Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 5/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2015-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 3 pkt 11, art. 30 ust. 2, art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 3 ust. 2, art. 6, art. 20 ust. 1, art. 21, art. 22, art. 23
journal: Dz.U. 2004 nr 141 poz 1492
law: Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 7-9, art. 11, art. 15, art. 77, art. 136
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi J.L. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zgłoszenia sprzeciwu w sprawie wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną skargą decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. ([...]) Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2014 r. ([...]) o zgłoszeniu sprzeciwu w sprawie wykonywania robót budowlanych polegających na budowie zadaszenia - wiaty, na terenie działki nr [...].

Organy orzekały w następującym stanie faktycznym wynikającym z akt administracyjnych sprawy:

W dniu 18 sierpnia 2014 r. do Prezydenta Miasta wpłynęło zgłoszenie J.L. o zamiarze przystąpienia do wykonania robót budowlanych na działce nr [...], polegających na wykonaniu zadaszenia – wiaty wolnostojącej na ogródku przylegającym do tarasu, o konstrukcji lekkiej drewnianej i "kubaturze 10 m2". Do zgłoszenia dołączone zostało oświadczenie inwestora z dnia [...] sierpnia 2014 r. o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pismo z dnia [...] sierpnia 2014 r. podpisane przez inwestora, skierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] o wyrażenie zgody na zadaszenie tarasu znajdującego się przy jego oknie od strony ulicy, zawierające wykaz właścicieli lokali wraz z oświadczeniami o zgodzie lub wstrzymaniu się z wyrażeniem zgody na wykonanie przez inwestora zadaszenia tarasu przy jego oknie od strony ulicy.

W dniu 20 i 21 sierpnia 2014 r. do organu wpłynęły pisma dwóch osób, które powołując się na członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej, sprzeciwiały się planowanym przez inwestora robotom budowlanym.

Po uzyskaniu w dniu [...] sierpnia 2014 r. przez organ z ewidencji gruntów i budynków "wykazu właścicieli i władających wraz z działkami, użytkami i KW" dla działki nr [...], postanowieniem z dnia [...] września 2014 r. ( znak: [...]), doręczonym inwestorowi 4 września2014 r., Prezydent Miasta, powołując się na przepis art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego nałożył na inwestora obowiązek usunięcia - w terminie do 16 września 2014 r. - nieprawidłowości występujących w dokonanym zgłoszeniu poprzez:

- uzupełnienie złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane o wykaz wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz wskazanie dokumentu z którego wynika ich zgoda na wykonanie robót określonych we wniosku,

- oznaczenie na mapie usytuowania wiaty oraz określenie szczegółowo rodzaju materiału z jakiego będzie ona wykonana, wskazania sposobu montażu oraz dokładnych wymiarów w tym odległości od budynku,

- określenie powierzchni całej nieruchomości oraz ilości budynków gospodarczych, wiat, altan oraz przydomowych oranżerii na działce.

W nadesłanym do organu 8 września 2014 r. piśmie inwestor oświadczył, że wykaz współwłaścicieli wraz z wyrażoną przez nich zgodą na wybudowanie zadaszenia tarasu dołączony został do pierwszego pisma z dnia [...] sierpnia 2014 r. oraz, że zgodnie z zawiadomieniem sądu "dysponuje udziałem 966/10000 mienia i gruntu w działce o kubaturze 3 643 m2", na działce znajdują się dwa budynki gospodarcze murowane, cztery szopy drewniane na węgiel i drewno, zadaszenie będzie wybudowane z lekkiej konstrukcji drewnianej, z dachem pokrytym papą, będzie to konstrukcja nie związana z budynkiem ,o wymiarach 3,10m x 2,5 m. Do pisma dołączył też szkic usytuowania zadaszenia na działce oraz kopię zawiadomienia sądu rejonowego z dnia [...] czerwca 2000 r.

Decyzją z dnia [...] września 2014 r. ([...]) organ I instancji wskazując na przepis art. 32 ust. 2 Prawa budowlanego zgłosił sprzeciw w sprawie zamiaru wykonania zgłoszonych robót budowlanych. W motywach rozstrzygnięcia stwierdził, iż inwestor nie spełnił wszystkich wymogów nałożonych postanowieniem organu z dnia [...] września 2014 r. bowiem szkic zadaszenia – wiaty nie przedstawia szczegółów powiązania wiaty z podłożem, odległości od budynku, wysokości wiaty oraz sposobu odprowadzania wód opadowych, nie zostało uzupełnione oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane bowiem jako tytuł wskazany został pkt 3 tj. użytkowanie wieczyste, a jako dokument potwierdzający jego istnienie nr księgi wieczystej, której odpis został przedstawiony w piśmie uzupełniającym. Prezydent wskazał, iż na podstawie ewidencji gruntów ustalono stan prawny zgodnie z którym działka nr [...], stanowi współużytkowanie wieczyste osób fizycznych oraz Polskich Kolei Państwowych, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową. Tytułem dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest w takim przypadku stosunek zobowiązaniowy wynikający z uchwały wspólnoty. Dołączony dokument z dnia [...] sierpnia 2014 r. nie stanowi uchwały, lecz zgodę części współużytkowników. Sporządzony spis osób wchodzących w skład wspólnoty nie jest pełny. W związku z tym organ uznał, iż inwestor nie posiada tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla robót objętych zgłoszeniem.

W odwołaniu od tej decyzji J.L. odnosząc się do zarzutu organu I instancji, iż nie spełnił wszystkich obowiązków nałożonych postanowieniem wskazał sposób przymocowania wiaty do podłoża, określił jej wysokość na 28 – 2,3 m oraz odległość od ścian budynku ( 5 cm ). Sprecyzował, że wody opadowe będą odprowadzane do zbiornika na deszczówkę i wykorzystywane w ogródku przydomowym. Podkreślił, iż zgodę na wybudowanie wiaty wyraziło dziewięciu lokatorów, przy trzech wstrzymujących się od głosu. Podniósł, iż posiada 350 m2 gruntu w użytkowaniu wieczystym, a organ przyjmujący zgłoszenie po zmianie Prawa budowlanego z dnia 11 lipca 2003r. nie bada, czy inwestor faktycznie ma prawo dysponowania nieruchomością. Postawił zarzut naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, gdyż samo złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wystarczającą przesłanką do uznania, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny uprawniający do realizacji inwestycji. Z uwagi na to stwierdził, iż doszło do naruszenia art. 156 § 1 pkt 2 oraz art. 145 § 1 pkt 2 i 5 Kpa poprzez błędną wykładnię, bowiem okoliczność nałożenia na inwestora obowiązku złożenia zgodnego ze stanem rzeczywistym oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi przesłankę do wznowienia postępowania oraz stwierdzenia nieważności decyzji organu I instancji. Skarżący przywołał również art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, w oparciu o który planowane zamierzenie inwestycyjne korzysta ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Na poparcie swojego stanowiska przytoczył fragment wyroku WSA w Gliwicach z dnia 9 marca 2011 r. sygn. akt II SA/G11249/10.

Wojewoda, utrzymując zaskarżoną decyzją w mocy orzeczenie organu I instancji, podzielił jego stanowisko, że we wskazanym przez organ terminie inwestor nie wywiązał się w pełni z obowiązków nałożonych postanowieniem z dnia [...] września 2014 r. Nie został bowiem wskazany sposób montażu zadaszenia/wiaty, w szczególności sposób powiązania z podłożem oraz odległość inwestycji od budynku, co pozostawało niezbędne dla oceny, czy planowane zamierzenie inwestycyjne korzysta ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, zwalniający z obowiązku uzyskania pozwolenia budowę wiat i altan wolnostojących.

Organ II instancji stwierdził też, że inwestor nie przedłożył prawidłowo wypełnionego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W złożonym oświadczeniu jako tytuł prawny do dysponowania na cele budowlane działką nr [...] wskazał bowiem współwłasność (jako wspólnota mieszkaniowa) oraz użytkowanie wieczyste, zaś jako dokument potwierdzający powyższe prawo, wskazał księgę wieczystą Kw [...]. Wbrew wskazaniu organu I instancji nie przedłożył natomiast wykazu wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz dokumentu, z którego wynika ich zgoda na wykonanie planowanych robót budowlanych.

Wojewoda stwierdził, iż oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składane przez osobę ubiegająca się o wydanie pozwolenia na budowę (inwestora), jest środkiem dowodowym, nie korzysta z domniemania prawdziwości i wiarygodności i w razie pojawienia się wątpliwości co do danego prawa inwestora podlega ono badaniu przez organ, w zakresie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, a na inwestorze spoczywa wówczas ciężar wykazania zgodności z prawem i faktami tego dowodu. W takim przypadku obowiązkiem organu jest ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego i obowiązek ten trwa aż do wydania ostatecznej decyzji.

Organ odwoławczy wywiódł, iż w przedmiotowej sprawie złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie zostało prawidłowo wypełnione, a w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego budzi wątpliwość rzeczywiste prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ I instancji dysponował bowiem oświadczeniem inwestora, wykazem właścicieli nieruchomości, wykazem właścicieli, którzy wyrazili zgodę na planowaną budowę oraz pismami użytkowników wieczystych, w których wyrazili swój sprzeciw dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wojewoda wskazał, że z załączonego do oświadczenia pisma z dnia [...] sierpnia 2014 r. wynika, że dziewięciu członków wspólnoty mieszkaniowej [...] wyraziło zgodę na zadaszenie tarasu znajdującego się przy oknie od strony ulicy, a trzech członków tej wspólnoty wstrzymało się od głosowania. Powołując się na regulacje art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), stwierdził, że w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej ( tj. w sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest większa niż siedem ), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwalę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. To właściciele lokali decydują o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną i to od ich woli zależeć będzie w jaki sposób zostanie ta kwestia uregulowana. Z dokumentacji sprawy wynika, że planowana budowa realizowana będzie na częściach wspólnych nieruchomości (gruntu). Inwestor nie wskazał w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w drodze uchwały, a jedynie zgodę części członków tej wspólnoty, uzyskaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za nietrafny uznał zarzut odwołania, dotyczący naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Podkreślił, że inwestor w toku postępowania odwoławczego nie przedłożył żadnego dowodu na potwierdzenie swojego stanowiska w przedmiocie posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, koncentrując zarzuty na podważaniu prawa organu administracji architektoniczno-budowlanej do oceny złożonego przez niego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W skardze na J.L. zarzucił, iż dokonał zgłoszenia robót, które wbrew stanowisku organu nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Dokonał również uzupełnienia wszystkich braków zgłoszenia o jakie został wezwany. Odnośnie zarzutu Wojewody nieposiadania przez niego, jako inwestora, prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane skarżący ponowił swe stanowisko, iż prawo takie posiada, a to w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z przysługującym udziałem w prawie użytkowania gruntu, wynoszącym 350 m2. Niezasadne, jego zdaniem, pozostawało też stanowisko organu II instancji, że nie wszyscy członkowie wyrazili zgodę na wykonanie robót, skoro przedłożył ich listę, z której wynika, iż jedynie trzech wstrzymało się od podjęcia decyzji. W ocenie skarżącego, do podjęcia decyzji o wyrażeniu zgody nie była wymagana uchwała wspólnoty skoro sam będzie ponosił koszty utrzymania, konserwacji i napraw wiaty.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ podkreślał, iż skarżący posiada zgodę jedynie części współużytkowników wieczystych nieruchomości uzyskaną w drodze indywidualnego zbierania podpisów w sytuacji, gdy dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a do takich należy wykonanie robót budowlanych w częściach wspólnych nieruchomości, wymagana jest zgoda wspólnoty podjęta w formie uchwały.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skarga podlegała uwzględnieniu jednakże zasadniczo z przyczyn innych niż w niej podniesione. Zważyć bowiem należy, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem ( legalności ). Jej zakres wyznaczony został przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; powoływanej jako: ppsa ), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy administracyjnej, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przywołany przepis oznacza, że kontrola sądowa sprawowana jest w granicach sprawy administracyjnej zakończonej zaskarżoną decyzją, a sąd administracyjny niezależnie od zarzutów skargi ma obowiązek z urzędu uwzględnić każde dostrzeżone naruszenie prawa, o ile miało lub mogło mieć wpływ na wynik sprawy administracyjnej tj. treść wydanej decyzji.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie pozostawała decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie wyrażenia sprzeciwu w odniesieniu do dokonanego przez skarżącego, jako inwestora, zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( tekst jednolity Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., powoływanej jako: Prawo budowlane ) inwestor, dokonując zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych, powinien określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia powinien dołączyć też oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia - wnosi sprzeciw, w drodze decyzji.

Zasadniczą kwestią w okolicznościach rozpoznawanej sprawy pozostawało czy i jakimi brakami obarczone było zgłoszenie zamiaru wykonania robót dokonane przez skarżącego, w jakim zakresie organ administracji architektoniczno-budowlanej wezwał inwestora do jego uzupełnienia, czy zostało ono uzupełnione, czy też nie i wobec czego zasadne było skorzystanie przez Prezydenta z prawa zgłoszenia sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia.

Treść przytoczonego art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego jednoznacznie wskazuje, że organ może wezwać do uzupełnienie braków zgłoszenia oraz wynikających z niego wątpliwości, w tym także w odniesieniu do oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podstawę takiego wezwania obok tego przepisu stanowić będą także przepisy materialno-prawne, określające wymagania dotyczące dokumentów, których brak lub nieprawidłowość stwierdzi organ. Organ powinien zatem wskazać czy podstawą żądania stanowi brak czy też wątpliwości w stosunku do złożonych dokumentów, a w konsekwencji wyjaśnić także podstawę swoich wątpliwości ( vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 czerwca 2008 r., w sprawie VII SA/Wa 377/08 baza orzeczeń nsa.gov.pl). Nade wszystko organ jednak powinien sformułować nałożony obowiązek w sposób konkretny, jednoznaczny, poprzez precyzyjne wskazanie czego się od strony domaga ( vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 maja 2013 r., w sprawie II SA/Kr 326/13, wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2008 r. w sprawie VII SA/Wa 1970/07 baza orzeczeń nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu analiza akt administracyjnych, w tym w szczególności treści zgłoszenia i załączonego do niego oświadczenia skarżącego o posiadanym prawie do dysponowania działką nr [...] na cele budowlane nie pozostawia wątpliwości, iż zgłoszenie dokonane przez skarżącego, które wpłynęło do organu w dniu 18 sierpnia 2014 r. obarczone było brakami zarówno w odniesieniu do określenia rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych oraz co do wskazania terminu ich rozpoczęcia jak i rodziło uzasadnione wątpliwości w kwestii prawidłowości złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stosownie do art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie tej mowa jest o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Oświadczenie w przedmiocie posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane jest przez inwestora na urzędowym formularzu, którego wzór określony został rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę ( Dz. U. z 2003 r. nr 120 poz. 1127). Powinno ono zawierać wskazanie inwestora, dane identyfikujące w sposób dostateczny działkę, na której zrealizowana ma być inwestycja, a także tytuł prawny z którego inwestor wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Kierując do skarżącego postanowienie z dnia [...] września 2014 r. ( znak: [...]), organ I instancji w oparciu o jego oświadczenie z dnia [...] sierpnia 2014 r. o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pismo z dnia [...] sierpnia 2014 r., skierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] o wyrażenie zgody na zadaszenie tarasu znajdującego się przy jego oknie od strony ulicy jak też uzyskane na skutek działań własnych informacje z ewidencji gruntów i budynków ( w postaci "wykazu właścicieli i władających wraz z działkami, użytkami i KW" dla działki nr [...]) dysponował już zatem wiedzą, iż inwestorem objętych zgłoszeniem robót jest osoba fizyczna - współwłaściciel lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej liczącej ponad 7 lokali mieszkalnych, a dokonane zgłoszenie dotyczy zamiaru wykonania robót budowlanych na nieruchomości wspólnej.

Stosownie bowiem do przepisu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492 ze zm. ) nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 Kodeksu cywilnego ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z art. 6 i 21 ustawy wynika, iż w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, gdyż to ona działa za członków wspólnoty, a więc w ich interesie. Zgodnie zaś z treścią art. 20 ust. 1 ustawy jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Właściciele ci tworzą tzw. dużą wspólnotę, w której zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali ( art. 21 ust. 1 ). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie albo w uchwale, obowiązują zasady zarządu określone w rozdziale IV ustawy. Wybrany zarząd może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu. Jednakże do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w dużej wspólnocie potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. ( art. 22 ust 1 i 2 ustawy ). Uchwała taka w dużej wspólnocie zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos ( art. 23 ust. 2 ustawy ). Wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa wymienia zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej ( art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy ). Zajęcie przez członka wspólnoty części gruntu, stanowiącego nieruchomość wspólną, w celu wykonania robót budowlanych polegających na wykonaniu zadaszenia/wiaty bez wątpienia należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, zatem na ich wykonanie wymagana jest zgoda wspólnoty wyrażona w formie uchwały.

Niepodważalną regułą jest, że pozwolenie na budowę, czy tak jak przypadku niniejszej sprawy przyjęcie zgłoszenia bez sprzeciwu, może nastąpić jedynie w odniesieniu do inwestora, który legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stąd - wbrew stanowisku skarżącego - w sytuacji, gdy po otrzymaniu takiego oświadczenia, organ poweźmie wiadomość lub samodzielnie stwierdzi na podstawie już posiadanych informacji, że może ono nie odpowiadać stanowi rzeczywistemu, obowiązany jest to wyjaśnić. Zatem powzięcie uzasadnionych wątpliwości, co do złożonego oświadczenia uprawnia do podjęcia w tym zakresie stosownych czynności wyjaśniających ( vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2012 r. w sprawie II SA/Kr 191/12 i z dnia 11 maja 2011 r. w sprawie II SA/Kr 950/09, wyrok NSA z dnia 8 września 2011 r. w sprawie II OSK 1288/10 i z dnia 16 marca 2012 r. w sprawie II OSK 2554/10 baza orzeczeń nsa.gov.pl ). Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi bowiem środek dowodowy, o którym mowa w art. 75 § 2 Kpa ( vide: wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2012 r. w sprawie II OSK 2116/10 i z dnia 24 listopada 2011 r. w sprawie II OSK 1667/10; baza orzeczeń nsa.gov.pl), korzystający z domniemania prawdziwości, które jednak może zostać obalone przeciwdowodem ( vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2012 r. w sprawie VII SA/Wa 1606/12; baza orzeczeń.nsa gov.pl).

W odniesieniu do treści, bez wątpienia wadliwie wypełnionego przez inwestora, oświadczenia o prawie dysponowania działką nr [...] na cele budowlane i wiedzy Prezydenta Miasta wypływającej ze znajomości omówionych przepisów prawa i treści pisma z 6 sierpnia 2014 r. oraz pozyskanego z urzędu wydruku z ewidencji gruntów i budynków, organ ten powinien w postanowieniu wzywającym inwestora do uzupełnienia braków zgłoszenia, tak sformułować zobowiązanie, aby jednoznacznie wynikało z niego na czym polega wadliwość złożonego oświadczenia i że wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością wspólną ( gruntem ) na cele budowlane ( wykonanie wiaty/zadaszenia ) wymaga uchwały wspólnoty o wyrażaniu zgody na wykonanie robót objętych zgłoszeniem.

Tymczasem zobowiązanie zawarte w postanowieniu z dnia [...] września 2014 r. zostało sformułowane w taki sposób, że skarżący pozbawiony został możliwości wykonania go w sposób zapewniający mu dokonanie zgłoszenia bez sprzeciwu. Organ I instancji zobowiązał go bowiem do uzupełnienie złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane o wykaz wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz wskazanie dokumentu z którego wynika ich zgoda na wykonanie robót określonych we wniosku. Dopiero w decyzji w przedmiocie sprzeciwu do zgłoszonych robót organ I instancji stwierdził, iż skarżący nie przedstawił wymaganej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ale dokument z [...] sierpnia 2014 r. zawierający jedynie zgodę części współużytkowników, a tym samym nie posiada tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sposób sformułowania zobowiązania zawartego w postanowieniu z dnia [...] września 2014 r. nie pozwala na przyjęcie, iż organ instancji wyjaśnił skarżącemu przyczyny i podstawę swoich wątpliwości w stosunku do złożonych dokumentów, a nałożony na inwestora obowiązek w omawianym zakresie sformułował w sposób konkretny, jednoznaczny, precyzyjnie wskazując czego się od inwestora domaga. Wprawdzie dokonanie zgłoszenia nie wszczyna postępowania administracyjnego w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego, to jednak nie można przyjąć by w postępowaniu zgłoszeniowym organ – przy wydawaniu postanowienia o jakim mowa w art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego - był zwolniony z obowiązku realizacji standardów wypływających z zasad ogólnych postępowania administracyjnego tj. załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu obywatela, należytego informowania o okolicznościach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na sposób załatwienia sprawy oraz udzielania niezbędnych wskazówek i wyjaśnień temu służących ( art. 7,8,9 i 11 Kpa ). Szczególnie dotyczy to w sytuacji, gdy – jak w rozpoznawanej sprawie - dotychczasowa treść złożonego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane wskazuje na istnienie po stronie inwestora istotnych trudności w jego właściwym wypełnieniu i wiedzy co do rodzaju dokumentów służących udokumentowaniu deklarowanego w oświadczeniu prawa.

Zdaniem Sądu, również w pozostałym zakresie organ I instancji w sposób niedostatecznie konkretny, jednoznaczny i precyzyjny wskazał czego się od skarżącego jako inwestora domaga w ramach uzupełnienia dokonanego zgłoszenia. Organ ten nie sprecyzował np. jakie konkretnie wymiary wiaty/zadaszenia inwestor powinien wskazać, jak też nie wyartykułował jednoznacznie, że sposób montażu wiaty ma obejmować również określenie powiązania jej z podłożem. Wreszcie zauważyć należy, iż wydając decyzję w przedmiocie sprzeciwu organ I instancji stwierdził, iż skarżący nie spełnił wszystkich obowiązków nałożonych postanowieniem z dnia [...] września 2014 r. w tym też i takich, które nie były przedmiotem zawartego w nim zobowiązania. I tak na inwestora nie zostało tym postanowieniem nałożone zobowiązanie do określenia sposobu odprowadzania wód opadowych jak też "wskazania na szkicu szczegółów odnośnie powiązania wiaty z podłożem".

W omówionym zakresie czynności organu I instancji przeprowadzone zostały z naruszeniem art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego. Okoliczności tej nie dostrzegł organ odwoławczy, który uznał postępowanie organu I instancji za prawidłowe. Konsekwencją ich niedostrzeżenia było zaniechanie czynności służących ich konwalidacji ( z zastosowaniem art. 136 Kp ). Tym samym Wojewoda uchybił przepisom art. 7, art. 77 oraz nade wszystko art. 15 Kpa, z którego wynika zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Z zasady tej wynika bowiem obowiązek organu odwoławczego merytorycznego rozpatrzenia sprawy, która w postępowaniu w sprawie zgłoszenia sprzeciwu nabiera szczególnego znaczenia. W postępowaniu tym bowiem do dnia wydania decyzji w przedmiocie wniesienia przez organ administracji architektoniczno – budowlanej sprzeciwu, nie toczy się postępowanie administracyjne. Do wszczęcia tego postępowania dochodzi dopiero na etapie wydania decyzji o zgłoszeniu sprzeciwu, co wynika ze specyficznej regulacji instytucji zgłoszenia robót budowlanych, jako szczególnej procedury uproszczonej, w której co do zasady nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Dodatkowo postępowanie organu odwoławczego zdeterminowane jest okolicznością, że zgłoszenie sprzeciwu możliwe jest jedynie w terminie zawitym 30 dni od dnia wniesienia zgłoszenia lub upływu terminu uzupełnienia tego zgłoszenia ( vide: wyrok z WSA w Kielcach dnia 24 listopada 2011 r. w sprawie II SA/Ke 636/11, wyrok NSA z dnia 21 kwietnia 2009 r. w sprawie II OSK 574/08; baza orzeczeń nsa.gov.pl).

Termin trzydziestu dni na zgłoszenie sprzeciwu jest terminem zawitym (materialnym), po upływie którego organ traci prawo do jego wniesienia. Złożenie odwołania od decyzji o sprzeciwie nie powoduje przedłużenia materialnoprawnego terminu do wydania decyzji w tym przedmiocie. W konsekwencji organ odwoławczy nie może, na podstawie art.138 § 2 Kpa, uchylić decyzji o wniesieniu sprzeciwu i przekazać sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, w sytuacji gdy upłynął termin do wniesienia sprzeciwu. W takim przypadku organ powinien ograniczyć się do rozstrzygnięcia o utrzymaniu decyzji o sprzeciwie w mocy lub uchyleniu takiej decyzji i umorzeniu postępowania ( vide: wyrok NSA z 6 marca 2009 r. w sprawie II OSK 307/08; z dnia 21 maja 2009 r. w sprawie II OSK 724/08; z dnia 26 października 2009 r. w sprawie II OSK 1674/08). Tym samym to na organie odwoławczym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, konwalidacji nieprawidłowości postępowania organu I instancji z poszanowaniem uzasadnionych interesów inwestora oraz wszystkich konsekwencji, jakie wynikają z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

W okolicznościach sprawy wadliwe czynności organu I instancji nie doprowadziły do stworzenia inwestorowi rzeczywistych warunków usunięcia braków zgłoszenia. Jednakże ze względu na to – o czym wspomniano już powyżej - w rozpatrywanej sprawie termin do wniesienia sprzeciwu upłynął, natomiast z przyczyn leżących po stronie organu I instancji pozostały niewyjaśnione wątpliwości dotyczące zgłoszenia dokonanego przez skarżącego , postępowanie w tym zakresie – stosownie do przyznanych w art. 136 Kpa kompetencji – powinien uzupełnić Wojewoda, jako organ II instancji. Tym samym uchyleniu w rozpatrywanej sprawie podlegać mogła jedynie decyzja Wojewody, którego w ten sposób obciąży obowiązek rozstrzygnięcia sprawy.

Mając na uwadze stwierdzone powyżej naruszenia powołanych przepisów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa orzeczono jak w pkt I wyroku.

Jednocześnie zgodnie z art. 152 ppsa Sąd określił, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, co wywiera swój skutek już od dnia ogłoszenia wyroku do jego uprawomocnienia się.

W przedmiocie kosztów postępowania Sąd nie orzekał zważywszy na brak wniosku ze strony pełnomocnika skarżącego, ustanowionego w ramach prawa pomocy, jak i samego skarżącego.

Rozpoznając ponownie sprawę organ II instancji podejmie czynności mające na celu ustalenie, czy skarżący uzyskał zgodę wspólnoty do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, w szczególności czy zapadła uchwała wspólnoty o wyrażaniu zgody na wykonanie robót budowlanych wskazanych w zgłoszeniu, bacząc przy tym, aby ewentualne wezwania kierowane do inwestora były konkretne, jednoznaczne i precyzyjne. Niezbędna jest także generalna ocena prawidłowości zgłoszenia z przepisami Prawa budowlanego zwłaszcza pod kątem, czy roboty wskazane w zgłoszeniu są tego rodzaju, iż ma do nich zastosowanie uproszczona procedura zgłoszeniowa.