Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1425/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 43
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2023 r. sprawy ze skargi A. S.A. w [...] Oddział [...]. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 7 września 2022 r. nr N-III.7570.2.48.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.5.2021.GL; II. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz strony skarżącej A. S.A. w [...] Oddział [...] kwotę 4 236 zł /słownie: cztery tysiące dwieście trzydzieści sześć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1425/22

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 7 września nr N-III.7570.2.48.2022, Wojewoda Podkarpacki, po rozpoznaniu odwołania złożonego przez A. zs. w [...] Oddział w [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.5.2021.GL w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, postępowanie zostało wszczęte na skutek wniosku A. S. A. w sprawie ustalenia odszkodowania za ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości.

Po uzyskaniu operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, Prezydent Miasta [...] decyzją z 30 marca 2022 r. nr BGM-VI.436.5.2021.GL ustalił odszkodowanie w kwocie: 20.065,00 zł z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3143 ha, w związku z ograniczeniem sposobu z jej korzystania określonym w decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2016 r, nr [...], polegającym na wyrażeniu zgody A. S.A. w [...] na wejście w teren działki nr [...] w obr. [...] w celu wykonania inwestycji celu publicznego pn. "Budowa napowietrznej linii 110 kV relacji [...]", zgodnej z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...]. Ponadto zobowiązał A. S.A. z siedzibą w [...] do złożenia w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, wniosku w Sadzie Rejonowym w [...] o przyjęcie do depozytu ustalonego odszkodowania.

A. S.A. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, w którym zarzuciła, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych, wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno uwzględniać negatywne skutki budowy urządzeń przesyłowych. Odwołująca zwróciła uwagę, że zmniejszenie wartości nieruchomości powstaje na skutek czynników wymienionych w § 43 ust. 3 p. 1,2,3,4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Spółka zarzuciła ponadto, że autor operatu szacunkowego wadliwie określił wartość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, stosując współczynnik "S", który reprezentuje szkodę na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, objętą roszczeniem właściciela o odszkodowanie do Gminy na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji rzeczoznawca nie określił zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomości, a sumę obniżenia wartości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia oraz współkorzystania z nieruchomości. Ponadto zdaniem Odwołującej, również współczynnik współkorzystania "k" jest zawyżony w stosunku do terenów przemysłowych.

Wojewoda Podkarpacki, opisaną na wstępie decyzją z 7 września 2022r,. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...].

W uzasadnieniu Wojewoda przywołał treść art. 124, art. 130, art. 154, art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z późn. zm.) oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Następnie przytoczył obszerne fragmenty operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z 18 maja 2021 r., którego aktualność została potwierdzona do 18 maja 2023 r.

Następnie Wojewoda ocenił, że biegły dokonał wyceny zgodnej z § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyceniając wartość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, które w ostateczności mogło doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Zdaniem Wojewody opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy stwierdził, że Odwołujący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Wojewoda podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a.

A. S.A. z siedzibą w [...], reprezentowana przez radcę prawnego M. B. wniosła skargę na decyzję Wojewody Podkarpackiego z 7 września 2022 roku, nr N-111.7570.2.48.2022 zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,

- art. 138 § 2 k.p.a poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji, co przesądza o wadliwości decyzji.

Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie decyzji na operacie w zakresie którego Organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej pod kątem kompletności i prawidłowości, pomimo, iż biegły w ramach operatu szacunkowego nie przeanalizował czynników określonych w § 43 przywołanego Rozporządzenia,

- art. 134 i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], a to w związku z zawyżeniem wysokości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości.

W oparciu o powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia 7 września 2022 roku oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...] z 30 marca 2022 roku, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy w ramach złożonego w sprawie operatu szacunkowego nie przenalizował czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które to uchybienie dyskwalifikuje operat szacunkowy do wykorzystania w celu ustalenia odszkodowania. Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca majątkowy określił wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu zamiast odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej, o czym świadczy zastosowanie w treści operatu współczynnika "k", tj. współczynnika uwzględniającego sposób korzystania z pasa gruntu przez właściciela i przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Skarżąca stwierdziła, że rzeczoznawca sporządzający operat powinien wykorzystać współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, którego wielkość powinna uwzględniać charakter nieruchomości oraz zawierać w sobie wpływ wszystkich czynników określonych w § 43 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca podnosiła również, że rzeczoznawca błędnie w ramach wyceny przyjął i ustalił, iż w ramach określania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej istotne znaczenie ma jakość drogi dojazdowej dla nieruchomości podobnych, co znalazło odzwierciedlenie w ocenie tej cechy rynkowej. Ponadto biegły rzeczoznawca błędnie przyjął do analizy przedmiotową cechę rynkową w sytuacji, gdy wyceniana działka numer [...] nie posiada drogi dojazdowej. Tymczasem biegły ustalił wartość tej cechy rynkowej jako dobrś, pomimo, iż dojazd do wycenianej działki nie jest uregulowany i nie ma formalnego charakteru (odbywa się przez działki prywatne, bez jakichkolwiek uzgodnień). W ocenie Strony rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy przyjął, że wielkość działki (powierzchnia gruntu oraz kształt) nie wpływa na ceny transakcyjne nieruchomości. Wyceniana nieruchomość ze względu na swoje uwarunkowania, w szczególności kształt i wielkość nie jest w praktyce możliwa do zabudowy, co w kluczowy sposób wpływa na określenie wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia w jej korzystaniu. Tymczasem rzeczoznawca przedmiotowe cechy zupełnie w ramach sporządzanej wyceny pominął.

Skarżąca zarzuciła Wojewodzie, że ten w zaskarżonej decyzji pominął podniesiony w odwołaniu zarzut w zakresie pominięcia w operacie szacunkowym wymogów z § 43 ust.3 ww. rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 12 grudnia 2022 roku Skarżąca podtrzymała twierdzenia i zarzuty skargi, powołując się dodatkowo na przedstawiony w swoim imieniu operat szacunkowy, z którego wynika, że zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło o kwotę 5.137 zł. Skarżąca podniosła, że różnica pomiędzy wskazywaną przez Organ wartością a wartością wynikającą operatu Skarżącej wynosi 14.928zł, a więc ok. 1/4 wartości wskazanej w decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 30 marca 2022 roku. Ponadto w ramach opracowania Skarżącej dokonano analizy czynników wskazanych w § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustalono w ramach operatu szacunkowego wartość odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej (nie zaś wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu), właściwie określono przeznaczenie wycenianej nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy uwzględniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr [...] dla terenów przemysłowych w dzielnicy [...] w [...]). Biegła w ramach przygotowanej opinii zwróciła uwagę, iż na zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy dwutorowej linii 110 kV nie miały wpływu takie czynniki jak:

- zmiana warunków korzystania z nieruchomości, a to ze względu na fakt, iż linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z wycenianej nieruchomości,

- zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, albowiem wyceniana nieruchomość może być użytkowana w dotychczasowy sposób i nie wystąpiło pogorszenie jej przydatności użytkowej, co wpłynęło w sposób istotny na określone operatem parametry zmniejszenia wartości nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022r., poz. 329 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 P.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.

Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Wątpliwości nie budzi, że z powodu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej: u.g.n.) przysługuje odszkodowanie. Podstawę ustalenia odszkodowania w tym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. określa § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 ww. rozporządzenia).

W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n.

Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego będzie więc podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Należy więc pamiętać, że choć operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ nie jest więc zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Należy pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Olsztynie z 15 lutego 2022 r., II SA/Ol 1067/21, LEX nr 3322965). Jednakże Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654; wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., I OSK 173/11, Lex nr 1113251).

W niniejszej sprawie zdaniem Sądu zaistniała konieczność zbadania zgodności sporządzonego operatu z przepisem art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ww. rozporządzenia. Problem dotyczący zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. był już przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 czerwca 2022r., I OSK 890/19 (LEX nr 3360615) wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022, poz. 503, dalej: u.p.z.p.). W szczególności, zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości oznacza to prawo właściciela do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jest to instrument prawny służący ochronie interesów ekonomicznych właścicieli nieruchomości objętych działaniem miejscowego planu.

Natomiast przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n.. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same akty planistyczne, czy też decyzja lokalizacyjna, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Przy czym przepis § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia wyraźnie określa czynniki, jakie należy wziąć pod uwagę przy określaniu wysokości tego rodzaju odszkodowania i są to:

1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W analizowanym operacie szacunkowym biegły wskazał na następujące czynniki decydujące o wartości odszkodowania:

- obniżenie wartości nieruchomości – funkcja rodzaju urządzenia i wielkości obszaru oddziaływania urządzeń,

- negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwie przesyłowe,

- inne czynniki mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.

Zwraca więc uwagę, że rzeczoznawca ustalając wartość odszkodowania nie odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, lecz przedstawił trzy inne, niewymienione w ww. przepisie, które zostały określone w sposób ogólnikowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w operacie szacunkowym winien był wskazać, czy względem wycenianej działki zachodzą ograniczenia wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia i ile winno wynosić odszkodowanie z przyczyn wskazanych w tym przepisie. W przedmiotowym operacie szacunkowym brak jest informacji w tym zakresie, co świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia i w rezultacie prowadzi do wniosku, że dowód ten nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania, przysługującego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n.

Rzeczoznawca powołał się na trzy – wyżej wskazane czynniki, które zostały sformułowane w taki sposób, że budzą wątpliwości co do zakresu przedmiotowego ustalonego odszkodowania. W szczególności zwraca uwagę, że biegły uznał, że o wartości odszkodowania decydują negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Należy natomiast wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć w ramach służebności przesyłu. W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przedsiębiorstwo ma prawa do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń. W tym zakresie rację więc ma strona Skarżąca, która zarzuca, że rzeczoznawca dokonał wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłki a nie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zastosowania art. 124 u.g.n.

Należy bowiem podkreślić, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu, jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n.

Zwraca również uwagę, że z treści operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględniał w ramach odszkodowania obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego. Jak już powyżej wskazano, odszkodowanie na skutek prawnej lokalizacji przewodów, czy też urządzeń przesyłowych stanowi przedmiot odrębnej instytucji prawnej, przewidzianej w art. 36 u.p.z.p. natomiast odszkodowanie na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. należne jest z tytułu samych działań, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu ciągów, przewodów i urządzeń. Nie jest natomiast dopuszczalne rozszerzanie odszkodowania, poza zakres wyznaczony przez art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że operat szacunkowy z uwagi na niespełnienie wymogów, wynikających z art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mógł stanowić podstawy ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organy nie dostrzegły, że wydały decyzje w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie zawiera wyceny czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia. W toku ponownie prowadzonego postępowania Organ winien będzie uzyskać operat szacunkowy, spełniający wymogi, wynikające w szczególności z § 43 ww. rozporządzenia.

Uznając, że w niniejszej sprawie doszło do istotnego naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z 30 marca 2022r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a.

Na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265 z późn. zm.) Sąd zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego w wysokości 4236 zł, na które składa się wpis od skargi (602 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictw (34 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (3600 zł).