Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1098/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-06-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 4, art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 pkt 2, art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 269 par. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 27 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 2 i 4
journal: Dz.U. 2013 poz 1222
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 18 ust. 1, art. 1 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 199, art. 209
journal: Dz.U. 2014 poz 121
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Robert Hałabis,, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy asystent sędziego Anna Ostrowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2014 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Sygn. [...]

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2014 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 35 ust. 4 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania S. , Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2014 r., znak: [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia S. M. "C." pozwolenia na budowę tzw. wiatrołapów przy wejściach do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na działce nr [...] przy ul. [...], [...], oraz na działce nr [...] przy ul. [...] i [...] w [...].

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że powodem odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia spółdzielni pozwolenia na budowę było niezachowanie wymogu formalnego określonego w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Wprawdzie, jak podkreślił organ, spółdzielnia ". " dołączyła do wniosku o pozwolenie na realizację planowanej inwestycji oświadczenie z dnia [...] maja 2014 r. o prawie do dysponowania przedmiotowymi budynkami na cele budowlane, jednak w istocie nie legitymowała się tym prawem, gdyż nie uzyskała zgody na realizację inwestycji od wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że przy rozstrzygnięciu niniejszej sprawy wiążąca jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, zgodnie z którą, wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Wojewoda wskazał, że wnioskowana inwestycja, polegająca na budowie wiatrołapów przy wejściach do budynków przy ul. ul. [...], [...] i przy ul. [...] i [...], stanowi rozbudowę tych budynków w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, co wykracza poza zakres eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Organ podkreślił, że zgodnie z powołaną uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawo do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Brak po stronie spółdzielni prawa do dysponowania na cele budowlane budynkami przy ul. ul. [...], [...] i przy ul. [...] i [...] uniemożliwia zatem, w myśl art. 35 ust. 4 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W skardze na powyższą decyzję S. zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez jego niezastosowanie oraz art. 199 Kodeksu cywilnego w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez jego błędne zastosowanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm.

W uzasadnieniu skargi spółdzielnia podniosła, że działki nr [...] i [...] przy ul [...] i przy ul [...] w [...] stanowią nieruchomości, których współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa oraz osoby, które nabyły prawo odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości na podstawie art. 12 ust. 1 i art. 17 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Budowa przedmiotowych wiatrołapów miała być wykonana przez spółdzielnię na częściach wspólnych budynków położonych przy ul [...] [...] oraz przy ul. [...] i [...] w [...].

Spółdzielnia wyjaśniła, że zarząd tymi nieruchomościami jest wykonywany przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Skarżąca wskazała, że składając wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę wiatrołapów przy wejściach do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, złożyła stosowne oświadczenie o prawie do dysponowania tymi budynkami na cele budowlane i wykazała, że dysponuje tytułem prawnym upoważniającym ją do dysponowania nieruchomością wspólną.

Skarżąca powołała się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2013 r., podjętą w sprawie III CZP 122/13, zgodnie z którą spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca ustawowy nieruchomości wspólnej nie musi uzyskiwać zgody wszystkich współwłaścicieli do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na nieruchomości wspólnej i może samodzielnie podejmować czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, jeżeli dotyczą nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia wyjaśniła, że w powołanej uchwale Sąd Najwyższy krytycznie odniósł się do uchwały NSA z 13 listopada 2012 r., co potwierdza tezę, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowuje się wyraźnie linia orzecznicza, z której wynika że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest wystarczającą podstawą do dokonywania przez spółdzielnię mieszkaniową czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem Sądu Najwyższego, ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego (nie zaś powszechnego) reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy.

Spółdzielnia wskazała ponadto, że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest lex specialis w stosunku do art. 199 Kodeksu cywilnego. Podniosła, że ustawodawca, konstruując normę art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, miał na celu zapewnienie spółdzielni mieszkaniowej sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną, bez potrzeby uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zdaniem skarżącej, gdyby wolą ustawodawcy było stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przepisów art. 199 Kodeksu cywilnego, a nie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 27 ust. 2 ustawy byłby zbędny, a ustawodawca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną odesłałby do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Materialnoprawną przesłanką kwestionowanej przez spółdzielnię decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia skarżącej pozwolenia na realizację opisanej na wstępie inwestycji jest art. 35 ust. 4 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego.

W myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przy czym, zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Będący przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie wniosek o pozwolenie na budowę dotyczy obiektów budowlanych będących przedmiotem współwłasności spółdzielni mieszkaniowej i zarządzanych przez tę spółdzielnię, w których istnieją lokale mieszkalne stanowiące odrębny przedmiot własności.

Skarżąca spółdzielnia jako inwestor złożyła wprawdzie oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomościami, na których miała wykonać roboty budowlane objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę, jednak, w ocenie organów obu instancji, spółdzielnia tego prawa w istocie nie posiadała.

Planowane przez nią roboty budowlane miały polegać na budowie tzw. wiatrołapów przy wejściach do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na działce nr [...] przy ul. [...], [...], oraz na działce nr [...] przy ul. [...] i [...] w [...]. Nie ulega wątpliwości, że roboty te stanowią rozbudowę przedmiotowych budynków mieszkalnych i dotyczą ich części wspólnych.

Spór w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy na wykonanie inwestycji polegającej na rozbudowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, S. jako zarządca tych budynków, miała obowiązek uzyskać zgodę wszystkich podmiotów dysponujących prawem odrębnej własności lokali mieszkalnych znajdujących się w tych budynkach, czy też mogła złożyć wniosek o pozwolenie na realizację tej inwestycji bez uzyskania tej zgody.

Zagadnienie to było przedmiotem uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12 (ONSAiWSA 2013, nr [...], poz. 23), zgodnie z którą, wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podzielił zarówno powołaną tezę uchwały NSA, jak i jej argumentację. Nie skorzystał w związku z tym z przewidzianego w art. 269 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej jako p.p.s.a.) trybu odstąpienia od oceny prawnej wyrażonej w tej uchwale.

Realizacja inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego zarządzanego przez spółdzielnię mieszkaniową, w którym poszczególne lokale stanowią przedmiot odrębnej własności, wymaga uzyskania przez inwestora, którym jest spółdzielnia, zgody wszystkich właścicieli tych lokali. Rozbudowa obiektu budowlanego niewątpliwie bowiem wykracza poza zakres robót obejmujących eksploatację i utrzymanie tego obiektu.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24ą i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie pozwala na ustalenie zakresu zarządu, jaki ustawodawca powierzył spółdzielni mieszkaniowej. Powołany przepis nie określa bowiem zakresu zarządu, ale odsyła do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zatem również ten przepis nie określa zakresu zarządu powierzonego spółdzielni mieszkaniowej.

W konsekwencji, zakres upoważnienia zarządcy do zarządu częściami wspólnymi nieruchomości w imieniu właścicieli wyodrębnionych lokali w sytuacji, gdy kwestia ta nie została uregulowana umownie, nie wynika ani z treści art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ani z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ani też z innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pierwszy z powołanych przepisów wyłącza jedynie stosowanie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem tych dotyczących sprawowania zarządu na podstawie umowy.

Zakres zarządu rzeczą wspólną został natomiast kompleksowo uregulowany w Kodeksie cywilnym. Wprawdzie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w żadnym z przepisów nie odsyła do odpowiedniego stosowania Kodeksu cywilnego, ale art. 27 ust. 1 tej ustawy stanowi, że w zakresie w niej nieuregulowanym do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

W myśl natomiast art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, w zakresie nią nie uregulowanym do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Skoro, jak wyżej podniesiono, zarówno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i ustawa o własności lokali nie określają zakresu zarządu nieruchomością, w której istnieją lokale stanowiące odrębną własność, to na zasadzie art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd ten powinien być sprawowany w oparciu o reguły zarządu nieruchomością wspólną określone w Kodeksie cywilnym.

W celu pogodzenia często sprzecznych interesów współwłaścicieli rzeczy ustawodawca uregulował w art. 195–221 Kodeksu cywilnego zasady zarządu rzeczą wspólną, definiowanego jako podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa. Kodeks dzieli czynności zarządu rzeczą wspólną, niezależnie od tego, czy są to czynności natury prawnej bądź faktycznej, na czynności zwykłego zarządu, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu oraz czynności zachowawcze.

W związku z tym, iż nie ma ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu, należy przyjąć, opierając się na dorobku doktryny i orzecznictwa, iż do tych czynności należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Stąd wniosek, iż każda czynność wykraczająca poza te granice jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd (zob. E. Gniewek, [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, tom 3, pod red. T. Dybowskiego, Warszawa 2003, s. 439-442, R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012, s. 25 i n.).

Bez wątpienia czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę budowa, w tym odbudowa, nadbudowa i rozbudowa obiektu budowlanego stanowiącego przedmiot współwłasności. Uzyskanie pozwolenia na budowę przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wymaga zatem, stosownie do treści art. 199 k.c., zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zastosowanie powyższego przepisu Kodeksu cywilnego do zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza, że jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 k.c.

Zasadność stosowania w rozpoznawanej sprawie kodeksowych reguł zarządu nieruchomością wspólną potwierdza również treść art. 4 ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego wynika, że w ramach zarządu nieruchomością spółdzielnia ma obowiązek załatwiania bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem części wspólnych budynku, w którym wyodrębniono lokale będące własnością innych osób i gdy wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomością wspólną. Skoro na spółdzielni mieszkaniowej spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania budynku, to spółdzielnia w ramach sprawowanego zarządu ma prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w tym zakresie.

Innymi słowy, czynności związane z utrzymaniem rzeczy w niepogorszonym stanie (tzw. czynności zachowawcze, w tym remonty i konserwacje części wspólnych obiektu), o których mowa w art. 209 k.c., spółdzielnia może wykonywać samodzielnie, bez konieczności uzyskania zgody właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych lokali.

Powyższe stanowisko znajduje również umocowanie w przepisach Konstytucji RP dotyczących ochrony własności.

W myśl art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Oznacza to m.in. zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli, chyba że przemawia za tym konieczność ochrony określonej wartości konstytucyjnej. Zakaz, o którym mowa, jest skierowany nie tylko do ustawodawcy, lecz również do organów stosujących prawo, w tym do sądów. W konsekwencji niedopuszczalne jest, aby na skutek dokonanej przez sąd wykładni przepisu prawnego dochodziło do faworyzowania czy dyskryminacji określonej grupy właścicieli, a taka sytuacja miałaby miejsce, gdyby przyjąć, iż zarząd spółdzielczy nie obejmuje konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Wykładnia taka prowadziłaby bowiem do nieuzasadnionego uprzywilejowania spółdzielni mieszkaniowej względem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Istotne jest również, że ograniczenie wolności lub prawa jednostki powinno nastąpić zgodnie z zasadą proporcjonalności, tj. tylko w razie konieczności zapewnienia ochrony innej wartości konstytucyjnej. Należy wówczas określić wartość konstytucyjną, której ochrona przemawia za niezbędnością przyjęcia wykładni ograniczającej daną wolność lub prawo oraz przesłanki przyznania silniejszej ochrony jednej z wchodzących w grę wartości. Dokonując wykładni art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie sposób zidentyfikować wartości konstytucyjnej, której ochrona uzasadniałaby konieczność poświęcenia jednego z uprawnień składających się na treść prawa własności właścicieli wyodrębnionych lokali . Wartością taką nie jest w szczególności potrzeba usprawnienia działalności spółdzielni, czy wyeliminowania ewentualnych trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Instrumentem prawnym zapewniającym prawidłowe wyważenie kolidujących ze sobą interesów, tj. sprawności zarządzania nieruchomością wspólną i uprawnień współwłaścicieli, jest wynikająca z art. 199 k.c. możliwość wydania przez sąd rozstrzygnięcia zastępującego zgodę współwłaścicieli, którzy są przeciwni określonej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Rozwiązanie to – nie pozbawiając współwłaścicieli prawa do udziału w zarządzie nieruchomością wspólną – jednocześnie wyklucza możliwość nieuzasadnionego paraliżowania zarządu tą nieruchomością przez spółdzielnię mieszkaniową.

Z powyższych względów sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie podziela tezy powołanej w skardze uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13 (OSNC 2015, nr [...], poz. 3), zgodnie z którą, spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Skarżąca, która na realizację inwestycji polegającej na budowie tzw. wiatrołapów przy wejściach do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na działce nr [...] przy ul. [...], [...], oraz na działce nr [...] przy ul. [...] i [...] w [...] nie uzyskała zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych w tych budynkach lokali, nie posiadała prawa do dysponowania tymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Organy administracji w niniejszej sprawie zasadnie zatem odmówiły skarżącej spółdzielni zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, do czego były zobligowane dyspozycją art. 35 ust. 4 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze powyższe, sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.