Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 490/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2023-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 61
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 października 2023 r. sprawy ze skargi W. M. nieruchomości położonej przy ul. [...], [...] w S. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] marca 2023 r. nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części obiektu budowlanego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 5 stycznia 2023 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie znak: [...] w postępowaniu administracyjnym wszczętym w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego elementów konstrukcyjnych balkonów oraz gzymsu, przy połaci dachowej w elewacji frontowej (od ulicy) budynku mieszkalnego, wielorodzinnego przy ul. [...], [...] w S. (działka [...], obręb [...] nakazał właścicielowi obiektu budowlanego, tj. Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...], [...] (dalej jako: Wspólnota Mieszkaniowa) w S. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części obiektu budowlanego, tj. balkonów i gzymsu w elewacji frontowej budynku mieszkalnego, wielorodzinnego przy ul. [...], [...] w S. (działka [...], obręb [...]) poprzez:

- remont i naprawę konstrukcji nośnej oraz izolacji przeciwwodnej płyt balkonowych w elewacji frontowej (od strony ulicy [...] i Placu [...] w S.);

- zapewnienie odpowiedniego mocowania balustrad w obrębie balkonów w elewacji frontowej (od strony ulicy [...] i Placu [...] w S.);

- remont i naprawę gzymsu ceglanego w obrębie połaci dachu w elewacji frontowej (od strony ulicy [...] i Placu [...] w S.).

Powyższe prace miały zostać wykonane w terminie do 30 czerwca 2023 r. pod nadzorem osoby uprawnionej w uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków miasta Szczecin (budynek znajduje się w Gminnej Ewidencji Zabytków miasta Szczecin).

Odwołanie od tej decyzji wniosła zobowiązana Wspólnota Mieszkaniowa, domagając się jej uchylenia w całości, względnie z ostrożności procesowej o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez wydłużenie czasu wykonania prac remontowo-naprawczych w okresie do października 2027 r., wskazując, iż taki termin byłby zgodny z terminem wskazanym w protokole pięcioletnim z listopada 2022 r.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z 30 marca 2023 r. nr [...] Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego w Szczecinie uchylił zaskarżoną decyzję w całości i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nakazał właścicielowi obiektu budowlanego, tj. Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części obiektu budowlanego, tj. balkonów, gzymsu, tynków zewnętrznych oraz instalacji piorunochronnej w elewacji frontowej budynków mieszkalnych, wielorodzinnych przy ul. [...], [...] w S. poprzez:

1. usunięcie miejscowych pęknięć i uszkodzeń murowanych gzymsów z cegły pełnej ceramicznej;

2. usunięcie nieprawidłowości polegających na:

- odspojeniu betonu otuliny zbrojenia z powierzchni czołowych żelbetowych wsporników płyt balkonowych,

- uszkodzeniach tynku spodnich powierzchni płyt balkonowych po krawędziach zewnętrznych,

- odspojeniach, spękaniach i innych uszkodzeniach warstwy dociskowej izolacji i warstw posadzkowych płyt balkonowych,

- uszkodzeniu albo zniszczeniu (skorodowaniu) obróbek blacharskich płyt balkonowych;

3. usunięcie na balkonie lokalu przy Placu [...] pęknięć szlichty betonowej balkonu i widocznych wykruszeń płyty;

4. usunięcie korozji z elementów stalowych balustrad balkonów i ich zabezpieczenie oraz ewentualną wymianę skorodowanych elementów tych balustrad, jak też zapewnienie odpowiedniego mocowania balustrad;

5. usunięcie widocznych odspojeń i ubytków tynków, w szczególności w miejscach zacieków i uszkodzeń tynków w miejscach nieciągłości obróbek blacharskich oraz ich uzupełnienie;

6. poprawienie mocowań uziomów;

- w terminie do dnia 30 listopada 2023 r.

Przed podjęciem czynności związanych z usunięciem ww. nieprawidłowości należy wykonać doraźne zabezpieczenia ww. elementów budynków, w tym tynków zewnętrznych, gzymsów oraz — ewentualnie - balustrad w celu zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańców i osób przebywających w ich otoczeniu.

Ww. roboty budowlane należy prowadzić pod nadzorem osoby uprawnionej, a po wykonaniu robót należy powiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, załączając oświadczenie osoby legitymującej się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, wpisanej na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego o prawidłowości ich wykonania. Roboty budowlane należy prowadzić w uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków Miasta Szczecina.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy opisał przebieg postępowania organu I instancji w tym zgromadzenie protokołów z kontroli okresowej "pięcioletniej" i "rocznej" budynku mieszkalnego wielorodzinnego, opisał główne wnioski płynące z powyższych protokołów, a także wyniki oględzin przeprowadzonych przez organ nadzoru budowalnego 20 grudnia 2022 r.

ZWINB powołując się na art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane wyjaśnił, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powyższe unormowanie ma zastosowanie do stanów faktycznych, w których obiekt budowlany ze względu na niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego, który wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usuwającego stwierdzone nieprawidłowości.

Zdaniem organu odwoławczego jest bezsporne, iż w stanie technicznym balkonów i gzymsów budynku mieszkalnego wielorodzinnego występują nieprawidłowości, które należy usunąć, co wynika zarówno z oceny stanu technicznego przeprowadzonej na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i oględzin poczynionych przez organ nadzoru budowalnego. Tym samym, stosownie do przywołanego wyżej przepisu, skoro stwierdzony został niewłaściwy stan techniczny balkonów oraz gzymsów ww. budynku organ administracji był obowiązany do wydania stosownej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, ZWINB wyjaśnił, że organ powiatowy poddał ocenie osiem balkonów budynku przy ul. [...] oraz dwadzieścia cztery balkony budynku przy Placu [...], wymieniając w protokole jakiego rodzaju nieprawidłowości zostały stwierdzone, zaś uczestniczący w tych oględzinach przedstawiciel zarządcy budynku nie wniósł do nich uwag.

Posiłkując się orzecznictwem sądów administracyjnych, zgodnie z którym nakaz usunięcia nieprawidłowości na podstawie art. 66 ww. ustawy Prawo budowlane dotyczący balkonów, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej należy nakładać na wspólnotę mieszkaniową wywiedziono, że nie sposób uznać za zasadne argumenty skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej w tym zakresie.

Natomiast w zakresie proponowanego przez Wspólnotę Mieszkaniowa terminu wykonania prac (tj. do października 2027 r.) organ wyjaśnił, iż również z przedłożonego przez Wspólnotę protokołu kontroli okresowej wynika, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, zatem zaproponowany przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową, jest zbyt odległy, a zatem mógłby skutkować nadmierną degradacją ww. elementów balkonów i gzymsów. Organ odwoławczy nadmienił przy tym, iż o konieczności wyremontowania balkonów skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa posiadała wiedzę z poprzednich protokołów, w których zalecono m.in. wykonanie remontu balkonów, co wynika z zapisów poczynionych w protokole z dnia 25 listopada 2022 r., wobec czego miała możliwość podjęcia stosownych działania zmierzających do usunięcia nieprawidłowości. Końcowo wskazano, iż z uwagi na stwierdzone usterki oraz lokalizację budynku w centrum miasta konieczne jest wykonanie doraźnych zabezpieczeń budynku wskazanych w decyzji.

Pismem z 27 kwietnia 2023 r. Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez pełnomocnika wniosła skargę na powyższe rozstrzygnięcie organu odwoławczego, zarzucając :

1) na podstawie art. 145 §1 pkt. 1) lit. c p.p.s.a. inne naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 8, 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, a także prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, w tym błędne rozważenie dotychczas zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz błędną jego ocenę, niezgodną z zasadami wnioskowań logiki formalnej oraz z zasadami doświadczenia życiowego, skutkujące przede wszystkim nakazaniem Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wykonanie prac w terminie do 30 listopada 2023 roku podczas gdy z zebranego materiału dowodowego, stanu faktycznego, stanu prawnego nie wynika, iż to Wspólnota Mieszkaniowa obowiązania jest do wykonania wszystkich ww. prac, a konieczność wykonania prac za które odpowiedzialna jest Wspólnota Mieszkaniowa powinna obejmować okres do 2027 roku,

2) na podstawie art. 145 §1 pkt 1) lit. c p.p.s.a. inne naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. poprzez nieodniesienie się przez organ II instancji w sposób wyczerpujący i wystarczający do wszystkich zarzutów sformułowanych w odwołaniu strony skarżącej z dnia 23 stycznia 2023 r.

Wskazując na powyższe pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powyższego stanowiska pełnomocnik skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał, że strona skarżąca wykonuje coroczny przegląd budynku, a z protokołu kończącego powyższy przegląd nie ma nakazu szybkiego naprawienia balkonów i gzymsów (tj. do 30 listopada 2023 roku), widnieje jedynie informacja o konieczności zaplanowania tych prac w kolejnych pięciu latach (tzn. w terminie do kolejnego 5 -letniego przeglądu do 2027 r.). Nie ma zatem podstawy do tego, aby organ w zaskarżonej decyzji nakazał dokonania remontu balkonów oraz gzymsów do 30 listopada 2023 roku. W sytuacji, w której istniałoby zagrożenie dla ludzi lub mienia skutkujące koniecznością natychmiastowej naprawy, osoby odpowiedzialne za wykonanie przeglądu nie wystawiłyby pozytywnej oceny po dokonaniu przeglądu oraz osoby te wskazałyby wcześniejszy termin wraz ze sposobem zabezpieczenia balkonów i gzymsów. Ponadto w samym uzasadnieniu protokołu stwierdzono, iż stan techniczny ww. budynku zapewnia dalsze bezpieczne jego użytkowanie, jednakże zapewnienie jego pełnej sprawności technicznej wymaga wykonania naprawy głównej.

Zdaniem skarżącej, organ całkowicie nie uwzględnił ww. protokołu, tym samym dopuszczając się podważenia kompetencji osób, które taki protokół sporządziły i podpisały. Jeśli zatem, organ uważa, iż protokół został sporządzony nieprawidłowo, a ustalenia w nim zawarte są błędne, to powinien wezwać osoby, odpowiedzialne za sporządzenie tego protokołu, a nie stronę skarżącą, nakazując jednocześnie w tak krótkim terminie wykonanie poważnych prace remontowo-budowalnych.

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej organ nie powinien był opierać się na oględzinach dokonanych przez organ I instancji i powinien był przeprowadzić własną kontrolę oraz dokonać oględzin budynku. W sytuacji, w której Zachodniopomorski Inspektor Nadzoru Budowlanego nie dokonał oceny i oględzin każdego balkonu znajdującego się na nieruchomości, nie może wydać nakazów wykonania prac, określając ich szczegółowy zakres, nie dokonując uprzednia faktycznego stwierdzenia tychże usterek. Tego rodzaju usterki, wymagają wnikliwej analizy technicznej oraz dokładnej oceny każdego balkonu i elementu elewacji w sposób indywidualny. Takie oględziny zostały wykonane przez osoby wykonujące przegląd roczny i pięcioletni zlecony przez Wspólnotę.

Nadto zdaniem skarżącej, błędne jest zakwalifikowanie uszkodzeń balkonu w lokalu [...] jako obciążających finansowo Wspólnotę Mieszkaniową. Wykonanie określonych napraw posadzki balkonu należy do obowiązków właściciela. Prawidłowo wykonane zewnętrzne naprawy konstrukcji balkonów, czyli części wspólnych budynku, w zupełności wystarczą do prawidłowego zabezpieczenia balkonów. Natomiast o części wewnętrzne balkonów - takie jak posadzka - powinni zadbać właściciele indywidualnie i z własnych środków. W protokole pięcioletnim jest mowa o konieczności wykonania jedynie posadzki balkonu mieszkania [...], przy czym wskazano, że ma to zrobić właściciel mieszkania.

Zdaniem skarżącej zarówno organ I jak i II instancji całkowicie pominął rozważanie co jest częścią wspólną budynku, a co nie. Ponadto organ II instancji w sposób bardzo ogólny nakazał stronie skarżącej wykonanie określonych zaskarżoną decyzją prac, np. nie wskazał konkretnie, w obrębie których balkonów należy przeprowadzić prace.

Końcowo pełnomocnik Wspólnoty oświadczył, iż Wspólnota Mieszkaniowa aktualnie wykonuje wszystkie prace związane z zabezpieczeniem elementów, które się poluzowały zgodnie z protokołem rocznym i pięcioletnim. Na budynku przeprowadzane są prace polegające na montażu zerwanych siatek zabezpieczających cegły. Natomiast nakaz został wydany, nie biorąc w ogóle pod uwagę realności wykonania takich prac pod względem finansowym i czasowym. Narzucenie na skarżącego przeprowadzenia całego procesu budowlanego, który wymaga uzyskania pozwolenia na budowę/remont, zaangażowania w to konserwatora i inspektora nadzoru jest bardzo dużym przedsięwzięciem. Pełny zakres prac budowlanych, można zatem porównać do zakresu prac rewitalizacji kamienicy, szczególnie jeśli się weźmie pod uwagę stwierdzenia organu dotyczące estetyki budynku. Nie można nie dostrzec, że organ nakazał wspólnocie mieszkaniowej wykonanie naprawy wszystkich 32 balkonów, gzymsów oraz elewacji, co stanowi bardzo duży koszt dla Wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada tak dużych zasobów na wykonanie tego typu prac remontowych i to w tak krótkim okresie czasu. Wspólnota Mieszkaniowa przy obecnym stanie funduszu remontowego może rozważyć wykonanie remontu elewacji, który będzie obejmował te elementy balkonów, które należy uznać za części wspólne budynku w terminie do kolejnego przeglądu 5-letniego 2027 r. po uzyskaniu stosownych uchwal dot. zlecenia wykonania dokumentacji techniczno-projektowej, pozyskania kredytu lub pożyczki, zwiększenia zaliczki na fundusz remontowy oraz wyłonienia wykonawcy. Nadto decyzja ta uniemożliwia skarżącej samodzielne dobranie odpowiedniego rozwiązania.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1327 z późn. zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 – dalej: "P.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Należy również podkreślić, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest wyłącznie w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem kontroli jest decyzja organu odwoławczego na mocy, której nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie oznaczonych prac dotyczących balkonów, gzymsu, tynków zewnętrznych oraz instalacji piorunochronnej w elewacji frontowej budynków mieszkalnych, wielorodzinnych przy ul. [...], [...] w S..

Marterialnoprawną podstawę skarżonej decyzji stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.) stanowiący, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przy czym z art. 61 powyższej ustawy wynika, że realizacja takiego obowiązku obciąża właściciela nieruchomości. Zatem organy trafnie przyjęły, iż jeżeli nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego dotyczą części wspólnych takiego budynku, właściwym jest nakazanie ich usunięcia wszystkim współwłaścicielom tego budynku.

Wspólnota mieszkaniowa kwestionuje powyższą decyzję, wskazując na błędne ustalenia w zakresie wymaganych robót oraz podmiotów zobowiązanych do ich wykonania oraz, że do prac w części wewnętrznej balonków zobowiązani powinni być poszczególnie właściciele przyległych lokali. Nadto Wspólnota kwestionuje termin w jakim organ domaga się wykonania obowiązków wykazując, iż terminie powinien być określony na październik 2027 r. jako zgodny z datą określoną w protokole z kontroli okresowej budynku, a termin wskazany przez organ określa mianem nierealnego. Wspólnota Mieszkaniowa podkreśla przy tym, iż jest świadoma, że konieczne jest wykonanie w zakresie obciążającym Wspólnotę napraw balkonów i całej elewacji, jednakże nie ma konieczności aby dokonywać powyższych prac aż w tak daleko idącym zakresie oraz zakreślonym przez organ terminie, a naprawy powinny być dokonywane wyłącznie sukcesywnie w miarę możliwości. Wreszcie, zdaniem skarżącej, decyzja uniemożliwia samodzielne dobranie odpowiedniego rozwiązania.

W badanej sprawie jest bezsporne, że z przedłożonych przez Wspólnotę protokołów z kontroli okresowej "pięcioletniej" i "rocznej", opracowanych w trybie art. 62 ustawy Prawo budowalne wynika, że w listopadzie 2022 r. została przeprowadzona kontrola budynku będącego przedmiotem postępowania, w następstwie której stwierdzono w zakresie stanu technicznego balkonów:

- "(...) brak ciągłości i uszkodzenia obróbek blacharskich balkonów powodujące zacieki i uszkodzenia tynków elewacji(...)", zalecono "(...wykonać remont podczas remontu balkonów(...)" - oceniono jako trzeci stopień pilności naprawy, jako naprawa główna;

- odspojenia betonu otuliny zbrojenia z powierzchni czołowych żelbetowych wsporników płyt, uszkodzenia tynku spodnich powierzchni płyt balkonowych po krawędziach zewnętrznych. Odspojenia, spękania i uszkodzenia warstwy dociskowej, izolacji i warstw posadzkowych. Silne zniszczenie i uszkodzenia korozyjne obróbek blacharskich (...)", zalecono "(...wykonać remont kompleksowy balkonów(...)" - oceniając jako "(...)3 stopień pilności naprawy naprawa główna...)";

-(...)na balkonie lok. PI. [...] pęknięcia szlichty betonowej balkonu (fot. nr [...]) widoczne wykruszenia płyty (...)’’, zalecając "(...) Wykonać naprawę posadzki balkonu lok. PI. [...] - w gestii właściciela lokalu(...)" i oceniając, jako (...)2 stopień pilności naprawy naprawa bieżąca(...);

- (...)Korozja elementów stalowych balustrad balkonów (...)", zalecając, (...)Wykonać remont balustrad (...) ", oceniając jako (...)3 stopień pilności naprawy naprawa główna(...)".

Autorzy opracowana ocenili, iż (...)balkony ostatniej kondygnacji narażone są na wzmożone działanie czynników atmosferycznych (opady deszczu i śniegu) z uwagi na brak zadaszeń(...)" i zalecili podczas remontu balkonów rozważyć montaż daszków nad ostatnią kondygnacją.

W ww. opracowaniu stwierdzono również "(...widoczne miejscowe pęknięcia i uszkodzenia (fot. nr 1-2)" gzymsów murowanych z cegły pełnej ceramicznej, otynkowanych, zlecono zatem, "(...docelowo przewidzieć remont gzymsów(...)" i oceniono, iż ich naprawa stanowi trzeci stopień pilności, jako naprawa główna.

Wg przyjętych przez autorów ww. opracowania kryteriów ustalenia typu robót remontowych, przez "naprawę główną" oznaczoną nr "I", należy rozumieć "Remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu obiektu", natomiast "naprawa bieżąca", oznaczona nr "II", "Polega na okresowym remoncie elementów obiektu, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym",

W ww. protokole poczyniono objaśnienia znaczenia określonych stopni pilności remontu elementów budynku, tj.:

- przez "1 stopień pilności naprawy" należy rozumieć, iż są to, (...)elementy wymagające niezwłocznej (natychmiastowej) naprawy. Niewykonanie napraw może mieć wpływ na zdrowie i życie użytkowników (...)",

- przez "2 stopień pilności naprawy" należy rozumieć, iż są to "(...) elementy wymagające remontu w ciągu czasu, do kolejnego rocznego przeglądu obiektu (...)",

- przez "3 stopień pilności naprawy", należy rozumieć "(...elementy wymagające remontu w ciągu czasu, do kolejnego pięcioletniego przeglądu obiektu(...).

We wnioskach końcowych autorzy protokołów podali, iż "stan techniczny budynku zapewnia dalsze bezpieczne jego użytkowanie, jednakże zapewnienie jego pełnej sprawności technicznej wymaga wykonania naprawy głównej".

Nie jest też sporne, iż 20 grudnia 2022 r. powiatowy organ nadzoru budowalnego przeprowadził oględziny budynku w toku których stwierdzono takie usterki w budynku jak: korozja obróbek blacharskich, korozja elementów balustrady, ruszanie się balustrady w części frontowej pod naciskiem, płaty odpadniętego, zmurszałego tynku, gzyms ceglany częściowo osłonięty siatkami z ubytkami, ślady, złuszczonej farby, korozja betonu i balustrad, odsłonięte i skorodowane pręty, zbrojeniowe płyt, korozja balustrad korozja i ubytki (wraz z wżerami) obróbek blacharskich oraz ubytki tynku od spodu płyt balkonowych, widoczne znaczne ubytki połaci tynku - nawet do długości 1,5 m. Ustalenia te zostały stosownie opisane i udokumentowane i nie były kwestionowane przez uczestniczącego w oględzinach przedstawiciela Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wbrew zarzutom skargi powyższe dowody były wystarczające do poczynienia przez organ odwoławczy ustaleń w toku postępowania co do stanu budynku i niezbędnych prac i brak jest podstaw domagania się poprowadzenia kolejnych oględzin nieruchomości. Poczynione ustalenia były wystarczające dla wydania rozstrzygnięcia w badanej sprawie i uprawniały organy nadzoru budowlanego do stwierdzenia, iż stan budynku jest nieodpowiedni oraz wymaga stosowanej interwencji.

Przywołany powyżej art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowalne ma charakter związany, co oznacza, że w sytuacji wystąpienia przesłanki określonej w tym artykule, organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz także zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przy czym organy nadzoru budowlanego to organy wyspecjalizowane w zakresie spraw budowlanych i związanych z tym kwestii, a zatem są władne do poczynienia własnych ustaleń. Wbrew stanowisku skarżącej, określenie pilności wykonania prac objętych nakazałem nie oznacza zakwestionowania ustaleń poczynionych w protokole z kontroli okresowej budynku, a organy nadzoru budowlanego są uprawnione do oceny pilności prac, mając na względzie takie aspekty jak bezpieczeństwo użytkowników balkonów czy chodników znajdujących się pod balkonami. Ma to szczególne znaczenie dla budynków znajdujących się w ruchliwym miejscu, w centrum miasta, tak jak ma to miejsce w badanej sprawie. Przy czym ze wskazania z protokole z kontroli okresowej budynku, na który powołuje się skarżąca, iż poszczególne wady usterki powinny być usunięte "do kolejnego pięcioletniego" przeglądu obiektu nie wynika, aby miały one być wykonywane w ostatnim okresie a określono jedynie datę końcową. Stąd, jeżeli w toku oględzin organy nadzoru budowalnego dopatrzyły się takich wad w stanie budynku, które powinny zostać możliwe szybko usunięte były uprawnione do stosownej samodzielnej oceny w tym zakresie. Warto przy tym dostrzegać, iż skarżąca poprzestała na ogólnikowym wskazaniu woli poczynienia niezbędnych napraw, a wskazując na nierealność zakreślonego przez organy administracji terminu na wykonanie prac nie wskazało żadnego harmonogramu czy też terminarza prac potwierdzającego planowany termin wykonania prac, który poddawałby się jakiekolwiek kontroli. Przy czym w razie pojawienia się obiektywnych problemów, możliwe jest przedstawienie ich organom wraz z wnioskiem o przedłużenie terminu na wykonanie prac. Aktualnie nie sposób zatem odnieść się do twierdzeń Wspólnoty Mieszkaniowej w powyższym zakresie.

Nadto należało mieć na względzie, iż nieprawidłowości w stanie balkonów i elewacji budynku stwierdzono w październiku 2022 r., a zatem data na wykonywanie prac wskazana ostatecznie przez organ odwoławczy, tj. 30 listopada 2023 r. oznacza upływ przeszło roku od daty stwierdzenia nieprawidłowości przez osoby kontrolujące stan budynku, tj. daty, po której zarządca budynku miał świadomość konieczności wykonania napraw. Tymczasem mimo wywodzonych problemów w pozyskaniu uchwał wspólnoty czy pozyskaniu finasowania z przedstawionej przez skarżącą argumentacji nie wynika, aby podjęła ona jakiekolwiek czynności zmierzające do wykonania prac. Należało też uwzględnić, że skoro zerwaniu uległy siatki zabezpieczające cegły konieczność podjęcia stosowych działań była tym bardziej pilna.

Nie zasługiwały też na uwzględnienie zarzuty dotyczące zakwalifikowania objętych decyzją prac jako po części dotyczących elektów budynków, za które odpowiada nie Wspólnota Mieszkaniowa, lecz poszczególni właściciele lokali korzystający z balkonów. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż wskazane prze organ odwoławczy elementy balonów i elewacji dają się zakwalifikować jako części wspólne budynku. Dotyczy to także wskazanego w pkt 3 decyzji organu odwoławczego usunięcia pęknięć szlichty betonowej balkonu i widocznych wykruszeń płyty. Szlichta (wylewka, jastrych) jako element stanowiący podbudowę pod ewentualne materiały wykończeniowe jest takim elementem balkonu, który jest wykonywany na etapie jego budowy i brak jest podstaw do uznania, iż za jego stan odpowiada właściciel lokalu przylegającego do balkonu, nie zaś Wspólnota Mieszkaniowa.

Również argumentacja strony skarżącej dotycząca znacznych kosztów wykonania prac objętych nakazem, nie daje podstaw do przyjęcia, iż decyzja organu nadzoru budowlanego jest wadliwa, a w istocie ogólny sposób wskazania niezbędnych do wykonania robót - wbrew zarzutom skargi - nie uniemożliwia skarżącej dobrania odpowiedniego i ekonomicznie uzasadnionego rozwiązania. Celem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowalne jest doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, a zatem takie określenie robót budowlanych, które zmierzają do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym uchybień. Organy nadzoru budowlanego nie mają obowiązku dokładnego wyjaśniania przyczyn i ich wpływu na stan techniczny obiektu, jednakże powinny przed nałożeniem obowiązku wykonania określonych robót budowlanych mieć pewność, że ich realizacja doprowadzi do skutecznego i w miarę trwałego skutku, a nie jedynie do chwilowej poprawy stanu technicznego obiektu (podobnie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 473/23 publ. https://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

W związku z powyższym Sąd, nie dopatrując się niezgodności zaskarżonej decyzji z prawem skargę oddalił, stosownie do art. 151 P.p.s.a.