Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 249/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2013-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji w części
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędzia WSA Wojciech Jarzembski (spr.) Protokolant Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 maja 2013 r. sprawy ze skargi J. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [....] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. stwierdza nieważność punktu 2 decyzji Prezydenta G. z dnia [...] nr [...], 2. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji w zakresie określonym w punkcie 1 wyroku, 3. w pozostałej części skargę oddala, 4. stwierdza, iż zaskarżona decyzja w części, w której stwierdzono jej nieważność, nie podlega wykonaniu, 5. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz J. H. kwotę 1417 (tysiąc czterysta siedemnaście) złotych, tytułem zwrotu części poniesionych kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

II SA/Bd 249/13

Uzasadnienie

Prezydent G. decyzją [...] z [...] lipca 2012 r. na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 674), § 12 Uchwały Nr IX/81/ 07 Rady Miejskiej Grudziądza z dnia 30 maja 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ul. P pn.: "[...]" (Dz. Urz. Woj. Kujawsko - Pomorskiego Nr 95, poz. 1491) oraz art. 104 Kpa ustalił dla J. H. jednorazową opłatę - [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. P., działka nr [...] w obr. [...] o powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej [...] w związku z uchwaleniem ww. uchwałą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 1 decyzji) i zobowiązał go do uiszczenia na rzecz gminy - miasto G. w/w opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, stwierdzając że w przypadku nieterminowego uregulowania należności zostaną naliczone odsetki ustawowe (pkt 2 decyzji). Organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym ww. uchwałą, który przewiduje dla tej nieruchomości następujące przeznaczenie: zabudowa handlowo-usługowa, lokalizacja budynku handlowego o powierzchni sprzedażowej nie większej niż [...] m2 oraz tereny komunikacji drogowej - droga dojazdowa oraz infrastruktura techniczna nie związana z drogą. Wg organu takie przeznaczenie nieruchomości spowodowało, iż jej wartość uległa wzrostowi wziąwszy pod uwagę jej dotychczasowe przeznaczenie. Ustalono, że przed uchwaleniem planu dla tego terenu nie było planu zagospodarowania przestrzennego, albowiem dotychczasowy plan wygasł z dniem [...] grudnia 2003 r. Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Grudziądza zatwierdzonego uchwałą Nr XIII/51/83 Wojewódzkiej Rady Narodowej w Toruniu z dnia 30 marca 1983 r. (Dz. Urz. Woj. Toruńskiego Nr 2, poz. 14) dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość obowiązywał zapis - "teren istniejącej kotłowni osiedlowej z zapleczem garaży w perspektywie po realizacji Ciepłowni Centralnej kotłownia do likwidacji (C 4 EC)". Ponieważ dotychczasowy właściciel zbył ją w drodze umowy zawartej [...] listopada 2007 r., to zaistniały przesłanki do wszczęcia postępowania o ustalenie jednorazowej opłaty z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwzględniając art. 87 ust. 3a określono wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. W toku postępowania sporządzono operat szacunkowy, w którym ustalono wzrost wartości tej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu na kwotę [...] złotych. Ponieważ stawka opłaty planistycznej określona w uchwale z dnia 30 maja 2007 r. wynosi 30%, opłatę ustalono na kwotę [...] złotych i zobowiązano skarżącego do jej uiszczenia.

Składając odwołanie od tej decyzji J. H. zaskarżył ją w całości, wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania, ewentualnie o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I stopnia, zarzucając Skarżący naruszenie:

1) zasady nakazującej umożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu przez:

a) przeprowadzenie przesłuchania świadka A. G. bez udziału strony, w terminie wcześniejszym niż wynikał z doręczonego zawiadomienia,

b) przeprowadzenie dowodu - oględzin działki nie powiadamiając o tym strony i nie powtórzenie tej czynności pomimo zdobycia dowodu z którego wynikało, że doręczenie zawiadomienia nastąpiło następnego dnia po dniu w którym dowód przeprowadzono,

2) sprzeczność twierdzeń organu z materiałem dowodowym,

3) art. 36 i 37 ww. ustawy z 27 marca 2003 r. przez powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i niedopuszczalne orzeczenie w postanowieniu (z góry, przed wykonaniem operatu), że Prezydent Miasta G. "... pobierze od sprzedających jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości...",

4) sprzeczność postanowienia z treścią operatu,

5) nieuwzględnienie w operacie stanu prawnego i faktycznego szacowanej nieruchomości, z pewnością mającego wpływ na jej wartość,

6) wadliwość operatu szacunkowego, będącego podstawą decyzji,

7) nie uwzględnienie i nie wyjaśnienie w operacie i w decyzji art. 87a ust. 3a ww. ustawy z 27 marca 2003 r.

8) olbrzymią rozbieżność kilkakrotnie oszacowanych wartości nieruchomości, w każdym przypadku wykonywanych przez osoby posiadające wymagane uprawnienia,

9) art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ww. ustawy 27 marca 2003 r. przez błędne ich zastosowanie,

10) art. 37 ust. 11 ww. ustawy w zw. z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez błędne jego zastosowanie,

11) nie przeprowadzenie analizy czy i w jakim stopniu wzrost wartości nieruchomości był skutkiem boomu na rynku nieruchomości o nie efektem uchwalenia nowego planu miejscowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...] grudnia 2012 r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ww. ustawy z dnia 27 marca 2003 r., § 12 ww. uchwały z dnia 30 maja 2007 r. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wg organu odwoławczego w istocie jeden ze świadków został przesłuchany bez obecności strony jednakże był to świadek stale zamieszkujący za granicą a zeznania dotyczące faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wniosły niczego istotnego w sprawie. Odniesiono się także do zarzutu braku uczestnictwa strony przy oględzinach rzeczoznawcy, wskazując że tego rodzaju oględziny ze swej istoty nie są oględzinami w rozumieniu art. 85 Kpa. Z akt wynika, że zrealizowano obowiązek wynikający z art. 10 Kpa i zapewniono stronie zarówno udział w postępowaniu jak i możliwość zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Nie można też zgodzić się z zarzutem dot. nieprawidłowego sposobu powołania rzeczoznawcy, albowiem stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu naliczenia opłaty planistycznej niezbędne jest posłużenie się dowodem z opinii rzeczoznawcy majątkowego i organ I instancji prawidłowo powołał jako biegłego M. S. posiadającą wymagane prawem uprawnienia zawodowe. Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego użycia sformułowania w zleceniu poprzez wskazanie, że Prezydent pobierze opłatę, to chodziło oczywiście o pobranie opłaty w sytuacji kiedy zostaną spełnione ustawowe warunki do jej naliczenia a operat jest jedynie dowodem w sprawie i użycie w zleceniu takiego sformułowania niczego nie przesądza. Wg organu odwoławczego przedmiotowy operat sporządzony został prawidłowo w celu ustalenia opłaty planistycznej. Rzeczoznawca do porównań wybrał najbardziej podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcie transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ceny zostały skorygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca dokonał analizy transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanych w okresie od 2005 r. do 2007 r. Z uwagi na małą ilość transakcji na lokalnym rynku nieruchomości, został on rozszerzony o rynek t. Ceny transakcyjne zaktualizowane zostały na dzień wyceny, z uwzględnieniem trendu czasowego na poziomie 0,5 % w skali miesiąca, co potwierdza, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zmianę poziomu cen nieruchomości w skutek upływu czasu.

Składając skargę skarżący J. H. wniósł o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych, zarzucając naruszenie:

1) zasady nakazującej umożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu przez:

a) przeprowadzenie przesłuchania świadka A. G. bez udziału strony, w terminie wcześniejszym niż wynikał z zawiadomienia,

b) przeprowadzenie dowodu - oględzin działki nie powiadamiając o tym strony i nie powtórzenie tej czynności pomimo zdobycia dowodu z którego wynikało, że doręczenie zawiadomienia nastąpiło następnego dnia po dniu w którym dowód przeprowadzono,

2) sprzeczność twierdzeń organu, zawartych w decyzji z materiałem dowodowym,

3) art. 36 i 37 ww. ustawy z 27 marca 2003 r. przez powołanie, postanowieniem biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i niedopuszczalne orzeczenie w tym postanowieniu (z góry, przed wykonaniem operatu), że Prezydent Miasta G. (cytat) "pobierze od sprzedających jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości..."

4) sprzeczność postanowienia z treścią operatu,

5) nieuwzględnienie w operacie stanu prawnego i faktycznego szacowanej nieruchomości, z pewnością mającego wpływ na jej wartość,

6) wadliwość ostatnio wykonanego operatu szacunkowego, będącego podstawą wydania zaskarżonej decyzji,

7) nie uwzględnienie i nie wyjaśnienie w operacie i w decyzji art. 87a ust. 3a ww. ustawy z 27 marca 2003 r.,

8) olbrzymią rozbieżność kilkakrotnie oszacowanych wartości nieruchomości, w każdym przypadku wykonywanych przez osoby posiadające wymagane uprawnienia, bez wyjaśnienia rozbieżności,

9) art. 36 ust 4 i art. 37 ust. 1 ww. ustawy 27 marca 2003 r. przez błędne ich zastosowanie,

10) art. 37 ust. 11 ww. ustawy z 27 marca 2003 r. w zw. z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez błędne jego zastosowanie,

11) nie przeprowadzenie analizy czy i w jakim stopniu wzrost wartości nieruchomości był skutkiem boomu na rynku nieruchomości a nie efektem uchwalenia nowego planu miejscowego,

12) naruszenie prawa przez zobligowanie strony do uiszczenia ustalonej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz naliczanie odsetek ustawowych w przypadku nieterminowego uregulowania tejże opłaty, tj. sformułowanie obowiązku nieprzewidzianego przez przepisy obowiązującego prawa.

Odpowiadając na skargę, stwierdzając że argumenty podniesione w skardze były przedmiotem postępowania wyjaśniającego a podjęte rozstrzygnięcie zostało umotywowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego.

Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wniesiona skarga jest częściowo zasadna, a mianowicie w odniesieniu do zarzutu naruszenia prawa przez zobligowanie strony do uiszczenia na rzecz Gminy ustalonej w pkt 1 decyzji z dnia 23 lipca 2012 r. opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz naliczanie odsetek ustawowych w przypadku nieterminowego uregulowania tejże opłaty, tj. sformułowanie obowiązku nieprzewidzianego przez przepisy obowiązującego prawa. Faktycznie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647) dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Tym samym stwierdzić należało, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu I instancji utrzymanie w mocy zaskarżoną decyzją nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wydane zostało bez podstawy prawnej. Brak było ku temu podstaw także i w innych przepisach obowiązującego prawa.

Należy także zauważyć, że zarzut ten skarżący podnosił - jak i inne zarzuty zawarte w skardze- już w odwołaniu, ale organ odwoławczy - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. do tego zarzutu nie odniósł się w zaskarżonej decyzji. Nie zajął także stanowiska w tym zakresie udzielając odpowiedzi na skargę.

Skoro więc przepisy przywoływanej ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani jakiekolwiek inne przepisy obowiązującego prawa nie stanowiły podstawy do nałożenia obowiązku określonego w pkt 2 decyzji organu pierwszej instancji utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją, należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 156 § 1 pkt 2 Kpa stwierdzić nieważność punktu 2 decyzji Prezydenta G. z dnia listopada 2012 r. nr [...] (pkt 1 wyroku) a także stwierdzić nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji w zakresie określonym w punkcie 1 wyroku (pkt 2 wyroku); rozstrzygnięcie w pkt 4 wyroku opierając na przepisie art. 152 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Natomiast z pozostałej części skargę należało oddalić, co uwzględniono także orzekając o zwrocie kosztów postępowania.

Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy.

Z akt natomiast wynika, że skarżący J. H. był właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. P. - działka nr [...] o pow. [...] ha zapisana w księdze wieczystej [...]. Przedmiotowa nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym w życie przywołaną uchwałą nr IX/81/07 Rady Miejskiej Grudziądza z dnia 30 maja 2007 r. Jej § 12 ustanawiał stawkę procentową służącą do naliczania opłat od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Dnia [...] listopada 2007 r. skarżący J. H. zbył aktem notarialnym (Rep. [...] Nr [...]) przedmiotową nieruchomość na rzecz Spółki A, co po myśli przepisów przedmiotowej ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było podstawą do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

Z akt sprawy wynika także, że prowadząc postępowanie zakończone decyzją utrzymaną w mocy zaskarżoną decyzję, organ podjął stosowne kroki celem ustalenia ustawowych przesłanek pozwalających na dokonanie oceny czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W obowiązującym od dnia 8 września 2007 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ul. P. pn.: "[...]" dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązują zapisy: zabudowa usługowo - handlowa, lokalizacja budynku handlowego o powierzchni sprzedażowej nie większej niż [...] m2 ([...]), tereny komunikacji drogowej - droga dojazdowa oraz infrastruktury technicznej nie związanej z drogą ([...]). Natomiast przed uchwaleniem planu Gmina G. nie posiadała dla tego terenu planu zagospodarowania, ponieważ z dniem 31 grudnia 2003 r. utracił moc obowiązujący dotychczas Miejscowy Plan Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Grudziądza, zatwierdzony uchwałą Nr XIII/51/83 Wojewódzkiej Rady Narodowej w Toruniu z dnia 30 marca 1983 r. Wg ustaleń tego planu dla terenu na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązywał zapis "Teren istniejącej kotłowni osiedlowej z zapleczem garaży, w perspektywie po Realizacji Ciepłowni Centralnej, kotłownia do likwidacji (C 4 EC)."

Ponieważ Gmina G. nie posiadała aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu należało odnieść się do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, czego dokonano w oparciu o dowody wskazane w uzasadnieniu decyzji.

Ustalono, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego była nieużytkowana i stanowiła plac po rozebranej kotłowni osiedlowej, częściowo utwardzony i była sklasyfikowana jako zurbanizowane tereny niezabudowane. W trakcie postępowania nastąpiła w dniu 10 sierpnia 2011 r. zmiana przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dodanie art. 87 ust 3a. Zgodnie z nim, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. - a więc tak jak w niniejszej sprawie- a wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu - przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej nie uwzględnia się wartości nieruchomości określonej wg faktycznego sposobu jej wykorzystania. Wobec tego wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, będzie różnicą między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i dlatego też konieczne było określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia ustalonego w miejscowym planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Prawidłowo także organ wskazał, że dnia [...] sierpnia 2011 r. nastąpiła zmiana przepisów w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - uchylony został bowiem m.in. § 50 rozporządzenia, wg którego określając wartość rynkową nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej nie uwzględniało się części składowych tej nieruchomości. Wykreślenie tego przepisu spowodowało, iż przy określaniu wartości nieruchomości należało uwzględnić składniki budowlane. Te zmiany a także upływ czasu od sporządzenia poprzedniego operatu obligowały organ do ustanowienia w sprawie nowego rzeczoznawcy majątkowego. Powołany rzeczoznawca stosownie do art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w swoim operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości, uwzględniając przeznaczenie terenu obowiązujące w nowym miejscowym planie, właśnie wg faktycznego sposobu użytkowania oraz w związku ze zmianą przepisów poprzez dodanie art. 87 ust. 3a w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dodatkowo określił wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia ustalonego w miejscowym planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Rzeczoznawca przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia sprzedaży nieruchomości. Z powyższego operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wynosiła [...] zł po uwzględnieniu jej przeznaczenia w obowiązującym planie miejscowym, [...] zł - po uwzględnieniu jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. i [...] zł po uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. W tym stanie rzeczy stosownie do przepisu art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości będący podstawą ustalenia opłaty planistycznej stanowił różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości- a zatem nastąpił wzrost wartości nieruchomości - działka [...] o [...] zł i od tej kwoty należało ustalić jednorazową opłatę w wysokości 30 %, co dało kwotę [...] zł.

Z przedmiotowego operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonała wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając cel wyceny (określenie rynkowej wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej), dokonała analizy transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanych w okresie od 2005 r. do 2007 r. i z powodu niewielkiej ilości transakcji na lokalnym rynku nieruchomości poszerzyła go o rynek t., a ceny transakcyjne zaktualizowała na dzień wyceny, przyjmując trend czasowy na poziomie 0,5 % w skali miesiąca i że dla porównania wybrane zostały najbardziej podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne tudzież cechy nieruchomości.

Analizując akta sprawy należy stwierdzić, iż w toku postępowania stronę skarżącą informowano o podejmowanych czynnościach a także o służących stronie uprawnieniach. Jedynie w przypadku przesłuchania świadka A. G. dokonano tej czynności w innym terminie niż powiadomiono stronę. Przyczynę tego wyjaśnił organ pierwszej instancji przesyłając odwołanie (vide pismo z [...] września 2012 r.). Zeznania tego świadka faktycznie jednak nie zaważyły w sposób istotny na rozstrzygnięciu organu, bowiem nie wniosły niczego istotnego do sprawy. Zeznania te były tylko jednym z dowodów (a nie jedynym) zebranych w toku postępowania. Również nieobecność strony podczas dokonanych oględzin przedmiotowej nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego nie przekreślała możliwości złożenia przez stronę w dalszym postępowaniu dowodowym wyjaśnień i uwag po oględzinach czy też po sporządzeniu operatu szacunkowego. Należy też zauważyć, że organ wielokrotnie zwracał się do strony skarżącej o wyjaśnienia dotyczące użytkowania przedmiotowej nieruchomości.

Nie można jednak podzielić poglądu skarżącego, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu określonym treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Chybiony także, wręcz niezrozumiały jest zarzut naruszenia art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z użyciem w postanowieniu organu z 29 sierpnia 2011 r. sformułowania "pobierze od sprzedających jednorazową opłatę..." Wg skarżącego " Mamy więc tutaj do czynienia z sytuacją, w której z góry przesądzono o czymś co jeszcze w dniu wydania postanowienia nie było wiadome, sugerujące rzeczoznawcy majątkowemu, pracującemu na podstawie stałego zlecenia na rzecz UM w G., jaki musi być efekt jego pracy." Jest to w ocenie Sądu absolutnie dowolna interpretacja, pozbawiona jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia, skoro chodziło o ustalenie czy zachodzą w ogóle ustawowe warunki (poprzez uprzednie ustalenie wartości nieruchomości w różnych momentach czasowych) do ustalenia (pobrania) opłaty. Użycie terminu "... pobierze..." nie przesądzało przecież ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie.

W ocenie Sądu nie można także podzielić słuszności zarzutu skargi dotyczącego nieprawidłowego sposobu powołania rzeczoznawcy. Po myśli przepisu art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu naliczania opłaty planistycznej niezbędne jest bowiem posłużenie się dowodem z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ prawidłowo powołał jako biegłego M. S. posiadającą wymagane prawem uprawnienia zawodowe, nie naruszając przepisów ustawy ani rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutu "... rozbieżności ... oszacowanych wartości...", nie zaprzeczając ich istnienia, wypada jednak analizując daty poszczególnych operatów szacunkowych oraz zmieniający się stan prawny prawidłowo uwzględniony przez oba organy skonstatować, że były one wynikiem właśnie zmian przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów wykonawczych a także były one przedmiotem oceny i weryfikacji przez organ na każdym etapie postępowania. Nie można też podzielić zarzutu błędnego zastosowania § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wypada bowiem zauważyć, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. nastąpiła zmiana przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Uchylony został wówczas m.in. § 50 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej nie uwzględniało się części składowych tej nieruchomości. Wykreślenie tego przepisu spowodowało, że określając wartości nieruchomości należało więc uwzględnić składniki budowlane, co też uczyniono w operacie szacunkowym leżącym u podstaw zaskarżonej decyzji. Ponadto należy też zauważyć, że ceny na rynku nieruchomości nie są czymś stałym, niezmiennym, nie podlegającym koniunkturze rynku. Z operatu leżącego u podstaw zaskarżonej decyzji wynika także, że ceny były skorygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i rzeczoznawca dokonał analizy transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanych w okresie od 2005 r. do 2007 r.

Powyższe pozwala na stwierdzenie bezzasadności skargi w pozostałym (tj. poza zarzutem dotyczącym zakreślenia terminu uiszczenia opłaty - bez podstawy prawnej) przedstawionym powyżej zakresie, skutkującym z uwagi na brak przesłanek wskazanych treścią przywołanych przepisów art. 145 § 1 pkt 1 lit. a -c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w oparciu o przepis art. 151 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. oddalenie skargi w pozostałym zakresie pkt 3 wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania oparto na przepisach art. 206 i 205 § 2 -3 ww. ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz przepisach rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) - § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z § 6, uwzględniając fakt, że skarga w zasadniczej swej części nie była zasadna.

J