Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 961/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 10 maj 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie WSA Katarzyna Wolna - Kubicka Asesor sądowy WSA Michał Ilski (spr) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 maja 2023 roku sprawy ze skargi T. K. na decyzję Wojewody z dnia 12 października 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 09 marca 2022 r., nr [...]:

I) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz M. P. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...] oznaczonej ewidencyjnie jako działka(i) nr [...] o pow. 0,1557 ha, ark. mapy [...] stanowiącej na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 9 października 2020 r. własność T. sp. j. (dalej zwanej również skarżącą), dla której SR w P. prowadzi KW nr [...], która to nieruchomość z mocy prawa stała się własnością Miasta i Gminy [...] na podstawie decyzji Starosty [...] z 09 października 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

II) przyznał odszkodowanie w kwocie:

1) [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego B. J. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej na działce nr [...] o pow. 0,1557 ha, ark. mapy [...], położonej w obrębie [...], gmina [...];

2) [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] S.A. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej na działce nr [...] o pow. 0,1557 ha, ark. mapy [...], położonej w obrębie [...], gmina [...];

III) wskazał, że odszkodowania wymienione w punkcie II.1 i II.2 niniejszej decyzji wypłacone zostaną przez Burmistrza [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Starosta wyjaśnił, że nieruchomość opisana w pkt I. sentencji jego decyzji stała się własnością M. P. na podstawie ostatecznej decyzji Starosty z 9 października 2020 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wskazano, że 18 października 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym określił wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości. Wyceny gruntu dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę [...]zł. W ocenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami formalno-prawnymi dotyczącymi wyceny nieruchomości, a przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego metodologia wyceny zgodna jest przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM"). Rzeczoznawca w piśmie z 03 lutego 2022 r. odniósł się do zastrzeżeń skarżącej wyrażonych w piśmie z 13 stycznia 2022 r. odnośnie operatu. Zastrzeżenia te zostały następnie powielone w piśmie pełnomocnika skarżącej z 02 marca 2022 r. Ustalono również, że nie doszło do wydania nieruchomości z zachowaniem 30-dniowego terminu określonego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 176 – dalej w skrócie: "s.u.d.").

Skarżąca wniosła odwołanie od wymienionej na wstępie decyzji Starosty. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Wojewoda decyzją z 12 października 2022 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty z 09 marca 2022 r.

Wyjaśniono, że biegły w piśmie z 3 lutego 2022 r. wyjaśnił kwestie odnoszące się do operatu. Wyjaśnienia te odnosiły się do kwestii takich jak cechy rynkowe przyjęte do analizy nieruchomości, zakres przestrzenny badanego rynku nieruchomości, uwzględnienie wartości gruntów przyległych. W piśmie z 26 maja 2022 r. będącym odpowiedzią na pismo organu odwoławczego z 11 maja 2022 r. biegły wskazał m. in., że przy szacunku nie miała zastosowania zasada korzyści. Aktualny sposób użytkowania wywłaszczonej nieruchomości jest tożsamy z alternatywnym sposobem jej użytkowania. Część wywłaszczonej nieruchomości była od 2018 r. przeznaczona w planie miejscowym pod drogi publiczne. Wojewoda wyjaśnił również, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (wiedzą fachową) które posiada biegły. W konsekwencji stwierdzono, że Wojewoda nie ma wpływu na sposób wyceny (metodykę, technikę wyceny, itd.) wywłaszczonej i przejętej na rzecz inwestora działki nr [...]. Zakwestionowanie wyceny nieruchomości wyrażonej w operacie szacunkowym przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, np. jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, np. nie zawiera podpisu biegłego, który go sporządził, daty sporządzenia wyceny, elementów które wymaga rozporządzenie RM. Stwierdzono, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do zakwestionowania sporządzonej przez biegłego wyceny. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 – dalej w skrócie: "u.g.n."). W ocenie organu odwoławczego Starosta słusznie uznał, że skarżącej nie przysługuje zwiększenie ustalonej w zaskarżonej decyzji kwoty odszkodowania o 5%.

Skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła skargę na omówioną powyżej decyzję Wojewody. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji. Ponadto wniesiono również o zasądzenie od Wojewody na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 oraz art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2022 r. poz. 2000 – dalej w skrócie: "k.p.a.") poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający weryfikację;

2) art. 7 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu rzeczy oraz niedostateczne wyjaśnienie okoliczności sprawy;

3) art. 77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

4) art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

5) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez wydanie decyzji noszącej cechy dowolności i naruszającej prawo;

6) art. 9 k.p.a. i wynikającego z tego przepisu obowiązku dbałości przez organy administracji publicznej o interesy stron postępowania poprzez bezpodstawne wydanie decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika jej prawidłowa wysokość;

7) art. 6 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez wydanie decyzji naruszającej przepisy prawa materialnego oraz procesowego;

8) art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu decyzji;

9) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 2, § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia RM poprzez niewykazania podobieństw nieruchomości;

10) art. 154 u.g.n. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. oraz § 28 ust. 5a także § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 rozporządzenia RM przez brak zachowania należytej staranności przy wyborze metody wyceny, brak uwzględnienia stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego nieruchomości;

11) art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 128 i art. 134 ust 1 i 2 u.g.n. poprzez ustalenie niesłusznego, rażąco zaniżonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania oceny legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę określenia wysokości odszkodowania. Skarżąca kwestionuje powyższe zapatrywanie.

Rację w sporze należało przyznać organom administracji publicznej.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 s.u.d., nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Jak stanowi zaś art. 12 ust. 5 powołanego aktu, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 s.u.d., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jak stanowi zaś art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Stosownie do postanowień art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, zaś zgodnie z ust. 3, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Kwestia przeznaczenia nieruchomości została określona w art. 154 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Jak stanowi zaś art. 157 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Na tle przytoczonych przepisów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego [por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21].

W ocenie Sądu organy administracji publicznej trafnie uznały sporządzony w sprawie operat szacunkowy za wiarygodny. W szczególności oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości nastąpiło w zgodzie z postanowieniami s.u.d., u.g.n. oraz rozporządzenia RM.

Wbrew twierdzeniom skargi na potrzeby sporządzania operatu szacunkowego prawidłowo ustalono przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Sporządzając operat szacunkowy trafnie ustalono, że 09 października 2020 r. sporna nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" dla części wsi [...] i [...], gmina [...] zatwierdzonym Uchwałą nr XXXI/356/2018 Rady Miejskiej [...] z dnia 12 kwietnia 2018 r. (Dz. U. Woj. Wlkp. poz. 3590). W tego rodzaju sytuacji, w oparciu o postanowienia art. 154 ust. 1 u.g.n. trafnie odwołano się do przeznaczenia nieruchomości wynikającego ze wskazanego planu miejscowego. Trafnie ustalono, że część nieruchomości stanowiąca wydzielaną działkę nr [...] była przeznaczoną pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, o symbolu [...] i [...] W konsekwencji trafnie wskazano, że aktualny sposób użytkowania wywłaszczonej nieruchomości był tożsamy z alternatywnym sposobem użytkowania wynikającym z decyzji Starosty z 09 października 2020 r. Tożsamość przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego oraz z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wyłącza możliwość zastosowania zasady korzyści. W kontekście twierdzeń skargi wskazujących na naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP należy wskazać, że rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach z 26 maja 2022 r. trafnie zwrócił uwagę na brak podstaw do łączenia ewentualnej utraty wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego z kwestią odszkodowania z tytułu odjęcia prawa własności na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego odpowiada również wymogą § 36 ust. 4 rozporządzenia RM. Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W świetle § 36 ust. 2 powołanego aktu, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Jak stanowi zaś § 36 ust. 3 rozporządzenia RM, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 analizowanego aktu, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Postanowienia przytoczonego ostatnio przepisu należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zwrot "chyba, że" występujący w brzmieniu analizowanego przepisu oznacza, że tylko w wypadku zajścia zdarzenia, o którym mowa w zdaniu podrzędnym (określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych), nie nastąpi to, o czym mowa w zdaniu nadrzędnym (wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych). Dopiero zatem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero, jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym [tak: wyrok NSA z 16 kwietnia 2021 r., I OSK 388/21 oraz powołane tam orzecznictwo].

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dokonując wyceny nieruchomości trafnie odwołano się do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Biegły dokonując analizy rynku nieruchomości trafnie wskazał na segment obejmujący nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne. Uzasadniając rozszerzenie zakresu czasowego oraz przestrzennego analizy przekonywująco wskazano na rzadki obrót tego typu nieruchomościami. Po wstępnej analizie zidentyfikowano 42 transakcje drogowe w powiecie [...], w okresie od lutego 2019 r. do października 2021 r. Wątpliwości Sądu co do wiarygodności operatu nie budzi wyeliminowanie przez biegłego ze wstępnie zidentyfikowanych 42 przypadków, transakcji dotyczących gruntów położonych w P., jak i ostateczne przyjęcie do wyceny trzech transakcji mających za przedmiot grunty przeznaczone pod drogi położone w miejscowości [...] [...] oraz [...].

W pkt 5.5 operatu rzeczoznawca przedstawił charakterystykę nieruchomości przyjętych do porównań.

Pierwsza nieruchomości stanowiła nieruchomość niezabudowaną położoną we wsi [...], gmina [...], będąca działką nr [...] o pow. 388 m2. Nieruchomość ta była przeznaczona pod poszerzenie drogi powiatowej oraz użytkowana rolniczo w otoczeniu terenów rolniczych, ogrodniczych i fragmentarycznej zabudowy zagrodowej. Rzeczoznawca określił położenie omawianej nieruchomości jak i cenność gruntów przyległych jako przeciętne.

Drugą z nieruchomości była nieruchomość niezabudowana położona we wsi [...], gmina [...] będąca działką nr [...] o pow. 2.130 m2. Nieruchomość ta była przeznaczona pod drogę gminną oraz użytkowana rolniczo. Działka ta posiadała dobry dostęp do miasta [...] oraz znajdowała się w otoczeniu terenów o przeznaczeniu usługowym. Położenie wskazanej nieruchomości określono jako korzystne, a cenność gruntów przyległych jako wysoką.

Trzecią z nieruchomości była nieruchomość niezabudowana położona we wsi [...], gmina [...] stanowiąca działkę nr [...] o pow. 55 m2. Nieruchomość ta była przeznaczona pod drogę gminną oraz użytkowana rolniczo. Nieruchomość ta posiadała dobry dostęp do miasta [...] oraz znajdowała się w otoczeniu terenów o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym i rolniczym oraz leśnym. Położenie wskazanej nieruchomości określono jako korzystne, a cenność gruntów przyległych jako przeciętną.

Rzeczoznawca odpowiadając na zastrzeżenia skarżącej w piśmie z 3 lutego 2022 r. wyjaśnił m. in., że położenie na wsi, w tym samym powiecie, przy drodze publicznej utwardzonej stanowią podstawowe zbieżności pomiędzy transakcją w K. a wycenianą nieruchomością położoną w K. . Transakcja we wsi [...] jest odzwierciedleniem grupy transakcji w gminie [...], powiat [...] Otrzymała ona oceny cech najniższe - położenie przeciętne i przeciętna cenność gruntów przyległych. Wyjaśniono również, że trzystopniowa skala mogłaby zostać wykorzystana w przypadku, gdyby transakcja przyjęta do porównań nie miała dostępu do drogi publicznej, miała zapewniony dostęp do tego rodzaju drogi drogami wewnętrznymi, czy służebnościami drogowymi, co nie miało miejsca.

Wskazać również należy, że jak wynika z powyższych rozważań to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 4 pkt 16 u.g.n. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej na temat tego jakie błędy metodologiczne zostały popełnione nie mają doniosłości prawnej [tak: wyrok NSA z 28 października 2021 r., II OSK 3265/18]. Dostrzec również należy, że wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Działka ta została wydzielona na skutek tej decyzji, a co za tym idzie jest w całości przeznaczona pod inwestycję drogową. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej [tak: wyrok NSA z 30 kwietnia 2020 r., I OSK 1181/19].

Zamierzonego rezultatu nie mogą wywrzeć twierdzenia skargi wskazujące na wątpliwości skarżącej w zakresie ustalenia na potrzeby wyceny wag cech rynkowych. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. [tak: wyrok NSA z 18 maja 2020 r., I OSK 444/19]. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości [tak: wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., I OSK 2028/19]. Niezależnie od powyższego należy dostrzec, że rzeczoznawca odpowiadając na zastrzeżenia skarżącej w piśmie z 3 lutego 2022 r. wyjaśnił m. in., że dla określenia wag cech rynkowych wykorzystana została korelacja zupełna atrybutów i jednostkowych cen skorygowanych nieruchomości przyjętych do porównań z powiatu [...]. Porównano też osiągnięte rezultaty z innymi rynkami lokalnymi Wojewoda i nie wskazano żadnych nietypowych odchyleń.

Za bezzasadne należało uznać zarzuty naruszenia § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia RM. Kwestionowany przez skarżącą operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Operat zawiera również elementy wskazane w § 56 ust. 1 powołanego ostatnio aktu.

Konkludując całokształt powyższych rozważań należy stwierdzić, że zapadłe w sprawie decyzję odpowiadają prawu. Organy obu instancji nie wnikając w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego trafnie rozważyły wartość dowodową sporządzonego przez niego operatu uznając go za wiarygodny. W konsekwencji nie sposób podzielić zarzutów naruszenia przepisów k.p.a. normujących postępowanie dowodowe jak i wyrażających zasady ogólne postępowania administracyjnego.

Końcowo Sąd wyjaśnia, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 14 kwietnia 2023 r.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259) należało orzec, jak w sentencji.