Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1182/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 138 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2023 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 6 lipca 2023 r. znak: SKO.ZP/415/166/2023 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącej M. C. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 111/6730.2/2023 z dnia 02.03.2023r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą techniczną (poszerzenie ul. [...], budowa sieci wodociągowej i elektrycznej, budowa zbiorników bezodpływowych wybieralnych na nieczystości ciekłe przy każdym budynku) na działce nr [...] i terenie części działki nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu wskazano, że analiza urbanistyczno — architektoniczna funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, iż w obszarze analizowanym nie znajduje się działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Stwierdzono nadto, że realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie zapewni spełnienia warunku utrzymania ładu przestrzennego panującego w rejonie terenu inwestycji. Szczegółowe uzasadnienie zawarto w Załączniku Nr 1 do niniejszej decyzji - wynikach analizy urbanistyczno - architektonicznej w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy planowanej zgodnie z przedłożonymi przez Inwestorami dokumentami na działce nr [...] obr. [...] (inwestycja kubaturowa), wyznaczono obszar analizowany, którego granice zostały zaznaczone na części graficznej, stanowiącej załącznik nr [...] do niniejszej decyzji.

W wyniku przeprowadzenia analizy obszaru stwierdzono, że cały obszar analizowany swoim zasięgiem objął odmienne obszary urbanistyczne, o wyraźnie wyodrębnionych cechach architektonicznych i urbanistycznych, nie związanych ze sobą i tworzących samodzielne jednostki przestrzenne, zdefiniowane poprzez sposób istniejącego zagospodarowania. Znaczna odległość pomiędzy budynkami istniejącymi zlokalizowanymi po stronie terenu inwestycji, a terenem inwestycji (zlokalizowanym w odległości około 150 m od budynku na działce nr [...], w przestrzeni urbanistycznej złożonej z działek niezabudowanych), jednoznacznie wskazuje na brak powiązania urbanistycznego i funkcjonalnego działek zabudowanych, które znalazły się w obszarze z planowaną inwestycją. Przeprowadzona analiza wykazała, że teren inwestycji kubaturowej nie przynależy do zainwestowanego układu urbanistycznego, zlokalizowany jest poza pasem zabudowy wzdłuż ulicy [...], w obszarze urbanistycznym, stanowiącym niezabudowane tereny, częściowo użytkowane rolniczo. Istniejąca zabudowa stanowi odrębny obszar urbanistyczny kształtujący się wzdłuż ulicy [...]. Obszar urbanistyczny, którego częścią jest w większości teren inwestycji kubaturowej, pozbawiony jest zabudowy, tworząc wyraźnie zdefiniowany, odrębny układ ruralistyczny o charakterze głównie rolniczym. Po zbadaniu uwarunkowań przestrzennych występujących wokół terenu objętego wnioskiem, stwierdzono, iż planowana inwestycja, zgodnie z wnioskiem, nie jest możliwa do zrealizowania. W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy na podstawie przepisów art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z art. 1, który stanowi, iż w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, przy uwzględnieniu treści art. 2 pkt 1 ustawy definiującego pojęcie ładu przestrzennego i stanowiącego, że przez to pojęcie należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, iż działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji zarówno od strony wschodniej, jak również zachodniej nie są zabudowane. W konsekwencji, brak jest możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy dla planowanej inwestycji rozumianej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy w myśl reguły określonej § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż nie istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy dla wnioskowanych budynków, jako przedłużenie którejkolwiek elewacji budynków położonych w badanym obszarze. W badanym obszarze najbliższa zabudowa zlokalizowana po stronie terenu objętego wnioskiem (po północno -zachodniej stronie ul. [...]) znajduje się w odległości około 150 m, trudno więc mówić o czytelnym powiązaniu przestrzennym z zaproponowanymi obiektami, które planowane są w oderwaniu od terenów zabudowanych, w otoczeniu obszarów zielonych i bezsprzecznie stanowią ich integralną część. Zgodnie z przeprowadzoną analizą ustalono, iż wnioskowany teren położony jest poza zasięgiem istniejącej zabudowy skoncentrowanej wzdłuż przebiegu ulic, co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia, iż z treści analizy nie wynika możliwość określenia przebiegu linii zabudowy w sposób umożliwiający realizację wnioskowanego zespołu zabudowy w oparciu o regułę określoną § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia. Ponadto stwierdzono, że z przeprowadzonej analizy wynika brak kontynuacji w zakresie wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w danym obszarze wynosi 10,0%. Brak zatem możliwość wyznaczenia wartości tego parametru w sposób umożliwiający realizacje wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego tj.: w wielkości 12,0%, na podstawie średniej wielkości ustalonej dla obszaru analizowanego zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia. Sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna wykazała, że wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy na działkach sąsiednich jest zróżnicowana i wynosi od 9% do 30%, zwracając jednak uwagę, iż nieruchomości położone przy ul. [...] cechują stosunkowo niskie wielkości powierzchni zabudowy. Badając element kształtowania ładu jakim jest wielkość zabudowy wskazano, iż wnioskowana wartość odbiega od istniejących w obszarze wielkości (maksymalna łączna powierzchnia zabudowy w obszarze wynosi około 468 m2, zaś wnioskowana - aż 800 m2). Ponadto w wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, iż nie jest możliwe ustalenie dla wnioskowanej zabudowy szerokości elewacji frontowej na zasadzie kontynuacji parametrów występujących w badanym obszarze. Stwierdzono, iż średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 12 m. Wartość ta z tolerancją 20% wyznacza przedział od 9.6 m do 14.4 m. Wnioskowana wartość tego parametru dla projektowanej zabudowy wynosi 19,0 m. Zauważono, że wnioskowany parametr nie mieści się w wyznaczonych zgodnie z Rozporządzeniem granicach dopuszczalnych odstępstw od wartości średniej w obszarze. Ponadto jak wykazała analiza zabudowę w opisywanym rejonie miasta charakteryzują niewielkie szerokości elewacji frontowych, maksymalne wartości zbliżone do wnioskowanego parametru stwierdzono wyłącznie w rejonie ul. [...], w znacznym oddaleniu od terenu objętego wnioskiem (w odległości około 750 m), w konsekwencji czego właściwe jest stwierdzenie, iż nie jest możliwe wyznaczenie tego parametru w nawiązaniu do średniej, tj. zgodnie z dyspozycja § 6 ust. 1 Rozporządzenia, jak również w inny sposób tj. zgodnie z dyspozycją § 6 ust. 2 Rozporządzenia, na poziomie umożliwiającym realizację planowanej zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem.

Wskazano także, iż działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji pozostają niezabudowane. W konsekwencji, faktem pozostaje, iż nie jest możliwe ustalenie obowiązującej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki, którą wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w myśl reguły określonej § 7 ust. 1-3 w/w rozporządzenia. Zabudowa w obszarze analizowanym posiada zróżnicowane parametry wysokości mieszczące się w przedziale około 3 - 12 m. Średnia wielkość parametrów wysokościowych w obszarze wynosi około 8,5 m do głównej kalenicy oraz około 4,5 m do okapu dachu. Wnioskowane wartości, tj.:12 m do głównej kalenicy oraz 6 m do okapu, zdecydowanie przekraczają wartości średnie w badanym obszarze, jak również zdecydowaną większość wielkości występujących w obszarze analizowanym. Ich dopuszczenie w kontekście lokalizacji w obrębie obszarów niezabudowanych eksponowanych widokowo skutkowałoby naruszeniem ładu przestrzennego badanego rejonu miasta, co prowadzi do stwierdzenia, iż brak jest postaw do wyznaczenia omawianych parametrów zgodnie z wnioskiem Inwestora również z zastosowaniem reguły o której mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Wg organu ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji skutkowałoby wprowadzeniem obcego sposobu zagospodarowania w przestrzeń terenów pozbawionych zabudowy i burzyłoby logikę istniejącego uformowania przestrzennego, a w przyszłości mogłoby stanowić precedens do degradacji przestrzeni we wskazanym obszarze. Usytuowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych we wnioskowanym miejscu nie mogłoby być również uznane za uzupełnienie jakiegokolwiek istniejącego układu urbanistycznego, natomiast spowodowałoby istotną zmianę krajobrazu fragmentu badanego rejonu miasta, która nie jest możliwa do wprowadzenia w sytuacji obowiązujących przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym kontekście stwierdzono, że planowana zabudowa nie spełnia wymagań ładu przestrzennego, nakazujących wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny oraz nie spełnia warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Brzmienie tego przepisu wyklucza takie działania kreacyjne, które nie stanowią kontynuacji zastanych wartości, co ma zapewnić ochronę ładu przestrzennego w sytuacji braku planu miejscowego. Brak jest zatem możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. W związku z powyższym w ocenie organu pierwszoinstancyjnego ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji stałoby w sprzeczności z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr 2 - linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno -architektonicznej.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Inwestorka, zarzucając naruszenie:

1) art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. - Dz. U. póz. 503 ze zm.) - dalej upzp poprzez sporządzenie analizy urbanistyczno- architektonicznej przy udziale podmiotu nieuprawnionego przepisami ustawy do jej sporządzenia;

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 6 upzp w zw. z § 4, 5, 6, 7, 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wykonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej pod z góry założone i wskazane przez Zespół Urbanistyczny ustalenia w załączniku nr 8 do protokołu nr 3 z dnia 19.01.2023., a późniejsze dokumenty w postaci analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiące załącznik nr 1 do skarżonej decyzji służyły jedynie wytworzeniu "uzasadnienia" dla przyjętego odgórnie stanowiska, o czym świadczy nieprawidłowa wykładania pojęcia działki sąsiedniej oraz zasady dobrego sąsiedztwa, określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp;

4) art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. § 4, 5, 6, 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez błędną wykładnię pojęcia działki sąsiedniej, polegającą na przyjęciu, że projektowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy obiektów ponieważ, nie istnieje żadna działka sąsiednia , która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy zgodnych z wnioskiem w zakresie wnioskowanych parametrów;

5) art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. § 4, 5, 6, 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez sporządzenie analizy w sposób niekompletny, uniemożlwiający weryfikacje prawidłowości ustalonych w niej paramentów w sytuacji braku określenia próby, które i ile budynków zostało przyjętych do analizy), co skutkowało przyjęciem parametrów, które stanowiły podstawę do wydaniem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy;

6) art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp poprzez wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, której wyłączną podstawą była ocena projektowanej inwestycji z normami ogólnymi, w tym chroniącymi ład przestrzenny, o czym mowa w art. l pkt 2 upzp;

7) zasady praworządności wyrażonej w art. 6 kpa oraz zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7, art. 77 i art. 80 kpa poprzez brak podjęcia przez organ I instancji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy poprzez brak ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a tym samym brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, co znalazło odzwierciedlenie w braku uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, czym również organ naruszył zasadę przekonywania wyrażoną w art. 11 kpa i doprowadziło do przyjęcia przez organ I instancji, iż w przedmiotowej sprawie nie została spełnienia przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 kpa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 6 lipca 2023 r. nr SKO.ZP/415/166/2023, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 59 ust. 1, 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588, dalej jako "rozporządzenie"), utrzymało w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu podano, iż w trakcie postępowania przeprowadzono analizę urbanistyczno-architektoniczną, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 720 m od granicy terenu objętego wnioskiem, stanowiącego działkę nr [...], obr[...] przy ulicy [...]. Z załącznika graficznego zaś wynika, iż front terenu inwestycji ma długość ok 240 m. Analiza została sporządzona przez kompetentną osobę, mgr inż. arch. D. S., osobę uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Charakteryzując teren inwestycji, wskazano, iż położony on jest w obszarze zabudowy podmiejskiej, charakteryzującym się małą intensywnością zagospodarowania terenu. Obszar analizowany obejmuje zabudowania mieszkalne jednorodzinne skupione w rejonie ul. R. T. oraz tereny otwarte w znacznej części użytkowane rolniczo. Na fragmencie ul. [...] znajdującym się w granicach obszaru istniejąca zabudowa zachowała jeszcze wiejski i podmiejski charakter - nie jest tu widoczny tak intensywny ruch budowlany jak w wielu pozostałych rejonach miasta. Charakterystyczne jest tu występowanie wolnostojących budynków jednorodzinnych i towarzyszących im wolnostojących budynków gospodarczych oraz garaży, a także budynków gospodarczych tworzących zespoły zabudowy. Charakterystyczną cechą obszaru analizowanego jest skoncentrowanie zabudowy bezpośrednio wzdłuż ulicy [...]. Poza pasami zabudowy wzdłuż powyższej ulicy występują tereny pozbawione jakiejkolwiek zabudowy, stanowiące użytki rolne, łąki lub nieużytki. W obszarze analizowanym wydzielić można dwie odrębne przestrzenie urbanistyczne: związaną z przebiegiem ulicy [...] - strefa zabudowana i 2: obszary nie zabudowane, zielone (z zasadniczą częścią terenu inwestycji). Udział powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym jest wysoki ze względu na lokalizowanie zabudowy na styku z niezainwestowanymi terenami zieleni. Zgodnie z opinią Wydziału Kształtowania Środowiska uzyskaną podczas prowadzonego postępowania opisywany teren stanowi niezwykle ważny element ekosystemu i środowiska. Teren ten w obecnym swoim przeznaczeniu stanowi obszar rolniczy w związku, z czym planowana zabudowa negatywnie wpłynie na istniejący krajobraz rolniczy. Ponadto nie bez znaczenia zostaje fakt, iż tereny takie stanowią siedlisko wielu gatunków zwierząt, w tym chronionych. Tereny rolnicze mają również istotne znaczenie z punktu widzenia ochrony wód i powietrza. Lokalizacja rozproszonej zabudowy nie znajduje w ocenie WKŚ uzasadnienia na niezagospodarowanym do tej pory obszarze rolniczym, stanowiącym siedlisko licznych gatunków zwierząt ekosystemu polnego, będącym także istotnym elementem łączności ekologicznej na niezabudowanych jak do tej pory obrzeżach miasta. W uzasadnieniu do decyzji organ I instancji wyjaśnił, iż planowana inwestycja nie spełnia warunków art 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji wskaźników zabudowy.

W pozostałym zakresie SKO podzieliło argumentację organu I instancji.

Na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę złożył wnioskodawca zarzucając:

1. naruszenia przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy a to:

• zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7, art. 77 kpa poprzez brak podjęcia przez organ II instancji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy skutkujące brakiem ustalenia wszystkich istotnych okoliczności faktycznych w tym określenia znaczenia i skutków nieuprawnionego udziału Zespołu Urbanistyczno- Architektonicznego przy sporządzania decyzji przez organ I instancji oraz ustaleń w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy w świetle reguł zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. z 2003, nr 164 poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz prawidłowości ustaleń analizy w zakresie parametrów projektowanej zabudowy, które to okoliczności mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia prawy,

• art. 80 kpa poprzez dokonanie oceny całokształtu materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcie przez organ, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzi przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 kpa, a co skutkowało wydaniem skarżonej decyzji,

• art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa poprzez brak odniesienia się przez organ w uzasadnieniu jego decyzji do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w odwołaniu, a dotyczących sporządzenia analizy w sposób niekompletny, uniemożlwiający weryfikacje prawidłowości ustalonych w niej paramentów czy błędnej wykładni pojęcia działki sąsiedniej, co w konsekwencji doprowadziło do nieuzasadnionego przyjęcia przez organ, że projektowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy obiektów ponieważ, nie istnieje żadna działka sąsiednia, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy, co w konsekwencji doprowadziło do wydania skarżonej decyzji również z naruszeniem zasady przekonywania, określonej w art. 11 kpa.

• art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, w sytuacji gdy zgromadzony materiał dowodowy i jego swobodna ocena winny skutkować uznaniem, że nie ma podstaw do utrzymania w mocy decyzji organu 1 instancji,

• art. 138 §2 kpa poprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy zgromadzony materiał dowodowy i jego swobodna ocena winny skutkować uznaniem, że wobec braku prawidłowego ustalenia przez organ I instancji okoliczności dotyczących udziału Zespołu przy wydaniu decyzji przez organ I instancji i jego skutków dla jej zgodności z prawem oraz prawidłowości ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy obiektów zgodnie z § 4, 5, 6, 7, 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. ( Dz. U. z 2003, nr 164 poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powyższych okoliczności, co stanowi istotny do wyjaśnienia zakres sprawy, co ma wpływ na jej rozstrzygnięcie. zachodzi konieczność ponownego wyjaśnienie

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez:

• sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przy udziale podmiotu nieuprawnionego przepisami ustawy do jej sporządzenia, co stanowiło naruszenie przepisu art. 60 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp) w brzmieniu dotychczasowym tj. sprzed nowelizacji ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez sporządzenie treści decyzji pod z góry przyjęte zalecenia ww. podmiotu, a w konsekwencji wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

• błędne przyjęcie, iż projektowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy obiektów, ponieważ nie istnieje żadna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana sposób umożliwiający określenie wymagań nowej zabudowy zgodnych z wymaganiami wniosku i przepisów ww. rozporządzenia w sytuacji gdy z analizy - zarówno części tekstowej jak i graficznej jasno wynika, że w analizowanym obszarze istnieją zabudowane działki w sposób umożlwiający określenie wymagań zgodnie z rozporządzeniem, co stanowiło naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 4 ,5, 6, 7, 8 ww. rozporządzenia, a w konsekwencji wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy,

• wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, której wyłączną podstawą była ocena projektowanej inwestycji z normami ogólnymi, w tym chroniącymi ład przestrzenny, o czym mowa w art. 1 pkt 2 upzp, a w konsekwencji wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, co stanowiło naruszenie art. 56 w zw. z art. 64 ust 1 upzp.

W uzasadnieniu podano, iż organy obydwu instancji przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy uchybiły przepisom ww. rozporządzenia poprzez bezpodstawne przyjęcie, że na podstawie sporządzonej analizy nie ma możliwości ustalenia parametrów/wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, a projektowana zabudowa nie wpisuje się w zastany ład przestrzenny czego konsekwencją było wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Bezspornie jednym z warunków dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest to, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ze sporządzonej analizy ( pomimo, iż nie można z niej wywnioskować, które i ile budynków znajdujących się w analizowanym obszarze zostały przyjęte do jej ustaleń, do którego to zarzutu organ II instancji nie odniósł się w ogólne w uzasadnieniu skarżonej decyzji) wynika, że w analizowanym obszarze istnieją budynki mieszkalne jednorodzinne tj. o charakterze i funkcji zgodnej z wnioskiem skarżącej o wydanie warunków zabudowy. W oparciu o to organy obydwu instancji ustaliły, że linia istniejącej w analizowanym obszarze zabudowy przebiega w sposób uskokowy cyt. " wzdłuż północnej granicy działki drogowej nr [...] - ul. [...] (po stronie terenu inwestycji) kształtuje się ona w odległości: około 5 m (działka nr [...]) do około 19m (działka nr [...])". Działka objęta wnioskiem o wydanie warunków zabudowy również przylega do ww. działki drogowej nr [...], a lokalizacja projektowanej zabudowy przewidziana została w pierwszej linii zabudowy. A zatem bez żadnych wątpliwości w oparciu o dokonane w analizie ustalenia w ww. zakresie możliwym było wyznaczenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z ogólna regułą określoną w § 4 rozporządzenia. Fakt. że sąsiadujące bezpośrednio z działką wnioskodawcy działki nie są zabudowane nie mógł stanowić podstawy do stwierdzenia – jak to błędnie przyjęły organy obydwu instancji - że cyt. " brak jest możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy dla planowanej zabudowy rozumianej Jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy w myśl reguły określonej §4 ust. 1 w/w rozporządzenia". Powyższe stanowisko wynika z błędnej wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, w szczególności zawartego tam pojęcia "działki sąsiedniej", traktując jako takie jedynie działki bezpośrednio sąsiadujące. Powyższe stoi w sprzeczności z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych jak i dorobkiem doktryny wypracowanym w tej materii. Jak stwierdził NSA w wyroku z 16 stycznia 2007 r, sygn.. akt II OSK 172/06, przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Z kolei w wyroku z 20 marca 2012 r., sygn.. akt II OSK 10/11, NSA uznał, że upzp nie definiuje pojęcia "działki sąsiedniej", a w orzecznictwie sądów administracyjnych szeroko interpretuje się pojęcie "działki sąsiedniej", wskazując na konieczność wykładni funkcjonalnej. Podkreśla się, że pojęcia "działki sąsiedniej" nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 upzp, zwłaszcza, że parametry projektowanej zabudowy zgodnie z rozporządzeniem ustala się na podstawie istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze, a nie tylko zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką/działkami objętą/objętymi inwestycją, zauważyć należy, iż organy obydwu instancji przy ustaleniu ww. parametru ograniczyły ustalenia do zabudowy istniejącej na działkach zlokalizowanych po tej samej stronie względem ul. [...], co jest niedopuszczalnym w świetle przepisów ograniczeniem, które NSA w wyroku z 20 marca 2012 r., sygn.. akt II OSK 10/11 nazwał cyt. " zawężającą wykładnią przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.".

Ponadto Skarżąca nie zgadza się także z oceną organu zarówno II jak i I instancji w zakresie braku możliwości ustalenia pozostałych parametrów planowanej zabudowy w oparciu o parametry zabudowy istniejącej z uwagi na różnice pomiędzy projektowaną zabudową, a zastanym ładem przestrzennym. Organy obydwu instancji założyły, że z uwagi na ustalone w sporządzonej analizie parametry istniejących w obszarze zabudowanym budynków takie jak: wskaźnik powierzchni zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości do szczytu kalenicy oraz szerokości elewacji frontowej nie jest możliwym ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, z uwagi na różnice pomiędzy projektowaną zabudową, a zastanym ładem przestrzennym. Na poparcie tego SKO jedynie przytoczyło dokonane przez organ I instancji ustalenia bez poczynienia własnych w tym zakresie do czego było zobligowane w ramach ponownego rozpatrzenia sprawy w wyniku wniesionego odwołania. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Organ II instancji przyjął za swoje ustalenia organu I instancji w tym zakresie tj. że wskaźnik powierzchni planowanej zabudowy w wysokości 12% jest wyższy niż średni wskaźnik ustalony w analizie na poziomie 10 % . Powyższe, co wskazały również organy w uzasadnieniach swoich decyzji, mieści się w granicach przedziału z obszaru analizowanego, a zatem możliwym było również wyznaczenie dla wnioskowanej inwestycji tego parametru zgodnie z ogólną regułą obowiązująca w tym zakresie. W ocenie strony skarżącej analogicznie wygląda sytuacja w przypadku pozostałych parametrów tj. szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Organy obydwu instancji ustaliły, że średnia szerokość elewacji frontowych budynków z obszaru analizowanego wynosi 12 m, zaś maksymalna wnioskowana szerokość każdego z budynków określona została na poziomie 19 m. Z kolei, planowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej każdego z planowanych budynków wynieść ma maksymalnie 12 m, zaś wysokość do okapu ma wynieść maksymalnie 6 m dla każdego z budynku. W obszarze analizowanym średniej z całego obszaru analizowanego 8,5 m (średnia wysokość do okapu 4,5 m). W ocenie skarżącej dokonane przez organy ustalenia nie wykluczały zastosowania w przedmiotowej sprawie reguł, o których mowa w § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia, zwłaszcza że żaden z organów nie uzasadnił w swych decyzjach dlaczego odstąpił od ich zastosowania w świetle dokonanych ustaleń, do czego był zobowiązany choćby z uwagi wymogi art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa. Ponadto mając na uwadze poniższą argumentację dokonane przez organy ustalenia w zakresie parametrów istniejącej zabudowy nie stały w sprzeczności z możliwością ich określenia przede wszystkim zgodnie podstawowymi regułami zawartymi w przywołanych powyższej przepisach rozporządzenia. Żaden z organ nie uzasadnił dlaczego pomimo rozbieżności po pierwsze nie mógł zastosować reguł rozporządzenia, które pozawalały na ustalenie parametrów projektowanej zabudowy odmienny od ogólnych założeń ale również nie uzasadnił dlaczego stwierdzone rozbieżności w parametrach przyjętej do analizy istniejącej zabudowy względem projektowanej nie mogą być do niej zastosowane.

Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 27, dalej jako: p.p.s.a.) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, z przyczyn w niej wskazanych.

Zacząć należy od tego, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest decyzją związaną i w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ jest zobligowany do wydania takiej decyzji. To, że warunki o jakich stanowi w/w przepis są spełnione, jest w niniejszym wypadku oczywiste i wynika m.in. z samej analizy urbanistyczno-architektonicznej. To natomiast, że teren planowanej inwestycji znajduje się w terenach zielonych o niskiej intensywności zabudowy nie może być przyczyną dla wydania decyzji odmownej. Podkreślenia w szczególności wymaga, że teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jak wynika z analizy, w obszarze analizowanym znajduje się kilkadziesiąt działek zabudowanych w przeważającym zakresie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i częściowo budynkami usługowymi o niskiej intensywności. Są to budynki usytuowane bądź przy drodze publicznej, do której ma dostęp teren inwestycji, czyli ul. [...], bądź przy drodze wewnętrznej stanowiącej dostęp do wskazanej drogi publicznej, przy której planowana jest inwestycja tj. ul Trzcinowej. W tym stanie rzeczy argumentacja organu o braku w obszarze analizowanym działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest wręcz kuriozalna. Podzielając w tym zakresie argumentację skargi przypomnieć należy, że z samej analizy jednoznacznie wynika, że w analizowanym obszarze istnieją budynki mieszkalne jednorodzinne tj. o charakterze i funkcji zgodnej z wnioskiem skarżącej o wydanie warunków zabudowy. Fakt, że sąsiadujące bezpośrednio z działką wnioskodawcy działki nie są zabudowane nie może natomiast stanowić podstawy do stwierdzenia, że brak jest możliwości ustalenia parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji. Powyższe stanowisko wynika z błędnej wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, w szczególności zawartego tam pojęcia "działki sąsiedniej", traktując jako takie jedynie działki bezpośrednio sąsiadujące. Powyższe stoi w sprzeczności z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych jak i dorobkiem doktryny wypracowanym w tej materii, co szczegółowo przedstawiono w skardze. Dlatego podkreślić należy, że pojęcia "działki sąsiedniej" nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 upzp, zwłaszcza, że parametry projektowanej zabudowy zgodnie z rozporządzeniem ustala się na podstawie istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze, a nie tylko zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką/działkami objętą/objętymi inwestycją. W świetle stanu faktycznego wyłaniającego się z akt, w tym w szczególności z analizy, nie do zaakceptowania jest również pogląd organów, że realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie zapewni spełnienia warunku utrzymania ładu przestrzennego panującego w rejonie terenu inwestycji.

Całkowicie błędne jest także stanowisko organów o braku podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ wnioskowane dla planowanych budynków parametry, odbiegają jakoby od parametrów istniejącej zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że właśnie postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, służy ustaleniu właściwych parametrów i wskaźników urbanistycznych, przy uwzględnieniu istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, a stosowne przepisy określają w jaki sposób te parametry i wskaźniki urbanistyczne należy w decyzji o warunkach zabudowy określić. Inwestor występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co do zasady nie jest w stanie znać parametrów urbanistycznych zabudowy, istniejącej w pobliżu planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ma natomiast określoną wizję tego zamierzenia i we wniosku o wydanie decyzji podaje jaki obiekt, czy obiekty i o jakich parametrach chce zrealizować. Nie oznacza to jednak, ani tego, że organ jest takim wnioskiem związany, ani też tego, że inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy dokładnie o takich parametrach, o jakie wnioskował. Brak też podstaw do takiej wykładni przepisów, która polegałaby na tym, że organ wydawałby albo dokładnie taką decyzję o jaką wnioskował inwestor, albo odmawiałby definitywnie ustalenia warunków zabudowy – jak to było w przedmiotowym wypadku – jeśli zamierzenie inwestycyjne, z uwagi na ład przestrzenny, nie mogłoby mieć takich parametrów o jakie wnioskował inwestor. Jak już wcześniej wskazano, postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy służy ustaleniu parametrów i wskaźników urbanistycznych przyszłej zabudowy, a ustalić ma je organ, stosując obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy wykonawcze. W tym celu sporządzana jest analiza urbanistyczna, która określa parametry i wskaźniki urbanistyczne istniejącej zabudowy. Przepisy wykonawcze określają natomiast jak w oparciu o nią ustalić parametry i wskaźniki urbanistyczne planowanej zabudowy. Jeśli w wyniku przeprowadzonego postępowania okaże się, że parametry i wskaźniki urbanistyczne dla nowej zabudowy nie mogą być takie o jakie wnioskował inwestor, organ obowiązany jest wydać decyzję o warunkach zabudowy, określając parametry i wskaźniki urbanistyczne takie, jakie – stwierdzając w uproszczeniu – wynikają z analizy urbanistycznej. Natomiast inwestor albo je zaakceptuje i będzie realizował zamierzenie o innych parametrach niż wcześniej planował albo też, jeśli uzna że organ wadliwie przeprowadził postępowanie administracyjne i wadliwie określił w decyzji parametry i wskaźniki urbanistyczne, może zakwestionować decyzję wszczynając stosowne postępowanie odwoławcze.

Kończąc podkreślić też należy, że z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że jak najbardziej trafne są także argumenty skargi co do tego, iż analiza urbanistyczna stanowi jedynie uzasadnienie stanowiska Zespołu Urbanistycznego, który wcześniej uznał, że należy w niniejszej sprawie wydać decyzję odmowną, z powodu przekroczenia parametrów przestrzennych oraz lokalizację inwestycji w terenach zielonych.

Przypomnieć trzeba, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z powyższego wynika, że parametry zabudowy wyznacza się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, czyli na podstawie analizy urbanistycznej. W przedmiotowej sprawie jak wynika z akt (k. 715-717) pogląd o braku podstaw do ustalenia warunków zabudowy wyraził Zespół Urbanistyczny w dniu 19 stycznia 2023 roku. Sama analiza choć widnieje na niej data 20.12.2022 r. była sporządzona dopiero po jego posiedzeniu, co wynika z jednej strony ze sformułowania w jej początku: "(z uwzględnieniem zmian dokonanych przez Zespół Urbanistyczny podczas posiedzenia w dniu 19.01.2023 r.)", a z drugiej strony z załącznika Nr 1 do decyzji, gdzie już wprost wskazano, że analiza była sporządzona w dniu 20 stycznia 2023 roku (k. 821 akt administracyjnych), czyli po posiedzeniu Zespołu Urbanistycznego. Takie postępowanie należy ocenić za oczywiście wadliwe, co przełożyło się na wynik kontrolowanego postępowania administracyjnego. Opinia takiego zespołu nie oparta o analizę urbanistyczno-architektoniczną ma co najwyżej charakter opinii wewnętrznej i jako taka nie może być podstawą ani do ustalania parametrów przyszłej inwestycji, ani nie może kreować ostatecznego wyniku toczącego się postępowania. Dlatego również z tych przyczyn, w sprawie zachodzi konieczność istotnego uzupełnienia analizy lub sporządzenia nowej analizy urbanistycznej, gdyż aktualna stanowi nie tyle analizę parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, co uzasadnienie dla poglądów, które wcześniej wyraził Zespół Urbanistyczny.

Konkludując należy zatem wskazać, że w/w istotne wady kontrolowanego postępowania, skutkowały uchyleniem decyzji organów obydwu instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zastosuje się do przedstawionych powyżej wytycznych i poglądów prawnych. Odnośnie analizy urbanistycznej, organ zleci jej uzupełnienie lub sporządzenie nowej. Winna ona uwzględniać powyżej wskazane poglądy prawne i wyznaczyć parametry dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącej zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł.