Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 21/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 138
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Protokolant spec. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 6 grudnia 2022 r. nr 811/C/2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2022 r. nr [...].


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia 6 grudnia 2022 r. nr 811/C/2022 (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Wojewoda Mazowiecki (dalej "Wojewoda" albo "Organ"), po rozpatrzeniu odwołania J. S. (dalej "Skarżącej") od decyzji Starosty [...] (dalej "Starosty") z dnia [...] września 2022 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie Miasto [...], jednostka ewidencyjna [...], powiat [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0312 ha, utrzymał decyzję Starosty w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej Wojewody, przedstawia się następująco:

1. Nieruchomość położona w obrębie Miasto [...], jednostka ewidencyjna [...], powiat [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0312 ha, stanowiąca własność Skarżącej (dalej "wywłaszczona nieruchomość") została objęta decyzją Starosty nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r., sprostowaną postanowieniem Starosty nr [...] z dnia [...] marca 2021 r. oraz decyzją Wojewody nr [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r., udzielających zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "budowa dróg gminnych: ul. [...] i ul. [...] w m. [...]. "

2. Decyzją z dnia [...] września 2022 r. Starosta orzekł na podstawie art.12 ust.4a i 4f oraz art.18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r., poz. 176), dalej "specustawa", o ustaleniu na rzecz Skarżącej odszkodowania

w wysokości 33 455 zł za przejęcie jej nieruchomości na własność Gminy Miasta [...] (dalej "Gminy") oraz zobowiązał Burmistrza Miasta [...] (dalej "Burmistrza") do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja

o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

3. Skarżąca wniosła do Wojewody odwołanie od decyzji Starosty (za pośrednictwem tego organu).

III. Decyzją zaskarżoną obecnie Wojewoda rozpoznał odwołanie Skarżącej od decyzji Starosty, utrzymując tę decyzję w mocy.

Uzasadniając rozstrzygniecie odwoławcze, Wojewoda wskazał

w szczególności, co następuje:

(i) Wartość przejętej nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2022 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. F.(uprawnienia nr [...]). W toku postępowania przed organem

I instancji Skarżąca zgłosiła zastrzeżenia do operatu, do których to zastrzeżeń odniosła się rzeczoznawca. Stosownie do powyższego:

Pismem z dnia 6 lipca 2022 r. Skarżąca wniosła uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego, nie zgadzając się z wyceną ze względu na: (-) wysoką inflację, (-) fakt, iż cena 1 m2 gruntu wynosi 200 zł za m2, (-) utratę wartości pozostałej części nieruchomości, wynikającą z budowy zawrotki.

W piśmie z dnia 28 lipca 2022 r. rzeczoznawca podtrzymała swoje stanowisko, wyjaśniając, że: (-) cena 200 zł/m2 odnosi się do cen takich gruntów położonych w mieście [...], które w planie miejscowym zostały przeznaczone pod zabudowę, (-) przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie był natomiast grunt

o przeznaczeniu drogowym, którego ceny na analizowanym rynku w okresie od maja do 2020 r. do maja 2022 r. kształtowały się w przedziale 51 zł/m2 - 70 zł/m2, (-) odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa pod drogę publiczną nieruchomości ustala się według wartości tej nieruchomości, nie zaś w oparciu o szkody lub straty, jakie poniesie właściciel wskutek wywłaszczenia.

W piśmie z dnia 1 września 2022 r. Skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem biegłej, ponieważ jej zdaniem biegła błędnie przyjęła, że przedmiotem wyceny był grunt o przeznaczeniu drogowym. Skarżąca podniosła, iż skoro żaden dokument nie potwierdza takiego przeznaczenia, to jej działka winna zostać wyceniona jako działka budowlana położona w mieście [...]

(ii) Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, działka Skarżącej była przeznaczona

w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r.) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla wybranych obszarów - II etap realizacji pod teren dróg publicznych klasy dojazdowej

i infrastruktury technicznej - symbol 18.KDD.

Rzeczoznawca wskazała również, że działka Skarżącej położona jest

w miejscowości [...] u zbiegu ulic [...] i [...], w odległości 3 km od centrum miasta [...], w odległości 70 km od [...]. Ulica [...] stanowi drogę kategorii: droga krajowa, jednopasmowa, z nawierzchnią asfaltową bez chodnika z poboczem gruntowym.

W otoczeniu nieruchomości rozciąga się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowo - przemysłowa. Wyceniana działka ewidencyjna nr [...]

o powierzchni jest niezabudowana, częściowo ogrodzona.

Wartość gruntu biegła oszacowała w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Dla potrzeb wyceny biegła zbadała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie miasta [...] i powiatu [...]. Analizą objęła okres od maja 2020 r. do maja 2022 roku.

Na podstawie dokonanej analizy ustaliła, że w analizowanym okresie występowały łącznie 3 transakcje nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny na regionalnym rynku o cenach od 51 do 70 zł/m2 i przyjęła je na potrzeby wyceny. Przeprowadzając analizę notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym biegła ustaliła, że nie występuje wzrost cen nieruchomości. Wobec powyższego nie korygowała cen

z uwagi na upływ czasu. Wartość rynkową nieruchomości określiła przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami na rynku lokalnym, a także cech kształtujących te ceny.

Do cech rynkowych, które mają wpływ na wartość nieruchomości biegła zaliczyła: wielkość miasta, sąsiedztwo i otoczenie, infrastrukturę techniczną i drogę dojazdową. Oceniła cechy i porównała je z działkami przyjętymi do bazy. Następnie porównała nieruchomość wycenianą z trzema nieruchomościami przyjętymi do porównań i po uwzględnieniu poprawek ustaliła cenę 1 m 2 gruntu na kwotę 68,23 zł.

Na tej podstawie oszacowała wartość rynkową przejętej działki na kwotę

21 303 zł.

Wycenę naniesień biegła określiła na kwotę 12 152 zł.

(iii) Operat szacunkowy nie zawiera błędów obliczeniowych, biegła sprecyzowała i sformułowała cel wyceny i jego zakres. Przedstawiła analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny oraz opisała wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny, a także opisała przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Operat szacunkowy zawiera niezbędne elementy wymagane przepisami rozporządzenia oraz jest zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Nie budzi więc zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym.

Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo więc określiła przeznaczenie działki

w planie miejscowym i ze względu na występowanie na rynku lokalnym transakcji nieruchomości drogowych, poprawnie zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

IV. Pismem z dnia 20 grudnia 2022 r. Skarżąca wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję Wojewody, zarzucając Organowi naruszenie art.7, 8, 9, 11, 107 § 3 k.p.a.

V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej w piśmie z dnia 2 stycznia 2023 r., Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

VI. W piśmie procesowym z dnia 23 czerwca 2023 r. Pełnomocnik Skarżącej

z urzędu adw. J. M. wniósł o przeprowadzenie przez Sąd na podstawie art.106 § 3 p.p.s.a. uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentu w postaci kontroperatu, dotyczącego wyceny nieruchomości Skarżącej, sporządzonego w dniu [...] czerwca 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. B. (nr uprawnień [...]).

Na podstawie art.106 § 3 p.p.s.a. Sąd uwzględnił w/w wniosek dowodowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Organu z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2022 r. poz.2492). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259, zwanej dalej "p.p.s.a.").

W myśl art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargę należało uwzględnić, albowiem decyzje organów obu instancji wydano z naruszeniem art.7 i 77 § 1 k.p.a., które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy. Z tej racji decyzje organów obu instancji należało wyeliminować z obrotu prawnego.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji odwoławczej Wojewody prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, uregulowanym w art.12 ust.4a, ust.4f, ust.5, art.18 i 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, było ustalenie na rzecz Skarżącej w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania

z tytułu utraty na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości objętej decyzją, zezwalającą na realizację inwestycji drogowej (decyzja zrid).

Uznać należy, iż w sprawie zachodzi konieczność jednoznacznego ustalenia obszaru rynku nieruchomości, z którego transakcje stanowiłyby miarodajną podstawę do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przejętej od Skarżącej.

2. Stan prawny, regulujący przedmiot niniejszej sprawy, przedstawia się następująco:

2.1. W odniesieniu do zasad ustalania odszkodowań za nieruchomości objęte decyzjami o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej:

Art.12 ust.4a specustawy drogowej zobowiązuje organ, który wydał decyzję

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, do ustalenia w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania za nieruchomości, które z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się własnością Skarb Państwa, województwa, powiatu lub gminy.

Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art.12 ust.4f specustawy).

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa

w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18 (art.12 ust.5 specustawy).

Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art.18 ust.1 specustawy).

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust.2 u.g.n. w zw. z art.12 ust.5 specustawy).

2.2. W odniesieniu do dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego:

Kluczowym dowodem w sprawie odszkodowawczej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, określana jako operat szacunkowy, sporządzony w trybie i na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu wykonawczym. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (tak w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym,

ale również materialnym a stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego

i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

3. Odniesienie w/w uwarunkowań prawnych do stanu faktycznego niniejszej sprawy prowadzi do następujących wniosków:

(i) Nie można podzielić stanowiska Skarżącej, iż przedmiotowa nieruchomość winna być wyceniana jako nieruchomość przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej, nie zaś jako nieruchomość przeznaczona pod drogę. W świetle przywołanego wcześniej art.18 ust.1 specustawy rozstrzygające znaczenie w tej kwestii należy przypisać stanowi nieruchomości, istniejącemu w dniu wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Oczywistym jest natomiast, iż w dacie tej (11 lutego

2019 r.) przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona w planie miejscowym pod drogę publiczną. Wątpliwości Skarżącej w tym zakresie, formułowane

w postępowaniu odszkodowawczym, zostały zatem prawidłowo wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego, sporządzającego operat oraz organy obu instancji

w oparciu o niebudzące zastrzeżeń interpretacyjnych postanowienia planu.

Co istotne, ustalenia te podzielono również w kontroperacie przedłożonym przez Skarżącą przed Sądem (str.10 operatu).

(ii) O konieczności uwzględnienia wniesionej skargi przesądziło niewystarczające w ocenie Sądu skontrolowanie przez organy obu instancji kompletności wyjaśnień rzeczoznawcy, zamieszczonych w operacie, dotyczących zasadności określenia obszaru lokalnego rynku nieruchomości, z którego transakcje stanowiły podstawę do oszacowania wartości nieruchomości Skarżącej. Uznać należy, iż w sytuacji, w której rzeczoznawca zidentyfikował na dobranym przez siebie rynku (obejmującym powiat [...]) jedynie trzy transakcje nieruchomościami drogowymi, organy winny były rozważyć wezwanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia, czy tak ustalony zestaw transakcji porównawczych istotnie dostarcza reprezentatywnych danych do oszacowania wartości przyjętej nieruchomości i czy nie zachodzi potrzeba poszerzenia obszaru rynku. Z wątpliwościami Sądu w tym zakresie koresponduje treść kontroperatu przedłożonego Sądowi przez Pełnomocnika Skarżącej, z którego wynika, iż: (-) rzeczoznawca działający na zlecenie Skarżącej dokonał analizy szerzej zakreślonego rynku nieruchomości aniżeli rzeczoznawczyni, działająca na zlecenie organu (sześć powiatów w kontroperacie

w zestawieniu do jednego przyjętego w operacie zleconym przez Starostę), (-) powyższe umożliwiło zidentyfikowanie w kontroperacie większej liczby transakcji drogowych aniżeli w operacie (9 w kontroperacie w zestawieniu z trzema w operacie), (-) powyższe z kolei stanowiło podstawę do oszacowania wartości rynkowej 1 m2 gruntu, wchodzącego w skład wycenianej nieruchomości w kwocie ponad dwukrotnie wyższej niż kwota ustalona w operacie zleconym przez Starostę (158,13 zł/m2 w kontroperacie w stosunku do 68,28 zł/m2 w operacie a wartości całego gruntu – 49 336,47 zł w stosunku do 21 303,36 zł w operacie), (-) jednocześnie w kontroperacie ustalono wyższą wartość odtworzeniową części składowych wycenianej nieruchomości (16 104 zł wobec 12 151,64 zł ustalonej

w operacie.

Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

"1. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa.

2. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym.

3. Odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika

z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego. Należy zauważyć, że § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,

poz. 2109) nie wyznacza samodzielnie obszaru analizowanego, a § 26 ust. 2 tego aktu nie może służyć jako wzorzec ze względu na to, że nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych." – por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15.

Należy wyraźnie zastrzec, iż sam fakt złożenia przez Skarżącą kontroperatu

w sprawie, formułującego inne konkluzje co do wartości przejętej nieruchomości niż operat, na którym oparły się organy, nie przesądza automatycznie o wadliwości operatu zleconego przez Starostę. Szczegółowego zweryfikowania wymaga jednakże (w kontekście uwarunkowań faktycznych niniejszej sprawy) stanowisko Skarżącej, iż przy wycenie nieruchomości, na potrzeby której to wyceny na najbliższym rynku lokalnym można znaleźć jedynie niewielką liczbę transakcji porównawczych, winno się co do zasady dążyć do przeprowadzenia stosownych analiz na rynku o poszerzonym obszarze a to w celu ustalenia, czy transakcje nieruchomościami z tego obszaru, występujące w większej liczbie, mogą stanowić bardziej miarodajną podstawę do oszacowania wartości rynkowej przejętej nieruchomości. Na tej zasadzie Skarżąca wywodzi, iż przyjęty do wyceny

w kontroperacie zestaw dziewięciu transakcji nieruchomościami drogowymi jest bardziej reprezentatywny niż zestaw przyjęty w operacie, liczącym tylko trzy transakcje.

Nie przesądzając w/w kwestii, stwierdzić należy, iż w sprawie zachodzi konieczność ponownego sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie organu

I instancji, w którym rzeczoznawca szczegółowo wyjaśni przesłanki wyznaczenia obszaru rynku lokalnego, dostarczającego miarodajnych danych dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w tym w szczególności wyjaśni, czy w tym celu zasadnym jest objęcie w/w rynkiem nie tylko powiatu [...] ale i powiatów [...], [...]o, [...], [...], [...] i [...] (tak, jak to przyjęto w kontroperacie).

4. W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku Starosta ponownie rozpozna sprawę, stosując się do zaleceń wskazanych powyżej.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c i art.135 p.p.s.a.