Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1274/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 134, 153
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 77, 80, 107
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie : WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Małgorzata Łoboz Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. W. kwotę 5759 zł (słownie: pięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz N. decyzją z dnia 10.05.2016 r. znak:

[....] , działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy

z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(Dz. U. z 2015r. poz. 199 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Miejskiej

w N. Nr VII/43/15 z dnia 31 marca 2015r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki nr [....] położonej w S. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. ...poz. 2306 z dnia 14 kwietnia 2015 r.), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) po rozpatrzeniu sprawy z urzędu ustalił dla W.W. należną opłatę jednorazową w wysokości 31.370,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. , którą stanowi działka ewidencyjna nr 2216 w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem wyżej wymienionej nieruchomości.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że w dniu 3 czerwca 2015r. W.W. oświadczeniem o objęciu udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością oraz umową przeniesienia przedmiotu aportu na spółkę zawartą w formie aktu notarialnego, zbył nieruchomość położoną w S. , którą stanowi działka ewidencyjna nr [....] o pow. 2,54 ha, powstała z działek [....] i [....] . Zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz Firmy [....] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

Zgodnie z art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wypis z powyższego aktu notarialnego został przesłany przez notariusza Burmistrzowi N. dnia 11 czerwca 2015r. Po przeprowadzeniu analizy wypisu z aktu notarialnego - w oparciu o dokumenty planistyczne – organ pierwszej instancji stwierdził, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wprowadzono zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki nr [....] położonej w S. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr VII/43/15 z dnia 31 marca 2015r., obow. od dnia 29 kwietnia 2015r., zgodnie z którym działka nr [....] w S. położona jest w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej oznaczonych symbolem "3 PU" oraz w pasie drogowym drogi wewnętrznej o symbolu "2 KDW".

Przed dniem 29 kwietnia 2015r. teren przedmiotowej nieruchomości podlegał ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. uchwalonego przez Radę Miejską w N. uchwałą Nr IX/53/2007 z dnia 31 sierpnia 2007r. (Dz. Urz. Woj. [....] Nr 761 poz. 5030, z dnia 30 października 2007r.) oraz Uchwałą Nr XIV/104/08 Rady Miejskiej w N. z dnia 30 stycznia 2008r. (Dziennik Urzędowy Województwa [....] Nr 78 z 12.03.2008r.) dotyczącą zmiany w zakresie §32, zgodnie z którym obszar działki nr [....] w S. położony był w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oznaczonych symbolem "16MNR" oraz w terenie drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem "KDW". Z treści § 17 uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki [....] w S. wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi

10 %. Zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 3 czerwca 2015r.,

a zatem po dacie wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki [....] w S. i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu miejscowego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym żądanie zapłaty tej opłaty może mieć miejsce do 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ pierwszej instancji wskazał, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest zatem łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości); zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem

5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Organ pierwszej instancji uznał, że istnieją podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej.

Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie

w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania.

Burmistrz N. zauważył, że w orzeczeniach sądów administracyjnych przez pojęcie "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Ekwiwalent może być wyrażony w cenie nabycia, ale również w postaci jakiegokolwiek świadczenia, które materializuje wzrost wartości nieruchomości zbywcy. W świetle wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (vide: wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2013r. sygn. Akt II OSK 1630/11, LEX nr 1497172: "Przepis art. 36 ust.4 u.p.z.p. obejmuje swoim zakresem także wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki jawnej. Czynność ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własnej nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść poprzez objęcie nowopowstałych udziałów w spółce osobowej. Podobnie stanowi wyrok WSA z dnia 13 grudnia 2007r. sygn. Akt II SA/Gd 591/07, Lex nr 495155: "Wniesienie aportem gruntów do spółki kapitałowej w zamian za akcje tej spółki stanowi zbycie nieruchomości, z którym się wiąże obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zatem zgodnie z powyższym orzecznictwem sądów administracyjnych wniesienie do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością aportu w postaci nieruchomości stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ pierwszej instancji zauważył, że ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w formie operatu szacunkowego.

Stosownie zatem do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy związany jest przy wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz tym wszystkim, co ma znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Ilość transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zachodząca na lokalnym rynku nieruchomości, pozwoliła na zastosowanie podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe i jedyne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego.

W ramach wykonywania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przeprowadził wizję lokalną na przedmiotowej nieruchomości, dowodem czego była informacja w treści operatu szacunkowego oraz dokumentacja fotograficzna w nim zamieszczona. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy

z dnia 15 września 2015r. został wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109), z uwzględnieniem art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Organ pierwszej instancji zauważył, że stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną w poprzednio obowiązującym planie przed jego zmianą.

Z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dotyczącego niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w S. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] wynikało, iż: wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości (działki nr [....] w S. ), przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki [....] w S. wynosi 1.679.600 zł; wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości (działki nr [....] w S. ), przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. wynosiła 1.365.900zł; różnica między wartością przedmiotowej nieruchomości (działki nr [....]

w S. ) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia tej nieruchomości w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

a jej wartością określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi 313.700 zł.

Zatem uchwalenie 31 marca 2015r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście N. " w zakresie działki [....] w S. spowodowało wzrost wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej, którą stanowi działka ewidencyjna nr [....] w S. Zgodnie z § 17 uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki nr [....] w S. stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 10%. Dla niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w S. , składającej się z działki ewidencyjnej nr [....] , wzrost wartości wynosi 313.700 zł, z czego 10% stanowi kwotę 31.370 zł.

Z uwagi na fakt, iż W.W. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał zbycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w S. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [....] , objęta księgą wieczystą Nr [....] , opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi: 31.370 zł.

W wyniku odwołania W.W. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją znak: [....] z dnia 11 lutego 2016r. orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania. W w/w decyzji stwierdzono, że działki wzięte pod uwagę do porównania, nie zostały opisane w sposób dostatecznie wyczerpujący w porównaniu do działki wycenianej, co uniemożliwia stwierdzenie, czy przyjęte działki są rzeczywiście podobne do działki nr [....] w S. Kolejnym poruszonym w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego aspektem był wydłużony okres analizy rynku nieruchomości, tj. II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015r., który został wydłużony w operacie ze względu na sporadyczne pojawianie się na rynku lokalnym działek o powierzchni ponad 1 ha położonych w terenach budowlanych (przemysłowo - usługowych) oraz to, iż dodatkowo wzięto pod uwagę transakcje z terenów wschodnich województwa małopolskiego. Zalecono uzupełnienie i wyjaśnienie operatu przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca uzupełnił operat o szczegółowe zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań, zarówno nieruchomości znajdujących się w terenach produkcyjno – usługowych, jak i nieruchomości położonych w terenach mieszkaniowych.

Nieruchomość – działka nr [....] została zakupiona przez W.W. za kwotę 1.350.00 zł w 2009 roku. Oszacowana cena nieruchomości niewiele odbiegała od ceny, za którą to odwołujący nabył nieruchomość kilka lat temu.

Organ prowadzący postępowanie zauważył, że nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, a jedynie dokonać jej oceny pod kątem formalnym.

Grupa porównawcza, wg organu, została dobrana właściwie, natomiast samo twierdzenie odwołującego, iż była błędna, nie miała - według organu - merytorycznego uzasadnienia. Samo twierdzenie, iż szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające. Dotyczy to również stwierdzenia, iż "na badanym rynku transakcje nabycia występują bardzo często", podczas gdy transakcji dotyczących terenów produkcyjno-usługowych w badanym okresie nie odnotowano na terenie Gminy N.

Wg organu została spełniona przesłanka wzrostu wartości nieruchomości

z uwagi na fakt podstawowego przeznaczenia gruntu. Organ pierwszej instancji wskazał, że bezpośrednim następstwem zmiany planu jest zmiana funkcji, co za tym idzie zmiana wartości działki. Zdaniem organu trudno podważyć fakt, iż tereny produkcyjno - usługowe są więcej warte na rynku nieruchomości, niż tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego, a fakt niewykonywania prac mających na celu podniesienie wartości nie jest przesłanką do wzrostu wartości działki, ponieważ jest nią zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do sformułowania odwołującego oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. dotyczącego określenia obszaru rynku jako teren wschodniej [....] , zostało potraktowane jako wyrwane z kontekstu z uwagi na fakt, iż biegła określiła obszar rynku (operat strona 9) jako teren Gminy N. oraz gmin sąsiednich na obszarze powiatu [....] [....] [....] i [....] , a w analizie rynku obszar tych powiatów określiła jako teren wschodniej części województwa małopolskiego, z czym, patrząc na mapę województwa, trudno się nie zgodzić.

Organ podkreślił, iż do porównania w terenach produkcyjno-usługowych zostały użyte działki spoza terenu rynku lokalnego, z uwagi na brak odnotowania transakcji w tym okresie dla działek o tym przeznaczeniu na terenie gminy N. Z uwagi na to, iż biegła posiada dostęp do bazy aktów notarialnych, wybrała te, które mogły być wzięte do porównania jako nieruchomości podobne.

Organ pierwszej instancji stwierdził, że trudno się zgodzić ze stanowiskiem strony, iż transakcje występują bardzo często na lokalnym rynku, analizując obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego Gminy N.,

w której dominującym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa i rolna. Sporadycznie występują tereny usługowo - produkcyjne, zazwyczaj na potrzeby lokalnych firm, trudno zatem uznać, iż występują tutaj częste transakcje dotyczące tego rodzaju terenów. Dlatego organ uznał, iż materiał porównawczy został wybrany właściwie, a rozszerzenie czasookresu było uzasadnione, z uwagi na brak transakcji dotyczących nieruchomości produkcyjno - usługowych na terenie gminy N. Tym samym, w ocenie Burmistrza Gminy N., operat - jako prawidłowy - może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł W.W. , ponownie zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, iż w sprawie spełnione zostały przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie się na operacie szacunkowym z 15 września 1015 r., który nie został przez organ pierwszej instancji dokładnie przeanalizowany. Ponadto odwołujący, poza wskazaniem na naruszenie procedury administracyjnej w zakresie zbierania i analizy materiału dowodowego, zwrócił uwagę na niepoinformowanie pełnomocnika strony o uzupełnieniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 19.08.2016r., sygn. akt: [....] , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. , art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778), dalej u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 w/w ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

W dniu 31 marca 2015r. Rada Miejska w N. (Uchwała Nr VII/43/2015) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki nr [....] położonej w S. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [....] z 14 kwietnia 2015 r. pod pozycją 2306. Zgodnie z zapisami tego planu działka numer [....] w S. znalazła się w terenach oznaczonych symbolem:

3 PU - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej,

-1KDL- teren drogi publicznej - fragment pasa drogowego drogi klasy lokalnej,

2KDW- fragment pasa drogowego drogi wewnętrznej.

W poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą Nr IX/53/2007 z 31 sierpnia 2007 r. działka nr [....] położona była na ternach zabudowy mieszkaniowej - jednorodzinnej i zagrodowej (symbol 16MNR) oraz w terenie drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem KDW.

Jak wynika z akt sprawy aktem notarialnym z 3 czerwca 2015 r. Repertorium [....] Nr [....] W.W. przeniósł na Firmę [....] Sp. z o.o. w S. własność nieruchomości gruntowej utworzonej z działki [....] o powierzchni 2,54 ha położonej w S. z tytułu pokrycia nowych udziałów spółki w związku z przystąpieniem przez W.W. do spółki [....] Sp. z o.o.

Podstawę ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego 15 września 2015 r., uzupełniony w dniu 4 marca 2016 r.

Według wyliczeń zawartych w operacie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] w S. o powierzchni 24.700 m2 (zmiana planu dotyczy takiej powierzchni działki), przed uchwaleniem miejscowego planu wynosiła 1.365.900 zł, tj. 55,30 zł za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu – 1.679.600 zł, tj. 68,00 zł za 1 m2. Różnica wynosi zatem 313.700 zł (1.679.600 zł - 1.365.900 zł). Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącej 10 %, opłata ta wynosi 31.370,00 zł.

Organ odwoławczy wskazał, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku

z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie obowiązujące.

W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774), dalej u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię

o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 15 września 2015 r. wraz z jego uzupełnieniem stał się podstawą dla wydania decyzji przez Burmistrza N. Jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy określając metodologię wyceny, wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Organ odwoławczy zauważył, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

Jak stwierdzono w operacie szacunkowym, działka będąca przedmiotem, wyceny zlokalizowana jest w miejscowości S. w odległości ok 3 km od centrum miasta. Znajduje się ona w otoczeniu nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, obiektami przemysłowo usługowymi oraz działkami użytkowanymi rolniczo.

Rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór 12 nieruchomości podobnych, tzn. leżących na terenach produkcyjno - usługowych. Następnie dokonano wyceny nieruchomości o funkcji produkcyjno-usługowej. Nieruchomości te pochodzą z gmin [....] [....] [....] [....] . Są to wiec gminy bądź bezpośrednio sąsiadujące z gminą Nowy Wiśnicz bądź znajdujące się w bliskim sąsiedztwie. Jak stwierdzono ceny nieruchomości położonych na terenach produkcyjno- usługowych uzależnione są od cech rynkowych, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te to: położenie, przeznaczanie w planie (Studium), wielkość i kształt, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, otoczenie sąsiedztwa. W aneksie do operatu z dnia 4 marca 2016 r. w zestawieniu wszystkich 12 nieruchomości rzeczoznawca określił cechy tych nieruchomości, które następnie zostały porównane z działką wycenianą. Rzeczoznawca posłużył się tu tabelą, gdzie podane zostały cechy wraz ze skalą i oceną.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. stwierdziło, że przyjęte do porównań 12 działek to działki podobne do działki wycenianej, co jasno obrazuje znajdująca się w aneksie do operatu tabela zawierająca zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Można stwierdzić, że w tym kontekście jest możliwość porównania nieruchomości, albowiem znane są ich cechy, które stanowią kryterium dla wyceny nieruchomości. Taką samą procedurę rzeczoznawca majątkowy przyjął przy badaniu nieruchomości znajdujących się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. W tym przypadku do zbioru nieruchomości przyjęto 15 działek głównie z terenu N. i S.

Organ odwoławczy wskazał, że analiza przedłożonego przez organ instancji operatu szacunkowego wraz z aneksem z dnia 4 marca 2016r. pozwala na przyjęcie, iż organ pierwszej instancji właściwe stwierdził, że spełniona jest kluczowa przesłanka naliczenia opłaty planistycznej. Udowodniono bowiem, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [....] w S. spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Przedstawiona w toku postępowania wycena sporządzona została w oparciu obowiązujące przepisy prawa, w tym zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Według oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego wybór metody wyceny dokonany przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń i pozwala na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do działki wycenianej i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki przed zmianą miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego i po zmianie tego planu.

Z uwagi na zarzuty odwołania w toku postępowania drugoinstancyjnego Kolegium zwróciło się do Burmistrza N. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania poprzez wezwanie rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie, czy na lokalnym rynku nieruchomości miały miejsce transakcje działkami budowlanymi (przemysłowo- usługowymi) w okresie najbliższym w stosunku do daty sprzedaży nieruchomości (tj. działki nr [....] położonej w S.). W odpowiedzi na to wezwanie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w badanym okresie (tj. od II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015 r.) odnotowano ogółem 515 transakcji, których przedmiotem obrotu były nieruchomości o powierzchni wynoszącej ponad 1 ha. W liczbie tej, jak wskazał rzeczoznawca, znajdują się nieruchomości na terenach o różnym przeznaczeniu. Z kolei liczba zbywanych nieruchomości położonych w terenach budowlanych wynosiła 43 transakcje, w tym o przeznaczeniu przemysłowo usługowym 23 transakcje. Z tej liczby do analizy przyjęto 12 transakcji nieruchomościami, których cechy były najbardziej zbliżone do działki wycenianej. Na terenie Gminy i Miasta N. liczba transakcji w badanym okresie 3 lat wyniosła odpowiednio - ogółem o powierzchni większej niż 0,5 ha - 62, w tym 6 transakcji odnoszących się do działek znajdujących się na terenach budowlanych, gdzie tylko jedna transakcja dotyczyła działki o cechach zbliżonych do wycenianej. W konkluzji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż największa liczba transakcji na lokalnym rynku nieruchomości to transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową.

W Nocie Interpretacyjnej nr 1 wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych stwierdzono, że do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W operacie rzeczoznawca wskazał, iż na lokalnym rynku nieruchomości działki o powierzchni 1 ha położone w terenach budowanych (przemysłowo -usługowych) o dużym potencjale i różnorodnych możliwościach wykorzystania pojawiają się sporadycznie. Dlatego też okres transakcji nieruchomościami został wydłużony. W aneksie do operatu rzeczoznawca wytłumaczył sposób postępowania wyjaśniając, iż wydłużenie okresu transakcji sprzedaży nieruchomościami okazało się konieczne z uwagi na to, że transakcji nieruchomościami o takim przeznaczeniu było stosunkowo niewiele. Wskazana powyżej Nota daje możliwość wykorzystania cen z innych okresów, co wymaga uzasadnienia.

Organ odwoławczy stwierdził, że niezasadny jest argument strony,

iż określenie wartości nieruchomości winno być na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 zd. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z operatu szacunkowego z dnia 15 września 2015 r. wynika, iż wartość rynkową przedmiotu wyceny ustalono na dzień 3 czerwca 2015 r., tj. na dzień zbycia działki nr [....] w S.

Odnosząc się do zarzutu niepowiadomienia pełnomocnika strony o zebranym w sprawie materiale dowodowym organ odwoławczy stwierdził, że rzeczywiście organ pierwszej instancji, wbrew treści art. 40 § 2 K.p.a., zawiadomił o zebranym

w sprawie materiale dowodowym W.W. , zamiast jego pełnomocnika. Uchybienie to jednak zostało konwalidowane na etapie postępowania odwoławczego. Kolegium dwukrotnie (tj. 8 i 29 lipca 2016 r.) informowało pełnomocnika skarżącego o możliwość zapoznania się z zebranym w sprawie materiale dowodowym. Tak więc strona miała w toku postępowania administracyjnego możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym za pośrednictwem pełnomocnika, który z prawa takiego korzystał zapoznając się z aktami sprawy i wykonując fotokopie dokumentów.

Opisaną wyżej decyzję SKO w T. z dnia 19.08.2016r., sygn. akt: [....] , zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie W.W. zarzucając :

I. Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia a to:

art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, iż w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia - w drodze decyzji - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) podczas gdy w niniejszej sprawie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowała wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości,

art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na Operacie szacunkowym z dnia 15 września 2015 r. bez dokonania analizy ww. operatu pod kątem formalnym, tj. zbadania, czy został on sporządzony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, w sytuacji, w której biegła wskazuje, iż cena za metr kwadratowy przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 68 zł opierając się na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości,

II. Naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść decyzji, a to:

1. art. 7 oraz 8 K.p.a. w zw. z art. 77 K.p.a. poprzez przyjęcie, że w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia - w drodze decyzji - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy nie została spełniona przesłanka w postaci zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości,

2. art. 7 i art. 8 K.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania bez uwzględnienia słusznego interesu odwołującego i z naruszeniem zasady zaufania do organów państwa,

3. art.7,77, 80 K.p.a. poprzez niezebranie pełnego materiału dowodowego

i jego błędną ocenę,

4. art. 7 K.p.a. poprzez wydanie decyzji w następstwie przeprowadzenia pobieżnego, cechującego się dowolnością, nieposzanowaniem interesu strony postępowania w żaden sposób nie przyczyniającego się do realizacji zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w sposób budzący zaufanie do organu administracji publicznej,

5. art. 7 K.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wszelkich niezbędnych działań, celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie, co skutkowało decyzją negatywną dla strony.

6. art. 84 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym z dnia 15 września 2015 r., który został uzupełniony 4 marca 2016 r., bez dokonania analizy ww. operatu pod kątem formalnym w sytuacji, w której biegła wskazuje, iż cena za metr kwadratowy przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 68 zł opierając się na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości,

7.art. 84 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który został sporządzony z naruszeniem standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych w szczególności:

a) poprzez zastosowanie krzywdzącej dla odwołującego się metody sporządzenia operatu szacunkowego polegającej na wydłużeniu okresu wziętego pod uwagę przy określeniu wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych do ponad 3 lat, podczas gdy zgodnie z obowiązującym standardem rzeczoznawców majątkowych przy stosowaniu metody porównawczej należy wziąć pod uwagę transakcje z ostatnich dwóch lat poprzedzających transakcję.

b) biegła nie uzupełniła opisu nieruchomości porównawczych w sposób dostatecznie precyzyjny i możliwy do zweryfikowania przez osobę nie posiadającą wiadomości specjalnych, albowiem przedstawione przez biegłą zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań jest niejasne oraz przyporządkowana ocena jest subiektywna i nieweryfikowalna dla osoby nie posiadającej wiadomości specjalnych,

c) poprzez dokonanie analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu położonego

w terenach produkcyjno - usługowych w oparciu o transakcje głównie z 2012 oraz 2013 roku, podczas gdy zgodnie z obowiązującym standardem rzeczoznawców majątkowych przy stosowaniu metody porównawczej należy wziąć pod uwagę transakcje z ostatnich dwóch lat poprzedzających transakcję, przy czym biegła wskazuje, iż tylko we wziętym po uwagę czasookresie były 23 transakcje sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo – usługowym, zatem nie było konieczności wydłużania okresu wziętego pod uwagę przy określeniu wartości nieruchomości, nadto sama biegła nie wskazała, które z tych wymienionych

23 transakcji wzięła pod uwagę i dlaczego, a które pominęła i z jakiego powodu,

d) poprzez dokonanie analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu położonego

w terenach produkcyjno - usługowych w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości znajdujących się głównie w miastach powiatowych, gdzie ceny nieruchomości są znacznie wyższe,

e) poprzez określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny na datę 14 maja 2015 roku, podczas gdy wyceny winna zostać wykonania na datę wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. , tj. na datę 14 kwietnia 2015 roku (data opublikowania planu w Dzienniku Urzędowym Województwa [....] ).

8. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a to art. 78 § 1 i 2 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosków strony odwołującej się zmierzających do dopuszczenia i przeprowadzenia w przedmiotowej sprawie nowej opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości czy to w postępowaniu odwoławczym, czy to poprzez zobowiązanie organu do zasięgnięcia takiej opinii innego biegłego po uchyleniu decyzji, w sytuacji wykazania przez stronę odwołującą poważnych uchybień dyskwalifikujących uprzednio sporządzoną opinię.

Na podstawie wskazanych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza N. i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego się kosztów postępowania.

Skarżący wskazał, iż nie została spełniona przesłanka w postaci wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżącego organ wydając przedmiotową decyzję oparł ją na ustaleniach dokonanych w trakcie postępowania administracyjnego, które zostało przeprowadzone w sposób pobieżny oraz cechujący się dowolnością.

Skarżący wskazał, że obliczenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest przez biegłego rzeczoznawcę w operacie, który, jak każdy dowód

w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia wysokości opłaty, o jakiej mowa w art. 36 u.p.z.p.. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Skarżący podniósł, że sporządzona w dniu 15 grudnia 2015 r. opinia biegłego jest niespójna, nielogiczna i wewnętrznie sprzeczna.

W pierwszej kolejności skarżący zwrócił uwagę, iż biegła jako podstawę wyceny zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej dla gruntu o funkcji rolnej dla 1 ha powierzchni gruntu i dla funkcji mieszkaniowej dla 1 m2 gruntu. Dla porównania wartości wycenianej nieruchomości wybrała nieruchomości o - jej zdaniem - podobnych parametrach. Biegła słusznie zauważyła, iż przedmiotowa nieruchomość ma znaczną powierzchnię, zatem nie sposób znaleźć dla porównania działkę o podobnych parametrach. Niemniej jednak biegła przyjęła dla porównania działki o mniejszej powierzchni znajdujące się we wschodniej [....] . Zdaniem skarżącego biegła błędnie przyjęła do analizy porównawczej nieruchomości znajdujące się na terenie miast powiatowych, tj. [....] [....] lub na terenie powiatu wielickiego. Tym samym nieruchomości te mają większą wartość, niż nieruchomość uprzednio należąca do skarżącego. Skarżący zauważył, iż tylko niewielka część przedmiotowej nieruchomości mogłaby zostać efektywnie zagospodarowana na cele produkcyjno – usługowe, bowiem tylko jej niewielka część znajduje się przy drodze, zaś pozostała część nieruchomości stanowi niezagospodarowanie nieużytki rolne bez właściwego dojazdu. Tym samym, z uwagi na nieprawidłowy dobór działek do analizy porównawczej biegła wyliczyła średnią wartość 1 m2 nieruchomości w wysokości 68 zł/m2. Zaś przed dokonaniem zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wartość 1 m2 nieruchomości została ustalona na kwotę 55,30 zł/m2.

Przedmiotowa nieruchomość składająca się ówcześnie z działek o nr [....]

i [....] o łącznej wierzchni 2,78 ha położonych w S. została nabyta przez odwołującego się dnia 21 maja 2009 r. za cenę 1.350.000 zł. Od tamtego czasu wartość nieruchomości nie uległa zwiększeniu, bowiem na przedmiotowej nieruchomości nie były prowadzone żadne prace ziemne i nie dokonano żadnych usprawnień, tym samym wartość przedmiotowej nieruchomości nie uległa zwiększeniu.

Skarżący zauważył także, iż biegła dla potrzeb niniejszej wyceny dokonała analizy rynku obejmującej wydłużony okres tj. od II-go kwartału 2012 roku do II-go kwartału 2015 roku. Uzasadniając swoją decyzję biegła wskazała, iż na terenie, gdzie usytuowana jest przedmiotowa nieruchomość nieruchomości o podobnej powierzchni występują sporadycznie, zatem celowym, jej zdaniem, było wydłużenie okresu analizy. Natomiast zgodnie z ogłoszonym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych standardem wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego - podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości, wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były

w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę i także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Od ww. zasady istnieje wyjątek, tj. w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko (sporadycznie). W zaistniałym stanie faktycznym jednak przypadek taki nie występuje, bowiem na badanym obszarze transakcje nabycia nieruchomości występują bardzo często. Sama biegła w piśmie z dnia 22 lipca 2016 roku wskazała, że w badanym okresie odnotowano ogółem 515 transakcji, których przedmiotem były nieruchomości o powierzchni ponad 1 ha. W liczbie tej znajdują się nieruchomości o różnym przeznaczeniu, zaś liczba zbywanych nieruchomości położonych w terenach budowlanych wynosiła 43 transakcje, w tym o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym 23 transakcje. Z tej liczby biegła przyjęła do analizy 12 transakcji dotyczących nieruchomości, lecz nie wskazała, jakimi kryteriami kierowała się przy doborze. Kryterium doboru nieruchomości do oceny są dla skarżącego niejasne i niemożliwe do zweryfikowania. Zdaniem skarżącego faktem notoryjnym jest, iż w ostatnim okresie ceny nieruchomości znacznie spadły, natomiast w 2012 roku ceny nieruchomości kształtowały się na znacznie wyższym poziomie niż obecnie. Tym samym biegła, wydłużając okres dla dokonania analizy rynku, zastosowała kryterium krzywdzące dla skarżącego. Informacje rynkowe o podobnych nieruchomościach wziętych pod uwagę do określenia wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych pochodzą w przeważającej części z 2012 roku, czyli z okresu, w którym nieruchomości osiągały zdecydowanie wyższe ceny, niż obecnie. Biegła do przedmiotowej analizy nie wzięła pod uwagę żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości, pochodzącej z 2015 roku.

Zdaniem skarżącego organ odwoławczy naruszył przepisy postępowania administracyjnego, bezzasadnie nie uwzględniając wniosków skarżącego zmierzających do dopuszczenia i przeprowadzenia w przedmiotowej sprawie nowej opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości czy to w postępowaniu odwoławczym, czy to poprzez zobowiązanie organu do zasięgnięcia takiej opinii biegłego po uchyleniu decyzji, w sytuacji wykazania przez stronę odwołującą się poważnych uchybień dyskwalifikujących uprzednio sporządzoną opinię. Wnioskowany dowód miał kluczowe znaczenie dla sprawy, a co za tym idzie jego nieuwzględnienie, a poprzestanie wyłącznie na rzekomo uzupełnionej przez dotychczasowego biegłego opinii stanowiło poważne naruszenie przepisów K.p.a. i interesów skarżącego, który miał prawo domagać się weryfikacji wyceny przez innego biegłego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 P.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.

W przedmiotowej sprawie podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia jest art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016, poz. 778), dalej u.p.z.p.

Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Z przytoczonych unormowań wynika, że dla pobrania opłaty planistycznej niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli, że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Dla ustalenia wysokości opłaty konieczne jest ustalenie wielkości wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie planu miejscowego. Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. np. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie", jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, iż W.W. w dniu 3 czerwca 2015 r. oświadczeniem o objęciu udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością oraz umową przeniesienia przedmiotu aportu na spółkę, zawartą w formie aktu notarialnego Rep. [....] Nr [....] , zbył nieruchomość położoną w S., którą stanowi działka ewidencyjna nr [....] o pow. 2,54 ha, powstała z działek [....] i [....] objętych księgą wieczystą Nr [....]. Zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz Firmy [....] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

Transakcja ta miała zatem miejsce po uchwaleniu uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr VI1/43/15 z dnia 31 marca 2015 r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. w zakresie działki nr [....] położonej w S.

Zgodnie z zapisami zmienionego planu działka numer [....] w S. znalazła się w terenach oznaczonych symbolem:

3 PU - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej,

-1KDL- teren drogi publicznej - fragment pasa drogowego drogi klasy lokalnej,

2KDW- fragment pasa drogowego drogi wewnętrznej.

W poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą Nr IX/53/2007 z 31 sierpnia 2007 r. działka nr [....] położona była na ternach zabudowy mieszkaniowej - jednorodzinnej i zagrodowej (symbol 16MNR) oraz w terenie drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem KDW.

W prowadzonym postępowaniu sporna pozostawała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, a w konsekwencji wysokość ustalonej opłaty planistycznej.

Jak wynika z wcześniej przytoczonych przepisów, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

W niniejszej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości oraz wielkości tego wzrostu, a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z ar. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w prawie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

W rozpatrywanej sprawie kluczowa dla sprawy jest ocena prawidłowości sporządzenia samego operatu szacunkowego, będącego podstawą wydania decyzji.

Jak trafnie wskazał organ odwoławczy przywołując tezy z orzecznictwa sądowoadministracyjnego, w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania opłaty planistycznej organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Opinia rzeczoznawcy majątkowego nie może zatem sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę mocy dowodowej opinii.

Wysokość opłaty została w zaskarżonej decyzji określona na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J.S. . Do wyceny zostało zastosowane przewidziane prawem podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy przy ustalaniu kwestionowanej w skardze opłaty planistycznej, zostały naruszone przepisy prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji, w szczególności ze względu na ustalenie i zawyżenie – w ocenie skarżącego – wysokości opłaty, co zdaniem skarżącego wynika z oparcia rozstrzygnięcia na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym.

Sąd podziela stanowisko organu, że wyboru nieruchomości porównawczych oraz cech rynkowych, na podstawie których następuje skorygowanie różnic pomiędzy przyjętymi do analizy nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy - jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. To biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Przechodząc jednak do oceny operatu szacunkowego, sformułowanych tam twierdzeń i płynących z nich wniosków, należy przyznać rację skarżącemu, że przedmiotowy operat jest wadliwy.

Skarżący zarzuca w skardze, że biegły, z krzywdą dla skarżącego wydłużył okres wzięty pod uwagę przy określeniu wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych do okresu ponad 3 lat, podczas gdy zgodnie z obowiązującym standardem rzeczoznawców majątkowych przy stosowaniu metody porównawczej należy wziąć pod uwagę transakcje z ostatnich dwóch lat poprzedzających transakcję. Należy tu wskazać, że na wezwanie organu, wyjaśniając czy na lokalnym rynku nieruchomości miały miejsce transakcje działkami budowlanymi (przemysłowo- usługowymi) w okresie najbliższym w stosunku do daty sprzedaży nieruchomości (tj. działki nr [....] położonej w S. ), rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w badanym okresie (tj. od II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015 r.) odnotowano ogółem 515 transakcji, których przedmiotem obrotu były nieruchomości o powierzchni wynoszącej ponad 1 ha. W liczbie tej, jak wskazał rzeczoznawca, znajdują się nieruchomości na terenach o różnym przeznaczeniu. Z kolei liczba zbywanych nieruchomości położonych w terenach budowlanych wynosiła 43 transakcje, w tym o przeznaczeniu przemysłowo usługowym 23 transakcje. Z tej liczby do analizy przyjęto 12 transakcji nieruchomościami, których cechy były najbardziej zbliżone do działki wycenianej. Na terenie Gminy i Miasta N. liczba transakcji w badanym okresie 3 lat wyniosła odpowiednio - ogółem o powierzchni większej niż 0,5 ha - 62, w tym 6 transakcji odnoszących się do działek znajdujących się na terenach budowlanych, gdzie tylko jedna transakcja dotyczyła działki o cechach zbliżonych do wycenianej. W konkluzji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż największa liczba transakcji na lokalnym rynku nieruchomości to transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. W aneksie do operatu rzeczoznawca wytłumaczył, iż wydłużenie okresu transakcji sprzedaży nieruchomościami okazało się konieczne z uwagi na to, że transakcji nieruchomościami o takim przeznaczeniu było stosunkowo niewiele. Należy jednakże podkreślić, że biegły nie wyjaśnił należycie, dlaczego transakcje z dwóch lat poprzedzających transakcję dokonaną przez skarżącego nie były wystarczające dla dokonania wyboru nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca ograniczył się do samych stwierdzeń o konieczności wydłużenia czasokresu objętego analizą, bez podania jakichkolwiek cech transakcji z okresu dwuletniego w stosunku do transakcji skarżącego. Zatem w tym zakresie wnioski rzeczoznawcy nie poddają się kontroli Sądu, a ten zarzut skarżącego należy uznać za zasadny, bowiem biegły nie wskazał, które z tych wymienionych transakcji wziął pod uwagę i dlaczego, a które pominął i z jakiego powodu.

Przechodząc do omówienia dalszych zarzutów skargi Sąd stwierdza, że rzeczoznawca przyjął do analizy 12 transakcji, co jest zgodne § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, który nakazuje przyjąć co najmniej kilkanaście transakcji do porównania. Przedmiotowy operat nie zawiera jednak szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej, co w konsekwencji uniemożliwia weryfikację przez strony postępowania i Sąd, czy rzeczoznawca majątkowy właściwie dobrał nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca winien, w prawidłowo sporządzonym operacie, opisać nieruchomości przedstawione jako podobne. Zasadnie zatem skarżący podniósł, że brak jest w operacie wystarczająco precyzyjnego wyjaśnienia, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Brak takiego wyjaśnienia powoduje niemożność kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Opis wszystkich nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Powyższe stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, to jest art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. Pomimo dwukrotnej próby organów uzupełnienia i doprecyzowania operatu, rzeczoznawca danych tych nadal nie przedstawił. Powyższy brak operatu uniemożliwia dokonanie analizy logiczności i poprawności stawianych w nim tez i wyciąganych wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie organu odwoławczego, że zbiór 12 wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości, stanowi zbiór nieruchomości podobnych, co jasno wynika z tabeli znajdującej się w aneksie do operatu, nie znajduje aprobaty Sądu i jest co najmniej przedwczesne i niepoparte koniecznymi danymi. Należy przy tym stwierdzić, że nie ma podstaw, by kwestionować przyjęte przez biegłego współczynniki korygujące.

Biorąc pod uwagę wskazane powyżej okoliczności, Sąd stwierdził, że operat zawiera uchybienia naruszające art. 153 ust. 1 u.g.n. Opierając się na wadliwym operacie przepis ten naruszyły również organy administracji, co miało wpływ na wynik postępowania. Powyższe braki uzasadnienia opinii rzeczoznawcy uniemożliwiają wyciągnięcie z niej jakichkolwiek wniosków.

Wobec stwierdzonych przez Sąd, a nie dostrzeżonych przez organy, wad operatu kontrola zaskarżonych decyzji prowadzi do wniosku o ich wadliwości. Zdaniem Sądu rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, natomiast nie wykazał, że nieruchomości przedstawione do porównania są rzeczywiście podobne, uwzględniając m.in. rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości. Tym samym nie została wypełniona dyspozycja art. 154 ust. 1 u.g.n.. Wobec tego decyzje oparte na tym operacie musiały zostać usunięte z obrotu prawnego.

Sąd podkreśla, że prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi podstawowy dowód przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, o czym stanowi przepis art 130 ust. 2 u.g.n. Organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest więc ocenić wartość dowodową całego operatu szacunkowego.

Sąd podziela pogląd, zgodnie z którym ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej podlega ograniczeniom i nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca może działać dowolnie, a organ nie ma możliwości oceniania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu, w tym pod względem jego kompletności i poprawności logicznej.

Należy przy tym wskazać, że nie ma racji skarżący zarzucając wadę operatu polegającą na określeniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na datę 14 maja 2015 r., podczas gdy wyceny winna zostać wykonania na datę wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście" N. , tj. na datę 14 kwietnia 2015 roku (data opublikowania planu w Dzienniku Urzędowym Województwa [....] ). Trzeba podkreślić, że biegły prawidłowo przyjął datę 3 czerwca 2015 r. (datę transakcji skarżącego) jako datę, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny.

Wskazane wyżej przez Sąd uchybienia skutkują stwierdzeniem, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja I instancji zostały wydane także z naruszeniem przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 1 K.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na skutek nie dość wnikliwej analizy operatu i niedostrzeżenia uchybień, organ dopuścił się naruszenia ww. przepisów postępowania administracyjnego.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy winny dokonać uzupełnienia materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, w kierunku wskazanym przez Sąd, a następnie winny dokonać jego wszechstronnej oceny, z uwzględnieniem zasady wynikającej z art. 80 K.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, zgodnie z regulacją z art. 135 P.p.s.a., iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skoro także i decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów, jej uchylenie stało się konieczne, o czym Sąd orzekł, jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. oraz § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2016 r., poz. 1668), zgodnie z którym "Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji". Ww. akt wszedł w życie w dniu 27 października 2016 r., zatem w przedmiotowej sprawie miało zastosowanie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800). Na zasądzoną od organu na rzecz skarżącego kwotę 5.759 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania składa się uiszczony wpis stosunkowy od skargi w wysokości 942 zł, koszt zastępstwa procesowego w wysokości 4.800 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.