Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 565/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 149 i nast.
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Joanna Drożdżał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2014 r. sprawy ze skargi Z. O. i B. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta R. powiadomił B. i Z. O. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego- tj. działki nr [...] położonej w R.- O..

Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta R. ustalił wobec B. i Z. O. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] m² w wysokości [...] zł w związku ze zbyciem działki nr [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. Wobec wniesienia skargi przez Z. O., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wyrokiem z dnia 23 września 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 239/10, uchylił tak decyzję Samorządowego Kolegium, jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta R.. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że rozstrzygając sprawę organy nie uwzględniły orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08, którym uznano, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący materialnoprawna podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi i do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Zdaniem Sądu w ponownym postępowaniu organy powinny przeprowadzić szczegółową analizę postanowień planu, którego moc wygasła w 2003 r., jednoznacznie określić ówczesne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, a o ile przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, to w ocenie Sądu, brak tym samym podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. w związku ze zbyciem działki przez B. i Z. O.. Wówczas ustalenie takie skutkować powinno umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Po powrocie akt do organu Prezydent Miasta R. przeprowadził ponowne postępowanie. W sprawie przygotowany i złożony do akt sprawy został operat szacunkowy wyceny wzrostu wartości rynkowej nieruchomości (działki nr [...]) z tytułu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego S.B. [...] r. Strony miały możliwość zapoznania się z tym operatem, a następnie decyzją z dnia [...] r., Prezydent Miasta R., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił dla B.O. i dla Z. O. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu nieruchomości po [...] zł w związku ze sprzedażą działki nr [...] położonej w R., obręb O..

W uzasadnieniu stwierdzono, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy O. w R., przyjętego uchwałą Rady Miasta R. Nr [...] z dnia [...] r. strony, pozostając w ustawowej wspólności, w dniu [...] r. dokonały sprzedaży działki nr [...], co potwierdza akt notarialny Repertorium [...]. Zgodnie z zapisami tego planu część wymienionej parceli znajduje się na terenach ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu 3 MNZ. Jednocześnie ustalono, że w obowiązującym do [...] r. planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta R. Nr [...] z dnia [...] r. parcela nr [...] położona była w terenie o symbolach [...].[...] obejmowała całość terenów zieleni wysokiej tworzonej na obszarze miasta, w skład których wchodziły także nieużytki. Zgodnie z ustaleniami tego planu na tym terenie zabroniona była budowa wszelkich obiektów budowlanych.

Na podstawie zestawienia z rysunkiem obecnie obowiązującego planu ustalono, że część parceli nr [...] w poprzednim planie objęta symbolem [...] została obecnie przekształcona w tereny budownictwa mieszkaniowego o symbolu [...] z głównym przeznaczeniem pod ekstensywną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powierzchnia tego terenu została wyliczona za pomocą systemu komputerowego i wyniosła [...] m². Przygotowany operat szacunkowy dotyczył tej części działki. Wzrost wartości rynkowej części nieruchomości określono jako różnicę pomiędzy wartością tej części działki według przeznaczenia i wyniosła ona [...] zł, z czego przy zastosowaniu 30% stawki – opłata planistyczna wyniosła [...] zł, co przy wspólności majątkowej oznacza, że opłata dla każdego z małżonków wyniosła po [...] zł.

W toku postępowania dokonano formalnej oceny przygotowanego w sprawie operatu, uznając, że zawarte w nim twierdzenia są uzasadnione odpowiednimi analizami oraz uwzględniają okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości. Z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu, co rzeczoznawca uczynił. W odniesieniu do pism kwestionujących prawidłowość operatu, złożył wyjaśnienia rzeczoznawca, nie zmieniając swego stanowiska. W takich okolicznościach sprawy organ uznał, że sprawa została wyjaśniona do podjęcia przedmiotowego rozstrzygnięcia.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Z.O.. Podniósł, iż organ nie uwzględnił w przygotowanej wycenie faktu uzyskania dla części przedmiotowej parceli decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Wskazał, że operat został oparty na niewłaściwych podstawach oraz nie został przez organ poddany właściwej i rzetelnej ocenie. Za skandal uznał, wycenę przedmiotowego terenu jako grunt rolny. W jego ocenie wartość gruntu przed uchwaleniem obecnego planu była znacznie wyższa, czyli rzeczoznawca w operacie drastycznie zaniżył tę wartość. Wraz z odwołaniem skarżący złożył wniosek o przywrócenie terminu do złożenia odwołania, wskazując, iż uchybienie terminu do jego złożenia nastąpiło w wyniku błędnego uznania doręczenia decyzji za skuteczne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowieniem z dnia [...]. odmówiło Z.O. przywrócenia terminu do wniesienia odwołania od decyzji Prezydenta Miasta R.. W uzasadnieniu organ ten wskazał, że do skarżącego prawidłowo skierowano dwukrotne awizo, co potwierdzono na zwrotnym poświadczeniu odbioru decyzji, a wniosek o przywrócenie termin został wniesiony z naruszeniem terminu określonego w art. 58 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Rozpatrując skargę złożoną na powyższe postanowienie Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 25 października 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 987/13 stwierdził nieważność postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., wskazując w uzasadnieniu, że nie można za skuteczne uznać doręczenia zastępczego, jakie miało miejsce w sprawę, a wobec tego nie mogło ono wywołać żadnych skutków prawnych i nie rozpoczął się bieg terminu do wniesienia odwołania. Stąd też organ odwoławczy wydał rozstrzygnięcie z naruszeniem prawa.

Rozpatrując sprawę powtórnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. najpierw postanowieniem z dnia [...] r. przywróciło termin do wniesienia odwołania od decyzji Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r., a następnie, po rozpatrzeniu tego odwołania, zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ przywołał i przeanalizował przepisy będące podstawą prawną rozstrzygnięcia, przedstawił stan faktyczny sprawy – potwierdzając fakt sprzedaży aktem notarialnym działki nr [...], a następnie stwierdził, że organ pierwszej instancji prawidłowo określił jednorazową opłatę planistyczną. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika bowiem, że przedmiotowa działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha, a część działki dla której zmieniono przeznaczenie w nowym planie – to powierzchnia [...] ha i wzrost wartości określono tylko w stosunku do tej części na podstawie przygotowanego operatu szacunkowego. Aktualność operatu potwierdzona została przez rzeczoznawcę na dzień [...] r. W oparciu o ten operat organ pierwszej ustalił wysokość należnej opały planistycznej.

Odnosząc się do zgłaszanego w odwołaniu zarzutu uniemożliwienia odwołującemu przedstawienia merytorycznych zarzutów wobec operatu szacunkowego nie jest zasadny. Organ pierwszej instancji powiadomił stronę o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym (w tym operatem szacunkowym) przed wydaniem decyzji. Odwołujący nie powiadomił o zmianie miejsca pobytu, a po upływie terminu do wniesienia uwag do zebranego materiału dowodowego wystąpił o przywrócenie terminu do wniesienia uwag do operatu. Organ odmówił przywrócenia terminu do wniesienia uwag do operatu, a organ drugiej instancji utrzymał to postanowienie w mocy, podkreślając brak podstaw do przywrócenia takiego terminu.

W stosunku do argumentu istnienia na działce budynku, organ wskazał, że nie jest to fakt istotny w sprawie, gdyż wzrost wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony tylko do części działki.

Chybiony jest także zarzut dotyczący wzrostu wartości działki na skutek zabudowy i budowy urządzeń infrastruktury technicznej, gdyż budowa infrastruktury nie jest brana pod uwagę przy ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej. Kolegium podkreśliło też, że liczne zarzuty kierowane do operatu szacunkowego, były wyjaśniane w odrębnych pismach (w tym piśmie z dnia [...].doręczonym odwołującemu w dniu [...] r.) Dalsze kwestionowanie operatu nie zostało zaś poparte żadnymi dowodami, w tym np. opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Niezadowolony z powyższego rozstrzygnięcia Z. O., w imieniu własnym i jako pełnomocnik B. O., złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Zarzucił działaniu organów bezprawność, opieszałość i niezgodność z prawem, a nadto lekceważenie obywateli i brak poszanowania podstawowych zasad postępowania administracyjnego. Wskazał na stronnicze działania członka Samorządowego Kolegium Odwoławczego, który w ten sposób sankcjonował karygodne działania Prezydenta Miasta R.. Podkreślił, iż zgłaszane przez niego wnioski nie były akceptowane, były pomijane pomimo, iż dążył do właściwego wyjaśnienia sprawy naliczonej opłaty planistycznej. Dodał, iż pomimo wnioskowania o wyłączenie członka Kolegium od rozpatrywania sprawy, na okoliczność czego odwołał się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego, nie doszło do pozytywnego rozstrzygnięcia w tym zakresie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 24 września 2014 r. skarżący w imieniu własnym i jako pełnomocnik B. O. podtrzymał skargę. Podkreślił, że już w poprzednim planie całą działkę można było zabudować. Dodał, że decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, gdyż uniemożliwiono mu przed wydaniem decyzji zgłoszenia wniosków dowodowych, w tym między innymi wykazać, że w starym planie cała działka miała budowlane przeznaczenie. Powołał się na zapis starego planu, według którego minimalna powierzchni działki pod zabudowę na tym terenie wynosiła 3000 m. Podniósł także, że wszczęto postępowanie egzekucyjne i wyegzekwowano opłatę od skarżącej, mimo złożenia wniosku o wstrzymanie wykonania decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistyczne. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży, przed upływem pięciu lat, przez Z. O. i B. O. aktem notarialnym Nr rep. [...] z dnia [...] r. nieruchomości położonej w R.- O.. - tj. działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] m². Niesporne jest także to, że uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] r. Nr [...] uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego przedmiotowa działka znalazła się w terenie ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – oznaczonym symbolem 3 MNZ. W poprzednio obowiązującym planie (zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta R. Nr [...] z dnia [...] r.) przedmiotowa działka nr [...] położona była w terenie o symbolach [...] Strefa [...] obejmowała całość terenów zieleni wysokiej tworzonej na obszarze miasta, w skład których wchodziły także nieużytki. Zgodnie z ustaleniami tego planu na tym terenie zabroniona była budowa wszelkich obiektów budowlanych. Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. Wprawdzie w okresie luki planistycznej dla części tego terenu wydano decyzję o warunkach zabudowy i decyzje o pozwoleniu na budowę, ale decyzje te dotyczyły tylko części przedmiotowej działki i nie można uznać, jak sugeruje to skarżący, że cała nieruchomość mogła podlegać wówczas zabudowie.

Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenie tej nieruchomości w uchwalonym planie.

. Na podstawie zestawienia z rysunkiem obecnie obowiązującego planu ustalono, że część parceli nr [...] w poprzednim planie objęta symbolem [...] została obecnie przekształcona w tereny budownictwa mieszkaniowego o symbolu [...] z głównym przeznaczeniem pod ekstensywną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powierzchnia tego terenu została wyliczona za pomocą systemu komputerowego i wyniosła [...] m²., podczas gdy cała nieruchomość posiada łączną powierzchnię [...] m². Przygotowany w sprawie operat szacunkowy dotyczył tylko tej części działki. Biegły ustalił wartość tej części nieruchomości przed uchwaleniem planu, przyjmując jej faktyczny sposób wykorzystania jako grunt rolny oraz jej wartość według aktualnego przeznaczenie według aktualnego przeznaczenia w obowiązującym planie – jako terenu intensywnej zabudowy jednorodzinnej. Wzrost wartości rynkowej części nieruchomości określono jako różnicę pomiędzy wartością tej części działki według przeznaczenia i wartością tej działki według obecnego planu i wyniosła ona [...] zł, z czego przy zastosowaniu 30% stawki – opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Przy wspólności majątkowej oznacza to, że opłata dla każdego z małżonków wyniosła po [...] zł.

Należy stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgormadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Tak został oceniony przez organy orzekające. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione.

Zarzutów skarżącego, iż w toku postępowania organy nie umożliwiły mu wypowiedzenia się w sprawie i przedstawienia merytorycznych zastrzeżeń wobec operatu szacunkowego, nie można uznać za uzasadnione. Organ pierwszej instancji przesłał skarżącemu zawiadomienie o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym- operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji. Odwołujący wiedział o toczącym się postępowaniu, składał w nim liczne pisma ([...] r. ), a zgłaszane w nich zastrzeżenia w stosunku do operatu szacunkowego zawsze były dokładnie analizowane, czego potwierdzeniem jest kierowana do niego korespondencja.

Uwagi dotyczące nieuwzględnienia na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego oraz wydanych dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, nie mają znaczenia w niniejszej sprawie. Fakty te zostały bowiem przez orzekające organy uwzględnione. Organy ustaliły, że przedmiotowa działka według planu obowiązującego do końca [...] r. znajdowała się w terenie oznaczonym różnymi symbolami. W stosunku do jednej z części wydane zostały wymienione powyżej decyzje świadczące o wykorzystaniu jej na cele zabudowy mieszkaniowej, a inna część znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem [...], która obejmowała całość terenów zieleni wysokiej tworzonej na obszarze miasta, w skład których wchodziły także nieużytki. Zgodnie z ustaleniami tego planu na tym terenie zabroniona była budowa wszelkich obiektów budowlanych, a postanowieniami obecnego planu został obecnie przekształcona w teren o symbolu o symbolu [...] z głównym przeznaczeniem pod ekstensywną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powierzchnia tego terenu została wyliczona za pomocą systemu komputerowego i wyniosła [...] m². i tylko w stosunku do tego terenu ustalono opłatę planistyczną ,

W zakresie wyłączenia członka Kolegium ze składu orzekającego w sprawie trzeba podkreślić brak złożenia w sprawie odpowiedniego wniosku.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. DzU. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.