Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 64/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędzia WSA Irena Wesołowska Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 maja 2024 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 16 listopada 2023 r. nr NSP-VIII.7581.1.59.2023.AG w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga A. B., reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika, na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 16 listopada 2023 r., nr NSP-VIII.7581.1.59.2023.AG uchylającą decyzję Starosty Wejherowskiego z dnia 25 stycznia 2023 r., nr GN.683.9.59.dg.2022.MC w całości oraz ustalająca odszkodowanie w wysokości 23 380,00 zł (słownie: dwadzieścia trzy tysiące trzysta osiemdziesiąt złotych 00/100) na rzecz Pani A. B., za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1040 m2, położonej w D., księga wieczysta nr [...], objętej decyzją Starosty Wejherowskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 8 lipca 2022 r. nr AB.6740.11.14.2020.17 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi [...] wraz z sieciami", została wniesiona w następującym stanie sprawy:

Dnia 22 lipca 2022 r. Starosta Wejherowski wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w D., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 1040 m2, która na mocy decyzji Starosty Wejherowskiego nr AB.6740.11.14.2020.17 z dnia 8 lipca 2022 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi [...] wraz z sieciami" na nieruchomościach gruntowych na terenie Gminy S. i Gminy Ż., stała się własnością Gminy S.

Postanowieniem z dnia 4 listopada 2022 r. Starosta Wejherowski postanowił powołać rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy sporządziła w dniu 25 listopada 2022 r. operat szacunkowy wyceniając wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,1040 ha na kwotę 23 380,00 zł. Dla przedmiotowej działki na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, dalej ZRID, obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Szemud, zatwierdzone uchwałą nr XII/142/2015 Rady Gminy Szemud z dnia 17 listopada 2015 r., zgodnie z którym, ww. działka położona jest na terenie R - tereny rolne. Na dzień wydania decyzji ZRID, nie był uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dniu 16 grudnia 2022 r. na wniosek skarżącej przesłano drogą elektroniczną skan operatu szacunkowego. Pismem z dnia 30 grudnia 2022 r. Starosta Wejherowski zawiadomił strony postępowania o możliwości uzyskania wglądu do akt sprawy oraz poinformował o wydaniu decyzji w sprawie do dnia 31 stycznia 2023 r.

Decyzją z dnia 25 stycznia 2023 r. Starosta Wejherowski wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej:

1. ustalił odszkodowanie w kwocie 23.380,00 zł (słownie: dwadzieścia trzy tysiące trzysta osiemdziesiąt złotych 00/100) za prawo własności nieruchomości położonej w D., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 1040 m2, dla której Sąd Rejonowy w Wejherowie prowadził księgę wieczystą nr KW [...], na rzecz A. D. B., córki J. i M. Przedmiotowa nieruchomość na mocy na mocy decyzji Starosty Wejherowskiego nr AB.6740.11.14.2020.17 z dnia 8 lipca 2022 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi [...] wraz z sieciami" na nieruchomościach gruntowych na terenie Gminy S. i Gminy Ż., stała się własnością Gminy S.;

2. Zobowiązał Gminę S.do wypłaty odszkodowania wymienionego w pkt 1 jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna;

3. wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania ustalonego w pkt 1 stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że na potrzeby wyceny rzeczoznawca określiła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy S. i Ż. Analizą objęto okres od listopada 2020 roku do dnia wyceny. Rzeczoznawca majątkowy odnotowała istnienie trendu czasowego dla analizowanego typu nieruchomości, dlatego też dla celów niniejszej wyceny przyjęto trend w wysokości 3,39 % w skali roku. Badanie rynku wykazało, że ceny nieruchomości przeznaczonych na cele rolne kształtują się w przedziale od 10,32 zł/m2 do 66,84 zł/m2. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Strony postępowania pismem z dnia 29 listopada 2022 r. zostały poinformowane o sporządzonym operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość prawa własności przedmiotowego gruntu wyniosła 23.380,00 zł.

W ocenie organu rzeczoznawca dokonała odpowiedniej analizy lokalnego rynku nieruchomości i na tej podstawie oszacowała wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten stanowi miarodajny dowód na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. Organ uznał więc, że oszacowana wartość odpowiada wartościom rynkowym nieruchomości i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym a oszacowana wartość 1 m2 gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną jakie zanotowano na rynku lokalnym.

Od powyższej decyzji skarżąca złożyła odwołanie do Wojewody Pomorskiego.

Decyzją z dnia 16 listopada 2023 r., nr NSP-VIII.758i.i.59.2023.AG Wojewoda Pomorski orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzję w całości i o:

- ustaleniu odszkodowania w wysokości 23 380,00 zł (słownie: dwadzieścia trzy tysiące trzysta osiemdziesiąt złotych 00/100) na rzecz Pani A. B., za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1040 m2, położonej w D., księga wieczysta nr [...], objętej decyzją Starosty Wejherowskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 8 lipca 2022 r. nr AB.6740.11.14.2020.17 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi [...] wraz z sieciami",

- zobowiązaniu Wójta Gminy S. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że w wyniku dokonanej analizy, autorka wyceny wskazała cenę średnią za 1 m2 przedmiotowej nieruchomości, według aktualnego sposobu użytkowania - tereny rolne, tj. kwotę 28,73 zł/m2 oraz cenę średnią za 1 m2 dla przedmiotowej nieruchomości, według alternatywnego sposobu użytkowania - tereny drogowe, tj. kwotę 26,50 zł/m2 (strony 17, 24 wyceny). Mając na uwadze, że transakcje nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny rolne wykazywały wyższe ceny, niż transakcje nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi, biegła oszacowała wartość działki nr [...], na podstawie art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), dalej u.g.n., zgodnie z przeznaczeniem rolnym. Dokonując stosownych obliczeń autorka wyceny wskazała jednostkową wartość gruntu działki nr [...], tj. kwotę 22,48 zł/m2. Jak wskazał Wojewoda Pomorski operat szacunkowy z dnia 25 listopada 2022 r., szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe.

Jednocześnie organ podał, że biegła błędnie wskazała, że oceniła wycenianą nieruchomość uwzględniając oceny cech nieruchomości pierwotnej, co jest sprzeczne z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, według którego ocenie powinna podlegać nieruchomość wydzielona w wyniku decyzji ZRID, a nie nieruchomość pierwotna. Jednakże nieprawidłowy zapis rzeczoznawcy majątkowego o ocenie wycenianej nieruchomości według stanu przed podziałem (vide: str. 18 przedmiotowej wyceny) nie miał wpływu na określenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości, ponieważ działka nr [...] została przejęta w całości, nie uległa podziałowi.

Dalej wskazał, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Strony nie skorzystały także z prawa złożenia kontroperatu szacunkowego. Ponadto, strony nie skorzystały z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie organ II instancji podkreślił, że nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. Ustosunkowując się do zarzutu, dotyczącego nieustalenia czy ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, przyjętych do porównań, zawierają podatek VAT, organ wskazał, że jest on niezrozumiały i całkowicie bezpodstawny, gdyż biegła w wycenie z dnia 25 listopada 2022 r. wyjaśniła, że "Określona w wyniku szacowania wartość rynkowa nie uwzględnia koszów transakcji kupna - sprzedaży, związanych z tą transakcją podatków w tym w szczególności podatku VAT" (vide: strona 21 przedmiotowej wyceny).

Odnosząc się do zarzutu przyjęcia w procesie wyceny, jako nieruchomości podobnych nieruchomości o znacznie większych powierzchniach od przedmiotu wyceny, organ wskazał, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. (sygn. akt I OSK 3141/18) "żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 ww. ustawy, który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości". W wycenie z dnia 25 listopada 2022 r. dokonana została "korekta cen" m.in. poprzez przyjęcie cechy rynkowej "powierzchnia terenu", w związku z czym, ww. zarzut jest pozbawiony podstaw.

Kolejno analizując zarzut, dotyczący przyjęcia w procesie wyceny transakcji nieruchomości podobnych sprzed dwóch lat od dnia jej sporządzenia, organ wskazał, że jest nietrafiony. Zgodnie bowiem z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny "Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia". Biegła dokonała także zmian cen nieruchomości podobnych przyjętych do porównań, uwzględniając ich zmianę wskutek upływu czasu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. poprzez brak uzupełnienia materiału dowodowego sprawy i uznanie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego za dowód wiarygodny, podczas gdy przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości nie spełniają kryterium nieruchomości podobnych, bowiem posiadają znacznie większą powierzchnię od przedmiotowej działki,

- art. 7, art. 77 i art. 107 § 1 k.p.a. poprzez brak rozważenia powołania innego biegłego rzeczoznawcy bądź opinii organizacji związkowej rzeczoznawców, w sytuacji, gdy operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie jest nierzetelny i nie wyjaśnia podnoszonych przez skarżącą zastrzeżeń, a przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości podobne znacząco odbiegają od opiniowanego gruntu,

- art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że organy nie mają kompetencji do oceny opinii rzeczoznawcy w sytuacji, gdy dowód z operatu szacunkowego podlega takim samym kryteriom jak inne dowody przeprowadzone w sprawie, a zatem organ obowiązany jest dokonać jego oceny zgodnie z zasadami oceny materiału dowodowego,

Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 130 § 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie może stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, w sytuacji, gdy operat jest nierzetelny i nie określa rzeczywistej wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że podstawą sporządzenia operatu opartego na metodzie porównawczej mogą być nieruchomości podobne. Podobieństwo nieruchomości jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przez to pojęcie należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma istotne znaczenie. Organ w zaskarżonej decyzji błędnie wskazuje, że powierzchnia działek dobranych do porównania jest bez znaczenia, bowiem rzeczoznawca przyjął współczynnik korekcyjny. Współczynnik ten nie oddaje natomiast rzeczywistej wartości gruntu. Powszechnie wiadomo bowiem, że im działka jest większa, tym cena za jej metr kwadratowy będzie niższa. W sporządzonym operacie rzeczoznawca za nieruchomości podobne uznała grunty o powierzchni pomiędzy 400% a 1700% większe, co w znaczący sposób wpływa na wartość wyceny. Mimo dobrania do porównania 16 działek - żadna z nich nie posiada nawet zbliżonej wielkości. Najmniejsza z dobranych działek posiada bowiem 3001 m2, tj. jest trzykrotnie większa od wycenianej nieruchomości, która posiada 1040 m2. Biegły rzeczoznawca nie wskazuje też w żaden sposób kryterium doboru działek do porównania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 119 pkt 2 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z uwagi na zawarcie odpowiedniego wniosku przez organ w odpowiedzi na skargę oraz braku sprzeciwu skarżącej, sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) – dalej jako u.g.n., oraz art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162), zwanej dalej specustawą drogową.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1)własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2)własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Dalej przepis ten przewiduje, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie mają reguły procesowe precyzujące, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami, stanowi dowód tego, jaką wartość ma wywłaszczona nieruchomość. Podlega on ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, przy czym ocena w tym zakresie musi być dokonana z dużą ostrożnością. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Okoliczności te podlegają weryfikacji przez organy orzekające w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie.

Biegła w operacie wskazała, że analizie podlegały transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod tereny rolnicze, z obszaru gminy S. i gminy Ż., które miały miejsce w okresie dwóch lat przed dniem sporządzenia wyceny oraz dla alternatywnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogę, z obszaru powiatu wejherowskiego oraz gminy Ż. w powiecie k., w okresie od listopada 2020 r. do dnia wyceny, jak w swojej decyzji wskazał organ. Ponadto kolejnym kryterium były transakcje nieruchomościami, których udział stanowił 100%. Analizie poddane zostało 16 działek, natomiast ich opis, w tym cechy różniące, zostały umiejscowione w tabeli na stronie szesnastej operatu. Dodatkowo wskazano, że na badanym rynku występuje niski poziom obrotu. W stosunku do każdej z nich wskazano gminę, obręb, rodzaj użytku, klasę gruntu, kształt działki, powierzchnię, cenę transakcji oraz cenę za 1 m2. Bezzasadna jest więc argumentacja strony, że biegła nie wskazała kryterium doboru działek. W tym miejscu należy zauważyć, że rozważenie transakcji nieruchomościami w na "okolice trójmiasto" jest nieuzasadnione, gdyż potencjalnie oznaczało by to wyjście poza rynek regionalny, a z pewnością już poza rynek lokalny. To właśnie rynek lokalny powinien być badany w pierwszej kolejności. Ponadto precyzyjnie zostały w operacie określone cechy różniące nieruchomości wraz ze wskazaniem wagi każdej z tych cech.

Odnosząc się do zarzutu, że analizowane nieruchomości posiadają znacznie większą powierzchnię od przedmiotowej działki należy zaznaczyć, że o podobieństwie nieruchomości decyduje znacznie więcej czynników (wymienionych przykładowo w art. 4 pkt 16 u.g.n.) niż tylko ich powierzchnia. Różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów), czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne (E. Klat-Górska, A. Nikiforów [w:] A. Bródka, J. Wilk, E. Klat-Górska, A. Nikiforów, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 4.). Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. (wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1477/21, LEX nr 3365701). Także wskazania organu w tym zakresie należy uznać za słuszne. W operacie przy korekcie cen uwzględniono również powierzchnię działek. Wykonawczyni operatu szacunkowego przyznała przedmiotowej nieruchomości ocenę powierzchni 5 dla określenia wartości współczynnika korygującego, czyli ocenę najbardziej korzystną, w ten sposób uwzględniając jej powierzchnie przy dokonywaniu wyceny. Ponadto należy zauważyć, że wskazane w skardze wartości powierzchni nieruchomości podobnych są zawyżone w stosunku do tych przedstawionych w operacie. W przeciwieństwie do danych wskazanych przez skarżącą najmniejsza ze wskazanych działek ma 3.000 m2, a analiza obejmuje działki z zakresu od mniej niż 200% większych, a nie 400% większych, jak wskazuje skarżąca.

Organ dokonując oceny wskazał, że nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy oparty został o prawidłowe dane dotyczą szacowanej nieruchomości. Bezzasadne jest więc żądanie od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji odmówienie mocy dowodowej operatowi, jak wskazuje skarżąca.

Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. Wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263.). W przedmiotowej sprawie skarżąca na żadnym etapie postępowania nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Należy ponadto zaznaczyć, że organ administracji nie dostrzegł konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji. Dlatego też zarzut strony skarżącej o braku rozważenia powołania innego biegłego rzeczoznawcy bądź opinii organizacji związkowej rzeczoznawców należy uznać za bezzasadny.

Ponadto strona skarżąca wskazała, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 25 listopada 2022 r. a zatem nie może stanowić podstawy do określenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Należy wskazać że decyzja ostateczna w przedmiotowej sprawie została wydana 16 listopada 2023 r., zatem ustawowy termin wykorzystania operatu, do celu, dla którego został sporządzony, upływał w dniu 25 listopada 2023 r., tym samym zachowany został dwunastomiesięczny okres aktualności operatu.

Z przedstawionych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.