Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 101/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-05-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 maja 2008 r. sprawy ze skargi E. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) listopada 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Prezydent W. decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku biurowo-usługowego z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym z elementami zagospodarowania terenu na działce nr ew. [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] na terenie [...]. W decyzji ustalono między innymi, iż wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki winien być nie większy niż 0,35, szerokość elewacji frontowej wynosić może max 36 m, wysokość zabudowy do III kondygnacji naziemnych do 12 metrów w kalenicy od poziomu terenu istniejącego.

Od powyższej decyzji zostało złożone odwołanie przez T. T., I. T., M. L., K. N., E. W., A. K., T. K., J. M., J. M., M. M., R. M. Skarżący kwestionują zasadność wydanej decyzji w zakresie odnoszącym się do ustalonych w decyzji warunków wysokościowych planowanej inwestycji.

W wyniku rozpoznania odwołania, decyzją z dnia [...] listopada 2007r. Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.:

1) uchyliło pkt 6 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekło, iż niniejsza decyzja wygasa jeżeli:

- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji, organ, który ją wydał.

2) w pozostałej części utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż stosownie do brzmienia art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji następuje w przypadku braku planu miejscowego, w oparciu o przepisy powołanej ustawy oraz wydanych na jej podstawie rozporządzeń wykonawczych. Decyzja ta konkretyzuje możliwość zabudowy terenu dla inwestycji wskazanej przez inwestora w zakresie jej zgodności z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także przepisami wydanymi na podstawie tych ustaw - aktami wykonawczymi i z tych względów niejako zastępuje ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei, wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 162 k.p.a. może nastąpić, jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub też dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (z wyjątkiem sytuacji, gdy została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę), co wynika bezpośrednio z art. 65 powołanej ustawy. W świetle powołanych powyżej przepisów, wobec braku materialnej podstawy prawnej nie można w decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalić terminu jej ważności poprzez wskazanie daty jej obowiązywania, zaś jej wygaszenie na podstawie art. 162 k.p.a. może nastąpić wyłącznie w przypadku zaistnienia przesłanek określonych w art. 65 powołanej ustawy. Tymczasem w powyższej sprawie, organ I instancji co prawda, w pkt 6 zaskarżonej decyzji, wskazał okoliczności wygaszenia decyzji wynikające z powołanych powyżej przepisów, jednakże równocześnie określił termin jej ważności do dnia 31 grudnia 2010r. Z powyższych względów, po dokonaniu oceny całości sprawy skład orzekający postanowił korzystając z uprawnień organu odwoławczego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylić zaskarżoną decyzję w pkt 6 w zakresie, w jakim określa termin jej ważności do dnia 31 grudnia 2010r.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu, organ stwierdził, iż podnoszone argumenty nie zasługują na uwzględnienie. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na wniosek inwestora, który określa zakres planowanej inwestycji i jest zobowiązany do podania elementów dotyczących planowanej inwestycji, jakie wynikają z przepisów prawa. Dodać również należy, iż w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ jest zobowiązany, zgodnie z brzmieniem art. 53 ust. 3 powołanej ustawy, do przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu co wynika z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ wyznacza zatem obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W oparciu o powołane powyżej rozporządzenie organ wyznacza również parametry inwestycji, w tym również kwestionowany przez skarżących wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Zgodnie z § 7 powołanego rozporządzenia:

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w 3 ust. 1.

Jak wynika z akt sprawy organ I instancji wyznaczył kwestionowany wskaźnik i w oparciu o wyniki analizy przyjął - 12 m w kalenicy od poziomu terenu istniejącego. Analogicznie zostały wyznaczone pozostałe parametry inwestycji, zaś sposób ich wyliczenia został wskazany w analizie stanowiącej załącznik zaskarżonej decyzji. Skład orzekający w powyższej sprawie analizując argumenty skarżących nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyliczeń organu co do wysokości zabudowy, jak i pozostałych parametrów inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, E. W., M. L., K. N., T. K., H. K., J. M., J. M., R. M., I. T., T. T., wskazując, iż w celu ustalenia wymagań dla planowanej zabudowy wykonano obszar analizowany, który obejmuje dwie różne strefy:

- ulicę [...], przy której na działce nr [...] powstała samowola budowlana (tymczasem organy powołują się na tę zabudowę), oraz w krótkim okresie dwa różne budynki,

- rejon ul. [...], gdzie dominuje niska mieszkaniowa zabudowa dwukondygnacyjna.

W ocenie skarżących przenoszenie wymiarów budynków z ul. [...] na małą lokalną uliczkę osiedlową jest nadużyciem prawa, gdyż budynek biurowo-usługowy ma powstać przy ulicy [...]. W ocenie zatem skarżących ustalenia warunków zabudowy na spornej działce organ winien był zgodnie z przepisami prawa dokonać w oparciu o parametry i gabaryty budynków sąsiadujących z działką zlokalizowanych przy ul. [...].

W piśmie z dnia 8 maja 2008r. skarżący E. W. ponownie podkreślił, iż na działce nr [...] położonej przy ul. [...] znajduje się samowola budowlana. W kolejnym piśmie z dnia 14 maja 2008r. zakwestionował zaś wartość ustalonego w sprawie wskaźnika zabudowy, który w jego ocenie w sposób niezrozumiały zwiększył się z 0,2154 do 0, 35.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wobec nieuiszczenia należnego w sprawie wpisu przez M. L., K. N., T. K., H. K., J. M., J. M., R. M., I. T., T. T., Sąd na posiedzeniach niejawnych odrzucił skargi wniesione przez te osoby.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 15 listopada 2007r. r. nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia.

Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - działając na podstawie art. 138 § 1 ust. 2 k.p.a. - 1) uchyliło pkt 6 decyzji Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2007r. i w tym zakresie orzekło, iż niniejsza decyzja wygasa jeżeli:

- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji, organ, który ją wydał.

2) w pozostałej części utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Na podstawie zaś decyzji Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2007r. orzeczono o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku biurowo-usługowego z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym z elementami zagospodarowania terenu na działce nr ew. [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] na terenie [...].

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwanej dalej: ustawą o p.z.p. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 zwanego w dalszej części "rozporządzeniem"). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji ( § 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu - organ drugiej instancji wbrew zarzutom skargi nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ani przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem jedynie w takich przypadkach zgodnie z art. 145 § 1lit a i c P.p.s.a sąd administracyjny może uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie.

Jak wynika z akt sprawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy (po korekcie dokonanej w dniu 27 marca 2006r.), dotyczył inwestycji, która ma być zlokalizowana na działce nr ew. [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] na terenie [...]. Nowo powstały budynek ma posiadać funkcję biurowo-usługową z garażem podziemnym.

W skardze strony skarżące zarzuciły zaskarżonej decyzji między innymi, iż wydana ona została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającym na uznaniu za działkę sąsiednią, działki mające dostęp do ul. [...] na której zlokalizowane są wysokie budynki posiadające funkcję biurowo-usługową ( przy czym budynek posadowiony na działce nr [...] stanowi samowolę budowlaną), a nie zlokalizowane przy ul. [...], gdzie dominuje zabudowa niska, o funkcji mieszkalnej, oraz iż organ niewłaściwie określił wskaźnik powierzchni zabudowy.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy wskazać, iż zdaniem Sądu nie zasługuje on na uwzględnienie. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w niej warunków, w tym tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest zatem oczywiste, że uwzględniana działka sąsiednia musi spełniać warunek dostępności z tej samej drogi publicznej. Podkreślenia wymaga jednak fakt, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony został pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006r. Sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r Sygn. akt II OSK 657/06). Nie ma bowiem prawnych powodów, by dokonując analizy obszaru organ I instancji ograniczał się wyłącznie do analizy parametrów działek przylegających do terenu nieruchomości i ta okoliczność stanowiła podstawę do wydania decyzji orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy. Dodać również należy, iż przyjęta przez ustawodawcę zasada kontynuacji winna być również rozumiana szeroko i nie może być traktowana jako zasada opierająca się na bezwzględnym "podobieństwie" w zakresie funkcji i charakterystyki do istniejącej zabudowy. Przyjęcie takich założeń prowadziłoby do ograniczenia wykonywania prawa własności, co naruszałoby gwarantowane konstytucyjnie wykonywanie prawa własności.

W ocenie Sądu powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona ona została, przy uwzględnieniu, iż teren inwestycji ma dostęp od ul. [...]. Analiza ta wykazała, iż przy ulicy tej na odcinku znajdującym się w pobliżu włączenia do ul. [...], a zatem także w obszarze w którym znajdują się działki objęte inwestycją, skoncentrowała się zabudowa o charakterze usługowo- biurowo-handlowym (por. np. działki nr ewid. [...], [...]). Charakter tej zabudowy odbiega wprawdzie od charakteru zabudowy znajdującej się w głębi ul. [...], niemniej jednak charakter zabudowy wskazanych powyżej działek stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia, iż na terenie objętym analizą dopuszcza się zabudowę o jaką wnioskowali wnioskodawcy tj. biurowo-usługową.

Odnosząc się zaś do kwestii gabarytów planowanej inwestycji (wysokości, szerokości elewacji frontowej) uznać należy, iż przyjęte w decyzji wielkości w ocenie Sądu wyznaczono w sposób zgodny z prawem.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Analiza załączonych do akt sprawy dokumentów w tym analizy funkcji i cech zabudowy wskazuje, iż szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze wacha się od 9 do 37 m. Szerokość wskazana w decyzji, oraz wniosku inwestora -36 m, nawiązuje zaś do szerokości budynku położonego naprzeciwko terenu objętego wnioskiem znajdującego się po przeciwnej stronie ul. [...] (dz. Nr [...]), a zatem w sprawie spełnione zostały wymogi określone w w/w przepisie.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ewentualnie jako średnia wielkość albo inaczej - jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 1,3 i 4). Z analizy wynika, zaś iż przyjęta w decyzji wysokość (zgodnie z wnioskiem inwestora) nawiązuje do zabudowy znajdującej się na bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji działce nr ew. [...], a więc w tym zakresie także spełniony jest wymóg określony w w/w przepisie. Odnosząc się zaś do zarzutu niewłaściwego określenia przez organy wskaźnika powierzchni zabudowy, należy wskazać, iż zarzut ten nie może być uwzględniony. Zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z analizy wynika, iż na analizowanym obszarze wskaźnik ten dla większości terenu zabudowy mieszkaniowej wynosi ok. 0,20, zaś dla zabudowy usługowej wynosi on 0,42-0,50. W sprawie przyjęto zaś zgodnie z wymogami rozporządzenia wskaźnik średni tj. 0,35.

Podkreślić przy tym należy, iż decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie ogólne warunki, jakie winna spełniać inwestycja. Kwestia zaś szczegółowego miejsca lokalizacji budynku na działkach, wyglądu architektonicznego budynku, ewentualnego jego wpływu na nasłonecznienie, oświetlenie działek sąsiednich, stanowi przedmiot rozstrzygania na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Rozpoznając niniejszą sprawę, Sąd z urzędu dostrzegł także, iż prowadzące ją organy administracji publicznej uchybiły obowiązkowi sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełniającej warunki określone w rozporządzeniu. Zawarta w aktach sprawy analiza nie określa w sposób prawidłowy obszaru analizowanego terenu, co uchybia wymaganiom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W jego świetle granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na załączonej do akt sprawy mapie (część graficzna) obszar analizowanego terenu, wyznaczono w sposób niezgodny z cytowanym powyżej przepisem, nie zostały bowiem zachowane minimalne odległości określone w w/w przepisie. Powyższe naruszenie prawa, w ocenie jednak Sądu na gruncie niniejszej sprawy nie miało jednak wpływu na jej rozstrzygnięcie, bowiem w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sprawie znalazła się działka sąsiednia pozwalająca na określenie cech zabudowy o jakie wnosili wnioskodawcy w stosunku do działek objętych planowaną inwestycją.

Reasumując należy wskazać, iż dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) orzekł jak w sentencji.