Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 82/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 12
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1, 2 i 4
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 29 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

[...] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 grudnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Asesor WSA Paweł Daniel Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi X. K. M. sp. k. z siedzibą w P. , "Y." E. S. i M. W. sp. j. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 listopada 2022 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w P. z dnia 29 kwietnia 2022 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego X. K. M. sp. k. z siedzibą w P. kwotę 18036 zł (osiemnaście tysięcy trzydzieści sześć złotych) oraz na rzecz skarżącego "Y." E. S. i M. W. sp. j. z siedzibą P. kwotę 17178,10 zł (siedemnaście tysięcy sto siedemdziesiąt osiem złotych dziesięć groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ, decyzją z dnia 29 kwietnia 2022 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej: "K.p.a.") oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."), orzekł o pobraniu w wysokości [...] zł jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], zapisanej w dniu zbycia w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "P. P." - część [...] w P. (pkt 1). Do wniesienia opłaty ustalonej w punkcie 1 zobowiązał: X. K. M. spółka komandytowa z siedzibą w P. w wysokości [...] zł oraz "Y. " E. S. i M. W. spółka jawna z siedzibą w P. w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że Rada Miasta P. w dniu 2 lutego 2021 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "P. P." - część [...] w P., ustalając w § 24, że stawka opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem tego planu wynosi 30%. Uchwała weszła w życie w dniu 24 marca 2021 r. W dniu 16 czerwca 2021 r. X. K. M. spółka komandytowa z siedzibą w P. i "Y." E. S. i M. W. spółka jawna z siedzibą w P. zbyły prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 11.185 m2 (akt notarialny rep. A nr [...]). Nieruchomość zapisana w księdze wieczystej nr [...] stanowiła własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym X. K. M. spółka komandytowa z siedzibą w P. (w udziale 55/100 części) i "Y." E. S. i M. W. spółka jawna z siedzibą w P. (w udziale 45/100 części). W skład nieruchomości wchodzą działki nr [...] i [...] stanowiące gospodarczą całość. Na podstawie opinii Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2021 r., nr [...], ustalono, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "P. P." - część [...] w P., nieruchomość znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej oznaczonym symbolem [...] - działka nr [...] oraz infrastruktury technicznej - elektroenergetyki, oznaczonym symbolem: [...] – działka nr [...]. Do czasu wejścia w życie obowiązującego planu, nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta P., uchwalonym przez Radę Miejską P. uchwałą nr [...] z dnia 6 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. P. . z 1994 r., nr [...], poz. 246), nieruchomość położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren aktywności gospodarczej - produkcja, dystrybucja towarów, handel masowy, bazy, składy itp., położony w rejonie o przewadze funkcji aktywności gospodarczej w strefie pośredniej -intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjno-magazynowego.

Idąc dalej organ I instancji wskazał, że w dniu 24 września 2021 r. na poczet postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty planistycznej został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego A. A.. Nieruchomość została wyceniona według stanu z dnia 24 marca 2021, tj. z dnia wejścia w życie planu i cen z dnia sprzedaży nieruchomości, tj. 16 czerwca 2021 r. Wartość nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Szacując wartość biegły przyjął do porównań transakcje zawarte w latach 2019 - 2021. Nieruchomości porównawcze przed uchwaleniem planu miejscowego stanowią niezabudowane działki gruntu przeznaczone pod tereny aktywizacji gospodarczej o wiodącej funkcji produkcyjno-usługowej i usługowej, zlokalizowane w obrębach geodezyjnych: S. , G. i G.1 . Natomiast nieruchomości porównawcze po uchwaleniem planu miejscowego stanowią niezabudowane działki przeznaczone pod funkcję mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniową wielorodzinną z usługami, zlokalizowane w obrębach Ż. i J. , Stanowią one działki gruntu położone na terenie miasta P. w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy. Różnice w lokalizacji nieruchomości porównawczych oraz wycenianej zostały uwzględnione w procesie wyceny. Dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych o transakcjach. Rzeczoznawca na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, określił cechy rynkowe (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi, a następnie dokonał korekty cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach między nieruchomościami podobnymi a wycenianą. Uzyskane przez niego wartości rynkowe stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku.

Zdaniem organu I instancji rzeczoznawca w sporządzonym operacie dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając cel (określenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego), rodzaj i położenie nieruchomości (nieruchomość gruntowa położona na terenie zurbanizowanym), przeznaczenie w planie miejscowym, faktyczny sposób wykorzystania (tereny zabudowy produkcyjno-usługowej lub usługowej - przed uchwaleniem planu oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami - po uchwaleniu planu), stan nieruchomości (bez części składowych), dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (baza danych prowadzonej przez rzeczoznawcę na potrzeby opracowań w zakresie wyceny wartości). Biegły prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny nieruchomości, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości. W sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "P. P." - część [...] w P. nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

W odwołaniu z dnia 18 maja 2022 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego X. K. M. sp. k. z siedzibą w P. oraz "Y," E. S. i M. W. sp. j. z siedzibą w P. wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i rozstrzygnięcie przez organ odwoławczy sprawy co do istoty, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia przez organ I instancji. Spółki wniosły także o przeprowadzenie rozprawy celem wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych oraz dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia czy i ewentualnie w jakim zakresie nastąpił wzrost wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., przy ul. [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "P. P." - część [...] w P.. Zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie: art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 87 ust. 3a u.p.z.p., art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899; dalej: "u.g.n."), art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., § 50 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.; dalej: "R.w.n."), art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a także art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 i art. 136 K.p.a.

W uzasadnieniu odwołujące podkreśliły, że organ I instancji błędnie uznał, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z prawem i może stanowić podstawę do wydania decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W dalszej części pisma spółki rozwinęły zarzuty zawarte w petitum pisma dotyczące sporządzonego na poczet postępowania operatu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 listopada 2022 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy podkreślił, że wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym dokonuje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Co więcej, aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego spółki miały możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny. Dopiero bowiem w przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Odwołujący takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawili. Kolegium nie dopatrzyło się natomiast braku rzetelności i należytej staranności w działaniach rzeczoznawcy. W opinii organu odwoławczego odwołanie jest nieuzasadnione, ponieważ kwestionując stwierdzony przez rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości po zmianie planu strony nie poparły swoich twierdzeń żadnymi dowodami. W konsekwencji sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy posiada wartość dowodową w sprawie i na jego podstawie organ I instancji mógł ustalić opłatę planistyczną, bowiem jest on prawidłowy, rzetelny i logiczny. Brak jest podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została niepoprawnie. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Ponadto, w wyniku odwołania uzupełniono postępowanie dowodowe na etapie postępowania odwoławczego poprzez złożenie przez rzeczoznawcę na żądanie Kolegium dodatkowych wyjaśnień odnoszących się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, a także innych wątpliwości wobec operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium poczynione wyjaśnienia w sposób wystarczający odpowiadają na podniesione w odwołaniu uwagi.

W skardze z dnia 29 grudnia 2022 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu X. K. M. sp. k. z siedzibą w Poznaniu oraz "Y." E. S. i M. W. sp. j. z siedzibą w P. wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji I instancji, dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. oraz o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania sądowego według norm prawem przepisanych, w tym zwrotu kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictw. Zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie art. 7 K.p.a., art. 8 w zw. z art. 9 K.p.a., art. 10 § 10 K.p.a., art. 15 w zw. z art. 138 § 2 K.p.a., art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 15 K.p.a., art. 136 K.p.a., art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 37 ust. 1 i 11 u.p.z.p. w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n., art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., § 29 ust. 3 w zw. z ust. 1 i ust. 2 oraz § 50 i § 56 ust. 1 pkt 9 R.w.n., a także art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skarżące podniosły w szczególności, że przedłożenie złożonego ze skargą operatu na etapie postępowania odwoławczego nie było możliwe. Skarżące weszły w posiadanie zgłoszonego dowodu w połowie listopada 2022 r. i nie zdołały złożyć tego dowodu do akt postępowania przed organem odwoławczym, albowiem już w dniu 23 listopada 2022 roku organ odwoławczy wydał zaskarżoną decyzję. Jednocześnie spółki podkreśliły, że organ odwoławczy nie zapewnił im czynnego udziału w postępowaniu, co objawiało się brakiem zapewnienia skarżącym możliwości wypowiedzenia się co do wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego na etapie postępowania przed organem odwoławczym, w tym złożenia zgłaszanego obecnie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego J. W.. Obowiązek umożliwienia stronie wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji wynika z natomiast z art. 10 § 1 K.p.a. i ma zastosowanie także w postępowaniu przez organem odwoławczym.

Dalej skarżące wskazały, że załączony do niniejszej skargi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. określa wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem § 29 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 R.w.n., którego nie zastosował rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym będącym podstawą wydanego rozstrzygnięcia. Jak wynika z załączonego operatu, brak transakcji użytkowaniem wieczystym na rynku lokalnym uniemożliwił zastosowanie § 29 ust. 1 R.w.n. W konsekwencji powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosownie do ust. 2 tego przepisu dokonał analizy rynków porównywalnych, za takie uznając K. oraz W.. Przeprowadzone analizy wykazały, że zbywane prawo użytkowania wieczystego osiąga wyższe jednostkowe ceny transakcyjne, jednak te osiągane są przy bardzo dużym zróżnicowaniu jednostkowym cen transakcyjnych. Powoduje to, że w sposób wiarygodny nie ma możliwości ustalenia relacji jakie zachodzą w zakresie cen transakcyjnych pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego. Z tych względów określenie wartości prawa użytkowania wieczystego mogło nastąpić jedynie przy zastosowaniu § 29 ust. 3 R.w.n., tj. z uwzględnieniem okresu trwania prawa, liczby lat niewykorzystanego okresu trwania prawa i stawki procentowej opłaty rocznej. W konsekwencji powyższego wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł, a po uchwaleniu planu [...] zł. Z obliczonej różnicy wynika, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi [...] zł. Wartość ta jest trzykrotnie niższa od wartości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w toku niniejszego postępowania. Uzasadnia to i popiera stanowisko skarżących co do wadliwości pierwotnego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. A.. Ze względu na błędne założenia metodologiczne oraz nieprawidłowość dokonanych porównań należy stwierdzić, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania jest nieprawidłowa i kilkukrotnie zawyżona, a jedyną realną kwotą jest kwota ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. W., albowiem została wyliczona w oparciu o przepisy regulujące sposób wyceny nieruchomości, której przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego.

W dalszej części skarżące powtórzyły argumentację zawartą w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 1 czerwca 2023 r. skarżące wniosły o przedłużenie terminu do zajęcia stanowiska uzupełniającego do dnia 15 lipca 2023 r. ze względu na potrzebę przedłożenia dodatkowych dokumentów.

W piśmie procesowym z dnia 30 czerwca 2023 r. skarżące wniosły o przedłużenie terminu do zajęcia stanowiska w sprawie i umożliwienie złożenia dodatkowego dowodu w postaci opinii sporządzonej przez [...] Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w W. w przedmiocie wydania opinii o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 24 września 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. nr upr. [...]. Skarżące wskazały, że aktualnie oczekują na sporządzenie tej opinii, która zgodnie z zawartą umową ma zostać sporządzona w terminie do dnia 31 sierpnia 2023 r.

W piśmie procesowym z dnia 6 września 2023 r. skarżące wniosły o dopuszczenie dowodu w dokumentu w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nr [...], wydanej w dniu 4 września 2023 r. na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Do pisma dołączono wspomnianą opinię.

Na rozprawie w dniu 7 września 2023 r. pełnomocnik skarżących oświadczył, że podtrzymuje skargę i jej zarzuty. Jednocześnie wyjaśnił, że w dniu 6 września 2023 r. strona skarżąca otrzymała opinię Komisji Arbitrażowej przy [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Pełnomocnik przedłożył dwa egzemplarze tej opinii wraz z pismem procesowym z dnia 6 września 2023 r. i wniósł o przeprowadzenie dowodu z tej opinii. Pełnomocnik skarżących podkreślił, że w złożonej opinii Komisji Arbitrażowej wskazano, że opinia rzeczoznawcy majątkowego A. A., na której oparły się organy obu instancji została sporządzona nieprawidłowo i jest dotknięta błędami, które miały wpływ na oszacowaną wartość.

Sąd postanowił przeprowadzić dowód z opinii Komisji Arbitrażowej przy [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych sygn. [...] z dnia 4 września 2023 r.

Z uwagi na konieczność doręczenia odpisu opinii organowi, rozprawa została odroczona.

Na rozprawie w dniu 8 grudnia 2023 r. pełnomocnik skarżących oświadczył, że podtrzymuje skargę i wnosi jak dotychczas.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Kontroli Sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 listopada 2022 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia 29 kwietnia 2022 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia X. K. M. spółka komandytowa z siedzibą w P. oraz "Y." E. S. i M. W. spółka jawna z siedzibą w P. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem przez nie udziałów w wysokości odpowiednio 55/100 i 45/100 w prawie użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...], obręb G., arkusz mapy [...].

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie okresem 5 lat w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899; dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555; dalej: "R.w.n.").

Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają art. 149-159 u.g.n. Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Trzeba przy tym podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08 – wszystkie wskazane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty planistycznej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości opłaty decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty.

W rozpoznawanej sprawie spornym w sprawie jest ziszczenie się przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Badaniu podlega więc operat szacunkowy stanowiący podstawę wyliczeń. Zarzuty skargi sprowadzają się głownie od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem strony rzutowało na ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu tego planu, a w dalszej kolejności na wysokość ustalonej opłaty planistycznej.

Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu 24 września 2021 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. (k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji). Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego wartość rynkowa tego prawa wynosiła [...] zł. Biegły szczegółową analizą objął grunty niezabudowane, przeznaczone pod tereny aktywizacji gospodarczej – tereny produkcyjno-usługowe (stan przed uchwaleniem planu miejscowego) oraz z wiodącym przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej (stan po uchwaleniu planu miejscowego). Przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu biegły ustalił w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta P., który utracił moc prawną w dniu 31 grudnia 2003 r. oraz o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, z uwzględnieniem wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Do określenia wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Uwzględniając deficyt transakcji prawem użytkowania wieczystego w zakresie gruntów porównawczych oraz fakt, że wycena nieruchomości w dacie wejścia w życie planu miejscowego pozostawała w użytkowaniu wieczystym biegły ustalił relacje pomiędzy prawami do nieruchomości (prawem własności i prawem użytkowania wieczystego) w celu prawidłowego odwzorowania wartości rynkowej nieruchomości dla poszczególnych stanów planistycznych. Przy analizie nieruchomości o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniową wielorodzinną z usługami (zgodnie z planem miejscowym) biegły wyliczył relację średnią prawa użytkowania wieczystego do prawa własności na 0,955, natomiast przy analizie rynku nieruchomości o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową lub usługową (zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania/faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości) biegły wyliczył relację średnią prawa użytkowania wieczystego do prawa własności na 0,866.

Tym niemniej zauważenia wymaga, że w toku postępowania strona skarżąca konsekwentnie zgłaszała szereg zarzutów do sporządzonego na poczet niniejszego postępowania operatu, w szczególności kwestionując przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (zdaniem strony w okresie tzw. luki planistycznej możliwe było zagospodarowanie działki nr [...] zabudową mieszkaniową wielorodzinną, a więc w sposób tożsamy z przeznaczeniem określonym w nowym planie zagospodarowania przestrzennego), wskazując, że operat szacunkowy nie zawiera opisu/charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania, a także, że wartości wycenianych nieruchomości podane przez rzeczoznawcę majątkowego nie zostały skorygowane o wskaźnik wartości relacji prawo własności/prawo użytkowania wieczystego, a przyjęte do porównania transakcje obejmowały zbycie prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego (zob. pismo stron z dnia 2 listopada 2021 r., k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji oraz pismo stron z dnia 19 stycznia 2022 r., k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji).

W toku postępowania przed organem I instancji biegły dwukrotnie odniósł się do zarzutów strony – odpowiednio w piśmie z dnia 6 grudnia 2021 r. (k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji) i z dnia 11 marca 2022 r. (k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji), co ostatecznie skutkowało oparciem wydanego w sprawie przez organ I instancji rozstrzygnięcia o zakwestionowany przez stronę operat z dnia 24 września 2021 r. Do dnia wydania decyzji przez organ I instancji (tj. do dnia 29 kwietnia 2022 r.) strona skarżąca nie przedstawiła kontroperatu, choć pismem z dnia 17 lutego 2022 r. wniosła o przedłużenie terminu rozpoznania sprawy do dnia 11 marca 2022 r. z uwagi na chęć jego przedłożenia.

Jednakże należy mieć na uwadze, że w obszernym odwołaniu strona ponowiła oraz uszczegółowiła zarzuty względem operatu z dnia 24 września 2021 r., wnosząc jednocześnie o przeprowadzenie rozprawy celem wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych oraz dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia czy i ewentualnie w jakim zakresie nastąpił wzrosty wartości prawa użytkowanie wieczystego działek nr [...] i [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "P.-P." – część [...] w P.. Odwołanie to zostało przekazane biegłemu w celu ustosunkowania się i odpowiedź biegłego z dnia 27 października 2022 r. wpłynęła do organu odwoławczego w dniu 2 listopada 2022 r. (k. [...]-[...] akt adm. organu odwoławczego). Wyjaśnienia biegłego zostały przesłane do strony skarżącej przy piśmie z dnia 3 listopada 2022 r. (k. [...] akt adm. organu odwoławczego) i odebrane przez stronę skarżącą w dniu 8 listopada 2022 r. (k. [...] akt adm. organu odwoławczego).

Co jednak istotne na gruncie rozpatrywanej sprawy, a co zostało podniesione przez stronę skarżącą w złożonej skardze, organ odwoławczy przed wydaniem decyzji nie umożliwił stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, czym naruszył art. 10 § 1 K.p.a. Należy przy tym ocenić, że w realiach rozpoznawanej sprawy naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem stronie nie został wyznaczony termin, do którego mogła złożyć dodatkowe dowody do akt, czy też ustosunkować się do pisma biegłego z dnia 27 października 2022 r. Do skargi strona przedłożyła natomiast operat szacunkowy z dnia 29 października 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W., w którym wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości działek nr [...] i [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem planu miejscowego została oznaczona na kwotę [...]zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł. Z treści skargi wynika, że strona skarżąca otrzymała przedmiotowy operat w połowie listopada 2022 r., jednak z uwagi na brak wysłania do niej zawiadomienia z art. 10 § 1 K.p.a. przez organ odwoławczy, nie miała możliwości jego przedstawienia przed wydaniem zaskarżonej decyzji.

Jest to przy tym o tyle istotne, że choć w przedłożonym przez stronę operacie rzeczoznawca tak samo jak powołany w sprawie biegły przyjął, że przed wejściem w życie planu wyceniana nieruchomość posiadała potencjał gruntu odpowiedni do zabudowy usługowej, to ostateczna wartość nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego diametralnie się różni – rzeczoznawca majątkowy A. A. ustalił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę [...]zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł, gdy tymczasem rzeczoznawca majątkowy J. W. ustaliła wartość prawa użytkowania wieczystego przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł. Ze złożonego przez stronę kontroperatu wynika przy tym (odmiennie niż z operatu z dnia 24 września 2021 r.), że brak transakcji użytkowaniem wieczystym na rynku lokalnym uniemożliwia zastosowanie § 29 ust. 1 R.w.n., a z kolei przeprowadzona zgodnie z § 29 ust. 2 R.w.n. analiza rynków porównywalnych wykluczyła możliwość ustalenia relacji jakie zachodzą w zakresie cen transakcyjnych pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego, wobec czego określenie prawa użytkowania wieczystego mogło nastąpić jedynie przy zastosowaniu § 29 ust. 3 R.w.n., tj. z uwzględnieniem okresu trwania prawa użytkowania wieczystego, liczby lat niewykorzystanego okresu trwania tego prawa i stawki procentowej opłaty rocznej.

Choć przy tym zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego na poczet postępowania, to jednak przedłożenie takiego operatu na etapie postępowania przed organem odwoławczym (gdyby organ nie naruszył art. 10 § 1 K.p.a.), winno co najmniej skłonić organ odwoławczy do refleksji, czy sporządzony na poczet postępowania operat nie budzi wątpliwości pod względem prawidłowości, a jeśli tak, czy nie jest konieczne wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Na mocy art. 157 ust. 4 u.g.n., przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Ostatecznie jednak, z uwagi na naruszenie art. 10 § 1 K.p.a., organ odwoławczy ocenił, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 24 września 2021 r. może stanowić dowód w sprawie i utrzymał w mocy decyzję organu I instancji wydaną w oparciu o ten operat szacunkowy. Tymczasem na etapie postępowania sądowego strona skarżąca przedłożyła Opinię Komisji Arbitrażowej przy [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 4 września 2023 r., nr [...], sporządzoną na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Zespół oceniający stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 24 września 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. został sporządzony nieprawidłowo. Niewątpliwie opinia ta potwierdza, że organ odwoławczy powinien mieć uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a w konsekwencji, w sprawie zaistniała przesłanka wznowieniowa postępowania, o jakiej mowa w art. 145 § 1 pkt 5 K.p.a. Stwierdzenie przez sąd administracyjny naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania uzasadnia natomiast uchylenie decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; dalej: "P.p.s.a.").

Choć zespół oceniający ocenił, że w operacie poprawnie wskazano w aspekcie celu wyceny przeznaczenie wycenianej nieruchomości, to 1) ustalenie i zastosowanie w procedurze określenia wartości nieruchomości relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności nastąpiło niezgodnie z § 29 ust. 2 R.w.n., 2) wykorzystanie w procedurze określenia wartości rynkowej transakcji, która dotyczyła umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w drodze aportu stanowi naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 R.w.n., a także 3) błąd obliczeniowy w zakresie zastosowanej poprawki z uwagi na cechę "Możliwości inwestycyjne" w parze porównawczej "X-B" (w tabeli na str. [...]) stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 R.w.n. Zespół Orzekający wskazał również uchybienia, w stosunku do których nie wykazano bezpośredniego wpływu na wynik szacowania, tj. nie mogące stanowić podstawy do stwierdzenia w sposób jednoznaczny o wpływie tych uchybień na wynik wyceny, w tym m.in. brak uzasadnienia wyboru nieruchomości porównawczych oraz brak charakterystyki cech tych nieruchomości w procedurze wyceny metodą porównywania parami, czy też brak uzasadnienia przyjętej skali oceny cech rynkowych, powodujących wątpliwości w zakresie prawidłowości jej ustalenia w aspekcie zasad stosowanych w wycenie nieruchomości metodą porównywania parami (k. [...]-[...] akt sąd.).

Opinia ta została przez Sąd dopuszczona jako dowód na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. Przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu było bowiem niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości związanych z prawidłowością oceny operatu, który stał się podstawą do określenia wysokości opłaty planistycznej i nie spowodowało nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Choć przy tym w dniu 1 września 2017 r. ustawodawca uchylił art. 157 ust. 1a u.g.n. – zgodnie z którym operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny tracił charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. – nie oznacza to, że opinia sporządzona zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. może być bez żadnej refleksji odrzucana jako niewiążąca. Organ jako podmiot niewyspecjalizowany nie ma bowiem podstaw do samodzielnej polemiki z merytorycznymi zarzutami wskazanymi w ocenie. Jednocześnie podkreślić należy, że w uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) (druk sejmowy Nr 1560, VIII kadencja Sejmu; https://www.sejm.gov.pl Strona główna -> Prace Sejmu -> Druki sejmowe ->Druk nr 1560), zaproponowano rezygnację z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jakim jest utrata przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości, ponieważ dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazywała, że "w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zasadnym wydaje się zatem, aby zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie".

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się więc, że w sytuacji gdy z wnioskiem o weryfikację operatu występuje sama strona, przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwia podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów i może spowodować podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21). Choć istnieje obecnie możliwość dalszego uznawania przez organ za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną, to jednak organ nie może pomijać takiej negatywnej oceny dokonanej przez odpowiednią organizację zawodową i jest zobowiązany do ustosunkowania się zarzutów w niej zawartych, a w razie ich potwierdzenia do zlecenia sporządzenia nowego operatu przez innych rzeczoznawców (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 19 września 2018 r., sygn. akt II SA/Go 496/18).

Reasumując, zdaniem Sądu naruszenie przez organ odwoławczy art. 10 § 1 K.p.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem strona została pozbawiona możliwości przedłożenia kontroperatu, którego treść mogłaby uprawdopodobnić wadliwość operatu zleconego przez organ. Jego prawidłowość została przy tym ostatecznie podważona na etapie postępowania sądowego przez opinię Komisji Arbitrażowej przy [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Sąd miał na uwadze, że przedmiotowa opinia została przez skarżące złożona dopiero na etapie postępowania sądowego, jednak z uwagi na jej treść, nie mogła ona zostać pominięta przy ocenie legalności zaskarżonej decyzji. Opinia ta potwierdza, że sporządzony w dniu 24 września 2021 r. operat może budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia i jest to okoliczność faktyczna istniejąca w dniu wydania decyzji, nieznana organowi, który tę decyzję wydał, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 5 K.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b i c w zw. z art. 135 P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 listopada 2022 r., nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia 29 kwietnia 2022 r., nr [...], albowiem zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, tj. art. 145 § 1 pkt 5 K.p.a.

Ponownie prowadząc postępowanie organy zastosują się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w treści niniejszego uzasadnienia. Obowiązkiem organów będzie w pierwszej kolejności ocena, czy operat szacunkowy z dnia 24 września 2021 r. w świetle opinii Komisji Arbitrażowej z dnia 4 września 2023 r. oraz art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. (dotyczącego aktualności operatu) może stanowić dowód w sprawie. Jeśli nie, obowiązkiem organów będzie rozważenie, czy zasadnym jest zlecenie sporządzenia nowego operatu w sprawie, czy też rozstrzygnięcie można oprzeć na operacie z dnia 29 października 2022 r. sporządzonym przez J. W. na zlecenie podmiotu prywatnego. Organy muszą przy tym pamiętać, że opinia Komisji Arbitrażowej nie jest drugim operatem szacunkowym i nie zawiera wyceny nieruchomości, a ponadto nie oznacza również, że drugi z operatów (operat z dnia 29 października 2022 r.) jest prawidłowy. Wycena dokonana przez powołanego w sprawie biegłego posiada przy tym każdorazowo szczególny status dowodowy w stosunku do pozostałych wycen. Operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie stron stanowią wyłącznie przeciwdowody dla operatu sporządzonego przez powołanego w sprawie biegłego, który z racji sporządzenia go przez osobę powołaną do tej roli przez organ, ma większe znaczenie dowodowe w sprawie. W przypadku powzięcia wątpliwości co do jego prawidłowości, rolą organów rozstrzygających w sprawie jest obalenie jego wartości dowodowej, czemu winna służyć ocena korporacji rzeczoznawców majątkowych dokonana na zlecenie organu. Przedstawienie kontroperatu, a więc operatu sporządzonego przez inną osobę uprawnioną, który zawierałby istotnie odmienne ustalenia w kwestii wyceny nieruchomości, może jedynie uprawdopodobnić wadliwość operatu zleconego przez organ, jednakże zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

O kosztach postępowania na rzecz skarżącej X. K. M. sp .k. z siedzibą w P., na które składa się kwota 7.219 zł tytułem wpisu od skargi, kwota 10.800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, a także kwota 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).

O kosztach postępowania na rzecz skarżącej "Y." E. S. i M. W. sp. j. z siedzibą w P., na które składa się kwota 6.361,10 zł tytułem wpisu od skargi, kwota 10.800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, a także kwota 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).