Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 493/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2025-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej H. W. kwotę 2.102 zł (słownie: dwa tysiące sto dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 kwietnia 2024 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy T. z 14 grudnia 2023 r. [...] w przedmiocie naliczenia dla H. W. jednorazowej opłaty adiacenckiej.

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

H. W. będąc właścicielką nieruchomości - działki nr [...] położonej w miejscowości R., wniosła o zatwierdzenie jej podziału. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy T. nr [...] z dnia 15 września 2023 r.

Wójt Gminy T. decyzją z dnia 14 grudnia 2023 r. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty adiacenckiej dla H. W. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości R., w gminie T. , wskutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy T. z dnia 15 września 2023 r. (pkt 1 sentencji). Organ wskazał, że opłatę, o której mowa w pkt 1 decyzji, należy wpłacić na rachunek Urzędu Gminy T. [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, z zaznaczeniem naliczenia odsetek w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie (pkt 2 sentencji).

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że wyniku przedmiotowego podziału nastąpił wzrost wartości w wysokości [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została oszacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D.. K.. Organ przywołał przepisy art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że w chwili, gdy decyzja stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy T. nr [...] z dnia 18 sierpnia 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2009 r., Nr [...], poz. [...] z dnia 25 września 2009 r.).

Zdaniem Wójta rzeczoznawca analizując rynek ustalił, iż na danym rynku lokalnym jeżeli nieruchomość o znacznej powierzchni (stanowiąca nie pojedynczą działkę budowlaną - sprzedawana w podzielonej geodezyjnie formie - gdy wydzielane zostało kilka działek budowlanych), uzyskują większą cenę za metr kwadratowy powierzchni w porównaniu do analogicznej nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Cenniejsze dla nabywców-inwestorów, przedsiębiorców budowlanych i innych podmiotów są grunty - nieruchomości, przygotowane już do dalszej odsprzedaży w częściach (pojedynczych działkach budowlanych) lub przygotowane przez podział - pod budowę kilku budynków. Niższe ceny uzyskują na rynku grunty o dużej powierzchni stanowiące nietypowe działki budowlane o trudnym do ustalenia potencjale inwestycyjnym i możliwościach.

Przy określaniu wartości w odniesieniu do nieruchomości podobnych uwzględnione zostały zdaniem organu cechy szczegółowe nieruchomości przed i po podziale. Cechy dotyczące atrakcyjności rynkowej, po podziale zostały uwzględnione w operacie - cechy te dotyczą dojazdu, uzbrojenia, położenia i określają atrakcyjność nieruchomości oraz jej możliwości dysponowania na rynku, co wraz z uwzględnieniem wartości innych współczynników korygujących dało możliwość precyzyjnego oszacowania wzrostu wartości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uwzględniono części składowych przedmiotowej nieruchomości.

Końcowo organ podał, że operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości.

Od powyższej decyzji Wójta Gminy T. z 14 grudnia 2023 r. ustalającej opłatę adiacencką odwołanie złożyła H. W. zastępowana przez pełnomocnika. Pismem, które wpłynęło do SKO w P. w dniu 2 lutego 2020 r. pełnomocnik H. W. nadesłał operat szacunkowy sporządzony dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej dla działki nr [...] w J. , gdyż w związku z tym operatem ustalenie opłaty adiacenckiej dla działki [...] jest nieuzasadnione.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 9 kwietnia 2024 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy T. z 14 grudnia 2023 r. w przedmiocie naliczenia dla H. W. opłaty adiacenckiej z tytułu podziałki nieruchomości .

W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w sprawie została wydana decyzja Wójta Gminy T. z 14 grudnia 2023 r., w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. nr dz. [...] z wyniku jej podziału. Dalej organ odwoławczy wskazał na materialnoprawne przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Następnie wskazano, że: "Poza sporem jest, że na wniosek strony, jako właścicieli położonej w P. nieruchomości gruntowej, oznaczonej przed podziałem geodezyjnym jako działki nr [...],[...] Burmistrz Ś. decyzją z 19 grudnia 2022 r. zatwierdził projekt podziału ww. nieruchomości Natomiast Rada Miejska w Ś. określiła 15% wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podstawę obliczenia wysokości należnej opłaty adiacenckiej stanowi wzrost wartości nieruchomości Należy też zaznaczyć, że powyższa uchwała obwiązywała w dniu, w którym decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto od daty uzyskania przez decyzję zatwierdzającą podział waloru ostateczności (do daty wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty) nie upłynął okres trzech lat. Wobec powyższego stwierdzić należy, że spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej wobec odwołujących".

Oceniając wykonany w sprawie operat szacunkowy organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca prawidłowo ustalił stan nieruchomości przed podziałem, przyjmując stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. na dzień 15 września 2023 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. 27 września 2023 r

Zdaniem organu rzeczoznawca w sporządzonym operacie szczegółowo wyjaśnił sposób ustalenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale oraz w sposób dokładny opisał podejście i metodę szacowania, jak również uzasadnił dobór przyjętej metody. Wartość nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale określona została w podejściu porównawczym. Dla określenia wartości nieruchomości zarówno przed jak i po podziale zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu i określa się wartość porównywanej nieruchomości w drodze korekty średniej ceny nieruchomości Rzeczoznawca analizując rynek ustalił, iż na danym rynku lokalnym jeżeli nieruchomość o znacznej powierzchni (stanowiąca niepojedynczą działkę budowlaną - sprzedawana w podzielonej geodezyjnie formie - gdy wydzielane zostało kilka działek budowlanych), uzyskują większą cenę za metr kwadratowy powierzchni w porównaniu do analogicznej nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Cenniejsze dla nabywców-inwestorów, przedsiębiorców budowlanych i innych podmiotów są grunty - nieruchomości, przygotowane już do dalszej odsprzedaży w częściach (pojedynczych działkach budowlanych) lub przygotowane przez podział - pod budowę kilku budyniów. Niższe ceny uzyskują na rynku grunty o dużej powierzchni stanowiące nietypowe działki budowlane o trudnym do ustalenia potencjale inwestycyjnym i możliwościach.

Dalej podano, że przy określaniu wartości w odniesieniu do nieruchomości podobnych uwzględnione zostały cechy szczegółowe nieruchomości przed i po podziale. Cechy dotyczące atrakcyjności rynkowej, po podziale zostały uwzględnione w operacie - cechy te dotyczą dojazdu, uzbrojenia, położenia i określają atrakcyjność nieruchomości oraz jej możliwości dysponowania na rynku, co wraz z uwzględnieniem wartości innych współczynników korygujących dało możliwość precyzyjnego oszacowania wzrostu wartości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami n e uwzględniono części składowych przedmiotowej nieruchomości

Określenie wartości zostało poprzedzone analizą rynku nieruchomości, zgodnie z § 3 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 24 września 2004 roku. Organ wskazał, że dla potrzeb niniejszej analizy rynku rzeczoznawca przyjął dwie grupy nieruchomości porównawczych. Do porównania zostały przyjęte nieruchomości reprezentatywne, których cen transakcyjne dotyczyły sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zabudową przemysłowo-usługowo-magazynową oraz w części stanowiącej pas zieleni z przeznaczeniem związanym z zielenią. Ich położenie (w gminie T. oraz w innych gminach powiatu p. ), wiąże się z prawidłowo dobranym segmentem rynku gdzie przedział cenowy jest analogiczny do nieruchomości wycenianej. Biegły rzeczoznawca dokonał opisu skali cech i wag cech w tabelach, które zastosował przy oszacowaniu wartości. Tabele obliczeniowe i inne dane z operatu szacunkowego są zamieszczone w sposób czytelny i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji obliczeń.

Kolegium uznało, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia RM. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zawarł w opinii dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Tak sporządzony operat, jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała - w myśl art 80 k.p.a. - swobodnej ocenie dokonywanej przez organy i takiej jego oceny organ dokonał.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że jednozdaniowe odwołanie nie zawiera żadnych konkretnych zarzutów wobec postępowania w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej. Załączony do odwołania operat szacunkowy odnosi się do innej nieruchomości, nie może być zatem brany pod uwagę w realiach niniejszej sprawy. Dlatego Kolegium zgodnie z zasadą przekonywania art. 11 k.p.a. wyjaśniło, że powyższa oplata jest wyłącznie wynikiem dokonanego na wniosek właściciela podziału ewidencyjnego nieruchomości. Przepis art. 98a ustawy przewiduje możliwość ustalenia takiej opłaty, działającemu z urzędu wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta, jeśli na skutek podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost, który musi być wykazany przez rzeczoznawcę opiera się na przyjęciu, że wartość 1 m.kw w nieruchomości o mniejszym areale jest wyższa niż w działce o większej powierzchni, gdyż mniejsze powierzchniowo działki gruntu są korzystniejsze do zagospodarowania. Wobec tego właściciel będącej przedmiotem podziału działki nieruchomości zgodnie z przywołanymi przepisami musi "podzielić" się uzyskaną korzyścią majątkową z gminą.

Opłata adiacencka jest bowiem należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej podziału, dlatego do zastosowania art. 98a powołanej ustawy konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał w powołanym art. 98a przyjmować do ustalenia zaistnienia tego wzrostu porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Podział nieruchomości spowodował wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Niewątpliwie zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie jest możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Bezsprzecznie zatem podział nieruchomości stworzył możliwość jej zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność. Wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale.

Ponadto organ wskazał, że opinia rzeczoznawcy jest jedynym dowodem w sprawie. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości nie podlegają bezpośredniej kontroli organów. Wynika z tego, że ocenie nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, ale wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Kolegium wskazało, że z żądaniem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić nie tylko zamawiający operat (w tej sprawie - organ), ale również może to być osoba, wobec której zamawiający posługuje się wyceną. Nic więc nie stało na przeszkodzie by potrzebę weryfikacji operatu szacunkowego w trybie art 157 ust. 1 u.g.n. zgłosiła w niniejszej sprawie strona skarżąca. Z uprawnienia tego jednak nie skorzystała, podobnie - nie przedstawiła również kontroperatu. Prezentowaną zatem w odwołaniu argumentacją, nie podważyła skutecznie mocy dowodowej operatu szacunkowego, ani przyjętych na jego podstawie ustaleń organu. Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Mając na względzie powyższe rozważania, Kolegium nie dopatrzyło się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa, które powodowałyby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w kontrolowanej sprawie organ pierwszej instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego. Kolegium dokonało też oceny operatu szacunkowego jako dowodu z uwzględnieniem przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Kolegium podsumowało, że ustalenia przyjęte przez biegłego na potrzeby wyceny wartości nieruchomości uwzględniały wszystkie okoliczności związane z podziałem przedmiotowych gruntów, co czyni operat prawidłowym. W sytuacji natomiast, gdy operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej należy przyjąć, że opłata została ustalona prawidłowo.

W dniu 09 maja 2024 r. skarżąca H. W. złożyła do WSA w Poznaniu za pośrednictwem SKO w P. pismo, w którym wskazała jedynie, że składa zażalenie na postanowienie SKO. Dołączono kserokopię decyzji SKO w P. z 09 kwietnia 2024 r. Następnie jej pełnomocnik S. W. sprecyzował, że pismo z 09 maja 2024 r. to skarga do WSA. Pismem z dnia 24 maja 2024 r. strona złożyła do sprawy uzupełnienie skargi sporządzone przez zawodowego pełnomocnika, w którym zarzuciła :

I. naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik postępowania, tj. naruszenie:

a. art 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 1960 Nr 30, poz. 168 t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej "k.p.a.") poprzez bezpodstawne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji;

b. art. 7 w zw. z art. 8 § 1 zw. z art. 77 § 1 w z w. z art. 80 w zw. z art. 107 § 1 § 3 pkt 6 k.p.a. poprzez działanie niebudzące zaufania do władzy publicznej, wzięcie pod uwagę okoliczności, które jej nie dotyczą i umieszczenie ich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, czyniąc sentencję sprzeczną z uzasadnieniem, brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, brak zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i błędną ocenę udowodnionych okoliczności z pominięciem całokształtu materiału dowodowego, tj. brak dostrzeżenia wewnętrznych błędów logicznych zawartych w operacie szacunkowym z dnia 19 października 2023 roku w zakresie doboru nieruchomości porównywanych dla działki o nr [...], brak wzięcia pod uwagę przedłożonego przez Skarżącą kontr-operatu z dnia 29 września 2023 roku tego samego biegłego obejmującego podobną działkę, z którego wynika oczywista bezpodstawna ekstremalna rozbieżność pomiędzy wynikami operatów szacunkowych, pomimo ogromnego podobieństwa działek, przez co organ uznał, iż doszło do wzrostu wartości nieruchomości i utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 156 ust. 1 w zw. z art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. 1997 Nr 115, poz. 741, zwanej dalej "u.g.n.") w zw. z § 4-8 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 roku (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832, zwanego dalej "Rozporządzeniem") w postaci nieprawidłowego zastosowania poprzez uznanie operatu szacunkowego z dnia 19 października 2023 roku jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na:

a. niewłaściwej identyfikacji powierzchni nieruchomości porównawczych dla działki [...], gdyż biegły wskazał, iż podobieństwo w zakresie powierzchni ograniczył do działek o maksymalnej powierzchni 6000 m , a działka [...] ma powierzchnię 6118 m2,

b. doborze wyłącznie działek łatwiejszych do zbycia, bardziej atrakcyjnych i o wyższej cenie, nie dobierając działek o powierzchni większej od 6000 m2, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do ustalenia, iż doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału działki [...] w R. i wydania błędnej decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej,

W związku z powyższymi zarzutami Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że już po wstępnej lekturze uzasadnienia zaskarżonej decyzji zauważyć można, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustaliło należycie stanu faktycznego, nie poddało właściwej analizie zgromadzonych dokumentów i nie wyjaśniło istotnych okoliczności w sprawie. Na stronie 2 uzasadnienia organ wypowiada się o bezspornych okolicznościach, które odnoszą się do zupełnie innej sprawy. Wbrew wskazaniom organu, w niniejszej sprawie jest tylko jeden właściciel nieruchomości. Nieruchomość położona jest w R., a nie w P. . Sprawa nie dotyczy działek o numerach (przed podziałem) [...], [...] i decyzji Burmistrza Ś. z dnia 19 grudnia 2022 roku o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w prowadzonym postępowaniu zdaniem Skarżącej w ogóle nie wzięło pod uwagę przedłożonego przez Skarżącą kontroperatu, który pozwala na dostrzeżenie nieprawidłowości operatu szacunkowego, którym nie sposób nadać miano oceny szczegółowych kwestii merytorycznej prawidłowości. Jest to istotny dowód, który poddaje wątpliwości wydany w niniejszej sprawie operat szacunkowy w zakresie danych, które zdaniem Strony Skarżącej nie wymagają wiadomości specjalnej. Dane te powinny podlegać analizie i ocenie Organu w zakresie tego, czy operat jest jasny, spójny, logiczny, wiarygodny i kompleksowy. Organ powinien dokonać analizy operatu szacunkowego pod względem ewentualnych błędów matematycznych oraz ocenić czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie uzasadniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

Skarżąca argumentowała, że organy obu instancji uchyliły się od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego i nie dostrzegły jego nieprawidłowości, które miały wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Organy w swoich uzasadnieniach zaaprobowały bez dogłębnej analizy treść operatu szacunkowego i przyjęły zawartą w nim konkluzję co do wartości wycenianej nieruchomości przed i po podziale, co świadczy o zbyt powierzchownym działaniu, tj. jedynie o zapoznaniu się z operatem, a nie o poddaniu go wnikliwej analizie i wyciągnięciu na tej podstawie adekwatnych wniosków.

Dalej wskazano, iż dla wartości działki nr [...] o pow. 6118 m2 cecha rynkowa "powierzchnia" została określona jako niekorzystna, a tym samym nie była ona jakkolwiek korygowana względem działek przybranych do porównania, które miały znacznie mniejszą powierzchnię. Tym samym, cecha istotnie różnicująca nie została poddana analizie pod względem wpływu tej cechy na poziom cen, a w szczególności nie zostało to jakkolwiek ujęte w obliczeniach. Skarżące twierdzi, iż w operacie szacunkowym dokonano niewłaściwej identyfikacji powierzchni nieruchomości porównawczych dla działki [...], gdyż biegły wskazał, iż podobieństwo w zakresie powierzchni ograniczył do działek o maksymalnej powierzchni 6000 m2, a działka [...] ma powierzchnię 6118 m2. Bez żadnej analizy danych, już po zapoznaniu się z treścią tabeli w oszacowaniu, zauważyć można, iż w części dot. działki [...] w R. dobrano wyłącznie działki łatwiejsze do zbycia, bardziej atrakcyjne i o wyższej cenie, nie dobierając działek o powierzchni większej od 6000 m2. Cena minimalna i cena maksymalna odnosiła się do nieruchomości, które ze względu na powierzchnię wcale nie były podobne do nieruchomości porównywanej. Spowodowało to zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do ustalenia, iż doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału działki [...] w R. i wydania błędnej decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 3 czerwca 2024 r. sprostowało oczywistą omyłkę pisarską powstałą w decyzji Kolegium z 9 kwietnia 2024 r., w ten sposób, że ze strony 2 uzasadnienia decyzji należy usunąć w całości 3 akapit zaczynający się od słów "poza sporem jest".

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w treści wydanej decyzji.

Na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. stawił się zawodowy pełnomocnik Skarżącej, który wnosił i wywodził, jak w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 334) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2024 r., poz. 935 dalej "p.p.s.a."). Przy czym podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli, Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu skutkującym koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego. W rozpoznawanej sprawie decyzja organu odwoławczego nie mogła ostać się w obrocie prawnym z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i § 2, art. 11 i art. 15 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2024 r., poz. 572, dalej jako: "k.p.a"), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zakwestionowanej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 735, dalej jako: "u.g.n."), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ug.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

W postępowaniu prowadzonym w trybie powyższych przepisów podstawę dowodową ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Szczególny nacisk trzeba zatem położyć na weryfikację wartości dowodowej operatu szacunkowego, który stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. W efekcie należy przyjąć, że operat - tak jak każdy inny dowód w sprawie - podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Należy więc zbadać, czy operat szacunkowy jest logiczny, zupełny i wiarygodny, czy nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, itp. oraz ewentualnie zażądać jego uzupełnienia, jak i zweryfikować jego zgodność ze stosowanymi przepisami w zakresie wymogów formalnych i materialnych uregulowanych w przepisach (wyroki NSA z dnia: 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11; 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11; 12 stycznia 2011 r. I OSK 378/10; 6 września 2011 r., I OSK 1510/10, dostępne: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako CBOSA). Obowiązek weryfikacji powyższych okoliczności wynika z przepisów o randze zasad ogólnych postępowania administracyjnego, tj. prawdy obiektywnej oraz oficjalności, które wyraz normatywny znalazły - odpowiednio - w przepisach art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Obligują one bowiem organy administracji publicznej do podejmowania - z urzędu - w toku postępowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w którym to celu organy obowiązane są w sposób wyczerpujący nie tylko zebrać, ale i rozpatrzyć całość materiału dowodowego, oceniając na jego podstawie, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a). Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Konieczne jest jednak uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., I OSK 3140/18, LEX nr 3121921).

W kontekście powyższych uwag ogólnych wyjaśnienia wymaga, że przedmiotem postępowania odwoławczego jest ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej załatwionej decyzją organu pierwszej instancji. Druga instancja postępowania administracyjnego to także instancja merytoryczna, co wynika z treści art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., zgodnie z którym organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla decyzję organu pierwszej instancji w całości lub części - i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy. Przyznanie przez ustawodawcę organowi odwoławczemu uprawnień reformatoryjnych oznacza, że organ ten ma obowiązek oceny nie tylko ustaleń dokonanych przez organ pierwszej instancji, ale również rozpatrzenia sprawy w pełnym zakresie. Podkreślić ponadto należy, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę, a nie odwołanie. Zasada dwuinstancyjności oznacza, że w wyniku złożenia odwołania lub zażalenia sprawa administracyjna będzie w całości przedmiotem postępowania przed organem drugiej instancji. Rodzi to obowiązek po stronie organu odwoławczego dwukrotnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, dwukrotnego ustalenia stanu faktycznego i dwukrotnej wykładni przepisów prawa. Zasada ta nie wyklucza przy tym dokonania odmiennej oceny materiału dowodowego zgromadzonego już w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Organ odwoławczy nie jest bowiem organem stricte kontrolującym prawidłowość rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, ale samodzielnie, w oparciu o już zgromadzone (ewentualnie uzupełnione) dowody, ponownie rozstrzyga sprawę. Ponowne rozstrzygnięcie sprawy oznacza zatem dokonanie ponownych ustaleń faktycznych, a nie tylko przyjęcie tych, które wynikają z rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

Przy czym zgodnie z art. 15 k.p.a. postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, zaś sprawa rozstrzygana w postępowaniu odwoławczym musi być tożsama ze sprawą rozpatrzoną i rozstrzygniętą przez organ I instancji. Tożsamość ta musi przy tym dotyczyć zarówno elementów podmiotowych, jak i przedmiotowych (por. wyrok NSA z 13 listopada 2024 r. II OSK 2226/24, CBOSA).

Na organie odwoławczym spoczywa przy tym również obowiązek ustosunkowania się do zgłoszonych w złożonym środku zaskarżenia zarzutów i wniosków. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że nie jest naruszeniem zasady dwuinstancyjności sytuacja, w której organ rozpoznając odwołanie w uzasadnieniu ostatecznej decyzji nie ustosunkuje się tylko do niektórych z zarzutów zawartych w odwołaniu, zwłaszcza tych dotyczących kwestii nie mających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Bez wątpienia jednak naruszeniem zasady dwuinstancyjności będzie sytuacja, w której organ odwoławczy pominie rozpoznanie sprawy na skutek wniesienia odwołania lub nie przeprowadzi ponownego rozpatrzenia sprawy (por. wyrok NSA z 8 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 259/17, CBOSA).

Uzasadnienie decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.) powinno być przy tym elementem decydującym o przekonaniu strony co do trafności rozstrzygnięcia jej konkretnej sprawy. Powinno odnosić się do istotnych elementów spornych, dowodów zarówno zebranych przez organ, jak i przedłożonych przez stronę w indywidualnej. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia strony, nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy lub nie przedstawi w sposób wyczerpujący wykładni stosowanych przepisów prawa. Należyte uzasadnienie decyzji pozwala na dokonanie oceny, czy decyzja nie została wydana z takim naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności czy organ nie pozostawił poza swoimi rozważaniami argumentów podnoszonych przez stronę, czy nie pominął istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy materiałów dowodowych lub czy nie dokonał oceny tych materiałów wbrew zasadom logiki lub doświadczenia życiowego. Należyte uzasadnienie decyzji służy także realizacji zasady pogłębiania zaufania stron do organów orzekających oraz zasady przekonywania stron, wyrażonych w art. 8 § 1 i § 2 k.p.a. i art. 11 k.p.a. Odesłanie do uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji nie zastępuje oceny sprawy w jej całokształcie, którą winien dokonać ponownie organ odwoławczy. Zasada dwuinstancyjnego postępowania tworzy obowiązek dwukrotnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, dwukrotnego ustalenia stanu faktycznego i dwukrotnej wykładni przepisów prawa (tak też wyrok NSA z dnia 5 stycznia 2011 r., sygn. akt II FSK 1561/09, CBOSA).

Innymi słowy, wyrażona w art. 15 k.p.a. zasada dwuinstancyjności postępowania oznacza, że każda sprawa administracyjna, jeżeli zawiśnie przed organem drugiej instancji na skutek wniesienia przez stronę środka zaskarżenia, wymaga przede wszystkim ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Obowiązujący model postępowania odwoławczego nie ma zatem charakteru kasacyjnego, co wyklucza ograniczenie postępowania przed organem drugiej instancji jedynie do kontroli orzeczenia wydanego przez organ I instancji. Zasada dwuinstancyjności jest zrealizowana, gdy rozstrzygnięcia obu organów zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez nie postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone, czyli postępowania merytorycznego w zakresie ustalenia stanu faktycznego, zebrania i oceny dowodów, przeanalizowania wszystkich argumentów i żądań strony oraz rozważań prawnych stosownych dla rozstrzygnięcia, a wszystko to powinno znaleźć dodatkowo odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Podstawowym celem zasady przekonywania zawartej w art. 11 k.p.a. jest bowiem wyjaśnienie stronom przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż sprawa dotyczyła decyzji Wójta Gminy T. z dnia 14 grudnia 2023 r., którą to decyzją Wójt orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty adiacenckiej ustalonej wskutek podziału działki nr [...] położonej w miejscowości R., utrzymanej w mocy decyzją SKO w P. z 09 kwietnia 2024 r.

W ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, z treści decyzji organu odwoławczego z dnia 9 kwietnia 2024 r. wynika, że organ ten nie rozpatrzył sprawy co do jej istoty. Już we wstępnej części uzasadnienia, w jego pierwszym akapicie, SKO wskazało, że sprawa dotyczy wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. nr dz. [...]. Można by było potraktować wskazanie błędnego numeru działki jako omyłki pisarskiej, jednak w zestawieniu z dalszą częścią uzasadnienia (akapitu 3 na stronie 2 uzasadnienia, na co zwróciła uwagę Skarżąca), powstaje wątpliwość co do takiego charakteru powyższej omyki. Tym bardziej, że w dalszej części uzasadnienia próżno szukać odniesienia się organu odwoławczego do działki nr [...] położonej w R. będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Z decyzji SKO, także samego jej rozstrzygnięcia, nie wynika, że Kolegium rozpoznało sprawę dotyczącą działki o nr [...] położonej w R.. Motywy rozstrzygnięcia organu odwoławczego odnoszą się do opisu instytucji i zasad ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ wskazał na materialnoprawne przesłanki jej ustalenia zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Następnie w części uzasadnienia zatytułowanej "Ocena operatu szacunkowego" organ kontynuował przytaczanie przepisów materialnoprawnych ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących instytucji operatu, możliwości jego oceny przez organ administracji oraz rozporządzenia wykonawczego i przepisów postępowania administracyjnego. Przekładając uwagi ogólne na grunt niniejszej sprawy organ wskazał jedynie, że rzeczoznawca prawidłowo ustalił stan nieruchomości przed podziałem, przyjmując stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. 15 września 2023 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. 27 września 2023 r. To jedyne zdanie zawarte na stronach od 1 do 5 uzasadnienia decyzji organu II instancji, które dotyczy tej konkretnej sprawy. W uzasadnieniu decyzji brak jakiegokolwiek konkretnego odniesienia się do zasadniczej części sprawy w zakresie ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej działki, wzrostu wartości, w oparciu o przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy stanowiący główny dowód do wydania zaskarżonej decyzji i następnie samej opłaty adiacenckiej w ustalonej kwocie. Następną część uzasadnienia organ zatytułował "Rozpatrzenie zarzutów odwołania" wskazując ponownie już na przepisy dotyczące możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej - art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ogólne uwagi co do opinii rzeczoznawcy jako jedynego dowodu w sprawie, jego charakteru i zasad oceny. Końcowo Kolegium wskazało, że nie dopatrzyło się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa, które powodowałoby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Wprawdzie treść odwołania nie zawierała konkretnych zarzutów, to organ odwoławczy nie został zwolniony od obowiązku ponownego rozpatrzenia sprawy co do jej istoty, skoro nie budzi wątpliwości, że odwołująca się kwestionuje nie tylko wysokość, ale i ustalenie samej opłaty adiacenckiej, czego wyraźnym potwierdzeniem stało się pismo z 02 lutego 2024 r. wraz z załącznikiem.

W ocenie Sądu, uzasadnienie zaskarżonej decyzji SKO z 09 kwietnia 2024 r. nie pozwala stwierdzić, że organ odwoławczy po raz drugi, merytorycznie rozpatrzył sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości konkretnej nieruchomości położonej w R. w gminie T. , wskutek podziału nieruchomości nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy T. z dnia 15 września 2023 r., w której podstawowym dowodem jest operat szacunkowy opracowany 19 października 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie organ odwoławczy rozpatrując odwołanie nie wywiązał się z obowiązków orzeczniczych wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania i zasady przekonywania.

Uzasadnienie decyzji odnosi się do innej działki na jego wstępie, a dalsza jego część nie pozwala na stwierdzenie, że zachodzi tożsamość elementów podmiotowych, jak i przedmiotowych sprawy rozpoznanej decyzją Wójta Gminy T. z dnia 14 grudnia 2023 r. Nie eliminuje tej wady nawet postanowienie o sprostowaniu uzasadnienia rzeczonej decyzji Kolegium, skoro w uzasadnieniu decyzji brak odniesienia do istotnych okoliczności przedmiotowej sprawy. W efekcie nie sposób stwierdzić, że Kolegium rozpoznało istotę sprawy – dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wskutek podziału działki nr [...] położonej w R..

Ponadto, organ II instancji całkowicie zignorował treść złożonego przez pełnomocnika odwołującej się pisma wraz z kopią operatu z innej sprawy, które wpłynęło do organu odwoławczego w dniu 2 lutego 2024 r., zatem dwa miesiące przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Do pisma tego załączono operat szacunkowy z dnia 28 września 2023 r. Dotyczył on, co prawda innej, ale podobnej sprawy, tj. opłaty adiacenckiej, której ustalenie miało nastąpić po podziale działki nr [...] położonej w J. , Jednakże już pobieżna analiza tego operatu wskazuje, że został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę, w zbliżonej dacie wykonania, dotyczył on działek znajdujących się w tej samej gminie T. i o podobnej wielkości i przeznaczeniu. Do wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawca zaczerpnął te same nieruchomości, co w operacie sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy, przy czym doprowadziło to biegłego do zupełnie odmiennych wniosków, że nie doszło do wzrostu wartości wycenianej nieruchomości. W skardze zawodowego pełnomocnika złożonej do tutejszego Sądu dokument ten nazywa się błędnie kontrooperatem. Kontrooperat to operat zawierający alternatywną wycenę opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, jednak dotyczący tych samych działek co w niniejszej sprawie, a to nie miało miejsca. Jednakże, obowiązkiem organu było jakiekolwiek ustosunkowanie się do podniesionej przez odwołującą się kwestii w tym zakresie, gdyż dotyczy ona istoty przedmiotowej sprawy. Błędnie organ odwoławczy nie podjął żadnych czynności wyjaśniających na postawie art. 136 § 1 k.p.a., polegających chociażby na zwróceniu się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w tej materii, skoro ten sam biegły wykorzystał do ustalenia wartości wycenianych nieruchomości tych samych próbek nieruchomości, a uzyskał rozbieżne wyniki przekładające się na odstąpienie organu od ustalenia opłaty adiacenckiej.

Zdaniem Sądu, nie przesądzając rozstrzygnięcia w sprawie, albowiem wobec uchylenia się organu odwoławczego od rozpoznania istoty sprawy byłoby to przedwczesne, zauważyć należy, że sporządzony w niniejszej sprawie operat datowany na dzień 19 października 2023 r. podlegać winien dokładniejszej ocenie organu.

Operat bowiem już w swoim spisie treści na str. 3 zawiera stwierdzenie, że określać będzie wartości dla działek o nr: [...], [...], [...], które to działki nie dotyczą niniejszej sprawy. Dodatkowo rozważyć należy zasadność zarzutów pełnomocnika Skarżącej np. w zakresie niedobrania do porównania działek o powierzchni większej od 6000 m˛, gdy działka nr [...] po podziale miała powierzchnię 6118 m˛. SKO widocznych na pierwszy rzut oka nieścisłości w operacie nie wyjaśniło i nie skonfrontowało ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat, który to operat organ odwoławczy w pełni zaakceptował.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję albowiem została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i § 2 art. 11, art. 15 oraz art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie prowadząc postępowanie organ odwoławczy zastosuje się do wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku i rozpatrzy sprawę co do jej istoty zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 15 k.p.a. W szczególności organ odwoławczy dokona oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 19 października 2023 r. i ustosunkuje się do operatu przedstawionego przez Skarżącą przy piśmie z 02 lutego 2024 r. Uwzględni przy tym zarzuty, które zostały sprecyzowane dopiero w piśmie uzupełniającym skargę zawodowego pełnomocnika z 24 maja 2024 r. W razie konieczności w ramach art. 136 § 1 k.p.a. uzyska uzupełniające stanowisko rzeczoznawcy majątkowego i ostatecznie rozstrzygnie sprawę co do zasadności i prawidłowości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. W konsekwencji ustali, czy Skarżąca zobowiązana jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości określonej w decyzji organu I instancji. Obowiązkiem organu odwoławczego będzie nie tylko skontrolowanie decyzji organu I instancji, lecz ponownie rozpatrzenie sprawy co do jej istoty, tj. dokonanie ustaleń faktycznych i rozważań prawnych odnośnie zaistniałego stanu faktycznego i zapadłego rozstrzygnięcia. Obowiązkiem organu odwoławczego będzie także szczegółowe odniesienie się do okoliczności sprawy tak, aby strona z uzasadnienia decyzji mogła jednoznacznie wywieźć, które okoliczności faktyczne tej konkretnej sprawy zostały udowodnione, na których organ się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, przy tym argumentacja musi odnosić się do brzmienia konkretnych przepisów zestawionych z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając: należny wpis od skargi na podstawie

§ 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) w wysokości 285 zł, wynagrodzenie pełnomocnika Skarżącej ustalone dla jednego pełnomocnika według stawek minimalnych zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit a) w związku z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) w wysokości 1800 zł, oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł) – łącznie 2.102 zł.