Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1029/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta B. działając na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 12 czerwca 2012 r. poz. 647 - tekst jednolity) i po rozpatrzeniu wniosku "A" sp. z o.o. we W. z dnia 24 grudnia 2013 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr: [...] obręb: K. przy ul. [...] w B.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że na wnioskowanym terenie brak jest planu miejscowego. W trakcie postępowania administracyjnego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznaczył wokół wnioskowanej nieruchomości obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., aby można było ustalić warunki zabudowy muszą być spełnione następujące warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - np. teren dz. [...],[...],[...],

2) teren ma dostęp do drogi publicznej, pośredni z ul. [...] (droga publiczna) poprzez drogę wewnętrzną na działce [...] obręb: K. (własność gminy, oznaczona w ewidencji gruntów jako dr - droga),

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia;

4) teren stanowi grunt rolny (oznaczony w ewidencji gruntów jako RIVb i PslV), który nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia rolnego ponieważ położony jest w granicach administracyjnych miasta B.

Jednakże zdaniem organu decyzja jest niezgodna z przepisami odrębnymi: art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 w związku z art. 33 ust 1 pkt 3; art. 59 w zw. z art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2010 r. Nr 243 poz. 1623

z późn. zm.) oraz art. 16 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2013 r. poz. 267 ).

Na podstawie w/w analizy stwierdzono zatem, że nie jest spełniony warunek umożliwiający wydanie niniejszej decyzji, wymieniony w punkcie 5. Pozostałe warunki w punktach od 1 do 4 organ uznał zaś za spełnione.

Organ stwierdził, że w wyniku podziału działki [...] powstały następujące działki: [...],[...],[...],[...]. Organ wyjaśnił, że nie wyraża zgody na lokalizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego na wnioskowanej działce [...], ponieważ parcela ta powstała w wyniku podziału dz. [...], dla której wydano pozwolenie na budowę [...] z dnia [...] r. obejmujące budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budowę 24 miejsc postojowych zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy [...] z dnia [...] r. Inwestycja powyższa została zrealizowana i oddana do użytku zgodnie z decyzją pozwolenia na użytkowanie nr [...] z dnia [...] r.

Jak ustalono w trakcie postępowania, decyzja nr [...] z dnia [...] r. o warunkach zabudowy dla budowy trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych (ok. 18 lokali mieszkalnych), określała łączną powierzchnię zabudowy jako ok. 600 m2, a także obligowała inwestora do wykonania wokół obiektów zielonych terenów rekreacyjnych oraz placu zabaw dla dzieci. Decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na rzecz obecnego wnioskodawcy ("A" sp. z o.o.) decyzją [...] z dnia [...] r. następnie zmieniona w zakresie dostępności obsługi komunikacyjnej decyzją znak [...] z dnia [...] r.

W oparciu o w/w decyzję inwestor uzyskał pozwolenie na budowę znak [...] z dnia [...] r. (obejmujące teren dz. [...]). Integralną częścią w/w pozwolenia na budowę był projekt zagospodarowania terenu, który stwierdza, że obszar zagospodarowania działki jest niezabudowany, w części od południa i zachodu skarpy porośnięty licznymi samosiejkami, w pozostałej części porośnięty trawą. Istniejące zadrzewienie, jak stwierdzono w projekcie, nie koliduje z projektowaną zabudową i infrastrukturą. Projektowany stan zagospodarowania przewidywał lokalizację budynków wielorodzinnych, drogi dojazdowej, usytuowanie parkingów, śmietnika, trzepaka, placu zabaw oraz stacji trafo. Z zestawienia poszczególnych części zagospodarowania działki wynikało, że suma powierzchni budynków i pozostałej powierzchni zagospodarowanej przez drogi, dojścia, parkingi, śmietnik, plac przy trzepaku stacja trafo i plac zabaw, czyli tzw. powierzchni utwardzonej wynosiła 1696,97m2. Powierzchnia wolna od zabudowy oznaczona w projekcie jako powierzchnia pozostała, wynosiła 3968,03 m2.

Na podstawie zgromadzonych materiałów i przeprowadzonej wizji w terenie organ stwierdził, że teren poniżej skarp (obecna dz. [...]) nie został w sposób szczególny urządzony np. poprzez lokalizację placu zabaw, prawdopodobnie ze względu na istniejące ukształtowanie terenu i spore zadrzewienie to jednak obecne zagospodarowanie terenu uwzględnia wymóg decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] r. dotyczący zachowania części terenu inwestycji dla urządzenia zielonych terenów rekreacyjnych. Pozwolenie na użytkowanie z dnia [...] r. wydane zostało z zachowaniem nowej numeracji działek [...],[...],[...] zlokalizowanych pod budynkami odpowiednio Nr [...],[...] i [...] przy ul. [...]. Obok wymienionych działek w granicach nieruchomości [...] objętej pozwoleniem na budowę znajdowała się również działka [...], pominięta w treści sentencji pozwolenia na użytkowanie prawdopodobnie w wyniku błędnego sformułowania samego wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Okoliczność ta nie wpływa jednak na stanowisko organu o zakończeniu inwestycji oraz na wydaną przez PINB decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Odnosząc się do zamiarów inwestora związanych z budową budynku

4-kondygnacyjnego w oparciu po dokonane ustalenia organ stwierdził, że teren o jaki ubiega się wnioskodawca, na podstawie powyższych decyzji został trwale wyłączony z możliwości odmiennego zagospodarowania z kilku powodów. Przede wszystkim dla tego terenu (działka [...]) wydana została decyzja o warunkach zabudowy (na budowę trzech budynków wielorodzinnych). Uzyskanie dla terenu decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze o trwałości przeznaczenia działki inwestora bowiem zgodnie z art. 65 ust.1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy podlega wygaśnięciu po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego o odmiennych ustaleniach. Jednak decyzja o warunkach zabudowy w połączeniu z decyzją pozwolenia na budowę jest podstawą nabycia przez inwestora prawa zabudowy, które nie tylko podlega ochronie w procesie stanowienia prawa miejscowego przez obowiązek respektowania decyzji podczas sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego, ale podlega także ochronie w stosunku do innych inwestorów którzy na podstawie wydawanych indywidualnych decyzji o wygaśnięciu tracą uprawnienia uzyskane na podstawie wydanych dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy (art.65 ust. 1 pkt 1 i 2 w/w ustawy).

Dalsza konkretyzacja prawa zabudowy rozumianego jako prawo do realizacji inwestycji na określonym terenie następuje na zasadach określonych w ustawie Prawo budowlane. Przepisy tej ustawy do wykonania obiektu budowlanego wymagają opracowania projektu budowlanego. Zaznaczono, że przy możliwości pewnej modyfikacji zakresu opracowania w zależności od specyfiki, charakteru i stopnia skomplikowania robót budowlanych, projekt obligatoryjnie powinien zawierać obok projektu architektoniczno-budowlanego również projekt zagospodarowania działki obejmujący m. in. określenie granic działki, usytuowanie, obrys, układy projektowanych obiektów budowlanych, układ komunikacji i układ zieleni. Całość opracowania projektowego zgodnie z art. 34 ust. 1 pr. bud. powinna spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów odrębnych. Jeżeli chodzi o projekt zagospodarowania działki, zgodnie z § 8 pkt. 1 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U z 2003 r. Nr 120 poz. 1133 z poźn. zm.) w części opisowej powinna znaleźć się charakterystyka istniejącego i przyszłego zagospodarowania działki. W projekcie ujmuje się również zestawienie poszczególnych części zagospodarowania działki w tym powierzchnię zabudowy obiektów budowlanych, powierzchnię dróg, parkingów, placów, chodników, powierzchnię zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności decyzją o warunkach zabudowy (§ 8 pkt 2). Projekt budowlany sporządzony w oparciu o powyższe przepisy podlega zatwierdzeniu zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w decyzji o pozwoleniu na budowę. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza m.in. zgodność zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

W przypadku inwestycji "A" sp. z o.o. na podstawie pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...] r. doszło do zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacjami oraz budową 24 miejsc postojowych na działce [...], obręb K. Na podstawie powyższego pozwolenia doszło do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej zarówno w stosunku do przedmiotu tej sprawy, czyli inwestycji o konkretnych parametrach technicznych usytuowanej w określonej działce jak i jego podmiotu czyli podmiotu inwestora. Wydanie decyzji administracyjnej w konsekwencji oznacza, że wobec tego samego zamierzenia i tego samego inwestora po raz drugi nie można wydać decyzji administracyjnej ponieważ wydana ponownie decyzja dotknięta będzie wadą nieważności na podstawie art. 156 § 1 pkt 3 kpa.

W granicach sprawy zakończonej decyzją administracyjną nie można nie tylko rozstrzygać ponownie, ale też w myśl zasady trwałości decyzji administracyjnej zawartej w art. 16 kpa, nie można też dokonywać zmian odnoszących się do przedmiotu sprawy jak też i podmiotu sprawy. Wyjątki od tej zasady dotyczą sytuacji w których decyzja obarczona jest kwalifikowaną wadą prawną skutkującą uchyleniem lub zmianą takiej decyzji w nadzwyczajnych trybach postępowania lub gdy zmianę decyzji przewiduje wprost przepis prawa materialnego. W przypadku inwestycji budowlanej spółki "A" granice przedmiotowe sprawy ustalenia warunków zabudowy i pozwolenia na budowę wyznaczone zostały w sposób jednoznaczny i w każdym przypadku wydanych decyzji, jeżeli chodzi o teren inwestycji odnosiły się do działki nr [...]. Organ prowadzący postępowanie nie miał żadnych wątpliwości, że pozwolenie na budowę dotyczyło zamierzenia zlokalizowanego na działce [...]. Działka o tym numerze nie tylko figuruje w treści wydanego pozwolenia z dnia [...] r., figuruje również w części rysunkowej i opisowej projektu zagospodarowania działki, a dodatkowo działka ta w całości ujęta jest w zastawieniu dotyczącym poszczególnych części zagospodarowania działki (tzw. bilansie terenu). Teren inwestycji polegającej na budowę trzech budynków wielorodzinnych zakończonej pozwoleniem na użytkowanie nie może być też inny niż teren inwestycji, dla którego wcześniej wydane zostało pozwolenie na budowę.

Nadto, organ I instancji wskazał, że teren odpowiadający w przybliżeniu powierzchni terenu niezabudowanego (poniżej skarpy), był przedmiotem zainteresowania inwestycyjnego ze strony spółki "A". Jeszcze w trakcie trwania budowy trzech obiektów wielorodzinnych inwestor dwukrotnie podjął starania o uzyskanie odrębnych warunków zabudowy dla części terenu. Dokładnie chodziło o obszar przylegający od strony północnej do drogi dojazdowej do sąsiednich budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Obszar ten, na południe od drogi dojazdowej porośnięty jest licznymi drzewami i samosiejkami. Teren miał spadek ze wschodu na zachód (ok. 8 stopni), a w części wschodniej działki ukształtowanie terenu w postaci skarpy. Decyzją nr [...] z dnia [...] r. organ odmówił ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego 4-kondygnacyjnego na działce [...] obręb K. W uzasadnieniu stanowiska powołując się na wcześniejszą decyzję o warunkach zabudowy [...] z dnia [...] r. wskazał, że "przedmiotowa parcela jest częścią większego obszaru o powierzchni 0.57 ha dla którego wydana została już decyzja o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Wydana decyzja o warunkach zabudowy zakładała program mieszkaniowy dla 3 budynków o wysokości do dwóch kondygnacji naziemnych (w tym druga w poddaszu). Teren pod skarpą był częścią projektowanego zaplecza dla zespołu mieszkaniowego jako tereny rekreacyjne, place zabaw i komunikacja. W sąsiedztwie usytuowane są budynki jednorodzinne i tylko taki sposób zabudowy byłby kontynuacją intensywności w zabudowie oraz zainwestowaniu przedmiotowego obszaru. Zamierzenie budowy budynku 4 kondygnacyjnego jest więc niezgodne z pierwotnie uzyskaną decyzją, dla której sporządzona analiza uwzględniała w przyjętym programie maksymalne zainwestowanie funkcję mieszkalną z niezbędnym dla obsługi mieszkańców zapleczem komunikacyjnym".

Pomimo wyraźnego stanowiska organu, w którym wskazano, że teren działki [...] objęty został zagospodarowaniem dla potrzeb innej inwestycji oraz uzyskał już maksymalne zainwestowanie funkcją mieszkalną, spółka "A" po raz drugi wystąpiła z wnioskiem o wydanie dla tego terenu warunków zabudowy, wcześniej dokonując podziału działki (na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] r.). Obszar jednej z nowo wydzielonych działek numer [...] wraz z działką nr [...] i [...] stanowił teren inwestycji zlokalizowanej przy ul. [...] i [...] polegającej na budowie budynku wielorodzinnego oraz trzech budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] organ przy akceptacji przedsięwzięcia w zakresie budowy budynków bliźniaczych nie wyraził zgody na lokalizację budynku wielorodzinnego na działce [...]. W uzasadnieniu tej decyzji ponownie wskazano, że działka [...] powstała w wyniku podziału działki [...], dla której wydane zostało pozwolenie na budowę nr [...] z dnia [...] r. na podstawie wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] r. Decyzja zawierała stwierdzenie, iż teren winien być przeznaczony na rekreację, teren zielony i plac zabaw dla dzieci, a także wspominała o wydanej wcześniej odmownej decyzji nr [...] w sprawie wydania warunków zabudowy dla budynku wielorodzinnego na działce [...].

Zatem w stosunku do zamierzeń inwestora polegających na zabudowie działki [...], a później po podziale, działki [...] organ konsekwentnie zajmował negatywne stanowisko powołując się za każdym razem na wydaną wcześniej dla tego terenu decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. W obecnej sytuacji związanej z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla budynku wielorodzinnego organ prowadzący postępowanie nie mógłby zatem zająć innego stanowiska niż odmowne bez wskazania podstaw do zmiany wcześniej zajmowanego stanowiska, co z uwagi na rygoryzm przepisów k.p.a. odnośnie podstaw prawnych wzruszenia decyzji ostatecznych mogłoby się odbyć jedynie przy zaistnieniu nowych, nieznanych wcześniej okoliczności, a w konsekwencji uchyleniu odmownych decyzji w trybie art.145 §1 pkt 5 kpa.

Rozpatrywany obecnie wniosek dotyczy budowy budynku wielorodzinnego z 30 lokalami mieszkalnymi, o wysokości 12 m, 3 kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze mieszkalne), jedną kondygnacją podziemną (garaż), powierzchnia zabudowy budynku to ok. 940 m2. Zdaniem organu, wnioskowana działka [...] nie jest predysponowana dla takiej wielokondygnacyjnej zabudowy ze względów na warunki geotechniczne czyli osuwisko obejmujące swoim zasięgiem cały wnioskowany teren. Zgodnie z pismem Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w B. znak [...] z dnia [...] r. - na terenie wnioskowanej działki [...] zarejestrowano osuwisko nieaktywne o numerze ewidencyjnym [...]. Jest to osuwisko zwietrzelinowo-skalne. Możliwe jest uaktywnienie się osuwiska po długotrwałych i intensywnych opadach deszczu. Dane o zagrożeniu ruchami mas ziemnych podaje się na podstawie mapy osuwisk na terenie miasta B, w skali 1:10000, sporządzonej w 2004 roku (aktualizacja 2010 r.) przez Państwowy Instytut Geologiczny - Państwowy Instytut Badawczy - Oddział [...] w K. oraz rejestru terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi (osuwisk) na obszarze miasta B., opracowanego go przez Oddział [...] PIG - K. W związku z powyższym zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 5 u.p.z.p., w przedmiotowej sprawie wymagane jest uzgodnienie decyzji ustalającej warunki zabudowy z właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Zgodnie z przyjętym orzecznictwem obowiązek uzgodnienia dotyczy jedynie decyzji pozytywnych. W związku z tym, że niniejsza decyzja jest decyzją odmowną, nie kwalifikuje się do zastosowania w/w trybu uzgodnienia.

Nadto, organ I instancji podał, że co prawda teren działki nr [...], jest porośnięty drzewami i samosiejkami, to jednak nie stanowi użytku leśnego, lecz ochronie prawnej podlega znajdujący się tam starodrzew. Odniesiono się też do uwag właścicieli działek sąsiednich.

W odwołaniu od decyzji odmownej wnioskodawca zarzucił, że brak podstaw do przyjęcia, aby teren inwestycji (działki nr [...]), został trwale wyłączony z możliwości odmiennego zagospodarowania z uwagi na fakt uprzedniego wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...], gdyż obie działki stanowią odrębne nieruchomości. Zdaniem odwołującego się, w niniejszej sprawie zostały też spełnione przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zaś przeszkodą nie może być usytuowanie na nieruchomości osuwiska nieaktywnego, gdyż dopiero przed przystąpieniem do prac projektowych konieczne będzie przeprowadzenie badań geologicznych, które określą lub wykluczą możliwość realizacji inwestycji. Wreszcie, wskazano na możliwość zastosowania trybu z art. 155 kpa.

Jednakże zaskarżoną decyzją odwołania nie uwzględniono. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, wydaną w oparciu o poprzednią decyzję o warunki zabudowy dla działki nr [...], obecnie wydzielony teren (działka nr [...]), winien być przeznaczony na rekreację, tereny zielone i plac dla dzieci. Zdaniem Kolegium, ustalenia zawarte w pozwoleniu na budowę winny być respektowane, natomiast realizacja wnioskowanego przedsięwzięcia godziłaby w te ustalenia, co naruszałoby zasadę pewności obrotu prawnego. W niniejszej sprawie nie ma też zastosowania instytucja zmiany decyzji na podstawie art. 155 kpa.

W skardze do sądu administracyjnego "A" sp. z o.o. we W. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponawiając zarzuty i argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

Decyzje organów obydwu instancji zapadły bowiem z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, wyżej powołanej, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie na podstawie wyników analizy przestrzennej organ I instancji stwierdził, że przedmiotowa inwestycja, objęta wnioskiem z dnia 24 grudnia 2013 r., spełnia wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1-4 ustawy. Jednakże przeszkodę prawną do wydania decyzji pozytywnej w ocenie organu I instancji, stanowiła niezgodność zamierzenia z przepisami odrębnymi, a to art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 33 ust. 1 pkt 3, art. 59 i art. 51 ust. 1 pkt 2 lit. a Prawa budowlanego oraz art. 16 § 1 kpa. Aczkolwiek organ odwoławczy w motywach zaskarżonej decyzji nie odniósł się wprost do podstawy prawnej wydania decyzji odmownej ani też ustaleń faktycznych organu I instancji, to jednak należy przyjąć, że podzielił zarówno ustalenia, jak i pogląd prawny tego organu.

Jednakże mając na uwadze wyniki analizy przestrzennej, zdaniem sądu administracyjnego, stanowiska organów o sprzeczności zamierzenia z przywołanymi przepisami Prawa budowlanego i art. 16 § 1 kpa, nie sposób podzielić. Opisane przez organy obydwu instancji działania inwestora i podjęte czynności, zmierzające do zabudowy działki nr [...], powstałej w wyniku podziału działki nr [...], której dotyczyły wszystkie przywołane przez organy decyzje zarówno o warunkach zabudowy, jak i o pozwoleniu na budowę, nie stanowią bowiem przeszkody prawnej do ustalenia warunków zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu.

Przez przepisy odrębne nie sposób rozumieć ani wskazanych przez organ I instancji regulacji Prawa budowlanego, ani też art. 16 § 1 kpa. W szczególności, fakt że w obrocie prawnym funkcjonuje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, w oparciu o którą zrealizowano inwestycję, a następnie udzielono pozwolenia na użytkowanie na gruncie Prawa budowlanego, nie pozbawia inwestora możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nawet na tym samym terenie, co wiąże się przede wszystkim ze zintensyfikowaniem sposobu zagospodarowania. Możliwość kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i forma architektoniczna obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, stanowi bowiem warunek wydania decyzji z pkt 1 tego przepisu. Zatem w sytuacji, gdy organ I instancji nie dopatrzył się niespełnienia wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie intensywności wykorzystania terenu, nie sposób podzielić poglądów organów administracji, że realizacja spornego zamierzenia narusza ustalenia zawarte w pozwoleniu na budowę.

Przede wszystkim wskazać zaś przyjdzie na wadliwość i ewidentne braki w decyzji organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy z dnia [...] r. Decyzja ta obejmowała teren ówczesnej działki nr [...] o pow. 5565 m2, lecz określała jedynie powierzchnię zabudowy dla trzech budynków mieszkalnych (ok. 600 m2) i zawierała wymóg urządzenia wokół obiektów zielonych terenów rekreacyjnych oraz placu zabaw dla dzieci. Jednakże w decyzji nie określono podstawowych parametrów w postaci powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej – zgodnie z wymogiem zawartym w § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589). Co więcej, w decyzji tej nie określono granic i sposobów zagospodarowania narażonych osuwaniem się mas ziemnych poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów, czym naruszono wymóg z § 2 pkt 8 cyt. rozp.

Z kolei bilans terenu dla działki nr [...], zawarty w projekcie budowlanym, zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. przewidywał do wyłączenia powierzchnię 1696,97 m2 pod zabudowę budynków, dojść i dróg, parkingów, śmietnika, placu przy trzepaku, placu zabaw z dojściem, stację trafo. Projekt zagospodarowania terenu nie przewidywał też żadnej zabudowy na tej części działki nr [...], z której wydzielono później działkę nr [...], objętą wnioskiem w niniejszej sprawie. Plac zabaw zaprojektowano wówczas pomiędzy budynkami. Skoro zaś w decyzji o warunkach zabudowy nie określono wielkości powierzchni biologicznie czynnej, to w projekcie budowlanym nie było możliwości uwzględnienia tego terenu w bilansie dla całej działki.

W takim zaś stanie faktycznym i prawnym nie sposób podzielić poglądu organów obydwu instancji, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne godzi w ustalenia i warunki, wynikające z udzielonego pozwolenia na budowę i poprzedzającej je decyzji o warunkach zabudowy z [...] r. Co więcej, nie sposób obarczać skarżącego skutkami wadliwej decyzji z [...] r., w której nie określono podstawowych parametrów – wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zdaniem sądu administracyjnego, dla wyniku niniejszej sprawy nie ma też znaczenia prawnego sam fakt późniejszego wydania decyzji z dnia [...] r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla kolejnego (czwartego) budynku na działce nr [...], ani też treść i warunki decyzji z dnia [...] r. o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr [...] i [...], w której to decyzji nie wyrażono zgody na lokalizację budynku na działce nr [...]. Wydane decyzje mogłyby być przeszkodą prawną w niniejszej sprawie jedynie wówczas, gdyby stwierdzono, że niniejsza sprawa była już uprzednio rozstrzygnięta inną decyzją ostateczną (art. 156 § 1 pkt 3 kpa). Wymagałoby to przede wszystkim stwierdzenia, że stan faktyczny i prawny nie uległ zmianie od czasu wydania poprzednich decyzji. Tymczasem decyzja z dnia [...] r. dotyczyła innego terenu, a kolejna decyzja z dnia [...] r. – działek sąsiednich. Nadto, niewątpliwie też uległ zmianie stan zagospodarowania terenów w obszarze analizowanym jako podstawowy element, pozwalający na ocenę przesłanki z art. 61 § 1 pkt 1 ustawy o planowaniu...

Chybiony jest zatem argument, polegający na odwoływaniu się do zasady trwałości decyzji z art. 16 § 1 kpa. W konsekwencji, wydane uprzednio decyzje o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, nie stanowią przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, uniemożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...]. Zasadnie też wskazał skarżący na przedwczesność stanowiska, aby przeszkodą prawną do ustalenia warunków zabudowy był fakt zarejestrowania na terenie osuwiska nieaktywnego zwietrzelinowo-skalnego. O ile bowiem organ I instancji stwierdzi istnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-4 ustawy, wówczas wymagane będzie uzgodnienie projektu decyzji z właściwym organem administracji geologicznej w trybie art. 53 ust. 4 pkt 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. Dopiero odmowa uzgodnienia decyzji uzasadniać będzie stwierdzenie przesłanki negatywnej z pkt 5 tego przepisu. O ile jednak właściwy organ uzgodni decyzję, wówczas zgodnie z § 2 pkt 8 cyt. rozp. w decyzji o warunkach zabudowy należy zawrzeć ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów narażonych osuwaniem się mas ziemnych – poprzez wprowadzenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zagospodarowaniu terenu.

Z tych względów decyzje organów obydwu instancji jako wydane wskutek błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu..., podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Orzeczenie o niewykonalności zaskarżonej decyzji oparto na przepisie art. 152 tej ustawy. O kosztach postępowania nie rozstrzygnięto z braku wniosku o ich zasądzenie (art. 210 § 1 cyt. ustawy).

Przy ponownym rozpoznaniu wniosku inwestora organ I instancji winien zbadać, czy nie uległy zmianie okoliczności sprawy, podlegające badaniu w analizie przestrzennej, a o ile stwierdzi istnienie przesłanek do wydania decyzji pozytywnej, jej projekt podlegać będzie uzgodnieniu z organem administracji geologicznej. Niezbędne też będzie zawarcie w decyzji wszystkich elementów, wymaganych w świetle rozp. z 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa..., wyżej powołanego.