Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt I SA/Kr 478/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

|Sygn. akt I SA/Kr 478/24. | [pic] W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 sierpnia 2024 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w składzie następującym:, Przewodniczący: sędzia WSA Inga Gołowska, Sędziowie: sędzia WSA Piotr Głowacki (spr.), sędzia WSA Urszula Zięba, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi K.G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 6 maja 2024 r., nr 1201-IEE.7113.1.41.2024.2.MB w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym; I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącego koszty postępowania w kwocie 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem).


UZASADNIENIE

Sygn. akt I SA/Kr 478/24.

UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w N. jako organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku K.G. (zobowiązany) i K.G.2 (małżonka zobowiązanego), na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących zaległości podatkowe na łączną kwotę należności głównej 1.340.742,00 zł.

Zawiadomieniem z 19.07.2017r., nr 1217-SEE.711.785625.2017.DJ organ egzekucyjny zajął należącą do zobowiązanego wraz z małżonką nieruchomość gruntową zabudowaną, położoną przy ul. [...] w N., stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] w obrębie [...] miasta N., dla której Sąd Rejonowy w N. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Organ egzekucyjny, zgodnie z art. 110m § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, przystąpił do dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na podstawie art. 110s § 1 upea, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, wpisanego w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości (z 04.07.2023r.) określający wartość rynkową w/w nieruchomości w kwocie 1.516.000,00 zł. W dniu 4.01.2024r. sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości.

Pismem z 18.01.2024r. skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości zarzucając, że wycena nieruchomości dokonana została z naruszeniem § 56 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r. poz. 555, dalej "Rozporządzenie RM"). Zarzucił również, że rzeczoznawca nie przeprowadził w sposób prawidłowy obliczenia wartości szacowanej nieruchomości i na skutek powyższych uchybień doszło do naruszenia art. 153 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego doszło również do naruszenia art. 155 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę i brak uzyskania wszelkich niezbędnych danych o nieruchomościach, umożliwiających określenie jej wartości, a także brak uzyskania wszelkich niezbędnych danych o nieruchomościach wskazanych jako podobne, co wyłącza możliwość zakwalifikowania tych nieruchomości jako podobnych. Z uwagi na powyższe zobowiązany wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności oraz pominięcie protokołu i operatu jako dowodu w sprawie, a także o sporządzenie nowego opisu i oszacowania nieruchomości. Ponadto, działając w oparciu o art. 110u § 2 upea wniósł o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości. Łącznie zarzuty zawierały 18 punktów.

Organ egzekucyjny pismem z 22.01.2024r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o wypowiedzenie się w przedmiocie złożonych zarzutów. Rzeczoznawca pismem z 07.03.2024r. odniósł się do zgłoszonych zarzutów. Podał, że jej operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo zgodnie z u.g.n i Rozporządzeniem RM oraz przepisami obowiązującego prawa.

Organ egzekucyjny postanowieniem z 11.03.2024r., nr 1217-SEE.7113.38.2024.6 uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o operat rzeczoznawcy majątkowego. Organ obszernie w uzasadnieniu przytoczył 18 punktów zarzutów egzekucyjnych skarżącego, co do wad sporządzonego operatu oraz 19 punktów wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego ustosunkowując się do nich kilkuzdaniowo ze stwierdzeniem, że wszystkie elementy dotyczące wyceny zawarto, protokół opisu i oszacowania odpowiada wymogom zacytowanych przepisów, oraz zawarto dokładny opis szacowanej nieruchomości. Organ podkreślił, że nie ma kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej przez rzeczoznawcę.

Skarżący złożył zażalenie na to postanowienie, podtrzymując wniesione uprzednio zarzuty. Podkreślił, że nie zgadza się z opinią rzeczoznawcy majątkowego. Zarzucił również naruszenie;

- art. 7 i art. 80 kpa w zw. z art. 18 upea, gdyż zdaniem zobowiązanego, organ egzekucyjny uchybił obowiązkowi oceny wartości dowodowej operatu, w tym zakresie zarzutów strony, które traktują w przedmiocie w szczególności uchybień, których ocena nie wymaga wiadomości specjalnych. Zdaniem zobowiązanego organ przyjął wyjaśnienia rzeczoznawcy i w efekcie nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

- art. 110r § 1 upea, gdyż operat nie spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea oraz rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określającego elementy, jakie musi zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości,

- art. 157 ust. 1 u.g.n., który modyfikuje zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji. Zdaniem zobowiązanego, jeżeli organ egzekucyjny miał wątpliwości merytoryczne co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

- art. 155 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy nie uzyskał wszelkich niezbędnych danych o nieruchomości umożliwiających określenie jej wartości,

- art. 153 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca przeprowadził wycenę z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących nieruchomości, w stosunku do których rzeczoznawca nie dokonał zgodnie z prawnymi standardami zawodu oceny czy nieruchomości te spełniają kryteria aby uznać je za nieruchomości podobne.

Zarzucono również, że operat cechują błędy o charakterze formalnym. Organ egzekucyjny akceptuje wycenę rzeczoznawcy, podczas gdy rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy wyszedł poza ramy zlecenia, gdyż "przedmiotem niniejszego postępowania, zlecenia wyceny i sporządzenia operatu była nieruchomość, a nie działki [...] , które nie są przedmiotem tego postępowania, nie podlegają łącznemu zbyciu, co przekłada się na wartość nieruchomości".

Nadto zarzucono, naruszenie art. 61a § 1 kpa oraz 110u § 2 upea, gdyż organ egzekucyjny nie rozpoznał wniosku złożonego w zarzutach o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie postanowieniem z 6.05.2024r., nr 1201-lEE.7113.1.41.2024.2.MB utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

Organ wyjaśnił w uzasadnieniu, iż operat szacunkowy, stanowiący podstawę protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę. Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 4.01.2024r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w N.. O czynnościach tych skarżący został poinformowany. Proces ten przeprowadzono prawidłowo i zakończono sporządzeniem operatu szacunkowego. Elementy, które powinien zawierać operat szacunkowy wymienia § 56 przywołanego wyżej Rozporządzenia RM. Zgodnie z tym przepisem operat winien przedstawiać sposób dokonania wyceny, w tym:

- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

- określenie celu wyceny;

- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

- opis stanu nieruchomości;

- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny;

- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 Rozporządzenia RM). W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, tj. zgodnym z przywołanym wyżej Rozporządzeniem RM, Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o wyszczególnione wyżej elementy, które winien zawierać operat szacunkowy, nie wykazała żadnych uchybień formalnych.

Istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego winny zostać ujęte przez organ egzekucyjny w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 110r § 1 upea w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje następujące elementy, tj.:

1. oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów;

2. obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3. stwierdzone prawa i obciążenia;

4. umowy ubezpieczenia;

5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6. sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego;

7. określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw;

8. zgłoszone prawa do nieruchomości;

9. inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

Uwzględniając powyższe sporządzony protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s upea, operatem szacunkowym. Operat ten zaś został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Operat określa wartość rynkową nieruchomości i spełnia warunki formalne wskazane w § 56 przywołanego wyżej Rozporządzenia RM.

Analiza treści protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie

wykazała, że w pełni odpowiada on wskazanym wyżej wymogom.

Odnosząc się do stwierdzenia skarżącego, że nieruchomość została nieprawidłowo wyceniona przez rzeczoznawcę, a organy obu instancji nie przedstawiły jakiejkolwiek własnej analizy czy oceny dowodu, a oparły się i powołały jedynie opinię rzeczoznawcy majątkowego, organ odwoławczy stwierdził, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani do oceny, czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. Niezależnie od powyższego organ egzekucyjny po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego odniósł się jednak do stanu prawnego i argumentów podniesionych przez zobowiązanego. W tym zakresie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Za rzeczoznawcą podał, że operat został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wskazał na czynniki, które wpłynęły na jej wartość. Ocenił przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Uznał, że rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia przyjętego do wyceny, a także metodę i technikę tej wyceny. Organ egzekucyjny nie znalazł powodów do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym nie miał podstaw, by zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy podał, że skarżący nie wskazał żadnej ustawowej przesłanki wyłączenia biegłego.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zobowiązany zarzucił naruszenie:

1. art. 8 § 1, art. 11 kpa, art. 15 kpa, art. 140 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa oraz w związku z art. 18 upea poprzez:

a) nierozpoznanie zarzutów wskazanych w treści zażalenia, podczas gdy bezwzględnym obowiązkiem organu było odniesienie się do wszystkich zarzutów podnoszonych w zażaleniu, a brak prawidłowego odniesienia się do zarzutów zawartych w zażaleniu w szczególności godzi w zasadę działania organów w sposób budzący zaufanie i przekonujący, stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

b) posłużenie się w przedmiotowej sprawie tożsamym co do treści uzasadnieniem postanowienia, jak w innej sprawie, dotyczącej innych nieruchomości, a to w postanowieniu Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r., znak sprawy: 1201-IEE.7113.1.36.2024.2.MB, UNP: 1201-24-051817,

2. naruszenie art. 7 i art. 80 kpa w związku z art. 18 upea bowiem organ:

a) uchybił obowiązkowi oceny wartość dowodowej operatu, w tym w zakresie zarzutów strony, które traktują w przedmiocie w szczególności uchybień, których ocena nie wymaga wiadomości specjalnych, a to przede wszystkim w zakresie w jakim zaakceptował, że rzeczoznawca nie dokonał oględzin żadnej z nieruchomości uznanych za podobne, niezgodnie ze stanem rzeczywistym ocenił dostęp poszczególnych działek do drogi publicznej, niezgodnie ze stanem rzeczywistym ocenił dostęp działek do infrastruktury technicznej,

b) przyjął wyjaśnienia rzeczoznawcy, które nie są logiczne i spójne, a także są sprzeczne z rzeczywistym stanem nieruchomości, w szczególności co do dostępu do drogi publicznej, do sieci infrastruktury technicznej,

c) w efekcie organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

3. naruszenie art. 6 kpa w zw. z art. 18 i art. 110m § 1 upea poprzez dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości nie tylko w zakresie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, ale i z uwzględnienie działek [...], które potraktowane zostały w operacie i sporządzonym na jego podstawie protokole, jako jedność gospodarcza, co sprzeczne jest zarówno z zakresem zlecenia udzielonego rzeczoznawcy sporządzającemu operat, jak i taka wycena jest ogólnie niedopuszczalna bowiem nie stanowi wyceny nieruchomości - objętej zleceniem i niniejszym postępowaniem ale uwzględnia w wycenie nieruchomość w powiązaniu z nieruchomością sąsiednią - nieobjętą zleceniem i niniejszym postępowaniem, takie podejście, z racji prowadzenia dwóch postępowań egzekucyjnych (oddzielnej egzekucji w stosunku do działek [...]), byłoby także niedopuszczalne w świetle znowelizowanego upea - dodanego art. 110sa upea ,

4. naruszenie art. 80 kpa w związku z art. 18 upea, w zw. z art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ugn, a także § 4 ust. 1 i ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca sporządzający operat dotyczący nieruchomości przeprowadził wycenę z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących nieruchomości w stosunku do których rzeczoznawca nie dokonał zgodnie z prawem i standardami zawodu oceny, czy nieruchomości te spełniają kryteria aby uznać je za nieruchomości podobne - nie zbadał tych nieruchomości w sposób analogiczny, jak badał nieruchomość, w ogóle ich nie zbadał, a więc przyjąć należy, że operat sporządzony został z uwzględnieniem do porównania nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi w rozumieniu powołanego przepisu, nadto rzeczoznawca nie uzasadnił przyczyny wyboru tych właśnie nieruchomości, jako podobnych,

5. naruszenie art. 110r § 1 upea oraz § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 I ust. 2 Rozporządzenia, określających elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operat, poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operat zawierają wszystkie obligatoryjne elementy oraz że zostały one ustalone w sposób kompletny i prawidłowo, podczas gdy powołują się na stan nieruchomości, który jest nieprawdziwy, a także nie zawierają wszystkich wymaganych elementów - Operat nie zawiera wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, wartość nieruchomości została nieprawidłowo zaokrąglona,

6. naruszenie art. 77 § 1, art. 80 kpa w związku z art. 18 upea oraz art. 157 ust. 1 ugn, poprzez niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie weryfikacji operatu mimo obiektywnego zaistnienia przesłanek, wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie, a tym samym naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, a jednocześnie zaniechanie dokonania własnej oceny operatu na podstawie wskazanych przepisów prawa,

7. naruszenie art. 24 § 3 kpa, poprzez nierozpoznanie wniosku skarżącego o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego z uwagi na zaistnienie szeroko opisanych w środkach zaskarżenia i potwierdzających się treścią odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty stawiane operatowi, okoliczności (innych niż w przywołanym przez organ § 1 art. 24 kpa), które wywołują wątpliwości co do bezstronności rzeczoznawcy, a nadto niewyłączenie rzeczoznawcy przez organy z urzędu mimo, że jego negatywny, osobisty stosunek do skarżącego i jego zarzutów nawet przy braku wniosku skarżącego, obiektywnie wywołuje wątpliwości co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego i uzasadnia wyłączenie,

8. naruszenie art. 61a § 1 kpa oraz art. 110u § 2 upea, poprzez zaakceptowanie przez organ ich niezastosowania przez organ I instancji, organ nie rozpoznał zarzutu, że organ I instancji nie rozpoznał wniosku strony zgłoszonego w złożonych zarzutach o sporządzenie nowego opisu i oszacowania, a także nie rozpoznał wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości.

Zobowiązany wniósł o uchylenie postanowień organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019r., poz. 2325 – dalej "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub podjęta została czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a.

Skarga jest uzasadniona z uwagi na naruszenie przez organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.), poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego z dnia 4.07.2023r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego X.Y. (k. 34 – 68 akt adm.) Organy przyjęły prawidłowość tego operatu po ogólnikowym jedynie zaaprobowaniu jego wyników, przy jednoczesnym braku oceny oraz nie odniesieniu się do stanowiska rzeczoznawcy w przedmiocie złożonych zarzutów, które przedstawione zostały w piśmie z 7.03.2024r. (karty nr 148-154 akt adm.). Organy nie dokonały żadnej własnej oceny operatu w zakresie zgłoszonych zarzutów egzekucyjnych, pomimo że zarzuty egzekucyjne względem czynności egzekucyjnej opisu i oszacowania zawierały szereg konkretnych uwag i zastrzeżeń zobowiązanego, w szczególności dotyczących przyjętych w operacie nieruchomości uznanych za podobne, przez pryzmat konkretnie wskazanych cech poszczególnych działek, zwłaszcza w aspekcie dostępu do drogi publicznej, czy dostępu do infrastruktury technicznej, a zatem parametrów pozwalających uznać je za nieruchomości podobne, przy braku uzasadnienia w operacie przyczyny wyboru tych właśnie nieruchomości, jako podobnych.

Organ I instancji ograniczył się do przytoczenia 18 punktów zarzutów egzekucyjnych skarżącego i wytkniętych wad sporządzonego operatu oraz szczegółowo zacytował 19 punktów wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego ustosunkowując się do nich jedynie zdawkowo, poprzestając w istocie na ogólnym stwierdzeniem, że wszystkie elementy dotyczące wyceny przedstawione zostały przez rzeczoznawcę, protokół opisu i oszacowania odpowiada wymogom zacytowanych przepisów, oraz że zawarto dokładny opis szacowanej nieruchomości. Organ odwoławczy jedyne powielił tą argumentację wskazując, że analiza treści protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wykazała, że w pełni odpowiada on wszelkim wymogom. Organy obu instancji akcentowały przy tym, że organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani do oceny, czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. Podkreśliły, że nie mają kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej przez rzeczoznawcę, a zatem niejako za rzeczoznawcą przyjęły, że operat został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Podały, iż rzeczoznawca wskazał na czynniki, które wpłynęły na wartość nieruchomości i przez to oceniły, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Ze względu na to, iż rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia przyjętego do wyceny, a także metodę i technikę tej wyceny, organy nie znalazły powodów do kwestionowania operatu szacunkowego.

Organy podatkowe nie odniosły się do kluczowego zarzutu, iż zarówno operat szacunkowy jak i wypowiedź rzeczoznawcy w przedmiocie złożonych zarzutów w zakresie przyjętych w operacie nieruchomości uznanych za podobne (cech przyjętych do porównania działek, w tym powierzchni – podnoszona w zarzutach znacząco odmienna powierzchnia działki jak i powierzchnia użytkowa budynku, stanu budynku, dostępu do mediów, położenia na terenie miasta względem nieruchomości wycenianej w operacie – centrum miasta, a obrzeża) zostały przez rzeczoznawcę przedstawione bardzo ogólnie, bez odpowiedniego udokumentowania przedstawionych danych źródłowych dla przyjętych tez, tj. w zakresie wyboru przyjętej tzw. próbki reprezentacyjnej 13-stu nieruchomości do porównania i braku wskazania konkretnych cech podobieństwa. W wyjaśnieniach do operatu biegły nadal nie odniósł się do tych zarzutów, akcentując jedynie, że wybrał nieruchomości w oparciu o dostępne dane i swoją wiedzę, nie rozbudowując w żaden sposób charakterystyki nieruchomości porównywanych.

W zakresie operatów szacunkowych, w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Podobnie rzecz przedstawia się w zakresie zarzutów egzekucyjnych nawiązujących do uwzględnienia w operacie szacunkowym dla ustalenia wartości szacowanej nieruchomości nie tylko nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, ale uwzględnienia przy wycenie cech (położenie, infrastruktura, powierzchnia itd.) także sąsiednich działek [...] , i potraktowanie ich w operacie jako jedność gospodarczą, bez zweryfikowania przez organy oraz jakiegokolwiek odniesienia się do tak przyjętej metody szacunku (dokonanie wyceny działek nie objętych zleceniem wydanym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym, pomimo prowadzenia dwóch postępowań egzekucyjnych - oddzielnej egzekucji w stosunku do działek [...] ). Organy podatkowe nie odniosły się w żaden sposób do tego zarzutu, nie dokonały żadnej oceny tego podejścia w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, kiedy w swoich wyjaśnieniach do operatu biegły jedynie zdawkowo (pkt XIII wyjaśnień – k. 151) podał, że z uwagi na jedność gospodarczą zachodzi podstawa do ich łącznego oszacowania.

Uchybienie organów w niniejszym postępowaniu sprowadza się zatem do braku oceny prawidłowości operatu szacunkowego, poprzez zaaprobowanie przyjętych przez biegłego wyników i dokonanej wyceny nieruchomości, bez jego weryfikacji przez pryzmat podniesionych zarzutów egzekucyjnych. Organy obu instancji uchyliły się w istocie od jakiejkolwiek oceny przedstawionych przez skarżącego zarzutów dotyczących nieprawidłowości operatu szacunkowego. Przytoczyły jedynie wypowiedź biegłego będącą jego stanowiskiem do zastrzeżeń zobowiązanego, lecz nie dokonały własnej oceny. Dotyczy to w szczególności braku oceny przyjętego wykazu transakcji nieruchomościami podobnymi. Organy nie zweryfikowały dlaczego biegły nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił wyboru transakcji porównawczych tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych (cech) nieruchomości. Brak danych uniemożliwia ocenę, co do cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanej, wobec czego brak było możliwości oceny tych transakcji pod względem przymiotu nieruchomości podobnych. Powyższe mogło nasuwać wątpliwości strony co do celowego zaniechania. Podobnie rzecz się przedstawia w odniesieniu do uwzględnienia w operacie szacunkowym sąsiednich działek [...] , nie objętych zleceniem wydanym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Dla pełnego obrazu sprawy przytoczyć należy także wywody prawne przedstawione w wyroku tutejszego Sądu z 13.08.2024 r. w sprawie I SA Kr 464/24, dotyczącej postępowania egzekucyjnego w zakresie nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej przy ul. [...] w N., składającej się z działek [...] , objętych jedną księgą wieczystą.

Sąd zwrócił tam uwagę, "że ustanowiona w sprawie biegła - rzeczoznawca jak również organy prowadzące postępowanie nie dostrzegły, iż z mocy ustawy z dnia 9 marca 2023r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 póz. 556) wprowadzono do ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przepis art. 11 Osa u.p.e.a. Stanowi on, że;

§ 1. Opisem i oszacowaniem obejmuje się odrębnie każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub jest dla niej prowadzony odrębny zbiór dokumentów.

§ 2. Jeżeli egzekucje z kilku nieruchomości tego samego zobowiązanego, które są wpisane do odrębnych ksiąg wieczystych lub dla których są prowadzone odrębne zbiory dokumentów, zostały połączone w jedną egzekucję z nieruchomości i nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, opis i oszacowanie obejmuje tę całość i odrębnie każdą z tych nieruchomości."

Co prawda, wedle art. 29 ustawy zmieniającej, ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkami nie mającymi znaczenia w sprawie jednakże istnienie w tym zakresie utrwalonej praktyki (przepis jednoznacznie wyartykułował stosowaną w postępowaniu egzekucyjnym, zasadę) oraz długi okres vacatio legis powinien skłonić organ odwoławczy do refleksji w tym względzie, skutkującej koniecznością wyeliminowania z operatu szacunkowego tych elementów które dotyczyły nieruchomości sąsiadującej tj. działki nr [...] , należącej do zobowiązanego. Na działce tej - jak wynika z operatu - znajduje się dom, który swoją częścią (narożnikiem o powierzchni około 10 m kwadratowych) posadowiony jest na działce [...] . Ta okoliczność w sposób oczy oczywisty wpływać musi na wartość szacowanych działek [...] - traktowanych w sposób zgodny z dyspozycją art. 11 Osa u.p.e.a. Biegła jednak nie odzwierciedla tej okoliczności jako obniżającej wartość szacowanej nieruchomości lecz wbrew powołanemu przepisowi traktuje 3 działki zobowiązanego jako jedność, sugerując zasadność ich łącznego zbycia. Trudno jednak odnaleźć uzasadnienie prawne dla takiego stanowiska skoro opisem i oszacowaniem obejmuje się odrębnie każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej. Nie można więc nim objąć działki sąsiedniej nawet jeżeli jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie i należy do tego samego zobowiązanego. W przypadku wystąpienia tej ostatniej okoliczności organ i rzeczoznawca mają możliwość skorzystania z dyspozycji art. 110 są § 2. Z akt sprawy nie wynika jednak by doszło do połączenia poszczególnych egzekucji w jedną - łącznie z działką [...] . Takie działanie biegłego - zaakceptowane przez organy - nie było zatem dopuszczalne.

Co szczególnie istotne, powyższa wadliwość spowodowała nieprawidłowości w określeniu dostępu do drogi publicznej ocenianych działek na skutek opisywani tej cechy przez pryzmat "jedności funkcjonalnej" z działką nr [...] . Takie działanie nie mogło zostać zaaprobowane przez sąd."

W ponownym postępowaniu organy odniosą się do wszystkich podniesionych zarzutów egzekucyjnych, w tym w zakresie dopuszczalności objęcia wyceną działek [...] , dokonując własnej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, a w razie potrzeby zwracając się do biegłego o dodatkowe wyjaśnienia lub o jego uzupełnienie.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.