Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1294/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Sędziowie : WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2010 r. sprawy ze skarg J.H. , K.B. i M.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 2 lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 02.07.2009 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, nr 80, poz. 717) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001, nr 79, poz. 856 z późn. zm.) i §1 pkt 6 lit. c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r., nr 198, poz. 1925), po rozpatrzeniu odwołania J. H. oraz M. i K. B. od decyzji z dnia 6 maja 2009 r., znak: [...] wydanej przez Kierownika Referatu Planowania Przestrzennego i Architektury działającego z upoważnienia Burmistrza D. w przedmiocie ustalenia, na wniosek E. B. i A. P. prowadzących działalność gospodarczą w spółce cywilnej pod nazwą "A" w D. przy ul. [...], warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielofunkcyjnego (parter - działalność handlowa, piętro – działalność usługowa; głównie biuro rachunkowe, poddasze – funkcja mieszkalna), na działkach nr "1" i "2" położonych przy ul. [...] w D., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym:

Decyzją wydaną w dniu 06 maja 2009 r., znak: [...] Kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Architektury działający z upoważnienia Burmistrza D. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: Budowa budynku wielofunkcyjnego (parter - działalność handlowa, piętro – działalność usługowa; głównie biuro rachunkowe, poddasze – funkcja mieszkalna), na działkach nr "1" i "2" położonych przy ul. [...] w D., obręb [...].

Decyzja została poprzedzona projektem sporządzonym na podstawie art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez osobę wpisaną na listę urbanistów w K. arch. W. G..

Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał, że w dniu 19 lutego 2009 r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego złożyła E. B. i A. P. prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą "A" w D. przy ul. [...]. Teren, na którym planowana jest inwestycja nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stąd postępowanie przeprowadzono w trybie art. 59 i następnych przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Organ I instancji stwierdził, że zostały łącznie spełnione przesłanki opisane przepisem art. 61 ust. 1 w/wym. ustawy, a planowane zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. W toku postępowania do organu I instancji wpłynęły pisma od J. H., który wniósł zastrzeżenia do wielkości wnioskowanej zabudowy kubaturowej oraz jej przeznaczenia handlowo – usługowego oraz od M. i K. B. zawierające sprzeciw dla zamierzonej inwestycji, która ich zdaniem, winna być sytuowana na obrzeżach miasta ze względu na funkcje handlowo – usługowe. Odnosząc się do wniesionych zastrzeżeń, organ I instancji stwierdził, że planowaną inwestycję należy projektować uwzględniając przepisy prawa budowlanego oraz uzasadnione interesy osób trzecich.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli właściciele sąsiednich posesji M. i K. B. oraz J. H.. M. i K. B., podnieśli, iż zabudowa wielofunkcyjna winna być sytuowana tylko na obrzeżach miasta ze względu na jej negatywne oddziaływanie na zabudowę jednorodzinną. Z kolei J. H. zarzucił organowi I instancji błędne ustalenie szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak również nieprawidłowe usytuowanie frontu budynku. Według odwołującego się, ustalone w decyzji gabaryty inwestycji są sprzeczne z gabarytami zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 2 lipca 2009 r. znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium wskazało, że kwestionowana przez odwołujących się decyzja jest prawidłowa i brak jest podstaw do jej zmiany bądź uchylenia. Decyzja wydana została wobec braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i zdaniem Kolegium spełnia ona wszystkie wymogi jej wydania, przewidziane w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Kolegium zwróciło uwagę na analizę, zgodnie z którą zabudowę sąsiednią w stosunku do planowanej inwestycji dostępną z tej samej drogi publicznej stanowi w głównej mierze śródmiejska zabudowa miastotwórcza o charakterze zabudowy usługowej mieszkaniowej, jedno i wielorodzinnej nawet do pięciu kondygnacji naziemnych, przy czym działki są w dużym procencie zabudowane. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, wobec czego zarzuty M. i K. B. dotyczące niewłaściwej lokalizacji inwestycji są nieuzasadnione. Odnosząc się do zarzutów J. H. dotyczących parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego, Kolegium stwierdziło brak naruszenia przepisów w/w. rozporządzenia. Zdaniem Kolegium, organ I instancji prawidłowo ustalił średnie parametry zabudowy występujące w obszarze analizowanym i zastosował je do wnioskowanej inwestycji. Zarzut, że wyznaczona szerokość elewacji frontowej wykracza poza szerokość działek objętych terenem inwestycji, zdaniem Kolegium, nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż została w prawidłowy sposób przyjęta przez organ I instancji, a poza tym odległość inwestycji od innych zabudowań bądź granic nieruchomości może być rozstrzygana tylko na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Także skierowanie kalenicy równolegle do ulicy [...] jest dopuszczalne, ze względu na podobne usytuowanie kalenic części zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Zarzut dotyczący błędnego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) jest zdaniem Kolegium także niezasadny. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, zlokalizowanych przy ul. [...] wynosi od 5 do 8 m, wobec czego ustalenie wysokości tej krawędzi dla planowanej inwestycji w oparciu o średni wskaźnik dla sąsiedniej zabudowy wynoszący 7,92 m, nie pozostaje w sprzeczności z zapisami w/wym. rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu ustalenia wielkości zabudowy na poziomie 65%, podczas gdy średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosi 54%, Kolegium stwierdziło dopuszczalność takiego określenia tego wskaźnika, ze względu na fakt, iż planowane zamierzenie inwestycyjne ma być zlokalizowane na terenie centrum miasta. Zatem położenie inwestycji usprawiedliwia zastosowanie wyjątku w oparciu o § 5 ust. 2 w/wym. rozporządzenia.

Skargi na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 02 lipca 2009 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyli M. i K. B. oraz J. H.. Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2010 r. sprawy z ww. skarg zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

M. i K. B. zarzucili zaskarżonej decyzji, że została wydana, pomimo iż aktualnie toczy się postępowanie sądowe dotyczące rozgraniczenia działek "1" i "3". J. H. podniósł zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej oraz błędnego ustalenia górnej krawędzi elewacji frontowej zamierzonej inwestycji. Zwrócił również uwagę na niewskazanie przez organ I instancji wielkości obszaru analizowanego oraz nieuwzględnienie prawdopodobnego zwiększenia ruchu pojazdów w sąsiedztwie planowanej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podtrzymało stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji, wnosząc o oddalenie skarg. Kolegium odniosło się do zarzutów stawianych przez skarżących podnosząc, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy organ administracyjny nie bada uprawnień inwestora do terenu objętego wnioskiem. W odniesieniu do dalszych zarzutów Kolegium podniosło, iż decyzja została wydana zgodnie z obowiązującym prawem w oparciu o średnie wskaźniki obliczone dla obszaru analizowanego; obszar analizowany wyznaczono prawidłowo, poprzez jego naniesienie na załączniku graficznym do decyzji, a organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie ma obowiązku badać natężenia ruchu w pobliżu planowanej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania administracyjnego, przy czym sąd nie jest związany granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż w ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie są zgodne z art.61 ust.1 pkt 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w zakresie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Na wstępie jednak należy wskazać, że w niniejszej sprawie organy administracyjne przeprowadziły postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie kontrolowanych aktów prawnych nie naruszając przepisów postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego interesu publicznego oraz osób trzecich. W przypadku braku planu miejscowego, budowa obiektu budowlanego, wymaga zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z kolei art. 61 ust. 1 tej ustawy dla wydania decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia zawartych w nim warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2. teren ma dostęp do drogi publicznej,

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W rozporządzeniu wykonawczym do powołanej wyżej ustawy, wydanym przez Ministra Infrastruktury z dnia 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określono sposób ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, w tym wymagań dotyczących ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Na podstawie § 3 ust. 1 i 2 wspomnianego rozporządzenia, aby ustalić wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy wskazać, że dla terenu objętego wnioskiem złożonym przez E. B. i A. P. na działkach nr "1" i "2" położonych przy ul. [...] w D., nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym organ I instancji, wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wspomniana decyzja posiada załącznik tekstowy, zawierający warunki zabudowy i wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz załącznik graficzny Analiza powyższa została sporządzona przez arch. W. G. wpisanego na listę Okręgowej Izby Architektów, nr [...] oraz Okręgowej Izby Urbanistów z siedzibą w K. nr [...]. W sprawie uzyskano wymagane prawem opinie.

W świetle wymagań sformułowanych w wyżej przytoczonych przepisach należy stwierdzić, że nie wszystkie warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia zostały ustalone w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną, z związku, z czym nie można stwierdzić, czy planowana inwestycja spełnia wszystkie wymienione wyżej wymogi przewidziane w przepisie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 ww. rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Średni wskaźnik wielkości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 54%, natomiast organ I instancji dla obszaru objętego wnioskiem dopuścił wielkość zabudowy na poziomie 65%. Należy w tym miejscu zauważyć, że średni wskaźnik zabudowy nie jest bezwzględnym kryterium, gdyż dopuszczalne są odstępstwa przy spełnieniu określonych warunków. SKO podkreśliło, że obszar analizowany znajduje się na terenie centrum miasta, które z założenia obejmuje zwartą i gęstą zabudowę, a w obszarze analizowanym istnieją działki o wyższym wskaźniku zabudowy.

Zdaniem sądu jednak, organy przyjmując możliwość zastosowania w sprawie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wysokości 65% oraz wskaźnika wielkości powierzchni biologicznie czynnej w wysokości 35 % nie tylko nie oparły się na wskazanym w analizie średnim wskaźniku wynoszącym odpowiednio ok. 54 % i 40-45%, ale nie zwróciły uwagi na trzy kwestie dotyczące tego wskaźnika. Po pierwsze, sporządzając analizę i obliczając średnią wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni inwestycji w obszarze analizy sporządzający analizę wziął już pod uwagę charakter zabudowy stwierdzając " obszar objęty analizą stanowi ścisłą tkankę śródmiejską centrotwórczą, gdzie występuje szerokie spektrum zainwestowania pod każdym względem, w tym również i wielkości powierzchni biologicznie czynnej. Są więc obszary zabudowane w 20%, ale są i takie gdzie 100% działki jest zabudowane i gdzie nie występują obszary biologicznie czynne, oprócz zieleni doniczkowej i tarasowej". Po drugie - pomimo iż, jak podniosło SKO, przepisy dopuszczają możliwość ustalenia wymienionych w rozporządzeniu wykonawczym parametrów i wskaźników w inny sposób niż na podstawie średniej danego wskaźnika, to jest to możliwe jedynie wówczas, gdy wynika z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ( vide: § 5 rozporządzenia wykonawczego), podczas gdy w przedmiotowej analizie arch. W. G. w ogóle nie wypowiedział się nt. celowości zwiększenia wskaźnika wielkość zabudowy powyżej obliczonej średniej 54% oraz zmniejszenia powierzchni terenu biologicznie czynnego. Po trzecie natomiast w obszarze analizowanym występują nie tylko działki o wyższym wskaźniku zabudowy niż średni 54%, ale też działki o znacznie mniejszym wskaźniku dotyczy to np. działek nr "4", "5", "6", "7", "8", "9", "10", "11", które nie zostały wyszczególnione w tabeli nr 3 analizy.

W związku z powyższym organ odwoławczy powinien albo zmienić decyzje organu I instancji (oczywiście przy uwzględnieniu stanowiska inwestora zawartego we wniosku o WZ) dostosowując wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wielkość powierzchni biologicznie czynnej do wskazanych w analizie średnich wielkości tych wskaźników albo w trybie art.136 kpa zwrócić się o uzupełnienie analizy w tym zakresie i w zależności od wyniku uzupełniającej analizy wydać decyzję.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należy, że ze względu na charakter planowanego zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku wielofunkcyjnego (parter - działalność handlowa, piętro – działalność usługowa; głównie biuro rachunkowe, poddasze – funkcja mieszkalna), na działkach nr "1" i "2" w D. wraz z infrastrukturą zasadnie wskazano, iż planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy na działkach sąsiednich, przy uwzględnieniu, że inwestycja ma zostać zlokalizowana na terenie centrum miasta, a sąsiednią zabudowę stanowi zabudowa w postaci ścisłej tkanki śródmiejskiej o funkcji zarówno mieszkaniowej, jak i usługowej. W obszarze analizowanym usytuowane są bowiem zarówno obiekty usługowe, będące samodzielnymi obiektami kubaturowymi, jak również budynki o funkcji mieszkalno – usługowej. Zamierzona inwestycja stanowi wobec powyższego kontynuację funkcji sąsiedniej zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących prowadzonego aktualnie postępowania rozgraniczającego w stosunku do jednej z działek, dla której zostały wydane warunki zabudowy, należy uznać za słuszne stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażone w odpowiedzi na skargę. Na etapie wydawania warunków zabudowy organ administracyjny nie bada prawa inwestora do terenu objętego wnioskiem. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, jak również nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, o czym skarżący zostali poinformowani. Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest przedmiotem badania na etapie postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wobec tego, wszelkie zarzuty w tym zakresie należy uznać za niezasadne.

Także zarzuty dotyczący naruszenia § 7 omawianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury nie został uwzględniony. Zgodnie z tym przepisem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. Tak więc organ I instancji wydając decyzję w sprawie, poprzez przyjęcie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 7,92 m, a kalenicy na poziomie 12,5 m miał prawo posłużyć się średnim wskaźnikiem obszaru analizowanego. Należy zauważyć, że także w tym przypadku dopuszczalne jest zastosowanie innych wielkości niż wspomniane parametry, jeśli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Organ I instancji ustalił, że w obszarze analizowanym występują budynki podobnej wielkości, jest usytuowany także budynek pięciokondygnacyjny. Zdaniem sądu lokalizacja budynku dwukondygnacyjnego z poddaszem na terenie centrum miasta nie stanowi naruszenia przepisów prawa.

Odnośnie dalszych zarzutów podniesionych w skardze przez J. H., należy uznać stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], za słuszne. Organ I instancji wyznaczając obszar analizowany nie jest obowiązany do określenia jego powierzchni. Stosownie do § 3 ust. 2 omawianego rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przedmiotowej sprawie front działki wynosi 25 m, a wyznaczony obszar analizowany, jak wynika z mapy, jest nieznacznie większy niż trzykrotna szerokość terenu objętego wnioskiem. Takie ustalenie obszaru jest zgodne z przytoczonym wyżej przepisem. Obszar analizowany został prawidłowo wskazany na załączniku graficznym do decyzji. Dalej należy zauważyć, także zgodnie z wywodem Kolegium zawartym w odpowiedzi na skargę, iż organ I instancji nie ma obowiązku badać zwiększenia natężenia ruchu pojazdów w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Ulica [...] jest drogą publiczną, a stosownie do zapisów ustawy z dnia 21 marca 1985 o drogach publicznych (Dz. U. 2007, nr 19, poz. 115 z późn. zm.), z drogi publicznej może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. W decyzji o warunkach zabudowy nie dokonuje się ograniczeń w zakresie korzystania z dróg publicznych. Kwestia ta może być ewentualnie przedmiotem rozpoznania przez zarządcę drogi, który może wprowadzić stosowne w ograniczenia w korzystaniu z niej.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Ponownie rozpoznając sprawę organy wyjaśnią i ustalą wszystkie wymagane warunki zabudowy, w tym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej zgodnie z § 5 ww. rozporządzenia w taki sposób, aby został spełniony wynikający z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymóg kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym szczególnie wskaźnik intensywności wykorzystania terenu.