Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 48/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2024 poz 725
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. sprawy ze skargi W. H. (H.), M. H. (H.) na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia 16 października 2023 r. nr WINB-WOA.7721.318.2023.DS w przedmiocie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 13 lipca 2023 r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S., działając na podstawie art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 , ust. 2 oraz art. 80 ust. 2 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo Budowlane nakazał W. H., M. H., E. L., J. L., P. L., J.P. - jako współwłaścicielom ww. budynku budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. (działka nr [...] ob. [...]) (segment A i B):

1) wykonać wzmocnienie istniejących fundamentów za pomocą jednostronnych mikropali StatiPile, w strefach silnych zarysować ścian, w oparciu o projekt techniczny oraz analizę geotechniczną,

2) w pomieszczeniach piwnicznych wykonać wzmocnienie istniejących belek stalowych stropów odcinkowych poprzez podparcie istniejących belek nowymi, wymianę stropów na WPS lub spoinowanie i uzupełnienie ubytków w miejscach wypłaszczeń, oczyścić oraz wzmocnić elementy stalowe stropów miedzykondygnacyjnych oraz dokonać ich wzmocnienia na podstawie dokonanej inwentaryzacji, wzmocnić segment A i cześć segmentu B dodatkowymi ściągami w strefach największych zarysować, skuć luźne i odparzone tynki,

3) zszyć pęknięcia ścian prętami stalowymi wpuszczonymi w spoiny murów, zszyć zbrojeniem od strony wewnętrznej wszystkie widoczne pęknięcia na ścianach klatek schodowych,

4) wymienić wszystkie skorodowane belki stalowe balkonów na nowe, wymienić zniszczoną obróbkę blacharską na nową,

5) wymienić stalowe balustrady balkonów na nowe odpowiadające aktualnym warunkom technicznym,

6) dostosować schody poddaszy do obowiązujących wymagać ochrony przeciwpożarowej,

7) wymienić uszkodzone balustrady schodowe,

8) uzupełnić wszystkie ubytki w stropach oraz na spocznikach,

9) przemurować uszkodzone kominy,

10) wymienić elementy więźby dachowej porażone korozją,

11) wymienić deskowanie więźby

- w terminie do 1 maja 2024 r.

Jednocześnie organ zakazał użytkowania budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. (działka nr [...] obr. [...]) do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 13 stycznia 2021 r. otrzymał protokół kontroli okresowej stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. z 14 grudnia 2020 r. Protokół został przekazany w trybie art. 70 ust. 2 ustawy Prawo budowlane w związku z nieprawidłowościami stwierdzonymi przez biegłego posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. W opracowaniu wskazano na znaczne zużycie techniczne zewnętrznych części budynku w szczególności balkonów oraz ścian zewnętrznych. Stan pozostałych elementów budynku wskazuje na brak wykonywania bieżących remontów przez znaczny okres czasu. Większość zaleceń określono jako pierwszy stopień pilności i od ich wykonania uzależniono możliwość bezpiecznego użytkowania budynku mieszkalnego.

Zgodnie z protokołem kontroli użytkowanego obiektu nr [...] z dnia 20 stycznia 2021 r. stwierdzono, iż stan techniczny nieruchomości jest zgodny z opisem przedłożonym w protokole kontroli z 14 grudnia 2020 r. Stan obiektu i jego otoczenia świadczy o wieloletnim braku bieżącej konserwacji ze strony współwłaścicieli. Stwierdzono poprzeczne spękania części ścian zewnętrznych pomiędzy otworami okiennymi w pionie klatki schodowej oraz nad bramą przejazdową. Zwrócono uwagę na szczególnie zły stan techniczny balkonów nad ciągiem pieszym od strony ul. [...], który wynika z naturalnego zużycia technicznego.

Decyzją nr [...] z dnia 22 stycznia 2021 r., organ nakazał zarządcy sądowemu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w użytkowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługowym przyziemiem przy ul. [...] w S. stwierdzonych w protokole okresowej kontroli stanu technicznego budynku z dn. 14 grudnia 2020 r. Ponadto decyzją nr [...] z dnia 22 stycznia 2022 r. nakazano zarządcy sądowemu przedstawienie ekspertyzy technicznej przedmiotowego budynku zawierającej ocenę stanu technicznego stropów, kominów, konstrukcji dachu oraz elewacji budynku z uwzględnieniem ścian zewnętrznych, balkonów, gzymsu, ze wskazaniem zakresu robót koniecznych do wykonania w przedmiotowym budynku celem doprowadzenia go do właściwego stanu technicznego. Wskazano również, iż zarządca powinien przedstawić protokoły kontroli okresowych stanu technicznego budynku określonych w art. 62a ustawy w terminie do 31 marca 2021 r.

Pismem z dnia 7 maja 2021 r. Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w S. poinformowała organ o nieprawidłowościach w postaci braku wyposażenia budynku w instalację odgromową a dnia 7 lipca 2022 r. doszło do pożaru w mieszkaniu nr [...] w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] S. na piętrze trzecim. Mieszkanie uległo całkowitemu spaleniu. W wyniku akcji gaśniczej stropy o konstrukcji drewnianej w prawej części budynku patrząc od wejścia do budynku nasiąknęły wodą, mieszkania zostały zalane wodą. W trakcie czynności kontrolnych zakazano użytkowania lokali o nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...].

W dniu 11 lipca 2022 r. zarządca sądowy wyjaśnił, iż ekspertyza stanu technicznego budynku została zlecona firmie E. s.c. z siedzibą w M.. Zgodnie z oświadczeniem zarządcy zakres uszkodzeń jest bardzo poważny i ich naprawa może być nieuzasadniona ekonomicznie. Informacje w zakresie sporządzonych kosztorysów zostały przekazane współwłaścicielom. Zaznaczono, iż dochody nieruchomości nie pozwalają na wykonanie kapitalnego remontu obiektu, Stan środków na przedmiotowej nieruchomości wynosił na dzień 11 lipca 2022 r. ok. 2810,21 zł. i nie pozwala na pełne opłacenie bieżących wydatków. Zatem ewentualne prace naprawcze będą musiały zostać pokryte ze środków współwłaścicieli.

W dniu 6 września 2022 r. przeprowadzono czynności kontrolne na terenie nieruchomości przy ul. [...] w S.. Zgodnie z treścią protokołu służbowego stwierdzono, iż stalowe elementy wzmacniające konstrukcję są silnie skorodowane i nie zachowują nośności konstrukcji. Silne zawilgocenia oraz ubytki widoczne w szczególności w piwnicach budynku. Na ścianach widoczne pęknięcia oraz ubytki cegieł. Konstrukcja dachu wykazuje ślady korozji biologicznej. Stwierdzono, iż budynek przy ul. [...] w S. znajduje się w bardzo złym stanie technicznym.

Decyzją PINB w S. nr [...] z dnia 28 listopada 2022 r., wyłączono z użytkowania budynek przy ul. [...] w S. w całości w terminie do 1 czerwca 2023 r. oraz zarządzono umieszczenie na budynku informacji o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz zakazie ich użytkowania jak i nakazano doraźne zabezpieczenie budynku wyłączonego z użytkowania poprzez trwałe uniemożliwienie dostępu do jego wnętrza. Od powyższego rozstrzygnięcia odwołali się współwłaściciele budynku M. i W. H. wskazując, iż nieprawidłowości wynikają wyłącznie z nieprawidłowego zarządzania nieruchomością.

Decyzją z dnia 15 maja 2023r., znak [...] Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Katowicach uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, iż błędnie wskazano podstawę prawną nakazu wykonania robót budowlanych. Organ odwoławczy stwierdził, że stan techniczny budynku nie stwarza bezpośredniej groźby jego zawalenia tj. groźby realnej, mogącej ziścić się w każdej chwili. Dodatkowo organ wskazał, iż decyzja została również skierowana do jednego z podmiotów, który nie jest już współwłaścicielem obiektu.

Po podjęciu postępowania organ I instancji jako podstawę swojego rozstrzygnięcia przyjął art. 66 ustawy Prawo budowlane. Wskazał, że usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w tym trybie może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego i wiążą się z użytkowaniem tego obiektu, a decyzje wydawane przez organ nadzoru budowlanego powinny zmierzać do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości. Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy jest rezultatem zużycia obiektu lub uszkodzenia obiektu w warunkach wskazanych w art. 61 pkt 2 ustawy. Natomiast wskazany w art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy stan, w którym obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, co do zasady nie musi być wiązany z zużyciem lub uszkodzeniem obiektu, jakkolwiek okoliczności tych nie można od siebie w sposób sztuczny odrywać. Nieodpowiedni stan techniczny siłą rzeczy wiąże się z zagrożeniami, których stopień powinien być ustalony indywidualnie w każdym przypadku.

Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym odpowiada jego właściciel lub zarządca. W niniejszej sprawie organ uznał za właściwe wskazanie jako adresatów obowiązku współwłaścicieli nieruchomości. Dla zarządu budynków został ustanowiony, postanowieniem Sądu Rejonowego w S. z dnia [...] r., sygn. akt [...], zarządca sądowy. Zatem zarząd nieruchomością w przedmiotowej sprawie jest przymusowy i ograniczony. Wobec wątpliwości ŚWINB w zakresie adresata decyzji tut. organ wyjaśnił, iż dyrektywą pozwalającą na wskazanie osoby adresata decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ustawy powinna być co do zasady treść i zakres nałożonych przez organ obowiązków, tj. dokonanie oceny, czy nałożone obowiązki mieszczą się w pojęciu zarządu zwykłego, czy też go przekraczają, chyba, że z umowy lub aktu określającego prawa i obowiązki stron umowy o zarząd wynika co innego.

Jak wynika z ekspertyzy technicznej z marca 2022 r. autorstwa E. s.c. stwierdzono znaczny stopień zużycia budynków przy ul. [...] w S.. Na podstawie metody czasowej określono, że stopień zużycia dla budynku przy ul. [...] wynosi 90%, natomiast dla nr [...] - 79%. Autorzy ekspertyzy oszacowali, iż przydatność użytkowa budynku w przypadku nie podjęcia prac remontowych to maksymalnie 120 lat. Dotychczasowy okres użytkowania budynków wynosi odpowiednio 102 i 112 lat.

Wskazano, iż wymagane są kompleksowe roboty naprawcze obejmujące m.in.

wzmocnienie fundamentów ze względu na silne zarysowania elewacji frontowej i od podwórza. Ustalenia z ekspertyzy zostały zweryfikowane przez organ podczas czynności kontrolnych w dniu 6 września 2022 r. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w protokole służbowym stwierdzono, iż belki stalowe wspierające konstrukcję stropów w piwnicach są silnie skorodowane i nie zachowują swojej pierwotnej nośności. Stwierdzono również pęknięcia i ubytki na elementach konstrukcyjnych w szczególności w obrębie piwnic i poddasza.

Orzeczenie zakazu użytkowania obiektu jest zawsze uzasadnione w sytuacji, gdy użytkowany obiekt budowlany nie spełnia podstawowych warunków użytkowania określonych w art. 5 ustawy. Chodzi tu przede wszystkim o zagrożenie płynące z naruszenia wymagań konstrukcji, ale i pożarowego czy użytkowania. Zgodnie z czynnościami kontrolnymi przeprowadzonymi w dniu 27 kwietnia 2023 r. stwierdzono uszkodzenia elementów konstrukcyjnych w lokalach mieszkalnych oraz odebrano oświadczenie od mieszkańców o odczuwalnych drganiach konstrukcji budynku w zw. z osiadaniem fundamentów. Pracę konstrukcji potwierdza problem z zamykaniem i otwieraniem drzwi wejściowych ze względu na zmianę geometrii otworu ościeżnicy w zw. z działającymi siłami w konstrukcji ścian. Zakaz użytkowania w odniesieniu do obiektów budowlanych odnosi się do osób korzystających dotychczas z obiektu i polega na zupełnym zaprzestaniu korzystania z tego obiektu. Zakaz użytkowania obiektu ma ze swej istoty charakter przemijający, tj. obowiązuje do czasu usunięcia przeszkód uniemożliwiających korzystanie z obiektu.

Odwołanie od tej decyzji złożyli W. H. i M. H., współwłaściciele nieruchomości. W ich ocenie nie został prawidłowo określony przedmiot robót budowlanych. Ich nieruchomość jest zabudowana 4 budynkami wielokondygnacyjnymi w różnym stanie technicznym i dalsze posługiwanie się wadliwą ekspertyzą prowadzi do nieporozumienia. W ocenie odwołujących się odpowiedzialność za stan budynku ponosi jego zarządca.

Odwołanie od tej decyzji złożyli również pozostali współwłaściciele nieruchomości tj. E. L., J. L., P. L., J.P. – reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Zarzucili decyzji organu I instancji naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane poprzez:

1) nakazanie usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego balkonów poprzez wymianę stalowych balustrad balkonów i skorodowanych belek stalowych balkonów, gdy tymczasem usunięcie tych nieprawidłowości polegać powinno na usunięciu (rozbiórce) balkonów;

2) określenie terminu usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynków w sposób uniemożliwiający jego zachowanie, gdyż z uwagi na zakres koniecznych do wykonania prac, ich koszty oraz konieczność sporządzenia dokumentacji projektowej niemożliwe jest wykonanie nakazanych czynności w terminie do dnia 1 maja 2024 r.

Zaskarżoną obecnie decyzją Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. W pełni zaakceptował zarówno ustalenia organu I instancji, jak i wywiedzione z nich skutki prawne. Podkreślił, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wpływających na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

W ocenie organu odwoławczego prawidłowo nałożono obowiązki na właścicieli nieruchomości, gdyż realizacja nałożonych obowiązków bez wątpienia przekracza czynności tzw. "zwykłego zarządu".

Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że w przedmiotowej sprawie zachodzi przesłanka zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska (art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego) ponadto niewątpliwie przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym. W związku z tym zasadnym jest nałożenie przez organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Stwierdzenie wystąpienia jednej z przesłanek określonych w przepisie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, np. że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zobowiązuje, a nie uprawnia organy do wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Odnosząc się do terminu wskazanego w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnia, iż w przypadku uznania, że zobowiązani nie dotrzymają terminu wskazanego w decyzji PINB w S. tj. 1 maja 2024 r. Skarżący posiadają możliwości złożenia wniosku o zmianę terminu wskazanego w zaskarżonej decyzji na podstawie art. 155 k.p.a.

Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyli W. H. i M. H.. Domagają się w niej doprecyzowania przedmiotu nakazanych robót budowlanych. Wskazali, że na terenie nieruchomości, istnieją cztery budynki wielokondygnacyjne mieszkalne i każdy z nich posiada oddzielne ściany zewnętrzne i zostały wybudowane w różnym okresie czasu. W związku z tym nie istnieje budynek przy ulicy [...] a są to cztery budynki. Domagają się również przesłuchania zarządcy jako świadka w niniejszej sprawie i zobowiązanie go do dostarczenia Sądowi dokumentów i rachunków z zarządu za okres pełnienia zarządu.

Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej: p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej, a stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2022 r., poz. 2492) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd bada legalność zaskarżonego aktu, czy jest on zgodny z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Powyższy przepis reguluje sytuacje, gdy podmiot zobowiązany nie wywiązuje się z ciążących na nim z mocy prawa obowiązków, których celem jest utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Zgodnie bowiem z art. 61 Prawa budowlanego: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Zgodnie zaś z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego: obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Wyżej wymienione obowiązki w zakresie utrzymania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikają zatem wprost z przepisów prawa, a ich naruszenie uprawnia właściwy organ do odpowiedniej (przewidzianej ustawą) ingerencji, umożliwiającej ich wyegzekwowanie.

Przepis art. 66 Prawa budowlanego nie tworzy dla obiektu lub jego zarządcy nowych, niewynikających z ustawy obowiązków, lecz precyzuje ustawowe obowiązki, co umożliwia oraz zabezpiecza ich wykonalność. Zawiera on cztery przesłanki wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji odpowiadającej danemu stanowi faktycznemu, zawierającej nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Do ingerencji organu nadzoru budowlanego wystarczające jest zaistnienie chociażby jednej z tych przesłanek.

Zaistnienie przesłanek przewidzianych w art. 66 ust. 1 ustawy musi być odpowiednio wykazane. Przede wszystkim chodzi tu o ustalenia poczynione w ramach postępowania przez organ nadzoru budowlanego. Może to nastąpić również na podstawie ekspertyzy osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje.

Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego jest przede wszystkim podmiot wskazany w art. 61 Prawa budowlanego, co oznacza konieczność ustalenia właściciela obiektu lub jego zarządcy oraz zakresu ich obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym. Nakaz w trybie art. 66 Prawa budowlanego powinien być skierowany w pierwszej kolejności do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym - zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ww. ustawy - ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym, a który posiadając uprawnienia do władania i zarządzenia obiektem, jest w stanie najpełniej, ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji obiektu, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie. Przy wyborze adresata obowiązków z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego należy kierować się wymogiem uzyskania sprawnego i kompleksowego rozwiązania problemu.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy przede wszystkim stwierdzić, że w przypadku kompleksu budynków, określanych jako segment A i B przy ul. [...] w S. zostały spełnione przynajmniej dwie przesłanki przewidziane w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Otóż kompleks ten, nieremontowany od lat i liczący sobie ponad 100 lat jest w bardzo złym stanie technicznym. Tym samym może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska.

Tu należy się odnieść do samego określenia przedmiotu rozstrzygnięcia. Skarżący twierdzą, iż na nieruchomości będącej ich współwłasnością znajdują się cztery budynki. Zatem nie można nakazywać wykonania robót budowlanych w stosunku do budynków przy ul. [...] w S., gdyż takowych tam nie ma.

Faktycznie, z formalnego punktu widzenia są to cztery obiekty budowlane. Jednakże bliższa analiza wskazuje, iż te cztery budynki, wzniesione ponad 100 lat temu, w gęstej śródmiejskiej lokalizacji stanowią w istocie funkcjonalną całość. Dlatego też, biegły sporządzający w sprawie ekspertyzę dokonał podziału tego kompleksu na 2 segmenty. Zostały one w sposób wyraźny wskazane w ekspertyzie, wraz z odpowiednią grafiką, przedstawiającą zarówno segment A, jak i segment B. W ocenie Sądu przyjęte w sprawie nazewnictwo nie powinno budzić żadnych wątpliwości, jest ono jasne i czytelne. Wskazano numer ewidencyjny działki, na której kompleks ów się znajduje. Zatem zarzut skargi należy uznać za nieuzasadniony.

W ocenie Sądu nakaz został skierowany do właściwych podmiotów. Rozmiar i zakres koniecznych robót jest bardzo duży. Podjęcie decyzji co do sposobu ich wykonania, jego kosztów, bez wątpienia stanowi czynność przekraczającą "zwykły zarząd". Ustanowiony do zarządzania nieruchomością zarządca sądowy nie ma ani uprawnień ani środków by realizować tak duże przedsięwzięcie. Niezależnie od tego słusznie organy wskazały, że podjęcie robót budowlanych w odniesieniu do przedmiotowych budynków winno nastąpić niezwłocznie i skutecznie. Stąd nałożenie nakazu na współwłaścicieli nieruchomości.

Nakazy zawarte w decyzji organu I instancji są logiczne i ich zakres nie budzi żadnych wątpliwości. Organ nie jest w stanie wskazać szczegółowo np. miejsc, gdzie należy skuć tynki. Należy to uczynić w miejscach, gdzie są one odparzone i luźne.

Z tych względów na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.