Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2018/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 135
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2017 r. sprawy ze skarg O. W. i Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargi


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2017r.,znak [...]. KW(DO.10) Minister Infrastruktury i Budownictwa ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta R. ( dalej skarżący ) , od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], orzekającej :

- w pkt 1 o ustaleniu na rzecz O.W. ( dalej skarżąca ) odszkodowania w wysokości 801.267,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R. , obrębie B. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00,

- w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 40.063,35 zł,

- w pkt 3 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

- w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R.

uchylił w/w decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pozostałym zakresie utrzymując w mocy.

Stan sprawy był następujący :

Nieruchomość położona w R. , obrębie B. , oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r. znak: [...], ostateczną z dniem 24 sierpnia 2016 r., została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00.

Decyzją z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz O.W. odszkodowania w wysokości 801.267,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R. , obrębie B. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 40.063,35 zł, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R. .

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta R. , zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie bowiem przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego co w efekcie doprowadziło do wyceny w oparciu o wartość odtworzeniową, a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości.

W odwołaniu wskazano ponadto, że powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, nastąpiło bowiem wyłącznie na podstawie znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia z dnia 23 sierpnia 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak jednak wskazał odwołujący się, zgodnie z informacją przekazaną Wojewodzie [...] w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości faktyczne władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ponieważ nieruchomość ta jest zagospodarowana przez dotychczasowych właścicieli.

Odwołanie wpłynęło w terminie.

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania, wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wskazał również, że w myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ef specustawy drogowej w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Organ wskazał. Że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w R. , obrębie B. , oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. (uprawnienia nr [...]). Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił, że wyceniana działka posiada kształt regularny, wydłużony, zbliżony do trapezu, a jej teren jest płaski, położona jest przy ul. [...] i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Działka położona jest w odległości ok. 4,8 km na południowy wschód od rynku w R. , najbliższe jej sąsiedztwo stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z udziałem terenów niezabudowanych. W większej odległości znajduje się cmentarz, tereny leśne oraz Kopalnia [...]. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Konsorcjum firm [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz protokołem z oględzin przeprowadzonych w dniu 14 listopada 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się składniki budowlane, składniki roślinne oraz budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią garażowo - gospodarczą, szczegółowo opisane na str. 10-12 operatu szacunkowego.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] usytuowana była na terenach oznaczonych jako F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego". Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia, wartość wycenianej działki została określona w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Ze względu na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto R. oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których do dalszej analizy wybrano 3 transakcje szczegółowo opisane na str. 23-24 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 277.161,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 25- 31 operatu szacunkowego na kwotę 507.214,00 zł.

Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 32 - 24 operatu szacunkowego na kwotę 16.892,00 zł.

Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] na kwotę 801.267,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 40 063,35 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Minister podkreślił, ze chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., Minister Infrastruktury i Budownictwa uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta R. , jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...] , biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Organ odwoławczy, odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, wskazał, że nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa. Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P.T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą być przyjmowane do porównań. Powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego uzasadniają za prawidłową oszacowaną przez niego wartość odtworzeniową przejętej nieruchomości wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej.

Za chybiony Minister uznał też argument wskazany przez Prezydenta Miasta R. , iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną tut. organowi z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż działka nr [...]. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 17 listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. Organ podkreślił, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, co wynika z powyżej zacytowanego art. 154 ust. 1 ugn. Ponadto czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych rażących nieprawidłowości, których w niniejszej sprawie nie stwierdzono.

Minister Infrastruktury i Budownictwa wskazał również, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, organ stwierdził, że zasługują one na uwzględnienie, bowiem - w ocenie organu odwoławczego - Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie. W świetle art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia określonych w nim przesłanek i dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Minister zauważył, że wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela i umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo- odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu.

Omawiany przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie, natomiast podwyższenie kwoty odszkodowania uzależnione jest nie tylko od poinformowania inwestora o wydaniu nieruchomości, ale także od opróżnienia lokalu w ustawowym terminie. Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt, iż inwestor nie wyrażał chęci czy też nie podjął działań zmierzających do wcześniejszego objęcia nieruchomości, w tym że nie wskazał lokalu zamiennego o którym mowa w art. 17 ust. 4 specustawy drogowej. Dla podwyższenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości nie ma to bowiem żadnego znaczenia. Przyznanie ustawowego bonusu za niezwłoczne udostępnienie nieruchomości inwestorowi stanowi swoistą "zachętę" dla właściciela nieruchomości do umożliwienia właściwemu zarządcy drogi do faktycznego objęcia nieruchomości przed terminem wyznaczonym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest niezależne od wskazania wywłaszczanej stronie lokalu zamiennego. Przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ograniczają się bowiem wyłącznie do spełnienia warunków przewidzianych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z akt sprawy wynika, iż zawiadomienie z dnia [...] sierpnia 2016 r.

o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez O.W. w dniu 11 sierpnia 2016 r. Z kolei pismo O.W. zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Kancelarii Urzędu Miasta R. w dniu 22 sierpnia 2016 r. W piśmie z dnia 23 listopada 2016 r., znak: [...], pełnomocnik Prezydenta Miasta R. ds. Inwestycji i Gospodarki Przestrzennej wskazał, że w odniesieniu m in. do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli (znajdują się na nich budynki mieszkalne i gospodarcze, garaże, ogrodzenia itp ). Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowa właścicielka nieruchomości pismem z dnia 22 sierpnia 2016 r. poinformowała inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione. Ponadto Prezydent Miasta R. pismem z dnia 27 października 2016 r. wystąpił do właścicielki nieruchomości o udzielenie informacji, kiedy nieruchomość zostanie mu udostępniona. Pismem z dnia 14 listopada 2016 r. właścicielka poinformowała, że nie jest w stanie określić jak długo będzie korzystać z przedmiotowej nieruchomości oraz że będzie wnioskowała o możliwość pozostania na nieruchomości tak długo, jak to będzie możliwe.

Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury i Budownictwa uznał, że należało uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzec o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a w pozostałej części utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się O.W., która wskazała że stosowała się do wszelkich decyzji podejmowanych przez Urząd miasta R. i w odpowiednim czasie wydała nieruchomość ale jej nie opuściła.

Skargę wniósł również Prezydent Miasta R. , zaskarżając decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa w całości i zarzucając jej naruszenie:

- art. 12 ust.5, art. 18 ust.1 w zw. z art. 130 ust.2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że w sytuacji rozbieżności opinii rzeczoznawcy sporządzonej na potrzeby n9iniejszego postępowania z tą złożoną do akt sprawy przez skarżącą,

- art. 75 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i pominięcie dowodu z dokumentu – opinii rzeczoznawców E.W. i U.W.

- art. 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii osoby posiadającej wiedzę specjalną.

art. 7, art. 77 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie za podstawę czynienia ustaleń okoliczności nieudowodnionych jak też pominięcie dowodu z dokumentu – opinii rzeczoznawców E.W. i U.W. złożonej do akt sprawy..

Wobec powyższych uchybień skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania

W odpowiedzi na obydwie skargi Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister Infrastruktury i Budownictwa było ustalenie na rzecz O.W. odszkodowania w wysokości 801.267,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R. , obrębie B. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00 oraz powiększenie ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Nieruchomość położona w R. , obrębie B. , oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...] została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2016 r.

Decyzją z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o :

1. 1. ustaleniu na rzecz O.W. odszkodowania w wysokości 801.267,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R. , obrębie B. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2501 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. - P. - Etap [...] - km 4+020,00 - km 7+990,00,

2. 2.powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 40.063,35 zł,

3. 3.powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

4. 4.zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R. .

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, natomiast w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.

Odnosząc się, w pierwszej kolejności, do zarzutów skargi O.W. należy stwierdzić, iż nie zasługują one na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej "specustawą drogową", w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Należy przyjąć, że ze względu na szczególny cel - znacznego przyspieszenia realizacji inwestycji drogowych, dla którego uchwalona została specustawa - ustawodawca zdecydował się na uzupełnienie przesłanki słusznego odszkodowania o "zachętę" dla dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego do wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń.

Jak słusznie stwierdzono w sprawie, instytucja ta jest instytucją wyjątkową, przeto przytoczoną regulację trzeba interpretować ściśle. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą. Zatem czynność zmierzająca do realizacji tej czynności musi być odpowiednio widoczna i rzeczywista. Nie musi być potwierdzona dokumentem, lecz winna być dostatecznie ujawniona w sposób ogólnie przyjęty, a dowodzona może być wszelkimi środkami dowodowymi, też per facta concludentia, byle dotarła do adresata (nowego właściciela).

Sąd podziela ocenę Ministra Infrastruktury i Budownictwa, że zebrany materiał dowodowy w sprawie był wystarczający do rozstrzygnięcia tej kwestii i nie wskazywał na spełnienia wymogów zawartych w przytoczonym przepisie.

Oceniając przesłanki uchylenia decyzji organu I instancji wypada zwrócić uwagę na okoliczność braku realnego wydania nieruchomości w czasie określonym w tym przepisie. Nie doszło więc do wykazania przeniesienia posiadania i umożliwienia inwestorowi korzystania z nieruchomości w sposób właścicielski.

Zarzuty wskazane w skardze Prezydenta Miasta R. również nie zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SAAA/a 1484/07, dostępny w CBOSA).

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Należy wprawdzie zgodzić się ze skarżącym, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017r. nie odniesiono się do alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, podczas gdy taka opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzana na zlecenie Prezydenta Miasta R. w dniu 19 sierpnia 2016 r. przez rzeczoznawców majątkowych E.W. i U.W., ale należy także podzielić opinię Ministra Infrastruktury i Budownictwa, że operat ten zawiera błędy, które powodują, że nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Sąd podziela ocenę organu, że okolicznością dyskfalifikującą opinię z dnia 19 sierpnia 2016 r. jest przyjęcie przez biegłe nieruchomości niepodobnych do wycenianej, tj. przyjęcie nieruchomości przeznaczonych w dokumentach planistycznych - w całości lub w zdecydowanej części - pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była w całości na terenie publicznych dróg klasy głównej ruchu przyspieszonego. W konsekwencji, zarzucane przez skarżącego uchybienie nie miało wpływu na prawidłowość decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r.

Reasumując, należy stwierdzić, iż Minister Infrastruktury i Budownictwa prawidłowo uznał, iż w stosunku do skarżących nie mają zastosowania przesłanki wymienione w. art. 18 ust. 1 e spec ustawy drogowej. W toku przeprowadzonego postępowania dowodowego skarżąca nie przedstawiła wiarygodnych dowodów wydania objętej postępowaniem nieruchomości w zakreślonym terminie 30 dni.

Sąd nie znalazł również podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi wywiedzionej przez Prezydenta Miasta R. , zarówno dotyczących naruszenia przepisów postepowania tj. art. 7, art. 75, art. 77, art. 80 oraz art. 84 kpa, jak i prawa materialnego tj. art. 12 ust. 5, art. 18 ust.1 w zw. z art. 130 ust.2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.