Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 905/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 95 pkt 7
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2024 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 26 kwietnia 2024 r. znak SKO.GN/4160/42/2024 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 kwietnia 2024 r., nr SKO.GN/4160/42/2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie, m.in. podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U z 2024 r. poz. 572; dalej: k.p.a.), art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U z 2023 r. poz. 344; dalej: u.g.n.), po rozpatrzeniu odwołania A. G. oraz K. i G. K. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. z 26 lutego 2024 r. znak: GMiR.6831.1.2024, którą odmówiono A. G. zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1280 ha w B..

Uzasadniając opisaną decyzję Burmistrz Miasta B. wyjaśnił, że w sprawie nie wykazano, aby wydzielenie działki budowlanej było niezbędne do korzystania z istniejącego budynku mieszkalnego.

Po wydaniu decyzji przez organ I instancji, w dniu 8 marca 2024 r., A. G. sprzedał udział w części działki nr [...] w B. K. i G. K..

Od decyzji Burmistrza odwołanie wnieśli A. G. oraz K. i G. K..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzasadniając swoje rozstrzygnięcie w sprawie, przede wszystkim wyjaśniło, że przesłanki materialnoprawne podziału nieruchomości zostały unormowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza tych przepisów prowadzi zdaniem organu odwoławczego do wniosku, że geodezyjne postępowanie podziałowe generalnie jest dwufazowe. Artykuł 93 ust. 1 ustawy stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W pierwszej fazie obowiązkiem organu jest zatem konfrontacja przedstawionego przez wnioskodawcę projektu podziału nieruchomości z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie dla terenu objętego wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Trinitatis" w B. (uchwała Nr XLII/396/10 Rady Miasta B. z dnia 25 lutego 2010 r.) Zgodnie z zapisami planu działka nr [...] w B. znajduje się na ternach oznaczonych symbolem 18 MM tj. tereny mieszkalnictwa zabudowy grupowej.

W § 7 ust. 6 pkt 2 planu miejscowego, określono zasady podziału nieruchomości leżących w terenach mieszkalnictwa zabudowy grupowej. W myśl tego przepisu dla zabudowy mieszkaniowej grupowej minimalna powierzchnia działki wynosi 1000 m2, a minimalna szerokość działki wynosi 18 metrów.

Stosownie do art. 95 pkt 7 u.g.n., niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zatem, przepis ten nie może być stosowany w przypadku dokonywania podziału w celu wydzielenia działki gruntu niezbędnej do korzystania z budynku o innej funkcji. W wyniku podziału dokonywanego na podstawie tego przepisu musi też powstać działka budowlana, a więc zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce- art. 4 pkt 3a.

Kolegium miało na uwadze, że działka ewidencyjna [...] w B. ma powierzchnię wynoszącą 0,1280 ha. We wniosku wskazano, że w wyniku podziału mają zostać wydzielone działki nr [...] o pow. 0,0513 ha i [...] o pow. 0,0767 ha. Jednocześnie SKO zauważyło, że wielkość i struktura oraz położenie działki nr [...] umożliwia korzystanie ze zrealizowanych na niej budynków (tj. jeden budynek mieszkalny + budynek niemieszkalny). Ponadto działka ta posiada dostęp do drogi publicznej.

Organ podkreślił, że podział nieruchomości, o którym mowa w art. 95 pkt 7 u.g.n., stanowi wyjątek od zasady, zgodnie z którą, podział ma być dokonywany zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku planu zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mowa jest o tym w art. 93 ust. 4 i art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. W konsekwencji, dokonując analizy możliwości dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego (bądź decyzji o warunkach zabudowy) organy mają obowiązek wnikliwego rozważenia istnienia przesłanki pozwalającej na taki podział. Z materiału dowodowego sprawy organ wywiódł, że "niezbędność do korzystania z budynku mieszkalnego", o której mówi art. 95 pkt 7 u.g.n., nie występuje, albowiem sporna działka zapewnia niezbędną obsługę budynku mieszkalnego. Posiada również dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca nie wykazał zatem, że podział nieruchomości, jest niezbędny do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że w oparciu o wskazany przepis nie można dokonywać podziału dla celu ułatwienia korzystania z nieruchomości. Fakt zakupienia udziału w części nieruchomości też nie daje podstaw do twierdzenia, że zaszły okoliczności, o których mowa w tym przepisie. Zasadą jest dzielenie nieruchomości zgodnie z planem miejscowym, który to plan zawiera przepisy powszechnie obowiązujące na terenie gminy. Odwołujący wiedzieli że przedmiotem nabycia jest udział w nieruchomości, a nie odrębna działka. Nie ma zatem podstaw do tego aby, powołując się na nabycie udziału w nieruchomości, dokonywać podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, który to akt, co do zasady, reguluje podstawowe zasady odnoszące się do podziałów. Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Zdaniem SKO, to, że wydzielone działki w przyszłości będą stanowić odrębną własność, nie może jednak stanowić argumentu przemawiąjącego za dokonaniem podziału nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wniósł A. G., zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzucił naruszenie:

1/ przepisów postępowania tj. :

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i ograniczenie się w analizie do ustaleń faktycznych, które na obecnym etapie postępowania są inne niż w czasie wydawania decyzji z dnia 26 lutego 2024 r. oraz nieprawidłową ocenę środków dowodowych przyjmując, że podział działki nr [...] na działki [...] i [...] nie jest konieczny ze względu na konieczność swobodnego korzystania z budynku mieszkalnego.

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprawidłowe, dowolne i wybiórcze rozpatrzenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego co doprowadziło do poczynienia w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych, organ nie wziął pod uwagę, że obie planowane działki mają dostęp do drogi publicznej, są zabudowane i do korzystania z nich konieczny jest podział działki nr [...], gdyż współwłaścicielami działki nr [...] są skarżący oraz rodzina K. . Właściciele chcą gospodarować każdy na swojej działce.

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego oraz wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy co doprowadziło do braku wzięcia pod uwagę informacji od uczestników odnośnie sytuacji faktycznej ich nieruchomości, oraz braku przeprowadzenia wizji na działce, która stwierdzi że projektowane działki nr [...] i [...] powinny i już stanowią odrębne nieruchomości. Dodatkowo SKO nie wzięło pod uwagę, że skarżący w dniu 8 marca 2024 r. sprzedał uczestnikom część działki [...] wraz z wyłącznym prawem do korzystania z tej części. Skarżący zachował zaś prawo do samodzielnego użytkowania pozostałej części działki.

- art. 10 § 1 w zw. z art. 77 § 1 i art. 81 k.p.a. poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na ustaleniach faktycznych, które z uwagi na brak wzięcia pod uwagę wypowiedzenia wszystkich uczestników, została oparta na niepełnym materiale dowodowym.

2/ przepisów prawa materialnego - art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości w postaci działki ew. nr [...], zgodnie z przedłożoną mapą z projektem podziału przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 15 grudnia 2023 r. pod identyfikatorem [...] Podczas gdy prawidłowe zastosowanie przepisu powinno prowadzić do wniosku, że działka powinna zostać podzielona zgodnie z projektem, gdyż obecnie ma różnych właścicieli, a zaprojektowane działki są zabudowane, zaś podział działki jest konieczny aby można było z nich korzystać. Działka jest także podzielona quad usum (do użytkowania) zgodnie z projektem podziału.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi stwierdzono, że w sprawie – wbrew stanowisku SKO - spełnione są przesłanki wymienione w art. 95 pkt 7 u.g.n. Po zawarciu umowy sprzedaży z dnia 8 marca 2024 r. udział w działce nr [...] nabyli K. i G. K.. Zgodnie z aktem notarialnym nabyli oni udział wynoszący [...] całości działki. Dodatkowo w umowie zawarto przedwstępną umowę zniesienia współwłasności, która jest tożsama z projektem podziału o jaki w niniejszym postępowaniu wnioskował A. G.. Co więcej, działka została podzielona także do użytkowania w sposób zgodny z wnioskiem A. G. o podział nieruchomości nr [...]. Skarżący będzie na zasadzie wyłączności korzystał z projektowanej działki nr [...], zaś K. i G. K. na zasadzie wyłączności będą korzystali z projektowanej działki nr [...]. Strony aktu notarialnego zobowiązały się zawrzeć umowę zniesienia współwłasności nieruchomości. Podział i zniesienie współwłasności ma nastąpić w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji Burmistrza Miasta B. zatwierdzającej podział przedmiotowych nieruchomości. Zdaniem skarżącego, SKO błędnie podzieliło zdanie organu I instancji i w zasadzie w ogóle nie odniosło się do zmiany własności działki z dnia 8 marca 2024 r. Obie działki są nienależne, mają dostęp do drogi publicznej, są zabudowane, mają innych użytkowników i zgodnie z umową do użytkowania współwłasność jedynie "przeszkadza" i może w przyszłości powodować jedynie konflikty. Właściciele są osobami obcymi i każdy chce użytkować swoją działkę samodzielnie. Podział działki jest najbardziej racjonalny i pożądany także z punktu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz pewności obrotu. Dodatkowo brak podziału działki wpływa negatywnie na bezpieczeństwo, gdyż każdy z użytkowników porusza się po "swojej" części działki pojazdami mechanicznymi. Na każdej z działek [...] i [...] znajduje się osobna infrastruktura, związana tylko z tą działką. Podział służy usprawnieniu działania właścicieli na swoich działkach. Działki muszą być niezbędnie podzielone, gdyż dalsze trwanie w obecnej sytuacji jest niekorzystne.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest decyzja o odmowie podziału nieruchomości, wydana na podstawie art. 95 ust. 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji), zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Norma art. 95 u.g.n., jako wprowadzająca wyjątki od zasad wynikających z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 tej ustawy (co szerzej wyjaśniły organy, a co opisano już wyżej w części historycznej uzasadnienia), powinna być interpretowana w sposób literalny (ścisły). Nie można do tego przepisu stosować wykładni rozszerzającej. Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych sytuacjach wskazanych w tym przepisie. Kolejne punkty art. 95 określają cele, których realizacji może służyć podział, dokonywany niezależnie od postanowień planu miejscowego lub niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z § 2 ust. 3 rozporządzenia z 7 grudnia 2004 r., w przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 u.g.n., we wniosku o podział nieruchomości należy wskazać cel dokonania tego podziału. Dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 95 istotne jest to, jaka przyczyna leży u podstaw wszczęcia postępowania podziałowego. Wskazanie tej okoliczności musi skutkować przyjęciem konkretnej podstawy podziału (por. wyrok WSA w Szczecinie z 5 grudnia 2012 r., II SA/Sz 969/12, Lexis.pl nr 6678577).

Wracając do stanowiącego podstawę prawną kontrolowanej decyzji i cytowanego już wyżej art. 95 pkt 7 u.g.n., należy zauważyć, że w orzecznictwie przyjęto, że "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego - to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 4 lipca 2023 r. sygn. akt II SA/Lu 253/23, wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2023 r. sygn. akt I OSK 228/20). Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok NSA wyrok z dnia 12 czerwca 2023 r., sygn. akt I OSK 228/20, wyrok WSA w Poznaniu z wyrok z dnia 22 grudnia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 375/22, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Wr 562/22).

Odnosząc powyższe rozważania natury ogólnej do okoliczności niniejszej sprawy, Sąd uznał, że zasadna była odmowa podziału wnioskowanej nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że wniosek z dnia 5 stycznia 2024 r. o podział nieruchomości, o którym mowa w § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, złożył A. G. jako jedyny właściciel działki [...], a jako cel podziału wskazano "wydzielenie działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami".

Z treści decyzji wynika, że organy oceniły, że wnioskujący nie wykazał niezbędności podziału działki, a wskazane przez niego okoliczności wykazują wyłącznie korzyść z wnioskowanego podziału. Sąd podzielił tę ocenę. Zdaniem Sądu znajduje potwierdzenie w aktach sprawy ustalenie dokonane przez organy, że zarówno wielkość jak i struktura działki objętej wnioskiem, a także jej położenie i dostęp do drogi publicznej umożliwiały prawidłowe korzystanie z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Z akt nie wynika też, by skarżący wskazywał obiektywne okoliczności uniemożliwiały mu prawidłowe korzystanie z zabudowanej działki.

Sąd miał na uwadze również fakt sprzedaży udziału w spornej działce w trakcie trwania kontrolowanego obecnie postępowania – co nastąpiło w dniu 8 marca 2024 r., a czynność polegała dokładnie na sprzedaży przez skarżącego Państwu K. udziału wynoszącego [...] we współwłasności zabudowanej nieruchomości, tj. działki ewid. nr [...]. Okoliczność ta – wbrew twierdzeniom skarżącego - nie miała jednak znaczenia z punktu widzenia skuteczności wniosku z dnia 5 stycznia 2024 r. o podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n.

Argumentacja skarżącego w toku postępowania ogniskuje się na wykazaniu wyłącznie tego, że dokonanie podziału działki byłoby korzystne dla niego i dla Państwa K. i związane z dokonaną przez nich umową sprzedaży. Świadczy o tym m.in. twierdzenie skarżącego, zgodnie z którym właściciele chcą gospodarować każdy na swojej działce, a także podkreślana konieczność swobodnego korzystania z budynku mieszkalnego, w celu zapobieżenia konfliktom sąsiedzkim.

W związku z powyższym Sąd wyjaśnia, że po pierwsze, trafnie organ zauważył, że podczas umowy sprzedaży udziału w nieruchomości, strony miały świadomość, że kupują udział we własności nieruchomości (działki) i to działki co do której organ pierwszej instancji wydał już decyzję odmawiającą zatwierdzenia podziału. Poza tym, Sąd przyznaje, że o ile wnioskowany podział być może byłby dla obecnych właścicieli, jak i przyszłych nabywców korzystny i wygodny, to nie może jednak odbyć się na warunkach określonych w art. 95 ust. 7 u.g.n., ponieważ przesłanki wymienione w tym przepisie nie zostały spełnione.

Sąd nie stwierdził też, by w kontrolowanym postępowaniu organy naruszyły inne przepisy prawa materialnego, czy procesowego w szczególności przepisy postępowania wyjaśniającego.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.