Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 182/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2010-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Stahl (spr.) Sędzia del. WSA Jacek Fronczyk Protokolant Dorota Chromicka po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Z. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 października 2008 r. sygn. akt II SA/Ke 484/08 w sprawie ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 9 października 2008 r., sygn. akt II SA/Ke 484/08, w punkcie 1. oddalił skargę Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia [...] czerwca 2008 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w punkcie 2. przyznał od Skarbu Państwa na rzecz pełnomocnika skarżącej kwotę 292,80 zł oraz kwotę 17 zł za opłatę skarbową, tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] znak: [...] ustalającą Z. B. opłatę w wysokości 8.988,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...], obręb geodezyjny K., gmina Z., o powierzchni 0,4144ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja Wójta Gminy Z. wydana zostało po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach pierwotnej jego decyzji z dnia [...] sierpnia 2007r ustalającej opłatę planistyczną dla Z. B. w wysokości 9.385,50 zł. Podstawę decyzji Wójta Gminy Z. stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwała Rady Gminy w Z. Nr [...] z dnia [...] lipca 2006r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urzędowy Woj. Świętokrzyskiego z dnia [...] września 2006r, Nr [...] poz. [...]) ustalająca 15% stawkę wzrostu wartości nieruchomości (renty planistycznej). Jak ustalono w toku prowadzonego postępowania, aktem notarialnym z dnia [...] października 2006r. rep. [...] Z. B. sprzedała działkę nr [...], o powierzchni 0,4144ha, położoną w K. za kwotę

74.592,00 zł. W następstwie uchwalenia planu, który wszedł w życie z dniem 7 października 2006r. (w wyroku błędnie wskazano 2007 r.), wzrosła wartość tej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003r., stosownie do § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 1 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy ustalaniu renty planistycznej przyjęto faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, w oparciu o stan ujawniony w ewidencji gruntów, zgodnie z którym przedmiotowa działka miała przeznaczenie rolnicze. Zgodnie zaś z aktualnie obowiązującym planem nieruchomość ta położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem P - oznaczającym tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z funkcją dopuszczalną tj. zabudową mieszkaniową jednorodzinną związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zgodnie ze wskazaniami organu odwoławczego organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy w sprawie o nowy operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2008r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego inż. U. M. W operacie tym, zgodnie z zaleceniami Kolegium, rzeczoznawca uwzględnił dodatkowe okoliczności sprawy tj. niekorzystny kształt działki i na podstawie średnich cen nieruchomości przyjętych do celów porównawczych ustalił wartość 1 m2 gruntu rolnego w wysokości 4,69 zł oraz wartość 1 m2 gruntu o znaczeniu przemysłowym w wysokości 19,15 zł.

Opierając się zatem na wyliczeniach zawartych w operacie szacunkowym organ I instancji przyjął, że wartość działki przed uchwaleniem planu wynosiła 19.440,00zł natomiast jej wartość po wejściu w życie planu miejscowego zmieniła się istotnie i wynosiła 79.360,00 zł. Ustalona opłata planistyczna w kwocie 8.988,00 zł odpowiadała 15 % stawce wzrostu wartości nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji Z. B. podnosiła zarzut uniemożliwienia jej właściwego zapoznania się z aktami sprawy poprzez uzależnienie wydania kopii dokumentów od uiszczenia opłaty. Podważała prawidłowość sporządzonego operatu, który jej zdaniem nie odnosi się do konkretnej nieruchomości, albowiem rzeczoznawca pominął regulacje wynikające z ustawy Prawo budowlane oraz przepisów wykonawczych jako przepisów odrębnych, które uniemożliwiają posadowienie budynku na tej nieruchomości z uwagi na niekorzystne cechy geometryczne działki. Te uchybienia w jej ocenie świadczą o tym, że organ nie wykazał okoliczności wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Wskazała również, że radni gminy Z. podjęli uchwałę, która w przyszłości może stanowić podstawę do naliczenia niższej opłaty planistycznej. Ponadto stwierdziła, że uchwała nr [...] Rady Gminy w Z. jest nieważna z uwagi na zapis w § 47 pozwalający na określenie 0 % stawki opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wskazując, że wbrew twierdzeniom odwołującej został wykazany związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, a wzrostem wartości nieruchomości. Zarówno w operacie szacunkowym jak i w uzasadnieniu decyzji organu I instancji dokonano szczegółowej analizy w tym zakresie, wykazując, iż decydujący wpływ na wartość rynkową nieruchomości ma jej przeznaczenie w obowiązującym planie pod tereny przemysłowe. Plan nie zawiera ograniczeń co do warunków kształtowania zabudowy tj. nie wykazuje minimalnej powierzchni działki, minimalnej szerokości działki, minimalnej linii zabudowy, ani też nie wskazuje wymogu scalenia i podziału terenu. Nieruchomość spełnia zatem podstawowe kryteria do zabudowy, a okoliczność niekorzystnego kształtu działki znalazła odzwierciedlenie w wycenie rzeczoznawcy, który z tego tytułu dokonał korekty i obniżył wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Dokonując oceny operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Ustalenie opłaty nastąpiło w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu pozostałych zarzutów organ odwoławczy wskazał, że udział strony w postępowaniu administracyjnym został zagwarantowany poprzez umożliwienie jej zapoznania się z całością zebranego w sprawie materiału dowodowego, jak również sporządzania z niego notatek, wnoszenia wyjaśnień i zastrzeżeń i z tych uprawnień strona skorzystała.

Z kolei zaś uchwała Rady Gminy w Z. nr [...] z dnia [...] października 2007r. w sprawie przystąpienia do zmiany nr 2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z., w zakresie ewentualnego obniżenia stawki opłaty planistycznej nie ma żadnego wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, z uwagi na to, że postępowanie zostało wszczęte i prowadzone przed dniem uchwalenia i wejścia w życie uchwały zmieniającej plan. Organ nie znalazł również podstaw do oceny nieważności § 47 uchwały Rady Gminy w Z. Nr [...] określającego 0% stawkę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na brak uprawnień do kontroli i nadzoru uchwał wydawanych przez organy samorządowe. Jednocześnie wyjaśnił, że stawka ta obowiązuje dla terenów usług oświaty, terenów obiektu kultu religijnego, terenów rolnych z zielenią śródpolną, łąk i dolin rzecznych oraz terenu istniejącego cmentarza, a zatem nie dotyczy przedmiotowej nieruchomości.

W skardze na powyższą decyzję wniesioną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach Z. B. podtrzymała dotychczasowe stanowisko kwestionując okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i istnienie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2008r. jest nieprawidłowy, zaś Kolegium w sposób lakoniczny odniosło się do zastrzeżeń dotyczących naruszenia przepisów Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych. Skarżąca twierdzi, iż cechy geometryczne przedmiotowej działki nie pozwalają na realizację obiektów budowlanych zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i z zachowaniem wymogów wynikających z przepisów odrębnych w tym dotyczących ochrony przeciwpożarowej nieruchomości i obiektów sąsiednich, które to okoliczności mają bezpośredni wpływ na prawidłową ocenę wzrostu wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach uzasadniając oddalenie skargi wskazał, że nie dopatrzył się ani naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani innych naruszeń przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych i w oparciu o te ustalenia wyprowadziły słuszne wnioski. Sąd wskazał, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają, iż opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ww. ustawy). W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego - w drodze decyzji opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7). Opłaty tej organ może dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Stosownie do art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zastosowane w niniejszej sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Metodę tą stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przytoczone unormowania wskazują, że proces wyceny nieruchomości jest sformalizowany, co umożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, przy czym organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W rozpoznawanej sprawie w ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że opis stanu nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, wybór podejścia, metody i techniki szacowania jak również obliczenie wartości nieruchomości zostały prawidłowo przedstawione w operacie szacunkowym, który został sporządzony przez osobę uprawnioną i spełnia wymogi przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd zauważył, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze mylnie wskazało na str. 8 uzasadnienia poprzednio obowiązujący akt tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), jednakże powołując na str. 5 przepis § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., odnosząc się do kwestii przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu przed jego uchwaleniem Kolegium dowiodło, że dokonało oceny prawidłowości operatu szacunkowego w aspekcie unormowań obowiązującego stanu prawnego.

Zdaniem Sądu, przedstawionej wycenie nie można skutecznie zarzucić braku uwzględnienia okoliczności niekorzystnego kształtu przedmiotowej działki. Wręcz przeciwnie, cecha ta znalazła odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, a biegły dokonał z tego tytułu korekty współczynników prowadzących do obniżenia wartości wycenianej nieruchomości. Przytaczając definicję działki budowlanej zawartą w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sąd wskazał, że prawidłowe jest ustalenie, że wobec braku ograniczeń w nowo uchwalonym planie odnoszącym się do terenów oznaczonych symbolem "P", mimo wąskości działki, nieruchomość spełnia podstawowe kryteria do zabudowy, a jak słusznie podniesiono w uzasadnieniu organu I instancji plan w żadnym miejscu nie zakłada, że na tym terenie powinna być sytuowana produkcja czy przemysł w skali makro, a ponadto istnieje możliwość sytuowania obiektów w granicy czy też tzw. obiektów drobnej wytwórczości.

Uznając zatem, że organy orzekające w przedstawionej sprawie prawidłowo wskazały, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania sołectwa Kajetanów na terenie gminy Z. i zmiany przeznaczenia działki nr ewidencyjny [...] położonej w K. gmina Z., nastąpił wzrost wartości tej działki, i właściwie ustaliły rentę planistyczną w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę Z. B. na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej: "p.p.s.a.").

Z. B., reprezentowana przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, wniosła do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargę kasacyjną od powyższego wyroku i zaskarżając go w części oddalającej skargę podniosła następujące zarzuty:

I. naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie: art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezkrytyczne przyjęcie, że przedstawionej wycenie nie można skutecznie zarzucić braku uwzględnienia okoliczności niekorzystnego kształtu przedmiotowej działki; art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że przepis ten nie odnosi się do sytuacji, w której znalazła się skarżąca,

II. naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez uchybienie obowiązkowi brania z urzędu, pod rozwagę także takie naruszenia prawa, których strona nie podniosła w skardze, a mianowicie art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Kielcach oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniesionych zarzutów skarżąca wskazała, że Sąd I instancji bez dostatecznej ku temu podstawy zaaprobował wadliwe ustalenia organów administracji co do opinii rzeczoznawcy majątkowego. Sąd stwierdził co prawda, że organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże bezkrytycznie przyjął poprawność dokonanej wyceny. Zdaniem skarżącej , taki sposób procedowania w prostej linii prowadzi do automatyzmu w orzekaniu, co jest sprzeczne z wytycznymi orzekania zawartymi w art. 134 § 1 p.p.s.a. i de facto pozbawia Sąd wpływu na treść orzeczenia co w prostej linii koliduje z wyrażoną w art. 1 ustawy o ustroju sądów administracyjnych zasadą sprawowania przez sądy administracyjne wymiaru sprawiedliwości. Jakkolwiek zmiana konkluzji zawartych w operacie nie mieści się w kognicji WSA, to jednak powinna mieć miejsce nie tylko ocena formalnej poprawności sporządzonej przez rzeczoznawcę opinii lecz także, a może przede wszystkim ocena, czy wskazane w operacie dane stanowiące podstawę wyliczeń są tego rodzaju, że uwzględniają stan faktyczny działki [...] czy też dobrano parametry, co prawda formalnie poprawne ale w sposób który absolutnie nie uwzględnia charakteru nieruchomości albowiem jako nieruchomości porównawcze przyjęte zostały nieruchomości podobne, gdzie wiodącym kryterium było przyjęcie przez biegłego podobieństwa położenia, dojazdu, klasy bonitacyjnej, kultury rolnej czy zanieczyszczeń środowiska (funkcja rolna) oraz położenie, dojazd, uzbrojenie terenu, kształt, stan zagospodarowania (funkcja przemysłowa). Na takiej argumentacji jako przesłanki poprawności sporządzenia operatu nie można absolutnie poprzestać. Bezsporne jest bowiem, że wartość działki po zmianie planu wzrosła, brak jest jednak przekonujących przesłanek że wzrost ten jest tak wielokrotny, i że wartość po korekcie odbiega jedynie o 3,77% od ceny średniej. Uwzględniając specyfikę działki, jej cechy indywidualne wartość współczynników korygujących powinna prowadzić do rzeczywistej oraz indywidualnej wartości działki, a nie jak to zostało zrobione, do wskazania w zasadzie ceny rynkowej (średniej) odpowiedniej dla działek występujących w obrocie w okolicy. Jak zaznaczyła skarżąca, cena działki w umowie sprzedaży wynika ze swobody kontraktowania i wzrost wartości działki skarżącej jakkolwiek nastąpił w związku z uchwaleniem planu to jednak wzrost ten, a tym samym jej zbycie nastąpiło w związku z tym, że podmiot, który dokonał zakupu sąsiednich działek uznał, że dla jego koncepcji władania nieruchomością przydatna będzie także działka [...]. Natomiast położenie i ukształtowanie tej działki dyskwalifikują ją do ceny przyjętej po korekcie w sytuacji występowania jej samodzielnie w ofercie sprzedaży, czego operat nie uwzględnia.

W tej sytuacji – w ocenie skarżącej - Sąd I instancji rozpoznając przedstawioną sprawę, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, powinien wyjść poza ich granice.

Zdaniem skarżącej uszło uwadze organu II instancji i Sądu, że Wójt Gminy Z. znacząco uchybił dyspozycji art. 37 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, winien bowiem opłatę ustalić bezzwłocznie w drodze decyzji, a uczynił to dopiero z sześciomiesięcznym opóźnieniem nie informując nawet potencjalnie zainteresowanych o takiej ewentualności.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Zarzuty skargi kasacyjnej nie są uzasadnione a tym samym skarga ta nie mogła zostać uwzględniona.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, która w rozpoznawanej sprawie nie zachodziła. Wskazany jako naruszony art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa sposób sporządzania operatu szacunkowego przy zastosowaniu metody porównawczej. Zdaniem skarżącej naruszenie tego przepisu przez Sąd I instancji polegało na bezkrytycznym przyjęciu, że przedstawiony operat szacunkowy uwzględnia niekorzystny kształt działki. Wskazać należy – na co również zwrócił uwagę Sąd I instancji - że operat szacunkowy sporządzony w dniu 1 lutego 2008 r. stanowiący podstawę do obliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości został przedstawiony po zakwestionowaniu poprzedniego operatu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach. Sporządzona według wskazań organu nowa wycena nieruchomości odnosiła się indywidualnie do działki skarżącej uwzględniając m.in. jej niekorzystny kształt. Podkreślić należy, że w toku prowadzonego postępowania administracyjnego skarżąca nie przedłożyła własnego operatu, nie domagała się również od organu odwoławczego wyznaczenia terminu umożliwiając biegłemu przygotowanie takiej wyceny. Ponadto miała możliwość po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. Zadaniem zaś Sądu nie jest korygowanie obliczenia dokonanego w operacie szacunkowym, a jedynie zbadanie, czy postępowanie wyjaśniające, obejmujące m.in. sporządzenie operatu było poprawne. W tej sytuacji zasadnie uznano, że operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w sprawie, odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Za niezasadny uznać zatem należało zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kolejny zarzut naruszenia prawa materialnego skonstruowany został poprzez wskazanie, że Sąd I instancji bezzasadnie przyjął, iż art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie odnosi się do sytuacji w jakiej znalazła się skarżąca. Zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 6 powołanej ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Tymczasem, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd pierwszej instancji nie kwestionuje w żaden sposób zastosowania powołanego przepisu w przedstawionej sprawie. Dopiero z uzasadnienia skargi kasacyjnej wynika prawdziwa intencja skarżącej, która wskazuje, że Sąd nie zauważył uchybienia Wójta Gminy Z. wobec dyspozycji powołanego przepisu, jako że opłatę ustalił dopiero z sześciomiesięcznym opóźnieniem, a powinien bezzwłocznie. Zauważyć należy, że celem przepisu zobowiązującego organ do bezzwłocznego uruchomienia trybu postępowania administracyjnego dla ustalenia i pobrania opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, jest potrzeba zachowania terminów zawitych z ust. 3 i 4 tej normy. Termin określany jako "bezzwłoczny" nie jest terminem prawa materialnego, z upływem którego wiązano by skutki prawne. Obowiązek bezzwłocznego uruchomienia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, kierowany do organów administracji ma na celu ich dyscyplinowanie w szybkim dochodzeniu należności budżetowych gminy w możliwie najkrótszym terminie. Naruszenie tego przepisu nie ma wpływu na zasadność rozstrzygnięcia a tym samym nie ma również wpływu na treść podjętego w sprawie rozstrzygnięcia.

Chybionym jest także zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie wykroczył bowiem poza granice rozpoznania skargi, ani nie zawęził ich w swoim postępowaniu. Szczegółowo odniósł się do argumentacji skarżącej, która zmierzała do zakwestionowania przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia stanu faktycznego sprawy. To, że nie podzielił jej zarzutów nie oznacza, że przepisy te naruszył.

Podnoszone przez skarżącą na rozprawie argumenty dotyczące uczestnictwa organów gminy w postępowaniu zmierzającym do zawarcia umowy sprzedaży i jej ewentualnej wadliwości nie mogły być uwzględnione w postępowaniu przed sądami administracyjnymi są to bowiem sprawy cywilne.

W tym stanie rzeczy, skoro skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionej podstawie, na mocy art. 184 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.