Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 69/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz sądowy Dorota Kotlarek po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi ABC Spółki z o.o. z siedzibą w na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 24 października 2022 r. nr SKO.431.37.2022 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Czarna Dąbrówka z dnia 14 lipca 2022 r. nr GKO.3134.4.2022.AT, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku na rzecz strony skarżącej ABC Spółki z o.o. z siedzibą w kwotę 208 (dwieście osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Skarga I. Sp. z o.o. (dalej: strona, skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 24 października 2022 r., nr SKO.431.37.2022, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją z 14 lipca 2022 r. Wójt Gminy Czarna Dąbrówka (dalej: "Wójt", "organ pierwszej instancji"), na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), zwanej dalej "u.g.n.", ustalił I. Sp. z o.o. opłatę adiacencką w kwocie 5.197,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] i [...] położonej w obrębie ewidencyjnym C., gmina Czarna Dąbrówka, wskutek podziału działki nr [..], zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy Czarna Dąbrówka z dnia 13 kwietnia 2021 r.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że na wniosek skarżącej będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym C., gmina Czarna Dąbrówka, decyzją z dnia 13 kwietnia 2021 r. nr GPI.6831.4.2021.JG, która stała się ostateczna z dniem 20 kwietnia 2021 r., zatwierdzony został podział tej nieruchomości na działki: nr [...] o pow. 0,3185 ha oraz nr [...] o pow. 0,3140 ha.

W związku z powyższym Wójt pismem z dnia 19 stycznia 2022 r. zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

W sprawie sporządzony został w dniu 12 stycznia 2022 r. operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca określił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z jej podziałem na kwotę 17.326,00 zł. Zdaniem organu operat ten został sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami prawa. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału wynosi 30 % wzrostu wartości (zgodnie z uchwałą Rady Gminy Czarna Dąbrówka nr VI/41/11 z dnia 29 kwietnia 2011 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2011 r. Nr 77, poz. 1624). Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 5.197,80 zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji strona wniosła odwołanie kwestionując sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Podniosła, że operat ten został oparty na nieaktualnych informacjach dotyczących powierzchni nieruchomości jak również, że z treści operatu szacunkowego nie sposób ustalić jakie transakcje zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego - tj. czy te transakcje dotyczyły nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym czy też usługowym, czy te nieruchomości miały bądź nie miały uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz czy były to nieruchomości zabudowane czy też nie, co w konsekwencji uniemożliwia weryfikację poprawności wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości położone w zupełnie innych uwarunkowaniach - tj. w położeniu o zupełnie innych warunkach dojazdu/zamieszkania - co miało z pewnością wpływ na wartość transakcji, a nadto rzeczoznawca majątkowy nie wskazał jakie transakcje handlowe zostały przez niego odrzucone, ile ich było i dlaczego uznał, że transakcje te powinny zostać odrzucone a nie powinny zostać uwzględnione w procesie wyliczania średniej wartości metra kwadratowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") opisaną na wstępie decyzją utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Po przytoczeniu treści przepisów u.g.n. Kolegium wskazało, że z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy szczególnego znaczenie miała przesłanka dotycząca wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, która ustala jest w oparciu o operat szacunkowy sporządzany przez biegłego. W niniejszej sprawie operat taki został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

W ocenie Kolegium biegły właściwie uzasadnił wybór przyjętej metody wyceny nieruchomości. W przypadku zastosowania tej metody operat szacunkowy winien opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przy czym pamiętać należy, że wybór, określenie cech i ich wag mających wpływ na wartość nieruchomości jest wyłączną sprawą biegłego jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Stąd organ nie ma podstawy prawnej, by takich wyjaśnień żądać. Kwestia podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości musi zostać przez biegłego uzasadniona. Jednak wyjaśnienie, dlaczego inne nieruchomości w ocenie specjalisty tego kryterium nie spełniają, nie mieści się już w katalogu zobowiązań rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie Kolegium, wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze są nieruchomościami porównywalnymi z wycenianą nieruchomością w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. Organ przy tym podkreślił, że warunek podobieństwa nie oznacza warunku tożsamości porównywanych nieruchomości.

Analizując zebrane transakcje biegły wytypował cechy nieruchomości wpływające na ich wartość określając dla tych cech procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz przyjmując wartości korygujące stosownie do różnic w tych cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości. W pierwszej kolejności charakterystyki dokonał opisując rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako rynek nieruchomości położonych na obszarze powiatu bytowskiego przeznaczonych pod zabudowę usługową. Każda z nieruchomości została opisana przez podanie położenia, daty transakcji jej dotyczącej, powierzchni oraz ceny transakcyjnej i daty transakcji. Podniesione w odwołaniu argumenty Kolegium uznało za niezasadne. Rzeczoznawca dysponując wiedzą specjalistyczną z zakresu wyceny nieruchomości określił w operacie cechy rynkowe wpływające na cenę (lokalizacja, konfiguracja granic, układ działki i sposób skomunikowania z drogą publiczną, uzbrojenie i prawo do gruntu), określił ich wpływ na cenę (wagi cech), zastosował współczynniki korygujące, scharakteryzował wyceniane nieruchomości i dokonał analizy rynku, uzasadniając swoje stanowisko.

Reasumując, Kolegium pozytywnie oceniło przedłożony operat szacunkowy. Wskazało, że jego zapisy nie budzą zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Uzasadnienie operatu szacunkowego w ocenie Kolegium uznać należy za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, nadto został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia oraz przyjął adekwatne metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Wywód dokonany przez rzeczoznawcę został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Wbrew zatem twierdzeniom odwołującej operat szacunkowy nie jest błędny i nie uniemożliwia weryfikacji poprawności wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednoznacznie wskazuje także na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Odnośnie zaś zarzutu oparcia operatu na nieaktualnych informacjach dotyczących powierzchni nieruchomości wyjaśniono, że w wyniku dokładnego pomiaru działki przed podziałem oraz działek [...] i [...] powstałych w wyniku podziału zmieniła się łączna powierzchnia działek powstałych po podziale z [...] ha na 0,6325 ha, prawidłowo zatem biegły posługiwał się faktyczną powierzchnią działki.

W skardze na decyzję organu odwoławczego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając organowi błędne uznanie, iż wskutek dokonanego podziału działki nr [...] doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Strona podtrzymała zarzuty względem operatu szacunkowego podniesione w odwołaniu zarzucając, że nie zostały one przez organ rozpatrzone merytorycznie. Zarzuciła naruszenie art. 4 ust. 11 i art. 98a u.g.n. oraz art. 6, art. 7 i art. 77 k.p.a. Zarzuciła również, że Kolegium nie zwróciło się w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. o weryfikację sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Na rozprawie w dniu 13 grudnia 2023 r. pełnomocnik skarżącej zarzucił dodatkowo, że skarżąca nie miała w toku postępowania możliwości kwestionowania operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634) – zwanej dalej p.p.s.a., stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w tak zakreślonych granicach Sąd stwierdził, że naruszają one prawo w stopniu powodującym konieczność ich uchylenia, ze względu na oparcie ich o wadliwie sporządzony operat szacunkowy.

Przedmiotem kontroli Sądu w tej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 24 października 2022 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Czarna Dąbrówka z dnia 14 lipca 2022 r. ustającą skarżącej spółce opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości podzielonej nieruchomości, której skarżąca jest użytkownikiem wieczystym.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899), powoływanej dalej jak dotychczas "u.g.n.".

Zgodnie z treścią art. 98a u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Analiza powyższych przepisów wskazuje, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: 1. dokonanie podziału nieruchomości; 2. podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3. stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty; 4. wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Podkreślić również należy, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest podejmowana w wyniku uprawnienia, a nie obowiązku organu, tj. stanowi konsekwencję uznania administracyjnego, co nie oznacza, że jest to decyzja dowolna. Jej wydanie wymaga spełnienia określonych warunków, a granice uznania wyznaczają przepisy zarówno prawa materialnego jak i procesowego. Ich treść stanowi ramy dozwolonego postępowania organu. Sądowa kontrola decyzji podejmowanej w warunkach uznania administracyjnego skupia się na zbadaniu, czy wydając zaskarżony akt organ rozważył wszystkie przesłanki ustawowe istotne dla rozstrzygnięcia sprawy oraz czy w sprawie zostało przeprowadzone prawidłowe i kompleksowe postępowanie wyjaśniające.

W rozpoznawanej sprawie trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości i nie są kwestionowane. Istotą sporu pomiędzy stroną skarżącą a organami orzekającymi jest natomiast kwestia czy w sprawie zaistniał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału i czy został on prawidłowo obliczony w oparciu o znajdujący się w aktach operat szacunkowy.

Wobec tego wyjaśnić należy, że zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest niezwykle istotna, albowiem wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Wobec tego wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać skrupulatnie oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, spójny, logiczny, wiarygodny i kompleksowy, dokonać jego analizy pod względem ewentualnych błędów matematycznych oraz ocenić czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie uzasadniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "k.p.a." oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci obowiązującego w dniu sporządzania operatu szacunkowego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 555), powoływanego dalej jako: "rozporządzenie RM". Organ nie może bowiem ograniczyć się jedynie do przyjęcia w decyzji konkluzji rzeczoznawcy majątkowego zawartej w operacie szacunkowym lecz musi ocenić zgodność operatu z obowiązującymi przepisami prawa oraz jego kompleksowość.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że organy obu instancji nieprawidłowo uznały sporządzony operat za wiarygodny, nie dostrzegając jego nieprawidłowości. Zdaniem Sądu zasadnie bowiem skarżąca zarzucała już w odwołaniu od decyzji organu I instancji, że z treści operatu szacunkowego nie wynika w sposób jednoznaczny, jakie nieruchomości zostały przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania, tj. czy były to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Ze znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie natomiast z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia RM przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2). Przy określeniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).

W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Z powyższych przepisów wynika, że stosując podejście porównawcze rzeczoznawca powinien przyjąć do porównania nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Rację ma Kolegium wskazując, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, niemniej jednak ustawa wprost wymaga uwzględnienia określonych cech, m.in. przeznaczenia. W ocenie Sądu wątpliwości budzi uwzględnienie przez rzeczoznawcę tej właśnie cechy. Otóż nieruchomość wyceniana położona jest na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową, co oznacza, że takie przeznaczenie powinny mieć też nieruchomości przyjęte do porównania. Tymczasem z operatu nie wynika jednoznacznie jakie przeznaczenie mają nieruchomości przyjęte do porównania – czy są to nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową czy jednorodzinną czy też nieruchomości rolne. Na str. 13 operatu wskazano, że cyt. "wszystkie dz. mogą być przedmiotem zabudowy usługowej. W związku z powyższym będę szukał do porównania nieruchomości, które mogą być przedmiotem zabudowy jednorodzinnej. Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedzono analizą transakcji na rynku nieruchomości niezabudowanych o funkcji tereny zabudowy, usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej". Na str. 18 rzeczoznawca wskazał zaś, że w latach 2019-2021 transakcje nieruchomościami gruntowymi o charakterze budowlanym i rolnym wskazują na stabilizację, stąd trend czasu przyjęty został jako 0. Wątpliwości nie usuwają tabele przedstawiające listę nieruchomości przyjętych do porównania, nie zawierają one bowiem informacji o przeznaczeniu nieruchomości. Również na str. 25 w ramach wniosków końcowych rzeczoznawca wskazał, że do porównania przyjął nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkalną.

Analiza operatu szacunkowego wskazuje na istotne wątpliwości co do jego prawidłowości w zakresie doboru nieruchomości przyjętych do porównania, tj. czy rzeczywiście są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., w zakresie ich przeznaczenia, która to cecha jest jedną z cech owej porównywalności. W operacie rzeczoznawca wymienił w różnych miejscach tego dokumentu przeznaczenie usługowe, mieszkaniowe jednorodzinne, rolne, co budzi wątpliwości, jakie było w końcu przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównania.

W kontekście wskazanych mankamentów operatu wyjaśnić należy, że poza sporem pozostaje, iż dobór nieruchomości podobnych należy do biegłego. Powyższa okoliczność nie zwalnia jednak biegłego z obowiązku przedstawienia uzasadnienia wyjaśniającego motywy jakimi kierowano się przy doborze nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem nieruchomości identycznej. Kwestia w tym, by rzeczoznawca należycie uzasadnił dobór tych nieruchomości, a także wykazał, że ewentualne różnice między nimi znalazły odzwierciedlenie w zastosowanych współczynnikach korygujących cenę (tak: wyrok WSA w Gdańsku z 25 sierpnia 2021 r., II SA/Gd 184/21). W ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat nie czyni zadość temu wymogowi.

W świetle zidentyfikowanych powyżej mankamentów operatu za naruszające prawo należało uznać przyznanie temu opracowaniu wartości dowodowej. Przyznanie mu tego rodzaju waloru w świetle reguły swobodnej oceny dowodów oraz zasady prawdy materialnej winno zostać poprzedzone co najmniej wezwaniem biegłego do usunięcia dostrzeżonych powyżej niejasności.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że sporządzony w sprawie operat zawierał niejasności, możliwe do dostrzeżenia przy ocenie wartości dowodowej operatu dokonywanej na podstawie art. 80 k.p.a. Stwierdzenie omówionych powyżej niejasności nie wymagało w szczególności wkraczania w domenę wiadomości specjalnych biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a jedynie sprawdzenia czy sposób postępowania biegłego odpowiada dyspozycji art. 128 ust. 4 u.g.n. W realiach niniejszej sprawy organy nie wywiązały się z powyższego obowiązku, w konsekwencji czego naruszona została zasada swobodnej oceny dowodów wyrażona we wskazanych ostatnio przepisie k.p.a. jak i wyrażona w art. 7 tego aktu zasada prawdy materialnej obligująca organy do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Sąd nie podzielił natomiast zarzutów dotyczących przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w innych uwarunkowaniach aniżeli nieruchomość wyceniania. Z art. 4 pkt 16 u.g.n. nie wynika, aby owe uwarunkowania musiały być identyczne, a zapewnieniu odpowiedniego stopnia porównywalności służą biegłemu narzędzia w postaci współczynników korygujących. Takie też współczynniki biegły przyjął i są nimi: lokalizacja (1/słaba – pojedyncza działka, skraj miejscowości; 2/ średnia – strefa pośrednia miejscowości; 3/dobra – centrum miejscowości, nad jeziorem), konfiguracja granic i układ działki, sposób skomunikowania z drogą publiczną (1/ czworokąt, wielokąt nieforemny, słaby – wąski wyjazd; 2/ czworokąt, wielokąt, wyjazd na całej szerokości; 3/ db – wyjazd na drogę wojewódzką); prawo do gruntu (1/ użytkowanie wieczyste, 2/ własność), uzbrojenie (1/ brak, 2/ częściowe, 3/ pełne). W powyższym zakresie Sąd nie dostrzegł nieprawidłowości.

Nietrafny jest zarzut dotyczący uwzględnienia przez biegłego nieprawidłowej powierzchni działki nr [...]. Otóż działka ta przed podziałem zgodnie z ewidencją gruntów posiadała powierzchnię [...] ha. W wyniku jednak dokonanego podziału dokonano zmian w ewidencji gruntów, suma bowiem powierzchni działek powstałych w wyniku podziału, tj. działek [...] i [...], ustalona w wyniku pomiaru, wyniosła 0,6325 ha. W tej sytuacji prawidłowo biegły uwzględnił aktualne dane dotyczące powierzchni ww. działek wynikające z ewidencji, tj. przyjmując powierzchnię działki [...] jako 0,6325 ha, a nie [...] ha.

Nie można też organowi zarzucić naruszenia art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. polegającego na niezwróceniu się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikację sporządzonego operatu szacunkowego. Brzmienie tego przepisu oznacza, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżąca nie skorzystała z tej możliwości, oczekując, że uczyni to organ. Oczekiwanie to jednak nie znajduje podstaw prawnych, organ nie ma bowiem obowiązku zwracania się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o weryfikację operatu, co do którego prawidłowości nie ma zastrzeżeń. W takiej sytuacji to skarżąca we własnym interesie, zmierzając do podważenia wartości dowodowej tego operatu, powinna z tej możliwości skorzystać.

Nietrafny jest też zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. Pismem z dnia 19 kwietnia 2022 r. Wójt Gminy Czarna Dąbrówka działając na podstawie tego przepisu zawiadomił skarżącą o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów i zgłoszenia ewentualnych żądań, wyznaczając siedmiodniowy termin. Pismem z dnia 4 maja 2022 r., uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2022 r., skarżąca powołując się na warunki pandemiczne wniosła o przesłanie jej kopii akt sprawy, wskazując, że po ich otrzymaniu w wykonaniu uprawnień wynikających z art. 10 k.p.a., zajmie stanowisko w sprawie. Następnie pismem z dnia 10 czerwca 2022 r., uwzględniając wniosek skarżącej, organ doręczył jej kserokopię operatu szacunkowego. Doręczenie miało miejsce w dniu 21 czerwca 2022 r., skarżąca jednak do dnia wydania decyzji, co miało miejsce w dniu 14 lipca 2022 r., stanowiska w sprawie nie zajęła. W tych okolicznościach nie można zarzucić organowi naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu. Wręcz przeciwnie, działania organu wskazują na odpowiednią dbałość o zachowanie uprawnień strony postępowania.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., uchylił obie wydane w sprawie decyzje.

W toku powtórnego postępowania w sprawie obowiązkiem organów będzie podjęcie działań ukierunkowanych na usunięcie omówionych powyżej wątpliwości co do zgodności opracowania biegłego z dyspozycją art. 154 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. Obowiązkiem organów będzie ustalenie czy przyjęte do porównania nieruchomości były nieruchomościami podobnymi w zakresie ich przeznaczenia i dokonanie ponownej oceny sprawy.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na postawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącej zwrot kosztów sądowych, na które składa się wpis sądowy od skargi uiszczony w kwocie 208 zł.

Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).