Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 412/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 130 i art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust.4a i art. 18 ust.1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia NSA Mieczysław Markowski, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 listopada 2016 r. sprawy ze skargi B. F. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa własnością gminy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] lutego 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w B., oznaczoną jako działki nr geod. [...] o pow. 0,0081 ha i nr geod. [...] o pow. 0,0055 ha, w obr. [...].

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r., znak [...], udzielono Prezydentowi Miasta B. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie dróg gminnych: ulicy [...] na odc. od ul. [...] 11 KD-D, ulicy 9 KD-D na odc. od ul. [...] ulicy 11KD-D, ulicy [...], ulicy [...] na odc. od ul. Prezydenta [...] do km 0+032,67, m.in. na działce nr geod. [...] o powierzchni 0,0081 ha i działce nr geod. [...] o powierzchni 0,0055 ha, w obr. [...]. Przedmiotową decyzją zatwierdzono jednocześnie podział nieruchomości zabudowanej, (stanowiącej współwłasność B. F., E. T. oraz J. W. w udziałach po 1/3 części), położonej w B., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta B. jako działka nr geod. [...] o powierzchni 0,0456 ha na działki nr geod. [...] o powierzchni 0,0081 ha, nr geod. [...] opow. 0,0055 ha i nr geod. [...] o powierzchni 0,0320 ha w obr. [...]. Wydzielone działki: nr geod. [...] o powierzchni 0,0081 ha i nr geod. [...] o powierzchni 0,0055 ha w obr. [...] przeznaczone pod realizację ww. inwestycji, przeszły z mocy prawa na własność Gminy B., z dniem [...] lipca 2015 r., kiedy przedmiotowa decyzja stała się ostateczna.

Prezydent Miasta B., działający jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia [...] lutego 2016 r., znak [...], ustalił w pkt 1 wysokość odszkodowania na kwotę 229.811,00 zł, za nieruchomość zabudowaną (fragmentem budynku mieszkalnego o nr ewidencyjnym [...]) położoną w B., oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta B. jako działka nr geod. [...] o powierzchni 0,0081 ha i działka nr geod. [...] o powierzchni 0,0055 ha, w obr. [...], według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W pkt. 2 decyzji, organ I instancji powiększył wysokość odszkodowania należnego B. F. o kwotę 10.000,00 zł z tytułu zamieszkiwania w budynku mieszkalnym znajdującym się w części na nieruchomości stanowiącej przedmiot przeprowadzonego postępowania odszkodowawczego. W pkt 3 decyzji zobowiązano Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 powiększonego o kwotę opisaną w pkt 2, w łącznej kwocie 239.811,00 zł, zaś w pkt 4 decyzji zobowiązano Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania na rzecz J. W. za udział 1/3 części nieruchomości opisanej w pkt 1 w wysokości 76.603,67 zł, na rzecz B. F. za udział 1/3 części nieruchomości opisanej w pkt 1, powiększonego o kwotę opisaną w pkt 2, w łącznej wysokości 86.603,66 zł, na rzecz E. T. za udział 1/3 części nieruchomości opisanej w pkt 1 w wysokości 76.603,67 zł, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła B. F., kwestionując prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lutego 2016 r.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ szczegółowo omówił przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, położona była na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr [...] oznaczona jest symbolem: 9KD-D - ulica projektowana, ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 16,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu, a działka nr [...] oznaczona jest symbolem: 10KD-D - ul. [...], ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 14,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu. Z kolei grunty przyległe oznaczone są symbolem MW, U - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami wraz z urządzeniami towarzyszącymi i zielenią urządzoną (zgodnie z § 43 powołanej wyżej uchwały - wysoką).

Dalej organ wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] września 2015 r., w którym rzeczoznawca majątkowy określił, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wartość przejętej nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji organu I instancji oraz jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Analiza transakcji gruntów "komunikacyjnych" nabywanych pod drogi publiczne wykazała, iż ceny tych gruntów dla nieruchomości podobnych zawierają się w przedziale od 66,67 do 645,06 zł/m2, zaś analiza dla gruntów "mieszkaniowo - usługowych" wykazała, iż ceny tych gruntów zawierają się w przedziale od 800,00 do 1.082,45 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy zastosował więc procedurę określoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia, określając wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania.

Analizując operat organ wskazał, że biegły do określenia wartości gruntu zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. W tym celu przyjął 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny ze względu na położenie ogólne, uzbrojenie, rodzaj zabudowy, lokalizację szczegółową, powierzchnię, kształt i ukształtowanie działki. W wyniku obliczeń rzeczoznawca określił wartość jednego metra kwadratowego szacowanej nieruchomości na kwotę 1.042,10 zł. Wartość gruntu przejętej nieruchomości określił na kwotę 141 726,00 zł. Z kolei wartość odtworzeniową przejętej nieruchomości (w postaci: fragmentu budynku mieszkalnego o nr ewidencyjnym [...], znajdującego się w granicach przejmowanej działki, ogrodzenia, utwardzenia terenu), określił w łącznej kwocie 87.398,00 zł, stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Natomiast wartość nasadzeń określił (na podstawie opracowania K. Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich"), na kwotę 687,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Natomiast o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Także operat ten był ważny tak w momencie wydawania decyzji przez organ I instancji, jak i w dacie orzekania przez Wojewodę P. i zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 rozporządzenia. Wobec tego nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie.

Dalej organ wyjaśnił, że odnośnie podnoszonego zarzutu ustalenia wysokości odszkodowania wszystkim współwłaścicielom oraz powiększenia odszkodowania z tytułu zamieszkiwania o 10.000,00 zł, bez uwzględnienia nakładów poniesionych na budynek mieszkalny, wskazać należy, że stosownie do art. 12 ust. 4f specustawy, osobami uprawnionymi do uzyskania odszkodowania za odebranie praw rzeczowych do nieruchomości są właściciele, użytkownicy wieczyści oraz podmioty, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. Odszkodowanie może więc skutecznie otrzymać tylko ten, komu przysługiwało określone prawo rzeczowe w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Krąg stron postępowania ustala się na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność J. W. w udziale 1/3 części nieruchomości, B. F. w udziale 1/3 części nieruchomości oraz E. T. w udziale 1/3 części nieruchomości, co wynika z księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym w B. IX Wydział Ksiąg Wieczystych, dlatego też nie było możliwości przyjęcia odmiennego stanu prawnego wskazanej nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła B. F., w której zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa o gospodarce nieruchomościami:

1) rzeczoznawca dokonując analizy rynku transakcji drogowych nie odniósł się do cech podobieństwa zawartych w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.) Nie uwzględniono ważnej cechy, tj. zabudowania działki, elementu własności (porównano wykup udziału) itd.;

2) w operacie szacunkowym przedstawiając analizę planistyczną rzeczoznawca nie uwzględnił § 43 ust. 3 pkt 1 lit.e planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie "e) wysokość budynków oraz ilość kondygnacji nadziemnych na terenie 17MW,U:

- od 19 m, do 25 m w pasie o szerokości 15 m od linii zabudowy w głąb terenu (liczba kondygnacji zgodnie z rysunkiem planu), a na pozostałej części przeznaczonej pod zabudowę wysokość do 22 m,

- miejscu dominanty maksimum 32 m, długość elewacji na której może być realizowana dominanta oznaczono na rysunku planu,",

a jedynie wskazano, że chodzi o zabudowę "wysoką". Dokładne ustalenia planu co do wysokości zabudowy mają bardzo mocny wpływ na cenę rynkową nieruchomości i w sposób istotny kształtują jej wysokość;

3) podczas badania przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania działek wywłaszczanych w żaden sposób nie wskazano, czy przeznaczenie drogowe (9KD-D i 10 KD-D zawarte w planie odpowiednimi liniami) pokrywa się z liniami podziału określonymi w ZRID. Decyzja wydana na podstawie specustawy drogowej nie musi być zgodna z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 11i ust. 2 specustawy;

4) w celu opisu lokalizacji Miasta B. użyto portalu wikipedia, gdzie przekopiowano jego treść, co nie stanowi poważnego źródła, a trudno też nazwać wiarygodnymi dane, które zostały przekopiowane z portalu, którego redaktorem może być każdy użytkownik;

5) rzeczoznawca majątkowy dokonał błędnej analizy cen transakcyjnych (drogowych i mieszkaniowych), ponieważ przyjął rodzaj rynku określony dla działek gruntowych m.in. niezabudowanych. Nieruchomość wywłaszczana natomiast jest zabudowana budynkiem drewnianym. Działka wywłaszczana o nr geod. [...] jest nieruchomością zabudowaną, wobec czego powinno się przyjąć analizę rynku nieruchomości zabudowanych;

6) nieruchomość opisana w poz. nr 3 operatu szacunkowego nie powinna znaleźć się w zbiorze transakcji ze względu na jej zbycie w drodze bezprzetargowej na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej;

7) w kolejnym punkcie analizy nieruchomości gruntowych - zabudowy mieszkaniowej, również przyjęto nieruchomości niezabudowane, co jest błędnym podejściem i nieuwzględnieniem stanu faktycznego na działce [...];

8) przyjęcie do porównań obiektu nr 1 w operacie szacunkowym jest nieprawidłowe ze względu na przeznaczenie obiektu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budownictwo mieszkaniowe niskie, jednorodzinne (7.1 MN.U). Przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, tj. mieszkaniowe wielorodzinne. W takim przypadku w istotny sposób naruszono art. 4 pkt 16 u.g.n., gdzie nie wskazano nieruchomości porównywalnej ze względu na przeznaczenie, co diametralnie wpływa na ich wartość;

9) obiekt nr 1 w operacie szacunkowym posiada znacznie większą powierzchnię (ponad ośmiokrotnie) co ma wpływ na cenę 1m2, rzeczoznawca wcześniej w operacie wskazał, że nie wpływa to na wartość nieruchomości, jednak w dalszej części na stronie 35 powierzchnię działki i jej ukształtowanie wskazuje jako cechę wpływającą na cenę;

10) obiekt nr 2 w operacie szacunkowym również nie powinien stanowić przedmiotu porównań ze względu na nieokreślony kształt działki. Obecny aktualny kształt działki określono na podstawie Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej B. (GIS - Geographic Information System), lecz ma on charakter wyłącznie poglądowy i w żadnym razie nie może być traktowany jako oficjalny dokument urzędowy. Nie może też być podstawą jakichkolwiek czynności administracyjnych czy urzędowych. Wszelkie prawa do Systemu oraz prezentowanych za jego pomocą zasobów posiada Gmina B. Kopiowanie i publikowanie Systemu lub jego fragmentów bez zgody i wiedzy upoważnionych przedstawicieli Gminy jest zabronione;

11) obiekt nr 3 w operacie szacunkowym również nie powinien stanowić podstawy porównania ze względu na przeznaczenie w miejscowym planie części obszaru pod stację transformatorową, co w znaczny sposób obniża jego wartość, zarówno w części jej umiejscowienia jak i okolicznego terenu;

12) w żadnym we wskazanych obiektów nie odniesiono się do kształtu działki ani jej ukształtowania w terenie w stosunku do działki wywłaszczanej;

13) analizując trend czasowy rzeczoznawca nie podał źródeł, na podstawie których oparł swoją analizę, odmiennie niż w pkt 5.4 operatu szacunkowego;

14) w pkt 5.3 operatu szacunkowego ponownie nie określono wysokości zabudowy (podając jedynie wysoka), pomimo zapisów mówiących o kondygnacjach od VI do X;

15) analizując oszacowanie nieruchomości wątpliwości i zastrzeżenia budzi nadanie dla cechy "lokalizacja szczegółowa" w przypadku nieruchomości porównawczej 2 i 3 wartości "dobry", gdzie zgodnie z wcześniejszym opisem powinno być dostateczny, a w przypadku nieruchomości porównawczej 4 powinno być "dobry";

16) w kosztach odtworzenia części składowych nie uwzględniono nasadzenia – trawy;

17) niezrozumiałe jest także podanie i uwzględnienie przez rzeczoznawcę wartości częściowej budynku w przypadku, gdy odszkodowanie przysługuje za cały budynek, ze względu na jego przeznaczenie do rozbiórki oraz niemożność zachowania pozostałej części ze względów technicznych. Inny sposób naliczenia wartości odszkodowania poprzez jego częściową wycenę godzi w zasadę poszanowania prawa własności oraz w sposób nieuprawniony pozbawia właściciela własności domu w części pozostałej na działce.

W oparciu o podniesione zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że nie może się zgodzić z podziałem kwoty odszkodowania za dom mieszkalny na wszystkich współwłaścicieli, gdyż tylko ona go zamieszkuje i poniosła na niego stosowne nakłady. Na koszt wyceny budynku mieszkalnego wpłynęły przeprowadzone remonty i inne prace budowlane (nowe ogrodzenie, ocieplenie domu, pokrycie dachowe, nowe okna, drzwi, cała instalacja elektryczna, częściowa instalacja wodna, wygospodarowanie i budowa łazienki od podstaw, nowe podłogi, panele) i utrzymywanie domu w dobrym stanie technicznym.

Dalej skarżąca wyjaśniła, że nie może się zgodzić, aby odszkodowanie zostało powiększone tylko o 10 tys. zł, gdyż to nie zrekompensuje straty domu.

W ocenie skarżącej, także przed wywłaszczeniem nie zastosowano zapisów w art. 114 ust. 1 u.g.n., czyli nie przeprowadzono stosownych rokowań, w trakcie których można było zaoferować jej nieruchomość zamienną.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja Wojewody P. z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] lutego 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w B., oznaczoną jako działki nr geod. [...] o pow. 0,0081 ha i nr geod. [...] o pow. 0,0055 ha, w obr. [...].

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031; dalej: specustawa drogowa) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774; dalej: u.g.n.).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie, stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest niezbędnym i podstawowym, a także jedynym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Żaden inny dokument nie może mieć znaczenia dla ustalenia wysokości odszkodowania w omawianym trybie. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Pomimo, iż organ nie jest uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 oraz wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Podkreślić zatem należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto, jak wynika z § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Z powołanych przepisów wynika, że wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. Niedopuszczalne jest natomiast określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych na rzecz innych postępowań administracyjnych (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 184/12 oraz wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Ol 890/11). Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest jednak, jak podkreślono już wyżej, związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, wysokości odszkodowania i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Wskazać w tym miejscu również należy, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo dawałoby podstawę do wznowienia postępowania. Organy administracji obu instancji ustaliły istotne okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą, zastosowały prawidłową podstawę prawną, a także uzasadniły swoje rozstrzygnięcia zgodnie z wymaganiami art. 107 § 3 k.p.a.

W ocenie Sądu, wszystkie zarzuty podniesione w skardze są niezasadne.

Na samym początku wyjaśnienia wymaga, że zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wydaje ją w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Powyższe zatem oznacza, że decyzyjne ustalenie tego odszkodowania jest jedyną formą jego ustalenia, gdyż ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jest ustawą szczególną (lex specialis) w stosunku do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Lu 368/09). Wprawdzie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej wynika, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, jednakże odesłanie to dotyczy wyłącznie ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, a nie innych kwestii z tym związanych (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1244/10). Powyższe zatem oznacza, ze w ramach ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania, organ nie miał obowiązku przeprowadzania rokowań i poszukiwania działki zamiennej.

Niezasadne są także zarzuty podniesione przez skarżącą w punktach 1 (częściowo), 2, 8 i 14 skargi. Zauważenia bowiem wymaga, że jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, w świetle zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści). § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie), znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca ustaliła, że wartość wywłaszczonej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w planie miejscowym gruntu pod drogi publiczne, jest niższa niż w sytuacji jej wartości określonej według aktualnego sposobu jej użytkowania i w związku z tym zastosowała ten drugi, korzystniejszy dla skarżącej, sposób określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości. Powyższe oznacza jednak, że skoro wywłaszczona nieruchomość aktualnie wykorzystywana była jako działka mieszkaniowa z zabudową jednorodzinną, to jej wartość winna być wyliczona wg. tego sposobu wykorzystywania. Fakt położenia działek o nr [...] w miejscowym planie na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (wysoką) pozostawał bez wpływu na dobór działek do porównania. Jak już bowiem wyżej wskazano, z art. 134 ust. 3 u.g.n. wynika wprost, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Zdaniem Sądu niezasadne są także zarzuty skargi podniesione w punktach 1, 5 i 7. Rzeczoznawca precyzyjnie wyjaśniła w operacie, że odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości zostało odrębnie wyliczone za grunt, budynki, budowle i nasadzenia. Przy takim sposobie wyliczeń siłą rzeczy wyodrębnione odszkodowanie za grunt musiało być liczone jak dla działek niezabudowanych.

Jako całkowicie niezasadny należy potraktować zarzut podniesiony w pkt 3 skargi. Przedmiotem niniejszego postępowania było bowiem ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości a nie kwestie będące przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej. Powołanie się w tym zarzucie na art. 11i ust. 1 specustawy drogowej jest nieprawidłowe, gdyż przepis ten nie miał zastosowania w niniejszym postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania.

W ocenie Sądu, niezasadny jest także zarzut z pkt 4 skargi. Skarżąca zarzuca rzeczoznawcy majątkowemu posłużenie się w opisie lokalizacji Miasta B. portalem Wikipedia, nie wskazując jednocześnie, które ze wskazanych tam informacji są nieprawdziwe. Dodatkowo skarżąca nie próbuje nawet przybliżyć, w jaki sposób informacje dotyczące opisu lokalizacji Miasta B. mogły wpłynąć na treść sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego.

Jako całkowicie niezasadny uznać należy również zarzut z pkt 16 skargi. Rzeczoznawca nie uwzględniła jako części składowej wywłaszczonej nieruchomości, trawy, gdyż na wywłaszczonych działkach trawy nie było. Kwestię tę obrazują zdjęcia z k. 218 akt adm. i szczegółowe w tym względzie wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego. Skarżąca w ramach toczącego się postępowania administracyjnego nie przedłożyła żadnych dowodów podważających ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w tym względzie.

Sąd nie podziela także argumentów podniesionych w zarzucie z pkt 17. Odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową nie może obejmować części składowych znajdujących się na działkach nie objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, choćby nawet części te zostały zniszczone (usunięte) wskutek realizacji tej inwestycji drogowej. Żądanie naprawienia zaistniałej szkody na pozostałych działkach stanowić może podstawę do dochodzenia od inwestora odszkodowania jedynie na drodze cywilnoprawnej (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2018/12). Najbardziej obrazowo kwestię tę przedstawił NSA w Warszawie w wyroku z dnia 8 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 2297/11, w którym stwierdził, że jeżeli budynek mieszkalny znajduje się na dwóch działkach, ale przejęciu z mocy prawa podlega tylko jedna działka wraz z częścią znajdującego się na niej budynku mieszkalnego jako części składowej tego gruntu, to w takiej sytuacji w decyzji ustalającej odszkodowanie za zabudowaną połową budynku działkę gruntu należy przyznać odszkodowanie tylko za część tego budynku posadowioną na tej działce.

Sąd nie podziela także stanowiska skarżącej wyrażonego w uzasadnieniu skargi, że organy w przedmiotowym postępowaniu uprawnione były do rozliczania współwłaścicieli wywłaszczonych działek z uwagi na poniesione przez niektórych z nich nakłady na remonty i inne prace budowalne poczynione na wywłaszczonych działkach. Z mocy art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Ze wskazanego przepisu nie wynika, aby uprawnienie do rozliczania nakładów przysługiwało organom w ramach przedmiotowego postępowania. Kwestia ta, w ocenie Sądu, może być rozpoznana w postępowaniu cywilnym.

Podobnie rzecz się ma z przyznaną skarżącej, na mocy art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, kwotą 10.000 zł. Po pierwsze wysokość tej kwoty określił ustawodawca nie pozostawiając organowi możliwości jej zwiększenia, a ponadto zauważenia wymaga, że jak trafnie podniesiono w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 lipca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 186/11, odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej.

Jako całkowicie niezasadne należy potraktować także zarzuty skarżącej z uzasadnienia skargi, że w niniejszym postępowaniu organy mogły badać zasadność przebiegu projektowanej ulicy 9 KD-D. Jak już bowiem wskazywano powyżej, przedmiotem niniejszego postępowania było jedynie ustalenie i wypłata odszkodowania za wywłaszczone działki.

W ocenie Sądu także zarzuty skarżącej z punktów 9, 10 i 12 są niezasadne. Dotyczą one kwestii przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania działek o kształtach innych niż działki wywłaszczone. Skarżąca nie chce bowiem zauważyć, że działki wywłaszczone mają przeznaczenie w planie miejscowym jako drogi publiczne i z tej racji ich kształt jest taki, że są one wąskie i stosunkowo długie. Z racji więc na wyliczenie wartości 1 m2 tych działek, jako działek drogowych, na kwotę 416,39 zł, rzeczoznawca przyjęła wyliczenie odszkodowania zgodnie z ich aktualnym użytkowaniem, czyli jako działek z zabudową mieszkaniową i stąd ich wartość wyceniła na kwotę 947,36 zł/m2 (nie licząc współczynnika korekcyjnego). Już chociażby zatem z porównania obu kwot można dostrzec, że wzięte do porównania działki o symetrycznym kształcie umożliwiającym zabudowę mieszkaniową są droższe niż wąskie działki o przeznaczeniu drogowym. Przyjęcie do porównania działek drogowych o takich samych kształtach jak działki wywłaszczane pociągnęłoby za sobą konsekwencję w postaci wyliczenia niższej wartości działek wywłaszczanych. Omawiane więc zarzuty skarżącej są zatem niezrozumiałe.

Jako niezasadny należy, zdaniem Sądu, uznać także zarzut podniesiony w pkt 11 skargi. Obiekt nr 3 przyjęty do porównania to działka o nr [...] położona przy ul. [...] w B. W planie miejscowym jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami, dojazdami i zielenią urządzoną (w części obszar planowanej stacji transformatorowej). Posiada ona uzbrojenie w postaci energii, kanalizacji i wodociągu. Cena jej 1 m2 wyniosła przy sprzedaży 800 zł, zaś po skorygowaniu przez rzeczoznawcę wyniosła 856,05 zł. Zarówno w samym operacie jak i w piśmie z dnia [...] grudnia 2015 r. rzeczoznawca precyzyjnie uzasadniła dobór działek do porównania. Sąd podziela jej argumentację, że dobór ten był właściwy. Z racji bowiem na położenie wywłaszczanych działek w ścisłym centrum B., planowana zabudowa w tym obszarze ma charakter specyficzny, tzn. łączy funkcje mieszkaniowe z usługowymi. Powierzchnie takich działek są zdecydowanie mniejsze niż "tradycyjne" dla zabudowy mieszkaniowo – usługowej, a budynki są wznoszone w zwartej zabudowie, gdzie ich linia powierzchni zabudowy pokrywa się często z linią rozgraniczającą działkę. Twierdzenie skarżącej, że wartość działki o nr [...] jest mniejsza ze względu na umiejscowienie na niej w planie transformatora, jest gołosłowna. Już z operatu wynika, że w dacie jego sporządzania działka o nr [...] była podzielona na działki nr [...] o pow. 371 m2, nr [...] o pow. 93 m2 i nr [...] o pow. 123 m2. Powyższe jednoznacznie wskazuje na fakt, że przeznaczenie jej w planie w częściach, zarówno na umieszczenie transformatora jak i innych urządzeń infrastruktury technicznej, w niczym nie wpłynęło na jej funkcjonalność, a przez to i na cenę. Twierdzenie przeciwne strony skarżącej jest niepoparte żadnym dowodem, a zatem nie podważa poprawności sporządzonego operatu szacunkowego.

W tym miejscu zauważenia także wymaga, że rzeczoznawca w operacie (na k. 125 akt adm.) wyjaśniła, że ze względu na niestandardową, niesparametryzowaną cechę, uwzględniającą zmianę relacji pomiędzy popytem i podaż ze względu na odmienny sposób nabycia gruntu w postępowaniu realizującym inwestycję celu publicznego, zastosowano współczynnik korygujący 1,10 i stąd cena 1 m2 wywłaszczonych działek w wysokości 947,36 zł została podwyższona do kwoty 1.042,10 zł. W ocenie Sądu, zastosowanie przez rzeczoznawcę współczynnika korekcyjnego było w tym przypadku zgodne z prawem i całkowicie uzasadnione. Powyższe oznacza więc, że niezasadny jest zarzut z pkt 6 skargi.

Sąd nie podziela także zarzutu podniesionego w pkt 15 skargi. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przyjęła, że dla wszystkich trzech działek wziętych do porównania lokalizacja szczegółowa jest dostateczna i dokonując porównania cen 1 m2 tych działek dla wyliczenia ceny 1 m2 działek wywłaszczonych, podwyższyła cenę 1 m2 działek wywłaszczonych o 40,03 zł ze względu na fakt, że dla nich lokalizacja szczegółowa została określona jako bardzo dobra. Ma zatem rację rzeczoznawca twierdząc, że przyjęcie tego współczynnika dla działki nr 4 na poziomie "dobry", obniżyłoby w efekcie cenę wycenianych (wywłaszczonych) działek.

Odnośnie zarzutu podniesionego w pkt 13 skargi, stwierdzić należy, że jest on także niezasadny. Rzeczoznawca wskazała bowiem precyzyjnie, że opis trendu czasowego i jego wpływ na wartość nieruchomości przedstawiony na stronie 36 operatu jest konsekwencją jej własnego doświadczenia życiowego wynikłego z 20 lat szacowania wartości nieruchomości. Od końca 2012 r. ceny nieruchomości gruntowych są ustabilizowane. Natomiast prognoza na przyszłość została przedstawiona na podstawie analiz spodziewanego trendu przez C. i ma charakter poglądowy.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.