Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1901/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1,2 i 3
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Artur Kuś, Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla "[...]" w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z [...] września 2020 r. nr [...]Zarząd Dzielnicy [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm. - dalej jako u.p.z.p.) ustalił dla [...]warunki i szczegółowe zasady zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną, na częściach działek ewidencyjnych nr [...] oraz na działkach ew. nr [...] i wyłącznie w zakresie infrastruktury na częściach działek ewidencyjnych nr [...], położonych w rejonie ul. [...].

W punkcie 1 organ szczegółowo określił rodzaj planowanej inwestycji i jej otoczenie faktyczne oraz uwarunkowania prawne. Wskazał, że zamierzenie według wniosku ma posiadać następujące charakterystyczne parametry:

- powierzchnia terenu inwestycji ABCDFGHIJKA - 6.118 m2,

- powierzchnia projektowanej zabudowy - ok. 2.028 m2,

- maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych - 6,

- maksymalna liczba kondygnacji podziemnych - 1,

- maksymalna wysokość zabudowy - 20 m.

Określając w punkcie 2 warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy odnośnie do ochrony i kształtowania ładu przestrzennego Zarząd wskazał, że w ramach projektu budowlanego należy dążyć do uzyskania ładu przestrzennego tzn. do takich rozwiązań przestrzennych, które tworzyć będą harmonijną całość oraz uwzględniać w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Na podstawie analizy przeprowadzonej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588 ze zm.) ustalono następujące warunki dla planowanej inwestycji:

▪ ze względu na to, że planowana inwestycja nie jest inwestycją lokalizowaną bezpośrednio przy pasie drogowym ul.[...], lecz w głębi obszaru położonego pomiędzy ul. [...] w tzw. II linii zabudowy nie wyznacza się linii zabudowy od tej ulicy[...] zabudowy od działek sąsiednich należy kształtować w taki sposób, aby nie naruszać interesów osób trzecich, właścicieli i wieczystych użytkowników sąsiednich nieruchomości, wynikających z przepisów prawa budowlanego oraz kodeksu cywilnego (art. 140 K.c.);

▪ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oznaczonego na mapie ABCDEFGHIJKA wyniesie od 0,28 do 0,33; do powierzchni zabudowy nie wlicza się terenów utwardzonych: dojść, dojazdów i miejsc postojowych;

▪ minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji ABCDEFGHIJKA wyniesie 25%;

▪ szerokość elewacji frontowej dla planowanej zabudowy od strony ul. [...] wyniesie od 10 m do 38,45 m;

▪ wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków wyniesie od 10 m do 20 m;

▪ geometria dachów - przedmiotowa zabudowa będzie posiadała:

- układ połaci dachowych: dach płaski;

- maksymalny kąt nachylenia połaci dachu: 12°

- wysokość głównych kalenic: (za główną kalenicę należy przyjąć najwyższą krawędź dachu nad najwyższą częścią budynku ) maksymalnie do 20 m;

- kierunek głównych kalenic dachu w stosunku do frontu działki: nie ustala się z uwagi na rodzaj dachu;

- jednocześnie należy przyjąć takie rozwiązania, aby woda deszczowa nie była odprowadzana na nieruchomości sąsiednie.

▪ przy projektowaniu inwestycji i zagospodarowaniu działki należy uwzględnić bliskie uciążliwe sąsiedztwo ul. [...] - drogi kategorii wojewódzkiej oraz trasy szybkiego ruchu [...] - poprzez zastosowanie dostępnych rozwiązań konstrukcyjno-budowlanych ograniczających uciążliwość wynikającą z hałasu;

▪ nowa zabudowa powinna równoważyć relacje przestrzenne w ramach całego zespołu zabudowy istniejącej i projektowanej w sąsiedztwie, nieagresywna kolorystyka zabudowy powinna umożliwiać harmonijne wpisanie się w otoczenie, uwzględniając kontekst przestrzenny i funkcjonalny;

▪ sposób zagospodarowania i zabudowy terenu nie może naruszać interesów prawnych właścicieli lub użytkowników wieczystych sąsiednich nieruchomości (art. 140 K.c.);

▪ w zagospodarowaniu terenu inwestycji należy uwzględnić możliwość dojścia i dojazdu do pozostałych części działek położonych po stronie północnej terenu inwestycji, które nie są objęte jej liniami rozgraniczającymi; projektowaną inwestycje należy tak sytuować, aby nie oddziaływała na działki sąsiednie w sposób ograniczający potencjalne możliwości inwestycyjne na tych działkach (w tym ewentualną wymianę zabudowy na działkach o nr. ew. [...];

▪ warunki niniejszej decyzji będą stanowić podstawę opracowania projektu budowlanego, a szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ustawy Prawo budowlane oraz art. 140 K.c.

Organ określił również warunki ochrony i kształtowania środowiska wskazując na potrzebę zapewnienia oszczędnego korzystania w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji z jej terenu oraz potrzebę ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac budowlanych.

W ocenie organu planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest zaliczane do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r. poz. 1839). Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 283 ze zm.) organ rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000. Planowana inwestycja nie ma potencjalnego znaczącego wpływu na obszar NATURA 2000.

Zgodnie z uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa [...] z 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania ww. lotniska.

Zgodnie z § 6 uchwały określono wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania, tj.: w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów - zgodnie z ustawą Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi.

Określając warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej (pkt 2.3) organ wskazał (patrz szczegółowe wyliczenie w decyzji), że zapotrzebowanie na media, ich podłączenie do istniejącej infrastruktury oraz ewentualne kolizje z istniejącym i projektowanym uzbrojeniem terenu należy uzgodnić z odpowiednimi jednostkami branżowymi.

Z kolei określając warunki obsługi w zakresie komunikacji przyjęto, że obsługa ta będzie odbywać się od strony ul. [...] Zarządca dróg gminnych - Burmistrz Dzielnicy [...] w trybie art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. uzgodnił pismem z 11 maja 2020 r. obsługę planowanej inwestycji od ul. [...], określając stosowne warunki, co organ uwzględnił jako jeden z warunków decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy została również milcząco uzgodniona w trybie art. 53 ust. 4 pkt 13 u.p.z.p. i art. 87 ustawy z 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz.1580 ze zm.) z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego oraz Wojewódzkim Sztabem Wojskowym - bez uwag.

Zarząd Dzielnicy w ramach określenia wymagania dotyczących ochrony interesów osób trzecich wskazał, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interes osób trzecich przed:

a) pozbawieniem:

- dostępu do drogi publicznej

- możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i ciepłej wody, środków łączności,

- dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt judzi

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zalewanie wodami opadowymi z terenów sąsiednich,

c) zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

Linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczono linią ciągłą i literami ABCDEFGHIJKA, a w zakresie wyłącznie infrastruktury technicznej linią przerywaną i literami ABB`A`A na mapie w skali 1:1000, stanowiącej załącznik graficzny nr 1, będący integralną częścią decyzji.

II.

W odwołaniu z 6 października 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa [...] zarzuciła naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1, i 2 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 5, a także § 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołująca wskazała, że Inwestor wskazał dostęp do drogi publicznej tj. ulicy [...] poprzez część działki [...]. W przedmiotowej decyzji organ w pkt 2.4. Warunki obsługi w zakresie komunikacji stwierdził, że teren planowanej inwestycji przylega do ul. [...] - drogi kategorii gminnej.

Księga wieczysta nr [...] wskazuje, że właścicielem działki nr [...]od 2016 roku jest [...].

Inwestor nie dysponuje dostępem do drogi publicznej, tj. ulicy [...] ponieważ nie ma do niej bezpośredniego dostępu - działka [...] stanowi własność [...], część działki [...] wskazana we wniosku Inwestora oraz na mapie stanowiącej załącznik nr [...] i integralną część decyzji, nie jest drogą wewnętrzną. We wskazanej wyżej księdze wieczystej jako sposób korzystania wskazane są R - grunty orne. Nie została również ustanowiona służebność drogowa na rzecz Inwestora.

Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia zdaniem Strony wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Strona podważyła również wyznaczony na potrzeby analizy front działki.

Zgodnie z jej twierdzeniem w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym w części tekstowej organ nie wskazał szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Organ uzasadnił wyłącznie, że ze względu na kształt działki inwestycyjnej za front terenu inwestycji przyjęto odcinek utworzony przez sumę długości rzutów linii łamanej ABCDEFG terenu inwestycji od strony ul [...], z której zgodnie z wnioskiem inwestora odbywać się będzie główny wjazd na teren inwestycji i przyjmując że szerokość wyznaczonego frontu terenu inwestycji wynosi 69,70 m, granice obszaru do analizy wyznaczono w odległości nie mniejszej niż 209,1 m.

W ocenie Wspólnoty suma długości rzutów linii łamanej ABCDEFG nie stanowi frontu działki, rozumianego jako część działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, tylko sumę odległości od punktu A do punktu G planowanej inwestycji.

Z załączonej do decyzji mapy sporządzonej w skali 1:1000, stanowiącej załącznik nr 2b i integralną część decyzji wynika, że front działki rozumiany jako część działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, to odcinek AB o długości 5-ciu metrów. To oznacza, że część działki przylegająca do drogi to odcinek o długości 5 metrów.

Wspólnota kwestionuje w całości wyznaczony przez organ obszar analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Niezależnie od zakwestionowanej przez Wspólnotę zasady wyznaczenia przez organ "frontu terenu inwestycji" i w konsekwencji obszaru analizy, a tym samym zakwestionowania wszystkich wyznaczonych funkcji, parametrów, cech i wskaźników, Wspólnota dodatkowo kwestionuje szerokość elewacji obiektów wskazanych w tabelach nr 1 i 2 Załącznika nr 2a do projektu decyzji.

Pomimo zapisu nad tabelami, wskazującego że szerokość elewacji frontowych dotyczy elewacji frontowych, to treść zapisów w tabelach nie potwierdza tego faktu. Np. pozycja nr 10 tabeli 1 zapis: "25 (suma elewacji frontowej dwóch budynków od strony ul. [...])".

Pozycja nr 11 tabeli 1 zapis: "14 (od strony drogi wewnętrznej zachodniej)".

Pozycja nr 14 tabeli 1 zapis: "4 (szerokość elewacji budynku położonego najbliżej ulicy [...]".

Pozycja nr 25 tabeli 1 zapis: "10 (szerokość elewacji budynku położonego najbliżej ulicy [...]".

Pozycja nr 31 tabeli 1 zapis: "60 (suma elewacji frontowych dwóch budynków od strony ul. [...])".

Pozycja nr 38 tabeli 1 zapis: "31 (suma elewacji od strony [...] i ulicy [...])".

Pozycja nr 49 tabeli 1 zapis: "21 (szerokość elewacji frontowej budynku od strony drogi wewnętrznej-zachodniej)".

Pozycja nr 57 tabeli 1 zapis: "72 (suma szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków od s trony drogi wewnętrznej -zachodniej)".

Treść powołanych zapisów jest niejednoznaczna i nie jest oczywiste, że wskazane w tabeli szerokości elewacji są faktycznie elewacjami frontowymi.

Dodatkowo uwzględnianie przez organ w szerokości elewacji np. dwóch odrębnych budynków, tak jak ma to miejsce np. w pozycji nr 35 tabeli 1 zapis "90 (suma szerokości frontowej dwóch budynków od strony ul. [...] lub w pozycji 57 tabeli 1 zapis: "72 (suma szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków od strony drogi wewnętrznej-zachodniej)" zawyża średnią szerokość elewacji ponieważ suma szerokości wszystkich elewacji jest dzielona przez liczbę obiektów (58), a nie liczbę budynków, których te elewacje dotyczą (58 + min. 8 = 66).

Organ zawyżył średnią szerokość elewacji z 22,50 m (z uwzględnieniem liczby budynków wskazanych w tabeli) do 25,60 m (z uwzględnieniem liczby obiektów).

Wspólnota zwróciła również uwagę na fakt, że np. w pozycji nr 20 organ wskazał szerokość elewacji frontowej 17 m od strony ul. [...], a z załączonej mapy stanowiącej załącznik 2b decyzji wynika, że jest to odcinek o długości 10 mm. To oznacza, że szerokość elewacji Frontowej od strony ul. [...] wynosi 10 m, a nie 17 m.

III.

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lipca 2021 r. nr [...]utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie SKO organ I instancji w załączniku nr 3 wyznaczył obszar analizowany zgodnie z przepisami prawa. Wprawdzie ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę (nie dowolność) w wyznaczeniu obszaru analizowanego, jednak zastrzegł, że jego minimalna wielkość ma obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (minimalna odległość to 50 m). W orzecznictwie przyjmuje się, iż wielkość obszaru winna odpowiadać trzykrotnej szerokości frontu działki, liczonej od granicy do granicy obszaru analizowanego.

Przepisy nie określają kształtu i rodzaju figury geometrycznej, stąd obszar wyznaczony przez organ jest prawidłowy, bowiem tworzy zamknięty obszar (figurę geometryczną zamkniętą). Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń co do kształtu, jak również wielkości obszaru analizowanego (poza wprowadzeniem minimalnej wielkości), jednakże zważywszy na konieczność wyznaczenia obszaru wokół terenu przeznaczonego pod zabudowę, logicznym jest by teren inwestycji znajdował się w centralnym punkcie tego obszaru.

Z akt sprawy wynika, że obszar analizowany wyznaczono z uwagi na kształt działki objętej wnioskiem, przyjmując za front działki odcinek oznaczony na mapie linią łamaną ABCDEFG, jako trzykrotną szerokość frontu, zaś granice poprowadzono tak, aby obejmowały całe działki ewidencyjne.

SKO wskazało, że wyznaczenie obszaru analizowanego nie może nastąpić w oderwaniu od realiów danej sprawy, a w szczególności bez uwzględnienia charakterystyki terenu znajdującego się wokół terenu inwestycji, a także powierzchni i kształtu terenu, przeznaczonego do zabudowy. Teren inwestycji stanowi działkę o figurze zbliżonej do prostokąta z wyodrębnioną częścią stanowiącą układ komunikacyjny - połączenie z ul. [...]. Zasadnie organ I instancji uznał jako front działki odcinek ABCDEFG (suma długości rzutów linii łamanej) - jest to bowiem ta część nieruchomości, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Z analizy załącznika mapowego wynika, że wyznaczony obszar obejmuje działki ewidencyjne, na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa (zestawienie ujęto w tabeli nr 1 analizy) i w ocenie organu odwoławczego, tak wyznaczony obszar analizowany odzwierciedla, pod względem urbanistycznym, charakterystykę obszaru znajdującego się w otoczeniu terenu inwestycji, jak również zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa umożliwia ustalenie podstawowych parametrów dla planowanej inwestycji. Wprawdzie obszar wyznaczono jako trzykrotność szerokości frontu działki (69,7 m x 3) i nieznacznie go poszerzono, jednakże § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. nie wprowadza bezwzględnego obowiązku wyznaczania obszaru analizowanego jako trzykrotnej wielkości frontu działki, stanowiącej teren inwestycji, pozostawiając organom swobodę (lecz nie dowolność) w ustaleniu jego granic, zależnie od stanu faktycznego danej sprawy. Okoliczność wyznaczenia przez organ I instancji obszaru analizowanego nieznacznie większego niż trzykrotna szerokość frontu działki nie stanowi naruszenia przesądzającego o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji, skoro tak wyznaczony obszar umożliwia dokonanie analizy funkcji i zagospodarowania terenu (w obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa), nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, a także wielkość i kształt obszaru odzwierciedla sposób zabudowy znajdującej się otoczeniu terenu inwestycji.

Ustalając warunki zabudowy organ ma obowiązek analizowania planowanej zabudowy z punktu widzenia zasady dobrego sąsiedztwa w ramach zabudowy działek sąsiednich. Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być zdaniem SKO interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji.

SKO uznał analizę obszaru otaczającego teren inwestycji za wykonaną prawidłowo. Organ I instancji, wyznaczając wskaźniki zabudowy dokonał obliczeń wartości średnich (z całego obszaru), uwzględnił różnorodność zabudowy (zabudowa jedno i wielorodzinna) istniejącej w obszarze, przy czym wyznaczając parametry dla planowanej inwestycji, dokonał stosownych obliczeń poprzez odwołanie się do wartości charakteryzujących, istniejącą w obszarze zabudowę wielorodzinną, która pod względem cech zabudowy tj. gabarytów, jak i formy architektonicznej koresponduje z planowaną inwestycją. Przyjmując za punkt wyjścia powyższe założenia organ I instancji dokonał wyliczenia parametrów dla planowanej inwestycji i skonfrontował uzyskane dane z parametrami planowanej zabudowy.

SKO za zasadne uznało niewyznaczenie linii zabudowy z uwagi na fakt, że budynki nie będą położone w bezpośrednim sąsiedztwie drogi.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został ustalony przy uwzględnieniu charakterystyki zabudowy (zabudowa jedno i wielorodzinna). Okoliczność ta wpływa w sposób znaczący na wielkość tego wskaźnika. Z analizy wynika, że średni wskaźnik z obszaru wynosi 0,28, zaś dla zabudowy wielorodzinnej 0,33. Biorąc pod uwagę zróżnicowanie wskaźnika, zasadnie organ I instancji wskazał, że średnia z całego obszaru nie daje właściwego - dla potrzeb kształtowania zabudowy, charakterystyki tego parametru, stąd też zasadne było odniesienie się do wartości odzwierciedlających zabudowę wielorodzinną. Stąd też wskaźnik zabudowy mieszczący się w granicach od 0,28 do 0,33, a wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, nie narusza ładu przestrzennego i wynika z analizy obszaru.

Odnośnie do szerokości elewacji frontowej organ uwzględnił charakterystykę zabudowy (jedno i wielorodzinna). Okoliczność ta wpływa w sposób znaczący na wielkość tego wskaźnika. Jak wynika z analizy, średni wskaźnik z obszaru wynosi 25,60 m zaś dla zabudowy wielorodzinnej - 38,45 m. Biorąc pod uwagę zróżnicowanie wskaźnika, zasadnie organ I instancji wskazał, że średnia z całego obszaru nie daje właściwego - dla potrzeb kształtowania zabudowy, charakterystyki tego parametru, stąd też zasadne było odniesienie się do wartości odzwierciedlających zabudowę wielorodzinną. Stąd też wskaźnik zabudowy mieszczący się w granicach od 10 do 38,45 m, a wyznaczony zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, nie narusza ładu przestrzennego i wynika z analizy obszaru. Ustalenie tego parametru winno opierać się na wynikach analizy obejmującej zabudowę wielorodzinną i przyjęcie 10 m - co odpowiada najniższej wartości szerokości elewacji frontowej dla zabudowy wielorodzinnej oraz 38,45 m - średniej wartości dla zabudowy wielorodzinnej jest zdaniem SKO prawidłowe.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w ocenie SKO została ustalona prawidłowo, przy uwzględnieniu zabudowy wielorodzinnej tj. wyznaczając wartość pomiędzy 10 a 20 m. Obszar objęty analizą nie jest bowiem jednorodny pod względem charakterystyki zabudowy, a zatem zasadne jest, przy wyznaczeniu tego parametru odwołanie się do parametrów zabudowy wielorodzinnej (średni wskaźnika wynosi 48,83 m), jak i zabudowy znajdującej się wokół terenu inwestycji. Ustalenie zatem wskaźnika na poziomie 20 m nie narusza ładu przestrzennego, jak również nie stanowi maksymalnej wartości dla tego wskaźnika w obszarze.

Co do geometrii dachu ustalono ją odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wskazanie w decyzji organu I instancji, w oparciu o wyniki analizy, dachów płaskich jest więc działaniem prawidłowym i w ocenie organu odwoławczego nie narusza prawa, skoro analiza wykazała, że w obszarze są dachy płaskie lub o niewielkim kącie nachylenia.

Odnośnie do kwestii wskaźnika ilości miejsc postojowych a także warunków komunikacyjnych w niniejszej sprawie obsługa komunikacyjna dla planowanej inwestycji odbywać się będzie od strony ul. [...] i w tym zakresie dokonano niezbędnych uzgodnień z Zarządcą Dróg Gminnych. Przyjęte wskaźniki i jak i zasady obsługi komunikacyjnej nie budzą wątpliwości.

Odnosząc się zaś do zarzutów podnoszonych w odwołaniu SKO stwierdziło, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa lokalnego. Jest ona wydawana na podstawie u.p.z.p. na wniosek inwestora, który określa zakres planowanej inwestycji i jest zobowiązany do podania elementów dotyczących planowanej inwestycji, jakie wynikają z przepisów prawa. Na gruncie orzecznictwa sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, że decyzja o warunkach zabudowy konkretyzuje możliwość zabudowy terenu inwestycji wskazanego przez inwestora w zakresie zgodności planowanej inwestycji z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także przepisami wydanymi na podstawie tych ustaw aktami wykonawczymi. Wykonując analizę organ przesądza o możliwości realizacji danej inwestycji lub też o odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek inwestora, wszczynający postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy określa w jakim zakresie będzie prowadzone postępowanie, a więc jakie przepisy prawa umożliwiają, lub też nie, realizację przedmiotowej inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji. Na tym etapie inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, zaś obowiązek ten wynika wprost z art. 52 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Kwestie usytuowania budynku, w tym także wpływu na sąsiednie nieruchomości (zagrożenia dla budynków sąsiednich) mogą być rozważane na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenia na budowę, w ramach którego następuje konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy.

W odniesieniu do tego samego terenu, decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, zaś decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika wprost z art. 63 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy przesądza o potencjalnej możliwości zainwestowania na danym terenie, zaś osoba ubiegająca się o jej wydanie nie musi legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości wskazanej jako teren inwestycji.

SKO nie podzieliło zarzutu nienaruszenia przez organ I instancji art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

W zakresie dotyczącym dostępu do drogi publicznej wskazano, że stosownie do brzmienia art. 2 ust. 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W definicji przyjętej przez ustawodawcę pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć szeroko, przy czym ustawodawca nie wprowadza obowiązku badania parametrów drogi, jej stanu technicznego, jak również dopuszcza możliwość dostępu pośredniego poprzez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren planowanej inwestycji graniczy bezpośrednio z ul. [...] i został objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

W zakresie zarzutu wadliwego ustalenia frontu działki SKO nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia. Organ I instancji sposób wyznaczenia frontu działki określił w kwestionowanej decyzji, zaś organ odwoławczy pogląd ten podzielił. Stanowisko Kolegium w tym zakresie zostało ujęte w uzasadnieniu niniejszej decyzji.

W zakresie wskazanych w odwołaniu zarzutów co do prawidłowości, przyjętych w tabeli nr 1 SKO nie znalazło podstaw do zakwestionowania ustaleń organu I instancji. W analizie obszaru organ dla ustalenia parametrów oparł się o wyliczenia dla zabudowy wielorodzinnej, ujęte w tabeli nr 2.

IV.

Skargę na powyższa decyzję SKO wywiodła Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla [...] w [...], kwestionując ją w całości oraz wnosząc o jej uchylenie oraz o orzeczenie o kosztach postępowania.

Zdaniem Strony Skarżącej zaskarżona decyzja winna być uchylona z uwagi na naruszenie przez SKO art 107 § 3 i art. 140 k.p.a., polegające na niezastosowaniu się do obowiązków zbadania i odniesienia się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu.

Przepisy k.p.a. nie zawierają szczególnej regulacji dotyczącej konstrukcji i treści uzasadnienia decyzji wydawanej przez organ administracyjny II instancji, wobec czego stosownie do treści art. 140 k.p.a., odpowiednio w tym zakresie stosować należy odnoszący się postępowania pierwszoinstancyjnego przepis art. 107 k.p.a. Odpowiednie stosowanie art. 107 § 3 k.p.a. polega w przypadku decyzji organu II instancji na tym, że przeanalizować należy całokształt okoliczności faktycznych i prawnych sprawy, z uwzględnieniem treści zarzutów podniesionych w środku zaskarżenia.

Szczegółowy wywód Skarżącej zamieszczony na stronie 4 in fine oraz na stronie 5 odwołania, przywołujący konkretne wielkości oraz konkretne nieprawidłowości metodyczne i rachunkowe w zakresie ustalania wartości parametrów zabudowy, organ II instancji skwitował dwoma ogólnikowymi i niegramatycznie zredagowanymi stwierdzeniami o nieznalezieniu podstaw do zakwestionowania ustaleń organu I instancji oraz o oparciu się przez organ o wyliczenia ujęte w tabeli 2.

Przytoczone odniesienie się SKO do wymienionego zarzutu podniesionego w odwołaniu, nie odpowiada standardowi wyznaczonemu przez art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 11 k.p.a. Ogólnikowe ustosunkowanie się do wywiedzionego w odwołaniu zarzutu, nie wyjaśnia z jakich przyczyn zarzut ten nie daje podstaw do zakwestionowania ustaleń organu I instancji i jakie było w tym zakresie

rozumowanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] prowadzące do jego uznania za nietrafny.

Opisane uchybienie przepisom postępowania ocenić należy jako rażące, w sytuacji, gdy strona skarżąca wskazała w środku zaskarżenia argumenty skonkretyzowane, odnoszące się do wielkości kwantyfikowalnych i uzasadnione operacjami arytmetycznymi.

W konsekwencji powołanego uchybienia nie miało SKO podstaw faktycznych do kompetentnego i merytorycznie właściwego wypowiedzenia się, że prawidłowo został wyznaczony w toku postępowania przed organem administracyjnym I instancji, obszar objęty analizą urbanistyczną. Identyczne zastrzeżenie uchybienia przepisom postępowania w art. 107 § 3 k.p.a. należy wyrazić w odniesieniu do tej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w której organ II instancji ustosunkowuje się do przedstawionego w środku odwoławczym zarzutu o braku dostępu do drogi publicznej, nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ta część uzasadnienia zaskarżonej decyzji ogranicza się jedynie do przytoczenia niespornego stanu prawnego, a konkretnie definicji pojęcia dostępu do drogi publicznej, z pominięciem jednak, przedstawionej w odwołaniu argumentacji dotyczącej stanu faktycznego, to jest stosunków własnościowych oraz nieistnienia drogi wewnętrznej. Uchylenie się przez SKO od zajęcia stanowiska co do twierdzeń skarżącej dotyczących okoliczności faktycznych również nosi cechy rażącego uchybienia przepisom.

Pominięcie istotnych argumentów strony, stanowi w istocie rzeczy przejaw lekceważenia prawa strony do rozpoznania sprawy w dwóch instancjach. Rozpoznanie sprawy powinno wszakże oznaczać nie tylko analizę prawną ale przede wszystkim wnikliwie rozważenie okoliczności faktycznych, czyli także zbadanie w postępowaniu odwoławczym, czy trafne są przytaczane przez stronę twierdzenia co do faktów.

W piśmie procesowym z 30 listopada 2021 r. Strona Skarżąca uzupełniła skargę wskazując, że decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3 oraz ust. 4, 5 i 6 u.p.z.p. Zdaniem Strony SKO przeoczyło, że jako teren inwestycji wskazano części poszczególnych działek ewidencyjnych nr [...]. Powołując się na wskazane w piśmie judykaty Strona stwierdziła, że w orzecznictwie przeważa taka wykładnia powołanych przepisów, która prowadzi o twierdzenia, że linie rozgraniczające teren inwestycji powinny pokrywać się z podziałem geodezyjnym. Terenem inwestycyjnym jest więc obszar jednej lub kilku działek ewidencyjnych, nie zaś ich części.

V.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI.

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie Sąd wyjaśnia, że Strona Skarżąca chcąc podważyć decyzję administracyjną z uwagi na "słabej jakości" uzasadnienie organu, musi się liczyć nie tyle z obowiązkiem wskazania owych "słabych" stron rozumowania i braku wyjaśnienia organu, ale przede wszystkim ma obowiązek wykazać, że ów brak lub lakoniczność rozważań organu w określonym zakresie, w kontekście przeprowadzonego postępowania dowodowego w sprawie, nie da się w ogóle obronić w postępowaniu sądowym, wskazując na całkowity i oczywisty brak rozpatrzenia żądania strony. Nie każda bowiem lakoniczność wywodu organu czy też pozorny jego brak stanowią naruszenie art. 107 § 3 k.p.a.

Odnośnie do istoty niniejszej sprawy należy wskazać, że zarzuty skargi, rozwinięte uwagami z pisma procesowego Strony Skarżącej, koncentrują się na trzech głównych kwestiach tj. niewłaściwym przyjęcia frontu działki na potrzeby wyliczenia obszaru analizowanego, wadliwym niedostrzeżeniu problemu ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy jedynie dla części działek ewidencyjnych a nie ich całości, a także na braku odniesienia się do błędnie przyjętych wskaźników z obszaru analizy.

W związku z powyższym należy przede wszystkim zauważyć, że w myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji przez SKO) wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się co do zasady wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. Decyzja ta stanowi zatem wyraz potrzeby zapewnienia w drodze indywidualnego aktu stosowania prawa ochrony ładu przestrzennego, w szczególności zapobiegania niekontrolowanej zabudowie terenów pozbawionych zainwestowania czy też zabudowy diametralnie innej, niż zabudowa już w danej lokalizacji istniejąca (np. wzniesienia budynku wielorodzinnego na obszarze istniejącej wyłącznej zabudowy jednorodzinnej). Decyzja o warunkach zabudowy ma zatem wprost i bezpośrednio realizować definicję "ładu przestrzennego" z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez który rozumieć trzeba takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Kluczową zasadą postępowania w sprawie rozstrzyganej w drodze decyzji o warunkach zabudowy (w sprawie postępowanie administracyjne trwa od kilku już lat – vide akta) jest przy tym zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania.

W przypadku rozstrzygania w drodze decyzji o możliwej zabudowie, istotne znaczenie ma prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie. Ustawodawca w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. sformułował przy tym upoważnienie i wytyczne jakie należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu tej kwestii w rozporządzeniu właściwego ministra. Sposób ustalania obszaru analizowanego wymaga zatem wyznaczanie wokół działki budowlanej terenu oraz przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się jako trzykrotną szerokość frontu działki przeznaczonej pod nową zabudowę, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Do analizy uwzględnia się przy tym zabudowę istniejącą na całym obszarze a nie tylko tę położoną w najbliższym sąsiedztwie. W niniejszej sprawie organy zasadnie przyjęły, że obszar analizowany jest wyznaczony prawidłowo.

Zgodnie z obowiązującym w dacie orzekania przez organ oraz w dacie sporządzenia analizy § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Z definicji frontu działki zawartej w § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez który należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, Strona Skarżąca wywodzi wniosek o błędnym jej zdaniem wyznaczeniu obszaru analizowanego, gdyż front działki w jej ocenie wynosi zaledwie 5 metrów zatem obszar analizowany powinien zamykać się w maksymalnym obszarze 50 m. Miało to mieć wpływ na wynik analizy i wadliwość dokonanych na jej podstawie ocen.

Zdaniem Sądu obszar analizowany musi zostać wyznaczony w taki sposób aby umożliwić jego funkcjonalne i celowościowe zastosowanie a nie zastosowanie wyłącznie literalne, jak tego żąda Strona Skarżąca. Sąd w pełni podziela stanowisko NSA wyrażone chociażby w wyroku z 2 grudnia 2021 r. sygn. akt II OSK 2550/21, w którym wskazano, że poszerzenie obszaru analizowanego nie może prowadzić do jego arbitralnego rozszerzenia, celem spełnienia oczekiwań inwestora. Rzecz jednak w tym, że zasada ta działa dwukierunkowo, a więc wymagana jest taka wykładnia przepisów, która w sposób pełny odda lokalne uwarunkowania w ramach prowadzonej analizy. Nie może być bowiem tak, że § 3 ust. 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia odczytuje się w sposób wyłącznie skrajnie literalny, tracąc z pola widzenia ich funkcję, a w szerszej perspektywie wynikające z przepisów prawo do zabudowy nieruchomości. Stanowisko Skarżącej oznaczałoby w praktyce, że wszystkie te działki, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, który w ich przypadku realizowany jest poprzez np. służebność drogi koniecznej (także tę potencjalną), w ogóle nie mogłyby skutecznie ubiegać się o warunki zabudowy, gdyż obszar jaki mógłby zostać wyznaczony to maksymalnie 50 m. Przy dużych działkach położonych w drugiej lub nawet dalszej linii zabudowy, uwzględniając niekwestionowane założenie, że wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, w zasadzie wyłączałoby możliwość dokonania analizy i wydania warunków zabudowy. Tymczasem analiza wymagana przepisami prawa musi prowadzić do ustalenia co na danym terenie można wybudować zatem jej obszarowy zakres należy wyznaczyć w taki sposób, aby najpełniej oddawał warunki występujące w terenie, w tym kształt i rozmiary analizowanej nieruchomości. Stąd wyznaczenie frontu działki w niniejszej sprawie przyjęte na 69,7 m jako suma długości krótszych boków działek ewidencyjnych położonych prostopadle względem ul. [...] jest prawidłowe.

Podkreślić należy w tym miejscu, że ustawodawca mówi jedynie o wielkości minimalnej obszaru analizowanego, określając pewną ogólną zasadę wyznaczania jego granic. Nie zakreśla jednak wartości maksymalnej, dając w tym względzie organowi pewną swobodę, której granice wyznaczają okoliczności faktyczne danej sprawy, w tym kształt nieruchomości. W niniejszej sprawie przyjęcie wskazanej szerokości na blisko 70 m znajdowało uzasadnienie w okolicznościach sprawy, toczącej się od kilku lat.

Niezasadne jest więc kwestionowanie ocen faktycznych i prawnych dokonanych w tym zakresie przez SKO. Organ odwoławczy w ocenie Sądu dostatecznie wyraźnie wyjaśnił, dlaczego przyjęty front działki jest prawidłowy (por. m.in. obszerne wywody przedstawiające sposób wyznaczania obszaru analizowanego). Dodać jedynie należy, że jak słusznie wskazał WSA w Łodzi w wyroku z 24 marca 2021 r. sygn. akt II SA/Łd 793/20 w przypadku gdy zabudowa kubaturowa ma znaleźć się w pewnym oddaleniu od drogi publicznej, a wjazd na teren inwestycji ma odbywać się z drogi wewnętrznej, jako front działki winno traktować się szerokość tej części nieruchomości, która stanowi przedmiot zabudowy kubaturowej.

W tym stanie rzeczy front działki na potrzeby analizy został wyznaczony prawidłowo.

VII.

Sąd nie podziela również zastrzeżeń Strony formułowanych w piśmie procesowym względem kształtu terenu inwestycji, obejmującego części działek ewidencyjnych a nie ich całość.

Po pierwsze, sprawa uzyskania przez inwestora warunków zabudowy trwa od 2016 roku, zatem podnoszenie przez Skarżącą w tym jej momencie zarzutu wadliwego wyznaczenia przebiegu terenu inwestycji jest niezasadne.

Po drugie, nie ma żadnych prawnych powodów, by jako teren inwestycji nie wskazać części działki inwestycyjnej, gdyż prawo tego z pewnością nie zabrania. Jak słusznie natomiast wskazano w wyroku tutejszego Sądu z 10 czerwca 2021 r. sygn. akt VII SA/Wa 872/21 w przypadku większych działek (również ich zbioru - przyp. Sądu) możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji. Wyodrębnienie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej części działki jako terenu inwestycji nie może być w każdym przypadku postrzegane jako próba obejścia obowiązujących przepisów.

Skarżąca nie wykazała nawet w zarysie, na czym miałaby polegać próba obchodzenia przez inwestora prawa poprzez wyznaczenie terenu inwestycji jedynie na części działek ewidencyjnych nr [...]wskazanych we wniosku.

Nadto, należy zauważyć, że żadnego znaczenia dla możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy nie ma kwestia własności działki nr ewid. [...]. Prawo do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane będzie miało znaczenie dopiero na etapie ewentualnego wydawania pozwolenia na budowę, zaś podmiot posiadający prawo własności tej działki nie wnosi jakichkolwiek uwag i zastrzeżeń. Tym bardziej więc Skarżąca, jako nieuprawniona do jakiejkolwiek działki wskazanej jako teren inwestycji, nie ma interesu prawnego w kwestionowaniu tej właśnie okoliczności, poza naturalnym w takim przypadku interesem faktycznym, wynikającym z niechęci do planowanej zabudowy.

W konsekwencji Sąd nie znajduje podstaw by uwzględnić skargę z uwagi na sformułowany w piśmie procesowym zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3 u.p.z.p.

Jak wskazano w sprawie dokonano prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego i uwzględniono zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1).

Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2) właśnie poprzez działkę [...]. Dodać trzeba, że decyzja o warunkach zabudowy nie kreuje prawa do terenu i do jego zabudowy. Uczyni to bowiem dopiero pozwolenie na budowę (w zakresie prawa zabudowy). Ponadto, dostęp do drogi publicznej jest spełniony również wtedy, kiedy na przedmiotową nieruchomość można dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, a więc bez znaczenia dla warunków zabudowy jest okoliczność, czy dostęp do drogi publicznej odbywać się będzie drogą o utwardzonej nawierzchni, odpowiednich parametrach technicznych, czy też za pomocą drogi jeszcze nieurządzonej. Na tym etapie kwestia własności działki przez którą ma się odbywać skomunikowanie nie ma znaczenia, tym bardziej, że pozytywnie uzgodniono inwestycję w zakresie dostępu do drogi publicznej - patrz pismo zarządcy drogi.

Teren inwestycji ma również zapewnione uzbrojenie, z uwzględnieniem ust. 5 i jest ono wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p.). Inwestor przedłożył na etapie ubiegania się o wydanie warunków zabudowy a organ I instancji uzgodnił z właściwymi organami kwestie związane z zapewnieniem dostępu do mediów. Sformułowany w tym zakresie zarzut jest więc całkowicie chybiony i nie uwzględnia dokładnie opisanych przez organ I instancji warunków przyłączy, które inwestor będzie musiał spełnić.

Na marginesie Sąd wyjaśnia, że zastosowania w sprawie nie znajdowały przepisy art. 61 ust. 4 i 6 u.p.z.p., które Strona wskazała jako podstawa zarzutów. Ten pierwszy wskazuje, że przepisów ust. 1 pkt 1 (o dobrym sąsiedztwie) nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Z uwagi na zakres planowanej inwestycji brak jest podstaw do stosowania tego przepisu, wyłączającego zasady dobrego sąsiedztwa w przypadku działek zagrodowych o określonych parametrach. Z kolei ust. 6 stanowi przepis delegacyjny, uprawniający ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Nie mógł on zostać w sprawie ani zastosowany ani tym bardziej naruszony. Strona nie wskazuje przy tym, aby wydane na jego podstawie rozporządzenie naruszało delegację ustawową.

Nie są wreszcie zasadne zarzuty wadliwego sporządzenia analizy, do których w ocenie Sądu organ nie musiał się szczegółowo odnosić z uwagi na wyjaśnienie zawarte w samej analizie. Strona próbuje wykazać, że poszczególne zapisy w tabeli są wadliwe, czego Sąd nie podziela już z uwagi na przyjęte przez organy jako maksymalne wartości średnie, a nie maksymalne.

Odnośnie do szerokości elewacji frontowych należy wskazać, że:

a) pozycja nr 10 tabeli 1 - zapis jest prawidłowy, bowiem to, że organ przyjmuje sumę elewacji dwóch budynków od strony ul. [...] jest uzasadnione ich kształtem i rodzajem zabudowy (vide działka o identyfikatorze [...]);

b) pozycja nr 11 tabeli 1 - zapis jest prawidłowy, gdyż działka nr ewid. [...] nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zatem analiza a za nią organ słusznie przyjmuje szerokość elewacji w sposób funkcjonalny, od strony drogi wewnętrznej zachodniej, sumując oba połączone budynki (vide działka o identyfikatorze [...]);

c) pozycja nr 14 tabeli 1 - zapis prawidłowy; na działce nr ewid. [...] istnieją 3 samodzielne budynki to więc, że organ i autor analizy przyjmują 4 metrową elewację budynku położonego najbliższej ul. [...], z której następuje wjazd na działkę jest działaniem uzasadnionym (vide działka o identyfikatorze [...]);

d) pozycja nr 25 tabeli 1 - zapis prawidłowy; podobnie jak powyżej szerokość elewacji budynku położonego najbliżej ulicy [...] została przyjęta prawidłowo bowiem działka zabudowana jest trzema budynkami (vide działka o identyfikatorze [...]);

e) pozycja nr 31 tabeli 1 - zapis w pełni prawidłowy; działka nr [...] zabudowana jest trzema budynkami, przy czym dwa z nich są połączone; tym samym przyjęcie sumy elewacji [...][...] jest zasadne (vide działka o identyfikatorze [...]);

f) pozycja nr 38 tabeli 1 - zapis nie może być kwestionowany; to że w analizie przyjęto sumę elewacji od strony ul. [...] wynika z charakterystyki istniejącej zabudowy budynkiem o nieregularnym kształcie, z niewykształconą wyraźnie jedną elewacją frontową (vide działka o identyfikatorze nr [...]);

g) pozycja nr 49 tabeli 1 - zapis prawidłowy; przyjęcie dla działki nr ewid. [...] szerokość elewacji frontowej budynku od strony drogi wewnętrznej - zachodniej jest uzasadnione parametrami zabudowy i położenia tej działki, która nie ma wprost dostępu do drogi publicznej (vide działka o identyfikatorze nr [...]

h) pozycja nr 57 tabeli 1 - zapis prawidłowy; przyjęcie dla działek nr ewid. [...] sumy szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków od strony drogi wewnętrznej - zachodniej (ul. [...]) jest również zasadne, gdyż wynika z charakteru zabudowy posadowionej jako funkcjonalna całość na trzech działkach ewidencyjnych z przekroczeniem ich wewnętrznych granic przez ową zabudowę (vide działki o identyfikatorze [...]).

W ocenie Sądu nie można podzielić twierdzeń Skarżącej, że treść powołanych zapisów jest niejednoznaczna i nie jest oczywiste, że wskazane w tabeli szerokości elewacji są faktycznie elewacjami frontowymi. Strona zarzuca organowi brak dokonania oceny analizy i wypowiedzenia się w tym względzie w decyzji, podczas gdy sama formułuje konkretne zarzuty na etapie odwołania, jednocześnie bez sprawdzenia zapisów tabeli w ogólnodostępnych narzędziach geodezyjnych np. geoportalu, umożliwiającym odszukanie działek po ich identyfikatorze i dokonanie stosownych pomiarów ([...]).

W konsekwencji niezasadne są również zarzuty wskazujące na wadliwy podział uwzględnionych elewacji poprzez podzielenie ustalonej ich sumy przez liczbę 58 budynków, a nie liczbę 66 budynków. Twierdzenie to jest nielogiczne. Skoro autor analizy przyjmuje dla oceny wskaźnika frontów np. łączną szerokość elewacji dwóch budynków ze sobą zespolonych jako jedna całość, to trudno oczekiwać, że otrzymany wynik będzie dzielił przez 2 budynki a nie przez 1. Skoro przyjęto zbiorczą szerokość elewacji to trudno oczekiwać aby do dzielenia sumy wszystkich obiektów przyjmować inny wskaźnik liczbowy, który zaprzeczałby wcześniej poczynionym ustaleniom.

Oczywistość tych uwag nie wymagała żadnej głębszej oceny i wywodu, zaś Sąd odnosi się do powyższego wyłącznie z uwagi na poczyniony zarzut nierozpatrzenia odwołania w całości, co nie miało miejsca.

W sprawie nie doszło zatem do wskazywanego zawyżenia średniej szerokości elewacji frontowej z 22,50 m do 25,60 m. Nadto Strona nie zauważa, że kwestia ta i tak nie miałaby żadnego wpływu na ten współczynnik, który organ przyjął w granicach od 10 m do 38,45 m. Jak wyjaśniono, odnośnie do szerokości elewacji frontowej organ uwzględnił charakterystykę zabudowy jedno- i wielorodzinnej, co wpłynęło na wielkość wskaźnika. Organy przyjęły jako maksymalny średni współczynnik dla zabudowy wielorodzinnej w rozmiarze 10 m - 38,45 m co znajduje uzasadnienie w charakterze planowanej inwestycji (wielorodzinna). Sąd tę szczegółową ocenę SKO podziela.

Wspólnota wadliwie wskazuje również, że np. w pozycji nr 20 organ wskazał szerokość elewacji frontowej 17 m od strony ul. [...] a z mapy wynika, że jest to odcinek o długości 10 mm, a więc 10 metrów (skala 1:1000). Takie stanowisko nie uwzględnia tego, że na działce ewidencyjnej [...] (identyfikator [...]) oraz [...] (identyfikator [...]) posadowione są dwa budynki i każdy z nich ma nieregularny kształt, zbliżony do cyfry 4. Tym samym kształt elewacji frontowej musi uwzględniać tę charakterystykę i szerokość ścian frontowych widzianych z drogi. Budynek najbliżej ulicy ma więc szerokość elewacji frontowej ok. 17 m, co można również sprawdzić w powołanym wyżej geoportalu.

Podsumowując niniejsze rozważania, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) oddalił ją jako niezasadną.