Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 595/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2018-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art. 135, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 1 i 4, art. 120, art. 124-126, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1 i 2, art. 135, art. 157 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 129 ust. 5
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 140 w zw. z art. 107 par. 3 i par. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.), Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2018 r. sprawy ze skargi C. D. i A. D. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości i poniesione szkody oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z [...] r., nr [...],

na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6, art. 134

w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), zwaną dalej "u.s.g." ustalił odszkodowanie, z tytułu założenia i przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] – [...], na terenie nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym P. , gmina G., na rzecz C. i A. D. w łącznej wysokości [...] zł, w tym: [...] zł za zmniejszenie wartości nieruchomości oraz [...] zł za szkody w pożytkach, a także zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania – [...] Spółkę z o.o. w P. .

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli [...] i A. D., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Skarżący zarzucili zaskarżonej decyzji nieprawidłową wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym prawidłowej interpretacji pojęcia "nieruchomość" w rozumieniu tych aktów prawnych wskutek nieuwzględnienia w wykładni pojęcia "nieruchomość" zróżnicowania ustawowych pojęć "nieruchomość gruntowa" oraz "działka gruntu", w wyniku której organ dokonał błędnej oceny operatu szacunkowego obejmującego swym zakresem jedynie działkę nr [...] uznając, że jest on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Wojewoda decyzją z dnia [...] r.

nr [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 9a w zw.

z art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda podał, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ uznał, że skoro operat jest kluczowym dowodem w sprawie, zaś rzeczoznawca nie potwierdził jego aktualności, zatem konieczne jest uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie spawy do ponownego rozpoznania ze wskazaniem na konieczność sporządzenia nowego operatu. Jednocześnie organ zakwestionował zasadność zarzutów odwołania dotyczących konieczności uwzględnienia szkód dotyczących działki oznaczonej nr [...]. Wojewoda zwrócił uwagę, że w kopii operatu szacunkowego dostarczonego przez stronę a sporządzonego w [...] r. dla innych celów, oddzielnie opisane i wycenione są działki nr [...] Określenie wartości szkody trwałej oraz wynagrodzenia za dalsze korzystanie w związku z projektowaną linią WN 110 kV uwzględnia przy tym jedynie działkę nr [...], ponieważ na działce nr [...] powierzchnie strefy ochronnej i pasa technologicznego wynoszą 0 m2.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Starosta [...], na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6, art. 134 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalił odszkodowanie, z tytułu założenia i przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] – [...], na terenie nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym P. , gmina G., na rzecz C.

i A. D. w łącznej wysokości [...] zł, w tym: [...] zł za zmniejszenie wartości nieruchomości oraz [...] zł za szkody w pożytkach, a także zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania – [...] Spółkę z o.o. w P.

W uzasadnieniu decyzji organ zacytował przepisy art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4, art. 135 ust. 5 - 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Starosta wyjaśnił, że mając na uwadze powyższe przepisy, rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności określił zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres

i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych, dla potrzeb niniejszej wyceny, analizie poddano rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych, obejmujący obszar gminy G., w okresie [...] r. – [...] r. Po dokonaniu szczegółowej analizy obszaru objętego badaniem, rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonował 11 transakcji nieruchomości uznanych jako podobne do nieruchomości wycenianej. W badanym okresie, w obszarze wykreowanego rynku, wiarygodne ceny działek kształtowały się na poziomie od [...] zł/ ha do [...] zł/ ha, nie zanotowano wpływu czasu na ceny. Analizując zespół cech nieruchomości, rzeczoznawca wyodrębnił te, które różnicują nieruchomości i które, jak wynika

z zachowań nabywców, mają najistotniejszy wpływ na cenę nieruchomości. Wartość rynkową gruntu rzeczoznawca określił w drodze korekty średniej ceny 1 ha nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnicę

w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Określoną w powyższy sposób wartość rynkową gruntu rzeczoznawca ustalił na kwotę [...]zł/ha. W następnej kolejności rzeczoznawca przeprowadził analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości w oparciu o § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W oparciu o dokonane ustalenia rzeczoznawca określił średnioważony współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania z nieruchomości na poziomie 0,265. Współczynnik obniżenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji linii w planie miejscowym określono na podstawie danych rynkowych w wysokości 0,20. Biorąc zatem pod uwagę powierzchnię pasa technologicznego linii, oszacowaną wartość 1 m2 gruntu oraz ww. współczynnik, a także wartość szkody z tytułu posadowienia słupa kratowego mocnego, rzeczoznawca majątkowy określił zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł. Wartość rynkową szkód w produkcji rolniczej określono przy uwzględnieniu warunków klimatyczno-glebowych dla G., klasy bonitacyjnej gleby RV, agrotechniki na średnim poziomie, wielkości średnich plonów osiąganych w rejonie wystąpienia szkody, cen rynkowych skupu w okresie zbiorów z terenu północno-zachodniej Polski. Określona w ten sposób wartość szkody z powodu zniszczenia trawy polowej ustalona została na kwotę [...]zł. Rzeczoznawca określił również koszty rekultywacji gruntu na kwotę [...]zł.

Mając powyższe na uwadze, Starosta uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby przedmiotowego postępowania za zgodny z uwarunkowaniami wynikającymi z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W jego ocenie, wartość szkód w pożytkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości może zatem stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu założenia i przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] – [...].

W odwołaniu od powyższej decyzji C. i A. D. ponownie podnieśli zarzut nieprawidłowej wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym prawidłowego rozumienia pojęcia "nieruchomość" i nieuwzględnienia w wykładni tego pojęcia zróżnicowania ustawowych pojęć "nieruchomość gruntowa" oraz "działka gruntu" zdefiniowanych na wstępie ustawy i konsekwentnie używanych przez prawodawcę w treści interpretowanych prze organ przepisów prawa. W ich ocenie, powyższy błąd skutkował błędną oceną organu, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby przedmiotowego postępowania jest zgodny z uwarunkowaniami wynikającymi z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz spełnia wymogi zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym określania wartości nieruchomości pomimo że operat ten w obliczeniu odszkodowania nie uwzględnia szkód dotyczących działki oznaczonej numerem [...] stanowiącej wraz z działką oznaczoną numerem [...] jedną nieruchomość należącą do małżonków C. i A. D..

Z załączonego do pierwotnego operatu szacunkowego sporządzonego

[...] r. protokołu badania księgi wieczystej [...] niezbicie wynika, że nieruchomość wpisana w dziale I-O obejmuje nie tylko jedną działkę nr [...], ale ponadto działkę oznaczoną numerem geodezyjnym [...]. Obszar tej nieruchomości (złożonej z dwóch w/w działek) obejmuje [...] ha. Faktem jest, że decyzja Starosty [...] z [...] r. ograniczała sposób korzystania tylko z jednej z dwóch działek wchodzących w skład nieruchomości, a mianowicie ograniczając sposób korzystania z działki oznaczonej numerem [...] wymienionej w sentencji decyzji jednocześnie nie ograniczała sposobu korzystania z graniczącej z działką nr [...] działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...].

Fakt ograniczenia w decyzji z [...] r. uprawnień skarżących

w odniesieniu do korzystania tylko z działki oznaczonej numerem [...] nie implikuje wniosku, że odszkodowanie przyznane skarżoną niniejszym odwołaniem decyzją może być odnoszone tylko do uciążliwości i skutków wywołanych wymienioną decyzją w odniesieniu do tej działki. Zdaniem skarżących, nie ma bytu prawnego nieruchomość skarżących złożona tylko z działki [...] i tak samo nie ma bytu prawnego nieruchomość skarżących złożona tylko z działki [...] Skarżący nie dysponują tytułami prawnymi właścicielskimi do dwóch nieruchomości, z których w skład jednej wchodziłaby tylko działka [...], a w skład drugiej wchodziłaby tylko działka [...] Mają tytuł prawny tylko do jednej nieruchomości w skład której wchodzą obie działki.

Zaznaczyli, że nieruchomość gruntowa objęta jedną księgą wieczystą może składać się z jednej działki lub wielu działek, nawet wtedy gdy nie stykają się one ze sobą.

W ocenie skarżących, zróżnicowanie ustawowych pojęć "nieruchomość gruntowa" oraz "działka gruntu" zdefiniowanych na wstępie ustawy i konsekwentne posługiwanie się przez ustawodawcę pojęciem "nieruchomość" (a nie pojęciem "działka gruntu") m.in. w treści przepisów art. 124, 128, 129, 130, 132 i 134 w zw. z art. 124 ust. 4 interpretowanej ustawy oraz interpretowanego rozporządzenia Rady Ministrów zdecydowanie przemawia za zarzutem obrazy przepisów prawa materialnego przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wskazał, że cechą charakterystyczną postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania jest w tym przypadku okoliczność uwzględnienia szkód powstałych ściśle w nawiązaniu do decyzji z [...] r., wobec czego organ odwoławczy nie podzielił argumentów skarżących w kwestii ustalenia odszkodowania również za działkę nr [...].

Ponadto, skarżący nie kwestionowali treści ww. decyzji Starosty [...].

Przyjmując interpretację wskazaną w odwołaniu należałoby uznać, że możliwe jest ograniczenie sposobu korzystania w sposób blankietowy, podczas gdy ugruntowane orzecznictwo sądowo-administracyjne jednoznacznie wskazuje na obowiązek dokonywania ingerencji w prawo własności w stopniu jak najmniej uciążliwym dla właściciela, tj. nawet do ściśle określonej części nieruchomości opisanej jako część działki ewidencyjnej.

Poza tym, odnosząc się do okoliczności faktycznych sprawy Wojewoda stwierdził, że obszar nieruchomości zajęty na założenie i przeprowadzenie dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] - [...], znajduje się w pasie 2x10 m o powierzchni 2.548 m2, a także przestrzeń związana z budową słupa zawiera się wyłącznie na działce nr [...].

Organ dokonał stosownej analizy operatu szacunkowego sporządzonego

[...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. S. (stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie) i stwierdził, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby wykorzystanie go jako dowodu w sprawie. Wojewoda uznał zarówno przeprowadzone przez Starostę [...] postępowanie administracyjne jak i wydaną przez niego decyzję za prawidłowe.

Od powyższej decyzji Wojewody C. i A. D. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, wnosząc o jej uchylenie a także o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz zasądzenie od organu na ich rzecz kosztów postępowania.

Oprócz podnoszonego w odwołaniu od decyzji Starosty zarzutu nieprawidłowej wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie pojęć "nieruchomość", "nieruchomość gruntowa" i "działka gruntu", skarżący podnieśli także zarzut naruszenia przepisu art. 140 k.p.a. interpretowanego w związku z przepisami art. 107 § 3, § 4 i § 5 k.p.a. wskutek "odstąpienia od uzasadnienia prawnego decyzji poprzez odstąpienie od wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa mimo, że nie zachodziły wyjątki od obowiązku uzasadnienia decyzji wynikającej z przepisów art. 107 § 4 i § 5 k.p.a.".

Błędny pogląd Wojewody co do argumentów skarżących dotyczących ustalenia odszkodowania również za działkę nr [...] zaważył, zdaniem stron, na nierozpoznaniu w całości zarzutów skarżących podnoszonych w toku postępowania odwoławczego "kwestionujących zarówno pierwotną decyzję organu I instancji z [...] r., jak i utrzymaną w mocy decyzję organu I instancji z [...] r.". Całkowite odstąpienie od rozpoznania zarzutów skarżących podnoszonych w postępowaniu odwoławczym nastąpiło z naruszeniem przez organ administracji przepisu art. 140 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3, 4 i 5 k.p.a.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).

Dokonana w oparciu o wskazane wyżej kryterium kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] ustalającą na rzecz C. i A. D. odszkodowanie z tytułu założenia i przeprowadzenia dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] – [...], na terenie części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], obręb ewidencyjny P. , gmina G. w wysokości [...] zł, nie narusza przepisów prawa w stopniu, który uzasadniałby konieczność jej wyeliminowania z porządku prawnego.

Istotę sporu w sprawie stanowi kwestia prawidłowości określenia odszkodowania na rzecz skarżących z tytułu przeprowadzenia wskazanej wyżej linii elektroenergetycznej, na terenie części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]

w oparciu o operat szacunkowy z [...] r., w którym rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość szkód w pożytkach oraz wartość zmniejszenia wartości nieruchomości dla działki nr [...], podczas gdy, zdaniem stron, wyliczenie powinno dotyczyć całej nieruchomości obejmującej nie tylko działkę nr [...] ale także działkę nr [...].

Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy ustawy 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121). Stosownie do art. 128

ust. 1 i 4 tej ustawy, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Jak wynika z treści art. 124 ust. 1 wspomnianej ustawy, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie

i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Stosownie zaś art. 130 ust.1 cytowanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ww. ustawy zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109).

Stosownie do § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Z powyższego wynika, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe

z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować zarówno wartość poniesionych szkód jak i zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych.

W operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego P. S. z [...] r., który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania z tytułu założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej - wartość szkód w pożytkach została określona na kwotę [...]zł zaś kwotę zmniejszenia wartości nieruchomości – wyliczono na [...] zł.

Należy zaznaczyć, że we wskazanym operacie szczegółowo przedstawiono sposób wyliczenia wskazanych wyżej kwot, w tym wszystkie czynniki jakie zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę.

Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może jedynie ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 rozporządzenia). Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia.

Organ administracji, ani Sąd, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Stąd też słusznie wyjaśnił skarżącemu organ II instancji, że do zakwestionowania wartości dowodowej tego środka dowodowego przez organ administracji publicznej może dojść zasadniczo wyłącznie w wypadku wykazania, że operat zawiera ewidentne błędy, które w sposób nie budzący wątpliwości dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podważenie takiego dowodu jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.

Należy też dodać, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie strony nie skorzystały z możliwości zweryfikowania prawidłowości sporządzenia operatu w sposób określony we wskazanym wyżej przepisie, ani też nie przedstawiły opinii innej osoby dysponującej stosownymi kwalifikacjami (za taką opinię nie może zostać niewątpliwie uznany operat sporządzony przez G. K. w [...] r. bowiem dotyczy wartości służebności przesyłu, a zatem innych kwestii niż analizowane w niniejszej sprawie).

Wobec powyższego za słuszne należy uznać stanowisko organu, że operat szacunkowy sporządzony przez P. S. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby wykorzystanie go jako dowodu w sprawie. Operat jest zgodny

z przepisami rozporządzenia, ponieważ przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym zawiera określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych

o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę

i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Sądu, nie stanowi wspomnianej wyżej nieprawidłowości fakt,

że rzeczoznawca wyliczył wartość szkód w pożytkach oraz kwotę zmniejszenia wartości części nieruchomości oznaczonej nr [...], nie zaś całości nieruchomości obejmującej dwie działki o nr [...]

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nr [...], nieruchomość o łącznej powierzchni [...] ha, położona w miejscowości P., gmina G., będąca własnością C. i A. D., składa się z dwóch działek, stanowiących nieruchomości rolne niezabudowane, tj. z działki oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] ha oraz z działki oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] ha.

Wbrew przekonaniu skarżących okoliczność, że nieruchomość stanowią dwie działki nie zmienia jednak faktu, że ograniczenie wynikające z decyzji z dnia [...] r. dotyczyło wyłącznie jej części. Zgodnie bowiem ze wspomnianą decyzją Starosty [...], ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym P. , gmina G., stanowiącej własność C. i A. D., poprzez zezwolenie [...] Sp. z o.o. z siedzibą w P. na założenie i przeprowadzenie na części przedmiotowej nieruchomości napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] – [...], polegające na podwieszeniu przewodów, wybudowaniu na nieruchomości słupa, a także na funkcjonowanie linii po wybudowaniu. Zezwolenie dotyczyło części opisanej wyżej nieruchomości w granicach linii rozgraniczających inwestycję, tj. 2x10 m o powierzchni 2.548 m2 i obejmowało w szczególności prawo wstępu na nieruchomość w celu wykonania prac budowlano-montażowych, związanych z budową ww. linii oraz czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją linii elektroenergetycznej.

W oparciu o powyższą decyzję, utrzymaną w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] r. (skargę na decyzję Wojewody Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Sz 66/12, zaś Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od tego rozstrzygnięcia wyrokiem z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I OSK 2165/12), w dziale III księgi wieczystej nr [...] wpisano ograniczenie sposobu korzystania części nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki [...] – wynikające z tejże decyzji.

W ocenie Sądu, należy w pełni podzielić stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2016 r. (sygn. akt

I OSK 897/16), zgodnie z którym ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej.

W omawianej sprawie, Sąd stwierdził, że nie podważono faktu, iż zmniejszenie wartości dotyczy części spornej nieruchomości o określonej powierzchni. Wobec tego za słuszne uznał stanowisko rzeczoznawcy, że należało ustalać podobieństwo, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (istotne dla ustalenia powiększenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości) w odniesieniu do tej właśnie części nieruchomości. Analogiczne stanowisko zajął także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 czerwca 2018 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 141/18.

Powyższy pogląd znajduje zastosowanie także w niniejszej sprawie. Także

i w tym wypadku skarżący nie wskazali na konkretne ograniczenia wynikające

z przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej na części nieruchomości oznaczonej numerem [...], które miałyby dotyczyć także działki nr [...]. Ani ze skargi ani też z dokumentacji dołączonej do akt administracyjnych, nie wynika aby na działce

nr [...] miały znajdować się jakiekolwiek elementy wspomnianej linii elektroenergetycznej. Skarżący wywodzą natomiast, że ich prawa właścicielskie doznały ograniczeń także w stosunku do działki oznaczonej nr [...] z uwagi na treść zapisu dokonanego w księdze wieczystej nr [...] dotyczącego służebności gruntowej polegającej na nieodpłatnym korzystaniu (eksploatacji, dokonywaniu kontroli, przeglądów, konserwacji, modernizacji i remontów, usuwaniu awarii, wymianie urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej oraz na prawie wstępu na obciążony grunt w celu wykonywania przedmiotowych prac) z nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha, położonej w obrębie P..

Powyższa argumentacja skarżących okazała się jednak nietrafna. W pierwszym rzędzie należy podkreślić, że wskazywany przez skarżący wpis co prawda obejmuje nieruchomość, na którą składają się działki gruntu o nr [...] jednak jedynie w części, na której posadowiona jest linia napowietrzna WN 110 kV i słup energetyczny, obejmującej pas gruntu o łącznej powierzchni 0,0743 ha o przebiegu określonym w opinii biegłego geodety z [...] r. Ponadto, zaznaczenia wymaga, że wspomniany wpis nie był konsekwencją decyzji z dnia [...] r. o ograniczeniu sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości lecz został dokonany w oparciu o postanowienie Sądu Rejonowego w G. I Wydział Cywilny z dnia [...] r. (sygn. akt I Ns [...]) – o zasiedzeniu służebności gruntowej.

Jak wynika zatem z powyższego, wpis dotyczył w istocie jedynie części nieruchomości na której posadowiono linię elektroenergetyczną oraz słup energetyczny – tj. działki nr [...], a przy tym był wynikiem postępowania zainicjowanego jeszcze przed wydaniem wspomnianej decyzji z dnia [...] r. (na co wskazuje sygnatura akt sprawy dotyczącej zasiedzenia służebności - z [...] r.).

W ocenie Sądu, na uwzględnienie nie zasługuje także argument stron dotyczący naruszenia art. 140 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 – § 5 k.p.a. poprzez odstąpienie od uzasadnienia prawnego decyzji w tym odstąpienia od wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.

Strona nie sprecyzowała przy tym co rozumie przez odstąpienie od wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, natomiast nie ulega wątpliwości, że treść uzasadnienia rozstrzygnięcia Wojewody przytacza takie podstawy, jak również przytacza treść stosownych przepisów, w tym m.in. art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami czy art. 124 ust. 6 tej ustawy.

Należy podkreślić, że treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty strony uważa za niezasadne. Stosowną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Wojewoda wyjaśnił również z jakich względów nie podzielił argumentów skarżących dotyczących ustalenia odszkodowania również za działkę nr [...].

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu, rozstrzygnięcie Starosty [...] jak również utrzymujące je w mocy rozstrzygnięcie Wojewody należy uznać za prawidłowe.

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.