Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 97/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-03-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 156 ust 3 i 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2024 r. sprawy ze skargi W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 listopada 2023 r. nr SKO.ZP/415/533/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącego W. O. kwotę 445 zł (słownie: czterysta czterdzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi W. O. (dalej: skarżący) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 listopada 2023 r. znak SKO.ZP/415/533/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W stanie faktycznym sprawy skarżący na podstawie umowy z 22 kwietnia 2016 r. sprzedał nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] w W. . Następnie organ Wójt Gminy W. wszczął wobec skarżącego postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Decyzją z 26 lutego 2018 r. organ I instancji ustalił wysokość przedmiotowej opłaty na 2 499,30 zł. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją SKO w Krakowie z 28 grudnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 7 maja 2019 r. sygn. II SA/Kr 289/19 uchylił powyższe decyzje. Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku, okolicznością bezsporną było, iż skarżący zbył nieruchomość po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy W. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 2012 r. (Dz.Urz.Woj. Małopol. z 2012 r., poz. [...]). Istota sporu sprowadza się natomiast zasadniczo do rozstrzygnięcia czy, a jeśli tak to w jakiej wysokości, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej". W przedmiotowej sprawie podstawowe znaczenie ma fakt, iż zbyta przez skarżącego działka (powstała z podziału dz. nr [...], która z kolei powstała z podziału dz. nr [...]), nie istniała w dacie wejścia w życie ww. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w dniu [...] 2012 r., a stanowiła ona wówczas niewydzielony fragment nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], która z kolei – jak wynika z operatu szacunkowego – przed wejściem w życie ww. zmiany planu miejscowego posiadała mieszane przeznaczenie i przeznaczona była w przewadze – 8.900 m2 na tereny rolnicze (symbol planu R), 1.500 m2 pod teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), 1.000 m2 pod teren lasów (symbol planu ZL), zaś w pozostałym zakresie 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej (symbol planu MNR), natomiast po wejściu w życie ww. zmiany planu zmieniła częściowo swoje przeznaczenie w ten sposób, że obszar 7.500 m2 stanowił tereny rolnicze (symbol planu R), obszar 1.500 m2 stanowił teren zieleni, w tym objętej formami ochrony przyrody (symbol planu ZN), obszar 1.000 m2 stanowił teren lasów (symbol planu ZL), obszar 900 m2 pod tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu MNU1), zaś obszar 1.400 m2 stanowił teren zabudowy zagrodowej (symbol planu RM). Do tej też działki, sprzed podziału (tj. dz. nr [...]), odnosiły się ustalenia i wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego w dniu 15 grudnia 2016 r. operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, który wycenił najpierw wartość 1 m2 pierwotnej nieruchomości w postaci dz. nr [...] o powierzchni 1,23 ha, a następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową zbytej przez skarżącego W. O. dz. nr [...] (powierzchnia 0,2057 ha), będącej przedmiotem postępowania, a stanowiącej jedynie fragmentem dz. nr [...]. Zdaniem Sądu, nie można uznać by taki sposób sporządzenia operatu szacunkowego był prawidłowy.

Sąd podzielił w pełni pogląd, zgodnie z którym "przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej". Z chwilą zbycia dz. nr [...] stała się ona odrębną nieruchomością, wobec czego przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości należy wyceniać tą nieruchomość, która była przedmiotem transakcji – sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Brak ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość, tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. Jeśli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z dz. nr [...], to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej dz. nr [...]. Już bowiem ze wstępnego porównania mapy, na której uwidoczniona została dz. nr [...] (po podziale; k. 79 i 85 akt administracyjnych), wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) przed zmianą planu miejscowego, tj. na dzień [...] 2012 r. (k. 73 akt administracyjnych) oraz wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrazującego stan dz. nr [...] (przed podziałem) po zmianie planu miejscowego, tj. na dzień sprzedaży dz. nr [...] – 22 kwietnia 2016 r. (k. 53 akt administracyjnych) można dostrzec, że oprócz powierzchni nieruchomości, zmianie ulegną też takie cechy charakterystyczne nieruchomości, jak m.in. ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniania nieruchomość. Jednocześnie, co wymaga szczególnego podkreślenia, a co wynika również bezpośrednio z treści decyzji organu I instancji (str. 4 i 5 decyzji Wójta Gminy W. jak i z ww. wyrysów map, w odniesieniu do dz. nr [...], na skutek uchwalenia ww. zmiany planu, zmianie uległo tylko częściowo przeznaczenie ww. nieruchomości, która pierwotnie w całości znajdowała się w terenach rolniczych, zaś po zmianie planu w części południowo-wschodniej ujęta została w terenach zabudowy zagrodowej, zaś w pozostałej części pozostawała nadal ujęta w terenach rolniczych. W tym natomiast zakresie brak jest w operacie szacunkowym danych, które wskazywałby jaka dokładnie część dz. nr [...] (procentowo lub powierzchniowo) zmieniła przeznaczenie z terenów rolniczych na tereny zabudowy zagrodowej, co bez wątpienia będzie miało bezpośredni wpływ na prawidłowe określenie czy w przedmiotowej sprawie, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,2057 ha, będącego skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, a tym samym czy istniały podstawy dla ustalenia tzw. "opłaty planistycznej", a jeśli tak to w jakiej wysokości. Zdaniem Sądu organy obu instancji zaaprobowały bowiem przedstawiony w operacie z dnia 15 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny nieruchomości oraz ustalone w jego następstwie wyniki bez ich odpowiedniego zweryfikowania, niedopełniając tym samym wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego.

Ponadto, jak wskazał Sąd, aktualność sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2016 r., została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego tylko jednokrotnie w dniu 15 grudnia 2017 r. (k. 142 akt administracyjnych), po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a w związku z tym w dacie wydawania decyzji przez organ odwoławczy, tj. w dniu 28 grudnia 2018 r. utracił on swoją aktualność (w dniu 15 grudnia 2018 r.).

Po sporządzeniu nowego operatu szacunkowego z 5 listopada 2019 r. organ I instancji decyzją z 29 września 2022 r. znak PP.6725.1.46.2016.JG orzekł o wysokości przedmiotowej opłaty na 14 823,90 zł. Organ wskazał, że przedmiotowa działka zmieniła przeznaczenie, tj. była przed zmianą planu ujęta w terenach rolniczych, zaś po zmianie planu była ujęta w części południowo-wschodniej w terenach zabudowy zagrodowej (1093 m2), a w pozostałej części w terenach rolniczych (964 m2). Następnie organ odniósł się do sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu. Wskazał, że wartość rynkowa nieruchomość została określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Podobieństwo nieruchomości zostało sformułowane za pomocą 6 atrybutów, dla których zostały przypisane odpowiednie wagi wskazujące na wielkość wpływu poszczególnej cechy na cenę, tj. lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo i otoczenie, parametry nieruchomości, dostępność urządzeń infrastruktury technicznej, dostępność komunikacyjna, cechy szczególne. Zarówno nieruchomość wyceniana, jak i porównawcze zostały szczegółowo opisane za pomocą wymienionych cech. Rzeczoznawca zebrał informacje o 7 nieruchomościach o przeznaczeniu jako tereny rolnicze oraz o 4 nieruchomościach o przeznaczeniu mieszanym, które w badanym okresie były przedmiotem transakcji rynkowych. Szacowana wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej jako tereny rolnicze szacuje się na poziomie 334 175 zł/ha, zaś o mieszanym charakterze (jako zabudowa zagrodowa oraz tereny rolnicze) szacuje się na poziomie 81,33 zł/m2. Opierając się na sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie z 2019 r. miarodajne wartości wynoszą: 68 470 zł jako wartość nieruchomości przed wejściem w życie zmiany MPZP, 167 296 zł po wejściu w życie zmiany MPZP. Różnica pomiędzy tymi wartościami to 98 826 zł, a opłata planistyczna 14 823,90 zł, co stanowi 15% wzrostu wartości nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, że operat z 2019 r. stracił aktualność, bowiem został przedłużony do 36 miesięcy, co jest sprzeczne z prawem. Dodał, że wartość "wzrostu wartości" pomiędzy pierwszą a drugą wyceną wyniosła 593%, co jest drastyczną różnicą, której organ nie wyjaśnił.

Decyzją z 2 listopada 2023 r. SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Kolegium wskazało, że operat został wprawdzie sporządzony w dniu 5 listopada 2019 r., jednak został przez rzeczoznawcę należycie zaktualizowany. Operat został opatrzony klauzulą aktualności z 5 listopada 2020 r., następnie z 5 listopada 2021 r. Ponadto Kolegium wezwało rzeczoznawcę do potwierdzenia, że w zakresie analizy nie wystąpiły od daty ostatniej aktualizacji zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników z art. 154 u.g.n. W odpowiedzi rzeczoznawca przedłożył sporządzoną 5 listopada 2022 r. klauzulę aktualności. Klauzula ta przybrała postać osobnego dokumentu sporządzonego i dołączonego do operatu znajdującego się w aktach sprawy. Zdaniem Kolegium ustawodawca nie zakazał wielokrotnego przedkładania klauzuli aktualności operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium przedstawiona wycena nie odbiega od normatywnych wymogów dotyczących zasad ustalania wartości nieruchomości. Zgodnie z zaleceniami Sądu określono przeznaczenie planistyczne dla obszaru działki przed zmianą planu oraz po przedmiotowej zmianie. To pozwoliło na wyłonienie adekwatnych rynków. Kolegium stwierdziło, że nie ma podstaw do zakwestionowania dokonanego doboru nieruchomości porównawczych. Granice rynku lokalnego ograniczono do granic gminy, w jakiej znajduje się nieruchomość. Jeśli chodzi o przyczyny dla których zaistniała ww. rozbieżność między dwiema, przeprowadzonymi w różnych okresach wycenami w (w operacie z 2016 r. i w operacie z 2019 r.), Kolegium wskazało, że poprzedni operat ze względu na stwierdzone przez Sąd błędy, został pozbawiony wartości dowodowej. Przyjęte w nim założenia znacząco różnią się od modelu wyceny, jaką nakazał Sąd. Wycena z 2016 r. została oparta na ustaleniach, jakie istniały w dacie wejścia w życie zmiany planu, tj. w kwietniu 2012 r. To rzutowało na utworzenie odmiennych rynków nieruchomości podobnych.

W skardze na powyższą decyzję skarżący wniósł o uchylenie zapadłych w sprawie decyzji, ewentualnie o stwierdzenie ich nieważności, oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący zaznaczył, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz. Zatem maksymalnie taki operat może być ważny przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia. Jak podał skarżący, w operacie dołączonym do postępowania znajdują się dwie klauzule potwierdzające aktualność: z dnia 05 listopada 2020 r. oraz 05 listopada 2021 r. przedłużając aktualność operatu do 36 miesięcy, co jest sprzeczne z prawem. Wskazał również, że decyzja SKO została wydana 02/11/2023 ale dostarczona stronie 17/11/2023, w czasie gdy aktualność klauzuli skończyła się 05/11/2023. Kolejną sprawą jest nie dostarczenie (a być może nieposiadanie) polisy ubezpieczeniowej rzeczoznawcy, co może świadczyć o rzetelności wykonania operatu oraz samego rzeczoznawcy.

Kolejno skarżący wskazał, że w tej sprawie zachodzi o wiele poważniejszy dylemat: wysokość ustalenia opłaty planistycznej w dwóch operatach, która się różni o prawie 600%. Wartość działki [...] uległa zmianie: 49.635 zł przed zmianą planu, i 66 297 zł po zmianie w operacie z 2016 r., a 68 470 zł przed zmianą planu i 167 296 zł po zmianie w operacie z 2019 r. Końcowo wskazał, że w operacie pierwszym działki są dobrane z terenów porównywanych do W. (S. W. B. itp.), a w drugim z obrzeży K. (M., M. itp.), które są zdecydowanie droższe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi. Organ podkreślił, że postępowanie zostało przeprowadzone przy uwzględnieniu wiążących wskazań sądowych. Jak zaakcentowało Kolegium, niedostarczenie do akt sprawy polisy ubezpieczeniowej rzeczoznawcy majątkowego nie pozbawia ww. opracowania przydatności do rozpoznania sprawy. Rzetelność przeprowadzenia wyceny, jej zgodność z wymogami formalnymi wynikającymi z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości badana jest w toku postępowania, jej ocena nie zależy natomiast od faktu aktualnego ubezpieczenia rzeczoznawcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie miał na uwadze, co następuje.

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna.

Na wstępie wskazać trzeba, że z mocy art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania, zawarte w uprzednio zapadłym w sprawie wyroku do sygn. akt II SA/Kr 289/19 bezdyskusyjnie wiązały zarówno organy następnie orzekające, jak i tutejszy Sąd. Z tego względu godzi się przypomnieć, że wyrok ten w głównej mierze dotyczył krytyki zastosowanego sposobu wyceny nieruchomości przed zmianą planu miejscowego i po tej zmianie w związku ze wzrostem jej wartości. Mianowicie w ocenie Sądu przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość realnie zbyta – będąca przedmiotem transakcji – umowy sprzedaży. Czyli jeżeli doszło do podziału pierwotnej nieruchomości i zbyciu podlega tylko jej część, to wycenie podlegać winna ta właśnie część. W tej bowiem sytuacji zmieniają się rodzaje jej cech rynkowych, tj. położenie, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt, a zatem istotne parametry wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość tj. grunt stanowiący odrębną własność, która to własność powstała z chwilą sprzedaży, a nie suma działek geodezyjnych w rozmiarze przed uchwaleniem planu. Jeśli zatem weźmie się pod uwagę nieruchomość – działkę nr [...], to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości – działki pierwotnej nr [...].

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził całkowicie nowy operat, stosując się do powyższych zaleceń Sądu. Operat pochodził z daty 5.11.2019r. i uzyskał dwie klauzule aktualizacyjne – z dat 5.11.2021r. i 5.11.2021r., oraz kolejną trzecią – z daty 5.11.2022r. Decyzja organu I instancji pochodzi z daty 29.09.2022r., a SKO orzekło w sprawie w dniu 2.11.2023r.

Kluczowy, w ocenie Sądu zarzut skargi dotyczy wykorzystania w sprawie operatu przy przedłużeniu jego aktualności do 36 miesięcy.

SKO w tej kwestii stwierdziło, że nie ma zakazu przedłużania w ten sposób aktualności operatu, a ponadto Sąd poprzednio orzekając w sprawie na taką praktykę zezwolił.

Rozpoczynając od tej ostatniej kwestii, godzi się zauważyć, że w uzasadnieniu w sprawie II SA/Kr 289/19 nie znajdziemy tego typu stwierdzeń. Sąd zauważył jedynie, że pierwszy sporządzony w sprawie operat nie miał kolejnej ( drugiej) klauzuli aktualizacyjnej oraz że operat musi być aktualny także w trakcie orzekania przez organ odwoławczy. Sąd wskazał również na formalny aspekt klauzuli aktualizacyjnej – mianowicie nie może jej zastąpić zdanie biegłego wyrażone w końcowej części pisma procesowego.

Mając powyższe na uwadze, nie sposób uznać, że Sąd wypowiedział się na temat tego, ile razy można nadawać klauzulę aktualizacyjną.

W tej materii należy w pierwszym rzędzie odwołać się do przepisu art.156 u.g.n., który powiada:

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Najistotniejsze pytanie brzmi: czy w oparciu o ust. 3 i 4, a zwłaszcza ust. 4 cytowanego przepisu, można nadać kolejne klauzule aktualizacyjne po upływie 24 miesięcy? W ocenie Sądu odpowiedź na to pytanie jest jednoznacznie negatywna. Wynika to bowiem wprost z cytowanego przepisu. Gdyby ustawodawca chciał dopuścić dalszą aktualizację, to z pewnością zostałoby to wyraźnie przewidziane w przepisie, o którym mowa. Co więcej, w uprzednio obowiązującym Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j.) z dniem 4.12.2019r. uchylono § 58 ust. 2 o treści : "w przypadku dalszego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1.". Wymieniony ust. 1 § 58 odpowiada nowemu § 83 Rozporządzenia Ministra Rozwoju I Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2023.1832) o treści: "Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy, zawierających datę sporządzenia tych dokumentów. Przepisy § 81 stosuje się odpowiednio". Jak widać, ustawodawca usunął z rozporządzenia wykonawczego zapis mogący zasiewać wątpliwości co do art. 156 ust. 4 u.g.n.

Powyższe stanowisko jest też jednolicie wyrażane w orzecznictwie. W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2023 r. I SA/Po 251/23, LEX nr 3572882 wskazano: "Po myśli postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Okres ten na mocy postanowień art. 156 ust. 4 wskazanego aktu może zostać wydłużony na skutek potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jedynie na kolejne 12 miesięcy, liczonych od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n.". Ten sam Sąd w wyroku z dnia 16 grudnia 2021 r. I SA/Po 432/21, LEX nr 3288574 zauważył: "Aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. przewidują jedynie jednokrotne potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego skutkujące wydłużeniem jego ważności o okres 12 miesięcy liczonych od dnia upływu zasadniczego terminu ważności operatu szacunkowego wynikającego z postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n. Z uwagi na aktualne brzmienie art. 156 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w kolejnych 12 miesiącach, łącznie nie dłużej niż 24 miesiące od daty jego sporządzenia (tak: wyrok WSA w Poznaniu z 28 maja 2021 r., II SA/Po 408/20)". Nadto WSA w Poznaniu stwierdził: "Najdalej operat szacunkowy może być wykorzystany na potrzeby sprawy przez 24 miesiące od daty sporządzenia" (wyrok z dnia 22 lipca 2021 r. II SA/Po 323/21, LEX nr 3217924). Zaś w wyroku WSA w Warszawie z dnia 30 października 2019 r. I SA/Wa 2076/19 LEX nr 3022594 wskazano: "Po upływie 2 lat od sporządzenia, operat szacunkowy w ogóle nie może być już wykorzystywany do celu, dla jakiego został stworzony, niezależnie od tego, czy uzyskał klauzulę aktualizacyjną, czy też nie".

Końcowo warto przytoczyć jeszcze jedną wypowiedź orzeczniczą, która odnosi się także do argumentacji, którą co do przedłużenia bez ograniczeń prezentował biegły. Mianowicie w uzasadnieniu wyroku WSA w Gliwicach z dnia 4 listopada 2022 r II SA/Gl 1154/22,. LEX nr 3434380 powiedziano: "Zwrócić uwagę należy, że operat szacunkowy z dnia 19 czerwca 2020 r., jak pisał organ I instancji, stanowił tu zasadniczy dowód w postępowaniu. Przy tym jednak w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis ten zatem wyraźnie zakazuje "wykorzystywania" operatu po upływie ww. okresu. Nie ma tu znaczenia, czy zdaniem organu nowa wycena zmieniałby cokolwiek w treści operatu z uwagi na daty szacunków, odnoszących się do zdarzeń z przeszłości (art. 98 ust. 1b u.g.n.). Przepis w sposób wyraźny i bez różnicowania mówi o braku możliwości "wykorzystywania" operatu po upływie ustawowych terminów. Należało zatem albo uzyskać nowy operat, albo klauzulę rzeczoznawcy, która pozwalałaby na dalsze "wykorzystywanie" operatu". Przy czym wymaga podkreślenia, że dalsze wykorzystywanie, o którym mówił Sąd, to wykorzystywanie w okresie dalszych 12 miesięcy (art. 156 ust. 4) , a więc nie dalej niż 24 miesiące.

Tak więc, mając powyższe na uwadze, nie ma znaczenia, czy operat dotyczy bieżącej wyceny nieruchomości, czy, tak jak w niniejszej sprawie, daty szacunków umieszczone są w przeszłości. Po upływie 24 miesięcy każdy operat nie może już być dalej wykorzystywany. W niniejszej sprawie koniecznym więc będzie sporządzenie nowego operatu, skoro aktualność operatu badanego w sprawie przedłużono o 36 miesięcy, a więc niezgodnie z ustawą.

Na marginesie wskazać należy, choć okoliczność ta nie jest przedmiotem sprawy, że biegły przedłożył operat organowi w dniu 2.01.2020r., zaś I czynność organu po tym fakcie, a to wyznaczenie nowego terminu załatwienia sprawy, nastąpiła w dniu 25.10.2021r., a więc 22 miesiące później. Z pewnością przyczyniło się to do dezaktualizacji operatu.

Co się tyczy drugiego z zarzutów, a to różnicy w wycenie w obu operatach, to wskazać trzeba, że wobec opisywanej dezaktualizacji drugiego operatu jego ocena jest bezcelowa. Niemniej godzi się zauważyć, że zgodnie z wyrokiem Sądu w sprawie II SA/Kr 289/19, biegły wykonał drugi operat w inny sposób, mianowicie przyjmując do porównań po zmianie planu działkę nr [...], a więc po podziale. Jak to już powiedziano na wstępie, sam Sąd administracyjny w uzasadnieniu wyroku w sprawie II SA/Kr 289/19 dostrzegł, że w nowym operacie zmianie ulegną zapewne w większości jej cechy rynkowe; oprócz powierzchni takżę ocena sąsiedztwa i otoczenia. Należy przyjąć, że zmiana cech rynkowych nieruchomości wymusiła także przyjęcie innych nieruchomości do porównań niż we wcześniejszym operacie. Niemniej ocena tych kwestii nie może być dokonywana przez Sąd w oparciu o nieaktualny operat.

Co do polisy ubezpieczeniowej, to na marginesie zauważyć należy, że biegły przedstawił polisę organom ( w aktach sprawy).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji doprowadzi do sporządzenia nowego operatu, zobowiązując biegłego do uwzględnienia zaleceń Sądu przedstawionych w sprawie II SA/Kr 289/19. Ma to nastąpić tak w zakresie sposobu szacowania (przyjęcie po zmianie planu do wyceny działki nr [...]), jak i ujęcia, jaka dokładnie część działki nr [...] (procentowo lub powierzchniowo) zmieniła przeznaczenie z terenów rolniczych na tereny zabudowy zagrodowej ( w kontekście wzrostu wartości).

Z wymienionych przyczyn na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a.