Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 500/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-08-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 92, art. 150  ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant asystent sędziego Maciej Hoffman po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi S.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy G. ostateczną decyzją z dnia ... 2011r.

nr ..., zatwierdził, na wniosek właściciela – S. G., podział nieruchomości oznaczonej nr ... o pow. 13,5552 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym G., gmina G. na działki o nr: ... o pow. 0,1000 ha, ... o pow. 0,1915 ha i ... o pow. 13,2637 ha.

Decyzją z dnia ... 2013r. nr ..., Wójt Gminy G. ustalił wobec S. G. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ... w wyniku jej podziału, w wysokości 1550,00 zł. oraz zobowiązanie do jej zapłaty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia ... 2013 r., uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, celem przeprowadzenia uzupełniającego postępowania wyjaśniającego. Kolejna decyzja Wójta Gminy G. z dnia ... 2013r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 1350,00 zł, na skutek odwołania S. G., również została uchylona kasacyjną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia ... 2013r. nr SKO-..., którą sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji ze wskazaniem wyjaśnienia prawidłowości wyliczenia w operacie szacunkowym wartości działki nr ....

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy G., decyzją z dnia

... 2014 r. nr ..., orzekł o ustaleniu S. G. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ozn. w ewidencji nr ...

w obrębie ewidencyjnym G. w wyniku jej podziału, w wysokości 1350,00 zł.

W decyzji określono, iż opłatę tą właściciel nieruchomości zobowiązany jest wnieść

w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, na rachunek bankowy organu. Decyzja wydana została na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 z późn.zm.) oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia

29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012r. poz. 749) i w zw. z uchwałą Rady Gminy w G. nr XIX/127/09 z dnia 12 lutego 2009r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.Urz.Woj. Kujawsko-Pomorskiego z dnia

9 kwietnia 2009r. Nr 33, poz. 693).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz treść wydanych uprzednio decyzji. Wyjaśnił, iż Rada Gminy G., uchwałą z dnia 12 lutego 2009 r. nr XIX/127/09 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

w wyniku jej podziału, określiła wysokość stawki tej opłaty na 25 % wzrostu wartości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ponownie ustalona

w operacie szacunkowym z dnia ... 2013 r. sporządzonym przez T. K. - rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia nr ...), przy czym organ podzielił jego stanowisko kwestionujące stanowisko SKO wyrażone w decyzji kasacyjnej. Zdaniem organu co do zasady grunty przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywane na cele rolne, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy na podstawie art. 92 ust. 1 ustawy nie są objęte opłatą adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Przepisy o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości stosuje się, na zasadzie wyjątku, do tych gruntów przeznaczonych/ wykorzystywanych na cele rolne, których powierzchnia po podziale jest mniejsza niż 0,3000 ha. Powierzchnia działki ozn. nr ... powstałej w wyniku podziału działki

nr ... wynosi 0,1915 ha. W świetle art. 92 ust. 1 ustawy cały teren działki nr ... podlega więc przepisom o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości i nie ma podstaw by część tej działki obejmującą grunty rolne położone poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji nie była brana pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Fakt, że część tej działki położona jest poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji nie ma żadnego wpływu na jej wartość rynkową, która została ustalona na podstawie cen uzyskiwanych za nieruchomości o zbliżonej powierzchni przeznaczone pod zabudowę letniskową. Organ na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych stwierdził, iż powierzchnia jej w części położonej w granicach linii rozgraniczających teren inwestycji jest wystarczająca z punktu widzenia zamierzenia inwestycyjnego (budowa budynku rekreacji indywidualnej), a nadto po jego wybudowaniu pozostała część działki również zostanie zagospodarowana na cele rekreacyjne. Zatem oszacowana wartość nieruchomości działki nr ... po podziale odzwierciedla preferencje nabywców.

Organ wskazał, że operat szacunkowy z dnia ... 2013r. dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w obrębie G.,

w wyniku podziału działki ozn. nr ... został sporządzony prawidłowo i zachowuje swoją aktualność. Wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę 22.300,00 zł, wartość działki po podziale na kwotę 27.700,00 zł, zatem różnica wartości przed podziałem i po dokonaniu podziału wynosi 5.400,00 zł. Wysokość opłaty adiacenckiej stanowiącej 25% wynosi kwotę 1350,00 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji S. G. zarzucił niezgodność ze stanem faktycznym oraz naruszenie art. 98a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. i wniósł o jej uchylenie. Zdaniem odwołującego się organ nie uwzględnił wszystkich zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w decyzji z dnia ... 2013r., które winien wykonać przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wprawdzie Kolegium stwierdziło, że przy przyjętych przez rzeczoznawcę założeniach operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, jednak wskazał, że należy w kontekście art. 92 ust. 1 dokonać analizy rozbieżności załączników decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz projektu podziału działki nr ... w części dot. działki nr .... W wyniku podziału została wydzielona działka obejmująca teren znacznie większy niż wynika to z decyzji

o warunkach zabudowy. Organ pierwszej instancji natomiast nie wykonał w tym zakresie właściwego ustalenia i ponownie uznał, że operat szacunkowy jest prawidłowy. Rzeczoznawca zamiast operat sporządzić na nowo, najpierw zakwestionował decyzję Kolegium i uznał zgłoszone w niej wnioski za bezzasadne i oparte na błędnej wykładni prawa, następnie organ uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy dlaczego nie przyjął do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem całej powierzchni działki nr .... Odwołujący zarzucił, że nie zostały podjęte wszystkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Jako nieuzasadnione uznał powierzenie temu samemu rzeczoznawcy ponownego wykonania operatu, kwestionując jednocześnie ustalony w operacie wzrost wartości nieruchomości o kwotę 5400 zł. W ocenie S. G. wartość nieruchomości po podziale nie wzrosła, a wręcz spadła, o czym świadczy brak zainteresowania nabyciem nieruchomości za cenę ustaloną w operacie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia ... 2014 r. nr SKO-..., na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy powyższą decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przywołał treść przepisów z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 98a ust. 1 i 1a, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i 148 ust. 1-3), przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, treść uprzednich decyzji oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego składanych w toku postępowania.

Kolegium wskazało, iż w niniejszej sprawie decyzja Wójta Gminy G. z ... 2011r. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stałą się ostateczna

z dniem ... 2011r. W tym dniu obowiązywała uchwała Rady Gminy

w G. z dnia ... 2009 r. nr XIX/127/09 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zgodnie z którą stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału wynosi 25% wysokości różnicy jej wartości, co jest zgodne z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy wskazał, że decyzja organu pierwszej instancji

z ... 2014r. ustalająca opłatę adiacencką w wysokości 1350 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem działki nr ... o pow. 13,5552 ha położonej w Godawach na działki o nr ... o pow. 0,1000 ha nr ... o pow. 0,1915 ha i nr ... o pow. 13,2637 ha w dniu ... 2014r. została wydana

z zachowaniem trzyletniego terminu przewidzianego przepisami ustawy. Organ pierwszej instancji zgodnie z art. 146 ust. 1 ustawy uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego T.K., który sporządził ponowną wycenę przedmiotowej nieruchomości. Organ drugiej instancji stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 154 ustawy dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metod, a także techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dane

o cenach i cechach podobnych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Kolegium wskazało, że w sprawie kwestią sporną było, iż w wyniku podziału wydzielona została działka obejmująca teren znacznie większy niż wynika to z decyzji

o warunkach zabudowy. Uwzględniając dotychczasowy tok postępowania organ stwierdził, że część działki nr ... będąca nadal gruntem rolnym może być brana pod uwagę przy ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Biorąc pod uwagę treść art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cała działka

nr ... podlega opłacie. W konsekwencji uwzględniając powyższy przepis wartość nieruchomości w związku z ustaleniem opłaty adiacenckiej z tytułu podziału powinna obejmować część przedmiotowej nieruchomości o pow. 0,2915 ha zatem część działki o nr ... powinna być wzięta pod uwagę przy ustaleniu wartości nieruchomości. Kolegium przychyliło się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, który przedstawił odpowiednią argumentację w piśmie z dnia ... 2013r.

Organ odwoławczy stwierdził, że zarzuty odwołania nie podważają dokonanego przez organ I instancji prawidłowo rozstrzygnięcia.

S. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia ... 2014r., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji jak również decyzji ją poprzedzającej, jako niezgodnych ze stanem faktycznym oraz naruszających art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skarżący opisał przebieg postępowania w sprawie oraz treść poprzednich decyzji i swoich zarzutów w toku postępowania. Zdaniem skarżącego organy obydwu instancji naruszyły art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. poprzez nie zgromadzenie

i nie rozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz nie podjęły wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Niezasadnie organ

I instancji powierzył ponowne sporządzenie operatu szacunkowego temu samemu rzeczoznawcy, kwestionującemu stanowisko organu odwoławczego, wobec czego operatu szacunkowego nie można uznać za rzetelny i obiektywny. Ponownie skarżący zarzucił, że wartość nieruchomości nie wzrosła a wręcz zmalała, o czym ma świadczyć całkowity brak zainteresowanie nabycia podzielonej nieruchomości za cenę ustaloną

w operacie szacunkowym z ... 2013 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bydgoszczy wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej. W myśl art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2013r. poz. 270

z późn.zm., dalej: "P.p.s.a."), Sąd uchyla decyzję lub stwierdza nieważności, gdy dotknięta jest ona naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.

Przedmiot sądowej kontroli w niniejszej sprawie stanowiła decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia ... 2014r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy G. z ... 2014r. orzekającą

o nałożeniu na S. G. obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, dokonanego na wniosek właściciela.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U.

z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej jako "u.g.n.". Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio. Ust. 1a art. 98 stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z przytoczonej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej

z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:

1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy;

2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1 a ustawy);

4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło własne w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, poz. 15). Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, jak również ewentualne uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, niż gdyby miało to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

W ocenie Sądu, decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wobec czego skarga podlegała uwzględnieniu, aczkolwiek jej zarzuty

i argumenty częściowo są niezasadne.

W sprawie bezsporne jest, że decyzją Wójta Gminy G. z dnia ... 2011 r. zatwierdzono, na wniosek S. G., projekt podziału stanowiącej jego własność nieruchomości oznaczonej jako działka o nr: ... o pow. 13,5552 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym G., gmina G., na działki o nr ... o pow. 0,1000 ha, nr ... o pow. 0,1915 ha, nr ... o pow. 13,2637 ha.

Pozostaje także poza sporem, że decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna

w dniu w którym, na terenie gminy G., obowiązywała uchwała Rady Gminy

w Gąsawie nr XIX/127/09 z dnia 12 lutego 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.Urz.Woj. Kuj.-Pom. z dnia 9 kwietnia 2009 r., Nr 33, poz. 693), w której ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 25%, różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale dokonanym na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego (§ 1 uchwały).

Bezsporne również pozostaje, co znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materialne dowodowym, że nieruchomość podlegająca podziałowi – działka nr ...

o pow. 13,5552 ha stanowiła zabudowaną siedliskowo nieruchomość rolną, w której skład wchodziły grunty orne klas R IIIa, RIIIb, R IVa, R IVb, RV, sady, użytki rolne zabudowane oraz nieużytki. Dla tego terenu nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący uzyskał uprzednio dwie decyzje Wójta Gminy G. z ... 2010 r. (nr ... i nr ...) ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr ... dla inwestycji polegających na budowie dwóch budynków rekreacji indywidualnej (brak określenia powierzchni zabudowy

i zagospodarowania terenu).

Następnie w wyniku wskazanej wyżej ostatecznej decyzji o podziale działka

nr ..., na wniosek właściciela (skarżącego), uległa podziałowi na trzy działki:

nr ... o pow. 0,1000 ha (niezabudowana), nr ... o pow. 0,1915 ha (niezabudowana), nr ... o pow. 13,2637 ha (z zabudową siedliskową). Z akt sprawy wynika, iż celem właściciela nieruchomości wykorzystywanej dotychczas rolniczo, był jej podział i wydzielenie dwóch mniejszych działek w celu przeznaczenia ich pod ww. zabudowę rekreacji indywidualnej (vide treść decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wnioskowany projekt podziału).

W pierwszej kolejności, wobec istoty sporu pomiędzy skarżącym i organami, należy zwrócić uwagę na treść przywoływanego przez organy administracji oraz rzeczoznawcę majątkowego art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on w ust. 1, że przepisów rozdziału 1 działu III o podziale nieruchomości, nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,

a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że pomimo, iż dzielona nieruchomość była przez skarżącego wykorzystywana na cele rolne, jego decyzja o wystąpienie o jej podział w taki sposób, iż powstały dwie działki gruntu

o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (działki nr ... i ...) skutkowała poddaniem tego podziału w całości reżimowi ww. rozdziału ustawy o gospodarce nieruchomościami. Konsekwencją jest również ponoszenie ciężaru w postaci opłaty

z tytułu ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości na skutek takiego podziału, zgodnie ze wskazanymi przepisami. Przy czym ustaleniu i porównaniu powinna podlegać wartość całej dzielonej nieruchomości rolnej nr ... przed podziałem i po podziale, zatem nieruchomość odpowiadająca po podziale działkom ewidenc.

nr ..., ... i ..., oznaczonym w ewidencji jako grunty rolne. Sąd nie podziela zatem poglądu zawartego w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji, zgodnie

z którym w okolicznościach niniejszej sprawy do podziału nieruchomości oznaczonej ... z uwagi na jej wykorzystywanie na cele rolne, przepisy o opłacie adiacenckiej stosuje się na zasadzie wyjątku wyłącznie do tych jej części, których powierzchnia wydzielonych na skutek podziału działek jest mniejsza niż 0,3000 ha. Twierdzenie takie sprzeczne jest bowiem z istota i celem cytowanych wyżej przepisów prawa. Przeciwnie, wobec zawnioskowanego przez właściciela podziału nieruchomości rolnej nr ..., w taki sposób, że powstały działki nr ... o pow. 0,1000 ha (niezabudowana), nr ... o pow. 0,1915 ha (niezabudowana), nr ... o pow. 13,2637 ha (z zabudową siedliskową), czyli co najmniej jedna z działek wydzielonych ma powierzchnię mniejszą niż określona przez ustawodawcę, podział tej działki wykorzystywanej na cele rolne podlega w całości reżimowi przepisów u.g.n., w tym w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej. Odrębną kwestią pozostaje, co winno być ustalone w opinii rzeczoznawcy majątkowego, czy i o ile wzrośnie w wyniku tego podziału wartość poszczególnych części nieruchomości podlegającej podziałowi, czy też nie, w okolicznościach faktycznych danej sprawy.

Wskazać należy, iż skarżący sam zwrócił się o zatwierdzenie podziału swej nieruchomości w ściśle określony sposób, nie dokonywał tego podziału celem dalszego rolnego wykorzystywania swej nieruchomości (w takiej sytuacji nie jest konieczne uzyskanie decyzji podziałowej, ani też nie stosuje się przepisów o przedmiotowej opłacie), lecz celem łatwiejszej sprzedaży mniejszych wydzielonych działek pod zabudowę rekreacyjną, czyli celem osiągnięcia zakładanego zysku. Zatem już nawet zasady logiki i doświadczenia życiowego wskazują, że skarżący nie podjąłby tych wszystkich działań administracyjnych, gdyby nie liczył się ze wzrostem wartości swojej nieruchomości na skutek tego właśnie podziału. Niezasadne są, zdaniem Sądu, zarzuty skargi i odwołania dotyczące w istocie nie tylko braku wzrostu wartości nieruchomości skarżącego na skutek podziału, lecz nawet jej spadku. Także okresowy brak zainteresowania potencjalnych nabywców, czy też wysokość ewentualnej uzyskanej rzeczywiście ceny ze sprzedaży, pozostają bez wpływu na wysokość ustalanej opłaty adiacenckiej. Kryterium takiego bowiem ustawodawca nie ustalił. W wyniku wyceny rzeczoznawca dokonuje określenia wartości nieruchomości, przy czym dla nieruchomości które są lub mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), czyli najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Zgodnie z art. 152 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust.3). W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 2 i 3).

Oznacza to, że podstawowy warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego (w formie operatu szacunkowego), zawierająca analizę lokalnego nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedna całość. O ile wartość nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej właściciela wzrosła wójt może ustalić stosowną opłatę adiacencką stanowiącą przychód gminy, na warunkach i w terminie określonym przepisami prawa.

Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny dla różnych celów oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109

z późn.zm), dalej jako "rozporządzenie". W tym miejscu stwierdzić przyjdzie, iż w ocenie sądu, wbrew zarzutom skargi , nie zaistniały przeszkody formalnoprawne, aby

w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy T. K. sporządził ponownie operat szacunkowy (... 2013r.), który stanowił podstawę wydania skarżonych decyzji. Skarżący nie wykazał, aby zaistniały przesłanki do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego w niniejszej sprawie, nie stanowi takiej przeszkody odmienny pogląd prawny rzeczoznawcy oraz organu odwoławczego, bowiem operat jako dowód

w sprawie podlega ocenie organów orzekających, które mogą żądać jego uzupełnienia, złożenia wyjaśnień. Winny też dokonać własnej jego oceny pod względem zgodności przyjętych przez rzeczoznawcę założeń ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, wyboru właściwej metody i podejścia szacowania nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość przed podziałem (działka nr ...) stanowiła grunt rolny o znacznej powierzchni zabudowany zabudową siedliskową, dla którego nadto ustalono warunki zabudowy dla dwóch inwestycji obejmujących budowę budynków rekreacji indywidualnej. Tę cechę nieruchomości skarżącego (możliwość zabudowy wynikającą z decyzji o warunkach zabudowy), istniejącą w dniu wydawania decyzji zatwierdzającej podział, winien był i uwzględnił rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego i ustalaniu wartości tej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Zgodnie bowiem z treścią art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane

o nieruchomościach, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Stwierdzić jednak należy (abstrahując w niniejszej sprawie sądowoadministracyjnej od prawidłowości poszczególnych ustaleń i określenia obszaru zabudowy ostatecznych decyzji ustalających warunki zabudowy działki nr ..., oraz zatwierdzającej przedstawiony projekt podziału działki rolnej), że decyzja ustalająca warunki zabudowy

i zagospodarowania terenu nie zmienia samoistnie przeznaczenia tej nieruchomości,

w szczególności nieruchomość nie traci charakteru rolnego, dopóki tak figuruje

w ewidencji gruntów. Nadto na skutek ostatecznej decyzji o podziale powstały trzy działki ewidencyjne, z których dwie nr ... i ... należy określić jako działki rolne niezabudowane, dla których ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania ich terenu poprzez budowę budynków rekreacji indywidualnej. Brak jest podstaw do dokonywania dodatkowego odrębnego podziału charakteru użytkowania tych działek po podziale, na część na której będzie posadowiony ów budynek i pozostałą część działki, która również winna być w tym zakresie traktowana jako przeznaczona na cel zagospodarowania dla rekreacji indywidualnej, a nie użytkowania rolnego. Wszakże dopiero projekt budowlany zatwierdzony decyzją o pozwoleniu na budowę pozwala na konkretne usytuowanie obiektów budowlanych i innych urządzeń infrastruktury na danej działce ewidencyjnej.

Niezasadny jest zarzut odwołania oraz skargi upatrujący wadliwość decyzji organu pierwszej instancji w tym, że rzeczoznawca majątkowy ani też organ nie uwzględniły w całości zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w B...zawartych w uprzedniej decyzji kasacyjnej z dnia ... 2013r.

Zgodnie z dyspozycją art. 138 § 2 K.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, wyłącznie w razie stwierdzenia, że decyzja ta została wydana

z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Podkreślenia wymaga, iż ponownie rozpatrując sprawę organ pierwszej instancji nie jest związany ocenami i wykładnią przepisów prawa materialnego zawartymi w decyzji kasacyjnej, lecz wyłącznie wskazaniami co do okoliczności, związanych z popełnionymi wcześniej naruszeniami postępowania, i koniecznego jeszcze do wyjaśnienia zakresu danej sprawy mającego istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Oznacza to, że organ odwoławczy nie jest uprawniony do formułowania w decyzji kasacyjnych wiążących ocen merytorycznych przesądzających ewentualne przyszłe merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy co do istoty.

W okolicznościach niniejszej sprawy, zgodzić należy się jednak ze skarżącym

w tym zakresie, że analiza treści zaskarżonej decyzji, zwłaszcza w kontekście dotychczasowego przebiegu postępowania oraz wskazań dla organu pierwszej instancji i rzeczoznawcy majątkowego w poprzednich decyzjach kasacyjnych Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wskazuje na istotną wadliwość proceduralną Kolegium przy wydaniu skarżonej decyzji. Skarżący zasadnie zarzuca, że nie może zrozumieć jakie ostatecznie przesłanki zadecydowały o tym, że Kolegium zmieniło pogląd prawny, podzielając odmienny pogląd rzeczoznawcy majątkowego.

Podkreślenia wymaga, że zasada dwuinstancyjności postępowanie administracyjnego znajduje swe źródło nie tylko w art. 15 Kodeksu postępowania administracyjnego lecz przede wszystkim w Konstytucji RP. Wynika z niej jednoznacznie obowiązek organu odwoławczego do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty, w tym własnej oceny dowodów.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym i w doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany ta opinią. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawarta w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoja konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego (E.Iserzon, J. Starościak, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, teksty, wzory, formularze, Warszawa 1970, s. 178-179). Dowód z opinii biegłego podlega bowiem ocenie organu – tak jak każdy dowód –

z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a.

W wyroku z dnia 20 sierpnia 2013r. sygn. akt II OSK 829/12 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy czym co istotne, regulacja zawarta w art. 156 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie, który podlega ocenie organu, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a.

Obowiązkiem organu jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Organ administracji opinią tą nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych

w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków lub nieścisłości. Skoro zatem przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi zatem takie kwestie jak przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod

i technik wyceny, czy też sposoby określania wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny stanowi formę jej weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia

8 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1246/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zgodnie z treścią art. 7 K.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych

z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek

z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego (tak Barbara Adamiak w: "Kodeks postępowania administracyjnego - Komentarz"

B. Adamiak, J. Borkowski, CH Beck, Warszawa 2004 rok, str. 67). Art. 77 § 1 K.p.a. stanowi zaś, iż organy administracji publicznej są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Mając na uwadze ww. przepisy organy rozpatrujące niniejszą sprawę winny były podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli,

a w szczególności winny były ustalić w sposób nie budzący wątpliwości czy w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości skarżącego, a jeżeli tak, to o ile.

W ocenie Sądu, organ odwoławczy rozstrzygając przedmiotową sprawę kolejny raz wymogom wyżej opisanym nie sprostał. Nie ocenił w zasadzie sporządzonego

w sprawie operatu szacunkowego, co wynika z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Kolegium zawarło w uzasadnieniu swej decyzji szczątkowe, odwołujące się w zasadzie wyłącznie do przytoczenia przebiegu postępowania w sprawie i wcześniej wydawanych decyzji oraz brzmienia odpowiednich przepisów prawa, a tym samym jedynie pozorne, odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego. W szczególności istotnym

w okolicznościach sprawy jawi się to, że skarżący zakwestionował prawidłowość przedmiotowego operatu, jak również zwraca uwagę w odwołaniu, że organ pierwszej instancji oraz rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnili wytycznych zawartych

w uprzedniej kasacyjnej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ odwoławczy mimo, iż jak zdaje się, zmienił pogląd prawny zaprezentowany w sprawie

w swej uprzedniej decyzji kasacyjnej, nie dokonał własnej oceny zgromadzonych dowodów, w tym opinii rzeczoznawcy majątkowego, ograniczając się także do wskazania wcześniejszego przebiegu postępowania, przepisów prawa oraz "przychylenia się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, który przedstawił odpowiednią argumentację w piśmie z dnia ... 2013r.

Tymczasem ustalenia faktyczne czynione przez organ administracji publicznej winny być jego własnymi ustaleniami, pozwalającymi na przedstawienie stanowiska organu w będącej przedmiotem sprawy kwestii. Analiza uzasadnienia skarżonej decyzji wskazuje jednakże, że organ odwoławczy uchylił się od powyższego obowiązku, brak jest jakiejkolwiek analizy prawidłowości przyjętej metody wyceny, podejścia, doboru nieruchomości, i przyjętych przez rzeczoznawcę wszelkich założeń mających wpływ na ustalenie ceny nieruchomości zarówno o przed podziałem, jak i na skutek jego dokonania. Powyższe uchybienie potwierdza także i to, że jak wynika z treści operatu szacunkowego z ... 2013r. rzeczoznawca majątkowy ustalał wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami (str. 11 i nast. operatu). Tymczasem w uzasadnieniu decyzji Kolegium z dnia

... 2014r. wskazano, że rzeczoznawca majątkowy T. K. sporządzając ...2013r. r. w przedmiotowej sprawie ponowna wycenę nieruchomości jej wartość określił podejściem porównawczym, metoda korygowania ceny średniej.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z przepisami § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen ( ust. 1).

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2).

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zarówno wybór stosownej metody, jak i dokonanie w ramach jej wyceny nieruchomości mają więc znaczenie oraz różnią się. Czego nie ocenił i nie ustalił organ odwoławczy.

Z tych też przyczyn Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał za dowolne

i przekraczające zasadę swobodnej oceny dowodów ustalenia faktyczne organu odwoławczego poczynione w niniejszej sprawie albowiem nie zostały one oparte na własnej swobodnej ocenie zgromadzonych dowodów, w szczególności operatu szacunkowego. Sąd miał przy tym na uwadze, że zgodnie z treścią 80 K.p.a., zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi na podstawie całokształtu materiału dowodowego, zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 K.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści. W niniejszej sprawie wynikający z ww. przepisu obowiązek wnikliwego zbadania całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego

w sprawie niewątpliwie nie został przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wypełniony.

Zgodnie z treścią art. 107 § 1 i 3 K.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Jak słusznie wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 r. (sygn. SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106) jednym z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji jest obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych

i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz także w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden

z warunków "sine qua non" skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych.

Uzasadnienie prawne decyzji powinno zawierać umotywowaną ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazać, jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji - zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione.

W niniejszej sprawie organ odwoławczy, którego decyzja stanowi przedmiot skargi obowiązku tego nie spełnił, nie zawarł bowiem w uzasadnieniu swojej decyzji pełnej i wyczerpującej oceny podstawowego i obligatoryjnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, to jest operatu szacunkowego oraz nie odniósł jego ustaleń do zastrzeżeń wnoszonych przez skarżącego. Brak tego ustalenia powoduje, że organ drugoinstancyjny nie mógł prawidłowo ocenić czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost wartości w związku z jej podziałem,

a jeżeli tak, to w jakiej wysokości. Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż sąd administracyjny nie może zastąpić w niniejszej sprawie organu administracji drugiej instancji w rozpoznaniu sprawy administracyjnej co do jej istoty.

Zgodnie z treścią art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ponownie rozpatrując przedmiotową sprawę organ administracji mając na uwadze uwagi poczynione w niniejszym uzasadnianiu oraz pogląd zaprezentowany w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2013r, sygn. akt I OPS 6/13, który to pogląd Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, wyda stosowna decyzję. Organ odwoławczy powinien zatem przede wszystkim uwzględnić 3-letni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrosty wartości spornej nieruchomości na skutek jej podziału oraz dokonać prawidłowej analizy operatu szacunkowego, a następnie rozstrzygnąć przedmiotową sprawę z uwzględnieniem wskazanych zasad postępowania administracyjnego.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 K.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tych też przyczyn, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił tę decyzję.

Na podstawie art. 152 P.p.s.a Sąd orzekł, iż uchylona decyzja nie może być wykonana. Wobec braku wniosku skarżącego nie orzeczono o zwrocie kosztów postępowania (art. 199 P.p.s.a.).