Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 258/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-09-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 15, pkt 16 i pkt 17, art. 150 ust. 1 pkt 1, ust. 2 i ust. 5, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 i ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 i ust. 4, art. 174 ust. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 2 pkt 18, art. 36 ust. 4 i ust. 12, art. 37 ust. 1 pkt 1, ust. 3, ust. 5, ust. 6
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 3, § 38 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 106 § 3, art. 133 § 1, art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 200 i 205 § 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: § 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2021 poz 535
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu  przed sądami administracyjnymi.
article: § 2 pkt 6, § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a)
journal: Dz.U. 2023 poz 1964
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 5 września 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska (spr.) Asesor WSA Marcin Olejniczak Protokolant Starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2024 roku sprawy ze skargi "N." Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 25 stycznia 2024 roku nr SKO.4121.5.23 w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Zduńska Wola z 21 września 2023 roku, nr GN.6725.3.2021.AP; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu na rzecz skarżącej "N." Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z. kwotę 7182 (siedem tysięcy sto osiemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 25 stycznia 2024 r., nr SKO.4121.5.23, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.) – w skrócie: "k.p.a." – i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) – powoływanej jako: "u.p.z.p." – w związku z uchwałą Rady Miasta Zduńska Wola Nr XXX/526/21 z dnia 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942) – uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Z. z 21 września 2023 r., znak: GN.6725.3.2021.AP, ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej nr działki [...], o powierzchni 0,6667 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej ustalenia 14 - dniowego terminu na wniesienie opłaty planistycznej, wskazania numeru rachunku bankowego oraz w części dotyczącej stwierdzenia, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie ustalonej opłaty stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (pkt 1), natomiast w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy (pkt 2).

Kolegium wyjaśniło, że powołaną na wstępie decyzją z 21 września 2023 r., znak: GN.6725.3.2021.AP, Prezydent Miasta Zduńska Wola ustalił jednorazową opłatę w kwocie 88244,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej nr działki [...] o powierzchni 0,6667 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem, oraz zobowiązał "N." Spółkę Akcyjną z siedzibą w Z. do wniesienia tej opłaty na rzecz Gminy Miasta Z.. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na uchwałę Rady Miasta Zduńska Wola Nr XXX/526/21 z dnia 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942), zgodnie z którą ww. działka znajduje się w terenie o oznaczeniu planistycznym: 3U-M - tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej i na stawkę procentową opłaty należnej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem tego planu wynoszącą 30%. W operacie szacunkowym z 28 kwietnia 2023 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy D.G. określiła wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia ww. planu miejscowego na kwotę 294148,00 zł, stąd stosownie do określonej w uchwale stawki procentowej (30%), ustalono jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 88244,40 zł. Na podstawie oceny formalnej operatu szacunkowego stwierdzono, że powyższa wycena posiada wartość dowodową. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek ani braków. W ocenie organu, wykonany w sprawie operat szacunkowy dowodzi wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też uznany został za podstawę naliczenia opłaty. Z tej przyczyny organ nie uwzględnił wniosku pełnomocnika strony o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego.

W odwołaniu od powyższej decyzji organu I instancji pełnomocnik "N." Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z. zarzucił:

1. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, a to:

a) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę D.G. i ustalenie w oparciu o niego stanu faktycznego sprawy, będącego podstawą rozstrzygnięcia, podczas gdy- biegła, pomimo słusznego przyjęcia podejścia porównawczego z zastosowaniem metody porównywania parami, wadliwie dobrała nieruchomości do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, w szczególności dobierając nieruchomości o innym przeznaczeniu oraz nieporównywalnej lokalizacji; operat sporządzono w oparciu o niepełne podstawy metodologiczne, tj. bez uwzględnienia wskazań wynikających z Noty Interpretacyjnej "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" PKZW i objęcie badaniem czasookresu transakcji przyjętych do porównania wykraczającego poza 2-letni okres poprzedzający datę wyceny, tj. cen obowiązujących w 2018 r., co stoi w sprzeczności z zaleceniami ww. dokumentu, a także doświadczenia życiowego w obliczu szybkich zmian cen nieruchomości;

b) art. 77 § 1 k.p.a. z zw. z art. 7 k.p.a. i w zw. z art. 8 § 1 k.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na niedokonaniu kompleksowej oceny wszystkich dowodów zebranych w niniejszej sprawie, zarówno w zakresie pogłębionego zbadania operatu sporządzonego przez biegłą D.G., w szczególności w kontekście zarzutów strony i braku faktycznego odniesienia się do nich przez biegłą, w sytuacji gdy obowiązkiem organu było dokonanie prawidłowej analizy materiału dowodowego w sprawie, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia opłaty planistycznej;

c) w konsekwencji powyższego naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. polegające na lakonicznym, nie wskazującym na dokonanie prawidłowej i pogłębionej oceny dowodów, uzasadnieniu zaskarżonej decyzji;

2. naruszenie prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 294148,00 zł, w efekcie czego wysokość opłaty planistycznej ustalono na poziomie 88244,40 zł, podczas gdy prawidłowo ustalony wzrost tej wartości powinien zostać określony na poziomie 150274,00 zł, zaś wysokość opłaty planistycznej na poziomie 45082,20 zł.

Mając na względzie powyższe pełnomocnik Spółki wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ustalenie dla strony jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości nieprzekraczającej 45082,20 zł, ewentualnie, w przypadku uznania, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie - o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Organ II instancji wskazał, że zasadniczym zarzutem odwołania jest przyjęcie przez autorkę operatu do porównania transakcji dotyczących nieruchomości o znaczenie mniejszej powierzchni niż nieruchomość wyceniana, przy jednoczesnym pominięciu nieruchomości o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianej. Niewłaściwy dobór przez biegłą materiału porównawczego, poprzez wzięcie pod uwagę nieruchomości skrajnych, został dostrzeżony przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i uznany za niemogący stanowić podstawy do określenia wzrostu wartości nieruchomości. Tymczasem, wbrew powyższemu wskazaniu, biegła działająca na zlecenie organu ponownie przyjęła do porównania nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni niż nieruchomość wyceniana, pomimo że w tabeli zawierającej zbiór transakcji znajdowały się nieruchomości o powierzchni zbliżonej do nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] w Z. (np. nieruchomość wskazana w poz. 6 tabeli). Kolejne zastrzeżenie strony skierowane do operatu z dnia 23 kwietnia 2023 r. dotyczy cechy podobieństwa nieruchomości, jaką jest ich położenie. Istotnym jest bowiem, że nieruchomość wyceniana położona jest w centralnej części miasta Z., w sąsiedztwie osiedla bloków wielorodzinnych z lat 80-tych ubiegłego wieku oraz zabudowy handlowo-usługowej, co bezsprzecznie wpływa na jej atrakcyjność i możliwość zagospodarowania, a w efekcie na jej wartość. Tymczasem biegła przyjęła do porównania nieruchomości znajdujące się na obrzeżach miasta (P.), gdzie otaczająca infrastruktura i sąsiedztwo znacznie różnią się od tych dotyczących nieruchomości wycenianej. Powyższe uchybienia doprowadziły do zaniżenia wartości nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] w Z. przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto skarżąca podtrzymuje, że także dobór nieruchomości do porównania celem ustalenia wartości działki przy ul. [...] po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego dokonany jest w sposób wadliwy, co doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości wycenianej po zmianie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy przedstawił następnie stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że "N." Spółka Akcyjna z siedzibą w Z. była właścicielką nieruchomości położonej przy ul. [...] w Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Z., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Zduńska Wola Nr XXXV/330/05, z dnia 28 kwietnia 2005 r., wyżej wymieniony obszar położony był w terenie oznaczonym symbolem 13PU-U - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej i usługowej (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 2 lipca 2005 r., Nr 205, poz. 2112). Uchwałą Nr XXX/526/21 z dnia 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942), Rada Miasta Zduńska Wola zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami tego planu, przeznaczenie obszaru zajętego przez działkę nr [...] uległo zmianie na 3U-M - tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej, przeznaczenie podstawowe: funkcja usługowa lub mieszkaniowa wielorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne: rzemiosło, garaże, obiekty i urządzenia oraz sieci infrastruktury technicznej. Ww. plan wszedł w życie 16 marca 2021 r.

Dalej Kolegium wskazało, że aktem notarialnym z dnia [...] maja 2021 r., Rep. [...] Nr [...], "N." Spółka Akcyjna z siedzibą w Z. dokonała zbycia zabudowanej nieruchomości oznaczonej nr działki [...], o powierzchni 0,6667 ha, w drodze umowy sprzedaży.

Zawiadomieniem z 14 stycznia 2022 r., znak: GN.6725.3.2021.AP, Prezydent Miasta Zduńska Wola wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr XXX/526/21 z 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942) oraz w związku ze zbyciem ww. nieruchomości umową sprzedaży z dnia [...] 2021 r., Rep. [...] Nr [...].

Na zlecenie organu pierwszej instancji opracowany został w marcu 2022 r., przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D.G. operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena opisanej wyżej nieruchomości gruntowej. Po zastosowaniu współczynników korygujących za jakość otoczenia, wielkość powierzchni działki, infrastrukturę techniczną, możliwości inwestycyjne, biegła określiła wartość rynkową działki nr [...] przed uchwaleniem nowego planu na kwotę 548361,00 zł (82,25 zł/m2), a po oszacowaniu nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym planie - na kwotę 1085254,00 zł (162,78 zł/m2).

Pismem z 19 lipca 2022 r. Spółka zakwestionowała sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D.G. operat szacunkowy z 28 marca 2022 r. wskazując na jego niepełność, niespójność, błędy w założeniach oraz nieprawidłową metodologię wyceny, w szczególności zarzucając wadliwy dobór nieruchomości porównawczych. Jednocześnie wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii prywatnej - operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.K. 22 czerwca 2022 r. na okoliczność określenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości objętej postępowaniem. Zgodnie z załączoną opinią wartość omawianej nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu wyniosła 932247,00 zł (139,83 zł), a po jego uchwaleniu - 1082521,00 zł (162,37 zł/m2).

Decyzją z dnia 3 listopada 2022 r., znak: GN.6725.3.2021.AP, Prezydent Miasta Zduńska Wola ustalił wobec "N." Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z. jednorazową opłatę w wysokości 161068,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej nr działki [...] o powierzchni 0,6667 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy zastosowaniu 30 % stawki opłaty, wynikającej z postanowień uchwały Rady Miasta Zduńska Wola Nr XXX/526/21 z dnia 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942).

Spółka wniosła odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu, które decyzją z 18 stycznia 2023 r., znak: SKO.4121. 2.22, uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że wykonany na zlecenie organu operat szacunkowy budzi zastrzeżenia w świetle jego zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, a w efekcie nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej nr działki [...] o powierzchni 0,6667 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku ponownego postępowania przed organem I instancji rzeczoznawca majątkowy D.G. wykonała 28 kwietnia 2023 r. kolejny operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena nieruchomości gruntowej położonej w Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha. Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości według przeznaczenia poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz według przeznaczenia aktualnie obowiązującego planu. Do określenia wartości przedmiotu wyceny rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. Analiza rynku dotyczyła cen transakcyjnych uzyskiwanych na terenie miast: Z., Sieradz, Łask, Pabianice oraz Konstantynów Łódzki za nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym (według przeznaczenia w starym planie) oraz nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym (według przeznaczenia w nowym planie), z okresu 2018-2021. Ostatecznie jako nieruchomości porównawcze, do określenia wartości nieruchomości według aktualne obowiązującego planu, biegła przyjęła trzy nieruchomości o cenach jednostkowych: 168,54 zł/m2 (Pabianice), 161,74 zł/m2 (Pabianice) i 108,59 zł/m2 (Sieradz), a według przeznaczenia w nieobowiązującym już planie - trzy nieruchomości o cenach jednostkowych: 97,56 zł/m2 (Pabianice), 91,32 zł/m2 (Pabianice) i 119,41 zł/m2 (Pabianice). Po zastosowaniu współczynników korygujących za jakość otoczenia, wielkość powierzchni działki, infrastrukturę techniczną, możliwości inwestycyjne, biegła określiła wartość rynkową działki nr [...] przed uchwaleniem nowego planu na kwotę 744437,00 zł (111,66 zł/m2), a po oszacowaniu nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym planie - na kwotę 1038585,00 zł (155,78 zł/m2).

Pismem z dnia 22 maja 2023 r. pełnomocnik Spółki zakwestionował sporządzoną przez D.G. opinię wskazując na jej niepełność, niespójność, błędy w założeniach oraz nieprawidłową metodologię wyceny, jednocześnie wnosząc o przeprowadzenie dowodu z pisemnej opinii uzupełniającej rzeczoznawcy, w której biegła ustosunkuje się do zarzutów i wniosków podniesionych w niniejszym piśmie. Istotne zastrzeżenia strony budzi dobór przez biegłą materiału porównawczego stanowiącego podstawę wyliczenia wartości nieruchomości zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego.

Odpowiadając na powyższe zarzuty biegła wskazała, że w celu określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonała właściwej analizy transakcji nieruchomości gruntowych jak również prawidłowo dobrała nieruchomości przyjęte do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny oraz uwzględniła uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu zawarte w decyzji z 18 stycznia 2023 r., znak: SKO.4121.2.22. Wyjaśniła również, że z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji do przeprowadzenia wnikliwej analizy i procesu szacowania rozszerzono obszar badania z terenu miasta Z. o teren miast sąsiednich, takich jak: Sieradz, Łask, Pabianice i Konstantynów Łódzki, a okres badania cen rozszerzono z lat 2019-2021 o kolejnych kilka miesięcy. Podkreśliła, że jest to praktyka powszechnie stosowana w przypadku, gdy występuje niewystarczająca ilość danych transakcyjnych. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego niewłaściwego doboru materiału porównawczego autorka opinii wskazała, że dobór nieruchomości przyjętych do porównań jest jak najbardziej właściwy i prawidłowy, zarówno pod względem lokalizacji - jakości otoczenia, jak i innych czynników cenotwórczych. Dla cech różniących dokonana została właściwa korekta, zgodnie z przyjętym podejściem i metodą wyceny. Ostatecznie wartość określona została w oparciu o trzy najbardziej podobne transakcje zlokalizowane na terenach podobnych miast sąsiednich.

Następnie Prezydent Miasta Zduńska Wola wydał opisaną na wstępie decyzję z 21 września 2023 r., znak: GN.6725.3.2021.AP, od której strona wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu.

W toku postępowania odwoławczego Kolegium zwróciło się do autorki operatu o odniesienie się do zgłoszonych w odwołaniu strony zarzutów do wykonanej w dniu 28 kwietnia 2023 r. opinii.

W piśmie z 15 grudnia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy D.G. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Pismem z dnia 29 grudnia 2023 r. organ II instancji zawiadomił pełnomocnika Spółki o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zgromadzonymi w postępowaniu oraz poinformował o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W wyznaczonym terminie pełnomocnik Spółki wniósł o zwrócenie się przez tut. Kolegium do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu wydania opinii w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłą D.G. operatu szacunkowego z dnia 28 kwietnia 2023 r.

Organ odwoławczy wyjaśnił następnie zasady i tryb ustalania opłaty planistycznej w oparciu o przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz stwierdził, że poza sporem w rozpatrywanej sprawie pozostaje okoliczność uchwalenia dla działki objętej zaskarżoną decyzją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta Zduńska Wola Nr XXX/526/21 z dnia 21 stycznia 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Z. obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...],[...] i [...], opubl. w Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 1 marca 2021 r., poz. 942). Niekwestionowane w sprawie jest także zbycie przez "N." Spółkę Akcyjną z siedzibą w Z. przedmiotowej nieruchomości umową sprzedaży z [...] 2021 r., Rep. [...] Nr [...], przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały planistycznej (16 marca 2021 r.). Dochowany został także 5 - letni termin ustawowy przewidziany na ustalenie opłaty, rozpoczynający swój bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie zaistniały więc wszystkie materialnoprawne przesłanki do wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty planistycznej. Wyjaśniono ponadto, że w świetle art. 2 pkt 18 u.p.z.p. wyceny wartości nieruchomości dokonuje się w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oceniając wartość dowodową załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego D.G. Kolegium stwierdziło, że opinia, uzupełniona wyjaśnieniami jej autorki, została wykonana w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Operat jest kompletny - obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla przyjętego celu. Biegła dokonała prawidłowego, dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i charakterystykę nieruchomości oraz dostępne dane w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na ich ceny. Operat zawiera opis nieruchomości wycenianej w zakresie jej stanu prawnego, stanu zagospodarowania, przeznaczenia, rodzaju i charakteru lokalizacji, sąsiedztwa, dostępu do drogi, itp. Z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia wartości, opis metody i analizę istotnych czynników, przedmiotowe opracowanie należało uznać za wiarygodne i brak jest podstaw do kwestionowania jego prawidłowości. W ocenie Kolegium, biegła dostatecznie wykazała w opinii, że zmiana przeznaczenia terenu przedmiotu oszacowania miała istotny wpływ na poziom wartości nieruchomości na rynku, czego konsekwencją był jej wzrost. Opis nieruchomości przyjętych do porównań Kolegium uznało za wystarczający, aby można było prześledzić prawidłowość procesu wyceny w obszarze nie objętym zakresem wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Z analizowanego rynku, biegła wyselekcjonowała nieruchomości, które spełniają kluczowe kryteria podobieństwa do przedmiotu wyceny, tj. podobieństwa pod względem: lokalizacji, dostępu do infrastruktury oraz innych czynników cenotwórczych. Do określenia wartości nieruchomości po zmianie planu biegła przyjęła nieruchomości pod zabudowę mieszkaniowo-usługową o cenach z zakresu 108,59-168,54 zł/m2, z czego wyliczyła rozstęp cenowy AC = 59,95 zł/m2. Do określenia wartości przed zmianą planu przyjęła transakcje nieruchomościami pod budownictwo przemysłowo-usługowe z przedziału 91,32-119,41 zł/m2, z których wyliczyła rozstęp cenowy AC = 28,09 zł/m2.

Przyjęcie dla potrzeb wyceny transakcji z określonych segmentów rynku nie budziło zastrzeżeń Kolegium. W ocenie organu II instancji, tak określony rynek spełnia kryterium porównywalności i mieści się w definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., przy czym porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności pod względem wszystkich istotnych cech wpływających na cenę. Oznacza natomiast, że są to nieruchomości o parametrach możliwie zbliżonych do nieruchomości wycenianej pod względem jak największej ilości istotnych atrybutów rynkowych, jak choćby położenie czy przeznaczenie nieruchomości. Dla oceny operatu wystarczające jest podanie parametrów nieruchomości dotyczących położenia, powierzchni, przeznaczenia, stanu prawnego, nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. o gospodarce nieruchomościami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 369/11).

Kolegium wyjaśniło, że autorka operatu przedstawiła tabelę cech rynkowych mających, według jej ustaleń, wpływ na wartość na miejscowym rynku, wraz z wyszczególnioną gradacją ocen dla po-szczególnych cech. Rodzaj i wagi cech rynkowych ustaliła w oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Zgodnie ze swoją wiedzą i doświadczeniem, kierując się kryteriami zawartymi w definicji "nieruchomości podobnej", autorka operatu wybrała nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, po czym zarówno nieruchomościom wycenianym, jak i nieruchomościom porównawczym przypisała odpowiednią ocenę według zamieszczonej tabeli, co odbiorcy operatu pozwala w sposób wystarczający ocenić stopień ich podobieństwa.

Po wnikliwej analizie zarzutu skarżącej w zakresie niewłaściwego doboru materiału porównawczego, poprzez przyjęcie przez biegłą do porównania transakcji nieruchomościami o znacznie mniejszych powierzchniach niż powierzchnia nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym pominięciu danych o powierzchni zbliżonej do nieruchomości szacowanej, Kolegium uznało że jest on niezasadny.

Organ II instancji przypomniał, że w decyzji Kolegium z 18 stycznia 2023 r., znak: SKO.4121.2.22, jak słusznie zwrócił uwagę pełnomocnik skarżącej, wskazano na ewentualne rozważenie przez biegłą możliwości doboru innego materiału porównawczego, ze szczególnym uwzględnieniem powierzchni nieruchomości porównawczych. Organ odwoławczy zaznaczył jednak, iż nie posiada w tym przypadku wiedzy specjalnej z zakresu szacowania nieruchomości, jak również nie może bezpośrednio wskazywać biegłej przyjęcia w wycenie konkretnego materiału porównawczego i sposobu postępowania przy szacowaniu wartości nieruchomości. Może co najwyżej wyrażać swoje wątpliwości w tym zakresie i w związku z tym sugerować w przypadku niektórych kwestii przeprowadzenie ponownej analizy materiału, co też uczynił. Jednak zgodnie z art. 154. ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości jak również dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest też analiza rynku w określonym zakresie, na podstawie której ustala się czynniki wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku i wielkość ich wpływu na ceny oraz określa wielkość niezbędnych korekt z tytułu różnic w cechach charakteryzujących poszczególne nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje również analizy podobieństwa nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, a następnie koryguje te różnice na etapie określania wartości.

Odwołując się do orzecznictwa Kolegium podkreśliło, że warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Nieruchomość wyceniana i nieruchomości podobne nie muszą być zatem identyczne, mogą się różnić pod względem wielu cech, bowiem proces porównywania nieruchomości zakłada a priori istnienie zróżnicowania nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej.

W ocenie organu odwoławczego, skoro w wyniku analizy danych biegła przyjęła te konkretne nieruchomości jako materiał porównawczy, które w ocenie osób nieposiadających wiedzy specjalistycznej, wydają się niepodobne pod względem powierzchni, to kierowały nią przesłanki rzetelności w wykonywaniu czynności szacunku i jej postępowanie było uzasadnione. Faktem jest też, że odbiorcy opinii o wartości na podobieństwo nieruchomości często właśnie patrzą przez pryzmat powierzchni. Trzeba jednak zauważyć, że jest to tylko jedna z cech różnicujących nieruchomość wycenianą i przyjęte do oszacowania nieruchomości podobne, którą można korygować wynikającymi z analizy rynku odpowiednimi poprawkami kwotowymi z tytułu różnic w wielkości gruntów, co biegła w opinii uczyniła.

Kolegium wskazało, że ustawodawca zezwolił na wykorzystanie w procesie wyceny w podejściu porównawczym cen uzyskanych za nieruchomości podobne, przy czym podobieństwo to w istocie polega na możliwości znalezienia wśród danych takich prawidłowości, czyli zespołu cech wpływających na ceny, które pozwalają w oparciu o nie, zbudować model kształtowania się wartości nieruchomości. Biegła taki model składający się z kilku atrybutów wpływających na cenę zbudowała i w procesie wyceny zastosowała wynikające z niego poprawki kwotowe z tytułu cech różnicujących nieruchomość wycenianą i nieruchomości porównawcze, co Kolegium uznało za prawidłowe.

Organ II instancji dodał, że ocena podobieństwa nieruchomości, czyli porównywalności ze względu na przykładowo położenie, wielkość oraz inne cechy wpływające na jej wartość, jest umiejętnością przełożenia różnic w tych cechach na kwoty poprawek, a jako taka stanowi element wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Skoro mimo wątpliwości Kolegium biegła uznała, że dobrane przez nią nieruchomości porównawcze spośród wykazanej w operacie bazy danych wykazują wystarczające podobieństwo pod względem pozostałych cech i jest możliwość dojścia do wartości poprzez zastosowanie odpowiednich korekt niwelujących różnice w ocenach poszczególnych atrybutów, to Kolegium nie może podważać ustaleń biegłej w tym zakresie. Biegła dokonała korekt w zakresie cech różnicujących nieruchomość wycenianą i nieruchomości porównawcze (w tym również powierzchnię), a tym samym wypełniła zasady określania wartości rynkowej w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami wynikające z art. 153 ust. 1 uogn i § 4 ust. 3 obowiązującego w dacie wyceny rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zdaniem organu odwoławczego na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut strony dotyczący braku podobieństwa w zakresie cechy "lokalizacja nieruchomości", gdzie strona wskazuje, że nieruchomość wyceniana położona jest w centrum miasta Z., a nieruchomości porównawcze pochodzą z obrzeża miasta Pabianice. Tutaj podobnie, jak przy atrybucie "wielkość powierzchni działki", biegła dokonała korekty z tytułu cech różnicujących nieruchomość wycenianą i nieruchomości porównawcze w ramach przyjętego modelu wyceny, zatem uwzględniła w procesie określania wartości fakt odmiennego położenia przedmiotu wyceny w stosunku do nieruchomości porównawczych.

Kolegium podkreśliło jednocześnie, że na rynku rzadko występują dane porównawcze, które byłyby niemal identyczne jak nieruchomość wyceniana. Stąd występuje konieczność szacowania na bazie takich informacji, jakie oferuje dany rynek nieruchomości, a ten z definicji nie jest doskonały i przejrzysty, a tym samym dojście do prawidłowego wyniku szacowania nie zawsze jest proste i oczywiste. Między innymi dlatego organy administracji odwołują się do wiedzy specjalnej rzeczoznawców majątkowych.

Kolegium nie miało również zastrzeżeń w zakresie zgłaszanych przez skarżącą wątpliwości co do uzyskanego w opinii z 28 kwietnia 2023 r. niższego wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do ustaleń z pierwszego operatu szacunkowego. Zdaniem organu II instancji świadczy to o tym, że materiał porównawczy w procesie kolejnej wyceny został poddany ponownej wnikliwej analizie. Pozwoliło to uzyskać odmienne wyniki w stosunku do pierwszego operatu, w rezultacie czego ustalony wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu jest niższy, a tym samy opłata planistyczna uległa obniżeniu z kwoty 161068,00 zł do kwoty 88244,40 zł. Organ odwoławczy uznał w związku z tym, że podstaw do kwestionowania rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego.

Zdaniem Kolegium załączony do akt sprawy operat szacunkowy, uzupełniony wyjaśnieniami jego autorki, nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego co do poprawności metodologicznej, rzetelności opracowania i zgodności z obowiązującym prawem. Wobec powyższego, za bezzasadne Kolegium uznało powołanie w sprawie nowego rzeczoznawcy majątkowego bądź wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 28 kwietnia 2023 r. W nawiązaniu do przytoczonego orzecznictwa podkreślono, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których organ nie posiada, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech niezwiązanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, gdyż to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. W sytuacji, gdy wtoku prowadzonego postępowania, organ lub strona mają zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonanego operatu szacunkowego, to mogą skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia - na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów - dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Mając powyższe na uwadze Kolegium stwierdziło, że przedłożony przez rzeczoznawcę D.G. operat szacunkowy jest prawidłowy i wystarczający dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś strona nie zainicjowała postępowania, o którym mowa w art. 157 u.g.n. Powołując się na orzecznictwo organ II instancji podkreślił, że ww. przepis nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Wskazanie przez organ na możliwość odwołania się przez stronę do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców nie dotyczyło obowiązku przeprowadzenia dowodu w zakresie koniecznym dla wyjaśnienia sprawy, ale wskazania środka, którym strona może się posłużyć, usiłując wykazać wadliwość operatu.

Ponadto organ odwoławczy podniósł, że opracowany na zlecenie strony operat szacunkowy rzeczoznawcy A. K. został oceniony przez Kolegium negatywnie, czemu Kolegium dało wyraz w uzasadnieniu decyzji z 18 stycznia 2023 r., znak: SKO.4121.2.22.

Niezależnie od powyższego Kolegium uznało, że zaskarżoną decyzję organu I instancji należało uchylić w części dotyczącej określenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej, wskazania nr rachunku bankowego oraz stwierdzenia, że do skutków zwłoki i opóźnienia w zapłacie ustalonej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Rozstrzygnięcie organu I instancji w powyższym zakresie nie miało bowiem oparcia w przepisach prawa. Wskazanie terminu i sposobu wniesienia przedmiotowej opłaty oraz skutków jego niedochowania nie jest elementem rozstrzygnięcia, lecz ma charakter wyłącznie informacyjny i powinno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji ustalającej opłatę planistyczną.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła "N." Spółka Akcyjna z siedzibą w Z. zarzucając

1) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 7, art. 75 § 1, art. 77 oraz 80 w zw. z art. 84 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę D.G. oraz wyjaśnień biegłej z 28 czerwca 2023 roku oraz z 15 grudnia 2023 roku i ustalenie w oparciu o ww. dokumenty stanu faktycznego sprawy, będącego podstawą rozstrzygnięcia, podczas gdy:

̶ biegła, pomimo słusznego przyjęcia podejścia porównawczego z zastosowaniem metody porównywania parami, wadliwie dobrała nieruchomości do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, w szczególności dobierając nieruchomości o innej (znacznie mniejszej) powierzchni oraz nieporównywalnej lokalizacji;

̶ operat sporządzono w oparciu o niepełne podstawy metodologiczne tj. bez uwzględnienia wskazań wynikających z Noty Interpretacyjnej "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" PKZW i objęcie badaniem czasookresu transakcji przyjętych do porównania wykraczającego poza 2-letni okres poprzedzający datę wyceny, tj. cen obowiązujących w 2018 roku, co stoi w sprzeczności z zaleceniami ww. dokumentu, a także doświadczenia życiowego w obliczu dynamicznych zmian cen nieruchomości;

̶ biegła, nie wyjaśniła wątpliwości skarżącej dotyczących doboru nieruchomości do porównania i pomimo wielokrotnie wskazywanych zastrzeżeń odpowiadała na nie w sposób lakoniczny bądź nie donosiła się do nich, a pomimo czego organ uznał, że zarówno operat szacunkowy jak i przedstawione przez biegłą uzupełnienia nie budzą wątpliwości co do jego rzetelności, w sytuacji gdy obowiązkiem organu było dokonanie prawidłowej analizy materiału dowodowego;

b) art. 77 § 1 oraz art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. polegające na nieuwzględnieniu wniosku skarżącej o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych tj. do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu wydania opinii w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłą D.G. operatu szacunkowego wartości nieruchomości położonej przy ul. [...], w sytuacji gdy na mocy art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, zaś sformułowane powyżej zastrzeżenia do operatu powinny wzbudzić po stronie organu wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia i skutkować zainicjowaniem ww. procedury przed właściwym organem branżowym;

c) w wyniku naruszenia ww. przepisów k.p.a. - naruszenie art. 6 k.p.a. stanowiącego, iż organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie do tychże organów;

2) naruszenie prawa materialnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 294148,00 zł, w efekcie czego wysokość opłaty planistycznej ustalono na poziomie 88244,40 zł, podczas gdy prawidłowo ustalony wzrost tej wartości powinien zostać określony na poziomie 150274,00 zł, zaś wysokość opłaty planistycznej na poziomie 45082,20 zł.

Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

Ponadto skarżąca wniosła o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Pełnomocnik skarżącej podtrzymał dotychczasowe stanowisko, że dobór nieruchomości do porównania celem ustalenia wartości działki przy ul. [...] po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego dokonany został w operacie z 28 kwietnia 2023 r. w sposób wadliwy. Przede wszystkim, pomimo wielokrotnie akcentowanej okoliczności, iż nieruchomość wyceniana położona jest w centralnej części miasta Z., w sąsiedztwie osiedla bloków wielorodzinnych z lat 80-tych ubiegłego wieku oraz zabudowy handlowo-usługowej, co bezsprzecznie wpływa na jej atrakcyjność i możliwość zagospodarowania, a w efekcie jej wartość, Organ II instancji nie dostrzegł żadnej nieprawidłowości w tym, iż biegła przyjęła do porównania nieruchomości znajdujące się na obrzeżach miasta (P.), gdzie otaczająca infrastruktura i sąsiedztwo znacznie różnią się od tych dotyczących nieruchomości wycenianej.

Kolejny z zarzutów skarżącej odnoszących się do operatu z 28 kwietnia 2023 roku dotyczył przyjęcia do porównania transakcji dotyczących nieruchomości o znaczenie mniejszej powierzchni niż nieruchomość wyceniana, przy jednoczesnym pominięciu nieruchomości o powierzchni zbliżonej nieruchomości wycenianej. Niewłaściwy dobór przez biegłą materiału porównawczego, poprzez wzięcie pod uwagę nieruchomości skrajnych, został dostrzeżony przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze już w decyzji z 18 stycznia 2023 roku i uznany za niemogący stanowić podstawy do określenia wzrostu wartości nieruchomości. Tymczasem, wbrew powyższemu wskazaniu, biegła działająca na zlecenie organu ponownie przyjęła do porównania nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni niż nieruchomość wyceniana, pomimo że w tabeli zawierającej zbiór transakcji znajdowały się nieruchomości o powierzchni zbliżonej do nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] w Z. (np. nieruchomość wskazana w poz. 6 tabeli), czego już Organ II instancji, ponownie rozpoznając odwołanie Skarżącej na decyzję Prezydenta Miasta Z., nie uznał tego za nieprawidłowe bądź chociażby budzące uzasadnione wątpliwości.

Nie zrozumiałym jest więc argument Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż skoro biegła podtrzymała swoje stanowisko, pomimo zgłaszanych wątpliwości, tak samego organu jak i skarżącej, to musi to oznaczać przyjęcie do porównania przez biegłą prawidłowych danych i w tym zakresie organ nie może podważać ustaleń biegłej. Zgodzić się należy ze stanowiskiem organu II instancji, że "nieruchomość podobna" nie oznacza "nieruchomości identycznej", co przyjęte jest również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jednak rzeczoznawca powinien należycie uzasadnić dobór nieruchomości podobnych, a także wykazać, że ewentualne różnice między nimi znalazły odzwierciedlenie w zastosowanych współczynnikach korygujących cenę.

W konsekwencji bezkrytycznego przyjęcia przez organ II instancji zarówno samego operatu szacunkowego, jak i niepełnych i nie rozwiewających wątpliwości wyjaśnień biegłej, organ uznał za bezzasadne powołanie w sprawie nowego rzeczoznawcy majątkowego bądź zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Pełnomocnik skarżącej podkreślił jednak, że skarżąca nie tylko przedstawiała swoje wątpliwości, lecz przedstawiła i wciąż powoływała się na kontroperat z 22 czerwca 2022 r., w którym rzeczoznawca A.K. określiła wartość rynkową wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 932247,00 zł, podczas gdy biegła D.G. uznała za właściwą wartość 744437,00 zł. Co istotne, tak znaczna rozbieżność wyników porównania nie istnieje w przypadku wartości rynkowej wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (1082521,00 zł vs. 1038585,00 zł). Powyższe różnice operatów powinny skłonić Samorządowe Kolegium Odwoławcze do podjęcia wszelkich możliwych działań zmierzających do usunięcia powstałych na tym tle wątpliwości, w tym wnioskowanej przez skarżącą weryfikacji operatu biegłej D.G. przez odpowiednią organizację branżową. Powyższego jednak Organ II instancji zaniechał.

Zdaniem pełnomocnika skarżącej zbyt wiele wątpliwości i niespójności, tak w samym operacie przedstawionym przez biegłą D.G., jak i w zestawieniu go z kontropertatem przedłożonym przez skarżącą, zostało pominiętych przez Organ II instancji w przedmiotowej sprawie, co skutkowało m.in. nieuwzględnieniem wniosku skarżącej o zwrócenie się przez Organ II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych tj. do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu wydania opinii w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłą D.G. operatu szacunkowego wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów w obr. [...] miasta Z. jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha, przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po uchwaleniu tego planu, tj. wzrostu wartości w/w nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego podstawę wyliczenia wysokości opłaty planistycznej i naruszeniem przez organ II instancji art. 77 § 1 k.p.a.

W ocenie pełnomocnika skarżącej za nieprawidłowe uznać należy zaniechanie przez organ II instancji analizy powyższych rozbieżności i pełne zaaprobowanie operatu sporządzonego przez biegłą D.G., które to uchybienia doprowadziły do zaniżenia wartości nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] w Z. przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Reasumując, według pełnomocnika skarżącej, organ I instancji w sposób nieprawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe w przedmiotowej sprawie, co zaaprobował organ II instancji, naruszając tym samym przepisy art. 7, art. 77, art. 78 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

W piśmie z 12 sierpnia 2024 r. pełnomocnik "N." Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z., wniósł o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci "Opinii Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lipca 2024 r. (dalej: "Opinia") na wykazanie faktu, iż operat szacunkowy biegłej D.G. z 28 kwietnia 2023 roku z wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomość przy ul. [...] oznaczona w ewidencji gruntów w obr. [...] miasta Z. jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha, na mocy którego Organy obu instancji określiły wysokość opłaty planistycznej, do uiszczenia której zobowiązana jest skarżąca w wysokości 88244,40 złotych zawiera uchybienia i błędy uniemożliwiające uznanie określonej w nim wartości za właściwą i nie można uznać jego przydatności do celu do jakiego został wykonany operat szacunkowy.

Pełnomocnik skarżącej wyjaśnił, że w uzyskanej przez skarżącą opinii z 6 lipca 2024 r. Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - podzielając częściowo zarzuty skarżącej do operatu - wskazała na szereg błędów występujących w operacie z 28 kwietnia 2023 r., w tym:

̶ niezasadne organicznie zakresu wyceny;

̶ określenie zakresu wyceny niezgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

̶ nieuwzględnienie służebności gruntowej oraz dostępu do infrastruktury technicznej przy ustalaniu wartości nieruchomości;

̶ nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości (naruszenie art. 4 pkt 17 u.g.n.);

̶ nieuzasadnione rozszerzenie czasookresu badania powyżej 2 lat,

̶ nieuzasadnione rozszerzenie rynku nieruchomości przyjętych do porównania;

̶ przyjęcie do porównania nieruchomości o innym przeznaczeniu niż wynikające z przeznaczenia gruntu wycenianej nieruchomości (naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n.);

̶ brak podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania i nieruchomości wycenianej (naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n.);

̶ dokonanie analizy rynku nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z naruszeniem art. 4 pkt 16 i art. 153 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Reasumując, Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uznała, że operat szacunkowy z 28 kwietnia 2023 r., z uwagi na stwierdzone błędy i uchybienia, nie może stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości, a tym samym nie może zostać uznany za przydatny do celu, do jakiego został wykonany.

Zdaniem pełnomocnika skarżącej przyjąć należy, że wnioskowany dowód jest niezbędny do wyjaśnienia wątpliwości konsekwentnie podnoszonych przez skarżącą już w postępowaniu przed organem I instancji. Wnioski płynące z dowodu z Opinii Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lipca 2024 r. świadczą, iż zarówno organ I instancji, następnie zaś organ II instancji, który wydał zaskarżoną decyzję, dokonały wadliwych ustaleń w przedmiotowej sprawie w zakresie wzrostu wartości nieruchomości przy ul. [...] oznaczona w ewidencji gruntów w obr. [...] miasta Z. jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha, a w konsekwencji wysokości należnej z tego tytułu opłaty planistycznej.

Jednocześnie pełnomocnik skarżącej wskazał, że konieczność zwrócenia się o wydanie Opini - a w efekcie powołania dowodu z niej na obecnym etapie postępowania – wynikała z odmowy uwzględnienia wniosku o dokonanie tej czynności przez organ II instancji i treści decyzji z 25 stycznia 2024 r.

W piśmie z 30 sierpnia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu wniosło o oddalenie wniosku skarżącej o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lica 2024 r.

W ocenie organu II instancji brak jest podstaw, by żądać przeprowadzenia przed sądem administracyjnym postępowania dowodowego wskazującego na istnienie nowych okoliczności faktycznych, których strona nie podniosła w toku postępowania przed organem administracji. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, przed sądem administracyjnym nie jest dopuszczalne prowadzenie dowodu mającego charakter opinii biegłych. Dowód z opinii biegłego nie jest bowiem dowodem z dokumentu i w oczywisty sposób przekracza zakres dopuszczalnego postępowania dowodowego w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Zarówno w postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak i we wszystkich polskich procedurach prawnych dowód z opinii biegłego jest innym - odrębnym dowodem od dowodu z dokumentów, jest to zupełnie inna kategoria dowodu - a mianowicie dowód z ekspertyzy, którego przeprowadzenie przed wojewódzkim sądem administracyjnym uznaje się za niedopuszczalne.

W kontekście powyższego Kolegium podniosło, że przedstawiona Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi opinia z 6 lipca 2024 r. została opracowana na wniosek skarżącej złożony 3 kwietnia 2024 r., czyli już po wydaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu zaskarżonej do Sądu decyzji.

Na rozprawie 5 września 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjnych postanowił dopuścić dowód załączony do pisma z 12 sierpnia 2024 r. w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lica 2024 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935), powoływanej dalej jako: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do jej końcowego załatwienia, ale bada co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) – powoływanej także jako: "u.p.z.p.", przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), powoływanej także jako: "u.g.n." oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555), cytowanego dalej także jako: "Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości".

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi m.in., że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5 u.p.z.p.). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z ww. aktu notarialnego, przy czym ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 6 u.p.z.p.).

Należy również wskazać, że ilekroć w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest mowa o "wartości nieruchomości" - należy przez to rozumieć wartość rynkową nieruchomości (art. 2 pkt 18 u.p.z.p.). Z kolei w myśl art. 36 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że zachodzą materialnoprawne przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, o której mowa w powołanych wyżej przepisach. Kwestią sporną jest natomiast to, czy prawidłowo została określona wartość nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej nr działki [...], o powierzchni 0,6667 ha i w związku z tym, czy opłata planistyczna została ustalona we właściwej wysokości.

W związku z powyższym należy wyjaśnić, że określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy (art. 150 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 5 u.g.n.). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W tym miejscu należy również zauważyć, że stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei przez stan nieruchomości rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 u.g.n.).

W orzecznictwie podkreśla się, że katalog cech nieruchomości podobnych, wpływających na jej wartość, które winny być brane pod uwagę przy określaniu wartości metodą porównawczą określony w art. 4 pkt 16 u.g.n. ma charakter otwarty (por. wyrok NSA z 6.04.2018 r., sygn. akt II GSK 414/18 – dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Kwestią oczywistą jest, że podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 14.02.2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1104/22 – dostępny w CBOSA). Nie budzi też wątpliwości, że z punktu widzenia powołanych wyżej regulacji prawnych nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, nie muszą natomiast być one identyczne. Warunkiem prawidłowego dokonania wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest więc stworzenie przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego takiej wyceny zbiorów odpowiednich nieruchomości podobnych stosownie do przywołanych wyżej norm.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu D.G. sporządzenie operatu szacunkowego, którego celem było dokonanie wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomości skarżącej w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Operat został sporządzony w 28 kwietnia 2023 r. Nie budzi przy tym wątpliwości, że operat ten został sporządzony przez posiadający określone kwalifikacje podmiot stosownie do wymogu wynikającego z art. 174 ust. 3 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości przy podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami. W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego, wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Analogiczne wnioski wynikają z § 4 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Zgodnie zaś z § 3 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Informacyjnie wskazać również wypada, że wymogi formalne jakie musi spełniać operat szacunkowy zostały zaś określone w § 56 - § 57a Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z § 56 ust. 1 cyt. wyżej Rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9)przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, operat sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy spełniał w ocenie organów wszystkie wymogi formalne, zaś jego treść oraz wynikające z niego wnioski – szczególnie po złożeniu przez rzeczoznawcę wyjaśnień – nie budziły już w ocenie organów wątpliwości, tym samym operat ten stanowił dla organów podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej.

Przystępując zatem do merytorycznego odniesienia się do kwestii spornej przypomnieć trzeba, że w toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobligowane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i przestrzegania zakreślonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego standardów procedowania. Do takich podstawowych zasad należy między innymi obowiązek: stania na straży praworządności, podejmowania z urzędu lub na wniosek stron wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.) i w tym celu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.), prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.).

Konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty planistycznej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty planistycznej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jednocześnie należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi jednak sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego organu administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć owych wiadomości specjalnych. Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z 21.12.2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09 – dostępny w CBOSA).

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 15 u.g.n. organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych to stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w ust. 174 ust. 7 pkt 1.

W aktualnym stanie prawnym, tzn. po uchyleniu od 1 września 2017 r. przepisu art. 157 ust. 1a u.g.n. (przepis ten został uchylony przez art. 1 pkt 27 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) zmieniającej u.g.n. z dniem 1 września 2017 r.), ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ma jedynie pomocniczy charakter przy dokonywaniu analizy mocy dowodowej opinii biegłego przez sąd albo przez organ administracji (E. Klat-Górska [w:] A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat-Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 157).

W kontekście poczynionych wyżej rozważań dotyczących oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, należy mieć jednocześnie na uwadze, że art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Warto też odnotować, że przedmiotem ochrony w postępowaniu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. nie są prawa rzeczoznawcy, a sytuacja prawna podmiotów, która uległa aktualizacji na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego (zob. Postanowienie TK z dnia 2 kwietnia 2014 r., SK 26/13, OTK-A 2014, nr 4, poz. 46).

W niniejszej sprawie strona skarżąca zwróciła się do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w W., które to stowarzyszenie spełnia wymogi z art. 4 pkt 15 u.g.n., o to, aby organizacja ta podjęła się dokonania w trybie art. 157 u.g.n. oceny i wydania opinii o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Nie można co prawda nie zauważyć, że jak wynika z akt sprawy skarżąca zleciła sporządzenie ww. oceny wnioskiem z 3 kwietnia 2024 r., a więc już po doręczeniu skarżącej decyzji organu II instancji.

W tym miejscu należy jednak w ocenie Sądu podkreślić, że skarżąca była aktywna w toczącym się przed organami administracji obu instancji. Od samego początku skarżąca kwestionowała dobór przez rzeczoznawcę majątkowego D.G. nieruchomości do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, a ponadto przedłożyła organom sporządzony na własne zlecenie kontroperat. Powyższe skutkowało uchyleniem pierwszej decyzji Prezydenta Miasta Z. z 3 listopada 2022 r., znak: GN.6725.3.2021.AP i koniecznością sporządzenia nowego operatu. Jednak w ocenie skarżącej kolejny operat sporządzony przez D.G. dotknięty był tymi samymi wadami, co poprzednio kwestionowany, dlatego skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z pisemnej opinii uzupełniającej rzeczoznawcy majątkowego D.G. albo o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego (pisma z 22 maja i 31 lipca 2023 r.). Również odwołanie skarżącej precyzyjnie wskazywało konkretne zarzuty (z szeroką argumentacją) dotyczące sporządzonego operatu. Skarżąca konsekwentnie zwracała bowiem m.in. uwagę na to, że nieruchomości przyjęte dla potrzeb określenia wartości nieruchomości, co do której toczyło się postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, nie stanowiły nieruchomości podobnych. Podniesione w odwołaniu argumenty skarżącej były na tyle istotne, że również Kolegium powzięło wątpliwości co do prawidłowości dokonanej wyceny, co skutkowało zwróceniem się do autora operatu o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. Natomiast w piśmie z 9 stycznia 2024 r. skarżąca wniosła o zwrócenie się przez organ II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego 28 kwietnia 2023 r. przez D.G..

Jak wynika natomiast z orzecznictwa sądów administracyjnych, przytoczonego z resztą przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Skorzystanie przez organ z trybu przewidzianego w omawianym przepisie uzasadnione jest w szczególności w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.g.n.).

Zdaniem Sądu z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie, zatem po stronie organu istniały wszelkie podstawy do tego, aby uwzględnić wniosek skarżącej i zwrócić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego 28 kwietnia 2023 r. przez D.G., czego organ jednak zaniechał.

Natomiast przedłożona przez skarżącą i sporządzona na jej zlecenie Opinia Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lipca 2024 r. jednoznacznie wskazuje, że operat szacunkowy biegłej D.G. z dnia 28 kwietnia 2023 r. z wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomość przy ul. [...] oznaczona w ewidencji gruntów w obr. [...] miasta Z. jako działka nr [...], o powierzchni 0,6667 ha, na mocy którego organy obu instancji określiły wysokość opłaty planistycznej, do uiszczenia której zobowiązana jest skarżąca w wysokości 88244,40 złotych zawiera błędy i uchybienia uniemożliwiające uznanie określonej w nim wartości za właściwą i nie można uznać jego przydatności do celu do jakiego został wykonany operat szacunkowy.

Z sentencji ww. opinii wynika, że opiniowany operat szacunkowy zawiera błędy i uchybienia w istotny sposób wpływające na wartość oszacowanej nieruchomości, stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, tj. art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 4 pkt 16 i 17 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 1 i 3 oraz § 38 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

We wspomnianej opinii wskazano m.in., że biegła bezpodstawnie pominęła przy wycenianiu nieruchomości jej części składowe w postaci zlokalizowanych tam budynków. Nie uwzględniono obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, co stanowi naruszenie § 38 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Ponadto nie dokonano prawidłowego ustalenia dostępu do infrastruktury technicznej (pominięto, że wyceniana nieruchomość ma dostęp do sieci ciepłowniczej). Z tego wynika, że stan nieruchomości nie został określony prawidłowo, co stanowi naruszenie art. 4 pkt 17 u.g.n.

Komisja stwierdziła zatem, że opis większości elementów stanu nieruchomości przedstawiono w sposób ogólny. Nieprawidłowości w ustaleniu stanu prawnego na datę wejścia w życie mpzp, w tym brak wskazania istnienia służebności gruntowej oraz nieprawidłowo ustalony dostęp do infrastruktury technicznej, a także brak informacji o stanie techniczno-użytkowym gruntu mogły wpłynąć na oszacowaną wartość.

Stwierdzono również, że do obliczeń przyjęto nieruchomości, które w odniesieniu do nieruchomości wycenianej, nie spełniały kryterium podobieństwa pod względem położenia i przeznaczenia. Przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej pod kątem położenia i przeznaczenia, a także nieodpowiednia identyfikacja cech nieruchomości porównawczych wpłynęły na poziom oszacowanej wartości. Analiza rynku dla nieruchomości zarówno przed jak i po zmianie planu została wykonana z naruszeniem art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Komisja stwierdziła, że procedura wyceny w podejściu porównawczym zarówno przed jak i po wejściu w życie planu została przeprowadzona bez uwzględnienia cechy lokalizacja ogólna oraz przy przyjęciu nieadekwatnych do stanu faktycznego ocen cechy infrastruktura techniczna dla nieruchomości porównawczych oraz nieruchomości wycenianej. Powyższe nieprawidłowości skutkują nieprawidłowym wynikiem wyceny. Tym samym procedura obliczeniowa została wykonana z naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n. i przepisu § 4 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W związku z tym cały model obliczeniowy nie może zostać uznany za prawidłowy.

Poza ww. istotnymi błędami operatu mającymi wpływ na pozbawienie go wartości dowodowej w niniejszej sprawie w omawianej opinii wskazano również na liczne uchybienia, które co prawda nie miały wpływu na oszacowanie wartości nieruchomości, to jednak, na co zwróciła uwagę Komisja Arbitrażowa, obniżają stopień zaufania do opracowania.

Komisja Arbitrażowa negatywnie oceniła również wyjaśnienia autora operatu na zastrzeżenia formułowane w toku postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, operat szacunkowy stanowiący podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć organów administracji wykazuje wadliwości, a formułowane w toku całego postępowania przez skarżącą zarzuty okazały się w części zasadne, co więcej znalazły jednoznaczne potwierdzenie w ww. opinii Komisji Arbitrażowej sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Sądu wskazane wyżej uchybienia mają charakter oczywisty i winny zostać dostrzeżone przez organy administracji na etapie weryfikacji przedłożonego operatu. Oczywistym jest, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z dnia 16.09.2016 r., I OSK 2938/14 oraz z dnia 15.05.2018 r., II FSK 2970/17). W ocenie Sądu ww. uchybienia świadczą o braku spełniania przez ww. operat wymogów formalnych, czego organy nie dostrzegły. W ocenie Sądu organy bezkrytycznie przyjęły zarówno sam operat, jak i składane przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia dla potrzeb wydanych w sprawie rozstrzygnięć.

Mając na uwadze wskazane wyżej uchybienia mogące mieć istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniem zmiany planu miejscowego, w ocenie Sądu należy uznać, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie spełniał wymogów wynikających ze wskazanych wyżej przepisów prawa, co więcej nie ma charakteru w pełni spójnego.

W tym miejscu należy również wyjaśnić kwestię mocy dowodowej przedłożonej w toku postępowania sądowego opinii Komisji Arbitrażowej. Zgodnie bowiem z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, przy czym akta sprawy, o których mowa w art. 133 § 1 p.p.s.a., obejmują akta postępowania administracyjnego oraz akta sądowe. Sąd administracyjny nie jest ponadto uprawniony do rozpatrywania w związku z wniesioną skargą okoliczności, które powstały po wydaniu zaskarżonego aktu lub podjęciu zaskarżonej czynności, bowiem dokonuje wyłącznie kontroli zgodności z prawem jej rozstrzygnięcia przez organ administracji publicznej. Kontroli takiej można dokonać wyłącznie na podstawie stanu faktycznego ustalonego w czasie wydawania kontrolowanego aktu lub dokonywania czynności.

Z kolei art. 106 § 3 p.p.s.a. stanowi, że sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

W wyroku z 13 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 988/17 (dostępny w CBOSA), Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że należy rozróżniać sytuację, gdy sąd administracyjny czyni własne ustalenia faktyczne, co stanowi naruszenie art. 133 p.p.s.a., od sytuacji, gdy strona składa określony dowód z dokumentu celem wykazania, że organ wydając decyzję oparł się na dowodzie, który nie powinien stanowić przesłanki orzekania, gdyż jest wadliwy. NSA uznał, że złożenie w toku postępowania sądowoadministracyjnego opinii Komisji Arbitrażowej nie ma służyć ustaleniu przez sąd nowego stanu faktycznego, lecz wykazaniu nieprawidłowości postępowania administracyjnego.

Inaczej byłoby, gdyby skarżącą domagała się dopuszczenia przed sądem dowodu w postaci kontroperatu. Wówczas taki dowód nie mógłby zostać oceniony w postępowaniu sądowoadministracyjnym, bowiem sąd nie zastępuje organów administracji w rozstrzyganiu o czyichś prawach lub obowiązkach, a kognicja sądu polega w głównej mierze na badaniu zgodności z prawem wyliczonych w art. 3 § 2 pkt 1 - 7 p.p.s.a. przypadków aktywności organów administracji, zarówno w sprawach indywidualnych jak i generalnych. Natomiast opinia sporządzona przez Komisję Arbitrażową nie służy do ustalenia stanu faktycznego, dlatego powinna zostać dopuszczona jako dowód w sprawie na okoliczność wykazania wadliwości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 23 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 2635/19 – dostępny w CBOSA).

Przedłożony w toku postępowania sądowoadministracyjnego dokument - opinia o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzona przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 6 lipca 2024 r. - nie stanowi w ocenie Sądu okoliczności powstałej po wydaniu zaskarżonego aktu, lecz stanowi jedynie potwierdzenie zastrzeżeń skarżącej formułowanych w toku postępowania administracyjnego co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć (por. wyrok WSA w Łodzi z 7 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 1041/16 – dostępny w CBOSA). Innymi słowy obecnie ww. opinia ma jedynie charakter pomocniczy przy dokonywaniu przez sąd analizy mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D.G..

Ze względu na powyższe Sąd stosownie do art. 106 § 3 p.p.s.a. dopuścił i przeprowadził dowód uzupełniający z ww. dokumentu, gdyż było to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowodowało przedłużenia postępowania w sprawie. Dopuszczenie omawianej opinii miało na celu wyłącznie potwierdzenie zastrzeżeń formułowanych przez skarżącą w stosunku do podstawowego dowodu, w oparciu o który organy administracji rozstrzygnęły sprawę co do istoty, tj. operatu rzeczoznawcy majątkowego z 28 kwietnia 2023 r. Uwzględnienie wniosku skarżącej w tym zakresie mieści się w powołanym wyżej przepisie.

W tych okolicznościach sprawy za usprawiedliwiony uznać należało, podnoszony w skardze, jak i odwołaniu od decyzji organu I instancji, zarzut naruszenia prawa materialnego jak też zarzut naruszenia przepisów postępowania. Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego okazało się wadliwe, bowiem zostało dokonane z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Natomiast wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o wadliwy operat szacunkowy świadczy o naruszeniu przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. To z kolei oznacza, że doszło do naruszenia przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W rozpoznawanej sprawie nie było zatem dopuszczalne ustalenie opłaty planistycznej na podstawie znajdującego się w aktach operatu szacunkowego, co oznacza jednocześnie, że organ nie dysponował prawidłową opinią pozwalającą ustalić wzrost wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego.

Istotne wadliwości operatu szacunkowego, wskazane wyżej przez Sąd, a niedostrzeżone przez organy w toku postępowania wyjaśniającego, wymagają, aby wyeliminować z obrotu prawnego wydane w sprawie decyzje organu I i II instancji. Z tego też względu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w związku z art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w pkt 1 wyroku.

Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań Sądu. Sąd nie przesądza na tym etapie, czy i w jakiej wysokości opłata planistyczna winna zostać ustalona. Zasadniczą kwestią w ramach ponownego rozpatrywania sprawy przez organy jest sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie normami z uwzględnieniem wniosków płynących z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a organy zobowiązane będą do należytej oceny przedłożonego operatu dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej.

Istotne jest również to, że skarżąca co do zasady nie uchyla się od obowiązku zapłaty opłaty planistycznej, lecz domaga się jej ustalenia w prawidłowej wysokości.

O kosztach postępowania orzeczono w pkt 2 wyroku, na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.

Stosownie do § 1 pkt 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 535), wpis stosunkowy zależy od wysokości należności pieniężnej objętej zaskarżonym aktem i wynosi w przypadku wartości należności ponad 50.000 zł do 100.000 zł - 2 % wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 1.500 zł. Wartość należności objętej zaskarżonym aktem to kwota 88244,40 zł x 2%, co daje kwotę 1765 zł.

Z kolei § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964) stanowi, że stawka minimalna w postępowaniu przed sądami administracyjnymi w pierwszej instancji w sprawie, której przedmiotem zaskarżenia jest należność pieniężna to stawka obliczoną na podstawie § 2. Zgodnie zaś z § 2 pkt 6 cyt. wyżej rozporządzenia stawki minimalne przy wartości przedmiotu sprawy powyżej 50 000 zł do 200 000 zł - 5400 zł.

Tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa zasądzono kwotę 17 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe orzeczono o zasądzeniu od organu na rzecz strony skarżącej kwoty w łącznej wysokości 7182 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego (pkt 2 wyroku).