Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt I SA/Lu 652/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 111m , art. 110u , art. 111e, art. 111i § 1, art. 111j ,
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 151 , art. 119 pkt 3
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Niezgoda Sędziowie WSA Monika Kazubińska-Kręcisz Asesor WSA Agnieszka Kosowska (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 marca 2023 r. sprawy ze skargi M. R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 4 października 2022 r. nr 0601-IEE.711.254.2022.2 w przedmiocie udzielenia przybicia - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Sygn. I SA/Lu 652/22

UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi M. R. (dalej jako skarżący lub strona) jest postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie (dalej jako organ odwoławczy) z dnia 4 października 2022 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie (dalej jako organ egzekucyjny) z dnia 17 sierpnia 2022 r. w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta.

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec skarżącego. Obwieszczeniem z dnia 14 kwietnia 2022 r. organ egzekucyjny podał do publicznej wiadomości, że w dniu 15 czerwca 2022 r. odbędzie się trzecia licytacja nieruchomości zabudowanej położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej własność skarżącego. W wyznaczonym dniu w siedzibie organu egzekucyjnego przeprowadzono trzecią licytację przedmiotowej nieruchomości.

Z czynności tej sporządzony został protokół, z którego wynika, że najwyższą cenę zaoferował M. D.. Jednocześnie do protokołu załączony został wniosek skarżącego z dnia 14 czerwca 2022 r. o umorzenie prowadzonego wobec niego postępowania egzekucyjnego. W związku z tym, przed wydaniem postanowienia

o udzieleniu przybicia, organ egzekucyjny rozpatrzył złożony wniosek skarżącego wydając postanowienia z dnia 4 lipca 2022 r. o odmowie umorzenia postępowania egzekucyjnego. Następnie organ egzekucyjny wydał postanowienie z dnia

17 sierpnia 2022 r. o przybiciu na rzecz licytanta M. D..

Skarżący złożył zażalenie na wskazane postanowienie wnosząc o jego uchylenie. W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się ze stanowiskiem organu egzekucyjnego, iż w toku postępowania nie wpłynęły skargi lub wnioski, które nie zostały prawomocnie rozstrzygnięte. Podał, że w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Lublinie znajduje się jego skarga dotycząca pozbawienia go możliwości uczestniczenia w czynnościach opisu i oszacowania nieruchomości. Tym samym do czasu rozpoznania przedmiotowej skargi przez sądy administracyjne nie sposób uznać, by organ egzekucyjny mógł wydać postanowienie o przybiciu.

W ocenie skarżącego sprawa przed sądem administracyjnym dotyczy protokołu czynności opisu i oszacowania i ma wpływ zarówno na cenę sprzedaży, jak również na możliwość sprzedania m.in. części nieruchomości (garażu), która stanowi jeden samodzielny budynek istniejący dla dwóch nieruchomości, z których jedna część stanowi własność osoby trzeciej. Jednocześnie skarżący zażądał zawieszenia czynności dotyczących przybicia na rzecz licytanta do czasu rozpoznania złożonych przez niego skarg przez sąd administracyjny.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie postanowieniem z dnia

4 października 2022 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie bezpośrednio po zamknięciu licytacji nie wydał postanowienia o przybiciu, gdyż

w dniu licytacji wpłynął wniosek skarżącego o umorzenie prowadzonego wobec niego postępowania egzekucyjnego. Dopiero po wydaniu postanowienia z dnia 4 lipca

2022 r. w przedmiocie odmowy umorzenia postępowania egzekucyjnego i uzyskania przez nie przymiotu ostateczności, organ egzekucyjny postanowieniem z dnia

17 sierpnia 2022 r. udzielił przybicia na rzecz licytanta. Organ odwoławczy przywołał treść art. 111m § 1, § 2, § 3, § 5 oraz art. 111n § 1, § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r., poz. 479 ze zm., dalej jako "ustawa egzekucyjna") i stwierdził, że zaskarżone postanowienie spełnia wymogi art. 111m § 5 ustawy egzekucyjnej, a także nie wystąpiła przesłanka art. 111m § 3 ustaw.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że skarga strony na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z 21 października 2021 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego

w Lublinie z 21 lipca 2021 r. w sprawie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - została oddalona nieprawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Lublinie z dnia 27 maja 2022 r. sygn. akt I SA/Lu 645/21. Przy czym z treści

art. 111m § 3 ustawy egzekucyjnej wynika, że jeżeli skargi lub zażalenia wniesione

w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia. Kluczowe znaczenie dla oceny tego zarzutu ma użycie przez ustawodawcę w § 3 pojęcia "ostateczność", a nie "prawomocność" rozstrzygnięcia. W przepisie tym nawiązano bowiem do ostatecznego rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania. Zatem ostateczność aktu administracyjnego ustawodawca połączył z niezaskarżalnością w administracyjnym toku instancji. Decyzjami ostatecznymi są więc takie rozstrzygnięcia, od których

w toku instancji nie służy odwołanie, a postanowienia od których nie służy zażalenie.

Zdaniem organu odwoławczego skoro w art. 111m § 3 ustawy egzekucyjnej ustawodawca uzależnia dopuszczalność wydania postanowienia o przybiciu od ostatecznego rozstrzygnięcia wniesionych uprzednio w toku postępowania egzekucyjnego skarg lub zażaleń, to kwestia rozpatrzenia legalności ostatecznych aktów administracyjnych w tej materii (wydanych przez organ II instancji) przez sąd administracyjny nie wstrzymuje wydania postanowienia o przybiciu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skarżący zarzucił sprzeczność poczynionych przez organ ustaleń faktycznych ze znajdującym się w aktach materiałem dowodowym i dojście do błędnego wniosku, iż złożona przez stronę skarga dotycząca zarzutów do opisu i oszacowania nie spełnia przesłanek wynikających z ustawy egzekucyjnej w sytuacji, gdy pozytywne rozstrzygnięcie tej skargi będzie warunkowało konieczność przyjęcia

i ustosunkowania się do zarzutów, tym bardziej, iż nie dokonano aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, a co za tym idzie, nieruchomość została zbyta poniżej faktycznej wartości nominalnej.

Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 4 października 2022 r. oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, zawieszenie postępowania egzekucyjnego do czasu rozpoznania skargi, rozpoznanie skargi na rozprawie oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że na wniosek wierzyciela dokonano opisu

i oszacowania nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...]. Skarżący otrzymał zawiadomienie o czynności, ale złożył wniosek o zmianę terminu, który nie został uwzględniony, o czym nie został poinformowany. Czynność została przeprowadzona, a w związku z tym złożył skargę do WSA w Lublinie, przy czym obecnie sprawa jest na etapie wniosku o przywrócenie terminu, który będzie rozpoznawał Naczelny Sąd Administracyjny. Podkreślił, że organ egzekucyjny przeprowadził licytację wydając postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz licytanta, bez dokładnego rozważenia wskazanych okoliczności. Nieruchomość została sprzedana po cenie znacznie odbiegającej od jej faktycznej wartości. Ponadto została sprzedana włącznie z garażem, który formalnie stanowi współwłasność. Uszło uwadze zarówno organu egzekucyjnego, jak również organów skarbowych, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy utracił ważność, a co za tym idzie, nie może stanowić podstawy ustalenia ceny nieruchomości. Dokonanie przybicia na rzecz licytanta, wobec zaistnienia tych okoliczności, stanowi jaskrawe złamanie przepisów prawa.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie

i podtrzymał dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259 - dalej: "p.p.s.a.").

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się powszechnie, że rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. jest niezależne od woli stron, bowiem to uprawnieniem Sądu jest ocena, czy sprawę rozpoznać w trybie uproszczonym, czy też zgodnie z art. 122 p.p.s.a. na rozprawie. (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 grudnia 2020 r., sygn. akt

I FSK 1110/20, I FSK 1121/20 i I FSK 1122/20, z dnia 16 lutego 2021 r., III FSK 2430/21).

Stąd też Sąd nie jest związany wnioskiem skarżącego o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Na wstępie rozważań należy zauważyć, że zgodnie z art. 111m § 1 ustawy egzekucyjnej po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie

o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Przepis

art. 111m § 2 ustawy egzekucyjnej stanowi, że postanowienie o przybiciu ogłasza

się niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z zastrzeżeniem § 3; według zaś

art. 111m § 3 ustawy egzekucyjnej jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia. Stosownie do art. 111r § 2 ustawy egzekucyjnej na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia przysługuje zażalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie podziela ocenę prawną wyrażoną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 3150/17, wedle której zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości czy też opisu i oszacowania. Analogiczny pogląd reprezentowany jest również w literaturze przedmiotu. Podstawa zażalenia co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego

z nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, OSNC 2000, Nr 9, poz. 160, stwierdził, że "przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania". Nie można zatem na każdym etapie kwestionować czynności dokonanych w poprzednich fazach. Przyczyny odmowy przybicia zostały określone

w art. 111n ustawy egzekucyjnej. Zatem tylko te okoliczności mogą być podstawą zażalenia na postanowienie o przybiciu (zob. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2022 r. sygn. III FSK 5089/21, LEX

nr 3396030).

Prowadzenie postępowania egzekucyjnego to proces, składający się

z różnych i odrębnych etapów. Na każdym z poszczególnych etapów egzekucji, jej uczestnikom ustawodawca zagwarantował odpowiednie środki ochrony prawnej,

z których w niniejszej sprawie skarżący niewątpliwie korzystał, składając m.in. zarzuty do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, które finalnie okazały się skuteczne, bowiem wyrokiem z dnia 30 października 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 7 listopada 2018 r. w przedmiocie zarzutów do opisu

i oszacowania oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z dnia 7 września 2018 r. W związku z tym organ egzekucyjny ponownie dokonał opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Skarżący pismem z dnia 9 kwietna 2021 r. wniósł zarzuty do opisu i oszacowania, jednak okazały się one nieskuteczne. Operat nie został zatem skutecznie podważony w trybie art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej, zgodnie z którym zarzuty do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.

W tym miejscu ponownie należy odnieść się do treści art. 111m § 1 i 3 ustawy egzekucyjnej. Stanowią one, że po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę (§ 1). Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia (§ 3).

W przedmiotowej sprawie organ egzekucyjny nie ogłosił niezwłocznie postanowienia o przybiciu, bowiem w toku licytacji wpłynął wniosek skarżącego

o umorzenie postępowania egzekucyjnego, który należało rozpoznać.

Jak słusznie zwraca uwagę organ odwoławczy kluczowe znaczenie dla sprawy ma art. 111m § 3 ustawy egzekucyjnej, a dokładniej użycie przez ustawodawcę w § 3 pojęcia "ostateczność" a nie "prawomocność" rozstrzygnięcia.

W przepisie tym nawiązano bowiem do ostatecznego rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania. Pojęciami tymi posługuje się art. 16 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.

z 2023 r., poz. 775, dalej jako "k.p.a."), który należy odpowiednio uwzględnić w tej sprawie przy zastosowaniu art. 18 ustawy egzekucyjnej, zgodnie z którym jeżeli przepisy ustawy egzekucyjnej nie stanowią inaczej zastosowanie mają odpowiednie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Artykuł 16 k.p.a. stanowi, że decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne. Uchylenie lub zmiana takich decyzji, stwierdzenie ich nieważności oraz wznowienie postępowania może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie lub ustawach szczególnych (§ 1). Decyzje mogą być zaskarżane do sądu administracyjnego z powodu ich niezgodności z prawem, na zasadach i w trybie określonych w odrębnych

w ustawach (§ 2). Decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu, są prawomocne (§ 3). Zatem z przepisu tego wynika, że ostateczność aktu administracyjnego ustawodawca połączył z niezaskarżalnością w administracyjnym toku instancji. Decyzjami ostatecznymi są więc takie rozstrzygnięcia, od których

w toku instancji nie służy odwołanie, a postanowienia od których nie służy zażalenie. Należy do nich zaliczyć: a) decyzje podjęte w I instancji, od których strony nie wniosły odwołania w zakreślonym terminie i strona nie występowała o przywrócenie terminu, bądź też występowała, ale nie przywrócono jej terminu do złożenia odwołania;

b) decyzje podjęte w jednoinstancyjnym postępowaniu; c) decyzje podjęte przez organ II instancji; d) decyzje określone w innych przepisach (niż k.p.a.) jako prawomocne (C. Martysz, A. Matan [w:] G. Łaszczyca, C. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Tom I. Komentarz do art. 1-103, wyd. III, Warszawa 2010, art. 16). Z kolei prawomocność została powiązana z brakiem możliwości zaskarżenia do sądu administracyjnego, która może być następstwem tego, że: a) skarga do sądu została oddalona prawomocnym wyrokiem sądu;

b) skarga do sądu nie została wniesiona w terminie i termin ten nie został przywrócony; c) przepis szczególny wyłącza dopuszczalność wniesienia skargi do sądu; d) decyzja stała się ostateczna, ponieważ żadna ze stron nie wniosła odwołania lub wszystkie strony zrzekły się prawa do odwołania (P. M. Przybysz

[w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2021, art. 16).

Zatem skoro w art. 111m § 3 ustawy egzekucyjnej ustawodawca uzależnia dopuszczalność wydania postanowienia o przybiciu od ostatecznego rozstrzygnięcia wniesionych uprzednio w toku postępowania egzekucyjnego skarg lub zażaleń, to kwestia rozpatrzenia legalności ostatecznych aktów administracyjnych w tej materii (wydanych przez organ II instancji) przez sąd administracyjny nie tamuje wydania postanowienia o przybiciu. Jedynie ubocznie Sąd wskazuje, że prawomocnym postanowieniem z dnia 8 grudnia 2022 r. w sprawie III FZ 661/22 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił zażalenie skarżącego na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 września 2022 r., sygn. akt I SA/Lu 645/21 w przedmiocie przywrócenia terminu do złożenia wniosku o sporządzenie uzasadnienia wyroku w sprawie ze skargi M. R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 21 października 2021 r.,

nr 0601-IEE.711.190.2021 w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych. Tym samym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 maja 2022 r., sygn. akt I SA/Lu 645/21 jest prawomocny.

Odnosząc się do zarzutu sprzedaży nieruchomości po cenie odbiegającej od rynkowych oraz utraty ważności przez operat szacunkowy Sąd zwraca uwagę, że do operatów szacunkowych sporządzonych w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym ma co do zasady zastosowanie art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344), zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Należy jednak podkreślić, że przepisy te mają zastosowywanie, w sytuacji gdy operat szacunkowy ma dopiero posłużyć organowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania. W takiej sytuacji nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odrzucenie stosowania art. 156 ust. 3 i 4 wskazanej ustawy skutkowałoby zatem brakiem klarownych reguł co do konsekwencji upływu czasu i zmiany warunków rzutujących na wycenę w okresie po sporządzeniu operatu szacunkowego, lecz przed dokonaniem na jego podstawie opisu i oszacowania. W ocenie Sądu, moment dokonania opisu i oszacowania, jest momentem istotnym dla oceny aktualności operatu szacunkowego, na postawie, którego dokonywane jest oszacowanie

w rozumieniu przepisów postępowania egzekucyjnego. Na organie spoczywa,

w takiej sytuacji powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 232/15, niepubl.), czy w świetle art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby - uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślić należy również, że opis i oszacowanie, rozumiany jako czynność organu egzekucyjnego podejmowana w toku egzekucji z nieruchomości, zostaje ukończony z chwilą sporządzenia i podpisania protokołu opisu i oszacowania. Przez ukończenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy rozumieć chwilę podpisania przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (por. Przybysz Piotr Marek, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Opublikowano: LEX/el. 2023). Powyższe potwierdza także brzmienie art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej, który stanowi, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W konsekwencji to właśnie na moment ukończenia czynności opisu

i oszacowania, który następuje z chwilą podpisania protokołu z tych czynności należy badać, czy szacowna wartość nieruchomości została ustalona w oparciu o aktualny operat szacunkowy. To na ten moment należy badać, czy organ egzekucyjny dokonując czynności szacowania, posłużył się aktualnym i prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym. Powyższe znajduje potwierdzenie także

w brzmieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co wskazuje wyrażenie ustawowe "może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony". W niniejszej sprawie, organ dokonał opisu i oszacowania na podstawie aktualnego na dzień dokonywania tych czynności operatu szacunkowego. W momencie sporządzania opisu i oszacowania operat pozostawał aktualny. Operat szacunkowy został sporządzony bowiem w listopadzie 2020 r., a protokół z czynności opisu i oszacowania nieruchomości został sporządzony i podpisany przez organ egzekucyjny 10 marca 2021 r., zatem operat został wykorzystany do celu w jakim został sporządzony – tj. do oszacowania wartości nieruchomości, co nastąpiło

w drodze wykonania przez organ czynności opisu i szacowania zakończonej protokołem opisu i oszacowania – w terminie 4 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Dodać przy tym należy, iż w postępowaniu egzekucyjnym, ze względu na uregulowania szczególne zawarte w ustawie egzekucyjnej, art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako odnoszący się do operatu szacunkowego, nie znajduje zastosowania, na etapie późniejszym. Wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu

i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, jest unormowany w art. 110u § 2 ustawy egzekucyjnej (dodatkowy opis i oszacowanie)

i art. 111k § 2 ustawy egzekucyjnej. Zatem na gruncie ustawy egzekucyjnej prawa dłużnika zostały zabezpieczone w ten sposób, że może on wnieść o ponowny opis

i oszacowanie, w sytuacji gdy doszło do zmiany istotnych okoliczności. Są to przepisy odrębne, szczegółowe, regulujące sytuacje, kiedy dochodzi do ewentualnych zmian w okresie pomiędzy dokonaniem opisu i szacowania,

a terminem licytacji.

Skarżący poza własnymi twierdzeniami o zbyciu nieruchomości poniżej wartości nie przedstawił żadnych okoliczności przynajmniej uprawdopodobniających, że doszło do jakichkolwiek istotnych zmian, o których mowa w art. 110u § 2 ustawy egzekucyjnej.

Poza tym należy zwrócić uwagę, że cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć w pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości (art. 111e ustawy egzekucyjnej). W przypadku bezskuteczności pierwszej licytacji organ egzekucyjny wyznacza drugą licytację, na której cena wywoławcza wynosi 70% oszacowanej wartości nieruchomości (art. 111i § 1 ustawy egzekucyjnej). Natomiast jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli lub współwłaścicieli nie przejął nieruchomości na własność, organ egzekucyjny wyznacza trzecią licytację, na której cena wywoławcza wynosi 65% oszacowanej wartości nieruchomości (art. 111j ustawy egzekucyjnej). W związku z tym oczywiste jest, że uzyskanie ceny wynikającej z opisu i oszacowania może okazać się niemożliwe w przypadku niewielkiego zainteresowania licytowaną nieruchomością.

Również zarzut, że nieruchomość zbyta została włącznie z garażem, który stanowi współwłasność także nie jest poparty żadną argumentacją. Należy jedynie wyjaśnić, że z pewnymi wyjątkami, do części składowych gruntu należą

w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Wiadomo także, iż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego). W konsekwencji wszelkie rzeczy ruchome tracą swoją odrębność prawną, jeżeli zostają połączone z nieruchomością (przeważnie

z gruntem) w sposób trwały, tak że stają się jej częściami składowymi. Dotyczy to więc zasianych lub zasadzonych roślin (drzew, krzewów), czy materiałów użytych

w konstrukcji budynków lub innych urządzeń. W ustawowym wyrażeniu przyjęto więc naturalną konstrukcję jurydyczną, według której własność nieruchomości "rozciąga się" na rzeczy ruchome połączone z nieruchomością (zob. J. Ciszewski,

J. Bocianowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 191). Skoro właścicielem nieruchomości jest skarżący, to również budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości są jego własnością.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w sprawie nie zaistniały przeszkody w udzieleniu przybicia, które winny zostać uwzględnione przez organ.

W związku z tym skargę należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.

z 2023 r., poz. 259 ze zm.).