Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 206/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-08-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 9 sierpnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Asystent sędziego Agata Zarychta, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2019 roku sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku z funkcji produkcyjno – magazynowo biurowej na funkcję usługową, przewidzianej dla realizacji Ł. przy ul. A 10 B – część działki o nr ewidencyjnym 504 w obrębie [...]. Ustalono, że teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, co obligowało organ do zastosowania art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U.2018.1945, dalej powoływanej jako u.p.z.p.). Zgodnie z art. 53 ust. 3 w/w ustawy dokonano analizy warunków i zasad gospodarowania terenu i jego zabudowy, przeprowadzając analizę zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...). Ustalono, że działka nr 504 jest w całości zabudowana budynkiem o charakterze przemysłowym, pełniącym obecnie funkcje produkcyjno – magazynowo – biurowe.

W zakresie dostępu do drogi publicznej organ ustalił, że działka nr 504 nie przylega bezpośrednio do pasa drogi publicznej – ul. A, lecz obsługa komunikacyjna odbywa się poprzez zjazd z pasa drogowego ul. A oraz fragmenty działek 505/6, 506/7 i 506/8. Organ uznał za spełnione wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie znaleziono podstaw do dokonania uzgodnień zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p.

W.K. w odwołaniu od decyzji podniósł zarzut, że inwestycja narusza jego prawo własności w postaci 1/9 gruntu działki 506/8 w obrębie [...], której jest współwłaścicielem a przez teren której działka 504 ma dostęp do drogi publicznej. Odwołującemu nie jest znane ostatnie uzupełnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, ponadto. W. K. również wskazał na istniejące jego zdaniem powiązania inwestora ze spółką A.

Decyzją nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej określenia w pkt II.3.1 "Obsługa komunikacyjna inwestycji: przez istniejący zjazd z ul. A, drogi publicznej o kategorii powiatowej i teren działek nr 506/8 i 506/7 i w tym zakresie orzekł co do istoty poprzez określenie "Obsługa komunikacyjna inwestycji: przez istniejący zjazd z ul. A, drogi publicznej o kategorii drogi powiatowej i teren działek nr 505/6, 506/8, 506/7, w pozostałej części utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy potwierdził zasadność wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 59 u.p.z.p., a także przytoczono treść art. 61 ust. 1 tej ustawy. Uznano, że organ I instancji dokonał prawidłowej analizy urbanistyczno – architektonicznej, w oparciu o prawidłowo wyznaczony obszar analizowany zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Dokonana decyzją organu II instancji zmiana decyzji Prezydenta wynika z faktu pominięcia w pkt II.3.1 tej decyzji działki nr 505/6, która także zapewnia obsługę komunikacyjną terenu inwestycji, co wynika z mapy obrazującej wjazd na teren inwestycji i z uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

Powyższe ustalono o ewidencję gruntu i uzupełnienie wniosku zawierające wyjaśnienia co do tytułu prawnego inwestora budynku na działce nr 504 oraz stanu prawnego tej działki i działek 506/8, 506/7 i 505/6. Uznano, że w przypadku działki 504 i 506/7 istnieje tożsamość podmiotów, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego tych działek. Wobec tego dostęp drogi publicznej do działki nr 504 przez działkę 506/7 nie budzi wątpliwości. Natomiast wiele podmiotów ma tytuł prawny do działku 506/8 – w tym A sp. komandytowo – akcyjna, będąca jednocześnie zarządcą działki nr 504. Biorąc pod uwagę, że inwestor będzie użytkował część obiektu na działce nr 504, objęta wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy na podstawie umowy najmu z A sp. komandytowo–akcyjna, która wyraziła zgodę na użytkowanie działki nr 506/8 przez właścicieli B s.c. w celu dojazdu do terenu inwestycji uznano, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 jest spełniony. Uznano również, że argumenty przestawione przez odwołującego nie uzasadniają odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W skardze skierowanej do tut. Sądu W.K. zgłosił swój sprzeciw wobec inwestycji, gdyż dostęp do działki 504 w obrębie [....] jest zależny od gruntu działki 506/8, do której ma tytuł prawny w 1/9 części, zatem spółka A może decydować tylko w 1/9 części działki. W ocenie skarżącego obsługa komunikacyjna nie uwzględnia przysługującego mu prawa własności, a spółka A powinna przeprowadzić z nim negocjacje. W załączeniu skarżący załączył mapę obrazującą kształt działki 506/8.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, powołując się na argumenty wskazane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2018.1308 ze zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", sąd administracyjny rozpatrując skargę na rozstrzygniecie organu administracji ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Kontroli sądu poddane zostały decyzje w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku. Zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U.2018.1945, dalej powoływanej jako u.p.z.p.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na (...) zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy Podstawowym przepisem normującym ustalanie warunków zabudowy jest art. 61 ust. 1 ustawy. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Należy jednak mieć na uwadze, że wymóg spełnienia wszystkich warunków z powyższego przepisu dotyczy "nowej zabudowy". Nie wszystkie z nich odnoszą się do ustalenia warunków dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Sąd podziela przy tym ocenę dokonaną przez organy co do spełnienia warunków, określonych w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p.

W sprawie sporne jest jedynie, czy organ trafnie uznał, że inwestor posiada dostęp do drogi publicznej. Skarżący bowiem twierdzi, z dostęp ten musi się odbywać przez działkę, której jest współwłaścicielem, zaś nie ma obecnie żadnej korzyści z tego tytułu. Jak wynika z akt postępowania, skarżący jest współużytkownikiem wieczystym spornej nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 506/8, wielkość jego udziałów w użytkowaniu wynosi 2/18. (kserokopia wypisu z Kw - k.104 akt adm). Jednym ze współużytkowników działki 506 jest również A- Spółka Komandytowo – Akcyjna w Ł. Do akt załączono również informację spółki A, że na podstawie umowy najmu zawartej z firmą B s.c. zezwala ww na dojazd z drogi publiczne3j do działki 504 przez działki o nr 505 i 506/8. Jak ustalił organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji, spółka B jest jednocześnie zarządcą działki 504. Ponadto, jak wynika z załączonych do akt map i rysunków, działka nr 506/8 pełni funkcję ciągu komunikacyjnego. W takiej sytuacji korzystanie przez wszystkich współużytkowników z tej nieruchomości, jak i władających nieruchomością sąsiednią nie budzi zastrzeżeń.

Zarzut skargi nie może odnieść skutku także i z tej przyczyny, że zmiana sposobu zagospodarowania, dla której organ ustala nowe warunki, to jedynie zmiana sposobu użytkowania istniejącego już budynku. Zatem wniosek dotyczy już istniejącej legalnie inwestycji, dla której wcześniej ustalono i przesądzono o spełnieniu warunków z art. 61 st.1 pkt 2-5- u.p.z.p., w tym nie nastąpiła żadna zmiana w zakresie korzystania przez inwestora z dostępu do drogi publicznej. Jak wskazano wcześniej, inny jest zakres badania spełnienia przesłanek z art. 61 ust.1 u.p.z.p., a więc także w zakresie dostępu do drogi publicznej w przypadku planowania nowej zabudowy, inny zaś w przypadku zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. W tym ostatnim przypadku dostęp ten musiał zostać już wcześniej uregulowany – na etapie budowy inwestycji. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Skarżący powołuje się jedynie na nierozwiązane kwestie związane z aspektem finansowym korzystania przez inwestora z przejazdu przez nieruchomość, której skarżący jest jednym ze współużytkowników wieczystych i brak korzyści ekonomicznych związanych z korzystaniem z drogi przez inwestorską Spółkę. Kwestie wzajemnych rozliczeń między współużytkownikami nieruchomości wykraczają poza zakres postępowania w niniejszej sprawie. Okoliczności te nie są decydujące w sprawie o ustalenie warunków zabudowy.

Z uwagi na powyższe sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. jako pozbawioną uzasadnionych zarzutów,

dc