Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 667/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 15 i 16, art. 98a ust. 1 i 1b, art. 151 ust. 1, art. 153, art. 154, art. 155, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 106 par. 3, art. 133 par. 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: par. 36 ust. 1-4 i 6, par. 55 ust. 2, par. 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: par. 2 pkt 5, par. 14 ust. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2018 poz 265
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości  z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych

SENTENCJA

Dnia 14 sierpnia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska, Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka, , Protokolant St. asystent sędziego Marcelina Niewiadomska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2024 roku sprawy ze skargi A. P., M. P. oraz W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 8 maja 2023 roku znak: SKO-4160.20.2023 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 26 stycznia 2023 roku nr 7/2023, znak: DM-DM-V.3134.64.2022.NB; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi solidarnie na rzecz skarżących A. P., M. P. oraz W. P. kwotę 4.463 (cztery tysiące czterysta sześćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. dj


UZASADNIENIE

II SA/Łd 667/23

Uzasadnienie

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga K., P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 8 maja 2023 roku (znak: SKO-4160.20.2023) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

Z akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta Łodzi decyzją z 26 stycznia 2023 r. ustalił wobec K. P. opłatę adiacencką w wysokości 28.200,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 3335 m2, spowodowanego jej podziałem na działki [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożył K. P.

Skarżący zarzucił, że rzeczoznawca nie uwzględnił, iż w decyzji o warunkach zabudowy dla działki o nr [...] ustalono dwie obowiązujące linie zabudowy: dla budynku frontowego od strony działki o nr [...] pełniącej rolę drogi wewnętrznej w odległości ok. 8,5 m od jej granicy oraz od planowanej do wydzielenia drogi wewnętrznej na przedmiotowej działce - w jednakowej odległości dla wszystkich budynków.

Następnie skarżący podniósł, że operat szacunkowy jest niespójny: na str. 6, w punkcie 2.4 podano "Daty istotne dla określenia wartości" zgodnie z art. 98 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaś na str. 28 dokonano oszacowania wartości działki po podziale w oparciu o stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o podziale, a wartość według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Dalej skarżący zakwestionował, że szacunku dokonano w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z przytoczonym paragrafem wartość tej działki winna być określona na dzień ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. na dzień 26 stycznia 2023 roku. W operacie szacunkowym brak analizy rynku w okresie od czerwca 2022 roku do stycznia 2023 roku zarówno w zakresie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jak i terenów dróg wewnętrznych. Wobec powyższego zdaniem skarżącego organ nie dokonał analizy dowodu w sprawie jakim był operat szacunkowy.

Skarżący stwierdził ponadto, że przy wycenie działki po podziale o nr [...], należy zwrócić uwagę na następujące fakty: działka ta odpowiada fragmentowi działki o nr [...] przeznaczonej w wydanych warunkach zabudowy pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i jej fragment znajduje się poza linią zabudowy tj. 8,5 m x 6 m , czyli 51 m², wyłączonych jest spod prawa zabudowy. Działka drogowa po podziale posiada szerokość 6 m i powierzchnię 291 m² i nie może samodzielnie być zagospodarowana ze względu na: kształt, powierzchnię i ograniczenia wynikające z postanowień w decyzji o warunkach zabudowy i decyzji podziałowej. Zatem brak jest podstaw do uwzględnienia jej w sumie wartości działek po podziale. Możliwymi do samodzielnego zagospodarowania działkami wchodzącymi w skład nieruchomości po podziale są tylko działki: o nr [...].

Skarżący zarzucił ponadto, że założenia przyjęte przez rzeczoznawcę w zakresie trendu czasowego nie są spójne i odbiegają od danych wykazanych w tabeli nr 1 i tabeli nr 2. Ceny jednostkowe wskazane w tabeli nr 1 (w kolumnie cena), przed poprawką wyraźnie wskazują na tren malejący od 2019 roku, a nie wzrostowy - str. 21 operatu. Natomiast w tabeli nr 2 , w okresie 07.2020 - 12.2020, brak jest widocznej jakiejkolwiek zmiany cen.

Poza wyżej wymienionymi uwagami operat szacunkowy zawiera wiele braków i omyłek nie pozwalających na przeanalizowanie przyjętych przez rzeczoznawcę założeń. Na przykład brak jest przedstawienia uzasadnień przyjętych w wycenie parametrów: trendu czasowego, zastosowanej ekstrapolacji, przyjęcia wagi aż 80% w przypadku cechy lokalizacja. Opisy działek przyjętych do porównań str. 24 i str. 25 - 26 zostały wykonane niespójnie z opisami cech na str. 22 - 23 i str. 26. Brak jest w tabelach nr 1 i nr 2 podania cen transakcyjnych, obrębów, przeznaczenia (na podstawie jakiego dokumentu planistycznego zostało przyjęte, że są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w szczególności nieruchomości wymienionych w tabeli nr 1), wskazania odległości od autostrady A1, dostępu do drogi publicznej, jeśli posiadały udział w innej nieruchomości, to w jaki sposób wyliczono cenę jednostkową, tj. z uwzględnieniem ceny za udział, czy z jej pominięciem, odległości od centrum, występujących uciążliwości lub ich braku. Podane informacje są podane w sposób niekompletny, wymagają uporządkowania i uzupełnienia, aby operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 3335 m² stanowiła w dacie wydania decyzji o podziale własność K. P. Podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z 10 maja 2021 r., która stała się ostateczna 17 maja 2021 r. Kolegium wskazało również, że w uchwale Rady Miejskiej w Łodzi nr XXII/461/07 z 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stawkę tę ustalono na poziomie 30% wartości różnicy. (Dz.Urz. Woj. Łódz. z 2007 r., Nr 401 poz. 4195). Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 31 października 2022 roku z którego wynika, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości wynosi 94.000,00 zł, co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki opłaty adiacenckiej daje kwotę 28.200,00 zł (opłata adiacencka).

Z uwagi na zarzuty merytoryczne zawarte w odwołaniu Kolegium wystąpiło do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z 17 kwietnia 2023 r., jak wskazało Kolegium, biegły w sposób logiczny i rzeczowy odniósł się do zarzutów odwołującego i podtrzymał wartości nieruchomości przed i po podziale określone w operacie szacunkowym. W ocenie Kolegium wyjaśnienia biegłego w całości zasługują na uwzględnienie.

Przede wszystkim Kolegium nie podzieliło argumentacji strony co do nieprawidłowego zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Drogi to szczególny rodzaj nieruchomości, których obrót rynkowy właściwie nie istnieje. Bardzo rzadko zdarza się transakcja dotycząca działki drogowej, w której strony są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej. Zbywane są udziały w nieruchomości drogowej, najczęściej w sytuacji przymusowej. Te transakcje jednak nie mogą stanowić podstawy określenia wartości całej działki drogowej, tak jak sprzedaż udziałów w każdej innej nieruchomości nie może stanowić podstawy określenia wartości całej nieruchomości. Nie przewidują tego ani przepisy prawa ani zasady wyceny. Stąd też wszystkie uregulowania prawne dotyczące określania wartości dróg (publicznych i odpowiednio dróg wewnętrznych) w warunkach braku transakcji, uzależniają (sprowadzają) wartość tych dróg do wartości gruntów, jakie je otaczają lub z jakich zostały wydzielone. Z uwagi zatem na niemożliwość określenia wartości nieruchomości drogowej na podstawie transakcji sprzedaży, na potrzeby określenia ich wartości został sformułowany § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy tego paragrafu dotyczą bezpośrednio celów odszkodowawczych, lecz przy założeniu równości stron zobowiązanych do świadczenia pieniężnego nie ma przeszkód do stosowania ich dla innych celów, w tym, ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Kolegium wyraziło stanowisko, iż zastosowanie tych przepisów nie krzywdzi właściciela nieruchomości (nie powoduje zwiększenia opłaty adiacenckiej), ale też nie powoduje nieuzasadnionego jej zmniejszenia - wzrost wartości nieruchomości generowany jest wyłącznie przez grunt wydzielony pod zabudowę mieszkaniową. Oznacza to, że dzięki zastosowaniu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jednostkowa wartość nieruchomości przed podziałem i jednostkowa wartość po podziale gruntu jako działki "drogowej", nie uległa zmianie. Zatem ta część powierzchniowa nieruchomości jest całkowicie neutralna dla wysokości opłaty adiacenckiej.

Ponadto Kolegium podkreśliło, iż celem wyceny było określenie wartości rynkowej nieruchomości, dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, a co za tym idzie nie można abstrahować od regulacji zawartych w decyzji podziałowej. Są one dla rzeczoznawcy majątkowego wiążące. Tymczasem z treści decyzji podziałowej wynika m.in., że do wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...]oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o [...] dołączono decyzję o warunkach zabudowy z 21 maja 2020 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji przy ul. [...] na działce nr [...] oraz że podział nieruchomości polegał będzie na wydzieleniu z działki o nr [...] działek nr: [...], które będą przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, natomiast działka nr [...] będzie pełniła funkcję drogi wewnętrznej. W tym kontekście za jak najbardziej prawidłowe Kolegium uznało określenie przez biegłego przeznaczenia wycenianej nieruchomości zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy jako budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i przyjęcie, że działka nr [...] jest działką drogową, która należy wycenić zgodnie z § 36 powołanego wyżej rozporządzenia.

Następnie Kolegium podniosło, że całkowicie zbędne jest również wskazywanie w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej obowiązujących linii zabudowy wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Są to informacje nie mające wpływu na jej wymierzenie.

Odnośnie zaś do wątpliwości strony, czy do porównania rzeczoznawca majątkowy faktycznie przyjął nieruchomości, które spełniają kryteria nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami Kolegium stwierdziło, iż w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, dla których znał ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy nieruchomości. Nieruchomości te, na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości, stanowią katalog zamknięty jako najbardziej podobne wśród wszystkich przeanalizowanych transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie biegły potraktował te nieruchomości jako reprezentatywną próbę i poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Jak niezbicie wynika treści operatu szacunkowego, w ocenie podobieństwa i doborze nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy kierował się następującymi aspektami: obszar gminy Łódź, prawo własności gruntu niezabudowanego, przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W ocenie Kolegium, uwzględnienie podobieństwa w zakresie opisanym powyżej, jest elementem koniecznym, bo wynikającym z przepisów prawa, ale i wystarczającymi dla prawidłowej wyceny. Trudno zatem uznać, by dobór nieruchomości do porównań był niewłaściwy i nieodpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Również dane dotyczące transakcji przyjętych do porównań, w ocenie Kolegium, są wystarczające do ich zidentyfikowania, a zamieszczenie innych niż wymaganych prawem informacji o nieruchomościach przyjętych do porównań w tym np. numerów działek, czy numerów repertoriów aktów notarialnych, byłoby naruszeniem przepisu art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji złamaniem tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Kolegium podzieliło przekonanie organu pierwszej instancji o prawidłowości operatu szacunkowego i przyjmuje wyjaśnienia biegłego, w warstwie merytorycznej uznając je za wiarygodne i zgodne z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i sztuką szacowania.

W przedmiotowej sprawie nie budzi zatem wątpliwości Kolegium, iż wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej zostały spełnione, brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, by organ pierwszej instancji, nieprawidłowo ocenił stan faktyczny i wydał decyzję z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie norm prawnych. Również co do sporządzonego operatu szacunkowego w sprawie, Kolegium nie miało zastrzeżeń.

Kolegium dokonało oceny załączonego do akt operatu szacunkowego pod względem formalnoprawnym (cel i przedmiot wyceny, daty, zastosowane podejście i metody szacowania, przeznaczenie nieruchomości, forma opracowania, elementy obligatoryjne operatu, uprawnienia rzeczoznawcy) i uznało je za prawidłowe, a w warstwie merytorycznej, wobec braku innego operatu szacunkowego lub oceny ze strony organizacji zawodowej, przyjęło za wiarygodne i prawidłowe ustalenia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości wycenianego gruntu. W ocenie Kolegium bowiem, organ prowadzący postępowanie w pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Z tego powodu jest warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.), co w ocenie Kolegium miało miejsce.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi K. P. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów:

1) prawa materialnego:

- art. 98a ust. 1b i art. 153 ust. 1, 154 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię oraz zastosowanie, a w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej;

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie dla celu wyceny przedmiotowej działki zastosowania podejścia porównawczego nieruchomości, które nie spełniają warunku podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny;

- art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w operacie szacunkowym sporządzonych na potrzeby przedmiotowej sprawy, pomimo zgłoszonych przez stronę zastrzeżeń;

2) prawa procesowego:

- art. 7 oraz art. 77 i art. 80 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny, zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w operacie szacunkowym sporządzonych na potrzeby przedmiotowej sprawy, pomimo zgłoszonych przez stronę zastrzeżeń, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wysokości opłaty adiacenckiej;

- art. 136 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii zespołu biegłych rzeczoznawców lub zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę podczas gdy z dyspozycji powołanego artykułu wynika obowiązek organu odwoławczego uzupełnienia posiadanego materiału dowodowego.

Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Łodzi, a także zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi strona zauważyła, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w istocie uchyliło się od obowiązku oceny operatu szacunkowego, pomimo zgłoszonych przez stronę zastrzeżeń i bezkrytycznie przyjęło złożone przez w rzeczoznawcę dodatkowe wyjaśnienia.

Skarżący podtrzymał wszystkie zgłoszone w czasie postępowania zarzuty do treści operatu szacunkowego, a w szczególności:

- do wyceny opłaty adiacenckiej ma zastosowanie art. 98 a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przed podziałem stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wartość nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Po podziale stan nieruchomości przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako możliwych zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z decyzją podziałową oraz art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki drogowe nie mogą zostać sprzedane samodzielnie, muszą zostać sprzedane łącznie z działkami pod zabudowę mieszkaniową. Przepis ten nie odsyła do rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. W rozporządzeniu brak procedury wyceny działek dla celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, czyli zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

- § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości dotyczy wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa [...]. Zgodnie z § 36 ust. 1 określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Dla działki po podziale - drogowej mamy sprzeczność dat, rzeczoznawca dla wartości działek po podziale ("drogowych") przyjął stan z dnia wydania decyzji, a nie z dnia kiedy decyzja stała się ostateczna. Automatycznie do działek "drogowych" przyjęto parametry działki przed podziałem (czyli znacznie korzystniejsze niż po podziale). Tym samym sprzecznie z ustawą zastosowano przepisy rozporządzenia.

- Jeżeli jednak założyć, że § 36 ust. 6 punkt 5) rozporządzenia ma zastosowanie, to i tak nie ma to miejsca w operacie szacunkowym, gdyż brak jest w tym paragrafie dyspozycji, która by mówiła, że należy przyjąć bez oszacowania wartość działki przed podziałem. Zgodnie z § 36 ust. 6 punkt 5) przepisy ust. 1- 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: Jeżeli działka zgodnie z warunkami zabudowy, była przeznaczona pod drogę wewnętrzną, to do określenia wartości działki drogowej należy zastosować § 36 ust. 4, który daje dyspozycję jak należy określić wartość takiej drogi. Paragraf ten stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

- W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jeśli nie, to wycena jest realizowana w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, z uwzględnieniem stanu nieruchomości po podziale - to o tym mówi art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

- W zakresie opisu transakcji podobnych i porównawczych, to opisy operatu nie są jasne i czytelne. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, stosując podejście porównawcze należy znać ceny transakcyjne i cechy nieruchomości podobnych. Zatem w operacie szacunkowym powinny być podane ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a nie ceny jednostkowe 1 m². Brak jest możliwości sprawdzenia poprawności wyliczenia 1 m². Tym bardziej, że rzeczoznawca przy transakcjach z dostępem do drogi publicznej, przez drogę wewnętrzną, pominął cenę zapłaconą za udział w działce drogowej, zaniżając w ten sposób cenę takich transakcji w porównaniu do cen działek z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej.

- Dodatkowo nie wiadomo, jaki dostęp do drogi publicznej posiadały wskazane nieruchomości. Czyli nie wiadomo jakie prawa określił rzeczoznawca. Zgodnie z art. 4 ust. 6a) ustawy o gospodarce nieruchomościami określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości: Innym prawem jest służebność, bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy udział w drodze wewnętrznej.

- Brak opisu nieruchomości podobnych, w odniesieniu do przyjętych cech, co czyni operat niejasnym i nielogicznym. Rzeczoznawca nie wyjaśnił, z jakich powodów przyjmuje takie a nie inne cechy. Co jest niezgodne z § 43, który mówi, że trzeba nieruchomość będącą przedmiotem wyceny porównać kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, których cechy są znane, czyli winny być opisane w sposób jasny i logiczny, a nie w sposób bardzo ogólny i nie dający się przypisać do danej transakcji. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

- Dużą wątpliwość budzi również przyjęcie przez rzeczoznawcę , wzrostu cen, z tytułu zmiany cen w czasie. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 9) w operacie powinno się przedstawić obliczenia wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Elementem obliczeń wartości nieruchomości jest zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Art. 153. 1 mówi również, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

- Działki budowlane bez dostępu do drogi publicznej nie występują na rynku, zatem wyliczenie wartości działek po podziale, z pominięciem ceny za udział w działce drogowej powoduje, że te ceny są nierynkowe, co powoduje naruszenie art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z § 4.3 rozporządzenia. Zatem do wyceny działek po podziale przyjęto ceny nierynkowe.

Zdaniem skarżącego, działki drogowe winny być pominięte w wyliczeniach, przyjmując do wyliczeń ceny rynkowe działek budowlanych wraz z ceną udziałów w drogach wewnętrznych. Opierając to na tym, że są to działki, które samodzielnie nie mogą funkcjonować, co potwierdza rynek - brak takich transakcji na rynku oraz wyraźnie zwraca na nie decyzja podziałowa, której regulacje muszą być koniecznie uwzględnione w wycenie oraz postanowienia art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że działki muszą mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej,

-w operacie szacunkowym, pominięto milczeniem te uregulowanie prawne, zostały nie uwzględnione dyspozycje art. 93 ust 3 oraz wynikające z niego wskazania decyzji podziałowej. A nawet wycena została wykonana w sprzeczności do tego przepisu, gdyż do wyceny przyjęto transakcje z pominięciem ceny za udział w działce drogowej. Ewentualnie wyceniając działki "drogowe" po podziale należało obciążyć ustanowieniem służebności.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Postanowieniem z 3 października 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zawiesił postępowanie sądowoadministracyjne z uwagi na śmierć strony skarżącej. Następnie z uwagi na wniosek następców prawnych zmarłego K. P. o podjęcie zawieszonego postępowania Sąd postanowieniem z 20 lutego 2024 r. podjął zawieszone postepowanie z udziałem następców prawnych zmarłego K. P.– A. P., M. P. oraz W. P.

Przy piśmie z 20 maja 2024 r. pełnomocnik skarżących przedłożył opinię o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 31 października 2022 r. sporządzoną przez Komisję Arbitrażową Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości im. prof. Andrzeja Hopfera Oddział w Ł., wnosząc o przeprowadzenie dowodu z załączonego dokumentu na okoliczność wadliwości opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli w ramach tak zakreślonej kognicji sądów administracyjnych, sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa w sposób określony w powołanych przepisach, co uzasadnia ich uchylenie w całości.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że przedmiotem skargi w kontrolowanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 8 maja 2023 roku utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 26 stycznia 2023 roku ustalającą K. P. opłatę adiacencką w wysokości 28.000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 3335 m2, spowodowanego jej podziałem na działki [...].

Materialnoprawną podstawę nałożonego na stronę skarżącą obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) [dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami]. Przepis ten, w zdaniu pierwszym określa, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Warunkiem koniecznym możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości, jest zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wartość nieruchomości według stanu przed podziałem oraz po podziale, określa rzeczoznawca majątkowy w opinii mającej formę operatu szacunkowego (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to tym samym, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartości nieruchomości determinuje rozstrzygnięcie organu w zakresie możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej i jej wysokość, skoro opłata adiacencka zależy od wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten ustalany jest w opinii rzeczoznawcy majątkowego w następstwie określenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości według stanu przed podziałem oraz po podziale nieruchomości.

Przesłanka wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości, stanowiła przedmiot sporu w niniejszej sprawie, gdyż skarżący zakwestionował ustalenie organów co do wzrostu wartości spornej nieruchomości wskutek jej podziału, kontestując dowód, na podstawie którego organ poczynił to ustalenie, tj. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości w stanie przed podziałem na kwotę 263.000 zł, a po podziale na kwotę 357.000 zł, a zatem ustalający różnicę wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem na kwotę 94.000 zł.

W tym zakresie strona podnosiła przede wszystkim zarzuty co do nieprawidłowego zastosowania w sprawie art. 98 ust. 1b i art. 153, art. 154 oraz art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ustalaniu wartości nieruchomości po podziale i błąd co do określenia wartości wydzielonej działki drogowej (tj. drogi dojazdowej, wewnętrznej) w oparciu o stwierdzoną w operacie wartość 1 m2 nieruchomości w stanie przed podziałem i po podziale. Ponadto strona skarżąca zarzucała przyjęcie przy wycenie do porównania nieruchomości, których nie można uznać za nieruchomości podobne, przedstawiając argumenty dla poparcia wskazanych zarzutów. Organ II instancji, wydając rozstrzygnięcie w następstwie odwołania strony skarżącej zawierającego ww. zarzuty, podtrzymał stanowisko organu I instancji o wzroście wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanym jej podziałem, oparte na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. Uzasadniając natomiast podjęte rozstrzygnięcie, organ odwoławczy przytoczył przepisy właściwe dla określenia opłaty adiacenckiej, wskazał na sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości, na szczególną moc dowodową i zasady oceny operatu szacunkowego oraz opisał sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 31 października 2022 r., uznając go za wiarygodny dowód w sprawie. Odnosząc się zaś do zarzutów strony skarżącej dotyczących operatu szacunkowego, organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy skutecznie je odparł przedstawiając swoje stanowisko w sprawie.

Mając zatem na uwadze charakter niniejszej sprawy i przedmiot zarzutów skarżącego wskazać należy, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie (ma moc prawną opinii biegłego – art. 84 § 1 k.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Niemniej jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. W zakresie kompetencji organu pozostaje ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Z powyższego wynika więc, że organ może dokonać samodzielnej oceny operatu szacunkowego w świetle jego zgodności z przepisami prawa, w tym art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zatem, ocena operatu szacunkowego organu administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć owych wiadomości specjalnych. Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. np. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., I OSK 1087/09).

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych to stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w ust. 174 ust. 7 pkt 1.

W aktualnym stanie prawnym, tzn. po uchyleniu od 1 września 2017 r. przepisu art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami (przepis ten został uchylony przez art. 1 pkt 27 lit. b ustawy z 20 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami z dniem 1 września 2017 r.), ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ma jedynie pomocniczy charakter przy dokonywaniu analizy mocy dowodowej opinii biegłego przez sąd albo przez organ administracji (E. Klat-Górska (w:) A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat-Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 157).

W kontekście poczynionych wyżej rozważań dotyczących oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, należy mieć zatem na uwadze, że art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami modyfikuje ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Warto też odnotować, że przedmiotem ochrony w postępowaniu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są prawa rzeczoznawcy, a sytuacja prawna podmiotów, która uległa aktualizacji na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego (zob. postanowienie TK z 2 kwietnia 2014 r., SK 26/13, OTK-A 2014, Nr 4, poz. 46).

W niniejszej sprawie strona skarżąca zwróciła się do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości im. prof. Andrzeja Hopfera z siedzibą w Warszawie, które to stowarzyszenie spełnia wymogi z art. 4 pkt 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o to, aby organizacja ta podjęła się dokonania w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny i wydania opinii o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Nie można co prawa nie zauważyć, że jak wynika z akt sprawy skarżąca zawarła umowę z ww. stowarzyszeniem 25 marca 2024 r., a zatem już po doręczeniu skarżącej decyzji organu II instancji.

W tym miejscu należy jednak w ocenie Sądu podkreślić, że strona skarżąca była aktywna w całym toczącym się przed organem I instancji postępowaniu. Godzi się również zauważyć, że odwołanie strony skarżącej precyzyjnie wskazywało konkretne zarzuty (z szeroką argumentacją) dotyczące sporządzonego operatu. Strona skarżąca zwracała bowiem m.in. uwagę na to, że nieruchomości przyjęte dla potrzeb określenia wartości nieruchomości, co do której toczyło się postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, nie stanowiły nieruchomości podobnych, zgłaszała także zarzuty co wyceny działki jako działki drogowej.

Przechodząc w dalszej kolejności już do oceny zarzutów skargi i ustaleń organów administracji w sprawie, zdaniem Sądu, uznać należy, iż w niniejszej sprawie strona skarżąca słusznie mogła mieć wątpliwości co do poprawności sporządzonego operatu.

Sąd uznał za uzasadniony zarzut dotyczący ustalenia wartości po podziale działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Ustalenie wartości tej działki miało znaczenie dla określenia wartości całej nieruchomości po podziale. Rzeczoznawca prawidłowo ustalił w operacie wartość tej części nieruchomości przed podziałem uwzględniając przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Taka funkcja nieruchomości wynika bowiem z jedynego dokumentu określającego przeznaczenie nieruchomości – decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast ustalenie ceny wydzielonej już działki przeznaczoną pod drogę wewnętrzną tak jak działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, budzi uzasadnione wątpliwości.

Wartość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o znacznej wielkości jest z reguły niższa od nieruchomości o mniejszej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę dla poszczególnych inwestorów domów jednorodzinnych. Różnica w wartości tych nieruchomości wynika niewątpliwie z mniejszego popytu na nieruchomości o znacznej wielkości, które zakupywane są przez developerów realizujących osiedla domków jednorodzinnych, a podmiotów takich jest mniej w stosunku do inwestorów indywidualnych. Różnica ta wynika jednakże również z faktu, iż każda z działek budowlanych o małej powierzchni musi posiadać dostęp do drogi publicznej, istnienie takiego dostępu wpływa na podwyższenie wartości nieruchomości. Natomiast duża nieruchomość musi taki dostęp posiadać, jako całość, tj. jedna działka. W przypadku podziału nieruchomości zapewnienie dostępu do drogi publicznej poszczególny małym nieruchomościom wiązać się może w koniecznością ustanowienia służebności, istnienie takiego obciążenia wpływa na cenę poszczególnych działek. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej poszczególnym działkom może także nastąpić przez wydzielenie dróg wewnętrznych. Nieruchomości przeznaczone pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Cena takich nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe - drogi wewnętrzne, odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadzi zatem do zawyżenia wartości tej nieruchomości i jest krzywdzące dla właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie uwzględnia ono bowiem realnej ceny jaką może on osiągnąć przy sprzedaży takiej nieruchomości. Reasumując, ustalenie wartości nieruchomości po podziale powinno uwzględniać rzeczywiste cechy powstałych działek - z jednej strony fakt, iż powstałe działki budowlane mają dostęp do drogi publicznej, co wpłynie na podniesienie ich ceny, a z drugiej strony fakt, iż część działki podlegającej podziałowi została przeznaczona pod drogę wewnętrzną co spowoduje zmniejszenie wartości tej działki w stosunku do pierwotnego przeznaczenia.

Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Określenie wartości nieruchomości winno być zgodnie z tą ustanowioną przez ustawodawcę zasadą. Z art. 155 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Wbrew stanowisku zawartemu w operacie, przy ustalaniu wartości nieruchomości możliwe jest i celowe uwzględnienie drogowego charakteru działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną.

Obowiązujący w dacie dokonywania podziału przepis § 36 ust. 6 rozporządzenia stanowił, iż do ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 - 4 rozporządzenia. Z brzmienia tych przepisów dotyczących, co do zasady, wywłaszczenia nieruchomości, wynika konieczność określania przeznaczenia nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji, przeznaczającej nieruchomość pod drogę. Takie rozwiązanie jest uzasadnione w przypadku pozbawienia strony prawa własności nieruchomości. Zostało ono wprowadzone w tym celu, by nie doprowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości, która miała uprzednio inne przeznaczenie wpływające na wyższą wartość nieruchomości, a konsekwencji nie doprowadzić do zaniżenia należnego stronie od organu odszkodowania.

Odpowiednie stosowanie tego unormowania w przypadku podziału nieruchomości i ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości z tego tytułu, winno uwzględniać odmienność tej instytucji. Użycie zwrotu "stosuje się odpowiednio" oznacza, że stosowanie norm wynikających z przepisów, do których nastąpiło odesłanie nie musi następować automatycznie i dosłownie. Organ stosujący określone przepisy odpowiednio winien zawsze mieć w tym zakresie na względzie cel i formę danego postępowania, jak również winien uwzględniać różnice w stosunku do uregulowań, które mają być odpowiednio stosowane. Odpowiednie stosowanie prawa winno uwzględniać modyfikacje wynikające z różnic obu uregulowań. Analogiczny cel, jaki miał na uwadze prawodawca - by nie zaniżyć niezasadnie należności podmiotu, któremu odbierane jest prawo własności nieruchomości, winien być uwzględniony przy określaniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. W tym jednak przypadku, cel ten winien prowadzić do takiego rozwiązania, by niezasadnie nie doszło do zawyżenia obciążenia finansowego nakładanego na właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi.

W operacie należy zatem uwzględnić taką wartość nieruchomości stanowiącej po podziale drogę wewnętrzną, jaką mają działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Operat sporządzony w niniejszej sprawie nie uwzględnia tego wymogu. Ustalenie opłaty na jego podstawie jest zatem nieprawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy jeszcze, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym określił wartość ww. działek w oparciu o § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, w następstwie stwierdzenia braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne na terenie miasta Ł. w badanym okresie. Z treści przepisu § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia wynika, że ma on zastosowanie do sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. W § 36 ust. 4 rozporządzenia określono natomiast sposób wyceny właściwy do sytuacji, gdy dana nieruchomość na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową, ze wskazaniem, że w takiej sytuacji wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego wynika, że dla zastosowania sposobu wyceny określonego w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, konieczne jest wykazanie, że w danym przypadku zachodzi sytuacja objęta hipotezą tej regulacji, a więc że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Tego jednak w sprawie zabrakło. Ponadto, co istotne w sprawie, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie stwierdził, że zastosowanie w sprawie § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, wynika z poczynionego ustalenia, że na terenie miasta Ł. w badanym okresie nie odnotowano transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Zauważyć jednak należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, oparty o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia i stanowisko iż wycena winna odpowiadać faktycznej wartości danego prawa, że szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. m.in. wyroki NSA z: 14 czerwca 2018 r., I OSK 1751/16; 10 lipca 2018 r., I OSK 1583/17; 13 lutego 2019 r., I OSK 830/17 oraz 19 czerwca 2019 r., I OSK 2252/17 i I OSK 2253/17). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, stosując w pierwszej kolejności próbę wyceny działek wydzielanych pod drogi wewnętrzne i dojazdowe w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne, ograniczył się jedynie do zbadania rynku lokalnego i to obejmującego jedynie teren miasta Ł..

Zatem tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (zob. m.in.: wyrok NSA z 5 listopada 2014 r., I OSK 1398/13; wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15; wyrok NSA z 2 kwietnia 2014 r., I OSK 1816/13). Natomiast odmienne stanowisko zdaje się zupełnie pomijać wynik wykładni gramatycznej § 36 ust. 4 zdanie pierwsze rozporządzenia, bazującej na powszechnym znaczeniu słów. Nie pozostawia bowiem wątpliwości, iż spójnik złożony "chyba, że" oznacza, iż tylko w wypadku zajścia zdarzenia, o którym mowa w zdaniu podrzędnym (określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych), nie nastąpi to, o czym mowa w zdaniu nadrzędnym (wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych) (por. wyrok NSA z 19 czerwca 2019 r., I OSK 2252/17).

Użyte w przepisie określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały co prawda zdefiniowane przez prawodawcę, jednakże wyniki sądowej wykładni tego przepisu ugruntowały pogląd, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. przykładowo: wyrok NSA z 22 maja 2012 r., I OSK 701/11; wyrok NSA z 8 stycznia 2014 r., I OSK 1460/12). W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Tym samym szacując wartość nieruchomości drogowej biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi tego typu nieruchomości nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego (wojewódzkiego). Tego jednak biegły rzeczoznawca w swojej opinii nie uczynił uchybiając tym samym wskazanym regulacjom.

Niezależnie od powyższych rozważań, Sąd stwierdza, że dokonywana w rozpoznawanej sprawie wycena przedmiotowej nieruchomości po podziale musi uwzględniać także działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Wskazać bowiem trzeba, że stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości, w tym działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Natomiast okoliczność, że skarżący nie może przeznaczyć tych działek na inny cel niż wskazany w decyzji podziałowej nie oznacza, że powyższe działki "nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania" (zob. wyrok NSA z 24 marca 2023 r., I OSK 269/22).

Sąd uznał także za uzasadnione zarzuty dotyczące nieruchomości przyjętych do porównania.

Przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ust. 1 określa przykładowo, jakie dane ujęte w operacie winny obrazować sposób dokonania wyceny nieruchomości. Wśród nich w pkt 7 wymieniono między innymi analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy winien zatem zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Z § 4 wynika, że przy wycenie nieruchomości, przy której stosuje się podejście porównawcze tak jak w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami, którą rzeczoznawca posłużył się w niniejszym przypadku, oprócz cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz cen w transakcjach mających je za przedmiot, znane powinny być również warunki zawarcia transakcji. Z tego względu operat szacunkowy poza spełnianiem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się utrudniona, czy wręcz niemożliwa.

W ocenie Sądu, zasadne jest twierdzenie, że aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu na użytek niniejszego postępowania administracyjnego, należy natomiast stwierdzić, że brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne, podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Według definicji legalnej terminu nieruchomość podobna zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej nieruchomości oddzielnie.

Dostrzeżone w tym zakresie błędy w operacie obejmują po pierwsze fakt, iż badaniem objęto działki niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, ale z drogami dojazdowymi, które ujawnione są w formie udziału w nieruchomości. Tymczasem w analizowanym stanie faktycznym działki podlegającej wycenie mamy do czynienia z działką niezabudowaną (trzy wydzielone działki budowlane) oraz z samodzielną działką drogową. Wątpliwości w tym zakresie podnosi także Komisja Arbitrażowa, która w swojej opinii wskazuje, że przyjęte nieruchomości porównawcze, do wyceny działki przed podziałem i działek po podziale, nie spełniają warunków podobieństwa, z uwagi na różne uwarunkowania (stany) planistyczne, liczbę sprzedanych działek oraz warunki zawarcia transakcji. Po drugie w operacie jako jedne z elementów oceny cech rynkowych biegły powołuje odległość działek od autostrady A1. W praktyce jednak w operacie próżno szukać takowych danych. W żadnym przypadku biegły przy analizie poszczególnych działek takowych danych nie przestawia. Skoro natomiast miał ten element oceny cech rynkowych mieć znaczenie, co należy przyjąć za trafne, to całkowite jego pominięcie w operacie uznać należy za błąd istotny. Uchybienia w zakresie scharakteryzowania nieruchomości wytypowanych jako podobne rzutują w konsekwencji na ocenę prawidłowości zastosowanej metody porównywania. Zamieszczone w operacie mapy, na których przedstawiono położenie nieruchomości przyjętych do porównania, umożliwiają jedynie określenie położenia nieruchomości w danej miejscowości. Z uwagi na mały stopień ich szczegółowości nie umożliwiają one natomiast identyfikacji nieruchomości ani ustalenia ich szczegółowego położenia w danej miejscowości.

Reasumując, brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia, a co najmniej istotnie utrudnia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu (zob. np.: wyrok WSA w Warszawie z 28 kwietnia 2008 r., IV SA/Wa 123/08). Wobec tego jak najbardziej pożądane i prawidłowe jest umieszczanie w operacie szczegółowego wyjaśnienia metodologii szacowania nieruchomości przed i po podziale.

Z tych też względów za uzasadnione uznał Sąd zarzuty naruszenia art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi, tj. naruszenia art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zarzutów prawa procesowego w postaci art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w operacie szacunkowym sporządzonych na potrzeby przedmiotowej sprawy, pomimo zgłoszonych przez stronę zastrzeżeń, jak również zarzutu naruszenia art. 136 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii zespołu biegłych rzeczoznawców lub zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę podczas gdy z dyspozycji powołanego artykułu wynika obowiązek organu odwoławczego uzupełnienia posiadanego materiału dowodowego, Sąd uznał je za nieuzasadnione.

W tym zakresie Sąd odwołując się do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonego m.in. w wyroku z 29 marca 2017 r., I GSK 632/15, zarzuty te rozpoznał łącznie. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku, "(...) prawidłowo sporządzone uzasadnienie wyroku nie wymaga szczegółowego odniesienia się przez sąd pierwszej instancji do wszystkich zarzutów skargi oraz podniesionej w niej argumentacji, a jedynie w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego".

Wskazać zatem w tym względzie należy, iż ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej sądu (por. przykładowo wyrok NSA z 10 lipca 2020 r., I OSK 2659/19). Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 st. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także – co należy raz jeszcze podkreślić - sama strona postępowania. Jednocześnie strona nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organu w sytuacji, gdy operat nie wzbudza wątpliwości organu co do jego prawidłowości. Ma ona natomiast instrumenty poprzez które może podać w wątpliwość prawidłowość sporządzonego operatu. Może ona bowiem przedłożyć w sprawie kontroperat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego zawierający wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny, co mogłoby rzutować na ocenę przez organ operatu szacunkowego w zakresie "konieczności weryfikacji prawidłowości jego sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych", a tym samym stanowić podstawę do zwrócenia się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzanego operatu. Ponadto, jak wskazano, strona wyrażając zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonego operatu, może także sama wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie sporządzonego na zlecenie organu operatu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

W realiach niniejszej sprawy strona skarżąca takie działania podjęła, co prawda dopiero na etapie postępowania sądowoadminstracyjnego.

Raz jeszcze zatem podkreślić należy, iż o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (zob. w tym zakresie przykładowo wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21).

Z tych też względów zarzuty strony skarżącej w zakresie naruszenia art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie zwrócenia się przez organ do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń operatu oraz zarzuty naruszenia przepisów postepowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń operatu oraz zarzut naruszenia art. 136 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii zespołu biegłych rzeczoznawców nie mogły znaleźć uznania Sądu. Sąd zgadza się bowiem z organem, iż w tego typu sytuacjach to po stronie skarżącego, w jego interesie jest przedłożenie, jak wskazano to już wyżej, dowodów w postaci kontroperatu, czy wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o jego ocenę, co miałoby dać argument dla organu, że sporządzony w sprawie operat faktycznie nie jego podważenia. Nie można natomiast oczekiwać, jak czyni to strona skarżąca, że organ – mimo, że uznaje operat za prawidłowy, mimo to wystąpi do organizacji rzeczoznawców o jego weryfikację.

Końcowo wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 133 § 1 ustawy p.p.s.a. sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, przy czym akta sprawy, o których mowa w art. 133 § 1 ustawy p.p.s.a., obejmują akta postępowania administracyjnego oraz akta sądowe. Sąd administracyjny nie jest ponadto uprawniony do rozpatrywania w związku z wniesioną skargą okoliczności, które powstały po wydaniu zaskarżonego aktu lub podjęciu zaskarżonej czynności, bowiem dokonuje wyłącznie kontroli zgodności z prawem jej rozstrzygnięcia przez organ administracji publicznej. Kontroli takiej można dokonać wyłącznie na podstawie stanu faktycznego ustalonego w czasie wydawania kontrolowanego aktu lub dokonywania czynności.

Przedłożony w toku postępowania sądowoadministracyjnego dokument - opinia o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzona przez Komisję Arbitrażową Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości z 16 maja 2024 r. - nie stanowi jednak - w ocenie Sądu - okoliczności powstałej po wydaniu zaskarżonego aktu, lecz stanowi jedynie potwierdzenie zastrzeżeń strony skarżącej formułowanych w toku postępowania administracyjnego co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć (por. np. wyrok WSA w Łodzi z 7 marca 2017 r., II SA/Łd 1041/16). Ze względu na powyższe Sąd stosownie do art. 106 § 3 ustawy p.p.s.a. dopuścił i przeprowadził dowód uzupełniający z ww. dokumentu, gdyż było to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowodowało przedłużenia postępowania w sprawie.

W tych okolicznościach sprawy za usprawiedliwiony uznać należało, podnoszony w skardze jak i odwołaniu od decyzji organu I instancji, zarzut naruszenia prawa materialnego jak też zarzut naruszenia przepisów postępowania. Dokonana przez rzeczoznawcę, a w dalszej kolejności przez organy administracji interpretacja art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale nie zasługuje aprobatę. Interpretacja ta miała z kolei wpływ na ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, co świadczy o naruszeniu przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W rozpoznawanej sprawie nie było zatem dopuszczalne ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie znajdującego się w aktach operatu szacunkowego, co oznacza jednocześnie, że organ nie dysponował prawidłową opinią pozwalającą ustalić wzrost wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji (pkt 1 wyroku).

W punkcie drugim wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powoływanej ustawy p.p.s.a., orzekł o zwrocie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi na rzecz strony skarżącej kwoty 4.463 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, obejmujących uiszczony w sprawie wpis sądowy w wysokości 846 zł, kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego obejmującego wynagrodzenie radcy prawnego, określone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj.: Dz.U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.) oraz opłatę od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Ponownie rozpatrując sprawę organy odniosą się do wszystkich wyszczególnionych przez Sąd zarzutów, zarówno tych dotyczących kwestii zastosowania w sprawie art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też w przypadku stwierdzenia takiej możliwości do kwestii podstaw do zastosowania w sprawie § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia dla określenia wartości działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną z uwzględnieniem hipotezy tego przepisu oraz okoliczności weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego jedynie rynku transakcjami nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne na terenie miasta Ł., a ponadto do zarzutów skarżącego dotyczących kwestii podobieństwa objętych analizą porównawczą nieruchomości i możliwości ich samodzielnej oceny przez organ w ramach oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego

abo