Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 224/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-05-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Józef Maleszewski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 maja 2024 r. sprawy ze skargi H. P. i J. P. na decyzję Wojewody z dnia 31 stycznia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia 31 stycznia 2024 r., znak: [...] ([...]) utrzymał w mocy decyzję Starosty S. z dnia 11 października 2023 r., znak: [...], w sentencji której stwierdzono, iż ww. organ orzeka:

1. "Ustalić odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...] [...]) z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości stanowiącej w dniu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości działkę nr [...], obręb W., zapisaną w prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. księdze wieczystej nr [...]

2. Przyznać odszkodowania w następujących kwotach odpowiadających udziałom we współwłasności nieruchomości:

1) Pani H. P. - udział [...] części - w kwocie [...]zł (słownie: [...]),

2) Pani J. P. - udział [...] części - w kwocie [...]zł (słownie: [...]).

3. Do wypłaty odszkodowania, o którym mowa w pkt 1, zobowiązać spółkę E. Spółka z o.o., z siedzibą w P.."

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym.

Decyzją z dnia 21 marca 2019 r., znak: [...] Starosta S. na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej we W., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], obręb W., KW nr [...], stanowiącej własność G. P. (której następcami prawnymi są obecnie H. P. i J. P.), w związku z planowaną inwestycją polegającą na założeniu i przeprowadzeniu przez ww. nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], w tym podwieszeniu w jej granicach napowietrznych przewodów na odcinku ok. 95 m, w pasie technologicznym linii o szerokości 9 m (2 x 4,5 m od osi linii) o łącznej powierzchni pasa technologicznego ok. 854 m2. Niniejsza decyzja została utrzymana w mocy przez Wojewodę decyzją z dnia 12 lipca 2019 r., znak: [...]

Pismem z dnia 12 stycznia 2022 r. E. z siedzibą w P. złożyła wniosek do Starosty S. o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem na niej jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...]. W treści wniosku wskazano, iż prace, o których mowa w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości zostały wykonane w październiku 2021 r., bez konieczności wchodzenia na nieruchomość, poprzez wykorzystanie nieinwazyjnych technologii budowy linii dla podwieszenia przewodów napowietrznych.

Organ I instancji, pismem z dnia 21 stycznia 2022 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Starosta S. również zwrócił się z zapytaniem do stron postępowania, czy po zakończeniu inwestycji przedmiotowa nieruchomość została przywrócona do stanu pierwotnego. Właścicielki przedmiotowej nieruchomości - H. P. i J. P., reprezentowane przez radcę prawnego I. L., pismem z dnia 8 lutego 2022 r. udzieliły odpowiedzi, wskazując iż faktycznie podczas realizacji inwestycji nie doszło do dokonania zniszczeń na nieruchomości, a prace zostały wykonane bez potrzeby wejścia na nieruchomość. W piśmie także wskazano, że brak zniszczeń na nieruchomości nie jest równoznaczny z brakiem szkód na nieruchomości m.in. wskutek powstania trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Inwestor pismem z dnia 7 marca 2022 r. poinformował organ I instancji, że założenie i przeprowadzenie linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji [...] nastąpiło po trasie istniejącej linii 110 kV na przedmiotowej nieruchomości. Nie zmieniła się trasa oraz napięcie znamionowe linii istniejącej na nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zdaniem inwestora nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, a także zmiana przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Inwestor ponadto wskazał, że jedyny skutek jaki należy oceniać, mający wpływ na zmniejszenie wartości nieruchomości, to skutek spowodowany obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Dnia 28 marca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy K. G. sporządził operat szacunkowy. Jak wynika z notatki służbowej sporządzonej przez pracownika organu I instancji w dniu 30 marca 2022 r., przedmiotowy operat zawierał błędy, które następnie zostały przez biegłego wyeliminowane.

Decyzją z dnia 29 lipca 2022 r., znak: [...] Starosta S. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz właścicielek przedmiotowej nieruchomości w łącznej kwocie w wysokości [...] zł.

Od decyzji o ustaleniu odszkodowania, pismami z dnia 16 sierpnia 2022 r. odwołanie złożyły strony postępowania - E. z siedzibą w P..

Decyzją z dnia 30 listopada 2022 r,, znak: [...] Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy biegłego K. G. z dnia 28 marca 2022 r., nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości związane z ograniczeniem sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

W toku ponownego postępowania przed organem I instancji, postanowieniem z dnia 18 stycznia 2023 r. Starosta S. powołał rzeczoznawcę majątkowego B. Ś. jako biegłą w postępowaniu dotyczącym ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Dnia 29 marca 2023 r. biegła sporządziła operat szacunkowy określający wartość zmniejszenia wartości nieruchomości położonej we W., oznaczonej geodezyjnie jako działka [...] Wartość ta została oszacowana na kwotę [...]zł.

Pismem z dnia 10 maja 2023 r. inwestor udzielił wyjaśnień, wskazując że założenie i przeprowadzenie linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji [...] nastąpiło po trasie istniejącej linii 110 kV na działce nr [...]. Po przebudowie nie zmieniła się się trasa oraz napięcie znamionowe linii na dzień wydania decyzji w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Inwestor wskazał, że nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, zmiana przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości. Nadto inwestor podkreślił, że oszacowanie przez biegłą współczynnika "k" jest nieprawidłowe.

Właścicielki nieruchomości w piśmie z dnia 11 maja 2023 r. przedstawiły swoje uwagi do ww. operatu szacunkowego, zarzucając biegłej brak oszacowania wszystkich składników, poprzestając tylko i wyłącznie na oszacowaniu skutków udostępnienia nieruchomości na przyszłość. Ponadto wskazały, że istnienie linii energetycznej na danej nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji pozostaje bez znaczenia i nie można twierdzić, że nie doszło do istotnej zmiany w stanie zagospodarowania nieruchomości.

Pismem z dnia 30 maja 2023 r. biegła udzieliła szczegółowych wyjaśnień, wskazując m.in., iż współczynnik "k" jest podstawą do określenia wartości szkody, bowiem ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w literaturze nazywane jest służebnością publiczną i porównuje się ją do służebności przesyłu. Nadto wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości powoduje ingerencję w prawo własności nieruchomości.

Odnosząc się do twierdzeń właścicielek nieruchomości biegła stwierdziła, że skoro na działce istniała już linia elektroenergetyczna, to nie można przyjąć, iż jest to bez znaczenia dla określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. Ponadto wskazano, że przeprowadzone prace nie spowodowały zniszczeń w uprawach, zatem nie zanotowano szkód podlegających wycenie, a fakt istnienia upraw w okresie prowadzenia prac budowlanych jest sprzeczny z podkreślaną przez właścicielki koniecznością wyceny "gotowości udostępnienia nieruchomości". Skoro pole uprawne było użytkowane rolniczo to wydanie decyzji nie wiązało się z zaprzestaniem jego użytkowania spowodowanym "gotowością udostępnienia nieruchomości". Biegła również wyjaśniła, iż zmniejszenie wartości nieruchomości nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pismem z dnia 12 lipca 2023 r. właścicielki nieruchomości przedstawiły swoje stanowisko, uznając że nie został zebrany jeszcze materiał dowodowy, pozwalający na wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż sporządzony w sprawie operat zawiera błędy i nieścisłości i nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia. Właścicielki nieruchomości wniosły o wykonanie przez biegłą opinii uzupełniającej z uwzględnieniem uwag i zastrzeżeń wskazanych w uzasadnieniu pisma.

Biegła, pismem z dnia 10 sierpnia 2023 r. udzieliła odpowiedzi właścicielkom nieruchomości, podtrzymując w całości stanowisko przyjęte w operacie szacunkowym z dnia 29 marca 2023 r, W wyjaśnieniach przede wszystkim podkreślono, że współczynnik "k" został ustalony na poziomie 0,5, co jest wartością korzystną dla właścicielek nieruchomości, znacznie korzystniejszą niż wartość 0,33, na którą powołują się i którą oszacowały samodzielnie właścicielki nieruchomości.

W piśmie z dnia 25 września 2023 r. właścicielki nieruchomości ponownie przedstawiły swoje stanowisko, wskazując że sporządzony przez biegłą B. Ś. operat szacunkowy nie może stanowić podstawy wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 28 września 2023 r. Starosta S. orzekł o nieuwzględnieniu wniosku właścicielek nieruchomości, dotyczącego odrzucenia dowodu z operatu szacunkowego autorstwa biegłej B. Ś. oraz zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda, pismem z dnia 28 listopada 2023 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego B. Ś. z wezwaniem do udzielenia wyjaśnień i ustosunkowania się do zarzutów wskazanych w odwołaniu właścicielek nieruchomości z dnia 27 października 2023 r.

Biegła udzieliła odpowiedzi e-mailem w dniu 7 grudnia 2023 r. przede wszystkim wskazując, że teren objęty decyzją o ograniczeniu stanowił pole uprawne i był w trakcie prac uprawiany. Ponadto przeprowadzone prace nie spowodowały zniszczeń w uprawach. Co do pozostałych zarzutów, biegła wskazała, że udzieliła już wyczerpującej odpowiedzi w wyjaśnieniach przed organem I instancji. Biegła też podkreśliła, że w toku składanych wyjaśnień odniosła się szczegółowo do przedstawionej przez odwołujące listy nieruchomości, dokonując jej analizy w zakresie podobieństwa. Nie jest to rolą biegłego, jednak dla przejrzystości postępowania zostało to wykonane. Tym samym nie jest zrozumiałe podnoszenie przez odwołujące, iż biegła ogólnikowo odpowiada na zgłoszone przez stronę zarzuty. Biegła podkreśliła także, że dokonała badania księgi wieczystej oraz posiadała wiedzę o toczącym się postępowaniu sądowym o ustanowienie służebności, co czyni bezpodstawnym zarzut, że nie odniosła się do ujawnienia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej.

Właścicielki nieruchomości, pismem z dnia 22 stycznia 2024 r. przedstawiły swoje stanowisko w sprawie, wskazując że nie został zebrany jeszcze materiał dowodowy, pozwalający na wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż biegła nie odpowiedziała ani nie poprawiła wszystkich błędów i nieścisłości operatu szacunkowego, na które właścicielki nieruchomości wskazywały poprzednio. Ponadto w piśmie sformułowano wnioski o dopuszczenie w trybie art. 157 u.g.n. dowodu z oceny Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, na okoliczność prawidłowości operatu szacunkowego biegłej B. Ś., ewentualnie o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania, ewentualnie, z ostrożności procesowej - o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Wskazaną na wstępie decyzją Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wojewoda wskazał, że sporządzony operat szacunkowy może zostać uznany za dowód w sprawie. Wojewoda uznał, iż przedmiotowy operat odznacza się czytelnością - gdyż już na pierwszy rzut oka widać, iż biegła sporządzając opinię kierowała się pewną logiką oraz metodyką pracy. Dalej organ odwoławczy skonstatował, iż operat pod względem swej zawartości nie uchybia wymogom, nałożonym mocą § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny - gdyż zawiera każdy z wymienionych w tym przepisie elementów. W ocenie organu biegła, sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosowała m.in. art. 130, art. 150, art. 151 oraz art. 152 u.g.n. Organ odwoławczy uznał także, iż biegła nie uchybiła normie prawnej, zawartej w art. 4 pkt, 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. W ocenie organu operat nie zawiera jakichkolwiek omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Organ odwoławczy sprawdził obliczenia wykonane przez biegłą i nie dopatrzył się błędów rachunkowych. Biegła w sposób jasny i precyzyjny przedstawiła obliczenia, nadto w operacie nie występują nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wycenę zmniejszenia wartości nieruchomości.

Organ podkreślił, że z treści art. 157 ust. 1 u.g.n. wynika jednoznacznie, iż możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Skarżące pismem z dnia 4 marca 2024 r. wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Wojewody z dnia 31 stycznia 2024 r., znak: [...] ([...]).

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, tj. :

1. Art. 128 ust 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 tj. z późn. m; dalej jako "UGN") poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości należnego odszkodowania z związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości, tj. w wysokości niższej niż wartość rzeczywiście poniesionej przez skarżące szkody;

2. § 43 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w wysokości niższej niż wartość rzeczywiście poniesionej przez wnioskodawców szkody;

3. Art. 154 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że przyjęte przez biegłego na potrzeby wyceny nieruchomości można uznać za nieruchomości podobne, a w konsekwencji uznanie, że sporządzony na potrzeby postępowania operat jest prawidłowy, spójny, logiczny, konsekwentny i niebudzący wątpliwości;

4. Art. 7 KPA oraz art. 77 KPA poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego w sprawie oraz nienależyte przeanalizowanie dowodów w mniejszej sprawie, w szczególności operatu szacunkowego z dnia 29 marca 2024 r. sporządzonego przez biegłego B. S. stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w wysokości niższej niż wartość rzeczywiście poniesionej przez wnioskodawców szkody.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Sąd administracyjny stosownie do treści art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j. Dz.U z 2022, poz. 2492) kontroluje działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023, poz. 1634, zwanej dalej "p.p.s.a.").

W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Sąd nie stwierdził bowiem ani w decyzji ani w postępowaniu ją poprzedzającym naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, uregulowanym w art.128 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej "u.g.n."), było ustalenie na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości położonej we W., oznaczonej jako działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] w związku z założeniem i przeprowadzeniem przez ww. nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], na podstawie decyzji Starosty S. z dnia 21 marca 2019 r., znak: [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z ww. nieruchomości.

Przekonująco wykazały organy obu instancji, iż należne Skarżącym odszkodowanie należało ustalić w wysokości określonej w operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu I instancji. Zasady ustalania odszkodowania w sytuacji takiej w niniejszej sprawie ustalają niżej przywołane przepisy prawa, które zostały przez organy orzekające w sprawie zastosowane prawidłowo.

Analizując obowiązujące w dacie wydania zaskarżonej decyzji przepisy, przypomnieć trzeba, że w myśl art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej, występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. Ostatni z przywołanych przepisów natomiast stanowi, że za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Przy czym jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art.128 ust.4 u.g.n.).

Art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakreśla zatem granice odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadkach określonych w ustawie, tj. art. 120 i art. 124-126 u.g.n. Z brzmienia przepisu wynika, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Oznacza to, i jest to stanowisko wyrażane w orzecznictwie, że określone tym przepisem odszkodowanie ogranicza się do rzeczywistej szkody wynikającej z prac inwestycyjnych. Zdanie drugie tego przepisu natomiast przewiduje, że jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. określa zatem dwie podstawy odszkodowania: szkodę wywołaną zdarzeniami, o jakich mowa w ustawie i zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek tych zdarzeń. Przepis ten wyraźnie zatem wskazuje, że odszkodowanie przyznawane na tej podstawie prawnej obejmuje: wartość rzeczywistych szkód powstałych na nieruchomości objętej ograniczeniem w korzystaniu z niej oraz zmniejszenie się wartości takiej nieruchomości spowodowane ograniczeniem w sposobie korzystania i zmiany jej dotychczasowej przydatności użytkowej. (por. wyrok NSA z dnia 16 września 2022 r., sygn. akt I OSK 1303/19, publ. CBOSA). Odszkodowanie natomiast nie obejmuje utraconych korzyści (poza okresem wskazanym w rozporządzeniu) ani kosztów poniesionych nakładów.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., zawarte są w (obowiązującym w dacie orzekania) § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do powołanych regulacji rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (§ 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia);

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie (§ 43 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).

Jednocześnie ust. 2 § 43 rozporządzenia wyjaśnia, że przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.

Istotny w sprawie § 43 ust. 3 rozporządzenia precyzuje, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W ocenie Sądu ustalone odszkodowanie uwzględnia powyższe elementy.

Na stronach 41-42 operatu szacunkowego biegła w sposób szczegółowy odniosła się do treści §43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, wyjaśniając że w stosunku do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości szkoda nie wystąpiła. Głównym czynnikiem decydującym był fakt, iż przedmiotem ograniczenia sposobu korzystania objęto nieruchomość, na której istniała już linia elektroenergetyczna. Nie uległy zmianie trasa oraz napięcie linii istniejącej na nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z niej. Biegła powołała się m.in. na pisma inwestora z dnia 9 lutego 2023 r., z którego wynikało, że założenie i przeprowadzenie linii elektroenergetycznej 110 kV nastąpiło po trasie istniejącej linii 110 kV oraz z dnia 7 marca 2022 r., w którego treści wskazano, że nie zmieniła się trasa oraz napięcie znamieniowe linii istniejącej na nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania.

Biegła stwierdziła również, że trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości następuje wówczas, gdy po wybudowaniu urządzenia przesyłowego, koniecznym staje się zmiana funkcji nieruchomości wobec braku możliwości jej użytkowania zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem/funkcją oraz w przypadku, gdy wyłączeniu podlega część gruntu na skutek posadowienia "świadków infrastruktury" (np. słupów energetycznych). Biorąc pod uwagę okoliczność, iż w przypadku analizowanej sprawy na nieruchomości istniała już naziemna linia elektroenergetyczna, inwestycja przebudowy sieci nie powodowała zmian funkcji nieruchomości. Z takim uzasadnieniem należy się zgodzić. Sytuacja właścicielek nieruchomości nie różni się zbyt znacząco od sytuacji poprzedniej, tj. przed dokonaniem przebudowy ww. linii elektroenergetycznej 110 kV.

Szkoda wystąpiła natomiast, jeśli chodzi o skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wiąże się z udzieleniem przedsiębiorcy przesyłowemu prawa wstępu na przedmiotową nieruchomość w celu wykonania prac budowlano-montażowych, a także w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, eksploatacją oraz usuwaniem awarii jednotorowej elektroenergetycznej linii napowietrznej 110 kV. W związku z tym, że właściciel poprzednio istniejącej linii elektroenergetycznej przebiegającej przez działkę nr [...] nie posiadał uprawnienia przewidzianego w przepisach prawa, umożliwiającego do każdorazowego wejścia na przedmiotową nieruchomość w celu dokonania określonych czynności, odszkodowanie z tego tytułu jest jak najbardziej zasadne

W niniejszej sprawie biegły wyliczył zmniejszenie wartości nieruchomości skarżących, zaś organ ustalił wysokość należnego w oparciu ww. przepisy odszkodowania.

W tym stanie sprawy Sąd uznał, że rozstrzygniecie organu jest zgodne z przepisami prawa, zaś skierowane przez skarżące zarzuty nie zasługują na uwzględnienie.

Oś sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w zasadzie do zarzutów w zakresie wysokości przyznanego odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, gdyż co do zasady skarżące podważają sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego wyliczono jej wysokość.

Sąd wyjaśnia, że ustalenie odszkodowania następuje, zgodnie z art. 130 ust 2 u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość powstałych szkód, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy.

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA).

W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017r. sygn. akt I OSK 721/15, http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Konkludując, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych).

Strona skarżąca w trakcie postępowania administracyjnego nie przedstawiła kontroperatu i nie wniosła o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Istotne jest również, że w toku postępowania administracyjnego (zarówno w I jak i w II instancji) organ przekazywał uwagi skarżących biegłej, która każdorazowo odnosiła się do podniesionych zarzutów.

Należy podkreślić, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela stanowisko organów obu instancji co do tego, iż sporządzony operat szacunkowy stanowiący podstawę do określenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania, odpowiada wymaganiom przewidzianym w przepisach u.g.n. i rozporządzeniu, a jego wiarygodność dowodowa, kompletność, logiczność i spójność nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń.

Z tych też przyczyn zarzuty dotyczącej naruszenia przepisów postępowania nie mogły zostać uwzględnione. Sporządzony operat, a następnie udzielane przez rzeczoznawcę wyjaśnienia, na skutek uwag skarżących, stanowią o wyczerpującym wyjaśnienia okoliczności faktycznych. Należy podkreślić, ze organ posiada opinię rzeczoznawcy, która stanowi dowód kluczowy w sprawie ustalenia odszkodowania, co do której to opinii uznał że jest sporządzona prawidłowo. W ocenie Sądu nie było zatem potrzeby powoływania biegłych. Natomiast to skarżące celem udowodnienia swoich racji, mogły przedłożyć kontropinię lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu, jednak z tego prawa nie skorzystały.

W nawiązaniu do przywołanego orzecznictwa sądowego ponownie podkreślić należy, iż merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony, jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W tej sytuacji zastrzeżenia skarżących do wiarygodności dowodowej operatu należy uznać za bezpodstawne.

W świetle powyższych okoliczności wniesiona skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw i jako taka podlega oddaleniu na podstawie art.151 p.p.s.a.