Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 10/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-03-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Artur Kuś, asesor WSA Marcin Maszczyński, , Protokolant: ref. Tomasz Bilewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2024 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Burmistrz M. decyzją z [...] czerwca 2023 r. nr [...], na podstawie art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 4 pkt 5, 6 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 4, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977, dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej: "k.p.a.") ustalił na rzecz Z. M. (inwestora) warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą, w tym miejsca parkingowe, billboard reklamowy, zadaszenie nad strefą dostaw oraz latarnie oświetleniowe, na działce nr [...] obr. [...], gmina [...], w granicach określonych na załączniku graficznym.

W decyzji ustalono m. in.: a) rodzaj zabudowy – usługowa; b) funkcja projektowanych obiektów – budynek handlowo-usługowy wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą; c) parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla projektowanego budynku handlowo-usługowego: - powierzchnia zabudowy – od 570 m2 do 650 m2; - powierzchnia sali sprzedaży – do 400 m2; - szerokość elewacji frontowej – od 10 m do 45 m; - ilość kondygnacji – 1 kondygnacja nadziemna (budynek parterowy); - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 3,4 m do 10 m; - wysokość od poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do głównej kalenicy dachu – od 6 m do 10 m; geometria dachu – dach dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych o 16o do 30o; - kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki – równoległy wraz z tolerancją odchylenia ± 15o; d) parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla projektowanego zadaszenia nad strefą dostaw: - powierzchnia od 40 m2do 45 m2; - długość – od 8 m do 9 m; - szerokość od 4 m do 5 m; - wysokość – od 2 m do 5 m; - zadaszenie jednospadowe o kącie nachylenia połaci dachowy do 5o z blachy trapezowej; e) parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla projektowanego bilbordu reklamowego: - powierzchnia – od 12 m2 do 13,5 m2, - długość od 5 m do 6 m, szerokość – od 0,1 m do 4,5 m, - wysokość – od 3 m do 4,2 m; f) parametry cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla projektowanych latarni oświetleniowych: - wysokość – do 7 m; g) pozostałe parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla całego terenu objętego inwestycją: - wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na której będzie realizowana inwestycja – od 18 % do 23 %, - nieprzekraczalna linia zabudowy – zgodnie z załącznikiem graficznym w odległości 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej (działka ewidencyjna nr [...]) oraz w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej (działka ewidencyjna nr [...]).

W decyzji zawarto również ustalenia dotyczące: ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji; wymagań co do ochrony interesów osób trzecich.

W ocenie Burmistrza planowane zamierzenie jest zgodne z przepisami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z [...] października 2023 r., znak [...], po rozpatrzeniu odwołania Z. M. (zbieżność nazwisk z inwestorem), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 52 ust. 1 i ust. 2, art. 54, art. 60 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 165., poz. 1588 ze zm., dalej: "rozporządzenie") utrzymało w mocy decyzję Burmistrza M. [...] czerwca 2023 r.

Uzasadniając decyzję Kolegium stwierdziło, że analiza urbanistyczna stanowiąca podstawę ustalenia warunków zabudowy jest prawidłowa. Przeanalizowano bowiem wszystkie zabudowane działki położone w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, a wyniki analizy ujęto w tabeli.

Organ II instancji podał, że warunek kontynuacji funkcji jest spełniony również wtedy, gdy planowana inwestycja uzupełnia funkcję istniejącą, a contrario nie wyklucza się z nią. W sąsiedztwie domów mieszkalnych może powstać obiekt o charakterze handlowo-usługowym, gdyż taka inwestycja uzupełnia zabudowę mieszkaniową, przyczyniając się do zrównoważonego rozwoju, co jest jedną z podstawowych wartości w polityce przestrzennej.

Kolegium stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo ustalił linię zabudowy, nie naruszając § 4 ust. 2 rozporządzenia z uwzględnieniem art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Wyznaczono ją w odległości 25 m od drogi wojewódzkiej (działka nr ew. [...]) oraz 8 m od drogi powiatowej (działka nr ew. [...]).

Spełniono przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., gdyż działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej, tj. drogi powiatowej na dz. nr ew. [...]. Podobnie oceniono kwestię spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 3 i 4 u.p.z.p.

Projekt został uzgodniony ze Starostą O. w zakresie ochrony gruntów rolnych, z Wodami Polskimi w zakresie melioracji wodnych, a także z zarządcą dróg powiatowych i dróg wojewódzkich w zakresie inwestycji przyległej do pasa drogi.

Organ odwoławczy stwierdził, że parametry i wskaźniki urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na poziomie odbiegającym od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym, niemniej w sposób wynikający z przepisów rozporządzenia. Autor analizy wyjaśnił, dlaczego przyjął określony wskaźnik na zasadzie wyjątku oraz dlaczego w takiej, a nie innej wielkości.

Zabudowa handlowo-usługowa w postaci marketu spożywczego (dyskontu) będzie miała zazwyczaj gabaryty większe od typowej zabudowy jednorodzinnej. Decydująca w tym zakresie jest analiza architektoniczno-urbanistyczna obszaru, na którym planowana jest inwestycja. Stanowisko organu I instancji, w zakresie przyjęcia określonych wskaźników na zasadzie wyjątku, uznano za przekonujące.

Wyznaczając wskaźnik szerokości elewacji frontowej, autor analizy wskazał, iż budynki o funkcji usługowej w obszarze analizowanym charakteryzują się większą szerokością elewacji frontowej w porównaniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych i gospodarczych. Szerokość budynków usługowych na działkach nr ew. [...] i [...] wynoszą 56,0 m i 29,0 m. Ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na poziomie powyżej średniej z obszaru analizowanego nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego.

Uzasadniając odstępstwo od wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy autor analizy podniósł, iż działki zabudowane budynkami o funkcji usługowej w obszarze analizowanym charakteryzują się wyższym wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy w porównaniu do średniej, tj. 30,1 % - działka [...]. Ponadto w obszarze analizowanym zlokalizowany jest budynek usługowy o powierzchni zabudowy wynoszącej 1162 m2, czyli większej od ustalonej powierzchni dla planowanej inwestycji. Ustalony wskaźnik dla planowanej inwestycji na poziomie przekraczającym wartość średnią w obszarze analizowanym nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego.

Uzasadnieniem dla wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej było uznanie, iż działka bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji, tj. działka [...], jest nie zabudowana. Powyższe argumenty, uznane zostały przez organ odwoławczy za wystarczające.

Kolegium podało, że konkretna liczba i sposób urządzania miejsc postojowych stanowi przedmiot postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest ogólne określenie, jaka maksymalnie ilość miejsc parkingowych powiązanych z zabudową może powstać na danym terenie.

Projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami.

Nawet ewentualne obniżenie wartości nieruchomości sąsiednich przez planowaną inwestycję nie może uniemożliwić wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy spełnione są wszystkie przewidziane prawem przesłanki do jej wydania.

Podsumowując organ II instancji stwierdził, że decyzja Burmistrza M. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, została uzgodniona z właściwymi organami, nie jest wymagane poprzedzenie jej decyzją środowiskową. Zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Z. M. zarzuciła decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z [...] października 2023 r. naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy odbiegającego od średniego wskaźnika zabudowy na analizowanym obszarze, bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami, co zaburzy istniejący ład przestrzenny,

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 6 rozporządzenia poprzez ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej ponad cztery razy większej od średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym, bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami, co w konsekwencji zaburzy istniejący ład przestrzenny,

3. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 7 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji ponad dwukrotnie przekraczającej średnią wysokość elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym, bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami, co zaburzy istniejący ład przestrzenny,

4. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 4 rozporządzenia poprzez ustalenie linii zabudowy w oparciu o wymogi wynikające z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, bez analizy istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich,

5. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., tj. poprzez ustalenie, iż analiza tekstowa funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona 12 czerwca 2023 r. jest zgodna z przepisami prawa, a argumenty w niej uzasadniają przyjęcie określonych wskaźników na zasadzie wyjątku od zasady, podczas gdy analiza wskazuje jedynie skrajne wartości wskaźników,

6. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i nie zebranie w sposób wyczerpujący i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, gdy projekt decyzji z analizą funkcji oraz cech zabudowy został sporządzony przed uzupełnieniem braków formalnych wniosku.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skargę należało oddalić.

Przy rozstrzyganiu tej sprawy zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 zwana dalej "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, z późn. zm. - zwane dalej "rozporządzenie").

Działka nr [...] z obrębu [...], gmina [...], objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Z kolei, stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowionych został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter związany, co oznacza, że, jeśli spełnione zostaną łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. powinna być wydana decyzja pozytywna.

W świetle powołanych przepisów, objęta wnioskiem inwestycja powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.).

Zasady według których ustala się cechy nowej zabudowy, określone są w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu.

Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu parametrów i wskaźników. Tylko prawidłowo sporządzona analiza, pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami.

Planowana inwestycja to budowa budynku handlowo usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą, który ma zostać zlokalizowany w otoczeniu istniejącej zabudowy usługowej oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą zabudową gospodarczą i garażową.

W sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, albo gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, to warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 779/17; z dnia 21 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 52/17).

Planowana zabudowa wpisuje się w istniejący w okolicy ład urbanistyczny, bowiem ww. dwa rodzaje zabudowy przenikają się, a zatem powstanie budynku handlowo-usługowego nie spowoduje naruszenia ładu architektonicznego. Zaznaczyć należy, że obiekty usługowo-handlowe co do zasady uzupełniają zabudowę realizującą funkcję mieszkaniową i zaspokajają potrzeby bytowe mieszkańców, wobec czego inwestycja na działce nr ewid.[...] w M. nie może zostać uznana ze sprzeczną z funkcją zabudowy w obszarze analizowanym.

Istotą sporu było jednak ustalenie wymienionych w § 1 pkt 2, 3 i 4 rozporządzenia parametrów zabudowy na zasadzie wyjątku i odstępstwa od ogólnych zasad wynikających z rozporządzenia.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W ust. 2 dopuszczono wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W ust. 2 dopuszczono wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (7 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (7 ust. 3 rozporządzenia). W ust. 4 dopuszczono wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż:

- Średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11 m. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym oscyluje w przedziale od 4 m do 56 m.

- Średni wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym wynosi 16,7 %. Wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym oscyluje w przedziale od 3,1% do 38,6%.

- Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wynosi 4 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym oscyluje w przedziale od 2 m do 10 m.

W decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej dla projektowanej inwestycji na poziomie od 10 m do 45 m. Z analizy wynika, iż budynki o funkcji usługowej w obszarze analizowanym charakteryzują się większą szerokością elewacji frontowej w porównaniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych i gospodarczych.

Szerokość budynków usługowych na działkach nr [...] i [...] wynosi odpowiednio 56 m i 29 m. Słusznie uznano, że ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na poziomie powyżej średniej z obszaru analizowanego nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego.

Wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na której będzie realizowana inwestycja, ustalono "od 18% do 23%". Z analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym wynosi 16,7 %. Wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym oscyluje w przedziale od 3,1% do 38,6%.

Działki zabudowane budynkami o funkcji usługowej w obszarze analizowanym charakteryzują się wyższym wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy w porównaniu do średniej, np. działka nr [...] - 30,1%. Ponadto w obszarze analizowanym zlokalizowany jest budynek usługowy o powierzchni zabudowy wynoszącej 1162 m2, czyli większej od ustalonej powierzchni dla planowanej inwestycji.

Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono dla projektowanej inwestycji na poziomie od 3,4 m do 10 m. W analizie wskazano, iż średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wynosi 4 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym oscyluje w przedziale od 2m do 10m.

Działka bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji, tj. działka nr [...], jest niezabudowana, wobec czego nie jest możliwe wyznaczenie wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Ustalenie parametrów nowej zabudowy na zasadzie odstępstwa od wyznaczania ich w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym nie stanowi jeszcze o naruszeniu przepisów rozporządzenia w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. O takim naruszeniu można mówić, gdy organ ustalając w ten sposób parametry nowej zabudowy nie wyjaśni przyjętego stanowiska, a nadto gdy nie znajdzie ono uzasadnienia w analizie urbanistycznej (wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z 21 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1923/20).

W ocenie Sądu, analiza urbanistyczna jest racjonalnie uzasadniona i zawiera wystarczająca argumentację, która pozwala przyjąć, że ustalenie parametrów z § 1 pkt 2, 3 i 4 rozporządzenia na zasadzie wyjątku nie było dowolne, gdyż odniesiono te parametry do okolicznej zabudowy handlowo-usługowej.

Górna granica ustalonego wskaźnika szerokości elewacji frontowej nie przekracza maksymalnego wskaźnika występującego na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że na obszarze analizowanym występują budynki usługowe, których szerokość znacznie przekracza średnią z analizowanego terenu. Zaważyć należy, że średnią szerokość elewacji budynków w obszarze analizowanym zaniżają licznie występujące budynki garażowe i gospodarcze.

W obszarze analizowanym występuje zabudowa działek znacznie przewyższająca średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, wobec czego ustalenie tego wskaźnika w granicach od 18% do 23 %, w sytuacji, gdy na sześciu działkach z obszaru analizowanego procentowa powierzchnia zabudowy działki jest wyższa, niż maksymalnie dopuszczona dla inwestora, było racjonalne i uzasadnione.

Odnosząc się do wyznaczonej w granicach od 3,4 m do 10 m wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, Sąd ocenił, że ustalenie tego parametru również nie było wadliwe, a analiza uzasadniała zastosowanie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy wynika bowiem, że wartość tego wskaźnika nie przekracza maksymalnego poziomu górnej krawędzi występującego w obszarze analizowanym. Uwzględnienie charakteru i funkcji budynku usługowo-handlowego wymagało indywidualizacji w określaniu wskaźników i uzasadniało odstąpienie od średniej. Gdyby stosować wyłącznie wskaźniki średnie to oznaczałoby, że typowe budynki handlowe w rodzaju dyskontów (związane z zaspakajaniem potrzeb lokalnych mieszkańców), nie mogłyby powstać na terenach gdzie przenikają się różne rodzaje budownictwa mieszkalnego i towarzyszce im obiekty garażowe, gospodarcze i handlowo-usługowe.

Nie był zasadny również zarzutu naruszenia § 4 rozporządzenia. Wyznaczenie linii zabudowy wskazuje na możliwe maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 22 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 2389/20; z 5 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 967/07; z 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 789/07). Wyznaczenie linii nowej zabudowy w odległości większej, niż usytuowanie innego budynku, znajdującego się po tej samej stronie jezdni drogi wojewódzkiej, nie stanowi o naruszenia przepisu § 4 rozporządzenia. Ustalenie tego parametru w zgodzie z przepisami ustawy o drogach publicznych jawi się jako prawidłowe, a podnoszony przez skarżącą brak przeprowadzenia analizy i zweryfikowania usytuowania w stosunku do krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej budynków na działkach sąsiednich, pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

W ocenie Sąd, planowana inwestycja nie będzie wpływała na ład przestrzenny obszaru analizowanego w sposób, który determinowałby uznanie ustalonych przez Burmistrza M. warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy za sprzeczne z prawem.

Podnoszona przez skarżącą okoliczność, iż niemożliwe było sporządzenie projektu decyzji oraz analizy przed wystąpieniem w dniu 13 marca 2023 r. o uzgodnienia projektu decyzji, z uwagi na konieczność usunięcia braków wniosku, nie ma potwierdzenia w aktach administracyjnych sprawy. Z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych organu I instancji, wynika że wnioskodawczyni odebrała wezwanie do uzupełnienia wniosku w dniu 7 marca 2023 r., natomiast w dniu 8 marca 2023 r. zadośćuczyniła wezwaniu.

Organy prawidłowo oceniły, że spełniono wymogi, przewidziane przez art. 61 ust. 1 u.p.z.p., obligujące do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji.

Organy administracji publicznej w kontrolowanym postępowaniu nie naruszyły przepisów, stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, jak również nie naruszyły przepisów postępowania, dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zobligowany był skargę oddalić. O powyższym orzeczono na podstawie art. 151 p.p.s.a.