Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1536/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Monika Barszcz (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska, asesor WSA Michał Sułkowski, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2024 r. sprawy ze skargi B.S., B.C., H.G. i M.L. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 15 czerwca 2023 r. nr 2602/2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wniesiona skarga dotyczy decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia 15 czerwca 2023 r., nr 2602/23 wydanej na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 – dalej: "K.p.a."), utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2023 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości.

Stan sprawy przedstawiał się następująco.

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza [...], wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r., ustalającą lokalizację dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi publicznej gminnej ul. [...] w zakresie budowy ścieżki pieszo-rowerowej, chodnika, zatok postojowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą w [...].

Zgodnie z ww. decyzją nieruchomość będąca przedmiotem postępowania, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...] w [...], przeszła na własność Gminy [...] z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna. Działka ew. nr [...] powstała w wyniku podziału działki ew. nr [...] o pow. [...] ha.

Powyższa nieruchomość uregulowana była w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], IV Wydział Ksiąg Wieczystych i stanowiła współwłasność wielu osób.

Starosta [...] zawiadomieniem z dnia [...] września 2022 r. wszczął postępowanie w sprawie o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. W zawiadomieniu o wszczęciu postępowania strony zostały ponadto poinformowane, że ze względu na liczbę stron postępowania wynoszącą ponad dwadzieścia osób, na podstawie art. 49 §1 i §2 oraz art. 49a K.p.a., zawiadomienia stron o decyzjach i innych czynnościach organu dokonywane będą poprzez udostępnianie w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie www.bip.powiat-grodziski.pl, w zakładce Komunikaty i ogłoszenia.

W związku z powyższym, w dniu [...] listopada 2022 r., rzeczoznawca majątkowy I. K. (nr uprawnień [...]), przygotowała na potrzeby postępowania operat szacunkowy, w którym wyceniła wartość nieruchomości na kwotę [...] zł.

Z uwagi na fakt, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, tj. A. A. nie żyje, Starosta [...] obwieszczeniem z dnia [...] grudnia 2022 r. podał do publicznej wiadomości fakt prowadzenia postępowania o ustalenie odszkodowania za nieruchomość poprzez publikację obwieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej Starostwa [...], a także wywieszając obwieszczenie na tablicach ogłoszeń Starostwa [...] przy ul. [...] oraz przy ulicy [...] oraz tablicy ogłoszeń Urzędu Gminy [...]. W obwieszczeniu wskazano termin 14 dni na zgłoszenie się osób, którym przysługiwałoby prawo do nieruchomości po zmarłym A. A.

W wyznaczonym terminie nikt się nie zgłosił.

Następnie, zawiadomieniem z dnia 5 stycznia 2023 r. byli współwłaściciele nieruchomości oraz Gmina [...] zostali poinformowani, poprzez publikację w Biuletynie Informacji Publicznej, o wysokości wyceny oraz o możliwości zapoznania z materiałem dowodowym. Dodatkowo wskazano termin na wniesienie ewentualnych zastrzeżeń do sporządzonej wyceny nieruchomości.

W wyznaczonym terminie B. S., w piśmie z dnia [...] stycznia 2023 r., nie wyraziła zgody na kwotę odszkodowania wynikającą z operatu szacunkowego. Pozostałe strony postępowania nie zgłosiły żadnych uwag.

W związku z powyższym, pismem z dnia [...] lutego 2023 r. organ wezwał B. S. na rozprawę administracyjną wyznaczoną na dzień [...] marca 2023 r.

Na rozprawie strona nie stawiła się. Korespondencja przesłana do B. S. wróciła do Starostwa [...] podwójnie awizowana, tym samym, zgodnie z art. 44 K.p.a. doręczenie uznano za dokonane.

Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2023 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość, stanowiącą działkę ew. nr [...], a ustalone odszkodowanie za grunt przyznał byłym współwłaścicielom nieruchomości, m.in. B. S. w kwocie [...] zł za udział w nieruchomości wynoszący [...] części, M. L. w kwocie [...] zł za udział w nieruchomości wynoszący [...] części, B. C. w kwocie [...] zł za udział w nieruchomości wynoszący [...] części, H. G. w kwocie [...] zł za udział w nieruchomości wynoszący [...] części i W. G. i A. H. w kwocie [...] zł za udział w nieruchomości wynoszący [...] części.

Od powyższej decyzji, w dniu [...] marca 2023 r., B. S. złożyła odwołanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Starostę [...]. W uzasadnieniu odwołania B. S. zakwestionowała operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2022 r.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda wydał powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przywołał przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162 – dalej: "specustawa drogowa"), przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 – dalej: "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 - dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny").

Organ wskazał, że z urzędu zbadał kwestię aktualności operatu. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Zdaniem Wojewody w rozpatrywanej sprawie zaistniały jednoznaczne podstawy do stwierdzenia, że w okresie rozpatrywania odwołania od decyzji Starosty [...] nr [...] operat szacunkowy jest aktualny.

Organ stwierdził, że w związku ze zgłoszonymi w odwołaniu uwagami przeanalizował operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2022 r. pod względem prawidłowości tego dowodu. W ocenie Wojewody operat zawiera szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych nabywanych z przeznaczeniem pod drogi publiczne oraz pod tereny mieszkaniowe na terenie powiatu [...] i miasta [...]. Sposób określenia wartości odpowiada od strony formalnej wymogom przepisów specustawy drogowej, art. 134 i 135 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia. Po wnikliwym przeanalizowaniu operatu stwierdzono, że od strony merytorycznej sposób wyceny nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem organu rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia 23 listopada 2022 r. zastosował się do dyspozycji § 36 rozporządzenia, określając wartość rynkową gruntu przyjmując podejście porównawcze - metodą porównywania parami. Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a w związku z tym, zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Zdaniem organu, cechy przyjęte do porównania zostały dobrane w sposób prawidłowy i ich zastosowanie pozwoliło we właściwy sposób określić wartość nieruchomości. Nieruchomość została wyceniona w granicach cen transakcyjnych wziętych do porównania, a co za tym idzie, zdaniem organu, wycena oddała realną wartość gruntu przeznaczonego pod drogę, przy zastosowaniu sposobu wyceny wynikającego z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Organ uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2022 r., posiada wiarygodną wartość dowodową do wydania decyzji nr [...] z dnia [...] marca 2023 r.

Wojewoda podkreślił, że uwagi zamieszczone w uzasadnieniu odwołania B. S., nie mogą stanowić podstawy uznania, iż biegły nieprawidłowo sporządził operat, gdyż co do zasady to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (§ 4 ust. 1 rozporządzenia. W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Podsumowując, organ odwoławczy w zakresie wykonanej kontroli nie stwierdził nieprawidłowości w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2022 r., który posłużył jako podstawa do ustalenia odszkodowania. Operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Ponadto analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z powyższym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Tym samym, w ocenie organu nadzorczego Starosta [...] prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania w decyzji nr [...]. Natomiast zarzuty strony odwołującej są nieuzasadnione.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wywiodła B. S., M. L., B. C., H. G. i W. G. W skardze wskazano, że podpisani współwłaściciele popierają B. S. i informują, iż sama podjęła decyzję aby zwrócić się z zażaleniem do Starosty Powiatu w [...]. Tylko Pani B. otrzymywała korespondencję administracyjną ze Starostwa Powiatu. Pism pozostałych skarżących nikt nie chciał przyjąć, ani Starostwo Powiatu [...], ani Urząd Miasta [...]. Pani B. S. w 2021 r. składała pismo administracyjne do tego urzędu. Obecnie otrzymała odpowiedź w piśmie z dnia 15 czerwca 2023 r od Wojewody Mazowieckiego z uzasadnieniem, w którym jest wyjaśniona i objaśniona cała sprawa oraz wyszczególnione jest kiedy nastąpiła redyfikacja działki [...] obręb [...] na działkę [...]. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa przeprowadziła formalne sprawy w Sądzie Rejonowym oraz IV Wydziale Ksiąg Wieczystych w [...]. Wówczas nieruchomość gruntowa została wyceniona na [...] zł, o czym skarżący nie zostali wcześniej poinformowani. Natomiast Zarząd [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w dalszym ciągu ściągał od współwłaścicieli pieniądze kredytowe za grunty na swoja korzyść, co można uznać za okradanie obywateli. W momencie gdy aktem notarialnym ustanowiono odrębną własność mieszkania i gruntu, osoba reprezentująca [...] Spółdzielnię Mieszkaniową przedstawiła dokumentację z akt dot. lat późniejszych 2011-2017 r. W dokumentacji nie było zmiany działki nieruchomości na działkę [...] obręb [...]. W akcie notarialnym z [...] stycznia 2017 r. Repetytorium [...] B. S. uzyskała odrębną współwłasność, tym samym drogi dojazdowe do bloków zostały zapewnione przez Urząd Miasta. Dodatkowo w tym samym akcie notarialnym była podana działka oznaczona w ewidencji, jako [...], natomiast w przedmiocie ustalenia odszkodowanie - działka [...] o pow. [...] ha. Skarżący zwrócili się do Sądu aby wyznaczył biegłego sądowego do wyceny ww. gruntu. Skarżący wskazali, że wycena jest ważna 12 miesięcy. Kosztami wyceny wykonanej przez biegłego sądowego należy obciążyć Urząd i Radę Miasta w [...]. Nieruchomości gruntowe znacznie poszły w górę, jest duża inflacja, powinno to znajdować się w opisie zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczny i użytkowy, infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość charakteru i stopień zurbanizowania miejscowości). Skarżący zapytali, gdzie ta droga i ścieżka rowerowa miałaby przechodzić i w jakiej miejscowości byłaby położona. Skarżący stwierdzili, że w aktach notarialnych należy "poprawić z działki [...] na [...] współwłaścicieli mieszkańców [...]". Natomiast błędy w dokumentacji [...] Spółdzielni Mieszkaniowej zawarte w aktach notarialnych skarżący pozostawiają do oceny Sądowi. Skarżący załączyli do skargi pisma otrzymane przez Panią B., których nie było w uzasadnieniu decyzji nr [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2024 r. B. S., wraz z pełnomocnikiem wyznaczonym z urzędu, wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

W świetle art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 - dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Równocześnie należy zwrócić uwagę na okoliczność, że wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak, co do zasady, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.). Kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawie skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 P.p.s.a.). Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c P.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.).

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszym postępowaniu była decyzja Wojewody Mazowieckiego z 15 czerwca 2023 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z [...] marca 2023 r., ustalającą odszkodowanie za nieruchomość przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej.

Sąd w składzie orzekającym, dokonując kontroli legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa, co uzasadniałoby wyeliminowanie jej z obrotu prawnego.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2023 poz. 162 - dalej: "specustawa drogowa") oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2023 poz. 344 - dalej: "u.g.n.").

W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji.

Nieruchomość stanowiąca działkę ew. nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...] w [...] na podstawie decyzji Burmistrza [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. powstała w wyniku podziału działki ew. nr [...] o pow. [...] ha i została przeznaczona na lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi publicznej gminnej ul. [...] w zakresie budowy ścieżki pieszo-rowerowej, chodnika, zatok postojowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą w [...].

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 11 f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej, wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomości lub ich części, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W związku z powyższym, zgodnie z ww. decyzją nr [...] Starosty [...] nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha przeszła na własność Gminy [...] z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zatem osobami, którym przysługuje prawo do odszkodowania są właściciele nieruchomości. Krąg stron postępowania należy ustalić na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości.

Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], IV Wydział Ksiąg Wieczystych przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność wielu osób.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Według art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy. Z kolei na podstawie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 u.g.n. ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego.

W związku z powyższym, w dniu [...] listopada 2022 r., rzeczoznawca majątkowy I. K. (nr uprawnień [...]), opracowała operat szacunkowy, w którym wyceniła wartość nieruchomości, oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha na kwotę w wysokości [...] zł.

Zdaniem Sądu organ prawidłowo uznał, że ww. operat spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz przepisów w sprawie wyceny i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w zakresie wysokości należnego odszkodowania.

Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Według zaś art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokładnie opisała stan techniczny i prawny nieruchomości w sporządzonym operacie. Mianowicie stwierdziła, że teren działki ew. nr [...] stanowi grunt o wydłużonym kształcie i płaskiej powierzchni, na terenie działki brak naniesień budowlanych i nasadzeń roślinnych. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ew. nr [...] stanowił częściowo teren strefy oznaczonej na rysunku planu symbolem [...] (tereny komunikacji dojazdowej - drogi dojazdowe) o pow. [...] ha ([...] m2) oraz stanowił częściowo teren oznaczony symbolem [...] (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z towarzyszeniem usług) o pow. [...] ha ([...] m2).

Biegła prawidłowo stwierdziła, że dla nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe występuje tzw. "zasada korzyści". Zgodnie z tą zasadą, dokonuje się porównania, czy wartość nieruchomości "mieszkaniowej" jest większa od nieruchomości "drogowej".

Przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego analiza wykazała, że zakres cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oznaczonych jako tereny mieszkaniowe na badanym obszarze rynku kształtował się w przedziale od [...] zł za 1 m2 do 738 zł za 1 m2, przy średniej cenie [...] zł, natomiast zakres cen transakcyjnych dla analizowanych nieruchomości drogowych kształtował się w przedziale od 50 zł za 1 m2 do 75 zł za 1 m2 przy średniej cenie 59 zł. Z powyższych analiz wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości mieszkaniowych są wyższe od cen nieruchomości drogowych, dlatego wartość rynkową części nieruchomości o pow. 36 m2 oszacowano w oparciu o ceny nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu.

Do porównania przyjęto transakcje, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z terenu miasta [...] z okresu 2021 - 2022. Następnie w oparciu o cechy rynkowe tj. lokalizację, otoczenie, dojazd do nieruchomości/znaczenie drogi, biegła dokonała oszacowania w oparciu o wskaźniki korygujące uzyskując wartość [...] zł/m2.

W zakresie przyjętej próbki do porównania biegła przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z terenu miasta [...], co pozwoliło na pełną analizę uwarunkowań nieruchomości mieszkaniowych na rynku lokalnym. Zastosowany przez rzeczoznawcę sposób porównania przyjęty przy metodzie porównywania parami wskazał, iż wyceniana działka posiada cechy tożsame z działkami o najniższej, jak i najwyższej wartości, tym samym prawidłowo organ stwierdził, że określenie wartości na kwotę [...] zł/m2 odzwierciedla wartość rynkową wycenianej nieruchomości.

W kwestii pozostałej części nieruchomości o pow. [...] m2 rzeczoznawca ustaliła wartość nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny który mówi, iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ze względu na fakt, iż rzeczoznawca majątkowy zbudowała bazę transakcji do porównań, gdzie przedmiotem obrotu były działki przeznaczone pod drogi, organ prawidłowo stwierdził, że wycena spełniła przesłanki zawarte w ww. przepisie rozporządzenia. Do porównania przyjęto transakcje, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod drogi z terenu miasta [...]. Następnie w oparciu o cechy rynkowe tj. lokalizację, otoczenie oraz znaczenie drogi, biegła dokonała oszacowania w oparciu o wskaźniki korygujące uzyskując wartość [...] zł/m2. Prawidłowo organ w tym zakresie uznał, że cechy przyjęte do porównania zostały dobrane w sposób prawidłowy i ich zastosowanie pozwoliło we właściwy sposób określić wartość nieruchomości, nieruchomość została wyceniona w granicach cen transakcyjnych wziętych do porównania, a co za tym idzie, wycena oddała realną wartość gruntu przeznaczonego pod drogę, przy zastosowaniu sposobu wyceny wynikającego z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w prawie wyceny.

Zgodnie z przedstawionym operatem, na terenie miasta [...] ceny działek drogowych wahały się w przedziale od 50 zł/m2 do 75 zł/m2. Zastosowany przez rzeczoznawcę sposób porównania przyjęty przy metodzie porównywania parami wskazał, iż wyceniana działka posiada cechy tożsame z działkami o najniższej, jak i najwyższej wartości, następnie w oparciu o wskaźniki korygujące określenie wartości na kwotę [...] zł/m2 odzwierciedla wartość rynkową wycenianej nieruchomości.

Powyższe wskazuje, że organ prawidłowo uznał, iż operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2022 r., posiada wiarygodną wartość dowodową do wydania decyzji nr [...] z dnia [...] marca 2023 r.

Wskazać należy, że Sąd stoi na stanowisku, iż czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania, albowiem to rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości które przyjmuje do porównania. Stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości.

Powyższe zdaniem Sądu nie wyłącza kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. Operat szacunkowy jest bowiem jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a.

W ocenie Sądu organ prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe, podjął wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego, wbrew zarzutom skargi szczegółowo przeanalizował sporządzony w sprawie operat szacunkowy i prawidłowo uznał, że nie zawiera on wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia i że na jego podstawie można ustalić wysokość odszkodowania za nieruchomość. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ w sposób wyczerpujący przedstawił całą argumentację w sprawie, analizując operat szacunkowy oraz odniósł się do zarzutów odwołania.

W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego braku informacji o sporządzonej wycenie i jej wysokości zauważyć należy, że zawiadomieniem z dnia 5 stycznia 2023 r. byli współwłaściciele nieruchomości oraz Gmina [...] zostali poinformowani poprzez publikację w Biuletynie Informacji Publicznej o wysokości wyceny oraz o możliwości zapoznania z materiałem dowodowym. Dodatkowo wskazano termin na wniesienie ewentualnych zastrzeżeń do sporządzonej wyceny nieruchomości. Obwieszczenie było także wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego.

W wyznaczonym terminie tylko Pani B. S. pismem z dnia 19 stycznia 2023 r. nie wyraziła zgody na kwotę odszkodowania wynikającą z operatu szacunkowego. Pozostałe strony postępowania nie zgłosiły żadnych uwag.

W związku z powyższym organ wezwał Panią B. S. na rozprawę administracyjną wyznaczoną na dzień 16 marca 2023 r. Na rozprawie nikt się nie stawił. Korespondencja przesłana do byłej współwłaścicielki wróciła do Starostwa podwójnie awizowana, a na podstawie art. 44 K.p.a. doręczenie zostało prawidłowo uznane za dokonane. Wskazać należy, że z akt sprawy wynika, iż powyższa przesyłka została wysłana na prawidłowy adres skarżącej znajdujący się przy ul. [...] w [...]. Sąd ponadto zauważa, że z akt sprawy wynika, iż Pani B. S. w piśmie z dnia 19 stycznia 2022 r. (wpływ do organu 20 stycznia 2023 r.) wskazała, że na rozprawę administracyjną może pójść wyłącznie do Sądu Rejonowego I Wydziału Cywilnego i zażyczy sobie biegłego sądowego do wyceny odszkodowania. Stwierdziła, że do urzędu na rozprawę administracyjną się nie stawi. Brak było zatem podstaw do ponownego wyznaczania terminu rozprawy (jak wnosiła skarżąca w złożonym odwołaniu). Nawet, gdyby dać wiarę twierdzeniom skarżącej – B. S., że w jej skrzynce pocztowej nie było żadnego awiza (choć przeczą temu adnotacje na znajdującej się w aktach sprawy kopercie), skarżąca nie wskazała jakie okoliczności, czy też dowody chciałaby uczynić przedmiotem owej rozprawy oraz przede wszystkim, jaki wpływ na rozstrzygnięcie sprawy miał ów, rzekomy, brak zawiadomienia jej o rozprawie.

W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego nie otrzymywania korespondencji administracyjnej ze Starostwa Powiatu Sąd zauważa, że zgodnie z art. 49 K.p.a. jeżeli przepis szczególny tak stanowi, zawiadomienie stron o decyzjach i innych czynnościach organu administracji publicznej może nastąpić w formie publicznego obwieszczenia, w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości lub przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej (§ 1). Dzień, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie, inne publiczne ogłoszenie lub udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej wskazuje się w treści tego obwieszczenia, ogłoszenia lub w Biuletynie Informacji Publicznej. Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie, inne publiczne ogłoszenie lub udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej (§ 2). Według art. 49a K.p.a. poza przypadkami, o których mowa w art. 49, organ może dokonywać zawiadomienia o decyzjach i innych czynnościach organu administracji publicznej w formie, o której mowa w art. 49 § 1, jeżeli w postępowaniu bierze udział więcej niż dwadzieścia stron. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, zawiadomienie jest w takim przypadku skuteczne wobec stron, które zostały na piśmie uprzedzone o zamiarze zawiadamiania ich w określony sposób. Do zawiadomienia stosuje się przepis art. 49 § 2. Zgodnie z art. 49b § 1 K.p.a. w przypadku zawiadomienia strony zgodnie z art. 49 § 1 lub art. 49a o decyzji lub postanowieniu, które podlega zaskarżeniu, na wniosek strony, organ, który wydał decyzję lub postanowienie, niezwłocznie, nie później niż w terminie trzech dni od dnia otrzymania wniosku, udostępnia stronie odpis decyzji lub postanowienia w sposób i formie określonych we wniosku, chyba że środki techniczne, którymi dysponuje organ, nie umożliwiają udostępnienia w taki sposób lub takiej formie.

Jak wskazano wyżej - w niniejszej sprawie organ stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność wielu osób (decyzja Starosty [...] przyznawała odszkodowanie na rzecz ponad 20 osób), w związku z tym, działając na podstawie ww. art. 49a K.p.a. w zw. z art. 49 K.p.a. miał prawo dokonywać zawiadomienia o decyzjach i innych czynnościach w formie publicznego obwieszczenia.

Wskazać należy, że Starosta [...] zawiadomieniem z dnia 29 września 2022 r. wszczął postępowanie w sprawie o ustalenie odszkodowania za działkę ew. nr [...]. W zawiadomieniu tym strony zostały poinformowane, że ze względu na liczbę stron postępowania wynoszącą ponad dwadzieścia osób, na podstawie art. 49 §1 i §2 oraz art. 49a K.p.a., zawiadomienia stron o decyzjach i innych czynnościach organu dokonywane będą poprzez udostępnianie w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie www.bip.powiat-grodziski.pl, w zakładce Komunikaty i ogłoszenia.

Zdaniem Sądu wobec powyższego w niniejszej sprawie nie doszło także do sugerowanego naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Przez udział w postępowaniu należy rozumieć udział strony w całym ciągu czynności przygotowawczych postępowania administracyjnego prowadzonego przez organ administracji publicznej. Chodzi tutaj o udział w czynnościach, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Dlatego strona stawiająca zarzut naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. powinna wykazać, że uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tzn. że uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 16 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 326/17.

W niniejszej sprawie żadna ze stron skarżących takich czynności, czy okoliczności nie wskazała.

W odniesieniu do pozostałych zarzutów skargi, dot. wydzielenia działki o nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...] w [...], ponownie należy wskazać, że nieruchomość ta powstała w wyniku podziału działki ew. nr [...] o pow. [...] ha na podstawie decyzji Burmistrza [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. Mocą tej decyzji została ona przeznaczona na lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi publicznej gminnej ul. [...] w zakresie budowy ścieżki pieszo-rowerowej, chodnika, zatok postojowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą w [...]. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 11 f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej, wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomości lub ich części, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W związku z powyższym, zgodnie z ww. decyzją nr [...] Starosty [...] nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha przeszła na własność Gminy [...] z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna.

W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego aktualności sporządzonego operatu Sąd zauważa, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat ten został sporządzony [...] listopada 2022 r., a decyzję w sprawie wydano - [...] marca 2023 r. w I instancji i [...] czerwca 2023 r. w II instancji. W rozpatrywanej sprawie zaistniały więc jednoznaczne podstawy do stwierdzenia, że w okresie rozpatrywania odwołania od decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2023 r. operat szacunkowy był aktualny.

W odniesieniu do wniosku o powołanie biegłego sądowego do wyceny przedmiotowej nieruchomości Sąd wskazuje, że na etapie postępowania przed sądem administracyjnym uwzględnienie takiego wniosku dowodowego nie jest możliwe. W myśl bowiem art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, przed sądem administracyjnym nie jest dopuszczalne prowadzenie dowodu mającego charakter opinii biegłych (por. wyroki NSA z 9 marca 2022 r. II OSK 831/19 oraz z 11 kwietnia 2023 r., II OSK 2006/21). Dowód z opinii biegłego nie jest bowiem dowodem z dokumentu i w oczywisty sposób przekracza zakres dopuszczalnego postępowania dowodowego w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Zarówno w postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak i we wszystkich polskich procedurach prawnych dowód z opinii biegłego jest innym - odrębnym dowodem od dowodu z dokumentów (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 7 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Go 518/23 i cytowany tam wyrok NSA z 1 sierpnia 2023 r., III FSK 1479/22), jest to zupełnie inna kategoria dowodu - a mianowicie dowód z ekspertyzy, którego przeprowadzenie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym nie jest dopuszczalne (wyrok NSA z 30 czerwca 2023 r., III OSK 395/22). Pogląd ten został również zaprezentowany w innych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. z 21 stycznia 2022 r., I FSK 1354/18, z 26 sierpnia 2020 r., II OSK 1003/20 czy z 27 września 2023 r., I OSK 1399/22.

Zdaniem Sądu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przedstawiono szczegółową i przekonującą analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania oraz odniesiono się do kwestii budzących zastrzeżenia strony skarżącej. W rezultacie dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie odpowiada prawu. Wskazać przy tym trzeba, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zaprezentowaną w powyższym zakresie przez skarżącą argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Operat szacunkowy spełnia przewidziane prawem wymogi formalne, opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, nie posiada żadnych braków, niejasności czy pomyłek. Końcowo podkreślenia wymaga, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd, jak i organ administracji nie są zobligowani do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13 oraz wyrok WSA w Kielcach z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Ke 627/19, dostępne na wskazanej powyżej stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych).

W konsekwencji podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i prawidłowy, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane normy prawne, mające zastosowanie w sprawie. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Aby rzeczywiście móc podważyć powyższy dowód w sprawie należało do akt sprawy dołączyć kontroperat (dokument prywatny), sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) na zlecenie strony zainteresowanej (skarżącej), bądź stosowną opinię rzeczoznawców majątkowych, wydaną na podstawie art. 157 u.g.n., celem weryfikacji zapisów ww. operatu, stanowiącego podstawę do ustalenia przedmiotowego odszkodowania. Powyższego jednak na etapie postępowania administracyjnego strona skarżąca nie uczyniła.

Reasumując Sąd stwierdza, iż przeprowadzona analiza oraz wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń w kwestii wartości wycenianej nieruchomości. Przedłożona opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, zaś sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat sporządzony został w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązującą w omawianej materii regulację prawną, przejrzysty, zawiera jednoznacznie wnioski nie budzące żadnych wątpliwości, umożliwiające jego zrozumienie.

W odniesieniu do pozostałych kwestii podnoszonych w skardze, w tym pytania skarżącej co do lokalizacji planowanej drogi i ścieżki rowerowej, błędów w aktach notarialnych, czy też pobierania opłat za grunt, Sąd zauważa, że wykraczają one poza zakres niniejszej sprawy. W niniejszej sprawie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd jest związany granicami sprawy, którą jest ustalenie kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 P.p.s.a.