Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 380/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6016 Ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Straż pożarna
Skarżony organ: Komendant Państwowej Straży Pożarnej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2, art. 23 ust. 1 i 3, art. 26 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1340
law: Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej - tekst jednolity.
article: art. 4 ust. 1 pkt 1 i 4, art. 4 ust. 1a
journal: Dz.U. 2009 nr 178 poz 1380
law: Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej - tekst jednolity.
journal: Dz.U. 2010 nr 109 poz 719
law: Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych  obiektów budowlanych i terenów.
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1222
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 18 ust. 1, art. 29 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 8 października 2014 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z dnia 4 kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie wykonania określonych obowiązków w zakresie ochrony przeciwpożarowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Komendant Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej, działając na podstawie art. 104 § 1 i 2, art. 107 § 1 i 3 k.p.a., art. 11a ust. 1, art. 26 ust. 1 pkt 1 i art. 27 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o Państwowej Straży Pożarnej (Dz.U. z 2009 r. Nr 12, poz. 68 ze zm.), decyzją z dnia 13 stycznia 2014 roku, nr [...], nakazał Spółdzielni A przy ul. W. [...] w G. w nieprzekraczalnym terminie do dnia 30 września 2014 roku, w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. W. [...] w G., usunąć materiały palne w postaci np. szaf i szafek, składowanych na korytarzach stanowiących jedyną drogę ewakuacyjną z mieszkań na: I kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań w numerach od 5 do 7 - szafka z materiału drewnopochodnego; V kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań o numerach od 33 do 35 - mała szafka z materiału drewnopochodnego; VII kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań o numerach od 47 do 49 - szafka oraz szafa z materiału drewnopochodnego; VIII kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań o numerach od 54 do 56 - szafy z materiału drewnopochodnego, IX kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań o numerach od 57 do 60 - szafy z materiału drewnopochodnego, korytarz dla mieszkań o numerach od 61 do 63 - szafy z materiału drewnopochodnego; XI kondygnacji nadziemnej: korytarz dla mieszkań o numerach od 71 do 74 - szafka z materiału drewnopochodnego.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał, że w trakcie czynności kontrolno-rozpoznawczych z zakresu ochrony przeciwpożarowej w ww. budynku, stwierdzono naruszenie przepisów z zakresu ochrony przeciwpożarowej, polegające na składowaniu materiałów palnych w postaci np. szaf i szafek na korytarzach stanowiących jedyną drogę ewakuacyjną.

Organ wyjaśnił, że obowiązki właściciela, zarządcy i użytkownika budynku z zakresu ochrony przeciwpożarowej określa art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej. Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. Organ wskazał również, że w przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Organ wyjaśnił dalej, przytaczając przy tym § 4 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 roku w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. Nr 109 poz. 719), że na korytarzach, stanowiących drogę komunikacji ogólnej, będącą jedyną drogą ewakuacyjną z ww. mieszkań, składowane są materiały palne w postaci np. szaf i szafek.

W odwołaniu od powyższej decyzji Spółdzielnia A w G. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skarżąca Spółdzielnia argumentowała, że tylko decyzja skierowana do wszystkich pozostałych (oprócz Spółdzielni A) właścicieli lokali w budynku przy ul. W. [...] w G. byłaby zgodna z obowiązującymi przepisami art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 22 ustawy o własności lokali, nadto dałaby realną możliwość jej wykonania.

Zdaniem skarżącej rozstrzygniecie organu pierwszej instancji narusza art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokalu, zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, a do takiej zmiany – zdaniem Spółdzielni – zaliczyć należy inny niż do tej pory sposób urządzenia i wyposażenia korytarzy wewnętrznych prowadzących od klatki schodowej do poszczególnych mieszkań na danych kondygnacjach.

Odnosząc się do postanowienia regulaminu określającego zasady użytkowania wewnętrznych korytarzy w budynkach mieszkalnych typu MBY-Z, zgodnie z którym za nieprzestrzeganie przepisów przeciwpożarowych odpowiedzialność bezpośrednio ponoszą winni naruszenia przepisów tego regulaminu, Spółdzielnia uznała, że najpierw powinno nastąpić spersonalizowanie winy. W ocenie Spółdzielni zastosowanie sankcji przewidzianych w Statucie Spółdzielni A jest możliwe tylko w stosunku do osób, które są członkami Spółdzielni A i w stosunku do których nastąpiło spersonalizowanie winy.

Spółdzielnia wywiodła, że adresatami postępowania powinni być wszyscy współwłaściciele budynku "W. [...]", co pozwoliłoby także na wyeliminowanie wątpliwości, czy pozostawione na wskazanych w decyzji korytarzach materiały palne należą do właścicieli poszczególnych lokali (tj. współwłaścicieli budynku),

ponieważ na niektórych korytarzach materiały palne mogą być np. własnością osób,

które wyprowadziły się z budynku "W. [...]".

Spółdzielnia wyjaśniła dalej, że materiały palne nie są jej własnością

i nie ma możliwości ustalenia do kogo te rzeczy należą i czyją są własnością

a sam Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej nie wskazał konkretnych właścicieli materiałów palnych, ani ich miejsca zamieszkania (nie nastąpiło spersonalizowanie winy). W uzasadnieniu decyzji wymienione zostały jedynie numery mieszkań znajdujących się na poszczególnych wskazanych kondygnacjach,

na których znajdują się materiały palne. W ocenie Spółdzielni Mieszkaniowej

jest to wiedza niewystarczająca ponieważ nie wiadomo, czy materiały palne nie zostały pozostawione przez osoby trzecie (mogą być np. własnością osób, które wyprowadziły się z budynku), nadto część lokali na mocy umów ustanawiających i przenoszących odrębną własność lokali została wyłączona z zasobów Spółdzielni, a ich właściciele stali się współwłaścicielami budynku "W. [...]".

Zdaniem Spółdzielni nawet w stosunku do lokali spółdzielczych o numerach: 5, 7 (I kondygnacja nadziemna), 47, 49 (VII kondygnacja nadziemna), 54, 55, 56

(VIII kondygnacja nadziemna), 60, 61, 62, 63 (IX kondygnacja nadziemna), 71, 72, 74 (XI kondygnacja nadziemna), niemożliwe jest zastosowanie zaskarżonej decyzji, ponieważ lokale te są obciążone spółdzielczymi własnościowymi prawami do tych lokali i w związku z tym najpierw powinno nastąpić spersonalizowanie winy w stosunku

do osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, aby Spółdzielnia mogła podjąć oczekiwane restrykcje.

Wskazując na art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej Spółdzielnia zwróciła uwagę, że przepis ten odnosi się do właściciela budynku, a w przedmiotowym postępowaniu odpowiednio do wszystkich współwłaścicieli budynku "W. 17". Z uwagi na brak umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie nieruchomości wspólnej, odpowiedzialność za realizacje obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o której mowa w art. 4 ust, 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, czyli faktycznie władających nieruchomością wspólną wszystkich współwłaścicieli budynku "W. [...]", którzy mają interes prawny w sprawie.

Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 27 ustawy z dnia 24 sierpnia

1991 roku o Państwowej Straży Pożarnej (Dz.U. 2013 poz. 1340) oraz art. 3,

art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej

i § 4 ust. 2 pkt 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

z dnia 7 czerwca 2010 roku w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, decyzją z dnia 4 kwietnia 2014 roku

nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy w pierwszej kolejności przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, uznając jednocześnie, że zaskarżona decyzja została skierowana do właściwej strony.

Uzasadniając swoje stanowisko w tym zakresie, organ odwoławczy odniósł

się do przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej, rozporządzenia z dnia 7 czerwca 2010 roku w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że zastany podczas kontroli stan faktyczny na poziomych drogach ewakuacji

w częściach wspólnych, ogólnodostępnych przedmiotowego budynku (składowanie szaf z materiałów drewnopochodnych na korytarzach) stwarzał potencjalne zagrożenie

dla bezpieczeństwa pożarowego budynku oraz jego mieszkańców. Organ podkreślił,

że zagrożenie to dotyczy w szczególności lokatorów mieszkań przylegających

do korytarzy, na których znajdują się przedmiotowe szafy a wybuch pożaru w obrębie takiego korytarza (jedyna droga) spowoduje niemożliwość ewakuacji osób z zagrożonej kondygnacji, a także będzie sprzyjać rozprzestrzenianiu się zadymienia po pozostałych drogach ewakuacji w budynku (korytarze i klatka schodowa). Sytuacja taka sprawi,

że życie i zdrowie ludzi znajdujących się w tymże budynku będzie zagrożone.

Odnosząc się do zarzutu Spółdzielni, że obowiązek winien być skierowany

także do osób, które wyodrębniły swoje lokale mieszkalne na własność, organ odwoławczy zauważył, że przedmiotem postępowania jest naruszenie przepisów przeciwpożarowych w częściach wspólnych obiektu, w zakresie kwestii porządkowych, w związku z czym w celu likwidacji nieprawidłowości tj. usunięcia składowanych

na korytarzach materiałów palnych w postaci szaf i szafek drewnopodobnych należy podjąć działania stricte porządkowo - organizacyjne, czyli wykonać czynności związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych w stanie niepogorszonym

w ramach aktualnego przeznaczenia, o których to czynnościach jest mowa w art. 4

ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem organu drugiej instancji procedura ta nie przekracza zakresu zwykłego zarządu w związku z czym nie istnieje konieczność uzyskiwania przez Spółdzielnię zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zdaniem organu odwoławczego za słusznością stanowiska organu pierwszej instancji przemawia również art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

w którym określono, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony.

W skardze na powyższą decyzję Spółdzielnia A w G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej oraz poprzedzającej ją decyzji Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej.

W uzasadnieniu skargi skarżąca Spółdzielnia podtrzymała swoje stanowisko,

że odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu i ochrony przeciwpożarowej, o której mowa w art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej spoczywa

na faktycznie władającym budynkiem, czyli na faktycznie władających nieruchomością wspólną właścicielach lokali (współwłaścicielach budynku) "W. [...]", którzy mają interes prawny w sprawie.

Uzasadniając swoje stanowisko w powyższym zakresie, Spółdzielnia wyjaśniła, że nie jest jedynym właścicielem budynku przy ul. W. [...] w G.

Co prawda pozostaje zarządcą części wspólnych nieruchomości, jednakże

poza jej prawnym i fizycznym władztwem pozostaje wyegzekwowanie nakazu wynikającego z zaskarżonej decyzji. Stąd wykonywanie czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli,

którzy winni stać się adresatami zaskarżonej decyzji. Kwestia braku fizycznego władztwa dotyczy wewnętrznych korytarzy ("kieszeni") - zamkniętych (oddzielonych)

od pozostałej (ogólnodostępnej) części klatki schodowej drzwiami, do których klucz pozostaje w dyspozycji mieszkańców użytkujących dany korytarz.

Odnosząc się do stanowiska organu odwoławczego w zakresie działań porządkowo-organizacyjnych, Spółdzielnia podniosła, że nawet gdyby usunęła

z korytarzy materiały palne to użytkownicy poszczególnych lokali bez żadnych trudności będą mogli przedsięwziąć czynności niweczące dokonane działania porządkowo-organizacyjne: będą mogli bowiem ponownie składować na zamkniętych korytarzach materiały palne w postaci szaf i szafek drewnopochodnych, a także skierować roszczenie wobec Spółdzielni A za pozbawienie ich władztwa

nad rzeczą i o zaniechanie naruszeń (jak zauważyła Spółdzielnia materiały palne najprawdopodobniej należą do właścicieli wyodrębnionych lokali będących

poza zasobami Spółdzielni A).

Spółdzielnia zarzuciła organom obu instancji, że nie dopełnili ciążących

na nich obowiązków w postaci upomnienia i wezwania właścicieli lokali do usunięcia nieprawidłowości i zagrożeń, a następnie (w przypadku braku pożądanej reakcji) zastosowania wobec nich kary przewidzianej w przepisach Kodeksu Wykroczeń,

do czego funkcjonariusze Straży Pożarnej są uprawnieni na mocy Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 11 sierpnia 2003 roku w sprawie wykroczeń, za które funkcjonariusze pożarnictwa pełniący służbę w Państwowej Straży Pożarnej są uprawnieni do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego,

oraz warunków i sposobu wydawania upoważnień (Dz.U. Nr 156, poz. 1529).

W dalszej części Spółdzielnia wskazała, że wykonała wszystkie ciążące

na niej obowiązki zarządcy w stosunku do użytkowników wydzielonych korytarzy wewnętrznych ("kieszeni") poprzez wywieszenie ogłoszenia, w którym uprzedziła użytkowników wydzielonych korytarzy wewnętrznych ("kieszeni"), w tym właścicieli lokali będących współwłaścicielami budynku "W. [...]" o zaplanowanych przez Państwową Straż Pożarną czynnościach kontrolno-rozpoznawczych, wzywając jednocześnie do usunięcia wszystkich rzeczy z korytarzy wewnętrznych pod rygorem sankcji przewidzianych przepisami prawa, to jest zastosowania przez funkcjonariuszy Państwowej Straży Pożarnej w stosunku do poszczególnych właścicieli lokali kar

(w tym grzywien w drodze mandatu karnego) przewidzianych w Kodeksie Wykroczeń.

Odnosząc się z kolei do treści uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 13 listopada 2012 roku w sprawie sygn. akt II OPS 2/2012, Spółdzielnia wywiodła, że jej uprawnienie do wykonywania robót budowlanych

bez zgody współwłaścicieli budynku - w tym uregulowany w art. 61 ustawy o spółdzielni mieszkaniowych obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu (a nie wydzielonego korytarza wewnętrznego) przez osobę z niego korzystającą w razie awarii lub remontu obciążającego spółdzielnię - nie ma związku z naruszającą postanowienie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jaką - w aspekcie cywilnoprawnym - byłby inny niż do tej pory sposób urządzenia i wyposażenia wydzielonych korytarzy wewnętrznych. Do takiego naruszenia doszłoby w razie wykonania zaskarżonych decyzji.

Na poparcie swojego stanowiska Spółdzielnia przytoczyła fragment uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego - III Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 8 sierpnia 2013 roku w sprawie o sygn. akt [...], zgodnie z którym współwłaściciel - Spółdzielnia A - nie jest uprawniony do rozporządzania określoną częścią rzeczy wspólnej, gdyż nie ma do niej żadnych wyłącznych praw.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, a więc jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz.U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako "P.p.s.a.") uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ

na wynik sprawy. W przeciwnym wypadku, stosownie do treści art. 151 P.p.s.a., sąd skargę oddala.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje

na uwzględnienie ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają przepisów prawa.

Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1340 ze zm.), do podstawowych zadań Państwowej Straży Pożarnej należy rozpoznawanie zagrożeń pożarowych, innych miejscowych zagrożeń, i nadzór nad przestrzeganiem przepisów pożarowych - art. 1 ust. 2 pkt 1 i 5. Zgodnie z art. 23 ust. 3 pkt 1 i 2 oraz art. 23 ust. 1 tej ustawy, w celu rozpoznawania zagrożeń, realizacji nadzoru nad przestrzeganiem przepisów przeciwpożarowych

oraz przygotowania do działań ratowniczych Państwowa Straż Pożarna przeprowadza czynności kontrolno-rozpoznawcze. Czynności kontrolno-rozpoznawcze są przeprowadzane w zakresie kontroli przestrzegania przepisów przeciwpożarowych, oceny zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej rozwiązań technicznych zastosowanych w obiekcie budowlanym (ust. 3). Kontrolowany jest obowiązany umożliwić kontrolującemu przeprowadzenie czynności kontrolno-rozpoznawczych,

a w tym (1) udzielić niezbędnych informacji i wyjaśnień w sprawach objętych zakresem tych czynności oraz wyrazić zgodę na sporządzenie dokumentacji fotograficznej,

(2) umożliwić dostęp do obiektów, urządzeń i innych składników majątkowych,

w stosunku do których mają być przeprowadzone czynności (ust. 10 pkt 1 i 2).

Zgodnie zaś z art. 26 ust.1 tej ustawy, Komendant powiatowy (miejski) Państwowej Straży Pożarnej, w razie stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych, uprawniony jest w drodze decyzji administracyjnej do nakazania usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie.

W art. 4 ust.1 pkt. 1 i 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380 ze. zm.) ustawodawca nałożył

na właściciela, zarządcę lub użytkownika budynku, obiektu lub terenu - obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej w szczególności poprzez przestrzeganie przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych

i technologicznych, jak i zapewnienia osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji.

Odpowiedzialność za realizację powyższych obowiązków stosownie

do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje w całości lub w części – w części ich zarządca lub użytkownik,

na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem (ust. 1a). Przepis ten mówi

zatem o budynku, obiekcie budowlanym lub terenie a nie o lokalu mieszkalnym.

Z kolei przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków,

innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. Nr 109, poz. 719), wydanego

na podstawie art. 13 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej zawierają w Rozdziale 2 "Czynności zabronione i obowiązki

w zakresie ochrony przeciwpożarowej", wskazania co do czynności mogących spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnianie prowadzenia działań ratowniczych lub ewakuacji.

Z akt sprawy wynika, że w przedmiotowym budynku w wyniku przeprowadzonej kontroli w częściach wspólnych, ogólnodostępnych korytarzach stanowiących drogę ewakuacyjną w tzw. "kieszeniach" składowano szafy i szafki z materiałów drewnopochodnych, co stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa pożarowego budynku oraz jego mieszkańców. Wobec stwierdzonych uchybień Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej nakazał Spółdzielni A w G., usunięcie ww. materiałów palnych, co spotkało się ze sprzeciwem Spółdzielni, która stanęła na stanowisku, że obowiązek powinien być skierowany także do osób, które wyodrębniły swoje lokale mieszkalne na własność.

W ocenie Sądu istotną okolicznością w sprawie jest fakt, że współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości jest skarżąca Spółdzielnia, a ponadto jako ich współwłaściciele występuję właściciele lokali, których własność została dotychczas wyodrębniona. W myśl art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222), zarząd nad nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 (zastrzeżenia te nie maja zastosowania w niniejszej sprawie). Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W myśl art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej; okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Istotne z punktu widzenia przedmiotowej sprawy jest to, że sama Spółdzielnia potwierdziła, że pozostaje zarządcą części wspólnych nieruchomości przy ul. W. [...] w G. (vide str. 3 skargi), do których niewątpliwe należy zaliczyć tzw. "kieszenie", w których znajdują się materiały palne w postaci szaf i szafek. Spółdzielnia nie wykazała w żaden sposób, aby w stosunku części wspólnych nieruchomości budynku zachodziła sytuacja określona w art. 4 ust. 1a zd. 2 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, to jest sytuacji, w której nie zawarto umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie, co miałoby w ocenie skarżącej uzasadniać nałożenie odpowiedzialności za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej na faktycznie władającym budynkiem.

Z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że zarząd nieruchomościami wspólnymi sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową w przypadku budynków, w których następuje wyodrębnianie własności lokali, stanowi formę zarządu powierzonego, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, przy czym zarząd ten powstaje z mocy samego prawa, nie zaś jak to zostało uregulowane w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali z mocy umowy o ustanowieniu własności lokali albo z mocy umowy zawartej później o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. W uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, ONSAiWSA 2013/2/23, zawarto słuszny pogląd, że: "Istotą systemu zarządu uregulowanego w art. 27 ust. 2 u.s.m. jest więc sprawowanie ex lege przez spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną jako zarządu powierzonego. W związku z tym uregulowaniem podkreśla się, że skoro art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyłączył stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to dopuszczalne jest ustalenie przez właścicieli lokali innego, niż to przewiduje art. 27 ust. 2, sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub powierzenie zarządu tą nieruchomością komuś innemu niż spółdzielnia (innej osobie prawnej lub fizycznej). Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków: po pierwsze, umowa taka musi być zawarta przez wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości; po drugie, umowa wymaga formy aktu notarialnego. Odnośnie do tego, czy na podstawie takiej umowy można zarząd nieruchomością wspólną powierzyć także spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli nie wszystkie lokale mieszkalne zostały wyodrębnione, należy opowiedzieć się za poglądem, że nie sposób wykluczyć takiej możliwości. Tym samym wykonywałaby ona wówczas zarząd nie na podstawie ustawowej (art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze u.s.m.), lecz na podstawie umowy powierzającej jej wykonywanie zarządu. Byłby to zatem zarząd wykonywany w powszechnym reżimie zarządu nieruchomością wspólną". W art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie przewidziano, aby podstawy wykonywania zarządu nieruchomością wspólną mogły mieć charakter mieszany, tj. umowno-ustawowy, czyli w odniesieniu do lokali wyodrębnionych - umowny, a do lokali niewyodrębnionych – ustawowy. (...) Ustawowe źródło wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością. Oznacza to, iż omawiana formuła wyraża generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej, natomiast sytuacjami wyjątkowymi są opisane wyżej przypadki, w których spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje czynności zarządu. Stanowcze brzmienie tej formuły: »zarząd (...) jest wykonywany« wskazuje, że wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni mieszkaniowej.").

Z powyższego wynika, że przepis art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej należy interpretować z uwzględnieniem ww. regulacji dotyczącej zarządu powierzonego nieruchomościami wspólnymi budynku wykonywanego ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową. Skoro zarząd taki jest odpowiednikiem zarządu powierzonego wykonywanego na podstawie jednej umów opisanych w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to należy przyjąć, że spółdzielnia mieszkaniowa jest zarządcą, o którym mowa w art. 4 ust. 1a zd. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Z przepisów art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie można zasadnie wywodzić, że dopuszczalna jest sytuacja, w której budynek objęty jest w stosunku do określonej powierzchni nieruchomości wspólnej ustawowym zarządem wykonywanym przez spółdzielnię mieszkaniową, a w stosunku do pozostałej powierzchni nieruchomości wspólnej przez osobę, której zarząd zostałby powierzony przez właścicieli lokali, których własność została wyodrębniona.

W konsekwencji powyższych rozważań nie budzi wątpliwości, że skarżąca Spółdzielnia, wykonująca ustawowy zarząd powierzony, o jakim mowa

w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zarządcą budynku, który w myśl art. 4 ust. 1a zd. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej ponosi odpowiedzialność za wykonywanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, zapewnienia osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji w odniesieniu do całości nieruchomości wspólnej przedmiotowego budynku przy ul. W. [...] w G., w tym również określanych jako "kieszenie" korytarzach stanowiących jedyna drogę ewakuacyjną z mieszkań na poszczególnych kondygnacjach.

Dodać należy, że w celu likwidacji zastanych nieprawidłowości należy podjąć działania w rzeczywistości porządkowo organizacyjne, czyli należy wykonać czynności związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych w ramach aktualnego przeznaczenia, tym samym argumentacja skarżącej Spółdzielni, że usunięcie materiałów palnych z drogi komunikacji ogólnej, służącej ewakuacji, czyli z tzw. "kieszeni" spowoduje zmianę przeznaczenia tej części wspólnej nieruchomości jest pozbawiony podstaw faktycznych i prawnych.

Wbrew stanowisku strony skarżącej nałożony na nią obowiązek nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, stąd nie ma konieczności uzyskiwania przez spółdzielnię zgody wszystkich współwłaścicieli lokali mieszkalnych. Za organem odwoławczym należy w tym miejscu przywołać stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w ww. uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku, w sprawie o sygn. akt II OPS 2/12, zgodnie z którym: "Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane (...) bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. (...) W prawie cywilnym czynności zarządu dotyczące rzeczy wspólnej dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego zapatrywania czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonywanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym".

Nie sposób zatem uznać aby załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych budynku – a nie poszczególnych lokali mieszkalnych – w zgodzie z przepisami przeciwpożarowymi i w wykonaniu obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej było czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestią obojętną z punktu widzenia przedmiotowej sprawy jest to, że wewnętrzne korytarze (tzw. kieszenie),

których dotyczy decyzja Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej są zamknięte (oddzielone) od pozostałej (ogólnodostępnej) części klatki schodowej drzwiami, do których klucz pozostaje w dyspozycji mieszkańców użytkujących danych korytarz, w dalszym ciągu jest to bowiem część wspólna budynku, stanowiącą drogę ewakuacji.

W konsekwencji, organy obu instancji prawidłowo określiły Spółdzielnię A w G. jako adresata decyzji. Bez znaczenia przy tym z punktu widzenia przepisów przeciwpożarowych pozostaje kwestia sposobu wykonania przez Spółdzielnię nałożonego na nią obowiązku.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako bezzasadną oddalił.