Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 541/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-10-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 8, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 2, art. 64
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja Sędziowie Asesor sądowy Maciej Gapski (sprawozdawca) Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Protokolant Referent Kinga Kościejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2024 r. sprawy ze skargi P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 24 maja 2024 r., znak: SKO.41/5200/LI/2023 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Lublin decyzją z dnia 24 lipca 2023 r., znak: PL-LP-I.6730.102.2022 po rozpatrzeniu wniosku K. K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nieruchomości złożonej z działek nr [...] położonej przy ul. U./ul. S. w L.

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3, 4 i 5, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-6 oraz art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej jako u.p.z.p.).

W ramach warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego organ zawarł następujące ustalenia: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji to maksymalnie 30,0%; udział powierzchni biologicznie czynnej min. 30%; szerokość elewacji frontowej mierzonej jako rzut prostokątny najdalej wysuniętych punktów budynku na linii rozgraniczenia drogi ul. U. do 6,0 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, okapu lub attyki do 5,0 m, geometria dachu przykrycie wielospadowe o nachyleniu połaci od 15° do 45°, z kalenicą na wysokości maksymalnie 9,0 m. W decyzji zakazano zmiany rzeźby terenu, które mogłyby mieć negatywny wpływ na działki sąsiednie. Ponadto wskazano, że przedmiotowej inwestycji nie dotyczą nakazy, dopuszczenia i ograniczenia wynikające z potrzeb ochrony środowiska, a teren inwestycji nie jest objęty ochroną konserwatorską oraz nie leży na terenach górniczych, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi lub zagrożonych osuwaniem się ziemi, nie jest to również teren rolniczy. Obsługa komunikacyjna inwestycji została wyznaczono od ul. U. W uzasadnieniu podkreślono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi i spełnia warunki określone w u.p.z.p. Ponadto projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy uzyskał wszystkie niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa i nie narusza interesu osób trzecich. Organ podkreślił, że w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego zapewniono stronom czynny w nim udział.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył właściciel nieruchomości sąsiedniej z terenem inwestycji – P. W. (dalej jako: skarżący), zarzucając zaskarżonej decyzji uchybienia odnoszące się do nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy, nieprawidłowego przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunku dobrego sąsiedztwa, nieuwzględnienie interesu osób trzecich w tym interesu skarżącego jako współwłaściciela sąsiedniej działki nr [...], a także nieprawidłowości dotyczące ustalenia stanu faktycznego sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej jako: Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia 24 maja 2024 r., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W jej uzasadnieniu organ stwierdził, że planowana inwestycja znajduje analogię funkcjonalną w objętym analizą urbanistyczną terenie i spełnia wszystkie warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a przede wszystkim zasadę dobrego sąsiedztwa, co dało pełną podstawę do ustalenia warunków zabudowy. Kolegium podkreśliło, że w analizowanym obszarze znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zdaniem organu odwoławczego właściwie wyznaczono linię nowej zabudowy w oparciu o zabudowę na działce nr [...] położonej przy ul. S. (3,5 m od pasa drogowego) oraz w oparciu o zabudowę na działce nr [...] położonej przy ul. U. (3,5 m od pasa drogowego). Wyznaczenie tych linii znalazło swój wyraz w załączniku graficznym do decyzji.

Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji wyznaczając parametry nowej zabudowy, prawidłowo posłużył się średnimi wskaźnikami zabudowy w odniesieniu do występujących w obszarze analizowanym działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub nawiązując do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji. Również pozostałe warunki zabudowy określone w zaskarżonej decyzji zostały ustalone prawidłowo, w sposób odpowiadający położeniu planowanej inwestycji oraz zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy kończy wstępny etap procesu budowlanego i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, nie przesądza również o tym, czy zamierzenie w ogóle będzie realizowane. Dodatkowo podkreślono, że aspekty technicznobudowlane, takie jak doświetlenie nieruchomości sąsiednich, czy bliskość sąsiedniej zabudowy, w tym odległość posadowienia nowego budynku względem granic działki, oceniania będzie na kolejnych etapach procesu budowlanego. Wszystkie szczegółowe parametry nowej zabudowy w tym szerokość elewacji oraz dokładna lokalizacja budynku mieszkalnego na działce zależna będzie od ustaleń organów administracji budowlanej.

P. W. wniósł w dniu 25 czerwca 2024 r. na ww. decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie. Decyzji zarzucono naruszenie:

1. § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2013 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej jako: rozporządzenie) poprzez wyznaczenie linii zabudowy w nieprawidłowy sposób z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa;

2. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej jako: u.p.z.p.) poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy;

3. § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) poprzez wyznaczenie przez organ nieprzekraczalnej linii zabudowy w granicy działek nr [...] w sytuacji, gdy brak jest okoliczności stwierdzających spełnienie warunków planowania inwestycji w odległości krótszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką.

4. art. 7 i art. 11 § 1 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli w osobie odwołującego jako współwłaściciela sąsiedniej działki o nr [...].

5. art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 56 i 64 oraz 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wadliwą ocenę prawną i wadliwe, niezgodne z art 7 i art. 77 § 1 k.p.a. ustalenie stanu faktycznego w sprawie, co poskutkowało wydaniem decyzji z naruszeniem przepisów prawa wyżej przytoczonych.

Mając na uwadze powyższe wniesiono o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nieruchomości złożonej z działek nr ewid. [...] położonej w L. przy ul. U. /S., a ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Skarżący zażądał przeprowadzenia rozprawy. W uzasadnieniu przedstawiono argumenty świadczące zdaniem skarżącego o zasadności złożonego środka zaskarżenia.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 935., dalej jako p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nieruchomości złożonej z działek nr [...] położonej przy ul. U. /ul. S. w L.

W rozpatrywanej sprawie nie stanowi okoliczności spornej przyjęcie przez organy, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach wskazanego powyżej rozporządzenia.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech istniejącego zagospodarowania przestrzennego. Inaczej mówiąc, planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06, CBOSA). Oznacza to, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest jednak decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli tylko wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi wynikające z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki. Należy zatem przyjąć, że każdy sposób zagospodarowania nieruchomości jest dopuszczalny, o ile nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami (tak NSA w wyroku z 23 listopada 2016 r., II OSK 406/15, CBOSA). Powyższe jest powszechnie akceptowaną dyrektywą, której Sąd nie kwestionuje.

Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Tym samym nie ma podstaw do uznania zasadności zarzutu dotyczącego wskazania, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Celem dobrego sąsiedztwa jest umożliwienie tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy zachowaniu obwiązującego ładu przestrzennego, rozumianego jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne - stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy następującej w obszarze analizowanym, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jedną z istniejących funkcji lub wskazuje na uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. NSA w wyrokach z 10 maja 2019 r., II OSK 1109/19, 17 stycznia 2014 r., II OSK 1944/12, CBOSA).

W rozpatrywanej sprawie oczywistym jest, że sporna inwestycja w postaci budynku jednorodzinnego na zurbanizowanym terenie, w którym występuje przeważająco zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa i stanowi kontynuację funkcji w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Taka działka, objęta wnioskiem, ma zatem jeden front, przez który należy rozumieć część działki budowlanej (terenu objętego wnioskiem), która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Organ za front uznał część działek przylegających do ul. U. Z racji położenia działek objętych inwestycją na skrzyżowaniu ul. U. z ul. S. uznanie, że front działek znajduje się od ul. U. nie budzi zastrzeżeń. Zabieg ten jest tym bardziej prawidłowy, że obie działki inwestycyjne graniczą z tą ulicą, a działka nr [...] nie graniczy z ul. S. (k. 126 i 131, załączniki graficzne do decyzji org. I inst.)

Z analizy urbanistycznej załączonej do akt wynika, że tak określony front terenu inwestycji od ulicy U. ma 9,5 m szerokości. Właściwe było przy tym wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 50 m od granic terenu inwestycji.

Mając na uwadze, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę, zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie przyjmuje się pogląd, że przez pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć nieruchomości znajdujące się nie tylko w pobliżu działki inwestycyjnej ale także w pewnej odległości od terenu inwestycji (zob. wyrok NSA z 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, Lex 322451; wyrok NSA z 7 maja 2008 r., II OSK 518/07, CBOSA). W istocie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Nie mniej jednak, ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna, jak również nie może prowadzić do udaremnienia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora. Zasada ekonomicznego wykorzystania przestrzeni, którą statuuje art. 1 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p., prowadzi do stwierdzenia, że tereny inwestycyjne, powinny być maksymalnie wykorzystywane.

Tereny objęte obszarem analizowanym, położone są w sąsiedztwie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jednym wielorodzinnym, a także gospodarczo–garażowymi i jednym usługowym. Jest to zatem teren pozwalający na budowę dalszych obiektów o przeznaczeniu mieszkaniowym.

Tym samym, niezasadny jest zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem na obszarze analizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanej inwestycji znajdują się budynki o podobnych parametrach i tożsamej funkcji.

W niniejszej sprawie zastrzeżeń nie budzą parametry samej projektowanej zabudowy o jakich mowa w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. W kwestii wyznaczenia linii zabudowy § 4 rozporządzenia stanowi, że linię zabudowy zasadniczo wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Linię zabudowy należy ustalić zgodnie z przepisami odrębnymi, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej została ustalona niezgodnie z tymi przepisami (ust. 2). W razie gdy linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, linię tę ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Jeżeli z analizy urbanistycznej wynika natomiast, iż w konkretnej sprawie odpowiednie będzie inne wyznaczenie linii zabudowy, niż to wynika z ust. 1-3, dopuszcza się inne wyznaczenie linii nowej zabudowy (ust. 4). Z powyższego przepisu wynika, że najkorzystniejszy dla zapewnienia ładu przestrzennego wariant ustalenia linii zabudowy, to taki, gdy stanowi ona przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszczalne odstępstwo od tej reguły, polegające na "innym wyznaczeniu linii zabudowy" (ust. 4), musi być natomiast każdorazowo 3 ust. 1 uzasadnione ustaleniami wynikającymi z analizy urbanistycznej. W przedmiotowej sprawie nieprzekraczalna linia zabudowy dla projektowanej inwestycji została ustalona prawidłowo jako przedłużenie linii zabudowy znajdującej się na działce nr [...] przy ul. U. oraz działki nr [...] przy ul. S. Dodatkowo z uwagi na nietypowe położenie inwestycji na skrzyżowaniu ul. U. i ul. S. wyznaczono dwie linie zabudowy od drogi publicznej ul. S.oraz ul. U. w odległości 3,5 m, co znajduje uzasadnienie w okolicznościach sprawy i przeprowadzonej analizie. Jak wskazano rozporządzenie dopuszcza pewną elastyczność w wyznaczaniu linii zabudowy.

Należy również podkreślić, że organy nie mogły wyznaczyć linii zabudowy pomiędzy działką skarżącego nr [...], a jedną z działek inwestycyjnych nr [...], gdyż zabiegu takiego nie przewidują przepisy u.p.z.p. i powołanego rozporządzenia. Odległość zabudowy na terenie planowanej inwestycji od granicy z działką skarżącego zostanie wyznaczona na ewentualnym etapie realizacji inwestycji budowlanej.

W zakresie sposobu określenia parametrów wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia) w stosunku do powierzchni działki, w analizie wskazano, że wielkość zabudowy na działkach sąsiednich obejmuje zakres od 12,7% do 44,9%, średnio zaś 27,4%. Ustalając zatem wielkość powierzchni zabudowy na 27,4%, czyli w nawiązaniu do średniej z terenu analizowanego, organ działał prawidłowo. Dodatkowo należy podkreślić, że organ ustalił mniejszy wskaźnik powierzchni zabudowy niż postulowany przez wnioskodawcę, który planował zabudowę na poziomie od 34,5% do 64,7% w stosunku do powierzchni terenu inwestycji.

Według § 6 ust. 1 omawianego rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z powyższego unormowania, stanowiącego zasadę dla ustalania szerokości elewacji frontowej jasno wynika, że w analizie urbanistycznej dokonuje się wyliczenia średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na terenie analizowanym, przy czym już w danym przepisie przewiduje się pewną tolerancję do uzyskanego wyniku, to jest wynoszącą do 20%. W rozpoznawanej sprawie z uwzględnieniem powyższego przepisu, występujące szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym to od 6,5 do 14,5 m przy średniej 10,6 m. Co istotne, przy ustaleniu tego parametru stosownie do ust. 2 dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W sprawie parametr ten określono na poziomie 6 m, mając na uwadze niewielką szerokość frontu działki 9,5 m oraz linię zabudowy 3,5 m od ul. S. Z takim wyznaczeniem tego parametru Sąd w całości się zgadza.

Z kolei zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W tym przypadku również dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpatrywanej sprawie analiza funkcji i cech zabudowy w obszarze objętym badaniem i występujące tam wartości, od 3,6 m do 10,9m, przy średniej 8,8m pozwoliły ustalić przez organ wysokość planowanego budynku do 5,0 m, co było zgodne z wnioskiem inwestora. Dodatkowo wzięto pod uwagę położenie działek inwestycyjnej na skrzyżowaniu ulic i niewielką odległość od pasa drogowego. W ocenie Sądu również należy uznać takie działanie za prawidłowe.

Odnośnie ustalenia geometrii dachu planowanego budynku, § 8 rozporządzenia stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z części tekstowej analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że występujące w obszarze analizowanym budynki posiadają przeważnie dachy wielopołaciowe o spadkach od 15° do 45° z kalenicami na wysokości od 8,4m do 13m (średnio 10,6m). Ustalenie zatem parametrów inwestycji budynku mieszkalnego o przekryciu wielospadowym oraz nachyleniu połaci do od 15° do 45°, z kalenicą na wysokości maksymalnej 9,0m nie narusza istniejącego ładu przestrzennego, zaś sam parametr zabudowy został wyznaczony zgodnie z §8 rozporządzenia. Wątpliwości Sądu nie budzą także pozostałe warunki i ustalenia określone w decyzji.

W samej decyzji o warunkach zabudowy stosownie do art. 54 lit. c w związku z art. 64 u.p.z.p., niezbędne jest określenie wymogów dotyczących obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji przy czym stosownie do treści § 2 pkt 6 rozporządzenia, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Warunki te zostały spełnione.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, wydane w sprawie decyzji są prawidłowe, a przedstawiona powyżej analiza parametrów planowanej inwestycji oraz kwestie dotyczące obsługi komunikacyjnej, czy możliwość zapewnienia odpowiednich przyłączy zostały przeanalizowane i ustalone prawidłowo.

Należy dodatkowo podkreślić, że na tym etapie, planowania inwestycji, nie określa się dokładnego usytuowania przyszłego budynku w stosunku do granic działek sąsiednich, w tym granicy skarżącego, który jest współwłaścicielem działki nr [...] położonej przy ul. U. Kwestie dotyczące konkretnego umiejscowienia inwestycji zostaną określone na późniejszym etapie, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę) z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnieniem rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.; Dz.U. z 2022 r., poz. 1225). Organy planistyczne nie mogły naruszyć powołanych w skardze przepisów tego rozporządzenia, w tym § 12, gdyż na tym etapie inwestycji przepisy tego aktu wykonawczego nie mają zastosowania.

Skarżący niezasadnie również upatruje podstawy do odmowy wydania decyzji w naruszenie praw osób trzecich, w tym swego własnego wynikającego z prawa własności działki sąsiedniej. Naruszenia te w chwili obecnej w ogóle się nie zaktualizowały, mogą być osadzone jedynie w sferze przypuszczeń, że realizacja inwestycji naruszy prawa osób trzecich. Zarzuty tego rodzaju nie mogą zostać uznane za trafny z uwagi na treść art. 63 ust. 2 u.p.z.p, który jasno wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, którą to informację, zgodnie z wymogiem zawartym w tym przepisie, zamieszczono w decyzji. Należy bowiem zwrócić uwagę, że na podstawie art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy należy określić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Jak wskazał jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 lipca 2015 r. (sygn. akt II OSK 3052/13, publ. CBOSA) ochrona osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może następować tylko w granicach określonych przepisami szczególnymi mającymi zastosowanie w tym postępowaniu.

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej, do których to należy ocena wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Materia wskazana w skardze jest uregulowana przepisami Prawa budowlanego, w tym wydanym na podstawie ustawy Prawo budowlane ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Z powyższych względów, ochrona interesów osób trzecich na etapie określania sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak na etapie pozwolenia na budowę.

Nie mniej jednak, bezsprzecznie w kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez: określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja, wskazanie, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno – budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, tj. w sposób zapewniający ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby oraz przed uciążliwościami spowodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie.

Reasumując, zaskarżona decyzja odpowiada prawu i nie jest dotknięta uchybieniami zarzuconymi w skardze. W szczególności nie doszło do nieprawidłowego czy też niewystarczającego zbadania i oceny stanu faktycznego sprawy w kontekście zgromadzonych dowodów (naruszenie art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.). Decyzja została prawidłowo uzasadniona, zaś jej ustalenia znajdują odzwierciedlenie w wynikach analizy zawierającej część tekstową i graficzną. Sąd nie stwierdził również niezgodnego z prawem działania organu przez nieuwzględnienie interesu osób trzecich, czy dokonanie wykładni w sposób krzywdzący. Mające w sprawie zastosowanie przepisy prawa materialnego (w szczególności art. 61 u.p.z.p.) także zostały zastosowane prawidłowo i bez ich naruszenia podnoszonego w skardze.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.