Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 824/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1-2,  ust. 4, ust. 4f, ust. 5
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
article: art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 134 ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: par. 36 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 pkt 2
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Protokolant starszy inspektor sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 lutego 2024 r. sprawy ze skargi H. K. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 lipca 2023 r. nr K-GN-4.7581.5.2023.PK w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 23 marca 2023 r., nr [...], Starosta [...] (dalej: "organ I instancji"):

1. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, na rzecz dotychczasowego właściciela, H. K. (dalej: "strona", "skarżąca"), za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0030 ha, powstałą z podziału działki nr [...] o pow. 0,1349 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym D. , G. D., która została przejęta na rzecz G. D., na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia 23 kwietnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, uchylonej w części decyzją Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 lutego 2020 r., sprostowaną postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2020 r.,

2. nie powiększył ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w związku z niespełnieniem warunków ustawowych,

3. ustalił, że odszkodowanie wypłaci Wójt Gminy Darłowo, w imieniu Gminy Darłowo, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Strona wniosła odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji, zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, tj. art. 1 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, sporządzonej w Rzymie 4 listopada 1950 r. (dalej: "EKPCz") oraz art. 1 protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, podpisanego w Paryżu 20 marca 1952 r. (dalej: "Protokół 1 do EKPCz"), art. 21, art. 64 ust.1, art. 87 ust.1 i art. 91 ust. 1 Konstytucji RP, w ten sposób, że:

- ustalono odszkodowanie na podstawie transakcji drogowych, podczas gdy wywłaszczona nieruchomość - niezależnie od jej formalnego przeznaczenia - stanowiła faktycznie i funkcjonalnie nieruchomość budowlaną - mieszkaniową, w taki sposób funkcjonowała w obrocie i taka jest jej wartość, przez co doszło do naruszenia prawa do poszanowania mienia strony,

- zakwestionowana decyzja i operat szacunkowy odnoszą się do uchwały Rady Gminy Darłowo Nr XXII/282/05 z dnia 30 czerwca 2005 r., a projekt przebudowy ulic powstał dopiero w 2017 r. i do tego czasu na żadnych planach ani mapach nie uwidaczniano finalnych granic inwestycji, a te okazały się większe niż przed 2017 r., przez co doszło do naruszenia prawa do właściwego, swobodnego i pełnego dysponowania mieniem w postaci całej nieruchomości, z której po podziale została wyodrębniona działka,

- błędnie zinterpretowano art. 1 Protokołu 1 do EKPCz i ww. przepisy Konstytucji, a w konsekwencji naruszono prawo strony do słusznego odszkodowania oraz jej prawo własności w wyniku ustalenia należnego odszkodowania na podstawie przepisów sprzecznych z Konstytucją i art. 1 Protokołu.

Ponadto, strona zarzuciła wydanej decyzji naruszenie art. 78 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (w odwołaniu k.p.c.) poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych strony, podczas gdy miały one na celu przedstawienie kontekstu oraz historii inwestycji drogowej w kontekście praw konstytucyjnych oraz praw człowieka opisanych w zarzutach dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego.

Decyzją z dnia 26 lipca 2023 r., nr K-GN-4.7581.5.2023.PK, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej: "k.p.a.") oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 334 ze zm., dalej: "u.g.n.") w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 162 ze zm., dalej: "specustawa drogowa"), Wojewoda Zachodniopomorski (dalej: "organ II instancji", "organ odwoławczy") utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 23 marca 2023 r.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przedstawił przebieg postępowania oraz przytoczył znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n., specustawy drogowej oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie").

Z uzasadnienia decyzji organu II instancji, jak i akt administracyjnych wynika w szczególności, że w dniu 23 kwietnia 2019 r. Starosta [...] wydał decyzję nr [...], znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja zrid"), w trybie specustawy drogowej, uchyloną w części decyzją Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 lutego 2020 r., znak: AP-2.7840.118-13.2018.PZ. Decyzja Wojewody została sprostowana postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2020 r., znak: AP-2.7840.118-18.2019.PZ.

Powyższa decyzja zezwoliła na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa ul. [...], ul. [...] oraz części ul. [...] w Uzdrowisku D. wraz z rozbudową sieci kanalizacji deszczowej, remontem sieci wodociągowej, przebudową sieci teletechnicznej, przebudową sieci elektroenergetycznej, rozbudową oświetlenia ulicznego", m.in. na nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym D. , G. D., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0030 ha, powstałej z podziału działki nr [...] o powierzchni 0,1349 ha.

Na podstawie księgi wieczystej nr [...] organ I instancji ustalił, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zrid stanowiła własność H. K..

Podczas oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 20 października 2020 r. w obecności strony, pracownika Starostwa Powiatowego w S., pracowników Urzędu Gminy Darłowo i rzeczoznawcy majątkowego ustalono, że działka jest niezabudowana, porośnięta trawą. Ustalenia oględzin dokumentuje protokół z dnia 20 października 2020 r.

Jak wynika z pisma Wójta Gminy Darłowo z dnia 15 grudnia 2021 r., przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Darłowo ustanowionego uchwałą Nr XXII/282/05 Rady Gminy Darłowo z dnia 30 czerwca 2005 r. położona jest na terenie oznaczonym symbolem KL - drogi publiczne klasy drogi lokalnej. W powyższym piśmie zaznaczono, że działka nr [...] objęta jest również planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Darłowo, ustanowionym uchwałą Nr XXXIII.308.2017 Rady Gminy Darłowo z 27 marca 2017 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego G. D. dla obszaru obrębów B., B. M., D. , P. , Ż. M., obejmującą obszar strefy "A" ochrony uzdrowiskowej uzdrowiska D. , i zgodnie z tym planem przeznaczona jest na tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej (KD-L 2).

Organ odwoławczy podał dalej, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia 27 stycznia 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość przedmiotowej nieruchomości – działki nr [...] w obrębie D. na kwotę [...]zł.

Organ II instancji odwołując się do treści przytoczonych przepisów specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia oraz charakteru samego procesu szacowania nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny na podstawie § 36 rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 u.g.n. W świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że art. 134 ust. 4 u.g.n. wyraźnie obliguje rzeczoznawcę do określenia czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje jej zwiększenie, czy też nie.

W operacie szacunkowym z dnia 27 stycznia 2023 r. biegła wskazała, że przy badaniu przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego obowiązują przepisy u.g.n. (w szczególności art. 154 ust. 2 i 3), które stanowią, że podstawowym źródłem informacji dla celu ustalenia przeznaczenia jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku powyżej wskazanych dokumentów uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania terenu.

Przedmiotowa działka na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej położona była na terenie, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą nr [...] Rady G. D. z dnia 30 czerwca 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego G. D. na całym obszarze z wyłączeniem działek: obręb C.: nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], obręb B.: nr ew. [...], [...], [...], [...], obręb K.: nr ew. [...], [...], [...], obręb Z.: nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (Dz. Urz. Woj. Zach., z 2006 r., nr [...], poz. 1815) działka jest położona na terenie oznaczonym symbolem KL-drogi publiczne klasy lokalnej.

Organ wyjaśnił dalej, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje art. 154 ust. 1 u.g.n., wobec objęcia przedmiotowej nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. Fakt ten przesądza o tym, że rzeczoznawca nie był legitymowany do uwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, gdyż art. 154 ust. 3 u.g.n. stosuje się tylko w sytuacjach nie o objętych hipotezą określoną w art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. Biegła, badając przeznaczenie wycenianej nieruchomości - ustalone zgodnie z art. 154 u.g.n. - stwierdziła, że jest ono tożsame z celem wywłaszczenia. Wartość takiej nieruchomości określa się zatem przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust.1. Odczytywać go należy w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona czy przejęta na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania, winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe.

W celu określenia wartości gruntu według aktualnego przeznaczenia rzeczoznawca posłużyła się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Biegła przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych i nabywanych pod drogi. Na rynku lokalnym, obejmującym obszar gminy wiejskiej Darłowo, rzeczoznawca nie odnotowała żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości przeznaczonych pod drogi; wydłużenie okresu badania rynku nie skutkowało odnalezieniem większej liczby transakcji. Wobec powyższego biegła poszerzyła obszar badania o cały powiat. Jak wynika z treści operatu, analiza przyjętego rynku wykazała 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, których ceny zawierały się w granicach od 16,88 zł/m2 do 43,92 zł/m2, przy średniej cenie 40,00 zł/m2. Rzeczoznawca podkreśliła, że wszystkie te nieruchomości (w tym nieruchomość o cenie maksymalnej) charakteryzowały się gorszymi ocenami cech rynkowych. Wobec powyższego, mając na względzie, że zasada ekstrapolacji może być stosowana wyjątkowo, w szczególnie uzasadnionych przypadkach, poszerzono obszar rynku o badanie rynku regionalnego, obejmującego powiat sławieński, koszaliński, kołobrzeski, ze szczególnym uwzględnieniem gmin nadmorskich.

Do wyceny rzeczoznawca przyjęła transakcje z okresu około 4 lat poprzedzających datę wyceny, z uwagi na małą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Analiza przyjętego rynku wykazała 6 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny zawierały się w granicach od 43,97 zł/m2 do 121,26 zł/m2. Analizując transakcje na regionalnym rynku nieruchomości, biegła nie stwierdziła wystąpienia istotnego trendu wpływającego na zmianę poziomu cen na skutek upływu czasu. Jak zaznaczyła biegła, otrzymane wyniki wraz z analizą zachowań uczestników rynku wskazują, że różnica w cenach wynika przede wszystkim z różnic w ocenie przyjętych cech rynkowych, w związku z czym nie dokonano korekty z uwagi na upływ czasu.

Rzeczoznawca ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny mają takie cechy, jak: atrakcyjność lokalizacji - ogólna (50%), lokalizacja szczegółowa (45%), utrudnienia inwestycyjne (5%). Po skorygowaniu wartości wybranych, najbardziej podobnych nieruchomości, wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę 81,89 zł. Wartość gruntu została określona na kwotę 2 457 zł.

Z protokołu z oględzin nieruchomości, sporządzonego 3 lutego 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, wynika, że działka jest niezabudowana, bez części składowych, teren podmokły. Odnośnie składników roślinnych, wpisano: roślinność trawiasta bez wartości użytkowej na terenie podmokłym.

W świetle powyższego zarzuty strony dotyczące operatu szacunkowego organ II instancji uznał za niezasadne. Z treści operatu szacunkowego wynika bowiem, że rzeczoznawca, określając wartość przedmiotowej nieruchomości, poprawnie ustaliła stan nieruchomości i zastosowała prawidłową normę materialnoprawną.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 27 stycznia 2023 r. został sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w u.g.n. oraz w rozporządzeniu. W operacie przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości tzn. określono przedmiot, zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalnoprawne oraz źródła danych o nieruchomościach, ustalono daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisano stan nieruchomości, wskazano przeznaczenie nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazano rodzaj określonej wartości, wybór podejścia i metody, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny, ponadto załączono istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Mając na uwadze, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zrid objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej, za niezasadny organ II instancji uznał zawarty w odwołaniu wniosek o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego, poprzez zlecenie biegłemu rzeczoznawcy sporządzenie wyceny wartości nieruchomości, przyjmując, że nieruchomość stanowi teren zabudowy mieszkaniowej. Organ zaznaczył, że nawet gdyby uznał, że zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego na potrzeby ustalenia odszkodowania, nie mógłby zlecić rzeczoznawcy majątkowemu nowej wyceny, gdyż sporządzenie nowego operatu szacunkowego oznacza w istocie konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, z poszanowaniem zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.), a więc z zagwarantowaniem stronom prawa do oceny operatu przez organy obu instancji.

Organ odwoławczy stwierdził również, że nie ma obowiązku powołania nowego rzeczoznawcy w celu sporządzenia kolejnego operatu, w sytuacji gdy w jego ocenie operat nie zawiera wadliwości, które pozbawiałyby go wartości dowodowej, a jedynie nie odpowiada oczekiwaniom stron. Nie było przeszkód, aby dowód taki został złożony przez strony i wówczas podlegałby ocenie przez organ.

Jak podkreślił organ II instancji bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy mają zarzuty strony dotyczące zakresu i planowania inwestycji przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przedmiotowe postępowanie dotyczy wyłącznie ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie ww. decyzji zrid. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość może odpowiadać wyłącznie jej wartości rynkowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie może obejmować szkody lub straty jaką poniesie dotychczasowy właściciel wskutek wywłaszczenia. W odszkodowaniu nie może zostać uwzględniona okoliczność, że pozostała po wywłaszczeniu część nieruchomości utraciła wartość. Obniżenie wartości nieruchomości sąsiedniej nie podlega regulacjom administracyjnoprawnymi i może być dochodzone jedynie na drodze cywilnej. Wobec powyższego za niezasadny organ II instancji uznał zarzut odwołania dotyczący naruszenia art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych strony, mających na celu przedstawienie kontekstu oraz historii inwestycji drogowej.

Organ II instancji nie podzielił zarzutów odwołania dotyczących naruszenia art. 1 EKPCz, art. 1 Protokołu 1 EKPCz oraz art. 21, art. 64 ust. 1, art. 87 ust. 1 i art. 91 ust. 1 Konstytucji RP. Argumentował bowiem, że "słuszne odszkodowanie" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP różni się od odszkodowania pełnego, odpowiadającego przyjętej w art. 361 Kodeksu cywilnego zasadzie pełnego odszkodowania (obejmującego zarówno poniesione straty - damnum emergens, jak i nieuzyskane korzyści - lucrum cessans). Jednoznaczną w swojej treści zasadą polskiego prawa wywłaszczeniowego jest, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie właściciel wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Zasada ta wyłącza odszkodowanie za jakikolwiek inny uszczerbek majątkowy poniesiony przez podmiot wywłaszczany. Odszkodowanie nie obejmuje w szczególności utraconych przez właściciela zysków, utraty wartości pozostałej części nieruchomości, kosztów przeprowadzki w inne miejsce, doznanych uciążliwości. Postanowienia art. 1 Protokołu 1 EKPCz, wyznaczające granice ingerencji państwa w prawo własności, stanowi, że każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych.

Ponadto organ odwoławczy, przywołując treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wskazał, że organ I instancji w kwestionowanej odwołaniem decyzji orzekł o niepowiększaniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w związku z niespełnieniem warunków określonych w tym przepisie. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że strony nie przedstawiły w tym zakresie dowodów. W powyższym zakresie strona odwołująca się nie złożyła zastrzeżeń.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że inwestor nie objął nieruchomości w posiadanie w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, bowiem nie doszło do rozpoczęcia realizacji inwestycji w wymaganym tym przepisem terminie. Jest także bezsporne, że wola wydania nieruchomości nie została uzewnętrzniona inwestorowi w tym terminie przez właściciela nieruchomości. Wobec powyższego zasadnie nie dokonano powiększenia odszkodowania o 5% - stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na powyższą decyzję organu II instancji złożyła H. K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zobowiązanie organu I instancji do wydania w określonym terminie decyzji ze wskazaniem sposobu załatwienia sprawy i wytycznych w zakresie wykładni przepisów, jak w podniesionych zarzutach skargi. Ponadto skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z wydruku ze strony internetowej Gminy Darłowo na fakt tego, że Gmina Darłowo jako sprzedawca posługuje się cenami rynkowymi zależnymi od rzeczywistej wartości nieruchomości, którą sprzedaje.

Kwestionowanej decyzji skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik postępowania, tj.

a) art. 1 EKPCz oraz art. 1 Protokołu 1 do EKPCz, który zapewnia prawo do poszanowania mienia w znaczeniu sensu largo w ten sposób, że stosując obowiązujące przepisy - art. 154 u.g.n., art. 156 u.g.n., § 36 ust. 4 rozporządzenia, błędnie je zastosowano i ustalono odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła z mocy prawa na Gminę Darłowo w oparciu o wartości transakcji drogowych, a nie budowalnych, podczas gdy wywłaszczona nieruchomość - niezależnie od jej formalnego przeznaczenia - stanowiła faktycznie i funkcjonalnie nieruchomość budowlano - mieszkaniową, w taki sposób funkcjonowała w obrocie i taka jest jej wartość przez co doszło do naruszenia prawa poszanowania mienia skarżącej i znacznego zaniżenia wysokości przyznanego jej odszkodowania,

b) art. 1 EKPCz oraz art. 1 Protokołu 1 do EKPCz, który zapewnia prawo do poszanowania mienia w znaczeniu sensu largo w ten sposób, że zaskarżona decyzja i operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę odnoszą się do uchwały Rady Gminy Darłowo nr XXII/282/05 podjętej w dniu 30 czerwca 2005 r., natomiast sam projekt przebudowy ulic powstał dopiero w 2017 r. i do tego czasu na żadnych planach lub mapach nie uwidaczniano finalnych granic inwestycji, a te okazały się większe niż przed 2017 r., przez co doszło do naruszenia prawa do właściwego, swobodnego i pełnego dysponowania mieniem w postaci całej nieruchomości, z której po podziale została wyodrębniona działka wskazana w zakresie zaskarżenia,

c) art. 1 Protokołu 1 EKPCz oraz art. 21, art. 64 ust. 1 i 2, art. 87 ust. 1 i art. 91 Konstytucji RP, poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji naruszenie prawa skarżącej do słusznego odszkodowania, a także prawa własności w wyniku ustalenia odszkodowania na podstawie przepisów sprzecznych z Konstytucją oraz z art. 1 Protokołu 1 do EKPCz,

d) art. 134 ust. 4 u.g.n., poprzez niezastosowanie wobec skarżącej zasady korzyści, podczas gdy rzeczywiste przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości,

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

a) art. 77 i art. 78 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez brak dokonania wyczerpujących ustaleń koniecznych dla wydania zaskarżonej decyzji i nieuwzględnienie wniosków dowodowych strony postępowania administracyjnego z uwagi na brak zastrzeżeń ze strony organu I instancji do sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu, podczas gdy zawnioskowane dowody miały na celu przedstawienie kontekstu oraz historii inwestycji drogowej opisanej w kontekście praw konstytucyjnych oraz praw człowieka opisanych w zarzutach, co w konsekwencji pozostawało w niezgodzie z zasadą dochodzenia prawdy obiektywnej,

b) art. 8 k.p.a., poprzez traktowanie nierówno interesu skarżącej i Skarbu Państwa, a w konsekwencji naruszenie zasady proporcjonalności oraz zaufania obywatela do władzy publicznej.

W uzasadnieniu skargi wnosząca ją podniosła, że rzeczoznawca oszacowała wartość wywłaszczonej nieruchomości w oparciu o wartości nieruchomości drogowych, tzn. tych już w chwili transakcji wykorzystywanych jako drogi. Nie wzięła jednak pod uwagę potencjału rynku lokalnego, który wzmacniało sąsiedztwo terenów o sporym nasileniu inwestycyjnym. Zdaniem skarżącej, wskutek tego doszło do zaniżenia wartości należnego jej odszkodowania.

W ocenie skarżącej należy mieć na uwadze rzeczywiste przeznaczenie i funkcję działki. Działka od zawsze była traktowana jak przeznaczona na cele mieszkaniowe. W taki sposób właściciele gospodarowali tą działką i działkami sąsiednimi. Transakcje sprzedaży działek sąsiednich nie różnicowały działek na części o różnych wartościach. Cena 1 m˛ gruntu w D. wynosi ok. [...] zł i taka jest właściwa wartość, jaka winna zostać przyjęta przez rzeczoznawcę. W przypadku gdy Gmina Darłowo występuje jako sprzedawca, posługuje się rzeczywistą rynkową wartością sprzedawanej nieruchomości. Na dowód skarżąca powołała się na załączony do skargi wydruk oferty sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, skarżąca nie zgadza się z zakwalifikowaniem działki do kategorii nieruchomości drogowych.

Według skarżącej, w sposób nieuprawniony nie zastosowano wobec niej zasady korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n. Organy obu instancji błędnie przyjęły, że skoro działka przeznaczona jest pod tereny drogowe i została wywłaszczona pod budowę drogi, to nie ma potrzeby weryfikowania, czy nastąpiło w tym przypadku zwiększenie wartości tej działki.

Ponadto organ nie odniósł się w żaden sposób do podnoszonego przez skarżącą faktu, iż operat sporządzony przez rzeczoznawcę nie bierze pod uwagę tego, że sam projekt przebudowy ulic powstał dopiero w 2017 r. i do tego czasu na żadnych mapach, ani planach nie uwidoczniono ostatecznych granic inwestycji, które okazały się znacznie większe niż przed 2017 r. Pomimo, że obecnie realizowana inwestycja drogowa została zawarta już w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2005 r., to jak wynika z przedstawionych przez skarżącą w toku postępowania przed organem I instancji dokumentów, projekt powstał w 2017 r. Do tamtej pory wszelkie dokumenty uzyskiwane z Gminy Darłowo lub Starostwa [...] nie miały naniesionego projektu drogi w granicach, w jakich czyni to projekt z 2017 r. Według projektu zakres inwestycji drogowej jest znacznie większy, aniżeli zakładano pierwotnie.

W opisanej sytuacji skarżąca upatruje naruszenia art. 1 Protokołu 1 do EKPCz. Skarżąca nie ze swej winy pozostawała w przeświadczeniu, że zakres terytorialny inwestycji będzie mniejszy aniżeli okazało się wraz z naniesieniem na mapy projektów z 2017 r. Jednocześnie zarówno Wójt, jak i Starosta powołują się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. W ten sposób powstał swoisty dualizm, w którym decyzje i działania bazują na akcie prawa miejscowego z 2005 r., przy jednoczesnym pominięciu twierdzeń skarżącej o działaniach i dokumentach, jakie miały miejsce po 2005 r. Skarżąca oraz właściciele sąsiednich działek gospodarowali nimi oraz czynili nakłady i inwestycje, nie wiedząc o finalnym przebiegu inwestycji drogowej. Zakres oraz kształt inwestycji został ujawniony dopiero po tym, jak w 2017 r. sporządzono jej finalny projekt i to właśnie stanowi naruszenie prawa do poszanowania mienia.

Konkretyzując zarzut dotyczący naruszenia art. 1 Protokołu 1 do EKPCZ, Skarżąca wskazała, że cel tego przepisu został wyjaśniony przez Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku w sprawie Marckx v. Belgia, w którym wskazano, że "przez uznanie, iż każdy ma prawo do poszanowania mienia, art. 1 gwarantuje w istocie prawo własności". Samo pojęcie mienia ma znaczenie autonomiczne i nie jest ograniczone do własności rzeczy. Ingerencja w prawo własności jest zazwyczaj rezultatem decyzji władz administracyjnych. Może także wynikać z wyroków sądów lub - rzadziej - bezpośrednio z regulacji prawnych. Dochodzi do niej także wskutek działania podmiotów innych niż władze publiczne, np. osób prywatnych. Komisja stwierdziła, że można stawiać zarzut naruszenia art. 1 Protokołu 1 do EKPCz, jeśli władze publiczne, choćby w małym stopniu, przyczyniły się do takiej ingerencji (M. Niwicki, Komentarz do art. 1 Protokołu 1 do EKPCz).

W wyroku Sporrong i Lönnroth przeciwko Szwecji Trybunał zwrócił uwagę, że przy ocenie, czy doszło do wywłaszczenia, nie należy się kierować wyłącznie względami formalnymi, bo Konwencja ma chronić zawarte w niej prawa w sposób rzeczywisty i skuteczny, ale wyjść poza znamiona zewnętrzne i zbadać rzeczywistą sytuację będącą przedmiotem zarzutu. W każdej sprawie należy więc zbadać, czy zakres ingerencji w korzystanie z mienia nie oznacza faktycznego pozbawienia własności. Chodzi o zachowanie właściwej równowagi między potrzebami wynikającymi z ogólnego interesu społeczeństwa a wymaganiami związanymi z ochroną podstawowych praw jednostki. Troska o jej osiągnięcie wyraża się w całej strukturze art. 1 Protokołu 1 do EKPCz. W szczególności musi być zachowana rozsądna proporcja między zastosowanymi środkami i celem, który miał być realizowany za pomocą działań państwa, w tym prowadzących do odebrania jednostce jej mienia. W każdym przypadku zarzutu naruszenia tego artykułu Trybunał musi więc ocenić, czy w rezultacie działania władz lub ich bierności osoba występująca ze skargą nie musiała ponieść nieproporcjonalnego i nadmiernego ciężaru.

W dalszej kolejności skarżąca podniosła, że celem ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, jeszcze na etapie postępowania przed organem I instancji, zawnioskowała o przeprowadzenie dowodów z dwóch odpisów aktów notarialnych rep. A nr [...] i rep. A nr [...]. Z niewiadomych skarżącej przyczyn organ I instancji odmówił uwzględnienia przedłożonych notarialnych, umów sprzedaży nieruchomości, co spowodowało podniesienie w odwołaniu zarzutu naruszenia art. 78 k.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych skarżącej, z uwagi na brak zastrzeżeń ze strony Starosty [...] do sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu, podczas gdy zawnioskowane dowody miały na celu przedstawienie kontekstu oraz historii inwestycji drogowej, w kontekście praw konstytucyjnych i praw człowieka. Organ II instancji błędnie uznał ów zarzut za niezasadny, dopuszczając się tym samym naruszenia art. 77 i art. 78 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez niedokonanie wyczerpujących ustaleń koniecznych dla wydania zaskarżonej decyzji, co w konsekwencji pozostawało w niezgodzie z zasadą dochodzenia prawdy obiektywnej. Takie działania organu II instancji naruszają wskazaną zasadę prawdy obiektywnej, albowiem organ nie wziął pod uwagę faktu, iż skarżąca nie utraciła w wyniku wywłaszczenia nieruchomości zajętej przez drogę, a nieruchomość budowlano - mieszkaniową o znacznie wyższej wartości.

Zdaniem skarżącej, organ II instancji naruszył art. 8 k.p.a., poprzez traktowanie nierówno interesu skarżącej i Skarbu Państwa. Skarżąca wsparła się stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przedstawionym w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 października 2021 r., sygn. akt II GSK 407/21 który stwierdził, że przewidziana w niniejszym przepisie "zasada proporcjonalności oznacza zakaz nadmiernej w stosunku do chronionej wartości, ingerencji w sferę praw i wolności".

Skarżąca upatruje naruszenia art. 8 k.p.a. również w opisanych w skardze naruszeniach prawa materialnego. Skarżąca uważa też za słuszną uwagę WSA w Krakowie w wyroku z dnia 08 lipca 2021 r. sygn. akt I SA/Kr 438/21, że "organ powinien uwzględniać przy wykładni przepisów szerszy kontekst społeczny, w jakim przepisy te były wprowadzane, a także dokonać ich wykładni w taki sposób, aby obywatel, którego przepisy dotyczą, po ostatecznym ukształtowaniu jego sytuacji prawnej przez organ władzy publicznej mógł mieć w dalszym ciągu racjonalne przekonanie, że nie został pokrzywdzony na skutek działań organów państwa".

Skarżąca oświadczyła, że nie ma zaufania do organów władzy publicznej i czuje się pokrzywdzona całą sytuacją. Gwarantowane skarżącej prawem międzynarodowym, jak i Konstytucją prawo własności i prawo do poszanowania mienia są nierespektowane, a Organ II instancji uzasadnia to nieprawidłowo stosowanymi przepisami ustaw i rozporządzeń.

Zdaniem skarżącej, po pierwsze odszkodowanie będące przedmiotem zaskarżonej decyzji administracyjnej należy uznać za mienie w rozumieniu art. 1 Protokołu 1 do EKPCz. Po drugie należy uznać, iż mechanizm, w którym pozbawia się nieruchomości stanowiącej funkcjonalnie nieruchomość mieszkaniową za odszkodowaniem wyliczonym na podstawie wartości drogi stanowi rażące naruszenie praw człowieka skarżącej. Ustalone odszkodowanie jest co najmniej trzykrotnie mniejsze aniżeli wartość odszkodowania jaka powinna zostać ustalona w przypadku, gdyby działania organu czyniły zadość podstawowym prawom człowieka.

Skarżąca podkreśliła, że operat szacunkowy, choć sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami, narusza prawa do ochrony mienia gwarantowane przez Radę Europy w ramach EKPCz. Odebranie własności bez zapłaty sumy pozostającej w rozsądnym stosunku do jej wartości uznaje się zazwyczaj za nieproporcjonalną ingerencję (Perdigao przeciwko Portugalii).

W ocenie skarżącej, naruszenie EKPCZ i Protokołu 1 do EKPCz stanowi jednocześnie naruszenie Konstytucji RP. Skarżąca powołała się na art. 21 ust. 1 i 2 oraz art 64 ust. 1 Konstytucji RP. Na żadnym etapie postępowania administracyjnego powyższe przepisy prawa materialnego o jakże istotnym znaczeniu nie zostały zastosowane. Organ II instancji prawidłowo wskazał na różnicę pomiędzy "słusznym odszkodowaniem", a odszkodowaniem dochodzonym na podstawie Kodeksu cywilnego (obejmującym chociażby utracone korzyści - lucrum cessans), niemniej jednak nie można zgodzić się z twierdzeniem, jakoby normodawca konstytucyjny w ten sposób limitował odpowiedzialność za wywłaszczenie. Za uzasadnieniem WSA w Białymstoku wyroku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 436/15, skarżąca podniosła, że " odszkodowanie słuszne to odszkodowanie ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości (...)". Opisane powyższej okoliczności sprawy obrazują skalę naruszeń oraz brak spójności pomiędzy przepisami o niższej randze z przepisami rangi konstytucyjnej i przepisami prawa międzynarodowego. Jest to jawne pogwałcenie norm określających hierarchiczną zależność źródeł prawa i tym bardziej zasadnym jest, aby zaskarżona decyzja została usunięta z obiegu prawnego.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 29 lutego 2024 r. pełnomocnik skarżącej wnosił i wywodził jak w skardze oraz podtrzymał wniosek o przeprowadzenie dowodu zawartego w skardze.

Na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd postanowił oddalić wniosek dowodowy złożony w skardze.

Na pytanie sędziego pełnomocnik wyjaśnił, iż nie jest mu znany przypadek sprzedaży metra kwadratowego pod drogę, z tego co się orientuje działki na ten cel sprzedawane są od 60 do 100 zł za m˛.

Na pytanie Przewodniczącej pełnomocnik wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość należy do Pani K. od co najmniej 30 lat i jest nieruchomością rodzinną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzona przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności zaskarżonej decyzji, nie potwierdziła zasadności wniesionej skargi.

Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162 ze zm., zwanej dalej: "specustawą drogową"), decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Ustalenie kręgu podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe, następuje przy tym na podstawie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów czy też innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości.

Na podstawie art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jak wynika natomiast z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 162 ze zm., dalej przywoływana jako; "u.g.n.") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). W świetle art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm., zwanego dalej: "rozporządzeniem").

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia).

Jak wynika z § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1). wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2). wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Stosownie do § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że bezsporne jest, że działka nr [...] o pow. 0,0030 ha, obręb ewidencyjny D. , gm. D., powstała w wyniku podziału działki nr [...], na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia 23 kwietnia 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, uchylonej w części decyzją Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 26 lutego 2020 r., sprostowaną postanowieniem z 21 kwietnia 2020 r., została przejęta na rzecz Gminy Darłowo z przeznaczeniem na budowę drogi publicznej. Nieruchomość ta na dzień wydania decyzji zrid stanowiła własność Skarżącej, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr XXII/282/05 Rady Gminy Darłowo z dnia 30 czerwca 2005 r.), położona była na terenie oznaczonym symbolem KL- drogi publiczne klasy drogi lokalnej.

Nie budzi wątpliwości jest w sprawie, że za przejętą nieruchomość (art. 12 ust. 4f specustawy drogowej), należne Skarżącej odszkodowanie powinien ustalić starosta w drodze decyzji (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej).

Natomiast oś sporu w sprawie stanowi kwalifikacja nieruchomości Skarżącej przejętej na cele drogowe oraz następcze ustalenie odszkodowania na rzecz Skarżącej, na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego z dnia 27 stycznia 2023 r. Zdaniem Skarżącej, błędnie zastosowano w sprawie ww. przepisy, gdyż ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o wartości transakcji drogowych zamiast budowlanych.

W zaistniałym sporze Sąd uznaje prawidłowość rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji oraz przyznaje trafność argumentacji przedstawionej w uzasadnieniu wydanej decyzji.

Zdaniem Sądu, skoro organy ustaliły, że wyceniana nieruchomość znajdowała się w planie miejscowym na terenie przeznaczonym pod drogę publicznej klasy drogi lokalnej, to konsekwentnie prawidłowo uznały, że zastosowanie w sprawie znajdzie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Należy przy tym zaznaczyć, że przeznaczenie części działki Skarżącej na ww. cel, nastąpiło w oparciu o m.p.z.p. w 2005 r., a więc na wiele lat przed podjęciem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (która została wydana w 23 kwietnia 2019 r.).

Sąd w składzie orzekającym w tej sprawie w pełni podziela stanowisko judykatury, zgodnie z którym wskazana wyżej regulacja, jako lex specialis, znajduje pierwszeństwo przed zasadą wynikającą z przepisu art. 134 ust. 3 u.g.n. (tzw. zasadą korzyści) w przypadkach objętych hipotezą normy zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Analiza normy zawartej w tym przepisie, która przewiduje, iż wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych prowadzi do wniosku, że w każdym takim przypadku, w którym jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ma on pierwszeństwo przed ustaleniem tej wartości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym także w stosunku do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odczytywać należy go zatem w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe (por. wyrok WSA w Warszawie z 9 lipca 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 2460/19). Przez rynkową wartość nieruchomości - z uwzględnieniem specyfiki nieruchomości przeznaczonych pod drogi - należy rozumieć także wartość odszkodowań ustalaną przy przejmowaniu analogicznych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt I OSK 1831/13).

Sąd orzekający zwraca uwagę, że jest poglądem dominującym obecnie w orzecznictwie przyjęcie (w związku z brzmieniem § 36 ust. 4 rozporządzenia), że w przypadku wywłaszczenia pod drogę publiczną nieruchomości, która na dzień wywłaszczenia przeznaczona była na cele drogowe możliwe i prawnie uzasadnione jest dokonanie jej wyceny na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z dnia 19 października 2023 sygn. akt I OSK 1493/22).

Sąd wskazuje, że w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 27 kwietnia 2020 r. (sygn. akt I OSK 184/19), w którym wskazano, że § 36 ust. 4 rozporządzenia był wielokrotnie analizowany w orzecznictwie sądów administracyjnych. W orzecznictwie tym podkreślano, że w świetle brzmienia § 36 ust. 4 rozporządzenia przyjąć należy, iż punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z § 36 rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Tak rozumiany przepis aktu wykonawczego umożliwia realizację ustawowego obowiązku dokonania wyceny nieruchomości wywłaszczonych na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania czyniąc przepisy te spójnymi, pozwalając jednocześnie na dostosowanie podejścia do zaistniałych w konkretnej sprawie warunków.

Pogląd ten, jak już podniesiono, jest poglądem wiodącym i dominującym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por.: wyroki NSA z 26 czerwca 2023 r. sygn. akt I OSK 408/20 oraz z 13 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1341/22 i przywołane w nich orzecznictwo).

Sąd obecnie rozpoznający sprawę nie neguje stanowiska wyrażonego w wyrokach NSA z 17 maja 2016 r. (sygn. akt I OSK 1843/14), z 18 maja 2016 r. (sygn. akt I OSK 2041/14), 10 lipca 2015 r. (sygn. akt I OSK 2546/13), zgodnie z którym regułą ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa, która w dacie przejęcia była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Podkreślić jednak należy, że jak wskazano w wyroku z 17 maja 2016 r. od tej reguły § 36 ust. 4 rozporządzenia in fine przewiduje jednak wyjątek odnoszący się do sytuacji, w której "określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych".

W wyroku z dnia 17 maja 2016 r. NSA wyjaśnił również, że podziela wykładnię zaprezentowaną przez Sąd I instancji, wedle której z brzmienia cytowanych przepisów wynika że ustalając wartość rynkową przejętych z mocy prawa nieruchomości w pierwszej kolejności należy uwzględniać "transakcje nieruchomościami drogowymi". Wyjaśnił również, że pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Również z uzasadnienia wyroku z 10 lipca 2015 r. (sygn. akt I OSK 2546/13) wynika, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia nie dokonuje się wyceny działki gruntu zajętej pod drogę publiczną według wartości gruntów przyległych, jeżeli możliwe jest określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Podsumowując, podzielić należy stanowisko wyrażane w orzecznictwie na tle § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym zwrot "chyba, że" użyty w tym przepisie oznacza, że porządek ustalania sposobu wyceny nieruchomości nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego (gmina, powiat) są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (województwo), a dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, winien oszacować wartość rynkową nieruchomości kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, bowiem działka Skarżącej została przejęta z mocy prawa przez Gminę na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n., a określenie jej wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W zaistniałej sytuacji rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała wyceny spornej nieruchomości drogowej przyjmując do porównania ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, skoro nieruchomość Skarżącej była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (co wynika niewątpliwie z planu miejscowego). Rzeczoznawca może dokonać wyceny w oparciu o przeznaczenie gruntów przyległych, ale jedynie wówczas, gdy nie jest możliwa wycena przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Podkreślenia wymaga jednak, że w tej sprawie na badanym rynku takie transakcje wystąpiły, stąd nie jest więc trafne w kontrolowanej sprawie argumentacja Skarżącej, wedle której należało uwzględnić w wycenie rzeczywiste przeznaczenie przedmiotowej działki i jej funkcję.

Po pierwsze byłoby to niezgodne z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia i postanowieniami m.p.z.p.

Po drugie zgodnie z ustaleniami organu, działka Skarżącej jest niezabudowana, porośnięta trawą. Nie może więc służyć jako trafny argument przeciw ustaleniom organu przekonanie Skarżącej, że działka od zawsze była traktowana jako przeznaczona na cele mieszkaniowe i w taki sposób właściciele gospodarowali tą działką i działkami sąsiednimi.

Sąd podkreśla zarazem, że operat biegłego stanowi podstawowy dowód w sprawie, określania wartości nieruchomości, w której ustalano odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 k.p.a., ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać przez organ zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym.

Opracowanie operatu wymaga wiedzy specjalistycznej z zakresu rynku nieruchomości. Dokument ten może być sporządzony tylko przez osobę będącą rzeczoznawcą majątkowym (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Na tle tych regulacji przyjmuje się, że ocena operatu szacunkowego, jako specjalistycznej opinii, powinna być dokonana pod względem formalnym. Oznacza to, że należy zbadać, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Kluczowe znaczenie ma to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 2 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 2833/21). Obowiązkiem organu zatem było przede wszystkim skonfrontowanie operatu szacunkowego z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie oceny operatu pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Tego rodzaju oceny operatu, sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego prowadzonego w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, organy obu instancji dokonały. Sama Skarżąca w skardze wskazała, że operat został sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami.

W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo przyjęły, że operat z 27 stycznia 2023 r. sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości należnego Skarżącej odszkodowania.

Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji czy sąd administracyjny nie jest natomiast możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r., sygn. akt I OSK 557/19).

Sąd, podobnie jak organ II instancji uznaje, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostają zarzuty dotyczące zakresu i planowania inwestycji drogowej przed wydaniem decyzji zrid. Granice rozpoznania sprawy wyznacza jej przedmiot, którym w kontrolowanej sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa własności nieruchomości. Kwestie tego rodzaju, że zakres inwestycji drogowej uwidoczniony w projekcie drogi z 2017 r. jest znacznie większy niż zakładany pierwotnie w m.p.z.p. w 2005 r. Skarżąca winna była podnieść na etapie podejmowanej decyzji o zatwierdzeniu zgody na realizację inwestycji drogowej. Z ustaleń organu wynika, że tego rodzaju decyzja została wydana w dniu 23 kwietnia 2019 r. i posiada walor ostateczności, co oznacza, z jej ustaleniami związane były Organy obu instancji w kontrolowanej sprawie.

Sąd również nie dopatrzył się naruszenia przez organy obu instancji, stawianych skargą przepisów postępowania administracyjnego. Organ bowiem podjął wszelkie niezbędne czynności do rozpoznania sprawy. Skarżąca została poinformowana o sporządzeniu operatu, wniosła do niego zarzuty, a w sprawie odbyła się rozprawa administracyjna. Rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zastrzeżeń Skarżącej. W odniesieniu do przedłożonych aktów notarialnych rzeczoznawca stwierdziła, że dotyczą one innych nieruchomości niż przedmiot wyceny - o innym przeznaczeniu i innych cechach rynkowych, nie mogą być przyjęte do porównania. Rzeczoznawca podtrzymała sporządzony operat. W świetle prawidłowego założenia, że porównaniu w szacowaniu nieruchomości mogły służyć wyłącznie transakcje dotyczące działek drogowych, prawidłowo organ nie uwzględnił dowodu z transakcji dotyczących innego rodzaju nieruchomości niż drogowe. Nie sposób zatem przyjąć, że w sprawie naruszono przepisy prawa procesowego.

Sąd nie przeprowadził na wniosek strony dowodów z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości podlegającej wycenie. Co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym, zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji, wydającym zaskarżoną decyzję. Celem postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a., nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie administracyjnej, lecz wyłącznie ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z przepisami postępowania, a w konsekwencji, czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji określonych przepisów prawa materialnego.

Sąd nie podziela zarzutów skargi, którymi Skarżąca podważa legalność zaskarżonej decyzji w świetle art. 1 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności oraz art. 1 Protokołu Dodatkowego do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, a nadto art. 21, art. 64 ust. 1 i 2, art. 87 ust. 1 i art. 91 Konstytucji RP, poprzez naruszenie prawa do poszanowania mienia oraz naruszenie zasady ustalenia słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Należy przypomnieć, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP), każda zaś osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z podstawowymi zasadami prawa międzynarodowego (art. 1 Protokołu).

Należy zwrócić uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". W kwestii tej wypowiedział się natomiast Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. SK 11/02, OTK-A 2004/7/66), w którym wyjaśniono, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. W orzeczeniu tym Trybunał podkreślił, że prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Jak trafnie wskazał NSA w uzasadnieniu wyroku z 16 kwietnia 2015 r. (sygn. akt I OSK 2053/13), że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Niedopuszczalne jest natomiast ograniczanie wymiaru odszkodowania w sposób arbitralny.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa Sąd działając na mocy art 151 p.p.s.a., niezasadną skargę oddalił.

Orzeczenia sądów administracyjnych powołane w uzasadnieniu niniejszego wyroku są dostępne w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl.