Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 911/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2012-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność postanowienia I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 93  ust, 1 i ust, 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lutego 2012 r. sprawy ze skargi S. H. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Wójta Gminy T. z dnia [...] r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 17 czerwca 2011 r. S. H. zwróciła się Wójta Gminy T. o zatwierdzenie wstępnego podziału jej niezabudowanej nieruchomości (w skład której wchodzą działki nr 1 i nr 2) położonej w obrębie B. Wskazała, że podział ma na celu wyodrębnienie działek budowlanych i niezbędnego dojazdu. Do wniosku dołączyła mapkę wstępnego projektu podziału wskazanych działek.

Postanowieniem z dnia [...] r. Wójt Gminy T., działając na podstawie art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami postanowił pozytywnie zaopiniować proponowany we wstępnym projekcie podział wnioskowanej nieruchomości. W uzasadnieniu wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy T. przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. z dnia [...] r. przedmiotowe działki położone w obrębie B. stanowią teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej w planie symbolem [...]. Dodał jednak, że wymieniony plan wyznacza strefę ekotonową dla terenów leśnych, obejmującą pas terenu o szerokości 20m od wyznaczonej w planie linii rozgraniczającej tereny leśne ZL, zdefiniowaną graficznie na rysunku planu za pomocą nieprzekraczalnej linii zabudowy wyznaczonej na przedpolu terenów leśnych, w której obowiązuje m.in. zakaz nowej zabudowy. Dodał, że linię rozgraniczającą wykreślono we wstępnym projekcie podziału, a dojazd do nowo zaprojektowanych działek odbywać się będzie po wydzielonych działkach.

W związku z otrzymanym postanowieniem S. H. złożyła zażalenie, wnosząc o jego uchylenie w części wyznaczającej strefę ekotonową. Podniosła, iż na jej nieruchomości nie znajduje strefa ekotonowa. Dodała, iż występuje wyraźna granica pomiędzy kilkudziesięcioletnim lasem sosnowo- świerkowym, a użytkowaną przez nią łąką, na której nie występują nawet samosiejki. Wskazała, że zgodnie z miejscowym planem działki jej położone są w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a wymieniony w postanowieniu pas strefy ekotonwoej to ¾ powierzchni jej działek przylegających do lasu.

Rozpatrując złożone zażalenie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowieniem z dnia [...] r. utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, iż zgodnie z art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta zatwierdzającej podział. Stosownie do art. 93 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać pod warunkiem, że jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zarówno pod względem przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Postanowienie opiniujące taką zgodność podziału z planem poprzedza końcowy wynik postępowania w sprawie podziału nieruchomości w postaci decyzji zatwierdzającej proponowany

Kolegium po analizie akt sprawy stwierdziło, że zaskarżone postanowienie wydane zostało zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przedmiotowa nieruchomość, w skład której wchodzą działki nr 1 i nr 2, usytuowana jest w obszarze określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy T. przyjętym uchwałą Nr [....] Rady Gminy T. z dnia [...]r. symbolem [...] – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość ta graniczy z terenami leśnymi oznaczonymi symbolem ZL. Z wymienionego planu wynika, że w zakresie ochrony terenów leśnych wyznaczono strefę ekotonową – tj. pas terenu o szerokości 20 m od wyznaczonej w planie linii rozgraniczającej tereny leśne- ZL, zdefiniowaną na rysunku planu za pomocą nieprzekraczalnej linii zabudowy na przedpolu terenów leśnych. Dla nieruchomości usytuowanych w tym zasięgu przewidziano ograniczenia inwestycyjne.

Mając powyższe na uwadze zasadnie Wójt Gminy przyjął, iż planowane przeznaczenie dla działek, które mają być wydzielone jest zgodne z zapisami planu, gdyż we wniosku wskazano, że podział planowany jest w celu wyodrębnienia działek budowlanych, a na przedmiotowym terenie przewidziano właśnie takie przeznaczenie – pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wskazał jednak na ograniczenia w tym zakresie (w stosunku do wyodrębnionych działek nr 3,4,5 i 6) wynikające z ustanowionej nieprzekraczalnej linii zabudowy oraz strefy ekotonowej.

Kolegium odnosząc się do zarzutów zażalenia wskazało, iż fakt istnienia wyraźnej granicy pomiędzy nieruchomością skarżącej użytkowaną jako łąka a lasem, nie jest tożsame ze stwierdzeniem, iż na tej nieruchomości nie występuje strefa ekotonowa. Jej ustanowienie wynika bezpośrednio z aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), który wiąże strony na terenie, na którym został ustanowiony. Zapisy obowiązującego planu potwierdzają ten stan rzeczy, a ustalenia planu wiążą zarówno organy jak i strony postępowania.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniosła S. H., domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia w części dotyczącej ustanowienia strefy ekotonowej dla terenów leśnych obejmującej pas terenu o szerokości co najmniej 20 m od wyznaczonej w planie linii rozgraniczającej tereny leśne ZL.

Uzasadniając swoją skargę wyjaśniła, że na jej działce nie występuje strefa ekotonowa, wobec wyraźnej granicy pomiędzy kilkudziesięcioletnim drzewostanem iglastym i użytkowaną łąką, koszoną mechanicznie trzy razy w roku, a w granicy nie występują nawet tzw. "samosiejki". Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość usytuowana jest na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotowy pas strefy ekotonowej to ¾ powierzchni działek przylegających do lasu.

W piśmie procesowym z dnia 12 lutego 2012 r. dodała nadto, że czuje się skrzywdzona rozstrzygnięciem Wójta Gminy T., gdyż zakupione w 1973 r. działki planowała przeznaczyć na działki budowlane. Powtórzyła podnoszone już argumenty przemawiające, w jej ocenie, za brakiem podstawy do wyznaczenia strefy ekotonowej na jej działkach.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o oddalenia skargi, podtrzymał dotychczasową argumentację.

Na rozprawie w dniu 29 lutego 2012 r. skarżąca podtrzymała skargę i zawarte w niej oraz w piśmie z dnia 12 lutego argumenty. Dodała, że na terenie gminy istnieją legalnie zlokalizowane obiekty w granicy lasu, a gdy następowała ich realizacja nie było żadnych przeciwwskazań.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje :

Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zarówno zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. jak przede wszystkim utrzymane nim w mocy postanowienie Wójta Gminy T. rażąco naruszają prawo.

Zgodnie z zapisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) - sądy administracyjne powołane są do badania zgodności z prawem decyzji, postanowień, czynności i innych aktów administracyjnych. Zatem kontrolują czy organy administracyjne wydające zaskarżone akty nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego lub procesowego, i to naruszenia mającego bądź mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy czy stanowiącego podstawę wznowienia postępowania, albo wreszcie naruszenia prawa uzasadniającego ich nieważność, albowiem jedynie wówczas jest możliwe uchylenie kwestionowanej decyzji bądź stwierdzenie jej nieważności (art.145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm.)). Przy czym, po myśli art.134 tej ustawy, sądy te nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do treści art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2 tego cytowanego przepisu). Oznacza to, że przy opiniowaniu przedłożonego wstępnego projektu podziału (ust. 4) Wójt Gminy T. zobowiązany był uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy T. i z tego punktu widzenia ocenić, czy proponowany projekt podziału nieruchomości skarżącej będzie realizował to przeznaczenie. Zaznaczyć należy, że ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, czyli każdej działki, która miałaby powstać na skutek takiego podziału.

Wyrażenie opinii o zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego wymaga szczegółowej analizy postanowień planu. Tylko wówczas dokonać można oceny zgodności proponowanego podziału zarówno z ustaleniami planu co do przeznaczenia terenu, jak i ustaleniami wskazującymi na możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z wolą wnioskodawcy podziału. Wyrażenie opinii pozytywnej musi w sposób nie budzący wątpliwości wskazywać, że projektowany podział zgodny jest z ustaleniami miejscowego planu.

Przepis art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną pojęcia "zgodności podziału z ustaleniami planu". Oznacza to bowiem że przy opiniowaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym z wszystkimi tego ograniczeniami i z tego punktu ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, czyli "służy" temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zatem organ w ramach dokonywanej oceny zgodności z ustaleniami planu musi odpowiedzieć na pytanie, czy projektowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie w miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. (zob. G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2005 s.336 i n.)

Nie jest bowiem prawnie dopuszczalne dokonywanie takiego podziału ewidencyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu niemożliwe do samodzielnego zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym (zob. A.Jaworski, A.Prusaczyk. A Tułodziecki, M.Wolanin: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 467 i n. ).

Tak więc jak wynika z powyższego, opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania wydzielonych działek, tak by powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji – Wójt Gminy T. pozytywnie zaopiniował projekt podziału przedstawiony przez skarżącą. Dodał jednak przy tym, że w związku z wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy T. przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. z dnia [...] r. strefą ekotonową dla terenów leśnych, obejmującą pas terenu do najmniej 20 m od wyznaczonej w planie linii rozgraniczającej tereny leśne ZL, zdefiniowaną graficznie na rysunku planu za pomocą nieprzekraczalnej linii zabudowy wyznaczonej na przedpolu terenów leśnych, na terenie projektowych w podziale działek wyznaczonych na terenie tej strefy ekotonowej, która obejmuje działki skarżącej, obowiązują ograniczenia. Wśród tych ograniczeń jest zakaz nowej zabudowy z dopuszczeniem utrzymania zabudowy istniejącej.

Zatem w tych warunkach, pomimo, iż działki skarżącej, których projekt podziału przedstawiła skarżąca do zaopiniowania, zgodnie z wymienionym powyżej planem znajdują się na terenie oznaczonym symbolem [...] – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to związku z wyznaczeniem w tymże planie strefy ekotonowej, występują ograniczenia w zabudowie w stosunku do wyodrębnionych w projekcie działek nr 3,4,5 i 6. Wobec ustanowienia w planie nieprzekraczalnej linii zabudowy oraz strefy ekotonowej, praktycznie nie istnieje więc możliwość wykorzystania zaprojektowanych działek w sposób budowlany, czyli zgodnie z zamierzeniem wnioskującej o powyższy podział skarżącej.

Wydając opinię o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego należy bowiem wziąć pod uwagę tak część graficzną jak i opisową planu. Z kolei opinia o podziale może być w całości albo pozytywna albo negatywna, gdyż w przeciwnym razie konkretny podział nie będzie spełniał zamierzonego celu i nie będzie nadawał się do zatwierdzenia. Takich cech nie posiada kwestionowana opinia, a proponowanego podziału nie można uznać za zgodny z art. 93 ust. 2 powoływanej ustawy. .

Odnosząc się natomiast do żądania skargi uchylenia zaskarżonego postanowienia w części dotyczącej ustanowienia strefy ekotonowej, trzeba stwierdzić, iż ustanowienie strefy ekotonowej nastąpiło w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy T. przyjętym w przewidzianej prawem procedurze planistycznej. Zarzuty w stosunku do jej ustanowienia niezgodnie z prawem nie mogły zatem być rozpatrywane w niniejszym postępowaniu. Przedmiotem niniejszej sprawy nie jest bowiem ocena zgodności z prawem aktu prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania lecz indywidualny akt administracyjny, a mianowicie postanowienie opiniujące zaproponowany we wstępnym projekcie podział nieruchomości. Stąd też Sąd nie mógł odnieść się do kwestii ustanowienia w przedmiotowym planie wspomnianej strefy ekotonowej. Zarzut w tym zakresie może stanowić przedmiot odrębnego, stosownego postępowania. .

Z przytoczonych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając, że wydane w sprawie postanowienie organu pierwszej instancji wydane zostało z rażącym naruszeniem art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomości, a postanowienie drugiej instancji utrzymało w mocy to postanowienie, Sąd stwierdził nieważność wymienionych postanowień na podstawie art. 145 § 1 pkt. 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Na podstawie art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżone postanowienie podlega wykonaniu. O kosztach postępowania Sąd nie orzekł, wobec braku zgłoszenia stosownego wniosku.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy uwzględnią wskazania zawarte powyżej i podejmą stosowne w sprawie rozstrzygnięcia.

.