Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 651/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 7, 77 par 1, art 107 par 1, art 15
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art 153, ust 1, art 156 ust 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par 4 ust 4 i par 36 ustb1 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędzia WSA Łukasz Trochym po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...]r.; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy [...] kwotę 267 (dwieście sześćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...], decyzją z utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z [...] sierpnia 2019 r. ustalającą odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], gmina [...], która zgodnie z decyzja Starosty [...] nr [...] z [...] października 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa stała się własnością Gminy [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy [...] wydał decyzję nr [...] z [...] października 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz zatwierdził projekt budowlany pod nazwą: "[...]".

Decyzją nr [...] z [...] grudnia 2017 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z [...] października 2016 r. Tym samym powyższa decyzja stała się ostateczna [...] grudnia 2017 r.

W wyniku podziału powstała działka nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], przeznaczona pod inwestycję drogową.

Pismem z [...] listopada 2018 r. Starosta [...] zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w miejscowości [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2019 r. Starosta [...], w pkt. [...] ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], gmina [...], w kwocie [...] zł. na rzecz: P. S. oraz E. S., w pkt. [...] odmówił powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt. [...] o kwotę równą 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt. [...] oraz w pkt. [...] zobowiązał Gminę [...] do zapłaty ustalonego w pkt. [...] odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina [...] kwestionując operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie oraz wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i ponowne ustalenie odszkodowania.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2020 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] sierpnia 2019 r. W uzasadnieniu organ przytoczył treść: art. 12 ust. 4, 4a i 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474) – dalej zwanej "specustawą", art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 2, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) – dalej zwanej "ugn", § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów Z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem".

W ocenie organu odwoławczego w niniejszej sprawie kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności.

Dalej Wojewoda wskazał, że w prowadzonym przed Starostą [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z [...] kwietnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. określający wartość rynkową nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, po analizie którego organ I instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Rzeczoznawca M. S. oparł wycenę na § 36 ust. 4 rozporządzenia i wobec tego mógł dokonać wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero po stwierdzeniu, że nie jest możliwe określenie wartości gruntów pod drogi przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Rzeczoznawca M. S. zbadał przeznaczenie terenu na datę wydania decyzji nr [...] o zrid, tj. [...] października 2016 r. W tej dacie działka nr [...] zgodnie z wyrysem i wypisem z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z dnia [...] grudnia 2018 r. wydanym przez Wójta Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] września 2001 r. w sprawie zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego [...] [...], [...] [...], [...], [...] oraz terenu [...] w gminie [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] października 2001 r. ze. zm.) położona jest na terenie o przeznaczeniu podstawowym: symbol planu [...] (ul. [...]).

Z powyższego wynika, że działka nr [...] na dzień wydania decyzji o zrid znajdowała się na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną.

W nawiązaniu do odwołania Gminy [...] przedstawione w nim zarzuty zawarte w pkt. 4-7 względem operatu sporządzonego Wojewoda [...] uznał za nieuzasadnione. Subiektywne przekonanie strony, że wartość podana w operacie jest zawyżona nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony nieprawidłowo. Biegły na str. [...] operatu dokonał charakterystyki ekonomicznej rynku nieruchomości, tj. podał rodzaj rynku, obszar rynku oraz okres badania. Biegły z rynku pozyskał ponad [...] transakcji, z których odrzucił te o dwóch skrajnych wartościach. Biegły na str. [...] operatu zamieścił zbiór transakcji [...]-elementowy, z którego wyselekcjonował próbkę [...]-elementową. Zapis na str. [...] operatu pomiędzy tabelą nr [...], a tabelą nr [...] jasno określa kolejne kryterium doboru transakcji do porównań

W ocenie organu odwoławczego także zarzuty Gminy [...] zawarte w pkt [...] odwołania, w którym kwestionuje przyjęcie górnego współczynnika korygującego dla cechy rynkowej sąsiedztwo i dla cechy położenie względem dróg są nieuzasadnione. Odwołujący nie przedstawił żadnego logicznego uzasadnienia dlaczego te cechy nie mają znaczącego wpływu na wycenę przedmiotowej działki. Rzeczoznawca na stronie [...] operatu wskazał: "Kryteria ustalono w niniejszym opracowaniu o stan rynku lokalnego na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego". W operacie na str. [...] biegły wskazał, że "Analizie poddano transakcje na terenie powiatu [...] dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne w okresie ponad dwóch lat poprzedzających datę, na którą wykonywana jest wycena (...)."

Na podstawie zamieszczonych danych w opracowaniu, odnotowane zostały także transakcje z rejonu Gminy [...], w tym jedna z nich za [...]/m2.

Po analizie operatu z [...] kwietnia 2019 r. organ II instancji stwierdził, że nie ma podstaw, aby kwestionować przyjęty przez rzeczoznawcę poziom cenowy. W aktach sprawy znajduje się także wyczerpująca odpowiedź rzeczoznawcy z [...] maja 2019 r. na zarzuty stron względem operatu z [...] kwietnia 2019 r., w której biegły uzasadnia przyjętą przez siebie metodologię wyceny, przyjętą wartość oraz wyjaśnia jakie czynniki uwzględnił przy jej określaniu.

Organ odwoławczy zaznaczył, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zgodnie z powyższym – w ocenie organu odwoławczego - operat szacunkowy z [...] kwietnia 2019 r. zawiera konsekwencje w przyjęciu metodologii, ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Od decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r. Gmina [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art.138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy pomimo, że decyzja ta została wydana z istotnym naruszeniem przepisów postępowania; 2) art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 kpa poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że organy administracyjne w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podczas, gdy w toku postępowania administracyjnego doszło do zaniechania wymienionego obowiązku oraz poprzez bezkrytyczne uznanie opinii (operatu szacunkowego) za pełnowartościowy dowód i pominięcie błędów popełnionych przez biegłego przy wydawaniu opinii. Wobec tego Gmina [...] wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji; 2) zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła, że okoliczność, że operat szacunkowy obejmuje wiadomości specjalne, co wyłącza możliwość wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy przez organy administracji, nie oznacza całkowitego braku możliwości skontrolowania operatu szacunkowego.

Zdaniem skarżącej w przedmiotowej sprawie organy obu instancji nie przeprowadziły w sposób wystarczający kontroli operatu i nie doprowadziły do sprostowania znajdujących się w nim błędów. Przyjęły opinię biegłego w sposób bezkrytyczny, ograniczając się do przywołania argumentacji rzeczoznawcy, pomimo tego, iż to na organie spoczywa obowiązek sprawdzenia na jakich przesłankach biegły wysnuł wnioski zawarte w opinii i skontrolowania prawidłowości jego rozumowania.

Sporządzony operat zawiera omyłki w obliczeniach i błędy, które mają istotne znaczenie. Na stronie [...] operatu w tabeli "obliczenie sumy współczynników korygujących" po zsumowaniu zakresu dolnego wartość wynosi [...], a powinna być [...] (co zostało obliczone na stronie [...] operatu w tabeli "obliczanie zakresu sumy wskaźników korygujących"), a po zsumowaniu zakresu górnego wartość wynosi [...], a powinno być [...] (co zostało obliczone na stronie [...] operatu "obliczanie zakresu sumy wskaźników korygujących").

W ocenie skarżącej wartości obliczone w zakresie dolnym i górnym, biorąc pod uwagę wagę cechy w % są obliczone nieprawidłowo, w stosunku do przyjętych na stronie poprzedniej operatu wskaźników korygujących. Ponieważ tabela jest wynikiem analizy winna być spójna z dokonaną analizą. Takie zapisy mogą budzić uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości i rzetelności opinii. Jako takie uszły uwadze zarówno organu I, jak i II instancji, które winny zbadać, czy operat szacunkowy nie zawiera pomyłek, braków, czy niejasności, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, by miał on wartość dowodową.

Ponadto do określenia wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej zostały przyjęte transakcje o maksymalnej cenie [...] zł/m2 - [...] oraz minimalnej cenie [...] zł/m2 - [...]. Trudno zatem uznać, że zostają porównane nieruchomości podobne, z których jedna cena jednostkowa obiektów porównawczych jest prawie trzykrotnie wyższa od drugiej, z czego jedna położona jest na terenie gminy [...], druga zaś na terenie gminy [...], na granicy z [...]. Nie uwzględniono transakcji nie tylko z tej samej miejscowości, ale nawet nie z tej samej gminy oraz nie zostały uwzględnione nieruchomości o parametrach najbardziej odpowiadających nieruchomości wycenianej.

Gmina [...] jest gminą o statusie i charakterze wiejskim. Wyceniania nieruchomość położona jest we wsi [...], położonej na terenie gminy [...]. W ocenie skarżącej przyjęcie transakcji o maksymalnej cenie jednostkowej z obszaru cenowo i ekonomicznie atrakcyjniejszego [...], gmina [...] (na granicy z miastem [...] - [...] i [...]) koliduje z istniejącymi transakcjami z terenu Gminy [...], co ma wpływ na ustalenie prawidłowej i rzeczywistej wartości wycenianego gruntu, tym bardziej, że istnieje rynek nieruchomości na terenie Gminy [...]. W związku z tym nie ma konieczności rozszerzania rynku poza obszar Gminy [...], na powiat [...].

Dalej skarżąca wskazała, że w operacie rzeczoznawca opisał procedurę szacowania, gdzie w pkt. [...] na str. [...] operatu w oparciu o opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej Cmin oraz nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej Cmax. Natomiast na str. [...] w pkt. [...] rzeczoznawca zamieścił jedynie opis nieruchomości o cenie najniższej i cenie najwyższej nie opisując ich cech. Brak ten należało uznać za istotny, zważywszy, że cechy rynkowe stanowią kryteria, w oparciu o które porównuje się nieruchomości wyceniane z nieruchomościami przyjętymi do porównania (str. [...]) Nieokreślenie cech nieruchomości przyjętych do porównania uniemożliwia ocenę operatu pod kątem tego, czy rzeczywiście nieruchomości przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej.

Przyjęcie transakcji o cenie min. [...] zł i cenie max. [...] miało bezpośredni wpływ na obliczenie wskaźników korygujących, które mają zasadniczy wpływ na obliczenie wartości 1 m2 powierzchni wycenianej, przy cenie średniej [...] zł/m2.

Skarżąca podała, że posiada informacje (wykresy) trendu zmian poziomu cen na przestrzeni lat 2017-2018, gdzie ceny kształtują się średnio od [...] zł/m2. Ceny od [...] zł/m2 są cenami jednostkowymi (odnotowano ich kilka). Natomiast najwięcej transakcji drogowych jest w przedziale [...] zł/m2. Takie operaty są dowodem w postępowaniach prowadzonych przez ten sam organ w tym samym czasie. Zatem nie jest zrozumiałe, aby na terenie tej samej gminy, wyceniano grunty zajęte pod budowę dróg w cenie około [...] zł/m2, a w przypadku ul. [...] około [...] zł/m (różnica około [...] zł/m2 ). Również w tym samym czasie została wykonana i przyjęta przez Starostę wycena gruntu zajętego pod budowę ul. [...], gdzie w sporządzonym operacie wartość 1m2 określono w wysokości [...] zł/m2. Obecnie prowadzone jest również postępowanie o ustalenie odszkodowania za grunty przejęte pod budowę ul. [...], odległej od ul. [...] około [...] m. Wartość tych gruntów została oszacowana na około [...] zł/m2.

Tym samym naruszona została także wynikająca z art. 8 kpa zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów publicznych, gdyż przyjmowanie dowodów w postępowaniu o ustalenie odszkodowania, gdzie przy tej samej ulicy wartość gruntu różni się około [...] zł/m2 prowadzi do konfliktów i nierównego traktowania byłych właścicieli nieruchomości.

Wątpliwości budzi również fakt, że w operacie z [...] grudnia 2018 r. opisano na str. [...] operatu, że na działce znajduje się podejście i podjazd z kostki betonowej o pow. [...] m2 o wartości za cenę jedn. [...] zł. Natomiast w operacie zamiennym z [...] kwietnia 2019 r. na str. [...] operatu opisano, że na działce znajduje się podejście i podjazd z kostki betonowej o pow.[...] m2 o wartości za cenę jednostkową [...] zł. Jednakże w operacie zamiennym rzeczoznawca nie wykazał, skąd wzięły się różnice w powierzchni oraz przyjęciu dwukrotnie wyższej ceny jednostkowej, pomimo, iż w obu operatach oględziny sporządzono w tym samym dniu, czyli [...] listopada 2018 r.

Nie można uznać za wystarczającego wyjaśnienia na str. [...] operatu, że "operat zamienny sporządzono w związku z dostarczeniem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości zdjęć oraz opisu podejścia i podjazdu, a także nasadzeń roślinnych, o których w trakcie wykonywania pierwszego operatu autor nie wiedział". Rzeczoznawca wyceniając podjazd i podejście na podstawie oględzin [...] listopada 2018 r. był w terenie i na podstawie tej wizji określił przedmiot wyceny. Więc nie można twierdzić, że autor operatu nie miał wiedzy, co do powierzchni i rodzaju istniejącego podjazdu i podejścia.

Z fotorejestracji wykonanej na potrzeby ewidencji dróg gminnych z [...] lipca 2018 r. będącej w posiadaniu Gminy wynika, iż podjazd i podejście były wykonane z [...] [...], koloru [...], gdzie ceny na wolnym rynku kształtują się w przedziale [...] zł/m2.

W niniejszej sprawie dostrzeżono nieprawidłowości, niespójności i błędy, dlatego należało uznać, że organ I i II instancji naruszyły normy prawa procesowego, ponieważ nie dokonały wystarczającej analizy operatu szacunkowego i nie wystarczająco wnikliwie przeprowadziły postępowanie wyjaśniające.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Z treści art. 7, art. 77 § 1 kpa wynika, że organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności zobowiązany jest do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Tylko ustalone w takich warunkach fakty mogą bowiem stanowić materiał dowodowy będący podstawą faktyczną, niezbędną do wydania i uzasadnienia decyzji administracyjnej.

W oparciu o wskazane wyżej reguły postępowania dowodowego organy administracji publicznej winny również dokonać oceny opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Sąd zwraca uwagę, że w każdym postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny przydatności dowodu, jego poprawności a w konsekwencji wiarygodności. Ocena ta nie może opierać się wyłącznie na zbadaniu przesłanek formalnych (wyrok NSA z 13 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 758/17). Fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa) zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa). W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień, co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mu mocy dowodowej. Operat szacunkowy winien więc spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści (wyrok NSA z 8 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 773/17). Organ prowadzący postępowanie zobligowany jest ocenić, czy operat szacunkowy spełnia wymogi zawarte w przepisach prawa oraz czy jest spójny, kompletny i logiczny.

Rację ma skarżąca Gmina [...], że opinia o wartości przedmiotowej nieruchomości z [...] kwietnia 2019 r. pozbawiona jest waloru dowodowego.

Z treści operatu szacunkowego z wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w centralnej części gminy [...]. Biegły wskazał, że głównym czynnikiem cenotwórczym na rynku lokalnym jest lokalizacja (50% wagi cechy) i że obszar rynku (gmina [...]) rozszerza na powiat [...]. Z próby porównawczej wynika, że jako podobne biegły przyjął [...] transakcji (Tabela nr [...], str. [...] operatu), jednakże tylko [...] transakcje (nr [...] i [...]) pochodzą z gminy [...]. Biegły nie wyjaśnił dlaczego rozszerzył rynek lokalny o inne gminy. Nie podał ile transakcji odnotował na terenie gminy [...]. Nie podał, czy poza [...] transakcjami z terenu tej gminy inne transakcje odnotowane na terenie tej gminy dotyczyły nieruchomości niepodobnych do wycenianej i że z tego powodu je pominął. W odwołaniu Gmina [...] wskazała, że na terenie gminy istnieje rynek nieruchomości.

W ocenie Sądu skoro cecha lokalizacja miała pierwszoplanowe znaczenie, to – co do zasady – transakcje nieruchomościami podobnymi z tej samej gminy byłyby miarodajne jako tło porównawcze w procesie szacowania nieruchomości.

Biegły (str. [...] operatu) wskazał, że wyselekcjonował [...] nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej. Rzeczoznawca wskazał, że jednym z kryteriów pominięcia niektórych nieruchomości była cecha powierzchnia znacznie odbiegająca od pozostałych. Tymczasem jako istotne cechy cenotwórcze (str. [...] operatu) biegły przyjął takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, położenie względem dróg dojazdowych. Zatem cecha powierzchnia nie miała istotnego wpływu na ceny nieruchomości. Wobec tego budzi wątpliwości kierowanie się przez biegłego przy doborze nieruchomości podobnych tą cechą.

Kwestie te wymagały wyjaśnienia w operacie szacunkowym, ponieważ mogły mieć wpływ na właściwy dobór nieruchomości porównawczych.

Z operatu (str. [...], pkt [...]) wynika, że okres badania rynku obejmuje 2 lata wstecz od daty sporządzenia wyceny. Operat został sporządzony [...] kwietnia 2019 r. Do operatu przyjęto transakcje z okresu grudzień 2016 r. - październik 2018 r. W próbie porównawczej są transakcje nr: [...],[...],[...] z 2016 r. (Tabela nr [...], str. [...] operatu), a więc z okresu przekraczającego dwa lata, liczone od daty sporządzenia wyceny. Ta sprzeczność mogła mieć wpływ na właściwy dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej i znaczenie dla określenia zmian cen wskutek upływu czasu (pkt [...], str. [...] operatu).

Wobec tego rozbieżności te wymagały wyjaśnienia w postępowaniu odszkodowawczym.

Trafnie zwróciła uwagę Gmina [...], że obliczenia przyjęte w Tabeli nr [...] operatu (str. [...]) są niejasne, jeżeli chodzi dolny i górny współczynnik w zakresie cechy: lokalizacja, sąsiedztwo, położenie względem dróg. [...] nie stanowi 50% z [...], [...] nie stanowi 30% z [...], [...] nie stanowi 20% z [...]. Także [...] nie stanowi 50% z [...], [...] nie stanowi 30% z [...], [...] nie stanowi 20% z [...].

Poza tym biegły nie wyjaśnił z jakiego powodu dla ustalenia sumy współczynników korygujących przyjął dla cech lokalizacja i sąsiedztwo średnie wartości, tj. odpowiednio [...] i [...], natomiast dla cechy położenie względem dróg najwyższą wartość – [...].

To zagadnienie wymagało wyjaśnienia bowiem w bezpośredni sposób rzutowało na wynik wartości rynkowej gruntu.

Sąd zgodził się z Gminą [...], że wymagało również wyjaśnienia dlaczego w operacie z [...] kwietnia 2019 r. biegły przyjął, że utwardzona powierzchnia działki wynosi [...] m2, w tym podjazd [...] m2 (str. [...] i [...] operatu), skoro w poprzednim operacie z [...] grudnia 2018 r. biegły przyjął powierzchnię podjazdu [...] [...] m2.

Trzeba wskazać, że operat szacunkowy zawierający opisane wyżej braki, niejasności i błędy nie mógł być wykorzystany jako wiarygodny dowód stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania. Opisane wady operatu szacunkowego nie zostały dostrzeżone przez organy orzekające w administracyjnym toku instancji, co świadczy o tym, że organy te nie dokonały wszechstronnej i dokładnej analizy i oceny opinii o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Tego rodzaju uchybienie świadczy o naruszeniu przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro opisane wyżej braki, niejasności i błędny mogły mieć wpływ na dobór nieruchomości porównawczych i w konsekwencji na wynik wyceny, a ten z kolei na wysokość ustalonego odszkodowania.

Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z [...] sierpnia 2019 r., ponieważ wszechstronna i dokładna ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego musi być dokonana przez organy obu instancji (zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania – art. 15 kpa).

Sąd nie podzielił zarzutów Gminy [...], że niewystarczające były wyjaśnienia biegłego, że "operat zamienny sporządzono w związku z dostarczeniem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości zdjęć oraz opisu podejścia i podjazdu, a także nasadzeń roślinnych, o których w trakcie wykonywania pierwszego operatu autor nie wiedział". Sąd zwraca uwagę, że w trakcie oględzin [...] listopada 2018 r. rzeczoznawca wyceniając podjazd i podejście określił przedmiot wyceny i wykonał zdjęcia podjazdu i podejścia, lecz miało to miejsce ponad 2 lata od daty wydania decyzji o zrid z [...] października 2016 r. Jednocześnie z akt sprawy nie wynika, że oględziny biegłego odbyły się z udziałem stron postępowania. W piśmie z [...] lutego 2019 r. E. S. wyjaśniła, że zasadzone w latach 2006-2016 rośliny znajdujące się od strony ulicy za ogrodzeniem posesji zostały usunięte przez wykonawcę drogi bez uprzedzenia i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Wycięto roślinność i zlikwidowano trawnik. Strona załączyła zdjęcia posesji wskazujące na przedinwestycyjny sposób zagospodarowania roślinnością działki nr [...]. Wobec tego biegły prawidłowo ustalił stan nieruchomości w zakresie nasadzeń roślinnych na podstawie zdjęć i wyjaśnień właściciela nieruchomości.

Podnoszone w skardze rozbieżności cenowe w cenach nieruchomości położnych na terenie Gminy [...], same w sobie, nie świadczą o wadliwości operatu szacunkowego. To biegły ustala rynek właściwy dla wyceny i dokonuje doboru nieruchomości porównawczych. Jest to zakres jego wiedzy specjalnej. W procesie doboru nieruchomości podobnych nie ma możliwości wyboru nieruchomości identycznych, jak nieruchomość wyceniana. Zawsze jest to wybór nieruchomości bardziej lub mniej podobnych do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji biegły koryguje ceny nieruchomości podobnych, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn). Dokonuje tego w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Rzecz jednak w tym, aby stosowne założenia i obliczenia były przedstawione w operacie szacunkowym w taki sposób, aby mógł on podlegać ocenie pod względem kompletności, wewnętrznej spójności, logiczności.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta [...] wyjaśni z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, czy operat szacunkowy z [...] kwietnia 2019 r. jest aktualny w rozumieniu art. 156 ust. 4 ugn, a jeżeli tak, to czy możliwe jest jego uzupełnienie i poprawienie w zakresie podniesionych wyżej zagadnień. Jeżeli biegły nie potwierdzi aktualności operatu szacunkowego, czy też uzna, że operat ten nie może być uzupełniony i poprawiony wówczas organ zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w zw. z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842) orzekł, jak w sentencji. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania sądowego (wpisu sądowego) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.