Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1949/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 916
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, asesor WSA Dorota Kozub-Marciniak, , po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi G. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 19 maja 2022 r. nr KOC/2169/Zs/22 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz G. S. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 19 maja 2022 r., nr KOC/2169/Zs/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia G. S. i P. S. na postanowienie Prezydenta [...] z [...] stycznia 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia, utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. Prezydent [...] odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: [...] z obrębu [...] o łącznej pow. 1006 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Prezydent podał, m.in. że po przeanalizowaniu informacji z ewidencji gruntów i budynków, a także zapisów w księdze wieczystej, wynika że przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana. W ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej opisana jest jako drogi wewnętrzne bez nazwy. Nie jest zatem przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Zażalenie na postanowienie Prezydenta złożyli G. S. i P. S..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wskazało, że stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 1a ustawy przekształceniowej przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr [...] przedmiotowa nieruchomość stanowi drogi (bez nazwy), a sposób korzystania został wskazany jako drogi. Według treści księgi wieczystej istnieje przeszkoda w wydaniu żądanego zaświadczenia. Z informacji z rejestru gruntów wynika, że nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] i [...] stanowi drogi wewnętrzne i nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. W ocenie organu posiadane rejestry i ewidencje stanowią przeszkodę do wydania zaświadczenia.

Kolegium podniosło, że w orzecznictwie podkreśla się, iż celem ustawy jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Z tych względów, przekształceniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 103/20).

Biorąc pod uwagę brak zabudowana nieruchomości budynkiem mieszkalnym Kolegium uznało, że nie można było stwierdzić przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. W związku z powyższym brak jest przesłanek do wydania zaświadczenia o żądanej treści.

Organ odwoławczy wskazał, że P. S. wniósł zażalenie 7 lutego 2022 r., a zatem jeszcze przed doręczeniem mu postanowienia Prezydenta. Jednakże pozostałym stronom, tj. W.S., J. Z., M. S., S. oraz R. S. doręczono postanowienie 1 lutego 2022 r. Organ wyjaśnił, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wniesione przez P. S. zażalenie nie może zostać uznane za przedwczesne, ponieważ postanowienie organu I instancji weszło do obrotu już 1 lutego 2022 r. Kolegium powołało orzeczenia w powyższej kwestii.

Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w Warszawie z 19 maja 2022 r. złożyła G. S.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

- art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów polegające na ich niewłaściwej wykładni i błędnym niezastosowaniu.

- art. 7 i 77 kpa, poprzez pominięcie wniosku skarżącej o pozyskanie decyzji o zezwoleniu na użytkowanie budynków wzniesionych na podstawie decyzji z [...] grudnia 2015 r., nr [...] celem wykazania objęcia tą decyzją działek nr [...] i nr [...], jako elementu obsługi budynku i zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego w kontekście twierdzeń skarżącej o funkcjonalnym powiązaniu nieruchomości z nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym i braku pełnienia przez nieruchomość objętą wnioskiem o zaświadczenie innej funkcji, aniżeli służebna drogowa względem nieruchomości zabudowanej.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji w całości. Zarzuty rozwinęła w uzasadnieniu skargi, podnosząc m.in., że na działkach nr [...] i nr [...] urządzone zostały drogi dojazdowe obsługujące okalające budynki. Wykonano na nich także infrastrukturę techniczną pozwalającą na korzystanie z budynków. Droga wewnętrzna wykonana na działkach nr [...] i nr [...] służy formalnie jako droga przeciwpożarowa dla obsługi budynku na działce nr [...]. Działki nr [...] i nr [...] stanową drogę dojazdową do budynków mieszkalnych i śmietnika (pełniącą łącznie z działką nr [...] funkcję drogi pożarowej). Znajdują się na nich infrastruktura techniczna oraz miejsca parkingowe dla mieszkańców budynku posadowionego na działce nr [...]. W ocenie skarżącej takie zagospodarowanie działek nr [...] i nr [...] umożliwia racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego na działce nr [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Jednocześnie w myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości wskazane w tym przepisie. Kolegium przytoczyło treść powyższego przepisu.

Zważyć należy, że celem ustawy przekształceniowej jest umożliwienie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkalnych z towarzyszącą im niezbędną infrastrukturą w prawo własności.

W ocenie Sądu tak wyznaczony cel ustawy powoduje, że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym. Oznacza to, że nieruchomością podlegającą przekształceniu będzie nie tylko nieruchomość zabudowana domem (domami) mieszkalnymi czy budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, ale także grunt niezabudowany mieszkaniowo, jeżeli jest on związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo, będącym również w użytkowaniu wieczystym tego samego podmiotu, co grunt zabudowany (por. wyroki NSA z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 227/21, z 19 października 2021 r., sygn. akt I OSK 557/21, z 19 listopada 2021 r., sygn.. akt I OSK 608/21). W orzecznictwie przyjmuje się, że posadowienie na działkach dróg dojazdowych, parkingów, sieci przesyłowych, tj. infrastruktury umożliwiającej prawidłowe i normalne korzystanie z lokali mieszkalnych pozwala na uznanie, że działki stanowią nieruchomość w rozumieniu funkcjonalnym, a zatem nieruchomość podlegającą ustawie przekształceniowej.

Skarżąca oraz P. S. w zażaleniu podnosili, że przedmiotowe działki stanowią drogę dojazdową do budynków mieszkalnych i śmietnika oraz, że razem z działką nr [...] pełnią funkcję drogi pożarowej. Skarżąca do zażalenia przedłożyła decyzję Prezydenta [...] z [...] czerwca 2012 r., nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę zespołu budynków wielorodzinnych z garażem na terenie działek nr [...]. Z decyzji tej wynika obszar oddziaływania obiektu, m.in. na działki nr [...] i nr [...]. Skarżąca załączyła do zażalenia także decyzję Prezydenta z [...] grudnia 2015 r., nr [...] zmieniającą decyzję tego organu z [...] czerwca 2012 r., z której również wynika obszar oddziaływania na przedmiotowe działki. Kolegium w żaden sposób nie odniosło się do zarzutów zażalenia, jak również do złożonych decyzji. Nie zbadało także, czy zabudowane działki pozostają w użytkowaniu wieczystym osób będących użytkownikami wieczystymi działek nr [...]. Są to istotne okoliczności mogące mieć wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, z przyczyn wyżej omówionych.

Zważyć należy, że organ odwoławczy ma obowiązek ponownie rozpoznać sprawę w jej całokształcie. Wprawdzie postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia jest ograniczone, jednakże zgodnie z art. 218 § 2 kpa organ przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Niezbędna więc była ocena tych dokumentów i odniesienie się przez Kolegium do nich w zaskarżonym postanowieniu.

Z powyższych przyczyn wydanie zaskarżonego postanowienia jest co najmniej przedwczesne. Postanowienie to zostało wydane z naruszeniem art. 7, 75 § 1, 77 § 1, 77 i 80 kpa, a naruszenie tych przepisów mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy z powodów wyżej omówionych.

Dlatego Sąd, z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 200 w zw. z art. 210 § 2 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym uzasadnione było treścią art. 119 pkt 3 ppsa.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu.