Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 878/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 36 ust 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Monika Niedźwiedź (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2024 r. ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r., znak: SKO.ZP/415/69/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. kwotę 1040 (jeden tysiąc czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r. znak SKO.ZP/415/69/2024 r. orzeczono o utrzymaniu w mocy od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 27 grudnia 2023 r. nr 187/2023 orzekającej o ustaleniu Spółce B. z siedzibą w K. zbywcy nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ulicy J. S. B. w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności, niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 3 500,02 zł (słownie: trzy tysiące pięćset złotych 02/100).

Skarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Spółka B. z o.o. spółka jawna z siedzibą w K. dokonała zawartą 8 stycznia 2021 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] - umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny nr [...] położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ulicy J. S. B. w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. (nazywanej dalej przedmiotową nieruchomością gruntową).

Organ I instancji, po przeprowadzonej analizie wypisu z powyższego aktu notarialnego - w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego oraz informacje własne - stwierdził, że; przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr LV/1125/16 z dnia 26 października 2016 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.- 1 oraz w terenie drogi publicznej o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2.; bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", tj. przed 17 listopada 2016 r., przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z póżn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.

Organ ustalił, że w planie miejscowym określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz że nastąpiło zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 łat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. W celu ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zlecono sporządzenie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy z dnia 6 listopada 2023 r., został poddany ocenie organu I instancji. W opinii organu I instancji został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwzględnieniem art. 37 ust. ł i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Wyjaśniono, że przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 6 listopada 2023 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.

Wobec powyższych wskazano, że dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 17 listopada 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej księgą wieczystą Nr [...], zatwierdzonego ostateczną 28 sierpnia 2018 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 524/2018 z 2 sierpnia 2018 r. znak GD-05.6831.2.68.2018, tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele". Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" istniała nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,7091 obr. [...] jedn. ewid. K. , objęta księgą wieczystą Nr KRI [...] (nazywana dalej nieruchomością pierwotną).

Nieruchomość pierwotna od 17 listopada 2016 r. podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwałą Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130), ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r. sygn. akt 11 SA/Kr 335/22, zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej- intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.l oraz terenie komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2 oraz teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępny park, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP.1.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony.

W celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" spowodowało wzrost wartości nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] [...], rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 17 listopada 2016 r. oraz cen z dnia złożenia wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 8 stycznia 2021 r. (z uwagi na fakt, że operat szacunkowy dotyczy określenia wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości gruntowej jako wspólnej nieruchomości gruntowej, związanej z ustanawianymi odrębnymi własnościami lokali, jako ceny z dnia zbycia udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto ceny z dnia złożenia wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 8 stycznia 2021 r., gdyż zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r, poz. 1048) do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który nastąpił 10 lutego 2021r.), przy czym zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1984) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, co nastąpiło 8 stycznia 2021 r.): pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" oraz drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Przyjąwszy stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", tj. nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha obr. [...] jedn. ewid. K. objętej księgą wieczystą Nr [...], rzeczoznawca majątkowy najpierw określił obie wartości jednostkowe nieruchomości pierwotnej, a następnie określił obie wartości rynkowe przedmiotowej nieruchomości jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" wynosi 2 857 950,00 zł (słownie; dwa miliony osiemset pięćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt złotych 00/100). Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" wynosi 2 482 594,00 zł (słownie: dwa miliony czterysta osiemdziesiąt dwa tysiące pięćset dziewięćdziesiąt cztery złote 00/100).

Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego wynosi 375 356,00 zł (słownie: trzysta siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta pięćdziesiąt sześć złotych 00/100).

W związku z powyższym w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości uznano, że jest możliwe ustalenie renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi 375 356,00 zł (słownie; trzysta siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta pięćdziesiąt sześć złotych 00/100), odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej - 112 606,80 zł (słownie: sto dwanaście tysięcy sześćset sześć złotych 80/100) oraz odpowiednio - 3 500,02 zł (słownie; trzy tysiące pięćset złotych 02/100) w odniesieniu do udziału wynoszącego [...] części w przedmiotowej nieruchomości gruntowej, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie rozpatrując odwołanie od decyzji organu I instancji wskazało, że opłata planistyczna została ustalona wz. z zbyciem udziału ww. nieruchomości gruntowej, a nie w związku z umową o ustanowienie odrębnej własności ww. lokalu. Kolegium zaznacza - odwołując się do poglądu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawartego w wyroku z dnia 1 sierpnia 2018r., sygn. akt II SA/Gd 316/18 - że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pobiera się zarówna w sytuacji zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności. Możliwość taką potwierdził już Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 maja 1999r. sygn. akt OPK 17/98 (publ. ONSA 1999/4/12, Lex nr 37107). Sąd ten wskazał bowiem, że w zakresie planowania przestrzennego nie jest najważniejszy aspekt podmiotowy pojęcia nieruchomości. Przeznacza się w planie dane grunty na określony cel nie dlatego, że stanowią własność określonego rodzaju podmiotów, lecz wyłącznie z uwagi na przedmiotowe jego cechy, okoliczności faktyczne i prawne, ze względu na które dane grunty, teren, obszar gruntów, czy dana część powierzchni ziemskiej - bez względu na granice nieruchomości w klasycznym ujęciu cywil i stycznym - nadają według "planisty" na przeznaczenie ich na określony cel społeczno - gospodarczy. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi wątpliwości, że w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym chodzi o zbycie części nieruchomości, mimo iż w przepisie tym jest mowa o zbyciu "nieruchomości" bez dodatkowego określenia "w całości lub w części". Stanowisko to uwzględnia, że w procesie obrotu cywilnoprawnego konieczne jest wyodrębnienie do wykupu, zamiany, czy sprzedaży części gruntu, w konsekwencji staje się ona nieruchomością odrębną od dotychczasowej całości. Umiejscowienie poza takim pojęciem "zbywania nieruchomości" w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zbycia udziału w nieruchomości byłoby nieracjonalne i mogłoby prowadzić do uczynienia przepisu art. 36 ust. 4 ustawy martwym. Przyjęcie odmiennego stanowiska polegającego na tym, że zbyta musi być cala nieruchomość mając na myśli zarówno sytuację zbycia całej powierzchni nieruchomości sprzed uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również zbycia udziałów wszystkich współwłaścicieli nieruchomości powstałej po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego do tego by można było wymierzyć jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, prowadziłoby do podważenia sensu ustanowienia takiej opłaty poprzez łatwą możliwość doprowadzenia do przedawnienia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia. (...). Dla możliwości ustalenia jednorazowej opłaty nie ma znaczenia, czy sprzedawana jest cala działka, czy też tylko część określona jej ułamkiem (udział).

Ponadto w § 14 Uchwały Rady Miejskiej w sprawie m.p.z.p. określono wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej.

Odnosząc się natomiast do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazuje, że w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej powinien zostać sporządzony przez uprawnioną osobę operat szacunkowy.

Operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny dowód. Organ winien ocenić operat pod względem spełnienia wymogów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2023r., poz. 344) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm). Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek. czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości.

Rozpoznając sprawę na zlecenie Prezydent Miasta Krakowa uprawniony rzeczoznawca w zakresie szacowania nieruchomości sporządził w listopadzie 2023 r., operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako nr działka [...] o powierzchni 0,3793 ha, obr. [...] jedn. ewid. K. objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą [...]

Co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości. Kolegium wskazuje, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy zawodowe rzeczoznawców.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wybom właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Rzeczoznawca majątkowy P. Ł. G. uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonała wyboru podejścia porównawczego, metodą porównywania parami i korygowania ceny średniej. Metody te są dwoma spośród trzech metod, obok metody analizy statystycznej rynku stosowanych przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym. Zgodnie z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie porównywania parami przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Stosownie do ustępu 8 § 2 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego przez P. Ł. G. z października 2023 r. wskazać, należy, iż zasadnie rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego obszaru "Bronowice - Wesele", tj. 17 listopada 2016 r, według którego na moment wejścia w życie wyżej wskazanego planu istniała nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,7091 obr. [...] jedn. ewid. K. objęta księgą wieczystą Nr [...] (nazywana dalej nieruchomością pierwotną). Przedmiotowa nieruchomość gruntowa powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka m [...] o powierzchni 0,7091 ha obr. [...] jedn. ewid. K. objętej księgą wieczystą Nr [...], zatwierdzonego ostateczną 28 sierpnia 2018 r., decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 524/2018 z 2 sierpnia 2018 r. znak GD-05.6831.2.68.2018, tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele".

Zdaniem Kolegium, sporządzony operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Analizując operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdzić należy, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny). Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Szczegółowy opis cech nieruchomości pozwala na weryfikacje ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości i wyjaśnił w tym zakresie, iż metoda ta polega na przeprowadzeniu badań wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalane są wagi cech. W zakresie dobom nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do szacowania rzeczoznawca majątkowy uwzględniał cechy rynkowe dla przedmiotowego rynku nieruchomościami, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Każda z nieruchomości, która została przyjęta do szacowania została scharakteryzowana w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych w sposób który pozwala na ocenę podobieństwa nieruchomości z bazy do przedmiotu wyceny.

W ocenie Kolegium przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. Wyjaśnić należy, że przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela albo użytkownika wieczystego przed upływem 5 łat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu ustalono - jak już wyżej była o tym mowa - na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej. Wobec powyższego organ odwoławczy utrzymał decyzję organu I instancji w mocy.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się Spółka B. sp. z o.o. spółka jawna z siedzibą w K.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła, że zarówno Organ I Instancji jak i Organ II Instancji, który wydał zaskarżoną decyzję, naruszyły art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a to poprzez nieuzasadnioną i nieuprawnioną interpretację rozszerzającą tego przepisu, a także z pominięciem dorobku orzeczniczego Sądów Administracyjnych. Organy obu instancji administracyjnych uznały, że nie tylko transakcje zbycia nieruchomości powodują powstanie uprawnienia do ustalenia przez organ jednorazowej opłaty - renty planistycznej, ale także niewymienione w przepisie czynności prawne ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu. Tymczasem zdaniem skarżącej w doktrynie oraz w - jak się wydaje - utrwalonym orzecznictwie dotyczącym "renty planistycznej", przyjmuje się, że prawo do naliczenia renty planistycznej przysługuje Wójtowi, Burmistrzowi i odpowiednio Prezydentowi w przypadku zbycia nieruchomości, udziału w nieruchomości lub jej części przy czym warunkiem naliczenia renty jest to aby zbywana nieruchomość była samodzielnym przedmiotem obrotu - tak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 1 sierpnia 2018 roku, czego wydaje się nie dostrzegać organ II Instancji, (sygn. akt: II SA/Gd 316/18).

W świetle przytoczonych poglądów judykatury zdaniem skarżącej brak jest podstaw prawnych do tego, aby sprzedaż samodzielnego lokalu była podstawą wszczęcia postępowania w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym nie stanowi takiej podstawy. Organ II Instancji, który wydał zaskarżoną decyzję, nie podjął nawet próby rozważenia podnoszonych zarzutów, nie przedstawił również argumentów w zakresie przyjętej metody interpretacji przepisu art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skutkującej objęciem regulacją tego przepisu czynności prawnych w nim niewymienionych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione zarzuty.

W ocenie Sądu bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać, że na gruncie niniejszej sprawy Prezydent Miasta Krakowa, powziąwszy informacje o zawarciu przez Skarżącą umów przeniesienia odrębnej własności lokali wraz z udziałami we współwłasności nieruchomości gruntowych, wszczął postępowania administracyjne w sprawie ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy.

Sąd na gruncie niniejszej sprawy stoi na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności pod warunkiem, iż wartość nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobne stanowisko było już wcześniej prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego w odniesieniu do zbycia części nieruchomości (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r., sygn. OPK 17/98, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. II SA/Rz 495/08, WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 r., sygn. IV SA/Wa 692/11, por. również Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 300-301).

Podkreślić też trzeba, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 uPlan stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Tutaj należy rozważyć istotę i funkcję opłaty planistycznej. Istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału we współwłasności.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy jej specyfikę ze względu na przedmiot sprzedaży, który, w ocenie organów, zaktualizował potrzebę ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiot sprzedaży obejmował bowiem obok udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą m.in. stanowiły grunty w postaci wskazanych działek, przede wszystkim odrębną własność nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1061 ze zm.) – dalej jako "K.c." nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wskazany przepis art. 46 § 1 K.c. pozwala wyróżnić nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i części budynków, czyli nieruchomości lokalowe, przy czym nieruchomości budynkowe i lokalowe mogą powstać wyłącznie z mocy przepisów szczególnych. Przykładem takiej regulacji szczególnej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.), określająca sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepis art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu jest nierozerwalnie związana ze współwłasnością w gruncie wspólnym. Grunt ten nie może stanowić odrębnego od nieruchomości lokalowej przedmiotu obrotu cywilnego, ale stanowi w sensie cywilistycznym grunt temu obrotowi podlegający wraz z lokalem.

Dla oceny wystąpienia warunków określenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie miał fakt dokonania zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, a marginalne, że zbycie to towarzyszyło sprzedaży odrębnej własności lokali. Nie ma również żadnego znaczenia fakt, że bez sprzedaży własności lokalu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej w ogóle by nie doszło. Z punktu widzenia przesłanek opłaty planistycznej relewantny prawnie jest bowiem wyłącznie fakt dokonania zbycia udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, które z mocy przepisów szczególnych towarzyszyło sprzedaży nieruchomości lokalowej.

Nie można przy tym skutecznie podważać faktu, że działki, w których udziały podlegały zbyciu, nie stanowiły nieruchomości gruntowych w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomości te spełniały bowiem dwa warunki bytu prawnego nieruchomości, to znaczy miały wyodrębniony od otaczających je gruntów obszar i ściśle określonego właściciela (por. uzasadnienie do wyroków: WSA w Gdańsku z dnia 6 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 601/13, WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 595/13).

Ponadto można wskazać, że podobne stanowisko zostało wyrażone również w powoływanym w skardze uzasadnieniu do wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 roku, sygn. IV SA/Wa 692/11, w którym wskazano, że cyt.: "analiza zapisów przedmiotowej umowy prowadzi do wniosku, że dokonana na mocy ww. umowy czynność prawna skutkowała przeniesieniem na rzecz I. R. udziału stanowiącego 1/3 części własności ww. nieruchomości gruntowej. Czynność ta miała charakter ekwiwalentny, materializujący przysporzenie majątkowe skarżącego powstałe w związku z uchwaleniem Planu. Powyższe wskazuje, iż w sprawie niniejszej nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału stanowiącego 1/3 części prawa własności nieruchomości) w rozumieniu art. 36 ust. 4 uPlan, bowiem zaszły pozytywne przesłanki wszczęcia postępowania i w konsekwencji ustalenia tzw. renty planistycznej. Przeciwne stanowisko skarżącego w tym względzie nie znajduje uzasadnienia w świetle poczynionych wywodów.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych) pod warunkiem, że - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest definicji pojęcia "nieruchomość", jednak określając to pojęcie dla potrzeb planowania przestrzennego trzeba mieć na uwadze materię, którą ta ustawa reguluje. W rezultacie nieruchomością w rozumieniu planowania przestrzennego jest część gruntu określonego właściciela przeznaczona w planie miejscowym na ściśle określony cel. Przy zbywaniu nieruchomości o określonym przeznaczeniu w zagospodarowaniu przestrzennym następuje geodezyjne wyodrębnienie gruntu dla potrzeb obrotu cywilnoprawnego. Zbyciu podlega określona, wydzielona obszarowo część gruntu, która staje się odrębną nieruchomością. Taką właśnie nieruchomość miał na myśli ustawodawca w art. 36 ust. 4 uPlan operując pojęciem "zbycie nieruchomości". W takim pojęciu nieruchomości ustawodawca zawarł również udział we współwłasności zbywanej nieruchomości. Umiejscowienie poza pojęciem "zbycia nieruchomości" w rozumieniu uPlan zbycia udziału w nieruchomości byłoby nieracjonalne i mogłoby prowadzić do uczynienia art. 36 ust. 4 uPlan przepisem martwym. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do podważenia sensu ustanowienia takiej opłaty choćby poprzez łatwą możliwość doprowadzenia do przedawnienia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia w sytuacji zbycia 99/100 części nieruchomości, a następnie zbycia udziału wynoszącego 1/100 części tejże nieruchomości po upływie terminu określonego w art. 37 ust. 4 uPlan."

W tych warunkach odmienna interpretacja przepisu art. 36 ust. 4 ustawy prowadziłaby do podważenia sensu wprowadzenia opłaty planistycznej.

Natomiast motywy uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji organu I instancji są następujące.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 9 stycznia 2024 r. (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977) – dalej jako uPlan, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu,

2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r."

Z powyższych przepisów wynika – najogólniej ujmując, że z mocy ustawy uPlan tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żaden plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreśla, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji."

Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami."

W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:

"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r.

Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610).

Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r.

W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)."

W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a."

W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania".

W kontekście powyższych regulacji w kontekście niniejszej sprawie trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 uPlan) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.).

Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40).

Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, to jest działka nr [...] obr[...] w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego o symbolu PS 302 (strefy: 11,13,16,19).

Zgodnie z § 26 uchwały Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.:

1. Wyznacza się "Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego - (Obszar PS) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod:

1/ zakłady przemysłowe (w tym energetyczne),

2/ zakłady eksploatacji powierzchniowej,

3/ bazy i zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych,

4/ urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej),

5/ inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,

6/ inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe.

2. Dopuszcza się nadto:

1/ lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej,

2/ Lokalizację urządzeń ograniczający cli skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów,

3/ lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkól przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego,

4/ tereny zieleni,

5/ przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy' standardów lub do zwiększania dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż o 10%,

6/ adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

3. Obiekty lub urządzenia, o których mowa w ust,2 można lokalizować pod warunkiem:

1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego,

2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 40 % danego Obszaru,

3/ nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.

Między dniem 1 stycznia 2004 roku a 16 listopada 2016 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 17 listopada 2016 roku weszła w życie uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130).

Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r" gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu:

1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130), obowiązującego od 17 listopada 2016 r. ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 335/22

2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LY/l 125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130). obowiązującego od 17 listopada 2016 r."

Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", istniała nieruchomość pierwotna oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha. Przedmiotowa nieruchomość pierwotna miała kształt nieregularny, nieograniczający możliwości inwestycyjnych. Nieruchomość pierwotna była zabudowana w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiona, częściowo utwardzona. Pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna na działce, sieć gazowa w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Występują ograniczenia - zadrzewienie. Występują - wzmianka ujawniona w dziale III KW dotycząca służebności gruntowej na działce [...]. Pośredni dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę wewnętrzną - ulicę J. S. B..

Otoczenie nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone. W niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo-usługowe. W sąsiedztwie K. Spółdzielnia [...] S.

Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości pierwotnej określono jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony." (por. k. 15 operatu).

W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 uPlan rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie panu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego.

Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne.

Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie uPlan ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego.

W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.

Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 uPlan, wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24).

Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanych norm, to jest art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 uPlan.

Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", czyli "jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony" z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym pod m.in. zakłady przemysłowe czy inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i zagraniczne (por. § 26 planu ogólnego) skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści.

Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08.

Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie dokonując oceny naruszenia przepisów prawa materialnego w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że uregulowana w art. 36-37 uPlan opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu względnie jego zmiany. Przy tym w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 uPlan w przypadku zmiany planu wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Przyjęcie ulepszenia planistycznego nie polega zatem na badaniu całej historii planistycznej danej nieruchomości i tego jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązujących planach. Istotne znaczenie ma wyłącznie określenie jej wartości według przeznaczenia przed i po zmianie planu. Tylko i wyłącznie w sytuacji uchwalenia nowego planu w celu zlikwidowania tzw. luki planistycznej, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. jeżeli jest to korzystniejsze niż wycena według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (art. 87 ust. 3a uPlan). Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 uPlan, określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a uPlan). (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21).

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na okoliczność, że umowa notarialna o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności lokalu mieszkalnego nr 7 wraz z odpowiadającym mu udziałem w gruncie nastąpił w dniu 18 listopada 2020 r. Okoliczność ta, mając na uwadze wyżej przedstawione uwarunkowania faktyczne i prawne, jest istotna z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy. Otóż na ten moment treść art. 87 ust. 3a uPlan brzmiał "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu.". Dopiero z dniem 7 stycznia 2023 r. przepis ten uzyskał nowe brzmienie, gdzie na mocy ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." zastępuje się wyrazami "w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że skarżący zbywając nieruchomość jako profesjonalny podmiot licząc się z koniecznością poniesienia opłaty, nie mógł był wiedzieć, że okoliczność braku sporządzenia dla tego obszaru planu szczegółowego będzie miała wpływ na jej ustalenie (wysokość). W tym stanie faktycznym i prawnym nawiązanie przez rzeczoznawcę do literalnego brzmienia art. 87 ust. 3a uPlan w brzmieniu nadanym z dniem 7 stycznia 2023 r. i zaakceptowanie tego stanu przez organy administracji publicznej, wykluczające przy tym możliwość zbadania sposobu wykorzystania nieruchomości pod rządami starego planu (ogólnego), uznać należy za naruszające art. 8, art. 9 oraz art. 11 k.p.a. Na marginesie odnotować należy, że w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym ustalenia planu ogólnego były na tyle szczegółowe, że pozwalają na zidentyfikowanie dość dokładnie przeznaczenia nieruchomości.

Z tych względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 roku jest wadliwy.

Niezależnie podkreślenia w związku z tym wymaga, że stosownie do art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego (w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom li II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131).

Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest zatem wadliwy już z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a uPlan nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Już ta okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji.

Z tych względów skarga została uwzględniona, zaś Sąd na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji).

O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

Na zasądzone koszty w wysokości 1040 zł składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości 4 % wartości przedmiotu zaskarżenia oraz kwota 140 zł tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżącą w kwocie 900 złotych ustalona na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1964).