Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1405/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 113 poz 1209
law: Ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.
article: art. 232
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) asesor WSA Joanna Skiba Protokolant Marta Maciejkowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2006 r. sprawy ze skargi A. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nabycia z mocy prawa przez użytkownika wieczystego udziału w prawie własności nieruchomości 1. oddala skargę, 2. przyznaje od Skarbu Państwa i nakazuje wypłacić ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata T. C. prowadzącego Kancelarię Adwokacką w W. przy ulicy [...], kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych oraz kwotę 52,80 (pięćdziesiąt dwa 80/100) złotych stanowiącą 22% podatku VAT, tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 1405/04

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania złożonego przez A. L. od decyzji nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. Prezydenta Miasta S., którą organ odmówił stwierdzenia nabycia przez A. L. z mocy prawa udziału [...] w prawie własności zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m² położonej w S. przy ul. [...], która jest użytkownikiem wieczystym w [...] części opisanej wyżej nieruchomości na podstawie umowy zamiany z dnia [...] marca 1990 r. (akt notarialny Rep. [...]), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w dniu 30 marca 2004 r. do Prezydenta Miasta S. wpłynęła skarga A. L., w której wniosła zastrzeżenie do wyłożonego w dniu [...] marca 2004 r. przez Urząd Miasta S. wykazu osób, którym przysługuje z mocy prawa nabycie prawa własności nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Przedmiotem zastrzeżenia było pominięcie jej osoby w tym wykazie. A. L. uznała, iż bezprawnie odmawia się jej zrealizowania prawa, które przysługuje z mocy prawa i wniosła o wydanie decyzji w przedmiocie przekształcenia prawa.

Prezydent Miasta S. w wyniku rozpatrzenia wniosku decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. odmówił A. L. stwierdzenia nabycia z mocy prawa udziału [...] w prawie własności zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m² położonej w S. przy ul. [...].

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że A. L. nabyła prawo współużytkowania wieczystego w przedmiotowej działce w dniu [...] marca 1990 r. i była także współużytkownikiem wieczystym w tym samym udziale w dniu wejścia w życie ustawy. Nie jest jednak ona jedynym współużytkownikiem wieczystym tej nieruchomości. W budynku znajduje się [...] lokali mieszkalnych, z czego [...] lokale zostały sprzedane wraz z oddaniem gruntu w wieczyste użytkowanie w udziałach odpowiadającym lokalom mieszkalnym. Nieruchomość jest we współużytkowaniu wieczystym osób, które nabyły swoje prawa również po 26 maja 1990 r. Nie został więc spełniony art. 1 ust. 1 ustawy, gdyż współużytkownicy wieczyści tej nieruchomości gruntowej muszą łącznie spełnić ustawową przesłankę. Ponadto w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku A. L. doprowadziłoby do sytuacji, w której działka nr [...] byłaby współwłasnością Miasta S. i osoby fizycznej, a pozostałym właścicielom lokali mieszkalnych przysługiwałoby prawo współużytkowania wieczystego, co byłoby niezgodne z art. 232 kc.

Od powyższej decyzji A. L. wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. Podniosła w nim, że decyzja jest dla niej krzywdząca, bowiem pomimo spełnienia warunku określonego w art. 1 ust. 1 ustawy odmówiono jej nabycia prawa własności w nieruchomości w należnym udziale. W ocenie odwołującej decyzja narusza intencje ustawodawcy oraz zasady sprawiedliwości społecznej. Jednocześnie zwróciła się do Kolegium o spowodowanie uregulowania stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości. Za zaistniały stan prawny nieruchomości A. L. obarczyła Urząd Miasta S. Wyjaśniła również okoliczności nabycia lokalu mieszkalnego nr [...]. Zdaniem odwołującej, już przy sporządzaniu umowy zamiany powinna była otrzymać własność w nieruchomości w stosownym do lokalu mieszkalnego udziale. Podniosła, że Urząd Miasta sprzedając dużą cześć wyodrębnionych mieszkań przed 1 stycznia 1998 r. działał celowo, aby w przyszłości zablokować możliwość skorzystania przez współużytkowników z nabycia prawa własności na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez wieczystych użytkowników prawa własności nieruchomości.

Prezydent Miasta S., nie znajdując podstawy do zmiany bądź uchylenia swojej decyzji, przesłał powyższe odwołanie łącznie z aktami sprawy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając odwołanie oraz całokształt sprawy podniosło, że ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z późn. zm.) przyznała użytkownikom wieczystym roszczenie o bezpłatne przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Zgodnie z art.1 ust. 1 ustawy uprawnienie to zostało ograniczone do osób fizycznych będących w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy (tj. w dniu 24 października 2001 r.) użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne. Nabycie prawa własności do tych nieruchomości następuje z mocy prawa z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 3 stała się ostateczna.

A. L. na mocy aktu notarialnego - umowy zamiany z dnia [...] marca 1990 r. uzyskała prawo własności do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] (obecnie ul. [...]) wraz z udziałem wynoszącym [...] we współwłasności pomieszczeń o charakterze ogólnym (piwnice, pralnia, suszarnia, klatka schodowa) oraz stała się współużytkownikiem wieczystym na okres [...] lat udziału [...] w gruncie o pow. [...] m2, na którym położony jest budynek.

Zgodnie z wypisem z księgi wieczystej KW nr [...] sporządzonym na dzień [...] października 1997 r. właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] stanowiącej działkę zabudowaną nr [...] o pow. [...] m² jest Miasto S.

Organ wskazał, że art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu własności nieruchomości przez użytkowników wieczystych dotyczy tak użytkowników wieczystych jaki i współużytkowników. Jednak w przypadku współużytkowników wszyscy łącznie muszą spełniać przesłanki wynikające z tego przepisu, aby nabyć własność nieruchomości, a więc w dwóch datach, tj. 26 maja 1990 r. i 24 października 2001 r. być współużytkownikiem wieczystym danej nieruchomości, która jest przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Z analizy przedłożonych przez organ pierwszej instancji dokumentów wynika, iż odwołująca jako współużytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości w obu określonych ustawowo datach legitymowała się prawem użytkowania wieczystego w przysługującym udziale w stosunku do lokalu mieszkalnego stanowiącego jej własność. Udział ten we współużytkowaniu wynosi [...].

Z przedłożonych przez organ pierwszej instancji aktów notarialnych - umów sprzedaży lokalów mieszkalnych w domu wielomieszkaniowym wraz z oddaniem terenu w użytkowanie wieczyste wynika, że umowy zostały zawarte w okresie od [...] listopada 1997 r. do [...] grudnia 2002 r. W przedmiotowym budynku znajduje się [...] lokali mieszkalnych. Organ podkreślił, że nie wszyscy współużytkownicy wieczyści spełniają łącznie przesłankę określoną w art. 1 ust. 1 ustaw, dlatego w aktualnym stanie prawnym niemożliwe jest jednoczesne uwłaszczenie z mocy prawa pozostałych współużytkowników wieczystych działki o nr ewid. [...]. Tym samym również odwołująca nie może uzyskać tego prawa.

Organ wskazał, że niedopuszczalna jest sytuacja przyznania w udziale prawa własności do gruntu osobie fizycznej jeżeli stanowi on jednocześnie przedmiot prawa użytkowania wieczystego przysługujący innym osobom fizycznym. Nie może mieć miejsca sytuacja, że grunt będzie np. stanowił bez wyodrębnienia współwłasność jednostki samorządu terytorialnego i osoby fizycznej, a jednocześnie pozostawał we współużytkowaniu wieczystym innych osób fizycznych.

Organ podkreślił, że stosownie do treści art. 232 § 1 kodeksu cywilnego w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane tylko grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gmin lub ich związków. Niemożliwe jest zatem istnienie ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest użytkowanie wieczyste dla osoby fizycznej w stosunku do nieruchomości, która jest jednocześnie przedmiotem prawa współwłasności innej osoby fizycznej.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w terminie złożyła A. L.

Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.

Skarżąca w skardze i pismach złożonych w toku postępowania sądowego wskazała, że decyzja jest dla niej krzywdząca. Podniosła, że niedopuszczalne było rozporządzenie przez Prezydenta Miasta S. w 1990 r. prawami dla gruntu, które doprowadziło, że na tym samym gruncie istniała współwłasność i współużytkowanie wieczyste.

Zarzuciła organowi, że nie wnikliwie zbadał sprawę.

Podniosła, że zawierając ze Skarbem Państwa umowę zamiany w 1990 r. powinna nabyć udział we współwłasności gruntu.

Za zaistniałą sytuację skarżąca obwiniała Urząd Miasta i podniosła, że w związku z tym poniosła szkody. Wskazała, że na skutek zamiany nabyła lokal z wadami. Zarzuciła, że Miasto S. nieprawidłowo gospodaruje nieruchomościami i wadliwie ustala opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie i podtrzymał argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji.

Oznacza to, że kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna.

Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji jest art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm., Dz. U. z 2002 r., Nr 113, poz. 984, z 2003 r. Nr 3, poz. 24 oraz Nr 64, poz. 592). Przepis ten stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 24 października 2001 r.), użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały powyższy przepis, ustalając jego treść normatywną w powiązaniu z przepisem art. 232 kodeksu cywilnego. Z tego ostatniego przepisu wynika, że w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane osobom fizycznym lub prawnym jedynie grunty będące własnością Skarbu Państwa lub gmin bądź związków gmin.

Odnosząc ten stan prawny do wniosku skarżącej w przedmiocie stwierdzenia nabycia z mocy prawa udziału [...] części w prawie własności zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 położonej w S. przy ul. [...], stwierdzić należy, że prawidłowo organy ustaliły, iż skarżąca nabyła prawo współużytkowania wieczystego w przedmiotowej działce w dniu [...] marca 1990 r. i była także współużytkownikiem wieczystym tej nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy. Jednakże pomimo spełnienia przez skarżącą wymogów, o jakich mowa w ustawie z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, niemożliwe jest wydanie pozytywnego dla skarżącej rozstrzygnięcia. Jak wynika bowiem z materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego skarżąca nie jest jedynym współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek zamieszkiwany przez skarżącą, będącą właścicielką lokalu nr [...]. W budynku jest bowiem [...] lokali mieszkalnych, z czego [...] lokale zostały sprzedane wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. Z załączonych do akt administracyjnych poświadczonych za zgodność odpisów aktów notarialnych umów sprzedaży lokali w przedmiotowym budynku wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste wynika, że większość umów zawieranych było w 1997 r., trzy umowy w 2002 r. oraz jedna w 2003 r. Wobec powyższego do osób tych nie mogą mieć zastosowanie przepisy ustawy z 26 lipca 2001 r. Z kolei stwierdzenie nabycia prawa na rzecz skarżącej doprowadziłoby do sytuacji sprzecznej z treścią przepisu art. 232 kc, gdyż współwłaścicielami gruntu położonego pod budynkiem stałoby się Miasto S. oraz skarżąca, na którym to gruncie ustanowione byłoby prawo użytkowania wieczystego innych osób fizycznych (właścicieli lokali).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego jednolicie utrwalone jest stanowisko, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym - jako prawa związanego w własnością lokalu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z 28 września 1995 r., III CZP 127/95 - OSNC 1996/1/12), oraz że przedmiotem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, gminy lub ich związków, a w sytuacji, gdy do nieruchomości ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego gruntu w formie niepodzielnych udziałów, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może nastąpić jedynie przy przekształceniu wszystkich istniejących udziałów w użytkowaniu wieczystym danej nieruchomości. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla jednego ze współużytkowników wieczystych skutkowałoby tym, że pozostali użytkownicy posiadaliby swoje prawo użytkowania wieczystego na prywatnej własności, co nie jest dopuszczalne w świetle art. 232 Kodeksu cywilnego (por. wyrok NSA z 25 maja 1999 r., sygn. I SA 2058/98 - Lex nr 48510).

Organy obydwu instancji rozstrzygnęły zgodnie z wyżej przedstawioną linią orzeczniczą. Nie ma przy tym znaczenia, że przepis art. 1 ustawy wyżej powołanej nie wskazuje na konieczność łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych przez wszystkich współużytkowników wieczystych, będących właścicielami lokali, skoro ustawa odwołuje się do instytucji unormowanej w kodeksie cywilnym.

Odnosząc się do zarzutów skargi i zarzutów przedstawionych w pismach procesowych złożonych przez skarżącą w toku postępowania sądowego, stwierdzić należy, że w świetle wyżej przytoczonych argumentów prawnych i na tle stanu faktycznego zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie, gdyż jak zaznaczono wyżej decyzje organów obydwu instancji są zgodne z prawem. Subiektywne poczucie krzywdy podniesione w skardze, nie może samo przez się skutkować taką interpretacją przepisów, która była by sprzeczna ze skodyfikowaną instytucją prawną, jaką jest prawo użytkowania wieczystego. Wymaga też podkreślenia, że nie mogą być objęte oceną prawną w niniejszej sprawie zarzuty dotyczące: umowy zamiany z dnia [...] marca 1990 r., zawartej przez skarżącą ze Skarbem Państwa, nieprawidłowego - zdaniem skarżącej - gospodarowania przez władze miasta S. nieruchomościami, w tym dotyczące przeznaczania lokali do sprzedaży oraz wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego - z uwagi na to, że wykraczają one poza jej przedmiot. Wobec powyższego wnioski dowodowe zgłoszone przez skarżącą związane z powyższymi zarzutami, nie mogły być uwzględnione.

Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Sąd orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O wynagrodzeniu adwokata ustanowionego dla skarżącej z urzędu Sąd orzekł z mocy art. 250 powyższej ustawy w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).