Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 305/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4, art. 6 ust. 2, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 60 ust. 6, art. 61 ust. 1-5, art. 63 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz /spr./ Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Bożena Popowska Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska . po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2011r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia "M", J. J., W. K., M. P-S na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r., nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm. upzp) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) ustalił dla S. Sp. z o.o., ul. O. (...),(...) W. (dalej spółka bądź inwestor) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie przewidzianej do realizacji na terenie działki nr(...) , ark. nr (...), obręb Ł. i części działki nr (...) , ark. nr (...), obręb Ł., położonej pomiędzy ulicami W. i L. w P.

W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu (...) r. wpłynął wniosek spółki o ustalenie warunków zabudowy, który po zmianach jego treści objął inwestycję polegającą na budowie kompleksu mieszkalno - apartamentowego z uzupełniającą funkcją usługowo-biurową na działce nr (...), ark. nr (...), obręb Ł. , przy ul. M., W. i L. w P.. Inwestycja obejmowała lokalizację dwóch budynków mieszkalnych. Były one sytuowane od strony ulic W. i L.. Ich powierzchnia zabudowy wynosiła łącznie 35% powierzchni działki, budynki miały posiadać trzy kondygnacje nadziemne i dachy mansardowe. W dniu (...) r. dla zakresu takiego wniosku wydana została decyzja nr (...) o warunkach zabudowy. Ze względu na wniesione odwołanie decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO bądź Kolegium) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując następujące uchybienia: zaskarżona decyzja nie określa właściwie sformułowanego przedmiotu postępowania, winna ograniczać się do ustalenia warunków zabudowy dla pojedynczych obiektów budowlanych (w orzecznictwie dopuszcza się wydanie decyzji dla więcej niż jednego obiektu, jednak wówczas konieczne jest ustalenie warunków zabudowy osobno dla każdego z nich), nie wskazano, która ze sporządzonych w toku postępowania analiz jest miarodajna, nie uzasadniono w należyty sposób przyjętego obszaru analizowanego, ustalenia parametrów dokonano w sposób naruszający przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu), do decyzji nie załączono opisanej analizy i mapy. Według Kolegium, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać część tekstową i graficzną, według § 9 ust. 2 wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną winny stanowić załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Załączniki dołączone do decyzji nie spełniały wymagań "wyników analizy" lecz zawierały w większości ustalenia dla nowej zabudowy, a nie dane uzyskane w wyniku przeprowadzonej analizy. Odnośnie zarzutów postawionych przez Prokuratora Apelacyjnego w P. i Stowarzyszenie "M" dotyczących m. in. naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono, iż są one bezzasadne. Natomiast co do zarzutów postawionych przez właścicieli działek przyległych (nr 133 i 150) organ pierwszej instancji podał, iż Kolegium się do nich przychyliło stwierdzając, iż zasługują one na uwzględnienie, ponieważ ustalenie wymagań dla inwestycji zostało dokonane z naruszeniem przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W dniu (...) r. inwestor złożył wniosek z nowymi danymi dotyczącymi zakresu i parametrów dla przedmiotowej inwestycji. Po rozszerzeniu terenu inwestycji i zmianie parametrów zamierzenia, wniosek obejmował ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu mieszkalnego z garażem w piwnicy, planowanej do realizacji na działce nr (...) i części działki nr (...), ark. nr (...), obręb Ł., położonych pomiędzy ulicami W. i L. w P. Inwestor w piśmie z dnia (...) r. podtrzymał ustalony decyzją nr (...) wskaźnik powierzchni zabudowy w wysokości 35%, dla inwestycji sytuowanej na rozszerzonym terenie. Ustalono, iż po zmianie wniosku planowany kompleks mieszkalny z garażem w piwnicy jest faktycznie budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, składającym się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie, sytuowanych na działce nr (...), z wjazdem do garażu podziemnego przewidzianym na części działki nr (...), Wjazd do kondygnacji podziemnej ma obsługiwać nowy budynek i budynek już istniejący na działce nr (...). Przez południową część działki nr (...) przebiega ciepłociąg. Powierzchnia terenu objętego wnioskiem, składającego się z działki nr (...) oraz części działki nr (...) wynosi łącznie (...) m2 (nie zaś ok. (...) m2, jak omyłkowo podano w projekcie decyzji, na co zwrócili uwagę wnoszący zastrzeżenia do projektu decyzji J. J., W. K. i P. S.). Powierzchnia działki nr (...) wynosi (...) m2, zaś powierzchnia części działki nr (...) wynosi (...) m2 - zgodnie z danymi podanymi we wniosku z dnia (...) r., zweryfikowanymi w postępowaniu po wniesieniu uwag przez strony do przygotowanego projektu decyzji. Powierzchnia zabudowy nowego budynku składającego się z dwóch segmentów wynosi ok. 35% (dokładnie 34,1%) powierzchni działki nr (...) i 28,7% powierzchni terenu składającego się z działek nr (...) i części działki nr (...) (nie zaś jak podano na podstawie omyłkowo przyjętych danych (...) %). Wskaźnik wnioskowany oraz ustalony zaokrąglono do 30 % powierzchni terenu składającego się z dwóch działek, jednej w całości, a drugiej w części. Segmenty mają posiadać trzy kondygnacje nadziemne, dach w części skośny o spadku (...) °, a w części środkowej płaski. Wysokość budynku pierwotnie miała wynosić ok. (...) m, licząc od poziomu terenu bezpośrednio przy budynku. Po uzyskaniu opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia (...) r., który określił wysokość budynków na maksymalnie (...) m, poinformowano inwestora o rozbieżnościach między treścią wniosku, a stanowiskiem Konserwatora. Ostatecznie inwestor w formie graficznej uwzględnił wskazania konserwatorskie dotyczące maksymalnej wysokości budynków do (...) m. W dniu (...) r., po wyjaśnieniu z inwestorem zakresu zmienionego wniosku, zawiadomiono strony na piśmie o zmianie jego treści. Strony wniosły uwagi do nowego zakresu zamierzenia dotyczącego m. in. wskaźnika zabudowy oraz formy i gabarytów obiektów przekraczających gabaryty sąsiedniej zabudowy willowej. Wniesiono także o zawieszenie postępowania z uwagi na przystąpienie do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym ma powstać planowana inwestycja, Dla nowego zakresu wniosku ponownie wystąpiono zarówno do Miejskiego Konserwatora Zabytków jak i Zarządcy Dróg Miejskich o nowe wskazania i uzgodnienia dla inwestycji sytuowanej na działce nr (...) i części działki nr (...). W dniu (...) r. w celu rozstrzygnięcia o potencjalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono ponowną analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla nowego zakresu wniosku ponownie wystąpiono zarówno do Miejskiego Konserwatora Zabytków jak i Zarządcy Dróg Miejskich o nowe wskazania i uzgodnienia dla inwestycji sytuowanej na działce nr (...) i części działki nr (...). Po zgromadzeniu pełnych danych, sporządzono projekt decyzji z dnia (...) r., który został uzgodniony przez Miejskiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z dnia (...) r. nr (...). Na to postanowienie inwestor nie wniósł zażalenia. Dnia (...) r. przesłano do stron postępowania zawiadomienie o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Uwagi do przygotowanego projektu decyzji dotyczyły przedmiotu inwestycji i włączenia do wniosku części działki nr (...), (nie wiadomo o jaką część chodzi, odrębny status prawny tych działek, niewłaściwe użycie sformułowania "kompleks mieszkalno - apartamentowy"), zignorowania przez inwestora zaleceń zawartych we wcześniejszych decyzjach związanych z zapewnieniem odpowiedniego udziału zieleni, uciążliwości związanej z obsługą komunikacyjną, brak prawidłowego określenia powierzchni terenu objętego wnioskiem, nie ustosunkowanie się do kwestii wniesionego zażalenia przez strony na postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków. Odnosząc się do ww. kwestii organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w części opisowej decyzji wskazano działki objęte wnioskiem; w części graficznej do decyzji i projektu decyzji oraz w innych materiałach znajdujących się w aktach sprawy jednoznacznie określono granice terenu inwestycji - linią przerywaną. W legendzie jednoznacznie wyjaśniono symbol oznaczenia granicy terenu objętego wnioskiem. Tak, więc ta część działki nr (...) objęta jest wnioskiem i decyzją, która znajduje się w granicach zaznaczonego terenu. Nie oznaczono różnych statusów prawnych działki nr (...) i części działki nr (...), gdyż dla ustalenia parametrów inwestycji nie jest wymagane. Prawidłowo poinformowano właścicieli nieruchomości o toczącym się postępowaniu. W sentencji ustalono wymagania dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie. Po złożeniu wyjaśnień przez wnioskodawcę dotyczących zakresu inwestycji, w ocenie organu pierwszej instancji, opisywany przez inwestora "kompleks mieszkalno – apartamentowy"- polegać ma właśnie na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie. By uniknąć niejednoznaczności szczegółowo ustalono wymagania dla każdego z segmentów, co jest zawarte w treści pkt 1 decyzji. Odnosząc się do wywiązywania się z ustaleń zawartych w decyzjach przez inwestora, wyjaśniono, że w niniejszej sprawie rozstrzyga się wyłącznie o potencjalnej lokalizacji obiektu, o którą wnosi inwestor. Zgodnie z przepisami nie można uzależniać wydania decyzji, od spełnienia przez inwestora warunków nie przewidzianych prawem. Po analizie uwag dotyczących wskazanej w projekcie decyzji powierzchni terenu stwierdzono, że w pełni należy zgodzić się ze stronami, bowiem powierzchnia terenu objętego wnioskiem, składającego się z działki nr (...) oraz części działki nr (...) wynosi łącznie wynosi (...) m2; nie zaś ok. (...), jak omyłkowo podano w projekcie decyzji. Poprawione dane dotyczące powierzchni terenu zostały odpowiednio skorygowane w treści decyzji i jej załącznikach. Przy ustalonym ograniczeniu powierzchni zabudowy dla każdego z segmentów budynków do (...) m2, poprawienie tych parametrów nie wpływa na zmianę rozstrzygnięcia. Odnosząc się do wniesionego zażalenia na postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków uzgadniającego projekt decyzji stwierdzono, że w obecnym stanie prawnym przysługuje ono wyłącznie inwestorowi. Zażalenie złożyły strony biorące udział w postępowaniu o warunki zabudowy i w związku z tym brak jest podstaw prawnych do zawieszenia postępowania. Ponadto wyjaśniono, że działki nr (...) i (...) położone są na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W celu rozstrzygnięcia o potencjalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono analizę stanu prawnego i faktycznego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół wnioskowanego terenu. Obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 96 m od granic terenu objętego wnioskiem, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu (3 x 32 m). Obszar ten obejmuje działki położone wzdłuż ul. W. (od nr (...) do ul. M.), działki położone wzdłuż ul. L. (od nr (...) do ul. M. z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, mieszkalno - usługowymi i biurowo – usługowymi), działki położone w dalszym sąsiedztwie na północ od ul. M. (zabudowa biurowo- usługowa - ul. M. (...) i zabudowa mieszkaniowo - wielorodzinna - ul. M.(...)). Określony obszar analizowany wyznaczony w minimalnym zakresie pozwalającym na przeprowadzenie analizy urbanistycznej powiększono o pas szerokości ok. 120 m i długości ok.150 m w kierunku południowym, obejmujący działki dostępne z tych samych, co teren wnioskowany, dróg publicznych. Rozszerzonymi granicami objęto działki przy ul. W. (...) i ul. L.(...). Uznano bowiem, że w sytuacji gdy planuje się lokalizację dwóch segmentów budynków w bezpośrednim sąsiedztwie budynku "D." oraz zabudowy willowej o zróżnicowanej formie i gabarytach, położonej w bardzo uporządkowanym urbanistycznie układzie objętym ochroną konserwatorską niezbędne jest zbadanie możliwie szerokiego kontekstu przestrzennego i na tej podstawie uzyskanie pełnego obrazu stanu faktycznego. Ustalono, że w przypadku zabudowy położonej przy ul. W. (...) i ul. L. (...) dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, dodatkowo uzupełniona o lokale usługowe. W obszarze tym występuje zabudowa willowa wolnostojąca lub w układzie bliźniaczym o funkcji mieszkaniowej lub biurowo - usługowej. W sprawie planowanej lokalizacji przedmiotowej inwestycji, gdy zastosowanie mają przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uwzględniono wszystkie aspekty, na podstawie, których należało rozstrzygnąć o zasadności ustalenia warunków zabudowy. Przywołany przepis wprowadza zasadę "dobrego sąsiedztwa", której celem jest dostosowanie planowanej zabudowy do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że na obszarze analizowanym, na południe od terenu wnioskowanego dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej uzupełniona o lokale usługowe (do ok. 30% pow. całkowitej budynku) Jedynym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w tej części obszaru analizowanego jest budynek znajdujący się na działce nr (...) (narożnik ul. M., W. i L.) - obecnie w trakcie realizacji. Zabudowa ta jest uzupełniona o drobne budynki pełniące funkcję gospodarczo – garażową, które zlokalizowane są w głębi działek. Na zachód oraz północ od terenu objętego wnioskiem znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna - w formie blokowej. Zabudowa o funkcji biurowo - usługowej położona jest przy ul. M.(...). Wskaźnik powierzchni zabudowy działek w podstawowym obszarze analizowanym wynosi średnio około 22%, maksymalny wskaźnik wynosi ok. (...) % (działka przy ul. W.(...)). Po południowej stronie ulicy M. powierzchnie działek mieszczą się w przedziale (...) m2 (ul. L. (...) ) do (...) m2 (dz. nr (...) - ul. W. / M. / L.). Działki zabudowane są w przedziale od (...) m2 (ul. L. (...)) do (...) (dz. Nr (...) - ul. W. / M. / L.). Wskaźnik powierzchni zabudowy działek w rozszerzonym obszarze analizowanym wynosi średnio ok.(...). Wskaźniki kształtują się w przedziale od (...) (ul. L. (...)) do (...) (ul. W. (...)). Średni wskaźnik w całym obszarze analizowanym (obejmującym zarówno obszar minimalny i poszerzony) wynosi (...) %. Powierzchnia działek wynosi od (...) m2 do (...) m2. Są one zabudowane budynkami o powierzchni zabudowy wynoszącej od (...) m2 (ul. W. (...)) do (...) m2 (ul. W. (...)). Średnie wartości liczone osobno i łącznie podano specjalnie by wyjaśnić jak się one kształtują i jakie mają przełożenie na rozstrzygnięcie. Jest to kwestia istotna w sytuacji, gdy biorące w postępowaniu strony wskazują na własne wyliczenia dotyczące średnich wartości. Kształtują się one od (...) % - wg stron wnoszących uwagi do (...) % - wg inwestora. Budynki położone po południowej stronie ul. M. i na wschód od ul. W. posiadają maksymalnie trzy kondygnacje nadziemne (w tym poddasza użytkowe) i wysokość do ok. (...) m w kalenicy (ul. W.(...)). Wszystkie budynki są podpiwniczone. Najwyższy budynek (narożnik ul. M., L. i W.) ma (...) m wysokości, trzy kondygnacje, nadziemne (ustalono na podstawie projektu budowlanego). Zabudowa na północ od ul. M. i na zachód od ul. W. posiada od 4 do 5 kondygnacji nadziemnych i podpiwniczenie oraz wysokość do ok. (...) m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy położonej wzdłuż ul. W. i L. wynosi ok. (...) m; maksymalna wynosi ok. (...) m (ul. W. (...)). Uwzględniając tolerancję (...) % wynikającą z § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania średnia szerokość wynosi (...) m. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak dachy strome czterospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od ok. (...)°. Dachem mansardowym, który jest formą dachu skośnego, przykryty jest budynek na działce nr (...) (ul. M. / ul. W. / ul. L.). W obszarze analizowanym zabudowa zlokalizowana jest na uporządkowanych liniach zabudowy. Budynki znajdujące się przy ul. W. usytuowane są na jednej linii zabudowy położnej w odległości (...) m od frontowych granic działek. Budynki położone wzdłuż ul. L. położone są w odległości (...) m od frontowych granic działek Zabudowa usytuowana na północ od ul. M. znajduje się w odległości od (...) m do (...) m od frontowych granic działek. Na północ od ul. M. i na zachód od ul. W. znajduje się wysoka zabudowa 4 i 5-cio kondygnacyjna. Na południe od ul. M., pomiędzy ulicami W. i L. znajduje się zabudowa willowa wolnostojąca i bliźniacza wchodząca w skład większego założenia urbanistycznego ograniczonego ulicami M., W., G. i Z. Budynki położne w tym rejonie usytuowane są na jednej linii zabudowy w odległości (...) m od frontowych granic działek. Szerokość działek wynosi (..) m – (...) m w zależności od rodzaju zabudowy (wolnostojącej lub bliźniaczej), głębokość działek (długość) wynosi (...) m – (...) m. U zbiegu ulic M., W. i L. znajduje się wielorodzinny budynek będący obecnie w trakcie realizacji. Zabudowa trzykondygnacyjna sięga w głąb działek na maks. (...) m (ul. L. (...)). Jedna działka w terenie analizowanym, przy ul. W. (...), zabudowana jest począwszy od obowiązującej linii zabudowy, aż do tylnej granicy działki. Wskaźnik zabudowy poszczególnych posesji mieści się w przedziale od (...) % do (...) %. Działki zabudowane są w przedziale od (...) m² do (...) m². Powierzchnie działek mieszczą się w przedziale (...) m² do (...) m². Teren objęty wnioskiem wraz z działkami sąsiednimi charakteryzuje się spadkiem terenu w kierunku południowym. Na całej szerokości działek, na których planowana jest inwestycja wynosi on około (...) % przy różnicy poziomów wynoszącej ok. (...) m. Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy stwierdzono, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Takie kryteria spełniają np. działka nr (...) przy ul. W. / M. / L., działka nr (...) przy ul. L. (...) oraz inne działki z zabudową mieszkalną położone przy tych samych ulicach, co wnioskowana inwestycja. Tym samym wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1upzp, został spełniony. Przeprowadzona analiza na obszarze analizowanym wykazała, że planowana inwestycja o parametrach ustalonych w decyzji będzie kontynuowała funkcje i parametry zabudowy usytuowanej w tym obszarze w zakresie: funkcji - mieszkaniowej wielorodzinnej kontynuującej funkcję sąsiedniego budynku, linii zabudowy - ustalonej zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy - ustalonego zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, szerokości elewacji frontowej -ustalonej zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - ustalonej zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, geometrii dachu - ustalonej zgodnie z § 8 rozporządzenia. Planowana zabudowa kontynuuje funkcję mieszkaniową wielorodzinną występującą w obszarze analizowanym, na którym dominuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej uzupełniona o lokale usługowe (do (...) % pow. całkowitej budynku), znajdują się także pojedyncze budynki o funkcji biurowo - usługowej; na północ od ul. M.i na zachód od ul. W., a także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Planowana zabudowa kontynuuje uporządkowaną linię zabudowy znajdującą się przy ul. W. i L. Dodatkowo w celu zmniejszenia ingerencji nowoprojektowanej zabudowy w strefę ogrodową sąsiednich posesji, od każdej z ulic (tj. od strony ul. W. ul. L.) wyznaczono maksymalne nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości (...) m od frontowych granic terenu. Ich wyznaczenie uznano za niezbędne w sytuacji, gdy nowe budynki winny także formą i gabarytami nawiązywać do zabudowy sąsiedniej. Analiza urbanistyczna wykazała, że większość z budynków mieszkalnych sięga maksymalnie (...) m w głąb działek (np. ul. W. (...), ul. L. (...)), jednak dowiedziono także, że w terenie analizowanym znajdują się posesje, gdzie zabudowa sięga (...) m w głąb działki (ul. L.(...)) bądź cała działka, aż po tylną granicę jest ściśle zabudowana (ul. W. (...)). Planowana zabudowa przekracza średni wskaźnik powierzchni zabudowy budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania dopuszczają możliwość przyjęcia innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2). Przyjęcie wyższego wskaźnika zabudowy niż średni pozwoli na zaprojektowanie budynków harmonijnie łączących zabudowę na działce nr (...) i przy ul. W.(...) oraz L. (...). Nowoprojektowana zabudowa lokalizowana na styku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o zróżnicowanej wysokości i powierzchni zabudowy winna stanowić łącznik pomiędzy zabudową willową i wielorodzinną. Ustalając wskaźnik w wysokości (...) % ograniczono ten parametr do konkretnej powierzchni zabudowy dla każdego z segmentów. Tak ustalona powierzchnia nawiązuje do powierzchni zabudowy największych willi położonych przy ul. L. Planowana zabudowa kontynuuje szerokość elewacji zabudowy znajdującą się przy ul. W. i L. Ustalono ją w wysokości (...) m, co stanowi średnią wartość z obszaru analizowanego wynoszącą (...) m z tolerancją (...) %, o której mowa w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Przedmiotowa zabudowa kontynuuje wysokość zabudowy położonej przy ul. W. i L. Ustalenia dotyczące wysokości nowej zabudowy zapewniają kontynuację wysokości budynków położonych najbliżej wnioskowanego terenu: trzy kondygnacje nadziemne (w tym poddasze użytkowe) i wysokość ok.(...) m (ul. W. i budynek na dz. nr (...)). Wysokości trzy i dwukondygnacyjnych budynków stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo wnioskowanego terenu (tj. działka nr (...)) wynoszą odpowiednio (...) m, (...)m i (...) m. Ustalona wysokość nowej zabudowy do (...) m dla dolnej krawędzi dachu i maksymalna wysokość (...) m do górnej krawędzi dachu sprawią, że wysokości budynków położonych przy ul. L. i W. będą zmniejszać się uskokowo od północy w kierunku na południe, godząc tym samym różne typy i gabaryty zabudowy sąsiedniej. Ustalając ograniczenia w tym zakresie uwzględniono także spadek terenu. Dodatkowo, by w sposób jednoznaczny określić wysokość jaką opracowujący projekt miał na uwadze, wskazano miejsce, od którego należy ją mierzyć. Ogranicza to możliwość interpretacji wysokości, co w sytuacji lokalizacji budynku między niską zabudowa jednorodzinną, a średniowysoką wielorodzinną jest szczególnie ważne. Planowana zabudowa kontynuuje geometrię dachów budynków położonych przy ul. W. i L. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i strome czterospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych ok. (...)°.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. J., W. K. i P. S. oraz Stowarzyszenie M. Zarzuty podniesione w odwołaniach dotyczą niezgodnego z prawem łączenia niezależnych podmiotów posiadających odrębny status prawny. Chodzi w szczególności o włączenie do zabudowy działki (...) części działki (...), nie określając o jaką część chodzi. Działki nr (..) i (...) posiadają odrębny status prawny: działka nr (...) o powierzchni (...) nr (...) jest własnością Miasta P., natomiast działka nr (...) o powierzchni (...) m2 jest własnością Skarbu Państwa. Wieczystym użytkownikiem obu działek jest spółka S. Sp. z o.o. Nadto zgodnie z księgą wieczystą nr (...) rubryka1.5, powierzchnia działki (...) ark.(...), Ł., wynosi (...) m2. Powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni ogólnej wynosi (...) m2 tzn. (...)%. Zabudowa działki nr (...), realizowana była w oparciu o decyzję nr (...) z dnia (...) r. Budynek postawiony przez tego samego inwestora na działce nr (...) leżącej w obszarze ochrony konserwatorskiej zajął (...) % powierzchni działki a (...) % powierzchni zostało przeznaczone na wjazd i wyjazd z garażu podziemnego. Jeśli traktować te działki łącznie, to zabudowa na działce nr (...) nie powinna w ogóle mieć miejsca. Przedmiotowa decyzja celowo nie określa powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni ogólnej działki. Fakt ten pozwolił developerowi przekroczyć ponad dwukrotnie wskaźnik zabudowy przyjęty dla przedmiotowego obszaru (...%). W decyzji nr (....) określono udział zieleni w powierzchni działki na min. (...) %. Powierzchnia zieleni wynosi (...) % i ograniczona jest do trawników. Na działce nr (...) nie zaprojektowano zieleni wysokiej. W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowani nr (...). wskazano, że stanowi ona element izolacji zmniejszający uciążliwość klimatu miasta ze szczególnym uwzględnieniem poprawy komfortu akustycznego. Powierzchnia wjazdu/wyjazdu na działce nr (...) wynosi (...) % powierzchni ogółem. Reasumując bilans zakończonej budowy na działce nr (...) jest następujący: zabudowa (...) %, zieleń/trawa (...) %, wjazd/wyjazd (...) % łącznie (...) %. Zgodnie z zaskarżoną decyzją powierzchnia działki nr (...) wynosi (...) m2. Zgodnie z księgą wieczystą nr (...) rubryka 1.5 powierzchnia działki (...) wynosi (...) m2. W decyzji nie wyjaśniono pochodzenia dodanej powierzchni (...) m2. Bez wyjaśnienia tej kwestii dalsze rozważania dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu są bezprzedmiotowe. Obszar przyjęty do analizy wykracza poza teren objęty ochroną konserwatorską. Włączenie wysokiej zabudowy przy ul. M. i G. wypacza sens ochrony konserwatorskiej wartościowego kwartału willowego O. – S., o wysokich walorach kompozycyjnych. Wysokie budynki przy ul. W. (...) ul. G (...), ul. M. (...)znacznie zawyżają procent zabudowy działek. Organy naruszają prawo działając niezgodnie z rozporządzeniem, zgodnie z którym powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr (...) powinna wynosić (...) %. Zakończenie postępowania dowodowego podjęto nie oczekując na odpowiedź Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego na zażalenie stron na postanowienie Konserwatora Zabytków Nr (...) z dnia (...) r. Ponadto wzdłuż całej działki nr (...) przechodzi magistrala cieplna obsługująca znaczną część miasta. W punkcie V decyzji nie określono warunków niezbędnych dla zachowania bezpiecznej odległości, choć D. S.A. dla takich magistrali postuluje zachowanie minimalnej odległości (...) m miedzy linią zabudowy a skrajem kanału ciepłowniczego. Kluczowym problemem jest zabezpieczenie ludzi i budynków przed wypływem wody o temp. 130° C przy ciśnieniu 1,6 Mpa. W zaskarżonej decyzji nr (...) zamiennie stosuje się pojęcie willi i segmentu pomimo, że ich znaczenie jest różne. W przedmiotowej sprawie należy przyjąć stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków "na powyższej działce powinny powstać 2 wille (jedna od strony ul. L., druga od strony ul. W.). Projektowane wille kształtem i gabarytami powinny nawiązywać do miejskiej zabudowy willowej". Tymczasem w decyzji jest mowa o segmentach budynku stawianych na płycie. W decyzji nr (...) wysokość budynków ustalono na (...) m bez dokładnego określenia elementu, od którego należy ją liczyć. Chodzi o podanie wysokości budynku w kalenicy lub wysokości budynku do gzymsu.. Nie precyzyjne określenie wysokości budynku umożliwia developerowi budowę dodatkowej kondygnacji mieszkalnej. Ustalić należy 2 kondygnacje z zakazem budowy antresoli. W przewidywanej obsłudze komunikacyjnej koniecznym jest zapewnienie odrębnych wjazdów i wyjazdów na działkach nr (...) i (...). Stanowi to konsekwencję odrębnego statusu prawnego obu działek. Realną jest bowiem sprzedaż działki nr (...), a nowi właściciele mogą nie wyrazić zgody na wjazd ze swojej posesji na działkę nr (...).

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 1, art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, iż organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany na właściwej mapie w sposób zgodny z § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Fakt, że w obszarze analizowanym znalazły się tereny objęte ochroną konserwatorską i tereny takiej ochrony pozbawione wynika z tego, ze obszar analizowany wyznacza się wokół terenu określonego we wniosku, tak więc z każdej strony tego terenu. Ustalając parametry dla nowej zabudowy należy w pierwszym rzędzie brać pod uwagę parametry zabudowy z terenu chronionego, ponieważ tworzy on urbanistyczną i architektoniczną całość, a na terenie tym znajdują się również działki objęte wnioskiem. Postanowieniem z dnia (...) r. Miejski Konserwator Zabytków w P. uzgodnił pozytywnie projekt decyzji sporządzony w toku postępowania. Stanowisko Konserwatora jest wiążące dla organu prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jak i dla organu odwoławczego i nie podlega ocenie w toku postępowania prowadzonego przez ten organ. Organ pierwszej instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp. Przytaczając treść § 2 pkt 2, pkt. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, iż organ pierwszej instancji ustalił parametry dla nowej zabudowy, wyjaśniając w uzasadnieniu decyzji jakimi przesłankami kierował się ustalając takie, a nie inne parametry. Zasady ustalania parametrów nowej zabudowy określa § 4 ust. 1, 2, 3, § 3 ust. 1,ust. 4. W rozpatrywanej sprawie linia zabudowy została wyznaczona zgodnie z zasadą opisaną w ust. 1 § 4 rozporządzenia, tj jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy. Jako średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego przyjęto (...) % (§ 5 ust. 1, 2 ww. rozporządzenia) Dla planowanej zabudowy ustalono wskaźnik w wysokości maksymalnej (...) % wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. A zatem skorzystano z możliwości odstępstwa określonego w § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia Skorzystanie z tej możliwości było uzasadnione wynikami analizy. Rozpiętość wskaźników zabudowy dla działek w obszarze analizowanym jest bardzo duża i wynosi od (...) % do (...) %, (w podstawowym obszarze analizowanym od (...) % do (...) %), a to usprawiedliwia wyznaczenie wskaźnika innego niż średni. Nadto ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie proponowanym przez odwołujących (...%) oznaczałoby, że wolna od zabudowy pozostawałaby powierzchnia ponad (...) m2 terenu inwestycji, co uznać należy za nieracjonalne. Zgodnie z § 6 ust. 1 i w § 3 ust. 1 i ust. 2 ww. rozporządzenia szerokość elewacji ustalono na (...) m. W analizie ustalono, że szerokość elewacji budynków przy ul. Włodkowica i Lubeckiego wynosi od (...) do (...) m. Gdyby przyjąć tę niższą wartość jako średnią, ustalenie szerokości elewacji na 18 m byłoby zgodne z prawem (15 + 3; (...) % z 15 to 3 m). Ustalenie wysokości planowanego obiektu jest zgodne z przepisami rozporządzenia i porządkuje relacje w pasie nieruchomości od strony ul. Marcelińskiej, położonych przy ul. W. i ul. L. ( § 7 ust. 1, 2 i 3 ww. rozporządzenia). Odnosząc się natomiast do geometrii dachu wskazano, iż obszarze analizowanym znajdują się bardzo zróżnicowane pod względem geometrii dachu budynki. Ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji należy wobec tego uznać za zgodne z prawem. Warunki zabudowy ustalono również zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa. Spełniono także pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 upzp. Teren ma dostęp do drogi publicznej przez działkę nr (...) (inwestor jest wieczystym użytkownikiem obu działek). Istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W toku postępowania został sporządzony projekt decyzji przez osobę wpisaną na listę izby samorządu architektów (wpis nr WP-0745), co wypełnia dyspozycję art. 60 ust. 4 upzp. Projekt decyzji został uzgodniony z konserwatorem zabytków w trybie art. 106 kpa, a więc zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 i ust, 5 upzp. W wyniku uzgodnienia Miejski Konserwator Zabytków w Poznaniu wydał pozytywne postanowienie z dnia (...) r. Uzgodnienie projektu decyzji z Zarządem Dróg Miejskich w P. nastąpiło w formie opinii, a nie postanowienia, co jest zgodne z art. 106 kpa. W związku z zarzutami podniesionymi w odwołaniach Kolegium wyjaśniło, iż okoliczność, że jako teren inwestycji wskazano dwie odrębne, wyznaczone geodezyjnie działki, a właściwie działkę nr (...) i część działki nr (...), będące jedna własnością Miasta, a druga Skarbu Państwa, nie ma na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy żadnego znaczenia. W myśl art. 63 ust. 2 upzp decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Ponadto w rozpatrywanej sprawie można skutecznie podnosić zarzuty tylko dotyczące terenu objętego wnioskiem, dla którego w zaskarżonej decyzji ustalono warunki zabudowy tj. działki nr (...) i części działki nr (...). Sposób zagospodarowania całej działki nr (...) był przedmiotem odrębnego postępowania. postępowaniem była objęta tylko część działki nr (...), ta część na której znajduje się wjazd/zjazd na działkę, ponieważ ma on służyć obu inwestycjom, zlokalizowanej na działce (...) i na działce nr (...). Powierzchnia tej części działki nr (...) wynosi (...) m2, powierzchnia działki nr (...) – (...) m2, łącznie teren inwestycji ma (...) m2. Ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy brano pod uwagę zarówno wskaźniki dla terenu objętego ochroną konserwatorską jak i terenu pozbawionego tej ochrony. W obu przypadkach wykazano, ze wyznaczenie wskaźnika innego niż średni było zasadne i znajduje oparcie w przepisach prawa. Zarzut dotyczący utrudnienia stronom realizacji prawa czynnego udziału w postępowaniu z uwagi na wydanie decyzji bez oczekiwania na rozpatrzenie przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego zażalenia na postanowienie uzgodnieniowe Miejskiego Konserwatora Zabytków w P., jest niezasadny. Organ właściwy w sprawie ustalenia warunków zabudowy winien przed wydaniem decyzji dysponować ostatecznymi postanowieniami uzgodnieniowymi. Postanowienie Konserwatora Zabytków takim postanowieniem było. W świetle obowiązujących przepisów art. 53 ust. 5 upzp, jedyną osobą uprawnioną do zaskarżenia postanowienia uzgodnieniowego jest wnioskodawca/inwestor. Inwestor zażalenia nie złożył. Postanowienie było zatem ostateczne w rozumieniu art. 16 § 1 kpa. Zażalenie J., K. i S. było niedopuszczalne. Kwestie te zostały wyjaśnione w postanowieniu Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia (...) r. Z kolei sprawa ewentualnej kolizji planowanej inwestycji z magistralą ciepłowniczą znajdującą się na działce nr (...) nie ma na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy istotnego znaczenia. Szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji będą rozważane na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Zarzut dotyczący używania pojęć "willa" i "segment" jest chybiony. Istotne jest to, że Konserwator Zabytków wydając postanowienie uzgadniające projekt decyzji sprawy tej nie uznał za ważną. Planowane przez inwestora obiekty pod względem gabarytów winny oscylować pomiędzy gabarytami typowymi dla domu jednorodzinnego, a gabarytami typowymi dla budynków wielorodzinnych. Budynki w najwyższym punkcie nie mogą być wyższe niż (...) m, mają mieć po dwie kondygnacje naziemne i jedną kondygnację pod dachem stromym. Sprawa obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji w obecnym stanie faktycznym i prawnym nie stanowi problemu. Obie działki znajdują się w wieczystym użytkowaniu Spółki. W przyszłości nabywcą mieszkań na działce nr (...) będzie należało zapewnić służebność przejazdu i przechodu przez działkę nr (...).

W skardze na tę decyzję Stowarzyszenie M. wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając art. 63 ust. 1 naruszenie art. 63 ust. 1 upzp, ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, § 5 ust. rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Stowarzyszenie podniosło, iż błędnie przyjęto w niniejszej sprawie, iż S. Sp. z o.o. jest jednym użytkowaniem wieczystym działki nr (...), błędnie przyjęto obszar analizowany i współczynnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynikający z błędnego określenia obszaru analizowanego oraz określenia jego granic poza obszarem objętym ochroną konserwatorską, dopuszczenie wskaźnika zabudowy powyżej wartości średniej i przyjęcie wskaźnika zabudowy w wysokości (...) % zamiast (...) % tylko dla działki nr (...).

Skargę wnieśli również J. J., W. K. i M. P.-S. zarzucając zaskarżonej decyzji stwierdzenie, że inwestor jest wieczystym użytkownikiem obu działek, co jest niezgodne z prawdą, ponieważ spółka sprzedała dziewięć mieszkań i nie jest już wieczystym użytkowaniem obu tych działek, zawyżenie powierzchnię działki nr (...), bezpodstawne przyjęcie wskaźnika zabudowy w wysokości (...) % zamiast w wysokości (...) %, przyjęcie jako obszaru analizowanego terenu wykraczającego poza teren objęty ochroną konserwatorską, nie określenie jednoznacznie charakteru zabudowy na działce nr (...), nie odniesienie się do problemu zabezpieczenia magistrali ciepłowniczej przebiegającej przez działkę nr (...) oraz brak nadzoru Miejskiego Konserwatora Zabytków nad planowaną inwestycją oraz stwierdzenie, iż zażalenie Stowarzyszenia na postanowienia Konserwatora Zabytków było niedopuszczalne i wymaga ono wyjaśnienia, a także brak ustalenia służebności przejazdu dla działki nr (...).

Na rozprawie przeprowadzonej w dniu (...) r. przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu dopuszczono do udziału w sprawie w charakterze uczestnika Wspólnotę Mieszkaniową "D.". Pełnomocnik Stowarzyszenia M. podtrzymał zarzuty podniesione w skardze, podkreślając, iż nieprawidłowym było rozszerzenie obszaru analizowanego oraz zawyżenie (przyjęcie powyżej) średniej powierzchni działki.

Skarżący W. K. i pełnomocnik M. P. – S. również podtrzymali zarzuty podniesione w skardze, a ponadto pełnomocnik skarżącej zwrócił uwagę na powierzchnię zabudowy, którą błędnie ustalono. Procent wyliczono na powierzchni działki nr (...) i części działki (...), na której istnieje zabudowa, która obejmuje (...) %. W przypadku odcięcia części działki nr (...), na której istnieje ten budynek i włączenia jej do powierzchni zabudowy działki nr (...) daje to większy procent zabudowy niż w rzeczywistości. Jeżeliby liczyć powierzchnię zabudowy tylko dla działki nr (...) to procent jej zabudowy wynosi (...). Ponadto płyta, na której mają być postawione budynki mieszkalne wystaje ponad poziom gruntu, zwłaszcza od strony ul. W.

Pełnomocnik inwestora podtrzymał stanowisko wyrażone w piśmie z dnia (...) r, wskazując, iż zarzuty zawarte w skargach są niezasadne. Wskazał m. in., iż obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, zatem niedopuszczalne jest, jak sugeruje Stowarzyszenie, ograniczenie obszaru analizowanego wyłącznie do strefy objętej ochroną konserwatorską, czy też ustalenie parametrów nowej zabudowy w oparciu o analizę niektórych tylko obiektów w obszarach analizowanych np. mających charakter zabytkowy. Również zarzut dotyczący ustalenia wskaźnika nowej zabudowy jest bezzasadny. Wskaźnik został ustalony zgodnie ze wskazanym wyżej rozporządzeniem i nie budził zastrzeżeń Miejskiego Konserwatora Zabytków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności.

Przedmiotem kontroli w rozpatrywanej sprawie jest decyzja SKO z dnia (...) r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie przewidzianej do realizacji na terenie działki nr (...) ark. nr(...), obręb Ł.i części działki nr (...), ark.(...), obręb Ł. położonej pomiędzy ulicami W. i L. w P.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajdują się działki objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 upzp, zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 upzp w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić należy, iż w myśl art. 6 ust. 2 upzp każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1upzp, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 upzp i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Zgodnie z art. 60 ust. 6 upzp określenie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego przekazane zostało do kompetencji ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Wykonując powyższą delegację ustawową Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc pod uwagę, iż zasadniczy spór dotyczy, w niniejszej sprawie, błędnego przyjęcia obszaru analizowanego oraz parametru wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy wskazać należy, iż zarzuty te nie znajdują uzasadnienia w zebranym w sprawie materiale dowodowym.

Zgodne z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania, w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Wskazać przy tym należy, że front działki zgodnie z definicją ujętą w § 2 pkt.5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania, to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Integralne części decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r o warunkach zabudowy przedmiotowej inwestycji stanowią: załącznik nr 1 zawierający część tekstową tj. analizę i wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz załącznik nr 2 obejmujący część graficzną z mapą i wynikami analizy z wyrysowanymi granicami obszaru analizowanego oraz mapę z rozstrzygnięciem. Wprawdzie organ zawarł wyniki analizy i warunki ustalone dla planowanego przedsięwzięcia na jednej mapie, co jest niezgodne z § 3 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia i art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, co słusznie zauważyło Kolegium. Obszar analizowany wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, w promieniu 96 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu 3x32m. Obszar ten jednak powiększono o pas szerokości około 120 m i długości około 150 m w kierunku południowym obejmującym działki dostępne z tych samych, co teren objęty wnioskiem dróg publicznych. Kwestia ta ma niezmiernie istotne znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ewentualnie przyjęcie obszaru analizowanego w innych granicach może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 upzp. Wyznaczenie obszaru analizowanego ze względu na jego znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy, powinno być zatem poparte rozważną argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu decyzji. Nabiera to szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy jak w rozpoznawanej sprawie, występują strony o spornych interesach. Pewien luz decyzyjny, z jakiego w tym zakresie korzysta organ, nie może być w żadnej mierze utożsamiany z dowolnością jego działania. Brak stosownej argumentacji uzasadniającej takie a nie inne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, a przede wszystkim frontu działki - powoduje, że kwestia ta wymyka się spod kontroli sądowej. Prowadzi również do naruszenia art. 107 § 3 kpa zgodnie z którym, decyzja winna zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne. W rozpatrywanej sprawie uzasadnienia decyzji organów obu instancji zawierają w tym względzie stosowne wyjaśnienia i argumentację. Rozszerzenie obszaru analizowanego, w sytuacji gdy planuje się lokalizację dwóch segmentów w bezpośrednim sąsiedztwie budynku "D." oraz zabudowy willowej o zróżnicowanej formie i gabarytach, położonej w bardzo uporządkowanym urbanistycznie układzie objętym ochroną konserwatorską jest konieczne, bowiem pozwoli to na szerokie zbadanie kontekstu przestrzennego i na tej podstawie uzyskanie pełnego obrazu stanu faktycznego. Dzięki tak przeprowadzonej analizie, jak słusznie wskazał organ pierwszej instancji, możliwe było zweryfikowanie parametrów inwestycji w zakresie wysokości i powierzchni zabudowy oraz ustalenie ich w takiej wielkości, aby kontynuowały parametry zabudowy sąsiedniej i jednocześnie umożliwiły wpisanie planowanej inwestycji w zastany stan rzeczy.

Dla ustalenia warunków konkretnej zabudowy decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nie oznacza to jednak, że analiza nie musi obejmować wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze. Istotniejsze jest bowiem to, aby z tej analizy wyprowadzone zostały właściwe wnioski. Tylko bowiem taka pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (patrz: wyrok NSA z dnia 18 listopada 2010 r. II OSK 1720/09 LEX nr 746752)

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednocześnie w ust. 2 tej samej jednostki redakcyjnej prawodawca dopuścił wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Konieczne jest więc, przy wyznaczeniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Podobnie bowiem jak to jest przy ustalaniu linii zabudowy, w przepisie § 4 ust. 2 zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, co jednak wymaga szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej.

Z przeprowadzonej w sprawie analizy (z dnia (...) r.) wynika w sposób jednoznaczny, iż w obszarze analizowanym, obejmującym zarówno obszar minimalny jak i poszerzony, który w ocenie Sądu wyznaczony został prawidłowo, średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi (...) %. Z kolei maksymalny wskaźnik zabudowy działek w obszarze podstawowym wynosi około (...) %, natomiast w obszarze rozszerzonym wynosi do (...) %. Powierzchnia zabudowy planowanej inwestycji składa się z dwóch segmentów i dla powierzchni działki nr (...) wynosi (...) %, a dla powierzchni terenu składającego się z działki nr (...) i części działki nr (...), na której planowany jest wjazd do kondygnacji podziemnej, wynosi (...) %. Jak wskazał organ wskaźnik zaokrąglono do (...) % powierzchni terenu składającego się z dwóch działek, jednej w całości (nr...) a drugiej w części (nr...). Odstąpienie od średniej wynoszącej (...) % w zakresie parametru nie zburzy ładu architektoniczno urbanistycznego na przedmiotowym terenie, co wynika z przeprowadzonej wnikliwie analizy funkcji oraz cech zabudowy przedmiotowego terenu.

Z kolei odnosząc się do zarzutu, iż błędnie przyjęto, że spółka jest jednym użytkownikiem wieczystym działki nr (...) skoro sprzedała dziewięć mieszkań oraz, że działki posiadają różne statusy prawne nie ma znaczenia w niniejszej sprawie, bowiem jak słusznie wskazało Kolegium przywołując treść art. 63 ust. 2 upzp, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest pierwszą decyzją w procesie inwestycyjnym, a wnioskodawca nie musi legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę należy wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zatem dopiero na tym etapie postępowania kwestie własności nieruchomości mają znaczenie prawne. Dlatego też wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji nie stwarza żadnego zagrożenia dla współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, ani dla właścicieli nieruchomości usytuowanych w sąsiedztwie. Nie wpływa bowiem w żaden sposób na ich prawa do nieruchomości (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 listopada 2009 r. II SA/Kr 1355/09 opubl. cbois).

Prawo do zabudowy, jako element uprawnień do nieruchomości, jest oceniane z punktu widzenia prawa cywilnego. Jest ono niezbędne przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Natomiast ustalenie warunków zabudowy jako określenie dopuszczalnych zamierzeń inwestycyjnych, może interesować każdego ,nawet potencjalnego inwestora. Samo wydanie decyzji nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych (...). Przepis art. 63 ust. 2 odnosi się nie tylko do nienaruszania sfery praw rzeczowych (ewentualnie obligacyjnych), dotyczących nieruchomości, na której ma być prowadzona inwestycja. Realizacja inwestycji może naruszyć prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości, znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji (sąsiedztwa). Nie zmienia to faktu, ze sama decyzja stanowiącą o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie stanowi aktu naruszającego te prawa. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczania cudzych prawa do nieruchomości. Ograniczenie to nastąpić może dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę. Zagrożenie czyichś praw, dotyczących nieruchomości, na której planuje się inwestycję, lub nieruchomości sąsiedniej, ma charakter potencjalny. Uprawnieni do wskazanych nieruchomości mogą nabyć w procesie wydawania decyzji status strony, ponieważ postępowanie dotyczy ich interesu prawnego, ale nie znaczy to, ze go narusza. Zgodnie z art. 6 ust. 1 upzp tylko ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Decyzje, wydawane w razie braku planu miejscowego nie maja takiej mocy (parz: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego C.H. Beck Warszawa 2005 s. s. 514-515)

Również zarzut braku nadzoru Miejskiego Konserwatora Zabytków nad planowaną inwestycją oraz stwierdzenie, iż zażalenie Stowarzyszenia na postanowienia Konserwatora Zabytków było dopuszczalne i wymaga wyjaśnienia jest niezasadny. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 upzp decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, tylko w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską. Jeśli zatem obszar przeznaczony pod projektowane zainwestowanie lub też obiekt pod nie przeznaczony nie są objęte ochroną konserwatorską, brak jest podstaw do uzgadniania warunków zabudowy dla takiej inwestycji przez organ konserwatorski. Zatem uzgodnienia z art. 53 ust. 4 upzp mają gwarantować udział w postępowaniu organów wyspecjalizowanych, dokonujących oceny zgodności z prawem zamierzeń inwestycyjnych, z punktu widzenia niektórych ustaw szczególnych. W tym w pkt. 2 wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale jedynie w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską. Jeżeli więc w P. planowana jest inwestycja na obszarze objętym ochroną konserwatorską, to na mocy porozumienia z dnia 18 listopada 2003 r. zawartego pomiędzy Wojewodą W. a Prezydentem Miasta P. w sprawie powierzenia Miastu P. spraw z zakresu właściwości W. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, właściwym do uzgodnienia projektu przygotowanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy w I instancji jest Miejski Konserwator Zabytków w P. i staje się wówczas organem współdziałającym. Przenosząc przytoczone rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, iż teren, na którym ma powstać planowana inwestycja zlokalizowany jest na terenie zespołu urbanistyczno-architektonicznego najstarszych dzielnic miasta P. wpisanego do rejestru zabytków pod nr 49/2009 decyzją z dnia 6 października 1982 r. i w związku z tym projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji wymagał w trybie art. 106 kpa uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków, który postanowieniem z dnia (...) r uzgodnił przedmiotowy projekt decyzji zawierając wytyczne, które przedmiotowa inwestycja musi spełniać. Od takiego postanowienia, jak słusznie wskazało Kolegium, zażalenie przysługuje tylko inwestorowi, co wynika z art. 53 ust. 5 upzp (zmienionego przez art. 70 pkt 6 lit. b ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz.U.10.106.675) z dniem 17 lipca 2010 r.). Tak, więc zażalenie wniesione przez innych uczestników postępowania było niedopuszczalne (postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia (...) r.)

Co się zaś tyczy zarzutu, iż w decyzji o warunkach zabudowy nie ma mowy o zabezpieczeniu przebiegającej przez działkę nr 190 magistrali ciepłowniczej wskazać należy, iż także jest bezzasadny. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalna na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Postępowanie w tym przedmiocie prowadzone jest w oparciu o inne przepisy, niż postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę, postępowania te zasadniczo są też od siebie niezależne, również inne organy właściwe są do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a inne decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Obawa skarżących, że inwestor być może zrealizuje przedmiotową inwestycję bez uprzedniego uregulowania sprawy zabezpieczenia węzła ciepłowniczego jest nieuzasadniona z tego powodu, że w ewentualnym postępowaniu o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę - w którym Stowarzyszenie będzie stroną, i w którym będzie mogło czynnie uczestniczyć - organ zobowiązany będzie uwzględnić fakt, iż przez działkę tę przechodzi magistrala ciepłownicza i zobowiązany będzie poczynić stosowne kroki w tym zakresie, jak również m.in. ocenić, czy projekt budowlany spełnia wymogi, jakie nakładają przepisy rozporządzeń Ministra Infrastruktury: z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Także zarzut dotyczący nie ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy służebności dojazdu do działki nr (...) jest niezasadny. W orzecznictwie sądowoadministarycjnym wypracowane zostało stanowisko, iż dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej na potrzeby ustalenia warunków zabudowy tegoż terenu, nie można utożsamiać z dostępem faktycznym. Dostęp ten ma być prawnie zagwarantowany (patrz m. in. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r. II OSK 1116/08, LEX 555738), co oznacza, ze musi wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego, czy administracyjnego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymieniając przesłanki, których łączne spełnienie warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wskazując w art. 61 ust. 1 pkt 2 na warunek dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, używa sformułowania "ma dostęp do drogi publicznej", co wyraźnie wskazuje, iż dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy i nie może powstać dopiero w przyszłości (patrz: wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r. II OSK 1467/09, LEX 746565). W niniejszej sprawie obsługa komunikacyjna przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym projektowanego na działce nr (...) i częściowo (...) (dojazd do garaży) powinna odbywać się jednym zjazdem z ul. W. i jednym zjazdem z ul. L. uzgodnionymi wcześniej jako dojazd do zabudowy zrealizowanej na działce nr (...) w pozwoleniu na budowę z dnia (...) r. Dla wyżej wymienionych zjazdów w dniu (...) r. wydano decyzje zezwalające na ich lokalizację. Tak, więc w niniejszej sprawie dla terenu, na którym ma powstać przedmiotowa inwestycja istnieje dostęp do drogi publicznej, bowiem obie działki nr (...) i (...) znajdują się w użytkowaniu wieczystym inwestora, a dostęp do działki nr (...) ma się odbywać właśnie przez działkę nr (...). Kwestia natomiast ustalenia służebności przejazdu przez działkę nr (...) dla przyszłych właścicieli mieszkań, które będą mieściły się w budynku na działce nr (...) nie jest objęta zakresem niniejszego postępowania.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że zarzuty zarówno Stowarzyszenia M. jak i J. J., W. K. i M. P.-S. nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca podjęte zostały na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych. Decyzje zawierają wyczerpujące uzasadnienie faktyczne i prawne, w tym decyzja organu drugiej instancji w sposób wyczerpujący odnosi się do zarzutów strony podniesionych w odwołaniu, stosownie do wymogów określonych w art. 107 § 3 kpa. Organ nie naruszył zasady prawdy obiektywnej, jak i zasady uwzględniania słusznego interesu obywateli oraz zaufania do organów administracyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej a także przepisami ustawy oraz rozporządzenia.

W związku z powyższym, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.