Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 957/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Dnia 9 marca 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw, Sędzia WSA Michał Zbrojewski (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 marca 2023 roku sprawy ze skargi J. D. i E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 13 września 2022 r. nr KO.4116.40.2022 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 13 września 2022 r., nr KO.4116.40.2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach, po rozpatrzeniu odwołania J.D. i E.D., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), powoływanej dalej jako: "k.p.a.", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Skierniewice z dna 26 lipca 2022 r., nr GKK.3134.10.2022, wydaną na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), powoływanej dalej jako: "u.g.n." oraz art. 104 k.p.a. ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 77 033,40 zł (słownie: siedemdziesiąt siedem tysięcy trzydzieści trzy złote 40/100) dla J.D. i E.D., w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanym z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej (przed podziałem) w ewidencji gruntów miasta S., obręb nr [...], jako działka nr [...] o powierzchni 8,6388 ha.

Z akt sprawy wynika, że zawiadomieniem z dnia 22 marca 2022 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w odniesieniu do nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej (przed podziałem) w ewidencji gruntów miasta S., obręb nr [...], jako działka nr [...] o powierzchni 8,6388 ha. Podział nieruchomości został wszczęty na wniosek właścicieli. Celem podziału było wydzielenie działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną obejmującą budowę osiedla budownictwa jednorodzinnego "P." W wyniku podziału powstało 65 działek - od numeru [...] do numeru [...] o łącznej niezmienionej powierzchni 8,6388 ha. Nowo wydzielone działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez działkę przeznaczoną na drogę dojazdową. Jedna z działek nr [...] posiada ograniczenie w zagospodarowaniu z uwagi na przebieg napowietrznej sieci energetycznej wysokiego napięcia. Podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Skierniewice nr GKK.6831.33.2020 z dnia 27 lipca 2020 r. Rada Miasta Skierniewice uchwałą nr 37/2000/22 z dnia 25 maja 2000 r. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed jej podziałem i po jej podziale.

W dniu 21 kwietnia 2022r. została wydana decyzja nr GKK.3134.10.2022, od której właściciele wnieśli odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach po rozpatrzeniu odwołania decyzją nr KO.4116.25.2022 z dnia 10 czerwca 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ odwoławczy zarzucił pominięcie w wycenie działek o nr [...], [...] oraz [...]. W związku z powyższym w dniu 29 czerwca 2022r. rzeczoznawca K.P. przedłożył operat zamienny uwzględniający zarzuty Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy opisał stan szacowanej nieruchomości przed i po podziale. Wyceną objął 65 działek gruntu od nr [...] do nr [...]. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, przyjął wystarczającą ilości transakcji nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca majątkowy określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Jako nieruchomości porównawcze zostało przejętych 12 transakcji z terenu miasta S., gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe spoza terenów śródmiejskich i centralnej części osiedla W. w S., o powierzchni powyżej 2000 m2. Ceny tych gruntów w okresie od 5 sierpnia 2018 r. do 5 sierpnia 2020 r. kształtowały się w wysokości 45,64 zł do 120,00 zł za 1m2. Cena średnia tych gruntów to 83,41 zł/m2 a po uwzględnieniu współczynników korygujących kształtowanych cechami rynkowymi nieruchomości wycenianej wartość 1m2 nieruchomości została określona w wysokości 86,58 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem została określona w wysokości 7 479 473 zł.

Wartość nieruchomości po podziale została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej i metodą porównywania parami. Metodę korygowania ceny średniej zastosowano do większości działek budowlanych powstałych z podziału. Metoda porównywania parami została zastosowana w stosunku do działki stanowiącej drogę dojazdową do działek, działki, nad która przebiega linia energetyczna wysokiego napięcia.

W metodzie korygowania ceny średniej jako nieruchomości porównawcze zostało przyjętych 11 transakcji z terenu miasta S., spoza terenu śródmiejskiego i terenu centralnego osiedla W., z okresu od 5 sierpnia 2019 r. do 5 sierpnia 2020 r. Ceny gruntów kształtowały się w wysokości od 75,00 zł do 158,41 zł/m2. Cena średnia tych gruntów to 114,87 zł/m2, po uwzględnieniu współczynników korygujących kształtowanych cechami rynkowymi nieruchomości wycenianej wartość 1m2 nieruchomości została określona w wysokości 104,19 zł. Wartość w takiej wysokości została określona dla działek [...] do [...], [...] do [...], [...] do [...], [...], [...], [...] i [...] (44 działki). Wartość 44 działek o pow. 40 766 m2 wyniosła 4 247 409,54 zł.

Kolejno dla działek o powierzchni mniejszej niż 800 m2 (działki nr [...], [...] do [...], [...], [...], [...] do [...], [...] i [...] - 16 działek), rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określił w wysokości 112,57 m2. Wartość 16 działek o pow. 11 005 m2 wyniosła 1 238 832,85 zł. W stosunku do działek o trójkątnym kształcie: działek [...] i [...], rzeczoznawca majątkowy zastosował inną wysokość współczynników - uwzględniających ich specyficzny kształt. Wartość tych działek została określona w wysokości 95,80 zł/m2. Wartość 2 działek o kształcie trójkątnym o pow. 1 807 m2 wyniosła 173 110,60 zł. Działka nr [...] została oszacowana w podejściu porównawczym metodą porównania parami. W obrębie działki przebiega napowietrzna linia energetyczna wysokiego napięcia. Wartość tej działki została określona w wysokości 75,70 zł/m2. Wartość działki o pow. 1080 m2, w obrębie, której przebiega linia energetyczna wysokiego napięcia została określona w wysokości 81 756,00 zł.

Wartość działki nr [...] stanowiącej drogę dojazdową została określona metodą porównania parami. Jako nieruchomości porównawcze rzeczoznawca majątkowy przyjął transakcje z rynku lokalnego (teren S.) i regionalnego (z terenu Sochaczewa). Ceny 1m2 kształtowały się w wysokości 42,64 do 59,10 zł. Poprzez poprawki kwotowe z par przyjętych do porównań wartość 1 m2 gruntu została określona w wysokości 36,33 zł. Wartość działki - drogi dojazdowej o pow. 12 411 m2 wyniosła 450 891,63 zł. Ostatnia z działek gruntu – [...] o największej powierzchni - 19 319 m2 została określona na poziomie wartości przed podziałem. Rzeczoznawca majątkowy uzasadnił tę wartość tym, że działka ta posiada taki sam stan techniczno-użytkowy oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej jak nieruchomość przed podziałem, zatem wartość 1m2 gruntu w tym przypadku została określona w wysokości 86,58 zł/m2. Wartość tej działki o pow. 19 319 m2 została określona w wysokości 1 672 639,02 zł. Łącznie wartość nieruchomości po podziale wyniosła 7 864 640 zł. Różnica pomiędzy określoną wartością przed podziałem nieruchomości i po podziale wyniosła 385 167 zł. Opłata adiacencką wynosi 20% tej kwoty tj. 77 033,40 zł. Wykazany przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu.

Prezydent Miasta Skierniewice decyzją z dnia 26 lipca 2022 r., nr GKK.3134.10.2022 ustalił J.D. i E.D. opłatę adiacencką w wyniku jej podziału w wysokości 77 033,40 zł z obowiązkiem jej wniesienia na konto Miasta Skierniewice w terminie 14 od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od złożyli J.D. i E.D. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości ewentualnie przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucili ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wadliwie wykonany operat szacunkowy. Ich zdaniem wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona w sposób błędny. Wskazali że rzeczoznawca majątkowy wskazał na zwiększenie wartości nieruchomości jako całości, mimo że działki o nr [...] i [...] posiadają mniej korzystny kształt i w związku z tym nie powinny być uwzględniane do wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określił wartość dz. nr [...] stanowiącej drogę dojazdową, podczas gdy działka ta ma nadmiernie wydłużony kształt i nie może zostać samodzielnie zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem, nie wzięto pod uwagę faktu, że część nieruchomości nie uległa zmianie przed i po podziale - dz. nr [...] o pow. 19319 m2, nie powinna więc ulec wzrostowi i być brana pod uwagę w wycenie, rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił dlaczego przyjął, że wartość nieruchomości wzrosła, a organ przyjął bez zastrzeżeń dane z operatu szacunkowego, nie ustosunkował się do treści operatu szacunkowego i nie wyjaśnił czy pod względem formalnym i merytorycznym jest zgodny z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym, rzeczoznawca majątkowy będąc zobowiązany do przeanalizowania rynku nieruchomości i dokonania wyboru obiektów porównawczych pod katem podobieństwa nie mógł odnaleźć obiektów podobnych i przyjął do porównania działki znajdujące w innych częściach miasta - brak przedstawienia działek do porównania w tej samej lokalizacji.

SKO w Skierniewicach po rozpoznaniu powyższego odwołania, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium, po przywołaniu treści art. 4 pkt 16, 98a, art. 144, art. 146, art. 154 i art. 157 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) wskazało, że założeniem opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału jest przyjęcie, że nieruchomości przed podziałem i po podziale różnią się ceną, a różnica ta powinna wynikać ze zmiany powierzchni nieruchomości - jej zmniejszenia. Działki o mniejszej powierzchni często osiągają cenę wyższą od działek dużych, co wiąże się z większym popytem na takie nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu odwołujących się dotyczącego braku wzrostu wartości działek nr [...] i [...] z uwagi na niekorzystny kształt, organ zauważył, że ich wartość została określona w mniejszej wysokości niż działki o regularnym kształcie. W zakresie oceny wartości działki przeznaczonej pod drogę dojazdową podkreślił, że jej wartość została określona w niższej wysokości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia i ze znacząca różnicą w stosunku do wartości sąsiednich działek budowlanych. Za nieuzasadniony uznał zarzut w zakresie określenia wartości działki nr [...] o pow. 19 319 m2, ponieważ rzeczoznawca majątkowy przyjął, że wartość tej nieruchomości nie zmieniła się i została określona w tej samej wysokości co przed podziałem. W zakresie zarzutu o nietrafnym doborze nieruchomości podobnych z uwagi na położenie w innych częściach miasta, organ wskazał, że nie jest uzasadnione wymaganie aby przyjęte do porównania nieruchomości były identyczne, położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej i były dokładnie takie same. Ponadto z opisu nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że nieruchomości porównawcze są nieruchomościami położonymi na tym samym rynku lokalnym - na terenie miasta S. poza jego częścią śródmiejska i częścią centralną osiedla W. - jako najbardziej atrakcyjną, o zbliżonej powierzchni, kształcie, dostępie do mediów, drogi, uwarunkowaniach planistycznych. Opis ten wynika wprost ze sporządzonego w sprawie operatu. W ocenie Kolegium nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Organ podkreślił, że wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i niezawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J.D. i E.D. zaskarżyli w całości decyzję organu II instancji zarzucając naruszenie:

1. art. 80 k.p.a., tj. zasady swobodnej oceny materiały dowodowego, w tym operatu szacunkowego, który nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązek wyjaśnienia i rozważenia, czy materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę jest prawidłowy i rzetelny;

2. art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a oraz art. 155 ust. 1 w związku z art. 154 ust. 1 u.g.n.;

3. art. 7 k.p.a., poprzez rażące naruszenie zasady praworządności i pominięcie słusznego interesu jako obywateli;

4. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej polegające na zaniechaniu wyczerpującego przeprowadzenia postępowania dowodowego;

5. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, nieprawidłowe uzasadnienie decyzji, bez rzeczywistego odniesienia się do powoływanych przez skarżących zarzutów w stosunku do decyzji organu I instancji.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i wydanie postanowienia o wszczęciu postępowania w sprawie.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że przedstawiony operat szacunkowy wykonany został wadliwie z rażącym naruszeniem prawa, a wartość nieruchomości przed i po podziale została określona błędnie. W ocenie skarżących rzeczoznawca powinien przeanalizować rynek nieruchomości i dokonać wyboru obiektów porównawczych pod kątem podobieństwa działek zarówno przed wybudowaniem i po wybudowaniu kanalizacji, znajdujących się na terenie danej lokalizacji, nie zaś dalszych lokalizacji na terenie miasta. Z treści sporządzonego operatu wynika także, że poddano analizie rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca nie dokonał oględzin nieruchomości, a jeżeli miały miejsce, to stronie nie zapewniono w nich udziału.

Dodatkowo rzeczoznawca nie dokonał analizy całokształtu dowodów bowiem swoje ustalenia oparł jedynie na dokumentach z ksiąg wieczystych, nie wziął natomiast pod uwagę faktu, że niniejsze działki zostały wprowadzone przez stronę do prowadzonej działalności gospodarczej a sprzedaż rzez stronę poszczególnych działek, oscylowała w granicach 80 złotych netto za m2. + podatek VAT 23 %. W związku z tym, że są one wprowadzone do prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą S. J.D. powoduje po stronie skarżącej powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu ze źródła z odpłatnego zbycia.

Ponadto zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę cech wymienionych w art. 134 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W przedstawionym operacie szacunkowym brak jest szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania, co skutkuje brakiem możliwości weryfikacji tych transakcji oraz sprawdzenia, czy rzeczoznawca prawidłowo zastosował poprawki do skorygowania cen nieruchomości porównawczych.

Dodatkowo organ odwoławczy zaniechał podjęcia środków służących uzupełnieniu materiału procesowego, a oceniając operat biegłego pod względem formalnym stwierdził, że został on wykonany i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego oraz zawiera wymagane prawem elementy, jest spójny, logiczny i wiarygodny. W swojej wycenie biegły zdaniem organu w sposób wyczerpujący wskazał i uzasadnił metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również ceny nieruchomości występujące na przyjętym rynku lokalnym poprzedzone uprzednią wnikliwą analizą transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, z czym skarżący się nie zgadzają.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów organ stwierdził, że niezasadny jest zarzut o braku wyboru obiektów porównawczych pod kątem podobieństwa działek przed wybudowaniem i po wybudowaniu kanalizacji. Opłata adiacencką w tej sprawie nie dotyczy wzrostu wartości w wyniku wybudowania infrastruktury technicznej - kanalizacji. Jako nieruchomości porównawcze rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z terenu S. z lokalizacją na obrzeżach miasta, czyli zbliżoną do nieruchomości szacowanej. W zakresie zarzutu dotyczącego braku odniesienia się do pochodzenia nieruchomości z firmy S. J.D. organ wskazał, że opłatę adiacencką ponoszą właściciele nieruchomości z dnia zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie nieruchomość stanowiła wspólność ustawową małżeńską J. i E.D., co wynika wprost z wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Zarzut pominięcia przez rzeczoznawcę majątkowego art. 134 ust. 2 u.g.n. jest nietrafny, ponieważ przepis ten dotyczy normy określającej ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podniesione przez skarżących naruszenie art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a oraz art. 155 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. organ uznał za nieuzasadnione. W zakresie zarzutu o braku informowania skarżących o dokonanych oględzinach przez rzeczoznawcę majątkowego organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku powiadamiania o przeprowadzaniu oględzin. Nie jest również uzasadniony zarzut o wadliwości postępowania z uwagi na brak przeprowadzenia rozprawy administracyjnej celem wyjaśnienia wątpliwości w stosunku do operatu szacunkowego. Skarżący zapoznali się z treścią operatu szacunkowego i nie złożyli żadnych wniosków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 259. – dalej w skrócie "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Przedmiotowa sprawa została rozpoznania w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Stosownie natomiast do art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji w ramach wyżej wskazanego zakresu kognicji sądów administracyjnych wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja co do zasady odpowiada przepisom obowiązującego prawa i brak jest podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. - u.g.n). Zgodnie z jego treścią jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Z przywołanego wyżej unormowania jasno wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: po pierwsze – konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, po drugie - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, po trzecie - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału..

Bezspornym w sprawie jest spełnienie dwóch wynikających z powołanych wyżej przepisów przesłanek pozwalających na wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, a mianowicie dokonanie podziału nieruchomości właściciela oraz ustalenie przez radę gminy w drodze uchwały wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wysokość stawki procentowej na poziomie 20 % została określona w uchwale Rada Miasta Skierniewice nr 37/2000/22 z dnia 25 maja 2000 r.

Zasadniczą osią sporu w niniejszej sprawie jest spełnienie trzeciej z przesłanek ze wskazanych wyżej regulacji, czyli zaistnienie wzrostu wartości nieruchomości powstałych po podziale, a tym samym dokonanie oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę obliczenia opłaty adiacenckiej stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

Dokonując oceny sporządzonego w ramach toczącego się przed organami administracji postępowania operatu szacunkowego stwierdzić należy, że operat szacunkowy z dnia 27 czerwca 2022 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.P., stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n. Zasady sporządzania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zostały uregulowane w przepisach Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 z zm.). Z treści ww. operatu wynika, że obejmuje on przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy opracowania wyceny, datę istotne dla wyceny, stan prawny nieruchomości, jej opis, uwarunkowania planistyczne terenu, na którym nieruchomość jest położona, charakterystykę i analizę rynku oraz określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotu oszacowania według stanu przed podziałem i po podziale. Ponadto operat zawiera wynik końcowy wyceny, a także podsumowania, wnioski, klauzule i ustalenia końcowe.

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i metody porównywania parami, uznając je za najwłaściwsze z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. Sąd podziela w tym miejscu stanowisko organu II instancji, iż przyjęcie tych metod jest słuszne, gdyż pozwalają onę na obiektywną analizę rynku nieruchomości poprzez porównanie większej liczby nieruchomości i zastosowanie korekty ze względu na cechy różniące względem przedmiotu wyceny.

Po dokonaniu przez Sąd analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu, podzielając prezentowane przez organy administracji stanowisko, zdaniem Sądu operat ten spełnia wymogi określone w przepisach cyt. wyżej Rozporządzenia, w tym wymogi formalne określone w § 56 ust. 1 tego Rozporządzenia, to znaczy przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione.

Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, co wynika z braku wiedzy specjalistycznej w zakresie szacowania nieruchomości po stronie organu administracji publicznej. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Także biegły rzeczoznawca decyduje o wyborze transakcji, określeniu cech i ich wag mających wpływ na wartość nieruchomości, gdyż jest to wyłączną jego domeną, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną (zob. Wyrok NSA z 26.04.2022 r., I OSK 1477/21, wyrok WSA w Gliwicach z 13.05.2022 r., II SA/Gl 223/22 - wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, jak zauważono w orzecznictwie sądów administracyjnych operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych (tak np. wyrok WSA w Olsztynie z 17.02.2022 r., I SA/Ol 13/22).

Podkreślić należy, że zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowiskiem, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11).

Przeprowadzona przez Sąd analiza operatu szacunkowego pozwala na stwierdzenie, że przy sporządzaniu operatu nie doszło do naruszenia prawa, brak jest również błędów, które wpływałyby na jego wartość dowodową. Zdaniem Sądu operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zdaniem Sądu operat szacunkowy jest spójny i logiczny, uwzględnione zostały wszystkie czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości zarówno mające wpływ na obniżenie jak i podwyższenie wartości. Nadto operat ten nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby operat miał wartość dowodową.

Odnosząc się do podnoszonych w skardze zarzutów w pierwszej kolejności należy zauważyć, że skarga w istocie stanowi polemikę ze sporządzonym w sprawie operatem. Sąd pragnie zauważyć, że zarzucając błędy sporządzonego w sprawie operatu skarżąccy mogli skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. W ocenie sądu, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłego zawarte w operacie

Całkowicie niezasadny jest zarzut naruszenia art. 134 ust. 2 u.g.n., gdyż tak jak wskazał organ – dotyczy on odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, a nie wzrost wartości w wyniku podziału. W przedmiotowej sprawie prawidłowo oparto się o art. 4 pkt 16 u.g.n.

Także zarzut braku dokonania analizy całokształtu dowodowego poprzez brak wzięcia pod uwagę wprowadzenia działek do działalności gospodarczej jest chybiony rzeczoznawca prawidłowo oparł się na księgach wieczystych, z których wynika, że właścicielami działek byli skarżący nie jest istotne dla wysokości opłaty adiacenckiej co skarżący później zrobili z działkami.

Skarżący nie wyjaśnili dlaczego w operacie miałyby być uwzględnione działki przed i po wybudowaniu kanalizacji przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej wynikającej z faktu podziału nieruchomości.

Podsumowując poczynione wyżej rozważania sąd stwierdził, że zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a oraz zarzut naruszenia art. 146 ust 1a w zw. z art. 98a, oraz art. 155 ust 1 w zw. art. 154 ust. 1 u.g.n., należy ocenić jako bezpodstawne. Skoro sporny operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód w sprawie, to organy obu instancji poprawnie na jego podstawie ustaliły różnicę wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, na tej podstawie, przy zastosowaniu 20% stawki prawidłowo ustaliły wysokość spornej opłaty adiacenckiej.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę

k.ż.