Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1154/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 2,  art. 151,  art. 134 par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 56,  art. 64 ust. 1,
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją wydaną w dniu [...] r., [...], NR [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn.zm.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) po ponownym rozpatrzeniu wniosku H. N. - Prezesa Zarządu Rejonowej Spółdzielni [...] złożonego w dniu [...] r.

i uzupełnionego w dniu 4 maja 2015 r. – po uchyleniu decyzji NR [...] z dnia

[...] r. i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. - ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży max. 500 m2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i miejscami postojowymi oraz pylonem reklamowym na terenie działek nr [...] położonych w rejonie ul. [...] w D.

W decyzji tej organ określił m.in. rodzaj inwestycji jako zabudowę usługową; linię zabudowy jako nieprzekraczalną w odległości 8m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej nr [...] i nieprzekraczalną w odległości 6m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej ul. [...]; wskaźnik powierzchni zabudowy - max. 31%, biologicznie czynnej - min. 17,7%; szerokość elewacji frontowej - max. 31,2 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - max. 4,0m; geometrię dachu – dach stromy dwu- lub wielospadowy, kąt nachylenia połaci dachowych - 18o - 25o, wysokość głównej kalenicy budynku - max. 9,5m, układ kalenicy budynku - równoległy do granicy między działkami nr [...]. Ponadto inwestycja musi spełniać wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) zwłaszcza zachować odległość zabudowy od granicy działki; mieć wysokość pomieszczeń zgodną z art. 72, wyposażenie pomieszczeń odpowiadające określonym ich funkcjom i spełnione wymogi działu VI w zakresie bezpieczeństwa pożarowego. Integralną część decyzji stanowi analiza funkcji i zagospodarowania terenu z częścią opisową i graficzną (zwana dalej: "Analiza")..

W odwołaniu od opisanej decyzji Spółka A, będąca właścicielem sąsiedniej działki nr [...],zarzuciła jej naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 – 3 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku

z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) poprzez naruszenie :

- § 3 polegające na pominięciu w Analizie części nieruchomości objętych obszarem analizowanym,

- § 4 ust. 1 polegające na ustaleniu linii zabudowy jako linii nieprzekraczalnej

i pominięcie wyznaczenia linii obowiązującej a nadto wyznaczenie tej linii nieprzekraczalnej w sposób odbiegający od linii zabudowy wynikającej z Analizy,

- § 5 ust. 1 polegające na ustaleniu wskaźnika powierzchni zabudowy

na maksymalnie 31%,

- § 6 ust. 1 polegające na ustaleniu szerokości elewacji frontowej jako maksymalnie 31,2m,

- § 7 ust. 1 polegające na ustaleniu wysokości górnej elewacji frontowej jako maksymalnie 4,0m,

- § 8 polegające na ustaleniu wysokości głównej kalenicy maksymalnie 9,5m,

- ustalenie ilości miejsc parkingowych w liczbie 2,5 miejsca/100m2 powierzchni użytkowej budynku usługowego,

- ustalenie szerokości zjazdu z ul. [...] na szerokość 6m, gdzie minimalna szerokość zjazdu winna wynosić co najmniej 10m,

- brak ustalenia usytuowania na nieruchomości wskazanego w ust. 2.4. decyzji

pkt 2 zbiornika retencyjnego.

2) przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 7, art. 75, art. 77 – 78, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. polegające na braku wnikliwego zbadania i rozważenia wszystkich okoliczności sprawy

i zgromadzonego materiału dowodowego w szczególności Analizy, która pomija część z nieruchomości znajdujących się w granicach obszaru analizowanego,

a nadto zawiera nieprawdziwe informacje.

W oparciu o wskazane zarzuty skarżąca zażądała uchylenia kwestionowanej decyzji i wydanie decyzji odmawiającej wydania warunków zabudowy, ewentualnie uchylenie kwestionowanej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 59, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawy o p.z.p.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Przytaczając przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, Kolegium wyjaśniło, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek

o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o p.z.p., przy czym granice obszaru analizowanego zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p. wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50m. Decyzja o warunkach zabudowy wytycza ogólne, podstawowe kierunki projektowanej inwestycji budowlanej podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom przewidzianym w prawie budowlanym i przepisach o warunkach technicznych. Aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.z.p., musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, przez którą należy rozumieć nieruchomość lub jej część położoną w okolicy działki, na której ma być zrealizowana planowana inwestycja, tworzącej pewną urbanistyczną całość, przy czym okolica nie może być pojmowana zbyt rozlegle, a działka sąsiednia winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy praz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, ponieważ chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów.

Kolegium zgodziło się z zarzutem skarżącej dotyczącym nieobjęcia analizowanym obszarem wszystkich działek, jednakże zdaniem organu powyższe nie ma istotnego znaczenia, ponieważ jak wynika z analizy obszar analizowany to teren położony w promieniu 190m (trzykrotna szerokość frontu działki od strony

ul. [...]) obejmujący 45 działek, a zatem dostatecznie dużo, do dokonania rzetelnej analizy istniejącej zabudowy w obszarze zabudowanym. Organ powołał się na stanowisko wyrażone przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., sygn. akt K 17/08, zgodnie z którym, jeżeli odpowiednio gęsta zabudowa już istnieje na danym terenie brzmienie art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. nie pozwala wskazać konkretnej liczby działek branych pod uwagę przez organ dokonujący analizy kontynuacji funkcji, pozostawiając organom administracji pewną swobodę w wyznaczeniu powierzchni analizy jak i liczby działek sąsiednich, których parametry mają stanowić podstawę ustaleń dla organu. Kolegium zaznaczyło, że w niniejszej sprawie analizie poddano dostatecznie dużą ilość działek, a nadto w powołanym wyroku TK stwierdził, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.z.p. nakazuje "powielać cechy dominujące analizy wielu obiektów z jak największego terenu a nie cechy jednostkowe". Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotnym jest, że przedmiotem planowanej zabudowy jest budynek handlowo-usługowy, który będzie uzupełnieniem zabudowy mieszkaniowej i pozostaje w zgodzie z jej funkcją.

Prawidłowe jest również ustalenie wskaźnika zabudowy na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. (tzw. odstępstwo) na poziomie 31%

w oparciu o zabudowę m.in. działki nr [...]. Przy czym organ zaznaczył, że zbliżony wskaźnik zabudowy w wysokości 29% występuje również na działce nr [...] (graniczącej).

Bez znaczenia dla sprawy, zdaniem Kolegium, pozostaje zarzut dotyczący określenia przez organ I instancji szerokości elewacji frontowej i wysokości rzeczonego obiektu, ponieważ faktem bezspornym jest, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa do 26m, co przy zastosowaniu 20% tolerancji daje wynik 31%, również budynki mieszkalne posiadają wysokość okapu na poziomie 3 – 4m i odniesienie inwestycji do tej wysokości stanowi kontynuację istniejącej zabudowy.

Odnosząc się natomiast do wyznaczenia nieprzekraczalnych linii zabudowy zamiast obowiązującej linii zabudowy, Kolegium, powołując się na linię orzeczniczą sądów administracyjnych, wskazało, że z uwagi na fakt, iż z analizy zabudowy

z obszaru analizowanego wynika, że zabudowa tam istniejąca usytuowana w różnych odległościach od drogi publicznej, jest zabudową rozproszoną to wyznaczenie przez organ I instancji nieprzekraczalnych linii zabudowy w odległościach zgodnych z ustawą o drogach publicznych jest w pełni uzasadnione.

Za nieuzasadniony Kolegium uznało także zarzut dotyczący miejsc parkingowych, wyjaśniając, że określenie ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych reguluje § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, zgodnie z którymi określenie liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych jest niezbędnym elementem, który musi znaleźć się w rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy, jednakże brak jest podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o warunkach zabudowy powinna określać precyzyjnie minimalną ich liczbę. Również przepis art. 54 pkt 2 lit. c ustawy nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i brak w obowiązującym stanie prawnym przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu.

Podobnie bezzasadny okazał się zarzut braku ustalenia usytuowania na nieruchomości zbiornika retencyjnego, ponieważ na etapie postepowania o ustalenie warunków zabudowy organ ustalający wyznacza szczegółowo te parametry, które wynikają z rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, natomiast zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia w punkcie 2.4 decyzji organ I instancji wskazał sposób zaopatrzenia w media oraz przepisy określające warunki obsługi w tym przedmiocie.

Końcowo Kolegium zaznaczyło, że odnoszenie się przez skarżącą porównawczo do decyzji Nr [...] z dnia [...] r. ustalającej warunki zabudowy dla działki nr [...] graniczącej z działką nr [...] pozostaje bez wpływu na ustalenia w niniejszej sprawie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., Spółka A wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. powieliła argumentację podnoszoną w odwołaniu od rozstrzygnięcia organu I instancji zarzucając naruszenie:

1) przepisów postępowania art. 7, art. 75, art. 77-78, art. 80 k.p.a. poprzez brak wnikliwego zbadania i rozważenia wszystkich okoliczności sprawy i zgromadzonego materiału dowodowego, zwłaszcza Analizy, która pomija część z nieruchomości znajdujących się w granicach obszaru analizowanego; brak weryfikacji podanych w Analizie w części informacji niezgodnych ze stanem faktycznym; nie odniesienie się w decyzji do wszystkich zarzutów odwołania i w znacznej części pomięcie stanu faktycznego sprawy;

2) przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 – 3 ustawy o p.z.p. w związku z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, poprzez zaakceptowanie przez SKO:

- pominięcia w Analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącej podstawę decyzji Wójta 18 nieruchomości objętych zakresem obszaru analizowanego, co stanowi naruszenie § 3 rozporządzenia oraz powoduje zmianę średnich wskaźników zabudowy określonych w Analizie

i decyzji. Obowiązkiem organu jest wyznaczenie obszaru analizowanego, którego powierzchnia umożliwi rzetelne zbadanie parametrów zabudowy, a tym samym zapewni ład przestrzenny. W przypadku gdy Wójt uznaje, że część z nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie w analizie, winien wyznaczyć obszar analizowany z pominięciem tych nieruchomości, natomiast jeżeli obszar obejmuje pominięte nieruchomości, tym samym uznane one są za wartościowe dla wykonania analizy i nie mogą zostać pominięte z uzasadnieniem, że dla przedmiotowej decyzji są nieistotne;

- ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy maksymalnie na maksymalnie 31%, co narusza § 5 ust. 1 rozporządzenia, podczas, gdy z Analizy wynika, że średni wskaźnik na analizowanym obszarze wynosi 14%, a dla sąsiedniej działki nr [...], gdzie analizowany obszar winien być taki sam organ ustalił go na poziomie 21% (decyzja Wójta z [...] r.), a przedmiotowa działka położona jest na granicy obszaru analizowanego, stanowiąc nieruchomość o niewielkiej powierzchni i zabudowanej na cele mieszkaniowe. Zatem nie jest to nieruchomość, która może cechować się jakimkolwiek podobieństwem do nieruchomości z przeznaczeniem usługowo-komercyjnym czy przesądzającym o dominującym charakterze zabudowy,

- ustalenie parametrów planowanej inwestycji w maksymalnych wskaźnikach przy braku ich minimalnej wartości, co powoduje, że mogą one mieć dowolne wymiary poniżej określonych maksymalnych tj. szerokość elewacji frontowej jako maksymalnie 31,2m, co narusza § 6 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej elewacji frontowej jako maksymalnie 4m, co narusza § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość głównej kalenicy jako maksymalnie 9,5m, co narusza § 8 rozporządzenia,

- uznanie, że nieruchomość posiada wystarczające uzbrojenie dla zamierzenia budowlanego, w sytuacji, gdy w ust. 2.4. decyzji pkt 2 Wójta nakłada obowiązek wykonania zbiornika retencyjnego, którego budowa nie jest możliwa z uwagi na jego wymiary i rozmiar nieruchomości,

- braku ustalenia dokładnej ilości miejsc parkingowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. nie znajdując podstaw do zmiany stanowiska zajętego w sprawie wniosło o oddalenie skargi jako bezzasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, co oznacza, że sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. dalej: "p.p.s.a."), ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Poddana kontroli Sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego o powierzchni sprzedaży max. 500m2, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i miejscami postojowymi oraz pylonem reklamowym na terenie działek nr [...] położonych w rejonie ul. [...] w D.

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016, poz. 778), zwanej dalej "ustawą o p.z.p.". Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest i art. 59 ust. 1, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Trzeba przy tym podkreślić, że w świetle art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a zatem w razie spełnienia wymogów określonych w ustawie, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia.

W myśl art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w razie łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

(3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.z.p., określa zasadniczy wymóg jaki musi spełniań projektowana na terenie nieobjętym planem projektowana nowa zabudowa, określony jako zasada dobrego sąsiedztwa. Jej zachowaniu i uszczegółowieniu służą przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem". Podstawowym wymogiem dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest, w myśl § 3 powołanego rozporządzenia, prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazany obszar należy wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 3-krotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, ale zarazem nie mniejszej niż 50 m. Należy przy tym podkreślić, że dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację.

Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., w sprawie sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie to należy rozumieć szeroko (sensu largo), zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora, po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Zakreślono w niniejszej sprawie , zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia ze względu na szerokość frontu działki inwestycyjnej (63 m) obszar analizowany objął obszar o promieniu 190 m,

w obrębie którego znalazły się również liczne działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Jest to zasadnicza odmienna zabudowa od zamierzonej przez inwestora.

W związku z powyższym część tych działek, wchodzących w obszar analizowany, została w analizie pominięta, jako nieprzydatna do określenia wymagań dla projektowanej zabudowy. Kwestia ta jest podstawowym zarzutem skargi.

Jednakże - w ocenie Sądu – przeprowadzona analiza nie budzi zastrzeżeń co do jej prawidłowości.

Opisano w niej stan istniejący, scharakteryzowano funkcje i rodzaje zabudowy

w wyznaczonym obszarze i wyprowadzono logiczne wnioski zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i określenia konkretnych parametrów zamierzonej zabudowy. Doprowadziła ona do prawidłowego wniosku, że projektowana inwestycja nie jest sprzeczna z istniejącą zabudową, wpisuje się w funkcję mieszkaniową jednorodzinną oraz stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji usługowej

(w zakresie zdrowia, administracji, oświaty, handlu, gastronomii).

Wychodząc z treści art. 1 ustawy o p.z.p. stwierdzić należy, iż zasadniczym celem analizy funkcji oraz cech zabudowy jest zachowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Analiza, o której wyżej mowa pełni w tym zakresie funkcję pomocniczą, mającą na celu zapewnienie celów, o których mowa w art. 1 ustawy, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 6 ust. 2, stanowiącego, iż każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, które również mają prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Skarżąca jest właścicielem sąsiedniej działki inwestycyjnej nr [...], na której wybudowała obiekt o podobnej funkcji (handlowej).

Skarżąca nie wykazała jednak, że inwestycja objęta skarżoną decyzją narusza jej interes prawny, ani że narusza ład przestrzenny oraz jakiekolwiek zasady i cele ustawy o p.z.p.

W ocenie Sądu nie stanowi naruszenia tych zasad pominięcia w analizie części niezabudowanych lub zabudowanych inną niż planowana zabudową działek, których parametry mogą być nieprzydatne z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego.

W tej kwestii wielokrotnie wypowiedziały się sądy administracyjne, stwierdzając, iż ustalone w wyniku analizy wskaźniki nie są bezwzględnie wiążące dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w konkretnym przypadku rozstrzygnięcia specyficzne, uwzględniające uwarunkowania istniejące na terenie obszaru urbanistycznego, w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, co wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny wynikać z analizy urbanistycznej (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 czerwca 2013 r. sygn. II SA/Łd 227/13, wyrok WSA w Krakowie z 12 września 2012 r. sygn. II SA/Kr 869/12).

Zaskarżona decyzja spełnia powyższe wymagania i uwarunkowania.

W ocenie Sądu należy zgodzić się z Kolegium, które przyjęło, że projektowana powierzchnia zabudowy 31% nie narusza ładu przestrzennego, skoro mieści się w zbiorze występujących w analizowanym obszarze i nie przekracza maksymalnej wartości występujących wskaźników. Trzeba przy tym zauważyć, że § 5 ust. 2 cytowanego rozporządzenia zezwala na odstąpienie od średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, co - zdaniem Sądu - miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Kolegium zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadniło także w wystarczającym stopniu odstępstwo od zastosowania w niniejszej sprawie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy.

Zatem zarzuty skarżącej w tym zakresie okazały się nieuzasadnione,

a porównywanie ich z wydaną na rzecz skarżącej decyzją z dnia [...] r. gdzie powierzchnię zabudowy ustalono na poziomie 21% pozostaje bez znaczenia

w niniejszej sprawie.

Prawidłowo również w ocenie Sądu, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami rozporządzenia ustalone zostały pozostałe parametry planowanej inwestycji, które pozwalają uznać, iż projektowana inwestycja odpowiada wymogom zachowania ładu przestrzennego.

Sąd podziela też stanowisko organów w kwestii miejsc parkingowych. Zgodzić się bowiem należy, że art. 54 pkt 2 lit c ustawy o p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009r. o sygn. II OSK 1129/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 listopada 2010r. o sygn. IV SA/Wa 1681/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 października 2013r. o sygn. IV SA/Po 497/13, publ. CBOSA).

Warunków tych nie określają także oba ustępy § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Ustęp 1 § 18 nakazuje jedynie, by przy zagospodarowywaniu działki budowlanej urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z kolei ust. 2 § 18 określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę, z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19 - 21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych (vide: wyrok WSA w Łodzi z dnia 5.06.2013r. sygn. akt

II SA/Łd 898/12).

Przepis § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. będzie zatem miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w którym organ określi liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, mając przy tym na uwadze ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. (tak NSA w wyroku z dnia 19.12.2012r. o sygn. II OSK 1543/11, publ. CBOSA). Jednocześnie jednak z treści § 18 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury wywodzi się,

że określenie liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych jest niezbędnym elementem, który musi znaleźć się w rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy (por.; wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 września 2011 r. II SA/Kr 1489/10. Nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać minimalną liczbę miejsc parkingowych. (patrz też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24.07.2012r. o sygn. II SA/Po 494/12, publ. CBOSA).

Nie ma zatem obowiązku ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy liczby miejsc parkingowych (postojowych), choć jest to dopuszczalne. Tym samym podnoszone w tym zakresie zarzuty skargi również okazały się być nieuzasadnione.

Podobnie rzecz się ma z kwestionowanym przez skarżącą zapisem w punkcie 2 ust. 2.4 decyzji Wójta Gminy, gdzie organ ustalając warunki obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji nakazał, zgodnie z § 28 ust. 2 powołanego rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r., zagospodarować wody opadowe na własnym terenie (zbiornik retencyjny). Na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, organ zgodnie z dyspozycją z § 2 pkt 6 Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy, obowiązany jest określić sposób zaopatrzenia w media, określając warunki w tym przedmiocie. Natomiast kwestie szczegółowe wynikające z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie badane będą na etapie postępowania o pozwolenie na budowę.

Nie ulega zatem wątpliwości, że w niniejszej sprawie wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały przez inwestora spełnione. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Należy przy tym zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Może być ona nadto wydana dla więcej niż jednego wnioskodawcy.

W ocenie Sądu, Kolegium przeprowadzając analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu

i dokonując analizy wyznaczonego obszaru prawidłowo ustaliło, że działka inwestora jest położona w terenie o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usługowej. Projektowana zabudowa odpowiada zaś w pełni istniejącej zabudowie

i zagospodarowaniu terenu.

Reasumując należy uznać, że organ administracji publicznej podjął zgodnie

z art. 7 k.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego

i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe uwagi stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odwoławcza odpowiada prawu. Kontrolując niniejszą sprawę Sąd nie stwierdził, aby zaskarżone rozstrzygnięcie naruszało wskazane w skardze przepisy obowiązującego prawa.

Zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Końcowo stwierdzić również należy, iż nietrafny okazał się złożony na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. zarzut skarżącej co do tego, iż w wydaniu decyzji brał udział członek SKO, który ze względu na spór cywilnoprawny ze skarżącą, powinien podlegać wyłączeniu od rozpoznania tej sprawy. Zarzut ten nie spełnia żadnego z warunków wymienionych w art. 24 § 1 k.p.a. Spór nie dotyczy bowiem terenu inwestycji, wobec czego rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie nie ma wpływu na prawa i obowiązki pracownika organu.

W tym stanie rzeczy skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a,. należało oddalić.