Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 582/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art 12 ust 1 , ust 4  , ust 4 f , ust 5  , art 18 ust 1 e
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
article: art 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 7 , art 77 par 1 , art 80
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: starszy referent Katarzyna Opiłka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 8 lutego 2024 r. znak WS-VI.7570.1.69.2023.ŁG w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Małopolskiego na rzecz skarżącego J. M. kwotę 4693zł (cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Wojewody Małopolskiego z dnia 8 lutego 2024 r. znak WS-VI.7570.1.69.2023.ŁG orzeczono o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, to jest Starosty Oświęcimskiego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Decyzją z dnia 23 maja 2023 r. znak SGG.683.13.15.2012.SG Starosta O. orzekł: w pkt. 1 – o ustaleniu odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha i nr [...] o pow. 0,0109 ha położone w jedn. ew. O. - miasto obręb B. oraz nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha położone w jedn. ew. O. - miasto obręb B., przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto O. na podstawie decyzji Starosty O. znak: WAB76747.6.201 1 z dnia 31 października 2011 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: "Rozbudowa(drogi gminnej ul. [...] nr [...] oraz ul. [...] nr [...] K w O. wraz z rozbudową i przebudową uzbrojenia terenu" sprostowanej postanowieniami Starosty Oświęcimskiego z dnia 6 kwietnia 2012 r. oraz z dnia 30 maja 2012 r. znak jw. oraz częściowo zmienionej, a w pozostałym zakresie utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Małopolskiego znak: WI.1X.7821.1.24.2011 z dnia 6 sierpnia 2012 r., wraz ze składnikami roślinnymi oraz bez zastosowania dyspozycji art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w łącznej wysokości 69.738,00 zł (słownie: sześćset dziewięćdziesiąt tysięcy siedemset trzydzieści osiem złotych 00/100 złotych) na rzecz: Pani I. G., c. M. i M. oraz Pana J. M., s. S. i A., w kwocie 34.869,00 zł za udział 1/2 części w działkach nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0, 0155 ha, nr [...] o pow. 0, 0183 ha, nr [...] o pow. 0, 0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. O. - miasto obręb B. - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Pana J. M., s. S. i A., w kwocie 34.869,00 zł za udział 1/2 części w działkach nr [...] o pow. 0, 0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha, nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha, nr [...] o pow. 0,0109 ha położonych w jedn. ew. O. - miasto obręb B., w pkt. 2 - o tym, że do wypłaty ustalonego powyżej odszkodowania zobowiązany jest Prezydent Miasta Oświęcim z budżetu Gminy Miasto Oświęcim, w pkt. 3 o tym, że Prezydent Miasta Oświęcim zobowiązany jest do wypłaty z budżetu Gminy Miasto Oświęcim; a) na rzecz Pani I. G., c. M. i M. oraz Pana J. M., s. S. i A. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (wymienionych w pkt 1 a) kwoty 3.181,08 zł, otrzymanej w wyniku pomniejszenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 a o zwaloryzowaną kwotę odszkodowania, wypłaconego Pani I. G. oraz Panu J. M. na podstawie decyzji Starosty Oświęcimskiego znak: SGG.683.13.15.2012.SGzdnia 29 stycznia 2021 r., uchylonej w następstwie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 795/21 z dnia 28 października 2021 r. (34.869,00 zł - 31.687,92 zł), b) na rzecz Pana J. M. s. S. i A. (wymienionego w pkt 1 b) kwoty 3.181,08 zł, otrzymanej w wyniku pomniejszenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 b) o zwaloryzowaną kwotę odszkodowania wypłaconego Panu J. M. na podstawie decyzji Starosty Oświęcimskiego znak: SGG.683.13.15.2012.SG z dnia 29 stycznia 2021 r., uchylonej w następstwie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 795/21 z dnia 28 października 2021 r. (34.869,00 zł - 31.687,92 zł), w pkt. 4 o tym, że wypłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu staje się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Podstawę nabycia na rzecz Gminy Oświęcim nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha i nr [...] o pow. 0,0109 ha położone w jedn. ew. O. - miasto obręb B. oraz jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha położone w jedn. ew. O. - miasto obręb B., stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Na mocy decyzji Starosty Oświęcimskiego znak: WAB.6747.6.2011 z dnia 31 października 2011 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] nr [...] oraz ul. [...] nr [...] w O. wraz z rozbudową i przebudową sieci uzbrojenia terenu, sprostowanej postanowieniami Starosty Oświęcimskiego z dnia 6 kwietnia 2012 r. oraz z dnia 30 maja 2012 r. znak j.w. oraz częściowo zmienionej, a w pozostałym zakresie utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Małopolskiego znak: Wl.IX.7821.1.24.2011 z dnia 6 sierpnia 2012 r., wydanej w oparciu o ww. przepisy, działki nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0155 ha i nr [...] o pow. 0,0109 ha położone w jedn. ew. O. - miasto, obręb B. oraz działki nr [...] o pow. 0,0183 ha, nr [...] o pow. 0,0012 ha, nr [...] o pow. 0,0088 ha położone w jedn. ew. O. - miasto, obręb B., przeszły na własność Gminy Oświęcim.

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a).

Jak wynika z odpisu z ksiąg wieczystych nr [...] oraz nr [...], działki przejęte przez Gminę Miasto Oświęcim pod inwestycję drogową stanowiły uprzednio własność Pani I. G., c. M. i M. oraz Pana J. M. s. S. i A. - na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działy III i IV przedmiotowej księgi pozostawały wolne od wpisów.

Orzekając organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 9 maja 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią A. K. - J. (pismem z dnia 14 kwietnia 2023 r. biegła potwierdziła, że wykorzystane w operacie ceny transakcyjne są nadal aktualne).

W związku z obowiązującymi przepisami prawa, normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne.

W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame z jej dotychczasowym przeznaczeniem. W efekcie powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę porównywania parami, w oparciu o ceny 3 transakcji nieruchomościami drogowymi ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: lokalizacja (25%), dostępność komunikacyjna (24%) warunki fizjograficzne (21%), możliwość zagospodarowania (20%) oraz ograniczenia lub atuty (10%) i odpowiedniej korekcie poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami, oszacowała wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 69 738,00 zł (słownie: sześćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset trzydzieści osiem 00/100 złotych), przy czym wartość 1 m˛ działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] oszacowała na kwotę 123,74 zł.

Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu skarżonej decyzji, że mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegła dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W związku z powyższym nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonała wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Nie budzi również wątpliwości sposób oszacowania znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości składnika roślinnego w postaci: róży pomarszczonej na pow. 2 m˛ oraz modrzewia europejskiego - 14 cm, na kwotę 690,81 zł, czego biegła dokonała tzw. metodę bydgoską. Stan składnika roślinnego natomiast został ustalony na podstawie inwentaryzacji drzew i krzewów rosnących na terenie objętym projektem budowlanym.

Odnosząc się do zarzutu odwołania kwestionującego aktualność przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia 9 maja 2022 r., organ odwoławczy wskazał, iż pismem z dnia 20 października 2023 r. zwrócił się do jego autorki o ponownie wskazanie, czy w chwili obecnej omawiany operat nadal jest miarodajny i może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. W odpowiedzi na powyższe, w dniu 30 listopada 2023 r. Pani A. K.-J. potwierdziła aktualność ww. opracowania i załączając w tym zakresie stosowną analizę. Tym samym wypełniła ona wymogi przewidziane w art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się także do kwestii braku powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, mając na uwadze stanowisko WSA w Krakowie, jakie w tym zakresie wyraził Sąd w zapadłym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 795/21. Wskazano w nim, że organy nie ustaliły prawidłowo momentu wydania nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Organ II instancji mając na uwadze powyższe pismem znak: WS-VI.7570.1.69.2023.ŁG z dnia 13 grudnia 2023 r. zwrócił się do Urzędu Miasta O. z zapytaniem czy data rozpoczęcia inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] nr [...] oraz ul. [...] nr [...] K w O. wraz z rozbudową i przebudową sieci uzbrojenia terenu" na wskazanych działkach, była tożsama z dniem, w którym znalazły się one w posiadaniu inwestora, czy też przejęcie ich nastąpiło w innym terminie. W odpowiedzi pismem z dnia 13 grudnia 2023 r. znak: IM.7013.2.2012.TK Urząd Miasta Oświęcimia wskazał, iż dzień 12.10.2012 r. był datą przekazania placu budowy wykonawcy w/w zadania inwestycyjnego i od tej daty należy uznać, że teren był we władaniu Urzędu Miasta Oświęcim, Wydział Inwestycji Miejskich. Ponadto pismem z dnia 13 grudnia 2023 r. zwrócono się również do Pana R. B., reprezentującego Pana J. M. o przedłożenie - w przypadku posiadania - jakichkolwiek dowodów potwierdzających fakt, iż zgodnie z treścią odwołania wywłaszczone nieruchomości już w momencie wydania decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji znajdowały się w posiadaniu inwestora - UM Oświęcim. W dniu 6 lutego 2023 r. wpłynęło pismo Pana R. B., reprezentującego Pana J. M., w którympodtrzymano wniesione zarzuty, nie przedstawiając jednakże żadnych dowodów mogących potwierdzić powyższe twierdzenie. Tym samym należy uznać, iż ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do aktywnego, świadomego wydania nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli. Z kolei wydanie faktyczne polegające na biernym zachowaniu tych osób, nie sprzeciwiających się przejęciu nieruchomości przez inwestora, wobec objęcia ich w posiadanie przez niego już po upływie terminu wskazanego w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej (tj. w dniu 12 października 2012 r. wobec upływu terminu z dniem 5 września 2012 r.) również nie mogło skutkować powiększeniem odszkodowania przewidzianym w tym przepisie. Brak bowiem jakiegokolwiek dowodu, iż objęcie to nastąpiło wcześniej.

Wobec powyższego brak podstaw do kwestionowania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji, w związku z czym należało utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Oświęcimskiego z dnia 23 maja 2023 r., nr: SGG.683.13.15.2012.SG, uznając ją za prawidłową.

Na powyższą decyzje skargę złożył Pan J. M.. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego — poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (w postaci konieczności dokonania oceny powołania kolejnego rzeczoznawcy) oraz poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy i zupełne zaniechanie dokonywania oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie (założenie z góry, że operat jest w pełni prawidłowy i wiarygodny) co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie wartości wywłaszczonej nieruchomości wskazanej w wadliwie sporządzonym operacie (przede wszystkim poprzez nieuzasadnioną wycenę ze zbioru transakcji nieruchomości drogowych), podczas gdy prawidłowa wartość wszystkich wywłaszczonych nieruchomości wynosi co najmniej 160,00 zł/m˛;

2. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (w postaci konieczności przeprowadzenia dowodów, które jednoznacznie będą wskazywały na moment wydania wywłaszczonej nieruchomości inwestorowi), poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy (w postaci nieuwzględnienia treści operatów szacunkowych, w których wskazano, że w momencie wywłaszczenia nieruchomości znajdowały się w pasie drogi publicznej — a zatem w posiadaniu inwestora) i poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów (w postaci niepoprawnego logicznie i sprzecznego z doświadczeniem życiowym uznania, że dowód w postaci protokołu przekazania nieruchomości przez inwestora wybranemu przez niego wykonawcy robót wskazuje na moment przekazania nieruchomości we władanie inwestorowi przez dotychczasowego) co doprowadziło do dokonania błędnych ustaleń faktycznych, poprzez przyjęcie, że skarżący wydał inwestorowi nieruchomość dnia 12 października 2012 r., choć w rzeczywistości inwestor posiadał ją już w momencie wywłaszczenia; a nadto nie uwzględnienia przy dokonywaniu oceny, o jakiej mowa powyżej zapadłego uprzednio na kanwie stanu faktycznego niniejszej sprawy wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie;

3. naruszenie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego błędną wykładnię sprowadzającą się do uznania, że wydanie nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie, musi mieć postać określonych, konwencjonalnych czynności dotychczasowego właściciela, a w przypadku, gdy wydanie następuje jeszcze przed dokonaniem wywłaszczenia musi mieć związek z planowaną inwestycję, podczas gdy wydanie nieruchomości (przeniesienie posiadania), jak i samo dysponowanie nieruchomością (posiadanie) jest szczególnego rodzaju stanem faktycznym i może zaistnieć zarówno w wyniku podjęcia określonego działania przez właściciela nieruchomości, jak i przez przyjęcie biernej postawy; nie można wymagać, aby wydanie nieruchomości na rzecz inwestora (w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej) powiązane było z jakąkolwiek postacią szczególnego zamiaru ze strony inwestora, gdyż przyjęcie takiego wymogu prowadzi do skutków sprzecznych z celem ustawy, a ponadto oznacza przyznanie inwestorowi zupełnej dowolności w kształtowaniu uprawnień właściciela nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że podstawowym naruszeniem jakiego dopuścił się organ jest wstępne przyjęcie, że operat szacunkowy w zasadzie nie podlega jako dowód ocenie organu prowadzącego postępowanie, ponieważ jego przygotowanie wymaga wiadomości specjalnych i jest szeroko i wyczerpująco uregulowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trudno bowiem uznać za ocenę dowodu ograniczenie się do zbadania formalnych uprawnień biegłego i "logiczności, spójności i zgodności z przepisami prawa", przy jednoczesnym jednak założeniu, że każda decyzja biegłego w toku wyceny nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, zatem nie podlega ocenie. Takie błędne przyjęcie sprawia, że dowód z opinii biegłego (w tym przypadku z operatu szacunkowego) staje się środkiem dowodowym o absolutnym i bezdyskusyjnym charakterze, co zupełnie wypacza regulację postępowania dowodowego przewidzianą w Kodeksie postępowania administracyjnego.

W tym kontekście skarżący wskazuje szczególnie na mający w niniejszej sprawie zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości i jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W sytuacji faktycznej takiej, jak występująca w niniejszej sprawie prawodawca w wyraźny sposób przewidział zatem preferencję dla przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych; jedynie "w razie czego", na drugim miejscu wskazując na uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jest tak dlatego, iż obrót nieruchomościami drogowymi jest bardzo niewielki. Drogi publiczne należą przecież do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego odpowiedniego szczebla. Także drogi wewnętrzne rzadko kiedy bywają przedmiotem umów sprzedaży. Norma zawarta w § 36 ust. 4 rozporządzenia w zasadny sposób ma zatem przeciwdziałać niepożądanym sytuacjom, gdy ustalona wartość nieruchomości będzie znacznie zniekształcona (zawyżona lub zaniżona), w wyniku ustalenia jej na podstawie "na siłę" poszukiwanych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, położonych na przykład w zupełnie odmiennej okolicy czy posiadających inny charakter. W ocenie skarżącego taka właśnie sytuacja wystąpiła w niniejszym postępowaniu. Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość nieruchomości metodą porównywania parami, wybierając do porównania jedynie 3 nieruchomości. Skarżący zdaje sobie sprawę, że jest to minimalna liczba nieruchomości porównywanych w wybranej przez biegłego metodzie, jednak należy zadać pytanie, czy jest sytuacją pożądaną ustalanie wartości nieruchomości na podstawie minimalnej, dopuszczonej przez prawodawcę próby badawczej. Dodatkowo dobór wspomnianych 3 nieruchomości zdaje się być niestety modelowym przykładem poszukiwania "na siłę" transakcji nieruchomościami drogowymi, wbrew jednoznacznej regule § 36 ust. 4 rozporządzenia. Jedna z wybranych do porównania nieruchomości położona jest bowiem w K.. K. są miastem położonym w powiecie, którego siedzibą jest O. (co dobitnie wskazuje różnice między oboma ośrodkami). Z powszechnie dostępnych informacji wynika, że na koniec 2019 r. O. liczył 38.005 mieszkańców, K. zaś 18.623. Oznacza to, że K. są miastem ponad dwukrotnie mniejszym niż O., w którym położone są wyceniane nieruchomości. Powyższe okoliczności (to jest brak możliwości znalezienia minimalnej liczby nieruchomości drogowych do porównania w samym O., lub porównywalnym mieście) nakazują w poważny sposób zastanowić się czy taka próba badawcza rzeczywiście wskazuje, że określenie wartości nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Nie ma przy tym znaczenia nawet fakt, w jaki dokładnie sposób cena transakcyjna za nieruchomość w K. wpłynęła na ostateczne ustalenie ceny nieruchomości a to z tego powodu, że jeżeli rzeczywiście określenie wartości nieruchomości było niemożliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, to § 36 ust. 4 rozporządzenia wartość rynkową należało określić, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Taka zmiana sposobu wyceny (w związku z położeniem nieruchomości w terenie gęstej zabudowy mieszkaniowej) z pewnością wpłynęłaby na ustaloną cenę nieruchomości. Wskazują na to jednoznacznie operaty szacunkowe, które skarżący sporządzał dla swoich nieruchomości. Dlatego skarżący nadał uważa, że cena za m˛ nieruchomości powinna wynosić co najmniej 160,00 zł.

Powyżej wskazany, zaledwie jeden przykład sporządzenia operatu w nieprawidłowy sposób dostatecznie wskazuje, że zarzuty naruszenia przez Organ naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 84 k.p.a. są w pełni zasadne. Organ naruszaj art. 7 k.p.a. (ponieważ nie podjął wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy 8. 9. operat sporządzony w niewłaściwy sposób wymagał bowiem powtórzenia tego dowodu) a także art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (organ nie rozpatrzył materiału dowodowego w sposób wszechstronny w ten sposób, że w zasadzie zaniechał oceny operatu szacunkowego i przyjął go bezkrytycznie, co doprowadziło do dokonania błędnych ustaleń faktycznych).

W toku ponownie prowadzonego postępowania powołana została kolejna - opisana powyżej - opinia rzeczoznawcy majątkowego; tym razem Pani A. K.-J.. W swojej opinii (datowanej na 9 maja 2022r., a poprzedzonej co ważne wielomiesięcznymi ustalaniami w/w rzeczoznawca przyjęła wartość przeliczeniową 1 m˛ nieruchomości obj. postępowaniem na kwotę 123,74 zł., a więc na taką wartość, jaką wcześniej skarżący podawał. Przedmiotowy fakt świadczy więc dobitnie, iż skarżący skutecznie, ale co ważne zgodnie z rzeczywistym stanem faktycznym, podnosił zarzuty odnośnie sporządzanych na potrzeby niniejszego postępowania opinii rzeczoznawców, w szczególności w zakresie faktu permanentnego wzrostu wartości referencyjnej wartości 1 m˛ obj. decyzją nieruchomości. W świetle powyższego zasadnym i koniecznym było zastosowanie do sprawy (i to jeszcze na etapie przed wydaniem decyzji organu I Instancji) wprost normy art. 156 ust 3 i 4 u.g.n.; o co skarżący wielokrotnie wnosił. Na gruncie bowiem ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą nota bene organ I Instancji wielokrotnie przywołuje w treści zaskarżonej decyzji, jako podstawę opiniowania w sprawie, ustawodawca dostrzega zmienny charakter warunków rynkowych, stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, skoro operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty tego sporządzenia, natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego i dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę. Stanowisko o wiążącym charakterze przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zarówno w postępowaniu egzekucyjnym a w drodze wykładni rozszerzającej również w toku postępowania administracyjnego, w przypadkach, gdy organ przy wydawaniu decyzji posiłkuje się opinią rzeczoznawcy majątkowego zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17 zgodnie, z którym, jeśli operat szacunkowy ma posłużyć komornikowi (lub organowi administracyjnemu) za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, to brak jest podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. W powołanym orzeczeniu przyjęto więc wprost zasadę, że o ile komornik lub organ, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie, o tyle spoczywa na nim powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu, czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby - uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego bądź sporządzenia nowego operatu. Przyjęta w ostatnich latach wartość orientacyjna 1 m˛ gruntu objętego niniejszym postępowaniem została oszacowana (co ważne na skutek podnoszonych trafnie przez skarżącego zarzutów odnoszących się do realiów gospodarczych) na kwotę ok. 124 zł, jednakże w chwili obecnej (i to ujmując w tej materii nawet rok 2023 a nie obecny) wartość ta uległa diametralnemu zwiększeniu i wynosi nie mniej niż 160-180 zł za m˛ i taka też wartość powinna być przyjęta jako wartość adekwatna do wypłaty objętego niniejszym postępowaniem odszkodowania za przejęte nieruchomości.

W ocenie skarżącego stwierdzenia i wywody organu II Instancji odnoszące się z kolei do okoliczności związanych z wejściem w posiadanie nieruchomości objętych tym postępowaniem, należy uznać za błąd w ustaleniach faktycznych i to dokonany w sposób rażący. Organ uznał bowiem (powtarzając w tym zakresie stanowisko organu I instancji oraz swoje własne wyrażone w uchylonej uprzednio przywołanym wyrokiem WSA w Krakowie), że protokół przekazania nieruchomości, sporządzonymi między inwestorem i wybranym przez niego wykonawcą robót budowlanych jest środkiem dowodowym wykazującym w sposób wystarczający i rozstrzygający moment wydania nieruchomości inwestorowi przez jej dawnego właściciela (skarżącego). Takie stwierdzenie organu opiera się na oczywistych błędach logicznych oraz rażącej sprzeczności z doświadczeniem życiowymi. Narusza ono zatem podstawowe zasady oceny dowodów i prowadzi do uznania, że wydana przy takich ustaleniach faktycznych decyzja nie może być niewadliwa. Protokół w którym inwestor (organ administracji publicznej, który nabył własność nieruchomości w wyniku wywłaszczenia) przekazuje nieruchomość wybranemu przez siebie wykonawcy robót bezpośrednio w żaden sposób nie odnosi się do momentu wydania nieruchomości inwestorowi przez jej dotychczasowego, wywłaszczonego właściciela. Organ taki bezpośredni związek zaś założył i to w sposób wyjątkowo wadliwy. Uznał bowiem, że data wydania nieruchomości wykonawcy robót przez inwestora jest datą wydania nieruchomości inwestorowi przez dotychczasowego właściciela. Jest to oczywisty błąd logiczny.

Co więcej przywołany przez organ protokół jako środek dowodowy, przy zastosowaniu do niego reguł poprawnego, logicznego rozumowania, wykazuje okoliczność dokładnie przeciwną od tej, którą na jego podstawie przyjął organ. Jeżeli bowiem dnia 12 października 2012 r. inwestor przekazał nieruchomość wybranemu przez siebie wykonawcy, to jest oczywiste, że tego dnia musiał już swobodnie nią dysponować. Przeniesienie posiadania nieruchomości na inwestora musiało zatem nastąpić wcześniej, przy czym doświadczenie życiowe uczy, że od momentu uzyskania posiadania nieruchomości do wydania jej wykonawcy robót budowlanych mógł upłynąć znaczny czas (konieczny na czynności inwentaryzacyjne i projektowe). Organ zupełnie przeoczył także, że jego ustalenie co do momentu wydania nieruchomości inwestorowi przez dotychczasowego właściciela jest sprzeczne z ustaleniami dokonanymi przez biegłych rzeczoznawców, których opinie uznał za w pełni wiarygodne (mimo trafnych zarzutów skarżącego co od samej wyceny nieruchomości). Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustała się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wszystkie sporządzone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe musiały zatem zawierać także ustalenia bądź opis stanu nieruchomości z momentu wydania decyzji ZRID (a zatem z dnia 31 października 2011 r.). W tym zakresie biegli rzeczoznawcy wskazali: a) Działki posiadają kształty zbliżone do czworokątów wpisane w przebieg drogi: do opisu stanu nieruchomości załączona jest także mapa, wskazująca na umiejscowienie wycenianych nieruchomości w pasie drogi publicznej (operat szacunkowy sporządzony przez Ł. G. z dnia 10 maja 2019 r., s. 6); b) Wycenianymi nieruchomościami jest kompleks działek gruntu o powierzchniach 0,0012 ha, 0,0155 ha i 0,0183 ha, które na dzień wydania decyzji ZRID stanowią część pasa drogowego: chodnika dla pieszych i fragmentu nawierzchni asfaltowej ul. [...] oraz ul. [...] (operat szacunkowy sporządzony przez Z. K. z dnia 10 września 2017 r., s. 8); c) Działka będąca przedmiotem wyceny w kształcie wąskiego prostokąta położona w pasie ulicy [...] w części stanowi pobocze tej ulicy (operat szacunkowy sporządzony przez T. G. z dnia 15 lipca 2016 r., s. 8). Nieruchomości skarżącego, których dotyczy niniejsze postępowanie, już w momencie wydania decyzji ZRID znajdowały się zatem w pasach drogowych ulic [...] i [...], które stanowiły drogi gminne (co nawet jeśli nie było stanem poprawnym prawnie miało faktyczne odbicie w sprawowaniu zarządu nad nimi przez inwestora).

Materiał dowodowy zgromadzony w toku niniejszej sprawy wskazuje zatem jednoznacznie, że nieruchomości, których dotyczyło wywłaszczenie, znajdowały się w posiadaniu inwestora już w momencie wydania decyzji ZRID. Ustalenie organu, że do wydania nieruchomości inwestorowi doszło dopiero dnia 12 października 2012 r. jest zatem oczywiście błędne. Zasadne jest zatem zarzucenie, że organ naruszył art. 7 k.p.a. (ponieważ nie podjął wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy) a także art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (organ nie rozpatrzył materiału dowodowego w sposób wszechstronny oraz ocenił go, szczególnie w zakresie opisanego powyżej protokołu z dnia 12 października 2012 r., w sposób błędny, naruszając zasady poprawnego, logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. W przedmiotowej materii zgodzić się jedynie należy ze stanowiskiem organu, iż uprawnienie właścicieli do powiększenia kwoty odszkodowania wynika z samej treści przepisu, a co za tym idzie przyznanie powiększonej kwoty odszkodowania nie zależy od uprzedniego poinformowania właścicieli przez organ lub inny podmiot o konieczności dokonania określonych, a już tym bardziej jakichkolwiek działań z ich strony w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania. W świetle powyższego organ winien był określić w/w wartość, niezależnie od działań, czy nawet ich braku ze strony skarżących. Zdaniem organu wydającego zaskarżoną decyzję u braku podstaw naliczenia przedmiotowej wartości, a w konsekwencji przyznania skarżącym odpowiedniego odszkodowania legł fakt, iż protokół przekazania placu budowy sporządzony w dniu 12 października 2012r. pomiędzy UM Oświęcim, a podmiotem faktycznie wykonującym prace budowlane stwierdza, iż inwestor, tj. UM Oświęcim objął przedmiotowe działki w faktyczne posiadanie po upływie terminu określonego w art. 18 ust. 1e w/w Ustawy. Jednocześnie wskazano, iż uprzedni właściciele przedmiotowych działek nie przedłożyli jakichkolwiek dokumentów świadczących o terminowym wydaniu nieruchomości. Odnosząc się do powyższego, zwrócić uwagę należy po pierwsze na fakt, iż skarżący nie miał jakiegokolwiek obiektywnego wpływu na termin i okoliczności przekazania przez UM Oświęcim nieruchomości na rzecz wykonawcy prac, ponadto to nie na skarżącym, ale na UM Oświęcim spoczywa obowiązek sporządzenia stosownego protokołu przekazania (objęcia w posiadanie) rzeczonych nieruchomości. Fakt, iż protokół taki nie został sporządzony, natomiast UM Oświęcim jako inwestor niewątpliwie znajdował się w posiadaniu rzeczonych nieruchomości, świadczy o tym, iż uprzedni właściciele nie uchybili jakimkolwiek terminom w faktycznym przekazaniu spornych nieruchomości na rzecz UM Oświęcim. Ponadto podnieść należy, iż w realiach niniejszej sprawy nie istnieje jakikolwiek dowód, poszlaka, czy też nawet przesłanka pozwalająca przyjąć, iż skarżący w jakikolwiek sposób faktyczny, a już tym bardziej prawny, uniemożliwiał UM Oświęcim przejęcie rzeczonych nieruchomości.

Podkreślono, iż objęte postępowaniem nieruchomości zostały dobrowolnie, a przede wszystkim niezwłocznie wydane w celu realizacji opisanej na wstępie inwestycji drogowej. Inwestor przedmiotowej budowy nie musiał dokonywać jakichkolwiek czynności przymuszających, a już tym bardziej egzekucyjnych mających na celu wejście w posiadanie rzeczonych nieruchomości. W świetle owych faktów faktyczna i prawna konieczność zastosowania przywołanej powyżej normy art. 18 ust. 1e jawi się jako bezsporna i konieczna. Stanowisko powyższe zaaprobował wprost Wojewódzki Sąd Administracyjny w przywołanym na wstępie wyroku, nota bene dyskredytując dotychczasowe stanowisko Starosty Powiatowego w Oświęcimiu w przedmiotowym zakresie (a w chwili obecnej również Wojewody Małopolskiego), sprowadzające się do ustalenia momentu miarodajnego dla wypłaty wspominanego powyżej 5 % odszkodowania odnoszącego się do wartości nieruchomości, tj. cyt. "faktycznego przejęcia przedmiotowej nieruchomości na potrzeby zamierzenia w oparciu o protokół z dnia 12 października 2012r. sporządzony na okoliczność przekazania placu budowy przez Urząd Miasta Oświęcim firmie prowadzącej bezpośrednie roboty budowlane". Z całą stanowczością podnieść bowiem należy, co wyraźnie wskazano (m. in. w przywołanym powyżej fragmencie uzasadnienia wyroku WSA), iż norma wywiedziona z art. 18 ust. 1e przywołanej powyżej ustawy nakazuje ustalić moment wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela objętej zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, nie zaś moment faktycznego przekazania terenu inwestycji objętej tym zezwoleniem przez podmiot działający w imieniu nowego właściciela (inwestora) robót. W kontekście powyższego podkreślono, iż wywłaszczone nieruchomości już w momencie wydania decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji znajdowały się w UM Oświęcim. Ponadto bezspornym w świetle prawa administracyjnego jest, iż gdyby skarżący bezpośrednio lub poprzez osoby działające w jego imieniu podejmował jakiekolwiek próby zmierzające do odmowy wydania nieruchomości lub utrudnienia tego faktu, to ze strony organu wdrożona zostałby stosowna procedura mająca na celu przymusowe wyjęcie z posiadania rzeczonych nieruchomości w drodze przymusowej, co oczywiste w takim przypadku zostałyby sporządzone stosowne protokoły potwierdzające w/w okoliczności. Skoro jednak takowe protokoły nigdy nie zostały sporządzone, to oczywistym jest, iż skarżący dobrowolnie wydał rzeczone nieruchomości celem zrealizowania konkretnej inwestycji przez UM Oświęcim. Oczywistym i bezspornym jest również, iż to na organie I Instancji - ewentualnie na Inwestorze UM Oświęcim, spoczywał obowiązek protokolarnego potwierdzenia w/w faktu. Skoro nie istnieją miarodajne w tym względzie protokoły, to okoliczność potwierdza jedynie co do zasady istniejący w realiach niniejszej sprawy fakt dobrowolnego wydania nieruchomości, który skutkuje koniecznością zastosowania do sprawy przywołanej powyżej normy art. 18 ust. 1e cytowanej ustawy.

Odwołując się do stanowiska sądów administracyjnych skarżący podkreśla, że objęcie przez inwestora nieruchomości może nastąpić także w sposób dorozumiany (np. przez przemilczenie ze strony właściciela), a także, że może nastąpić jeszcze przed zawiadomieniem właściciela o wydaniu decyzji ZRID, albo nawet w ogóle przed jej wydaniem. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 listopada 2017 r. (sygn. akt I OSK 63/16) "w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd (...), że przesłanki uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania, o jakim mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, są spełnione także wtedy, gdy bez czynienia przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości iv posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości."

W konsekwencji jeżeli uznaje się możliwość wydania nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w drodze konkludentnych czynności bądź zaniechań, to niekonsekwentnym jest "przyznanie" inwestorowi możliwości dowolnego "storpedowania" uzyskania przez dotychczasowego właściciela odszkodowania powiększonego o 5 % wartości nieruchomości. Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest przecież norma wyrażona w art. 8 § 1 k.p.a., zgodnie z którą organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Nie można pogodzić z zasadą budzenia zaufania do władzy publicznej takiego zachowania organu administracyjnego, który jako inwestor obejmuje wywłaszczoną nieruchomość z opóźnieniem, powodując tym samym, że strona udostępniająca tę nieruchomość w terminie wskazanym w art. i8 ust. le specustawy drogowej mimo to nie może otrzymać odszkodowania powiększonego o 5 % wartości nieruchomości.

Podobnie należy ocenić wymóg objęcia nieruchomości w związku z przewidzianą decyzją ZRID inwestycją. Po pierwsze bowiem trudno wiązać objęcie w posiadanie, a zatem jak już wskazywano czynność czysto faktyczną, z określonym zamiarem czy intencją po stronie inwestora. Czym bowiem różnić miało by się zwykle objęcie w posiadanie, od objęcia w posiadanie w związku z planowaną inwestycją? Czy intencją ustawodawcy, uzasadniającą normę z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, rzeczywiście było oczekiwanie specjalnego rodzaju objęcia nieruchomości w związku z planowaną inwestycją, czy jednak zachęta do jak najszybszego przekazania nieruchomości do dyspozycji inwestora? Po drugie natomiast wymóg taki prowadzi do kuriozalnego skutku w sytuacji, kiedy nieruchomość znajduje się już posiadaniu inwestora, jeszcze zanim rozpocznie on działania związane z inwestycją. Aby spełnić omawiany wymóg i uzyskać dodatkową sumę w wysokości 5 % wartości nieruchomości należałoby przecież najpierw przywrócić posiadanie jej właścicielowi, a następnie znowu przenieść je na inwestora. Byłoby to działanie całkowicie nieracjonalne, a przede wszystkim rażąco wręcz rozbieżne z ratio legis, jaka stoi za norma z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się naruszeń prawa. Kontrola ta powinna zawsze przebiegać na trzech płaszczyznach:

1) oceny zgodności rozstrzygnięcia (decyzji lub innego aktu) lub działania z prawem materialnym,

2) dochowania wymaganej prawem procedury,

3) respektowania reguł kompetencji.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023, poz.1634, dalej: p.p.s.a.) sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Ramy prawne sądowej kontroli zaskarżonej decyzji wyznaczają przede wszystkim przepisy tzw. specustawy drogowej. W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (według stanu na dzień wydania zaskarżonej decyzji t.j. Dz.U. z 2023, poz. 162, dalej jako "specustawa drogowa") do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023, poz. 344, dalej jako "u.g.n."), z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Zauważyć należy, że na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 – niepublikowane).

Stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W orzecznictwie wskazuje się, że "przesłanki uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione również wtedy, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Zwraca się przy tym uwagę, że przepisy ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości. W szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego." (wyrok NSA z dnia 22 listopada 2023 r. I OSK 1639/22). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 kwietnia 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 118/21 wskazał, że pojęcie "wydania" nieruchomości zakłada takie postępowanie po stronie dotychczasowego właściciela (użytkownika wieczystego), które nie pozostawia wątpliwości, że w sposób świadomy wyzbywa się władztwa nad nieruchomością. Może to przejawiać się aktywnym działaniem na rzecz przekazania inwestorowi nieruchomości, takim jak złożenie stosownego oświadczenia woli czy też podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, bądź mieć charakter dorozumiany, czego przykładem będzie tolerowanie faktycznego wkroczenia inwestora na teren nieruchomości i rozpoczęcie przez niego prac budowlanych. Istotne jest, aby właściciel (użytkownik wieczysty) w sposób jednoznaczny uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi. Stanowisko to Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, co następuje.

Skarga częściowo okazała się zasadna.

Poza sporem w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt wywłaszczenia, cel wywłaszczenia oraz okoliczność, że skarżącemu przysługuje odszkodowanie. Sporna jest natomiast wysokość odszkodowania i okoliczności, które należy uwzględnić przy ustalaniu jego wysokości, w szczególności zaś, czy istnieją podstawy do podwyższenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Okoliczności faktyczne istotne z punktu widzenia zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy drogowej pozostają nadal mimo, że sprawa była rozpatrywana przez organy po raz kolejny, niewyjaśnione w sposób wynikający z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.

Sąd dostrzega, że organ odwoławczy dokonał pewnych czynności mających na celu, zgodnie z zaleceniami zawartymi w wyroku z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 795/21, uzupełnienie materiału dowodowego w sprawie. A to pismem znak: WS-VI.7570.1.69.2023.ŁG z dnia 13 grudnia 2023 r. organ odwoławczy zwrócił się do Urzędu Miasta Oświęcim z zapytaniem czy data rozpoczęcia inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] nr [...] K oraz ul. [...] nr [...] w O. wraz z rozbudową i przebudową sieci uzbrojenia terenu" na wskazanych działkach, była tożsama z dniem, w którym znalazły się one w posiadaniu inwestora, czy też przejęcie ich nastąpiło w innym terminie. W odpowiedzi pismem z dnia 13 grudnia 2023 r. znak: IM.7013.2.2012.TK Urząd Miasta Oświęcimia wskazał, iż dzień 12.10.2012 r. był datą przekazania placu budowy wykonawcy w/w zadania inwestycyjnego i od tej daty należy uznać, że teren był we władaniu Urzędu Miasta Oświęcim, Wydział Inwestycji Miejskich. Ponadto pismem z dnia 13 grudnia 2023 r. zwrócono się również do Pana R. B., reprezentującego Pana J. M. o przedłożenie - w przypadku posiadania - jakichkolwiek dowodów potwierdzających moment wydania nieruchomości (k. 70-75 administracyjnych akt sprawy).

Zgromadzony przez organ odwoławczy dodatkowy materiał dowodowy potwierdza to, co już uprzednio było wiadome, a mianowicie, że 12 października 2012 r. przekazano plac budowy wykonawcy zadania inwestycyjnego i był to moment rozpoczęcia prac budowlanych na wszystkich działkach objętych wnioskiem (k. 67 administracyjnych akt sprawy).

W piśmie z dnia 13 grudnia 2023 r. (k. 70) wskazano również, iż "od tej daty należy uznać, że teren był we władaniu Urzędu Miasta Oświęcim". Wątpliwości wzbudza zwrot "należy uznać", albowiem w przedmiotowej sprawie rozchodzi się nie o "uznanie" jakiegoś momentu za moment wydania, lecz jego ustalenie w oparciu o konkretne okoliczności faktyczne (np. stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid, korespondencję inwestora z właścicielem, dokumentację z okresu przygotowania decyzji zrid, przesłuchanie świadków, strony, dokumentację mapową, fotograficzną). Częściowo także sam organ ukierunkował postępowanie dowodowe na niewłaściwą okoliczność pierwotnie zapytując o "podanie daty rozpoczęcia inwestycji drogowej" (k. 65). Z kolei w wezwaniu pełnomocnika skarżącego do przedłożenia jakichkolwiek dowodów potwierdzających, iż nieruchomość była w posiadaniu inwestora już w momencie wydania decyzji zrid nie zakreślono żadnego terminu do udzielenia odpowiedzi. Tymczasem prowadząc postępowanie dowodowe organ jest w świetle art. 12 k.p.a zobowiązany do dbałości o niezbędną koncentrację czynności procesowych oraz prowadzenia postepowania w sposób sprawny, racjonalny, ale i efektywny, co wyklucza podejmowanie czynności pozornych.

Dlatego w ocenie Sądu jakkolwiek w istocie materiał dowodowy został uzupełniony, to jednak nie zostały usunięte wątpliwości odnośnie do stanu faktycznego, a mianowicie daty wydania nieruchomości inwestorowi.

Ponownie prowadząc postępowanie organ ponownie wyjaśni istotną dla sprawy okoliczność, to jest moment wydania nieruchomości wzywając inwestora, jak również stronę, do wykazania tego momentu mając na uwadze w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid.

W tym miejscu Sąd pragnie zwrócić uwagę na treść art. 81a k.p.a, zgodnie z którym jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w tym zakresie pozostają niedające się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony. Oczywiście sięgnięcie do tego przepisu jest możliwe dopiero w razie stwierdzenia niedających się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego. Celem art. 81a § 1 k.p.a. jest bowiem przeciwdziałanie przyjmowaniu przez organu wersji niekorzystnej dla strony w sytuacji, w której w sprawie są co najmniej dwie zasadniczo sprzeczne, ale równie prawdopodobne w realiach danej sprawy, możliwe wersje stanu faktycznego. Celem tego przepisu nie jest natomiast uchylanie się strony od odpowiedzialności administracyjnej poprzez wykazanie zaistnienia w sprawie jakichkolwiek wątpliwości, pomimo tego, że zebrany materiał dowodowy, oceniony zgodnie z art. 80 k.p.a., pozwala na przyjęcie w sposób stanowczy, że zaszły okoliczności opisane w hipotezie relewantnej normy prawa materialnego (zob. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2021 r. sygn. II GSK 2194/21).

Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi dotyczących operatu szacunkowego, w ocenie Sądu nie zasługują one na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie po uchyleniu decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 30 kwietnia 2021 r. na mocy wyroku tut. Sądu z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt 795/21 sporządzono nowy operat szacunkowy z dnia 9 maja 2022 r., który sporządziła biegła rzeczoznawca A. K.-J.. W toku postępowania organy pozyskały klauzulę aktualizacyjną dla w/w operatu. Poza sporem pozostaje zatem, iż rozstrzygnięcia zostały wydane w oparciu o aktualny operat szacunkowy (k. 15 i 64 akt administracyjnych organu II instancji)

W toku postępowania skarżący miał możliwość zgłaszania uwag do operatu, zaś rzeczoznawca do tych uwag odniosła się (k. 983 administracyjnych akt sprawy organu I instancji). Ponadto zarówno organ I, jak i II instancji dokonały oceny prawidłowości operatu. Także w ocenie Sądu operat jest spójny, czytelny i logiczny. W operacie uwzględniono stan faktyczny i prawny wycenianej nieruchomości (k.947 administracyjnych akt sprawy organu I instancji), uwarunkowania planistyczne (k. 946 administracyjnych akt sprawy organu I instancji). Dokonano opisu i charakterystyki rynku. W ramach tej analizy poszerzono obszar badania o powiat wadowicki (k. 946 administracyjnych akt sprawy organu I instancji). Badając ceny transakcyjne działek drogowych zaobserwowano, że największy wpływ na ceny jednostkowe ma lokalizacja. Oprócz lokalizacji ustalono pozostałe cechy cenotwórcze, a następnie przypisano im określone wagi (k. 542-545 akt administracyjnych organu I instancji). Następnie wytypowano nieruchomości z bazy do porównania (k. 942-943 akt administracyjnych organu I instancji), po czym dokonano porównania parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do porównania, stosując w razie potrzeby poprawki kwotowe (k. 942 administracyjnych akt sprawy), uzyskując cenę jednostkową za 1 m˛ wycenianej nieruchomości w kwocie 123, 74 zł.

Za nieuzasadniony uznać także należy zarzut naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie w świetle § 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (wyrok NSA z 23 maja 2023 r. sygn. akt I OSK 870/23). Zwrot "chyba, że" użyty w przepisie § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. oznacza, że porządek ustalania sposobu wyceny nieruchomości nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego (gmina, powiat) są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (województwo), a dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, winien oszacować wartość rynkową nieruchomości kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. (wyrok NSA z dnia 13 lipca 2023 r. sygn. akt I OSK 1341/22). Tymczasem w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca ustaliła zbiór 8 transakcji nieruchomościami drogowymi kierując się danymi z rynku lokalnego. Nie można także skutecznie postawić rzeczoznawcy zarzutu, iż nieruchomości tych poszukiwała "na siłę". Wprawdzie poszerzyła ona obszar badania o kolejne rynki lokalne podobne pod względem zurbanizowania, liczby ludności i wielkości (powiat wadowicki), ale jest to jak najbardziej dopuszczalne. W świetle bowiem przytoczonego orzecznictwa dopiero jeśli rynek regionalny nie dostarcza niezbędnych danych, nieruchomość szacuje się kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych.

W tym stanie faktycznym i prawnym Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a zasądzając od Wojewody Małopolskiego na rzecz J. M. kwotę 4693 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.