Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1486/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 156
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 153, art. 145, art. 151, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art. 1, art. 4, art. 13, art. 16
journal: Dz.U. 2001 nr 112 poz 1198
law: Ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.
article: art. 15, art. 35, art. 36
journal: Dz.U. 2011 nr 123 poz 698
law: Ustawa z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach - tekst jednolity.
article: art. 3 par. 2, pkt. 4, art. 52, art. 149, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 25 sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego M. M. kwotę 1116 (tysiąc sto szesnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy L .decyzją z [...].03.2014 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1i 6 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), w zw. z uchwałą Rady Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 z 24.04.2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi Brzozówka (Dz.Urz. Woj. Małopolskiego, Nr 396, poz. 2617) ustalił w punkcie [...] M. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] obręb B., o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; w punkcie 2 wskazał, że ustaloną opłatę M. M. zobowiązany jest wpłacić po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności.

W uzasadnieniu organ podał, że Rada Gminy Lisia Góra uchwałą nr VI/96/2007 z 24.04.2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi Brzozówka (Dz.Urz. Woj. Małopolskiego, Nr 396, poz. 2617) ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie planu miejscowego M. M. w dniu [...].01.2008 r. zbył stanowiącą jego własność działkę nr [...], obręb B.a za kwotę [...] zł (łącznie z dz. nr [...]).

W dniu [...]11.2010 r. Wójt Gminy L. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej należnej Gminie L. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]

Organ podał, że do [...].12.2003 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Lisia Góra uchwalony przez Radę Gminy Lisia Góra uchwałą Nr XVII/148/93 z 29.07.1993 r. Nieruchomość nr [...] stanowiła tereny użytków rolnych o przewadze gruntów ornych oznaczonych symbolem B.22.R. Od 1.01.2004 r. do chwili wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości B. nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi B., który wszedł w życie z dniem 1.07.2007 r., przedmiotowa działka zmieniła przeznaczenie z "rolnej" na "tereny przemysłowe tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (lP).

Organ wskazał, że w sprawie zapadł już wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 14.02.2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1790/11, którym uchylono wydane w sprawie decyzje obydwu instancji. Sąd nakazał jednoznacznie ustalić kto był właścicielem zbytej działki oraz rozważyć czy nie zachodzi konieczność zlecenia wykonania ponownego operatu szacunkowego.

W uzupełnieniu do operatu w dniu [...].02.2014 r. rzeczoznawca wskazał zbiór nieruchomości podobnych liczący cztery nieruchomości będące przedmiotem obrotu w zbliżonym czasie. Pozostałe transakcje dotyczyły albo nieruchomości o zbyt małym podobieństwie lub będące jednocześnie przedmiotem niniejszej wyceny. Z tego zbioru wybrał wszystkie cztery nieruchomości do porównań, uznając, że są one najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Następnie wskazał cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań. Ustalono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 20% daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M. M. zarzucając niewłaściwą ocenę materiału dowodowego, nieprawidłowe uzasadnienie decyzji, jak również nieuwzględnienie, że prawo do ustalenia opłaty planistycznej uległo przedawnieniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...].08.2014 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa, 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w punkcie 1 uchyliło pkt 1 zaskarżonej decyzji, w części określającej wysokość opłaty i ustaliło wysokość jednorazowej opłaty na kwotę [...] zł; w punkcie [...] w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zasadne. Podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Zgodnie z zapisami obecnie obowiązującego miejscowego planu działka nr [...] w B. znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 2P tj. terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie uchwalonym przez Radę Gminy Lisia Góra uchwałą z 29.07.1993r. Nr XVII/148/93 działka ta położona była w terenach oznaczonych symbolem B.22.R tj. terenach użytków rolnych o przewadze gruntowo ornych, gdzie zalecało się intensywną uprawę rolną oraz zalesianie gruntów o niskich klasach i nieużytków. Uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr [...] ograniczała się do użytkowania rolniczego, to obecnie istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez uruchomianie działalności produkcyjnej, a także związanej z funkcjonowaniem składów i magazynów. Fakt ten spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Kolegium wskazało, że nie ma sporu co do wzrostu wartości nieruchomości związanej z wejściem w życie planu miejscowego, ale w istocie chodzi o to, aby można było stwierdzić, iż przyjęte do porównań działki są działkami podobnymi do działki wycenianej. Stanowi to najważniejszy warunek przy szacunku nieruchomości. Następnie organ przytoczył ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, podkreślając, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczoznawca majątkowy wskazał na nieruchomości wybrane do porównań i sporządził ich charakterystykę, która następnie została porównana z działką wycenianą. Cechy działek przyjętych do porównań wedle oceny Kolegium, są cechami podobnymi do działki nr [...], tak po uchwaleniu planu, jak i na podstawie planu poprzednio obowiązującego, a podobieństwo tych nieruchomości nie budzi wątpliwości. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy wykazał iż działki przyjęte do porównań mają cechy porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość- takie jak dostępność, kształt i uzbrojenie w przypadku działek przeznaczanych pod przemysł, oraz dostępność i jakość użytków przypadku nieruchomości rolnych.

Za niezasadny Kolegium uznało zarzut, iż dla ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć przeznaczenie nieruchomości, które określone było w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Lisia Góra. Obecnie przesądzone zostało, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1.01.1995 r., a to za sprawą obowiązującego od 10.08.2011 r. art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto studium nie jest aktem prawa miejscowego i jest wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Oznacza to, że plan miejscowy nie może określać przeznaczenia danego terenu w sposób odmienny od ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie zatem zapisów ze Studium, które determinują przeznaczenie danej nieruchomości w później uchwalonym miejscowym planie w praktyce powodowałoby, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem uchwalenia planu nie miałby miejsca, a instytucja opłaty planistycznej byłaby w istocie martwa. Przeznaczenie w studium i uchwalonym następnie miejscowym planie jest co do zasady tożsame. Stanowisko takie zostało również wyrażone przez sąd.

W odwołaniu skarżący powołał się na operat szacunkowy z [...].07.2007 r. określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...]. Odwołujący wskazał, iż wartość tej nieruchomości (oszacowana na [...] zł) szacowana była na dzień [...].05.2007 r. a więc przed wejściem w życie planu miejscowego. Zarzut ten w ocenie Kolegium nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca wycenił w sumie działki nr [...] i [...] znacznie niżej niż w przedstawionym przez odwołującego operacie. Wbrew stanowisku odwołującego się szacowanie działki w operacie z [...].07.2007 r. było dokonane na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aczkolwiek data szacunku (na dzień [...].05.2007 r.) wskazuje, iż na ten dzień plan miejscowy nie obowiązywał. Zatem dowód ten nie ma istotnego znaczenia dla niniejszej sprawy, wręcz przeciwnie, potwierdza założenie, iż w wyniku uchwalenia planu wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości.

Kolegium nie zgodziło się również z zarzutem przedawnienia prawa do ustalenia przez gminę opłaty planistycznej. Odwołało się do wyroku z 25.02.2011 r. sygn. akt: II OSK 250/2010 w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania.

Kolegium uchyliło decyzję w części dotyczącej wysokości opłaty planistycznej, a to z uwagi na to, że w tabeli na str. 19 z operatu szacunkowego z [...].06.2012 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po wejściu życie planu miejscowego wynosi [...] zł, podczas gdy wartość ta co wynika z wyliczenia dokonanego na podstawie tabeli znajdującej się na stronie [...] wynosi [...] zł. Analogicznie jest w przypadku wartości nieruchomości wykorzystywanej rolniczo, którą rzeczoznawca wycenił na [...] zł, podczas gdy z wyliczeń dokonanych na podstawie tabeli znajdującej się na str. [...] operatu wynika, iż wartość ta wynosi [...] zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomość ([...] zł - [...] zł) wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej wynoszącej 20 % (zgodnie z § 28 ust. 2 planu) daję kwotę opłaty wynoszącą [...]zł.

M. M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T., domagając się jej uchylenia, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 kpa poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy i niewłaściwą ocenę materiału dowodowego; art. 15 kpa poprzez uchybienie zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 156 § 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 58 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że podstawę ustalenia opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. z [...].06.2012 r. Zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.W myśl przepisu art. 156 ust. 4 powołanej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, jednakże wyłącznie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został sporządzony w dniu [...].06.2012 r., zaś decyzja ustalająca wysokość opłaty została wydana w dniu [...].03.2014 r., a więc ponad pół roku od utraty ważności operatu, która nastąpiła w dniu [...].06.2013 r. Tym samym operat nie mógł stanowić podstawy do wydania skarżonego rozstrzygnięcia.

Powyższe uchybienie zostało zidentyfikowane w toku postępowania odwoławczego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowieniem z [...]. 06.2014 r. zwrócił się do Wójta L. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania poprzez wezwanie rzeczoznawcy majątkowego P. W. do złożenia oświadczenia: "czy operat szacunkowy z [...] czerwca 2012 r. wraz z uzupełnieniami do celu, dla którego został sporządzony, może być wykorzystany a jeżeli tak, to o potwierdzenie aktualności operatu przez umieszczenie stosownej klauzuli - w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego postanowienia.". W następstwie powyższego, biegły P. W. zamieścił na pierwszej stronie operatu szacunkowego z [...].06.2012 r. adnotację o treści: "Egzemplarz z dn. [...].07.2014 r. zawierający poprawki (str. 13, 18) wraz z uzupełnieniami zachowuje swoją aktualność." W ocenie skarżącego przedstawione wyżej czynności nie mogą wywierać skutku w postaci uaktualnienia operatu, jak również pozwalać, na oparciu na tym operacie wydanego w sprawie rozstrzygnięcia, gdyż nie są zgodne z art. 156 ust. 4 zd. 2 ugn. Co więcej, rzeczoznawca nie tylko nie dokonał zgodnego z przepisami potwierdzenia aktualności operatu, ale również rzeczoznawca na zlecenie organu odwoławczego dokonał uzupełnień, poprawek, jak również wyjaśnił (odrębnym pismem) błędy i omyłki zawarte w operacie.

Ponadto skarżący zwrócił się z prośbą o rozważenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego RP, w trybie art. 193 Konstytucji RP w zw. z art. 3 ustawy z 1.08.1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643 ze zm.) pytania prawnego odnośnie zgodności z Ustawą Zasadniczą regulacji art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 upizp - wobec braku przepisów przewidujących graniczny termin wydania orzeczenia w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Organ podał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego i nie ma podstaw do kwestionowania tej okoliczności, skoro zezwalają na to obowiązujące w tym względzie przepisy. Wskazał, że wartość nieruchomości była szacowana na dzień [...].01.2008 r., a nieruchomości wzięte do porównań zostały zbyte w zbliżonej dacie. Od tego czasu nie miały miejsca zmiany czynników wpływających na ustalenie wartości nieruchomości i dlatego możliwe było złożenie przez rzeczoznawcę majątkowego oświadczenia o aktualności operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki przewidziane w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a.

W wyniku dokonanej kontroli w ocenie Sądu skarga zasługuje na uwzględnienie bowiem zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja naruszają prawo, jakkolwiek już na wstępie należy wskazać, że nie wszystkie zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie Sąd poddał kontroli pod względem legalności decyzję SKO w T. z [...]. 08. 2014 r. oraz poprzedzająca ją decyzję Wójta Gminy L. z [...] 03.2014 r., którą ustalono M. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] obręb B., o powierzchni [...] ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r, poz. 647 ze zm.), dalej w skrócie u.p.z.p., obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).W myśl art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W sprawie nie budzi wątpliwości, że skarżący dokonał sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr [...] obręb B. o pow. [...] ha przed upływem 5 lat od wejścia w życie ww. planu miejscowego obowiązującego od 1 lipca 2007 r. Zgodnie z ustaleniami ww. planu w dacie jego wejścia w życie działka nr [...] stanowiła użytek rolny, natomiast po wejściu w życie planu miejscowego wprowadzonego uchwałą Rady Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 jest położona na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Dla rozpoznawanej sprawy znaczenie ma także fakt , iż zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania w związku z prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 maja 2013 r, , sygn. akt II SA/Kr 294/13, którym Sąd uchylił decyzję SKO w Krakowie z 17 grudnia 2012 r. wskazując, że w sprawie trzeba rozważyć uzupełnienie operatu szacunkowy ze względu na niejasności w zakresie doboru cech porównywanych nieruchomości. W związku z tym trzeba zważyć na dyspozycję z art. 153 p.p.s.a, zgodnie z którą ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania były przedmiotom zaskarżenia. Należy podkreślić, że unormowanie z art. 153 p.p.s.a. stanowi "gwarant spójności działania systemu władzy państwowej, zapewniając realność konstytucyjnej zasady sądowej kontroli działalności administracji publicznej" (wyrok NSA z 8. 01. 2010 r. sygn. akt II FSK 1365/08, Lex 558897). W konsekwencji dyspozycja z art. 153 p.p.s.a wyznacza obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciążący zarówno na organie administracji publicznej jak i sądzie.

Oceniając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji trzeba się zgodzić z tym zarzutem skargi, w którym organom rozstrzygającym zarzucono błędne ustalenie stanu faktycznego i niewłaściwą ocenę materiału dowodowego tj. norm z art. 7 , art. 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik spraw.

W sprawie poza sporem jest, że na skutek podjęcia uchwały przez Radę Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 z 24 kwietnia 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi Brzozówka wzrosła wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. Nr [...] sporna jest natomiast kwestia dotycząca wysokości ustalonej opłaty, która w ocenie Skarżącego została ustalona nieprawidłowo. Z treści art. 7 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651 ze zm.), dalej w skrócie u.g.n., wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach art. 149-159 u.g.n. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. A zatem dla ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości konieczne jest wykazanie, że ów wzrost wartości jest wynikiem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, że wzrost ten ma charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego oraz, że nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu. W operacie szacunkowym stanowiącym podstawowy dowód w postępowaniu, w którym ustalana jest jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się wartość jaką przedstawiała nieruchomość przed i po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego. Różnica pomiędzy ustalonymi wartościami stanowi podstawę określenia jednorazowej opłaty. Należy podkreślić, że jakkolwiek operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego - zgodnie z treścią art. 156 u.g.n. jest to dokument podlegający ocenie dowodowej w toku postępowania administracyjnego, tak jak każdy inny środek dowodowy.

Zgodnie z treścią § 4 ww. rozporządzenia przy wycenie nieruchomości z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, jaką posłużył się rzeczoznawca w operacie sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Tak więc operat szacunkowy, poza spełnieniem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej poprzez prawidłowe ustalenie i zastosowanie współczynników korygujących.

W ocenie Sądu, wbrew stanowisku organów obu instancji nie można uznać przedłożonego w aktach administracyjnych "operatu szacunkowego wartości rynkowej działki nr [...] położonej w B." - sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. (nr uprawnień [...]) w dniu [...] czerwca 2012 r. z poprawkami z [...] lipca 2014 r. oraz "uzupełnieniem" z [...] lipca 2014 r. nie włączonymi do operatu, o którym została zamieszczona na stronie tytułowej odpowiednia klauzula i również przedłożonymi w aktach administracyjnych - za wiarygodny i prawidłowo sporządzony. Przede wszystkim w przedmiotowym operacie i w dołączonym uzupełnieniu brak prawidłowej charakterystyki indywidualnych cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny, a zamieszczony opis tych nieruchomości jest lakoniczny. W szczególności odnosi się to nieruchomości wycenianej oznaczonej jako działka nr [...], której opis ogranicza się wskazania: że jest to działka o pow. [...] ha, jej teren jest płaski, zbliżony do prostokąta, zachwaszczony i zakrzaczony, nieuzbrojony, z dojazdem przez działkę nr [...] do drogi nieutwardzonej, przy braku wskazania tak istotnej cechy jak możliwości zagospodarowania działki (s. 7 operatu). Brak również oceny wyszczególnionych cech nieruchomości wycenianej.

Działki porównawcze zostały opisane w "uzupełnieniu" do operatu. Ich opis, jakkolwiek uwzględnia takie cechy jak: lokalizacja, dostępność, wielkość i możliwości zagospodarowania jest także lakoniczny, przy czym w odniesieniu nieruchomościom porównawczych rzeczoznawca przypisał każdej wyszczególnionej cesze określone oceny, nie wskazując jednak sposobu rangowania przypisanych ocen. Nie wiadomo zatem czy ocena przeciętna" jest wyższa czy niższa od "zadawalającej", czy też oceny te oznaczają takie samo natężenie określonej cechy. Taki "bałagan terminologiczny" stanowi dodatkowe utrudnienie dla oceny poprawności dokonanych obliczeń. Nie można zatem zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Należy zauważyć, że analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i zdaniem Sądu na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości oraz ich porównanie z nieruchomością wycenianą. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Należy podkreślić, że o ile sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, LEX 753467). Również innym wyroku, WSA w Warszawie z 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 123/08, wskazano, że brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu.

Niezależnie od braków w zakresie opisu nieruchomości wycenianej oraz wybranych do porównania Sąd dokonując analizy przedłożonego operatu wraz z uzupełnieniem stwierdził istotne niejasności podważające prawidłowość dokonanych obliczeń wartości wycenianej nieruchomości. Przed przykładowym wskazaniem nieprawidłowości należy nadmienić, że z niezrozumiałych względów w uzupełnieniu do operatu szacunkowego działki porównawcze w obu grupach tj. do ustalenia wartości działki wycenianej przez wejściem w życie nowego planu miejscowego i po jego wejściu oznaczone w operacie literami: A, B, C, D w "uzupełnieniu" uzyskały odpowiednio oznaczenia cyfrowe: 1, 2, 3, i 4.

W ocenie Sądu, wobec przyjęcia w opisie działek porównawczych (część 3.1"uzupełnienia"), że uzbrojenie działki porównawczej A jest "dobre", a działki B - "przeciętne" za nielogiczne i nieprawidłowe należy uznać klasyfikowanie obu tych działek w zakresie uzbrojenia jako jednakowych w zestawieniu parami z działką wycenianą (tabela na s. [...] operatu). W obu parach brak bowiem wskaźników korygujących odnoszących się do cechy "uzbrojenia" , a korekta taka powinna być wprowadzona ponieważ działka A i działka B zostały scharakteryzowane jako działki o różnym " zbrojeniu".

Z kolei w odniesieniu do możliwość zagospodarowania" działki porównawcze B, C, i D zostały ocenione jako "przeciętne" , a więc przypisano im takie możliwości zagospodarowania ( część [...] uzupełnienia), natomiast w zestawieniu parami z działką wycenianą (tab. s. [...] operatu) wprowadzone wskaźniki korygujące wskazują, iż działki C i D mają gorsze możliwości zagospodarowania niż działka B i działka wyceniana.

Wątpliwości budzą także ustalenia dotyczące wartości nieruchomości wycenianej przed wejściem w życie planu miejscowego przyjętego w 2007 r. związane z wielkością nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Jak wynika z opisu wielkości nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu rolnym wynoszą: [...] ha, [...] ha, [...] ha i [...] ha, przy czym pod względem "wielkości" wszystkie nieruchomości porównawcze zostały ocenione jako "przeciętne w rozdrobnionym terenie" (część 4 "uzupełnienia"), natomiast w zestawieniu parami z nieruchomością wycenianą zostały one ocenione jako posiadające gorszą (a nawet najgorszą) wielkość w porównaniu z nieruchomością wycenianą. Przesądza o tym zastosowanie maksymalnego wskaźnika korygującego wynoszącego 10% ( tabela s. [...] operatu). Takie ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę budzą zastrzeżenia gdyż wielkość wycenianej nieruchomości wynosi [...] ha , a zatem nie odbiega o nieruchomości porównawczych. W konsekwencji – mając na uwadze, że ww. nieścisłości wpływają na wycenę działki nr [...]- trudno przyjąć wobec braku prawidłowego tj. bardziej szczegółowego i pełnego opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, iż operat został sporządzony zgodnie z zasadami logiki w sposób staranny i rzetelny.

W rezultacie Sąd w zakresie oceny przedłożonego operatu szacunkowego nie podziela pozytywnego stanowiska organów uznając , że organy rozstrzygające w sprawie uchybiły nie tylko przepisom postepowania administracyjnego, ale także przepisowi art. 153 p.p.s.a. gdyż operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w sprawie nie został sporządzony prawidłowo, a organy zaniechały jego właściwej oceny.

Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią powyższe wskazania i oceny.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty Skarżącego dotyczące przedawnienia roszczeń związanych z ustaleniem jednorazowej opłaty planistycznej, a także postulat zwrócenia się przez Sąd w trybie art. 193 Konstytucji z pytaniem do Trybunału Konstytucyjnego odnośnie konstytucyjności regulacji art 37 ust. 3 i 4 w zw.z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec nie budzącego wątpliwości, jednoznacznego określenia w przepisie art 37 ust. 3 u.p.z.p. iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości , co następuje przez wszczęcie postępowania. Nadto, ponieważ ustawodawca posłużył się zwrotem "zgłaszać" należy przyjąć, że 5-letni termin jest zachowany, gdy w tym terminie zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty odebrał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z 3. 09. 2008 r. sygn. akt II OSK 984/07). Należy podkreślić, że ww. przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Należy mieć na uwadze, że przepis art. 67 ust 1 ustawy o finansach publicznych, nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego. Jak wskazano w wyroku WSA w Lubinie z 21. 06. 2012 r.( sygn. akt III SA/Lu 242/12) "odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem". W sytuacji gdy kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania, co nie wyklucza jej "odpowiedniego stosowania" w odniesieniu do innych kwestii nieuregulowanych w u.p.z.p. lub w kpa jak np. w kwestii terminu płatności, zaległości lub odsetek za zwłokę (por. wyrok WSA w Krakowie z 11. 09. 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 761/13, wyrok WSA w Krakowie z 6.12. 2012 , sygn. akt II SA/Kr 496/12). Wobec powyższego Sąd nie uznał zasadności wniosku wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego w trybie art. 193 ust. 3 Konstytucji RP z pytaniem o zgodność kwestionowanych przez Skarżącego przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę orzekania w niniejszej sprawie.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie I sentencji , biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a.

W punkcie II sentencji orzeczono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, za podstawę przyjmując art. 152 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie III sentencji , na podstawie art. 200 p.p.s.a.