Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 572/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i 2, art. 9 ust. 4, art. 15 ust. 1 i 2, art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska,, Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Dorota Pellowska, po rozpoznaniu na rozprawie, w Gdańsku w dniu 23 stycznia 2013r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w G. na uchwałę Rady Miasta z dnia 31 maja 2012 r., [...] w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "A" rejon ulic [...] i [...] w mieście G. oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2012r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G.

W dniu 5 lipca 2012r. do Rady Miasta wpłynęło wezwanie Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w G. do usunięcia naruszenia prawa powstałego na skutek uchwalenia wyżej opisanego planu, któremu zarzucono nieważność, stosownie do treści art. 28 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., nr 80, poz. 717 ze zm.) – zw. dalej ustawą.

W wezwaniu wezwano do usunięcia naruszenia prawa poprzez uchylenie ww. planu

Uchwale skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów :

1.naruszenie przepisu art. 9 ust. 4ustawy poprzez uchwalenie planu sprzecznego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w ten sposób, że dopuszczenie zabudowy obiektem do wysokości 60m jest rażąco sprzeczne ze wskazanym w pkt 12.2.3. studium (str. 94) założeniem, że "Podstawową zasadą planistyczną na obszarze tej dzielnicy jest zachowanie jej dotychczasowego charakteru wyróżniającego się zróżnicowaniem funkcjonalnym i fizjonomicznym (...). Istniejące osiedla (W. , Z., P. D. i M., rejon ul. C., VII D.) traktuje się jako tereny ukształtowane, gdzie funkcja mieszkaniowa powinna być chroniona". Wskazano, że zgodnie z orzecznictwem ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, a zapisy planu nie mogą prowadzić do modyfikacji kierunków zagospodarowania. Zarzucono, że w rozpatrywanym przypadku mimo ogólnie sformułowanych kierunków kształtowania struktury przestrzennej dzielnic nastąpiło rażące naruszenie zapisów dotyczących dzielnicy O. Możliwość dokonania inwestycji polegającej na wzniesieniu obiektu wysokościowego dopuszczona w planie nie może zostać uznana jako tożsama z zachowaniem dotychczasowego charakteru terenu położonego w bezpośrednim sąsiedztwie.

2.naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy poprzez pominięcie określenia kryterium opisanego w tym przepisie w uchwalonym planie. W § 7 ust. 6 uchwały wskazano wprawdzie "zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego", jednakże w części opisowej znajduje się odwołanie do zasad określonych w :

a. w § 7 ust. 7 (zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu), tj. kryterium wskazane w art. 15 ust. 2 pkt 6,

b. § 7 ust. 9 (zasady dotyczące komunikacji i infrastruktury technicznej), tj. kryterium wskazane w art. 15 ust. 2 pkt 10,

c. § 7 ust. 11 (zasady ochrony środowiska i przyrody), tj. kryterium wskazane w art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Podniesiono, że obligatoryjne elementy planu przytoczone w art. 15 ust. 2 ustawy nie są tożsame z przytoczonymi w uchwale elementami określonymi w pkt 3, 6 i 10. Skoro ustawodawca poszczególne kategorie traktuje odrębnie i wymaga ich obowiązkowego określenia, nie jest dopuszczalne traktowanie tych zagadnień łącznie, bez dodatkowego wyjaśnienia przyczyn takiego postępowania. Podniesiono, że zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 2) nie można utożsamiać z kwestiami dotyczącymi z transportu i komunikacji miejskiej czy też zasadami ochrony środowiska. Pominięcie tego punktu jest tym bardziej rażące, iż dopuszczalna w uchwalonym planie zabudowa o wysokości 60m rażąco kontrastuje z aktualnie istniejącą zabudową i niewątpliwie narusza istniejący ład przestrzenny.

3. naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy poprzez brak określenia w planie minimalnej intensywności zabudowy. Mimo ustawowego obowiązku określenia dolnej granicy intensywności zabudowy, zastrzeżono jedynie jej maksymalną intensywność (60%).

4.naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy poprzez odstąpienie od określenia stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. Z załącznika nr 3 do uchwały (str.4) wynika, że organ odstąpił od ustalenia stawki procentowej, ponieważ "ustalenia zawarte w projekcie planu nie spowodują roszczeń z art. 36 (...) ponieważ na omawianym terenie nie przeznacza się gruntów prywatnych na cel publiczny, nie występują również tereny, których wartość ulega obniżeniu w wyniku uchwalenia planu".

Podniesiono, że w art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy mowa jest o ustaleniu stawki procentowej z tytułu ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu. Tym samym stawka procentowa, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy nie dotyczy: a. przeznaczenia gruntów prywatnych na cele publiczne, b. obniżenia wartości terenów w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Wskazano, że wartość niektórych działek w związku z dopuszczalną inwestycją w obiekt wysokościowy może ulec podwyższeniu. Na terenie objętym planem znaczna część nieruchomości należy do prywatnych właścicieli (w formie własności lub użytkowania wieczystego). Powyższe zostało całkowicie pomięte bez jakiejkolwiek analizy możliwości zmian wartości nieruchomości. Powyższa okoliczność stanowi o nieważności uchwały w związku z treścią art. 28 ust. 1 ustawy.

5. naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych. Wskazano, że uchwalony plan zawiera wewnętrzną sprzeczność w zakresie ustalenia tych miejsc. Z jednej strony w § 5 ustalona zostaje norma min. 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie (norma, która nie jest aktualnie spełniona), z drugiej strony plan dopuszcza możliwość zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości do 60m przy jednoczesnym zobowiązaniu jedynie do odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych. Obiekt wysokościowy wygeneruje potrzebę istnienia kolejnych miejsc postojowych, których powstanie nie jest wymagane w zaskarżonej uchwale.

6. art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez brak dokonania badań i pomiarów w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych w oparciu o aktualne dane. Analizy stanowiące podstawę do uchwalenia planu pochodziły z lat 2004-2006 i 2007. W rozpatrywanej sprawie na szczególne uwzględnienie zasługuje położenie terenu objętego planem, tj. bezpośrednie sąsiedztwo z niedawno otwartą [...] Areną. Badania, na które powoływano się przy realizacji prac nad uchwałą pochodzą z okresu przed otwarciem ww. hali widowiskowo-sportowej i nie uwzględniały znacznego przyrostu natężenia ruchu pojazdów mechanicznych związanego zarówno z otwarciem hali, jak i przedłużeniem ulicy G. do ul. Ł. w S. i stworzenia w ten sposób alternatywnego wobec ulicy G. szlaku komunikacyjnego łączącego S. z G. Powyższy przyrost wiąże się ze znacznym wzrostem czynników związanych z ochroną środowiska takich jak wibracje, poziom hałasu czy też zanieczyszczenia powietrza. Umożliwienie lokalizacji na przedmiotowym terenie obiektu wysokościowego z dominującą funkcją mieszalną stanowić może dodatkowe pogorszenie istniejącej sytuacji, co zostało w całości pominięte przy uchwalaniu uchwały.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wskazała, że legitymuje się interesem prawnym do wniesienia żądania oraz ewentualnej skargi do sądu, gdyż jest właścicielem nieruchomości objętych planem miejscowym, a regulacje uchwały mogą wpływać na wartość przedmiotowych gruntów i mogą spowodować ich zagospodarowanie odmienne od aktualnego.

Rada Miasta nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa.

W dniu 30 sierpnia Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w G., powołując się na przepis art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2001r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na uchwałę Rady Miasta nr [...] z dnia 31 maja 2012r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G., zaskarżając uchwałę w całości i zarzucając jej nieważność stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), wniosła o stwierdzenie jej nieważności.

Zaskarżonej uchwale zarzucono naruszenie przepisów:

1. art. 9 ust. 4 ustawy poprzez uchwalenie planu sprzecznego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

2. art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy poprzez pominięcie określenia tego kryterium w planie;

3. art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy poprzez brak określenia w planie minimalnej intensywności zabudowy;

4. art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy poprzez nieuzasadnione odstąpienie od określenia stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy;

5. art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych;

6. art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez oparcie prognozy oddziaływania na środowisko na wynikach nieaktualnych badań i pomiarów w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca w pierwszej kolejności wskazała, że legitymuje się interesem prawnym do wniesienia skargi, gdyż jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmującej m.in. działkę nr [...] częściowo objętą zaskarżonym planem, dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy G.-P. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zaskarżona uchwała dopuszcza na przedmiotowym terenie lokowanie inwestycji w postaci obiektu wysokościowego o charakterze mieszkalno-usługowym do 60m wysokości, budowa tego typu obiektu w sposób znaczący może oddziaływać na nieruchomości sąsiednie m.in. poprzez zwiększenie natężenia ruchu samochodowego. Konsekwencją inwestycji może być pogorszenie parametrów związanych z ochroną środowiska takich jak poziom wibracji, hałasu i zanieczyszczenie powietrza, ograniczenie ilości dostępnych miejsc parkingowych. Tym samym dopuszczona planem inwestycja może w znaczący sposób wpłynąć negatywnie na jakość życia mieszkańców okolicznych budynków.

W uzasadnieniu poszczególnych zarzutów do zaskarżonej uchwały skarżąca przytoczyła ich uzasadnienie zawarte w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa.

Dodatkowo w celu uzasadnienia zgłoszonych zarzutów skarżąca dodatkowo podniosła odnośnie zarzutu naruszenia przepisu art. 9 ust. 4 ustawy (brak zgodności ze studium), iż dopuszczenie do zabudowy terenu obiektem o wysokości 60 m jest rażąco sprzeczne ze studium i nie może być uznane jako tożsame z zachowaniem dotychczasowego charakteru terenu położonego w bezpośrednim sąsiedztwie dla przedmiotu zaskarżonego planu, gdyż zabudowa mieszkaniowa w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego planem ma wysokość ok. 30 m.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy skarżąca powołała się dodatkowo na przepis art. 2 pkt 1 ustawy stanowiący, że pod pojęciem ład przestrzenny rozumie się takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W związku z powyższym plan winien zawierać obligatoryjne zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, co pominięto w zaskarżonej uchwale.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 6 zarzucono, że pominiecie określenia minimalnej intensywności zabudowy nie zostało uzasadnione, a dopiero takie uzasadnienie pozwoliłoby na dokonanie oceny czy było ono uzasadnione.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy skarżąca wskazała ponownie, że wartość niektórych działek w związku z dopuszczoną inwestycją może ulec znacznemu podwyższeniu. Skarżąca podała, że prognoza wzrostu wartości nieruchomości gruntowych została zamieszczona w sporządzonej dla potrzeb uchwalanego planu, przez Biuro Rozwoju G., ocenie oddziaływania obiektu wysokościowego na środowisko zrównoważone dla zaskarżonego planu (nr planu 0132-data sporządzenia wrzesień 2011r.). na str. 9 zawarto informację:" W omawianym przypadku wartość nieruchomości gruntowych położonych w najbliższym sąsiedztwie planowanego OW, może wzrosnąć z powodu podniesienia prestiżu miejsca. Powstanie nowego obiektu może przyczynić się do zwiększenia zapotrzebowania na usługi na obszarze objętym projektem planu, ponieważ pojawią się nowi mieszkańcy, prawdopodobnie dość młodzi i aktywni. Oczywiście zwiększeniu ulegnie cena tej nieruchomości, na której miałby powstać obiekt wysokościowy, z racji znacznie większych możliwości wykorzystania terenu." Analiza sytuacji w miejscu dopuszczonym do zabudowy wskazuje, że sam obiekt może powstać na terenie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, natomiast w bezpośrednim sąsiedztwie budynku występują oprócz gruntów należących do Gminy G. i Skarbu Państwa również nieruchomości stanowiące własność prywatną. Dodatkowo skarżąca powołała się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 8 czerwca 2010r. sygn. akt II SA/Ke 249/10, w którym Sąd stwierdził, że brak określenia stawki procentowej o jakiej mowa w art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy, bez jakiegokolwiek uzasadnienia faktu pominięcia tego wymogu w dokumentacji planistycznej, stanowi naruszenie zasad sporządzania planu w rozumieniu art. 28 ust. 1 ustawy i powoduje konieczność stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały. W ocenie skarżącej taka sytuacja miała miejsce przy uchwalaniu zaskarżonego planu. Wprawdzie w uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od ustalenia stawki procentowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, jednakże odstąpienie to powinno zostać właściwie umotywowane, czego w uchwale zabrakło. Dodatkowo skarżąca podkreśliła, że w trakcie procesu uchwalania planu materiał dowodowy wskazywał jednoznacznie, że nastąpi wzrost wartości gruntów w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji.

Odnośnie zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy skarżąca powołała argumentację zawartą w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa. Wskazała jednocześnie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało poprzedzone m.in. sporządzeniem przez Zespól Ochrony Środowiska Biura Rozbudowy G. "Prognozy oddziaływania na środowisko projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G., obejmującą m.in. analizę natężenia hałasu, wibracji i ruchu pojazdów mechanicznych. Wnioski z ww. prognozy stanowiły jedno z istotnych założeń skutkujących uchwaleniem planu w obowiązującym kształcie. Skarżąca podniosła, że w związku z opisanymi w wezwaniu i skardze zrealizowanymi na tym obszarze inwestycjami (hala sportowo –widowiskowa, nowe rozwiązania komunikacyjne), aby w pełni uwzględnić możliwy wpływ dopuszczonej przez plan inwestycji na środowisko należałoby uchwalenie planu poprzedzić przeprowadzeniem stosownych badań z uwzględnieniem aktualnej infrastruktury, która znacznie odbiega od stanu z lat 2004-2007.

Powołując się na powyższe zarzuty skarżąca wskazała, że stanowią one potwierdzenie zasadności skargi oraz powołała się na art. 28 ust. 1 ustawy stanowiący, że naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego skutkuje nieważnością podjętej uchwały

.W odpowiedzi na skargę Rada Miasta wniosła o oddalenie skargi.

W uzasadnieniu odnosząc się do zarzutów skarżących Rada Miasta przedstawiła następujące stanowisko:

1.odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 9 ust. 4 ustawy Rada przytoczyła treść studium dotyczącą obszaru objętego planem wskazując, że Studium zakłada możliwość wprowadzenia nowej zabudowy mieszkaniowej, a ustalenia planu nie naruszają chronionej funkcji mieszkaniowej,

2. odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy, Rada wskazała, że zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego zostały określone w § 7 ust. 6 uchwały. Ład przestrzenny, co wynika z jego definicji (art. 2 pkt 1 ustawy) jest określany poprzez szeroki wachlarz uwarunkowań, w tym przez warunki dotyczące parametrów urbanistycznych planowanej zabudowy, obsługi komunikacyjnej, zwłaszcza dostępności drogowej i parkingów oraz warunków wynikających z ochrony środowiska. Wszystkie te czynniki, jak podniesiono, określone w planie służą tworzeniu ładu przestrzennego. Odpowiadając na zarzut, że w planie został naruszony ład przestrzenny poprzez dopuszczenie zabudowy w maksymalnej wysokości 60, co ma rażąco kontrastować z aktualnie istniejącą zabudową nie są prawdziwe, ponieważ na terenie Osiedla Ż. już obecnie występuje znaczne zróżnicowanie wysokości zabudowy- znajdują się tam zarówno budynki mieszkalne o wysokości 5 kondygnacji, jak i budynki 12 kondygnacyjne. W takiej sytuacji budowa 17 kondygnacyjnego obiektu w sąsiedztwie domów 12 kondygnacyjnych nie będzie stanowić rażącego kontrastu. Obszar planu jest obszarem węzłowym w rejonie skrzyżowania dwóch dwujezdniowych ulic. Jedną z podstawowych zasad kompozycji urbanistycznej jest lokalizacja w takich miejscach dominant kompozycyjnych.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy poprzez nieokreślenie w planie minimalnej intensywności zabudowy Rada wskazała, że przystąpienie do sporządzania planu miało miejsce w dniu 25 września 2008r, a jego uchwalenie nastąpiło 31 maja 2012r. Stosownie do treści przepisu art. 4 ust. 2 ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 25 czerwca 2010r. (Dz. U. nr 130, poz. 871), który stanowi, że do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu lub studium, a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ww. zmianą wprowadzono obowiązek określenia w planie m.in. minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy. Jednakże z uwagi na treść przepisu art. 4 ust. 2, w rozpatrywanej sprawie ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 2 pkt 6 przed dokonaniem jego zmiany i wówczas nie zawierał on obowiązku określania w planie zarówno minimalnego, jak i maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy. Wskazano, że w uchwalonym planie został określony maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, natomiast minimalna intensywność zabudowy, gdyby miała być określona w planie, to musiałaby wynosić 0,0 ponieważ na terenie objętym planem występują działki niezabudowane, przeznaczone na miejsca postojowe.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy Rada przytoczyła treść przepisu art. 36 ust. 4 ustawy oraz warunki konieczne dla dopuszczalności pobrania opłaty planistycznej.

Rada podała, że w trakcie procedury planistycznej analizowano ustalenie stawki procentowej i odstąpiono od jej ustalenia z następujących przyczyn:

- dla omawianego terenu nie obowiązywał żaden plan miejscowy. W celu realizacji inwestycji na tym terenie inwestor uzyskałby pozwolenie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na zasadzie tzw. "dobrego sąsiedztwa", zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy,

- w planie została ustalona jedna funkcja, a mianowicie mieszkaniowo-usługowa na całym obszarze (zabudowa mieszkaniowa intensywna), zgodna ze stanem istniejącym. Ma ona stanowić nawiązanie do terenów mieszkaniowych Spółdzielni Ż., na terenie, której w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się jedenastopiętrowe budynki mieszkaniowe. Pobranie opłaty jest dopuszczalne m.in. wówczas, gdy wartość nieruchomości ulegnie wzrostowi na skutek określenia dla danej nieruchomości nowego przeznaczenia w nowym planie albo w ramach zmiany dotychczas obowiązującego planu. Zatem samo wejście w życie nowego planu nie daje podstaw do pobrania opłaty planistycznej.

- zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy, tj. w rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. (Dz. U. nr 207, poz. 2109) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rada Gminy ma obowiązek wynikający z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy ustalić w miejscowym planie stawki procentowe opłaty planistycznej tylko w przypadku, gdy zachodzą materialno-prawne przesłanki do ustalenia tej opłaty, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy, a więc tylko w odniesieniu do terenów objętych planem, na których wartość nieruchomości znacząco wzrośnie w związku z uchwaleniem planu.

Rada wskazała, że po analizie sytuacji materialno-prawnej występującej w granicach planu i uwzględnienia możliwości inwestycyjnych terenu w przypadku braku planu uznała, że nie nastąpi znaczący wzrost wartości nieruchomości uzasadniający ustalenie stawki procentowej. Dlatego ustalenie planu w § 7 ust. 15 brzmi "nie dotyczy". Ustalenie niezerowej stawki wiąże się z wydatkami gminy na operaty szacunkowe, a więc nieznaczny wzrost odzwierciedlony w minimalnej stawce procentowej nie będzie rekompensował koniecznych wydatków gminy z tytułu przygotowań do pobrania opłaty.

Celem wprowadzenia opłaty jest zrekompensowanie gminom przynajmniej części kosztów poniesionych w związku z przeprowadzeniem procedury planistycznej i uchwaleniem planu. Analizując ustalenie stawki procentowej brano pod uwagę powyższe przesłanki, również koszty związane z oszacowaniem nieruchomości, które w tym konkretnym przypadku przewyższyłyby wpływy do budżetu z tytułu pobrania opłaty.

Za niesłuszne Rada uznała stwierdzenie, że organ odstąpił od ustalania stawki procentowej ponieważ" ustalenia zawarte w projekcie planu nie spowodują roszczeń z art. 36 (...) ponieważ na omawianym terenie nie występują również tereny, których wartość uległa obniżeniu w wyniku uchwalenia planu". Uzasadnienie to odnosiło się do art. 36 ust. 1,2 i 3, które zostały przytoczone przez Radę, która podała, że nie było przesłanek, które skłoniłyby Radę do zastosowania obu artykułów. Natomiast przytaczanie ustaleń z załącznika nr 3 nie jest zasadne przy rozpatrywaniu stawki procentowej z art. 36 ust. 4. W załączniku tym bowiem określa się skutki finansowe dla budżetu gminy wynikające z tytułu uchwalenia planu. Natomiast stawka procentowa z art. 36 ust. 4 dotyczy ewentualnych zobowiązań właścicieli wobec budżetu gminy.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych, Rada wskazała, że wskaźniki parkingowe do obliczania zapotrzebowania inwestycji na miejsca postojowe dla samochodów osobowych ustalone w § 5 uchwały, zostały określone w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta G. Dotyczą one obszaru objętego planem i służą określeniu zapotrzebowania na miejsca postojowe na działce budowlanej objętej inwestycją, a więc nie odnoszą się do ilości miejsc postojowych dla terenu zabudowy mieszkaniowej osiedla Ż. Zatem zarzut o niespełnieniu aktualnie normy min. 1,2 miejsc postojowych na mieszkanie nie jest zasadny, ponieważ norma ta dotyczy obszaru objętego planem, gdzie aktualnie nie ma budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Spełnienie wymaganej normy ilości miejsc postojowych będzie należało do inwestora planowanej zabudowy przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Nowe miejsca postojowe będą musiały znaleźć się na terenie przyszłej inwestycji dla użytkowników projektowanych funkcji mieszkaniowej i użytkowej. Nie jest więc prawdziwe twierdzenie, że powstanie nowych miejsc postojowych dla projektowanego obiektu wysokościowego nie jest wymagane w zaskarżonej uchwale. Rada wskazała, że obecnie w granicach obszaru objętego planem znajdują się miejsca postojowe użytkowane przez mieszkańców osiedla Ż., choć w przeważającej części parkingi te nie leżą na gruntach Spółdzielni, lecz na terenach gminnych. Jednak zamierzone inwestycje na obszarze objętym planem nie powinny spowodować zmniejszenia liczby miejsc postojowych dla mieszkańców. Stąd w ustaleniach planu znalazł się zapis o konieczności odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych, oprócz zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla nowych mieszkańców i użytkowników usług.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez brak dokonania badań i pomiarów w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych w oparciu o aktualne dane, Rada podniosła, że przepis ten nie został naruszony, gdyż w art. 7 ust. 11 uchwały określono zasady ochrony środowiska i przyrody. Ocena klimatu akustycznego zgodnie z art. 117 ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001, została wykonana w oparciu o mapy akustyczne miasta G. z 2007r. Zgodnie z art. 117 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska mapa akustyczna jest aktualizowana co pięć lat i obecnie jest to najaktualniejsze źródło informacji o warunkach klimatu akustycznego obszaru objętego planem. Od 2010r. w G. funkcjonuje system monitoringu hałasu na terenie miasta, który diagnozuje poziom emisji hałasu pochodzącego od pojazdów samochodowych, tramwajów, pociągów, samolotów. Najbliższa stacja pomiarowa (nr 130) jest położona przy ul. P. [...], w odległości 300 m od obszaru objętego planem, jednak z uwagi na odmienną specyfikę natężenia tego odcinka ulicy P. nie jest reprezentatywna dla obszaru objętego planem. Obecnie żaden przepis prawa nie nakazuje wykonywania badań i pomiarów w zakresie hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych przed przystąpieniem do sporządzaniu planu. W uchwale przy ustalaniu zasad ochrony środowiska i przyrody, uwzględniono zagrożenia wynikające z warunków klimatu akustycznego występującego na tym terenie oraz przyszłych ich zmian w oparciu o prognozę warunków klimatu akustycznego na 2020r. Z tego względu w art. 7 ust. 1 uchwały jest zapis o zastosowaniu elewacji o podwyższonej izolacyjności akustycznej zarówno w budynkach mieszkalnych od strony źródła istniejących uciążliwości akustycznych (ul. P.), jak i prognozowanych (ul. G.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przedmiotem oceny zgodności z prawem jest w rozpoznawanej sprawie uchwała nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G., zaskarżona przez Spółdzielnię Mieszkaniową "A", na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2001r. nr 142, poz. 1591 ze zm.).

Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej uchwały Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia, zaskarżyć uchwałę do sadu administracyjnego. Zgodnie z przepisem art. 53 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi(tj. Dz. U. z 2012r., poz.270 ze zm.) termin do wniesienia skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie 60 dni od dnia wniesienia wezwania o usunięcie naruszenia prawa.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy wymogi formalne skargi zostały spełnione. Niewątpliwie uchwała Rady Miasta z dnia 31 maja 2012r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. Skarżąca Spółdzielnia dopełniła wymogu bezskutecznego wezwania do usunięcia naruszenia prawa, które zostało wystosowane w dniu 3 lipca 2012r. i doręczone organowi w dniu 6 lipca 2012r. Rada nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie. Skarżący wnieśli skargę do Sądu na uchwałę w sprawie uchwalenia planu miejscowego w dniu 30 sierpnia 2012r., a zatem zachowany został 60 dniowy termin na wniesienie skargi wynikający z art. 53 § 2 ustawy-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Sąd rozpatrując skargę na uchwałę Rady Gminy wniesioną na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, winien zbadać czy interes prawny skarżącej został naruszony, albowiem dopiero ustalenie, że doszło do naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania sprawy.

Rozpoznając sprawę w powyższym zakresie Sąd zważył, że skarżąca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości działki nr [...] o łącznej powierzchni 3.7416ha, z której obszar ok. 1500 m² położony jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej graniczy z tym obszarem. Skarżąca ma zatem interes prawny w zaskarżeniu uchwały wynikający z przepisów prawa materialnego dotyczących ochrony prawa użytkowania wieczystego, albowiem zapisy planu dotyczą części nieruchomości położonej na obszarze nim objętym i wpływają na sposób wykonywania tego prawa.

W § 6 części ogólnej planu Rada uchwaliła, że ustala się w obszarze objętym planem jeden teren oznaczony numerem 001 i dla tego terenu określa się ustalenia szczegółowe ujęte w karcie terenu. W karcie terenu oznaczonego symbolem 001- M/U32 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o numerze ewidencyjnym 0132 w punkcie 7 dotyczącym zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w.ppkt 5 w zakresie wysokości zabudowy lit. a) ustalono, że maksymalna wysokość zabudowy dla obszaru wyznaczonego liniami podziału wewnętrznego i oznaczonego symbolem ‘a", jak na rysunku planu 60m( ppkt 5 lit.a), dla pozostałej części obszaru 20m (ppkt 5 lit. b).

Uchwała została zaskarżona z uwagi na dopuszczenie do zabudowy na obszarze objętym planem (na obszarze wyznaczonym w części graficznej planu liniami podziału wewnętrznego) obiektu o wysokości 60m.

W świetle ustaleń planistycznych Sąd uznał, jak to wyżej wskazano, że skarżąca jako użytkownik wieczysty nieruchomości objętej w części zapisami przedmiotowego planu ma legitymację do wniesienia skargi na uchwałę uchwalającą plan. Przeznaczenie nieruchomości objętej planem na m.in. na zabudowę o wskazanej w planie maksymalnej wysokości narusza interes prawny skarżącej wynikający z przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego, gdyż wpływają na sposób wykonywania tego prawa co daje legitymację do wniesienia skargi na uchwałę.

Naruszenie interesu prawnego otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania sprawy, w tym ustalenia czy zachowane zostały wymogi proceduralne przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem zgodnie z art.28 ustawy istotne naruszenie trybu sporządzania planu powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub w części.

Nadto ustalić należy jaki stan prawny ma zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 25 czerwca 2010r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2010r. nr 130, poz. 871) do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu lub studium, a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 5 powołana wyżej ustawa weszła w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. obowiązuje od dnia 21 października 2010r. W rozpoznawanej sprawie uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zaskarżonego planu podjęto w dniu 25 września 2008r.( uchwała nr [...] rady Miasta), natomiast zaskarżona uchwała o uchwaleniu planu została podjęta w dniu 31 maja 2012r. Skoro zatem uchwała o przystąpieniu do uchwalenia planu została podjęta przed dniem wejścia w życie ww. ustawy z dnia 25 czerwca 2010r., a postępowanie zostało zakończone w dniu 31 maja 2012r., to dla rozpoznania sprawy obowiązująca jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do dnia zmiany ustawy, tj. do dnia 20 października 2010r.

Nadto rozpoznając skargę zważyć należy, że naruszenie interesu prawnego nie oznacza zasadności skargi na uchwałę dotyczącą planu zagospodarowania przestrzennego. Naruszenie interesu prawnego może bowiem nastąpić w granicach przysługującego gminie władztwa planistycznego określonego art. 4 ust. 1 ustawy, w ramach którego rada gminy ustala w miejscowym planie przeznaczenie terenów, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy. Przepisy ustawy szeroko określają granice, w jakich gmina może podejmować rozstrzygnięcia w sferze planowania przestrzennego. Gmina mając wyłączną kompetencję do planowania miejscowego może samodzielnie kształtować sposób zagospodarowania obszaru podlegającego jej władztwu planistycznemu, jednakże zobowiązana jest do działania nie naruszającego zasad sporządzania planu miejscowego. Gmina kształtując sposób zagospodarowania obszaru podlegającego jej władztwu planistycznemu nie może tego władztwa nadużywać. Kontroli sądu podlega ustalenie czy nie naruszono zasad sporządzania planu miejscowego oraz czy rada gminy nie naruszyła przysługującego jej władztwa planistycznego. Sąd nie ma natomiast możliwości dokonywania oceny celowości i słuszności rozwiązań przyjętych w planie miejscowym. Sąd nie może bowiem zastępować organu administracji w działaniach należących do jego kompetencji. Rolą sądu administracyjnego jest bowiem kontrola, czy gmina nie przekroczyła władztwa planistycznego mieszczącego się w kryterium legalności a nie ocena celowości poszczególnych ustaleń planu, w tym, w okolicznościach rozpatrywanej sprawy, celowości dopuszczenia na obszarze objętym planem zabudowy o wysokości do 60m. Innymi słowy Sądu nie może ustalić, iż celowym na obszarze objętym planem byłoby dopuszczenie niższej zabudowy lub innej funkcji terenu.

Skarżąca zarówno w wezwaniu, jak i w skardze wniesionej do Sądu zarzuciła z kolei, że uchwała narusza przepis art. 9 ust.4 ustawy, który stanowi, że ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, a uchwalony plan jest sprzeczny z uchwałą Rady Miasta z dnia 20 grudnia 2007r., tj. ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta G., w ten sposób, że dopuszcza on zabudowę terenu objętego planem obiektem wysokościowym do wysokości 60m. Powyższa regulacja oznacza, że organy związane są ustaleniami studium przy sporządzaniu planu miejscowego. Związanie to przejawia się w tym, że plan nie może wprowadzać rozwiązań sprzecznych z konkretnymi ustaleniami Studium. Stopień związania miejscowego planu ustaleniami studium jest uzależniony od szczegółowości zapisów studium.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. Stosownie natomiast do przepisu art. 20 ust. ustawy plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium.

W rozpoznawanej sprawie w § 1 zaskarżonej uchwały stwierdzono zgodność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta G.

Mając na uwadze treść Studium oraz zaskarżonej uchwały stwierdzić należy, że zarzuty dotyczące sprzeczności Studium z uchwalonym planem są niezasadne, Nie jest zasadny zarzut, uchwalenia przez Radę planu sprzecznego ze studium, na skutek rażącego naruszenia zapisów studium dotyczących dzielnicy O., poprzez dopuszczenie możliwości wzniesienia obiektu wysokościowego (do 60) w sytuacji gdy zabudowa w bezpośrednim sąsiedztwie ma wysokość 30m.

Na wstępie należy wskazać, że postanowienia Studium nie zawierają żadnych konkretnych ustaleń dotyczących nieruchomości objętych planem.

Odnosząc się do treści Studium Sąd zważył, że w Dziale III studium pn Kierunki w pkt 12 pt. "Kierunki zmian w strukturze przestrzennej miasta oraz w przeznaczeniu terenów wraz ze wskaźnikami dotyczącymi zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym terenów wyłączonych z zabudowy" zostały zawarte podstawowe kierunki dotyczące kształtowania struktury przestrzennej miasta. W studium ustalono m.in., ze jeśli chodzi o dzielnice ukształtowane nie jest zasadne określanie parametrów i wskaźników zabudowy oraz standardów zagospodarowania na etapie studium, muszą być one ustalane indywidualnie na podstawie szczegółowych analiz, sformułowano jedynie ogólne zasady jako wytyczne do planów miejscowych, w tym m.in. sformułowano zasadę, że wskaźniki i parametry zabudowy w dzielnicach ukształtowanych powinny być jednym z narzędzi przestrzegania zasady rozwoju miasta do wewnątrz. Nadto odrębnie sformułowano zasady kształtowania wysokości terenu. Zasady te, jak wskazano, mają na celu ochronę ze względów kulturowych, przyrodniczych, krajobrazowych (ochrona charakteru, w tym wysokości zespołów zabytkowych o wartościach kulturalnych, ochrona stref ekspozycji zespołów i obiektów zabytkowych, utrzymanie otwarć na wartościowe elementy krajobrazu otwartego, zalesione wzgórza, morze). Wśród postanowień studium dotyczących zasad kształtowania zabudowy zawarto ustalenie o oznaczeniu (identyfikowaniu) dominantami wysokościowymi ważnych miejsc miasta dzielnic (np. dawny rynek, dojście do dworca PKP, ważne skrzyżowanie ulic). Również w cytowanych już w skardze postanowieniach studium dotyczących dzielnicy O. wskazano, że podstawową zasadą planistyczną na obszarze tej dzielnicy jest zachowanie jej dotychczasowego charakteru wyróżniającego się zróżnicowaniem funkcjonalnym i fizjonomicznym. Istniejące osiedla, w tym osiedle Ż., traktuje się jako tereny ukształtowane, gdzie funkcja mieszkaniowa winna być chroniona, wskazano również kierunki rozwoju dzielnic. Również postanowienia Studium w części dotyczącej planów miejscowych i nowych terenów inwestycyjnych nie zawierają żadnych ograniczeń dotyczących dominant wysokościowych na obszarze objętym planem. Natomiast zaskarżony plan utrzymuje postulowaną w studium funkcję mieszkaniową i nie narusza dotychczasowego zagospodarowania terenu (Osiedle Mieszkaniowe) poprzez wprowadzenie dotychczas nieistniejących np. uciążliwych funkcji usługowych, czy też przemysłowych. Skarżąca nie wskazała też aby dopuszczenie obiektu o wysokości do 60 naruszało wyżej wskazywane zasady dotyczące kształtowania wysokości ustalone w Studium. Zapisy planu w kwestionowanym zakresie nie modyfikują kierunku zagospodarowania przewidzianego w studium i nie wykluczają zagospodarowania dotychczas obecnego (tereny zabudowy mieszkaniowej). Zapisy planu nie naruszają też postanowień planu dotyczących kształtowania zabudowy w części dotyczącej wysokości terenu. Podkreślić też należy, że studium w swoich zapisach dotyczących kształtowania terenu wprost dopuszcza realizację dominant wysokościowych. Realizacja zabudowy określonej w planie realizuje też akcentowaną w planie zasadę rozwoju do wewnątrz miasta. Sąd uznał zatem, że zapisom zaskarżonej uchwały dotyczącej planu miejscowego planu nie można postawić zarzutu sprzeczności ze studium.

Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy, który stanowi, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. W tym zakresie uchwała w § 7 odwołuje się do zasad ustalonych w innych postanowieniach planu, a mianowicie w postanowieniach dotyczących zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, zasad dotyczących systemów komunikacji i infrastruktury technicznej oraz zasad ochrony środowiska i przyrody. Skarżąca podnosiła, że elementy planu wymienione w cyt. przepisie są obligatoryjne, nie może ich zastąpić powołanie się na inne postanowienia planu a naruszenie jest tym bardziej rażące, że plan dopuszcza zabudowę do wysokości 60m, kontrastującą z aktualnie istniejącą, co niewątpliwie narusza ład przestrzenny. Zarzut ten jest niezasadny. W tym miejscu w pierwszej kolejności należy odwołać się do wyżej poczynionych uwag o zakresie kontroli Sądu w przedmiocie korzystania przez gminę z władztwa planistycznego. Nadto z treści art. 1 ust. 2 ustawy wynika, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Natomiast przez wymagania ładu przestrzennego należy rozumieć stosownie do treści powołanego przez skarżącą art. 2 ust.1 ustawy takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nakazu uwzględniania w zagospodarowaniu wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury nie można traktować jako przepisu bezpośrednio zobowiązującego. Obowiązek uwzględnienia w zagospodarowaniu przestrzennym ww. wymagań oznacza, że obowiązek ten istnieje w takim zakresie, w jakim przewidują je przepisy szczególne. Skarżąca takich regulacji nie wskazała, natomiast w zaskarżonej uchwale usytuowanie obiektu do wysokości 60m pozostaje w granicach wyznaczonych władztwem planistycznym gminy, natomiast warunki jakie budynek, winien spełniać są regulowane w innych aktach prawnych (unormowania zawarte w Prawie budowlanym i przepisach dotyczących warunków jakie winny spełniać budynki mieszkalne i ich usytuowanie). Stwierdzić natomiast należy, że w rozpoznawanej sprawie istotna jest wysokość dopuszczonej zabudowy, a nie ilość kondygnacji, której plan nawet nie ustala. Z tej przyczyny stanowisko Rady przedstawione na uzasadnienie stanowiska braku naruszenia ww. przepisu, iż aktualnie istniejąca zabudowa posiada 12 kondygnacji, a planowana zabudowa przewiduje 17 pięter, jest w sprawie bezprzedmiotowa, jeżeli chodzi o uzasadnienie przyjętej dopuszczonej wysokości obiektu. Postanowienia planu w §6 dotyczące zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego zawierają natomiast inne postanowienia, nie dotyczące budynku, a mianowicie przewidują zakaz lokalizacji nośników reklamowych wolnostojących oraz ustalają ciąg pieszy zgodny z rysunkiem planu.

Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu w planie miejscowym określa się obowiązkowo parametry i wskaźniki zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy. Cytowany przepis nie przewidywał obowiązku ustalenia w planie minimalnej intensywności zabudowy, co zarzucała skarżąca. Natomiast plan ustala linie zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej, minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej objętej inwestycją intensywność zabudowy oraz jej maksymalną wysokość. Zatem w ustaleniach planu znajdują się określone parametry, które pozwalają określić jakiej wielkości obiekt budowlany może powstać na terenie objętym planem. Istotnym bowiem jest aby z zapisów planu wynikało jakiego rodzaju zabudowa, o jakim charakterze i jakiej wielkości może powstać na danym terenie i jaką może zająć maksymalnie powierzchnię danej nieruchomości. Wymogi te zostały spełnione, a brak powoływanego wskaźnika, który nie był obowiązkowy stosownie do stanu prawnego rozpoznawanej sprawy, nie stoi na przeszkodzie ustaleniu powyższych warunków zabudowy.

Również niezasadnym jest zarzut dotyczący naruszenia ww. przepisu poprzez sprzeczność w ustaleniu miejsc parkingowych. Wskazać należy, że w § 5 uchwały ustalono wskaźniki parkingowe do obliczenia zapotrzebowania inwestycji na miejsca postojowe dla samochodów osobowych, przyjmując wskaźniki określone w studium (str. 248-249) i jak to zasadnie wskazano w odpowiedzi na skargę mogą one odnosić się jedynie do obszaru objętego planem, nie odnoszą się one natomiast dla całego terenu osiedla Ż. Zarzut, iż plan dopuszcza możliwość zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości do 60m przy jednoczesnym zobowiązaniu do odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych jest niezasadny, gdyż z jednej strony plan przewiduje powstanie miejsc postojowych dla samochodów osobowych wg wskaźników parkingowych oraz dodatkowo przewiduje w szczególnych zasadach zagospodarowania terenów wymóg odtworzenia likwidowanych urządzonych miejsc postojowych.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy Sąd zważył co następuje. Stosownie do treści ww. przepisu w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe na podstawie, których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, a więc opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. W zaskarżonym planie w karcie terenu pkt 17 uchwalono "stawka procentowa nie dotyczy", co jest równoznaczne z ustaleniem tej stawki na poziomie O. Przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy przyznaje radzie gminy kompetencje do ustalenia stawki opłaty planistycznej. Natomiast materialnoprawne przesłanki jej ustalenia zostały zawarte w cyt. przepisie art. 36 ust. 4 ustawy. Powyższe oznacza, że rada gminy decyduje czy zachodzą materialnoprawne przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy poprzez określenie jej stawek na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 12. Skoro przesłanką materialnoprawną do ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, to jeżeli wartość określonych nieruchomości nie wzrośnie, to ustalenie opłaty przez radę gminy poprzez określenie tej stawki w planie jest zbędne, ponieważ nie będzie służyło celowi, o którym mowa w art. 36 ust. 4ustawy. W orzecznictwie wskazuje się, że wzrost wartości nieruchomości nie następuje najczęściej na terenach mających charakter publiczny oraz na terenach, których przeznaczenie w planie nie ulega zmianie. Nieustalanie stawek opłaty dla terenów, których wartość nie wzrośnie jest uzasadnione również względami wynikającymi z polityki budżetowej gmin. Jak to wskazano w wyroku NSA z dnia 29 września 2010r. sygn. akt II OSK 1430/10(lex nr 746535) zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Dla określenia wzrostu wartości tych nieruchomości wymagane jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.). W przypadku zbycia przez właściciela nieruchomości znajdującej się na terenie, co do którego oczywiste jest, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego jego wartość nie wzrośnie, koszt sporządzenia takiego operatu może znacznie przewyższyć dochód gminy z pobranej opłaty. Należy mieć to na uwadze w kontekście celu, w jakim wprowadzono jednorazową opłatę, a wiec zrekompensowania gminom przynajmniej części kosztów poniesionych w związku z przeprowadzeniem procedury planistycznej wiązanej z uchwaleniem planu(...). Jeżeli na danym terenie nie przewiduje się wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem wejścia w życie planu miejscowego, to nie można obciążać gminy kosztami procedury prowadzącej do zweryfikowania, czy i o ile nastąpił wzrost wartości tych nieruchomości. Reasumując stwierdzić należy, że rada gminy ma obowiązek wynikający z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy ustalić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stawki procentowe opłaty planistycznej tylko w przypadku, gdy zachodzą materialnoprawne przesłanki do ustalenia tej opłaty, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy, a więc tylko w odniesieniu do terenów objętych planem, na których wartość nieruchomości wzrośnie w związku z uchwaleniem planu. Przy czym organy planistyczne dokonując oceny skutków finansowych uchwalenia planu winny szczegółowo uzasadnić z jakich względów przyjęto, że wartość nieruchomości znajdujących się na terenach o określonym przeznaczeniu w planie nie wzrośnie, co uzasadnia odstąpienie od ustalania w planie stawki opłaty planistycznej dla danych terenów. Przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy nie wskazuje na możliwość uznaniowego odstąpienia przez gminę od pobierania opłaty poprzez jej ustalenie w wysokości 0%. Sąd zważył, że przesłanką ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem lub zmiana planu miejscowego. W rozpoznawanej sprawie kwestia ustalenia stawki planistycznej była analizowana. Najistotniejszym jest przeznaczenie określonych nieruchomości w planie. Na obszarze objętym uchwałą nie obowiązywał plan miejscowy, faktycznie teren był przeznaczony głównie pod funkcję usługową oraz miejsca postojowe dla mieszkańców Osiedla. W rozpoznawanej sprawie jest to funkcja mieszkaniowo-usługowa. Funkcja mieszkaniowa nawiązuje do terenów zabudowy mieszkaniowej osiedla Ż., natomiast funkcja usługowa zgodna jest z dotychczasową funkcją tego terenu. Skarżąca przytoczyła zapisy z oceny oddziaływania obiektu wysokościowego na środowisko zrównoważone dla planu miejscowego, w której stwierdzono, że po wybudowaniu planowanego obiektu nastąpi wzrost wartości sąsiednich nieruchomości, przede wszystkim ze względu na wzrost prestiżu miejsca i wyposażenia usługowego, budynek spowoduje podniesienie atrakcyjności miejsca. Powyższe okoliczności nie mogą przesądzać jednakże o obowiązku pobrania opłaty. Powyższa argumentacja dotyczy sposobu realizacji zapisów planu, które mają zmienić obraz zabudowy w zabudowę o wyższym standardzie, nowoczesną i uporządkowaną. W prognozie skutków finansowych uchwalenia planu wskazano, że opłata nie będzie pobierana. W części ogólnej opracowania wskazano, że w sytuacji gdy nie ma wzrostu wartości lub działają czynniki podwyższające i obniżające wartość nieruchomości – ustalenie stawki uznaje się za bezprzedmiotowe. Pozwala to uniknąć kosztów szacowania nieruchomości, które mogłyby przewyższyć dochód z renty planistycznej. Odnosząc się do tej kwestii Sąd uznał, że w istocie teren objęty planem nigdy nie był wyłączony z zabudowy usługowej czy też mieszkalnej, każda z tych funkcji mogła być na tym obszarze realizowana, niezależnie od tego czy na obszarze tym obowiązuje miejscowy plan czy też nie. Sposób realizacji tych funkcji, opisany w planie nie zmienia przeznaczenia tego obszaru, faktycznego korzystania z niego, a sposób jego zagospodarowania dodatkowo nawiązuje do terenów sąsiednich, na których położone są budynki ( o różnej wysokości) Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym argumentacja Rady dotycząca kwestii kosztów szacowania nieruchomości (kosztów sporządzania operatów i innych związanych z ustaleniem opłaty planistycznej) mogła zostać uwzględniona w trakcie procedury planistycznej. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że brak ustalenia wysokości opłaty określonej w art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy nie stanowi w okolicznościach sprawy istotnego naruszenia trybu postępowania.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez oparcie prognozy oddziaływania na środowisko na wynikach nieaktualnych badań i pomiarów w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych Sąd zważył, iż zgodnie z powołanym przepisem w planie określa się obowiązkowo zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego. Nadto zgodnie z przepisem art. 17 pkt 4 ustawy projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządza się wraz z prognozą oddziaływania tego planu na środowisko, która ma za zadanie określić i ocenić skutki, które mogą powstać z projektowanego przeznaczenia terenu oraz przedstawić rozwiązania eliminujące lub ograniczające jego ewentualnie negatywny wpływ na środowisko. W rozpoznawanej sprawie prognoza taka została sporządzona. W zakresie dotyczącym podnoszonego przez skarżącą zarzutu oparcia prognozy na nieaktualnych badaniach i pomiarach w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych, Sąd zważył, że w prognozie tej wskazano, że głównym czynnikiem kształtującym warunki klimatu akustycznego objętego projektem planu jest emisja hałasu drogowego, pochodzącego od ulic P. i G. a także emisja hałasu tramwajowego od linii przy ul. P. Ustalono że na znacznym obszarze występuje przekroczenie dopuszczalnych norm hałasu. W prognozie podano, że ustaleń poziomu i obszaru występowania tego przekroczenia, w tym wysokości poziomu hałasu dokonano w oparciu o mapy akustyczne miasta G. z 2007r. Jednocześnie ustalono, że realizacja ustaleń planu skutkować będzie nieznacznym pogorszeniem dotychczas stosunkowo mało korzystnych warunków klimatu akustycznego, przy czym planowany obiekt wysokościowy w środkowej części terenu zwiększy lokalny ruch samochodów, co przełoży się na nieznaczny wzrost poziomów hałasu. Podkreślono, że o warunkach klimatu akustycznego na analizowanym terenie i terenach przyległych decydować będzie ruch samochodowy i tramwajów po ulicy P. i G. Prognozuje się wzrost tego hałasu na skutek inwestycji polegającej na budowie Trasy Z. do 2020, głownie od strony ul. G. Wskazano jakie zapisy należy umieścić w planie z uwagi na wysokie poziomy hałasu na obszarze analizowanym. Przepis art. 117 ustawy Prawo ochrony środowiska stanowi o dokonaniu oceny stanu akustycznego środowiska i obserwacji zmian. Zgodnie z art. 118 ust. 1 ww. ustawy na potrzeby oceny stanu akustycznego środowiska, o których mowa w art. 117 sporządza się co 5 lat mapy akustyczne, z zastrzeżeniem ust. 2. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy przy opracowaniu projektu planu zachowano wymogi ww. ustawy wykorzystując aktualne w świetle cyt. przepisu mapy akustyczne, jednocześnie co wynika z przedłożonej prognozy oceny na środowisko dokonano w niej analizy istniejącego klimatu akustycznego oraz wskazano na prognozy związane z tym klimatem, powołano się wbrew zarzutom skargi na zagrożenia wynikające ze zwiększającego się ruchu samochodowego i na i przyczyny, które mogą go znacząco zwiększyć.

Ustalenia zawarte w prognozie oddziaływania na środowisko, uwzględniające występowanie na obszarze objętym planem wysokich poziomów hałasu w środowisku zostały uwzględnione w planie miejscowym

Mając na uwadze przeprowadzoną przez organ procedurę planistyczną w zakresie dotyczącym oddziaływania na środowisko planowanego obiektu Sąd uznał zarzuty skarżącej w opisanym zakresie za niezasadne. Elementy kwestionowane przez skarżącą zostały przedstawione w prognozie, a zalecenia z niej wynikające zostały zamieszczone w postanowieniach planu. Wysoki poziom hałasu istnieje na analizowanym terenie, niezależnie od realizacji obiektu, a jego główną przyczyną jest istniejący na tym obszarze ruch samochodowy i tramwajowy na ulicach P. i G., na który budowa obiektu wysokościowego będzie miała, jak wynika z prognozy, nieznaczny wpływ. Jednocześnie z przedstawionych zaleceń wynika, jak to stwierdzono w prognozie, że ich wprowadzenie do planu i realizacja mogą poprawić klimat akustyczny.

Nadto z przedłożonej dokumentacji planistycznej wynika, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały został wyczerpany tok postępowania przewidziany w art. 17 ust. 1-4, a projekt planu uzyskał stosowne uzgodnienia z organami, o których mowa w art. 17 ust. 7 ustawy.

Mając powyższe na uwadze i działając na podstawie przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargę.