Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 98/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 3, art. 99
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta B. orzekając w sprawie ponownie (po uchyleniu decyzji tego organu z dnia [...] roku) decyzją z dnia [...]roku, wydaną na podstawie art. 96 ust. 1 w związku z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku (t.j. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 roku, nr 268, poz. 2663) – po rozpatrzeniu wniosku "A" (obecna skarżąca) odmówił zatwierdzenia podziału działki nr "1", objętej księgą wieczystą [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...] L. w jednostce ewidencyjnej [...] m. B.

Z uzasadnienia wynika, że o podział działki nr "1", będącej własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym "A" wystąpiła ta ostatnia dołączając do wniosku m. in. postanowienie Prezydenta Miasta B. z dnia [...] roku stwierdzające, że wstępny projekt podziału działki nr "1" jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w B. nr [...] z dnia [...] roku – plan nr 115 pn. "Region ulicy Wyzwolenia i Piekarskiej", który został ogłoszony w Dz. Urzęd. Woj. Śląskiego nr 90, poz. 1904.

Z wniosku i projektu podziału nieruchomości – działki nr "1" o powierzchni

[...] m2 wynika, że ta ostatnia działka ma ulec podziałowi na trzy działki:

1) działkę nr "2" o powierzchni [...] m2,

2) działkę nr "3" o powierzchni [...] m2,

3) działkę nr "4".

We wniosku określono, że działka nr "2" będzie stanowiła jedną nieruchomość z działką nr "5", która ma zagwarantowany dojazd poprzez służebność drogową zapisaną w księdze wieczystej [...], a nowo wydzielone działki nr "4" i "3" będą stanowiły jedną nieruchomość z działką nr "6", która ma zagwarantowany dojazd od ulicy [...] i [...].

Organ stwierdził, że działki nr "5" i nr "7" nie stanowią przedmiotu podziału, a jedynie przylegają do działki nr "1", a ta ostatnia działka nie posiada dostępu do drogi publicznej.

W związku z tym organ pismem z dnia [...] roku wezwał "A" do uzupełnienia wniosku z dnia [...] roku poprzez dostarczenie dokumentów potwierdzających przebieg komunikacji z drogą publiczną dla wydzielonych działek, na które to wezwanie organ nie otrzymał odpowiedzi.

Organ dokonał analizy celu podziału (określonego w pismach "A" z dnia [...]roku, [...]roku) i stwierdził, że cel podziału – powiązany z polepszeniem funkcjonowania istniejących budynków na sąsiednich działkach jest zgodny z zapisami jednostek planu obejmujących działkę nr "1".

Zdaniem organu orzekającego cel podziału w niniejszej sprawie nie ma istotnego znaczenia. Projektowany podział – wynikający ze wstępnego projektu podziału jest zgodny z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (postanowienie Prezydenta Miasta B. z [...] roku).

Jednakże wnioskująca o podział działki nr "1" z celu podziału nieruchomości (połączenia w przyszłości działek powstałych z podziału z działkami przylegającymi) uczyniła przesłankę samego podziału.

Zgodnie bowiem z art. 93 ust. 3 ugn "podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6".

Natomiast nieruchomość podlegająca podziałowi (działka nr "1") nie posiadała w dacie złożenia wniosku i dalej nie posiada dostępu do drogi publicznej, działka o podział której się wnioskuje nie jest skomunikowana w żaden sposób z okolicznymi drogami publicznymi.

Ta okoliczność przesądza o braku możliwości zastosowania w sprawie art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 ugn, gdyż ustawodawca w tym przepisie wskazał, że ma on zastosowanie przy zbyciu części nieruchomości, a więc za wolą właściciela, ale z wykorzystaniem gruntu będącego jego własnością.

Nie istnieje więc możliwość wykorzystania gruntów osób trzecich i dostępu do drogi publicznej z tych gruntów.

Organ odwołał się do wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim sygn. akt II SA/Go 3/12 i wyroku tegoż Sądu wydanego w sprawie II SA/Go 956/11 z których wynika, że "nie można w warunkowej decyzji o podziale nieruchomości wskazywać, że w przyszłości dla działek gruntu wydzielonych wskutek podziału zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi".

Oznacza to, że dostęp do drogi publicznej dla działek które mają zostać wydzielone, nie został zapewniony. Jeżeli więc nieruchomość która ma być podzielona nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, to nie jest możliwe aby dostęp taki został zapewniony poprzez wydzielenie drogi i sprzedaż w niej udziałów czy też zapewnienie służebności drogi przy zbyciu nieruchomości, gdyż powyższe czynności nie spowodują same z siebie zapewnienia wynikającym z podziału działkom dostępu do drogi publicznej.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła "A" w W. wnosząc o jej uchylenie i merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy zgodnie z wnioskiem strony.

Twierdziła, że decyzja narusza art. 95 ust. 3 ugn wskazując, iż nie można zatwierdzić podziału nieruchomości, ponieważ wydzielone działki nr "4", "3" i "2" nie posiadały dostępu do drogi publicznej, mimo że działki te mają być połączone w jedną nieruchomość z działkami nr "6" i "5", które mają zagwarantowane połączenie z drogą publiczną. Skarżąca zarzuciła, że rozważając możliwość wydania decyzji warunkowej organ potraktował sprawę pobieżnie uznając, że w sprawie nie zachodzi taka możliwość, gdyż regulacja ta dotyczy nieruchomości należących do właściciela dzielonej nieruchomości, nie zaś nieruchomości osób trzecich. Z takim poglądem odwołująca się nie zgadza. Jej zdaniem skoro podział dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, to osoba trzecia nabywa uprawnienia dopiero wtedy, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości. Zdaniem odwołującej się korzystanie z art. 99 ugn w niniejszej sprawie było zbędne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] roku wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu – po przedstawieniu biegu postępowania, decyzji organu I instancji i odwołania przywołał treść art. 93 ust. 3 ugn z którego wynika, że podział nieruchomości jest niedopuszczalny jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają zapewnionego dostępu do drogi publicznej.

Dzielona nieruchomość, jak wynika z akt sprawy, nie ma dostępu do drogi publicznej, a dostęp do drogi publicznej dla wydzielonych działek nie został zapewniony w żaden sposób określony w art. 93 ust. 3 ugn.

Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności to zgodnie z art. 99 ugn podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek zostaną one zapewnione.

Wskazany przez wnioskodawcę sposób zapewnienia wydzielonym działkom dostępu do drogi publicznej nie spełnia wymogów dostępu pośredniego określonego w art. 93 ust. 3 ugn, a zatem nie można uznać, że projektowane do wydzielenia działki gruntu mają zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Natomiast twierdzenie odwołującej się, że wydzielone działki gruntu zostaną połączone z innymi działkami, które ten dostęp mają zapewniony nie może uzasadniać przyjęcia, że wydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej.

W skardze na decyzję ostateczną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]roku skarżąca – "A" w W. domagała się jej uchylenia w całości oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zarzuciła, że decyzja narusza art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji z [...] roku oraz art. 95 pkt 3 ugn (na rozprawie w dniu [...] roku sprostował pełnomocnik skarżącej na art. 93 pkt 3 zamiast wskazanego w skardze art. 95 pkt 3 ugn) poprzez przyjęcie, że nieruchomości wyodrębnione w wyniku podziału winny posiadać dostęp do drogi publicznej w chwili wydania decyzji podziałowej, podczas gdy zastrzeżenie dotyczące dostępu do drogi publicznej, odnosi się do chwili ewentualnego zbycia działek, zaś na etapie postępowania podziałowego niezbędne jest jedynie wykazanie, że istnieje faktyczna możliwość zapewnienia dla wszystkich powstających w wyniku podziału działek dostępu do drogi publicznej.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...]roku odmawiającą zatwierdzenia podziału działki nr "1" objętej księgą wieczystą nr [...], będącej własnością Skarbu Państwa, a pozostającej w użytkowaniu skarżącej.

Projektowany podział działki nr "1" miał polegać na wydzieleniu z niej trzech działek nr "8", "4" i "3". Odmowa zatwierdzenia podziału, w tym warunkowego (art. 99 ugn) nastąpiła z powodu braku dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej.

W sprawie jest bezsporne, że działka nr "1" nie posiada dostępu do drogi publicznej. Także działki które mają powstać z jej podziału takiego dostępu nie posiadają.

We wniosku skarżąca podała, że wydzielona działka nr "2" będzie stanowiła jedną nieruchomość z działką nr "5", która ma zagwarantowany dojazd poprzez służebność drogową zapisaną w księdze wieczystej nr [...], a nowo wydzielone działki nr "4" i nr "3" będą stanowiły nieruchomość z działką nr "9", która ma zagwarantowany dojazd od ulicy [...] i [...].

Sporną kwestią w sprawie jest możliwość dokonania podziału warunkowego przy zastosowaniu art. 99 ugn.

Artykuł 93 ust. 3 ugn, powołany w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji uzależnia możliwość podziału nieruchomości od dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek. Zawiera on także definicję dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione (art. 99 ugn).

Ma rację skarżąca, że na etapie postępowania podziałowego należy określić jedynie faktyczną możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej w jeden ze sposobów określonych w art. 93 ust. 3 ugn. W tej sprawie skarżąca jednak nie wykazała by taka możliwość dla wydzielonych działek istniała.

We wniosku skarżąca stwierdziła, że nowo wydzielone działki będą korzystać ze sposobu skomunikowania z drogą publiczną działek nr "5" i "6" (które nie były objęte wnioskiem o podział), a taka możliwość dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej nie spełnia wymogów art. 93 ust. 3 ugn.

Wbrew zarzutom skarżącej w sprawie nie istnieje możliwość zastosowania art. 99 ugn. W przepisie tym wyraźnie wskazano na związek art. 99 z art. 93 ust. 3, czyli inaczej mówiąc jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności to służebności te powinny być ustanowione na nieruchomości objętej podziałem (por. I OSK 61/05).

Wnioskodawca nie jest uprawniony do wskazywania w postępowaniu podziałowym hipotetycznego dostępu do swojej nieruchomości przez grunt osób trzecich. W istocie zatwierdzenie wnioskowanego podziału skutkowałoby przymusem obciążenia gruntów osób trzecich ustanowieniem drogi koniecznej (por. II SA/Go 3/12).

Nie można więc w warunkowej decyzji o podziale nieruchomości wskazać, że w przyszłości dla działek gruntu wydzielonych wskutek podziału zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi.

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 151 ppsa orzeczono jak na wstępie.

sw