Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 447/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93, art. 94, art. 95
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Dnia 30 czerwca 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie Sędzia WSA Michał Zbrojewski (spr.) Asesor WSA Marcin Olejniczak po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 czerwca 2023 roku sprawy ze skargi M. S. i H. R. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 27 lutego 2022 roku nr SKO.4130.4,5.23 w przedmiocie negatywnej opinii w sprawie wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę. MR


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 27 lutego 2023 r., nr SKO.4130.4,5.23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu po rozpatrzeniu zażalenia M.S. i H.R. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.), powoływanej dalej jako: "k.p.a." i w zw. z art. 93 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344), powoływanej dalej jako: u.g.n." utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Miasta i Gminy D. z dnia 19 stycznia 2023 r., znak: [...], w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w D., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 0,1707 ha.

Z akt sprawy wynika, że wnioskiem z dnia 7 lutego 2023 r. M.S. i H.R. wystąpiły o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości, położonej w miejscowości D., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 0,1707 ha, dla której Sąd Rejonowy w W. [...] Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na działki oznaczone nr ewid. [...], o pow. 0,0839 ha i [...] o pow. 0,0868 ha. Do wniosku załączono dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wstępny projekt podziału ww. nieruchomości, wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną.

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2023 r., znak: [...] Burmistrz Miasta i Gminy D. negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w D., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...] o pow. 0,1707 ha, na działki oznaczone nr ewid.: [...], o pow. 0,0839 ha i [...] o pow. 0,0868 ha. W uzasadnieniu wskazał, że na obszarze dzielonej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Nr XXI/139/2004 Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r., powoływany dalej jako: "m.p.z.p.". Z § 232 ust. 5 lit. b m.p.z.p. wynika, że nowe podziały wtórne mają być wykonane zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu. Wobec faktu, że projektowany podział wykracza poza oznaczenia z m.p.z.p. organ uznał, że podział jako niezgodny z m.p.z.p..

M.S. i H.R. wniosły zażalenie na powyższe postanowienie wnioskując o jego zmianę poprzez pozytywne zaopiniowanie wstępnego projektu podziału. W uzasadnieniu wskazały m.in., że scalenie gruntów miało już miejsce, a zaproponowany podział nie zmieni przeznaczenia dzielonej nieruchomości, więc nie narusza postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu po rozpoznaniu powyższego odwołania utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

Organ po przywołaniu treści art. 93 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. stwierdził, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu, jako podstawowy warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, dotyczy zarówno przeznaczenia w planie miejscowym terenu, w obrębie którego położona jest dzielona nieruchomość, jak i możliwości zagospodarowania wszystkich działek gruntu powstałych w wyniku podziału nieruchomości w sposób zgodny z jego postanowieniami. Ustalając możliwość dokonania podziału nieruchomości, organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie dzielonej nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych w wyniku podziału działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości wskazanym w tym planie. Organ musi stwierdzić czy proponowany projekt podziału służy realizacji norm sformułowanych w treści planu miejscowego, tj. czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym po zatwierdzeniu podziału nieruchomości

Podział nieruchomości uznawany jest przez ustawodawcę jako jeden z instrumentów realizacji norm planistycznych zawartych w planie miejscowym, poza przypadkami wymienionymi w treści art. 94 u.g.n. podział nieruchomości nie może uniemożliwiać realizacji tych norm. Rozstrzygając o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego, organ powinien brać pod uwagę zarówno część tekstową, jak i graficzną planu. Szczególne znaczenie ma ocena zgodności proponowanego podziału nieruchomości z punktu widzenia zapisów w planie miejscowym. Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem.

W rozpoznawanej sprawie nieruchomość objęta podziałem położona jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr XXI/139/2004 Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r. Dzielony obszar oznaczony jest symbolem C11MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z § 232 ust. 5 m.p.z.p. na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami C8MN, C9MN, C10MN, C11MN, C18MN realizację nowej zabudowy w oparciu o podziały na działki budowlane wykonane na podstawie następujących zasad i warunków podziału i scalania nieruchomości (z uwzględnieniem § 183): a) obsługa komunikacyjna wydzielonych działek może się odbywać tylko z wyznaczonych w planie dróg/ulic publicznych, b) plan, w w/w terenach przeznacza wszystkie istniejące działki do scalenia (łącznie z terenami projektowanych ulic), zgodnie z u.g.n. lub połączenia na zasadzie dobrowolnej zgody właścicieli, w granicach oznaczonych na rysunku planu; na tak oznaczonych terenach realizacja nowej zabudowy może odbywać się dopiero po scaleniu lub dobrowolnym połączeniu działek, nowe podziały wtórne wykonane zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu.

Z kolei z § 183 m.p.z.p. wynika, że plan ustala szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, określone dla poszczególnych terenów w Tomie III, Dziale III - szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenów - niniejszej uchwały dla poszczególnych terenów. Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości określone w Tomie III, Dziale III nie obowiązują w przypadku: 1) wydzielania działek pod stacje transformatorowe wnętrzowe (dla wydzielenia działek pod stacje trafo wnętrzowe podział należy wykonać zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi); 2) dokonywania podziału działki, którego celem jest powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacja istniejących granic działek. Warunkiem wykonania takiego podziału jest zachowanie parametrów działki dzielonej, umożliwiających lokalizację zabudowy i rozmieszczenie niezbędnych elementów zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem i zasadami zagospodarowania określonymi w planie.

Proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami m.p.z.p., ponieważ wykracza poza projektowane podziały wtórne. W części graficznej m.p.z.p. projektowane podziały własnościowe wtórne oznaczone zostały linią przerywaną. Na rysunku m.p.z.p. linia podziału wtórnego przebiega m.in. przez działki o nr ewid. [...] i [...]. W m.p.z.p. nie dokonano oznaczeń podziałów wtórnych na działce nr [...], będącej przedmiotem projektu podziału zaproponowanego przez skarżące, toteż nie przewidziano możliwości jej podziału. Wskazano jedynie istniejące granice własnościowe, wymagające scalenia, a które, zdaniem skarżących, zostały scalone. Powyższe oznacza, że zgodnie z m.p.z.p. działka nr [...] w ogóle nie podlega podziałowi wtórnemu. Nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] będąca własnością skarżących nie może zostać podzielona w sposób określony we wniosku ani w żaden inny, bowiem możliwość taka nie wynika z m.p.z.p. Nie zachodzi także żadna z okoliczności wymienionych w § 183 m.p.z.p.

Organ podkreślił, że celem postępowania prowadzonego na podstawie art. 93 u.g.n. jest zapewnienie zgodności dokonywanego podziału z obowiązującym planem miejscowym, a w trakcie niniejszego postępowania wykazano, że owa zgodność nie zachodzi. Organ opiniujący nie jest zaś władny do wypowiadania się np., co do celowości podziału czy też jego przyszłych skutków, na tym etapie postępowania podziałowego nie podlega też badaniu zgodność z prawem same[?]go wszczęcia postępowania podziałowego czy przebieg tego postępowania.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.S. i H.R. zaskarżyły w całości postanowienie organu II instancji zarzucając:

1. niewłaściwe zastosowanie art. 232 pkt 5 lit. b m.p.z.p., tj. błąd subsumcji – stan faktyczny nie odpowiada hipotezie przedmiotowej normy prawnej;

2. błędną wykładnię art. 93 ust. 2 u.g.n. poprzez przyjęcie, że w ramach procedury podziału nieruchomości weryfikacja zgodności z m.p.z.p. obejmuje inne, niewyszczególnione w tym przepisie, warunki.

Skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżące w pierwszej kolejności wyjaśniły, że celem podziału nieruchomości na dwie działki ewidencyjne jest zniesienie współwłasności. W ocenie skarżących art. 232 pkt 5 lit. b m.p.z.p. nie ma w ogóle zastosowania. Przepis dotyczy procedury scalania i podziału (uregulowanej w art. 101-108 u.g.n.) podczas gdy postępowanie administracyjne dotyczyło całkowicie odrębnej (za wyjątkiem podobieństwa językowego) procedury podziału (uregulowanej w art. 92-100 u.g.n.). Organy I i II instancji, wbrew treści przepisu art. 93 ust. 2 u.g.n. przyjęły, że weryfikacja obejmuje także inne, dodatkowe warunki.

W załączeniu do skargi przedłożono sporządzoną na zlecenie skarżących ekspertyzę, w której dokonano analizy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. i wskazano m.in., że § 232 pkt 5 m.p.z.p. dotyczy wyłącznie zasad scalania i podziału nieruchomości, bowiem m.p.z.p. praktycznie w ogóle na zasadzie art. 15 ust. 2 i 3 u.p.z.p. nie może regulować procedury podziału

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznanie niniejszej sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów możliwe było na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie bowiem z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zaskarżone postanowienie jest postanowieniem wydanym w wyniku rozpoznania zażalenia. Dodać przy tym należy, że w przypadku skargi na tego rodzaju postanowienie skierowanie jej do rozpoznania w trybie uproszczonym nie zostało uzależnione od stosownego wniosku strony w tym zakresie. Stąd też sprawa niniejsza została skierowana do rozpoznania w tym trybie na podstawie zarządzenia z dnia 29 maja 2023 r.

W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 27 lutego 2022 r. utrzymujące w mocy postanowienie Burmistrza Miasta i Gminy D. z dnia 19 stycznia 2023 r., znak: [...] negatywnie opiniujące projekt wstępnego podziału nieruchomości położonej w D., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 0,1707 ha.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia rozstrzygnięć organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach.

Zgodnie z treścią art. 93 u.g.n., który stanowi podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 (ust. 1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.(ust. 2a) Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 (ust. 3). Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.(ust. 3a). Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.(ust. 3b). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (ust. 4). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).

Z powyższego przepisu, który ustanawia ogólną zasadę dopuszczalności podziału nieruchomości wynika, że można go dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz z przepisami szczególnymi. Jednocześnie ustawodawca wprost wskazuje, że przez zgodność z ustaleniami planu rozumie się zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zatem dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który zapewnia powstanie w jego wyniku takich działek, które będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczyć w tym miejscu trzeba, że na możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu w zgodzie z ich przeznaczeniem w planie ma wpływ również ich dostęp do drogi publicznej, co jasno wynika z art. 93 ust. 3 zdanie 1 u.g.n., stanowiącego, że niedopuszczalny jest podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych wypracowanym na tle rozważanego unormowania przyjmuje się, że ewidencyjny podział nieruchomości ma umożliwić w przyszłości dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielane działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu. Te właśnie wydzielane działki muszą być tak ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania do zagospodarowania zgodnie z obowiązującym planem miejscowym. Na tym polega zachowanie kryterium zgodności podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 93 ust. 1 u.g.n. Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że nie po to uchwala się plan miejscowy, by umożliwić podział nieruchomości. To podział nieruchomości dokonywany jest po to, by zrealizować postanowienia planu miejscowego. Ustawodawca bowiem uzależnił dopuszczalność podziału nieruchomości (a więc w pewnym sensie jej rozdrobnienia) od zdatności projektowanych działek do wykorzystania zgodnego z planem miejscowym w zakresie zarówno funkcji terenu, jak i warunków zagospodarowania. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni funkcje służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania. Tego rodzaju podział poprzedza podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 8 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2721/19 – Lex nr 3035300, 19 czerwca 2020 r. sygn. akt I OSK 2197/19 – Lex nr 3043079, 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 1907/17 – Lex nr 2503358, 5 lipca 2017 r. sygn.. akt I OSK 2603/15 – Lex nr 2361578), 3 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 273/11 – Lex nr 1264751). Zatem, jeżeli dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość gruntowa podlegająca podziałowi obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to organ w pierwszej kolejności jest zobowiązany do ustalenia, czy możliwe jest dokonanie wnioskowanego podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, stosownie do art. 93 u.g.n. Dopiero negatywny wynik tych ustaleń pozwoli na ocenę, czy wystąpiła jedna z przesłanek w art. 95 pkt. 1 u.g.n. Priorytetem winien być zawsze podział nieruchomości zgodny z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu. Ilekroć możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, to podziału nieruchomości dokonuje się, odpowiednio w trybie art. 93 albo art. 94 u.g.n., a nie na podstawie art. 95 u.g.n. (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 8 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Go 1175/17 - LEX nr 2462534). Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2014 r. I OSK 107/13 - LEX nr 1508761).

W piśmiennictwie przedmiotu zauważa się, że gdyby ustawodawca nie zastosował wymogu dotyczącego możliwości zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym każdej z działek powstałych w wyniku podziału ewidencyjnego, mogłoby dojść do sytuacji, że podzielone działki mogą być zagospodarowane zgodnie z planem miejscowym jedynie wtedy, gdy nadal wchodzą w skład tej samej nieruchomości. Tymczasem podział ewidencyjny służy dokonaniu w przyszłości zmiany właściciela przynajmniej jednej z działek powstałych po podziale. Zatem po podziale prawnym i powstaniu odrębnych nieruchomości okazałoby się, że nieruchomości tych nie można zagospodarować zgodnie z planem miejscowym. Wtedy właściciele takich nieruchomości nie mogliby w pełni korzystać z prawa własności, a najczęściej mieliby też trudności ze zbyciem takich nieruchomości. Służebna rola ewidencyjnego podziału nieruchomości względem ustaleń planu miejscowego polega więc na tym, że konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek gruntu należy dostosować do możliwości ich zabudowy (lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym. Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny (vide: Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany do art. 93 ust. 1 LEX/el. 2020).

W rozpatrywanej sprawie, jak prawidłowo ustaliły organy obu instancji, skarżące wnosił o uzgodnienie projektu podziału nieruchomości, położonej w miejscowości D., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 0,1707 ha, dla której Sąd Rejonowy w W. [...] Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na działki oznaczone nr ewid. [...], o pow. 0,0839 ha i [...] o pow. 0,0868 ha.

Jak wynika z akt sprawy wypisu i wyrysu z planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Nr XXI/139/2004 Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r. działka skarżących oznaczona numerem ewidencyjnymi [...] znajdują się na terenie oznaczonym symbolem – C11MN, a więc na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z § 232 ust. 5 m.p.z.p. na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami C8MN, C9MN, C10MN, C11MN, C18MN realizacja nowej zabudowy w oparciu o podziały na działki budowlane może być wykonana na podstawie następujących zasad i warunków podziału i scalania nieruchomości (z uwzględnieniem § 183): a) obsługa komunikacyjna wydzielonych działek może się odbywać tylko z wyznaczonych w planie dróg/ulic publicznych, b) plan, w w/w terenach przeznacza wszystkie istniejące działki do scalenia (łącznie z terenami projektowanych ulic), zgodnie z u.g.n. lub połączenia na zasadzie dobrowolnej zgody właścicieli, w granicach oznaczonych na rysunku planu; na tak oznaczonych terenach realizacja nowej zabudowy może odbywać się dopiero po scaleniu lub dobrowolnym połączeniu działek, nowe podziały wtórne wykonane zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu. Rysunek planu określa zasady podziału wtórnego terenu. Na rysunku planu linia podziału wtórnego przebiega m.in. przez działki o nr ewid. [...] i [...]. W planie nie dokonano oznaczeń podziałów wtórnych na działce nr [...], będącej przedmiotem projektu podziału zaproponowanego przez skarżące, toteż nie przewidziano możliwości jej podziału.

Z prostego zestawienia przedłożonego organowi do zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości z rysunkiem i tekstem planu miejscowego jasno wynika, że proponowany podział nie odpowiada wymogom określonym uchwałą Nr XXI/139/2004 Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r. Proponowany podział dotyczy, jak trafnie zauważył organ odwoławczy, działki o nr [...] dla której zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym dla miasta D., obręb [...] w ogóle nie przewiduje się możliwości

podziału. Treść § 232 ust. 5 m.p.z.p. jasno wskazuje, że intencją uchwałodawcy było scalanie działek na wskazanym obszarze, a nie ich podziały i doprowadzenie do rozdrobnienia nieruchomości w całym kwartale ulic.

Tym samym za chybiony należało uznać zarzut niewłaściwego zastosowania § 232 pkt 5 lit. b m.p.z.p., tj. błędną subsumcję – w przedmiotowej sprawie. W ocenie skarżących § 232 pkt 5 lit. b m.p.z.p. nie ma w ogóle zastosowania. Przepis dotyczy procedury scalania i podziału (uregulowanej wart. 101-108 u.g.n.) podczas gdy postępowanie administracyjne dotyczyło całkowicie odrębnej (za wyjątkiem podobieństwa językowego) procedury podziału (uregulowanej w art. 92-100 u.g.n.). Zdaniem Sądu norma zawarta § 232 pkt 5 lit. b m.p.z.p. została tak skonstruowana, że na jej podstawie nie można dojść do wniosku, że dotyczy ona tylko i wyłącznie procedury scalania i podziału (uregulowanej wart. 101-108 u.g.n.), konstrukcja § 232 pkt 5 nie wskazuje na rozróżnienie procedur podziału opisanych w u.g.n. Sąd nie podziela także poglądu skarżących, że doszło do naruszenia art. 93 ust. 2 u.g.n. Organ w pierwszej kolejności jest zobowiązany do ustalenia, czy możliwe jest dokonanie wnioskowanego podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, stosownie do art. 93 u.g.n. Ustępu drugiego art. 93 u.g.n. nie można odczytywać w oderwaniu od treść ustępu pierwszego.

Końcowo należy zauważyć, że uchwalanie, czy też utrzymywanie tego rodzaju ograniczeń, jak te wynikające z § 232 pkt 5 m.p.z.p. przedmiotowego planu miejscowego, może budzić pewne wątpliwości, co do tego, czy nie stanowi to nadmiernej ingerencji gminy w prawa właścicielskie.

Oceny i rozstrzygnięcia tych wątpliwości nie można jednakże dokonywać w ramach postępowania w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Jak trafnie wskazał to organ II instancji, zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to związanie ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie.

Ewentualne stwierdzenie nieważności takiego planu lub jego poszczególnych postanowień, z uwagi na naruszenie zasady proporcjonalności i przekroczenie granic władztwa planistycznego, może nastąpić jedynie na skutek skargi wniesionej w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w związku z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżące mogą także wystąpić, o zmianę planu.

Podsumowując, skoro w rozpatrywanej sprawie nie zostały spełnione warunki określone w art. 93 ust. 1-5 u.g.n., z uwagi na sprzeczność proponowanego podziału działek z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy obu instancji prawidłowo zaopiniowały negatywnie proponowany przez skarżącego podział nieruchomości.

Z tych wszystkich względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.