Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 843/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2025-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi Z. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 sierpnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Z. Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 991 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 sierpnia 2024 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze ( dalej jako: "SKO":, "organ II instancji", "Kolegium" ), po rozpoznaniu odwołania Z. sp. z o.o. ( dalej jako: " skarżąca spółka" ) od decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. ( dalej jako: "organ I instancji" ) z dnia 22 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podniosło, że decyzją z dnia 22 kwietnia 2024 r. organ I instancji, działając na podstawie art. 104 k.p.a. oraz art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023, poz. 344., ze zm., dalej jako "u.g.n."), oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2004 r. nr [...], poz. [...]), ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy 34, działki o nr [...] i [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] oraz w działce nr [...] z arkusza mapy 34 obrębu K. oraz zobowiązał Z. sp. z o.o., do jej wniesienia.

Organ I instancji ustalił, iż stworzono warunki do podłączenia się do wybudowanej kanalizacji stronie postępowania, będącej w dniu stworzenia warunków do podłączenia właścicielem opisanej w sentencji decyzji nieruchomości. Skutkiem czego nastąpił wzrost wartości tejże nieruchomości, czego dowodem są sporządzone przez biegłego A. J. operaty szacunkowe z 08 lutego 2024 r.

Kolegium dokonując rozważań na gruncie przedmiotowej sprawy wyjaśniło, że stosownie do treści przepisu art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust. 1 tejże ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej - (06.03.2023 r. zawiadomienie o wszczęciu postępowania).

W ocenie organu I jak i II instancji wystąpiły wszystkie wskazane wyżej okoliczności. W świetle przeprowadzonego postępowania dowodowego oraz stanowiska strony bezspornym jest, iż doszło do wybudowania sieci kanalizacyjnej sanitarnej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Něe budzi wątpliwości także okoliczność, iż w dacie 25.09.2020 r. stworzone zostały warunki do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz, że w tej dacie obowiązywała uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Kolegium zaznaczyło, że wobec brzmienia przepisu art. 145 ust. 2 u.g.n. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia się do sieci. Przy czym trzyletni termin, o którym mowa w przywołanym przepisie dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Data sporządzenia protokołu końcowego odbioru robót oraz zawěadomieněa lnspektora Nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy obiektu jest najwcześniejszą możliwą, od której należy liczyć wspomniany trzyletni termin.

SKO wskazało, że na wniosek A. S.A. z siedzibą w P. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia 14.12.2016 r. nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce A. S.A. z siedzibą w P. pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej przepompowni ścieków i lokalnych punktów podnoszenia, sieci wodociągowej, sieci elektroenergetycznej, zjazdów z dróg publicznych na terenie nieruchomości położonych w P. w rejonie m.in. ulicy [...].

A. S.A. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. o zakończeniu budowy (stosownie do art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane- Dz. U. z 2016 r. poz. 290). Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu 25.09.2020 r. Właśnie od 25.09.2020 r. rozpoczął swój bieg trzy letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Termin ten został zachowany, gdyż wszczęto postępowanie przed jego upływem (06.03.2023 r. zawiadomienie o wszczęciu postępowania) oraz wydano stosowną decyzję.

Dalej podniesiono, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n. przepisy o udziale w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia te wybudowane zostały z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Organ II instancji zaznaczył, że w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń sieci kanalizacji sanitarnej, przedmiotowa nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym w dniu 25.09.2020 r. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. (uchwala Rady Miasta P. z dnia 23.09.2014 r. nr [...]) nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem U/P, co oznacza tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów. Niewielki fragment nieruchomości znajduje się na obszarze oznaczonym kdZ.2, czyli na obszarze terenów transportu- dróg zbiorczych.

Dla potrzeb ustalenia przeznaczenia nieruchomości, uwzględniono faktyczny sposób użytkowania całej nieruchomości, obejmującej oprócz działki [...] również działkę [...], pod zabudowę mieszkaniową, wynikający z istniejącej zabudowy mieszkaniowej na działce (wg ewidencji gruntów i budynków).

Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek gruntu nr [...] i [...]. Działki oddzielone są od siebie działką nr [...] stanowiącą własność Miasta P., w której wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Mają kształt trapezowy, są ogrodzone wspólnie z częścią działki nr [...]. Działka nr [...] jest nie zabudowana, a działka nr [...] zabudowana dużym budynkiem, oznaczonym w ewidencji gruntów jako mieszkalny oraz budynkami gospodarczymi. Działka nr [...] ma dostęp tylko do sieci kanalizacji sanitarnej. Działka nr [...] znajduje się w zasięgu sieci energetycznej, wodociągowej, gazowej i kanalizacji sanitarnej.

W niniejszej sprawie opinie dla dwóch działek stanowiących jedną nieruchomość, w postaci dwóch operatów szacunkowych sporządził biegły A. J. w dniu 08.02.2024 r.

Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej dla działki nr [...] oraz metodą porównywania parami dla działki nr [...], ze względu na jej dużą powierzchnię i brak wystarczającej liczby odpowiednich nieruchomości porównawczych. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 3 ust. 4 rozporządzenia rady ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z późn. zmianami), przy metodzie korygowania ceny średniej wartość rynkową wycenianej nieruchomości określa się na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży, charakteryzują się podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Przy zastosowaniu tej metody można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny "K“. Uwzględnienie tego czynnika powinno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. Natomiast przy metodzie porównywania parami do porównań przyjmuje się nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównywania kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Po dokonaniu szczegółowej dogłębnej analizy sporządzonych operatów szacunkowych Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkaniową. Ustalając wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury - dla działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównań [...] (przed wybudowaniem) i [...] (po wybudowaniu) nieruchomości o przeznaczeniu w całości lub w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu miasta P. ze szczególnym uwzględnieniem takich obrębów jak S. i K. i S. . Rzeczoznawca wyjaśnił, iż do analizy przyjął transakcje dot. nieruchomości podobnych z okresu 2018-2020.

W przypadku porównywania parami- dla działki [...] ustalając wartość nieruchomości przed stworzeniem warunków do podłączenia urządzeń i infrastruktury technicznej, biegły wybrał do porównań cztery transakcje, które opisał w sposób szczegółowy i które posłużyły do określenia zakresu pomiędzy ceną maksymalną i minimalną. Taką samą procedurę zastosował przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń ( 3 transakcje do porównań z terenu P. , S. , okres 2019-2020). Następnie utworzył pary porównawcze, dokonując porównania cech wycenianej nieruchomości z cechami każdej z wybranych nieruchomości porównawczych, jak również określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań i obliczył poprawioną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań.

Biegły scharakteryzował wycenianą nieruchomość w kontekście cech nieruchomości takich jak: położenie, powierzchnia, sąsiedztwo i otoczenie, kształt, dojazd i uzbrojenie oraz możliwości zagospodarowania. W rezultacie, w wyniku oceny organ stwierdził, że oba operaty zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wyceny. Operaty są spójne, logiczne, nie zawierają błędów, a ich obliczone wartości są wiarygodne. Oba operaty stanowią dowód na wzrost wartości nieruchomości, zatem na ich podstawie ustalono, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej została oszacowana na kwotę [...]zł, zaś po wybudowaniu na kwotę [...]zł. Zatem różnica w wartości nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł, natomiast opłata adiacencka stanowi 50% tej kwoty, tj. [...] zł.

SKO wskazało, że rzeczoznawca wedle własnego doświadczenia oraz wiedzy dokonał określenia cech nieruchomości oraz przypisania wag stosownym cechom. Dla potrzeb wyceny nieruchomości biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach. Opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Uwzględnił wszelkie niedogodności, jeśli chodzi o położenie nieruchomości: lotnisko K. , tory kolejowe, obszar dawnej I i II strefy ograniczonego użytkowania lotniska.

Zdaniem SKO oceniając przedstawiony operat organ bada, czy został wykonany i sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera przepisane prawem elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ: nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły. Ocena operatu szacunkowego przez organ I instancji była wnikliwa i uznanie operatu za dowód w sprawie było, zdaniem Kolegium, słuszne. Ingerencja w merytoryczną część operatu deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu.

Postępowanie przed organem I instancji, w ocenie Kolegium, prowadzone byłozgodnie z przepisami k.p.a. Uzasadnienie decyzji organu I instancji jest bardzo szczegółowe, zawiera szeroką analizę operatu szacunkowego. Ponadto wyjaśniono stronie uzasadnienie i powód ustalenia opłaty adiacenckiej, która zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Sądu spółka Z. sp. z o.o.

W ocenie skarżącej organ II instancji pominął w swojej decyzji z dnia 14 sierpnia 2024 r. odwołanie strony, w którym wskazano, że wydana przez Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. decyzja była i jest obciążona wadą prawną wynikającą z pominięcia przepisu art. 143 ust 1 u.g.n. Operaty szacunkowe wykonane przez biegłego A. J. z dnia 08 lutego 2024 r. są zdaniem skarżącej obarczone błędem, ponieważ pomijają fakt, potwierdzony wypisem z rejestru gruntów z dnia 17.05.2023 załączonych do poszczególnych operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, że tylko część nieruchomości o powierzchni 3581 m2 położona na działce [...] oznaczona symbolem B jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i mogłaby podlegać opłacie adiacenckiej.

Niestety ze względu na różnicę poziomów - zaniżenie obszaru przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe w stosunku do pobudowanej kanalizacji na ul [...], nie ma możliwości podłączenia do tej kanalizacji, ścieki nie pokonają 3 metrowej różnicy poziomów.

Natomiast reszta nieruchomości oznaczona symbolami S-IVb , S-V oraz S- VI na załączonych wypisach z rejestru gruntów, jest przeznaczona pod sady na gruntach ornych klasy IV, V i VI i jest tak faktycznie użytkowana, co potwierdzają także wpłaty podatków rolnych od nieruchomości płaconych przez spółkę.

Zdaniem skarżącej kanalizacja nie została doprowadzona do działki [...] i nie ma możliwości jej podłączenia do sieci kanalizacyjnej ze względu oddzielającą ją działkę nr [...] , która to działka nie jest jej własnością. Stan faktyczny jest niezgodny z wyciągiem z operatu szacunkowego działki [...] sporządzonego przez A. J. (pkt. 4 -Opis nieruchomości).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.), dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania jeżeli miało lub mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a). Oznacza to, że sąd administracyjny nie załatwia sprawy administracyjnej, gdyż kompetencja ta należy do organów administracji publicznej (art. 104 k.p.a.). Może natomiast uchylając zaskarżoną decyzję zamieścić w swym orzeczeniu wskazania co do dalszego postępowania, które będą wiązać organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia (art. 153 p.p.s.a.).

Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji, Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1lit. c p.p.s.a).

Kwestią sporną w przedmiotowej jest ustalenie skarżącej spółce decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. z dnia 22 kwietnia 2024 r. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zrealizowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w P. oraz w działce nr [...] w obrębie K. arkusz mapy 34, utrzymaną w mocy przez organ II instancji.

W myśl art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

Z wyżej wymienionych przepisów wynika, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek:

wybudowania infrastruktury oraz stworzenia warunków do podłączenia się do niej,

- obowiązywania w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

- wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy infrastruktury.

W niniejszej sprawie w ocenie organów wystąpiły wszystkie wskazane wyżej okoliczności. W dacie 25.09.2020 r. stworzone zostały warunki do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz, że w tej dacie obowiązywała uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2004 r. nr [...], poz. [...]).

Postępowanie wszczęto przed upływem 3 lat (06.03.2023 r. zawiadomienie o wszczęciu postępowania) oraz wydano stosowną decyzję.

Dowodem w sprawie są w ocenie organów sporządzone przez biegłego A. J. operaty szacunkowe z dnia 08 lutego 2024 r.

Natomiast w ocenie skarżącej decyzja była i jest obciążona wadą prawną wynikającą z pominięcia przepisu art. 143 ust 1 u.g.n. Operaty szacunkowe wykonane przez biegłego A. J. z dnia 08 lutego 2024 r. są zdaniem skarżącej obarczone błędem, ponieważ pomijają fakt, potwierdzony wypisem z rejestru gruntów z dnia 17.05.2023 załączonych do poszczególnych operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, że tylko część nieruchomości o powierzchni 3581 m2 położona na działce [...] oznaczona symbolem B jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i mogłaby podlegać opłacie adiacenckiej.

Ze względu na różnicę poziomów - zaniżenie obszaru przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe w stosunku do pobudowanej kanalizacji na ul [...], nie ma możliwości podłączenia do tej kanalizacji, ścieki nie pokonają 3 metrowej różnicy poziomów.

Natomiast reszta nieruchomości oznaczona symbolami S-IVb , S-V oraz S- VI na załączonych wypisach z rejestru gruntów, jest przeznaczona pod sady na gruntach ornych klasy IV, V i VI i jest tak faktycznie użytkowana, co potwierdzają także wpłaty podatków rolnych od nieruchomości płaconych przez spółkę.

Zdaniem skarżącej kanalizacja nie została doprowadzona do działki [...] i nie ma możliwości jej podłączenia do sieci kanalizacyjnej ze względu oddzielającą ją działkę nr [...] , która to działka nie jest jej własnością. Stan faktyczny jest niezgodny z wyciągiem z operatu szacunkowego działki [...] sporządzonego przez A. J. (pkt. 4 -Opis nieruchomości).

W ocenie Sądu bezspornym w sprawie jest, że w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń sieci kanalizacji sanitamej, przedmiotowa nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym w dniu 25.09.2020 r. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. (uchwala Rady Miasta P. z dnia 23.09.2014 r. nr [...]) nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem U/P, co oznacza tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów. Niewielki fragment nieruchomości znajduje się na obszarze oznaczonym [...], czyli na obszarze terenów transportu- dróg zbiorczych.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek gruntu nr [...] i [...]. Działki oddzielone są od siebie działką nr [...] stanowiącą własność Miasta P., w której wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Działki mają kształt trapezowy, są ogrodzone wspólnie z częścią działki nr [...]. Działka nr [...] jest nie zabudowana, a działka nr [...] zabudowana dużym budynkiem, oznaczonym w ewidencji gruntów jako mieszkalny oraz budynkami gospodarczymi.

Zgodnie z art. 143 § 1 u.g.n. przepisy wyżej wskazanego rozdziału "stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio".

Odpowiednie zastosowanie art. 92 ust. 2 u.g.n. oznacza, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (obecnie w ewidencji gruntów i budynków) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decydujące znaczenie ma tu więc zapis w ewidencji gruntów, a nie faktyczny sposób korzystania z nieruchomości (por. uchwałę SN z 29.10.2004 r., III CZP 61/04, Prok. i Pr.-wkł. 2005/4, s. 39).

Jeżeli brak jest planu miejscowego, a zarazem nie ustalono dla nieruchomości warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, to de lege lata o charakterze nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne rozstrzyga obecnie treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Wobec tego należy przyjąć, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy powoduje, iż grunt może być przeznaczony na inne cele niż tylko rolne.

Z analizy art. 143 ust. 1 u.g.n. zdanie drugie wynika, że legalną definicję zwrotu "nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne" zawiera art. 92 ust. 2 u.g.n., stanowiąc, że za takie uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. E. Klat-Górska [w:] A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat- Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024.

W ocenie Sądu w składzie rozstrzygającym tę sprawę SKO nie rozpoznało ponownie sprawy w jej całokształcie czym naruszyło zasadę zawartą w art. 15 k.p.a.

SKO nawet jednym zdaniem nie odniosło się do zarzutów odwołania oraz załączonych do odwołania wypisów z rejestru gruntów, które to zarzuty mają w ocenie Sądu kluczowe znaczenie w sprawie i stanowią główny zarzut skargi. Mianowicie, że tylko część nieruchomości o powierzchni 3581 m2 położona na działce [...] oznaczona symbolem B jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i mogłaby podlegać opłacie adiacenckiej .

Reszta nieruchomości oznaczona symbolami S-IVb , S-V oraz S- VI na załączonych

wypisach z rejestru gruntów , jest przeznaczona pod sady na gruntach ornych klasy IV, V i VI i jest tak faktycznie użytkowana, co potwierdzają także wpłaty podatków rolnych od nieruchomości płaconych przez spółkę.

Wg skarżącej działka [...] nieruchomości jest pozbawiona dostępu do wytyczonej sieci kanalizacji. Kanalizacja nie została doprowadzona do działki [...] i nie ma możliwości jej podłączenia do sieci kanalizacyjnej ze względu oddzielającą ją działkę nr [...] , która to działka nie jest własnością skarżącej. Stan faktyczny jest niezgodny z wyciągiem z operatu szacunkowego działki [...] sporządzonego przez A. J. (pkt. 4 - Opis nieruchomości).

Obowiązek poczynienia odpowiednich ustaleń i wyjaśnienia sprawy spoczywa nie tylko na organie pierwszej instancji, ale również na organie odwoławczym, co wynika z zasady dwuinstancyjności postępowania, o której mowa w art. 15 k.p.a. Właściwe zachowanie zasady dwuinstancyjności postępowania wymaga nie tylko podjęcia dwóch kolejnych rozstrzygnięć przez właściwe organy, ale konieczne jest, aby rozstrzygnięcia te zapadły w wyniku przeprowadzenia przez każdy z tych organów postępowania merytorycznego tak, aby dwukrotnie oceniono dowody i przeanalizowano wszystkie istotne okoliczności sprawy. Art. 15 k.p.a., stanowiący konkretyzację art. 78 Konstytucji RP, zobowiązuje zatem organ odwoławczy do rozpoznania sprawy, w tym przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, ustalenia stanu faktycznego, dokonania oceny materiału dowodowego oraz wykładni przepisów prawa materialnego. Środek odwoławczy powinien natomiast stwarzać realną możliwość oceny pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia i dokonania jego uchylenia bądź zmiany (por. L. Garlicki (red.), Konstytucja RP. Komentarz, t. 5, Warszawa 2007, s. 7). Zatem rozstrzygnięcie SKO powinno polegać na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, a nie jak to uczyniono w przedmiotowej sprawie, gdzie Kolegium ograniczyło się jedynie do kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu pierwszej instancji.

Ponadto podniesiona przez stronę skarżącą argumentacja w odwołaniu obliguje organ odwoławczy nie tylko do rozważenia jej zasadności, ale i odniesienia się do niej w uzasadnieniu. Należy mieć na uwadze, że brak odniesienia się do kwestii mającej istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, w tym przypadku kwalifikacja przedmiotowych nieruchomości może stanowić o nierozpoznaniu sprawy w jej całokształcie.

W operacie dotyczącym działki nr [...] w opisie nieruchomości (punkt 4) brak wskazania, że nieruchomość ta ma przeznaczenie pod sady na gruntach ornych klasy IV, V i VI, pomimo dołączenia do operatu wyciągu z rejestru gruntów. Na przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy. Kolegium miało obowiązek się do tego odnieść.

Powyższe stało się podstawą do uchylenia zaskarżonej decyzji.

W sprawie bowiem doszło do naruszenia art. 15 i art. 8, art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Przepis art. 107 § 3 k.p.a. wyraźnie nakazuje, by organ podał i omówił w uzasadnieniu decyzji istotne dla rozstrzygnięcia fakty i dowody. Natomiast niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, w tym nieodniesienie się do istotnej argumentacji podnoszonej przez stronę, narusza zasady postępowania administracyjnego i stanowi podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ponadto organ winien tak prowadzić postępowanie, by pogłębiać zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), co w przypadku organu odwoławczego koresponduje z wynikającą z art. 15 k.p.a. zasadą dwuinstancyjności postępowania. Brak odniesienia się do zarzutów odwołania, wskazuje na uchybienie zasadzie przekonywania (art. 11 k.p.a.) Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre dowody czy też twierdzenia lub wyjaśnienia strony, albo nie odniesie się do faktów istotnych dla sprawy - okoliczności podnoszonych przez stronę.

Uchybienia te nie pozwalają na dokonanie kontroli sądowoadministracyjnej, stąd też uzasadnione stało się uchylenie zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a. organ ponownie rozpoznając sprawę uwzględni wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w niniejszym uzasadnieniu, w szczególności uczyni zadość zasadzie dwuinstancyjności postępowania a także obowiązek przestrzegania pozostałych reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcie odpowiadało prawu materialnemu, wnikliwie uzasadniając swoje stanowisko w zakresie uzasadnienia faktycznego i prawnego zgodnie z przepisem art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji - uchylił zaskarżoną decyzję.