Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1490/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 4 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 84,7,12 i 136
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) Sędziowie: WSA Włodzimierz Kowalczyk WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2014 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 1490/14

UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r., [...], o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz I. S. (1/2 udziału) i w wysokości [...] zł na rzecz J. S. (1/2 udziału) za przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa w celu budowy obwodnicy A.

W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał na następujący stan sprawy.

Nieruchomość położona w gminie R., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r., została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]).

Decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz I. S. (1/2 udziału) i w wysokości [...] zł na rzecz J. S. (1/2 udziału) z tytułu przejęcia opisanej wyżej nieruchomości na własność Skarbu Państwa, kwotę odszkodowania powiększył o 5 % wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wcześniejszego jej wydania oraz zobowiązał Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. S. wskazując, iż operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia odszkodowania, przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. został sporządzony w sposób nieprawidłowy, z naruszeniem przepisów prawa oraz z naruszeniem zasad i standardów wyceny. Odwołujący się zarzucił przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie braku analizy rynku regionalnego, do której zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy w procesie szacowania nieruchomości przejętych pod drogi. Odwołujący się podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w oparciu o ceny gruntów rolnych, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod budowę drogi krajowej i jej wartość powinna zostać określona na poziomie cen jakie uzyskują nieruchomości położone w obrębie miasta [...]. Skarżący wskazał również, że zaskarżona decyzja narusza konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Do odwołania skarżący załączył tabelę zawierającą zbiór cen transakcyjnych nieruchomości nabywanych na cele drogowe, które jego zdaniem, powinny stanowić podstawę wyceny przedmiotowego gruntu.

Po rozpatrzeniu tego odwołania wskazaną wyżej decyzją z dnia [..] marca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju podzielił stanowisko organu I instancji.

Wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) – dalej: specustawa drogowa – nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 specustawy drogowej.

W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Nadto, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109 ze zm.) – dalej: rozporządzenie RM z 2004 r. – wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Rzeczoznawca ustalił, że działka nr [...] powstała podziału działki zabudowanej, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, pastwiska, grunty orne, łąki, nieużytki [...]. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni gruntowej. Na przedmiotowej działce znajduje się linia energetyczna, przewód telefoniczny oraz kanalizacja drenarska, które jak wyjaśnił biegły, nie podlegają wycenie, gdyż zostaną przebudowane w ramach realizowanej inwestycji drogowej. Działka obsiana trawą z domieszką traw motylkowych, na powierzchni około [...] ha zasiane pszenżyto. Na nieruchomości znajduje się drzewostan w postaci brzozy iwa, brzozy brodawkowatej oraz świerku pospolitego. Na działce znajduje się również staw o wymiarach [...] m i głębokości [...] m.

W piśmie z dnia 5 sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż koszt

realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w B. Biura Terenowego w S., w powiecie [...] dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji. Należna odpłatność właściciela gruntu po zakończeniu inwestycji jest rozkładana na raty: na 3 lata przy kwocie do [...] zł oraz na 15 lat przy kwocie powyżej [...] zł.

Na terenie gminy A. w obrębie J. melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlega odrębnej wycenie. Wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały. Właściwe funkcjonowanie melioracji drenarskiej na pozostałej części działki, z której wydzielona została szacowana nieruchomość, zapewnia wykonawca inwestycji.

W ww. piśmie oraz w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił również, iż znajdujące się na działkach wycenianych części linii wodociągowych i energetycznych, telekomunikacyjnych nie stanowią prawa własności właściciela gruntu i zarazem nie posiadają wpływu na jego wartość. Zostaną one przebudowane w ramach realizacji inwestycji drogowej na koszt inwestora budowy. Linie te służą zaspokojeniu ogółu mieszkańców na terenach poszczególnych gmin i zostały wybudowane przez dysponenta za zgodą właścicieli działek.

Rzeczoznawca ustalił, że Gmina [...] nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienione uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "C" – tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę przeznaczenie planistyczne i cel wyceny rzeczoznawca w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nic następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła [...] zł/m2.

Ponadto, biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych.

Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod

względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne.

W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość

tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto [...] wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie [...] operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/ha do [...] zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/ha.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni [...] ha, położona w gminie [...] , obręb nr [...], i która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym.

Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gruntową. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą utwardzoną.

Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%.

Cechy działki wycenianej zostały przez biegłego ocenione i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie [...]. Wartość [...] ha wycenianych działek określono zatem w wysokości [...] zł.

Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], położonej w gminie [...] , obręb [...] na kwotę [....] zł.

Wartość nasadzeń roślinnych w postaci drzew, trawy oraz uprawy pszenżyta znajdujących się na działce nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Natomiast wartość stawu określono na kwotę [...] zł.

Ogólną wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalono na kwotę [...] zł.

W pismach z dnia 20 września 2013 r. i z dnia 16 października 2103 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy transakcji na ww. rynku, obejmującej lata 2011 - 2012, przedstawiono 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z ww. nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 4 z wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od [...] m2 do [...] m2, 2 kolejne miały powierzchnię [...] m2 i [...] m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła [...] m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast ([...]), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...].

Ponadto, przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył do tut. organu, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe.

Analiza ww. danych wykazała, iż jedna z odnotowanych transakcji dotyczy nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny (nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o łącznej pow. [...] ha, położona w gminie [...], obręb [...] ). W przypadku innej nieruchomości rokowania odnośnie ceny nie zostały jeszcze zakończone (nieruchomość oznaczona jako działka [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], gmina [...]). Powyższe nieruchomości nie mogłyby zatem stanowić nieruchomości porównawczych.

Pozostałe odnotowane transakcje dotyczą działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach od [...] m2 do [...] m2, tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię [...] m2. Przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast ([...] położone blisko [...] położone blisko [...] położona przy granicy miasta [...]) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych (działki nr [..] położone we wsi D.), na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka nr [...] położona we wsi [...]). Wśród nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku znalazła się także nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona w obrębie S.. Jak wynika z opisu wieś [...] leży przy granicy z [...], zachodnia część wsi położona jest na złożach kruszywa budowlanego - aktualnie wydobywanego. Na badanym rynku odnotowano również transakcję dotyczącą działki nr [...] położonej w miejscowości [...] oraz transakcje dotyczące działek położonych w miejscowościach [...]. Miejscowość [...] położona jest wzdłuż drogi krajowej nr [...] relacji [...], która stanowi ważny szlak komunikacyjny. Miejscowości [...] leżą natomiast w bliskiej odległości od ww. drogi.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

W celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Nie ulega wątpliwości, że skoro przedmiotem wyceny jest działki położone w strefie terenów rolniczych, której otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast, a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W opinii organu odwoławczego, przyjęcie przez rzeczoznawcę jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny.

Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2013 r. oraz w piśmie z dnia [...] września 2013 r., a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonują organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...].

Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, rzeczoznawca do porównań prawidłowo przyjął nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Wybrane transakcje nieruchomościami rolnym pochodziły z rynku lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012. Z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego [...], położonego przy drodze łączącej [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych uznać należy za prawidłowy. Zauważyć należy, że punktem wyjścia do poszukiwań nieruchomości podobnych nie może być cena, jaką uzyskuje się za nieruchomości rolne na analizowanym rynku. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r.).

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleń współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujący naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J. S.. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie;

2. art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości;

3. art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ocenienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę jako nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy i nieskierowanie opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców;

4. art. 77 § 4 k.p.a. poprzez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi strony na te fakty, mimo iż organ z urzędu posiadał informacje o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych;

5. art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na:

a) niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji Obwodnicy [...],

b) niewyjaśnienie w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołanie się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji,

c) nieodniesienie się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu oraz w toku postępowania;

6. art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania polegające na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co miało istotny wpływ na treść decyzji;

7. w konsekwencji naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu z operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

8. art. 15 k.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji;

9. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w tym postępowaniu powinna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory;

10. art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości,

11. art. 153 ust. 1 w zw z art. 4 ust. 16 u.g.n. i w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości;

12. art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda – przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku;

13. art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją wyżej wskazanych błędów metodologicznych;

14. § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r.;

15. art. 134 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami;

16. naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie.

Wobec powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Polega ona na kontroli legalności, tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c ppsa). Uwzględnienie skargi następuje również w przypadku stwierdzenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 kpa (art. 145 § 1 pkt 2 ppsa).

Sąd dokonując oceny zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 ppsa, rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (§ 2).

Rozpoznając skargę w ramach wskazanych powyżej kryteriów stwierdzić należy, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Główne zarzuty skarżącego koncentrują się na tym, iż wydając zaskarżoną decyzję organy administracji oparły się na operacie szacunkowym o niskiej wartości dowodowej. Jednakże, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie można zarzucić organom oparcia się na opinii biegłego naruszającej przepisy prawa.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja ustalająca wysokość należnego skarżącemu odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "specustawą".

Odszkodowanie za nieruchomość przejmowaną pod drogę publiczną na podstawie specustawy określane jest według zasad wynikających m.in. z art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz w oparciu o regulacje ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, której przepisy stosuje się w sprawach nieuregulowanych w ww. akcie (art. 23 ww. specustawy).

Wskazać trzeba, iż art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii z 8 lipca 2013 r. sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.

Biegły ustalił, że działka nr [...] powstała z podziału działki zabudowanej, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, pastwiska, grunty orne, łąki, nieużytki [...]. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni gruntowej. Na przedmiotowej działce znajduje się linia energetyczna, przewód telefoniczny oraz kanalizacja drenarska, które jak wyjaśnił biegły, nie podlegają wycenie, gdyż zostaną przebudowane w ramach realizowanej inwestycji drogowej. Działka obsiana trawą z domieszką traw motylkowych, na powierzchni około [..] ha zasiane pszenżyto. Na nieruchomości znajduje się drzewostan w postaci brzozy iwa, brzozy brodawkowatej oraz świerku pospolitego. Na działce znajduje się również staw o wymiarach [...] m i głębokości [...] m.

Biegły ustalił również, iż Gmina [...] nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a na jej terenie obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienione uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "C" – tereny rolnicze.

Biorąc pod uwagę przeznaczenie planistyczne i cel wyceny rzeczoznawca w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nic następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła [...] zł/m2.

Ponadto, biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych.

Biegły wskazał, iż ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Wobec powyższego, do wyceny zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość

tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Analizą objął lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotował kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjął [..] wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie [...] operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/ha do [...] zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/ha.

Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%.

Cechy działki wycenianej zostały przez biegłego ocenione i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie [...]. Wartość 1 ha wycenianych działek określono zatem w wysokości [...] zł.

Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], położonej w gminie [...], obręb [...] na kwotę [...] zł., a wartość nasadzeń roślinnych w postaci drzew, trawy oraz uprawy pszenżyta znajdujących się na działce nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Natomiast wartość stawu określono na kwotę [...] zł. Ogólną wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalono na kwotę [...] zł.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną.

W szczególności, w ocenie Sądu, biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości tj. 10 grudnia 2012 r. (data wydania zezwolenia realizacyjnego). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy [...] z dnia [...] maja 2013 r., znak: [...]. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Przy czym, analizą rynku objął okres dwóch lat poprzedzających wycenę 07.2011 - 05.2013 r. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości i cel wyceny biegły w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Dalsza część analizy rynku zawiera charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...].

Biegły przedstawił wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r.). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 ww. rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

W oparciu o [...] transakcji działkami niezabudowanymi w gminie [...] o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz określono wagi tych cech rynkowych.

Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i nie sposób wskazać, że uznanie przez organy tej opinii za prawidłową stanowiło naruszenie prawa.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącego dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Warto przy tym wskazać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Dodać trzeba, iż jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie satysfakcjonowały strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleciła ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika aby skarżący z takiej możliwości skorzystał, zaś powoływanie się na opinię organizacji zawodowej dotyczącą wyceny innej nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia. Samo subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W przedmiotowej sprawie Minister w żadnym razie nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego, gdyż w sytuacji, kiedy organ uznaje, że operat jest prawidłowy to nie ma żadnych podstaw aby zlecać kolejną opinię czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tym samym zarzuty skargi w tym zakresie są w ocenie Sądu bezzasadne. Od strony prawnej Sąd nie znajduje żadnych podstaw do kwestionowania przyjętego przez organy operatu w granicach zarzucalności zdefiniowanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ppsa.

Ponadto, w ocenie Sądu, nie można również zarzucić organom niewyczerpania możliwości oceny wartości dowodowej kwestionowanego operatu we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 kpa. Organy - w sposób zgodny z art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa - odniosły się do wszystkich zarzutów skarżącego kwestionujących operat szacunkowy będący kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania. Z uwagi na to, iż zarzuty strony dotyczyły wiadomości specjalnych organy zwrócił się o wyjaśnienia do biegłego rzeczoznawcy, który w pismach z dnia 5 sierpnia 2013 r., dnia 20 września 2013 r. oraz 24 września 2013 r. ustosunkował się do zarzutów strony. Organy uznały wyjaśnienia biegłego za wystarczające w ramach art. 80 kpa. W tej sytuacji można oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię biegłego, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami np. oceną prawidłowości operatu dokonaną przez organizację biegłych rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a ugn.

Reasumując organy obu instancji, z należytą starannością przeanalizowały i rozważyły sporządzony operat szacunkowy, w kontekście jego wymagań formalnych i materialnych, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć.

Ponadto, w skardze skarżący zarzucił, iż rzeczoznawca nieprawidłowo przyjął, że na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji drogowych, poprzez błędne rozumienie badanego rynku regionalnego i w efekcie czego rzeczoznawca oparł się o inne kategorie. Tymczasem w przedmiotowej sprawie tak naprawdę kwestia ta nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nie może mieć zastosowania w tej sprawie bowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji zrid już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości było rolne. Natomiast z obowiązującej uchwały - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...]- wynika, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie nieruchomości było rolne, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł w ogóle zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (klasyczna zasada korzyści) a prawidłowym było oparcie wyceny na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko to znaczenie, aby wskazać że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż ceny nieruchomości wykorzystywanych dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Odnosząc się do innych istotnych zarzutów skargi Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. Wskazać trzeba, iż norma wynikająca z powołanych przepisów jest taka, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a., a więc między innymi w sprawie, z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne (art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a.), bo tego typu powody wyłączenia podnosi strona. Z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy nie wynika, aby z powodu sporządzenia operatu szacunkowego w tej konkretnej sprawie toczyło się przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu jakiekolwiek z wymienionych postępowań. Jeśli powodem, w szczególności postępowania dyscyplinarnego, była działalność rzeczoznawcy w innych sprawach administracyjnych, to nie jest to powód do wyłączenia rzeczoznawcy w niniejszej sprawie.

Ponadto, Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia art. 84 kpa w związku z art. 7, art. 12 oraz art. 136 kpa. Podkreślić trzeba, iż każdy operat szacunkowy jest opracowaniem autorskim i indywidualnym, podlegającym ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a., jak każdy dowód (w tym dowód z opinii biegłego). Zatem, ostateczna decyzja co do tego, w jaki sposób organ weryfikuje wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy powinna być pozostawiona organowi rozstrzygającemu sprawę. W szczególności, organowi powinna być pozostawiona decyzja co do tego czy jest on w stanie zweryfikować wiedzę specjalną we własnym zakresie, czy też weryfikacja ta nastąpi w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istotny jest bowiem jedynie prawidłowy rezultat tej weryfikacji, a nie tryb jego osiągnięcia. Z tego względu, że organ nie wystąpił o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu sporządzonego w tej sprawie, nie można, w ocenie Sądu, wyciągać wniosku, że organ naruszył art. 80 k.p.a..

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec jak w sentencji.