Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 798/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 2, art. 134 ust. 3, art. 154 ust. 1, art. 154 ust. 2, art. 154 ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 77 § 1, art. 80, art. 97 § 1 pkt 4, art. 100 § 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.

SENTENCJA

Dnia 05 kwietnia 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert Sędziowie Asesor sądowy WSA Michał Ilski (spr.) Sędzia WSA Karol Pawlicki po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 05 kwietnia 2023 roku sprawy ze skargi A. R., A. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia 26 sierpnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego G. decyzją z 28 kwietnia 2022 r., nr [...] ustalił na rzecz A. G., M. P., G. S., F. S., E. Z., E. W., A. I., W. R., J. R., A. R. i W. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za udziały wynoszące łącznie [...] części nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] stanowiącej działkę nr działkę nr [...] o pow. 1.498 m2 z arkusza mapy [...] obrębu [...]. Wskazano, że do zapłaty odszkodowania we wskazanej kwocie zobowiązany jest Prezydent Miasta [...] (Z. D. M.) oraz podano kwoty odszkodowania należne poszczególnym współwłaścicielom.

Wyjaśniono, że Prezydent Miasta [...] decyzją z 14 maja 2020 r., nr [...] wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 176 – dalej w skrócie: "s.u.d.") zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul[...] na odcinku od ul. [...]/[...] do [...] w [...]. Decyzja ta została opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności. Realizację inwestycji przewidziano na części działki nr [...] oznaczonej w projekcie podziału stanowiącym integralną część decyzji jako działka nr [...] o pow. 1.498 m2. Wojewoda decyzją z 13 lipca 2021 r., nr [...] uchylił tę decyzję w części i orzekł co do istoty sprawy a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy oraz umorzył postępowanie odwoławcze. Z dniem wydania decyzji Wojewody [...] zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 s.u.d. działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością M. P..

Krąg osób uprawnionych do odszkodowania ustalono na podstawie danych z księgi wieczystej nr [...] oraz prawomocnych postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku po L. S., A. S., W. S. oraz aktu poświadczenia dziedziczenia z 7 sierpnia 2020 r., Rep. [...] po B. R..

W sprawie powołano rzeczoznawcę majątkowego jako biegłego w sprawie i zobowiązano go do sporządzenia opinii określającej wartość nieruchomości. W ocenie organu pierwszej instancji biegły właściwie określił rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Sporządzony przez niego operat został uznany za spójny i logiczny, a określoną w nim wartość nieruchomości oceniono jako wiarygodną. Na jego podstawie ustalono, że odszkodowanie za działkę nr [...] wynosi [...] zł.

Organ pierwszej instancji ustalił również, że nieruchomość nie została wydana M. P. a przejęcie jej nastąpiło przez rozpoczęcie prac budowlanych 18 grudnia 2020 r. W konsekwencji nie została spełniona przesłanka określona w art. 18 ust. 1e pkt 1 s.u.d. umożliwiająca powiększenie odszkodowania.

Końcowo wyjaśniono, że omawiana decyzja jest decyzją częściową i nie obejmuje wszystkich stron postępowania. Odszkodowanie za pozostałe udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszące łącznie [...] części a przysługujące E. B., K. K. oraz spadkobiercom E. M., J. P., Z. M., L. S., H. L., D. S. oraz M. K. zostanie ustalone odrębną decyzją.

J. R., A. R., W. R. oraz A. G. wnieśli odwołania od wymienionej na wstępie decyzji organu pierwszej instancji.

Wojewoda decyzją z 26 sierpnia 2022 r., nr [...].11 utrzymał w mocy wymienioną na wstępie decyzję organu pierwszej instancji.

Wyjaśniono, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 5 stycznia 2021 r. pozostaje aktualny. Biegły pismem z 31 stycznia 2022 r. potwierdził bowiem aktualność operatu. W ocenie Wojewody operat spełnia wymogi formalne, zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy. Operat został zweryfikowany pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej. Spełnione zostały również wymogi określone odnośnie przyjęcia dat stanu i ceny nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 s.u.d., stan nieruchomości ustala się na datę zezwolenia na realizację inwestycji. Biegł wskazał, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego P., zatwierdzonego uchwałą z 23 września 2014 r., nr [...] w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] P., wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...], co oznacza drogi [...]. Dla porównania zostały przyjęte trzy nieruchomości przeznaczone pod drogi z obszaru m. P..

Odnosząc się do zarzutów A. G. wyjaśniono, że skoro w art. 18 ust. 1e s.u.d. mowa jest o "wydaniu'' nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. Tymczasem okres pomiędzy wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej a faktycznym zajęciem nieruchomości był na tyle długi, że nie mogło być mowy o dochowaniu trzydziestodniowego terminu, o którym mowa w powołanym przepisie. Wyjaśniono również, że wynik sporządzonej przez biegłego wyceny zdeterminowany był aktualnym przeznaczeniem nieruchomości, ustalonym zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 – dalej w skrócie: "u.g.n."). Ponadto tożsamość przeznaczenia wynikającego ze Studium oraz z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wyłącza możliwość zastosowania zasady korzyści, a tym samym wyłącza przyjęcie innego przeznaczenia wycenianej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów J. R., A. R. oraz W. R. za bezzasadne uznano ponadto zarzuty naruszenia art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2021 r. poz. 735 z późn. zm. – dalej w skrócie: "k.p.a."). Wyjaśniono, że w przypadku zniesienia własności nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia w drodze umowy konieczne jest skorzystanie z sądowego trybu zniesienia współwłasności. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że takie postępowanie się toczyło, jednakże zakończyło się ono umorzeniem. W konsekwencji w ocenie Wojewody czynienie organowi pierwszej instancji zarzutu, że nie przeprowadził dowodu ze złożonych w toku postępowania sądowego oświadczeń o zrzeczeniu się współwłasności nieruchomości uznać należy za niezasadne.

A. R. oraz A. G. wniosły skargi na omówioną powyżej decyzję Wojewody z 26 sierpnia 2022 r. W skargach wniesiono m. in. o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

A. R. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM") poprzez niezastosowanie tego przepisu i w konsekwencji dokonanie błędnej wyceny wywłaszczonej nieruchomości, które doprowadziło do istotnego obniżenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w ten sposób, że na potrzeby wyceny przyjęto zaniżoną wartość tej nieruchomości przyjmując [...] zł/m2, biorąc pod uwagę jej aktualne przeznaczenie w studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. pod budowę drogi publicznej i przyjmując wartości podobnych nieruchomości na obrzeżach miasta P.; tym samym pominięto okoliczności, że wywłaszczona działka miała pierwotne przeznaczenie pod zabudowę wielomieszkaniową z prawem zabudowy w granicach działek sąsiednich i stanowiła w ten sposób całość gospodarczą z pozostałymi działkami zapisanymi w ww. księdze wieczystej o tym przeznaczeniu [...] miasta P., co miało istotny wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania powodując jego znaczne obniżenie;

2) art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i oddalenie wniosku A. R. o ustalenie osób aktualnie uprawnionych do odszkodowania na podstawie zrzeczeń części właścicieli przedmiotowej nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej oraz poprzez odstąpienie od wyjaśnienia zagadnienia wstępnego w tym zakresie przez sąd powszechny, co miało istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji.

A. G. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) art. 134 ust. 3 u.g.n. poprzez niezastosowanie zasady korzyści i nieuwzględnienie dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości;

2) art. 18 ust. 1e s.u.d. poprzez jego niezastosowanie wynikające z błędnego przyjęcia, że nieruchomości nie wydano w zakreślonym ustawą czasie;

3) art. 80 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez wadliwą ocenę operatu szacunkowego skutkującą przyjęciem go za wartościowy dowód w sprawie i oparcie na nim orzeczenia, gdy tymczasem wycena nie spełnia wymaganych prawem kryteriów.

W odpowiedziach na skargi Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

WSA w Poznaniu postanowieniem z 19 stycznia 2023 r., I SA/Po 799/22 zarządził połączenie wskazanej sprawy do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą I SA/Po 798/22 i dalsze jej prowadzenie pod wskazaną ostatnio sygnaturą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skargi okazały się bezzasadne.

Rozstrzygnięcie sporu wymagało dokonania kontroli legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów należało orzec o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...]zł za udziały wynoszące łącznie [...] części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. 1.498 m2 z arkusza mapy [...] obrębu [...]. Skarżące kwestionują m. in. poprawność operatu szacunkowego, w którym oszacowana została wartość nieruchomości.

Rację w sporze należało przyznać organom administracji publicznej.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 s.u.d., nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Jak stanowi zaś art. 12 ust. 5 powołanego aktu, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 s.u.d., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak stanowi zaś art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Jak stanowi zaś art. 157 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Na tle przytoczonych przepisów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego [por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21].

W pierwszej kolejności należy odnieść się do najdalej idącego zarzutu skargi podnoszącego utratę wartości dowodowej operatu szacunkowego na skutek upływu czasu. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Wyjątek od powyższej reguły unormowano w art. 156 ust. 4 powołanego aktu. Zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Sposób w jaki dokonuje się potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego określono w § 58 ust. 1 rozporządzenia RM. Zgodnie z tym przepisem potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.

W realiach niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony 5 stycznia 2021 r., zaś jego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z 31 stycznia 2022 r. W ocenie Sądu przedstawione przez rzeczoznawcę uzasadnienie aktualności operatu jest logiczne i przekonywujące. Aktualność operatu została potwierdzona na podstawie analizy lokalnego rynku gruntów przeznaczonego pod komunikację z obszaru miasta P.. W konkluzji swojej argumentacji rzeczoznawca stwierdził, że przeciętny obecny poziom cen z analizowanego obszaru jest bardzo zbliżony do poziomu oszacowania w operacie szacunkowym. Podkreślono również, że w związku z celem dla jakiego została sporządzona wycena uwarunkowania prawne oraz inne istotne czynniki, o których mowa w art. 154 u.g.n. zostały w operacie określone na dzień wydania decyzji organu pierwszej instancji w przedmiocie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Z uwagi na brak zmiany chwili istotnej dla sporządzenia operatu ewentualne zmiany uwarunkowań prawnych i stanu nieruchomości po tej dacie nie mają wpływu na określoną wartość.

W ocenie Sądu organy administracji publicznej trafnie uznały sporządzony w sprawie operat szacunkowy za wiarygodny. W szczególności oszacowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości nastąpiło w zgodzie z postanowieniami u.s.d., u.g.n. oraz rozporządzenia RM.

Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W świetle § 36 ust. 2 powołanego aktu, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Jak stanowi zaś § 36 ust. 3 rozporządzenia RM, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 analizowanego aktu, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z postanowień powołanego już wcześniej art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że obowiązkiem rzeczoznawcy jest uwzględnienie m. in. przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 2 powołanego aktu, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z kolei z art. 154 ust. 3 analizowanej ustawy, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Wydając zaskarżoną decyzję trafnie stwierdzono, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tego rodzaju sytuacji kierując się postanowieniami art. 154 ust. 2 u.g.n. trafnie odwołano się do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego P. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta [...] z 23 września 2014 r., nr LXXH/[...]/VI/2014. Odwołując się do zapisów studium trafnie ustalono, że wyceniana nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] oznaczającym drogi.

Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego odpowiada również wymogą § 36 ust. 4 rozporządzenia RM. Postanowienia tego przepisu należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zwrot "chyba, że" występujący w brzmieniu analizowanego przepisu oznacza, że tylko w wypadku zajścia zdarzenia, o którym mowa w zdaniu podrzędnym (określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych), nie nastąpi to, o czym mowa w zdaniu nadrzędnym (wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych). Dopiero zatem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się przy tym, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero, jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym [tak: wyrok NSA z 16 kwietnia 2021 r., I OSK 388/21 oraz powołane tam orzecznictwo]. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dokonując wyceny nieruchomości trafnie odwołano się do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W ocenie Sądu wątpliwości w przedmiocie rzetelności nie może budzić fakt odwołania się na potrzeby wyceny do transakcji z 08 listopada 2019 r., 09 kwietnia 2018 r. oraz 19 grudnia 2017 r. mających za przedmiot nieruchomości położone odpowiednio w obrębie [...], [...] oraz [...]. Biegły w swoich wyjaśnieniach z 31 grudnia 2022 r. przekonywująco wyjaśnił, że duża liczba transakcji na rynku lokalnym dotyczy gruntów o rozmaitych przeznaczeniach, prawach do nieruchomości oraz położeniu. Większość z nich dotyczy gruntów pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza jednorodzinną. Grunty pod komunikację stanowią niewielki ułamek wszystkich transakcji. Przekonywująco wyjaśniono, że biorąc pod uwagę szczegółowe ustalenia planistyczne w ramach gruntów komunikacyjnych, porównywalne położenie, rodzaj praw do gruntu oraz inne cechy wpływające na podobieństwo (np. w szerokim zakresie powierzchnię) na potrzeby porównania pozostaje kilka transakcji nieruchomości podobnych. W tym kontekście wskazać należy, że również w orzecznictwie dostrzega się, iż różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości [tak: wyrok NSA z 11 grudnia 2020 r., I OSK 3141/18]. Powyższe okoliczności w ocenie rzeczoznawcy wykluczają również zastosowanie metody korygowania ceny średniej uzasadniając zastosowanie metody porównywania parami.

Wydając poddaną kontroli Sądu decyzję trafnie stwierdzono również, że tożsamość przeznaczenia wynikającego ze Studium oraz z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wyłącza możliwość zastosowania zasady korzyści. Rozwijając wskazany wątek należy wyjaśnić, że stosownie do postanowień art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, zaś zgodnie z ust. 3, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Kwestia przeznaczenia nieruchomości została przez ustawodawcę określona w art. 154 u.g.n. Z postanowień przytoczonego wcześniej art. 154 ust. 1 wskazanego aktu wynika zaś, że przeznaczenie nieruchomości ustala się według planu miejscowego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z kolei przez aktualny sposób użytkowania o którym mowa w art. 134 ust. 3 u.g.n. należy rozumieć dotychczasowy sposób użytkowania [tak: wyrok NSA z 5 marca 2020 r., I OSK 2136/18]. Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że kwestia planistycznego przeznaczenia wycenianej nieruchomości jest istotna z punktu widzenia oceny przeznaczenia nieruchomości nie zaś sposobu jej aktualnego użytkowania.

Dokonując szacunku wartości nieruchomości trafnie wskazano, że wyceniania nieruchomość została w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidziana jako teren pod komunikację. Dokonując opisu nieruchomości trafnie wskazano, że jest ona porośnięta nieuporządkowaną roślinnością drzewiastą i krzewiastą. W konsekwencji prawidłowo ustalono zarówno przeznaczenie jak i aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Zamierzonego rezultatu nie mogą wywrzeć argumenty skargi wskazujące, że wywłaszczona nieruchomość jako gospodarcza część większej całości, uzyskałaby możliwość zabudowy dla potrzeb mieszkaniowych lub usługowych. Powyższa argumentacja jest niezgodna z dyspozycją art. 154 u.g.n., który określa zasady określania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Dla wywłaszczonej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania została przeznaczona pod drogę. W tych okolicznościach prawnych i faktycznych nie sposób było przyjąć, że aktualnym sposobem użytkowania wywłaszczonej nieruchomości była zabudowa mieszkaniowa bądź usługowa.

Za niezasługujące na uwzględnienie należało uznać również zarzuty podnoszące naruszenie art. 18 ust. 1e s.u.d. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Na tle przytoczonego przepisu stwierdza się, że skoro mowa w nim o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Zaznacza się przy tym, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi [tak: wyrok NSA z 10 grudnia 2019 r., I OSK 1158/18]. W tym kontekście trafnie zauważono w zaskarżonej decyzji, ze okres pomiędzy wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej a faktycznym zajęciem nieruchomości był na tyle długi, że nie mogło być mowy o dochowaniu trzydziestodniowego terminu, o którym mowa w ustawie. Decyzja organu pierwszej instancji zezwalająca na realizację inwestycji drogowej została wydana 14 maja 2020 r., a przejęcie wywłaszczonej nieruchomości poprzez rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło dopiero 18 grudnia 2020 r.

Za niezasługujące na uwzględnienie należało uznać również zarzuty podnoszące naruszenie art. 97 § 1 pkt 4 i art. 100 § 1 k.p.a. Zgodnie z art. 210 § 1 zdanie pierwsze k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zaspokojenie żądania zniesienia współwłasności może nastąpić w trybie umownym lub sądowym Zniesienie współwłasności nieruchomości z uwagi na postanowienia art. 158 k.c. wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności należy zaś do spraw o ukształtowanie stosunku prawnego i kończy się wydaniem postanowienia o charakterze konstytutywnym. [por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021 – komentarz do art. 210 k.c.]. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dla skutecznego zniesienia współwłasności niewystarczające jest samo złożenie w toku postępowania sądowego w tym przedmiocie oświadczeń o zrzeczeniu się własności przez poszczególnych współwłaścicieli. Z niekwestionowanych okoliczności stanu faktycznego wynika, że nie doszło zarówno do umownego jak i sądowego zniesienia współwłasności. Prowadzone przed sądem powszechnym postępowanie w tym zakresie zakończyło się bowiem umorzeniem postępowania. Okoliczności mające w ocenie skarżącej uzasadniać zawieszenie postępowania administracyjnego (w postaci oświadczeń współwłaścicieli nieruchomości o zrzeczeniu się współwłasności złożonych w toku umorzonego następnie postępowania sądowego w przedmiocie zniesienia współwłasności) należało uznać za niemogące wpłynąć na poczynione przez organy ustalenia w przedmiocie własności wywłaszczonej nieruchomości.

Rekapitulując całokształt powyższych rozważań należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu. Rozstrzygnięcia te stanowią w ocenie Sądu wynik trafnego zastosowania postanowień s.u.d. i u.g.n. W toku dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego nie dopatrzono się również naruszenia reguł rządzących postępowaniem administracyjnym. Oranu obu instancji dokonały w szczególności prawidłowej oceny wiarygodności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259) należało orzec, jak w sentencji.