Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 37/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 61 ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 135
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 marca 2024 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 20 listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy i Miasta Sianów z dnia 23 czerwca 2023 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie na rzecz skarżącego L. G. kwotę 497 (czterysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 23 czerwca 2023 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2023 r. poz. 977), dalej jako "u.p.z.p." oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2023 r. poz. 775), dalej jako "k.p.a.", Burmistrz Gminy i Miasta S. ustalił na rzecz M. H. warunki zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na terenie części działki nr [...], położonej w obrębie [...] w miejscowości S..

W zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustalono wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego decyzją do 18%, szerokość elewacji frontowej do 18 metrów, powierzchnię biologicznie czynną - min. 50% powierzchni wydzielanej działki. Organ stwierdził w oparciu o wykaz danych ewidencyjnych, że teren planowanej inwestycji obejmuje grunty rolne klasy ŁV i W-ŁV o pow. do 0,1 ha (cała działka stanowi gruntu rolne klasy ŁV, W-ŁV, PsV, W-PsV o pow. 0,9081 ha). Wskazano, że przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, należy uzyskać zaświadczenie lub decyzję Starosty [...], zezwalającą na wyłączenie użytków rolnych z produkcji rolniczej, jeżeli jest wymagana, z kolei grunty na przedmiotowym terenie nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ze względu na występowanie użytków rolnych klas innych niż I-III.

W zakresie warunków dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej organ ustalił sposób zaopatrzenia w wodę z ujęcia indywidualnego, docelowo z sieci wodociągowej; w przypadku gdy pobór wody przekroczy 5 m3 na dobę oraz w przypadku gdy głębokość studni wyniesie ponad 30 m, przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2017r. Prawo wodne (Dz. U. z 2022r. poz. 2625); sposób zaopatrzenia w energię elektryczną - zgodnie z warunkami przyłączenia do sieci; sposób zaopatrzenia w energię cieplną - według indywidualnego rozwiązania projektowego, zgodnego z przepisami odrębnymi, sposób odprowadzenia ścieków - do zbiornika bezodpływowego. Jednocześnie ustalił zakaz budowy przydomowej oczyszczalni ścieków gospodarczo-bytowych; sposób gospodarowania odpadami - zgodnie z ustawą z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2022r. poz. 2519).

Sposób odprowadzenia wód opadowych - w granicach działki objętej decyzją, zgodnie z przepisami odrębnymi, w szczególności z art. 234 ustawy z dnia 20 lipca 2017r. Prawo wodne (Dz. U. z 2022r. poz. 2625), odprowadzanie na teren własnej działki powierzchniowo na grunt lub do szczelnego zbiornika do gromadzenia wód opadowych; w zależności od przyjętych rozwiązań projektowych inwestycja może wymagać uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.

W zakresie dostępu do drogi publicznej zapewniony został pośredni dostęp do drogi powiatowej (dz. nr [...]) poprzez drogę gminną wewnętrzną (dz. nr [...]).

Powołując się na mapy zagrożenia powodziowego organ ustalił, że część działki nr [...], położonej w obrębie [...] m. S. znajduje się w granicach zagrożenia powodzią.

Zgodnie natomiast z treścią decyzji Dyrektora Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Szczecinie z dnia 13 czerwca 2023r. znak sprawy [...] - ze względu na konieczność ochrony jakości wód podziemnych i powierzchniowych planowane zbiorniki na nieczystości oraz indywidualne ujęcia wód podziemnych należy lokalizować poza granicami obszaru szczególnego zagrożenia powodzią.

Lokalizowanie nowych obiektów budowlanych na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Planowaną inwestycję należy odpowiednio zabezpieczyć przed powodzią.

Organ ustalił również, że teren objęty niniejszą decyzją dotyczy części działki nr [...] położonej w obrębie [...] miejscowości S.. Granice terenu oznaczono na mapie zasadniczej do celów opiniodawczych w skali 1:1000 stanowiącej załącznik graficzny do niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia podniesiono, że wnioskodawca w zakresie dotyczącym infrastruktury technicznej wskazał, że ścieki bytowe będą odprowadzane do indywidualnej oczyszczalni ścieków. Zgodnie z pismem Dyrektora Gminnego Zakładu Komunalnego w S. z dnia 25 kwietnia 2023r. znak sprawy [...], brak jest technicznych możliwości podłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

Zdaniem organu, skoro wnioskowana do zabudowy działka nie jest położona na obszarze podlegającym szczególnej ochronie środowiska, narażonym na niebezpieczeństwo powodzi i terenie zalewowym, zatem odprowadzenie nieczystości ciekłych może odbywać się do zbiornika.

Mając z kolei na uwadze, że zarówno działka wnioskowana do zabudowy jak i działki sąsiednie nie mają na dzień dzisiejszy możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, zaopatrzenie w wodę musi odbywać się ze studni. Zgodnie z § 31 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 czerwca 2019 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022r. poz. 1225), studnia dostarczająca wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi musi być usytuowana w odległości co najmniej 30m do najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie w stopniu określonym w przepisach dotyczących ochrony wód. W związku z powyższym, dopuszczenie realizacji przydomowej oczyszczalni ścieków gospodarczo-bytowych uniemożliwiłoby budowę studni w promieniu 30 m, co doprowadziłoby do niemożliwości zabudowy na działkach sąsiednich. Dlatego też odprowadzenie ścieków dopuszczono wyłącznie do zbiornika bezodpływowego.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ I instancji odwołując się do pisma Starosty [...] z dnia 31 maja 2023r. uznał, że przedmiotowe zamierzenie nie wymaga uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych.

Nie zgadzając się z powołaną decyzją odwołanie od niej złożył L. G. (dalej: "strona", "skarżący") właściciel sąsiedniej nieruchomości o nr [...].

Zdaniem odwołującego teren inwestycji nie posiada żadnych mediów. Jest terenem podmokłym, zalewowym, co stanowi zagrożenie jego użytkowania pod budynek mieszkalny. Ze względu na konieczność ochrony wód podziemnych i powierzchniowych zbiorniki na nieczystości i ujęcia wód gruntowych powinny być usytuowane z dala od terenów zalewowych.

Podniósł, że działka inwestycyjna położona jest na terenie rolnym, przeznaczonym pod uprawę ziemi lub jako łąki pastwiskowe. Nie posiada dojazdu, dostęp do drogi powiatowej (dz. Nr [...]) jest jedynie pośredni przez wąską drogę gminną wewnętrzną (dz. Nr [...]), co w jego ocenie stanowi problem chociażby w trakcie ewentualnej budowy.

Odwołujący oświadczył, że jest właścicielem działek rolnych okalających działkę inwestycyjną. Prowadzi gospodarstwo rolne, a na terenach sąsiadujących z tą działką od wielu lat wypasa bydło. Obawia się, że zmiana specyfiki użytkowania działki doprowadziła by do sporu z inwestorem związanego z wypasem i prowadzeniem działalności rolniczej.

Rozpoznając sprawę na skutek złożonego odwołania, decyzją z dnia 20 listopada 2023 r. nr SKO.4150.1927.2023, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium podało, że podstawą materialnoprawną decyzji o warunkach zabudowy jest art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie.

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ I instancji wyznaczył obszar analizowany według wymagań art. 61 ust. 5a i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wokół części działki zostały wyznaczone granice obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej w skali 1 : 1 000 aktualnej na dzień 17 kwietnia 2023 r., stanowiącej załącznik graficzny do analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odwołując się do ustaleń przeprowadzonej analizy stwierdzono, że w granicach analizowanego obszaru znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, dostępne z tej samej drogi publicznej, które w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, pozwalają na określenie wymagań dla inwestycji wskazanej przez wnioskodawcę. Planowana inwestycja na części działki nr [...] spełnia warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1). Teren posiada dostęp do drogi publicznej powiatowej dz. nr [...] poprzez działkę nr [...] (art. 61 ust. 1 pkt 2). Działka posiada dostęp do sieci energetycznej. Zaopatrzenia w wodę z ujęcia indywidualnego, docelowo z sieci wodociągowej. Sposób odprowadzania ścieków - do zbiornika bezodpływowego. Sposób zaopatrzenia w energię cieplną -według indywidualnego rozwiązania projektowego, zgodnie z przepisami odrębnymi. Teren objęty wnioskiem nie jest pokryty gruntami klasy I - III, teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4). Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi wyszczególnionymi w decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 5).

Kolegium zgodziło się z ustaleniami organu I instancji, a w rezultacie uznało, że przeprowadzona analiza wykazała, że w przypadku wnioskowanej inwestycji spełnione zostały warunki, o których stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy. Projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej zabudowy występującej na analizowanym obszarze. Wobec powyższego, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ pierwszej instancji nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem decyzją uznaniową.

Odnosząc się do zarzutów odwołującego, jako właściciela działki sąsiedniej nr [...] wykorzystywanej na cele rolnicze (wypas bydła), nie zgadzającego się na zagospodarowanie części działki nr [...] na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, organ odwoławczy podkreślił, że projektowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne dla istniejącej zabudowy oraz w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Nie zakłóca więc istniejącego ładu przestrzennego. Jednocześnie zaznaczył, że planowane zamierzenie inwestycyjne na części działki nr [...] realizowane będzie w granicach miasta S.. Zgodnie zaś z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2022 poz. 2409 ze zm.), przepisów rozdz. 2 - ograniczania przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne cyt. ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Mając powyższe na względzie Kolegium stwierdziło brak podstaw do uwzględnienia sprzeciwu w sprawie realizacji projektowanej przez właściciela działki nr [...] inwestycji. Z kolei kwestia naruszenia interesów właściciela sąsiedniej nieruchomości, może być przedmiotem oceny w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego na dalszym etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Nie zgadzając się z powołaną decyzją L. G., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Jednocześnie zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., poprzez niespełnienie warunku by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu na działce nr [...], było wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- art. 7 i 77, 80 k.p.a., bowiem nie przeprowadzono postępowania wyjaśniającego mającego na celu wyczerpujące ustalenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w zakresie, czy na przedmiotowej działce nr [...], występują źródła wody, ani też tego, czy jest tam możliwy odwiert studni.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., bowiem planowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu u.p.z.p.

Mając powyższe na względzie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

Zdaniem skarżącego, organ I instancji w sposób wadliwy (albowiem zdecydowanie przedwczesny) uwzględnił wniosek inwestora i wydał decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, pomimo tego, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, nie było (i nie jest) wystarczające dla zamierzenia budowlanego tj. z powodu niespełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Inwestor nie ma bowiem dostępu do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Brak jest możliwości podłączenia nieruchomości inwestycyjnej do ww. sieci. Wniosek taki wynika jednoznacznie z pisma Gminnego Zakładu Komunalnego w S.. Pomimo tego organ I instancji uznał, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. albowiem działka nr [...], może zostać zaopatrzona w wodę z ujęcia indywidualnego a docelowo z sieci wodociągowej. W ocenie skarżącego podłączenie ww. działki do sieci wodociągowej jest zdarzeniem przyszłym i niepewnym. Zakład Komunalny w S. nie wskazał w swojej odpowiedzi, by w najbliższych miesiącach, czy latach planował realizację takiej inwestycji. W postępowaniu przeprowadzonym przez organ I instancji nie wykazano również, by przedmiotowa działka była zaopatrzona w wodę w inny sposób (np. z ujęcia indywidualnego). Dotychczas nie ustalono, czy na przedmiotowej działce występują źródła wody (np. poprzez przeprowadzenie stosownych badań hydrologicznych), ani też tego, czy jest tam możliwy odwiert studni. Tymczasem obowiązkiem organu było - w sytuacji stwierdzenia braku występowania sieci wodociągowej na działce - ustalenie czy inwestor może zapewnić dostawę wody na inne sposoby. Ten warunek nie został do chwili obecnej zrealizowany, a zatem kwestia ta nie została jednoznacznie wyjaśniona, co stanowi o naruszeniu art. 7, 77 i 80 k.p.a.

W dalszej części uzasadnienia skarżący stwierdził brak spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, bowiem analiza akt administracyjnych sprawy prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyznaczony przez inwestora teren inwestycji wychodzi poza istniejącą zabudowę jednorodzinną, wchodząc w głąb terenów rolnych.

Za wyjątkiem jednej działki przylegającej do działki nr [...] od strony ulicy [...] wszystkie otaczające ją nieruchomości wykorzystywane są do prowadzenia intensywnej działalności rolniczej (m.in. hodowli i wypasu bydła). Tymczasem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, aby mająca powstać zabudowa odpowiadała istniejącej zabudowie także pod względem zagospodarowania terenu, na którym ma zostać zlokalizowana. Dopiero spełnienie wszelkich cech o charakterze urbanistycznym i architektonicznym pozwala stwierdzić zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.

Zdaniem skarżącego, w przypadku planowanej inwestycji nie została spełniona przesłanka kontynuacji zagospodarowania terenu, a tym samym nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W obszarze analizowanym brak jest bowiem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która wchodziłaby na tyle głęboko w tereny rolne, jak zabudowa planowana.

Na marginesie skarżący zaznaczył, że sfinalizowanie planowanego przez inwestora zamierzenia budowlanego będzie za sobą nieść szereg sytuacji konfliktowych mogących dotyczyć m.in. hałasu, uciążliwości odorowych, czy szkód wyrządzanych przez zwierzęta gospodarskie. Także i te argumenty potwierdzają okoliczność, że w sprawie nie została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:

Skarga okazała się zasadna, jednak z innych przyczyn, aniżeli w niej podniesione.

W badanej sprawie inwestor domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na terenie części działki nr [...], położonej w obrębie [...] w miejscowości S..

Zastosowanie zatem znajdują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązujące w dacie wszczęcia postępowania. Przepis ten uległ bowiem zmianie w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W świetle przytoczonych uregulowań kluczowe znaczenie ma zachowanie wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, która pozwala na określenie parametrów i funkcji nowej zabudowy z poszanowaniem istniejącego stanu i takiego ukształtowania jej charakterystyczny parametrów, które będzie współgrało z istniejącą zabudową i nie zaburzy ładu przestrzennego na danym terenie.

Realizacji tej zasady służy przeprowadzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej, która jest dokumentem o doniosłym znaczeniu, jako że jej wnioski znajdują bezpośrednie przełożenie na ukształtowanie poszczególnych parametrów nowej zabudowy, które winny zostać ustalone w sposób przewidziany przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2002 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2002 r., Nr 164, poz. 1558 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie".

Stosownie do przywołanych regulacji organ winien zatem wyznaczyć wokół terenu inwestycji obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, a następnie przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z treści analizy powinno wynikać w jaki sposób zostały ustalone poszczególne parametry nowej zabudowy, w szczególności czy zostały one ustalone w sposób przewidziany w rozporządzeniu, które precyzyjnie określa, jak należy ustalać obowiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrię dachu, przewidując w niektórych przypadkach możliwość odstępstw od ustalonych zasad, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Analiza polega zatem nie tylko na prawidłowym wyznaczeniu obszaru analizowanego, ale również na ustaleniu jakiego rodzaju zabudowa się w tym obszarze znajduje, jakie są jej charakterystyczne parametry oraz funkcje. Przede wszystkim jednak służy ona takiemu przetworzeniu pozyskanych danych, aby na ich podstawie możliwe było ustalenie cech i funkcji nowej zabudowy w taki sposób, aby wpisywały się one w zastany ład przestrzenny. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacji, gdy organ zamierza skorzystać z przewidzianych w rozporządzeniu wyjątków.

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, że obszar analizowany został wyznaczony niezgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 61 ust. 5a. Jest to widoczne na pierwszy rzut oka. W analizie nie wskazano ani którą część terenu inwestycji uznano za front, ani też nie wskazano jego szerokości. Z załączonego do decyzji organu I instancji załącznika graficznego wynika jednak, że odległość od granic terenu inwestycji do granic obszaru analizowanego jest mniejsza aniżeli trzykrotność frontu tego terenu.

Z części tekstowej analizy z kolei nie wynika w jaki sposób zostały wyznaczone poszczególne parametry nowej zabudowy. W analizie zgromadzono co prawda dane na temat znajdującej się w wyznaczonym (wadliwie) obszarze analizowanym zabudowy, jednak nie poddano danych tych takiemu przetworzeniu, aby wynikało z nich jakie są średnie wskaźniki poszczególnych występujących parametrów istniejącej zabudowy – szerokości elewacji frontowej, wielkości powierzchni zabudowy, wysokości. Nie wskazano również czy ustalone poszczególne parametry nowej zabudowy stanowią średnią, czy też odstępstwo od średniej w wypadkach przewidzianych w rozporządzeniu, a jeżeli tak, to co przemawia za zastosowaniem odstępstwa. Decyzja w tym zakresie nie poddaje się zatem kontroli.

Wszystko to przesądza o wadliwości analizy, która w takim kształcie nie mogła stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie. W tych okolicznościach Sąd nie analizował zarzutów skargi, bowiem w związku ze stwierdzonymi z urzędu uchybieniami decyzja okazała się wadliwa.

Stąd też Sąd, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.