Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 844/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2021-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, 1a, 1b
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 marca 2021 r. sprawy ze skargi W. O. i A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z "[...]" r. Wójt "[...]" (dalej: "Wójt", "organ pierwszej instancji"), na podstawie art. 98a ust. 1-3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65, z późn. zm.), dalej: "u.g.n.", z urzędu ustalił W. i A.O. (dalej: "Skarżący") opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr "[...]" - na skutek jej podziału, w wysokości 16.335,30 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podał, że decyzją z "[...]" r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na ww. działce dwóch budynków biurowo-usługowo-magazynowych z infrastrukturą techniczną, zaś decyzją z "[...]" r., na wniosek Skarżących, zatwierdził podział tej działki. Wyjaśnił, że podział nieruchomości, mający na celu wydzielenie działek: nr "[...]", przeprowadzony został w oparciu o ww. decyzję o warunkach zabudowy.

Wójt zaznaczył, że w celu stwierdzenia wzrostu wartości został powołany rzeczoznawca majątkowy, do sporządzenia opinii o wzroście wartości nieruchomości

w formie operatu szacunkowego. Do określenia wartości rynkowej działki przed podziałem oraz do określenia wartości rynkowej działek po podziale zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową gruntu według stanu przed podziałem w wysokości 55,82 zł/m2. Wartość rynkowa działek według stanu po podziale dla terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową określono w wysokości 59,66 zł/m2 dla działki nr "[...]"oraz 62,34 zł/m2 dla działek

nr "[...]". Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wyniosła 558.647 zł, natomiast wartość rynkowa po podziale stanowi 613.098 zł. Wójt wskazał, że 23 października 2019 r. Skarżący zapoznał się z operatem szacunkowym i wykonał zdjęcia zgromadzonych dokumentów. Strona nie wniosła żadnych uwag do opinii biegłego.

Wójt ocenił, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie

z obowiązującymi przepisami, a wykazany wzrost wartości nieruchomości jest uzasadniony. Operat określa w sposób jednoznaczny przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialno-prawne, źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonywaniu operatu, opisuje wycenianą nieruchomość w kontekście stanu prawnego, lokalizacji, czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia

w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia, sposobu użytkowania

i zagospodarowania, przeznaczenia nieruchomości, a także określa sposób wyceny,

a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu stanu nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, wagi i ocenę cech rynkowych. Uznał też, że sporządzony operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej: "rozporządzenie", i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu przyjętych poprawek korygujących. Operat został sporządzony zgodnie z zastosowaną metodologią podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wszystkie elementy, wymienione w § 56 rozporządzenia, znalazły odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Wykazany

w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału wynosi 54.451,00 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty daje kwotę opłaty adiacenckiej

w wysokości: 16.335,30 zł.

W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu Skarżący podniósł, że toczą się postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla powstałych w wyniku podziału działek. W tej sytuacji strona nie mogła ustalić rzeczywistej wartości nieruchomości po podziale, skoro nie rozstrzygnięta była kwestia przeznaczenia tych nieruchomości. Podniósł ponadto, że zamierzał złożyć "kontroperat", lecz z uwagi na przeciągające się czynności wyjaśniające, 15 listopada 2019 r. złożył pismo zawierającej wstępne zarzuty wobec operatu, będąc w przekonaniu, że organ nie wyda decyzji i możliwe będzie zajęcie stanowiska. Zarzucił, że brak określenia przez organ pierwszej instancji terminu na zapoznanie się z aktami sprawy spowodowało, że strony nie były w stanie określić, kiedy dojdzie do wydania decyzji, a także terminu maksymalnego na składanie wniosków dowodowych. Zarzucił ponadto, że Wójt w sposób dowolny ocenił operat szacunkowy, wbrew zasadzie swobodnej oceny dowodów. Wskazał, że biegły przyjął przeznaczenie nieruchomości, które powstały po podziale, mimo że nadal toczą się postępowania lokalizacyjne. Skoro na dzień sporządzenia operatu i wydania decyzji ustalającej opłatę, nie było ustalone przeznaczenie nieruchomości powstałych z podziału, to zakwalifikowanie ich do nieruchomości usługowych było co najmniej przedwczesne. Zarzucił również, że Skarżący nie mieli możliwości brania udziału w czynnościach biegłego i nie byli poinformowani o ich terminie, wbrew obowiązkowi przewidzianemu w art. 79 § 1 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r.

poz. 256), dalej: "k.p.a.".

Skarżąca w złożonym odwołaniu poparła argumenty przedstawione przez Skarżącego w ww. odwołaniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze "[...]" (dalej: "Kolegium") decyzją z "[...]" r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w art. 98 ust. 1 u.g.n. Nie można zatem do ustalenia jego zaistnienia przyjmować historycznego stanu nieruchomości sprzed dnia wydania decyzji

o zatwierdzeniu jej podziału, lecz relewantny jest jedynie jej stan z dnia wydania tej decyzji.

Podniosło, że w toku postępowania sporządzony został operat szacunkowy, z którego wynika, że podział nieruchomości skutkował wzrostem jej wartości. Zdaniem Kolegium przedstawiony operat jest prawidłowy. Do określenia wartości rynkowej działki przed podziałem oraz do określenia wartości rynkowej działek po podziale zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wyniosła 558.647 zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości po dokonaniu podziału wyniosła 613.098 zł. Operat określa przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, materialno-prawne, źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonywaniu operatu, opisuje wycenianą nieruchomość w kontekście stanu prawnego, lokalizacji, czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę otoczenia, sposobu użytkowania i zagospodarowania, przeznaczenia nieruchomości, a także określa sposób wyceny, a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu stanu nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, wagi i ocenę cech rynkowych. Kolegium zaznaczyło, że w piśmie z 12 lutego 2020 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do uwag Skarżących. Podało, że postanowieniem z "[...]"r. Wójt zobowiązał biegłą do powiadomienia o terminie oględzin, a 1 lipca 2019 r. zostało nadane zawiadomienie o wizji lokalnej, na którą stawił się Skarżący. Kolegium podzieliło stanowisk biegłej, że nie można pominąć wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki przed podziałem. Decyzja ta (z "[...]"r.) ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków biurowo - usługowo - magazynowych na działce nr "[...]". Rzeczoznawca ustosunkowała się również do kwestii dostępu do drogi publicznej przedmiotowych działek wyjaśniając, że na dzień przyjęcia stanu nieruchomości dostęp odbywał się przez drogę stanowiącą własność gminy (działka nr "[...]"), wskazane działki były wyposażone w sieć energetyczną i znajdowały się w zasięgu sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Ponadto nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane w operacie, a ewentualne różnice z przedmiotem wyceny zostały skorygowane odpowiednimi poprawkami.

W złożonej do tut. Sądu skardze Skarżący zarzucili ww. decyzji naruszenie:

- art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. przez dowolną interpretacji operatu szacunkowego, w którym nieprawidłowo dokonano oceny przedmiotowych nieruchomości, co przełożyło się na nieprawidłowe zaakceptowanie nieruchomości porównawczych;

- art. 4 pkt 16 u.g.n. przez błędne przyjęcie i zaakceptowanie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa, w tym szczególności ustalonego stanu przeznaczenia;

- art. 4 pkt 17 u.g.n. przez pominięcie przy analizie stanu nieruchomości faktu, że względem jednej z nieruchomości toczy się postępowanie o ustalenie warunków zabudowy;

- art. 98a ust. 1 u.g.n. polegającym na błędnym przyjęciu, że wycena obejmuje sumę poszczególnych działek, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, że wycena powinna obejmować tę samą nieruchomość, lecz składającą się

z kilku działek.

W związku z powyższym wnieśli o: uchylenie decyzji organów obu instancji lub uchylenie decyzji Kolegium i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz

o zasądzenie na rzecz skarżących od organu solidarnie kosztów postępowania

i rozpatrzenie sprawy na rozprawie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną.

W piśmie procesowym z 8 marca 2021 r. Skarżący podtrzymali zarzuty i twierdzenia zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.), dalej: p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Tym samym, skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy

z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65, z późn. zm.), dalej: "u.g.n.". Stanowi on, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z ust. 1a art. 98a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Natomiast, zgodnie z art. 98 ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie

o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Z cytowanych przepisów prawa wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W rozpoznawanej sprawie nie jest sporne, że decyzją z "[...]"r., zatwierdzony został podział nieruchomości stanowiącej działkę nr "[...]"na działki: nr "[...]"; decyzja wydana w tym przedmiocie stała się ostateczna 30 maja 2018 r. z uwagi na zrzeczenie się przez Skarżących w tym dniu prawa do wniesienia odwołania, tj. przed wszczęciem postępowania w niniejszej sprawie, co nastąpiło 1 marca 2019 r. Ponadto w dacie tej obowiązywała uchwała "[...]" zmieniająca uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ("[...]"), ustalająca 30% stawkę opłaty adiacenckiej, a wysokość opłaty została wyliczona na podstawie wzrostu wartości nieruchomości ustalonego w operacie rzeczoznawcy majątkowego, według tej stawki.

Skarżący kwestionują prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Zarzucają, że biegła nie ustaliła prawidłowo stanu nieruchomości po podziale, gdyż jest pominęła okoliczność, iż w wyniku uchylenia przez Kolegium (decyzją z "[...]"r.) decyzji wydanej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla jednej z działek powstałych po podziale, nie ustalono warunków zabudowy dla tej działki. W konsekwencji, zdaniem Skarżących, biegła nieprawidłowo dobrała nieruchomości podobne, ponieważ nie ujęła przy wycenie działek, dla których w studium przewidziano zabudowę mieszkaniową, lecz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do powyższego zarzutu należy podkreślić, że w art. 98a ust. 1b zd. drugie u.g.n. przewidziano wprost, że stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Skoro decyzję o podziale pierwotnej działki stała się ostateczna 30 maja 2018 r., to tylko ta data jest miarodajna dla określenia stanu nieruchomości po jej podziale. Zdarzenia, które zaistniały po tym dniu – z uwagi na jednoznaczną treść powołanego przepisu - nie mogły zostać uwzględnione przez biegłą przy wycenie wartości nieruchomości. Zatem, prawidłowo biegła przyjęła, że skoro w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (to jest

30 maja 2018 r.) istniała w obrocie prawnym decyzja Wójta z "[...]"r. (ustalająca warunki zabudowy dla działki nr "[...]"dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków biurowo-usługowo-magazynowych z infrastrukturą techniczną), to wydzielone w wyniku podziału działki były objęte ustaleniami tej decyzji, a tym samym do porównana należało przyjąć działki przeznaczone pod zabudowę usługową. Bez znaczenia prawnego jest więc okoliczność, że po 30 maja 2018 r. nie ustalono warunków zabudowy dla jednej

z działek, które powstały w wyniku podziału.

Przyjęcie do porównania przy wycenie nieruchomości po podziale działek przeznaczonych na cele usługowe nie narusza więc art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jest też zgodne z art. 4 pkt 17 u.g.n. przewidującym, że przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Operat szacunkowy nie narusza również art. 154 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym

w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biegła, biorąc pod uwagę treść art. 98a ust. 1b zd. drugie u.g.n., uwzględniła, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, istniała w obrocie prawnym decyzja ustalająca warunki zabudowy dla działki pierwotnej, przeznaczająca tę nieruchomość pod zabudowę usługową. Wbrew stanowisku Skarżących, przepisy u.g.n. nie dopuszczają możliwości uwzględnienia przez biegłego w operacie szacunkowym ewentualnej przyszłej możliwości zmiany przeznaczenia nieruchomości, która miałaby nastąpić po datach wskazanych w art. 98a ust. 1b u.g.n.

Błędne jest również stanowisko Skarżących, że wycena powinna obejmować tę samą nieruchomość, lecz składającą się z kilku działek, a nie sumę wartości poszczególnych działek. Pogląd ten stoi w oczywistej sprzeczności z jednoznaczną treścią art. 98a ust. 3 zd. trzecie u.g.n., zgodnie z którym "Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi".

Zasadnie organy obu instancji oceniły, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy. Zaznaczyć należy, na co zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3140/18, że "Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Konieczne jest jednak uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe".

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, powinien zostać zweryfikowany przez organ administracji i oceniony, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Przy respektowaniu wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii przez biegłego, organ powinien więc ocenić opinię przez pryzmat reguł sporządzania wyceny określonych w u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109), a ponadto dokonać jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Taka ocena operatu, sporządzonego na potrzeby kontrolowanego postępowania została dokonana przez orzekające w sprawie organy administracji, co wyrażono w uzasadnieniu decyzji.

Zauważyć należy, że Skarżący zakwestionowali wyłącznie metodologię doboru nieruchomości podobnych przy wycenie nieruchomości po jej podziale, nie kwestionując prawidłowości formalnej operatu ani nie wskazując na jakiekolwiek błędy, które dyskwalifikowałyby ten dokument. Jak zaś wyżej wyjaśniono, rzeczoznawca dokonał wyboru tych działek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegły, wykorzystując metodę porównywania nieruchomości parami, dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej

z opisami poszczególnych nieruchomości porównawczych, przyjętą skalą cech rynkowych

i przypisanymi im wartościami - zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Uwzględnił też cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełnił także dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z tym artykułem,

o wyborze podejścia i metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Tym samym, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Ani organ, ani sąd nie mogą wkraczać w wiadomości specjalne, a ocena operatu szacunkowego możliwa jest pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.

Przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie

art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych

z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.), wobec uznania za konieczne rozpoznania sprawy w związku z obowiązkiem terminowego rozpoznania spraw, istnieniem zagrożenia dla życia i zdrowia stron oraz brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość.