Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 412/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2021-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi B. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze z dnia 25 czerwca 2021 r. nr SKO/41/GP-10/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z 25 VI 2021 r. (SKO/41/GP-10/2021) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Jeleniej Górze (dalej jako "SKO") - po rozpatrzeniu odwołania B. G. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy M. z dnia 16 II 2021r. (Nr 11/2021/WZ) ustalającej J. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech domów mieszkalnych jednorodzinnych, w granicach działki nr [...], obręb M.(1), gmina M. – uchyliło zaskarżoną decyzję w części odnoszącej się do słów "ustalam ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...], obręb M.(1), gmina M." i orzekło w tym zakresie - "ustalam warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...], obręb M.(1), gmina M., dla jej części oznaczonej jako użytek rolny - RIVa".

W uzasadnieniu decyzji SKO zrelacjonowało dokładnie przebieg postępowania uruchomionego wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech domów mieszkalnych jednorodzinnych, w granicach działki nr [...], obręb M.(1), w części dotyczącej użytków rolnych klasy IVa (pow. [...] ha). SKO wyjaśniło również stosowane przepisy prawa zgadzając się z organem I instancji, że wystąpiły wszystkie ustawowe przesłanki obligujące do wydania decyzji pozytywnej. Teren objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podlega również, na podstawie przepisów odrębnych, obowiązkowi sporządzenia takiego planu miejscowego. SKO podkreśliło, że w dotychczas obowiązującym miejscowym planie ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy i miasta M. przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejsko-Gminnej w M. z dnia [...] V 1994r. (Dz.Urz. Woj.Doln. Nr 29, poz. [...]) działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem RZ - tereny upraw polowych, ogrodniczych, łąk i zieleni nieurządzonej. Tym samym nie była objęta decyzją Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenia na cele nierolne i nieleśne. SKO stwierdziło też, że został spełniony warunek: dobrego sąsiedztwa (w sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), dostępu do drogi publicznej (drogi powiatowej nr [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] oznaczonej jako [...]), wystarczającego uzbrojenia (do wniosku została załączona informacja T., że istnieje możliwość przyłączenia obiektu do linii energetycznej. Zaopatrzenie w wodę będzie lokalne - ze studni, odprowadzenie ścieków - do szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, odprowadzenie wód opadowych - do gruntu na działce lub studni chłonnej. Ogrzewanie we własnym zakresie). Nadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (objęta wnioskiem część działki nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolne - RIVa). Ponadto – zdaniem SKO – ustalenie w okolicznościach sprawy warunków zabudowy jest też zgodne z przepisami odrębnymi. SKO wyjaśniło też, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że można skutecznie ubiegać się o warunki zabudowy jedynie dla części działki geodezyjnej. W tym przypadku wniosek dotyczył części działki nr [...] obejmującej użytki rolne klasy IV (pow. [...] ha), zaś nie obejmował pozostałej części działki, na której znajdując się użytki rolne klasy III (pow. [...] ha). SKO stwierdziło także, że projekt decyzji został poddany wymaganym uzgodnieniom, w tym także w zakresie ochrony zabytków. Mając jednak na względzie, że decyzja organu I instancji błędnie odnosi się ona do całości działki nr [...], należało ją w tym zakresie uchylić zaznaczając zarazem, że obejmuje ona działkę nr [...] w części oznaczonej jako użytek rolny – RIVa.

Skargę na powyższą decyzję wniosła B. G. (dalej jako "skarżąca") zarzucając naruszenie:

1) art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z 27 III 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – (Dz.U. z 2021 r., poz. 741), zwanej dalej "upzp", przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że "terenem", o którym mowa w przedmiotowym przepisie, może być część działki ewidencyjnej;

2) art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2021 r. Nr 1326), zwanej dalej "uogril", polegające na niewłaściwym zastosowaniu tego przepisu w sytuacji, w której dla rozpatrzenia wniosku inwestora w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech domów mieszkalnych jednorodzinnych w granicach działki nr [...], obręb M.(1), przez Burmistrza Miasta i Gminy M. była konieczna zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na nierolny z uwagi na użytki rolne klasy III, a co miało istotny wpływ na treść wydanej decyzji.

3) art. 59 ust. 1 w związku z art. 64 upzp, poprzez przyjęcie, że teren inwestycji w rozumieniu tych przepisów mogą stanowić niewydzielone geodezyjnie fragmenty działek ewidencyjnych w sytuacji, gdy z tych przepisów wynika obowiązek określenia terenu inwestycji poprzez wskazanie jednej lub kilku działek ewidencyjnych w całości, a nie w niewydzielonych fragmentach i dopuszczenie tym samym do naruszenia art. 71 ust. 2 pkt 2 i art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 X 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w związku z art. 60 ustawy i § 3 ust. 1 pkt 55 i 56 oraz § 3 ust. 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia z dnia 9 XI 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko poprzez nieuzyskanie wymaganej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia;

4) art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp, a co miało istotny wpływ na treść wydanej decyzji, polegające na ustaleniu warunków zabudowy odnośnie terenu podlegającego przepisom uogril, stanowiącym działkę nr [...] bez uprzedniego uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wchodzących w skład działki nr [...], a obejmujących użytki rolne klasy III i IV.

Mając na względzie tak sformułowane zarzuty w skardze wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca umotywowała poszczególne zarzuty podkreślając, że w orzecznictwie sądowym niejednokrotnie wyrażany był pogląd wskazujący, że przez teren, o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji (np. wyrok NSA z 17 VII 2020 r., II OSK 452/20 - CBOSA). Działka ewidencyjna jest jedynym kryterium obszarowym, do którego można odnosić art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril, a którego stosowanie nie pozwala na obejście tego przepisu (np. wyrok NSA dnia 28 IV 2016 r., II OSK 2066/14 - CBOSA). W ocenie skarżącej organy nie miały więc podstaw do ustalenia warunków zabudowy jedynie dla części działki ewidencyjnej nr [...]. Ustalenie warunków zabudowy w świetle obowiązujących przepisów odnosi się do działki nr [...] objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza zasadę, że na konkretnej działce gruntu wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami) i tym samym nie ogranicza się do jej części. W konsekwencji uznać należało, że kwestionowana decyzja została wydana z naruszeniem przepisów o ochronie gruntów rolnych. Obejmuje ona bowiem działkę na której znajdują się m.in. grunty klasy III, wymagające zgody właściwego ministra na ich przeznaczenie na cele nierolne.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko i wniósł o jej oddalenie i rozpatrzenie w trybie uproszczonym.

Strony i uczestnicy postępowania, poinformowani o złożonym wniosku o rozpatrzenie skargi w trybie uproszczonym, nie zażądali przeprowadzenia rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

W okolicznościach kontrowanej sprawy wystąpiły wszystkie przesłanki obligujące organ lokalizacyjny do ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741), zwanej dalej "upzp", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Na terenie planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tak więc zmiana zagospodarowania tego terenu wymaga co do zasady ustalenia warunków zabudowy.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter związany. Jak wynika z art. 61 ust. 1, 2 i 3 upzp, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego albo wykonanie uzbrojenia terenu zostało zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 VII 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 VII 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy; b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Co istotne, stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 upzp, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymogi określone w powoływanym wyżej art. 61 upzp. Założenie takie odpowiada wyrażonemu w upzp podmiotowemu prawu do zabudowy. W myśl bowiem art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Organy oceniając inwestycję na terenie oznaczonym jako część działki ewidencyjnej nr [...], obręb M.(1), gmina M., zasadnie stwierdziły, że zostały spełnione warunki wymienione w art. 61 upzp.

Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej – drogi powiatowej nr [...], działka nr [...] - są użytkowane w sposób pozwalający na stwierdzenie, że planowana funkcja mieszkaniowa nie będzie naruszać istniejącego ładu przestrzennego.

Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej – drogi powiatowej nr [...].

Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Istnieje możliwość przyłączenia planowanego obiektu do sieci elektrycznej. Inwestor przewiduje zaopatrzenie w wodę z własnego ujęcia oraz odprowadzanie ścieków do zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jako że jest to teren obejmujący użytki rolne klasy IVa. Projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy został w tym zakresie uzgodniony postanowieniem Starosty Lwóweckiego z 8 X 2020 r. (GŚ.6123.114.2020.4).

Nie ma również podstaw do uznania, że zachodzi niezgodność decyzji z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji został przedłożony do uzgodnienia organom właściwym w zakresie: ochrony zabytków, udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych, terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, ochrony melioracji wodnych, ochrony przyrody, obszarów przyległych do pasa drogowego. Negatywne stanowisko zajął wyłącznie Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem z 30 IX 2020 r. (nr 233/20) zwracając uwagę na konieczność modyfikacji ustaleń dotyczących warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w zakresie bryły, geometrii i pokrycia dachu, czy konieczności nawiązania do tradycyjnej lokalnej zabudowy. Uwagi te zostały przez organ lokalizacyjny uwzględnione zaś zmodyfikowany projekt decyzji ponownie przedłożono Dolnośląskiemu Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków do uzgodnienia ze skutkiem milczącego uzgodnienia.

W ocenie Sądu kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń także pod względem formalnym. Decyzja zawiera wszystkie obligatoryjne elementy wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, a mianowicie:

1) rodzaj inwestycji,

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (przy czym z uwagi na charakter inwestycji istniejące parametry linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości budynku oraz geometrii dachu pozostawione zostały bez zmian),

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Należy również zwrócić uwagę, że projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, sporządzony został przez uprawnioną osobę (uprawnienia urbanistyczne nr [...]). Postępowanie przed organami administracji zostało przeprowadzone w sposób, który zapewnił wszystkim stronom możliwość czynnego w nim udziału (art. 10 kpa).

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na wyznaczonym obszarze przeprowadzona została zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 VIII 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem". Z analizy tej wynika jednoznacznie że wnioskowana funkcja mieszkaniowa nie narusza zastanego ładu przestrzennego otoczenia, bowiem w sąsiedztwie występują już nieruchomości o takim przeznaczeniu.

W sposób prawidłowy określono wielkość obszaru analizowanego. Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy.

Jak wynika z akt sprawy, obszar analizowany – zgodnie z dyspozycją § 3 ust. 2 rozporządzenia - został prawidłowo wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki nr [...], uwzględniając pełne granice wszystkich zabudowanych działek.

Sąd nie stwierdził także nieprawidłowości w zakresie przyjętych w decyzji poszczególnych parametrów dopuszczalnej zabudowy. Organy ustaliły linię zabudowy jako równoległą do przyległej drogi powiatowej w odległości 8 m od granicy z drogą. Takie wyznaczenie omawianego parametru znajduje prawne uzasadnienie w przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia, pozwalającym odwołać się w zakresie omawianego parametru do wyników analizy wskazującej w tym przypadku, że inwestycja realizowana jest na obszarze o zróżnicowanym układzie zabudowy względem pasa drogowego. Prawidłowo określono maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na 0,2. Wskaźnik taki występuje już w obszarze analizowanym, tak więc jego przyjęcie było uprawnione na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Parametr szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy ustalono do 18 m na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, przy średniej w obszarze analizowanym wynoszącej 17 m i zróżnicowaniu wynoszącym od 12 m do 27 m. Z kolei wysokość kalenicy – do 9 m - ustalono dla projektowanej zabudowy zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, biorąc pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości (od 7 m do 10 m), zaś średnia wysokość wynosi 9 m. Także ustalenia w zakresie geometrii dachu nie budzą zastrzeżeń. Organy lokalizacyjne ustaliły dach dwuspadowy symetryczny, o kącie nachylenia 40º-50º i układzie kalenicy prostopadłym do drogi, zgodnie z § 8 rozporządzenia odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Organy obu instancji zasadnie też uwzględniły, że planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Biorąc pod uwagę, że na analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa, realizacja inwestycji obejmującej budowę trzech budynków jednorodzinnych nie będzie naruszać zastanego ładu przestrzennego w zakresie planowanej funkcji.

Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w skardze należy podkreślić, że teren planowanej inwestycji, a zarazem teren zamierzonej zmiany przeznaczenia gruntu, nie obejmuje gruntów klasy III. Obejmuje wyłącznie grunty klasy IV. Nie można w takich warunkach zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril. Przepis ten wymaga bowiem zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. A contrario, w przypadku gruntów klasy IV lub wyższej tego rodzaju zgoda nie jest wymagana. Wniosek inwestora w żaden więc sposób nie narusza przepisów o ochronie gruntów rolnych, ani też nie obchodzi wynikających z nich zakazów. Jakkolwiek rację ma skarżąca, że w obrębie działki ewidencyjnej nr [...] występują również grunty rolne klasy III, jednak z wniosku inwestora, ani tym bardziej z kwestionowanej decyzji nie wynika, by zamierzona zmiana przeznaczenia dotyczyć miała także tej części działki nr [...], na której znajdują się grunty klasy III. Podkreśliło to dodatkowo SKO dokonując reformacji decyzji organu I instancji w kierunku jednoznacznego wyartykułowania w sentencji decyzji lokalizacyjnej, że obejmuje ona wyłącznie część działki nr [...] oznaczoną jako użytek rolny – RIVa.

Skarżąca zarzut naruszenia art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril wyprowadza zresztą pośrednio z przyjętej w skardze tezy, jakoby teren inwestycji został oznaczony nieprawidłowo. W ocenie skarżącej granicami terenu inwestycji objęta powinna być cała działka nr [...], bowiem nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy jedynie dla części działki ewidencyjnej. Z tak postawioną tezą nie można się jednak zgodzić. Sąd podziela powołany w decyzji SKO i dominujący w orzecznictwie sądowym pogląd, że przepisy upzp nie dają podstaw do utożsamienia pojęcia "terenu" z pojęciem "działki ewidencyjnej" (zob. np. wyroki NSA: z 24 V 2018 r., II OSK 1634/16; z 23 IV 2020 r., II OSK 1693/19 – CBOSA). Pojęcie "terenu" jest pojęciem z dziedziny planowania i zagospodarowania przestrzennego i nie może być sprowadzane do stricte geodezyjnej kategorii "działki ewidencyjnej". Pojęcie "terenu" jest szersze i może w konkretnym przypadku obejmować zarówno część działki ewidencyjnej, całość działki jaki i ich wielokrotność. Nie może mieć przy tym rozstrzygającego znaczenia fakt, że w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 VIII 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) dla ustalenia minimalnych granic obszaru analizowanego odwołano się do trzykrotności "frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy". Nadinterpretacją jest przyjęcie, że powołany przepis wskazuje na konieczność objęcia wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy co najmniej jednej działki ewidencyjnej, skoro w świetle upzp warunki zabudowy ustala się "dla terenu" (art. 59 ust. 1), we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określa się "granice terenu objętego wnioskiem" (art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1), a nadto decyzja o warunkach zabudowy określać ma m.in. "linie rozgraniczające teren inwestycji" (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1). Wypada również zasygnalizować, że normując w art. 61 ust. 6 i 7 upzp upoważnienie do wydania powołanego wyżej rozporządzenia, ustawodawca nakazał w rozporządzeniu określić wymagania dotyczące ustalania m.in. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni "działki albo terenu". Wynika więc i z tego wyraźnie, że ustawodawca nie utożsamia tych pojęć. Za prezentowaną w skardze tezą nie może także przemawiać okoliczność, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa dokładnej lokalizacji planowanej zabudowy. Sąd zwraca uwagę, że jakkolwiek prawdą jest, że decyzja o warunkach zabudowy nie wskazuje dokładnej lokalizacji planowanej zabudowy, to jednak z całą pewnością planowana zabudowa nie może wykroczyć poza teren objęty decyzją lokalizacyjną. Nie ma przy tym znaczenia, czy teren objęty tą decyzją obejmuje całą działkę geodezyjną czy też jej część. W każdym przypadku to granice terenu wyznaczonego w decyzji ustalającej warunki zabudowy limitują obszar dopuszczalnej zabudowy. Jeśli więc – jak ma to miejsce w rozpatrywanej sprawie - decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została dla części działki nr [...] objętej użytkami rolnymi klasy IV, to nie sposób uznać, że uprawnia ona do jakiejkolwiek zmiany przeznaczenia tej działki w pozostałym zakresie (tj. w zakresie gruntów klasy III nieobjętych decyzją o warunkach zabudowy). To wyłącznie "teren" wyznaczony we wniosku inwestora, a następnie określony w decyzji o warunkach zabudowy, stanowi punkt odniesienia dla oceny dopuszczalności inwestycji pod kątem ustawowych przesłanek. Dotyczy to w takim samym stopniu parametrów urbanistycznych przyszłej zabudowy (wysokość i szerokość zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, linia zabudowy, geometria dachu), wymagań w zakresie infrastruktury (droga, uzbrojenie terenu), jak i wymagań w zakresie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz wynikających z przepisów odrębnych.

Na marginesie należy też zaznaczyć, że w okolicznościach niniejszej sprawy trudno dopatrzyć się prawnych przeszkód, by teren objęty kwestionowaną decyzją, tj. użytki rolne klasy IVa o pow. [...] ha, wydzielić jako odrębną działkę geodezyjną. Inwestor mógł dokonać takiego wydzielenia wcześniej i może to uczynić aktualnie. Z przyczyn wskazanych wyżej nie istniała jednak taka konieczność. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi bowiem obejmować całej działki geodezyjnej.

W końcowej części uzasadnienia należy się też odnieść do prawidłowości zastosowania przez SKO przepisu z art. 138 § 1 pkt 2 kpa. SKO bowiem uchyliło decyzję organu I instancji w części orzekając o ustaleniu warunków zabudowy dla części działki nr [...] oznaczonej jako użytek rolny – R IVa. Zarazem jednak SKO nie orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji w pozostałej części. Z powołanego przepisu wynika, że organ odwoławczy uprawniony jest wydać decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy albo uchylając tę decyzję - umarza postępowanie pierwszej instancji w całości albo w części. Tak sformułowana kompetencja upoważnia zatem organ odwoławczy do wydania orzeczenia reformacyjnego zarówno dotyczącego całości jak i części decyzji organu I instancji. Co istotne, w tym drugim przypadku, zmiana decyzji w części równoznaczna jest w skutkach prawnych z utrzymaniem w mocy decyzji organu I instancji w pozostałym zakresie. Organ odwoławczy nie jest bowiem obowiązany a jedynie uprawniony do stwierdzenia w sentencji decyzji, że w pozostałej (nieuchylonej) części utrzymuje zaskarżoną decyzję w mocy. Jeśli organ odwoławczy nie skorzysta z wymienionego uprawnienia, to sytuacja prawna strony jest określona decyzją organu odwoławczego w części, w której uchylił on zaskarżoną decyzję i w tym zakresie orzekł odmiennie oraz decyzją organu I instancji w części nieuchylonej przez organ odwoławczy (zob. wyrok NSA z dnia 27 IV 2016 r., II GSK 2626/14 – CBOSA). Nie ma więc podstaw do uznania, że art. 138 § 1 pkt 2 kpa został zastosowany w sposób nieprawidłowy.

Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 151 ppsa.