Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 450/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 3, art. 114 ust. 1, art. 134 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 listopada 2018 r. sprawy ze skargi E. C. i Z. C. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2018 r. znak [...] Starosta Powiatu B. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy C. ustanowionego na rzecz E. i Z. C. prawa użytkowania wieczystego stanowiącej własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0196 ha. Orzekł również o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczone prawo w łącznej kwocie 3 719 zł i zobowiązał Burmistrza C. do zapłaty tej kwoty jednorazowo na rzecz wywłaszczonych.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

Decyzją Burmistrza C. z dnia [...] czerwca 2015 r. ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego w postaci budowy ciągu pieszo – rowerowego mającego ułatwić komunikację między osiedlem P. a centrum miasta C., o którą to inwestycję zabiegali mieszkańcy. Inwestycja obejmuje ciąg pieszo-rowerowy wraz z niezbędną infrastrukturą, budową przepustu i oświetleniem i w części przewidziana jest na działce nr [...], do której prawo użytkowania wieczystego przysługuje Państwu C. Inwestycja ma na celu podniesienie bezpieczeństwa użytkowników poruszających się obecnie wzdłuż torowiska kolejowego linii nr 6 relacji Z.

Z akt sprawy wynika, że działka nr [...], której dotyczy sporne wywłaszczenie, powstała na skutek podziału działki nr [...] na działki nr [...] dokonanego decyzją Burmistrza C. z dnia [...] sierpnia 2015 r., a następnie na skutek podziału działki nr [...] na działki nr [...] decyzją Burmistrza C. z dnia [...] sierpnia 2016 r.

Jak wskazał organ pierwszej instancji, użytkownicy wieczyści nie odpowiedzieli na zaproszenia Burmistrza C. z dnia [...] stycznia 2016 r. oraz z dnia [...] września 2016 r. odnośnie przeprowadzenia rozmów i rokowań w sprawie nabycia gruntu pod planowaną inwestycję wraz z możliwością zamiany nieruchomości czy też wyrażenia zgody na dysponowanie terenem na cele budowlane. Wskazał też na pismo Burmistrza C. z dnia [...] listopada 2018 r. wyznaczające Z. i E. C. ostateczny, dwumiesięczny termin na zawarcie umowy zbycia wywłaszczonej działki na rzecz Gminy, który to termin upłynął bezskutecznie. Na tej podstawie organ pierwszej instancji ustalił, że rokowania nie były skuteczne.

Zdaniem Starosty, cel na który w przedmiotowej sprawie dokonano wywłaszczenia, jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) oraz art. 4 ust. 2 i art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym i kwalifikuje się pod pojęcie drogi zdefiniowane w tych przepisach. Także teren wywłaszczony znajduje się na obszarze przeznaczonym w wydanej decyzji lokalizacyjnej na cel publiczny, zaś cel ten nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie prawa do nieruchomości, bowiem prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Dlatego organ zdecydował o orzeczeniu wywłaszczenia na podstawie art. 112 ust. 1 u.g.n.

W sprawie dopuszczono dowód z operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca określił wartość prawa własności nieruchomości wywłaszczonej na kwotę 3 428 zł, wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 3 085 zł, zaś wartość elementów drzewostanu na kwotę 634 zł. Wyznaczono również i przeprowadzono w dniach [...] grudnia 2017 r. rozprawę administracyjną (po kilkukrotnych próbach ustalenia dogodnego dla stron terminu) przesyłając stronom wraz z zawiadomieniem o rozprawie kopię operatu szacunkowego. W trakcie rozprawy rzeczoznawca wyjaśnił sposób oszacowania (wartość gruntu w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, wartość prawa użytkowania wieczystego na podstawie § 29 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zdaniem organu, rzeczoznawca uzasadnił wycenę według cen nieruchomości drogowych, tj. według alternatywnego sposobu użytkowania, gdyż wywłaszczenie spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości. Wartość szacunkową drewna określił rzeczoznawca na podstawie cennika uzyskanego z nadleśnictwa przyjmując, że 50% stanowi drewno opałowe, a pozostałe 50 % to drewno o miąższości drewna średniowymiarowego. W trakcie rozprawy administracyjnej rzeczoznawca wyjaśnił stronom, że istniejący na nieruchomości nasyp nie został potraktowany jak infrastruktura ale jak użytek rolny. Uczestniczący w rozprawie Z. C. nie zgodził się z określoną przez rzeczoznawcę wartością stwierdzając, że biegły przyjął zaniżone parametry wycenianej nieruchomości, obniżające jej wartość. Natomiast pełnomocnik strony postępowania na rozprawie administracyjnej wskazał, że głównym zarzutem wobec prowadzonego postępowania jest bezpodstawność oceny, że nieruchomość jest potrzebna na cel wywłaszczenia. W jego ocenie, parametry inwestycji pozwalają na inne rozwiązania np. zbudowanie muru oporowego wzdłuż ścieżki rowerowej, zabezpieczającego nasyp przed osuwaniem ziemi oraz wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy budowlanego w celu ustalenia możliwości zastosowania innych rozwiązań dla osiągnięcia realizacji budowy ciągu pieszo – rowerowego po granicy z działką nr [...]. Z uwagi na stanowisko stron sformułowane na rozprawie administracyjnej, organ pierwszej instancji wystąpił w trakcie postępowania do Biura Projektów "B." w B. o wyjaśnienie możliwości innego sposobu realizacji inwestycji z uwzględnieniem uwag stron postępowania. Z uzyskanej opinii wynika, że brano pod uwagę kilka koncepcji. Po konsultacjach z przedstawicielami Rady Gminy, ze względów ekonomicznych, bezpieczeństwa użytkowników oraz względów społecznych wybrano koncepcję otwartego wykopu czyli budowy chodnika na działce gminnej i skarp na działkach sąsiednich, jako koncepcję najlepszą pod względem ekonomicznym i najmniej ingerującą w działki sąsiednie. Zdaniem organu, powyższe ustalenia eliminowały konieczność powoływania biegłego z zakresu budownictwa celem zastosowania innych rozwiązań.

Także organ ocenił sporządzony operat szacunkowy jako prawidłowy pod względem formalnym, wiarygodny, uwzględniający cechy wycenianej nieruchomości takie jak położenie ogólne, usytuowanie szczegółowe, dotychczasowy sposób korzystania oraz uzbrojenie występujące w rejonie położenia.

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji złożyli E. i Z. C. Zarzucili naruszenie prawa materialnego polegające na pominięciu słusznego interesu strony, nieuwzględnienie alternatywnego przebiegu ciągu pieszo-rowerowego oraz infrastruktury technicznej minimalizującej skutki inwestycji w zakresie naruszenia prawa użytkowania wieczystego. Wskazali, że pozostawione odwołującym części nieruchomości utracą dotychczasową wartość i przydatność gospodarczą, uniemożliwiając tym samym pełne ich wykorzystanie, przy niewystarczającym odszkodowaniu niepokrywającym szkód wynikających ze wskazanych okoliczności. Wniesiono o ponowną analizę wniosku o wywłaszczenie i zaprojektowanie inwestycji w sposób minimalizujący ingerencję w nieruchomość skarżących.

Decyzją z dnia [...] maja 2018 r. znak [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy ustalił stan faktyczny sprawy i dokonał jego oceny prawnej w sposób identyczny jak organ pierwszej instancji podzielając w całości stanowisko Starosty. Wskazując na przepisy art. 112 ust. 1, art. 114 ust. 1 i 2, art. 115 ust. 2, art. 118, art. 128 ust. 1 i art. 130 ust. 2 u.g.n. Wojewoda wyjaśnił, że w sprawie przeprowadzono bezskuteczne rokowania z wywłaszczonymi, umożliwiono stronom wypowiedzenie się podczas rozprawy administracyjnej, powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego oraz określono wysokość odszkodowania na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Odnośnie kwestii sposobu wykonania i zaprojektowania inwestycji Wojewoda wskazał, że uwzględniono zasady bezpieczeństwa, skutki ekonomiczne i społeczne dla nieruchomości wywłaszczonej i nieruchomości sąsiednich, co doprowadziło do wybrania spośród wszystkich zaprezentowanych wariantów opcji z otwartym przekopem, do którego wykonania niezbędna jest wywłaszczana działka. Także Wojewoda wskazał na zasady orzekania o wywłaszczeniu, akcentując brak automatycznej nadrzędności interesu publicznego nad interesem prywatnym. W jego ocenie, zarówno wnioskodawca wywłaszczenia jak i organ pierwszej instancji zasady powyższe zastosowali prawidłowo i nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Decyzję organu pierwszej instancji Wojewoda ocenił jako prawidłową.

Skargę na decyzję Wojewody P. złożyli do sądu administracyjnego E. i Z. C., którzy zarzucili:

1. naruszenie art. 114, art. 115, art. 118 i art. 128 oraz art. 130 u.g.n. poprzez pominięcie oceny w zakresie konfrontacji interesu publicznego ze słusznym interesem strony do dalszego korzystania z nieruchomości, a także nieuwzględnienie alternatywnego przebiegu ciągu pieszo-rowerowego oraz infrastruktury technicznej minimalizującej negatywne skutki inwestycji dla skarżących w zakresie korzystania z użytkowania wieczystego o nieuszczuplonej powierzchni;

2. art. 6, art. 7 w związku z art. 80 K.p.a., art. 7a w związku z art. 81 § 1 K.p.a., art. 7b K.p.a., art. 10 w związku z art. 79a K.p.a. oraz art. 138 § 1 K.p.a. w związku z art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 w związku z art. 11 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a. wobec nierozważenia w postępowaniu odwoławczym zarzutów zgłoszonych przez stronę w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, braku odniesienia się do zarzutów odwołania, niezapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu przed organem odwoławczym, "co przy dowolnej a nie swobodnej ocenie dowodów oraz niespełnieniu warunku wyczerpującego wyjaśnienia sprawy" wskazuje na poważne uchybienia postępowania odwoławczego.

W uzasadnieniu skargi wskazali, że argumentacja decyzji odwoławczej nie odnosi się do zarzutów i argumentów odwołania, nie wskazuje jakie okoliczności organ uznał za udowodnione, na jakich oparł swe wnioski o zgodności decyzji pierwszoinstancyjnej z przepisami prawa. Zdaniem skarżących, uzasadnienie faktyczne i prawne organu pierwszej instancji zawiera się w dwóch zdaniach na s. 3, natomiast pominięto kwestię zasadności przeznaczenia ich działki na cel wywłaszczenia. Tymczasem pozostawione skarżącym części nieruchomości utracą dotychczasową wartość i przydatność gospodarczą, przy uwzględnieniu możliwości technicznych innego przebiegu ciągu komunikacyjnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Podczas rozprawy przed sądem w dniu 29 listopada 2018 r. pełnomocnik skarżących wskazał, że skarżącym chodzi bardziej nie o wysokość odszkodowania a o przebieg wywłaszczenia. Wskazał, że skarżący nie kwestionowali drogą prawną decyzji lokalizacyjnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Przedmiotem kontroli w sprawie niniejszej jest decyzja o wywłaszczeniu prawa użytkowania wieczystego działki pod realizację inwestycji celu publicznego w postaci ciągu pieszo-rowerowego wraz z niezbędną infrastrukturą oraz o należnym za wywłaszczone prawo odszkodowaniu.

Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej: u.g.n., przepisy rozdziału 4 Działu III u.g.n. "Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości" stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Stosownie do treści art. 112 ust. 3 u.g.n., wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zdaniem sądu, w sprawie niniejszej powyższe przesłanki zostały spełnione.

Jak wynika z akt, decyzją Burmistrza C. z dnia [...] czerwca 2015 r. ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie ciągu pieszo-rowerowego wraz z niezbędną wskazaną w tej decyzji infrastrukturą m.in. na działce nr [...]. Z rozstrzygnięcia zawartego w decyzji lokalizacyjnej (s. 3) wynika, że inwestycja lokalizowana jest w pasach dróg gminnych, w części pasa drogowego drogi powiatowej oraz na części działki należącej do Skarbu Państwa, a będącej w użytkowaniu osób fizycznych; część terenu inwestycji (działka o nr [...]) jest użytkiem rolnym sklasyfikowanym jako PSVI niewymagającym uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Integralną częścią decyzji jest załącznik nr 1 z wyrysowanym przebiegiem inwestycji (granica terenu planowanej inwestycji oznaczona literami A i następne). Z mapy stanowiącej załącznik do decyzji lokalizacyjnej wynika, że granica inwestycji w części obejmuje fragment obszaru działki nr [...] z fragmentem nasypu. Jak wynika również z akt sprawy oraz z wypowiedzi pełnomocnika skarżących na rozprawie przed tutejszym sądem, skarżący nie kwestionowali środkami prawnymi decyzji lokalizacyjnej. Ta zaś, zgodnie z informacją na jej ostatniej stronie, stała się ostateczna z dniem [...] lipca 2015 r.

Powyższe oznacza, że zarówno cel wywłaszczenia prawa skarżących (cel publiczny) jak i przebieg inwestycji celu publicznego są okolicznościami ustalonymi ostatecznie i niepodważonymi prawnie. Skarżący nie kwestionowali bowiem decyzji lokalizacyjnej w sposób prawem przewidziany, a w szczególności jest niewątpliwe, że przebieg części inwestycji celu publicznego został ustalony przez fragment ich działki nr [...]. Dodać należy, że zgodnie z art. 54 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego zawiera wskazanie linii rozgraniczających teren inwestycji, wyznaczonych na mapie w odpowiedniej skali (zgodnie z wnioskiem inwestora – art. 52 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy). Linie rozgraniczające przesądzają (rozstrzygają) o obszarze inwestycji. W konsekwencji, organ prawidłowo ustalił jako spełniony warunek, o którym mowa w art. 112 ust. 1 u.g.n., tj. nieruchomość (wywłaszczona działka) znajduje się na terenie objętym decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Potrzeba przeznaczenia terenu na cel publiczny w granicach określonych załącznikiem do decyzji lokalizacyjnej jest faktem ewidentnym.

Ustalenie jak wyżej jest istotne dla właściwego rozpoznania tego zarzutu skargi, w którym skarżący kwestionują niezbędność wywłaszczonej działki na cel wywłaszczenia. Zarzut ten kierowany jest przeciwko niezbędności wywłaszczenia w orzeczonych granicach (art. 112 ust. 3 u.g.n.) ze wskazaniem, że inne granice inwestycji, mniej dla nich uciążliwe, można by ustalić uwzględniając inny sposób wykonania inwestycji (mur oporowy zamiast otwartego wykopu).

Zdaniem jednak sądu, również i w tym zakresie ustalenia i ocena prawna organów nie budzą wątpliwości. Przede wszystkim dlatego, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające na okoliczność czy istotnie nie można by inaczej zrealizować ciągu pieszo - jezdnego, w sposób powodujący mniejsze uciążliwości budowlane, ekonomiczne i społeczne, w tym np. w sposób wskazany przez skarżących, tj. z wykonaniem muru oporowego. Starosta uzyskał wyjaśnienia pracowników biura projektującego przejście przez nieczynny nasyp kolejowy (pismo z dnia [...] grudnia 2017 r.). Z wyjaśnień tych wynika, że rozważano wykorzystanie dużego przejścia z blach falistych odpowiednio zabezpieczonych przed korozją z wykończeniem wlotów elementami żelbetowymi, która to propozycja – jak biuro przyznało – w bardzo minimalnym zakresie ingerowałaby w sąsiednie działki, w tym działkę skarżących. Ostatecznie zdecydowano o wykonaniu otwartego wykopu (chodnik na działce gminnej i skarpa na działkach sąsiednich), a jak wynika z ww. pisma jest to rozwiązanie najkorzystniejsze pod względem ekonomicznym (także pod względem kosztów dalszego użytkowania) oraz eliminuje obawy co do zachowania bezpieczeństwa korzystających z chodnika w godzinach popołudniowych i nocnych. Także przedstawiciel wnioskodawcy podczas rozprawy administracyjnej wskazywał na konieczność pozyskania nieruchomości nr [...] z uwagi na ukształtowanie terenu (skarpa) i zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników. Jednocześnie zauważyć należy, że rozważana była koncepcja proponowana przez skarżących, tj. wykonanie muru oporowego, jednakże odrzucono ją z uwagi na zbyt dużą ingerencję w działki sąsiednie.

Zdaniem sądu, powyższe okoliczności w sposób wyczerpujący uzasadniają niezbędność pozyskania prawa skarżących na cel wywłaszczenia – w granicach wynikających z decyzji lokalizacyjnej, które to granice doprecyzowano późniejszymi decyzjami podziałowymi wydzielającymi działkę nr [...]. Ze wskazanego wyżej materiału dowodowego wynika, że projektant rozważał różne opcje, w tym i tę mniej ingerującą w prawo użytkowania wieczystego działki nr [...]. Wynika także z akt, że organ dokonał wszechstronnego rozważenia różnych aspektów przedsięwzięcia (ekonomicznego, zakresu ingerencji, kosztów dalszego użytkowania, głosów mieszkańców w związku z ich zapotrzebowaniem na bezpieczne przejście) i dokonał wyboru w kształcie uzasadniającym wywłaszczenie prawa przyznając w tym przypadku pierwszeństwo interesowi publicznemu nad indywidualnym. Wybór ten nie budzi wątpliwości sądu z punktu widzenia legalności, tym bardziej, że rozważono opcję proponowaną przez skarżących odrzucając ją z wyżej wskazanych powodów, szczegółowo umotywowanych, wynikających z materiału dowodowego i przekonujących. Te same argumenty uzasadniały trafną ocenę organu o niepowoływaniu biegłego z zakresu budownictwa, tym bardziej, że w tej kwestii wypowiedział się projektant przejścia (ciągu), zaś skarżący poza własnym, subiektywnym stanowiskiem nie przedstawili dowodu podważającego skutecznie dowody zgromadzone przez organ.

Odnośnie argumentu o pozostawieniu skarżącym fragmentu nieruchomości o bardzo niekorzystnym kształcie, co znacznie podnosi koszty ogrodzenia, to wskazać należy raz jeszcze, że w tym konkretnym przypadku występujący konflikt interesu indywidualnego z publicznym prawidłowo został rozstrzygnięty na korzyść interesu publicznego – z wyżej wskazanych powodów. Nadto, skarżący nie zostali pozostawieni bez środków prawnych w zaistniałej sytuacji. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 3 zdanie drugie u.g.n., jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Także dodać należy, że według wykazu synchronizacyjnego z dnia [...] czerwca 2016 r. cała działka nr [...] posiadała powierzchnię 1,8979 ha, zaś wywłaszczeniem objęto wyłącznie fragment o wielkości 196 m2, co również nie pozostaje bez znaczenia dla oceny legalności wywłaszczenia w sprawie niniejszej. W takim sensie, że pozostawiona wielkość działki znacznie przewyższa wielkość powierzchni wywłaszczonej. Co więcej, z kierowanych do skarżących pism zawierających prośbę o rozważenie sprzedaży lub zamiany wskazywano na zamiar nabycia pierwotnie nie 196 m2 a 400 m2 (vide pismo z dnia [...] stycznia 2016 r.). A zatem wywłaszczeniem objęto znacznie mniejszy fragment niż pierwotnie zamierzano.

W ocenie sądu, spełnione zostały również pozostałe warunki uzasadniające wydanie decyzji wywłaszczeniowo-odszkodowawczej.

Bezspornie wywłaszczone prawo nie mogło być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.). W stosunku do skarżących zostało wysłane pismo z dnia [...] stycznia 2016 r. z prośbą o podjęcie decyzji umożliwiającej realizację ciągu, w tym wyrażenie zgody na dysponowanie terenem na cele budowlane, wyrażenie zgody na wykup fragmentu nasypu (około 400 m2), zamianę nieruchomości z dopłatą ze strony wywłaszczanych w wypadku różnicy w wartości nieruchomości (zaproponowano dwie nieruchomości z konkretną ceną). Wysłano również pismo z dnia [...] września 2016 r. zawierające zaproszenie na spotkanie w celu zawarcia umowy sprzedaży na rzecz Gminy C. działki nr [...] w związku z koniecznością budowy ciągu pieszo-rowerowego z informacją, że brak reakcji spowoduje podjęcie kroków w celu wywłaszczenia. We wniosku o wywłaszczenie z dnia [...] października 2016 r. Burmistrz powołał się na powyższe pisma jako na okoliczności przeprowadzenia bezskutecznych rokowań. Następnie, na skutek wezwania Starosty, w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. wyznaczono dwumiesięczny termin na zawarcie umowy zbycia prawa pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego na skutek bezowocnego upływu terminu.

Powyższe okoliczności spełniają warunek przeprowadzenia rokowań, o których mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n. Stosownie do tej regulacji, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Stosownie do ust. 2 tego przepisu, w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze. Ten ostatnio wskazany przypadek miał miejsce w sprawie niniejszej. Fakt przeprowadzenia rokowań został uzewnętrzniony i udokumentowany, nadto z przebiegu postępowania administracyjnego niewątpliwie wynika brak woli użytkowników wieczystych do zbycia wywłaszczanego prawa.

Nie budzi również wątpliwości sądu sporządzony operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wartość wywłaszczanego prawa. Biegły dokonał wyceny (określając wartość odtworzeniową na podstawie art. 135 u.g.n. z uwagi na brak nieruchomości podobnych na rynku lokalnym i w innych powiatach województwa p. czyli na rynku regionalnym) według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu i według wartości z tego samego dnia z uwagi na orzeczenie jedną decyzją o wywłaszczeniu i odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej działając w ramach autonomicznego prawa do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wybór swój, w ocenie sądu, rzeczoznawca należycie uzasadnił rodzajem nieruchomości wycenianej, analizą rynku, przeznaczeniem wycenianej nieruchomości. Biegły zastosował zasadę korzyści przy wycenie, tj. uznając zwiększenie wartości według przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (alternatywne przeznaczenie drogowe), szacunek przeprowadził z pominięciem aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Rzeczoznawca przedstawił szczegółową charakterystykę nieruchomości, typując zbiór 23 nieruchomości spełniających uwarunkowania podobieństwa w postaci: położenie w obszarze powiatu B., nabycie przez podmioty publiczne jak Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Następnie wyselekcjonował cztery cechy wpływające na wartość rynkową (położenie ogólne, usytuowanie szczegółowe, sposób użytkowania oraz dojazd i dostępne uzbrojenie) i skorygował ustalone wagi cech współczynnikami uwzględniając cechy charakterystyczne wycenianej nieruchomości (położenie ogólne – średnie, usytuowanie szczegółowe – słabe z uwagi na zaplecze zabudowy, teren zadrzewiony, nasyp dawnej bocznicy kolejowej; sposób użytkowania – słaby z uwagi na teren dawnej bocznicy kolejowej stanowiącej użytki rolne klasy PsVI; dojazd, uzbrojenie – słabe z uwagi na część wydzieloną pod ciągi pieszo-rowerowe, bez dojazdu, w sąsiedztwie odstępność sieci elektrycznej). Dodać należy, że rzeczoznawca w opisie nieruchomości uwzględnił fakt uzyskania przez skarżącego dla działki nr [...] warunków zabudowy na budowę trzech budynków gospodarczo – składowych (decyzja z dnia [...] maja 2015 r.). Nie miało to jednak wpływu na wycenę, bowiem – jak wynika z dołączonej dokumentacji zdjęciowej – działka jest zakrzaczona, zadrzewiona, a zatem jej aktualny stan użytkowania, mimo powyższej decyzji o warunkach zabudowy, pozostaje rolny. Trafnie zatem biegły uwzględnił wycenę według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Nie budzi również wątpliwości sądu sposób wyceny występującego zadrzewienia, tj. według wartości drewna w drzewostanie (art. 135 ust. 5 u.g.n.).

Stanowisko skarżących o wyższej wartości "cen nieruchomości w bazie" i przyjęciu przez biegłego zaniżonych parametrów nie znajduje uzasadnienia, tym bardziej, że skarżący operatu nie podważyli w sposób formalny, jak też nie przedstawili innych konkretnych zarzutów do wyceny.

Powyższe uprawnia do wniosku o prawidłowości sporządzonej wyceny, którą organ zaakceptował jako trafną pod względem formalnym oraz wiarygodną. Ocena ta i jej konkluzje nie budzą wątpliwości sądu.

Przyznać trzeba, że organ drugiej instancji, jak trafnie zarzucono w skardze, dopuścił się naruszenia zasady przekonywania (art. 11 K.p.a.) oraz wymagań dotyczących sporządzania uzasadnienia prawnego i faktycznego decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.). Uzasadnienie decyzji Wojewody jest nazbyt zwięzłe, co stanowi uchybienie zasadom wyżej wskazanym. O ile jednak sąd administracyjny może stwierdzić wystąpienie zarzuconego w skardze naruszenia prawa, o tyle nie jest to wystarczające do uchylenia zaskarżonej decyzji. Naruszenie prawa procesowego (a z takim mamy do czynienia) dla uwzględnienia skargi powinno być naruszeniem mającym istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), dalej: P.p.s.a. Skład orzekający w sprawie niniejszej takiego istotnego wpływu na wynik sprawy z uwagi na zwięzłość uzasadnienia Wojewody nie stwierdza, zwłaszcza że Wojewoda wskazał, iż podziela w całości ustalenia faktyczne i ocenę prawną decyzji pierwszoinstancyjnej, ta zaś jest obszerna i wyczerpująca. Nie wystąpiła zatem sytuacja, w której skarżący nie byli w stanie poznać motywów faktycznych i prawnych rozstrzygnięć obydwu instancji. Także Wojewoda odniósł się, znowuż zwięźle, ale to odniesienie ma miejsce, do zarzutów odwołania dotyczących wyboru opcji zrealizowania inwestycji z wykorzystaniem wywłaszczonego prawa. Wskazał na względy ekonomiczne, społeczne i decyzję lokalizacyjną, co wystarcza do uznania, że organ odwoławczy rozpoznał sprawę w jej całokształcie, choć faktycznie nie dał temu należytego wyrazu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Sąd nie stwierdził również pozostałych naruszeń zarzuconych w skardze, a w szczególności co do uchybienia zawiadomieniu w trybie art. 10 § 1 K.p.a. Trafnie wskazał Wojewoda w odpowiedzi na skargę, że brak uzupełniania postępowania wyjaśniającego na etapie odwoławczym ubezskutecznia ten zarzut. Odnośnie pozostałych zarzuconych naruszeń, to zdaniem sądu nie sposób się do nich odnieść, bowiem nie wyartykułowano w skardze na czym te naruszenia polegają np. w szczególności naruszenia art. 7a i art. 7b K.p.a., jak też inne. Zdaniem sądu, organy rozpoznały sprawę w jej całokształcie, rozważyły wszystkie przesłanki rozstrzygnięcia o wywłaszczeniu i odszkodowaniu (z zastrzeżeniem uwag do uzasadnienia decyzji Wojewody), zgromadziły wystarczający materiał dowodowy, zaś wydane decyzje nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Sformułowanie zarzutu naruszenia kilkunastu przepisów bez precyzyjnego określenia na czym poszczególne naruszenia polegają, przy ocenie sądu o legalności zaskarżonych decyzji i braku naruszeń mających istotny wpływ na wynik sprawy, zwalnia sąd od szczegółowego ustosunkowania się do treści każdego przepisu wskazanego jako naruszony.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.