Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 81/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-08-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Jolanta Sudoł Asesor WSA Wojciech Wycichowski (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 listopada 2022 r., nr SKO Gd/604/22 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z 10 marca 2021 r. P. P. (dalej: "Inwestor") wystąpił do Burmistrza Miasta i Gminy Pelplin (dalej: "Burmistrz", "organ pierwszej instancji") o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku gospodarczego poprzez nadbudowę

w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.

W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie M. K. i L. K. w piśmie z 30 marca 2021 r. wyrazili sprzeciw wobec planowanej inwestycji argumentując, że nie chcą mieć przy swojej granicy wysokiego muru (ściany) od budynku Inwestora, który będzie bardzo nieestetyczny i bardzo widoczny. Podkreślili, że również mają plany co do swojej działki - rozbiórka budynków gospodarczych wraz z garażem, żeby mieć większą i przestrzenną działkę (bez zacienienia). Wskazano, że w budynku Inwestora, którego ściana znajduje się w odległości około 1 metra od granicy działki, wybito okno, co jest niezgodne z przepisami.

Natomiast M. G. w piśmie z 30 marca 2021 r. oświadczyła, że nie wyraża zgody na powstanie wysokiego budynku (ściany), który znacząco wpłynie na zacienienie jej działki, spowoduje ograniczenie dopływu światła słonecznego. Zdaniem M. G. powstanie wysokiego muru przy bliskiej granicy działki wpłynie niekorzystnie na wygląd jej działki w samym centrum podwórka, na którym w planie jest dokonanie zmian: usunięcie garaży i budynku gospodarczego, aby zmienić wygląd i zwiększyć przestrzeń działki.

Decyzją z 30 grudnia 2021 r. Burmistrz, na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59

ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.) - dalej: "u.p.z.p.", ustalił P. P. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) - dalej: "rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r.", dokonał analizy obszaru istniejącej zabudowy wokół terenu pod realizację inwestycji, z której wynika, że zamierzony zakres inwestycji i sposób zagospodarowania terenu spełnia łącznie wszystkie wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przeprowadzona analiza obszaru wokół terenu inwestycji pozwoliła ustalić warunki dla wnioskowanej inwestycji dotyczące parametrów urbanistyczno-architektonicznych, które zawarto w punkcie 2 decyzji.

Burmistrz wskazał, że w toku postępowania wpłynęły uwagi osób, które sprzeciwiają się planowanemu zamierzeniu inwestycyjnemu, zaś podnoszona w pismach argumentacja dotyczy ewentualnego zacieniania nieruchomości, których są właścicielami. Kwestionują także legalność otworu okiennego oraz legalność całej inwestycji jako niezgodnej

z przepisami prawa budowlanego.

Organ pierwszej instancji podniósł, że planowane przedsięwzięcie musi być zgodne z przepisami odrębnymi, m.in. spełniać wymogi dotyczące rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.). Burmistrz przyznał, że realizacja inwestycji na własnej działce wymaga poszanowania interesu osób trzecich, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), jednakże kwestie te będą weryfikowane na etapie późniejszym, tj. w sytuacji zwrócenia się przez inwestora o pozwolenie na budowę.

Końcowo organ pierwszej instancji podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zależy od zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że w przypadku złożenia wniosku

o ustalenie warunków zabudowy dla określonej inwestycji organ jest zobowiązany do ustalenia warunków zabudowy, jeśli są spełnione warunki wynikające z u.p.z.p. W związku z tym wniesione uwagi Burmistrz uznał za bezzasadne na obecnym, wstępnym etapie, który jedynie określa warunki dla realizacji inwestycji, ale nie przesądza o możliwości jej powstania.

W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez M. K., L. K. i M. G. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z 17 listopada 2022 r. utrzymało ją w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczył treść przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 26 sierpnia

2003 r. wskazując, że z analizy dotyczącej warunków zabudowy dla terenu działki nr [...] obręb Pelplin wynika, iż szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 20 m (odcinek oznaczony na załączniku nr 3 do decyzji jako A-B), zatem trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 60 m. Obszar analizowany wyznaczono w tych granicach. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, występują tu także budynki gospodarcze, garaże i inne, w drugiej linii zabudowy, w głębi działki, jako uzupełnienie dla zabudowy mieszkaniowej. W ocenie organu odwoławczego planowana nadbudowa budynku gospodarczego o przeznaczeniu mieszkalnym jest tożsama z występującą w obszarze analizowanym funkcją mieszkalną. Kolegium podało, że obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono jako linię zabudowy budynku będącego przedmiotem planowanej nadbudowy. Organ odwoławczy wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi od 7,1% (działka nr [...]) do 33,5% (działka nr [...). Dla nowej zabudowy nie wyznaczono tego parametru, ponieważ nie ulegnie on zmianie. Szerokość elewacji frontowej w przypadku budynków gospodarczych, garażowych i innych, stanowiących uzupełnienie dla funkcji mieszkaniowej, wynosi

w obszarze analizowanym od 4,5 m do 10 m. W niniejszej sprawie nie wyznaczono tego parametru, gdyż nie ulegnie on zmianie w związku z realizacją inwestycji. Z analizy urbanistycznej wynika, że budynki w sąsiedztwie mają wysokość do 6,5 m i taką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono dla wnioskowanej inwestycji. W obszarze analizowanym występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe; dla wnioskowanej inwestycji ustalono dach jednospadowy

o kącie nachylenia do 15 stopni.

Odwołując się do treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium podniosło,

że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Zaznaczono, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi pierwszy etap postępowania w procesie realizacji nowej zabudowy, natomiast podniesione w odwołaniu kwestie dotyczące zacienienia nieruchomości sąsiednich będą przedmiotem oceny na dalszym etapie realizacji inwestycji, tj. projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.

W skardze na decyzję organu odwoławczego B. B. (dalej: "Strona", "Skarżąca"), wnosząc o uchylenie w całości zarówno zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zwrot kosztów postępowania, zarzuciła jej naruszenie:

1. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postepowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.) - dalej: "k.p.a.", polegające na braku wszechstronnego rozpatrzenia przez organy wszystkich okoliczności istotnych dla prawidłowej oceny materiału dowodowego, co doprowadziło do niesłusznego przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...] obręb [...];

2. art. 1 ust. 2 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie tego, czemu mają służyć ustalenia warunków zabudowy w kontekście ładu przestrzennego;

3. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie, że zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy;

4. § 4 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez ustalenie linii zabudowy niezgodnie z tym przepisem.

W uzasadnieniu skargi zarzucono, że sposób postępowania organów podważa zaufanie do nich jako organów administracji publicznej. Zdaniem Skarżącej organy nie przeprowadziły postępowania administracyjnego we właściwy sposób i nie zebrały materiału dowodowego w pełnym zakresie, koniecznym do rozpoznania sprawy. Jednocześnie ich rozważania zawarte w uzasadnieniu decyzji nie są przekonujące, są pobieżne i nie w pełnym zakresie uwzględniające okoliczności faktyczne sprawy, nie cechują się wymaganą przepisami wnikliwością, a okoliczności istotne zostały pominięte.

Zdaniem Strony Kolegium nie rozpoznało zasadniczego zarzutu odwołania,

tj. naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak kontynuacji funkcji, bo choć zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej to budynki gospodarcze na sąsiednich nieruchomościach nie mają takiej wysokości i kubatury jak planowana inwestycja. W ocenie Skarżącej zacytowanie przepisów u.p.z.p. i rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. nie można uznać za rozpoznanie tej kategorii zarzutów. Brak jest wyjaśnienia, dlaczego dane przepisy powinny, czy znalazły zastosowanie, a dlaczego inne zostały pominięte. Biorąc pod uwagę, do kogo jest adresowana decyzja, a zwłaszcza jej uzasadnienie, powinno to zostać dokonane

w sposób zrozumiały dla osoby nie zajmującej się profesjonalnie zagospodarowaniem przestrzennym, i w taki sposób, aby ją przekonać do zajętego stanowiska. Tymczasem zaskarżona decyzja niczego nie wyjaśnia, a już tym bardziej nie przekonuje do podjętej decyzji. Nie wynika z niej, w jakim zakresie uwzględniono interes Skarżącej, tudzież innych stron postępowania.

Zdaniem Strony czytając decyzję można uznać, że w zasadzie to organy nie miały innego wyjścia jak tylko wydać zaskarżone decyzje, a już tym bardziej nie mogły uwzględnić interesów innych stron postępowania. Przyznano, że zarówno u.p.z.p., jak

i rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r. w sposób dość czytelny wskazują sytuacje kiedy należy wydać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, nie oznacza to jednak, że organy nie mają możliwości podjęcia odmiennej decyzji. Jest to oczywiste, a dodatkowym argumentem jest to, że w postępowaniu jako strony uczestniczą właściciele nieruchomości sąsiadujących. W tym stanie rzeczy widać wyraźnie, że wolą ustawodawcy było umożliwienie wypowiedzenia się przez nich już na tym etapie postępowania co do zajmowanego stanowiska, a skoro tak to i uwzględnienie ich interesu w przy wydaniu decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Organy to jednak pominęły.

Odwołując się do przepisów art. 1 ust. 2 i art. 6 ust. 1 u.p.z.p. Skarżąca zwróciła uwagę, że skoro decyzja o warunkach zabudowy jest swego rodzaju surogatem planu zagospodarowania przestrzennego, to wpływa ona na sposób wykonywania prawa własności nieruchomości sąsiednich, a skoro tak to powinna uwzględniać nie tylko interes wnioskodawcy, ale także innych stron postępowania, bowiem będzie się następczo przekładać na realizację ich prawa własności.

W ocenie Strony zarówno analiza, jak i oparte na niej decyzje są wadliwe. Ustalając linie zabudowy pominięto bowiem, że na nieruchomościach sąsiadujących budynki mieszkalne położone są w pierwszej linii, w drugiej linii znajdują się budynki gospodarcze. Dopuszczając do przekształcenia budynku gospodarczego w budynek mieszkalny organy pominęły to w jaki sposób wpłynie to na ład przestrzenny, możliwości korzystania

z nieruchomości, a nawet bezpieczeństwo ludzi i mienia, nie mówiąc o prawie własności innych osób. Zdaniem Skarżącej organy bezkrytycznie przyjęły twierdzenie, że skoro na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna, to planowana nadbudowa budynku gospodarczego o przeznaczeniu mieszkalnym jest tożsama z występującą na obszarze analizowanym funkcją mieszkalną.

Kolegium w odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy

w trybie uproszczonym, podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,

że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został

w skardze podniesiony.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 17 listopada 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Pelplin z 30 grudnia 2021 r. ustalającą P. P. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.

Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r.,

poz. 977), która w art. 4 ust. 2 pkt 2 stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (innych aniżeli inwestycja celu publicznego) ustala się w drodze decyzji

o warunkach zabudowy.

Uszczegółowienie powyższej regulacji następuje w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie

z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych,

a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa

w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (zob. wyroki NSA:

z 5 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 195/18, z 10 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1137/17, z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 696/16, wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. (wyrok NSA z 9 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 951/16). Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest zatem ustalenie uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane (zob. wyrok WSA w Krakowie z 5 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 1099/17).

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie (w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji) nakazywał § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść tej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Zdaniem Sądu organy w sposób prawidłowy przeprowadziły kompleksową analizę dopuszczalności planowanej inwestycji budowlanej na działce nr [...] w obrębie [...]

i określiły jej parametry czyniąc zadość wymogom przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

Analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,

o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., została wykonana w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, obejmującym działki zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy, a jej wyniki zostały odzwierciedlone na prawidłowo sporządzonym załączniku graficznym do analizy dając właściwą bazę do sporządzenia miarodajnego załącznika graficznego do decyzji.

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że teren analizowany wyznaczono po 60 m w każdą stronę od granic terenu inwestycji, zgodnie z planowanym wjazdem na teren nieruchomości z drogi gminnej - odcinek A-B o długości około 20 m. Obszar analizy stanowiły tereny związane z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Jak prawidłowo przyjęto w analizie - planowana przez Inwestora nadbudowa budynku gospodarczego jest tożsama z istniejącą w obszarze analizy funkcją zabudowy. Teren inwestycji leży przy drodze gminnej

(ul. G. H.). Zabudowa w obszarze analizowanym znajduje się w odległości od około 5 m do 23,5 m od dróg. Dla planowanej inwestycji wyznaczono linię zabudowy w linii budynku objętego inwestycją. Autor analizy wskazał, że stosunek powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni działki albo terenu, na którym ta zabudowa występuje, wynosi

w sąsiedztwie od 7,1% (działka nr [...]) do 33,5% (działka nr [...]). Wskaźnik powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji pozostanie bez zmian. Wskazano również, że budynki gospodarcze, garażowe oraz inne stanowiące uzupełnienie dla zabudowy mieszkaniowej znajdujące się w zakresie analizy mają elewacje frontowe na poziomie od około 4,5 m do 10 m. Dla projektowanej inwestycji szerokość elewacji fontowej pozostanie bez zmian. Przeprowadzono analiza wykazała, że budynki w sąsiedztwie posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki na poziomie do 6,5 m. Dla planowanej inwestycji dotyczącej nadbudowy budynku gospodarczego ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki na poziomie do 6,5 m. Autor analizy zwrócił uwagę, że w obszarze analizy budynki mają dachy o konstrukcji płaskiej, jednospadowej, dwuspadowej i wielospadowej. Spadki dachów na budynkach zawierają się w przedziale od 0° do 45°. Dla projektowanej inwestycji ustalono dach o konstrukcji jednospadowej, ze spadkiem głównej połaci od 0° do 15°. Wysokość kalenicy głównej w budynku mieszkalnym pozostanie bez zmian do 6,5 m.

W związku z powyższym Sąd podziela stanowisko organów, że w sprawie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Również pozostałe warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, gdyż: teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - leży przy drodze gminnej,

tj. ul. G. H. (pkt 2), teren inwestycji jest uzbrojony - Inwestor dołączył do wniosku pismo dotyczące przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, zaś energia cieplna będzie pochodzić z indywidualnego źródła (pkt 3), działka nr [...], obręb [...], obejmuje grunty B, wobec czego teren planowanej inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4).

W odniesieniu natomiast do przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., tj. zgodności decyzji z przepisami odrębnymi, należy zauważyć, że w toku postępowania administracyjnego M. K., L. K. i M. G. argumentowali, iż zgodność z prawem oznacza także ochronę interesów osób trzecich, zaś w przypadku właścicieli nieruchomości sąsiednich niezgodność z przepisami prawa powinna być oceniana przez pryzmat ochrony stron postępowania przed skutkami oddziaływania nadbudowy budynku gospodarczego na ich nieruchomość. Wskazywali również na ograniczenia dopływu światła dziennego do ich posesji.

Natomiast w skardze B. B. zwróciła uwagę, że skoro decyzja o warunkach zabudowy jest swego rodzaju surogatem planu zagospodarowania przestrzennego, to wpływa ona na sposób wykonywania prawa własności nieruchomości sąsiednich, a skoro tak to powinna uwzględniać nie tylko interes wnioskodawcy, ale także innych stron postępowania, bowiem będzie się następczo przekładać na realizację ich prawa własności.

Odnosząc się do powyższej argumentacji Sąd podziela stanowisko orzekających

w sprawie organów, że kwestie dotyczące zacieniania nieruchomości nie są przedmiotem rozpatrzenia w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, a podlegają weryfikacji dopiero w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę (zob. wyrok NSA

z 20 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 818/17). Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, kolejnym etapem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada warunków technicznych inwestycji,

a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. W postępowaniu tym ochrona interesów osób trzecich nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może nastąpić tylko w takim zakresie,

w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Dopiero organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę będzie oceniał, czy projektowane zamierzenie spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie.

Niezasadne jest również powoływanie się w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy na regulacje wynikające z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) - dalej: "k.c.", gdyż ochrona przewidziana

m.in. w art. 144 dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości (np. hałas) dotyczy wyłącznie zjawisk już występujących, a nie przyszłych i hipotetycznych, co sprawia, że zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektów (zob. wyrok WSA w Warszawie z 4 lipca 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 287/19).

W judykaturze wskazuje się, że ocena "przeciętnej miary", o której mowa w art. 144 k.c., może być dokonana tylko na podstawie obiektywnych warunków występujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, że ich przestrzeń w razie realizacji inwestycji może zostać ograniczona (zob. wyrok NSA z 23 marca 2016 r. sygn. II OSK 1830/14). Z art. 144 k.c. nie wynika interes prawny do zaskarżania przeznaczenia planistycznego nieruchomości sąsiednich, ponieważ ustalenia planistyczne same w sobie nie kreują immisji ponad przeciętną miarę (zob. postanowienie NSA z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2818/17). Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa, a jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane

w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Podsumowując Sąd stwierdza, że organy administracji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, które odpowiada zasadom wynikającym z dyspozycji przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. i na podstawie kompletnego materiału dowodowego zebranego w toku tego postępowania ustaliły stan faktyczny sprawy, w tym w sposób niewątpliwy okoliczności o kluczowym znaczeniu dla sprawy, tj. że wnioskowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, korzystając z przepisu art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożył organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę (k. 9v akt sądowych), a strona skarżąca

w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy.[pic]