Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3151/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-07-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 77, 80, 84 par 1
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 6, art. 130 ust. 2, art. 154, art. 156, art. 157
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2017 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego D. P. kwotę 1500 (tysiąc pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Budownictwa, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania D. P. (określanego dalej jako skarżący) od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2015 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 170 429,00 zł na rzecz D. P., z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości (oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0059 ha, nr [...] o pow. 0,0488 ha oraz nr [...] o pow. 0,0038 ha, położonej w gminie [...], w obrębie [...], przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] wraz z powiązaniem z drogą krajową nr [...], Etap I - budowa drogi ekspresowej [...] węzeł [...] - węzeł [...] - węzeł [...], część 1 - odcinek zlokalizowany poza granicami [...]), o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r. nr [...].

W uzasadnieniu zaskarżonego aktu organ wskazał, że przedmiotowe nieruchomości zostały objęte decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] wraz z powiązaniem z drogą krajową nr [...], Etap I - budowa drogi ekspresowej [...] węzeł [...] (z węzłem) - węzeł [...] (bez węzła) - węzeł [...] (bez węzła), część 1 - odcinek zlokalizowany poza granicami [...]. Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2013 r. częściowo zmienił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. i orzekł w tym zakresie co do istoty sprawy, a w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], przedmiotowe nieruchomości stanowiły własność D. P.

Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 170 429,00 zł na rzecz D. P., z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0059 ha, nr [...] o pow. 0,0488 ha oraz nr [...] o pow. 0,0038 ha, położonej w gminie [...], w obrębie [...], odwołanie wniósł D. P. wskazując, że przedmiotem wyceny powinna być cała nieruchomość, z której na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydzielono działki nr [...], [...] i [...].

Skarżący zakwestionował również przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodę wyceny oraz opis transakcji porównawczych, który nie pozwala na ich zidentyfikowanie oraz stwierdzenie czy stanowią one transakcje rynkowe.

W odwołaniu zarzucono ponadto nieprawidłową ocenę wycenianych działek w zakresie wyposażenia w sieć infrastruktury technicznej, błąd w podaniu odległości od drogi nr [...] oraz pominięcie czynników istotnych dla wartości nieruchomości, takich jak informacja o odległości od drogi międzynarodowej [...] i centrum handlowego.

Zdaniem skarżącego biegła niesłusznie dokonała wyceny działki nr [...] w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym, co jest mniej korzystne niż zakwalifikowanie działki jako terenu inwestycyjnego. Ponadto w odwołaniu zarzucono bezpodstawną odmowę powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Skarżący wyjaśnił, że nie był w stanie podjąć korespondencji zawierającej zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z adresu, na który została wysłana, zaś Wojewoda [...] został poinformowany o prawidłowym adresie do korespondencji w piśmie, które załączono do odwołania.

Zdaniem skarżącego brak sprzeciwu i nieczynienie inwestorowi przeszkód w dostępie do nieruchomości jest równoznaczne z jej wydaniem.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonego aktu wywodził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowych nieruchomości stanowią trzy operaty szacunkowe, sporządzone w dniu [...] kwietnia 2015 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. C., zaktualizowane [...] września 2016 r.

W szczególności na podstawie art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2016, poz. 23, ze zm.), określanej dalej jako K.p.a. organ administracji, rozpoznając sprawę, ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy wskazała, że działki nr [...], [...] i [...] położone są w miejscowości [...], w odległości ok. 4,5 km od miejscowości gminnej [...], przy ul. [...], w otoczeniu działek z zabudową mieszkaniową i komercyjną oraz terenów niezabudowanych. W odległości ok. 800 m od działek nr [...] i [...] i 900 m od działki nr [...] przebiegała trasa krajowa nr [...]. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej szacowane działki były niezabudowane, porośnięte pojedynczymi nasadzeniami (na działce nr [...]: drzewo owocowe - 1 szt., dzika róża 1 szt., na działce nr [...]: drzewo liściaste - 4 szt. i dzika róża 3 szt., na działce nr [...]: orzech włoski - 1 szt., pigwa - 2 szt.)

Na każdej z działek znajdował się fragment ogrodzenia z siatki metalowej, którego stopień zużycia określono na poziomie 15%. Działki nr [...] i [...] leżały przy drodze asfaltowej na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną i gazową. Działka nr [...] posiadała dostęp do drogi asfaltowej przez działkę, z której została wydzielona. Leżała na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną.

Dalej organ podał, że autorka operatu szacunkowego ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] - Obszar I obejmującym część wsi: [...] i [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2008 r., działka nr [...] położona była na terenach oznaczonych symbolem 3 UP/MN - tereny zabudowy usługowo - produkcyjnej i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast działki nr [...] i [...] stanowiły odpowiednio tereny dróg lokalnych - symbol 5 KL o tereny dróg dojazdowych - symbol 3 KD.

Biegła, wyceniając przedmiotowe działki, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Natomiast w celu określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

Na potrzeby wyceny działki nr [...] dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym z obszaru powiatu [...], gminy [...] oraz wyznaczono okres jego analizy z ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, tj. od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r. W powiecie [...] odnotowano kilkanaście transakcji gruntów wykupionych pod drogi, których ceny kształtowały się w przedziale od 80,00 zł do 220,00 zł/m²

Następnie organ wskazał, że w związku z tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowo-usługowych w przeważającym stopniu przewyższały ceny nieruchomości drogowych, stosując zasadę korzyści, wyceniono działkę nr [...] w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym. Ceny tego typu nieruchomości wynosiły od 150,00 zł do 385,94 zł/m².

Analizę skoncentrowano na gruntach położonych w niewielkiej odległości od głównych tras komunikacyjnych i stwierdzono, że największy wpływ na cenę nieruchomości wywiera położenie w stosunku do miejscowości gminnej i głównych arterii komunikacyjnych. Istotnym czynnikiem jest także stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępność komunikacyjna, a cena jednostkowa nieruchomości jest tym mniejsza, im większa jest powierzchnia gruntu.

Zestawienie transakcji przyjętych do porównań zamieszczono w tabeli nr 9.1 na stronie 12 operatu. Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości i dokonano ich szczegółowej charakterystyki na str. 14 operatu.

W wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości usługowo-mieszkaniowych autorka operatu szacunkowego stwierdziła, iż zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja szczegółowa (waga 28%), otoczenie i sąsiedztwo (waga 14%), wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej (waga 24%), powierzchnia działki (waga 16%), dostępność komunikacyjna (waga 13%), warunki zagospodarowania działki (waga 5%).

Ostatecznie wartość działki nr [...] oszacowano na kwotę 20 041,00 zł. Wartość fragmentu ogrodzenia ustalono na kwotę 4 301, 00 zł, zaś znajdujące się na działce nasadzenia oszacowano na kwotę 649,00 zł. Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości wyniosła zatem 24 991,00 zł, w tym wartość naniesień 4 301,00 zł i wartość nasadzeń 649,00 zł.

Z kolei dla potrzeb wyceny działek nr [...] i [...] dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne obejmującego obszar województwa [...] (bez [...]) ze szczególnym uwzględnieniem powiatu [...] w okresie od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r.

Rozszerzenie analizy na rynek regionalny obejmujący inne powiaty przylegające do [...] spowodowane było odnotowaniem na terenie powiatu [...] jedynie czterech transakcji dotyczących działek wykupionych pod drogi publiczne. Wpływ na wartość nieruchomości miał m.in. dostęp do infrastruktury technicznej, natomiast w przypadku działek przeznaczonych pod drogi stosunkowo niewielki wpływ na cenność ma powierzchnia i kształt działki.

Zestawienie transakcji przyjętych do porównań zamieszczono w tabeli na stronie 11 operatów szacunkowych dotyczących działek nr [...] i [...]. Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości i dokonano ich szczegółowej charakterystyki na str. 13 powyższych operatów.

Autorka operatów szacunkowych stwierdziła, iż zasadniczy wpływ na cenę nieruchomości drogowych miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja (waga 35%), otoczenie i sąsiedztwo (waga 15%), wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej (waga 25%), dostępność komunikacyjna (waga 15%), warunki zagospodarowania działki (waga 10%). Wartość działki nr [...] ustalono na kwotę 130 860, 00 zł, z czego wartość gruntu wynosi 116 856,00 zł, wartość ogrodzenia 13 817,00 zł, a wartość nasadzeń 187,00 zł.

Z kolei łączna wartość działki nr [...] została ustalona na kwotę 14 578,00 zł, na którą składa się wartość gruntu 8 720,00 zł, wartość ogrodzenia 5 376,00 zł i wartość nasadzeń 482,00 zł.

W kontekście postanowień rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2104, ze zm.) przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.), określanej dalej jako u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2104, ze zm.), jak również art. 134 ust. 1 u.g.n. organ II instancji uznał, że operat został prawidłowo sporządzony.

Wobec stwierdzenia, że na badanym rynku ceny nieruchomości mieszkaniowo-usługowych osiągały wyższy poziom od cen nieruchomości drogowych, w przypadku działki nr [...] prawidłowo przyjęto do porównań nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu.

Natomiast działki nr [...] i nr [...] przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi zostały, zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, prawidłowo porównane z nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym.

Organ zauważył, że biegła ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] położona jest na terenach zabudowy usługowo - produkcyjnej i mieszkaniowej jednorodzinnej i wskazał, że wobec jednoznacznego określenia przeznaczenia powyższej nieruchomości w dokumentach planistycznych, nie było podstaw do kwalifikowania wycenianej działki do innej kategorii gruntów.

Organ podkreślił, że odmienne przeznaczenie wycenianych działek wynikające z obowiązującego w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spośród których jedna stanowiła nieruchomość usługowo-mieszkaniową a dwie pozostałe nieruchomości drogowe, wiązało się z koniecznością przeprowadzenia odrębnej procedury wyceny w stosunku do części nieruchomości przeznaczonych na poszczególne cele i doboru odpowiednich transakcji porównawczych. Jak wyjaśniła biegła zarówno w treści operatów szacunkowych, jak i w piśmie wyjaśniającym z dnia [...] czerwca 2015 r., zgodnie z tendencją rynkową ceny nieruchomości drogowych są z reguły niższe niż ceny nieruchomości usługowych, wobec czego przeznaczenie części nieruchomości pod drogi spowoduje spadek jej wartości.

W ocenie organu nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, że porównanie cen nieruchomości powinno odnosić się wyłącznie do rynku lokalnego rozumianego jako teren gminy, bowiem brzmienie § 36 ust. 2 rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę majątkowego do przeanalizowania nie tylko rynku lokalnego, ale też regionalnego. Niemniej jednak kwestia wyboru rynku lokalnego oraz regionalnego zawsze powinna być poparta szczegółową analizą przeprowadzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, który winien każdorazowo zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwe zdefiniowanie rynku. W warunkach niniejszej sprawy, biegła szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. W operatach szacunkowych wskazano, że wobec odnotowania na terenie powiatu [...] zaledwie czterech transakcji drogowych w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, rozszerzono analizę o rynek regionalny obejmujący inne powiaty przylegające do [...]. Analiza transakcji rynkowych wykazała, że poziom cen odnotowanych w gminie [...] nie odbiega od cen notowanych w mieście [...] i [...], stąd też uwzględniono w wycenie transakcje występujące w tych miejscowościach.

Ustosunkowując się do zarzutu wykorzystania transakcji, których nie można uznać za rynkowe organ wyjaśnił, że w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ustawodawca przyjmuje dwie niezależne od siebie przesłanki (dotyczącą kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej, w której przedmiotowa umowa dochodzi do skutku oraz istnienie stanowczego zamiaru zawarcia umowy oraz czasu, jaki niezbędny jest, aby wyeksponować nieruchomość na rynku). Skoro przy nabywaniu nieruchomości pod drogi publiczne nie wykluczono możliwości prowadzenia rokowań, to nieuprawniony jest pogląd, iż transakcje, w ramach których nabywane są nieruchomości pod drogi nie stanowią transakcji rynkowych.

W ocenie organu biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz prawidłowo zdefiniowała i oceniła cechy nieruchomości, a treść tej oceny koresponduje z przedstawionym w operatach szacunkowym opisem danej cechy. Działka nr [...] posiada jedynie dostęp do sieci energetycznej i w związku z tym określono "słaby" stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Natomiast działki nr [...] i [...] posiadały dostęp do sieci energetycznej i gazowej, zatem dostęp do mediów oceniono jako "średni". Zmiany w stanie nieruchomości po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie podlegają uwzględnieniu przy ustaleniu odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutu braku powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę odpowiadającą 5 % wartości nieruchomości organ argumentował, że ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wynika, iż zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej posiadającej nadany rygor natychmiastowej wykonalności, nie zostało odebrane przez skarżącego i zostało zwrócone do nadawcy.

Organ zauważył, że powyższe zawiadomienie zostało prawidłowo wysłane na adres strony ujawniony w ewidencji gruntów, zaś korespondencja, na którą w odwołaniu powołuje się skarżący została skierowana do Wojewody [...] w 2008 r., tj. około pięciu lat przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji. Nie można zatem uznać, że organ pierwszej instancji zobligowany był do uznania wskazanego w przywołanym piśmie adresu za właściwy do doręczeń.

Ponadto organ wyjaśnił, iż zgodnie z art.11f ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych organ doręcza decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wnioskodawcy oraz zawiadamia o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń, odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin, a także w prasie lokalnej. Ponadto wysyłają zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu na adres wskazany w katastrze nieruchomości.

Za skuteczne organ uznał doręczenie zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na adres wskazany w katastrze nieruchomości, a jeżeli dotychczasowy właściciel nie poinformował właściwego organu o konieczności zmiany danych adresowych w katastrze nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne kartograficzne (Dz. U. 2015 r., poz. 520).

Tak więc zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. w myśl art. 11 f ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji zostało doręczone skarżącemu w dniu 16 grudnia 2013 r. W związku z nadaniem decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, termin do wydania nieruchomości warunkujący uzyskanie bonusu upłynął w dniu 15 stycznia 2014 r.

Organ wywodził, że ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

W odwołaniu skarżący wskazał natomiast, że nie czynił przeszkód inwestorowi w realizacji przedmiotowej inwestycji, co nie jest równoznaczne z faktycznym wydaniem nieruchomości inwestorowi (przeniesieniem posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego).

Jeżeli natomiast – jak dalej argumentował organ - właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e ww. ustawy.

Nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez inwestora w ocenie organu nie może być uznane za czynność polegającą na jej wydaniu, a ciężar dowodu w powyższym zakresie obciąża byłego właściciela.

W skardze wywiedzionej dnia 26 października 2016 r. D. P. stwierdził, że w myśl art 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Od grudnia 2006 r. po zmianie w specustawie wysokość odszkodowania ustala według stanu nieruchomości na dzień zatwierdzenia ZRID. W związku z powyższym nie jest jasne wg którego przepisu należy szacować wartość nieruchomości.

W ocenie skarżącego jest to o tyle istotne, że decyzja o ustaleniu lokalizacji wydana została przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2008 r., natomiast ZRID - po uchwaleniu planu.

Wyjaśnił, że w 2008 r. toczyło się postępowanie w sprawie wykupu przedmiotowych działek. Wojewoda [...], jako strona postępowania, został poinformowany o prawidłowym adresie do korespondencji stosownym pismem, a ponieważ adres do korespondencji nie uległ zmianie miałem prawo domniemywać, że o toczącym się postępowaniu będę informowany na wskazany adres. Korespondencja kierowana była jednak na adres znajdujący się w katastrze, przez co skarżący pozbawiony został bieżącej informacji o toczącym się postępowaniu.

Podniósł, że odmowa wypłaty 5% wartości nieruchomości jako bonusu za "odpowiednie" wydanie nieruchomości jest bezzasadna ponieważ ustawodawca nie sprecyzował czynności "odpowiedniego" wydania, a jako właściciel nie czynił przeszkód inwestorowi w realizacji inwestycji (otwarta brama oraz furtka umożliwiająca wejście na teren posesji), jak również nie pobierał korzyści oraz nie korzystał z wywłaszczonej nieruchomości.

Odwołując się do art. 21 ust. 2, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP wskazał, że przez słuszne odszkodowanie należy rozumieć odszkodowanie umożliwiające odtworzenie rzeczy przejętej przez państwo lub jednostkę samorządu w następstwie wywłaszczenia (wypłacona kwota odszkodowania powinna odpowiadać rynkowej cenie zbycia danego prawa majątkowego). Słuszność odszkodowania sprowadza się nie tylko do jego wymiaru finansowego, lecz także do trybu i szybkości jego wypłaty na rzecz osoby wywłaszczonej, a okres czasu od dnia wywłaszczenia do dnia wydania decyzji ustalającej odszkodowanie wyniósł 885 dni.

Podtrzymał zarzuty dotyczące prawidłowości operatów szacunkowych działek [...], [...], [...], zawarte w odwołaniu od decyzji z dnia [...] września 2015 r. nr [...], wskazując że wg rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W dniu wydania decyzji Wojewody Nr [...] zgodnie z opisem w księdze wieczystej nieruchomość składała się z działek [...] i [...] o powierzchni 6000 m².

W związku z powyższym przedmiotem wyceny powinna być cała nieruchomość i na tej podstawie powinny zostać oszacowane wartości działek powstałych po wydaniu decyzji [...]. Skarżący ocenił jako całkowicie niezrozumiałe dlaczego rzeczoznawca, chociaż w punkcie 7 operatów szacunkowych przytoczył cytowany paragraf, to wycenę oparł na całkowicie innych przesłankach.

Dalej wskazał, że jedynie porównanie transakcji z najbliższego obszaru może świadczyć o zbliżonych cechach i cenach rynkowych nieruchomości. Aktualnie obowiązujące rozszerzenie obszaru porównań na rynek regionalny może w niektórych przypadkach prowadzić do zaniżenia rzeczywistej wartości nieruchomości, a tym samym otrzymania odszkodowania nieekwiwalentnego. Przy metodzie porównawczej porównanie parami powinno odbywać się w ramach rynku lokalnego w tym wypadku to jest gmina ale ponieważ w ocenie rzeczoznawca na rynku jest bardzo mało transakcji porównanie następuje w ramach gmin około [...], a i tak transakcji jest kilka. Na przestrzeni 2 lat na rynku regionalnym (powiat) odnotowano 4 transakcje na podstawie których dokonano wyceny. Fakt ten podważa rzetelność wyceny. Zdaniem skarżącego nie jest wiadomo jakich transakcji dotyczyły wybrane do porównania działki oraz czy chodziło o transakcje rynkowe.

W kontekście art. 151 ust. 1 u.g.n., definiującego pojęcie wartości rynkowej nieruchomości skarżący wywodził, że na wycenę rynkową nie powinien wpływać fakt, że nieruchomość jest przedmiotem ZRiD (należałoby dokonywać wyceny w sposób nieuwzględniający okoliczności toczącego się postępowania wywłaszczeniowego).

Nadto stwierdził, że w przypadku działek przeznaczonych pod drogi nie można mówić o wolnym rynku, ponieważ sprzedający jest w sytuacji przymusowej, nabywcą jest zawsze Skarb Państwa (jednostka samorządu terytorialnego), sytuacja jest przymusowa ponieważ następuje wywłaszczenie, nie upłynął niezbędny czas na wyeksponowanie nieruchomości na rynku ponieważ nie ma takiego rynku, a wywłaszczenie ma rygor natychmiastowej wykonalności.

Wywłaszczona nieruchomość ma bardzo specyficzne położenie ponieważ znajduje się między dwoma drogami (drogą krajową [...] około 700 m oraz drogą międzynarodową [...] około 300 m) w bezpośredniej bliskości Centrum Handlowego [...] (1400m), czemu skarżący przypisał decydujące znaczenie dla ustalenia ceny. Wyraził pogląd, że nie jest właściwie nieporównywalne z jakąkolwiek nieruchomością występującą na rynku regionalnym. Położenie to nie jest uwzględnione w jakikolwiek sposób w wykonanych operatach szacunkowych. Położenie takie ma znacznie większą wagę, niż waga wynikająca z odległości od miejscowości gminnej ([...]). W terenie o takim położeniu najwyższą cenę uzyskują działki inwestycyjne czyli o powierzchni 5000 m² do 20000 m², więc próba wyceny wywłaszczonej działki o powierzchni 38 m² czy 488 m² metodą porównania parami jest niewłaściwa. Skarżący zauważył, że przedstawiona wycena m² działek [...] i [...] jest zdecydowanie niższa od wyceny działki [...], która została wydzielona z tej samej nieruchomości decyzją Wojewody [...].

Nadto podniósł, że w punkcie 5.1.2 operatów jako stan prawny podane są działki [...] i [...] o powierzchni 6000 m², po czym następuje wycena działek wydzielonych decyzją [...], natomiast w pkt 5.2 jest błąd w podaniu odległości od drogi nr [...] (jest 800 m, a powinno być 700 m).

Skarżący zwrócił również uwagę na brak informacji o odległości od drogi międzynarodowej [...] 300 m oraz o odległości od Centrum Handlowego [...] (1400 m). Dodał, że w pkt 9.5 zestawienie cech szacowanej działki w podpunkcie 3 wyposażenie działki w sieć infrastruktury jedna z działek ma ocenę średnią, a druga słabą podczas gdy na działce są wszystkie media a obecnie również kanalizacja więc ocena powinna być bardzo dobra, co wywiera wpływ na obliczoną cenę m².

Odnośnie do wyceny działki [...] podał, że rzeczoznawca oparła się na cenach działek z funkcją usługowo-mieszkaniową co wydaje się mniej korzystne, niż zakwalifikowanie działki jako teren inwestycyjny. Skutkuje to zaniżeniem ceny m², gdyż w tym rejonie cenę kształtują ceny działek inwestycyjnych o powierzchni od 5000 m², a wyceniana działka ma powierzchnię 59 m². Zdaniem skarżącego powinna być wyceniona cała nieruchomość, a cena działki [...] powinna być proporcjonalna do wielkości. Dalej skarżący wywodził w odniesieniu do punktu 9.2 operatu szacunkowego dotyczącego działki [...] nieco inne będą istotne cechy porównawcze i ich wagi dla działek o funkcji usługowo-mieszkaniowych w stosunku do działek inwestycyjnych ze szczególnym uwzględnieniem bliskości ciągów komunikacyjnych oraz bliskości centrum handlowego. W punkcie 9.5, podobnie w operatach działek [...] i [...] w podpunkcie 3 ocena infrastruktury jest średnia a powinna być bardzo dobra, co wywiera wpływ na cenę m².

Skarżący do skargi dołączył operat szacunkowy wykonany przez biegłego P. K. z dnia [...] października 2011 r., dotyczący projektu hali magazynowej z zapleczem biurowym.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

I. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 781, ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi.

Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do przekonania, iż skarga zasługuje na uwzględnienie.

II. Spór między stronami ogniskuje się wokół poprawności operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wyceny i spełnienia przez organy procesowych wymogów w zakresie weryfikacji operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu organ prawidłowo wykonał ciążący na nim obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a., zważywszy na to, że zakres tej oceny powinien uwzględniać następujące uwarunkowania: operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak również opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Należy jednak podkreślić ograniczony zakres oceny operatu szacunkowego, która może być realizowana przez organ.

Jak podkreśla się w piśmiennictwie (np. w komentarzu do art. 154 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 r., poz. 518) E. Bończak-Kucharczyk – LEX 2014 r.), zarówno art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy u.g.n. nie określają bliżej, czym jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". Natomiast na podstawie zawartego w ustawie (art. 159) upoważnienia dla Rady Ministrów, organ ten określił w drodze powoływanego wcześniej rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, m.in. sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (rozdział 4; § 55–58). Z przepisów tego rozporządzenia wynika, że chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. NSA wywodzi w licznych wyrokach (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 922/14, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, strona określana dalej jako CBOSA), że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne przewidziane w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy winien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007).

Operat szacunkowy jest dokumentem w tym znaczeniu, że ze względu na zawartą w nim treść stanowi dowód okoliczności mającej znaczenie prawne, tj. stanowi dowód, że nieruchomość w nim opisana ma określoną wartość, będącą podstawą ustalenia ceny.

Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., opracowanie to stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego, jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony. Zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jednakże organ administracji przeprowadza kontrolę operatu pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do jego oceny przez organy administracji we wskazanym zakresie (por. wyroki NSA z dnia: 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00, 14 grudnia 2007 r., sygn. akt I OSK1753/06, 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08; 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11, 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11, 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15, Lex nr 2230654, CBOSA).

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, których organ nie posiada. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca.

Odnosząc się do twierdzeń skargi Sąd wyraża stanowisko, że rzeczoznawca powinien podać opis nieruchomości porównawczych w sposób zapewniający odpowiednią identyfikację nieruchomości podobnych pod względem atrybutów rynkowych, które stanowią wyznacznik "podobieństwa" do nieruchomości wycenianej. Opis nieruchomości podobnych powinien zawierać elementy określone w definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., tak aby nie powstały wątpliwości, czy próbka wyłoniona przez biegłego może być uznana za reprezentatywną. W przypadku wyceny dokonywanej według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia zasadnicze znaczenie ma wykazanie, że nieruchomości porównawcze są nieruchomościami drogowymi.

Organ rozpoznający sprawę, który nie posiada wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje biegły, może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, przede wszystkim pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W orzecznictwie NSA wskazuje się, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11, CBOSA).

Z uwagi na eksponowane w odwołaniu i w skardze zarzuty dotyczące niewłaściwej oceny, dokonanej przez organy dotyczącej zgodności z prawem operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania, jak również ze względu na podniesiony zarzut istnienia rozbieżności w wynikach wycen należy również (poza ograniczeniami wynikającymi ze specyfiki operatu szacunkowego w zakresie wiedzy specjalnej) uwzględnić modyfikację, w stosunku do ogólnych zasad oceny dowodu, jaką wprowadza przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. Stanowi on, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przeprowadzenie takiej oceny może zostać zainicjowane przez stronę postępowania (por. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, CBOSA). Natomiast organ może zlecić weryfikację operatu organizacji rzeczoznawców w sytuacji, gdy ocena operatu szacunkowego, dokonana na podstawie art. 80 K.p.a. oraz art. 84 § 1 K.p.a., budziłaby wątpliwości co do jego wiarygodności. Wątpliwości te nie mogą dotyczyć istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat może być podważony przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Organ, biorąc pod uwagę zakres wątpliwości i błędów zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania, a wyrażonych przede wszystkim w odwołaniu (w którym argumentował on, że przedmiotem wyceny powinna być cała nieruchomość, z której na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydzielono działki nr [...], [...] i [...], zakwestionował przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodę wyceny oraz opis transakcji porównawczych; wskazał na nieprawidłową ocenę wycenianych działek w zakresie wyposażenia w sieć infrastruktury technicznej, a ponadto na błąd w podaniu odległości od drogi nr [...] oraz pominięcie czynników istotnych dla wartości nieruchomości, takich jak informacja o odległości od drogi międzynarodowej [...] i centrum handlowego), powinien w pierwszej kolejności zwrócić się do autorki operatu szacunkowego o wyjaśnienie tych wątpliwości. Przytoczone kwestie dotyczą bowiem wiadomości specjalnych, co implikuje konstatację o potrzebie ich analizy i wyjaśnienia przez rzeczoznawcę jako osobę posiadającą wiedzę specjalną. W przeciwnym razie, ze względu na ograniczony zakres oceny operatu, który normodawca powierzył organowi (o czym była wyżej mowa), kwestie te wymknęły by się z zakresu postępowania administracyjnego, a decyzja w przedmiocie odszkodowania wydawana byłaby w ramach postępowania gabinetowego. Skoro domena organu nie obejmuje zagadnień specjalistycznych, to brak wypowiedzi specjalisty, prowadziłoby do iluzorycznej kontroli operatu i pozbawiałoby skarżącego możliwości obrony swoich praw i ustosunkowania się biegłej do przedłożonych zarzutów dotyczących wiedzy specjalistycznej.

Dodatkowo Sąd zauważa, że podniesione przez skarżącego w toku postępowania zarzuty mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przełożyć się na wartość nieruchomości oszacowanej w operacie, czego jednak Sąd na tym etapie nie może przesądzić.

Obowiązek zwrócenia się przez organ do rzeczoznawcy celem otrzymania wyjaśnień podkreślany jest w orzecznictwie. W ocenie NSA organ administracji jest obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy, niejasności, braki lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. np. wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt I OSK 534/13, CBOSA). W wyroku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt I OSK 556/15, CBOSA NSA wywodził, że oparcie się na dowodzie, jakim jest operat szacunkowy, którego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji, z obowiązku oceny jego wiarygodności, ani nie odmawia organowi prawa do wystąpienia do rzeczoznawcy o udzielenie dodatkowych wyjaśnień, czy uzupełnienia operatu o niezbędne do orzekania elementy. Skład orzekający podziela wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08, CBOSA stanowisko, iż "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią".

III. Zdaniem skarżącego biegła niesłusznie dokonała wyceny działki nr [...] w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym, co jest mniej korzystne niż zakwalifikowanie działki jako terenu inwestycyjnego.

Odnosząc się do argumentacji w zakresie przeznaczenia działki Sąd wyjaśnia, że w doktrynie trafnie wskazuje się, że w szczególny sposób określa się wartość nieruchomości nabywanych dla budowy dróg publicznych, co określa § 36 rozporządzenia (M. Wolanin w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck 2015, s. 869, nb 7).

W wyroku z dnia 6 stycznia 2005 r., III CK 129/04 (niepubl.) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że społeczno - gospodarczego przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie, zgodnie z przepisami prawa i planem zagospodarowania przestrzennego może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać (por. wyroki: NSA z dnia 15 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1581/08, CBOSA, SN z dnia 9 stycznia 2015 r., sygn. akt V CSK 200/14, LEX nr 1652405).

IV. Odnośnie do kwestii odmowy powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości Sąd uznaje, że doszło do braków w wyjaśnieniu podstaw do uzyskania takiego powiększenia odszkodowania.

Ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Zdaniem organu uprawnienie do uzyskania odszkodowania podwyższonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości możliwe jest wyłącznie w wyniku faktycznego wydania nieruchomości inwestorowi bądź też w wyniku złożonego przed inwestorem oświadczenia o wydaniu nieruchomości.

Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego i wykazanie, iż uprzedni właściciel nie jest zainteresowany dalszym posiadaniem tego gruntu.

Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e ww. ustawy.

Przyjęte przez organ in abstracto rozumowanie w tym zakresie jest prawidłowe. W odwołaniu skarżący wskazał natomiast, że nie czynił przeszkód inwestorowi w realizacji przedmiotowej inwestycji (otwarta brama oraz furtka umożliwiająca wejście na teren posesji), jak również nie pobierał korzyści oraz nie korzystał z wywłaszczonej nieruchomości. Organ nie wyjaśnił dlaczego nie uznał, że taki stan rzeczy nie jest równoznaczny z dobrowolnym wydaniem nieruchomości uzasadniającym otrzymanie 5%. Nie podał również dlaczego nie dał wiary twierdzeniom skarżącego, stwierdzając jednocześnie iż ciężar dowodu w tym zakresie obciąża byłego właściciela, co nie odpowiada zasadom wysłowionym w art. 7, 77 i 80 K.p.a. Organ nie prowadził w tym aspekcie sprawy postępowania dowodowego, nie przeprowadzał dowodów, a mimo to odmówił skarżącemu 5% zwiększenia wartości nieruchomości.

V. Reasumując ocenę postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. Sąd doszedł do przekonania, że wymienione przepisy zostały naruszone, a biorąc pod uwagę merytoryczną istotę podniesionych przez skarżącego zarzutów, uprawnione jest stwierdzenie, że ich niewyjaśnienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Minister zastosuje się do zaprezentowanej w niniejszym orzeczeniu oceny prawnej. W pierwszej kolejności organ wystąpi do rzeczoznawcy majątkowego o przedłożenie wyjaśnień lub uzupełnienie operatu w opisanych wyżej kwestiach wątpliwych. Po otrzymaniu wyjaśnień biegłej, organ dokona oceny wiarygodności i przydatności dla sprawy operatu szacunkowego w kontekście przedłożonych wyjaśnień, o których poinformuje strony postępowania. Organ wyjaśni i oceni możliwość powiększenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, mając na uwadze treść przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Jeżeli od daty potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego upłynie 12 miesięcy organ zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności przedmiotowego operatu szacunkowego. W zależności od poczynionych ustaleń, respektując zasadę dwuinstancyjności postępowania, organ wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 K.p.a.

VI. Z przytoczonych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 P.p.s.a.