Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 465/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2024-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200 w zw. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 98a
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak (spr.) Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 października 2024 r. sprawy ze skargi G. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 22 lutego 2024 r. nr SKO 4141/6/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu na rzecz strony skarżącej kwotę 4311 (słownie: cztery tysiące trzysta jedenaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 22 lutego 2024 r. (nr SKO 4141/6/2024) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia 15 grudnia 2023 r. (nr MK.3134.50.2022-14), ustalającą G. O. (dalej: skarżący, strona) opłatę adiacencką w wysokości 23 119,20 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] N., gmina D., obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, spowodowanego jej podziałem, zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy D. z dnia 14 kwietnia 2020 r.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia 15 grudnia 2023 r. Wójt Gminy D. ustalił skarżącemu, na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej u.g.n.), opłatę adiacenckiej, a w jej uzasadnieniu wskazał podstawy faktyczne i prawne zasadności wydania decyzji, sposób wyliczenia opłaty, jak również dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego. W tym kontekście wyjaśnił, że podstawę do ustalenia opłaty stanowił operat sporządzony w październiku 2023 r., który jest trzecim operatem sporządzonym w sprawie. Zauważył przy tym, że wydana decyzja jest trzecią, wydaną w sprawie podziału działki nr [...]. Uchylając wcześniejsze decyzje Kolegium wskazało na wadliwość sporządzonego operatu wywodząc, iż zabrakło w nim precyzyjnych informacji na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na określonym obszarze.

Odwołanie od tej decyzji złożył skarżący wnosząc o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania z uwagi na to, że wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił jedynie na skutek podziału nieruchomości; ewentualnie po przeprowadzeniu kompletnego postępowania dowodowego, o uchylenie decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy (zmianę) poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej w sposób zgodny z prawem. Ewentualnie strona wniosła o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wniosła także o rozważenie przeprowadzenia w postępowaniu odwoławczym rozprawy i przesłuchanie jej w celu ustalenia stanu nieruchomości na dzień przed podziałem i w dniu uprawomocnienia się decyzji o podziale, jak również o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, w połączeniu z oględzinami nieruchomości.

Wydając zaskarżoną decyzję Kolegium wskazało, że stan faktyczny sprawy, co do zasady nie budzi wątpliwości. Bezsporne jest, że decyzją z dnia 14 kwietnia 2020 r. Wójt Gminy D. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], w wyniku czego powstały działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 9 czerwca 2020 roku, co zostało potwierdzone stosowną adnotacją na egzemplarzu decyzji. Ponadto w sprawie jest bezsporne, że Rada Gminy D., w § 1 uchwały nr [...] z dnia [...] marca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z ich podziałem, określiła stawkę tej opłaty na 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

Dalej Kolegium wyjaśniło, że podstawę materialnoprawną dla ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi art. 98a u.g.n. Wynika z niego, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek, podjęcie przez radę uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty (w tym czasie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie) i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

W sprawie kwestię sporną stanowi wzrost wartości nieruchomości, spowodowany jej podziałem.

Kolegium wyjaśniło, że stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n. wartość nieruchomości określa się w wyniku wyceny, sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie dokonywanej przez właściwy organ. Kolegium podało, że co prawda organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak zobowiązany jest dokonać oceny tego dowodu.

Odnosząc się do realiów niniejszej sprawy Kolegium wskazało, że operat szacunkowy z dnia 30 października 2023 r., spełnia warunki formalne określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie dokonał wyceny nieruchomości (Dz.U., poz. 1832, zw. dalej rozporządzeniem), będącej przedmiotem niniejszego postępowania, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Wyceny dokonano na podstawie zbioru nieruchomości podobnych - transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności położonych w tej samej gminie co nieruchomość wyceniana (czyli gminie wiejskiej D.) oraz o podobnych powierzchniach do wycenianej nieruchomości, co zostało wykazane w operacie szacunkowym w zestawieniach transakcji. Rzeczoznawca sporządził szczegółowy wykaz transakcji, na podstawie, którego należy uznać, że przyjęto do porównania nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt.16 u.g.n. Wykazano daty zawarcia transakcji, obręb geodezyjny, numer działki będącej przedmiotem sprzedaży, co umożliwiło precyzyjną weryfikację położenia nieruchomości, jej ceny, powierzchni, lokalizacji względem sieci infrastruktury technicznej. Wszystkie nieruchomości są podobne do siebie pod względem stanu prawnego (prawo własności), przeznaczenia (zabudowa mieszkaniowa niskiej intensywności, z niewielkimi częściami pod drogi), sposobu korzystania (nieruchomości niezabudowane) oraz innych cech wpływających na ich wartość - czyli lokalizacji na terenie gminy wiejskiej D., powierzchni, dojazdu, dostępu do sieci infrastruktury technicznej.

Rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił: przed podziałem na 278 272 zł, po podziale na 393 868 zł. Zdaniem Kolegium analiza rachunkowa wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym prowadzi do jednoznacznego wniosku ,że wartość działki po podziale wzrosła o kwotę 115 596 zł i tym samym ustalona przez organ, decyzją z dnia 15 grudnia 2023 r., opłata adiacencka odpowiada prawu.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożył G. O. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a nadto zasądzenie kosztów postępowania.

Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy D. z dnia 15 grudnia 2023 r. w sytuacji, gdy decyzja ta jest wydana z naruszeniem prawa, gdyż nie wyjaśniono koniecznego zakresu sprawy, który miał wpływ na to rozstrzygnięcie;

- art. 6 k.p.a., art. 8 § 1 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 107 § 1 pkt 6 oraz § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez zaniechanie szczegółowego odniesienia się do zarzutów odwołującego, w sytuacji, gdy zgodnie z zasadami dwuinstancyjności, zaufania do organu oraz działania w granicach prawa, na organie spoczywa obowiązek ponownej analizy sprawy, jak również obowiązek wyjaśnienia, dlaczego odmawia zasadności poszczególnym zarzutom, tym bardziej, jeśli były one liczne i precyzyjnie sformułowane, punktując nieprawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji, które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy;

- art. 7 k.p.a, art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a oraz art. 80 k.p.a w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i zaniechanie przeprowadzenia wnikliwej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, i tym samym oparcie decyzji wyłącznie na operacie szacunkowym z dnia 30 października 2023 r., który to operat nadal nie spełnia wymogów zgodności z prawem, jak również nie odpowiada wymaganiom postawionym przez Kolegium w decyzji uchylającej z dnia 7 lipca 2023 r., zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie podnoszonym przez stronę, pominięcie zastrzeżeń strony do sporządzonego operatu; zaniechanie wezwania biegłej do ustosunkowania się do zarzutów odwołującego, pominięcie jako dowodu operatu wodnoprawnego przedłożonego przez stronę, jak również pominięcie jako dowodu z map stanowiących załączniki do decyzji o podziale nieruchomości z dnia 14 kwietnia 2020 r., które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego i uznaniem, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił wyłącznie na skutek jej podziału, i w konsekwencji ustaleniem opłaty adiacenckiej na poziomie 23 119,20 zł, i tym samym utrzymaniem w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy:

- po pierwsze, operat z dnia 30 października 2023 r. w swej treści jest niemalże tożsamy z poprzednio sporządzonymi operatami z dnia 30 marca 2023 r. oraz z 7 listopada 2022 r., a przy tym zawiera błędy logiczne i matematyczne, oraz nie zawiera szczegółowego wyjaśnienia, dlaczego biegła przyjęła daną metodę, oraz na podstawie jakich kryteriów wzięła do porównania określone nieruchomości;

- po drugie, w trzecim operacie różnica między wartościami nieruchomości sprzed podziału i po podziale ponownie drastycznie wzrosła, choć operat nie zawiera żadnego wyjaśnienia, skąd taka różnica w obliczeniach między tym operatem, a poprzednimi;

- po trzecie biegła nie przeprowadziła żadnego wywiadu terenowego, ani oględzin,

- po czwarte strona złożyła szczegółowe i precyzyjne zastrzeżenia co do operatu;

- § 78 ust. 1 i § 79 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, i uznanie, że operat z 30 października 2023 r. spełnia zawarte w niniejszych przepisach wymogi;

- art. 7 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 85 § 1 k.p.a. oraz art. 86 k.p.a. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez zaniechanie zgromadzenia materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, i nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, jak również z przesłuchania świadków (np. nabywców działek uzyskanych w wyniku podziału) oraz z przesłuchania strony, które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, gdyż dowody te mogłyby pomóc w ustaleniu stanu faktycznego, przede wszystkim w określeniu stanu nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, co ma wpływ na ustalenie jej wartości;

- art. 7 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 89 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie przeprowadzenia rozprawy, które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, ponieważ rozprawa w świetle zebranego materiału dowodowego i okoliczności była potrzebna dla wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, w dodatku przy udziale świadków lub biegłych;

- art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie opłaty adiacenckiej pomimo tego, iż wartość nieruchomości powstałych po podziale nie wzrosła jedynie na skutek przeprowadzonego podziału, a ustalona przez organ wartość nieruchomości była wadliwa, gdyż nie była adekwatna do stanu nieruchomości na dzień przed i po podziale, które to naruszenie prawa materialnego miało wpływ na wynik sprawy.

Dodatkowo skarżący przedłożył jako dowód decyzję nr 573/2021 z dnia 10 czerwca 2021 roku oraz decyzję nr 690/2021 z dnia 23 lipca 2021 roku, z których wynika, że rok po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, udzielono pozwolenia na budowę na jednej z działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, oraz budowę sieci wodociągowej z przyłączami do budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Motywując zasadność wniesionej skargi skarżący wskazał, że organ nie skonfrontował odwołania z poprzednio wydanymi przez siebie decyzjami. Nie podano nawet, że w przedmiotowym postępowaniu zapadły uprzednio dwie decyzje kasacyjne (z dnia 30 stycznia 2023 r. oraz z dnia 7 lipca 2023 r.), i że kolejna trzecia już decyzja, wydana po tym, jak dwukrotnie odmówiono waloru wiarygodności dwóm innym operatom, sporządzonym przez tę samą biegłą. Podkreślił, że w ostatniej decyzji kasacyjnej organ II instancji zwrócił uwagę, że operat szacunkowy z 30 marca 2023 r. (podobnie jak jego poprzednik z dnia 7 listopada 2022 r.) budzi wątpliwości co do logiczności, spójności, rzetelności, a nawet czytelności. Rzeczoznawca nie wyjaśniła wówczas powodów, dla których do porównania przyjęła konkretne nieruchomości, a nie inne, będące w obrocie w określonym obszarze. W konsekwencji nakazano uzyskać od biegłej szczegółowe wyjaśnienie w kwestii różnicy ustaleń sporządzonych w pierwszych dwóch operatach, a także uzasadnienie doboru przyjętych do porównania nieruchomości. Z zaskarżonej niniejszą skargą decyzji organu II instancji nie wynika jednak, aby organ poddał analizie, czy biegła zastosowała się do tych zaleceń.

Dalej skarżący zauważył, że Kolegium nie odniosło się do sformułowanych w odwołaniu zarzutów i nie przeprowadziło uzupełniającego postępowania dowodowego, o które wnioskował, w tym nie wezwano rzeczoznawcy do ustosunkowania się do podniesionych zarzutów, nie przesłuchano skarżącego oraz osób, które kupiły nieruchomości po podziale, nie przeprowadzono oględzin przy udziale skarżącego chociaż rzeczoznawca niezgodnie ze stanem faktycznym ustaliła stan nieruchomości przed i po podziale.

Uzasadniając z kolei zarzut wadliwie sporządzonego operatu z października 2023 r. skarżący wskazał, że nie spełnia on wymogów prawem przepisanych. W szczególności biegła nie podała, dlaczego przyjęła określoną metodę, jak również dlaczego dobrała oznaczone nieruchomości do porównania. Nie odpowiedziała też na zasadnicze pytanie, z czego wynikają różnice co do wartości nieruchomości w poprzednich operatach.

Skarżący podniósł, że zgodnie ze standardami rzeczoznawców wizja lokalna, czy oględziny powinny być szczegółowo opisane, i nie ograniczać się jedynie do zewnętrznej obserwacji. Zarzucił, że zawarty w operacie opis stanu nieruchomości nie jest zgodny z rzeczywistością. Błędy znajdujące się w operacie drugim, biegła powiela w operacie trzecim, czego organ II instancji nie dostrzegł. Podobnie jak w przypadku operatu z 30 marca 2023 r., biegła dalej twierdzi, że na działce nr [...] w jej granicy istniał rów melioracyjny. Tymczasem istnieje on na działce [...]. Z kolei na działce nr [...] znajdują się utrudnienia w postaci słupów energetycznych i telekomunikacyjnych, oraz w części położenie na terenie pasa zalewowego, jednak biegła nie nadała tym okolicznościom dostatecznej miary, co widać przy wycenie. Skarżący wskazał, że biegła stwierdziła też, że różnica między działką obciążoną słupem energetycznym a działką bez takiego obciążenia wynosi nawet 12.000 złotych (np. działka nr [...] i działka [...]).

Kolejno skarżący podniósł, że działki [...], [...], [...], [...], [...] mają nieregularny kształt, ale biegła nie uwzględnia tego przy ocenie działek, jak też przy doborze działek do porównania. Przyjęła bowiem do porównania działki o kształcie regularnym. Nadto wskazał, że działki [...], [...] oraz [...] nie mają uzbrojenia, najbliższy dostęp do mediów to odległość ok. 250 m. Poza tym, to przez działki [...], [...], [...], [...], [...] w momencie podziału przechodził rów melioracyjny. Skarżący zlikwidował ten rów dopiero po kilku miesiącach, nie zaś w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Rów przeniósł, aby łatwiej było mu sprzedać działki. W tym celu sporządzono operat wodnoprawny z dnia 3 lipca 2020 r., czyli ewidentnie po uprawomocnieniu się decyzji o podziale. Okoliczności tej jednak organ nie uwzględnił.

Skarżący podniósł też, że działki [...] i [...] to drogi wewnętrzne, których w chwili podziału nie było. One były wprawdzie wytyczone w planie zagospodarowania przestrzennego, ale przebiegały w inny sposób, aniżeli podaje to biegła. Działka nr [...] (droga wewnętrzna) przebiega inaczej niż w planie zagospodarowania przestrzennego. Skarżący podał, że wytyczenie aktualnego przebiegu drogi miało miejsce po przeprowadzeniu podziału (a nie w dniu uprawomocnienia się decyzji o podziale).

Skarżący zgłosił również zastrzeżenia względem dokumentacji fotograficznej zawartej w operacie.

Następnie skarżący uwypuklił różnice między operatami z października 2023 i z 30 marca 2023 r. wskazując na zmiany w zakresie doboru nieruchomości do porównania oraz ich parametrów oraz kwestionując prawidłowość doboru tychże nieruchomości. Skarżący podniósł, że generalnie różnica w wartości działki przed podziałem w poszczególnych operatach nie jest znaczna (238 282 zł w drugim operacie, 238 333 zł w trzecim operacie). Natomiast znaczna różnica wartości po podziale nieruchomości wynika z tego, że biegła w trzecim operacie podniosła wartość dwóch działek łącznie o prawie 40 000 zł. Ceny dwóch działek uległy obniżeniu o ok. 10 000 złotych, jednak nadal wartość nieruchomości po podziale jest wyższa aniżeli w drugim operacie. W pierwszym operacie wartość działki sprzed podziału wynosiła 262 732 zł. W tej chwili jest niższa, przy jednoczesnym podwyższeniu wartości działki po podziale. Powoduje to zwiększenie różnicy, i tym samym wzrost opłaty adiacenckiej.

Skarżący wskazał, że biegła do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem przyjęła inne działki, o niższej wartości niż poprzednio (M., O.), co wpłynęło na zmniejszenie wartości o prawie 30.000 złotych w porównaniu do poprzedniej wyceny. Z kolei do nieruchomości powstałych po podziale biegła uwzględniła nieruchomości o wyższej wartości (dwie z W., tylko jedna z N.), co spowodowało wzrost różnicy między wartościami przed i po podziale. Biegła w żaden sposób nie uzasadniła, dlaczego przyjęła inne nieruchomości, aniżeli w poprzednim operacie. Swoją ocenę sprowadziła do lakonicznego stwierdzenia, że cyt. "wartości rynkowe nieruchomości mieszczą się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Wartości te odzwierciedlają stan lokalnego rynku nieruchomości dla tego rodzaju prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej i odpowiadają spodziewanej cenie, jaką można uzyskać za te nieruchomości wg cen na dzień, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna (...).".

Zdaniem skarżącego sporządzenie wykazu transakcji nie pozwala z góry na przyjęcie, że nieruchomości przyjęte do porównania są podobne. Sam zatem fakt, że działki przyjęte do porównania położone są w gminie wiejskiej, czy ich powierzchnie są do siebie zbliżone (akurat w przypadku wyceny drogi [...] biegła przyjęła dużo mniejsze nieruchomości), nie oznacza, że można je od razu uznać za nieruchomości podobne m.in. też z tego względu, że miejscowości U. i W. są lepiej zagospodarowane w przeciwieństwie do miejscowości N. oraz pominięto, że działki powstałe w wyniku podziału leżą na terenach zalewowych.

Wreszcie skarżący nie zgodził się z twierdzeniami, że najbliższe sąsiedztwo stanowią m.in. działki częściowo zabudowane budynkami mieszkalnymi. W tym kontekście wskazał, że okoliczność ta nie powstała w dniu uprawomocnienia się decyzji o podziale nieruchomości, a znacznie później, tj. dopiero w 2022 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył co następuje:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022, poz. 2492) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji, postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb ich wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Jego uchylenie albo stwierdzenie nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Co istotne – zgodnie z art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024, poz. 935, dalej p.p.s.a.) - Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem dokonuje on zbadania całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych sprawy.

Mając na względzie wskazane kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w niniejszej sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego, okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych uznał, iż zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów procesowych, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c. p.p.s.a.).

Kontroli tut. Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu, utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia 15 grudnia 2023 r., ustalającą skarżącemu opłatę adiacencką w wysokości 23 119,20 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] N., gmina D., obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, spowodowanego jej podziałem, zatwierdzonym decyzją z dnia 14 kwietnia 2020 r.

Materialnoprawną podstawę zakwestionowanej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ug.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

W postępowaniu prowadzonym w trybie powyższych przepisów podstawę dowodową ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Szczególny nacisk trzeba zatem położyć na weryfikację wartości dowodowej operatu szacunkowego, który stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. W efekcie należy przyjąć, że operat - tak jak każdy inny dowód w sprawie - podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Należy więc zbadać, czy operat szacunkowy jest logiczny, zupełny i wiarygodny, czy nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, itp. oraz ewentualnie zażądać jego uzupełnienia, jak i zweryfikować jego zgodność ze stosowanymi przepisami w zakresie wymogów formalnych i materialnych uregulowanych w przepisach (wyroki NSA z dnia: 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11; 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11; 12 stycznia 2011 r. I OSK 378/10; 6 września 2011 r., I OSK 1510/10). Obowiązek weryfikacji powyższych okoliczności wynika z przepisów o randze zasad ogólnych postępowania administracyjnego, tj. prawdy obiektywnej oraz oficjalności, które wyraz normatywny znalazły - odpowiednio - w przepisach art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Obligują one bowiem organy administracji publicznej do podejmowania - z urzędu - w toku postępowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w którym to celu organy obowiązane są w sposób wyczerpujący nie tylko zebrać, ale i rozpatrzyć całość materiału dowodowego, oceniając na jego podstawie, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a). Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Konieczne jest jednak uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., I OSK 3140/18, LEX nr 3121921).

Badając dokonaną przez Kolegium ocenę sporządzonego w rozpoznawanej sprawie operatu szacunkowego z października 2023 r., Sąd doszedł do przekonania, że organ ten nie wywiązał się z obowiązków nałożonych przywołanymi przepisami prawa procesowego, bowiem nie odniósł się do licznych i konkretnie sformułowanych zarzutów odwołania kwestionujących jego wartość dowodową. Brak natomiast ustosunkowania do tych zarzutów stanowi naruszenie: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 15, art. 138, art. 107 § 3, art. 9 i art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Uchylając zaskarżoną decyzję Kolegium, Sąd miał na uwadze to, że postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem art. 15 k.p.a., który wprowadza obowiązek dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia danej sprawy administracyjnej i stanowi o istocie postępowania odwoławczego. Kontrola instancyjna organu odwoławczego obejmuje więc legalność rozstrzygnięcia sprawy przez organ I instancji oraz ocenę przez ten organ stanu faktycznego sprawy.

Zgodnie z art. 140 k.p.a. w postępowaniu odwoławczym, w sprawach nieuregulowanych, znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o postępowaniu przed organem I instancji. Tym samym rozpoznając odwołanie organ nie jest związany ani ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez organ I instancji, ani żądaniami zawartymi w odwołaniu. Obowiązany jest rozpatrzyć sprawę w jej całokształcie, a to nakłada na niego również obowiązek zbadania i odniesienia się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu. Z powyższego wynika więc, że zakres postępowania odwoławczego nie jest węższy niż zakres postępowania przed organem I instancji, a organ odwoławczy ma nie mniejsze obowiązki. Przede wszystkim zobligowany jest dążyć z urzędu, tak jak organ I instancji, do wykrycia prawdy obiektywnej, czyli do ustalenia rzeczywistego stanu sprawy (art. 7 k.p.a.). Powinien też ocenić całe postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przed organem I instancji, a zwłaszcza materiał dowodowy zebrany przez ten organ. W sytuacji, gdy stwierdzi braki w postępowaniu lub pewne niejasności, może i powinien przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, o ile oczywiście nie zostaną przekroczone granice zakreślone art. 136 k.p.a.

Tymczasem z treści decyzji Kolegium wynika, że organ odwoławczy ograniczył się tylko do kontroli postępowania pierwszoinstancyjnego, wywodząc, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki uzasadniające naliczenie opłaty adiacenckiej w świetle brzmienia art. 98a u.g.n., związane z zachowaniem terminu, przyjęciem właściwej stawki procentowej oraz tym, że podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości, co też wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego, który w jego ocenie spełnia wymogi stawiane przepisami prawa. Pomimo jednak wskazanych w odwołaniu zarzutów kwestionujących prawidłowość doboru nieruchomości porównawczych jako wypełniających definicję nieruchomości podobnej, organ nie odniósł się do tej kwestii w kontekście sporządzonego operatu szacunkowego, a poprzestał jedynie na lakonicznym wskazaniu, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości spełniają przesłanki określone w art. 4 pkt. 16 u.g.n. przytaczając w tym zakresie wprost treść sporządzonego w październiku 2023 r. operatu szacunkowego, który stanowi trzeci operat w niniejszej sprawie.

Powyższa argumentacja nie wydaje się być wystarczająca w świetle okoliczności niniejszej sprawy, w której zasadniczy dowód stanowi sporządzony operat szacunkowy, w oparciu, o który organ ustala wysokość należnej opłaty adiacenckiej. Podniesiony zatem w odwołaniu zarzut co do prawidłowości przyjętych nieruchomości do porównania w kontekście znacznego wzrostu przedmiotu wyceny względem wcześniej sporządzonych operatów wymagał szerszej oceny tegoż dowodu, w tym zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych w odwołaniu zarzutów. Nie sposób bowiem nie zauważyć, że w pierwszym operacie wartość rynkowa prawa własności przed podziałem nieruchomości wnosiła 302 668, 00 zł, po podziale – 385 216, 00 zł. W drugim wartość rynkowa prawa własności przed podziałem została określona na 278 218, 00 zł, po podziale – 382 565, 00 zł. Z kolei w trzecim, który stanowił podstawę do określenia opłaty w zaskarżonej decyzji, wartość rynkowa prawa własności przed podziałem nieruchomości wnosiła 278 272,00 zł, a po podziale – 393 868, 00 zł. Niniejsze wobec przywołanych regulacji prawnych przełożyło się następnie na wysokość opłaty adiacenckiej, która odpowiednio w pierwszej wydanej przez organ I instancji decyzji wyniosła 16 509,60 zł, w drugiej – 20 869,40, z kolei w trzeciej decyzji, która zaskarżoną decyzją Kolegium została utrzymana w mocy – 23 119,20 zł. Niniejsze rozbieżności wobec sformułowanych przez skarżącego zarzutów kwestionujących prawidłowość doboru nieruchomości oraz prawidłowość określenia przez rzeczoznawcę stanu nieruchomości przed podziałem wymagało odniesienia się do nich przez Kolegium, czego w sprawie zabrakło. Nie można wszak nie zauważyć, że na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wycena dokonywana jest na podstawie zdarzeń przeszłych i bazuje na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania. Na wycenę tę, a w konsekwencji i na wysokość opłaty adiacenckiej, nie mają wpływu takie okoliczności jak: późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, wtórne jej zagospodarowanie, kwestie związane z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, degradacja nieruchomości, późniejszy potencjalny wzrost albo spadek cen na rynku obrotu nieruchomościami. Przy opłacie adiacenckiej czynnikiem mającym wyłączny wpływ na zmianę wartości nieruchomości, ma być bowiem w świetle treści art. 98a ust. 1b u.g.n., geodezyjny podział nieruchomości. Zmiana ta dokonuje się zaś w ciągu jednego dnia, tj. w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Jedyną różnicę stanowi ilość działek i ich powierzchnia, pozostałe parametry nie ulegają zmianie (pow. wyrok WSA w Gdańsku z dnia z dnia 6 października 2023 r., sygn. akt II SA/Gd 666/23, CBOSA). Stąd w sytuacji gdy dochodzi do tak rozbieżnych oszacowań w kilku sporządzonych w tej samej sprawie i przez tego samego biegłego operatach, istotnym naruszeniem procesowym jest zaniechanie odniesienia się do tejże różnicy. Podobnie też pozostawienie poza jakąkolwiek oceną kwestii prawidłowości wyceny nieruchomości, które po podziale mogą pełnić funkcję komunikacji wewnętrznej. W tym zakresie biegła wskazała wyłącznie na trzy transakcje, które przyjęła do porównania, w żaden sposób nie wyjaśniając powodów, dla których do porównania przyjęła właśnie tylko te trzy konkretne nieruchomości i jak w tym zakresie wygląda charakterystyka rynku lokalnego czy regionalnego.

Oczywiście tut. Sąd podziela stanowisko, że jakkolwiek operat szacunkowy jak każdy dowód podlega ocenie przez organy właściwe instancyjnie, jednakże ocena ta nie może wykraczać w sferę, w której wymagana jest wiedza specjalistyczna. Nie ma jednak przeszkód aby na etapie postępowania dwuinstancyjnego, Kolegium zwróciło się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się co do podniesionych przez stronę zarzutów lub też stwierdzonych przez organ niejasności lub powziętych wątpliwości, a jeśli uzna, iż zachodzą ku temu przesłanki – przeprowadziło rozprawę. O tą ostanią zresztą wnioskował w odwołaniu skarżący, jednakże Kolegium w żaden sposób do tegoż żądania strony się nie odniosło.

Dalej należy zauważyć, że wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej wymaga nie tylko od organu zebrania materialu dowodowego, którego zasadniczym dowodem jest operat szacunkowy, ale również obliguje do jego oceny pod względem zgodności ze stosownymi przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Okolicznością niekwestionowaną jest, że do rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości należy wybór poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Jednak wybór ten dokonywany jest w ramach i granicach wyznaczonych przez stosowne przepisy materialnoprawne zawarte w u.g.n. i rozporządzenia, gdyż to te przepisy wyznaczają zakres oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie (por. wyrok NSA z dnia 9 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 920/22, CBOSA). Tym samym organ odwoławczy rozstrzygając sprawę, w której decyzja została wydana w oparciu o dowód jakim jest operatem szacunkowy, a nadto w odwołaniu podniesione zostały względem niego zarzuty nie może ograniczyć się wyłącznie do lakonicznego stwierdzenia, że spełnia on wymogi ustawowe i wynikające z rozporządzenia. Podkreślić przy tym należy, że rozwiązanie zawarte w art. 157 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, nie wyłącza uprawnienia organu do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a.

Ocena operatu biegłego jest dokonywana z takiej samej perspektywy jak ocena innych dowodów w sprawie. Swoistym ograniczeniem tej oceny może być brak wiedzy specjalistycznej po stronie organu administracji publicznej w zakresie szacowania nieruchomości. Wkraczanie w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje zatem ww. ograniczeń wynikających z braku wiadomości specjalnych, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku postępowania ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, nie tylko czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, ale również czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową (por. np. wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2022 r., sygn. akt I OSK 1821/21, CBOSA).

Tymczasem w realiach badanej sprawy, zdaniem Sądu, Kolegium takiej oceny nie przeprowadziło. W tym kontekście trzeba wskazać, iż nie kwestionując wartości dowodowej operatu z października 2023 r. i nie znajdując podstaw do jego uzupełnienia lub wyjaśnienia ewentualnych rozbieżności czy niejasności, Kolegium nie zauważyło chociażby, iż zawarty na stronie 3 wyciąg z operatu w sposób odmienny od dalszej jego treści dokonuje opisu powstałych w wyniku podziału nieruchomości (s. 16). Przykładem tego jest chociażby działka nr [...], względem której na str. 3 rzeczoznawca wskazał, że znajdują się na niej utrudnienia w postaci słupów energetycznych i telekomunikacyjnych, rów w granicy oraz częściowe położenie na terenie pasa zalewowego. Zaś na str. 16 takich ograniczeń względem jej zagospodarowania biegła nie przywołuje. Dalej z jednej strony biegła wskazuje, że oszacowania dokonano na podstawie zbioru nieruchomości podobnych – transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności położonych w tej samej gminie co nieruchomość wyceniana, czyli w Gminie Wiejskiej D. (s. 3), co też akcentuje w swoje decyzji Kolegium. Z drugie zaś strony, w operacie pojawiają się twierdzenia, iż w celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz komunikację, położonych w rejonie lokalizacji nieruchomości wycenianej, tj. na terenie gminy D. oraz powiatu [...] (s. 26). Do niniejszych rozbieżności, które ewentualnie wskazywałyby na analizę rynku, nie tylko lokalnego, w żaden sposób Kolegium się nie odniosło w kontekście przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości. Nie podjęło również działań w celu zwrócenia się do biegłej o wyjaśnienie z jakich względów uznała, iż zachodziła ewentualna konieczność zbadania transakcji spoza gminy D. i dlaczego nie znalazły się one w zestawieniu transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową.

Wbrew wymogom stawianym postępowaniu odwoławczemu, organ II instancji, nie odniósł się także do zarzutów odwołania kwestionujących prawidłowość opisu stanu nieruchomości w tym rzeczywistej lokalizacji rowu na dzień wydania decyzji o podziale oraz na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna.

Trzeba także, zauważyć, że bezspornie, zgodnie z art. 98 ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, tymczasem w operacie z października 2023 r. datę, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny podano – 30 października 2023 r., a zatem de facto datę sporządzenia operatu. Niniejsze również nie zostało dostrzeżone przez organ odwoławczy na etapie oceny zebranego materiału dowodowego.

Marginalnie należy również wskazać, że uchybieniem, niedostrzeżonym również przez Kolegium było zaniechanie przedłożenia przez organ I instancji do akt sprawy decyzji podziałowej z kwietnia 2020 r. W aktach znajdują się wyłącznie kserokopie tej decyzji, załączone do wcześniej sporządzonych operatów szacunkowych, tj. z listopada 2022 r. i marca 2023 r. Jej kserokopii nie załączyła już jednak rzeczoznawca do operatu z października 2023 r. Brak jest także w przedłożonych sądowi aktach sprawy, w oparciu, o które Sąd rozstrzyga sprawę, uchwały Rada Gminy D. nr [...] z dnia [...] marca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z ich podziałem, umożliwiającej chociażby weryfikację przyjętej stawki procentowej.

Podkreślić w tym miejscu należy, że stosownie do treści art. 138 w związku z art. 144 k.p.a., organ odwoławczy może wydać decyzję o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji tylko wówczas, gdy stwierdzi, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Ocena ta nie powinna być jedynie formalna w znaczeniu przyjętym dla kasacyjnego modelu orzekania, lecz powinna być poprzedzona, o ile jest to konieczne dla sprawdzenia zasadności i poprawności decyzji pierwszoinstancyjnej, przeprowadzeniem stosownego postępowania wyjaśniającego.

W ocenie Sądu, w realiach badanej sprawy Kolegium nie uczyniło zadość ciążącemu na nim w tym zakresie obowiązkowi. Wobec przedstawionych wyżej argumentów należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny działając zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji, a o kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę właściwy organ uwzględni okoliczności i uwagi wskazane w uzasadnieniu niniejszego wyroku oceniając jednocześnie czy działania związane z koniecznością uzupełnienia materiału dowodowego i ponowną oceną sporządzonego operatu szacunkowego jako kluczowego dowodu w sprawie będą mieścić się w granicach uzupełniającego postępowania dowodowego, określonego w art. 136 k.p.a.