Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 610/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2024 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 5 kwietnia 2024 r., nr SKO Gd/4673/23 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

S. S.A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 18 października 2017 r. Spółka S. S.A. dalej jako: "Spółka", "strona", "skarżąca") dokonała sprzedaży łącznego udziału wynoszącego 0,00666153 części w nieruchomości obejmującej działkę nr [...], obręb [...], usytuowaną w R., przy ul. J., o powierzchni 17.216 m2.

Zawiadomieniem z dnia 9 listopada 2017 r. Burmistrz Miasta Rumi (dalej jako: "Burmistrz", "organ I instancji") poinformował stronę o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty planistycznej na skutek sprzedaży udziału we wskazanej wyżej nieruchomości.

Następnie, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, decyzją z dnia 30 lipca 2018 r. Burmistrz orzekł o ustaleniu opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziałów w działce [...], obręb [..], w oparciu o treść umowy ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży, w wysokości 676,69 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 29 kwietnia 2019 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrokiem z dnia 23 października 2019 r., wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Gd 448/19, uchylił zaskarżoną decyzję organu odwoławczego.

Decyzją z dnia 6 kwietnia 2020 r. Kolegium uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Powtórnie rozpoznając sprawę Burmistrz, decyzją z dnia 26 października 2020 r., orzekł o ustaleniu wysokości opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziałów w nieruchomości składającej się z działki [...], obręb [...], położonej w R. przy ul. J., zapisanej w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych, a której dotychczasowym właścicielem Spółka - na kwotę (zgodnie z udziałem wynoszącym 0,00666153) w wysokości 5.315,64 zł.

Organ odwoławczy, decyzją z dnia 27 stycznia 2021 r., orzekł o uchyleniu zaskarżonego rozstrzygnięcia w całości oraz o przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W dniu 29 listopada 2021 r. Burmistrz wydał kolejną decyzję, w której orzekł o ustaleniu wysokości opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziałów w nieruchomości składającej się z działki [...], obręb [...], położonej w R. przy ul. J., a której dotychczasowym właścicielem było Spółka - na kwotę (zgodnie z udziałem wynoszącym 0,00666153) w wysokości 5.315,64 zł.

Organ odwoławczy, w decyzji z dnia 26 sierpnia 2022 r., ponownie orzekł o uchyleniu zaskarżonej w sprawie decyzji w całości oraz o przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Na skutek ponownego rozpoznania sprawy Burmistrz, decyzją z dnia 29 czerwca 2023 r. orzekł o ustaleniu wysokości opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], obręb [...], położoną w R. przy ul. J., której teren został objęty uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a której dotychczasowym właścicielem było Spółka w kwocie 4.975,02 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, po rozpoznaniu odwołania Spółki, decyzją z dnia 5 kwietnia 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu, przywołując m. in.: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 4, art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 997 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p."), a także orzecznictwo sądów administracyjnych, Kolegium wskazało, że w dniu sprzedaży działka nr [...] obręb [...], położona w R., znajdowała się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Rumi Nr XXVI/335/2012 z dnia 27 września 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w Rumi zwanego JEZIORNA (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2 listopada 2012 r., poz. 3423; dalej jako: "Plan z 2012 r."). Przedmiotowa uchwała, zgodnie z § 19, weszła w życie z upływem 14 dni od ogłoszenia jej w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego z wyjątkiem § 18, który wszedł w życie z dniem jej podjęcia. Tym samym uchwała weszła w życie 17 listopada 2012 r.

Działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem: 6.MW/U1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami. W powyższej uchwale ustanowiono stawkę procentową służącą do naliczenia opłaty planistycznej w wysokości 30 %.

Poprzednio obowiązującą regulacją planistyczną dla działki nr [...] obręb [...] położonej w R. był miejscowy plan ogólny, przyjęty uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Rumi Nr XV/59/90 z dnia 29 marca 1990 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulicy Kościelnej w Rumi (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego Nr 16, poz. 122; dalej jako: "Plan z 1990 r.") zmieniony uchwałą XX/127/91 Rady Miejskiej w Rumi z dnia 29 sierpnia 1991 r. w sprawie wprowadzenia zmian do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Rumi (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 16 z dnia 26 września 1991 r. poz. 122), zgodnie z którym przedmiotowa działka oznaczona była symbolem A1.RO,RP - teren upraw rolno-ogrodniczych zabudowa siedliskami ogrodniczymi, w obrębie terenu rezerwa dla przepompowni ścieków (NO) z uwagi na docelowo przewidzianą budowę ujęć wody. Plan ogólny, zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p., przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r. Dla działki nr [...] nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy m. in. o wypis z planu uchwalonego 29 marca 1990 r. zmienionego uchwałą z 29 sierpnia 1991 r. wraz z ustaleniami szczegółowymi oraz załącznikiem graficznym.

Z informacji uzyskanych z Referatu Podatków i Opłat Urzędu, przedstawionych w piśmie z 3 marca 2023 r. wynika, że najstarsze dokumenty pozostające w archiwach Referatu pochodzą z 2011 r. Z deklaracji składanej przez ówczesnego właściciela wynika, że działka nr [...] składała się z użytków rolnych: RlVb, ŁIV i W-ŁIV, dodatkowo grunty wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i z uwagi na takie przeznaczenie podlegały opodatkowaniu podatkiem rolnym właściwym dla gospodarstw rolnych. Podobnie sytuacja przedstawiała się w 2012 roku.

W piśmie z 22 marca 2023 r. z Wydziału Urbanistyki i Architektury wskazano, że funkcją podstawową dla obszaru na którym znajdował się działa nr [...] był: teren upraw rolno-ogrodniczych, zabudowa siedliskami ogrodniczymi. W obrębie strefy A1 została określona rezerwa pod przepompownię ścieków, oznaczona na rysunku planu symbolem NO. Powyższy zapis należy traktować jako funkcję uzupełniającą, zabezpieczającą teren pod budowę ujęć wody. Nie ma on wpływu na przeznaczenie działki nr [...] albowiem jak wynika z załącznika graficznego planu ogólnego teren rezerwy pod przepompownię ścieków nie pokrywa się z terenem działki nr [...]. Zgodnie z powyższym Planem na wycenianej działce zaznaczono użytki Ps i Ł1.

Przed uchwaleniem Planu w 2012 r. dla działki nr [...], jak również dla działek sąsiednich, nie wydano decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Kolegium wskazało ponadto, że w aktach sprawy znajduje się zdjęcie lotnicze z 2005 r., na którym zaznaczono działkę nr [...], z którego wynika, że działki sąsiednie pozostawały niezabudowane, ewentualnie w dalszym sąsiedztwie znajdowała się zabudowa jednorodzinna/siedliskowa. Z mapy ewidencyjnej z 2008 r. wynika również, że działki sąsiednie do wycenianej były niezbudowane. Nieliczne zabudowania znajdowały się jedynie wzdłuż ulicy J.

W dalszej kolejności Kolegium podniosło, że jak wynika z aktu notarialnego z 18 października 2017 r. w momencie sprzedaży działka nr [...] była już zabudowana budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi.

Na podstawie zaświadczenia Wydziału Geodezji, Gospodarki Nieruchomości i Rolnictwa ustalono ponadto, że zgodnie z Planem z 2012 r. działka nr [...] znajduje się w jednostce 6.MW/U1 (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej) gdzie, zgodnie z kartą terenu znajdującą się w aktach, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni obszaru inwestycji to: dla zabudowy – max. 25%, minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej to 30%, maksymalna wysokość zabudowy to 12,5 m, dopuszczono miejsca parkingowe.

Z analizy Planu z 2012 r. oraz nieaktualnego Planu z 1990 r. obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. wynika, że Plan z 1990 r. nie określał powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności oraz wysokości zabudowy ani liczby miejsc parkingowych. W okresie tzw. "luki planistycznej" nie wydano decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości.

Z dołączonych do operatu szacunkowego z 9 grudnia 2022 r. zdjęć lotniczych przedstawiających stan działki i otoczenia we wrześniu 2012 r. wynika, że teren działki i okolic stanowiły pola. Zgodnie natomiast z mapą z 3 października 2022 r. na działce [...] znajduje się obecnie osiem budynków wielorodzinnych.

Kolegium wyjaśniło, że organ I instancji uzupełnił akta także o wypisy z ewidencji gruntów z których wynika, że według stanu przed uchwaleniem planu, na działce nr [...] znajdowały się użytki: grunty orne (RIVb)- 0.3077ha, łąki trwałe (ŁIV) - 1.2697 ha i grunty pod rowami ( W-LIV) - 0.0482 ha. Natomiast po uchwaleniu Planu z 2012 r. na działce znajdowały się użytki: tereny mieszkaniowe (B) - 1.6149ha, grunty pod rowami (W-ŁIV) - 0.0347 ha i grunty pod rowami (W) - 0.0720 ha.

W ocenie Kolegium z powyższego wynika, że po wejściu w życie Planu z 2012 r. nastąpiła zmiana użytków działki m. in.: poprzez wpis terenów mieszkaniowych (B).

Operat szacunkowy z dnia 9 grudnia 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkową M. K. posiada - zdaniem Kolegium - wszelkie niezbędne elementy, zarówno zgodnie z § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który obowiązywał do 8 września 2023 r., jak również zgodnie z obecnie obowiązującym § 79 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832).

W szczególności organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiot wyceny i jej cel znajdują się na 4 stronie operatu. Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości także znajdują się na stronie 4 operatu. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (data, na którą określono stan przedmiotu wyceny 17 listopad 2012 r.; data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 18 października 2017 r., data sporządzenia wyceny - 9 grudnia 2022 r.) znajdują się na stronie 2 operatu. Opis stanu nieruchomości przedstawiony jest na stronie 5 operatu.

Przeznaczenie wycenianej nieruchomości (funkcja rolno-ogrodnicza, faktyczny sposób korzystania z nieruchomości od 1 stycznia 2004 r. - część gospodarstwa rolnego, teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej) opisano na stronie 8-10 operatu. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny znajdują się na stronie 12-15 operatu. Natomiast na stronach 15-20 wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), natomiast na stronach 23-24 operatu przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Do operatu szacunkowego dołączono także istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (zdjęcia nieruchomości, wypis z mapy ewidencyjnej, wypisy i wyrysy z planu miejscowego). Operat zawiera zastosowane przez rzeczoznawcę wzory wykorzystane przy wyliczaniu wartości nieruchomości. Ich zapis ma postać równań matematycznych i - biorąc pod uwagę, że oszacowanie wartości jest zagadnieniem złożonym z elementów matematyki finansowej i statystyki – zdaniem organu trudno postawić rzeczoznawcy zarzut, że wzory są niezrozumiałe czy nieczytelne.

Biegła wskazała oceny poszczególnych cech wpływających na poziom nieruchomości i uczyniła to w sposób jasny i zrozumiały, nie odbiegający od standardów przyjętych w tego rodzaju sprawach.

Na stronie 10-12 rzeczoznawczyni przedstawiła sposób wyceny wskazując na podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wyjaśniła jak przedstawia się procedura szacowania i wskazała, że poprawki korygujące zostały wyrażone kwotowo.

W dalszej kolejności Kolegium wskazało, że z akt organu pierwszej instancji oraz operatu szacunkowego wynika, iż wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] na dzień 17 listopada 2012 r. posiadała powierzchnię 16.256 m2. Obecnie, jak wynika z ewidencji gruntów, powierzchnia w/w działki to 17.216 m2. Przybytek powierzchni o 960 m2 wynika z dokonanego wznowienia granic. W związku z powyższym rzeczoznawca prawidłowo wyceniła działkę o pow. prawidłowej, ustalonej na 17.216 m2.

Wyceniając przedmiotową nieruchomość rzeczoznawczyni dokonała jej szczegółowego opisu: położenia, przeznaczenia zarówno w planie obowiązującym do 31 grudnia 2003 r., w tzw. "luce planistycznej", jak i w Planie z 2012 r. Rzeczoznawczyni słusznie stwierdziła, że w tzw. "luce planistycznej" działka była użytkowana rolniczo, co wynika ze zdjęć nieruchomości, danych podatkowych i danych z ewidencji gruntów, informacji o braku decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem Kolegium także prawidłowo, zgodnie z obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. Planem oraz w tzw. "luce planistycznej", wyceniając nieruchomość rzeczoznawczyni wzięła pod uwagę nieruchomości rolne, natomiast po uchwaleniu Planu z 2012 r. transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z możliwością zabudowy usługowej (strona 10 operatu). Zastosowano także współczynniki korygujące celem ustalenia wartości nieruchomości.

Kolegium nie podzieliło stanowiska Spółki, że nieruchomości wzięte do porównania nie zostały opisane. Każda z nieruchomości przyjęta do porównania została scharakteryzowana poprzez: datę transakcji, powiat, gminę położenia, obręb, powierzchnię, cenę za 1 m2, rodzaj użytków, kształt, dostęp do drogi, stan techniczny, sąsiedztwo, cechy charakterystyczne np. wysoki poziom wód gruntowych. W ocenie Kolegium nieruchomości wzięte do porównania zostały opisane w sposób wyczerpujący.

Zasadniczy wpływ na cenę nieruchomości miały, zdaniem biegłej, następujące cechy rynkowe: lokalizacja, sąsiedztwo, dojazd, uwarunkowania planistyczne (nieruchomość rolna do 31 grudnia 2003 r. i w okresie luki planistycznej) oraz sąsiedztwo, powierzchnia działki, dojazd, uwarunkowania planistyczne (nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną za zabudową usługową). Każdej z cech przypisano określoną wagę i dokonano korekty wartości nieruchomości.

W ocenie Kolegium w spornym operacie rzeczoznawca w sposób wystarczający dokonała opisu stanu nieruchomości, ich sąsiedztwa, scharakteryzowała miejscowość, w której się znajduje, a także cały region (opis nieruchomości znajdujący się w operacie szacunkowym). Rzeczoznawca wyceniła wartość nieruchomości dla faktycznego sposobu korzystania i stwierdziła, że wartość ta jest zbieżna z wartością według przeznaczenia w planie uchwalonym w 1990 roku. Każda nieruchomość przyjęta do porównania została właściwie opisana w aspekcie cech rynkowych wpływających na jej wartość.

Następnie, wskazując na treść art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 121; dalej jako "u.g.n.") oraz orzecznictwo sądów administracyjnych Kolegium uznało, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku w operacie szacunkowym umieszczać numerów ewidencyjnych działek.

W ocenie Kolegium rzeczoznawca prawidłowo uznała, że przepisy planu dotyczące przepompowni ścieków nie mają wpływu na wartość nieruchomości, ponieważ przepompownia była planowana na innej od wycenianej działce. Biegła dokonała także analizy przeprowadzonej wyceny, zawarła wnioski i ich uzasadnienie. W sposób prawidłowy i przejrzysty wyjaśniła sposób, jak i wyniki sporządzonej oceny.

Zdaniem Kolegium sporządzony w sprawie operat uznać należy w rezultacie za miarodajny dowód pozwalający na właściwe oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, w ocenie Kolegium, zarówno rzeczoznawca, jak i organ pierwszej instancji prawidłowo przyjęli, że w powyższym postępowaniu należy zbadać zmianę wartości nieruchomości spowodowaną wejściem w życie nowego planu, zgodnie z którym działka Spółki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Ustalono, że faktyczne wykorzystanie nieruchomości w niniejszym przypadku było tożsame z Planem z 1990 r. (rola) i nie wpływa na zmianę wartości nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie organ I instancji, ustalając wysokość opłaty planistycznej, porównał wartość zgodnie z aktualnym planem oraz wartość zgodnie z planem poprzednio obowiązującym, który utracił moc (faktycznym sposobem korzystania) zgodnie z wyliczeniem 2.812.578 zł (przeznaczenie w planie za rok 2012) - 323.144,00 zł (przeznaczenie w planie z roku 1990, faktyczny sposób korzystania) = 2.489.434,00 złotych, stąd wysokość opłaty została obliczona przez organ na kwotę 746.830,20 złotych (30% - stawka procentowa opłaty wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) x udział 0,00666153 części = 4.975,02 zł.

Końcowo Kolegium uznało, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 10, a także art. 7, art. 77, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. Z 2023 r., poz. 775 ze zm.; dalej jako: "k.p.a.").

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Spółka, wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego bezpodstawne zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji. Powielając zarzuty odwołania skarżąca podniosła, że organy obu instancji nie wyjaśniły racjonalnie jakie okoliczności faktyczne miały wpływ na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Brak jest też szczegółowego uzasadnienia czy ten wzrost był spowodowany i związany jedynie z wejściem w życie nowego, obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też był spowodowany innymi czynnikami, np. ogólnym, rynkowym wzrostem cen nieruchomości. Ustalenia przedmiotowej opłaty organ I instancji dokonał w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. K. z 9 grudnia 2022 r. Biegła zastosowała w tej sprawie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem skarżącej operat nie został sporządzony prawidłowo. Bezpodstawnie przy wycenie w/w działki wg planu poprzedniego i wg faktycznego sposobu wykorzystania - pominięto przeznaczenie tej nieruchomości pod ujęcie wody i przepompownię ścieków, gdyż ustalono, że to nie ma wpływu na wartość działki (str. 5 decyzji). Zdaniem skarżącej jest to stanowisko błędne i pomija istotną okoliczność. To przeznaczenie jest ważną cechą gruntu, mającą wpływ na jego wartość, przy wycenie wg przeznaczenia w starym planie. Budowa ujęcia wody i przepompowni ścieków - to zaspakajanie ważnych i wspólnych potrzeb mieszkańców miasta. Z tego względu jego pominięcie przy wycenie jest bezpodstawne i miało duży wpływ na ustalenie mniejszej wartości w/w działki przy wycenie wg poprzedniego planu. Błąd ten został powielony przez organ II instancji.

Zdaniem strony wadliwie ustalona została ponadto wartość przedmiotowej nieruchomości co do przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość ta została wyliczona na kwotę 2.812.578 zł. Do jej ustalenia zostały przyjęte działki "podobne", ale operat zawiera jedynie wskazanie i wyliczenie tylko ich wartości co do 1 m2 (str. 21 operatu). Nie zostały podane całe ceny ich zbycia, co uniemożliwia weryfikację prawidłowości wyliczenia tych wartości, tj. 1 m2 ich ceny. Nie wskazano też ich oznaczenia indywidualnego, umożliwiającego weryfikację transakcji ich zbycia, ceny, powierzchni i położenia. Z tego względu nie jest możliwe dokonanie sprawdzenia prawidłowości sposobu wyliczenia ceny ich 1 m2, wskazanego w przedmiotowym operacie. Skarżąca podniosła zarzut dowolności tego wyliczenia. Takie braki zawierają też wyliczenia wartości przedmiotowej działki, wyliczone wg przeznaczenia w starym planie i w "luce planistycznej".

W ocenie skarżącej decyzje nie uwzględniają też kwestii przeznaczenia w rejestrze gruntów spornej działki m. in. na cele mieszkaniowe, grunty orne i grunty pod rowami, bez wskazania proporcji, co wynika z zaświadczenia Wydziału Geodezji, Gospodarki Nieruchomościami i Rolnictwa, załączonego do akt sprawy. Z tego względu cel mieszkaniowy zabudowy tego terenu, ujęty w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego - jest celem tożsamym z celem przeznaczenia wg rejestru gruntów, obowiązującym przed wprowadzeniem aktualnego planu. Wobec czego nie została dokonana zmiana przeznaczenia tego terenu w aktualnym planie w stosunku do przeznaczenia w poprzednim planie i w ewidencji gruntów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 5 kwietnia 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta Rumi z dnia 29 czerwca 2023 r. o ustaleniu skarżącej Spółce opłat w kwocie 4.975,02 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...] obręb [...] zgodnie z udziałem wynoszącym 0,0066153 części w związku z uchwaleniem na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 997 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p." lub "ustawa").

W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego (dalej też jako: "m.p.z.p.") albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17 - wszystkie orzeczenia przywołane w niniejszym uzasadnieniu dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W myśl art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Z przytoczonych powyżej regulacji wynika, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) zmiany bądź uchwalenia m.p.z.p., 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu lub jego zmiany, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, że chociaż jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny.

W niniejszej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione, więc zasadne było naliczenie stosownej opłaty.

Uchwała Rady Miasta Rumi Nr XXVI/335/2012 z dnia 27 września 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w Rumi zwanego JEZIORNA (Dz. Urz. Woj. Pom. Z 2 listopada 2012 r., poz. 3423; dalej jako "Plan z 2012 r."), która ustaliła stawkę procentową służącą do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 30 %, weszła w życie w dniu 17 listopada 2012 r. Plan ten objął swoimi ustaleniami m. in. działkę nr [...], obręb [...], położoną w R., która znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem: 6.MW/U1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami.

Poza sporem pozostaje okoliczność, że skarżąca Spółka przed upływem okresu 5 lat, liczonym od dnia, w którym zaczął obowiązywać obejmujący przedmiotową nieruchomość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (17 listopada 2012 r.) zbyła przedmiotową nieruchomość (18 października 2017 r.).

Pismem z dnia 9 listopada 2017 r. Burmistrz Miasta Rumi zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty planistycznej na skutek sprzedaży udziału we wskazanej wyżej nieruchomości. Ze znajdującego się w aktach duplikatu zwrotnego potwierdzenia odbioru wynika, że skarżąca odebrała powyższe pismo w dniu 13 listopada 2017 r. Oznacza to, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa powyżej.

Zauważyć także należy, że do 31 grudnia 2003 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny, uchwalony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Rumi Nr XV/59/90 z dnia 29 marca 1990 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulicy K. w R., zgodnie z którym przedmiotowa działka oznaczona była symbolem A1.RO,RP - teren upraw rolno-ogrodniczych zabudowa siedliskami ogrodniczymi, w obrębie terenu rezerwa dla przepompowni ścieków (NO) z uwagi na docelowo przewidzianą budowę ujęć wody.

W dalszej kolejności należy zauważyć, że poza uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem nieruchomości w zakreślonym terminie dla nałożenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, czy w związku z uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego, wzrosła wartość objętej tym planem działki skarżącej.

W przypadku ustalania opłaty planistycznej prawodawca wprowadził obowiązek ustalenia tej kluczowej przesłanki przy wykorzystaniu jedynie jednego rodzaju sformalizowanego dowodu, tj. operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia m.p.z.p. Przepis art. 37 ust. 12 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.g.n."). Wynika z niej m.in., że określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n.), którzy sporządzają na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.).

Operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest kluczowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinny dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w akcie normatywnym regulującym zasady jego sporządzania oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, a także właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA: z 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14, z 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w wydanych w sprawie decyzjach), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok NSA z 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2330/18). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1345/19). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie mogą zasługiwać na uwzględnienie.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że w sporządzonym 9 grudnia 2022 r. operacie szacunkowym rzeczoznawczyni majątkowa podała, że przedmiotem wyceny jest działka gruntowa oznaczona na dzień sprzedaży nr [...] o powierzchni 17.216 m2, położna w R., obręb nr [...] przy ul. J. Dokonując wyceny biegła przyjęła daty istotne dla celu jej wykonania, uwzględniając stan przedmiotu wyceny na dzień 17 listopada 2012 r., tj. datę wejścia w życie Planu z 2012 r., natomiast wartość nieruchomości określiła na dzień jej sprzedaży, tj. na dzień 18 października 2017 r.

Biegła przedstawiła przeznaczenie wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem Planu z 2012 r. wskazując, że zgodnie z ustaleniami Planu z 1990 r. przedmiotowa działka przeznaczona była pod funkcję rolno-ogrodniczą, zabudowa siedliskami ogrodniczymi, w obrębie terenu rezerwa dla przepompowni ścieków (NO) z uwagi na docelowo przewidzianą budowę ujęć wody (numer terenu wraz z symbolem przeznaczenia: A1-RO,RP). Zauważyła jednocześnie, że zgodnie z załącznikiem graficznym Planu z 1990 r. i jego zmianami rezerwa terenu (NO) nie obejmowała przedmiotowej działki. W jej ocenie funkcja uzupełniająca nie ma wpływu na przeznaczenie przedmiotowej działki. Wskazała także na faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej" wyjaśniając, że w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 17 listopada 2012 r. obszar pozostawał bez planu i stanowił część gospodarstwa rolnego. Zgodnie z ustaleniami Planu z 2012 r. przedmiotowa działka przeznaczona jest pod teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami (numer terenu wraz z symbolem przeznaczenia: 6.MW,U1.

Biegła dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, a także wskazała rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), dokonując trzykrotnej analizy rynku z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w Planie z 1990 r., w okresie tzw. "luki planistycznej" oraz w Planie z 2012 r.

Obliczenie wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem został przedstawiony na stronach 23-24 operatu. Operat zawiera także zastosowane przez rzeczoznawcę wzory wykorzystane przy wyliczaniu wartości nieruchomości. Rzeczoznawczyni wskazała także oceny poszczególnych cech wpływających na poziom nieruchomości i uczyniła to w sposób jasny i zrozumiały, nie odbiegający od standardów przyjętych w tego rodzaju sprawach.

Do operatu szacunkowego zostały dołączone istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (zdjęcia nieruchomości, wypis z mapy ewidencyjnej, wypisy i wyrysy z planu miejscowego).

Rzeczoznawczyni przedstawiła sposób wyceny rzeczoznawczyni wskazała na podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wyjaśniła jak przedstawia się procedura szacowania i wskazała, że poprawki korygujące będą wyrażone kwotowo. Wyceniana nieruchomość na dzień 17 listopada 2012 r. posiadała powierzchnię 16.256 m2. Obecnie, jak wynika z ewidencji gruntów powierzchnia przedmiotowej działki wynosi 17.216 m2. Przybytek powierzchni o 960 m2 wynika z dokonanego wznowienia granic. W związku z powyższym uznać należy, że biegła prawidłowo wyceniła działkę o powierzchni prawidłowej, ustalonej na 17.216 m2.

Biegła stwierdziła, że w czasie obowiązywania tzw. "luki planistycznej" działka była użytkowana rolniczo, co wynika ze zdjęć nieruchomości, danych podatkowych i danych z ewidencji gruntów, a także informacji o braku decyzji o warunkach zabudowy.

Wyceniając nieruchomość zgodnie z Planem z 1990 r. oraz w tzw. "luce planistycznej" biegła prawidłowo wzięła pod uwagę nieruchomości rolne, natomiast po uchwaleniu Planu z 2012 r. transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z możliwością zabudowy usługowej. Zastosowała także współczynniki korygujące celem ustalenia wartości nieruchomości. Każda przyjęta do porównania nieruchomość została opisana w sposób wyczerpujący, w szczególności została scharakteryzowana poprzez: datę transakcji, powiat, gminę położenia, obręb, powierzchnię, cenę za 1 m2, rodzaj użytków, kształt, dostęp do drogi, stan techniczny, sąsiedztwo, cechy charakterystyczne np. wysoki poziom wód gruntowych.

Rzeczoznawczyni stwierdziła, że zasadniczy wpływ na cenę nieruchomości miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja, sąsiedztwo, dojazd, uwarunkowania planistyczne (nieruchomość rolna do 31 grudnia 2003 r. i w okresie luki planistycznej) oraz sąsiedztwo, powierzchnia działki, dojazd, uwarunkowania planistyczne (nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną za zabudową usługową). Każdej z cech przypisała określoną wagę i dokonała korekty wartości nieruchomości odpowiednimi współczynnikami.

W ocenie Sądu organy administracji trafnie przyjęły, że biegła w operacie szacunkowym w sposób wystarczający dokonała opisu stanu nieruchomości, ich sąsiedztwa, scharakteryzowała miejscowość, w której nieruchomość się znajduje a także cały region. Wartość nieruchomości biegła wyceniła dla faktycznego sposobu korzystania i stwierdziła, że wartość ta jest zbieżna z wartością według przeznaczenia w Planie uchwalonym w 1990 roku. Każda przyjęta do porównania nieruchomość została właściwie opisana w aspekcie cech rynkowych wpływających na wartość.

Za nieuzasadnione uznać należy zarzuty skargi dotyczące przyjęcia działek podobnych, bez wskazania ich oznaczenia indywidualnego. Zgodnie z art. 4 pkt. 16 u.g.n. pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Za utrwalony w orzecznictwie sądowym uznać należy pogląd, że nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, które jednak nie muszą być identyczne. Nie ma większego znaczenia fakt położenia ocenianych nieruchomości w różnych miejscowościach, bowiem decydujące znaczenie ma nie położenie nieruchomości, ale cechy, które mogą zostać uznane za podobne i przy zastosowaniu współczynników korygujących, zostać porównane (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20 lipca 2023 r. II SA/Sz 326/23). Ocena, czy nieruchomości są podobne czy też nie - zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie, a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych (wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 września 2024 r., II SA/Łd 400/24). W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku w operacie szacunkowym umieszczać numerów ewidencyjnych działek.

Za prawidłowe uznał Sąd także stanowisko organów orzekających w sprawie, że na wartość nieruchomości nie mają wpływu zapisy planu dotyczące przepompowni ścieków, ponieważ była ona planowana na innej od wycenianej działce.

Biorąc powyższe pod uwagę brak było podstaw do ustalenia, że w omawianym zakresie opinia biegłego dotknięta była wadami pozwalającymi ustalić, że jest ona niewiarygodna i nie spełnia wymogów przewidzianych prawem. Należy w tym miejscu wskazać, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Ocena operatu w przedstawionym zakresie doboru cech istotnych oraz wagi poszczególnych cech prowadziłaby do zakwestionowania wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, do czego ani organy ani Sąd nie są uprawnione (por. wyrok WSA w Szczecinie z 9 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Sz 459/22, wyrok WSA w Gdańsku z 13 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 94/22).

W ocenie Sądu zasadnie w postępowaniu administracyjnym przyjęto, że operat spełnia wymagania określone przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego, a ponadto został oparty o rzetelne dane dotyczące szacowanej nieruchomości. Treść operatu przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, a także zawiera niezbędne elementy wskazane w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organy administracji trafnie uznały operat za prawidłowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w zgodzie z wymogami rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Organy dokonały oceny operatu szacunkowego z 9 grudnia 2022 r. z uwzględnieniem obowiązujących przepisów postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a., a ocena ta doprowadziła do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o zebrane dowody zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Wprawdzie Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przy ocenie operatu szacunkowego, błędnie odnosi się do przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), zamiast – stosownie do treści § 85 tego rozporządzenia – do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., jednak w ocenie Sądu uchybienie to pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. W analizowanym zakresie regulacja sposobu wyceny w obu aktach normatywnych jest tożsama.

Niezależnie od powyższego za nieuzasadniony uznać należy także zarzut dotyczący nieuwzględnienia kwestii przeznaczenia spornej działki w rejestrze gruntów m. in. na cele mieszkaniowe, grunty orne i grunty pod rowami, co wynika z zaświadczenia Wydziału Geodezji, Gospodarki Nieruchomościami i Rolnictwa, załączonego do akt sprawy. Zdaniem skarżącej jest on tożsamy z celem przeznaczenia wg rejestrów gruntów, obowiązującym przed wprowadzeniem aktualnego planu. Ustosunkowując się do powyższego należy zwrócić uwagę, że ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu z rejestru gruntów według stanu na dzień 17 listopada 2012 r., wynika że na działce nr [...] znajdowały się użytki: grunty orne (RIVb) - 0.3077ha, łąki trwałe (ŁIV) - 1.2697 ha i grunty pod rowami ( W-LIV) - 0.0482 ha. Natomiast z wypisu z rejestru gruntów według stanu na dzień 18 października 2017 r. wynika na działce znajdowały się użytki: tereny mieszkaniowe (B) - 1.6149 ha, grunty pod rowami (W-ŁIV) - 0.0347 ha oraz grunty pod rowami (W) - 0.0720 ha. Tym samym nie można uznać, jak chce tego Spółka, że przeznaczenie działki nie uległo zmianie. Wejście w życie planu miejscowego skutkowało zmianą w zakresie przeznaczenia terenu uwidocznioną w ewidencji gruntów, co w oczywisty sposób wynika z dat wydruków z ewidencji gruntów.

Na koniec warto podkreślić, że zarzucając błędy sporządzonemu w sprawie operatowi skarżąca mogła skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek po uchwaleniu planu miejscowego, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości, co do jego prawidłowości. Organy administracji nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Z tych względów zarzut zaniechania przekazania przez organ operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny jego prawidłowości, w związku z istotnymi rozbieżnościami co do wartości nieruchomości i uchybieniami operatu zgłaszanymi przez skarżącą należy uznać za bezzasadny.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażane przez sądy administracyjne, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 509/16). Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, podobnie: wyrok NSA z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 944/17). Sąd podziela też wyrażany w orzecznictwie sądowym pogląd, że skuteczne zakwestionowanie operatu szacunkowego, o ile odpowiada on wymogom formalnym wynikającym z przepisów u.g.n. i rozporządzenia wykonawczego, może nastąpić jedynie poprzez przedstawienie kontroperatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2018 r., IV SA/Wa 1429/17).

W związku z powyższym, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłej zawarte w operacie.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Przeprowadzona przez Sąd analiza operatu szacunkowego pozwala na stwierdzenie, że przy sporządzaniu operatu nie doszło do naruszenia prawa, brak jest również błędów, które wpływałyby na jego wartość dowodową, co sprawia, że mógł on stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącą opłaty planistycznej. Tym samym zarzut strony, że decyzja organów została podjęta w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, a także zarzut, iż organy nie podjęły wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dokonały dowolnej oceny materiału dowodowego uznać należy za bezzasadne.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.