Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt III SA/Kr 778/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Skarżony organ: Burmistrz Miasta i Gminy
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: Art. 32
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: Art. 3 par. 1, par. 2 pkt 6, art. 53 par. 2, art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: Art. 1 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 30 ust. 2 pkt 3, art. 40 ust. 2 pkt 3, art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 o samorządzie gminnym - tekst jednolity
article: Art. 354
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: Art. 25 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia WSA Dorota Dąbek spr. Sędziowie : WSA Bożenna Blitek WSA Halina Jakubiec Protokolant Urszula Ogrodzińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2010 r. sprawy ze skargi L. S. na zarządzenie Burmistrza Miasta z dnia 26 września 2007 r. nr : [...] w przedmiocie ustalenia stawek czynszu na rok 2008 za lokale użytkowe administrowane przez Miejski Zarząd Budynków s k a r g ę o d d a l a .


UZASADNIENIE

wyroku WSA w Krakowie z dnia 18 maja 2010r.

W dniu 26 września 2007r. Burmistrz Miasta wydał zarządzenie Nr [...] w sprawie ustalenia stawek czynszu na rok 2008 za lokale użytkowe administrowane przez Miejski Zarząd Budynków. Zostało ono wydane na podstawie art. 30 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).

Pismem z dnia 28 grudnia 2007r. L. S. wezwała Burmistrza Miasta do uchylenia lub zmiany w/w zarządzenia z dnia 26 września 2007r. Nr [...]. Powyższemu zarządzeniu zarzuciła naruszenie zasady równości wobec prawa wyrażonej w art. 32 Konstytucji RP oraz jej uprawnień wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego i treści zawartej na ich podstawie umowy z dnia 3 listopada 1997r., która ogranicza możliwość podwyżek czynszu.

Pismem z dnia 21 stycznia 2008r. p.o. Kierownika Miejskiego Zarządu Budynków, działając z upoważnienia Burmistrza Miasta, poinformował L. S., iż jej żądanie wyrażone w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa nie może zostać uwzględnione, bowiem przedmiotowe zarządzenie zostało wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie ma podstaw do jego zmiany. P.o. Kierownika Miejskiego Zarządu Budynków stwierdził również, że jeżeli L. S. nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu za najem lokalu użytkowego, skutkującego nie podpisaniem aneksu do umowy z dnia 3 listopada 1997r., wówczas przysługuje jej prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Pismem z dnia 21 lutego 2008r. L. S. wniosła skargę na zarządzenie Burmistrza Miasta z dnia 26 września 2007r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawek czynszu na rok 2008 za lokale użytkowe administrowane przez Miejski Zarząd Budynków, domagając się stwierdzenia jego nieważności. Zaskarżonemu zarządzeniu skarżąca zarzuciła naruszenie art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, polegające na nierównym traktowaniu przez władze publiczne oraz nieprzestrzeganiu zasady równości wobec prawa, a także naruszenie art. 354 Kodeksu cywilnego, polegające na nieprzestrzeganiu treści zawartej umowy. Swój interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowego zarządzenia skarżąca upatruje w tym, że jest najemcą lokalu użytkowego położonego na terenie Miasta administrowanego przez Miejski Zarząd Budynków.

Zdaniem skarżącej, żaden z przywołanych w podstawie prawnej zaskarżonego zarządzenia przepisów nie daje Burmistrzowi prawa do ustalenia tego rodzaju zróżnicowania podwyżek stawek czynszu. Podstawy takiej nie może również dawać uchwała Rady Miasta, każdy bowiem powinien przestrzegać przepisów Konstytucji, szczególnie zaś organy władzy publicznej. Skarżąca wskazała, że przyjęte w zarządzeniu kryteria różnicowania naruszają zasady konstytucyjne wynikające z art. 32, opierają się bowiem na swobodnym uznaniu Burmistrza nie zaś na obiektywnych przesłankach np. standardzie lokali, czy ich lokalizacji. Zdaniem skarżącej, działania te zmierzają do zrównania stawek czynszu bez względu np. na wynik przeprowadzonych wcześniej przetargów, co jest sprzeczne z ich ideą. L. S. stwierdziła również, że Burmistrza wiąże także zawarta wcześniej z nią umowa cywilnoprawna z dnia 3 listopada 1997r., zgodnie z którą podwyżka czynszu może następować raz w roku i nie więcej niż o stopień inflacji (§ 2 ust. 5 tej umowy). W ocenie skarżącej zaskarżone zarządzenie narusza zasadę pacta sunt servanda. Skarżąca podniosła przy tym, iż zasada ta na gruncie prawa polskiego doznaje wprawdzie ograniczeń z uwagi na obowiązywanie klauzuli rebus sic stantibus, która dopuszcza zmianę zobowiązania, a nawet rozwiązanie umowy w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków powstałych po jej zawarciu, ale jej zdaniem, taka sytuacji w tym przypadku nie zaistniała.

W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta wniósł o odrzucenie skargi, ewentualnie o jej oddalenie. Uzasadniając wniosek o odrzucenie skargi organ stwierdził, że nie należy ona do właściwości sądów administracyjnych, gdyż kwestia ustalenia wysokości czynszu za najem lokalu stanowi sprawę z zakresu prawa cywilnego, dla której właściwe są sądy powszechne. Odnosząc się z kolei do zarzutów skargi Burmistrz Miasta wskazał, że zgodnie z treścią art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) do zadań wójta (burmistrza) należy w szczególności, gospodarowanie mieniem komunalnym, przy czym zgodnie z brzmieniem art. 46 ust. 1 przywołanej regulacji oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt (burmistrz) albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną upoważnioną przez wójta osobą. Zdaniem Burmistrza Miasta z powołanej wyżej regulacji wynika bezsprzecznie, że do wójta (burmistrza) należy podejmowanie działań mających na celu zarząd mieniem gminy – w tym wchodzącego w jego skład zasobu lokalowego. Burmistrz Miasta stwierdził, że kluczowym dla sprawy jest fakt, że z treści powołanych przepisów wynika nie tylko jego uprawnienie do zarządu nieruchomościami wchodzącymi w skład mienia gminnego, ale również obowiązek działania w sposób zmierzający do ich racjonalnego wykorzystania i uzyskania na rzecz jednostki samorządu odpowiedniego dochodu. Odmienne działanie w przekonaniu Burmistrza Miasta mogłoby stanowić podstawę do formułowania zarzutu niegospodarności.

Za chybiony uznał Burmistrz Miasta zarzut, iż zaskarżone zarządzenie prowadzi do nierównego traktowania podmiotów względem obowiązującego prawa. Zgodnie bowiem z treścią § 10 ust. 2 uchwały Rady Miasta z dnia 5 października 2006r. Nr [...] w sprawie zasad wynajmowania lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy Miejskiej stawki czynszu z tytułu najmu komunalnych lokali użytkowych ulegać będą zmianie zarządzeniem Burmistrza Miasta. Organ podniósł przy tym, że zaskarżonym zarządzeniem ustalono stawki czynszu w odniesieniu do dwóch obiektywnych kryteriów, a to zakresu prowadzonej w wynajmowanych lokalach działalności oraz wysokości dotychczasowego czynszu. Za bezsporne Burmistrz Miasta uznał, że Gmina stanowiąca podmiot gospodarczy zobowiązana jest do prowadzenia działalności w sposób racjonalny, z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb społeczności lokalnej, przy uwzględnieniu potrzeb organizacji pożytku publicznego. Jego zdaniem więc rozróżnienie wzrostu stawek czynszu najmu w zależności od rodzaju wykonywanej działalności, charakteru podmiotu stanowiącego najemcę oraz od dotychczas ponoszonych opłat za korzystanie z lokali stanowiących mienie Gminy Miejskiej jest uzasadnione, gdyż zmierza do racjonalizacji uzyskiwanych wpływów budżetowych i ich urealnienia w odniesieniu do cen rynkowych. Jednocześnie Burmistrz Miasta stwierdził, że lokale użytkowe wyłączono spod regulacji ochronnych zawartych choćby w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 31, poz. 266 z późn. zm.), w związku z czym brak jest jakichkolwiek podstaw do uznania, że stawki czynszu za powołaną kategorię lokali winny odbiegać od cen obowiązujących na rynku. Nadmienił również, że powołane rozróżnienia stanowią wyłącznie o kwalifikacji przedmiotowej i brak jest podstaw do uznania możliwości powstania uprzywilejowania podmiotowego jakiejkolwiek grupy najemców. Zdaniem Burmistrza Miasta to działanie w postaci braku waloryzacji czynszów lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy stanowiłoby naruszenie normy art. 32 Konstytucji, bowiem niezasadnie prowadziłoby do uprzywilejowania najemców tych lokali w stosunku do innych podmiotów prowadzących działalność i zmuszonych do ponoszenia wyższych stawek czynszu w lokalach, stanowiących własność prywatną.

Ponadto Burmistrz Miasta podniósł, że również zarzut naruszenia art. 354 kc jest w okolicznościach sprawy bezpodstawny. Zgodnie bowiem z treścią § 6 umowy najmu z dnia 3 listopada 1997r. zmiany przedmiotowej umowy wymagają wyłącznie formy pisemnej, bez konieczności sporządzania aneksu. Jednocześnie zgodnie z § 10 ust. 3 uchwały Rady Miasta z dnia 5 października 2006r. Nr [...] dokonanie zmiany stawek czynszu najmu stanowi podstawę do zmiany zawartych umów najmu. Burmistrz Miasta stwierdził, że skarżąca zawierając umowę najmu z Gminą miała świadomość, iż podlegać będzie specyficznemu reżimowi prawnemu, w szczególności w odniesieniu do zasad zmian czynszu, na co się godziła. Zdaniem Burmistrza Miasta zaskarżone zarządzenie stanowi oświadczenie woli Gminy Miejskiej o zmianie umowy, które potwierdzone zostało sporządzonym następnie aneksem do umowy z dnia 23 października 2007r. Burmistrz Miasta wskazał, że skarżąca pomimo braku podpisu pod powołanym aneksem zaakceptowała jego treść, bowiem przystąpiła do realizacji jego postanowień, poprzez regulowanie czynszu w sposób adekwatny do postanowień zaskarżonego zarządzenia, a jednocześnie nie wystąpiła na drogę cywilnoprawną, celem ustalenia ewentualnej wadliwości dokonanej zmiany czynszu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 145, poz. 1270 z późn. zm., zwana dalej ustawą p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej, a stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jednocześnie w oparciu o art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. W ramach tej kognicji Sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu administracyjnego nie naruszono przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania.

Kontrolę Sądu w niniejszej sprawie zainicjowała skarga L. S. wniesiona w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r., nr 142, poz. 1591 z późn. zm., zwana dalej u.s.g.).

Dokonując oceny dopuszczalności tej skargi Sąd uznał, że została ona wniesiona w wymaganym terminie, z zachowaniem poprzedzających jej wniesienie wymogów proceduralnych w postaci wezwania do usunięcia naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia oraz pochodzi od podmiotu mającego legitymację skargową w rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g., przyjmując za zasadne w tej ostatniej kwestii argumenty powoływane przez skarżącą, której interes prawny jako najemczyni lokalu gminnego został naruszony zaskarżonym aktem. Odnośnie terminu wniesienia skargi pełnomocnik organu wyjaśnił na rozprawie przed Sądem w dniu 11 maja 2010 r., że odpowiedź na wezwanie została doręczona nie przez pocztę, lecz przez pracownika organu, który sam wypełnił zwrotne potwierdzenie odbioru. Data odbioru pisma na tym potwierdzeniu jest trudna do odczytania, gdyż została przerobiona. W ocenie Sądu jest to data 24 stycznia 2008r., co potwierdza zestawienie daty pisma (21 stycznia 2008r.) z datą jego doręczenia w kilka dni później, tj. w dniu 24 stycznia 2008r., a nie jak twierdzi organ w dniu 21 stycznia 2008r. czyli w dacie wydania tego pisma. 30-to dniowy termin do wniesienia skargi wynikający z art. 53 §2 ustawy p.p.s.a. upływał zatem w dniu 25 lutego 2008r. (por. uchwałę NSA z 2 kwietnia 2007r., II OPS 2/07, ONSAiWSA z 2007r., nr 3, poz. 60) Skarga do sądu została wniesiona pocztą za pośrednictwem organu administracyjnego, lecz organ nie dysponuje kopertą, w której tę skargę wniesiono. Wiadomo jednak, że w dniu 25 lutego skarga już została doręczona do organu, co wynika z prezentaty organu umieszczonej na skardze. Mając powyższe na uwadze przyjąć należy, że skarga została złożona w wymaganym terminie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była zgodność z prawem objętego skargą zarządzenia Burmistrza Miasta z dnia 26 września 2007r., Nr [...], w sprawie ustalenia stawek czynszu na rok 2008 za lokale użytkowe administrowane przez Miejski Zarząd Budynków.

W niniejszej sprawie kontrola legalności zaskarżonego zarządzenia wymagała uprzedniego rozstrzygnięcia jego charakteru prawnego w kontekście dopuszczalności jego zaskarżenia do sądu administracyjnego w trybie art. 101 u.s.g. Zaskarżone zarządzenie zostało podjęte na podstawie upoważnienia zawartego w §10 ust. 2 uchwały Rady Miasta Nr [...] w sprawie zasad wynajmu lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy Miejskiej, który przewiduje, że stawki czynszu z tytułu najmu komunalnych lokali użytkowych ulegać będą zmianie Zarządzeniem Burmistrza Miasta. Uchwała ta została podjęta na podstawie art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g., a zaskarżone zarządzenie jest wykonaniem tej uchwały, regulując stawki miesięczne czynszów, co stanowi następnie podstawę dla ustalania w konkretnych umowach cywilnoprawnych stawek czynszu dla konkretnych najemców. Zaskarżone zarządzenie nie dotyczy konkretnych umów z najemcami, lecz ustala ogólny kierunek działania gminy co do tego rodzaju czynności prawnych, w ramach pozostawionych burmistrzowi przez radę kompetencji. Stanowi ono zatem akt administrowania mieniem komunalnym, które ma służyć gminie dla realizacji jej zadań zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkańców. Jest aktem wydanym w sprawie z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art. 101 u.s.g. W orzecznictwie słusznie podkreśla się konieczność szerokiego rozumienia tego pojęcia. Zwraca się uwagę, że działalność gmin również w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, lecz ze względu na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego działalność ta opiera się też na przepisach prawa samorządowego (por. uchwałę TK z 14 września 1994r., W 10/94, OTK 1994, cz. II, poz. 44 i 46; wyrok NSA z 17 maja 1999r., OSA 1/99, ONSA 1999, nr 4, poz. 109 oraz wyrok SN z 3 października 2002r., III RN 154/01, OSNP z 2003r., nr 17, poz. 409). Gospodarowanie mieniem komunalnym jest jednym ze sposobów realizowania przez gminę jej zadań publicznych. Generalny i abstrakcyjny akt ustalający zasady tego gospodarowania, którym jest zaskarżone zarządzenie Burmistrza, stanowi zatem akt z zakresu administracji publicznej, pomimo, że w przyszłości zmierza do wywołania skutków cywilnoprawnych. W doktrynie słusznie podkreśla się, że akty zawierające ogóle zasady obrotu, na podstawie których mają być w przyszłości kształtowane stosunki prawne gminy z partnerami obrotu cywilnoprawnego podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego (por. T. Woś, "Nowa regulacja postępowania sadowoadministracyjnego w sprawach z zakresu samorządu terytorialnego", cz. I, Samorząd Terytorialny 2007r., nr 1-2, s. 15). Mając powyższe na uwadze uznać zatem należy, że niniejsza skarga jest dopuszczalna i podlega rozpoznaniu przez Sąd (por. np. wyrok WSA w Białymstoku z 10 lipca 2008 r., II SA/Bk 307/08 oraz wyrok WSA w Gliwicach z 22 czerwca 2009r., II SA/Gl 129/09), zaskarżone zarządzenie ma bowiem charakter aktu w sprawie z zakresu administracji publicznej naruszającego interes prawy skarżącej w rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g. w związku z art. 3 §2 pkt 6 ustawy p.p.s.a. Nieuzasadniony jest więc wniosek organu o odrzucenie niniejszej skargi.

Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonego zarządzenia Sąd doszedł do przekonania, że wbrew twierdzeniom skarżącej nie narusza ono prawa materialnego. W odniesieniu do stawek czynszu najmu za lokale użytkowe obowiązujące przepisy nie przewidują żadnych dodatkowych ograniczeń, w szczególności nie podlegają one regulacji ochronnej zawartej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Ocena zgodności z prawem zasad ich ustalenia przyjętych w zaskarżonym zarządzeniu opierać się więc musi na przepisach ogólnych dotyczących zasad ustalania stawek czynszu oraz zasad wykonywania zadań przez organy administracji publicznej, w tym zwłaszcza cyt. powyżej ustawy o samorządzie gminnym oraz ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Zaskarżone zarządzenie stanowi formę działania Burmistrza w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym, w związku z realizacją szczegółowych zasad dotyczących gospodarowania mieniem gminnym przewidzianych m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kompetencje Burmistrza jako organu wykonawczego reprezentującego gminę na zewnątrz określone są w szczególności w art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym. W myśl tego przepisu organ wykonawczy gminy gospodaruje mieniem komunalnym, co również zostało potwierdzone w art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gospodarowanie mieniem komunalnym jest sformułowaniem bardzo szerokim, które pozwala organowi wykonawczemu gminy na samodzielne działanie i podejmowanie wszystkich koniecznych decyzji gospodarczych co do mienia gminy, bez uzyskania zgody czy też opinii rady gminy, z wyjątkiem spraw, które zostały zastrzeżone wyraźnie do kompetencji rady gminy, a wymienionych w art. 18 ust. 2 u.s.g. Według art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości, jakimi ma kierować się organ wykonawczy gminy, i tę kompetencję Rada Miasta wykorzystała podejmując uchwałę Nr [...] w sprawie zasad wynajmu lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy Miejskiej. Z treści uchwały wynika upoważnienie dla organu wykonawczego do wprowadzania zmian stawek czynszu. Oznacza to, iż wydane Zarządzenie ma swoje umocowanie w przepisach ustawy o samorządzie gminnym, w szczególności w art. 30 ust. 2 pkt. 3 oraz w/w uchwały. W sprawach innych niż wymienione w art. 18 ust. 2 u.s.g., decyzje gospodarcze może podejmować wójt (burmistrz, prezydent miasta), nawet jeżeli ich przedmiotem są sprawy majątkowe przekraczające zakres zwykłego zarządu, tj. wychodzące poza załatwianie bieżących spraw związanych z normalnym korzystaniem z rzeczy oraz praw i utrzymywaniem ich w stanie niepogorszonym, umożliwiającym eksploatację tych rzeczy i praw w ramach ich społeczno-gospodarczego przeznaczenia, w tym pobieranie pożytków mienia, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Należy też podkreślić, że obrót nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną, w tym najem lokali mieszkalnych będących w zasobie Gminy, odbywa się przy zastosowaniu instrumentów cywilnoprawnych, tyle że z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z faktu, że jest to mienie publiczne. Te ograniczenia przewidziane zostały między innymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wprowadza określoną procedurę przetargową.

W ocenie Sądu zaskarżone zarządzenie nie narusza obowiązujących przepisów. Za chybiony uznać należy zarzut skargi, że zarządzenie prowadzi do nierównego traktowania podmiotów względem obowiązującego prawa, narusza więc zasady konstytucyjne wynikające z art. 32 Konstytucji, opiera się bowiem na swobodnym uznaniu Burmistrza, a nie na obiektywnych przesłankach np. standardzie lokali, czy ich lokalizacji. Trafnie wskazuje organ, że kompetencja zarządzania nieruchomościami wchodzącymi w skład mienia gminnego, obejmuje równocześnie obowiązek działania w sposób zmierzający do ich racjonalnego wykorzystania i uzyskania na rzecz jednostki samorządu odpowiedniego dochodu. Ustalone w zaskarżonym zarządzeniu zasady dotyczące wysokości czynszów, jak wskazuje organ, uzasadnione były zamiarem podniesienia wysokości stawek czynszu, które drastycznie odbiegały od cen rynkowych i przez wiele lat podnoszone były jedynie symbolicznie. Pełnomocnik skarżącej na rozprawie przed sądem w dniu 11 maja 2010r. przyznał, że od lat stawki te były podnoszone, ale o kwoty niższe niż stopień inflacji. Zaskarżonym zarządzeniem ustalono stawki czynszu w odniesieniu do dwóch obiektywnych kryteriów: rodzaju prowadzonej w wynajmowanych lokalach działalności oraz wysokości dotychczasowego czynszu. Gmina zobowiązana jest do prowadzenia działalności w sposób racjonalny, z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb społeczności lokalnej. Organ administracyjny uzasadnił, że powodem zróżnicowania stawek przyjętego w zaskarżonym zarządzeniu było doprowadzenie do podniesienia stawek czynszu zwłaszcza tam, gdzie były one najniższe, bo te najbardziej odbiegały od cen rynkowych. Rozróżnienie wzrostu stawek czynszu najmu w zależności od rodzaju wykonywanej działalności, charakteru podmiotu stanowiącego najemcę oraz od dotychczas ponoszonych opłat za korzystanie z lokali stanowiących mienie Gminy Miejskiej jest więc uzasadnione, gdyż zmierza do racjonalizacji uzyskiwanych wpływów budżetowych i ich urealnienia w odniesieniu do cen rynkowych. To zróżnicowanie nie prowadzi do uprzywilejowania podmiotowego jakiejkolwiek grupy najemców, a więc do naruszenia art. 32 Konstytucji.

Ustalając zasady przyjęte w zaskarżonym zarządzeniu Burmistrz nie naruszył zatem obowiązujących przepisów. Organ ten nie wykroczył także poza zakres upoważnienia pozostawionego mu przez Radę Gminy w przytoczonym § 10 ust. 2 uchwały Rady Miasta Nr [...] w sprawie zasad wynajmu lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu Gminy Miejskiej.

W niniejszej sprawie nie mogą także zostać uwzględnione podnoszone przez skarżącą zarzuty dotyczące naruszenia art. 354 Kodeksu cywilnego z powodu nieprzestrzegania treści zawartej umowy cywilnoprawnej z dnia 3 listopada 1997r., zgodnie z którą podwyżka czynszu może następować raz w roku i nie więcej niż o stopień inflacji (§ 2 ust. 5 tej umowy), a więc zasady pacta sunt servanda. Tego rodzaju zarzuty mają charakter cywilnoprawny i skarżąca mogłaby podnosić je w postępowaniu przed sądem powszechnym. Trzeba bowiem zauważyć, że niezależnie od niniejszego postępowania skarżącej przysługiwało uprawnienie do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego w celu kwestionowania wysokości czynszu ustalonej jej aneksem do umowy, ale jak wynika z oświadczenia jej pełnomocnika, z możliwości tej dotąd nie skorzystała.

Mając na uwadze przedstawione powyżej argumenty Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone zarządzenie Burmistrza jest zgodne z prawem. Z tego powodu skarga została oddalona na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.