Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 606/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2025-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Dnia 23 stycznia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marek Sachajko Asesor WSA Robert Talaga Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2025 roku sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 czerwca 2024 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 16 stycznia 2024 r., nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga J. K. (zwanego dalej "inwestorem" lub "skarżącym") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwanego dalej "SKO", "Kolegium" lub "organem II instancji") z dnia 28 czerwca 2024 r., nr [...]. W decyzji tej utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy G. (zwanego dalej "Wójtem" lub "organem I instancji") z dnia 16 stycznia 2024 r., nr [...], w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowie drogi wewnętrznej, na terenie położonym w miejscowości C., oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...]. Zaskarżona decyzja została podjęta w oparciu o poniżej przedstawione okoliczności faktyczne i prawne. Wszystkie orzeczenia sądowe powołane w uzasadnieniu niniejszego wyroku są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl chyba, że wyraźnie zostanie wskazane inne źródło publikacji orzeczenia.

Dnia 22 września 2023 r. do Urzędu Gminy w G. wpłynął wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Zgodnie z treścią wniosku, inwestycja ma zostać posadowiona na części działki inwestycyjnej (południowa część). Działka ma pośredni dostęp do drogi publicznej. W każdym z zamierzonych budynków mieszkalnych przewiduje się 1-2 lokale mieszkalne. Każdy z budynków ma mieć szerokość elewacji frontowej: 6,5-25 m, liczę kondygnacji nadziemnych: 1-2, liczb kondygnacji poziemnych: 0-1, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki: 3-9 m, wysokość głównej kalenicy lub wysokość budynku: 3-9,5 m, kąt nachylenia dachu: 3-45 stopni. Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy dołączono zapewnienie E. S.A. z siedzibą w G. oraz Zakładu Usług Komunalnych w G. o dostawie mediów.

Na zlecenie Wójta urbanista przygotował projekt decyzji o warunkach zabudowy oraz analizę cech i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Pismem z dnia 27 grudnia 2023 r. Wójt zawiadomił inwestora o zakończeniu postępowania dowodowego. Jednocześnie wskazał, że nie ziściły się przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez niego inwestycji. Z analizy wynika, że obszar analizowany wyznaczono dla części działki. Obszar ten nie obejmuje całości działki nr ew. [...] i ogranicza się tylko do miejsca, w którym mają stanąć budynki mieszkalne. Z treści analizy wynika, że inwestor nie spełnił dwóch wymagań do uzyskania warunków zabudowy. Jest to uzbrojenie działki, a także planowana inwestycja ma nie spełniać wymogu kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy. Jak wskazano w analizie funkcji i cech zagospodarowania, nie ma dostępu do sieci wodociągowej, ani kanalizacji sanitarnej. Co do tej drugiej, można czasowo korzystać ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe.

Decyzją z dnia 16 stycznia 2024 r., nr [...], Wójt odmówił inwestorowi ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez niego inwestycji. W uzasadnieniu decyzji Wójt powołał przepis art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm., zwanej dalej "u.p.z.p."), w myśl którego obszar analizowany został wyznaczony według części działki, która przylega do drogi publicznej. Mając na uwadze tak wyznaczony obszar analizowany, znaleziono tylko dwie działki z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób, w jakim inwestor chce pobudować na swojej działce – [...] oraz [...].

Wójt podniósł, że budynki znajdą się w odległości 64-145 m od linii rozgraniczającej drogę publiczną, gdzie w obszarze analizowanym jest to zaledwie odległość 4-10 m. Powstaną zatem, zdaniem Wójta, kolejne linie zabudowy, co jest niedopuszczalne.

Średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków mieszkalnych wynosi 11-16,6 m, a inwestor planuje dla każdego z budynków szerokość 6,5-25 m. Nie ma zatem kontynuacji tego parametru. Co do wysokości budynków, której średnia wynosi 3-5,5 m, inwestor zamierza 3-9 m. Zdaniem Wójta, planowana inwestycja nie spełnia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. To samo dotyczy uzbrojenia działki. Planowana inwestycja nie ma zapewnionego dostępu do sieci wodociągowej. Pozostałe wymagania zostały spełnione, jednakże dla uzyskania decyzji pozytywne, należy spełnić wszystkie wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Inwestor, reprezentowany przez niezawodowego pełnomocnika, wniósł odwołanie od decyzji organu I instancji. Inwestor podniósł zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 77, art. 80 w związku z art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm., zwanej dalej "k.p.a."). Inwestor uważa, że organ I instancji błędnie oznaczył front działki, a przez to błędnie wyznaczył obszar analizowany. Powinien on być szerszy. Działka inwestycyjna ma bardzo niejednorodny kształt, a więc frontem powinna być cała wschodnia "ściana" działki, do której prowadzi droga wewnętrzna od drogi powiatowej.

Decyzją z dnia 28 czerwca 2024 r., nr [...], Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji SKO podniosło, że obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony – przyjęto prawidłowe znaczenie terenu, od którego wyprowadzono promień o długości 50 m i w ten sposób sporządzono obszar analizowany. SKO zgodziło się z organ I instancji, że nie istnieje żadna droga wewnętrzna, tylko jest to po prostu część działki i styczność tejże części z drogą publiczną jest frontem działki.

W zakresie analizowanych parametrów zabudowy, konkluzje SKO są zbieżne z tezami decyzji organu I instancji. Kolegium zgodziło się także z twierdzeniem o braku właściwego uzbrojenia inwestycji.

Skarżący, działając samodzielnie, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, kwestionując decyzję organu II instancji. Podniesiono zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a także art. 7, art. 77, art. 80 w związku z art. 107 § 3 k.p.a. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta, a także o zwrot kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie skargi stanowi w dużej mierze powtórzenie uzasadnienia odwołania od decyzji organu I instancji. Ponadto skarżący uzupełnił swoją argumentację – w 2021 r. uzyskał zapewnienie od Zakładu Usług Komunalnych w G. , że dla działki nr ew. [...] (obecnie: [...] – po podziale), możliwe będzie zrealizowanie sześciu budynków. To oryginalne zapewnienie znajduje się w innych aktach administracyjnych, znanych Wójtowi. Wówczas skarżący otrzymał warunki zabudowy dla dwóch obiektów, a zapewnienie jest dla sześciu. Teraz skarżący wnioskuje o dalsze obiekty.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Organ II instancji podtrzymał stanowisko, jakie zajął w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawę w dniu 23 stycznia 2025 r. nie stawił się nikt, pomimo prawidłowego zawiadomienia o terminie rozprawy. Wyrok ogłoszono po zamknięciu rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, jednakże z innych względów, niż podniesiono to w jej treści.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę nad działalnością administracji publicznej, przyjmując jako kryterium kontroli zgodność z prawem. Sądowa kontrola obejmuje swoją kognicją m.in. decyzje administracyjne, o czym mowa w art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, zwanej dalej "p.p.s.a."). Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. w zakresie realizowanej kontroli, Sąd nie jest związany zarzutami skargi, w związku z czym nie wyznaczają one kierunku analizy podejmowanej przez Sąd. Innymi słowy, Sąd jest zobowiązany z urzędu wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności mające wpływ na wynik sprawy, choćby nie zostały one podniesione przez stronę skarżącą.

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja SKO utrzymująca w mocy decyzję Wójta w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy na części działki ewidencyjnej dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych. Analiza całokształtu sprawy doprowadziła Sąd w składzie orzekającym do przekonania, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, nie odpowiada prawu. Twierdzenie Sądu wynika z poniższej argumentacji.

Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia niniejszej sprawy są przepisy u.p.z.p. Inwestor zamierzył realizację trzech budynków mieszkalnych na części działki. Zasadniczo, inwestor ma o wiele większe plany, ponieważ Sądowi jest wiadome z urzędu, że skarżący dla tej samej działki wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy dla 10 budynków mieszkalnych, a te mają być ulokowane w północnej oraz środkowej części tej samej działki. Sprawa ta została osądzona przez tut. Sąd – wyrok z dnia 19 grudnia 2024 r. o sygn. akt II SA/Po [...]. Sądowi w składzie orzekającym przyjdzie jeszcze odnieść się do sprawy 10 budynków w dalszym toku rozważań.

Skarżący, na gruncie niniejszej sprawy podnosi, że dla części jego działki powinny zostać ustalone warunki zabudowy. Ta część działki obejmuje jej południową stronę wraz z częścią, stanowiącą łącznik z drogą publiczną. Rację ma SKO, że działka skarżącego ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i to aż w trzech miejscach. Kolegium uważa, że sporządzona analiza nie wykazała spełnienia przez planowaną inwestycję wszystkich wymagań z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a tylko spełnienie ich wszystkich skutkuje wydaniem decyzji pozytywnej. Innymi słowy, niespełnienie choćby jednego warunku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., skutkuje wydaniem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Sąd w składzie orzekającym stwierdza bez najmniejszych wątpliwości, że obydwa organy administracji publicznej (rozpoznawczy i odwoławczy) popełniły szereg błędów procesowych, które ostatecznie wskazują na oczywistą niezgodność zapadłych rozstrzygnięć z przepisami prawa.

Pierwsze wątpliwości tut. Sądu budzi już sam wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Skarżący zaznaczył, że wnosi o ustalenie tych warunków dla części działki, która w przybliżeniu ma powierzchnię 3 ha. Skarżący wskazał we wniosku, że powierzchnia inwestycji ma wynosić 7.500 m2 (0,75 ha), co w systemie informacji przestrzennej (https://polska.e-mapa.net/) odpowiada południowej części działki wraz z łącznikiem do drogi publicznej (działka nr ew. [...]). Sąd zaznacza, że wniosek skarżącego posiada wadę, która będzie spowodowała dalszy ciąg nieprawidłowych ustaleń obydwóch organów. W ślad za wnioskiem podąża mapa, z której wynika, iż inwestycja rzeczywiście ma być ulokowana w południowej części działki. Zamiar ustalenia warunków zabudowy dla części działki jest niedopuszczalny poza pewnymi wyjątkami, które nie zaistniały w niniejszej sprawie. Twierdzenie Sądu wynika pośrednio z brzmienia art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Powołany przepis stanowi: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę". Pierwsze zdanie zacytowanego przepisu sugeruje, że obszar analizowany wyznacza się wokół terenu, który w świetle art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p. może być rozumiany zasadniczo dowolnie, według uznania inwestora. Drugie zaś zdanie doprecyzowuje, że determinantą dla rozmiarów obszaru analizowanego jest front terenu, którym jest część granicy działki budowlanej przylegającej do drogi publicznej. Z niej bowiem ma odbywać się główny wjazd na działkę. Skoro ustawodawca zawęża rozumienie terenu do działki budowlanej, której front ma być wyznacznikiem dla obszaru analizowanego, to nie sposób przyjąć twierdzenie, iż inwestor może wnioskować o ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Może tak nastąpić w sytuacjach jak np. gdy część działki jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a pozostała jej część już nie (zob. wyrok NSA z dnia: 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17, 3 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 2153/17, 23 września 2020 r., sygn. akt II OSK 1069/20, 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1351/21, 22 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 552/20, 9 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 2157/21). Wyjątkiem jest także sytuacja, kiedy inwestor planuje inwestycję w postaci farmy fotowoltaicznej (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 listopada 2024 r., sygn. akt II SA/Po 315/24). Pomimo nowelizacji przepisów u.p.z.p., jaka nastąpiła w 2022 r., rozumienie terenu inwestycyjnego i tak nadal sprowadza się do działki inwestycyjnej. Za teren inwestycyjny może uchodzić jedna działka albo kilka działek, ale nigdy część jednej działki, chyba że wystąpią wyjątki, o których powyżej wspomniano. Podobnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził, że mimo obowiązujących od 3 stycznia 2022 r. zmian w u.p.z.p. oraz przepisach wykonawczych, aktualność zachował wskazany wyżej kierunek wykładni omawianych unormowań. "Samo bowiem ujednolicenie nazewnictwa w poszczególnych przepisach przez wprowadzenie pojęcia «front terenu» zamiast «front działki» (zob. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz § 6 ust. 1 i § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie oznacza zmiany normatywnej w zakresie wymogu wydania decyzji o warunkach zabudowy zasadniczo dla terenu obejmującego całą działkę lub działki ewidencyjne. [...] W konsekwencji uprawnione jest wnioskowanie, że obowiązek określenia «granic terenu objętego wnioskiem» odnosi się do granic istniejących prawnie, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, a tym samym działka ewidencyjna pozostaje podstawowym punktem odniesienia dla oznaczenia terenu, wobec którego wydana ma zostać decyzja o warunkach zabudowy." (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2024 r., sygn. akt II OSK 1787/23). Poza tym, godzi się zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy przesądza co do zasady o możliwości lokalizacji wnioskowanego przedsięwzięcia na konkretnej nieruchomości wskazanej we wniosku, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce (wyrok NSA z dnia: 10 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1826/06, 24 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1837/14, 31 sierpnia 2017 r., sygn. akt II OSK 777/16).

Ostatnie zastrzeżenie, jakie poczyniono na końcu poprzedniego akapitu, ma również kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie. Skarżący wskazując konkretne miejsce, w jakim ma być ulokowana jego inwestycja, może doprowadzić do sytuacji, w której właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie miał możliwości działania z uwagi na związanie go konkretnym ulokowaniem przyszłej zabudowy, a to przecież na podstawie szeroko rozumianego prawa budowlanego organ taki wyznacza dokładne ulokowanie inwestycji. Sąd wspomniał już o sprawie II SA/Po [...], w której oceniano zamiar pobudowania na tej samej działce 10 budynków mieszkalnych. W tamtej sprawie również zaplanowano inwestycję na części działki nr ew. [...]. Organy błędnie oceniły, według tut. Sądu orzekającego w sprawie o sygn. akt II SA/Po [...], że błędnie przeprowadzono analizę. W niniejszej sprawie, wniosek Sądu w składzie orzekającym jest tożsamy.

Niedopuszczalność (co do zasady) ustalenia warunków zabudowy dla części działki pociągnęła za sobą błędy w sporządzonej analizie przez urbanistę na zlecenie Wójta. Obszar analizowany powinien obejmować całą działkę. W praktyce oznacza to, że w załączniku graficznym do decyzji, działka inwestycyjna powinna być w samym środku obszaru analizowanego, a promień tego obszaru powinien być "poprowadzony" od każdego wierzchołka działki (zob. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia: 3 sierpnia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 222/23, 9 lutego 2024 r., sygn. akt II SA/Po 392/23). "Wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Przy czym, jeżeli wyznaczony w ten sposób obszar analizowany obejmuje część nieruchomości, to wówczas nie można ograniczać się wyłącznie do tego fragmentu, lecz należy mieć w polu widzenia całą nieruchomość." (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 252/21, zob. także wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 września 2021 r., sygn. akt II SA/Po 46/21). Z uwagi na błędne sporządzenie obszaru analizowanego, zaskarżona decyzja oraz decyzja Wójta już tylko z tego względu zasługiwały na uchylenie. Wójt powinien bowiem wezwać skarżącego do poprawienia swojego wniosku, a tego nie uczynił i pozwolił na nieprawidłowe procedowanie tego wniosku.

Analiza cech i funkcji zagospodarowania posiada także inne błędy, których wystąpienie nie zależało już od skarżącego. Sąd dostrzegł nieprawidłowe postępowanie organów objawiające się w tym, że jeżeli obszar analizowany obejmował jakąś działkę w części to analiza nie uwzględniała tej części, która była poza obszarem analizowanym. Jest to działanie niedopuszczalne, ponieważ dla zrekonstruowania sąsiedztwa, które przecież nie obejmuje tylko zabudowań przy tej samej drodze publicznej (zob. M. Mączyński, Glosa aprobująca do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1580/18 – Niedopuszczalność stosowania wykładni zawężającej wyrażenia "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej", "Studia Prawa Publicznego" 2022, z. 2), należy uwzględnić każdą działkę, która chociaż w niewielkim stopniu znajduje się w obszarze analizowanym dla ustalenia możliwie jak najszerszej gamy parametrów niezbędnych do analizy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tak więc gdy obszar analizowany obejmuje chociażby niewspółmiernie mniejszą część jakiejkolwiek działki, obowiązkiem organu administracji publicznej jest uwzględnić całą działkę, a więc wszystkie zabudowania i wszystkie ich parametry (por. np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 21 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Gl 1621/19, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 252/21). "W analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej «przeciętej» linią rozgraniczającą obszar analizowany, tj. również tę jej część (wraz ze zlokalizowaną w jej obrębie zabudową), która położona jest poza wykreślonym obszarem analizowanym." (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 maja 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 1918/20). Działanie organu I instancji, które SKO zaakceptowało, doprowadziło po pierwsze do pominięcia niektórych zabudowań, a w konsekwencji ich parametrów, a po drugie, organ nieprawidłowo odnosił ustalone parametry tylko tych budynków, które mają odpowiadać funkcji zaplanowanej inwestycji. Pod uwagę należy brać wszystkie zabudowania niezależnie od tego, jakie jest ich przeznaczenie. W przeciwnym razie ustalenie, czy zachodzi kontynuacja funkcji nie mogłoby nastąpić, skoro tylko jeden rodzaj zabudowy byłby analizowany. Należy zatem wziąć pod uwagę wszystkie zabudowania, jakie istnieją w obszarze analizowanym. Dzięki temu będzie można ustalić gabaryty dla przyszłej zabudowy.

Kolejny błąd, jaki Sąd dostrzegł po stronie organów administracji publicznej orzekających w niniejszej sprawie to kwestia mediów. Niezrozumiałe dla Sądu w składzie orzekającym jest stwierdzenie, że działka inwestycyjna nie jest wyposażona w media, tj. sieć wodno-kanalizacyjną. Trzymając się nieprawidłowego poglądu SKO na temat wyznaczania obszaru analizowanego, Sąd zidentyfikował na mapach dołączonych do decyzji organu I instancji obydwie te sieci, których brak stwierdził Wójt. W załączniku graficznym do decyzji Wójta (k. [...] akt administracyjnych organu I instancji) wyraźnie widać, że w granicy działki skarżącego (łącznika) przebiega sieć kanalizacyjna oznaczona jako "ks110". Po przeciwnej stronie drogi publicznej (działka nr ew. [...] widać z kolei sieć wodociągową oznaczoną na tej samej mapie symbolem "wod100". Wszystkie te ustalenia potwierdza ww. system informacji przestrzennej. Należy zatem stwierdzić, że ustalenia organów są wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony dostawca mediów twierdzi, że nie da się zapewnić dostępu inwestycji do mediów, a z map wynika coś zupełnie innego.

Abstrahując od rozważań podjętych w poprzednim akapicie, warto nadmienić, że koncepcja o ustalaniu warunków zabudowy dla całej działki skarżącego, wymaga uwzględnienia również i tego, że po północnej stronie tej samej działki, w drodze publicznej (działka nr ew. [...]) znajduje się sieć wodociągowa oznaczona symbolem "wo", która została podpięta do działek ulokowanych między dwoma północnymi zjazdami na działkę skarżącego. Obecnie projektuje się w tejże drodze publicznej również sieć kanalizacyjną. Sąd stwierdza zatem, że ustalenia obydwóch organów są dalekie od satysfakcjonujących i wymagają one ponownego przeprowadzenia, jednakże wymaga to prawidłowego sporządzenia obszaru analizowanego. Wobec istnienia sieci wodno-kanalizacyjnej, należy ustalić, czy jest ona wystarczająca. Nie można poprzestawać na twierdzeniu, że sieci tej brakuje.

Kończąc, godzi się wspomnieć całkowicie błędne rozumienie organu I instancji co do tzw. "kolejnych" linii zabudowy. Linia zabudowy jest jedna i wyznacza się ją, zgodnie z analizą, jako linię nieprzekraczalną, co nie oznacza, że obiekt budowlany musi być pobudowany tak, aby jej fasada pokrywała się z tą linią. Jeżeli inwestor ma takie życzenie, inwestycja może być oddalona od linii zabudowy w kierunku tyłu działki, ale nigdy nie może jej przekroczyć w kierunku drogi publicznej.

Wójt dopuścił się zatem uchybień po stronie sporządzania analizy cech i funkcji zagospodarowania terenu. Są to błędy dyskwalifikujące jego decyzję. Kolegium z kolei nie zauważyło tych błędów. Nie wzięło pod uwagę tego, że błędy te, zanim zostanie wydana decyzja administracyjna, mogą zostać skorygowane przez skarżącego, do czego nawołuje ustawodawca w przepisie art. 79a § 1 k.p.a. Te uchybienia po stronie SKO także nie pozwalają na pozostawienie zaskarżonej decyzji w obrocie prawnym.

Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania o zasadności skargi jako takiej. Zarzuty skargi były zasadne, jednakże koncentrowały się one na innych aspektach, które to z kolei nie miały wpływu na wynik sprawy. Obydwa organy administracji publicznej dopuściły się nieprawidłowego zastosowania przepisów procesowych, jak i błędnej wykładni przepisów prawa materialnego. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt I sentencji wyroku).

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. w związku z § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2021 r. 535). Sąd zasądził zwrot kosztów postępowania w wysokości 500 zł, które stanowią równowartość wpisu stałego od skargi (pkt II sentencji wyroku).

Ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji będzie się kierować wiążącą oceną prawną i wskazaniami, co do dalszego postępowania wyrażonymi przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Przede wszystkim Wójt przeprowadzi analizę cech i funkcji zagospodarowania dla całej działki nr ew. [...] bez odgórnego założenia o ulokowaniu planowanej inwestycji w południowej części tej działki. Skarżący zaś będzie musiał wskazać nowy front działki nr ew. [...], ponieważ jest to działka, która od dwóch stron ma styczność z drogami publicznymi. Ponadto Wójt wyjaśni dostępność mediów dla całej działki nr ew. [...] z uwzględnieniem sieci w drodze publicznej (działki nr ew. [...] oraz [...]). Jeżeli nowo utworzony obszar analizowany będzie chociaż w niewielkim stopniu obejmować jakąś działkę, to wówczas Wójt zaliczy ją, zabudowania na niej i parametry tych budynków tak, jakby cała działka została objęta analizą.