Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 325/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-05-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 a i c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie WSA Mariusz Kotulski WSA Tadeusz Wołek Protokolant st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2015 r. sprawy ze skargi G. J. i K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 2 stycznia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących G. J. i K. J. kwotę 1526 ( tysiąc pięćset dwadzieścia sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 lutego 2010 r. nr [...], Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do G. J. i K. J. - zbywców części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1251 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 18 389,70 zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Prezydent wskazał przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; ze zm.), uchwały Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 26 lipca 2006 r. Nr 433, poz. 2733), art. 104 k.p.a. oraz upoważnienia nr [...] i nr [...] Prezydenta Miasta z dnia 2 marca 2005 r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Prezydent Miasta wskazał na okoliczność zaistnienia przesłanek nałożenia opłaty, zawartych w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a to:

1. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2. określenie w planie stawki procentowej stanowiącej podstawę do naliczenia opłaty,

3. zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia planu miejscowego w życie.

Objęta decyzją nieruchomość tj. działka nr [...] podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Sidzina - Południe w Krakowie i znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 4MN oraz terenie trasy drogi publicznej – drogi dojazdowej oznaczonej symbolem 6 KD(D). Bezpośrednio przed wejściem w życie tego planu przedmiotowa nieruchomość nie podlegała miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 do wyceny wzrostu wartości nieruchomości przyjęto faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zawarcie umowy zamiany nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu. W § 24 uchwały planu miejscowego ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem planu dla terenów przeznaczonych pod zabudowę w wysokości 30%. Natomiast wzrost wartości zbywanych nieruchomości ustalono w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy.

Organ l instancji podkreślił, że czynność prawna w postaci zamiany jest zbyciem nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem jedynie czynność w postaci darowizny, nie podlega tym przepisom. Każde zbycie nieruchomości, które nie jest zbyciem darmym, skutkuje możliwością ustalenia jednorazowej opłaty, o ile spełnione zostaną wszystkie przesłanki opisane w omawianych przepisach.

Po rozpoznaniu odwołania G. J. i K. J., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 2 czerwca 2010 r. znak [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art 37 ust. 1, 3, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151-157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższą decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego G. J. i K. J., a WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 23 listopada 2010 r., sygn. II SA/Kr 1050/10 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta wydał decyzję z dnia 30 grudnia 2013 r., ustalając jednorazową opłatę w stosunku do G. J. i K. J. w kwocie 7 731 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło ją decyzją z dnia 8 maja 2014 r. z uwagi na wadliwość operatu szacunkowego.

Następnie Prezydent Miasta wydał decyzję z dnia 15 września 2014 r., nr [...], którą orzekł o ustaleniu w stosunku do G. J. i K. J. - zbywców dwóch udziałów wynoszących po 1/3 części w części nieruchomości oraz dwóch udziałów wynoszących po 1/6 części w części nieruchomości gruntowej tj. łącznie całej części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. 0,1251 ha, obr. [...] jedn. ewid [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 7 731,00 zł.

Po rozpatrzeniu odwołania G. J. i K. J. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 2 stycznia 2015 r., znak [...], działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l , 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 - 157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że zarzuty odwołania nie są zasadne, zaś wydana w sprawie decyzja prawidłowa.

Zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny, jak i poprzednia decyzja Kolegium z dnia 08.05.2014 r. za wiążące i bezsporne uznały, że G. i K. J. zawarli w dniu 31.01.2008 r. umowę, mocą którego dokonali zamiany nieruchomości obejmującej działkę nr [...] o pow. 0,1251 ha. Nastąpiło to po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, przyjętego uchwałą RMK z dnia 28.06.2006 r., jak też przed upływem 5 lat od dnia w którym plan ten stał się obowiązujący.

Również została ustalona w powołanej uchwale z 28.06.2006 r. stawka procentowa służąca ustaleniu opłaty planistycznej.

W tych okolicznościach należało stwierdzić, czy zachodzi kolejna, niezbędna przesłanka, stanowiąca podstawę do pobierania opłaty planistycznej, tj. czy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe wzrosła wartość nieruchomości, którą następnie jej właściciele zbyli.

Kolegium wskazało również, że kolejną kwestią wymagającą zbadania i uzasadnienia jest stwierdzenie, czy dokonana przez strony umowa zamiany miała charakter ekwiwalentny, bowiem tylko taki rodzaj zbycia powoduje konieczność po stronie organu administracji ustalenia opłaty planistycznej obciążającej te strony.

Ocena, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości została oparta na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia 29.07.2014 r. Operat ten, szczegółowo omówiony w uzasadnieniu decyzji, spełnia wszystkie wymogi prawne ustalone dla tego typu dowodów.

Rzeczoznawca ustalił między innymi, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] powstała w wyniku wprowadzenia zmiany w operacie ewidencji gruntów dla obr. [...] jedn. ewid. [...], polegającej na wzajemnym zniesieniu się działek, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,0052 ha i nr [...] o pow. 0,1823 ha, które tak połączone otrzymały nr [...]. Następnie, decyzją Prezydenta Miasta z dnia 27.06.2007 r., a więc po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, dokonano podziału działki nr [...] o pow. 0,1875 ha.

Powyższe oznacza, że na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe istniała nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i nr [...] i taką nieruchomość rzeczoznawca majątkowy wyceniał, według cen jakie miały miejsce w dniu zbycia nieruchomości i to we wszystkich trzech stanach, tj. wg przeznaczenia w obecnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości i według przeznaczenia, jakie nieruchomość ta miała w poprzednim, wygasłym z dniem 31.12.2003 r. planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego.

Z operatu wynika, że największa wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] wynosi 180 031 zł i dotyczy aktualnego przeznaczenia nieruchomości w planie. Wartość tego samego prawa według faktycznego sposobu jej wykorzystania wynosi 154 261 zł, natomiast w czasie obowiązywania poprzedniego, wygasłego planu ogólnego Miasta wartość ta wynosiła 101 419 zł. Dowodzi to spełnienia kolejnej przesłanki uzasadniającej nałożenie opłaty tj. wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego.

Podkreślono, że wzrost wartości nieruchomości został spowodowany tylko i wyłącznie faktem uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i ustalenia w nim nowego, innego przeznaczenia gruntu. Świadczą o tym wspólnie spełnione przesłanki - przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, bowiem nie mają wtedy znaczenia czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie planu, jak i ustalenie wartości nieruchomości na datę dokonania transakcji zbycia nieruchomości. Powyższe zasady wynikające z ugruntowanego już orzecznictwa, są równocześnie odpowiedzią na zarzut odwołujących się, że w dacie wejścia w życie planu nie było jeszcze zbytej działki oznaczonej e we, nr [...], gdyż powstała ona później z podziału innej działki wchodzącej w skład nieruchomości oznaczonej nr [...] i [...].

Natomiast pozostał kolejny, wskazany tak przez WSA w Krakowie jak i decyzję tut. Kolegium warunek do wyjaśnienia, tj. czy zbycie nieruchomości, jakim jest niewątpliwie zamiana nieruchomości, nastąpiła w sposób ekwiwalentny, bowiem tylko ten element zbycia może warunkować ustalenie jednorazowej opłaty.

Wyjaśniając tą kwestię rzeczoznawca majątkowy skupił się na zagadnieniu, czy zmiana jednej wartości cechy może spowodować zmianę wartości całego gruntu. W przedmiotowej sprawie dokonano zamiany gruntu o takiej samej powierzchni, o takim samym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, położonego w bezpośrednim sąsiedztwie, a jedynie różniącego się proporcją boków. Grunt ten przed zamianą posiadał parametry 13m x 145 m. Natomiast po zamianie posiadał szerokość liczącą 26 m. Powoduje to, iż po zamianie kształt nieruchomości zmienił się zasadniczo.

W świetle przeznaczenia tej nieruchomości w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego, gdy w zasadniczej swej części ma ona przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, duże znaczenie ma możliwość zagospodarowania takiego gruntu. Możliwość realizacji obiektu budowlanego na działce o szerokości 13 m, będzie pociągało znaczne utrudnienia w realizacji obiektu, a na pewno ograniczy takie możliwości inwestycyjne, które będą mogły być realizowane na działce o szerokości 26 m, tym bardziej, że zgodnie z zapisami planu dla tego terenu, możliwa jest tu też zabudowa bliźniacza i szeregowa, które mogą zostać zrealizowane na działce o parametrach, jakie posiada ona po zamianie, zaś wątpliwa byłaby już ta realizacja przy szerokości działki liczącej 13 m.

Według operatu oczywista jest okoliczność, że zawarta umowa zamiany, przyniosła przysporzenie majątkowe osobom dokonującym tej zamiany.

Zdaniem organu spełnione zostało zalecenie WSA w Krakowie zawarte w wyroku z dnia 23.11.2010 r., by dokonać ustaleń czy umowa zamiany w niniejszej sprawie była ekwiwalentna. Ponieważ i ta okoliczność została ustalona, wydanie decyzji orzekającej o rencie planistycznej w stosunku do G. i K. J. stało się w pełni uzasadnione.

Odnosząc się do zarzutu, iż przedmiotowa decyzja wydana została bez podstawy prawnej Kolegium stwierdziło, że jest on bezzasadny. Nie jest prawdą, że w dacie wejścia w życie obecnego planu zagospodarowania przestrzennego nie istniała nieruchomość objęta umową zamiany, co uniemożliwia prowadzenie postępowania.

Nadto wykazano związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a wejściem w życie obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, co powoduje również zarzut stron w tej kwestii nietrafny.

Bezzasadny jest też zarzut wydania decyzji w sytuacji naruszenia art. 24 k.p.a.. Obowiązek wyłączenia pracownika nie dotyczy sytuacji gdy w wyniku kasacji decyzji przez organ czy sąd sprawa została skierowana do ponownego rozpoznania.

Powyższą decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie G. J. i K. J., zarzucając jej

1. nierozpoznanie istoty sprawy oraz naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ ma wynik sprawy, a to:

← art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niezgodne z ustalonym faktycznym przyjęcie, że zaszły przesłanki nałożenia na stronę skarżącą obowiązku zapłaty opłaty planistycznej to jest przyjęcie, że na skutek umowy zamiany stanowiącej podstawę postępowania nastąpiło wzbogacenie strony skarżącej;

← art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że różnica w wartości działek z okresu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz po uchwaleniu jest następstwem wyłącznie zmiany przeznaczeniu działek w planie i niewzięcie uwagę rynkowego wzrostu wartości działek położonych na terenach zlokalizowanych wokół aglomeracji [...] oraz działań właścicieli;

← art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędną wykładnię;

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 7, art.77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącym na organie II instancji obowiązku w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a to:

- ustalenia czy doszło do przedawnienia w nałożeniu opłaty planistycznej;

- ustalenia czy w realiach niniejszej sprawy przysporzenie majątkowe w postaci wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło na skutek zamiany, czy innej czynności prawnej oraz działań właścicieli.

3. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie dowodów na których organ się oparł, a co za tym idzie jedynie poprzez iluzoryczne uzasadnienie prawne, bez wskazania wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa, których subsumcja uzasadniałaby słuszność i legalność decyzji, a które to braki czynią decyzję niezupełną;

4. art. 140 k.p.a. poprzez nieodniesienie się do wszystkich zarzutów odwołania, a to zarzutu przedawnienia podniesionego w odwołaniu.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu l instancji w całości, a także zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że jest wadliwa, bowiem nie wykonano wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawartych w wydanym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 23.11.2010 r., sygn. II SA/Kr 1050/10. Organy obu instancji dokonały niepełnych ustaleń, materiał dowodowy nie został zebrany w sposób kompletny i rozpatrzony należycie, czym naruszono art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.06.2014 r., sygn. II FSK 1889/12 (LEX nr 1518953) uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania.

W zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że wykonało wskazania Sądu, jednakże pogląd ten jest mylny. Kolegium przyjęło, że działki, które zostały zamienione są ekwiwalentne, bowiem są działkami o takiej samej powierzchni, o takim samym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, położone w bezpośrednim sąsiedztwie, a jedynie różniące się proporcją boków. Jednocześnie przyjęto, że skoro po zamianie kształt nieruchomości zmienił się zasadniczo i uzyskał lepszą konfigurację pod zabudowę, to ta umowa zamiany przyniosła przysporzenie majątkowe osobom dokonującym tej zamiany.

Wskazania Sądu były jednak odmienne. Sąd stwierdził: "należy wziąć pod uwagę pewne specyficzne cechy przedmiotowych umów zamiany. Przedmiotem tych umów są nieruchomości podlegające temu samemu planowi zagospodarowania przestrzennego, o tej samej powierzchni, położone tuż obok siebie na terenie mającym to samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Formalnie nieruchomości te stały się przedmiotem obrotu, bowiem doszło do zmiany ich właściciela, natomiast nie można w tym przypadku mówić o jakimkolwiek przysporzeniu majątkowym (korzyści) po stronie tych właścicieli. Kierując się przytoczonymi wyżej wskazaniami Naczelnego Sądu Administracyjnego można więc stwierdzić, że skoro przysporzenie majątkowe (polegające na wzroście wartości nieruchomości wskutek zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie) nie zmaterializowało się, bowiem obie strony umowy zamiany utrzymują własność nieruchomości o tej samej wartości, to opłata planistyczna nie powinna być wymierzana. Innymi słowy nie każdy obrót nieruchomością - nawet dokonany w związku z umową wzajemną - spowoduje zmaterializowanie się przysporzenia, o którym mowa. Jak słusznie wskazuje skarżąca opłatę można by wymierzyć, o ile mielibyśmy do czynienia z zamianą nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek zmiany przeznaczenia w planie miejscowym na inną nieruchomość, nieobjętą tym samym planem, bądź też taką, której przeznaczenie nie uległo zmianie. Zatem nie każda zamiana nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren ich położenia skutkuje wymierzeniem jednorazowej opłaty planistycznej przewidzianej art. 36 ust. 4 powołanej w. ustawy, a tylko taka gdy na jej skutek jedna ze stron w wyniku umowy zamiany odnosi korzyść majątkową ze wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji, gdzie przedmiotem zamiany są nieruchomości o tej samej wartości, wielkości i przeznaczeniu, pobranie opłaty od obydwu stron umowy wiąże się ze wzbogaceniem organu administracji, mimo, iż stan majątkowy właścicieli nieruchomości de facto nie uległ zmianie".

W ocenie Sądu Kolegium dokonało nieprawidłowej wykładni przesłanki "przysporzenia majątkowego". Sam fakt, że po dokonaniu zamiany kształt "nowych" nieruchomości, powstałych z przyłączenia do należących wcześniej do stron nieruchomości jest korzystniejszy i bardziej odpowiedni pod zabudowę nie oznacza przysporzenia, o którym mowa w wyroku sygn. II SA/Kr 1050/10. Wyraźnie wynika to z zacytowanego fragmentu uzasadnienia. Przysporzenie musi wynikać z porównania wartości obydwu zamienianych nieruchomości. Jeżeli jedna z nich ma większą wartość, to po stronie jej nabywcy nastąpi przysporzenie, natomiast po drugiej stronie umowy - zmniejszenie majątku. Nie jest możliwe jednoczesne zaistnienie przysporzenia po obu stronach umowy. Ponadto fakt przysporzenia winien wynikać z treści samej umowy zbycia nieruchomości, a nie z innych okoliczności, jak na przykład stan majątkowy stron umowy zamiany.

Jednocześnie należy podkreślić, że taka sytuacja nie stoi w sprzeczności z wyrażonym w uzasadnieniu wyroku sygn. II SA/Kr 1050/10 wymogiem ekwiwalentności umowy jako warunkiem wymierzenia opłaty planistycznej. Ekwiwalentność oznacza bowiem, że strona nie dokonuje czynności pod tytułem darmym, lecz w zamian za swoje świadczenie otrzymuje świadczenie wzajemne. Nie musi jednak oznaczać dokładnej równowartości świadczeń. Zamiana dwóch nieruchomości o takich samych parametrach, a zwłaszcza tej samej wartości oznaczałaby brak przysporzenia po obydwu stronach umowy.

Jak zauważono w orzecznictwie warunkiem wymierzenia opłaty jest nie tylko wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, ale również wprowadzenie nieruchomości do obrotu przed upływem 5 lat od wejścia tego planu miejscowego w życie. Przy zamianie działek mających te same atrybuty, tą samą powierzchnię, wartość, przeznaczenie w miejscowym planie stan posiadania każdej ze stron praktycznie nie ulega zmianie, a więc żadna z nich nie odnosi korzyści ze zmiany przeznaczenia jej nieruchomości w planie miejscowym.

Warto w tym miejscu przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20.07.2012 r., sygn. II OSK 786/11 (dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych), w którym wyjaśniono tę kwestię: "(...) organ z naruszeniem art. 7 i 77 k.p.a. nie zbadał, czy w niniejszej sprawie na skutek umowy zamiany nastąpiło powiększenie (przysporzenie) majątku po którejś ze stron tej umowy w stosunku do jego stanu sprzed zamiany, czyli czy faktycznie odniosła ona korzyść majątkową będącą wyłącznie wynikiem zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowego gruntu. Nie można bowiem tracić z pola widzenia, że w kontrolowanej sprawie przedmiotem zamiany są nieruchomości podlegające temu samemu planowi zagospodarowania przestrzennego, o podobnej powierzchni, położone w bliskiej odległości od siebie, na terenie mającym to samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Możliwa jest więc sytuacja, że na skutek zamiany tych nieruchomości przysporzenie majątkowe jednego właściciela względem drugiego wzajemnie się zniosło".

Mając na względzie te rozważania należy zauważyć, że w kontrolowanym postępowaniu nie zbadano, czy na skutek umowy zamiany z dnia 31 stycznia 2008 r. nastąpiło powiększenie (przysporzenie ) majątku po którejś ze stron umowy w stosunku do jego stanu sprzed umowy zamiany - czyli czy faktycznie strona umowy odniosła korzyść majątkową będącą wyłącznie wynikiem zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Należy przy tym mieć na względzie że działki objęte umową zamiany: [...] i [...] były tej samej wielkości (12 a 51 m kw i 12 a 52 m kw), położone obok siebie w jedn. ewid. [...], obr. [...] i objęte tym samym planem zagospodarowania przestrzennego, deklarowane wartości z umowy (§ 7) to równe kwoty po 125.000 zł. Wcześniej dokonano podziału i połączenia, aby uzyskać nowy, korzystniejszy kształt.

Organ ograniczył się do wyceny działki [...] uzyskując kwoty: 180 031 zł przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina – Południe i 154 261 zł przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, a następnie do porównania tych kwot i przeliczenia. Zamiana to umowa wzajemna i odpłatna. Należało, zatem porównać wartość obu działek będących przedmiotem zamiany i dopiero ta wielkość mogłaby decydować o przypisaniu kontrahentowi umowy przysporzenia majątku. Dopiero to konkretne wzbogacenie mogłoby stanowić o obciążeniu opłatą z art. 36 ust 4 u o.p.z.p w przeciwnym razie bowiem jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie za Naczelnym Sądem Administracyjnym w Warszawie w wyroku z dnia 23 listopada 2010 r., II SA/Kr 1050/10 - opłata obciążać będzie tego kto otrzymał nieruchomość w drodze zamiany a następnie sprzedał ją w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu. Nie będzie zatem wynikać bezpośrednio z umowy zamiany, a z czynność prawnych następczych.

Jak wynika z powyższego trafny okazał się zarzut niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Natomiast zarzut przedawnienia jest bezzasadny, bowiem stosownie do art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Do zachowania terminu niezbędne jest wszczęcie postępowania przed jego upływem. W niniejszej sprawie wszczęcie postępowania nastąpiło w dniu 28 kwietnia 2008 r., a zatem z zachowaniem omawianego terminu. Późniejszy przebieg postępowania nie ma żadnego wpływu na przedawnienie roszczenia o opłatę planistyczną.

Biorąc powyższe pod uwagę należało uchylić zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 "a" i "c " p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 152 p.p.s.a. w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Na podstawie tego przepisu orzeczono jak w pkt II wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. (pkt III wyroku)