Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1066/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2005-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Asesor WSA Kazimierz Maczewski /spr./ Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Płocharska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2005 r. sprawy ze skargi S. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] znak: [...] z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), Prezydent Miasta ustalił S. W. - właścicielce nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym nr [...] działką nr [...], o powierzchni [...] ha, dla której w Sądzie Rejonowym w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest Księga Wieczysta KW [...] - opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego (na działki nr [...]-[...]). Wzrost tej wartości w kwocie [...] zł wykazany został w operacie szacunkowym sporządzonym w [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. Do wyliczenia kwoty opłaty adiacenckiej przyjęto stawkę [...]%, ustaloną uchwałą Rady Miejskiej.

Odwołując się od powyższej decyzji, pełnomocnik S. W. radca prawny F. P. wniosła o jej uchylenie w całości lub o jej zmianę. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że nieprawdą jest wykazany w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego (stanowiącym podstawę do wyliczenia opłaty adiacenckiej) wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału aż o [...] %. Zdaniem pełnomocnika odwołującej się, w operacie dokonano nieodpowiedniego doboru transakcji notarialnych, bowiem do wyceny nieruchomości przed podziałem przyjęto transakcje bardzo niekorzystne i nieadekwatne w odniesieniu do położenia działki wycenianej (nr [...] w obrębie nr [...] w [...]). Do tej wyceny przyjęto [...] działki w obrębie nr [...], jedną działkę w obrębie nr [...] i jedną w obrębie nr [...] – a więc z obrębów peryferyjnych, prawdopodobnie bez infrastruktury i stąd niskie ich ceny transakcyjne, w granicach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Do wyceny nieruchomości przed podziałem przyjęto tylko jedną transakcję dla działki położonej w obrębie nr [...] za cenę [...] zł/m2, to jest w obrębie zbliżonym cenowo do obrębu nr [...], w którym leży wyceniana nieruchomość. Zdaniem autorki odwołania przyjęcie takiego zestawu transakcji przez biegłą rzeczoznawcę dało bardzo zaniżoną wycenę nieruchomości przed podziałem. Pełnomocnik odwołującej się podniosła także, iż

posiada operat szacunkowy wykonany w [...] r. przez biegłych [...], w którym stwierdzono, że ceny działek położonych obok podzielonej działki nr [...], w tym samym obrębie geodezyjnym, kształtują się następująco:

- działki nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] ha, cena 1 m2 - [...] zł,

- działka nr [...] o powierzchni [...] ha, cena 1 m2 - [...] zł,

- działka nr [...] o powierzchni [...] ha, cena 1 m2 - [...] zł -

przy czym działki nr [...], [...], [...] oraz [...] mają bardziej niekorzystne kształty, położenie oraz ukształtowanie, w stosunku do przedmiotowej działki nr [...].

Ponadto w odwołaniu podniesiono, iż ustalona w powyższym operacie - sporządzonym na okoliczność zwrotu S. W. wywłaszczonej nieruchomości - stawka [...] zł za 1 m2 daje wartość działki nr [...] przed podziałem na kwotę [...] zł, a nie [...] zł, jak to podał biegły rzeczoznawca. Przyjmując zatem wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł (jak wyliczono w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy), to wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi [...] zł, a opłata adiacencka powinna wynosić [...] zł, a nie aż [...] zł - jak to orzeczono w decyzji.

Odnosząc się do wyceny wartości działek po podziale nieruchomości pełnomocnik odwołującej się zarzuciła, iż w operacie szacunkowym przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości położonych: w obrębie nr [...] - [...] transakcje, w obrębie nr [...] - [...] transakcje, w obrębie nr [...] - [...] transakcje, w obrębie nr [...] - [...] transakcja (która to transakcja wyraźnie odbiega w górę o około [...] % w stosunku do transakcji w pozostałych obrębach). Zdaniem pełnomocnika zaważyło to na nieprawidłowym ustaleniu w operacie szacunkowym średniej ceny za 1 m2, gdyż zamiast kwoty [...] zł za 1 m2 (jako średniej ceny 1 m2 gruntów z [...] transakcji dotyczących działek położonych w obrębie nr [...]), przyjęto kwotę [...] zł.

W odwołaniu podniesiono również, że decyzja wydana w stosunku do działek nr [...],[...] i [...] była wydana już do działek nieaktualnych, gdyż działki te kupił jeden nabywca, po czym po kupnie je scalił, tworząc jedną działkę o pow. [...] ha - działki pierwotne o pow. około [...] m2 nie znalazłyby bowiem nabywców pojedynczych i przy kupnie [...] działek razem, ta cena za 1 m2 musiała być odpowiednio niższa.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz § [...] uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] r. (Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu sprawy na skutek wniesionego odwołania orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji.

Organ odwoławczy na wstępie uzasadnienia swej decyzji wyjaśnił, że organ I instancji rozpatrując sprawę w trybie art. 132 k.p.a. nie znalazł podstaw prawnych do zmiany swojej decyzji, uznając za nieuzasadnione zarzuty podniesione w odwołaniu - powołując się przy tym na dodatkowe wyjaśnienia z dnia [...] r. rzeczoznawcy majątkowego, sporządzającego przedmiotowy operat szacunkowy. Organ odwoławczy wskazał, że zawarta w tym operacie wycena dokonana została zgodnie ze standardem III.7 (*) pkt. 1, 4 – przy przyjęciu do tej wyceny transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, i to z okresu dwóch lat, aby uzyskać większą ilość transakcji porównywanych, z odrzuceniem tych, w których ceny sprzedaży drastycznie odbiegały od przeciętnych cen zbycia kształtujących się na lokalnym rynku. Jednocześnie wyjaśniono, że cytowany w odwołaniu operat rzeczoznawców [...] sporządzony został we [...] r., a nie jak wskazuje pełnomocnik odwołującej się - [...] r., a ponadto został on sporządzony dla innego celu niż ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Poza tym pełnomocnik błędnie podał wartości 1 m2 działek nr [...] i [...] oraz [...] (jako [...] i [...] zł/m2), zamiast rzeczywiście przyjętej w operacie [...], tj. średnio [...] zł/m2. Poza tym wyjaśniono, że ten sam pełnomocnik żądał od Urzędu Miasta kwotę [...] zł/m2, za działkę nr [...] (stanowiącą tzw. trójkąt widoczności).

Organ odwoławczy wskazał dalej w uzasadnieniu decyzji, że wzrost wartości opisanych nieruchomości wyliczony został w operacie szacunkowym sporządzonym w [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. M. S., zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj.: ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Przyjęte do tych obliczeń ceny transakcyjne prawa własności, jak również określone w wyniku szacowania wartości - zdaniem organu odwoławczego - kształtują się na poziomie aktualnie uzyskiwanych cen transakcyjnych i jako takie odzwierciedlają najbardziej prawdopodobną wartość, jaką dałoby się uzyskać na lokalnym rynku nieruchomości. Wycena została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem dokonano wyboru właściwego podejścia oraz zastosowano metody i techniki szacowania nieruchomości zgodnie z treścią Standardu III. Uwzględnione przy tym zostały cele wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania (z uwzględnieniem prawa miejscowego) oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (z właściwych źródeł). Uwzględniono również, zgodnie z treścią Standardu III.7, metodę porównania parami oraz skorygowano ceny średnie, z zachowaniem metody analizy statystycznej rynku. Przy dokonywaniu wyceny szczegółowej analizie poddano kilkadziesiąt transakcji dotyczących zbycia w obrocie cywilnym prawa własności nieruchomości podobnych na obszarze rozpatrywanego obszaru ewidencyjnego nr [...] w [...] oraz innych, podobnych obszarów miasta.

Organ odwoławczy wskazał, że uzyskiwane ceny transakcyjne kształtowały się, w zależności od lokalizacji i obszaru, w granicach:

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/m2 do [...] zł/ m2,

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/ m2 do [...] zł/ m2,

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/ m2 do [...] zł/ m2.

Analizy dokonano na podstawie przyjętych atrybutów porównawczych, odrzucając transakcje, w których ceny drastycznie odbiegały w górę lub w dół. Dokonano ponadto właściwego, zgodnego ze stanem faktycznym, opisu szacowanych nieruchomości.

Organ odwoławczy wyjaśnił ponadto, że przepis art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje gminom uprawnienie do naliczania opłat adiacenckich i jednocześnie ustala przesłanki, od spełnienia których zależy ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej. O ustaleniu opłaty adiacenckiej decyduje więc organ, jeżeli spełnią się przesłanki wymienione w powołanym przepisie oraz gdy rada gminy w drodze uchwały ustali stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

Organ II instancji uznał, że przesłanki te w niniejszej sprawie, co do wszelkich zasad z zakresu prawa materialnego jak i procesowego, zostały spełnione. Organ ten wskazał też, iż fakt kwestionowania przez pełnomocnika strony wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej, w związku z rzekomo nieprawidłowym wyliczeniem ceny 1 m2 nieruchomości, nie może stanowić podstawy prawnej do zmiany jej wysokości, gdyż analiza operatu szacunkowego w porównaniu z innymi operatami, które Kolegium często analizuje dla potrzeb rozpatrywania odwołań wykazała, że ustalone wartości są prawidłowe. Zgodnie z powoływanym art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej zależy jedynie od tego, czy dokonanie podziału geodezyjnego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, nie ma żadnej wątpliwości, że wzrost ten występuje w przedmiotowej sprawie, bowiem prawidłowo sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wycena tej nieruchomości wykazała, że wartość prawa własności nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej w rozumieniu art. 98 ust. 4 wymienionej ustawy wynosi kwotę [...] zł.

W zaskarżonej decyzji podkreślono dalej, że powoływanie się w odwołaniu na inne wyliczenia ceny średniej 1 m2, dokonane przez innego rzeczoznawcę, jest nieuzasadnione, bowiem sporządzenie innej wyceny i to dla innych celów (sporządzonej w innym czasie), z innej - nie dotyczącej przedmiotowego stanu faktycznego - sprawy, nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy zauważył przy tym, że z powołanego w odwołaniu operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego wynika, iż wartość nieruchomości przyległych do działki nr [...] określona została na poziomie [...] zł/m2, a nie jak to wskazała pełnomocnik strony na kwotę [...] zł/m2 i [...] zł/m2.

Zdaniem organu odwoławczego, powyższe stanowisko uzasadnia również definicja opłaty adiacenckiej (zawarta w art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami), z której wynika, że należy przez nią rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym scalaniem lub podziałem gruntów. Ponadto, wobec faktu, iż Rada Miasta uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. ustaliła stawkę procentową tych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej jej podziałem w wysokości [...]%, to uchwała ta w tym zakresie, jako obowiązujący akt prawa miejscowego, wiąże organ gminy i uniemożliwia mu ustalenie stawek w innej wysokości.

Skarżąc decyzję organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie pełnomocnik skarżącej wniosła o uchylenie lub zmianę tej decyzji z powodu jej bezzasadności. W uzasadnieniu skargi powtórzono zarzuty i wspierającą je argumentację z odwołania od decyzji organu I instancji, wskazując dodatkowo, że operat na który powołuje się strona skarżąca "znajduje się w Delegaturze Urzędu Wojewódzkiego w [...] w Wydziale [...] u Pani B. S.", bowiem w odwołaniu pełnomocnik podała jedynie, że jest "w posiadaniu" tego dokumentu, nie załączając jego kopii do odwołania. Ponadto w skardze zarzucono, iż skoro w tym innym operacie - sporządzonym na potrzeby zwrotu skarżącej wywłaszczonej nieruchomości - wyliczono wartość 1 m2 do celów rozliczeń tej samej nieruchomości, to niezrozumiałe jest, dlaczego przyjmuje się zdecydowanie inną wartość tego samego 1 m2 do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, wskazując, że nie można uznać za uzasadnione podniesione w skardze argumenty, iż skoro rzeczoznawcy [...] wyliczyli inne średnie ceny 1 m2 dla innych działek, a nawet dla działki sąsiedniej - to powinny być one zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Obliczenia te mają bowiem zastosowanie do zupełnie innego stanu faktycznego, a średnie ceny wyliczono dla zwrotu wartości nieruchomości, a nie potrzeby opłaty adiacenckiej. Zdaniem organu odwoławczego nie znajduje również uzasadnienia podniesiony w skardze zarzut, że decyzja ustalająca przedmiotową opłatę adiacencką została wydana już po sprzedaniu [...] działek, bowiem opłata ta obciąża zawsze ten podmiot, który dokonał podziału działek. Nie ma też żadnego znaczenia argument, że nowy nabywca dokonał scalenia tych działek, gdyż i za fakt scalenia działek może być naliczona opłata adiacencka, jeżeli wartość nieruchomości po scaleniu wzrośnie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie u z n a ł, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy te sprawują w zakresie swojej właściwości wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Takie określenie kompetencji Sądu skutkuje tym, że w przypadku stwierdzenia, iż decyzja dotknięta jest istotnymi wadami prawnymi, mającymi postać naruszenia przepisów prawa materialnego lub postępowania administracyjnego, Sąd eliminuje z obrotu prawnego taką wadliwą decyzję – w zależności od rodzaju stwierdzonego uchybienia – poprzez jej uchylenie lub stwierdzenie jej nieważności.

Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego doprowadziła do stwierdzenia, że decyzja ta jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, a skarga nie jest zasadna. Sąd nie znalazł bowiem podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy lub z naruszeniem przepisów postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy – co pozwoliłoby, w myśl przepisów art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a., na uchylenie tej decyzji w całości lub w części.

Zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) "jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

W sprawie niniejszej bezsporne jest, że Rada Miasta uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienioną uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), oraz uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości [...]% kwoty wzrostu wartości nieruchomości.

Wskazać również należy, że w myśl art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy). Omawiana ustawa w art. 151 ust. 1 definiuje wartość rynkową nieruchomości, natomiast w art. 152 – 153 wskazuje sposoby określania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 154 tej ustawy "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych".

Zasadniczą kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi sposób ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej działki nr [...], w związku z dokonaniem jej podziału na działki [...] – [...]. Projekt tego podziału został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...]. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że Prezydent Miasta umową nr [...] r. z dnia [...] r. zlecił oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału Firmie A. Autorem operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] r. jest E. S. – uprawniony rzeczoznawca majątkowy. W operacie tym stwierdzono, że w związku z podziałem przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości o [...] zł, i od tej kwoty organ I instancji ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, przy zastosowaniu [...]% stawki tej opłaty. W omawianym operacie szacunkowym szczegółowo opisano sposób i metody ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed jej podziałem ([...] zł) i po podziale ([...] zł), ze szczegółowym wyliczeniem wartości poszczególnych nowopowstałych działek.

Odnosząc się do zarzutów skargi, iż wyliczenia wartości nieruchomości (zarówno przed, jak i po jej podziale) są nieprawdziwe, wynikające z manipulacji i nieodpowiedniego doboru transakcji notarialnych przyjętych do ustalenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, stwierdzić należy, że zarzuty te nie są zasadne. W operacie szacunkowym sporządzonym dla niniejszej sprawy wskazano, że szczegółowej analizie poddano kilkadziesiąt transakcji dotyczących zbycia w obrocie cywilnym prawa własności nieruchomości podobnych, położonych na obszarze rozpatrywanego obrębu ewidencyjnego oraz innych, podobnych obrębów w [...], z tym, że z uwagi na niewielką ilość transakcji dotyczących działek niezabudowanych, przyjęto do analizy porównawczej także nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata, dla uzyskania większej ilości porównywalnych transakcji. W operacie podano ceny uzyskiwane w analizowanych transakcjach, z podziałem na trzy grupy wielkości nieruchomości – z zestawienia tego wynika m. in., że średnie ceny jednostkowe 1 m2 działek mniejszych były wyższe niż w przypadku działek większych i kształtowały się następująco:

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/m2 do [...] zł/m2,

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/ m2 do [...] zł/m2,

- dla działek o powierzchni ok. [...]-[...] ha – od [...] zł/ m2 do [...] zł/m2.

Wskazać przy tym należy, że powierzchnia przedmiotowej działka nr [...] przed jej podziałem wynosiła [...] ha, natomiast powierzchnie nowych działek wynoszą od [...] do [...] ha (za wyjątkiem działki [...], tzw. trójkąta bezpieczeństwa, o powierzchni [...] ha, której wartość, z uwagi na przeznaczenie na cele komunikacyjne, nie wzrosła – to samo dotyczy działki nr [...]).

Dla wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem w operacie szacunkowym uwzględniono [...] transakcji, w których ceny kształtowały się w granicach od [...] do [...] zł/m2 - do wyceny przyjęto cenę [...] zł/m2.

Dla wyliczenia wartości działek [...] i [...] (po dokonanym podziale nieruchomości), o powierzchni [...] i [...] ha, w operacie szacunkowym uwzględniono [...] transakcji, w których ceny kształtowały się w granicach od [...] do [...] zł/m2 - do wyceny przyjęto cenę [...] zł/m2.

Ponadto, dla wyliczenia wartości działek [...], [...], [...],[...] i [...] o powierzchni od [...] do [...] ha, w operacie szacunkowym uwzględniono [...] transakcji, w których ceny kształtowały się w granicach od [...] do [...] zł/m2 - do wyceny przyjęto cenę [...] zł/m2 (dla działek [...] i [...]) i [...] zł/m2 (dla działek [...],[...] i [...]).

Kwestionując powyższe wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. S., strona skarżąca zarzuciła, iż wskutek przyjęcia do analizy porównawczej nieodpowiednich transakcji, różnią się one znacznie od wyliczeń rzeczoznawców [...], którzy w operacie sporządzonym w [...] r. na okoliczność zwrotu S. W. wywłaszczonej nieruchomości wskazali, że ceny [...] działek położonych obok podzielonej działki nr [...] (w tym samym obrębie geodezyjnym), kształtują się w granicach od [...] do [...] zł/m2 i takie właśnie ceny powinny być przyjęte w niniejszej sprawie dla obliczenia opłaty adiacenckiej.

Uznać należy, że zarzut powyższy jest chybiony i to nie tylko z powodu przyjęcia niewłaściwych danych. Jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy E. S., powtórzonych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, operat rzeczoznawców [...] sporządzony został we [...] r., a nie w [...] r., a ponadto w odwołaniu a następnie w skardze błędnie podano wartości 1 m2 działek nr [...] i [...] oraz [...] (jako [...] i [...] zł/m2), zamiast rzeczywiście przyjętej w operacie [...], tj. średnio [...] zł/m2 – co w sposób zasadniczy zmienia wiarygodność tego zarzutu i dokonanych w skardze wyliczeń. (Zauważyć przy tym należy, że w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę E. S. przyjęto cenę [...] zł/m2 dla nieruchomości przed jej podziałem oraz [...] zł, [...] zł i [...] zł/m2 dla działek powstałych po podziale – a więc ceny nie odbiegające od przedstawionych powyżej cen przyjętych w analizowanych transakcjach).

Przede wszystkim jednak, zgodzić się należy ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż do obliczenia wysokości opłaty adiacenckiej nie mogły być przyjęte wyliczenia zawarte w operacie sporządzonym dla innego celu (zwrotu wywłaszczonej nieruchomości), lecz z operatu sporządzonego właśnie dla potrzeb obliczenia przedmiotowej opłaty. Zasada ta znajduje uzasadnienie w cytowanym powyżej przepisie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy dokonując "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości" uwzględnia w szczególności cel wyceny, (a ponadto: rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych). Niewątpliwie więc cel wyceny ma wpływ nie tylko na wybór właściwego sposobu szacowania nieruchomości ale w konsekwencji może wpływać na wynik wyceny. Również w doktrynie podkreśla się, że "w zależności od tego, jakie podejście zostanie zastosowane, będzie się różnie kształtowała wartość nieruchomości. Okolicznością, która odgrywa pierwszoplanową rolę przy doborze tych czynników, jest cel wyceny" ("Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" – pod red. G.Bieńka, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2005, komentarz do art. 154, str. 473-474).

Mając wszystko powyższe na względzie, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, orzeczono jak w sentencji (art. 151 p.p.s.a.).