Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1424/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 130 ust. 2, 156 ust. 3, 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 8, 77 par. 1, 75 i 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 232
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 94
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające kodeks cywilny.
article: art. 145 par. 1 pkt 1  lit. a i c i  art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Miernik Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2012 r. sprawy ze skarg J. D., E. M. i P. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty P. z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] listopada 2010 r.,

nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną ul. [...]w P, oznaczony jako działki ewidencyjne

nr: [...] o pow. [...] m² oraz [...] o pow[...] m².

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny.

Wojewoda [...] decyzją:

- z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta P. nieruchomość zajęta pod część ul. [...] w P., oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² i jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m², obie z obrębu [...], stanowiące część gruntów uregulowanych w księdze wieczystej KW [...],

- z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] stwierdził, że z dniem [...] stycznia 1999 r.

z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta P. nieruchomość zajęta pod część ul. [...] w P., oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], o pow. [...] m², stanowiąca część gruntów uregulowanych w księdze wieczystej KW [...].

W związku z tym J. D., E. M. i P. M. (byli właściciele tych nieruchomości) wnioskiem z dnia 4 lutego 2005 r. wystąpili o ustalenie odszkodowania za te nieruchomości.

Po rozpoznaniu tego wniosku, Starosta Powiatu P. decyzją

nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. - działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) - ustalił odszkodowanie: na rzecz J. D. w wysokości [...] zł, na rzecz E. M. w wysokości [...] zł oraz na rzecz P. M. w wysokości [...] zł z tytułu nabycia przez Gminę Miasto P. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. udziału ½ od J. D., udziału ¼ od E. M. oraz udziału ¼ od P. M. prawa własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, ul. [...] w P., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr: [...] obr. [...] o pow. [...] m² oraz [...] obr. [...] o pow. [...] m², dla których Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą [...].

Do wypłaty odszkodowania organ I instancji zobowiązał Burmistrza Miasta P.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli J. D., E. M. i P. M. -kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone dnia [...] grudnia 2009 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. M.

Odwołanie złożyła również Gmina - Miasto P. reprezentowana przez Burmistrza Miasta P., który w odwołaniu podniósł, że na dzień 21 grudnia

1999 r. brak jest istniejącej sieci kanalizacyjnej, jest ona dopiero projektowana, zatem rok wcześniej nie mogła ona istnieć. Faktu tego nie zbadał rzeczoznawca majątkowy, stąd też wartość nieruchomości określona w aneksie nie jest wartością według stanu na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. Poza tym Miasto P. nie zostało powiadomione o terminie oględzin wycenianej nieruchomości, stąd nie miało możliwości wzięcia w nich udziału - co stanowi naruszenie zasady z

art. 10 kpa.

Odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Po rozpatrzeniu odwołań i zbadaniu całości akt sprawy, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu P. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną ul. [...] w P.

Uznał, iż materiał dowodowy nie uzasadnia uwzględnienia odwołań, zaś dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń.

Wojewoda stwierdził, że jest bezsporne, iż J. D., E. M. i P. M. (byli współwłaściciele przedmiotowych nieruchomości), są uprawnieni do złożenia wniosku o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz, że wniosek ten złożyli w ustawowym terminie.

Wobec powyższego uznał, że istota rozpoznawanej sprawy dotyczy tylko prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ I instancji wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, czyli 29 października1998 r. - przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13.10.1998 r.).

Natomiast stosownie do art. 73 ust. 4 tejże ustawy odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

Zgodnie z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r.,

Nr 261, poz. 2603 ze zm.), odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania - art. 134 ust. 1 i 3 ww. ustawy.

Organ wskazał, że w niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...]. grudnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. M.

Na podstawie § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do ust. 2 § 36 rozporządzenia, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W związku z brakiem na rynku lokalnym obejmującym Miasto P. transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi bądź zajętymi pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy M. M. - dokonując analizy danych - zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 2 punkt 2 ww. rozporządzenia przyjmując do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z usługami w okresie styczeń 2008 - grudzień 2009.

Następnie ze zbioru dostępnych transakcji wybrała dla obu operatów szacunkowych próbkę 11 transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z usługami, o cenach jednostkowych od [...] zł za m² do [...] zł za m², o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem: lokalizacji, uzbrojenia technicznego, wielkości i kształtu działki, stanu zagospodarowania przestrzennego. Ostatecznie, po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na rynku lokalnym (lokalizacja, uzbrojenie techniczne, wskazania planu zagospodarowania przestrzennego, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących - wartość 1 m² wycenianych działek oznaczonych

nr [...] i [...] ustaliła w wysokości [...] zł natomiast wartość 1 m² wycenianej działki nr [...] ustaliła w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu ich powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne gminne w wysokości [...] zł ([...] zł działki nr [...] i nr [...] oraz [...] zł działkę nr [...]).

W dniu 18 lutego 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której wnioskodawcy zakwestionowali prawidłowość wyceny oraz zadeklarowali, że satysfakcjonującą dla nich wartość odszkodowania określają operaty z dnia

[...] kwietnia 2010 r. sporządzone na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. Ponadto skarżący podnieśli zarzut, że rzeczoznawca M. M. nie uwzględniła istnienia w ulicy [...] sieci kanalizacji miejskiej, jak również znajdującego się w granicach działki nr [...] pasa zieleni.

W związku z powyższym w dniu 20 lutego 2010 r. został sporządzony aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r. - określającego wartość działek

nr [...] - w którym uwzględniona została sieć kanalizacji miejskiej.

Jednakże Starosta Powiatu P. w swojej decyzji nie uwzględnił ww. aneksu i przy ustaleniu wysokości odszkodowania przyjął wartość 1 m² wycenianych nieruchomości oznaczonych w ewidencji jako działki nr [...] i nr [...], zgodnie ze wskazaniami operatu z dnia [...] grudnia 2009 r. w wysokości [...] zł za 1 m² - z uwagi na fakt, że na mapie zasadniczej wydanej przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P. w dniu 21 grudnia 1999 r. brak jest istniejącej sieci kanalizacyjnej, jest ona dopiero projektowana. Skoro w dniu 21 grudnia 1999 r. sieć kanalizacyjna była dopiero projektowana - to oczywiste jest, że nie mogła ona istnieć na nieruchomości w dniu 29 października1998 r.

Wojewoda podniósł, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia. Natomiast po upływie tego terminu może być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy M. M. uzupełniła swój operat szacunkowy o stosowną klauzulę z której wynika, że operaty są aktualne.

Organ dodał, że z uwagi na fakt, iż na terenie rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek zajętych pod drogi publiczne, biegła w operatach szacunkowych z dnia 11 grudnia 2009 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 punkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Wojewoda odniósł się też do operatów sporządzonych na zlecenie skarżących w dniu [...] kwietnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. wskazując, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy. o gospodarce nieruchomościami, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Z treści ww. art. 157 ust. 1 jednoznacznie bowiem wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Ponadto - skoro strona złożyła do akt sprawy ważny operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie - to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę tych rozbieżnych operatów (art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ administracji nie jest bowiem uprawniony do samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez innego biegłego - art. 157 ust. 2 ustawy.

Podsumowując Wojewoda [...] uznał rozstrzygnięcie Starosty Powiatu P. za prawidłowe, a zobowiązanie Gminy Miasta P. do zapłaty odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną gminną - za nie budzące wątpliwości.

Na powyższą decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. D. oraz E. M. i P. M.

J. D. w swojej skardze podtrzymał w całości zarzuty zawarte w złożonym odwołaniu i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości a następnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Zaskarżonej decyzji zarzucił niezgodność z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zastosowanie trybu postępowania niezgodnego z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego oraz błędy merytoryczne a w szczególności błędnie przyjęty współczynnik dla obiektu wycenianego oraz zastosowanie dwóch różnych wartości 1 m² jednej nieruchomości.

Również E. M. i P. M. wnosili o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji zarzucając im naruszenie:

– art. 7, art. 8, art. 77 §1 i art. 80 kpa poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący oraz art.9 kpa poprzez błędne i niewyczerpujące informowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych,

– art. 157 ust.1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez odmowę i zaniechanie zwrócenia się przez organy orzekające w sprawie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego – wobec sporządzenia rozbieżnych operatów określających wartość tej samej nieruchomości,

– § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez wadliwą wycenę działek przez przyjęcie zaniżonych wartości współczynnika "wielkość i kształt działki".

W odpowiedzi na skargi Wojewoda [...] wniósł o ich oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 6 września 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie połączył obie sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skargi zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia

[...] czerwca 2011 r., którą utrzymał on w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] listopada 2010 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną ul. [...] w P., oznaczony jako działki ewidencyjne nr: [...] o pow. [...] m² oraz o

pow. [...] m².

Materialnoprawną podstawę wydanego orzeczenia stanowi przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.).

Zgodnie z treścią ust. 4 tego artykułu odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne będzie ustalone i wypłacone według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, tj. zgodnie z przepisami rozdziału piątego ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi natomiast wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie tej ustawy

(art. 73 ust. 5).

Z treści art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

W przedmiotowej sprawie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] grudnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. M., która wartość 1 m² wycenianych działek oznaczonych nr [...] ustaliła w wysokości [...] zł, natomiast wartość 1 m² wycenianej działki nr [...] ustaliła w wysokości [...] zł.

Tymczasem skarżący złożyli do akt sprawy operaty szacunkowe z dnia

[...] kwietnia 2010 r. - sporządzone na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. - która wyceniła wartość 1 m² przedmiotowych działek na kwotę [...] zł.

Wojewoda [...] - odnosząc się do operatów sporządzonych na zlecenie skarżących - wskazał, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy. o gospodarce nieruchomościami, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Z treści ww. art. 157 ust. 1 jednoznacznie bowiem wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Dodał, że skoro strona złożyła do akt sprawy ważny operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie - to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę tych rozbieżnych operatów (art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ administracji nie jest bowiem uprawniony do samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez innego biegłego - art. 157 ust. 2 ustawy.

Takie stanowisko organu Sąd uznał za częściowo błędne.

W przedmiotowej sprawie nie chodzi bowiem o to, aby organ ocenił prawidłowość sporządzonych na jego zlecenie operatów szacunkowych w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie strony przez innego biegłego, lecz o to, że organ miał obowiązek ocenić wszystkie złożone do akt sprawy operaty – jako dowody w sprawie.

Z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, jak również ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z

art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

W związku z tym przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Zatem organy orzekające w sprawie powinny dokonać oceny wszystkich złożonych operatów - a nie tylko operatów sporządzonych na ich zlecenie.

Następnie, jeżeli zachodzi istotna rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości (powyżej 10-20%), to fakt ten stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (art. 157 ust. 1 w zw. art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) - przy czym jest to obowiązek organu a nie strony, która może tylko złożyć do organu taki wniosek.

Analogiczne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, w którym stwierdził, że: "W orzecznictwie sądów administracyjnych funkcjonuje bowiem pogląd, który należy podzielić, że dopiero rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (wyrok NSA z 14.03.2007 r., I OSK 322/06 oraz wyrok NSA z 24.10.2002 r., I SA 619/01). Stanowisko powyższe koresponduje z treścią przepisu art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że zasadniczo organ powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów określających wartość tej samej nieruchomości dla celu jej wyceny".

Również podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2010 r. sygn. akt III CSK 153/10 (LEX nr 688859) stwierdzając, że:

1. Przepisy zawarte w art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. przewidują szczególny tryb oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Według art. 157 ust. 3 u.g.n. w przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Regulacja ta wyłącza więc możliwość zwrócenia się przez samą stronę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie, na podstawie umowy przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykorzystywanego w postępowaniu sądowym.

2. Zastosowanie art. 157 ust. 1 u.g.n. nie jest możliwe w sytuacji, gdy opinia biegłego zawierająca wycenę nieruchomości została sporządzona w postępowaniu sądowym na zlecenie sądu. W takim przypadku, zgodnie z art. 157 ust. 3 tej ustawy, o ocenę sporządzonej opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, powinien zwrócić się sąd. Zastosowanie trybu przewidzianego w art. 157 ust. 1 u.g.n. uzyskania opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przez samą stronę nie wchodzi w rachubę.

3. Treść art. 157 ust. 3 u.g.n. nie uzasadnia stanowiska, że strony są zwolnione z obowiązku, wynikającego z art. 232 k.p.c., złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie organy orzekające w sprawie nie przeprowadziły dowodu z operatów złożonych przez stronę, nie wystąpiły również do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych - mimo zaistnienia istotnych rozbieżności dotyczących wartości tej samej nieruchomości (kwota [...] zł za 1 m² oraz [...] zł i [...] zł za 1 m²) - naruszając w ten sposób art.7, 8, 77 § 1 i 80 kpa oraz art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r.

Nr 261, poz. 2603, ze zm.), dlatego też Sąd uchylił obie decyzje.

Rozpoznając ponownie sprawę organy przeprowadzą postępowanie administracyjne z uwzględnieniem poczynionych przez Sąd rozważań i podejmą stosowne działania - pamiętając, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że nastąpi potwierdzenie aktualności operatu oraz mając na uwadze treść § 26 ust 1 i 3 oraz § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz

art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.