Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 681/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Gospodarka komunalna
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonej uchwały
Powołane przepisy: article: art. 40 ust. 2 pkt 3, art. 18 ust. 2 pkt 9, art. 25 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 68 ust. 1 pkt 1 i 7, art. 68 ust. 2 i 2a, art. 34 ust. 6 i 6a, art. 28 ust. 2 i 3, art. 70 ust. 1 i 2, art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2, art. 35 ust. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekr. sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2012 r. sprawy ze skargi H. W. i E. S. na uchwałę Rady Miasta P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu budynków mieszkalnych jednolokalowych stanowiących w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży; I. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały, II. zasądza od Rady Miasta P. na rzecz skarżących kwotę po [...],- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Dnia 12 kwietnia 2011 r. Rada Miasta Poznania podjęła uchwałę nr IX/86/VI/2011 w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu budynków mieszkalnych jednolokalowych stanowiących w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania oraz w sprawie określenia zasad ich sprzedaży. Jako podstawę aktu wskazano art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art., 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, ze zm.), art. 34 ust 6a w zw. z ust. 6 oraz ust. 6b, art. 68 ust. 1 pkt. 7 i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). W uchwale przeznaczono do sprzedaży na rzecz najemców budynki mieszkalne jednolokalowe, które stanowią własność Miasta Poznania, będące w całości przedmiotem najmu. Wraz ze sprzedażą budynku mieszkalnego jednolokalowego przeznaczono do sprzedaży także grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budynku, którego powierzchnię i granice ustala zbywający (§ 1 ust. 1). Pierwszeństwo w nabyciu budynków mieszkalnych jednolokalowych stanowiących w całości przedmiot najmu przyznano osobom fizycznym, będącym ich najemcami, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony (§ 1 ust. 2). Ze sprzedaży wykluczono natomiast budynki mieszkalne jednolokalowe: 1) położone na terenach, dla których aktualny sposób zagospodarowania przestrzennego jest sprzeczny z funkcją określoną w obowiązujących opracowaniach urbanistycznych; 2) przeznaczone do rozbiórki; 3) których najemcy zalegają z zapłatą czynszu lub nie dokonali z wynajmującym rozliczeń wzajemnych zobowiązań z tytułu najmu nieruchomości (§ 1 ust 3).

Ponadto w uchwale uregulowano zagadnienia związane z odpłatnością za zbywany budynek. Przyjęto, że cena sprzedaży budynku mieszkalnego jednolokalowego podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, a koszty związane z wyceną budynku mieszkalnego jednolokalowego, również w przypadku rezygnacji z jego wykupu, ponosi wnioskujący (§ 2 ust. 1 i 2). Na wniosek wnioskodawcy cena sprzedaży nieruchomości może zostać rozłożona na raty miesięczne płatne do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym ilość tych rat nie może przekroczyć 120 w okresie spłaty nie dłuższym niż 10 lat. Pierwsza rata płatna jest nie później niż do dnia zawarcia aktu notarialnego i nie może być niższa niż 30% ceny nabycia nieruchomości (§ 3 ust. 1 i 2). W uchwale wprowadzono także możliwość udzielenia nabywcom nieruchomości bonifikat od ceny sprzedaży, które mogą wynieść 40%. W przypadku jednorazowej zapłaty całej ceny nabycia nieruchomości wyrażono zgodę na udzielenie dodatkowej bonifikaty w wysokości 20% (łączna bonifikata wynosić może 60%).

Z uchwałą nie zgodzili się mieszkańcy okolic ulicy S. w Poznaniu, przy której znajdują się miejskie budynki mieszkalne jednolokalowe. Wśród mieszkańców tych znalazła się między innymi H.W. zamieszkała przy ul. B. [...] i E.S. zamieszkała przy ul. B. [...]. Mieszkańcy ci, reprezentowani przez adwokat K.M., pismem z dnia 20 kwietnia 2011 r. wnieśli wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. W uzasadnieniu wezwania podnieśli, że Rada Miasta dopuściła się naruszenia interesu prawnego najemców budynków mieszkalnych jednolokalowych. Naruszyła art. 32 Konstytucji, stanowiący o równości wszystkich wobec prawa. Umożliwiła bowiem wszystkim najemcom budynków jednolokalowych mieszkalnych (bez względu na okres zajmowania lokali) uzyskiwanie bonifikaty przy sprzedaży nieruchomości w równej wysokości. Zdaniem osób wnoszących wezwanie do usunięcia naruszenia prawa konstrukcja uchwały pozwala na nadużywanie prawa wykupu przez osoby, które już na drugi dzień po zawarciu umowy najmu na czas nieoznaczony będą mogły przystąpić do wykupu z wysoką bonifikatą, podczas gdy na takie rozwiązanie nie ma żadnego moralnego ani finansowego uzasadnienia. Podniesiono też, że § 2 uchwały jest sprzeczny jest z art. 48 K.c. i nie jest skorelowany z dalszymi § 3 i 4. § 2 stanowi o "cenie sprzedaży budynku mieszkalnego", a w § 3 i 4 o "cenie nieruchomości". Tym samym uchwała doprowadzić może do sytuacji, w której dokonana zostanie wycena "budynku mieszkalnego" (przecież trwale związanego z gruntem), a bonifikata będzie dotyczyć ceny nieruchomości. Posłużenie się sformułowaniem "cena sprzedaży budynku mieszkalnego" wskazuje na to, że organ zamierza odrębnie wyceniać części składowe nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa Prezydent Miasta Poznania stanął na stanowisku, że uchwała nr IX/86/VI/2011 nie narusza prawa. W ocenie organu zarzut dotyczący naruszenia art. 32 Konstytucji jest bezzasadny, gdyż uchwała przyznaje wszystkim najemcom budynków jednolokalowych jednakowe prawa. W ocenie Prezydenta nietrafny okazał się również zarzut nie uwzględnienia czasu trwania umowy najmu. Rada obowiązana była zgodnie z art. 68 ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) do udzielenia bonifikat, natomiast żaden przepis nie nakazuje uwzględnienia wysokości bonifikat w zależności od długości trwania umowy najmu. Prezydent nie zgodził się też z zarzutami odnoszącymi się do nieprawidłowej redakcji § 2 uchwały. Wskazał, że w postanowieniu tym posłużono się sformułowaniem ustawowym "budynek mieszkalny stanowiący w całości przedmiot najmu".

Skargę od uchwały złożyli mieszkańcy okolic ulicy S. w Poznaniu, w tym H.W. i E.S., wnosząc o stwierdzenie jej nieważności. W jej uzasadnieniu podtrzymali zarzuty wcześniej podniesione w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa.

W odpowiedzi na skargę Rada Miasta wniosła o jej oddalenie. Zdaniem organu zarzuty naruszenia interesu prawnego najemców budynków jednolokalowych oraz naruszenia art. 32 Konstytucji nie są zasadne. Uchwała przyznaje wszystkim najemcom takich budynków jednakowe uprawnienia w zakresie pierwszeństwa w nabyciu tych nieruchomości oraz w zakresie bonifikat. Organ powołał się również na art. 68 ust. 1 pkt 7 i 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami zwracając uwagę, że przepis ten nie wprowadza nakazu uzależnienia bonifikat od długości trwania najmu. Za niezasadny Rada uznała też zarzut naruszenia art. 48 Kodeksu cywilnego przez użycie w § 2 uchwały sformułowania "budynkiem mieszkalnym jednolokalowym stanowiącym w całości przedmiot najmu", a następnie w § 3 i 4 uchwały sformułowania "nieruchomość". W ocenie organu jest to nawiązanie wprost do brzmienia ustawy ("budynkiem mieszkalnym jednolokalowym stanowiącym w całości przedmiot najmu"), zatem nie powinno budzić wątpliwości, że Rada miała na myśli całą nieruchomość, a nie wyłącznie część składową nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 4 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Po 681/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odrzucił skargi wszystkich skarżących za wyjątkiem H.W., uznając, że nie uiścili oni należnych wpisów od skarg.

Jednakże w wyniku zaskarżenia powyższego postanowienia przez E.S., Naczelny Sądu Administracyjny postanowieniem z dnia 10 maja 2012 r. o sygn. akt I OSK 965/12 uchylił postanowienie odrzucające skargę w stosunku do niej (ustalono, że również w jej imieniu został uiszczony wpis sądowy).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże z innych przyczyn aniżeli w niej podniesione.

Przed przystąpieniem do wyjaśnienia motywów wyroku konieczne jest poczynienie kilku uwag wstępnych dotyczących charakteru kontrolowanej uchwały.

Uchwała Rady Miasta Poznania z dnia 12 kwietnia 2011 r. nr IX/86/VI/2011 oparta została o art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art., 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, ze zm.) oraz art. 34 ust. 6a w zw. z ust. 6 i ust. 6b, art. 68 ust. 1 pkt. 7 i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). Przegląd treści tych przepisów pozwala stwierdzić, że jest ona aktem stanowiącym swoisty konglomerat trzech kategorii regulacji generalnych odnoszących się do zarządu nieruchomościami miejskimi, które władna jest wprowadzić Rada. Uchwała z dnia 12 kwietnia 2011 r. zawiera bowiem postanowienia obejmujące:

1. zasady zbywania nieruchomości: przeznaczenie do sprzedaży na rzecz najemców budynków mieszkalnych jednolokalowych należących do Miasta Poznania wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z tych budynków (art. 18 ust. 1 i 2 pkt 9 u.s.g.),

2. przyznanie pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości osobom fizycznym będącym najemcami, z którymi stosunek najmu został zawarty na czas nieoznaczony (art. 34 ust. 6, 6a i 6b u.g.n.),

3. określające szczegółowe warunki udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od ceny sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 68 ust.1b u.g.n.).

Choć zagadnienia uregulowane w uchwale mają odrębne podstawy prawne, to nie ulega wątpliwości są one ściśle ze sobą powiązane i stanowią określony wyraz woli organu stanowiącego Miasta wprowadzenia jednolitego aktu prawa miejscowego obejmującego zespół zasad zarządu mieniem gminy (art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g.), a ściślej ujmując: zasad i warunków zbywania najemcom budynków mieszkalnych jednolokalowych należących do Miasta Poznania wraz z gruntami powiązanymi z nimi funkcjonalnie (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. w powiązaniu z przepisami u.g.n.) (szerzej na temat kwalifikacji tego rodzaju uchwał zob. wyrok z dnia 20 czerwca 2012 r. sygn. akt II SA/Bd 421/12, ze zm.).

Przechodząc do oceny legalności uchwały nr IX/86/VI/2011 Sąd stwierdza, że zawiera szereg wad (zob. niżej).

Pierwszy, najistotniejszy zarzut dotyczy nieprawidłowego skonstruowania uchwały w odniesieniu do warunków udzielania bonifikat (§ 4), przez co może ona powodować poważne wątpliwości co do jej skutków prawnych, i które to wątpliwości nie powinny mieć miejsca, jeśli chodzi o akt prawa miejscowego.

Zgodnie z art. 68 ust. 1 u.g.n. właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 w przypadkach, gdy mają one określone przeznaczenie, cechy albo są sprzedawane na rzecz określonych podmiotów. Sytuacje, w których bonifikata może być udzielona zostały wymienione enumeratywnie w art. 68 ust. 1 pkt 1-11 u.g.n.

W uchwale nr IX/86/VI/2011 Rada przyjęła, że nieruchomości są sprzedawane "jako lokal mieszkalny" (art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n.). Taki wybór przyczyny udzielenia bonifikaty sugeruje powiązanie z nią określonego ustawowego zakazu zbywania i zmiany przeznaczenia nieruchomości w terminie 5 lat, licząc od dnia nabycia (art. 68 ust. 2 u.g.n.).

Przyjętą przez Radę podstawę prawną przyznania bonifikaty należy uznać za całkowicie chybioną. Nie można bowiem zbywać nieruchomości obejmujących budynki mieszkalne wraz gruntami "jako lokali mieszkalnych". Są to bowiem wyraźnie różne kategorie, co zresztą wyraźnie zostało zauważone przez ustawodawcę choćby w art. 34 ust. 6 i 6a u.g.n. Przyjęcie przez Radę art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. za podstawę udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży budynków wraz z gruntami powoduje też daleko idące wątpliwości co do skutków prawnych uchwały, bowiem nie jest jasne czy zakaz określony w art. 68 ust. 2 ustawy ma zastosowanie do całej nieruchomości wraz z gruntem czy jedynie do samego lokalu znajdującego się w budynku (skoro celem uzasadniającym udzielenie bonifikaty było zbycie nieruchomości "jako lokalu mieszkalnego") oraz czy utrzymuje się on przez 5 czy 10 lat.

W tym miejscu należy z całą stanowczością podkreślić, że nieruchomości obejmujące budynki mieszkalne wraz z powiązanymi gruntami, o których mowa w art. 34 ust. 6a i 6b, mogą być objęte bonifikatą, ale nie jako lokale mieszkalne, bo jako takie lokalami nie są, ale jako nieruchomości sprzedawane na cele mieszkaniowe (zob. wyrok z dnia 29 grudnia 2011 r. sygn. akt I OSK 1946/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). W takim przypadku w uchwale określającej szczegółowe warunki udzielania bonifikat konieczne jest jednoznaczne wyartykułowanie, iż wiążą się one z celem określonym w art. 68 ust. 1 pkt 1, co jest konieczne dla ewentualnego przyszłego zastosowania art. 68 ust. 2 oraz 2b ustawy (np.: "Udziela się zgody na zastosowanie 40% bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości, w przypadku sprzedaży dokonywanej na cele mieszkaniowe"). W kontrolowanej uchwale takiego zastrzeżenia nie zawarto.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż określenie warunków udzielania bonifikat i ich stawek procentowych dla sprzedaży budynków mieszkalnych wraz z gruntami przy jednoczesnym przyjęciu, że udzielenie bonifikat uzasadnia sprzedaż tych nieruchomości "jako lokali mieszkalnych" jest nieprawidłowe. Treść uchwały nie pozwalała także na przyjęcie założenia, że rzeczywistą intencją Rady było udzielenie bonifikat ze względu na sprzedaż nieruchomości na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 1 pkt 1 u.g.n.), gdyż cel ten nie został w niej nigdzie wyartykułowany.

Odnosząc się z kolei do § 2 i 3 uchwały Sąd stwierdza, że z art. 18 ust. 1 pkt 9 lit. a u.s.g. upoważniającego Radę do uchwalenia "zasad zbywania nieruchomości" nie wynika kompetencja do określania przez organ stanowiący miasta warunków szczegółowych umów związanych z zapłatą ceny, rozkładania jej na raty, a także do nakładania na nabywcę kosztów wyceny nieruchomości. Kwestie te zostały bowiem uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami i nie powinny być powtarzane ani modyfikowane w aktach niższego rzędu.

Po pierwsze, należy zauważyć, że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.s.g. gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z kolei w myśl art. 28 ust. 2 i 3 u.g.n. warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, a warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą (protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy). Kwestie płatności zostały uregulowane z art. 70 u.g.n. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (ust. 1). Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie (ust. 2).

Mając na uwadze przytoczone wyżej regulacje u.g.n. należy zauważyć, że ustawodawca zastrzegł obowiązek zapłaty całości ceny sprzedawanej nieruchomości w terminie do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości zbywanych w drodze przetargu. Taki warunek nie został wprowadzony do zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Co więcej, ustalenie warunków transakcji zawieranej w drodze bezprzetargowej zostało wyraźnie przekazane do kompetencji organu wykonawczego gminy w art. 28 ust. 2 u.g.n., który określa je w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Do warunków zbycia nieruchomości zalicza się natomiast terminy i sposób zapłaty ceny (zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 stycznia 2003 r. o sygn. akt V CKN 1604/00, publ. Wspólnota 2004, Nr 6, s. 58). Wobec takiego brzmienia ustawy postanowienie § 2 ust. 1 uchwały stanowiące, iż "Cena sprzedaży budynku mieszkalnego jednolokalowego podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawo własności" jest po pierwsze nieprzewidzianym przez ustawodawcę rozstrzeniem tego warunku na sprzedaż bezprzetargową (wobec art. 70 ust. 1), a po drugie, postanowieniem krępującym swobodę rokowań przyznaną organowi wykonawczemu (por. wyrok z dnia 10 grudnia 2008 r. sygn. akt IV SA/Po 432/08, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

W świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami nie do zaakceptowania jest § 2 ust. 2 uchwały nr IX/86/VI/2011 stanowiący, że "Koszty związane z wyceną budynku mieszkalnego jednolokalowego, również w przypadku rezygnacji z jego wykupu, ponosi wnioskujący". Jak wskazano wyżej, gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1 u.g.n. Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają w świetle ustawy organ administracji publicznej (takie stanowisko zawarto też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

Nakładając zatem na nabywców obowiązek uiszczenia kosztów wyceny nieruchomości Rada Miasta naruszyła art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. poprzez wprowadzenie regulacji wkraczającej w sferę unormowań ustawowych.

Zarzut naruszenia art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. jest aktualny także wobec § 3 ust. 1 i 2 uchwały, w których określono warunki rozkładania ceny na raty. Postanowienia te stanowią, że: "Na wniosek wnioskodawcy cena sprzedaży nieruchomości może zostać rozłożona na raty miesięczne płatne do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym ilość tych rat nie może przekroczyć 120 w okresie spłaty nie dłuższym niż 10 lat" (ust. 1). "Pierwsza rata płatna jest nie później niż do dnia zawarcia aktu notarialnego i nie może być niższa niż 30% ceny nabycia nieruchomości" (ust. 2). Jak wskazano już wyżej, warunki rozłożenia ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej określone zostały w art. 70 ust. 2 u.g.n. Niedopuszczalne jest zatem powtarzanie, a tym bardziej modyfikowanie tych przepisów ustawowych poprzez określanie ilości rat czy wskazywanie wysokości pierwszej wpłaty (por. wyrok z dnia 24 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 1865/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Zwrócić nadto trzeba uwagę na fakt, że art. 70 ust. 2 u.g.n. stanowi, iż terminy spłat rat ustala się w umowie (której warunki wynikają z kolei z rokowań - art. 28 ust. 2 u.g.n.). Oznacza to, że kwestie warunków rozłożenia na raty płatności za zbywane nieruchomości należą do organu wykonawczego gminy (miasta).

W tym miejscu należy przypomnieć, że w utrwalonym orzecznictwie sądowoadministracyjnym uznaje się, że powtórzenie regulacji ustawowych bądź ich modyfikacja i uzupełnienie przez przepisy gminne jest niezgodne z zasadami legislacji. Uchwała rady gminy (miasta) nie może regulować jeszcze raz tego, co jest już zawarte w obowiązującej ustawie. Taka uchwała, jako istotnie naruszająca prawo, jest nieważna. Zawsze bowiem tego rodzaju powtórzenie jest normatywnie zbędne, gdyż powtarzany przepis już obowiązuje, jak też jest dezinformujące. Trzeba bowiem liczyć się z tym, że powtórzony przepis będzie interpretowany w kontekście uchwały, w której go powtórzono, co może prowadzić do całkowitej lub częściowej zmiany intencji prawodawcy. Uchwała organu gminy nie powinna zatem powtarzać przepisów ustawowych, jak też nie może zawierać postanowień sprzecznych z ustawą (zob. wyrok z dnia 22 czerwca 2012 r. sygn. akt II OSK 878/12 wraz z powołanym w nim orzecznictwem, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, iż stwierdzone w uchwale naruszenia odnoszą się do postanowień (§ 2, 3 i 4), które są na tyle istotne, że ich samodzielne wyeliminowanie doprowadziłoby do pozostawienia w obrocie zaledwie szczątkowego aktu prawa miejscowego (§ 1), którego sens (wyłącznie przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości najemcom) byłby wypaczony w stosunku do pierwotnych intencji Rady i sprzeczny z interesem skarżących. Celem uchwały było niewątpliwie umożliwienie sprzedaży miejskich budynków jednolokalowych wraz gruntami ich najemcom z jednoczesnym powiązaniem tej sprzedaży ze zgodą na udzielanie bonifikat ich nabywcom. Dlatego Sąd doszedł do przekonania, iż zachodziła konieczność stwierdzenia nieważności uchwały w całości.

Odnosząc się natomiast do treści skargi Sąd stwierdza, że zarzut dotyczący naruszenia art. 32 Konstytucji nie zasługuje na uwzględnienie. Rada Miasta jest wyłącznie kompetentna do określenia warunków udzielania bonifikat od ceny sprzedaży nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem (w odniesieniu do sprzedaży w sytuacjach określonych enumeratywnie w art. 68 ust. 1 pkt 1-11 u.g.n.) i określania wysokości ich stawek procentowych. Przyznanie pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez najemców, z którymi stosunek najmu został zawarty na czas nieoznaczony i przyznanie im prawa do bonifikaty określonej wysokości jest w pełni uprawnione i nie narusza konstytucyjnej zasady równości. W ocenie Sądu nic nie stoi na przeszkodzie, aby wysokość bonifikaty była także uzależniana od określonych przesłanek związanych z sytuacją nabywcy nieruchomości, takich jak na przykład długość trwania wiążącego go stosunku najmu (por. przykładowo wyrok z dnia 29 grudnia 2011 r. o sygn. akt I OSK 1946 i uchwałę, której dotyczył, gdzie bonifikatę uzależniono od dochodu członka gospodarstwa domowego nabywcy). Ustawodawca nie ograniczył bowiem organu stanowiącego gminy w zakresie sposobu kształtowania warunków udzielania bonifikat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 września 2005 r. sygn. akt I OSK 193/05, publ. Lex nr 194736).

Zgodzić należy się natomiast ze skarżącymi, że sposób określania przedmiotu sprzedaży był w przywołanych w skardze § 2, 3 i 4 uchwały nieprecyzyjny. Jakkolwiek trudno nie przyjąć argumentacji przedstawiciela Rady, że można było zidentyfikować znaczenie użytych w uchwale sformułowań odwołując się posiłkowo do przepisów ustawy (art. 34 ust. 6b u.g.n.), to jednak nie zmienia to faktu, iż w aktach prawa miejscowego sposób posługiwania się pojęciami powinien być bardziej jednolity.

Mając na uwadze powyższe, Sąd - na podstawie art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270) - stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, natomiast o wykonalności zaskarżonego aktu w oparciu o art. 152 P.p.s.a.