Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 948/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2011-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 1 , art. 1 ust 1
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi H. A. i Z. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę


UZASADNIENIE

Burmistrz P. decyzją z dnia [...]., Nr [...]na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 5 i art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459, ze zm.), art. 104 i art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego - odmówił H. i Z. małżonkom A. przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego, nieruchomości oznaczonej w obrębie ewidencyjnym T. numerem działki [...] o pow. [...]ha, położonej w T. przy ul. K., ujawnionej w księdze wieczystej Kw nr [...] Sądu Rejonowego S. - Prawobrzeże i Zachód w S. w udziale [...]części, jako w prawie związanym z własnością lokalu mieszkalnego wpisanego w Kw nr [...] i w udziale [...] części, jako w prawie związanym z własnością lokalu użytkowego-garażu wpisanego w Kw nr [...]

Organ I instancji ustalił, że wnioskodawcy H. i Z. małż. A.

w dniu[...]. tj. w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości byli użytkownikami wieczystymi wyżej opisanej części nieruchomości.

Właścicielem pozostałej części nieruchomości jest Gmina P. Z żądaniem przekształcenia wystąpili wszyscy użytkownicy wieczyści, zatem zostały spełnione kryteria podmiotowe określone w art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 1 i ust. 5 oraz art. 2 ustawy

z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu (...).

Organ I instancji ustalił, że nie zostały jednak spełnione kryteria przedmiotowe odnoszące się do określonych kategorii nieruchomości wymienionych w art.1 ust.1 tej ustawy warunkujące uprawnionemu użytkownikowi wieczystemu możliwość skorzystania z przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Na podstawie zebranych dowodów w sprawie organ I instancji ustalił, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy ani obecnie nie była:

- nieruchomością rolną;

- nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę na cele mieszkaniowe;

- nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę garażami;

- nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe;

- nieruchomością zabudowaną garażami.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Nr XLV/345/01 Rady Miejskiej w Policach z dnia 20 grudnia 2001 r. - Dziennik Urzędowy Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 5 kwietnia 2002 r. Nr 14, poz. 256 - nieruchomość ta oznaczona była symbolem 22 UZ, dla którego obowiązywały następujące ustalenia funkcyjne: "3.1 Zabudowa usługowa - ośrodek zdrowia. 3.2 Dopuszcza się mieszkania funkcyjne dla funkcji 3.1."

Organ I instancji powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 27 listopada 2008 r. I OSK 1814/07- LEX nr 526068 wskazał,

że nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe to nieruchomości, na których znajdują się budynki (budynek) mieszkalne. Organ wskazał, że z umowy z dnia [...] r. (akt notarialny Rep. "A" nr[...]) o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, sprzedaży oraz o oddanie w użytkowanie wieczyste wynika, że na działce [...]położone są: niepodpiwniczony, dwukondygnacyjny budynek wybudowany w [...] roku, o powierzchni użytkowej [...]m2, do którego dobudowane są: kotłownia o pow.[...] m2, dwa garaże w tym jeden o pow. [...]m2, drugi o pow. [...]m2 oraz budynek gospodarczy, w którym znajdują się trzy komórki. W ocenie organu niewątpliwe jest, że garaże, kotłownia i budynek gospodarczy nie są budynkami mieszkalnymi. Dlatego należało ustalić, czy budynek o całkowitej powierzchni użytkowej [...] m2, w którym wyodrębniono jeden lokal mieszkalny jest budynkiem mieszkalnym.

Z oświadczenia o samodzielności lokalu z [...] r. wydanego przez osobę z uprawnieniami budowlanymi wynika, że w budynku wybudowanym w [...] r. na I piętrze znajduje się lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej [...]m2, który spełnia warunki lokalu samodzielnego, a na parterze tego budynku znajdują się gabinety lekarskie. Dane te znajdują potwierdzenie w protokole uzgodnień z dnia

[...] r. w sprawie ustalenia warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego. Fakt, że lokal mieszkalny oznaczony nr [...] znajdował się w budynku Ośrodka Zdrowia potwierdza zaświadczenie z dnia [...] r. znak: [...]wydane przez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Gminy w P.

Charakter niemieszkalny budynku potwierdzają też zapisy w umowie darowizny zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...]r., na podstawie której Powiat P. darował Gminie P. nieruchomości zabudowane przychodniami (w tym nieruchomość zabudowaną budynkiem przychodni w T. przy ul. K.) z przeznaczeniem ich na wykonywanie przejętych zadań z zakresu podstawowej i specjalistycznej opieki zdrowotnej, opieki stomatologicznej oraz służb medycyny pracy. Z umowy tej wynika, że w przypadku niewykorzystania nieruchomości na wskazany cel darowizna mogła być odwołana.

Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przychodni stało się możliwe po zmianie powyższej umowy darowizny. W umowie z dnia [...]r. (akt notarialny Rep. A nr[...]) strony oświadczyły, że nieruchomości będące przedmiotem umowy darowane są z przeznaczeniem ich na wykonywanie przejętych zadań z zakresu podstawowej i specjalistycznej opieki zdrowotnej, a w przypadku uzyskania wolnych pomieszczeń z przeznaczeniem ich na usługi towarzyszące i na aktualne potrzeby nie kolidujące z podstawowym przeznaczeniem przedmiotu darowizny.

W dalszej części uzasadnienia, organ I instancji podniósł, że ustawa

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie zawiera definicji, zamieszczonego w art. 1 ust. 1 zwrotu "nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe", dlatego organ podzielił stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażone w wyroku z dnia 27 listopada 2008 r.

w sprawie I OSK 1814/07, że 1) "wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie terenu jest miarodajne dla oceny możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności; 2) nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe to nieruchomości, na których znajdują się budynki (budynek) mieszkalne".

Ustalając znaczenie zwrotu "nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe" Naczelny Sąd w Warszawie odwołał się do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którą budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele .mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z przeznaczeniem. Nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, jeżeli zasadniczym lub przeważającym elementem w ocenie charakteru zabudowy jest jej funkcja mieszkaniowa.

Na podstawie dowodów zebranych w sprawie (szczegółowo opisanych przez organ

w uzasadnieniu) organ I instancji ustalił, że powierzchnia użytkowa budynku wynosi [...] m2, a powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego [...]m2 (co stanowi

[...] % powierzchni użytkowej budynku). Pozostałą część budynku [...]m2 (tj. [...]% powierzchni użytkowej budynku) stanowią pomieszczenia przychodni, w której nadal świadczone są usługi z zakresu opieki zdrowotnej. Tak więc, powierzchnia użytkowa wykorzystywana na cele mieszkalne nie stanowi co najmniej połowy całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku, zatem nie jest on budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość ta na dzień wejścia w życie ustawy nie była również zabudowana garażami. Według PKOB garaże zostały zakwalifikowane do budynków niemieszkalnych (dział [...]), grupa [...] – budynki transportu i łączności, klasa[...]– budynki garaży. Według definicji słownikowej garaż to pomieszczenie przystosowane do przechowywania samochodów lub motocykli. Fakt, że na nieruchomości znajdowały się dwa garaże o pow. [...] m2, i [...] m2, nie może być równoznacznie z tym, że w dniu wejścia w życie ustawy z 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość była zabudowana garażami. Na działce [...] występowały inne zabudowania o przeważającej funkcji niemieszkalnej, które nie były garażami. Natomiast nie jest możliwe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tylko części nieruchomości pod garażami.

H. i Z. A. w odwołaniu od tej decyzji podnieśli, że nie zgadzają się z decyzją organu I instancji. W przedmiotowym budynku znajduje się ich mieszkanie własnościowe i przychodnia. Nie jest ich winą, że powierzchnia lokalu będącego ich własnością jest mniejsza od powierzchni przychodni, fakt, ten nie powinien stanowić przeszkody do dokonania wnioskowanego przekształcenia. Odwołujący się wnieśli o ponowne rozpatrzenie sprawy i znalezienie wyjścia, które będzie dla nich korzystne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. Nr [...]na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 3 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 5 i art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) - po rozpatrzeniu odwołania H. i Z. małżonków A. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy jak wynika to z uzasadnienia decyzji podzielił ustalenia faktyczne

i ocenę prawną dokonane przez organ I instancji. Kolegium przytoczyło treść art. 1

ust. 1 ustawy z dnia 29 lica 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności nieruchomości, i podniosło, że tylko nieruchomości wymienione

w tym przepisie mogą być przedmiotem przekształcenia. Kolegium ustaliło

na podstawie zebranych dowodów w sprawie, że odwołujący się w dniu wejścia w życie powyższej ustawy byli (jako osoby fizyczne) użytkownikami wieczystymi:

a) w udziale do [...] części, jako w prawie związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr [...] znajdującego się w budynku na dz. [...]obr. T.,

b) w udziale do [...]części, jako w prawie związanym z własnością lokalu użytkowego - garażu znajdującego się na przedmiotowej działce gruntu.

Właścicielem pozostałej części nieruchomości jest Gmina P.

Ponadto Kolegium wskazało, że na dzień wejścia w życie ustawy

o przekształceniu (...), dla terenu oznaczonego numerem działki [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr XLV/345/01 Rady Miejskiej w Policach z dnia 20 grudnia 2001r.), w którym nieruchomość oznaczona była symbolem [...]. Dla terenu tego jako ustalenia funkcjonalne przyjęto zabudowę usługową - ośrodek zdrowia (funkcja 3.1.) oraz dopuszczono mieszkania funkcyjne dla funkcji 3.1.. Plan ten został zmieniony uchwałą Nr XLV/349/06 Rady Miejskiej w Policach z dnia 30 maja 2006 r.. Po zmianie planu przedmiotowa działka znajduje się w obrębie terenu elementarnego oznaczonego symbolem [...], który ma następujące przeznaczenie:

a) funkcja podstawowa - usługi zdrowia,

b) funkcja uzupełniająca - mieszkanie w istniejącym budynku,

c) w przypadku likwidacji usług zdrowia funkcja podstawowa może być zastąpiona inną funkcją z zakresu użyteczności publicznej.

Przedmiotowy budynek został wybudowany około [...] r. jego całkowita powierzchnia wynosi [...] m2, zaś powierzchnia lokalu mieszkalnego stron wynosi [...]m2. W tych okolicznościach, Kolegium stwierdziło, że z całą pewnością nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr [...], w dniu wejścia w życie ustawy nie była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę na cele mieszkaniowe czy też przeznaczoną pod zabudowę garażami, gdyż była już zabudowana, nie była też nieruchomością rolną.

Kolegium podzieliło też ustalenia organu I instancji, że przedmiotowy budynek nie nosi cech budynku mieszkalnego. Na parterze budynku znajdują się gabinety lekarskie, a na piętrze mieszkanie stron. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2008r. w sprawie I OSK 1814/07, organ wskazał, że nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, jeśli zasadniczym lub przeważającym w ocenie charakteru zabudowy jest jej funkcja mieszkaniowa. Powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku wynosi [...] m2, zaś powierzchnia lokalu mieszkalnego stron wynosi [...] m2. Tak więc, powierzchnia użytkowa budynku, wykorzystywana na cele mieszkaniowe, stanowi [...]% ogólnej powierzchni tego budynku, a zatem tak ustalona powierzchnia mieszkaniowa nie stanowi co najmniej połowy całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Zatem przeważającą funkcją nie jest funkcja mieszkaniowa.

Mając powyższe na względzie Kolegium nie znalazło podstaw do zmiany bądź uchylenia zaskarżonej decyzji.

H. i Z. małżonkowie A. w skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazali, że są lekarzami i pracują w przychodni mieszczącej się w budynku przy ul. K. w T. od [...]r., mieszkają w tym budynku od [...]r., a właścicielami lokalu na piętrze budynku są od [...]r. Budynek jest stary, jednak pozbawienie stron możliwości przekształcenia prawa użytkowania w prawo własności zaowocuje tym, że po dniu [...]r. zostaną pozbawieni bonifikaty, jak również może znacznie wzrosnąć opłata za użytkowanie wieczyste. Skarżący zwrócili się z prośbą o rozpoznanie sprawy tak, aby była dla nich najbardziej korzystna.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Z uwagi na treść skargi należy wyjaśnić, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania.

Sąd administracyjny działając w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych

(Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - dalej p.p.s.a.) jest uprawniony do oceny, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny zobligowany jest orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 tej ustawy.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, stosownie do art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie może być uwzględniona, bowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Podstawą materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy

z dnia 29 listopada 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175,pz. 1459 ze zm.), zwanej dalej "ustawą o przekształceniu. W art. 1 tej ustawy zostały określone warunki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jakie powinna spełniać osoba ubiegająca się o takie przekształcenie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. w dniu [...]r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonymi pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Osoby te, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

do dnia 31 grudnia 2012 r. (ust. 5 art. 1). Do przekształcenia zatem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku powyższej grupy podmiotów, wśród których niewątpliwie mieściliby się skarżący, niezbędne jest łączne wystąpienie trzech wymienionych w przytoczonym przepisie przesłanek:

1) wnioskodawcy jako osoby muszą być użytkownikami wieczystymi w dniu wejścia

w życie ustawy tj. w dniu [...]r;

2) żądanie przekształcenia winno być złożone do dnia [...]r;

3) nieruchomość pozostaje w użytkowaniu wieczystym ma być zabudowana na cele mieszkaniowe lub garażami albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę (w rozpatrywanej sprawie nie mamy bowiem do czynienia z nieruchomością rolną).

Z przytoczonych wyżej przesłanek wynika, że wnioskodawcy muszą być wieczystymi użytkownikami nieruchomości w określonym czasie, oraz że musi to być ściśle określona nieruchomość, a mianowicie musi być ona zabudowana na cele mieszkaniowe lub zabudowana garażami albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę, czyli na cele mieszkaniowe lub garaże.

Poza sporem pozostaje w rozpatrywanej sprawie, że skarżący w chwili wejścia

w życie ustawy, czyli w dniu [...]r. byli wieczystymi użytkownikami nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym T. oznaczonej numerem [...] o pow. [...] ha w udziale [...] części związanym z własnością lokalu mieszkalnego i w udziale [...] części związanym z własnością lokalu użytkowego-garażu. Trudno jednak uznać, że nieruchomość ta spełnia wymogi określone w ustawie.

Z ustaleń poczynionych przez organy, a których w istocie skarżący nie kwestionują wynika, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem, na którego parterze mieszczą się gabinety lekarskie, a na piętrze lokal mieszkalny.

W rozpatrywanej sprawie, odmowa uwłaszczenia skarżących nastąpiła z uwagi na ustalenie, że nie spełniają oni przesłanek określonych w art. 1 ust.1 cyt. ustawy, ponieważ przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem wykorzystywanym na cele usługowe, gdzie funkcją dominującą ([...] %) stanowią usługi zdrowia, a funkcja mieszkaniowa jest funkcją uzupełniającą i stanowi [...] %. W takim stanie fatycznym w ocenie Sądu, trafne są ustalenia organów, że nieruchomość przy ul. K. w T. nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe, ale na cele usługowo mieszkaniowe, bowiem przeważającym elementem nieruchomości nie jest funkcja mieszkaniowa. Sąd bowiem podziela stanowisko organów orzekających w sprawie, że kwestię mieszkaniowego charakteru budynku należy rozstrzygnąć zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 27 listopada 2008r. w sprawie OSK 1814/07.

Trafnie wywiodły organy, że do celów przekształcenia nie jest wymagane, by budynek miał przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe. Do oceny charakteru budynku pomocniczo można się odwołać do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którą budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodny z jego przeznaczeniem.

Za trafne uznać też należało ustalenia organów, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona – nr [...] nie była zabudowana wyłącznie garażami, bowiem poza dwoma garażami o pow. [...] m2 i [...] m2 znajdują się na niej inne zabudowania nie będące garażami.

W ocenie Sądu, powyższe okoliczności wykluczają możliwość skorzystania przez skarżących z dobrodziejstwa ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153,

poz. 1271 ze zm.) oddaliło skargę.