Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 3/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4; art. 37
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2017 r. sprawy ze skargi K. C. i H. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Uchwałą z dnia [...] r. nr [...] Rada Gminy P. przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części sołectw P. W..

W związku ze zbyciem przez K. i H. C. zam. przy ul. [...] w W. trzech działek oznaczonych numerami [...] znajdujących się na obszarze planu, dnia [...]r. Wójt P. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ podniósł, że zmieniło się przeznaczenie wyżej wskazanych działek. W poprzednio obowiązującym planie były to grunty przeznaczone pod zabudowę zagrodową i tereny upraw rolnych. Obecnie są to tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Niezależnie od tego, w poprzednim planie przez kompleks trzech działek przebiegała nieprzekraczalna linia zabudowy. W nowym planie linia ta została w ten sposób, iż możliwość zabudowy działek uległa znaczącej poprawie.

W sprawie został przygotowany operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę J.K.. Został on opracowany w oparciu o metodę podejścia porównawczego i metodę korygowania ceny średniej. Wyniki przeprowadzonej analizy wykazały, iż wartość działek wzrosła o [...]zł.

Ustalenia operatu szacunkowego zakwestionowali H. I K. C. w piśmie z dnia [...]r. Wskazali oni, że:

- wydzielone działki nr [...]stanowią wspólne zagospodarowanie z wydzielonymi działkami o nr [...], zatem nie można ich wyceniać indywidualnie,

- kryteria dotyczące uzbrojenia są niewłaściwe, gdyż budowa przyłączy do działek wymaga wykonania głównych kolektorów sieci,

- dostępność komunikacyjna do drogi publicznej działek jest niekorzystna, gdyż znajduje się ona w znacznej odległości (około 150 m) ponadto wydzielone działki pod drogę wewnętrzną wymagają fizycznego wykonania drogi,

- dla działek [...]o symbolu [...]nie został zastosowany art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- nie powiadomiono ich o oględzinach nieruchomości przed sporządzeniem operatu,

- działka [...]ma ograniczoną możliwość zabudowy ze względu na istniejącą tam linię energetyczną.

Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...]r. odniósł się do powyższych okoliczności. W szczególności wskazał, że

- poszczególne działki były przedmiotem transakcji i jako takie mogą być samodzielnie zagospodarowane – stąd ich osobna wycena była uzasadniona,

- przyjęte w wycenie nieruchomości porównawcze również nie były uzbrojone,

- cecha dostępności do drogi publicznej została określona jako przeciętna – przez co wartość działek uległa odpowiedniej korekcie,

- wycena nie dotyczyła działek przeznaczonych pod drogi publiczne,

- ograniczenia w zabudowie spowodowane linią energetyczną zostały uwzględnione przy wycenie nieruchomości.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wójt Gminy P. ustalił dla H. i K. C. opłatę jednorazową z tytułu wzrostu nieruchomości w wysokości [...]zł.

Od tej decyzji odwołali się H. i K. C. podnosząc argumentację zbliżoną do tej wskazanej w piśmie z dnia [...]r. Dodatkowo wskazali, iż organ administracji w sposób błędny podał wielkości działek.

Ten ostatni zarzut został uznany przez Wójta Gminy P., który postanowieniem z dnia [...] sprostował decyzję, jednakże uwzględniając odwołanie (właśnie w zakresie wielkości działek) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...]r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję (wraz z postanowieniem o sprostowaniu) i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Przyczyną orzeczenia kasatoryjnego było niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Wskazano wreszcie na niedostatki w zakresie uzasadnienia rozstrzygnięcia.

Ponownie rozpatrując sprawę Wójt Gminy P. decyzją z dnia [...]r. nr [...] ponownie ustalił dla H. i K. C. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu przedstawił przesłanki swojego rozstrzygnięcia, w tym okoliczności i zakres zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazał swoje związanie ustaleniami operatu szacunkowego podnosząc wreszcie, że w jego ocenie spełnia on wymagania przewidzianye przepisami prawa, jest logiczny i konsekwentny.

Odwołanie od tej decyzji złożyli H. i K. C.. Poza podniesioną już poprzednim odwołaniu argumentacją wskazali, iż ich zdaniem:

- działki [...] nie mogą być zagospodarowane samodzielnie, gdyż naruszało by to wcześniej wydaną decyzję o podziale nieruchomości,

- wycena aktualnej wartości działek jest zawyżona.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...]r. utrzymało skarżoną decyzję w mocy uznając, że zarówno ustalenia organu I instancji, jak i wywiedzione z nich skutki prawne są prawidłowe. Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdziło, że dotyczą one przede wszystkim treści zamieszczonych w operacie szacunkowym oraz metodologii dokonywania wyceny. Jednakże uznało, iż Wójt Gminy P. dokonał oceny formalnej operatu. Wskazało na związanie organu gminy dokumentem sporządzonym przez biegłego. A odwołujący się nie wystąpili do organizacji rzeczoznawców w celu dokonania własnej wyceny

Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyli H. i K. C. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji oraz zasadzenia kosztów postępowania zarzucili organowi II instancji:

- naruszenie art. 77 § 1, art. 80 , 79, art. 84 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez:

a) oparcie decyzji na operacie, który nie odpowiadał wymaganiom kpa – w tym nie było tam protokołu z oględzin z udziałem właścicieli,

b) pominięcie, ze operat sprzeczny jest z zasadami logiki

c) uniemożliwienie udziału właścicielom działek w oględzinach,

- naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nałożenie opłaty w sytuacji, gdy brak było ku temu przesłanek.

Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sad dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.) "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości". W świetle zaś art. 37 ust. 1 ustawy "wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem".

W rozstrzyganej spawie bezsporne jest, iż H. i K. C. dnia [...]r. zbyli działki będące przedmiotem postępowania. Nastąpiło to przed upływem 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (renty planistycznej) następuje po spełnieniu dwóch warunków. Pierwszy to zbycie nieruchomości przez jej właściciela przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Nie ulega wątpliwości, że w rozstrzyganej sprawie taka sytuacja miała miejsce. Drugi warunek polega na tym, że w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 października 2016 r. sygn. OSK 3359/14 – wyroki za www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 14 maja 2015 r. sygn. II SA/Go 151/15). W rozstrzyganej sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę. Wszelkie wątpliwości w zakresie wyceny zostały dodatkowo wyjaśnione w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...]r. W ocenie organów administracji a również i składu orzekającego w niniejszej sprawie operat ten odpowiada przepisom prawa, jest spójny i logiczny. Warto zresztą zwrócić uwagę, że skarżący nie formułują konkretnych zarzutów co do treści dowodu, stwierdzają tylko, iż nie wynika z niego, ażeby uchwalenie miejscowego planu doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości. Z tym twierdzeniem nie sposób się zgodzić, gdyż zostało to wprost wskazane na stronie [...] operatu. Niezależnie od tego Sąd zwraca uwagę, iż skarżący kwestionując wycenę w operacie mogli się zwrócić do organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Skarżący zarzucają również organom administracji, iż nie zapewniono im czynnego udziału w postępowaniu a w aktach sprawy nie znajduje się protokół oględzin nieruchomości dokonanych na potrzeby przygotowania operatu szacunkowego. W ocenie składu orzekającego H. i K. C. zapewniono czynny udział w postępowaniu. Umożliwiono im bowiem zapoznanie się z operatem szacunkowym, wypowiedzenie się co do jego treści a potem do całości zebranego materiału dowodowego.

Zupełnie chybiony jest wreszcie zarzut związany z tym, iż skarżący nie byli obecni przy oględzinach nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy stanu nieruchomości w ramach sporządzania operatu szacunkowego na zlecenie właściwego organu administracji publicznej. Oznacza to, że w istocie w toku przedmiotowego postępowania nie przeprowadza się dowodu z oględzin nieruchomości w rozumieniu art. 85 kodeksu postępowania administracyjnego, lecz dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 tej ustawy. Zatem oględziny przeprowadzone przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie. Stanowiły bowiem jedynie jedną z czynności biegłego, poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Tym samym dowodem w sprawie był wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna (por. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 19 sierpnia 2015 r. sygn. II SA/Gd 270/15 oraz z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. II SA/Gd 857/11.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpatrując w takim zakresie sprawę Sąd nie dopatrzył się naruszeń skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonego postanowienia. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę.