Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2609/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant specjalista Inga Szcześniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2020 r. sprawy ze skargi R.G. i B.G. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] (Wojewoda) decyzją z [...] grudnia 2015 r. nr [...] orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości oznaczonej jako działka [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] [...], gmina [...], powiat [...] (Nieruchomość) Inwestycja ta polegała na budowie pod nazwą "[...]".

Decyzją z [...] grudnia 2018 r. nr [...] Wojewoda orzekł w punkcie pierwszym o ustaleniu odszkodowania za ww. Nieruchomość w łącznej wysokości [...] złotych na rzecz R.G. i B.G. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności ww. Nieruchomości oraz o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł w związku ze spełnieniem przesłanki określonej w art. 18 ust. 1f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474, powoływanej dalej jako "ustawa z 10 kwietnia 2003 r."). W punkcie drugim o braku powiększenia odszkodowania o [...] % wartości nieruchomości w związku z niespełnieniem warunków określonych w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r.. W punkcie trzecim orzekł o zobowiązaniu Skarbu Państwa - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli R. i B. G. (Skarżący).

Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju (Minister) rozpoznając powyższe odwołanie, decyzją z [...] października 2019 r. nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazał, że Wojewoda decyzją z [...] czerwca 2016 r. orzekł w punkcie pierwszym o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz R.G. i B.G. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności ww. Nieruchomości oraz o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł w związku ze spełnieniem przesłanki określonej w art. 18 ust. 1f ustawy z a 10 kwietnia 2003 r., a także w punkcie drugim zobowiązał Skarb Państwa - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Na skutek odwołania Skarżących, Minister, decyzją z [...] czerwca 2018 r., uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano na brak możliwości ustosunkowania się do zarzutów dotyczących wyceny, z uwagi na fakt, iż biegły rzeczoznawca nie potwierdził aktualności operatu szacunkowego o wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda ponownie rozpatrując sprawę, decyzją z [...] grudnia 2018 r., orzekł w punkcie pierwszym o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] złotych na rzecz Skarżących na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z tytułu nabycia prawa własności ww. Nieruchomości oraz o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł w związku ze spełnieniem przesłanki określonej w art. 18 ust. 1f ustawy z 10 kwietnia 2003 r., w punkcie drugim o braku powiększenia odszkodowania o [...] % wartości nieruchomości w związku z niespełnieniem warunków określonych w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o. W punkcie trzecim orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji Skarżący wnieśli odwołanie kwestionują decyzję organu pierwszej instancji w części, w jakiej organ nie ustalił odszkodowania na poziomie [...] złotych.

Minister, rozpoznając powyższe odwołanie decyzją z [...] października 2019 r.. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał art. 12 ust. 4a oraz art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, powoływanej dalej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami").

Minister jako podstawę prawną swojej decyzji wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 poz. 2096), powoływanej dalej jako "K.p.a.".

Podstawą faktyczną rozstrzygnięcia organów obu instancji był operat szacunkowy sporządzony [...] października 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H.S.

Opisując stan nieruchomości autorka operatu wskazała, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym położona jest blisko drogi krajowej nr [...]. Dokładny opis części składowych nieruchomości znajduje się na stronach [...] operatu szacunkowego. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne i gospodarcze, droga krajowa nr [...] tereny niezabudowane oraz tereny rolne. Dalsze sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne i gospodarcze, obiekty służące produkcji rolno-spożywczej, tereny niezabudowane oraz tereny o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Dojazd do działki odbywa się drogą asfaltową. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy [...], uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...]. z [...] grudnia 1996 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 8, poz. 29 z dnia 12 marca 1997 r.) i jest to teren oznaczony symbolem [...] według ustaleń planu: istniejące budownictwo mieszkaniowo-rolnicze i mieszkaniowe. Ze względu na to, iż przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną wraz ze składnikami roślinnymi, biegła dokonała analizy dwóch rodzajów rynków nieruchomości: dla aktualnego sposobu korzystania, tj. nieruchomości gruntowych zabudowanych z prawem własności oraz dla przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, gdzie oddzielnie wyceniono wartość gruntu i oddzielnie jego składniki roślinne i budowlane.

W pierwszej kolejności analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych z prawem własności, przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkowej jednorodzinnej, z terenu gminy Sianów, zawartych w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, w szczególności brano pod uwagę budynki o powierzchni użytkowej do [...] m2.

W tabeli na str. [...] odnotowano 11 transakcji nieruchomościami zabudowanymi, w cenach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 powierzchni użytkowej. Jako cechy mające wpływ na wartość wskazano cechy takie jak: lokalizacja szczegółowa - [...] %, stan techniczny budynków - [...] %, powierzchnia użytkowa budynku - [...] %, rodzaj zabudowy - [...] %, powierzchnia działki - [...] %, zagospodarowanie - [...] %.

Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W tabeli na str. [...] dokonano zestawienia wybranych trzech nieruchomości porównawczych w odniesieniu do przyjętych cech wpływających na wartość, a następnie oszacowano wartość nieruchomości zabudowanej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami na kwotę [...] złotych.

W dalszej części operatu dokonano analizy rynku dla przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. nieruchomości gruntowych niezabudowanych z prawem własności, przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu powiatu [...] zawartych w ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, w szczególności brano pod uwagę nieruchomości położone w sąsiedztwie terenów możliwych do wykorzystania pod zabudowę.

W tabeli na str. [...] operatu zestawiono 9 transakcji nieruchomościami drogowymi w cenach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Jako cechy mające wpływ na wartość wskazano cechy takie jak: lokalizacja - [...] sąsiedztwo - [...] %. Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości i dokonano ich porównania w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Wartość gruntu oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami na kwotę [...] złotych, tj. [...] zł/m2.

Wartość odtworzeniową obiektów budowlanych, w tym budynku mieszkalnego na wycenianej działce oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, przyjmując ceny z Katalogu cen jednostkowych obiektów inwestycyjnych III kwartał 2018 r. e-Bistyp, na łączną kwotę [...] złotych.

Wartość roślin oszacowano w tabeli na str. [...] operatu na kwotę [...] złotych, biorąc pod uwagę ceny z opracowania pt. "Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego i Mariusza Chojnowskiego, Wydawnictwo Naukowe Instytutu Technologii Eksploatacji - Państwowego instytutu Badawczego, Radom 2017 r. oraz "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców majątkowych, Warszawa 2017 r.

Wartość nieruchomości wraz ze składnikami budowlanymi i roślinnymi oszacowano na łączną kwotę [...] złotych.

W ocenie organów obu instancji sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organy wyjaśniły, że w związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z planem miejscowym była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowo-rolnicze i mieszkaniowe, do porównania prawidłowo przyjęto wartość dla alternatywnego sposobu wykorzystania, z wykorzystaniem transakcji drogowych, z uwagi na korzystniejsze ceny transakcyjne - tzw. "analiza korzyści". Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane dalej jako "rozporządzenie"), w związku z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Minister wskazał również, że sporządzony na zlecenie strony [...] lipca 2016 r. operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Z.J. nie może stanowić dowodu w przedmiotowym postępowaniu. Wyjaśnił, że Wojewoda, ponownie prowadząc postępowanie, przy piśmie z [...] października 2018 r., zwrócił K.W. - pełnomocnikowi dotychczasowych właścicieli - operat szacunkowy sporządzony [...] lipca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z.J. dla przedmiotowej nieruchomości w związku z jego dezaktualizacją. Organ wojewódzki poinformował także, że po dostarczeniu zaktualizowanego operatu szacunkowego oceni jego wartość dowodową. W odpowiedzi pełnomocnik wskazał, że skoro wycena dotyczy określenia wartości w dacie [...] lipca 2016 r., to operat szacunkowy nie stracił aktualności bowiem, w jego ocenie, art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. odnosi się wyłącznie do sytuacji, gdy operat szacunkowy dotyczy wycen według cen aktualnych, a nie historycznych. W związku z powyższym strona ponownie przesłała wskazany dokument organowi I instancji jako dowód w sprawie bez potwierdzenia jego aktualności. Z uwagi na brak nadania klauzuli aktualizacyjnej kontroperatowi, organ wojewódzki nie dokonał jego oceny.

Uzupełniająco Minister wskazał, że w kontroperacie szacunkowym z [...] lipca 2016 r., wartość nieruchomości oszacowano na kwotę [...] złotych, natomiast wartość nieruchomości oszacowana w operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.S. wyniosła [...] złotych. Zatem różnica pomiędzy wyceną sporządzoną na zlecenie stron, a wyceną sporządzoną na zlecenie organu wojewódzkiego nie przekracza [...] % wartości nieruchomości pomimo oparcia wyceny na tych samych przepisach prawa i takim samym podejściu wyceny.

W ocenie Ministra, podniesione przez strony różnice nie mogą w żaden sposób wskazywać na nieprawidłowości w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym z [...] października 2018 r. Z tych samych przyczyn brak jest możliwości zastosowania w wycenie wartości 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Wojewody w poprzednio prowadzonym postępowaniu w dniu [...] maja 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P.A.. Organ nadmienił przy tym, że różnica w ustalonej wartości 1 m2 gruntu nieruchomości (odpowiednio [...] zł/m2 w operacie szacunkowym z [...] maja 2016 r. i [...] zł/m2 w operacie szacunkowym z [...] października 2018 r.) wynikała z zastosowania próbki reprezentatywnej transakcji zawartych w różnych okresach, tj. w latach 2015 - 2016 w poprzednio sporządzonym operacie szacunkowym oraz w latach 2017 - 2018 w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania. Dostrzeżenia wymaga fakt, że obydwie wartości 1 m2 zawierały się w zakresie wahania cen: od ceny min [...] zł/m2 do [...] zł/m2 w poprzednim operacie szacunkowym oraz od ceny min [...] zł/m2 do [...] zł/m2 w aktualnym operacie szacunkowym.

Za chybiony Minister uznał także zarzut dotyczący nieuwzględnienia przez organ wojewódzki opinii z maja 2016 r. "Wyliczenie wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Inwentaryzacja wraz z wyceną budynku mieszkalnego, studni kopanej oraz ogrodzenia." autorstwa mgr. inż. bud. lądowego W.S.. W ocenie organu, opinia ta mogłaby stanowić w niniejszym postępowaniu dowód w zakresie poprawności określenia stanu faktycznego budynku, tzn. jego właściwego zinwentaryzowania. Brak jest natomiast możliwości by ww. opinię uznać za dowód w sprawie określenia wartości budynku mieszkalnego. Do tej czynności uprawniony jest bowiem tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.

W ocenie organu odwoławczego wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia. Ocena materiału dowodowego również nie nosi cech dowolności, gdyż rozstrzygnięcie organu wojewódzkiego poparte zostało szczegółowym uzasadnieniem faktycznym i prawnym.

Ponadto organ uznał zarzut braku uwzględnienia dowodu w postaci operatu szacunkowego dotyczącego działki sąsiedniej do szacowanej nieruchomości za nieuzasadniony. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia odszkodowania, każda nieruchomość jest wyceniana indywidualnie w odrębnym operacie szacunkowym, który uwzględnia indywidualne cechy nieruchomości wpływające na jej wartość. Zatem organ nie ma podstaw prawnych do określania wartości danej nieruchomości w oparciu o wycenę innej nieruchomości. W odniesieniu do podniesionych zarzutów dotyczących sporządzonej wyceny w odniesieniu do sytuacji na rynku lokalnym, autorka operatu w piśmie z [...] listopada 2018 r. wyjaśniła, że w obrębie [...] ma miejsce niewiele transakcji i ta sytuacja się nie zmieniła, zaś przedmiotem zleconej wyceny były aktualnie kształtujące się ceny i nie było potrzeby odnoszenia się do okresów wcześniejszych. W odniesieniu do zastosowanej techniki wyceny biegła w ww. piśmie wskazała, że technikę wskaźnikową stosuje się do całego obiektu, natomiast technika szczegółowa jest stosowana gdy nie można zastosować techniki wskaźnikowej, np. z uwagi na szacowanie nie całego obiektu a tylko jego części. Dalej wyjaśniła, że szczegółowość obmiarów nie ma tu nic do rzeczy. Nazwa szczegółowa nie jest jednoznaczna z tym, że jej zastosowanie dokładniej czy lepiej odwzorowuje koszt odtworzenia. W odniesieniu do zastosowania programów do wyceny autorka operatu wskazała, że stosowanie programów w wycenie nie jest wymogiem, wręcz stosownie ich nie jest zalecane.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Skarżący wnieśli do tutejszego Sądu skargę, w której decyzji Ministra zarzucili:

1) naruszenie prawa konstytucyjnego, tj. art. 21 ust. 2 zw. z art. 64 Konstytucji, poprzez jego błędną wykładnię, w konsekwencji której organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody z [...] grudnia 2018r., podczas gdy wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem - odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej nie odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania";

2) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez zaniechanie przestrzegania zasady dochodzenia do prawdy obiektywnej, jak również zaniechanie podjęcia wszelkich niezbędnych kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony, jak również brak wyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy oraz brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, w tym dowodu w postaci:

a) operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z.J. z [...] lipca 2016r.;

b) opinii zatytułowanej "Wyliczenie wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego — inwentaryzacja wraz z wyceną budynku mieszkalnego, studni kopanej oraz ogrodzenia" sporządzonej przez mgr inż. bud. lądowego W.S. z maja 2016r.;

c) operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P.A. z [...] marca 2016r. (w zakresie, w jakim rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową 1 m2 gruntu na poziomie kwoty [...] zł/m2);

3) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 78 § 1 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie przez organ odwoławczy żądania strony w przedmiocie:

- przeprowadzenia przez organ odwoławczy dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego — na okoliczność ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości wraz z częściami składowymi w dwóch wariantach:

a) przy zastosowaniu techniki szczegółowej według stanu nieruchomości i cen z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

b) przy zastosowaniu techniki szczegółowej według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i według cen z dnia wyceny,

c) z uwzględnieniem, iż w ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści),

- zobowiązania przez organ odwoławczy rzeczoznawcy majątkowego H.S. do uzupełniania operatu szacunkowego sporządzonego [...] października 2018 r., poprzez ustalenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości wraz z częściami składowymi w dwóch wariantach:

a) przy zastosowaniu techniki szczegółowej według stanu nieruchomości i cen z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

b) przy zastosowaniu techniki szczegółowej według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i według cen z dnia wyceny;

c) z uwzględnieniem, iż w ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści),

- przeprowadzenia dowodu z przesłuchania w charakterze świadka W.S. - na okoliczność wysokości kosztów odtworzenia budynku, powierzchni budynku, wieku budynku, stopnia zużycia budynku, powierzchni dachu, zasad sporządzenia opinii, wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości wraz z częściami składowymi, zastosowanej przez świadka metody szczegółowej, zasadności zastosowanej przez świadka metody szczegółowej;

- pozyskania z akt sprawy z tutejszego Urzędu i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego dotyczącego działki sąsiedniej, wywłaszczonej pod drogę – działka D.Z. nr [...] - na okoliczność wartości działki i zasadności przyjęcia stawek jak za działki sąsiednie, podczas gdy przedmiotem ww. dowodów są okoliczności mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy,

4. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 80 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a., poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszelkich okolicznością sprawy i rozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów, przejawiające się oparciem rozstrzygnięcia w całości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H.S. z października 2018 r., podczas gdy zarówno rzeczoznawca, jak i organ odwoławczy nie ustosunkował się w sposób wyczerpujący do następujących zastrzeżeń podniesionych przez stronę, a mianowicie:

a) czy aktualnie — w związku z budową drogi — został zachwiany lokalny rynek nieruchomości w miejscowości [...] i jaka tendencja nastąpiła;

b) czy rzeczoznawca H.S. dysponuje programem do kosztorysowania prac budowlanych i czy jest w stanie samodzielnie wykonać taki kosztorys — brak jednoznacznej odpowiedzi;

c) rzeczoznawca H.S. nie wyjaśniła również w sposób dostateczny przyczyn zastosowania metody odtworzeniowej - techniki elementów scalonych i wskaźnikowej - w sytuacji gdy w związku z możliwością dokonania obmiarów nieruchomości, zbadania stanu nieruchomości możliwe i zasadne jest zastosowanie metody dokładniejszej — tj. techniki szczegółowej (wskazywana przez biegłą, jak i organ II instancji okoliczność w przedmiocie pierwszeństwa techniki wskaźnikowej oraz stosowania techniki szczegółowej wyłącznie do części obiektów, zaś wskaźnikowej do całych obiektów jest co najmniej wadliwa i nie wynika z żadnego przepisu prawa oraz metodyki pracy rzeczoznawcy). przez co w konsekwencji doszło do zaniżenia wysokości wartości nieruchomości z kwoty [...] złotych do kwoty [...] zł. tj. o kwotę [...] złotych

5. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienie decyzji niezgodnie z prawem, tj. oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H.S. z [...] października 2018 r., wskutek braku wyczerpującego ustosunkowania się przez organ odwoławczy do zarzutów Skarżących, a nadto bezzasadnego pominięcia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z.J. z [...] lipca 2016 r., opinii zatytułowanej "Wyliczenie wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego — inwentaryzacja wraz z wyceną budynku mieszkalnego, studni kopanej oraz ogrodzenia" sporządzonej przez mgr inż. bud. lądowego W.S. z maja 2016 r., operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P.A. z [...] marca 2016 r. (w zakresie, w jakim rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość tynkową 1 m2 gruntu na poziomie kwoty [...] zł/m2), w sytuacji gdy organ odwoławczy winien był szczegółowo odnieść się do wniosków płynących z w/w opinii, by wykazać ich ewentualną merytoryczną niezasadność lub wadliwość;

6. naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. § 23 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 7 K.p.a., poprzez zastosowanie przy sporządzaniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego H.S. metody odtworzeniowej — techniki elementów scalonych i wskaźnikowej — w sytuacji gdy w związku z możliwością dokonania obmiarów nieruchomości, zbadania stanu nieruchomości możliwe i zasadne jest zastosowanie metody dokładniejszej - tj. techniki szczegółowej, którą zastosował mgr inż. W.S. (na co strona wskazywała zarówno w piśmie z [...] maja 2016r., jak i w piśmie z [...] października 2018 r.) - przy czym wskazać należy, iż rzeczoznawca majątkowy H.S. nie wyjaśniła w dostateczny sposób przyczyn zastosowania tej konkretnej metody - jej stanowisko w przedmiocie pierwszeństwa techniki wskaźnikowej oraz stosowania techniki szczegółowej wyłącznie do części obiektów, zaś wskaźnikowej do całych obiektów jest co najmniej wadliwe - wskazana okoliczność nie wynika z żadnego przepisu prawa oraz metodyki pracy rzeczoznawcy, nadto rzeczoznawca nie wykazał tej okoliczności - organ odwoławczy natomiast w żaden sposób nie odniósł się do w/w informacji podnoszonych przez stronę, nie zbadał jaka technika winna być zastosowana by w sposób precyzyjny ustalić wysokość należnego stronie odszkodowania.

7. naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 7 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało odmową przez organ odwoławczy dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez Z.J. z [...] lipca 2016 r. z uwagi na brak potwierdzenia jego aktualności, podczas gdy ww. operat nie stracił na aktualności, albowiem wycena dotyczy określenia wartości nieruchomości w dacie [...] lipca 2016r. i jako taki winien stanowić dowód w sprawie - art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy operat dotyczy wyceny według cen aktualnych, a nie historycznych;

8. naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na treść wydanej w sprawie decyzji, tj. art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości wraz z częściami składowymi według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według wartości z dnia wyceny, podczas gdy w ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści) - rzeczoznawca H.S. ustaliła cenę 1 m2 na kwotę [...] zł, w sytuacji gdy wcześniejszy operat sporządzony przez P.A. ustalał tę wartość na kwotę [...] zł) — przyjęcie cen z daty ustalenia odszkodowania powodowałoby rażąco pokrzywdzenie poszkodowanych - skarżący nie mogą być pokrzywdzeni niższym odszkodowaniem tylko z powodu upływu czasu wynikającego z opieszałości organów rozstrzygających sprawę.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części w jakiej nie uwzględniła odwołania i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Ministrowi w części w jakiej nie uwzględniła odwołania. Jednocześnie wnieśli o zasądzenie kosztów postępowania w sprawie, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga jest niezasadna, zaskarżona decyzja jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy organy obu instancji postąpiły prawidłowo ustalając wysokość odszkodowania przysługującego skarżącym w związku z nabyciem przez Skarb Państwa prawa własności Nieruchomości na skutek decyzji z [...] grudnia 2015 r. na podstawie opinii sporządzonej przez H.S..

Skarżący zarzucają organom naruszenie zasady korzyści. Jak wynika ze sformułowania zarzutów, prawidłowa wycena Nieruchomości z uwzględnieniem zasady korzyści polegać miałaby w ocenie Skarżących na przygotowaniu wariantowego wyliczenia wartości nieruchomości, przy wybraniu różnych metod, a następnie wybraniu tej wersji, która jest dla Skarżących najkorzystniejsza, to jest tej wersji, w której odszkodowanie jest najwyższe.

Przedstawione przez Skarżących rozumienie zasady korzyści jest nieprawidłowe.

Zasada korzyści wyprowadzana jest z art. 134 ust. 4 u.g.n. zgodnie z którym jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zatem zasada korzyści dotyczy wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu nie obecnego ale alternatywnego sposobu użytkowania, o ile jest to korzystniejsze dla właściciela nieruchomości. Zasada ta nie oznacza natomiast możliwości wyboru daty, na jaką ustalane będą ceny nieruchomości jak również nie tworzy po stronie organów obowiązku badania, przy przyjęciu jakiego podejścia oraz metody i techniki szacowania uda się uzyskać najwyższą wartość nieruchomości i przeprowadzania w tym celu dowodów z wariantowych opinii biegłych.

Oczywiście bezzasadne są zarzuty skarżących dotyczące daty na jaką przyjęta została wartość Nieruchomości. Z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wynika wprost, że wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wartości odszkodowania.

Bezzasadne są również zarzuty dotyczące prawidłowości wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania przyjętej przez biegłą H.S.. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych

Sąd podkreśla w tym miejscu, że w orzecznictwie oraz w piśmiennictwie utrwalony jest zgodny pogląd, iż wyłącznie rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do dokonywania wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości według zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 tejże ustawy (vide: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Komentarz pod red. G. Bieniek, St. Kalus, Z. Marmaj i E. Mzyk, Wyd. LexisNexis, nr 3 str. 531 i nast.). Nie jest zatem możliwe narzucenie biegłemu przez organ, według jakiego podejścia i metody ma dokonać szacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę, jako prawidłowe i znajdujące oparcie w materiale sprawy należy ocenić stanowisko organów co do operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy. Operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, w zakresie umożliwiającym ocenę tego operatu przez organy, został poddany takiej ocenie co znalazło szczególny wyraz w uzasadnieniu decyzji organu II instancji (str. 4 i 5 uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji). W sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej.

Sąd podkreśla w tym miejscu, że jeżeli w przekonaniu strony skarżącej sporządzony operat był wadliwy lub nierzetelny, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość skorzystania przez stronę z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

W niniejszej sprawie Skarżący z możliwości tej nie skorzystali.

W konsekwencji, złożona do akt sprawy przez Skarżących opinia "Wycena wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego - inwentaryzacja wraz z wyceną budynku mieszkalnego, studni kopanej oraz ogrodzenia" sporządzona przez mgr. Inż. budownictwa lądowego W.S. z maja 2016 r. nie mogła być podstawą do zakwestionowania prawidłowości operatu sporządzonego przez H.S.. W tej sytuacji nie było również podstaw do przeprowadzenia dowodu z przesłuchania w charakterze świadka W.S..

Sąd wskazuje w tym miejscu, że wbrew stanowisku Skarżących, organ drugiej instancji odniósł się do powyższej opinii i szczegółowo wyjaśnił, z jakich przyczyn nie może być ona uznana za dowód w sprawie określenia wartości budynku (str. 7 uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji).

Sąd podziela również w pełni stanowisko organu drugiej instancji dotyczące braku podstaw do przeprowadzenia dowodu z operatu dotyczącego sąsiedniej działki. Skoro jedynym dopuszczalnym przez ustawę sposobem zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania administracyjnego jest tryb określony w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeprowadzanie dowodu z operatu dotyczącego sąsiedniej nieruchomości nie mogłoby przyczynić się do wyjaśnienia sprawy.

Zarzut dotyczący pominięcia dowodu w postaci operatu Z.J. również jest niezasadny. Organ odwoławczy wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji, że operat ten, sporządzony [...] lipca 2016 r. nie mógł być uznany za dowód w sprawie z uwagi na brak opatrzenia go klauzulą aktualizacyjną.

Stanowisko Skarżących, że operat nie stracił na aktualności bowiem dotyczył wyceny nieruchomości na dzień [...] lipca 2016 r. jest niesłuszne.

Jak już wcześniej wskazano, stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wartości odszkodowania. Zatem możliwość wykorzystania operatu z [...] lipca 2016 r. uzależniona była od potwierdzenia jego aktualności w sposób wskazany w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami a i to nie dłużej niż przez dwa lata od daty jego sporządzenia to jest do [...] lipca 2018 r.

Z tych samych przyczyn nie było możliwe przyjęcie danych wynikających z operatu sporządzonego przez P.A. [...] maja 2016 r. Również nawet w przypadku potwierdzenia ważności tego operatu mógłby on być wykorzystany wyłącznie do [...] maja 2018 r.

Sąd wskazuje w tym miejscu, że wbrew stanowisku Skarżących organ odwoławczy odniósł się do przyczyn dla których dowodem w sprawie nie mógł być operat Z.J., P.A. oraz opinia W.S.. Okoliczność, że argumentacja organu nie przekonała Skarżących nie może być uznana za naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. Wbrew stanowisku Skarżących, organ odniósł się zarówno do kwestii dotyczących zachwiania lokalnego rynku obrotu nieruchomościami na skutek budowy drogi oraz kwestii zastosowania przez biegłą określonej metody (str. 8 uzasadnienia decyzji).

Końcowo wskazać należy, że nie odniesienie się wprost w uzasadnieniu decyzji przez organ, do kwestii posiadania przez H.S. określonego programu do kosztorysowania prac budowlanych i jej umiejętności w zakresie wykonania takiego kosztorysu nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy.

Podsumowując sąd wskazuje, że za niezasadny należy uznać również zarzut objęty punktem 1 petitum skargi, to jest przyznania odszkodowania – w ocenie Skarżących – nieopowiadającego zasadom wynikającym z przepisów Konstytucji.

W niniejszej sprawie podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania była wycena sporządzona przez biegłą. Biegła ustaliła, że przy uwzględnieniu aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości, to jest nieruchomości gruntowych zabudowanych jej wartość wynosi [...] złotych. Ustalenie wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z wywłaszczenia i powiększenie jej o wartość odtworzeniową budynków mieszkalnych oraz roślin pozwoliło na ustalenie wartości nieruchomości na kwotę [...] złotych, a więc o kwotę o [...] złotych (i blisko [...] %) wyższą niż przy uwzględnieniu aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Tak ustalone odszkodowanie, uwzględniające zasadę korzyści uznać należy za słuszne odszkodowanie w rozumieniu przepisów Konstytucji.

W konsekwencji, uznając zarzuty podniesione w skardze za niezasadne Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.