Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 196/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-10-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1, art. 95
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek - Rak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 9 października 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Oddziału Regionalnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 15 stycznia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 2 listopada 2018 r. o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w G. składającej się z działki nr [...], obręb O. [...].

Relacjonując przebieg postępowania podał organ odwoławczy, że w dniu 6 marca 2017 r. Dyrektor Oddziału Regionalnego Agencji Mienia Wojskowego wniósł o zatwierdzenie podziału nieruchomości - działki nr [...], obręb O., zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału. We wniosku wskazano, iż podział ma na celu racjonalizację zarządzania przedmiotową nieruchomością i umożliwienie sprzedaży mieszkań na rzecz najemców; dostęp do drogi publicznej zostanie zapewniony poprzez sprzedaż udziałów w drogach wewnętrznych. Oświadczono, iż dla nieruchomości podlegającej podziałowi nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania, a wykonawcą prawa własności dla przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa - Agencja Mienia Wojskowego.

Po rozpatrzeniu wniosku, Prezydent Miasta postanowieniem z 8 czerwca 2017 r. negatywnie zaopiniował zaproponowany projekt podziału działki nr [...], jako sprzeczny z przepisami odrębnymi. Postanowienie to uzyskało walor ostateczności. Następnie w dniu 10 sierpnia 2017 r. Dyrektor Oddziału Regionalnego Agencji Mienia Wojskowego ponownie złożył wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości, składającej się z działki nr [...], obręb O., zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału, skorygowanym w stosunku do projektu załączonego do wniosku złożonego w dniu 6 marca 2017 r. Zaproponowany projekt podziału działki nr [...] zakłada podział na 10 działek odpowiednio o numerach, tj.: nr [...]A o pow. ok. 1840m2 ; nr [...]B o pow. ok. 1520 m2; nr [...]C o pow. ok. 1120 m2 ; nr [...]D o pow. ok.1920 m2; nr [...]E o pow. ok. 2040 m2; nr [...]F o pow. ok. 2260 m2; nr [...]G o pow. ok. 2790 m2; nr [...]H o pow. ok. 2310 m2; nr [...] o pow. ok. 2530 m2 i nr [...]J o pow. ok. 1250 m2 oraz na 3 działki niezabudowane: działka nr [...]M o pow. ok. 1130 m2, na której znajduje się wspólny plac zabaw oraz na działkę nr [...]K o pow. ok. 1470 m2 i nr [...]L o pow. ok. 7832 m2, w granicach których znajduje się układ komunikacyjny.

Prezydent Miasta postanowieniem z 26 września 2017 r. negatywnie zaopiniował zaproponowany projekt podziału działki nr [...], jako sprzeczny z przepisami odrębnymi oraz niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

Na powyższe postanowienie pełnomocnik wnioskodawcy złożył zażalenie. Po jego rozpatrzeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, postanowieniem z 20 marca 2018 r. sygn. akt [...] - utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Powyższe postanowienie zostało zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który wyrokiem z 4 lipca 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 306/18 - oddalił skargę. Wyrok stał się prawomocny z dniem 10 sierpnia 2018r.

Decyzją wydaną w niniejszej sprawie w I instancji Prezydent Miasta odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości, stanowiącej własność Agencji Mienia Wojskowego, położonej w G. - działka nr [...].

Przystępując do rozpoznania sprawy w trybie odwoławczym wskazało Kolegium, że zasady obowiązujące przy podziale nieruchomości zostały uregulowane w przepisie art. 93 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204), zwaną dalej u.g.n..

Stosownie do treści art. 93 ust. 4 u.g.n., zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi opiniuje, stosownie do właściwości wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Zgodnie z tym zapisem podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Z kolei na podstawie art. 94 ust. 1 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na to, iż na przedmiotowym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, nie ogłoszono o przystąpieniu do jego sporządzenia, jak też przedmiotowy teren nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, możliwość dokonania podziału należy ocenić z uwzględnieniem warunków określonych we wskazanym wyżej art. 94 ust. 1 u.g.n..

Z ustaleń organu oraz znajdujących się w aktach sprawy dokumentów wynika, iż na działce nr [...] znajduje się zespół budynków mieszkalnych w zabudowie wielorodzinnej wraz z drogami wewnętrznymi oraz wspólnymi elementami zagospodarowania terenu i urządzeniami towarzyszącymi. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę - decyzja z 27 sierpnia 2002 r. w oparciu od decyzję o warunkach zabudowy z 8 maja 2001 r..

Zrealizowana inwestycja - zespół budynków mieszkalnych w zabudowie wielorodzinnej wraz z drogami wewnętrznymi oraz wspólnymi elementami zagospodarowania terenu i urządzeniami towarzyszącymi stanowi funkcjonalną całość. Aktualnie każdy z władających najemców znajdujących się na działce nr [...] lokali mieszkalnych ma nieograniczoną możliwość korzystania ze wszystkich elementów zagospodarowania znajdujących się na jej obszarze, tj. z zewnętrznych miejsc postojowych, przejść pieszych i części rekreacyjnej.

Zaproponowany projekt podziału działki nie spełnia warunków zagospodarowania ustalonych decyzją o warunkach zabudowy z 8 maja 2001 r., na podstawie której wydano pozwolenie na realizację całego osiedla. Decyzja ta ustala m.in. konieczność wyznaczenia miejsc postojowych na terenie własnej działki wg wskaźnika wymagań parkingowych, tj. dla części mieszkalnej - 1 miejsce/1 mieszkanie + 50% dla odwiedzających, jak też zlokalizowanie w otoczeniu zabudowy m.in. układu komunikacji lokalnej (droga komunikacyjna, miejsca postojowe, przejścia piesze) oraz placyku gospodarczego.

Jak wynika z treści ostatecznego postanowienia z 26 września 2017 r. negatywnie opiniującego przedmiotowy projekt podziału, obecna zabudowa spełnia ustalenia ww. decyzji o warunkach zabudowy z 8 maja 2001 r. , natomiast zaproponowany projekt podziału nie jest zgodny z nimi co do działki nr [...]C, [...]E, [...]F, [...]H i [...]I - w zakresie dot. wskaźników miejsc postojowych, a co do działek nr [...]G i [...]J w zakresie dotyczącym miejsc postojowych wymaganych dla odwiedzających. Nie wszystkie lokale mieszkalne znajdujące się na projektowanych do wydzielenia działkach będą miały przyporządkowane miejsc postojowe, co wynika z bilansu postojowego dołączonego do pisma strony z dnia 22 maja 2017 r. (w aktach sprawy). Zaproponowany podział skutkowałby wyodrębnieniem działek, na których znalazłyby się miejsca postojowe, które nie byłyby przyporządkowane proporcjonalnie do liczby mieszkań.

Według Kolegium zaproponowany przez wnioskodawcę projekt podziału działki nie spełnia również wymogu co do zgodności z przepisami odrębnymi, w niniejszym przypadku, z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności z § 19 ust.2 pkt 1 - co do odległości miejsc postojowych od granicy działki budowlanej. Zaproponowana bowiem granica pomiędzy działkami nr [...]I i [...]H, poprowadzona wzdłuż krawężnika przy miejscach postojowych narusza ww. przepis, który stanowi, iż odległość od wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie. Ponadto zaproponowany projekt ogranicza dostęp dla współwłaścicieli innych działek zabudowanych do miejsc postojowych (nie wskazano przy tym, iż zostaną na nich ustanowione stosowne służebności), w granicach nowopowstałych działek nr [...]B, [...]C i [...]F znalazłyby się elementy wspólnego układu komunikacyjnego, nie wskazano sposobu i formy korzystania ze wszystkich elementów wspólnych osiedla, zaproponowana granica pomiędzy działkami nr [...]L i [...]J została poprowadzona niezgodnie z przebiegiem istniejącego krawężnika.

Kolegium zaznaczyło, że pojęcie przepisów odrębnych nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę. Opierając się na ustalonym w tym zakresie orzecznictwie sądów administracyjnych, stwierdzono jednak, że zakres tego pojęcia wyznacza się, mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin "przepisy odrębne" obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości. Wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi stanowić mogą zatem przepisy Prawa budowlanego oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 17 czerwca 2014 r. stwierdził, iż : Przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. są w szczególności przepisy prawa budowlanego, oraz przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, (sygn. akt II SA/Gd 124/14).

Skonstatowało Kolegium, że zarzuty zawarte w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. Natomiast mając na względzie negatywną opinię co do podziału przedmiotowej nieruchomości, wyrażoną w ostatecznym postanowieniu Prezydenta Miasta z 26 września 2017 r., uznającym proponowany podział za niezgodny zarówno z decyzją o warunkach zabudowy jak i z przepisami odrębnymi - brak jest podstawy do zatwierdzenia podziału działki nr [...] obręb O. w G.

Skargę na powyższa decyzję wniosła Agencja Mienia Wojskowego Oddział Regionalny w G. zarzucając:

naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 t.j. z późn. zm) za przepisy odrębne, mające zastosowanie do niniejszej sprawy, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji utrzymującej w mocy wadliwe rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta;

naruszenie przepisów postępowania:

art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 218 § 2 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie przez organ czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, brak zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wyczerpujący oraz nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie koniecznym do wydania decyzji, co w konsekwencji doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia sprzecznego z prawem;

art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji, podczas gdy przedmiotowe rozstrzygnięcie wydano w oparciu o niewłaściwy przepis, co powinno prowadzić do uchylenia decyzji w całości i wydania orzeczenia, co do istoty sprawy;

rażące naruszenie wyrażonej w art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polski zasady praworządności w zw. z art. 6 k.p.a., poprzez przekroczenie zakresu kompetencji organu i działanie bez podstawy prawnej.

Skarżąca wniosła o uchylenie obu wydanych w sprawie rozstrzygnięć oraz zasądzenie kosztów postępowania na jej rzecz.

Uzasadniając sformułowane zarzuty zaznaczyła skarżąca, że przepis § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odnosi się do budynków "sytuowanych", a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub innych działań określonych w § 2 wskazanego rozporządzenia (m. in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku). Podkreśliła strona skarżąca, że przepis art. 9 Prawa budowlanego, w myśl którego, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno - budowlanych, o których mowa w art. 7 Prawa budowlanego. Podobne odstępstwo przewiduje § 2 ust. 2 ww. rozporządzenia. Zdaniem skarżącej za przepisy odrębne uznać należy takie, które mogą w ogóle mieć zastosowanie w sprawach podziału nieruchomości albo precyzyjniej tylko takie, których możliwość zastosowania istnieje wobec nieruchomości będącej przedmiotem podziału. Tymczasem § 12 rozporządzenia odnosi się do "sytuowania" budynków, o czym przy podziale nieruchomości nie ma mowy. Podział nieruchomości żadnych budynków nie "sytuuje".

Pogląd przeciwny prowadziłby do sytuacji, w której niemal nigdy nie mogłoby dojść do podziału nieruchomości, na której stoją budynki, gdyż najczęściej zmiana granic powodowałaby naruszenie dowolnego przepisu rozporządzenia. W opisanej sytuacji, skoro całe rozporządzenie nie może być uznane za przepisy odrębne w rozumieniu art. 94 u.g.n., to bez wątpienia do wydania zaskarżonej decyzji doszło w oparciu o przepisy, które nie powinny mieć zastosowania. Powyższe winno prowadzić do uchylenia przez organ decyzji odmawiającej zatwierdzenia podziału nieruchomości w całości i wydania orzeczenia, co do istoty sprawy w oparciu o właściwe rozwiązania materialnoprawne, czego nie sposób przypisać Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu i co uzasadnia zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a..

W kwestii wskazania, że w granicach działek nr [...]I i [...]H znalazłyby się elementy wspólnego układu komunikacyjnego, nadmieniła skarżąca, że przepisy Prawa budowlanego nie określają konkretnych parametrów "wspólnego układu komunikacyjnego". Podważanie jego poprawności nie znajduje więc oparcia w obowiązujących przepisach, a więc wykracza poza kompetencje przyznane organowi. W zakresie naruszenia art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. przejawia się ono tym, że w sytuacji wątpliwości, co do zakresu i przedmiotu żądania strony powinnością organu jest zwrócenie się do wnioskodawcy o sprecyzowanie i uszczegółowienie tego żądania, czego w niniejszym postępowaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uczyniło.

Odnosząc się do zaprojektowania granicy między działkami nr [...]I oraz [...]H, poprowadzonej wzdłuż krawężnika przy miejscach postojowych, jako naruszającej § 19 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, podkreśliła skarżąca, że przedmiotowy akt nie powinien mieć zastosowania. Organ zobligowany jest do działania na podstawie przepisów prawa i nie ma możliwości powoływania się na przepis, który do danej sprawy nie może być stosowany. Takie działanie należy uznać za przekroczenie kompetencji organu oraz wkraczanie w sposób nieuzasadniony w uprawnienia właścicielskie skarżącej.

Co więcej, kwestionowana przez organ granica została wyznaczona wzdłuż krawężnika. Być może skala przedstawionego przez skarżącą planu podziału sprawiła, że organ powziął, co do tego wątpliwości. W takiej sytuacji powinien jednak je wyjaśnić, zgodnie z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., a nie rozstrzygnąć na niekorzyść skarżącej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz.2107 ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 zwana dalej "p.p.s.a."). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

Poddawszy zaskarżoną decyzję ocenie legalności w granicach wyznaczonych wyżej powołanymi przepisami Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie bowiem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 15 stycznia 2019 r. jest zgodna z prawem.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm., zwanej dalej u.g.n.).

Art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Stosownie zaś do treści art. 94 ust. 1 w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1)nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2)jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 95 pkt 1 ustawy niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

We wniosku z 6 marca 2017 r. Agencja Mienia Wojskowego Oddział Regionalny w G. wniosła o zatwierdzenie podziału nieruchomości - działki nr [...], obręb O., zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału. We wniosku wskazano, iż podział ma na celu racjonalizację zarządzania przedmiotową nieruchomością i umożliwienie sprzedaży mieszkań na rzecz najemców; dostęp do drogi publicznej zostanie zapewniony poprzez sprzedaż udziałów w drogach wewnętrznych.

Wyjaśnić należy, że art. 95 u.g.n. zawiera unormowania stanowiące lex specialis w stosunku do zasad podziału nieruchomości, określonych w art. 92-94 u.g.n., przewidując możliwość dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można bowiem dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1, albo jeżeli planu miejscowego nie ma, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko wówczas, gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu (czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie. Przy czym, w przepisie art. 95 ustawodawca wyłączył związanie dopuszczalności wydzielenia działek gruntu z warunkami podziału określonymi w planie, nie wyłączył jednak związania w tym względzie z przepisami odrębnymi. Bowiem właśnie odrębność regulacji prawnych dotyczących każdego z celów wymienionych w art. 95 u.g.n. determinuje możliwość wydzielenia działek gruntu o takiej konfiguracji i powierzchni, które będą spełnieniem celu wymienionego w tym przepisie (zob. E. Bończyk - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami.Komentarz, Wydanie V, opubl. WKP 2018, Lex/el). Przepis art. 95 u.g.n. dopuszcza wydzielenie działki budowlanej niezależnie od ustaleń planu miejscowego, jednakże uchylenie warunku zasadności wniosku w postaci zgodności projektu z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości może zostać wydana, gdy przedstawiony projekt jest sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Co do zasady bowiem, stosownie do postanowień u.g.n. podział nieruchomości jest możliwy jedynie pod warunkiem, że jest on zgodny z przepisami odrębnymi, postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przepisami odrębnymi, które powinny być uwzględniane przy dokonywaniu podziału na podstawie art. 95 u.g.n. powinny być, tak samo jak w przypadku art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n., te same przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które stanowią podstawę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Brak tych dokumentów skutkuje koniecznością dokonywania oceny dopuszczalności podziału nieruchomości w świetle tych przepisów, które będą adekwatne do sposobu zagospodarowania, na jaki wskaże właściciel wnioskujący o podział.

Ocenie należy poddać możliwość zagospodarowania proponowanych do wydzielenia działek gruntu na cel zamierzony przez wnioskodawcę podziału, aby uniknąć sytuacji, w której po zatwierdzeniu podziału i zbyciu wydzielonych działek gruntu na odrębną własność okaże się, iż położenie i konfiguracja tych działek uniemożliwia ich zagospodarowanie przez nabywcę na cel, którym kierował się przy nabyciu tej działki gruntu. Pomimo więc braku planu miejscowego dokonywanie podziału nieruchomości powinno służyć wydzielaniu tylko takich działek gruntu, które będą mogły być zagospodarowane w kontekście przepisów obowiązującego prawa (zob. Wolanin, (w) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 2 wyd., art. 94 str. 567- 570).

Chociaż ustawodawca nie zdefiniował terminu przepisy odrębne, to zakres tego pojęcia należy wyznaczyć, mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin przepisy odrębne obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, LEX nr 491980). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1333/05 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że kwestie dotyczące skutków wydzielenia nowych działek powinny zostać uwzględnione na etapie podziału nieruchomości, aby nie wystąpiła sprzeczność z przepisami określającymi warunki techniczne.

Dlatego też, niewątpliwie, przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są te przepisy, z których wynika szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich, np. przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz prawa budowlanego (zob. E. Bończak - Kucharczyk, LEX Komentarz do art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ponadto, jak słusznie przyjęły orzekające w sprawie organy, przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnie 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy tego rozporządzenia znajdują bowiem zastosowanie jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału działki z przepisami odrębnymi (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, LEX nr 491980).

Niewątpliwie, na co wskazuje § 2 ust. 1 tego rozporządzenia, przepisy w nim zwarte stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2.

Jednakże podział nieruchomości, który polegać będzie na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, doprowadzi do powstania nowej sytuacji i nowej konfiguracji budynków na działkach, stanowiących odrębny przedmiot własności. Podział ten doprowadzi więc w istocie do "usytuowania" budynku na nowo w stosunku do granic działki. Nieuwzględnienie w takiej sytuacji przepisów regulujących warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, doprowadziłoby do zaakceptowania takiego usytuowania budynków na podzielonych działkach, który nie spełniałby warunków technicznych i do uprzywilejowania właścicieli budynków na podzielonych działkach w stosunku do innych inwestorów, umożliwiając im sytuowanie niezgodne z przepisami tego rozporządzenia. W konsekwencji doprowadziłby to do naruszenia ładu przestrzennego. Przytoczona argumentacja czyni chybionym zarzut skarżącej o wadliwym zastosowaniu w sprawie przepisów przywoływanego rozporządzenia.

Z uwagi na powyższe, Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy słusznie odmówiły zatwierdzenia proponowanego przez skarżącą podziału działki nr [...], obręb O. [...], w G.

Zaproponowany przez skarżącą podział spowodowałby bowiem usytuowanie miejsc postojowych na nowo wydzielonych działkach z naruszeniem § 19 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Według projektu podziału granica między nowo wydzielonymi działkami przebiegać będzie w odległości około 0,5 m od ścian budynków mieszkalnych. Nie można również pominąć, że Prezydent Miasta w decyzji z 8 maja 2001 r. ustalającej warunki zabudowy dla całego osiedla wskazał wymogi co do ilości miejsc postojowych na jedno mieszkanie. Dokonanie podziału zgodnie z zaproponowanym projektem spowoduje, że wymogi co do zapewnienia miejsc postojowych nie zostaną zrealizowane.

Nie można również tracić z pola widzenia okoliczności, że postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. Najpierw zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku braku planu miejscowego opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Drugi etap to orzeczenie o podziale nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4, ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi bowiem podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu (por. wyrok WSA w Olsztynie z 7 listopada 2013 r., II SA/Ol 799/13 oraz z 19 kwietnia 2012 r., II SA/Ol 117/12). W rozpoznawanej sprawie wydane postanowienie w kwestii opinii co do projektu podziału nieruchomości było negatywne. Z racji tego, że jest ono ostateczne i wypowiadał się co do jego zgodności z prawem tutejszy Sąd to jego treść jest wiążąca i nie mogła strona skarżąca oczekiwać, że organy zatwierdzą podział nieruchomości negatywnie wcześniej zaopiniowany. Taka sytuacja byłaby nie do zaakceptowania z punktu widzenia zasady praworządności statuowanej tak w Konstytucji RP, jak również w kodeksie postępowania administracyjnego.

Niezasadny jest również zarzut dotyczący naruszenia przepisów postępowania, gdyż inicjatorem postepowania co do zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest skarżąca, która wskazała cele wnioskowanego podziału jak również załączyła wstępny projekt tego podziału. Treść wniesionego wniosku podlegała ocenie orzekającym w sprawie organom i nie budziło wątpliwości organów, jak również Sądu, treść tego wniosku. Całość stanu faktycznego sprawy jest wyjaśniona, materiał dowodowy, który w istocie stanowi wniosek strony skarżącej wraz z załączoną mapą proponowanego podziału także jest czytelny. Nie sposób mieć jakiekolwiek wątpliwości co do zakresu i treści żądania, tym samym zarzut uchybienia przepisom art. 7 i art. 77 k.p.a. jest całkowicie chybiony.

Dlatego też, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że wniesiona w niniejszej sprawie skarga jest niezasadna i orzekł o jej oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.