Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1129/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2010-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7 art. 77 par. 1 art. 80 art. 107 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi G. i B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących G. i B. S. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie: art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania G. i B. S. od decyzji Wójta Gminy z dnia [...]r. nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tejże nieruchomości, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Z uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynika, co następuje:

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wójt Gminy ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...]zł obciążającą G. i B. S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] o pow. [...]ha, KW nr [...], spowodowanego zmianą przeznaczenia nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Gminy Szczecinek z 27 kwietnia 2007 r. Nr VIII/53/2007) i zbyciem przedmiotowej nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji G. i B. S. zarzucili jej naruszenie:

- art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) poprzez przyjęcie niewłaściwie określonej wartości wzrostu wartości nieruchomości będącej podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej w oderwaniu od stanu faktycznego,

- art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez wydanie decyzji bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, polegającego na przyjęciu za podstawę wydanej decyzji jedynie okoliczności podniesionych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego,

- art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nieuwzględnienie całokształtu materiału dowodowego polegającego na nieuwzględnieniu przy wydawaniu decyzji dokumentów będących z urzędu w posiadaniu organu (aktów notarialnych) pozwalających na rzetelne określenie wartości w konkretnym czasie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu powołanej na wstępie decyzji wskazało, że uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Gminy Szczecinek Nr VIII/53/2007 z dnia 27 kwietnia 2007 r. opublikowana w Dz. U. Województwa Zachodniopomorskiego Nr 78, poz. 1240 z dnia 28 czerwca 2007 r.) zmienił przeznaczenie części działki nr [...]z terenu przeznaczonego na cele rolne na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych o maksymalnym w.i.z. [...]na działkach nie mniejszych niż [...] m kw. oznaczone symbolem [...].

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości omawianej nieruchomości, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego A. S. z dnia [...]r. sporządzona na zlecenie Urzędu Gminy.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed i po zmianie planu, wynosi [...]zł. Wzrost wartości wygenerowany został wyłącznie wskutek zmiany mpzp.

Stosownie do wymienionej wyżej uchwały Rady Gminy Szczecinek, procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości ustalona została na poziomie [...] proc. dla terenów oznaczonych symbolem [...]. Opłata planistyczna wynosi zatem [...]zł..

Z akt sprawy wynika, że wymieniona nieruchomość, położona w [...], w dniu uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła własność G. i B. S.

W dniu [...]r. - a więc już po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - nieruchomość tę G. i B. S. sprzedali osobom trzecim, aktem notarialnym [...]. Z tych też względów organ pierwszej instancji, wskazując przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, iż zostały spełnione wymienione w nich przesłanki i przyjmując wzrost wartości nieruchomości (po zmianie planu) ustalony przez biegłego rzeczoznawcę - ustalił tzw. opłatę planistyczną.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Dalej w art. 37 ust. 1 tej ustawy stwierdza się między innymi, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Reasumując, pobranie renty planistycznej jest obowiązkiem organu gminy, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

- wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego lub zmiany planu dotychczas obowiązującego,

- nastąpiło zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

W celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wójt, burmistrz lub prezydent zleca rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustala w nim wartość działki (lub działek) przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w "starym" planie miejscowym i wartość tej samej działki (działek) określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w nowo uchwalonym planie. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego.

Podejście porównawcze, które zastosował rzeczoznawca A. S. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ponadto, przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

Powyższe zasady szacowania nieruchomości przez biegłych zostały szczegółowo określone w Dziale IV "Wycena nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Podstawą wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą planu

miejscowego. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości

nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Wynika to z zasady określenia wartości nieruchomości

wyrażonej w art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której odsyła art.

37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie

z powołaną zasadą, jeżeli istnieje konieczność określenia wartości nieruchomości, to czynności tej dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tak więc podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona

w operacie szacunkowym.

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do § 50 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. S., który stanowi podstawę ustalenia opłaty planistycznej, spełnia opisane wyżej kryteria.

W odwołaniu pełnomocnik stron zapowiadał, iż w terminie [...] dni strony dostarczą operat szacunkowy dotyczący sprzedanej nieruchomości, celem wykazania zasadności podnoszonych twierdzeń. Niestety strony nie dostarczyły dowodu w postaci operatu szacunkowego.

G. i B. S., w dniu [...]r., złożyli skargę na wyżej opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Skarżący wnieśli m. in. o uchylenie zaskarżonej decyzji i przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości gruntowej działki nr [...]w wyniku uchwalenia przez Radę Gminy Szczecinek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 27 kwietnia 2007 r. Nr VIII/53/2007. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 7, 10 i 77 ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2008 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odniesieniu do kwestii przedłożenia przez skarżących operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości wskazano, że podjęte zostały starania o pozyskanie tego dowodu, jednak nie przyniosły one zamierzonego efektu, w związku z czym skarżący liczyli na to, że w sprawie zostanie przeprowadzona rozprawa, w trakcie której przeprowadzony zostanie dowód z opinii biegłego powołanego przez organ.

Zdaniem skarżących przedmiotowy operat niewłaściwie określa podwyższenie wartości nieruchomości, która zaczęła rosnąć jeszcze przed powzięciem uchwały

o zmianie planu miejscowego obejmującego działkę skarżących, a organ bez przeprowadzenia wnikliwej analizy opinii biegłego uznał ją za wiarygodną.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi wobec braku podstaw do stwierdzenia, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa. Organ nie zgodził się ze stwierdzeniem stron, jakoby nie przeprowadził odpowiedniego postępowania dowodowego. Zdaniem Kolegium przeprowadzone

w operacie szacunkowym rozumowanie biegłego było prawidłowe z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego. Strona skarżąca wbrew zapowiedziom nie zdołała pozyskać opinii biegłego, a zatem nie przedłożyła dowodu na poparcie podnoszonych w skardze zarzutów.

W dniu [...]r. podczas rozprawy pełnomocnik skarżących wniósł

o odroczenie rozprawy w celu przedłożenia opinii biegłego powołanego przez strony

i oświadczył, że w opinii biegłego powołanego przez organ nie uwzględnił on, że nie cała działka jest objęta planem miejscowym, że teren działki jest pochyły, że przez działkę biegnie linia energetyczna oraz że nie wziął do porównania działek zlokalizowanych w pobliżu nieruchomości wycenianej zbliżonych powierzchniowo do przedmiotowej nieruchomości.

W dniu [...]r. pełnomocnik skarżących przedłożył operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C.

Organ odwoławczy, w piśmie procesowym z dnia [...]r., wskazał, że przedłożony w dniu [...]r. operat szacunkowy nie może mieć wpływu na ocenę prawidłowości stanowiska organu w zakresie legalności zaskarżonej decyzji bowiem podstawą orzekania przez Sąd jest materiał dowodowy zgromadzony przez organy w toku postępowania.

W piśmie z dnia [...]r. pełnomocnik skarżących zwrócił uwagę na fakt, że w sporządzonej na zlecenie organu przez biegłego rzeczoznawcę opinii wskazano, że w celu oszacowania wzrostu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zajęto się tylko częścią powierzchni działki, której zmiana przeznaczenia w planie miejscowym powoduje zmianę wartości gruntu, zaś z całej powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną przeznaczone jest [...]ha, która to część powoduje wzrost wartości rynkowej działki. Tymczasem działka nadal stanowi spójny pod względem prawnym obszar gruntu i jako taka pozostaje w obrocie. Przedmiotowa nieruchomość nie została podzielona na część

o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z uwzględnieniem usług nieuciążliwych – jako część o wyższej wartości oraz na część przeznaczoną na tereny produkcji rolnej. Oznacza to, że inwestor ograniczony jest w połowie rolniczym charakterem gruntu i w razie chęci przeznaczenia działki w całości pod zabudowę – jest ona bezużyteczna jako grunt budowlany. Ponadto, pełnomocnik skarżących wskazał, że wycena wartości nieruchomości możliwa jest wówczas, gdy określony jest przedmiot wyceny, a określenie użyte przez rzeczoznawcę "część działki" nie spełnia tego wymogu. Podkreślił również, ze stan działki przedstawiony przez rzeczoznawcę ustanowionego przez organ jest niezgodny z rzeczywistością. Przedmiotowa działka opisana jako płaska jest w rzeczywistości położona na terenie zróżnicowanym, ze spadkiem od drogi dojazdowej w kierunku cieku wodnego. Na działce poza tym posadowione są słupy trakcji elektrycznej. Co najważniejsze,

w myśl przedstawionej przez skarżących ekspertyzy, wartość działki po uchwaleniu planu miejscowego zmniejszyła się w stosunku do wartości przed jego uchwaleniem, z uwagi przede wszystkim na to, że przed uchwaleniem planu przedmiotem obrotu na badanym terenie były grunty rolne z wydanymi warunkami zabudowy, co umożliwiło ich zabudowę mającą charakter mieszkaniowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w piśmie z dnia [...]r., podtrzymało w całości swoje stanowisko wyrażone w pismach przedłożonych we wcześniejszych etapach postępowania.

Na rozprawie w dniu [...]r. Sąd postanowił przeprowadzić dowód z przedłożonego przez strony skarżące operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny powołany jest do sprawowania, w zakresie swojej właściwości, kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, co oznacza kontrolę prawidłowości stosowania prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego.

W świetle powyższego, orzekając w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...]r. wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Stosownie do art. 36 ust. 4 wyżej wymienionej ustawy, jeżeli w związku

z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną

w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei według art. 37 ust. 1 wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia w zakresie opłaty określonej w art. 36 ust. 4 należy zgłaszać w terminie

5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4).

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że rolą organów obu instancji prowadzących w przedmiotowej sprawie postępowanie administracyjne było wyjaśnienie, czy spełnione zostały przesłanki do naliczenia renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten uzależnia bowiem możliwość pobrania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest bezpośrednim wynikiem uchwalenia (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek wykazania tej okoliczności ciąży na organach prowadzących postępowanie. W celu zatem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalenia (lub zmiany) planu miejscowego organy zlecają rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku o którym mowa w ust. 1 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jeżeli jednak przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3).

W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości ustalony został w związku z uchwaleniem w dniu [...]r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy jednak podkreślić, że zarówno zaskarżona, jak i decyzja organu pierwszej instancji nie uzasadniły w sposób wyczerpujący przyjętego

w decyzjach wzrostu wartości nieruchomości wobec zmiany przeznaczenia terenu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że jednym z podstawowych dowodów służącym ustaleniu opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości, tj. operat szacunkowy.

Organ dokonuje ustalenia wartości nieruchomości na podstawie sporządzonego przez biegłego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty jednorazowej decyduje organ. Stosownie do treści art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. na organie prowadzącym postępowanie spoczywa obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz oceny tego materiału. Jedynie ustalone w taki sposób fakty mogą być uznane za udowodnione i stanowić materiał dowodowy będący niezbędną podstawą do wydania decyzji administracyjnej oraz jej uzasadnienia. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem warunkującym prawidłowe zastosowanie norm prawa materialnego.

W rozpatrywanej sprawie organy ograniczyły się wyłącznie do stwierdzenia, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę na zlecenie organów, stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej, spełnia kryteria określone

w cytowanych na wstępie niniejszych rozważań przepisach. Organy - uznając operat szacunkowy za trafny - nie wskazały jednak, na jakich przesłankach biegły oparł swoją opinię, jak również nie skontrolowały toku rozumowania biegłego. Innymi słowy - przyjęły opinie biegłego bezkrytycznie nie dokonując żadnej oceny tego dowodu, mimo że skarżący już w odwołaniu podnosili zarzuty co do jego rzetelności.

Należy wskazać, że w sytuacji gdy strony kwestionują przedstawiony operat w zakresie prawidłowości określenia wartości nieruchomości organy winny podjąć szczególne starania w celu zbadania prawidłowości sporządzenia operatu. Taki obowiązek nakładają na organy wyżej wymienione przepisy regulujące procedurę administracyjną. Niestety, analiza treści uzasadnień podjętych w sprawie decyzji uzasadnia pogląd, że organy orzekające w przedmiotowej sprawie nie sprostały opisanym wyżej wymaganiom, nie zawierają one bowiem ustaleń świadczących

o tym, iż podjęto wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Wykazane uchybienia prawa procesowego, głównie w zakresie naruszenia

art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 1 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, które mogły być istotne dla prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, w związku z tym że uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpatrując ponownie niniejszą sprawę organy winny zatem - zmierzając do ustalenia prawdy obiektywnej - dokonać dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym dokonać ponownej oceny sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego, jak również operatu sporządzonego na zlecenie skarżących, ustosunkowując się do istotnych różnic pomiędzy nimi w należycie sporządzonym uzasadnieniu. Ponadto w uzasadnieniu decyzji organy winny ustosunkować się do twierdzeń stron uznanych przez nich za istotne.

Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w punkcie I sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 wyżej wymienionej ustawy.