Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 839/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 136 ust. 3, art. 137, art. 216 ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 50 ust. 1 pkt 3, art. 53
journal: Dz.U. 1991 nr 30 poz 127
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.) Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Miasta P. na decyzję Wojewody z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) lutego 2015 r., nr (...), wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", oraz art. 136, art. 137, art. 138, art. 140 ust. 1 – 4, art. 142 i art. 216 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), Starosta P. orzekł o zwrocie na rzecz I. i H. K. nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako: obręb (...), arkusz mapy (...), działka numer (...) o powierzchni 9 900 m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy jako własność Miasta P. (pkt 1 decyzji) oraz zobowiązał I. i H. K., do zwrotu kwoty (...) zł, jako należności określonych w art. 140 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt 2 decyzji).

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Starosta wyjaśnił, że w dniu (...) grudnia 2013 r. I. i H. K. zwrócili się do Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego o zwrot nieruchomości położonej w P. przy ul. (...). Pismem z dnia (...) stycznia 2014 r. Wojewoda wyznaczył Starostę jako organ właściwy do rozpatrzenia wniosku o zwrot opisanej powyżej nieruchomości. Następnie organ I instancji opisał podejmowane w toku prowadzonego postępowania czynności procesowe oraz przytoczył treść przepisów regulujących procedurę zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, wskazując, że zgodnie z art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy o zwrocie stosuje się do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., nr 30, poz. 127 ze zm.).

Organ I instancji wskazał następnie, że aktem notarialnym rep. (...) z dnia (...) listopada 1989 r., podjętym w czasie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, H. i I. K. sprzedali na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w P. przy ul. (...). Nieruchomość powyższą określono w akcie notarialnym jako niezabudowaną, a zgodnie z przytoczonym w treści aktu notarialnego pismem Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r., działka powyższa była położona na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe "(...)" i pod komunikację. Cenę za przedmiotową nieruchomość ustalono w kwocie (...) zł.

Na podstawie materiałów przekazanych przez Miejską Pracownię Urbanistyczną (pismo z dnia (...) marca 2014 r.) oraz opinii Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta z dnia (...) maja 2014 r., ustalono, że nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta z 1975 r. była zlokalizowana na terenie oznaczonym symbolem MW, tj. terenie intensywnego zainwestowania z przewagą funkcji mieszkalnictwa wysokiej intensywności. W miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego dzielnicy mieszkaniowej "(...)", zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej działka nr (...) zlokalizowana była na terenach zabudowy wielorodzinnej i komunikacji.

W dalszej części uzasadnienia opisano, przeprowadzone w dniu (...) maja 2014 r., oględziny nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot, wskazując, że działka nr (...) stanowi w większości opuszczony i porośnięty spontanicznie dawny sad owocowy. W jej części środkowej znajduje się ruina budynku mieszkalnego, parterowego, trwale związanego z gruntem, podpiwniczonego, ze śladami pożaru, natomiast w jego rejonie znajduje się fundament nieistniejącego budynku, stanowiącego, według wnioskodawców, drewnianą szopę. Teren działki był w większości zaśmiecony i niezagospodarowany. Powyższy stan nieruchomości korespondował, z oświadczeniem Spółdzielni Mieszkaniowej, która stwierdziła, że nie posiada żadnych dokumentów na temat prowadzonych inwestycji na nieruchomości położonej w P. w rejonie ul. (...) (pismo z dnia (...) maja 2014 r.).

Starosta wskazał, że w toku postępowania pozyskano opinie operatorów sieci przesyłowych dotyczące infrastruktury będącej w ich zarządzie, a znajdującej się na obszarze działki nr (...). I tak, zgodnie z opinią "A" Sp. z o.o. (pismo z dnia (...) czerwca 2014 r.) na działce znajdują się słupy sieci energetycznej wraz z napowietrzną siecią energetyczną będącą w eksploatacji "B" Sp. z o.o. Dodatkowo na słupach znajdują się oprawy sieci oświetlenia drogowego wraz z liną zasilającą będącą w eksploatacji "A" Sp. z o.o. Spółka nie posiada przy tym informacji kiedy i czyim nakładem sieć oświetlenia drogowego została wybudowana, aktualnie natomiast elementy sieci oświetlenia drogowego stanowią jej własność. Zarząd Dróg Miejskich, pismem z dnia (...) lipca 2014 r., potwierdził powyższe ustalanie, wyjaśniając dodatkowo, że oświetlenie drogowe jest utrzymywane przez Zarząd Dróg Miejskich, w szczególności w zakresie kosztów związanych ze zużywaną energią elektryczną, konserwacją i przeglądami punktów oraz awariami. "B" Sp. z o.o., pismem z dnia (...) lipca 2014 r. oświadczyła, że na nieruchomości znajduje się linia napowietrzna wraz z przyłączami kablowymi. Przedmiotowa linia wraz z przyłączami powstała w latach siedemdziesiątych ubiegłego stulecia, co potwierdza protokół nr 1 z dnia (...) lutego 1972 r. ze sprawdzenia izolacji transformatora. Starosta podkreślił, że na działce nr (...) nie stwierdzono przebiegu innych sieci przesyłowych oraz urządzeń infrastrukturalnych.

Następnie Starosta wyjaśnił, że dokumentacji związanej z nabyciem przez Skarb Państwa nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot nie udało się odnaleźć w zasobach archiwalnych, na co wskazuje: pismo Urzędu Gminy z dnia (...) października 2014 r., pismo Wydziału Organizacyjnego Urzędu Miasta Archiwum Zakładowego z dnia (...) lipca 2014 r., pisma Biura Organizacyjno – Administracyjnego Urzędu Wojewódzkiego z dnia (...) lipca 2014 r. oraz z dnia (...) sierpnia 2014 r., pismo Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego z dnia (...) lipca 2014 r. Jedynie podczas rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu (...) sierpnia 2014 r. z pracownikiem Wydziału Organizacyjnego Urzędu Miasta – Archiwum Zakładowego ustalono, że w posiadanym rejestrze nabyć przez Skarb Państwa nieruchomości, pod sygn. (...) figuruje sprawa I. i H. K.. W zasobach Archiwum Zakładowego nie odnaleziono jednak dokumentacji o powyższej sygnaturze. Nie odnaleziono również żadnych dokumentów dotyczących wywłaszczenia nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), bądź wywłaszczenia I. i H. K.. Również archiwum Zakładowe Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta poinformowało, że w jego ewidencji nie odnaleziono dokumentacji sprawy sygn. (...). Przeprowadzona kwerenda w zasobie Archiwum Państwowego nie przyczyniła się do odnalezienia dokumentów związanych z wywłaszczeniem nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z arkusza mapy (...) obrębu (...). Także badanie księgi wieczystej KW nr (...), wraz z dokumentami, przeprowadzone w dniu (...) sierpnia 2014 r. w Sali Przeglądowej Sądu Rejonowego nie przyniosło rezultatów w postaci odnalezienia dokumentów dotyczących wywłaszczenia przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) (za wyjątkiem aktu notarialnego dotyczącego nabycia przedmiotowej nieruchomości).

W celu uzupełnienia materiału dowodowego w dniu (...) sierpnia 2014 r. przesłuchano strony postępowania: H. K. i I. K., na okoliczność zagospodarowania terenu nieruchomości objętych wnioskiem o zwrot oraz sposobu wywłaszczenia. H. K. oświadczył, że w momencie wywłaszczenia miał 35 lat i do 1989 r. był właścicielem nieruchomości przy ul. (...), a mieszkał tam do około 1986 r. Wnioskodawca oświadczył, że prowadzane były negocjacje dotyczące nabycia przedmiotowej nieruchomości, wyjaśniając, że około 1985 r. odbyło się zebranie z władzami, dotyczące wywłaszczenia terenu. Wśród członków zebrania puszczona była lista, na którą miały wpisywać się osoby zgadzające się na ogólne warunki wywłaszczenia, przy czym H. K. wpisał się na tą listy. H. K. zeznał następnie, iż po jego wyprowadzce sprawą zajmował się jego teść, który informował go telefonicznie, m.in. o sporządzaniu wyceny i kolejnych krokach w sprawie. Z zeznań H. K. wynika, że około 1988 r. sporządzono wycenę na kwotę około 20 milionów, po niej Miasto zrezygnowało z zakupu nieruchomości. Następnie H. K. oświadczył, że w 1989 r. otrzymał informację od teścia, że urząd proponuje za kupno nieruchomości za kwotę (...) zł obejmującą sam grunt, i choć nie było wówczas mowy o wywłaszczeniu, to jednak w jego ocenie był to dalszy ciąg sprawy. Wnioskodawca odpowiadając na pytanie czy istniały jakiekolwiek dokumenty, z których wynikało że jeśli nie stanie do aktu notarialnego to zostanie wywłaszczony zeznał, że chyba nie było żadnych dokumentów, a jedynie na opisanym powyżej zebraniu była mowa o wywłaszczeniu. Dodatkowo wnioskodawca stwierdził, że w momencie podpisywania aktu nie zależało mu na nieruchomość, ponieważ miał już mieszkanie nad morzem. W kwestii szczegółowego przeznaczenia nieruchomości H. K. stwierdził, że był w "C" po pierwszym zebraniu, około 1985 r. i na tym terenie miało być zbudowane osiedle, a przez działkę nr (...) miał przebiegać ukosem 10 - piętrowy blok. Nie posiada on jednak na tą okoliczność żadnych dokumentów. Zgodnie z wiedzą H. K. na nieruchomości tej nic nie działo się przez całe 10 lat (w latach 1989 - 1999), a działka zarastała, zbierały się śmieci, a w budynku mieszkali bezdomni. Wnioskodawca wyjaśnił, że gdy wraz z żoną dowiedzieli się że nie mają szans ani na remont ani na rozbudowę domu, bo otrzymali informację że nie dostaną zezwolenia na budowę bo teren jest przeznaczony pod rozbudowę miasta, rozglądali się za inną posesją.

I. K. oświadczyła, że w 1989 r. miała 33 lata, a od tego czasu była na nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot ze dwa, trzy razy, oglądać ten teren, nie miała już jednak z nią związku. Jak oświadczyła, jej mąż chodził na zebrania i przekazywał jej, że nieruchomość może być wywłaszczona. Wnioskodawczyni stwierdziła jednocześnie, że wiedziała, że prędzej czy później nieruchomość zostanie im zabrana. I. K. zeznała, że nic nie wiedziała o negocjacjach, a po jej wyjeździe jej ojciec prowadził sprawę dalej, napisał list z powiadomieniem o wycenie na kwotę około 61 milionów. Nie wiedziała również o żadnych dokumentach z których wynikało, że jeśli nie stanie wraz z mężem do aktu notarialnego to zostanie wywłaszczona. Stwierdziła, że jej ojciec prosił o pilną odpowiedź czy zgadzają się na propozycję miasta. I. K. nie miała również wiedzy jakie będą następstwa braku wyrażenia zgody na zawarcie aktu notarialnego. W kwestii przeznaczenia nieruchomości I. K. stwierdziła, że według jej wiedzy miał tam stać czterokondygnacyjny blok, długi. Ponadto oświadczyła, że około 1977 r. z mężem wiedzieli już, że nie będzie tam prawa zabudowy, ponieważ planowana byłą w tym miejscu budowa bloku. Nie posiadała jednak na tą okoliczność żadnych dokumentów, stwierdziła jedynie, że jej mąż dowiadywał się w Urzędzie Miasta czy będzie możliwość rozbudowy. Stwierdziła też, że na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) w latach 1989 – 1999 raczej nic się nie działo, działka zarastała.

Mając na względzie powyższe ustalenia faktyczne, Starosta wskazał, że zasadniczą kwestią w przedmiotowym postępowaniu było ustalenie sposobu nabycia nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot przez Skarb Państwa. Wobec nieodnalezienia żadnej dokumentacji archiwalnej związanej z jej nabyciem, organ zobowiązany był oprzeć się na zeznaniach wnioskodawców, przy czym zwrócono uwagę, że zeznania H. K. dowodzą, że Skarb Państwa rozpoczął starania o nabycie nieruchomości już około 1985 r. podczas zebrań na których proponowane były dobrowolne odstąpienia nieruchomości w tym rejonie. Już wcześniej, zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy, ograniczona została możliwość rozbudowy i remontu budynku związana z planowaną dzielnicą mieszkaniową. Sporządzono wyceny – pierwszą około 1988 r., następną w 1989 r. (dokumentów nie odnaleziono), umowę sprzedaży podpisano natomiast w dniu (...) listopada 1989 r.

Odwołując się do treści art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości Starosta wskazał, że wywłaszczenie nieruchomości mogło nastąpić na rzecz Państwa na cele i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie mogła być nabyta w drodze umowy. W związku z powyższym Skarb Państwa ubiegający się o wywłaszczenie nieruchomości miał obowiązek wystąpienia do jej właściciela przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego o dobrowolne odstąpienie nieruchomości i w razie porozumienia obowiązek zawarcia umowy. Nie odnaleziono żadnych dokumentów świadczących o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, wobec czego oczywistym jest, iż działka nr (...) została sprzedana na rzecz Skarbu Państwa przed jego wszczęciem, czyli zgodnie z cytowanym powyżej przepisem. Zdaniem Starosty, umowa sprzedaży z dnia (...) listopada 1989 r. była zatem umową szczególną, nie w pełni dobrowolną, ponieważ jej alternatywą było wywłaszczenie nieruchomości. Nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości drogą takiej umowy było równoznaczne z jej wywłaszczeniem, co w świetle treści art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza możliwość jej zwrotu.

Następnie Starosta wskazał, że zgodnie z treścią aktu notarialnego nieruchomość położona w P. przy ul. (...), objęta umową sprzedaży, była niezabudowana. Zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje jednakże, że na nieruchomości w chwili nabycia jej przez Skarb Państwa istniał budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. Powyższe potwierdzają wycena sporządzana w 1986 r. (niezwiązana z umową sprzedaży z 1989 r.), kserokopie zdjęć z lat 70. i 80. ubiegłego wieku wykonanych przez wnioskodawców, dołączonych do protokołu oględzin, czy protokoły zeznań stron postępowania z dnia (...) sierpnia 2014 r. Pozostałości przedmiotowych budynków (ruiny budynku, fundamenty) istnieją do dnia dzisiejszego, na co wskazują m.in. protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu (...) maja 2014 r. oraz sporządzony operat szacunkowy dotyczący określenia wartości nieruchomości. Zdaniem organu I instancji, fakt ten stanowił potwierdzenie szczególnego charakteru umowy zawartej w dniu (...) listopada 1989 r.

Dodatkowo Starosta zwrócił uwagę, że zgodnie z pismem Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego z dnia (...) lutego 1990 r., I. i H. K. od dnia (...) grudnia 1989 r. dzierżawili teren Skarbu Państwa położony w P. przy ul. (...), oznaczony w ewidencji jako: obręb (...), arkusz 3, działka nr (...), klasy RIVa, o powierzchni 9900 m2, pod uprawy rolnicze, a samą umowę zawarto na czas nieoznaczony – do czasu przejęcia terenu przez Spółdzielnię Mieszkaniową pod przyszłe budownictwo mieszkaniowe "(...)". Zgodnie z ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości były właściciel nieruchomości miał możliwość jej dzierżawienia do czasu rozpoczęcia realizacji inwestycji. Umowa dzierżawy zawarta została w dniu (...) lutego 1990 r., ale obowiązywała od dnia (...) grudnia 1989 r. (zawarta została z okresem wstecznym, do momentu nabycia jej przez Skarb Państwa aktem notarialnym z dnia (...) listopada 1989 r.).

Następnie Starosta wskazał, że w treści aktu notarialnego istnieje zapis: "Małżonkowie K. oświadczają, że: nie są właścicielami innej nieruchomości położonej na terenie gminy S. oraz w P.". W ocenie organu, kwestia posiadania innej nieruchomości była istotna w przypadku wywłaszczania nieruchomości, a konkretnie ustalania wysokości odszkodowania za nabywaną nieruchomość. Nabycia nieruchomości zawierane w trybie dobrowolnej umowy cywilnoprawnej charakteryzują się bowiem kształtowaniem warunków nabycia przez jej strony, w szczególności ceny, na zasadzie równości stron. W związku z powyższym gdyby akt z dnia (...) listopada 1989 r. był taką umową wpis ten byłby bezzasadny.

Mając powyższe na względzie Starosta wyjaśnił, że w sprawie znajdywały zastosowanie przepisy art. 136 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji możliwy był zwrot przedmiotowej nieruchomościami, przy czym aktualny stan zagospodarowania nieruchomości, istniejące pozostałości zabudowań, a także informacje udzielone m. in. przez Urząd Miasta czy Spółdzielnię Mieszkaniową jednoznacznie wskazują na brak realizacji jakichkolwiek inwestycji na przedmiotowym terenie. Tym samym w sprawie wystąpiły przesłanki zwrotu nieruchomości.

W dalszej części uzasadnienia Starosta wskazał, że stosownie do treści art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, lub jej części, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. W celu ustalenia czy wartość zwracanej nieruchomości uległa zmianie stosownie do treści art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zlecono rzeczoznawcy majątkowemu B. W. sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, wartość nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen aktualnych oraz wartość według stanu z dnia zwrotu, uwzględniającą działania podjęte na niej po wywłaszczeniu. W opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na dzień (...) grudnia 2014 r., którą organ uznał jako dowód w sprawie, ustalono, iż wartość nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) z arkusza mapy (...) obrębu (...), według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny wynosi (...) zł, natomiast wartość nieruchomości według stanu z dnia zwrotu i cen na dzień wyceny wynosi (...) zł. Stwierdzono przy tym zmianę wartości nieruchomości (jej zmniejszenie) na kwotę (...) zł. Po zwaloryzowaniu ceny nabycia nieruchomości określonej w akcie notarialnym, przy zastosowaniu wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych oraz denominacji Starosta wskazał, że wnioskodawcy są zobowiązani do zwrotu kwoty łącznej (...) zł, stanowiącej należności określone w art. 140 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosło Miasto P., zarzucając jej naruszenie art. 136 ust. 3 oraz art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7, art. 28, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Miasto, odwołując się do wyroków sadów administracyjnych, wskazało, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa na zasadach cywilnoprawnych, bez powiązania z procedurą wywłaszczenia – a zatem nie może być mowy o zastosowaniu w niniejszej sprawie art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności Miasto wskazało, że z aktu notarialnego nie wynika, ażeby podane w nim przeznaczenie nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego i pod komunikację było celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie.

Po przekazaniu odwołania wraz z aktami sprawy, Wojewoda, działając w oparciu o przepis art. 136 K.p.a. przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe w trybie art. 136 K.p.a., pozyskując dokumentację z Urzędu Gminy S. wskazującą na to, jakie było przeznaczenie działki przed jej nabyciem przez Skarb Państwa; załączając kopię fragmentu rejestru nabytych przez Skarb Państwa nieruchomości w 1989 r.; ustalając co oznacza symbol 8334 zastosowany w okazanej notariuszowi informacji o przeznaczeniu działki oraz włączając do akt dokumenty dostarczone przez H. K. wytworzone przez niego i kierowane do organów w roku 1985 r.

W czasie trwania postępowania odwoławczego H. K., przesłał do Wojewody uwierzytelniony odpis swojego odwołania z 20 lutego 1985 r., od decyzji Naczelnika Gminy S. z dnia (...) lutego 1985 r. w sprawie ustalenia kandydata na nabywcę działki budowlanej w S. Dostarczony odpis tego dokumentu jest identyczny z tym, który wcześniej – ale w postaci zwykłej kopii – włączono do akt sprawy.

Decyzją z dnia (...) lipca 2015 r. nr (...), Wojewoda, działając w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty P. z dnia (...) lutego 2015 r.

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie powtórzono dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wskazano, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że zgodnie z zatwierdzonym w dniu (...) grudnia 1974 r. uproszczonym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy S. działka nr (...) znalazła się w strefie zainwestowania miejskiego. Nieruchomość powyższa objęta była w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego z 1975 r., zatwierdzonym przez Wojewodę w dniu (...) sierpnia 1975 r., stanowiącym integralną część planu zagospodarowania przestrzennego województwa symbolem MW. Symbol ten oznaczał obszar intensywnego zainwestowania z przewagą funkcji mieszkalnictwa wysokiej intensywności, przy czym działka nr (...) znajdowała się w obszarze przewidzianym pod budowę osiedla "(...)". Działka powyższa była objęła również ustaleniami planistycznymi uchwały z (...) maja 1986 r. Gminnej Rady Narodowej w sprawie zatwierdzenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy S. Z lego dokumentu wynika, że nieruchomość I. i H. K. przeznaczona była pod budowę projektowanej dzielnicy mieszkaniowej "(...)" - M/U. Przedmiotowa nieruchomość objęta była także ustaleniami planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego dzielnicy mieszkaniowej "(...)" w P., zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej, zgodnie z którym nieruchomość znajdowała się na terenach zabudowy wielorodzinnej oraz komunikacji – ulicy.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w 1982 r. H. K. wystąpił o udzielenie pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości domu mieszkalnego i dwóch szklarni, motywując to złym stanem istniejącego tam domku gospodarczego przystosowanego do celów mieszkalnych. Właściciel otrzymał, w dniu (...) maja 1982 r. decyzję negatywną, której powodem było przeznaczenie nieruchomości na inwestycje dla Miasta P. W konsekwencji H. K. występował dwukrotnie do Naczelnika Gminy S. z podaniem o przydział nowej działki, na której mógłby zbudować m.in. nowy budynek mieszkalny.

Następnie Wojewoda wskazał, że w świetle zeznań H. K. i I. K. oraz ich pisma z dnia (...) lutego 1985 r. przyjąć należało, że w 1985 r. odbyło się zebranie we wsi (...), w którym uczestniczył między innymi H. K.. Spotkanie zorganizowane zostało przez pracowników organów administracji publicznej reprezentujących Skarb Państwa. Na zebraniu poinformowano właściciela i jego sąsiadów, że tereny M. przewidziane są pod wywłaszczenie pod inwestycje Miasta. Właścicielom zaproponowano dobrowolne odstąpienie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a H. K. wpisał się na listę osób, które sprzedadzą nieruchomość pocenie określonej przez powołanego biegłego. W 1988 r. organy administracji publicznej reprezentujące Skarb Państwa zaproponowały H. i I. K. kwotę około (...) milionów złotych, po czym zrezygnowały z chęci jej zakupu. Finalnie z I. i H. K. skontaktował się w 1989 r. ponownie Skarb Państwa - za pośrednictwem ojca I. K., a teścia H. K. - proponując zakup przedmiotowej nieruchomości za kwotę (...) milionów złotych.

H. K. i I. K. zbyli nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1989 r. Jak wyjaśnił Wojewoda, po stronie Skarbu Państwa działała M. C. w oparciu o pełnomocnictwo z dnia (...) października 1989 r. W akcie notarialnym wskazano, że H. K. i I. K. nie mają innych nieruchomości na terenie gminy S. i P.; nieruchomość jest przeznaczona pod budowę osiedla mieszkaniowego "(...)" i pod komunikację, co wynikało z okazanego pisma Urzędu Dzielnicowego z (...) listopada 1988 r.

Następnie organ odwoławczy odniósł się do zeznań H. i I. K., uznając, że są one wiarygodne w świetle art. 80 K.p.a. H. K. dostarczył bowiem w trakcie postępowania odwoławczego dokumenty prywatne i urzędowe z lal 80-tych, z których wynikają okoliczności o których zeznał wspólnie z żoną. Autentyczność tych dokumentów nie budzi wątpliwości, gdyż na prawie wszystkich dokumentach prywatnych dostarczonych przez H. K. widnieją prezentaty. Konsekwencją wpływu tych dokumentów było wydanie określonych decyzji. Wojewoda uznał przy tym, że skoro H. K. w piśmie z 1985 r. podnosi, iż odbyło się spotkanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości, to należy przyjąć, iż wydarzenie to rzeczywiście miało miejsce. Sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego byłoby rozumowanie, iż w latach 80 H. K. w wysyłanych do organów administracji publicznej rozpatrujących jego wniosek o przydział nowej działki budowlanej pisał nieprawdę po to, aby pisma te wykorzystać za 30 lat w postępowaniu zwrotowym. Z tych właśnie względów Wojewoda uznał, iż zeznania H. i I. K. za wiarygodne.

W dalszej części uzasadnienia scharakteryzowano przepisy dotyczące wywłaszczenia nieruchomości, wskazując, że istota zawisłej przed organem odwoławczym sprawy sprowadza się do ustalenia, czy nabycie nieruchomości dokonane rzeczonym aktem notarialnym było czynnością cywilnoprawną, dokonaną na warunkach równości obu stron, czy też był to wynik "rokowań" Skarbu Państwa z właścicielami działki numer (...) - przeznaczonej pod realizację celu publicznego.

Odpowiadając na tak postawione pytanie Wojewoda wskazał, że okolicznością bezsporną pozostaje, że już w połowie lat 70 ubiegłego wieku nieruchomość należąca do H. i I. K. przeznaczona została pod cele publiczne, a związane z rozbudową Miasta P. Przeznaczenie to wynikało z istotnego dla rozbudowy P. planu z 1977 r., który przewidywał budowę tzw. "Północnego Pasma Rozwojowego". W związku z takim przeznaczeniem nieruchomość doznała istotnych ograniczeń, gdyż na ich skutek odmówiono udzielenia zezwolenia na budowę na działce nowego budynku mieszkalnego i dwóch szklarni.

Zdaniem Wojewody o tym, że akt notarialny z (...) listopada 1989 r. został zawarty w wyniku rokowań poprzedzających wszczęcie formalnej procedury wywłaszczeniowej przesądza szereg argumentów. Po pierwsze organ odwoławczy zwrócił uwagę na fakt, iż w 1985 r. miało miejsce spotkanie właścicieli nieruchomości przeznaczonych pod budowę osiedla (...) z przedstawicielami terenowych organów administracji państwowej. Wojewoda dał wiarę zeznaniom H. K. (spójnymi z zeznaniami I. wytworzonych. i wytworzonych przez niego dokumentów w latach 80 ubiegłego wieku), iż w trakcie tego zebrania wpisał się on na listę osób, które nieruchomość sprzedadzą dobrowolnie - bez wszczynania procedury wywłaszczenia za ustaloną przez biegłego cenę. W ocenie Wojewody zebranie właścicieli z władzami we wsi (...) - świadczy o tym, iż miały miejsce w istocie rokowania, o jakich wspominał art. 53 ust. 1 i 2 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Okoliczność, iż pomiędzy momentem tych rokowań, a datą zawarcia umowy minęły 4 lata pozbawiona jest znaczenia, gdyż w tym czasie - jak zeznał H. K. – najpierw zaproponowano mu (...),- złotych. a potem z tej propozycji zrezygnowano, zaś następnie finalnie zaoferowano zakup nieruchomości po cenie (...) złotych. Fakt, iż moment zawarcia umowy nastąpił (...) listopada 1989 r., podczas gdy zebranie we wsi (...) miało miejsce na początku 1985 r. świadczy co najwyżej o niewłaściwej organizacji pracy ówczesnych władz albo czasowym braku środków na zakup nieruchomości. W realiach niniejszej sprawy przyjąć zatem należało, że Henryk i I. K. zgodzili się na dobrowolną sprzedaż nieruchomości zagrożonej wywłaszczeniem, przeznaczonej pod cele uniemożliwiające w zasadzie korzystanie z niej i, jak wynika z ich zeznań, kupili nową nieruchomość w B., gdzie mieszkają po dzień dzisiejszy.

Wojewoda wskazał, że o fakcie, iż akt notarialny z dnia (...) listopada 1989 r. został zawarty w trybie ustawy wywłaszczeniowej z 1985 r. jako czynność cywilnoprawna poprzedzającą ewentualnie postępowanie wywłaszczeniowe świadczą elementy tego dokumentu. I tak, po stronie Skarbu Państwa stawała M. C., pracownik Urzędu Miejskiego działająca na podstawie pełnomocnictwa z (...) października 1989 r. Treść lego pełnomocnictwa świadczy o tym, że zakresem udzielonego umocowania było nabywanie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Wprawdzie sama ta okoliczność o niczym jeszcze nie świadczy, skoro nabywanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na podstawie tej ustawy następować mogło nie tylko w celu uzasadniającym wywłaszczenie, ale też na zasadach ogólnych, jednakże uznać należało, że jest ona kluczem do zrozumienia drugiego elementu aktu notarialnego z (...) listopada 1989 r. Oto bowiem w § 7 tej umowy wskazano, że "opłaty skarbowej nie pobrano na podstawie art. 3 ust. 1 pkt h ustawy o opłacie skarbowej". W dacie zawarcia umowy obowiązywała ustawa z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 1989, Nr 4 poz. 11.), przy czym zgodnie z przywołanym przez notariusza przepisem tej ustawy nie podlegają opłacie skarbowej podania i załączniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia, zezwolenia, czynności cywilnoprawne, pełnomocnictwa oraz ich odpisy w sprawach: sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Zdaniem Wojewody skoro w akcie notarialnym mającym cechę dokumentu urzędowego umieszczona została laka klauzula – wyłączająca obowiązek pobrania opłaty skarbowej od stron to stanowi to istotny argument pozwalający przyjąć, iż umowa z dnia (...) listopada 1989 r. nie była zwykłą czynnością cywilnoprawną polegającą na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, lecz było to nabycie nieruchomości przeznaczonej pod cel uzasadniający jej wywłaszczenie. Niewątpliwie osoba stająca w imieniu Skarbu Państwa znała treść wskazanego w akcie notarialnym przepisu ustawy o opłacie skarbowej z (...) stycznia 1989 r. Co więcej założyć należało, iż umieszczenie w akcie notarialnym takiego właśnie zapisu sama spowodowała, skoro przedłożyła pismo świadczące o przeznaczeniu nieruchomości pod cel publiczny.

Starosta zwrócił również uwagę na § 1 tiret 4 aktu notarialnego, wskzaujący na przeznaczenie działki, określone w piśmie Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r. znak (...). Organ odwoławczy podniósł, że znak 8334 był symbolem klasyfikacyjnym stosowanym w sprawach związanych z wydawaniem opinii o nieruchomościach i podziałach. Z okazanego dokumentu miało wynikać przeznaczenie nieruchomości pod cele budownictwa mieszkaniowego i komunikację. Zdaniem Wojewody skoro w umowie przedstawiciel organu administracji państwowej okazał taki dokument to niewątpliwie umowa stanowiła zwieńczenie toczących się od kilku lat czynności poprzedzających ewentualne postępowanie wywłaszczeniowe. Jak wyjaśniono, elementy obligatoryjne aktu notarialnego zawartego dla potrzeb umowy sprzedaży określał wówczas art. 62 § 1 i 2 ustawy z dnia 24 maja 1989 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 1989, Nr 33 poz. 176 ) w zw. z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964, Nr 16 poz. 93 ze zm.) Z przepisów tych nie wynikała konieczność umieszczenia informacji o przeznaczeniu nieruchomości, jeżeli czynność ta nie byłaby związana z procedurą poprzedzającą wywłaszczenie. Obowiązek taki wynikać mógł co najwyżej z art. o 2 § 2 ówczesnego prawa o notariacie w zw. z art. 53 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Wojewoda mając na względzie powyższe uwagi stanął na stanowisku, iż umieszczenie w akcie notarialnym wzmianki o tym, jakie jest przeznaczenie pianistyczne nieruchomości, zwłaszcza jeżeli obejmuje ono przeznaczenie o jakim mowa w art. 50 ust. 1 ustawy wywłaszczeniowej z 1985 r. uzasadnia przyjęcie, przy uwzględnieniu innych dowodów i dokumentów, iż nieruchomość nie została nabyta na zasadach ogólnych, jak przewidywał art. 8 tej ustawy, a w trybie poprzedzającym ewentualny akt wywłaszczenia.

Kolejnym argumentem świadczącym o tym, że umowa z dnia (...) listopada 1989 r. była wywłaszczeniem w formie aktu notarialnego był sposób postępowania z tą nieruchomością przez Skarb Państwa po jej nabyciu. W aktach sprawy znajduje się pismo z dnia (...) lutego 1990 r. z którego wynika, że nieruchomość po jej nabyciu została oddana w dzierżawę H. i I. K. od dnia (...) grudnia 1989 r. na czas nieoznaczony. Momentem ustania tej umowy miała być chwila przejęcia terenu przez Spółdzielnię Mieszkaniową pod przyszłe budownictwo mieszkaniowe "(...)". Zdaniem Wojewody Wielkopolskiego takie zachowanie ówczesnych organów administracji publicznej świadczy o tym, że miało miejsce zdarzenie objęte hipotezą art. 9 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a mianowicie pozostawienie nieruchomości w posiadaniu poprzedniemu właścicielowi na zasadach dzierżawy do czasu zagospodarowania na cele, w jakich została nabyta.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że w sprawie niewątpliwie spełniona została przesłanka zbędności, o jakiej mowa w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co spowodowało konieczność jej zwrotu, przy uwzględnieniu treści art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy uznał przy tym, że w sprawie prawidłowo ustalono kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, jakie uzyskali I. i H. K. oraz wyjaśnił, że sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy był prawidłowy i odpowiadał prawu.

Organ odwoławczy odniósł się wreszcie do zarzutów Miasta, wskazując, że nie znajdują one uzasadnienia, a w świetle przedstawionej argumentacji przyjąć należało, że umowa z dnia (...) listopada 1989 r. nie była swobodną czynnością prawną, niemającą związku zarówno z zamiarem realizacji inwestycji celu publicznego, jak i czynnościami poprzedzającymi wywłaszczenie. Marginalnie Wojewoda wyjaśnił, iż sprawa nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa była prowadzona pod znakiem (...), przy czym zgodnie ze stosowanym wówczas jednolitym rzeczowym wykazem akt dla urzędów terenowych organów administracji państwowej, wprowadzonym zarządzeniem nr 36 Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 12 grudnia 1975 (Jednolity Rzeczowy Wykaz Akt dla Urzędów Terenowych Organów Administracji Państwowej, Warszawa 1975), w sprawach z zakresu gospodarki nieruchomościami stosowało się symbol "8221". Symbol ten oznaczał sprawy opisane w wykazie akt jako "Prawo pierwokupu, wywłaszczanie". Akta sprawy oznaczone były symbolem "82211", co oznacza że w obrębie jednostki klasyfikacyjnej "8221"' wyodrębniono oddzielny symbol dla spraw określonego rodzaju, tj. "82211". Zakładając, iż wyodrębnienie takie zgodne było z materią ogólnie przeznaczoną dla symbolu 8221, to usprawiedliwione jest przekonanie, iż symbol 82211 nadawano takim sprawom, które mogły dotyczyć albo prawa pierwokupu albo wywłaszczenia.

Skargę na powyższą decyzję wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Miasto P. zarzucając jej naruszenie art. 136 ust. 3 i art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci naruszenia art. 7, art. 28, art. 70, art. 77 § 1 i art. 86 K.p.a. Wniesiono uchylenie zaskarżonej decyzji jako niezgodnej z prawem.

W ocenie skarżącego Miasta organ administracji I instancji dokonał nieprawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego nie dokonując oceny istnienia ustalono publicznego celu wywłaszczenia. Samo przeznaczenie nieruchomości w planie pod budownictwo nie świadczy o publicznym celu, na który nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa. Jeśli nieruchomość byłaby przeznaczona na taki cel musiałaby być objęta decyzją o lokalizacji inwestycji, a samo przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, nie dawało podstaw do prowadzenia postępowania o wywłaszczenie nieruchomości. Organ administracji państwowej – Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego musiałby wtedy dokonać czynności polegającej na złożeniu oferty o dobrowolne odstąpienie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a także, zgodnie z przepisem art. 53 ust. 2 w związku z art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, czynności polegających na podaniu terminu do zawarcia umowy co było warunkiem zawarcia aktu notarialnego.

Zdaniem skarżącej na podstawie zebranego materiału dowodowego zgromadzonego przez organ I i II instancji nie można uznać, że nieruchomość została nabyta na określony cel publiczny i że spełnione zostały przesłanki wynikające z cytowanych wyżej przepisów. Takie stanowisko skarżący wywiódł na podstawie analizy aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1989 r., gdzie oprócz dokładnych danych zawierających nazwiska właścicieli, nr księgi wieczystej w której została "wpisana" nieruchomość oraz stwierdzenia o braku zobowiązań finansowych właścicieli nieruchomości, napisano, że na podstawie pisma Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r., ustalono, że nieruchomość położona w P. przy ul. (...), położona jest na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe i pod komunikację. Zatem z treści aktu notarialnego nie wynika, aby zawarty był w nim cel wywłaszczenia. Za pozbawione podstaw prawnych uznano stwierdzenie Wojewody, iż wobec poprzednich właścicieli organy administracji państwowej podjęły czynności poprzedzające wywłaszczenie administracyjne, gdyż organ nie wskazał konkretnie, jakie to czynności zostały faktycznie podjęte. Jest to o tyle istotne, iż jak wywiodło Miasto, przed przystąpieniem do aktu notarialnego obowiązkiem organu było przykładowo złożenie oferty o dobrowolne odstąpienie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a także terminu do zawarcia aktu notarialnego. W ocenie skarżącej, powoływanie się przez Wojewodę na fakt, iż spotkanie w 1985 r., właścicieli nieruchomości przeznaczonych pod budowę osiedla mieszkaniowego świadczy o zagrożeniu nieruchomości wywłaszczeniem nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa.

Miasto podważyło również fakt oparcia postępowania zakończonego zwrotem na zeznaniach i oświadczeniach I. i H. K.. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych wyjaśniono, że przesłuchanie strony jest środkiem dowodowym o charakterze uzupełniającym, zatem w żadnym razie nie może być to jedyny środek dowodowy, jaki organ przeprowadził w postępowaniu wyjaśniającym. Miasto wyjaśniło, że zebranie, które odbyło się we wiosce (...) miało charakter tylko informacyjny i nie stanowiło warunku wywłaszczenia wynikającego z treści art. 8 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, co oznacza, że organ I instancji ani organ II instancji nie przeprowadziły postępowania, z którego wynikałoby, że nabyta aktem notarialnym z dnia z dnia (...) listopada 1989 r., nieruchomość była zagrożona wywłaszczeniem.

Skarżąca wskazała wreszcie, że poprzedni właściciele sami wskazali, iż nieruchomość stanowiącą działkę nr (...), przy ul. (...) zamieszkiwali do 1986 r., po jej opuszczeniu ubiegali się o zakup nieruchomości we wsi B. (położonej w gm. P, - obecnie województwo [...]). I. i H. K. byli zatem zainteresowani sprzedażą Skarbowi Państwa nieruchomości przy ul. (...), ponieważ mieszkali już od trzech lat nad morzem. Dodatkowo analiza mapy ewidencyjnej nieruchomości położonych w sąsiedztwie wykazała, że nie nabyto na rzecz Skarbu Państwa żadnej nieruchomości w rejonie działki nr (...), wszystkie stanowią własność osób fizycznych. Na podstawie danych, którymi dysonuje Miasto, ustalono, iż własność na rzecz osób fizycznych nie przeszła również w drodze przeprowadzonego postępowania o zwrot nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenia. Zdaniem organu II instancji podniesione zarzuty w skardze nie są trafne, a decyzja z dnia (...) lipca 2015 r. odpowiadała prawu. Jak wyjaśniono, analiza skargi prowadzi do wniosku, iż skarżąca nie odniosła się do istotnych argumentów podniesionych w zaskarżonej decyzji, a świadczących o słuszności zwrotu nieruchomości wywłaszczonej na rzecz I. i H. K.. W ocenie Wojewody nie było podstaw do przyjęcia, iż tylko odnalezienia pisma, o jakim mowa w art. 53 ust. 2 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Za chybiony uznano również zarzut braku zawiadomienia Miasta o terminie rozprawy z dnia (...) sierpnia 2014 r., wyjaśniając, że zawiadomienie powyższe skarżąca otrzymała, o czym świadczy zwrotne potwierdzenie odbioru zlokalizowane na karcie 151 akt organu I instancji.

Pismem procesowym z dnia (...) października 2015 r., uczestnik postępowania – H. K., wyjaśnił, ze podczas trwania rozprawy administracyjnej w dniu 14 sierpnia 2014 r. obecny był przedstawiciel Miasta. Dodatkowo wskazano, że z informacji posiadanych przez uczestnika wynika, że również inne nieruchomości zostały zwrócono poprzednim właścicielom, w tym m.in. działka oznaczona nr (...).

Pismem procesowym z dnia 25 września 2015 r. Wojewoda wniósł o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci fragmentu książki Piotra Marciniaka pt. "Doświadczenia modernizmu. Architektura i urbanistyka Poznania w czasach PRL", a mianowicie stron nr 169 – 174, na okoliczność planowanego zlokalizowania na terenie M., w tym również na terenie działki nr (...) dzielnicy nauki oraz budowy zespołu mieszkaniowego, która to inwestycja została zatrzymana z powodu złego stanu gospodarki.

Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 10 listopada 2015 r. pełnomocnik organu – K. J. przedłożył decyzję Wojewody z dnia (...) kwietnia 2009 r., nr (...), dotyczącą zwrotu nieruchomości z obrębu - (...) (działka nr (...) oraz (...)), nabytą przez Skarb Państwa w drodze aktu notarialnego z dnia (...) kwietnia 1989 r., wraz z odpisem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 04 maja 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 1013/10 oddalającym skargę na powyższą decyzję, a także decyzję Wojewody Wielkopolskiego z (...) grudnia 2009 r., nr (...), dotyczącą zwrotu nieruchomości z obrębu - (...) (działka nr (...)), nabytą przez Skarb Państwa w drodze aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1988 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) przeprowadził dowód z dokumentu w postaci fragmentu książki Piotra Marciniaka pt. "Doświadczenia modernizmu. Architektura i urbanistyka Poznania w czasach PRL", a mianowicie stron nr 169 – 174, znajdujących się na k. 16 – 24 akt sądowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji organów administracji publicznej w przedmiocie zwrotu na rzecz I. i H. K. nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako: obręb (...), arkusz mapy (...), działka numer (...) o powierzchni (...) m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy jako własność Miasta P.

Zgodnie z treścią art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do treści art. 137 ustawy, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Przepis ten, na mocy art. 216 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, znajduje odpowiednie zastosowanie również do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 1815/07, ONSAiWSA 2011, Nr 4, poz. 72, wyjaśniono, że przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami o odpowiednim stosowaniu przepisów rozdziału 6 działu III tej ustawy dotyczy także nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości po wyznaczeniu przez organ, na podstawie art. 53 ust. 2 w związku z art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, terminu zawarcia umowy. Stanowisko powyższe zostało następnie rozwinięte, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 sierpnia 2010 r. sygn. akt I OSK 1407/09, Baza NSA oraz wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 226/12, Baza NSA, gdzie wyjaśniono, że dla ustalenia pojęcia "nabycia", zawartego w art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne jest dokonanie analizy treści całości uregulowania zawartego w art. 216 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co nie wyklucza możliwości zwrotu nieruchomości nabytej na podstawie umowy, o której mowa 53 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Sąd przyjmuję argumentacje reprezentowaną w przytoczonych powyżej wyrokach, gdzie zwrócono uwagę na fakt, że ustawodawca wskazał na trzy akty prawne, w trybie których nabycie uprawnia do dochodzenia zwrotu nieruchomości na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: ustawę z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli, dekret z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych oraz ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W przypadku dwóch pierwszych aktów prawnych w sposób wyraźny wskazano przepisy prawa, na mocy których musiało nastąpić nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, aby dopuszczalne było ubieganie się o zwrot w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w odniesieniu do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości brak jest tak konkretnie określonej podstawy prawnej nabycia nieruchomości. Oznacza to, że w tym przypadku ustawodawca nie zdeterminował uprawnienia do dochodzenia zwrotu nieruchomości formą nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Nie zawarł w treści przepisu warunku, że formą taką jest wywłaszczenie na podstawie decyzji administracyjnej, czy też na podstawie umowy poprzedzonej wyznaczeniem właścicielowi terminu na jej zawarcie. Nie znajduje zatem prawnego uzasadnienia pogląd oparty na wykładni zawężającej dyspozycję art. 216 ust. 2 pkt 3 wyłącznie do takich umów. To zaś, że zgodnie z art. 53 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wywłaszczenie było dopuszczalne dopiero wówczas, gdy nie było możliwe nabycie nieruchomości w drodze umowy, na zawarcie której właścicielowi nieruchomości wyznaczano termin, nie ma żadnego wpływu na sposób rozumienia art. 216 ust. 2 pkt 3, którego treść jest jednoznaczna. Konsekwentnie, jak trafnie wyjaśnił Wojewoda w treści odpowiedzi na skargę, hipotezą art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są objęte tylko te sytuacje prawne i faktyczne nabycia przez Skarb Państwa nieruchomości, w których umowa cywilnoprawna zawarta została bez żadnego związku z celami wywłaszczenia nieruchomości na określony cel publiczny.

W powyższym świetle przyjąć należy, że możliwe jest odpowiednie stosowanie przepisów art. 136 ust. 3 oraz art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadkach, w których wywłaszczenie nastąpiło w drodze umowy, o jakiej mowa w art. 53 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w związku z obowiązkiem jej nabycia na cele publicznoprawne, będące następnie podstawą stosowania procedury wywłaszczania stawiało jednostkę w sytuacji przymusowej. Upływ wyznaczonego przez organ administracji państwowej terminu powodował przystąpienie do dalszych czynności związanych z wywłaszczaniem (art. 53 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w pierwotnym brzmieniu). Pominięcie przy wykładni tego rozwiązania prawnego narusza art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, który stanowi "Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej". Trudno przyjąć zasadność wykładni odpowiadającej zasadzie sprawiedliwości społecznej różnicującej sytuację prawną jednostek tylko w oparciu o formalistyczne pojmowanie wywłaszczenia nieruchomości przez przyjęcie wyłącznie trybu administracyjnego z wyłączeniem trybu cywilnoprawnego powiązanego z procedurą wywłaszczenia na realizację celu publicznego.

Stosownie do treści art. 53 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym na dzień (...) listopada 1989 r., a więc na dzień zawarcia aktu notarialnego zbywającego przez dotychczasowych właścicieli własność przedmiotowej działki, wywłaszczenie mogło nastąpić na rzecz Państwa na cele i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie mogła być nabyta w drodze umowy, przy czym właściwy organ administracji państwowej mógł przystąpić do dalszych czynności związanych z wywłaszczeniem po bezskutecznym upływie terminu, jaki organ ten wyznaczy zainteresowanemu na piśmie do zawarcia umowy (art. 53 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Obowiązkiem organów, w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego było zatem ustalenie, czy fakt sprzedaży nieruchomości w listopadzie 1989 r. stanowił akt dobrowolny, czy też był podyktowany koniecznością wywłaszczenia dotychczasowych właścicieli z ich nieruchomości w związku z realizacją celu publicznego.

W przedmiotowej sprawie okolicznością bezsporną pozostaje, że aktem notarialnym z dnia (...) listopada 1989 r., podjętym w czasie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Henryk i I. K. sprzedali na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w P. przy ul. (...). Nieruchomość powyższą określono w akcie notarialnym jako niezabudowaną, a zgodnie z przytoczonym pismem Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r., położona była na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe "(...)" i pod komunikację. Cenę za przedmiotową nieruchomość ustalono w kwocie (...) zł.

Analiza akt sprawy wskazuje, że w toku, co wymaga podkreślenia, niezwykle skrupulatnie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, nie znaleziono dokumentów wskazujących, aby przed przystąpieniem do aktu notarialnego organ wyznaczył właścicielom termin, o jakim mowa w art. 53 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W istocie prowadzone przez Starostę postępowanie wyjaśniające, szeroko opisane na s. 2 – 3 uzasadnienia organu I instancji (k. 305 – 304 akt administracyjnych) doprowadziło jedynie do ustalenia, co miało miejsce podczas rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu (...) sierpnia 2014 r. z pracownikiem Wydziału Organizacyjnego Urzędu Miasta – Archiwum Zakładowego, że w posiadanym rejestrze nabyć przez Skarb Państwa nieruchomości, pod sygn. (...) figuruje sprawa I. i H. K.. W istniejących archiwach nie odnaleziono jednakże dokumentacji dotyczącej wywłaszczenia nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), bądź też wywłaszczenia I. i H. K.. Co więcej, również w akcie notarialnym (k. 21 akt administracyjnych) nie wskazano, aby umowa była zawierana w celu wywłaszczenia. Dokonując opisu nieruchomości wyjaśniono jedynie, że jest ona przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i pod komunikację.

Wydając zaskarżoną decyzję Wojewoda przyjął, w ślad za organem I instancji, że umowa z dnia (...) listopada 1989 r. nie była swobodną czynnością prawną, która nie miała związku zarówno z zamiarem realizacji inwestycji celu publicznego, jak i czynnościami poprzedzającymi wywłaszczenie, lecz przeciwnie, związana była bezpośrednio z postępowaniem zmierzającym do realizacji celu publicznego, jakim była budowa osiedla mieszkaniowego "(...)". Ze stanowiskiem powyższym nie zgadza się Miasto, wywodząc, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, że nabyta aktem notarialnym z dnia z dnia (...) listopada 1989 r., nieruchomość była zagrożona wywłaszczeniem.

Sąd administracyjny, kontrolując prawidłowość zaskarżonej decyzji uznał, że Wojewoda prawidłowo przyjął, iż w sprawie spełnione zostały przesłanki przesądzające o możliwości zwrotu przedmiotowej nieruchomości w oparciu o przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Okoliczności poprzedzające zawarcie aktu notarialnego, jego treść, a wreszcie działania mające miejsce bezpośrednio po jego zawarciu, wskazują, że nabycie działki nr (...) miało bezpośredni związek z planowaną inwestycją polegającą na budowie osiedla mieszkaniowego "(...)", zaś sama sprzedaż nie miała cech dobrowolności, lecz była powiązana z zamiarem realizacji opisanego powyżej celu publicznego.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że wniosek I. i H. K. dotyczący zwrotu przedmiotowej nieruchomości, został wywołany pismem Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta z dnia (...) grudnia 2013 r. (k. 197 akt administracyjnych), gdzie stosownie do treści art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poinformowano dotychczasowych właścicieli o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Co prawda, jak zasadnie zastrzeżono w powyższym piśmie, dopiero po złożeniu wniosku o zwrot nieruchomości, obowiązkiem organów administracji publicznej będzie ustalenie wszystkich okoliczności przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa, to jednak mieć należy na względzie, że to właśnie powyższe pismo, w którym wprost odwołano się do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącej wywłaszczenie nieruchomości, stanowiło bezpośrednią podstawę prowadzonego postępowania, wskazującą, na konieczność rozważania zasadności przeprowadzenia postępowania w przedmiocie zwrotu przedmiotowej nieruchomości.

Okolicznością bezsporną, niekwestionowaną również przez skarżącą, pozostaje, że działka nr (...) była przeznaczona pod realizację funkcji mieszkaniowej. Zarówno w zatwierdzonym uproszczonym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy S., jak i planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta z 1975 r., zatwierdzonym przez Wojewodę w dniu (...) sierpnia 1975 r.. przedmiotowa działka była przeznaczona pod obszar intensywnego zainwestowania z przewagą funkcji mieszkalnictwa wysokiej intensywności. Działka nr (...) była objęła również ustaleniami planistycznymi uchwały z 1986 r. Gminnej Rady Narodowej w S. w sprawie zatwierdzenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy S., gdzie jej przeznaczenie zostało określone pod budowę projektowanej dzielnicy mieszkaniowej "(...)" - M/U. Także w planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego dzielnicy mieszkaniowej "(...)", zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej z czerwca 1989 r., przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach zabudowy wielorodzinnej oraz komunikacji – ulicy.

Fakt przeznaczenie terenów M. (w tym przedmiotowej działki) pod lokalizację dzielnicy nauki oraz budowy zespołu mieszkaniowego, jest przy tym faktem powszechnie znanym, co potwierdza przeprowadzony podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 10 listopada 2015 r. dowód z dokumentu w postaci fragmentu książki Piotra Marciniaka pt. "Doświadczenia modernizmu. Architektura i urbanistyka Poznania w czasach PRL", a mianowicie stron nr 169 – 174 (k. 16 – 24 akt sądowych). Jak wyjaśniono w powyższym opracowaniu, realizacja powyższej inwestycji została zatrzymana z powodu złego stanu gospodarki.

Skarżąca, które nie zakwestionowała powyższego przeznaczenia terenów M., wywodzi jednakże, że przyjęcie tezy dotyczącej konieczności sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją celu publicznego, wymagało wydania stosownej decyzji lokalizacyjnej, określającej cel, w jakim nieruchomość miała zostać wywłaszczona. Zauważyć przy tym należy, że w toku prowadzonego postępowania administracyjnego organom nie udało się ustalić, czy decyzja powyższa istotnie została wydana.

W ocenie Sądu, dla możliwości wywłaszczenia nieruchomości w celu realizacji celu publicznego nie było konieczności objęcia przedmiotowej działki decyzją lokalizacyjną. Przepisy ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie uzależniały możliwości wywłaszczenia od wcześniejszego wydania tego typu decyzji. Stąd, w realiach przedmiotowej sprawy szczególne znaczenie zyskuje zawarta, w treści aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1989 r., informacja, dotyczące przeznaczenia działki, które określono na podstawie pisma Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r. znak (...), gdzie nieruchomość została opisana jako przeznaczona pod cele budownictwa mieszkaniowego i komunikację. W ocenie Sądu, skoro w umowie przedstawiciel organu administracji państwowej okazał taki dokument to niewątpliwie działanie powyższe miało charakter celowy, mający świadczyć o fakcie nabycia nieruchomości pod realizację inwestycji, jaką była realizacja osiedla "(...)". Koresponduje to, że znajdującym się w aktach organu II instancji rejestrem nabyć nieruchomości (k. 24 – 25 akt organu odwoławczego), gdzie wprost wskazano, że nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało dokonane "pod budownictwo mieszkaniowe (...)".

Oceniając fakt nabycia nieruchomości pod cel publiczny, nie można również pominąć dwóch innych okoliczności. Po pierwsze, w aktach sprawy znajduje się pismo z dnia (...) lutego 1990 r., z którego wynika, że nieruchomość po jej nabyciu została oddana w dzierżawę H. i I. K. od dnia (...) grudnia 1989 r. na czas nieoznaczony, przy czym momentem ustania tej umowy miała być chwila przejęcia terenu przez Spółdzielnię Mieszkaniową pod przyszłe budownictwo mieszkaniowe "(...)". Niewątpliwie sam fakt oddania zakupionej przez Skarb Państwa nieruchomości w dzierżawę dotychczasowych właścicieli nie przesądzał o jej nabyciu pod realizację celu publicznego. Istotnym pozostaje jednak, że powyższa umowa miała ściśle określony moment graniczny, jakim było rozpoczęcie realizacji budowy osiedla mieszkaniowego. Organy administracji publicznej zakładały więc w lutym 1990 r. (bezpośrednio po zawarciu aktu notarialnego), że osiedle mieszkaniowe (cel publiczny) istotnie powstanie. Po drugie, oceniając fakt nabycia przedmiotowej nieruchomości pod cel publiczny, uwzględnić należy treść przedłożonych podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu (...) listopada 2015 r. decyzji Wojewody z dnia (...) kwietnia 2009 r., nr (...), oraz z dnia (...) grudnia 2009 r., nr (...), dotyczących zwrotu nieruchomości z obrębu – (...). Jak wynika z ich treści, aktami notarialnymi zawartymi w latach 1988 – 1989, a więc w okresie, poprzedzającym bezpośrednio zawarcie aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1989 r., Skarb Państwa nabył własność innych nieruchomości, leżących w sąsiedztwie działki nr (...), dla realizacji celów określonych w planach zagospodarowania przestrzennego, a więc budowy osiedla mieszkaniowego. Powyższa okoliczność, która kwestionuje zarazem twierdzenia skarżącej, iż Skarb Państwa nie nabył innych nieruchomości, niż działka nr (...), wskazuje, że pod koniec lat 80-tych podjęto działania zmierzające do realizacji inwestycji celu publicznego, jaką była budowa osiedla mieszkaniowego "(...)", jednakże realizacja powyższej inwestycji nie została nigdy rozpoczęta.

Wskazane powyżej argumenty przesądzają, w ocenie Sądu, że nabycie nieruchomości nastąpiło w celu realizacji celu publicznego, spełniając tym samym pierwszy warunek zastosowania regulacji, o jakiej mowa w art. 215 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przechodząc do oceny dobrowolności przystąpienie do aktu notarialnego, zauważyć należy, że fakt przeznaczenia w planach zagospodarowania działki nr (...) pod realizację osiedla mieszkaniowego (...), wpływał bezpośrednio na niemożność jej zagospodarowania przez właścicieli. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że już w 1982 r. H. K. wystąpił o udzielenie pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości domu mieszkalnego i dwóch szklarni, jednakże spotkał się on z odpowiedzią negatywną, co było podyktowane przeznaczeniem nieruchomości na inwestycje dla Miasta P. W konsekwencji H. K. występował dwukrotnie do Naczelnika Gminy S. z podaniem o przydział nowej działki, na której mógłby zbudować m.in. nowy budynek mieszkalny. Inicjatywy H. K. zakończyły się jednak niepowodzeniem, gdyż nie został on ustalony kandydatem na nabywcę działki budowlanej we wsi S.

Okolicznością bezsporną i niekwestionowana przez Miasto (miasto kwestionuje jedynie charakter powyższego spotkania) pozostaje, że w 1985 r. odbyło się zebranie we wsi (...), w którym uczestniczył między innymi H. K., a które to spotkanie dotyczyło poinformowania właścicieli nieruchomości, że tereny M. przewidziane są pod wywłaszczenie pod inwestycje Miasta. Fakt odbycia powyższego spotkania potwierdzają przy tym nie tylko zeznania H. K., (które są spójne z zeznaniami I. K.), ale w szczególności pismo z dnia (...) lutego 1985 r. (k. 86 akt organu II instancji), stanowiące odwołanie od decyzji Naczelnika Gminy S. z dnia (...) lutego 1985 r. w sprawie ustalenia kandydata na nabywcę działki budowlanej w S. W piśmie powyższym, obarczonym prezentatą, H. K. wprost odwołał się do zebrania mającego miejsce we wsi (...).

Przyjmując fakt przeprowadzenia w 1985 r. zebrania we wsi (...), przyjąć również należy, że w trakcie tego zebrania H. K. wpisał się na listę osób, które nieruchomość sprzedadzą dobrowolnie – bez wszczynania procedury wywłaszczenia za ustaloną przez biegłego cenę. W ocenie Wojewody, którą to ocenę Sąd przyjmuje, zebranie właścicieli z władzami we wsi (...), które miało miejsce w 1985 r., świadczy o prowadzeniu rokowań, o jakich mowa w art. 53 ust. 1 i 2 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a których ewentualna niemożność zakończenia, prowadziłaby do złożenie wniosku o wywłaszczenie lub wszczęcie takiej procedury z urzędu. H. K. wiedział bowiem o zagrożeniu wywłaszczenia go z nieruchomości stanowiącej jego własność, co potwierdzają podejmowane przez niego następnie działania, w tym między innymi opisane już powyżej starania mające na celu przyznanie mu działki budowlanej (co potwierdza pismo z dnia (...) lutego 1985 r.), a następnie zakup nieruchomości w B., co miało miejsce w 1986 r.

Sąd zauważa, że choć pomiędzy zebraniem (mającym miejsce w 1985 r.), a aktem notarialnym (mającym miejsce w listopada 1989 r.) minęły cztery lata, to jednak wskazać należy, że w okresie powyższym były podejmowane działania mające na celu nabycie przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z zeznań H. K. w 1988 r. organy administracji publicznej reprezentujące Skarb Państwa zaproponowały za nieruchomość kwotę około 20 milionów złotych, po czym zrezygnowały z chęci jej zakupu. Ostatecznie z I. i H. K. skontaktował się w 1989 r. ponownie Skarb Państwa, za pośrednictwem pośrednictwem ojca I. K., a teścia H. K., proponując zakup przedmiotowej nieruchomości za kwotę 61 milionów złotych.

Jak zasadnie wywiódł Wojewoda, również sama treść aktu notarialnego z dnia (...) listopada 1989 r. również wskazuje, że został on zawarty w trybie ustawy wywłaszczeniowej z 1985 r. jako czynność cywilnoprawna poprzedzająca postępowanie wywłaszczeniowe. Po pierwsze, jak trafnie wskazał organ odwoławczy, po stronie Skarbu Państwa stawała M. C., pracownik Urzędu Miejskiego działająca na podstawie pełnomocnictwa z (...) października 1989 r. Treść lego pełnomocnictwa świadczy o tym, że zakresem udzielonego umocowania było nabywanie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Wprawdzie sama ta okoliczność o niczym jeszcze nie świadczy, skoro nabywanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na podstawie tej ustawy następować mogło nie tylko w celu uzasadniającym wywłaszczenie, ale też na zasadach ogólnych, jednakże nabiera ona szczególnego znaczenia przy uwzględnieniu § 7 aktu notarialnego, gdzie wskazano, że opłaty skarbowej nie pobrano na podstawie art. 3 ust. 1 pkt h ustawy o opłacie skarbowej. Powołany przepis ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej wskazywał, że nie podlegają opłacie skarbowej podania i załączniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia, zezwolenia, czynności cywilnoprawne, pełnomocnictwa oraz ich odpisy w sprawach: sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Niewątpliwie zawarcie, w akcie notarialnym powyższej klauzuli stanowi istotny argument pozwalający przyjąć, iż umowa z dnia (...) listopada 1989 r. nie była zwykłą czynnością cywilnoprawną polegającą na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, lecz było to nabycie nieruchomości przeznaczonej pod cel uzasadniający jej wywłaszczenie.

Po drugie, oceniając akt notarialny należało zwrócić uwagę, że w jego treści przedstawiono przeznaczenie działki, opierając się na opisanym już powyżej piśmie Urzędu Dzielnicowego z dnia (...) listopada 1988 r. znak (...). Jak wyjaśnił Wojewoda, a skarżąca tego nie zakwestionowała, znak 8334 był symbolem klasyfikacyjnym stosowanym w sprawach związanych z wydawaniem opinii o nieruchomościach i podziałach. Z okazanego dokumentu miało wynikać przeznaczenie nieruchomości pod cele budownictwa mieszkaniowego i komunikację. W ocenie Wojewody, którą to ocenę podtrzymuje Sąd, okazanie powyższego dokumentu wskazuje, że niewątpliwie umowa z dnia (...) listopada 1989 r. stanowiła zwieńczenie toczących się od kilku lat czynności poprzedzających ewentualne postępowanie wywłaszczeniowe. Jak trafnie zauważył Wojewoda, powyższy element nie stanowił obligatoryjnego elementu aktu notarialnego zawartego dla potrzeb umowy sprzedaży, wynikającego z obowiązującym wówczas art. 62 § 1 i 2 ustawy z dnia 24 maja 1989 r. Prawo o notariacie w zw. z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepisy powyższe nie określały bowiem konieczności umieszczenia informacji o przeznaczeniu nieruchomości, jeżeli czynność ta nie byłaby związana z procedurą poprzedzającą wywłaszczenie. Obowiązek taki wynikać mógł co najwyżej z art. o 2 § 2 ówczesnego prawa o notariacie w zw. z art. 53 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Stąd przyjąć należało, że umieszczenie w akcie notarialnym wzmianki o tym, jakie jest przeznaczenie pianistyczne nieruchomości, zwłaszcza jeżeli obejmowało ono przeznaczenie o jakim mowa w art. 50 ust. 1 ustawy wywłaszczeniowej z 1985 r. uzasadnia przyjęcie tezy, iż nieruchomość nie została nabyta na zasadach ogólnych, jak przewidywał art. 8 powołanej powyżej ustawy, a w trybie poprzedzającym ewentualny akt wywłaszczenia.

Zauważyć wreszcie należy, na co ubocznie zwrócił uwagę również Wojewoda, że sprawa nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa była prowadzona pod znakiem (...), przy czym zgodnie ze stosowanym wówczas jednolitym rzeczowym wykazem akt dla urzędów terenowych organów administracji państwowej, wprowadzonym zarządzeniem nr 36 Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 12 grudnia 1975 r. symbolem "8221" oznaczano sprawy dotyczące prawa pierwokupu i wywłaszczania. Ponieważ akta sprawy oznaczone były symbolem "82211", przyjąć należało że w obrębie jednostki klasyfikacyjnej "8221"' wyodrębniono oddzielny symbol dla spraw określonego rodzaju, tj. "82211". Zakładając, iż wyodrębnienie takie zgodne było z materią ogólnie przeznaczoną dla symbolu 8221, to usprawiedliwione jest przekonanie Wojewody, iż symbol 82211 nadawano takim sprawom, które mogły dotyczyć albo prawa pierwokupu albo wywłaszczenia.

Przedstawione powyżej argumenty wskazują, że H. i I. K. zgodzili się na sprzedaż nieruchomości zagrożonej wywłaszczeniem, przeznaczonej pod cele publiczne, a akt notarialny zawarty w dniu (...) listopada 1989 r. nie stanowił aktu dobrowolnego, lecz podlegał regulacji określonej w art. 53 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, gdyż był związany z realizacją celu publicznego.

W powyższym świetle, mając na względzie treść art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne było rozważanie, czy możliwe było dokonanie zwrotu przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności, czy stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Zarówno przeprowadzone w dniu (...) maja 2014 r., oględziny nieruchomości, jak i pisma od poszczególnych operatorów sieci przesyłowych dotyczące infrastruktury będącej w ich zarządzie, a znajdującej się na obszarze działki nr (...), wskazują, że na działce powyższej nigdy nie zrealizowano inwestycji związanych z budową osiedla mieszkaniowego. Zwraca przy tym uwagę fakt, że obecnie działka nr (...) stanowi w większości opuszczony i porośnięty spontanicznie dawny sad owocowy, natomiast jej teren jest w większości zaśmiecony i niezagospodarowany. Oznacza to, że w sprawie spełnione zostały przesłanki zwrotu nieruchomości, o jakich mowa w art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prowadząc przedmiotowe postępowanie organy administracji publicznej zasadnie zwróciły również uwagę na treść art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, lub jej części, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Dokonana przez Sąd ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu (...) grudnia 2014 r., wskazuje, że powyższa wycena została sporządzona zgodnie z prawem, a operat powyższy mógł stanowić dowód w sprawie. Organy w sposób prawidłowy zastosowały również wskaźnik wzrostu cen i usług konsumpcyjnych, określając tym samym wysokość należności określonej w art. 140 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przechodząc do poszczególnych zarzutów skargi wskazać należy, w pierwszej kolejności, że w świetle przedstawionych powyżej argumentów niewątpliwie przyjąć należało, że w sprawie spełnione zostały przesłanki umożliwiające prowadzenie postępowania dotyczącego zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Oceny powyższej nie mogła zmienić podnoszona przez skarżącą okoliczność, iż wnioskodawcy wyprowadzili się z przedmiotowej nieruchomości już w 1986 r. Mieć bowiem należy, że jak powyżej wskazano, zmiana miejsca zamieszkania była podyktowana niemożnością zabudowy nieruchomości z uwagi na obowiązujący plan miejscowy.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania, wyjaśnić należy, że stosownie do treści art. 86 K.p.a., jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku pozostały nie wyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, organ administracji publicznej dla ich wyjaśnienia może przesłuchać stronę. Dowód z przesłuchania stron, w odróżnienie od dowodu z zeznań świadków, jest niewątpliwie środkiem dowodowym posiłkowym, dopuszczalnym jedynie w ostateczności, w sytuacji, gdy spełnione są łącznie dwie przesłanki określone w art. 86 K.p.a., a więc, gdy jest brak lub też wyczerpane zostały środki dowodowe oraz w sprawie pozostały nie wyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Skarżąca we wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skardze wywodzi, że teza Wojewody, iż zebranie mieszkańców wsi (...), mające miejsce w 1985 r. stanowiło zebranie informacyjne, niezwiązane bezpośrednio z postępowaniem wywłaszczeniowym, została oparta wyłącznie na zeznaniach I. i H. K.. Stanowisko powyższe nie znajduje uzasadnienia, gdyż jak powyżej wskazano, fakt odbycie powyższego spotkanie potwierdza również pismo z dnia (...) lutego 1985 r., którego odpis został załączony do akt organu odwoławczego (k. 86 akt organu II instancji). W piśmie powyższym nie opisano co prawda przebiegu spotkania (wskazano w nim jedynie, że podczas jego trwania właściciele nieruchomości zostali zawiadomieni, że zostaną wywłaszczenie), to jednak biorąc pod uwagę pozostałe dowodowy zgromadzone w sprawie, w tym w szczególności treść aktu notarialnego, przyjąć należy, że od tego momentu toczyło się postępowanie, mające za swój przedmiot nabycie działki nr (...) pod realizację celu publicznego, zwieńczone zawarciem w dniu (...) listopada 1989 r. aktu notarialnego.

Za chybiony uznać należy również zarzut braku zawiadomienia Miasta o terminie rozprawy z dnia (...) sierpnia 2014 r. Jak wynika z akt sprawy zawiadomienie powyższe skarżąca otrzymała, o czym świadczy zwrotne potwierdzenie odbioru zlokalizowane na karcie 151 akt organu I instancji, natomiast podczas jego trwania obecny był przedstawiciel Miasta, co potwierdza zarówno protokół rozprawy (k. 155 akt organu I instancji), jak i protokoły przesłuchania świadka (k. 156 i 158 akt organu I instancji).

Odnosząc się do stawianych przez skarżącą zarzutów wskazać wreszcie należy, że jak wynika z opisanych powyżej decyzji Wojewody z dnia (...) kwietnia 2009 r., oraz z dnia (...) kwietnia 1989 r., w latach 1988 – 1989, Skarb Państwa nabył, w drodze aktu notarialnego, również inne nieruchomość położne w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr (...) objętej niniejszym postępowaniem, dla realizacji celu publicznego, jakim była budowa osiedla mieszkaniowego. Nieruchomości powyższe zostały następnie zwrócone poprzednim właścicielom na podstawie przepisu art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wskazuje na wadliwość stawianego zarzutu dotyczącego zakupu przez Skarb Państwa jedynie działki nr (...).

Reasumując powyższe rozważania przyjąć należało, że w sprawie spełnione zostały warunki uzasadniające prowadzenia postępowanie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, natomiast zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) skargę oddalił.