Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 750/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 1, 6-9, 10 par. 1, 13, 132 par. 1, art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk (spr.) WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 listopada 2013 r. sprawy ze skargi W. K. i T. M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego M. K., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę [...] złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę [...] złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę [...] złotych.


UZASADNIENIE

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [..] z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi obwodowej [...] w ciągu drogi [..] nr [...] przebiegającej od miejscowości [...] w km [...] do ulicy [..] w km [...].

[pic]

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. K. w wysokości [...] zł, na rzecz S. K. w wysokości [...] zł oraz na rzecz T. M. w wysokości [..] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [....], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi obwodowej [...] w ciągu drogi [...] nr [...] przebiegającej od miejscowości [...] w km [...] do ulicy [...] w km [...] - etapy [...] wraz

z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi, a także zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania

w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosła W. K. oraz T. M., zarzucając brak wydania decyzji odszkodowawczej w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Odwołujące się wskazały, że do wyceny działki gruntu nie wnoszą zastrzeżeń. Jednakże nie zgadzają się, aby wycena obejmowała wartość drzewostanu jedynie na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji. Odwołujące się zażądały, aby wycena obejmowała pokrycie strat z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu, co stanowi utraconą korzyść. Strony wskazały również, że w decyzji brak jest zapisu i wyliczenia o zwiększeniu wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia

[...] grudnia 2011 r. nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...]

z dnia [...] kwietnia 2011 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy i nie może stanowić dowodu

w postępowaniu o ustalenie odszkodowania. Przed przystąpieniem do oszacowania działki nr [...] o pow. [...] ha rzeczoznawca majątkowy winien w pierwszej kolejności określić, stosownie do art. 154 u.g.n, przeznaczenie nieruchomości wycenianej, a następnie zbadać czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Minister wskazał nadto, że od dnia 26 sierpnia 2011 r. obowiązują nowe przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmienionego rozporzadzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. Organ wskazał również, iż w ponownie prowadzonym postępowaniu organ wojewódzki winien ustalić rzeczywisty skład gatunkowy oraz ilość drzew znajdujących się na przedmiotowej działce.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [..] maja 2012 r. nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, w tym na rzecz W. K. w wysokości [...] zł, na rzecz S. K. w wysokości [...] zł, na rzecz T. M. w wysokości [...] zł, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. [....] ha, położoną w obrębie [...], gmina [...], która przeszła z mocy prawa na własność Województwa [...] oraz zobowiązał Zarząd Województwa [...] do zapłaty ww. odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosły W. K. oraz T. M. kwestionując wysokość odszkodowania ustalonego w zaskarżonej decyzji. Odwołujące wskazały, iż w wyniku bezczynności organu, którego bezpośrednim skutkiem była przewlekłość postępowania w sprawie, została zaniżona wysokość należytego odszkodowania za przedmiotową działkę, bowiem odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego T. S. z dnia [...] lutego 2012 r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na niższą kwotę aniżeli w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] grudnia 2010 r. Skarżące stwierdziły także, że nieprawidłowo Minister decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. uchylił decyzję Wojewody [...] w całości zamiast w części, w której stwierdził uchybienia. Odwołujące się wniosły o wypłatę odszkodowania określonego w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. powiększonego o wartość drzewostanu określonego w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2012 r. oraz o stratę powstałą w związku z przedwczesnym wyrębem drzewostanu.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r.

W uzasadnieniu wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [..] ww. nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...]

o pow. [..] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [..] lutego 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. Biegły ustalił, iż na wycenianej działce znajdował się las [..] o następującym składzie: [...]. Powyższy opis lasu sporządzony został podczas wizji lokalnej i jest zgodny z opisem taksacyjnym planu urządzenia lasu,

z wyjątkiem ww. zadrzewienia drzewami [...] tj. [...], których

w planie urządzenia lasu nie uwidoczniono. W części oznaczonej na mapie ewidencji gruntów użytkiem gruntowym R (grunty orne) zainwentaryzowano [...]

w wieku [...] lat, utrzymywany i pielęgnowany w sposób dobry. Przedmiotowa działka jest nieuzbrojona, odległość od drogi publicznej [..] wynosi ok [...] m, otoczenie nieruchomości stanowią przede wszystkim grunty rolne i leśne.

Autor operatu ustalił, iż działka nr [...] o pow. [...] ha, w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzony uchwałą nr [..] z dnia [...] października 2001 r. przedmiotowa działka znajdowała się na terenach proponowanych i projektowanych dolesień oraz w terenach ekosystemów leśnych. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Biegły wyjaśnił, iż ww. studium przewiduje budowę przedmiotowej obwodnicy miasta [...], przy czym jej przebieg w studium nie pokrywa się dokładnie z przebiegiem ostatecznie ustalonym decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym i leśnym z obszaru gminy [...] i gmin sąsiednich, tj. [...] oraz gmina wiejska [...] z okresu ostatnich dwóch lat. Do ostatecznej analizy przyjął [...] transakcje sprzedaż nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym, dokonane pomiędzy osobami fizycznymi oraz w przetargach organizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż na badanym rynku brak jest transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi, w związku z powyższym przeanalizował transakcje gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Średnia cena nieruchomości budowlanych na lokalnym rynku wynosi [...] zł/m2, natomiast średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i pod użytki zielone wynosi [...] zł/m2. Ponieważ w niniejszej sprawie cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości biegły powiększył obliczoną wartość gruntu o [...]%. Biegły obliczył wartość rynkową prawa własności gruntu oznaczonego jako działka nr [...] o pow. [..] ha na kwotę [..] zł. Wartość znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości składników roślinnych rzeczoznawca majątkowy obliczył na kwotę [...] zł. Łącznie rzeczoznawca majątkowy obliczył wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [..] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał należne stronom odszkodowanie.

Minister przywołał w decyzji przepisy art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134 ust. 1 u.gn., art. 154 u.g.n. oraz przepisy § 36 ust. 1-4 rozporzadzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Wskazał, że w świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia,

iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego realizuje zatem zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. pozwalając rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Dodatkowo, w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prawodawca wskazał

na szczególny, z punktu widzenia ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych przypadek, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia będzie tożsame

z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości. Natomiast dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie

z brzmieniem ww. przepisu, określenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przypadku braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego badania rynku nieruchomości, o którym mowa w § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia i ewentualne powiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50%.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] znajdowała się na terenach proponowanych i projektowanych dolesień oraz w terenach ekosystemów leśnych. Ponieważ na analizowanym rynku brak jest transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi, biegły przeanalizował transakcje gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i ustalił, iż cena za 1 m2 tego gruntu przewyższa cenę za m2 gruntu przeznaczonego pod rolę. W związku z powyższym w niniejszej sprawie można przyjąć założenie, iż występuje zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., a wycena przedmiotowej nieruchomości powinna być zgodna z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy powiększył wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

o [...]%.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przewlekłości postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, organ wskazał, że strona miała możliwość wystąpienia do sądu administracyjnego ze skargą w tym zakresie.

Odnosząc się do zarzutu w zakresie nieprawidłowości decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [..] grudnia 2011 r. organ uznał go za niezasadny. Wskazał także, iż brak jest podstaw do ustalenia odszkodowania

w kwocie określonej decyzją Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. Decyzja ta bowiem została przez organ odwoławczy uchylona w całości, jako decyzja wadliwa, zaś operat szacunkowy na podstawie którego zostało w niej ustalone odszkodowanie został uznany przez ten organ za sporządzony nieprawidłowo.

Odnosząc się do żądania powiększenia odszkodowania o stratę powstałą

w związku z przedwczesnym wyrębem drzewostanu, organ wskazał, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest wiec możliwości ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w związku z przedwczesnym wyrębem drzewostanu. Zważyć bowiem należy, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. stała się przedmiotem skargi W. K. i T. M. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Skarżace wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zobowiązanie Wojewody [...] do wypłaty odszkodowania w wysokości określonej operatem szacunkowym stanowiącym podstawę do wydania decyzji Wojewody z dnia [...] kwietnia 2011 r. powiększonego o korektę oczywistego błędu rzeczoznawcy w wycenie drzewostanu o kwotę [..] zł zarzuciły: naruszenie art. 1, 6, 7, 8, 9, 10 § 1, 13, 132 § 1 k.p.a. Skarżace podniosły, iż naruszony został słuszny interes stron przez pozbawienie godziwego odszkodowania. Postępowanie prowadzone było w sposób podważający zaufanie do organów, strony nie brały udziału w oszacowaniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę, zaniechano próby zawarcia ugody administracyjnej. Strony podniosły, że powyższe naruszenia wynikały z nieuwzględnienia w wycenie drzewostanu [...], a powyższe spowodowane było niezawiadomieniem stron o oględzinach działki. Skarżące podniosły, iż organ powinien był poinformować odwołujące się, że zastrzeżenia w zakresie przedwczesnego wyrębu drzewostanu były bezzasadne. Skarżące zarzuciły również naruszenie art. 138 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez uchylenie w całości decyzji Wojewody [..] z dnia [...] kwietnia 2011 r. w sytuacji, gdy strony wnosiły jedynie o zwiększenie ustalonego już odszkodowania. Strony podniosły też zarzut naruszenia art. 12 ust. 4b specustawy, gdyż przewlekłe prowadzenie postępowania spowodowało, że decyzja o odszkodowaniu została wydana dopiero [...] kwietnia 2011 r. Skarżące podniosły, iż uszło uwadze organów administracji publicznej wydających decyzje w sprawie odszkodowania, że rzeczoznawca majątkowy T. S. operat szacunkowy [...] grudnia 2010 r. sporządził bez oględzin (w terenie) działki nr [...] wskutek czego opracowana opinia w zakresie wyceny drzewostanu na działce okazała się niekompletna z winy rzeczoznawcy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe ustalenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

W ocenie Sądu, organy dokonały w niniejszej sprawie właściwej wykładni

i prawidłowo zastosowały przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą. Organy nie naruszyły również przepisów postępowania administracyjnego, w stopniu, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 18 ust. 1 ustawy

z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości

w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ

I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Organ prawidłowo stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony w dniu

[...] lutego 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. może stanowić w niniejszej sprawie dowód w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania. Zasadnie organ przyjął, że operat ten został prawidłowo sporządzony a wartość nieruchomości została prawidłowo ustalona na gruncie obowiązujących przepisów prawa. Organ prawidłowo zastosował przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Dokonując wyceny biegły uwzględnił, że na działce znajdował się las [...] o składzie, który ustalony został w toku oględzin nieruchomości w dniu [...] lutego 2012 r. dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności S. M. (pełnomocnika stron uprawnionego do dokonania tej czynności). Na okoliczność oględzin nieruchomości sporządzony został protokół ([...]). Niezasadne jest tym samym kwestionowanie w skardze ustaleń rzeczoznawcy w tym zakresie. Nieuprawnione jest również domaganie się, aby ustalone odszkodowanie uwzględniało utracone przez strony korzyści, przez które strony rozumieją przyszłe utracone zyski z wyrębu lasu. Organ prawidłowo wskazał, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest więc możliwości ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w związku z przedwczesnym wyrębem drzewostanu. Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że nieruchomość oznaczona jako działka

nr [...] o pow. [...] ha, w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [..], zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2001 r. działka znajdowała się na terenach proponowanych i projektowanych dolesień oraz w terenach ekosystemów leśnych. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W opinii wskazano, że studium przewiduje budowę obwodnicy[...], przy czym jej przebieg w studium nie pokrywa się dokładnie z przebiegiem ostatecznie ustalonym decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż na badanym rynku brak jest transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi, w związku z powyższym biegły przeanalizował transakcje gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponieważ cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, biegły powiększył obliczoną wartość gruntu o [...]%. Odrębnie rzeczoznawca obliczył wartość znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości składników roślinnych.

W świetle art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym

z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc

z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

W sprawie przyjęto, iż występuje zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a wycena nieruchomości powinna być zgodna z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając to na uwadze biegły powiększył wartość nieruchomości

na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

o [...] %. Organ zasadnie przyjął, iż wycena dokonana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i prawidłowo na jej podstawie ustalił odszkodowanie.

Odnosząc się do podnoszonej w toku postępowania administracyjnego kwestii niepowiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, wskazania wymaga,

że w sprawie niniejszej brak było podstaw do zastosowania przepisu art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Z akt sprawy nie wynika, aby właściciele wydali nieruchomość w terminie określonym w powołanym przepisie.

W aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek oświadczenia właścicieli w tym zakresie,

czy protokołu wydania nieruchomości. Dla uzyskania zaś zwiększenia odszkodowania, na podstawie powołanego przepisu, nie jest wystarczające, że właściciel

nie kwestionuje decyzji o zezwoleniu na rezlizację inwestycji drogowej.

W ocenie Sądu, w sprawie tej nie zostały naruszone powołane w skardze przepisy prawa procesowego, tj. art. 1, art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1, art. 13, art. 132 § 1 k.p.a. Postępowanie przeprowadzone zostało prawidłowo, organ wziął pod uwagę całokształt okoliczności sprawy i rozważył je w sposób wszechstronny. Strony miały możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Wprawdzie organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie odniósł

się do kwestii powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, jednakże

to uchybienie przepisowi art. 107 § 3 k.p.a., nie stanowi naruszenia które miałoby wpływ na wynik sprawy. Decyzja utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji jest bowiem prawidłowa. Podkreślenia wymaga przy tym, iż w prowadzonym postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, organ I instancji nie miał prawnej możliwości ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego z dnia

[...] grudnia 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego we wcześniej prowadzonym w tej sprawie postępowaniu. Operat ten zasadnie uznany został bowiem przez Ministra, we wcześniej prowadzonym postępowaniu odwoławczym,

za nieprawidłowo sporządzony. Nie mógł tym samym stanowić dowodu na określenie wartości całej nieruchomości i nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą ustalenia następnie przez organ wysokości odszkodowania (art. 134 u.g.n.).

Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania,

a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W ocenie Sądu, trafnie Minister wydając decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. stwierdził, że określenie wartości nieruchomości

w postaci operatu szacunkowego wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Konieczny w tym przypadku do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu, co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania (v. wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2010 r. sygn. akt I OSK 226/10, wyrok NSA z dnia 16 listopada 2009 r. sygn. akt I OSK 175/09, wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 353/10; orzeczenia.nsa.gov.pl). Niezasadny jest tym samym zarzut prowadzenia postępowania w sposób podważający zaufanie stron do organów administracji. Z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego i poddania go, jako dowodu w postępowaniu administracyjnym, ocenie organów administracji publicznej dwóch instancji, niezasadny jest też zarzut naruszenia słusznego interesu stron. Prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość może być dokonane wyłącznie na podstawie prawidłowo sporządzonej opinii o wartości nieruchomości.

Zasadnie strona zarzuca natomiast naruszenie art. 12 ust. 4b specustawy poprzez wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania po upływie terminu przewidzianego

w tym przepisie, jednakże powyższe pozostaje bez wpływu na wynik niniejszej sprawy. Strona miała w tym zakresie możliwość obrony swych praw poprzez wniesienie skargi na bezczynność organu.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie,

na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. W punkcie 2 wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 250 ustawy w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c w zw. z § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).