Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 938/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, Protokolant referent stażysta Kamila Lewikowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2023 r. sprawy ze skargi [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 lutego 2023 r. nr KOC/6428/Pd/22 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz [...] w W. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 21 lutego 2023 r. nr KOC/6428/Pd/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie po rozpatrzeniu odwołania [...] w upadłości likwidacyjnej utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] Nr 176/2022 z 20 kwietnia 2022 r. odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. L., B., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], przedstawionego na mapie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego w dniu 5 czerwca 2019 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego o identyfikatorze [...].

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Wnioskiem z 19 sierpnia 2019 r. [...] w upadłości likwidacyjnej wystąpił do Prezydenta [...] o zatwierdzenie podziału nieruchomości położonej w dzielnicy M. przy ul. [...], [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW [...] na cztery działki. Podział ten miał być zrealizowany w trybie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) przywoływanej dalej jako: "u.g.n.".

Z treści mapy z projektem podziału przedmiotowej nieruchomości, wchodzącej w skład operatu technicznego przyjętego w dniu 5 czerwca 2019 r. do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, wynika w następstwie podziału miały zostać wyodrębnione następujące działki: nr [...] o powierzchni 413 m2, na której usytuowany byłby budynek mieszkalny jednorodzinny bliźniaczy oznaczony nr [...],; nr [...] o powierzchni 415 m2, na której usytuowany byłby budynek mieszkalny jednorodzinny bliźniaczy oznaczony nr [...]; nr [...] o powierzchni 973 m2, na której usytuowany byłby budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony nr [...] oraz niezabudowana działka nr [...] o powierzchni 412 m2. W uwagach do wniosku wskazano, że działka nr [...] przeznaczona jest do połączenia z nieruchomością sąsiednią KW [...]. Granica pomiędzy projektowanymi działkami nr [...] i [...] miała przebiegać przez oś ściany oddzielającej dwie części budynku przy ul. [...] oznaczonych odpowiednio nr ew. [...] i [...]. W ścianie tej jak wynika z dołączonych do wniosku rzutów poszczególnych kondygnacji ww. budynku (piwnic, parteru, piętra, więźby dachowej i dachu) umieszczone są przewody kominowe/wentylacyjne, które jak wynika z opinii Zakładu Usług [...] Nr [...] z 11 maja 2005 r. są samodzielne, tzn. przyporządkowane pozostają do poszczególnych części budynku oznaczonych wówczas jako "A" i "B". Każda z części budynku bliźniaczego ma odrębną kotłownię oraz wejścia.

Sprawa podziału tej nieruchomości była dwukrotnie rozpoznawana przez Prezydenta [...]. Pierwsza negatywna decyzja z 14 kwietnia 2020 r. uchylona została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 27 grudnia 2021 r. wydaną w następstwie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 marca 2021 r. I SA/Wa 2330/20 uchylającego decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie utrzymującą w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Rozpoznając ponownie sprawę Prezydent [...] decyzją z 20 kwietnia 2022 r. odmówił zatwierdzenia podziału przedmiotowej nieruchomości podnosząc, że obiekty budowlane oznaczone numerem porządkowym [...], [...] od ul. L. posiadają wspólną jedną ścianę, a więc stanowią obiekt współzależny. Podział zaś nieruchomości spowodowałby wydzielenie działki wewnątrz wspólnej ściany, bez której budynki te nie mogą niezależnie funkcjonować. Tym samym wydzielane działki nr [...] i [...] uniemożliwiają zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków na nich położonych.

W następstwie rozpoznania wniesionego przez [...] odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 21 litego 2023 r. utrzymało decyzję Prezydenta [...] w mocy. Przy czym nastąpiło to po uchyleniu uprzednio wydanej w postępowaniu odwoławczym decyzji kasatoryjnej Kolegium, uchylonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 października 2022 r. I SA/Wa 2358/22. W motywach obecnie podjętego rozstrzygnięcia Kolegium wywodziło, odwołując się do poglądu wyrażonego w wyroku z 30 marca 2021 r., że przypadek uregulowany w art. 95 pkt 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia.

W dalszej kolejności wskazywało na zasadniczy punkt sporny w sprawie dotyczący zagadnienia, czy posadowiony na nieruchomości w obszarze projektowanych do wydzielania działek nr [...] i [...] budynek mieszkalny jednorodzinny bliźniaczy stanowi jeden budynek mieszkalny, podlegający podziałowi, czy też dwa samodzielna budynki mieszkalne. W tym kontekście zwracało uwagę na istniejące rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych. W myśl jednego z wyrażanych na tym tle poglądów (zbieżnym ze stanowiskiem organu pierwszej instancji) zabudowę bliźniaczą charakteryzuje między innymi to, że każdy obiekt stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość, w szczególności posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł w całości stanowić odrębny przedmiot własności. O ile zatem istnienie szczeliny dylatacyjnej nie jest elementem niezbędnym do uznania, że budynek jest "bliźniakiem", o tyle dla takiego stwierdzenia niezbędne jest istnienie dwóch odrębnych ścian, np. przylegających do siebie. Tytułem przykładu orzeczeń prezentujących ten pogląd organ przywoływał m.in. wyrok NSA z 21 października 2016 r. II OSK 64/15. W myśl natomiast odmiennych zapatrywań, wyrażonych np. w wyroku NSA z 27 października 2009 r. II OSK 1601/08, posiadanie przez budynki w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej wspólnego fundamentu, na który posadowione zostały ściany działowe między poszczególnymi budynkami, jak również posiadanie wspólnego dachu, nie wyłącza "a priori" możliwości uznania, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej, jeżeli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, czy parteru, tym bardziej jeżeli w budynku zaprojektowano ścianę pożarowego od fundamentu aż po dach, a gdy nie ma ściany przeciwpożarowej - budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Niezależnie jednak od tych rozbieżności organ odwoławczy zauważał, że wspólne dla tego orzecznictwa jest stanowisko, że każdy z budynków danego obiektu powinien spełniać warunek samodzielności konstrukcyjnej. Taki zaś w rozpoznawanej sprawie nie został w jego ocenie spełniony. Kolegium zwracało przy tym uwagę na konieczność uwzględnienia art. 93 ust. 3b u.g.n. regulującego podział nieruchomości zabudowanej. Wprawdzie dostrzegało, że art. 95 u.g.n. (w trybie którego miał być dokonany podział w niniejszej sprawie) stanowi lex specialis i dlatego jego rozumienie nie może być warunkowane brzmieniem art. 93 ust. 3b u.g.n., jednakże nie oznacza to, że organ orzekający w przedmiocie podziału nieruchomości może całkowicie pomijać ów przepis jak też unormowanie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663), w sytuacji gdy projektowany podział nieruchomości zabudowanej prowadzi także – jak w rozpoznawanej sprawie - do podziału budynku.

Kolegium zwracało uwagę, że budynek jednorodzinny nr [...], [...] przy ul. [...] w W. (dawniej oznaczony jako budynek nr [...] przy ul. [...] w W.) został wybudowany na podstawie decyzji Prezydenta [...] nr 607/D/M/04 z dnia 25 czerwca 2004 r, zatwierdzającej projekt budowalny i zezwalającej na budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej i jako taki został przyjęty do użytkowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na podstawie dokumentacji przedłożonej przez inwestora, tj. [...] (por. potwierdzenie przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy z 20 grudnia 2005 r. znak [...]). Z dołączonych do wniosku o podział nieruchomości rzutów poszczególnych kondygnacji ww. budynku (piwnic, parteru, piętra, więźby dachowe i dachu) wynika, iż budynek ten pomimo posiadania odrębnych wejść do wydzielanych części po dokonaniu projektowanego podziału nadal posiadałby wspólną pojedynczą ścianę, w której umieszczone są przewody kominowe/wentylacyjne. W prawdzie z Opinii Zakładu Usług [...] Nr [...] z 11 maja 2005 r. wynika, iż przewody kominowe są samodzielne, tzn. przyporządkowane do poszczególnych części budynku oznaczonych wówczas jako "A" i "B", ale nie zmienia to faktu, iż znajdują się one we wspólnej pojedynczej ścianie, zaś projektowana granica na poszczególnych kondygnacjach budynku przebiega - jak wynika z przywołanych wyżej rzutów poszczególnych kondygnacji - przez środek tej ściany i umieszczonych w niej przewodów kominowych/wentylacyjnych. Tym samym nie można uznać, iż projektowane do wydzielenia części ww. budynku jednorodzinnego spełniają warunek samodzielności konstrukcyjnej. W przypadku zatwierdzenia takiego podziału doszłoby do sytuacji, gdy wspólna konstrukcyjne ściana oraz umieszczone w niej przewody kominowo/wentylacyjne zostałyby podzielone pomiędzy właścicieli wydzielonych części budynku. To z kolei mogłoby w przyszłości prowadzić np. do takiej sytuacji, gdy jeden z nich mógłby samodzielnie podjąć decyzję o rozbiórce należącej do niego części budynku, w tym części wspólnej ściany konstrukcyjnej i tej części przewodów kominowych, która znajdowałaby się po jego stronie granicy nieruchomości, mimo że część z tych przewodów obsługiwałaby sąsiednią (nie stanowiącą jego własności) część budynku. Zasadnie zatem, zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji stwierdził, że projektowane działki nr [...] i [...] nie spełniają celu określonego w art. 95 pkt 7 u.g.n., gdyż nie będą stanowić działek budowlanych niezbędnych do obsługi budynku mieszkalnego i nie umożliwią prawidłowego, bezkonfliktowego oraz racjonalnego korzystania z budynków na nich położonych. Fakt, że według danych z ewidencji gruntów i budynków (wypisu z kartoteki budynków według stanu na dzień 29 lipca 2019 r.) budynek o adresie ul. [...] oraz budynek o adresie ul. [...] stanowią samodzielne budynki mieszkalne jednorodzinne, którym organ nadał samodzielne numery ewidencyjne - odpowiednio: [...] oraz [...], nie może wpływać na ocenę dopuszczalności podziału przedmiotowej nieruchomości. Ocena bowiem prawidłowości dokonania ww. wpisów budynków, jako samodzielnych budynków do kartoteki budynków w ewidencji gruntów i budynków nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie [...] w upadłości likwidacyjnej wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 93 ust. 3b u.g.n. poprzez jego zastosowanie mimo wykluczenia jego stosowania równocześnie z art. 95 ust 7 u.g.n., co zaskutkowało odmową podziału działki [...];

- art. 95 ust. 7 u.g.n. poprzez jego błędną interpretację i błędne zastosowanie i w związku tym skutkujące odmową podziału działki [...].

- art. 4 pkt 3a u.g.n. poprzez jego zastosowanie niezgodnie ze stanem faktycznym, przejawiającym się uznaniem, że wnioskodawca nie spełnił przesłanek tego przepisu.

Zarzucił jej ponadto naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6, art. 7, art. 7a, ar. 8, art. 77 § 1 , art. 80, art. 81a , art.107 § 3 , w zw. z art. 77 § 1 i art. 80, art. 11 oraz art. 107 § 3 i art. 138 § 1 ust. 2 k.p.a., którego to naruszania upatrywał w dowolnym ustalaniu stanu faktycznego oraz dolnej interpretacji mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa; braku uwzględniania merytorycznych argumentów strony i tendencyjnym traktowaniu jego wniosków, jak też wybiórczej ocenie materiału dowodowego w sprawie; a także naruszeniu zasad rozstrzygania na korzyść strony wątpliwości co do stanu faktycznego oraz co do normy prawnej. Efektem zaś tych naruszeń było zdaniem skarżącego utrzymanie w mocy wadliwej prawnie decyzji organu pierwszej instancji, mimo zaistnienia podstaw do wydania decyzji reformatoryjnej.

W oparciu o te zarzuty, rozwinięte w obszernych motywach skargi wniósł on o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji ze wskazaniem konieczności wydania przez organ odwoławczy decyzji wyrażającej zgodę na podział, a także zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 95 pkt 7, stanowiący, że podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Przypadek uregulowany w cytowanym przepisie, jak wskazywał w wydanym w sprawie wyroku z 30 marca 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 2330/20 Wojewódzki Sąd Administracyjnym w Warszawie – przywoływanym także przez Kolegium - dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim zaś wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Podział taki jest więc możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która tworząc działkę budowlaną (działki budowlane) w rozumieniu 4 ust. 3a u.g.n., umożliwi prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. W tego typu sprawie istotne jest więc to, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r. I OSK 5/09, Lex nr 573283).

W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy nie jest sporne, że wydzielenie z położonej w W., dzielnicy M., nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] projektowanej działki nr [...] jest niezbędne dla korzystania posadowionego w jej obszarze budynku ozn. nr [...] przy ul. [...]. Nie jest sporna również dopuszczalność wyodrębnienia w ramach podziału niezabudowanej działki nr [...] (reszty dzielonego gruntu). Istota sporu sprowadza się natomiast do możliwości wydzielenia z ww. nieruchomości działek nr [...] i [...], w obszarach których zlokalizowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowę bliźniaczej, oznaczony odpowiednio nr [...] i [...] przy ul. [...]. Kluczowe zaś dla rozstrzygnięcia tego zagadnienia jest ustalenie, czy poszczególne części owego obiektu, oddzielne od siebie wspólną ścianą, w której umiejscowione zostały przewody kominowo/wentylacyjne, mogą być traktowane jako odrębne budynki - jak wywodzi skarżący; czy też - jak uznały organy obu instancji - jest to jeden budynek, a zatem podział geodezyjny nieruchomości, gdzie granica oddzielenia przebiegałaby wzdłuż osi ściany oddzielającej jego dwie części nie spełnia celu określonego w art. 95 pkt 7 u.g.n., tj. wydzielania działek budowlanych niezbędnych do obsługi budynku. Mamy bowiem w tym przypadku do czynienia z jego konstrukcyjną nierozerwalnością.

Odnosząc się do tak zarysowanego problemu prawnego, w pierwszej kolejności zauważyć wypada, że o ile w obowiązujących przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682) przywoływanej dalej jako: "p.b." zdefiniowane zostało pojęcie budynku i budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to nie zostało zdefiniowane samo pojęcie "zabudowy bliźniaczej" czy "szeregowej", jak również brak jest unormowań wprost wskazujących jak traktować poszczególne części takiej zabudowy. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy budynkiem jest więc "obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach." W myśl natomiast art. 3 pkt 2a p.b. "ilekroć w tej ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku". Mając na względzie te definicje, jak też uwzględniając, że przy wykładni art. 3 pkt 2a p.b. należy uwzględnić samą definicję budynku, dla oceny czy mamy do czynienia z budynkiem jednorodzinnym wolno stojącym o dwóch mieszkaniach, czy też z odrębnymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, istotne znaczenie będzie miało, czy obie części obiektu mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie nawzajem, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku z art. 3 pkt 2 p.b. W tym stanie rzeczy – jak wskazuje się w orzecznictwie - nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu, ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza, oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne, czyli budynki jednorodzinne zrealizowane w formie zabudowy bliźniaczej (por. wyroki NSA: z 27 października 2009 r. II OSK 1601/08, Lex nr 571850; z 5 lutego 2020 r. II OSK 2952/18, Lex nr 3072402). Jak wskazano przy tym w ostatnim z przywołanych wyroków oczywiste jest, że zaprojektowanie wskazanych elementów konstrukcyjnych jako wspólnych dla obu budynków znacząco obniża koszty realizacji całości, nie uniemożliwiając równocześnie ich całkiem niezależnego funkcjonowania, przy spełnianiu cech budynku określonych w art. 3 pkt 2 p.b.. Natomiast o samodzielności funkcjonalnej tych budynków może świadczyć m.in. posiadanie osobnych wejść, klatek, instalacji, przyłączy, szamb, czy garaży. Trafność powyższego poglądu potwierdza pośrednio przepis § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), który stanowi, że części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie - od fundamentu do przykrycia dachu - mogą być traktowane jako odrębne budynki. W powyższym rozporządzeniu wykonawczym do ustawy Prawo budowlane także funkcjonuje pojęcie budynków wolno stojących, bliźniaczych i szeregowych. Przepis § 217 ust. 2 rozporządzenia określa z kolei klasę odporności ogniowej ściany oddzielającej segmenty jednorodzinnych budynków ZL IV: bliźniaczych, szeregowych lub atrialnych. Z kolei w przywoływanej w toku postępowania, jak też skardze [...] ([...]), stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), w objaśnieniach wstępnych do pojęć podstawowych wskazuje się, że: "W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeżeli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane". Według [...] zatem nawet brak ściany przeciwpożarowej nie wyklucza uznania zabudowy jednorodzinnej za bliźniaczą, jeżeli tylko oba budynki zostały tak zaprojektowane, że mogą być odrębnie wykorzystywane.

W okolicznościach niniejszej sprawy analiza dokumentów architektonicznych zgromadzonych w aktach w tym załączonych do wniosku rzutów poszczególnych kondygnacji budynku zlokalizowanego na projektowanych do wydzielania działek [...] i [...], opinii Zakładu Usług [...] nr [...] wskazuje, że obiekt ów w istocie stanowią dwa odrębne budynki jednorodzinne wykonane w zabudowie bliźniaczej, chrakteryzujące się samodzielnością konstrukcyjna, której – co istotne - nie podważa posiadanie wspólnej ściany, w której zlokalizowane zostały odrębne dla każdego z tych budynków przewody kominowe i wentylacyjne. Odrębność tych budynków potwierdza także - wbrew temu co twierdzi Kolegium - fakt wyodrębnienia ich jako takich w ewidencji gruntów i budynków (objęcia ich odrębnymi pozycjami w kartotece budynków). Jak zasadnie zwracał uwagę skarżący w toku postępowania, dla każdego z tych budynków zawarte zostały oddzielne umowy o ustanowieniu spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego i założone zostały oddzielne księgi wieczyste nr [...] i [...]. Podstawą zaś ujawnienia w nich ograniczonych praw rzeczowych były właśnie wspomniane wyżej kartoteki budynkowe i rzuty domów. Umniejszanie zatem ich znaczenie dla oceny zagadnienia samodzielności konstrukcyjnej budynków – jak miało to miejsce w sprawie - było nieuprawnione, co czyni formułowane względem skarżonej decyzji zarzuty naruszenia art. 7, 77 i 80 uzasadnione. Naruszenie to zaś nie tylko mogło, ale miało istotny wpływ na wynika sprawy. Doprowadziło bowiem do nieuzasadnionego i pozostającego w sprzeczności z obrazem stanu faktycznego wyłaniającym się ze zgromadzonego w aktach materiału dowodowego wniosku o braku samodzielności konstrukcyjnej dwóch budynków przy ul. [...] oraz [...]. To zaś skutkowało błędnym rozpatrywaniem zaproponowanego podziału z perspektywy możliwości dokonania równoczesnego podziału jednego budynku, a nie oceny zasadności zgłoszonego żądania w aspekcie – jak stanowi o tym art. 95 pkt 7 u.g.n. - niezbędności wydzielenia projektowanych działek jako niezbędnych do korzystania z każdego z odrębnych budynków jednorodzinnych, tj. działki nr [...] jako niezbędnej do korzystania z budynku przy ul. [...], a działki nr [...] z budynku przy ul. [...]. Konsekwencją takiego podejścia była z kolei nieuprawniona w okolicznościach faktycznych sprawy odmowa zatwierdzenia proponowanego podziału nieruchomości, o czym orzekł Prezydent [...], a którego decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy.

Rację ma zatem skarżący, że kwestionowana przez niego decyzja wydana została z istotnym naruszeniem przepisów prawa materialnego tj. art. 95 pkt 7 u.g.n. W zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. Prawidłowe bowiem zrekonstruowanie stanu faktycznego i prawnego prowadzić winno do wniosku, że proponowane do wydzielenia działki - zważywszy na ich areał, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej - umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków na nich posadowionych. Spełnione zostały zatem warunki do zatwierdzenia zaproponowanego podziału.

Zasadnie również skarżący zarzucał Kolegium, że rozpoznając sprawę organ ów zdawał się abstrahować od tego, że wymienione we wniosku o podział nieruchomości [...] w upadłości likwidacyjnej. Należy zaś mieć na uwadze, że celem tego podziału jest m.in stworzenia warunków do możliwości przyporządkowanie do każdego z domów koniecznej działki i zrealizowanie tym samym przez [...] obowiązków, o których mowa art. 42 ust. 3 w zw z art. 2 ust. 3 zd. drugie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2021 r., poz. 648). W dalszej zaś kolejności do zastosowania się przez nią do prawnego obowiązku ustanowienia na rzecz uprawnionych spółdzielców odrębnej własności domu przy jednoczesnym wskazaniu w akcie notarialnym przypisanej do niego powierzchni działki, czego bez zatwierdzenia podziału nieruchomości zabudowanej trzema budynkami spełnić nie sposób. Okoliczności te, kierując się słusznym interesem społecznym i słuszny interes obywateli, organ winien wziąć pod uwagę prowadząc postępowanie administracyjne, do czego obligował go art. 7 k.p.a. Pomijając je zatem nie tylko naruszył wyrażoną w tym przepisie zasadę, ale także uchybił jednej z fundamentalnych dyrektyw prowadzenia przez organy administracji publicznej postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 § 1 k.p.a.).

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259), orzekł jak w sentencji. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej ustawy oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265).

Rozpoznając ponownie sprawę Kolegium, mając na względzie ocenę prawną sformułowaną w uzasadnieniu niniejszego wyroku oraz przypisane organowi odwoławczemu kompetencje, podejmie w niej rozstrzygnięcie o charakterze reformatoryjnym, tę ocenę respektujące.