Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1404/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-12-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie : NSA Joanna Tuszyńska (spr.) WSA Monika Niedźwiedź Protokolant : starszy referent sądowy Kinga Ładyga po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...]" z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 21 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/205/2021 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...]" z siedzibą w K. kwotę 1731 (tysiąc siedemset trzydzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 19/2021 z dnia 1 kwietnia 2021 r., znak: GD-04-4.6725.5.5.2012, na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm. – dalej jako u.p.z.p.), uchwały Nr LVII/733/08 Rady Miasta Krakowa z dnia 19 listopada 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" (Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 28 listopada 2008 r. Nr 741, poz. 5231) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.), orzekł o ustaleniu w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w K. (dalej też jako: strona, strona odwołująca się i strona skarżąca) – zbywcy: prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0994 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...] (dalej jako: część nieruchomości 1); prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 1,2360 ha obr[...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...] (dalej jako: część nieruchomości [...]), jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 41.143,80 zł, jednocześnie wskazując sposób uregulowania ww. opłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu 13 grudnia 2011 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] z siedzibą w K., umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonała sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części ww. nieruchomości 1 i 2 wraz z prawem własności wzniesionych na gruncie budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Organ stwierdził, że przedmiotowe części nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry", zatwierdzonego uchwałą Nr LVII/733/08 Rady Miasta Krakowa z dnia 19 listopada 2008 r., obowiązującego od dnia 29 grudnia 2008 r., zgodnie z którym część nieruchomości 1 znajduje się w terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM, natomiast część nieruchomości 2 znajduje się w terenie zieleni urządzonej oznaczonym na rysunku planu symbolem 4ZP, terenie zieleni urządzonej z usługami oznaczonym na rysunku planu symbolem 1ZPU, terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM oraz terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2U. Ustalił również, że bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu miejscowego, tj. przed dniem 29 grudnia 2008 r., przedmiotowe części nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm. – dalej też jako: u.z.p.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po dniu 1 stycznia 2003 r. Organ I instancji ustalił, na podstawie § 39 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry", że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosiła dla terenów w obszarze planu – 30%, natomiast sprzedaż prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości 1 i 2, wraz z prawem własności wzniesionych na gruncie budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, nastąpiła w dniu 13 grudnia 2011 r., a zatem po dacie wejścia w życie ww. planu miejscowego i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Prezydent Miasta Krakowa podał, że decyzją z dnia 19 lipca 2018 r. ustalił w stosunku do strony – zbywcy prawa użytkowania wieczystego części ww. nieruchomości 1 i 2, jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 41.143,80 zł.

W następstwie wniesionego odwołania, decyzją z dnia 5 kwietnia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy ww. decyzję z dnia 19 lipca 2018 r., zaś wyrokiem z dnia 18 października 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 663/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2018 r.

Decyzją z dnia 6 listopada 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uchyliło decyzję organu I instancji z dnia 19 lipca 2018 r. i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Organ I instancji wskazał, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela albo użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego się ziściły. Ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Przedłożony przez L. G. operat szacunkowy z dnia 23 lutego 2021 r. został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej jako: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

Według stanu na dzień wejścia w życie ww. planu miejscowego istniały: część nieruchomości gruntowej, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0994 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą Nr [...] (część nieruchomości 1) oraz nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 1,2726 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą Nr [...] (dalej też jako: nieruchomość pierwotna). Jednocześnie podkreślono, że z uwagi na fakt, iż część nieruchomości 1 i nieruchomość pierwotna na dzień wejścia w życie ww. planu miejscowego (tj. 29 grudnia 2008 r.) tworzyły spójny obszarowo kompleks o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu, rzeczoznawca majątkowy do wyceny przyjął ich łączny obszar (dalej też jako: kompleks nieruchomości lub kompleks). Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż kompleks nieruchomości od dnia 29 grudnia 2008 r. podlegał ustaleniom ww. planu miejscowego, zgodnie z którym znajdował się w terenie zieleni urządzonej oznaczonym na rysunku planu symbolem 4ZP, terenie zieleni urządzonej z usługami oznaczonym na rysunku planu symbolem: 1ZPU, terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM oraz terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2U. Dodano też, że dla obszaru obejmującego kompleks nieruchomości (część nieruchomości 1 i nieruchomość pierwotną) nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie ww. planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ podał, że ponieważ bezpośrednio przed uchwaleniem ww. planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowych części nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania kompleksu nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, który określono jako teren we wschodniej części zabudowany budynkiem usługowym, w pozostałej części stanowiący niezabudowany teren, częściowo porośnięty roślinnością trawiastą i pojedynczymi drzewami oraz częściowo stanowiący chodniki i parkingi.

Organ I instancji zwrócił również uwagę, że rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do dnia 1 stycznia 2003 r. kompleks nieruchomości podlegał ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62 z późn. zm.), zgodnie z którym znajdował się w Obszarze Urządzeń Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KU 89, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], Obszarze Zieleni Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 173, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...].

W dalszej kolejności organ I instancji wskazał, że odnosząc się do wynikających z decyzji Kolegium z dnia 6 listopada 2020 r. wytycznych dotyczących wątpliwości jakie budził operat szacunkowy m.in. pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoje stanowisko w tym zakresie. Wyjaśnił, że w rozdziale 7.2, na str. 23 i 24 operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przedstawił uzasadnienie dlaczego do wyceny wybrał tego rodzaju rynek nieruchomości, zaś odnosząc się do zarzutu Kolegium odnośnie doboru nieruchomości podobnych do wycenianego kompleksu, o przeznaczeniu mieszanym tj. usługowym, mieszkaniowo-usługowym oraz nieinwestycyjnym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż z uwagi na fakt, że największa część wycenianego kompleks znajduje się w terenie zieleni urządzonej z usługami (1ZRU), na której został wybudowany budynek handlowy "[...]" wraz z infrastrukturą parkingową niezbędną do jego obsługi, który został zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry", zasadne było przyjęcie do bazy nieruchomości podobnych wykorzystanych w procesie wyceny nieruchomości o przeznaczeniu umożliwiającym lokalizację zabudowy usług komercyjnych. Zaznaczono przy tym, że z uwagi na to, że wyceniany kompleks nieruchomości znajduje się także w mniejszej części w terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej (UM), rzeczoznawca majątkowy do bazy porównawczej dodatkowo wybrał jeszcze nieruchomości, na terenie których możliwa jest realizacja funkcji mieszanej – mieszkaniowej i usługowej. Szczegółowe informacje dotyczące parametrów kształtowania zabudowy nieruchomości podobnych i wycenianego kompleksu, rzeczoznawca zamieścił w tabeli na str. 28 operatu.

Organ I instancji wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy uzupełnił treść operatu szacunkowego i na str. 31 i 32 operatu zamieścił wytłumaczenie dlaczego do bazy nieruchomości podobnych przy wycenie kompleksu według faktycznego sposobu jego wykorzystywania przyjął nieruchomość (C2), że rzeczoznawca w operacie szacunkowym na str. 29-31, 35-37 i 41-43 umieścił szczegółowy opis – skąd pozyskał informacje, w wyniku których ustalił procentowe wysokości wag przyjętych cech rynkowych dla wycenianych wszystkich trzech stanów planistycznych. Organ przytoczył również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego odnoszące się do przyjęcia do bazy nieruchomości podobnych, nieruchomości z wydanym pozwoleniem na budowę (transakcja ozn. C1), dwustopniowej skali ocen w cesze rynkowej "uwarunkowania planistyczne", różnej lokalizacji nieruchomości wziętych do porównania w stosunku do wycenianego kompleksu i przyjętej w jej ramach dwustopniowej skali ocen dla wprowadzonej cechy rynkowej "położenie, lokalizacja ogólna", a także zróżnicowanych powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do wycenianego kompleksu, wykorzystanych w procesie szacowania we wszystkich trzech stanach planistycznych, w tym wprowadzonej do procesu wyceny dwustopniowej skali ocen w cesze rynkowej "powierzchnia i kształt działki". W ocenie organu wprowadzony przez rzeczoznawcę taki sposób różnicowania nieruchomości przyjętych do baz porównawczych i wycenianego kompleksu był logiczny i czytelny.

Organ I instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił i uzupełnił treść operatu szacunkowego, zamieszczając m.in. na str. 25, 32 i 38 informacje, dlaczego w procesie wyceny do baz nieruchomości podobnych do wycenianego kompleksu, przyjął nieruchomości, dla których transakcje zbycia nastąpiły w odstępie powyżej standardowego okresu 2 lat poprzedzającym datę określenia wartości przedmiotu wyceny i po dacie określenia wartości przedmiotu wyceny.

Dodatkowo organ I instancji zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż współczynnik relacji UW/WŁ wyznaczony na poziomie 0,85 został potwierdzony w trakcie analizy oczekiwań potencjalnych nabywców oraz wywiadów przeprowadzonych w biurach pośrednictwa nieruchomości.

Organ podał, że w celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" spowodowało wzrost wartości części nieruchomości 1 i 2, rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowych części nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 grudnia 2008 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 14 grudnia 2011 r.: pierwszej – przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu ww. planu miejscowego, drugiej – przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania kompleksu nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej – przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Dla określenia wszystkich trzech wartości jednostkowych przedmiotowego kompleksu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynnik w wysokości 0,85, obliczony na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

Organ I instancji podkreślił również, że dla określenia wszystkich trzech wartości jednostkowych przedmiotowego kompleksu nieruchomości jako przedmiotu prawa własności rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Organ I instancji wskazał, że wartość rynkowa części nieruchomości 1, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu ww. planu miejscowego wynosiła 406.357,00 zł, zaś części nieruchomości 2 wynosiła 5.052.892,00 zł; wartość rynkowa części nieruchomości 1, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem ww. planu miejscowego wynosiła 251.084,00 zł, zaś części nieruchomości 2 wynosiła 3.122.136,00 zł; wartość rynkowa części nieruchomości 1, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w ww. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego wynosiła 396.149,00 zł, zaś części nieruchomości 2 wynosiła 4.925.954,00 zł.

W ocenie organu I instancji przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełniał wszystkie wymogi, zawierał on wszelkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu I instancji określone w opieracie szacunkowym trzy wartości rynkowe przedmiotowych części nieruchomości, nie odbiegały od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku, a nadto został w operacie wykazany związek przyczynowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w ww. planie miejscowym a wzrostem wartości przedmiotowych części nieruchomości, przy zastosowaniu odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości. Na podstawie przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego można było stwierdzić, że wzrost wartości przedmiotowych części nieruchomości 1 i 2 był spowodowany uchwaleniem ww. planu.

Następnie organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. dokonał analizy i oceny całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu, w tym operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 23 lutego 2021 r., z uwzględnieniem wytycznych wynikających z decyzji Kolegium z dnia 6 listopada 2020 r., zaś po dokonaniu analizy operatu szacunkowego i jego ocenie jako dowodu w prowadzonym postępowaniu organ I instancji stwierdził, że nowy operat uczynił zadość wszystkim wytycznym wynikających z ww. decyzji Kolegium i pozwalał on na przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiła trzecia przesłanka niezbędna dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrost. wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.

Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego organ ustalił, że wartości przedmiotowych części nieruchomości określone przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa były większe niż wartości przedmiotowych części nieruchomości określone przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania kompleksu nieruchomości (części nieruchomości 1 i nieruchomości pierwotnej) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowych części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" zastosowanie miał art. 87 ust. 3a u.p.z.p., a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i w związku z tym wzrost wartości przedmiotowych części nieruchomości stanowił różnicę między wartościami przedmiotowych części nieruchomości określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu ww. planu miejscowego a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w ww. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego i wynosił 10.208,00 zł dla części nieruchomości 1 oraz 126.938,00 zł dla części nieruchomości 2.

Powyższe, przy zastosowaniu określonej w § 39 uchwały w sprawie ww. planu miejscowego stawki procentowej 30%, pozwoliło na ustalenie renty planistycznej w kwotach: 3.062,40 zł dla części nieruchomości 1 oraz 38.081,40 zł dla części nieruchomości 2– łącznie w wysokości 41.143,80 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] z siedzibą w K., zarzucając szereg naruszeń przepisów postępowania, w oparciu o które wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania strona odwołująca się rozwinęła szczegółowo podniesione zarzuty, powołując na ich poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 21 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/205/2021, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 4, art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu ww. odwołania od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 1 kwietnia 2021 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie powołując się na przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 5, 6 i 12 u.p.z.p. wskazał na przesłanki, których spełnienie jest konieczne do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. opłaty planistycznej. Organ II instancji zaznaczył również na wstępie, że obecnie kwestionowana przez stronę decyzja organu I instancji wydana została w wyniku uwzględnienia wytycznych zawartych w poprzedniej decyzji Kolegium z dnia 6 listopada 2020 r., która to decyzja uwzględniała z kolei wytyczne zawarte w wyroku z dnia 18 października 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 663/19, uchylającym poprzednią decyzję Kolegium.

Organ odwoławczy stwierdził, że przy rozstrzygnięciu przedmiotowej sprawy w pełni zasadne było odniesienie się do operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 23 lutego 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. G., jako sporządzonego w wyniku wypełnienia zaleceń i wytycznych podanych w poprzednich decyzjach Kolegium.

Tak, jak organ I instancji, SKO w Krakowie przedstawiło obszerne fragmenty tego operatu. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego:

1. części nieruchomości 1 przy uwzględnieniu:

- przeznaczenia po uchwaleniu ww. planu miejscowego na kwotę 408,81 zł za 1 m2;

- faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem ww. planu miejscowego na kwotę 252,60 zł za 1 m2;

- przeznaczenia w ww. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego na kwotę 398,54 zł za 1 m2;

2. części nieruchomości 2 przy uwzględnieniu:

- przeznaczenia po uchwaleniu ww. planu miejscowego na kwotę 408,81 zł za 1 m2;

- faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem ww. planu miejscowego na kwotę 252,60 zł za 1 m2;

- przeznaczenia w ww. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego na kwotę 398,54 zł.

Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy jest prawidłowy, sporządzony został z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, dokładnie opisano w nim stan zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości na poszczególnych etapach planistycznych oraz przeznaczenie wynikające zarówno z planów miejscowych obowiązujących w danym czasie, jak i faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej. Organ II instancji podkreślił także, że w toku postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zalecenia i uwagi Kolegium zawarte w decyzji z dnia 6 listopada 2020 r., zaś odnosząc się do samych założeń przyjętych przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego organ odwoławczy stwierdził, iż założenia te oraz argumentację przedstawioną na ich poparcie należało przyjąć, jako w pełni zasadne, logiczne i zgodne z przepisami.

SKO wyjaśniło, że pomimo przedłożenia przez stronę również własnych operatów, organ II instancji nie był jednak uprawniony do dokonywania weryfikacji porównawczej kilku przedstawionych w danej sprawie operatów szacunkowych, stwierdzając jednocześnie, że operat sporządzony w toku postępowania wyjaśniającego przed organem I instancji był prawidłowy.

Konkludując organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie wykazano ziszczenie się przesłanek uzasadniających naliczenie opłaty planistycznej (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.), zaś zanegowana decyzja organu I instancji była prawidłowa, zarówno pod względem merytorycznym, jak i formalnym, gdyż znajdowała oparcie w zebranym materiale dowodowym oraz odpowiadała obowiązującym w przedmiotowym zakresie przepisom, stąd też brak było podstaw do jej kwestionowania.

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie strona skarżąca – Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] z siedzibą w K., zarzucając zaskarżonej decyzji, podobnie jak w odwołaniu naruszenie:

1. art. 75 § 1, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez wykorzystanie do celów dowodowych operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2021 r. po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, bez uzyskania potwierdzenia jego aktualności, co doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o operat szacunkowy, który utracił ważność;

2. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4, art. 37 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p., poprzez niewszechstronne rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie błędnej oceny dowodu z operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2021 r. sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego i w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie, że zostały spełnione przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej bowiem doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 8 w zw. z art. 10 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 81 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo, że organ ten prowadził postępowanie w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, w szczególności przez niezapewnienie stronie możliwości udziału w postępowaniu oraz uniemożliwienie stronie zapoznania się z operatem szacunkowym z dnia 23 lutego 2021 r. przed wydaniem zaskarżonej decyzji;

4. art. 75 § 1, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 156 ust. 3 w zw. z art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., poprzez niezasadne przyjęcie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji, przy czym przyjęto tak wyłącznie w oparciu o ustalenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo że operat ten utracił ważność, z kolei operaty szacunkowe przedłożone przez stronę skarżącą zawierały istotnie rozbieżne ustalenia co do wzrostu wartości nieruchomości od ustaleń operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego;

5. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 77 § 1 i § 2 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo, że organ ten nie przeprowadził prawidłowego i wyczerpującego postępowania dowodowego celem ustalenia podstaw i wysokości tzw. renty planistycznej, opierając się przy wydawaniu decyzji jedynie na wadliwie sporządzonej niezgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), a także nieaktualnej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego i z pominięciem celu uchwalenia miejscowego planu wskazanego w § 2 uchwały nr LVII/733/08 Rady Miasta Krakowa z dnia 19 listopada 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry";

6. art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez niedopuszczenie i nieprzeprowadzenie dowodu z przedłożonych przez stronę skarżącą operatów szacunkowych, tj. operatu szacunkowego z dnia 17 maja 2011 r., operatu szacunkowego z dnia 8 grudnia 2011 r., operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2011 r., operatu szacunkowego z dnia 12 marca 2009 r., operatu szacunkowego z dnia 30 lipca 2012 r. oraz operatu szacunkowego z dnia 29 października 2009 r., a także niepoddanie pod ocenę prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego pomimo, iż strona skarżąca zakwestionowała przedmiotowy operat szacunkowy, wykazała, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa oraz, że operat zawiera szereg błędów, które dyskwalifikują jego walory dowodowe;

7. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo, iż została ona oparta wyłącznie na operacie szacunkowym, który został wykonany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w sposób niezgodny z przepisami prawa oraz z pominięciem okoliczności, że biegły w sposób nieprawidłowy dokonał doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych, w wyniku czego wadliwie określono wartości nieruchomości wycenianych;

8. art. 12 k.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w sposób niewnikliwy, które doprowadziło do bezzasadnego przyjęcia, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji, podczas, gdy operat szacunkowy, na którym organ II instancji oparł zaskarżoną decyzję był nieaktualny.

W oparciu o powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz rozważenie uchylenia w całości także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a nadto zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca szczegółowo rozwinęła podniesione zarzuty, przywołując na poparcie swojej argumentacji orzecznictwo sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Ponadto w uzasadnieniu odpowiedzi na skargę, organ ustosunkował się do zarzutów skargi, podnosząc m.in., że w postępowaniu odwoławczym organ powinien rozpoznać sprawę w całości w jej granicach, co nie oznacza jednak konieczności szczegółowego ustosunkowywania się do wszystkich podniesionych zarzutów, gdyż nie jest on związany odwołaniem i rozpoznaje merytorycznie całość sprawy.

Dodatkowo odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego oparcia rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który nie został zaktualizowany, organ wskazał, że w jego ocenie z racji tego, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty planistycznej wartość nieruchomości ustalana jest na dzień jej zbycia, według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zarzut upływu terminów z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. należy uznać za oczywiście niezasadny.

W dalszej kolejności organ odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. wyjaśnił, że w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nie można weryfikować prawidłowości ustalenia tej opłaty na podstawie niejako analizy porównawczej wartości nieruchomości wynikającej z różnych operatów, niezależnie od tego, że organ do takiej analizy nie jest uprawniony.

Jednocześnie organ odnosząc się do pozostałych zarzutów naruszenia przepisów postępowania zaznaczył, że w jego ocenie przepisy te nie zostały naruszone, w tym nie został naruszony art. 10 k.p.a., gdyż strona uczestniczyła czynnie w postępowaniu, a przy tym nie wykazała, jakich konkretnie czynności procesowych, czy działań nie mogła dokonać w związku z brakiem odpowiednich zawiadomień. Stąd też zdaniem organu, ogólne powołanie się na zarzut naruszenia szeregu przepisów postępowania, nie mógł być uznany za zasadny.

Z kolei w przedmiocie dalszych zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowych bądź niepełnych ustaleń w zakresie stanu faktycznego sprawy, organ podał, że oceny zebranego materiału dowodowego dokonał i przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, stąd też poprzestaje na jej podtrzymaniu, gdyż w odpowiedzi na skargę nie można dokonywać ponownego rozpatrzenia sprawy rozstrzygniętej już decyzją ostateczną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Stosownie zaś do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Na wstępie rozważań poczynić należy kilka uwag o charakterze ogólniejszym.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 503 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) i obowiązujący od 10.08.2011 r., wprowadzający unormowanie szczególne w stosunku do art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. – mające dopasować brzmienie tego artykułu do wyroku TK z 9.02.2010 r., P 58/08. Uzasadniono je koniecznością wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku, gdy plan miejscowy został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1.01.1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego), w tym wypadku ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej, kierując się określoną w art. 2 Konstytucji RP zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Tak więc, w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, że pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9).

Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych regulacji, wynika że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu. Musi zatem istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 roku, sygn. II OSK 919/06 i WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 roku, sygn. II SA/Kr 778/21).

Zgodnie z art.37 ust.12 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (Dz.U.2021.1899 t.j. z dnia 2021.10.21). W myśl art.4 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (pkt 1), działce gruntu - niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (pkt 3), szacowaniu nieruchomości - czynności związane z określaniem wartości nieruchomości (pkt 8), nieruchomości podobnej - nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (pkt 16), stanie nieruchomości - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17).

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art.151 ust.1 u.g.n.).

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art.152 ust.2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust.1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

Tak więc oczywistym jest, że ustalenie, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne, ma zasadniczy wpływ na wycenę nieruchomości.

Rzeczoznawca powinien więc zawrzeć w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego, gdyż umożliwia to organowi orzekającemu ocenę rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu (por. wyrok NSA z 8.02.2008 r., II OSK 2013/06, LEX nr 401667).

Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na określonym obszarze. Informacja ta jest niezbędna i dla strony i dla organu, który powinien mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie. Jak stwierdził NSA w wyroku z 17.10.2019 r., II OSK 2455/18, LEX nr 2750502, podobne wymagania można sformułować także w odniesieniu do pozostałych elementów operatu, jak analiza zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu, zastosowanie współczynnika korygującego cenę oraz do informacji niezbędnych dla określenia cen rynkowych i ich wag.

Co istotne, w myśl art.154 ust.1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasygnalizowania jeszcze wymaga, że stosownie do art.156 ust.1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, w szczególności cen. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany w/w czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na ceny.

Zauważyć jednak należy, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. Zatem mimo, że przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wymaga uaktualnienia operatu szacunkowego, który ma być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, to celem wprowadzenia tego wymogu przez ustawodawcę było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Natomiast w stanie faktycznym sprawy, w którym wycena nieruchomości odnosiła się do zdarzeń przeszłych i bazowała na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, przepis ten nie znajdował zastosowania (zob. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2019 r., II FSK 315/17, oraz powołane tam orzecznictwo).

Operat szacunkowy winien nadto spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosownie do § 27 ust.1 rozporządzenia jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

Zwrócić także należy uwagę, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55).

Organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie co do jej wiarygodności i mocy dowodowej. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest dokonać oceny tego dowodu i - w razie powstania uzasadnionych wątpliwości - podjąć stosowne działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2018 r., II SA/Kr 1250/18, CBOSA oraz powołane tam orzecznictwo)

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem w wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19).

W przepisach całego działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami mowa jest o wycenie nieruchomości i określaniu wartości nieruchomości. Przedmiotem wyceny powinna więc być cała nieruchomość. Wyceny nie powinno robić się dla poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości, ale dla nieruchomości. (por. wyrok NSA z 7.03.2017 r., I OSK 1146/15, LEX nr 2273250). Jak wynika z art. 46 § 1 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta jest zgodna z art.4 pkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei w myśl zasady wynikającej z art.24 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.2204 t.j.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. W przypadku założenia księgi obowiązuje więc zasada "jedna księga - jedna nieruchomość".

Nie może zatem budzić wątpliwości, że z woli ustawodawcy na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zawiera odrębne definicje nieruchomości i działki - pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Z treści powołanych przepisów w jasny sposób wynika, że ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Gdyby było to wolą ustawodawcy, zostałoby to jasno wyartykułowane w przepisach prawa.

Nadto, ponieważ w rozpoznawanej sprawie wypowiadał się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w prawomocnym wyroku z dnia 18.10.2019 r. sygn. II SA/Kr 663/19 wskazać należy, że zgodnie z przepisem art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem (por. wyrok NSA z dnia 1.09.2010 r., sygn. II OSK 518/09, LEX nr 746901).Pojęcie "ocena prawna" w rozumieniu przepisu art. 153 p.p.s.a. oznacza wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena ta może się odnosić zarówno do przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana (por., wyrok NSA z dnia 30.11.2010 r., sygn. II OSK 1929/09, LEX nr 795206). Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13.01.2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu.

W związku z tym podkreślić należy, że w uzasadnieniu wyroku z dnia 18.10.2019 r. sygn. II SA/Kr 663/19 Sąd wskazał, że organ nie dokonał żadnej analizy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. operatu szacunkowego z dnia 20 czerwca 2018 r., powtarzając jedynie (powielając) ustalenia operatu, a zgłoszone przez stronę skarżącą zarzuty względem tego operatu potraktował zdawkowo - podając, że podziela stanowisko biegłego. W szczególności Sąd zarzucił organowi, że nie dokonał oceny operatu pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca do analizy wybrał nieruchomości, których głównym przeznaczeniem jest zabudowa inwestycyjna, podczas gdy podstawowym przeznaczeniem nieruchomości wycenianych jest możliwość lokalizacji ogólnodostępnych terenów zieleni urządzonej, a zabudowa komercyjna to jedynie obiekty służące obsłudze funkcji rekreacyjnej parku potoku [...] (w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo- socjalnego). Zabudowa handlowo- usługowa, komercyjna na tym obszarze (w przeważającym udziale) nie może występować, co w znacznym zakresie może wpłynąć na ograniczenie możliwości inwestycyjnych przedmiotowego terenu (por. str. 20 oraz tabela str. 34 operatu). Organ nie dokonał zatem oceny możliwości inwestycyjnych dla przedmiotowych nieruchomości względem działki, która ma już wydaną decyzję (WZiZT) na budowę budynku handlowo-usługowego lub też mieszkalnego wielorodzinnego. Nadto transakcja dotycząca nieruchomości położonej w P. , obr. [...] przy ul. [...] (Nr Rep. [...]) dotyczy sprzedaży udziału [...] w prawie własności nieruchomości, a dla przedmiotowej sprawy biegły określa pełny udział w prawie własności. Wytknął również, że organ nie odniósł się do kwestii porównywania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami dla których zostało wydane prawomocne pozwolenie na budowę (por. transakcja o najwyższej cenie jednostkowej w zbiorze w tabeli na stronie 22), skoro nieruchomości takie mogą być znacznie droższe, zatem zastosowane przez rzeczoznawcę cechy różniącej "uwarunkowania planistyczne" mogło nie odzwierciedlić w pełni różnicy w tych wartościach. Organ nie odniósł się także do różnic lokalizacji, powierzchni terenu, co nie zostało uwzględnione przy ograniczeniu się do cechy podanej przez biegłego: "uwarunkowania planistyczne". Ponadto biegły rzeczoznawca sporządzający operat niczym nie uzasadnił z jakiego względu przyjął okres analizy 5 lat, a dobrane transakcje miały miejsce w dacie późniejszej niż data na którą określa się wartość nieruchomości. Ceny nieruchomości w tak długim okresie czasu mogły ulec zmianie, w tym zarzucanemu w skardze znacznemu zwiększeniu, w tym organ nie wziął pod uwagę czy w 2011 r. nastąpiło znaczne ożywienie koniunktury, co mogło spowodować trend wzrostowy na rynku nieruchomości. Opierając swoją wycenę na transakcjach późniejszych niż data określenia wartości nieruchomości (tj. rok 2013 i 2014), biegły nie oszacował trendu zmian cen i niczym nie poparł jego braku. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości dla faktycznego sposobu użytkowania, zastosował taki sam współczynnik jak dla gruntów inwestycyjnych jeśli chodzi o relację prawo własności- prawo użytkowania wieczystego, pomimo, iż stwierdził w opinii, iż po stwierdzeniu dużej niejednorodności doszedł do wniosku, że nie ma możliwości otrzymania miarodajnych wyników do określenia wzajemnych relacji pomiędzy dwoma ww. rodzajami praw. Nie jest również dopuszczalne nie dokonanie oceny operatu pod kątem zarzucanych w odwołaniu przyjęcia nieuzasadnionych procentowych wag poszczególnych cech np. położenia i lokalizacji ogólnej dla poszczególnych nieruchomości np. dla których posiadano prawomocne pozwolenie na budowę, a także w zakresie powierzchni i kształtu działki (str. 30 operatu szacunkowego).

Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, skonstatować należy, że nie budzą wątpliwości i w istocie są bezsporne ustalenia faktyczne dotyczące samego zbycia przedmiotowej części nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...] oraz dotyczące kwestii temporalnych, w tym wszczęcia postępowania przed upływem terminu pięcioletniego. Spornym jest wynik przeprowadzonego szacunku, jak też sposób jego przeprowadzenia.

Analiza akt administracyjnych prowadzi do konstatacji, że organy nie zastosowały się do zacytowanych wiążących wskazań Sądu i po raz kolejny nie oceniły operatu szacunkowego, poprawionego przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. i opatrzonego datą 23 lutego 2021 r. Organy ponownie nie dokonały żadnej analizy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. operatu szacunkowego, powielając w sposób niezwykle fragmenty operatu. W szczególności nie dokonały samodzielnej oceny operatu pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W poprawionym operacie pozostały te same nieruchomości, które były przyjęte do porównań w operacie z 2018 r. Organy w ogóle nie ustosunkowały się do zarzutu Sądu, że rzeczoznawca do analizy wybrał nieruchomości, których głównym przeznaczeniem jest zabudowa inwestycyjna, podczas gdy podstawowym przeznaczeniem nieruchomości wycenianych jest możliwość lokalizacji ogólnodostępnych terenów zieleni urządzonej, a zabudowa komercyjna to jedynie obiekty służące obsłudze funkcji rekreacyjnej parku potoku [...] (w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo- socjalnego).

W szczególności, zwrócić należy uwagę na następujące okoliczności:

Jak wynika z operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2021 r. (str.5) na dzień 29 grudnia 2008 r. w księdze wieczystej Nr [...] wpisane zostały działki nr [...] obr.[...], [...] obr.[...], [...], [...] obr. [...], [...] obr.[...], [...] obr.[...], [...] obr.[...], [...] obr.[...] o łącznej powierzchni 3, 8424 ha. Na dzień określenia stanu przedmiotu wyceny (29.12.2008 r.) podział działki nr [...] na działki nr [...] i [...] nie został ujawniony w księdze wieczystej. Decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 23 kwietnia 2009 r. działka nr [...] podzieliła się na działki nr [...] o powierzchni 0,0366 ha (zabudowaną budynkiem) i [...] o pow. 1,2360 ha (wolną od zabudowy), co wynika z poprzedniego operatu szacunkowego z 20 czerwca 2018 r. (k.107 i 106). Z operatu tego wynika także, że działka [...] stanowi wąski pas terenu w kształcie litery "U" otaczający od zachodu, południa i wschodu działkę nr [...], na której położony jest zespół garaży. Z kolei z aktu notarialnego z dnia 13.12.2011 r. wynika że Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej kw Nr [...], składającej się m.in. z działek nr [...] i [...] obr.57.

Tak więc, skoro w rozumieniu art.4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, to przedmiotem transakcji była część nieruchomości gruntowej składająca się z działki nr [...] i działki [...] obr.[...], a działki te powinny być szacowane jako część nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...]

Rzeczoznawca wyjaśnił, że ponieważ podziały działek nastąpiły w 2009 r., "przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry", tj. części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka [...] o powierzchni 1, 2726 ha obr.[...] (zwanej dalej nieruchomością pierwotną). Na stronie 3 operatu podano, że "Z uwagi na fakt, że nieruchomość pierwotna oraz część nieruchomości 1 (działki nr [...] i [...]) stanowiły spójny obszarowo kompleks działek o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu, szacowanie odbywać się będzie dla łącznego terenu obejmującego wyżej wymienione działki, nazywanego dalej kompleksem nieruchomości". Oznacza to, że rzeczoznawca ustalał wartość działek nr [...] i [...]. Nadto, wątpliwości budzi założenie, że szacowane działki stanowiły kompleks o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu. Wszak największa część tego kompleksu (72,3 %) położona jest w obszarze 1ZPU o ograniczonych możliwościach inwestycyjnych - terenach zieleni urządzonej z usługami, z podstawowym przeznaczeniem pod ogólnodostępne tereny zieleni urządzonej wraz z usługami komercyjnymi służącymi obsłudze funkcji rekreacyjnej park potoku [...] w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo-socjalnego. Jedynie stosunkowo niewielka część (24,1 %) położona jest w obszarze UM, a minimalna (3,3 %) w obszarze 2 U.

Rzeczoznawca nie określił, na jakim równoległym rynku nieruchomości zebrał dane pozwalające na określenie relacji cenowych między prawem użytkowania wieczystego a prawem własności nieruchomości. Niezrozumiałe jest wyjaśnienie biegłego, (str.21 operatu), że dla wszystkich trzech stanów planistycznych przyjęto współczynnik UW/WŁ na poziomie 0,85, co było następstwem przyjętego założenia, że szacowana nieruchomość według wszystkich trzech stanów miała przeznaczenie inwestycyjne.

Podkreślić także należy, że na stronie 23 operatu biegły podał, że na przyjętym do badań rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami gruntowymi o podobnym udziale poszczególnych przeznaczeń, tzn. w przeważającej części zieleni urządzonej z usługami (72,3 %). Wyjaśnienie, że do bazy nieruchomości podobnych rzeczoznawca przyjął nieruchomości o przeznaczeniu umożliwiającym lokalizację zabudowy usług komercyjnych, ponieważ na terenie 1 ZPU (wyznaczonym na powierzchni 80% działki nr [...]) został zrealizowany sklep [...], jest niewłaściwe.

Jak bowiem wynika z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry" (§ 2) podstawowym celem planu jest ochrona środowiska przyrodniczego doliny potoku [...], które stanowi ważny element systemu przyrodniczego miasta oraz stworzenie podstaw do zachowania terenów zieleni i realizację inwestycji związanych z funkcjami służącymi celom rekreacji i wypoczynku osiedli mieszkaniowych o wysokiej intensywności zabudowy w sąsiedztwie – N. P. i N. B.. Ustalenia planu określają granice i sposób zainwestowania i zagospodarowania terenów o wartościach przyrodniczych i krajobrazowych z uwzględnieniem ich użytkowego (w tym publicznego) wykorzystywania dla rekreacji i wypoczynku oraz zapewnienia niezbędnej infrastruktury technicznej i rekreacyjnej, służącej ww. celom. Realizacja celu planu obejmuje zapisane w jego ustaleniach działania dotyczące w szczególności: 1/ uwzględnienia istniejących wartości przyrodniczych i krajobrazowych w rozwiązaniach przestrzennych celem zachowania indywidualnego charakteru obszaru; 2/ zapewnienia publicznego charakteru obszaru, w tym warunków jego dostępności i atrakcyjności. Jak postanowiono w § 3 ust. 3 uchwały ustalenia planu zawarte w Rozdziale II. Ustalenia Ogólne obowiązujące na całym obszarze objętym planem, w Rozdziale III. Ustalenia Szczegółowe obowiązujące na poszczególnych terenach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi i wyróżnionych symbolem literowym lub literowo-cyfrowym, w Rysunku planu w Rysunku rozwiązań infrastruktury technicznej obowiązują łącznie. Zgodnie z § 5 uchwały przez "podstawowe przeznaczenie" należy rozumieć ustalony w planie sposób użytkowania terenów w obrębie terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, któremu winny być podporządkowane inne sposoby użytkowania określone jako dopuszczone, uzupełniające i wzbogacające podstawowy sposób użytkowania. Stosownie do § 12 tekstu planu m.in. w terenach ZPU ustala się ochronę i kształtowanie zieleni tworzącej system parku z zachowaniem ich zasobów przyrodniczych, głównie w postaci zieleni naturalnej oraz utrzymania ich wartości krajobrazowych, z możliwością przekształcania pod zieleń urządzoną związaną z obiektami sportu i rekreacji. W § 13, dla kształtowania przestrzeni publicznych, określono jako przestrzenie publiczne tereny zieleni urządzonej z usługami. W § 15 planu, dotyczącym rozbudowy i budowy systemu układu komunikacyjnego ustalono, że w terenie 1ZPU przy ul. [...] dopuszcza się realizację miejsc parkowania dla samochodów osobowych zapewniając 40 % powierzchni biologicznie czynnej realizując je jako parking w zieleni. W tekście planu "Park Aleksandry" w § 25 wyznaczono obszar oznaczony na rysunku planu symbolem 1ZPU z podstawowym przeznaczeniem pod ogólnodostępne tereny zieleni urządzonej wraz z usługami komercyjnymi służącymi obsłudze funkcji rekreacyjnej park potoku [...] w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo-socjalnego.

Jako przeznaczenie dopuszczalne wymieniono: 1/ elementy wyposażenia parku; 2/ plenerowe galerie sztuki; 3/ niewyznaczone na Rysunku planu dojścia i dojazdy; 4/ niewyznaczone na Rysunku planu urządzone ścieżki piesze, rolkowe i rowerowe, ścieżki dydaktyczne i trasy narciarstwa biegowego wraz z niezbędną infrastrukturą (np. nawierzchnie, elementy zabezpieczające takie jak balustrady, schody terenowe); 5/ lokalizację ciągów komunikacyjnych dla samochodów dostawczych i innych pojazdów silnikowych obsługujących obiekty usługowe, pod warunkiem realizacji ich od strony dróg publicznych bezpośrednio przylegających do terenu, w przypadku terenu 1ZPU od strony ulicy [...], a w przypadku terenu 2ZPU od strony ulicy [...]; 6/ niewyznaczonych na Rysunku planu mostków i kładek pieszo - rowerowych. Maksymalny wskaźnik zabudowy dla terenu ustalono na 20%, a wysokość obiektów dla terenu - do 12,0 m. Na obszarze tym obowiązują zakazy: a/ lokalizacji ciągów komunikacyjnych dla motocykli, samochodów terenowych i innych pojazdów silnikowych, za wyjątkiem lokalizacji ciągów komunikacyjnych dla samochodów dostawczych i innych pojazdów silnikowych obsługujących obiekty usługowe, pod warunkiem realizacji ich od strony ulicy [...].

Wbrew zatem temu, co ustalił biegły (i co w ślad za nim przytoczyły organy, nie dokonując własnych ustaleń w tym zakresie), w terenie 1ZPU możliwe są wyłącznie usługi służące obsłudze funkcji rekreacyjnej parku potoku [...]. Fakt wybudowania na działce nr [...] dyskontu [...], nie może przesądzać o dopuszczalności wszystkich usług komercyjnych na tej działce.

Powoływanie się na tę okoliczność jest nieprawidłowe, gdyż rzeczoznawca ocenił potencjał inwestycyjny szacowanej części nieruchomości na podstawie dodatkowego kryterium, a powinien badać ewentualny wzrost wartości nieruchomości spowodowany wyłącznie uchwaleniem planu.

Nadto, na stronie 25 operatu sam rzeczoznawca przyznał, że "na przyjętym do analizy rynku lokalnym" (jak wcześnie wskazał - nieruchomości zlokalizowane na terenie jedn. ewid. [...]) "nie odnaleziono nieruchomości spełniających walor podobieństwa do nieruchomości pierwotnej i części nieruchomości 1 w zakresie ich łącznej powierzchni". Jak już wcześniej zacytowano, przyznał również, że na przyjętym do badań rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami gruntowymi o podobnym udziale poszczególnych przeznaczeń, tzn. w przeważającej części zieleni urządzonej z usługami (72,3 %). Budzi to poważne wątpliwości odnośnie do prawidłowości przyjętych do porównań nieruchomości. Powstanie tych wątpliwości potwierdza również stanowisko rzeczoznawcy przedstawione na stronie 24 operatu: "popularny sklep dyskontowy wraz z przeważającą częścią zaplecza parkingowego znajduje się na terenie 1 ZPU i został zrealizowany w oparciu o szczegółowe ustalenia dotyczące tego właśnie przeznaczenia, co potwierdza wysokie możliwości inwestycyjne tego terenu". Jak wynika z przytoczonych zapisów planu wątpliwe jest uznanie terenu 1 ZPU za teren o wysokich możliwościach inwestycyjnych.

Wreszcie, jeżeli wzięte do porównań nieruchomości nie są podobne do wycenianej pod względem powierzchni i według kryterium podobnego udziału poszczególnych przeznaczeń (w przeważającej części zieleni urządzonej z usługami) to powstaje pytanie, jakie ich cechy świadczą o podobieństwie? Operat szacunkowy, przyjęty bezkrytycznie przez organy, odpowiedzi na to pytanie nie dostarcza.

Powyższych wątpliwości nie rozwiało również pismo wyjaśniające rzeczoznawca, w którym ustosunkowując się do wniesionego odwołania (k.121 a.a.) wyjaśnił, że "do bazy nieruchomości podobnych przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu umożliwiającym lokalizację usług komercyjnych. Z uwagi na fakt, ze na części kompleksu możliwa jest zabudowa usługowo-mieszkaniowa, analizą objęto również nieruchomości, na terenie których możliwa jest realizacja funkcji mieszanej - zarówno usługowej, jak i mieszkalnej. W procesie analizy rynku skupiono się na wyselekcjonowaniu z rynku nieruchomości podobnych charakteryzujących się zbliżonym potencjałem inwestycyjnym". Znowu jednak nie podano żadnych argumentów, potwierdzających podobieństwo tych nieruchomości.

Zauważyć również należy, że na stronie 26 operatu biegły wyjaśnił, że na podstawie transakcji przeprowadzonych w latach 2009 - 2013 na terenie miasta K. dotyczących nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu częściowo inwestycyjnym oraz z uwagi na duże zróżnicowanie cen jednostkowych, nie da się przedstawić miarodajnego trendu wskazującego na zmienność cen. Dlatego też biegły nie dokonał aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu.

Jednakże informacje te należało skonfrontować z danymi podanymi na stronie 21 i 22 operatu. Rzeczoznawca podał bowiem, że w 2011 r. średnia cena transakcyjna gruntów budowlanych wzrosła o około 10 % w stosunku do roku 2010, co należy wiązać ze wzrostem liczby transakcji działkami o przeznaczeniu komercyjnym. Podał również, że tendencji wzrostu w segmencie działek komercyjnych w 2012 r. spowodowane były ekspansję sieci handlowych. Jeżeli średnia cena gruntu budowlanego wynosiła w Krakowie w roku 2010 - 404 zł/1 m2, w roku 2011 zaobserwowano wzrost 0 10 %, w 2013 r. - 480 zł/1 m2, a w 2014 r. - 480 zł/1 m2, to tym bardziej należało ustosunkować się do przyjętej metody niedokonywania aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu.

Na stronie 27 operatu rzeczoznawca przedstawił bazę nieruchomości podobnych do wycenianej. Skąpy opis nieruchomości porównawczych (C1 - C4) nie pozwala na zweryfikowanie tego założenia. Nie wiadomo więc, jakie cechy tych nieruchomości mają świadczyć o ich podobieństwie. Nieruchomości te mają odpowiednio powierzchnię: 8 395,00 m2, 6 163,00 m2, 14 058,00 m2, 13 505, 00 m2. Na pierwszych 3 jest możliwość lokowania wyłącznie zabudowy usługowej, na czwartej - zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Nie wiadomo jednak, czy każdego rodzaju zabudowy usługowej. Nie wiadomo, jakie są dokładne ustalenia planistyczne dla tych nieruchomości. W opisie wycenianego "kompleksu" podano, że ma on korzystne parametry inwestycyjne, gdyż można w nim realizować zabudowę usługową (bez ograniczeń). Jest to sprzeczne z przytoczonymi wcześniej ustaleniami planu. Pomijając już kwestię ograniczeń w zakresie dopuszczalnych usług, to w terenie istnieje zakaz budowy nowych dróg komunikacyjnych, za wyjątkiem lokalizacji ciągów komunikacyjnych dla samochodów dostawczych i innych pojazdów silnikowych obsługujących obiekty usługowe, pod warunkiem realizacji ich od strony ulicy [...].

Wątpliwości budzi również tabela ze strony 28 operatu. Wskazano w niej, że szacowany kompleks nieruchomości położony jest w 72,3 % w obszarze planu 1 ZPU "Zieleń urządzona z usługami" (z czego powierzchnia do zainwestowania wynosi 1 983 m2), w 24,1 % w obszarze UM "Zabudowa usługowo-mieszkaniowa" (z czego powierzchnia do zainwestowania wynosi 1 656 m2) oraz w 3,3 % w obszarze planu 2U "Zabudowa usługowo-mieszkaniowa" (z czego powierzchnia do zainwestowania wynosi 178 m2), czyli łącznie do zainwestowania 4 000 m2.

W tym jednak rzecz, że możliwości inwestycyjne dla terenu 1 ZPU oraz UM i 2U są diametralnie inne. Łączne ich szacowanie, oparte na założeniu, że stanowią "spójny obszarowo kompleks działek o wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu" jest wadliwe i pozostaje w sprzeczności z ustaleniami planu. Nie można bowiem dla całego kompleksu zastosować cen jednostkowych ustalonych dla funkcji mieszkaniowej i usługowej w sytuacji, gdy szacowany "kompleks nieruchomości" położony jest w 72,3 % w obszarze planu 1 ZPU "Zieleń urządzona z usługami", co raczej jest oczywiste.

Tymczasem, nie przeprowadzając żadnej samodzielnej analizy organy zaakceptowały, że rzeczoznawca majątkowy do bazy porównawczej wybrał nieruchomości, na terenie których możliwa jest realizacja funkcji mieszanej – mieszkaniowej i usługowej.

Organy zaakceptowały bezkrytycznie i zacytowały w uzasadnieniu decyzji fragment operatu : "w rozdziale 7.2, na str. 23 i 24 operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przedstawił uzasadnienie dlaczego do wyceny wybrał tego rodzaju rynek nieruchomości, zaś odnosząc się do zarzutu Kolegium odnośnie doboru nieruchomości podobnych do wycenianego kompleksu, o przeznaczeniu mieszanym tj. usługowym, mieszkaniowo-usługowym oraz nieinwestycyjnym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż z uwagi na fakt, że największa część wycenianego kompleks znajduje się w terenie zieleni urządzonej z usługami (1ZRU), na której został wybudowany budynek handlowy "[...]" wraz z infrastrukturą parkingową niezbędną do jego obsługi, który został zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park Aleksandry", zasadne było przyjęcie do bazy nieruchomości podobnych wykorzystanych w procesie wyceny nieruchomości o przeznaczeniu umożliwiającym lokalizację zabudowy usług komercyjnych".

Jak już przedstawiono, fakt wybudowania "[...]" na tym terenie nie powinien być w ogóle brany pod uwagę.

Odnotować także należy jeszcze jedną sprzeczność operatu. Na stronie 10 podano, że kształt działki szacowanej "nie ogranicza znacząco" możliwości zabudowy, a w tabeli na stronie 47, że jest działka ma kształt "nieograniczający możliwości zabudowy". Rzeczoznawca scharakteryzował przeznaczenie ocenianego kompleksu i jego możliwości inwestycyjne jako "bardzo dobre" - tak samo jak nieruchomości C4. Tymczasem nieruchomość C4 ma wskaźnik zabudowy 38%, pozwalający na zabudowę 5 132 m2 wielorodzinną i usługową, z wysokością budynków od 15 m do 26 m i do 8 m dla U. W ocenianym "kompleksie" teren do zabudowy mieszkaniowej wynosi 1 834 m2.

W punkcie 6.3 operatu (str.17) rzeczoznawca opisał przeznaczenie nieruchomości pierwotnej i części nieruchomości 1 zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa. Wskazał, że działka nr [...] o powierzchni 0,0994 ha znajdowała się w obszarze planu oznaczonym symbolem KU 89 - Obszar Urządzeń Komunikacyjnych - w całości. Działka nr [...] o powierzchni 1,2726 ha znajdowała się w około 96 % w obszarze KU 89 - Obszar Urządzeń Komunikacyjnych oraz w 4 % w obszarze planu oznaczonym symbolem ZP 173 - Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej. Zacytował § 34 i ZP.

Stosownie do § 34 Miejscowy Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa wyznaczono "Obszar Urządzeń Komunikacyjnych" - (Obszar KU) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod: 1/ urządzenia komunikacji zbiorowej, 2/ obiekty usług technicznych motoryzacji oraz stacje paliw, 3/ parkingi, 4/ garaże boksowe poza terenami mieszkaniowymi, 5/ urządzenia naziemne dla komunikacji wodnej. Przeznaczeniem dopuszczalnym była lokalizacja: 1/ terenów zieleni publicznej, 2/ urządzeń infrastruktury technicznej, 3/ zapleczy administracyjno-socjalnych dla jednostek eksploatujących.

Rzeczoznawca podał także, że obszar KU 89 znajduje się w strefach polityki przestrzennej nr [...] i 18. Nie wymienił jednakże ich ustaleń. Tymczasem, jak wynika z § 39 planu, w którym ustanowiono "Strefę rewaloryzacji wysokich wartości kulturowych" oznaczoną w wykazie stref na rysunku planu numerem 3, na obszarach położonych w strefie zabronionym jest: 1/ dokonywanie zmian zachowanych części kompozycji urbanistycznej; tj. sieci ulic i dróg układu i struktury działek, linii zabudowy gabarytów, kompozycji zieleni, powierzchni wody i rzeźby terenu, 2/ budowa nowych obiektów i urządzeń oraz nadbudowa i rozbudowa obiektów istniejących z wyjątkiem przypadków określonych w ust. 5, 3/ wprowadzanie nowych obiektów infrastruktury technicznej z wyjątkiem przypadków określonych w ust. 5. Z kolei w § 34 ust.5 planu dopuszczono uzupełnienie brakujących elementów zabudowy, układu urbanistycznego i infrastruktury technicznej, przy uwzględnieniu przepisu § 58, ustalającego wykaz wymagań uzupełniających do ustaleń stref w zakresie ochrony i kształtowania krajobrazu, których spełnienia przez inwestora zażądać może w zależności od uznania takiej potrzeby, właściwy organ administracji samorządowej.

W strefie 11 - "Strefie dopuszczalnej intensyfikacji zainwestowania miejskiego" dopuszcza się wszystkie formy zagospodarowania, których uciążliwość określona przepisami szczególnymi nie wykracza poza granice działki. W "Strefie ochrony i kształtowania dalszego planu widoku jego tła i obrzeży", oznaczonej w wykazie stref na rysunku planu numerem 17 (§ 53) działaniem podstawowym jest ochrona gabarytu, w przypadku zaś terenów naturalnych ochrona ich charakteru. Na obszarach położonych w Strefie nr [...] zabronionym jest: 1/ znaczne przekraczanie lokalnego gabarytu za wyjątkiem przypadków określonych w ust. 4 pkt 1, 2/ wprowadzanie obiektów silnie eksponowanych - dominant, subdominant za wyjątkiem przypadków określonych w ust. 4 pkt 2, 3/ prowadzenie napowietrznych linii przesyłowych. W celu intensyfikacji wykorzystania terenów o szczególnie dobrej dostępności komunikacyjnej i centralnym położeniu w mieście oraz podniesienia ich atrakcyjności dla turystów i biznesu a także dla nadania im charakteru reprezentacyjnego, utworzono "Strefę intensywności wielkomiejskiej" oznaczoną w wykazie stref na rysunku planu numerem 18 (§ 54). Dla realizacji celów ustanowienia strefy ustalono wymagania poprzedzające uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie inwestycji, w tym że dla pojedynczych obiektów (plomb architektonicznych) inwestor zobowiązany jest przedłożyć koncepcję integracji nowej inwestycji z istniejącym układem, w tym szczególnie z formą przestrzenną i funkcjonowaniem wielkomiejskich wnętrz publicznych, w zakresie przestrzennym i przedmiotowym oraz trybie wyznaczonym przez właściwy organ administracji samorządowej w trakcie postępowania lokalizacyjnego.

Jak wynika z tabeli na stronie 40 operatu w bazie nieruchomości podobnych znalazły się działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę usługową związaną z obsługą komunikacji (m.in. pod stacje paliw) oraz dla których wydana została decyzja wzizt lub pozwolenie na budowę związane z budową stacji paliw, będące przedmiotem transakcji w 2014 i 2012 r. Działki te miały powierzchnię: 0,05732 ha, 0, 4889 ha i 0,3578 ha. Jak wynika z tabeli na stronie 53 operatu ocenianemu kompleksowi o powierzchni 1, 3720 ha przypisano za cechę "powierzchnia i kształt działki" ocenę "średnią". Taką też ocenę przypisano nieruchomości porównywanej "C1" o powierzchni 0,5732 ha oraz nieruchomości "C2" o powierzchni 0,4889 ha.

Nieruchomość "C3" o powierzchni 0, 3578 ha uzyskała ocenę "bardzo dobrą" Wszystkie zostały opisane jako nieograniczające zabudowy. W istocie nie wiadomo więc, co było powodem zróżnicowania ocen między nieruchomościami: ocenianą, i nieruchomościami "C1" i "C2", ani też dlaczego bardzo duża nieruchomość szacowana (1,3720 ha) dostała taką samą ocenę jak nieruchomości "C2" i "C3".

Gdyby organy przeanalizowały również operaty przedłożone przez Spółdzielnię, w tym operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę M. B. w dniu 11 maja 2011 r., łatwiej byłoby im dostrzec błędy logiczne i niekonsekwencje, jakie występują w operacie L. G..

W oparciu o powyższe za gołosłowne uznać należy twierdzenia organów obydwu instancji, że "przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 23 lutego 2021 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego", a " rzeczoznawca majątkowy, związany był w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz czynnikami, które mają znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu" (cokolwiek by to miało znaczyć). Twierdzenie organu, że "nie było obecnie wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy w sposób poprawny przyjął nieruchomości porównawcze w bazie przy wycenie kompleksu nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu ww. planu miejscowego" wskazuje, że organ nie dokonał szczegółowej analizy operatu.

Odnotować zatem należy, że na stronie 17 operatu rzeczoznawca podał, że "nieruchomość pierwotna we wschodniej części zabudowana była budynkiem usługowym (niewielka część kompleksu)". Niezrozumiała pozostaje teza biegłego, że "budynek zlokalizowany we wschodniej części kompleksu nie definiował jego potencjału inwestycyjnego....", "w związku z czym przedmiot wyceny potraktowano jako niezabudowany, a co za tym idzie, analizą rynku objęto nieruchomości niezabudowane".

Jak już wyżej przedstawiono, organ II instancji nie zastosował się do wszystkich wytycznych WSA w Krakowie.

Podkreślić zatem jeszcze raz należy, że operat szacunkowy ma ze swej istoty stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w jego podstawowym zadaniu: ustaleniu stanu faktycznego sprawy i przyporządkowaniu go właściwym przepisom.

Oceniając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji trzeba się zgodzić z tym zarzutem skargi, w którym organom rozstrzygającym zarzucono błędne ustalenie stanu faktycznego i niewłaściwą ocenę materiału dowodowego tj. norm z art. 7 , art. 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik spraw.

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, wbrew stanowisku organów obu instancji nie można uznać analizowanego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. - za spójny, logiczny, zupełny, nie zawierający niejasności i braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. W świetle przedstawionych uwag jest wręcz odwrotnie.

Nie sposób nie zauważyć, że do uzasadnień decyzji bezrefleksyjnie przepisano obszerne fragmentu operatu, bez dokonania samodzielnej jego oceny.

Organy winny rozpoznać sprawę z tym większą wnikliwością, że wartość oszacowanego przez rzeczoznawcę L. G. "kompleksu nieruchomości" jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego "Park Aleksandry" wynosiła 5 459 249 zł, gdy tymczasem prawo to zostało sprzedane za cenę 1 711 250 zł, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę M. B. w dniu 11 maja 2011 r.

Nie chodziło przecież o to, na co powoływał się organ II instancji, że nie był uprawniony do dokonywania weryfikacji porównawczej kilku przedstawionych w danej sprawie operatów szacunkowych, ale o zauważenie i zrozumienie faktu tak rozbieżnych wycen.

Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią powyższe wskazania i oceny. Zdaniem Sądu konieczne będzie również przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego.

Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów skargi, Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 8 w zw. z art. 10 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 81 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo, że organ ten prowadził postępowanie w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, w szczególności przez niezapewnienie stronie możliwości udziału w postępowaniu oraz uniemożliwienie stronie zapoznania się z operatem szacunkowym z dnia 23 lutego 2021 r. przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Jak wynika z przedłożonych akt administracyjnych pismem z dnia 12 marca 2021 r. strona skarżąca została zawiadomiona w trybie art.10 K.p.a. o fakcie wykonania nowego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę L. G. oraz o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dowodami w terminie 7 dni, z pouczeniem, że z powodu pandemii należy telefonicznie ustalić sposób zapoznania się z materiałem dowodowym oraz że po tym terminie wydana zostanie decyzja. Pismo to zostało odebrane przez Spółdzielnię w dniu 16 marca 2021 r. Zgodnie z życzeniem strony operat przesłano jej drogą elektroniczną w dniu 9 kwietnia 2021 r.

Niezasadny był również, co już wcześniej wyjaśniono, zarzut wykorzystania do celów dowodowych operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2021 r. po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, bez uzyskania potwierdzenia jego aktualności.

Sąd nie może wypowiedzieć się do zarzutu naruszenia prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4, art. 37 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p., poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że zostały spełnione przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej i doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy stwierdzeniu istotnych naruszeniach przepisów postępowania jest to bowiem przedwczesne. Jeżeli nie jest dokładnie ustalony stan faktyczny sprawy, to nie można ocenić, czy jest on zgodny z hipotezą normy prawa materialnego.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie I sentencji , biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji, na podstawie art. 200 p.p.s.a.