Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 476/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2023 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 30 stycznia 2023 r. nr SKO.UL/41.7/518/2022/22045/AMak w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek złożony dnia 18 marca 2022 r., w którym M. G. (skarżąca) wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla zagospodarowania działki w formie rekreacyjno- gastronomicznej bez trwałych elementów zabudowy przewidziane do realizacji na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj: na działce ewidencyjnej nr 1 w obrębie [...] w J.

Prezydent Miasta J. (organ I instancji) potwierdził, że na wnioskowanej działce nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, który byłby aktualnie obowiązujący.

Decyzją z dnia 12 maja 2022 r. nr [...] organ I instancji odmówił skarżącej ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (SKO) decyzją z dnia 30 czerwca 2022 r. nr SKO.UL/41.7/234/2022/9036/RS, po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazało na błędnie wyznaczony obszar analizowany: na kopii mapy w skali 1:2000 mimo, że planowana inwestycja nie jest inwestycją celu publicznego oraz kwestię skreśleń i poprawek we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. W konsekwencji SKO nie mogło merytorycznie rozstrzygnąć o zasadności lub braku zasadności odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Wymagane było bowiem uprzednie skorygowanie treści wniosku oraz przeprowadzenie ponownej analizy na obszarze wyznaczonym na kopii mapy spełniającej ustawowe wymogi.

W toku ponownego rozpatrywania sprawy, organ I instancji wezwał skarżącą do uzupełnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, czemu skarżąca zadośćuczyniła w dniu 25 lipca 2022 r., w sposób zgodny z wezwaniem.

Na podstawie uzupełnionego wniosku ponowiono procedurę administracyjną na zasadach i trybie przewidzianym w u.p.z.p., w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanej działki ewidencyjnej. Ponownie ustalił, że dla wnioskowanej działki nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, który byłby aktualnie obowiązujący,

W trakcie prowadzonego postępowania organ I instancji zauważył, że jakakolwiek zmiana zagospodarowania w obszarze analizowanym ze względu na niebezpieczeństwo osuwania się skarp kamieniołomu, powinna uwzględniać odpowiedzialność gminy w sferze bezpieczeństwa publicznego,

Następnie, organ I instancji wystąpił o zajęcie stanowiska w sprawie, bądź uzgodnienie planowanej inwestycji do wydziału ochrony środowiska w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz melioracji wodnych, geologa miejskiego w zakresie złóż kopalin, miejskiego zarządu dróg i mostów oraz Państwowego Inspektora Sanitarnego. Organ I instancji sporządził również analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie opisowej oraz graficznej (na mapie zasadniczej w skali 1:1000). Z tej przyczyny organ rozważył możliwość wykonania badań geologicznych, przez co zawiadomił strony o przedłużeniu terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Na podstawie wizji lokalnej w terenie oraz dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego organ I instancji przeprowadził ponowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ze wskazanej analizy wynika, że w obszarze analizowanym nie istnieje podobna funkcja i nie jest możliwe wyodrębnienie zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej, która pozwoliłaby na ustalenie wskaźników kształtowania przestrzeni dla planowanego zagospodarowania działki na potrzeby rekreacyjno - gastronomiczne. Funkcje usługowe na potrzeby pobliskiego obszaru przyrodniczo - rekreacyjnego - Parku [...] ,są realizowane od innej strony, tj. ul. [...]. Ponadto organ ustalił, że dojazd dla zamierzonego zagospodarowania zaplanowany z drogi publicznej - ul. [...], drogą wewnętrzną (na długości ok. 900 m) należąca do Gminy Miasta J. jest niemożliwy.

Organ I instancji stwierdził, że planowana inwestycja nie podlega uzyskaniu pozwolenia budowlanego, a zatem niezbędny dojazd nie będzie podlegał ocenie organu administracji architektoniczno - budowlanej jako warunek realizacji inwestycji. Dlatego już na etapie niniejszego postępowania oceniono prawny i faktyczny dostęp dla planowanego zamierzenia. Zarządca drogi nie wyraził zgody na obsługę komunikacyjną nowego zamierzenia. Ponadto na skutek opinii Miejskiego Zarządu Dróg i Mostów w J. i po wizji w terenie stwierdzono, że istniejąca droga gruntowa nie ma parametrów technicznych umożliwiających zapewnienie ruchu samochodowego niezbędnego do obsługi tego rodzaju inwestycji - dotyczy to nie tylko inwestora (dojazd samochodami gastronomicznym) ale również samochodów obsługi w zakresie odbioru ścieków/odbioru odpadów komunalnych, a także przyszłych użytkowników planowanego zamierzenia inwestycyjnego o charakterze usługowym. Jest to droga gruntowa, śródpolna i leśna o szerokości w granicach działki ok. 3,8 m, stanowiąca dojazd do działek rolnych i leśnych. W związku z powyższym organ I instancji stwierdził, że nie istnieje dojazd dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wnioskowane zagospodarowanie byłoby pierwszym tego typu w tym rejonie. Organ I instancji stwierdził nadto, że ze względu na strategiczny charakter miejsca docelowe zagospodarowanie całego obszaru powinno być przedmiotem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją z dnia 15 grudnia 2022 r. nr [...], organ I instancji, na podstawie art. 59 ust. 1 i 2; art. 61 ust. 1, w związku z art. 4 ust, 2 pkt 2 u.p.z.p. oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm. - dalej "K.p.a") odmówił skarżącej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pod nazwą: "Zagospodarowanie działki w formie rekreacyjno - gastronomicznej bez trwałych elementów zabudowy" przewidziane do realizacji na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj: na działce ewidencyjnej nr 1 w obrębie [...] w J. ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich warunków zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p

W odwołaniu skarżąca wyraziła niezadowolenie z rozstrzygnięcia. Wskazała, że badania geologiczne nie zostały wykonane ze względu na wysokie koszty. Próba wykonania badań wpłynęła natomiast na wydłużenie postępowania Podkreśliła, że jest wdową od 18 lat, a możliwość korzystania z inwestycji byłoby dla niej wsparciem. Ponadto zaakcentowała, że od 100 lat przez jej poprzedników prawnych, a obecnie przez skarżącą są opłacane podatki. Wniosła o ponowne wydanie decyzji w jej sprawie.

Decyzją z dnia 30 stycznia 2023 r. nr SKO.UL/41.7/518/2022/22045/AMak, SKO utrzymało w mocy decyzję I instancji. Przytoczyło brzmienie art.59 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 61 ust.1 u.p.z.p. akcentując, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków art. 61 ust 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Wyjaśniło, że decyzje o warunkach zabudowy stanowią typowy przykład aktów związanych, gdyż jeżeli spełnione zostaną warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p organ I instancji ma obowiązek wydać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli natomiast ww. warunki nie zostaną spełnione obowiązkiem organu I instancji jest wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Wyjaśniło, że w przedmiotowej sprawie obszar został wyznaczony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości ok 97 m od granic działki, jako że front działki wynosi ok 32,3 m. Obszar ten tworzy urbanistyczną całość i obejmuje całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. Tym samym SKO stwierdziło, że organ i instancji zastosował się do zaleceń zawartych w decyzji SKO z dnia 30 czerwca 2022 r. i w sposób prawidłowy zarówno wyznaczył obszar analizowany, jak i przeprowadził ponownie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazało, że planowana inwestycja ma dotyczyć zagospodarowania działki w formie rekreacyjno-gastronomicznej bez trwałych elementów zabudowy, ponadto ma zostać wykonane utwardzenie dojść i dojazdów oraz drewniane ogrodzenie, mają zostać ustawione dwie toalety przenośne toy-toy oraz dwa food-trucki, a zatem spełnienie przesłanki kontynuacji funkcji wymagało poczynienia odpowiednich ustaleń w zakresie istniejących w obszarze analizowanym obiektów, do których funkcji planowana inwestycja miałaby nawiązywać.

Odnosząc się do analizy kontynuacji funkcji SKO stwierdziło że w obszarze analizy nie znajduje się żadna zabudowa, wszystkie znajdujące się w obszarze analizowanym działki stanowią grunty orne, bądź grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub tereny tzw. różne. Wskazało, że zdaniem organu I instancji, w analizowanym obszarze nie występuje zagospodarowanie terenu umożliwiające analizę urbanistyczną w celu określenia parametrów charakterystycznych dla danej inwestycji, brak jest terenu zagospodarowanego czy to pod funkcję rekreacyjną czy też pod funkcję gastronomiczną. SKO podzieliło to stanowisko. W obszarze analizy wszystkie działki są niezagospodarowane, stanowią użytki rolne lub grunty zadrzewione, na których nie ma posadowionego żadnego obiektu budowlanego. Powstanie planowanej inwestycji polegające na wprowadzeniu funkcji rekreacyjno - gastronomicznej, nawet bez trwałej zabudowy, zdaniem SKO rodzi uzasadnione ryzyko naruszenia ładu przestrzennego okolicy, którą stanowią przyrodniczo czynne grunty rolne oraz tereny różne, częściowo zadrzewione, niezabudowane i niezagospodarowane.

W ocenie SKO analiza dokonana w przedmiotowej sprawie nie daje podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji rekreacyjno-gastronomicznej, utwardzenia gruntu, posadowienia na nim ogrodzenia, food trucków i przenośnych toalet. Nie można w tej sytuacji mówić o zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa. Z uwagi na niespełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zadecydowało o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

Odpowiadając na zarzuty podniesione w odwołaniu SKO wskazało, że skarżąca planuje wykorzystać swoją nieruchomość w celach usługowych, co z punktu widzenia racjonalnego wykorzystania prawa własności do nieruchomości jest zrozumiałe, niemniej organy orzekające w sprawie są zobligowane do działania na podstawie przepisów prawa, zgodnie z zasadą praworządności (art. 6 K.p.a.). Wyjaśniło, że właśnie związany charakter decyzji o warunkach zabudowy wymusza na organach administracji publicznej orzekających w sprawie badanie konkretnego stanu faktycznego pod kątem zgodności z przepisami prawa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżąca nie zgodziła się z rozstrzygnięciem. Uznała za niezasadne argumenty przedstawione przez organy. Zaakcentowała, odnosząc się do zasady "dobrego sąsiedztwa", że nowo powstałe projekty nie muszą być tożsame z funkcją występującą w obszarze analizowanym. Kontynuacją funkcji o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., zdaniem skarżącej, umożliwia z kolei uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję - jaką jest funkcja rekreacyjno - gastronomiczna. Wskazała dalej, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta J. (przyjęte Uchwałą Nr [...] RM w J. z dnia [...] r. zmienione Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r.) działka ma symbol ZU tj.; obszary zieleni o funkcji rekreacyjnej. Podniosła, że za wystarczające do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej, uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. Wyjaśniła dalej odnosząc się do wniosku, że właściciel działki korzystać będzie z drogi wyłącznie dwa razy dnia- rano i wieczorem. Same food trucki mają być dostępne dla osób poruszających się ścieżką pieszo - szutrową (piesi, rowerzyści) zlokalizowaną wokół arboretum i sąsiadującą z działką. Nadto nie przewiduje się zwiększenia ruchu samochodowego. Nie ma zewnętrznego odbioru odpadów komunalnych - śmieci zabierane są na zakończenie dnia tymi samymi samochodami.

Nie zgodziła się również ze stanowiskiem prezentowanym przez organ I instancji, że w analizowanym obszarze nie występuje zagospodarowanie terenu umożliwiające analizę urbanistyczną w celu określenia parametrów charakterystycznych dla danej inwestycji, bowiem główną atrakcję stanowi zbiornik "[...]". Ponadto w obszar "Arboretum Park [...]" wchodzi również zbiornik "[...]" tj.: prężnie rozwijająca się prywatna baza [...] "[...]". Zdaniem skarżącej organy źle interpretują sam wniosek. Podkreśliła, że od roku 2018 wysyła do Urzędu Miasta pisma z pytaniem co jest przewidziane dla powyższej działki oraz innych posiadanych przez skarżącą działek i do dnia dzisiejszego nie ma żadnych konkretnych odpowiedzi. Wniosła o pozwolenie na zagospodarowanie działki o numerze ewidencyjnym 1 w obrębie [...] w formie rekreacyjno-gastronomicznej bez trwałych elementów zabudowy. Podkreśliła, że przedmiotowa działka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie Parku [...], który stanowi jedną z największych atrakcji turystycznych J., a przede wszystkim pełni funkcję rekreacyjną.

SKO w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie skarżąca podtrzymała skargę. Uczestniczka postępowania poparła skargę skarżącej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.

Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zakresie swej właściwości sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem tej kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, aktualnych w dacie wydania zaskarżonego aktu. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. - dalej "p.p.s.a".) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach (SKO) z dnia 30 stycznia 2023 r., którą utrzymano w mocy decyzję I instancji z dnia z 15 grudnia 2022 r. o odmowie skarżącej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w kontrolowanej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 – w wersji obowiązującej w dacie wydania tej decyzji, dalej w skrócie "u.p.z.p.").

Zgodnie z art. 59 ust 1 u.p.z.p. , zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna Dlatego tez wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust 1 u. p. z. p. , przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.- dalej "rozporządzenie"), w brzmieniu poprzedzającym zmiany z 3 stycznia 2022 r., gdyż wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony 18 marca 2022.r.

Zgodnie z treścią art 61 ust. 1 u p z p wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.1.co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Niespełnienie jednej ze wskazanych przesłanek czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Natomiast jeśli planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Sprecyzowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

W myśl przepisów u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Analiza stanowiąca podstawę do ustalenia przez organ I instancji wnioskowanych warunków zabudowy sporządzona została przez osobę uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Opracowanie to, w opinii Sądu, wyjaśnia spełnienie warunków, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąd uznał, że organ I instancji, a za nim SKO, prawidłowo oceniło sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, zapewnienie dostępu do drogi publicznej, spełnienie wymogu uzyskania wymaganych opinii i uzgodnień. W tym zakresie uzasadnienia decyzji organów obu instancji są wyczerpujące i mają oparcie w aktach sprawy, w tym w sporządzonej na potrzeby sprawy analizie urbanistycznej oraz w wynikach analizy. Sąd w całości podziela ocenę oraz argumentację przytoczoną w tym zakresie w kwestionowanych obecnie decyzjach.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - wokół działki wyznaczono obszar analizowany, którego granice zostały zaznaczone w części graficznej, tj. na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000. Granice analizowanego obszaru wyznaczono w odległości ok. 97m od granic działki (przy szerokości 32,3 m frontu działki od strony ewentualnego dojazdu nie mającego statusu drogi publicznej). Obejmują one teren o pow. ok 5,0 ha. Niewielka część wyznaczonego terenu (położona w północnej części, poniżej skarpy kamieniołomu, nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej, zatem nie stanowi podstawy do analizy o której mowa w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p. Wyznaczony obszar tworzy urbanistyczną całość i obejmuje całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W obszarze analizy nie znajduje się żadna zabudowa, wszystkie znajdujące się w obszarze analizowanym działki stanowią grunty orne, bądź grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub tereny tzw. różne. W analizowanym obszarze nie występuje zagospodarowanie terenu umożliwiające analizę urbanistyczną w celu określenia parametrów charakterystycznych dla danej inwestycji, brak jest terenu zagospodarowanego czy to pod funkcję rekreacyjną czy też pod funkcję gastronomiczną. W obszarze analizy wszystkie działki są niezagospodarowane, stanowią użytki rolne lub grunty zadrzewione, na których nie ma posadowionego żadnego obiektu budowlanego. W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji, że powstanie planowanej inwestycji polegające na wprowadzeniu funkcji rekreacyjno - gastronomicznej, nawet bez trwałej zabudowy rodzi uzasadnione ryzyko naruszenia ładu przestrzennego okolicy, którą stanowią przyrodniczo czynne grunty rolne oraz tereny różne, częściowo zadrzewione, niezabudowane i niezagospodarowane. Nie można w tej sytuacji mówić o zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa.

Zauważyć należy, że zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki nie mniejszej jednak niż 50 m Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Badając wynikający z akt sprawy stan faktyczny i stan prawny Sąd stwierdza, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo. W obszarze analizowanym nie występuje jakakolwiek zabudowa, ani funkcja rekreacyjno-gastronomiczna. Dojazd do Parku [...] wykonywany jest inną drogą publiczną niż dojazd do działki skarżącej, zatem nie stanowi podstawy do analizy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Nie mogły odnieść oczekiwanego skutku zarzuty dotyczące braku reakcji organów na prośby skarżącej o przystąpienie do sprządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawowym instrumentem prawnym, za pomocą którego gmina rozstrzyga o przeznaczeniu obszarów, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie brak jest takiego planu, o sposobie zagospodarowania określonego terenu rozstrzyga się w drodze aktu indywidualnego - decyzji administracyjnej orzekającej o warunkach zabudowy. Jednocześnie decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi żadnego substytutu planu. Jest ona formą określania warunków zabudowy w oparciu o państwowy porządek prawny w sytuacji, w której brak jest miejscowego aktu normatywnego określającego przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy. Sąd zauważa dalej, ustosunkowując się do argumentacji skarżącej, że studium nie stanowi podstawy prawnej dla treści decyzji o warunkach zabudowy, nie jest bowiem aktem prawa miejscowego, a jedynie zbiorem postulatów, których uwzględnienie jest obowiązkowe w procedurze uchwalania planu miejscowego.

Mając na uwadze wszystkie powyżej wskazane okoliczności prawne i faktyczne sprawy, z których wynika, ze planowana przez skarżącą inwestycja zabudowa nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. - Sąd działając na podstawie art 151 p.p.s.a. oddalił skargę.