Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 899/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt. 3a, art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 25 października 2023 r. nr SKO.431/20/2022 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta Łomża z dnia 13 września 2023 r. nr WGN.6831.24.2023.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. zaskarżoną decyzją z 25 października 2023 r. nr SK0.431/20/2023 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...] września 2023 r. nr WGN.6831.24.2023, mocą której odmówiono zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] o pow. 0,1951 ha położonej w Ł. przy ul. [...], stanowiącej własność M.K. (dalej jako: skarżący), na działki o nr [...], o pow. 0,0814 ha, dz. [...] o pow. 0,0727ha i [...] o pow. 0,0410 ha.

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.

Wnioskiem z 11 sierpnia 2023 r. skarżący, właściciel nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zaewidencjonowanym pod numerem [...] o nadanym numerze porządkowym ulica [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków m. Ł. jako działka nr [...], położonej w Ł. przy ul. [...] w obrębie Ł.1, wystąpił do Prezydenta Miasta Ł. o zatwierdzenie w trybie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej u.g.n.) projektu podziału ww. nieruchomości. Zaproponowany sposób podziału został przedstawiony na dołączonej do wniosku mapie podziału nieruchomości.

W uzupełnieniu powyższego wniosku skarżący wyjaśnił, że na proponowanej do wydzielenia działce nr [...] jest zaplanowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z prawomocną decyzją nr 155/22 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę z 30 września 2022 r. Poinformował nadto, że na proponowanej do wydzielenia działce nr [...] został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę z dnia 5 września 2022 r., który 3 lipca 2023 r. został oddany do użytkowania. Skarżący opisał również sposób dostępu dla nowo wydzielanych działek do drogi publicznej - ul. [...]j. Projektowana do wydzielenia działka nr [...] ma pełnić funkcję drogi wewnętrznej jako dostęp pośredni do drogi publicznej dla działek nr [...] i nr [...].

Prezydent Miasta Ł. decyzją z 13 września 2023 r. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] o pow. 0,1951 ha położonej w Ł. przy ul. [...], stanowiącej własność skarżącego, na działki o nr [...], o pow. 0,0814 ha, dz. [...] o pow. 0,0727ha i [...] o pow. 0,0410 ha. Organ uznał, że zaproponowany we wniosku podział nieruchomości jest niezgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ projekt podziału nieruchomości nie spełnia kryteriów z art. 95 pkt. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dopuszczającego wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Nie wykazano aby wydzielenie działki budowlanej było niezbędne do korzystania z wybudowanego na nieruchomości budynku mieszkalnego, oznaczonego numerem porządkowym [...] przy ulicy [...].

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł skarżący, zarzucając jej naruszenie art. 7, 77, 80 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2022 poz. 2000, dalej jako: k.p.a.) oraz art. 7, art. 11 w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., a także art. 95 pkt 7 u.g.n. w zakresie podpunktu II. w zw. z art. 140 Kodeksu cywilnego oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji. Zdaniem skarżącego w zaistniałym stanie faktycznym organ pominął szereg okoliczności, między innymi fakt, że dla projektowanej inwestycji wydana jest decyzja o warunkach zabudowy i jest ona prawomocna.

Decyzją z 25 października 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. SKO wskazało, że w sprawie istotne było ustalenie, czy proponowana do wydzielenia działka nr [...] spełnia kryterium działki budowlanej, o której mowa w art. 4 pkt 3a u.g.n. oraz czy zachodzą przesłanki umożliwiające wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego na tej działce, o których mowa w art. 95 pkt 7 u.g.n. Zdaniem Kolegium, działkę nr [...] można uznać za taką, która spełnia kryterium określone w art. 4 pkt. 3a u.g.n., natomiast drugie kryterium umożliwiające wydzielenie działki musi być rozpatrywane pod kątem niezbędności do korzystania z budynku mieszkalnego znajdującego się na tej działce. Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. W orzecznictwie sądów podkreśla się, że art. 95 u.g.n. zawiera unormowanie lex specialis w stosunku do zasad podziału nieruchomości określonych w art. 92-94 tej ustawy. Dlatego też, zdaniem Kolegium, normy zawarte w przepisie art. 95 powinny być traktowane ściśle, jako wyjątek od reguły związania ustaleniami planu miejscowego przy podziale nieruchomości.

Zdaniem Kolegium, w przedmiotowej sprawie nie zaistniała konieczność wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego a zatem nie było możliwe wydzielanie takiej działki (nr [...]) mimo, że spełnia ona kryterium działki budowlanej. Na zagospodarowanie pierwotnej działki o nr [...] wydano decyzję o warunkach zabudowy nr 22/2023 z 11 maja 2023 r., z której wynika, że istnieje możliwość swobodnego korzystania z budynku mieszkalnego posadowionego na tej działce. Ponadto druga proponowana do wydzielenia działka nr [...], jest niezabudowana i nie spełnia kryterium działki budowlanej o której mowa w art. 4 pkt. 3a u.g.n., bowiem aby w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. dokonać podziału nieruchomości, należy z dotychczasowej działki wydzielić dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków. Kolegium nie podzieliło stanowiska skarżącego w zakresie interpretacji przepisów art. 95 pkt 7 u.g.n. w zw. z art. 140 Kodeksu cywilnego oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji w tej sprawie. Zdaniem Kolegium Prezydent nie naruszył również przepisów prawa procesowego.

W skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego na powyższą decyzję skarżący zarzucił jej naruszenie:

1. art. 7, 77, 80 i 107 k.p.a. poprzez niedostateczne rozważenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i odmowę zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, pomimo że istniały przesłanki do uwzględnienia tego podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., a także brak odniesienia się do zarzutu zawartego w odwołaniu, że ten sam organ zatwierdził tożsamy projekt podziału w dniu 31 października 2022 r., na tej samej podstawie prawnej, w obrębie tej samej nieruchomości i w tym samym stanie faktycznym, a nadto wskazanie, że druga proponowana do wydzielenia działka jest niezabudowana i nie spełnia kryterium działki budowlanej i pominięcie, że art. 95 pkt 7 nie wymaga, by obydwie działki przewidziane do wydzielenia z większej były zabudowane;

2. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez niedokonanie przez organy obu instancji oceny wymogów techniczno-użytkowych przewidzianych w art. 95. pkt 7 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. przy ocenie wymogów dotyczących możliwości wydzielenia działki budowlanej;

3. art. 7, art. 11 w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a. w szczególności poprzez brak wypełnienia przez organ obowiązku przeanalizowania i odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącego przedstawionych w odwołaniu oraz poprzez brak należytego uzasadnienia wydanej decyzji;

4. przyjęcie, że cel określony w art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może być rozumiany jako realizacja wszelkich uprawnień właścicielskich, podczas gdy prawidłowa, prokonstytucyjna wykładnia tego przepisu powinna doprowadzić organ do wniosku, że celem art. 95 pkt 7 u.g.n. jest umożliwienie właścicielom realizacji uprawnień związanych z władztwem nad rzeczą, tj. prawem do dzielenia rzeczy, a przeciwna wykładnia prowadzi do niedopuszczalnego ograniczenia prawa własności w drodze decyzji administracyjnej.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Skarżący podkreślił, że w przedmiotowym stanie faktycznym możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości, a nie ma racji SKO wskazując, że skoro druga proponowana do wydzielenia działka o nr [...] jest niezabudowana, to nie spełnia kryteriów działki budowlanej i nie jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości. Wskazał, że proponowana do wydzielenia działka posiada warunki zabudowy - zatem spełnia kryteria działki budowlanej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. SKO wskazało, że skarżący powtórzył swoje zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a Kolegium podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i uznaje zarzuty skargi za chybione. Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu, że organ pierwszej instancji zatwierdził tożsamy podział 31 października 2022 r., na tej samej podstawie prawnej, w obrębie tej samej nieruchomości i w tym samym stanie faktycznym, Kolegium po zapoznaniu się z aktami i decyzją Prezydenta Miasta Ł. w tej sprawie stwierdziło, że decyzja ta została wydana w innym stanie faktycznym niż decyzja w niniejszej sprawie a szczególnie fakt, że wydzielana wtedy działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym i dlatego zapadło inne rozstrzygnięcie.

Wojewódzki Sąd administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;

Skarga podlegała uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Z treści przepisu wynikają zatem wyłącznie dwa uwarunkowania podziału nieruchomości. Wydzielana z większej nieruchomości działka ma odpowiadać definicji działki budowlanej i być zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Stosownie do treści art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane pod pojęciem "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W dostępnym aktualizowanym Komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami autorstwa E. Bończak - Kucharczyk (LEX/el. 2024, art. 95.) zostało wskazane, że cel podziału nieruchomości objęty przepisem art. 95 pkt 7 u.g.n., to wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego gdy jest to potrzebne w przypadkach, w których już istniejący budynek posadowiony jest na działce zbyt dużej, podczas gdy do prawidłowego korzystania z budynku wystarczy działka mniejsza, która jednak spełnia wymogi przewidziane dla działki budowlanej. Taki podział może też być konieczny do wydzielenia osobnych działek lub działki wokół budynku lub budynków, w których ustanawiana ma być odrębna własność lokali, zwłaszcza jeśli dzielony grunt zabudowany jest także budynkami o innej funkcji.

Orzecznictwo sądów administracyjnych zawęziło rozumienie "niezbędności" dla korzystania z budynku mieszkalnego do "konieczności" dla prawidłowego korzystania z posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego. Jak zauważył WSA w Lublinie w wyroku z 4.07.2023 o sygn. II SA/Lu 253/23 (LEX nr 3591257), "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to nie tylko opłacalność czy wygoda, lecz sytuacja, gdy wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. Orzecznictwo dostarczyło też przykładów zastosowania art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazało, że w oparciu o ten przepis możliwe jest wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Można też zastosować art. 95 pkt 7 u.g.n., gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (vide: wyrok WSA w Poznaniu z 9.10.2019 r., II SA/Po 615/19 LEX nr 2730854). Podział przewidziany w art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2.10.2009 r sygn. I OSK 5/09)

W świetle wyroku WSA w Warszawie z 13.06.2007 r. sygn. I SA/Wa 384/07 (LEX nr 344931), nie jest możliwe zatwierdzenie wnioskowanego na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. podziału nieruchomości polegającego na wydzieleniu trzech działek, skoro przepis ten uprawnia do dokonania podziału w celu wydzielenia tylko jednej działki budowlanej. Pogląd ten wydaje się jednak niesłuszny w przypadku, gdy w wyniku podziału miałoby dojść do wydzielenia więcej niż jednej działki, ale każda byłaby niezbędna do korzystania z innego budynku mieszkalnego. Za taką interpretacją omawianego przepisu przemawia też postanowienie SN z 17.12.1999 r., III CKN 502/98 (LEX nr 371783), w którym stwierdzono, że możliwe jest wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości dwóch działek niezbędnych do prawidłowego korzystania z budynków. Podobnie orzekł WSA w Białymstoku w wyroku z 10.05.2016 r., II SA/Bk 234/16 (LEX nr 2060252).

Zdaniem sądu nie można interpretować przepisu art. 95 pkt 7 jako takiego, który pozwala na dokonanie podziału nieruchomości wyłącznie dla wydzielenia odrębnych działek, z których każda jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja przedstawia klasyczny stan faktyczny odpowiadający subsumpcji pod normę prawną z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak trafnie jednak zauważył WSA w Gliwicach w tezie wyroku z 11 grudnia 2017r. sygn. II SA/Gl 1057/17 co do zasady dopuszczalny jest w oparciu o powyższy przepis podział nieruchomości, z których każda jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wzniesionym na podstawie pozwolenia na budowę i pozostawienie reszty nieruchomości, która jest niezabudowana i nie pełni żadnej funkcji, niezbędnej do korzystania z któregokolwiek budynku. Jak trafnie wskazał WSA w Gliwicach w uzasadnieniu wymienionego wyroku, argumentem za tym, że przy wydzielaniu przy podziale nieruchomości dokonywanym w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n. działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, znaczenie ma tylko cel wydzielenia tej działki a nie działek (działki) pozostałych z obszaru dzielonego, jest treść par. 11 Rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004r., poz. 2663). Przepis ten stanowi, że tylko w przypadku dokonywania podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 93 ust. 2a, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wskazuje się cel wydzielenia z nieruchomości podlegającej podziałowi poszczególnych działek gruntu, powstałych w wyniku podziału.

Sąd zauważa przy tym, że cel podziału nieruchomości z art. 95 pkt 7 u.g.n. zawsze obrazuje dołączony do wniosku projekt podziału, sporządzony przez uprawnionego geodetę na kopii mapy zasadniczej, opracowany w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych, zaakceptowany przez organ ewidencji gruntów i przyjęty do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa z projektem podziału wskazuje na istnienie (zinwentaryzowanie) budynku mieszkalnego na nieruchomości podlegającej podziałowi oraz usytuowanie tego budynku mieszkalnego na nieruchomości a także sposób wyposażenia terenu wokół budynku w urządzenia infrastruktury technicznej i dostęp terenu do drogi publicznej. Mapa z projektem podziału nieruchomości odzwierciedla zatem nie tylko sposób wydzielenia działki budowalnej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego ale określa też cel podziału.

Zdaniem składu orzekającego w sprawie niniejszej przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. interpretować należy zgodnie z ustawową definicją działki budowlanej zawartą w art. 4 pkt 3a u.g.n. (tak też WSA w Szczecinie w wyroku z 30.04.2008 r., II SA/Sz 1059/07 - LEX nr 510956). Przepis umożliwia dokonanie, niezależnie od ustaleń planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy, podziału nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Nie wprowadza jednak obowiązku wydzielenia innych działek budowlanych wokół wydzielanej działki. Przesłanka "niezbędności" wydzielanej działki budowlanej dla istniejącego na tej działce budynku mieszkalnego powinna być dokonywana przy uwzględnieniu parametrów o jakich mowa w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi o to aby wydzielana działka budowlana, zabudowana budynkiem mieszkalnym, spełniała kryteria prawidłowego, racjonalnego i zgodnego ze społeczno-gospodarczym przeznaczenia w zakresie przysługującego prawa własności tj. aby jej wydzielenie służyło racjonalnemu wykorzystaniu tej działki wraz z budynkiem. O tym, jaki charakter będą miały (zachowają) działki (działka) wydzielone obok działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, decydować będzie albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Nie ma, zdaniem sądu, powodów, by ograniczać zagwarantowane Konstytucją (vide: art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) uprawnienia właściciela nieruchomości, do których należy też prawo do podziału nieruchomości, do wydzielenia w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n. z większej nieruchomości, spełniającej kryteria działki budowlanej, mniejszej działki budowlanej, także spełniającej kryteria działki budowlanej, ale obejmującej obszar zajęty bezpośrednio przez wybudowany budynek mieszkalny oraz powierzchnię niezbędną do prawidłowego korzystania z tego budynku mieszkalnego. Jak stwierdził NSA w wyroku z 16.10.2013r. (sygn. I OSK 1027/12), prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Sąd wskazał, że w myśl art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Zdaniem NSA, przepisy ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności, a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

W okolicznościach niniejszej sprawy, jak słusznie podnosi skarżący, do wydzielenia działki budowlanej o numerze [...] o powierzchni 0,1951ha, która teraz jest przedmiotem podziału, doszło również w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynika z decyzji Prezydenta Miasta Ł. z [...] października 2022r. nr WGN.6831.33.2022 (k. 19 akt administracyjnych organu II Instancji) organ w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami zatwierdził projekt podziału działki skarżącego o numerze [...] o powierzchni 0,2962 ha przy ulicy [...] na dwie działki: o numerze [...] o powierzchni 0,1011ha oraz [...] o powierzchni 0,1951ha, z których tylko działka o numerze [...] położona bezpośrednio przy ulicy [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym (zaewidencjonowanym pod numerem 6719 ale jeszcze przed nadaniem numeru porządkowego [...]). Jak wynika z uzasadnienia decyzji organ podał, że w wyniku podziału wydzielona zostanie działka o numerze [...] o powierzchni 0,1011ha, niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku o funkcji mieszkalnej. Dodał, że zgodnie z projektem podziału nieruchomości parametry wydzielonej działki, wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwią prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń położonych na tej działce.

Z opisanej decyzji wynika, że odmawiając teraz zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości organ odstąpił od wcześniejszego własnego stanowiska co do wykładni przepisu art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami i to zajętego w sprawie skarżącego w tożsamych okolicznościach sprawy. Powyższe wskazuje na naruszenie art. 8 par. 2 k.p.a. stanowiącego, że organy administracji publicznej bez uzasadnionej przyczyny nie odstępują od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym.

Zdaniem sądu zaskarżona odmowa zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości naruszyła też zasadę z art. 7a k.p.a. tj. zasadę rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych co do treści normy prawnej na korzyść strony. Przepis ten stanowi, że w sprawach, w których przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba, że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ. Jak stanowi dalsza część art. 7 (par.2) przepisu nie stosuje się jedynie w sprawach osobowych funkcjonariuszy oraz żołnierzy zawodowych oraz jeżeli wymaga tego ważny interes publiczny, w tym istotne interesy państwa, a w szczególności jego bezpieczeństwa , obronności lub porządku publicznego.

Wydając teraz decyzję odmowną, organ nie powołał się na wyłączenie zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych co do treści normy prawnej na korzyść strony. Rozstrzygnął sprawę na niekorzyść skarżącego w sytuacji wcześniejszego odmiennego rozstrzygnięcia innej sprawy skarżącego, tożsamej z niniejszą i przy odstąpieniu od wcześniej prezentowanej interpretacji art. 95 pkt 7 u.g.n.

Zaprezentowana w zaskarżonej decyzji interpretacja przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. dyskryminuje właścicieli większych nieruchomości, których powierzchnia pozwala na zrealizowanie kilku budynków mieszkalnych, na co pozwalają decyzje o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność uchylenia przez WSA w Białymstoku w sprawie o sygn. II SA/Bk 458/22 decyzji SKO w Ł. z 10.05.2022r. (nr SKO.433/53/2022) i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł.z 24.03.2022r. (znak WAR.6730/6/2022.JS) pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie kwestii podziału nieruchomości. Wyrok sądu wydany w sprawie II SA/Bk 458/22 (z 27.10.2022r.) uchylił decyzję o warunkach zabudowy dla budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na tej części działki o pierwotnym numerze [...] (jeszcze przed zatwierdzeniem jej podziału na dwie działki o numerze [...] o powierzchni 0,1011ha oraz [...] o powierzchni 0,1951ha), która odpowiada numerowi [...]. Powodem uchylenia decyzji było przede wszystkim niewłaściwe określenie terenu objętego wnioskiem (pomijające niewydzieloną jeszcze geodezyjne działkę [...], na której realizowany był już budynek mieszkalny jednorodzinny), co przełożyło się na niewłaściwe ustalenie parametru wskaźnika powierzchni zabudowy. Po uchyleniu przez sąd decyzji o warunkach zabudowy dla budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce o numerze [...], na której już był wybudowany budynek mieszkalny o numerze porządkowym przyporządkowanym ulicy [...] 121, skarżący zmienił wniosek wnosząc o ustalenie warunków zabudowy dla budowy jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce już geodezyjnie wyodrębnionej decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości wydaną przez Prezydenta Miasta Ł. z [...] października 2022r. nr WGN.6831.33.2022, oznaczonej numerem [...]. Skarga sprzeciwiającego się nowemu ustaleniu warunków zabudowy E.C. na decyzję SKO w Ł. z 30 czerwca 2023r. (nr SKO.433/59/2023) i utrzymaną tą decyzją w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...].05.2023r. (nr WAR.6730.6.2022.JS), została oddalona wyrokiem WSA w Białymstoku z 21.11.2023r. (sygn. II SA/Bk 646/23), który to wyrok się uprawomocnił. Budynek mieszkalny wzniesiony na działce o numerze [...], dla korzystania z którego skarżący wnioskuje teraz o wydzielenie mniejszej działki budowlanej, został zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego przez Prezydenta Miasta Ł. decyzją 5.09.2022r. (nr [...]). Budynek został wybudowany i zgłoszony w dniu 3.07.2023r. do użytkowania bez sprzeciwu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. a wznowione (jako następstwo uchylenia pierwotnych warunków zabudowy) postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę tego budynku zostało umorzone wobec legalnego rozpoczęcia użytkowania tego budynku (vide: decyzja Prezydenta Miasta Ł. z 14.08.2023r. nr BUD.6740.1.136.20222/2023 – k. 57 akt organu I instancji).Z budowy drugiego budynku mieszkalnego w oparciu o pierwotne warunki zabudowy, objętego pozwoleniem na budowę udzielonym przez Prezydenta Miasta Ł. z 30.09.2022r. (nr [...]) skarżący zrezygnował. W następstwie rezygnacji z inwestycji Prezydent Miasta Ł. decyzją z 10.08.2023r. (nr BUD 6740.1.162.2022) stwierdził wygaśnięcie pozwolenia na budowę o numerze [...] (k. 64 akt administracyjnych I instancji)

W konsekwencji należy uznać, że wydzielenie działki budowlanej niezbędnej dla korzystania z budynku mieszkalnego wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę o numerze [...] na działce o numerze [...], nie prowadzi do obejścia prawa, tym bardziej, że sąd uchylający w sprawie o sygn. II SA/Bk 458/22, pierwotną decyzję o warunkach zabudowy stwierdził wprost, że ustalenie w sposób prawidłowy parametrów zabudowy dla budowy na części nieruchomości może nastąpić dopiero po dokonaniu jej ewidencyjnego podziału.

Mając powyższe na uwadze sąd uznał, że w sprawie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego – art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób mający wpływ na wynik sprawy oraz wymienionych w uzasadnieniu wyroku przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy, w konsekwencji czego skargę uwzględnił (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). O zwrocie kosztów postępowania sądowego sąd nie orzekł z uwagi na brak wniosku skarżącego o zasądzenie kosztów postępowania mimo pouczenia przy powiadomieniu o terminie rozprawy, że strona traci uprawnienie do żądania zwrotu kosztów, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie odrzeczenia, nie zgłosi wniosku o przyznanie należnych kosztów stosownie do treści art. 210 par. 1 p.p.s.a oraz niezamieszczenie tego wniosku w treści skargi.