Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 893/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 145 par11 pkt 1 lit a i c oraz art 135
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 36 ust 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 153 ust 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2024 r. sprawy ze skargi P. sp. z o.o. z siedzibą we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2024 r. znak SKO.ZP/415/563/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 10 kwietnia 2024 r., nr SKO.ZP/415/563/2023, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po rozpoznaniu odwołania złożonego przez "P. " Sp. z o.o. z siedzibą we W., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977), Uchwały Rady Gminy Z. z dnia 13 lipca 2018r. nr XLVII/454/18 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Bolechowice, Brzezie, Ujazd i Zelków w Gminie Z., w części obejmującej tereny od południowej krawędzi drogi powiatowej nr [...] K w kierunku północnym (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego poz. 5430 z dnia 3 sierpnia 2018 r.) oraz Uchwały Rady Gminy Z. z dnia nr XXXVII/424/22 z dnia 25 marca 2022r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Bolechowice, Brzezie, Ujazd i Zelków w Gminie Z., w części obejmującej tereny od południowej krawędzi drogi powiatowej nr [...] w kierunku północnym (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego poz. 2313 z dnia 5 kwietnia 2022 r.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 775; dalej: k.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia 20 września 2023 r., nr WGG 6725.1.4.2023.AK, którą Wójt ustalił dla "P. " Sp. z o.o. we W., jednorazową opłatę w wysokości w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego udziału wynoszącego [...] w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,0722 ha, objętej księga wieczystą nr [...] (na dzień zbycia), spowodowanej uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustalony stan sprawy był następujący:

W dniu 28 października 2021 r. aktem notarialnym Rep. A Nr [...] "P. " Sp. z o.o. zbyła prawo użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości.

Pismem z dnia 29 marca 2023 r. organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej. Zawiadomienie o wszczęciu zostało doręczone spółce w dniu 5 kwietnia 2023 r.

Organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu - B. M. posiadającej stosowne uprawnienia do sporządzenia operatu szacunkowego określającego zmianę wartości nieruchomości, w wyniku wejścia w życie mpzp. Operat szacunkowy został sporządzony na dzień 24 kwietnia 2023 r.

Pismem z dnia 10 sierpnia 2023r. organ I instancji powiadomił spółkę o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, z czego spółką skorzystała w siedzibie organu.

Organ I instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia ocenił dokonany przez rzeczoznawcę operat, w szczególności omówił wybór cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, dobór ich wag. Wskazał też, że w sprawie wykazane zostało za pomocą tych cech podobieństwo nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, a wszelakie różnice dostrzeżone, ze względu na przepisywane odmienne skale cech poszczególnym nieruchomościom i zastosowanie korekt poprawkami kwotowymi. Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy może być podstawą ustalenia opłaty planistycznej, bowiem wykazuje, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił skutkiem zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym.

Finalnie, w oparciu o operat szacunkowy organ ustalił, że wartość użytkowania wieczystego spornej nieruchomości określona, przy uwzględnieniu okoliczności, że sprawa dotyczy udziału wynoszącego [...] poprzednio obowiązującego mpzp, wynosiła [...] zł, zaś po wejściu w życie aktualnie obowiązującego mpzp, wartość ta wynosi [...] zł. Różnica między tymi kwotami to [...] zł. Do tej kwoty zastosowano 30 % stawkę opłaty planistycznej, wynikającą z § 52 uchwały nr XLVII/454/18 Rady Gminy Z., co finalnie pozwoliło określić wysokość opłaty planistycznej na kwotę [...]zł.

Odwołanie od powyższej decyzji w terminie przypisanym ustawą, złożyła "P. " Sp. z o.o. z siedzibą we W..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po zapoznaniu się z całością akt w sprawie stwierdziło, że materialnoprawną podstawą pobierania tzw. renty planistycznej jest art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością ruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

SKO stwierdziło, że dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie, gdyż prawo użytkowania wieczystego spornej nieruchomości w udziale wynoszącym [...] zostało zbyte przez spółkę w dniu 28 października 2021 r., a zbycie to nastąpiło po wejściu w życie wskazanego powyżej mpzp i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei, wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło z doręczeniem pisma z dnia 5 kwietnia 2023 r.

Z operatu szacunkowego sporządzonego na dzień 24 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. SKO wywiodło, że przeznaczenie nieruchomości zmieniło się w wyniku wejścia w życie aktualnie obowiązującego mpzp, z uwagi na zdecydowanie inne możliwości inwestycyjne w postaci realizacji odmiennej zabudowy niż ta, związana z produkcją rolną, jaka dominowała w poprzednio obowiązującym mpzp. Tym samym, zasadnym zdaniem organu odwoławczego, było dokonanie wyceny prawa użytkowania nieruchomości dla jej dwóch stadiów, tj. pod rządami "starego planu", oraz w okresie pod rządami "nowego" mpzp (aktualnie obowiązującego).

Z operatu wynika, że przy określeniu wartości w obu stadiach zastosowano podejście porównawcze - metodą korygowania ceny średniej. Wartość użytkowania wieczystego nieruchomości pod rządami "starego planu" wynosiła [...] zł, zaś po wejściu w życie aktualnie obowiązującego mpzp, wartość ta wynosi [...] zł. Różnica między tymi kwotami to [...] zł, przy czym wartości te dotyczą udziału wynoszącego [...], co również wskazano w sporządzonym operacie.

Podejście porównawcze polega, według SKO, na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2021, poz. 555) wyrażona została zasada, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n., określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

SKO miało na uwadze, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Jak przyjmuje się w orzecznictwie, procedura wyceny w metodzie korygowania ceny średniej wymaga zatem w szczególności:

-określenia rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniania nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru, okresu badań cen transakcyjnych, informacji o popycie i podaży,

-utworzenia podstawie takiego rynku zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny,

-aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny

-ustalenia na podstawie ww. analizy rynku tzw. cech rynkowych wypływających na poziom cen na rynku lokalnym oraz określenie ich wag

-dokonania wyboru z utworzonego zbioru nieruchomości podobnych trzech nieruchomości najbardziej podobnych (tzw. porównawczych) pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

-charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Kolegium zapoznawszy się z treścią sporządzonego operatu, stwierdziło, że wyceny wartości spornej nieruchomości w obu stadiach zostały określone prawidłowo, zaś sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na wejście w życie aktualnie obowiązującego mpzp.

Wyceniana nieruchomość, jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane w sporządzonym opracowaniu. Przy szacowaniu wartości w obu stadiach wskazano, że starano się dobrać nieruchomości o najbardziej zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, w szczególności pod względem przeznaczenia. Jednocześnie wskazano na małą ilość transakcji takimi nieruchomościami na rynku lokalnym obejmującym w znacznej większości gminę Z. oraz przylegające gminy takie jak np. L. .

Nadto w treści operatu w sposób szczegółowy dokonano scharakteryzowania rynku lokalnego, dokonano opisu preferencji nabywców, wskazano na występowanie ewentualnego trendu czasowego, a także opisano zmiany zabudowy jakie dokonywały się w Gminie Z. na etapie ostatnich lat.

I tak, dla wyceny pod rządami "nowego" planu, stworzono bazę transakcji nieruchomościami podobnymi (pkt 6.1 operatu), gdzie wskazano na 11 transakcji o charakterze mieszkalno-usługowym i powierzchni w granicach od ok 2400 m kw. do ok 4500 m kw. W tabeli tej wskazano datę transakcji, cenę 1 m kw, położenie oraz numer aktu notarialnego.

Nieruchomościom tym przypisano im poszczególne cechy, którym to cechom przypisano następnie wagi wyrażone w procentach, tj. lokalizacja (20%), sąsiedztwo (25%), możliwości inwestycje (15%), uzbrojenie terenu w infrastrukturę (15%), powierzchnia (10%), obciążenia (15%). Dodatkowo każdej z cech przypisano ocenę w skali 5 stopniowej, za wyjątkiem cechy "obciążenia" w której przyjęto skalę dwustopniową.

Następnie dokonano szczegółowej charakterystyki nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w aspekcie cech rynkowych, gdzie wskazano na wszystkie przyjęte cechy oraz wyliczono cenę średnią wynoszącą [...] zł/kw. Wskazano, iż z uwagi na charakter nieruchomości porównanych i ograniczenia należy zastosować współczynnik korygujący "k" o wartości 0,9 z uwagi na znaczną powierzchnię nieruchomości. Wszystkie szczegółowe wyliczenia zostały zawarte w tabelach w końcowej części operatu.

W wyniku dokonanych obliczeń ustalono, że wartość jednego m2 prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pod rządami "nowego" planu wynosi 72,75 zł za 1 m2 zaś wartość udziału w nieruchomości po zastosowaniu współczynników korygujących wyniosła [...] zł (wartość ta dotyczy udziału wynoszącego [...]). Uwzględniono przy tym takie okoliczności jak stawka procentowana opłaty rocznej wynosząca 3% oraz liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego (2021-2090 - 69 lat).

Następnie rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych w kontekście wykorzystania nieruchomość przy uwzględnieniu mpzp poprzednio obowiązującego. Tutaj również poddano ocenie rynek, preferencję nabywców oraz postanowienia aktualnie obowiązującego w terenie mpzp i na podstawie rozważań autorka analizy dokonała wyboru 11 nieruchomości z gminy Z. oraz W. W., Z. i L. (tj. gmin sąsiadujących z gminą Z. Z obliczeń wynika, iż średnia cena 1 m2 nieruchomości 92,92 zł.

Wskazano tutaj szczegółowo, iż dokonano porównań zapisów z mpzp z możliwościami inwestycyjnymi nieruchomości z uwagi na okoliczność, że podobne transakcje praktycznie nie występują lub pojawiają się bardzo rzadko - wskazano, iż w badanym obszarze jedynie raz pojawiała się transakcja nieruchomością o funkcji w mpzp "RU". W tym celu dokonano rozważań w zakresie zapisów mpzp dotyczących wybranych do bazy transakcji pod kątem podobieństwa funkcji "RU". Wywiedziono, iż zasadnym jest wzięcie do porównań transakcji gruntów o przeznaczeniu mieszanym tj. zarówno rolnym, jak i budownictwem mieszkalnym (wszystkie przyjęte nieruchomości do porównań posiadają takie funkcje jako dominujące).

W wyniku dokonanych obliczeń ustalono, że wartość 1 m2 nieruchomości pod rządami "starego" planu wynosiła 56,12 zł, zaś wartość udziału w nieruchomości określono na kwotę 174 493 zł (wartość ta dotyczy udziału wynoszącego 29/100), również w tym wypadku wszystkie szczegółowe wyliczenia zostały zawarte w tabelach w końcowej części operatu oraz w tabeli na stronie 21 opracowania.

Kolegium jako trafne oceniło ustalenia wynikające z operatu, że z całokształtu ustaleń niewątpliwie wynika, że nastąpił wzrost wartość przedmiotowej nieruchomości spowodowany zmianą możliwości inwestycyjnych w związku z wejściem w życie mpzp - wynika z wyliczeń sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Powyższe ma niewątpliwie związek ze znacznym zwiększeniem możliwości inwestycyjnych na nieruchomości poprzez jej zabudowę mieszkaniową wraz z usługami.

W odniesieniu do wskazanych powyżej wycen w obu stadiach, a także zarzutów zgłaszanych odwołaniu Kolegium podniosło, że w obrocie brak jest nieruchomości identycznych. W badanej sprawie w sporządzonym operacie w sposób wystarczający uzasadniono dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśniając jakimi przesłankami kierowano się, badając nieruchomości. Dokonanie wyboru nieruchomości zostało szczegółowo uzasadnione. Kolegium zauważyło, że z opisu nieruchomości wziętych do porównań do każdej z wycen wynika, że są to nieruchomości podobne. Kolegium nie stwierdziło zatem podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości, zwłaszcza, iż przy każdej z nieruchomości wskazano szczegółowo jej cechy, powierzchnię, położenie, ograniczenia.

Dalej, SKO wywiodło, że w sytuacji, w której strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Z kolei, organy zarówno I jaki II instancji nie mają obowiązku, by z urzędu występować o operat do organizacji zawodowej rzeczoznawców, zaś z inicjatywą taką mogła wystąpić strona postępowania, czego jednak nie uczyniła. Natomiast przedstawione przez odwołującą opracowanie w postaci analizy rynku nieruchomości gminy Z., zdaniem SKO nie mogło być traktowane jako miarodajny dowód w sprawie, świadczący o braku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie mpzp. Nie może ono także zastępować opinii wydawanej przez organizację rzeczoznawców, dlatego też ustalania tam zawarte nie miały wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Kolegium zauważa także, iż wbrew twierdzeniom odwołania, autorka operatu wskazała prawidłowo na cenę maksymalną transakcji przyjętych do porównań przy określaniu wartości pod rządami nowego mpzp, bowiem przyjęto nieruchomość o cenie 1 m2wynoszącą 211,67 zł (transakcja nr 4 w tabeli na stronie 17 operatu) co zostało opisane w szczegółowych wyliczeniach na końcu opracowania - karta nr 47 akt sprawy.

Zdaniem Kolegium, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, stwierdzić należy, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia wymagane elementy. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Autorka dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz jej stan. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. W szczególności Kolegium zwróciło uwagę na końcowe tabele operatu, gdzie rzeczoznawca wskazała względem nieruchomości wycenianej na słabe możliwości inwestycyjne, bardzo dużą powierzchnię, znaczne obciążanie oraz średnio korzystne sąsiedztwo, co wpłynęło na oszacowanie wartości 1 m2 znacznie poniżej średniej ze zbioru wszystkich transakcji. Kolegium tym samym nie podzieliło zarzutów odwołania w tym zakresie.

Odnośnie zaś wniosku o pozyskanie na potrzeby niniejszego postępowania decyzji umarzających postępowania w innych podobnych sprawach dla innych działek sąsiadujących ze sporną nieruchomością, Kolegium stwierdziło, że umorzenia te były dokonywane na podstawie każdorazowo sporządzanego operatu dla danej nieruchomości (objętej odrębną księgą wieczystą). Decyzje na które powołuje się Spółka, nie były przedmiotem badań przed Kolegium, zaś z uwagi na indywidualny charakter każdej sprawy, w szczególności konieczność sporządzania odrębnego opracowania przy określeniu możliwości naliczenia opłaty planistycznej Kolegium nie widziało podstaw do uwzględniania tych rozstrzygnięć w tym postępowaniu.

Dalej Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 52 uchwały nr XLVII/454/18 Rady Gminy Z., stawka procentowa służąca do naliczenia opłaty planistycznej względem nieruchomości, których wartość wzrosła po wejściu w życie mpzp wynosi 30%. Z kolei, mając na uwadze, że przed wejściem w życie mpzp wartość udziału wynoszącego 29/100 w spornej nieruchomości, została określona na kwotę 1. zł, zaś po wejściu w życie mpzp, wartość ta wynosiła 2. zł, to wzrost wartości wyniósł 5. zł. Finalnie zatem wzrost w wartości dokonano obliczenia renty w następujący sposób: 5. zł x 30 % = 1. zł

Kolegium stwierdziło, że wyliczenia te są prawidłowe. Dało wiarę ustaleniom zawartym w operacie, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkową przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości jakie niewątpliwie obie autorka posiada. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W ocenie Kolegium udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie Kolegium nie dopatrzyło się innych uchybień w prowadzonym postępowaniu.

Skargę na powyższą decyzję wniosła "P. " Sp. z o.o., zaskarżając tę decyzję w całości i zarzucając jej naruszenie:

- przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z brakiem wzrostu wartości spornej nieruchomości, mimo uchwalenia aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy,

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z błędnym przyjęciem przez SKO za poprawne ustalenie w podważonym przez skarżącego wadliwym operacie szacunkowym B. M., że wzrost wartości spornej nieruchomości może być ustalony z uwzględnieniem skutków późniejszego podziału nieruchomości, który nastąpił na podstawie decyzji Wójta Gminy Z. z dnia 13 września 2019 r., które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy,

- przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 75 § 1, 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędne ich zastosowanie - na skutek nieuwzględnienia oraz niedopuszczenia przez SKO dowodów zgłoszonych przez skarżącą mających istotne znaczenie dla prawidłowego rozpoznania sprawy, które to naruszenia wskazanych regulacji miały istotny wpływ na wynik sprawy,

- przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 75 § 1, 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne ich zastosowanie - na skutek dopuszczenia w sprawie przez SKO jako dowodu wadliwego operatu szacunkowego B. M. (naruszającego min. przepis art. 4 pkt 16 u.g.n.), które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że sporna nieruchomość, tj. działka ewidencyjna nr [...] (w udziale wynoszącym [...]) powstała na skutek podziału jednej, dużej działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 1,9312 ha, położonej w B. Gminie Z.. Okoliczność ta ma zdaniem skarżącej kluczowe znaczenie dla rozpoznania sprawy.

Operat szacunkowy B. M. nie może stanowić miarodajnego dowodu w sprawie na okoliczność wskazanego w tym opracowaniu rzekomego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości po wprowadzeniu w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mianowicie, zgodnie z przywołanymi regulacjami upzp - w operacie szacunkowym należy określić stan nieruchomości z dnia wejścia w życie obowiązującego aktualnie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, natomiast ceny należy określić na dzień zbycia nieruchomości. Wobec powyższego, w wadliwym operacie rzeczoznawca majątkowa opisała stan nieruchomości tj. wydzielonej już działki nr [...] (w udziale wynoszącym [...]), charakteryzując ją pod kątem cech rynkowych jakie działka ta posiadała w dacie wejścia w życie aktualnego planu miejscowego. Natomiast zgodnie z cytowanym powyżej art. 37 ust. 1 upzp wzrost wartości nieruchomości winien być ustalony bez uwzględnienia skutków późniejszego podziału wskazanej powyżej dużej działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 1,9312 ha - z której wydzielono min. działkę nr [...], a który to podział nastąpił na podstawie decyzji Wójta Gminy Z. z dnia 13 września 2019 r. Dlatego też, wbrew stanowisku SKO wyrażonemu w zaskarżonej decyzji podważony, wadliwy operat szacunkowy B. M. z dnia 24 kwietnia 2023r,, narusza wprost cytowany przepis art. 37 ust. 1 upzp, gdyż rzeczoznawca majątkowa w tymże operacie miała obowiązek dokonać wyceny pierwotnej nieruchomości tj. w stanie, w jakim nieruchomość ta czyli działka nr [...] istniała w dacie wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiot zbycia jakim była wydzielona z większej nieruchomości działka nr [...] predestynował rzeczoznawcę majątkową jedynie do proporcjonalnego ale poprawnego ustalenia wartości tej działki dla potrzeb obliczenia opłaty pianistycznej w oparciu o wartość nieruchomości pierwotnej, tj. działki [...] w dacie wejścia aktualnego planu w życie.

W konsekwencji, skarżąca zakwestionowała dobrane do porównań nieruchomości, które nie stanowiły nieruchomości podobnych wbrew uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO, która to okoliczność wskazuje na dodatkowe naruszenie przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o oddalenie skargi.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organy obu instancji przepisów prawa materialnego (art. 153 ust 1 w zw. z art. 4 ust 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami), które miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania (art. 7, art. 75 § 1 , art. 77 § 1 i art. 80 kpa), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawowe uchybienie organów, co trafnie zarzucono w skardze, to błędna ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, polegająca w szczególności na praktycznie całkowitym pominięciu istotnej dla wyceny nieruchomości okoliczności, na co konsekwentnie zwraca uwagę strona skarżąca, bowiem na dzień wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyceniana nieruchomość dz. ew. [...] o pow. 1,0722 ha ( w udziale wynoszącym [...]) stanowiła część działki nr [...] o pow. 1,9312 ha. Wyceniana nieruchomość powstała na skutek podziału jednej dużej działki ewidencyjnej nr [...] położonej w B. gm. Z. (okoliczność ta nie była kwestionowana przez organ). Podział działek został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Z. znak: WGG.6831.186.2018 TM w dniu 13 września 2019 r – po wejściu w życie planu. Strona skarżąca powołuje się na decyzje SKO w analogicznej sprawie dotyczącej wyodrębnionej działki nr [...]( decyzja SKO z 26.04.2024 r , SKO.ZP/415/612/2023) i decyzje umarzające postępowania przed organem I instancji dotyczące działek : nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. Trafnie zarzuca, że opisu stanu nieruchomości z dnia 17 sierpnia 2018 r (wejście w życie mpzp) dokonano w odniesieniu do działki [...] nie charakteryzując jej pod kątem cech rynkowych jakie rzeczywiście posiadała, stanowiąc cześć większej działki w dniu wejścia w życie planu. W tej sytuacji określenie wartości działki dla potrzeb obliczenia opłaty pianistycznej (zbytego 28 października 2021 r udziału w użytkowaniu wieczystym) należało opierać o wartość nieruchomości (ceny z dnia zbycia nieruchomości) w stanie pierwotnym, tj. działki [...] w dacie wejścia aktualnego planu w życie. To znaczy bez uwzględnienia skutków późniejszego podziału dużej działki ewidencyjnej nr [...] o pow. 1,9312 ha, z której wydzielono między innymi działkę o nr [...].

Biegła B. M. w sporządzonym operacie, a następnie organy obu instancji nie wzięli pod uwagę tej okoliczności. Jak wynika z operatu, w szczególności z analizy uwzględnionych przy wycenie transakcji, ta kwestia w ogóle nie była rozważana i nie wpłynęła na wycenę nieruchomości dla potrzeb obliczenia opłaty planistycznej. Jak trafnie zauważa strona skarżąca - wydzielenie z działki [...] mniejszej działki [...] nie może prowadzić do wyceny jedynie tej wydzielonej działki (jakby nie stanowiła w dniu wejścia w życie planu części większej całości) i wpływać na wartość takiej wyceny, skoro przedmiotem wyceny jest przecież ulepszenie planistyczne pierwotnie istniejącej dużej nieruchomości, objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego, w dacie wejścia w życie planu.

Następna kwestia to dobór nieruchomości podobnych, które nie zostały dobrane w sposób adekwatny do wycenianej nieruchomości, bowiem są zdecydowanie za małe w przedziale od 0,1919 ha do 0,5500 ha (nieobowiązujący plan) i od 0,2400 ha do 0,4515 ha (obowiązujący plan), a przecież działka o nr [...] to 1,0722 ha, natomiast pierwotna o nr [...] to 1,9312 ha. .

Jeśli brak na lokalnym rynku nieruchomości - adekwatnych nieruchomości podobnych, to należy szczegółowo rozważyć i uzasadnić : jak w dobranym współczynniku korygującym (eksperckim) uwzględniono cechy istotne, które należało wziąć pod uwagę dokonując wyceny nieruchomości i dlaczego tak się stało w konkretnej sytuacji.

Przyjęty przez rzeczoznawcę współczynnik korygujący (ekspercki), a także inne wskaźniki (w tym wagi cech), winny być przekonująco i obszerniej uzasadnione, tak aby możliwa była weryfikacja poprawności sporządzonego operatu, co w kontrolowanej sprawie możliwe nie jest.

W sporządzonym operacie brak szczegółowego opisu nieruchomości wziętych do porównania. W tabeli wskazano jedynie na powierzchnię nieruchomości, datę transakcji, cenę jednostkową i ogólną funkcję w planie (obowiązującym i nieobowiązującym), a tylko dwie nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej zostały bardziej szczegółowo opisane pod względem: położenia, sąsiedztwa, kształtu, obciążeń, wyposażenia, lokalizacji, możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia terenu i powierzchni. Ten stwierdzony brak uniemożliwia weryfikację prawidłowego doboru nieruchomości porównywanych.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać określone prawem wymogi formalne, a także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii także uzasadnienie, wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji powinien natomiast wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów Sąd stwierdza, że operat z 24 kwietnia 2023 r narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego, czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty.

W ocenie Sądu użyty w art. 36 ust. 4 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, a wielkość wzrostu tej wartości winna być obliczona w operacie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami logiki.

Stosownie do art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.344 t.j. z dnia 2023.02.24 ) zastosowane podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Jak stanowi art. 4 ust 16 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Kwestia czy zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżącej związana z wejściem w życie uchwały (teren oznaczony w nowym planie symbolem 7MU i 10KDL z poprzedniego RU i KL) jest zmianą przeznaczenia na korzyść strony skarżącej (zabudowa jednorodzinna, usługowa możliwa na całej nieruchomości, intensywność zabudowy wzrost o 0,2, zniesienie ochrony konserwatorskiej), a także czy zwiększa możliwości przeznaczenia i zagospodarowania jej działek, musi być wykazana prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym , który jest dowodem wiążącym w rozpoznawanej sprawie. Na jego podstawie dochodzi bowiem do naliczenia opłaty planistycznej. Taki operat w rozpoznawanej sprawie nie został dotychczas sporządzony.

Z powyższych przyczyn, w ponownym postępowaniu zostanie sporządzony nowy operat, a przy jego sporządzeniu biegły uwzględni w/w wytyczne i poglądy prawne.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a.