Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 639/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2014 poz 261
law: Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 października 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania  pomocy finansowej w ramach działania "Zwiększanie wartości dodanej podstawowej produkcji rolnej i leśnej" objętego Programem Rozwoju  Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 - tekst jednolity.
article: art. 141 § 4
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Irena Kamińska Sędzia del. WSA Daria Sachanbińska Protokolant asystent sędziego Katarzyna Kasprzyk po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. Sp. z o. o. w Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 838/15 w sprawie ze skargi S. Sp. z o. o. w Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję, a także poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz S. Sp. z o. o. w Z. kwotę 2.768 (dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 25 listopada 2015 r. (sygn. akt II SA/Sz 838/15), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę S. Spółka z o.o. z siedzibą w Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Prezydent Miasta S. zatwierdził podział działki nr [...] w obrębie nr [...], położonej w S. przy ul. W., o powierzchni [...] m2, na działki o numerach: od [...] do [...] o powierzchni [...] ha pod budowę 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz działkę nr [...] o powierzchni [...] ha - pod drogę wewnętrzną. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] stycznia 2013 r.

Następnie, decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...], Prezydent Miasta S. ustalił dla S. Sp. z o.o. z siedzibą w Z. opłatę adiacencką w wysokości 37.454,40 zł, z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach od [...] do [...]. Rozpatrując zaś sprawę w instancji odwoławczej, na skutek odwołania wniesionego przez w/w Spółkę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., decyzją z dnia [...] listopada 2014 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a ust.1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu stanowiska Kolegium wyjaśniło, że nie upłynął jeszcze termin umożliwiający ustalenie w tym przypadku opłaty adiacenckiej, gdyż - w dacie zatwierdzenia podziału nieruchomości - obowiązywała uchwała Rady Miasta Szczecina z dnia 12 grudnia 2005 r. nr XLVII/906/05 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Opłata jest zaś świadczeniem ponoszonym z tytułu korzyści, jakie odniósł właściciel nieruchomości z samego faktu jej podziału na małe działki, w większości pod zabudowę mieszkaniową i w celu uzyskania lepszej ceny za posiadaną nieruchomość.

Organ nadmienił także, iż w tego rodzaju sprawach obligatoryjnym jest dowód z operatu szacunkowego, sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym wybór zarówno właściwego podejścia, jak też metody i techniki szacowania nieruchomości, należy do rzeczoznawcy.

Odnosząc powyższe do rozpoznawanego stanu faktycznego, Kolegium stwierdziło, że w toku postępowania przed organem I instancji został sporządzony w dniu [...] listopada 2013 r. operat szacunkowy a przyjęta w nim metoda oszacowania wartości nieruchomości zawierała się w katalogu metod dopuszczalnych przez prawodawcę. Również przedstawione w operacie wyliczenia były odpowiednie dla przyjętej metodologii wyceny. W toku postępowania organ I instancji wyczerpująco też ocenił wartość dowodową sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, zasadnie przyjmując, że stanowił on wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału, zaś analiza tego dowodu, nie dawała podstaw do uznania zarzutów zawartych w odwołaniu za zasługujące na uwzględnienie.

Jeśli zaś odwołująca się uważała, że operat ten nie był prawidłowy to mogła skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Kolegium w szczególności uznało za chybiony zawarty w odwołaniu zarzut porównujący cenę, za jaką Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość z kwotą, która była wynikiem operatu szacunkowego. Organ zaznaczył, że autor operatu oparł wycenę na analizie wykonanej dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w osiedlach w strefie pośredniej, co dało wynik, jak w opinii i czynił to według metodyki właściwej dla wyceny. Natomiast kupujący (Spółka) oceniała nieruchomość nie tylko pod kątem ceny do zapłacenia, ale również innych, korzystnych dla niej czynników, związanych na przykład z lokalizacją nieruchomości na konkretnym osiedlu, zagospodarowaniem działek sąsiednich itp.

Na wyżej przedstawioną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] listopada 2014 r. S. Sp. z o.o. z/s w Z. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, w której zarzuciła organowi naruszenie: art. 98a ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 77 § ,107 § 3 k.p.a.

Odpowiadając na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławczego w S. wnosiło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Oddalając skargę – na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. ) dalej: "p.p.s.a." - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał, że nie była ona uzasadniona.

Na wstępie Sąd wyjaśnił, że podstawą prawną rozstrzygania przez organy administracji, w niniejszej sprawie, był art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Ponadto Sąd podkreślił, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się zaś według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem – jak kontynuował Sąd - przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale, przyjmuje się na dzień, w którym decyzja – zatwierdzająca podział nieruchomości - stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nadto, stosownie do art. 98a ust. 1a omawianej ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, Sąd uznał, że organy prawidłowo zastosowały wszystkie przepisy, regulujące wymogi proceduralne, dotyczące wymierzenia opłaty adiacenckiej. W dacie podziału obowiązywała bowiem uchwała Rady Miasta Szczecina z dnia 12 grudnia 2005 r. nr XLVII/906/05 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a decyzja w przedmiocie podziału nieruchomości stała się ostateczna w dniu 23 stycznia 2013 r., a zatem organy w terminie ustawowym ustaliły opłatę adiacencką.

Poza tym Sąd wskazał, że przyjęta przy dokonywaniu wyceny metoda musi uwzględniać cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie natomiast z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Sąd nie podzielił również zarzutów skarżącej, sprowadzających się do stwierdzenia, że skoro skarżąca Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość za 2.250.000 zł, a wartość nieruchomości po podziale, wg rzeczoznawcy, wynosiła kwotę 1.981.917 zł, to - według art. 98a cyt. ustawy - nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, gdyż żaden z przepisów nie uzależnia wartości nieruchomości od ceny jej nabycia.

Poza tym Sąd nie podzielił też zarzutów skarżącej, w których twierdziła, iż analiza cen gruntów, w tym pod drogi wewnętrzne została dokonana przez rzeczoznawcę nieprawidłowo. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy był bowiem sporządzony z zachowaniem wszelkich aktów staranności a przyjęta metoda i technika szacowania nieruchomości nie wzbudzały wątpliwości.

W ocenie Sądu, organy wyczerpująco oceniły zatem wartość dowodową sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego a Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się też do zarzutów zawartych w odwołaniu.

Ostatecznie Sąd przyjął, że analiza zarzutów zawartych w skardze (podobnie jak w odwołaniu) wskazywała, że skarżąca Spółka przedstawiała własny sposób wyceny, a takiej możliwości nie przewidywały obowiązujące przepisy.

W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, S. Sp. z o.o. z siedzibą w Z. zarzuciła Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy to jest:

1. art. 134 § 1 p.p.s.a - poprzez to, że Sąd I instancji, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, nie wyszedł poza ich granice, mimo, że w danej sprawie powinien to uczynić - i tym samym - nie wziął pod uwagę naruszeń organu administracji, które miał obowiązek brać pod uwagę z urzędu,

2. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych w zw. z art. 3 p.p.s.a. tj. przepisów zobowiązujących Sąd I instancji do kontroli legalności działalności administracyjnej – poprzez brak skontrolowania zaskarżonej decyzji pod kątem zgodności z prawem i pominięcie dokonanych przez organ odwoławczy naruszeń prawa procesowego, mających wpływ na wynik sprawy,

3. w konsekwencji niedostrzeżenie przez Sąd I instancji naruszenia przez organ administracji przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy tj. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i art. 77 w zw. z art. 140 k.p.a. - poprzez oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie na jego podstawie opłaty adiacenckiej, pomimo upływu terminu 12 miesięcy od dnia jego wydania i braku dokonania jego aktualizacji,

4. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. poprzez nieuchylenie przez Sąd I instancji decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] listopada 2014 r. pomimo naruszenia przez organ odwoławczy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i art. 77 w zw. z art. 140 k.p.a.,

a ponadto, niezależnie od powyższego:

5. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c poprzez nieuchylenie przez Sąd I instancji decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] listopada 2014 r. pomimo naruszenia przez organ odwoławczy:

a) art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), poprzez błędne zastosowanie do sytuacji, gdy nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału,

b) art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię skutkującą niezastosowaniem do oceny prawnej niniejszej sprawy w celu ustalenia rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości przed dokonaniem podziału,

c) art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. - wskutek zaniechania wyczerpującego rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego i oceny przede wszystkim przeprowadzonej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego (w tym braku żądania uzupełniających wyjaśnień biegłego) oraz poprzez nieuwzględnienie faktu nabycia przedmiotowej nieruchomości przez stronę w 2011 r. za cenę wyższą od wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego według jej stanu po dokonanym podziale w sytuacji, gdy z opinii tej wynika, że na przestrzeni lat 2010-2013 nie nastąpiła żadna znacząca zmiana cen nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym obszar położenia przedmiotowej nieruchomości,

d) art. 107 § 3 k.p.a. wskutek zaniechania wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oceny dowodów pod kątem wysnutego wniosku, że zaistniało zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek dokonania jej podziału, a nadto pod kątem wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po dokonanym podziale,

6. art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez brak przeanalizowania wszystkich zarzutów zamieszczonych w skardze i skonfrontowania ich z ustaleniami organu i materiałem dowodowym sprawy, co miało wpływ na wynik rozstrzygnięcia albowiem świadczyło de facto o tym, że Sąd I instancji w ogóle nie przeanalizował skonkretyzowanych i bardzo rozbudowanych zarzutów strony zawartych w skardze, a dotyczących jedynego dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy, od którego to zależy treść zaskarżonej pierwotnie decyzji.

Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej.

W związku z tym wskazać należy, że choć skarżąca S. Sp. z o.o. z siedzibą w Z. twierdziła, że skargę kasacyjną opiera na istotnym naruszeniu przepisów postępowania w istocie zawarte w niej zarzuty kasacyjne zostały oparte na obu podstawach wymienionych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a. i w części okazały się zasadne. Z uwagi zaś na ścisłe połączenie ze sobą zarzutów kasacyjnych, które – zdaniem składu orzekającego – zasługiwały na uwzględnienie, celowym wydaje się ich łączne omówienie.

Przedmiotowa sprawa dotyczyła ustalenia opłaty adiacenckiej od S. Sp. z o.o. z siedzibą w Z., należnej z tytułu podziału działki nr [...] w obrębie nr [...], położonej w S. przy ul. W., o powierzchni [...] m2, na działki o numerach: od [...] do [...] o powierzchni [...] ha pod budowę 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz działkę nr [...] o powierzchni [...] ha. Jak trafnie zatem przyjęły to organy a także Sąd Wojewódzki, w postępowaniu tym konieczny był udział rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem było sporządzenie operatu szacunkowego, w celu prawidłowego wyliczenia tej opłaty. Zgodnie zaś z treścią art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ustawodawca dopuścił też możliwość posługiwania się operatem po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy należy wskazać, że podstawą orzekania w niej przez organy obu instancji był operat szacunkowy, sporządzony przez inż. M.S. w dniu [...] listopada 2013 r., zaś zaskarżona decyzja została wydana w dniu [...] listopada 2014 r. Podkreślenia przy tym wymaga, że biegły nie umieścił na w/w operacie stosownej klauzuli, z której wynikałoby, iż potwierdził jego aktualność. Wprawdzie w aktach administracyjnych znajduje się pismo rzeczoznawcy z dnia [...] maja 2014 r., w którym udzielił on odpowiedzi na pytania zainteresowanej Spółki i w końcowej części pisma stwierdził (cyt.): "Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, podtrzymuję wartość działki nr [...] obręb [...] przed podziałem w wysokości 1.857.068 zł i po podziale w wysokości 1.981.917 zł", ale z uwagi na wyżej przytoczoną treść art. 154 ust. 3 u.g.n. nie można było uznać, iż zawarte w tym piśmie końcowe zdanie biegłego mogło stanowić klauzulę, o której mowa w w/w przepisie.

Podkreślenia wymaga, że w powyższej kwestii wielokrotnie wypowiadał się zarówno Naczelny Sąd Administracyjny, jak i Sąd Najwyższy, stojąc na stanowisku, iż nie można zgodzić się z poglądem, że aktualizacja operatu szacunkowego, który został sporządzony w okresie wcześniejszym niż rok od daty wydania rozstrzygnięcia, wymaga innej formy niż klauzula potwierdzająca aktualność, zaś termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale również organu odwoławczego (vide np.: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 27 grudnia 2016 r. sygn. akt II OSK 801/15, LEX nr 2240989; 2 października 2012 r. sygn. akt II OSK 1058/11, LEX Nr 1234113; 6 sierpnia 2010 r. sygn. akt I OSK 1371/09, LEX Nr 744987 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 30 września 2016 r. sygn. akt I CSK 646/15 i 20 maja 2010 r. sygn. akt V CSK 13/10, OSNC 2011/1/9).

Z tego powodu należało przyjąć, że zasadnie skarżąca Spółka zarzuciła Sądowi I instancji obrazę art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. a także istotne naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a. oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Kontrolując bowiem zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] listopada 2014 r., a którą to decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2014 r. ustalającą dla S. Sp. z o.o. z siedzibą w Z. opłatę adiacencką w wysokości 37.454,40 zł, Sąd Wojewódzki nie dostrzegł, iż decyzja ta została wydana z istotnym naruszeniem przez Kolegium prawa materialnego, co dowodziło jednocześnie naruszenia przepisów dotyczących postępowania dowodowego i obowiązku wszechstronnego i rzetelnego wyjaśnienia sprawy.

Co do pozostałych zarzutów kasacyjnych wyjaśnić należy, że nie były one albo uzasadnione, albo były co najmniej przedwczesne.

W szczególności nie były trafne zarzuty dotyczące naruszenia art. 1 § 1 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, jak i art. 3 § 1 p.p.s.a., gdyż są to przepisy wyłącznie ustrojowe. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy ustrojowej, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Po myśli natomiast art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Sama zatem więc okoliczność, że Sąd Wojewódzki wydał zaskarżony wyrok (orzeczenie merytoryczne) dowodziła, że Sąd ten dokonał kontroli zaskarżonej decyzji. Natomiast okoliczność, że wynik tej kontroli nie był dla skarżących satysfakcjonujący, nie oznaczał jeszcze, że kontrola taka nie została przeprowadzona, albo, że została dokonana przy zastosowaniu innych środków, aniżeli przewiduje to ustawa.

Ustosunkowywanie się zaś do pozostałych zarzutów kasacyjnych, na tym etapie sprawy, tj. gdy szacunek, będący podstawą ostatecznego rozstrzygnięcia nie miał oparcia w przepisach prawa, nie było możliwe.

Wyjaśnić też trzeba, że ponieważ w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej operat szacunkowy stanowi w zasadzie podstawowy i kluczowy dowód, a od daty sporządzenia operatu w tej sprawie minęło już ponad trzy i pół roku, skład orzekający uznał za celowe uchylenie także decyzji organu I instancji. Zakres bowiem przeprowadzenia w tym przypadku postępowania dowodowego będzie przekraczał granice określone w art. 136 k.p.a. Ponownie rozpoznając zatem sprawę organ I instancji dopuści dowód z nowej opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na zatwierdzenie jej podziału geodezyjnego, mając na uwadze, że cena zakupu nieruchomości oczywiście nie dowodzi sama z siebie jej rynkowej wartości, ale może w takim przypadku stanowić jednak pewną wskazówkę, pomocną przy wycenie.

W tych okolicznościach, Naczelny Sąd Administracyjny - na podstawie art. 188 w zw. z art. 193 i art.145 §1 pkt 1 lit. a) oraz c) p.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania sądowego oparto na przepisie art. 203 pkt 1 i art. 200 w zw. z art. 193 p.p.s.a.