Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 428/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2005-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Małgorzata Górecka Protokolant sekr. sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 grudnia 2005 r. sprawy ze skargi E. T. i D. T. na decyzję Wojewody z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania; oddala skargę. /-/ M.Górecka /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta K. , na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1 i 2, 3 i 6 oraz art. 134 w związku z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), ustalił na rzecz D. i E. małżonków T. odszkodowanie w wysokości [...],-zł za szkody powstałe na skutek przeprowadzenia odcinka magistrali wodociągowej na nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 4,7903 ha.

Do wypłaty ustalonego odszkodowania została zobowiązana Spółka "A" z o.o. w K..

Wypłata odszkodowania miała nastąpić jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z uwzględnieniem waloryzacji na dzień zapłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ orzekający podał , co następuje:

Wojewoda decyzją z dnia [...] zezwolił firmie Spółka "A" z o.o. w K., jako inwestorowi zastępczemu Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Spółka z o.o. z K., na przeprowadzenie magistrali wodociągowej na obszarze 0,4305 ha z nieruchomości położonej przy ul. [...] w K. o pow. 4,7903 ha, stanowiącej wspólność małżeńską E. i D. małż. T. .

Decyzja powyższa została utrzymana w mocy decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...].

Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek zamiejscowy w Poznaniu wyrokiem z dnia 16 marca 2000r. oddalił skargę E. i D. małż. T. na decyzje organu drugiej instancji.

Zgodnie z obowiązującym w okresie realizacji inwestycji planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta K., zatwierdzonym uchwała Rady Miejskiej K. Nr XIX/121/91 z dnia 22 października 1991r., przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe i ogrodnicze, z zachowaniem w perspektywie istniejącego zainwestowania i sposobu wykorzystania rozłogów rolnych, na okres perspektywiczny – rezerwa dla przemysłu.

Zgodnie z aktualnie opracowanym "Projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu – Regionalnej Strefy Gospodarczej – [...]" uchwalonym przez Radę Miasta K. uchwała Nr V/61/2003 z dnia 27 marca 2003r. nieruchomość przy ul. [...] przeznaczona jest pod magistralę wodociągową, tereny o funkcji usługowo-handlowej, ulicę dojazdową.

Teren działki, na której zaplanowano przebieg inwestycji wykorzystywany był jako porośnięty trawą sad owocowy. Budowa magistrali wodociągowej na przedmiotowej nieruchomości została zrealizowana w okresie od [...] do [...] września 2000r.

Na zlecenie organu, zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w listopadzie 2001r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, M.S. operat szacunkowy określający wartość szkód poniesionych na skutek przeprowadzonej inwestycji. Z uwagi na znaczny upływ czasu i zmianę przepisów prawnych dotyczących zasad sporządzania operatów szacunkowych, szacowania wartości szkód – rzeczoznawca M.S. sporządziła ponownie operat szacunkowy (w maju 2003r.). W operacie tym wartość poniesionych szkód została wyliczona na kwotę [...],-zł, w tym:

- odszkodowanie z tytułu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości na kwotę [...],-zł,

- rekompensata za utracone pożytki (drzewa owocowe i nieowocowe) na kwotę [...] ,

- koszt rekultywacji gruntu na kwotę [...]zł,

- rekompensata za obniżenie produktywności gleby na kwotę [...].

Na rozprawie administracyjnej w dniu 29 lipca 2003r. E. i D. małż. T. zakwestionowali wysokość określonego w operacie szacunkowym odszkodowania,. domagając się zapłaty kwoty [...],-zł za m2, bowiem ich zdaniem działka ma charakter inwestycyjno-przemysłowy. Wskazali nadto, iż odszkodowanie jest liczone za pow. 1.775 m2, a nie za pow. 4.305 m2, o której mowa w decyzji Wojewody

Rzeczoznawca majątkowy M.S. wyjaśniła na rozprawie, że zgodnie z obowiązującym w czasie powstania szkód ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe i ogrodnicze, w perspektywie jako rezerwa przemysłu. Z uwagi na brak na rynku transakcji o takim przeznaczeniu terenu, przyjęła dla porównania nieruchomości przeznaczone pod przemysł. Ustalona cena [...]zł za m2 może stanowić cenę sprzedaży w tym rejonie, a tymczasem przedmiotem szacowania jest wysokość odszkodowania z tytułu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z tej nieruchomości. Rzeczoznawca powołała się na zasady określania szkód w odniesieniu do zajętych pasów terenów w czasie budowy infrastruktury zawarte w Standardzie Zawodowym Rzeczoznawców Majątkowych V.8.pn-Zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej z dnia 10 stycznia 2002r.

Zgodnie z tymi zasadami rzeczoznawca ustaliła, iż faktyczna szkoda jaka powstała w czasie budowy magistrali wodociągowej dotyczy tylko powierzchni 1.775 m2 (powierzchnia gruntu pod wodociągiem – 175 m2, powierzchnia strefy ochronnej bezpośredniej – 1.600 m2). Uwzględniając przy tym wartość 1 m2 działki i współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca ustaliła odszkodowanie w linii położonego wodociągu na kwotę [...]zł, w strefie ochronnej – [...]zł – razem [...],-zł.

Zdaniem rzeczoznawcy właścicielom działki nie należy się odszkodowanie za wywieziona na wysypisko ziemię – 105 m3, bowiem był to nadmiar urobku jaki powstał wyniku procesu inwestycyjnego.

Organ orzekający, opierając się na wyliczeniach operatu szacunkowego, ustalił iż szkoda powstała jedynie na obszarze 1.775 m2, chociaż w decyzji Wojewody z [...] wielkość obszaru niezbędną dla przeprowadzenia inwestycji określono na 0,4305 ha.

Organ zauważył, że skoro zgodnie z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, to nie znajduje uzasadnienia ustalenie odszkodowania za obszar nie objęty szkodą.

Organ wskazał też, że odszkodowanie obejmuje również rekompensatę za wycięcie drzew, rekultywację gruntu, obniżenie produktywności gleby.

Na podstawie protokołów z wizji lokalnych oraz dziennika budowy ustalono, że realizacja inwestycji trwała w okresie od [...] do [...] września 2000r. W tym czasie rozpoczęto i zakończono roboty na przedmiotowej działce.

Organ stwierdził, że proponowana przez E. T. cena [...],-zł za m2 nie może być uwzględniona, bowiem prowadzone postępowanie nie dotyczy wykupu działki, a nadto usytuowanie magistrali wodociągowej wzdłuż zachodniej granicy działki nie wpływa dysfunkcyjnie na przydatność pozostałej części nieruchomości i jej przyszłościowe wykorzystanie.

Odwołanie od powyższej decyzji organu pierwszej instancji złożyli E. i D. małż. T.. W odwołaniu skarżący podnieśli, iż nieruchomość nigdy nie miała charakteru rolnego, prace przy budowie magistrali zostały rozpoczęte w lipcu 1999r., a obszar zajęty pod inwestycję miał około 10.000 m2. Skarżący twierdzili nadto, że obszar o pow. 4.305 m2 stracił na wartości rynkowej więcej niż 1,96 zł za m2. Ponadto wskazali na rozbieżności między operatami M.S. z 2001r. i 2003r. odnośnie obszaru objętego odszkodowaniem.

Po rozpatrzeniu odszkodowania, Wojewoda decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia i argumentacje prawną organu pierwszej instancji, wskazując iż z treści operatu szacunkowego wynika, że biegła wzięła pod uwagę zarówno czynniki wpływające na wartość nieruchomości, jak i ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod przemysł na terenie K., co było korzystniejsze dla skarżących, bowiem ceny gruntów przeznaczonych pod uprawy polowe o ogrodnicze kształtowały się na poziomie niższym.

Nietrafny okazał się, zdaniem organu, zarzut skarżących że cena gruntu ustalona w operacie nie różni się od ceny gruntu rolnego. Organ wskazał też, że argumentacja skarżących odnośnie nierolniczego charakteru gruntu oraz poniesionych przy zakupie nieruchomości opłat i podatków nie dotyczy niniejszego postępowania i nie może być przedmiotem rozpoznania w sprawie o ustalenia odszkodowania za czasowe zajęcie nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego treść operatu i dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego M.S. zawarte w piśmie z dnia [...] marca 2004r. w sposób wiarygodny wskazują, iż obszar zajęty pod inwestycję wyniósł 1.775 m2, a nie 2.351 m2.

Organ podniósł, iż faktycznie w operacie szacunkowym z listopada 2001r. podano, że obszar zainwestowany wyniósł 2.351 m2, ale decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. wydana w oparciu o ten operat została uchylona, bowiem zdaniem organu odwoławczego sporządzony w listopadzie 2001r. operat szacunkowy nie był wiarygodny.

Zdaniem organu drugiej instancji brak jest podstaw do przyjęcia, iż cały zajęty obszar o pow. 4.305 m2 stracił na wartości rynkowej, bowiem faktycznie trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości dotyczyło obszaru o pow. 1.775 m2.

Zajęcie nieruchomości o pow. 4.305 m2 odnosiło się do czasowego ograniczenia dostępu do tego obszaru gruntu i zostało uwzględnione przy obliczeniu odszkodowania poprzez ustalenie utraty pożytków na obszarze pasa roboczego, na którym występowała plantacja sadownicza, ustalenie wartości szkód spowodowanych wycięciem i usunięciem pozostałych drzew, ustalenia wartości nakładów oraz ustalenie rekompensaty za dochodzenie gleby do pełnej produktywności.

Zdaniem organu inwestycja została przeprowadzona w okresie od dnia [...] września 2000r. do dnia [...] września 2000r. co wynika z dziennika budowy inwestora i protokołu wizji z dnia [...] września 2000r.

W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, iż organ pierwszej instancji wydając decyzję w oparciu o operat szacunkowy z [...] , dokonał jego prawidłowej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa, w tym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i standardami zawodowymi.

Zdaniem organu drugiej instancji zgromadzone przez organ pierwszej instancji dowody nie budzą wątpliwości, są bowiem wiarygodne jako sporządzone zgodnie z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto ustalone odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód oraz zmniejszeniu wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonej inwestycji, a zostało wyliczone w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924).

Powyższa decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi E. i D. małż. T. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

W skardze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, bowiem ich zdaniem doszło do naruszenia przepisów art. 67 kpa poprzez:

- niepodpisanie protokołu rozprawy z dnia 29 lipca 2003r. przez rzeczoznawcę M.S. bezzwłocznie po złożeniu wyjaśnień ,

- błędne przyjęcie, iż szkoda zaistniała w okresie od [...] do [...] września 2000r.

- błędne przyjęcie do rozliczeń powierzchni 1.775 m2, choć wycena strat powinna dotyczyć powierzchni 4.305 m2,

- nie obliczenie szkód powstałych w związku z wywozem piasku,

- zastosowanie do wyceny metody porównawczej, a nie metody dochodowej.

Skarżący twierdzili również, że odszkodowanie za obniżenie produktywności gleby oraz koszt rekultywacji gruntu jest zbyt Niski, a nadto że niezasadnie odszkodowanie ma być wypłacone małżonkom po połowie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - zwanej dalej u.g.n.- właściwy organ administracji publicznej może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości m.in. ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

W ust. 4 wyżej powołanego przepisu zobowiązano osobę lub jednostkę organizacyjna występującą o zezwolenie do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe, albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n.

Art. 128 ust. 4 u.g.n. stanowi, że odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu.

Jak stanowi art. 130 u.g.n., w przypadku gdy starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (jak to ma miejsce w niniejszej sprawie), wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowej określającej wartość szkód majątkowych.

Zgodnie z art. 132 ust. 1a w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania (art. 132 ust. 3).

Powołane wyżej przepisy wskazują, iż ustalenie wysokości odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość poniesionych szkód. opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinia która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego.

W niniejszej sprawie organy orzekające oparły swoje ustalenia na treści opinii (operatu szacunkowego) sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. w maju 2003r., przyjmując iż został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Sąd podzielił powyższą ocenę organów administracyjnych uznając, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 128-130 i 132 u.g.n. oraz wskazanym wyżej rozporządzeniem.

Operat szacunkowy obejmuje wszystkie szkody, jakie ponieśli skarżący w związku z trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości (rekompensata za starty poniesione w związku z wybudowaniem infrastruktury, w tym ze zmniejszeniem wartości nieruchomości) oraz rekompensatę za utracone korzyści, które właściciel mógłby uzyskać, gdyby infrastruktury nie wybudowano (likwidację uprawy sadowniczej, likwidację innych zadrzewień, zmniejszenie zdolności produkcyjnej gleby w związku z naruszeniem układy warstw gruntowych w pasie bezpośredniego układania wodociągów).

Jak wynika z opinii, usytuowanie magistrali wodociągowej w odniesieniu do całości nieruchomości nie wpływa dysfunkcyjnie na przestrzenną przydatność pozostałej części nieruchomości i jej przyszłościowe wykorzystanie, bowiem w "Projekcie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego terenu – Regionalnej Strefy Gospodarczej – [...]" uchwalonego przez Radę Miasta K. uchwała nr V/61/2003 z dnia 27 marca 2003r., opublikowaną w Dz.Urzęd. Województwa Nr 82, poz.1577 z dnia 22 maja 2003r., wprowadzono obowiązek zachowania minimum 30% powierzchni działki jako powierzchni aktywnej przyrodniczo, a wskaźnik zabudowy określono na 0,6.

Mając powyższe na uwadze, rzeczoznawca ograniczył wstępnie rozmiar szacowanych szkód maksymalnie do obszaru objętego zezwoleniem tj. 4.305 m2. Jednakże mając na uwadze ustalenia wyżej wskazanego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2003r., rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż obniżenie wartości nieruchomości nastąpiło faktycznie wyłącznie na obszarze pod wodociągiem wraz z jego strefą ochronną – łącznie na obszarze 1.775 m2, bowiem plan przewiduje możliwość zabudowy o charakterze stałym oraz możliwość cennych nasadzeń za zgodą zarządcy sieci wodociągowej już w odległości 5 m w każdą stronę od zewnętrznej krawędzi przewodu. Tak więc zmiana ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położenia przedmiotowej nieruchomości była uzasadniona przyczyną ograniczenia szacowania szkody do obszaru o pow. 1.775 m2, w przeciwieństwie do operatu szacunkowego sporządzonego przez M.S. w listopadzie 2001r., w którym objęto obszar o pow. 2.351 m2.

Nietrafny jest też zarzut skarżących odnośnie zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego metody porównawczej, a nie dochodowej. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy wg zasad wynikających z przepisów prawa. Przedmiotowy operat z maja 2003r. przyjmujący metodę porównywania parami uwzględnił te zasady.

Należy zauważyć, że rzeczoznawca wziął pod uwagę przy wycenie perspektywicznego przeznaczenia gruntu pod przemysł (a nie przeznaczenie pod uprawy polowe i ogrodnicze wynikające z obowiązującego od 1991r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), co spowodowało, iż wycena jest korzystniejsza dla skarżących.

Również ustalenie utraty pożytków na obszarze pasa roboczego, na którym występowała plantacja sadownicza i ustalenie wartości szkód spowodowanych wycięciem i usunięciem innych drzew, a także ustalenie rekompensaty za dochodzenie gleby do pełnej produktywności nie budzi wątpliwości, co do ich prawidłowości.

Zarzuty skarżących odnośni wcześniejszego terminu rozpoczęcia inwestycji nie mogły mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, bowiem ustalenia w tym zakresie nie miały wpływu na treść opinii rzeczoznawcy majątkowego. Fakt, iż do okresowego zajęci części nieruchomości doszło już w 1999r. (wycięcie 10 drzew owocowych oraz dokonanie wykopu i złożenie części rur wodociągowych), jak wynika z dokumentów sporządzonych w toku postępowania przygotowawczego prowadzonego przez I komisariat Policji w K. w sprawie RSD [...] nie miał wpływu na wycenę szkody. Przeprowadzone bowiem wtedy prace ziemne, założenie rur wodociągowych i wycięcie drzew zostały ujęte w operacie szacunkowym z maja 2003r.

Trafnie rzeczoznawca przyjęła także, że nie było podstaw prawnych do wyliczenia odszkodowania za wywieziony w ilości 105 m3 piasek, stanowiący jedynie nadmiar urobku powstały w trakcie inwestycji (został przez wykonawcę robót wywieziony na wysypisko wskazane przez Urząd Miejski w K.).

Zarzut skarżących odnośnie naruszenia art. 67 kpa nie mógł zostać uwzględniony, bowiem jak wynika z protokołu rozprawy z dnia 29 lipca 2003r., w trakcie rozprawy rzeczoznawca majątkowy nie była przesłuchiwana w charakterze biegłego, a jej podpis jako osoby biorącej udział w rozprawie widnieje pod protokołem. Skarżący zresztą nie wskazali jaki wpływ na rozstrzygnięcie miałby brak podpisu bezpośrednio pod zeznaniem biegłej.

Sformułowanie zawarte w pkt 1 decyzji Prezydenta Miast K. z dnia [...] E. i D. małż. T.. jest zgodne z art. 43 kro, skoro małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Reasumując, skoro Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania przy wydawaniu zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skarga została oddalona.

/-/ M.Górecka /-/ B.Drzazga /-/ A.Łaskarzewska

MarK