Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 256/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 145
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 24, art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2018 r. sprawy ze skargi M. B. i K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 07 listopada 2017 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", oraz art. 145, art. 146, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), Dyrektor Zarządu G. i K. M. G. w P. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność M. B. i K. B. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] oraz zobowiązał do uiszczenia powyższej opłaty M. i K. B..

W uzasadnieniu powyższej decyzji wyjaśniono, że na wniosek [...] S.A. Prezydent M. P. decyzją nr [...] z [...] stycznia 2009 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę kanalizacji sanitarnej w ulicach [...], [...] i [...] w P. oraz na terenach przylegających i w drogach wewnętrznych. Komisyjnego odbioru technicznego kanalizacji sanitarnej wybudowanej w ulicy [...] dokonano w dniu 18 grudnia 2014 r., a w dniu 27 stycznia 2015 r. [...] S.A. zawiadomił P. I. N. B. dla M. P. o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, a zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu 18 lutego 2015 r. W ocenie organu I instancji w tym też dniu ziściły się przesłanki do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej.

Organ I instancji przytoczył następnie treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujących procedurę ustalenia opłaty adiacenckiej, a następnie wskazał, że na podstawie materiałów nadesłanych przez [...] S.A. ustalono, że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] stworzono również M. B. i K. B., jako właścicielom nieruchomości położonej przy ulicy [...], gdzie wykonano przyłącze 160 mm do nieruchomości. Mając powyższe na względzie zawiadomiono strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, poinformowano o treści art. 144 ust. 1, 145 i 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady M. P. z dnia 20 kwietnia 2004 r., nr XLII/445/IV/2004.

Jak zauważył organ I instancji, wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie nastąpiło przed dniem wejścia w życie art. 1 pkt 20 – 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw tj. przed 23 sierpnia 2017 r., a zatem zgodnie z art. 4 ust. 3 tej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej zastosowanie w niniejszej sprawie znajdują przepisy dotychczasowe.

Następnie organ wskazał, że na potrzeby prowadzonego postępowania uzyskano operat szacunkowy z dnia 18 sierpnia 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A., jako biegłego w postępowaniu. Operat powyższy został zweryfikowany pod względem jego zgodności z przepisami art. 146 ust. 3 oraz rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny P. Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Organ I instancji scharakteryzował wycenianą nieruchomość – położoną w południowo-wschodniej części miasta P., w obrębie [...], do której dojazd następuje bezpośrednio od strony drogi publicznej - ulicy [...], posiadającej nawierzchnię asfaltową. Jak wyjaśniono, w dniu stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomość była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] - część [...]" w P., uchwalonym przez Radę M. P. uchwałą nr XLII/632/VI/2012 z dnia 11 grudnia 2012 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2013 r., poz. 1572) zgodnie z którym działka nr [...] w części (70% powierzchni) jest położona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym symbolem [...], w części (30% powierzchni) pod tereny zieleni nieurządzonej, łąk, pól, zadrzewień i wód powierzchniowych w klinie zieleni [...]

Organ podkreślił, że ze względu na ponadnormatywną powierzchnię działki oraz strukturę użytków w ewidencji gruntów i budynków dokonano odrębnego oszacowania części nieruchomości pozostającej w zasięgu wybudowanej infrastruktury (1.402 m2) oraz części nieruchomości, która pozostaje poza zasięgiem oddziaływania infrastruktury (601 m2), gdzie rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził wzrostu wartości tej części nieruchomości. Równocześnie, z uwagi na sąsiedztwo cmentarza zastosowano współczynnik korekcyjny (0,95). Zdaniem organu I instancji, w świetle przedstawionego w operacie opisu nieruchomości i jej otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego otoczenia i sąsiedztwa, potencjału inwestycyjnego, powierzchni, uzbrojenia technicznego i jakości dróg dojazdowych należało uznać za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym.

Organ scharakteryzował wybraną przez rzeczoznawcę metodę wyceny – metodę korygowania ceny średniej, wskazując, że jej wybór był uprawniony, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie własnych analiz oraz stwierdzonych preferencji nabywców nieruchomości biegły określił cechy rynkowe nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi, przyjmując transakcje zawarte w okresie ostatnich dwóch latach, nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w południowej i południowo -wschodniej części miasta P. (obręby: [...], [...], [...] i [...]), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy i położenie w strefie oddziaływania lotniska wojskowego [...].

W ocenie organu analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej, a zatem dobór tych nieruchomości uznano za prawidłowy. Uzasadniając ten dobór biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określił ich lokalizację - poprzez wskazanie ulic, przy których są położone i powierzchni, a w przypadku nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych również otoczenie i sąsiedztwo uzbrojenie, dojazd oraz potencjał inwestycyjny.

Udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwoliły, w ocenie organu I instancji ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. Również uzyskane przez biegłego wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku.

Konkludując organ wskazał, że rzeczoznawca na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej, nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca w sporządzonym operacie dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), uwzględniając jej cel (określenie wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej), rodzaj i położenie nieruchomości (nieruchomość gruntowa położona na terenie zurbanizowanym), przeznaczenie w planie miejscowym (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zieleń), stan nieruchomości (bez części składowych) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (wypis z rejestru cen i wartości nieruchomości uzyskany z bazy danych G. , prowadzącego taki rejestr dla M. P. oraz notowania w obrocie - własne dane o transakcjach rynkowych, w tym analizy i badania rynkowe, prowadzone przez biegłego na potrzeby opracowań w zakresie wyceny wartości nieruchomości).

Organ I instancji wskazał wreszcie, że przeprowadzone postępowanie wykazało, że w ulicy [...] wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Właścicielom nieruchomości położonej przy ulicy [...] stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do tej sieci (zgodnie z art. 15 ust. 4 o zbiorczym zaopatrzeniu w wodę i zbiorczym odprowadzaniu ścieków). Budowa sieci kanalizacji sanitarnej spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Ponadto, w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, tj. w dniu 18 lutego 2015 r., obowiązywała uchwała Rady M. P. nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i K. B., reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, kwestionując przedstawiony operat szacunkowy, gdzie w ich ocenie doszło do przeszacowania wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 08 stycznia 2018 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, uznając, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Organ odwoławczy w uzasadnieniu powyższej decyzji powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie podzielił stanowisko organu I instancji, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej. W ocenie Kolegium rozpoznając przedmiotową sprawę dokonano prawidłowej i szczegółowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a sam operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami oraz jest logiczny, spójny i kompletny, stąd może stanowić dowód w sprawie. Jak podkreślono, zarzuty podniesione w odwołaniu miała charakter polemiki z rzeczoznawcą i nie były poparte merytorycznymi argumentami.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. M. i K. B., reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzut naruszenia: art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym braku wyjaśnienienia czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa; art. 8 i 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji poprzez m.in. zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń oraz poprzez nie odniesienie się do okoliczności wadliwego uzasadnienia decyzji organu I instancji; art. 98 a oraz art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na przyjęciu, iż organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, podczas gdy organ I instancji wydał decyzję w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, który zawiera istotne błędy, mające wpływ na jego wiarygodność i rzetelność.

W ocenie skarżących organ II instancji nie dokonał wyjaśnienia wszelkich wątpliwości słusznie podnoszonych przez stronę w tej sprawie i oparł swoją decyzję na wycenie dokonanej operatem szacunkowym wykonanym w sposób nierzetelny, a przynajmniej nie pozwalający stronie na weryfikacje prawdziwości danych w nim zawartych. Z badania operatu szacunkowego wnika jasno, iż opisany w nim proces wyceny nieruchomości został oparty na wadliwych założeniach, co do sposobu oszacowania wartości nieruchomości według stanu po podziale, a oprócz tego w jego treści można znaleźć istotne błędy i sprzeczności. Ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości powinien odzwierciedlać zwiększenie jej wartości będące wyłącznie następstwem budowy drogi (z pominięciem innych czynników mogących rzutować na wartość tej nieruchomości, a szczególnie na wartość po stworzeniu warunków do korzystania z infrastruktury).

Skarżący podnieśli, że brak jest możliwości weryfikacji legalności, prawdy i rzetelności wykonania operatu, a co więcej sam biegły, który w niniejszej sprawie jest podwykonawcą strony sporu, czyli gminy nie może być uznany za osobę bezstronną. W operacie szacunkowym dla porównania przyjęto podobne nieruchomości, przy czym strona nie możliwości ich weryfikacji. Zdaniem skarżących nie sposób uznać za praworządną sytuacji, w której gmina występując de facto jako strona zainteresowana jak najwyższą wyceną wzrostu wartości nieruchomości, wynajmuje swojego własnego rzeczoznawcę, który nie przedstawia żadnych danych pozwalających zweryfikować jego wycenę.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji organów administracji publicznej o ustaleniu wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], spowodowanej wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] oraz zobowiązał do uiszczenia powyższej opłaty M. i K. B..

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu przed dniem wejścia w życie art. 1 pkt 20-23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw tj. przed 23 sierpnia 2017 r.

Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Równocześnie, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Sąd wyjaśnia, że w świetle powołanych powyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: 1) wybudowania drogi i stworzenia warunków do korzystania z niej; 2) obowiązywaniu w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z drogi, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy drogi.

W przedmiotowej sprawie, co nie jest kwestionowane przez skarżących, spełnione zostały dwa pierwsze warunki ustalenia opłaty adiacenckiej. Wątpliwości budzi natomiast spełnienie w niniejszej sprawie ostatniego warunku ustalenia opłaty adiacenckiej, jakim jest wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej.

Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był operat szacunkowy z dnia 18 sierpnia 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A.. Niewątpliwie operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. W powyższym świetle organ winien był więc dokonać oceny prawidłowości przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny oraz wyjaśnić, czy na przestrzeni lat miały miejsce transakcje nieruchomościami umożliwiające dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przyjętą metodę wyceny. Równocześnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12, Baza NSA, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Oznacza to, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Konsekwentnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 06 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10. Baza NSA, o ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości. Zamieszczenie powyższych informacji w operacie umożliwia bowiem organowi weryfikację jego poprawności. Mieć bowiem należy na uwadze, że stosownie do treści § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Stąd biegły, dokonując wyceny powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, co powoduje, że niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki doszedł on do zawartych w operacie wniosków(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 123/08, Baza NSA).

Równocześnie zauważyć w tym miejscu należy, że przepis art. 84 § 2 K.p.a. przesądza, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 K.p.a., przy czym do biegłego stosuje się również przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Zawarte w powyższym przepisie odwołanie do przepisów dotyczących wyłączeniu pracownika organy administracji publicznej powoduje, że dana osoba nie może być biegłym w postępowaniu administracyjnym: 1) w którym jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązków; 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia dotyczy sprawa; 3) osoby związanej z nią z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli; 4) w której była świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; 5) w którym brała udział w wydaniu zaskarżonej decyzji; 6) z powodu którego wszczęto przeciw niej dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne; 7) w którym jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niej w stosunku nadrzędności służbowej. Dodatkowo biegły podlega wyłączeniu o w przypadku, o jakim mowa w art. 24 § 3 K.p.a., a więc w przypadku uprawdopodobnienia istnienia okoliczności innych niż wcześniej wyliczone, które mogą jednakże wywoływać wątpliwości, co do bezstronności biegłego.

Przywołana powyżej regulacja służy zapewnieniu bezstronności biegłego. Stąd podnoszone w skardze argumenty, dotyczące braku bezstronności biegłego uznać należało za bezpodstawne. Fakt, że biegły dokonuje wyceny na zlecenie organu nie przesądza bowiem jeszcze, że sporządzona przez niego opinia będzie każdorazowo korzystna dla organu, tym bardziej, że brak rzetelności przy jej sporządzeniu może narazić biegłego na daleko idące konsekwencje związane z odpowiedzialnością zawodową, jak również karną.

W przedmiotowej sprawie biegły, dokonując wyceny nieruchomości zarówno przed, jak i po wybudowaniu infrastruktury, zastosował metodę korygowania ceny średniej, przyjmując transakcje zawarte w okresie ostatnich dwóch latach, nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w południowej i południowo -wschodniej części miasta P. (obręby: [...], [...], [...] i [...]), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy i położenie w strefie oddziaływania lotniska wojskowego [...]. W ocenie Sądu przyjęty sposób wyceny uznać należało za prawidłowy.

Sąd podziela również stanowisko zajęte przez organ odwoławczy, że przedłożony operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, a rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Co więcej, operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem infrastruktury technicznej.

Skarżący kwestionuje ustalenia operatu, wskazując w sposób ogólny, że jest on nierzetelny oraz nie daje możliwości weryfikacji. Odnosząc się do powyższych zarzutów Sąd wyjaśnia, że podnoszone przez skarżącego zarzuty są niesprecyzowane i nie wskazują konkretnych błędów, jakich miał dopuścić się rzeczoznawca. W toku postępowania skarżący nie przedstawił żadnych pism, czy też opinii, kwestionujących dokonaną wycenę, nie zgadzając się jedynie z jej rezultatami, gdzie w jego ocenie wartość nieruchomości jest przeszacowana. Jednakże wobec dokonanej oceny operatu, zarzuty powyższe uznać należało za bezzasadne.

Sąd podziela ocenę rzeczoznawcy oraz organu, że w wyniku budowy sieci kanalizacyjnej wzrosła wartość wycenianej działki. Tym samym w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił