Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 655/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 lit.c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 150 ust. 5
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędzia WSA Magda Froncisz Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 października 2018 r. sprawy ze skargi Z. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego Z. J. kwotę [...]zł (słownie: dwieście czterdzieści dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] i Gminy S. decyzją z dnia 03.01.2018r., Nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2016 r poz. 778 jt.) ustalił dla Z. J. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz w związku z udokumentowanym zbyciem przez niego w dniu 09.03.2016r [...] udziałów prawa własności nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,5372 ha, S. objętej [...]

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przedstawiono historycznie zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwalanymi miejscowymi planami obowiązujących do 31.12.2003r, następnie mpzp z dnia 15.05.2006r, którego nieważność stwierdzono wyrokiem WSA w Krakowie 4.02.2013r, oraz NSA z dnia 11.02.2014 r, a w końcu aktualnie obowiązującego miejscowego planu uchwalonego przez Radę Miejską w Skawinie uchwałą nr XIIN/456/13 w dniu 12.12.2013 r. Podano, że działka zmieniła przeznaczenie z terenów rolnych bez prawa do zabudowy rezerwowanych dla docelowego programu usług komercyjnych ozn. symbolem R/UC, na częściowo tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczonych symbolem A1P, a następnie wedle zapisów obecnie obowiązującego planu na tereny zabudowy produkcyjno -usługowej o symbolu A 30PU oraz częściowo w tereny dróg publicznych - droga (ulica) zbiorcza o symbolu KDZ

Dalej organ I Instancji podaje, że w myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, która nie może być większa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Taka też wysokość stawki procentowej została zapisana w § 52 cyt. uchwały Rady Miejskiej w Skawinie.

Organ wskazał, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. Ze sporządzonego do sprawy operatu wynika, że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu planu na skutek zmiany jej przeznaczenia. Organ I instancji przyjął, że sporządzony na potrzeby sprawy operat jest prawidłowy i może stanowić dowód w sprawie. Operat wykazał różnice pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania, jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów ozn. symbolem A1P, a jego wartością wedle obecnego planu miejscowego jako tereny zabudowy produkcyjno - usługowej o symbolu A 30PU,oraz częściowo jako tereny dróg publicznych - droga (ulica) zbiorcza o symbolu KDZ

W zakresie sposobu obliczenia opłaty organ wskazał, że wg. operatu szacunkowego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki ewidencyjnej nr [...] w S., który przy zastosowaniu 30% stawki procentowej uchwalonej w cyt. planie miejscowym, daje wysokość jednorazowej opłaty, w kwocie [...]przy udziale [...] części przypadającej na Odwołującego.

Odwołanie od decyzji złożył Z. J. kwestionując naliczenie opłaty planistycznej oraz wnosząc o jej uchylenie i orzeczenie o braku podstaw dla ustalenia opłaty planistycznej albo o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Odwołujący się zarzucił badanej decyzji naruszenie przepisów postępowania dowodowego w tym w szczególności art. 7, 8, 77,80 kpa w zw. z art. 36 ust.4 upzp, poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, błędną jego ocenę co doprowadziło do uznania, że występują przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. Strona podnosi, że niezbędnym staje się wobec wejścia w życie mpzp z 12.12.2013 r. ustalenie czy i jak dokonana zmiana planu wpłynęła na wzrost wartości działki. Zdaniem Odwołującego stwierdzenie nieważności uchwały zatwierdzającej mpzp prawomocnym wyrokiem WSA w Krakowie w dniu 11.02.2014r nie miało istotnego skutku w stosunkach cywilnoprawnych umów sprzedaży nieruchomości w okresie pomiędzy wejściem w życie mpzp a ww.datą unieważnienia mpzp. Jednakże unieważnienie uchwały miało rzeczywisty wpływ na wycenę nieruchomości, które uzyskały status terenów produkcyjnych, składów i magazynów. Sprzeczne z zasadami logiki jest przyjęcie, iż w okresie pomiędzy 11.02 2014 r, a 16.02.2014r czyli datą wydania wyroku przez NSA i datą wejścia w życie uchwały o zmianie mpzp wartość nieruchomości uległa zmianie. Wartość ta była taka sama a nawet korzystniejsza wedle ustaleń mpzp. z 2006 r. niż wedle obecnych ustaleń. Te ostatnie przepisy wyłączyły praktycznie prawo właściciela do dysponowania częścią nieruchomości objętą terenami dróg publicznych. Biegły nie wziął pod uwagę tej okoliczności, zaś organ I instancji podzielając to stanowisko nie dokonał właściwej oceny operatu szacunkowego.

Nie można przyjąć wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą mpzp, która dawałaby podstawę dla ustalenia opłaty planistycznej. Skarżona decyzja narusza także zasady wykładni przepisów art. 150,156,174-176 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż organ administracji nie może oceniać merytorycznie opinii biegłego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 15 marca 2018 r., znak [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że ustawodawca w przepisach art. 36 ust.4 i art. 37 ust. 1 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zawarł umocowanie dla organu administracji by w sytuacji, gdy właściciele nieruchomości ją zbywają, zaś uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowała zwiększenie wartości nieruchomości aby naliczyć opłatę jednorazową tzw. rentę planistyczną określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jako bezsporne przyjęto, iż nieruchomość ozn. jako działka nr [...] obr. S. została zbyta w okresie 5- ciu lat od dnia wejścia w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - akt notarialny sprzedaż Rep A [...] z dnia [...].2016r.

Miarodajne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej przepisy art. 37 ust. 1 upzp, oraz art. 87 ust.Sa upzp stanowią co następuje:

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie, oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z kolei przepis art. 87 ust. 3a upzp stanowi: Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Zgodnie z podaną regulacją, oraz wyrokiem TK z dnia 9.02.2010 P.58/2008 w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej, przy stwierdzeniu, iż jej przeznaczenie w obydwu porównywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (planie sprzed 1.01. 1995 r który utracił moc w związku z upływem terminu, o którym mowa w art.87 ust.3 upzp, oraz aktualnie obowiązującym) nie jest tożsame to wówczas oszacowanie ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości związanego z nowym planem powinno wynikać z:

• porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej wartości w wygasłym planie, oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości, albo:

• porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania w okresie luki planistycznej, oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości.

W zależności od stwierdzenia, która z wartości szacowanych jest większa dokonuje się porównania tej wartości z wartością oszacowaną wedle aktualnego miejscowego planu.

Tylko wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu stanowi przesłankę do pobierania opłaty planistycznej. "Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie tj. w dacie transakcji sprzedaży. Zwrot normatywny "dzień sprzedaży" ma zatem relewantne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie czy różnica w cenie nieruchomości ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę w postaci uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego.(patrz wyrok NSA z dnia 18.11.2016r sygn.akt II OSK 344/15).

Jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy Odwołujący się będąc współwłaścicielem w udziale [...] części nieruchomości oznaczonej działką nr [...] w S. zbył swój udział w dniu 9.03.2016r Aktem notarialnym Rep.A nr [...].

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Miejską w Skawinie w dniu 12.12.2013 r. uchwałą nr XIIN/456/13 przedmiotowa działka znalazła się w terenie zabudowy produkcyjno -usługowej o symbolu A 30PU,oraz częściowo w terenach dróg publicznych - droga (ulica) zbiorcza o symbolu KDZ. Uchwała została ogłoszona w dniu 14.01.2014r w Dzienniku Urzędowym Woj.Małopolskiego nr 266 z 2014r, a weszła w życie 16.02.2014r.

Wcześniej sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości jako tereny rolne bez prawa zabudowy rezerwowane dla docelowego programu usług komercyjnych - symbol R/UC określały :

• uchwała nr 31/89 Rady Narodowej MiG Skawina z dnia 16.05.1989 r,

oraz

• uchwała nr VI/41/94 Rady Miejskiej w Skawinie z dnia 30.11.1994 r.

Obydwie uchwały obowiązywały zgodnie z art. 87 ust.3 a upzp do 31.12.2003r.

• uchwała nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w Skawinie z dnia 15.05.2006r w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Skawina, która została ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 389 z 2016 r i weszła w życie 11.08.2006r. Zgodnie z zapisem tego planu nieruchomość znajdowała się w terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - symbol A1P.

• co do wymienionej uchwały, wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 4.02.2013r sygn.akt SA/Kr 1599/12 została stwierdzona jej nieważność, zaś wyrokiem NSA z dnia 11.02.2014r II OSK 1208/13 oddalona skarga kasacyjna Gminy Skawina.

Zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. J. M. wykonanie operatu szacunkowego. Został on datowany na dzień 14.07.2017 r, czyli w terminie zgodnym z warunkiem podanym w art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Autor operatu szacunkowego zgodnie z uprawnieniem przysługującym wedle postanowień art. 154 ugn rzeczoznawcy majątkowemu dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównania parami. Wedle § 3 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z póżn.zm) określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego, które zastosował rzeczoznawca majątkowy konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zastosowanie metody porównywania parami polega na porównywaniu wycenianej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcyjne, oraz cechy tych nieruchomości. Zasadą jest, że określa się w operacie stan nieruchomości z dnia wejścia w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego zaś ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Z przedstawionej w operacie charakterystyki nieruchomości wynika, że wyceniana działka nr [...] o powierzchni 0,5372 ha stanowi niezabudowany grunt, nieurządzony, łąka nieużytkowa położony w S., przeciętnej lokalizacji, teren posiada dostęp do drogi publicznej i nie posiada uzbrojenia. Możliwości inwestycyjne w dla przeznaczenia R/UC - brak, zaś dla faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości bardzo ograniczone z uwagi na konieczne scalenie sąsiednich działek.

Analiza trendu zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu wykazała stabilizację cen w analizowanym czasie, co spowodowało, że odstąpiono od korygowania w tym zakresie cen transakcyjnych.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca wyselekcjonował 2 rynki nieruchomości gruntowych. Okres badania cen będących przedmiotem własności nieruchomości objął łatą 2012-2015, zaś obszar miasto S..

I. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenach bez planu zagospodarowania, wykorzystywanych rolniczo R lub jako zieleń (ze zgodą na zmianę przeznaczenia w poprzednim planie, z możliwością pozyskania decyzji WZ). Z uwagi na te uwarunkowania biegły uznał, że faktyczny sposób wykorzystywania powinien zostać określony jako R (B).

II. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenach, z mpzp uchwalonym przez 1.01.1995 r wykorzystywany czasowo rolniczo, tereny R/UC rezerwy terenowe w czasowym użytkowaniu rolniczym. Rynek analizowanych nieruchomości charakteryzuje się słabym popytem i podażą.

Rzeczoznawca przyjął do porównań po pięć nieruchomości dla każdego z wymienionych stanów planistycznych, co jest ilością zgodną z przyjętą metodą porównywania parami. Selekcje transakcji nieruchomościami wybranymi, jako podobne przeprowadzono w oparciu o 6 cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na rynku lokalnym, z wyliczeniem dla nich współczynnika korelacji ceny, procentowego i kwotowego udziału cech takich jak -

Określenie dla nieruchomości porównywalnych z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania :

faktyczny sposób wykorzystywania, lokalizacja/ moda/ otoczenie, dostęp, możliwości inwestycyjne, wielkość. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości została wyliczona na [...] zł

Określenie cech dla nieruchomości porównywalnych z uwzględnieniem planu uchwalonego przed 1.01.1995 r, plan lokalizacja/ moda/ otoczenie, dostęp, możliwości inwestycyjne, wielkość. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości został wyliczona na [...] zł

Określenie cech dla nieruchomości porównywalnych po uchwaleniu planu, plan (przyjmując obszary PU/Z i PU - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej, tereny komunikacji) lokalizacja/ moda/ otoczenie, dostęp, ograniczenia, wielkość. Wartość rynkowa analizowanej nieruchomości została wyliczona na [...] zł Kryterium doboru i oceny nieruchomości podobnych był także stan prawny -możliwości wykorzystywania inwestycyjnego terenu.

Wbrew twierdzeniom odwołania dokonany wybór z poszczególnych segmentów rynku nieruchomości i ich cechy rynkowe zostały opisane, uzasadnione na tyle szczegółowo, iż pozwalają na ich kontrolę.

Wybór nieruchomości porównywanych, z terenu tego samego miasta S., przedstawiający właściwości lokalizacji, cechy fizyczne, ograniczenia i prawne możliwości inwestycyjne wycenianej nieruchomości są istotnymi przesłankami oceny podobieństwa nieruchomości zapisane w ustawowej definicji art. 4 ust. 16 ugn. Nie bez znaczenia jest także ustalenie braku zmian cen nieruchomości ze względu na upływ czasu.

W rezultacie analizy porównawczej stwierdzono, iż nastąpił wzrost wartości, co do wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu z dnia 12.12.2013r i stanowi on różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu aktualnego miejscowego planu, a jej wartością przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania. Różnica wartości wynosi odpowiednio [...] zł co przy 30% stawce procentowej obowiązującej zgodnie z uchwałą i przy zastosowaniu wielkości [...] zbytego udziału w działce nr [...] S. daje kwotę [...]zł należnej opłaty planistycznej.

Odpowiadając na podniesione w odwołaniu zarzuty Z. J. Kolegium podzieliło wyrażone stanowisko, iż skutek prawny stwierdzenia nieważności uchwały Rady Miejskiej w Skawinie z dnia 15.05.2006r powoduje stan prawny taki jakby ten akt nigdy nie został uchwalony (ex tunc). Ustawodawca regulując przepisem art.37 ust. 1 zd.2 upzp sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie dokonanej przez gminę zmiany planistycznej wyraźnie stanowi o znaczeniu możliwości zagospodarowania /atrakcyjności/ nieruchomości jakie otrzymuje właściciel nieruchomości po uchwaleniu mpzp i jakie posiadał przed uchwaleniem. Powołane w podstawie prawnej decyzji przepisy zobowiązują organy administracji do wszczęcia i prowadzenia postępowania w kierunku ustalenia wzrostu wartości nieruchomości objętej takim planem i wydania rozstrzygnięcia w przypadku ustalenia takiego wzrostu przez powołaną do takiego ustalenia osobę rzeczoznawcy majątkowego.

Przeprowadzając analizę czasową stanu prawnego - stanów planistycznych dotyczących przedmiotowej nieruchomości. W dacie uchwalenia uchwały nr XIIN/456/13 z dnia 12.12.2013r obowiązywał mpzp z 15.05.2006 r określający przeznaczenie działki nr [...] terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Prawomocne stwierdzenie nieważności uchwały Rady Gminy Skawina z dnia 15.05.2006 r. w sprawie mpzp nastąpiło w dniu 11.02.2014 r. Obecnie stan prawny jest taki, iż obowiązuje uchwała nr XIIN/456/13 z dnia 12.12.2013 r. Rady Miejskiej w Skawinie, która dla analizowanej działki przyjmuje inne, poszerzone w stosunku do poprzedniego planu przeznaczenie - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej symbol A 30 PU,oraz częściowo pod drogi publiczne symbol KDZ.

Przeprowadzona prawidłowo wycena wartości nieruchomości wedle tego przeznaczenia wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Z. J., zarzucając jej naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. polegające na nieuchyleniu decyzji organu pierwszej instancji pomimo naruszenia prze ten organ przepisów postępowania tj.

1. art. 7 k.p.a. poprzez nie podjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości

2. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez:

- błędną oceną materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia "opłaty planistycznej", o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oparcie decyzji na operacie szacunkowym pomijającym skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, jakie wywołała unieważniona wyrokiem WSA w Krakowie uchwała wprowadzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 15 maja 2006 r, i nieuwzględnienie w decyzji tych skutków faktycznych

3. art. 151 ust. l, art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 5 ust. 1-3 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowy dobór w operacie szacunkowym nieruchomości przyjętych do porównania.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości - zasądzenie kosztów sądowych prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że należy poddać w wątpliwość prawidłowość dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą celem określenia jej wartości.

W przepisie § 3 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyrażona została zasada, iż określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości. Nie sposób zaakceptować stwierdzeń rzeczoznawcy majątkowego o "zebraniu informacji o kilkunastu nieruchomościach gruntowych, które w okresie badania cen były przedmiotem obrotu rynkowego". W operacie brak jest wykazu tych kilkunastu nieruchomości, co uniemożliwia jakąkolwiek ocenę prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w zakresie właściwego wyboru nieruchomości podobnych a część wybranych nieruchomości rzekomo podobnych nie wykazuje podobieństwa do przedmiotu wyceny.

Sam dobór nieruchomości rzekomo podobnych, biorąc pod uwagę wielkość tych nieruchomości, podważa przydatność operatu do oceny wartości nieruchomości wycenianej.

Rzeczoznawca przyjął, że do wycenianej nieruchomości o powierzchni 5372 m2 są podobne w pierwszej grupie nieruchomości o powierzchniach zarówno 1825 m2 jak i 18378 m2 (a więc nieruchomości, z których jedna jest dziesięciokrotnie większa od drugiej - nieruchomości takie pozostają w zakresie zainteresowań nabywców o zupełnie odmiennych możliwościach finansowych) a w drugiej grupie nieruchomości o powierzchniach 2029 m2 i 56 834 m2 a więc nieruchomości, z których jedna jest 28 razy większa od drugiej.

Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 26 października 2012 r. II SA/Kr 1170/12, przyjęte do porównania nieruchomości winny być podobne pod względem powierzchni do powierzchni nieruchomości wycenianej oraz że rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, w tym różniących się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej, co podkreślił NSA w wyroku z 20 października 2010 r. I OSK 23/10.

W operacie szacunkowym pozytywnie ocenionym zarówno prze SKO jak i organ pierwszej instancji przyjęto, jako nieruchomości podobne nieruchomości o powierzchniach rażąco odbiegających od nieruchomości wycenianej i w żaden sposób takiego wyboru nieruchomości rzekomo podobnych nie uzasadniono.

W § 4 ww. rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu 3 § 4 ww. rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W świetle przytoczonych powyżej regulacji prawnych należy zdaniem skarżącego poddać w wątpliwość prawidłowość dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą celem określenia jej wartości.

Nieruchomości porównawcze zostały skonfrontowane z przedmiotem wyceny w aspekcie przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego cech wpływających na wartość nieruchomości.

Skarżący zwrócił uwagę na brak opisu cechy "wielkość" rozumianej jako powierzchnia w m2, co w istocie czyni całkowicie nieweryfikowalnymi przypisane poszczególnym nieruchomościom oceny. Nie wiadomo, jaka wielkość nieruchomości jest na rynku najbardziej, a jaka najmniej cenna.

Zwrócono uwagę na uchybienia w operacie dotyczące wyceny nieruchomości według jej przeznaczenia w planie miejscowym sprzed 1995 r. Według tego planu wyceniana nieruchomość położona była na terenach rolnych bez prawa zabudowy rezerwowanych dla docelowego programu usług komercyjnych o symbolu R/UC. Zestawienia odnotowanych na rynku transakcji nie dołączono do operatu szacunkowego, a żadna z wybranych pięciu nieruchomości nie wykazuje podobieństwa do przedmiotu wyceny w aspekcie przeznaczenia. Wśród nieruchomości porównawczych znalazła się nieruchomość nr [...], posiadająca decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej, nieruchomość nr [...] posiadająca pozwolenie na budowę budynku magazynowego z zapleczem biurowo-socjalnym, podczas gdy funkcja nieruchomości wycenianej to rola z docelową funkcją usług komercyjnych. Nieruchomości nr [...] to nieruchomości wykorzystywane, jako zieleń i rola "z przyrzeczoną zmianą przeznaczenia", jednak jaka jest forma tego przyrzeczenia i jakie przeznaczenie miałyby uzyskać te nieruchomości nie określono w operacie. Z kolei nieruchomość nr [...] to nieruchomość przeznaczona pod zieleń izolacyjną, zatem pozbawiona zarówno możliwości rolniczego wykorzystania, jak i ewentualnych możliwości zabudowy pod usługi komercyjne.

Z kolei ustalając wartość wycenianej nieruchomości według jej faktycznego sposobu wykorzystania w okresie tzw. luki planistycznej rzeczoznawca wykorzystał ten sam zbiór nieruchomości podobnych. Zatem pomimo przyjęcia możliwości inwestycyjnych wycenianej nieruchomości w tym okresie przy określeniu jej funkcji jako roli, rzeczoznawca dokonał jej porównania między innymi z nieruchomościami o przeznaczeniu lub sposobie wykorzystywania pod infrastrukturę, zieleń i pozbawionych potencjału inwestycyjnego.

Podniesiono, że opisy towarzyszące poszczególnym cechom mającym wpływ na wartość rynkową prawa własności nieruchomości w opisanych powyżej dwóch stanach są nieweryfikowalne, noszące znamiona ocen subiektywnych.

Szczególne naruszenie wymogów dotyczących sporządzania operatu szacunkowego skarżący upatruje przy dokonaniu przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości po wejściu w życie nowego planu. Rzeczoznawca majątkowy wśród nieruchomości przyjętych do porównań uwzględnił, bowiem nieruchomość sprzedaną przez osobę prawną w upadłości (nieruchomość nr [...]).

Zgodnie z przepisami ustawy prawo upadłościowe i naprawcze (w brzmieniu obowiązującym w dacie transakcji nieruchomości nr [...]) likwidacji masy upadłości dokonuje się min. przez sprzedaż nieruchomości (art. 311 ustawy), przy czym ustawodawca wyróżnił zasadniczo dwie metody sprzedaży składników masy upadłości: sprzedaż w trybie przetargu lub aukcji oraz sprzedaż z wolnej ręki. Z opisu dokonanego przez rzeczoznawcę, oprócz wskazania, iż transakcji dokonywał podmiot w upadłości, nie wynika, w jakim trybie zbywana była nieruchomość i czy nie wystąpiły szczególne warunki transakcji. Zgodnie z § 5 ust. 2 Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Zgodnie z ust. 3 § 5 tego rozporządzenia za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonywaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Ze sporządzonego raportu nie wynika, czy sprzedaż miała miejsce w drodze przetargu, a jeżeli tak, czy uzyskana cena spełnia ustawowy warunek, tj. nie odbiega więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Skarżący wskazuje, że zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji nie zwróciły uwagi, że rzeczoznawca nie poczynił w tym zakresie żadnych ustaleń. Nie wyjaśniono wątpliwości, co do trybu sprzedaży nieruchomości i prawidłowości ustalenia ceny nieruchomości wziętej do porównania, w tym wskazania przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne i sposobu ustalenie wysokości "przeciętnych cen". Jeżeli natomiast sprzedaż miała miejsce w trybie "z wolnej ręki", nie wyjaśniono, czy transakcja ta nie spełniała przesłanek transakcji w warunkach szczególnych (§ 5 ust. 3 rozporządzenia). Dalej podniesiono, że zgodnie z art. 322 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze w sytuacji, gdy przetarg albo aukcja nie doszły do skutku, sędzia komisarz może zezwolić na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki określając min. minimalną cenę oraz warunki sprzedaży.

Podobne zastrzeżenia, dotyczące nieustalenia przez rzeczoznawcę, czy nie wystąpiły szczególne warunki transakcji podniesiono wobec nieruchomości nr [...] w określeniu wartości nieruchomości z uwzględnieniem planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. i określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystania. Nieruchomość ta została nabyta przez gminę w związku z budową obwodnicy skawińskiej, a więc zdaniem skarżącego z pewnością zachodziły szczególne warunki transakcji, czego nie dostrzegł zarówno rzeczoznawca jak i organy.

Wycena przedstawiona w operacie szacunkowym obarczona wskazanymi uchybieniami powinna zdaniem skarżącego zostać zakwestionowana przez organy obu instancji i powinna doprowadzić do zakwestionowania operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Organy obu instancji, nie przeprowadziły jego oceny w aspektach wskazanych powyżej, czym jak wskazuje skarżący dopuściły się naruszenia art. 80 k.p.a. Ustalony w operacie i decyzji organów obu instancji wzrost wartości nieruchomości na poziomie podanym w operacie nie został wykazany.

Dodatkowo powtórzono zarzut odwołania, iż stwierdzenie nieważności uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje skutki od chwili jej podjęcia, ale są to skutki prawne. Unieważniona uchwała po jej podjęciu wywoływała jednak nieodwracalne skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, których przeznaczenie zmieniał unieważniony plan. Stwierdzenie nieważności uchwały nie wywołało żadnych skutków prawnych w stosunkach cywilnoprawnych i nie spowodowało nieważności umów sprzedaży nieruchomości zawartych w okresie między wejściem w życie uchwały a stwierdzeniem jej nieważności. Unieważniona uchwała miała rzeczywisty wpływ na wycenę nieruchomości, które uzyskały status P - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Stwierdzenie nieważności tej uchwały nie miało żadnego wpływu na ceny nieruchomości, których przeznaczenie w planie z 2013 r. było praktycznie takie samo, gdyż faktem powszechnie znanym było podjęcie nowej uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jej opublikowanie w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego w dniu 16 stycznia 2014 r., a więc przed prawomocnym stwierdzeniem nieważności uchwały.

Jak wskazuje skarżący - sprzeczne z zasadami logiki, racjonalnego działania, a także art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. jest przypuszczenie czy też uznanie, że między 11 lutego 2014 r. a 16 lutego 2014 r. tj. między datą wydania wyroku przez NSA i datą wejścia w życie uchwały w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa zmianie w związku z unieważnieniem uchwały przez sąd, bo znane było przeznaczenie nieruchomości w nowym, zatwierdzonym opublikowaną uchwałą planie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji prowadzi do wniosku, że nie są one prawidłowe, bowiem oparte na wadliwej a co najmniej niepełnej opinii rzeczoznawcy majątkowego do spraw szacowania nieruchomości. Zarzuty do opinii zgłoszone przez skarżącego w odwołaniu a także przesłanki, jakimi kierowały się organy przy załatwieniu sprawy nie zostały przez organy obu instancji w uzasadnieniach wydanych decyzji w wystarczający sposób wyjaśnione, stosownie do obowiązującej w postępowaniu administracyjnym zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.). Zamiast tego w uzasadnieniach decyzji obu instancji wyłącznie powtórzono ustalenia biegłego rzeczoznawcy a następnie opisano w ogólny sposób model wedle, którego powinna być sporządzona opinia rzeczoznawcy w sprawach dotyczących ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Brak odniesienia się przez organy do konkretnego stanu faktycznego i oceny operatu z 20 listopada 2017 r sporządzonego przez mgr inż. J. M., również w kontekście zgłoszonych przez odwołującego zarzutów. Nie skorzystano z możliwości i potrzeby pisemnej odpowiedzi biegłego na zarzuty zawarte w odwołaniu bądź uzupełnienia opinii.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie do art. 37 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl art. 37 ust. 6 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Stosownie do art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.121 t.j. z dnia 2018.01.15), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005).

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08 "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią. Dowód ten podlega swobodnej ocenie, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków, niejasności, itd. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami".

Organy nie sprostały tym wymogom w wystarczający sposób.

Przy wycenie podejściem porównawczym metodą porównywania parami, jaka została zastosowana przez rzeczoznawcę w rozpoznawanej sprawie nie wykazano, w przekonujący sposób, że dobór nieruchomości wybranych do porównania był najbardziej podobny lub odpowiadający wycenianej. Brak szczegółowego i wystarczającego opisu tych nieruchomości a następnie ustalenia istotnych cech różniących oraz uzasadnienia wskazującego na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Zamiast tego biegły arbitralnie stwierdza, że "wartości kwadratów współczynników korelacji zupełnej potwierdzają, że samodzielnie poszczególne atrybuty wyjaśniają zmienności cen nieruchomości w rozważanym zbiorze".

Wątpliwości budzi w szczególności podobieństwo w zakresie wielkości nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca przyjął, że do wycenianej nieruchomości o powierzchni 5372 m kw są podobne nieruchomości o powierzchniach zarówno 2029 m. kw , 2276 m kw oraz 56.834 m kw. (określenie wartości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystania i z uwzględnieniem planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r) następnie zarówno 1825 m kw., 16.244 m kw. oraz 18.378 m kw. (określenie wartości po uchwaleniu planu miejscowego). Taki dobór nieruchomości bez szczegółowego uzasadnienia cech podobieństwa powoduje, że trafne są zarzuty skarżącego. Tak znacznie różniące się pod względem wielkości powierzchni nieruchomości pozostają w zainteresowaniu różnych nabywców o innych możliwościach finansowych, co nie pozostaje bez wpływu na uzyskane ceny transakcyjne. Nie wyjaśniono zasadności uznania za nieruchomości podobne, nieruchomości wielokrotnie przewyższających powierzchnią nieruchomość wycenianą. Dopuszczalność zastosowania i wysokość współczynników korygujących, przy tak dużych różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę, czego w opinii stanowiącej podstawę do wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji zabrakło.

Określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r nie uwzględniono okoliczności, że wyceniana nieruchomość położona była w terenach rolnych bez prawa zabudowy, rezerwowanych dla docelowego programu usług komercyjnych o symbolu R/UC. Skarga trafnie zarzuca, że biegły nie wyjaśnił, dlaczego wśród nieruchomości podobnych znalazły się : nieruchomość nr [...] posiadająca decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej i nr [...] posiadająca pozwolenie na budowę budynku magazynowego z zapleczem biurowo socjalnym. Nie opisano również czy w stosunku do nieruchomości nr [...] nastąpiły szczególne warunki transakcji mające wpływ na ocenę jej wartości skoro grunty zakupione zostały przez gminę od osoby fizycznej w związku z przejęciem pod obwodnicę skawińska i nie nadawały się do racjonalnego wykorzystania.

Organy nie wyjaśniły, dlaczego rzeczoznawca ustalając wartość nieruchomości według jej faktycznego wykorzystania w okresie tzw. luki planistycznej wykorzystał ten sam zbiór nieruchomości podobnych, porównując nieruchomość wycenianą (przy określeniu jej funkcji, jako roli) z nieruchomościami o przeznaczeniu lub sposobie wykorzystywania pod infrastrukturę, zieleń, a także różnym potencjałem inwestycyjnym.

Wśród nieruchomości przyjętych do porównań przy dokonywaniu przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, budzi uzasadnione wątpliwości przyjęcie do porównań nieruchomości sprzedanej przez osobę prawną w upadłości (nieruchomość nr [...]). Nie wskazano w jakim trybie zbywana była ta nieruchomość i czy nie nastąpiły szczególne warunki transakcji.

W ponownie prowadzonym przez organy postępowaniu, po wykonaniu nowego operatu szacunkowego, te istotne dla sprawy okoliczności zostaną uwzględnione.

Biegły rzeczoznawca powinien również wypowiedzieć się czy i ewentualnie, jakie skutki faktyczne w zakresie zmiany cen nieruchomości i możliwości ich zagospodarowania wywołała unieważniona wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 4 lutego 2013 r II SA/Kr 1599/12 ( wyrok NSA z dnia 11 lutego 2014 r, OSK 1208/13) uchwała wprowadzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w Skawinie z 15 maja 2006 r.

Z tych względów stwierdzić należy, że w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym naruszono zasady wynikające z art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2016 r poz. 23 t.j. ze zm.).

Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit.c, ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 poz. 270), zgodnie, z którym Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 tej ustawy.