Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 603/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2014-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c)
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 i art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: § 36 ust. 2 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Krystyna Józefczyk Sędziowie NSA Małgorzata Wolska WSA Joanna Zdrzałka /spr./ Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy [...] kwoty 440 zł /słownie: czterysta czterdzieści złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Gminy [...] jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014 r. nr: [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...], wydaną w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość.

W podstawie prawnej zaskarżonej decyzji powołano art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.; dalej: "K.p.a.") oraz art. 9a, art. 106 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: "ustawa o gospodarce nieruchomościami").

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące okoliczności faktyczne i prawne;

Decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] Starosta [...] udzielił Burmistrzowi Miasta [...] zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. K. i ul. L. w [...] oraz zatwierdził podział nieruchomości m.in. podział działki nr 2102 na działki nr 2102/1 (przeznaczoną pod pas drogowy) oraz działkę nr 2102/2. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 11 stycznia 2012 r.

Zawiadomieniem z dnia 25 marca 2012 r. Starosta poinformował A. W. (właścicielkę działki nr 2102) o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr 2102/1, zaś decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz A. W. za utracone prawo własności ww. nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie zostało uchylone w całości decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Powodem rozstrzygnięcia kasacyjnego było uznanie przez organ odwoławczy, że opinia biegłego, na podstawie której ustalono kwotę odszkodowania, nie odpowiadała wymogom wynikającym z przepisów prawa. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru nieruchomości porównawczych ograniczył się wyłącznie do analizy transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod drogi gminne, tymczasem kategoria drogi nie jest czynnikiem mającym wpływ na wartość nieruchomości przy wycenie nieruchomości. Podział dróg na gminne, powiatowe i krajowe nie ma znaczenia, bowiem wszystkie one należą do tej samej kategorii dróg publicznych. Pominięcie w operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod inne kategorie dróg przy równoczesnym przyjęciu transakcji nieruchomościami zabudowy mieszkaniowej budzi uzasadnione wątpliwości i mogło prowadzić do niezasadnego zawyżenia wartości wycenianej działki.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] Starosta [...] ustalił na rzecz A. W. odszkodowanie w kwocie 7.476 zł za utracone prawo własności działki nr 2102/1, wydzielonej z działki nr 2102. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę [...].

W uzasadnieniu decyzji podano, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, zaś ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, z późn. zm., dalej zwana również "ustawa drogową"), określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie"), w przypadku gdy nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycje drogową, wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Ustalono, że przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr 2102/1, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] przyjętym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...], znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu KD-8 i funkcji oznaczonej jako tereny dróg publicznych. W operacie szacunkowym z dnia 30 czerwca 2013 r. rzeczoznawca majątkowy P. D. oszacował wartość działki nr 2102/1 w [...] przez porównanie z nieruchomościami mieszkaniowymi, gdyż stwierdził brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi umożliwiającymi wycenę. Organ uznał, że operat ten został wykonany poprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami i w oparciu o tak oszacowaną wartość nieruchomości ustalił należne odszkodowanie.

W odwołaniu od tej decyzji Gmina [...] zarzuciła przyjęcie błędnej metodyki wyceny nieruchomości, a w konsekwencji ustalenie zawyżonej kwoty odszkodowania. Gmina wniosła o zmianę decyzji Starosty w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania, poprzez jego zmniejszenie.

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] marca 2014 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, że Starosta [...] właściwie dokonał oceny oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Z analizy rynku transakcjami dokonanej przez rzeczoznawcę wynika, że w monitorowanym okresie tj. od 2012 r. do maja 2013 r. nie stwierdzono obrotu podobnymi działkami pod drogi publiczne, które mogłyby stanowić bazę nieruchomości porównawczych, dlatego też wyceny dokonano w oparciu o transakcje nieruchomościami z gruntów przyległych tj. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo – usługową, z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając powierzchnie nieruchomości rzeczoznawca określił wartość gruntu wycenianej działki na kwotę 6.866 zł, zaś łączną wartość składników budowlanych na kwotę 610 zł. W ocenie organu odwoławczego, biegły w sposób szczegółowy i przekonujący wyjaśnił motywy, którymi kierował się dobierając do porównania działki. Ponadto skorygował szacowaną nieruchomość, w związku z różnicami wielkości działek, a finalnie określając wartość nieruchomości wziął pod uwagę powierzchnię przeznaczoną na realizacje inwestycji drogowej.

Za niezasadny uznano zawarty w odwołaniu pogląd, że w przypadku braku transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne na rynku lokalnym, należy zbadać rynek regionalny na podstawie § 26 rozporządzenia, bowiem stoi on w sprzeczności z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis § 36 odnosi się do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, zaś przepis § 26 do nieruchomości, które z uwagi na swoje szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Ponadto uznano, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. W., sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta [...] jest niewiarygodny, a tym samym nie może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Nie odpowiadał on bowiem wymogom wynikającym z przepisów prawa, a jego analiza nie pozwala stwierdzić, czy opinia ta opiera się na rzetelnej analizie rynku, doborze odpowiedniego obszaru rynku oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Gmina [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty [...], a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez dokonanie błędnej wykładni polegającej na przyjęciu, że wartość rynkową nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową i została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa, określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z pominięciem reguły, która w pierwszej kolejności powinna zostać zastosowana, tj. określeniu wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zdaniem skarżącej, przy określaniu wartości takich nieruchomości stosuje się podejście porównawcze (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa powyżej, organ uprawniony jest do zastosowania przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. sposobu wyceny poprzez porównanie cen nieruchomości przyległych. Z tego powodu rzeczoznawca winien przeanalizować ceny transakcyjne gruntów drogowych przynajmniej całego powiatu, a nie samego miasta [...], bądź też ceny z rynku regionalnego, w razie braku transakcji na terenie powiatu. Zaniechanie powyższego obowiązku stanowi przyjęcie błędnej metodyki wyceny nieruchomości, a w konsekwencji znaczne zawyżenie jej wartości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wyjaśnił ponadto, że na terenie powiatu [...] nie ma miasta zbliżonego do [...] pod względem zurbanizowania i liczby mieszkańców, a zatem transakcje zawarte na terenie powiatu nie spełniałyby kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej realizowanej przez w/w Gminę. W takich sytuacjach kwestie ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość normuje w szczególności art. 18 cyt. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ("ustawy drogowej").

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że w ramach tej regulacji ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1e) ustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Wydanie nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie następuje nie tylko w drodze pisemnej, ale także wówczas gdy były właściciel nieruchomości nie czyni przeszkód do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. W piśmiennictwie podkreśla się, że również bierne zachowanie, polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz na nieczynieniu przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela, powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, a w konsekwencji rodzić obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania o 5% (zob. W. Sawczuk, glosa do wyroku WSA Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, Lex Nr 157491/1). Może to również nastąpić przed wydaniem decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2013 r., o sygn. akt II SA/Bk 768/11).

W aktach administracyjnych sprawy znajduje się oryginał decyzji Starosty [...] z dnia [...] listopada 2011 r., znak [...], udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej m.in. na działce o nr 2102/1, jednak w aktach tych (również w treści uzasadnienia decyzji organu I i II instancji) brak informacji czy i w jakim terminie nieruchomość została wydana, a tym samym czy istnieją podstawy do zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy drogowej. Prowadzi to do wniosku, iż organy obu instancji w toku prowadzonego postępowania nie uwzględniły treści tego unormowania, a w rezultacie nie rozważyły istnienia przesłanek jego zastosowania. Pominięcie określonych treścią tego przepisu okoliczności faktycznych świadczy o wadliwości przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 i art. 77, art. 80 K.p.a. Należy przy tym podkreślić, że samo wydanie nieruchomości w terminach wskazanych w art. 18 ust. 1e) ustawy drogowej obliguje organ do naliczenia "premii’ przewidzianej w tym przepisie polegającej na podwyższeniu wysokości odszkodowania. Zastosowanie tego przepisu nie jest natomiast zależne od wniosku inwestora.

Sąd podziela też pogląd skarżącej Gminy co do naruszenia przepisów dotyczących sporządzenia operatu szacunkowego.

Z treści § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; zwane dalej rozporządzeniem), wynika że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast w § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia wskazano, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Na tle tej regulacji wyrażono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowisko, które WSA w składzie niniejszym akceptuje w całości, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

Należy również zauważyć, że w przypadku o którym mowa w art. 36 ust. 4 rozporządzenia, przepis wskazujący na zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości stosować należy odpowiednio. Przepisem tym jest art. 36 ust. 2 rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to biegły dokonujący wyceny winien kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Innymi słowy, biegły powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego a więc gminnego i powiatowego ale także z rynku regionalnego czyli rynku transakcji dokonywanych na terenie województwa, na którym położona jest nieruchomość lub większa jej część. Należy zauważyć, iż art. 36 ust. 4 rozporządzenia nie wyznacza samodzielnie obszaru analizowanego zaś art. 26 ust. 2 tego aktu nie może służyć jako wzorzec ze względu na to, że nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Kwestia te jest aktualnie jednolicie postrzegana w orzecznictwie czego dowodzi m.in. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2013 r. o sygn. akt I OSK 1642/11. Dlatego uzasadnione jest stanowisko o konieczności kierowania się wytycznymi płynącymi z treści § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, tym bardziej że prawodawca nakazuje ich odpowiednie stosowanie w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Sposób w jaki należało zastosować w niniejszej sprawie § 36 ust. 2 rozporządzenia nie narusza reguł wykładni odpowiedniego stosowania przepisu, które polegają na zastosowaniu przepisu wprost, zastosowaniu z odpowiednimi modyfikacjami lub na odmowie zastosowania ze względu na określone różnice (por. L. Morawski, Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002 r. ).

W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca P. D. w operacie z dnia 30 czerwca 2013 r. zawęził obszar analizowanych transakcji wyłącznie do rynku miasta [...]. Stwierdził również, że na lokalnym rynku [...] nie zanotowano rynkowego obrotu podobnymi działkami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne w ilości wystarczającej na analizę tegoż rynku i szacowanie wartości działki na podstawie transakcji gruntami drogowymi. Organy obu instancji akceptując te ustalenia operatu naruszyły przytoczony wyżej § 36 ust. 4 rozporządzenia, a w rezultacie także przepisy art. 7, art. 77 K.p.a., skoro kierowały się niewłaściwie ustaloną wartością rynkową prawa własności działki.

Obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową prowadzi ponadto do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy także rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2013 r. sygn. II SA/Po 445/13, LEX nr 1361812, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 479/12, LEX nr 1234914) Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację aby nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany był inny podmiot niż przyszły zarządca drogi.

Z treści operatu sporządzonego w niniejszej sprawie nie wynika czy biegły kierował się kwotami jakie właściciele nieruchomości uzyskiwali z tytułu pozbawienia ich prawa własności na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej.

Reasumując, Sąd stwierdza, że opierając swoje rozstrzygnięcia na błędnie skonstruowanym operacie szacunkowym oraz nie uwzględniając treści art. 18 ust. 1e) ustawy drogowej, organy dopuściły się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego - art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia prawa materialnego.

Ponownie prowadząc postępowanie organy obowiązane będą zlecić biegłemu wykonanie operatu uwzględniającego kwestie wskazane w niniejszym uzasadnieniu, a także wyjaśnić okoliczności związane ze stosowaniem art. 18 ust. 1e ustawy drogowej.

Z tych przyczyn w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzająca ją decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] lipca 2013 r.

W związku z uwzględnieniem skargi Sąd zastosował art. 152 P.p.s.a. i określił, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 200 P.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a., uwzględniając w tym zakresie wniosek strony skarżącej.