Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1299/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2025-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1-6
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Wojciech Gapiński (spr.), Protokolant specjalista Marta Zemlińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2025 r. sprawy ze skargi E. J. i J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 30 lipca 2024 r. nr SKO.4103.102.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia 9 maja 2024 r. nr [...]; 2. zasądzono od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej – organ odwoławczy, Kolegium) decyzją z dnia 30 lipca 2024 r. nr SKO.4103.102.2024, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm. - dalej k.p.a.) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm. – dalej u.p.z.p.), po rozpoznaniu odwołania E. J. i J.J. (dalej – Skarżący, Inwestorzy), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. (dalej – organ I instancji) z dnia 9 maja 2024 r. nr [...], którą odmówiono ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem na działkach o nr ewidencyjnych [...] i [...], obręb P. , gmina P.

Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu 28 lutego 2023 r. do organu I instancji wpłynął wniosek Skarżących o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia. Po jego uzupełnieniu na wezwanie organu, pismem z dnia 29 marca 2023 r. Burmistrz Miasta wszczął postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie.

Wobec przystąpienia do prac związanych ze sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, organ I instancji – działając na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. – zawiesił postępowanie administracyjne na do czasu uchwalenia wspomnianego planu, lecz nie dłużej niż 9 miesięcy od daty złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Po upływie wskazanego 9-miesięcznego terminu postępowanie zostało podjęte przez Burmistrza Miasta postanowieniem z dnia 22 grudnia 2023 r.

Następnie organ I instancji decyzją z dnia 5 lutego 2024 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wskutek odwołania Inwestorów, Kolegium decyzją z dnia 26 marca 2024 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W motywach rozstrzygnięcia wskazało na brak uzasadnienia dla wyznaczenia obszaru analizowanego jedynie w minimalnym zakresie. Ponadto zauważono, że wyjaśnienia wymaga charakter zabudowy oznaczonej jako zagrodowa, znajdującej się w obszarze analizowanym. Zaznaczono, że organ I instancji nie uwzględnił w swym stanowisku tego, że bezpośrednio poza obszarem analizowanym istnieje rozwinięta zabudowa mieszkaniowa.

Burmistrz Miasta decyzją z dnia 9 maja 2024 r. ponownie odmówił Skarżącym ustalenia warunków zabudowy dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W uzasadnieniu wskazano, że analiza urbanistyczna wykazała, że nie została spełniona przesłanka "dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Podniesiono bowiem, że działki przeznaczone pod inwestycję znajdują się w niezabudowanym obszarze o charakterze rolniczym, co świadczy o braku możliwości stwierdzenia kontynuacji funkcji dla projektowanego przedsięwzięcia. Prawidłowości tego twierdzenia nie zmienia zabudowa usytuowana na działce nr [...]. Jak bowiem podkreślił organ I instancji, jest to zabudowa zagrodowa, na którą składa się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczy. Tego rodzaju zabudowa jest związana z działalnością rolniczą, choć stanowi także miejsce zamieszkania osoby lub osób prowadzących to gospodarstwo. Podniesiono również, że w przypadku zabudowy zagrodowej, na którą przede wszystkim składają się budynki gospodarskie i inwentarskie, to budynek mieszkalny jedynie im towarzyszy. Takie rozwiązanie nie jest natomiast charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. Odniesiono się również do sugestii organu odwoławczego dotyczącej rozszerzenia powierzchni obszaru analizowanego. Stwierdzono w tej kwestii, że takie działanie nie może na mieć na celu poszukiwania nieruchomości dla uwzględnienia wniosku Inwestorów. Ponadto wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości większej niż 50 m winno następować tylko wtedy, gdy uzasadniają to konkretne okoliczności (np. rozproszenie zabudowy) i zawsze winno służyć zachowaniu ładu przestrzennego. W ocenie Burmistrza Miasta, w rozpatrywanej sprawie takie okoliczności nie zachodzą. Jak bowiem zauważono, teren inwestycji ma indywidualny charakter - nie jest to obszar, który można uznać za potencjalny rejon naturalnej sukcesji zabudowy terenów sąsiednich, w szczególności struktury zabudowy wykształconej wzdłuż ul. [...], ze względu na walory środowiskowe. Powyższe – zdaniem organu I instancji - w sposób pośredni znajduje również uzasadnienie w obowiązującym Studium, a także w projekcie planu miejscowego, który jest obecnie procedowany dla przedmiotowego obszaru (plan przewiduje w tym miejscu tereny rolne z zakazem zabudowy).

W odwołaniu z dnia 8 czerwca 2024 r. Skarżący zanegowali rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne, a także wnieśli o jego uchylenie i przekazanie sprawy Burmistrzowi Miasta do ponownego rozpatrzenia. Wyrazili pogląd, że organ I instancji nie zastosował się do wskazań organu odwoławczego. Sprzeciwili się twierdzeniu, że znajdująca się w obszarze analizowanym zabudowa zagrodowa, wyklucza stwierdzenie o spełnieniu warunku, tzw. "dobrego sąsiedztwa". Podkreślono, że zabudowa ta ma wyłącznie charakter siedliskowy, gdyż głównym jej elementem jest dom mieszkalny. Podkreślono, że znajdujący się drugi budynek nie jest budynkiem gospodarczym, lecz garażem. W tej sytuacji – opinii Inwestorów – zagospodarowanie tej działki nie jest związane z produkcją rolniczą, a tym samym nie koliduje z planowaną zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Skarżący poza tym stoją na stanowisku, że ich inwestycja nie wpłynie na walory przyrodnicze cieku wodnego, gdyż działka oddalona jest od niego o ok. 100 m, a sam dom miałby powstać bliżej drogi.

W odwołaniu podkreślono także, że na obszarze analizowanym, a także w najbliższym sąsiedztwie, nie jest prowadzona działalność rolnicza, w tym brak budynków inwentarskich typowych dla tego rodzaju działalności. Natomiast bezpośrednio poza granicami obszaru analizowanego znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne. Dlatego też – według Inwestorów – obszar ten winien być rozszerzony. Dodano, że zabudowa ta ma charakter postępujący. Świadczyć o tym ma fakt, że pomiędzy działką nr [...], a następnym budynkiem mieszkalnym przy ul. [...], wykarczowano i ogrodzono teren i postawiono wiatę, co wskazuje na przygotowania do budowy. Inwestorzy zwrócili również uwagę organu, że planowana do realizacji zabudowa nie musi być tożsama z funkcją już istniejącą, a wystarczy, że z nią harmonizuje (uzupełnia ją). Najważniejszym przesłaniem "dobrego sąsiedztwa" jest bowiem gwarancja realizacji zasady równości, która polega na równym traktowaniu inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Konkludując Skarżący wyrazili pogląd, że spełniają przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Do odwołania dołączono dokumentację fotograficzną.

Kolegium decyzją z dnia 30 lipca 2024 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. W całości zaaprobowało argumentację zaprezentowaną przez Burmistrza Miasta.

W skardze z dnia 1 września 2024 r., wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, Skarżący zarzucili decyzji Kolegium:

1) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności:

a) art. 7a k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z pominięciem przesłanki umożliwiającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy uregulowanej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.,

b) art. 7 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, a w szczególności poprzez nieuwzględnienie przez organ, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy,

c) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, a w szczególności poprzez lakoniczne i wyłącznie teoretyczne określenie rodzaju zabudowy działki sąsiedniej. W ocenie Inwestorów, organ powinien uwzględnić rzeczywisty stan zabudowy, który – w ich ocenie - pozwala ustalić wymagania dotyczące warunków nowej zabudowy,

d) art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez lakoniczne uzasadnienie decyzji, w szczególności w odniesieniu do zabudowy działki sąsiedniej;

2) naruszenie przepisów materialnoprawnych, a w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego nieprawidłową wykładnię, skutkującą uznaniem, że sposób zabudowy działki sąsiedniej uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wobec tych zarzutów Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

W motywach skargi stwierdzono, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy zapobieganiu rozpraszania zabudowy, jak również lokowaniu zabudowy, której nie da się pogodzić z istniejącą już funkcją na danym obszarze. Zatem "dobrego sąsiedztwa" nie powinno się rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej. Zdaniem Skarżących dyspozycja przywołanego przepisu pozostawia miejsce na różnorodność. Jeżeli więc działka sąsiednia jest zabudowana domem jednorodzinnym (nawet jeśli jest to zabudowa zagrodowa), to organ powinien był ustalić warunki zabudowy, uwzględniając kontynuację wymagań z pewnymi odstępstwami.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja, którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem. Negatywne rozstrzygnięcie umotywowano tym, że projektowana inwestycja nie wpisuj się w ład przestrzenny wyznaczony granicami obszaru analizowanego. Mianowicie grunty nim objęte są terenami otwartymi, wykorzystywanymi rolniczo. Ponadto ulokowanie zabudowy w tym rejonie ingerowałoby w odbudowę biologiczną cieku wodnego, który jest elementem wewnętrznego (gminnego) korytarza ekologicznego. Wykluczono również możliwość nawiązania do zagospodarowania działki nr [...], na której - według ewidencji gruntów i budynków - posadowiona jest zabudowa zagrodowa. Ze względu na specyfikę takiej zabudowy, która związana jest z produkcją rolniczą, nie może ona – zdaniem organów - stanowić podstawy dla stwierdzenia, że budynek mieszkalny jednorodzinny będzie stanowił kontynuację lub uzupełnienie terenów wykorzystywanych rolniczo.

Odmiennego zdania są Skarżący, którzy twierdzą, że zabudowa w obszarze analizowanym nie ma cech zabudowy zagrodowej, gdyż składa się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i odrębnego budynku pełniącego rolę garażu. To - ich zdaniem – wskazuje, że spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Podnieśli także, że teren wokół ich nieruchomości nie jest wykorzystywany rolniczo, a nadto zaobserwować w tym obszarze można ekspansję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W pierwszej kolejności podnieść należy, iż organ odwoławczy trafnie zauważył, że z dniem 24 września 2023 r. zmieniono u.p.z.p. Zgodnie jednak z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy brzmieniu dotychczasowym. Tym samym w sprawie znajduje zastosowanie u.p.z.p. w brzmieniu sprzed wspomnianej nowelizacji, gdyż postępowanie zostało zainicjowane w dniu 28 lutego 2023 r.

Przystępując do rozważań wskazać przyjdzie, że rozstrzygnięcie pozytywne dla wnioskodawcy może zapaść jedynie przy łącznym spełnieniu wszystkich przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Oznacza to, że: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 u.p.z.p., jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 273 z późn. zm.), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Spełnienie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wywołuje skutek w postaci obowiązku pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora. A contrario, brak którejkolwiek z przesłanek stanowi podstawę dla wydania odmowy ustalania warunków zabudowy. W celu dokonania tych ustaleń, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Wspomnianą analizą obejmuje się obszar, którego granice, w myśl art. 61 ust. 5a u.p.z.p., nie mogą być mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, i nie mniejsze niż 50 metrów.

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że powiększenie obszaru analizowanego ponad podstawowy wymiar musi mieć racjonalne uzasadnienie i wykazanie tych powodów ciąży na organie, który opiera się na opracowaniu profesjonalisty, tj. urbanisty lub architekta (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Wyznaczenie powiększonego obszaru nie może być podyktowane osiągnięciem celu inwestora występującego o ustalenie warunków zabudowy. Jednakże, o ile nie jest dopuszczalne powiększenie obszaru analizowanego w celu uzasadnienia planowanej zabudowy, to takim kryterium bezspornie jest konieczność zachowania ładu przestrzennego, choćby w celu prawidłowego ustalenia linii nowej zabudowy oraz realizacji założeń kontynuacji istniejącej zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 18 maja 2023 r. sygn. akt II OSK 395/22, Lex nr 3602282). Zaznaczyć należy, że nie ma istotnego znaczenia, czy granice obszaru analizowanego przybierają kształt okręgu, prostokąta lub innej figury geometrycznej. Istotne jest bowiem jedynie dostosowanie go do granic objętego wnioskiem terenu (zob. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1291/20, Lex nr 3590722).

Zajmując się kwestią prawidłowości wyznaczania obszaru analizowanego stwierdzić należy, że skoro szerokość frontu nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję wynosi 14 m, to jego trzykrotność (3 x 14 m = 42 m) daje wartość poniżej 50 m. Dlatego też stosownie do reguły wyrażonej w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. obszar analizowany został wyznaczony wokół działek Skarżących w odległości 50 m. Organ I instancji nie widział przy tym uzasadnienia dla jego rozszerzenia – jak sugerowało to Kolegium w decyzji kasacyjnej - uznając, że taki zabieg nie będzie służył zachowaniu istniejącego ładu przestrzennego.

Zajmując się tym zagadnieniem podnieść należy, że przegląd mapy zasadniczej (a także poglądowo - mapy udostępnionej w serwisie [...]) zwraca uwagę, że na odcinku ul. [...], wyznaczonym od zbiegu ul. [...] i ul. [...], aż do zakrętu w kierunku wschodnim, zabudowa ma charakter rozproszony. Mianowicie w odległości ok. 80 m od działki Inwestorów (a od działki nr [...] w odległość ok. 70 m), w kierunku północnym, znajduje się budynek mieszkalny, a dalej w pewnym odstępie posadowiony jest kolejny budynek mieszkalny przy ul. [...]. Ponadto w linii prostej (w kierunku południowo-wschodnim) w odległości ok. 55 m od nieruchomości inwestycyjnej znajduje się kolejna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym. Taki układ zabudowy wskazuje, że organ I instancji winien rozważyć rozszerzenie obszaru analizowanego, dla ujęcia panującego ładu przestrzennego na tym terenie.

Zgodzić się należy z organem I instancji, że zabudowa zagrodowa to funkcjonalnie zorganizowane zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służąca prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Oznacza to, że co do zasady zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią odmienne funkcje. Zwrócić jednak należy uwagę, że zabudowa zagrodowa nie musi być skoncentrowana w jednym miejscu. Mianowicie zabudowa zagrodowa może obejmować również budynki gospodarcze położone poza tradycyjnie rozumianym siedliskiem (obejmującym dom mieszkalny wraz z zabudowaniami gospodarczymi w ramach jednego podwórza), położone nawet w znacznym oddaleniu od tego siedliska, ale zawsze w jej skład musi wchodzić dom mieszkalny, w którym rolnik zamieszkuje (zob. wyroki NSA: z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2674/17, Lex nr 2504657; z dnia 23 listopada 2022 r. sygn. akt II OSK 3514/19, Lex nr 3453032). Zatem zabudowa zagrodowa, która w danej lokalizacji składa się faktycznie z budynków charakterystycznych dla zabudowy mieszkaniowej nie powinna wykluczać zamierzenia inwestycyjnego dotyczącego właśnie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Wywieść stąd należy, że skoro niezbędnym elementem zabudowy zagrodowej jest budynek mieszkalny wykorzystywany przez rolnika, to za daleko idący jest pogląd uznający, że zabudowa zagrodowa nie może stanowić podstawy do ustalenia, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. parametrów urbanistycznych i architektonicznych w odniesieniu do planowanej zabudowy mieszkalnej (zob. wyroki NSA: z dnia 8 marca 2023 r. sygn. akt II OSK 629/20, Lex nr 3537398; z dnia 27 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 1481/21, Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach). Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że dla spełnienia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy nie jest konieczne powielenie dotychczasowej funkcji. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza bowiem tożsamości funkcji istniejącej oraz planowanej (por. np. wyrok NSA z 1 grudnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1580/18, Lex nr 3115133). Innymi słowy, nie jest tak, że zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna nie mogą współistnieć. Każdy taki przypadek wymaga jednak zindywidualizowanej oceny.

Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że organ I instancji ograniczył się przy ocenie charakteru zabudowy na działce nr [...] jedynie do odczytania jej funkcji widniejącej w ewidencji gruntów i budynków. Natomiast jak wynika z załączonych do odwołania fotografii, na wspomnianej działce znajduje się budynek mieszkalny i garaż. Brak jest natomiast jakichkolwiek zabudowań związanych z produkcją rolniczą. Zatem w świetle wcześniejszych uwag zasadnym jest stwierdzenie, że projektowany budynek mieszkalny jednorodzinny może współistnieć obok tego rodzaju zabudowy zagrodowej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ I instancji weźmie pod uwagę powyższe rozważania. W szczególności przeprowadzając analizę w obszarze analizowanym winien uwzględnić zabudowę na działce nr [...], która ze względu na jej specyfikę nie stanowi przeszkody dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i może z nią współistnieć. Ponadto organ I instancji winien rozważyć rozszerzenie obszaru analizowanego, ze względu na przytoczone wcześniej okoliczności. Przyjęte stanowisko winno zostać uzasadnione z zachowaniem reguł wyrażonych w art. 107 § 3 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy orzekające w niniejszej sprawie naruszyły przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszyły przepis prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej p.p.s.a.).

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. zasądzając solidarnie na rzecz Skarżących uiszczony od skargi wpis w kwocie [...] zł.