Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1309/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.130 ust.2, art. 134 ust.1,art.135, art.154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2015 r. sprawy ze skargi K. P. i A. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Sądu decyzją nr [...] z [...] lutego 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania K. P. i A. P., od decyzji z [...] stycznia 2015 r. Wojewody [...] orzekającej o ustaleniu na rzecz K. P. i A. P. odszkodowania w kwocie 9.889,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie W, gmina S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w obrębie W., gmina S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. znak: [...], zmienioną w części decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak: [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od km [...] do km [...]- etap III.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., Wojewoda [...]orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 9.889,00 zł na rzecz K. P. i A. P. za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych I Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Na skutek odwołania K. P. i A. P. od powyższej decyzji, Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2015 r.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia 21 sierpnia 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość gruntowa, położona jest w miejscowości W., w odległości 3,5 km od miejscowości S. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły działki użytkowane rolniczo, działki z zabudową mieszkaniowo - zagrodową oraz zajazd przydrożny. W niewielkiej odległości znajdowała się droga krajowa oraz lasy. Szacowana działka była niezabudowana na dzień wydania decyzji o lokalizacji inwestycji. Nieruchomość porośnięta była krzakami i trawą, nie przedstawiającymi wartości użytkowej. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że wyceniana nieruchomość nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] listopada 2000 r. przedmiotowa działka położona jest na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą, porównywania parami.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, co jest niezbędne dla stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W tym celu monitoringiem objęto rynek regionalny - teren województwa [...]. W efekcie przeprowadzonych analiz określono, że ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego kształtują się w przedziale od 10,00 zł m2 do 25,00 zł m2, w zależności od położenia, wyposażenia w infrastrukturę techniczną możliwości inwestycyjnych i dostępności komunikacyjnej. Dodatkowo utworzono zbiór transakcji porównawczych do wyceny gruntu o funkcji rolnej dla rynku regionalnego. Analiza zebranych danych pozwoliła biegłej stwierdzić, że zakres cen jednostkowych kształtuje się w przedziale od 0,49 zł m2 do 12,05 zł m2, co oznacza, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Średniomiesięczny współczynnik zmiany cen jednostkowych w latach 2012 - 2014 ustalono na 0 %, wobec czego w operacie nie aktualizowano cen transakcyjnych.

Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają cechy: położenia ogólnego (waga 40%), stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną (waga 25%), potencjalnych możliwości inwestycyjnych (waga 20%) oraz dostępności komunikacyjnej (waga 15%). Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości porównawcze oraz dokonano ich charakterystyki. Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 9.889,00 zł.

Analizując poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, mając na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), Minister stwierdził, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałby jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowa działka zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona na cele rolne, prawidłowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi zarówno pod inwestycje drogowe, jak i na cele rolne. Tym samym rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oceniła występowanie tzw. zasady korzyści. Prawidłowo też, wobec braku dostatecznej ilości transakcji na rynku lokalnym, poszerzono analizę o rynek regionalny, gdzie odnaleziono wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny i w oparciu o te transakcje ustalono wartość nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. wnieśli K. P. i A. P. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili zbyt niskie ustalenie odszkodowania za przejętą pod drogę nieruchomość.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod drogę publiczną krajową na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0568 ha, położonej w obrębie W., gmina S.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0568 ha, położonej w obrębie W., gmina S., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. w dniu 21 sierpnia 2014 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie.

Ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość nastąpiło na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast w myśl art. 151 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.). Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 2 września 2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana nieruchomość na dzień 28 stycznia 2014 r. była niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta trawą i krzakami nie przedstawiającymi wartości użytkowej. Miała kształt czworokąta. Posiadała dostęp do drogi żużlowej przez działkę z której została wydzielona, znajdowała się na terenach nieuzbrojonych w urządzenia infrastruktury technicznej. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły działki użytkowane rolniczo, działki z zabudową mieszkaniowo – zagrodową oraz zajazd przydrożny. Zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. znajdowała się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Ponieważ analiza rynku nieruchomości gruntowych w województwie [...] wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe, to należy uznać, że przeznaczenie nieruchomości pod drogę zwiększa jej wartość. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość działki nr [...] przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów wykupionych pod drogi publiczne. Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 9.889,00 zł.

Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Prawidłowo organy orzekające wywiodły, iż subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżący w toku całego postępowania nie powołali żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia rzeczoznawcy. Nadto nie przedstawili alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystali z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Wobec powyższego należało uznać, że podniesione w skardze zarzuty nie są uzasadnione i z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.