Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 818/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak (spr.), , Sędzia WSA Bożena Więch-Baranowska, Sędzia WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka, Protokolant Marzena Godlewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lutego 2006 r. sprawy ze skargi E. i P. W. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2005 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę skargę oddala


UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa X w K. wystąpiła z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...].03.1999r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania E. i P. W. pozwolenia na budowę obejmującą zabudowę tarasu przynależnego do mieszkania nr [...] os. [...] w K., podnosząc, że E. i P. W., nie legitymowali się prawem do dysponowania tarasem przylegającym do mieszkania nr [...] os. [...] w K..

Zdaniem wnioskodawcy nie została spełniona przesłanka wydania decyzji o pozwoleniu na budowę określona w art. 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane.

Decyzją z dnia [...].02.2005r. Wojewoda [...] odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...].03.1999r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania E. i P. W. pozwolenia na budowę obejmującą zabudowę tarasu

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda stwierdził, że pozytywna opinia Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też pozytywna opinia Zarządu budynków Komunalnych pozwala stwierdzić, iż inwestor wypełnił wymagania odnoszące się do przedłożenia dowodu dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stwierdził, że analiza treści podjętej uchwały Wspólnotę Mieszkaniowej nr [...] z dnia [...].02.1998r. (poprzedzającej złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę), jak również cały zgromadzony materiał dowodowy potwierdza fakt, że inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] osiedla [...] podjętej w dniu [...].02.1998r. wynika, że w budynku było ogółem 64 lokale o powierzchni 2846.30 m2, w tym lokale stanowiące własność osób fizycznych 39 o powierzchni 1740.39 m2. co stanowi 61.15% udziału we współwłasności oraz 25 lokali stanowiących własność Gminy K. o powierzchni 1106.16 m2. co stanowi 38.85% udziału we współwłasności. Podczas głosowania, przy 91.59% głosów "za", 0% głosów "przeciw" i 0% głosów "wstrzymujących się" uchwalono ,,opinię Wspólnoty Mieszkańców w kwestii adaptacji przez pp. E i P. W. zadaszonego tarasu, który znajduje się przy lokalu na cele mieszkalne, na ogólną kwotę złotych koszty adaptacji ponoszone we własnym zakresie przez pp. E i P. W.". Organ wskazuje, że uchwała Nr [...] z dnia [...].02.1998r. została również podpisana przez reprezentanta Gminy K.

Decyzję zaskarżyła Wspólnota Mieszkaniowa podnosząc, że Wojewoda [...] dokonał nadinterpretacja treści uchwały numer [...], w wyniku której niesłusznie przyjęto, że wyrażenie opinii w sprawie adaptacji tarasu jest równoznaczne ze zgodą na odmienne od dotychczasowego ukształtowanie kwestii przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Zdaniem odwołującej się Wspólnoty zawarty w słowniku języka polskiego PWN, zakres znaczeniowy słowa opinia (czyli ocena, pogląd) nie pokrywa się ze znaczeniem wyrazu zgoda (czyli przystanie, zezwolenie na coś, aprobata).

Zdaniem odwołującej się Wspólnoty E. i P. W. nie wykazali się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane i tym samym w przedmiotowej sprawie nie została spełniona, określona w art. 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, przesłanka wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Skoro zaś organ I instancji, mimo niespełnienia ustawowych wymogów warunkujących możliwość wydania decyzji administracyjnej, decyzję jednak wydał, to, zdaniem strony odwołującej się, uznać trzeba, że na podstawie art. 156 § 1 pkt. 2 kodeksu postępowania administracyjnego, jest ona dotknięta nieważnością.

Wspólnota Mieszkaniowa podniosła również, że przedmiotowy taras miał bezpośrednie połączenie z klatką schodową jedynymi drzwiami zamontowanymi bezpośrednio przy tarasie. Przedłożyła na tę okoliczność zatwierdzony w 1951 roku projekt budowlany.

Decyzją z dnia [...] maja 2005 roku [...] Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję i stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 1999 roku nr [...].

W uzasadnieniu wskazano, iż przyczyną stwierdzenia nieważności jest naruszenie przepisu art. 32 ust. 4 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane poprzez nie wykazanie się inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ odwoławczy wskazał, że z zapisu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia [...].12.1994r. (repertorium A Nr [...]) jednoznacznie wynika, iż w skład lokalu mieszkalnego nie wchodzi taras. W umowie zapisano, iż samodzielny lokal mieszkalny nr [...] składa się z pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju. Z dołączonych do projektu budowlanego dokumentów również nie wynika, iż E. i P. W. nabyli przedmiotowy taras w terminie późniejszym, tj. po dniu [...].12.1994r.

Organ II instancji wskazuje ponadto, że w aktach sprawy znajduje się kserokopia pisma Urzędu Miasta K. Wydział Skarbu Miasta z dnia [...].02.1999r., znak: [...], z którego wynika, iż "przeznaczony do adaptacji taras znajdujący się na ostatniej kondygnacji budynku [...] na osiedlu [...] (...) nie należy do części wspólnych budynku, pomieszczenie uzyskane w wyniku jego adaptacji będzie własnością Gminy, lecz nie wskazuje jednoznacznie właściciela przedmiotowego tarasu.

Następnie organ II instancji wskazuje, że w aktach sprawy brak jest również zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, a załączone do akt sprawy ksero uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z dnia [...].02.1998r., która wyraża jedynie opinie Wspólnoty związaną z projektowaną adaptacją, nie może być uznane za udzielenie zgody na adaptacje.

Zdaniem organu odwoławczego nie można podzielić poglądu wyrażonego w uzasadnieniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...].02.2005r., iż pozytywna opinia Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też pozytywna opinia Zarządu Budynków Komunalnych pozwala stwierdzić, iż inwestor wypełnił wymagania odnoszące się do przedłożenia dowodu dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tego rodzaju opinia musiałaby bowiem w pierwszym rzędzie pochodzić od właściciela spornego obiektu objętego inwestycja, a okoliczność, iż jest nim ZBK względnie Wspólnota Mieszkaniowa nie została udowodniona.

Organ stwierdza, że bez względu na to kto jest właścicielem spornego tarasu, tj. Gmina czy też Wspólnota Mieszkaniowa (wobec wątpliwości, co do powyższego faktu) bezspornym jest, iż inwestorzy nie wykazali się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a akt notarialny nie potwierdza prawa inwestorów do dysponowania w/w tarasem. W aktach sprawy nie znajduję się również żaden inny dokument, upoważniający inwestorów do dysponowania przedmiotowym tarasem.

Skargę na powyższą decyzję złożyli E. i P. W., którzy podnoszą, że taras przynależy do mieszkania nr [...] na os. [...] w K., które zostało przez nich nabyte na mocy aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 1994 roku rep. A nr [...] .

Podnoszą, że z punktu widzenia prawa i praktyki oczywistym jest, iż w akcie notarialnym nie wpisuje się czy mieszkanie posiada taras, balkon, etc, albowiem z mocy samego prawa takie elementy stanowią część składową lokalu mieszkalnego.

Wskazują, że na przedmiotowy taras jedyne wyjście prowadzi z ich mieszkania przez przedpokój, który bezspornie jest jego elementem. Zdaniem skarżących taras ten należy jednoznacznie zakwalifikować jako część składową mieszkania nr [...].

Skarżący powołując się na przepisy art. 47 kodeksu cywilnego i art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali [t.j. Dz. U. z 2000 roku, nr 80, poz. 903 ze zm.] wywodzą, że taras /balkon/ bezpośrednio i wyłącznie przylegający do lokalu jest jego częścią składową. Wskazują, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, zdaniem skarżących balkon lub taras jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Podnoszą, iż przedmiotowy taras nie mógłby stanowić część nieruchomości wspólnej, albowiem jedyne dojście do tego tarasu prowadziłoby przez mieszkanie /samodzielny lokal mieszkalny/ nr [...].

Skarżący podnoszą, ze organ administracji publicznej mając wątpliwości co do stanu faktycznego i prawnego w sprawie, które to wątpliwości dotyczą kwestii podstawowej i elementarnej tj ustalenia właściciela tarasu. Zdaniem skarżących, organ nie miał prawa wydać merytorycznej decyzji reformatoryjnej, a winien był zastosować się do dyspozycji art. 138 § 2 KPA i uchylić decyzję Wojewody [...] oraz przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia, albowiem nie uzupełnił postępowania dowodowego we własnym zakresie.

Skarżący podnoszą również, że przedmiotowe rozstrzygnięcie zapadło z naruszeniem art. 10 KPA.

W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują jedynie legalność zaskarżonych decyzji/ postanowień/, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270).

Sąd uznał ,że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie doszło do rażącego naruszenia dyspozycji art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.Nr 89 poz.414, z póź. zm.).

Wymieniony wyżej przepis w momencie wydawania kwestionowanej stanowił, iż pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Definicja prawnego dysponowania może powodować trudności interpretacyjne, należy ją bowiem stosować, mając na uwadze zarówno stosowne regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym jak i w prawie budowlanym.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt. 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie zaś z art. 3 pkt. 11 cytowanej ustawy pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Należy podkreślić, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej przed udzieleniem pozwolenia na budowę obowiązany był do ustalenia prawa własności w odniesieniu do przedmiotowego tarasu, co wynika z art. 7 Kpa, obligującego organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że gdyby taras jako część składowa mieszkania nr [...] był w prawnej dyspozycji inwestora w dacie wydania decyzji przez Prezydenta Miasta K. zgodnie z cyt. Art. 3 ust.11 to wówczas oczywiście pozwolenie spełniałoby wymóg zawarty w art.32 PB .

Inwestor jednak nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a z akt sprawy jak również wskazanych przez skarżących dokumentów nie można jednak wywieść, że skarżący takie prawo posiadali i dlatego, zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie doszło do rażącego naruszenia dyspozycji art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Nadmienić należy, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane można również nabyć w wyniku podziału nieruchomości ąuoad usum, jeżeli wynika to z treści umowy lub orzeczenia. Podział do użytkowania może wiązać się z nabyciem przez poszczególnych współwłaścicieli uprawnienia do wzniesienia obiektu budowlanego. Dopóki jednak podział taki nie zostanie dokonany, dopóty nie ma wspomnianego prawa, co przesądza o braku możliwości uzyskania przez niego pozwolenia na budowę. Właściwy organ powinien w takiej sytuacji wydać decyzję odmowną.

Odnosząc się do argumentacji strony ,że taras przynależy do mieszkania nr [...] na os. [...] w K. bowiem został nabyty wraz z mieszkaniem na mocy aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 1994 roku rep. A nr [...] a więc , że jest ich własnością, stwierdzić należy, że przedmiotowy taras miał bezpośrednie połączenie z klatką schodową jedynymi drzwiami zamontowanymi bezpośrednio przy tarasie, Wynika to ze znajdującego się w aktach sprawy zatwierdzonego w 1951 roku projektu budowlanego. Tym samym nie potwierdził się argument inwestora, że dostęp do tarasu był możliwy jedynie przez mieszkanie inwestora. Faktem jest ,że część klatki schodowej , korytarz prowadzący na wspólny dla wszystkich mieszkańców taras został zabudowany, lecz w aktach sprawy nie ma dokumentu zezwalającego na przebudowę korytarza. Z faktu, że Gmina nie dysponując prawem do omawianego korytarza o pow.9 m2 sprzedała go skarżącym nie można wywodzić prawa do dalszej powierzchni użytkowej budynku tj spornego tarasu bowiem na skutek tak zawartej umowy nie wynika przynależność tarasu do określonego mieszkania. Wynika natomiast określona trudność w jego użytkowaniu, przez innych mieszkańców budynku aczkolwiek nie niemożliwa. Zauważyć bowiem należy, że również sąsiedni lokal, nie mający obecnie połączenia z tarasem również przylega do tego tarasu.

Sąd nie podziela więc poglądu skarżących, że taras został przez nich nabyty wraz z lokalem jako część przynależna do lokalu nr nr [...] os. [...] w K.

Zdaniem Sądu, w sytuacji gdy budynek i taras w omawianym budynku został tak zaprojektowany i wybudowany by służył ogółowi mieszkańców ,nie można wywodzić, że taras przylegający do mieszkania nr [...] i jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości.

Jak wykazuje wcześniejsza analiza taras mógłby być również użytkowany jako część zamknięta budynku również przez sąsiadów skarżących, a wcześniej mógł służyć ogółowi mieszkańców budynku.

Odnosząc się do podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały Nr [...] wspólnoty mieszkaniowej przy ul. G. podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów, stwierdzić należy , że z jej treści wynika jedynie to, że zawiera ona pozytywną opinię Wspólnoty w kwestii adaptacji przez E. i P. W. zadaszonego tarasu, który znajduje się przy lokalu w wymienionych na cele mieszkalne. Ta pozytywna opinia dot. zabudowy nie jest w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy prawo budowlane przekazaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może być natomiast rozumiana jako zgoda na zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali o ile dana część jest własnością wspólnoty.

Wymieniony wyżej przepis art. 32 ust. 4 pkt. 2 Prawa budowlanego obowiązujący w momencie wydawania kwestionowanej decyzji, stanowił, iż pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Odnosząc się do zarzutu naruszenie przepisów prawa procesowego w tym art.10 k.p.a., zdaniem Sądu , organ administracji wydając zaskarżoną decyzję oparł swoje orzeczenie na kompletnym materialne dowodowym. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o wszystkie okoliczności sprawy, zgodnie z dyspozycję art. 7 i 77 § 1 kpa. Zgodnie bowiem z naczelną zasadą postępowania administracyjnego, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, organ administracji publicznej zobowiązany jest do wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą, aby w ten sposób stworzyć jej rzeczywisty obraz i uzyskać podstawę do prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego.

Ponadto dokonana analiza akt spraw pozwala stwierdzić, iż strona skarżąca uczestniczyła w postępowaniu administracyjnym dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę i to już na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o czym świadczyć mogą pisma i środki zaskarżenia wnoszone przez od decyzji organów. Zdaniem Sądu organy administracji przeprowadziły postępowanie zgodnie z dyspozycją art. 9 kpa i art. 10 § 1 kpa umożliwiając skarżącemu czynny udział w postępowaniu.

W świetle przytoczonych faktów postępowanie toczące się przed organami orzekającymi w mniejszym postępowaniu zostało przeprowadzone prawidłowo. Zaskarżone orzeczenia wydano w oparciu o wszystkie okoliczności sprawy, zgodnie z dyspozycją art. 7 i 77 § 1 kpa.

Na zakończenie nadmienić należy ,że inwestorowi nie można uczynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót budowlanych legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Natomiast realizowanie obiektu budowlanego w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w w przepisach prawa budowlanego wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego, których ratio legis polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia budowanego obiektu do stanu zgodnego z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz w przepisach prawa. Dopiero w przypadku niewykonania nałożonych w trybie powyższych przepisów obowiązków właściwy organ może w drodze decyzji nakazać inwestorowi zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części (art. 51 ust. 2 Prawa budowlanego).

W tym stanie rzeczy, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr. 153, poz. 1270 ze zm.)