Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2118/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi W. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem złożonym w dniu [...] listopada 2012 r., uzupełnionym w dniu [...] stycznia 2013r. i zmodyfikowanym w dniu [...] lutego 2013 r., N. Sp. z o.o., zwany dalej Inwestorem, zwrócił się do Zarządu Dzielnicy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zjazdami, infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu, na działkach ew. nr [...] w obrębie [...] oraz części działek ew. [...] w obrębie [...] i części działki ew. [...] w obrębie [...], przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...].

Zarząd Dzielnicy [...] decyzją Nr [...], z dnia [...] lipca 2014 r., ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując że spełniona jest przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) – dalej "u.p.z.p.". Organ w szczególności zwrócił uwagę na dokonane uzgodnienia oraz podał, że przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w niniejszej decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Odwołanie od ww. decyzji złożyła spółka B. sp. z o.o., reprezentowana przez pełnomocnika profesjonalnego. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją Nr [...], z dnia [...] maja 2015 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło regulację prawną dotyczącą ustalenia warunków zabudowy, tj. art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, w jaki sposób należy wyznaczać obszar analizowany oraz wskazało, że funkcja planowanej inwestycji jest zgodna z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym. Kolegium uznało również, że wskaźniki zabudowy dla nowej inwestycji zostały ustalone prawidłowo, z uwzględnieniem wskaźników zabudowy istniejącej oraz z uwzględnieniem położenia planowanej inwestycji w stosunku do istniejącej już zabudowy.

Na powyższą decyzję spółka B z o.o., dalej "Skarżąca", pismem z dnia [...] czerwca 2015 r. wniosła skargę do tutejszego Sądu, zarzucając jej naruszenie:

I. przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1. art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która nie uwzględniała jednej z naczelnych zasad w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jaką jest ustalanie zabudowy przy uwzględnieniu harmonijnego ładu przestrzennego, wymagań społeczno-gospodarczych oraz kompozycyjno- estetycznych;

2. art. 61. ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie pojęcia działki sąsiedniej nie należy utożsamiać wyłącznie z działkami przylegającymi bezpośrednio do terenu inwestycji, podczas gdy w przedmiotowej sprawie wymagania ładu przestrzennego, w tym w szczególności wymagania społeczno-gospodarcze oraz kompozycyjno-estetyczne przemawiają za węższym rozumieniem działek sąsiednich jako działek graniczących z nieruchomością, której dotyczył wniosek o wydanie warunków;

3. art. 61 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu w zw. z § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr. 164, poz. 1588; "rozporządzenie") poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, który w decyzji o warunkach zabudowy wyznaczył jedynie "nieprzekraczalną linię zabudowy", pomimo iż był zobowiązany do wyznaczenia "linii zabudowy";

4. art. 61 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu w zw, z § 5 rozporządzenia poprzez ich błędne zastosowanie, a mianowicie wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji z pominięciem ogólnej zasady jego wyznaczania i przy braku zaistnienia szczególnych przesłanek uzasadniających wyznaczenie przedmiotowego wskaźnika z pominięciem średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;

5. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu w zw. z art. art. 33 ust. 2 pkt 1 oraz 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2013, poz. 1409 ze zm.; "Prawo Budowlane") poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, iż dopiero przedłożenie projektu budowlanego na etapie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji, pomimo iż zasady realizacji planowanego obiektu są już określane w decyzji o warunkach zabudowy - wnioskodawca przedstawia bowiem w formie opisowej oraz graficznej planowany sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów;

6. art. 61 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu w zw. 7. § 7 rozporządzenia poprzez ich błędne zastosowanie i określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z pominięciem generalnej zasady jej określania, tj. jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, których górna krawędź elewacji frontowej została wyznaczona do 8 m i wyznaczenie dla planowanej inwestycji górnej krawędzi elewacji frontowej do 20 m, pomimo braku przesłanek uzasadniających zastosowanie wyjątku od ogólnej reguły

II. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

art. 7, 8, 11, 77 § 1, 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej "k.p.a.") poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy w sytuacji gdy organ I instancji nie podjął wszelkich niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy czynności, nie wyjaśnił w uzasadnieniu swojej decyzji wszystkich przesłanek, którymi się kierował przy jej wydawaniu, a w szczególności nie ustalił na nowo wszystkich wymaganych rozporządzeniem wskaźników, nie wyznaczył "nieprzekraczalnej linii zabudowy", nie przedstawił argumentacji uzasadniającej odstępstwo od ogólnej zasady ustalania wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji; Organ administracji publicznej nie rozpatrzył tym samym w sposób wyczerpujący materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz nie wskazał w uzasadnieniu wszystkich faktów, na których się oparł oraz które uznał za udowodnione, naruszając tym samym zasadę zaufania do organów administracji publicznej, co stanowi istotne naruszenie przepisów postępowanie, ponieważ właściwe ich zastosowanie powinno skutkować uchyleniem decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy;

art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która została wydana niezgodnie z wyżej wskazanymi przepisami prawa.

W obszernym uzasadnieniu, Skarżący przywołała poglądy doktryny oraz orzecznictwo wskazujące sposób procedowania w razie ustalenia warunków zabudowy w szczególności w sytuacji gdy wskaźniki nowej zabudowy ustalane są w odstępstwie od zasad określonych w rozporządzeniu oraz wskazał, że decyzja organu I instancji nie wyjaśnia w sposób wyczerpujący przyczyn dla których za zasadne uznano takie właśnie ustalenie wskaźników jak uczyniono to w decyzji organu I instancji, która następnie została utrzymana w mocy przez organ odwoławczy.

Mając na uwadze powyższe, Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego.

W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270) - dalej zwana "p.p.s.a.", stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2015, poz. 133 ze zm.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu bowiem nie można organom orzekającym w przedmiotowej sprawie skutecznie zarzucić, iż przy rozpatrywaniu sprawy naruszyły obowiązujące przepisy prawa materialnego lub procesowego, co uzasadniałoby uwzględnienie skargi.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w ustalonym stanie faktycznym oraz istniejącym stanie prawnym organy administracyjne prawidłowo orzekły o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zjazdami, infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu, na działkach ew. nr [...] w obrębie [...] oraz części działek ew. nr [...] w obrębie [...] i części działki ew. nr [...] w obrębie [...], przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...].

Zdaniem organów orzekających w rozpoznanej sprawie, wszystkie warunki dla wydania decyzji uwzględniającej wniosek Inwestora zostały spełnione. W ocenie Skarżącego natomiast nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p., który określa zasadę dobrego sąsiedztwa, bowiem planowana inwestycja przy uwzględnieniu gabarytów ustalonych decyzją nie stanowi kontynuacji funkcji, a nadto narusza ład przestrzenny, wymagania społeczno-gospodarcze oraz kompozycyjno- estetyczne.

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z.p). I tak określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Analizując dalej przepisy u.p.z.p., wskazać należy, iż decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika zatem, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Celem zatem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Uwzględnić przy tym należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. winna być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy. Jednocześnie sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Określenie charakterystyki zabudowy dokonywane poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej. Obowiązek ten wynika z § 3 rozporządzenia, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przypomnieć przy tym trzeba, że rozporządzenie w § 2 pkt 5 wyjaśnia, iż przez front działki rozumieć należy część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Odnosząc powyższe do realiów rozpoznanej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, że jak wynika z decyzji, obsługa komunikacyjna inwestycji będzie odbywać się z ulicy [...]. Zatem bok przyległy do tej ulicy stanowi front działki według którego winien być wytyczony obszar analizowany. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu obszar ten wytyczono w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy. W części tekstowej analizy wyjaśniono również, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy przylega do ul. [...] na odcinku oznaczony literami BC na mapie stanowiącej załącznik graficzny nr 2 do decyzji. W świetle przytoczonych powyżej definicji ww. część działki stanowi front terenu inwestycji. Długość frontu działki wynosi ok. [...] m. W związku z powyższym granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości min. [...] m, tj. trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, co przesądza o prawidłowości wyznaczenia tego obszaru.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przez planowaną inwestycję zasady poszanowania ładu przestrzennego, w pierwszym rzędzie wyjaśnić należy, że zagwarantowaniu ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.p.z.p., służą przywołane powyżej regulacje zawarte w art. 61 ust. 1 tej ustawy, statuujące zasadę dobrego sąsiedztwa, która realizowana jest w razie gdy planowana inwestycja, a w szczególności jej gabaryty, ustalone zostaną w sposób odpowiadający przepisom rozporządzenia, przez co wpisywać się będą w istniejący w obszarze analizowanym stan zagospodarowania.

Warunkiem zachowania ładu przestrzennego jest kontynuacja przez planowaną inwestycję funkcji. Wskazać należy, iż zasada ta jest spełniona w razie, gdy nowa zabudowa mieścić się będzie w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (innymi słowy gdy nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Warunek kontynuacji funkcji zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu, inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, daje się pogodzić z funkcją dotychczas zastaną w obszarze analizowanym. Skoro bowiem podstawą funkcją istniejącą w obszarze analizowanym jest funkcja zabudowy mieszkaniowej jedno lub wielorodzinnej, to planowana zabudowa o charakterze mieszkaniowym wielorodzinnym z garażami, stanowi tę samą funkcję co istniejąca z funkcją uzupełniającą, immanentnie związaną z funkcją mieszkaniową.. Rozważając w tym kontekście ustalenia organu I oraz II instancji, należy zatem uznać jej za prawidłowe.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, iż z uwagi na nałożoną przez ustawodawcę konieczność ustalenia parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do działek znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizowanym, nie można uznać za prawidłowy zarzutu, iż organ dokonując analizy winien uwzględniać działki przyległe. Przepisy prawa bowiem warunku takiego nie formułują.

W ocenie Sądu, nie zasługują również na uwzględnienie argumenty skargi dotyczące naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, poprzez ustalenie parametrów nowej zabudowy w sposób stanowiący odstępstwo od sposobu zasadniczego, określonego przepisami rozporządzenia.

Analizując w tym zakresie postanowienia zawarte w decyzji organu I instancji, wskazać należy i podkreślić, iż postanowienia tej decyzji muszą być odczytywane wraz z ustaleniami wynikającymi z analizy obszaru, a w szczególności wnioskami zawartymi w załączniku nr 2 ( załączniku tekstowym) do decyzji, tj. w dokumencie zatytułowanym: Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W dokumencie tym bowiem w sposób wyczerpujący i szczegółowy uzasadniono i wykazano tryb i sposób wyznaczenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji. Ponieważ jednocześnie załącznik ten stosownie do przepisów § 9 ust. 2 rozporządzenia stanowi integralną część decyzji o warunkach zabudowy, zamieszczenie stosownych wyjaśnień co do sposobu wyznaczenia parametrów nowej inwestycji w tych dokumentach jest, zdaniem Sądu wystarczające, i dla prawidłowości decyzji nie jest konieczne ich powtarzanie w decyzji. Wystarczy bowiem, że z analizy wynika, iż parametry zostały ustalone w sposób prawidłowy.

Przechodząc zatem do oceny prawidłowości ustalenia poszczególnych parametrów, przypomnieć należy, że zasady ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki uregulowane zostały w § 5 ww. rozporządzenia, który określa, że: 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Powyższy zapis wskazuje jednoznacznie, iż dopuszcza się ustalenie tego wskaźnika w sposób odbiegający od zasadniczego, o ile wynika to z analizy. Rozstrzygnięcia w tym zakresie zawarte w decyzji utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją wraz z danymi naniesionymi na załączniku graficznym oraz wyjaśnieniami zawartymi w załączniku tekstowym do decyzji, pozwala stwierdzić, że wskaźnik ten został wyznaczony prawidłowo. Analiza tekstowa bowiem w sposób wyczerpujący na stronach 3 i 4 uzasadnia rozstrzygnięcie dotyczące ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, wyjaśniając które działki zostały wzięte do oceny, w jaki sposób i dlaczego dokonano klasyfikacji tych działek, jakie wskaźniki istnieją w obszarze analizowanym z wyszczególnieniem funkcji zabudowy na tych działkach. W ocenie Sądu zatem w sposób odpowiadający przepisom art. 7 i 77 oraz 107 k.p.a. przedstawione zostały przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego rozwiązania oraz wykazane przyczyny dla których organ uznał, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne.

Podobnie rzecz się ma jeśli chodzi o ustalenie szerokości elewacji frontowej. Zasady ustalenia tego wskaźnika określają zapisy zawarte w § 6 ww. rozporządzenia, przewidując iż: 1 Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Analiza rozstrzygnięcia w tym zakresie zawartego w zaskarżonej decyzji wraz z danymi naniesionymi na załączniku graficznym pozwala stwierdzić, że wskaźnik o którym mowa, został ustalony w oparciu o zapis ustępu 2 § 6, tj. w sposób odbiegający od zasadniczego. Wskazuje na to ta mianowicie okoliczność, że średnia wskaźnika dla obszaru analizowanego (co wynika oświadczenia organu I instancji, bowiem stosownych wyliczeń brak w aktach sprawy) wynosi 49 m. Tymczasem w zaskarżonej decyzji wskaźnik ten ustalono w sposób odmienny. Jednak i w tym przypadku, organ – na stronie 4 i 5 załącznika tekstowego do decyzji – dokonał szczegółowej analizy stanu istniejącego a swoje rozstrzygnięcie należycie uzasadnił, przedstawiając przesłanki jakie powodowały przyjęcie takiego właśnie rozwiązania oraz wykazując przyczyny dla których uznał, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne.

Kolejny wskaźnik, tj. górna krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki określany jest w oparciu o zapisy zawarte w § 7 ww. rozporządzenia, który stanowi: 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W rozpoznanej sprawie, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ ustalił w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, uzasadniając należycie zasadność podjętego rozstrzygnięcia – strona 5 i 6 załącznika tekstowego.

Zastrzeżeń Sądu nie budzi również ustalenie geometrii dachu. Ten parametr ustalony został bowiem w nawiązaniu do geometrii dachów występujących w ternie analizowanym.

Zdaniem Sądu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut dotyczący niezgodnego z przepisami prawa ustalenia linii zabudowy. Skarżący twierdzi bowiem, że przepisy prawa nie przewidują ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, lecz linii zabudowy. Jakkolwiek zgodzić się należy z tak postawioną tezą, to jednak, w ocenie Sądu, uchybienie polegające na zawarciu w decyzji organu I instancji sformułowania "nieprzekraczalna linia zabudowy" pozostaje bez wpływu na wynik sprawy, stąd nie mógł przesądzać o konieczności wyeliminowania zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji z obrotu prawnego.

Wskazać bowiem należy, że istotą wyznaczenia linii zabudowy, jest ustalenie odległości, w jakiej planowana zabudowa może znajdować się najbliżej drogi publicznej. Faktycznie zatem chodzi o ustalenie takiej linii, która nie może zostać przekroczona przez nową zabudowę, jeśli weźmie się pod uwagę o przybliżenie tej nowej zabudowy do drogi publicznej. Zatem w istocie linia zabudowy pełni niejako funkcję "nieprzekraczalnej" linii zabudowy, w tym sensie nie wolno jest posadowić nowego budynku bliżej drogi publicznej niż wyznaczona linia zabudowy.

Jeśli zaś chodzi o prawidłowość ustalenia tego wskźnika, to zdaniem Sądu, nie budzi to zastrzeżeń. Również Skarżący nie sformułował w tym zakresie jakichkolwiek zarzutów.

Na koniec odnieść się należy do ostatniego z zarzutów sformułowanych w skardze a dotyczących naruszenia przepisów prawa budowlanego. Otóż zdaniem Sądu, organ zasadnie wskazał, iż na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy, organ bada jedynie czy i na jakich warunkach możliwe jest zagospodarowanie danego terenu. Kwestie dotyczące zatem warunków technicznych, dokładnego usytuowania budynku badane będą na etapie uzyskiwania przez inwestora pozwolenia na budowę i dopiero wówczas będą podlegać ocenie zgodności z prawem budowlanym.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd nie podzielił zarzutów zawartych skardze, również w zakresie naruszenia prawa procesowego.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.