Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 214/07
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2008-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 183 par. 1 i 2, art. 174, art. 141 par. 4, art. 138, art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 81 c ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Bujko Sędzia NSA Anna Żak (spr.) Protokolant Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Zakładu [...] Sp. z o.o. w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 6 października 2006 r. sygn. akt II SA/Wr 650/05 w sprawie ze skargi Zakładu [...] Sp. z o.o. w S. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] września 2005 r., nr [...] w przedmiocie nakazu nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy przewodów kominowych w budynku nr [...] przy ul. [...] w S. oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 października 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w sprawie sygn. akt II SA/Ke 650/05 oddalił skargę Zakładu [...] sp. z o.o. w S. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] września 2005 r. Nr [...] w przedmiocie nakazu nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy przewodów kominowych w budynku nr [...] przy ul. [...] w S.

W uzasadnieniu wyroku Sąd pierwszej instancji podał, że postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ś. na podstawie art. 80, art. 81 c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nałożył na Zakład [...] Sp. z o.o. w S. obowiązek dostarczenia w terminie do [...] maja 2005 r. ekspertyzy przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) w budynku nr [...] przy ul. [...] w S., wykonanej przez osobę posiadającą tytuł rzeczoznawcy budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem: stanu technicznego, sprawności funkcjonowania i przepustowości przewodów kominowych, prawidłowości włączenia do przewodów kominowych pieców i przyborów gazowych oraz rozpływu (napływu i odpływu) powietrza w lokalach mieszkalnych.

Zażalenie na to postanowienie wniósł Zakład [...] Sp. z o.o. w S., zarzucając, iż adresatem obowiązku z przepisu art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, winien być przede wszystkim właściciel obiektu, którym w rozpoznawanej sprawie jest ogół właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości. Wnoszący zażalenie argumentował, że przedmiotowa nieruchomość nie ma w ogóle zarządcy. Właściciele budynku nie ustanowili bowiem zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego, ani też nie dokonali wyboru zarządu, dlatego nieruchomość wspólna nie posiada w ogóle zarządcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Autor zażalenia nie może być uważany również za zarządcę nieruchomości w świetle art. 184-190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż ten, zgodnie ze wskazanym przepisami, uprawniony jest do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym a nawet uzasadnionego inwestowania w nieruchomość. Tymczasem stosunek prawny łączący żalącego się z właścicielami przedmiotowej nieruchomości nie ma cech istotnych dla umowy o zarządzanie, a posiada elementy istotne dla umowy o administrowanie. W konsekwencji Zakład [...] Sp. z o.o. w S. wykonuje jedynie decyzje podjęte przez właścicieli lokalu i nie ma możliwości wyegzekwowania ciążących na właścicielu obiektu obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. Ponadto wnoszący zażalenie wskazał, że nie ma podstaw do zasadnego twierdzenia, że nastąpiły uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego obiekty, gdyż przeczą temu wyniki dokonywanych na bieżąco kontroli stanu technicznego budynku. Również zakres przedmiotowy ekspertyzy określono nieprawidłowo, gdyż błędnie obejmował on wszystkie przewody kominowe, a nie tylko te, które w świetle zgłoszenia do organu są w niewłaściwym stanie technicznym.

Postanowieniem z dnia [...] września 2005 r. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ś. wszczął na wniosek S. R., zamieszkałego przy ul. [...] w S., postępowanie administracyjne w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego przewodów kominowych w budynku nr [...] przy ul. [...] w S.

W ocenie organu odwoławczego zasadnym jest zastosowanie w niniejszej sprawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, który jest elementem postępowania wyjaśniającego zmierzającego do stwierdzenia, czy stan techniczny przewodów kominowych wymaga podjęcia przez zainteresowanych odpowiednich robót remontowych i pozwoli ustalić precyzyjnie ich zakres.

Powołując się na treść art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wymieniając obowiązki zarządcy nieruchomości organ II instancji wskazał, że z umowy o zarządzanie zawartej w dniu [...] lipca 2002 r. pomiędzy Zakładem [...] Sp. z o.o. w S. a Wspólnotą Mieszkaniową budynku mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. [...] nr [...] w S., reprezentowaną przez ogół właścicieli lokali, Zarządcą nieruchomości jest Zakład [...] Sp. z o.o. w S. Zgodnie z § 2 tej umowy Zakład [...] Sp. z o.o. w S. przejmuje z dniem [...] lipca 2002 r. zarządzanie nieruchomością zabudowaną położoną przy ul. [...] w S., na podstawie uchwały nr [...] wspólnoty mieszkaniowej. Stosownie do § 2 pkt 2 tej umowy, jej przedmiotem jest wykonywanie przez zarządcę czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których § 3 pkt 2 i 3 umowy zalicza między innymi przeprowadzanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego. W ocenie organu odwoławczego obowiązki nałożone postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2005 r. mieszczą się w zakresie zarządu, który sprawuje Zakład [...] Sp. z o.o. w S. Stwierdzono zatem, iż podnoszona przez niego kwestia niewłaściwego wskazania adresata tego obowiązku nie znajduje uzasadnienia w zebranym materialne dowodowym jak i obowiązujących przepisach prawa.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniósł Zakład [...] Sp. z o.o. w S., który m.in zarzucił, że zaskarżone orzeczenia zostały wydane z naruszeniem prawa, bowiem przepis art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlanego zawiera jedynie normę kompetencyjną dla organu administracji określającą jego uprawnienia. Przepis ten wskazując potencjalnych adresatów obowiązku dostarczenia odpowiednich ocen technicznych czy ekspertyz nie rozstrzyga, który z tych potencjalnych adresatów będzie właściwy w konkretnej sprawie, w szczególności właściciel czy zarządca obiektu budowlanego dlatego nałozenie obowiazku tylko na podstawie tego przepisu powoduje, że postanowienie nie powołuje właściwej podstawy prawnej. Skarżący podniósł, że organ odwoławczy błędnie interpretuje umowę o zarządzanie z dnia [...] lipca 2002 r., która jest jedynie umową o świadczenie usług bieżącego administrowania nieruchomością, których przykłady wymienione są w treści umowy. W umowie nie ma jednak postanowień, które przyznawałyby skarżącemu uprawnienia do podejmowania decyzji czy dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki nieruchomości lub regulacji określającej zasady inwestowania w nieruchomość /o czym stanowi art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami/. O charakterze umowy nie może rozstrzygać wyłącznie jej nazwa, błędnie określona przez strony jako umowa o zarządzanie, lecz całość jej treści. Umowa łącząca skarżącego ze wspólnotą mieszkaniową zawiera elementy istotne przedmiotowo wskazane w art. 750 k.c, nie posiada ona natomiast elementów istotnych przedmiotowo dla umowy o zarządzanie nieruchomością określonej w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść umowy wskazuje jednoznacznie, że działania skarżącego są jedynie pochodnymi dysponenta nieruchomości, czyli wspólnoty mieszkaniowej, która podejmuje decyzje i finansuje działania w zakresie gospodarowania nieruchomością, osobiście lub przy pomocy osób trzecich. Dlatego obowiązki z zakresu prawa budowlanego ciążą w istocie na wspólnocie mieszkaniowej, która na mocy umowy zawartej ze skarżącym, zleca je tylko wykonującemu w jej imieniu usługodawcy.

Zdaniem skarżącego wspólnota mieszkaniowa jest nie tylko właścicielem ale i zarządcą należącej do niej nieruchomości, ale tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie nieruchomością rozumianą jako całość obiektu. Dlatego zdaniem strony skarżącej, zarządcą w rozumieniu Prawa budowlanego nie może być jednostka administrująca nieruchomością wspólną na podstawie umowy o świadczenie usług. Ponadto właściciele lokali stanowiący Wspólnotę Mieszkaniową przedmiotowej nieruchomości nie powierzyli skarżącemu zarządu w formie aktu notarialnego, jak również nie dokonali wyboru zarządu, co powoduje, że nieruchomość wspólna nie posiada zarządcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nawet jeśli przyjąć, że skarżący jest zarządcą w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to i tak nie może on być adresatem postanowienia z zakresu prawa budowlanego, gdyż z treści art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej – czyli działa tak jak przedstawiciel (art. 95 § 2 kc). Zatem skutki prawne zastosowania prawa materialnego w sprawach administracyjnych nie mogą odnosić się do zarządcy lecz do jego mocodawcy czyli właściciela nieruchomości. Dlatego mimo tego, że wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez zarząd lub zarządcę i tak za adresata orzeczeń administracyjnych uważa się wspólnotę mieszkaniową a nie podmioty za pośrednictwem których działa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając powyższą skargę przytoczył treść przepisów art. 61, 62 ust.1 i art.81c ust.1 Prawa budowlanego z 1994r i wskazał, że w niniejszej sprawie rozstrzygnąć należy czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogło być skierowane zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji.

Sąd I instancji stwierdził, że z treści art. 81c ustawy Prawo budowlane wynika jednoznacznie, iż adresatem tego postanowienia o charakterze dowodowym, może być bądź właściciel (współwłaściciele), bądź zarządca nieruchomości budynkowej, dlatego kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy jest ustalenie, czy adresat kwestionowanego postanowienia posiada przymiot zarządcy nieruchomości w rozumieniu w/w przepisu. W tym zakresie decydujące znaczenie ma treść umowy łączącej wspólnotę mieszkaniową i skarżącą . Wspólnota Mieszkaniowa przedmiotowej nieruchomości i Zakład [...] Sp. z o.o. w S. zawarły umowę na podstawie uchwały nr [...] tejże wspólnoty mieszkaniowej, w myśl której Zakład [...] Sp. z o.o. w S. przejmuje z dniem [...] lipca 2002 r. zarządzanie nieruchomością. W § 2 pkt 2 tej umowy strony określiły, iż przedmiotem kontraktu jest wykonywanie przez zarządcę czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których umowa zalicza prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz bieżącej dokumentacji nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego oraz przeprowadzanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego. Zdaniem Sądu I instancji z treści tej umowy wynika, iż zgodną wolą stron było powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej, specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami, jaką w świetle rejestru jest strona skarżąca. Skarżący zobowiązał się do wykonywania czynności "zwykłego zarządu" do których, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i piśmiennictwa, należą wszelkie czynności zmierzające do utrzymania substancji rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym. Do takich czynności niewątpliwie należy zaliczyć czynności zmierzające do takiego użytkowania wszelkich urządzeń, aby nie zagrażały zdrowiu i życiu ludzkiemu. Ponadto analiza treści umowy wskazuje, że strona skarżąca w umowie zobowiązała się również do wykonywania bieżącej konserwacji i naprawy nieruchomości wspólnej oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania. Zobowiązała się także do usuwania awarii i ich skutków. Z kolei z ustępu 2 § 3 umowy wynika także, iż czynności zwykłego zarządu zarządca podejmuje samodzielnie. Sąd I instancji uznał, że treść zawartej między stronami "umowy o zarządzanie" jednoznacznie wskazuje, że skarżący jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Następnie powołując się na treść art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz definicję pojęcia przedsiębiorcy z art. 4 ust. 1 ustawa z dnia z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej Sąd stwierdził, że skarżący mógł być adresatem postanowień wydanych na podstawie art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlane w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku. Nakazano mu sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego przewodów kominowych, zatem części nieruchomości budynkowej, stanowiącej część wspólną współwłaścicieli i współwłaścicielom służącym. Powyższy nakaz dotyczył zatem wyłącznie oceny stanu technicznego części wspólnych budynku.

Sąd I instancji nie podzielił zarzutu strony skarżącej tak w zakresie kwestionowania potrzeby wykonania ekspertyzy, jak i jej zakresu. Zdaniem Sądu okoliczność, iż jeden z mieszkańców był hospitalizowany z powodu zatrucia tlenkiem węgla jest ważnym dowodem przemawiającym za tym, że stan techniczny przewodów kominowych wymagał dokładnego sprawdzenia, celem szybkiego wyeliminowania ewentualnych nieprawidłowości w instalacji. Również nie sposób podzielić poglądu, aby nie wymagały sprawdzenia inne przewody kominowe, niż ten którego dotyczyło zgłoszenie. Jeżeli bowiem jeden z przewodów kominowych jest nieszczelny, nie sposób bez empirycznego sprawdzenia przyjąć, iż pozostałe przewody są technicznie sprawne.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu I instancji Zakład [...] sp. z o.o. w S. wniósł o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego. Natomiast w przypadku uznania, iż zachodzi jedynie naruszenie prawa materialnego, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Skarga kasacyjna została oparta na następujących podstawach kasacyjnych:

1. naruszenia przepisów postępowania, mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

• art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /p.p.s.a./ poprzez brak wszechstronnego i pełnego wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia - niesprecyzowanie jaka jest konkretna podstawa prawna uzasadniająca oddalenie skargi, w tym również w zakresie, zarzutów podniesionych w skardze;

• art. 141 § 4 ustawy p.p.s.a. w zw. z art.134 p.p.s.a (ewentualnie w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a) oraz art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 75, art. 76 § 1 i 2, art. 77 § 1, art. 80, art. 125 § 1 i 2, art. 107 § 1 i 2 w zw. z art. 126 oraz art. 156 § 1 pkt 2 w zw. z art, 126 kpa) poprzez brak wszechstronnego i pełnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego w tym również brak wymaganego odniesienia się do wszystkich istotnych w sprawie zarzutów podniesionych w skardze, którego to konsekwencją jest również wadliwe ustalenie stanu faktycznego, polegające na przyjęciu, że stroną zobowiązaną na podstawie art.81c ustawy Prawo budowlane jest Miejski Zarząd Budynków spółka z o.o. w W./ winno być Zakład [...] sp. z o.o. w S./ i że występowała potrzeba wykonania ekspertyzy a nadto poprzez nieuwzględnienie nieważności postanowienia wydanego z rażącym naruszeniem prawa;

• art. 142 § 2 w zw. z art. 67 § 5 p.p.s.a ustawy poprzez nie doręczenie odpisu wyroku z uzasadnieniem ustanowionemu w sprawie przez skarżącego, pełnomocnikowi, co w znacznym stopniu ograniczyło stronie skarżącej możliwość skorzystania z prawa do sądu;

• art. 138 p.p.s.a. ustawy poprzez niewłaściwe określenie przedmiotu zaskarżenia;

2. naruszenia przepisów prawa materialnego przez:

• niezastosowanie art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji przyjęcie, że skutek prawny postanowienia dotyczy zarządcy nieruchomości, nie zaś właściciela obiektu budowlanego (wspólnoty mieszkaniowej).

• naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię: art. 81 c ust. 2 w zw. z ust. 1 w zw. z art. 3 pkt 1 ppkt a, w zw. z pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, polegającą na przyjęciu, że nieruchomość wspólna stanowi obiekt budowlany objęty dyspozycją tegoż art. 81 c ust. 2;

• art. 81 c ust. 2 w zw. z ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, polegającą na przyjęcie, że przepis ten stanowi samoistną podstawę nałożenia na skarżącego obowiązku dostarczenia ekspertyzy przewodów kominowych.

Uzasadniając naruszenie przepisów postępowania skarżący wskazał, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie jest kompletne. Widoczny jest w nim "automatyzm działania Sądu, który do przyjętego szablonu rozstrzygnięcia w "sprawach tego rodzaju", próbuje dopasować "stan faktyczny". Na potwierdzenie swoich twierdzeń kasator przytoczył fragment rozważań Sądu, w których ten uznał, że stroną umowy była Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy [...] nr [...] w W. (podczas gdy chodzi o nieruchomości położoną w S.) i Miejski Zarząd Budynków Spółką z o.o. w W. (podczas gdy stroną jest Zakład [...] sp. z o.o. w S.).

Skarżący zarzucił brak sprecyzowania, jaką podstawę prawną Sąd przyjął dla rozstrzygnięcia sprawy tj. czy samoistną podstawą materialną rozstrzygnięcia był przepis art. 81 c ustawy Prawo budowlane, czy też inne przepisy. Dodatkowo Sąd cytując poszczególne przepisy nie powiązał ich z konkretnymi okolicznościami sprawy i nie wyjaśnił dlaczego mają one zastosowanie w sprawie. W ocenie skarżącego Sąd wybiorczo i ogólnikowo potraktował zarzuty skargi, które miały zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a z częścią z nich nie podjął nawet polemiki. Dotyczy to także powołanych poglądów wyrażonych w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zdaniem kasatora Sąd rozprawił się tylko z tezą przyznającą skarżącemu przymiot zarządcy nieruchomości. Zrobił to jednak w sposób niekompletny, bo w ogóle nie doniósł się do zarzutu, że w świetle ustawy o własności lokali, skarżący nie jest zarządcą przedmiotowej nieruchomości.

Sąd nie uwzględnił również zarzutu, że umowa o zarządzanie jest nieważna w świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Pogląd o nieważności tego rodzaju umowy wobec nie zachowania zastrzeżonej formy szczególnej oraz o konieczności uwzględnienia tego faktu z urzędu przez Sąd, jest powszechnie akceptowany przez orzecznictwo i doktrynę (postanowienie Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2003 r., IV CKN 1765/00 (OSNC 2004/5/74). Z uwagi na fakt, iż analizowany przez Sąd stosunek cywilnoprawny skarżącego jest nieważny, nie można mówić o skutecznej odpowiedzialności skarżącego w płaszczyźnie prawa administracyjnego.

Skarżący zwrócił uwagę, że uzasadnienie przez Sąd konieczności wydania ekspertyzy faktem, że jeden z mieszkańców budynku był hospitalizowany z powodu zatrucia tlenkiem węgla jest niewystarczające. Skarżący nie zgodził się z oceną Sądu, że okoliczność ta jest ewidentnym dowodem na to, że stan techniczny przewodów kominowych wymaga dokładnego sprawdzenia. Jego zdaniem okoliczność ta jest jedynie dowodem hospitalizacji. Nadto ocena "karty informacyjnej z leczenia szpitalnego" dokonana przez Sąd, pomija całkowicie stwierdzony w tym dokumencie fakt, iż osoba hospitalizowana w istocie zamieszkuje pod innym adresem niż adres obiektu co do którego organ zobowiązuje przedstawić ekspertyzę.

Rozpoznając skargę, Sąd nie dostrzegł również naruszenia przez organy administracji szeregu powołanych w podstawach skargi kasacyjnej przepisów, czego konsekwencją była rozbieżność pomiędzy stanem faktycznym przyjętym do rozstrzygnięcia sprawy a stanem rzeczywistym.

W końcu skarżący stwierdził, że Sąd winien orzec o stwierdzeniu nieważności postanowienia z powodu jego wydania z rażącym naruszeniem prawa. Rażącym naruszeniem prawa jest zdaniem kasatora "oparcie postanowienia na stwierdzeniu istnienia czynności prawnej (umowy o zarządzanie) która jest nieważna na mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów".

Uzasadniając naruszenie przepisów prawa materialnego skarżący wskazał, że w ustalonym stanie faktycznym Sąd nie zastosował przepisu art.185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje przypisać skutek prawny bezpośrednio właścicielowi nieruchomości, która jest zarządzana przez profesjonalnego zarządcę nieruchomości, a nie zarządcy. Zatem i skutki prawne mogą odnosić się tylko do sfery właściciela. W ocenie skarżącego Sąd mylnie przyjął, iż strona skarżąca mogła być adresatem postanowień wydanych na podstawie art. 81 c ust 2 Prawa budowlanego w zakresie w jakim dotyczyły one części nieruchomości wspólnych budynku. Przepis art. 81 c ust. 1 ustawy Prawo budowlane, określając krąg zobowiązanych podmiotów wskazuje między innymi na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Zdaniem skarżącego ani ten przepis, ani też art. 3 pkt 1 powołanej ustawy nie daje podstaw do tego aby wyodrębnić pojęcie części obiektu budowlanego i w konsekwencji przyjąć istnienie obowiązku właściciela lub zarządcy co do tej części. Obiekt budowlany należy bowiem traktować jako swego rodzaju całość, nie podlegającą podziałowi ze względu na klasyfikacje przyjmowane w prawie prywatnym, w szczególności poprzez wydzielenie nieruchomości wspólnej z tegoż obiektu budowlanego.

W ocenie strony skarżącej, zaskarżone postanowienia powinny być skierowane nie do niej lecz wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego.

Strona skarżąca nie zgodziła się również z prezentowanym przez Sąd rozumieniem przepisu art. 81 c ustawy Prawo budowlane, bowiem przepis ten nie może stanowić samoistnej podstawy nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy, gdyż ma on charakter ogólny i procesowy, i powinien być stosowany w związku z przepisami szczegółowymi ustawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art.183 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153, poz.1270 ze zm.- dalej zwaną p.p.s.a/ Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności o jakich mowa w art.183 par.2 p.p.s.a, zatem Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę związany był granicami skargi kasacyjnej.

Zgodnie z art. 174 powyższej ustawy skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Autor skargi kasacyjnej w niniejszej sprawie zarzucił zarówno naruszenie prawa materialnego jak i naruszenie przepisów postępowania sądowego, dlatego w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlega zarzut naruszenia przepisów postępowania, ponieważ dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez Sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy albo nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przez Sąd przepis prawa materialnego /wyrok NSA z dnia 9 marca 2005r.FSK 618/04 ONSAiWSA 2005,nr 6,poz.120/.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ rozstrzygnięcie Sądu I instancji odpowiada prawu.

Skarżący zarzucił naruszenie przez Sąd I instancji art.141 § 4 p.p.s.a. generalnie podnosząc brak wszechstronnego i pełnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, wadliwe ustalenie stanu faktycznego, w tym również brak wymaganego odniesienia się do wszystkich istotnych w sprawie zarzutów podniesionych w skardze, czego konsekwencją jest wadliwe przyjęcie, że stroną zobowiązaną na podstawie art.81c ustawy Prawo budowlane jest Zakład [...] sp. z o.o. w S. i że występowała potrzeba wykonania ekspertyzy. Ponadto w uzasadnieniu tego zarzutu wskazał, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie jest kompletne. Widoczny jest w nim "automatyzm działania Sądu, który do przyjętego szablonu rozstrzygnięcia w "sprawach tego rodzaju", próbuje dopasować "stan faktyczny". Na potwierdzenie swoich twierdzeń kasator przytoczył fragment rozważań Sądu, w których ten uznał, że stroną umowy była Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy [...] nr [...] w W. (podczas gdy chodzi o nieruchomości położoną w S.) i Miejski Zarząd Budynków Spółką z o.o. w W. (podczas gdy stroną jest Zakład [...] sp. z o.o. w S.). Skarżący zarzucił brak sprecyzowania, jaką podstawę prawną Sąd przyjął dla rozstrzygnięcia sprawy tj. czy samoistną podstawą materialną rozstrzygnięcia był przepis art. 81 c ustawy Prawo budowlane czy inne przepisy.

Przepis art.141§ 4 p.p.s.a określa, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy zarzutów podniesionych w skardze stanowiska pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygniecia oraz jej wyjaśnienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu rozstrzygając niniejszą sprawę, nie naruszył powyższych reguł w stopniu majacym istotny wpływ na wynik sprawy. Co prawda, nie odniósł się do wszystkich zarzutów skargi, jednak skoncentrował swą ocenę na istocie przedmiotowego postępowania administracyjnego wskazując, że w niniejszej sprawie rozstrzygnąć należy czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. mogło być skierowane zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji. Idąc w tym kierunku Sąd I instancji podkreślił, iż kluczowym rozstrzygnięciem dla sprawy jest ustalenie czy skarżący jako adresat kwestionowanego postanowienia posiada przymiot zarządcy w rozumieniu w/w przepisu. Dla osiągnięcia tego celu Sąd I instancji dokonał analizy treści umowy o zarządzanie zawartej przez wspólnotę mieszkaniową ze skarżącym i doszedł do wniosku, że treść tej umowy pozwala na uznanie skarżącego za zarządcę w rozumieniu prawa budowlanego i na nałożenie na niego obowiązku złożenia ekspertyzy na podstawie art. 81c ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. Zawarte w sentencji wyroku sądu administracyjnego rozstrzygnięcie jest rezultatem przeprowadzonej przez ten sąd kontroli administracji publicznej. Podstawę wyroku stanowią te przepisy, które określają sposób rozstrzygnięcia sprawy w zależności od wyników postępowania. Tak pojmowana podstawa rozstrzygnięcia została podana i wyjaśniona w zaskarżonym wyroku. Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi kasacyjnej wskazać należy, że rzeczywiście w pewnej części uzasadnienia wyroku /str.13/ Sąd I instancji podaje błędną nazwę skarżącego oraz błędnie określa wspólnotę mieszkaniową wskazując adres innej nieruchomości. Oczywistym jest, że tego typu pisarskie omyłki powinny zostać wyeliminowane przed podpisaniem uzasadnienia przez skład orzekający w sprawie, lecz uchybienie to nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy. Należy je wyeliminować w trybie sprostowania uzasadnienia wyroku. Przy uwzględnieniu powyższych rozważań, Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do przekonania, że przepis art.141§ 4 procedury sądowej powołany w skardze kasacyjnej nie został naruszony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu pozwalając przyjąć, że zapadły wyrok odpowiada prawu.

Fakt doręczenia wyroku Sądu I instancji bezpośrednio skarżącemu, a nie jego pełnomocnikowi, jest niewątpliwie naruszeniem przepisów postępowania sądowego tj. art. 67 § 5 p.p.s.a lecz nie ma ono żadnego wpływu na wynik sprawy, czego nie podnosi sam autor skargi kasacyjnej. Mimo tego uchybienia został zachowany termin do wniesienia skargi kasacyjnej.

Zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 138 p.p.sa. poprzez niewłaściwe określenie przedmiotu zaskarżenia jest niezrozumiały. Niniejsza sprawa dotyczy problematyki z zakresu prawa budowlanego, co znalazło wyraz w treści wydanego przez Sąd I instancji wyroku i nie może budzić żadnych wątpliwości.

Nie można w okolicznościach przedmiotowej sprawy zarzucić Sądowi I instancji naruszenia przepisu art. 81c ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r., który to przepis był podstawą orzeczeń wydanych przez organy obu instancji. Powyższy przepis stanowi, że organy nadzoru budowlanego w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć w drodze postanowienia, na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Adresatem powyższego obowiązku może być wobec tego uczestnik procesu budowlanego, a także właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Przepis ten ma charakter dowodowy i uprawnienie przyznane w tym przepisie organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego ma na celu umozliwienie prawidłowego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w postępowaniu administracyjnym lub w trakcie czynności kontrolnych. Postanowienie wydane w trybie tego przepisu organ może skierować do właściciela /wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd/ lub zarządcy obiektu budowlanego. Wybór któregoś z tych podmiotów nie należy do uznania organu. Wskazanie podmiotów zobowiązanych do złożenia ekspertyzy o jakiej mowa w art. 81c ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. wiąże się przede wszystkim ze sposobem zarządzania nieruchomością wspólną. W świetle ustawy Prawo budowlane z 1994 r. pojęcie zarządcy obiektu budowlanego rozumiane jest dość szeroko. Zarządcą będzie każdy podmiot, który zajmuje się szeroko pojętym administrowaniem nieruchomością. Może to być podmiot sprawujący stały zarząd lub zawodowy zarządca nieruchomości działający na zasadach art. 184 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261 poz. 2603). Wreszcie, będzie nim każdy, kto na podstawie umowy zawartej z właścicielem danego obiektu budowlanego sprawuje czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością.

Sąd I instancji prawidłowo wobec tego uznał, że decydujące znaczenie dla wskazania podmiotu zobowiązanego do złożenia ekspertyzy na podstawie cyt. wyżej przepisu art. 81c ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. ma treść umowy o zarządzanie jaką skarżący zawarł ze wspólnotą mieszkaniową. Trafnie przy tym ustalił, że skoro skarżący zobowiązał się w tej umowie jako zarządca do wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i kierowania sprawami wspólnoty, reprezentowania jej intresów na zewnątrz, a do czynności zwykłego zarządu zaliczono m.in prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz bieżącej dokumentacji nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego, a także przeprowadzanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomosci oraz urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, wykonywanie bieżącej konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom m. in. korzystanie z ogrzewania, to taka treść umowy o zarządzanie upoważniała organy nadzoru budowlanego do nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy przewodów kominowych właśnie na skarżącego w oparciu o cyt. art. 81c ust. 2.

W ocenie Naczelnego Sądu Administarcyjnego w okolicznościach tej sprawy dopuszczalne było nałożenie przedmiotowego obowiązku na skarżącego, a nie na wspólnotę mieszkaniową z uwagi właśnie na treść zawartej umowy o zarządzanie i zakres nałożonego obowiązku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowo Sąd I instancji ustalił, że okoliczności sprawy dają również podstawy do przyjęcia, że nałożenie wymienionego obowiązku było w pełni uzasadnione, jak również w sposób prawidłowy został określony jego zakres.

Ograny nadzoru budowlanego mają obowiązek wszcząć postępowanie w każdym przypadku powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Przy czym uzasadnionych wątpliwości nie można utożsamiać z pewnością. Dlatego do zastosowania omawianego przepisu wystarczy uzyskanie informacji dotyczącej niewłaściwego stanu technicznego budynku, o ile nie budzi ona wątpliwości co do swej prawdziwości. Niewątpliwie taką wiarygodną informacją jest karta leczenia szpitalnego osoby hospitalizowanej z powodu zatrucia tlenkiem węgla. Przy czym w świetle ustalenia, że osoba ta przebywała w budynku, którego dotyczy postępowanie nieistotny jest adres pacjenta jaki wskazano w karcie leczenia szpitalnego.W przypadku uzasadnionej wątpliwości, co do sprawności technicznej przewodów kominowych, która w sposób bezpośredni rzutuje na zdrowie i życie mieszkańców, za prawidłowy należy uznać również zakres żądanej ekspertyzy, obejmującej wszystkie przewody kominowe w zarządzanym przez stronę skarżącą obiekcie.

Całkowicie niezrozumiały jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie. Na wstępie należy zauważyć, że powoływanie się przez skarżącego na przepisy normujące zarząd nieruchomością przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami miałoby sens jedynie wtedy, gdyby twierdził on, że strona skarżąca zawarła umowę o zarząd na podstawie przepisów tej ustawy. Powołując powyższy zarzut, skarżący sam sobie przeczy, ponieważ twierdzi jednocześnie, że w ogóle nie jest zarządcą nieruchomości, a zawarta przez niego umowa o zarząd jest nieważna. Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że Sąd I instancji nie ustalił, że skarżący zawarł umowę o zarząd w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie przytaczał te przepisy celem wykazania, że zawarta przez stronę skarżącą umowa w swej treści odpowiada pojęciu "zarządu nieruchomością".

Mając powyższe na uwadze uznać należało, że w rozpoznawanej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu prawidłowo zastosował przepis art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalając skargę wniesioną do tego Sądu.

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art.184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę kasacyjną.