Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 877/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2025-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2024 poz 311
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.)
article: art. 157
journal: Dz.U. 2024 poz 1145
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 4 lutego 2025 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta E. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Warmińsko-Mazurskiego na rzecz Gminy Miasta E. kwotę 1081 zł (tysiąc osiemdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 17 czerwca 2024 r. Starosta Ełcki (dalej: "starosta", "organ pierwszej instancji") ustalił na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli odszkodowanie za działkę

nr [...], o pow. 0,0012 ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasto Ełk, na podstawie ostatecznej decyzji starosty nr [...] z 12 lutego 2024 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa ulicy [...]", w wysokości 20.001 zł w tym wartość: gruntu 12.251 zł, składników budowlanych 5.906 zł i nasadzeń 1.844 zł. Jednocześnie odmówił powiększenia odszkodowania o kwotę równią 5% wartości nieruchomości i zobowiązał Prezydenta Miasta Ełku (dalej: "skarżący") do jednorazowej wypłaty współwłaścicielom odszkodowania zgodnie z ich udziałem i kwotami wymienionymi w pkt 1 – 29 tabeli zamieszczonej w pkt 3 decyzji, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Zaznaczył, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, zaś odszkodowanie odpowiadające wielkości udziałów osób dwojga zmarłych należy wpłacić do depozytu sądowego.

W uzasadnieniu decyzji, oceniając sporządzony w sprawie operat szacunkowy, starosta stwierdził, że zakres, przedmiot i cel wyceny zostały określone prawidłowo. Sporządzona wycena została oparta o prawidłowe dane, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311, dalej "specustawa drogowa"). Stan nieruchomości ustalono na dzień wydania ww. decyzji z 12 lutego 2024 r., a jej przeznaczenie uwzględnione zostało, zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm., dalej: "u.g.n."), na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Organ pierwszej instancji uznał operat za prawidłowy i wiarygodny.

W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu skarżący zarzucił, że operat szacunkowy zawiera błędy logiczne i rzeczowe, mające wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania. Stwierdził, że wadliwie rzeczoznawca majątkowy skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych współczynnikiem zmiany ceny w czasie, mimo że nie przeprowadził analizy w tym zakresie. Nadto, rzeczoznawca błędnie przypisał dla wycenianej nieruchomości i nieruchomości porównawczych wielkości cechy "wartości inwestycyjnej". W konsekwencji oszacowana wartość działki, której praktycznie nie można zainwestować, została przyrównana do wartości działki o najwyższym potencjale inwestycyjnym w mieście. Prezydent wskazał na różnice w podejściu do wyceny i poziomu oszacowanych wartości rynkowych tych samych nieruchomości w operatach szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, którzy wyceniali przedmiotową nieruchomość na zlecenie starosty i prezydenta.

Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej: "Wojewoda") decyzją z 2 października 2024 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wojewoda podzielił ocenę organu pierwszej instancji co do poprawności operatu szacunkowego, który był podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Przedstawił dane, które rzeczoznawca zawarł w tym dokumencie, w szczególności opis nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji nr [...] i jej przeznaczenie planistyczne. Wskazał, że jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość nieruchomości biegły przyjął wartość inwestycyjną. Zaznaczył, że biegły scharakteryzował przejęte cechy i po zbadaniu rozkładu trendu czasowego na analizowanym rynku, skorygował współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Ustalił, że wartość 1 m2 prawa własności gruntu (koszt nabycia gruntu), obliczona jako średnia arytmetyczna z wartości obliczonych w trzech parach porównawczych, wyniosła 1.020,88 zł, zatem wartość gruntu została określona na 12.251 zł. Wartość nasadzeń znajdujących się na gruncie rzeczoznawca majątkowy oszacował przy zastosowaniu tzw. "metody bydgoskiej" określenia wartości pojedynczej rośliny ozdobnej, przy zastosowaniu wzoru na 1 .755 zł, a wartość trawnika na 89 zł. Wartość znajdujących się na gruncie obiektów budowlanych określił przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Ogrodzenie zostało oszacowane na 5.906,00 zł, przy uwzględnieniu stopnia zużycia technicznego na poziomie 10%. W konsekwencji wartość odtworzeniowa nieruchomości została określona na łączną kwotę 20.001 zł.

Wojewoda wskazał, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocenia operat szacunkowy tylko pod względem formalnym, przez zbadanie, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek i braków. Zaznaczył, że tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i przyjmuje do porównania. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Organ odwoławczy ocenił ponadto załączony do odwołania operat szacunkowy z 6 sierpnia 2024 r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na 16.208 zł. Zauważył, że jako cechę rynkową, mającą wpływ na wartość nieruchomości w kontroperacie przyjęto cechy użytkowe gruntu. Biegła po zbadaniu rozkładu trendu czasowego na analizowanym rynku nie skorygowała go współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Wartość 1 m2 prawa własności gruntu ustaliła na 811,18 zł., wartość gruntu została zatem określona na 9.734 zł. Biegła oszacowała wartość nasadzeń znajdujących się na gruncie, 6 tuj i trawnika łącznie na 2.052 zł, a wartość obiektów budowlanych określiła przy zastosowaniu podejścia kosztowego, przy uwzględnieniu stopnia zużycia technicznego na poziomie 10%, na 4. 422 zł.

Odnosząc się do zarzutu wadliwego skorygowania przez powołanego przez starostę biegłego wartości współczynnikiem zmiany ceny w czasie, wojewoda zauważył, że w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie prezydenta wskazano, że ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych wykazywały w badanym okresie stabilizację, w związku z tym rzeczoznawca majątkowa odstąpiła od korygowania współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Natomiast, operat szacunkowy, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania, zawiera opis i wyliczenia dotyczące zmian cen w wyniku upływu czasu. Dodatkowo w wyjaśnieniach do tego operatu rzeczoznawca wskazał, że analizę oparł m.in. o "Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium", bazujące na cenach transakcyjnych gruntów faktycznie sprzedanych i w oparciu o obserwację rynków lokalnych. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku w badanym okresie czasu stwierdził wzrost cen na poziomie 0,11% (w skali miesiąca), który przyjął do dalszych obliczeń. Biegły dodał, że w okresie obowiązywania programu "Bezpieczny Kredyt 2%" od lipca 2023 r. ceny nie uległy zmianie w Ełku, lecz w innych miastach regionu odnotowywano rekordowe wzrosty, dochodzące nawet do kilkudziesięciu procent. Wojewoda ocenił, że rzeczoznawca udowodnił wzrost cen w wyniku upływu czasu i tym samym potwierdził zasadność skorygowania współczynnikiem zmiany ceny w czasie.

Wojewoda stwierdził, że biorąc pod uwagę opis cechy w operacie szacunkowym z 15 maja 2024 r., rzeczoznawca majątkowy przyznał ocenę "korzystna" nieruchomości wycenianej, uwzględniając stan nieruchomości (powierzchnię) przed podziałem. Natomiast w operacie szacunkowym z 6 sierpnia 2024 r. przyznano nieruchomości ocenę cechy "słabą", uwzględniając jej stan (powierzchnię) po podziale. Wojewoda wskazał, że stan nieruchomości w operacie szacunkowym przedstawionym przez prezydenta został ustalony nieprawidłowo bez uwzględnień ustaleń starosty zawartych w decyzji, dlatego nie może stanowić dowodu w sprawie.

W złożonej skardze skarżący zarzucił, że wojewoda z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, z późn. zm., dalej: "k.p.a.") nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i ograniczył do porównania operatu szacunkowego przygotowanego przez organ pierwszej instancji z operatem przedstawionym przez skarżącego. Wskazał, że wbrew kompetencjom organ odwoławczy ocenił przyjęte przez biegłego metody i oceniał zasadność korekty wartości współczynnika zmiany ceny w czasie. Zdaniem skarżącego oboje rzeczoznawcy powinni bazować na tych samych informacjach dotyczących rynku lokalnego i nieruchomości podobnych. Zakwestionował prawidłowość oceny rzeczoznawcy, który przyjął, że wartość inwestycyjna działki będącej przedmiotem operatu oceniona została jako korzystna. Podkreślił, że skoro wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to dotyczy to stanu nieruchomości po podziale w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie. Natomiast wojewoda w sprzeczności z przyjętą linią orzeczniczą stwierdził, że w operacie szacunkowym z 15 maja 2024 r. rzeczoznawca majątkowy przyznał ocenę korzystną nieruchomości wycenianej, uwzględniając jej stan (powierzchnię) przed podziałem, a w operacie szacunkowym z 6 sierpnia 2024 r. przyznano nieruchomości wycenianej ocenę cechy słabą, uwzględniając powierzchnię nieruchomości po podziale.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania niezbędnych co celowego dochodzenia praw.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie przejęcie własności opisanej wyżej nieruchomości odbyło się w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311, dalej też: "specustawa drogowa").

Stosownie do art. 12 ust. 1 tej ustawy decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W art. 11f ust. 1 pkt 6 przewidziano, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Ustawodawca przewidział w art. 12 ust. 4f, że odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z ust. 5 do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Stosownie zaś do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z powyższego przepisu wynika, że skoro wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie. Przedmiotem wyceny powinna być zatem wyłącznie część nieruchomości, która została przejęta na realizację inwestycji drogowej (por. wyroki NSA z: 22.05.2022 r. I OSK 1692/21; 9.02.2017 r. I OSK 1926/16; 4.10.2017 r. I OSK 759/17 i 17.11.2017 r. I OSK 965/17; wszystkie powołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3) oraz jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W sprawie nie jest sporne, że zaistniały przesłanki uzasadniające przyznanie odszkodowania. Przede wszystkim bezsporne jest, że przedmiotowa nieruchomość objęta została skutkami wywłaszczeniowymi wynikającymi z decyzji starosty z 12 lutego 2024 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej - przebudowy ulicy [...]. Mocą tej decyzji nieruchomość ta przeznaczona została na cele pasa drogowego. W konsekwencji, w dniu, w którym decyzja starosty stała się ostateczna, właścicielem tego terenu stała się Gmina Miasto Ełk. Między stronami nie ma także sporu co do osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania.

Kwestią sporną jest prawidłowość ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego z 15 maja 2024 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten uzupełniony został o wyjaśnienia jego autora udzielone w piśmie z 14 sierpnia 2024 r. w związku z zastrzeżeniami skarżącego zawartymi w odwołaniu.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.; dalej: "u.g.n.") ocena wartości rynkowej nieruchomości należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który m.in. dokonuje analizy danych dotyczących nieruchomości (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Wobec powyższego, to biegły szacuje nieruchomość, wybiera właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n). Następnie przeprowadza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z obowiązującego prawa, lecz również uwzględniając standardy zawodowe ustalane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Sporządzony zgodnie z ww. przepisami operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla wywłaszczonego podmiotu. Ocena taka powinna być przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów, z uwzględnieniem art. 149 – art. 159 u.g.n., normujących zasady określania wartości nieruchomości i przepisów wykonawczych. Przy ocenie tej organy muszą mieć też na uwadze, że czynności, jakich dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości – zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny – wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji nie ma możliwości ani też podstaw podważania. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że dowód z operatu szacunkowego należy traktować jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. (tak np. wyroki NSA z 11.12.2020 r., I OSK 3140/18; z 13 października 2023 r., I OSK 1523/22). W konsekwencji merytoryczna ocena operatów szacunkowych przez organy administracji i przez sądy administracyjne nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałoby to dotyczyć widomości specjalnych. W tym zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych (por. np. NSA w wyrokach z 19.05.2021 r. I OSK 3145/18, 21.07.2020 r. I OSK 3284/19).

Kontrolując operat szacunkowy organ administracji i sąd administracyjny mają więc obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że należy zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, a także czy jest logiczny i zupełny, nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę.

Oceniając w świetle powyższych kryteriów operat szacunkowy z 15 maja 2024 r., na podstawie którego ustalono odszkodowanie, należy zauważyć, że w operacie tym biegły uznał, że jedyną cechą przedmiotowej nieruchomości wpływającą na jej wartość jest wartość inwestycyjna. Cechę tę autor operatu przypisał nieruchomościom charakteryzującym się korzystnymi parametrami inwestycyjnymi wynikającymi z lokalizacji i parametrów działki (powierzchni, cechy geometryczne, bezpośrednie sąsiedztwo). Biegły ocenił, że wyceniana nieruchomość charakteryzuje się najwyższym poziomem tej cechy, gdyż określił ją jako "korzystną".

W przedłożonym przez skarżącego operacie szacunkowym z 6 sierpnia 2024 r., rzeczoznawca majątkowa również przyjęła, że wartość inwestycyjna jest jedyną cechą przesądzającą o wartości wycenianej nieruchomości. Charakteryzując tę cechę biegła wskazała na takie parametry, jak: kształt działki, powierzchnia, uzbrojenie, ukształtowanie terenu, uzbrojenie umożliwiające jej racjonalną zabudowę i zagospodarowanie terenu. Biegła oceniła jednak poziom tej cechy dla wycenianej nieruchomości jako "słabą".

Z analizy obu operatów szacunkowych wynika, że to przyjęty przez biegłych poziom tej cechy miał zasadniczy wpływ na wartość rynkową prawa własności wycenianego gruntu.

Podkreślić trzeba, że w operacie szacunkowym z 15 maja 2024 r. nie podano, jaki parametr przesądził, że wartość inwestycyjną wycenianej nieruchomości biegły ocenił na najwyższym poziomie.

Jak natomiast stwierdził wojewoda w zaskarżonej decyzji "Biorąc pod uwagę opis cechy w operacie szacunkowym z 15 maja 2024 r., rzeczoznawca majątkowy przyznał ocenę 1 korzystna nieruchomości wycenianej, uwzględniając jej stan nieruchomości (powierzchnię) przed podziałem. Natomiast rzeczoznawca majątkowa w operacie szacunkowym z 6 sierpnia 2024 r., przyznała nieruchomości wycenianej ocenę cechy słabą uwzględniając stan nieruchomości (powierzchnię) po podziale".

Zaznaczyć należy, że rzeczoznawca w operacie z 15 maja 2024 r. opisując przedmiot wyceny (s. 16), stwierdził, że "na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka stanowiła część nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym". Biegła opisując tę samą nieruchomość w operacie z 6 sierpnia 2024 r., zaznaczyła, że "została ona włączona do pasa drogi gminnej w związku z jej budową. Działka ma nieregularny, wydłużony kształt. Na dzień wydania decyzji ZRID działka stanowiła grunt niezabudowany" (s. 9 operatu).

Powyższe wskazuje, że w operacie szacunkowym, który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania, biegły uwzględnił stan nieruchomości przed podziałem. Jak zaś już wyżej wyjaśniono z cytowanych przepisów specustawy drogowej, w szczególności z art. 18 ust. 1, wynika, że przedmiotem wyceny powinna być część nieruchomości, która została przejęta na realizację inwestycji drogowej w stanie, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości (zob. wyroki NSA z 4.10.2017 r. I OSK 759/17 i z 12.05.2022 r. I OSK 1694/21).

Sąd ma na uwadze, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Istnienie jednak diametralnych różnic przyjętej wagi tej samej cechy wycenianej nieruchomości w obu ww. operatach szacunkowych powoduje, że powstaje co najmniej brak pewności co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie. Dodać należy, że pismo biegłego z 14 sierpnia 2024 r. nie wyjaśnia wątpliwości we wskazanym zakresie.

W tej sytuacji nie można podzielić oceny organów obu instancji, że operat z 15 maja 2024 r. został sporządzony prawidłowo, w szczególności uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji.

Istnienie zastrzeżeń w ww. zakresie sprawia, że decyzja ustalająca na podstawie tego dowodu odszkodowanie nie może zostać uznana za prawidłową.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ mając na względzie art. 153 p.p.s.a., winien wziąć pod uwagę wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania w sprawie. Prawidłowe sporządzenie operatu w zakwestionowanym zakresie ma zasadnicze znaczenie dla właściwego określenia wartości nieruchomości, a w dalszej kolejności – wysokości odszkodowania w kontrolowanej sprawie.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

O kosztach postępowania, obejmujących wpis od skargi, wynagrodzenie pełnomocnika strony skarżącej, będącego radcą prawnym, oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa, orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.

Przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie

art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Wojewoda w odpowiedzi na skargę złożył wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a strona skarżąca nie zażądała przeprowadzenia rozprawy w stosownym terminie.