Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 767/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6164 Wspólnoty gruntowe
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Burmistrz Miasta i Gminy
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonego aktu
Powołane przepisy: article: art. 26 ust. 1
journal: Dz.U. 1963 nr 28 poz 169
law: Ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant sekretarz sądowy Joanna Drożdżał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi "A" w S. na akt Burmistrza Miasta S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonego aktu i orzeka, że nie podlega on wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 2. zasądza od Burmistrza Miasta i Gminy S. na rzecz skarżącej Spółki kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W dniu [...] r. "A" w S. zwróciła się do Burmistrza Gminy S. o wyrażenie zgody, w trybie art. 26 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, na sprzedaż części działki nr [...] o pow. [...]m2 R. S.. Spółka wskazała, że swój tytuł prawny do nieruchomości – własność – wywodzi z treści wpisów w ewidencji gruntów prowadzonej dla tej nieruchomości. Nadto powołała się na uchwałę Ogólnego Zebrania Członków Spółki z dnia [...]r. w przedmiocie wyrażenia zgody na tę sprzedaż.

Pismem z dnia [...]r. Burmistrz Miasta i Gminy S. poinformował Spółkę, że nie wyraża zgody na zbycie przedmiotowej nieruchomości. Uzasadniając swoje stanowisko, w pierwszej kolejności organ wskazał, że analiza czynności Zarządu Spółki związanych z wyrażeniem zgody na zbycie nieruchomości należącej do "A" w S. ujawniła wystąpienie uchybień, których konsekwencją jest uznanie ww. uchwały z dnia [...]r. za bezskuteczną. Organ zauważył bowiem, że nie powiadomiono wszystkich członków Spółki o zebraniu, na którym miała zostać wyrażona zgoda na sprzedaż wspomnianej nieruchomości. Ponadto członkowie Spółki, przed terminem zebrania, nie zostali poinformowani o treści projektowanej uchwały, co w jego ocenie stanowi uchybienie formalne. Organ nadzoru stwierdził nadto, że brak jest decyzji wydanej na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych co uniemożliwia przyjęcie, że objęta wnioskiem działka stanowi własność Spółki. Nie wystarczy w tym względzie wpis w ewidencji gruntów, a to z tego powodu, że dane zawarte w ewidencji gruntów nie są objęte domniemaniem ich prawdziwości, tak jak ma to miejsce w odniesieniu do ksiąg wieczystych. Ponadto, organ podniósł, że przed Śląskim Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w K. toczy się postępowanie o stwierdzenie nieważności pierwotnego wpisu do ewidencji gruntów miasta S. w jednostce rejestrowej nr [...] "B" w S. jako właściciela gruntów w niej wykazanych oraz zmiany polegającej na wpisaniu w odnowionej jednostce rejestrowej oznaczonej nr [...] "C" w S. jako właściciela gruntów w miejsce wspólnoty sądowej. Ponadto, przed ww. organem toczy się postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności wpisu w operacie ewidencji gruntów w jednostkach rejestrowych oznaczonych numerami [...]uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. W ocenie organu przedstawione wyżej okoliczności uzasadniają odmowę uwzględnienia wniosku Spółki i skutkowały odmową wyrażenia zgody na sprzedaż R. S. części nieruchomości nr [...] o pow. [...]m2.

"A" w S., działając na podstawie art. 52 § 4 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, po otrzymaniu stanowiska Burmistrza Gminy S. złożyła wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, w którym stwierdziła m. in., że wniosek Burmistrza o stwierdzenie nieważności wpisów w ewidencje gruntów działek stanowiących własność Spółki nie został uwzględniony przez [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego w K..

W odpowiedzi na to wezwanie Burmistrz Miasta i Gminy S., w piśmie z dnia [...] r. podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i nie wyraził zgody na zbycie nieruchomości R. S..

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach "A" w S. podtrzymując wcześniejsze stanowisko wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonego aktu w związku z rażącym naruszeniem prawa oraz o nakazanie organowi ponowne rozpatrzenie wniosku.

Przy piśmie procesowym z dnia [...]r. strona skarżąca nadesłała kopię decyzji ostatecznej Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z dnia [...]r. nr [...], w której potwierdzono wydanie decyzji ustalającej nieruchomości stanowiące wspólnotę gruntową w S. oraz wykaz osób uprawnionych do udziału we wspólnocie zgodnie z art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nieprawomocnym wyrokiem z dnia 13 września 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 883/13 skargę tę oddalił uznając ją za nieuzasadnioną.

W odniesieniu do formalnej dopuszczalności wniesionej skargi Sąd dokonując analizy orzecznictwa i poglądów doktryny stanął na stanowisku, że działanie wójta (burmistrza, prezydenta miasta), jako organu nadzoru nad działalnością spółek do sprawowania zarządu nad wspólnotami gruntowymi nie stanowi decyzji administracyjnej w rozumieniu art. 104 kpa. W tym względzie przychylił się do stanowisk zaprezentowanych m. in. w wyrokach WSA w Gliwicach z dnia 28 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 306/11, z dnia 18 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 1093/08 oraz w postanowieniu WSA w Gliwicach z dnia 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt II SAB 21/07.

Dokonując dalszej analizy tego rodzaju czynności WSA stwierdził, że akty o wyrażeniu zgody na zbycie lub obciążenie nieruchomości, o których mowa w art. 26 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych stanowią inny akt z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.

Dokonując natomiast merytorycznej oceny zaskarżonego aktu WSA wskazał, że zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. nr 28, poz. 169 ze zm., zwanej dalej ustawą lub ustawą o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych) zbycie, zamiana, jak również przeznaczenie na cele publiczne lub społeczne wspólnot gruntowych lub ich części oraz zaciąganie pożyczek pieniężnych przez spółkę może nastąpić tylko za zgodą właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Podstawę aktu wyrażającego taką zgodę stanowi uchwała podjęta przez daną wspólnotę gruntową. Uchwała taka powinna stanowić potwierdzenie treści wyników głosowania, zapisanego w protokole zebrania członków wspólnoty. Prawidłowo zatem co do zasady Burmistrz Miasta i Gminy S. nie ograniczył się do automatycznej akceptacji przedłożonej mu uchwały, lecz podjął próbę jej analizy pod kątem prawidłowości zawiadomienia wszystkich członków wspólnoty o terminie Ogólnego Zebrania Członków Spółki i treści uchwał jakie miały być rozpoznawane w trakcie tego zebrania.

Odnośnie braku decyzji wydanej na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych Sąd wskazał, podzielając w tej mierze tezy strony skarżącej, że choć co do zasady treść ewidencji gruntów nie przesądza o prawie własności, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) księga wieczysta jest prowadzona w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, o tyle jednak, w odniesieniu do wspólnot gruntowych zasada ta nie obowiązuje. Na mocy art. 11 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych. Dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Stąd wniosek, że to właśnie treść ewidencji gruntów stanowi zasadniczy dowód, przy ustalaniu tytułu prawnego do nieruchomości, do której rości sobie prawa wspólnota gruntowa (powołał się w tym względzie m. in. na wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2005 r., sygn. akt VI SA/Wa 708/04, wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2010 r., sygn. akt I OSK 1086/09, wyrok NSA z dnia 5 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 369/10 oraz przywołany już wyżej wyrok WSA w Gliwicach z dnia 28 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 306/11). W tym względzie zwrócił też Sąd uwagę, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 ustawy m.in. obszar wspólnoty gruntowej podlega z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 20 i 24 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r., Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) ewidencja gruntów jest specjalnie prowadzonym i wywierającym określone skutki prawne zbiorem informacji o gruntach. Jest zatem wyłącznie odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości i zawiera jedynie dane wynikające z tytułu własności. Tym samym ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, co oznacza, że potwierdza jedynie stan prawny nieruchomości zaistniały wcześniej (m. in. wyrok z dnia 20 listopada 1998 r., II SA 914/98). W związku z treścią art. 11 ustawy należy wobec powyższego przyjąć, że odnośnie nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową o ich tytule własności przesądza wpis w ewidencji gruntów. Wpis ten w świetle treści art. 18 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych musiał być przy tym dokonany w oparciu o decyzję o jakiej mowa w art. 8 pkt 1 tej ustawy. Dla przyjęcia jego wiarygodności oraz podstawy ustalenia tytułu własności ujawnionych w ewidencji nieruchomości stanowiących wspólnotę nie jest zatem obecnie zdaniem Sądu konieczne, okazanie przez skarżącą Spółkę decyzji o jakiej mowa w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy. Wymóg taki nie wynika bowiem z przepisów prawa.

Sąd przyznał natomiast rację organowi nadzoru, iż w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego brak było podstaw do jednoznacznego stwierdzenia, że o terminie zebrania członków Spółki powiadomiono prawidłowo wszystkich bez wyjątku jej członków. Wskazał, że prawo do udziału w obradach ogólnych zebrań członków Spółki ma statutowo zagwarantowane każdy członek (§ 7 pkt 2 Statutu), aby mógł z niego skutecznie korzystać musi być prawidłowo zawiadomiony o terminie zebrania oraz o treści uchwał, które mają być rozpatrywane na zgromadzeniu ogólnym. Sąd zgodził się ze skarżącą, że kwestia powiadamiania członków Spółki o zebraniach nie jest uregulowana w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, chociaż ustawa ta wskazuje sposoby informowania członków wspólnoty w przypadku wydania decyzji z art. 8 ust.1 i2 powołanej ustawy, poprzez podanie do wiadomości uprawnionych do udziału we wspólnocie w sposób przyjęty w danej miejscowości, poprzez wywieszanie decyzji w urzędzie gminy na okres 14 dni, jak również poprzez doręczenie w zwykłym trybie.

Skoro w niniejszej sprawie zarząd wybrał formę zawiadomienia członków Spółki o terminie i przedmiocie zebrania, poprzez doręczenie zawiadomień za pośrednictwem Poczty Polskiej, czyli w zwykłym trybie to w tej sytuacji zastosowanie miały zdaniem Sądu przepisy dotyczące doręczeń uregulowane w Kodeksie postępowania administracyjnego. W tym względzie WSA powołał się na treść wyroku WSA w Warszawie z dnia 20 stycznia 2011r., sygn. akt VIII SA/Wa 815/10, LEX nr 954464 oraz wyroku WSA w Kielcach z dnia 24 sierpnia 2005r., sygn. akt II SA/Ke 230/05 (ONSAiWSA 2006/6/159).

W konsekwencji Sąd uznał, że dowodem potwierdzającym fakt prawidłowego zawiadomienia wszystkich członków Spółki o zebraniu ogólnym, powinny być otrzymane z Poczty potwierdzenia odbioru pism. Potwierdzenia takiego nie stanowi zaś faktura wystawiona przez Pocztę Polską opatrzona adnotacją księgowej, że dotyczy zawiadomienia o zebraniu członków Spółki. Co najwyżej może ona bowiem potwierdzać fakt skorzystania z usług Poczty przy wysyłaniu przesyłek, natomiast nie dostarcza informacji którym członkom z imienia i nazwiska doręczone zostały zawiadomienia, jak również nie pozwala na stwierdzenie, które z doręczeń było skuteczne, a które nie i z jakiego powodu. Zakwestionował również Sąd powoływanie się na okoliczność, że do części członków nie wysłano zawiadomień z uwagi na brak ich aktualnego adresu zamieszkania. Nadto potwierdził WSA zastrzeżenia organu nadzoru co do treści zawiadomień o ogólnym zebraniu członków Spółki. Jednocześnie w końcowej części uzasadnienia tego wyroku zwrócił Sąd uwagę, że "A" w S. w dniu [...]r. zwołała ogólne zebranie członków spółki przy pomocy przesyłek poleconych, doręczając zawiadomienia w treści których wskazała, że przedmiotem uchwały będzie odniesienie się do uchwał o zgodzie na sprzedaż działek na rzecz wskazanych osób, w tym R.S.".

Po wydaniu tego wyroku bo w piśmie z dnia [...]r. do Burmistrza Gminy S. "A" w S. (dalej również jako Spółka lub skarżąca) wniosła o ponowne rozpatrzenie jej wniosku z dnia [...]r. i wyrażenie zgody na sprzedaż przez Spółkę na rzecz R. S. części działki nr [...]o pow. [...] m2. W piśmie powołano się na uchwałę podjętą przez Ogólne Zebranie Członków Spółki w dniu [...]r. w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż ww. nieruchomości, o którym członkowie spółki zostali powiadomieni przez pocztę listami poleconymi. Zawiadomienia zawierały szczegółowy program zebrania, w tym informację o planowanym podjęciu uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości przez potwierdzenie w tym względzie "woli Spółki" wyrażonej we wcześniejszej uchwale [...] z dnia [...]r.

Po rozpatrzeniu tego wniosku Burmistrz Miasta i Gminy S. zaskarżonym aktem z dnia [...]r. nr [...]odmówił wyrażenia zgody na sprzedaż przez Spółkę objętej postępowaniem nieruchomości. Uzasadniając odmowę zakwestionował prawidłowość zwołania Ogólnego Zebrania Członków Spółki (dalej też jako OZCzS) w dniu [...]r. oraz ważność podjętej na tym zebraniu uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż nieruchomości przez Spółkę. Zdaniem organu nadzoru przedłożone przez Spółkę dokumenty nie dają podstawy do przyjęcia, że o terminie OZCzS w dniu [...]r. byli powiadomieni prawidłowo bez wyjątku wszyscy członkowie Spółki. Przedłożone przez Zarząd Spółki dokumenty nie potwierdzają tego faktu jednoznacznie. Zgodnie z § 7 Statutu Spółki, prawo do udziału w obradach ogólnych zebrań członków Spółki ma statutowo zagwarantowane każdy członek. Aby mógł z niego skorzystać musi być prawidłowo zawiadomiony o terminie zebrania oraz o treści uchwał, które mają być rozpatrywane na zgromadzeniu ogólnym.

Zarząd Spółki o ww. terminie w przedmiocie zebrania zawiadomił członków Spółki poprzez doręczenie zawiadomień z pośrednictwem Poczty Polskiej.

W konsekwencji ocenę prawidłowości tych zawiadomień należało dokonać na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. W tym względzie organ podzielił stanowisko WSA w Gliwicach zawarte w nieprawomocnym, omówionym wyżej wyroku z dnia 13 września 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 883/13. W świetle treści tego wyroku zdaniem Burmistrza nie ma wystarczających racji Zarząd Spółki twierdząc, że sposób doręczeń zawiadomień o terminie ogólnego zebrania członków Spółki należy, przy braku przepisów regulujących tę kwestię, wyinterpretować z przepisów kodeksu spółek handlowych, w tym art. 238 § 1.

Zgodnie zaś z przepisami kpa, pisma doręcza się stronie za pokwitowaniem (art. 39 kpa i art. 40 § 1 kpa), w przypadku osób fizycznych w miejscu ich zamieszkania lub w miejscu pracy (art. 42 § 1 kpa). W sytuacji zmiany adresu zamieszkania i zaniedbania obowiązku zawiadomienia o tym fakcie organu, doręczenie pisma pod dotychczasowy adres ma skutek prawny (art. 41 §1 i 2 kpa).

Wobec tego, dowodem potwierdzającym fakt prawidłowego zawiadomienia wszystkich członków Spółki o zebraniu ogólnym, powinny być otrzymane z Poczty potwierdzenia odbioru pism. Tymczasem Zarząd Spółki tych potwierdzeń nie przedłożył, informując w piśmie z dnia [...]r. L.dz. [...], że istnieje możliwość żądania wykazania przez Pocztę faktu potwierdzenia odbioru przesyłki poleconej przez osobę uprawnioną w przypadku podniesienia przez członka, który nie uczestniczył w zebraniu, zarzutu niedoręczenia zawiadomienia o OZCzS w dniu [...]r. W tej sytuacji Burmistrz MiG S. rozpatrzył sprawę sprzedaży gruntu o pow. ok. [...] m2, stanowiącego część działki nr [...]na podstawie posiadanych dokumentów, a w szczególności odpisu dowodów nadania przesyłek poleconych (18 kart). Dowody te potwierdzają fakt skorzystania z usług Poczty przy wysyłaniu przesyłek zawierających zawiadomienia o OZCzS oraz dostarczają informacji, którym członkom z imienia i z nazwiska została wysłana przesyłka. Nie pozwalają jednak w pełni (z wyjątkiem 8 przypadków) na stwierdzenie, które z doręczeń było skuteczne, a które nie i z jakiego powodu.

Porównując wykaz osób widniejących w dowodach nadania przesyłek Burmistrz stwierdził, iż pokrywa się on z wykazem osób figurujących na "Liście członków". Istnieje jednak niezgodność adresów widniejących na tych dokumentach z adresami zamieszkania figurującymi w dacie [...]r. w prowadzonej przez gminny organ ewidencji ludności. Dotyczy to osób ujętych w pozycjach z listy o numerach: [...] Niektóre adresy są nieaktualne od wielu lat, o czym Zarząd Spółki wiedział, w sytuacji gdy korespondencja wracała z adnotacją "wyjechał". Prowadzi to do wniosku, że nie wszyscy członkowie Spółki zostali prawidłowo powiadomieni o terminie ogólnego zebrania. Zawiadomienia o tym zebraniu nie spełniały też zdaniem Burmistrza wymogu poinformowania członków Spółki o treści podejmowanych na ogólnym zebraniu członków Spółki uchwał. Z zawiadomienia wynika, że punktem 14 zebrania będzie "odniesienie się (potwierdzenie) do uchwal o zgodzie OZCzS na sprzedaż działek gruntu" na rzecz wskazanych osób, w tym R. S.. Z treści tej nie wynika jednak których działek dotyczy sprzedaż. Treść wskazuje co najwyżej ich nabywców. Działek tych nie można też ustalić na podstawie "Protokołu z Ogólnego Zebrania Członków "A" w S. odbytego w dniu [...]r.". W pkt XI Protokołu zawarte są jedynie wyjaśnienia co do potrzeby potwierdzenia podjętych w przeszłości uchwał w sprawie sprzedaży działek, m.in. R. S.. Brak w nim natomiast wzmianki, że zostały one odczytane. Istnieje zapis, że został odczytany przez pana J.N. projekt uchwały "w sprawie potwierdzenia podjęcia uchwal o sprzedaży działek Spółki na rzecz: U. i K. K. "D" S.A. w S. wraz ze sprostowaniem tej uchwały, B.O., "E" sp. z o. o. z siedzibą w W., R. S. M. i J. M. , K.T. ". Oznacza to, iż członkowie Spółki nie posiadali wiedzy, która działka (jej część) wspólnoty gruntowej objęta jest sprzedażą na rzecz R. S..

O istotnej wadliwości tej uchwały decyduje też, zdaniem organu nadzoru, sposób przeprowadzenia głosowania, tj. łączne glosowanie nad 8 uchwałami, co wynika jednoznacznie z punktu XI Protokołu z OZCzS. Ogólne Zebranie, podejmując kilka uchwał w sprawie sprzedaży, winno przeprowadzić osobne głosowanie nad każdą z uchwał. Wyrażenie zgody na sprzedaż kilku działek, kilku podmiotom, wymaga odrębnego głosowania. Łączne przeprowadzenie głosowania nad kilkoma uchwałami w sprawie zbycia nieruchomości wspólnot gruntowych, bez przedstawienia konkretnej ich treści, bez dyskusji nad nimi, jest obarczone błędem skutkującym ich nieważność. Tak przyjęty przez ogólne zebranie sposób głosowania spowodował "przemilczenie" uchwał, które głosowane pojedynczo, być może nie miałyby racji bytu. Dlatego też wynik głosowania: 64 głosy - "za", 0 głosów - "przeciw",1 osoba - "wstrzymująca się" nie jest wynikiem, który można w sposób uprawniony odnieść do poszczególnych 8 uchwał. Przyjęcie powyższego sposobu głosowania nie usprawiedliwia odnotowany w Protokole fakt jego akceptacji przez członków Spółki. Niewiadomym przy tym jest, na podstawie czego została stwierdzona ta akceptacja. Nawet przy założeniu, że powyższy sposób głosowania jest możliwy, musiałaby zapaść odrębna uchwała w sprawie zmiany zasad glosowania nad uchwałami. W protokole brak jest natomiast wyraźnej o jej podjęciu adnotacji co oznacza, że nie została ona uchwalona. W konsekwencji należało przyjąć, że uchwała podjęta w sprawie sprzedaży nieruchomości R. S. nie może wywrzeć jakichkolwiek skutków prawnych.

Dalej organ nadzoru stwierdził, że dokonując oceny zasadności zbycia przedmiotowej nieruchomości, wziął pod uwagę faktyczny brak decyzji wydanej na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, ustalającej, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową. Istnienie takiej decyzji nie zostało w dotychczasowych postępowaniach przesądzone. Dlatego też dla wykazania, że objęta postępowaniem nieruchomość stanowi własność Spółki konieczne jest wystąpienie do sądu powszechnego o wydanie w tym przedmiocie ustalającego orzeczenia.

W wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa ww. aktem Spółka zarzuciła niekonsekwencję w stanowisku organu nadzoru, który z jednej strony kwestionuje własność Spółki w odniesieniu do objętej postępowaniem działki a z drugiej strony przy podejmowaniu aktu kierował się przepisami ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Podniosła, że Zarząd Spółki nie ma statusu organu administracji publicznej i dlatego przepisy kpa do jego działania nie mają zastosowania. Dalej Spółka zarzuciła, że wysłanie zawiadomień o zebraniu członków Spółki listami poleconymi oznacza, że były one doręczone za potwierdzeniem odbioru i to w sytuacji gdy wystarczyło dokonać zawiadomienia przesyłką zwykłą. Od woli OZCzS zależy sposób podejmowania uchwał. Zebranie może zatem zdecydować o łącznym głosowaniu nad kilkoma sprawami, również w sytuacji gdy dochodzi do potwierdzenia konkretnych uchwał podjętych na wcześniejszym OZCzS.

W odpowiedzi na to wezwanie Burmistrz Miasta i Gminy S. w piśmie z dnia [...]r. nr [...]podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

W skardze do sądu administracyjnego na opisany wyżej akt nadzoru Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...]r. "A" w S. wniosła o jego uchylenie i o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniosła, że załatwiony zaskarżonym aktem nadzoru jej wniosek z [...]r. został złożony w odmiennym stanie faktycznym niż wcześniejszy wniosek z [...]r. Spółka podjęła bowiem wcześniej czynności uwzględniające wskazówki zawarte w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach w innych, lecz podobnych sprawach. Rozpatrując ten wniosek Burmistrz mógł zatem ewentualnie skorzystać, na zasadzie ostrożnej analogii, z treści prawomocnych wyroków tego Sądu o sygn. akt II SA/Gl 340/12 i sygn. II SA/Gl 341/12. Powinien zatem uwzględnić, że w dniu [...] r. odbyło się Ogólne Zebranie Członków Spółki, zwołane przy pomocy zawiadomień wysłanych przesyłkami poleconymi. Zawiadomienie o zebraniu zawierało szczegółowy program zebrania, w tym informację o planowanym podjęciu uchwały w sprawie potwierdzenia woli Spółki odnośnie zbycia na rzecz R. S. nieruchomości Spółki, zgodnie z uchwałą dostarczoną Burmistrzowi łącznie z wnioskiem z dnia [...]r. Zgodnie też z tym zawiadomieniem OZCzS z dnia [...]r. potwierdziło w całości uchwałę OZCzS z dnia [...]r. w "sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż części działki gruntu R. S.".

Spółka przedstawiła dowód na zawarcie przez Spółkę umowy z Pocztą Polską na doręczenie przesyłek poleconych zawierających zawiadomienie o zebraniu dnia [...]r., każdemu z członków Spółki. Zgodnie zaś z art. 3 punkt 22 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe (Dz. U. z dnia 29 grudnia 2012 r., poz. 1529), w rozumieniu ustawy: "przesyłka polecona – przesyłka listowa będąca przesyłką rejestrowaną, przemieszczaną i doręczaną w sposób zabezpieczający ją przed utratą, ubytkiem zawartości lub uszkodzeniem", natomiast wedle punktu 23 tegoż artykułu; "przesyłka rejestrowana – przesyłka pocztowa przyjęta za pokwitowaniem przyjęcia i doręczana za pokwitowaniem odbioru", Poczta Polska wywiązała się z zawartej umowy w we wszystkich przypadkach. W sytuacji gdy poczta ustaliła, iż adresat wyprowadził się (4 przypadki), pisma zostały zwrócone z adnotacją "adresat wyprowadził się", w jednym przypadku na zwróconej kopercie Poczta naniosła uwagę "adresat nieznany", w pozostałych przypadkach pisma zostały zwrócone po dwukrotnym awizowaniu (3 przypadki). Żaden z członków Spółki, którzy nie uczestniczyli w OZCzS dnia [...]r., do chwili sporządzenia skargi nie podniósł zarzutu niedoręczenia zawiadomienia o tym zebraniu. W przypadku podniesienia takiego zarzutu istnieje możliwość żądania wykazania przez Pocztę faktu potwierdzenia odbioru przesyłki poleconej przez osobę uprawnioną.

Dalej skarżąca stwierdziła, że pomimo zastosowania takiego sposobu zawiadomieniem o zebraniu w dniu [...]r. podtrzymuje reprezentowane konsekwentnie w wcześniejszych postępowaniach stanowisko, że organ nadzoru nie jest uprawniony do weryfikacji sposobu zawiadamiania o OZCzS. Weryfikacja skuteczności zawiadomienia członków Spółki o OZCzS może polegać jedynie na wykazaniu przez członka Spółki, iż nie został powiadomiony o zebraniu, a dowiedziony brak powiadomienia skutkuje nieważnością uchwał wywierających skutki prawne w sferze stosunków cywilnoprawnych, pod warunkiem, że miał wpływ na ich podjęcie. Nawet zatem gdyby hipotetycznie zostało ustalone, że któryś z członków Spółki nie został powiadomiony o OZCzS z winy zarządu, to winno jeszcze zostać wykazane, iż uchybienie to miało wpływ na wynik kwestionowanych głosowań, czego organ nadzoru nie dowiódł. W tym względzie skarżąca odwołała się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. IV CSK 188/11, w którym Sąd ten stwierdził, że uprawnienie do weryfikacji zgodności z prawem uchwał ogólnego zebrania członków spółki skierowanych na wywołanie skutków prawnych w sferze stosunków cywilnoprawnych, przysługuje wyłącznie członkom spółki, w ramach powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 kpc. Stwierdził także, iż konieczne jest wykazanie przez członka spółki podnoszącego zarzut nieważności uchwały, że ewentualne zaniechanie zawiadomienia lub wadliwe zawiadomienie członka spółki o zebraniu miało wypływ na wynik sprawy. Sąd Najwyższy przyjął również, iż zawiadomienie członków spółki o ogólnym zebraniu w formie zwykłych przesyłek listowych, nie stanowi naruszenia prawa. Nadto Sąd Najwyższy przyjął, że brak adresu osób - członków spółki, zwalnia zarząd spółki z obowiązku ich zawiadamiania. Dlatego też o wadliwości zwołania zebrania w dniu 21 kwietnia

2013 r. nie może świadczyć okoliczność, że Zarząd Spółki, pomimo posiadania wiedzy o braku aktualnych adresów niektórych członków, wysłał zawiadomienia na ich ("stare") adresy zawarte w ewidencji gruntów.

W świetle treści wyroku Sądu Najwyższego bezpodstawne jest też, iż zarząd spółki obowiązany jest, przy wysyłce zawiadomień o ogólnym zebraniu członków spółki, stosować przepisy Kpa o doręczeniach, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę zarząd w żadnych okolicznościach nie ma statusu organu administracji publicznej. Nie jest w tym względzie trafne powoływanie się na orzeczenia sądów administracyjnych (sygn. akt VIII SA/Wa 815/10, sygn. akt II SA/Ke 230/05) gdyż dotyczą one wyłącznie obowiązków organu gminy jako organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie administracyjne w oparciu o ustawę o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

Dalej skarżąca Spółka powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego i stanowisko doktryny podniosła, że nawet na gruncie ustawy ksh, nie dotyczącej spółek dla zagospodarowania wspólnot gruntowych, która jednak reguluje sposób powiadamiania wspólników spółki z o.o., dopuszcza się także inne sposoby zawiadomienia wspólników o zgromadzeniu, w tym osobiste zawiadomienie wspólnika o tymże zgromadzeniu. Jeżeli zatem nawet zwołanie zgromadzenia w sposób nie przewidziany w ustawie nie powoduje automatycznej nieważności uchwały, to tym bardziej zwołanie zgromadzenia wspólników, w sytuacji jak to ma miejsce w przypadku spółek do sprawowania zarządu nad wspólnotą i gdy sposób zwołania zgromadzenia nie został w ustawie określony, nie może skutkować nieważnością uchwały, gdy jednocześnie nie zostało wykazane, że ewentualna wadliwość zwołania zebrania miała decydujący wpływ na treść podjętej na takim zebraniu uchwały. Spółka podniosła również, że prawidłowości OZCzS w dniu [...]r. nie podważył notariusz, który spisał akt notarialny w oparciu o podjętą na tym zebraniu uchwałę o zgodzie na sprzedaż przez Spółkę działki przeznaczonej na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, która mogła być zbyta bez zgody organu nadzoru, a to w związku z treścią art. 26 ust. 4 ustawy.

W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta i Gminy S. wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej. W uzasadnieniu tego stanowiska w odniesieniu do zarzutów skargi stwierdził, że w zakresie pogłębionej kontroli uchwały Spółki z dnia 21 kwietnia 2013 r. kierował się stanowiskiem WSA w Gliwicach wyrażonym w wyroku z dnia 25 czerwca 2012 r. sygn. akt II SA/Gl 341/12. Podtrzymał nadto zarzut w przedmiocie nieprawidłowego przeprowadzenia głosowania na podjętą na tym zebraniu uchwałę.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zaskarżony akt ostać się nie może albowiem został podjęty zarówno z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem prawa materialnego jak i bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia wszystkich istotnych w sprawie okoliczności. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że wobec zmiany okoliczności faktycznych rozpoznając niniejszą skargę Sąd nie był w zakresie zmienionego stanu związany oceną prawną zawartą w omówionym wyżej wyroku tut. Sądu z dnia 13 września 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 883/13 (pomijając nawet fakt jego nieprawomocności).

Gdy chodzi o ocenę przesłanek, które legły u podstaw odmowy wyrażenia zaskarżonym aktem przez Burmistrza Miasta i Gminy S. w trybie art. 26 ust. 1 ustawy o wspólnotach gruntowych zgody na zbycie przez Spółkę R. S. części działki nr 2206/51 to w pierwszej kolejności należy uznać za całkowicie dowolne i pozbawione podstaw prawnych zastrzeżenia tego organu co do tego czy działka ta wchodzi w skład wspólnoty gruntowej dla zagospodarowania której została powołana skarżąca. Jak to bowiem jednolicie wskazywano w wielu orzeczeniach sądów administracyjnych, w tym w licznych wyrokach WSA w Gliwicach (m. in. wskazanych w omawianym wyżej wyroku sygn. akt II SA/Gl 883/13) przesądzające znaczenie dla ustalenia prawa własności w odniesieniu do wspólnot gruntowych ma stan ujawniony w ewidencji gruntów, a to wobec faktu, że zgodnie z treścią art. 11 ustawy dla nieruchomości tych nie prowadzi się ksiąg wieczystych. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę kategorycznie nie podziela zatem stanowiska, że jeżeli w ewidencji gruntów dana nieruchomość jest ujawniona jako wchodząca w skład wspólnoty gruntowej i to dla przyjęcia, że stanowi ona własność wspólnoty konieczne, względnie wskazane jest uzyskanie w tym względzie orzeczenia ustalającego sądu powszechnego. Stanowisko takie pozostaje bowiem w oczywistej sprzeczności z treścią art. 26 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 1, art. 8 ust. 1 i art. 11 ustawy, a nadto przeczyłoby w jednoznaczny sposób racjonalności działania prawodawcy. Przy przyjęciu bowiem takiego stanowiska przewidziany treścią art. 26 ust. 1 ustawy obrót nieruchomościami stanowiącymi wspólnotę gruntową byłby bowiem praktycznie niemożliwy (niezależnie oczywiście od wymaganej tym przepisem na taki obrót zgody organu nadzoru). Skoro, jak to wynika w jednoznaczny sposób z art. 8 ust. 1, o tym, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową ustala w formie decyzji starosta, to niezrozumiałe jest twierdzenie, że w tym względzie orzeczenie miałby wydawać również sąd powszechny.

Rację ma w tym względzie strona skarżąca gdy wskazuje na niekonsekwencję organu nadzoru, który w trybie art. 26 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych odmówił wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przy jednoczesnym stwierdzeniu, że nieruchomość ta nie stanowi wspólnoty gruntowej. W takiej zaś sytuacji nie miałby w ogóle kompetencji do orzekania w sprawie, o czym Spółkę powinien powiadomić w formie wyjaśniającego pisma.

W ślad za zarzutami skargi Sąd nie podziela też stanowiska organu nadzoru co do nieprawidłowej treści zawiadomieniem o OZCzS w dniu [...]r. W związku z treścią art. 6 kpa zarzut ten byłby zasadny gdyby doszło w tym względzie do naruszenia konkretnych przepisów, czego organ nadzoru nie wykazał. Jak wynika z treści zawiadomienia o tym zebraniu, w jego pkt 14 poinformowano członków o zamiarze podjęcia uchwał w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż działek gruntu wymienionym tam podmiotom poprzez potwierdzenie uchwał podjętych już w tym względzie w konkretnych wcześniejszych, wskazanych w tym zawiadomieniu terminach. Skoro ani ze statutu ani z ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych nie wynikają w odniesieniu do zawiadomienia o ogólnym zebraniu członków spółki szczegółowe wymogi to brak jest podstaw do twierdzenia, że odnośnie zawiadomienia z dnia [...]r. o zebraniu w dniu [...]r.) doszło do naruszenia obowiązujących przepisów, skutkującego z tego względu nieważnością podjętych na tym zebraniu uchwał. Nie zostało bowiem jednocześnie wykazane aby zainteresowani członkowie nie mogli bliżej zapoznać się czy to już w czasie trwania Ogólnego Zebrania względnie wcześniej w siedzibie Spółki, których konkretnie działek i o jakiej powierzchni uchwały o ich sprzedaży mają dotyczyć, chociażby przez zapoznanie się z podjętymi w tym względzie wcześniejszymi uchwałami wymienionymi w zawiadomieniu.

Z braku wskazania naruszenia konkretnych przepisów prawa na akceptację nie zasługują też zarzuty organu nadzoru co do sposobu głosowania w sprawach wyrażenia zgody na sprzedaż poszczególnych nieruchomości. Wbrew stanowisku Burmistrza Miasta i Gminy S. w tym przedmiocie na OZCzS w dniu [...]r. zapadła jedynie jedna uchwała a nie kilka. Jej treścią jest zaś potwierdzenie treści wcześniejszych wymienionych szczegółowo uchwał, w których sprecyzowano w dostateczny sposób o jakie konkretnie działki gruntu chodzi. W konsekwencji należy przyjąć, że treść tych wcześniejszych uchwał objęta jest jednocześnie treścią uchwały z dnia [...]r. Oczywiście bardziej praktyczne i przejrzyste dla członków Zebrania głosujących na tą uchwałę oraz dla osób trzecich zapoznających się później z tą uchwałą i się nią posługujących, byłoby powtórzenie w niej całej treści wcześniejszych uchwał o których w niej mowa. Nie może to jednak świadczyć o nielegalności tak podjętej uchwały. Każdy z członków Zebrania miał bowiem prawo żądać odczytania treści wcześniejszych uchwał aby szczegółowo się z nimi zapoznać (gdyby z różnych względów jej nie znał lub zapomniał). Z akt nie wynika aby członkowie takiej możliwości zostali pozbawieni. Z obowiązujących przepisów nie wynika też aby przedmiotem jednej uchwały nie mogły być różne kwestie i aby w związku z taką jej treścią niedozwolone było łączne nad nimi głosowanie. Oczywiście możliwe jest również podjęcie w poszczególnych kwestiach odrębnych uchwał i wtedy konieczne byłoby co do każdej odrębne głosowanie. Wydaje się, że takie rozwiązanie byłoby bardziej praktyczne i dawałoby większą sposobność do głębszej analizy poszczególnych, objętych uchwałą kwestii. O sposobie głosowania, przy braku w tym względzie konkretnych uregulowań prawnych, decyduje jednak wola większości uprawnionych do głosowania członków Spółki. Skoro zatem nikt z uprawnionych nie zgłosił w tym przedmiocie sprzeciwu to brak jest podstaw do podważania tego sposobu głosowania. Za takim stanowiskiem przemawia nadto pośrednio okoliczność, że za uchwałą głosowało 64 osoby z biorących w głosowaniu 65 osób, nikt nie głosował przeciw, jedna osoba wstrzymała się od głosu (wyciąg z protokołu OZCzS – karta 2 akt adm.). Nie zostało też nawet podniesione, że którykolwiek z uprawnionych do korzystania ze wspólnoty wystąpił na drogę postępowania cywilnego o stwierdzenie nieważności podjętej w takim trybie uchwały.

Gdy zaś chodzi o odmowę wyrażenia przez Burmistrza Miasta i Gminy S. zgody na sprzedaż objętej postępowaniem nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową, z uwagi na nieprawidłowe powiadomienie uprawnionych do udziału we wspólnocie o ich zebraniu w dniu [...]r. to co do zasady Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą skargę nie podziela zawartej w tym względzie w zaskarżonym akcie argumentacji. Nie może budzić wątpliwości stwierdzenie, że wszyscy uprawnieni do udziału we wspólnocie mają prawo brać udział w obradach ogólnych zebrań członków spółek jako najwyższego jej organu podejmującego istotne dla spółki i wspólnoty postanowienia. Wynika to z samej istoty wspólnot gruntowych jak i z § 7 pkt 2 Statutu skarżącej Spółki. W konsekwencji obowiązkiem zarządu jest powiadomienie członków spółki o akcie i przedmiocie obrad takich zebrań. Należy jednak w tym względzie w pierwszej kolejności podkreślić, że ani z obowiązujących powszechnie przepisów ani ze Statutu skarżącej Spółki nie wynika obowiązujący sposób dokonywania takich zawiadomień. Oznacza to zatem zdaniem Sądu dopuszczalność każdego sposobu powiadomienia, z tym jednak zastrzeżeniem, że dla celów dowodowych, zarówno dla realizacji funkcji nadzorczych przez organ wykonawczy gminy (w związku z treścią art. 23 ustawy), jak i dla zapewnienia realizacji przysługujących uprawnionym do udziału we wspólnocie praw i kontroli obciążających obowiązków powinno to nastąpić za potwierdzeniem odbioru, jakkolwiek również ta kwestia nie wynika z powszechnie obowiązujących przepisów. Za takim rozwiązaniem przemawiają jednak względy faktyczne i zasady logicznego rozumowania. Z tego też względu nie można podzielić stanowiska skarżącej, że zawiadomienia o zebraniach uprawnionych do udziału we wspólnocie można dokonywać przez zwykłe doręczenie bez potwierdzenia odbioru. Oczywiście, zwłaszcza w obecnych realiach i przy tak dużej wspólnocie jak skarżąca brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że doręczenie takie mogłoby nastąpić w trybie określonym w art. 8 ust. 6 ustawy. W konsekwencji przy prawidłowo funkcjonującej spółce uregulowanie takie powinno wynikać ze statutu spółki do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład wspólnoty. Zdaniem Sądu z treści art. 17 ustawy wynikają bowiem konieczne elementy statutu, co nie oznacza, że nie może on zawierać dodatkowo innych uregulowań jeżeli nie są one sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Należy też podnieść, że odmienna konstatacja nie wynika również z zarządzenia Ministrów Rolnictwa oraz Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 29 kwietnia 1964 r. w sprawie ustalenia wzoru statutu spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej (MP 1964. 33. 145). Oczywiście nie ma żadnych przeszkód prawnych aby dręczenia te były dokonywane zgodnie z przepisami kpa. Błędne jest jednak powoływanie się w tym względzie na treść wyroku WSA w Kielcach z dnia 24 sierpnia 2005 r. sygn. akt II SA/Ke 230/05 i WSA w Warszawie z dnia 20 stycznia 2011 r. sygn. akt VIII SA/Wa 815/10 gdyż dotyczą one jak to trafnie zarzuciła skarżąca innych stanów faktycznych, a mianowicie obowiązków organu nadzoru jako organu administracji publicznej, do których zarządów spółek do zagospodarowania wspólnot gruntowych niewątpliwie nie można zaliczyć. Jak wynika natomiast z treści art. 39 kpa uregulowane w tej ustawie sposoby dokonywania doręczeń obciążają organy administracji publicznej. Z tego też względu przepisy kpa mogą być stosowane w niniejszej sprawie jedynie posiłkowo. Nadto zajęte w niniejszym wyroku stanowisko nie stoi w sprzeczności z przepisami Działu I Rozdziału 8 kpa. Zgodnie bowiem z art. 39 tej ustawy doręczenia pism można dokonywać nie tylko przez pocztę, ale także przez swoich pracowników lub przez inne upoważnione osoby lub organy. Zgodnie zaś z treścią art. 42 § 2 kpa pisma mogą być doręczane w lokalu administracji publicznej (jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej) lub nawet w każdym miejscu, gdzie się adresata zastanie. Z żadnych obowiązujących przepisów nie wynika przy tym aby tryb doręczenia musiał mieć jednolity charakter (np. tylko przez pocztę, czy tylko w siedzibie organu – podmiotu doręczającego).

Gdy zaś chodzi o spełnienie wymogu dokonania zawiadomień za potwierdzeniem odbioru, to wystarczające jest w tym względzie wykazanie, że zawiadomienia zostały wysłane za pośrednictwem poczty listami poleconymi. Jak to bowiem zasadnie zarzuciła skarżąca, a do którego to zarzutu Burmistrz Miasta i Gminy S. w ogóle się nie odniósł, z treści art. 3 pkt 22 i 23 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe (Dz. U. z 2012 r., poz. 1529) wynika w jednoznaczny sposób, że w takim przypadku doręczenie pisma następuje "za pokwitowaniem odbioru". Dlatego też nie budzi wątpliwości, że zawiadomienia o OZCzS w dniu [...]r. zostały wysłane za potwierdzeniem odbioru, w konsekwencji taki sposób zawiadomień spełniał nawet wymogi wynikające z kpa. Z żadnego przepisu nie wynika przy tym aby przy zwracaniu się do organu nadzoru o wyrażenie w trybie art. 26 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych zgody na zbycie nieruchomości Zarząd skarżącej Spółki miał obowiązek dołączyć dowody doręczenia przez pocztę zawiadomień o OZCzS na którym uchwała w tym przedmiocie została podjęta. W konsekwencji należy podzielić stanowisko skarżącej, że wystarczające było przedstawienie w tym względzie dowodu, że zawiadomienia o tym zebraniu zostały wysłane listami poleconymi.

Sąd nie podziela natomiast stanowiska skarżącej, że Burmistrz Miasta i Gminy S. nie miał w ogóle uprawnień do zbadania prawidłowości zebrania OZCzS w dniu [...]r. oraz do kontroli formalnej prawidłowości podjętych na tym zebraniu uchwał. Stanowisko takie przeczyłoby bowiem w oczywisty sposób (przy braku konkretnych w tym względzie odmiennych uregulowań) istocie sprawowanej przez ten organ funkcji nadzoru.

Zasadnicze wątpliwości budzi jednak dokonana w tym przedmiocie ocena (pomijając omówione wyżej kwestie treści zawiadomień o zebraniu oraz sposobu podejmowania uchwał). W tym względzie należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę, że organ nadzoru nie zakwestionował wykazu osób figurujących na "Liście członków" jako uprawnionych do korzystania ze wspólnoty, zgodnej z wykazem osób widniejących w dowodach nadania przesyłek poleconych z zawiadomieniami o zebraniu [...] r. W konsekwencji do rozważenia pozostawała kwestia skutków (dla ważności podjętej na tym zebraniu uchwały) wysłania niektórych zawiadomień na nieaktualne już adresy członków. Nie została ona jednak przez organ nadzoru bliżej rozważona i wyjaśniona w kontekście obowiązujących przepisów, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy p.p.s.a. Zawarte w tym względzie w zaskarżonym akcie stwierdzenie, że "nie wszyscy członkowie Spółki zostali prawidłowo powiadomieni o terminie ogólnego zebrania" zostało w tych okolicznościach dokonane z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa). Samo bowiem wysłanie zawiadomień na nieaktualne adresy nie przesądza o dokonaniu nieprawidłowych zawiadomień, bez dokonania ustaleń dlaczego do tego doszło i kto ponosi za to odpowiedzialność oraz bez wskazania w oparciu o obowiązujące przepisy jak takie braki i przez kogo powinny być usunięte. Jest bowiem oczywiste, że chociażby w związku z treścią art. 27-30 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych nieuniknione są zmiany gdy chodzi o uprawnionych do udziału we wspólnocie. Nadto dotychczasowi uprawnieni mogą przecież zmieniać adresy. Należy zatem odpowiedzieć na pytanie w jaki sposób zapewnić prowadzenie aktualnej listy członków wspólnoty uprawnionych do uczestnictwa w ogólnych zebraniach jej członków, jako najwyższego organu spółki do sprawowania zarządu nad wspólnotą, jakie w tym zakresie spoczywają obowiązki nie tylko na zarządach spółek ale także na uprawnionych do udziału we wspólnotach i na organach nadzoru. Dopiero też wówczas możliwa jest obiektywna ocena prawidłowości zwołania ogólnych zebrań członków wspólnoty. Nad tym istotnym problemem zarówno skarżąca jak i organ nadzoru przeszli do porządku i to w sytuacji gdy uregulowania w tym względzie nie wynikają w dostateczny sposób ani z ustawy ani ze Statutu skarżącej Spółki. Świadczy to zdaniem Sądu o nieprawidłowościach zarówno w pracy Zarządu skarżącej Spółki jak i Burmistrza Miasta i Gminy S. jako organu nadzoru. Rola organu nadzoru nie powinna sprowadzać się bowiem jedynie do negowania poszczególnych działań organów podmiotu nadzorowanego ale jego obowiązkiem jest podejmowanie również działań prewencyjnych, wskazujących sposoby i kierunki prawidłowego działania istniejącej na terenie gminy wspólnoty leśno-gruntowej. Pomijając już, że taki obowiązek można wyprowadzić z istoty nadzoru, to w przypadku tak dużej, gdy chodzi zarówno o ilość osób uprawnionych do wspólnoty jak i obszar wspólnoty istniejącej na terenie Gminy S., leży to bezsprzecznie w interesie zarówno tej Gminy, której Burmistrz jest organem wykonawczym, jak i w interesie samego organu nadzoru, który w ten sposób miałby ułatwione zadanie w jego ustawowym sprawowaniu. O tym, że organ nadzoru nie jest w tym przedmiocie pozbawiony nawet instrumentów prawnych świadczy chociażby treść art. 25 ustawy. Możliwość kontroli ze strony organu nadzoru wykazu podmiotów uprawnionych do udziału we wspólnocie wynika również chociażby z art. 27 ust. 2 ustawy.

Podobnie jak w przypadku sposobu powiadamiania o zebraniach członków wspólnoty i obradowania na nich, również kwestia aktualizacji listy podmiotów uprawnionych do udziału we wspólnocie i spoczywających w tym względzie zarówno na członkach skarżącej Spółki jak i na jej organach obowiązków mogłaby zostać uregulowana bliżej w Statucie Spółki. Nie ma przy tym przeszkód prawnych aby inicjatywę w tym względzie wykazał również organ nadzoru.

Oczywiście nie może ulegać w świetle treści art. 18 ust. 2 ustawy wątpliwości, że obowiązek aktualizacji podmiotów uprawnionych do udziału we wspólnocie spoczywa w pierwszym rzędzie na Zarządzie skarżącej Spółki. W związku z treścią art. 20 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287) oraz art. 73 pkt 1 i 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca

2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) obejmuje on też adresy tych podmiotów. Również zatem ich zmiana powinna być zgłaszana przez zarządy spółek do ewidencji gruntów. Aby jednak nieaktualnością w tym względzie obciążyć zarządy spółek to wcześniej należałoby wykazać, iż były im znane nowe adresy uprawnionych do udziału we wspólnocie, które nie zostały w zawiadomieniu o ogólnych zebraniach uwzględnione. Z samego faktu, że niektóre osoby w ewidencji ludności posiadają inne adresy niż te figurujące na liście członków wspólnoty nie można wyprowadzić wniosku, iż fakt nieaktualności w tym względzie listy obciąża zarząd spółki do zagospodarowania wspólnoty. Należy bowiem wykazać, że o zmianie adresu zarząd danej spółki wiedział lub zgodnie z obowiązującymi przepisami powinien wiedzieć. Nadto zarzut taki powinien być rozeznany również w kontekście ewentualnego obowiązku uprawnionego do wspólnoty zawiadomienia zarządu o zmianie adresu swojego zamieszkania, jeżeli obowiązek taki da się wyprowadzić z obowiązujących przepisów. Również ta kwestia nie została w ogóle przez organ nadzoru przy podejmowaniu zaskarżonego aktu rozważona. Organ nadzoru nie wskazał także sposobu aktualizacji adresów członków wspólnoty, których obecne adresy nie są w ogóle znane i konsekwencji prawnych tego stanu rzeczy. Nie do zaaprobowania byłby bowiem pogląd, że przed ustaleniem tych adresów, względnie przed ustaleniem w odpowiednim trybie (jeżeli taki miałby w takich sprawach w ogóle zastosowanie) podmiotu uprawnionego do reprezentowania członka wspólnoty, którego adres nie jest znany, nie możnaby skutecznie zwołać ogólnego zebrania członków wspólnoty. Konstatacja taka nie wynika bowiem w dostateczny sposób z obowiązujących przepisów. Nadto prowadziłaby w wielu przypadkach do nieuzasadnionego "paraliżu" w działalności spółek do zagospodarowania wspólnot gruntowych. W związku z treścią art. 18 ust. 2 ustawy oraz ww. przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne i wydanego do niej rozporządzenia wykonawczego, przesądzające znaczenie dla ustalenia osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, podlegających zawiadomieniu o zebraniu w dniu 21 kwietnia 2013 r. (zobacz też w tym względzie zasługujący całkowicie na aprobatę powoływany przez skarżącą wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r. IV CSK 188/11 – LEX nr 1168550) powinien mieć wykaz uprawnionych do korzystania ze wspólnoty i ich adresów, jaki wynika z aktualnych na dzień wysłania zawiadomień o zebraniu i wpisów w rejestrze gruntów. W tym zaś względzie przy wydawaniu skarżonego aktu nadzoru Burmistrz Miasta i Gminy S. zarzutu nie przedstawił, a tym bardziej go nie wykazał, co również przemawia za uwzględnieniem skargi.

Nawet gdyby jednak przyjąć, że z winy Zarządu skarżącej Spółki nie wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o zebraniu z dnia [...]r., to podzielić należy zaprezentowane w skardze stanowisko, iż nie przesądza to jeszcze na użytek niniejszego postępowania o nieważności z tego powodu podjętej na tym zebraniu uchwały, które to stanowisko zdaje się wynikać ze skarżonego aktu. Uprawnienie do sformułowania takiego stwierdzenia na użytek aktu podejmowanego przez organ nadzoru w trybie art. 26 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych przysługiwałoby temu organowi jedynie w oczywistych i rażących przypadkach naruszeniach prawa przy podejmowaniu przez ogólne zebranie członków spółki uchwały o zbyciu nieruchomości wchodzącej w skład obszaru wspólnoty gruntowej, który to przypadek w niniejszej sprawie nie został w dostateczny sposób wykazany. W tym względzie należy przychylić się w całej rozciągłości do stanowiska skarżącej Spółki sformułowanego w oparciu o ww. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r., że co do zasady nieważność podjętej na ogólnym zebraniu członków spółki uchwały mogłaby być stwierdzona z uwagi na nieprawidłowości w zawiadomieniu o zebraniu uprawnionych do udziału w nim członków wspólnoty jedynie w postępowaniu cywilnym na podstawie art. 189 kpc i gdyby zostało wykazane, że nieprawidłowości te mogły mieć wpływ na treść takiej uchwały.

Z tych wszystkich względów należało stwierdzić nieważność zaskarżonego aktu na podstawie art. 147 § 1 ustawy p.p.s.a. Z uwagi na treść zaskarżonego aktu Sąd nie orzekł w przedmiocie jego wykonalności stojąc na stanowisku, że nie nadaje się on do wykonania w rozumieniu art. 152 tej ustawy.

Wskazania co do postępowania Burmistrza Miasta i Gminy S., przy ponownym rozpoznaniu sprawy wynikają wprost z powyższych rozważań i stanowiska Sądu.

Gdyby przy ponownym rozpoznaniu sprawy Burmistrz Miasta i Gminy S. nie znalazł dostatecznych podstaw do zakwestionowania ważności podjętej na OZCzS w dniu [...]r. uchwały o zbyciu części działki nr [...]R. S., to powinien ocenić merytorycznie wniosek Zarządu skarżącej Spółki o wyrażenie zgody na dokonanie takiej sprzedaży. W tym względzie powinien mieć na uwadze zarówno znaczenie tej nieruchomości w gospodarce wspólnoty i dla przyszłego nabywcy, dotychczasowy sposób jej wykorzystania jak i przyczyny dla których Spółka zdecydowała się na jej sprzedaż. W razie potrzeby zwróci się do skarżącej Spółki o udzielenie w tym przedmiocie bliższych wyjaśnień, bo przesłanki takiego jej działania nie wynikają w dostateczny sposób z przedstawionych Sądowi akt.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 1, art. 209 i 211 ustawy p.p.s.a.

sw