Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1958/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Pomoc społeczna
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Dnia 9 stycznia 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Piotr Przybysz Sędziowie: sędzia NSA Karol Kiczka sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2024 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.P., J.P. i T.P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2022 r., sygn. akt I SA/Wa 1124/22 w sprawie ze skargi J.P., J. P. i T. P. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1.oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od J. P., J. P. i T. P. solidarnie na rzecz Ministra Rozwoju i Technologii kwotę 3.600,00 (trzy tysiące sześćset) PLN tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 27 maja 2022 r., I SA/Wa 1124/22 oddalił skargę J. P., J.P. i T. P. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach sprawy:

Nieruchomość położona w gminie P., w obrębie 0007 C., oznaczona jako działki: nr [...] o powierzchni 0,7874 ha i nr [...] o powierzchni 0,2166 ha, decyzją Wojewody M. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi [...] O. (S51) – P. ([...]) na odcinku P.– P. Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2021 r. znak: [...], Wojewoda M. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 91.766,00 zł, za prawo własności ww. nieruchomości, stanowiącej własność J. P. (pkt 1.); o powiększeniu ustalonego w pkt 1. odszkodowania o kwotę 4.655,25 zł, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji celu publicznego (Dz.U.2022.176 ze zm.), dalej jako "specustawa drogowa" (pkt 2.); o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości 97.760,25 zł na rzecz właściciela nieruchomości J.P., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody M. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna (pkt 3.).

Od powyższej decyzji E.P., J. P. i T. P. wnieśli odwołania.

Ww. decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 12 ust. 4c, art. 18 ust. 1 i 1e specustawy drogowej, art. 132 ust. 1 i 1a, art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 153, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2021.1988 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555), dalej jako "rozporządzenie w sprawie wyceny". Organ wskazał następnie, że przedmiotowa nieruchomość objęta księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. IV Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowi własność J. P. Z treści księgi wieczystej wynika, iż działy III i IV są wolne od wpisów.

Dalej organ wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] maja 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. L., któremu nadano klauzulę aktualizacyjną w dniu 18 czerwca 2021 r. Autor operatu szacunkowego wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości C., w gminie P., a wyceniane działki nr [...]i nr [...] powstały z podziału działki nr [...], która do dnia wyceny stanowiła grunt przeznaczony w ewidencji gruntów i budynków pod teren upraw rolnych. Otoczenie nieruchomości stanowiły tereny przeznaczone na uprawy rolne oraz drogę krajową nr [...]. Nieruchomość miała kształt regularny, zbliżony do trójkąta, teren płaski, częściowo utrudnione prowadzenie działalności rolniczej. Przeważająca wśród użytków była klasa lllb (bonitacja średnio dobra), dominujący użytek stanowiła rola (struktura użytków bardzo dobra). Działki posiadały możliwy dostęp do sieci wodociągowej, sieci gazowej i sieci energetycznej. Na nieruchomości nie występowały naniesienia budowlane podlegające oszacowaniu. Na nieruchomości występowały naniesienia roślinne.

Wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P., przyjętym uchwałą nr [...]Rady Gminy P. z dnia [...] sierpnia 2017 r., działki nr [...]i nr [...]zlokalizowane były na terenie przeznaczonym pod planowany teren drogi krajowej nr [...]. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Badaniem objęto teren powiatu p., m. oraz c. w okresie od 20 kwietnia 2018 r. do 5 maja 2020 r. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły utworzył zbiór 22. transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym, których ceny zawierały się w przedziale od 6,53 zł/m2 do 11,11 zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła 8,96 zł/m2. Rzeczoznawca stwierdził stabilizację cen w badanym okresie, w związku z czym nie aktualizował cen jednostkowych na datę wyceny. Biegły ustalił wpływ na poziom cen transakcyjnych: lokalizacja (waga 35%), powierzchnia (waga 25%), rodzaj gruntów przyległych (waga 20%) oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną (waga 20%). Określił także wartość współczynników korygujących oraz obliczył wartość 1 m2 gruntu na kwotę 9,14 zł, w związku z czym wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła 91.766,00 zł. Wartość naniesień roślinnych została wyceniona na kwotę 1.339,00 zł. Łącznie wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości wyniosła 93.105,00 zł Tak ustaloną wartość Wojewoda M. powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy organ odwoławczy uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogę, a zatem w analizowanej sprawie "zasada korzyści" nie występuje, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. W związku z powyższym biegły prawidłowo uznał, że wartość nieruchomości należy ustalić w oparciu o dane z rynku transakcji drogowych. Autor operatu wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Wartość rynkową prawa własności gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, z zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Minister odnosząc się do zarzutu odwołania, iż ustalone odszkodowanie przysługuje nie tylko J. P. ale także synom zmarłego w dniu 26 lipca 2019 r. J. P., tj. T. M. P. i J.P., wskazał, że zgodnie z odpisem zupełnym księgi wieczystej nr PL1 L/00030575/1 przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność J. P. i J.P. na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej. Wskutek umowy o podział majątku objętego uprzednią wspólnością ustawową małżeńską i umowy o częściowy dział spadku, zawartej w dniu 8 listopada 2019 r. przed notariuszem Z. P. Rep A [...], wpis dotyczący udziału w prawie własności przysługujący J. P. w dniu 3 lipca 2020 r. został wykreślony z działu II księgi wieczystej. W dziale III księgi wieczystej widniało ostrzeżenie o niezgodności wpisu prawa własności z rzeczywistym stanem faktycznym wskazujące, że właścicielami przedmiotowej nieruchomości są: J. P., T. P., i J.P. Wpis ten został wykreślony w dniu 6 lipca 2020 r. W przedmiotowej sprawie zaszła więc sytuacja, w której po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ale przed jej uostatecznieniem się doszło do zmiany stanu właścicielskiego nieruchomości, ujawnionej w dziale II księgi wieczystej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, organ za chybiony uznał zarzut dotyczący niewskazania przez biegłego kopii aktów notarialnych dotyczących nieruchomości porównawczych prowadzący do uniemożliwienia ich należytej identyfikacji w celu ustalenia, czy spełniają kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości. Za nieuzasadniony organ uznał także zarzut nieprzedstawienia przez biegłego wyliczeń w sposób umożliwiający ich identyfikację. Zdaniem organu operat szacunkowy stanowi spójną, sformalizowaną i sporządzoną w sposób umożliwiający dostateczną ocenę opinię o wartości nieruchomości. Ponadto, wbrew zarzutom odwołujących się, prawidłowo zostało określone przeznaczenie planistyczne szacowanej nieruchomości. Ustalenia biegłego w tym zakresie są tożsame z ustaleniami zawartymi w kontroperacie sporządzonym na zlecenie stron i dołączonym do akt sprawy. Biegły wyjaśnił także powody, dla których rozszerzył analizowany rynek oraz okres analizy ponad 2 lata od daty wyceny. Uzasadnieniem takiego działania była mała ilość transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dalej organ wskazał, że mając na względzie obowiązek odpowiedniego stosowania przepisów u.g.n. (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej), zapłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Niemniej, na uwadze należy mieć fakt, że wypłata odszkodowania następuje z tytułu przejścia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast samo przejście prawa własności następuje z dniem uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zatem dopóki decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie stanie się ostateczna, brak jest podstaw do dokonania zapłaty odszkodowania.

Organ uznał też za chybiony zarzut naruszenia art. 156 u.g.n. przez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy albowiem pismem z dnia 18 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego.

Dalej Minister podniósł, że w toku postępowania przed Wojewodą M. do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu 3 marca 2021 r. na zlecenie dotychczasowego właściciela przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z. Wobec brzmienia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. obowiązkiem organu była ocena przedstawionego przez stronę dowodu. Autor kontroperatu wskazał, że nieruchomość składająca się z ww. działek nr [...] i nr [...] jest niezabudowana, uprawiana, położona w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej, drogi krajowej nr 7 oraz zabudowy usługowej. Działka o kształcie nieruchomości zbliżonym do trójkąta, terenie płaskim. Dostęp bezpośredni lub pośredni do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Nieruchomość stanowi część projektowanej drogi ekspresowej [...] O. ([...]) – P. ([...]) na odcinku P. – P. Badając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, wskazano podobnie jak w operacie sporządzonym na zlecenie organu, że nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P., działki nr [...]i nr [...]położone są na terenach przeznaczonych pod planowany teren drogi krajowej nr [...]. Na potrzeby wyceny dokonano badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (tabela nr 2 str. 24) oraz cen transakcyjnych gruntów produkcyjnousługowych (tabela nr 3 str. 25 operatu). W tabeli nr 2 zestawiono 20 transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu p. oraz sąsiadujących gmin z lat 2018 – 2019, których ceny kształtowały się od 0,07 zł/m2 do 147,00 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 33,82 zł/m2. W tabeli nr 3 dokonano analizy cen nieruchomości produkcyjno-usługowych z terenu powiatu p. oraz sąsiadujących gmin z okresu od 2019 r. do dnia sporządzenia wyceny. Wskazano że ceny kształtowały się od 11,45 zł/m2 do 195,95 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 68,48 zł/m2 Autor kontroperatu stwierdził, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową. Zatem wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy określił według cen transakcyjnych nieruchomości produkcyjno-usługowych. W celu określenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości wskazano: lokalizację (ogólną i szczegółową), kształt działki oraz ukształtowanie terenu, stan zagospodarowania i powierzchnię działki. Z przyjętego zbioru transakcyjnego wybrano nieruchomości przyjęte do bezpośredniego porównania, które szczegółowo opisano na str. 34-37 operatu. Wartość 1 m2 z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych i poprawek korygujących obliczono na kwotę 45,00 zł/m2, zaś wartość nieruchomości oszacowano na kwotę 451.800,00 zł. Dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego analiza rynku nieruchomości drogowych objęła okres od 1 stycznia 2019 r. do dnia wyceny, z terenu rynku lokalnego określonego jako obszar powiatu p. oraz powiatów sąsiadujących. Stwierdzono, że odnaleziono tylko 1 transakcję nieruchomością drogową zawartą na terenie gminy P. Pozostałe transakcje drogowe z terenu powiatu p. i powiatów sąsiednich, z uwagi na dysproporcje w cenach zostały odrzucone przez rzeczoznawcę majątkowego. Z uwagi na powyższe do wyceny przyjęto przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych.

Organ odwoławczy wskazał dalej, że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Z analizy rynku nieruchomości zawartej w kontroperacie szacunkowym wynika, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek nieruchomości drogowych na terenie gminy P. oraz powiatu p. i powiatów sąsiednich. Po zbadaniu tak określonego rynku rzeczoznawca uznał, że z uwagi na brak podobnych transakcji drogowych nie można określić wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w związku z czym przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu usługowym. Tymczasem zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Z powyższego przepisu wynika zatem, że w przypadku stwierdzenia braku wystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym, autor kontroperatu szacunkowego zobligowany jest rozszerzyć analizę rynku na rynek regionalny. Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika natomiast aby rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek nieruchomości drogowych poza obszarem rynku lokalnego, co stanowi o ryzyku przedwczesnego dokonania przez rzeczoznawcę analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, a tym samym nieprawidłowego wykonania kontroperatu szacunkowego.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego przyjęte przez biegłego T. Z. nieruchomości porównawcze nie spełniają kryterium podobieństwa. Wątpliwości organu odwoławczego budziło otoczenie oraz położenie nieruchomości przyjętych do porównania. Nieruchomości porównawcze nr 1, 2 i 3 położone były na terenie o średnim stopniu intensywności, w otoczeniu gruntów z zabudową mieszkaniową usługową, natomiast otoczenie przedmiotowej nieruchomości to tereny rolne, niezabudowane. Rzeczoznawca majątkowy T. Z. wyraźnie wskazuje, że głównymi cechami rynkowymi, mającymi wpływ na wartość nieruchomości są lokalizacja ogólna i szczegółowa, których waga wynosi 37%. Stąd dobór nieruchomości podobnych do wycenianej winien w jak największym stopniu uwzględniać podobieństwo tychże nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji.

Z powyższym rozstrzygnięciem Ministra Rozwoju i Technologii nie zgodzili się J. P., J. P. i T.P., wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę jako niezasadną przywołanym na wstępie wyrokiem z dnia 27 maja 2022 r. wskazał, iż zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.1740 ze zm.), dalej jako "k.c.", prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Natomiast w myśl art. 924 k.c. spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Sąd podkreślił, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod realizację inwestycji drogowej na mocy decyzji Wojewody M. z dnia [...] sierpnia 2019 r. wydanej na podstawie specustawy drogowej. Dawna działka nr [...], z której ww. decyzją Wojewody M. wydzielone zostały działki nr [...]i nr [...], stanowiła własność J. i J. małżonków P. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. J.P. zmarł w dniu 26 lipca 2019 r., a więc przed wydaniem decyzji z dnia 30 sierpnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Tym samym w dniu otwarcia spadku (w dacie śmierci spadkodawcy) nie istniało jeszcze roszczenie o przyznanie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogę w trybie specustawy. To z kolei przesądza, że owo roszczenie nie mogło wejść do spadku, będącym masą majątkową, do której wchodzą prawa i obowiązki zaliczane do spadku zgodnie z regułami prawa spadkowego i która jest przedmiotem dziedziczenia przez spadkobierców. Powyższe oznacza zatem, że osobą wyłącznie uprawnioną w tej sprawie do uzyskania odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową jest J. P. Tym samym podstawę prawną rozstrzygnięcia organu w wyniku odwołania J. P. i T.P. winien stanowić art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., który znajduje zastosowanie m.in. w przypadku, w którym odwołanie nie pochodzi od strony postępowania. Z tego względu – zdaniem Sądu I instancji – zaskarżona decyzja narusza prawo. Sąd uznał jednak, że niecelowe i obdarzone zbytnim rygoryzmem formalnym byłoby uchylenie decyzji z powyższych względów albowiem w efekcie mogłaby zapaść decyzja – co do meritum – o takiej samej treści. W świetle bowiem przepisów art. 18 ust 1 i art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, określając wartość nieruchomości zajętej pod budowę drogi, nie uwzględnia się jej stanu sprzed podziału dokonanego na potrzeby danej inwestycji. W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18 specustawy drogowej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również – choć w ograniczonym zakresie – materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić, na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. W konsekwencji, organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości. Finalnie to do organu administracji publicznej orzekającego w przedmiocie odszkodowania należy ocena, czy stronie przysługuje odszkodowanie i to organ ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa.

Dalej Sąd I instancji wskazał, iż niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P., działki nr [...]i nr [...]zlokalizowane były na terenie przeznaczonym pod planowany teren drogi krajowej [...]. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe. W ocenie Sądu I instancji, takie działanie biegłego było prawidłowe. Wadliwie za to w kontroperacie sporządzonym w dniu 3 marca 2021 r. dokonano na potrzeby wyceny badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a także cen transakcyjnych gruntów produkcyjno-usługowych. W sprawie należy bowiem przyjąć przeznaczenie nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości, zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i na tej podstawie określić nieruchomości podobne. Kontroperat zasadza się na niewłaściwym przyjęciu nieruchomości podobnych, bowiem do porównań przyjęto także nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym. Tymczasem, skoro według art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. W konsekwencji kontroperat nieprawidłowo wartość szacowanej nieruchomości określił według cen transakcyjnych nieruchomości produkcyjno-usługowych.

Sąd I instancji wskazał nadto, że słusznie zwrócono uwagę, iż zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Z powyższego wynika zatem, że w przypadku stwierdzenia braku wystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym, autor kontroperatu szacunkowego zobligowany jest rozszerzyć analizę rynku na rynek regionalny. Tymczasem z kontroperatu nie wynika aby rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek nieruchomości drogowych poza obszarem rynku lokalnego. Z kolei rzeczoznawca majątkowy P. L. w sposób prawidłowy poddał analizie rynek nieruchomości i prawidłowo scharakteryzował nieruchomości podobne. Wskazał jakie cechy rynkowe mają wpływ na wartość nieruchomości i poszczególnym cechom przypisał odpowiednie zakresy współczynników korygujących. W ocenie Sądu I instancji, nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących – w taki sposób jak oczekują tego skarżący. Są to bowiem czynności specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Ponadto Sąd I instancji podkreślił, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a jedynie porównywalna do nieruchomości wycenianej.

Sąd I instancji uznał także za pozbawiony racji zarzut dotyczący braku konfrontacyjnego przesłuchania rzeczoznawców majątkowych na okoliczność sposobu sporządzenia operatu, czynności wykonywanych przez rzeczoznawców w trakcie przygotowywania operatu, ich zakresu, wyboru i zastosowania określonej metody, sposobu doboru nieruchomości podobnych i określenia wartości nieruchomości. Organ prawidłowo ocenił wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie ustalenia wartości nieruchomości, a także wykazał wady kontroperatu, który także jako dowód podlegał stosownej ocenie.

Dalej Sąd I instancji wskazał, że stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi natomiast, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 tego przepisu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 5 maja 2019 r. i posiada klauzulę aktualizacyjną z dnia 18 czerwca 2020 r. Sąd I instancji nie dopatrzył się nieprawidłowości w omawianym zakresie, które mogłyby stanowić podstawę do uznanie, że operat ten utracił aktualność.

Z kolei zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. Sąd I instancji uznał za mogący odnieść zamierzony skutek wyłącznie w sytuacji gdyby skarżący wykazali, że uchybienie to pozbawiło ich możliwości zgłoszenia konkretnych dowodów, co jednak nie miało miejsca w rozpatrywanej sprawie.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiedli J. P., J. P. i T. P., zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie:

I. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. przepisów postępowania, mających istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, tj.:

1. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. oraz art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przez ich błędne zastosowanie i zaakceptowanie stanowiska organów obydwu instancji, iż ustalone odszkodowanie przysługuje wyłącznie J.P.

Nadto, działając wyłącznie z daleko posuniętej ostrożności procesowej, na wypadek nieuwzględnienia zarzutu sformułowanego powyżej, zaskarżonej decyzji zarzucono także naruszenie:

2. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 i art. 10 § 1 k.p.a. przez ich błędne zastosowanie przejawiające się:

2.1. zaakceptowaniem przez Sąd I instancji braku umożliwienia skarżącym kasacyjnie zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji zarówno w przypadku organu I jak i II instancji, co uniemożliwiło skarżącym kasacyjnie zapoznanie się zwłaszcza z klauzulą aktualizacyjną biegłego P. L. dołączoną jakoby do pisma z dnia 18 czerwca 2021 r. i ustosunkowaniem się doń w administracyjnym biegu sprawy,

2.2. przyjęciem przez Sąd I instancji jakoby zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. mógłby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji wyłącznie gdyby skarżący kasacyjnie wykazali, iż jego naruszenie skutkowało pozbawieniem ich możliwości wniesienia konkretnego środka dowodowego, podczas gdy przepis ten mówi wprost o wypowiedzeniu się co do zebranych dowodów i materiałów, które to uprawnienie w sposób oczywisty nie zostało skarżącym zapewnione,

3. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. przez ich błędne zastosowanie:

3.1. polegające na zaakceptowaniu pominięcia przez organy obydwu Instancji wniosku o konfrontacyjne przesłuchanie biegłych T. Z. i P. L. na okoliczność ustalenia przyczyn, z powodu których operaty sporządzone przez biegłych tak znacząco różnią się od siebie.

3.2. polegające na oparciu zaskarżonego rozstrzygnięcia na stanowisku, iż orzekające w sprawie organy nie mają obowiązku weryfikacji złożonego do akt sprawy operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań, właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących,

3.3. w zw. z § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na:

• zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P.L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż dotknięty jest on brakiem formalnym polegającym na niezałączeniu doń zanonimizowanych kopii umów, których przedmiotem były transakcje porównawcze które uwzględniono w operacie, a które bez wątpienia stanowią dokumenty o istotnym znaczeniu dla sporządzonego operatu w rozumieniu ww. przepisu,

• przyjęciu przez Sąd I instancji, jakoby skarżący nie wyjaśnili wpływu niezałączenia ww. dokumentów na wynik sprawy mimo, iż w uzasadnieniu skargi wskazano, że uchybienie to skutkuje nieweryfikowalnością operatu, na którym oparto rozstrzygnięcia organów obydwu instancji;

3.4. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż dotknięty jest on brakiem formalnym polegającym na nieprzedstawieniu w operacie wyliczeń w taki sposób, by możliwym była ich weryfikacja przez organ rozpoznający sprawę a także strony postępowania, a także poprzez nieprzedstawienie uzasadnienia dokonanych obliczeń;

3.5. w zw. z art. 36 § 1 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz art. 154 ust. 2 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż obarczony jest on błędem polegającym na ustaleniu przeznaczenia nieruchomości wycenianej "z pominięciem ustaleń obowiązującego w dniu wydania decyzji ZRiD Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy P.",

3.6. w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści nie przedstawiono żadnej argumentacji na uzasadnienie dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia i metody wyceny,

3.7. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób w jaki opisane zostały nieruchomości wybrane do porównań nie pozwala na ich identyfikację i ustalenie, czy faktycznie są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na: przeznaczenie, stan prawny, faktyczny sposób korzystania, rodzaj gruntów przyległych oraz wyposażenie w infrastrukturę,

3.8. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz opis nieruchomości wybranych do ostatecznych porównań wskazuje, iż znacząco różnią się one od nieruchomości wycenianej pod względem cech uznanych za istotne tj. lokalizacja i powierzchnia,

3.9. w zw. z art. 134 u.g.n. oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób w jaki opisane zostały nieruchomości wybrane do porównań nie pozwala na ustalenie czy transakcje, których przedmiotem były te nieruchomości miały wolnorynkowy charakter,

3.10. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści brakuje przekonywującego uzasadnienia przyjętych w wyliczeniach wartości wycenianej nieruchomości założeń co do tego, w jakim stopniu poszczególne cechy rynkowe (tj. lokalizacja, powierzchnia, rodzaj gruntów przyległych, wyposażenie w infrastrukturę) wymienione w tabeli na stronie 16 wpływają na cenę nieruchomości wycenianej,

3.11. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści brakuje przekonywującego uzasadnienia przyjętych w wyliczeniach wartości wycenianej nieruchomości założeń co do tego, iż cecha wyposażenie w infrastrukturę ma wpływ na wartość nieruchomości drogowej,

3.12. polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego P. L. za wiarygodny dowód w sprawie mimo, iż w jego treści nie wyjaśniono i nie uzasadniony przyczyn z powodu których biegły dobierając transakcje porównawcze wziął pod uwagę niemal wyłącznie takie, które dokonano w 2018 r., co sugeruje nieprzeprowadzenie analizy rynku w okresie późniejszym i może wypaczać wyniki wyceny,

3.13. polegające na zaakceptowaniu dokonania przez organy obydwu instancji błędnej oceny operatu biegłego T. Z. jako niewiarygodnego dowodu w sprawie i to mimo tego że:

• nie został on negatywnie zweryfikowany przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie przewidzianym w treści art. 154 ust. 1u.g.n.,

• uznano go za poprawny pod względem formalnym,

• nie wezwano ww. biegłego do wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości organu co do wiarygodności tego dokumentu;

co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia przez organ II instancji obowiązku w zakresie wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zgromadzenia pełnego materiału dowodowego;

4. naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80, art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. polegające na zaakceptowaniu niewyjaśnienia przez Organy obydwu instancji zastrzeżeń podnoszonych w toku sprawy w stosunku do najistotniejszego spośród poprowadzonych dowodów tj. opinii rzeczoznawcy P. L. i ograniczeniu uzasadnienia w tym zakresie do bezrefleksyjnego uznania ww. operatu za w pełni wiarygodny dowód w sprawie.

5. naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. polegające na zaakceptowaniu błędnej oceny operatu sporządzonego przez biegłego T. Z. mimo niewezwania biegłego do jego uzupełnienia, lub choćby wypowiedzenia się nt. zastrzeżeń formułowanych przez organy wobec treści tego operatu,

6. naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. oraz w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. polegające na zaakceptowaniu zanegowania przez organy obydwu instancji wartości dowodowej operatu sporządzonego przez biegłego T. Z. mimo, iż nie został on negatywnie zweryfikowany przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

7. naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. a także art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny polegające na zaakceptowaniu uznania przez organy obydwu instancji, iż operat biegłego P. L. zachował swą aktualność na dzień wydania zaskarżonej decyzji mimo, iż klauzula aktualizacyjna została przez biegłego złożona w dniu 18 czerwca 2021 r., tj. już po utracie ważności operatu, który sporządzono w dniu 5 maja 2020 r., a także mimo to, iż nie wskazano by aktualizacja ta spełnia wymogu określone w ww. przepisach.

II. naruszenie prawa materialnego tj. art. 132 ust. 1a u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej przez ich niezastosowanie, względnie błędne zastosowanie.

W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku (winno być: "w Warszawie"), zasądzenie zwrotu kosztów postępowania wedle norm przepisanych.

Powyższe zarzuty zostały szerzej umotywowane.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Minister Rozwoju i Technologii wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Naczelny Sąd Administracyjny stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. oraz nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku.

Ocenę zarzutów skargi kasacyjnej należy rozpocząć od przypomnienia, iż w razie przejęcia z mocy prawa nieruchomości na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w związku z wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej). Przepis art. 12 ust. 5 specustawy drogowej wskazuje natomiast, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy drogowej. Wynika z powyższego, iż do ustalenia i wypłaty odszkodowania przepisy o gospodarce nieruchomościami stosuje się wyłącznie odpowiednio. W literaturze podkreśla się, że odpowiednie stosowanie przepisów prawa może polegać zarówno na stosowaniu odpowiednich przepisów bez żadnych modyfikacji, odpowiednie przepisy mają być stosowane z pewnymi modyfikacjami, ale i ze względu na ich bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami ustanowionymi dla danych stosunków, odpowiednie przepisy nie mogą być w ogóle stosowane (vide: J.Nowacki, Odpowiednie stosowanie przepisów prawa, PiP 1964/3/372-373; M.Hauser, Odpowiednie stosowanie przepisów prawa – uwagi porządkujące, PPiA, 2005, t. LXV, s. 161-162). Powyższe oznacza, że przepisy u.g.n. w całości i bez żadnych modyfikacji znajdą zastosowanie do kwestii ustalenia i wypłaty odszkodowania wyłącznie w sytuacji, kiedy kwestie te nie zostały uregulowane odmienienie przez przepisy odnoszące do przejęcia nieruchomości z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego w trybie specustawy drogowej. Przyjmuje się natomiast, iż na gruncie specustawy drogowej w szczególny sposób określa się wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu jej wywłaszczenia lub przejęcia z mocy prawa. (vide: E.Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023 r., uwagi do art. 134; P.Czechowski (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, WK 2015, uwagi do art. 134; wyrok NSA z dnia 21 lutego 2019 r., I OSK 691/17, wyrok NSA z dnia 10 lipca 2019 r., I OSK 2430/17, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Źródłem tych szczególnych regulacji jest § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, który stanowi, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). Z kolei przepis art. 154 u.g.n., w brzmieniu sprzed nowelizacji ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688) stanowił, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Jakkolwiek pojawił się w tym zakresie zarzut kasacyjny wskazujący na zaniechanie oparcia wyceny nieruchomości na postanowieniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P., to autor kasacji nie wskazał na konkretną uchwałę obowiązującą w tym zakresie, której postanowienia zostałaby pominięte w procesie wyceny nieruchomości. Z okoliczności sprawy wynika natomiast w jednoznaczny sposób, iż dla przedmiotowego terenu w czasie podejmowania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał plan miejscowy. Zarzut kasacyjny podniesiony w tym zakresie uznać zatem należało za nietrafny, bowiem pozostający w sprzeczności z prawidłowymi ustaleniami dokonanymi w badanej sprawie, z których wynika, iż dla terenu przejętej pod drogę nieruchomości obowiązywało jedynie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P., wskazujące, iż przedmiotowe działki znajdowały się na terenie przeznaczonym pod planowaną drogę krajową nr [...]. Z tym dokumentem należy zatem łączyć ustalenie sposobu przeznaczenia wycenianej nieruchomości i jednoznacznie wskazać, iż przeznaczenie tej nieruchomości było drogowe, a zatem zgodne z celem dokonanego przejęcia (wywłaszczenia).

Wypada także zauważyć, iż przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny wskazuje, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Utrwalone jest w orzecznictwie sądów administracyjnych rozumienie zwrotu "chyba, że" użytego w powyższym przepisie. Przepis ten należy uzupełnić dyspozycją art. 36 ust. 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny, która stanowi, iż w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Powyższa regulacja oznacza, że porządek ustalania sposobu wyceny nieruchomości nie jest przypadkowy. Gdy dane z rynku lokalnego (gmina, powiat) są niewystarczające, rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (województwo), a dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, winien oszacować wartość rynkową nieruchomości kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (vide: wyrok NSA z dnia 13 lutego 2013 r., I OSK 1642/11; wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2014 r., I OSK 1816/13; wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., I OSK 1395/13; wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15; wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2018 r., I OSK 1751/16; wyrok NSA z dnia 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20; wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2021 r., I OSK 388/21, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Powyższa konstatacja deprecjonuje kontroperat złożony w toku badanego postępowania autorstwa rzeczoznawcy majątkowego T. Z. Operat ten odstępuje bowiem od zasady wyceny nieruchomości drogowej w sposób wskazany w § 36 ust. 4 w zw. z ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, mimo ujawnienia ponad 20. transakcji nieruchomości drogowymi na rynku regionalnym. Rzeczoznawca bez badania kwestii podobieństwa tych nieruchomości do nieruchomości wycenianej wskazał, iż ujawniony zbiór nieruchomości jest "niejednorodny oraz nie spełnia kryteriów podobieństwa". Ocena ta tak wyrażona ma charakter arbitralny skoro nie wynika z analizy cech podobieństwa poszczególnych nieruchomości, zaprzeczającej istnieniu cech podobnych. Wypada w tym miejscu przypomnieć, iż nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Niezrównoważony rynek i niejednorodny zbiór ujawnionych nieruchomości drogowych, a więc argumenty, które według kontroperatu miałby przemawiać za brakiem możliwości wykorzystania ujawnionych transakcji nieruchomościami drogowymi do wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie stanowią okoliczności relewantnych prawnie na gruncie art. 4 pkt 16 u.g.n. W następstwie powyższej konstatacji autor kontroperatu wskazał, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Przepis ten nie mógł natomiast stanowić podstawy wyceny przedmiotowej nieruchomości. Stanowi on bowiem, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w ten sposób, że 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Z powyższego wynika, iż § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny znajduje zastosowanie w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Z sytuacją taką nie mamy do czynienia w badanej sprawie bowiem przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne jest z celem wywłaszczenia. Powyższy przepis odnosi się do nieruchomości, których przeznaczenie jest odmienne niż cel wywłaszczenia, a zatem nieruchomości które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie zostały przeznaczone pod drogę. W badanej sprawie jednoznacznie ustalono, że przedmiotowa nieruchomość w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P. została przewidziana pod realizację drogi krajowej nr 7.

Tak sporządzony kontroperat trafnie nie został uznany za wiarygodny dowód w sprawie. Jego krytyczna ocena, prowadząca do podważenia jego mocy dowodowej została dokonana w toku postępowania administracyjnego, a jej wynik uznać należy za prawidłowy. W takiej sytuacji brak było potrzeby prowadzenia dalszych czynności procesowych dla jego oceny, w szczególności przesłuchiwania obu biegłych sporządzających operaty szacunkowe dla tożsamego celu wyceny. Organy analizując kontroperat ujawniły elementy różniące go z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę P. L. i wyprowadziły poprawne wnioski co do charakteru i przyczyn występujących różnic. Tak dokonane badanie oparte zostało wyłącznie na analizie zgodności z prawem owego oszacowania. Podważenie na tej podstawie wiarygodności tegoż operatu szacunkowego zbędnym czyniło jego dalszą weryfikację, w tym także w zakresie wiadomości specjalnych, zastrzeżoną dla organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Okoliczność, iż organy administracji samodzielnie dokonały weryfikacji kontroperatu jako dowodu w sprawie, a w szczególności zaniechały wezwania autora tegoż oszacowania do złożenia wyjaśnień w sprawie sposobu jego opracowania, nie podważa wyniku tej weryfikacji. Należy przypomnieć, iż organy nie wzywały do takich wyjaśnień także rzeczoznawcy P. L., a mimo to dokonały oceny operatu jego autorstwa. Wyjaśnienia, które dwukrotnie składał ów rzeczoznawca w toku postępowania przed organem I instancji były natomiast wyłącznie następstwem uwag zgłoszonych przez strony postępowania. Nietrafne zatem okazały się zarzuty kasacyjne tyczące naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., w tym także w związku z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Trafne jest stanowisko organów i Sądu I instancji co do zdatności bycia dowodem w niniejszej sprawie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy P. L. Zarzuty formułowane wobec wiarygodności tegoż dowodu wypada uznać za niezasadne. Nietrafne są także te zarzuty, które wskazują, iż ustalenie stanu faktycznego w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie ww. operatu szacunkowego zostało dokonane z naruszeniem art. 10 § 1 k.p.a. Z okoliczności sprawy wynika, iż po sporządzeniu tegoż operatu J. P., zawiadomieniem z dnia 20 sierpnia 2020 r. dokonanym w trybie art. 10 k.p.a., została poinformowana o możliwości zapoznania się z operatem w siedzibie organu I instancji i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. Z zawiadomienia tego strona skorzystała, po czym w dniu 3 września 2020 r. złożyła pismo zatytułowane "odwołanie", będące w istocie uwagami do sporządzonego operatu. W dniu 12 października 2020 r. rzeczoznawca P. L. udzielił odpowiedzi na zastrzeżenia skarżącej. W dniu 7 grudnia 2020 r. do sprawy zgłosił się adw. Ł.z L., reprezentujący wszystkich aktualnie skarżących i w wielostronicowym piśmie sformułował m.in. uwagi wobec sporządzonego operatu szacunkowego. W dniu 13 stycznia 2021 r. rzeczoznawca P. L. odpowiedział na te uwagi, załączając zestawienie 22. nieruchomości drogowych badanych w toku przeprowadzonej wyceny, ze wskazaniem m.in. nr poszczególnych działki, ich lokalizacji, nr obrębu geodezyjnego, powierzchni, stanu prawnego. Następnie skarżący w dniu 26 stycznia 2021 r. złożyli wniosek dowodowy dotyczący wyrysu ze studium, zaś w dniu 11 marca 2012 r. operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy T. Z., będący kontroperatem wobec operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji. W dniu 18 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy P.L. potwierdził aktualność przedłożonego operatu szacunkowego załączając do klauzuli aktualizacyjnej analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. Następnie w dniu 5 lipca 2021 r. Wojewoda M. jako organ I instancji, wydał decyzję w sprawie. Jakkolwiek z powyższego przybliżenia przebiegu postępowania przed organem I instancji wynika naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. przez zaniechanie zawiadomienia stron o zebraniu dowodów w sprawie i poinformowana o możliwości zapoznania się z wynikami postępowania, to w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, iż zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tzn. że uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, chociażby uniemożliwiać zgłoszenie wniosków dowodowych (vide: wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05; postanowienie NSA z dnia 22 marca 2012 r., II GSK 431/12; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2019 r., II OSK 326/17, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). W skardze kasacyjnej nie wskazano na istnienie takiej zależności, w szczególności nie wskazano na uniemożliwienie stronie, wskutek powyższego naruszenia prawa, dokonania konkretnych czynności procesowych. Zarzut kasacyjny tyczący naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 oraz art. 10 § 1 k.p.a. uznać należy zatem za niezasadny.

Jak już była o tym mowa, za niezasadne uznać wypada zarzuty kasacyjne formułowane wobec wiarygodności operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy P. L. W tym zakresie należy zauważyć, iż przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowił, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepisy u.g.n. określające status rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby zaufania publicznego, zawodowo trudniącej się rzeczoznawstwem majątkowym, odpowiedzialnej za prawidłowość swoich czynności, przewidują określoną w powyższym przepisie samodzielność rzeczoznawcy, który jest zobowiązany uwzględniać przepisy prawa i standardy zawodowe. Podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości. Jakkolwiek w orzecznictwie przyjmuje się, że nie może on podjąć tej decyzji w sposób całkowicie dowolny, to jednak należy zauważyć, że w przepisie art. 154 ust. 1 u.g.n. nie wskazano, jak czynniki mają wpływać na wybór konkretnej metody lub techniki. Tak więc rzeczoznawca majątkowy, mimo wskazania tych czynników, podejmuje omawiane decyzje w sposób dość swobodny, biorąc pod uwagę m.in. przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny. Dokonany wybór rzeczoznawca powinien uzasadnić (vide: wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Z okoliczności badanej sprawy wynika, iż rzeczoznawca P. L. dwukrotnie odnosił się do zarzutów stawionych wobec sporządzonej wyceny, wyjaśniając m.in. wybór podejścia porównawczego, które jest w istocie podejściem pierwszego wyboru przy szacowaniu wartości nieruchomości. Wskazywał także na ilość kilkudziesięciu ustalonych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co z kolei jednoznacznie uzasadnia dokonany wybór metody wyceny. Nie sposób w takiej sytuacji podzielić zarzutu dowolności dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia i metody oszacowania. Podnoszony w tym zakresie zarzut kasacyjny naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. jest zatem nietrafny. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wyraźnie wynika także rynkowy charakter transakcji nieruchomościami drogowymi przyjętymi do porównania. Tak więc również zarzut naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 134 i art. 151 ust. 1 u.g.n. uznać należy za niezasadny.

Nie można także zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n., skoro z okoliczności badanej sprawy wyraźnie wynika podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny z wycenianą nieruchomością. Zestawienie 22. podobnych nieruchomości drogowych wskazuje na występowanie istotnych cech z punktu widzenia treści art. 4 pkt 16 u.g.n., w tym: położenia, powierzchni, tytułu prawnego, celu i charakteru nabycia. Rzeczoznawca odniósł się do tych cech w kontekście drogowego charakteru wycenianej nieruchomości. Podobieństwo, o którym mowa w powyższym przepisie nie oznacza identyczności nieruchomości przyjętych do wyceny i wycenianej. Cechy różnice, a takie zawsze występują, nie mogą być przedmiotem nadmiernego eksponowania prowadzącego do zanegowania istnienia podobieństwa, w szczególności jeżeli chodzi o powierzchnię nieruchomości, którą rzeczoznawca uznał za cechę mniej istotną przy doborze podobnych nieruchomości drogowych. Ponadto tego rodzaju cechy różnicujące, tak długo nie stanowią przeszkody do uznania istnienia podobieństwa, jak długo istnieje możliwość ich zniwelowania współczynnikami korygującymi, których stosowanie należy do wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Proces korygowania ceny nieruchomości z tego tytułu różnic został dokonany w operacie szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy P.L. Jest on transparentnie przeprowadzony, a jego wynik, w takim zakresie jaki możliwy jest do oceny na gruncie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., nie budzi uwag krytycznych.

Natomiast do zakresu wiadomości specjalnych należą takie kwestie jak: przypisanie wartości poszczególnym cechom rynkowym nieruchomości, wyłączenie w przypadku wyceny nieruchomości drogowych cechy "wyposażenia w infrastrukturę" jako mającej wpływ na wartość nieruchomości, czy też uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomościami wyłącznie z określonego przedziału czasowego (2018 r.) okresu czasowego przyjętego do wyceny. Zarzuty postawione w zakresie niedostatecznego wyjaśnienia powyższych kwestii, nie mogą być zatem formułowane na gruncie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Skarga kasacyjna w zakresie tak sformułowanych zarzutów pozostaje niezasadną.

Nietrafny jest także zarzut naruszenia § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Przepis ten stanowi, iż do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków i innych dokumentach wymienionych przykładowo w tym przepisie. Z kolei przepis § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nie wymienia jakie konkretnie winny być to dokumenty, nie mówi w szczególności o potrzebie załączenia zanonimizowanych kopii umów, których przedmiotem były transakcje porównawcze. Niezałączenie zatem tych dokumentów do operatu szacunkowego nie ma charakteru wady prawnej, w szczególności nie skutkuje nieweryfikowalnością operatu. Z dokumentów załączonych do operatu, a później także do akt sprawy, w szczególności z zestawienia transakcji nieruchomościami drogowymi uznawanymi przez rzeczoznawcę majątkowego za podobne do wycenianej, wyraźnie wynikają cechy pozwalające na weryfikację przyjętych do porównania nieruchomości. Uzewnętrznione w operacie cechy tych nieruchomości wskazują na takie podobieństwo nieruchomości, o którym stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n. Podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny przez rzeczoznawcę P. L. nie budziło zatem wątpliwości i było możliwe do zweryfikowania przez organ i sąd administracyjny w zakresie, w jakim nie wymagało sięgnięcia do wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Natomiast trafnie zauważył Sąd i instancji, iż oczekiwania skarżących w zakresie weryfikacji cech podobieństwa sięgają także do tej sfery opracowanej opinii, w której rzeczoznawca korzystał z wiadomości specjalnych. W tym zakresie weryfikacja operatu szacunkowego nie odbywa się na gruncie przepisów k.p.a. Nie była zatem ona możliwa wskutek oceny dokonanej przez organ administracji, co zostało należycie uwzględnione także w zaskarżonym wyroku.

Nie można także potwierdzić zasadności zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny. Przepis ten stanowi, iż w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Takie wyliczenia zostały przeprowadzone i zamieszczone w opracowanym operacie. Operat zawiera także wyjaśnienie sposobu ich przeprowadzenia. Trafnie w tym zakresie wskazał Sąd I instancji, iż wyliczenie to jest przejrzyste i nie budzi wątpliwości.

Nie budzi także zastrzeżeń prawidłowość dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. aktualizacji operatu szacunkowego. Przepisy art. 156 § 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny wskazują, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany także po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeżeli jego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu pierwszych 12 miesięcy, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Z okoliczności badanej sprawy wynika, iż operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. L. został sporządzony w dniu 5 maja 2020 r. Rzeczoznawca ów nadał operatowi klauzulę aktualizacyjną odpowiadającą warunkom wynikającym z ww. regulacji prawnych w dniu 18 czerwca 2021 r. Rzeczoznawca w szczególności wskazał, iż nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., a trend cenowy nieruchomości drogowych jest ustabilizowany. Jeżeli zatem w badanej sprawie decyzja organu I instancji pochodzi z dnia 5 lipca 2021 r., zaś organu odwoławczego z dnia 15 lutego 2022 r., to wypada uznać, iż postępowanie w sprawie ustalenia przedmiotowego odszkodowania zostało zakończone w okresie ważności ww. operatu szacunkowego. Nie narusza natomiast warunków aktualizacji operatu wskazanych w art. 156 § 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, nadanie operatowi klauzuli aktualizacyjnej po upływie pierwszych 12 miesięcy, a więc okresu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. Powyższe przepisy nie formułują takiego warunku ważności klauzuli aktualizacyjnej.

Powyższe uwagi – co wypada zaakcentować – potwierdzają stanowisko Sądu I instancji o zdatności operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy P.L. do bycia wiarygodnym dowodem na okoliczność wartości wycenianej nieruchomości.

Przechodząc w takiej sytuacji do oceny zarzutów kasacyjnych sformułowanych wobec treści samej decyzji wypada zauważyć, iż nietrafny pozostaje zarzut naruszenia art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przez uznanie, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość przysługuje wyłącznie J. P. Przepis ten stanowi, iż odszkodowanie za nieruchomości, która na mocy ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Z okoliczności badanej sprawy wynika, iż działka nr [...], z której decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydzieliła działki nr [...]i nr [...]pod budowę drogi publicznej, stanowiła własność skarżącej J. P. i jej męża J. P. na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. J. P. zmarł w dniu 26 lipca 2019 r, a zatem przed wydaniem decyzji z dnia [...] sierpnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W takiej sytuacji zasadnie dla określenia osoby właściciela wywłaszczonej pod drogę nieruchomości oparto się na aktualnym wpisie w księdze wieczystej nr [...]urządzonej dla całej nieruchomości, uwzględniając przy tym działania spadkowe podjęte po śmierci J. P. Skoro, wskutek umowy o podział majątku objętego uprzednią wspólnością majątkową małżeńską i jednocześnie umowy o częściowy dział spadku po J. P. zawartej w dniu 8 listopada 2019 r. przed notariuszem Z. P., wpis dotyczący prawa własności J. P. został w dniu 3 lipca 2020 r. wykreślony z działu II ww. księgi wieczystej, a jednocześnie w dniu 6 lipca 2020 r. z działu III tejże księgi wieczystej zostało wykreślone ostrzeżenie o niezgodności wpisu prawa własności z rzeczywistym stanem prawnym wskazujące, że właścicielami przedmiotowej nieruchomości pozostawali J. P. i jej dwaj synowie T. P. i J. P., to zasadnie w dotychczasowym postępowaniu wyłącznie J. P., jako jedyną wpisaną do ww. księgi wieczystej właścicielkę tej nieruchomości, uznano za osobę uprawnioną do wypłaty ustalonego odszkodowania. Jeśli rzeczywiście istniałyby problemy prawne z określeniem właściciela przedmiotowej nieruchomości, na co nie wskazują argumenty skargi kasacyjnej i czemu zaprzeczają wpisy dokonane w księdze wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości, to ich wyjaśnienie może nastąpić wyłącznie na drodze postępowania cywilnego. Oparcie się w takiej sytuacji na aktualnym brzmieniu działu II księgi wieczystej dla ustalenia osoby właściciela nieruchomości podlega ochronie prawnej.

Nie narusza prawa, w szczególności art. 132 ust. 1a u.g.n. oraz art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, określony w decyzji organu I instancji sposób określenia terminu wypłaty należnego skarżącej odszkodowania. Przepis art. 132 ust. 1 a u.g.n. stanowiąc, iż w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, uwzględnia bowiem wyłącznie klasyczną sytuację, w której do zdarzeń o skutkach wywłaszczenia doszło już w przeszłości, a z tymi zdarzeniami połączony jest obowiązek ustalenia i wypłaty odszkodowania. Powyższa regulacja nie uwzględnia w pełni specyfiki przejęcia własności nieruchomości w trybie specustawy drogowej. Przepis art. 12 ust. 4 tej ustawy wskazuje, iż nieruchomości lub ich części znajdujące się w liniach rozgraniczających teren inwestycji drogowej ustalonych w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Łączność czasowa postępowania prowadzonego w przedmiocie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej oraz w sprawie odszkodowawczej za przejętą za mocy prawa nieruchomość pod budowę drogi, wynikająca z tego, że wysokość odszkodowania na gruncie specustawy drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej), w pewnych specyficznych sytuacjach może prowadzić do tego, że wydanie decyzji odszkodowawczej nastąpi przed uostatecznienim się decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej. Wypłata odszkodowania nie może jednak abstrahować od przyczyny jego ustalenia. Tak długo jak nie nastąpi przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, brak jest materialnej podstawy do wypłaty odszkodowania za przejętą pod budowę drogi nieruchomość. Tym samym stosując na mocy art. 12 ust. 5 specustawy drogowej odpowiednio przepis art. 132 ust. 1a u.g.n. do ustalenia terminu wypłaty należnego odszkodowania organ I instancji zasadnie uwzględnił także specyfikę postępowania odszkodowawczego na gruncie specustawy drogowej wynikającą z art. 12 ust. 4 w związku z art. 18 ust. 1 tejże ustawy. Tym samym zarzut kasacyjny postawiony w powyższym zakresie uznać należy za niezasadny.

Z tych względów skarga kasacyjna jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegała oddaleniu zgodnie z art. 184 p.p.s.a.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a.

Skargę kasacyjną rozpoznano na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 182 § 2 p.p.s.a., gdyż strona skarżąca zrzekła się rozprawy, a strona przeciwna nie zażądała jej przeprowadzenia.