Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 292/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędzia WSA Joanna Brzezińska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 września 2014r. sprawy ze skargi B. w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] stycznia 2013r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia [...] listopada 2013r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz B. w T. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T., działając na podstawie art. 4 pkt 3 i 3a, art. 95 ust. 1, art. 96 ust. 1 oraz art. 97 ust. 1, 1a, 1b i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania wnioskodawcy B. z siedzibą w T. oraz M. M., będącej pełnomocnikiem pozostałych wnioskodawców, od decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia [...] listopada 2013 r. (znak: [...]) o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie podając, że w piśmie złożonym w dniu [...] listopada 2013 r., zatytułowanym "Ponowny wniosek o podział nieruchomości" M. M., reprezentująca 63 wnioskodawców oraz B. sp. z o. o., wnieśli o zatwierdzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w T. przy ul. S. [...] i [...] oraz ul. B. [...], dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...], składającą się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...] w ten sposób, że działka nr [...] miałaby zostać podzielona na działki [...] i [...]. Wnioskodawcy wskazali podstawę prawną swojego wniosku powołując się na przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

We wniosku wnioskodawcy wskazali, iż nieruchomość gruntowa, mająca być przedmiotem podziału, jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, budynkiem dawnej szkoły adaptowanym obecnie na biurowiec oraz dwukondygnacyjnym garażem wielostanowiskowym.

Wskazali we wniosku projekt cywilnoprawnego zniesienia współwłasności: B. sp. z o. o. miałby się stać wyłącznym właścicielem gruntu stanowiącego projektowaną działkę [...] oraz wyłącznym właścicielem budynku posadowionego na tym gruncie (budynek dawnej szkoły) oraz zachowałby prawo własności garażu z 28 miejscami postojowymi, natomiast pozostałe nieruchomości nadal miałyby stanowić współwłasność wnioskodawców, przy czym z udziałem w prawie własności nieruchomości związane będzie prawo własności odpowiednio wyodrębnionego lokalu.

Decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta T. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości polegającego na wydzieleniu z działki [...] działek [...] i [...]. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, że zaprezentowany projekt podziału nieruchomości nie spełnia przesłanek określonych w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem w wyniku podziału nie dojdzie do zniesienia współwłasności, jako że właściciel działki [...] będzie nadal współwłaścicielem działki [...], na której znajduje się garaż z 28 miejscami postojowymi niezbędnymi do obsługi budynku na działce [...].

Organ wskazał nadto, że działka [...] wydzielona po obrysie budynku nie jest działką wystarczającą do prawidłowego korzystania z budynku bowiem na działce tej nie ma miejsc postojowych, które są na działce [...]; nadto śmietnik, z którego zamierza korzystać właściciel przyszłej działki [...] zlokalizowany jest na działce [...]. Bieżące utrzymanie, konserwacja, naprawa i remonty budynku biurowego wymagające ustawienia rusztowań, drabin i innych urządzeń musiałyby odbywać się z wykorzystaniem terenu sąsiedniej projektowanej działki [...].

W związku więc z faktem, że wnioskowany podział nie spełnia warunków przewidzianych przez art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to jest nie prowadzi do zniesienia współwłasności nieruchomości i nie polega na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, organ I instancji odmówił zatwierdzenia podziału.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta T. złożyli wszyscy wnioskodawcy za pośrednictwem pełnomocnika M. M. oraz wnioskodawca B. sp. z o. o. Skarżący zarzucili rozstrzygnięciu organu I instancji naruszenie przepisów art. 211 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 95 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 3 i 143 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu odwołania skarżący szczegółowo wyjaśnili istotę zarzutów stawianych decyzji, powołując orzecznictwo sądów administracyjnych, interpretację indywidualną organu podatkowego, postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. oraz piśmiennictwo prawnicze. Skarżący podnieśli, iż organ administracji naruszył prawo wnioskodawców, które wywodzą z przepisu art. 211 k.c., do zniesienia współwłasności na podstawie ich zgodnych oświadczeń woli. Podnieśli także, że organ nieprawidłowo zastosował przy rozpoznawaniu sprawy definicję działki budowlanej, podczas gdy powinien był stosować definicję działki gruntu. Skarżący zarzucili także, że nie zostali zawiadomieni o mającej zostać wydanej decyzji, co uniemożliwiło im wypowiedzenie się co do zgromadzonych dowodów i materiałów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. zaskarżoną, powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta T. nie narusza prawa.

Organ II instancji przytoczył brzmienie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Przepis ten stanowi wyjątek od podstawowych zasad podziału nieruchomości określonych w przepisach art. 93 i 94 ustawy.

Organ wyjaśnił, że aby organ wskazany w art. 96 ust. 1 wydał decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawców muszą zostać spełnione przesłanki wskazane w art. 95 pkt 1, tj.: podział musi prowadzić do zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej, która, zabudowana jest co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwoleń na budowę, a podział polegać będzie na wydzieleniu dla poszczególnych właścicieli budynków wraz z działkami gruntu, przy czym działki te muszą spełniać kryterium niezbędności do prawidłowego korzystania z postawionych na nich budynków i jednocześnie, współwłaściciele powinni zostać wskazani we wspólnym wniosku.

W ocenie organu, wnioskodawcy nie spełnili jednej z przesłanek, a mianowicie proponowany podział nieruchomości nie prowadzi do zniesienia współwłasności. Do takiej konstatacji organ doszedł poprzez porównanie struktury własności działki obecnie istniejącej z projektowaną. Wynika stąd, iż działka [...] przed podziałem jest przedmiotem współwłasności, a działka powstała po podziale ([...]) byłaby nadal przedmiotem współwłasności. Zatem do zniesienia współwłasności nie doszłoby mimo podzielenia jednej działki na dwie. Tylko jedna z nowo powstałych działek miałaby wyłącznie jednego właściciela, co jednak nie pozwala na uznanie, iż w wyniku podziału nieruchomości współwłasność ustanie.

Organ podkreślił, że takie rozumienie pojęcia "podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności" zaprezentował WSA we Wrocławiu w wyroku z 10 stycznia 2013 r. sygn. akt: II SA/Wr 762/12, w którym stwierdził, że podział nieruchomości przewidziany w art. 95 pkt 1 u.g.n. nie może polegać na wydzieleniu działki gruntu, na której nie znajduje się budynek, jak również na wydzieleniu budynku wraz z działką gruntu, stanowiącego nadal przedmiot współwłasności. Organ wskazał, że taka sytuacja występuje w przedmiotowej sprawie. Działka [...] powstała w wyniku podziału działki [...] nadal stanowiłaby przedmiot współwłasności.

Zdaniem organu, proponowany podział nieruchomości nie spełnia przesłanki wydzielenia dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu. Zdecydowanej większości współwłaścicieli (poza jednym) nie wydzielono żadnych budynków wraz z działkami gruntu.

Organ odwoławczy podkreślił, że zasadny jest także drugi z argumentów postawionych przez organ I instancji przemawiający za odmową zatwierdzenia planu podziału, tj. fakt, iż działka [...] jest zbyt mała (ma być wydzielona po obrysie budynku) by zapewniała prawidłowe korzystanie z budynku dawnej szkoły. Faktycznie, na działce tej nie byłoby miejsc postojowych na potrzeby najemców czy klientów biur, które mają powstać w budynku byłej szkoły, a śmietnik na odpady musiałby znajdować się na sąsiedniej działce. Zdaniem organu, nie można mówić o prawidłowym korzystaniu z budynku położonego na działce, której wielkość nie pozwala na zainstalowanie na niej podstawowych urządzeń służących normalnemu korzystaniu z budynku.

Organ wskazał również, odnosząc się do zarzutów odwołania, że organ I instancji nie dopuścił się naruszenia art. 211 k.c. Przepis ten stanowi jednoznacznie, iż współwłaściciel nie może żądać, aby zniesienie współwłasności rzeczy nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy. W niniejszej sprawie ustawą taką jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie art. 95 pkt 1 (por. - Teresa A. Filipiak w komentarzu do art. 211 w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, pod red. A. Kidyby). Wskazał nadto, że organy administracji publicznej nie mają uprawnień do ingerowania w decyzję współwłaścicieli odnośnie sposobu zniesienia współwłasności. Prezydent T. ma takie uprawnienie jedynie wówczas, gdy współwłaściciele zechcą znieść współwłasność na podstawie art. 211 k.c., tj. przez fizyczny podział nieruchomości, w sposób sprzeczny z dyspozycją art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej podał, że w razie woli zniesienia współwłasności na podstawie art. 212 § 2 k.c. organ nie miałby uprawnień do ingerowania w ten sposób zniesienia współwłasności jeżeli nie łączyłby się on z podziałem nieruchomości. Zawsze bowiem jeżeli dochodzi do podziału nieruchomości zastosowanie znajduje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 1 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) i organy właściwe w sprawach podziału (art. 96 u.g.n.).

Organ podkreślił, że jeżeli już ma być dokonany podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności, to współwłasność ta winna zostać zniesiona całkowicie, a nie jedynie częściowo jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Organ wyjaśnił również, że zaproponowany podział nieruchomości i zniesienie współwłasności są dopuszczalne gdyby miały zostać dokonane na podstawie art. 93 lub 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy wskazał, że niezasadny jest zarzut naruszenia przez organ art. 95 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 3 i art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ I instancji prawidłowo nie stosował przepisu art. 143 ust. 2, gdyż nie ma on zastosowania w niniejszej sprawie.

Wskazał ponadto, odnosząc się do zarzutu skarżących, że działka nr [...] jest działką budowlaną i miałaby taką pozostać po podziale jej na dwie działki. Oznacza to, iż działki te winny pozostać zabudowanymi działkami gruntu, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tych działkach (art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepisów jednego z artykułów ustawy nie można bowiem interpretować w oderwaniu od innych tej samej ustawy, zwłaszcza przepisów zawierających definicje legalne.

Organ wskazał, że organ I instancji oceniając zasadność wniosku kierował się art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wymaga by działki powstałe w wyniku podziału były niezbędne do prawidłowego korzystania z posadowionych na nich budynków. Zdaniem organu odwoławczego, działka powstała w wyniku podziału nie zapewniłaby prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku, który ma być wykorzystywany jako biurowiec.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] stycznia 2014 r. Nr [...] złożył B. Sp. z o. o. w T.

Strona skarżąca decyzji zarzuciła:

-naruszenie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię i stwierdzenie przez organ, że nie dojdzie do zniesienia współwłasności w sposób wymagany tym przepisem, bowiem tylko jedna z nowopowstałych działek miałaby wyłącznie jednego właściciela, co nie pozwala na uznanie, iż w wyniku podziału nieruchomości współwłasność ustanie, a przepis będący podstawą skarżonej decyzji wymaga, by współwłasność została zniesiona całkowicie, a nie jedynie częściowo, co stoi w sprzeczności z uprawnieniami stron wskazanymi w art. 211 k.c.;

-naruszenie art. 95 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 3, poprzez uznanie, że działka powstała w wyniku podziału nie zapewniłaby prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku byłej szkoły, który ma być wykorzystywany jako biurowiec.

W związku z powyższym, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi skarżąca spółka wskazała, że w sprawie organ wykroczył poza badanie dopuszczalności wydzielenia działki gruntu, a zaczął zagłębiać się w kwestie techniczne korzystania z budynku, co w tym postępowaniu nie powinno mieć miejsca. Skarżąca podkreśliła, że w przedmiotowej sprawie cel art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest spełniony. Strony dążą do usamodzielnienia budynku biurowego, a tym samym odłączenia go od obligatoryjnej wspólnoty mieszkaniowej tworzonej przez ogół mieszkańców pozostałych budynków. Budynki te pełnią bowiem zupełnie odrębne funkcje i istnieje duże prawdopodobieństwo, że interesy użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych będą rozbieżne z uwagi na funkcje tych obiektów. Ponadto pozostawienie budynków o tak różnej funkcji użytkowej na jednej nieruchomości wywołuje problemy związane z zarządem taką nieruchomością. Zdaniem skarżącej, pozostawanie nieruchomości w stanie niepodzielonym nie leży w interesie żadnej z zainteresowanych stron. Dlatego też, strony dostrzegając tego typu trudności wniosły zgodnie o dokonanie podziału.

Wykładnia art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonana przez organ oznaczałaby, że nie można go zastosować w żadnym przypadku, gdy wymienione w przepisie budynki stojące na wspólnej nieruchomości, są budynkami mieszkalnymi z wyodrębnionymi lokalami, stanowiącymi przedmiot własności różnych właścicieli. Takie ograniczenie z pewnością nie było zamiarem ustawodawcy. Trudno bowiem usprawiedliwić różnicowanie sytuacji prawnej właścicieli budynku podzielonego na nieruchomości lokalowe od właścicieli budynków, które wyodrębnionych lokali nie posiadają. Co więcej, bieżąca sytuacja właścicielska jest wynikiem działalności gospodarczej skarżącego B. Sp. z o. o. Jako inwestor, skarżący był pierwotnie właścicielem całej nieruchomości. Dopiero poprzez wyodrębnienie i sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych powstała współwłasność części wspólnej nieruchomości. Przyjęcie wykładni art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowanej przez organ oznaczałoby, że skarżący utraciłby możliwość racjonalnego zagospodarowania nieruchomości na skutek prowadzonej działalności i ekonomicznie racjonalnych zachowań - sprzedaży mieszkań. Co więcej skarżący nie ma innej możliwości na wyodrębnienie prawa własności budynku biurowego niż poprzez podział nieruchomości gruntowej i zniesienie współwłasności w ten sposób, że obejmie własność gruntu na którym posadowiony jest biurowiec, wraz z tym budynkiem. Nie ma bowiem prawnej możliwości wyodrębnienia odrębnej nieruchomości budynkowej na gruncie stanowiącym własność ani też wyodrębnienia nieruchomości lokalowej obejmującej cały budynek.

Skarżąca podkreśla, że podział nieruchomości zgodnie z żądaniem jest dopuszczalny na podstawie powołanego przepisu. Na skutek podziału powstałaby bowiem zabudowana działka gruntu, stanowiąca własność skarżącego oraz część pozostała, która nie musi już spełniać wymogów ww. przepisu.

Podsumowując powyższe argumenty skarżąca wskazała, że wykładnia art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjęta przez organ nie jest właściwa. Pozbawia strony prawa do zniesienia współwłasności (zagwarantowanego art. 211 k.c.) oraz racjonalnego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem znajdujących się na niej budynków.

Ponadto, odnośnie drugiego zarzutu skargi, skarżący podtrzymał argumentację podniesioną w odwołaniu. Organ nie miał podstaw by dokonać wskazanych przez siebie w decyzji ocen odnośnie możliwości korzystania z nieruchomości, wskazując na braki miejsc parkingowych oraz miejsca na składowanie odpadów. Istotne dla procesu decyzyjnego organu powinna być kwestia zgodności wnioskodawców, którzy wnosząc o podział pozostawali w przekonaniu o możliwości korzystania z potencjalnie wydzielonej działki [...] , na której znajduje się biurowiec. Kwestie możliwości korzystania z tak wydzielonej i zabudowanej nieruchomości nie są przedmiotem regulacji przepisów u.g.n., a raczej przepisów techniczno-budowlanych. Kwestie te będą bowiem przedmiotem rozpoznania organów administracji budowlanej, a organ dokonując oceny dopuszczalności geodezyjnego podziału nieruchomości wykracza poza zakres oceny przewidzianej przepisem art. 95 pkt 1 u.g.n.

Za chybione skarżąca uznała również pozostałe twierdzenia organu, iż nowopowstała w wyniku podziału działka nie zapewni prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku. Podobnie jak w przypadku miejsc parkingowych.

Niezasadna jest również argumentacja organu l instancji, gdzie uzasadniono odmowę podziału tym, iż nie będzie możliwe dokonywanie remontów i napraw elewacji budynku biurowego bez przekraczania granicy nieruchomości sąsiedniej. Skarżący wskazał, że okoliczność ta jest zwykłym następstwem zabudowy pierzejowej, gdzie poszczególne budynki przylegają do siebie i do granic działek budowlanych. Jest to zwykłe następstwo sąsiedztwa w zwartej zabudowie, wobec czego odmowa na tej podstawie podziału nieruchomości z powołaniem na przesłankę prawidłowości korzystania nie znajduje uzasadnienia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej w skrócie "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Organy obydwu instancji przy wydawaniu decyzji dopuściły się naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.).

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), który stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Przepis ten stanowi wyjątek umożliwiający wydzielenie działek niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Podział nieruchomości dla celów określonych w art. 95 u.g.n. jest więc dopuszczalny niezależnie od tego, czy obszar dzielonej nieruchomości został objęty procedurą sporządzenia planu miejscowego, a także niezależnie od tego, czy obszar ten jest objęty obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego.

Ustawodawca wyłączając związanie dopuszczalności wydzielenia działek gruntu z warunkami ich zagospodarowania określonymi w planie miejscowym lub w decyzjach o warunkach zabudowy lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, to jednak nie wyłączył związania dopuszczalności podziału z przepisami odrębnymi. Odrębność regulacji prawnej dotycząca celu wymienionego w art. 95 pkt 1 u.g.n. determinuje możliwość wydzielenia działek gruntu o takiej konfiguracji i powierzchni, które będą umożliwiały spełnienie tego celu zgodnie z przepisem.

W doktrynie (Gosp. Nieruchomościami, Pęchorzewski, 2010 r., wyd 1, publ. System Informacji Prawnej - Legalis pkt 4 komentarza do art. 95) przyjmuje się, że w podziale dokonywanym na podstawie art. 95, ocenie organu podziałowego przed wydaniem decyzji podlega jedynie okoliczność, czy działki gruntu stanowiące przedmiot podziału spełniają wymogi dotyczące celów, o których mowa w komentowanym artykule. Nie podlega natomiast ocenie ta reszta dzielonej nieruchomości, która nie stanowi, jako wyodrębniana działka gruntu, celu jej wydzielania, a jest jedynie wynikiem wydzielenia z całej nieruchomości tych działek, które stanowią cel podziału w świetle niniejszego przepisu (por. M. Wolanin, Praktyka dokonywania podziałów i połączeń nieruchomości, Zachodniopomorskie Centrum Szkoleniowe, Mrzeżyno 2003).

W przedmiotowej sprawie celem podziału było zniesienie współwłasności poprzez wydzielenie działki nr [...] (zabudowanej dawnym budynkiem szkoły) i działki [...] (zabudowanej domem mieszkalnym z garażami). Wnioskodawca wyraźnie określił cel podziału polegający na wydzieleniu z całej działki nr [...], działki [...] zabudowanej budynkiem dawnej szkoły z przeznaczeniem na biurowiec. Tak więc celem podziału było zniesienie współwłasności działki nr [...] poprzez jej wydzielenie. Podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 1 u.g.n. jest możliwy wyłącznie pod warunkiem wydzielenia działek gruntu w celu zniesienia współwłasności nieruchomości. Możliwość podziału nieruchomości w oparciu o powyższy przepis istnieje wyłącznie, gdy dotyczy nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę i tylko wtedy, gdy ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

W przedmiotowej sprawie, zniesienie współwłasności ma dotyczyć działki [...] wydzielonej po podziale z działki nr [...]. W stosunku do drugiej z wydzielonych działek nr [...], współwłaściciele zgodnie nie żądają zniesienia współwłasności, co potwierdzają akta sprawy.

Zgodnie z żądaniem strony skarżącej i pozostałych współwłaścicieli działki nr [...], podział ma polegać na wydzieleniu dwóch działek, przy czym zniesienie współwłasności ma nastąpić wyłącznie w stosunku do działki po podziale nr [...], zabudowanej dawnym budynkiem szkoły.

W ocenie Sądu, nie jest przeszkodą, że po podziale jedyny właściciel działki nr [...] będzie również współwłaścicielem działki nr [...] w części 28 garaży.

Nie można tracić z pola widzenia celu podziału nieruchomości, który zmierza do wydzielenia w odrębne prawo własności z jednej działki dwóch działek.

Spełniona jest przesłanka art. 95 pkt 1 u.g.n., gdy w wyniku podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności jedna z dzielonych działek będzie stanowiła wyłącznie własność właściciela działki, który jednocześnie pozostanie na skutek podziału jednym z współwłaścicieli drugiej działki stanowiącej odrębną współwłasność wielu współwłaścicieli. Niezbędne jest, aby celem podziału było zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwoleń na budowę (art. 95 pkt 1 u.g.n.).

Skoro strona skarżąca po podziale będzie wyłącznym właścicielem nowo wydzielonej działki [...] i jednocześnie współwłaścicielem działki [...], to organ błędnie uznał, że nie została spełniona przesłanka celowościowa zniesienia współwłasności. Podkreślić należy, że wszyscy współwłaściciele nieruchomości stanowiącej działkę [...] zgodnie żądają zniesienia współwłasności w stosunku do wydzielonej po podziale działki [...].

W ocenie Sądu, nie stanowi przeszkody podziału to, że jedna z wydzielonych działek wraz z posadowionym na niej budynkiem będzie stanowić przedmiot współwłasności, ponieważ druga działka wydzielona jest zabudowana budynkiem.

Należy podkreślić, że wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Wr 762/12, na który powołuje się organ administracji, z uwagi na art. 153 p.p.s.a., nie jest wiążący w rozpoznawanej sprawie. Przepis ten stanowi, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Po drugie, wyrok ten zapadł w odmiennym stanie faktycznym, gdzie podział nieruchomości miał posłużyć zniesieniu współwłasności, gdy tylko jedna z przyjętych w projekcie podziału działek była zabudowana budynkiem, druga była jedynie nieruchomością gruntową bez budynku.

Przy dokonanej przez Skład Sądu wykładni art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniony jest zarzut skargi polegający na tym, że organ błędnie zrozumiał pojęcie urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera definicje legalne takich pojęć jak: "działka gruntu" przez które należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3) oraz "działka budowlana", przez które należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Z kolei, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 1 ustawy, ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Za daleko idące należy uznać stanowisko organu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że działka [...] wydzielona po obrysie budynku nie jest działką wystarczającą do prawidłowego korzystania z budynku, bowiem na działce tej nie ma miejsc postojowych, które są na działce [...]. Nadto, śmietnik z którego zamierza korzystać właściciel przyszłej działki [...] zlokalizowany jest na działce [...]. Bieżące utrzymanie, konserwacja, naprawa i remonty budynku biurowego wymagające ustawienia rusztowań, drabin i innych urządzeń musiałyby odbywać się z wykorzystaniem terenu sąsiedniej projektowanej działki [...].

Zastrzeżenia organu dotyczą zagadnień z zakresu procesu budowlanego rozpoznawanych na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę, czy pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Rozdział 3, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690), reguluje kwestie miejsc postojowych, natomiast Rozdział 4 odnosi się do miejsc gromadzenia odpadów stałych.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ zastosuje wykładnię art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie ze stanowiskiem Sądu zaprezentowanym w uzasadnieniu wyroku i ustali, czy w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest przeprowadzenie podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, działając na podstawie art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.