Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 225/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2024-08-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) sędzia WSA Katarzyna Korycka Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Gołda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz [...] kwotę [...] (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2023, [...] Burmistrza K. ustalił M. Z. (dalej jako: "skarżąca") wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki o nr ew. [...] o pow. [...] ha, położonej w K., obr. [...], w kwocie [...]zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w uchwale Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona stawka procentowa opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolami 1MN, 2MN i 3 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolami 3KDD i 4KDD – tereny dróg dojazdowych oraz 2KDW – tereny dróg wewnętrznych. Ponieważ skarżąca sprzedała w dniu [...].2022 r. przedmiotowa nieruchomość, istniały podstawy do wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie.

Burmistrz zakwestionował kontroperat przedłożony przez skarżącą, wskazując że zawiera on rażące błędy i nie może być uznany za rzetelny. W kontroperacie tym jako nieruchomości objęte miejscowym planem wskazano: nieruchomość położoną w K. Obr [...], o pow. [...] m2 z datą zbycia [...].2021; nieruchomość położoną w m. K. o pow. [...] m2 zbyta [...].2021 r.; nieruchomość położona w K. Obr [...], o pow. [...] m2 z datą zbycia [...].2021 r.

Burmistrz zwrócił uwagę, że pierwsza z wymienionych nieruchomości została zbyta, w dniu [...].2021 tj. przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Druga nieruchomość została zbyta [...].2021 r., tj. w momencie, gdy prace nad m.p.z.p. nie były jeszcze mocno zaawansowane (przed przekazaniem projektu do uzgodnień). Organ podważył przy tym podobieństwo wspomnianej nieruchomości położonej w miejscowości K. do wycenianej nieruchomości, wskazując, że jest ona położona w obszarze wiejskim, gdzie przeważa budowa zagrodowa, zaś nieruchomość strony położona jest w mieście w obszarze zabudowy jednorodzinnej. Ponadto nieruchomości dzieli kilkanaście kilometrów. Burmistrz zwrócił uwagę też, że w tabeli trzykrotnie powielono transakcje dotyczącą nieruchomości [...] m2. Tak zestawione w tabeli transakcje rzutują, zdaniem organu, na wiarygodność i rzetelność sporządzonej wyceny.

Odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, Burmistrz stwierdził, że wyczerpuje on wymagania prawne i formalne wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie organu, zawarte w operacie zestawienie transakcji jest miarodajne z uwagi na cechy ujęte w definicji nieruchomości podobnej, jak również ilość analizowanych transakcji odpowiada wymogom §4 ust. 3 rozporządzenia. W operacie zawarto wszystkie niezbędne dane dotyczące przyjętych do porównania działek. Wycena dokonana przez rzeczoznawcę została sporządzona w sposób przejrzysty, czytelny, a końcowe wnioski są logiczne i spójne. Burmistrz wskazał, że w podsumowaniu operatu rzeczoznawca zaznaczył, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono w szczególności jej rodzaj, położenie, wpływ otoczenia, aktualny sposób użytkowania, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami tego typu. Obie wartości rynkowe nieruchomości (tj. przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego) oszacowano w podejściu porównawczym dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w stanie przed wejściem w życie planu miejscowego.

Burmistrz stwierdził, że po analizie operatu szacunkowego, uznał, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] 2021 r. miały istotny wpływ na wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar wycenianej nieruchomości stanowiły grunty orne RII. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiło nowy sposób wykorzystania nieruchomości oraz uprościło procedurę zagospodarowania terenu na potrzeby zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Powyższe uwarunkowania spowodowały wzrost wartości nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca wskazała, że w dniu [...] 2022 r. zbyła przedmiotową nieruchomość za cenę [...] zł tj. za wartość rynkową tejże nieruchomości. Skarżąca zwróciła uwagę, że nieruchomość ta ma nietypowy, nieregularny, niekorzystny kształt i jest nieruchomością trudnozbywalną. Działka jest bardzo wąska i ma wymiary ok. [...] m. Przez teren nieruchomości przebiegają 2 napowietrzne linie SN i WN. Działka nie jest uzbrojona.

Skarżąca wywiodła, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istniała możliwość wzniesienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczasowy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości nie uległ zmianie, a zatem nie zachodzi żadna z okoliczności, o jakich mowa w art. 36 u.p.z.p. Skarżąca zwróciła też uwagę, że napowietrzne linie elektroenergetyczne w obszarze 2MN i 3MN wskazanym w miejscowym palnie zagospodarowania przestrzennego, determinują prawie w całości zabudowę na obszarze nowo wydzielonych funkcji.

Odnosząc się uchwalonego planu miejscowego, skarżąca wywiodła, że potwierdził on tylko możliwość wzniesienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie było jednak możliwości podziału przedmiotowej nieruchomości. W ocenie skarżącej biorąc pod uwagę cechy przedmiotowej nieruchomości miejscowy plan jest mniej korzystny od ustaleń wynikających ze studium. Określa on bowiem sztywne przeznaczenie i bardziej ogranicza możliwości zabudowy i zagospodarowania.

Skarżąca zakwestionowała treść operatu szacunkowego, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy objął w punktach 4.2.1., 4.2.2. analizą transakcje od [...] 2019 r. czyli ponad 3 lata poprzedzające datę zbycia nieruchomości. Powinien zaś wykorzystać nieruchomości podobne z okresu najbliższego, ale nie dłuższego niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Podniosła też, że transakcje z okresu [...] 2019 r. – [...] 2020 r. w pkt 4.4.1. obrazują najwyższe ceny, które zakłamują rynek z lat 2020-2022 czyli z okresu pandemii covid-19, gdzie rynek był na stabilnym poziomie. W ocenie skarżącej cechy do porównania i gradacja tych cech budzi poważne wątpliwości. Transakcja przy ul. [...] ma lepszą lokalizację niż wyceniana nieruchomości przy ul. [...] – mimo że obie nieruchomości dzieli kilkaset metrów. Podobnie z transakcjami B i C, gdzie dzieli je kilkaset metrów a mają przyjęte inne oceny (średnia i peryferyjna). Skarżąca zwróciła też uwagę na niewłaściwą gradację nieruchomości pod kątem ich wielkości – gdzie nieruchomości A i B mają tę samą ocenę co nieruchomość 2 razy większa od wycenianej nieruchomości i 5 razy większa od transakcji A. Ponadto stwierdziła, że transakcja o cenie minimalnej w Tabeli nr [...] (droga wewnętrzna) nie jest podobna do wycenianej nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2024 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Uzasadniając swoją decyzję Kolegium stwierdziło, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy jest przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny. Operat ten spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowanie to opiera się również na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak tez uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Kolegium wskazało, że kwota za jaką skarżąca faktycznie sprzedała przedmiotową nieruchomość pozostaje bez znaczenia, bowiem pojęcia ceny nie można utożsamiać z wartością rynkową nieruchomości. Organ zwrócił uwagę, że przedmiotowa nieruchomość ze względu na swój niekorzystny kształt uzyskała w operacie ocenę najniższą w cesze walory organizacyjne, a autor wyceny zastosował współczynnik korygujący k=0,9. Odnosząc się do twierdzeń skarżącej o tym, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania istniała możliwość uzyskania warunków zabudowy dla przedmiotowej działki, Kolegium wywiodło, że skarżąca nie złożyła wniosku o ustalenie warunków zabudowy i nie ma pewności, że uzyskałaby je. Od organu ustalającego opłatę planistyczna nie można zaś oczekiwać, że będzie badał potencjalne możliwości ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej nieruchomości.

Kolegium wskazało ponadto, że weryfikując przedłożony przez skarżącą kontroperat zauważył, że nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego tj. nieruchomość położona w K. o pow. [...] ha sprzedana [...]2021 r. i nieruchomości położona w K. , o pow. [...] ha, sprzedana [...].2021 r. nie spełniają warunków podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Data sprzedaży pierwszej ze wskazanych nieruchomości przypada przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej stronami są osoby bliskie. W przypadku zaś drugiej z nieruchomości, w dniu sprzedaży nie była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jej powierzchnia jest kilkukrotnie mniejsza niż nieruchomości wycenianej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję M. Z. stwierdziła, że żądanie zapłaty opłaty planistycznej jest bezzasadne. Zwróciła uwagę, że przedmiotowa nieruchomość w świetle poprzedniego miejscowego planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej Gminy w K. posiadała potencjał mieszkaniowy i zabudowa jednorodzinna była dopuszczalna. Plan tej jednak utracił ważność z mocy prawa. Uchwalenie i wejście w życie drugiego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niczego nie zmieniło w kwestii wartości rynkowej nieruchomości. Skarżąca wywiodła, że wzrost wartości nieruchomości nie powinien być rozpatrywany jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia efektu okresowego braku jakiegokolwiek planu.

Skarżąca zwróciła uwagę, że w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania, można znaleźć potwierdzenie, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość posiadała potencjał mieszkaniowy. Rzeczoznawca majątkowy do analizy cenowo-porównawczej wziął bowiem nieruchomości gruntowe nieobjęte miejscowym planem, położone w sąsiedztwie terenów inwestycyjnych, gdzie inwestor spodziewa się uzyskania stosownej decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżąca wskazała na dowody, które przedłożyła (w tym kontroperat), aby wykazać, że kwota za która sprzedała sąsiadom nieruchomość odpowiadała wartości rynkowej tej działki. Zakwestionowała przyjęty przez organ operat, wskazując, że sporządzono go niedbale, z pominięciem wielu istotnych danych. Nie uwzględniono mianowicie tego, że linie napowietrzne 2MN i 2MN determinują prawie w całości zabudowę nieruchomości, a także tego, że wbrew twierdzeniom Burmistrza, nowy plan nie umożliwiał swobodnego podziału nieruchomości (brak gwarancji swobodnego dostępu do wydzielonych nieruchomości, ograniczenie możliwości podziału z uwagi na napowietrzne linie elektroenergetyczne). Skarżąca ponownie zwróciła też uwagę, że brak jest danych o transakcji o cenie minimalnej w Tabeli 6 na str. 28 oraz że nieruchomość ta jest drogą wewnętrzną, a także, że rzeczoznawca pominął informację o obowiązującym dla przedmiotowego terenu Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy K.. Ponowiła zarzut z odwołania, że biegły objął analizą transakcje od [...] 2019 r., czyli ponad 3 lata poprzedzające datę zbycia nieruchomości oraz zakwestionowała wybrane przez rzeczoznawcę cechy do porównania i gradację tych cech.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 570; ze zm.). Zgodnie z treści tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie.

W świetle przepisów wskazanej wyżej ustawy istota obowiązku stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Organy administracyjne uznały, że zostały spełnione przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. Rada Miejska w [...] podjęła bowiem uchwałę Nr [...] z dnia [...] 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w której została ustalono stawka opłaty planistycznej. Działka skarżącej objęta tym planem została sprzedana przez nią w dniu [...] 2022 r. Ze sporządzonego zaś na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego wynikało, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego.

Strona skarżąca konsekwentnie kwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu, czego wyrazem jest odwołanie zawierające liczne zarzuty dotyczące tego opracowania. W ocenie skarżącej nie doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, czego dowodem jest przedłożony przez nią organowi I instancji kontroperat z dnia [...] 2023 r., uzupełniony następnie w dniu [...] 2023 r., a więc już po wydaniu decyzji przez organ I instancji, o aneks do operatu.

Do większości z podnoszonych przez stronę skarżącą zarzutów organ odwoławczy się nie odniósł. Odnosząc się do wskazywanych przez stronę skarżąca niekorzystnych cechach nieruchomości czyniących ją trudnozbywalną, organ odwoławczy ograniczył się do stwierdzenia, że z uwagi na swój niekorzystny kształt nieruchomość uzyskała ocenę najniższą w cesze walory organizacyjne, a autor wyceny zastosował współczynnik korygujący, k=0,9. Zwrócić należy jednak uwagę, że strona skarżącą poza nietypowym kształtem działki zwracała uwagę też na ograniczenia wynikające z przebiegania przez działkę dwóch napowietrznych linii energetycznych – średniego i wysokiego napięcia. Na podstawie treści samego operatu trudno wywnioskować, w jakim stopniu uwagi strony skarżącej są trafne i czy rzeczoznawca brał pod uwagę powyższe okoliczności. Dodatkowe wątpliwości, co do możliwości zabudowy nieruchomości rodzi niejasne stwierdzenie rzeczoznawcy zawarte na 36 stronie operatu – "Brak możliwości docelowego podziału nieruchomości w obecnym stanie nieruchomości nie dyskwalifikuje przedmiotu wyceny jako terenu pod zabudowę mieszkaniową. Przeprowadzona analiza rynku wskazuje na konieczność stopniowego osiągnięcia wartości optymalnej dla wycenianej nieruchomości poprzez dokonanie scalenia i podziału nieruchomości." Powyższe zdania wskazywać mogą, że w ocenie rzeczoznawcy, aby zabudować nieruchomość trzeba najpierw nabyć sąsiednią działkę i je scalić. Organ odwoławczy winien był zwrócić się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie powyższych wątpliwości.

Pozostałymi z zarzutów odwołania, do których zdecydowało się odnieść Kolegium były jedynie zarzuty dotyczące możliwości uzyskania warunków zabudowy przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także zarzuty opierające się na powoływaniu się na kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości jako jest faktyczna wartość rynkową. Do kwestii tych Kolegium mogło odnieść się posługując się ogólnymi sformułowaniami, mającymi generalne zastosowanie w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej.

Organ pominął zaś zupełnie te zarzuty skarżącej, które dotyczyły kwestii doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę, cech nieruchomości i gradacji tych cech. Dodać należy, że z uwagi na to, że zarzuty strony skarżącej były mocno skonkretyzowane organ powinien był również i w tym zakresie zwrócić się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się.

Odnosząc się zaś do przedłożonego przez stronę skarżącą kontroperatu Kolegium zwróciło uwagę, że nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego tj. nieruchomość położona w K. o pow. [...] ha sprzedana [...].2021 r. i nieruchomości położona w K. , o pow. [...] ha, sprzedana [...].2021 r. nie spełniają warunków podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Powyższe stwierdzenie świadczyć może o tym, że organ pominął zupełnie złożony przez stronę skarżącą w dniu [...] 2023 r. aneks do tego kontroperatu, w którym to dokumencie żadna z przywołanych przez organ nieruchomości nie została uwzględniona.

Poza powyższymi uwagami do sposobu odniesienia się przez organ odwoławczy do zarzutów odwołania, zwrócić należało uwagę, że również w pozostałym zakresie uzasadnienie decyzji nie odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie to zasadniczo bowiem sprowadza się do przedstawienia stanu faktycznego sprawy (w tym ustaleń zawartych w operacie), przywołania przepisów mających zastosowanie w sprawie, a także zacytowania tez zawartych w wyrokach sądów administracyjnych. Poza wskazanym wcześniej odniesieniem się do zarzutu dotyczącego kształtu nieruchomości, a także zastrzeżeniami do treści kontroperatu, uzasadnienie opiera się na ogólnikowej argumentacji, nie odnoszącej się ściśle do przedmiotowej sprawy. W uzasadnieniu decyzji brakuje elementów wskazujących na to, że organ faktycznie rozpoznał sprawy merytorycznie, do czego był zobowiązany zgodnie z zasadą dwuinstancyjności uregulowaną w art. 15 K.p.a. W szczególności brakuje kompleksowej oceny operatu w kontekście podnoszonych przez stronę zarzutów.

Podkreślić w tym miejscu należy, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Przepis art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, pozwalając na rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, w tym związanych z zarzutami zgłoszonymi przez strony postępowania. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

W przypadku zatem, gdy strona skarżąca podnosi zarzuty, mogące podważać prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, organ powinien rozważyć konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości wymagających wiedzy merytorycznej.

Wszystkie powyżej wskazane zastrzeżenia Sądu dotyczące uchybień organu II instancji w rozpatrzeniu sprawy świadczyły o istotnym naruszeniu przepisów art. 7 i art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. W ocenie Sądu organ odwoławczy nie podjął wszelkich możliwych działań w celu prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy w drugiej instancji. Doprowadziło to do co najmniej przedwczesnego wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej. Zarazem Sąd uznał, że ze względu na brak prawidłowego rozpatrzenia sprawy w drugiej instancji należy uchylić tylko zaskarżoną decyzję.

Kolegium powinno jeszcze raz przeprowadzić postępowanie odwoławcze celem prawidłowego rozpatrzenia sprawy w drugiej instancji. Ponownie prowadząc postępowanie, organ II instancji uwzględni wytyczne co do dalszego postępowania wynikające z niniejszego uzasadnienia. W szczególności zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego (autora operatu) o wyjaśnienie powyżej sygnalizowanych kwestii, względnie – stosownie do okoliczności sprawy – o uzupełnienie operatu. Następnie, w zależności od wyników postępowania odwoławczego i końcowej oceny materiału dowodowego, organ II instancji wyda rozstrzygnięcie w tej sprawie, które prawidłowo uzasadni.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024r., poz. 935 – dalej "p.p.s.a.") orzekł, jak w pkt 1 sentencji.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt 2 wyroku na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.