Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1246/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 32 ust. 4, art. 35 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Kuś, , Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, Sędzia WSA Mirosław Montowski (spr.), , Protokolant sekr. sąd. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. D. w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. D. w W. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2021 r., nr [...], Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 735, zwanej dalej: "k.p.a.") oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, dalej także "Pr.bud."), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. D. w W. od decyzji Prezydenta [...] z [...] lutego 2020 r. nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej S. K. pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne wraz z dobudową dźwigu zewnętrznego oraz przebudową części piętra -1 i +4 przy ul. S. w W., na działkach nr ew. [...] z obrębu [...] – utrzymał w mocy ww. decyzję Prezydenta [...] z [...] lutego 2020 r., nr [...].

Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym wskazanym przez Wojewodę [...].

Wnioskiem z 30 marca 2018 r. inwestor – S. K. wystąpił o udzielenie pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne wraz z dobudową dźwigu zewnętrznego oraz przebudową części piętra -1 i +4 przy ul. S. w W., na działkach nr ew. [...] z obrębu [...].

Decyzją z [...] lipca 2018 r. nr [...] Prezydent [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na przedmiotową inwestycję.

Odwołanie od powyższej decyzji, z zachowaniem ustawowego terminu, wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. D. w W. (zwana dalej także "Wspólnotą Mieszkaniową" lub "skarżącą").

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2019 r. nr [...] uchylił ww. rozstrzygnięcie Prezydenta [...] z [...] lipca 2018 r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Prezydent [...] decyzją z [...] lutego 2020 r. nr [...] ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił S. K. pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne wraz z dobudową dźwigu zewnętrznego oraz przebudową części piętra -1 i +4 przy ul. S. w W., na działkach nr ew. [...] z obrębu [...].

Od powyższej decyzji odwołanie, z zachowaniem ustawowego terminu, złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. D. w W.

Rozpoznając sprawę w II instancji Wojewoda [...] przypomniał, że zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ odwoławczy przypomniał komu i po spełnieniu jakich warunków, zgodnie z treścią art. 32 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane, może być wydane pozwolenie na budowę. Jednocześnie organ II instancji przywołał treść art. 35 ust. 1 Pr.bud., który wskazuje, jakich niezbędnych czynności i sprawdzeń powinien dokonać organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Po przeanalizowaniu akt niniejszej sprawy, Wojewoda [...] stwierdził braki w dokumentacji projektowej i korzystając z uprawnienia z art. 136 k.p.a. postanowieniem nr [...] z [...] października 2020 r., zlecił Prezydentowi [...] przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, mającego na celu uzupełnienie dokumentacji projektowej poprzez:

1) doprowadzenie do zgodności projektu budowlanego z wymogiem pkt 2.5. decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Miasta [...] nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. dotyczącym zapewnienia wskaźnika miejsc postojowych: 1 miejsce/1 mieszkanie,

2) doprowadzenie do zgodności projektu budowlanego z § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1935), zgodnie z którym projekt zagospodarowania terenu powinien zostać sporządzony na kopii aktualnej mapy zasadniczej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta). Organ podkreślił, że "Mapy do celów projektowych", powinny obejmować również obszar otaczający teren inwestycji w pasie co najmniej 30 m, a w razie konieczności ustalenia strefy ochronnej - także teren tej strefy.

Wojewoda w tym zakresie zauważył ponadto, że na projekcie zagospodarowania terenu (str. 20) brak pieczęci potwierdzającej pochodzenie mapy z zasobu geodezyjnego i kartograficznego, które to braki podważają możliwość uznania, że projekt został zaopiniowany przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

3) uzupełnienie projektu budowlanego o analizę nasłonecznienia, zgodnie z § 13, § 57, § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065). Prawidłowo sporządzona analiza nasłonecznienia powinna być dokonywana na każdy z dni równonocy oddzielnie;

4) uzupełnienie ekspertyzy stanu technicznego konstrukcji budynku o podpis projektanta (str. 50 - 69 projekt budowlany - konstrukcja);

5) odpowiedniego autoryzowania wszystkich zmian w projekcie budowlanym poprzez naniesienie daty, w której dokonywano zmian w projekcie budowlanym;

6) w przypadku dokonywania zmian w projekcie budowlanym, uzupełnienie projektu budowlanego, o aktualne na dzień dokonania ostatnich zmian w projekcie, zaświadczenie o którym mowa w art. 12 ust. 7 oraz o oświadczenie o którym mowa w art. 20 ust. 3 Pr.bud.

Inwestor poprawił 4 egzemplarze projektu budowlanego, zgodnie z ww. postanowieniem i za pośrednictwem organu I instancji w dniu 5 lutego 2021 r. zwrócił całość dokumentacji.

Po analizie przedłożonego projektu, organ odwoławczy stwierdził, że inwestor wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przepisem art. 32 ust. 4 pkt 1 i 2, a złożony przez niego projekt budowlany jest kompletny i zgodny z wymogami określonymi w art. 35 ust. 1 Pr.bud. Inwestor przedłożył wymagane przepisami, poprawnie wypełnione, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Projekt budowlany jest również zgodny z ustaleniami dla przedmiotowej inwestycji określonymi w decyzji nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. o warunkach zabudowy wydanej przez Zarząd Dzielnicy [...].

Wojewoda [...] uznał, że inwestor doprowadził projekt budowlany do zgodności z ww. decyzją, dotyczącą zapewnienia miejsc postojowych: 1 miejsce / 1 mieszkanie, przedstawiając umowę najmu z [...] grudnia 2020 r. na miejsca parkingowe na samochody osobowe. Jednocześnie projekt budowlany jest zgodny z innymi warunkami ww. decyzji: z obowiązującą linią zabudowy od ul. S., ze wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy (wynoszący 0,50), z szerokością elewacji frontowej (bez zmian), wysokość całkowita do kalenicy budynku po nadbudowie nie przekracza 19,5 m. Dodatkowo projektowany dach jest dwuspadowy o kątach nachylenia połaci w kierunku frontu - 37°, natomiast połaci w kierunku podwórza - 5°, który również jest zgodny z ww. decyzją.

Jednocześnie przedmiotowa inwestycja spełnia warunki § 12 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w którym część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego powinna przedstawiać zasadnicze elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Potwierdzenie powyższych tez znajduje się w projekcie budowlanym i oświadczeniach projektanta o wykonaniu projektu budowlanego w zgodności z przepisami prawa.

Organ II instancji stwierdził również, że projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Projektowana inwestycja nie narusza § 13 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, zgodnie z którym: kwestia nasłonecznienia została wyjaśniona w sposób czytelny i zrozumiały, pozwalający na skontrolowanie przeprowadzonej analizy. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia Wojewoda [...] podkreślił, że stosownie do treści art. 35 ust. 4 Pr.bud., w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, co oznacza, że decyzja Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2020 r. jest zgodna z prawem.

Odnosząc się natomiast do zarzutów Wspólnoty Mieszkaniowej, organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z brzmieniem art. 35 ust. 1 Pr.bud. uprawnienia kontrolne organu architektoniczno-budowlanego, który prowadzi postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę i o zatwierdzenie projektu budowlanego zostały ograniczone do sprawdzenia zgodności projektu budowanego z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także z wymaganiami ochrony środowiska. Sprawdzenie zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zostało ograniczone tylko do warunków zabudowy.

Zdaniem organu II instancji, także podnoszony w odwołaniu zarzut dotyczący braku dostępu do drogi publicznej, na wspólnej działce nr[...], nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem powyższy dostęp do istniejącej części nie ulegnie zmianie. W decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. wskazano, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. S.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, który wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta [...] zarzuca:

1. naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niedostateczne zbadanie czy przedstawiony projekt budowlany jest zgodny z decyzją z [...] sierpnia 2014 nr [...] o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy zgodnie z tą decyzją projektowana inwestycja nie powinna spowodować zmniejszenia ilości ogólnodostępnych miejsc parkingowych w pasach dróg publicznych w terenach przyległych do inwestycji, a w treści projektu budowlanego nie przewiduje się utworzenia dodatkowych miejsc parkingowych przyjmując, że miejsce parkingowe dla projektowanych lokali zostanie zapewnione na podstawie umowy najmu z [...] grudnia 2020 r. przedłożonej przez inwestora, oraz

2. naruszenie art. 71 art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niedostateczne zbadanie czy teren inwestycji, obejmujący trzy działki nr [...] i [...] obrębu [...] posiada dostęp do drogi publicznej, w sytuacji gdy przed Sądem Rejonowym [...], pod sygn. akt: I Ns [...] (wcześniejsza sygnatura I Ns [...]) toczy się postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę nr [...] (użytkowaną przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową) dla działek [...] i [...] stanowiących część terenu inwestycji będącej przedmiotem mniejszego postępowania,

3. naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niedostateczne zbadanie czy teren inwestycji, obejmujący trzy działki nr [...] i [...] obrębu [...] oraz planowana nadbudowa budynku mieszkalnego położonego przy ul. S. wraz z planowaną budowy windy nie wpłynie negatywnie na sąsiednie nieruchomości, w szczególności poprzez zmniejszenie dotychczasowego nasłonecznienia lokali położonych na parterze nieruchomości przy ul. D. (podwórko),

4. naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niedostateczne zbadanie czy projektowana inwestycja - budowa przeszklonej windy w odległości 15 m od okien budynku sąsiadującego jest zgodna z przepisami prawa; wskazując w tym miejscu brak ustosunkowania się do podniesionego zarzutu w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji,

5. naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez niedostateczne zbadanie, w tym z udziałem biegłego z zakresu budownictwa, czy projektowana inwestycja nie naruszy konstrukcji istniejących obok budynków.

Z uwagi na podniesione zarzuty skarżąca wnosi o uchylenie decyzji Wojewody [...] z [...] kwietnia 2021 r. oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2020 r. w całości, a także o zasądzenie od organu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej zwrotu kosztów postępowania sądowo- administracyjnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi jej autor wskazał, że zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę inwestycja odbywać się ma na trzech działkach nr [...] i [...]. Według przedstawionych planów budynek przy ul. S. posadowiony jest na działce nr [...], podczas gdy pozostałe działki tworzą podwórko dla budynku. W przekonaniu strony skarżącej, uwadze organu I instancji umknęło, że na datę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę wątpliwą pozostaje kwestia dostępu do drogi publicznej całego terenu, na którym przeprowadzona ma być inwestycja. Powyższe wynika z faktu, że przed Sądem Rejonowym [...] w W. I Wydział Cywilny, pod sygn. akt: I Ns [...] toczy się postępowanie z wniosku inwestora – S.K. o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Postępowanie powyższe zostało wszczęte wnioskiem inwestora z [...] lipca 2015 r. Inwestor swój wniosek złożył w Sądzie dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, w której stwierdzono, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. W uzasadnieniu wniosku inwestor wskazał, że działka nr [...] jeszcze przed wojną była zabudowana na całej swej długości bez bramy przejazdowej. Powyższe skutkowało, zdaniem inwestora, brakiem dostępu do drogi publicznej na działkach nr [...] i [...]. Na chwilę obecną postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej jest w toku przed Sądem I instancji. Wspólnota Mieszkaniowa [...] sprzeciwia się ustanowieniu drogi koniecznej biegnącej przez użytkowaną przez Wspólnotę działkę nr [...], wskazując przede wszystkim na fakt, iż to w gestii właściciela pozostaje takie zarządzanie swoją nieruchomością, aby nie zamknąć sobie samemu dostępu do drogi publicznej (np. poprzez niezabudowywanie nieruchomości w sposób, który "odcina" resztę tej nieruchomości od dostępu do drogi). Skarżąca Wspólnota kwestionuje także fakt braku dostępu do drogi publicznej (kwestią otwartą jest to czy mamy do czynienia z dążeniem do zapewnienia sobie wygodniejszego dostępu do podwórza przez inwestora czy rzeczywistym brakiem dostępu do drogi), jak również podnosi okoliczności związane z nieadekwatnością konstrukcji budynku posadowionego na działce nr [...] do umożliwienia inwestorowi przejazdu przez działkę. Sam inwestor tymczasem, w jednym z pism wskazał, że ustanowienie drogi koniecznej potrzebne jest mu dla przeprowadzenia inwestycji, która objęta jest zaskarżoną decyzją o pozwoleniu na budowę, wskazując wprost, że bez tejże drogi koniecznej niemożliwe jest zbudowanie windy objętej pozwoleniem. Według stanowiska skarżącej, działka nr [...] nie nadaje się do ustanowienia drogi koniecznej, zwłaszcza w zakresie przeprowadzania przez tę działkę ciężkiego sprzętu w związku z zamierzoną inwestycją (pod poziomem bramy wjazdowej na działkę nr [...] znajdują się pomieszczenia, które mogą zostać naruszone w przypadku przejazdu ciężkiego sprzętu przez nieruchomość). Także pozostała część inwestycji będzie prawdopodobnie wymagała dostępu od strony podwórza, gdyż przewidziana w projekcie budowlanym nadbudowa usytuowana ma być właśnie od tej strony. Sposób zaprojektowania windy od strony podwórka nieruchomości ul. S. uniemożliwi dostęp do nieruchomości - działki gruntu [...] i [...] przez klatkę schodową budynku.

W ramach przedłożonej dokumentacji projektowej i technicznej nie pojawia się żadna wzmianka co do sposobu przeprowadzenia zamierzonej inwestycji w związku z brakiem przejazdu przez budynek przy ul. S. (w planie zagospodarowania terenu wspomina się o "braku wjazdu na działkę") – można domniemywać, że chodzi tutaj o podwórze, jeżeli Sąd rozpoznający sprawę o ustanowienie służebności drogi koniecznej oddali wniosek to wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę, w związku z brakiem dostępu do podwórza – to realizacja inwestycji stać się może niemożliwa.

Organ nie zbadał też negatywnego wpływu nadbudowy nieruchomości przy ul. S. na nieruchomość sąsiadującą, szczególnie w sytuacji w której planowana przeszklona winda będzie odległa od okien sąsiadującego budynku o ok. 15 m. W decyzji o pozwoleniu na budowę wskazano natomiast, że inwestycja powinna być realizowana w sposób zapewniający poszanowanie uprawnień właścicielskich czy też użytkowników sąsiednich nieruchomości.

Skarżąca zwraca również uwagę na kwestię zgodności projektu z § 13 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niedostateczne zbadanie czy planowana inwestycja będzie miała wpływ na dotychczasowy zakres nasłonecznienia lokali położonych na parterze nieruchomości [...]. Zdaniem strony skarżącej przedłożona przez inwestora analiza nasłonecznienia w żaden sposób powyższego nie rozstrzyga, a z racji położenia obu nieruchomości w stosunku do siebie wpływ rozbudowy będzie kolosalny - dojdzie praktycznie do zaciemnienia podwórka.

Poza tym skarżąca wskazuje, że zgodnie z postanowieniami warunków zabudowy inwestor zwiększając ilość lokali mieszkalnych winien odpowiednio zwiększyć ilość dostępnych miejsc parkingowych. Ze względu na wyżej opisany brak przejazdu przez budynek przy ul. S. miejsce parkingowe nie może zostać zorganizowane na terenie podwórza budynku. Na datę wydania zaskarżonej decyzji inwestor przedstawił pierwotnie promesę, a następnie umowę najmu miejsc postojowych, przy czym z przepisów prawa wynika wprost, że umowy mogą wygasnąć. Zachodzi w związku z tym wysokie prawdopodobieństwo, że miejsca postojowe inwestor organizował będzie w ramach ogólnodostępnych miejsc parkingowych w okolicznych pasach drogowych.

Wreszcie zgodnie z wiedzą skarżącej konstrukcja stropów (belki stropowe) nieruchomości położonej przy ul. S. ułożone są prostopadle do krawędzi ulicy natomiast nowoprojektowana nadbudowa nieruchomości S. zakłada ułożenie belek stropowych wzdłuż ulicy, przy czym - nieruchomości znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie (stykają się ścianami). Według skarżącej zastanawiające jest w takiej sytuacji, czy wykonanie projektowanej nadbudowy nie naruszy równowagi pomiędzy dwoma budynkami doprowadzając do uszkodzeń budynku S.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137 z późn. zm.) zadanie Sądu jest ściśle określone: Sąd ma obowiązek przeprowadzić kontrolę zaskarżonego aktu administracyjnego pod względem zgodności z prawem, czyli prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.

W związku z tym, Sąd ma obowiązek wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, jeśli stwierdzi, że w danej sprawie niewątpliwie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Nakazuje to art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U.

z 2019 r. poz. 2325 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a."). Sąd ma też obowiązek stwierdzić nieważność decyzji lub postanowienia, jeśli akt taki jest dotknięty którąkolwiek z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a.

Natomiast w przypadku niestwierdzenia wskazanych postaci naruszenia prawa przez organ administracji, skarga podlega oddaleniu. Inaczej mówiąc, jeśli zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, uchylenie jej przez sąd jest niedopuszczalne.

Jednocześnie należy podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji z z [...] kwietnia 2021 r., nr [...], przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że skarga co do zasady zasługuje na uwzględnienie, ponieważ ww. decyzja Wojewody [...] narusza prawo w stopniu nakazującym jej uchylenie, z przyczyn wskazanych poniżej.

Organ II instancji przyjął ostatecznie, że dokumentacja projektowa zamierzonej inwestycji jest kompletna i odpowiada wymaganiom stawianym w przepisach Prawa budowlanego oraz innych aktów prawnych, a także jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] wydaną dla spornego przedsięwzięcia.

Przechodząc do oceny stanowiska Wojewody [...] w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że w sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy - Prawo budowlane w brzmieniu przed zmianą dokonaną ustawą z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471), która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r., albowiem zgodnie z art. 25 ww. ustawy, do spraw uregulowanych ustawą zmienianą w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepisy ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 Pr.bud., pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2018 r. poz. 2214 oraz z 2019 r. poz. 125 i 730), jeżeli są one wymagane;

2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stosownie do treści art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa wart. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt lb, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

W myśl art. 35 ust. 4 Pr.bud., w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podstawowym zadaniem organu architektoniczno-budowlanego udzielającego pozwolenia na budowę jest zatem zbadanie zamierzenia inwestycyjnego w zakresie jego zgodności z przepisami Prawa budowlanego (art. 32 i art. 35 ustawy) oraz przepisami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z przywołanego wyżej art. 35 ust. 1 pkt 1 Pr.bud. wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestor uzyskał tego rodzaju decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] i jest to decyzja ostateczna, a zatem korzystająca z domniemania prawidłowości.

W tym miejscu zauważyć trzeba, że pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a pozwoleniem na budowę występuje daleko idąca korelacja. Materialnoprawną podstawą decyzji o warunkach zabudowy są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm., dalej także "u.p.z.p."). W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z art. 55 ustawy, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, przy czym zgodnie z art. 64 ust. 1, przepis art. 55 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy.

Oznacza to, że przepisy u.p.z.p. wprost przesądzają, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wiążąca dla organu administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i ocenie projektu budowlanego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 czerwca 2017 r. (sygn. akt II OSK 2639/15, dostępne na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej "CBOSA") wskazał, że związanie wynikające z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego (sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy), lecz oznacza przede wszystkim zakaz postępowania wbrew oznaczonym wymogom decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy to nie tylko oznaczenie parametrów samego planowanego obiektu, ale także ustalenie innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać.

Wprawdzie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma odmienny charakter od decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego - jest to decyzja, która określa urbanistyczno-architektoniczne ramy, w jakich dane przedsięwzięcie może być realizowane, to jednak jest jednym z etapów procesu inwestycyjnego. Na dalszym etapie tego procesu decyzja ta warunkować będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym i przez pryzmat decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, oraz przepisów regulujących podstawy do jej wydania - także w aspekcie techniczno-budowlanym, właściwy organ oceniał będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym w zakresie ich zgodności z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy.

W tym znaczeniu decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie może abstrahować od rozwiązań i regulacji zawartych w ustawie - Prawo budowlane.

Prawdą jest, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa jedynie urbanistyczne uwarunkowania dla planowanej inwestycji, konkretne zaś rozwiązania projektowe materializują się na etapie sporządzenia projektu budowlanego, zatwierdzenia tego projektu przez organ i udzielenia pozwolenia na budowę. Nie zmienia to jednak faktu, że projekt budowalny musi być zgodny z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy.

W decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] przedłożonej przez inwestora, warunek dostępu do drogi publicznej, wynikający z art. 61 ust. 1 pkt. 2 u.p.z.p., sformułowany został w sposób nie budzący wątpliwości: "Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. S." (pkt 2.5), a skoro zawarty jest w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, to fakt zapewnienia przez skarżącego dostępu terenu nieruchomości do drogi publicznej nie może być kwestionowany przez organ wydający pozwolenie na budowę.

Po myśli bowiem art. 16 k.p.a., decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne. Uchylenie lub zmiana takich decyzji, stwierdzenie ich nieważności oraz wznowienie postępowania może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie lub ustawach szczególnych. Dopóki zatem w jednym z tych trybów decyzja administracyjna – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez Zarząd Dzielnicy [...] w dniu [...] sierpnia 2014 r. nie zostanie z obrotu prawnego wyeliminowana – dopóty wiąże organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenie na budowę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie stwierdza się, że to, czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ustalane jest na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub wynika wprost z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednym z wymogów wydania decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest bowiem wykazanie, że teren, którego dotyczyć ma decyzja, posiada dostęp do drogi publicznej. W przedmiotowej sprawie inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy. Oznacza to, że na etapie wydawania tej decyzji wykazał, że nieruchomość, na której zamierza realizować inwestycję posiada dostęp do drogi publicznej. Rolą organu administracji wydającego pozwolenie na budowę jest natomiast dokonanie oceny, czy planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Ocena, czy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej dokonywana jest więc przez pryzmat zgodności planowanego przedsięwzięcia z wymogami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 21 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2579/12, CBOSA).

Powyższe oznacza, że nie może być wątpliwości dotyczących spełnienia przez inwestycję warunku dostępu do drogi publicznej.

Rację ma również Wojewoda [...] wskazując, że według rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym dotychczasowy dostęp działek objętych inwestycją o nr ew. ew. [...] z obrębu [...], nie ulega zmianie. Działka nr ew. [...] graniczy bezpośrednio z droga publiczną - ul. S. Natomiast dostęp do działek nr ew. [...] stanowiących podwórze, zapewnia skomunikowanie poprzez budynek na działce nr [...] należący do Wspólnoty Mieszkaniowej S. Wbrew zarzutom skargi, z projektu budowlanego jednoznacznie wynika, że pomimo planowanej budowy windy w ww. budynku, przejście to pozostanie, z tym, że zostanie ono przesunięte względem jego aktualnego położenia (zob. Część opisowa Projektu budowlanego – s. 12 pkt 1.4 oraz Rys. nr [...] - s. 36 Projekt budowlany - Architektura, Tom II i Rys. nr [...] - s. 20A Projekt budowlany - Projekt zagospodarowania terenu, Tom I). W świetle złożonej dokumentacji, przyjęte w tym względzie rozwiązania spełniają wymagania przeciwpożarowe, co potwierdza decyzja [...] Komendanta Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej z [...] listopada 2017 r. znak: [...] (k. 4 akt administracyjnych) oraz Ekspertyza techniczna stanu ochrony przeciwpożarowej, sporządzona we wrześniu 2017 r. przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych - mgr inż. R. P. (załącznik do Projektu budowlanego). Ponadto w projekcie budowalnym przewidziano, że usuwanie odpadów stałych (wystawianie pojemników na śmieci) będzie odbywało się poprzez wewnętrzną komunikację - klatkę schodową budynku (s. 13 pkt 3.5 - Projektu budowlanego - Projekt zagospodarowania terenu, Tom I), a więc pozostaje bez zmian.

Podnoszone w skardze zarzuty dotyczące braku możliwości zapewnienia przez inwestora przejazdu ciężkiego sprzętu budowlanego na teren działek o nr ew. [...] z punktu widzenia przepisów w sprawie warunków techniczno-budowlanych, nie mogą mieć wpływu na ocenę prawidłowości - zaakceptowanych przez odpowiednie organy - rozwiązań projektowych względem istniejącego i planowanego stanu zagospodarowania nieruchomości objętych inwestycją (tym bardziej w sytuacji, gdy nie ulega ono zmianie - zob. s. 13 pkt 3.2-3.4 Projektu budowlanego - Projekt zagospodarowania terenu, Tom I).

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut skargi, dotyczący rzekomego naruszenia § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Inwestor dołączył bowiem do projektu budowlanego, w odpowiedzi na wezwanie organu, analizę nasłonecznienia i przesłaniania dla pomieszczeń lokali mieszkalnych w sąsiednich budynkach, w tym dla budynku przy ul. D. w W., sporządzoną przez osoby uprawnione, posiadającą wymagane kwalifikacje (Rys. nr od [...] do [...] - Projektu budowlanego - Projekt zagospodarowania terenu, Tom I). Dokumenty te potwierdzają, że spełnione zostaną warunki nasłonecznienia lokali mieszkalnych w ww. budynku w dniach równonocy, zgodnie z wymogami określonymi w powołanych § 13 i § 60 ww. rozporządzenia.

W tym względzie należy także zauważyć, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa w żaden sposób nie podważyła prawidłowości wniosków wynikających z przedmiotowej analizy. Chcąc natomiast skutecznie zakwestionować zawarte tam konkluzje, skarżąca powinna była ewentualnie przedłożyć własną opinię, w której znalazłyby oparcie podnoszone przez nią twierdzenia. Całkowicie nieuprawnione są przy tym wywody autora skargi, jakoby istotne znaczenie w sprawie miało mieć "praktyczne zaciemnienie podwórka". Skarżąca zdaje się nie dostrzegać, że przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym § 13 i § 60, dotyczą nasłonecznienia i przesłaniania pomieszczeń w budynkach przeznaczonych na pobyt ludzi, nie zaś podwórzy bądź innych niezabudowanych terenów nieruchomości.

Za równie gołosłowne uznać przyjdzie twierdzenia skarżącej dotyczące potencjalnego naruszenia równowagi i uszkodzenia sąsiedniego budynku, które wynikać ma z tego, że konstrukcja stropów (belki stropowe) nieruchomości położonej przy ul. S. ułożone są prostopadle do krawędzi ulicy, natomiast nowoprojektowana nadbudowa nieruchomości S. zakłada ułożenie belek stropowych podłużnie do ww. ulicy. Odnosząc się do tego rodzaju argumentacji Wojewoda [...] słusznie wskazał, że projekt budowlany posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień dokonania ostatnich poprawek zaświadczeniem o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego, o których mowa w art. 12 ust. 7 Pr.bud. W przedmiotowej sprawie w poczet dokumentacji projektowej załączone zostały oświadczenia projektantów i osób sprawdzających potwierdzające, że projekt budowlany został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (s. 5 Projekt budowlany - Architektura, Tom II).

Podkreślenia wymaga, że organ prowadzący postępowanie zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę bada wyłącznie, czy zostało złożone oświadczenie projektanta i sprawdzającego projekt o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, stosownie do art. 20 ust. 4 Pr.bud. Stąd uprawnienia kontrolne organu administracji architektoniczno-budowlanej są ograniczone do ściśle określonych w art. 35 ust. 1 Pr.bud. przypadków. Tym przypadkiem nie jest zaś badanie zgodności projektu budowlanego pod kątem przyjętych rozwiązań projektowych. Zasadą jest, że w sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę organy nie weryfikują szczegółowych rozwiązań projektowych zawartych w przedłożonym projekcie budowlanym, natomiast badają projekt zagospodarowania terenu, co wyraźnie wynika z treści art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr.bud. Organ architektoniczno-budowlany nie prowadzi więc własnego, pełnego postępowania dowodowego, a jedynie sprawdza przedłożony projekt budowlany w zakresie wskazanym w przepisach Pr.bud. Innymi słowy, pełną odpowiedzialność za zgodność projektu z prawem ponoszą projektanci oraz ewentualnie osoba sprawdzająca projekt. Spoczywa na nich także odpowiedzialność cywilna za wady dokumentacji projektowej, jak również przed właściwą izbą zawodową. Merytoryczna kontrola projektu budowlanego przez organ nie jest uzasadniona. Kontrola ta ma charakter wyłącznie formalny (zob. np. wyrok NSA z 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 2089/18; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2019 r., sygn. akt VII SA/Wa 1988/18, CBOSA). Zatem tylko projekt zagospodarowania działki (terenu) - podlega kontroli właściwych organów w pełnym zakresie, tj. pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Natomiast kontrola projektu architektoniczno-budowlanego, poza sprawdzeniem wymogów z art. 35 ust. 1 pkt 3-5 Pr.bud., ograniczona została do kryteriów określonych w art. 35 ust. 1 pkt 1 tej ustawy (tak WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Ol 953/19, CBOSA).

Skarżąca również na poparcie sygnalizowanych wyżej nieprawidłowości w dokumentacji projektowej nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów w postaci opinii lub ekspertyz technicznych, które pozwalałyby zakwestionować poprawność rozwiązań projektowych przedłożonych przez inwestora. Podważenie dokumentacji fachowej wymagałoby przedłożenia opracowania sporządzonego przez osobę posiadającą wiadomości specjalne w danej materii. Tymczasem stanowisko skarżącej stanowi jedynie niczym nie popartą polemikę z opracowaniem sporządzonym przez podmiot wyspecjalizowany.

Podobnie nieuzasadniony charakter ma zarzut skargi, że organ nie zbadał negatywnego wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, co ma dotyczyć w szczególności zaprojektowania przeszklonej windy w odległości ok. 15 m od budynku skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...]. Skarżąca także i w tym przypadku nie wykazała, w jaki sposób wspomniana wyżej zabudowa wpłynie na poszanowanie uprawnień właścicielskich na sąsiedniej nieruchomości. Brak jest wskazania na choćby potencjalne naruszenie przez powyższe konkretnych norm techniczno-budowlanych, czy też ograniczenie możliwości zagospodarowania i dotychczasowego sposobu użytkowania działki skarżącej, a tym samym nieposzanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (zob. art. 5 ust. 1 pkt Pr.bud.).

Warto w tym miejscu wyjaśnić, że interes osób trzecich chroniony przepisem art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 tej ustawy. Każdy ma bowiem prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Z treści ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. wynika bowiem, że poszanowaniu podlegają nie wszystkie, lecz tylko uzasadnione (kwalifikowane) interesy osób trzecich. Uzasadnione interesy osób trzecich, o których mowa w tym przepisie, to interesy mające umocowanie w przepisach prawa. Nie chodzi więc o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych innych osób (por. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1643/19, CBOSA).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie za trafne uznał natomiast te zarzuty skargi, w których podnoszona jest kwestia niewykazania przez inwestora wymogu stawianego w decyzji o warunkach zabudowy, dotyczącego zapewnienia określonej liczby miejsc parkingowych.

Analizując tę kwestię zasadne jest w pierwszej kolejności wyjaśnienie, że w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, wedle którego, w niektórych przypadkach dopuszczalne jest zagwarantowanie stanowisk postojowych dla samochodów na innej działce niż działka inwestycyjna. Tak np. w wyroku z dnia 17 października 2018 r. (sygn. akt II OSK 2561/16, LEX nr 2574180) NSA stwierdził, że "(...) sąd I instancji dokonał wadliwej oceny, zgodnie z którą wymóg wynikający z przepisów planu miejscowego zapewnienia miejsc postojowych na własnej działce odnosi się wyłącznie do działki, na której planowana jest dana inwestycja. (...) Ponadto stanowiska Sądu I instancji nie potwierdza § 18 ww. rozporządzenia, ponieważ z tego przepisu również nie wynika, jak należy rozumieć pojęcie "na własnej działce". Paragraf 18 ust. 1 ww. rozporządzenia jest przepisem nieostrym. Dla jego prawidłowego zastosowania w okolicznościach danej sprawy niezbędne jest dokonanie takiej wykładni, która pozwoli na odkodowanie treści przepisu w sposób zgodny z zasadą ochrony prawa własności oraz wyrażoną w art. 4 Prawa budowlanego zasadą wolności budowlanej. Wykładnia § 18 ust. 1 warunków technicznych pozwala na przyjęcie, że w szczególnych okolicznościach urządzenie miejsc postojowych może nastąpić na innej działce niż działka inwestycyjna."

Tożsame stanowisko NSA zaprezentował m.in. w wyrokach: z dnia 20 marca 2018r., sygn. akt II OSK 1340/16, LEX nr 2486249, z dnia 6 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1008/17, LEX nr 2471031; a także z dnia 15 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1774/15, LEX nr 2292118.

W tym ostatnim orzeczeniu NSA wyjaśnił m.in., że "Zgodna z § 18 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) jest sytuacja, gdy na terenie inwestycji nie urządzono żadnych miejsc postojowych, ponieważ teren ten jest już tak zabudowany, że brak na to miejsca. Powołanego przepisu nie można rozumieć w ten sposób, że zawsze należy urządzać miejsca postojowe na terenie inwestycji, gdyż powodowałoby to, że w przypadku inwestycji, polegających na przebudowie budynków, które w całości lub prawie w całości zajmują działkę budowlaną, inwestycje te byłyby niedopuszczalne tylko z tego powodu, że na terenie działki nie jest możliwe urządzenie miejsc postojowych. Zatem w rozpoznawanej sprawie, która dotyczy właśnie takiej inwestycji (przebudowy budynku zajmującego prawie całą działkę budowlaną), nie było konieczne urządzanie miejsc postojowych na terenie inwestycji." (por. także wyrok NSA z dnia 10 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1736/14, LEX nr 2066362).

Tutejszy Sąd podzielając powyższe poglądy uznał zatem, że w okolicznościach kontrolowanej sprawy w pełni wystarczające i dopuszczalne byłoby wykazanie przez inwestora, zagwarantowania możliwości postoju samochodów na cudzym gruncie. Wynika to po pierwsze z faktu, że mamy do czynienia z nadbudową budynku położonego w ścisłej zabudowie śródmiejskiej, a po drugie, że na nieruchomości objętej inwestycją wyznaczenie takiego miejsca nie jest już obiektywnie możliwe.

Według stanowiska judykatury, wymóg urządzenia określonej ilości miejsc postojowych będzie spełniony także, gdy inwestor zabezpieczy te miejsca na działce sąsiedniej, do której ma tytuł prawny (np. umowę najmu) (zob. wyrok WSA w Krakowie z 21 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 722/14, LEX nr 1592497).

Niemniej, w orzecznictwie sądów administracyjnych jednocześnie zgodnie przyjmuje się, że "W ramach obowiązków przewidzianych w art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego rzeczą właściwego organu było sprawdzenie, czy dokumentacja złożona przez inwestora dowodzi tego, że urządzenie miejsc postojowych na wskazanym parkingu oraz hali garażowej pobliskiej nieruchomości ma charakter trwały i rzeczywisty. (...) Jeżeli więc prawo inwestora do urządzenia miejsc postojowych na parkingu ogólnodostępnym miało wynikać z umowy najmu, to powinny być w niej zawarte podstawowe dane identyfikujące tę nieruchomość (numer księgi wieczystej) oraz właściciela i tytuł prawny podmiotu wynajmującego. Tymczasem przedstawiona przez inwestora umowa najmu (...) nie zawierała podstawowych informacji pozwalających na ustalenie okoliczności istotnych dla oceny zachowania wymogów decyzji o warunkach zabudowy w przedmiocie miejsc postojowych. (...) w sprawie chodziło o sprawdzenie, czy zawarta przez inwestora umowa najmu gwarantuje zachowanie wymogów prawnych odnoszących się do miejsc postojowych związanych z realizacją zaprojektowanego budynku mieszkalno-usługowego." (zob. wyrok NSA z dnia 20 września 2018 r., sygn. akt II OSK 1078/18, LEX nr 2584293).

Z uwagi na powyższe przyjąć należy, że obowiązkiem inwestora jest przedłożenie takiej dokumentacji, która pozwala na identyfikację wydzielonych miejsc postojowych, co jest niezbędne w szczególności dla weryfikacji rzeczywistego charakteru zapewnienia ich deklarowanej liczby i dostępności, w tym dla wykluczenia ewentualności wielokrotnego wynajmowania tych samych miejsc na rzecz różnych podmiotów. Ponadto, konieczne jest wykazanie, że deklarowane zagwarantowanie miejsc postojowych na potrzeby projektowanej inwestycji ma charakter rzeczywisty i trwały (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 721/19, LEX nr 2751630).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się również, że miejsca postojowe powinny znajdować się na terenie zapewniającym trwałe urządzenie miejsc parkingowych – niedopuszczalne jest przy tym, aby podstawą dla uznania obowiązku zapewnienia miejsc postojowych była umowa najmu np. z miesięcznym terminem wypowiedzenia (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1004/12; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 721/19; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 października 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 491/20, CBOSA). Jednocześnie niezbędne jest, aby tytuł prawny, który stanowi podstawę dla korzystania z terenu, na którym ma być urządzony parking obsługujący inną inwestycję, wyraźnie wskazywał, które miejsca przeznaczone są do obsługi komunikacyjnej (por. powołane wyżej wyroki WSA w Poznaniu). Jak zauważa się w niektórych opracowaniach prawniczych, niezwykle istotne jest ponadto, aby umowy te wprost stwierdzały, że celem ich zawarcia jest konkretnie spełnienie wymogów dotyczących obowiązku zapewnienia miejsc parkingowych – częstą praktyką jest bowiem przedkładanie umowy najmu miejsc parkingowych, która przypomina bardziej "zwykłą" umowę najmu zawartą w celu zaparkowania samochodu, niż umowę zawartą w celu de facto nierozerwalnego "sprzężenia" konkretnego miejsca parkingowego z inwestycją (zob. artykuł: Zapewnienie miejsc parkingowych dla inwestycji poza jej terenem, autorstwa r.pr. Aleksandra Moroza, dostępne w Internecie).

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 17 listopada 2017 r. (sygn. akt II OSK 91/17, CBOSA), niedopuszczalne jest także wyznaczenie miejsca parkingowego w sposób prowizoryczny.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić trzeba, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie zweryfikowały w poprawny sposób, tj. wynikający z przywołanych wyżej wytycznych, złożonej przez inwestora umowy najmu miejsca parkingowego z dnia [...] grudnia 2020 r. (k. 59 akt administracyjnych). Po pierwsze z treści tego dokumentu nie wynika nawet, z jakim podmiotem ww. umowa została zawarta. Brak jest oznaczenia pozwalającego na identyfikację formy prawnej w jakiej wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą. Nie wiadomo, czy jest to np. osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, czy też spółka prawa handlowego. Brak jest przy tym informacji pozwalających na ustalenie, że osoba, która podpisała rzeczoną umowę w imieniu wynajmującego była w dniu jej zawarcia upoważniona do reprezentacji tego podmiotu. Po drugie, w umowie nie zawarto danych pozwalających na identyfikację działki, na której posadowione są miejsca parkingowe mające być przedmiotem najmu. Po trzecie, brak jest jakiejkolwiek dokumentacji potwierdzającej tytuł prawny wynajmującego do tej nieruchomości. Po czwarte z umowy nie wynika rzeczywisty i trwały charakter nawiązanego stosunku zobowiązaniowego. Brak jest chociażby informacji, na temat okresu, na jaki umowa ta została zawarta i czy istnieje – oraz ewentualnie pod jakimi warunkami - możliwość jej rozwiązania. Po piąte w umowie nie określono dokładnie konkretnego miejsca postojowego oraz innych danych, które pozwalałyby wykluczyć możliwość wielokrotnego wynajmowania tego miejsca na rzecz różnych podmiotów. Po szóste w umowie nie podano parametrów technicznych przedmiotowego miejsca postojowego, co pozwalałoby zweryfikować jego zgodność z warunkami techniczno-budowlanymi.

Tym samym, Sąd doszedł do przekonania, że przedłożona przez inwestora umowa najmu miejsca postojowego z [...] grudnia 2020 r. nie stanowi prawidłowego wykazania warunku określonego w decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z [...] sierpnia 2014 r., gdzie wyraźnie określono, że "Dla przedmiotowego terenu należy przyjąć następujące wskaźniki miejsc postojowych dla mieszkańców: - 1 miejsce / 1 mieszkanie" (pkt 2.5) oraz, że "planowana inwestycja nie może powodować zmniejszenia ilości ogólnodostępnych miejsc parkingowych w pasach dróg publicznych na terenach przyległych do inwestycji" (pkt 2.1). Skoro projekt budowlany przewiduje nadbudowę budynku przy ul. S. w W., skutkiem czego będzie powstanie nowego lokalu mieszkalnego, to obowiązkiem inwestora jest zagwarantowanie dodatkowego miejsca parkingowego, zgodnie z postanowieniami ww. decyzji o warunkach zabudowy oraz obowiązującymi w tym zakresie przepisami Prawa budowlanego i norm techniczno-budowlanych.

Wobec powyższego, ponownie rozpoznając sprawę organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany będzie uwzględnić powyższą ocenę prawną i przeprowadzić postępowanie zgodnie z regułami wynikającymi w szczególności z przepisów ustawy - Prawo budowlane oraz art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Realizacja tego zadania wymagać będzie przede wszystkim ponownego wezwania inwestora, w oparciu o przepis art. 35 ust. 3 Pr.bud., do usunięcia nieprawidłowości i uzupełnienia istotnego braku dokumentacji projektowej, a następnie jej dokładne przeanalizowanie przez organy i wyjaśnienie, czy tak zaproponowane przez inwestora rozwiązanie projektowe w zakresie zapewnienia miejsca postojowego gwarantuje rzeczywiste i trwałe jego urządzenie poza terenem przeznaczonym pod realizację zamierzenia budowlanego.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i lit. c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.), zasadzając od organu na rzecz skarżącej zwrot uiszczonego wpisu sądowego (500 zł) i kosztów zastępstwa procesowego (wynagrodzenie pełnomocnika - 480 zł).