Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 70/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 13 września 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi G. L. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 2 grudnia 2022 r. nr NSP-VIII.7581.1.163.2022.AR w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Gmina Lębork wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 2 grudnia 2022 r.,

którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Lęborskiego z 29 czerwca 2022 r. wydaną w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę.

Zaskarżona decyzja podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 16 listopada 2015 r. Starosta Lęborski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (w skrócie "Starosta"), wydał decyzję nr 689/2015, o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na "rozbudowie z przebudową ulicy Dworcowej i Warszawskiej w Lęborku związanej z budową Lęborskiego Węzła Przesiadkowego wraz z ciągami komunikacyjnymi i infrastrukturą techniczną" (zwanej dalej "decyzją zrid"). Ww. decyzją została objęta m.in. działka nr [...], która powstała z podziału działki nr [...].

Sąd Rejonowy w Lęborku, V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą nr [...], z której wynika, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości był Skarb Państwa, zaś użytkownikiem wieczystym Spółka Polskie Koleje Państwowe S.A. z siedzibą w Warszawie (w skrócie PKP S.A. lub Spółka).

Pismem z dnia 30 grudnia 2015 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...].

Decyzją z dnia 29 czerwca 2016 r. Starosta orzekł o umorzeniu postępowania w części ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na rzecz byłego właściciela, tj. Skarbu Państwa (pkt 1); o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 1.031.203,00 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...] na rzecz PKP S.A. (pkt 2,3), a także o zobowiązaniu Burmistrza Miasta Lęborka (w skrócie Burmistrz) do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 4). W wyniku odwołań Burmistrza i Spółki - Wojewoda Pomorski - decyzją z 20 marca 2017 r., uchylił punkty 2, 3 i 4 ww. orzeczenia i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w tym zakresie.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu Starosta Lęborski - decyzją z dnia 15 maja 2018 r. - orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości 1.211.693,00 zł, na rzecz PKP S.A., a także o zobowiązaniu Burmistrza do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza, Wojewoda Pomorski - decyzją z dnia 27 września 2018 r., uchylił ww. orzeczenie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, decyzją z dnia 3 czerwca 2019 r., Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości 796.569,00 zł, na rzecz PKP S.A. z siedzibą w Warszawie, a także o zobowiązaniu Burmistrza do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyli, Burmistrz i PKP S.A. Decyzją z 6 maja 2020 r. Wojewoda Pomorski wydał decyzję kasatoryjną.

W toku ponownie prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy – M. N. sporządziła w dniu 2 grudnia 2021 r. operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość prawa własności gruntu działki nr [...] na kwotę 1.704.000,00 zł, wartość prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości na kwotę 1.265.400,00 zł, wartość budowlanych części składowych znajdujących się na przedmiocie wyceny na kwotę 301.700,00 zł oraz wartość nasadzeń na kwotę 8.990,00 zł.

Pismem z 27 kwietnia 2022 r. Burmistrz wniósł o zawieszenie postępowania w związku z ostateczną decyzją Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej z 24 lutego 2022 r. nr KKu-175/20 stwierdzającą nieodpłatne nabycie z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. prawa własności przedmiotowej nieruchomości przez Gminę Miasta Lębork oraz wnioskiem Gminy Miasta Lębork o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody Pomorskiego z 29 października 2004 r., nr RRGK.V7AB/7720/04 stwierdzającej nabycie działki nr [...] z dniem 5 grudnia 1990 r. w użytkowanie wieczyste przez Polskie Koleje Państwowe. Postanowieniem z dnia 26 maja 2022 r. Starosta odmówił zawieszenia przedmiotowego postępowania.

Decyzją z dnia 29 czerwca 2022 r., nr G.683.16.2015.SP.JK, Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości 1.567.100,00 zł na rzecz PKP S.A., a także o zobowiązaniu Burmistrza Miasta Lęborka do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Organ wskazał, że zgodnie z zapisami operatu szacunkowego "Po podziale działki nr [...] powstała m.in. działka nr [...] o powierzchni 12.845m2. Na działce nr [...] znajdował się budynek warsztatowy oraz takie budowle jak: trafostacja murowana, bariera odbojowa ocynkowana stalowa, tor kolejowy nr 19 i 47 oraz utwardzenie asfaltowe, nawierzchnia z kamienia brukowego, nawierzchnia z płytek betonowych, linia oświetlenia zewnętrznego wraz z 4 latarniami. Na działce znajdowały się również nasadzenia roślinne. Działka ma kształt wieloboku. Ukształtowanie terenu płaskie. Przez działkę przebiegały rozproszone sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna. Dojazd do działki poprzez drogę publiczną, ul. Dworcową, utwardzoną asfaltem w niewielkim fragmencie." Biegła stwierdziła następnie, że "w wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości ustalono, że nie występują transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze, jak wyceniana część nieruchomości", dlatego biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości. W celu określenia wartości nieruchomości biegła zastosowała podejście kosztowe, metodę odtworzenia, technikę wskaźnikową, przy którym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Koszt nabycia gruntu oszacowano przy użyciu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Zgodnie z treścią zaświadczenia nr AR.6727.266.2017.M Burmistrza Miasta Lęborka z 28 września 2017 roku, na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nieruchomość będąca przedmiotem rozstrzygnięcia zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 października 2002 roku w sprawie uchwalenia "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Lęborka", zmienionej Uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 9 lipca 2010 roku (w skrócie "Studium"), znajdowała się w dzielnicy gospodarczo-przemysłowej - w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny kolejowe oraz w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny usług skoncentrowanych. Zgodnie z rozliczeniem geodezyjnym powierzchni o różnym przeznaczeniu, dokonanym przez biegłą, nieruchomość posiadała w Studium dodatkowe przeznaczenie - ważniejsze drogi klasy L. Po stosownych obliczeniach, biegła określiła powierzchnię poszczególnych obszarów nieruchomości objętej rozstrzygnięciem, mających różne przeznaczenie, tj. tereny kolejowe 6.369m2, usługi skoncentrowane 5.898m2 i ważniejsze drogi klasy L 578m2.

Mając na uwadze powyższe ustalenia biegła poddała analizie: oddzielnie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługi, oddzielnie przeznaczonych pod komunikację - kolejowych oraz oddzielnie przeznaczonych pod komunikację. Badaniem, w przypadku terenów przeznaczonych pod komunikację - tereny kolejowe, objęto teren całego województwa, w przypadku terenów przeznaczonych pod komunikację - drogi oraz przeznaczonych pod usługi, w analizie uwzględniono w szczególności ośrodki subregionalne województwa pomorskiego. Ze względu na odmienne uwarunkowania kształtujące rozwój poszczególnych regionów, pominięto strefę przybrzeżną oraz Żuławy. Ostatecznie analizą biegła objęła rynek miast innych powiatów województwa pomorskiego o podobnym zaludnieniu, takich jak Bytów, Chojnice, Kościerzyna, Kartuzy i Żukowo. Biegła rozszerzyła również zakres czasowy, w którym zawierane były przedmiotowe transakcje, w związku ze zbyt skąpą ilością transakcji kupna sprzedaży nieruchomości podobnych w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, jak również specyfikę terenów komunikacyjnych — kolejowych, które stanowią ograniczony przedmiot obrotu. Monitorowaniem cen objęty został okres od stycznia 2019 roku do dnia wyceny.

Do porównania spośród nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługi biegła przeanalizowała 4 transakcje nieruchomościami najbardziej zbliżonymi do przedmiotu wyceny o powierzchni przekraczającej 3.000m2. Dla obszaru przeznaczonego pod komunikację - kolejowe, biegła dokonała wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Biegła ustaliła, że grunty przyległe do wycenianego obszaru, poza terenami kolejowymi, stanowią w przeważającej części tereny usługowe, w nieznacznej części stanowią drogę, wobec czego przyjęła przeznaczenie jako usługi (co jest tożsame z dotychczasowym faktycznym użytkowaniem działki, tj. parking dla autobusów prywatnych, bocznica kolejowa służąca działalności komercyjnej oraz prowadzona działalność gospodarcza taka jak składy węgla czy składy materiałów budowlanych). Dla obszaru przeznaczonego pod komunikację biegła przeanalizowała do porównania 7 transakcji nieruchomościami najbardziej zbliżonymi do przedmiotu wyceny.

Po dokonaniu stosownych obliczeń biegła określiła wartość prawa własności wycenianej nieruchomości (bez części składowych) na 1.704.000,00zł. Rzeczoznawca stwierdziła przy tym, że w niniejszym przypadku zasada korzyści nie zachodzi.

Z uwagi na brak na rynku regionalnym transakcji nieruchomościami podobnymi, czyli dotyczących obrotu prawem użytkowania wieczystego, w celu wyliczenia wartości nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego biegła skorzystała ze wzoru zawartego w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm. - w skrócie "rozporządzenie"), w rezultacie wartość gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca określiła na kwotę 1.265.400,00zł.

Na terenie nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid znajdowały się naniesienia, do oszacowania ich wartości biegła posłużyła się metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową wg Noty Interpretacyjnej. Przyjętym przez biegłą obszarem badania był rynek lokalny - teren powiatu lęborskiego. Po analizie i obliczeniach, biegła oszacowała wartość nakładów na łączną kwotę 301.700,00zł. Na terenie nieruchomości znajdowały się również składniki roślinne, do określenia ich wartości biegła posłużyła się cenami detalicznymi notowanymi na rynku lokalnym, z uwzględnieniem kultury upraw i kondycji roślin, łączną ich wartość określając na kwotę 8.990,00zł.

Organ ocenił treść operatu szacunkowego z dnia 2 grudnia 2021 roku pod względem formalnym i materialnym i uznał, że operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, jest spójny i logiczny, podpisany przez uprawnioną osobę, a tym samym zgodny z przepisami rozporządzenia i wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – w skrócie "u.g.n.").

Starosta wskazał też, że PKP S.A. - pismem z 11 stycznia 2022 roku, zwróciła się do organu z uwagami do przedmiotowego operatu, wnosząc o dokonanie przez biegłą jego korekty i uzupełnienia. Biegła na polecenie organu ustosunkowała się do pisma strony, składając stosowne wyjaśnienia — pismo z 21 marca 2022 roku. Organ uznał, że odpowiedź rzeczoznawcy wyczerpuje zakres uwag PKP S.A. i przesłał je do Spółki P.KP. S.A.

Po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Lęborka, Wojewoda Pomorski - decyzją z 2 grudnia 2022 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Lęborskiego

z 29 czerwca 2022 r. Wojewoda podkreślił, że biegła ustaliła przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, po skorzystaniu z opinii geodety uprawnionego, który wyraźnie i jednoznacznie, w sposób liczbowy określił powierzchnię nieruchomości o różnym przeznaczeniu w Studium. Organ wyjaśnił też, że co prawda decyzją nr 3 Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 24 marca 2014 r. w sprawie ustalenia terenów, przez które przebiegają linie kolejowe, jako terenów zamkniętych, działka nr [...] (z której powstała działka objęta postępowaniem) została uznana za tereny zamknięte, jednak na dzień wydania decyzji zrid w Studium działka nr [...] nie była określona jako tereny zamknięte.

Odnosząc się do zarzutu Burmistrza dotyczącego błędnego uwzględnienia w procesie wyceny części przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu planistycznym przeważającym wśród nieruchomości przyległych, tj. drogowych na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia, Wojewoda uznał go za zasadny. Organ uznał jednak, że ostatecznie słuszne było, że biegła - wyceniając część nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym, przyjęła przeznaczenie usługowe, które zgodne jest z faktycznym sposobem użytkowania działki (z analizy rzeczoznawcy majątkowego wynika bowiem, że dotychczasowym faktycznym użytkowaniem działki były usługi, tj. parking dla autobusów prywatnych, bocznica kolejowa służąca działalności komercyjnej oraz prowadzona działalność gospodarcza taka jak składy węgla czy składy materiałów budowlanych), jak i z ustaleniami Studium, zgodnie z którym przedmiot wyceny znajdował się w obszarze dzielnicy gospodarczo - przemysłowej - w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny kolejowe, w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny usług skoncentrowanych oraz w części jako ważniejsze drogi klasy L. Podkreślono, że cała działka nr [...] na dzień wydania decyzji zrid zgodnie z ustaleniami Studium znajdowała się w obszarze dzielnicy gospodarczo - przemysłowej. Dopiero ze szczegółowego opisu ww. Studium wynika dotychczasowe użytkowanie poszczególnych części przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji, w związku z brakiem na rynku lokalnym i regionalnym nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu kolejowym, biegła przyjęła przeznaczenie planistyczne części działki nr [...] o przeznaczeniu kolejowym, zgodne z ustaleniami Studium, jak i jej faktycznym sposobem użytkowania, tj. usługowe. Takie działanie jest uzasadnione, pomimo niecelowych wyjaśnień biegłej, że przyjęła takie przeznaczenie nieruchomości z uwagi na nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (§ 36 pkt 4 rozporządzenia), bowiem przepis ten (§ 36 pkt 4 rozporządzenia) dotyczy tylko nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Pomimo błędnie przywołanych przepisów biegła ostatecznie poprawnie, zgodnie z art. 154 u.g.n., określiła wartość części działki nr [...] o przeznaczeniu kolejowym w oparciu o ceny nieruchomości usługowych, zwłaszcza że faktyczny sposób użytkowania działki przyjęty w wycenie części nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym nie jest sprzeczny z ustaleniami Studium. Przy tym, na podstawie dokonanych analiz rynku nieruchomości według aktualnego oraz alternatywnego sposobu użytkowania, biegła wskazała, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości, bowiem "Najwyższa cena za nieruchomość przeznaczoną pod tereny komunikacyjne jest niższa niż najniższa cena za nieruchomości usługowe". W związku z tym wartość określono według aktualnego sposobu korzystania (vide: strona 20 wyceny).

Wojewoda - ustosunkowując się do zarzutu strony odwołującej się dotyczącego braku przy ustalaniu wartości nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego analizy możliwości ustalenia wartości na podstawie § 29 ust. 2 rozporządzenia, uznał go za nietrafny i wskazał, że w piśmie z 29 października 2022 r. biegła wyjaśniła, że "brak transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie pozwala również na przeprowadzenie analizy, której mowa w §29 ust. 2 rozporządzenia."

Przechodząc do zastrzeżeń Burmistrza dotyczących braku przedstawienia sposobu obliczenia współczynnika "R" - przeciętnej stopy kapitalizacji w celu ustalenia współczynnika korygującego dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wskazano, że w piśmie

z 29 października 2022 r. autorka wyceny wyjaśniła: "Chybiony jest zarzut, iż jakoby pominięcie sposobu wyliczenia współczynnika "R" było uchybieniem formalno-prawnym operatu. Jedyne obowiązkowe obliczenia, jakie powinny być w operacie, wskazuje § 56 rozporządzenia i jest to obliczenie wartości nieruchomości". Jednakże rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie zamieściła również analizę dotyczącą ustalenia ww. współczynnika. Wojewoda uznał, że powyższa kwestia stanowi wiedzę specjalistyczną, w związku z tym nie widzi podstaw, aby ustalenia biegłej kwestionować.

Następnie - odnosząc się do zarzutu przyjęcia bez uzasadnienia stawki procentowej opłaty rocznej, wyjaśniono, że zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Stosownie do art. 72 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 u.g.n.. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana. Za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych - przyjmuje się 1 % ceny. Ustawodawca, w przepisach dotyczących wyceny prawa użytkowania wieczystego, nakazał uwzględnianie wysokości stawek procentowych opłat za użytkowanie wieczyste. Zatem zalecane jest przy szacowaniu gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste stosowanie stawek opłat rocznych ujętych w art. 72 u.g.n. Polskie Koleje Państwowe zostały co prawda zwolnione z opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nie ustalono dla nich stawki procentowej, jednak - w ocenie organu odwoławczego, właściwa stawka procentowa dla przedmiotowej nieruchomości powinna wynosić 1 %, którą biegła słusznie zastosowała.

Odnosząc się do zarzutu Burmistrza dotyczącego dokonania oszacowania nakładów roślinnych sprzecznie z art. 135 ust. 5 u.g.n., organ odwoławczy uznał go za bezzasadny, gdyż biegła wyceniła składniki roślinne, które znajdowały się na działce w dniu wydania decyzji zrid, zgodnie z art. 135 u.g.n. Ponadto Wojewoda uznał, że Starosta prawidłowo orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...] - nie uwzględniając kwoty za nasadzenia, ze względu na to, że odszkodowanie za nasadzenia roślinne przysługuje właścicielowi, a nie użytkownikowi wieczystemu.

W ocenie Wojewody operat szacunkowy z 2 grudnia 2021 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, a wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, zaś przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Został on wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności, zatem może stanowić podstawę określenia odszkodowania za utratę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Zarzuty Burmistrza dotyczące przyjętych nieruchomości porównawczych oraz przypisania im odpowiednich wag cech rynkowych nie zasługują w konsekwencji na uwzględnienie. Z kolei uwagi Burmistrza dotyczące braku charakterystyki i danych adresowych nieruchomości porównawczych były również, jak wskazał Wojewoda, podnoszone w uprzednio prowadzonych postępowaniach, gdzie organ odwoławczy wskazał, iż są bezpodstawne, bowiem biegły nie ma podstaw prawnych do ujawniania danych identyfikujących przyjęte do porównania nieruchomości.

Ustosunkowując się do zarzutu Burmistrza odnośnie braku zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w sytuacji, gdy toczy się równolegle postępowanie mające na celu ustalenie, komu przysługiwało prawo własności nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid oraz czy ustanowienie na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego było zgodne z prawem, uznano go za bezzasadny, gdyż zawieszenie postępowania z uwagi na wystąpienie zagadnienia wstępnego jest dopuszczalne jedynie wtedy, kiedy wydanie rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu uzależnione jest od rozstrzygnięcia tego zagadnienia, a taka sytuacja w sprawie nie zachodziła.

Gmina Lębork w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego z 2 grudnia 2022 r., wnosząc o jej uchylenie, zarzuciła organowi naruszenie:

1/ art. 6, 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie zagadnienia decyzją bez wcześniejszego wyczerpującego rozpoznania i oceny dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy z 2 grudnia 2021 r., bez uwzględnienia wszystkich składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania, w tym co do sposobu sporządzenia operatu z jednoczesnym pominięciem istotnych naruszeń prawa mających wpływ na wynik postępowania, tj. przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia w zakresie, w jakim dotyczą one kwestii wyceny nieruchomości, które doprowadzić mogą do poniesienia znacznej szkody przez stronę;

2/ art. 138 § 8 Kpa poprzez:

- brak uwzględnienia przez organ II instancji składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania oraz do operatu szacunkowego; nie odniesienie się do nich mimo, że miały one istotny wpływ na rozstrzygnięcie, szczególnie w kwestii przyjęcia przeznaczenia nieruchomości odmiennie, niż to wynika z zaświadczenia właściwego organu,

- przyjęcie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o faktyczny sposób użytkowania na podstawie art. 154 ust. 3 u.g.n. w sytuacji, gdy nie było do tego podstaw z uwagi na możliwość ustalenia przeznaczenia na podstawie art. 154 ust. 2 tej ustawy,

- dopuszczenie - oprócz dowodu, jakim jest operat szacunkowy, dodatkowego dowodu na okoliczność ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości w postaci mapy do celów prawnych sporządzonej przez innego biegłego - geodetę uprawnionego, bez zachowania odpowiednich standardów wymaganych dla sporządzania tego typu map,

- brak odniesienia się do analizy niewłaściwego rynku nieruchomości pod kątem doboru nieruchomości podobnych dokonanej w sprzeczności z założeniami biegłej,

- dopuszczenie dowodu, który został sporządzony z naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia jako podstawy ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych,

- dopuszczenie dowodu, który zawiera ustalenia wartości na podstawie § 29 ust. 3 rozporządzenia z pominięciem szczegółowego uzasadnienia takiego rozwiązania i przeprowadzenia wymaganej prawem analizy opartej na treści § 29 ust. 2 rozporządzenia,

- dopuszczenie dowodu, który nie zawierał ustaleń w zakresie zastosowanych wskaźników i współczynników, o których mowa w § 29 ust. 3 rozporządzenia, w tym przede wszystkim nieprzedstawienia w operacie analizy odpowiednich rynków w celu ustalenia przeciętnej stopy kapitalizacji oraz braku wskazania podstawy zastosowanej i przyjętej 1% stawki opłaty rocznej,

- dopuszczenie dowodu, który został sporządzony bez przeprowadzenia analizy rynków nieruchomości dla potrzeb ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz bez wskazania sposobu oraz materiałów i obliczeń, na podstawie których ustalono wagi cech rynkowych,

- dopuszczenie dowodu bez wcześniejszego ustosunkowania się do nielogicznych, niejasnych i niejednoznacznych opisów cech różniących i ocen charakterystyki,

- przyjęcie dowodu zawierającego braki w opisie nieruchomości podobnych oraz informacje, które nie współgrają z opisem cech,

- dopuszczenie dowodu z uwzględnieniem nieruchomości podobnych, których stan prawny, stan użytkowy, zagospodarowanie, przeznaczenie planistyczne, dostęp do drogi publicznej i ograniczenia w użytkowaniu wykluczają podobieństwo,

- przyjęcie dowodu, który został sporządzony z naruszeniem art. 135 ust. 5 u.g.n. odnośnie oszacowania wartości składników roślinnych oraz braku przedstawienia informacji o źródle ustaleń wielkości/wskaźników zastosowanych w metodzie wykorzystanej przy oszacowaniu wartości nasadzeń roślinnych,

- przyjęcie dowodu, który zawiera braki, błędy, nielogiczności i niejasności w treści poszczególnych rozdziałów operatu.

3/ § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i 3, § 36 ust. 1 , 2 i 4, § 37, § 26, § 29 ust. 2 i 3 § 55 ust. 2, § 56 rozporządzenia, art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1, 2 i 3, art. 135, art.151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 175 u.g.n. w związku z art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, iż dowód w sprawie - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, spełnia wymogi dowodu i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, pomimo tego, że sposób jego sporządzenia naruszył ww. przepisy prawa, a szczególnie:

a/ § 3 ust. 2 rozporządzenia i art. 4 pkt 17, art. 154 ust. 2, art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. poprzez brak należytej analizy rynku nieruchomości gruntami stanowiącymi przedmiot własności w celu uzyskania nieruchomości podobnych, szczególnie pod względem przeznaczenia zgodnego z zapisami odpowiednich dokumentów regulujących te kwestie oraz położenia nieruchomości porównywalnych na różnych obszarach pod względem demograficznym i pełnienia funkcji w regionie,

b/ § 3 ust. 2, § 26 w zw. z § 29 ust. 1, 2 i3 rozporządzenia poprzez brak analizy rynku nieruchomości drogowych będących przedmiotem użytkowania wieczystego, w celu ustalenia wartości nieruchomości na podstawie § 29 ust. 1, 2 i3 rozporządzenia i zawężenie analizy wyłącznie do gruntów o charakterze usługowym, w sytuacji, gdy przedmiotem oszacowania jest też grunt drogowy,

c/ § 3 ust. 2, § 26 w zw. z § 29 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia poprzez brak analizy odpowiedniego rynku nieruchomości (który nie jest ograniczony wyłącznie do nieruchomości podobnych), będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, a następnie przedmiotem prawa własności, w sytuacji, gdy taka analiza wymagana jest na podstawie § 29 ust. 2, bez której nie jest możliwe ustalenie wartości na podstawie § 29 ust. 3 rozporządzenia,

d/ § 3 ust. 2 w zw. z § 36 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez brak ustalenia przeznaczenia nieruchomości wycenianej zgodnego z zapisami Studium, potwierdzonego zaświadczeniem właściwego organu, i przyjęcie przeznaczenia odmiennie, niż to potwierdził organ zaświadczeniem, oraz kwestionowanie przeznaczenia wskazanego przez organ na podstawie dowodu sporządzonego przez innego biegłego, tj. mapy do celów prawnych, wykonanej bez zachowania standardów przewidzianych dla sporządzania tego typu opracowań; w konsekwencji - przeprowadzenia analizy niewłaściwych rynków nieruchomości w celu doboru nieruchomości porównywalnych,

e/ § 3 ust. 2 w zw. z § 36 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 i 154 ust. 2 u.g.n. poprzez rozszerzenie rynku na nieruchomości, które nie spełniały podobieństwa do nieruchomości wycenianej, tj. które miały możliwość realizowania zabudowy mieszkaniowej, gdy założonym właściwym rynkiem porównawczym miał być rynek wyłącznie gruntami usługowymi oraz drogowymi,

f/ § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w z zw. z art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. poprzez brak wykazania, iż transakcje przyjęte do porównań dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej, szczególnie odpowiedniego opisu nieruchomości porównywalnych, przede wszystkim pod względem przeznaczenia, stanu, w tym prawnego, sposobu zagospodarowania, ograniczeń w korzystaniu,

g/ § 36 ust. 4 i § 37 rozporządzenia poprzez zastosowanie tych przepisów jako podstawy do ustalenia odszkodowania dla przeznaczenia odpowiadającego terenom kolejowym, ostatecznie przeznaczenia usługowego, opierając się na przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, w sytuacji gdy przepisy te odnoszą skutek wyłącznie do terenów, których przeznaczenie na dzień wydania decyzji zrid było drogowe a także szacowania gruntów zajętych i przeznaczonych pod linie kolejowe, a nie drogi publiczne,

h/§ 36 ust. 1 rozporządzenia i art. 154 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 134 ust. 3 u.g.n. poprzez możliwość ustalenia przeznaczenia nieruchomości wycenianej na podstawie faktycznego sposobu użytkowania, w sytuacji, gdy istniała możliwość ustalenia przeznaczenia na podstawie zapisów Studium; możliwość ta pozostaje w sprzeczności z art. 154 ust. 3 u.g.n., którego zastosowanie jest właściwe tylko wtedy gdy nie można ustalić przeznaczenia na podstawie art. 154 ust. 2 u.g.n.,

i/ § 29 ust 2 i 3 rozporządzenia poprzez zastosowanie sposobu oszacowania wartości nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego przewidzianego w 29 § 3 rozporządzenia - z zastosowaniem zamieszczonego tam wzoru, w sytuacji, gdy wymagało to uprzedniego szczególnego uzasadnienia w operacie i winno zostać poprzedzone analizą, o której mowa w § 29 ust. 2 i § 26 rozporządzenia, a której to analizy nie przeprowadzono,

j/ § 29 ust. 3 w zw. z § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 9 i ust. 4 rozporządzenia poprzez brak ujęcia w operacie szacunkowym całego cyklu obliczeniowego związanego z ustaleniem wartości na podstawie tego przepisu, w sytuacji, gdy przewiduje on wymóg szczegółowego uzasadnienia jego zastosowania, w tym również wyjaśnienia źródeł i podstaw wartości przyjętych współczynników biorących udział we wzorze określonym w § 29 ust. 3, szczególnie braku zawarcia w operacie sposobu i podstaw ustalenia R - przeciętnej stopy kapitalizacji na podstawie badania odpowiedniego rynku nieruchomości, a w przypadku braku takiej możliwości, przedstawienia obliczeń przeprowadzonych na podstawie § 9 i § 13 rozporządzenia oraz braku uzasadnienia przyjętej 1% stawki procentowej opłaty rocznej Sr w sytuacji, gdy nieruchomość wyceniana nie posiadała w ogóle ustalonej stawki opłaty, a przedmiot wyceny oddany został w użytkowanie wieczyste na cele kolejowe, a nie pod linie kolejowe, i został ostatecznie podzielony na dwa odrębne obszary o przeznaczeniu usług i drogowym i według takiego przeznaczenia została ustalona wartość nieruchomości i przeznaczenia te determinować winny też zastosowanie odpowiedniej stawki procentowej opłaty rocznej, tj. 1% dla przeznaczenia pod drogi publiczne i 3% dla przeznaczenia usługowego, tym samym nie jest również właściwe przyjęcie jednej wspólnej stawki procentowej 1% dla całej wycenianej nieruchomości

k/§ 29 ust. 3 rozporządzenia poprzez ustalenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego dla przeznaczenia drogowego z zastosowaniem wzoru zawartego w tym przepisie, z pominięciem poprzedzenia tego rozwiązania odpowiednią analizą przewidzianą w § 29 ust. 2 oraz z pominięciem przeprowadzenia odpowiedniej analizy rynku gruntami drogowymi w celu ustalenia R - przeciętnej stopy kapitalizacji odpowiedniej dla segmentu nieruchomości drogowych, i zastosowanie wyliczonej stopy kapitalizacji dla segmentu gruntów usługowych przy ustalaniu wartości gruntu drogowego,

I/ art. 135 ust. 5 u.g.n. poprzez dokonanie oszacowania nakładów roślinnych - drzewostanu, z pominięciem zawartych w tym przepisie warunków,

m/ art. 153 ust. 1 i 3 oraz art. 154. ust.1 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez brak udokumentowania i wykazania sposobu ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz całkowite pominięcie informacji o podstawach ustalenia cech i wag dla segmentu gruntów drogowych,

n/§ 55 ust. 1 i 2a, § 56 ust. 1 pkt 9 i ust. 4 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie podstaw prawnych do oszacowania wartości nieruchomości (§ 26 ust. 4 i § 37 rozporządzenia, art. 154 ust. 3 u.g.n.), brak przedstawienia w operacie całego postępowania wyceny nieruchomości oraz niezawarcie w operacie informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny, w tym przede wszystkim niewyjaśnienie doboru nieruchomości podobnych w odniesieniu do przyjętego przeznaczenia, brak wystarczającego opisu nieruchomości porównywalnych w celu wykazania podobieństwa oraz dokonanie opisu niewspółgrającego z opisem cech różniących, brak jasnego, czytelnego i logicznego opisu cech, brak wyjaśnienia sposobu i źródeł określenia cech rynkowych i ocen charakterystyki oraz wag cech różniących, brak wyjaśnienia przyznanych ocen charakterystyki nieruchomościom porównywalnym w sytuacji gdy skarżąca wykazała pominięte informacje o nieruchomościach wpływające na te oceny, brak odpowiednich analiz rynków wymaganych w przepisach (§ 26, § 29 ust. 2), pominięcie szczegółowego uzasadnienia zastosowania wzoru zawartego § 29 ust. 3 oraz wyjaśnienia sposobu określenia oraz źródeł współczynników zawartych we wzorze (R,Sr), brak analiz rynku gruntów drogowych na prawie użytkowania wieczystego, brak przeprowadzenia postępowania w oparciu o art. 135 ust. 5 u.g.n.,

o/§ 56 ust. 1 pkt 5 i 7 rozporządzenia poprzez brak opisu stanu nieruchomości wycenianej i podobnych oraz brak analizy charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (przeprowadzenie dla rynku gruntami kolejowymi zamkniętymi analizy według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych - gruntami o przeznaczeniu usługowym, brak analizy gruntami o przeznaczeniu usługowym oraz drogowym na prawie użytkowania wieczystego, w oparciu o § 29 ust. 2 i 26 rozporządzenia, umożliwiającej zastosowanie § 29 ust. 3, brak analizy rynku gruntami drogowymi w celu ustalenia dla tego typu nieruchomości właściwej przeciętnej stopy kapitalizacji niezbędnej do oszacowania wartości wg wzoru w § 29 ust. 3 rozporządzenia ),

p/ art. 175 u.g.n. poprzez brak uwzględnienia faktu niezastosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości, tj. wykonania operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz szczególną starannością, tym samym dopuszczenie dowodu w spawie, który nie spełnia odpowiednich kryteriów ustawowych.

W uzasadnieniu skargi podkreślono m.in., że skarżąca kwestionuje stanowisko organu II instancji akceptujące ustalenie przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości w sposób odmienny, niż potwierdził to właściwy organ w wydanych w odrębnym postępowaniu zaświadczeniach o przeznaczeniu nieruchomości, zgromadzonych w aktach postępowania administracyjnego prowadzonego w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] .

Strona zarzuca organowi II instancji, że uznał za właściwe przyjęcie w procesie wyceny dla celów odszkodowawczych dowodu sporządzonego przez innego biegłego - geodetę uprawnionego, który to dowód, o nazwie "mapa z rozliczeniem powierzchni obszarów o różnym przeznaczeniu", rozstrzygnął de facto o tym, że w granicach nieruchomości wycenianej znajdują się trzy, a nie dwa odrębne obszary funkcjonalne, takie jak tereny kolejowe, tereny usług skoncentrowanych oraz tereny komunikacyjne - drogi klasy L, określił przebieg granic terenów o różnym funkcjonalnym przeznaczeniu oraz dokonał określenia poszczególnych powierzchni tych obszarów. Organ II instancji nie wyjaśnił w toku postępowania, na podstawie jakich zapisów Studium w bezpośrednim powiązaniu z rysunkiem Studium oraz jakich danych i założeń, doszło do ustalenia, że w granicach wycenianej działki przebiega teren funkcjonalny o przeznaczeniu komunikacyjnym - ważniejsza droga klasy L. Strona skarżąca podniosła, że biegła nie uzyskała nawet w sposób oficjalny wypisu i wyrysu ze Studium, przy czym jedynym dopuszczalnym sposobem na przyjęcie takiego podziału na odrębne funkcjonalnie tereny, jak to nastąpiło przez biegłą, było wyeliminowanie z obiegu prawnego zaświadczenia w takiej jak obecnie treści, poprzez wydanie ponownie kolejnego zaświadczenia.

Skarżąca uznała, że mapa dołączona do opinii biegłej, sporządzona na bliżej nieokreślonym pod względem skali, dokładności, kartometryczności podkładzie kartograficznym, praktycznie nieczytelnym, bez wskazania prawnego źródła pozyskania tej mapy, rozstrzygnęła o istnieniu w granicach działki trzech odrębnych terenów funkcjonalnych określonych w Studium (usługowych, kolejowych, drogowych), przebiegu granic tych terenów o różnym przeznaczeniu określonych w Studium oraz o ich powierzchniach, co wpłynęło ostatecznie na dalszy sposób określenia wartości nieruchomości, w tym dobór nieruchomości podobnych. Zatem mapa ta ma cechy ewidentnie mapy do celów prawnych, a sposób sporządzania map do celów prawnych został uregulowany w rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 18 stycznia 2020 r w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowań i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Tymczasem mapa, na którą powołuje się biegła, warunków z rozporządzenia nie spełnia. Strona skarżąca zwróciła uwagę na to, że w trzech poprzednich opracowaniach - opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez trzech innych rzeczoznawców dla przedmiotowej nieruchomości, a nie kwestionowanych przez organ I i II instancji, opartych na danych zawartych w zaświadczeniu właściwego organu - Burmistrza Miasta Lęborka, nigdy nie pojawiło się takie ustalenie, by w obszarze wycenianym przebiegał teren o przeznaczeniu drogi publicznej.

Skarżąca powołała się na treść art. 154 ust. 2 i art. 154 ust. 3 u.g.n. a następnie wyjaśniła, że nieruchomość wyceniana jest położona na terenie, gdzie obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dlatego też ocena przeznaczenia nieruchomości wycenianej może być dokonywana wyłącznie przez pryzmat zapisów Studium, natomiast aktualny sposób użytkowania pozostaje obojętny na to przeznaczenie i może ewentualnie mieć wpływ na stan nieruchomości czy też cechy nieruchomości, które stanowiłyby podstawę do porównywania nieruchomości parami. Bezsprzecznie w Studium rozróżniono jako odrębne obszary funkcjonalne zarówno tereny kolejowe, jak i usługowe, i ich zrównywanie i przypisywanie im tylko jednego wspólnego przeznaczenia jako terenów usługowych, wyłącznie na bazie tego, że znajdują się te tereny w obszarze opisanym w Studium jako dzielnicy gospodarczo - przemysłowej, jest całkowicie nieuzasadnione.

Skarżąca wskazała, że skoro została wykluczona jako prawidłowa, w takcie postępowania administracyjnego, przyjęta i zastosowana przez biegłą podstawa prawna - § 36 ust. 4 i § 37 rozporządzenia, dająca uprawnienie do przyjęcia dla terenu o przeznaczeniu kolejowym takiego przeznaczenia, które byłoby przeważające wśród gruntów przyległych, w tym wypadku według biegłej usługowego, natomiast z uwagi na istnienie w obrocie prawnym Studium nie było dopuszczalne również zastosowanie do ustalenia przeznaczenia zapisów art. 154 ust. 3 u.g.n., to ewidentnie nie doszło w ogóle w operacie szacunkowym do prawnego wykazania i uzasadnienia możliwości przypisania terenowi opisanemu w Studium jako tereny kolejowe takiego przeznaczenia jak usługi, i nie zaistniały też podstawy oszacowania tego kolejowego terenu, przyjmując materiał porównawczy z rynku nieruchomości o przeznaczeniu usługowym.

Następnie skarżąca wskazała, że skoro wg biegłej analizą objęto rynek nieruchomości w granicach miejscowości o podobnym zaludnieniu co Lębork, w celu doboru nieruchomości podobnych, to przeprowadzenie tej analizy i wybór nieruchomości podobnych nastąpił w ewidentnej sprzeczności z przedstawionym założeniem. Tylko Chojnice mają bowiem pod względem demograficznym zbliżony charakter do miasta Lęborka, jednak w zbiorze nieruchomości podobnych brak jest nieruchomości położonych na terenie Chojnic. Do procesu obliczeniowego oraz porównywania parami dla przeznaczenia usługowego biegła przyjęła nieruchomości położone - oprócz Lęborka, na terenie m. Żukowo, wsi Chwaszczyno i miasta Kościerzyna. Przywołana przez biegłą transakcja nr 2 w tabeli na stronie 18 dotyczy dwóch działek nr [...] i [...] o łącznej pow. 12.593 m2 , położonych w Lęborku przy ul K.; według opisu biegłej – znajdujących się na terenie ujętym w planie miejscowym jako teren o funkcji komercyjnych. Jednakże ze szczegółowych ustaleń planu wynika, że nieruchomości te znajdują się na obszarze ujętym w planie uchwalonym 22 lutego 2002 r. uchwałą nr LIV-575/2002 Rady Miejskiej w Lęborku, jako 16.01.PP - na terenie wydzielenia wewnętrznego 1.1, gdzie dopuszczona została budowa lokali o funkcji mieszkaniowej jako towarzyszącej obiektom usług komercyjnych.

Z powyższych względów i na podstawie dokonanych ustaleń, strona skarżąca zarzuciła organowi II instancji rozstrzygnięcie kwestii odszkodowawczych opartych na dowodzie, który nie zawiera żadnego uzasadnienia i wykazania podobieństwa rynków nieruchomości, z których dokonano doboru materiału porównawczego do rynku, gdzie położona jest nieruchomość wyceniana.

Analizując treść operatu można - zdaniem skarżącej - jednoznacznie stwierdzić, że biegła w ogóle nie odniosła się w operacie do sposobu ustalenia cech i wag dla segmentu nieruchomości usługowych, ale jedynie do segmentu komunikacyjnego. Skoro takiej informacji o sposobie ustalenia cech i wag dla segmentu nieruchomości usługowych operat nie zawiera, a w miejscu, gdzie winna taka informacja się zawierać, znajduje się opis, w jaki sposób przeprowadzono analizę rynku gruntami drogowymi, to stanowi to ewidentnie o braku formalnym operatu. Organ II instancji w skarżonej decyzji, a także biegła w toku postępowania odwoławczego w ogóle nie odnieśli się do zgłoszonych zarzutów strony skarżącej, dotyczących nielogicznych treści, pomyłek a nawet pominięć w analizach, braku odpowiednich zapisów i informacji, sprzeczności informacji z treścią innych fragmentów operatu.

Strona zarzuca też, że do operatu nie dołączono całej dokumentacji wraz z obliczeniami i analizami, związanej z procesem ustalenia wartości liczbowej współczynnika R, co wynika wprost z § 56 ust. 1 pkt 9 i ust. 4 rozporządzenia, w których to przepisach zawarto obowiązek przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości i dołączenia istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu. W operacie z 2 grudnia 2021 r. biegła nie zawarła żadnego wyjaśnienia do ustalonej na poziomie 11% przeciętnej stopy kapitalizacji, ograniczyła się jedynie do powołania samej tylko treści § 29 ust. 3 rozporządzenia, ustawowego zakresu współczynnika R, oraz tego, że przyjęła R=11%.

Skarżąca podkreśliła, że treść operatu ewidentnie wskazuje, że biegła dokonała oddzielnie określenia wartości dla terenu drogowego i oddzielnie dla usługowego jako przedmiotu prawa własności, a następnie jako prawa użytkowania wieczystego z zastosowaniem wzoru, o którym mowa w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Zatem biegła była bezsprzecznie zobligowana dla każdego z tych odrębnych obszarów funkcjonalnych do przeprowadzenia również odrębnych analiz odpowiednich rynków (drogowego i usługowego) w celu określenia dla nich odrębnych współczynnika R - stopy kapitalizacji oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Przyjęcie jednej stopy kapitalizacji dla rynku nieruchomości drogowych i usługowych nie znajduje uzasadnienia prawnego w samej treści wzoru opisanego w § 29 ust. 3 rozporządzenia, który obliguje do określenia R na podstawie badania rynku nieruchomości, a zatem rynku, który odpowiada danemu segmentowi nieruchomości. Niedopuszczalne jest w świetle treści § 29 ust. 3 rozporządzenia dokonanie ustalenia jako odrębnych wartości poszczególnych części o różnym przeznaczeniu, tj. usługowym i drogowym jako prawa własności, a następnie skorygowania tych wartości, w celu ustalenia wartości jako przedmiotu użytkowania wieczystego, odpowiednim współczynnikiem ustalonym już tylko na podstawie danych odnoszących się wyłącznie do przeznaczenia usługowego. Biegła zaniechała takiego obowiązku, pominęła ustalenie wartości jako prawa użytkowania wieczystego dla alternatywnego, zgodnego z celem wywłaszczenia, przeznaczenia drogowego. Nieustalenie stopy kapitalizacji dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym oraz wspólne przyjęcie takiego współczynnika dla nieruchomości usługowych i drogowych jest ewidentnym naruszeniem § 29 ust. 3 rozporządzenia, a pośrednio art. 134 ust. 4 u.g.n.

W ocenie skarżącej organ II instancji nie wyjaśnił, na jakiej podstawie uznał, że właściwa jest 1 % a nie 3 % stawka opłaty rocznej, a także nie uzyskał na etapie postępowania odwoławczego wyjaśnień biegłej na okoliczność przyjęcia takiej, a nie innej stawki procentowej opłaty rocznej. Strona skarżąca wskazała, że stawka procentowa opłaty rocznej Sr tak jak przeciętna stopa kapitalizacji R odgrywa szczególną rolę w ustaleniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na podstawie wzoru określonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia, a ich wielkości mają ewidentny wpływ na wartość nieruchomości, a ich właściwe ustalenie i przyjęcie jest elementem prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Strona skarżąca zaznaczyła przy tym, że o ile określenie wielkości przeciętnej stopy kapitalizacji jest zadaniem zastrzeżonym dla biegłego i jego wiedzy specjalistycznej, to ustalenie odpowiedniej stawki procentowej opłaty rocznej nie jest już uzależnione od wiedzy, którą posiada biegły. Stawki procentowe są ustalane przez właściwy organ i dostosowywane do celu, na który nieruchomość oddawana jest w użytkowanie wieczyste. Strona skarżąca wskazuje, że z ustaleń organu II instancji wynika, że działka nr [...] była przedmiotem użytkowania wieczystego bez ustalonej wcześniej stawki procentowej opłaty rocznej. Biegła a także organy obu instancji powinny dokonać oceny oraz uzasadnić, czy ustalenie tej stawki powinno nastąpić w oparciu o cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, tj. ogólnie kolejowy, czy też stawka procentowa powinna zostać określona według przeznaczenia, jakie przypisano ostatecznie nieruchomości wycenianej, na dzień wydania decyzji zrid. Biegła dla terenu kolejowego, wykorzystywanego zgodnie z ustaleniami biegłej jako bocznica kolejowa oraz do prowadzenia działalności gospodarczej (parking składy materiałów budowlanych i węgla), przyjęła jako właściwą 1% stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a nie 3%. Zatem biegła postąpiła wbrew wcześniejszemu założeniu, że terenom kolejowym ostatecznie należy przypisać przeznaczenie usługowe i że na takie przeznaczenie również wskazuje aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Strona skarżąca wskazała, że nie są obojętne dla ustalenia wartości nieruchomości kwestie przyjęcia odpowiednich współczynników określonych we wzorze w § 29 ust. 3 rozporządzenia, gdyż w przypadku, gdy dla terenu o przeznaczeniu usług o pow. 12.267 m2 zostałaby przyjęta stawka procentowa Sr=3%, a nie Sr=1% , wysokość odszkodowania zostałaby pomniejszona o kwotę 227.156,79 zł (wartość jako przedmiotu użytkowania wieczystego dla terenu usługowego przy stawce Sr=1% to 1.241.712, 43 zł, a przy stawce Sr=3% to 1.014.555,64 zł).

Strona skarżąca zarzuciła również organowi II instancji brak odniesienia się do dokonanego przez biegłą opisu cech różniących oraz ocen charakterystyki, zarówno dla segmentu nieruchomości usługowych, jak i drogowych, których treść nie jest logiczna i jednoznaczna, a dodatkowo odbiega ten opis pod względem zgodności od opisu materiału porównawczego.

Kolejna cechą, której opis przez biegłą skarżąca zakwestionowała pod kątem logiki, jednoznaczności i jasności, jest potencjał inwestycyjny nieruchomości. W opisie tej cechy biegła nie wskazała, co należy uznać za ograniczenia prawne oraz jakie uzbrojenie należy uznać za pełne. Ocenę korzystną w ramach tej cechy otrzymują nieruchomości o przeciętnych warunkach. W opisie nie wyjaśniono, co to są "przeciętne warunki" i z czego one wynikają oraz jakim miernikiem należy się posługiwać, by uznać, iż zachodzą takie właśnie przeciętne warunki. Nie wiadomo też, jakie ograniczenia prawne dawałyby podstawę do uznania, iż zachodzą przeciętne warunki inwestycyjne, a nie np. niekorzystne. Co do cechy "powierzchnia", zdaniem skarżącej nie znajduje uzasadnienia pogląd biegłej, że nieruchomości o pow. do 7.000m2 przy przeznaczeniu usługi uzyskują ocenę bardzo korzystną, a nieruchomości powyżej 7.000 m2 korzystną, skoro nieruchomość o pow. 12.593 m2 uzyskała wyższą cenę, niż nieruchomość o pow. 4.324 m2. Również nie wyjaśniono, czemu przyjęto do porównań nieruchomości o tak różnych powierzchniach: 4.324 m2, 5.817 m2 i 12.593 m2. Kolejną kwestionowaną pod względem właściwego opisu cechą jest sposób użytkowania.

Niezależnie od kwestii prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, skarżąca podniosła zarzut naruszenia przez organ II instancji art. 94 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez brak zawieszenia postępowania w sytuacji, gdy toczy się równolegle postępowanie mające na celu ustalenie, komu przysługiwało prawo własności nieruchomości wywłaszczonej na cele drogowe na dzień wydania decyzji zrid i wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania, oraz postępowanie mające na celu orzeczenie, czy ustanowienie na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego nastąpiło zgodnie z prawem.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu z normami prawnymi - proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonego aktu i na podstawie ustalonego przez organy stanu faktycznego. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych rozstrzygnięć administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd - jak stanowi art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) dalej jako "p.p.s.a." - nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną podstawą prawną, z wyjątkiem skarg na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej.

Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Wojewody Pomorskiego z 2 grudnia 2022 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty Lęborskiego z 29 czerwca 2022 2022 r. o ustaleniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości przejętej pod drogę gminną (na podstawie decyzji zrid) w łącznej wysokości 1.567.100,00 zł na rzecz PKP S.A., a także o zobowiązaniu Burmistrza Miasta Lęborka do jego wypłaty w oznaczonym terminie, stwierdził, że nie naruszają one prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

W niniejszej sprawie było bezsporne, że ostateczną decyzją z dnia 16 listopada 2015 r., wydaną na podstawie przepisów specustawy, Starosta Lęborski zezwolił Gminie Miasta Lębork na realizację inwestycji drogowej w Lęborku, m.in. na stanowiącej przedmiot tego postępowania działce nr [...]. Bezsporne również pozostawało, iż w dacie wydawania decyzji zrid w księdze wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości – jako jej właściciel – wpisany był Skarb Państwa. Ujawnione w księdze wieczystej było również w tej dacie prawo użytkowania wieczystego przysługujące Spółce - Polskie Koleje Państwowe S.A. z siedzibą w Warszawie. Z akt sprawy wynika też, że decyzją z 24 lutego 2022 roku Krajowa Komisja Uwłaszczeniowa orzekła o nieodpłatnym nabyciu, z dniem 27 maja 1990 roku, przez Gminę Miasto Lębork prawa własności ww. nieruchomości. Dlatego też obecnie postępowanie odszkodowawcze obejmuje jedynie kwestię odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego przysługującego PKP S.A., ponieważ prawo to, jak wskazują zapisy księgi wieczystej, istniało w dacie wydania decyzji zrid.

Spór w tej sprawie dotyczył przede wszystkim tego, czy organy właściwie oceniły i prawidłowo zaakceptowały wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym dla potrzeb tej sprawy operacie szacunkowym

z 2 grudnia 2021 roku.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć organów obu instancji w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (działki przejętej pod drogę) stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r., poz. 176, dalej jako "specustawa"), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., w skrócie "u.g.n."), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm., w skrócie "rozporządzenie").

Zgodnie z art. 12 specustawy, nieruchomości lub ich części, przejęte pod inwestycje drogowe na podstawie jej przepisów, stają się z mocy prawa: własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4d). Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (ust. 4e). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Przepis art. 18 specustawy stanowi zaś: Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid lub doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji zrid rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1e).

Zgodnie ze znajdującym odpowiednie zastosowanie w tej sprawie

art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w tej sprawie po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, która sporządzona została w dniu 2 grudnia 2021 roku (vide operat szacunkowy z 2 grudnia 2021 r. - k. 163 akt organu I instancji, tom III), a następnie uzupełniona pismami rzeczoznawcy majątkowego z 21 marca 2022 r. (monit wyceny k. 170 akt organu I instancji, t. III) i 29 października 2022 roku (monit wyceny – akta organu II instancji).

Przedmiotem wyceny była część nieruchomości położonej w Lęborku, przy ul. Dworcowej, stanowiąca działkę nr [...] o pow. 12.845 m2, powstała z podziału działki nr [...] o pow. 84.470 m2, na podstawie decyzji zrid Starosty Lęborskiego

z 16 listopada 2015 r. Biegły miał wycenić prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

W operacie szacunkowym z 2 grudnia 2021 roku biegła rzeczoznawca majątkowy ustaliła wartość działki nr [...] obr. [...] miasta Lęborka, wraz z częściami składowymi - naniesieniami, w celu ustalenia odszkodowania za jej przejęcie pod realizację inwestycji drogowej.

Z operatu wynika, że "Po podziale działki nr [...] powstała m.in. działka nr [...] o powierzchni 12.845m2. Na działce nr [...] znajdował się budynek warsztatowy oraz takie budowle jak: trafostacja murowana, bariera odbojowa ocynkowana stalowa, tor kolejowy nr 19 i 47 oraz utwardzenie asfaltowe, nawierzchnia z kamienia brukowego, nawierzchnia z płytek betonowych, linia oświetlenia zew. wraz z 4 latarniami. Na działce znajdowały się również nasadzenia roślinne. Działka ma kształt wieloboku. Ukształtowanie terenu płaskie. Przez działkę przebiegały rozproszone sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna. Dojazd do działki poprzez drogę publiczną, ul. Dworcową, utwardzoną asfaltem w niewielkim fragmencie".

W myśl art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

W tej sprawie było bezsporne, że Burmistrz Miasta Lęborka w dniu 28 września 2017 roku wystawił zaświadczenie nr AR.6727.266.2017.M, z którego wynika, że na dzień wydania decyzji zrid nieruchomość będąca przedmiotem rozstrzygnięcia nie była objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast - zgodnie z obowiązującym "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Lęborka", zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 października 2002 roku i zmienionym uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 9 lipca 2010 roku (w skrócie "Studium"), znajdowała się w dzielnicy gospodarczo-przemysłowej.

Jak dalej stwierdzono w tym zaświadczeniu, ww. działka została w Studium określona w ramach istniejącej struktury przestrzennej miasta i elementów zagospodarowania, w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny kolejowe oraz w części jako dotychczasowe użytkowanie - tereny usług skoncentrowanych (vide akta administracyjne organu I instancji k. 55, tom I).

Kserokopia zaświadczenia o tożsamej treści, wystawionego przez Burmistrza Miasta Lęborka w dniu 29 sierpnia 2016 r. nr AR.6727.282.2016.C, została dołączona do operatu szacunkowego wraz ze sporządzonym przez uprawnionego geodetę rozliczeniem geodezyjnym powierzchni obszarów o różnym przeznaczeniu, z którego wynika, że zgodnie z załącznikiem graficznym do Studium granice przedmiotowej działki, o całkowitej powierzchni 12.845 m2, znajdują się nie tylko w obrębie terenów kolejowych (6.369 m2 działki) i usług skoncentrowanych – 5.898 m2 działki, lecz w niewielkim zakresie - 578 m2 działki, zahaczają także o obszar przeznaczony w Studium pod drogę klasy L.

W ocenie Sądu biegła prawidłowo – zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. - ustaliła przeznaczenie nieruchomości biorąc pod uwagę zapisy Studium (vide k. 14 – 16 operatu i wyjaśnienia biegłej zawarte w piśmie z 29 października 2022 r. – akta Wojewody Pomorskiego). Wbrew zarzutom skargi nie posłużyła się przy tym niedopuszczalnym dowodem. Przede wszystkim bowiem oparła się na zaświadczeniu Burmistrza Miasta Lęborka z 29 sierpnia 2016 roku, które jednak jest bardzo ogólne. Organ nie podaje w nim jaka konkretnie część działki, o jakiej konkretnie powierzchni, przeznaczona jest w Studium pod tereny kolejowe a jaka pod tereny usług skoncentrowanych. Chcąc prawidłowo ustalić wartość działki i jej przeznaczenie w Studium biegła, a za nią i organy, musiały zatem posłużyć się dodatkowymi dowodami. Biegła skorzystała z pomocy uprawnionego geodetę, a organy to rozliczenie geodezyjne powierzchni obszarów o różnym przeznaczeniu, z którego wynika, że zgodnie z załącznikiem graficznym do Studium granice przedmiotowej działki, o całkowitej powierzchni 12.845 m2, znajdują się nie tylko w obrębie terenów kolejowych (6.369 m2 działki) i usług skoncentrowanych – 5.898 m2 działki, lecz w niewielkim zakresie - 578 m2 działki, zahaczają także o obszar przeznaczony w Studium pod drogę klasy L, zaakceptowały. W ocenie Sądu takie działanie organów było prawidłowej. Z art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika bowiem, że organ może skorzystać z wszelkich dowodów, które służą należytemu rozpoznaniu sprawy, a w tej sprawie niewątpliwie nie wystarczyło tylko ogólne ustalenie przeznaczenia nieruchomości w Studium. Trzeba było jeszcze ustalić konkretne powierzchnie poszczególnych funkcji. Co też biegła uczyniła. Biegła nie mogła przy tym wziąć pod uwagę, że nieruchomość stanowi teren zamknięty, ponieważ w Studium nie było takiego zapisu (okoliczność bezsporna). Dlatego też niezasadne były zarzuty skargi dotyczące nieuwzględnienia tego faktu.

Należy przy tym podkreślić, że to organ reprezentujący skarżącą w tym postępowaniu administracyjnym i sądowym wydał powyższe zaświadczenie. Gdyby zatem ustalenie poszczególnych granic stref przewidzianych w Studium dla przedmiotowej działki, z doprecyzowaniem, iż zgodnie z mapą Studium niewielka część działki jest przeznaczona pod drogę, nie było zgodne z obowiązującymi zapisami Studium, to nic nie stało na przeszkodzie aby w toku postępowania skarżąca przedstawiła dokładniejsze zaświadczenie, czy też wypis i wyrys ze Studium, wraz z obliczeniem powierzchni poszczególnych obszarów, czego jednak nie uczyniła. Niewątpliwie skarżąca ma niezbędne narzędzia i wiedzę aby takie dokumenty sporządzić. W toku całego postępowania administracyjnego, jak i sądowego, skarżąca nie przedstawiła jednak jakiegokolwiek kontr-dowodu, który zaprzeczałby powyższym ustaleniom biegłej i organów, które Sąd uznał za prawidłowe.

W piśmie z dnia 29 października 2022 roku biegła dodatkowo wyjaśniła: "Ze względu na zachodzącą wątpliwość co do (...) ustaleń powierzchni poszczególnych obszarów, zwrócono się do uprawnionego geodety w celu potwierdzenia obszarów ustalenia powierzchni prawidłowych. Geodeta posiada warsztat zawodowy, pozwalający na obliczenie powierzchni z dużo większą dokładnością niż odczyt z e-mapy - metodą wskazaną przez Burmistrza w innym analogicznym postępowaniu.

( ) geodeta nie jest biegłym w niniejszym postępowaniu, a całą odpowiedzialność za prawidłowy przebieg procesu wyceny powierzono rzeczoznawcy majątkowemu. Dlatego też niezrozumiałym jest zarzut, iż w operacie brak obliczeń geodezyjnych. Nie jest to operat geodezyjny "niepowołanego" geodety a operat szacunkowy. Niemniej jednak to rzeczoznawca jako biegły w niniejszym postępowaniu ocenia i weryfikuje cały materiał pozyskany w procesie wyceny. Jeżeli Burmistrz podważa ustalenia biegłego, to w miejsce gołosłownej polemiki, na potwierdzenie winien wskazać prawidłowe według niego powierzchnie poszczególnych obszarów, tym bardziej, że tę wiedzę posiada z urzędu." Sąd podziela to stanowisko biegłej.

Trzeba przy tym dodać, że sporządzona mapa, stanowiąca jeden z dokumentów, na podstawie którego rzeczoznawca ustaliła powierzchnię poszczególnych obszarów nieruchomości nie musiała zostać wykonana, wbrew zarzutom skargi, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 18 stycznia 2020 r w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowań i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego

(Dz. U. z 2022 r., poz. 1670), które w tym postępowaniu nie znajdują zastosowania. Dotyczą one bowiem standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowań i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a w tej sprawie pomiary geodezyjne tego typu nie były wykonywane.

Z wyjaśnień biegłej wynika również, iż przeprowadziła ona analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości i na jej podstawie ustaliła, że nie występują transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana część nieruchomości, dlatego biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 150 ust. 3 u.g.n., wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Natomiast art. 151 ust. 2 u.g.n. stanowi, iż wartość odtworzeniową nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem, stopnia zużycia. W tym miejscu trzeba podkreślić, na co zwracała uwagę biegła, że obrót rynkowy przedmiotową nieruchomością, ze względu na jej charakter i aktualny sposób użytkowania, w tym znajdujące się na niej tory kolejowe, niewątpliwie byłby znacznie utrudniony.

Przy uwzględnieniu powyższych uwarunkowań prawnych, celu wyceny, wyników analizy rynku nieruchomości oraz ilości dostępnych danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, w celu określenia wartości nieruchomości biegła zastosowała podejście kosztowe (§ 20 i n. rozporządzenia), metodę odtworzenia, technikę wskaźnikową, przy którym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (vide § 21 rozporządzenia). Koszt nabycia gruntu oszacowała przy użyciu podejścia porównawczego, metody porównywania parami (vide § 4 rozporządzenia). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanym ze względu na cechy różniące te nieruchomości, z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu (§ 4 ust. 1), natomiast przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi (§ 4 ust. 3).

Mając na uwadze opisane powyżej zaświadczenie Burmistrza i załączone do operatu rozliczenie geodezyjne powierzchni o różnym przeznaczeniu w Studium biegła poddała analizie: oddzielnie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługi, oddzielnie przeznaczonych pod komunikację - kolejowych oraz oddzielnie przeznaczonych pod drogi (vide str. 17 operatu).

Badaniem, w przypadku terenów przeznaczonych pod komunikację - tereny kolejowe, biegła objęła teren całego województwa, w przypadku terenów przeznaczonych pod komunikację - drogi oraz przeznaczonych pod usługi, w analizie uwzględniła w szczególności ośrodki subregionalne województwa pomorskiego. Ze względu na odmienne uwarunkowania kształtujące rozwój poszczególnych regionów, pominięła strefę przybrzeżną oraz Żuławy. Ostatecznie analizą biegła objęła rynek miast innych powiatów województwa pomorskiego o podobnym zaludnieniu, takich jak Bytów, Chojnice, Kościerzyna, Kartuzy i Żukowo. Należy przy tym zauważyć, że biegła wskazała na powiaty o podobnym zaludnieniu, a nie miasta. Niezasadne były zatem zarzuty skarżącej dotyczące niespójności w operacie i braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania oparte na danych dotyczących liczebności ludności w poszczególnych miastach. Z danych GUS Polska wynika, że powiaty lęborski, bytowski, chojnicki i kościerski mają bardzo podobne zaludnienie. Jedynie powiat kartuski ma większe.

Biegła rozszerzyła również zakres czasowy, w którym zawierane były przedmiotowe transakcje w związku ze zbyt skąpą ilością transakcji kupna sprzedaży nieruchomości podobnych w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, jak również specyfikę terenów komunikacyjnych - kolejowych, które stanowią ograniczony przedmiot obrotu. Monitorowaniem cen objęty został okres od stycznia 2019 roku do dnia wyceny.

Do porównania spośród nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługi biegła ostatecznie przyjęła cztery transakcje nieruchomościami najbardziej zbliżonymi do przedmiotu wyceny o powierzchni przekraczającej 4.000m2. Opis tych nieruchomości znajduje się na stronie 18. operatu. Są to nieruchomości o powierzchni od 4.324 m2 do 15.400 m2. Jak wyjaśniła biegła, ceny nieruchomości podobnych do wycenianej zależne są głównie od możliwości inwestycyjnych, lokalizacji, ekspozycji i dojazdu oraz powierzchni. Biegła wskazała także, iż nieruchomości komercyjne z możliwością zabudowy usługowej stanowią ograniczony przedmiot obrotu. W sumie przeanalizowała około 40 transakcji, z których tylko połowa dotyczyła większych obszarów.

Dodatkowo, w piśmie z dnia 29 października 2022 roku (pismo w aktach Wojewody Pomorskiego), rzeczoznawca wyjaśniła, że cechy i wagi nieruchomości określiła zgodnie z "Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Nota Interpretacyjna Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości", zgodnie z którymi wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy określa się w zależności od stanu rynku. "W operacie szacunkowym powyższe ustalono z uwzględnieniem wyniku analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogii do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych oraz obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości." Biegła wskazała także, iż w punkcie 8. operatu przedstawiła analizę rynku nieruchomości podobnych. "Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami, a taka została przyjęta przy sporządzaniu operatu, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości." Słuszni przy tym biegła powołała się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 września 2009 r. (sygn. I OSK 1423/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), zgodnie z którym: określenie "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...) nie jest równoznaczne z pojęciem "nieruchomości identycznej". Dlatego też zarzuty skarżącej, która podnosiła m.in., że przyjęte do porównania nieruchomości nie są podobne, ponieważ np. mają inny dostęp do drogi publicznej, czy też dopuszczoną, jako towarzyszącą – funkcję mieszkaniową, nie pozwalały uznać, że operat nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie. To biegła bowiem dobiera nieruchomości i ocenia je – mając widzę specjalną, jako podobne, a następnie – biorąc pod uwagę właśnie takie różnice, które często są nieuniknione przy poszukiwaniu transakcji podobnych, koryguje ceny odpowiednimi współczynnikami, których dobór również stanowi element jej wiedzy specjalnej.

Na szczególną rolę rzeczoznawcy w tym postępowaniu zwrócił uwagę również organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, stwierdzając, iż "podkreślenia wymaga fakt, że niemożliwe wydaje się traktowanie każdej nieruchomości wedle jednego określonego z góry schematu, gdyż każda działka posiada inne walory i cechy, które wedle swojej wiedzy i posiadanych wiadomości specjalnych określa i ocenia biegły rzeczoznawca majątkowy sporządzający daną wycenę, jako jedyna osoba posiadająca do tego uprawnienia i stosowną wiedzę. Co prawda Wojewoda Pomorski dostrzega różnorodny pogląd w tym zakresie, funkcjonujący w orzecznictwie sądów administracyjnych, jednakże jako organ nieposiadający wiedzy fachowej, nie ma podstaw do kwestionowania wyrażonej w tym zakresie oceny biegłego który jest specjalistą w dziedzinie wyceny nieruchomości. Tym bardziej, że przedmiotowa nieruchomość posiada specyficzny rodzajowo segment nieruchomości jakim jest kolej."

W monicie wyceny z 29 października 2022 roku - odnosząc się do zarzutów Burmistrza dotyczących opisów nieruchomości podobnych, rzeczoznawca wyjaśniła również, że:

- wpisy w dziale III ksiąg wieczystych nie ograniczają możliwości inwestycyjnych działek przyjętych do porównania, a fakt ustanowienia na rzecz ich właściciela służebności drogowej na działkach [...] i [...] nie niweczy bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ul. .K.; rzeczoznawca dokonała oceny transakcji pod kątem § 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia i nie stwierdziła aby cena w sposób rażąco odbiegała od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości;

- wbrew twierdzeniom Burmistrza, działka nr [...] nie była zabudowana a utwardzona i to w części a nie cała;

- niezrozumiałym jest twierdzenie Burmistrza jakoby nieruchomości położonej w Żukowie przy ul. Z. przypisano ocenę bardzo korzystną z uwagi na cechę "potencjał inwestycyjny"; pomimo ujęcia jej w tabeli w punkcie 8.6.1.1 operatu, nie porównano jej do nieruchomości wycenianej w punkcie 10.1.1.2 operatu; a wręcz przeciwnie, jej ograniczenia inwestycyjne odzwierciedlone są właśnie w cenie; jak Burmistrz zauważył jest to nieruchomość o cenie najniższej (jednostkowej). Pomimo szeroko przyjętego rynku, nie jest możliwym znalezienie wyłącznie transakcji nieruchomościami o identycznych zapisach planistycznych. Różnice wynikające między innymi z szczegółowych zapisów planu zostały skorygowane poprzez cechę "potencjał inwestycyjny". Nieruchomości przyjęte do porównań mają być podobne a nie identyczne i tak w tej sprawie – również w ocenie Sądu - jest. Tym samym operat nie narusza wskazywanych w skardze przepisów, w tym § 4 ust. 1 rozporządzenia w związku z art. 153 ust. 1 u.g.n.

Wbrew zarzutom skargi, zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, biegła opisała szczegółowo nieruchomości przyjęte ostatecznie do porównania z nieruchomością wycenianą, wskazując gdzie są położone, podając ich powierzchnię, a także opisując ich przeznaczenie, otoczenie i uzbrojenie – vide str. 24 operatu. Opis ten był wystarczający. Jak wyjaśnił bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w przywołanym przez Wojewodę wyroku z dnia 19 marca 2019 r. (sygn. akt II OSK 959/18): "W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami." Następnie biegła opisała cechy rynkowe i wagi cech, podając jednocześnie wielkość poprawek - vide str. 25 operatu.

Wyceniając obszar przeznaczony w Studium pod tereny kolejowe biegła wyjaśniła, że nieruchomości przeznaczone pod tereny kolejowe stanowią ograniczony przedmiot obrotu. Dla potrzeb wyceny biegła dokonała analizy na obszarze całego województwo, ustalając, iż w okresie ostatnich dwóch lat była tylko jedna transakcja tego typu terenami. Dlatego też rzeczoznawca dokonała wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych (zgodnie z § 36 ust. 4 w związku z § 37 rozporządzenia – vide pismo rzeczoznawcy majątkowego z 29 października 2022 r. – akta organu II instancji). Biegła ustaliła, że grunty przyległe do wycenianego obszaru, poza terenami kolejowymi, stanowią w przeważającej części tereny usługowe, w nieznacznej części stanowią drogę, wobec czego przyjęła przeznaczenie jako usługi (zaznaczając jedynie przy tym, że jest to również tożsame z dotychczasowym faktycznym użytkowaniem działki tj. parking dla autobusów prywatnych, bocznica kolejowa służąca działalności komercyjnej oraz prowadzona działalność gospodarcza taka jak składy węgla czy składy materiałów budowlanych) /str. 18 operatu/. Tym samym błędnie skarżąca zarzuca, że przeznaczenie nieruchomości określono z pominięciem art. 154 ust. 2 u.g.n. Wbrew zarzutom skargi, przeznaczenia nieruchomości w operacie rzeczoznawcy nie ustalono na podstawie faktycznego sposobu jej użytkowania, lecz na podstawie zapisów Studium.

W ocenie Sądu biegła prawidłowo zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zdaniem Sądu przepis ten, zgodnie z § 37 rozporządzenia, ma zastosowanie do wyceny terenów kolejowych.

Przepis § 37 rozporządzenia stanowi: "Przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe (...)".

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że z art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r., nr 16, poz. 94; według stanu prawnego z daty zmiany Studium) wynika, że linia kolejowa jest to droga kolejowa mająca początek i koniec wraz z przyległym pasem gruntu, na którą składają się odcinki linii, a także budynki, budowle i urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego wraz z zajętymi pod nie gruntami. Podobna definicja linii kolejowej obowiązywała w dacie uchwalenia Studium. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 2 ww. ustawy, w tej dacie linię kolejową definiowano jako drogę szynową wraz z przyległym pasem gruntu, a także budynki, budowle i urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego oraz zajęte pod nie grunty. Natomiast przyległy pas gruntu, zgodnie z art. 4 pkt 3 cyt. ustawy, były to grunty wzdłuż linii kolejowych, usytuowane po obu ich stronach, przeznaczone do zapewnienia bezpiecznego prowadzenia ruchu kolejowego.

Mając na uwadze treść ww. przepisów, należało w tej sprawie za biegłą przyjąć, jak zrobił to organ I instancji, że wyceniając tereny kolejowe trzeba posłużyć się odpowiednio § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zarzuty skarżącej dotyczące błędnego zastosowania tego przepisu były zatem niezasadne.

Tym samym Sąd uznał, że organ II instancji nieprawidłowo przyjął, iż rzeczoznawca błędnie zastosował przepis § 36 ust. 4 w związku z § 37 rozporządzenia, jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ ostatecznie organ odwoławczy operat zaakceptował.

Dla obszaru przeznaczonego pod komunikację - drogę biegła przeanalizowała do porównania 7 transakcji nieruchomościami najbardziej zbliżonymi do przedmiotu wyceny, biorąc pod uwagę transakcję z ww. miast /str. 18 - 19 operatu/.

Biegła ustaliła średnią cenę 1m2 działki przeznaczonej pod usługi (183,15 zł – vide k. 18 operatu, jak i cenę 1m2 nieruchomości przeznaczonej pod drogi (43,52 zł) – vide k. 19 operatu, a następnie - po dokonaniu stosownych obliczeń - określiła wartość prawa własności wycenianej nieruchomości (bez części składowych) na 1.704.000,00 zł (słownie: jeden milion siedemset cztery tysiące złotych 00/100) – vide k. 28 operatu.

Koszt nabycia gruntu dla obszaru przeznaczonego pod usługi biegła ustaliła, wybierając z nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny komercyjne – usługowe, trzy najbardziej podobne nieruchomości do wycenianej, które szczegółowo opisała na stronie 24. operatu. Biegła szczegółowo, na str. 25. operatu, wyjaśniła także cechy rynkowe, jakie brała pod uwagę, a także określenie wielkości poprawek. Podobnie postąpiła ustalając koszt nabycia gruntu przeznaczonego pod drogę – vide str. 26 – 27 operatu.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że w myśl art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania — art. 134 ust. 3 u.g.n. "Zasada korzyści" bowiem oparta jest na założeniu, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny; jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawy nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania, lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. W niniejszym przypadku, jak stwierdziła rzeczoznawca majątkowy, zasada korzyści nie zachodzi - str. 20 operatu. Jak bowiem ustaliła, najwyższa cena za 1m2 nieruchomości przeznaczonej pod tereny komunikacyjne jest niższa niż najniższa cena za 1 m2 nieruchomości usługowej.

Z uwagi na brak na rynku regionalnym transakcji nieruchomościami podobnymi, zawartymi na prawie użytkowania wieczystego, w celu wyliczenia wartości nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego, biegła skorzystała ze wzoru zawartego w § 29 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym: "Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: gdzie: Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.

W operacie biegła wyjaśniła, że zastosowała ww. przepis, ponieważ na rynku regionalnym nie było transakcji nieruchomościami podobnymi. Podała także dane, jakie przyjęła stosując powyższy wzór. W tym stawkę procentową opłaty rocznej, którą określiła na 1% (str. 28 operatu).

Dodatkowo, w monicie wyceny z dnia 29 października 2022 roku (pismo biegłej z 29 października 2022 roku - w aktach organu II instancji) rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że brak transakcji sprzedaży nieruchomości (wszelkich, a nie tylko usługowych) jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie pozwalał na przeprowadzenie analizy, o której mowa w § 29 ust. 2 rozporządzenia. Podała także w jaki sposób obliczyła stopę kapitalizacji w zastosowanym wzorze. Wskazała przy tym, że w operacie, jej zdaniem, sposób wyliczenia współczynnika "R" nie musi być wskazany. Jedyne obowiązkowe obliczenia jakie winny być w operacie wskazuje bowiem § 56 rozporządzenia i jest to obliczenie wartości nieruchomości. Niemniej jednak, w związku z wątpliwościami Burmistrza, biegła przedstawiła w tym piśmie sposób obliczenia stopy kapitalizacji R, szczegółowo go opisując.

Rzeczoznawca wyjaśniła także dlaczego przyjęła 1% stawkę opłaty rocznej, podkreślając, z czym w pełni zgadza się Sąd orzekający w tej sprawie, że stawka ta nie zależy od planistycznego przeznaczenia nieruchomości a od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W tej kwestii należy wskazać, na co wskazuje w skardze sama skarżąca, iż działka nr [...] została oddana w użytkowanie wieczyste na mocy decyzji administracyjnej, przy czym celem decyzji było "nabycie z mocy prawa terenów kolejowych" przez PKP. W decyzji nie ustalono stawki opłaty. Zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n. (według stanu prawnego z daty wydania ww. decyzji), wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny,

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny,

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny,

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny,

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny,

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

W ocenie Sądu prawidłowo biegła przypisania terenom kolejowym stawkę procentową 1 %, a więc zgodną z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. W art. 6 u.g.n. do nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne zaliczono wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowę i utrzymanie, a jak już wyjaśniano powyżej, z przepisów art. 4 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2003 r., nr 86, poz. 789 - według stanu prawnego z daty wydania ww. decyzji) wynika, że linia kolejowa to nie tylko tory kolejowe wraz z zajętymi pod nie gruntami ale też przyległy pas gruntu, a także budynki, budowle i urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego, wraz z zajętymi pod nie gruntami; przyległy pas gruntu to zaś grunty wzdłuż linii kolejowych, usytuowane po obu ich stronach, przeznaczone do zapewnienia bezpiecznego prowadzenia ruchu kolejowego.

Wartość gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca określiła na kwotę 1.265.400,00zł (słownie: jeden milion dwieście sześćdziesiąt pięć tysięcy czterysta złotych 00/100) /operat szacunkowy k. 28/.

Na terenie nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid znajdowały się naniesienia. Do oszacowania ich wartości biegła posłużyła się metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową wg Noty Interpretacyjnej. Przyjętym przez biegłą obszarem badania był rynek lokalny - teren powiatu lęborskiego. Po analizie i obliczeniach, biegła oszacowała wartość nakładów na 301.700,00 zł (słownie: trzysta jeden tysięcy siedemset złotych 00/100), w tym: 17.503,40 zł - bariera odbojowa ocynkowana stalowa, 90.530,44 zł - nawierzchnia z kamienia brukowego, 1.232,78 zł - nawierzchnia z płytek betonowych od strony budynku dworca, 175.032,18 zł - tory kolejowe nr 19 i nr 47, 3.755,21 zł - linia oświetlenia zewnętrznego wraz z 4 latarniami, 4.411,48 zł - trafostacja murowana parterowa z dachem drewnianym krytym papą oraz 9.206,57 zł - budynek warsztatowy (vide k. 22 - 23 i 29 operatu szacunkowego).

Na terenie nieruchomości znajdowały się również składniki roślinne. Po dokonaniu stosownych ustaleń i obliczeń biegła stwierdziła, iż łączna wartość składników roślinnych znajdujących się na nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid stanowi kwotę 8.990,00 zł (k. 29 – 33 operatu szacunkowego).

Wartość nieruchomości rzeczoznawca określiła na dzień 2 grudnia 2021 roku, według stanu na 16 listopada 2015 roku, zatem zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy.

W ocenie Sądu, omówiony powyżej operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodny z przepisami rozporządzenia i zawiera wszelkie niezbędne informacje, jest zatem zgodny z przepisami § 55 – 57 rozporządzenia.

Błędnie przy tym skarżąca zarzucała, iż brak jest możliwości uzupełniania operatu szacunkowego po jego sporządzeniu. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie. Zgodnie zaś z art. 136 § 1 k.p.a. organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Prawidłowo zatem organ odwoławczy, wobec zarzutów stawianych przez skarżącą rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat, zwrócił się do niego w celu wyjaśnienia tych wątpliwości i uzyskał szczegółowe wyjaśnienia biegłej w piśmie z dnia 29 października 202 roku. Tym samym organ odwoławczy dołożył należytej staranności aby wnikliwie ocenić najważniejszy dowód w sprawie, jakim jest operat szacunkowy.

Reasumując, Sąd uznał, że rzeczoznawca majątkowy w sposób kompletny i całkowity spełnił wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości stosując podejście kosztowe, metodę odtworzenia, technikę wskaźnikową, koszt nabycia gruntu szacując przy użyciu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Tym samym należało uznał, iż organy prawidłowo zaakceptowały przedmiotowy operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2021 roku, uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy z 21 marca i 29 października 2022 roku.

W tym miejscu z całą stanowczością należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Wobec tego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą j kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie strony zainteresowanej uzyskaniem korzystnej dla siebie wyceny o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Takich dowodów w niniejszej sprawie skarżąca nie przedstawiła, chociaż, co należy podkreślić w tej sprawie, ma niewątpliwie możliwości aby przedstawić kontr-operat. Szczególnie w sytuacji, w której – tak jak w tej sprawie – skarżąca cały czas kwestionuje kolejne operaty sporządzane przez rzeczoznawców w postępowaniu toczącym się od wielu lat.

Jak wyjaśnia Naczelny Sąd Administracyjny (vide teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), Sąd nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości. Nieruchomość podobna nie może być przy tym utożsamiana z nieruchomością identyczną, czego zdaje się oczekuje skarżąca, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

Nadto wskazać należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie tego przepisu oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżąca nie skorzystała również i z tej możliwości. W ocenie Sądu, nie można przy tym oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

Podsumowując, Sąd uznał, iż operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, jest spójny i logiczny, podpisany przez uprawnioną osobę, a tym samym zgodny z przepisami rozporządzenia a także wymogami u.g.n. Operat (uzupełniony dwoma pismami rzeczoznawcy) szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Dlatego też operat ten mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania w niniejszym postępowaniu.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4f specustawy, podmiotami, którym należne jest odszkodowanie za odebrane prawa rzeczowe do nieruchomości są: dotychczasowy właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty nieruchomości, oraz osoby, którym przysługiwało do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Jak przedstawiono na wstępie uzasadnienia – według stanu na dzień wydania i ostateczności decyzji zrid, użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości i właścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności – według wpisu w księdze wieczystej – były Polskie Koleje Państwowe Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Dział III księgi wieczystej [...] "prawa, roszczenia i ograniczenia" oraz dział IV "hipoteka", w dniu wydania, jak i w dniu ostateczności decyzji zrid, pozostawały wolne od wpisów.

W związku z powyższym prawidłowo Starosta Lęborski uznał PKP S.A. - byłego użytkownika wieczystego nieruchomości, za podmiot, na rzecz którego ustalane powinno zostać w niniejszym postępowaniu odszkodowanie za utracone prawo do nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, oraz zgodnie z treścią

art. 235 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020r., poz. 1740 ze zm.), z którego wynika, że "budynki i inne urządzenia wyniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste'", organ I instancji prawidłowo uznał również, że w niniejszej sprawie użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie stanowiące sumę wartości użytkowania wieczystego w kwocie 1.265.400,00 zł (jeden milion dwieście sześćdziesiąt pięć tysięcy czterysta złotych 00/100) oraz wartości naniesień znajdujących się na terenie wywłaszczonej nieruchomości w kwocie 301.700,00 zł (trzysta jeden tysięcy siedemset złotych 00/100), tj. odszkodowanie w łącznej kwocie 1.567.100,00 zł (jeden milion pięćset sześćdziesiąt siedem tysięcy sto złotych 00/100).

W tym miejscu zaznaczyć należy, że organy stwierdziły, iż w sprawie nie ma zastosowania przepis art. 18 ust. 1e specustawy, ponieważ decyzji zrid nie nadano rygory natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie nieruchomości biegł od dnia ostateczności tej decyzji, tj. od 28 grudnia 2015 roku i minął 28 stycznia 2015 roku. Zgodnie z informacją Burmistrza Miasta Lęborka w ww. terminie nie nastąpiło rozpoczęcie prac budowlanych na nieruchomości, wobec czego organ nie znalazł przesłanek do zastosowania szczególnej możliwości podwyższenia odszkodowania, przewidzianej w art. 18 ust. 1e specustawy. Dlatego wysokość odszkodowania równa jest wartości określonej w operacie szacunkowym.

W sprawie było bezsporne, iż właściwym do wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...] miasta Lęborka, oznaczoną jako działka nr [...] jest Burmistrz Miasta Lęborka.

Tym samym Sąd uznał za niezasadne zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów o postępowaniu administracyjnym, w tym art. 6, art. 7, art. 77, art. 80

i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie sprawy decyzją bez wcześniejszego wyczerpującego rozpoznania i oceny dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2021 r. W ocenie Sądu bowiem operat szacunkowy został szczegółowo przeanalizowany przez organy, na tyle na ile jest to możliwe, biorąc pod uwagę jego szczególny charakter, opisany powyżej. Treść uzasadnień decyzji organów obu instancji dowodzi, że przeprowadziły on wnikliwą analizę operatu, uzyskując przy tym dodatkowe wyjaśnienia od rzeczoznawcy.

Trudno odnieść się Sądowi do zarzutu naruszenia art. 138 § 8 k.p.a., ponieważ przepis taki nie istnieje. Natomiast odnosząc się do zarzutów dotyczących braku uwzględnienia przez organ II instancji składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania oraz dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy, należy uznać go za niezasadny, ponieważ właśnie z uwagi na podnoszone przez stronę zarzuty, organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy o dodatkowe wyjaśnienia i uzyskał je w postaci obszernej odpowiedzi zawartej w piśmie biegłej z 29 października 2022 roku.

Wszelkie zarzuty skargi dotyczące oszacowania wartości składników roślinnych są bezprzedmiotowe, ponieważ z decyzji organów obu instancji jasno wynika, iż składniki te nie zostały uwzględnione przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Jak wyjaśnił Wojewoda: "Starosta prawidłowo orzekł w decyzji o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na działce nr [...] - nie uwzględniając kwoty za nasadzenia, ze względu na to, że odszkodowanie za nasadzenia roślinne przysługuje właścicielowi a nie użytkownikowi wieczystemu. Zgodnie z art. 48 k.c. naniesienia roślinne należą do części składowych gruntu. Art. 235 § 1 k.c. stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 48 k.c. Wykładnia rozszerzająca w stosunku do tego przepisu jest niedopuszczalna."

W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy sporządził operat z zachowaniem zasad wynikających z art. 175 u.g.n., zgodnie z którym był zobowiązany do wykonywania operatu zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Odnosząc się do uwag skarżącej dotyczących braku w Studium oznaczenia przedmiotowej działki jako terenu zamkniętego należy wyjaśnić, że wprawdzie istotnie Studium, na podstawie którego dokonywane jest ustalenie przeznaczenia działki nr [...] zostało uchwalone w roku 2002, jednak – jak wynika z zaświadczenia Burmistrza z 28 września 2017 roku, zostało zmienione uchwałą z dnia 9 lipca 2010 roku. Mimo to nadal nie ujawniono w nim przedmiotowego terenu jako terenu zamkniętego. Brak było zatem podstaw aby uwzględniać tę cechę nieruchomości w operacie przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości.

Wbrew zarzutom skargi, mając na uwadze treść całego operatu i wyjaśnień biegłej, należało uznać, że cechy rynkowe nieruchomości porównawczych zawarte w rozdziale 10.1.1.3 (str. 24 – 25 operatu) dotyczą niewątpliwie nieruchomości przeznaczonych pod usługi, a cechy rynkowe nieruchomości porównawczych zawarte w rozdziale 10.1.2.3 – nieruchomości przeznaczonych pod komunikację (str. 26 – 27 operatu). Sąd podkreśla przy tym, że dobór odpowiednich cech różniących oraz ich wag w wyniku analizy odpowiedniego rynku nieruchomości, jest jednym z najistotniejszych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, które jednak stanowi element wiadomości specjalnych. A jak słusznie podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w cytowanym już wyroku z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18, Sąd nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n.

Sąd podziela także stanowisko Wojewody, że zarzut skarżącej związany z uwzględnieniem przeznaczenia drogowego niewielkiej części działki nr [...] na dzień wydania decyzji zrid w istocie godzi w interes Gminy. Uznanie bowiem tego zarzutu za zasadny i hipotetyczne orzeczenie o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość bez uwzględnienia jej przeznaczenia drogowego w tej części stanowiłoby orzeczenie na niekorzyść strony odwołującej się, bowiem niewątpliwie wzrosłaby kwota ustalonego odszkodowania.

Jednocześnie Sąd podziela stanowisko orzekających w sprawie organów, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącej o zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Przede wszystkim bowiem wskazać należy, że art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Pod pojęciem "zagadnienia wstępnego" należy rozumieć kwestię prawną, która nie była jeszcze prawomocnie przesądzona na właściwej drodze, wyłaniającą się w toku postępowania administracyjnego, gdy jej uprzednie rozstrzygnięcie leży w kompetencji innego organu lub sądu. Konieczne jest przy tym istnienie bezpośredniej zależności pomiędzy uprzednim rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, a rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji. Podkreślić trzeba, że nie chodzi tu o konieczność wyjaśnienia nawet poważnych wątpliwości dotyczących kwestii prawnych sprawy, lecz o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, bez rozstrzygnięcia którego nie jest możliwe wydanie orzeczenia w sprawie głównej. Prejudycjalność zachodzi tylko wtedy, gdy rozstrzygnięcie co do pewnej kwestii prawnej stanowi wiążącą przesłankę wydania decyzji w postępowaniu głównym. Oznacza to, że bez rozstrzygnięcia zagadnienia prejudycjalnego przez inny organ lub sąd, wydanie decyzji w danej sprawie jest niemożliwe (zob. wyrok NSA z 17 lipca 2003 r., sygn. akt II SA 427/02, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). O zależności z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., obligującej organ do zawieszenia postępowania, przesądza treść przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę prawną decyzji administracyjnej. Powyższa zależność musi być bezpośrednia – musi wyłonić się w toku postępowania w sprawie administracyjnej i jednocześnie do jej rozstrzygnięcia nie jest właściwy organ prowadzący postępowanie, ale inny organ lub sąd, a rozstrzygnięcie to jest koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji.

W tej sprawie skarżąca wniosła o zawieszenie postępowania, ponieważ równolegle toczy się postępowanie mające na celu ustalenie komu przysługiwało prawo własności nieruchomości wywłaszczonej na cele drogowe na dzień wydania decyzji zrid (w chwili orzekania przez organ II instancji – zakończone decyzją właściwego organu) oraz postępowanie mające na celu orzeczenie czy ustanowienie na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego nastąpiło zgodnie z prawem.

Strona skarżąca wskazywała, że ostateczną decyzją z 24 lutego 2022 r. Krajowa Komisja Uwłaszczeniowa stwierdziła nieodpłatne nabycie z mocy prawa, z dniem 27 maja 1990 r., przez Gminę Miasto Lębork własności nieruchomości Skarbu Państwa, położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej między innymi jako działka [...] o pow. 1,2845 ha. W wyniku analizy treści tej decyzji oraz kwestii prawnych dotyczących stanu prawnego nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] , strona skarżąca powzięła wątpliwość co do prawidłowości uwłaszczenia PKP na ww. nieruchomości a tym samym co do istnienia w ogóle podstaw do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na gruncie. Z tego względu Gmina Miasto Lębork wystąpiła do Ministra Rozwoju i Technologii z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody Pomorskiego z 29 października 2004 r., stwierdzającej nabycie działki nr [...] o pow. 12,6906 ha, obr. [...], w użytkowanie wieczyste z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r przez Polskie Koleje Państwowe, z której to działki powstała następnie między innymi działka nr [...]. Strona uznała, że te okoliczności, tj. stwierdzenie przez Krajową Komisję Uwłaszczeniową nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. prawa własności do działki nr [...] oraz rozpoczęte postępowania w sprawie ustalenia zgodności z prawem wydania przez Wojewodę Pomorskiego decyzji uwłaszczeniowej PKP, stanowią podstawę do zwieszenia przedmiotowego postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Dodatkowo skarżąca na etapie postępowania przed organem II instancji powzięła też wiedzę, że ostateczna decyzja z dnia 24 lutego 2022 r. Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej została zaskarżona do WSA w Warszawie w dniu 17 maja 2022 r.

W ocenie Sądu prawidłowo organy przyjęły, że dla tego postępowania, dotyczącego odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości, nie stanowi prejudykatu rozstrzygnięcie sprawy z wniosku skarżącej o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody Pomorskiego z 29 października 2004 r. W tej sprawie bowiem organy winny brać pod uwagę – zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, stan nieruchomości z daty wydania decyzji zrid. Niewątpliwie stan ten jest pewny, wynika bowiem z zapisów księgi wieczystej tej nieruchomości. Natomiast to, kto był właścicielem tej nieruchomości w chwili wydania decyzji zrid – Skarb Państwa czy Gmina, dla ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego przysługujące w chwili wydania decyzji zrid do tej nieruchomości nie ma znaczenia. Ponadto, jak wynika także ze skargi, nadal w obrocie prawnym funkcjonuje ostateczna decyzja z dnia 24 lutego 2022 r. Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej, z której wynika, że właścicielem przedmiotowej działki jest Gmina. Można jeszcze dodać, że jest bezsporne, iż Skarb Państwa zrzekł się odszkodowania za przysługujące mu wcześniej prawo własności działki nr [...].

Z tych wszystkich przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał za niezasadne zarzuty skargi, ponieważ organy orzekające w tej sprawie nie naruszyły zasad postępowania w sposób opisany w skardze w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak również nie naruszyły przepisów prawa materialnego, w sposób mający wpływ na ten wynik. Skarga była zatem niezasadna i z tej przyczyny należało ją oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.