Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 924/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36  ust. 4 i art. 37 ust.1 i ust. 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2014 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 kwietnia 2014 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego P. K. kwotę 984 zł (dziewięćset osiemdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy L. decyzją z dnia 24 lutego 2014 r. znak [....] działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 104, art. 107 K.p.a. oraz w związku z uchwałą Rady Gminy L. nr VI/96/2007 z dnia 24 kwietnia 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi B. ustalił P.K. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 24 207,87 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, części działki nr [....] obręb B. o powierzchni 0,3637 ha na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ wskazał, ze Rada Gminy L. uchwałą z dnia 24 kwietnia 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi B. ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie miejscowego planu P.K. zbył stanowiącą jego własność nieruchomość działkę nr [....] o powierzchni 0,3745 ha. W dniu 14 czerwca 2012 r. Wójt Gminy L. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej należnej gminie z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 0,3637 ha z uwagi na to, że do organu wpłynął akt notarialny umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2008 r. mocą którego nieruchomość ta została zbyta przez dotychczasowego właściciela. Do dnia 31 grudnia 2003 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminu L. uchwalony uchwałą z dnia 29 lipca 1993 r. Nieruchomość nr [....] stanowiąca własność P.K. stanowiła teren użytków rolnych o przewadze gruntów ornych oznaczonych symbolem B.22.R. Od 1 stycznia 2004 r. do chwili wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości B. nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi B. uchwałą z dnia 24 kwietnia 2007 r. przedmiotowa działka zmieniła przeznaczenie z rolnej na częściowo tereny usługowe o pow. 0,3637 ha tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz częściowo na tereny dróg publicznych klasy D. Decyzją z dnia 18 lipca 2012 r. Wójt Gminy L. naliczył P.K. opłatę planistyczną w kwocie 22447,56 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości nr [....] . SKO w T. uchyliło w całości powyższą decyzję i sprawę przekazało organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W toku postępowania zlecono ponownie wycenę nieruchomości nr [....] . W dniu 31 grudnia 2012 Wójt Gminy wydał decyzję ustalającą jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 16 606,54 zł. W wyniku przeprowadzenia procedury odwoławczej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia z uwagi na nieprawidłowość dokonania przez rzeczoznawcę wyboru nieruchomości przyjętych do porównań z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Po przeprowadzeniu ponownej analizy Wójt Gminy L. decyzją z dnia 10 czerwca 2013 r. ustalił P.K. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 44160,45 zł. Od powyższej decyzji strona złożyła odwołanie w wyniku czego SKO w T. decyzją z dnia 8 sierpnia 2013 r. uchyliło ją w całości i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia. W ocenie Kolegium rzeczoznawca nieprawidłowo dokonał wyboru przyjętych do porównań nieruchomości usługowych zlokalizowanych na obszarze miasta T. Wójt Gminy L. ustalił, że wartość nieruchomości nr [....] o pow. 0,7881 ha (przed podziałem na działki nr [....] i [....] ) oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym z dnia 3 stycznia 2014 r. przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 10 761 zł, zaś po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosłą na kwotę 272998,00 zł. Nieruchomość nr [....] podzieliła się na działki nr [....] o pow. 0,3745 ha i [....] o pow. 0,4136 ha. Biorąc pod uwagę, że tylko część nieruchomości nr [....] o pow. 0,3637 ha zmieniła przeznaczenie na tereny usługowe - 2U, wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 4 946,32 zł (1,36 x 3637 = 4946,32) zaś po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 125985,68 zł (34,64 x 3637 = 125 985,68). W związku z powyższym różnica tj. wzrost wartości nieruchomości wyniósł 121039,36 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 20% daje kwotę opłaty w wysokości 24 207,87 zł.

Od tej decyzji odwołanie wniósł P.K. , domagając się jej uchylenia. Zarzucił, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania w zakresie uzasadniającym zastosowanie normy art. 138 § 2 K.p.a., które polegało na naruszeniu normy z art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. w związku z art. 80 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a. czyli niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego przejawiającym się w ustaleniu go w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy i przyjęciu go za podstawę ustalenia opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 24 kwietnia 2014 r. nr [....] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ stwierdził, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei w myśl art. 37 ust. 6 tej ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 stycznia 2014 r. ustalono, że wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [....] w B. po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działek wyniosła 34,64 zł/m2 zaś jej wartość przed uchwaleniem planu – 1,36 zł/m2. Na tej podstawie ustalono, że część działki nr [....] tj. 3637m2 przed uchwaleniem planu miała wartość 4946,32 zł, zaś po uchwaleniu, kiedy to w miejscowym planie powierzchnia ta zmieniła przeznaczenie z rolnego na oznaczone symbolem 2U usługi komercyjne wartość ta wynosiła 125 985,68 zł. Wzrost wartości nieruchomości w części powierzchni zajmowanej przez nowo wydzieloną działkę wynosił więc 121039,36 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej, określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 20% daje kwotę opłaty wynoszącą 24 207,87 zł. Jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy określając metodologię wyceny w niniejszej sprawie wartość rynkową nieruchomości ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami zarówno odnośnie ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i po uchwaleniu planu. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla któ®ych znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wybór metody rzeczoznawca uzasadnił możliwą do przyjęcia liczbą zawartych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod uprawy rolne oraz o przeznaczeniu pod zabudowę usługową. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy utworzył bazę nieruchomości podobnych określając cechy nieruchomości, które są najbardziej preferowane przy zakupie. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwala na stwierdzenie, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zasadne. Podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest bowiem spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego (1), wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym (2), zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (3). W rozpatrywanej sprawie, jak wynika ze zgromadzonych dowodów, powyższe przesłanki zostały spełnione. Z tego co ustalono, w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka nr [....] w B. (z której następnie wydzielona została będąca przedmiotem sprzedaży działka nr [....] ) znajdowała się w obrysie oznaczonym symbolem B.22.R tj. w terenie użytków rolnych o przewadze gruntów ornych, z zaleceniem intensywnej uprawy rolnej i zaleceniem zalesienia niskich klas i nieużytków. W nowym planie miejscowym natomiast przedmiotowa działka znalazła się w terenie oznaczonym symbolem 2U - tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz 11KD(D) - tereny dróg publicznych klasy D. Z ogólnej powierzchni działki, pod drogę publiczną przypada 228 m2, a pod usługi (2U) - 7653 m2. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uznać zatem należy za zasadne. Operat szacunkowy sporządzony 3 stycznia 2014 r., na podstawie którego ustalono przedmiotową opłatę, sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami. Uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak bowiem wykazano wyżej w poprzednio obowiązującym planie nieruchomość ta znajdowała się w terenie przeznaczonym pod uprawy rolne, zaś na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego na części tej nieruchomości możliwa jest lokalizacja zabudowy usługowej w zakresie usług komercyjnych. Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości bezspornie powoduje zwiększenie jej wartości. Określając w operacie wartość wycenianej nieruchomości - według stanu po dacie wejścia w życie planu miejscowego (tj. 1 lipca 2007 r.) rzeczoznawca przyjął do porównań z nieruchomością wycenianą, nieruchomości o możliwym przeznaczeniu pod usługi. Wyjaśnił, że na terenie miejscowości Brzozówka brak jest transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej, tj. o przeznaczeniu ściśle pod usługi. Do porównań przyjął więc transakcje nieruchomościami jakie miały miejsce w miejscowościach przyległych do T. Na str. 20 operatu zawarto bazę takich nieruchomości, z której wybrane zostały trzy transakcje - w Z. , [....] oraz T. Jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy, nieruchomości te są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, obok położenia -także pod względem przeznaczenia i powierzchni. Różnice w zakresie powierzchni nieruchomości zostały skorygowane cechą "wielkość i kształt". Analiza operatu szacunkowego wykazała, że każda z nieruchomości przyjętych do porównań została szczegółowo opisana pod względem cech rynkowych, przy czym każda z przyjętych wartości cechy została uzasadniona. Na tej podstawie stwierdzić można, ze rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości podobne. Należy zgodzić się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy, że nie ma możliwości znalezienia na rynku transakcji nieruchomościami nieodbiegającymi pod względem niektórych z cech od nieruchomości wycenianej, w szczególności w zakresie wielkości powierzchni nieruchomości. Z tego względu w procesie wyceny różnice w zakresie cech rynkowych nieruchomości (w tym także powierzchni nieruchomości) podlegają korygowaniu, bądź to podnosząc wartość wycenianej nieruchomości bądź ją obniżając. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że z doświadczenia życiowego wiadomym jest, że zasada iż, im mniejsza powierzchnia działki, tym wartość jednostkowa większa, znajduje zastosowanie w przypadku np. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W sytuacji natomiast nieruchomości przeznaczonych pod usługi komercyjne, atutem - zwiększającym wartość nieruchomości, jest jej większa powierzchnia. Duża powierzchnia działki pozwala bowiem na lepsze zagospodarowanie i wykorzystanie działki w zakresie usług komercyjnych. Z tego względu, w niniejszej sprawie gradacja cechy rynkowej "powierzchnia działki" została przez rzeczoznawcę majątkowego ustalona prawidłowo. W zakresie uznania cechy "możliwość zagospodarowania" na poziomie dobrym, zgodzić się należy z wyjaśnieniami rzeczoznawcy, że cecha ta określa w szczególności możliwości zagospodarowania wynikające z przeznaczenia w planie. Obniżenie wartości tej cechy do poziomu "dobra" wynika z konieczności doprowadzenia sieci infrastruktury. Jak słusznie wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy, w opisie nieruchomości zawarte zostało co prawda stwierdzenie, że znajduje się ona w odległości około 800 m od zjazdu do autostrady, wskazać jednak należy, że w dalszej części opisu zawarto stwierdzenie, że obecnie działka ma utrudniony dostęp do drogi publicznej.

Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł P.K. domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy L. z dnia 24 lutego 2014 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1/ art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 K.p.a. w związku z art. 80 K.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w postaci przyjęcia, że operat szacunkowy na podstawie którego został wydana decyzji Wójta Gminy L. z dnia 24 lutego 2014 r. został sporządzony w sposób prawidłowy, a ustalona w nim cena za nieruchomość skarżącego o przeznaczeniu usługowym możliwa była do uzyskania na wolnym rynku;

2/ art. 138 § 2 K.p.a. poprzez brak uchylenia decyzji Wójta Gminy L. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, w sytuacji gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów o postępowaniu dowodowym, a sprawa wymagała uzupełnienia postępowania dowodowego;

3/ art. 36 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy L. z dnia 24 kwietnia 2007 r. poprzez ustalenie opłaty planistycznej w kwocie wyższej niż 20% rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości;

4/ art./ 36 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy L. z dnia 24 kwietnia 2007 r. poprzez uznanie, że ustalona przez Wójta Gminy L. opłata planistyczna nie przewyższa kwoty 20% rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu autor skargi podniósł, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy do porównania wybrał działki o zupełnie odmiennym położeniu i powierzchni. Pierwotny dobór nieruchomości, którym brak cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej sprawia, że nawet korekta za pomocą różnicowania wagi cech nieruchomości nie doprowadza do miarodajnego określenia ceny nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął, że nieruchomość znajduje się w pobliżu zjazdu na autostradę. Jednak zjazd ten został oddany do ruchu dopiero w dniu 29 listopada 2012 r., podczas gdy wyceny nieruchomości dokonywano wedle stanu na dzień15 maja 2008 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując przy tym zarzuty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. –dalej powoływana jako P.p.s.a.) sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skarga podlegała uwzględnieniu, choć z innych przyczyn niż w niej podniesione.

W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.). Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Z przytoczonych unormowań wynika, że dla pobrania opłaty planistycznej niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli, że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Takie stanowisko znajduje również aprobatę w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06, Baza Orzeczeń Lex nr 360221). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, iż P.K. zbył nieruchomość stanowiącą jego własność po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bowiem Rada Gminy L. uchwałą z dnia 24 kwietnia 2007 r. nr VI/96/2007 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi B. Plan ten wszedł w życie z dniem 1 lipca 2007 r. Natomiast aktem notarialnym z dnia 15 maja 2008 r. P.K. zbył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr [....] o powierzchni 3745 m2, obręb B. , gmina L. Jak wynika z § 2 aktu notarialnego działka ta powstała w wyniku podziału działki nr [....] . Przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [....] stanowiła teren użytków rolnych o przewadze gruntów ornych oznaczonych symbolem B.22.R. Po przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 24 kwietnia 2007 r. przedmiotowa działka (....) zmieniła przeznaczenie z rolnej na częściowo tereny usługowe o powierzchni 0,3637 ha tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz częściowo na tereny dróg publicznych klasy D o pow. 0,0108 ha. Jak wynika z powyżej przytoczonych przepisów operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.D. Operat ten ustalał wartość nieruchomości składającej się z działki nr [....] obręb B. o pow. 0,7881 ha. Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów oraz w kontekście zarzutów skargi podkreślić należy, co ma istotne znaczenie w sprawie, że działka nr [....] podzieliła się na działki o nr [....] o powierzchni 3745 m2 i nr [....] o powierzchni 4136 m2. Już w takiej formie P.K. zbył na rzecz W.P. i M.P. własność niezabudowanej nieruchomości o nr [....] . Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 stycznia 2014 r. dotyczy działki nr [....] obręb B. o pow. 0,7881 ha, czyli nieruchomości przed podziałem. Tym samym nie można go uznać za poprawnie sporządzony.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stoi na stanowisku, iż przedmiarem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży) która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Z chwilą zbycia działki [....] stała się ona odrębną nieruchomością. Zważyć tu należy, iż wskazany wyżej przepis art. 36 ust 4 (podobnie jak art. 37 ust 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o wzroście wartości nieruchomości. Ustawa ta pojęcia nieruchomości nie definiuje. W kwestii naliczenia opłaty planistycznej odwołuje się jednakże do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta z kolei w art. 4 pkt 1mówi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o: nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Definicja ta koreluje z definicja nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 K.c. zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tą nieruchomość która była przedmiotem transakcji - sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Zdaniem sądu brak ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. W tej sytuacji bowiem (zbycia części innej nieruchomości), zmieniają się rodzaje jej cech rynkowych tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt - a zatem wszystkich tych parametrów, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Raz jeszcze podkreślić należy, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość tj. grunt stanowiący odrębną własność, która to własność powstała z chwilą sprzedaży a nie suma działek geodezyjnych w rozmiarze przed uchwaleniem planu miejscowego. Nieruchomości definiowana jest właśnie tym, że stanowi przedmiot odrębnej własności. Skoro zatem wyceniana nieruchomość powstała z chwilą zbycia wydzielonej części innej nieruchomości, to przedmiotem wyceny nie może być nieruchomość z przed dokonaniem tego zbycia, bo jest to inna nieruchomość niż ta której wzrost wartości jest oceniany tak co do powierzchni, położenia, kształtu jak i możliwości zagospodarowania oraz sąsiedztwa.

Tym samym sąd nie podziela stanowiska prezentowanego w orzecznictwie, według którego opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2008 r. II OSK 1316/07).

Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż jeżeli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z działki nr [....] to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej działką [....] . Zupełnie inna będzie powierzchnia działki, od tej przyjętej w ocenianym operacie szacunkowym (pierwsza ma 0,3637 ka druga natomiast 0,7881 ha – a zatem jest o ponad połowę większa). Zmianie ulegnie też ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniana nieruchomość a także dostępność komunikacyjna i możliwość zagospodarowania. Na pierwszy rzut oka widać bowiem, że takie dwie nieruchomości będą miały zupełnie inne cechy charakterystyczne. W odmienny sposób można zagospodarować mniejszą działkę, a co więcej działka ta po podziale ma zupełnie inny kształt i dostępność komunikacyjną (na podstawie operatu można bowiem ocenić położenia nieruchomości względem drogi). Organy ponownie rozpoznające sprawę wezmą pod uwagę wskazane wyżej wytyczne i odniosą operat szacunkowy do właściwej nieruchomości nr [....] .

W konsekwencji, podzielić należało stanowisko o naruszeniu przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 80 K.p.a.. Organy obu instancji nie dokonały bowiem prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy. Nie może natomiast budzić wątpliwości, że organy administracji orzekające w sprawie mają obowiązek ocenić na podstawie art.77 §1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 25 stycznia 2011 r., sygn. I OSK 1674/09). Oceny takiej zabrakło w analizowanym przypadku. Organy nie dostrzegły, że wyceny po podziale dokonano w istocie rzeczy na podstawie cen transakcyjnych za nieruchomości, które w żaden sposób nie były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości, która powinna być przedmiotem wyceny. Uwadze organów umknęło, że podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z 30.03.2007 r., sygn. I OSK 729/08).

Mając powyższe na uwadze Sąd w pkt 1 wyroku działając w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzję z dnia 24 kwietnia 2014 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Konsekwencją uwzględnienia skargi było stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku – art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.