Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 152/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2023-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Armański Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2022 r. [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 29 grudnia 2022 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania T. K. (zwanej dalej "Spółką"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 5 sierpnia 2022 r. znak: [...] [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o dwóch segmentach z usługami (w tym usługi handlu w segmencie frontowym o powierzchni sprzedaży do 500,0 m2) z garażem podziemnym i drogą pożarową o długości ok. 95m, na działce nr ewid. [...], obręb 0011, przy ul. [...] w K., w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCDEFGHIJ-A.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia Kolegium podniosło, że tryb i zasady ustalania warunków zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 503) zwanej dalej "u.p.z.p." i powołało się na treść art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 tej ustawy, a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem".

Dalej Kolegium wskazało, że w rozpoznawanej sprawie decyzję ustalającą warunki zabudowy wydano po rozpatrzeniu wniosku Trust lnvestment projekt 8 S.A. (aktualnie: Trust lnvestment S.A., dalej "inwestor") złożonego 28 grudnia 2020 r. (zmienionego i uzupełnionego pismami z 5 lutego 2021 r. i 4 marca 2021 r.)

Jak wskazało Kolegium, uprzednio decyzją z 14 październik 2021 r. uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z 24 czerwca 2021 r. ustalająca warunki zabudowy dla ww. inwestycji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Z nadesłanych aktualnie akt sprawy wynika, że pismami z 30 listopada 2021 r., 25 stycznia 2022 r. i 10 maja 2022 r. inwestor zmienił i uzupełnił wniosek, który w ocenie Kolegium obecnie spełnia wymogi ustawowe. Organ pierwszej instancji w ponownym postępowaniu sporządził zaś analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która zdaniem Kolegium, spełnia wymogi ustawowe.

W badanej w trybie odwoławczym decyzji z 5 sierpnia 2022 r. ustalono następujące parametry dla nowej zabudowy:

1) nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości 14,0 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...];

2) wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji - od 0,25 do 0,30 udział powierzchni biologicznie czynnej min. 25%;

3) szerokość elewacji frontowej- od 26,5 m do 40,0 m;

4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 9,2 m do 21,0 m mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

5) geometria dachu - dach płaski, całkowita wysokość budynku do 21,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

6) droga pożarowa - o długości ok. 95,0 m.

Organ odwoławczy podkreślił, że w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji ustalił, że szerokość frontu terenu inwestycji planowanego do zabudowy wynosi ok. 40,0 m. Za jego front uznano jej część od strony wschodniej, z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście na działkę tj. od strony ulicy [...]. Wykonując dyspozycje wynikające z § 3 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległościach: od ok. 120,0 m do ok. 320,0 m (w kierunku północno-zachodnim). Powiększenie obszaru analizowanego zostało podyktowane bowiem koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek, po granicach ich własności, co w ocenie Kolegium jest wystarczającym argumentem. Przy ustalaniu sposobu zabudowy obszaru analizowanego uwzględniono regułę, że w obszarach wielofunkcyjnych o zróżnicowanych formach zabudowy, jak to ma miejsce w przypadku rozpatrywanej sprawy, analiza przeprowadzona przez właściwy organ (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) i ustalenia projektu decyzji sporządzonego w oparciu o tę analizę przez uprawnionego architekta lub urbanistę (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) przesądzają o formie architektonicznej wnioskowanych obiektów i sposobie zagospodarowania terenu inwestycji.

Kolegium ustaliło, że wyznaczony w niniejszej sprawie obszar analizowany obejmuje przede wszystkim zabudowę przy ul. [...], tak jak teren inwestycji oraz przy ul. [...]. W granicach obszaru analizowanego występuje głównie zabudowa usługowa i produkcyjna, w tym składy i magazyny, z wkraczającą od strony północnej zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Występują tu budynki mieszkalne wielorodzinne VII i IX-kondygnacyjne oraz budynki usługowe i produkcyjne o niższych parametrach. W wyznaczonym obszarze analizowanym wskaźniki powierzchni zabudowy wynoszą od ok. 0,05 do ok. 0,47; szerokości elewacji frontowych uzależnione od szerokości działek od ok. 6,0 m do ok. 120,0 m oraz wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych od ok. 3,5 m do ok. 27,0 m. Teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze ograniczonym ulicami: Górną, Świętokrzyską i Zbożową. Obsługa komunikacyjna terenu planowana jest od strony ul. [...]. Obecnie na terenie inwestycji znajdują się budynki usługowe (składy, magazyny), przeznaczone (zgodnie z wnioskiem) do rozbiórki. W wyznaczonym obszarze analizowanym wzdłuż ul. [...], znajduje się zarówno zabudowa usługowa, jak i mieszkaniowa wielorodzinna, czyli zabudowa o funkcji o jaką wnioskuje inwestor. Zróżnicowana zabudowa występująca na tym terenie nie stanowi przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Zabudowa w granicach obszaru analizy jest bardzo mocno zróżnicowana zarówno pod względem funkcji, jak i gabarytów budynków. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna występująca w części północnej obszaru analizowanego zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy usługowej i produkcyjnej o znacznie niższych gabarytach. Jak zaznaczono w treści Analizy - krajobraz części ul. [...], czyli ulicy z której odbywa się główne wejście i wjazd na teren inwestycji, charakteryzuje się występowaniem obok zabudowy usługowej, także zabudowy o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, merytorycznym odniesieniem dla parametrów nowej zabudowy winna być właśnie ta zabudowa, tj. mieszkaniowa wielorodzinna zlokalizowana w północnej części obszaru analizowanego. Jak wyjaśniło Kolegium, ustalone parametry dla nowej zabudowy będą stanowiły - płynne przejście od niższej zabudowy usługowej, zlokalizowanej w południowej części obszaru analizowanego do zabudowy IX- kondygnacyjnej zlokalizowanej w północnej części tego obszaru. Na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, po północnej stronie występują budynki mieszkalne wielorodzinne, a po południowej stronie terenu inwestycji budynki usługowe. Inwestycja będąca przedmiotem wniosku dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o dwóch segmentach z usługami (w tym usługi handlu w segmencie frontowym o powierzchni sprzedaży do 500,0 m2) z garażem podziemnym i drogą pożarową o długości ok. 95,0 m, zatem kontynuacja funkcji dla wnioskowanej inwestycji - nie budzi zastrzeżeń.

Ad. 1) Zdaniem Kolegium, ustalenie linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji nastąpiło na podstawie § 4 ust. 1 -4 rozporządzenia, bowiem jak wyjaśnił organ pierwszej instancji od strony wschodniej teren inwestycji przylega do pasa drogowego drogi publicznej ulicy [...] (droga kategorii gminnej, urządzona). Po stronie południowej terenu inwestycji, na działce bezpośrednio graniczącej z działką objętą wnioskiem, znajduje się budynek usługowy usytuowany w odległości ok. 18 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], zaś po stronie północnej terenu inwestycji, budynek mieszkalny wielorodzinny - w odległości ok. 9 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. Tak więc linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. W granicach terenu inwestycji znajdują się budynki usługowe przeznaczone do wyburzenia. Budynek nr 274s usytuowany najbliżej ul. [...] znajduje się w odległości ok. 14 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. W całym obszarze analizowanym budynki znajdują się w odległościach od ok. 7 m (w granicach z pasem drogowym) do ok. 42 m od krawędzi jezdni przyległych ulic. Istniejąca zabudowa w obszarze analizy ma charakter zabudowy rozproszonej, nieregularnej. W związku z powyższym w omawianym przypadku za zasadne uznał ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe oraz wniosek inwestora, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 14 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], wyznaczoną budynkiem usługowym nr 274s znajdującym się na terenie inwestycji, jako kontynuacja linii zabudowy na działce objętej terenem inwestycji.

Kolegium stwierdziło, że nie sposób uznać naruszenia przepisów § 4 ust. 1-4 rozporządzenia przy ustalaniu linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, skoro linia ta nawiązuje do nieprzekraczalnej linii zabudowy ustalonej i utrwalonej już zabudową usytuowaną na terenie inwestycji. Jednocześnie, zasadnie organ pierwszej instancji podniósł, że wyznaczona linia zabudowy nie narusza art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1376 ze zm.), zgodnie z którym obiekty budowlane przy drogach kategorii gminnej (ul. Zbożowa zalicza się do kategorii dróg gminnych) powinny być usytuowane w odległości co najmniej 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni.

Ad. 2) W ocenie Kolegium wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy nastąpiło w niniejszej sprawie na podstawie § 5 ust. 1-2 rozporządzenia.

W granicach obszaru analizowanego wskaźniki powierzchni zabudowy kształtują się w przedziale od ok. 0,05 do ok. 0,47, a powyższe ustalenia udokumentowane zostały aktami sprawy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla całego obszaru analizowanego wynosi ok. 0,28. Kolegium wyjaśniło nadto, że w sytuacji braku jednorodności przestrzennych najbliższego sąsiedztwa inwestycji, jak ma to miejsce w tej sprawie, wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie średnich wartości parametrów z obszaru analizowanego może spowodować zaburzenie relacji przestrzennych tego miejsca. Wyliczona średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy dla wszystkich zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantuje zachowania ładu przestrzennego, gdyż część budynków (usługowych) w obszarze analizowanym położona jest na działkach

o dużej powierzchni terenu, co skutkuje niskim wskaźnikiem (np. działka nr [...]

o wskaźniku powierzchni zabudowy równej 0,1 i działka nr [...] o wskaźniku 0,05). Teren planowanej inwestycji przeznaczony do zabudowy, położony jest przy ul. [...]. Dlatego wyznacznikiem dla ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji winny być działki położone w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, zarówno po południowej stronie, jak i po północnej, jak i działki, na których zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, czyli o funkcji o jaką wnioskuje inwestor. Na działce po południowej stronie terenu inwestycji, gdzie zlokalizowane są budynki usługowe wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 0,47. Na działkach po północnej stronie terenu inwestycji zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne, wskaźnik zabudowy dla tego terenu wynosi ok. 0,25. Na kolejnej działce wydane zostało pozwolenie na budowę dla trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z podziemnymi garażami, dla których wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 0,30. Obecnie na terenie inwestycji zlokalizowane są budynki usługowe (zgodnie z wnioskiem przeznaczone do rozbiórki), wskaźnik powierzchni zabudowy na tym terenie wynosi ok. 0,33.

Biorąc pod uwagę powyższe organ pierwszej instancji, na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy liczony jako suma powierzchni zabudowy (istniejącej i projektowanej) do powierzchni terenu inwestycji - od 0,25 (wskaźnik powierzchni zabudowy występujący po północnej stronie, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji) do 0,30 (jako wielkość tego parametru występująca w obszarze analizowanym, w niedalekim sąsiedztwie planowanej inwestycji, tj. na terenie, na którym znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny nr [...] przy ul. [...], zbliżona do średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym, niższa od obecnego występującego na terenie inwestycji, umożliwiająca realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem).

Kolegium stwierdziło zatem, że organ pierwszej instancji pierwszej instancji przekonująco uzasadnił poprawność ustalenia tego parametru, którego wartość ustalona dla nowej zabudowy stanowi kontynuacje istniejącego sposobu zabudowy w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej dostępnej z ul. [...] oraz Górnej. Mając na uwadze ochronę roślinności trwałej lub sezonowej, umożliwiającej naturalną wegetację roślin i życie zwierząt, realizując plany inwestycyjne inwestor powinien urządzić co najmniej 25% powierzchni terenu jako powierzchnię terenu biologicznie czynną.

Ad. 3) W ocenie Kolegium wyznaczenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy nastąpiło zgodnie z § 6 ust. 1-2 rozporządzenia.

W obszarze analizowanym występuje bowiem zabudowa o szerokości elewacji frontowych od ok. 6 m i 7 m (budynki usługowe) do ok. 58 m (budynek mieszkalny wielorodzinny) i ok. 120 m (budynek usługowy, na działce o dużej szerokości). Szerokości budynków skorelowane są z szerokościami działek na których są zlokalizowane. Średnia szerokość budynków z całego obszaru analizowanego wynosi ok. 26,5 m. Ustalono, że dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych szerokość elewacji frontowych wynosi od ok. 10,5 m do ok. 58 m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla tych budynków wynosi więc ok. 24 m. Szerokość frontu terenu inwestycji przyległego do ulicy [...] wynosi ok. 40,0 m i ulega poszerzeniu - do 50 m. Obecnie na terenie inwestycji znajduje się zabudowa (zgodnie z wnioskiem przeznaczona do rozbiórki) o szerokościach elewacji frontowych: ok. 21 m, ok. 10 m i ok. 12 m. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w omawianej sprawie wyznaczenie szerokości elewacji frontowej na podstawie średnich wartości parametrów wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantowałyby zachowania ładu przestrzennego. Regulację stanowiącą zabezpieczenie na wypadek wystąpienia sytuacji, której nie da się rozstrzygnąć z uwzględnieniem unormowań § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp, zawiera § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczając, a więc w istocie, co do zasady wyjątkowo i w szczególnie uzasadnionych przypadkach inne rozwiązanie w zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej. W sytuacji braku jednorodności przestrzennych najbliższego sąsiedztwa inwestycji, jak ma to miejsce w tej sprawie, wyznaczenie szerokości planowanych budynków na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej z obszaru analizowanego może spowodować zaburzenie relacji przestrzennych tego miejsca. Wyliczona średnia wartość szerokości elewacji frontowej wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantuje zachowania ładu przestrzennego, bowiem część budynków w obszarze analizowanym ma zdecydowanie większą szerokość elewacji frontowej niż średnia i są to budynki o adresach: Górna 22 - ok. 58 m; Górna 24 - ok. 72 m; Górna 20 - ok. 54 m i Zbożowa 4 - ok. 120 m. W bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, na działce nr ewid. [...], zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny nr [...], czyli o funkcji o jaką wnioskuje inwestor, o szerokości elewacji frontowej ok. 58 m. Dalej uzasadniono, że mając na uwadze powyższe, wniosek inwestora, odnosząc się do charakteru planowanej inwestycji, a także do zróżnicowanych szerokości elewacji frontowych istniejących w sąsiedztwie budynków, jak również zróżnicowanych szerokości frontów działek, na których są te budynki zlokalizowane, uwzględniając kształt i szerokość działki objętej wnioskiem ustalono, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej - od 26,5 m (średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym) do 40,0 m (jako szerokość elewacji mieszcząca się w przedziale szerokości występujących w obszarze analizowanym, dostosowana do szerokości i kształtu terenu inwestycji w danym miejscu, zdecydowanie mniejsza od maksymalnej szerokości elewacji frontowej z zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, czyli z zabudowy o funkcji o jaka wnioskuje inwestor, umożliwiająca realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora).

Zdaniem Kolegium, tak ustalona szerokość elewacji frontowej planowanego budynku umożliwi kontynuację istniejącego ładu przestrzennego oraz realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora.

Ad. 4) W ocenie Kolegium wyznaczenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy nastąpiło w niniejszej sprawie na podstawie

§ 7 ust. 1-4 rozporządzenia. Budynki znajdujące się w obszarze analizowanym mają bowiem wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych (okapów) od ok. 3,5 m (zabudowa usługowa) do ok. 27,0 m (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna). Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych z obszaru analizowanego wynosi ok. 9,2 m. Budynki mieszkalne wielorodzinne VII i IX - kondygnacyjne mają wysokość od ok. 18 m do ok. 27 m, a średnia z tej zabudowy wynosi ok. 20,5 m.

Na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, od strony południowej, znajdują się budynki usługowe o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 4 m - 5 m. Po północnej stronie terenu inwestycji zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 18 m i całkowitej wysokości ok. 21 m. Dalej za nimi na podstawie pozwolenia na budowę Nr [...] z 21 sierpnia 2020 r. zrealizowano budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym jako I etap inwestycji "budowa zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z podziemnymi garażami’’ o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 27 m. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że wobec bardzo dużej niejednorodności istniejącej w obszarze analizowanym struktury urbanistycznej oraz zróżnicowanych cech budynków (w obszarze analizowanym występują zarówno VII i IX -kondygnacyjne budynki wielorodzinne, jak i parterowa zabudowa usługowa na dużych powierzchniach działek), dla zachowania istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 9,2 m (na podstawie średniego parametru w obszarze analizowanym) do 21,0 m (jako parametr występujący w obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, po jego północnej stronie, a także zbliżony do średniego z zabudowy wielorodzinnej), mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji przekonująco uzasadnił, że obiekt o tak ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej pozwoli na harmonijne wpisanie się wnioskowanej inwestycji w przestrzeń tego obszaru i będzie stanowił płynne przejście od niskiej zabudowy usługowej zlokalizowanej w południowej części obszaru analizowanego do zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej VII i IX - kondygnacyjnej usytuowanej w północnej części tego obszaru.

Ad. 5) W ocenie Kolegium wyznaczenie wskaźnika geometrii dachu dla nowej zabudowy nastąpiło w niniejszej sprawie na podstawie § 8 rozporządzenia. Występujące w obszarze analizowanym budynki, zwieńczone są dachami płaskimi i dwuspadowymi o kącie nachylenia do 20°, o położeniu głównej kalenicy dachu w układzie 10-kalenicowym i szczytowym w stosunku do frontu działki. Całkowite wysokości budynków z dachami stromymi z całego obszaru analizowanego wynoszą ok. 4,5 m - 5,5 m, a z dachami płaskimi od ok. 3,5 m do ok, 27 m. Dla zachowania istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, biorąc pod uwagę określony we wniosku zamiar inwestycyjny, ustalono geometrię dachu - dach płaski, całkowita wysokość budynku do 21,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, na podstawie wysokości budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, od strony północnej. Dla potwierdzenia kontynuacji sposobu zabudowy istniejącej w sąsiedztwie poprzez wartości ustalonych parametrów dla nowej zabudowy wyjaśniono, że budynki usytuowane po północnej stronie terenu inwestycji zostały wybudowane w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta K. Nr [...] z 20 października 2011 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu czterech budynków wielorodzinnych i budynku usługowo-handlowego o pow. sprzedaży do 2000 m2. Aktualnie zrealizowane zostały trzy budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 18 m i całkowitej wysokość ok. 21 m, pokryte dachami płaskimi. Różnica wysokości wynika z cofnięcia 7 kondygnacji znajdującej się ponad górną krawędzią elewacji frontowej. Zgodnie z przepisami budowlanymi obowiązującymi z dacie wydania pozwolenia na budowę dopuszczalne było wykonanie cofniętej kondygnacji ponad górną krawędź elewacji frontowej. Organ pierwszej instancji udokumentował aktami sprawy, że dla działek występujących w sąsiedztwie wydano już decyzje zezwalające na realizację inwestycji o parametrach takich jak ustalone w decyzji dla wnioskowanej inwestycji.

Ad. 6) Kolegium podniosło, że wnioskowany do zabudowy teren ma dostęp do drogi publicznej. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Nadto Kolegium wskazało, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja nie narusza również przepisów odrębnych, a w niniejszej sprawie nie występuje przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.

Dalej Kolegium podkreśliło, że Miejski Zarząd Dróg w K. pismem z 14 czerwca 2022 r. pozytywnie zaopiniował projekt decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji w wyznaczonym obszarze, sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, stosownie do treści art. 50 ust. 4 u.p.z.p. Jednocześnie badana w trybie odwoławczym decyzja obejmuje szczegółowe i wystarczające warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych oraz określa linie rozgraniczające teren inwestycji, przedstawione na mapie, stanowiącej załącznik nr [...] tej decyzji.

Reasumując, w ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji zasadnie stwierdził i wyczerpująco udokumentował, że nowa zabudowa nie będzie różnić się od zabudowy istniejącej w wyznaczonym obszarze analizowanym ani pod względem gabarytów ani pod względem funkcji. Przeprowadzona, uzupełniona analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, że spełnione są warunki określone art. 61 ust. 1 u.p.z.p., ponieważ teren inwestycji położony jest na obszarze zabudowy pozwalającym na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Odnosząc się do wszelkich zarzutów odwołania Kolegium podkreśliło, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót a jedynie informację o terenie inwestycji. Nie rodzi żadnych praw do terenu ani też ich nie ogranicza. To dopiero na etapie pozwolenia na budowę będą mogły być skutecznie badane kwestie podnoszone przez strony w ww. zakresie. Wówczas badana będzie także możliwa w rzeczywistości dopuszczalna wysokość nowej zabudowy pod kątem ewentualnego zacieniania sąsiednich nieruchomości.

Co do zarzutów odwołania dotyczących przebiegu granic Kolegium wskazało, że kwestia ta nie stanowi przedmiotu oceny na etapie ustalania warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora we wskazanych przez niego granicach. Badanie kwestii posiadania prawa dysponowania terenem inwestycji następuje dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę w organie architektoniczno-budowlany, a tym samym jeśli na tym etapie postępowania (tj. w organie architektoniczno-budowlanym) zostanie ujawniony inny przebieg granic a inwestor nie będzie posiadał prawa dysponowania terenem inwestycji na cele budowlane, to uniemożliwi to uzyskanie zgody na realizację inwestycji.

Nadto, Kolegium podniosło, że stosownie do wymagań § 9 rozporządzenia w przypadku braku mpzp badana decyzja o warunkach zabudowy obejmuje części składowe decyzji o warunkach zabudowy, tj.: część tekstową decyzji (§ 9 ust. 1), część graficzną decyzji (§ 9 ust. 1) oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, o której mowa wyżej, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2).

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących nieadekwatnej nazwy wnioskowanej inwestycji, podczas gdy w rzeczywistości zamierzenie, którego dotyczy zaskarżona decyzja obejmuje realizację dwóch odrębnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych połączonych jedynie wspólną halą garażową, to w ocenie Kolegium zarzut ten nie może zostać uwzględniony z uwagi na treści art. 52 ust. 1 u.p.z.p. bowiem to inwestor kształtuje treść wniosku, a w nazwie zamierzenia inwestycyjnego wskazano, że oba naziemne segmenty połączone są garażem podziemnym.

W odniesieniu do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że dokonało ich analizy w oparciu o przedłożone akta sprawy i wszystkie są niezasadne.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wniosła T. K., zarzucając temu rozstrzygnięciu:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 156 § 1 pkt 2 i 5 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. polegające na nieuchyleniu decyzji organu pierwszej instancji obarczonej wadą nieważności polegającą na wydaniu decyzji, której charakter uniemożliwia Inwestorowi uzyskanie wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

2) art. 11 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie odniesienia się do części zarzutów odwołania odnoszących się do kwestii związanych z zawyżeniem parametru górnej krawędzi elewacji frontowej oraz nieprawidłowego wyznaczenia linii nowej zabudowy, a także lakonicznym odniesieniem się do pozostałych zarzutów, podczas gdy bezwzględnym obowiązkiem organu odwoławczego jest odniesienie się do wszystkich zarzutów podnoszonych w odwołaniu, zaś brak prawidłowego odniesienia się przez organ do zarzutów zawartych w odwołaniu stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

3) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez zaniechanie uchylenia zaskarżonej wadliwej decyzji organu pierwszej instancji naruszającej następujące przepisy:

a) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez niewykazanie przez Inwestora, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, albowiem Inwestor wykazał uzbrojenie wystarczające jedynie dla jednego budynku, podczas gdy w rzeczywistości zamierzenie budowlane obejmuje dwa budynki,

b) 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez przeprowadzenie analizy funkcji cech i zabudowy jedynie dla jednego budynku, podczas gdy w rzeczywistości zamierzenie budowlane obejmuje dwa budynki,

c) art. 6 i 8 k.p.a. poprzez użycie w sentencji zaskarżonej decyzji wprowadzającego w błąd i nieznanego prawu pojęcia "budynku o dwóch segmentach", podczas gdy prawidłowym opisem zamierzenia Inwestora byłoby odwołanie się do pojęcia "budynku" w rozumieniu prawa budowlanego oraz określenie zamierzenia budowlanego jako budowy dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z funkcją usługową,

d) art. 1 ust. 2 pkt. 1 i 2 w zw. z art. 2 pkt. 1 i art. 1 ust. 4 pkt. 4 lit. a u.p.z.p. polegające na umożliwieniu realizacji obiektu budowlanego o wysokości górnej elewacji frontowej wynoszącej aż 21,0 m, podczas gdy charakter istniejącej i bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej uzasadniał przyjęcie tego parametru na poziomie wynoszącym 18,0 m,

e) art. 1 ust. 2 pkt. 1 i 2 w zw. z art. 2 pkt. 1 i art. 1 ust. 4 pkt. 4 lit. a u.p.z.p. polegające na wyznaczeniu linii nowej zabudowy z pominięciem linii zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej znajdującej się na sąsiadującej z terenem inwestycji działce [...], podczas gdy takie rozwiązanie w największym stopniu zapewniłoby realizację zasady zachowania ładu przestrzennego oraz jednocześnie ograniczyłoby stopień zacienienia bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji działki [...],

f) art. 6 ust. 2 pkt. 2 u.p.z.p. w związku z § 60 rozporządzenia polegające na umożliwieniu realizacji inwestycji mogącej powodować ograniczenia sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, w szczególności w aspekcie możliwego nadmiernego ograniczenia dostępu do światła słonecznego dla budynków na działce Odwołującego graniczącej z terenem inwestycji od strony północnej,

g) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy polegające na pominięciu okoliczności, że:

- stan prawny nieruchomości składającej się z dz. ew. [...] pozostawał niejasny, a rzeczywisty przebieg granic działki [...] był najprawdopodobniej inny niż przyjęty przez Inwestora przebieg granic działki [...],

- wadliwy stan prawny nieruchomości składającej się z dz. ew. [...] uniemożliwiał prawidłowe określenie granic rozgraniczających teren inwestycji, co skutkowało potencjalną wadliwością przeprowadzonej analizy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu,

art. 1 ust. 2 pkt 7 w zw. z art. 1 ust. 3 i art. 6 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. polegające na nieuwzględnieniu w zaskarżonej decyzji wpływu kwestii związanych z wadliwym stanem prawnym nieruchomości składającej się z dz. ew. [...] na przebieg postępowania oraz pominięciu interesu publicznego przy wydawaniu zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi Spółka przedstawiła argumentację na poparcie stawianych zarzutów, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 259) zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpatrując skargę w ramach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji.

Na wstępie wskazać należy, że w sytuacji przytoczenia w skardze zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania, w pierwszej kolejności Sąd rozpoznaje ostatnio wymieniony zarzut. Dopiero bowiem po przesądzeniu, że w postępowaniu zachowano prawidłowy tok procedury, nie uchybiając jej przepisom w stopniu, który mógłby istotnie wpłynąć na wynik sprawy, można przejść do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Naczelną zasadą postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej. Została ona wyrażona w art. 7 k.p.a. Z zasady tej wynika obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich istotnych okoliczności faktycznych koniecznych dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy, co jest niezbędnym elementem właściwego zastosowania normy prawa materialnego. Realizację tej zasady zapewniają przede wszystkim przepisy regulujące postępowanie dowodowe. Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać materiał dowodowy, a więc podjąć ciąg czynności procesowych mających na celu zebranie całego materiału dowodowego i następnie go rozpatrzyć.

Wbrew zarzutom skargi w kontrolowanej sprawie ustalenia faktyczne poczynione przez organy są prawidłowe. Ustalenia organów obu instancji, jak również ich ocena prawna, znajdują potwierdzenie w materiale dowodowym zebranym w aktach administracyjnych, który był wystarczający do wydania decyzji. Lektura akt sprawy pozwala stwierdzić, że organ w sposób wszechstronny i staranny przeprowadził postępowanie wyjaśniające i dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych koniecznych dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd ustalenia te akceptuje w całości i uznaje za własne.

Tryb i zasady ustalania warunków zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 503) zwanej dalej "u.p.z.p." Wydając zaskarżoną decyzję Kolegium prawidłowo powołało się na art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 tej ustawy, a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem".

Jedynie dla porządku przypomnieć należy, że w rozpoznawanej sprawie decyzję ustalającą warunki zabudowy wydano po rozpatrzeniu wniosku Trust lnvestment projekt 8 S.A. (aktualnie: Trust lnvestment S.A., dalej "inwestor") złożonego 28 grudnia 2020 r. (zmienionego i uzupełnionego pismami z 5 lutego 2021 r. i 4 marca 2021 r.). Uprzednio wydaną decyzją z 14 październik 2021 r. Kolegium uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z 24 czerwca 2021 r. ustalająca warunki zabudowy dla ww. inwestycji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Pismami z 30 listopada 2021 r., 25 stycznia 2022 r. i 10 maja 2022 r. inwestor zmienił i uzupełnił wniosek. W ponownym postępowaniu organ pierwszej instancji sporządził analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zaskarżoną decyzją Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, którą ustalono następujące parametry dla nowej zabudowy:

1) nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości 14,0 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...];

2) wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji - od 0,25 do 0,30 udział powierzchni biologicznie czynnej min. 25%;

3) szerokość elewacji frontowej- od 26,5 m do 40,0 m;

4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 9,2 m do 21,0 m mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

5) geometria dachu - dach płaski, całkowita wysokość budynku do 21,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

6) droga pożarowa - o długości ok. 95,0 m.

Organ ustalił, że szerokość frontu terenu inwestycji planowanego do zabudowy wynosi ok. 40,0 m. Za jego front uznano jej część od strony wschodniej, z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście na działkę tj. od strony ulicy [...]. Wykonując dyspozycje wynikające z § 3 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległościach: od ok. 120,0 m do ok. 320,0 m (w kierunku północno-zachodnim). Powiększenie obszaru analizowanego nastąpiło w związku z koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek, po granicach ich własności. Przy ustalaniu sposobu zabudowy obszaru analizowanego uwzględniono regułę, że w obszarach wielofunkcyjnych o zróżnicowanych formach zabudowy, analiza przeprowadzona przez właściwy organ (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) i ustalenia projektu decyzji sporządzonego w oparciu o tę analizę przez uprawnionego architekta lub urbanistę (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) przesądzają o formie architektonicznej wnioskowanych obiektów i sposobie zagospodarowania terenu inwestycji.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji, Kolegium ustaliło, że wyznaczony obszar analizowany obejmuje przede wszystkim zabudowę przy ul. [...], tak jak teren inwestycji oraz przy ul. [...]. W granicach obszaru analizowanego występuje głównie zabudowa usługowa i produkcyjna, w tym składy i magazyny, z wkraczającą od strony północnej zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Występują tu budynki mieszkalne wielorodzinne VII i IX-kondygnacyjne oraz budynki usługowe i produkcyjne o niższych parametrach. W wyznaczonym obszarze analizowanym wskaźniki powierzchni zabudowy wynoszą od ok. 0,05 do ok. 0,47; szerokości elewacji frontowych uzależnione od szerokości działek od ok. 6,0 m do ok. 120,0 m oraz wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych od ok. 3,5 m do ok. 27,0 m. Teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze ograniczonym ulicami: Górną, Świętokrzyską i Zbożową. Obsługa komunikacyjna terenu planowana jest od strony ul. [...]. Obecnie na terenie inwestycji znajdują się budynki usługowe (składy, magazyny), przeznaczone (zgodnie z wnioskiem) do rozbiórki. W wyznaczonym obszarze analizowanym wzdłuż ul. [...], znajduje się zarówno zabudowa usługowa, jak i mieszkaniowa wielorodzinna, czyli zabudowa o funkcji o jaką wnioskuje inwestor. Zróżnicowana zabudowa występująca na tym terenie nie stanowi przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Zabudowa w granicach obszaru analizy jest bardzo mocno zróżnicowana zarówno pod względem funkcji, jak i gabarytów budynków. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna występująca w części północnej obszaru analizowanego zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy usługowej i produkcyjnej o znacznie niższych gabarytach. W treści Analizy wskazano, że krajobraz części ul. [...], czyli ulicy z której odbywa się główne wejście i wjazd na teren inwestycji, charakteryzuje się występowaniem obok zabudowy usługowej, także zabudowy o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, merytorycznym odniesieniem dla parametrów nowej zabudowy winna być właśnie ta zabudowa, tj. mieszkaniowa wielorodzinna zlokalizowana w północnej części obszaru analizowanego. Zdaniem organu ustalone parametry dla nowej zabudowy będą stanowiły - płynne przejście od niższej zabudowy usługowej, zlokalizowanej w południowej części obszaru analizowanego do zabudowy IX- kondygnacyjnej zlokalizowanej w północnej części tego obszaru. Na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, po północnej stronie występują budynki mieszkalne wielorodzinne, a po południowej stronie terenu inwestycji budynki usługowe. Inwestycja będąca przedmiotem wniosku dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o dwóch segmentach z usługami (w tym usługi handlu w segmencie frontowym o powierzchni sprzedaży do 500,0 m2) z garażem podziemnym i drogą pożarową o długości ok. 95,0 m.

Zdaniem Sądu organ prawidłowo wyznaczył parametry dla przedmiotowej inwestycji, które – wbrew zarzutom skargi - nie naruszają przepisów ustawy i rozporządzenia.

Ustalenie linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji nastąpiło na podstawie § 4 ust. 1-4 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy od strony wschodniej teren inwestycji przylega do pasa drogowego drogi publicznej ulicy [...] (droga kategorii gminnej, urządzona). Po stronie południowej terenu inwestycji, na działce bezpośrednio graniczącej z działką objętą wnioskiem, znajduje się budynek usługowy usytuowany w odległości ok. 18 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], zaś po stronie północnej terenu inwestycji, budynek mieszkalny wielorodzinny - w odległości ok. 9 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. Zatem linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. W granicach terenu inwestycji znajdują się budynki usługowe przeznaczone do wyburzenia. Budynek nr 274s usytuowany najbliżej ul. [...] znajduje się w odległości ok. 14 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. W całym obszarze analizowanym budynki znajdują się w odległościach od ok. 7 m (w granicach z pasem drogowym) do ok. 42 m od krawędzi jezdni przyległych ulic. Istniejąca zabudowa w obszarze analizy ma charakter zabudowy rozproszonej, nieregularnej. W tym stanie rzeczy organ zasadnie ustalił linie zabudowy w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia. Na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 14 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], wyznaczoną budynkiem usługowym nr 274s znajdującym się na terenie inwestycji, jako kontynuacja linii zabudowy na działce objętej terenem inwestycji.

Wbrew zarzutom skargi organ nie naruszył § 4 ust. 1-4 rozporządzenia przy ustalaniu linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, skoro linia ta nawiązuje do nieprzekraczalnej linii zabudowy ustalonej i utrwalonej już zabudową usytuowaną na terenie inwestycji. Wyznaczona linia zabudowy nie narusza również art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1376 ze zm.), zgodnie z którym obiekty budowlane przy drogach kategorii gminnej (ul. Zbożowa zalicza się do kategorii dróg gminnych) powinny być usytuowane w odległości co najmniej 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni.

Odnośnie do wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy to wskazać należy, że ten parametr wyznaczono na podstawie § 5 ust. 1-2 rozporządzenia.

W granicach obszaru analizowanego wskaźniki powierzchni zabudowy kształtują się w przedziale od ok. 0,05 do ok. 0,47, a powyższe ustalenia udokumentowane zostały aktami sprawy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla całego obszaru analizowanego wynosi ok. 0,28. Organ zasadnie uznał, że w sytuacji braku jednorodności przestrzennych najbliższego sąsiedztwa inwestycji, jak ma to miejsce w tej sprawie, wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie średnich wartości parametrów z obszaru analizowanego może spowodować zaburzenie relacji przestrzennych tego miejsca. Wyliczona średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy dla wszystkich zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantuje zachowania ładu przestrzennego, gdyż część budynków (usługowych) w obszarze analizowanym położona jest na działkach

o dużej powierzchni terenu, co skutkuje niskim wskaźnikiem (np. działka nr [...] o wskaźniku powierzchni zabudowy równej 0,1 i działka nr [...] o wskaźniku 0,05). Teren planowanej inwestycji przeznaczony do zabudowy, położony jest przy ul. [...]. Dlatego wyznacznikiem dla ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji winny być – jak trafnie przyjął organ, działki położone w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, zarówno po południowej stronie, jak i po północnej, jak i działki, na których zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, czyli o funkcji o jaką wnioskuje inwestor. Na działce po południowej stronie terenu inwestycji, gdzie zlokalizowane są budynki usługowe wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 0,47. Na działkach po północnej stronie terenu inwestycji zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne, wskaźnik zabudowy dla tego terenu wynosi ok. 0,25. Na kolejnej działce wydane zostało pozwolenie na budowę dla trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z podziemnymi garażami, dla których wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 0,30. Aktualnie na terenie inwestycji zlokalizowane są budynki usługowe (zgodnie z wnioskiem przeznaczone do rozbiórki), wskaźnik powierzchni zabudowy na tym terenie wynosi ok. 0,33.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że organ, na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, prawidłowo ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy liczony jako suma powierzchni zabudowy (istniejącej i projektowanej) do powierzchni terenu inwestycji - od 0,25 (wskaźnik powierzchni zabudowy występujący po północnej stronie, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji) do 0,30 (jako wielkość tego parametru występująca w obszarze analizowanym, w niedalekim sąsiedztwie planowanej inwestycji, tj. na terenie, na którym znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny nr [...] przy ul. [...], zbliżona do średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym, niższa od obecnego występującego na terenie inwestycji, umożliwiająca realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem).

W ocenie Sądu, organ przekonująco uzasadnił poprawność ustalenia tego parametru, którego wartość ustalona dla nowej zabudowy stanowi kontynuacje istniejącego sposobu zabudowy w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej dostępnej z ul. [...] oraz Górnej.

Podobnie ocenić należy wyznaczenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy, które nastąpiło zgodnie z § 6 ust. 1-2 rozporządzenia. W obszarze analizowanym występuje bowiem zabudowa o szerokości elewacji frontowych od ok. 6 m i 7 m (budynki usługowe) do ok. 58 m (budynek mieszkalny wielorodzinny) i ok. 120 m (budynek usługowy, na działce o dużej szerokości). Szerokości budynków skorelowane są z szerokościami działek na których są zlokalizowane. Średnia szerokość budynków z całego obszaru analizowanego wynosi ok. 26,5 m. Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych szerokość elewacji frontowych wynosi od ok. 10,5 m do ok. 58 m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla tych budynków wynosi więc ok. 24 m. Szerokość frontu terenu inwestycji przyległego do ulicy [...] wynosi ok. 40,0 m i ulega poszerzeniu - do 50 m. Obecnie na terenie inwestycji znajduje się zabudowa (zgodnie z wnioskiem przeznaczona do rozbiórki) o szerokościach elewacji frontowych: ok. 21 m, ok. 10 m i ok. 12 m. Rację ma organ, że w realiach tej sprawy wyznaczenie szerokości elewacji frontowej na podstawie średnich wartości parametrów wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantowałyby zachowania ładu przestrzennego. Przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza, co do zasady wyjątkowo i w szczególnie uzasadnionych przypadkach, inne rozwiązanie w zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej. W sytuacji braku jednorodności przestrzennych najbliższego sąsiedztwa inwestycji, jak ma to miejsce w tej sprawie, wyznaczenie szerokości planowanych budynków na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej z obszaru analizowanego może spowodować zaburzenie relacji przestrzennych tego miejsca. Wyliczona średnia wartość szerokości elewacji frontowej wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie gwarantuje zachowania ładu przestrzennego, bowiem część budynków w obszarze analizowanym ma zdecydowanie większą szerokość elewacji frontowej niż średnia i są to budynki o adresach: Górna 22 - ok. 58 m; Górna 24 - ok. 72 m; Górna 20 - ok. 54 m i Zbożowa 4 - ok. 120 m. W bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, na działce nr ewid. [...], zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny nr [...], czyli o funkcji o jaką wnioskuje inwestor, o szerokości elewacji frontowej ok. 58 m. Biorąc pod uwagę charakter planowanej inwestycji, a także do zróżnicowane szerokości elewacji frontowych istniejących w sąsiedztwie budynków, jak również zróżnicowane szerokości frontów działek, na których są te budynki zlokalizowane, uwzględniając kształt i szerokość działki objętej wnioskiem prawidłowo ustalono, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej - od 26,5 m (średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym) do 40,0 m (jako szerokość elewacji mieszcząca się w przedziale szerokości występujących w obszarze analizowanym, dostosowana do szerokości i kształtu terenu inwestycji w danym miejscu, zdecydowanie mniejsza od maksymalnej szerokości elewacji frontowej z zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a zatem z zabudowy o funkcji o jaką wnioskował inwestor, umożliwiająca realizację inwestycji zgodnie z jego wnioskiem).

W ocenie Sądu, organ prawidłowo wyznaczył ten parametr.

Jak słusznie zauważyło Kolegium, tak ustalona szerokość elewacji frontowej planowanego budynku umożliwi kontynuację istniejącego ładu przestrzennego oraz realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora.

Również wyznaczenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy zostało ustalone poprawnie - na podstawie § 7 ust. 1-4 rozporządzenia. Kolegium zasadnie wskazało, że budynki znajdujące się w obszarze analizowanym mają wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych (okapów) od ok. 3,5 m (zabudowa usługowa) do ok. 27,0 m (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna). Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych z obszaru analizowanego wynosi ok. 9,2 m. Budynki mieszkalne wielorodzinne VII i IX - kondygnacyjne mają wysokość od ok. 18 m do ok. 27 m, a średnia z tej zabudowy wynosi ok. 20,5 m. Na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, od strony południowej, znajdują się budynki usługowe o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 4 m - 5 m. Po północnej stronie terenu inwestycji zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 18 m i całkowitej wysokości ok. 21 m. Za tymi budynkami, na podstawie pozwolenia na budowę Nr [...] z 21 sierpnia 2020 r., zrealizowano budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym jako I etap inwestycji "budowa zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z podziemnymi garażami’’ o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 27 m. Organ słusznie podniósł, że wobec bardzo dużej niejednorodności istniejącej w obszarze analizowanym struktury urbanistycznej oraz zróżnicowanych cech budynków (w obszarze analizowanym występują zarówno VII i IX - kondygnacyjne budynki wielorodzinne, jak i parterowa zabudowa usługowa na dużych powierzchniach działek), dla zachowania istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 9,2 m (na podstawie średniego parametru w obszarze analizowanym) do 21,0 m (jako parametr występujący w obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, po jego północnej stronie, a także zbliżony do średniego z zabudowy wielorodzinnej), mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Zdaniem Sądu, Kolegium przekonująco uzasadniło, że obiekt o tak ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej pozwoli na harmonijne wpisanie się wnioskowanej inwestycji w przestrzeń tego obszaru i będzie stanowił płynne przejście od niskiej zabudowy usługowej zlokalizowanej w południowej części obszaru analizowanego do zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej VII i IX - kondygnacyjnej usytuowanej w północnej części tego obszaru.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji wyznaczenie wskaźnika geometrii dachu dla nowej zabudowy nastąpiło w niniejszej sprawie na podstawie § 8 rozporządzenia. Z akt sprawy wynika, że występujące w obszarze analizowanym budynki, zwieńczone są dachami płaskimi i dwuspadowymi o kącie nachylenia do 20°, o położeniu głównej kalenicy dachu w układzie 10-kalenicowym i szczytowym w stosunku do frontu działki. Całkowite wysokości budynków z dachami stromymi z całego obszaru analizowanego wynoszą ok. 4,5 m - 5,5 m, a z dachami płaskimi od ok. 3,5 m do ok, 27 m. Jak trafnie Kolegium podniosło, dla zachowania istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, biorąc pod uwagę określony we wniosku zamiar inwestycyjny, ustalono geometrię dachu - dach płaski, całkowita wysokość budynku do 21,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, na podstawie wysokości budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, od strony północnej. Dla potwierdzenia kontynuacji sposobu zabudowy istniejącej w sąsiedztwie poprzez wartości ustalonych parametrów dla nowej zabudowy Kolegium przekonująco wyjaśniło, że budynki usytuowane po północnej stronie terenu inwestycji zostały wybudowane w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta K. Nr [...] z 20 października 2011 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu czterech budynków wielorodzinnych i budynku usługowo-handlowego o pow. sprzedaży do 2000 m2. Aktualnie zrealizowane zostały trzy budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 18 m i całkowitej wysokość ok. 21 m, pokryte dachami płaskimi. Różnica wysokości wynika z cofnięcia 7 kondygnacji znajdującej się ponad górną krawędzią elewacji frontowej. Z akt sprawy wynika, że dla działek występujących w sąsiedztwie wydano już decyzje zezwalające na realizację inwestycji o parametrach takich, jak ustalone w decyzji dla przedmiotowej inwestycji.

Sumując powyższe, w ocenie Sądu, Kolegium wyczerpująco udokumentowało i przekonująco uzasadniło, że nowa zabudowa nie będzie różnić się od zabudowy istniejącej w wyznaczonym obszarze analizowanym ani pod względem gabarytów ani pod względem funkcji. Przeprowadzona, uzupełniona analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, że spełnione są warunki określone art. 61 ust. 1 u.p.z.p., ponieważ teren inwestycji położony jest na obszarze zabudowy pozwalającym na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

W tym stanie rzeczy zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego są nieuzasadnione.

Dodatkowo podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót, a jedynie informację o terenie inwestycji. Nie rodzi żadnych praw do terenu ani też ich nie ogranicza. Tak więc dopiero na etapie pozwolenia na budowę będą mogły być skutecznie kontrolowane i badane kwestie podnoszone przez stronę skarżącą, w tym m.in. dopuszczalna wysokość nowej zabudowy pod kątem ewentualnego zacieniania sąsiednich nieruchomości.

Odnośnie do zarzutów dotyczących przebiegu granic nieruchomości wskazać należy, że kwestia ta nie stanowi przedmiotu oceny na etapie ustalania warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora we wskazanych przez niego granicach. Badanie kwestii posiadania prawa dysponowania terenem na cele budowalne następuje dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę prowadzonego przez organ architektoniczno-budowlany.

Nie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut skargi dotyczący nieadekwatnej nazwy wnioskowanej inwestycji, podczas gdy w rzeczywistości zamierzenie, którego dotyczy zaskarżona decyzja obejmuje realizację dwóch odrębnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych połączonych jedynie wspólną halą garażową. Stosownie bowiem do treści art. 52 ust. 1 u.p.z.p. to inwestor kształtuje treść wniosku. W nazwie zamierzenia inwestycyjnego wskazano, że oba naziemne segmenty połączone są garażem podziemnym.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę,

na podstawie art. 151 p.p.s.a.