Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1204/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 35 ust 1 , art 33 ust 1
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa NSA Joanna Tuszyńska po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skarg U. G. i Ł. G. oraz Gminy Miasto Z. na decyzję Wojewody z dnia 19 sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; 2/ zasądza od Wojewody na rzecz U. G. i Ł. G. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3/ zasądza od Wojewody na rzecz Gminy Miasta Z. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia 31 października 2019 r. nr [...] działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.) oraz na podstawie art. 104 K.p.a. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla [...] Sp.z.o.o. obejmujące budowę trzech budynków pensjonatowych z garażami podziemnymi z instalacjami wewnętrznymi (elektroenergetyczną, wod.-kan., c.o.) oraz infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi (dojścia, dojazd, murki oporowe, oświetlenie terenu, odwodnienie terenu drenażem opaskowym, odprowadzenie wód opadowych do szczelnego zbiornika, zbiornik przeciwpożarowy, zbiornik do magazynowania wody pitnej, oddymianie garażu, czerpnia terenowa, przebudowa sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia) na działkach nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...] [...],[...],[...],[...], [...], [...] obręb [...] położonych w miejscowości Z.. W uzasadnieniu wskazanej decyzji podano, że 11 kwietnia 2018 r. inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę przedmiotowej inwestycji. Do wniosku o pozwolenie na budowę załączone zostały: oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cztery egzemplarze projektu budowlanego. Pismem datowanym na dzień 24 kwietnia 2018 r. organ wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w trybie art. 64 § 2 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Wniosek uzupełniono w dniu 25 maja 2018 r. Zawiadomieniem z dnia 26 czerwca 2018 r. organ powiadomił strony postępowania administracyjnego o jego wszczęciu i możliwości zapoznania się z przedłożoną dokumentacją. Z możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym strony skorzystały. Postanowieniem z dnia 3 lipca 2018 r. nałożono na inwestora obowiązek uzupełnienia i poprawy dokumentacji projektowej w terminie do dnia 31 lipca 2018 r. W dniu 4 lipca 2018 r., 5 lipca 2018 r. oraz 6 lipca 2018 r. strony postępowania złożyły pisma z uwagami do projektu budowlanego. Strony postępowania podnosiły ogólny sprzeciw dla przedmiotowej inwestycji. Uwagi dotyczyły głównie zabudowy zwartej, kubatury projektowanych budynków, drogi dojazdowej oraz podłączenia do mediów oraz wielkości budynków. Przy piśmie z dnia 12 lipca 2018 r. organ przesłał uwagi i zastrzeżenia stron postępowania do pełnomocnika inwestora, celem ustosunkowania się do nich. Dnia 16 lipca 2018 r. na wniosek pełnomocnika inwestora, organ postanowieniem zawiesił przedmiotowe postępowanie. W dniach 8 sierpnia 2019 r., 20 września 2019 r. oraz 26 września 2019 r. pełnomocnik inwestora złożył odpowiedź na postanowienie dotyczące uzupełnienia i poprawy dokumentacji projektowej. Natomiast ostatecznie pełnomocnik inwestora złożył uzupełniony projekt budowlany w dniu 14 października 2019 r. Wraz z pismem złożonym w dniu 8 sierpnia 2019 r. pełnomocnik inwestora, który jest równocześnie głównym projektantem odniósł się do zarzutów stron postępowania. Postanowieniem z dnia 16 października 2019 r. organ, na wniosek pełnomocnika inwestora, podjął zawieszone postępowanie. Zawiadomieniem z dnia 16 października 2019 r. powiadomiono strony o możliwości zapoznania z zamierzeniem budowlanym przed wydaniem decyzji. W wyznaczonym terminie stron skorzystały z możliwości zapoznania z przedłożoną dokumentacją. W dniach 28 października 2019 r. oraz 29 października 2019 r. strony postępowania złożyły zastrzeżenia do projektu budowlanego. W pismach tych podnoszą, że projekt budowlany nie przedstawia 3 budynków pensjonatowych, a faktycznie l budynek w którym będą apartamenty. Kwestionują również zapewnienie drogi pożarowej, uznając że droga pożarowa zaprojektowana została jedynie dla budynku A3, a w legendzie użyto złych oznaczeń oraz każdy apartament posiada własne urządzenia pomiarowe. Odpowiadając na zarzuty stron organ wyjaśnił, że nie jest uprawiony do oceniania inwestycji pod kątem hipotetycznego użytkowania pokoi na wynajem dla turystów, jako lokale mieszkalne i klasyfikację budynków pod tym względem jako inne niż pensjonatowe. Organ podkreślił, iż za prawidłowość rozwiązań projektowych zawartych w projekcie budowlanym odpowiada projektant tj. Pan M. B. z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Inwestor natomiast jest zobowiązany do realizacji inwestycji zgodnie z warunkami decyzji i zatwierdzonym projektem budowlanym. Odnośnie zastrzeżeń dotyczących drogi pożarowej, organ podkreślił, że projekt budowlany został uzgodniony w dniu 7 sierpnia 2019 r. bez uwag pod względem ochrony przeciwpożarowej z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych mgr inż. K. M.. Obowiązek dostawy wody, energii energetycznej, odprowadzenie ścieków spoczywa na danym gestorze sieci. Organ wyjaśnił, że po nowelizacji Prawa budowlanego ustawą z dnia 20 lutego 2015 roku, która weszła w życie w 28 czerwca 2015 r. zdjęty został z inwestora obowiązek załączenia do projektu budowlanego oświadczenia w tym przedmiocie. Organ podniósł, że wybudowanie sieci jak i przyłączy tj: wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych, zgodnie z art. 29 Praw budowlanego nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lecz wyłącznie zgłoszenia zamiaru budowy. Następnie organ I instancji wyjaśnił, iż na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ administracji architektoniczne - budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę ma obowiązek sprawdzić:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt l b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. póz. 1529) - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o których mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy.

Dalej w uzasadnieniu organ podniósł, że na dzień orzekania o pozwoleniu na budowę na terenie objętym inwestycją obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego S. - M. Ż., zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z dnia 31 marca 2011 r. zmieniony Uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z dnia 26 czerwca 2014 r. - dalej mpzp. Zgodnie z ustaleniami mpzp część działek inwestycyjnych, objętych zabudową kubaturową leży w terenie oznaczonym symbolem 27.MN, którego przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi komercyjne realizowane jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe. Od strony zachodniej cześć działek zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem Lz, którego przeznaczeniem są tereny zieleni z zakazem budowy' obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej. Zgodnie z zapisami mpzp w terenie L2 ustalono zakaz zabudowy z wyjątkiem budowli i urządzeń związanych z gospodarką leśną i wodną, infrastrukturą techniczną oraz w terenach l.RZ których przeznaczeniem są tereny rolne. Organ wskazał, że projektowaną inwestycję należy uznać za zgodną z mpzp, która dopuszcza lokalizację budynków usług hotelarskich, realizowanych jako budownictwo pensjonatowe. Zgodnie z § 8 ust. 2 pkt. 6 b) mpzp dopuszczona jest zabudowa zwarta. Organ dodał, że bilans terenu sporządzono w stosunku do części terenu położonego w terenach budowlanych 27.MN (1970,50 m2). Zgodnie z zapisami mpzp powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 50 % powierzchni terenu inwestycji. Zgodnie z danymi podanymi w projekcie budowalnym przez głównego projektanta (str. 21) powierzchnia zabudowy wynosi 47%, natomiast powierzchnia terenów biologicznie czynnych w terenach 27.MN wynosi 33,76 % przy wymaganych 30 %. Kubatura nadziemna każdego z projektowanych budynków jest równa: budynku A l - 2410,41 m3, budynku A2 - 2770,71 m3, budynku A3 - 2996,69 m3, co jest zgodne z zapisami § 8 ust. 2 pkt. 6 c) mpzp który stanowi, że kubatura nadziemna budynku pensjonatowego do 3000 m3. Forma architektoniczna i parametry budynków są zgodne z ustaleniami zawartymi w § 8 ust. 2 pkt 6 ustaleń mpzp. Organ dodał, że dla przedmiotowej inwestycji zapewniono 23 miejsca postojowe w garażu, czym spełniono zapisy § 8 ust. 2 pkt 10 mpzp. Organ I instancji zaznaczył, że zgodnie z wymogiem art. 96 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko organ właściwy do wydania decyzji wymaganej przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia, innego niż przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, jest obowiązany do rozważenia, przed wydaniem tej decyzji, czy przedsięwzięcie może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. Organ rozważył, zgodnie z dyspozycją powyższego artykułu ustawy, czy projektowana inwestycja może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000 i stwierdził, że takiego oddziaływania nie będzie. Podsumowując organ stwierdził, że biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji od obszaru chronionego, przedmiotowa inwestycja nie oddziałuje na obszar Natura 2000. Zdaniem organu inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, gdyż nie jest wymieniona w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 25 czerwca 2013 r. zmieniającym ww. rozporządzenie. W ocenie organu projekt zagospodarowania terenu został sporządzony zgodnie z przepisami w tym techniczno -budowlanymi. Zaliczamy do nich między innymi rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej "wt". Ściany budynków pensjonatowych zaprojektowane zostały w technologii ścian murowanych (NRO), pokrycie dachu stanowi blacha (NRO). Zgodnie z projektem budowlanym wszystkie elementy drewniane zewnętrznych ścian zostaną zabezpieczone odpowiednim preparatem do stopnia nierozprzestrzeniania ognia (NRO). Budynki zostały oddzielone od siebie ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, posadowionymi na własnych fundamentach. Usytuowanie projektowanych budynków spełnia zapisy § 12 i § 271 wt tj. najbliższa odległość: budynku A3 do granicy działki nr ewid. [...] wynosi 4,61 m, budynku A1 do granicy działki nr ewid. [...] wynosi 4,54 m, budynku A2 do granicy działki [...] wynosi 4,15 m. Projektowany budynek A2 usytuowany będzie w odległości 13,34 m od budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce nr ewid. [...], budynek A1 usytuowany będzie w odległości 11,69 m od budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce nr ewid. [...], budynek A3 usytuowany będzie w odległości 10,13 m od budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce nr ewid. [...], czym spełniono zapisy § 271 wt. Organ dodał, że zgodnie z § 12 ust. 9 wt odległość podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się. Wysięgi okapów i balkonów spełniają warunki określone w § 12 ust. 5 wt. Wody opadowe z połaci dachowych będą odprowadzane do zbiornika szczelnego, natomiast wody z projektowanych powierzchni utwardzonych na teren własny. Organ wskazał, iż w jego ocenie rozwiązanie to nie narusza § 29 wt. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych zamyka się w granicach nieruchomości, do których Inwestor posiada tytuł prawny dysponowania na cele budowlane. Organ dodał, że źródłem ciepła dla projektowanych budynków będzie kocioł grzewczy opalany olejem opałowym. Odprowadzenie ścieków odbywać się będzie przez projektowany przyłącz do sieci kanalizacji sanitarnej, który wykonany będzie według odrębnego opracowania. Zaopatrzenie w wodę odbywać się będzie z sieci wodociągowej przez projektowany przyłącz wodociągowy, który wykonany będzie według odrębnego opracowania. Projektowany przyłącz energetyczny wykonany będzie według odrębnego opracowania. Lokalizacja podziemnej infrastruktury technicznej na terenie inwestycji nie musi być przedmiotem narady koordynacyjnej przeprowadzonej w siedzibie Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Z.. Dostęp do drogi publicznej została zapewniona zgodnie z projektem budowlanym cytuję: "od strony wschodniej działka graniczy z droga publiczną, klasy dojazdowej, od wschodu działka połączona jest z drogą poprzez projektowany utwardzony zjazd prowadzący do garażu podziemnego (wg odrębnego opracowania)". Projekt budowlany zawiera również geotechniczne warunki posadowienia opracowane przez uprawnionego geologa mgr inż. P. P., których zakres jest zgodny z wymaganiami dla drugiej kategorii geotechnicznej. Obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane, obejmuje nieruchomości: działki ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] Z., jednostka ewidencyjna [...] Z.. Projekt budowlany został uzgodniony w dniu 7 sierpnia 2019 r. bez uwag pod względem ochrony przeciwpożarowej z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, przez mgr inż. K. M. oraz uzgodniony w dniu 17 września 2019 r. bez uwag pod względem wymagań higieniczno-sanitarnych, przez mgr inż. J. B.. Organ wskazał, że uzgodnienie pozwala przyjąć zastosowane rozwiązania projektowe za poprawne. Kolejno organ I instancji podał, że ze względu na niespełnienie wymagań bezpieczeństwa pożarowego w zakresie zapewnienia drogi pożarowej umożliwiającej dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej o każdej porze roku do budynku A2, postanowieniem z dnia 27 marca 2019 r., znak: [...], [...] Komendant Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej wyraził zgodę na spełnienie wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, w sposób inny niż podany w § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych. Zgodnie z ww. postanowieniem wyraził zgodę pod warunkiem wydzielenia ewakuacyjnych klatek schodowych we wszystkich budynkach drzwiami o klasie odporności ogniowej El 30+S200, wyposażenie dróg ewakuacyjnych oświetlonych światłem naturalnym w awaryjne oświetlenie ewakuacyjne, wykonanie awaryjnego oświetlenia ewakuacyjnego w obrębie niedoświetlonych światłem naturalnym dróg ewakuacyjnych w funkcji na jasno", jako działającego w czasie funkcjonowania budynku, zastosowania w garażach podświetlanych znaków wskazujących kierunki ewakuacji, podzielenie na strefy pożarowe o powierzchniach znacznie mniejszych niż dopuszczalne każdy z budynków stanowi odrębną strefę pożarową/,wyposażenie budynku A2w system sygnalizacji pożaru z monitoringiem do PSP. Rozwiązania projektowe w dniu 7 sierpnia 2019 r. zostały uzgodnione bez uwag z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Organ wskazał, że za prawidłowość przyjętych rozwiązań projektowych zgodnych z zasadami wiedzy technicznej i obowiązującymi przepisami odpowiada projektant oraz sprawdzający – oświadczenia w tym zakresie zostały złożone przez projektantów i sprawdzających. Organ dodał, że to na kierowniku budowy ciąży obowiązek realizacji obiektu zgodnie z projektem, przy zastosowaniu wyrobów budowlanych dopuszczonych do stosowania w budownictwie, spełniających wymagania określone w projekcie. Na zakończenie organ I instancji zaznaczył, że projekt budowlany jest kompletny i spełnia wymagania określone w art. 34 ust. 1, 2 i 3 ustawy Prawo budowlane. Organ wskazał, że inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i uzyskał wymagane przepisami szczególnymi, uzgodnienia, pozwolenia oraz opinie innych organów. Organ dodał, że projekt budowlany zawiera również informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wykonaną w trybie rozporządzenia z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Organ podsumowując podał, iż związku ze spełnieniem wymagań określonych w art. 35 ust. 1, art. 32 ust. 1 i ust. 4 oraz w art. 33 ust. 4 ustawy Prawo budowlanego, należało udzielić wnioskowanego pozwolenia na budowę.

Odwołanie od tej decyzji złożyli Gmina Miasta Z., J. i P. L., a także U. G., B. G. i Ł. G..

Wojewoda decyzją z dnia 20 lipca 2020 r. znak [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ zaznaczył, że analiza zgromadzonego materiału dowodowego wykazała, że większość zarzutów stron nie potwierdziła się, ale decyzja została wydana przedwcześnie, z uwagi na jeden aspekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, iż inwestycja zlokalizowana jest w obszarze objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego S. - M. Ż., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Z. nr VII/89/2011 z 31 marca 2011 r. (Dz.Urz.Woj.[...]), zmienionym Uchwałą nr LV738/2014 Rady Miasta Z. z 26 czerwca 2014 r. (Dz.Urz.Woj.[...]), zwanym dalej mpzp. Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że część działek ewidencyjnych wchodzących w skład terenu inwestycji, która objęta jest zabudową kubaturową, leży w terenie oznaczonym w planie symbolem 27.MN. Organ dodał, że według planu (§ 8 ust. 2 mpzp) jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na którym obowiązują następujące zasady zagospodarowania, w odniesieniu do zabudowy pensjonatowej: zgodnie z pkt 1 tego ustalenia (czyli § 8 ust. 2 mpzp) przeznaczenie podstawowe to m.in. usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe budynki wolnostojące, na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 1000 m2 i szerokości nie mniejszej niż 16m, przy uwzględnieniu ustaleń § 4 ust. 15, pkt 3 i 4. Ustalenie § 4 ust. 15 określa zasady i warunki podziału nieruchomości w terenach przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe, dopuszczając zmniejszenie wielkości działek oraz ich podziały, na określonych zasadach. Jednocześnie zgodnie z pkt 6 tego ustalenia (czyli § 8 ust. 2 mpzp), dotyczącym zasad realizacji m.in. nowych pensjonatowych budynków usługowych, w lit. b) wskazuje się, że jedną z tych zasad jest: "realizacja nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pensjonatowych i domów wczasowych w zabudowie wolnostojącej lub zwartej w tym bliźniaczej"; a ponadto w lit. c) wskazuje się, że "kubatura nadziemna budynku (...) pensjonatowego, domu wczasowego i budynków realizujących usługi komercyjne jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych do 3000 m3". Wojewoda stwierdził, że od strony zachodniej, część działek zlokalizowana jest w terenie Lz, którego przeznaczeniem są tereny zieleni z zakazem budowy obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej, oraz w terenie 1.RZ o przeznaczeniu podstawowym - tereny rolne użytkowane jako łąki i pastwiska, z zakazem realizacji obiektów budowlanych, w tym związanych z produkcją rolną, obiektów tymczasowych i realizowanych na zgłoszenie, za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Od wschodu, działki inwestora częściowo leżą w terenie komunikacji - dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonym symbolem 4KDD, przeznaczonym dla lokalizacji dróg publicznych klasy dojazdowej o min. szerokości w liniach rozgraniczających 8 m i jej elementów, takich jak: jezdnia o szerokości nie mniejszej niż 4,5 m, chodniki, obiekty budowlane i urządzenia infrastruktury technicznej związane z funkcjonowaniem drogi i obsługą ruchu z dopuszczeniem realizacji zieleni urządzonej w liniach rozgraniczających drogi na zasadach określonych w przepisach odrębnych. Jak wynika z projektu zagospodarowania terenu, na części działek zlokalizowanych w terenie przeznaczonym do zabudowy kubaturowej (o symbolu 27.MN), o łącznej powierzchni 1970,5 m2, przewidziano realizację trzech budynków pensjonatowych A1, A2 iA3, o kubaturach nadziemnych wynoszących odpowiednio: 2410,41 m3, 2770,71 m3 i 2996,69 m3. Budynki te zaprojektowano w zabudowie zwartej (ściśle do siebie przylegają). Organ II instancji wyjaśnił, iż ustalenia mpzp nie definiują pojęcia zabudowy zwartej. W § 3 ust. 1 pkt 6 mpzp podano, że przez budownictwo pensjonatowe należy rozumieć obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi na wynajem, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie. Organ odwoławczy, w kwestii zgodności inwestycji z ustaleniami mpzp w tym zakresie stwierdził, że na terenie 27MN plan umożliwia realizację nowych budynków pensjonatowych w zabudowie wolnostojącej lub zwartej, w tym bliźniaczej (§ 8 ust. 2 pkt 6 lit. b). Przyjmuje się, że budynek wolnostojący to taki, w którym możliwy jest dostęp do wszystkich ścian zewnętrznych (np. w celu utrzymania w odpowiednim stanie technicznym). Organ zaznaczył, że z uwagi na powyższe, projektowane budynki pensjonatowe nie są obiektami wolnostojącymi. Organ następnie podał, że w ustaleniach planu nie zdefiniowano pojęcia "zabudowy zwartej", można więc odwołać się do definicji podanej w słowniku języka polskiego PWN, gdzie zwarty znaczy tyle co złożony z osób, elementów, przedmiotów znajdujących się blisko siebie lub składający się z elementów bardzo dobrze pasujących do siebie. Organ wskazał, że definicja przytoczona przez pełnomocnika odwołującego - Gminy Z.: zwarta zabudowa - rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość nie przekracza 100 metrów, została wprowadzona do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U.2017.1161) zmianą z 10.07.2015 r., a więc kilka lat po uchwaleniu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S. - M. Ż.. Organ dodał, że definicja ta nie może zatem być uznana za wiążącą w niniejszym postępowaniu, bowiem nie obowiązywała w chwili redagowania ustaleń planu. Organ ponadto wskazał, że nawet gdyby ta ustawa w cytowanym brzmieniu obowiązywała w momencie wejścia w życie mpzp, to zastosowanie definicji z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych do mpzp w zakresie, w jakim on dotyczy zabudowy pensjonatowej, nie znajduje uzasadnienia, nawet w v drodze "pomocniczego" zapożyczenia. Zdaniem organu odwoławczego, z projektu budowlanego wynika, że projektowane budynki pensjonatowe są odrębnymi obiektami. Organ wyjaśnił, że w ustawie Prawo budowlane w art. 3 pkt 2 zdefiniowano pojęcie budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek musi być odrębną całością, czyli winien być oddzielony od innych budynków, przy czym zgodnie z definicją budynku - oddzielenie to musi być kompletne na całej wysokości (od fundamentów po dach). Organ wskazał, że z projektu budowlanego wynika, że trzy budynki pensjonatowe są oddzielone od siebie, od fundamentów po dach, ścianami oddzielenia przeciwpożarowego o klasie REI 120, które w kondygnacji podziemnej, w garażu, są otwierane. Zaprojektowane bramy o klasie odporności ogniowej El 60 (rys. nr [...] rzut garażu podziemnego - karta nr [...] projektu budowlanego) - jednak każda z trzech części garażu (pod każdym z budynków) stanowi odrębną strefę pożarową (załączone do projektu opracowanie "Ekspertyza zabezpieczenia przeciwpożarowego"). Wojewoda zaznaczył, że za taką wykładnią tego przepisu przemawia również treść § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 października 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1065), zgodnie z którym części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie - od fundamentu do przykrycia dachu - mogą być traktowane, jako odrębne budynki. Podsumowując organ podał, że aby uznać, że obiekt budowlany z punktu widzenia bezpieczeństwa pożarowego stanowi odrębny budynek, to na całej wysokości musi posiadać ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Organ odwoławczy stwierdził, iż konsekwentnie należy uznać, że skoro projekt architektoniczno - budowlany musi być uzgodniony m.in. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego to zamierzenie inwestycyjne musi posiadać takie cechy, aby można było go uznać za odrębny budynek (jeżeli przedmiotem opracowania projektanta jest zamierzenie inwestycyjne o takim charakterze). l wreszcie pośrednio, za koniecznością przyjęcia takiej właśnie interpretacji omawianego pojęcia przemawia treść § 11 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935), który wskazuje, jakie elementy powinien zawierać projekt budowlany. Ust. 1 tego przepisu stanowi, że projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową. Organ dodał, że jeśli chodzi o opis techniczny to powinien on określać przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji (ust. 2 pkt 1): dla spełnienia zatem wymogów zawartych w tym przepisie, to jest takiego zaprojektowania obiektu, aby można było określić m.in. jego kubaturę i zestawienie powierzchni niezbędne jest, aby posiadała na całej powierzchni ścianę wyodrębniającą go od innych elementów (przestrzeni, innego obiektu), które nie przynależą do projektowanej inwestycji. Zdaniem organu odwoławczego analizowany projekt budowlany zawiera wszelkie niezbędne elementy i wynika z niego jednoznacznie, że poszczególne budynki są oddzielone od siebie przegrodami budowlanymi. Organ zauważył, że informacje projektanta o tym, że każdy z budynków A1, A2 i A3 posiada odrębny wjazd, do każdego z garaży osobno, nie są prawdziwe, gdyż z rysunku nr 3 (rzut garażu) wynika, że wjazd do garażu zaprojektowano wyłącznie w budynku A2, następnie po rozgałęzieniu wewnętrzna droga prowadzi do budynku A3, a do budynku A1 można się dostać tylko poprzez oba wcześniejsze budynki. W ocenie organu odwoławczego, nie stanowi to jednak zaprzeczenia odrębności obiektów w świetle powyżej opisanych przepisów budowlanych, z uwagi na to, że ściany oddzielenia przeciwpożarowego wraz z otwieranymi bramami zaprojektowano w sposób, który zgodnie z opracowaniem "Ekspertyza zabezpieczenia przeciwpożarowego" sporządzonym przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych K. M. umożliwia uznanie każdego z garaży za odrębną strefę pożarową, pod każdym z trzech zaprojektowanych budynków. Również zarzucany przez odwołujących brak w budynkach A1 i A3 pomieszczeń, w których inwestor planuje umiejscowienie kotłowni (pomieszczenie, w którym znajdować się będzie urządzenie stanowiące źródło ciepła w celu ogrzewania obiektu zaprojektowano jedynie w budynku A2) w opinii organu odwoławczego nie stanowi uzasadnienia dla twierdzenia o braku samodzielności budynków. Organ wskazał, że nie ma bowiem przepisów, które zabraniałyby realizacji jednej kotłowni zasilającej kilka budynków, np. projektowanych jako zespół budynków. Ponadto, organ dodał, że jak wynika z projektu budowlanego, dostęp do kotłowni jest możliwy z zewnątrz (rys. nr [...] Rzut garażu podziemnego - karta nr [...] projektu budowlanego), czyli dostępny dla użytkowników każdego z budynków.

Opisaną powyżej decyzję Wojewody zaskarżyła sprzeciwem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie spółka Firma A w W..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 5 października 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 963/20 uchylił zaskarżoną decyzję w całości. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że Wojewoda rozpatrując odwołania od decyzji organu I instancji stwierdził, iż większość zarzutów odwołujących nie zasługiwała na uwzględnienie, ale decyzja udzielająca pozwolenia na budowę została wydana przedwcześnie, z uwagi na jeden aspekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a mianowicie pominięcie przez Starostę T. faktu, że dach został zaprojektowany niezgodnie z ustaleniami § 8 ust. 2 pkt 6 lit. h oraz lit. j mpzp. Uchybienie to, zdaniem organu odwoławczego, skutkowało koniecznością uchylenia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę z uwagi na niemożność oszacowania zakresu koniecznych zmian w projekcie budowlanym na etapie postępowania przed organem II instancji. Zdaniem Wojewody zatwierdzenie projektu budowlanego na tym etapie postępowania administracyjnego skutkowałoby naruszeniem zasady dwuinstancyjności, a także byłoby sprzeczne z jego ekonomiką. Zdaniem Sądu z takim stanowiskiem organu odwoławczego nie sposób się zgodzić, biorąc pod uwagę wskazany przez Wojewodę konieczny zakres korekty projektu budowlanego w kwestii dachu. Organ odwoławczy nie skorzystał z uprawnienia przewidzianego w art. 136 K.p.a. i całkowicie zaniechał podjęcia jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie, nie przeprowadzając uzupełniającego postępowania wyjaśniającego niezbędnego do rozstrzygnięcia sprawy. Wojewoda poprzestał jedynie na stwierdzeniu, że zakres koniecznych zmian w projekcie budowlanym jest niemożliwy do oszacowania. Wojewoda w toku postępowania odwoławczego nie zwrócił się do inwestora, by ten ustosunkował się do rozmiarów stwierdzonych niezgodności rozwiązań projektowych w zakresie dachu z § 8 ust. 2 pkt 6 lit. h oraz lit. j mpzp, a także by wskazał, ile czasu potrzebuje na dokonanie w projekcie budowlanym niezbędnych zmian i dostosowań do uregulowań planu. Dopiero bowiem posiadając takie informacje organ II instancji władny byłby stwierdzić, czy konieczny zakres zmian jest na tyle istotny i rozległy, że konieczne byłoby przeprowadzenie ponownego postępowania przez organ I instancji. Za nietrafny należy też uznać pogląd Wojewody, zgodnie z którym krótki termin na zakończenie postępowania odwoławczego wyznaczony postanowieniem Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia 28 maja 2020 r. niejako zwalniał organ z obowiązku wszechstronnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Podzielić w tym miejscu należy stanowisko strony skarżącej, iż działanie takie w swej istocie narusza zasadę ekonomiki postępowania, w sposób oczywisty wydłużając czas trwania postępowania administracyjnego.

Wojewoda decyzją z dnia 19 sierpnia 2021 r. nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 31 października 2019 r. w mocy. W uzasadnieniu organ podniósł, że w toku ponownie prowadzonego postępowania odwoławczego, zarówno strony jak i Inwestor przedłożyli szereg dokumentów, wyjaśnień i odpowiedzi na sformułowane przez strony argumenty. Inwestor przedłożył dokumenty, których brak lub treść budziły wątpliwości w poprzednio prowadzonym postępowaniu odwoławczym w tym w szczególności: przedłożył do akt sprawy odpis decyzji Burmistrza Miasta Z. z 13 kwietnia 2021 r., w przedmiocie zezwolenia inwestorowi na lokalizację zjazdu z drogi publicznej gminnej ul. [...] do [...] w Z. na teren Inwestycji. Kwestia zapewnienia dostępu inwestycji do drogi publicznej zostanie omówiona w kolejnej części decyzji; przedłożył 4 egzemplarze projektu budowlanego, skorygowanego w zakresie: numeracji ewidencyjnej działek - jak wynika z wyjaśnień Inwestora, niektóre z działek inwestycyjnych uległy podziałowi w trakcie postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę (w zaktualizowanym na etapie postępowania pierwszointancjnego oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w decyzji Starosty [...] wskazano aktualne numery działek, niemniej jednak projekt budowlany doprowadzono do spójności dopiero na etapie postępowania odwoławczego – korekta obejmowała m.in. treść metryk rysunków oraz część opisową projektu budowlanego); rozwiązań projektowych dachów planowanych budynków. Do skorygowanego projektu budowlanego inwestor przedłożył wyjaśnienia, w których przedstawiono analizę przyjętych rozwiązań w kontekście obowiązującego mpzp oraz dodatkowo zestawiono je z realizowanymi lub zrealizowanymi inwestycjami w powiecie [...] (które to inwestycji były kontrolowane w ramach postępowań odwoławczych prowadzonych przez Wojewodę), w których przyjęto analogiczne rozwiązania projektowanie na podstawie analogicznych postanowień mpzp. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał również, że analiza akt sprawy wykazała, że organ l instancji poprawnie określił obszar oddziaływania inwestycji, jako teren nieruchomości dz. ewid. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (działki inwestycyjne) oraz dz. ewid. nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. w Z.. Projektowana inwestycja obejmuje budowę trzech budynków pensjonatowych (z garażami podziemnymi) opisanych jako A1, A2 i A3, o kubaturach nadziemnych wynoszących odpowiednio: 2410,41 m3, 2770,71 m3 i 2996,69 m3. Budynki te zaprojektowano w zabudowie zwartej (ściśle do siebie przylegają). W tym zakresie należało odnieść te parametry do postanowień mpzp, który określa zarówno maksymalną kubaturę jak i rozmieszczenie budynków na działce budowlanej. Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że część działek ewidencyjnych wchodzących w skład terenu inwestycji, która objęta jest zabudową kubaturową, leży w terenie oznaczonym w planie symbolem 27.MN. Według planu (§ 8 ust. 2 mpzp) jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na którym obowiązują następujące zasady zagospodarowania, w odniesieniu do zabudowy pensjonatowej: zgodnie z pkt 1 tego ustalenia (czyli § 8 ust. 2 mpzp) przeznaczenie f podstawowe to m.in. usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe -budynki wolnostojące, na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 1000 m2 i szerokości nie mniejszej niż 16 m, przy uwzględnieniu ustaleń § 4 ust. 15, pkt 3 i 4. Ustalenie § 4 ust. 15 określa zasady i warunki podziału nieruchomości w terenach przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe, dopuszczając zmniejszenie wielkości działek oraz ich podziały, na określonych zasadach. Jednocześnie zgodnie z pkt 6 tego ustalenia (czyli § 8 ust. 2 mpzp), dotyczącym zasad realizacji m.in. nowych pensjonatowych budynków usługowych, w lit. b) wskazuje się, że jedną z tych zasad jest: "realizacja nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pensjonatowych i domów wczasowych w zabudowie wolnostojącej lub zwartej w tym bliźniaczej"; a ponadto w lit. c) wskazuje się, że "kubatura nadziemna budynku (...) pensjonatowego, domu wczasowego i budynków realizujących usługi komercyjne jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych do 3000 m3". Od strony zachodniej, część działek zlokalizowana jest w terenie Lz, którego przeznaczeniem są tereny zieleni z zakazem budowy obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej, oraz w terenie 1.RZ o przeznaczeniu podstawowym - tereny rolne użytkowane jako łąki i pastwiska, z zakazem realizacji obiektów budowlanych, w tym związanych z produkcją rolną, obiektów tymczasowych i realizowanych na zgłoszenie, za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Od wschodu, działki inwestora częściowo leżą w terenie komunikacji - dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonym symbolem 4KDD, przeznaczonym dla lokalizacji dróg publicznych klasy dojazdowej o min. szerokości w liniach rozgraniczających 8 m i jej elementów, takich jak: jezdnia o szerokości nie mniejszej niż 4,5 m, chodniki, obiekty budowlane i urządzenia infrastruktury technicznej związane z funkcjonowaniem drogi i obsługą ruchu z dopuszczeniem realizacji zieleni urządzonej w liniach rozgraniczających drogi na zasadach określonych w przepisach odrębnych. Ustalenia mpzp nie definiują pojęcia zabudowy zwartej. W § 3 ust. 1 pkt 6 mpzp podano, że przez budownictwo pensjonatowe należy rozumieć obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi na wynajem, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie. Organ odwoławczy, w kwestii zgodności inwestycji z ustaleniami mpzp w tym zakresie stwierdza, co następuje: Na terenie 27MN plan umożliwia realizację nowych budynków pensjonatowych w zabudowie wolnostojącej lub zwartej, w tym bliźniaczej (§ 8 ust. 2 pkt 6 lit. b). Przyjmuje się, że budynek wolnostojący to taki, w którym możliwy jest dostęp do wszystkich ścian zewnętrznych (np. w celu utrzymania w odpowiednim stanie technicznym). Z uwagi na powyższe, projektowane budynki pensjonatowe nie są obiektami wolnostojącymi. W ustaleniach planu nie zdefiniowano pojęcia "zabudowy zwartej", można więc odwołać się do definicji podanej w słowniku języka polskiego PWN, gdzie zwarty znaczy tyle co złożony z osób, elementów, przedmiotów znajdujących się blisko siebie lub składający się z elementów bardzo dobrze pasujących do siebie. Definicja przytoczona przez pełnomocnika odwołującego - Gminy Z.: zwarta zabudowa - rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość nie przekracza 100 metrów, została wprowadzona do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity - Dz.U.2017.1161) zmianą z 10 lipca 2015 r., a więc kilka lat po uchwaleniu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S. -M. Ż.. Nie może zatem być uznana za wiążącą w niniejszym postępowaniu, bowiem nie obowiązywała w chwili redagowania ustaleń planu. Ponadto, nawet gdyby ta ustawa w cytowanym brzmieniu obowiązywała w momencie wejścia w życie mpzp, to zastosowanie definicji z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych do mpzp w zakresie, w jakim on dotyczy zabudowy pensjonatowej, nie znajduje uzasadnienia, nawet w drodze "pomocniczego" zapożyczenia. W ustawie Prawo budowlane w art. 3 pkt. 2 zdefiniowano pojęcie budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek musi być odrębną całością, czyli winien być oddylatowany od innych budynków, przy czym zgodnie z definicją budynku - oddzielenie to musi być kompletne na całej wysokości (od fundamentów po dach). Z projektu budowlanego wynika, że trzy budynki pensjonatowe są oddzielone od siebie, od fundamentów po dach, ścianami oddzielenia przeciwpożarowego o klasie REI 120, które w kondygnacji podziemnej, w garażu, są otwierane. Zaprojektowane bramy o klasie odporności ogniowej El 60 (rys. nr [...] rzut garażu podziemnego - karta nr [...] projektu budowlanego) - jednak każda z trzech części garażu (pod każdym z budynków) stanowi odrębną strefę pożarową (załączone do projektu opracowanie "Ekspertyza zabezpieczenia przeciwpożarowego"). Za taką wykładnią tego przepisu przemawia również treść § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 października 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2016 r. póz. 1065 tj.), zgodnie z którym części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie - od fundamentu do przykrycia dachu - mogą być traktowane, jako odrębne budynki. A zatem aby uznać, że obiekt budowlany z punktu widzenia bezpieczeństwa pożarowego stanowi odrębny budynek, to na całej wysokości musi posiadać ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Konsekwentnie należy uznać, że skoro projekt architektoniczne - budowlany musi być uzgodniony m.in. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego to zamierzenie inwestycyjne musi posiadać takie cechy, aby można było go uznać za odrębny budynek jeżeli przedmiotem opracowania projektanta jest zamierzenie inwestycyjne o takim charakterze). l wreszcie pośrednio, za koniecznością przyjęcia takiej właśnie interpretacji omawianego pojęcia przemawia treść § 11 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. póz. 1935 tj.), który wskazuje, jakie elementy powinien zawierać projekt budowlany. Ust. 1 tego przepisu stanowi, że projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową. Natomiast jeśli chodzi o opis techniczny to powinien on określać przeznaczenie l program użytkowy obiektu budowlanego oraz, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji (ust. 2 pkt 1 przepisu): Dla spełnienia zatem wymogów zawartych w tym przepisie, to jest takiego zaprojektowania obiektu, aby można było określić m.in. jego kubaturę i zestawienie powierzchni niezbędne jest, aby posiadała na całej powierzchni ścianę wyodrębniającą go od innych elementów (przestrzeni, innego obiektu), które nie przynależą do projektowanej inwestycji. Analizowany projekt budowlany zawiera wszelkie niezbędne elementy i wynika z niego jednoznacznie, że poszczególne budynki są oddzielone od siebie przegrodami budowlanymi. W tym miejscu zauważyć należy, że informacje projektanta o tym, że każdy z budynków A1, A2 i A3 posiada odrębny wjazd, do każdego z garaży osobno, są niepoprawne, gdyż z rysunku nr 3 (rzut garażu) wynika, że wjazd do garażu zaprojektowano wyłącznie w budynku A2, następnie po rozgałęzieniu wewnętrzna droga prowadzi do budynku A3, a do budynku A1 można się dostać tylko poprzez oba wcześniejsze budynki. Nie stanowi to jednak zaprzeczenia odrębności obiektów w świetle powyżej opisanych przepisów budowlanych, z uwagi na to, że ściany oddzielenia przeciwpożarowego wraz z otwieranymi bramami zaprojektowano w sposób, który zgodnie z opracowaniem "Ekspertyza zabezpieczenia przeciwpożarowego" sporządzonym przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych K. M. umożliwia uznanie każdego z garaży za odrębną strefę pożarową, pod każdym z trzech zaprojektowanych budynków. Również zarzucany przez odwołujących brak w budynkach A1 i A3 pomieszczeń, w których inwestor planuje umiejscowienie kotłowni (pomieszczenie, w którym znajdować się będzie urządzenie stanowiące źródło ciepła w celu ogrzewania obiektu zaprojektowano jedynie w budynku A2) nie stanowi uzasadnienia dla twierdzenia o braku samodzielności budynków. Nie ma bowiem przepisów, które zabraniałyby realizacji jednej kotłowni zasilającej kilka budynków, np. projektowanych jako zespół budynków. Ponadto, jak wynika z projektu budowlanego, dostęp do kotłowni jest możliwy z zewnątrz (rys. nr [...] Rzut garażu podziemnego - karta nr [...] projektu budowlanego), czyli dostępny dla użytkowników każdego z budynków. W odniesieniu do kwestii ewentualnego braku możliwości komunikacji z drogą publiczną budynków nr [...] i [...] w przypadku awarii bramy garażowej w budynku nr [...], jak słusznie wyjaśnił projektant w piśmie z 26 czerwca 2021 r., większość dostępnych na rynku bram garażowych wyposażona jest w system awaryjnego otwierania bramy od strony wewnętrznej, zatem nigdy nie będzie problemu z wydostaniem się z garażu w przypadku braku prądu. Otwieranie zależne jest od rodzaju zastosowanego napędu, jednak zazwyczaj, jest to linka rozblokowująca, umieszczona przy silniku - działa przez pociągnięcie. Natomiast w przypadku braku dostępu do garażu z zewnątrz, inaczej niż przez bramę, stosowane są dwa rozwiązania w zależności od tego, czy brama fabrycznie wyposażona jest w zamek: z zamkiem - awaryjne rozłączenie i podnoszenie bramy odbywa się za pomocą dźwigni tego zamka (przekręcamy klamkę i podnosimy bramę); bez zamka - rozłączanie napędu następuję poprzez wyciągnięcie wkładki patentowej sprzężonej z silnikiem, co powoduje jego odblokowanie i możliwość ręcznego podniesienia sekcji bramy. Oznacza to, że w przypadku awarii bramy garażowej w budynku A2, będzie możliwy wyjazd z garaży znajdujących się bezpośrednio pod innymi budynkami. Podsumowując, z projektu budowlanego bezsprzecznie wynika, że inwestycja obejmuje budowę trzech przylegających do siebie budynków, które będą stanowiły odrębne konstrukcyjne i funkcjonalnie obiekty (tak jak dwa budynki w zabudowie bliźniaczej są odrębnymi konstrukcyjnie obiektami, które mogą spełniać swoją funkcje samodzielnie), nie będą posiadały wspólnych ścian, nie będą połączone ze sobą klatkami schodowymi czy korytarzami, natomiast będą oddzielone od siebie ścianami oddzielenia przeciwpożarowego RE1120, których sumaryczna grubość wyniesie 58 cm. Na rzucie garażu podziemnego (projekt budowlany, karta 102) zaznaczono m.in. ściany konstrukcyjne garażu podziemnego składającego się wydzielonych stref pożarowych. Z rysunków wynika, że zewnętrzne obrysy poszczególnych budynków zamykają się w obrysach poszczególnych garaży podziemnych pod tymi budynkami. Zauważa się ponadto, że w każdym z garaży znajduje się osobna klatka schodowa z szybem windowym (w sumie trzy klatki schodowe z trzema szybami windowymi), która umożliwią bezpośrednią komunikację pomiędzy garażem pod danym budynkiem, a jego nadziemna częścią. Również drogi pożarowe zostały zapewnione dla każdego z trzech projektowanych budynków (projekt budowlany, karta 82). Zarzut odwołania dotyczący projektowanej lokalizacji drogi pożarowej oraz szczelnych zbiorników: pożarowego i wody pitnej, a także terenowej wyrzutni powietrza na działkach leżących w terenach oznaczonych w mpzp : Lz i Rz, na których obowiązuje zakaz zabudowy za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej jest niezasadny. Istotą urządzenia infrastruktury technicznej jest to, że nie może istnieć sama dla siebie, lecz powstaje zawsze dla obsługi określonych jednostek przestrzenno-gospodarczych. Urządzenie infrastruktury technicznej musi więc wiązać się z uzbrojeniem określonego terenu, pełnić funkcję "służebną" wobec innych obiektów, zapewniając im dostęp m.in. do energii elektrycznej czy cieplnej, paliwa gazowego, wody, instalacji odprowadzającej ścieki, wentylacji. Zatem, jak wynika z projektu budowlanego, projektowane zbiorniki i wyrzutnia mieszczą się w pojęciu urządzenia infrastruktury technicznej w powyższym rozumieniu. W odniesieniu do projektowanej drogi pożarowej, której przebieg i parametry zostały przyjęte przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (Ekspertyza zabezpieczenia pożarowego, zatwierdzona przez Komendę Wojewódzką Państwowej Straży Pożarnej w K.), w ocenie tutejszego organu spełnia ona warunki zdefiniowane w planie dla ciągu komunikacyjnego (drogi wewnętrzne i dojazdy oraz dostępność do działki na zasadzie służebności drogowej) oraz założenia ustaleń § 5 ust. 11 pkt 5 mpzp: "Dopuszcza się realizację ciągów spacerowych o szerokości nie większej niż 3 m oraz ciągów komunikacyjnych, w tym ciągów pieszo -jezdnych o szerokości nie mniejszej niż 4,5 m, wyznaczonych i niewyznaczonych na rysunku planu". Zarzut braku połączenia z drogą publiczną - wyjaśnia się, że działki inwestycyjne mają dostęp do drogi publicznej (ulicy Droga do [...]) zlokalizowanej w terenie komunikacji -drogi publiczne klasy dojazdowej, oznaczone symbolem 4KDD, na działkach stanowiących własność Gminy Miasto Z. o użytku dr. Działki te zgodnie z § 12 ust. 5 pkt 1 mpzp są przeznaczone dla lokalizacji dróg publicznych klasy dojazdowej o min. szerokości w liniach rozgraniczających 8 m i jej elementów, takich jak: jezdnia o szerokości nie mniejszej niż 4,5 m, chodniki, obiekty budowlane i urządzenia infrastruktury technicznej związane z funkcjonowaniem drogi i obsługą ruchu. W postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany do zbadania czy inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, a nie badania parametrów tej drogi. Ulica [...] do [...] została zakwalifikowana do kategorii dróg publicznych na podstawie uchwały Rady Gminy T. w Z. nr [...] z 24 lutego 1994 r. oraz Rozporządzenia Wojewody N. nr [...] z 28 kwietnia 1995 r. -jest drogą gminną, a działki ją stanowiące są, zgodnie z aktualnymi danymi podanym w rejestrze gruntów własnością Gminy Miasto Z.. Obecnie ww. działki tworzą nienormatywny szlak drożny o zmiennej szerokości (2-3 m). Każda z działek wchodzących w skład terenu inwestycji na niewielkim fragmencie znajduje się na obszarze 4KDD (łącznie stanowi on powierzchnię 207,90 m2 terenu inwestycji). Na całym tym terenie (na całej długości inwestycji wzdłuż drogi) projekt przewiduje poszerzenie drogi do szerokości 4,45 m. Pozostałe działki drogowe - nie są objęte zakresem niniejszego wniosku. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 11a Pb, budowa zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach nie wymaga pozwolenia na budowę, obiekty te nie podlegają także procedurze zgłoszenia (nie są wymienione w art. 30 Pb wśród obiektów co do których wymagane jest zgłoszenie właściwemu organowi). Niezależnie od tego podkreślić należy, że lokalizacja i parametry zjazdu, który ma obsługiwać przedmiotową inwestycję kubaturową, winny bvć uzgodnione z zarządca drogi publicznej - Gminą Miasto Z., zgodnie z art. 39 ust. 3a pkt 2 ustawy o drogach publicznych (tekst jednolity Dz.U.2020.470), Podkreślenia wymaga, że uzgodnienie takie nie jest wymagane na etapie uzyskiwania przez Inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji nie obejmującej swoim zakresem budowy zjazdu. Może się to odbywać na późniejszym etapie, przed momentem uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niemniej jednak, zauważa się, że Inwestor legitymuje się decyzją zarządcy drogi -Burmistrza Miasta Z., zezwalającą na lokalizację zjazdu z drogi publicznej gminnej -ul. [...] do [...]. W niniejszej sprawie inwestor uzyskał ponadto zezwolenie na lokalizację przyłącza kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej w pasie drogowym drogi publicznej gminnej - ul. [...] do [...] (decyzja Burmistrza Miasta Z. z 30 listopada 2017 r.). Na marginesie warto podkreślić, że dokumenty te nie są obowiązkowym elementem wniosku o pozwolenie na budowę, gdyż są wymagane dopiero na etapie pozwolenia na użytkownie (lub odpowiednio zgłoszenia). Zgodnie z art. 3 pkt 1 Pb, obiektem budowlanym jest m.in. budynek - wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem - co oznacza, że ma on być gotowy do użytkowania nie na etapie udzielenia pozwolenia na budowę, lecz na etapie na którym można go zacząć używać, czyli na etapie przyjmowania do użytkowania, co potwierdzają liczne zmiany Prawa budowlanego przesuwające obowiązek spełniania szeregu wymagań na ten etap. W toku postępowania odwoławczego prowadzonego pod znakiem: [...], Odwołujący podnieśli kwestię stanu technicznego mostu w ciągu ul. [...] do [...], na potoku [...] w Z. i przedłożyli kopię przeglądu szczegółowego kontroli 5-letniej ww. obiektu mostowego, który został sporządzony dla Gminy Miasto Z., przez osobę posiadającą uprawnienia w specjalności mostowej, w październiku 2020 r. Stan tego obiektu określono jako "niepokojący", przy czym nie stwierdzono uszkodzeń zagrażających bezpieczeństwu ruchu publicznego lub katastrofy budowlanej. Organ wyjaśnił, że za stan obiektu mostowego stanowiącego element drogi gminnej publicznej odpowiada zarządca tej drogi (tutaj: Gmina Miasta Z.). Ponadto wskazuje się, że zarządca drogi może ograniczyć dopuszczalny tonaż pojazdów, mogących poruszać się po obiekcie mostowym. "Niepokojący" stan mostu nie wpływa na ocenę dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Zauważa się, że w decyzji lokalizacyjnej, wydanej przez zarządcę drogi, tj. Burmistrza Miasta Z., zawarto adnotację: Ulica [...] do [...] ze względu na swoje parametry nie spełnia warunków umożliwiających dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej do projektowanego obiektu budowlanego. Jednocześnie w aktach sprawy znajduje się postanowienie [...] Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Postanowienie to, z 27 marca 2019 r., zostało wydane w oparciu o m.in. Ekspertyzę zabezpieczenia przeciwpożarowego z lutego 2019 r., opracowaną przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (Ekspertyza stanowi załącznik do akt pierwszoinstanycjnych, natomiast postanowienie zostało załączone do projektu budowlanego, karta 21). Ww. postanowienie, uzgadniające inwestycję pod względem ochrony przeciwpożarowej, wydane zostało w związku z niespełnieniem wymagań bezpieczeństwa pożarowego. Wobec zalegającego w aktach sprawy materiału dowodowego, działając zgodnie z art. 80 kpa, Wojewoda stwierdza, że w odniesieniu do kwestii bezpieczeństwa pożarowego za dokument wiążący należy uznać orzeczenie [...] Komendanta Państwowej Straży Pożarnej, poprzedzone ekspertyzą właściwego rzeczoznawcy. Natomiast zarządca drogi nie jest organem właściwym do wydawania tego rodzaju uzgodnień. Zwraca się ponadto uwagę, że zapewnienie odpowiedniego stanu i parametrów dróg publicznych jest zadaniem gminy, a nie inwestora (poza ograniczonymi ramami art. 16 ustawy o drogach publicznych, który mówi o umowach dotyczących generowanych potrzeb komunikacyjnych inwestycji nie drogowych - przepis ten nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie). Skoro ustawodawca lokalny (Gmina Miasta Z., której organem wykonawczym jest Burmistrz) przewidział na terenie objętym inwestycją możliwość zabudowy pensjonatowej, która z oczywistych względów może wymagać infrastruktury z zakresu ochrony przeciwpożarowej, to nie może wprowadzać pozaprawnych ograniczeń w tym zakresie, lecz jest zobowiązany do zapewnienia infrastruktury drogowej dostosowanej do przeznaczeniem terenu określonego mpzp, zwłaszcza, że jest także, jako organ, odpowiedzialny za jego treść i skutki. Zarzut przekroczenia dopuszczalnej ilości kondygnacji (§ 8 ust. 2 pkt 6 lit g mpzp: - zgodnie z treścią § 8 ust. 2 pkt 6 lit g mpzp, na danym terenie zasadą jest: realizacja jednej kondygnacji, której wszystkie cztery ściany znajdują się w całości powyżej istniejącego lub projektowanego terenu i nie więcej niż dwie kondygnacje w dachu. Plan miejscowy nie ustala ograniczeń co do ilości kondygnacji zagłębionych w terenie, czy też podziemnych. Zgodnie z definicją zawartą w przepisie § 3 pkt 17 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie kondygnacja podziemna to kondygnacja zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, zaś kondygnacja nadziemna (zgodnie z § 3 pkt 18 ) to każda kondygnacja nie będąca kondygnacją podziemną. Kierując się ww. definicją, nie można uznać, że kondygnacje widoczne na elewacjach, nieznacznie zagłębione poniżej terenu - są kondygnacjami podziemnymi. Jak wskazują rysunki elewacji trzech budynków, w świetle przywołanej wyżej definicji z warunków technicznych, zaprojektowane zostały: kondygnacja podziemna - garaż, oraz cztery kondygnacje nadziemne: parter, pierwsze piętro i dwie w przestrzeni dachu (drugie i trzecie piętro). Jednak w świetle ustaleń mpzp, z uwagi na brak zdefiniowania kondygnacji nadziemnej w mpzp, oraz zapis o możliwości realizacji jednej kondygnacji, której wszystkie cztery ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego poziomu terenu i nie więcej niż dwie kondygnacje w dachu, zdaniem tutejszego organu - kondygnacja parteru nie jest kondygnacją o której mowa w cytowanym powyżej § 8 ust. 2 pkt 6 lit g mpzp (jest nią kondygnacja pierwszego piętra, a kondygnacje drugiego i trzeciego piętra są kondygnacjami w dachu). Powyższe wynika z faktu, że ustalenie to dopuszcza realizację jednej kondygnacji, której ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego terenu. Spójnik "lub" w logice jest definiowany jako alternatywa łączna, tzn., że prawdziwe jest zarówno: łącznie stwierdzenie obu elementów iak i stwierdzenie jednego z nich. Kondygnacja parteru została zaprojektowana w ten sposób, że nie wszystkie iei cztery ściany w całości znajdują się powyżej istniejącego terenu (jest częściowo zagłębiona w terenie istniejącym), chociaż wszystkie cztery ściany w całości znajdują się powyżej terenu projektowanego. Zatem nie można zakwalifikować tej kondygnacji jako drugiej kondygnacji (oprócz kondygnacji pierwszego piętra), o której mowa w powyżej cytowanym przepisie prawa miejscowego. Ponadto należy przyjąć, że parametrem decydującym o wielkości bryły budynku, a zatem o zgodności inwestycji z planem będzie maksymalna wysokość wskazana ustaleniami mpzp. W § 8 ust. 2 pkt 6 lit f mpzp ustalono, że wysokość budynków pensjonatowych, domów wczasowych oraz budynków realizujących usługi komercyjne jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych nie może przekroczyć 13 m, a w § 3 ust. 1 pkt 14 zdefiniowano: wysokość budynku - należy przez to rozumieć liczoną w metrach wysokość od średniej wysokości terenu do głównej kalenicy dachu budynku, a średnim poziomie terenu -należy przez to rozumieć średnią arytmetyczną pomiędzy najniższą i najwyższą rzędną istniejącego terenu, przylegającą bezpośrednio do budynku. Wobec tego, że wysokość każdego z projektowanych budynków pensjonatowych liczona zgodnie z ustaloną definicją, nie przekracza 12,92 m, należy uznać zgodność projektowanej bryły budynku z ustaleniami planu miejscowego. W tym miejscu należy przypomnieć zasadę często przywoływaną w orzecznictwie sądowym, iż wszelkie wątpliwości interpretacyjne zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinny zostać rozstrzygnięte na korzyść inwestora. Reasumując, tut. Organ stwierdza, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z § 8 pkt 2 lit g mpzp, gdyż zaprojektowano 3 kondygnacje, których wszystkie ściany znajdują się powyżej projektowanego terenu. Zarzut naruszenia § 8 ust. 2 pkt 6 lit. k mpzp, poprzez zaprojektowanie pokrycia dachowego blachą na rąbek stojący - plannja, zdaniem organu odwoławczego jest nietrafny. W § 8 ust. 2 pkt 6 lit. k mpzp ustalono, że zasadą realizacji budynków w terenie MN jest: dostosowanie architektury budynków do lokalnych tradycji budowlanych poprzez stosowanie miejscowych materiałów elewacyjnych (typu: tynk, drewno, gont, kamień oraz ich imitacje) i charakterystycznego dla regionu detalu (typu gzymsy, obramienia okienne itp.), tradycyjnej kamieniarki (z zakazem stosowania otoczaków) oraz wyrobów kowalskich. Zakaz stosowania na elewacjach sidingu z tworzyw. (...). Zapis ten jest jednym z punktów planu ustalających ogólne wytyczne odnośnie do detali wykończeniowych możliwych do stosowania przy realizacji obiektów nowopowstających, jak też podlegających przebudowie (oprócz niego w ustaleniach planu znajdują się zapisy dotyczące kolorystyki dachów oraz ścian), i nie może być traktowany jako nakaz stosowania wymienionych materiałów, choćby ze względu na zgodę na zastosowanie ich imitacji. Kwestionowane przez odwołujących zastosowanie "blachy na rąbek stojący" jest obecnie szeroko stosowane, także na P.. Jak podkreśla pełnomocnik inwestora: "Taki typ pokrycia dachowego zastosowany jest w przypadku wielu budynków, w tym w budynkach objętych Gminną Ewidencją Zabytków jak i wpisanych do rejestru zbytków. Przykładem może być historyczna zabudowa ulicy [...]". Blacha tego typu posiada kolorystykę zgodną z wytycznymi mpzp, a jej producent zapewnia, że jego klasyczny kształt sprawia, że z powodzeniem może być stosowany podczas remontów obiektów zabytkowych oraz sakralnych. Zatem uznać należy, że tego typu pokrycie dachowe, jako niewyróżniające się, spełnia ustalenia planu. Zarzut dotyczący nieprawidłowego wskazania terenu inwestycji nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy. Wszystkie działki ewidencyjne objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę są ujęte na rysunku Projekt zagospodarowania terenu, a historia ich podziału udokumentowana została w aktach administracyjnych organu l instancji. Zauważyć należy, że obecnie (tj w wyniku korekt wprowadzonych na etapie postępowania odwoławczego) wszystkie karty projektu zawierają prawidłowe informacje dotyczące działek ewidencyjnych wchodzących w skład terenu inwestycji i projekt budowlany jest spójny w tym zakresie. Zarzut dotyczący dostarczenia nieprawidłowych warunków podłączenia obiektów do sieci jest niezasadny, obowiązujące przepisy budowlane nie wymagają od inwestora załączania do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczeń i warunków technicznych administratorów sieci, ponadto w niniejszej sprawie inwestor skorzystał z ustawowej możliwości realizacji wszystkich przyłączy do każdego z budynków odrębnym trybem (opis do projektu zagospodarowania terenu, karta 19 projektu budowlanego). Kwestia stanowiąca podstawę uchylenia przez Wojewodę decyzji Starosty [...] o pozwoleniu na budowę przedmiotowej inwestycji i przekazania ówcześnie sprawy do ponownego rozpoznania, została szczegółowo opisana w decyzji z 20 lipca 2020 r., w której wskazano, że dach został zaprojektowany niezgodnie z ustaleniami § 8 ust. 2 pkt 6 lit. h oraz lit. j mpzp, dotyczącymi możliwości realizacji dachów w terenie 27 M N. W toku ponownie prowadzonego postępowania odwoławczego Inwestor przedłożył skorygowany projekt budowlany, w którym - uwzględniając zarzuty zawarte w ww. orzeczeniu - dokonał częściowej zmiany konstrukcji dachu, tak aby spełniał on zapisy mpzp. Zgodnie z § 8 ust. 2 pkt 6 lit. h oraz lit. j mpzp: h/ realizacja dachów jako dwuspadowych (...), o kącie nachylenia głównych połaci pomiędzy 45° - 54°. Dopuszcza się realizację dachów dwuspadowych z przyczółkami, dachów czteropołaciowych lub wielopołaciowych (...), j/ zakaz przesuwania głównych połaci dachowych względem siebie w płaszczyźnie pionowej; realizacji połaci dachowych o różnym kącie nachylenia (nie dotyczy otwarć dachowych) z dopuszczeniem załamania połaci i zmiany kąta jej nachylenia w strefie okapu na długości nie większej niż 1/3 długości połaci oraz otwierania dachów jako otwarć pulpitowych wychodzących z kalenicy na długości powyżej Yz długości dachu. Dopuszcza się otwarcia dachowe, przy czym szerokość jednej lukarny liczona w najszerszym jej miejscu (tzn. szerokość czołowej ściany lukarny bez okapów), nie może przekroczyć 1A długości całej połaci dachowej. Łączna szerokość lukarn nie może przekroczyć 2/3 długości całej połaci dachowej. Oznacza to, że co do zasady dachy winny być zaprojektowane jako dachy o danej wartości kąta nachylenia, z ewentualną zmianą kąta nachylenia połaci dachowych na odcinkach o długościach nie przekraczających wartości podanych wyżej. Przy czym, dopuszczalne długości otwarć dachowych zostały określone dla pojedynczego otwarcia i dla sumarycznej długości tych otwarć w odniesieniu do długości dachu. Zauważa się, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z trzema budynkami, których połacie dachowe są od siebie w sposób konstrukcyjny i wizualny oddzielone. Zatem projektant słusznie wyliczył parametry w odniesieniu do każdego z budynków osobno. Powyższe oznacza również, że jeśli parametry określone w mpzp są spełnione dla każdego z budynków osobno, to są również spełnione w odniesieniu do całej inwestycji (nawet jeśli potraktowana jest wizualnie jako jedna bryła, co przewiduje mpzp, dopuszczając zabudowę zwartą). Projektowane budynki przekryte są dachami o skomplikowanej geometrii: Rzut połaci dachowych został przedstawiony w projekcie budowlanym na rys. nr 9 (karta 108). Za rysunki pomocnicze należy uznać rysunki przedstawiające elewacje (załączone do projektu budowlanego) oraz rysunki załączone do wyjaśnień projektanta z 26 czerwca 2021 r. Między innymi między osiami J-0/1-3; D-E/7-12; D-E/15-20 oraz J-O/7-12 i J-O/14-23 zastosowano otwarcia pulpitowe (zauważa się, że żadne z projektowanych otwarć nie wychodzi bezpośrednio z kalenicy) o kącie nachylenia połaci dachowej wynoszącym 10°. Otwarcie między osiami J-O/1-3 (budynek A3) zostały w czytelny sposób zobrazowane na rysunku elewacji północnej (prawa część rysunku, karta 117) - otwarcie to jest nad pomieszczeniem o numerze 3.03 i stanowi zadaszenie tego pomieszczenia oraz balkonu wystającego z obrysu budynku), otwarcie to nie stanowi zadaszenia wysuniętej poza obrys części budynku); otwarcia / między osiami D-E/7-12 i D-E/15-20 (budynek A2) zostały w czytelny sposób zobrazowane na elewacjach wschodniej i zachodniej (opis na rysunku, karty 1141116); otwarcia między osiami J-O/7-12 i J-O/14-23 (budynki A1 i A3, w miejscu szybów windowych) zostały opisane w wyjaśnieniach projektanta z 26 czerwca 2021 r., w punkcie III - w piśmie tym w sposób graficzny przedstawiono wprowadzone przez projektanta zmiany w tym zakresie, które w sposób jasny i klarowny obrazują dokonane zmiany, służące doprowadzeniu do zgodności z ustaleniami mpzp). W wyjaśnieniach tych przedstawiono ponadto szczegółowe wyliczenia udziału długości otwarć w długości połaci dachowej dla każdego z budynków (dla każdej z elewacji trzech budynków). Wojewoda dokonał analizy wyliczeń projektanta w kontekście zapisów mpzp i nie znajduje w nich błędu lub nieścisłości. Wyliczenia zostały przedstawione w sposób rzetelny i nie budzący wątpliwości. Zarówno w treści decyzji Wojewody z 20 lipca 2020 r., jak również w pismach Odwołujących, w tym w piśmie z 30 lipca 2021 r. (data wpływu do Urzędu: 9 sierpnia 2021 r.) podniesiono kwestie niezgodności inwestycji z ustaleniami mpzp w zakresie wysokości okapów. Zgodnie z § 8 ust. 2 pkt 6 lit. d i e mpzp: d/ maksymalna wysokość usytuowania okapu dachu nie może przekroczyć 5 m, za wyjątkiem istniejących obiektów, w tym pensjonatów, budynków zabudowy willowej z okresu modernizmu międzywojennego, w których należy utrzymać istniejącą wysokość oraz budynków realizowanych w terenie 7.MN i 10. M N oznaczonych pionowymi szrafami, e) szerokość okapu dachu nie może być mniejsza niż 80 cm za wyjątkiem budynku realizowanego w terenie 7. MN oznaczonym pionowymi żółtymi szrafami. W mpzp nie określono jak należy liczyć "wysokość okapu". W związku z powyższym, za uzasadnione można uznać odwołanie się do definicji "wysokości budynku", która została określona w mpzp jako: liczoną w metrach wysokość od średniej wysokości terenu do głównej kalenicy dachu budynku, a średnim poziomie terenu - należy przez to rozumieć średnią arytmetyczną pomiędzy najniższą i najwyższą rzędną istniejącego terenu, przylegającą bezpośrednio do budynku. W ocenie Wojewody można zastosować analogiczną definicję w odniesieniu do "wysokości okapu" i za poziom "zero" od którego liczona będzie wysokość 5 m, przyjąć średni poziom gruntu określony jak wyżej. Projektant odniósł wysokość okapu do projektowanego poziomu terenu pod tym okapem, co należy uznać za zgodne z mpzp. Na rysunkach załączonych do wyjaśnień z 26 czerwca 2021 r. zwymiarowano w sposób czytelny podaną wyżej wysokość w kilku newralgicznych punktach. W odniesieniu do argumentu Odwołujących, dotyczącego wysokości okapu znajdującego się nad balkonami, wyjaśnia się, że czym innym jest okap dachu, a czym innym dolna krawędź otwarć dachowych (Odwołujący porównują wysokość tych dolnych krawędzi otwarć dachowych z dopuszczalną w mpzp wysokością okapu), która z oczywistych konstrukcyjnych względów musi być usytuowana na większej wysokości niż okap dachu (w przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z kuriozalną formą budynku). Tutejszy organ odwoławczy nie spotkał się do tej pory ze stosowaniem, zaprezentowanej przez Odwołujących, interpretacji ustaleń planu miejscowego, tj. porównywaniem wysokości dolnych krawędzi otwarć dachowych do -określonej w planie miejscowym - dopuszczalnej wysokości okapu. Analiza projektu budowlanego, z uwzględnieniem wyjaśnień projektanta wykazała zgodność inwestycji z ustaleniami mpzp w zakresie wysokości i szerokości okapów. Projektant, w wyjaśnieniach z 26 czerwca 2021 r. odniósł się również do zarzutu dotyczącego zaprojektowania garaży podziemnych (kwestia ich budowy w ramach przedmiotowej inwestycji w kontekście ustaleń mpzp budzi zastrzeżenia Odwołujących). Wojewoda podziela stanowisko projektanta w tej materii. Jak słusznie wskazał projektant, drugi rozdział mpzp, zawierający ogólne ustalenia, nie zawiera postanowień, które zakazywałyby lub nie dopuszczałyby lokalizowania garaży (w tym podziemnych) na terenie objętym planem. Oznacza to, iż lokalizacja garaży (w tym garaży podziemnych), jest dla terenu objętego planem co do zasady dozwolona, chyba że zakaz taki byłby wprost sformułowany w ustaleniach szczegółowych planu dla terenu objętego konkretnym przeznaczeniem, przy czym zakaz ten winien być sformułowany w sposób jasny i precyzyjny. Teren inwestycji położony jest w terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz usługi komercyjne. W § 8 ust. 2 pkt 6 mpzp została dopuszczona na wskazanym obszarze zabudowa kubaturowa. Nie wprowadzono zakazu realizacji, w ramach zabudowy kubaturowej, garaży podziemnych. Dodatkowo w § 8 ust. 2 pkt 10 mpzp wprost wprowadzono obowiązek zaprojektowania i zrealizowania co najmniej czterech miejsc postojowych dla zabudowy pensjonatowej. Nie uchwalono jednocześnie zastrzeżenia, iż miejsca postojowe nie mogą być lokalizowane w garażach podziemnych, a wręcz wskazano w zdaniu ostatnim § 8 ust. 1 pkt 10, iż do bilansu miejsc postojowych wlicza się stanowiska w garażu (w planie brak jest rozróżnienia garaży naziemnych i podziemnych). Jeśli zatem zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, dopuszczalne jest realizowanie w obiekcie o przeznaczeniu komercyjnym miejsc postojowych w garażu podziemnym, dopuszczalność wykonania takiego garażu z faktu wprowadzenia - na danym obszarze przeznaczenia pozwalającego na zabudowę pensjonatową - obowiązku zapewnienia dla takiej zabudowy miejsc postojowych, oraz braku zakazu lokalizacji garaży podziemnych, w tym w garażach. Z powyższego wynika, iż zgodnie z postanowieniami planu miejscowego, dla terenów 27.MN dopuszczalne i zgodne z tym planem jest zlokalizowanie miejsc postojowych w garażach podziemnych stanowiących część obiektu kubaturowego o funkcji zgodnej z funkcją dopuszczoną planem na danym obszarze.

Na decyzje tę skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie wniosła U. G. i Ł. G. zarzucając naruszenie:

1/ art. 8 § 1 i 9 k.p.a. poprzez dopuszczenie się przez Starostę T. i

Wojewodę naruszeń przepisów postępowania oraz przepisów prawa

materialnego, skutkujących podważeniem zaufania uczestników postępowania do

organów władzy publicznej, a w szczególności uzasadnionego oczekiwania rzetelnego

i merytorycznego rozpoznania sprawy;

2/ art. 7 i art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez lakoniczne odniesienie się

przez organ I i II instancji do argumentów i zarzutów stawianych w sprawie przez

U. G., B. G. i Ł. G. (poprzez ich pozytywną, bądź

negatywną weryfikację) przez co w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w zasadzie

zaniechano rzetelnej i pełnej kontrargumentami odnoszącej się do stanowiska strony

skarżącej;

3/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 6 lit. g uchwały Rady Miasta Z. nr VII/89/2011 z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę dla budynków wielorodzinnych pięciokondygnacyjnych, z których w każdym projektuje się jedną kondygnację znajdującą się pod powierzchnią gruntu, jedną kondygnację nie posiadającą wszystkich czterech ścian w całości powyżej istniejącego lub projektowanego terenu, jedną kondygnację posiadającą wszystkie cztery ściany w całości powyżej istniejącego lub projektowanego terenu oraz dwie kondygnacje w dachu, w sytuacji gdy plan miejscowy dopuszcza wykonanie jednej kondygnacji, której wszystkie cztery ściany znajdują się w całości powyżej istniejącego lub projektowanego terenu oraz do dwóch kondygnacji w dachu - a więc łącznie maksimum trzech kondygnacji;

4/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 10 uchwały Rady Miasta Z. nr [...] z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" poprzez jego błędne zastosowanie tj. uznanie, że projektowane w garażu podziemnym (kondygnacji podziemnej) miejsca postojowe zabezpieczają wymaganą liczbę stanowisk postojowych, podczas gdy z postanowień miejscowego planu wyraźnie wynika, że inwestor po pierwsze powinien zapewnić co najmniej 50 miejsc postojowych, a po drugie, jeżeli już miałyby one znajdować się w garażu to garaż taki mógłby zostać zaprojektowany wyłącznie jako parterowy budynek wolnostojący albo dobudowany do budynku mieszkalnego (§ 8 ust. 2 pkt. 7 mpzp);

5/ art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane w zw. z § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę trzech obiektów budowlanych, w sytuacji gdy projekt zagospodarowania terenu nie określa odpowiedniej liczby miejsc postojowych stosownie do przeznaczenia i sposobu projektowanej zabudowy terenu inwestycji, a wskazana przez inwestora liczba miejsc postojowych (dla budynku Al- 8; A2 - 5; A3 - 9) jest niewystarczająca z punktu widzenia przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych (łącznie 54 apartamentów);

6/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 7 uchwały Rady Miasta Z. nr [...] z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę trzech obiektów budowlanych wraz z garażami podziemnymi, podczas gdy miejscowy plan, na terenie inwestycji (27.MN), dopuszcza sytuowanie garaży wyłącznie jako budynki parterowe realizowane jako budynki wolnostojące lub dobudowane do mieszkalnych;

7/ art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane w zw. z art. § 14 ust. l

rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę trzech obiektów

budowlanych, podczas gdy inwestor nie wykazał w projekcie zagospodarowania

terenu, że zapewnił dostęp do drogi publicznej z każdego z projektowanych

budynków, a także, że dostęp ten będzie odpowiedni dla przeznaczenia i sposobu

użytkowania budynków (apartamenty);

8/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 6

lit. c) uchwały Rady Miasta Z. nr [...] z dnia 31 marca 2011 r. w

sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na

budowę trzech obiektów budowlanych, w sytuacji gdy w rzeczywistości stanowią one

jeden obiekt budowlany o kubaturze

9000 m 3, a zgodnie z miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego w terenie oznaczonym symbolem 27.MN

dopuszcza się maksymalną kubaturę nadziemną budynku pensjonatowego do 3000 m3;

9/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 6) lit. b) uchwały Rady Miasta Z. nr [...] z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę trzech obiektów pensjonatowych, podczas gdy w rzeczywistości inwestor przewiduje wykonanie 54 apartamentów w jednym budynku;

10/ art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy prawo budowlane w zw. z § 8 ust. 2 pkt 6) lit. d) uchwały Rady Miasta Z. nr [...] z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy wysokość niektórych okapów dachowych projektowanych budynków nie została zwymiarowana w projekcie budowlanym, a ich porównanie na zasadzie proporcji do okapów zwymiarowanych prowadzi do wniosku, że te niezwymiarowane okapy zaprojektowane zostały znacznie powyżej dopuszczalnej miejscowym planem wysokości 5m;

11/ art. 35 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo budowlane w zw. z § 15 ust. 2. pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego polegające na wadliwym udzieleniu pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy część rysunkowa projektu zagospodarowania terenu inwestycji nie określa układu dróg wewnętrznych, w tym dojazdów do poszczególnych budynków oraz parkingów (w tym parkingu podziemnego), a także nie zawiera wskazania charakterystycznych rzędnych i wymiarów dojść i dojazdów do każdego z projektowanych obiektów budowlanych.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła również Gmina Miasto Z. zarzucając naruszenie:

1/ art. 35 ustawy Prawo budowlane przez nieuchylenie pozwolenia na budowę, mimo sprzeczności inwestycji z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skarg podtrzymując przy tym argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocenia legalności decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, dla zamierzenia polegającego na budowie trzech budynków pensjonatowych, które w ocenie organu mają być zrealizowane w zabudowie zwartej. Obiekty te, mają wspólną kotłownie, garaż i wjazd do tego garażu. Przylegają też do siebie bezpośrednio a oddzielone są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego. Projekt budowlany nie obejmuje zjazdu na drogę publiczną. W ocenie skarżących, projekt budowlany wykazuje liczne sprzeczności z przepisami obowiązującego dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący poddają także w wątpliwość, prawidłowość zakwalifikowania przedmiotowej inwestycji, jako budowa trzech obiektów a nie jednego. W ocenie sądu skargi zasługują na uwzględnienie, gdyż decyzja wykazuje liczne wadliwości.

Zgodnie z dyspozycja art. 35 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 (dalej; ustawa) wg. stanu prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Z kolei przepis art. 35 ust 3 w/w ustawy przesądza, iż w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Przepis art. 35 ust 4 przesądza, iż w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przytoczona wyżej regulacja przesądza, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek dokonania sprawdzenia zgodność projektu budowlanego, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile dla terenu, na którym inwestycja ma być realizowana plan taki obowiązuje, jeżeli nie - to zgodność projektu budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W dalszej kolejności ocenia zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletności projektu budowlanego posiadanie opinii, uzgodnień, sprawdzeń) oraz bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Następnie organ wzywa inwestora do usunięcia ewentualnych nieprawidłowości i po usunięciu tych nieprawidłowości lub jeżeli takiej potrzeby nie było (projekt spełnia warunki określone w art. 35 ustawy) wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Stwierdzenie, iż projekt budowalny ustawowych kryteriów nie spełnia, ewentualnie inwestor nie usunął stwierdzonych nieprawidłowości obliguje organ do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. W ocenie sądu organ prawidłowej kontroli, o której mowa wyżej nie przeprowadził.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że dla obszaru w którym ma być realizowana przedmiotowa inwestycja obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego S. - M. Ż. (dalej; plan). Działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym położone są w terenie oznaczonym 27. MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z § 8 ust 2 pkt 1c przeznaczenie podstawowe tego obszaru to także usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe - budynki wolnostojące, na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 1000 m2 i szerokości nie mniejszej niż 16 m, przy uwzględnieniu ustaleń § 4, ust.15, pkt 3 i 4. Zwrócić należy także za zapis zamieszczony w z § 8 ust 2 pkt 6b. Stanowi on, że realizacja nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pensjonatowych, budynków usługowych oraz odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa istniejących na następujących zasadach : realizacja nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pensjonatowych i domów wczasowych w zabudowie wolnostojącej lub zwartej w tym bliźniaczej. Dopuszcza się realizację zabudowy w granicach działki.

Zapisy te nie są jasne w kontekście, czy plan miejscowy przewiduje możliwość realizacji nowych budynków świadczących usługi hotelarskie jedynie w zabudowie wolnostojącej czy także w zabudowie zwartej. To ostatnie pojęcie (zabudowa zwarta) nie jest definiowana ani zapisami planu ani przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.(dalej; ustawa) ani przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Definiując zabudowę jednorodzinną, przepis art. 3 pkt 2a tej ustawy wskazuje, że są to budynki wolno stojące albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej. Stosując kryteria, o których mowa w tym przepisie, uznać by należało, że zabudowa zwarta, to inaczej zabudowa grupowa a więc np. zabudowa pierzejowa lub inna, w której bryły obiektów budowlanych stykają się ścianami lub mają wspólne ściany zachowując jednak funkcjonalną odrębność. W orzecznictwie wykształcił się pogląd, że obiekty, które mają wspólne części funkcjonalne np. garaż podziemny, są odrębnymi budynkami jeżeli ich bryły się nie stykają (por. wyrok WSA w Krakowie II SA/Kr 90/19, wyrok WSA w Krakowie z dnia8 października 2013 r. II SA/Kr 731/13, wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 października 2016 r. II SA/Kr 757/16, wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2016 r. II OSK 2484/14). A contrario, jeżeli bryły danego obiektu budowlanego stykają się i mają wspólne części użytkowe jest to jeden budynek a nie wiele budynków.

Konkludując, uznać należy, że budynek wolnostojący, to budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. W obiekcie tego typu, pomiędzy poszczególnymi elementami budynku, takimi jak fundament, ściany nośne więźba dachowa, istnieje wolna przestrzeń i żaden z tych elementów nie jest konstrukcyjnie ani funkcjonalnie powiązany z drugim obiektem budowlanym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 lutego 2019 r. VII SA/Wa 1646/18, wyrok WSA w Kielcach z dnia 6 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Ke 185/13, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Po 637/10, wyrok WSA w Rzeszowie z dn. 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Rz 784/10 oraz wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 23/13).

W tym stanie rzeczy błędna jest ocena organu, co do charakteru przedmiotowego obiektu i zakwalifikowania go do obiektów w zabudowie zwartej. Fakt, że składa się on z trzech brył (choćby z odrębnymi wejściami), brył które bezpośrednio do siebie przylegają tworząc wizualnie jednolitą całość, oraz wykazują tożsamość pod względem przeznaczenia, mają też wspólny garaż i jeden tylko do niego wjazd a inwestorem jest ten sam podmiot, sprawia, że trudno uznać przedmiot postępowania za trzy niezależne obiekty tylko dlatego, że są one oddzielonych ścianami oddzielenia przeciwpożarowego. Celem zapobiegania rozprzestrzeniania się ognia w razie pożaru ściany tego typu, w zależności od wielkości obiektu, należy projektować także w obiektach jednolitych. Nie tylko więc wizualnie, ale też funkcjonalnie (z uwagi na wspólny garaż i wjazd do tego garażu oraz kotłownie i przede wszystkim przeznaczenie) części przedmiotowego obiektu tworzą całość. Po realizacji takiego obiektu trudno przypuszczać by stanowił on trzy niezależne obiekty hotelowe, dla których jedynie garaż, wjazd do garażu i kotłownia byłyby we wspólnym użytkowaniu. Przepis na które powołuje się organ uznając przedmiot postępowania za trzy obiektu budowlane w zabudowie zwartej tj. § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm. (dalej; rozporządzenie) nie może stanowić podstawy do tego, by uznać, że jeżeli w ramach tego samego zamierzenia inwestycyjnego ma powstać obiekt budowlany składający się z przylegających bezpośrednio do siebie brył, to jeżeli bryły te są przedzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, stanowią one odrębne obiekty budowlane. Zauważyć należy, że w ścianach oddzielenia przeciwpożarowego mogą być zamieszczane drzwi i jeżeli układ korytarzy w poszczególnych obiektach przylega do siebie, to mimo, że są one przedzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, wykonanie w nich otworów na drzwi powodować może, że także w rozumieniu komunikacji wewnętrznej obiekty nie mogą być traktowane jako odrębne (niezależne od siebie), mogą bowiem stanowić jedną architektoniczną i funkcjonalną całość.

Przepis § 210 rozporządzenia stanowi, iż części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie - od fundamentu do przekrycia dachu - mogą być traktowane jako odrębne budynki. Przepis ten daje podstawę by kwestie te oceniać każdorazowo indywidualnie. Obiekty przedzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego mogą, ale nie muszą być przez organ traktowane jako odrębne obiekty budowlane. Organ musi oceniać tą sprawę indywidualnie, przez pryzmat kwestii własnościowych, co ma powstać w ramach danego zamierzenia inwestycyjnego i (a może przede wszystkim) czy nazwa zgłoszonego przez inwestora zamierzenia nie ma w istocie na celu obejścia przepisów w ten sposób, że obiekt, który ze względu na swoją kubaturę w danym obszarze zgodnie z miejscowym prawem zagospodarowania przestrzennego nie mógłby legalnie uzyskać pozwolenia na budowę, pozorne zabiegi w projektowe mają na celu pozwolenie to uzyskać. W ocenie sądu organ swoje stanowisko w tym zakresie powinien zweryfikować i ocenić, czy przedmiotowy obiekt (a nie obiekty) spełnia warunki określone w § 8 ust 2 pkt c planu, co do wymogów maksymalnej dopuszczalnej kubatury budynku, mającego być realizowanym w obszarze zabudowy jednorodzinnej.

Jak mowa wyżej przepisy § 8 ust 2 pkt 1c oraz § 8 ust 2 pkt 6 b nie są jasne w kontekście, czy plan miejscowy przewiduje możliwość realizacji nowych budynków świadczących usługi hotelowe jedynie w zabudowie wolnostojącej czy też w zabudowie zwartej. Tym niemniej jasno z nich wynika, że w obszarze tym (27. MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) mogą być realizowane jedynie obiekty o charakterze pensjonatowym. Nie ma też trudności, ze zdefiniowaniem tego pojęcia (budownictwo pensjonatowe) gdyż definicja tego pojęcia zamieszczona została w słowniczku zamieszczonym w planie. Zgodnie z § 3 pkt 6 planu, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o budownictwie pensjonatowym - należy przez to rozumieć obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi na wynajem, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie. Z kolei przepis § 3 pkt 7 planu stanowi, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o apartamentach - należy przez to rozumieć zespół mieszkalny składający się co najmniej z jednej lub kilku sypialni, salonu, zaplecza kuchennego i łazienki, realizowanych w obiekcie usług hotelarskich. Wykładnia tych przepisów jest jasna. Zabudowa pensjonatowa to wynajem pokoi plus świadczenie usług związanych z wyżywieniem gości. Apartamenty, to lokale pod wynajem, które mają osobny salon, łazienkę, zaplecze kuchenne i co najmniej jedną sypialnię.

Nie sposób nie zauważyć, że z opisowej część projektu budowlanego zamieszczonej na k. 39-56 jednoznacznie wynika, że przedmiotowy obiekt (nie obiekty jak chce to inwestor i aprobuje organ) ma oferować na wynajem lokale o powierzchni od 28,10 m. do 76,70 m., składające się z przedsionka, łazienki pokoju dziennego z aneksem kuchennym oraz od jednej do dwóch sypialni. Jednoznacznie można ocenić, że nie są to pokoje na wynajem ale apartamenty, o których mowa w § 3 pkt 7 planu. Aby zobrazować zamierzenia prawodawcy lokalnego, który taki sposób przeznaczenia tego terenu ustanowił, można przytoczy rozstrzygnięcie rady miasta w Z. (nr [...]) do jednej ze zgłoszonych uwag do projektu planu cyt. "Zaproponowane w treści uwagi korekty zapisów planu dla terenów oznaczonych symbolem MN i przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej powodują, iż w terenach o ekstensywnej zabudowie mogą powstać budynki wielorodzinne, co sprzeczne jest z podstawowym przeznaczeniem terenu jak również z ustaleniami studium oraz istniejącym charakterem zabudowy na terenach sąsiednich. Z treści uzasadnienia wynika, iż autor uwagi zamierza realizować apartamenty na wynajem, ponieważ cytowany przez niego przepis ustawy prawo budowlane dotyczy wydzielania lokali mieszkalnych lub lokali użytkowych. Polityka przestrzenna na ww. obszarach polegać winna zgodnie z ustaleniami obowiązującego studium na "porządkowaniu, modernizowaniu i uzupełnianiu zagospodarowania oraz wyposażenia zespołów zabudowy, głównie w zakresie mieszkalnictwa jednorodzinnego oraz bazy noclegowej i żywieniowej turystyki, usług podstawowych związanych z mieszkalnictwem, a także na uzupełnianiu wyposażenia strefy w niezbędne urządzenia towarzyszące (zieleń, komunikacja, infrastruktura techniczna)". Dlatego też w projekcie planu w terenach oznaczonych symbolem MN przeznaczeniem podstawowym jest: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, usługi komercyjne realizowane jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe - budynki wolnostojące, na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 1000 m2 i szerokości nie mniejszej niż 16 m".

W ocenie sądu rzeczywiste przeznaczenie przedmiotowego obiektu jest, po pierwsze niezgodne ze złożonym wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę i nazwaniem zamierzenia w decyzji udzielającej tego pozwolenia przez organ administracji, a po drugie ewidentnie sprzeczne z ustaleniami planu miejscowego, jakie obowiązują w obszarze gdzie obiekt ten miał być realizowany. Projekt tego obiektu ze swej istoty nie dotyczył trzech pensjonatów ale jednego hotelu, który miał powstać w obszarze, gdzie ani podstawowe ani dopuszczalne przeznaczenie planu miejscowego, takiej lokalizacji nie dopuszcza.

Dalej wskazać należy, iż projektem budowlanym nie jest objęty zjazd z drogi publicznej. W ocenie organu, ponieważ budowa zjazdu jest zwolniona z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę (aktualnie także nie podlega procedurze zgłoszeniowej) budowa zjazdu nie musi być tym projektem objęta. Organ zauważa też, że inwestor uzyskał uzgodnienie zjazdu z zarządca drogi (co uważa wyraźnie za wystarczające), chociaż nie ma ono przymiotu ostateczności, gdyż złożono od niego odwołanie. Stanowisko organu jest wadliwe. Przepis art. 33 ust. 1 ustawy (zdanie pierwsze), stanowi, iż pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2018 r., II OSK 2010/17, LEX nr 2563797, art. 33 ust 1 p.b. dotyczy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę obejmującego całe zamierzenie budowlane i to nawet wówczas, gdy niektóre roboty budowlane objęte tym projektem mogłyby być wykonywane na podstawie zgłoszenia. Projekt budowlany zatwierdzany w drodze pozwolenia na budowę winien obejmować także i te elementy, których odrębna realizacja nie wymagałaby takiego pozwolenia. Z kolei NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2017 r., II OSK 694/16, LEX nr 2409498, wskazał, że celem regulacji art. 33 ust. 1 p.b. jest uniemożliwienie organowi administracji zatwierdzenia projektu budowlanego i wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego, które po jego zrealizowaniu nie mogłoby stanowić samodzielnej całości nadającej się do użytkowania.

Należy zauważyć że czym innym jest budowa zjazdu z drogi publicznej w tereny np. upraw rolniczych a czym innym do obiektu świadczącym usługi hotelarskie i to obiektu o znacznej kubaturze. Nie można mówić o samodzielności budynków w tego typu zabudowie, do których na etapie zatwierdzania projektu budowlanego, w rozumieniu prawnym, brak jest zjazdu z drogi publicznej. Fakt, że na etapie wydania zaskarżonej decyzji uzgodnienie zjazdu nie ma przymiotu ostateczności oznacza, że zjazd ten nie jest prawnie zagwarantowany. Podkreślić należy, że na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego kwestia zjazdu nie jest prawnie obojętna. Zgodnie bowiem z definicja zamieszczoną § 3 rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przepis ten we fragmencie, w którym mowa o dostępności działki do drogi publicznej należy wykładać nie jako przyleganie do drogi publicznej (dana działka może przylegać np. do autostrady która z całą pewnością jest drogą publiczną, co jednak nie oznacza, że działka ta ma do niej dostęp) ale jako dostęp w rozumieniu prawnym poprzez możliwość lokalizacji zjazdu z działki budowlanej do drogi publicznej. Z możliwością taką jest związany wymóg uzyskania zezwolenie na lokalizację zjazdu (art. 29 ust 2 ustawy o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1376 z późn. zm.) i podlega uzgodnieniu z zarządcą drogi. Jak wynika bowiem z art. 35 ust 3 tej ustawy, zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą.

Organ wskazuje także, iż działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Stanowisko to wydaje się być jednak wadliwe. Zauważyć bowiem należy, iż od drogi publicznej dzieli działkę objętą zamierzeniem inwestycyjnym działka nr [...], która nie jest działką drogową, po której przebiega ul. [...] do [...]. Działka ta leży poza liniami rozgraniczającymi teren przedmiotowej inwestycji i nie jest objęta pozwoleniem na budowę. Otwarta jest zatem kwestia dostępności zamierzenia inwestycyjnego do drogi publicznej tak, co do lokalizacji zjazdu jak i prawa inwestora do skomunikowania działki objętej zamierzeniem z drogą publiczną przez działkę nr [...] jako drogą dojazdową.

Brak prawidłowego uzgodnienia zjazdu z terenu inwestycji na drogę publiczna oznacza, że projekt budowlany jest niekompletny, co winien dostrzec organ architektoniczno-budowlany i wezwać inwestora do uzupełnienia projektu o ostateczne uzgodnienie, czego jednak organ nie uczynił. Przytoczyć w tym miejscu należy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2020 r. II OSK 2391/19 w którym wskazano, iż "budynek usługowo-biurowy nie może bowiem samodzielnie funkcjonować w sytuacji, gdy nie jest on skomunikowany z drogą publiczną przez system wjazdów i wyjazdów (zjazdów) stanowiących drogę dojazdową do budynku. Zaznaczyć w tym miejscu wypada, że wprawdzie pozwolenie na budowę nie obejmuje zagadnień lokalizacji zjazdu na drogę publiczną lub z niej, ale należy mieć na względzie, że ustawa prawo budowlane nie narusza postanowień innych aktów prawnych w tym ustawy o drogach publicznych oraz że wraz z innymi ustawami tworzy komplementarny system prawny. Kwestia zjazdu z drogi publicznej i połączenie inwestycji z drogą publiczną mogą być oceniane w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, jak to zostało wskazane powyżej, w kontekście zdolności projektowanej inwestycji do samodzielnego funkcjonowania. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego oznacza to, że Skarżąca, składając wniosek o wydanie pozwolenia na wybudowanie spornego budynku, nie spełniła wymogu wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla planowanej inwestycji." (por. też wyrok WSA w Krakowie a dnia 25 kwietnia 2019 r. II SA/Kr 188/19).

Zgodzić należy się też z zarzutami skargi dotyczącymi niezgodności projektowanego zamierzenia z zapisami planu w zakresie liczby kondygnacji jaka dopuszczalna jest w obszarze oznaczonym 27 MN. Przepis § 8 pkt 6 g planu dopuszcza bowiem w tym obszarze realizacje jednej kondygnacji, której wszystkie cztery ściany znajdują się w całości powyżej istniejącego lub projektowanego terenu i nie więcej niż dwie kondygnacje w dachu. Przepis ten jak należy mniemać, nawiązujący do dominującego w tym obszarze stylu zabudowy [...] precyzyjne wykazuje dopuszczalną liczbę kondygnacji nowo projektowanych obiektów. Tą liczba jest trzy. Legalnie nie można zatem zatwierdzić projektu budowlanego którego zapisy przewidują realizacje obiektu o liczbie kondygnacji przekraczającej tą liczbę. Tymczasem z projektu budowlanego wyraźnie wynika, że przedmiotowy obiekt ma mieć cztery kondygnacje naziemne (k. 444 projektu budowlanego). Zamieszczone w projekcie budowlanym rysunki elewacji frontów budynku, nie mogą stanowić podstawy do uznania, że jakakolwiek kondygnacja tego obiektu ma być zamieszczona w dachu. Także i w tym aspekcie projekt budowlany stoi w jawnej sprzeczności z planem miejscowym.

W ocenie sądu także zarzuty skargi dotyczące niewystraczającej ilości miejsc parkingowych są zasadne, aczkolwiek mają one marginalne znaczenie przy ocenie, że w tym obszarze przedmiotowa inwestycja nie mogła być legalnie zatwierdzona. Przepis § 18 rozporządzenia stanowi, iż zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust 1). Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji a warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust 2). Jak mowa wyżej, zapisy planu miejscowego nie uwzględniają realizacji w tym miejscu zabudowy hotelowej, a przepisy dotyczące wymaganej ilości miejsc postojowych dla zabudowy pensjonatowej nie są adekwatne do określania miejsc postojowych w takiej typu zabudowie. Określając liczbę miejsc postojowych (niezależnie od tego, że tego typu inwestycja w tym obszarze jest niedopuszczalną) organ winien określić ją zgodnie z wymogami o których mowa w § 18 rozporządzenia tj. uwzględniając potencjalnych liczbę gości hotelowych a także personelu obsługującego obiekt tego typu.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności sąd, na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit c, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. W kwestii kosztów Sąd orzekł, jak w pkt 2 sentencji wyroku, na podstawie art.200 w związku z art. 205 § 1 P.p.s.a.