Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1967/23
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 2, art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2, art. 61, art. 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 24
journal: Dz.U. 2023 poz 1610
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.)
article: art. 6, art. 18, art. 20 i nast., art. 22 ust. 1, art. 27
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Miron Sędziowie: Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędzia del. WSA Jan Szuma (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 września 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 127/23 w sprawie ze skargi M. P. na decyzję Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2022 r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2. zasądza od M. P. na rzecz Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego kwotę 490 (czterysta dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 24 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 127/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, po rozpoznaniu skargi M. P., uchylił zaskarżoną decyzję Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (zwanego dalej "Wojewódzkim Inspektorem") z dnia 23 listopada 2022 r., nr 484/2022 oraz zasądził od organu na rzecz skarżącej kwotę 997 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Powyższe orzeczenie wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

W dniu 16 grudnia 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Zakopanem (zwany dalej "Powiatowym Inspektorem") wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce nr [...], obr. [...] przy ul. [...] do [...] w Zakopanem.

Postanowieniem z dnia 12 stycznia 2021 r., nr 15/21 Inspektor Powiatowy nałożył na zarządcę budynku (J. S. i A. P. – "[...]" s.c.) obowiązek przedłożenia w terminie do dnia 30 kwietnia 2021 r. książki obiektu budowlanego oraz protokołów zawierających wyniki przeprowadzonych kontroli obiektu budowlanego.

W dniu 29 czerwca 2021 r. J. S. przedłożyła dokumenty dotyczące utrzymania obiektu budowlanego.

Decyzją z dnia 14 lipca 2021 r., nr 184/21 Powiatowy Inspektor umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku.

Decyzję doręczono między innymi M. P., która wniosła od niej odwołanie.

Następnie na wezwanie Wojewódzkiego Inspektora M. P. podała, że interesu prawnego we wniesieniu odwołania upatruje ona w treści art. 66 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (na datę zaskarżonej decyzji tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm., dalej "P.b.") oraz art. 24 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm., dalej "K.c.").

Decyzją z dnia 23 listopada 2023 r., znak WOB.7721.503.2021.JKUT, Wojewódzki Inspektor, powołując się na art. 138 §1 pkt 3 w zw. z art. 104 i 105 K.p.a. oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2 P.b., umorzył postępowanie odwoławcze. Wyjaśnił, że o statusie strony postępowania nie przesądzają wola czy przekonanie danej osoby, ale okoliczność, czy istnieje przepis prawa materialnego pozwalający zakwalifikować interes danej osoby jako "interes prawny" w rozumieniu art. 28 K.p.a.

Wojewódzki Inspektor argumentował dalej, że przedmiotem postępowania był stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przymiot stron przyznano zarządcy nieruchomości oraz M. P. (właścicielowi wyodrębnionego lokalu mieszkalnego). Zgodnie z treścią art. 61 P.b. (właściciele) lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 P.b. Zatem interes prawny w postępowaniu dotyczącym stanu technicznego obiektu budowlanego co do zasady posiada wyłącznie jego właściciel lub zarządca. Organ wywodził dalej, że wedle księgi wieczystej [...] działka nr [...] przy ul. [...] do W. w Zakopanem zabudowana jest między innymi budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym objętym postępowaniem, w którym wyodrębniono 8 samodzielnych lokali (nieruchomości lokalowych), dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Tym samym z mocy prawa w budynku utworzona została wspólnota mieszkaniowa obejmująca ogół właścicieli wyodrębnionych lokali w budynku i reprezentująca tych właścicieli między innymi przed organami administracji publicznej w sprawach dotyczących części wspólnych budynku. Zarząd nieruchomością powierzony został J. S. i A. P. –"[...]" s.c.

Zdaniem organu odwoławczego, status strony postępowania w sprawie powinien więc przysługiwać co do zasady wyłącznie zarządcy nieruchomości. W postępowaniu administracyjnym przed organami nadzoru budowlanego do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego – ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową – legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty, co wynika z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, dalej "u.w.l.). Wojewódzki Inspektor dodał, że tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania. Może to mieć miejsce wyłącznie wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes.

W ocenie organu odwoławczego powoływane w piśmie z dnia 14 kwietnia 2022 r. okoliczności nie potwierdzają posiadania przez M. P. interesu prawnego do udziału w postępowaniu. Nie wykazała ona osobistego, realnego i indywidualnego interesu prawnego, który uzasadniałby odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnych interesu właścicieli lokali przez wspólnotę mieszkaniową. Zgłaszany wpływ stanu technicznego spornej nieruchomości na wartość materialną lokalu odwołującej się i upatrywany w nim związek z ochroną interesu majątkowego stanowi interes faktyczny, co jednak nie czyni skarżącej automatycznie stroną postępowania. Warunkiem koniecznym do przyznania statusu strony w rozumieniu art. 28 K.p.a. nie jest wola podmiotu zainteresowanego rozstrzygnięciem danej sprawy administracyjnej, ale zaistnienie obiektywnych, określonych przepisami prawa kryteriów statuujących przymiot strony w danym postępowaniu. Również sam fakt doręczenia M. P. kwestionowanej decyzji w nie stanowi podstawy do uznania skarżącej za stronę.

Skargę na decyzję Wojewódzkiego wniosła M. P. .

Uchylając zaskarżoną decyzję wyrokiem z dnia 24 marca 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie podkreślił, że przedmiotem kontroli byłą decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a. nawiązującego do art. 105 K.p.a., gdzie przesłanką jest bezprzedmiotowość postępowania odwoławczego. Umorzenie postępowania odwoławczego nastąpiło z powodu uznania przez organ odwoławczy, że M. P. , która wniosła odwołanie, nie była w istocie stroną postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie podzielił stanowiska organu. Wyjaśnił, że wprawdzie zasadniczo w postępowaniu dotyczącym stanu technicznego budynku interes prawny ma właściciel lub zarządca (art. 61 P.b.) i stosownie do tego uznano za stronę zarządcę budynku wielorodzinnego – lecz gdy chodzi o interes M. P., to jej prawa należy odpowiednio odnieść do konkretnego przedmiotu postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zauważył, że "przedmiot postępowania, wbrew stanowisku organu odwoławczego, nie ograniczył sprawy administracyjnej do stanu technicznego części wspólnych budynku, lecz objął cały budynek, w tym znajdujące się w nim lokale, także ten, którego właścicielką jest skarżąca. Konsekwencją takiego stanowiska musi być konstatacja, zgodnie z którą skarżącej przysługiwał przymiot strony w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, wobec czego organ nie mógł z tej przyczyny umorzyć postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a.".

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył Wojewódzki Inspektor zarzucając naruszenie:

1. art. 66 ust. 1 pkt 1-4 w zw. z art. 61 pkt 1 i 2 i art. 5 ust. 2 P.b., art. 6 u.w.l. oraz art. 28 K.p.a. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w postępowaniu w sprawie stanu technicznego budynku wielomieszkaniowego, jako całości, właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego posiada indywidualny, odrębny od wspólnoty mieszkaniowej interes prawny, który wynikać ma z samego faktu prawa własności do jednego z lokali znajdujących się w tym budynku;

2. art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 3, art. 105 § 1, art. 28 K.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 1-4, art. 61 pkt 1-2. art. 5 ust. 2 P.b. i art. 6 u.w.l. poprzez niezasadnie uchylenie zaskarżonej decyzji, która umarzała postępowanie odwoławcze wszczęte w wyniku odwołania wniesionego przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej od decyzji wydanej w sprawie stanu technicznego budynku wielomieszkaniowego jako całości. Zdaniem Wojewódzkiego Inspektora wnoszący odwołanie członek wspólnoty mieszkaniowej nie wykazał i nie posiada indywidualnego interesu prawnego, różnego od interesu prawnego wspólnoty mieszkaniowej.

Wskazując na powyższe Wojewódzki Inspektor wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi. Organ wystąpił też o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną M. P. wniosła o jej oddalenie i także wystąpiła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Wskazała ona, że posiada swój indywidualny, osobisty i realny interes prawny, który bazuje na art. 66 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 P.b. oraz o treść art. 24 K.c. Skarżąca zaznaczyła, że Wojewódzki Inspektor w uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazał stanowiska doktryny i orzecznictwa, w których przedstawiono ogólną zasadę ustalenia kręgu stron postępowania w sprawie utrzymania budynku. Jednakże w okolicznościach sprawy istotny jest przedmiot postępowania administracyjnego i wnikliwa analiza dopuszczenia do udziału M. P. jako właścicielki wyodrębnionego lokalu jako strony postępowania administracyjnego. Tymczasem organ administracji bez dokładnego wyjaśnienia tej kwestii, wydał kwestionowane rozstrzygnięcie, przyjmując niczym nie poparte stanowisko co do braku przymiotu strony odnośnie skarżącej.

M. P. przywołała dalej orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdzie wyrażono pogląd, że potrzeba zapewnienia ochrony administracyjnej i sądowej powinna być zapewniona, gdy nie gwarantuje jej właściwy organ wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2208/10). W ocenie skarżącej taka sytuacja w sprawie występuje. Obawiając się o zwoje zdrowie i życie, gdy porusza się po częściach wspólnych oraz otoczeniu budynku, skarżąca dostrzegła, że stan techniczny zagraża prawnie chronionym dobrom i dlatego domaga się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań mogących skutkować nałożeniem na zarządcę określonych obowiązków mających doprowadzić do usunięcia niebezpieczeństw i nieprawidłowości związanych ze złym stanem technicznym budynku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.

W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a. (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2024 r., poz. 935) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania sądowego, określone w art. 183 § 2 pkt 1-6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów wyartykułowanych w podstawach skargi kasacyjnej.

Zasadny okazał się zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1-4 w zw. z art. 61 pkt 1 i 2 i art. 5 ust. 2 P.b., art. 6 u.w.l. oraz art. 28 K.p.a. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w postępowaniu w sprawie stanu technicznego budynku wielomieszkaniowego, jako całości, właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego posiada indywidualny, odrębny od wspólnoty mieszkaniowej interes prawny, który wynika z samego faktu prawa własności jednego z lokali.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że wśród wymienionych w powyższym zarzucie regulacji prawnych wiodącą rolę – w kontekście spornego zagadnienia kręgu stron postępowania – odgrywają art. 61 pkt 1 i 2 P.b. oraz art. 6 u.w.l. Pierwszy z tych przepisów stanowi, że obowiązek utrzymania i użytkowania budynku zgodnie z zasadami, o których stanowi art. 5 ust. 2 P.b., a także obowiązek bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych, ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Z kolei wedle art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jest poza sporem, że w budynku przy ul. [...] do [...] w Zakopanem wyodrębniono 8 lokali mieszkalnych. Ukonstytuowała się zatem w budynku wspólnota mieszkaniowa, a zarząd budynkiem musi być stosownie do u.w.l. powierzony osobie fizycznej albo prawnej, bądź wyłoniony w trybie art. 20 i nast. u.w.l.

W niniejszej sprawie zarząd budynkiem przy ul. [...] do [...] został powierzony Joanne Szafirskiej i A. P. ("[...]" s.c.). Wobec ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej stosownie do art. 6 u.w.l. oraz wobec ustanowienia zarządcy budynku (art. 18 u.w.l.) za sprawy utrzymania i użytkowania budynku odpowiada zarządca, co jest stanem wprost przewidzianym w cytowanym art. 61 in principio P.b. W takim układzie właściciele poszczególnych lokali nie mogą reprezentować praw wspólnoty mieszkaniowej, gdyż ta ma odrębną podmiotowość.

Na stosunki administracyjne, takie jak zaistniałe w niniejszej sprawie, przekłada się to tak, że w postępowaniach administracyjnych dotyczących budynku stronami nie będą właściciele poszczególnych lokali w budynku, ale tylko wspólnota mieszkaniowa, którą oni z mocy prawa tworzą i która reprezentuje ich interesy w zakresie dotyczącym części wspólnych obiektu.

W tym miejscu Naczelny Sąd Administracyjny zaznacza, że w orzecznictwie sądowym dopuszcza się niekiedy w sprawach sąsiedzkich (takich jak postępowania o ustalenie warunków zabudowy, czy o udzielenie pozwolenia na budowę, względnie dotyczących stanu technicznego budynku) możliwość występowania właścicieli poszczególnych lokali samodzielnie i we własnym interesie prawnym związanym z prawem do lokalu. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i dotyczą z reguły sytuacji, gdy postępowanie dotyczy jednoznacznego, zindywidualizowanego oddziaływania na "substancję" konkretnego lokalu, prowadząc do naruszenia indywidualnego prawa jego właściciela. Na przykład stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę może być właściciel lokalu, jeżeli projektowane w sąsiedztwie zamierzenie prowadziłoby o zacienienia okna w jego pomieszczeniu. W przypadku spraw dotyczących stanu technicznego budynku, takich jak niniejsza, właściciel lokalu także może być niekiedy uznany za stronę, na przykład, gdy postępowanie dotyczyłoby uszkodzenia budynku powodującego zalanie lokalu.

W niniejszej sprawie M. P. eksponuje fakt, że budynek położony na działce nr [...] przy ul. [...] do [...] jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia oraz zagraża życiu i zdrowiu ludzi oraz bezpieczeństwu mienia. Zwraca ona uwagę na stan dachu, podbitki, elewacji oraz balustrad balkonowych. Elementy dachu oraz dachówki są zardzewiałe, z dachu odpadają części przymocowania, między innymi gwoździe, blacha jest powyginana, elementy podbitki są przegnite. Na elewacji oraz przy balkonach są zacieki oraz przecieki, tynk przy balkonach jest popękany. Powyższe elementy budynku nigdy nie były remontowane. Rynny również nie były remontowane, a jedynie połatane w miejscach, w których ich stan był najgorszy. Rynny nie są szczelne, podczas deszczu nie spełniają swojego zadania, woda cieknie po elewacji budynku oraz zalewane są balkony. Domofony zamontowane na posesji również nie działają, nie można otwierać drzwi wejściowych na klatkę oraz bramy z lokali. Poręcze przy schodach wejściowych do budynku również stanowią niebezpieczeństwo dla użytkowników bowiem są zardzewiałe, nie są odpowiednio przymocowane, gwoździe również są zardzewiałe, samo ich dotknięcie powoduje, że się chwieją. Poręcze wymagają odpowiednio zabezpieczenia, nowego malowania oraz zakonserwowania. Balustrady przy schodach nie stanowią skutecznej ochrony przed wypadnięciem osób, w szczególności dzieci. Schody wejściowe do budynku w dalszym ciągu są w nieodpowiednim stanie technicznym, są pęknięcia pod schodami, nierówności, dziury pomiędzy granitem, a podłożem, silikon został położony wyłącznie z przodu. Przy drugich schodach wejściowych do budynku remont ograniczył się wyłącznie do dołożenia jedynie kawałka brakującego granitu, bez silikonowej fugi. Podłoże nie zostało poprawione i odpowiednio przygotowane do położenia schodów, niektóre schodki nie są należycie przymocowane. M. P. odpierając zarzuty skargi kasacyjnej wywodzi, że opisany przez nią zły stan techniczny budynku stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi w nim przebywających oraz mienia (w tym dla M. P. ). Zły stan techniczny budynku wpływa również na prawa majątkowe przysługujące skarżącej z tytułu posiadania lokalu - stan przedmiotowej nieruchomości zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo potwierdzający, iż obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym powoduje spadek realnej wartości rynkowej wyodrębnionego lokalu (szczególnie, że skarżąca zamierza lokal wynająć), a co za tym idzie pogorszenie stanu całego budynku ma bezpośredni wpływ na lokal mieszkalny M. P., jako nieruchomości do wynajęcia.

Naczelny Sąd Administracyjny przyjmując ze zrozumieniem zastrzeżenia M. P. dotyczące stanu utrzymania budynku, nie zgadza się z forsowaną przez nią tezą, zaaprobowaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, że powinna była być ona uznana za stronę postępowania prowadzonego w odniesieniu do budynku w trybie art. 66 ust. 1 pkt 1-4 P.b.

Trudno zaprzeczyć, że postępowanie prowadzone przez organy dotyczyło budynku przy ul. [...] do W. – jako takiego. Sąd pierwszej instancji poniekąd ma rację, że przedmiot postępowania niejako "objął cały budynek". Zupełnie nie można się jednak zgodzić z konstatacją, że w zaistniałej sytuacji właściciele lokali powinni być uznani za strony postępowania. Takie podejście zaprzecza istocie art. 6 u.w.l. (konstytuującemu wspólnotę mieszkaniową) w zw. z art. 18 ust. 1 bądź 20 ust. 1 i nast. u.w.l. (stanowiącym o formach zarządu nieruchomością wspólną). Wymienione przepisy określają zasadę, że w sprawach budynku, w którym wyodrębniono samodzielne lokale mieszkalne i gdzie ich właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, działa "na zewnątrz" zarządca lub zarząd, a nie właściciele poszczególnych lokali. Warto w tym kontekście zwrócić też uwagę na art. 27 u.w.l. Stanowi on, że: "Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1". Istotne jest drugie zdanie tej regulacji. Prawo i obowiązek współdziałania właściciela lokalu w zarządzie nieruchomością wspólną nie narusza art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 u.w.l., które to przepisy dotyczą właśnie zasad reprezentacji wspólnoty na zewnątrz i kompetencji zarządu. Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali", natomiast w myśl art. 22 ust. 1 u.w.l.: "Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie".

Wymienione tu regulacje nie pozostawiają wątpliwości, że w sprawach budynku, w którym ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa, działa zarząd lub zarządca, a kompetencje zarządu lub zarządcy nie są konkurencyjne w stosunku do praw właścicieli, którzy w odniesieniu do spraw budynku, jako takiego, nie mogą występować w oparciu o prawo własności lokalu ani w oparciu o udział w części wspólnej.

Jak już zaznaczono, w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych jest zgoda co do tego, że w pewnych przypadkach właściciele lokali mogą działać we własnym imieniu, lecz dotyczy to właśnie takich sytuacji, gdy przedmiot postępowania, z uwagi na charakter, dotyczy konkretnie ich lokalu.

W niniejszej sprawie oddziaływanie bezpośrednie (w powyższym rozumieniu) na lokal M. P. nie zostało wykazane. Skarżąca przedstawia całe spektrum zastrzeżeń co do utrzymania budynku i Naczelny Sąd Administracyjny uwag jej nie deprecjonuje. Nie można wykluczyć, że podnoszone przez nią zagadnienia mają znaczenie z perspektywy możliwości korzystania z budynku przez wszystkich jego użytkowników (właścicieli). Taka konstatacja nie jest jednak jeszcze wystarczająca, aby uznać właścicieli lokali za strony w postępowaniu z art. 66 P.b. Art. 6 w zw. z art. 18 ust. 1 bądź 20 ust. 1 i nast. u.w.l. należy bowiem rozumieć w ten sposób, że w budynku, w którym wyodrębniono lokale, "pieczę" nad tym budynkiem przejmuje wspólnota mieszkaniowa i ma ona pierwszeństwo przed zarządem (w znaczeniu funkcjonalnym), do którego wykonywania uprawnieni są sami właściciele lokali (art. 27 zd. 1 u.w.l.). Nie jest więc wykluczone, i zresztą bardzo często tak jest, że prowadzone są sprawy dotyczące całości budynku czy jego sąsiedztwa, które w pośredni sposób dotyczą też lokali – możliwości korzystania z nich, czy ich bezpieczeństwa. Pomimo to właściciele lokali, co do zasady, nie mogą przypisywać sobie legitymacji do działania w relacjach na zewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, gdyż mocą ustawy pierwszeństwo w tym zakresie przysługuje zarządcy lub zarządowi, działającym z ramienia wspólnoty mieszkaniowej.

Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy – pomimo przedstawienia przez M. P. całego spektrum zastrzeżeń dotyczących aspektów technicznych i utrzymania budynku przy ul. [...] do [...] w Zakopanem – nie może być ona uznana za stronę postępowania prowadzonego w odniesieniu do przesłanek z art. 66 ust. 1 pkt 1-4 P.b. Skarżąca nie wskazała żadnej takiej okoliczności, która świadczyłaby o relacji przedmiotu postępowania i jej zindywidualizowanego prawa do konkretnego lokalu. Wszystko, na co zwracała uwagę, dotyczy utrzymania budynku jako takiego i rzecz jasna ma znaczenie z punktu widzenia korzystania z niego przez właścicieli, lecz to nadal nie wyłącza reguły, że w sprawach dotyczących budynków z wyodrębnionymi lokalami, gdzie ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa, działa zarządca lub zarząd z ramienia wspólnoty mieszkaniowej.

W tym stanie rzeczy uznać należy za usprawiedliwiony zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 6 u.w.l. w zw. z art. 61 pkt 1 i 2 P.b. W świetle tych przepisów niniejszej w sprawie dotyczącej utrzymania budynku mieszkalnego z wyodrębnionymi lokalami, gdzie ustanowiona została wspólnota mieszkaniowa (art. 6 u.w.l.), działać na zewnątrz może tylko zarządca obiektu budowlanego (art. 61 P.b.).

Pośrednio usprawiedliwione okazały się zarzuty naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1-4, art. 5 ust. 2 P.b. oraz art. 28 K.p.a. W rezultacie przyjęcia, że za utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 P.b., należy do zarządcy, odpowiedzialność za zaniechania w tym zakresie ustalana będzie w drodze decyzji wobec tego właśnie zarządcy (art. 66 ust. 1 pkt 1-4 P.b.). Zarządca działający z ramienia wspólnoty mieszkaniowej występować będzie w takich sprawach jako strona (art. 28 K.p.a.).

Stosownie do przedstawionej argumentacji za trafny uznać należy również zarzut Wojewódzkiego Inspektora naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 3, art. 105 § 1 K.p.a. poprzez niezasadnie uchylenie przez Sąd pierwszej instancji zaskarżonej decyzji, która umarzała postępowanie odwoławcze wszczęte w wyniku odwołania wniesionego przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej, gdy ten nie wykazał i nie posiada indywidualnego interesu prawnego.

Mając to wszystko na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 w zw. z art. 151 P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonego wyroku i o oddaleniu skargi M. P. . W ustalonych okolicznościach decyzja umarzająca postępowanie odwoławcze zainicjowane przez M. P. od decyzji wydanej w przedmiocie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, była decyzją odpowiadającą prawu.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie 2. sentencji wyroku na podstawie art. 203 pkt 2 P.p.s.a. Na zasądzone koszty złożyła się kwota uiszczonego przez Wojewódzkiego Inspektora wpisu od skargi kasacyjnej (250 zł – potwierdzenie wpłaty na k. 115 akt sądowych) oraz wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 240 zł wynikającej z § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 1935 z późn. zm.).

Końcowo Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnia skarżącej, że w przypadku, gdy uważa ona, że zarządca budynku nie wywiązuje się ze swoich obowiązków w zakresie zapewnienia utrzymania obiektu budowlanego, może ona rozważyć skorzystanie z instrumentów kontrolnych i dyscyplinujących przewidzianych w art. 26 ust. 1, art. 29 ust. 2 i 3, art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 u.w.l. Zagadnienia z tym związane pozostają jednak poza granicami niniejszej sprawy.