Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1711/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 139
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 50 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), Sędzia WSA Danuta Dopierała, Protokolant Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2008 roku, Nr [...] Wójt Gminy I. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości działki o nr ew. [...] o powierzchni 2500 m2 położonej w Obrębie H. w wysokości 48076,80 zł na skutek zbycia jej przez A. O.

W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy stwierdził, że w Miejscowym Planie Szczegółowym Zagospodarowania Przestrzennego wsi H. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej S. z dnia [...] maja 1992 roku (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]) działka o nr ew. [...] o powierzchni 2500 m2 opisana była jako teren leśny z możliwością poszerzenia istniejących dróg (symbol planistyczny B7-RL). Działka ta bez pozbawienia jej charakteru ochronnego oraz dokonania zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego była działką leśną bez prawa zabudowy. Na mocy postanowień Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi H. - część "A" zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003 roku, Nr [...] (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]) działka znajduje się na terenie projektowanej zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na działkach leśnych (symbol planistyczny A24-MNRL) oraz na terenie drogi gminnej (symbol planistyczny 14 KDg).

Stawka jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określona została w wysokości 30 %.

Zbycie działki nastąpiło w dniu 5 kwietnia 2003 roku, kiedy to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązującym prawem, a przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 160.256,00 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A. O., podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem odwołującej się operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W ocenie odwołującej się należy przyjąć jako nieruchomości porównawcze działki zalesione.

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

W innym wypadku oszacowana różnica wartości obejmuje wartość drzewostanu, co powoduje, że opłata jest naliczana od wartości gruntu i drzewostanu i jej wysokość jest odpowiednio wyższa. Przyjęcie założenia, że działki rolne są podobne do działek leśnych jest błędem powodującym obliczenie wartości działki, po zmianie planu, łącznie z drzewostanem, natomiast wartość określona przed zmianą planu nie uwzględnia drzewostanu. Nie jest również wiadome, zdaniem skarżącej, dlaczego przy określaniu wag cech rynkowych stosuje się takie cechy jak stan zagospodarowania gruntu, w tym stan techniczny obiektów budowlanych przy zbywanej działce w ogóle niezabudowanej, uwarunkowania prawne oraz pozostałe cechy rynkowe. Zbywana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Operat powinien również wskazywać czym są pozostałe cechy rynkowe. Przy przyjęciu powyższych wag może dojść do poważnego wypaczenia obliczenia wzrostu wartości nieruchomości i nieprawidłowego ustalenia opłaty planistycznej.

Decyzją z dnia [...] lipca 2009 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Wójta gminy I. z dnia [...] marca 2008 roku.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że ocena operatu nie może zmierzać do zakwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyznaczania wartości nieruchomości. Nie jest więc możliwe uwzględnienie zarzutów dotyczących elementów operatu takich jak przyjęte przez rzeczoznawcę współczynniki, czy też wagi cech.

Rzeczoznawca, dokonując wyceny, przyjął do porównania nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku lokalnym oraz uwzględnił jego specyfikę w zakresie sposobu zagospodarowania terenu i dokonują wyceny nieruchomości nie uwzględnił wartości drzewostanu.

Zdaniem Kolegium ocena operatu przez organy administracji nie może zmierzać do oceny w takim zakresie w jakim kompetencje do jej dokonania posiadają inne organy powołane do kontroli i nadzoru nad działalnością osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego. Kolegiom może jedynie ustalić, czy operat sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku oraz odnosić się do tych elementów operatu, które podważałyby jego wiarygodność jako środka dowodowego w danym postępowaniu.

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

Organy administracji nie mogą jednak ingerować w te elementy operatu, które są wynikiem przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła A. O. podnoszą zarzuty:

1. naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uczynienie podstawą ustaleń faktycznych operatu szacunkowego zawierającego wady, co powoduje, że nie powinien on być podstawą wydania decyzji;

2. naruszenia art. 7 k.p.a. poprzez nieodniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zarzut naruszenia prawa materialnego, to jest art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zdaniem Sądu, uznać należy za nieuzasadniony. O naruszeniu prawa materialnego można mówić wówczas, gdy nie jest kwestionowany stan faktyczny ustalony w toku postępowania administracyjnego tylko ocena prawna tego stanu zastosowana przez organ administracji. Tymczasem skarżąca, zarzucając naruszenie prawa materialnego, nie odnosi tego naruszenia do stanu faktycznego ustalonego przez organ administracji tylko do stanu faktycznego, który jej zdaniem powinien być ustalony. W istocie więc zarzut podniesiony przez skarżącą jest zarzutem błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia. Z kolei ten zarzut oparty jest na kwestionowaniu przydatności dowodowej operatu szacunkowego, który to dowód był jedną z podstaw ustaleń faktycznych.

Zarzut naruszenia art. 7 k.p.a., zdaniem Sądu, nie może być podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżąca zarzuca, że organ odwoławczy naruszył ten przepis, gdyż nie odniósł się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Analiza treści odwołania oraz uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego pozwala twierdzić, iż Kolegium odniosło się do zarzutów odwołania. W odwołaniu kwestionowana była przydatność dowodowa operatu szacunkowego zaś Kolegium w uzasadnieniu decyzji powołało argumenty, które miały wskazywać na to, że operat

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

jest prawidłowy i organ pierwszej instancji mógł go wykorzystać do dokonywania ustaleń faktycznych. To co rzeczywiście można zarzucić Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu, to zbyt ogólne odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż nie może dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego, gdyż nie jest do tego uprawnione. Zdaniem Kolegium merytorycznej oceny prawidłowości operatu dokonać mogą jedynie organy powołane do kontroli i nadzoru nad działalnością osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Sądu tego rodzaju pogląd jest niezasadny. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 - tekst jednolity ze zm.) oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Przepis ten, zdaniem Sądu, nie wyłącza jednak uprawnienia organu administracji do oceny operatu szacunkowego w ramach postępowania dowodowego. Nieodniesienie się przez organ odwoławczy do szczegółowych zarzutów zawartych w odwołaniu, które to zarzuty zmierzały do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu było uchybieniem organu odwoławczego, jednakże uchybienie to nie może być podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji, gdyż nie miało ono wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylenie decyzji może nastąpić wówczas, gdy naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Każde naruszenie przepisów postępowania przez organ administracji podlega więc ocenie, czy mogło mieć ono wpływ na treść rozstrzygnięcia. W niniejszym postępowaniu oznacza to konieczność oceny przez Sąd czy szczegółowe odniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu mogłoby spowodować wydanie innego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu szczegółowe odniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu nie spowodowałoby wydania innego rozstrzygnięcia. Skarżąca stwierdziła w skardze (str. 3 skargi), że ponieważ Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się do szczegółowych zarzutów dotyczących operatu, to powtarza je w skardze. Porównanie treści odwołania z treścią skargi pozwala stwierdzić, że zarzuty zawarte w odwołaniu powtórzone zostały w skardze, ale również rozszerzone.

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

Analiza treści tych zarzutów, zdaniem Sądu, prowadzi do wniosku, iż są one niezasadne. Nie spowodowałyby one uznania operatu szacunkowego za wadliwy, a tym samym nie spowodowałaby konieczności zmiany wydanej decyzji.

W pkt a skargi skarżąca stwierdza, że atrakcyjność lokalizacyjna działki nie może być określana jednym współczynnikiem, biorąc pod uwagę wszystkie cechy takie jak dostępność (dojazd), elementy sąsiedztwa, dostępność obiektów handlowo -usługowych, dostępność obiektów administracji, dostępność obiektów oświaty, dostępność obiektów służby zdrowia, dostępność komunikacyjna, możliwość parkowania. Skarżąca wskazuje też na tabelę 9.2 operatu.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż tak sformułowany zarzut jest niezrozumiały. Trudno ustalić istotę tego zarzutu. Można jedynie próbować ustalić, co skarżąca ma na myśli biorąc pod uwagę fakt, że wskazuje na tabelę 9.2 operatu. W tabeli tej określono cechy rynkowe oraz wagi cech. Jedną z cech rynkowych jest atrakcyjność lokalizacyjna. Sporządzający operat wymienia elementy, które decydują o atrakcyjności lokalizacyjnej działki. Wszystkie wymienione elementy istotnie decydują o atrakcyjności lokalizacyjnej działki. Można przypuszczać, iż skarżąca uważa, że sporządzający operat wszystkie te elementy powinien potraktować jako odrębne cechy rynkowe. Jest to jednak pogląd niczym nieuzasadniony. Skarżąca, poza własnym twierdzeniem, nie wskazuje źródeł takiego obowiązku. Wskazanie takich źródeł jest niemożliwe, gdyż obowiązek taki nie wynika, ani z przepisów prawa, ani z poglądów doktryny, ani z metodologii wyceny.

Skarżąca twierdzi, iż operat jest niekonsekwentny, gdyż na str. 12 i 13 widnieje zapis: "działka posiada utrudniony dojazd" oraz zapis: "lokalizacja mało korzystna pod względem dostępności do obiektów ogólnomiejskich, administracji, oświaty, służby zdrowia oraz handlu i usług", podczas gdy w tabeli 9.6 lokalizacji przyznano ocenę najlepszą.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż w tabeli 9.6 określono rodzaj cechy rynkowej, wagi zakresy i wartość cechy. Tabela ta nie zawiera oceny atrakcyjności lokalizacyjnej działki. Ocena taka zawarta jest w tabeli 9.5 (str. 29 operatu szacunkowego). Wbrew twierdzeniom skarżącej atrakcyjności lokalizacyjnej działki przyznana została ocena dobra, czyli średnia, a nie najlepsza, czyli bardzo dobra.

W pkt b skarżąca stwierdza, że nie wiadomo czym jest dokładnie cecha "wielkość i kształt działki oraz położenie szczegółowe gruntu", czyli co składa się na

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

korzystne (niekorzystne) usytuowanie oraz kształt działki. Nadto, zdaniem skarżącej, cech tych nie można rozpatrywać łącznie. Może bowiem zdarzyć się sytuacja, że wielkość działki może być korzystna, a kształt nie. Nie wiadomo też, zdaniem skarżącej dlaczego jeszcze raz rozpatrywane jest szczegółowe położenie gruntu, skoro istnieje cecha "Atrakcyjność lokalizacyjna".

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż pojęcia "wielkość" i "kształt" są pojęciami używanymi w języku powszechnym i nie ma konieczności szczegółowego wyjaśniania przez biegłego ich znaczenia. Niemniej jednak można przytoczyć definicje słownikowe tych pojęć.

Wielkość, to fizyczna właściwość ciał lub zjawisk, którą można mierzyć. Kształt, to zewnętrzny wygląd materialnego przedmiotu (rozpatrywany ze względu na ograniczające go linie lub powierzchnie, kontury); zarys, sylwetka jakiegoś przedmiotu; wygląd, postać czegoś. Działka może mieć np. płaską powierzchnię i to jest jej kształt. Działka może też mieć dużą, średnią lub małą powierzchnię i to jest wielkość.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, że kształt i wielkość działki nie może być rozpatrywana łącznie jako jedna cecha. Oczywiście kształt działki może być korzystny, a wielkość np. niekorzystna. Nie oznacza to, że łącznie te dwie wielkości nie mogą być rozpatrywane jako jedna cecha. Mogą wystąpić następujące sytuacje, że kształt i wielkość działki będą korzystne, wówczas cecha ta uzyska najwyższą ocenę np. bardzo dobrą. Może wystąpić sytuacja, że kształt i wielkość będą niekorzystne i wówczas cecha ta uzyska ocenę np. dostateczną. Może też wystąpić sytuacja, że kształt będzie korzystny, a wielkość niekorzystna lub kształt niekorzystny, a wielkość korzystna i wówczas cecha ta może uzyskać oceną np. dobrą. Nie ma więc żadnych podstaw do tego, by wykluczyć możliwość wyodrębnienia cechy rynkowe, łączącej w sobie kształt i wielkość działki.

Wbrew twierdzeniom skarżącej nie jest jeszcze raz rozpatrywane szczegółowe położenie gruntu. Atrakcyjność lokalizacyjna, to cecha wyodrębniona ze względu na miejsce położenia działki w terenie. Z kolei kształt i wielkość działki, to cecha określająca inne właściwości działki, związane bezpośrednio z nią samą. Zasadne jest więc wyodrębnienie cech w postaci atrakcyjności lokalizacyjnej działki oraz kształtu i wielkości działki.

W pkt c skarżąca stwierdza, że operat szacunkowy dotyczy niezabudowanej nieruchomości leśnej, więc porównywalnymi nieruchomościami też powinny być

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

nieruchomości leśne niezabudowane. Przy spełnieniu tego warunku, zdaniem skarżącej, waga cechy "przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego" powinna mieć wartość zerową.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, że jest on nieuzasadniony. Sporządzający operat szacunkowy wskazał powody, dla których jako nieruchomości porównawcze do wyceny przyjął niezabudowane nieruchomości rolne (str. 24 operatu szacunkowego). Na terenie rynku lokalnego jakim była gmina I. biegły stwierdził zbyt mało transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu leśnym bez prawa zabudowy. Na terenie wsi H. odnotowano tylko jedną taką transakcję tego rodzaju gruntem.

W ocenie Sądu sporządzający operat szacunkowy zasadnie przyjął, że nieruchomości rolne są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości leśnych. Przeznaczeniem nieruchomości rolnych jest ich wykorzystywanie do uprawy różnego rodzaju roślin. Rośliny te zazwyczaj zbierane są w cyklu jednorocznym i stanowią corocznie źródło przychodów dysponenta nieruchomości rolnej. Nieruchomości leśne wykorzystywane są do sadzenia drzew. Dysponent takiej nieruchomości również uzyskuje z niej dochód. Jest to jednak dochód odłożony w czasie i skumulowany. Drzewa potrzebują bowiem dość długiego czasu, by mogły zostać wycięte i sprzedane. Funkcje nieruchomości rolnych i leśnych co do zasady są takie same. Jest nią uprawa roślin, które są źródłem przychodu. Można więc nieruchomości rolnych używać jako nieruchomości podobnych przy wycenie nieruchomości leśnych.

Nadto stwierdzić należy, że przyjęcie do wyceny jako nieruchomości porównawczych nieruchomości rolnych jest dla skarżącej korzystne. Na terenie gminy I. stwierdzono niewiele transakcji gruntami leśnymi bez prawa zabudowy. Z kolei transakcji nieruchomościami rolnymi jest dużo. Oznacza to, że istniał duży popyt na nieruchomości rolne i mały popyt na nieruchomości leśne. Nieruchomości, na które jest większy popyt są droższe od tych, na które popyt jest mniejszy. Przyjęcie do porównań nieruchomości rolnych skutkowało podwyższeniem wartości nieruchomości skarżącej przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Im wyższa wartość nieruchomości przez zmianą planu, tym mniejsza jest różnica pomiędzy tą wartością, a wartością nieruchomości po zmianie planu, a tym samym mniejsza wysokość renty planistycznej. Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 100 tys. zł, a po zmianie planu 150 tys. zł. to opłata planistyczna naliczana będzie od kwoty

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

50 tys. zł. Jeśli natomiast wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 120 tys. zł, a po zmianie planu 150 tys. zł., to opłata planistyczna naliczana będzie od kwoty 30 tys. zł. Zawyżenie wartości nieruchomości skarżącej, jaką nieruchomość ta miała przed zmianą planu, nie mogłaby skutkować uchyleniem lub zmianą decyzji przez organ odwoławczy. Ewentualna zmiana lub uchylenie decyzji musiałaby skutkować podjęciem takich czynności, które spowodowałyby, że wartość nieruchomości skarżącej nie uległaby zawyżeniu, np. dokonanie wyceny inną metodą. Takie rozstrzygnięcie byłoby rozstrzygnięciem na niekorzyść skarżącej i byłoby sprzeczne z zakazem orzekania przez organ odwoławczy na niekorzyść odwołującego się, wynikającym z art. 139 k.p.a.

Twierdzenie skarżącej, iż w przypadku przyjęcia do porównań działek nieruchomości leśnych niezabudowanych waga cechy jaką jest "przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego" powinna mieć wartość zerową jest twierdzeniem nie mającym żadnego uzasadnienia. Nie sposób ustalić na czym skarżąca opiera tego typu pogląd. Aby odnieść się do tego zarzutu wskazać należy, czym jest tzw. waga cechy. Waga cechy określa, ile poszczególna cecha nieruchomości jest warta dla nabywcy. Przykładowo jeśli nieruchomość ma pięć cech takich jak: lokalizacja, wielość, przeznaczenie w planie, stan zagospodarowania, uwarunkowania prawne i np. kosztuje 100 tys. zł, to waga cechy określa ile nabywca jest gotów zapłacić za daną cechę. Stwierdzenie, iż np. waga cechy jaką jest lokalizacja wynosi 18 % oznacza, iż ta cecha nieruchomości jest dla nabywcy warta 18 tys. zł. Wycena nieruchomości leśnej bez prawa zabudowy uwzględnia wymagania nabywcy tego rodzaju nieruchomości. Oznacza to przyjęcie założenia, że jest potencjalny nabywca zainteresowany zakupem nieruchomości leśnej bez prawa zabudowy. Nabywca czyni to po to, by móc z niej korzystać poprzez zasadzenie na niej drzew. Byłoby więc sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem twierdzenie, iż dla takiego nabywcy waga cechy jaką jest przeznaczenie w planie miejscowym nieruchomości na cele leśne miała wartość zerową. Przecież taki nabywca zainteresowany jest nabyciem nieruchomości leśnej, a przeznaczenie nieruchomości na cele leśne w miejscowym planie jest jedną z podstawowych cech takiej nieruchomości. Nie jest więc dla nabywcy nieruchomości leśnej obojętne, czy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest na cele leśne czy też na cele np. rekreacyjne. Waga cechy "przeznaczenie w planie" nie może więc wynosić zero procent.

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

Skarżąca twierdzi, iż z operatu nie wynika jakie ograniczenia konserwatorskie znajdują się na porównywanych działkach oraz jakie ograniczenia ustanowione zostały przez Konserwatora zabytków.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż uwarunkowania i ograniczenia konserwatorskie to element cechy rynkowej jaką jest przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opis nieruchomości przyjętych do porównań zawiera informacje o ich przeznaczeniu w planie. W sytuacji, gdy sporządzający operat nie zamieścił w tym opisie informacji o ograniczeniach konserwatorskich, to znaczy, że tego rodzaju ograniczeń w planie nie ma. Skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu, który chociażby uprawdopodabniał, że informacje przedstawione przez sporządzającego operat są niezgodne z rzeczywistością.

W pkt d skarżąca stwierdza, iż niezrozumiałe jest czemu w operacie znajduje się cecha "uwarunkowania prawne oraz pozostałe cechy rynkowe". Skarżąca stwierdza, że wyceniana nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz, że nie są kierowane do niej jakiekolwiek roszczenia. Stwierdza też, że nie wskazano jaki wpływ na wycenę mają "pozostałe cechy rynkowe".

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż uwarunkowania prawne są bardzo ważną cechą nieruchomości. Każdy rozsądny nabywca nieruchomości bierze pod uwagę stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości ma istotny wpływ na jej wartość. Poważnym błędem byłoby pominięcie tej cechy przy wycenie nieruchomości. Okoliczność, iż wyceniana nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz, że nie są kierowane do niej jakiekolwiek roszczenia nie oznacza, że przy dokonywaniu wyceny cecha w postaci uwarunkowań prawnych powinna zostać pominięta. Brak obciążeń nieruchomości wpływa na charakterystykę cechy rynkowej nieruchomości i przyznaną jej przez sporządzającego operat ocenę (tabela 9.5 str. 29 operatu).

Uwarunkowania prawne opisane zostały w tabeli 9.7 w rubryce uwagi. W odniesieniu do pierwszej nieruchomości wymienionej w tabeli sporządzająca operat zaznaczyła m.in. istnienie służebności gruntowej.

Okoliczność, iż sporządzająca operat nie opisała "pozostałych cech rynkowych" oznacza, że zarówno w odniesieniu do wycenianej nieruchomości jak i w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównań takich cech nie stwierdziła. Tym samym nie miały one wpływu na wycenę nieruchomości.

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

Analizując z urzędu treść operatu Sąd dostrzegł, iż sporządzająca operat niekonsekwentnie oceniła cechę jaką są uwarunkowania prawne, dokonując wyceny nieruchomości przed zmianą jej przeznaczenia w planie i po zmianie. Przed zmianą w planie cecha ta oceniona została jako bardzo dobra/dobra (tabela nr 9.5 str. 29). Po zmianie planu cecha ta oceniona została jako słaba/dobra. W sytuacji, gdy uwarunkowania prawne nieruchomości się nie zmieniły brak jest uzasadnionych podstaw do obniżenia oceny. Uchybienie to działa jednak na korzyść skarżącej. Skutkuje ono bowiem obniżeniem współczynnika jakim jest wartość cechy (tabela 9.12 str. 38 operatu). To z kolei powoduje zaniżenie sumy wszystkich współczynników. Konsekwencję tego jest obniżenie wartości m2 nieruchomości, a co za tym idzie wartości całej nieruchomości po zmianie planu. Jest to więc uchybienie sporządzającej operat, które działa na korzyść skarżącej.

Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 100 tys. zł, a po zmianie planu 150 tys. zł. to opłata planistyczna naliczana będzie od kwoty 50 tys. zł. Jeśli natomiast wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 100 tys. zł, a po zmianie planu na skutek zaniżenia wartości m2 140 tys. zł. to opłata planistyczna naliczana będzie od kwoty 40 tys. zł. Zaniżenie wartości nieruchomości skarżącej, jaką nieruchomość ta miała po zmianie planu nie mogłaby skutkować uchyleniem lub zmianą decyzji przez organ odwoławczy. Ewentualna zmiana lub uchylenie decyzji musiałaby skutkować podjęciem takich czynności, które spowodowałyby, że wartość nieruchomości skarżącej nie uległaby zaniżeniu np. dokonanie wyceny inna metodą. Takie rozstrzygnięcie byłoby rozstrzygnięciem na niekorzyść skarżącej i byłoby sprzeczne z zakazem orzekania przez organ odwoławczy na niekorzyść odwołującego się, wynikającym z art. 139 k.p.a.

W pkt e skarżąca powtórzyła zarzut zawarty w pkt c, dotyczący niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych. Odnośnie do tego zarzutu Sąd podtrzymuje wcześniejsze stanowisko. Ponowne przytaczanie wymienionych argumentów jest niecelowe.

Skarżąca podniosła jednak również zarzut, że nastąpiło zniekształcenie wartości nieruchomości, gdyż wycena uwzględnia pokrycie roślinnością, zaś działki rolne nie są pokryte roślinnością.

Zarzut ten, zdaniem Sądu jest niezasadny. Przede wszystkim stwierdzić należy, iż zawyżenie wartości nieruchomości przed zmianą jej przeznaczenia w planie byłoby okolicznością dla skarżącej korzystną. Zostało to już wcześniej

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

wyjaśnione. Zawyżenie wartości nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w planie powoduje, że wzrost wartości na skutek zmiany planu jest mniejszy, a tym samym i wysokość opłaty planistycznej jest mniejsza. Czynienie zarzutu z okoliczności korzystnej dla skarżącej nie mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Z całą stanowczością stwierdzić jednak należy, iż przy wycenie wartości nieruchomości nie nastąpiło podwyższenie jej wartości o wartość drzewostanu. Należy odróżnić wycenę nieruchomości leśnej od wyceny drzewostanu. Również przy wycenie nieruchomości rolnej należy odróżnić wycenę samej nieruchomości od wyceny roślin iznajdujących się na tej nieruchomości. Są to dwa różne przedmioty wyceny. Sporządzająca operat wyraźnie zaznaczyła, że przedmiotu oszacowania nie stanowią części składowe nieruchomości, to jest naniesienia budowlane i roślinne (str. 5 operatu szacunkowego).

W pkt f skarżąca podniosła zarzut, iż część działki nr [...] była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą pod poszerzenie ulicy i plan po zmianie nie dokonał zmiany przeznaczenia. Tym samym, zdaniem skarżącej, nie może być w tym zakresie mowy o ustaleniu opłaty planistycznej.

Zarzut ten zdaniem Sądu jest nieuzasadniony. Przed zmianą plan przewidywał, że działka jest terenem leśnym z możliwością poszerzenia istniejących dróg. Po zmianie konkretnie określona cześć działki przeznaczona została pod drogę publiczną. O ile w poprzednim brzemieniu zapis planu był mało precyzyjny i istniała niepewność jaka część działki zostanie przeznaczona pod drogę, to zapisy po zmianie planu są precyzyjne i znoszą tę niepewność. Podkreślić należy, iż cześć działki przeznaczona pod drogę została wyceniona odrębnie z uwzględnieniem tego przeznaczenia (str. 26, 27, 28 operatu szacunkowego).

W pkt g skarżąca podniosła zarzut, iż nieprawidłowo przyjęta została data według której ustalono stan wycenianej nieruchomości. Przedmiot wyceny określono na dzień 5 kwietnia 2003 roku, podczas gdy powinien to być dzień 12 marca 2003 roku, to jest dzień wejścia w życie zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż jest on nieuzasadniony. Zgodnie z treścią § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Sygn. akt IV SA/Wa 1711/09

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Wbrew twierdzeniom skarżącej zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie w dniu 5 kwietnia 2003 roku. Uchwała Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003 roku, Nr [...] w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi H., Gmina I. opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z 2003 roku Nr [...], poz. [...], który ukazał się w dniu [...] marca 2003 roku. Zgodnie z § 63 wymienionej wyżej uchwały wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]. Nie ulega wątpliwości, iż jest to dzień 5 kwietnia 2003 roku.

W piśmie z dnia 26 listopada 2009 roku (k - 18 akt sprawy sądowej) skarżąca podniosła, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawach o sygn. akt IV SA/Wa 925/09 oraz IV SA/Wa 926/09 uchylił decyzje dotyczące opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które to decyzje odnosiły się do działek sąsiadujących z działką skarżącej. Okoliczność ta, w jej ocenie, uzasadnia więc uchylenie decyzji również w jej sprawie.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, iż Sąd rozstrzyga każdą sprawę indywidualnie i nie jest związany rozstrzygnięciami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wydanymi w innych sprawach. Wydanie odmiennych rozstrzygnięć w sprawach, które dotyczyły działek sąsiadujących z działką skarżącej nie oznacza, że automatycznie identyczne rozstrzygnięcie Sąd musi wydać w sprawie dotyczącej działki skarżącej.

Brak jest podstaw do uchylenia decyzji lub stwierdzenia jej nieważności, które Sąd byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 roku Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.