Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 38/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 2, art. 61
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: § 9 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: § 3 ust. 1 pkt 54 lit. a i pkt 55 lit. b
journal: Dz.U. 2019 poz 1839
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znaczącą oddziaływać na środowisko

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk AWSA Karina Gniewek - Berezowska /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2023 r. sprawy ze skargi Spółdzielni [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 30 września 2022 r. nr SKO.401.ZP.2078.295.2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - skargę oddala –


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu (dalej: "Kolegium", "SKO", "Organ odwoławczy", "Organ II instancji") z 30 września 2022 r. nr SKO.401.ZP.2078.295.2022, utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] (dalej: "Organ I instancji", "Wójt") z 22 sierpnia 2022 r. nr UG.6730.27.2022 wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W podstawie prawnej decyzji Organ powołał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.; dalej: "k.p.a.").

Wydanie decyzji poprzedzało postępowanie administracyjne o następującym przebiegu.

Wnioskiem z 20 maja 2022 r. J. S. wystąpił do Wójta Gminy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia pod nazwą: "budowa budynku usługowo-handlowego" na działce nr ewid. [...] w [...] w obrębie istniejącej zabudowy przemysłowej, usługowo-handlowej i mieszkaniowej, przedkładając w tym celu stosowne dokumenty, m.in. kopię mapy zasadniczej, kopie mapy ewidencyjnej, informacje o działce oraz warunki przyłączenia do sieci gazowej, energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej.

Na zawiadomienie o przystąpieniu do rozpatrywania sprawy, Spółdzielnia [...] z siedzibą w [...] (dalej: "Strona skarżąca", "Spółdzielnia") reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła zastrzeżenie, które dotyczyło prowadzenia postępowania oraz naruszenia stosunku własnościowego pomiędzy dwoma podmiotami, które powinno być przedmiotem odrębnego postępowania.

Wójt decyzją z 22 sierpnia 2022 r. nr UG.6730.27.2022 ustalił dla J. S. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na ww. zamierzenia uznając, że zostały spełnione wszystkie warunki niezbędne do ich ustalenia.

Od powyższej decyzji Strona skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła odwołanie, w którym zarzuciła naruszenie art. 53 ust. 3 w zw. z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: "u.p.z.p.") w zw. z § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI") poprzez błędne określenie obszaru analizowanego a w konsekwencji błędne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Strona skarżąca zarzuciła również braki w analizie tekstowej pozwalające na ustalenie istnienia dobrego sąsiedztwa. Wskazał, że część graficzna nie pozwala na uzasadnienie przyjęcia obszaru analizowanego. Nieprawidłowe określenie powierzchni sprzedaży budynku zwrotem "do 900 m² podczas gdy zgodnie z ww. rozporządzeniem powinno być to określone w sposób precyzyjny. Strona skarżąca zarzuciła decyzji również brak prawidłowego uzasadnienia, co narusza przepis art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a.

Wobec powyższego Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku rozpoznania złożonego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnobrzegu, opisaną na wstępie decyzją z 30 września 2022 r. nr SKO.401.ZP.2078.295.2022 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Kolegium wskazało, że w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu będącej załącznikiem do zaskarżonej decyzji podano, że jako front działki przyjęto odcinek oznaczony CD o długości około 97 m, a do analizy przyjęto obszar w odległości 240 - 300 m od granic terenu objętego wnioskiem. Trzykrotna szerokość frontu wynosi 291 m. Obszar analizowany ma obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, a zatem nie mniej niż 291 m. Nie jest dopuszczalne zmniejszenie obszaru analizowanego. Do analizy przyjęto obszar w odległości od 300 m do 325 m od granic terenu objętego wnioskiem co spełnia ww. wymogi, a odległości 325 m przyjęto jako obszar granicy działki [...] co jest prawnie uzasadnione. Wbrew twierdzeniom Strony skarżącej obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Także załącznik graficzny analizy sporządzony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 jest czytelny. Działka, na której ma być prowadzona inwestycja jest posadowiona w centrum wyznaczonego obszaru analizowanego, który kształtem zbliżony jest do okręgu, co pozwala na ujęcie terenu do analizy w sposób najbardziej obiektywny i reprezentatywny. W analizowanym obszarze znajdują się nieruchomości oznaczone nr ewid. [...] i [...] dostępne z tej samej drogi publicznej nr [...] relacji [...] zabudowane obiektami handlowo-usługowymi umożliwiającymi ustalenie wymagań nowej zabudowy oraz pozwalające na przyjęcie istnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.

W odniesieniu do zarzutu braku kontynuacji funkcji, Organ odwoławczy wskazał, że regulacja art. 6 ust. 2 u.p.z.p. nie pozwala na restrykcyjną wykładnię tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Przyjęcie przy obowiązującej zasadzie dobrego sąsiedztwa nowej funkcji planowanej nowej zabudowy nie stanowi naruszenia tej zasady. Jednorodna funkcja na działkach sąsiednich nie wyklucza wprowadzenia zagospodarowania, które nie jest powieleniem funkcji istniejącej, ale jej uzupełnieniem i nie wchodzącą z nią w kolizję. Zasada dobrego sąsiedztwa nie jest zatem naruszona, jeżeli nowa funkcja jest do pogodzenia z istniejącą, stanowiąc jej uzupełnienie, nie naruszając ładu przestrzennego na analizowanym terenie.

W ocenie Kolegium analiza stanu faktycznego i prawnego terenu dla planowanej inwestycje także jest prawidłowa. Linie zabudowy określono w odniesieniu do średniej i dla istniejących obiektów, jednakże z uwzględnieniem położenia działki pomiędzy dwoma drogami. Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia MI określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy powoduje wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, obszaru na którym może odbywać się zabudowa. Przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia MI dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, tj. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., jednak w pierwszej kolejności linia zabudowy powinna być wyznaczana według zasady ściśle określonej w § 4 ust. 1, 2 lub 3 rozporządzenia MI. Dopuszczenie wyjątku od ustalonych w § 4 ust. w 1-3 rozporządzenia zasad ustalania obowiązującej linii zabudowy powinno mieć miejsce, jeżeli służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Organ odwoławczy podkreślił, że wysokość górnej krawędzi dachu, szerokość elewacji frontowej oraz geometrie dachu ustalono w oparciu o analizę budynków sąsiednich z uwzględnieniem wielkości średnich i przy zastosowaniu dopuszczonej prawem tolerancji. W myśl zasady dobrego sąsiedztwa, planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Dodatkowo Organ zauważył, że powierzchnia działki objętej wnioskiem wynosi 0,5780 ha. Wielkość powierzchni zabudowy przy średniej 22,7%, a w przedziale 9-29% ustalono w granicy maksymalnej uzasadniając wielkością, konfiguracją terenu i istnieniem obszaru komercyjnego, co w ocenie Kolegium jest dopuszczalne. Od poprawnego i uzasadnionego wyznaczenia granicy obszaru analizowanego zależy więc prawidłowe wyliczenie średnich parametrów istniejącej zabudowy, a także ewentualne odstąpienie od tych średnich, o ile zostanie to umotywowane przez organ. W przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy, taką możliwość przewiduje § 5 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, ale tylko wtedy, gdy wynika to z analizy.

W odniesieniu do zarzutu określenia powierzchni sprzedaży zgodnie z wnioskiem o 900 m², Organ II instancji wskazał, że konsekwencje prawne stanowią powierzchnie sprzedaży powyżej określonej wysokości, zatem określenie górnej granicy jest wystarczające ze względu na brak następstw przy przyjęciu powierzchni mniejszej niż dopuszczona.

W rejonie działki inwestycyjnej znajduje się uzbrojenie terenu w zakresie sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej oraz telekomunikacyjnej, które jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Działka ma dostęp do drogi publicznej i nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Projekt decyzji został uzgodniony ze Starostą [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych, Zarządem Dróg Wojewódzkich w [...], który wskazał konieczność zmiany zjazdu z indywidualnego na publiczny, a także z: Dyrektorem Zarządu Zlewni w [...], Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w [...] oraz z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w [...].

W ocenie Kolegium również zarzuty dotyczące naruszenia przez Organ I instancji przepisu art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a. nie mają uzasadnienia. Decyzja wraz z analizą urbanistyczną sporządzona jest prawidłowo. Analiza urbanistyczna zarówno graficzna, jak i słowna odpowiada prawu. Organ prawidłowo uzasadnił decyzję wskazując zarówno na ustalony stan faktyczny, jak i prawny.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wniosła Spółdzielnia [...] z siedzibą w [...] reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika adwokata W. W., zaskarżając ww. decyzję Kolegium w całości.

W skardze pełnomocnik Strony skarżącej zarzucił naruszenie:

1. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z § 4 rozporządzenia MI, poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, tj.: brak konkretnych wielkości parametrów przyjętych dla wyznaczenia obszaru analizowanego, co skutkowało nieprawidłowym przeprowadzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., podczas gdy dla wyznaczenia obszaru analizowanego zasadnym jest wyznaczenie przez organ konkretnych wielkości parametrów, a każde odstępstwo od wskazania konkretnego parametru musi być przez organ wyjaśnione;

2. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z § 4 rozporządzenia MI, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nie zawarcie w części tekstowej analizy danych pozwalających ustalić, czy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników architektonicznych obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a nadto część graficzna analizy nie pozwala zweryfikować danych zawartych w części tekstowej i nie uzasadnia sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, podczas gdy prawidłowe zastosowanie wskazanych przepisów winno prowadzić do ponownego przeprowadzenia analizy urbanistycznej, w której w części tekstowej analizy będzie wynikać, czy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników architektonicznych obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a część graficzna powinna pozwalać na weryfikację danych zawartych w części tekstowej i uzasadniać sposób wyznaczenia obszaru analizowanego;

3. art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 2 pkt. 13 u.p.z.p. w zw. z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że powierzchnia, sposób planowanej zabudowy, a także istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. § 5 rozporządzenia MI, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie polegające na określeniu przez Organ w zaskarżonej decyzji wartości powierzchni sprzedaży budynku handlowo-usługowego "do 900 m²", podczas gdy prawidłowe zastosowanie wskazanego przepisu winno prowadzić do precyzyjnego określenia przez organ wielkości powierzchni nowej zabudowy;

5. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie, polegające na braku precyzyjnego wyjaśnienia przez Organ podstawy faktycznej ustalonych parametrów technicznych planowanej inwestycji takich jak: powierzchnia zabudowy, wysokość okapu, szerokość elewacji frontowej, podczas gdy prawidłowe zastosowanie wskazanych przepisów winno prowadzić do szczegółowego uzasadnienia przez Organ, dlaczego w zaskarżonej decyzji określił parametry techniczne planowanej inwestycji w sposób nieprecyzyjny;

6. art 78 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przez Organ żądania Strony skarżącej przeprowadzenia dowodu z dokumentacji, która określiłaby wpływ planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie w szczególności w zakresie: emisji gazów, pyłów, drgań, czy hałasu, podczas gdy przedmiotem tego dowodu były okoliczności mające znaczenie dla sprawy;

7. art. 123 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej spawie i nieuwzględnienie przez Organ II instancji, że Organ I instancji winien wydać postanowienie o odmowie przeprowadzenia dowodu z dokumentacji, która określiłaby wpływ planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie w szczególności w zakresie: emisji gazów, pyłów, drgań czy hałasu;

8. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy przez Organ Il instancji, decyzji Organu I instancji w sytuacji, gdy prawidłowym [pic]pozostawało zastosowanie dyspozycji art 138 § 1 pkt 2 k.p.a. i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Wobec tak sformułowanych zarzutów Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Organu I instancji w całości, a także o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego pełnomocnika według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację faktyczną i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Podczas rozprawy w dniu 31 maja 2023 r. pełnomocnik Strony skarżącej – aplikant radcowski podtrzymała wniesioną skargę, a ponadto wskazała, że decyzja nie zawiera dokładnego wskazania parametrów planowanej inwestycji, co jest szczególnie ważne z uwagi na to, że działka Strony skarżącej znajduje się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji, w związku z czym istotne jest ustalenie jaki będzie miała ona wpływ na tę działkę w zakresie m.in. emisji gazów, pyłów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. z 2023 r., poz. 259 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") uwzględnienie skargi następuje w przypadku: a) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto, jak wynika z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli w tym zakresie Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób uzasadniający jej uchylenie.

Przedmiotem kontroli jest decyzja utrzymująca w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "budowa budynku usługowo-handlowego" na działce nr ewid. [...] położonej w obrębie [...] jednostce ewidencyjnej [...] dla J. S.

Tytułem wstępu wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Każda bowiem zmiana zagospodarowania terenu, a taką niewątpliwie jest budowa budynku usługowo-handlowego wymaga, zgodnie z art. 59 ust. 2 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy.

Wyjaśnić również należy, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. prawem każdego do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Na podstawie z kolei pkt 2 każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Zatem inwestor ma prawo do zagospodarowania terenu, a właściciele działek sąsiednich prawo do ochrony praw przy realizacji inwestycji przez inwestora, każdy w granicach przysługujących praw.

Gwarancją wyważenia tych interesów, jest zasada zachowania dobrego sąsiedztwa- art. 61 u.p.z.p.

Dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje ustawowy wymóg jego uchwalenia.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Wymagania dotyczące ustalenia warunków nowej zabudowy ustala się w oparciu o następujące wskaźniki:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). ( art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

W sprawie prawidłowo został wyznaczony obszar analizy jako trzykrotna szerokość frontu terenu, nie mniejsza niż 50 metrów. W sprawie jako front działki wskazano odcinek ED, błędnie podany przez Organ II instancji jako CD, co nie miało jednak wpływu na treść rozstrzygnięcia, gdyż Organ wskazał prawidłowo długość odcinka, co świadczy o tym, że błąd miał jedynie charakter oczywistej omyłki pisarskiej. Na podstawie tak przyjętego frontu prawidłowo ustalono obszar analizy w odległości od 300 do 325 m jako trzykrotność podanej długości z uwzględnieniem obszaru granicy działki [...].

W ramach tak wyznaczonego obszaru prawidłowo również Organy dokonały analizy znajdującej się na nim zabudowy pięciu budynków o charakterze handlowo-usługowym i handlowym, znajdujących się na działkach nr. ewid.: [...] i [...]. Teren działki inwestycyjnej znajduje się w sąsiedztwie zabudowy usługowej, handlowej, produkcyjnej, rzeki, gruntów rolnych, zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej.

Analiza ustalonych parametrów: szerokości elewacji frontowej, wysokości okapu, wysokości głównej kalenicy, kąta nachylenia połaci, geometrii dachu, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki, kierunek główny kalenicy, układu połaci dachowych, wskaźnika powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej pozwoliła na ustalenie średnich wskaźników tych wielkości, które odpowiadają parametrom wnioskowanej inwestycji. Wszystkie odstępstwa od wielkości średnich ustalone zostały w wielkościach, które występują na analizowanym obszarze.

Nie stanowi naruszenia przepisów prawa zarzucane przez Stronę skarżącą przyjęcie wielkości wskaźników w tzw. widełkach tj. poprzez wskazanie skrajnych wielkości, jeśli zarówno minimalna wielkość, jak i maksymalna mieszczą się w wielkościach występujących na danym terenie i nie odbiegają w znaczny sposób od średnich wartości poszczególnych wskaźników, a jego wielkość została uzasadniona w analizie urbanistycznej.

Przyjęcie maksymalnego wskaźnika zabudowy na poziomie 29 % zostało uzasadnione istnieniem obszaru inwestycyjno – komercyjnego z zakresu handlu, usług i produkcji, który nie spowoduje dysharmonii otoczenia, co zostało w należyty sposób uzasadnione w analizie.

Nie ma przy tym racji Strona skarżąca zarzucając, że dołączona do decyzji analiza nie przedstawia tych wielkości, a analiza graficzna odbiega od analizy tekstowej.

Dołączony do decyzji załącznik graficzny stanowi jedynie wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., co odpowiada treści § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. 2003 r., poz. 164, Nr 1588 ). W aktach sprawy znajduje się natomiast mapa zasadnicza w skali 1:1000, na której przedstawiono zarówno przyjęty w części opisowej w decyzji obszar analizy, poddane analizie działki, z wyznaczeniem zarówno przyjętej linii zabudowy, jak i poszczególnych wskaźników, zasadniczych parametrów, dla każdej porównywanej zabudowy.

Nie budzi również zastrzeżeń wyznaczona linia zabudowy. Na analizowanym obszarze nie stanowi ona ciągłej linii, lecz przebiega tworząc uskok. Linia zabudowy od krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej dla istniejących obiektów wynosi od 15 do 35 m., przy czym dla sąsiedniej nieruchomości nr ewid. [...] wynosi tyle, co dla ustalonej dla zamierzonej inwestycji - 15 m.

Zatem należy zgodzić się z organami, że parametry wnioskowanej inwestycji wpisują się w zastaną już zabudowę, mieszcząc się w granicach zabudowy istniejącej.

Inwestycja ma zapewniony dostęp do odpowiedniej sieci uzbrojenia. Przez działkę inwestora przebiega sieć gazowa, wodociągowa, energetyczna i kanalizacji sanitarnej, do których dostęp zagwarantowali gestorzy sieci. Zaopatrzenie w wodę odbywa się z sieci wodociągowej komunalnej na warunkach dysponenta sieci ( nr [...] z [...] maja 2022 r.), zaopatrzenie w gaz – z sieci gazowej ziemnej na warunkach dysponenta sieci ( [...] z [...] maja 2022 r.), ogrzewanie - indywidualne, dostosowane do obowiązujących standardów, odprowadzanie ścieków do kanalizacji sanitarnej na warunkach dysponenta sieci lub bezodpływowego zbiornika na ścieki, odprowadzanie wód opadowych jest planowane na teren własnej posesji lub w inny dopuszczony zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie zagrażający środowisku sposób, usuwanie odpadów w sposób i na warunkach określonych przez Gminę [...].

Planowana inwestycja nie narusza również postanowień przepisów odrębnych i została uzgodniona z właściwymi organami w zakresie ochrony obszarów prawnie chronionych, melioracji i ochrony gruntów rolnych, inwestycji przyległej do pasa drogowego, inwestycji przyległej do wód płynących. Postanowieniem Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie pozytywnie uzgodniono projekt decyzji. Również realizacja przebudowy zjazdu indywidualnego zaopiniowana została pozytywnie, na warunkach określonych w piśmie z 28 lipca 2022 r., pozostałe uzgodnienia przyjęte zostały przez milczącą zgodę.

Grunty objęte inwestycją należą do klasy RIVa, Ps V, LZr- Ps IV i nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntów – art. 7 ust 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Prawidłowo wyjaśnione zostało, że ze względu na powierzchnię inwestycji do 0,5 ha inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko- § 3 ust. 1 pkt 54 lit. a i pkt 55 lit. b rozporządzenia Rafy Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko ( Dz.U. z 2019 r, poz.1839).

W związku z tym, że planowana inwestycja zlokalizowana będzie w obszarze specjalnej ochrony ptaków NATURA 2000 "Puszcza [...]" wprowadzono ograniczenia w zakresie podejmowanych działań o których mowa w art. 33 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody ( Dz.U. z 2022 r., poz. 916 ).

Mając to wszystko na uwadze Sąd stwierdza, że przeprowadzone postępowanie potwierdza, że planowana inwestycja daje gwarancje zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Wpisuje się bowiem w istniejącą na analizowanym obszarze zabudowę, nie naruszając przy tym, w nieuprawniony sposób, praw osób trzecich, w tym strony Skarżącej. Jak wskazano inwestycja nie jest zaliczana do inwestycji mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Realizacja inwestycji handlowo – usługowej nie wpłynie na przekroczenie dopuszczalnych norm hałasu, drgań czy emisji gazów, których brak ustalenia Skarżąca zarzuca.

W świetle powyższego Sąd stwierdził, że zostały spełnione wszystkie warunki do wydania warunków zabudowy, a co za tym idzie decyzje to potwierdzające należało uznać za prawidłowe, a skargę oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.