Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 362/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2023-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek sędzia WSA Jarosław Wichrowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 października 2023 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 września 2017 r., nr WGiK.6831.57.2017, Prezydent Miasta Torunia zatwierdził podział nieruchomości – działki nr [...] o pow. 0,0558 ha i działki nr [...] o pow. 0,4437 ha, ob. [...], położonej w T. przy ul. [...], których współwłaścicielami są S. P. oraz J. M. (skarżący). Z ww. działek wydzielono działkę [...] o pow. 0,1995 ha oraz działkę nr [...] o pow. 0,3000 ha.

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2020 r., nr WGN.3134.5.2020.WP, Prezydent Miasta Torunia ustalił ww. współwłaścicielom opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości rynkowej ww. nieruchomości na skutek jej podziału, w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, tj. 179 998,20 zł. Opłatę powyższą ustalono w oparciu o sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy z dnia 4 maja 2020 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego L. M.. Organ przedmiotowy operat ocenił jako formalnie prawidłowy, spójny i niebudzący wątpliwości co do jego treści.

Decyzją z dnia 14 października 2020 r., nr SKO-714-31/20, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na niejasności operatu w zakresie podstaw kwalifikacji lokalizacji nowopowstałej działki nr [...] jako bardzo dobrej, niekonsekwencję polegającą na ocenie lokalizacji działki nr [...] w jednym miejscu operatu jako bardzo dobrej, a w innym jako średniej, a nadto błąd rachunkowy skutkujący zawyżeniem ceny metra kwadratowego.

Decyzją z dnia 26 lipca 2021 r., nr WGN.3134.5.2020.WP, Prezydent Miasta Torunia, po ponownym rozpoznaniu sprawy, ustalił przedmiotową opłatę adiacencką na kwotę 153 997,20 zł. W uzasadnieniu wskazał, że opłatę ustalono w oparciu o sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy z dnia 17 lutego 2021 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego L. M.. W ocenie organu treść ww. operatu, po poprawieniu błędów i nieścisłości wytkniętych przez organ, jest logiczna, wiarygodna i kompletna, nie zawiera pomyłek, a wycena została należycie uzasadniona.

Decyzją z dnia 30 września 2021 r., nr SKO-714-61/21, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu organ odwoławczy szeroko opisał zasady oceny specjalistycznego dowodu jakim jest operat szacunkowy, wskazując przede wszystkim na konieczność prawidłowej analizy podstaw przyjętych do porównania (w metodzie porównywania parami) nieruchomości podobnych do wycenianej. Według organu niejasnym jest, dlaczego z 20 wskazanych w operacie nieruchomości mających spełniać wymóg podobieństwa wyszczególniono 6 z nich jako reprezentatywnych, i z których ostatecznie wybrano 3 nieruchomości do porównania. W ocenie SKO przyjęta ocena, iż w sprawie doszło do wzrostu wartości nieruchomości wycenianej, jest przedwczesna.

Decyzją z dnia 15 września 2022 r., nr WGN.3134.5.2020.WP, Prezydent Miasta Torunia, działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 147 ust. 1 i 2 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 – dalej "u.g.n.") ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na kwotę 133 934,40 zł. Organ odmówił jednocześnie ulgi w postaci rozłożenia na raty ww. opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu, przywołując dotychczasowy tok postępowania, organ wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę powołał rzeczoznawcę majątkowego I. M., członkinię komisji opiniującej Toruńskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, która w dniu 8 lutego 2022 r. sporządziła operat szacunkowy zawierający wycenę wzrostu wartości nieruchomości i na którego podstawie ustalono wysokość opłaty adiacenckiej. W ocenie organu treść sporządzonego operatu, po poprawieniu błędów i nieścisłości wytkniętych przez organ, jest logiczna, wiarygodna i kompletna, nie zawiera pomyłek, a wycena została należycie uzasadniona. Organ wskazał, że odmowa uwzględnienia wniosku o rozłożenie na raty ww. opłaty adiacenckiej wynika z bezskutecznego upływu terminu zakreślonego w wezwaniu o przedstawienie przez strony dokumentów dotyczących ich sytuacji majątkowej oraz informacji dotyczących okresu rozłożenia na raty, wysokości rat i formy zabezpieczenia należności. Dalej, przytoczywszy treść art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. organ wskazał, że opłata naliczona została na podstawie wyceny wynikającej z operatu oraz stawki procentowej określonej w uchwale Rady Miasta Torunia z dnia 25 września 2003 r., nr 206/03, z uchwałami zmieniającymi, sam operat sporządzono w ocenie Prezydenta prawidłowo. Wskazał, że dokonał w szczególności oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie jako porównawcze do nieruchomości wycenianej. Ocena ta została dokonana w oparciu o opis cech nieruchomości wycenianej i charakterystykę nieruchomości porównawczej, z zestawieniem cech ww. nieruchomości z przypisanymi im skalami i poprawkami kwotowymi; dokonano też kompleksowej analizy rachunkowej operatu.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, że operat, w zakresie wagi cechy powierzchni nieruchomości, w sposób sprzeczny z załącznikami zakłada spadek ceny jednostkowej za metr kwadratowy proporcjonalnie do wzrostu wielkości powierzchni nieruchomości. Wskazał nadto, że część nieruchomości wycenianej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogi, wyceniona winna być niżej niż części przeznaczone pod usługi, co wynika informacji na stronie 11 i czego rzeczoznawca nie uwzględnił, podobnie jak nie uwzględniono upływu czasu jako czynnika powodującego wzrost cen transakcyjnych.

Po rozpoznaniu odwołania od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu, decyzją z dnia 2 lutego 2023 r . nr SKO-714-140/22, utrzymało w mocy decyzję I instancji. W uzasadnieniu, po przywołaniu dotychczasowego toku postępowania, treści art. 98a ust. 1, 1 i 1b u.g.n., art. 175 ust. 1 u.g.n., art. 154 ust. 1-3 i art. 152 ust. 3 u.g.n. oraz treści wyjaśnień biegłej co do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wskazał, że biegła dostrzegła, iż część działki przeznaczona zgodnie z obowiązującym m.p.z.p. pod komunikację (drogę publiczną lokalną) wynosiła 3% powierzchni wycenianej nieruchomości, toteż przeznaczenie tej części na drogę publiczną nie miało wpływu na wartość rynkową całej nieruchomości, przeznaczonej w 97% pod usługi komercyjne. Dalej organ streścił założenia operatu szacunkowego z 8 lutego 2022 r., opisując kolejne ustalenia i twierdzenia biegłego. Wskazał na okres objęty analizą transakcji (2015-2017), cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, kształt gruntu, pow. gruntu, dostęp do drogi publicznej), wybór podejścia i metody (porównawcza, porównywanie parami), sposób wyceny działek z uwagi na brak możliwości zabudowy jednej z nich przed podziałem (wycena każdej z działek osobno), cenę jednostkową za m2 działek przed podziałem: mniejszej (396,16 zł za m2) i większej (555,04 zł za m2), wycenioną wartość obu działek przed podziałem (2 683 769 zł) i po podziale (3 130 217 zł). Podkreślając specjalistyczny charakter dowodu w postaci operatu szacunkowego, SKO wskazało, że w niniejszej sprawie dowód ten został sporządzony zgodnie z przepisami prawy, jest wiarygodny i spójny. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że przekonujące w ich zakresie stanowisko wyraziła biegła.

W skardze na powyższą decyzję J. M. wniósł o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił naruszenie:

- art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy oraz niewyczerpujące zebranie dowodów i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego,

- art. 89a ust. 1 u.g.n. poprzez jego zastosowanie w sprawie pomimo braku podstaw do uznania, że w wyniku podziału działek [...] wzrosła wartość nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi skarżący zakwestionował prawidłowość ustaleń operatu, tj.:

- że z uwagi na małą powierzchnię działki nr [...] pozbawiona była ona możliwości zabudowy kubaturowej, a przez to możliwości samodzielnego zagospodarowania, co spowodowało różnicę 40% w wartości 1m2 tej działki względem działki nr [...] (wycena działki nr [...] winna być wyższa, co zmniejszyłoby różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale),

- że z uwagi na małą powierzchnię należało pominąć w wycenie wartości nieruchomości część nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, choć w wycenie winno się uwzględnić, na ile mające powstać drogi publiczne mogą wpłynąć na możliwość zagospodarowania działek w kontekście wymogów zachowania odległości od granicy pasa drogowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tj. Dz.U. z 2020r., poz. 1842 ze zm.). Zgodne z tym przepisem, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Przed wydaniem wyroku umożliwiono stronie pisemne wypowiedzenie się w sprawie

Kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej "p.p.s.a.") wykazała, że zarówno rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bydgoszczy, jak i decyzja je poprzedzająca, powzięte zostały zgodnie z prawem. Skarga nie zasługuje zatem na uwzględnienie.

Przedmiot oceny legalności w niniejszym postępowaniu stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu utrzymująca w mocy decyzję I instancji ustalającą dla skarżącego opłatę adiacencką w wysokości 133 934,40 zł wzrostu wartości nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], powstałej w wyniku podziału działki nr [...] o pow. 0,0558 ha i działki nr [...] o pow. 0,4437 ha na działkę nr [...] o pow. 0,1995 ha oraz działkę nr [...] o pow. 0,3000 ha. Spór w sprawie sprowadza się do zakwestionowania przez skarżącego dokonanej wyceny poprzez wskazanie występujących w ocenie skarżącego nieprawidłowości operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją.

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej przewiduje art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (publ. jak wcześniej wskazano). Ustęp 1 wskazanego artykułu wskazuje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b).

W realiach rozpatrywanej sprawy postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej wszczęto niewątpliwie przed upływem trzech lat od daty uostatecznienia się decyzji Prezydenta Miasta Torunia z dnia 25 września 2017 r., nr WGiK.6831.57.2017, zatwierdzającej podział nieruchomości, której współwłaścicielem jest skarżący. Decyzja powyższa stała się ostateczna w dniu 25 września 2017 r., postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, zakończone zaskarżoną decyzją, wszczęto 18 marca 2020 r.

W dacie wszczęcia postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej, i jego ostatecznego rozstrzygnięcia, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej Torunia z dnia 21 czerwca 2018 r., nr 875/18 w sprawie ustalenia procentowej stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z dnia 27 czerwca r., poz. 3324). Zgodnie z § 1 tej uchwały ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Organy obu instancji błędnie przyjęły, że procentowa stawka opłaty adiacenckiej w rozpoznawanej sprawie wynika z przepisów uchwały Rady Miejskiej Torunia z dnia 25 września 2003 r. nr 206/03 (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2003 r., nr 140, poz. 1915) zmieniona uchwałą nr 158/07 z dnia 13 września 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2007 r., nr 119, poz. 1775) oraz uchwałą nr 308/09 z 15 maja 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2008 r., nr 83, poz. 1381). Uchybienie powyższe nie miało jednak dla wyniku sprawy żadnego znaczenia, albowiem zarówno powołana przez organy uchwała, jak i uchwała obowiązująca w dacie wszczęcia i rozstrzygania sprawy (nr 875/18), określają stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 30%.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości w sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy formie operatu. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wymogi co do formy, treści, stosowanej metodologii i sposobów sporządzania operatu określa, zgodnie z delegacją zawartą w art. 156 u.g.n., zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. O ile jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. to ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O ile badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu (to organ administracyjny rozstrzyga sprawę, a nie biegły), to wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości w sposób autonomiczny dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), merytoryczne ustalenia z niego wynikające mogą być zaś kwestionowane jedynie w drodze przedstawienia równoważnego pod względem specjalistycznym dowodu (kontroperatu), lub w trybie przewidzianym w art. 157 u.g.n., tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd potwierdza za organami obu instancji, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia co do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego.

Z operatu szacunkowego wynika, że zawiera on wszystkie konieczne elementy wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, przede wszystkim z jego § 56 ust. 1. Operat określa przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawy opracowania, istotne daty, opis prawny i faktyczny stanu nieruchomości, jej przeznaczenie oraz charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Biegły prawidłowo opisał rodzaj określanej nieruchomości, wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wynik końcowy wyceny wraz z obliczeniami oraz uzasadnienie dokonanej wyceny również wynika z treści operatu. Jest on sporządzony w sposób przejrzysty, zawiera kompletne i spójne ustalenia co do stanu faktycznego. Nie budzi wątpliwości część charakteryzująca rynek nieruchomości podobnych, zestawienie transakcji nabywania nieruchomości podobnych, jak i część operatu przedstawiająca przyjęty sposób wyceny (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Nie dają się również stwierdzić "na pierwszy rzut oka" jakiekolwiek uchybienia części rachunkowej, wynik końcowy wyceny wynika zaś z przedstawionych obliczeń.

Z operatu wynika, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości skarżącego na skutek podziału jego nieruchomości nr [...] wyniósł 446 448 zł (różnica między wartością 2 683 769 zł przed podziałem i 3 130 217 zł po podziale).

Jak wskazano, weryfikacja merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego następuje w ściśle określonym trybie, tj. na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie zasady określone w pkt 1) cytowanego przepisu (wskazania dotyczące składu zespołu oceniającego) oraz w pkt 2) przepisu (wyłączenie członka zespołu oceniającego ze względu przesłanki z art. 24 k.p.a.). Skorzystanie z powyższego instrumentu przysługuje zarówno stronie postępowania administracyjnego, jak i organowi administracyjnemu prowadzącemu to postępowanie. Nie można przy tym jednak przyjąć, że obowiązek zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza gdy nie przedkłada ona żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. Powszechnie akceptowanym w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądem jest, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (vide: wyrok WSA w Gliwicach z 16 listopada 2009 r., II SA/Gl 265/09, dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

W toku postępowania administracyjnego skarżący, pomimo prawidłowego informowania o treści przedmiotowego operatu, do czasu wystosowania odwołania od decyzji I instancji nie zgłaszał zarzutów względem jego zawartości merytorycznej, nie zgłaszał wniosku o ocenę tego operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (o której to możliwości był informowany – vide k. 170 akt adm.). Nie przedstawił również kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, na którego podstawie można by powziąć wątpliwość co do merytorycznej prawidłowości przyjętego przez organ operatu szacunkowego jako głównego dowodu w sprawie. Z zawiadomienia z dnia 17 marca 2022 r. (k. 488 oraz 489 i 490 akt adm.) wynika, że skarżący został poinformowany o skompletowaniu materiału dowodowego (pozyskaniu przez organ do akt sprawy operatu szacunkowego z 8 lutego 2022 r.), o zasadniczych ustaleniach wynikających z tego operatu (wycenie wartości nieruchomości przed i po podziale, kwocie wzrostu wartości nieruchomości na skutek tego podziału), został poinformowany o możliwości zgłoszenia uwag lub zarzutów do wyceny. W reakcji na powyższe skarżący zgłosił wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty (k. 493 akt adm.), nie zgłaszając uwag do wyceny.

Nadmienić też należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy rzeczoznawca wypowiedział się w zakresie zarzutów wobec operatu jego autorstwa zgłoszonych w odwołaniu. W piśmie z dnia 10 października 2022 r. (k. 606 akt adm.) rzeczoznawca szeroko odniósł się do poszczególnych zarzutów odwołania, powołując tezy operatu oraz wynikające z załączników do operatu podstawy tych tez. Powyższe świadczy o tym, że wątpliwości zgłoszone przez stronę zostały wyjaśnione przez autora operatu, a wyjaśnienia te – spójne i logiczne, zaprezentowane przez podmiot mający specjalistyczne wiadomości w dziedzinie szacowania wartości nieruchomości – organ odwoławczy prawidłowo uznał za wiarygodne.

Co do zarzutu nieprawidłowego pominięcia w wycenie wartości nieruchomości części nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną odesłać należy do komentarza tej kwestii w samym operacie szacunkowym, gdzie na stronie 11 rzeczoznawca stwierdził, że o ile działka nr [...] (przed podziałem) oraz działka nr [...] (po podziale) były objęte w m.p.z.p. w niewielkiej części (ok. 90 m2) przeznaczeniem pod drogę publiczną kategorii drogi lokalnej, co stanowiło odpowiednio 2% i 3% pow. całej działki ewidencyjnej, to tak niewielka powierzchnia nie miała wpływu na określoną wartość rynkową, tym bardziej, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi utrzymywały się w analizowanym okresie na zbliżonym poziomie do cen gruntów przeznaczonych pod usługi.

Drugi zarzut oparty został o nieprawdziwą tezę, jakoby w operacie rzeczoznawca stwierdził brak możliwości zagospodarowania działki nr [...] z uwagi na brak możliwości jej zabudowy kubaturowej. Z operatu wynika, że brak był możliwości zabudowy kubaturowej ww. działki (okoliczność bezsporna), co zostało z kolei uwzględnione przy analizie cech rynkowych wpływających na końcową wycenę wartości wedle odpowiednio zastosowanego współczynnika korygującego. Sąd nie dostrzegł tu powołanej sprzeczności wyceny z art. 98a ust. 1b in fine u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W taki też sposób (suma wartości działek [...]) została określona wartość nieruchomości przed podziałem.

Uwagi skarżącego dotyczącego tego, co i dlaczego powinno zostać uwzględnione przez biegłego w procesie wyceny, odnoszą się do założeń metodologicznych przyjętych przez rzeczoznawcę, co – w przypadku niewykorzystania służących stronie instrumentów procesowych mogących skutecznie zakwestionować prawidłowość tego operatu – uznać należy na tym etapie za gołosłowną polemikę z twierdzeniami autora operatu.

Mając to wszystko na uwadze stwierdzić należy, że kwestionowana opłata adiacencka została ustalona na podstawie prawidłowego pod względem formalnym, spójnego i logicznego operatu szacunkowego, którego merytorycznej wartości w kontrolowanej sprawie skutecznie nie podważono. Jako kwota stanowiąca 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości (446 448 zł) sporna opłata została prawidłowo ustalona na poziomie 133 934,40 zł.

Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.