Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 4150/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-06-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Zatrudnienie
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 ust. 1, art. 157, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 1 i 3, art. 127 par. 3, art. 138 par. 1 pkt 2,
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Jacek Fronczyk Sędzia WSA Sławomir Kozik (spr.) Protokolant ref. staż. Piotr Niewiński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi S. L. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] września 2014 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 K.p.a. oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz, 1391), utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] września 2012 r. nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego S. L. (dalej: "Strona", "Skarżący"), kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Pismem z [...] lutego 2012 r. Nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego Stronę o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Ministerstwo Sprawiedliwości w piśmie z [...] lutego 2012 r. Przedmiotem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej było zbadanie, czy Strona, wykonując wspólnie z trzema innymi rzeczoznawcami majątkowymi, czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowych określającego [...] grudnia 2011 r., wartość nieruchomości zabudowanej położonej w [...] przy ulicy [...] nr [...] dla potrzeb sprzedaży, wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wobec Strony ustaliła, że wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2011 r., dotyczącym określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, naruszył art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec Strony kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, biorąc pod uwagę wykazane uchybienia w zakresie wypełnienia wymogów określonych art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] września 2012 r. nr [...], na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Pismem z [...] października 2012 r. Strona wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, wskazując na nowe istotne okoliczności w sprawie. W uzasadnieniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Strona wskazała, że do organu nie wpłynął formalny wniosek o zbadanie czynności zawodowych zespołu rzeczoznawców majątkowych, a organ samodzielnie dokonał rozszerzenia zakresu podmiotowego skargi i wszczął postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec Strony oraz trójki pozostałych rzeczoznawców majątkowych sporządzających operat z [...] grudnia 2011 r. W opinii Strony organ nie dokonał analizy zasadności skargi, a w trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej faktycznie dokonała oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, czym przekroczyła swoje uprawnienia. Ponadto, zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, w uzasadnieniu decyzji z [...] września 2012 r. nie wyjaśniono dlaczego orzeczona kara jest współmierna do popełnionych przez niego uchybień, a zawarte w decyzji stwierdzenia dotyczące udziału rzeczoznawcy majątkowego w Zespole Arbitrów są nieuprawnione.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy – Strona - wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania, na zamówienie gminy Miasto [...], operatu szacunkowego z [...] grudnia 2011 r., dotyczącego określenia wartości nieruchomości zabudowanej położonej w[...] przy ul. [...], dla potrzeb sprzedaży, naruszył przepisy art. 151 ust. 1 i 2, art. 153 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) oraz § 5 ust. 1 i § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 6 miesięcy. Tym samym Komisja wnioskowała o podtrzymanie kary dyscyplinarnej orzeczonej w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] września 2012 r.

Minister Infrastruktury i Rozwoju dokonując ponownego rozptrzenia sprawy stwierdził, że z akt sprawy wynika, że czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego - Stronę znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2011 r. sporządzonym wspólnie z trzema innymi rzeczoznawcami majątkowymi. Operat nie zawierał klauzul określających zakresy współautorstwa poszczególnych rzeczoznawców majątkowych. Mając na uwadze § 57 ust. 2 w w. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uznał, że ww. rzeczoznawcy majątkowi ponosili jednakową (solidarną) odpowiedzialność za czynności szacowania nieruchomości objęte ww. operatem szacunkowym. Powyższe zostało potwierdzone przez samych rzeczoznawców majątkowych w prowadzonych wobec nich równolegle postępowaniach wyjaśniających.

Minister uznał, że z zebranego materiału dowodowego wynikało w sposób bezsporny, że Strona, wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2011 r., nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzasadniając powyższe stanowisko Minister wyjaśnił, że przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa zabudowana położona w [...] przy ul. [...], obręb ewidencyjny nr [...], składająca się z działki o nr ewid. [...] o powierzchni [...] m2, symb. użytków gruntowych: [...] ([...] m2) i [...] ([...] m2), na której usytuowany jest zespół siedmiu budynków biurowych z garażami podziemnymi, o łącznej powierzchni użytkowej budynków wynoszącej [...] m2. Budynki posiadają pełne uzbrojenie w zakresie infrastruktury technicznej. Pod budynkami znajduje się dwupoziomowa hala garażowa o pow. [...] m2. Miejsca postojowe zajmują [...] m2, a na pozostałą (komunikacyjną) część hali garażowej przypada [...] m2.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego S. rejon ul. [...] w mieście [...] (Uchwała [...] Rady Miasta[...] z dn. [...].12.2009 r.) określa przeznaczenie ww. terenu jako [...], tj. teren zabudowy usługowej - usługi wymiaru sprawiedliwości. W planie miejscowym zapisano również zasady ochrony obiektów o wartościach kulturowych. Dla obiektów przy ul [...] i [...] ochronie podlega typ zabudowy, wystrój elewacji oraz materiał elewacyjny, a dla obiektu przy ul. [...] ochronie podlega bryła budynku, detal architektoniczny, historyczna forma stolarki okien i drzwi oraz materiał elewacyjny. Ponadto prace ziemne (szerokoprzestrzenne i głębokie wykopy, wykopy pod infrastrukturę) wymagają badań i nadzoru archeologicznego.

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Właścicielem nieruchomości (w dacie wyceny) była osoba prawna - P. Sp. z o.o. S.K.A. Działy III i IV księgi wieczystej nie zawierały wpisów.

Wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę [...] zł, zaokrągloną do kwoty [...] zł (słownie: [...] złotych), na dzień [...] grudnia 2011 r., według stanu nieruchomości z [...] grudnia 2011 r. (data oględzin nieruchomości).

Według zapisów zawartych w operacie szacunkowym "zastosowano do wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości metodę porównywania parami przy zastosowaniu regresji liniowej wieloczynnikowej", "Wycena parkingu podziemnego zostanie wykonana w oparciu o wyliczoną z [...] transakcji średnią cenę 1 miejsca postojowego w halach garażowych zlokalizowanych w budynkach oddawanych przez deweloperów. Dla 100 miejsc postojowych zostanie obliczona jako średnia cena sprzedaży jednego miejsca postojowego na rynku ([...] zł/miejsce) pomnożona przez ilość miejsc postojowych. Jedno miejsce postojowe zajmuje [...] m2 powierzchni, Pozostała powierzchnia garażu podziemnego zostanie oszacowana na podstawie obliczonej średniej ceny za 1 m2 powierzchni garaży podziemnych ([...] zl/m2) bazująca na [...] transakcjach rynkowych, pomnożonej przez pozostałą powierzchnię użytkową garaży podziemnych (powierzchnia użytkowa całego garażu podziemnego pomniejszona o powierzchnię zajętą pod miejsca postojowe)".

W piśmie z [...] lutego 2012 r., znak: [...], Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło ogólnie sformułowany zarzut rozbieżności pomiędzy wynikami wyceny sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych w tym przez Stronę, współautorów operatu szacunkowego z [...] grudnia 2011 r., oraz oszacowaniami nieruchomości w [...] przy ul. [...] nr [...], dokonanymi przez trzech innych rzeczoznawców majątkowych. W piśmie z [...] czerwca 2012 r., Strona nie zgodziła się z argumentem, że skoro nieruchomość wyceniona na kwotę [...] zł została [...] maja 2012 r. zakupiona przez Skarb Państwa za cenę [...] zł, to różnica ( [...] zł) pomiędzy wartością rynkową z oszacowania, a faktyczną ceną stanowiła tylko [...]% oszacowanej wartości i mogła wynikać z silniejszej pozycji strony kupującej (Sądu Okręgowego w [...] nabywającego nieruchomość na własność Skarbu Państwa) w prowadzonych negocjacjach cenowych. Według Strony, wartość rynkowa z oszacowania była wyższa od ceny zakupu o [...]%. W zapłaconej cenie [...] zł mieściła się bowiem wartość umeblowania wynosząca [...] zł - według zaskarżonego operatu szacunkowego nie zaliczona do wartości rynkowej nieruchomości z oszacowania ( [...] zł). Zatem faktyczna rozbieżność pomiędzy wartością z oszacowania, a zapłaconą ceną wynika z obliczenia.

W toku postepowania, przedstawiono Stronie szereg kwestii budzących zastrzeżenia co do podobieństwa nieruchomości wybranych do analizy porównawczej, okoliczności transakcji obrotu nieruchomościami uznanymi za podobne oraz przyjętych w operacie szacunkowym rozwiązań metodologicznych w zakresie wyceny, w celu ich wyjaśnienia i uzasadnienia.

Kolejne ustalenia zostały dokonane z uwzględnieniem odpowiedzi Strony.

Pierwsza z przedstawionych kwestii dotyczyła przyjętej nieruchomości porównawczej zamieszczonej pod poz. 23 (ostatnią) w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego. Z aktu notarialnego z [...] stycznia 2007 r. (rep. [...]. nr [...]) wynika, że rzeczywista powierzchnia użytkowa budynku stanowiącego zabudowę nieruchomości przy ul. G. wynosi [...] m2. W operacie szacunkowym natomiast zapisano, że powierzchnia użytkowa budynku wynosi [...] m2 i taką powierzchnię przyjęto do oszacowania wartości rynkowej. Ponadto w umowie znajduje się zapis (cyt.) "wraz z nieruchomościami i budynkiem C. nabywa na podstawie niniejszego aktu środki trwałe znajdujące się w budynku i na nieruchomościach opisane w załączniku nr 6 do niniejszego aktu". W dalszej części umowy znajduje się zobowiązanie nabywcy do zawarciu ze sprzedającym umowy najmu w formie aktu notarialnego, dotyczącej części budynku w tym garażu o i [...] miejsc parkingowych. Zwrócono się zatem do rzeczoznawcy majątkowego - Skarżącego o wyjaśnienie powodów przyjęcia do obliczeń powierzchni użytkowej budynku niezgodnie z zapisem w akcie notarialnym, jak również, czy i w jaki sposób zostały uwzględnione w wycenie ww. warunki zawarcia transakcji, zapisane w akcie notarialnym. Zaniżenie o [...] m2 ([...] - [...] = [...] m2) wielkości powierzchni użytkowej budynku spowodowało znaczne zawyżenie ceny jednostkowej tej transakcji. Stanowiło to rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie uwzględniono argumentacji Strony, że analizowano powierzchnię użytkową [...] m2 według zapisu w akcie notarialnym. Treść § 1 aktu notarialnego zawiera bowiem także informację, że powierzchnia użytkowa [...] m2 ujawniona w księdze wieczystej jest niezgodna z rzeczywistą powierzchnią użytkową [...] m2. Organ uznał, że tłumaczenie rzeczoznawcy majątkowego świadczyło o bardzo pobieżnej lekturze aktu notarialnego. Jak wynika z treści ww. aktu notarialnego Repertorium [...] Nr [...] z [...] stycznia 2007 r. na str. 2-3 faktycznie wpisano, że przedmiotem sprzedaży jest m.in. własność stanowiącego odrębną nieruchomość budynku administracyjnego o powierzchni [...] m2 położonego w [...] przy ul. G. Organ zwrócił uwagę, że na str. 7 ww. aktu znajdował się następujący zapis: "Budynek został wzniesiony i jest użytkowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego, na podstawie odpowiednich decyzji administracyjnych, jednakże powierzchnia budynku ujawniona w księdze wieczystej jest niezgodna z rzeczywistą powierzchnią użytkową Budynku, która wynosi [...] m2 ([...] i [...]), według inwentaryzacji architektonicznej budynku administracyjnego z lipca 2006 roku, który stanowi załącznik nr 3 do niniejszej umowy".

Organ podniósł, że przyjęcie przedmiotowej transakcji do dalszej analizy cenowo - porównawczej powinno nastąpić chociażby z krótkim wyjaśnieniem, czy nie dochodzi tu do kolizji z przepisem § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten bowiem stanowi, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Okoliczność zapisania w akcie notarialnym zobowiązania nabywcy nieruchomości do zawarcia ze sprzedającym umowy najmu, dotyczącej części budynku, jak również okoliczność zapisana w tym akcie notarialnym, że kupujący nabywa na jego podstawie, oprócz praw do nieruchomości gruntowych i budynku, także środki trwałe opisane w załączniku do aktu notarialnego, może świadczyć o niecelowości analizowania tej transakcji w związku z ww. przepisem. Brak odniesienia się do warunków zawarcia transakcji świadczy o nie zachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego, co stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za nieprzekonywujące uznano oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego, że warunki przedmiotowej transakcji nie miały wpływu na cenę w stopniu naruszającym ww. przepis § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kolejna kwestia dotyczyła powstałych wątpliwości odnośnie przyjęcia w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego nieruchomości wskazanej pod poz. 6. Z aktu notarialnego z [...] października 2010 r. (rep. [...]. nr [...]) wynikało, że warunki umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. G. miały związek z umową pożyczki z [...] listopada 2008 r., na mocy której kupujący udzielił sprzedającemu pożyczki w kwocie [...] zł. Zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego - Strony o wyjaśnienie, czy w dacie sporządzenia wyceny znane mu były te zapisy oraz w jaki sposób uwzględniono te okoliczności przy sporządzeniu operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził, że w dacie wykonywania wyceny znana mu była treść aktu notarialnego, wobec powyższego należało stwierdzić, że przyjęcie ceny z przedmiotowej transakcji do dalszej analizy cenowo - porównawczej stanowiło naruszenie art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który obliguje do uwzględnienia cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne. Podważono twierdzenie, że w przyjętej transakcji miała miejsce niezależność stron w sytuacji, gdy z aktu notarialnego wynikało, że kupujący nieruchomość udzielił 2 lata wcześniej sprzedającemu pożyczki w kwocie [...] zł, zabezpieczonej wpisem hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Za nieprzekonywujące uznano oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego, że warunki tej transakcji nie miały wpływu na cenę w stopniu naruszającym przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W toku postępowania badana była również kwestia, czy w dacie sporządzenia wyceny znana była rzeczoznawcy majątkowemu treść aktu notarialnego z [...] lutego 2007 r. (rep. [...] nr [...]), dotyczącego nieruchomości położonej w [...] przy ul. P. i czy badano zasadność przyjęcia tej transakcji do wyceny, biorąc pod uwagę treść art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (niezależność stron umowy) oraz cenę jednostkową, zdecydowanie odstającą od pozostałych cen w zbiorze transakcji porównawczych (dot. poz. 21 w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy – Strona, potwierdził w składanych wyjaśnieniach, że w dacie wykonywania wyceny znana mu była treść ww. aktu notarialnego. Z aktu notarialnego wynikało, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawartej 2 miesiące wcześniej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, a budynek biurowy na nieruchomości był przedmiotem umów najmu zawartych na czas oznaczony. Także bardzo wysoka cena jednostkowa [...] zł/m2 p.u., zdecydowanie najwyższa w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego, rażąco odbiega od przeciętnych cen na rynku nieruchomości (druga pod względem wysokości cena jednostkowa wynosi [...] zł/m2 p.u.). W świetle powyższego uznano, że przyjęcie ceny z przedmiotowej transakcji do dalszej analizy cenowo - porównawczej świadczy o naruszeniu przepisu § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, że warunki tej transakcji nie miały wpływu na cenę w stopniu naruszającym przepis § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, uznano za nieprzekonujące. Zgodnie bowiem z ww. przepisem, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Wątpliwości odnośnie zasadności przyjęcia do porównań dotyczyły również transakcji wskazanej w poz. 11 tabeli, dotyczącej sprzedaży nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...]. Z aktu notarialnego umowy sprzedaży ww. nieruchomości (rep. [...]. nr [...]) wynika, że nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. Ponadto siódma kondygnacja budynku jest wyłączona z użytkowania z powodu braku instalacji przeciwpożarowej. Rzeczoznawca majątkowy – Strona, przyznał w toku postępowania, że w dacie wykonywania wyceny znał treść ww. aktu notarialnego. Stwierdził także ogólnie, że objęcie ww. nieruchomości opieką konserwatora zabytków nie miało w tym przypadku wpływu na wartość nieruchomości, a wyłączenie z użytkowania siódmej kondygnacji budynku zostało uwzględnione w matematycznym opisie cech rynkowych tej nieruchomości. W ocenie organu doszło jednak do naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego, przy sporządzaniu operatu szacunkowego z [...] grudnia 2011 r. przepisu § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który obliguje rzeczoznawcę m. in. do wskazania uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych w wycenie. W operacie szacunkowym nie podano bowiem informacji o szczególnych okolicznościach wynikających z umowy sprzedaży i uzasadnienia dla przyjęcia przedmiotowej transakcji do porównań.

Zwrócono się także do rzeczoznawcy majątkowego – Strony, o wyjaśnienie przyjęcia do analizy porównawczej transakcji z poz. 12 w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego. Transakcja ta dotyczy nieruchomości położonej w [...] przy ul. O. Akt notarialny rep. [...]. nr [...], dotyczący ww. nieruchomości, którego treść, jak ustalono, była znana rzeczoznawcy majątkowemu w dacie wykonywania wyceny, wskazuje, że transakcja została dokonana [...] października 2007 r., a nie jak podano w operacie szacunkowym – [...] października 2008 r. Jak wynika z treści przedmiotowego aktu notarialnego, wskutek zawartej umowy C. S.A. z siedzibą w [...] przeniosła na rzecz W. Sp. z o.o. z siedzibą w W. udział w wysokości [...] części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. O. (wartość udziału w nieruchomości: [...] zł) jako wkład niepieniężny do spółki. W wyniku złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień, przyjęto stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że pomylenie daty transakcji (wpisanie w operacie szacunkowym daty późniejszej o 1 rok) stanowiło pomyłkę pisarską. Tym niemniej zauważono, że w tabeli na str. 26 operatu szacunkowego uwzględniono dla tej nieruchomości (poz. 8) poprawkę kwotową (z tytułu daty transakcji) odpowiednią dla roku 2008 a nie 2007. Wskazana pomyłka pisarska skutkowała zatem późniejszym błędem w obliczeniach, co stanowi naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, zapisanej w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast samo przyjęcie do analizy cenowo-porównawczej wkładu niepieniężnego w postaci udziału [...] w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności budynków, przy jednocześnie wymienionym innym aporcie nieruchomościowym w tym samym akcie notarialnym z [...] października 2007 r., stanowiło naruszenie art. 151 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obligujących do uwzględniania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy niezależności stron transakcji oraz po upływie czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości na rynku. Za nieprzekonywujące uznano wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, że warunki tej transakcji nie miały wpływu na cenę w stopniu naruszającym przepis § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Naruszenie art. 151 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy stwierdzono również w związku z przyjęciem przez rzeczoznawcę majątkowego - Stronę do analizy porównawczej transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości położonej w [...] przy ul. N. (poz. 13 w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego). Z wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania wynika, że znana była mu treść aktu notarialnego z dnia [...] września 2008 r. (rep. [...]. nr [...]), obejmującego sprzedaż ww. nieruchomości. Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego, umowa sprzedaży dotyczyła rozliczenia stron w ramach zawartej umowy leasingu. Okoliczność zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w ramach rozliczenia stron transakcji z tytułu innej umowy cywilnoprawnej wskazuje, że analizowanie tej transakcji w operacie szacunkowym nie powinno mieć miejsca. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, że warunki zawarcia transakcji, mówiące o rozliczeniu stron w ramach umowy leasingu, nie miały wpływu na cenę w stopniu naruszającym przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie mogły zostać uwzględnione.

Podobnie należało stwierdzić w przypadku przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji dotyczącej nieruchomości położonej w [...] przy ul. P. (poz. 4 tabeli). Z treści aktu notarialnego z [...] grudnia 2010 r. (rep. [...]. nr [...]) wynikało, że dotyczy on wniesienia wymienionych w nim nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki komandytowej, przy czym stronami umowy są te same osoby, które występują w imieniu obu spółek. W przedmiotowym akcie notarialnym wymieniono również inne nieruchomości niż wskazana w operacie szacunkowym, a wszystkie były przedmiotem wycen dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego i na tej podstawie ustalono wartość wkładu niepieniężnego. Uwzględnienie w analizie cenowo - porównawczej transakcji wniesienia nieruchomości jako wkładu niepieniężnego jednej spółki prawa handlowego do drugiej, w sytuacji gdy stronami umowy są te same osoby fizyczne występujące w imieniu obu spółek, stanowi rażące naruszenie przepisów art. 151 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, że fakt, iż te same osoby fizyczne reprezentowały różne osoby prawne, nie ma w tej sprawie znaczenia uznano, w kontekście ww. przepisów, za nieprzekonujące.

Kolejna kwestia dotyczyła wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości porównawczej z poz. 18 tabeli do nieruchomości wycenianej. Jak wynikało z treści aktu notarialnego z [...] września 2007 r., rep. [...] nr [...], dotyczącego nieruchomości położonej w [...] przy ul. C., zabudowę nieruchomości stanowi budynek byłej kotłowni o powierzchni zabudowy [...] m2. Z dodatkowych dokumentów otrzymanych z Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w [...] wynika, że na tej nieruchomości znajduje się obecnie nowy budynek mieszkalny, w którym od 2011 r. są wyodrębniane i sprzedawane przez I. Sp. z o.o. lokale mieszkalne. Rzeczoznawca majątkowy - Strona potwierdził, że w dacie wykonywania wyceny znana mu była treść aktu notarialnego. W wyniku przedmiotowego postępowania stwierdzono, że przyjęcie do analizy cenowo - porównawczej transakcji sprzedaży nieruchomości, która w dacie tej transakcji była zabudowana budynkiem niepodobnym i w ogóle nieporównywalnym z budynkami zlokalizowanymi na nieruchomości wycenianej, stanowi naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obligującym rzeczoznawcę do porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Nie uwzględniono wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w tym zakresie, tj. wskazujących, że rodzaj i stan budynku istniejącego w dacie transakcji ustalono na podstawie dokumentu poświadczonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego (nienależącego jednak do składu osobowego współautorów operatu szacunkowego).

Odnosząc się do przyjętej nieruchomości położonej w [...] przy ul. R. (poz. 16 tabeli) stwierdzono, że z aktu notarialnego z [...] lutego 2008 r., rep. [...]. nr [...], dotyczącego ww. nieruchomości, wynika, że dla nieruchomości została wydana [...] marca 2007 r. decyzja o warunkach zabudowy, określająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla realizacji zabudowy wielorodzinnej wraz z usługami i urządzeniami budowlanymi. Z dodatkowych informacji uzyskanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że w dacie sporządzania wyceny, tj. [...] grudnia 2011 r. nieruchomość pozbawiona była budynków wymienionych w akcie notarialnym. Zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie do tych okoliczności, a w szczególności do zasadności przyjęcia tej transakcji do analizy porównawczej, biorąc pod uwagę dyspozycję przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy - Skarżący potwierdził, że znał treść aktu notarialnego w dacie sporządzania wyceny. Uwzględniono jego wyjaśnienia, iż w dacie transakcji nieruchomość była zabudowana pawilonami biurowymi, tj. budynkami o funkcji zbliżonej do budynków na nieruchomości wycenianej. Tym niemniej uznano, że niedokładne przeanalizowanie przeznaczenia tej nieruchomości stanowi naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Poproszono również rzeczoznawcę majątkowego – Stronę, o uzasadnienie przyjęcia do analizy porównawczej dwóch transakcji dotyczących tej samej nieruchomości położonej w P. przy ul. P. (poz. 8 i 9 tabeli), w kontekście przyjętego w obliczeniach wskaźnika zmian cen transakcyjnych z tytułu upływu czasu. W analizie cenowo-porównawczej założono na wygenerowanym rynku nieruchomości dla lat 2007-2011 wyraźny trend spadkowy cen, średni spadek cen określono na poziomie 8,9% rocznie. Tendencji tej zaprzeczają dwie transakcje obrotu tą samą nieruchomością położoną w [...] przy ul. P., sprzedanej [...] października 2009 r. za cenę [...] zł (cena jednostkowa [...] zł/m2 p.u. budynku administracyjnego), a następnie [...] maja 2010 r. za cenę [...] zł (cena jednostkowa [...] zł/m2 p.u. budynku administracyjnego). W tym konkretnym przypadku odnotowano więc w okresie pół roku nie spadek jednostkowej ceny transakcyjnej, lecz jej wzrost o [...] zł/m2 p.u., tj. o [...]%. Powyższa sprzeczność może wskazywać, że któraś z dwóch wymienionych transakcji obrotu nieruchomością w [...] mogła nie mieć w pełni charakteru wolnorynkowego, zdefiniowanego w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezbadanie tej okoliczności stanowiło naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, zapisanej w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy wyjaśniał, że "przyjęty model matematyczny rynku opisany równaniem regresji, objaśnia jedynie część zmienności cen w przyjętej próbie. Dokładność arytmetyczna oszacowania wg przyjętego modelu wynosi [...] zł/m2. Pozostała zmienność cen na rynku lokalnym jest najprawdopodobniej wynikiem działania czynników niesystematycznych, a głównie nieznajomości rynku przez jego uczestników oraz różnych zdolności negocjacyjnych stron transakcji. Dlatego, pomimo ujemnej wartości cechy "data transakcji", dla konkretnej transakcji zachodzącej na rynku może zostać zawarta transakcja odbiegająca nieco od równania". Przytoczone wyjaśnienia nie stanowiły logicznego uzasadnienia dla opisanej sprzeczności pomiędzy zdarzeniem na rynku (dwie transakcje tą samą nieruchomością obrazującego dodatni trend cenowy) oraz ujemny trend cenowy przyjęty w wycenie. Nie wyjaśniają także przyczyn odstąpienia od zbadania tych okoliczności, stanowią jedynie opis zastosowanego modelu matematycznego.

W toku postępowania pojawiły się wątpliwości, na podstawie jakich informacji przyjmowane były ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych oraz czy analizowano akty notarialne dotyczące tych transakcji, a zwłaszcza, czy dokonywano oględzin wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań. Rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że wykorzystane zostały dane o nieruchomościach pochodzące ze źródeł informacji wymienionych w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, analizowane były notarialne umowy obrotu nieruchomościami przyjętymi do porównań z nieruchomością wycenianą, dokonano oględzin wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań, zauważając, że nie wszystkie miały, w dacie wykonywania wyceny, stany zgodne ze stanami z dat transakcji, tym niemniej w operacie szacunkowym uwzględniono stany nieruchomości podobnych z dat transakcji. Oświadczenie Skarżącego budziło wątpliwości. Na podstawie wyjaśnień złożonych w trakcie postępowania wyjaśniającego stwierdzono, że wątpliwe jest aby rzeczoznawca majątkowy faktycznie przeanalizował treść aktów notarialnych oraz osobiście przeprowadził oględziny nieruchomości porównawczych.

Zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie przyjęcia do obliczeń zarówno cen transakcyjnych brutto (z podatkiem VAT), jak i cen bez podatku VAT oraz o wyjaśnienie, w jaki sposób zostało to uwzględnione przy szacowaniu wartości nieruchomości. Na stronie 29 operatu szacunkowego znajduje się zdawkowa informacja cyt.: "określona wartość nieruchomości stanowi wartość brutto". Informacji tej nie zamieszczono w żadnym innym miejscu operatu, zarówno w części informacyjnej jak i obliczeniowej. Poproszono więc rzeczoznawcę majątkowego o wyjaśnienie, co oznacza pojęcie "wartość nieruchomości brutto" oraz o podanie podstawy prawnej dla określenia tego rodzaju wartości, a także w jaki sposób określono "wartość nieruchomości brutto", przyjmując jednocześnie do porównań zarówno ceny transakcyjne brutto jak i netto. Jak ustalono, ceny nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny zamieszczone w tabeli na str. 20 operatu szacunkowego, to zarówno ceny brutto, zawierające podatek VAT, jak i ceny ustalone bez tego podatku. Rzeczoznawca majątkowy – Strona, udzielając pisemnych wyjaśnień stwierdził, że "nie istnieje bezpośrednia dyspozycja nakazująca wskazanie, jako wyniku oszacowania kwoty innej niż brutto". Jednocześnie przywołał ustawę o cenach z dnia 5 lipca 2001 r., cytując art. 3 ust. 1, z którego wynika, że "w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy". Przyjmując te wyjaśnienia, stwierdzono, że z treści operatu szacunkowego, ani z treści udzielonych wyjaśnień nie wynika, jaki jest wpływ przyjmowania różnych rodzajów cen (w tym różnych stawek podatku VAT) na poziom oszacowanej wartości rynkowej nieruchomości nazwanej "wartością brutto". Tym samym uznano, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepis § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który zobowiązuje do zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny, w tym uwarunkowań dokonanych czynności i przyjętych rozwiązań merytorycznych.

W trakcie postępowania zwrócono się także do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie w jaki sposób zostały uwzględnione zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, o których mowa w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz czy zmiany poziomu cen były takie same w całym okresie monitorowania rynku. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że "data transakcji" została uznana za jedną z cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości z nią porównywanych oraz, że "została uwzględniona w modelu matematycznym opisanym równaniem regresji wartości nieruchomości ze względu na jej cechy rynkowe. Ujemna wartość wagi cechy rynkowej "data transakcji" oznacza, że cecha ta jest destymulantą. Zatem, im wcześniejsza data transakcji, tym jednostkowa wartość powierzchni jest większa". Odnosząc się do przedstawionych wyjaśnień Strony wskazano, że w operacie szacunkowym nie przedstawiono konkretnego sposobu wyliczenia ujemnego wskaźnika zmiany cen rynkowych nieruchomości ([...]% w skali roku) zapisanego na str. 18 operatu szacunkowego. Stanowiło to naruszenie przepisu § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów.

Wyjaśnienia wymagała ponadto kwestia sposobu obliczenia wartości nieruchomości, według którego do oszacowanej w podejściu porównawczym wartości nieruchomości zabudowanej budynkami A, B, C, D, E, F i G dodano "wartość garaży podziemnych", w tym "wartość miejsc postojowych" i wartość "pozostałej powierzchni w hali garażowej". Rzeczoznawca majątkowy – Skarżący uzasadnił dodanie do wartości budynków (oszacowanej wraz z prawem do gruntu) odrębnej wartości garażu podziemnego tym, że tylko jedna nieruchomość przyjęta do porównań z nieruchomością wycenianą posiadała halę garażową przeznaczoną do użytku pracowników. W operacie szacunkowym na str. 7 zapisano, że "Wycena parkingu podziemnego zostanie wykonana w oparciu o wyliczoną z [...] transakcji średnią cenę 1 miejsca postojowego w halach garażowych zlokalizowanych w budynkach oddawanych przez deweloperów. Dla [...] miejsc postojowych zostanie obliczona jako średnia cena sprzedaży jednego miejsca postojowego na rynku ([...] zł/miejsce) pomnożona przez ilość miejsc postojowych, Jedno miejsce postojowe zajmuje [...]m2 powierzchni. Pozostała powierzchnia garażu podziemnego zostanie oszacowana na podstawie obliczonej średniej ceny za 1 m2 powierzchni garaży podziemnych ([...] zł/m2) bazuj c/ca na [...] transakcjach rynkowych, pomnożonej przez pozostałą powierzchnię użytkową garaży podziemnych (powierzchnia użytkowa całego garażu podziemnego pomniejszona o powierzchnię zajętą pod miejsca postojowe)". Wobec powyższego wskazano na nielogiczność powyższego toku rozumowania. O ile bowiem określenie wartości [...] miejsc postojowych, oszacowanej na podstawie cen takich miejsc w budynkach oddawanych przez deweloperów znajduje pewne uzasadnienie, to jednak zauważyć należy, że wartość pozostałej powierzchni komunikacyjnej parkingu podziemnego (tej poza miejscami postojowymi) powinna już wchodzić w skład wartości budynków (wraz z prawem do gruntu), pod którymi znajduje się garaż. Jej dodatkowe wyodrębnienie powodowało bowiem dwukrotne zaliczenie wartości prawa do gruntu bez części składowych (w obrysie pod częścią garażową budynków), co uznaje się za nielogiczne i naruszające zasadę szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast bardzo skrótowe określenie na str. 28 operatu szacunkowego wartości jednego miejsca postojowego, ograniczone do podania kwoty [...] zł/miejsce, bez przedstawienia wyliczenia tej kwoty, stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się do wniosków i argumentów rzeczoznawcy majątkowego przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz złożonego w toku postępowania wniosku o usunięcie naruszenia prawa, Minister stwierdził, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, gdy uzyska informację o tym, że przy wykonywaniu czynności szacowania, rzeczoznawca majątkowy prawdopodobnie nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszczynając postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej Minister nie jest ograniczony skargą złożoną przez osobę negatywnie oceniającą czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodał, że przekazanie sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jest zgodne z przepisami prawa czynnością wyłącznie techniczną, wynikającą z procedury określonej przepisami prawa. Natomiast argumenty strony podlegają analizie i ocenie w toku ponownie prowadzonego postępowania, w którym rozpatruje się od nowa wszystkie okoliczności sprawy.

Odnosząc się do zarzutu Skarżącego dotyczącego zbyt dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, która nie była oparta o jego całokształt, a przede wszystkim nie przeprowadzenia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej dowodu z opinii w zakresie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Minister wyjaśnił, że w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy przeanalizowano wszelkie materiały dowodowe zgromadzone w sprawie w postaci: dokumentów zebranych w trakcie postępowania prowadzonego w pierwszej instancji, a w szczególności uzyskane szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w trakcie ponownie prowadzonego postępowania, stwierdzono, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego przekazanego przez Skarżącego, a wykonanego w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży, nastąpiło w sposób rażący naruszenie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Dotyczyło to zwłaszcza określenia wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem cen transakcyjnych z umów, których treść powoduje uzasadnione wątpliwości co do niezależności stron urnowy oraz upływu czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości na rynku, porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami do niej niepodobnymi, wykorzystania w wycenie informacji o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, pomijania wskazania uwarunkowań dokonanych czynności i przedstawiania toku obliczeń oraz naruszenia w znacznym stopniu zasady szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności rzeczoznawcy majątkowego.

Jak wynikało z akt sprawy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie stwierdziła, żeby opinia Komisji Arbitrażowej była niezbędna do rozpatrzenia niniejszej sprawy, a tym samym sprawa wniosku o przeprowadzenie tego dowodu została rozstrzygnięta.

Za nielogiczne uznał organ wskazywanie przez Stronę na obowiązek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzenia we własnym zakresie dowodu ze sprawdzenia wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych poprzez skierowanie zapytania do P. S.A. o zawarcie stosownego ubezpieczenia przez rzeczoznawcę majątkowego - Stronę. Na rynku nie funkcjonuje tylko jeden ubezpieczyciel jakim jest P. S.A., lecz jest wiele firm ubezpieczeniowych. W związku z powyższym trudnym do realizacji byłoby skierowanie zapytań do wszystkich instytucji ubezpieczeniowych.

Minister stwierdził, że ustalenia Komisji, zawarte w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego z [...] kwietnia 2013 r. były poparte zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Organ nie dopatrzył się uchybień w pracy Komisji i powyższe ustalenia uwzględnił w całości.

Organ nie zgodził się z zarzutem rzeczoznawcy majątkowego – Strony, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie ustaliła stanu faktycznego sprawy w zakresie postawionego rzeczoznawcy majątkowemu zarzutu rozbieżności wyniku wyceny z innymi, również poddanymi w wątpliwość, oszacowaniami nieruchomości w [...], dokonanymi przez trzech innych rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Skarżącego nie zachodziły rozbieżności w samym wyniku oszacowania ww. nieruchomości, z uwagi na to, że istniał tylko jeden wynik oszacowania, zawarty w operacie szacunkowym, którego był współautorem, natomiast pozostałe operaty szacunkowe nie miały charakteru opinii o wartości nieruchomości. Powyższe twierdzenie, zdaniem organu, było niezrozumiałe. Fakt wycofania z obrotu prawnego pozostałych operatów szacunkowych po pierwsze nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a po drugie, wbrew twierdzeniu rzeczoznawcy, nie stanowiło o tym, że nie zaistniały rozbieżności w określonej wartości przedmiotowej nieruchomości. Operaty te, choć faktycznie nie mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego zostały sporządzone, zostały jednak wykonane, a znaczne różnice w określonych wartościach nieruchomości wzbudziły wątpliwości co do prawidłowości czynności szacowania rzeczoznawców majątkowych.

Analizując zastrzeżenia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie samych zapisów w protokole końcowym, organ stwierdził, że są one bezzasadne albo pozostają bez wpływu na wynik sprawy. Z akt nie wynikało, aby Komisja Odpowiedzialności Zawodowej dokonywała oceny operatu szacunkowego, co zarzucał rzeczoznawca majątkowy. Całość zgromadzonej w sprawie dokumentacji wskazuje, że Komisja wyjaśniła wszelkie okoliczności sprawy niezbędne do oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego z [...] grudniu 2011 r.

Według organu, podniesiona przez Stronę kwestia trybu i prawidłowości powoływania przez Ministra Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pozostawała bez związku ze sprawą dyscyplinarną. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej dotyczy bowiem wyłącznie badania czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w kontekście wypełnienia obowiązków wymienionych w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pismem z [...] listopada 2014 r. Skarżący wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] września 2014 r., wnosząc o jej uchylenie wraz z decyzją ją poprzedzającą.

Zaskarżonej decyzji Skarżący zarzucił naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 K.p.a., poprzez ich niezastosowanie, jak również zaniechanie ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy i wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] września 2012 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego - Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy ta decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa w szczególności:

- art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na orzeczeniu o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy prawidłowo należało przyjąć, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno być umorzone - i jako taka - winna zostać uchylona w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, a postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno zostać umorzone w całości,

- art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na przekroczeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kompetencji i dokonywanie przez nią w postępowaniu wyjaśniającym merytorycznej weryfikacji operatu, podczas gdy jej kompetencje ustawowe ograniczają się do badania, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami przewidzianymi w przepisie art. 175 ustawy, tak jak to wynika z przepisu art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

2. art. 140 w zw. art. 107 § 1 i § 3 oraz art. 77 § 1 K.p.a., poprzez niewskazanie prawidłowej podstawy prawnej rozstrzygnięcia ani faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a przede wszystkim nierozpatrzenie w całości zebranego materiału dowodowego, i nieodniesienie się do zarzutów i wniosków Skarżącego, sformułowanych zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w toku postępowania wyjaśniającego;

3. art. 6 K.p.a., poprzez uchybienie wyrażonej w tym przepisie zasadzie legalności, polegające na wydaniu decyzji nie znajdującej oparcia w obowiązujących przepisach prawnych;

4. art. 7 K.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w tym w szczególności poprzez niepodjęcie czynności zmierzających do zgromadzenia całego dostępnego materiału dowodowego, niezbędnego dla należytego ustalenia stanu faktycznego, a także zaniechanie dokonania prawidłowej, starannej i wszechstronnej analizy materiału dowodowego zebranego w sprawie;

5. art. 8 K.p.a., poprzez wydanie decyzji rażąco naruszającej prawo, co stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.

W uzasadnieniu skargi Skarżący, powołując się na art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 127 § 3 K.p.a. podał, że organ administracji publicznej rozpoznając wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy obowiązany jest ponownie merytorycznie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę w jej całokształcie, nie może ograniczyć się do potwierdzenia ustaleń przyjętych w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji I instancji.

W niniejszej sprawie organ nie wywiązał się z obowiązku wynikającego dlań z obowiązujących przepisów postępowania administracyjnego. Każdy obszerny passus dotyczący poszczególnych nieruchomości porównawczych zakończony jest konstatacją, iż oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego uznano za nieprzekonywujące, bez wskazania przy tym przyczyn i argumentów przemawiających za przyjęciem takiej, a nie innej tezy.

Skarżący przykładowo wskazał, że odnośnie jednej z przyjętej nieruchomości porównawczej w toku postępowania wyjaśniającego wskazał, że powierzchnię tej nieruchomości przyjęto na podstawie oświadczenia sprzedającego opisującego przedmiot przeniesienia prawa własności budynku administracyjnego. Z uwagi na brak informacji o budynku w rejestrze gruntów, zespół sporządzający operat dał wiarę oświadczeniu zawartemu w akcie notarialnym. Ważnym uzupełnieniem jest informacja, że w archiwum Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków Urzędu Miasta w [...] znajduje się dokument z przekazania tego obiektu pomiędzy Wydziałem Geodezji Urzędu Miasta [...] a H., w którym podana została taka właśnie powierzchnia tej nieruchomości. W tym kontekście Skarżący wskazał, że przepis art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dzieli źródeł wiedzy o nieruchomościach na lepsze i gorsze. Nie przewiduje ich gradacji. To rzeczoznawca majątkowy, korzystając z własnej wiedzy i doświadczeń, winien dokonać krytycznej analizy źródeł i po ich zweryfikowaniu przyjąć te. które w danych okolicznościach sprawy można i należy uznać za najbardziej wiarygodne. Skarżący zatem podjął czynności zmierzające do zweryfikowania rozbieżności dostrzeżonej w akcie notarialnym i dotarł do dokumentu przekazania obiektu pomiędzy Wydziałam Geodezji Urzędu Miasta [...] a H. Dokument ten potwierdzał dane przyjęte przez Skarżącego, a zatem nie sposób postawić mu zarzutu braku staranności przy wykonywaniu czynności szacowania, przeciwnie, wykazał on szczególną staranność, której można i należy oczekiwać od profesjonalisty.

Skarżący dodał, że zaniechania organu dotyczą wszystkich zakwestionowanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej nieruchomości porównawczych. Skarżący rzeczowo, rzetelnie, dokładnie i wyczerpująco odniósł się do wszystkich sformułowanych zarzutów, tymczasem zaś organ, skonstatowały obszerne wyjaśnienia ogólnikowym stwierdzeniem, że "wyjaśnienia Skarżącego uznano za nieprzekonywujące". Zdaniem Skarżącego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej winna była dokonać oględzin wycenianej nieruchomości, a także nieruchomości porównawczych, a tymczasem oględzin nie przeprowadziła.

Skarżący postawił zarzut przekroczenia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej ustawowych kompetencji, albowiem - wbrew przeciwnym sugestiom organu - jej czynności nie koncentrowały się wyłącznie na badaniu, czy przy sporządzaniu operatu szacunkowego Skarżący postępował zgodnie z dyrektywami płynącymi z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja swym badaniem objęła również badania operatu szacunkowego pod katem tego, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla czy też nie rynkową wartość tej nieruchomości. Tym samym, zdaniem Skarżącego, skoro Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uzurpowała sobie prawo do dokonywania oceny operatu, a nie sposobu postępowania Skarżącego przy czynnościach szacowania, to należy uznać, że istniała potrzeba dopuszczenia dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej.

Za przekroczeniem przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, a w konsekwencji Ministra, ustawowych kompetencji świadczyły, zdaniem Skarżącego, następujące kwestie: 1. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zostały przedstawione zapisy dotyczące badania czynności Skarżącego w zakresie ustalania niezbędności informacji przy dokonywaniu wyceny. Jednocześnie organ określił, które informacje są niezbędne dla zamieszczenia ich w operacie szacunkowym. W ten sposób wykroczył poza nadane ustawowo kompetencje, dokonując oceny operatu szacunkowego; 2. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zostały przedstawione zapisy dotyczące badania czynności Skarżącego w zakresie doboru nieruchomości podobnych, jednocześnie organ użył sformułowań, że w operacie szacunkowym przyjęto do porównań nieruchomości nieporównywalne. Organ, określając, które nieruchomości nie są podobne, wykroczył poza nadane mu ustawowo kompetencje i dokonał oceny operatu szacunkowego; 3. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zostały przedstawione zapisy dotyczące badania czynności Skarżącego w zakresie analizy warunków i okoliczności zawarcia transakcji przyjętych do porównań, organ wskazał natomiast, jakie okoliczności i jakie warunki zawarcia transakcji należy traktować jako szczególne. W wyjaśnieniach przedstawionych organowi Skarżący wykazywał, w jaki sposób dokonywał analizy warunków i okoliczności zawarcia transakcji przyjętych do porównań, co zostało przez organ pominięte lub odrzucone bez podania argumentów.

Kolejnym zagadnieniem rozpatrywanym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, a zastrzeżonym dla organizacji zawodowej, była sprawa uwzględniania lub też nie podatku VAT w procesie szacowania nieruchomości. Podobnie jak wcześniej wymienione zagadnienia, również sprawa poprawności oszacowania wartości garaży podziemnych należy do zagadnień wymagających wiedzy specjalnej zarezerwowanej przez art. 157 do wyłącznej kompetencji organizacji zawodowej. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, wkraczając w sferę wiedzy specjalnej, wykazała się całkowitym brakiem wiedzy z tym zakresie. W szczególności dotyczy to badania przez komisję zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu. Jak wynika z uzasadnienia decyzji, ze względu na to, że dwie transakcje zanotowane na rynku nie spełniały wyliczonej przez rzeczoznawców tendencji, to przyjęcie tych nieruchomości budziło wątpliwość Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pod kątem ich podobieństwa do wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy badał trend czasowy jaki zaistniał na lokalnym rynku w okresie czterech lat, gdy tymczasem zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej porównał dwie transakcje, które zaistniały na przestrzeni 6 miesięcy. Tak więc porównane zostały dane nieporównywalne, gdyż pochodziły z różnych okresów i na tej podstawie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wyciągnęła nieprawidłowe wnioski.

Skarżący dodał, że Komisja, po przeanalizowaniu wnoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania wyjaśnień, zdecydowała o odrzuceniu części zarzutów. Równocześnie Komisja uznała, że waga pozostałych zarzutów nie uzasadnia obniżenia wymiaru kary dyscyplinarnej. Organ nie uzasadnił, z jakich przyczyn uznał, iż "orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy jest najwłaściwszym rozstrzygnięciem, jakie mogło zapaść w przedmiotowej sprawie".

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanych przepisów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Ponadto w świetle art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: "P.p.s.a."), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 P.p.s.a. jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Uwzględniając powyższe kryteria, Sąd doszedł do wniosku, że skarga nie jest zasadna ponieważ decyzje organów obu instancji zostały wydane w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Podstawą orzeczenia wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy był art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że Skarżący jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2011 r., nie wypełnił obowiązków, o których mowa w tym przepisie.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiącym jedną z podstaw materialnoprawnych zaskarżonej decyzji, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i ust. 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Sąd zgadza się z powyższym stanowiskiem organu, uznając przy tym, za niezasadne zarzuty skargi odnośnie naruszenia skarżoną decyzją przepisu art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 w związku z art. 127 § 3 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie, a także zaniechanie ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję I instancji, podczas gdy ta decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa w szczególności art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na przekroczeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kompetencji i dokonywanie przez nią w postępowaniu wyjaśniającym merytorycznej weryfikacji operatu.

Jak wynika z art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W myśl art. 127 § 3 K.p.a., natomiast od decyzji wydanej w pierwszej instancji przez ministra lub samorządowe kolegium odwoławcze nie służy odwołanie, jednakże strona niezadowolona z decyzji może zwrócić się do tego organu z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy; do wniosku tego stosuje odpowiednio przepisy dotyczące odwołań od decyzji. Zgodnie z art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Tytułem wyjaśnienia należy wskazać, że ponieważ zaskarżoną decyzję wydał organ do tego uprawniony w świetle art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skuteczność zarzutu naruszenia powyższych przepisów jest związana z wynikami postępowania wyjaśniającego w niniejszej sprawie i istnieniem okoliczności faktycznych, które uzasadniałyby stwierdzenie, iż Skarżący naruszył normę prawną wynikającą z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeśli chodzi natomiast o zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 i art. 127 § 3 K.p.a., w powiązaniu z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jego skuteczność uzależniona jest od zbadania czy organ rozstrzygając w niniejsze sprawie nie wykroczył poza swoje kompetencje wchodząc w rolę organizacji zawodowej rzeczoznawców, zgodnie bowiem ze zdaniem pierwszym tego przepisu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (...).

Odnosząc się w związku z tym w pierwszej kolejności do kwestii naruszenia przez Skarżącego art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ocenie Sądu, uchybienia i błędy popełnione podczas wykonywania czynności zawodowych i zawarte w sporządzonym operacie przez Skarżącego wraz z trójką innych rzeczoznawców majątkowych, uzasadniających naruszenie tego przepisu zostały precyzyjnie wykazane w zaskarżonej decyzji. Organ zatem prawidłowo przyjął, że błędy popełnione przez Skarżącego przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej sprawy, szczegółowo opisane w zaskarżonej decyzji, uzasadniają pociągnięcie Skarżącego do odpowiedzialności dyscyplinarnej z tytułu naruszenia standardów zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela ocenę organu, że istotnym błędem Skarżącego było zaniżenie wielkości powierzchni użytkowej budynku, jednej z nieruchomości porównawczej znajdującej się w [...] przy ul. G., które spowodowało znaczne zawyżenie ceny jednostkowej tej transakcji. Skarżący odniósł się do tej kwestii zarówno w postępowaniu wyjaśniającym jak i w skardze, wskazując, że potwierdzeniem przyjętej w operacie powierzchni jest dokument przekazania tej nieruchomości pomiędzy Wydziałem Geodezji Urzędu Miasta [...], a H. Sąd zgadza się jednak z organem, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego było, w przypadku powzięcia wiedzy o istnieniu rozbieżności w powierzchni budynku, która w przypadku tej nieruchomości wynikała z samej treści aktu notarialnego dotyczącego tej nieruchomości, ujawnienie tej okoliczności w treści operatu szacunkowego wraz odpowiednim odniesieniem się do tej kwestii. Należy dodać, że w przypadku tej nieruchomości, we wspomnianym akcie notarialnym zawarto również zapis zobowiązujący nabywcę przedmiotowej nieruchomości do zawarcia ze sprzedawcą umowy najmu części budynku, jak również zapis o nabyciu, oprócz praw do nieruchomości, również środków trwałych opisanych w załączniku do aktu notarialnego. W sporządzonym przez Skarżącego operacie szacunkowym, powinna znaleźć się wzmianka również o tych okolicznościach, które mogły okazać się szczególnymi warunkami zawarcia transakcji powodującymi ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen na rynku nieruchomości. Sąd zgadza się z organem, że brak odniesienia się do tych kwestii, stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z aktu notarialnego dotyczącegoj innej nieruchomości porównawczej, położonej w [...] również przy ul. G., wynika, że warunki umowy sprzedaży tej nieruchomości mają związek z umową pożyczki, na mocy której kupujący udzielił sprzedającemu pożyczki w kwocie [...] zł. Słusznie zatem organ stwierdził, że przyjęcie ceny z przedmiotowej transakcji do dalszej analizy cenowo - porównawczej stanowi naruszenie art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który obliguje do uwzględnienia cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne.

Z aktu notarialnego dotyczącego kolejnej nieruchomości porównawczej, położonej w [...] przy ul. P., wynika, że przeniesienie własności tej nieruchomości nastąpiło w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawartej dwa miesiące wcześniej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, a budynek biurowy na nieruchomości był przedmiotem umów najmu zawartych na czas oznaczony. Również w tym przypadku organ słusznie uznał, iż przyjęcie ceny z przedmiotowej transakcji do dalszej analizy cenowo - porównawczej świadczy o naruszeniu przepisu § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Powyżej zostały wskazane przykładowe nieprawidłowości, które miały miejsce w związku ze sporządzonym przez Skarżącego operatem szacunkowym nieruchomości. Słusznie zatem wskazał organ, że Skarżący – rzeczoznawca majątkowy, przyjął do porównań szereg transakcji budzących poważne wątpliwości dotyczących wystąpienia przy ich zawieraniu szczególnych uwarunkowań wpływających na cenę lub dotyczących ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej i nie wspomniał o tych okolicznościach w treści operatu szacunkowego. Dlatego, w ocenie Sądu, uzasadnione jest stanowisko organu, iż działanie Skarżącego w ramach czynności zawodowych przy sporządzaniu przedmiotowego operatu, stanowiło rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji, organ prawidłowo też uznał w zaskarżonej decyzji, że nie było żadnych okoliczności, które mogłyby skutkować zmianą przedmiotowego rozstrzygnięcia, co oznacza prawidłowe zastosowanie prze organ II instancji przepisu ujętego w art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.

Sąd nie dopatrzył się, aby w działaniach organu, miały miejsce czynności świadczące o przekroczeniu uprawnień organu. Sąd nie zgadza się ze stanowiskiem Skarżącego, że organ badał operat szacunkowy sporządzony przez Skarżącego pod kątem, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla wartość rynkową tej nieruchomości. Postępowanie wyjaśniające w niniejszej sprawie dotyczyło odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego i w ramach tego postępowania organ badał, czy przy sporządzaniu spornego operatu, rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, wszystkie ustalenia dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, dlatego też Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostały wskazane podstawy prawne zapadłych rozstrzygnięć, fakty które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy, pozwalał na wystarczającą i wszechstronną ocenę czynności zawodowych Skarżącego w związku ze sporządzeniem przedmiotowego operatu szacunkowego i w ocenie Sądu organy obu instancji, rozpatrzyły w całości zebrany materiał dowodowy, odnosząc się do zarzutów i wniosków Skarżącego, sformułowanych zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w toku postępowania wyjaśniającego.

W świetle wyżej wskazanych prawidłowych podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd stwierdza, że niezasadny jest zarzut naruszenia art. 6 K.p.a., oparty na twierdzeniu, że w sprawiewydano decyzję nie znajdującą oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Przedmiotowe postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego było prowadzone w oparciu o regulację prawną ustawy o gospodarce nieruchomości oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. W toku postępowania wyjaśniającego zostały zbadane okoliczności naruszenia przez Skarżącego - rzeczoznawcę majątkowego, sporządzającego w ramach czynności zawodowych, sporny operat szacunkowy, zasad ujętych w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niedochowanie tych zasad przez rzeczoznawcę majątkowego podczas wykonywania czynności zawodowych, a więc złamanie przepisów prawa, standardów zawodowych, niedochowanie szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz złamanie zasad etyki zawodowej, a także zasady bezstronności w wycenie nieruchomości, powoduje każdorazowo zastosowanie przepisów odpowiedzialności zawodowej, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Dlatego też, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja utrzymująca w mocy decyzję I instancji, orzekająca o zastosowaniu wobec Skarżącego - rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu przepisy postępowania, jak i przepisy materialne.

Należy dodać, że organ prawidłowo uzasadnił swoją decyzję. Brak jest zatem podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia obowiązku wnikliwego wyjaśnienia sprawy i naruszenia art. 107 K.p.a., poprzez brak należytego ustosunkowania się do podnoszonych zarzutów. Zdaniem Sądu, Skarżący nie przedstawił okoliczności innych niż badane, które mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania wyjaśniającego.

Wskazania wymaga, że przepis art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 tej ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie to ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA Warszawa z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07, wyrok WSA Warszawa z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11). Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 6 miesięcy Sąd uznał, że organ w zaskarżonej decyzji szczegółowo wyjaśnił jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę w tym zakresie, akcentując rażące naruszenie przepisów zarówno rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), jak i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd podziela prawidłowość ustalenia wysokości wymierzonej kary dyscyplinarnej uznając, że kara ta jest współmierna do zaistniałych przewinień, jakich Skarżąca dopuściła się wykonując swój zawód jako zawód zaufania publicznego.

Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszała przepisy postępowania, w tym w szczególności art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 107 § 1 i § 3 oraz art. 80 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art.151 P.p.s.a., oddalił skargę.