Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 685/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi K. P. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 25 listopada 2018 r. M. N. (zwany dalej: "Inwestorem") zwrócił się do Burmistrza Miasta B. (zwanego dalej: "Burmistrzem") o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości oznaczonej nr [...] i [...] położonej przy ul. K. w B., dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego o dwóch wydzielonych lokalach mieszkalnych, częściowo podpiwniczonego wraz z poddaszem użytkowym oraz rozbiórce istniejących budynków: mieszkalnego i gospodarczego. W toku postępowania, w dniu 17 grudnia 2018 r. organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół nieruchomości inwestycyjnej (dalej: "Analiza").

Decyzją z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] Burmistrz ustalił M. N. warunki zabudowy na działkach nr [...] i [...] położonych przy ul. K. w B., dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. W decyzji zawarł ustalenia dotyczące: rodzaju zabudowy, funkcji i zagospodarowania terenu; warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego; ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej oraz wymagań ochrony interesów osób trzecich.

Wskutek rozpatrzenia odwołania K. P. i M. K. od ww. decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, ze względu na brak wykazania przez Burmistrza, że zarówno linia nowej zabudowy - wyznaczona od 1,3 m do 3,4 m wedle § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie MI"), jak i wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (85%) - wyznaczony na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia MI, znajdują uzasadnienie w sporządzonej Analizie. Ponadto Kolegium wskazało, że mimo zaistnienia warunków z § 7 ust. 3 rozporządzenia MI, uzasadniających ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy wedle średniej jej wielkości występującej na obszarze analizowanym - wynoszącej 5,32 m, Burmistrz ustalił tą wartość na 7,7 m – co nie znalazło również uzasadnienia w Analizie, jak tego wymagałby § 7 ust. 1 rozporządzenia MI, dopuszczający wyznaczenie innego określenia tego parametru. Organ odwoławczy zakwestionował także ustalenie wysokości głównej kalenicy budynku na 12,5 m oraz uznał za niedopuszczalne określenie w decyzji ustalającej warunki zabudowy, położenia projektowanego budynku na działce, w szczególności zaś jego lokalizowanie bezpośrednio przy granicy z działką nr 1553/1, a ponadto zamieszczanie w decyzji postanowień dotyczących rozbiórki istniejących na terenie inwestycyjnym budynków, nie stanowiącej zmiany zagospodarowania terenu.

W toku ponownie prowadzonego postępowania, akta uzupełniono o pismo Burmistrza z dnia 17 maja 2016 r., w którym wyraził on zgodę na zmniejszenie linii zabudowy w odległości od około 1,30 m do 3,40 m od krawędzi jezdni ul. K., zgodnie z załączonym załącznikiem graficznym, na podstawie art. 43 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 2015, Nr 460, poz. 870, dalej: "u.d.p."). Ponadto w dniu 17 czerwca 2019 r. organ I instancji sporządził kolejną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego wokół nieruchomości inwestycyjnej, w której opisano rodzaj zabudowy występującej na analizowanym obszarze, określając jednocześnie jej posadowienie względem pasów drogowych oraz takie jej cechy jak: średnia wysokość gzymsu – 5,32 m, średnia wysokość głównej kalenicy – 8,11 m, średnia szerokość elewacji frontowej – 14,52 m oraz uśredniona procentowa powierzchnia zabudowy - 43,04%. Jednocześnie w Analizie wyznaczono m.in. następujące parametry nowej zabudowy: wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, gzymsu lub attyki: do 7,7 m; wysokość głównej kalenicy: do 12,5 m; średnia szerokość elewacji frontowej: 14,52 m z dopuszczeniem tolerancji +/- 20%; procentowa powierzchnia zabudowy: do 85%.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] Burmistrz ustalił M. N. warunki zabudowy na działkach nr [...] i [...] położonych przy u. K. w B., dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W decyzji określone zostały ustalenia dotyczące:

I. rodzaju zabudowy, funkcji i zagospodarowania terenu, wskazujące na mieszkaniowy jednorodzinny rodzaj zabudowy o dwóch wydzielonych lokalach mieszkalnych w budyniu częściowo podpiwniczonym z poddaszem użytkowym (ppkt 1 i 2);

II. warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, w tym następujące parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy kubaturowej, ustalone w oparciu o istniejącą zabudowę w analizowanym obszarze (ppkt 1):

a. linia zabudowy w odległości 1,30 m do 3,40 m od krawędzi jezdni;

b. wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu – 85%;

c. szerokość elewacji frontowej – 14,52 m z dopuszczeniem tolerancji 20%;

d. wysokość górnej elewacji frontowej, gzymsu lub attyki – do 7,70 m;

e. wysokość górnej kalenicy – do 12,50 m;

f. dostępność do drogi publicznej – dostęp do ul. K. przez istniejący zjazd indywidualny, który zostanie przebudowany do parametrów zjazdu publicznego;

g. geometria dachów: kąt nachylenia 45 stopni, dach wielospadowy lub dwuspadowy z dopuszczeniem częściowego pokrycia dachem płaskim lub jednospadowym, pod warunkiem odprowadzenia wód opadowych na teren własnej posesji, równoległy lub prostopadły kierunek głównej kalenicy w stosunku do przebiegu granic z działkami sąsiednimi;

a także nakazy realizacji oraz planowania inwestycji m.in. zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2018, poz. 1202) i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015 r., poz. 1422, dalej: "warunki techniczne") (ppkt 2-4);

III. ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, zawierające odniesienia m.in. do art. 74 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2017, poz. 519) (ppkt 1), ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. 2016, poz. 2134) w zakresie ewentualnej wycinki drzew (ppkt 2), a także do: decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w B. z dnia [...] stycznia 1957 r. nr [...], na mocy której cześć miasta B., na której będzie realizowana inwestycja wpisano do rejestru zabytków (ppkt 3); zachowania powierzchni biologicznie czynnej w minimum 10% (ppkt 4), położenia nieruchomości poza obszarem Natura 2000 (ppkt 5); braku ujęcia planowanej inwestycji w katalogu przedsięwzięć określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada w sprawie określenie rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2016, poz. 71) (ppkt 6);

IV. obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

a. wody,

b. energii elektrycznej,

c. energii cieplnej,

d. odprowadzania ścieków,

e. obsługi komunikacyjnej,

f. sposobu odprowadzania wód opadowych,

g. odpadów bytowych;

V. wymagań ochrony interesów osób trzecich;

VI. linie rozgraniczające teren inwestycji, które oznaczono na kopii mapy zasadniczej stanowiącej załącznik do decyzji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że na obszarze, na którym przewiduje się realizację inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym dokonano analizy spełnienia warunków wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2020 r., poz. 293 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). W odniesieniu do pierwszego z nich wskazano, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i na tej podstawie ustalono indywidualne wskaźniki dotyczące: szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i kalenicy oraz wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. W tym względzie organ wskazał, że na analizowanym terenie istnieją budynki usługowe lub usługowo-mieszkaniowe usytuowane w zbliżeniu do granic działek sąsiednich, co przemawia za brakiem przeciwwskazań do takiego usytuowania planowanego budynku, tym bardziej, że na analizowanym obszarze obejmującym część targowicy miejskiej, zasadne jest wprowadzenie zabudowy plombowej, funkcjonującej na działkach położonych w sąsiedztwie, zaś ze względu na jej lokalizację w centrum miasta, celowe jest uwzględnienie postulatu efektywnego gospodarowania gruntami i tym samym wyznaczenie parametru wyższego od średniej.

Uzasadniając ustalenie linii zabudowy zgodnie z pismem Burmistrza z dnia 17 maja 2016 r., organ wskazał, że taka linia jest zgodna z art. 43 u.d.p., a jej wyznaczenie nastąpiło na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie MI"). Organ wskazał w tym względzie, że wobec ukształtowania linii zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie, celowym jest jej przedłużenie, zaś ze względu na zróżnicowanie odległości zabudowy od granicy pasa drogowego oraz projektowane miejsca postojowe na działce inwestycyjnej, uzasadnione jest wyznaczenie linii zabudowy zgodnej z art. 43 u.d.p. W ocenie organu takie wyznaczenie linii zabudowy jest zasadne i wystarczające również ze względu na fakt, że istniejąca linia zabudowy wyznaczona przez budynki na działkach nr: [...],[...] i [...] tworzy uskok, ze zbliżeniem na wysokości budynku na działce nr [...] do linii rozgraniczającej.

Organ wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznaczył na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia MI, mając na względzie wyniki sporządzonej Analizy, z których wynika, że przyjęcie wskaźnika średniego w wysokości 43,04% spowoduje ograniczenia dla nowej zabudowy, natomiast jego zwiększenie do 85% pozwoli zrealizować inwestycję w zakładanych wymiarach, zapewni możliwość racjonalnego wykorzystania terenu pod względem intensywności zabudowy, ujednolici wskaźnik tej intensywności oraz nie zaburzy ładu przestrzennego na terenie sąsiednim, na którym istnieje zabudowa plombowa. Burmistrz podkreślił przy tym, że działki zabudowane na cele usługowe posiadają w większości wskaźnik zabudowy przekraczający wartość średnią.

Szerokość elewacji frontowej organ wyznaczył na zasadzie § 6 ust. 1 rozporządzenia MI, przyjmując średnią wartość tego wskaźnika z tolerancją do 20%. Ustalenie wysokości gzymsu do 7,7 m nastąpiło natomiast na zasadzie § 7 ust. 1 rozporządzenia MI, tj. przez przyjęcie wskaźnika odpowiadającego parametrom budynku na działce [...], do którego planowany obiekt zostanie dobudowany, co zapewni spójność architektoniczną. Nie pozwoliłoby na to zaś przyjęcie wartości średniej wynoszącej 5,32 m. Wysokość górnej kalenicy ustalono, na podstawie § 8 rozporządzenia MI, do 12,5 m, przyjmując wartość wyższą niż średnia (8,11 m) ze względu na usługowo-mieszkalny charakter inwestycji planowanej do realizacji w zabudowie plombowej. Tak wyznaczony parametr, nawiązujący do zabudowy na działce nr 1553/1, zdaniem Burmistrza zapewni ciągłość zabudowy. Również na podstawie § 8 rozporządzenie MI ustalono geometrię dachu, w sposób nawiązujący do geometrii występującej na analizowanym obszarze, na którym przeważają dachy dwuspadowe i wielospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 5 stopni do 45 stopni. Wskazano również, że w zgodności z ładem zastanym na analizowanym obszarze, pozostaje ustalenie kierunku głównej kalenicy jako prostopadłej lub równoległej do granicy działek sąsiednich.

W odniesieniu do kolejnych warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ wskazał, że teren posiada dostęp do drogi publicznej – ul. K., istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczania gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, bowiem w ewidencji gruntów oznaczony jest literą B. Organ wskazał również, że realizacji zamierzenia inwestycyjnego nie sprzeciwiają się przepisy odrębne, a przedsięwzięcie nie należy do mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz nie jest usytuowane na obszarze Natura 2000. Końcowo organ wskazał, że projekt decyzji został uzgodniony z P. Konserwatorem Zabytków w B. na zasadzie art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Wskutek rozpatrzenia odwołania K. P. i M. K. od ww. decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] października 2019 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ze względu na zakwestionowanie prawidłowości zawartych w niej wymagań dla nowej zabudowy, tj.: linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanego budynku oraz wysokości jego głównej kalenicy. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji nie uwzględnił zastrzeżeń organu odwoławczego wyrażonych w poprzedniej decyzji kasacyjnej, ustalając parametry nowej zabudowy wedle tych samych wartości co poprzednio oraz z powołaniem tej samej argumentacji. Kolegium zakwestionowało jej rzetelność, wskazując, że Burmistrz nie przeprowadził w rzeczywistości ponownej analizy oraz nie wykazał, aby zawarte w decyzji wymagania, były zgodne z przepisami rozporządzenia MI. Końcowo Kolegium wskazało, że wady te powodują uchylenie zaskarżonej decyzji w całości bowiem konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie i wykracza poza zakres uzupełniającego postępowania dowodowego, możliwego do przeprowadzenia przez organ odwoławczy.

Wskutek rozpatrzenia sprzeciwu M. N. od ww. decyzji, WSA w Białymstoku wyrokiem z dnia 7 stycznia 2020 r. (sygn. akt II SA/Bk 835/9) uchylił ją w całości, stwierdzając, że ani powołana przez organ odwoławczy argumentacja, ani też zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, nie uzasadniały zastosowania przez Kolegium art. 138 § 2 k.p.a. Sąd zwrócił uwagę, że w sprawie sporządzono, stanowiącą kluczowy dowód Analizę, pozwalającą na ocenę spełnienia przesłanek umożliwiających ustalenie warunków zabudowy, wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a tym samym na rozpatrzenie wniosku Inwestora. Jak wynika przy tym z jej treści, zawarto w niej szereg informacji dotyczących zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze, w tym: parametry linii zabudowy budynków posadowionych na działkach sąsiadujących z terenem inwestycyjnym, a także wartości wskazujące na wysokość gzymsów i głównych kalenic budynków usytuowanych w obszarze analizowanym oraz procentowe wartości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek położonych w tym obszarze. Wartości te pozwalają zaś na wyznaczenie parametrów nowej zabudowy, co najmniej wedle zasad generalnych, zawartych w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 7 ust. 1-3 i w § 8 rozporządzenia MI, co umożliwiało wydanie decyzji merytorycznej przez Kolegium. Tymczasem organ odwoławczy ograniczył się do oceny prawidłowości postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji, na co wskazuje uzasadnienie zaskarżonej sprzeciwem decyzji, które nie zawiera żadnych ustaleń faktycznych, koncentrując się jedynie na wadliwościach dostrzeżonych w procedowaniu Burmistrza. Sąd wskazał, że wyznaczony przez Kolegium organowi I instancji, konieczny do uzupełnienia i wyjaśnienia zakres sprawy, jako odnoszący się do odstępstw od ogólnych zasad wyznaczania poszczególnych parametrów nowej zabudowy, nie miał istotnego wpływu na jej rozstrzygnięcie, bowiem na podstawie materiału dowodowego, możliwe było wydanie rozstrzygnięcia merytorycznego, tj. wyznaczenie tychże parametrów na podstawie zasad ogólnych, podczas gdy Kolegium takiej sposobności w ogóle nie wzięło pod uwagę, domagając się od organu I instancji uargumentowania dla zasadności wyznaczenia zakwestionowanych parametrów wedle odstępstw od reguł generalnych ich wyznaczania.

Po uzyskaniu w dniu 14 kwietnia 2020 r. pisma Inwestora z dnia 31 marca 2020 r., w którym nie wyraził on zgody na zmianę parametrów planowanej zabudowy i podtrzymał wniosek inicjujący postępowanie, Kolegium zwróciło się do Burmistrza o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego przez uzupełnienie sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o wyjaśnienia wskazujące na zasadność ustalonych w Analizie 2 wskaźników i cech nowej zabudowy, przez przedstawienie toku rozumowania, które doprowadziło do zawartych w niej wniosków.

W wykonaniu ww. zalecenia Kolegium oraz zaleceń zawartych w uzasadnieniu wyroku WSA w Białymstoku z dnia 7 stycznia 2020 r. (sygn. akt II SA/Bk 835/9), Burmistrz dokonał uzupełnienia Analizy, wyjaśniając, że rozważone zostały wszystkie możliwości ustalenia nowej linii zabudowy wynikające z § 4 rozporządzenia MI. Wskazał przy tym, że istniejący obecnie na działce inwestycyjnej budynek usytuowany jest w odległości około 1,5 m od granicy z pasem drogowym, zaś budynki na działkach sąsiednich usytuowane są po granicy z pasem drogowym (oraz w pasie drogowym) lub w odległości około 3,4 m od granicy pasa drogowego. Organ stwierdził, że istniejąca na działce inwestycyjnej linia zabudowy nie jest zgodna z art. 43 u.d.p., w związku z czym na podstawie art. 43 ust. 2 u.d.p. uzyskano zgodę zarządcy drogi na zmniejszenie linii zabudowy z 6 m wymaganych art. 43 ust. 1 pkt 3 lit. c u.d.p. do 1,3 – 3,4 m od krawędzi jezdni, zgodnie z załącznikiem graficznym. Organ wyjaśnił, że zaproponowana przez zarządcę drogi linia nowej zabudowy spełnia jednocześnie wytyczne z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI oraz wytyczne wynikające z przepisów odrębnych, a przy tym nawiązuje do linii zabudowy wyznaczonej przez zabudowę na obu działkach sąsiednich. Organ wyjaśnił również, że wyznaczenie nowej linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia MI, tj. w odległości 3,4 m od granicy pasa drogowego, nie pozwoliłoby na zachowanie porządku urbanistycznego na analizowanym terenie.

Ponadto organ uzupełnił Analizę o rozważania uzasadniające ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do 85%, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia MI. Wskazał w tym względzie, że tak ustalony wskaźnik pozwoli zrealizować inwestycję w zakładanych wymiarach, co zapewni możliwość racjonalnego wykorzystania terenu pod względem intensywności zabudowy i nie zaburzy ładu przestrzennego, pozwalając na realizację inwestycji we właściwych proporcjach przestrzennych. Organ podkreślił przy tym, że tak ustalony parametr pozwoli na ujednolicenie wskaźnika intensywności zabudowy dla budynków usytuowanych wzdłuż ul. K., posadowionych w zabudowie plombowej na działkach, na których wskaźnik jest większy, aniżeli wynikający ze średniej (od 87 do 91%). Wyjaśnił przy tym, że działki z zabudowaniami towarzyszącymi zabudowie mieszkaniowej w większości posiadają przedmiotowy wskaźnik na poziomie wyższym niż uśredniony. Organ zwrócił również uwagę na niewielką powierzchnię terenu inwestycyjnego (275 m2), wskazując, że ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie uśrednionym spowoduje ograniczenia dla nowej zabudowy. Ustalony zaś na ww. poziomie wskaźnik mieści się zakresie między najniższym, a najwyższym - występującymi na analizowanym obszarze.

Uzupełniając zaś Analizę o wywody w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 7,70 m na zasadzie § 7 ust. 1 rozporządzenia MI, organ podkreślił, że zasadne jest wyznaczenie tego parametru w nawiązaniu do sąsiadującej zabudowy na działkach nr [...] i nr [...], co zapewni ład przestrzenny. W konsekwencji odstąpiono od ustalenia tego parametru według wartości średniej wynoszącej 5,32 m, pod warunkiem nie przekroczenia linii utworzonej z przedłużenia górnych krawędzi elewacji frontowych w budynkach posadowionych na ww. działkach sąsiednich.

Wskutek rozpatrzenia odwołania K. P. i M. K. od ww. decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję w części w jakiej decyzja ta ustala linię zabudowy planowanej inwestycji, ustalając w tym zakresie, że linię nowej zabudowy ustala się w odległości od około 1,3 m. (na odcinku o długości 2,5 m od granicy z działką nr [...]) do 3,4 m (w kierunku działki nr [...]) od krawędzi jezdni ul. K., wrysowaną w załącznik graficzny do niniejszej decyzji, pozostający w aktach sprawy organu I instancji (pkt 1); a także uchyliło ww. decyzję w części, w jakiej ustala ona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, ustalając w tym zakresie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosić ma do 7,70 m pod warunkiem nieprzekroczenia linii utworzonej z przedłużenia górnej krawędzi elewacji frontowej w budynku mieszkalnym na działce nr [...] oraz górnej krawędzi elewacji frontowej w budynku mieszkalno-usługowym na działce nr [...] (pkt 2) oraz utrzymało decyzję w mocy w pozostałym zakresie (pkt 3).

W uzasadnieniu Kolegium podzieliło argumentację organu I instancji, stwierdzając, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, która wpisuje się w zabudowę sąsiedzką, stanowiąc jej kontynuację. Poszczególne jej parametry ustalone natomiast zostały na podstawie sporządzonej na potrzeby postępowania Analizy, wyczerpująco uzupełnionej w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przez organem odwoławczym. W tym zaś względzie Kolegium nie doszukało się zasadniczych wadliwości, dostrzegając jedynie drobne nieścisłości w określeniu linii nowej zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wymagające doprecyzowania, na podstawie poczynionych w sprawie ustaleń. Z tego też względu, na zasadzie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., Kolegium w tym zakresie uchyliło zaskarżone rozstrzygnięcie ustalając na nowo ww. parametry z szczegółowym ich doprecyzowaniem. Dodatkowo Kolegium odniosło się do zarzutów odwołania, wskazując, z jakich względów ich nie podziela.

Skargę na ww. decyzję, wywiedli do sądu K. P. i M. K., zaskarżając ją w całości. Zarzucili jej:

1. Nierozpatrzenie istoty sprawy, co doprowadziło do utrzymania w mocy wadliwej decyzji Burmistrza, która narusza prawo materialne, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. oraz art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia MI i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, przez błędną wykładnię ww. przepisów. wskutek tego, w ocenie skarżących, nie zostały spełnione ustawowe wymagania kształtowania ładu przestrzennego w zakresie linii zabudowy, co spowoduje, że planowany budynek nie będzie stanowił kontynuacji zabudowy w odniesieniu do gabarytów, formy architektonicznej oraz linii zabudowy, a także intensywności zagospodarowania terenu, co umożliwi Inwestorowi dowolne ukształtowanie zabudowy oraz uniemożliwi prawidłowe wykorzystanie zabudowy istniejącej na działce sąsiedniej nr [...], pozbawiając jej właścicieli praw nabytych do budowy wolnostojącego budynku usługowo-handlowego, a także stworzy możliwość zabudowy działki nr [...] bezpośrednio przy granicy, bez wymaganego odstępu, co jest niedopuszczalne z uwagi na jej szerokość przekraczającą 16 m.

2. Naruszenie prawa procesowego, które miało wpływn na treśc decyzji organu I instancji, a zostało pominięte przez Kolegium, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., przez brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego i bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności parametrów umożliwiających usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki nr [...], a także wydanie decyzji na niekorzyść strony wnoszącej odwołanie.

Skarżący wnieśli o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wyjaśnić należy, że skarga została rozpoznana przez sąd w dniu 14 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.) w zw. z § 1 pkt 1 i 2 oraz § 3 zarządzenia nr 39 Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2020 r. w sprawie odwołania rozpraw oraz wdrożenia w Naczelnym Sądzie Administracyjnym działań profilaktycznych służących przeciwdziałaniu potencjalnemu zagrożeniu zakażenia wirusem SARS-CoV-2 w związku z objęciem Miasta Stołecznego Warszawy obszarem czerwonym.

Kontroli sądowej w niniejszym postępowaniu podlega decyzja Kolegium częściowo zmieniająca ustalone przez Burmistrza warunki zabudowy nieruchomości oznaczonej nr [...] i nr [...] położonej przy ul. K. w B., dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, zaś w pozostałej części utrzymująca je w mocy. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji, stanowiły przepisy powołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.).

Jak stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p.: wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Niespełnienie choćby jednego z ww. warunków, prowadzi zatem do wydania decyzji odmownej. Przy tym uregulowana w ww. pkt 1 powyżej tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Wynika z niej zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. W konsekwencji zasada ta uzależnia więc zmianę w zagospodarowaniu terenu polegającą na budowie nowego obiektu budowlanego, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Narzędziem zaś służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 § 1 rozporządzenia MI. Sporządzenie analizy ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji.

Z tego zaś względu, że ww. analiza jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, stanowiącym jednocześnie istotny materiał dowodowy, powinna ona być sporządzona w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor. Parametry wyznaczone w wyniku analizy oraz sprecyzowane na jej podstawie wnioski, powinny zaś wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na zastanym stanie faktycznym (tj. na istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości) oraz z mapy zasadniczej na którą naniesiono funkcje poszczególnych działek sąsiednich oraz istotne wskaźniki ich zabudowy. Sposób zaś wyznaczania parametrów nowej zabudowy regulują przepisy rozporządzenia MI, zawierające z jednej strony zasady generalne, z drugiej zaś odstępstwa od nich, które muszą każdorazowo znajdować wyczerpujące uzasadnienie.

W ocenie sądu, analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy oraz uzupełniona w toku postępowania odwoławczego, odpowiada ww. warunkom. Przede wszystkim wynika z niej sposób wyznaczenia w niniejszej sprawie obszaru analizowanego, a także tok przeprowadzonego procesu porównania prawnie relewantnych parametrów planowanej inwestycji, z parametrami istniejącej na tym obszarze zabudowy. Efektem tego porównania są należycie umotywowane wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, znajdujące odzwierciedlenie w treści zapadłych rozstrzygnięć oraz ich pisemnych motywów.

W pierwszej kolejności autor analizy wyznaczył średnie następujących wskaźników: wysokość gzymsu, wysokość głównej kalenicy, szerokość elewacji frontowej i % powierzchni zabudowy działki, opisując przy tym katalog danych przyjętych do dokonanych obliczeń. Ich podstawą parametry zabudowy funkcjonującej na analizowanym obszarze, w tym istniejącej na działce skarżących nr [...], sąsiadującej z działką inwestycyjną. Następnie uzyskane parametry średnie odniesiono do ładu przestrzennego zastanego w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej, poddając każdy z nich analizie w kontekście poszukiwania przestrzennego uzasadnienia dla ich zastosowania. Każdy z nich poddano szczegółowej analizie, która doprowadziła do wniosku, że w odniesieniu do planowanej inwestycji najbardziej celowe jest ustalenie takich jej parametrów, które pozostają w spójności z zabudową usytuowaną na działkach sąsiednich o nr [...] i nr [...].

I tak, obowiązującą linię nowej zabudowy ustalono na zasadzie § 4 ust. 1 rozporządzenia MI, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym wskutek ustalenia, że linia ta jest niezgodna z przepisem odrębnym, nakazującym oddalenie obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni o 6 m (vide: art. 43 ust. 1 u.p.d. lp. 3 tabeli), uzyskano wymaganą brzmieniem art. 43 ust. 2 u.d.p. zgodę zarządcy drogi na usytuowanie obiektu budowlanego w mniejszej od ustawowej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, tj. w odległości od około 1,30 m do 3,40 m od krawędzi jezdni ul. Krynicznej – zgodnie ze sporządzonym przez zarządcę drogi załącznikiem graficznym, na którym widnieje uskok w linii zabudowy w odległości 2 m od granicy z działką nr [...] (k. 146 i 147 akt adm.). W konsekwencji linia nowej zabudowy, słusznie doprecyzowana na mocy zaskarżonej decyzji przez umiejscowienie ww. uskoku, została uzgodniona zgodnie z przepisami odrębnymi, naruszanymi linią zabudowy istniejącej – stosownie do § 4 ust. 2 rozporządzenia MI. Tym samym rację ma Kolegium, że zaproponowana przez zarządcę drogi linia nowej zabudowy spełnia jednocześnie wytyczne z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI oraz wytyczne wynikające z przepisów odrębnych, a przy tym nawiązuje do linii zabudowy wyznaczonej przez zabudowę na obu działkach sąsiednich. Organ wystarczająco wyjaśnił również, że wyznaczenie nowej linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia MI, tj. w odległości 3,4 m od granicy pasa drogowego, nie pozwoliłoby na zachowanie porządku urbanistycznego na analizowanym terenie.

Zaaprobować również należy, te wnioski Kolegium, które doprowadziły do uchylenia decyzji Burmistrza w zakresie odnoszącym się do wyznaczonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz doprecyzowanie tego parametru przez wskazanie, że górna granica tego parametru - wynosząca 7,70 m -

Nie może przekraczać linii utworzonej z przedłużenia górnej krawędzi elewacji frontowej w budynku mieszkalnym na działce nr [...] oraz górnej krawędzi elewacji frontowej w budynku mieszkalno-usługowym na działce nr [...]. Takie doprecyzowanie przedmiotowego parametru stanowi o wyczerpującym zrealizowaniu dyspozycji z § 7 ust. 1 rozporządzenia MI, który stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z tego też względu zasadnie odstąpiono od wyznaczenia innej wysokości omawianego parametru, mając na względzie, że posłużenie się parametrem uśrednionym wynoszącym 5,32 m, spowodowałoby naruszenie ładu przestrzennego w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej.

Nie kwestionując pozostałych, ustalonych przez Burmistrza parametrów nowej zabudowy, Kolegium słusznie uznało, że biorąc pod uwagę plombową zabudowę przy ul. K. oraz występujący tam wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynoszący od 87% do 91%, a także niewielką powierzchnię terenu inwestycyjnego, zasadne jest ustalenie go na poziomie wyższym niż średni dla analizowanego obszaru (wynoszący 43%), tj. do 85%. Słusznie zatem odstąpiono od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia MI, wedle której wskaźnik ten wyznaczany jest na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, na rzecz wyznaczenia tego wskaźnika w inny sposób, który w szczegółowy sposób umotywowano w sporządzonej Analizie, wyczerpując tym samym przesłankę z § 5 ust. 2 rozporządzenia MI. Wynika w niej bowiem, że przyjęcie wskaźnika średniego w wysokości 43,04% spowoduje ograniczenia dla nowej zabudowy, natomiast jego zwiększenie do 85% pozwoli zrealizować inwestycję w zakładanych wymiarach, zapewni możliwość racjonalnego wykorzystania terenu pod względem intensywności zabudowy, ujednolici wskaźnik tej intensywności oraz nie zaburzy ładu przestrzennego na terenie sąsiednim, na którym istnieje zabudowa plombowa. Burmistrz podkreślił przy tym, że działki zabudowane na cele usługowe posiadają w większości wskaźnik zabudowy przekraczający wartość. Ustalony zaś na ww. poziomie wskaźnik jest niższy niż maksymalny wskaźnik występujący na analizowanym obszarze.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono na zasadzie § 6 ust. 1 rozporządzenia MI, tj. na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, która wedle danych zawartych w tabeli sporządzonej na potrzeby Analizy 14,52 m, z dopuszczeniem tolerancji wynoszącej do 20%. Również geometrę dachu ustalono względem geometrii dachów występujących na analizowanym obszarze (a więc stosownie do § 8 rozporządzenia Mi), przyjmując wyższą niż średnia (wynosząca 8,11 m) wysokość górnej kalenicy. Powyższe uzasadniono zaś nawiązaniem do zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], która będzie kontynuowana planowaną inwestycję, co zapewni ciągłość zabudowy. Jakkolwiek z Analizy wynika, że parametr ten odnoszący się do zabudowy na działce nr [...] został odczytany z tabeli porównawczej błędnie, bowiem wynosi on w istocie 11,9 m (przyjęta wartość 12,5 m odnosi się do szerokości elewacji frontowej), to jednak w ocenie sądu mieści się ona w pojęciu zachowania ładu przestrzennego, tym bardziej, że jej wartość została ustalona jako maksymalna, a jednocześnie jest ona niższa, aniżeli parametr najwyższy (na działce nr [...] - 17 m). W konsekwencji, pomimo ww. pomyłki, sąd uznał, że maksymalne ustalenie wysokości głównej kalenicy do12,5 m odpowiada wartościom występującym na analizowanym obszarze, a więc jest zgodne z § 8 rozporządzenia MI. Również na podstawie § 8 rozporządzenie MI ustalono geometrię dachu, w sposób nawiązujący do geometrii występującej na analizowanym obszarze, na którym przeważają dachy dwuspadowe i wielospadowe, z dopuszczaniem jednak częściowego pokrycia obiektu dachem płaskim lub jednospadowym, po warunkiem odprowadzenia wód opadowych na teren własnej posesji. Na podstawie ww. przepisu ustalono również kąt nachylenia połaci dachowych od 5 stopni do 45 stopni oraz prostopadłe lub równoległe do granicy działek sąsiednich, ustalenie kierunku głównej kalenicy.

Zatem w ocenie sądu, autor Analizy sporządzonej w niniejszej sprawie, w sposób zrozumiały i nadający się do weryfikacji przez organy administracji rozstrzygające sprawę oraz sąd administracyjny, wyjaśnił dlaczego przyjął określone tam wskaźniki w takich, a nie innych wielkościach. Jak wynika z treści Analizy, poprzedzona ona została wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w jej treści. Z części graficznej Analizy wynika zaś, że w sprawie precyzyjnie wskazano numery działek objętych analizą oraz należycie oznaczono niezbędne parametry nieruchomości znajdujących się na tych działkach, które następnie stanowiły podstawę szczegółowych wniosków, co do planowanych funkcji zabudowy oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Główne zarzuty skarżących koncentrują się wokół próby zakwestionowania wyznaczonych parametrów planowanej inwestycji, jednakże zważywszy na prawidłowe ich ustalenie oraz brak poparcia argumentacji skarżących jakimikolwiek rzetelnymi twierdzeniami, pozwala na uznanie ich jako dowolnej polemiki z ustaleniami organów. Dodać przy tym należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że ochrona interesów osób trzecich, przewidziana w art. 54 pkt 2 lit. d. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p, na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego, obowiązany jest uwzględnić organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego nie może być ona tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Z tych też względów zawarty w decyzji organu I instancji zapis pkt V zawierający ustalenia dotyczące wymagań ochrony interesów osób trzecich, jest w ocenie sądu wystarczający do uznania, że w sprawie został spełniony warunek z art. 54 pkt 2 lit. d. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Jak bowiem już wcześniej wskazano, aby wniosek Inwestora mógł zostać uwzględniony, niezbędne jest łączne spełnienie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który to warunek został w niniejszej sprawie dochowany. Nie ulega bowiem wątpliwości, że słusznie w sprawie ustalono, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. K., natomiast istniejące uzbrojenie terenu w sieć ciepłowniczą, wodociągową, elektroenergetyczną, kanalizacji sanitarnej oraz istniejące przyłącza do tych sieci, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponadto ze względu na figurujące w ewidencji gruntów oznaczenie terenu inwestycji jako B (tereny mieszkaniowe - zgodnie z pkt 12 załącznika nr 6 do rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2019, poz. 393), teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Oceniając zaś spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., organy dokonały pełnej analizy zgodności wydawanej decyzji, w odniesieniu do wszystkich obowiązujących i funkcjonujących w systemie prawnym przepisów, przez pryzmat których została dokonana ocena zgodności planowanego zamierzenia inwestycyjnego, w uzależnieniu od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Organ miał tu na względzie przepisy dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków oraz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Końcowo organ wskazał, że projekt decyzji został uzgodniony z P. Konserwatorem Zabytków w B. Przedmiotowy warunek nie dotyczył zaś przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki (por. m.in.: wyrok WSA w Szczecinie z 4 października 2018 r., Lex nr 2573578, wyrok WSA w Krakowie z 29 marca 2018 r. II SA/Kr 1708/17, Lex nr 2482925). Wyjaśnić przy tym należy wyraźnie, że związanie organu architektoniczno-budowlanego decyzją o warunkach zabudowy odnosi się do władczego rozstrzygnięcia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), że zamierzona inwestycja jest zgodna z ładem przestrzennym obowiązującym dla miejsca jej realizacji (por. wyrok sądu z 28 listopada 2017 r., II SA/Bk 680/17, CBOSA). Organ planistyczny nie może, na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, analizować inwestycji pod kątem spełnienia warunków określonych w przepisach prawa budowlanego, gdyż po pierwsze przekraczałoby to ustawowe kompetencje organu planistycznego, a po drugie byłoby to niemożliwe technicznie. Organ planistyczny nie dysponuje bowiem projektem budowlanym, a więc nie może analizować wniosku inwestora pod kątem spełnienia przez zamierzenie budowlane warunków technicznych, w tym szczegółowego posadowienia budynku na gruncie (por. wyrok WSA w Łodzi z 6 lipca 2018 r., II SA/Łd 304/18, Lex nr 2529941). Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza zatem o realizacji inwestycji oraz o szczegółach lokalizacji obiektów, czy też urządzeń im towarzyszących. Powyższe kwestie są przedmiotem odrębnych analiz organów architektoniczno–budowlanych.

W ocenie sądu, organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza oraz zgromadzony materiał dowodowy, pozwalają na ustalenie warunków zabudowy. Organy obu instancji wypełniły więc obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, która stanowi merytoryczną podstawę poczynionych w sprawie ustaleń, zaś wobec dostrzeżenia w tym względzie uchybień, Kolegium słusznie zleciło Burmistrzowi uzupełnienie materiału dowodowego, co nastąpiło w sposób wyczerpujący.

Wbrew zarzutom skargi, przeprowadzone postępowanie nie naruszało art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., bowiem decyzje wydane w sprawie, oparte są na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, który znajduje pełne odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, a nadto ich uzasadnienia spełniają wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Organy zastosowały właściwą podstawę prawną, którą prawidłowo zinterpretowały oraz należycie wyjaśniły w pisemnych motywach obu zapadłych rozstrzygnięć, zaś organ I instancji należycie zastosował się do wytycznych zawartych w uzasadnieniu uprzednio wydanej przez Kolegium decyzji kasatoryjnej. Ponadto Kolegium dochowało zasady z art. 15 k.p.a., bowiem dokonało ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, przeprowadzając kompleksową ocenę całego zebranego i uzupełnionego materiału dowodowego oraz ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Powyższej oceny nie zdołały skutecznie podważyć zarzuty podniesione w skardze, co wykazano w uzasadnieniu wyroku. Wydanie częściowo reformującej decyzji, nie stanowiło natomiast, wbrew twierdzeniu skargi orzekania na niekorzyść odwołujących się, bowiem dzięki doprecyzowaniu dwóch opisanych tam parametrów nowej zabudowy, interesy skarżących pozostaną należycie zabezpieczone przez ograniczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, która nie będzie mogła być wyższa niż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku posadowionego na ich działce, zaś dzięki doprecyzowaniu uskoku w linii zabudowy na działce inwestycyjnej, nastąpiło nawiązanie do kontynuacji linii zabudowy istniejącej na ich działce.

Zauważyć przy tym należy, że ani niezadowolenie strony z zapadłego rozstrzygnięcia, ani subiektywne jej przekonanie o wadliwości zaskarżonej decyzji (co więcej nie poparte żadnymi logicznymi argumentami lub dowodami), nie mogą same w sobie stanowić podstawy uwzględnienia skargi. W zasadniczej swej mierze zarzuty skarżących koncentrują się, jak to już wskazano, na polemice z ustaleniami faktycznymi organów obu instancji oraz zmierzają do podważenia sporządzonej w sprawie Analizy oraz wynikających z niej wniosków. Tak sformułowane zarzuty, z racji swojej dowolności nie mogły jednak wywrzeć skutku prawnego.

Reasumując, sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy to procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Z tych wszystkich względów sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).