Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1553/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36 , 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka – Duda Sędziowie : Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia WSA Ewa Rynczak Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2011 r. sprawy ze skargi A. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 2 sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących A. M. i M. M. kwotę 1634 zł (jeden tysiąc sześćset trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

wyroku z dnia 28 listopada 2011r.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2011r., nr [...] Wójt Gminy L. ustalił ustalił A. i M.M. jednorazową opłatę w wysokości 99.528,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 obręb B. o powierzchni 1,1738 ha (1,43 ha ogólna powierzchnia działki) na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w związku z uchwałą Rady L. z dnia 24 kwietnia 2007r., Nr VI/96/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi Brzozówka opublikowaną w Dz.Urz. Woj. Małopolskiego Nr 396, poz. 2617, wzrosła wartość nieruchomości, stanowiącej uprzednio własność A. i M.M. . W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy P.W. ustalił, iż po uchwaleniu miejscowego planu wartość nieruchomości powinna wynosić 521.950,00 zł, a przed jego uchwaleniem wynosiła 24.310,00 zł. W związku z powyższym różnica tj. wzrost wartości nieruchomości, wyliczony został na kwotę 497.640,00 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty w wysokości 20% dało kwotę opłaty w wysokości 99.528,00 zł.

Odwołanie od decyzji organu l instancji złożyli pismem z dnia 7 lipca 2011r. A. i M.M. nie zgadzając się z argumentacją wywiedzioną w decyzji organu l instancji.

Skarżący stwierdzili, iż w sytuacji gdy przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, nie obowiązywał żaden plan miejscowy, przeznaczenie nieruchomości winno być ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - o czym stanowi art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r., Nr 102, poz. 661 z pózn. zm.).

W odpowiedzi na powyższe Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia [...] czerwca 2011r. w całości i ustaliło dla A. i M.M. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 obręb B. o powierzchni 1,4300 ha na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 81.696,50 zł oraz zobowiązało A. i M.M. do uiszczenia w/w opłaty na rachunek bankowy Urzędu Gminy L. lub w kasie Urzędu Gminy L.

W pierwszej kolejności wskazano, że niniejsza sprawa po raz trzeci jest przedmiotem postępowania przed Kolegium. W poprzednich decyzjach Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. uchylało decyzje organu l instancji o ustaleniu opłaty z tytułu zbycia nieruchomości, ze względu na błędy merytoryczne oraz formalne.

Dalej w uzasadnieniu wskazano, że stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 661 z późn. zm.), wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z kolei w myśl art. 37 ust. 6, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Dalej wyjaśniono, iż w dniu 24 kwietnia 2007r. Rada Gminy w Lisiej Górze uchwałą Nr VI/96/2007 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Brzozówka w gminie Lisia Góra. Uchwała ta weszła w życie 1 lipca 2007r. Zgodnie z zapisami obecnie obowiązującego miejscowego planu działka nr 1 w części znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 2P tj. terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz w części w terenach oznaczonych symbolem 1KD (D) tj. tereny dróg publicznych klasy D (dojazdowych), symbolem 2 ZL tj. tereny zieleni izolacyjno – krajobrazowej i terenach RZp tj. tereny naturalnej zieleni nieurządzonej w strukturze terenów rolniczych, stanowiące obudowę biologiczną cieków wodnych, z możliwością przekształcenia pod zieleń urządzoną.

Następnie podniesiono, że w poprzednio obowiązującym miejscowym planie uchwalonym przez Radę Gminy Lisia Góra uchwałą z dnia 29 lipca 1993r. Nr XVI 1/148/93 w/w działka położona była w terenach oznaczonych symbolem B.22.R tj. terenach użytków rolnych o przewadze gruntowo ornych, gdzie zalecało się intensywną uprawę rolną oraz zalesianie gruntów o niskich klasach i nieużytków.

Zaznaczono, że jak wynika z akt sprawy aktem notarialnym z dnia 16 stycznia 2008r. M. i A.M. zbyli nieruchomości gruntowe składające się z działek nr 2 o pow. 0,41 ha i nr 1 o pow. 1,43 ha za cenę wynoszącą 1.000.000,00 zł.

Organ odwoławczy nadmienił w tym miejscu, iż z urzędu wiadomym jest fakt, iż organ l instancji prowadził odrębne postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu zbycia działki nr 2 o pow. 0,41 ha. Niniejsza sprawa zaś dotyczy ustalenia opłaty z tytułu sprzedaży działki nr 1 o pow. 1,43 ha

Dalej wyjaśniono, że na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P.W. operatu szacunkowego z 17 maja 2011r. stwierdzono, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działki przez strony, wyniosła 521.950,00 zł, a przed jego uchwaleniem wynosiła 24.310,00 zł. W związku z powyższym różnica tj. wzrost wartości nieruchomości, wyliczony został na kwotę 497.640,00 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty w wysokości 20% dało kwotę opłaty w wysokości 99.528,00 zł.

W ocenie SKO w T. wyliczenie dokonane przez organ I instancji jest nieprawidłowe.

Zdaniem organu odwoławczego badając wzrost wartości nieruchomości będący następstwem uchwalenia miejscowego planu bez wątpienia należy analizować całą powierzchnię nieruchomości.

W niniejszej sprawie nieruchomością jest działka oznaczona nr 1 o powierzchni 14.300 m2. Dla wyliczenia zatem wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do obszaru, dla którego może być naliczona opłata, a który to obszar oznaczony jest symbolem 2P i stanowi część nieruchomości o powierzchni 11.738 m2, należy wyliczyć wzrost wartości 1 m2 nieruchomości, a następnie pomnożyć tę wielkość przez tę część powierzchni nieruchomości, od której może być naliczona opłata i następnie przez wysokość ustalonej w § 28 uchwały z dnia 24 kwietnia 2007r. stawki opłaty planistycznej tj. 20%.

W dalszej kolejności SKO wyjaśniło, że dla obliczenia opłaty możliwe jest przyjęcie jedynie tej części powierzchni nieruchomości, która oznaczona jest symbolem 2P. Pozostałe części nieruchomości, objęte innymi symbolami których wartość również wzrosła, wyłączone są z możliwości pobierania opłat od wzrostu wartości nieruchomości. Powierzchnia oznaczona symbolem 2P wynosi 11.738 m2. Tę powierzchnię należy pomnożyć przez ustalony wcześniej wzrost wartości nieruchomości 1 m2. Według wyliczeń dokonanych przez Kolegium wartość 1m2 przedmiotowej działki po uchwaleniu planu miejscowego wynosi 36,5 zł. Stawkę tę mnoży się następnie przez 11.738 m2 tj. część działki oznaczonej symbolem planu 2P, co daje kwotę 428.437,00 zł. Wartości działki sprzed uchwalenia planu, wynosi 1,7 zł za 1 m2. Pomnożywszy tę kwotę przez 11.738,00 m2 otrzymujemy kwotę 19.954,6 zł. Różnica wartości wynosi zatem 40.482,40 zł (428,437,00 zł - 19.954,60 zł) i kwotę tę należy pomnożyć przez wysokość stawki tj. 20%. Ustalona zostanie w sposób prawidłowa wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która wynosi 81,696,50 zł.

Następnie Kolegium podniosło, że w myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat stał się zatem podstawą dla wydania decyzji z dnia [...] czerwca 2011r. przez Wójta Gminy .

Jednocześnie wskazano, że analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwala na stwierdzenie, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zasadne.

Na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego działka nr 1 w części objętej opłatą planistyczną oznaczona jest symbolem 2P co oznacza teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zdaniem Kolegium operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2010r., na podstawie którego ustalono przedmiotową opłatę, sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami, a w szczególności § 50 ust. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109).

Według oceny Kolegium uchwalenie planu miejscowego niewątpliwie spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr 1 ograniczał się do użytkowania rolniczego, to po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez uruchomianie działalności produkcyjnej, a także związanej z funkcjonowaniem składów i magazynów. Fakt ten spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego za niezasadny należy uznać zarzut, iż dla ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć przeznaczenie nieruchomości, które określone było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy . Jak stanowi § 50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia wżycie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust. 3). W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa wart. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Organ odwoławczy wyjaśnił w tym miejscu, iż § 50 wspomnianego Rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), który stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia dla ustalenia wartości nieruchomości istotne jest przeznaczenie w miejscowym planie lub też w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej następstwem uchwalenia planu miejscowego nie mają znaczenia zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Literalna treść § 50 ust. 3 rozporządzenia wskazuje na przyjęcie przeznaczenia obowiązującego w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten nie odwołuje się natomiast do ustaleń zawartych w studium. Taka regulacja jest wynikiem tego, iż studium nie jest aktem prawa miejscowego, a nadto studium jest wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych - art. 9 ust. 5 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., Nr 80 poz. 717). Oznacza to, że plan miejscowy nie może określać "znaczenia danego terenu w sposób odmienny od ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego". Przyjęcie zatem zapisów ze studium, które determinują przeznaczenie danej nieruchomości w później uchwalonym miejscowym planie w praktyce powodowałoby, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem uchwalenia planu mógłby zdaniem organu odwoławczego nie mieć miejsca. Przeznaczenie w studium i uchwalonym następnie miejscowym planie jest co do zasady tożsame. Porównanie zatem wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i przyjęcie przeznaczenia ze studium z wartością nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu mogłoby prowadzić do wniosków, że pomimo uchwalenia miejscowego planu wartość nieruchomości i tak nie wzrosła. Dlatego też ustawodawca w przepisie szczególnym tj. § 50 ust. 3 w/w rozporządzenia nakazał przyjęcie nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale zapisów planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jako podstawy do określenia przeznaczenia danego terenu w przypadku ustalania wartości nieruchomości przed uchwalaniem miejscowego planu.

Zatem zarzuty, iż podstawą do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu powinny być zapisy Studium nie mogą być uznane za uzasadnione.

Konkludując Kolegium stwierdziło, że powodem takiego rozstrzygnięcia była konieczność ustalenia prawidłowej opłaty planistycznej, a po wtóre zasadą jest, że decyzje, którym nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności stają się wykonalne po uzyskaniu waloru ostateczności, co ma miejsce w przypadku niezłożenia w terminie odwołania lub też wydania decyzji po rozpatrzeniu odwołania przez organ II instancji. Skoro zatem wyznaczenie w decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej terminu nie znajduje podstawy prawnej, koniecznym było uchylenie decyzji organu l instancji.

Z powyższą decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2011r., nr [...] nie zgodzili się M. i A.M. i pismem z dnia 5 września 2011r. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ja decyzji organu I instancji oraz zwrot kosztów.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie odnoszącym się do powstania obowiązku ustalenia opłaty planistycznej.

W uzasadnieniu podniesiono, że w przedmiotowej sprawie nie nastąpił bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami planu, stąd przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wystąpiła, a tym samym w ocenie skarżących brak jest podstaw do wymierzenia opłaty.

Zwrócono również uwagę, że w świetle uzyskanego od Wójta Gminy L. zaświadczenia z dnia 6 czerwca 2011r., znak [...] stwierdzono się, że działka 1 położona w B. wg zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Lisia Góra zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy z dnia 28 kwietnia 2000r., Nr XH/118/2000 na dzień ich zbycia znajdowała się w obszarze typu "A" - obszar z przeznaczeniem dla funkcji mieszkaniowej, produkcyjno - usługowej, o wyjątkowych w skali gminy predyspozycjach przestrzennych dla rozwoju funkcji produkcyjno - usługowej.

Zdaniem odwołujących się w związku z powyższym należy stwierdzić, że przeznaczenie zagospodarowania działki w świetle Studium w dniu jej zbycia i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest analogiczne, "stąd nie można mówić o zrealizowaniu przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co skutkuje brakiem podstaw do ustalenia opłaty planistycznej w ogóle".

Podniesiono ponadto, że operat szacunkowy w oparciu, o który dokonano wyceny nieruchomości posiada wady, skutkujące koniecznością jego odrzucenia jako dowodu w sprawie. W szczególności nadmieniono, że stan nieruchomości przed zmianą planu określono w oparciu o dokumenty z 2010r., a nie jak powinno być w ocenie skarżących - z 2006r.

Skarżący pismem z dnia 15 września 2011r. uzupełnili swoją skargę "o dodatkowe okoliczności mające istotne znaczenie dla przedmiotowej sprawy".

Mianowicie wskazano, że :

* w zaskarżonej decyzji błędnie uznano, że A.M. jest stroną przedmiotowego postępowania administracyjnego jako była właścicielka nieruchomości - działki nr 1 , obręb B. , o powierzchni 1,43 ha, co stanowiło podstawę obciążenia jej opłatą planistyczną, podczas gdy właścicielem działki nr 1 , obręb B. był tylko M.M.,

* ustalenie wartości przedmiotowej działki przed wejściem w życie (tj. 1 lipca 2007r.) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest błędne i niezgodne z jej rzeczywistą wartością - na tę okoliczność załączono operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego według stanu i z określeniem wartości na dzień 29 maja 2007r.

W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wnosząc o oddalenie skargi.

Dodatkowo organ II instancji odnosząc się do pisma A. i M.M. z dnia 15 września 2011r. stanowiącego uzupełnienie skargi, w którym skarżący stwierdzili, że w sposób nieuprawniony uznano A.M. za stronę niniejszego postępowania, gdy tymczasem właścicielem działki nr 1 był wyłącznie M.M. , podniósł, iż w akcie notarialnym z dnia 16 stycznia 2008r. stanowiącym umowę sprzedaży strony złożyły oświadczenie o następującej treści: "M.M. i A.M. zapewniają, że opisane wyżej nieruchomości nie są obciążone żadnymi ujawnionymi i nieujawnionymi długami, ciężarami i roszczeniami osób trzecich, nie są przedmiotem dzierżawy, mają zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz, że zostały nabyte przez M.M. za fundusze podlegające wspólności ustawowej małżeńskiej wobec czego objęte są wspólnością ustawową małżeńską M.M. i A.M. .

Organ odwoławczy wskazał, że w § 2 niniejszej umowy jest ponadto wskazane, iż przedmiotowa nieruchomość została sprzedana nie wyłącznie przez M.M. a przez A. i M.M. . Wobec tego zarzut, iż A.M. nie jest stroną niniejszego postępowania, jest nieuzasadniony, gdyż jak strony same oświadczyły, przedmiotowa nieruchomość była objęta wspólnością ustawową małżeńską, co zostało potwierdzone w akcie notarialnym.

Następnie odnośnie zarzutu dotyczącego operatu szacunkowego z dnia 16 lipca 2007r. jaki skarżący przedstawili w piśmie z dnia 15 września 2011r., wyjaśniono, że celem wyceny było określenie wartości prawa własności dla aktualnego sposobu użytkowania. Tymczasem w sprawie opłat planistycznych wykonuje się operat określający wartości nieruchomości po uchwaleniu planu oraz wartość nieruchomości na podstawie poprzednio obowiązującego planu miejscowego. Tak więc w ocenie organu odwoławczego dowód ten nie może na użytek niniejszej sprawy zostać uwzględniony.

W ocenie organu odwoławczego nie ulega bowiem wątpliwości, że wartość nieruchomości sprzed uchwaleniem planu następuje na podstawie poprzednio obowiązującego planu miejscowego.

W dalszej kolejności storna przeciwna do skarżącej odpowiadając na zarzut, iż organ l instancji nie zapewnił skarżącym czynnego udziału w postępowaniu, stwierdziła, iż zarzut ten jest chybiony.

Wskazano, że aktach sprawy zalega zawiadomienie organu z dnia 24 maja 2011r. o ponownym wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym, określającym wzrost wartości nieruchomości. Zawiadomienie to zostało odebrane przez skarżących, co potwierdzają znajdujące się w aktach sprawy dowody doręczeń.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) Sąd sprawuje kontrolę działalności administracji, obejmującą badanie zaskarżonych aktów pod względem ich zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) -zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., stanowiący, że Sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Sąd dokonując kontroli w niniejszej sprawie uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie.

Jako materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji organ powołał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej w skrócie u.p.z.p. Przepis ten dotyczy opłaty zwanej w doktrynie i orzecznictwie rentą planistyczną lub opłatą planistyczną. Ma ona na celu umożliwienie gminie partycypowania w korzyściach finansowych, jakie uzyskał zbywca nieruchomości, w związku ze zmianą przeznaczenia terenu, spowodowaną uchwaleniem nowego planu (por. A. Miler, "Niektóre problemy wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości", PUG 2005/7/18, a także uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego składu pięciu sędziów z dnia 30.10.2000 r., OPK 16/00, ONSA 2001/2/64).

Dla powstania obowiązku zapłaty renty planistycznej konieczne jest łączne zaistnienie 2 wskazanych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przesłanek:

- wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a także

- zbycia tej nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W takiej sytuacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie miejscowym, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do wszczęcia postępowania w przedmiocie wymierzenia opłaty planistycznej. Zbyta działka nr 1 obr. B. została objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi Brzozówka w gminie Lisia Góra (uchwała Rady Gminy w Lisiej Gorze z dnia 24 kwietnia 2007r., Nr VI/96/2007, opubl. W Dz.Urz. Woj. Małopolskiego Nr 396, poz. 2617). Wedle ustaleń tego planu działka położona jest w terenach oznaczonych symbolem 2P tj. terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz w części w terenach oznaczonych symbolem 1KD(D) tj. tereny dróg publicznych klasy D (dojazdowych), symbolem 2ZL tj. tereny zieleni izolacyjno-krajobrazowej i terenach 1 RZp tj. tereny naturalnej zieleni nieurządzonej w strukturze terenów rolniczych, stanowiące obudowę biologiczną cieków wodnych, z możliwością przekształcania pod zieleń urządzoną. Niespornym jest także, że w/w działka została zbyta aktem notarialnym z dnia 16 stycznia 2008r. na rzecz "[...]", czyli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego co nastąpiło w dniu 1 lipca 2007r.

Spornym pozostaje fakt – kto był właścicielem działki nr 1 obr. B. przed dniem sprzedaży. Okoliczność ta nie została przez organy należycie wyjaśniona. Jakkolwiek tak organ I jak i II instancji przyjął na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 stycznia 2008r., że właścicielami m.in. w/w działki byli A. i M.M. to jednak z treści tego aktu wynika, że w księdze wieczystej jako właściciel przedmiotowej nieruchomości wpisany jest wyłącznie skarżący. W treści tego aktu zawarte jest co prawda również oświadczenie skarżącej, w oparciu o które można przypuszczać, że jest ona współwłaścicielem działki nr 1 obr. [...], jednakże oświadczenie to nie ma w świetle treści art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece znaczenia przesądzającego. W tej części rozważań wskazać ponadto należy, że choć skarżący dopiero w toku postępowania podnieśli zarzut dotyczący własności w/w działki, to jednak w myśl art. 7 kpa i art. 77 kpa, organ był zobowiązany z urzędu wnikliwie ustalić cały istotny dla sprawy stan faktyczny.

Tak więc podczas ponownego rozpatrywania sprawy organ powinien jednoznacznie ustalić kto jest właścicielem przedmiotowej działki. Ponadto z uwagi na zmianę stanu prawnego - co nastąpiło już po zakończeniu postępowania administracyjnego -i zasadą bezpośredniego stosowania prawa, organ będzie zobowiązany do zlecenia wykonania ponownego operatu szacunkowego, który uwzględniał będzie fakt uchylenia § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i dodania ust. 3a do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kończąc należy wskazać, że z uwagi na powyższą zmianę stanu prawnego, dalsze rozważania w przedmiocie zarzutów skargi podniesionych odnośnie operatu szacunkowego stały się bezprzedmiotowe.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz art. 152 p.p.s.a.

O kosztach obejmujących wpis od skargi orzeczono w oparciu o przepis art. 200 p.p.s.a., uwzględniając w tym zakresie wniosek zawarty w skardze.