Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 817/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 130, art. 134
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Nawrot (spr.), Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi E. Ż. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. Wojewoda [...] (zwany dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy"). działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwana dalej: "k,p.a."), po rozpatrzeniu odwołania E. Z. (zwana dalej: "skarżąca") od decyzji Starosty Powiatu W. (zwany dalej: "Starosta", "organ I instancji") Nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., orzekającej o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w wysokości 84.823 zł, za część nieruchomości gruntowej zajętej pod drogę publiczną kategorii gminnej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] o powierzchni łącznej 0,0714 ha, z obrębu B., gmina [...], dla której VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P. prowadzi księgę wieczystą nr [...], orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.

Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco:

Decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. Wójt Gminy S. (zwany dalej: "Wójt") zatwierdził projekt podziału nieruchomości uregulowanej w Kw [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu B., gmina S. W wyniku ww. podziału wyodrębnione zostały m.in. działki ewidencyjne nr [...] i [...] o powierzchni łącznej 0,0714 ha, pod drogi publiczne gminne. Z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, działki nr [...] i [...] stały się własnością Gminy S. (zwana dalej: "Gmina"). Właścicielem przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji podziałowej (co stwierdzono na podstawie odpisu zupełnego księgi wieczystej nr [...] z dnia 9 kwietnia 2014 r. oraz dokumentacji archiwalnej znajdującej się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatu W.), była skarżąca.

Wnioskiem z dnia 19 marca 2014 r. (data nadania, data wpływu do organu 21 marca 2014 r.) pełnomocnik skarżącej adwokat T. K. wniósł o ustalenie na jej rzecz odszkodowania, zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "u.g.n."), za nieruchomość gruntową przejętą z mocy prawa, pod część drogi publicznej drogi gminnej, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0714 ha, z obrębu B., w związku z negatywnie zakończonymi rokowaniami przeprowadzonymi zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. pomiędzy skarżącą, a właściwym organem - gminą.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. Starosta działając na podstawie art. 104 k.p.a. oraz w związku z art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 i art. 134 u.g.n., orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania za część nieruchomości gruntowej zajętej pod drogę publiczną kategorii gminnej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0714 ha, w kwocie 84.823 zł. Podstawę powyższego stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył pełnomocnik skarżącej podnosząc naruszenie art. 6, 7, 8, 77, 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadniając wskazał, iż organ I instancji nieprawidłowo oparł swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na złożonym w sprawie operacie szacunkowym. Skarżąca podała, iż w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy poszukując cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rozszerzył pojęcie rynku lokalnego i wykorzystał dane z poza obrębu B.. Do porównania posłużyły mu działki znajdujące się w różnych wsiach leżących na terenie gminy S.— często znacznie różniących się położeniem od przedmiotowej nieruchomości, wyróżniającej się bardzo korzystnym położeniem przy trasie ekspresowej [...], stanowiącej część Ekspresowej Obwodnicy W. W analizie rynku zamieszczonej w operacie rzeczoznawca nie uwzględnił żadnej transakcji sprzedaży gruntów znajdujących się na terenie wsi B. - w takiej sytuacji organ powinien rozważyć, czy przyjęte do porównania transakcje spełniają wymóg pochodzenia z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości.

Wskazaną na wstępie i stanowiącą przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., Wojewoda orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. Wojewoda podał, iż w niniejszej sprawie decyzja podziałowa wydana została przez Wójta w dniu [...] sierpnia 2010 r. i zatwierdziła między innymi podział nieruchomości nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0714 ha, z obrębu B., gmina S., wydzielona pod drogę publiczną gminną. W związku z powyższym, decyzja podziałowa stała się ostateczna, a ww. działka przeszła na własność Powiatu W. na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. Wywiódł, iż jak stanowi art. 98 ust. 3 u.g.n., jeśli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa powołany przepis statuuje zasadę, iż odszkodowanie to ma być "uzgodnione" między właścicielem a właściwym organem. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane.

Z akt sprawy niniejszej wynika, że strony postępowania nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w trybie cywilnoprawnym. Świadczy o powyższym treść protokołu z rokowań pomiędzy skarżącą, a przedstawicielem Gminy z dnia 9 kwietnia 2014 r. W związku z powyższym, pełnomocnik skarżącej złożył do organu I instancji wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n.

Wojewoda podał, iż na potrzeby przedmiotowego postępowania odszkodowawczego sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. operat szacunkowy z dnia 29 maja 2014 r., określający wartość nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] w obrębie [...] – B. na kwotę 84.823 zł. Wycena została sporządzona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wyjaśnił także, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest (w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskanych ze sprzedaży gruntów zajętych pod drogi) przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi), uzasadnia obliczenie odszkodowania w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej: "rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego").

Z zawartego w aktach operatu wynika, że wyceniana działka miała w planie miejscowym przeznaczenie drogowe. W wycenie należało więc w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe, a w ich braku (lub w braku odpowiedniej liczby przydatnych nieruchomości podobnych) oprzeć obliczenia na cenach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (tereny usługowe). Rzeczoznawca znalazła transakcje drogowe na wytyczonym rynku, z których część wykorzystano w sporządzonej wycenie. Podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, który pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. W toku postępowania przed starostą skarżąca złożyła zastrzeżenia do operatu, do których biegła ustosunkowała się w sposób wyczerpujący.

Wojewoda ocenił, iż operat stanowi wiarygodny dowód w zakresie o wartości ww. nieruchomości zgodnie z art. 75 k.p.a. Sporządzony został zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Analiza treści ww. dokumentu prowadzi do wniosku, iż biegła zawarła w swej opinii informacje na temat podstaw prawnych dokonywanych czynności, wyboru podejścia i metody wyceny, przedstawiła także tok obliczeń i uzasadniła wynik końcowy wyceny. Dokonana też została charakterystyka rynku lokalnego nieruchomości gruntowych. Operat szacunkowy zawiera decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowych nieruchomości, dane z rejestru gruntów oraz określenie przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i dokumentację fotograficzną. Opinia w zakresie wyceny gruntu jest opatrzona stosowną pieczęcią oraz podpisem osoby sporządzającej. Na tej podstawie Wojewoda stwierdził, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego oraz jego ustalenia nie budzą merytorycznych ani formalnych zastrzeżeń.

Podał, że przywołany w treści odwołania operat J. K. na który powoływała się skarżąca sporządzono dla innego celu wyceny i bazował on na starszych, aktualnie już archiwalnych, transakcjach z 2009 i 2010 r. W złożonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym nie można było wykorzystać tak odległych w czasie transakcji - m.in. z uwagi na wymogi pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej NI 1 (PKZW) zawężającego okres wykorzystania cen transakcyjnych do 2 lat wstecz w stosunku do daty, na którą określana jest wartość nieruchomości.

Organ odwoławczy stwierdził prawidłowość zaskarżonej decyzji Starosty, zaś zarzuty skarżącej co do niewłaściwego sporządzenia wyceny uznał za nieuzasadnione.

W skardze złożonej do sądu administracyjnego na powołaną decyzję skarżąca (działając przez pełnomocnika) wniosła o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Wydanemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie:

1. art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez przyjęcie przy ustalaniu odszkodowania za przejętą nieruchomość cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania;

2. art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez przyjęcie, że jedynie strony winny domagać się oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym, a obowiązek ten nie rozciąga się na organ prowadzący postępowanie;

3. § 36 ust. 1-4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie przyjętej przez sporządzającego operat metody wyceny za właściwą w sytuacji, gdy brak było możliwości przyjęcia cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi jako podstawy do określania odszkodowania, a to z powodu braku takich transakcji na danym obszarze;

4. art. 6, 7 i 8 k.p.a., poprzez rozpoznanie sprawy wbrew zasadzie praworządności, zasadzie prawdy obiektywnej i wbrew słusznemu interesowi skarżącej, jako strony postępowania, w szczególności poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy;

5. art. 8 i art. 10 k.p.a., poprzez sprzeczne z dyspozycją tego przepisu uznanie, iż organ zapewnił stronie możliwość czynnego udziału w sprawie, podczas gdy organ wojewódzki w toku prowadzonego postępowania nie zawiadomił strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego, a tym samym uniemożliwił jej zapoznanie się z tym materiałem i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów, co stanowi naruszenie podstawowego prawa strony postępowania administracyjnego do czynnego udziału w sprawie na każdym etapie postępowania i nie może być zastąpione wcześniejszym umożliwieniem stronie przejrzenia akt oraz składania wniosków dowodowych;

6. art. 7 w związku z art. 77 k.p.a., poprzez zaniechanie rozpatrzenia całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz błędne ustalenie stanu faktycznego, a także poprzez ograniczenie się organu do oceny, czy strona udowodniła fakty stanowiące podstawę jej żądania pomimo, iż obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego ciąży na organie prowadzącym postępowanie;

7. art. 80 i art. 81 k.p.a., poprzez zaniechanie rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego nie tylko osobno, ale także w powiązaniu z innymi dowodami, w zgodzie z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego oraz uznaniu okoliczności za udowodnioną bez zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, pomimo merytorycznych wniosków strony;

8. art. 107 § 3 k.p.a., poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, mimo nie rozpatrzenia w sposób wnikliwy wszystkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego i niewskazanie przyczyn, z powodu których innym dowodom oraz twierdzeniom skarżącej zebranym w sprawie organ odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

W uzasadnieniu złożonego środka zaskarżenia skarżąca powtórzyła argumenty podnoszone na etapie postepowania odwoławczego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm., zwana dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowaniai wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1) lit. a-c, p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2) p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Kontrolą sądowoadministracyjną w niniejszej sprawie została objęta decyzja Wojewody z dnia [...] stycznia 2015 r., w której organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z dnia [...] grudnia 2014 r. Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687, zwana dalej: "specustawą drogową") wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Należy podkreślić, że organ prowadzący postępowanie administracyjne, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną jest obowiązany ocenić, realizując dyspozycję art. 80 k.p.a., wartość dowodową sporządzonego operatu szacunkowego. W ramach tej oceny organ może żądać przedstawienia przez rzeczoznawcę wyjaśnień co do jego treści. Nie powinien jednak wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, lecz dokonać jego oceny pod względem formalnym, w szczególności organ jest obowiązany ocenić, czy przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody został należycie wyjaśniony.

Skarżąca zarzuca w skardze naruszenie § 36 ust. 1- 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe zastosowanie i uznanie przyjętej przez biegłą metody wyceny za właściwą, a także art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Odnosząc się do tego zarzutu należy stwierdzić, że nie ma on usprawiedliwionych podstaw. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 29 maja 2014 r. dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,0714 ha, rzeczoznawca majątkowy określiła jej wartość na kwotę 84.823 zł. W dniu 25 lipca 2014 r. (data wpływu do organu) do Starosty wpłynęło pismo pełnomocnika skarżącej zawierające zarzuty do operatu, w którym kwestionuje on przyjęte do wyceny działki podnosząc, że biegła poszukując cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rozszerzyła pojęcie rynku lokalnego i wykorzystała dane z poza obrębu B.. Do porównania przyjęła działki znajdujące się w różnych wsiach z terenu gminy, nie uwzględniła natomiast żadnej transakcji z terenu wsi B.. Powołał się także na operat szacunkowy sporządzony w innej sprawie przez J. K.– z dnia 25 listopada 2011 r., a w konsekwencji podniósł zarzut zaniżenia wartości szacowanych działek.

W związku z ww. zarzutami rzeczoznawca majątkowy podała, że przyjęty rynek lokalny oznacza obszar gminy S., a nie wsi B. Ponadto na obszarze obrębu wsi w analizowanym okresie nie wystąpiły transakcje nieruchomościami podobnymi do szacowanej nieruchomości tzn. nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu drogowym. Podała, iż przyjęte do porównań transakcje korygowane były pod względem cechy "lokalizacja". W dniu 29 października 2014 r. w Starostwie Powiatowym odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której skarżąca i biegła podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Należy stwierdzić, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczonych w celu realizacji inwestycji drogowych, badanie polega na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, uwzględniającego poziom cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego badania zależy zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem zasady korzyści. Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego. Biegła wskazała w opinii, iż po uwzględnieniu celu wyceny, z uwagi na wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do wyceny zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, w którym określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania, przeprowadziła niezbędne analizy, uwzględniające przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenia nieruchomości w świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., badanie rynku, które zdecydowało o wyborze sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Należy podzielić zatem stanowisko organu odwoławczego, według którego operat szacunkowy z dnia 29 maja 2014 r., w którym rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową działek [...] i [...], stanowiącą podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu jej wywłaszczenia został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Biegła ustaliła, że wyceniane działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia [...] lutego 2006 r., według którego wydzielona działka [...] oznaczona jest symbolem 21-7 KDL - droga lokalna gminna, a działka [...] znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 21-13 KDL/g – droga lokalna gminna, tereny przyległe oznaczone są symbolem U/P – tereny usług i produkcji. Działki te stanowiły grunty orne. Działki, które podlegały szacowaniu położone są we wschodniej części gminy S., przy zachodniej granicy administracyjnej W. Dla potrzeb wyceny biegła zbadała akty notarialne dotyczące zakupu nieruchomości niezabudowanych w związku z budową lub poszerzeniem dróg publicznych na terenie gminy S. wskazując, iż ceny kształtowały się w granicach 100 zł/m2 – 125 zł/m2. Wskazała także, że ogólnie dynamika zmian ceny transakcyjnej m2 powierzchni działek niezabudowanych była ujemna, ceny spadły w 2013 r. o około 5%, przy czym ceny nieruchomości drogowych nie uległy zmianie. Oszacowana wartość 1 m2 gruntu przyjęta przez biegłą wyniosła 118,80 zł, zaś cała wartość gruntu 84.823 zł. Skarżąca kwestionując w skardze metodę wyceny podniosła jako argument negujący operat fakt, że na danym obszarze brak było transakcji obrotu działkami pod drogi, a biegła rozszerzyła pojęcie rynku lokalnego i wykorzystała transakcje z poza obszaru wsi B. W odniesieniu do tego zarzutu należy podkreślić, iż jak przyjęto w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się natomiast do obszaru województwa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12). Zatem przyjęcie przez biegłą transakcji o obszaru całej gminy było prawidłowe. Biegła szczegółowo odniosła się do cech przyjętych nieruchomości uwzględniając lokalizację, uwarunkowania inwestycyjne, sąsiedztwo i otoczenie.

Odnosząc się do wywodów, że organy nie zajęły stanowiska, czy przyjęta przez biegłą metoda jest prawidłowa, stwierdzić należy, że dobór nieruchomości przyjętych do porównań, będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz ocena, czy dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Organ ani Sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi.

Za nie uzasadniony Sąd uznaje zarzut skargi dotyczący operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. K. Wprawdzie oszacował on wartość gruntu działki, z której wydzielono działki pod drogi na kwotę 293 zł/m2, nie mniej jednak służyło to po pierwsze innym celom, a po drugie miało to miejsce w listopadzie 2011 r. W niniejszej sprawie podważając ustalenia operatu skarżąca może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie stosownej oceny operatu szacunkowego.

Operat jest dowodem w sprawie i został prawidłowo oceniony przez orzekające

w sprawie organy. W ocenie Sądu w sprawie nie znajdowała zastosowania zasada korzyści wynikająca z treści art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wskazywana w skardze. Wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. regulację określaną jako zasadę korzyści należy odnieść także do § 36 rozporządzenia RM z 2004 r., który reguluje szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne. Przy szacowaniu nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe rzeczoznawca dokonujący wyceny stosuje § 36 rozporządzenia RM z 2004 r. z jednoczesnym uwzględnieniem art. 134 u.g.n. Zatem decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Natomiast tylko wówczas, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej miała przeznaczenie drogowe, to zastosowanie znajdzie dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia mówiąca o określeniu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Stanowisko takie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 lipca 2015 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 2611/13.

Ustosunkowując się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania Sąd za nietrafione uznaje zarzuty skargi, jakoby organ nie zapewnił stronie możliwości czynnego udziału w sprawie, czy też uniemożliwił jej zapoznanie się z zebranym materiałem dowodowym. Pełnomocnik skarżącej został bowiem powiadomiony o możliwości zapoznania się z aktami i materiałem dowodowym sprawy zawiadomieniem z dnia 30 października 2014 r., które otrzymał 3 listopada 2014 r. Decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] grudnia 2014 r.

Analizując podjęte w sprawie decyzje Sąd nie dopatrzył się naruszenia art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.