Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2037/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-07-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 205 poz 2095
law: Rozporządzenie Rady Ministrow z dnia 13 września 2004 r. w sprawie prospektu informacyjnego funduszu inwestycyjnego otwartego oraz  specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego, a także skrótu tego prospektu
article: art. 73,134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.) WSA Elżbieta Sobieralska Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...][...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), dalej kpa, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...]– utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] (Nr [...]) ustalającej na rzecz J. S. i J. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za działkę nr ew. [...] obr. [...] o pow. [...] m2 zajętą pod drogę gminną, ul. [...] w [...].

Organ wskazał, że decyzją z dnia [...] ([...] ) stwierdził - w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną - nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności opisanej nieruchomości.

Po sporządzeniu operatu szacunkowego i przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej Starosta [...] w decyzji z dnia [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł.

Po wniesieniu odwołania, w związku z nowelizacją rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 14 lipca 2011 r. (Nr 165 poz. 985) rzeczoznawca poinformował, że operat nie może być wykorzystany, więc decyzją z dnia [...] Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po przekazaniu nowego operatu szacunkowego z dnia [...] odbyła się rozprawa administracyjna, w trakcie której strony wyraziły odmienne stanowiska o wysokości odszkodowania i nie wniosły innych uwag.

Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca majątkowy uzupełniająco wyjaśnił, iż nie było możliwe przyjęcie do porównań działek drogowych, ponieważ nie istnieją na rynku transakcje dotyczące takich nieruchomości.

Wojewoda nie stwierdził uchybień mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie oraz przyjął, że operat mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję wniósł Prezydent Miasta [...] i domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji zarzucił jej naruszenie:

- art. 153 i 156 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 1, ust. 2 oraz z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na nieprawidłowo sporządzonej (zawyżonej) wycenie rynkowej ww. nieruchomości, co miało wpływ na wysokość odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

- art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek , którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Skarżący stwierdził, że rzeczoznawca wybrał podejście porównawcze bez znajomości cen nieruchomości podobnych, czym naruszył art. 153 u.g.n.

Nadto, nie przyjęto do wyceny nieruchomości pod względem położenia i wielkości; rodzajów cech wziętych pod uwagę przy obliczaniu współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości; nadanie cesze uzbrojenie i dojazd aż 15 % wpływu na ustalenie ceny, podczas gdy pełne uzbrojenie w media i możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną; nadanie cesze "otoczenie" (stan zurbanizowania otoczenia) 20 % wpływu na cenę nieruchomości, podczas gdy w przypadku nieruchomości będącej drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia; nie wzięcie pod uwagę cechy "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał przedstawione stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej ppsa.

Poddaną kontroli Sądu decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] ustalającą odszkodowanie, w trybie art. 73 ust. 4 i 5 u.g.n., za działkę zajętą pod drogę gminną.

Merytoryczna analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi, w której skarżąca zakwestionowała ustalenia przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty sprowadzają się do podważenia prawidłowości zastosowania przez biegłego podejścia porównawczego przy nieznajomości – zdaniem skarżącej - cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, bo położonych w znacznej odległości, o kilka razy większej powierzchni. Nieprawidłowe uwzględnienie niektórych cech (uzbrojenie, dojazd), które sztucznie zawyżyło wysokość współczynnika korygującego. Uwzględnienie cechy stanu zurbanizowania nieruchomości, jak i niewzięcie pod uwagę możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości.

Odpowiadając na powyższe przede wskazać trzeba, iż stosownie do art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, jak stanowi art. 134 ust. 4 u.g.n. Z powołanych regulacji wynika zatem, że nie chodzi o przeznaczenie ustalone w decyzji o wywłaszczeniu, ale o przeznaczenie ustalone uprzednio przed wywłaszczeniem.

Odnośnie odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi w istocie o sposób użytkowania w dacie 29 października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym.

Wobec powyższego, ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), wyłącznie w przypadku, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości (a taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie).

Stosownie do § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. (bez nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem).

W rozpatrywanej sprawie ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość organy oparły się na opinii rzeczoznawcy W.S., uznając, że przedstawiony operat szacunkowy – po wyjaśnieniu wątpliwości -odpowiada obowiązującym przepisom prawa. Ocenę tę należało podzielić, bowiem operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, a dostrzeżone niejasności zostały wyjaśnione przez biegłego w piśmie uzupełniającym z dnia [...]. Z treści tego pisma wynika, że rzeczoznawca jako przeznaczenie nieruchomości (ustalone uprzednio przed wywłaszczeniem) przyjął zapisy w Miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego m. [...] (Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] publ. w Dz. Urz. Woj. [...] Nr 21, po. 188 z dnia 23 listopada 199r.), zgodnie z którym działka nr [...] stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu [...], a faktycznie została zajęta przez gminę i wykorzystywana jako droga publiczna. W konsekwencji wartość rynkowa nieruchomości określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, znajdujących się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Biegły wybrał 15 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod taką zabudowę. Przy wycenie zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 cyt. rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Jednocześnie biegły opisał zastosowane podejście i sposób wyceny.

Odnosząc się zaś do zarzutów skargi podkreślić trzeba, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracyjny nie jest zatem możliwa w zakresie wiadomości specjalnych, którymi dysponuje wyłącznie biegły. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Wyłącznie również w ramach posiadanej wiedzy specjalnej dokonuje doboru nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Nie można było zatem zarzucić organom obu instancji naruszenia wymienionych w skardze przepisów postępowania administracyjnego.

W konsekwencji zaprezentowana w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą żadnych kwalifikacji nie zasługiwała na uwzględnienie.

Dodać przy tym należy, że skarżąca nie przedłożyła własnej kontropinii, z której wynikałaby inna niż ustalona wartość odjętej nieruchomości, a więc rzutująca na odmienną ocenę organów co do wiarygodności złożonego operatu. Nie przedłożono również opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. Jeżeli skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości dokonania oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07).

Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie wystarcza do podważenia jej wiarygodności.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jak i decyzja organu I instancji nie naruszają prawa.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.