Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 914/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 194 ust. 1a, 2 i 3, art. 195 ust. 1, 2 i 4, art. 158, 175, 174 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 77 par.1, 107 par. 3, 15, 128, 132, 136, 140, 6, 127 par. 3, 136
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, 152, 200, 205 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2012 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego J. S. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] marca 2009 r. [...] orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. S. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury podał, że wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. w związku ze skargą Agencji [...] Oddział Terenowy w W. z dnia 8 sierpnia 2008 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2009 r. orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. S. kary dyscyplinarnej w postaci nagany, natomiast rzeczoznawca majątkowy J. S. pismem z dnia 21 kwietnia 2009 r. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazując, że decyzja o zastosowaniu wobec niego kary nagany narusza prawo i jest nieuzasadniona. Stwierdził, że w toku postępowania doszło do szeregu istotnych naruszeń procedury administracyjnej, w tym do pozbawienia strony prawa do należytej obrony, co skutkowało niepełnym i nie wyczerpującym rozpoznaniem sprawy.

W związku z powyższym Minister Infrastruktury pismem z dnia 30 kwietnia 2009 r. zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego J. S.

Minister Infrastruktury podał, że po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym z dnia 23 maja 2008 r. dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej (obj. Kw [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...] oraz nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], położonej w W., Dzielnicy [...], przy ul. [...], sporządzonym na zlecenie Zgromadzenia [...] dla potrzeb postępowania regulacyjnego toczącego się z wniosku tego Zgromadzenia [...] w P. przed Komisją Majątkową jako podstawy do przyznania nieruchomości zamiennej lub odszkodowania, nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Operat ten rzeczoznawca majątkowy J. S. sporządził wspólnie z rzeczoznawcą majątkowym K. B.

Minister Infrastruktury podał, że skarżący postawił rzeczoznawcy majątkowemu J. S. następujące zarzuty dotyczące czynności szacowania przy sporządzaniu wyceny nieruchomości gruntowej:

1) niewłaściwe określenie stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny wynikające z braku kontaktu z przedstawicielami właściciela nieruchomości reprezentowanego przez Agencję [...], poprzez brak określenia stanu zagospodarowania nieruchomości aktualnego na datę wyceny, a także stanu prawnego i zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony do dnia [...] października 2015 r.;

2) niezamieszczenie w operacie szacunkowym bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy, błędna analiza rynku lokalnego, w tym nieuzasadnione, z naruszeniem § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjęcie do analizy transakcji o rażąco niskiej cenie ([...] zł/m²) oraz pominięcie transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości o wyższych cenach transakcyjnych;

3) niezamieszczenie charakterystyki transakcji sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości przyjętej do porównania oznaczonej symbolem "[...]", o cenie jednostkowej [...] zł/m²; według skarżącego w 2007 r. na przyjętym obszarze taka transakcja nie została odnotowana;

4) niewłaściwe określenie cech rynkowych oraz ich wag, a także zakresu cen transakcyjnych (ΔC), brak gradacji cech, opisu stanów cech i charakterystyki nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych do porównania cech;

5) dążenie do określenia wartości wycenianej nieruchomości na jak najniższym poziomie, o czym świadczą niewłaściwe i nieuzasadnione zaokrąglenia wyników otrzymanych w trakcie obliczeń;

6) błędy pisarskie potwierdzające brak należytej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Według skarżącego zarzuty te i związane z tym naruszenie przepisów prawa przy wykonywaniu czynności szacowania doprowadziły do określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rażąco niskim poziomie, tj. [...] zł/m².

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, wobec braku wskazania w operacie szacunkowym zakresu czynności realizowanych przez współautorów, przeprowadziła postępowanie wyjaśniające wszczęte wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. biorąc pod uwagę pełny zakres czynności wykonanych przy sporządzeniu zaskarżonego operatu.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odnosząc się do zarzutu niewłaściwego określenia stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wynikającego z braku kontaktu z przedstawicielami właściciela nieruchomości reprezentowanego przez Agencję [...] (wymienionego w pkt 1), ustaliła, że zarzut ten, w części dotyczącej niewłaściwego określenia stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wyceny, będącego skutkiem braku kontaktu z przedstawicielem właściciela - Agencją [...] jest bezzasadny.

Komisja wskazała, że aktualny stan zagospodarowania rozumiany przez skarżącego jako użytkowanie rolnicze jest istotny przy doborze nieruchomości przyjętych do porównania, a w przypadku przyjęcia nieruchomości o tym samym sposobie użytkowania nie ma wpływu na dalszy proces wyceny, gdyż nieistotny jest aktualny (chwilowy) sposób wykorzystywania nieruchomości. Warunek ten został przez rzeczoznawcę spełniony - do porównania przyjął on nieruchomości podobne pod względem tej cechy - niezbędne zapisy w tym zakresie znalazły się w pkt. 1.3 oraz pkt. III.l operatu szacunkowego. Rozpatrywanie typowych cech gruntów rolnych (nieruchomości rolnych), mających istotny wpływ na ich wartość (np. kształt rozłogu, mozaikowatość gleb, klasa bonitacyjna, itp.), byłoby niezgodne z celem opracowania i przeznaczeniem wycenianej nieruchomości. Cechy nieruchomości związane z użytkowaniem rolniczym, mogące mieć wpływ na wartość (np. konieczność poniesienia opłat z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji, konieczność rekultywacji) albo nie wystąpiły albo zostały uwzględnione poprzez dobór nieruchomości podobnych przyjętych do analizy i porównania.

Jednakże Komisja uznała, że zarzut ten jest zasadny w części dotyczącej niewłaściwego określenia stanu prawnego nieruchomości uwzględniającego obciążenia wynikające z umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, tj. do dnia [...] października 2015 r., będącego skutkiem braku kontaktu z przedstawicielem właściciela - Agencją [...].

Jak wskazała Komisja, rzeczoznawca majątkowy poprzez niezamieszczenie w operacie szacunkowym informacji o obciążeniu nieruchomości prawem zobowiązaniowym, jakim jest dzierżawa, naruszył przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten nakazuje przedstawienie w operacie stanu nieruchomości, rozumianego zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako stan zagospodarowania, stan prawny i stan techniczno -użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości. Przepisy prawa nie ograniczają charakterystyki stanu prawnego nieruchomości tylko do elementów mających wpływ na wartość. Uwzględnienie wpływu określonego stanu prawnego lub jego braku na wartość rynkową nieruchomości powinno być zawarte w treści opracowania - zakres wyceny nieruchomości z przedstawieniem treści zlecenia zamawiającego.

Komisja przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy w zakresie wyłączenia umowy dzierżawy i jej wpływu na wartość w procesie określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując argumenty zawarte w złożonych pismach oraz wyjaśnieniach składanych w trakcie prowadzonego postępowania wyjaśniającego. Jednakże, zdaniem Komisji, błędne jest stanowisko rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 3 grudnia 2008 r., iż badanie i powoływanie się na umowę dzierżawy byłoby naruszeniem warunków zlecenia, które zawiera ograniczenie wyłączenia ewentualnych obciążeń wynikających z umowy dzierżawy.

Odnosząc się do zarzutu nie zamieszczenia w operacie szacunkowym bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy, błędnej analizy rynku lokalnego, w tym nieuzasadnione, z naruszeniem § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjęcie do analizy transakcji o rażąco niskiej cenie (30,68 zł/m²) oraz pominięcia transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości o wyższych cenach transakcyjnych (wymienionego w pkt 2), Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarzut ten w części dotyczącej braku zamieszczenia w operacie bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy jest nieuzasadniony.

Komisja podkreśliła, że przepisy prawa w tym zakresie nie zobowiązują rzeczoznawcy majątkowego do zamieszczania w operacie szacunkowym bazy wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych przyjętych do analizy wraz z ich charakterystyką, a tym samym nie mógł zostać naruszony przepis prawa. Komisja przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone w stanowisku pełnomocnika J. S. w sprawie zebranego materiału z dnia 23 marca 2009 r., iż baza transakcji przedstawiona może być za pomocą wykresu. Jednocześnie Komisja zaznaczyła, iż zamieszczenia wykazu transakcji nie należy utożsamiać z analizą i charakterystyką rynku nieruchomości podobnych.

Komisja uznała za udokumentowany zarzut w części dotyczącej przyjęcia bez uzasadnienia do porównania transakcji o bardzo niskiej cenie rażąco odbiegającej od realiów rynku lokalnego w zakresie dotyczącym braku uzasadnienia przyjęcia danej transakcji.

Komisja wskazała na naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który to przepis nakazuje zamieścić w operacie szacunkowym analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, który nakłada obowiązek zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazania podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Rzeczoznawca majątkowy zamieścił w operacie szacunkowym jedynie charakterystykę rynku przytaczając oferty sprzedaży oraz transakcje kupna-sprzedaży w formie wykresu oraz określając poziom tych transakcji, natomiast nie zamieścił analizy rynku lokalnego sporządzonej na podstawie tych transakcji oraz cech nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji, a także wpływu tych cech na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy w trakcie postępowania wyjaśniającego w materiałach uzupełniających zawarł tylko część analizy rynku pozwalającej na odrzucenie nieruchomości niepodobnych, co pozwoliło wyodrębnić próbę 21 transakcji dotyczących nieruchomości przyjętych do analizy w dalszej części wyceny. Operat szacunkowy nie zawiera analizy pozwalającej na określenie atrybutów mających istotny wpływ na wartość w przyjętej próbie reprezentatywnej oraz wag tych atrybutów, co powinno stanowić podstawę dalszych porównań i obliczeń.

Komisja uznała omawiany zarzut za zasadny także w zakresie braku uzasadnienia przyjęcia poszczególnych transakcji. Rzeczoznawca majątkowy w pkt V1.2 operatu szacunkowego, pt. [...], przedstawił wysokość ofert oraz poszczególne ceny jednostkowe ofert bez analizy ich różnic. W kolejnym punkcie V1.3 pt. Określenie cech nieruchomości wpływających na ceny i ich wag, rzeczoznawca majątkowy przedstawił tylko wyniki analizy, czyli rodzaj cechy oraz wagę danej cechy, również bez wcześniejszej analizy. Według zapisów zawartych w operacie szacunkowym analizą objęte zostały grunty w przedziale cenowym 25,00 - 954,00 zł/m², przedział cenowy najczęściej występujących cen został przyjęty w granicach 48,00 - 386,00 zł/m² i skorygowany, w późniejszych wyjaśnieniach w postępowaniu przed Komisją, do 30,69 - 332,01 zł/m² (21 transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania).

Zdaniem Komisji nie było błędem przyjęcie do porównania transakcji o najniższej cenie, z uwagi na fakt, że nieruchomość o cenie transakcyjnej [...] zł/m² zawiera się w przyjętym do obliczeń przedziale cenowym próby reprezentatywnej i razem z innymi nieruchomościami służy do wyznaczenia cech oraz ich wag w procesie analizy, a sam poziom ceny transakcyjnej nie jest cechą dyskwalifikującą nieruchomość i wykluczającą ją z możliwości porównania do niej nieruchomości wycenianej.

Jednak Komisja, po zapoznaniu się z całością akt sprawy (a w szczególności z wyjaśnieniami zawartymi w dokumentacji Komisji Arbitrażowej przy [...], piśmie przygotowawczym strony z dnia 3 grudnia 2008 r., stanowisku pełnomocnika strony w sprawie zebranych materiałów z dnia 23 marca 2009 r. oraz piśmie przygotowawczym strony z dnia 26 stycznia 2009 r.), ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy nie zawarł wyjaśnień na temat braku analizy rynku nieruchomości, która stanowiłaby uzasadnienie przyjętych do porównania transakcji, atrybutów oraz cen jednostkowych, co jest podstawą zarzutu skarżącego.

Komisja wskazała, że przedstawienie ofert i poszczególnych transakcji jest tylko ukazaniem pewnych zdarzeń rynkowych i może być przyjęte jako część charakterystyki rynku. Nie jest to jednak analiza rynku, tym bardziej, że na podstawie przedstawienia samych tylko transakcji przyjętych do porównania (A - C) wraz z ich charakterystyką nie można uzasadnić przyjętej wysokości wag, zakresu i gradacji poszczególnych atrybutów. Dotyczy to wszystkich przyjętych do porównania atrybutów mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, a w szczególności najważniejszej cechy w przyjętym modelu wyceny, tj. przeznaczenia. W operacie szacunkowym (str. 16) rzeczoznawca majątkowy przyjmuje przeznaczenie nieruchomości przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oceniając możliwość zabudowy na podstawie obowiązujących przepisów w tym zakresie i własnych doświadczeń jako analityka rynku nieruchomości. W materiałach wyjaśniających rzeczoznawca majątkowy załącza opinie urbanistyczne potwierdzające ocenę możliwości inwestycyjnych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Materiały te nie zawierają szczegółowej analizy pod tym samym względem dla nieruchomości przyjętych do porównania. Przyjęte różnice w ramach tego atrybutu nie wynikają z dokonanej analizy rynku w tym zakresie, przedstawionej w operacie szacunkowym, a cecha ta przy podobnych zapisach w Studium i braku decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania jest głównym atrybutem decydującym o wartości nieruchomości (50 % przedziału cenowego ΔC).

Komisja uznała, że ww. zarzut, w części dotyczącej naruszenia § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest bezzasadny. Komisja wskazała, że za szczególne warunki transakcji zgodnie z § 5 ust. 1 powyższego rozporządzenia uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. W warunkach sprzedaży przyjętej do porównania nieruchomości podobnej Komisja nie znalazła przesłanek wskazujących, iż przesunięcie zawarcia transakcji (sprzedaż 100% udziałów przez współwłaścicieli) o dwa tygodnie spowodowało ustalenie zapłaty na poziomie rażąco odbiegającym od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarzut nie zamieszczenia charakterystyki transakcji sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości przyjętej do porównania oznaczonej symbolem "C" o cenie jednostkowej [...] zł/m² oraz przypuszczeń skarżącego, że w 2007 r. na przyjętym obszarze taka transakcja nie została odnotowana (wymieniony w pkt 3), jest bezzasadny. Komisja wskazała, że charakterystyka nieruchomości "C" pod względem cech mających istotny wpływ na wartość zamieszczona została w tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy w materiałach uzupełniających (pismo do Komisji Arbitrażowej przy [...] z dnia 27 stycznia 2008 r.) przytoczył numerację działek oraz akt notarialny Rep. [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r., co pozwala zidentyfikować transakcję przyjętą do porównania.

Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego określenia cech rynkowych oraz ich wag, a także zakresu cen transakcyjnych (AC), braku gradacji cech, opisu stanów cech i charakterystyki nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych do porównania cech (przedstawiony w pkt 4), Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wskazała, że zarzut ten, w części dotyczącej niewłaściwego określenia cech rynkowych oraz ich wag, stanowi powtórzenie zarzutu wymienionego w pkt 2, ponieważ operat nie zawiera analizy rynku nieruchomości, sposobu określenia cech mających istotny wpływ na wartość oraz sposobu określenia wag tych cech. Komisja odniosła się do zarzutów braku w operacie szacunkowym właściwej analizy rynku lokalnego i związanego z tym naruszenia przepisów prawa przy ocenie zasadności zarzutów sformułowanych w pkt 2.

Odnosząc się do części dotyczącej braku charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania (nieruchomość A, B, C) pod względem cech mających wpływ na wartość, Komisja wskazała, że charakterystykę nieruchomości pod względem tych cech zawiera tabela zamieszczona na str. 15 operatu szacunkowego.

Komisja, odnosząc się do zarzutu dążenia do określenia wartości wycenianej nieruchomości na jak najniższym poziomie, o czym świadczą niewłaściwe i nieuzasadnione zaokrąglenia wyników otrzymanych w trakcie obliczeń (zawartego w pkt 5), w części dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na jak najniższym poziomie poprzez nieuzasadnione zaokrąglanie wyników otrzymanych w trakcie obliczeń ustaliła, że zarzut ten jest bezzasadny w części dotyczącej dążenia rzeczoznawcy majątkowego do określenia wartości na jak najniższym poziomie. W trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja nie stwierdziła celowych działań rzeczoznawcy majątkowego mających na celu zaniżenie wartości.

W opinii Komisji ww. zarzut w części dotyczącej nieuzasadnionych zaokrągleń wykonanych w trakcie obliczeń wartości nieruchomości został udokumentowany. Komisja nie przyjęła wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w zakresie uzasadnienia zaokrąglenia wartości jednostkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości gruntowe o znacznych powierzchniach ("A" - 22 809 m², "B" - 29 990 m², "C" - 44 944 m²) i cenach transakcyjnych jednostkowych z dokładnością do 1/100 zł/m². W wyniku procesu szacowania metodą porównywania parami zostały określone skorygowane ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych z dokładnością do 1/100 zł/m² i wartość jednostkowa nieruchomości wycenianej jako średnia arytmetyczna w wysokości 66,78 zł/m², a do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca majątkowy przyjął wartość jednostkową (po zaokrągleniu) w wysokości 65,00 zł/m². Dokonanie takiego zaokrąglenia w stosunku do dużej powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania i zdecydowanie większej powierzchni gruntu nieruchomości wycenianej ([...] m²) nie spełnia zasady współmierności obliczeń i świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania.

Komisja uznała, że rzeczoznawca majątkowy dokonując tego zaokrąglenia naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jednocześnie Komisja wskazała, że zaokrąglenie wyniku końcowego przy poziomie określonej wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie narusza w tym zakresie przepisu § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała za udokumentowany zarzut (zawarty w pkt 6) dotyczący braku należytej staranności, w wyniku czego w operacie szacunkowym pojawiły się błędy pisarskie. Komisja wskazała, że rzeczoznawca majątkowy błędnie wpisał w tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego daty zawarcia transakcji oraz użył na stronie 9 operatu szacunkowego sformułowania: ,,...baza danych obejmuje między innymi informacje o wszystkich transakcjach nieruchomości na terenie Krakowa" (strona 9 operatu), czym naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienie to nie stanowi istotnego naruszenia przepisów prawa, ze względu na skutki tego naruszenia.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów, analizując treść operatu szacunkowego Komisja uznała, iż rzeczoznawca majątkowy naruszył § 56 ust. 1 pkt 9 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazujący na konieczność uzasadnienia otrzymanego w procesie wyceny wyniku. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ograniczył się jedynie do przytoczenia definicji wartości rynkowej i stwierdzenia, iż otrzymana wartość nieruchomości mieści się w przedziale cen charakterystycznych dla rynku lokalnego. Nie uzasadnił otrzymanego w procesie wyceny wyniku w stosunku do przyjętych w operacie szacunkowym danych i założeń.

Komisja stwierdziła także, że w dacie wykonywania czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy J. S. należycie udokumentował spełnienie obowiązków wynikających z art. 175 ust. 2 i ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Dowodem na to są dołączone do akt sprawy kserokopie zaświadczeń z odbytych szkoleń oraz polis ubezpieczeniowych.

W związku z ustaleniami zawartymi w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego, Komisja podjęła jednogłośnie wniosek o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. (uprawnienia zawodowe Nr [...]) kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.

Wnioskując do Ministra Infrastruktury o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego powyższej kary z tytułu odpowiedzialności zawodowej, Komisja uwzględniła fakt, że zarzuty skarżących dotyczące czynności rzeczoznawcy związane z wykonywaniem operatu szacunkowego w świetle dokonanej oceny dokumentów, wyjaśnień pisemnych i przedłożonych dodatkowych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w trakcie posiedzenia Komisji w dniu 16 czerwca 2009 r. znajdują częściowe uzasadnienie. Rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego wykazał staranność właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, w trakcie tych czynności ustalił przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zebrał i wykorzystał dane zawarte w księdze wieczystej, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych zgodnie z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przytaczając je w treści operatu oraz zamieszczając w części załącznikowej operatu szacunkowego.

Jednakże J. S. nie dochował zasady szczególnej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Zarzuty dotyczące tej części działań rzeczoznawcy majątkowego zostały uznane przez Komisję za udokumentowane. W wyniku braku staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, operat szacunkowy nie odpowiada w części wymogom zawartym w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co zostało ustalone w trakcie postępowania wyjaśniającego i przedstawione w protokole końcowym z tego postępowania.

Komisja podkreśliła, że zapoznała się również szczegółowo z dowodami strony znajdującymi się w aktach sprawy, wymienionymi we wniosku z dnia 21 kwietnia 2009 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy, zaznaczając jednocześnie, iż nie kwestionuje przyjętych w operacie szacunkowym założeń do wyceny, ustalenia atrybutów i ich wag, analizy możliwości wykorzystania nieruchomości oraz nie kwestionuje włączenia w proces szacowania wartości ryzyka związanego z możliwością rozpoczęcia inwestycji na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a jedynie wskazuje naruszenia przepisów prawa przy wykonywaniu czynności szacowania. Komisja wyjaśniła również, iż ocena operatów wykonanych przez innych rzeczoznawców nie była przedmiotem postępowania wyjaśniającego i nie miała wpływu na ocenę postępowania i czynności rzeczoznawcy majątkowego dokonywanych w trakcie sporządzania przedmiotowego operatu.

Komisja podniosła, że uwzględniła również szczególne uwarunkowania lokalnego rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, w ramach którego rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił 21 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości podobnych, których rozpiętość cen była bardzo duża i wyniosła 30,69 - 332,01 zł/m² (skarżący przedstawił 15 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych o przedziale cenowym 24,77 - 310, 84 zł/m², wyłączając cenę jednostkową [...] zł/m² jako zawierającą VAT).

Pismem z dnia 23 października 2009 r., J. S. przedstawił uwagi do przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego i po raz kolejny odniósł się do zarzutów postawionych mu przez skarżącego, a ponadto wniósł o zwolnienie z odpowiedzialności dyscyplinarnej lub nałożenie kary upomnienia, wskazując na fakt, że większość zarzutów stawianych przez Agencję [...] została odrzucona.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy, wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całości akt sprawy, Minister Infrastruktury stwierdził, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie z dnia 23 maja 2008 r. nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej. W pracach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie dopatrzono się też uchybień, mogących mieć wpływ na wynik postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zdaniem Ministra Infrastruktury, mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego zawartą w protokole końcowym sporządzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz wniosek Komisji co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienia, najwłaściwszą karą dyscyplinarną, jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S., przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, jest kara nagany określona w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zastrzeżeń rzeczoznawcy majątkowego J. S. zawartych w piśmie z dnia 23 października 2009 r. Minister Infrastruktury podkreślił, że stanowią one powtórzenie uwag wnoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego zarówno w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym w pierwszej instancji, jak i podczas ponownego rozpatrzenia sprawy. Uwagi te zostały szczegółowo omówione przez Komisję w protokole końcowym z dnia 8 października 2009 r., sporządzonym w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy.

Ponadto Minister Infrastruktury podkreślił, że wysokość kary nie jest orzekana na podstawie liczby zarzutów, a na postawie analizy wagi tych uchybień oraz ich wpływu na jakość wykonanych czynności szacowania. W ponownym postępowaniu wyjaśniającym przeprowadzonym wobec J. S. Komisja, po przeanalizowaniu wnoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania wyjaśnień, zdecydowała o odrzuceniu części zarzutów. Równocześnie Komisja uznała, że waga pozostałych zarzutów nie uzasadnia obniżenia wymiaru kary dyscyplinarnej.

Minister Infrastruktury mając na względzie, że orzeczona w decyzji z dnia [...] marca 2009 r. kara nagany jest najwłaściwszym rozstrzygnięciem, jakie mogło zapaść w przedmiotowej sprawie, utrzymał z mocy decyzję z dnia [...] marca 2009 r.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. S.; zarzucając naruszenie: (1) przepisów procedury administracyjnej - art. 6, 127 § 3 i 135 kpa poprzez prowadzenie postępowania od nowa, brak oceny uprzednio wydanej decyzji z marca 2009 r. oraz przeprowadzenie całego postępowania dowodowego; - art. 7, 10, 77 kpa poprzez brak dopuszczenia dowodów w sprawie, w szczególności zgłoszonych przez skarżącego, a co za tym idzie, niemożność ustalenia stanu faktycznego; - art. 107 kpa poprzez brak uzasadnienia orzeczonej kary dyscyplinarnej; - naruszenie art. 7 kpa, jak też art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zindywidualizowania kar dyscyplinarnych nałożonych na skarżącego i K. B.; (2) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwy zastosowanie, poprzez przyjęcie, że działania skarżącego wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 4, art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżący zarzucił, że przy ferowaniu zaskarżonej decyzji strona przeciwna naruszyła art. 127 § 3 kpa poprzez brak odpowiedniego stosowania przepisów o postępowaniu odwoławczym. W szczególności, zamiast oceniać zasadność pierwotnej decyzji z dnia 31 marca 2009 r. strona przeciwna wydała jakby decyzje od nowa, po przeprowadzeniu pełnego postępowania dowodowego. Oznacza to, że Minister Infrastruktury, nie ocenił uprzednio wskazanych uchybień skarżącego, lecz niejako postawił nowe zarzuty i na ich podstawie orzekł o karze.

Zarzucił, że takie działanie, poza oczywistym naruszeniem przepisu prawa, podważa istotę instancyjności postępowania. Orzekanie jako organ odwoławczy ma bowiem na celu kontrolę uprzednio wydanej decyzji, a nie wydawanie nowego orzeczenia.

Szczególnie istotne jest to w postępowaniu w przedmiocie odpowiedzialności dyscyplinarnej, które swym charakterem zbliżone jest do postępowania karnego. W takim postępowaniu, sformułowanie de facto nowych zarzutów w decyzji odwoławczej ogranicza możliwości dalszej ich kontroli.

Skarżący zarzucił, że zgłoszone powyżej naruszenie postanowień art. 127 § 3 i art. 136 kpa miało oczywisty i istotny wpływ na wynik postępowania. Zamiast bowiem oceniać stanowisko zawarte w pierwotnej decyzji z marca 2009 r. orzeczono niejako od nowa, niezgodnie z obowiązującym prawem. Stan taki należy też traktować jako naruszenie postanowień art. 6 kpa.

Skarżący zarzucił również, że (1) wobec braku wydania postanowień o dopuszczeniu dowodów w sprawie, nie istnieje materiał dowodowy, na podstawie którego można by ustalić stan faktyczny. W szczególności zgromadzone dotąd materiały nie są dowodowymi w sprawie. W tym stanie do wydania zaskarżonej decyzji doszło z naruszeniem art. 7 i art. 80 kpa poprzez brak zebrania materiału dowodowego i ustalenia stanu faktycznego; (2) naruszono prawo skarżącego do obrony poprzez nieuwzględnienie jego wniosków dowodowych, w szczególności nie uwzględniono wniosków dowodowych złożonych w piśmie przygotowawczym z dnia 3 grudnia 2008 r. Stan taki wprost narusza art. 7 i 10 kpa, na powyższe naruszenie skarżący zwracał uwagę stronie przeciwnej od samego początku postępowania; (3) przy uwzględnieniu powyższego zarzucił, że nie dokonano dalej ustalenia całości stanu faktycznego, co wpływa na orzeczenie w sprawie.

Skarżący podniósł, że ferując karę, Minister winien wskazać przyczyny zastosowania jednej z kar z katalogu. Winien wskazać dlaczego dana kara jest najwłaściwsza a nie inna, dlaczego inna z kar jest niewłaściwa (za surowa, za łagodna itp.). Brak takiej oceny w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powoduje niemożność oceny przesłanek jakimi kierowała się strona przeciwna, ponieważ te przesłanki nie zostały podane.

Oznacza to, że brak uzasadnienia zastosowanej kary, stanowi naruszenie art. 107 Kpa, co wpływa na niemożność oceny przesłanek, które zostały uwzględnione przy ferowaniu kary dyscyplinarnej.

Skarżący zarzucił, że brak szczegółowego ustalenia, który z rzeczoznawców, skarżący, czy K. B. sporządził poszczególne części operatu, a który je sprawdzał prowadzi do bezzasadnego zaniechania ustalenia stopnia ewentualnego zawinienia przy ewentualnie stwierdzonych nieprawidłowościach. Stan taki stanowi nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych, co stanowi naruszenie art. 7 kpa, jak też art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy odpowiedzialności konkretnego rzeczoznawcy majątkowego.

Bezzasadny, zdaniem skarżącego, jest zarzut naruszenia zasady szczególnej staranności poprzez nieopisanie w operacie umowy dzierżawy szacowanego gruntu, ponieważ umowa ta nie miała wpływu na zmianę wartości nieruchomości.

Bezzasadny, zdaniem skarżącego, jest zarzut nieuprawnionych zaokrągleń, ponieważ wpływ zaokrąglenia na oszacowaną wartość był w tym przypadku mniejszy niż 3%, jak również bezzasadny jest zarzut braku uzasadnień, czy to wyniku końcowego, czy to przyjęcia poszczególnych transakcji do porównania parami, ponieważ, zdaniem skarżącego, całość operatu szacunkowego należy potraktować jako jedno uzasadnienie dla otrzymanej wartości szacunkowej nieruchomości.

W treści operatu przedstawiono wszystkie istotne czynności i działania rzeczoznawcy, zostały tam też przedstawione motywy dla przyjęcia określonych założeń, np. w operacie podano opis nieruchomości, wskazano i uzasadniono możliwości jej wykorzystania, wskazano procedury obliczeniowe. Całość tych czynności składa się na uzasadnienie, podanie przyczyn, które doprowadziły do wskazania wyniku szacunku.

Skarżący podsumowując stwierdził, że przy uwzględnieniu powyższego wywodu bezzasadne jest stwierdzenie, że naruszył przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub rozporządzenia wykonawczego, wskazane w zaskarżonej decyzji.

Zakwestionowane działania, zdaniem skarżącego, nie miały żadnego wpływu na wynik wyceny i dlatego kara nagany stanowi nieuzasadnioną represję.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 6 października 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 383/10 uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Sąd I instancji wyjaśnił, iż Minister Infrastruktury stwierdził w decyzji, iż rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania zawarte w operacie – "nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej". Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji w ocenie Sądu nie wynikało - ponieważ organ tego nie określił - czy rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił wszystkich obowiązków wymienionych w tym przepisie, czy tylko niektórych z nich, a jeżeli tak, to których i nie wykazał w jaki sposób Minister Infrastruktury podał również, że "najwłaściwszą karą dyscyplinarną jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S., przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, jest kara nagany".

Zdaniem WSA organ administracji publicznej orzekając o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wymienionych enumeratywnie w art. 178 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinien wziąć pod uwagę przede wszystkim ciężar gatunkowy naruszenia obowiązków zawodowych i standardów zawodowych, ich rozmiar i zakres. Dla wyboru właściwej kary dyscyplinarnej, zasadnicze znaczenie mają okoliczności dotyczące charakteru czynu. Jednocześnie w ocenie Sądu I instancji, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mające zastosowanie w sprawie, nie dają organowi administracji publicznej możliwości badania winy czy stopnia winy rzeczoznawcy majątkowego, jak również badania okoliczności osobistych obciążających czy też łagodzących.

WSA przyznał rację skarżącemu, który zarzucił, że Minister winien wskazać przyczyny zastosowania jednej z kar wymienionych w katalogu, dlaczego zastosowana kara jest najwłaściwsza, bowiem brak takiej oceny w uzasadnieniu decyzji powoduje niemożność oceny przesłanek, jakimi kierował się organ. Nadto Minister Infrastruktury nie uzasadnił wystarczająco orzeczonej wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej, jak również nie sprecyzował naruszeń, których konsekwencją powinna być orzeczona kara.

WSA podał, iż rozpoznając ponownie sprawę, organ powinien wziąć pod uwagę przedstawione w uzasadnieniu wyroku stanowisko Sądu jak również cytowane orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Minister Infrastruktury złożył skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnosząc o uchylenie go w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Wyrokowi na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – zwanej dalej "p.p.s.a." zarzucono naruszenie:

1.) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77, 80 i 107 § 3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.) – zwanej dalej "Kpa" oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uchylenie decyzji organu wynikające z błędnego uznania, że organ nie określił jakich obowiązków nie wypełnił rzeczoznawca majątkowy,

2.) art. 178 ust. 1 i 2 w zw. z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że postępowanie nie wykazało prawidłowości zastosowanej kary,

3.) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77, 80 i 107 § 3 Kpa poprzez uchylenie decyzji organu wynikające z błędnego uznania, że w przedmiotowej sprawie doszło do innego naruszenia przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

4.) art. 141 § 4 oraz art. 153 p.p.s.a., poprzez brak wskazania na czym polegało dostrzeżone przez Sąd I instancji inne naruszenie prawa mające wpływ na wynik sprawy oraz brak wytycznych w tym zakresie co do ponownego postępowania administracyjnego.

Argumenty na poparcie powyższych zarzutów zostały przedstawione w uzasadnieniu skargi kasacyjnej. Rzeczoznawca majątkowy nie skorzystał z prawa wniesienia odpowiedzi na skargę kasacyjną.

Rozpoznając skargę kasacyjną, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II GSK 200/11 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zostało sporządzone zgodnie z przywołanymi wymogami ustawowymi oraz że naruszona została także konstrukcja uzasadnienia. Zdaniem NSA skoro organ sam nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, gdyż jest to zadanie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a w uzasadnieniu decyzji odwołuje się do ustaleń Komisji i podziela jej stanowisko co do zasadności wymierzenia kary dyscyplinarnej nagany z uwagi na charakter naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego, to stawiając temu organowi zarzut niewłaściwego uzasadnienia decyzji (z naruszeniem art. 107 § 3 Kpa) niewystarczające jest jedynie stwierdzenie, że organ nie uzasadnił wystarczająco orzeczonej kary i nie sprecyzował naruszeń, których konsekwencją powinna być orzeczona kara dyscyplinarna. W ocenie NSA w rozpoznawanej sprawie sąd pierwszej instancji stawiając organowi administracji publicznej zarzut wadliwości uzasadnienia zaskarżonej decyzji, mimo specyfiki i odmienności postępowania w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, nie przedstawił argumentacji, która stanowiła podstawę do pozostawienia zarzutu, że organ nie przedstawił własnych ustaleń co do stwierdzonych naruszeń, w sytuacji gdy dysponował ustaleniami i wynikami postępowania wyjaśniającego Komisji. Ponadto Sąd odwoławczy wskazał, że Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, powinien był dokonać oceny zarzutów w oparciu o całość zgromadzonego w aktach materiału dowodowego. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera przedstawienia wszystkich zarzutów skargi. Nadto uzasadnienie to sprowadza się do powtórzenia za organem stanu sprawy, a wskazanie podstawy rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienia ogranicza się do przedstawienia przepisów prawa bez dokonania ich własnej wykładni, a jedynie przywołania stanowiska i poglądów sądów administracyjnych zaprezentowanych w innych sprawach. Zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wytyczne dla organu, wskazują organowi jedynie ogólnie, by ponownie rozpoznając sprawę wziął pod uwagę stanowisko Sądu i cytowane orzecznictwo sądów administracyjnych. NSA zaznaczył, że wskazania, co do dalszego postępowania i ocena prawna, której następstwem są wytyczne dla organu muszą być zredagowane w sposób jasny, niebudzący wątpliwości interpretacyjnych, czego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zabrakło. Sąd pierwszej instancji w wytycznych dla organu administracji publicznej nie wskazał kierunku w jakim ma iść organ administracji publicznej ponownie rozpoznając sprawę jak i nie wskazał jak ma postępować organ by nie uchybić przepisom postępowania zawartym w kodeksie postępowania administracyjnego jak również przepisom procedury zawartym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po ponownym rozpoznaniu sprawy zważył, co następuje.

Mając na uwadze wytyczne zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II GSK 200/11, dotyczące konieczności oceny zarzutów naruszenia obowiązkom zawodowym przez rzeczoznawcę majątkowego w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 194 ust. 1a, 2 i 3 oraz art. 195 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej "ugn" postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (składającej się z osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych) w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, z udziałem osoby wobec której wszczęto postępowanie oraz obrońcy jeżeli taki został ustanowiony z wyboru lub wyznaczony z urzędu. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, z upoważnienia ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, może zwracać się do organów administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości oraz innych instytucji i osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

W sprawach dotyczących orzekania o zastosowaniu kary dyscyplinarnej istotne znaczenie ma rodzaj i zakres zarzutów skierowanych pod adresem rzeczoznawcy majątkowego (§ 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości - Dz. U. Nr 11, poz. 66), materiał dowodowy zgromadzony w ramach postępowania wyjaśniającego oraz sporządzony na jego podstawie protokół końcowy (§ 13 ust. 1 tego rozporządzenia).

Ze skargi [...], popartej pismem Komisji [...] z dnia 4 września 2008 r. na działalność rzeczoznawcy majątkowego J. S. wynikają następujące zarzuty: 1) naruszenie art. 175 ugn w zakresie naruszenia zasady szczególnej staranności i zasady bezstronności, tj. - brak opisania w operacie aktualnego stanu zagospodarowania nieruchomości (tego że jest ona użytkowana rolniczo i obciążona umową dzierżawy;- braku wskazania w operacie bazy transakcji odnotowanych na lokalnym rynku; 2) naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozp." poprzez dowolność w typowaniu nieruchomości do porównań w zakresie przyjęcia bez uzasadnienia transakcji o bardzo niskiej cenie odbiegającej od realiów lokalnego rynku, stanowiącej dwie odrębne umowy sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości; 3) brak informacji pozwalających zidentyfikować trzecią transakcję "C"; 4) niejasne określenie cech rynkowych nieruchomości i ich wag oraz przedziału cenowego delta C, w tym uznanie jako zasadniczą cechę przeznaczenie i przypisanie jej wagi w wysokości 50 %; 5) brak gradacji poszczególnych stanów cech rynkowych i opisu pod tym względem nieruchomości porównawczych; 6) dążenie do określenia wartości wycenianej nieruchomości na jak najniższym poziomie poprzez nieuzasadnione zaokrąglenia; 7) błędy pisarskie świadczące o braku należytej staranności.

Zdaniem Sądu, Minister infrastruktury w zaskarżonej decyzji prawidłowo ustalił, że rzeczoznawca majątkowy J. S. dokonując czynności określenia, w formie operatu szacunkowego, wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...] przy ul. [...] w W. naruszył przepisy prawa oraz zasadę działania ze szczególną staranności właściwą dla zawodowego wykonywania tej czynności. Zgodzić należy się z Ministrem, że rzeczoznawca majątkowy J. S. niewłaściwie określił stan prawny nieruchomości skoro nie zamieścił w wycenie informacji o obciążającej przedmiotowy grunt umowie dzierżawy. Trafne jest też stanowisko organu, co do tego, że uchybienie przepisowi § 56 ust. 1 pkt 5 rozp. nie miało wpływu na wynik szacowania nieruchomości (treść ppkt IV.2. operatu szacunkowego, wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone w piśmie z dnia 23 października 2009 r., ustalenia KOZ zawarte w pkt VII ppkt 3 lit. b drugiego protokołu końcowego, ustalenia zawarte w pkt 3 ppkt 3.8. drugiej opinii Komisji Arbitrażowej). Materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu potwierdza też stanowisko Ministra, że rzeczoznawca majątkowy naruszył zasadę działania ze szczególną starannością (art. 175 ust. 1 ugn), ponieważ operat zawiera błędy pisarskie w zakresie dat zawarcia transakcji i informacji o terenie przyjmowanych transakcji (str. 15 i 9 operatu szacunkowego). Słusznie uznał organ, że tego rodzaju naruszenia nie są nieistotne dla wyceny (ustalenia zawarte w pkt VII ppkt 3 lit. i drugiego protokołu końcowego, stanowisko rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 23 października 2009 r.).

Sąd podziela stanowisko Ministra, że w operacie szacunkowym dokonano nieuzasadnionych zaokrągleń (str. 16 operatu szacunkowego) w zakresie określenia ceny jednostkowej nieruchomości przyjętej do określenia wartości nieruchomości wycenianej (wartość średniej arytmetycznej [...] zł/m2 zaokrąglono do [...] zł/m2. Trafnie Minister uznał, że przy dużych powierzchniach nieruchomości porównawczych i wycenianej (kilkadziesiąt tysięcy m2) takie działanie należało zakwalifikować jako naruszenie określonej w art. 175 ust. 1 ugn zasady szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości. W powyższym zakresie zarzuty postawione skarżącemu, o których mowa w piśmie [...] z dnia 8 sierpnia 2008 r. znajdują swe odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i nie budzą wątpliwości Sądu.

Wątpliwości Sądu, w kontekście zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, budzą natomiast sformułowane w zaskarżonej decyzji zarzuty dotyczące: 1) zamieszczenia w operacie jedynie charakterystyki rynku (w formie wykresu) bez analizy: - rynku lokalnego sporządzonej na podstawie tych transakcji, - cech nieruchomości transakcyjnych, - wpływu cech na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych (jest tylko część analizy pozwalająca na odrzucenie nieruchomości niepodobnych), - atrybutów mających istotny wpływ na wartość w próbie reprezentatywnej oraz wag atrybutów, brak uzasadnienia przyjęcia poszczególnych transakcji, – braku analizy różnic gruntów transakcyjnych porównawczych, zwłaszcza w zakresie atrybutu przeznaczenia nieruchomości (głównie decydującego o wartości nieruchomości, tj. 50% przedziału cenowego delta C); 2) niewłaściwego określenia cech rynkowych i ich wag wynikające z braku analizy rynku nieruchomości, sposobu określenia cech wpływających na wartość i sposobu określenia wag tych cech.

W drugim protokole końcowym KOZ wskazano na naruszenie przez rzeczoznawcę § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozp. poprzez brak analizy: - rynku lokalnego sporządzonego na podstawie transakcji przedstawionych w formie wykresu, - cech nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji, - wpływu tych cech na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych (występuje tylko negatywna analiza rynku pozwalająca odrzucić nieruchomości niepodobne); - określającej atrybuty wpływające na wartość w przyjętej próbie reprezentatywnej oraz wag tych atrybutów, zwłaszcza atrybutu przeznaczenie; - różnic ofert; - w zakresie rodzaju cech nieruchomości (A-C)i ich wag (jest tylko wynik analizy) oraz poprzez brak uzasadnienia przyjęcia poszczególnych transakcji. Tymczasem z drugiej opinii Komisji Arbitrażowej przy [...] wynika, że w pkt VI.1. i VI.2. operatu dokonano analizy rynku oraz analizy cen transakcyjnych gruntów z obszaru [...], a także analizy w zakresie czasowym od początku 2007 r., co zobrazowano na wykresie. Autorzy opinii stwierdzili, że analizie poddano 51 transakcji, których nie przedstawiono, za wyjątkiem 3 wybranych do porównań. Nie przedstawiono też transakcji stanowiących podstawę do obliczenia delty C = 300 zł/m2. Eksperci Komisji Arbitrażowej stwierdzili, że rynek na którym oszacowano wartość nieruchomości został źle określony.

Sąd zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie zarzuty [...] dotyczą tej sfery działalności rzeczoznawcy majątkowego, która dotyczy określenia wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 174 ust. 3 ugn), a zatem dla oceny zasadności zarzutów w postępowaniu wyjaśniającym istotne znaczenie miało stanowisko zaprezentowane przez Komisję Arbitrażową przy [...], dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie analizy i charakterystyki rynku oraz wyboru cech rynkowych i ich wag. Zdaniem Sądu, uszło uwadze Ministra, że pomiędzy oceną KOZ, a oceną Komisji Arbitrażowej przy [...] są istotne różnice w ocenie zarzutów skargi [...] dotyczących problematyki analizy lokalnego rynku nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc KOZ uważa, że brak tej analizy w zakresie uzyskiwanych cen, cech nieruchomości porównawczych i wysokości przyjętych wag, zakresu i gradacji poszczególnych atrybutów (jest częściowa charakterystyka rynku, tj. przedstawienie ofert i transakcji i częściowa analiza poprzez odrzucenie nieruchomości niepodobnych). Komisja Arbitrażowa uważa zaś, że analiza jest, ale rynek został źle określony, a brak jest analizy rynku regionalnego oraz że w pkt VI.3. operatu określono cechy nieruchomości wpływających na ceny i ich wagi. Minister pominął to, że Komisja Arbitrażowa, inaczej niż KOZ, kwalifikuje błąd dotyczący złego określenia rynku z naruszeniem standardu TNI, a nie z naruszeniem przepisów prawa. Skoro zatem eksperci z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego działający w ramach dwóch różnych Komisji inaczej oceniają to zagadnienie, to Minister Infrastruktury winien ocenić, czy w takim przypadku można uznać za zasadny zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozp. poprzez niejasne określenie cech rynkowych nieruchomości i ich wag oraz braku gradacji poszczególnych stanów cech rynkowych i opisu pod tym względem nieruchomości porównawczych, zwłaszcza, że - jak słusznie wskazał skarżący w skardze - w opinii KOZ nie zdefiniowano co należy rozumieć przez "analizę rynku". Samo zaś rozp. w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 tylko ogólnie wskazuje, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, ze wskazaniem uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, bez szczegółowego wyliczenia jakie konkretne dane winny składać się na poszczególne elementy wyceny.

Skoro zatem nie były jednoznaczne oceny dotyczące podniesionych wyżej zagadnień, to - zdaniem Sądu – bez uprzedniej oceny przez Ministra Infrastruktury wskazanych wyżej rozbieżności w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie można było rzeczoznawcy majątkowemu postawić zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozp. Brak oceny ustaleń poczynionych w protokołach końcowych KOZ w kontekście przedłożonej stanowiska zawartego w drugiej opinii Komisji Arbitrażowej świadczy o naruszeniu przez Ministra przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Realizując wytyczne zawarte w wyroku NSA z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II GSK 200/11, nakazujące odniesienie się do wszystkich zarzutów skargi Sąd zauważa, że błędne jest stanowisko skarżącego, że w ramach rozpatrywania wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy kompetencja organu odwoławczego sprowadza się jedynie do kontroli decyzji wydanej w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Z przepisów art. 15, art. 128, art. 132, art. 136 – art. 140 Kpa wynika bowiem, że strona postępowania ma prawo do dwukrotnego merytorycznego rozpoznania sprawy w jej całokształcie, a organ odwoławczy prowadzi postępowanie, co do istoty sprawy. Postępowanie odwoławcze nie obejmuje jedynie kontroli legalności zaskarżonej decyzji. Faktem jest, że po złożeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister może odstąpić od przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 195a ust. 2 ugn), jednakże w sprawach w których rzeczoznawcy majątkowemu postawiono szereg zarzutów różnej natury (a taką jest niniejsza sprawa) nie można stawiać organowi odwoławczemu zarzutu naruszenia art. 6, art. 127 § 3, czy art. 136 Kpa. Wskazane w pkt 1 skargi (str. 2) naruszenie art. 135 Kpa nie jest dla Sądu zrozumiałe.

Za zasadny Sąd uznał natomiast zarzut skargi dotyczący postawienia rzeczoznawcy majątkowemu w postępowaniu odwoławczym zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 9 rozp. poprzez brak uzasadnienia wyniku wyceny. Sąd zwraca uwagę, że na gruncie spraw dotyczących orzekania o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie może rozwijać, czy uzupełniać zarzutów, ponad te które zostały zgłoszone w skardze stanowiącej podstawę do wszczęcia postępowania wyjaśniającego (por. np. wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2008 r., II GSK 16/08, opubl. CBOSA). W treści pism [...] z dnia 8 sierpnia 2008 r. i Komisji Majątkowej z dnia 4 września 2008 r. nie został wskazany zarzut tego rodzaju. Pomijając to, że Minister działając jako organ odwoławczy naruszył prawo strony do dwukrotnego merytorycznego rozpoznania sprawy (art. 15 Kpa), to nie wziął po uwagę, że KOZ stawiając w drugim protokole końcowym skarżącemu zarzut działania z naruszeniem § 56 ust. 1 pkt 9 rozp. sama naruszyła § 12 ust. 1 pkt 4 w zw. z § 13 pkt 5 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r.). Takie działanie Ministra należało zakwalifikować jako naruszenie art. 15 oraz art. 7 i art. 107 § 3 Kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd uznał też za zasadny zarzut skargi dotyczący postawienia dopiero w postępowaniu odwoławczym zarzutu braku uzasadnienia dla przyjęcia transakcji "A" o niskiej cenie. Zgodzić należy się z Ministrem, że w niniejszej sprawie zarzut ten był postawiony w piśmie [...] z dnia 8 sierpnia 2008 r. i został udokumentowany. Stanowisko KOZ zawarte w pkt VII ppkt 3 lit. d drugiego protokołu końcowego jest zasadne biorąc pod uwagę treść operatu szacunkowego, gdzie brak rozważań w zakresie przyjęcia transakcji nieruchomością o cenie [...] zł/m2, zwłaszcza w sytuacji, gdy transakcja "A" znacznie odbiegała od cen jednostkowych pozostałych dwóch nieruchomości porównawczych "B" i "C" gdzie ceny kształtowały się na poziomie odpowiednio [...] zł/m2 i [...] zł/m2. W ustaleniach zawartych w drugim protokole końcowym KOZ, które podzielił Minister trafnie wskazano, że takie działanie rzeczoznawcy stanowiło naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozp. Uszło jednak uwadze Ministra, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności (art. 15 Kpa) strona ma prawo do dwukrotnego merytorycznego rozpoznania sprawy, także jeżeli chodzi o ten zarzut. W niniejszej sprawie J. S. został tego prawa pozbawiony. Wobec tego Sąd uznał, że Minister działał z naruszeniem art. 15 Kpa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd podziela też stanowisko skarżącego, że Minister Infrastruktury orzekając o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary nagany nie uzasadnił w sposób dostateczny dlaczego ta właśnie kara jest adekwatna w kontekście naruszeń stwierdzonych w działaniu skarżącego. Jak wskazał NSA w powołanym wyżej wyroku, skoro Minister Infrastruktury orzekał na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego i podzielił stanowisko KOZ, co do proponowanej kary nagany i stwierdzonego charakteru naruszeń, to nie było potrzeby ponownego przywoływania w decyzjach stwierdzonych przez KOZ błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego. Sąd zwraca jednak uwagę, że zadaniem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jest ocena zasadności zarzutów, ustalenie czy zostały one udokumentowane oraz jakie przepisy prawa naruszył rzeczoznawca majątkowy (§ 13 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 11 stycznia 2008 r.). Minister orzekając o zastosowaniu konkretnej kary dyscyplinarnej nie może oceniać subiektywnej winy osoby wobec której wszczęto postępowanie dyscyplinarne. Gradacja kar dyscyplinarnych od upomnienia do pozbawienia licencji wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych, skutki tych naruszeń dla osoby na rzecz której działał rzeczoznawca majątkowy, skutki dla interesu społecznego oraz, jako kryterium dodatkowe, ocena postawy osobistej rzeczoznawcy (por. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., II GSK 1018/08, opubl. CBOSA). Tymczasem w niniejszej sprawie w obu wydanych w sprawie decyzjach Minister Infrastruktury za podstawę odpowiedzialności skarżącego przyjął jego winę (czy też zakres stwierdzonej winy). Minister co prawda w obu decyzjach podzielił zarzuty postawione w protokołach końcowych KOZ, jednakże w żaden sposób nie ocenił ile z postawionych przez [...] i Komisję Majątkową zarzutów potwierdził wynik postępowania wyjaśniającego, czy i które udokumentowane zarzuty miały lub mogły mieć istotny wpływ na wynik szacowania nieruchomości oraz jakie były skutki tych naruszeń dla zleceniodawcy (np. czy wycena została wykorzystana dla celu w jakim ją sporządzono) i skutki społeczne. Nie wiadomo też, czy na zastosowaną karę dyscyplinarną miało wpływ to, że w stosunku do skarżącego nie toczyło się wcześniej jakiekolwiek postępowanie dyscyplinarne w związku z naruszeniem przez niego obowiązków zawodowych (oświadczenie rzeczoznawcy zawarte w protokole nr [...]). Brak zwłaszcza analizy odpowiedzialności zawodowej skarżącego w zakresie możliwości zastosowania kary upomnienia i odniesienia się do stanowiska skarżącego, który uważał, że popełnione uchybienia kwalifikują się do orzeczenia tego rodzaju kary. Zdaniem Sądu, ogólnikowe stwierdzenie w drugiej z wydanych decyzji, że wysokość kary uzależniona jest od wagi popełnionych uchybień oraz ich wpływu na jakość szacowania było niewystarczające. Wobec tego Sąd – stosując się do wytycznych NSA dotyczących oceny przez sąd pierwszej instancji zastosowanej przez organ kary dyscyplinarnej - uznał, że Minister orzekł karę nagany działając z naruszeniem art. 7, art. 107 § 3 Kpa w zw. z art. 178 ust. 1 pkt 2 ugn, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Za bezzasadne Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7, art. 10 i art. 77, art. 80 Kpa. Jak wynika z przepisu art. 194 ust. 1a ugn, jedynie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej jest władna do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Jak wynika z przepisów § 6 ust. 1 pkt 2, § 10 ust. 1, § 12 ust. 1 pkt 5, § 13 ust. 1 pkt 6, § 14 ust. 3 rozporządzenia z dnia 11 stycznia 2008 r. to na etapie postępowania wyjaśniającego gromadzony jest materiał dowodowy w sprawie i wyjaśniane są wszelkie istotne dla sprawy okoliczności. Uszło uwadze skarżącego, że KOZ nie jest organem administracji publicznej w rozumieniu art. 5 § 2 pkt 3 Kpa, a zatem nie była podmiotem władnym do uwzględnienia wniosków dowodowych skarżącego i wydawania w tym zakresie postanowień na podstawie art. 78 § 1 w zw. z art. 123 Kpa. Z treści zaś protokołów końcowych (str. 5) wynika, że KOZ prowadziła postępowanie wyjaśniające mając na uwadze złożone przez skarżącego opinie 3 opinie i opinie Komisji Arbitrażowej.

Nie można też zgodzić się za skarżącym, że organ działał z naruszeniem art. 7 Kpa i art. 178 ust. 1 ugn poprzez brak zindywidualizowania kar dyscyplinarnych w stosunku do obu autorów operatu szacunkowego. Z treści protokołu Nr [...] sporządzonego na posiedzeniu zespołu KOZ w dniu 9 grudnia 2008 r. oraz załącznika Nr [...] do tego protokołu wynika, że na pytanie – które części operatu przez kogo zostały opracowane? skarżący oświadczył, że to dzieło wspólne. Skoro nie było możliwości zindywidualizowania zakresu działania rzeczoznawcy w czynnościach szacowania nieruchomości i określenia jej wartości, to w toku postępowania wyjaśniającego prawidłowo przyjęto, że ocena prawidłowości działania skarżącego musi być dokonana w aspekcie wszystkich założeń przyjętych w operacie szacunkowym.

Odnosząc się do podniesionych w sprawie zarzutów merytorycznych Sąd zauważa, że trafnie wskazał Minister, że uchybieniem § 56 ust. 1 pkt 5 rozp. było niewłaściwe określenie stanu prawnego nieruchomości, skoro przepis ten stawia wymóg w zakresie opisu stanu nieruchomości i to niezależnie od tego, czy chodzi o takie informacje, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Jak wynika z art. 4 pkt 17 ugn stan nieruchomości to m.in. stan prawny, a zatem i obciążenia gruntu prawami obligacyjnymi. Słusznie skarżący zwraca uwagę, że § 38 ust. 4 rozp. nakazuje uwzględnić umowę dzierżawy przy określaniu wartości nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, ten ostatni przepis nie zwalnia jednak rzeczoznawcy od zamieszczenia w operacie opisu dotyczącego obiektywnego stanu prawnego szacowanej nieruchomości. Nie jest przy tym kwestionowany fakt braku wpływu zawartej umowy dzierżawy na wartość szacowanej nieruchomości. Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, że skoro ze zlecenia wynikało, że biegły ma nie uwzględniać obciążeń wynikających z umowy dzierżawy, to zwalniało to rzeczoznawcę majątkowego z odniesienia się do tej kwestii. Pomija skarżący to, że obowiązany jest do działania w zgodzie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, ze szczególną starannością, zasadami etyki zawodowej i zasadą bezstronności (art. 175 ust. 1 ugn). W sytuacji, gdy warunki zlecenia są tego rodzaju, że sporządzenie wyceny nastąpi np. z naruszeniem prawa, wówczas rzeczoznawca przyjmując takie zlecenie bierze na siebie ryzyko wszczęcia przeciwko niemu postępowania o zastosowanie kary dyscyplinarnej.

Jeżeli natomiast chodzi o zastosowanie przy szacowaniu nieruchomości zaokrągleń trzeba wskazać, że Sąd nie kwestionuje tego, że: przepisy prawa nie regulują szczegółowo sposobu obliczeń, rzeczoznawca jedynie szacuje wartość, a nie ją oblicza, przy negocjowaniu ceny nabycia chodzi o okrągłe wartości, zaokrąglenie ma mniejszy niż 3% wpływ na wartość, zaokrąglanie odwzorowywało typowe zachowania na rynku. Istotne jest jednak to, aby biegły przyjmując pewne założenia nie wypaczył wyniku wyceny. Z akt sprawy wynika natomiast, że zastosowane zaokrąglenia zmniejszyły wartość nieruchomości o ponad [...] zł, a więc w sposób istotny. Poza sporem jest to, że operat zawierał omówione w protokołach końcowych błędy i omyłki pisarskie, które - co nie jest sporne – nie miały wpływu na wynik wyceny.

Na obecnym etapie postępowania Sąd nie mógł odnieść się do zarzutów dotyczących przeprowadzonej przez skarżącego analizy rynku, w tym wyboru cech i ich wag, jeżeli chodzi o nieruchomości porównawcze. Jak wskazano wyżej Minister odnosząc się do zarzutów dotyczących tej problematyki bezkrytycznie podzielił stanowisko KOZ. Organ nie dostrzegł i nie wyjaśnił podniesionych wyżej rozbieżności w tym zakresie. Skoro postępowanie o zastosowanie kary dyscyplinarnej było obciążone istotnymi błędami proceduralnymi, to nie była możliwa merytoryczna ocena powyższego zarzutu.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej będzie miał na uwadze ocenę prawną zaprezentowaną w niniejszym wyroku. W pierwszej kolejności odniesie się do rozbieżności dotyczących zarzutów postawionych w pkt 4 skargi [...] z dnia 8 sierpnia 2008 r. (jeżeli chodzi o analizę rynku, dobór cech nieruchomości porównawczych i ich wag). Minister oceni, czy w pkt VII ppkt 3 lit. d protokołu końcowego KOZ zasadnie postawiła skarżącemu zarzuty i czy wobec tego rzeczoznawca naruszył § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozp. W tym zakresie Minister wypowie się, co do tego, czy wobec istniejących rozbieżności pomiędzy stanowiskiem KOZ, a opinią Komisji Arbitrażowej można skarżącemu przypisać zarzut naruszenia prawa przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości i zarzut ten uwzględnić przy orzekaniu o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych. Minister oceni też legalność postawienia przez KOZ rzeczoznawcy majątkowemu zarzutu działania z naruszeniem § 56 ust. 1 pkt 9 (brak uzasadnienia otrzymanego wyniku wyceny), skoro zarzut ten nie pojawia się w skardze [...] z dnia 8 sierpnia 2008 r., czy też w piśmie Komisji Majątkowej z dnia 4 września 2008 r., a obowiązkiem KOZ jest działanie w granicach stawianych zarzutów. Po ustaleniu i ocenie sprawy w zakresie powyższych zagadnień Minister dokona oceny wagi wszystkich udokumentowanych, w tym i tych uznanych przez Sąd uchybień skarżącego. Przy rozstrzyganiu, którą karę dyscyplinarną orzec organ weźmie pod uwagę to w jaki zakresie potwierdziły się zarzuty stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przez [...] i czy mogły mieć istotny wpływ lub miały wpływ na wynik szacowania. Minister będzie miał też na względzie skutki stwierdzonych naruszeń oraz to, że skarżący dotychczas nie podlegał odpowiedzialności zawodowej jako rzeczoznawca majątkowy. Minister rozważy przede wszystkim czy, adekwatną dla skarżącego jest kara upomnienia, czy też kara nagany.

Mając to wszystko na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku. O zwrocie należnych skarżącemu kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).