Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 92/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1, art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. na decyzję Wojewody z dnia 24 listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty T. z dnia 9 sierpnia 2017 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. kwotę 1500 (tysiąc pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewody z dnia 24 listopada 2017 r., nr [..], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z dnia 9 sierpnia 2017 r., nr [..] o udzieleniu D. B., właścicielowi "Zakładu [..]" pozwolenia na budowę hali magazynowej wraz z rozbiórką budynku gospodarczegp na działce nr [..], obręb [..] w T.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 9 sierpnia 2017 r., po rozpoznaniu wniosku D. B. o pozwolenie na budowę hali magazynowej na terenie działki nr [..], obręb [..] w T. wraz z rozbiórką budynku gospodarczej, Starosta udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę dla opisanej wyżej inwestycji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał, że obszar oddziaływania projektowanego obiektu obejmuje nieruchomości nr: [..]-[..], obręb [..] w T. Oceniając przedłożoną dokumentację stwierdził, że inwestor prawidłowo załączył do wniosku cztery egzemplarze projektu budowlanego pn. "Budowa hali magazynowej w T. wraz z rozbiórką budynku gospodarczego", a projekt ten jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonego uchwałą Nr XXVIII/263/2005 Rady Miejskiej w T. z dnia 27 stycznia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 28, poz. 569 z dnia 25 marca 2005 r., ze zm.).

Odnosząc się do zastrzeżeń złożonych w toku postępowania przez A. wskazujących na konieczność wezwania inwestora do przedłożenia zmienionego projektu budowlanego uwzględniającego przebieg służebności obciążającej nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [..] organ wyjaśnił, że postanowieniem z dnia 6 lipca 2017 r. zobowiązał inwestora m.in. do wskazania obszarów ograniczonego użytkowania (ze względu na prawo przejazdu i przechodu dla sąsiedniej nieruchomości). Na podstawie analizy treści zgromadzonych kopii aktów notarialnych organ ustalił, że działki nr [..]-[..] obciążone są prawem przejazdu i przechodu na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego działki nr [..] (aktualnie działka nr [..]). Wprawdzie akt notarialny nie precyzuje parametrów i lokalizacji drogi mającej służyć działce nr [..], jednakże użyte w § 1 pkt 1 tiret pierwszy sformułowanie "prawo korzystania z nieruchomości objętej księgą wieczystą Numer [..] - drogi biegnącej wzdłuż działki numer [..], numer [..], numer [..], numer [..] - na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą" wskazywało zdaniem organu, iż chodzi o drogę biegnącą wzdłuż wymienionych granic. Kształt geometryczny i lokalizacja tych działek pozwala wywnioskować, że akty notarialne mówią o drodze zlokalizowanej wzdłuż jednej ciągłej linii granic tych nieruchomości - znajdującej się wzdłuż działek nr [..] i [..], a istniejące zagospodarowanie tych nieruchomości wskazuje, że w tym miejscu faktycznie znajdują się drogi.

Dalej Starosta wskazał, że inwestycja objęta niniejszym wnioskiem znajduje się w innej części działki nr [..] i nie ingeruje w teren wzdłuż granic działek nr [..]-[..]. Stwierdził też, że inwestor lokalizuje inwestycję w odległości 3 m od granicy z działką nr [..], pozostawiając tej ostatniej nieruchomości prawidłowe warunki dojazdu, zgodną z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Organ zauważył przy tym, że w razie potrzeby zapewnienia większej szerokości dojazdu, strona może skorzystać z części swojej nieruchomości, nie ograniczając własności nieruchomości sąsiedniej. Ponadto posiada prawo przejazdu i przechodu do działki nr [..], do której bezpośrednio przylega działka nr [..].

W związku z powyższym Starosta stwierdził, że realizacja przedmiotowej inwestycji na działce nr [..], w lokalizacji przedstawionej w projekcie budowlanym, nie ogranicza prawa przejazdu i przechodu ustanowionego na rzecz właściciela działki nr [..].

W odwołaniu od powyższej decyzji Spółka A. zarzuciła, że nie umożliwiono jej wypowiedzenia się co do zebranego materiału wskazując, że decyzja została wydana przed doręczeniem organowi stanowiska Spółki z dnia 7 lipca 2017 r. Uchybienie w tym zakresie doprowadziło w konsekwencji do uznania za udowodnioną okoliczności, że Spółce A. nie przysługuje służebność, na którą się powołuje.

W decyzji organ przyjął bowiem, że Spółce przysługuje służebność w zakresie drogi znajdującej się po zachodniej stronie nieruchomości objętej księga wieczystą nr [..]. W tym zakresie organ nie przeprowadził jednak żadnych dowodów zmierzających do ustalenia przebiegu służebności i dokonał wadliwych ustaleń, że służebność polega na korzystaniu z drogi biegnącej wzdłuż północnowschodniej granicy działki nr [..]. Tym samym Starosta dopuścił się naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., gdyż ustalenie, w jaki sposób służebność była wykonywana przez poprzedniego użytkownika wieczystego, niewątpliwie mogła wpłynąć na ocenę, czy działka nr [..] pozostaje obciążona służebnością jedynie od stronnych zachodniej, czy też wzdłuż północnowschodniej granicy tej działki.

W odwołaniu Spółka zarzuciła także naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 2 tej ustawy poprzez uznanie, że inwestor złożył oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w zakresie dotyczący dysponowania częścią działki nr [..].

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda uznał, że podniesione w nim zarzuty nie są zasadne i decyzją z dnia 24 listopada 2017 r., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ stwierdził, że tylko gdyby sporne prawo przechodu i przejazdu było jedynym możliwym dostępem do drogi publicznej dla działki nr [..], uniemożliwienie jego wykonywania poprzez budowę budynku na działce nr [..] powinno stać się przedmiotem zainteresowania organu administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Natomiast jeśli naruszenie prawa przechodu i przejazdu nie powoduje utraty przez nieruchomość, na rzecz której prawo to zostało ustanowione, dostępu do drogi publicznej, to roszczenia związane z naruszeniem tego prawa mogą być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym.

W tym kontekście organ zauważył, że sporna służebność została ustanowiona na rzecz działki nr [..], która wraz z innymi nieruchomościami została scalona w działkę o nr ewidencyjnym [..]. Natomiast z treści działu III księgi wieczystej nr [..] wynika, że poza ustanowioną już służebnością gruntową, zapewniającą dojazd do działki [..] od strony południowozachodniej, w celu zapewniania dostępu do drogi publicznej ustalono również prawo przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela działki nr [..] (obecnie [..]). Prawo to polega na korzystaniu z istniejącej na działce [..] drogi wewnątrzzakładowej prowadzącej od wjazdu z ulicy P. do skrzyżowania z drogą biegnącą wzdłuż wschodniej ściany budynku b-9 i dalej tą drogą do wjazdu na działkę nr [..] (obecnie [..]) zlokalizowanego w przejeździe przez wiatę b-35. Oznacza to, że działka o aktualnym nr [..] posiada dostęp do drogi publicznej również z innej strony – północnozachodniej, usytuowanej bliżej ul. P.

Odnosząc się dalej do kwestii sposobu wykonywania służebności organ wskazał, że ani postanowienia zawarte w aktach notarialnych, ani zapisy w księdze wieczystej nie precyzją jednoznacznie, w jakim dokładnie miejscu ma być wykonywana sporna służebność i wiadomo jedynie, że powinna się odbywać drogą wzdłuż granicy działek nr [..]-[..]. Organ stanął jednak na stanowisku, że służebność drogowa powinna być wykonywana z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władającej, w sposób jak najmniej utrudniającej korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Mając powyższe na uwadze Wojewoda stwierdził, że projektowana inwestycja nie pozbawia użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich przysługującego im prawa dostępu do ul. P., ponadto nie uniemożliwiła im korzystania z drogi przebiegającej m.in. przez działkę nr [..]. Ponadto inwestor zapewnił komunikację przez teren objęty inwestycją.

Organ odwoławczy uznał też, że odległość projektowanej hali od budynku znajdującego się na działce nr [..] jest zgodna z wymaganiami § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Zapewniona odległość 3 m od granicy z ww. działką pozostawia bowiem niezabudowany pas terenu o szerokości 6,7 m w najwęższym miejscu, co w ocenie organu jest wystarczające dla zapewnienia dojścia i dojazdu do działki nr [..].

Rozpatrując zaś zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. organ drugiej instancji stwierdził, że Starosta dopuścił się uchybienia wydając decyzję dwa dni przed wpływem pisma strony zawierającego jej stanowisko w sprawie, nie mniej uznał, że uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Nie stwierdzono bowiem, aby w ten sposób uniemożliwiono stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, a tylko w takiej sytuacji naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. może powodować uchylenie decyzji.

W skardze Spółka A. wniosła o uchylenie w całości zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty z dnia 9 sierpnia 2017 r. Zarzuciła naruszenia przepisów postępowania, których uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. 85 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie ustaleń, czy jest możliwe fizyczne przeprowadzenie dojścia i dojazdu do budynku stanowiącego własność skarżącego, położonego w południowej części działki nr [..], spełniającego wymogi nałożone przepisami prawa przez teren części tej, położonej wzdłuż południowo-zachodniej granicy tej działki z działką nr [..], co doprowadziło organ do bezzasadnego uznania, iż pomiędzy budynkiem skarżącego a projektowanym budynkiem na działce nr [..] pozostaje niezabudowany pas terenu o szerokości 6,7 m, przez który może przebiegać przedmiotowy dojazd i dojście;

art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie ustaleń, czy dojścia i dojazdu do budynku stanowiącego własność skarżącego, położonego w południowej części działki nr [..] winna spełniać wymagania odpowiednie dla drogi pożarowej, określone w § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznania, iż do zapewnienia dojścia i dojazdu do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych, umożliwiający dostęp do drogi publicznej wystarczy budowa samej jezdni o szerokości minimum 3 m bez zapewnienia odrębnego dojścia dla pieszych.

W uzasadnieniu skargi Spółka podniosła, że zapewnienie dojazdu i dojścia musi mieć charakter rzeczywisty i realny, tymczasem organ odwoławczy nie dokonał oględzin terenu w celu ustalenia rzeczywistych odległości, czym naruszył art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. Brak tych pomiarów doprowadził ponadto do błędnego przyjęcia, że § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych przewiduje szerokość drogi 3 m i parametry te w niniejszej sprawie zostały zachowane. Dokonując wykładni ww. przepisu organ pominął jednak, że we wskazanej normie prawnej ustalone są minimalne parametry jezdni, a nie całej drogi. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych przez jezdnię należy rozumieć tę część drogi przeznaczoną do ruchu pojazdów. Analizowane przez organ rozporządzenie ustala zatem jaka powinna być minimalna szerokość jezdni zapewniającej dojazd do działki. Z kolei zgodnie z wolą ustawodawcy ustalenie sposobu oraz szerokości dojścia winno nastąpić przez zapewnienie dojścia odpowiedniego do przeznaczenia nieruchomości budynku lub urządzenia, do którego ma prowadzić dojście i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej i winno następować chodnikiem zlokalizowanym wzdłuż drogi. Zgodnie zaś z definicją zawartą w art. 4 ust. 5 ustawy o drogach publicznych przez chodnik należy rozumieć część drogi przeznaczoną do ruchu pieszych.

Zdaniem strony skarżącej zapewnienie dojścia i dojazdu do nieruchomości nie może zatem polegać wyłącznie na ustaleniu jezdni o szerokości 3 m w sytuacji, w której nie zapewnia się pieszym oddzielnej przestrzeni do poruszania się do miejsca docelowego. W takiej sytuacji będziemy mieli bowiem do czynienia z ciągiem pieszo-jezdnym. Ciąg taki, jako wyjątek, może mieć nie mniej niż 5 m szerokości, zatem nie sposób twierdzić, że zgodnie z zasadą wyrażoną w § 14 ust. 1 rozporządzenia sama droga (będąca w istocie ulicą) może mieć jedynie nie mniej niż 3 m szerokości.

Ponadto, jak zarzuciła Spółka, Wojewoda nie przeanalizował, czy przedmiotowa droga nie powinna spełniać także wymogów drogi pożarowej. Zdaniem skarżącej, w świetle § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, w każdym przypadku, gdy w projekcie budowlanym przewidziano drogę węższą niż 4 m należy rozważyć, czy dana droga nie będzie spełniała funkcji drogi pożarowej. Ustalenie tej okoliczności jest tym bardziej zasadne, że dojazd na przedmiotowej nieruchomości miał prowadzić do hali magazynowej, zaś w § 12 ww. rozporządzenia wskazano, że hale magazynowe są jednymi z obiektów, do których winna prowadzić droga pożarowa (przy spełnieniu oczywiście także innych wymagań). Ustalenie, że do przedmiotowej hali magazynowej winna prowadzić droga pożarowa oznaczałoby natomiast, że szerokość drogi dojazdowej winna wynosić 4 m, a nie 3 m, a zatem że odstęp pomiędzy projektowanym budynkiem a granicą działki, pomiędzy którymi miała przebiegać droga był za wąski.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Ustosunkowując się do zarzutów skargi wskazał, że § 13 rozporządzenia w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych określa minimalną szerokość drogi pożarowej, lecz konieczność realizacji drogi pożarowej umożliwiającej dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej do obiektu jest zarezerwowana tylko dla określonej grupy budynków zawierających odpowiednią strefę pożarową - a skarżąca istnienia takich budynków w bezpośrednim sąsiedztwie terenu służebności nie wykazała, a ponadto wskazana służebność znowu w żadnym miejscu budowy drogi pożarowej nie zakłada. Z kolei § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie zakłada, w ocenie organu, konieczności budowy chodnika.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2017r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Kontrola legalności zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji doprowadziła Sąd do wniosku, że wydano ją oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem przepisów prawa materialnego.

W przeprowadzonym postępowaniu Sąd badał zgodność z prawem decyzji Wojewody, którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z dnia 9 sierpnia 2017 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej na terenie działki nr [..], obręb [..] w T. wraz z rozbiórką budynku gospodarczego.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529) - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej "inwestycją KZN".

W razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3). W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4).

Stosownie do art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis ten statuuje jedną z podstawowych zasad procesu inwestycyjno-budowlanego - zasadę wolności budowlanej, która pozostaje jednocześnie publicznym prawem podmiotowym przysługującym każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy zachowaniu zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa (por. A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2016, s. 112).

Przez pojęcie wolności budowlanej w doktrynie rozumie się istnienie obszaru nieskrępowanych działań łączących się z korzystaniem z prawa własności nieruchomości powiązanych z budową, remontem, utrzymaniem obiektu budowlanego i jego rozbiórką. Zasada wolności zabudowy obejmuje zarówno sprawy samej zabudowy, jak i późniejszego użytkowania obiektu budowlanego. Wolność budowlana polega ponadto na nieutrudnianiu właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownie wybranym przez nich czasie (S. Zwolak, Istota wolności budowlanej, Przegląd Prawa Publicznego 2016, nr 3, s. 13 oraz przywołana tam literatura).

Prawo zabudowy nieruchomości zostało uzależnione przez ustawodawcę od jego zgodności z przepisami prawa, i w tym zakresie doznaje ograniczeń, m.in. ze względu na ochronę prawa do zabudowy przysługującego właścicielom nieruchomości sąsiednich. Z samej istoty procesu inwestycyjno-budowlanego wynika, że składa się on z wielu następujących po sobie czynności uregulowanych w obowiązującym prawie, których celem pozostaje fachowe ukończenie procesu przy jednoczesnym zagwarantowaniu zarówno ochrony uprawnień właściciela nieruchomości, jak i interesu publicznego, wyrażającego się m.in. w zapewnieniu w równym stopniu prawa zabudowy osobom trzecim. Zachowaniu tych wartości służą poszczególne instytucje prawa budowlanego – z jednej strony traktowane jako ograniczenia wolności zabudowy, z drugiej strony – umożliwiające skuteczną realizację procesu inwestycyjno-budowlanego oraz prawo do zabudowy osób trzecich (por. A. Gliniecki op. cit., s. 116-117).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowalnego obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Z kolei § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj.: Dz.U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, nakłada obowiązek zapewnienia dla działek budowlanych oraz budynków i urządzeń z nim związanych dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej, odpowiednich do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowalnego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Analiza okoliczności faktycznych niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że istota jej rozstrzygnięcia sprowadza się do oceny, czy i w jakim zakresie, organ architektoniczno – budowlany zobligowany jest uwzględnić przy wydawaniu decyzji udzielającej pozwolenia na budowę uzasadniony interes osób trzecich, w tym wypadku osób, na rzecz których ustanowiona jest służebność gruntowa.

Z dokumentacji zgromadzonej w niniejszej sprawie, w tym z kopii wydruku księgi wieczystej o nr [..] prowadzonej przez Sąd Rejonowy obejmującej działki nr [..]-[..] wynika, że w dziale III wpisano ustanowioną służebność gruntową na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości objętej m.in. księgą wieczystą nr [..], polegającą na prawie do korzystania z drogi biegnącej wzdłuż granicy działek nr [..]-[..]. Z akt sprawy wynika, że wskazaną księgą wieczystą Kw nr [..] objęto nieruchomość stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [..]. Wskazana wyżej służebność ustanowiona została na rzecz działki nr [..], objętej księgą wieczystą Kw nr [..], która wskutek scalenia tworzy obecnie działkę nr [..], będącą w użytkowaniu wieczystym skarżącej Spółki. Okoliczność tą potwierdza kopia umowy sprzedaży tej nieruchomości na rzecz skarżącej Spółki z dnia 5 czerwca 2014 r. oraz umowy sprzedaży z dnia 20 czerwca 2006 r., gdzie ustanowiono powyższą służebność drogową m.in. na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr [..] (działka nr [..]). Postanowienie § 1 pkt 1 tired pierwszy umowy z dnia 5 czerwca 2014 r. potwierdza również treść służebności przysługującej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr [..], polegającej na prawie korzystania z drogi biegnącej wzdłuż działek o numerach: [..]-[..].

Fakt ustanowienia takiej służebności i obciążenia nią działki nr [..] objętej wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę na rzecz działki nr [..], jest w sprawie bezsporny. Z uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji wynika, że organ próbował przeforsować stanowisko o przebiegu wskazanej służebności wzdłuż granic z działkami nr [..]-[..], ale od strony działek nr [..] i [..], czyli po przeciwnej stronie w stosunku do działki nr [..]. Jednak treść uzasadnienia decyzji organu odwoławczego do takiej koncepcji już nie nawiązuje, a organ odwoławczy wyraźnie potwierdza przebieg służebności ustanowionej na rzecz uprawnionych do działki nr [..] wzdłuż granicy z działką nr [..] położonej w bezpośrednim jej sąsiedztwie.

Jako że nieruchomość nr [..], na której m.in. ustanowiona została powyższa służebność, jest objęta omawianą w niniejszym postępowaniu inwestycją, obowiązkiem organu procedującego przy wydawaniu pozwolenia na budowę było zbadanie, czy rozwiązania przyjęte w projekcie nie przyczynią się do naruszenia dostępu do drogi publicznej nieruchomości objętej Kw nr [..]. Organy uznały, że uprawnienia skarżącej Spółki wynikające z przysługującego jej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej nie zostały naruszone rozwiązaniami przyjętymi z zatwierdzonym projekcie budowlanym. Projekt ten przewiduje bowiem usytuowanie planowanej hali magazynowej w odległości 3 m od granicy z działką nr [..], co razem z odległością do najbliższego budynku usytuowanego na działce nr [..], pozostawia niezabudowany pas terenu o szerokości 6,7 m, a zatem odległość wystarczającą dla zapewnienia dojścia i dojazdu do działki o parametrach wymaganych przepisami § 14 ust. 1 rozporządzenia, który zastrzega minimalną szerokość jezdni – 3 m. Ponadto, z faktu, że działka nr [..] ma dostęp do drogi publicznej również w inny sposób niż poprzez służebność drogową wzdłuż granicy z działką nr [..], od strony północnozachodniej, organy wywiodły, że usytuowaniem inwestycji na działce nr [..] nie można było ograniczyć uprawnień skarżącej.

Kontrolując rozstrzygnięcia i argumentację organów Sąd uznał, że zarówno organ drugiej instancji, jak i organ pierwszej instancji nie sprawdziły w sposób nie budzący wątpliwości, a następnie nie wykazały, czy zaprojektowany budynek hali magazynowej, a w szczególności jego umiejscowienie na działce nr [..], uwzględnia uzasadniony służebnością drogi interes skarżącej Spółki w postaci dostępu do drogi publicznej zgodnie z potrzebami wynikającymi ze sposobu użytkowania należących do skarżącej budynków i charakteru prowadzonej przez nią działalności.

Przez służebność gruntową, zgodnie z art. 285 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.) należy rozumieć obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Szczególnym rodzajem służebności gruntowej jest droga konieczna (służebność drogowa), polegająca na ustanowieniu drogi prowadzącej do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiadującą z drogą publiczną na rzecz nieruchomości która dostępu do drogi publicznej nie ma lub ma dostęp utrudniony (por. art. 145 § 1 k.c.).

W przypadku, gdy strony nie zamieszczą w umowie szczegółowych informacji dotyczących sposobu przeprowadzenia drogi koniecznej, zastosowanie znajdują przepisy art. 145 § 2 oraz art. 288 k.c., zgodnie z którymi służebność drogowa powinna być wykonywana z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władającej oraz w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie już wskazywano, że w celu oceny, czy nie zostały naruszone interesy osób trzecich w rozumieniu art. 5 Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy wzniesienie danego obiektu budowlanego odpowiada warunkom techniczno-budowlanym i czy nie powoduje uciążliwości dla otoczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1996 r., III ARN 87/95, OSN 1996/21/316, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2001 r., sygn. akt IV SA 558/99, LEX nr 77640). Podstawową przesłanką ustanowienia służebności przejazdu jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi więc nie tylko o sytuację całkowitego braku takiego dostępu, ale także o taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości. Chodzi więc o to, by połączenie z drogą publiczną zapewniało wszelką niezbędną, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, łączność z tą drogą, umożliwiając normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości. Z pewnością prowadzący postępowanie organ administracji powinien dokładnie rozważyć wszystkie okoliczności konkretnej sprawy, w celu stwierdzenia, czy planowana inwestycja nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich (por. postanowienie SN z dnia 28 listopada 2000 r., CKN 172/00, LEX nr 52512).

W sytuacji, w której przedmiotem zainwestowania jest nieruchomość obciążona służebnością drogową, ocena jej dopuszczalności w kształcie zaproponowanym przez inwestora, wymaga szczegółowego wyważenia interesów właściciela nieruchomości obciążonej oraz skarżącej jako użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej w świetle przepisów prawa, w tym między innymi warunków technicznych przewidzianych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisów Prawa budowlanego.

Analizę uwarunkowań planowanej inwestycji organy ograniczyły wyłącznie do stwierdzenia jej zgodności z wymogami § 14 ust. 1 rozporządzenia, który w dacie rozstrzygania sprawy stanowił, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. Wobec tego, że usytuowanie hali magazynowej zaprojektowano w odległości 3 m od granicy z działką nr [..] organy uznały, że wymóg minimalnej szerokości jezdni został zachowany, tym bardziej, że budynek usytuowany na działce nr [..] od granicy z działką nr [..] dzieli odległość 6,7 m. Powyższe warunki organy uznały za wystarczające dla zapewnienie skarżącej prawidłowego korzystania ze służebności drogi biegnącej wzdłuż działki nr [..].

Zasadnie skarżący zwrócił uwagę, że odległości tych organy nie ustaliły w terenie, a przy ocenie zaspokojenia potrzeb nieruchomości skarżącej organy nie wzięły w ogóle pod uwagę specyfiki prowadzonej przez nią działalności. Już w toku postępowania przed organem pierwszej instancji skarżąca wyjaśniła, że zlokalizowana na jej działce hala nr [..] wykorzystywana jest jako magazyn, do którego podjeżdżają samochody ciężarowe o szerokości nawet do 2,5m. W tej sytuacji skarżąca zwróciła uwagę, że pozostawienie 0,5 m odległości jest niewystarczające, aby bezpiecznie manewrować pojazdem ciężarowym. Okoliczności te pozostały całkowicie poza zakresem rozważań organów, podczas gdy prawidłowe ustalenie, czy usytuowanie i parametry planowanej inwestycji nie spowodują niedopuszczalnego ograniczenia skarżącej w jej uprawnieniach do działki nr [..], oraz czy nie uniemożliwią korzystania ze służebności drogowej w sposób zgodny z przeznaczeniem działki nr [..], mogły zostać poczynione wyłącznie na kompletnym materiale dowodowym. Tymczasem organy nie dokonały żadnych ustaleń w terenie i nie zweryfikowały prawidłowo twierdzeń skarżącej co do ograniczeń, jakie planowana inwestycja spowoduje w dotychczasowym korzystaniu ze służebności drogowej. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym ze zdjęcia obszaru objętego inwestycją oraz działek sąsiednich (k. 24 akt organu pierwszej instancji) wynika, że wzdłuż granicy działki nr [..] w sąsiedztwie obecnej działki nr [..], istnieje droga, z której, jak twierdzi skarżąca – faktycznie korzysta. W tej sytuacji zweryfikowanie możliwości dotychczasowego, niezakłóconego korzystania przez skarżącą ze służebności drogowej przebiegającej wzdłuż działki nr [..] należało dokonać w toku oględzin nieruchomości, których w niniejszej sprawie nie przeprowadzono.

Organy również w sposób nieprawidłowy, opierając się o dyspozycję § 14 ust. 1 rozporządzenia, uznały, że droga dojazdowa o szerokości 3 m spełnia wymogi dla dojazdu i dojścia do działki skarżącej nr [..]. Tymczasem, jak trafnie zauważyła skarżąca, § 14 ust. 1 zdanie drugie rozporządzenia określa wyłącznie minimalną szerokość jezdni. Pojęcie "jezdni" natomiast winno być rozumiane zgodnie z definicją tego terminu sformułowaną w ustawie z dnia 21 marca 2002 r. o drogach publicznych (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 2222 ze zm.), podobnie jak chodnik oraz droga. Pojęcia te nie są zdefiniowane oddzielnie na potrzeby przepisów Prawa budowlanego, w tym rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, dlatego też posłużenie się nimi przy wykładni przepisów rozporządzenia w zakresie rozwiązań dotyczących zapewnienia działkom budowlanym dojazdu i dojścia do drogi publicznej jest prawidłowe i świadczy o spójności całego systemu obowiązującego prawa. Zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych jezdnia to część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów (art. 4 pkt 5) a chodnik to część drogi przeznaczona do ruchu pieszych (art. 4 pkt 6). Oznacza to, że w realiach niniejszej sprawy, w której skarżącej jako użytkownikowi nieruchomości władnącej przysługuje służebność polegająca na korzystaniu z drogi biegnącej wzdłuż m.in. działki nr [..], w zakresie zarówno dojścia, jak i dojazdu, zapewnienie drogi o szerokości 3 m może okazać się niewystarczające. Droga o szerokości 3 m zapewnia jedynie prawidłowy dojazd z działki skarżącej do drogi publicznej pojazdami. Natomiast korzystanie z niej w ruchu pieszym wymaga zapewnienia również przestrzeni umożliwiającej taki ruch, chociażby w postaci chodników, których parametry określają odrębne przepisy. Rozwiązania obejmujące również dojścia do działek budowlanych przewiduje § 14 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia. Przepis § 14 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Natomiast zgodnie z ust. 3 do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. We wskazanych zatem konfiguracjach dla dojścia i dojazdu do działki budowlanej, postrzeganych łącznie, przewidziano minimalną szerokość 4,5 m, której w niniejszej sprawie służebność drogowa wzdłuż działki nr [..] nie spełnia.

Organy błędnie nie rozważyły również, czy w myśl § 14 ust. 1 rozporządzenia, szerokość dojazdu do działki skarżącej wzdłuż działki nr [..] jest zgodna z wymaganiami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, określonymi w przepisach odrębnych. W myśl § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. z 2009 r., nr 124, poz. 1030 ze zm.) minimalna szerokość drogi pożarowej powinna wynosić co najmniej 4 m. Ze względu na dyspozycję § 12 powołanego rozporządzenia, który obowiązek zapewnienia drogi pożarowej do obiektu budowlanego uzależnia od kwalifikacji obiektu i zaliczenia do określonej kategorii zagrożenia pożarowego, na organach spoczywał obowiązek dokonania właściwych ustaleń i oceny, czy obiekt usytuowany na działce nr [..] wymaga zapewnienia drogi pożarowej, tym bardziej, że z materiałów sprawy wynika, że na działce tej zlokalizowane są obiekty magazynowe. Obowiązkowi temu organy orzekające w sprawie uchybiły.

W konsekwencji w ocenie Sądu nie zostało wyjaśnione przez organy administracji, czy zaprojektowany budynek hali magazynowej na działce nr [..] nie narusza uzasadnionego interesu osób trzecich, to jest nie ogranicza służebności drogowej w sposób uniemożliwiający jej wykonywanie, biorąc pod uwagę przeznaczenie działki nr [..], której częścią jest obecnie nieruchomość władnąca nr [..], z którą służebność ta jest związana.

Natomiast należy podkreślić, że bez znaczenia dla powyższej okoliczności pozostaje fakt, że skarżąca Spółka posiada ustanowioną służebność drogową również z drugiej strony swojej nieruchomości. Jeśli bowiem służebność na działce inwestycyjnej jest zbędna to w tym zakresie w drodze umowy lub powództwa cywilnego można uregulować zakres wykonywania tej służebności lub w ogóle służebność tę znieść. Ta kwestia (zbędność służebności) nie może być przedmiotem oceny organu architektoniczno – budowlanego (tak wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2015 r., II OSK 2766/13, LEX nr 1982836).

Podobnie bez wpływu na ocenę ograniczenia uprawnień z tytułu służebności gruntowej ma kwestia scalenia działek skarżącej, w wyniku którego działka władnąca o nr [..] stała się częścią działki nr [..]. Istotne jest bowiem, że w ogólności użytkownik wieczysty nieruchomości władnącej niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości w takiej sytuacji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej dla wszystkich swoich nieruchomości, choć pas ziemi objęty służebnością styka się tylko w jednym miejscu z gruntem, który kiedyś posiadał inne oznaczenie geodezyjne. Nie jest bowiem wymagane, aby wszystkie działki skarżącej miały być władnące co do ustanowionej służebności gruntowej.

Zdaniem Sądu obie decyzje w niniejszej sprawie zostały wydane z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej zawartej w art. 7 k.p.a., której realizacja wymaga, by organy administracji publicznej podejmowały wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Jako dowolne należy traktować zatem ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich kroków koniecznych do jednoznacznego wyjaśnienia okoliczności sprawy, jako warunku niezbędnego do wydania rozstrzygnięcia o przekonującej treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 lipca 2001 r., I SA 1768/99, LEX nr 54171).

W konsekwencji powyższych uwag, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, uznać należy za naruszające przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz wskazane wyżej przepisy materialne. Stanowią ona bowiem rozstrzygnięcia przedwczesne, wydane bez należytego wyjaśnienia i rozważenia wszystkich wskazanych wyżej istotnych w sprawie okoliczności.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ pierwszej instancji rozważy zgodność projektu budowlanego z przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi w pełnym zakresie, uwzględniając istniejącą na działce inwestora służebność drogi. Rzeczą organu jest uwzględnienie stanu prawnego nieruchomości objętej inwestycją oraz nieruchomości sąsiednich w kontekście istniejących praw rzeczowych oraz ewentualnych ograniczeń w ich wykonywaniu w związku z realizacją obiektu budowlanego. Skoro ustanowienie służebności gruntowej ma zapewnić właściwe korzystanie z oznaczonej nieruchomości, to nie można doprowadzać do sytuacji, że wskutek decyzji o pozwoleniu na budowę wykonywanie uprawnień właścicielskich w zakresie służebności będzie ograniczone, czy nawet zniweczone (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2811/13, LEX nr 1575588). Wynikający z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego obowiązek poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich wymaga, aby przy rozstrzyganiu sprawy w przedmiocie pozwolenia na budowę właściwy organ uwzględnił, że warunki realizacji inwestycji nie mogą ograniczać cywilnoprawnych uprawnień właścicieli do korzystania z nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania danego obiektu budowlanego. W przypadku stwierdzenia, że planowana inwestycja narusza prawo we wskazanym wyżej zakresie organ zobowiązany jest do skorzystania z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego i wezwania do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wskazać bowiem należy, że ustanowienie służebności nie uniemożliwia inwestorom zabudowanie nieruchomości obciążonej co do zasady, a jedynie takie zaplanowanie inwestycji, która nie będzie kolidowała z ustanowionym prawem poprzez sposób zagospodarowania.

Rozpoznając sprawę ponownie organ zadba również o to, aby istotne dla rozstrzygnięcia sprawy dokumenty odpowiadały wymogom przewidzianym w przepisach k.p.a. Sąd zwrócił bowiem uwagę, że dokumenty zgromadzone w aktach, tj. kopie umów oraz internetowych wydruków ksiąg wieczystych złożone zostały w postaci nieuwierzytelnionej, co powoduje, że wówczas nie korzystają z mocy dowodowej oryginału dokumentu, a ich wartość dowodowa musi być oceniana w świetle całego materiału dowodowego.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c) i § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, zasądzając na rzecz skarżącej Spółki kwotę 1500 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które oprócz wpisu sądowego od skargi w wysokości 500 zł oraz opłaty skargowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, składa się również wynagrodzenie pełnomocnika uwzględniające nakład pracy radcy prawnego.