Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2140/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 145 par 1 pkt 1c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 80, 145 par 1 lit c, 152, 190, 200, 205 par 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 7, 77, 107 par 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 157, 156 ust 3, art 37 ust 11
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego L. M. kwotę 5100 (pięć tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...], Burmistrz Miasta i Gminy B. ustalił dla L. M. obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi P., działka ewidencyjna nr [...], w wysokości 71.676,00 zł i orzekł o pobraniu tej opłaty w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu podniesiono, że Rada Miejska w B. dnia [...] kwietnia 2005 r. podjęła uchwałę nr [...] zmieniającą plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy B. w części obszaru P., na którym położona jest przedmiotowa działka. Wartość stawki procentowej opłaty związanej ze wzrostem wartości tego terenu została w uchwale określona na 20%. Nieruchomość została sprzedana w dniu [...] lipca 2007 r. W celu określenia wartości gruntu sporządzono operat szacunkowy, który potwierdza wzrost jego wartości między okresem sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a okresem po wejściu w życie tego planu.

Od decyzji Burmistrz Miasta i Gminy B. L. M. wniósł odwołanie, w którym podniósł, że bez dokonania inwestycji żądanych przez nabywcę nieruchomości, nieruchomość mogłaby być użytkowana wyłącznie na cele rolne. Wykonanie wszystkich niezbędnych nakładów warunkujących eksploatację nieruchomości zgodnie z jej dopuszczalnym obecnie przeznaczeniem, pozwoli dopiero w przyszłości na oszacowanie jej wartości. Stwierdził, że zmiana przeznaczenia wynikająca z miejscowego planu, nie jest w Gminie B. elementem wpływającym w decydujący sposób na ceny nieruchomości, oraz że nawet rzeczoznawca przyznał, że ceny gruntów rolnych na terenach spodziewanego przekształcenia są znacznie wyższe niż ceny gruntów typowo rolnych. Zmiana przeznaczenia została już wcześniej "skonsumowana" na etapie wprowadzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy B. z dnia [...] czerwca 2003 r. Rzeczoznawca stwierdził także, że ceny gruntu są znacznie zróżnicowane, a szacowana nieruchomość nie charakteryzuje się żadnymi szczególnie podnoszącymi jej wartość i cenę elementami (wprost przeciwnie: nieruchomość jest nieuzbrojona, brakuje mediów). Odwołujący się wskazał, że rzeczoznawca przyjął do porównania zbyt małe działki, a powierzchnia

nieruchomości jest jedynym z podstawowych elementów ceny i w znaczący sposób ją kształtuje. Podniósł, że między wejściem w życie planu a zbyciem, analizowana nieruchomość została wydzielona z działki objętej planem. Zatem, aby porównanie było adekwatne, należałoby porównać cały kompleks działek wydzielonych z działki objętej planem w zakresie zmiany wartości, a nie pojedynczej działki z tą, która została wydzielona. Nadto skarżący stwierdził, iż wyliczenia, błędnie przedstawiają wpływ uchwalenia planu na wartości nieruchomości w chwili zbycia.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2008r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania L. M. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] listopada 2007r. ustalającą dla L. M. obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości położonej we wsi P. działka ewidencyjna nr [...], w wysokości 71.676,00 zł. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, iż wycena zawarta w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2007 r. została wykonana zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz zgodnie z obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), Przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze, przy użyciu metody porównywania parami niezabudowanych nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 4 ust 3 wymienionego rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Kolegium wskazało, iż przepis art. 37 ust 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U nr 80, poz. 71 7 z późn. zm.) stanowiący podstawę do pomniejszania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nie obowiązuje od 22 września 2004r. Podniosło także, że w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie nakłady nie zostały w ogóle uwzględnione, ponieważ badano tylko wzrost wartości nieruchomości wywołany wejściem w życie planu miejscowego. Odnosząc się do zarzutu, że ceny gruntów rolnych na terenach spodziewanego przekształcenia znacznie wyższe od cen gruntów typowo rolnych i że zmiana przeznaczenia została

juz wcześniej "skonsumowana" na etapie wprowadzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy B. Kolegium stwierdziło, że w operacie szacunkowym dokonując porównania wzięto pod uwagę nieruchomości sprzedane w roku 2006, a więc już pod rządami studium. Wzięcie do porównania mniejszych działek zostało wyrównane przyjęciem odpowiedniego współczynnika dla cechy U5 "walory działki, powierzchnia gruntu, kształt". Kolegium stwierdziło także, iż brak jest przepisu prawa, który nie pozwalałby porównywać części nieruchomości przed podziałem i takiej samej części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną po dokonaniu podziału, tak jak tego dokonano w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie. Organ podniósł nadto, iż w operacie, przy określaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu, rzeczoznawca uwzględnił tylko bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia miejscowego planu, o czym świadczy m.in. nie wzięcie pod uwagę zapewnienia dostępu do mediów i asfaltowej drogi dojazdowej do drogi krajowej.

Pismem z dnia [...] lutego 2008r. L. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając organowi nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego, co stanowi naruszenie art. 77 kpa, oraz naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie skarżącego, organ nie dokonał oceny dowodu jakim jest sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy co do jego wiarygodności, rzetelności i wartości. Kolegium nie zbadało jego zdaniem sprawy w sposób merytoryczny, nie odniosło się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i tylko ogólnikowo odniosło się do sporządzonego operatu stwierdzając, że jest on zgodny z wymogami prawa i standardami pracy rzeczoznawców. Skarżący podniósł, iż w celu oszacowania rynkowej wartości nieruchomości rzeczoznawca przeprowadził analizę transakcji z dwóch lat poprzedzających, z terenu gminy B., jednak do porównania przyjęto działki wielokrotnie mniejsze. W ocenie skarżącego nieprawidłowy jest zarówno sposób przeprowadzenia analizy wartości gruntu po wprowadzeniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości przeznaczonych w tym planie pod zabudowę mieszkaniową biurową i usługową, jak i metoda wyliczenia wzrostu wartości analizowanej nieruchomości. Skarżący uważa za błędne przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną tego gruntu, którego nieruchomość szacowana była wcześniej częścią. W ten sposób porównywane są bowiem różne nieruchomości,

a nie szacowany jest wzrost wartości danej nieruchomości. Skarżący wskazał także na sprzeczność między zawartym w operacie szacunkowym stwierdzeniem rzeczoznawcy, iż wzrost wartości nieruchomości był niewielki, a dokonanym wyliczeniem, z którego wynika, iż zmiana wartości wynosi ok. 100%.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wyrokiem z dnia 19 czerwca 2008r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę L. M. Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wskazane przepisy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga złożona w rozpatrywanej sprawie nie zasługuje na uwzględnienie i wskazał, iż ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Do ustalenia tej opłaty konieczne jest stwierdzenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu czyli, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Odnosząc się do zawartego w skardze zarzutu nie zbadania przez organ wiarygodności i rzetelności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, Sąd uznał, że nie znajduje on usprawiedliwionych podstaw. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego, którą oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W ocenie Sądu dokument ten został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W ocenie Sądu dokument ten jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został ponadto przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do wykonywania tego rodzaju dokumentów.

Zdaniem Sądu wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, z treści operatu szacunkowego wynika, iż spośród odnotowanych w ciągu ostatnich 2 lat transakcji, do analizy porównawczej przyjęto grunty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości -posiadające największą powierzchnię, położone na terenie o niskim stopniu zurbanizowania, bez infrastruktury technicznej. Jak słusznie zauważyło Kolegium porównywanie z wycenianą nieruchomością dziatek o powierzchni mniejszej, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w sytuacji

gdy przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona pod centrum usługowo-produkcyjne nie może zostać uznane za błędne ponieważ brak było w analizowanym okresie transakcji dotyczących nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, jak wyceniana. Nadto, jak wynika z operatu, ceny nieruchomości sprzedanych zostały skorygowane tak, aby uwzględnić różnice cech i przypisanych im wag między gruntami porównawczymi a gruntem szacowanym. Wartość nieruchomości wycenionej określona została jako średnia arytmetyczna z wartości skorygowanych cen nieruchomości będących przedmiotem transakcji.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego Sąd podniósł, że przedmiotowa nieruchomość nie istniała w momencie uchwalenia planu, a została wydzielona z działki objętej planem w okresie między wejściem w życie planu a zbyciem. Opłatę planistyczną pobiera się także w przypadku zbycia jedynie części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 maja 1999r., OPK 17/98, która zachowuje aktualność na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, zajął stanowisko, iż nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest także część gruntu, należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być w rezultacie tego przeznaczenia samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Nie znajduje zatem uzasadnienia zawarty w skardze zarzut, iż zaskarżona decyzja została wydana bez podstawy prawnej.

Od powyższego wyroku L. M. reprezentowany przez pełnomocnika wniósł skargę kasacyjną. W wyniku uwzględnionej skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 października 2009r sygn. akt II OSK 1498/08 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można oprzeć skargi

kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylając wyrokiem z dnia 6 października 2009r sygn. akt II OSK 1498/08 wyrok Sądu pierwszej instancji wskazał, iż w pierwszej kolejności wątpliwości zarówno Sądu I instancji jak i organów administracyjnych powinno wzbudzić już porównanie wartości nieruchomości gruntowej przed zmianą planu miejscowego - 338.470,00 zł i jej wartości po zmianie 696.850,00 zł przy jednoczesnym stwierdzeniu rzeczoznawcy majątkowego, że "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia "studium". Uchwalenie studium stało się wskazówką co do przyszłych możliwości inwestycyjnych i inwestorzy zaczęli nabywać grunty przewidziane do zmiany sposobu zagospodarowania bez względu na brak planu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego istnieje sprzeczność między tym stwierdzeniem a niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji i wyroku Sądu I instancji tej sprzeczności nie wyjaśniają. Nie wiadomo, czy stwierdzenie to jest jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B., a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te - jak podaje - stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość gdy zostały przeznaczone pod centrum usługowo -produkcyjne. Wyjaśnienia wymaga, czy fakt faktycznego wzrostu wartości nieruchomości miał wpływ na wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

a. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie ustalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany

b. zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie

uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Wobec powyższego konieczne jest ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej

nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego a więc, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. Konieczne jest ustalenie, czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości a wzrostem jej wartości. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wady uzasadnienia wyroku Sądu I instancji nie pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, że w tej sprawie taki związek przyczynowy istnieje.

NSA zwrócił również uwagę, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2503 ze zm.), stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 ustawy powinno dotyczyć wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu oceny. Zdaniem Sądu jednak taka formalna ocena tego dokumentu w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 p.p.s.a. dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten powinien wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością przed uchwaleniem lub zmianą tego planu. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 219), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r. w sprawie II OSK 459/05, LEX 206473) a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe orzekający ponownie Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do przekonania, iż sprawa wymaga ponownej analizy przez

7

organy administracji publicznej we wskazanym wyżej kierunku. Należy mieć bowiem na uwadze, iż sąd administracyjny nie prowadzi w sprawie postępowania dowodowego, a jedynie ocenia pod kątem legalności wydane w sprawie rozstrzygnięcia, które w niniejszej sprawie wydane zostały z naruszeniem art. 7 i 77 k.p.a., nie wykazując należytej dbałości o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Zdaniem orzekającego ponownie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w pierwszej kolejności Burmistrz Miasta i Gminy B. powinien wyjaśnić, zawarte w treści operatu sprzeczność między stwierdzeniem, iż "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium" a niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości", Nie wiadomo bowiem, czy stwierdzenie to jest jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B., a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te - jak podaje - stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość gdy zostały przeznaczone pod centrum usługowo - produkcyjne. Wyjaśnienia wymaga, czy fakt faktycznego wzrostu wartości nieruchomości miał wpływ na wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę.

Ponadto w świetle uregulowań zawartych w art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne jest ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego a więc, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. Konieczne jest więc ustalenie, czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości a wzrostem jej wartości.

Wreszcie jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 p.p.s.a. dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten powinien wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością przed uchwaleniem lub zmianą tego planu. Złożony przez

rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 219), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r. w sprawie II OSK 459/05, LEK 206473) a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a.

Na zakończenie wskazać należy, iż sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stosownie do treści art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce gruntami. Zgodnie z ust. 4 art. 156 operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

W świetle powyższego Sąd działając na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji orzeczenia. Jednocześnie w oparciu o art. 152 p.p.s.a. orzekł o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Na podstawie art. 200 powołanej ustawy Sąd orzekł o kosztach postępowania zasądzając od organu na rzecz skarżącego kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem uiszczonego w sprawie wpisu sądowego a także postanowił o zwrocie kosztów zastępstwa procesowego na podstawie przepisu art. 205 § 2 p.p.s.a, oraz §18 ust.1 pkt 1 lit.a) w zw z § 6 pkt 6) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 02.163.1348 z późn. zm.).