Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 852/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędzia WSA Gabriela Nowak Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi C. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza W. z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz C. B. kwotę [...] ([...]) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi Z., oznaczonej jako działki nr [...], [...] i [...], które powstały w wyniku podziału działki nr [...] w obrębie [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza W. z dnia [...] lutego 2008 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, iż decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r. Burmistrz W. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości dla współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami w nieruchomości tj. C. B., K. B. i I. B. po [...] zł od każdego z nich, zobowiązując ich do wniesienia ustalonej opłaty w terminie 10 dni po upływie 14 dni od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że podział nieruchomości dokonany na wniosek współwłaścicieli, zatwierdzony ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. spowodował w stosunku do przedmiotowej działki wzrost jej wartości, zaś procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30% zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] stycznia 2007 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła C. B. kwestionując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego.

Rozpatrując odwołanie, Kolegium stwierdziło, iż podstawę prawną rozstrzygnięcia organu I instancji stanowi art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zdaniem organu odwoławczego wzrost wartości przedmiotowej działki nr [...] po jej podziale jest bezsporny, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Jak wynika z operatu wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę

[...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł.

Organ II instancji wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania: W ocenie Kolegium opinia rzeczoznawcy jest logiczna i rzetelna, uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i bez wątpienia udowadnia, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła wskutek podziału.

Kolegium stwierdziło, iż zarzut skarżącej dotyczący nieaktualności operatu szacunkowego jest chybiony, gdyż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła C. B. zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 kpa i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono zarzuty dotyczące nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego, oraz zarzut utraty przez niego aktualności wobec spadku cen na rynku nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej

oddalenie podtrzymując argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, iż zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za zasadną.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r.

Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Artykuł ten w ust. 1 stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości: Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art.147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z ust. 1a cytowanego przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Skład orzekający w pełni podziela ustalenia organu przedstawione w zaskarżonej decyzji, iż w rozpoznawanej sprawie przesłanki zawarte w cytowanym wyżej przepisie zostały spełnione. Bezsporne jest, że nieruchomość stanowiąca współwłasność A. B., K. B. i I. B. położona we wsi Z., oznaczona jako działka nr [...] została podzielona na ich wniosek na trzy odrębne działki, a decyzja Burmistrza W. zatwierdzająca ten podział stała się ostateczna z dniem [...] lutego 2008 r. Bezsporne jest również, iż w dacie uprawomocnienia powyższej decyzji obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w W. z dnia

[...] stycznia 2007 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, która określała wysokość tej stawki na poziomie 30%, a samo ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, o którym mowa w art. 98a ust. 1 powołanej wyżej ustawy.

Skarżąca kwestionuje natomiast fakt wzrostu wartości nieruchomości jaki nastąpił w następstwie jej podziału oraz podważa prawidłowość operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Zgodnie z ust. 4 cyt. przepisu operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy jednak po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

W niniejszej sprawie operat został sporządzony w dniu [...] grudnia 2008 r. Organ I instancji wprawdzie wydał swoje rozstrzygnięcie jeszcze w dacie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, jednak rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło po ponad dwóch miesiącach od daty upływu terminu jego ważności, co organ II instancji zupełnie zignorował. W ocenie Sądu, termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, albowiem bez wątpienia jest on organem merytorycznym w sprawie i jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji, lecz polega na powtórnym rozstrzygnięciu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Jedynym sposobem umożliwiającym korzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego rzeczoznawcę, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. W tej sytuacji oparcie się na decyzji organu II instancji na ustaleniu operatu nie było dopuszczalne.

Organ odwoławczy, w ocenie Sądu ograniczył się jedynie do kontroli postępowania organu I instancji, nie dokonał własnych ustaleń, czym naruszył w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy art. 15 kpa ustanawiający zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

W konsekwencji uznać należy, że decyzje organu I i II instancji wydane zostały z naruszeniem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa, natomiast zaskarżona decyzja narusza dodatkowo przepis art. 15 kpa. Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią poczynione powyżej rozważania.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz

art. 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 tej ustawy.