Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 462/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Teza: 1. Postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej.

2. Obowiązkiem Organu, związanego ostatecznym postanowieniem stwierdzającym zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, przed wydaniem rozstrzygnięcia w przedmiocie zatwierdzenia podziału jest zbadanie czy nie uległy zmianie okoliczności sprawy, a ostateczny plan podziału nieruchomości odpowiada planowi projektowanemu. Po stwierdzeniu zgodności obu, organ plan powinien zatwierdzić, w przypadku zaś zmiany okoliczności sprawy, w tym niezgodności pomiędzy planem projektowanym a ostatecznym - postanowienie stwierdzające zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy traci moc wiążącą; wydane bowiem było w innych okolicznościach i de facto dotyczyło zatem innej sprawy.

TEZY

1. Postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej.

2. Obowiązkiem Organu, związanego ostatecznym postanowieniem stwierdzającym zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, przed wydaniem rozstrzygnięcia w przedmiocie zatwierdzenia podziału jest zbadanie czy nie uległy zmianie okoliczności sprawy, a ostateczny plan podziału nieruchomości odpowiada planowi projektowanemu. Po stwierdzeniu zgodności obu, organ plan powinien zatwierdzić, w przypadku zaś zmiany okoliczności sprawy, w tym niezgodności pomiędzy planem projektowanym a ostatecznym - postanowienie stwierdzające zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy traci moc wiążącą; wydane bowiem było w innych okolicznościach i de facto dotyczyło zatem innej sprawy.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi D. D. Spółki z o.o. Spółki Komandytowej w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Wójt Gminy Ś. decyzją dnia [...] nr [...] wydaną na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 z późn. zm., dalej przywoływana jako: "K.p.a."), art. 93 ust. 1, art. 94 ust.1 pkt 2 i art. 96 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, dalej przywoływana jako: "u.g.n."), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 18 października 2018 r., złożonego przez Pana M. lleckiego, działającego w imieniu D. D. Sp. z. o.o. Sp. komandytowej (dalej przywoływana jako: "Skarżąca") o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym N. , gmina Ś., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], której właścicielem jest Skarżąca, dla której urządzona jest w Sądzie Rejonowym w K. księga wieczysta Nr [...], odmówił zatwierdzenia podziału działki nr [...] o pow. 0,3136 ha, obręb N., na działki nr [...] o pow. 0,1340 ha i nr [...] o pow. 0,1796 ha jako sprzecznego z zapisami decyzji o warunkach zabudowy [...].

W uzasadnieniu Organ wskazał, że w dniu 18 października 2018r. Skarżąca - właściciel działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym N. , gm. Ś., wystąpiła z wnioskiem o jej podział na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Propozycję podziału przedstawiono na załączniku graficznym w skali 1:500 - mapa zasadnicza - wykonanym przez geodetę uprawnionego wraz z wykazem zmian gruntowych.

Pismem z dnia 28.11.2018 r. (data wpływu do urzędu 30.11.2018 r.) strony postępowania - współwłaściciele działki nr [...] stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową do nieruchomości podlegającej podziałowi, wnieśli swój sprzeciw oraz zastrzeżenia do przedstawionego przez właściciela dz. nr [...] projektu podziału, zarzucając, iż podział działki pozostaje w kolizji z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] r., znak [...] bowiem wydane warunki zabudowy dotyczyły budowy 4 domów jednorodzinnych na działce ok. 3000 m2. Zgodnie z tym założeniem na jeden dom miało przypadać minimum 700 m2 powierzchni działki. Według stron dokonanie ewentualnego podziału będzie stanowiło naruszenie tej zasady. Sprzeciw o tej samej treści strony postępowania przedłożyły również Radzie Gminy w Ś. .

Odnosząc okoliczności faktyczne zawarte we wniosku o podział, do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] znak [...] Organ wskazał, iż dla działki nr [...] ustalono warunki zabudowy dla 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ustalając m.in. wskaźnik zabudowy dla całego terenu działki nr [...] jako nie większy niż 20%; na jeden budynek mieszkalny jednorodzinny winno przypadać powierzchnia min. 750m2. Tymczasem wnioskowany podział działki nr [...] obejmuje zarazem budowę 4 budynków mieszkalnych na każdej z dwóch wydzielanych działek nr [...] o pow. 0,1340ha i nr [...] o pow.0,1796 ha, co nie pozwoli osiągnąć tych ww. warunków ustalonych w decyzji, w tym przede wszystkim warunków ustalonych w pkt 2 ppkt 2 decyzji tj. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 20% oraz w pkt 4 ppkt 10 jako następujące warunki podziału geodezyjnego: minimalna wielkość wydzielanej działki budowlanej - 750m2 .

2. Skarżąca wniosła odwołanie od wyżej opisanej decyzji Wójta Gminy Ś., wnosząc o jej uchylenie i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy poprzez zatwierdzenie wnioskowanego podziału działki nr [...], podnosząc następujące zarzuty:

1) naruszenie art. 93 ust. 4 zd. 2 i ust. 5 w zw. z art. 94 ust. 1 oraz art. 96 ust. 1 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że Wójt nie jest związany swoim postanowieniem z dnia [...] r. znak [...] opiniującym pozytywnie wstępny projekt podziału działki nr [...] jako zgodny z wyżej opisaną decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...]. Nr [...];

2) naruszenie art. 8 K.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej poprzez odmowę zatwierdzenia podziału działki nr [...] w sytuacji, gdy Organ ten postanowieniem z dnia [...] r. znak [...] uprzednio orzekł zaopiniować pozytywnie projekt podziału.

3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Organ wskazał, że przedłożony do zatwierdzenia projekt podziału działki nr [...] winien być oceniany pod kątem jego zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy ustalonymi w jej w części tekstowej oraz części graficznej. Organ podkreślił, że w przypadku nieruchomości objętej podziałem, położonej w obszarze nieobjętym ustaleniami mpzp (a przy tym nie zachodzi obowiązek jego sporządzenia), procedura zmierzająca do podziału nieruchomości wymaga jej dwuetapowości, czyli przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań: celem pierwszego jest decyzyjne ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji planowanej w granicach przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o przepisy art. 59 – 64 ust. 1 u.p.z.p. Celem drugiego postępowania jest zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie przepisów art. 96 ust. 1 w związku z art. art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. dokonanego w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W takim ujęciu, jak wskazał Organ, dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości jej zagospodarowania określonego w decyzji o warunkach zabudowy. Zatem już w decyzji tej rozstrzyga się o miejscu lokalizacji budynków i ich parametrach, jak też intensywności zabudowy nieruchomości objętej podziałem.

W tej sprawie taka dwuetapowość postępowania w sprawie planowanego podziału nieruchomości objętej działką nr [...] obr. N. wystąpiła. Wójt Gminy Ś. działając na wniosek M. I. i T. B. (obecnie udziałowców Skarżącej) decyzją z dnia [...] r. znak [...] ustalił warunki zabudowy dla działki nr [...] o pow. 0,3136 ha, z treści której wynika, iż wnioskodawcy planowali tam budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W poszczególnych punktach decyzji, organ ustalił następujące warunki realizacji inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych: pkt 2 od ppkt 1- do ppkt 9: nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 6m od granicy z działką nr [...], wskazana na załączniku graficznym do decyzji w postaci kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000; odległość od pozostałych granic działki - zgodnie z przepisami odrębnymi; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 20%; szerokość elewacji frontowej do 12,5 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 4 m (do gzymsu, attyki lub okapu); wysokość zabudowy (do najwyżej położonej części kalenicy lub attyki) - do 8 m wysokość głównej kalenicy; układ połaci dachowych: dwu - lub wielospadowe o równych kątach pochylenia połaci dachowych; kąt nachylenia połaci - od 25° do 45° z jednakowym nachyleniem połaci głównych; główna kalenica usytuowana prostopadle lub równolegle do frontu działki; powierzchnia biologicznie czynna - min. 50 % powierzchni działki. W pkt 4 ppkt 10 decyzji ustalono: minimalna wielkość wydzielanej działki budowlanej- 750m2; minimalna szerokość frontu - 22m; dojazd przez drogę wewnętrzną- działka nr [...]; kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do linii rozgraniczającej pasa dróg wewnętrznej (dz. Nr [...]) - 90° (+,- 5°).

Kolegium badając decyzję Organu I instancji o odmowie zatwierdzenia wnioskowanego przez Spółkę podziału działki [...] o powierzchni 0,3136 ha, obręb N., na działki o numerach: [...] o pow. 0,1340 ha oraz nr [...] o pow. 0,1796 ha ustaliło, iż budowa czterech budynków na każdej z dwóch działek powstałych po podziale działki nr [...] o pow. 0,3136 ha objętej decyzją o warunkach zabudowy, jest niezgodna z ww. ustaleniami decyzji z dnia [...] r. znak [...] z następujących powodów: średnia powierzchnia gruntu przypadająca na 1 budynek na działce nr [...] pow. 0,1340 ha wynosić będzie 360 m2, gdy tymczasem w ww. decyzji z dnia [...] r. w pkt 4 ppkt 10 ustalono ten parametr jako 750 m2. Natomiast na działce nr [...] o pow. 0,1796 ha, średnia powierzchnia gruntu przypadająca na 1 budynek wynosić będzie 449 m2, co spowoduje niezachowanie warunku określonego w pkt 4 ppkt 10, czyli 750 m2 na jedną działkę budowlaną oraz niezachowanie warunku określonego w pkt 2 ppkt 9 - powierzchnia biologicznie czynna - min. 50% powierzchni działki.

Organ stwierdził, że skoro przepisy art.94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. stanowią, iż w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, to wnioskowany podział działki nr [...] na 2 działki nr [...] i nr [...] wraz z budową 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na każdej z nich jest niezgodny z ustalonymi warunkami zabudowy ww. decyzji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, w tym m.in. zarzutu, że organ I instancji postanowieniem z dnia [...] r. znak [...] zaopiniował pozytywnie przedłożony wstępny projekt podziału działki. [...] o powierzchni 0,3136 ha, obręb N., na działki o numerach: [...] o pow.0,1340 ha oraz nr [...] o pow.0,1796 ha Organ wskazał, iż we wstępnym projekcie podziału Inwestor nie wskazał, iż zamierza na każdej z wydzielonych działek wybudować po 4 budynki mieszkalne, czyli w sumie 8 budynków mieszkalnych. Okoliczność ta została ujawniona dopiero we wniosku o zatwierdzenie podziału działki nr [...] na kopii mapy, gdzie na każdej z wydzielonych działek wskazano po 4 budynki mieszkalne.

4. Niezadowolona z treści decyzji Skarżąca wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 93 ust. 4 zd. 2 i ust. 5 w zw. z art. 94 ust. 1 oraz art. 96 ust. u.g.n. - przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że Wójt i Organ II instancji nie jest związany wydanym na podstawie art. 93 ust. 4 zd. 2 ustawy postanowieniem Wójta Gminy Ś. z dnia [...] r. znak [...] o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału ww. działki co do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy oraz może w ramach tego postępowania w decyzji ponownie dokonać oceny zgodności podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy zgodnie z ww. przepisami postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości podzielone jest na dwie fazy i to w pierwszej fazie w formie postanowienia dokonuje się oceny zgodności projektowanego podziału działki z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zgodności z innymi przepisami szczególnymi, a takie postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., jest wiążące dla Organu orzekającego w sprawie podziału nieruchomości i ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości, ponieważ Organ w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej określonej w art. 8 K.p.a.

2) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie w szczególności: art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 K.p.a. - przez brak wyjaśnienia podstawy prawnej przyjętego przez Organ stanowiska o braku związania Organu wcześniejszym postanowieniem Wójta Gminy Ś. w sprawie pozytywnej opinii o zgodności projektowanego podziału z decyzją o warunkach zabudowy z przytoczeniem przepisów prawa w tym zakresie, podczas gdy zgodnie z ww. przepisami decyzja powinna zawierać m.in. uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, Skarżąca wniosła o uchylenie w całości decyzji Organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa sądowego.

W uzasadnieniu skargi Skarżąca podniosła, że Organ I instancji nie mógł dokonać ponownej oceny zgodności podziału z warunkami zabudowy skoro w tym zakresie, jest związany wydanym przez siebie wcześniej postanowieniem o pozytywnej opinii w sprawie wstępnego projektu podziału przedmiotowej działki, a parametry podziału są takie same. Organ II instancji ww. zarzutowi poświęcił tylko ostatni krótki akapit na str. 4 uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w którym nie wyjaśnił podstawy prawnej swojego stanowiska w tym zakresie.

Organ I instancji odmówił zatwierdzenia podziału działki nr [...], o pow. 0,3136 ha, obręb ewidencyjny N. , na działki nr [...] o pow. 0,1340 ha i nr [...] o pow. 0,1796 ha jako sprzecznego z zapisami decyzji o warunkach zabudowy [...] W ocenie Skarżącej Organy obu instancji w ww. decyzjach dokonały niedopuszczalnej, ponownej oceny projektowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie Skarżącej skoro Wójt Gminy Ś. postanowieniem z dnia [...] r., znak [...] zatwierdził pozytywnie wstępny projekt podziału ww. działki co do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy to takie postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., jest wiążące dla Organu I instancji i ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej określonej w art. 8 K.p.a. Skoro postępowanie o zatwierdzenie podziału nieruchomości jest etapem postępowania podziałowego, to organ zatwierdzający podział nieruchomości jest związany opinią o podziale (zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 31 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Bd 533/17, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 sierpnia 2018 r. sygn. II SA/Gd 256/18, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2017 r. sygn. I OSK 909/15, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 8 listopada 2017 r. sygn. II SA/Gd 469/17).

Skarżąca podniosła, że w świetle powyższego Organy obu instancji nie mogły zignorować wcześniejszego postanowienia Wójta Gminy Ś. z dnia [...] r. znak [...] i nie mogły dokonać ponownej oceny zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy, a w konsekwencji nie mogły odmówić zatwierdzenia podziału działki z powodu rzekomej niezgodności z decyzją o warunkach zabudowy, skoro były związane w/w opinią co do zgodności podziału z tymi warunkami. Podkreślić należy, że plan podziału złożony do zatwierdzenia w dniu 18.10.2018 r. jest identyczny ze wstępnym planem podziału zaopiniowanym wcześniej pozytywnie przez Wójta Gminy Ś., którym to postanowieniem Wójt jest związany. Nie zmieniły się parametry objęte planem podziału, tj. tak samo dotyczy on podziału działki nr [...], o pow. 0,3136 ha, obręb ewidencyjny N. , na działki nr [...] o pow. 0,1340 ha i nr [...] o pow. 0,1796 ha. Przerywane linie naniesione na projekcie planu podziału nie są elementem tego projektu podziału, są to bowiem linie nanoszone przez organ geodezyjny. Pomiędzy wydaniem postanowienia o pozytywnej opinii wstępnego projektu podziału a decyzją o odmowie zatwierdzenia nie zmieniły się żadne okoliczności stanu faktycznego sprawy, w tym okresie nie została wydana żadna decyzja odnosząca się do tej nieruchomości, w tym żadna nowa decyzja o warunkach zabudowy ani żadna decyzja o pozwoleniu na budowę, nie zostało też dokonane żadne zgłoszenie budowy jakichkolwiek obiektów na przedmiotowej nieruchomości. Organ II instancji odnosząc się lapidarnie do zarzutu o związaniu Organów postanowieniem o pozytywnej opinii w sprawie zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy, nie wyjaśnił podstawy prawnej swojego stanowiska w tym zakresie, czym dodatkowo naruszył art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 K.p.a.

5. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

6. Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi oraz jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Z kolei zgodnie z art. 96 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Nie ma także przeszkód dla uznania, że podobnie jak przy badaniu zgodności podziału z planem zagospodarowania, zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy dotyczy także przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

7. W zasadzie nie budzi specjalnych wątpliwości, na co także wskazuje Skarżąca, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej.

Podnieść w tym miejscu jednak wypada, że obowiązkiem Organu, związanego ostatecznym postanowieniem stwierdzającym zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, przed wydaniem rozstrzygnięcia w przedmiocie zatwierdzenia podziału jest zbadanie czy nie uległy zmianie okoliczności sprawy, a ostateczny plan podziału nieruchomości odpowiada planowi projektowanemu. Po stwierdzeniu zgodności obu, Organ plan powinien zatwierdzić, w przypadku zaś zmiany okoliczności sprawy, w tym niezgodności pomiędzy planem projektowanym a ostatecznym – w ocenie Sądu - postanowienie stwierdzające zgodność planowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy traci moc wiążącą; wydane bowiem było w innych okolicznościach i de facto dotyczyło zatem innej sprawy.

8. Przenosząc powyższe na tę sprawę wskazać należy, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stąd badanie zgodności podziału nieruchomości w pierwszym etapie nastąpić powinno w oparciu i decyzję o warunkach zabudowy i poczynione tam ustalenia.

I tak Organ I instancji wydając na wniosek inwestora decyzję o warunkach zabudowy, określił jako jeden z warunków zabudowy - warunki podziału geodezyjnego działki nr [...] w taki sposób m.in., że minimalna wielkość wydzielanej działki budowlanej to 750m2 (ust. 4 pkt 10 decyzji o warunkach zabudowy).

Następnie postanowieniem z dnia [...] r. znak [...] działając w oparciu o art. 94 ust. 1 w związku z art. 93 ust. 4 u.g.n., zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału tej działki, jako zgodny z warunkami wskazanymi w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] znak [...]

W tym miejscu wskazać trzeba, że jak wynika z akt sprawy (mapa dołączona do ww. postanowienia, k-5 akt administracyjnych, na pieczęci widnieje data 5 marca 2018 r.), wstępny podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], obejmował wydzielenie dwóch działek: działki nr [...] o pow. 1584 m2 oraz działki nr [...] o pow. 1552 m2. Stąd nie budzi wątpliwości Sądu, że wstępny podział zaopiniowany pozytywnie ww. postanowieniem, wypełniał warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy tak w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział taki dawał bowiem możliwość przeznaczenia terenu pod zabudowę 4 budynków mieszkalnych (po dwa na każdej z wydzielonych działek), jak i zapewnienia minimalnej wielkości wydzielanej działki budowlanej 750 m2.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że postanowienie powyższe co do zasady wiąże Organ decydujący o zatwierdzeniu podziału.

9. W tej sprawie jednak zauważyć trzeba, wbrew twierdzeniom Skarżącej, a co umknęło uwadze Organów obu instancji, że projektowany podział (pozytywnie zaopiniowany) i przedstawiony do ostatecznego zatwierdzenia plan podziału to dwa różne plany i to nie ze względu na projektowaną ilość budynków (co dla decyzji podziałowej ma drugorzędne znaczenia), a ze względu na parametry wydzielanych działek, które uległy zmianie. Do wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z dnia 18 października 2018 r. dołączono bowiem mapę z planowanym podziałem (z pieczęcią opatrzoną tą samą datą), który jest różny od podziału opiniowanego. Na mapie z dnia 18 października 2018 r. zaznaczono dwie działki: działkę nr [...] o pow. 1340 m2 i działkę nr [...] o pow. 1796 m2.

Biorąc pod uwagę powyższe, dokonując oceny przedłożonego przez Wnioskodawcę do zatwierdzenia planu podziału przedmiotowej nieruchomości, należało w pierwszej kolejności zbadać, czy nie uległy zmianie okoliczności sprawy, a ostateczny plan podziału odpowiada planowi projektowanemu, tylko bowiem w przypadku stwierdzenia zgodności obu plan należy zatwierdzić. Badanie zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, na co słusznie wskazuje Skarżąca, odbywa się bowiem na pierwszym etapie – opiniowania projektu podziału.

10. Nie można jednak podzielić argumentacji Skarżącej, że pozytywna opinia wiąże zawsze, a nawet mimo zmiany okoliczności faktycznych. Uwidoczniona na mapie zmiana granic wydzielanych nieruchomości niewątpliwie świadczy o takiej zmianie i tym samym skutkować powinna uznaniem, że uprzednio wydane postanowienie – pozytywna opinia – nie wiąże bowiem dotyczy innego podziału (w konsekwencji innej sprawy). W takim przypadku wnioskodawca powinien wystąpić o wydanie nowego postanowienia, zaś do wniosku winny być dołączone nowe parametry projektowanego podziału nieruchomości, gdzie ponownie Organ przed wydaniem postanowienia dokona badania zgodności zamierzenia podziałowego z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podsumowując – prawidłowo zatem, choć z inną argumentacją Organ odmówił zatwierdzenia podziału.

11. Nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a skargę oddalił.