Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 968/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 30 par. 3, art. 77 par. 1, art. 156
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 97 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 389 par. 2, art. 390 par. 3
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 9 stycznia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant Specjalista Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2013 roku sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...], znak: [...]; 2. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego M. Z. kwotę 1000 (słownie: jeden tysiąc) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., w skrócie K.p.a.) oraz art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 3, art. 97 ust. 1, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań K. Z., M. Z. oraz A Spółki z o.o. z siedzibą w Z. od decyzji Wójta Gminy Z. z dnia [...], nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej własność M. Z., uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w obrębie [...], na terenie gminy Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 491/5 - na działki oznaczone numerami: 491/6 i 491/7 (pkt 1), zgodnie z mapą sytuacyjną do celów prawnych z projektem podziału przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (pkt 4), pod warunkiem przyłączenia działki nr 491/6 do działki nr 491/4 w celu jej powiększenia (pkt 2) oraz ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7 na działce nr 742/4, stanowiącej własność K. Z. (pkt 3), uchyliło zaskarżoną decyzję w części wyodrębnionej jako punkt 3 jej sentencji i orzekło w tym zakresie, że podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe. W pozostałej części decyzja organu I instancji została utrzymana w mocy.

W toku postępowania ustalono, iż postanowieniem z dnia [...], nr [...] Wójt Gminy Z. pozytywnie zaopiniował przedłożony przez A Spółkę z o.o. z siedzibą w Z. (powoływana także jako Spółka) wstępny projekt podziału działki nr 491/5 na działki oznaczone numerami: 491/6 i 491/7, stwierdzając, że jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Wskazał jednak przy tym, że projektowana działka nr 491/6 jest przeznaczona na powiększenie działki nr 491/4 stanowiącej własność M. Z. oraz że warunkiem dokonania podziału jest ustanowienie służebności drogowej dla projektowanej działki nr 491/7 na działce nr 742/4, której współwłaścicielem w 1/2 części jest także M. Z. W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji powołał się na ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr XXI/196/04 Rady Gminy Z. z dnia [...], stosownie do których działka nr 491/5 jest położona w jednostkach planistycznych: 26 UR - tereny usługowe rzemiosła i 27 PS - tereny przemysłowe, bazy, składy i magazyny. W jego ocenie projektowany podział nieruchomości jest zgodny z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z planu miejscowego, z zastrzeżeniem konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej działce nr 491/7. Ustosunkowując się do kwestii interesu prawnego Spółki w żądaniu przeprowadzenia podziału nieruchomości, Wójt Gminy Z. uznał, że ww. Spółka taki interes posiada.

Po rozpoznaniu zażalenia M. Z. na ww. rozstrzygnięcie postanowieniem z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło zaskarżone postanowienie i zaopiniowało wstępny projekt podziału działki nr 491/5 jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod warunkiem, że projektowana działka nr 491/6 zostanie przyłączona do działki nr 491/4 w celu jej powiększenia. W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wyjaśniło, że interes prawny Spółki w żądaniu przeprowadzenia podziału działki nr 491/5 wynika z zawartej w dniu 23 września 2005r. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i przysługującego jej na tej podstawie roszczenia w stosunku do M. Z. o zawarcie przyrzeczonej umowy. Dokonując oceny zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, organ II instancji stanął na stanowisku, że w rozpatrywanym przypadku istnieje możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w tym planie, z tym że w odniesieniu do działki nr 491/6 kryterium to będzie spełnione pod warunkiem przyłączenia jej do działki nr 491/4 w celu ich wspólnego zainwestowania. Wskazał też na brak potrzeby ustanawiania służebności gruntowej dla działki nr 491/7 na działce nr 742/4 mającej bezpośredni dostęp do drogi publicznej, skoro M. Z. legitymuje się tytułem prawnym do obu tych działek.

Wyrokiem z dnia 3 sierpnia 2010r. sygn. akt II SA/Łd 553/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę M. Z. Sąd stwierdził, iż zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa, gdyż Spółka ma interes prawny w złożeniu wniosku o podział działki nr 491/5 będącej własnością M. Z., jak również stwierdził zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz uznał, że działki projektowane będą miały dostęp do drogi publicznej.

Następnie decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 104 K.p.a. w związku z art. 93 ust. 1-3, art. 97 ust. 1, art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Wójt Gminy Z. orzekł o zatwierdzeniu podziału nieruchomości będącej własnością M. Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 491/5 - na działki oznaczone numerami: 491/6 i 491/7, zgodnie z mapą podziału stanowiącą załącznik do tej decyzji. Podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony pod warunkiem przyłączenia działki nr 491/6 do działki nr 491/4 w celu jej powiększenia oraz ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7 na działce nr 742/4, stanowiącej własność K. Z. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji ponownie powołał się na zgodność proponowanego podziału działki nr 491/5 z ustaleniami planu miejscowego, przy czym w stosunku do działki nr 491/6 wskazał, że zgodność z przeznaczeniem określonym w planie będzie zachowana w razie jej przyłączenia do działki nr 491/4 w celu ich wspólnego zagospodarowania. Wyjaśnił, że konieczność ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7 na działce nr 742/4 wynika z faktu, iż na podstawie umowy darowizny z dnia 29 marca 2010r. M. Z. przekazał przysługujący mu udział we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 742/4, wynoszący 1/2 część swojemu bratu K. Z., który w ten sposób stał się jedynym właścicielem tej nieruchomości. Z uwagi na zawarcie ww. umowy działka nr 491/7 została pozbawiona bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Odwołania od ww. decyzji Wójta Gminy Z. złożyli: K. Z., M. Z. oraz A Spółka z o.o. z siedzibą w Z.

K. Z. wniósł w odwołaniu o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w trybie art. 135 K.p.a. i jej uchylenie w całości. Oświadczył, że nie wyraża zgody na ustanowienie służebności na nieruchomości będącej jego własnością, gdyż ze względu na szerokość działki uniemożliwiałoby to racjonalne korzystanie z niej. Podkreślił, że nie ma żadnych zobowiązań wobec Spółki, a zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości strony nie przewidziały konieczności ustanowienia odpowiedniej służebności.

M. Z. wniósł w odwołaniu o zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. oraz wstrzymanie wykonania decyzji w trybie art. 135 K.p.a. bądź jej uchylenie w całości. W uzasadnieniu odwołania podniósł argument, że z treści umowy przedwstępnej nie wynika obowiązek przyłączenia działki nr 491/6 do działki nr 491/4 ani ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7. Stwierdził, że działki będące jego własnością mają dostęp do drogi publicznej i nie wymagają dokonywania podziału geodezyjnego.

Z kolei Spółka zakwestionowała w odwołaniu decyzję Wójta Gminy Z. w zakresie wprowadzenia warunku ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7, podnosząc zarzuty naruszenia przez organ I instancji art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż decyzja w sprawie podziału nieruchomości powinna zawierać warunek o dostępie do drogi publicznej niezależnie od tego, jaki był cel podziału, czy nieruchomość przed podziałem taki dostęp posiadała oraz w jaki sposób go utraciła, jak również art. 7 i art. 77 K.p.a. poprzez dokonanie jedynie fragmentarycznej oceny materiału dowodowego polegające na dowolnym wskazaniu działki dla ustanowienia służebności drogowej i zaniechaniu analizy alternatywnych wariantów ustanowienia tej służebności, a także art. 8 w związku z art. 10 § 1 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady zaufania obywateli do organu.

W związku z powyższym Spółka wniosła o uchylenie punktu 3 zaskarżonej decyzji, alternatywnie - o uchylenie jej w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Postanowieniem z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu wniosku M. Z., odmówiło zawieszenia postępowania odwoławczego, stwierdzając, że nie zachodzą przesłanki określone w art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., a następnie wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w części wyodrębnionej jako punkt 3 jej sentencji i orzekło w tym zakresie, że podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe, utrzymując w pozostałej części decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu powołanej na wstępie decyzji z dnia [...] Kolegium wyjaśniło, iż wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej jako warunek dopuszczalności podziału nieruchomości odnosi się do działek gruntu powstałych w wyniku zatwierdzenia projektowanego podziału nieruchomości. Jeżeli chodzi o działkę nr 491/6, należy mieć na uwadze, że będzie ona stanowić jedną nieruchomość z sąsiednią działką gruntu oznaczoną numerem 491/4, bowiem podział nieruchomości następuje pod warunkiem jej przyłączenia do tej działki w celu wspólnego zagospodarowania. Działka nr 491/4 posiada zaś bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Właścicielem obu działek jest M. Z., którego prawo jest ujawnione w księdze wieczystej. Zdaniem organu odwoławczego tożsamość podmiotu, któremu przysługuje prawo własności, byłaby też zachowana w sytuacji gdyby - hipotetycznie rzecz ujmując - doszło do dobrowolnej lub przymusowej realizacji roszczeń dochodzonych przez Spółkę na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, a wynikających z postanowień umowy przedwstępnej zawartej między nią a M. Z. Reasumując, Kolegium stwierdziło, że działka nr 491/6 - jako część nieruchomości, w skład której wejdzie też działka nr 491/4 - ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Natomiast w odniesieniu do działki nr 491/7 organ II instancji wyjaśnił, iż przed zawarciem w dniu 29 marca 2010r. umowy darowizny między M. Z. a K. Z. (akt notarialny Rep. A nr [...]) działka nr 491/5 posiadała od strony wschodniej bezpośredni dostęp do drogi publicznej, oznaczonej w planie miejscowym symbolem 03 KL (ul. A) przez działkę nr 742/4, ponieważ M. Z. był jednocześnie właścicielem działki nr 491/5 i współwłaścicielem działki nr 742/4 (z udziałem wynoszącym 1/2 część). Wskutek przekazania przez M. Z. przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz K. Z. doszło do sytuacji, iż ten drugi jest obecnie jedynym właścicielem działki nr 742/4, a działka nr 491/5 została pozbawiona bezpośredniego dostępu do drogi 03 KL. W ocenie Kolegium nie przekreśla to jednak dopuszczalności zaproponowanego podziału działki nr 491/5, albowiem - stosownie do art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, gdy nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. W takim przypadku znajduje zastosowanie art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje organom administracji orzekającym w przedmiocie podziału nieruchomości wprowadzenie do treści decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości warunku, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności. Niespełnienie ww. warunku w momencie zbywania działki wiąże się z sankcją w postaci nieważności z mocy prawa umowy przenoszącej jej własność na nabywcę. Hipotetyczna konieczność zapewnienia działce nr 491/7 dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiednich służebności powstanie w przypadku zbycia działek wydzielonych w wyniku podziału (obecnie działka ta jest bowiem częścią nieruchomości będącej własnością M. Z., składającej się z działek o numerach: 491/4, 491/6 i 491/7, spośród których działka nr 491/4 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej). Zamieszczenie w sentencji decyzji klauzuli o treści zgodnej z brzmieniem art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest równoznaczne z zapewnieniem działce nr 491/7 jednej z form dostępu do drogi publicznej przewidzianych w art. 93 ust. 3 tej ustawy, to zaś oznacza, że zaproponowany podział działki nr 491/5 jest dopuszczalny.

Jednakże rozstrzygając o warunku ustanowienia służebności drogowej dla działki nr 491/7, Wójt Gminy Z. w sposób wyraźny wskazał, że stosowna służebność ma obciążać działkę nr 742/4, której właścicielem jest K. Z. Taki zapis w sentencji decyzji zdaniem organu odwoławczego należy uznać za nieprawidłowy, gdyż organy administracji publicznej nie są powołane do decydowania o tym, jakie nieruchomości ma obciążać służebność drogowa. Jako instytucja prawa cywilnego może ona zostać ustanowiona wolą zainteresowanych stron w drodze czynności cywilnoprawnej, jaką jest zawarcie umowy o odpowiedniej treści bądź też na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu powszechnego. Organ administracji publicznej uprawnień w tym zakresie nie posiada, a zatem realizując wymóg określony w art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinien poprzestać na ogólnym wskazaniu, iż podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem ustanowienia odpowiednich służebności drogowych dla działek wydzielonych w wyniku podziału. Konieczne jest natomiast doprecyzowanie treści warunku - zgodnie z brzmieniem powołanego wyżej przepisu — poprzez określenie momentu, w którym najpóźniej wymagane jest jego ziszczenie się, a którym jest chwila zbycia wydzielonych działek gruntu.

Kolegium również stwierdziło, iż kwestia zasadności bądź niezasadności roszczeń Spółki wobec M. Z. nie jest przedmiotem oceny organów administracji i nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia w przedmiocie podziału nieruchomości, które jest oparte na stosownych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powoływanie się na te roszczenia ma znaczenie tylko jako uzasadnienie legitymacji do złożenia przez Spółkę wniosku o dokonanie podziału działki nr 491/5 i uczestniczenia przez ten podmiot w postępowaniu w charakterze strony. Organ odwoławczy stwierdził, iż na treść rozstrzygnięcia w przedmiocie podziału nieruchomości nie ma też wpływu fakt, iż w umowie przedwstępnej zawartej w dniu 23 września 2005 r. między M. Z. a Spółką nie był przewidziany obowiązek przyłączenia działki nr 491/6 do istniejącej działki nr 491/4, ani ustanowienia służebności dla działki nr 491/7. Wprowadzenie do treści decyzji warunków dotyczących ww. kwestii wynika bowiem z przeprowadzonej oceny zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz z brzmienia bezwzględnie obowiązujących norm prawnych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto przepis art. 135 K.p.a. nie mógł mieć zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy decyzji, którym nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś zaskarżonej decyzji takiego rygoru nie nadano.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wniósł M. Z. zarzucając naruszenie art. l0 § 1, art. 73 , art. 77 , art. 80 , art. 81 i art. 89 K.p.a. w zakresie prawa procesowego oraz art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący powołał się na argumenty podnoszone w toku postępowania administracyjnego, a ponadto podkreślił, iż Spółka nie prowadzi działalności statutowej pod adresem wskazanym w KRS.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W dniu 17 maja 2011r. Sąd postanowił zawiesić postępowanie sądowoadministracyjne do czasu ostatecznego zakończenia postępowania w sprawie wznowienia postępowania administracyjnego.

Ostatecznym postanowieniem z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o odmowie wznowienia postępowania administracyjnego. Wobec niezaskarżenia ww. rozstrzygnięcia postanowieniem z dnia [...] Sąd podjął zawieszone postępowanie sądowoadministracyjne.

Pismem z dnia 20 kwietnia 2012r. pełnomocnik skarżącego poparła skargę podnosząc ponadto zarzut nieważności postępowania administracyjnego z uwagi na przesłanki wynikające z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 30 § 1 K.p.a.

Pełnomocnik skarżącego podniosła, iż w dacie złożenia przez Spółkę wniosku o podział nieruchomości, tj. w dniu 4 grudnia 2009r., reprezentujący ją Prezes Zarządu S. B. z uwagi na popełnienie przestępstwa z art. 297 § 1 K.k. i automatyczne zastosowanie wobec niego art. 18 K.s.h. pozbawiony został funkcji w zarządzie spółki. Wyrok karny wydany przez Sąd Okręgowy w Ł. w sprawie [...] uprawomocnił się 4 stycznia 2008r. Jednakże pomimo tego S. B. działał w imieniu spółki, a czynności podjęte z jego udziałem w imieniu Spółki są nieważne, bowiem nie zostały potwierdzone przez drugiego członka dwuosobowego zarządu Spółki.

Następnie pełnomocnik skarżącego podniosła, iż w okresie od 24 sierpnia 2010r. do 11 stycznia 2011r. Spółka nie posiadała żadnych organów do reprezentacji i nie prowadziła działalności gospodarczej. Od 11 stycznia 2011r. do 22 marca 2011r. w imieniu spółki działał nadzorca sądowy, który również nie potwierdził dotychczasowych czynności w imieniu Spółki.

Ponadto S. B. postanowieniem z dnia [...] w sprawie [...[ wydanym przez Sąd Rejonowy dla Ł. – Ś. [...] pozbawiony został na okres 3 lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej i piastowania funkcji wymienionych w art. 373 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Orzeczenie uprawomocniło się w wskutek oddalenia apelacji S. B. przez Sąd Okręgowy w Ł. [...] w sprawie [...] w dniu 20 kwietnia 2012r.

Następnie po oddaleniu wniosku o upadłość z uwagi na brak kosztów na pokrycie kosztów upadłości, nadal spółka nie posiada organów do jej reprezentowania. W ocenie pełnomocnika skarżącego czynności nieważnych z mocy prawa nie może potwierdzić żona S. B. działająca obecnie jednoosobowo jako zarząd spółki.

Pismem z dnia 14 czerwca 2012r. pełnomocnik uczestnika postępowania "A Sp. z o.o. z siedzibą w W. złożył do akt oświadczenie Wiceprezesa Zarządu A Sp. z o.o. wraz z odpisem z KRS, zatwierdzającego wszystkie czynności, podjęte w postępowaniu administracyjnym oraz sądowowoadministracyjnym przez S. B. Na poparcie skuteczności potwierdzenia wszystkich czynności dokonanych przez S. B. pełnomocnik skarżącego załączył również kopię postanowienia z dnia [...], wydanego przez Sąd Apelacyjny w Ł., w sprawie o sygn. akt [...], w którym Sąd Apelacyjny w Ł. wyraził pogląd, iż skuteczne potwierdzenie dokonania czynności jednostronnej może nastąpić w każdym czasie.

Zdaniem pełnomocnika uczestnika postępowania potwierdzenie to może zatem nastąpić również na etapie postępowania sądowoadministracyjnego, co jednoosobowy zarząd uczestnika uczynił w oświadczeniu z dnia 14 maja 2012r., wskazując, iż zatwierdzane czynności miały miejsce zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak też w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

W ocenie pełnomocnika uczestnika postępowania nie można uznać za zasadną argumentacji skarżącego, który opiera zarzut nieważności postępowania o art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 30 § 1 K.p.a. Trudno bowiem dopatrywać się braku podstawy prawnej, czy też rażącego naruszenia prawa w dokonanej przez SKO oceny zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych Spółki, w sytuacji gdy Kolegium nie wiedziało o okolicznościach wskazywanych przez skarżącego w piśmie z dnia 20 kwietnia 2012r. Okoliczności te można by hipotetycznie oceniać z punktu widzenia istotności, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 5 K.p.a., natomiast brak jest jakiejkolwiek korelacji pomiędzy stanem sprawy z dnia wydania decyzji przez SKO a przesłanką określoną w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a.

Zdaniem pełnomocnika uczestnika postępowania zarzut nieważności jest chybiony również tego powodu, że w katalogu przesłanek, wskazanych taksatywnie w art. 156 nie znalazły się żadne, które odnosiłyby się do możliwości działania ustawowych organów strony i konsekwencji uchybień w tym zakresie. W ocenie uczestnika ustawodawca nie mamy tu do czynienia z przeoczeniem ustawodawcy, lecz z całkowicie zamierzonym działaniem, skutkiem którego nie jest automatyczne wykluczenie z obrotu prawnego decyzji, wydanej w następstwie działania strony niewłaściwie reprezentowanej w postępowaniu, lecz pozostawienie tej stronie (z wyłączeniem innych uczestników postępowania) wyboru pomiędzy ponoszeniem konsekwencji prawnych tak przeprowadzonego postępowania i wydanej decyzji lub też skorzystania z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. i wznowienie postępowania w sytuacji niezawinionej niemożności udziału w postępowaniu.

Pismem z dnia 8 stycznia 2013r. pełnomocnik skarżącego powołała się na okoliczności podważające wiarygodność wypisów z KRS dotyczących Spółki A, dotyczących zarówno jej siedziby, jak i zarządu. Ponadto podniosła, iż przed Sądem Rejonowym dla m. W. w W. XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego toczy się postępowanie przymuszające wobec A Sp. z o.o. o wskazanie aktualnego adresu spółki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., w skrócie P.p.s.a.) sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.

Rozpoznając skargę w ramach tak zakreślonej kognicji sądu administracyjnego należało ją uwzględnić jako uzasadnioną, .choć nie wszystkie jej zarzuty są trafne..

Nietrafny jest najdalej idący zarzut nieważności zaskarżonej decyzji, zgłaszany w toku niniejszego postępowania. Wadliwa reprezentacja strony nie stanowi przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a.

Nieskuteczne są również zarzuty niezgodności podziału spornej nieruchomości z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.), w zakresie niezgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania jak i co do dostępu do drogi publicznej. Rację ma organ, że kwestie te zostały przesądzone w postępowaniu o zatwierdzenie wstępnego projektu podziału nieruchomości. To postępowanie zostało również poddane kontroli sądowej. Należy zatem mieć na względzie pogląd prawny, wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 sierpnia 2010 roku, którym oddalono skargę na postanowienie w sprawie zatwierdzenia wstępnego podziału nieruchomości (art. 153 p.p.s.a.). W zakresie tych okoliczności – dostępu do drogi publicznej jak i zgodności podziału z zapisami planu stan faktyczny się nie zmienił na etapie postępowania o podział.

Tak więc kwestię dostępu do drogi publicznej jako przesłanka podziału co do zasady przesądzono w powyższym postępowaniu. Jednakże złożenie wniosku o podział nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem, wymaga szczególnie wnikliwego wyjaśnienia przesłanek podziału, zwłaszcza przy zgłaszanym przez tegoż właściciela sprzeciwie co do zasadności podziału i kwestionowaniu uprawnienia wnioskodawcy do złożenia takiego żądania. Jak wynika ze stanowiska skarżącego korzystanie przez niego z nieruchomości objętej wnioskiem nie wymaga dokonania podziału.

Stosownie do dyspozycji art. 97 ust.1 u.g.n. podziału dokonuje się na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny. Zatem skoro podstawą żądania podziału nieruchomości przez Spółkę jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta z jej właścicielem skarżącym M. Z., to wbrew stanowisku Kolegium byt tej umowy w dacie rozstrzygania, możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej i ocena zasadności roszczeń strony umowy o jej zawarcie nie pozostają bez wpływu na niniejsze postępowanie. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w 2005 roku. Zgodnie z art. 389 § 2 in fine k.c. jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został ustalony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia, zaś przepis art. 390 § 3 k.c. przewiduje roczny okres przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Przed wydaniem ostatecznej decyzji organ – wiedząc wszak o toczących się postępowaniach cywilnych - winien był ustalić w sposób nie budzący wątpliwości, czy toczące się między stronami postępowania cywilne związane z umową nie mają wpływu na legitymację Spółki do złożenia wniosku o podział. Już chociażby podnoszony przez skarżącego zarzut przedawnienia tego roszczenia (oczywiście rozstrzygany w postępowaniu cywilnym) na każdym etapie postępowania administracyjnego wymagał ustaleń co do toku spraw cywilnych miedzy stronami, jako mający pierwszorzędne znaczenie dla oceny legitymacji, interesu prawnego wnioskodawcy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w powoływanym wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 roku sygn. akt II SA/Łd 553/10 wskazał jedynie, że kwestie oceny przedawnienia są badane w postępowaniu cywilnym a nie administracyjnym bądź sądowoadministracyjnym, co nie przekreśla wszak zasadności dokonywania ustaleń we wskazanym wcześniej zakresie. Niewyjaśnienie tych okoliczności ma wpływ na ocenę interesu prawnego strony inicjującej postępowanie w sprawie podziału nieruchomości, stanowi zatem uchybienie zasadom postępowania zawartym w art. 7 i 77 § 1 k.p.a. i przesłankę uchylenia zaskarżonej decyzji jak i decyzji organu I instancji w tryb ie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" i art. 135 p.p.s.a.

Ponadto nie można pominąć zarzutów podnoszonych głównie wprawdzie w toku postępowania sądowoadministracyjnego, ale dotyczących bytu spółki, a więc związanych z oceną legitymacji Spółki a tym samym zaskarżonej decyzji.

Stosownie do art. 30 § 3 K.p.a. strony nie będące osobami fizycznymi działają przez swych przedstawicieli ustawowych lub statutowych. Nie ulega zatem wątpliwości, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jako osoba prawna, jest reprezentowana w stosunkach zewnętrznych przez zarząd zgodnie z danymi ujawnionymi w rejestrze sądowym. Reprezentowanie zatem spółki w sposób niezgodny z danymi wynikającymi z rejestru wyklucza możliwość uznania, że oświadczenia woli złożone przez osobę nieuprawnioną pochodzą od tej spółki. Wszelkie czynności dokonywane w imieniu spółki przez osobę nieuprawnioną do reprezentacji osoby prawnej należy uznać za czynności dotknięte brakiem formalnym, który jest brakiem usuwalnym. Skuteczności tych czynności jest bowiem uzależniona od potwierdzenia ich dokonania przez osobę uprawnioną. Przy tym potwierdzenie czynności również musi zostać dokonane przez osobę uprawnioną. Obowiązek czuwania nad poprawnością dokonywanych czynności procesowych w postępowaniu administracyjnym spoczywa na organie administracji. W razie dostrzeżenia braku formalnego organ administracji ma obowiązek wezwać stronę postępowania do jego usunięcia we wskazanym terminie. Dopiero nieusunięcie braków formalnych w wyznaczonym przez organ terminie skutkować będzie ich nieskutecznością.

Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie wniosek z dnia 4 grudnia 2009r. o podział nieruchomości oznaczonej nr działki 491/5 został złożony w imieniu Spółki przez S. B., legitymującego się jako Prezes Zarządu. Do wniosku został załączony odpis KRS aktualny na dzień 4 grudnia 2009r., z którego wynikało, iż siedzibą Spółki jest Z., natomiast osobami uprawnionymi do reprezentowania spółki są S. B. (Prezes Zarządu) oraz B. K. (Wiceprezes Zarządu) – każdy z nich samodzielnie. Jak wynika natomiast z akt sprawy prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Ł. [...] z dnia 27 grudnia 2007r. S. B. został uznany za winnego popełnienia zarzucanego mu czynu wyczerpującego dyspozycję art. 13 § 1 w zw. z art. 286 § 1, art. 294 § 1, 297 par. 1 i art. 11 § 2 Kodeksu karnego, co spowodowało, że zgodnie z art. 18 § 2 i 3 Kodeksu spółek handlowych nie mógł być członkiem zarządu Spółki przez okres pięciu lat licząc od dnia 4 stycznia 2008r. (data uprawomocnienia wyroku). Ponadto prawomocnym postanowieniem z dnia [...], wydanym przez Sąd Rejonowy dla Ł. Ś. [...], w sprawie [...], S. B. pozbawiony został na okres 3 lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu.

Z powyższego wynika, że w chwili składania wniosku o podział nieruchomości Spółka nie była należycie reprezentowana, a dane ujawnione w KRS były niezgodne z prawem. Pomimo tego, że S. B. był nieuprawniony do reprezentowania Spółki od 4 stycznia 2008r. nadal figurował w KRS jako Prezes Zarządu (np. KRS z dnia 15 marca 2011r. – k. 65 akt sądowych) i dokonywał czynności w jej imieniu. Nie tylko złożył od wniosek o podział nieruchomości, ale również odebrał on decyzję organu I instancji z dnia [...] i złożył od tej decyzji odwołanie, a także złożył pismo z dnia 27 września 2010r. Ponadto udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu A. G. do reprezentowania Spółki przed sądami administracyjnymi we wszystkich sprawach z powództwa lub wniosku M. Z., które zostało opatrzone datą 15 marca 2011r. (k. 64 akt sądowych). Zatem w toku całego postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie spółka nie była należycie reprezentowana.

Dopiero przy piśmie z dnia 14 czerwca 2012r. pełnomocnik Spółki przesłał do Sądu pełnomocnictwo do reprezentowania Spółki udzielone mu przez Ż. B., która zgodnie z KRS aktualnym na dzień 26 kwietnia 2012r. (k. 163 akt sądowych) była wskazana jako jedyny członek zarządu, a siedzibą spółki była W. Wraz z ww. pismem dołączone zostało oświadczenie z dnia 14 maja 2012r., z którego wynikało, iż Ż. B., jako Wiceprezes Zarządu, działając w imieniu A Sp. z o.o. w W. zatwierdza wszystkie czynności w postępowaniu administracyjnym oraz sądowoadministracyjnym, w szczególności udzielone pełnomocnictwo i złożone wnioski, które zostały dokonane przez S. B. w imieniu i na rzecz A Sp. z o.o. w W. (d. A Sp. z o.o. w Z.). Ponadto na rozprawie w dniu 21 czerwca 2012r. stawiła się Ż. B., która ponownie potwierdziła wszystkie czynności podjęte w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez S. B. wraz z udzielonymi pełnomocnictwami.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że istnieją uzasadnione wątpliwości, czy potwierdzenie przez Ż. B. czynności dokonanych przez S. B. w postępowaniu w sprawie podziału nieruchomości wywarło zamierzone skutki prawne. Wątpliwości, o których mowa zostały wywołane niezgodnością danych w KRS z przepisami prawa. Z kolei niezgodność danych ujawnionych w KRS rozciąga się nie tylko na osobę uprawnioną do reprezentacji Spółki, ale jak wynika z pisma Sądu Rejonowego dla m. W. w W. XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 9 listopada 2012r. dotyczy również siedziby Spółki, względem której toczy się postępowanie przymuszające o wskazanie jej aktualnego adresu. Ponadto jak, jak wynika z danych KRS jedynymi wspólnikami Spółki są obecnie J. B. i Ż. B./ KRS nie wykazuje, kto jest prezesem Spółki. Wobec zakazu prowadzenia działalności gospodarczej przez S. B. wątpliwym wydaje się dokonanie wyboru nowego zarządu spółki. Należy przy tym podkreślić, że domniemania wynikające z zapisów Krajowego Rejestru Sądowego służą zabezpieczeniu interesów osób trzecich a nie wspólnika działającego w złej wierze.

Powyższe uwagi przesądzają o zasadności zarzutów strony skarżącej zarówno co do tego, czy postępowanie administracyjne w sprawie podziału nieruchomości toczyło się z wniosku i z udziałem istniejącego podmiotu, reprezentowanego przez prawidłowo wybrane organy, jak i wątpliwości co do tego czy brak ten został (przez uprawnioną osobę) skutecznie usunięty To z kolei uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, jako wydanych z naruszeniem art. 30 § 3 k.p.a. Usunięcie, bądź nie ww. braku wniosku o podział nieruchomości jest uzależnione od ustalenia w sposób niezaprzeczalny przez organ administracji osoby uprawnionej do reprezentacji Spółki, a także statusu spółki, jej siedziby, co w efekcie będzie miało wpływ na wynik sprawy.

W związku z powyższym Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 wyroku.

O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 P.p.s.a.

Koszty postępowania Sąd zasądził na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.

Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji zastosuje się do wskazań zawartych w niniejszym uzasadnieniu. Przede wszystkim wydaje się niezbędnym ustalenie stanu prawnego, w tym siedziby, składu i reprezentacji spółki, możliwości sanowania wcześniejszych jej działań w postępowaniu. Celowym też wydaje się przy ponownym rozpatrzeniu sprawy zweryfikowanie legitymacji spółki do wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości a to w związku z postępowaniami cywilnymi między stronami i ich wpływem na uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w kontekście chociażby art. 389 i 390 § 3 k.c.

a.bł.