Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1076/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 36  ust 4  i37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 26 kwietnia 2024 r. znak: SKO-ZP-415-69/23 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 26 kwietnia 2024 r. znak SKO-ZP-415-69/23 na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U z 2024 r., poz. 572), 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 977) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r. poz. 570) po rozpatrzeniu sprawy z odwołania skarżącej - J. K. z dnia 8 marca 2024 roku od decyzji Wójta Gminy J. z dnia 22 lutego 2024 roku numer RINT.6725.6.29.2022 ustalającej skarżącej opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to jest działek numer [...], [...] o łącznej powierzchni 1,000 ha, dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczysta nr [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,8800 ha dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczystą nr [...] w J. na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXVI/262/2021 z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych w części obejmującej miejscowość J., a następnie zbycie tych działek w dniu 8 czerwca 2022 roku, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Zaskarżoną decyzja organ l instancji ustalił J. K. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to jest działek numer [...], [...] o łącznej powierzchni 1,000 ha, dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczysta nr [...] [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,8800 ha dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczystą nr [...] [...] w J. , na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXV 1/262/2021 z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych w części obejmującej miejscowość J., a następnie zbycia tych działek przez J. K. w dniu 8 czerwca 2022 roku.

W uzasadnieniu organ l instancji wyjaśnił, że ww. uchwałą dokonała zmiany przeznaczenia działek nr [...], [...] i [...] Działki te przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu położone były w terenach oznaczonych symbolem RP - użytki rolne, a po zmianie planu - 2.PU.6 - tereny produkcyjno-usługowe. Tą samą uchwałą ustalono wysokość stawki procentowej opłaty 20%, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dalej wyjaśniono, że strona w okresie krótszym niż 5 lat od dnia wejścia w życie ww. zmiany w planie miejscowym zbyła ww. działki w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki jawnej.

Od decyzji odwołała się J. K., która zarzuciła naruszenie:

- przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 107 § 3 in fine w zw. z § 1 pkt 6 k.p.a. - poprzez brak zawarcia w decyzji uzasadnienia prawnego w zakresie (i) przytoczenia przepisu prawa oraz (ii) wyjaśnienia jaki przepis prawa pozwala nałożyć obowiązek zapłaty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podmiot, który nie był jej właścicielem w dacie uchwalenia/zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 zd. 1-2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez nałożenie obowiązku zapłaty opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podmiot nie będący jej właścicielem w dacie uchwalenia i wejścia w życie przedmiotowej zmiany;

- art. 7 w zw. z art. 217 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej w zw. z art. 6 k.p.a. -poprzez nałożenie na skarżącą obowiązku zapłaty daniny publicznej w sytuacji, w której w regulacjach prawa powszechnie obowiązującego rangi co najmniej ustawowej brak jest przepisu dozwalającego na nałożenie na podmioty niebędące właścicielami nieruchomości w dniu uchwalenia i wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązku zapłaty daniny publicznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z takiej zmiany.

Nadto decyzji zarzucono:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 zd. 1-2 Ustawy Planistycznej, poprzez określenie w decyzji łącznej kwoty opłaty nałożonej na skarżącą, mimo, że przedmiotem wniesienia aportem do spółki były dwie nieruchomości;

- braku operatu określającego wzrostu wartości nieruchomości ze względu na transakcję zbycia, której dotyczy decyzja (tj. wniesienie aportem do spółki jawnej).

Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.") i wskazało, że w dniu 29 czerwca 2022 r. do organu l instancji wpłynął akt notarialny rep. A nr [...] "Umowa przeniesienia aportu", na podstawie której w dniu 8 czerwca 2022 roku J. K. zbyła w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki jawnej "Firma K. K. M. i J. K.-K." Spółka jawna w J. działki nr [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 1,88 ha położone w J. .

Wskazano, że powyższy fakt stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu u.p.z.p.

W rozpoznawanej sprawie strona przeniosła własność nieruchomości na spółkę jawną w formie aportu, czynność ta nie jest odpłatna, jednak, strona uzyskała prawo do zysku spółki.

Działki stanowiące przedmiot ww. zbycia znajdują się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy J. - zatwierdzony uchwalą Nr XXVIII/240/2005 Rady Gminy J. z dnia 18 czerwca 2005 roku (Dz. Urz. Woj. Małop. Z 2005 r. Nr 516 poz. 516), zmieniony uchwałą Rady Gminy J. Nr LIX/355/2020z 20 października 2020 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. Nr 629, poz. 5088). Na podstawie powyższego aktu prawa miejscowego przedmiotowe działki nr [...], [...] i [...] w J. położone były w terenach oznaczonych symbolem "RP" - tereny użytków rolnych. Stosownie do § 19 ww. planu, tereny użytków rolnych "RP" przeznacza się na cele:

1) Gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, łąkach, pastwiskach i sadach,

2) Funkcji rekreacyjno-turystycznych w zakresie wynikającym z przepisów ust. 2.

Stosownie do ust. 2 dla terenów tych ustala się zasady zagospodarowania:

1) wyklucza się lokalizację nowych obiektów budowlanych z wyjątkiem: a) urządzeń związanych z rekreacją w tym tras pieszych i rowerowych, urządzonych punktów wypoczynku i punktów widokowych, b) obiektów małej architektury, c) urządzeń komunikacji, gospodarki wodnej i infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych.

Uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXV 1/262/2021 z dnia 30.06.2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy j. w jej granicach administracyjnych (Dz. Urz. Woj. Małop. Z 2021 r. poz. 4100) zmieniono miejscowy plan w części, m.in., na której znajdują się przedmiotowe działki zmieniając przeznaczenie terenu na "2.PU.6" - tereny produkcyjno - usługowe. Stosownie do § 15 planu miejscowego: tereny produkcyjno-usługowe ("PU") przeznacza się dla:

1) obiektów produkcyjnych, składów magazynów;

2) usług komercyjnych;

3) stacji paliw płynnych;

4) budynków gospodarczych, garaży;

5) zieleni urządzonej, obiektów małej architektury;

6) komunikacji kołowej i pieszej (dojazdy, zjazdy, dojścia, drogi wewnętrzne, ciągi pieszo- jezdne, parkingi,

7) urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej,

8) innych obiektów i urządzeń niezbędnych do funkcjonowania zabudowy określonej w pkt 1.

W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się zatem przeznaczenie przedmiotowych działek z użytków rolnych na tereny produkcyjno-usługowe.

Stosownie do art. 24 ust. 6 u.p.z.p. zaistniały przesłanki do wszczęcia z urzędu postępowania w przedmiocie jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanym z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej w skrócie "u.g.n."), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Organ wyjaśnił, że sprawa ustalenia skarżącej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to jest działek numer [...], [...] o powierzchni 1,000 ha, dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczysta nr [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,8800 ha dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczystą nr [...] w J. , na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXVI/262/2021 z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych w części obejmującej miejscowość J., a następnie zbycie tych działek w dniu 8 czerwca 2022 roku, była przedmiotem postępowania odwoławczego przed tutejszym Samorządowym Kolegium Odwoławczym, które decyzją z dnia 31.07.2023 roku numer SKO-ZP-415-179/23 uchyliło decyzję Wójta Gminy J. z dnia 4 maja 2023 roku i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało wówczas, że w sporządzonym w dniu 28 października 2022 roku operacie szacunkowym "określając wartość rynkową nieruchomości zbytych przy uwzględnieniu przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych wyłącznie pod budownictwo jednorodzinne i usługi wskazując, że jest to "zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu wyceny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 30.06.2021 r." oraz o przeznaczeniu mieszanym to jest pod budownictwo jednorodzinne z komunikacja i zielenią." Kolegium stwierdziło, że "przyjęte do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługi w żadnym razie nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym". Kolegium wskazało, że "Stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z powyższego wynika, że istotną cechą podobieństwa nieruchomości jest ich przeznaczenie, które z uwagi na "porównywalność" nieruchomości, powinno być co do zasady takie samo. W sytuacji więc ustalania wartości nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym, do porównań powinny zostać przyjęte nieruchomości także o takim przeznaczeniu. Nie jest dopuszczalne porównywanie nieruchomości produkcyjno-usługowych z nieruchomościami o przeznaczeniu jednorodzinnym i usługowym i wskazywanie że przeznaczenie to jest zgodne z przeznaczeniem przedmiotu wyceny. Istotne różnice w sposobie zagospodarowania ww. nieruchomości są oczywiste i w ocenie Kolegium nie wymagają dalszego wyjaśniania, a rzeczoznawca jako podmiot wyspecjalizowany w tej dziedzinie powinien zdawać sobie sprawę, że do porównań przyjęto nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej.

Wskazano, że w sytuacji braku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, uzasadnione jest sięgnięcie do sąsiednich podobnych rynków nieruchomości, bądź nawet rynków podobnych, oddalonych od miejscowości J., nie zaś ograniczanie się do rynku gminy J. i przyjmowanie do porównań nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu niż nieruchomość wyceniana.

Ponadto, podobnie jak w przypadku wyceny nieruchomości wg stanu przed wejściem w życie zmiany planu, - w tabeli na s. 21 wskazano 11 transakcji przyjętych do porównań (A-L), zaś w tabeli na str. 25 przyjęto nieruchomości D,G, L. nie wskazano jednak dlaczego te właśnie, a nie inne nieruchomości zostały przyjęte do charakterystyki nieruchomości w odniesieniu do cech rynkowych.

Mając na uwadze stwierdzone uchybienia operatu szacunkowego, w szczególności przyjęcie do porównań nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi, albowiem nieruchomości o przeznaczeniu jednorodzinnym i usługowym, nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości produkcyjno-usługowych, co mogło mieć w ocenie Kolegium istotny wpływ na wynik postępowania, a w konsekwencji na wysokość ustalonej opłaty, Kolegium doszło do przekonania, że organ l instancji naruszył przepisy postępowania z art. 7 i 77 k.p.a. poprzez niepodjęcie niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia stanu faktycznego wyrażające się w zaakceptowaniu błędnie sporządzonego operatu szacunkowego.

W tym stanie rzeczy należało zaskarżoną decyzję uchylić w celu przekazania sprawy organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpatrując sprawę należy zastosować się do wskazań Kolegium wyrażonych w niniejszej decyzji i przyjąć do porównań nieruchomości podobne do wycenianych, a inne stwierdzone braki powinny zostać wyjaśnione w treści operatu."

Ponownie rozpatrując sprawę organ l instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego W. K. o uwzględnienie wskazań Kolegium zawartych w ww. decyzji. W konsekwencji rzeczoznawca sporządził skorygowany operat uwzględniający wskazania Kolegium. Według obliczeń biegłego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości J. stanowiących działki nr [...], [...] i [...] przed zmianą planu wynosi [...] zł, natomiast oszacowana wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej po zmianie planu to [...] zł. Wzrost wartości zbytej przez stronę nieruchomości wynosi zatem [...] zł.

Wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. (art. 153 ust. 1 u.g.n.)

Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Określając wartość rynkową nieruchomości zbytych przy uwzględnieniu przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego określono rodzaj rynku nieruchomości jako terenów użytków rolnych z udziałem terenów komunikacji. Wybrano transakcje nieruchomościami na terenie gminy J. w liczbie 7. Na podstawie analizy transakcji ustalono cenę minimalną w próbie (6,65 zł/m2) oraz cenę maksymalną (46,44 zł/m2). Ustalono cenę średnią - 20,69 zł/m2. Określono cechy mające wpływ na cenę: położenie na rynku i atrakcyjność lokalizacji (wpływ na cenę 25%), zagospodarowanie, otoczenie i sąsiedztwo, kolizje użytkowe (wpływ na cenę 20%), przeznaczenie użytkowe (wpływ na cenę 15%), potencjał użytkowy (wpływ na cenę 15%), poziom urbanizacji (15%), warunki komunikacyjne (10%). Następnie określono skalę ocen dla poszczególnych cech.

Kolejnym etapem była charakterystyka nieruchomości wycenianych i przyjętych do porównań pod względem przyjętej skali ocen poszczególnych cech, a następnie określenie zakresu kwotowego skali ocen dla przyjętych cech rynkowych. Do porównań wybrano nieruchomości stanowiące działki oznaczone w tabeli nieruchomości symbolami D, A, G uzasadniając, wskazano, że działki D i A są położone w miejscowości J. i posiadają podobnie jak nieruchomość G przeznaczenie - tereny użytków rolnych. Podobieństwo obejmuje też możliwość dojazdu, poziom uzbrojenia, stan prawny, zaś różnice w podobieństwie są korygowane za pomocą właściwych cech nieruchomości.

Uwzględniając powyższe ustalono wartość nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...]zł.

Określając wartość rynkową nieruchomości zbytych przy uwzględnieniu przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową. zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu wyceny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 30.06.2021 r. wg stanu na dzień wejścia w życie planu tj. 27.07.2021 r.

W tabeli przyjęto nieruchomości podobne w liczbie 6 (A-F) z gmin J. oraz N. T.. Ustalono na podstawie analizy transakcji cenę minimalną 93,33 zł/m2, cenę maksymalną 447,53zł/m2 oraz cenę średnią 238,77 zł/m2. Ustalono cechy rynkowe mające wpływ na cenę oraz % wpływu na cenę (tab.9): położenie na rynku, atrakcyjność lokalizacji (25%), zagospodarowanie, otoczenie, sąsiedztwo kolizje użytkowe (20%), przeznaczenie użytkowe (15%), potencjał użytkowy (15%), poziom urbanizacji (15%) oraz warunki komunikacyjne (10%). Każdą z ww. cech opisano oraz przypisano skalę ocen, (tab.10).

Następnie do porównań wybrano nieruchomości podobne do wycenianej, dwie z nich oznaczone symbolami B i C są położone w miejscowości J. i posiadają podobne jak nieruchomość E przeznaczenie do nieruchomości wycenianej (tereny usługowo-przemysłowe). Zakres podobieństwa obejmuje też ich wielkość, możliwość dojazdu, poziom uzbrojenia i stan prawny. Wybór nieruchomości w ocenie kolegium jest prawidłowy i nie budzi wątpliwości. Uwzględniając przyjęte cechy mające wpływ na cenę ich wagi i zakresy kwotowe ustalono, przyjmując wynikające stąd poprawki, wartość rynkową 1m2 nieruchomości wycenianych stanowiących działki ewidencyjne nr [...], [...] i [...] na kwotę [...]zł, co dla łącznej powierzchni nieruchomości wycenianych (18800m2) wynosi [...] zł.

Wzrost wartości zbytej przez stronę nieruchomości wynosi zatem [...] zł. Uwzględniając § 34 Uchwały Nr XXXVI/262/2021 Rady Gminy J. dnia 30.06.2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych (Dz. Urz. Woj. Małop. Z 2021 r. poz. 4100), w którym określono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty planistycznej w wysokości 20% dla nieruchomości położonych w granicach terenów m.in. oznaczonych jako "PU", prawidłowe jest ustalenie wysokości należnej opłaty w kwocie [...]zł.

Błędy jest zarzut, polegający na braku uzasadnienia prawnego decyzji, albowiem w uzasadnieniu decyzji organu l instancji, jak i decyzji Kolegium zostały wskazane i wyjaśnione podstawy prawne rozstrzygnięcia, zaś ewentualne braki decyzji organu l instancji zostały konwalidowane w niniejszej decyzji Kolegium.

Błędne jest także stanowisko odwołującej, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej, albowiem wydanie decyzji w opisanym stanie faktycznym wynika tak z przepisów obowiązującej u.p.z.p. jak i stanowiska judykatury.

Nie stanowi także naruszenia prawa ustalenie jednej opłaty dla dwóch nieruchomości, albowiem nieruchomości te stanowiły w dniu zbycia jeden zwarty obszar, stanowiły przedmiot jednej transakcji stanowiący w dniu zbycia własność strony odwołującej. Co także istotne, w operacie szacunkowym ustalono wartość jednostkową nieruchomości w odniesieniu do każdego przeznaczenia w związku z czym, znając powierzchnię każdej nieruchomości ustalono ich wartość łączną, co nie wyklucza możliwości ustalenia wartości każdej z wycenianych nieruchomości, na potrzeby postępowania celowe było jednak ustalenie wartości wszystkich nieruchomości, i wydanie jednej decyzji, co znajduje uzasadnienie w zasadzie ekonomiki procesowej. W konsekwencji niecelowe było sporządzenie dwóch operatów szacunkowych.

Co także istotne, strona skarżąca nie przedstawiła kontroperatu, z którego wynikałaby odmienna wartość nieruchomości wycenianej, a co za tym idzie inna kwota wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości i inna wysokość opłaty. Ustalenia raportu, po zmianach uwzględniających wskazania Kolegium są spójne, logiczne i pozwalają na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości na poziomie określonym w operacie w sposób nie budzący wątpliwości. Skarżąca w tym względnie nie wykazała żadnych zastrzeżeń.

Nieuzasadniony jest także zarzut błędnej daty zbycia nieruchomości. Z materiałów sprawy w tym aktu notarialnego z dnia 8.06.2022 r. wynika, że zbycie nieruchomości poprzez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz spółki tytułem wkładu niepieniężnego, dokonane zostało na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 8.06.2022 r. Rep.A Nr [...], zalegającym w aktach sprawy.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, na powyższą decyzję wpłynęła skarga J. K.-K.. Skarżąca zaskarżyła decyzję w całości zarzucając jej naruszenie:

- przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 107 § 3 in fine w zw. z § 1 pkt 6 k.p.a. - poprzez brak zawarcia w decyzji uzasadnienia prawnego w zakresie (i) przytoczenia przepisu prawa oraz (ii) wyjaśnienia jaki przepis prawa pozwala nałożyć obowiązek zapłaty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podmiot, który nie był jej właścicielem w dacie uchwalenia/zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 zd. 1-2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez nałożenie obowiązku zapłaty opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podmiot nie będący jej właścicielem w dacie uchwalenia i wejścia w życie przedmiotowej zmiany;

- art. 7 w zw. z art. 217 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej w zw. z art. 6 k.p.a.- poprzez nałożenie na skarżącą obowiązku zapłaty daniny publicznej w sytuacji, w

której w regulacjach prawa powszechnie obowiązującego rangi co najmniej

ustawowej brak jest przepisu dozwalającego na nałożenie na podmioty niebędące właścicielami nieruchomości w dniu uchwalenia i wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązku zapłaty daniny publicznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z takiej zmiany.

Nadto zarzuciła:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 zd. 1-2 Ustawy Planistycznej, poprzez określenie w decyzji łącznej kwoty opłaty nałożonej na skarżącą, mimo, że przedmiotem wniesienia aportem do spółki były dwie nieruchomości;

- braku operatu określającego wzrostu wartości nieruchomości ze względu na transakcję zbycia, której dotyczy decyzja (tj. wniesienie aportem do spółki jawnej).

Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wójta Gminy J., która ją poprzedzała.

Skarżąca podniosła, że zarówno w dniu podjęcia Uchwały Zmieniającej, jak też w dniu jej opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego,

właścicielem zarówno działek ewidencyjnych nr [...], [...] o łącznej

powierzchni 1,000 ha, dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczystą nr [...] ("Nieruchomości"), jak też działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,8800 ha dla której Sąd Rejonowy w N. T. prowadził księgę wieczystą KW nr [...] ("Nieruchomość2"), był M. K.. Dnia 08 czerwca 2022 r. M. K. dokonał przeniesienia własności obu nieruchomości na skarżącą, a to z mocy umowy darowizny objętej aktem notarialnym rep. A nr [...] notariusza T. K. w K.. Odrębnym aktem notarialny, w dniu 08 czerwca 2022 r., skarżąca wniosła nieruchomości, jako wkład do spółki Firma K. K. M. i J. K. spółka jawna ("Spółka K. ").

Skarżąca podkreśliła, że nałożenie obowiązku zapłaty opłaty planistycznej na podmiot, który nie był właścicielem nieruchomości w dniu uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany (oraz nie jest następcą, o którym mowa w art. 36 ust. 4a zd.

ostatnie Ustawy Planistycznej), stanowić będzie działanie nie tylko nieznajdujące podstaw w Ustawie Planistycznej, lecz w istocie sprzeczne z regulacją art. 217 Konstytucji RP.

W sytuacji, w której wraz z wniesieniem nieruchomości jako przedmiotu

wkładu do spółki jawnej dany podmiot nie uzyskuje prawa do zwiększonego udziału w zysku wypracowanego przez tą spółkę, brak jest podstaw do traktowania takiej czynności jako odpłatnego zbycia, które generowałoby na gruncie Ustawy Planistycznej obowiązek naliczenia opłaty planistycznej.

Skarżąca zarzuciła, że jako podstawę swego działania Organ przywołuje nie tyle przepis prawa pozytywnego, lecz odwołuje się do wyrwanego z kontekstu fragmentu orzeczenia (jednego) Naczelnego Sądu Administracyjnego (vide s. 6 Decyzji, 3 akapit od dołu strony).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, przedmiotem wniesienia aportem do Spółki K. były dwie nieruchomości: Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2. Co znamienne, Nieruchomość 2 była wcześniej przedmiotem większej nieruchomości, z której została wydzielona i wniesiona do spółki. W powyższym kontekście, w sytuacji, w której przedmiotem przewłaszczenia są dwie odrębne nieruchomości (Nieruchomość1 oraz Nieruchomość2), uwzględniając art. 2 pkt 18 Ustawy Planistycznej, w toku postępowania mającego za przedmiot wydanie decyzji, o której mowa w art. 36 ust. 4 powołanego aktu,

Organ winien był odrębnie określić wartość każdej z nieruchomości będących

przedmiotem zbycia. W niniejszej sprawie działanie takie nie nastąpiło, gdyż zarówno w operacie szacunkowym, jak też w samej Decyzji wartość obu nieruchomości określono en

bloc, jedną, niepodzielną, kwotą.

W ocenie skarżącej, w niniejszej sprawie wadliwie określono przedmiot decyzji, uznając, że jest nim zbycie jednej nieruchomości - co znalazło wyraz w zawarciu w niej jednej, niepodzielnej, kwoty [...]zł, wyrażającej wzrost wartości nieruchomości w wyniki zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, a co za tym idzie - w prawidłowo określonym przedmiocie Decyzji, winno się zaś dokonać ustalenia odrębnie wzrostu wartości każdej z: Nieruchomości1 Oraz Nieruchomości2, jako że przedmiotem zbycia (zmiany właściciela) były dwie nieruchomości, a nie jedna. Również zatem i z tej przyczyny Decyzja jest wadliwa.

Skarżąca zarzuciła, że jak wynika z operatu, za "zbycie" na potrzeby którego określono wartość Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 uznano darowiznę pomiędzy

M. K. a J. K.. Jej zdaniem w niniejszej sprawie winno to być ustalenie jej (ich) wartości pod kątem czynności wniesienia nieruchomości jako przedmiotu wkładu niepieniężnego do Spółki K. Operat odnosi się jednak do zupełnie innej czynności, a to darowizny, wobec czego jasnym jest, że jest zupełnie nieadekwatny do ustalenia wartości nieruchomości. Oznacza to, że bazując na nim organ oparł się na dowodzie, który nie ustala w ogóle wartości Nieruchomość 1 oraz Nieruchomości 2 na potrzeby niniejszego postępowania.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocenia legalności decyzji, z dnia 26 kwietnia 2024 r. utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia 22 lutego 2024 roku numer RINT.6725.6.29.2022 ustalającej skarżącej opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to jest działek numer [...], [...] o łącznej powierzchni 1,000 ha, dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczysta nr [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,8800 ha dla których Sąd Rejonowy w N. T. prowadzi księgę wieczystą nr [...] w J. , na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXVI/262/2021 z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych w części obejmującej miejscowość J., a następnie zbycie tych działek w dniu 8 czerwca 2022 roku.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 20023.977) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze: w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie: zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (zob. wyrok NSA z 13 października 2016 r., sygn. II OSK 3359/14; art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.).

Bezsporne jest, że Uchwałą Rady Gminy J. Nr XXXV 1/262/2021 z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy J. w jej granicach administracyjnych w części obejmującej miejscowość J., dokonano zmiany przeznaczenia działek nr [...], [...] i [...]. Działki te przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu położone były w terenach oznaczonych symbolem RP - użytki rolne, a po zmianie planu - 2.PU.6 - tereny produkcyjno-usługowe. Tą samą uchwałą ustalono wysokość stawki procentowej opłaty 20%, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Bezsporne również jest, że strona w okresie krótszym niż 5 lat od dnia wejścia w życie ww. zmiany w planie miejscowym zbyła ww. działki w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki jawnej.

Sporne jest czy prawidłowo organ uczynił adresatem decyzji skarżącą J. K.-K..

Wskazać trzeba na treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem naliczenia opłaty jest zatem wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu oraz jej zbycie przez właściciela. Z treści tego przepisu nie wynika, że zbywający nieruchomość właściciel lub użytkownik wieczysty musi również być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia przedmiotowej opłaty zwolniony jest ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokonał zbycia nieruchomości. Ustawodawca akceptuje nie obciążanie opłatą planistyczną właściciela nieruchomości, którego udziałem jest przysporzenie majątkowe polegające na wzroście wartości jego nieruchomości, w sytuacji gdy nieruchomość ta nie stała się przedmiotem obrotu. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy to przysporzenie się materializuje. Tak rozumiana funkcja opłaty planistycznej odpowiada celom dla jakich została ustanowiona, tj. podzielenia się przez właściciela nieruchomości zyskiem jaki osiąga oraz przeciwdziałaniu spekulacyjnemu obrotowi nieruchomości bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu (por. uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09). W powołanej uchwale NSA z dnia 10 grudnia 2009 roku, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyjąć, że taka opłata obciąża też tego, kto otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu.

Taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony został w dniu 30 czerwca 2021 roku, wszedł natomiast w życie w dniu 26 lipca 2021 roku. W przedmiotowej sprawie skarżąca stała się właścicielem nieruchomości w dniu 8 czerwca 2022 roku.

W dniu 29 czerwca 2022 r. do organu l instancji wpłynął akt notarialny rep. A nr [...] "Umowa przeniesienia aportu", na podstawie której w dniu 8 czerwca 2022 roku J. K. zbyła w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki jawnej "Firma K. K. M. i J. K.-K." Spółka jawna w J. działki nr [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 1,88 ha położone w J.

Sąd podziela stanowisko organów, że powyższy fakt stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W niniejszej sprawie, która dotyczy opłaty planistycznej, należy wziąć pod uwagę stanowisko zawarte w powołanej już uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09, w której Naczelny Sąd Administracyjny przyjmując, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej, jednocześnie wskazał, że do uiszczenia opłaty planistycznej jest zobowiązany zarówno ten kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dacie uchwalenia planu, jak i ten kto taką nieruchomość dziedziczy. Jeżeli tak to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyjąć, że przedmiotowa opłata obciąża też tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca, a nie darczyńca jest beneficjentem przysporzenia, a jeżeli tak to względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby danina, o której mowa, obciążyła obdarowanego zbywcę, a nie darczyńcę tym bardziej, że nie cierpi na tym interes publiczny, jako że gmina w każdym z tych przypadków otrzyma należną jej opłatę planistyczną.

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela to stanowisko.

Niewątpliwie w chwili uchwalenia planu miejscowego właścicielami przedmiotowej nieruchomości był mąż skarżącej, to jednak mając na uwadze, że nieruchomość została darowana osobie bliskiej tj. żonie, nie było podstaw do nałożenia na niego opłaty planistycznej. Jednocześnie skarżąca, która została obdarowana, zbywając przedmiotową nieruchomość przed upływem pięciu lat ( wnosząc ją w formie aporty do spółki jawnej), stała się beneficjentem przysporzenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to ona powinna wnieść stosowną opłatę planistyczną, w związku z powyższym prawidłowo organy uczyniły ją adresatem decyzji.

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 stycznia 2013 r., II OSK 1630/11 – "użyty w art. 36 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości ",oraz, że : " art. 36 ust 4 u.p.z.p. obejmuje swoim zakresem normowania także wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki jawnej."

Dalej wskazać należy że czynność z dnia 8 czerwca 2022 r miała charakter ekwiwalentny, bowiem skarżąca posiadała wkład w spółce jawnej "Firma K. K. M. i J. K.-K." w J. i jako jej wspólnik w pełni uczestniczy w przedsięwzięciu gospodarczym w postaci Spółki, której kondycja rynkowa niewątpliwie wzrosła po wniesieniu aportu.

Za powołanym wyrokiem warto przytoczyć poglądy orzecznictwa i doktryny prawa.

Zgodnie z art. 22 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r Kodeks spółek handlowych (Dz.U.2024.18 t.j. z dnia 2024.01.05), spółka jawna jest spółką osobową, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inna spółka handlową.

Oznacza to, że należy ją traktować jak odrębny od wspólników podmiot. Celem spółki jest prowadzenie przedsiębiorstwa. Nie jest zatem możliwie funkcjonowanie spółki bez prowadzenia przedsiębiorstwa (na przykład utworzenie spółki do jednorazowej transakcji). Prowadzenie przedsiębiorstwa należy odnosić do funkcjonalnego rozumienia pojęcia przedsiębiorstwa, tj. prowadzenia we własnym imieniu, zarobkowo oraz w sposób zorganizowany i ciągły, działalności gospodarczej (por. A. Kidyba, Komentarz aktualizowany do art. 22 Kodeksu spółek handlowych, LEX).

Stosownie do art. 28 ksh majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.

Wszyscy wspólnicy spółki jawnej mają obowiązek wnieść do niej wkład. Wkłady mogą mieć postać wkładów pieniężnych, aportów lub usług i pracy. Aportami mogą być w szczególności: prawo własności, inne prawa rzeczowe, prawa majątkowe na dobrach niematerialnych (np. prawo z patentu, czy majątkowe prawa autorskie).

Wprawdzie wobec spółek osobowych nie da się skonstruować pojęcia udziału w takim znaczeniu, jak w spółkach kapitałowych, ale skoro wspólnik nabywa tu także szereg uprawnień o charakterze czysto majątkowym oraz organizacyjnym, wyznaczających jego status, jako członka spółki i powiązanych ze sobą funkcjonalnie, to można odnieść do owej grupy uprawnień instytucję prawa podmiotowego mającego jako całość określoną wartość majątkową. Zobowiązanie do wniesienia wkładu jest swego rodzaju formą zapłaty za przyznanie wspólnikowi praw udziałowych (por. K. Wręczycka, Wniesienie nieruchomości na własność do spółek osobowych, "Rejent" 2004 r., nr 9, s. 104-108).

Przedmiotem zobowiązania zawartego w umowie spółki jest wkład stanowiący świadczenie wspólnika, zaś przedmiotem tego świadczenia jest nieruchomość jako rzecz, do której zachowanie to się odnosi. Świadczenie to jest typem świadczenia dania (dare), albowiem polega na zapewnieniu spółce dyspozycji nad rzeczą. Umowę zawierającą zobowiązanie do wniesienia wkładu w zamian za przyznane udziały należy zatem traktować, jako sui generis umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa o charakterze odpłatnym (tak SN w postanowieniu z dnia 22 lutego 1991 r., sygn. III CRN 503/90, LEX 318793).

Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 zd. 1-2 Ustawy Planistycznej, poprzez określenie w decyzji łącznej kwoty opłaty nałożonej na skarżącą, mimo, że przedmiotem wniesienia aportem do spółki były dwie nieruchomości oraz braku operatu określającego wzrostu wartości nieruchomości ze względu na transakcję zbycia, której dotyczy decyzja (tj. wniesienie aportem do spółki jawnej).

Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy majątkowego z 17 sierpnia 2023 r, który był podstawą wydanych decyzji. Według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (co w niniejszej sprawie uczyniono). Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14).

W rozpoznawanej sprawie do określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego prawidłowo zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zarówno rzeczoznawca, jak i organy, zwłaszcza SKO, szeroko odniosły się do zagadnienia podobieństwa nieruchomości porównawczych. Jest ono kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2024.1145 ze zm. – dalej u.g.n.) w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Rzeczoznawca majątkowy W. K. przyjął do porównania różne nieruchomości według stanów i przeznaczeń w okresach charakterystycznych prawnie (ustawowo) określonych, wykazując ich podobieństwo oraz uzasadniając wybór. Dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości, wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W wyroku NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17, wskazano, że "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej". W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości.

W tym stanie faktycznym sprawy, zdaniem Sądu wzrost wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo.

Jako bezzasadny należy ocenić zarzut sporządzenia jednego operatu szacunkowego dla trzech odrębnych nieruchomości posiadających dwie własne księgi wieczyste. Odnosząc się do powyższego zarzutu, przede wszystkim podkreślić trzeba, że pomiędzy wycenianymi nieruchomościami zachodzi ścisły związek – należą one do jednego właściciela oraz graniczą ze sobą, były one także łącznie przedmiotem obrotu - obu umów tj. umowy darowizny i umowy wniesienia aportu.

Zgodzić należy się ze skarżącą, że operat określający wzrost wartości nieruchomości ze względu na czynność zbycia, nie dotyczy stricte ich wniesienia aportem do spółki jawnej, a umowy darowizny z dnia 8 czerwca 2022 r. (operat s. 2) Jednakże jest to irrelewantne w niniejszej sprawie, gdyż obie czynności tj. umowa darowizny na podstawie której skarżącą nabyła własność działki nr [...], [...], [...] oraz umowa wniesienia aportu, na podstawie której w dniu 8 czerwca 2022 roku skarżąca zbyła w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki jawnej "Firma K. K. M. i J. K.-K." Spółka jawna w J. działki nr [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 1,88 ha położone w J. miały miejsce tego samego dnia i dotyczyły tych samych nieruchomości.

Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.