Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 74/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Sędzia WSA Marek Kraus po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 września 2021 r. sprawy ze skargi AR. i M.R na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 października 2020 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 31 sierpnia 2020 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] solidarnie na rzecz skarżących A.R i M.R kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

A. R. i M. R. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 października 2020 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 31 sierpnia 2020 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Wnioskiem z dnia 2 grudnia 2019 r., uzupełnionym w dniach 10 i 21 stycznia 2020 r., A.R. i M. R. wystąpili do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (6 budynków) i rekreacji indywidualnej (3 budynki) na terenie działki nr [..], obręb ewidencyjny Ż., gmina W. Do wniosku oprócz załączników graficznych, dokumentów dotyczących uzbrojenia terenu, dołączono również koncepcje podziału działki. Zgodnie z charakterystyką przedstawioną we wniosku inwestycja obejmować miała budowę łącznie 9 wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych i rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 100 m2 każdy, o wysokości 2 kondygnacji nadziemnych (do 8,5m do kalenicy oraz do 3,5m do okapu dachu lub gzymsu), z dachem stromym, dwu-lub wielospadowym, budowę drogi wewnętrznej o szerokości 8 m, połączonej z działką drogową nr [..] (własność Gmina) oraz z działką stanowiącą grunty leśne (własność Skarb Państwa [..] Nadleśnictwo), dokonanie podziału działki nr [..] na 9 niezależnych działek budowlanych, uzbrojenie w zakresie infrastruktury technicznej: zaopatrzenie w wodę z wodociągu, odprowadzenie ścieków sanitarnych do zbiorników bezodpływowych, zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci elektroenergetycznej.

Decyzją z dnia 31 sierpnia 2020 r. Wójt Gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (6 budynków) i rekreacji indywidulanej (3 budynki) na terenie działki nr [..] w Ż., gmina W. wobec niespełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.).

Wójt Gminy w uzasadnieniu wskazał, że nie jest spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., albowiem z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje ani jedna zabudowana działka sąsiednia, umożliwiająca kontynuację zabudowy i funkcji terenu. Organ wyjaśnił, że w obszarze analizowanym występują następujące zabudowane działki dostępne z drogi publicznej powiatowej nr [..] (działka nr [..], ul. L.):

- działka nr [..] z budynkami mieszkalnymi i budynkami rekreacji indywidualnej (dostępna z drogi publicznej powiatowej nr [..] /działka nr [..], ul. L./, poprzez działki prywatne nr [..] i [..]),

- działka nr [..] z budynkiem mieszkalnym i budynkami usług turystycznych (dostępna z drogi publicznej powiatowej nr [..] /działka nr [..], ul. L./,

- działka nr [..] z budynkiem mieszkalnym i budynkami usług turystycznych (dostępna z drogi publicznej powiatowej nr [..] /działka nr [..], ul. L./,

- kompleks zabudowanych działek położonych na północ od działki nr [..] (w rejonie ul. L. i ul. W.), tj. działek nr [..]-[..] z budynkami mieszkalnymi i budynkami turystyczno-rekreacyjnymi (dostępny z drogi publicznej powiatowej nr [..] /działka nr [..], ul. L./, a częściowo poprzez ul. W. /działka nr [..]/).

Wójt Gminy wyjaśnił, że droga publiczna powiatowa nr [..] (działka nr [..], ul. L.), nie posiada połączenia z działką nr [..] - jest oddzielona jest od działki nr [..] działką nr [.] /własność Skarbu Państwa w zarządzie Nadleśnictwo [..] oraz działkami prywatnymi [..] i [..]. Właściciel działki nr [..] nie posiada żadnego tytułu do korzystania z ww. działek, tj. działek [..]-[..], dla potrzeb obsługi komunikacyjnej zabudowy planowanej na terenie działki nr [..]. Zgodnie z wnioskiem obsługa komunikacyjna terenu planowanej inwestycji ma się odbywać z drogi publicznej wojewódzkiej nr [..], tj. kolejno poprzez działkę nr [..] (dr, własność Gmina), poprzez działkę nr [..] (dr, własność Gmina), poprzez działkę nr [..] (dr, własność Gmina) oraz alternatywnie:

- poprzez działkę nr [..] (dr, własność Gmina) - i dalej z drogi wojewódzkiej nr [..] (działka nr [..]),

- poprzez działkę nr [..] (dr, własność Gmina), działkę nr [..] (dr, własność Gmina), działkę nr [..] (dr, własność Gmina) - i dalej z drogi wojewódzkiej nr [..] (działka nr [..]).

W ramach wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje żadna zabudowana działka dostępna z drogi publicznej wojewódzkiej nr [..]. W ocenie organu, z uwagi na fakt, iż działka [..] nie posiada dostępu do drogi publicznej powiatowej nr [..], istniejąca zabudowa zlokalizowana przy ww. drodze i obsługiwana z ww. drogi powiatowej nie może stanowić tzw. dobrego sąsiedztwa dla planowanej zabudowy i zagospodarowania działki nr [..]. W konsekwencji, warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie jest spełniony.

Wójt uznał, że teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Przedstawiona powyżej obsługa komunikacyjna terenu planowanej inwestycji wymieniona we wniosku zakłada korzystanie z dróg gminnych (drogi wewnętrzne, śródpolne). Działki te posiadają status dróg dojazdowych do gruntów rolnych. Zgodnie z przekazywanymi dotychczas informacjami (pismo z dnia 2 stycznia 2018 r., pismo z dnia 21 sierpnia 2018 r.). Gmina nie planuje w najbliższym czasie wykonania modernizacji dróg śródpolnych stanowiących działki nr [..][-[..], obręb Ż. Okoliczności te są znane inwestorowi. Niezależnie od tego działka drogowa nr [..] na części swojej długości posiada szerokość zaledwie około 3 m, co nie spełnia minimalnych wymagań dojazdu dla działki budowlanej wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a w szczególności § 14 ust. 1-3.

Organ wskazał, że w trakcie prowadzonego postępowania w sprawie warunków zabudowy dla działki [..], do Urzędu Gminy wpłynęło pismo wnioskodawców zawierające:

1) propozycję, aby dojazd do działki nr [..] odbywał się z drogi publicznej powiatowej (działki nr [..] i [..]), poprzez działkę drogową nr [..] (własność Skarb Państwa) oraz poprzez działki drogowe nr [..]-[..] (własność Gmina),

2) informację, że działki sąsiednie nr [..] oraz [..] nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej powiatowej stanowiącej działkę nr [..], a ich skomunikowanie odbywa się tak jak to przedstawiono powyżej w pkt 1).

Organ po przeanalizowaniu stanowiska stron stwierdził, że przedstawiona argumentacja nie znajduje potwierdzenia w obowiązującym stanie faktycznym i formalnoprawnym. W szczególności działki drogowe nr [..] i [..] stanowiące własność Gminy (niezależnie od faktu, iż są to drogi gruntowe, nieurządzone), przedzielone są rowem w ramach działki nr [..] (własność Skarb Państwa), co wyklucza tezę o "ciągłości" połączenia drogowego od strony drogi publicznej powiatowej (działki nr [..] i [..]) do działki nr [..]. Wyjaśnienie w tej sprawie (aktualne użytkowanie gruntów w ramach działki nr [..]) znajduje potwierdzenie w informacji z rejestru gruntów prowadzonej przez Starostę (wg stanu na dzień 27 lipca 2020 r.) oraz na mapie ewidencji gruntów w skali 1:5000 pochodzącej z zasobu Starosty (wg stanu na dzień 14 lipca 2020 r.). Z kolei działki [..] i [..] posiadają dostęp do drogi publicznej powiatowej (działka nr [..]), poprzez przylegającą działkę prywatną nr [..] (na podstawie ustanowionej służebności gruntowej), z czego wynika, iż nie mogą stanowić tzw. dobrego sąsiedztwa dla planowanej zabudowy na terenie działki nr [.].

Po rozpatrzeniu odwołania skarżących decyzją z dnia 19 października 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium przywołało stosowne przepisy i na powołując się na art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wskazało, że do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy wystarczy jedna działka zabudowana, ale warunkiem jest, aby działka ta była dostępna z tej samej drogi publicznej. Według Kolegium nie ma żadnej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej niezbędnej do wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy. W ocenie Kolegium, działka nr [..] nie ma dostępu do drogi publicznej powiatowej nr [..] (oddzielona jest od działki nr [..] działką nr [..] /własność Skarbu Państwa w zarządzie PGL LP Nadleśnictwo / oraz działkami prywatnymi [..] i [..]). Potwierdzają to załączniki do decyzji w postaci mapy. Co prawda z map wynika, że z działką nr [..] bezpośrednio graniczy ww. działka nr [..], która jest zabudowana aż 10 budynkami (załącznik 1.2 decyzji). Jednakże działka nr [..] posiada formalny dostęp do drogi powiatowej nr [..], do której działka inwestycyjna nie posiada dostępu. Pozostałe warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione.

W skardze A. R. i M. R. zarzucili naruszenie:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje ani jedna zabudowana działka sąsiednia umożliwiająca kontynuację zabudowy i funkcji terenu;

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że teren nie ma dostępu do drogi publicznej;

3) § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu minimalnych granic obszaru analizowanego wynikających z przepisów.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący przypomnieli, że na etapie postępowania wskazywali kilka alternatywnych form dojazdu do terenu inwestycji. Po pierwsze, obsługa komunikacyjna terenu planowanej inwestycji może się odbywać z drogi publicznej wojewódzkiej nr [..], tj. kolejno przez działkę nr [..]-[..] należące do Gminy W. - do drogi wojewódzkiej nr [..] (działka nr [..]). Po drugie, poprzez działki nr [..]-[..] należące do Gminy i dalej z drogi wojewódzkiej nr [..] - działka nr [..]. Po trzecie, dojazd do działki mógłby się odbywać z drogi publicznej powiatowej (działki nr [..] i [..]) poprzez działkę drogową nr [..] (należącą do Skarbu Państwa) oraz poprzez działki drogowe nr [.]-[..] (należące do Gminy). Ponadto, skarżący mają możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej przez działki nr [..]-[..], czyli przez sąsiadującą drogę leśną, z której dotychczas korzystali właściciele tych terenów. Skarżący powołali się przy tym na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12, zgodnie z którym z brzmienia przepisu "dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej" nie należy wywodzić obowiązku przedłożenia przez wnioskodawcę dowodu ustanowienia służebności drogowej na etapie ustalenia warunków zabudowy a jako wystarczający dowód ustanowienia służebności należy potraktować oświadczenie wnioskodawcy o przebiegu ustanowionej służebności drogowej. Jeżeli przesłanka dostępu terenu do drogi publicznej jest spełniona w przypadku, gdy wnioskodawca wywiedzie ten dostęp z posiadania przez władającego nieruchomością ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności drogowej, to tym bardziej przesłanka ta zostaje spełniona, gdy władający nieruchomością legitymuje się nieograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest własność udziału w nieruchomości gruntowej, zapewniającej pośredni dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo wskazano, że z decyzji o warunkach zabudowy nr [..] wydanej dla działek sąsiadujących nr [..]-[.] wynika, że umożliwiono na tym terenie budowę budynku turystyczno – rekreacyjnego oraz domków rekreacyjnych. Działki te mają dojazd z drogi publicznej powiatowej stanowiącej działki nr [..] oraz drogi stanowiącej własności Gminy - działki nr [..]. Dojazd do działki nr [..] od strony drogi publicznej powiatowej na podstawie służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez działki nr [..] i [..] pasem terenu o szerokości 5 m, biegnącym wzdłuż granicy z działką nr [..] przez całą długość działki nr [..] i część działki nr [..] o długości 10m.

W odniesieniu do stanowiska przedstawionego w uzasadnieniu decyzji, że w ramach wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje żadna zabudowana działka dostępna z drogi publicznej nr [..], a działka skarżących nie posiada dostępu do drogi publicznej nr [..], a więc zabudowa zlokalizowana z tej drogi nie może stanowić dobrego sąsiedztwa dla planowanej zabudowy i zagospodarowania działki nr [..], a także iż w ramach tego obszaru występują zabudowane działki dostępne z drogi publicznej powiatowej nr [..] (działka nr [..]), w tym m.in. działka nr [..] z budynkami mieszkalnymi i budynkami rekreacji indywidualnej (dostępna z drogi publicznej powiatowej nr [..] - działka nr [..] – poprzez działki prywatne nr [..] i [..]), skarżący wskazali, że pojęcie dobrego sąsiedztwa było wielokrotnie analizowane w orzecznictwie i że zaproponowali oni kilka alternatywnych form dojazdu do działki nr [..], w tym z działki nr [..], a więc drogi powiatowej nr [..], a zatem organ błędnie przeanalizował w zakresie dobrego sąsiedztwa jedynie zabudowę dostępną z drogi publicznej nr [..], gdyż powinien wziąć pod uwagę również zaproponowany projekt dojazdu do drogi powiatowej. Ponadto, z dokumentacji posiadanej przez skarżących wynika, że działka nr [..] ma 5 m szerokości, a nie 3 m, jak wskazano w decyzji. Skarżącym nic też nie wiadomo o tym, aby rów znajdujący się na działce nr [..] w jakikolwiek sposób utrudniał przejazd, na dowód czego wskazali na znajdujące się w aktach sprawy mapy ewidencyjne potwierdzające, że drogi są przejezdne i umożliwiają realny dojazd do działki nr [..]. W ocenie skarżących, nie ma również znaczenia to, że wskazane przez nich drogi wymagają modernizacji, albowiem są one przejezdne i faktycznie, a nie tylko hipotetycznie, umożliwiają dojazd do działki nr [..]. Zgodnie zaś z utrwalonym orzecznictwem dojazd musi być prawny i faktyczny, a zatem ten warunek jest spełniony.

Jednocześnie skarżący zauważyli, że jako front działki przyjęto granicę działki nr [..] z działką nr [..] (droga należąca do Gminy), a więc jako front działki przyjęto granicę działki przylegającą do drogi, z której odbywa się wjazd lub wejście na działkę. Organ zatem przyjął, że wjazd na działkę nr [..] jest możliwy z działki nr [..], mimo iż jednocześnie twierdzi, że to jest jedna z dróg śródpolnych, a które to drogi są nieprzejezdne i wymagają modernizacji. Co więcej, organ przyjął minimalną granicę obszaru analizowanego, mimo iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z obszarem, na którym zabudowa jest rozproszona, a więc uzasadnia to powiększenie tego obszaru. Powołując się na orzecznictwo wskazano, że jeżeli zasadą na danym terenie jest znaczne rozproszenie zabudowy i współistnienie zabudowy o różnych funkcjach, to celowym i zasadnym jest niewielkie powiększenie obszaru analizowanego. Chodzi bowiem o to, by obszar analizowany tworzył racjonalnie określoną całość urbanistyczną, którą ustala się uwzględniając całokształt okoliczności danej sprawy. Tymczasem w zaskarżonej decyzji nie dokonano jakiejkolwiek analizy w zakresie wyboru minimalnej granicy obszaru analizowanego i nie wystąpienia podstaw do powiększenia tego obszaru.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargę jest zasadna, choć nie w całokształcie zarzutów.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi, a ocena ta dokonywana jest według stanu prawnego i na podstawie akt istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 października 2020 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 31 sierpnia 2020 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 3 budynków rekreacji indywidulanej na działce nr [..] należącej do skarżących A. R. i M. R.

Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięć organów obu instancji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca m.in. na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Celem tej zasady jest zachowanie ładu urbanistycznego, zatem powinna być ona interpretowana urbanistycznie. Co istotne, nie można jej utożsamiać z bezwzględnym obowiązkiem kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, lecz z dostosowaniem nowej zabudowy do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju – przy uwzględnieniu wymogów ładu przestrzennego (zob. A. Despot-Mładanowicz [w:] A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LEX/el. 2019). Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy w zakresie funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

W konsekwencji, w celu ustalenia wymogów dla nowej zabudowy organ winien dokonać analizy zabudowy już istniejącej na danym terenie. Szczegółowy sposób ustalania przedmiotowych wymagań przewidziano w powołanym wyżej rozporządzeniu, w którym określono wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przystępując do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ zobowiązany jest wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (zasadniczo w skali 1:500 lub 1:1000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z części tekstowej analizy urbanistycznej sporządzonej w niniejszej sprawie wynika, ze obszar analizowany został wyznaczony w wielkości minimalnej odpowiadającej trzykrotności szerokości frontu działki nr [..] przylegającej do działki nr [..], z której zaplanowano wjazd na teren inwestycji tj. w łącznej odległości 504 m.

Stosownie do § 9 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 3). Z kolei powołany art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. stanowi o obowiązku korzystania z kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000.

Z powyższych przepisów wynika, po pierwsze, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, która zawiera zarówno część tekstową, jak i graficzną. Poza tym, wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzna zarówno decyzji o warunkach zabudowy, jak i analizy urbanistycznej, sporządzone muszą być na kopiach mapy opisanej w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Mapy te mają być sporządzone w czytelnej technice graficznej, która zapewni możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3 rozporządzenia). Dodatkowo część graficzna analizy urbanistycznej powinna zostać sporządzona z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 4 rozporządzenia).

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy nie spełnia wyżej wskazanych wymogów.

W pierwszej kolejności, w ocenie Sądu, wydana decyzja nie zawiera części graficznej, która powinna stanowić jej element składowy. Co prawda w orzecznictwie sądowoadministracyjnym co do zasady nie wykluczono sytuacji, w której wyjątkowo na jednym dokumencie graficznym mogą zostać przedstawione wymagane wskazywanymi przepisami dane i dokument ten będzie stanowił zarówno załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, jak i część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, ale dopuszczono taką możliwość w ściśle określonych okolicznościach. Warunkiem dopuszczalności takiego rozwiązania mogłoby być wyraźne wskazanie w treści obu dokumentów opisowych, iż część graficzna stanowi zarówno załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, jak również część graficzną analizy wraz z motywami takiego rozwiązania (tak wyrok z dnia 23 października 2012 r., II OSK 1141/11, LEX nr 1234130). Takiego elementu w niniejszej sprawie zabrakło. Organ administracji publicznej przedkładając analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z częścią graficzną tej analizy nie wskazał wyraźnie, że część graficzna analizy stanowi jednocześnie załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy. Z treści decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy wydanej przez Wójta Gminy wynika natomiast, że jedynym jej załącznikiem jest analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu (część tekstowa – załącznik 1.1. i część graficzna na mapach w skali 1:1000 załączniki od 1.2. do 1.10 z załącznikiem poglądowym – 1.11). Potwierdza to, że decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy wydana w niniejszej sprawie jest niekompletna, albowiem nie zawiera wymaganego przepisem § 9 ust. 1 rozporządzenia części graficznej tejże decyzji przedstawiającej linie rozgraniczające teren inwestycji oraz granice obszaru analizowanego, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Warunku tego nie może spełniać mapa załączona do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania bez wyraźnego zastrzeżenia w tym zakresie, co wskazywano powyżej.

W orzecznictwie i w doktrynie przyjmuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez jednego z obligatoryjnych załączników, który stanowi jej integralną część, stanowi o istotnym naruszeniu przepisów postępowania administracyjnego mogącego wywrzeć istotny wpływ na wynik sprawy i tym samym uzasadnia uchylenie decyzji (zob. A. Despot-Mładanowicz [w:] A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), op.cit., LEX/el. 2019 oraz przywołane tam orzecznictwo). Z takim naruszeniem prawa mającym wpływ na wynika sprawy mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Również wadliwe sporządzenie załączników, w tym graficznych, w stopniu uniemożliwiającym odczytanie treści istotnych z punktu widzenia ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania dla nowej inwestycji powoduje, że decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 10 czerwca 2021 r., II SA/Ol 247/21, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd dostrzegł istotne wadliwości części graficznej analizy urbanistycznej, przedłożonej przez organ w częściach obejmujących biało – czarne mapy w skali 1:1000 stanowiące załączniki od 1.2 do 1.10 wraz z załącznikiem poglądowym – 1.11, stanowiącym kolorową kopię mapy o nieokreślonej skali, na której zaznaczono m.in. DW [..], DP [..] oraz miejscowości S. i Ł.

Analiza części graficznej analizy urbanistycznej prowadzi do wniosku, że został on sporządzony z naruszeniem wymogów wynikających z § 3 ust. 2 i § 9 ust. 3 i rozporządzenia. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wymaga, aby granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na kopii mapy w odpowiedniej skali w ściśle określonej odległości. Tymczasem, jedynie w części tekstowej analizy urbanistycznej wskazano, że granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości trzykrotności szerokości frontu działki (168 m), tj. w odległości 504 m (załącznik nr 1.1, s. 1). Natomiast w części graficznej analizy nie zobrazowano graficznie całego obszaru analizowanego, nie wskazano jego granic. Nie pozwala to na weryfikację prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego w stosunku do parametrów wskazanych w części tekstowej analizy.

Przepis § 9 ust. 3 rozporządzenia wymaga, aby część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządzało się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 4).

Tymczasem przedłożone przez organ załączniki graficzne do analizy urbanistycznej, pomimo tego, że zostały sporządzone na kopii mapy w odpowiedniej skali (stosownie do art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), są nieczytelne. Załączniki od 1.2 do 1.10 stanowią bowiem odrębne mapy, które nawet złożone razem nie tworzą spójnej całości obrazującej granice obszaru analizowanego. Na poszczególnych załącznikach graficznych (poszczególnych mapach) uwidocznione są fragmenty granic obszaru analizowanego (na załącznikach: 1.3 z lewej strony, 1.6 z prawej strony, 1.7 z prawej strony i 1.8 z prawej strony), ale na większości z nich nie widać terenu inwestycji, co powoduje zasadnicze trudności orientacyjne uniemożliwiające rzeczywistą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Natomiast na załączniku nr 1.2, na którym zobrazowano teren inwestycji, to nie oznaczono granic obszaru analizowanego. Nie sporządzono załącznika w postaci jednej mapy bądź kilku map składających się w jednolitą całość, na której wyznaczonoby obszar analizowany i umiejscowiono położenie terenu inwestycji oraz terenów sąsiednich. Przyjęty sposób sporządzenia załącznika graficznego do analizy spowodował, że wyznaczone granice obszaru analizowanego są całkowicie nieczytelne w swoim całokształcie, a przez to załącznik ten jest nieprzydatny dla celu, któremu służyć ma zgodnie z rozporządzeniem. Z tego powodu odniesienie się do zarzutów skargi co do braku poszerzenia granic obszaru analizowanego ponad normatywne minimum byłoby przedwczesne.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że obszar analizowany co do zasady wyznacza się dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w równej odległości, a więc jego granice powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 5 marca 2020 r., II SA/Sz 947/19, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 września 2019 r., II SA/Rz 243/19, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Przy czym, jeżeli wyznaczony w ten sposób obszar analizowany obejmuje część nieruchomości, to wówczas nie można ograniczać się wyłącznie do tego fragmentu, lecz należy mieć w polu widzenia całą nieruchomość. Ponadto, zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Wszelkie odstępstwa od powyższej zasady wymagają bardzo starannego i wnikliwego uzasadnienia.

W aktach niniejszej sprawy nie ma żadnego dokumentu, z którego wynikałby całościowy kształt i przebieg granic obszaru analizowanego, albowiem przyjętego w części tekstowej analizy sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, nie zilustrowano w graficzny sposób wymagany rozporządzeniem. Prawidłowe ustalenie granic obszaru analizowanego ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia warunków nowej zabudowy. Stanowi bowiem punkt wyjścia do analizy funkcji i cech zabudowy istniejącej w obszarze, która będzie stanowić wzorzec architektoniczno – urbanistyczny dla nowej inwestycji.

Niewątpliwie więc naruszenie zasady czytelnego i uzasadnionego wyznaczania granic obszaru analizowanego, odwzorowanego na mapie, stanowi o uchybieniu organu i instancji przepisom postępowania i prawa materialnego, którego organ odwoławczy nie dopatrzył się. W konsekwencji, brak mapy, która czytelnie obrazuje zakres obszaru analizowanego w niniejszej sprawie uniemożliwił Sądowi kontrolę prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego oraz przeprowadzonej w jego granicach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to kluczowe dla załatwienia sprawy w przedmiocie warunków zabudowy.

Dostrzeżone braki i nieprawidłowości w zakresie dokumentacji stanowiącej podstawowy materiał umożliwiający ustalenie warunków dla nowej zabudowy dyskwalifikują przeprowadzoną przez organy analizę w zakresie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Dla kompletności wywodu należy odnieść się do kwestii, w których, w ocenie Sądu, organ zajął stanowisko nieprawidłowe. Organy obu instancji uznały, że nie można było ustalić warunków zabudowy dla planowanej inwestycji i jej funkcji, albowiem nie istnieje chociaż jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, której zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ ustalił bowiem, że zabudowa mogąca stanowić wzór architektoniczno – urbanistyczny dla planów skarżących istnieje na działkach dostępnych z drogi publicznej drogi powiatowej – ul. L., do której działka nr [..] nie ma dostępu.

Z tak wąskim pojmowaniem sformułowania "działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej" nie można się zgodzić. Biorąc pod uwagę, że zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, albowiem jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego, należy stwierdzić, że wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi publicznej nie oznacza, że działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy okoliczność ta powinna zostać zweryfikowana w sposób wyżej przestawiony, albowiem brak dostępu działki nr [..] do drogi publicznej ul. L. nie wyklucza możliwości ustalenia dla niej warunków zabudowy, jeśli ma dostęp do innej drogi publicznej w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do sposobu zweryfikowania dostępności działki skarżących do drogi publicznej Sąd dostrzegł również nieprawidłowości, które należałoby wyeliminować przy ponownym rozpoznawaniu sprawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z powyższego wynika, że są trzy możliwe sposoby dostępu do drogi publicznej: dostęp bezpośredni, gdy działka bezpośrednio przylega do drogi publicznej, co jest wykluczone w niniejszej sprawie, dostęp pośredni - poprzez drogę wewnętrzną, który jest sam w sobie wystarczający i nie wymaga posiadania dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z tej drogi, oraz poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., rozumieć zatem należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być bowiem dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny, tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w takim właśnie celu (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., II OSK 712/17, LEX nr 2431812 oraz powołane w nim orzecznictwo). Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest zapewnienie, by inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiadała obsługę komunikacyjną, niezbędną dla korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Warunki tej obsługi muszą być zgodne z prawem (zob. A. Despot-Mładanowicz, [w:] A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), op.cit., LEX/el. 2019). Sądowi znana jest rozbieżność w orzecznictwie w zakresie sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy, jednakże Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie opowiada się za tym stanowiskiem judykatury, według którego dostęp do drogi publicznej zarówno faktyczny, jak i prawny, musi być zapewniony już w dacie orzekania o warunkach zabudowy (por. wyroki WSA w Gdańsku: z dnia 5 czerwca 2019 r., II SA/Gd 58/19, z dnia 2 sierpnia 2017 r., II SA/Gd 348/17, z dnia 16 października 2013 r., II SA/Gd 240/13; wyrok WSA w Krakowie z dnia 26 lutego 2013 r., II SA/Kr 1087/12; wyroki NSA z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK 2249/13, z dnia 20 października 2010 r., II OSK 1467/09, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z akt sprawy wynika, że działka skarżących nr [..] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – ani do drogi powiatowej nr DP [..] – ul. L. (działka nr [..]) ani do drogi wojewódzkiej nr DW [..] (działka nr [.].). Od drogi powiatowej oddzielają ją działki prywatne – nr [..] i [..] oraz działka nr [..] stanowiąca własność Skarbu Państwa w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, Nadleśnictwo. Od drogi wojewódzkiej nr [..] działkę nr [..] oddzielają działki stanowiące własność Gminy, w ewidencji gruntów oznaczone symbolem "dr" - drogi, o numerach: [.]-[.] lub alternatywnie również działki nr [..] i [..]. Ze względu na ogólnodostępność wskazanych działek drogowych i ich przeznaczenie jako dróg śródpolnych nie było prawnie uzasadnionej potrzeby legitymowania się przez skarżących jakimkolwiek tytułem uprawniającym do ich komunikacyjnego wykorzystania. Niezasadnie zatem organ I instancji wymagał od skarżących w piśmie z dnia 26 lutego 2019 r. przedłożenia zgody zarządcy dróg gminnych na korzystanie z dróg śródpolnych dla obsługi potrzeb komunikacyjnych planowanej inwestycji na działce nr [..]. Dodatkowo, żaden organ nie zweryfikował prawidłowo faktycznego dostępu działki nr [..] poprzez drogi śródpolne do drogi publicznej – drogi wojewódzkiej w rozumieniu zapewnienia rzeczywistych możliwości skomunikowania przez nie terenu inwestycji. Pisma skarżących, w których domagali się oni od Gminy deklaracji w zakresie planów inwestycyjnych co do wskazanych dróg śródpolnych nie mogły stanowić dostatecznego dowodu na rzeczywiste możliwości przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej za pośrednictwem gminnych dróg śródpolnych. Dla oceny tych możliwości w aspekcie dostępności do drogi publicznej bez znaczenia pozostają techniczne wymogi w zakresie dojazdów do działek budowlanych, które bada się dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

W odniesieniu natomiast do proponowanego alternatywnie przez skarżących skomunikowania działki nr [..] z drogą publiczną – ul. L. przez działki prywatne oraz działkę Lasów Państwowych na organie spoczywał, wynikający z dyspozycji art. 79a k.p.a., obowiązek wskazania skarżącym przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Zgodnie bowiem z akceptowanym przez Sąd stanowiskiem dostęp pośredni do drogi publicznej przez działki nie stanowiące dróg wewnętrznych wymaga legitymowania się odpowiednią służebnością drogową już na etapie ustalania warunków zabudowy. Taka informacja umożliwiłaby skarżącym podjęcie działań niezbędnych do zapewnienia sobie warunków umożliwiających ustalenie warunków zabudowy zgodnie z żądaniem. Jest to tym bardziej istotne w okolicznościach niniejszej sprawy, gdy – jak wynika z ustaleń organów - zabudowa istniejąca w najbliższym sąsiedztwie realizuje funkcje zbieżne z planowaną przez inwestorów.

Organy nie kwestionowały natomiast spełnienia przez inwestorów przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 3-5 u.p.z.p., bowiem inwestorzy posiadają wszelkie niezbędne uzgodnienia, a ich nieruchomość nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Mając na uwadze stwierdzone uchybienia, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy.

Skutkiem tego ponownie zaktualizuje się potrzeba rozpoznania wniosku skarżących o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez nich inwestycji na działce nr [..], z uwzględnieniem oceny prawnej oraz wskazań Sądu co do dalszego postępowania wyrażonych w niniejszym uzasadnieniu. Przede wszystkim organ ponownie procedując wyeliminuje uchybienia w zakresie sposobu przygotowania części graficznej wyników analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, oraz zadba o kompletność decyzji. Organ ponownie również przeanalizuje kwestię dostępu działki objętej inwestycją do drogi publicznej, w pierwszej kolejności wzywając wnioskodawców do sprecyzowania ich żądania w tym zakresie, albowiem organ działa w przedmiotowym postępowaniu na wyraźnie sformułowany wniosek inwestorów. Organ oceni tą dostępność zgodnie ze stanowiskiem Sądu. Rozpoznając sprawę z wniosku skarżących organ upewni się, czy przedmiotem żądania objęto również ustalenie warunków zabudowy dla podziału działki nr [..], dostosowując do tych ustaleń zakres swojego rozstrzygnięcia.

Dopiero tak przeprowadzone postępowanie, uwzględniające wszystkie okoliczności faktyczne oraz prawidłową wykładnię przepisów prawa materialnego, będzie mogło stanowić podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zgłoszonej inwestycji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżących kwotę 997 zł, na którą składa się zwrot uiszczonego wpisu sądowego od skargi w kwocie 500 zł, zwrot uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie adwokata w kwocie 480 zł, ustalone zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).

Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może zostać rozpoznana w tym trybie jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W niniejszej sprawie zaś skarżący wnieśli o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym w skardze z dnia 5 stycznia 2021 r., a pozostałe strony nie zażądały przeprowadzenia rozprawy.