Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 264/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-05-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 119 pkt 3, art. 120, art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.), sędzia WSA Magdalena Durzyńska, asesor WSA Mateusz Rogala, , po rozpoznaniu w dniu 26 maja 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. S., Z. S., A. H., M. H., J. B. oraz K. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 23 listopada 2022 r. nr KOA/4142/Pn/22 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 listopada 2022 r. nr KOA/4142/Pn/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

We wniosku złożonym w dniu 24 czerwca 2022 r. J. M. jako pełnomocnik właścicieli nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] z obrębu [...] wystąpił o wydanie postanowienia w sprawie podziału przedmiotowych nieruchomości zgodnie z przedłożonym wstępnym projektem podziału. Wnioskujący wskazał, że celem podziału jest podział na działki budowlane poprzez połączenie działek na działki posiadające lepszą geometrię i możliwości inwestycyjne w myśl art. 98b ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Burmistrz Gminy [...] postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości uregulowanych w księgach wieczystych nr [...] oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] z obrębu [...]

i położonych przy ul. [...] i ul. [...] w m. [...], w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału stanowiącym załącznik do niniejszego postanowienia, jako niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania obszaru północno-zachodniej części miasta [...] zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] maja 2021 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia 2 lipca 2021 r. poz. 5857.

Na powyższe postanowienie zażalenie złożyli L. S. i Z. S., K. P., J. B., A. H. i M. H.. W zażaleniu wskazano, że projektowany podział na działki posiadające lepszą geometrię i możliwości budowlane będzie zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium rozpatrując sprawę wskazało, że w myśl art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r.

poz. 1899, zwana dalej jako "u.g.n.") podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zdaniem składu orzekającego zaopiniowanie przez organ zaproponowanego przez strony postępowania podziału nieruchomości, jako pozytywnego, naruszyłoby przepis art. 93 ust. 1 i 2 cytowanej wyżej ustawy, gdyż projekt ten nie uwzględnia wydzielenia, zgodnie z liniami rozgraniczeniowymi, dróg publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolami [...] i [...], jak również spowodowałoby to utworzenie w granicach obszaru oznaczonego na rysunku planu symbolem [...], działek nienormatywnych

o powierzchni mniejszej od określonej w planie jako minimalna.

Kolegium zauważyło, że nowo projektowana działka ewidencyjna oznaczona literą "B", po dokonaniu zamiany nieruchomości, nie będzie posiadała dostępu do drogi publicznej, a tym samym zaprojektowana na mapie służebność przejścia i przejazdu ustanowiona dla pozostałych działek, również nie zapewni im dostępu do drogi publicznej, ponieważ wskazany przez pełnomocnika wnioskodawców w uzasadnieniu do zażalenia dostęp poprzez działki ewidencyjne nr [...], stanowiące dziś odrębne własności, do czasu powstania drogi publicznej oznaczonej na rysunku planu symbolem [...], stanowią drogę wewnętrzną, na której nie ustanowiono na rzecz właścicieli przedmiotowych działek ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności drogowych.

Zdaniem Kolegium, stwierdzenie przez pełnomocnika właścicieli działek ewidencyjnych nr [...] z obrębu [...] w mieście [...], że działki gruntu nr [...] zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego zostały pozbawione dostępu do drogi publicznej, nie ma odzwierciedlenia w rzeczywistości, ponieważ działki te leżą wzdłuż nieruchomości, pozostającej we współwłasności wszystkich wnioskodawców, oznaczonej jako działka nr [...], która łączy się bezpośrednio z istniejącą publiczną drogą gminną nr [...] - ul. [...], oznaczoną na rysunku planu symbolem [...].

Skargę na postanowienie Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli: L. S., Z. S., A. H., M. H., J. B. i K. P. zarzucając mu następujące uchybienia przepisom prawa procesowego, a to:

1. naruszenie art.124 § 1 Kpa - postanowienie powinno zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę jego wydania, oznaczenie strony lub stron albo innych osób biorących udział w postępowaniu, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, pouczenie, czy i w jakim trybie służy na nie zażalenie lub skarga do sądu administracyjnego, oraz podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do jego wydania.

2. naruszenie art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami- zgodność

z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu,

jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu;

3. naruszenie art. 98b ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami - właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia go poprzedzającego i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli błędne wskazanie przez Kolegium daty postanowienia organu I instancji, które zostało wydane [...] września 2022 r.,

a nie [...] kwietnia 2022 r., oraz na błędne wskazanie nazwiska pełnomocnika jako J. M., a nie J. M.. Podniesiono również, że działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej. Wytyczenie zaś dostępu do drogi publicznej dla działki nr [...] oraz dostęp do drogi publicznej poprzez służebność przejazdu po działce [...] do działki nr [...] zmieni powierzchnię działki i poprawi użytkowanie niniejszych nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W piśmie z dnia 18 kwietnia 2023 r. skarżący podtrzymali stanowisko zawarte

w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną,

z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną.

Sprawa niniejsza została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie

art. 119 pkt 3 p.p.s.a.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowi przepis

art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie

z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (ust.1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Stosownie do art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów,

o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Zatem podstawowym kryterium uzgodnienia projektu podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu miejscowego. Podkreślić należy, że badanie zgodności z planem miejscowym polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny zarówno z częścią tekstową, jak i graficzną tego planu. Organ musi ustalić, czy projekt podziału stwarza możliwość realizacji celu

i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym a ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, tj. każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału z planem miejscowym polega bowiem na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. Tym samym, to od planu miejscowego zależy jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni jedynie służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego

w planie docelowego zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 110/19, LEX nr 3316745). Konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek należy dostosować do możliwości ich zabudowy

(lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym. Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny. Podział geodezyjny musi zatem uwzględniać warunki zawarte w planie miejscowym w taki sposób, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie miejscowym.

Z akt rozpoznawanej sprawy bezspornie wynika, ze nieruchomość, stanowiąca przedmiot projektu podziału, jest położona na terenie, objętym miejscowym planem zagospodarowania obszaru północno-zachodniej części miasta [...] etap [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] maja 2021 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia 2 lipca 2021 r. poz. 5857.

Działki objęte wstępnym projektem podziału położone są według planu

w granicach następujących terenów: działka nr [...] oznaczona jest w miejscowym planie symbolem [...] z przeznaczeniem- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, przy czym powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej określono na nie mniejszą niż 1000 m2 oraz symbolem [...] z przeznaczeniem –

droga publiczna klasy dojazdowej, szerokość pasa terenu w granicach planu od 5 m

do 15,6 m, działki nr [...] oznaczone są w planie miejscowym symbolem [...] z przeznaczeniem – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, przy czym powierzchnię nowo utworzonej działki budowlanej określono na nie mniejszą niż 1000 m2, działka nr [...] oznaczona jest w miejscowym planie symbolem [...]

z przeznaczeniem – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, przy czym powierzchnię nowo utworzonej działki budowlanej określono na nie mniejszą

niż 1000 m2 oraz symbolem [...] z przeznaczeniem – droga publiczna klasy dojazdowej, szerokość pasa terenu w granicach planu od 5 m do 12 m teren dróg wewnętrznych.

Jak słusznie wskazały organy, projekt podziału przedmiotowej nieruchomości

w odniesieniu do projektowanych działek nr B i C nie spełnia wymagań określonych

w planie, ponieważ nie spełniają one normy obszarowej określonej na nie mniej

niż 1000 m2. Ponadto z działek nr [...] nie zostały wydzielone drogi zgodnie

z liniami rozgraniczającymi ustalonymi w planie.

W tej sytuacji nie sposób uznać, że przedłożony przez skarżących projekt podziału przedmiotowej nieruchomości jest zgodny z ustaleniami obowiązującego na tym terenie planu miejscowego. Zauważyć przy tym należy, że określone w planie wymogi co do ewentualnego podziału położonych w jego obrębie nieruchomości są jasno sformułowane, nie budząc wątpliwości interpretacyjnych. Jak podkreśla się

w orzecznictwie sądów administracyjnych ewidencyjny podział nieruchomości musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu miejscowego,

zaś organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości

w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z tym przeznaczeniem. Skoro zatem przedstawiony we wniosku podział nieruchomości narusza zapisy obowiązującego planu miejscowego, projekt podziału nie mógł zostać zaopiniowany pozytywnie.

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego błędnego wskazania przez organ

II instancji daty decyzji organu I instancji Sąd uznał, że jest to oczywista omyłka pisarska, gdyż wskazany numer decyzji jest prawidłowy, co oznacza, że nie budzi wątpliwości, że organ II instancji rozpatrzył odwołanie od decyzji z [...] września 2022 r.

a nie z [...] kwietnia 2022 r.

Pierwszy zarzut skargi jest natomiast zupełnie niezrozumiały, gdyż zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymagane elementy.

W tym stanie rzeczy należy uznać, że zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa i nie ma podstaw do jego wyeliminowania z obrotu prawnego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 3

i art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak

w sentencji.