Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 152/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-07-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 54, art. 61 ust. 1, art. 64
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4, 5, 7, 8, 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 23 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 lipca 2020 r. sprawy ze skargi W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta O. W. z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...], znak [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako Kolegium lub SKO) decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] działając na podstawie art. 1, art. 17 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 570), art. 17 pkt. 1, 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt. 1 kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 poz. 2096, dalej k.p.a.) po rozpoznaniu odwołania A.Z.. oraz H. i W. B. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. W. z dnia [...] listopada 2019 r., nr [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, na terenie położonym w O. W., przy ulicy [...], na działce o numerze ewidencyjnym [...]

Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu [...] lipca 2019 r. wpłynął do organu wniosek Spółki A w N. S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, na terenie położonym w O. W., przy ulicy [...], na działce o numerze ewidencyjnym [...]

Decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. Prezydent Miasta O. W. wydał decyzję nr [...] ustalającą warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Materialnoprawną podstawę decyzji organu I instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r poz. 1945 ze zm. dalej u.p.z.p.). Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ww. ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla ustalenia zgodności funkcji planowanej inwestycji jak i określenia poszczególnych parametrów i wskaźników zabudowy organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadach określonych w u.p.z.p. oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporządzenie).

Jak wynika z analizy działka nr [...] (obręb [...]) znajduje się w ciągu nieruchomości, zlokalizowanych wzdłuż pokrytej asfaltem drogi gminnej. Na analizowanym obszarze występuje zabudowa, która powstała w ostatnich latach, a także następujące sieci infrastrukturalne: wodociąg, gazociąg, kanalizacja sanitarna i kanalizacja deszczowa oraz linie: telekomunikacyjna i energetyczna NN.

Organ wskazał, że szerokość frontu działki w miejscu planowanej inwestycji wynosi 40 m, wobec czego granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległościach nieznacznie przekraczających jej trzykrotną szerokość, czyli 120 m (wartości zmienne w zależności od istniejącego układu drogowego i kształtu nieruchomości), tj.; 130 m w kierunku wschodnim, 139 m w kierunku północnym, 153 m w kierunku południowym, a naturalną zachodnią granicę obszaru analizowanego wyznacza linia kolejowa O. - O..

Obszar objęty wnioskiem, to teren niezabudowany, posiadający dostęp do utwardzonej drogi publicznej, która zapewnia obsługę komunikacyjną przedmiotowej działki oraz działek sąsiednich. Ze względu na położenie w granicach administracyjnych miasta teren działek (grunt klasy IVa, V) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Na obszarze objętym analizą występuje zabudowa mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna oraz obiekty związane bezpośrednio z obsługą tego typu zabudowy tj. budynki gospodarcze i garażowe. Ponadto występuje zabudowa usługowa m.in. market [...], gabinet [...], zakład mechaniki [...] oraz [...]. Nieruchomości niezabudowane użytkowane są rekreacyjnie lub rolniczo. Zdaniem organu planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji występujących na analizowanym obszarze.

Organ wskazał, że w rejonie analizowanej działki występuje nieregularnie ukształtowana linia zabudowy odsunięta od granic pasów drogowych dróg gminnych na odległość od około 4 m do 31 m. Biorąc pod uwagę występujące uwarunkowania, wydaje się właściwe ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy zlokalizowanej w odległości 10 m od granicy pasa drogowego drogi gminnej.

Na sąsiadujących działkach wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy budynkami w stosunku do powierzchni tych działek zawiera się w przedziale od 0 do około 40 %. W powyższej sytuacji w odniesieniu do wniosku inwestora ustalono, że na obszarze działki nr [...] należy przyjąć wskaźnik zabudowy wynoszący 10 %.

Szerokość elewacji frontowych budynków na analizowanym obszarze waha się w zakresie pomiędzy około 3 m a 43,5 m. Zdaniem organu ze względu na charakter zabudowy szerokość elewacji frontowej każdego z budynków mieszkalnych powinna być zbliżona do 18,0 m z tolerancją do +- 20%.

Wysokość ściany elewacji w zabudowie na analizowanym obszarze waha się zazwyczaj od 2,5 m {pod stromym dachem) do około 16,0 m. Biorąc pod uwagę konieczność zapewnienia spójnego charakteru zabudowy zalecono podobną wysokość elewacji frontowej. W decyzji wskazano, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ( do najwyżej położonej krawędzi dachu od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) nie mniej niż 9 m nie więcej niż 16m.

Zabudowa mieszkaniowa na analizowanym obszarze, to zabudowa posiadająca od 1 do 5 kondygnacji nadziemnych i taką też należy dopuścić na terenie planowanej inwestycji.

Na analizowanym obszarze budynki są przykryte symetrycznymi dachami stromymi, o nachyleniu połaci dachowych w zakresie od 20° do 40° (70° w przypadku dachu niesymetrycznego) lub dachami płaskimi. Kalenice dachów ukształtowane równolegle lub prostopadle względem ulicy. W odniesieniu do wnioskowanej zabudowy przyjęto, że projektowane dachy winny być płaskie (kąt nachylenia połaci dachowych do 15°).

W decyzji określono również warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki i szczegółowe zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Linie rozgraniczające teren inwestycji określono na mapie stanowiącej załącznik graficzny nr [...] do decyzji.

Sumując organ stwierdził, że w sprawie ziściły się przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, zgodnie z ww. parametrami.

Od powyższej decyzji odwołali się A. Z. oraz H. i W. B.. W odwołaniach podniesiono, że inwestycja nie kontynuuje funkcji występującej w terenie i narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Dookoła planowanej zabudowy znajdują się domki jednorodzinne w niskiej zabudowie, a planowany przez inwestora 5-piętrowy blok nie wpisuje się w całość urbanistyczną. Zdaniem odwołujących infrastruktura, szczególnie w zakresie dostępu do wody nie jest wystarczająca.

Opisaną we wstępie decyzją z [...] grudnia 2019 r. SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium powtórzyło zawarte w decyzji I instancji ustalenia co do spełnienia przez inwestora warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zdaniem Kolegium spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa gdyż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa jedno i wielorodzinna, poza tym zabudowa usługowa, m.in. market [...], warsztat [...], zakład [...]. Linia zabudowy jest nieregularna i wynosi od ok. 4 m do ok. 31 m. W ocenie organu I instancji linia zabudowy dla planowanej inwestycji w odległości 10,0 m od granicy pasa drogowego drogi gminnej nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Kolegium wskazało, że zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W przedmiotowej sprawie ustalono, że intensywność zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 0 % do 40 %. Kolegium ustaliło, że średnia wartość tego parametru wynosi ok. 23 % (1656:73). W obszarze analizowanym występuje liczna zabudowa, której wskaźnik intensywności zabudowy nie przekracza średniej wartości bądź jest bardzo zbliżony, np. działka nr [...] - 11 %, działka nr [...] - 7 %, działka nr [...] - 7 %, działka nr [...] - 13 %. W obszarze analizowanym wskaźnik intensywności zabudowy jest bardzo zróżnicowany. Jak wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu największa wartość wynosi 52 %. Wobec tego dla planowanej inwestycji można ustalić intensywność zabudowy na poziomie 10 %.

SKO wskazało, że zgodnie z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Szerokość elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 3 m do 43,5 m. Kolegium ustaliło, że średnia wartość szerokości elewacji frontowej wynosi ok. 11 m (1246,5:115). Przy uwzględnieniu tolerancji 20 % parametr ten powinien mieścić się w przedziale od 8,4 m do 13,6 m. Zdaniem organu I instancji ustalenie szerokości elewacji frontowej każdego budynku na poziomie 18 m będzie stanowić kontynuację istniejącego sposobu zagospodarowania działek istniejących w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium, można zastosować odstępstwo od ogólnej zasady, uregulowane w § 6 ust. 2 cyt. rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Zdaniem organu, uwzględniając rozmiar działki inwestycyjnej i wyniki powyższej analizy, możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie ok. 18 m. W obszarze analizowanym występuje zabudowa, której szerokość elewacji frontowej jest zbliżona lub większa od ustalonej dla planowanej inwestycji, jak np. działka nr [...], [...] - 20 m, działka nr [...] - 32 m, działka nr [...] - 15 m i 20 m. Zgodnie z § 7 ust. 1-4 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej waha się od 2,5 m do 16 m. Istniejąca zabudowa ma zróżnicowaną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. W związku z tym organ I instancji, uwzględniając zachowanie ładu przestrzennego i istniejące zagospodarowanie terenu przyjął dla planowanego budynku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 9 m do 16 m. Organ I instancji uzasadnił swoje ustalenia wynikami analizy. SKO podkreśliło, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o wysokości zbliżonej do planowanej inwestycji, jak działka nr [...], działka [...]. Spełniony został również parametr związany z geometrią dachu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi i z dachami stromymi, o kącie nachylenia połaci dachowych od 20 ° do 45°. Kalenice dachów ukształtowane są równolegle lub prostopadle względem ulicy. Przyjęcie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego o kącie nachylenia do 15 ° jest zgodne z parametrami istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez projektowany zjazd. Istniejące uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w media jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Ponadto, powołując się na art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, SKO stwierdziło, że przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 4 u.p.z.p. nie stosuje się na terenie miasta K.. Organ pierwszej instancji zweryfikował wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami. W tym zakresie również zostały spełnione wszystkie przesłanki.

Mając to na uwadze Kolegium stwierdziło, że organ I instancji zasadnie uznał, że spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Nie znalazł przy tym podstaw do uwzględnienia odwołania.

W skardze do WSA W. B. reprezentowany przez radcę prawnego G. W. wniósł o uchylenie decyzji obu instancji, zasądzenie kosztów postępowania i podniósł następujące zarzuty:

1. brak oznaczenia stron postępowania w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie ich jedynie w rozdzielniku

2. niepodpisanie załączników 3a-3d i opatrzenie jedynie pieczęcią Urzędu Miasta

3. z decyzji o warunkach zabudowy nie wynika kto jest właścicielem nieruchomości

4. załączona do decyzji analiza grafiiczna jest w kawałkach przez co jest nieczytelna

5. z decyzji nie wynika w jaki sposób ustalono parametry wyjściowe do obliczenia wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni kolejnych działek, ani pozostałe dane na podstawie których ustalono parametry dla inwestycji

6. naruszenie art. 52 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.zp. poprzez brak załączenia przez inwestora do wniosku projektu w formie graficznej uzupełnionego opisem

7. naruszenie § 9 ust. 3 Rozporządzenia poprzez niewyznaczenie obszaru oddziaływania inwestycji, niewskazanie na mapie na jakim obszarze inwestor winien się zmieścić, a z mapy nie wynika z jaką kopią mapy mamy do czynienia (zasadniczą, katastralną czy inną)

8. naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia w zakresie prawidłowości analizy urbanistycznej, która zdaniem strony nie zawiera podstawowych danych, ani ich źródła co nie pozwala na weryfikacje wyliczeń, przez co materiał dowodowy w sprawie jest niekompletny

9. naruszenie § 4-8 rozporządzenia

10. naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa

11. wprowadzenie nieprzekraczalnej linii zabudowy podczas gdy § 4 rozporządzenia mówi o linii obowiązującej i nie ma podstaw aby wyznaczać inną dodatkową linię zabudowy

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie z dnia [...] lipca 2020r. pełnomocnik inwestora wniósł o oddalenie skargi podnosząc, że zarzuty skargi są bezzasadne. Podał, że przedmiotowy teren został już poddany analizie w 2009r., o czym skarżący wiedział nabywając nieruchomość. Stwierdzono wówczas, że w analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jednorodzinna z zabudową gospodarczą jako uzupełniającą, usługowa oraz tereny torów kolejowych.

Niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) Sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325., dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania jej z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), względnie naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta O. W. w przedmiocie warunków zabudowy, Sąd stwierdził, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, a zaskarżone decyzje naruszają prawo w sposób istotny, wymagający wyeliminowania ich z obrotu prawnego.

Niniejsza sprawa dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków wielorodzinnych 5- piętrowych wraz z infrastrukturą techniczną, położonych w O. W. przy ul. [...], oznaczonych jako działka o nr. ewid.[...] w obrębie geodezyjnym [...], a zatem materialnoprawną podstawę wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powoływanej w tekście jako u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (powoływanego w tekście jako "rozporządzenie").

W pierwszej kolejności obowiązkiem organu administracyjnego jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. ( § 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów ( § 3 ust. 2 rozporządzenia). Kopia mapy powinna być sporządzona w czytelnej technice graficznej, zapewniającej możliwość wykonywania ich dalszych kopii dla celów danego postępowania. Dodać również trzeba, że część graficzną analizy urbanistycznej, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy ( § 9 ust. 3 i 4 rozporządzenia).

Zgodnie z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną, zaś wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Ww. decyzja, podobnie jak analiza urbanistyczna, składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Załączniki do decyzji, określone w § 9 rozporządzenia, stanowią integralną część tej decyzji. Oznacza to, że stosownie do art. 107 § 1 k.p.a. załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji, której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji. Skoro bowiem załącznik graficzny do decyzji stanowi jej integralną część, to musi odpowiadać takim samym wymogom jak decyzja, czyli powinien zawierać stosowną adnotację opatrzoną podpisem i pieczęcią oraz wskazującą datę i numer decyzji, której stanowi integralną część (por. wyrok NSA z dnia 12 października 2006r., sygn. akt II OSK 491/06, dostępne pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Obowiązek ten dotyczy zarówno części tekstowej i graficznej decyzji, jak również załączników w postaci wyników analizy, zawierających także część tekstową i graficzną. W przypadku wadliwego sporządzenia tych załączników, decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna i może budzić uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Podobne stanowisko w tej kwestii wyraził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2007 r. sygn. akt II OSK 200/06 (Lex nr 327707). Uchybienia organów administracji architektonicznobudowlanej w tym zakresie stanowią zatem naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1 p.z.p.) wniosek o ustalenie warunków zabudowy, powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000.

Na mapie spełniającej powyższe wymagania, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna określać linie rozgraniczające teren inwestycji (art. 54 pkt 3 w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Stosownie natomiast do wymogów § 9 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy, część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie określiła znaczenia pojęć mapa zasadnicza i mapa ewidencyjna dla własnych potrzeb, dlatego też dla ustalenia znaczenia tych pojęć posiłkować się należy przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 276). Zgodnie z definicją legalną, zawartą art. 2 pkt 7 ww. ustawy, mapa zasadnicza to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych. Z powyższej definicji legalnej mapy zasadniczej wynika, że aby mogła ona prawidłowo spełniać swoją rolę, musi zawierać aktualne informacje przestrzenne, a zatem być mapą przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że kopia mapy, stanowiąca załącznik graficzny analizy (oznaczonej jako zał. 3a/3d, 3b/3c, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu), nie zawiera żadnych informacji, czy jest to mapa zasadnicza, czy też może katastralna. Nie zawiera nawet danych dotyczących organu, który ją wydał oraz informacji, dla jakich celów została wydana. Na samej mapie została oznaczona jedynie skala 1:1000, legenda oraz pieczątka Urzędu Miejskiego. Zwrócić należy uwagę, że do wniosku inwestora załączona została kopia mapy zasadniczej pochodząca z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (nr [...]). Próżno jednak odnaleźć taką informację na mapie wykorzystanej przez organ. W świetle powyższego zdaniem Sądu część graficzna decyzji o warunkach zabudowy i część graficzna analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zostały sporządzone na kopiach mapy, która nie spełnia wymogów art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Powyższe zaś zaważyło na uchyleniu decyzji organów obu instancji.

Należy również zwrócić uwagę na kolejne uchybienie polegające na niepodpisaniu przez osobę uprawnioną projektu decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5 u.p.z.p., albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. W aktach sprawy znajduje się projekt decyzji niemniej jednak jest to tylko wydruk niezawierający podpisu ani pieczęci osoby uprawnionej- jak należy domniemywać M. N. (str. 4 projektu). Projekt decyzji o warunkach zabudowy musi zostać sporządzony przez osobę, która została wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. W tym kontekście za bardzo ważny wymóg należy uznać to, żeby wykazać autorstwo tegoż projektu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (wyr. z 14.12.2011 r., IV SA/Po 673/11, CBOSA) uznał, że do projektu decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajdują zastosowanie ogólne zasady sporządzania dokumentów w formie pisemnej, w świetle których podpis autora winien być umieszczony pod tekstem oświadczenia woli, co w przypadku dokumentów wielostronnicowych oznacza konieczność złożenia podpisu co najmniej na ostatniej stronie (przy dodatkowym założeniu, że poszczególne strony dokumentu pozostają ze sobą w związku logicznym pozwalającym stwierdzić zachowanie ciągłości tekstu). W niniejszej sprawie projekt decyzji znajdujący się w aktach sprawy nie został na żadnej ze stron podpisany przez jego autora, co zdaniem Sądu wymaga uzupełnienia przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Powyższe kwestie zaważyły o konieczności uchylenia decyzji organów obu instancji.

Strona skarżąca podnosiła również, iż z decyzji nie wynika jakie działki zostały poddane analizie, w szczególności w jaki sposób (w oparciu o jakie dane) ustalono linię zabudowy, powierzchnię zabudowy czy wysokość elewacji frontowej. Zdaniem skarżącego organ w sposób nieuprawniony wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy, z uwagi na to ze § 4 rozporządzenia mówi jedynie o linii obowiązującej, a nie- nieprzekraczalnej. Skarżący podnosił również, że planowana przez Inwestora zabudowa nie stanowi kontynuacji funkcji na obszarze analizowanym i warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie został spełniony.

Należy w tym kontekście wskazać, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (patrz: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2013, wyd. 7, komentarz do art. 61). Wobec tego planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06 – dostępny w bazie orzeczeń CBOSA).

Dopuszczenie nowej zabudowy zależy od stwierdzenia, że zabudowa taka wraz z zabudową już istniejącą w sąsiedztwie będzie kształtowała harmonijną przestrzeń z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, a także kompozycyjno – estetycznych, zgodnych z założeniami ładu przestrzennego. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do przywołanego już wcześniej rozporządzenia z [...] sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu wskazuje, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Zauważyć należy, iż analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania, innymi słowy sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2013 r. o sygn. akt IV SA/Po 936/12, wyrok WSA w Krakowie z 26 października 2017 r. o sygn. akt II SA/Kr 649/17 - publ. W bazie orzeczeń CBOSA).

W przedmiotowej sprawie przeprowadzono analizę urbanistyczną terenów otaczających teren planowanej inwestycji wyznaczonych w odległości nieznacznie przekraczającej, w zależności od istniejącego układu drogowego i kształtu nieruchomości, trzykrotną szerokość frontu działki wynoszącego 40 m (130 m w kierunku wschodnim, 139 m w kierunku północnym, 153 m w kierunku południowym i na zachód linią kolejową O. O.). Obszar ten został wyznaczony w sposób prawidłowy.

Następnie, w oparciu o przeprowadzoną na tak wyznaczonym obszarze, analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, organ ten stwierdził, że planowana zabudowa nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i da się z nią w praktyce pogodzić. Na wyznaczonym obszarze występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna, zabudowa usługowa (market [...]), gabinet [...] zakład mechaniki [...] i zakład [...]. Planowana inwestycja dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną. W obszarze analizowanym znajdują się budynki o różnych funkcjach, w tym usługowej, handlowej, mieszkaniowej. Planowana inwestycja nie odbiega więc w tym zakresie od istniejącej zabudowy terenu.

Jak wynika z analizy urbanistycznej w pobliżu budynku inwestora, w obszarze analizowanym, znajdują się budynki o różnych wysokościach, co związane jest z bardzo zróżnicowaną zabudową na tym terenie. Do analizy wzięto pod uwagę wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia:

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Wykładnia użytego w § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia zwrotu "przedłużenie" prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości, wymienionych w nim krawędzi, na działkach sąsiednich. Kontynuowanie czegoś, to robienie tego dalej, bez przerwy. Jako działki sąsiednie należy zatem uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Podkreślić nadto należy, iż pojęcie "działka sąsiednia" użyte w § 7 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany". Choć zatem za zbyt restrykcyjny uznać należy wyrażany w literaturze pogląd, iż pojęcie "działka sąsiednia" użyte w tych przepisach oznacza działkę gruntu, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (M. Szewczyk, W sprawie interpretacji pojęcia "działka sąsiednia", CASUS 2005/1/6), to jednak nie budzi wątpliwości Sądu, iż pojęcie to oznacza bliskie sąsiedztwo. Natomiast wyrażenie "obszar analizowany" oraz zwrot "teren, na który inwestycja będzie oddziaływać" oznaczają tzw. dalsze sąsiedztwo. Nie ma jednak przeszkód zdaniem Sądu aby w przypadku ustalania nowej zabudowy wykorzystać nieruchomości z tzw. dalszego sąsiedztwa, bowiem ocena czy inwestycja będzie się wpisywać w ład urbanistyczny wymaga uwzględnienia innych nieruchomości w obszarze analizowanym. W szczególności jest to możliwe gdy na obszarze tym znajdują się nieruchomości o zróżnicowanych wysokościach- jak w niniejszej sprawie. Przez ustalenie wysokości planowanej zabudowy zgodnie z regułami określonymi w § 7 ust. 1-3 rozumieć w niniejszej sprawie należy nawiązanie do zabudowy już istniejącej na najbliższych działkach położonych w bezpośrednim otoczeniu terenu planowanej inwestycji. W przypadku gdy wysokość na działkach sąsiednich tworzy uskok przyjmuje się jej średnią wysokość na obszarze analizowanym, dopuszcza się również wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy.

W niniejszej sprawie z analizy urbanistycznej wynika, że w najbliższym sąsiedztwie inwestycji znajdują się zabudowania o zróżnicowanej funkcji i wysokości. Nie jest więc tak jak podnosi skarżący, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się wyłącznie niskie domki jednorodzinne. Należy zauważyć, że na działce nr [...] i [...] znajdują się budynki o wysokości 16 m, dalej na działkach [...] i [...] budynki o wysokości 15 m. Wysokość elewacji w obszarze analizowanym waha się od 2,5 m do 16 m. Za dopuszczalne więc należy wskazanie w decyzji aby wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalić w przedziale nie mniej niż 9 do 16 m. Tak ustalona wysokość wpisuje się zdaniem Sądu w ład przestrzenny. Sposób jej określenia jako przedziału wartości- tzw. widełek jest akceptowalnym sposobem określania parametrów nowej zabudowy.

Szerokość elewacji frontowej została ustalona na 18 m z tolerancją +/- 20%. Jak wynika z akt sprawy w obszarze analizowanym występują budynki o szerokości 13,5-14,5 m (na działkach nr [...], [...], [...]/ i [...]), 33m (dz. nr [...]) a nawet 43,5 m (na dz. nr [...]). Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Za dopuszczalne należało wiec ustalenie szerokości elewacji frontowej jako zbliżoną do 18 m, z tolerancją do 20%.

Jak wynika z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wielkość powierzchni zabudowy zawiera się w przedziale od 0-40 %. Wobec tego ustalenie jej na poziomie 10 % dla działki inwestora również należało uznać za dopuszczalne.

W analizowanym obszarze występują budynki o dachach stromych jak i płaskich. Za uzasadnione Sąd uznał przyjęcie dla projektowanej zabudowy płaskiego dachu o kącie nachylenia połaci dachowych do 15 stopni.

Z decyzji wynika, że dla planowanej inwestycji została ustalona nieprzekraczalna linia zabudowy zlokalizowana w odległości 10 m od granicy pasa drogowego drogi gminnej. Skarżący wskazywał, że niedopuszczalne jest użycie określenia "nieprzekraczalnej linii zabudowy" z uwagi na to, że § 4 mówi jedynie o obowiązującej linii zabudowy.

Należy więc wskazać, że stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się jednak inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Jednakże, w przepisach u.p.z.p. – tak w części, która dotyczy wydawania decyzji przewidzianych tą ustawą, w razie gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i w części wskazującej, jakie postanowienia mają być zawarte obowiązkowo w planie miejscowym – wskazuje się, iż konieczne jest określenie "linii zabudowy". W żadnym miejscu ustawy nie używa się zaś określenia "obowiązująca linia zabudowy". Stosując prawidłową wykładnię rozporządzenia wykonawczego i mając na uwadze, iż podstawowym aktem regulującym materię wiążącą się z zapewnieniem ładu przestrzennego jest u.p.z.p., zaś rozporządzenie wykonawcze ma jedynie na celu ułatwić jej wykonanie, należy więc stwierdzić, że użyte w rozporządzeniu określenie "obowiązująca linia nowej zabudowy" to w istocie taka linia zabudowy, która prawidłowo ustalona w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wiąże organ architektoniczno-budowlany przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast zakres związania ustaloną już ostateczną decyzją o warunkach zabudowy przyjętą w tej decyzji linią zabudowy jest uzależniony od warunków konkretnej sprawy i wynika z potrzeby realizacji podstawowego celu ustawy jakim jest zachowanie ładu przestrzennego. Przykładowo wskazać należy, iż w zależności od uwarunkowań lokalnych koniecznym będzie niekiedy przyjęcie wymogu, by nowa zabudowa powstawała wzdłuż linii zabudowy (co może mieć miejsce np. przy zabudowie pierzejowej), zaś w innej sytuacji wystarczającym będzie określenie linii zabudowy jako linii nieprzekraczalnej, to jest linii wyznaczającej granicę maksymalnego zbliżenia nowej zabudowy do drogi publicznej. Inaczej rzecz ujmując, wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z § 4 rozporządzania co do zasady nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Po 814/17, wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2018 r. sygn. II SA/Po 1246/17 dostępny w bazie orzeczeń CBOSA).

Końcowo Sąd wskazuje, że wbrew twierdzeniom skargi na mapach (abstrahując od kwestii nieoznaczenia z jakich zasobów one pochodzą, omówionych we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia) w formie tabel, przy każdej z działek oznaczono ich parametry i w ocenie Sądu taka forma danych jest czytelna i pozwala zweryfikować wyznaczone dla inwestycji parametry. Również załączenie mapy składającej się z 4 elementów nie miało wpływu na jej czytelność.

Odnosząc się zaś do zarzutu strony, co do nieprawidłowego ustalenia/ oznaczenia stron postępowania (zarzut nr [...] w skardze) Sąd wskazuje iż zarzut ten mógłby być podnoszony dopiero na etapie wznowienia postępowania przez stronę, która została pominięta (art. 145 §1 1 pkt 4 k.p.a.). Wobec tego w kontekście niniejszej sprawy, gdzie skarżący był stroną postępowania, zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie.

Prowadząc ponownie postępowanie administracyjne Prezydent Miasta O. W. zobligowany będzie uwzględnić poczynione wyżej uwagi i czuwać nad tym, aby decyzja w sprawie warunków zabudowy, a także analiza urbanistyczna (w tym jej załączniki graficzne) odpowiadały przepisom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Z tych wszystkich względów Sąd orzekł, jak w punkcie 1-szym sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. na które składały się uiszczony wpis od skargi [...] zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa [...] zł i wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego, radcy prawnego G. W., [...] zł ustalone w oparciu o § 14 ust. 1 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 poz. 265).