Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1704/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: § 3 ust. 2, § 36 ust. 2 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 4 pkt. 16
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) Sędzia del. WSA Wojciech Jakimowicz Protokolant st. asystent sędziego Dorota Kozub-Marciniak po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2016 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej W.D. i W.D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1544/13 w sprawie ze skargi W.D. i W.D. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] października 2012 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz W.D. i W.D. solidarnie kwotę 900 (dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę W.D. i W.D. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że Wojewoda Podlaski decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy miejscowości S.

Decyzją z dnia [...] października 2012 r. Wojewoda Podlaski orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 282.765 zł, w tym na rzecz W.D. i W.D. w wysokości 223.692 zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie S. nr [...] o pow. 2,3505 ha oraz na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...] w wysokości 59.073 zł, z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości, przeznaczonej pod budowę obwodnicy miejscowości S. oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli W.D. i W.D. wskazując na nieprawidłowość operatu szacunkowego polegające przede wszystkim na tym, że badanie rynku nieruchomości przeprowadzone przez rzeczoznawcę, dotyczyło wyłącznie rynku lokalnego bez rozszerzenia badania na rynek regionalny pod kątem występowania transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W ich ocenie, konieczne było sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który uwzględniałby nieruchomości o przeznaczeniu drogowym z rynku regionalnego.

Zaskarżoną decyzją, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił decyzję organu I instancji i ustalił odszkodowania na rzecz W.D. i W.D. w wysokości 240.570 zł za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomość oraz na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...] w wysokości 42 195 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości oraz powiększył ustalone odszkodowanie na rzecz W.D. i W.D. o 5% wartości nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania. Organ odwoławczy wskazał, że w związku z treścią art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej specustawa drogowa) oraz art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.), podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości należące do odwołujących się stanowił operat szacunkowy z dnia 6 lipca 2012 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest na obrzeżach miasta, poza obszarem zabudowy, w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się grunty rolne i droga krajowa. Dojazd odbywa się drogą utwardzoną. Wskazała, iż nieruchomość została wydzielona z działki rolnej oraz przedstawiła wszystkie istotne dla dokonanej wyceny cechy nieruchomości. Rzeczoznawca wyjaśniła, że wycena gruntu dokonana została w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę rynku obejmującą miasto i gminę S. W celu głębszej analizy rynku lokalnego badaniem objęto teren powiatu grajewskiego ze szczególnym uwzględnieniem gmin sąsiednich. Na badanym rynku nie stwierdziła transakcji kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, dlatego brak było możliwości określenia wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości drogowych. Zatem, stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie), do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Ponadto, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia, zwiększono uzyskana wartość nieruchomości o 50%. Oceniając ten operat szacunkowy Minister stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podkreślił również, że z dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż na potrzeby wyceny nieruchomości dokonała ona badania zarówno rynku lokalnego, jak również rynku regionalnego pod kątem występowania transakcji nieruchomościami drogowymi. Jednakże na badanych rynkach nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej.

Organ wyjaśnił, że złożona przez odwołujących w toku postępowania ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego nie zawiera żadnej transakcji nieruchomości drogowej, podobnej do nieruchomości wycenianej, potwierdza ona jedynie, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości i zasadne jest podwyższenie tej wartości o 50%.

W skardze na powyższą decyzję W.D. i W.D. zarzucili organowi naruszenie szeregu przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 8, art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 15, art. 107 § 3 k.p.a., podważając sporządzony operat szacunkowy w oparciu, o który ustalono wysokość odszkodowania w szczególności z powodu niezbadania przez rzeczoznawcę regionalnego rynku nieruchomości drogowych.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Oddalając skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.), wymienionym na wstępie wyrokiem, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy o wartości nieruchomości stanowił wiarygodny dowód w sprawie i nie naruszał wymogów określonych w art. 18 specustawy i w § 36 rozporządzenia. Nie budziło wątpliwości Sądu to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono przedmiot oraz stan faktyczny i prawny gruntu, a także cel wyceny. Sąd podkreślił, że wobec tego, iż grunt był użytkowany rolniczo, a nabycie z mocy prawa następowało pod drogę krajową, rzeczoznawca prawidłowo uznała, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem nabycia zwiększa wartość nieruchomości. Skutkiem tego rzeczoznawca zastosowała w sprawie tzw. zasadę korzyści podwyższając wartość wycenianej nieruchomości o 50 %, biorąc pod uwagę przyległe grunty rolne jako przeważające. Rzeczoznawca do określenia wartości rynkowej nieruchomości prawidłowo zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, wybierając 12 nieruchomości podobnych z terenu powiatu grajewskiego. Sąd stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy działała w ramach przepisów art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Sąd I instancji nie podzielił zarzutów dotyczących naruszenia na etapie postępowania administracyjnego przepisów k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uznał udzielone w toku postępowania wyjaśnienia rzeczoznawcy za wiarygodne, stwierdził także, że operat nie wymagał uzupełnienia. Podkreślił, że biegła miała świadomość konieczności badania rynku lokalnego i regionalnego nieruchomości drogowych przy określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Dodatkowo Sąd ten wyjaśnił, że skarżący nie przedstawili kontroperatu, wówczas bowiem organ musiałby rozważyć czy istnieją podstawy do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu na podstawie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. Skarżący dopiero na etapie postępowania odwoławczego przedłożyli ekspertyzę o której mowa w art. 174 ust. 3a pkt 1 u.g.n. Zdaniem Sądu, twierdzenia skarżących i powyższa ekspertyza nie mogły podważyć wiarygodności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Analiza rynku nieruchomości wchodzi w zakres wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego (§ 3 ust. 2 Rozporządzenia). Do niego należy dobór nieruchomości porównawczych i ocena czy spełniają one kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej ponieważ są to czynności z zakresu szacowania nieruchomości. Ponadto przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej istotne znaczenie miało to, czy transakcje dotyczą nieruchomości drogowych podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., do nieruchomości wycenianej. Zaś w prywatnej ekspertyzie rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, że przedstawione transakcje dotyczą gruntów podobnych do nieruchomości wycenianej, to dotyczy również nieruchomości drogowych wskazanych przez skarżących w piśmie z dnia 1 października 2012 r.

Dodatkowo Sąd wskazał, że rację mają skarżący zarzucając, że Wojewoda Podlaski nie odniósł się do kwestii dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego analizy danych z rynku regionalnego w zakresie nieruchomości drogowych, a uczynił to dopiero organ odwoławczy. Naruszenie art. 15 k.p.a. nie miało jednak, istotnego wpływu na wynik sprawy.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli W.D. i W.D. zaskarżając go w całości, domagali się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie przepisów postępowania tj.: art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 i art. 15 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie skargi i niestwierdzenie nieważności decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a, pomimo uznania, że w sprawie doszło do naruszenia zasady dwuinstancyjności określonej w art. 15 k.p.a., które to naruszenie stanowi rażące naruszenie prawa; art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie przez Sąd, że operat szacunkowy, jak również złożone przez biegłą wyjaśnienia stanowią spójną całość i są wiarygodne, w sytuacji gdy z uzasadnienia decyzji organu I instancji oraz złożonych wyjaśnień wynika, że biegła objęła badaniem wyłącznie rynek lokalny; art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. polegające na uznaniu przez Sąd, że postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało w sposób prawidłowy, podczas gdy organy pominęły i nie zweryfikowały zgłoszonych przez stronę dowodów transakcji nieruchomości drogowych, które miały miejsce na rynku regionalnym, a także dostatecznie nie wyjaśniły wątpliwości oraz naruszenie art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art.107 § 3 k.p.a. i art. 8 k.p.a. polegające na uznaniu przez Sąd, że organ II instancji w sposób właściwy uzasadnił powody wiarygodności operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy, w sytuacji gdy organ nie wyjaśnił dostatecznie powodów dla których dowód w postaci operatu oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy należy uznać za wiarygodne.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że z materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu w żaden sposób nie wynika, aby rzeczoznawca przeprowadził badanie rynku regionalnego pod względem występowania na nim transakcji nieruchomościami drogowymi. Uznanie przez organ II Instancji i Sąd, że biegła przeprowadziła badanie rynku regionalnego poparte zostało wyłącznie twierdzeniem biegłej. Autor skargi kasacyjnej zaznaczył, że z treści operatu oraz ze złożonych wyjaśnień biegłej nie sposób stwierdzić jakiej wielkości obszar został zbadany, ile transakcji drogowych miało miejsce, ile nieruchomości nie miało waloru podobieństwa do nieruchomości skarżących. Ponadto zaznaczył, że nie sposób dać wiarę wyjaśnieniom rzeczoznawcy, który raz twierdzi, że nie było transakcji nieruchomościami drogowymi, by następnie stwierdzić, że były, jednakże nieruchomości te nie spełniały cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 15 § 1 pkt 1 p.p.s.a. w związku z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych w granicach ich zaskarżenia, a z urzędu bierze jedynie pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny nie dostrzegł okoliczności mogących wskazywać na nieważność postępowania sądowego, stąd też kontrola instancyjna ograniczała się do zbadania zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie doszło do naruszenia art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 i art. 15 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie skargi i niestwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. Trafnie przyjął bowiem Sąd pierwszej instancji, że Minister nie zauważając nieodniesienia się przez Wojewodę do kwestii niedokonania przez rzeczoznawcę analizy danych z rynku regionalnego w zakresie obrotu nieruchomościami drogowymi i dokonując tego dopiero sam, uchybił przepisowi art. 15 k.p.a. Uchybienia tego, bez potrzeby jego głębszej analizy, nie można uznać za rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Wbrew wywodom zawartym w skardze kasacyjnej nie każde naruszenie art. 15 k.p.a. musi prowadzić do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. Wskazane wyżej uchybienie podlegało ocenie Sądu w kategoriach istotności jego wpływu na wynik sprawy, której to prawidłowo dokonał Sąd pierwszej instancji.

Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się do nieprawidłowego oddalenia skargi przez Sąd na skutek uznania, że organy administracji przyjęły jako prawidłowy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, który nie dokonał prawidłowej analizy rynku regionalnego a będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Zarzuty te należy podzielić.

Słusznie przyjął Sąd pierwszej instancji, że analiza rynku nieruchomości wchodzi w zakres wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, co wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia i do rzeczoznawcy dokonującego wyceny wartości rynkowej nieruchomości należy dobór nieruchomości porównawczych oraz ocena czy spełniają one kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, ponieważ są to czynności z zakresu szacowania. Sąd pierwszej instancji na gruncie rozpoznawanej sprawy, nie wziął jednak pod uwagę, konieczności dokonania przez organy administracji oceny spełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego, sporządzającego operat szacunkowy, wymogów zawartych w przepisach § 36 ust. 2 i ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisów tych wynika, że podstawą określenia wartości rynkowej nieruchomości są przede wszystkim dane z rynku lokalnego i regionalnego. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego wynika, że zarówno organy administracji jak i Sąd zobowiązani byli do oceny sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem wymogu zbadania przez rzeczoznawcę obrotu nieruchomościami drogowymi nie tylko na rynku lokalnym ale również na rynku regionalnym.

Z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że rzeczoznawca I.K. po zbadaniu rynku lokalnego i regionalnego stwierdziła brak transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa (art. 4 pkt 16 u.g.n.) do nieruchomości wycenianej. Wobec tego, że przedmiotowa nieruchomość nabywana pod inwestycję drogową miała już przeznaczenie drogowe, rzeczoznawca określiła wartość rynkową w oparciu o grunty mające przeznaczenie takie jak grunty przyległe do szacowanej nieruchomości tj. jak grunty rolne, ponieważ w jej ocenie nie było możliwe określenie wartości nieruchomości w oparciu o transakcje gruntami drogowymi. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej wybierając 12 nieruchomości podobnych z terenu powiatu grajewskiego. Skarżący już w postępowaniu przed organem pierwszej instancji zarzucali brak analizy rynku regionalnego przez rzeczoznawcę upatrując w nim wyższych cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi. Do zarzutów tych odniósł się dopiero organ drugiej instancji zobowiązując rzeczoznawcę do odniesienia się do zarzutów byłych właścicieli wycenianej nieruchomości. Organ przyjął za wiarygodne wyjaśnienia rzeczoznawcy o braku transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku regionalnym. To stanowisko zaaprobował Sąd Wojewódzki, uznając wyjaśnienia rzeczoznawcy za wiarygodne, bowiem nawet z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca miała świadomość konieczności badania rynku regionalnego. Z taką oceną Ministra i Sądu pierwszej instancji Naczelny Sąd Administracyjny nie może się zgodzić.

Nie ulega wątpliwości, że z wykonanego przez I.K. operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2012 r. nie wynika, aby rzeczoznawca dokonała analizy rynku regionalnego, w szczególności transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. W tym operacie wskazuje się jedynie na rynek lokalny. Skarżący już po zapoznaniu się z tym operatem zarzucili ten brak w piśmie skierowanym do Wojewody z dnia 29 sierpnia 2012 r. W piśmie z 17 września 2012 r. Rzeczoznawca do tej kwestii nie odniosła się, stwierdzając, że operat sporządziła zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. W związku z czym skarżący ponownie pismem z dnia 1 października 2012 r. wnieśli o uzupełnienie operatu w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku regionalnym i wskazali 13 transakcji zawartych w latach 2010 – 2012 na terenie województwa Podlaskiego, dotyczących obrotu nieruchomościami drogowymi, podając daty ich zawarcia i numery aktów notarialnych. Wojewoda Podlaski nie biorąc pod uwagę tego zarzutu, dnia [...] października 2012 r. wydał decyzję opartą na operacie szacunkowym sporządzonym przez I.K. Skarżący w odwołaniu i w piśmie z 12 listopada 2012 r. ponownie zarzucili wskazany brak w operacie szacunkowym dotyczący analizy rynku regionalnego. W związku z tym organ drugiej instancji w obszernym piśmie z dnia 10 stycznia 2013 r. zobowiązał rzeczoznawcę do ustosunkowania się do tego zarzutu. Rzeczoznawca w piśmie 31 stycznia 2013 r. niezwykle lakonicznie odniosła się do tego zarzutu podając, że zbadała rynek regionalny na którym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej. W związku z tym skarżący w piśmie z 19 lutego 2013 r. poddali w wątpliwość wiarygodność rzeczoznawcy co do zbadania rynku regionalnego i złożyli ekspertyzę rzeczoznawcy majątkowego J.D. z dnia 18 lutego 2013 r. sporządzoną w trybie art. 174 ust. 3a pkt 1 u.g.n. W tej ekspertyzie opisano 16 transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie województwa podlaskiego w tym 5 na terenie powiatu grajewskiego w okresie od 6 lipca 2010 r. do 6 lipca 2012 r. Rzeczoznawca I.K. w odpowiedzi, pismem z dnia 8 kwietnia 2013 r. stwierdziła, że ze złożonej przez skarżących ekspertyzy wynika, że na badanych rynkach lokalnym i regionalnym brak było transakcji kupna sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podała, że w szczególności z uwagi na różnice w wielkości i ich położeniu, nieruchomości wskazane w ekspertyzie nie są podobnymi do nieruchomości wycenianej.

Taki oto stan rzeczy, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, podważa wiarygodność rzeczoznawcy I.K. co do rzeczywistego zbadania przez nią rynku regionalnego. Gdyby tak było już w operacie wskazałaby na ten konieczny jego element. Ponadto w żadnym z pism odnoszących się do zarzutów skarżących pomimo, że oświadczała w niektórych z nich, że zbadała rynek regionalny, w żaden sposób tego nie uwiarygodniła, chociażby uzupełniając operat stosownie do wymogów przewidzianych w § 36 rozporządzenia oraz przedstawiając stosowne okoliczności i argumentację, co uwiarygodniłoby jej twierdzenia i umożliwiłoby dokonanie oceny jej stanowiska. Z treści operatu oraz ze złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień nie sposób stwierdzić, jakiej wielkości obszar został przez nią zbadany, ile transakcji drogowych miało miejsce, ile nieruchomości nie miało waloru podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Ponadto nie sposób oprzeć się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy, który raz twierdzi, że nie było transakcji nieruchomościami drogowymi, by następnie stwierdzić, że były ale nie spełniały cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że organy administracji w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy i stosując się do zasady zaufania uczestników postępowania do organów Państwa, zobowiązane były usunąć wątpliwości związane z prawidłowością operatu szacunkowego. Skarżący wskazywali przecież w piśmie z 1 października 2012 r. i w złożonej ekspertyzie szereg transakcji dotyczących nieruchomości drogowych na rynku regionalnym, organy odniosły się tylko do tych drugich. Dlatego zasadnie zarzucają skarżący, że organy administracji naruszyły przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 8 k.p.a. Nie powinno budzić wątpliwości, że naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem zbadanie rynku regionalnego mogło doprowadzić do ustalenia innej wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Wojewódzki Sąd administracyjny nie zauważając tych uchybień organów administracji i oddalając skargę, naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a., bowiem powinien ją uwzględnić.

Powyższe wywody doprowadziły Naczelny Sąd Administracyjny do przekonania, że skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie, dlatego na podstawie art. 188 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok a wobec tego, że istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona, rozpoznał skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję Wojewody Podlaskiego. O kosztach postępowania sądowego od Ministra na rzecz skarżących orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. oraz art. 200, 202 § 2 i art. 205 § 2 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę, Wojewoda z uwagi na znaczny upływ czasu, dopuści dowód z operatu szacunkowego, który powinien uwzględniać wyżej wskazane wymogi, przy czym z uwagi na treść zarzutów do sporządzonego operatu uwzględnionych przez NSA, należy rozważyć wyznaczenie do jego sporządzenia innego rzeczoznawcy.