Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1687/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 54 pkt 2 lit. a, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2015r., Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie wysokościowego budynku biurowego z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą drogową i techniczną na działce nr ew. [...] (kubatura) oraz części działek nr ew. [...] (infrastruktura) obr. [...] przy ul. [...] w [...] W., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 28 maja 2014r. spółka [...] złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie wysokościowego budynku biurowego z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą drogową i techniczną na działce nr ew. [...] (kubatura) oraz części działek nr ew. [...] (infrastruktura) obr. [...] przy ul. [...] w [...] W. Prezydent W. decyzją z dnia [...] lipca 2015r., Nr [...], ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Od powyższej decyzji – dochowując ustawowo określonego terminu – odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. W odwołaniu wskazano, że planowana inwestycja nie zapewnia kontynuacji parametrów tj. wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości poprzez odstąpienie od wyznaczenia powyższych parametrów na poziomie średniej bez odpowiedniego uzasadnienia oraz z pominięciem faktu, że w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się budynki mieszkalne o dużo mniejszych parametrach.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, wskazując w uzasadnieniu, iż organ I instancji przeprowadził wymaganą przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm., dalej "upzp") oraz rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie") procedurę, w szczególności wyznaczył obszar analizowany, przeprowadził w nim analizę funkcji i cech zagospodarowania oraz w oparciu o wyniki tejże analizy ustalił wymagane parametry jak: obwiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu. Kolegium wskazało, że do ustalenia poszczególnych parametrów organ wykorzystał wielkości zabudowy dla działek zabudowanych zabudową wysokościową biurową i usługową, przyjmując że takie odniesienie jest najbardziej miarodajne dla wykazania charakteru zabudowy na działkach w ścisłym centrum miasta. Kolegium zauważyło, że parametry dla planowanej inwestycji zostały ustalone na poziomie odbiegającym od średniej, jednakże przepisy obowiązujące dopuszczają takie rozwiązanie. W skarżonej decyzji oraz w treści analizy organ I instancji zawarł uzasadnienie przyjętego rozstrzygnięcia. Nadto w treści analizy znajduje się uzasadnienie sposobu ustalenia każdego parametru, które jest spójne, logiczne i daje podstawy do uznania że parametry planowanej inwestycji zostały ustalone w sposób prawidłowy. Z tych przyczyn Kolegium uznało, że parametry nowej zabudowy zostały ustalone w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującym prawem. Zdaniem Kolegium, teren sąsiadujący z inwestycją zabudowany jest w sposób podobny do planowanej inwestycji. Z uwagi zaś na charakter terenu tj. ścisłe centrum miasta oraz zlokalizowanie przy głównym rondzie, w obszarze zabudowanym już budynkami wysokościowymi, budowa planowanego obiektu w sposób wskazany we wniosku oraz określony w decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie zaburzy ładu przestrzennego i nie będzie kolidował z istniejącą zabudową.

Nadto Kolegium wskazało, że w aktach znajdują się dokumenty potwierdzające zapewnienie gestorów sieci w możliwość uzbrojenia terenu. Ponadto inwestycja została uzgodniona w wymaganym zakresie, także z zarządcą dróg oraz [...] Sp. z o.o.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W, dalej "skarżący", zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, a mianowicie art. 107 § 3 w zw. z art. 140 kodeksu postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: "kpa") poprzez brak ustosunkowywania się w uzasadnieniu decyzji organu drugiej Instancji do zarzutów zawartych w odwołaniu;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z art. 107 § 3 kpa poprzez całkowite pominięcie I nieuwzględnienie przy wydawaniu decyzji, Iż w najbliższym sąsiedztwie planowanej Inwestycji istnieje już budynek mieszkalny, podczas gdy wyczerpujące zbadanie sprawy oraz analiza przed wydaniem decyzji ustalająca warunki zabudowy powinny uwzględniać najbliższe otoczenie planowanej Inwestycji;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 107 § 3 kpa poprzez odstąpienie od zasad wyznaczania wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej bez odpowiedniego uzasadnienia oraz przy odniesieniu się tylko do położenia przedmiotowej nieruchomości w centrum miasta z pominięciem faktu bezpośredniego sąsiedztwa budynków mieszkalnych o dużo mniejszych parametrach.

Mając powyższe na uwadze, skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2016 r. znak: [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty skargi i uwypuklono, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w żaden sposób nie odniosło się do większości zarzutów przedstawionych w odwołaniu, tj. zarzutu braku precyzyjnego określenia granic części budynku, dla których określono jego wysokość (wskazanych jako "najwyższa", "środkowa" I "zachodnia"), co powoduje znaczną dowolność w zakresie określania wysokości nieruchomości w jej poszczególnych częściach; zarzutu dotyczącego braku uwolnienia przyziemia planowanego budynku od strony ul. [...]; zarzutu braku zbadania oddziaływania inwestycji na warunki użytkowania metra; zarzutu braku analizy co do możliwości obsługi inwestycji przez istniejący układ drogowy; zarzutu dotyczącego możliwości zawieszenia postępowania w sprawie do czasu sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu.

W ocenie skarżącego, wszystkie zarzuty podniesione w odwołaniu odnoszą się do określenia granicznych parametrów planowanych Inwestycji, zbadania wpływu jej usytuowania na istniejący układ komunikacyjny czy kwestii opracowywanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Elementy te powinny zostać zbadane w toku postępowania ustalającego warunki zabudowy.

W dalszej kolejności skarżący wskazał, iż posadowienie budynku, którego wysokość od strony ul. [...] będzie wynosiła aż 97 metrów, oddziaływać będzie na oddalony o 17 metrów dziesięciopiętrowy budynek mieszkalny przy ul. [...] o wysokości nieco ponad 30 metrów, poprzez całkowite pozbawienie widoku użytkowników budynku przy ul. [...] oraz pozbawienie ich dostępu do światła słonecznego. W ocenie Wspólnoty koncepcja zakładająca 97-metrową wysokość budynku od strony nieco ponad 30-metrowego budynku mieszkalnego, stanowi zerwanie z zasadą kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp.

W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270) - dalej zwana "p.p.s.a.", stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2015, poz. 133 ze zm.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w ustalonym stanie faktycznym oraz istniejącym stanie prawnym organy administracyjne prawidłowo orzekły o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wysokościowego budynku biurowego z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą drogową i techniczną na działce nr ew. [...] (kubatura) oraz części działek nr ew. [...] (infrastruktura) obr. [...] przy ul. [...] w [...] W.

Zdaniem organów orzekających w rozpoznanej sprawie, wszystkie warunki dla wydania decyzji uwzględniającej wniosek inwestora zostały spełnione. W ocenie skarżącego natomiast nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, który określa zasadę dobrego sąsiedztwa, a nadto parametry inwestycji nie zostały określone w sposób przewidziany przepisami prawa.

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 upzp). I tak określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 upzp).

Jak zasadnie wskazało Kolegium decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika zatem, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp Celem zatem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 upzp, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach ww. rozporządzenia.

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 upzp jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., określający tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, ma bowiem na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Wskazać również należy, że określenie powyżej wskazanej charakterystyki zabudowy dokonywanej jest poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej, który to obowiązek wynika z § 3 rozporządzenia. Jednocześnie sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W myśl § 3 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Z powyższego zatem wynika, że § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Z niniejszej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. (por. też wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt II OSK 116/12, LEX nr 1337291). Przy tym organ ustalając granice obszaru analizowanego powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana w zgodzie z założeniem, że jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, publikowany w zbiorze LEX nr 488467).

Z powyższych względów wyznacznikiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Ten właśnie element powinien decydować, czy obszar analizowany w danej sprawie wyznaczony zostanie w minimalnych granicach określonych w rozporządzeniu, czy też właściwe będzie skorzystanie z możliwości rozszerzenia jego granic. Przemawia za tym również i ten argument, że wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, publikowany w zbiorze LEX nr 1145557).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznanej sprawy, wskazać należy, iż organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził prawidłową analizę. Z części tekstowej analizy wynika, że powodem rozszerzenia granic obszaru analizowanego, jest konieczność objęcia analizą całych kwartałów zabudowy. W ocenie Sądu argument ten uznać należy za trafny, tym bardziej, że na rozszerzenie granic obszaru analizowanego w rozpoznanej sprawie wpływa również i ta okoliczność, że teren inwestycji położony jest w ścisłym centrum, gdzie zabudowa jest mocno zróżnicowana. Dla wykazania zatem spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z istniejącymi w sąsiedztwie obiektami, przyjęcie szerszych niż określone w rozporządzeniu granic obszaru analizowanego (do całych kwartałów zabudowy istniejącej), jest jak najbardziej uzasadnione. Rozszerzenia granic obszaru analizowanego wymagało bowiem ustalenie zabudowy dominującej, oddającej pożądane na danym obszarze kierunki zagospodarowania terenu.

W dalszej kolejności Sąd ocenił prawidłowość ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy. Zdaniem Sądu, słusznie wskazał organ odwoławczy, iż w decyzji ustalającej warunki zabudowy prawidłowo określono linie zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Co prawda bowiem parametry te zostały ustalone na poziomie odbiegającym od średniej, jednakże przepisy obowiązujące dopuszczają takie rozwiązanie, o ile jego zasadność wynika z przeprowadzonej analizy. Zdaniem Sądu, akta administracyjne sprawy, w tym w szczególności sporządzona analiza, wyniki tej analizy oraz decyzja ustalająca warunki zabudowy i zawarte w niej uzasadnienie, pozwalają przyjąć, że wymienione parametry nowej zabudowy zostały ustalone w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującym prawem. Rację ma bowiem Kolegium, iż charakter terenu otaczającego teren, na którym ma zostać zrealizowana planowana inwestycja, a który położony jest w ścisłym centrum miasta, zlokalizowany przy głównym rondzie, w obszarze zabudowanym już budynkami wysokościowymi, pozwala przyjąć że inwestycja ta realizowana według parametrów wynikających z decyzji Prezydenta W., nie zaburzy ładu przestrzennego i nie będzie kolidowała z istniejącą zabudową. Tym bardziej, że do ustalenia poszczególnych parametrów organ wykorzystał wielkości zabudowy dla działek zabudowanych zabudową wysokościową biurową i usługową, a zatem zbieżną z funkcją planowanej inwestycji, co jak słusznie wskazał organ, było najbardziej miarodajne dla wykazania charakteru zabudowy na działkach w ścisłym centrum miasta.

Wątpliwości Sądu jednak budzi sposób ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Odnosząc się do pierwszego z wymienionych tu parametrów, wskazać należy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dopuszcza realizację inwestycji w następujących wysokościach:

1. maks. 187 m dla części budynku usytuowanej w narożniku ul. [...],

2. maks. 158,5 m dla części budynku usytuowanej wzdłuż ul. [...],

3. maks. 97 m dla części budynku usytuowanej wzdłuż ul. [...].

Z tak ustalonych kaskadowo dopuszczalnych wysokości można wnioskować, że zamiarem organu było stopniowe nawiązywanie wysokości planowanej inwestycji do wysokości zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. Jednakże organ nie określił minimalnych odległości w jakich poszczególne wysokości części planowanego budynku mogą być realizowane. Tymczasem ocena czy zastosowanie owego kaskadowego nawiązania planowanej inwestycji do wysokości budynków położonych w sąsiedztwie nie narusza ładu przestrzennego, może być dokonana dopiero po ustaleniu w jakich odległościach od siebie zróżnicowane wysokością części budynku mogą być realizowane. Brak określenia tych odległości, stanowi o naruszenie art. 54 pkt 2 lit. a upzp w związku z art. 64 ust. 1 upzp oraz w związku z § 1 pkt 4 i § 7 rozporządzenia. Jak zasadnie podnosi skarżący, daje to inwestorowi oraz organowi architektoniczno-budowlanemu zbyt dużą swobodę przy ustaleniu położenia konkretnych części projektowanego budynku. Rodzi również uzasadnione obawy skarżącego, iż ta najniższa część planowanej inwestycji będzie realizowana na zbyt małym odcinku, a w konsekwencji, że budynek o średniej wysokości zostanie zbudowany w zbyt bliskiej odległości od budynku skarżącego. Stąd, w kontekście zarzutów zawartych w skardze, szczególnie istotna jest minimalna odległość w jakiej dozwolona będzie budowa części budynku o średniej wysokości..

Co zaś się tyczy geometrii dachu, to takie ustalenie parametru jak w decyzji Prezydenta W. z dnia W. z dnia [...] lipca 2015r. nr [...], w której stanowi się w pkt. 1.1.5.:, iż w zakresie geometrii dachu przewiduje się "indywidualne rozwiązania dla części wysokościowych", przesądza że parametr ten w ogóle nie został ustalony. Nie wiadomo bowiem, jakie to konkretnie ustalenia przewidziane są dla każdej z części wysokościowych. Powyższe przesądza o naruszeniu art. 54 pkt 2 lit. a upzp w związku z art. 64 ust. 1 upzp oraz w związku z § 1 pkt 5 i § 8 rozporządzenia.

Ponownie rozpatrując sprawę organ przeprowadzi postępowanie wyjaśniające celem ustalenia wyżej omówionych parametrów.

Pozostałe zarzuty podniesione w skardze a dotyczące braku uwolnienia przyziemia planowanego budynku od strony ul. [...]; braku zbadania oddziaływania inwestycji na warunki użytkowania metra; braku analizy co do możliwości obsługi inwestycji przez istniejący układ drogowy; możliwości zawieszenia postępowania w sprawie do czasu sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu, Sąd uznał za nieuzasadnione. Po pierwsze kwestia dostępu do drogi publicznej została wyjaśniona w toku postępowania w sposób wymagany przepisami prawa. W oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp, organ bada czy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. W rozpoznanej sprawie, poza wątpliwościami pozostaje, że teren inwestycji taki dostęp posiada. Kwestia czy możliwa jest obsługa inwestycji przez istniejący układ drogowy nie jest badana na etapie postępowania o ustaleniu warunków zabudowy. Podobnie nie podlega w tym postępowaniu ocenie ani tym bardziej ustaleniu kwestia uwolnienia przyziemia, czy oddziaływania inwestycji na warunki użytkowania metra. Co się zaś tyczy zawieszenia postępowania, to jak zasadnie wskazał skarżący w piśmie procesowym z dnia 13 października 2016 r., jest to uprawnienie organu a nie jego obowiązek, a nadto w niniejszej sprawie nie zostały spełnione warunki do zawieszenia postępowania, z uwagi na upływ 9-cio miesięcznego terminu od dnia złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy.

Uwzględniając powyższe rozważania, Sąd stwierdził naruszenie przepisów prawa materialnego, działając na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit a p.p.s.a, uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.