Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1353/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 59-61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 6 marca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Sekunda – Lenczewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2012 roku sprawy ze skargi T. P. i Z. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Nr [...] z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania T. P. i Z. P. od decyzji Burmistrza K. nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz wjazdu z pl. K., przewidzianej do realizacji w K. przy ul. Ł. [...] (działka nr [...]) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej pkt 1 - Wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu:

Teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, wielorodzinnej oraz usługowo-handlowej.

1. linia zabudowy - obowiązująca - w granicy z pl. K. i ul. Ł., zgodnie z załącznikiem graficznym.

Dopuszcza się lokalizację zabudowy w granicy z działką nr ewid. [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy z działką nr ewid. [...].

2. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo

terenu - maksymalnie 75% powierzchni działki dla całej zabudowy na

działce;

3. szerokość elewacji frontowej - jest możliwe zabudowanie elewacją

frontową budynku całego frontu działki zarówno od strony Pl. K. jak też od ul. Ł.,

4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowe (jej gzymsu lub attyki) -

maksymalnie 7,50 m od poziomu terenu z tolerancją 10%;

5. geometria dachu dla budynku mieszkalnego - dach dwu lub

wielospadowy o kącie nachylenia do 30°. Kierunek podstawowej kalenicy

równoległy do elewacji frontowej. Wysokość kalenicy od poziomu terenu

- nie wyżej niż 9,00 m.

6. inne:

• elewacja budynku powinna mieć kolor pastelowy, zakaz stosowania

barw jaskrawych i sidingu jako materiału wykończeniowego,

• ze względu na narożne usytuowanie nieruchomości budynek należy

zaprojektować z tzw. trójkątem widoczności,

i w tym zakresie orzekł co do istoty poprzez określenie wymagań

dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu:

Teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, wielorodzinnej oraz usługowo-handlowej.

1. linia zabudowy — obowiązująca - w granicy z pl. K. i ul. Ł., zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji Burmistrza K. nr [...] z dnia [...] r.

2. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo

terenu - maksymalnie 75% powierzchni działki dla całej zabudowy na

działce;

3. szerokość elewacji frontowej - jest możliwe zabudowanie elewacją

frontową budynku całego frontu działki zarówno od strony Pl. K.

jak też od ul. Ł.,

4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) -

maksymalnie 7,50 m od poziomu terenu z tolerancją 10%;

5. geometria dachu - dach dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia do 30°.

Kierunek podstawowej kalenicy równoległy do elewacji frontowej.

Wysokość kalenicy od poziomu terenu - nie wyżej niż 9,00 m.

6. inne:

• elewacja budynku powinna mieć kolor pastelowy, zakaz stosowania

barw jaskrawych i sidingu jako materiału wykończeniowego,

• ze względu na narożne usytuowanie nieruchomości budynek należy

zaprojektować z tzw. trójkątem widoczności,

a w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu

I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...] z dnia [...] r. Burmistrz K., po rozpatrzeniu wniosku J. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz wjazdu z pl. K., przewidzianej do realizacji w K. przy ul. Ł. [...] (działka nr [...]).

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyli T. P. i Z. P. wskazując, że nie wyrażają zgody na budowę budynku usługowo-mieszkalnego w granicy z działką nr [...] w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m (w zależności od usytuowania otworów okiennych).

Odwołujący się podnieśli, że planowany budynek jest za wysoki, co spowoduje ograniczenie dostępu światła dziennego do ich nieruchomości. Uważają, że na działce nr [...] powinien powstać obiekt parterowy. Wskazali ponadto, że inwestor nabywając przedmiotową działkę musiał się liczyć z ograniczeniami jej zabudowy wynikającymi z niewielkiej powierzchni.

Wydając przywołaną na wstępie decyzję, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało, że w myśl art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Jednym z warunków pozytywnego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powoływanej ustawy, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zaś zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-spoleczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Warunkiem wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tym celu, zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu działki od strony pl. K. Zdaniem organu wyznaczenie obszaru w innych granicach nie znajduje w tej sprawie żadnego uzasadnienia. O ewentualnej celowości rozszerzenia tych granic można by mówić wtedy, gdyby minimalny obszar analizowany nie dawał klarowanego wyobrażenia o cechach okolicznej zabudowy wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanej zaś sprawie, w obszarze analizowanym, wyznaczonym w minimalnych granicach, zlokalizowane są obiekty, które mogły stanowić (i stanowiły) punkt odniesienia dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji sytuuje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz zabudowy usługowo-handlowej. Na działce nr [...] inwestor planuje realizację obiektu o funkcji usługowej - usługi biurowe. Tym samym prawidłowo stwierdzono, że planowane przez inwestora przedsięwzięcie stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących już obiektów. Oceniając prawidłowość wyznaczenia przez organ I instancji parametrów planowanego budynku, Kolegium uznało, że prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ( § 4 ust. 1 rozporządzenia). Nieprawidłowo jednak, zdaniem organu II instancji, określono szczegółowe odległości projektowanej zabudowy od granic działek sąsiednich, wkraczając w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę i w sposób władczy orzeczono w kwestii, która może stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Z tego też względu Kolegium uchyliło decyzje organu I instancji w tej części i w tym zakresie orzekło co do istoty. Dalej organ wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu został wyznaczony w decyzji zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Jak bowiem wynika z analizy, wskaźnik ten w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowany, a uwarunkowany jest nieprawidłowym podziałem działek w centrum K. i oscyluje na poziomie około 75%, i taki też wskaźnik został przyjęty dla planowanej inwestycji. Za prawidłowe Kolegium uznało także wyznaczenie szerokości elewacji frontowych planowanego obiektu, znajdujące się od strony pl. K. i ul. Ł. na podstawie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, uznając za dopuszczalne zabudowanie całego frontu działki nr [...] wzdłuż obu ulic. Podstawę do takiego działania stanowił w rozpatrywanej sprawie przepis art. § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, niż średnia w obszarze analizowanym, o ile wynika to ze sporządzonej analizy. Odnosząc się do tej kwestii organ odwoławczy wywiódł, że taki sposób określenia szerokości elewacji frontowej należy uznać za prawidłowy wobec powołania w treści decyzji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), jako że wskazanie w decyzji, iż projekt budowlany winien być wykonany zgodnie z powołanym wyżej rozporządzeniem oznacza, że zaskarżona decyzja nie przesądza o dopuszczalnym usytuowaniu planowanej inwestycji w granicy działki sąsiedniej. Wskazuje wyłącznie, że na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej, zabudowa do pełnej szerokości działki nie jest wykluczona, bowiem w obszarze analizowanym tak zlokalizowane obiekty występują, a niewątpliwie lokalizacja inwestycji nastąpić może dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

W kwestii wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w przypadku obiektu planowanego na działce nr [...], który będzie stanowił zamknięcie urbanistyczne przy wylocie południowym ul. Ł. do pl. K., parametr wysokości elewacji frontowej należy odnieść do obiektu "symetrycznego" czyli do budynku na działce nr [...]. Z kolei geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 rozporządzenia.

Stwierdzono również, że decyzja pierwszo instancyjna wydana została po uzgodnieniu, w myśl art. 53 ust. 4 ustawy z właściwym zarządcą drogi, a także z uwzględnieniem również uzgodnienia dokonanego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Ł.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania organ podkreślił, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego, a więc w granicach określonych przepisami szczególnymi, a takie zapisy dotyczące ochrony przed: pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności a także dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, jak również ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby, zakwestionowana decyzja Burmistrza K. zawiera. Podnoszona zaś przez odwołujących się kwestia związana z ewentualnym zacienieniem działek sąsiednich w związku z budową planowanego budynku usługowego nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a winna być zbadana przez organ wydający pozwolenie na budowę.

Reasumując, zdaniem Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego, w wyniku której ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Organ odwoławczy stwierdził również, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wywiedli T. P. i Z. P. wnosząc o precyzyjne wyjaśnienie, jakiego typu naniesienie ma być usytuowane na działce nr [...] i wskazując, że decyzja o warunkach zabudowy narusza interes osób trzecich, gdyż nie precyzuje wyraźnie odległości planowanego budynku od granic nieruchomości oraz pozwala na realizację obiektu zdecydowanie wyższego od budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej, będącej ich własnością.

W odpowiedzi na skargę organ, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r. poz. 270, zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd nie przejmuje zatem sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz jedynie dokonuje oceny działalności organu orzekającego z punktu widzenia kryterium legalności. Uwzględniając skargę, sąd uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). W przypadku bezzasadności skargi, podlega ona oddaleniu w oparciu o art. 151 powołanej ustawy.

Podstawę materialno prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) przywoływana dalej jako ustawa, wskazując w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego powierzył ustawodawca ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 61 ust. 6 i 7 ustawy), nakazując, aby organ ten wydał w tym zakresie stosowne rozporządzenie. Wykonując powyższą delegację Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) zwanego w dalszej części rozporządzeniem, regulujące zasady jakimi winny kierować się organy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności przy określaniu parametrów planowanych obiektów.

W przedmiotowej sprawie niebagatelną okolicznością jest to, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanego budynku, którym to wnioskiem organ jest związany, dotyczy tzw. ścisłego centrum miasta, co w sposób oczywisty rzutować musi na kształt inwestycji i to zarówno po stronie uprawnień jak i obowiązków inwestora. Jasnym jest bowiem, że inaczej kształtowana jest zwarta zabudowa miejska, często występująca jako zabudowa pierzejowa, a inaczej takaż zabudowa np. na obrzeżach miast.

W ocenie sądu w niniejszej sprawie organ administracji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu, dokonując prawidłowej analizy terenu z uwzględnieniem jego specyfiki, która pozwoliła na stwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Niewątpliwie planowana przez inwestora funkcja usług biurowych stanowi kontynuację istniejącej już na omawianym terenie funkcji usługowo-handlowej. W kontekście art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie musi mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź tez ściśle odpowiadającym zabudowaniom na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących, co zdają się postulować skarżący.

Analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów pozwala również na określenie parametrów, cech i ukształtowania sposobu zabudowy w sposób określony w kwestionowanej decyzji. Mając na uwadze wnioski płynące z analizy urbanistycznej, a w szczególności fakt, że teren analizowany obejmuje zwartą zabudowę ścisłego centrum miasta za prawidłowe uznać należy wyznaczenie szerokości elewacji frontowych planowanego obiektu, znajdujące się od strony pl. K. i ul. Ł. na podstawie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, uznając za dopuszczalne zabudowanie całego frontu działki nr [...] wzdłuż obu ulic. Podstawę do takiego działania w rozpatrywanej sprawie mógł stanowić wskazany przez organ przepis art. § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, niż średnia w obszarze analizowanym, o ile wynika to ze sporządzonej analizy. Podkreślić należy przy tym za organem, że kwestionowana decyzja nie przesądza o usytuowaniu planowanej inwestycji w granicy działki sąsiedniej, wskazuje bowiem wyłącznie, że na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej, zabudowa do pełnej szerokości działki nie jest wykluczona, bowiem w obszarze analizowanym tak zlokalizowane obiekty występują, a niewątpliwie lokalizacja inwestycji nastąpić może dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o zapisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Jednocześnie zaznaczyć należy, że rozstrzygnięcie organu ustalającego warunki zabudowy nie jest prowadzone w oparciu o warunki techniczne i przepisy regulujące warunki techniczne dotyczące obiektów budowlanych, w tym w zakresie ich lokalizacji, nie mają zastosowania. Pod tym względem należy zgodzić się z utrwalonym w orzecznictwie stanowiskiem, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie stosuje się przepisów regulujących warunki techniczne jako wyznaczniki parametrów pozwalających oznaczyć cechy planowanej zabudowy. Badając dopuszczalność lokalizacji obiektu w ramach całej szerokości działki na etapie ustalania warunków zabudowy, właściwy organ rozstrzyga o niej w oparciu o kryteria i w sposób ustalony przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mając na względzie ład przestrzenny, a nie kryteria określone przepisami techniczno-budowlanymi. W tym zakresie sąd podziela pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku WSA w Gliwicach z dnia 15 lipca 2011r., sygn. akt II SA/Gl 127/11 (dostępny pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Z tego względu nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko strony skarżącej o naruszeniu kwestionowanym rozstrzygnięciem przepisów techniczno-budowlanych. Warto nadto wyjaśnić, że zasada związania decyzją o warunkach zabudowy organu wydającego pozwolenie na budowę (organu administracji architektoniczno-budowlanej) nie oznacza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zwolniony od badania zgodności z prawem projektowanej inwestycji w zakresie poddanym jego właściwości (por. wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2009r., sygn. akt II OSK 503/08, dostępny pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query ).

Prawidłowo również wyznaczono, w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Podobnie ocenić należy wyznaczenie przez organ, w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej, planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, mimo zarzutów skarżących w tym zakresie. Niewątpliwie wynika z analizy, że wskaźnik ten w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowany, a jak wyjaśnił to organ, uwarunkowany jest on czynnikiem obiektywnym, jakim jest istniejący już nieprawidłowy podział działek w centrum K. kształtujący omawiany wskaźnik na poziomie około 75%.

Wbrew zarzutom skargi, za prawidłową uznać należy również argumentację organu związaną z określeniem w przedmiotowej sprawie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego obiektu na działce nr [...], który będzie stanowił zamknięcie urbanistyczne przy wylocie południowym ul. Ł. do pl. K. w odniesieniu do obiektu symetrycznie położonego czyli do budynku na działce nr [...]. Takie odniesienie niewątpliwie znajduje uzasadnienie w analizie urbanistycznej, zobrazowanej w sprawie dokumentacją fotograficzną i pozostaje w zgodzie z ładem przestrzennym istniejącego i kształtowanego ścisłego centrum miasta.

W przedmiotowej sprawie organ dokonał również niezbędnych uzgodnień w myśl art. 53 ust. 4 ustawy, co dokumentują akta sprawy i stosowne zapisy w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skarżących dotyczących naruszenia przedmiotową inwestycją interesów skarżących, dotyczących obniżenia wartości ich nieruchomości, ewentualnego zacienienia czy też uciążliwości planowanej inwestycji, już organ odwoławczy podkreślił i z tym należy się zgodzić, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego, a więc w granicach określonych przepisami szczególnymi, a takie zapisy dotyczące ochrony przed: pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności a także dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, jak również ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera.

Mając powyższe na uwadze, sąd podzielił stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, uznając tym samym za niezasadne zarzuty skargi.

W związku z tym stwierdzając, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa, sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

ko