstałe działki wydzielone w wyniku podziału były o powierzchniach typowych dla gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zatem, odwzorowując aktywność rynku w badanym segmencie nieruchomości, w wyniku przeprowadzonych analiz wytypował 3 transakcje, które spełniają przymiot podobieństwa do przedmiotu wyceny według stanu przed podziałem oraz 16 transakcji, które spełniają przymiot podobieństwa do przedmiotu wyceny według stanu po podziale. Mając na względzie stan nieruchomości, ale i stan rynku, w tym jego aktywność, biegły w oparciu o treść art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonał wyboru podejścia i metody wyceny. Na gruncie niniejszej sprawy, dla potrzeb określenia wartości przedmiotu oszacowania według stanu przed podziałem zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, natomiast dla potrzeb określenia wartości przedmiotu oszacowania według stanu po podziale zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły podkreślił, że na żadnym etapie sporządzenia operatu szacunkowego nie dokonano jakiegokolwiek łączenia obu metod wyceny. Dla zastosowanych metod przedstawiono w opinii uwarunkowania prawne i metodyczne zarówno wynikające z przepisów prawa jak i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Odnosząc się do kwestii podobieństwa wytypowanych transakcji w aspekcie ich lokalizacji, biegły podniósł, że jego zdaniem wypełniają one ustawową definicję nieruchomości podobnej. W sporządzonej opinii, w obu analizowanych segmentach rynku w aspekcie każdego atrybutu rynkowego, tj. lokalizacji, potencjału, czy też dostępności infrastruktury, wszystkie z przyjętych nieruchomości stanowiących próbki reprezentatywne swoimi cechami nie są identyczne do atrybutów nieruchomości wycenianej. Lecz w opinii biegłego są to nieruchomości najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości, natomiast różnice w ocenie ich cech rynkowych zostały uwzględnione poprzez zastosowanie korekty średniej ceny współczynnikami korygującymi, bądź poprzez zastosowanie poprawki kwotowej, co jest istotą podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej oraz metody porównywania parami, a zatem, uwzględniono w opinii indywidualne cechy szacowanej nieruchomości według stanu przed podziałem, jak i według stanu po podziale, także wynikające z lokalizacji, która dla obu stanów nieruchomości oceniona została na poziomie średnim. Końcowo rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił również kwestię drogi wewnętrznej, wyjaśniając, że wartość działki pod drogę wewnętrzną zawiera się w wartości nowo powstałych działek, które nie mogą stanowić przedmiotu obrotu rynkowego bez zapewnienia im dostępu do drogi publicznej.

W konsekwencji w ocenie sądu sporządzony w sprawie operat spełnia kryteria wymagane przepisu § 56 rozporządzenia, jest spójny, logiczny i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Nadmienić w tym miejscu trzeba, że skarżący mógł podważyć wiarygodność i wartość dowodową operatu, przedkładając w trakcie postępowania operat sporządzony na własne zlecenie. Wówczas organ byłyby zobowiązany dokonać oceny kontroperatu, jak każdego innego dowodu. Z możliwości tej jednak nie skorzystał. Strona mogła również skorzystać z prawnej możliwości, o której stanowi art. 157 u.g.n., a mianowicie mogła zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jednak w niniejszej sprawie, skarżący nie zdecydował się na poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Podkreślić także należy, że samo subiektywne przekonanie strony, co do prawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości.

Zaznaczyć także trzeba, że oceny legalności zaskarżonej decyzji sąd dokonuje według stanu faktycznego i prawnego z daty wydania decyzji. Ocena ta obejmuje także ocenę kluczowych dowodów stanowiących podstawę orzekania przez organy. W niniejszej sprawie takim dowodem jest operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia przedmiotowej opłaty. Zatem próba podważania prawidłowości owego operatu, na etapie postępowania sądowego nie mogła odnieść zamierzonego skutku, choćby z tego powodu, że oceny złożonej prywatnej opinii wykonanej na zlecenie strony w kontroperatu winny dokonać organy w trakcie prowadzonego postępowania. Przypomnieć należy, że sąd administracyjny prowadzi postępowanie dowodowe jedynie w bardzo ograniczonym zakresie, wynikającym z treści art. 106 § 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentu, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Sąd administracyjny nie ustala stanu faktycznego sprawy, a jedynie rozpoznaje sprawę na podstawie stanu faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji. W judykaturze przyjmuje się, że nie mają tego waloru dowodu uzupełniającego z dokumentów dowody, które w istocie mają charakter opinii biegłego (por. wyrok składu siedmiu sędziów NSA z 25 września 2000 r., FSA 1/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 1; wyroki NSA z 2 września 2009 r., I OSK 1215/08; z 22 czerwca 2012 r., II FSK 2466/10; z 13 września 2023 r. II OSK 3066/20; z 28 lipca 2022 r., I OSK 1973/19).

W konsekwencji, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a sąd oddalił wniosek skarżącego o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego 20 stycznia 2025 r., zatem po wydaniu zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutu skargi, że nie wzięto pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością rolną, posiadającą III klasę ziemi, sąd stwierdza, że przeznaczenie nieruchomości ustalono się na podstawie decyzji 21 sierpnia 2018r. o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną z lokalizacją inwestycji na terenie działki [...], zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 2 u.g.n. Zatem zarzuty w tym zakresie są pozbawione podstaw.

Ponadto art. 93 pkt 3 u.g.n. nie dopuszcza podziału nieruchomości na działki, które byłyby pozbawione dostępu do drogi publicznej, zatem okoliczność, że skarżący nie był właścicielem działki [...] i nie miał żadnych warunków dojazdowych do wyodrębnionej działki pozostaje w niniejszej sprawie bez znaczenia, skoro działka ta została przeznaczona na powiększenie działki sąsiedniej.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Przeprowadzona przez sąd analiza operatu szacunkowego pozwala na stwierdzenie, że przy sporządzaniu operatu nie doszło do naruszenia prawa, brak jest również błędów, które wpływałyby na jego wartość dowodową. Zdaniem sądu operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest spójny i logiczny, uwzględnione zostały wszystkie czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości zarówno mające wpływ na obniżenie jak i podwyższenie wartości. Nadto operat ten nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby operat miał wartość dowodową.

W ocenie sądu jako chybione należy ocenić także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Materiał został zgromadzony zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., szczegółowo zbadany oraz prawidłowo oceniony co czyni zadość wymogom z art. 80 k.p.a. Wnioski przedstawione przez organ korespondują z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zachowując charakter wniosków logicznych i poprawnych. Zaskarżona decyzja pozostaje zgodna z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji czyni zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w wyroku.

dc