Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 335/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2021-07-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2020 poz 2040
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - t.j.

SENTENCJA

Dnia 22 lipca 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 lipca 2021 roku sprawy ze skargi M. J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie wydania zaświadczenia 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji; 2) zasądza od organu na rzecz skarżącej kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 1 października 2020 r. Burmistrz Miasta M. (dalej: "organ pierwszej instancji", "Burmistrz") odmówił M. J. (dalej: "skarżąca") wydania zaświadczenia o żądanej treści.

W uzasadnieniu Burmistrz podał, że skarżąca zwróciła się o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe - działki nr "[...]", położonej w M. przy ul. Z., dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr "[...]" - w prawo własności. Zauważył, że w ewidencji gruntów i budynków oraz w ww. księdze wieczystej skarżąca nie występuje jako właściciel czy współwłaściciel nieruchomości. Stwierdził, że postanowienie Sądu Rejonowego w P. z 12 lipca 2012 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po R. P., i akt poświadczenia dziedziczenia z 6 kwietnia 2019 r. po G. P. dowodzą dziedziczenia spadku, ale nie potwierdzają prawa własności do nieruchomości. Pomimo przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku nie zmieniono wpisu w księdze wieczystej. Dodał, że nie można wykluczyć, że po dziale spadku skarżąca nie posiada jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 i art. 4 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204) domniemywa się, że prawo jawne

z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Organ pierwszej instancji stwierdził, że wniosek nie może być uwzględniony również z tego względu, że zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oraz księgą wieczystą przedmiotowa działka nie jest nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W ewidencji gruntów budynków działka ta oznaczona jest jako "B" - tereny mieszkaniowe, lecz na działce brak jest jakiegokolwiek budynku. W księdze wieczystej również sposób korzystania określono jako: "B" - tereny mieszkaniowe, lecz nieruchomości nie określono jako zabudowanej i nie ma informacji, aby na nieruchomości znajdował się jakikolwiek budynek.

W złożonym zażaleniu skarżąca stwierdziła, że z mapy ewidencyjnej wynika, iż powyższa działka jest w niewielkiej części zabudowana budynkiem wielorodzinnym nr "[...]" przy ulicy Z. Przyznała, że rzeczywiście w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej działki wpisani są jej rodzice, po których odziedziczyła udział w tej działce. Stwierdziła, że Gmina M., jako właściciel, powinna dokonać aktualizacji informacji w rejestrze gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej. Dodała, że na podstawie dokumentów zakwestionowanych przez Burmistrza, Sąd Rejonowy w M. wpisał ją jako właściciela części ułamkowej budynku, który stoi na spornej działce i na działkach nr "[...]" i nr "[...]". Zauważyła, że do prawa własności części budynku wybudowanego na ww. działkach przynależy prawo użytkowania wieczystego części ułamkowej we wszystkich trzech działkach. Skarżąca wskazała ponadto, że na przedmiotowej działce znajdują się także linie: energetyczna, wodociągowa i kanalizacyjna zasilająca budynek wielorodzinny oraz jedyna droga dojazdowa do budynku nr "[...]". Wyjaśniła także, że zaświadczenie jest jej potrzebne w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu i wyodrębnienia lokalu z budynku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "Kolegium") postanowieniem z 19 lutego 2021 r. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wyjaśniło, że na mocy art. 1 ust. 2 ustawy

z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.), dalej: "ustawa", przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności dotyczy wyłącznie nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Jeżeli zatem na nieruchomości nie jest posadowiony chociażby jeden budynek mieszkalny, to do przekształcenia prawa nie dojdzie. Z materiału dowodowego wynika zaś bezspornie, że przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. W świetle danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, działka oznaczona jest jako "B" - tereny mieszkaniowe, a na działce brak jest jakiegokolwiek budynku. Kolegium zauważyło, że decydująca w tym zakresie jest treść księgi wieczystej, według której również nieruchomości nie określono jako zabudowanej. Kolegium przyznało też rację organowi pierwszej instancji, że dokumenty przedłożone przez skarżącą dowodzą dziedziczenia spadku, ale nie potwierdzają prawa własności nieruchomości, co jest warunkiem niezbędnym według art. 4 ust. 2 ustawy. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki do wydania zaświadczenia o treści wnioskowanej przez skarżącą. W ocenie Kolegium, zasadnie organ pierwszej instancji, uznał, iż w sprawie nie doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i odmówił wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawczynię treści, zgodnie z art. 219 ustawy

z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256,

z późn. zm.), dalej: "k.p.a.".

W złożonej skardze skarżąca powtórzyła zarzuty i argumentację, które zawarła uprzednio w opisanym wyżej zażaleniu. Podniosła ponadto m.in., że na mapie ewidencyjnej widać, iż na przedmiotowej działce znajduje się część klatki schodowej budynku wielorodzinnego. Podniosła ponadto, że w identycznej sprawie Kolegium postanowieniem z 17 listopada 2020 r., po rozpatrzeniu zażalenia sąsiadki skarżącej, uchyliło postanowienie Burmistrza, wywodząc, że z mapy ewidencyjnej wynika, iż na przedmiotowej działce położone są dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o numerach "[...]" i "[...]". Obrys budynku (część klatek schodowych) wykracza poza obszar tej działki, w ten sposób, iż jedna z trzech klatek znajduje się na działce nr "[...]", zaś dwie kolejne na działce nr "[...]". Kolegium dodało, że w tym zakresie znaczenie ma także stan rzeczywisty, a nie wyłącznie informacje ujęte w księdze wieczystej czy ewidencji gruntów, w szczególności w przypadku występujących rozbieżności pomiędzy częścią tekstową ewidencji a graficzną (mapą).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną.

W piśmie procesowym z 4 maja 2021 r. skarżąca podtrzymała swoją argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonego postanowienia według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Kwestią sporną jest prawidłowość odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego opisanego wyżej gruntu w prawo własności w trybie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.), dalej: "ustawa przekształceniowa". Organy obu instancji uznały, że przedmiotowa nieruchomość nie została uznana za "zabudowaną"

w rozumieniu art. 1 ww. ustawy oraz oceniły, że skarżąca, mimo iż jest spadkobierczynią właścicieli nieruchomości, to sama nie jest jego właścicielką. Powyższe stanowisko kwestionuje skarżąca, podnosząc, że na nieruchomości znajduje się część budynku wielorodzinnego, tzw. media i droga dojazdowa. Wywodzi również, że przedłożone przez nią postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i akt poświadczenia dziedziczenia stanowią o przysługującym jej prawie własności do nieruchomości, którą odziedziczyła po rodzicach, nadal ujawnionych jako właściciele w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Stosownie zaś do ust. 2 tego artykułu, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Jak wynika z art. 4 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej "zaświadczeniem", wydawane przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej - w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa. Organ, o którym mowa w ust. 1, zwany dalej "właściwym organem", wydaje zaświadczenie: 1) z urzędu - nie później niż w terminie

12 miesięcy od dnia przekształcenia albo 2) na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku, albo 3) na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku (ust. 2).

Oceniając prawidłowość stanowiska organów administracji dotyczących interpretacji pojęcia "gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe", Sąd podziela pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2021 r., I OSK 200/21, (dostępny pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), że "celem ustawy przekształceniowej jest umożliwienie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkalnych

z towarzyszącą im niezbędną infrastrukturą w prawo własności. Tak określony cel ustawy przekształceniowej uzasadnia twierdzenie, że pojęcie "nieruchomości mieszkaniowej" na potrzeby postępowania w przedmiocie wydania zaświadczenia nie może być interpretowane tylko tak jak pojęcie nieruchomości w przepisach wieczystoksięgowych. Interpretacja odwołująca się do rozumienia wieczystoksięgowego nieruchomości nie uwzględnia stanów faktycznych, w których istnieją na przykład dwie działki wyodrębnione geodezyjnie, które posiadają odrębne księgi wieczyste, ale są powiązane ze sobą funkcjonalnie i stanowią przedmiot użytkowania wieczystego jednego podmiotu, gdy na jednej jest usytuowana zabudowa mieszkaniowa, a na drugiej powiązana z nią infrastruktura". Zdaniem NSA, biorąc pod uwagę cel ustawy przekształceniowej pojęcie nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe należy rozumieć funkcjonalnie.

W konsekwencji, tak rozumianą nieruchomością jest nie tylko grunt zabudowany mieszkaniowo i wyodrębniony przez założenie księgi wieczystej, ale może być nią również grunt niezabudowany budynkami mieszkalnymi, posiadający urządzoną księgę wieczystą, jeżeli jest związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo. NSA zauważył, że podejmując próbę zdefiniowania w art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe prawodawca stanowi o nieruchomościach zabudowanych wyłącznie budynkami, których kategorie określa w punktach 1 i 2,

a następnie używając spójnika "lub" odwołuje się do tych kategorii budynków i doprecyzowuje: "wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych".

W kategorii innych obiektów budowlanych, o której mowa w powołanym przepisie, mieszczą się niewątpliwie drogi. Według art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami. Przez "budowlę" w rozumieniu art. 3 pkt 3 należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, którymi zgodnie z pkt 3a art. 3 są m.in. droga wraz ze zjazdami, wodociąg, gazociąg, ciepłociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna. Urządzeniem budowlanym, zgodnie z art. 3 pkt 9, są zaś urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W cytowanym wyroku zauważono również, że za "elastycznym" rozumieniem pojęcia nieruchomości przemawia również to, że w art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy przekszałceniowej jest mowa o założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości wyodrębnionej na potrzeby postępowania przekształceniowego oraz o możliwości wyłączenia z istniejącej księgi części gruntu zabudowanego, co świadczy o tym, że prawodawca dostrzegł problem różnorodnego ulokowania obiektów mieszkalnych i związanej z nimi infrastruktury na gruntach, i że przekształcenie w wielu wypadkach stałoby się niemożliwe bez elastycznej procedury wyodrębniania gruntów zabudowanych mieszkaniowo.

Uwzględniając powyższe rozważania, należy stwierdzić, że na podstawie art. 1 ust. 1

i 2 ustawy przekształceniowej, przekształceniu podlegają również grunty niezabudowane, wyodrębnione geodezyjnie, posiadające urządzoną księgę wieczystą, jeżeli umożliwiają one prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków (nieruchomości zabudowanych mieszkaniowo), a tytuł użytkowania wieczystego do gruntów (nieruchomości) zabudowanych budynkami mieszkalnymi jak i niezabudowanych przysługuje temu samemu podmiotowi (podmiotom). Za taki grunt można więc uznać drogę dojazdową niebędącą drogą publiczną, a także urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, takie jak przyłącza energetyczne, cieplne, wodociągowe czy kanalizacyjne.

W rozpoznawanej sprawie nie ustalono, czy tego typu obiekty, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku wielorodzinnego, znajdują się na przedmiotowej działce. Przedwcześnie więc odmówiono skarżącej wydania przedmiotowego zaświadczenia z uwagi na ocenę, że przedmiotowa działka nie stanowi nieruchomości, o której mowa w art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej.

Nie można również podzielić stanowiska organów obu instancji, że skarżąca – legitymująca się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku i aktem poświadczenia dziedziczenia - nie wykazała, że przysługuje jej prawo własności do nieruchomości, którą odziedziczyła po rodzicach.

Zgodnie z art. 922 § 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U.

z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), dalej: "kc", prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Następcy prawni wstępują więc w dokładnie taką samą sytuację prawną i faktyczną, która istniała w chwili śmierci spadkobiercy. Dotyczy to zasadniczo każdego stosunku prawnego, w jakim pozostawała zmarła osoba. W skład spadku wchodzą zwykle prawa i obowiązki prawnorzeczowe, m.in. prawo własności (udział w prawie własności) rzeczy ruchomych i nieruchomości, w tym także odrębna własność lokali i budynków oraz użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 925 kc spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Ponadto, stosownie do

art. 1027 kc, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Na podstawie tych dokumentów spadkobierca może wykazać, że nabył prawa do spadku w części mu przysługującej. Przez pojęcie osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, należy natomiast rozumieć także instytucje państwowe i samorządowe, m.in. sądy i organy administracji publicznej. W szczególności brak postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia uniemożliwia dokonanie wpisu spadkobierców do księgi wieczystej oraz wykazanie legitymacji do bycia stroną w postępowaniu administracyjnym. (zob. J. Ciszewski, J. Knabe [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 1027).

Zatem skarżąca mogła skutecznie dowodzić istnienia swojego prawa własności do lokalu mieszkalnego i związanego z nim użytkowania wieczystego gruntu dokumentami wymienionymi w art. 1027 kc. W konsekwencji, nieuzasadnione jest stanowisko organów administracji, że przedłożone przez skarżącą postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia nie dowodzą, że przysługuje skarżącej prawo własności do nieruchomości, którą odziedziczyła po rodzicach, niezależnie od tego, że w księdze wieczystej nadal widnieją spadkodawcy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ winien wziąć pod uwagę powyższe rozważania i zalecenia Sądu.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. O kosztach postępowania, obejmujących wpis od skargi, orzeczono na podstawie

art. 200 p.p.s.a.

Złożona skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 3 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane

w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.