Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 858/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-04-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 3 sierpnia 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.47.2022.AG w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. J. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 3 sierpnia 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.47.2022.AG, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, z 21 lutego 2022 r., nr 4/2022, orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0068 ha, położoną w Gdyni w obrębie W., objętą decyzją Prezydenta Miasta Gdyni, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, z 15 czerwca 2018 r., nr RAAII.6740.239.2017.HNB-408/rozbud. ulicy, zezwalającą na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy Chwarznieńskiej w Gdyni - odcinek witomiński". Jednocześnie zobowiązano Prezydenta Miasta Gdyni do wypłaty odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 15 czerwca 2018 r. Prezydent Miasta Gdyni, wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy Chwarznieńskiej w Gdyni - odcinek witomiński", zwaną dalej "decyzją zrid". Decyzją tą została objęta między innymi działka nr [...], która powstała z podziału działki nr [...]. Nieruchomość ta przeszła z mocy prawa, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 176, zwanej dalej "specustawą drogową") na własność Gminy Miasta Gdyni, z dniem 11 grudnia 2018 r., tj. z dniem, w którym decyzja zrid stała się ostateczna.

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, właścicielem przedmiotowej nieruchomości w dniu, w którym decyzja zrid stała się ostateczna, była skarżąca A. J.

Pismem z 10 sierpnia 2018 r. Prezydent zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

W dniu 15 lipca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy B. J. sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na łączną kwotę 48 833 zł.

W piśmie z 16 września 2019 r. skarżąca przedstawiła zarzuty do ww. wyceny, dotyczące przede wszystkim zaniżenia wartości części składowych przedmiotowej nieruchomości.

Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, decyzją z 19 czerwca 2020 r., nr 37/2020, Prezydent orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w łącznej wysokości 43 299 zł.

Wojewoda Pomorski decyzją z 15 stycznia 2021 r. uchylił rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta Gdyni w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, z uwagi na brak możliwości pozyskania klauzuli potwierdzającej aktualność wyceny z 15 lipca 2019 r.

Pismem z 20 stycznia 2021 r. Prezydent poinformował strony o ponownie prowadzonym postępowaniu.

Następnie, skarżąca złożyła operat szacunkowy z 18 września 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K., i wniosła o przeprowadzenie dowodu z ww. dokumentu na okoliczność należnego odszkodowania z tytułu utraty prawa własności działki nr [...] - wartości odtworzeniowej ogrodzenia oraz nasadzeń.

Z koeli w dniu 3 sierpnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy A. U. sporządziła na zlecenie organu operat szacunkowy, w którym określiła wartość prawa własności gruntu działki nr [...] w wysokości 45 910 zł, wartość odtworzeniową składników budowlanych na poziomie 12 526 zł, wartość odtworzeniową składników roślinnych na poziomie 5 782 zł.

W piśmie z 2 października 2021 r. skarżąca zawarła liczne zarzuty do wyceny z dnia 3 sierpnia 2021 r., dotyczące m.in. przyjęcia do porównań transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym sprzed 3, 4 a nawet 5 lat od daty sporządzenia wyceny, przyjęcia nieprawidłowego stopnia zużycia ogrodzenia i nośnika reklamowego, oraz niewłaściwej metodologii w procesie wyceny składników roślinnych. Pismem z 8 listopada 2021 r. biegła A. U. ustosunkowała się do podniesionych zarzutów.

Decyzją z 24 stycznia 2022 r. Prezydent orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w łącznej wysokości 54 218 zł.

Skarżąca wniosła od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie, podnosząc zarzut zaniżenia kwoty odszkodowania, a także naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

W piśmie z 25 kwietnia 2022 r. biegła A. U. wyjaśniła, że na zarzuty strony do wyceny z 3 sierpnia 2021 r., podobne w treści do zarzutów podniesionych w odwołaniu, odpowiedziała pismem z 8 listopada 2021 r., na etapie postępowania przed organem I instancji. Biegła wskazała ponadto, że nie znajduje podstaw do korekty sporządzonego operatu szacunkowego.

Na skutek wniesionego odwołania Wojewoda Pomorski decyzją z 3 sierpnia 2022 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Prowadzący postępowanie organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków.

Wojewoda, analizując operat szacunkowy z 3 sierpnia 2021 r. zauważył, że dla przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid (15 czerwca 2018 r.) obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Gdyni nr XX/448/2016 z dnia 20 kwietnia 2016 r., w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Witomino - Radiostacja w Gdyni, terenu położonego na północ od ulic Rolniczej i Chwarznieńskiej, zgodnie z którym działka nr [...] położona była w strefach planistycznych oznaczonych symbolami: 06 MN2.U - zabudowa jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza, dopuszcza się lokalizację zabudowy usługowej (powierzchnia 36 m2) oraz 39 KD-Z 1/2 - droga publiczna zbiorcza - ul. Chwarznieńska (powierzchnia 32 m2). Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, iż przeznaczenie drogowe części przedmiotowej nieruchomości o pow. 32 m2, wynikające z jej aktualnego użytkowania (na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia - drogowym. Zatem zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., zwanej dalej u.g.n.) dla tej części działki nr [...] nie ma zastosowania, w konsekwencji ta część przedmiotowej nieruchomości (o powierzchni 32 m2) została wyceniona zgodnie z przeznaczeniem drogowym. Następnie rzeczoznawca majątkowy poddała analizie transakcje nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym oraz drogowym w celu ustalenia czy zasada korzyści ma zastosowanie do części nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym o powierzchni 36 m2, stwierdzając, iż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i jednorodzinnym i usługowym osiągają wyższe ceny niż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W związku z powyższym, część przedmiotowej nieruchomości (o powierzchni 36 m2) została oszacowana na podstawie art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z przeznaczeniem mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym, wynikającym z aktualnego użytkowania na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Autorka wyceny, badając transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym jako obszar rynku lokalnego wyznaczyła miasto Gdynię. Natomiast jako okres analizy przyjęła czas od 2016 r. do 2021 r. Biegła uzasadniła, iż okres badania cen transakcyjnych wydłużono do roku 2016 ze względu na dostępność danych, tzn. stan rynku na terenie miasta Gdyni. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że obrót nieruchomościami drogowymi jest rzadki - występuje niewiele transakcji. Podkreśliła również, iż znajomość rynku w dłuższym okresie czasu pozwala na wyciągnięcie wniosków dotyczących stanu rynku, zachowań kupujących, i sprzedających, warunków zawarcia transakcji, cech nieruchomości wpływających na ceny rynkowe i je różnicujących. Wojewoda wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej wycenie zbadała czy zachodzą zmiany cen wskutek upływu czasu. W związku z tym, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych wykazywały stabilność, do obliczeń przyjęła ceny podane w aktach notarialnych.

Organ odwoławczy, wskazując na orzecznictwo sądów administracyjnych podkreślił, iż żaden przepis prawa nie określa maksymalnego okresu przyjęcia przez biegłego transakcji do porównania. Zgodnie z art. 175 ust. 6 u.g.n. warunkiem obowiązywania standardu zawodowego jest jego ogłoszenie przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Brak jest zaś obowiązującego standardu w tej materii. Wewnętrzne regulacje określonych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych i ich związków nie mogą być punktem odniesienia do kontroli legalności decyzji. W związku z powyższym, Wojewoda uznał zarzut dotyczący nieprawidłowego przyjęcia do porównań transakcji nieruchomości sprzed ponad 3, 4 czy 5 lat za nieuzasadniony. W ocenie organu odwoławczego, wbrew twierdzeniu strony, w sprawie nie został naruszony art. 18 ust. 1 specustawy drogowej.

Wojewoda uznał za całkowicie nieuzasadniony zarzut dotyczący doboru niewłaściwego materiału porównawczego w procesie wyceny prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań mniej atrakcyjnych nieruchomości położonych przy ulicach o znaczeniu stricte osiedlowym Zgodnie bowiem z wyjaśnieniami biegłej (z 8 listopada 2021 r.), według bardziej popularnego stanowiska, w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, bardziej ceni się ciszę, spokój i położenie przy ulicy osiedlowej, przy jednoczesnym dobrym skomunikowaniu tej drogi z drogami dojazdowymi i lokalnymi niż bezpośrednie (w 1 linii zabudowy) położenie przy drodze zbiorczej. Rzadziej spotykane jest zaś stanowisko prezentowane przez pełnomocnika skarżącej, iż lokalizacja przy ul. C., przy głównym szlaku komunikacyjnym w Gdyni, jednym z kilku dojazdów do Obwodnicy Trójmiejskiej, jest atrakcyjna, natomiast położenie przy ulicach osiedlowych jest mniej atrakcyjne. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wzdłuż ul. C. występuje oddziaływanie hałasu komunikacyjnego i przekroczenie wartości dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów mieszkaniowo - usługowych. W związku z powyższym Wojewoda uznał ocenę "korzystną" (a nie wyższą – "dobrą") dla cechy rynkowej "lokalizacja i sąsiedztwo", za prawidłową.

Za niezrozumiały organ odwoławczy uznał zarzut dotyczący nieuwzględnienia w procesie wyceny pełnego uzbrojenia przedmiotowej nieruchomości, bowiem rzeczoznawca majątkowy przyjęła ocenę "dobrą", tj. najwyższą w ustalonej skali ocen dla cechy rynkowej "uzbrojenie". Wojewoda zauważył także, iż zarzut dotyczący nieuwzględnienia w procesie wyceny korzystnego kształtu przedmiotowej nieruchomości również jest niezrozumiały, bowiem rzeczoznawca majątkowy przyjęła ocenę "dobrą", tj. najwyższą w ustalonej skali ocen dla cechy rynkowej "potencjał inwestycyjny", w opisie której zawarte są "dobre warunki fizyczne działki".

Odnosząc się do zarzutów dotyczących sposobu określenia cech rynkowych Wojewoda, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, podkreślił, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości

Wojewoda, odnosząc się do stanowiska pełnomocnika skarżącej, iż analiza ofert nieruchomości w Gdyni pozwala na stwierdzenie, że przy tego typu nieruchomościach jak przedmiotowa, uzyskać można cenę przynajmniej 1.150 - 1.200 zł/m2 (przy przeznaczeniu mieszkaniowym) i to już po uwzględnieniu tego, że oferty na portalach internetowych są czasem (choć nie zawsze) zawyżone, by mieć z czego zbijać cenę, podkreślił, że obliczenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie ofert transakcji, które nie stanowią cen rynkowych stanowiłoby poważny błąd. Nawet zastosowanie przez biegłą "upustu negocjacyjnego" nie powoduje bowiem "urynkowienia" cen.

Nadto, Wojewoda wyjaśnił, iż biegła ustaliła, że na przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid znajdowały się następujące składniki budowlane: ogrodzenie, utwardzenie terenu oraz tablica reklamowa. Wartość odtworzeniowa ogrodzenia wykonanego z siatki ogrodzeniowej montowanej na słupkach metalowych osadzonych w betonowym cokole, o wysokości siatki 1,5 m, długości 27 mb, została oszacowana na podstawie cennika WACETOB II kw. 2021 r., przy uwzględnieniu stopnia zużycia na poziomie 70%, kosztów dokumentacji i nadzoru - 2%, współczynnika regionalnego - 0,85, została oszacowana na poziomie 2 363 zł. Natomiast wartość odtworzeniowa nawierzchni betonowej o powierzchni 2 m2 określona na podstawie cennika WACETOB II kw. 2021 r., przy uwzględnieniu stopnia zużycia na poziomie 50 %, kosztów dokumentacji i nadzoru - 2%, współczynnika regionalnego - 0,85, została oszacowana na poziomie 163 zł. Zgodnie zaś z ustaleniami organu I instancji, reklama nie stanowiła własności skarżącej, lecz zewnętrznej firmy reklamowej. W związku z powyższym, w ocenie Wojewody, organ I instancji, ustalając kwotę odszkodowania z tytułu prawa własności działki nr [...], prawidłowo nie uwzględnił ww. reklamy.

Ustosunkowując się do zarzutu braku uzasadnienia sposobu obliczenia stopnia zużycia ogrodzenia i nośnika reklamowego oraz jego zawyżenia, organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z wyjaśnieniami biegłej (z 8 listopada 2021 r.) przez zużycie rozumie się utratę wartości wynikłą z zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego), i środowiskowego. Zużycie określono na podstawie oględzin w terenie, metod czasowych oraz powszechnie stosowanych kryteriów. Wojewoda wskazał, że w wycenie z 3 sierpnia 2021 r. składniki budowlane zostały szczegółowo opisane oraz zamieszczona zostały zdjęcia "obrazujące ich stan". Ze sporządzanego operatu wynika zaś, że ogrodzenie zostało wykonane w latach 70 - tych XX w., widoczne są na nim uszkodzenia, ubytki, cechy i właściwości użytych materiałów posiadają obniżoną klasę. Organ II instancji podkreślił, że ogrodzenie w dniu wydania decyzji zrid miało ponad 40 lat, a zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego okres trwałości dla ogrodzeń z siatki na słupkach metalowych wynosi 15-25 lat

Odnosząc się zaś do zarzutu związanego z brakiem uwzględnienia w przedmiotowej wycenie wartości bramy oraz furtki z domofonem organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z pismem biegłej z 8 listopada 2021 r. brama oraz furtka nie były przedmiotem wyceny, ponieważ nie znajdują się na terenie działki nr [...]. Wojewoda wskazał, że biegła dokonała oględzin przedmiotowej nieruchomości w dniu 20 lipca 2021 r., w czasie których ustaliła stan jej zagospodarowania. Natomiast strona nie przedstawiła żadnych dowodów, które mogłyby podważyć ww. ustalenia.

Wojewoda wyjaśnił, że biegła dokonując wyceny składników roślinnych ustaliła, że na dzień wydania decyzji zrid, a także w dniu oględzin, na działce nr [...] znajdowały się: śliwa ałyczna (żywopłot formowany o długości 24 mb), cztery świerki, trzy daglezje zielone, cztery orzechy włoskie. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku przeprowadzonych oględzin ustaliła także, że drzewa są gęsto posadzone, w dolnych partiach pozostają stale w cieniu, od południa zasłonięte są gęstym żywopłotem formowanym ze śliwy ałycza, a od północy budynkiem. Dodatkowo drzewa są regularnie przycinane do wysokości 2,5 m w celu odsłonięcia tablicy reklamowej. Udział korony jest niewielki, nie są to warunki optymalne. Biegła stwierdziła również, że drzew występujących na przedmiotowej nieruchomości nie można zaliczyć do roślin ozdobnych. W związku z faktem, że w drzewostanach ww. drzew stwierdzono występowanie materiałów użytkowych, drewna średnio i mało wymiarowego - Sortyment S2A oraz drewna opałowego S4, oszacowano jego wartość na łączną kwotę 21,93 zł. Zdaniem organu odwoławczego, w związku z tym, że drzewa były stale przycinane do wysokości 2,5 m nie mogły zostać zakwalifikowane jako drewno wielkowymiarowe, a zatem biegła słusznie zakwalifikowała je jako drewno średnio i małowymiarowe S2A oraz drewno opałowe-S4.

Wojewoda wskazał, że biegła oszacowała wartość żywopłotu na podstawie opracowania "Określenie wartości roślin ozdobnych" Bydgoszcz 2018 r., uwzględniając 20% wskaźnik wzrostu cen - przyrost kosztów produkcji ogrodniczej od roku 2017 do roku 2021, na kwotę 5 760 zł. W związku z powyższym, łączna wartość składników roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid została określona na poziomie 5 782 zł.

Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z 3 sierpnia 2021 r. został sporządzony i podpisany przez osobę do tego uprawnioną, szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności wycenianej działki, zawiera informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości i jego weryfikację, nie zawiera pomyłek ani braków, czy niejasności. Przyjęte w wycenie założenia nie budzą zaś zastrzeżeń, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Organ odwoławczy uznał, że nie zachodzą wątpliwości, co do prawidłowości sporządzonej przez biegłą wyceny przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym, nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowym doborze transakcji, czy też o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami np. kontroperatem, czy też opinią organizacji, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, bądź jej wyników. Wojewoda zaznaczył, iż w niniejszej sprawie strona nie skorzystała z możliwości oceny operatu szacunkowego z dnia 3 sierpnia 2021 r. przez organizacje rzeczoznawców majątkowych i nie złożyła kontroperatu. Ponadto, wycena części składowych nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] z 18 września 2020 r., sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. nie mogła stanowić dowodu w postępowaniu, gdyż z dniem 18 września 2020 r. utraciła swoją ważność.

Organ II instancji wskazał ponadto, iż Prezydent Miasta Gdyni słusznie uznał, że skarżącej nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za działkę nr [...] o 5% jej wartości. Przedmiotowej decyzji zrid z 15 czerwca 2018 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia doręczenia stronie zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid, tj. od dnia 23 czerwca 2018 r. Zgodnie zaś z pismem Urzędu Miejskiego w Gdyni z 3 października 2019 r. realizacja inwestycji została rozpoczęta w grudniu 2018 r., a urząd nie posiada żadnej korespondencji dotyczącej wydania działki. W związku z powyższym Wojewoda uznał, że nie nastąpiło wydanie działki nr [...] przez jej dotychczasowego właściciela w terminie określonym w art. 18 ust. le specustawy drogowej.

W skardze na powyższą decyzję A. J. wniosła o jej uchylenie zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego, tj.:

a. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, art. 130, 151 oraz 152 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 200 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego, poprzez zaniżenie należnego skarżącej odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa własności nieruchomości,

b. art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez bezpodstawne uznanie, że skarżąca nie wydała nieruchomości w terminie, o którym mowa w tym przepisie, a tym samym bezpodstawne obniżenie wysokości przysługującego skarżącej odszkodowania,

c. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez niewzięcie pod uwagę przy ustalaniu wysokości odszkodowania inflacji, a tym samym ustalenie wysokości odszkodowania należnego skarżącej według wartości nie z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, a z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji,

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwą ocenę dowodów i oparcie się o operat szacunkowy, w którym wartość odszkodowania należnego skarżącej, została zaniżona, co widać już "na pierwszy rzut oka" i bez potrzeby posiadania wiedzy specjalistycznej, co doprowadziło również do naruszenia art. 77 § 1, 2 i 3 k.p.a. poprzez nie zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego kolejnemu biegłemu,

b. art. 8 k.p.a. poprzez podważenie zaufania skarżącej do organu, w sytuacji gdy organ uznaje za odpowiadające prawdzie twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego U. U., który to rzeczoznawca w sposób ewidentny zaniża wartość składników majątkowych, czego najlepszą (choć niejedyną) egzemplifikacją jest ustalenie kwot odszkodowania za 11 drzew na kwotę 21,93 zł.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że zaskarżona decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia 3 sierpnia 2022 r. jest zgodna z prawem a zarzuty zawarte w skardze nie zasługują na uwzględnienie.

Kontrolą legalności w niniejszej sprawie objęto decyzję Wojewody Pomorskiego utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalającą na rzecz A. J. odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0068 ha, położoną w Gdyni, w obrębie [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta Gdyni.

Kwestionowana decyzja została wydana w następstwie decyzji Prezydenta Miasta Gdyni, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 15 czerwca 2018 r., utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Pomorskiego z 11 grudnia 2018 r., mocą której zezwolono na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ulicy Chwarznieńskiej w Gdyni – odcinek witomiński", i zatwierdzono podział m.in. działki nr [...]. Powstała w wyniku tego podziału działka nr [...] została w całości zajęta pod inwestycję drogową i przejęta z mocy prawa na własność Gminy Miasta Gdyni, co zaktualizowało potrzebę ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela rekompensującego ubytek majątkowy.

Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć są przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 176 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi – jako dowód – pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Gdańsku z 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do treści art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością. Należy jednak podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki: NSA z 18 stycznia 2012 r., I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., IV SA/Po 46/13, WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., I SA/Wa 1682/10 oraz WSA w Warszawie z 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd w niniejszym składzie uznał za nietrafny jest pogląd wyrażony przez organ odwoławczy, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie bowiem, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji natomiast nie tylko może, ale +

jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyroki NSA: z 3 grudnia 2013 r., II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., I OSK 364/15, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W konsekwencji, to na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do porównań z nieruchomością podlegającą wycenie (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl), sam zaś operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto określone nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości wykazują cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej i konkretne powody przyjęcia tych nieruchomości do porównań. Przy tym określenie nieruchomości podobnych do wycenianej winno następować według wzorca normatywnego określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy czy wymogom prawnym, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek ich wyjaśnienie, również przy pomocy wyjaśnień autora operatu.

W niniejszej sprawie, podstawę ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi operat szacunkowy z 3 sierpnia 2021 r. sporządzony, na zlecenie Prezydenta Miasta Gdyni, przez rzeczoznawcę majątkowego A. U., określający łączną wartość nieruchomości na kwotę 54 218 zł, na którą składają się: wartość prawa własności gruntu działki nr [...] w wysokości 45 910 zł, wartość odtworzeniowa składników budowlanych na poziomie 12 526 zł oraz wartość odtworzeniowa składników roślinnych na poziomie 5 782 zł. Ponadto, w piśmie z 8 listopada 2021 r. rzeczoznawca ustosunkowała się do zastrzeżeń skarżącej dotyczących operatu. Ustalenia zaś w zakresie wartości nieruchomości poczynione w tym operacie oraz ocena tego dokumentu przez organy, jako dowodu mogącego stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie, stanowią oś zarzutów rozpoznawanej skargi. Skarżąca stanęła bowiem na stanowisku, że orzekające w sprawie organy oparły swoje rozstrzygnięcie o operat szacunkowy, w którym zaniżono wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu organy uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz podmiotu publicznego działkę i orzekający Sąd ocenę tę podziela.

Jak wynika ze sporządzonego operatu, stosownie do wymogu art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustalono według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stan nieruchomości przyjęto bowiem na dzień 15 czerwca 2018 r., tj. datę wydania decyzji zrid przez Prezydenta Miasta Gdyni. Operat sporządzono przy tym 3 sierpnia 2021 r. i wobec treści art. 156 ust. 3 u.g.n., od tej daty organ odwoławczy prawidłowo uwzględnił okres 12 miesięcy, w którym operat może być wykorzystany.

Dla określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę w trybie specustawy drogowej konieczne jest bowiem wskazanie, iż przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, będąc normą lex specialis wobec art. 130 ust. 1 u.g.n., jednoznacznie wskazuje, iż wysokość odszkodowania za grunty, które oznaczone zostały w decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania owej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przez stan nieruchomości należy rozumieć, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n., stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się zaś w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Z niekwestionowanych ustaleń biegłej dotyczących planistycznego przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości wynika, że na dzień wydania decyzji zrid obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr XX/448/2016 Rady Miasta Gdyni z dnia 20 kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Witomino - Radiostacja w Gdyni, terenu położonego na północ od ulic Rolniczej i Chwarznieńskiej), zgodnie z którym działka nr [...] położona była w dwóch strefach planistycznych. Część działki, o powierzchni 32 m2, znajdowała się w strefie oznaczonej symbolem 39 KD-Z 1/2 - droga publiczna zbiorcza - ul. Chwarznieńska. W konsekwencji, jak słusznie przyjęła biegła, dla tej części nieruchomości nie ma zastosowania zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., bowiem przeznaczenie planistyczne tej części działki nr [...] na dzień wydania decyzji zrid (drogowe) jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia (drogowym). Biegła prawidłowo określiła zatem wartość rynkową tej części przedmiotowej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. W odniesieniu do pozostałej część działki nr [...], o powierzchni 36 m2, która znajdowała się w planie w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 06 MN2.U - zabudowa jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza, gdzie dopuszczono lokalizację zabudowy usługowej, biegła ustaliła, iż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym osiągają wyższe ceny niż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Słusznie zatem biegła stwierdziła, że dla wyceny tej części działki nr [...] należało przyjąć, stosownie do treści art. 134 ust. 3 u.g.n., przeznaczenie wynikające z aktualnego sposobu jej użytkowania, tj. mieszkaniowego jednorodzinnego.

Biegła w procesie wyceny zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

W świetle § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy tym podkreślić należy, że użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Wskazane wyżej reguły zostały w sposób prawidłowy wdrożone przez rzeczoznawcę w sporządzonej wycenie. W konsekwencji, wyrażony w uzasadnieniu skargi zarzut skarżącej, dotyczący nieprawidłowego określenia rynku lokalnego, należy uznać za nieuzasadniony. Operat zawiera bowiem dokładne wyjaśnienie i uzasadnienie w zakresie przyjętego rynku lokalnego, za który uznano obszar miasta Gdyni. Biegła wyjaśniła, iż w procesie analizy rynku nieruchomości drogowych, z powodu słabo rozwiniętego rynku nieruchomości drogowych w obrębie Witomino oraz w obrębach sąsiednich, obszar rynku lokalnego rozszerzono do terenu całego miasta Gdyni, a okres badania cen transakcyjnych wydłużono do 2016 r. W odniesieniu zaś do rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi za obszar rynku lokalnego przyjęto miasto Gdynię, tj. obręb Witomino oraz obręby sąsiednie – Mały Kack oraz Działki Leśne.

W związku z zarzutem podnoszonym przez stronę skarżącą, że posłużenie się przykładami transakcji dla nieruchomości drogowych sprzed 3, 4 czy 5 lat, organ odwoławczy trafnie wskazał na prezentowane w orzecznictwie stanowisko, iż żaden przepis prawa nie określa maksymalnego okresu, który ograniczałby możliwości porównywania cen sprzedaży (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., II OSK 1350/17, wyrok WSA w Gdańsku z 3 lutego 2021 r., II SA/Gd 789/20, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Biegła mogła zatem sporządzić operat z wykorzystaniem transakcji z okresu pięciu lat. Stanowi to co prawda odstępstwo od generalnej zasady, iż do porównań przyjmuje się transakcje najbliższe okresowi wyceny, jednakże w konkretnych realiach danej sprawy może być uzasadnione i dopuszczalne. W operacie rzeczoznawca uzasadniła zaś, iż okres badania cen transakcyjnych wydłużono do 2016 r. ze względu na dostępność danych, tzn. stan rynku nieruchomości drogowych na terenie miasta Gdyni. Jak wyjaśniono, obrót nieruchomościami drogowymi jest rzadki, występuje niewiele transakcji. Znajomość rynku w dłuższym okresie pozwala na wyciąganie wniosków dotyczących stanu rynku, zachowań kupujących i sprzedających, warunków zawarcia transakcji, cech nieruchomości wpływających na ceny rynkowe i je różnicujących.

Wyselekcjonowany z rynku lokalnego zbiór nieruchomości podobnych został przez rzeczoznawcę dostatecznie scharakteryzowany m.in. poprzez uwydatnienie ich cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen, tj. położenie, otoczenie, rangę drogi (w odniesieniu do nieruchomości drogowych) oraz lokalizację i sąsiedztwo, powierzchnię, uzbrojenie i potencjał inwestycyjny (w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym. Określono przy tym wielkość wpływu tych cech na ceny oraz zakres skali ich ocen. Stworzony zbiór nieruchomości podobnych nie wzbudził zastrzeżeń organów ani Sądu co do podobieństwa z nieruchomością wycenianą, rozumianego zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., jako podobieństwa ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, o których wyborze decyduje rzeczoznawca.

Wojewoda prawidłowo bowiem ocenił jako niezasadny podniesiony w odwołaniu, a także powielony w skardze, zarzut błędnej oceny cechy lokalizacji i sąsiedztwa wycenianej działki jako korzystnej. Zgodnie bowiem z wyjaśnieniami biegłej (z 8 listopada 2021 r.), według bardziej popularnego stanowiska, w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, bardziej ceni się ciszę, spokój i położenie przy ulicy osiedlowej, przy jednoczesnym dobrym skomunikowaniu tej drogi z drogami dojazdowymi i lokalnymi niż bezpośrednie położenie przy drodze zbiorczej. Rzadziej spotykane jest zaś stanowisko prezentowane przez pełnomocnika skarżącej, iż lokalizacja przy ul. C. (przy której znajduje się wyceniana nieruchomość), przy głównym szlaku komunikacyjnym w Gdyni, jednym z kilku dojazdów do Obwodnicy Trójmiejskiej, jest atrakcyjna, natomiast położenie przy ulicach osiedlowych jest mniej atrakcyjne. Ponadto, jak ustalono, zgodnie z obowiązującym na tym obszarze miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wzdłuż ul. Chwarznieńskiej występuje oddziaływanie hałasu komunikacyjnego i przekroczenie wartości dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów mieszkaniowo - usługowych. W konsekwencji, przyjętą przez rzeczoznawcę ocenę "korzystną" dla lokalizacji i sąsiedztwa wycenianej nieruchomości należy uznać, wbrew twierdzeniu skarżącej, za prawidłową. Zastosowana przez biegłą ocena została odpowiednio wyjaśniona, nie jest arbitralna, stąd brak jest podstaw do jej zakwestionowania.

Skarżąca podniosła także zarzuty dotyczące wpływu dat transakcji na wartość nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że w operacie rzeczoznawca uwzględniła zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Jak wynika z wyjaśnień biegłej, po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości drogowych, a także przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi stwierdzono, że ceny transakcyjne wykazują stabilność. Rzeczoznawca, w piśmie z 8 listopada 2021 r., odnosząc się do zastrzeżeń skarżącej do sporządzonego operatu, podkreśliła ponadto, że w krótkich okresach czasu mogą występować wahania rynku, co nie oznacza rzeczywistej tendencji na nim panującej. W konsekwencji, również ten zarzut skarżącej należało uznać za nieuzasadniony.

Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w ocenie Sądu, nie potwierdziła także zastrzeżeń skarżącej co do określenia wartości odtworzeniowej składników budowlanych oraz roślinnych, znajdujących się na wycenianej nieruchomości.

Jak wynika z operatu szacunkowego, wartość składników budowlanych określono stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę elementów scalonych. Wartość zadrzewień określono zgodnie z art. 135 ust. 5 u.g.n., a wartość składników roślinnych oszacowano korzystając z dostępnych opracowań w przedmiocie wyceny.

Biegła ustaliła, że na przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid znajdowały się następujące składniki budowlane: ogrodzenie, utwardzenie terenu oraz tablica reklamowa, których wartość została oszacowana przy uwzględnieniu stopnia ich zużycia. W tym kontekście niezasadne są zarzuty skarżącej, iż biegła nie uzasadniła, w jaki sposób ustaliła stopień zużycia poszczególnych składników budowlanych. Jak wynika bowiem z wyjaśnień rzeczoznawcy z 8 listopada 2021 r., przez zużycie rozumie się utratę wartości wynikłą z zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego), i środowiskowego. Biegła wyjaśniła zaś, że zużycie określono na podstawie oględzin w terenie, metod czasowych oraz powszechnie stosowanych kryteriów. W sporządzonym operacie składniki budowlane zostały szczegółowo opisane oraz zamieszczone zostały zdjęcia obrazujące ich stan. Biegła w sporządzonej wycenie wskazała zaś, że ogrodzenie zostało wykonane w latach 70 - tych XX w., widoczne są na nim uszkodzenia, ubytki, cechy i właściwości użytych materiałów posiadają obniżoną klasę. Ogrodzenie w dniu wydania decyzji zrid miało ponad 40 lat, a zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego okres trwałości dla ogrodzeń z siatki na słupkach metalowych wynosi 15-25 lat. W konsekwencji, należy uznać, iż w operacie prawidłowo ustalono poziom zużycia składników budowlanych.

Wbrew twierdzeniu skarżącej, biegła prawidłowo także w procesie wyceny nie uwzględniła wartości bramy oraz furtki z domofonem, skoro ustalono, iż elementy te nie znajdują się na terenie wycenianej działki nr [...].

W wyniku zaś ustalenia, iż znajdujące się na działce drzewa (cztery świerki, trzy daglezje zielone, cztery orzechy włoskie) są gęsto posadzone, w dolnych partiach pozostają stale w cieniu (od południa zasłonięte są gęstym żywopłotem formowanym ze śliwy ałycza, a od północy budynkiem), dodatkowo drzewa są regularnie przycinane do wysokości 2,5 m w celu odsłonięcia tablicy reklamowej, udział ich korony jest niewielki, biegła prawidłowo stwierdziła również, że drzew występujących na przedmiotowej nieruchomości nie można zaliczyć do roślin ozdobnych. W związku z faktem, że w drzewostanach ww. drzew stwierdzono występowanie materiałów użytkowych, drewna średnio i mało wymiarowego - Sortyment S2A oraz drewna opałowego S4, oszacowania dokonano zaś zgodnie z regułą wynikającą z art. 135 ust. 5 u.g.n. W konsekwencji, zarzuty skargi, iż wycena drzew powinna zostać dokonana na podstawie cen funkcjonujących w szkółkach roślin, nie mogły zostać uwzględnione.

Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia przez organ art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy wskazać, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że celem ustawodawcy wprowadzającego przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej była zachęta do wcześniejszego wydania nieruchomości (niż to wynika z decyzji), a nie przyznawanie premii za nieprzeszkadzanie w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. W przepisie tym mowa bowiem o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą (por. wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2517/13, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko prezentowane przez sądy administracyjne, że skoro w treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej mowa jest o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest, aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi (zob. wyroki NSA z 10 grudnia 2019 r., I OSK 1158/18, LEX nr 3054304, z 5 grudnia 2019 r., I OSK 1091/18, z 13 lipca 2018 r., I OSK 990/18, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skarżąca konsekwentnie zaś w toku całego postępowania administracyjnego twierdziła, że w sposób dorozumiany wydała nieruchomość objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej i nigdy nie stawiała przeszkód w realizacji inwestycji drogowej na wskazanej nieruchomości, co uzasadniało, jej zdaniem, powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości prawa użytkowania.

W opozycji do stanowiska skarżących organy administracji uznały, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej umożliwiające 5-procentowe zwiększenie wysokości ustalonego odszkodowania. Według organów nie doszło bowiem do wydania nieruchomości nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, co potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Z dokumentacji sprawy wynika natomiast, że zawiadomienie skarżącej o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z dnia 15 czerwca 2018 r. z nadanym jej rygorem natychmiastowej wykonalności nastąpiło w dniu 23 czerwca 2018 r. W związku z tym 30 – dniowy termin na wydanie nieruchomości objętej powyższą decyzją upływał w dniu 23 lipca 2018 r. Tymczasem, jak wynika z pisma Urzędu Miejskiego w Gdyni z 3 października 2019 r. realizacja inwestycji została rozpoczęta w grudniu 2018 r., a urząd nie posiada żadnej korespondencji dotyczącej wydania działki.

W świetle powyższego, nie można uznać, że w niniejszej sprawie doszło do wydania nieruchomości przez byłego właściciela nieruchomości do dnia 23 lipca 2018 r. włącznie nawet w sposób dorozumiany. Skarżąca nie wykazała bowiem, aby podjęła jakiekolwiek działania umożliwiające nowemu właścicielowi rzeczywistą realizację inwestycji drogowej. Sama subiektywnie deklarowana przez skarżącą gotowość do wydania nieruchomości objętej zezwoleniem nie jest wystraczająca do tego, aby uznać, że doszło do jej wydania uzasadniającego powiększenie wysokości odszkodowania.

W tej sytuacji stanowisko organów uznać należało za prawidłowe, a wysokość odszkodowania za ustaloną zgodnie z wymogami przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia.

Zdaniem Sądu sformułowane przez skarżącą wobec operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2021 r. zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie. Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy sporządzony przez osobę dysponującą wiadomościami specjalnymi jest szczególnym dowodem, podważenie którego wymaga czegoś więcej niż gołosłownej polemiki. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów – a tak jest w niniejszej sprawie – to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogła o nią wystąpić także skarżąca, jeżeli uważała, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak strona nie skorzystała, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z uzyskanej kwoty odszkodowania i – jak wykazała analiza przeprowadzona przez Sąd – nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym ustaleniu wysokości odszkodowania, które nie zostały poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z 3 sierpnia 2021 r. sporządzono niezgodnie z przepisami prawa.

Wskazać przy tym należy, że złożony przez skarżącą do akt sprawy operat szacunkowy z dnia 18 września 2020 r. nie mógł zdyskwalifikować operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu i stanowiącego podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Stosownie bowiem do treści art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Przede wszystkim zaś operat z 18 września 2020 r. w dacie orzekania przez orany w niniejsze sprawie utracił już ważność. Nadto, operat sporządzony na zlecenie skarżącej dotyczył wyłącznie nasadzeń i ogrodzenia, i został sporządzony inną metodą, i przy przyjęciu innych założeń. Tymczasem zarówno metoda, jak i ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę w operacie z dnia 3 sierpnia 2021 r. były weryfikowane i szczegółowo wyjaśniane przez orzekające w sprawie organy, a wynik tej weryfikacji dorowadził do prawidłowej pozytywnej oceny tegoż operatu. Tym samym mógł on stanowić podstawę wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną, uznając zarzuty w niej sformułowane za niezasadne.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 119 pkt 2 p.p.s.a., albowiem wniosek w tej sprawie złożyła strona skarżąca oraz organ administracji.