Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 360/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2012-09-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16,  art. 130 ust. 1, art. 151,  art. 153, art. 154 ust. 1,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 78 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 5 września 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 sierpnia 2012 roku sprawy ze skargi R. M. i F. M. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, iż ostateczną decyzją nr x z dnia 30 września 2010 r., Prezydent Miasta O. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej: odcinka ulicy "[...]". Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 19 października 2010 r. Z tym dniem działki oznaczone w ewidencji gruntów obrębu 160 jako działki o numerach ewidencyjnych "[...]", stanowiące uprzednio własność R.M. i F.M. przeszły na własność Gminy Miejskiej O. Postępowanie w przedmiocie odszkodowania za działkę o numerze ewidencyjnym x zostało umorzone z uwagi na zmianę decyzji udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie odszkodowania za działki o numerach ewidencyjnych "[...]". Prezydent Miasta wszczął w tej sprawie postępowanie administracyjne i powołał rzeczoznawcę majątkowego Z.G., która w dniu 18 sierpnia 2011 r. sporządziła operat szacunkowy, ustalając wartość wymienionej nieruchomości na kwotę 675.539 zł. W związku z wejściem w życie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaszła potrzeba sporządzenia nowego operatu, który został przez tego samego rzeczoznawcę wykonany w dniu 26 października 2011 r. Decyzją z dnia 30 grudnia 2011 r. Prezydent Miasta O. ustalił na rzecz R.M. i F.M. odszkodowanie w wysokości 1.065.361 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni 0,9713 ha.

W odwołaniu od tej decyzji R.M. i F.M. kwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania. Twierdzili oni, że odszkodowanie winno być ustalone na poziomie 250 zł za 1 m2. Zarzucili, że operat został sporządzony z naruszeniem przepisów rozporządzenia zmieniającego, ponieważ źródłem cen transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Zdaniem odwołujących się, nie można było uwzględniać do porównania cen nieruchomości drogowych, narzuconych sprzedającym, ponieważ nie noszą one cech cen rynkowych. W przekonaniu strony, teren przejęty pod drogi winien być wyceniony tak jak grunty przyległe.

Rozpatrując sprawę w postępowaniu odwoławczym, decyzją z dnia 30 marca 2012 r. Wojewoda Warmińsko – Mazurski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy uznał, że operat, na podstawie którego zostało ustalone odszkodowanie, został sporządzony prawidłowo. Wartość rynkowa została określona według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wartość nieruchomości ustalono według cen na dzień wydawania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu odpowiadającym poszczególnym częściom działek nr "[...]" tj. pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne oraz pod budowę dróg oraz tereny komunikacyjne. Najstarsza transakcja przyjęta do operatu pochodzi z okresu nie dłuższego niż dwa lata od daty sporządzenia operatu. W ocenie organu II instancji, sporządzony w sprawie operat nie narusza prawa. Dopiero bowiem, gdy brak jest transakcji obejmujących nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca przyjmuje do porównania nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Skoro rzeczoznawca znalazł transakcje dla nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, to prawidłowo przyjął do porównania właśnie te transakcje, a nie transakcje dla nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Skargę na tę decyzję wnieśli do tutejszego Sądu R.M. i F.M. Ponawiając zarzuty podniesione w odwołaniu, wnieśli oni o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 10 sierpnia 2012 r. pełnomocnik skarżących zarzucił naruszenie przepisów:

- art. 7, art. 77. § 1 k.p.a., art. 78 § 1, art. 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całości materiału dowodowego zebranego w sprawie, a przede wszystkim nierzetelną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę Z.G.,

a ponadto przez nieuzasadnione przyjęcie, iż nie jest koniecznym przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość,

- art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pozytywną ocenę operatu

szacunkowego, podczas gdy został on sporządzony z uwzględnieniem transakcji niespełniających przesłanek wskazanych w tym przepisie,

- art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy jako obiekty porównawcze przyjęto nieruchomości niepodobne i

niebędące przedmiotem obrotu rynkowego,

- art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy został on sporządzony w sprzeczności z zasadami wynikającymi

z przepisów prawa i standardami zawodowymi, bez zachowania szczególnej staranności,

- § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy przyjęto w nim nieprawidłową metodę szacowania oraz nieodpowiednie obiekty porównawcze.

- § 36 ust. 2 w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy rzeczoznawca dokonał wyceny w metodą porównawczą, gdy przepis ten ustanawia obowiązek określenia wartości nieruchomości w podejściu kosztowym,

- § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy został on sporządzony w oparciu o informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne

warunki ich zawarcia,

- § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez pozytywną ocenę operatu szacunkowego, gdy jako obiekty porównawcze rzeczoznawca przyjął nieruchomości istotnie różniące się od nieruchomości wycenianej,

- art. 21 ust. 2 Konstytucji, poprzez wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie nieodpowiadające realnej wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu tych zarzutów podniesiono, iż sporządzony w sprawie operat nie powinien stanowić podstawy decyzji administracyjnej. Zdaniem pełnomocnika,

w niniejszej sprawie rzeczoznawca zobowiązany był określić wartość nieruchomości

w podejściu kosztowym. Pełnomocnik zwrócił uwagę na to, że teren, na którym znajdują się przedmiotowe działki, jest objęty planem miejscowym oraz, że zgodnie z tym planem, działki te mają przeznaczenie w części na budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, w części na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz w pozostałej części pod drogę publiczną. Rzeczoznawca przyjął jako przedmiot porównania oznaczonych części działek "[...]" (przeznaczonej zgodnie z planem pod drogę publiczną) transakcje, w których w każdym wypadku nabywcą był jeden podmiot - Gmina O., a przedmiotem tych transakcji były oznaczone działki, przeznaczone pod drogi publiczne. Rzeczoznawca winien, przyjmując metodę porównania parami, jako przedmioty porównania przyjąć nieruchomości o podobnym Ijednakowym przeznaczeniu wynikającym z planu miejscowego, czyli nieruchomości o jednakowym, mieszanym (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne + jednorodzinne + droga publiczna) przeznaczeniu, przyjmując ceny transakcyjne takich nieruchomości. Natomiast w wypadku stwierdzenia braku wystarczających danych na rynku lokalnym, określić wartość nieruchomość w podejściu kosztowym, zgodnie z przepisem §36 ust 2 rozporządzenia zmieniającego. W ocenie pełnomocnika, rzeczoznawca nie mógł odrębnie określić wartości wydzielonych funkcjonalnie części gruntu. Nawet jednak, gdyby przyjąć, że dopuszczalne jest określenie wartości przedmiotowych nieruchomości metodą porównywania parami, odrębnie dla każdej funkcjonalnie wyodrębnionej części działki, to i wówczas operat nie został sporządzony w sposób zgodny z prawem. Podniesiono, że skarżący nie kwestionują przyjęcia dla określonej części działki, jako przedmiotów porównania, nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jedno i wielorodzinne. Natomiast niewłaściwe było określenie wartości części nieruchomości z uwzględnieniem cen innych nieruchomości drogowych. Nieruchomości nabyte przez Gminę O. nie spełniają bowiem kryterium transakcyjności, nie odzwierciedlają wartości rynkowej nieruchomości, w rozumieniu art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem nie mogą stanowić przedmiotu porównania. To w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto uwzględnienie, jako przedmiotów porównawczych nieruchomości przeznaczonych na drogę publiczną nie jest zgodne z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Naruszenie tego przepisu polega na nie przyjęciu wartości ceny nieruchomości jaką by uzyskano, gdyby nieruchomość skarżących była przedmiotem obrotu rynkowego. Nieuzyskanie dostatecznej wiedzy przez rzeczoznawcę co do cen rynkowych występujących w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi na drogi na rynku lokalnym, świadczy o braku należytej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Ponadto pełnomocnik skarżących zwrócił uwagę na to, że wartość nieruchomości winna być oceniana, zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy założeniu warunków rynkowych, tzn. warunków wyłączających ograniczenia związane z przyznaniem prawa własności nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego lub Skarbowi Państwa. W niniejszej sprawie, gdy nie było możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, należało je ustalić w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przyległych (budownictwo jednorodzinne). Stwierdzono, iż nie jest wykluczone nabywanie nieruchomości drogowych w drodze transakcji wypełniającej kryteria wskazane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, jednakże rzeczoznawca winien wyjaśnić, czy przeprowadził analizę rynku lokalnego pod kątem występowania takich nieruchomości oraz jaki jest wynik tej analizy. Przedmiotowy operat takich ustaleń nie zawiera. Nadto zarzucono, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości, których właściwości są znacząco odmienne od nieruchomości wycenianej w zakresie wielkości działek. W związku z licznymi uchybieniami operatu, nie mógł on stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnej. Poprzez przyjęcie kwestionowanego operatu, jako podstawy wydania decyzji, organy orzekające w sprawie dopuściły się naruszenia przepisów art. 77 § 1 , art. 78 § 1 oraz art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. W sytuacji, gdy skarżący kwestionowali poprawność sporządzenia operatu, organ winien z urzędu zweryfikować jego poprawność poprzez poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji przyjęcia wadliwego operatu, wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz skarżących nie odpowiada realnej wartości nieruchomości, której własność utracili pod przymusem, co jest niezgodne z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym

w świetle art. 1 § 2 wymienionej ustawy kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd może wzruszyć zaskarżoną decyzję jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej jako: p.p.s.a.). Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona. Sąd nie ma zastrzeżeń co do wysokości przyznanego odszkodowania. Zostało ono ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651, dalej jako: u.g.n.) i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, dalej jako: rozporządzenie), z uwzględnieniem zmian wprowadzonych, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz.985). Biegła uwzględniła przy wycenie, stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Należy tu wskazać, że wymieniony przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych określa kryteria, według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kryteriami tymi są: stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej oraz jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jest to przepis szczególny w stosunku do regulacji art. 130 ust. 1 u.g.n. Jak wynika ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, przedmiotowe działki położone są na terenie uzbrojonym w pełną infrastrukturę techniczną; na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej użytkowane były jako łąki i pastwiska. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta O. dla terenu położonego w południowej części miasta w rejonie ulicy "[...]", zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Olsztyn XXII/321/04 z dnia 25 lutego 2004 roku (Dz.Urz. Województwa Warmińsko – Mazurskiego Nr 44, poz. 550) przedmiotowe działki przeznaczone były w części pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne MN, w części pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne MW i w części pod tereny komunikacyjne: drogi, zjazdy, przejścia dla pieszych D, Z, P. Rzeczoznawca uwzględniła przy wycenie, w powierzchni szacowanych działek, udział poszczególnych funkcji przewidzianych w m.p.z.p., z uwzględnieniem średniej wartości poszczególnych części szacowanej nieruchomości dla terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne 227,84 zł, pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne 267,53 zł i pod tereny komunikacyjne 69,16 zł. W sytuacji, kiedy wyceniane działki w częściach miały różne przeznaczenie w m.p.z.p., to w ocenie Sądu, możliwe było poddanie wycenie poszczególnych części w zależności od tego, jakie miały przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to zgodne z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Strona skarżąca kwestionowała wycenę przedmiotowej nieruchomości w zakresie, dotyczącym części działek przeznaczonych pod tereny komunikacyjne, przy czym powoływała się na naruszenie przepisów rangi konstytucyjnej, przepisów ustawowych i przepisów rozporządzenia, które zawiera szczegółowe regulacje, określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne. Przepisy rozporządzenia określają szczegółowo m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia). Dopiero w przypadku braku takich cen, możliwe jest ustalenie wartości gruntów przy zastosowaniu podejścia kosztowego (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, iż przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero brak cen transakcyjnych, uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1 rozporządzenia. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w § 36 ust. 2 tego rozporządzenia. Skoro biegła dysponowała danymi dotyczącymi sześciu transakcji dotyczących gruntów o tym sam przeznaczeniu, co części działek skarżących przeznaczonych pod drogi, co umożliwiało zastosowanie podejścia porównawczego (k. 13 operatu), to niezasadny jest zarzut strony skarżącej, odnoszący się do zaniechania oszacowania przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Biegła wskazała bowiem w tym zakresie na transakcje z okresu od grudnia 2009 r. do lipca 2011 r., których przedmiotem były nieruchomości z lokalnego rynku, pełniące funkcję porównywalną do przedmiotowej nieruchomości. Brak jest natomiast dostatecznych podstaw do tego aby transakcje, których przedmiotem były grunty przeznaczone pod budowę dróg gminnych, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą nosić pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. (np. rolniczym, tak jak dotychczasowe wykorzystywanie działek skarżących). Stanowisko takie prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sadu Administracyjnego m.in. w niepublikowanych wyrokach z dnia 24 stycznia 2012 r. I OSK 172/11 i z dnia 23 23 września 2010 r. I OSK 1548/09. Trudno więc w tej sytuacji skutecznie zarzucać organom orzekającym w sprawie naruszenia art. 151 u.g.n.

Z treści § 36 ust. 4 rozporządzenia wyraźnie wynika, że gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jej wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, ale tylko wtedy, gdy nie jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Nie ma zatem podstaw do kwestionowania operatu, skoro biegła dysponowała cenami transakcyjnymi umożliwiającymi porównanie szacowanej nieruchomości do innych podobnych nieruchomości drogowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się tez naruszenia art. 153 i 154 u.g.n. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy biegła, zważywszy na cel wyceny i przeznaczenie gruntów w m.p.z.p., miała podstawy do określenia wartości rynkowej gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Sąd podziela stanowisko organów, że przyjęte do obliczeń przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej, gdyż przede wszystkim właśnie ich przedmiotem były nieruchomości położone na terenie miasta O., przeznaczone pod publiczne tereny komunikacyjne. Przy ustalaniu ceny tychże gruntów biegła wzięła pod uwagę zarówno lokalizację nieruchomości, jak też powierzchnię gruntu i inne cechy indywidualne wpływające na wartość, ustalając jednocześnie wagę każdej z cech i jej udział w cenie. Trudno zgodzić się ze stanowiskiem strony skarżącej, iż jako obiekty porównawcze przyjęto nieruchomości niepodobne. Definicja nieruchomości podobnej zawarta jest w art. 4 pkt 16 u.g.n. Rozumie się przez nią nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu, nieruchomości przyjęte do porównania z częścią działek Skarżących, przeznaczonych pod tereny komunikacyjne, warunki te spełniają. Niezasadne jest stanowisko Skarżących, iż przyjęcie do porównania nieruchomości istotnie różniących się od nieruchomości wycenianej, doprowadziło do ustalenia odszkodowania, które nie jest ekwiwalentne. Biegły bowiem dostrzegł różnice pomiędzy porównywanymi nieruchomościami podobnymi i zgodnie z art. 153 ust. 1 zdanie drugie u.g.n., skorygował ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem szacowania. Biegła oceniła, że lokalizacja wycenianej nieruchomości jest średnia, powierzchnia działki średnia z preferowanymi cechami wpływającymi na wartość (teren działki płaski, brak utrudnień w zagospodarowaniu zgodnie z funkcją terenu). Zdaniem składu orzekającego

w niniejszej sprawie, biegła przyjęła do porównania nieruchomości, spełniające warunki określone w § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy czym nie został naruszony § 5 ust. 1 tegoż rozporządzenia. Nie było bowiem podstaw do dyskwalifikowania transakcji, których stroną była Gmina Miejska O., a przedmiotem nieruchomości drogowe, gdyż

– w ocenie Sądu – nie wystąpiły w nich szczególne warunki zawarcia transakcji, na które powołują się Skarżący. Wniosków takich wyciągać nie można tylko na podstawie przesłanki, iż stroną transakcji była jednostka samorządu terytorialnego a przedmiotem obrotu były nieruchomości drogowe. Nie może ujść bowiem uwadze, jaki był cel przedmiotowej wyceny, a było nim ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogi. Ostatecznie po zastosowaniu prawidłowo współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy wyliczyła wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 1.065.361 zł (w tym wartość części gruntu przeznaczonego na tereny komunikacyjne w działce nr 41/11 - 379.827 zł i w działce 41/12 – 124.626 zł). Zdaniem Sądu kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wycenianej i nie można jej odmówić cechy "słusznego odszkodowania", o jakim mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie", to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Istotnym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter.

Sąd nie podziela zatem zarzutów skargi, dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W szczególności nie sposób zarzucić organom, że w sposób dowolny oceniły operat szacunkowy, w oparciu o który ustalona została wartość odszkodowania. Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego uznając, że nie jest wadliwie sporządzony i wystarczająco uzasadniły swoje rozstrzygnięcie bez naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Skarżący, kwestionując operat, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, nie biorą pod uwagę, że to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Rola organu i Sądu sprowadza się natomiast do oceny, czy dobór jest prawidłowy. W niniejszej sprawie organy orzekające zasadnie uznały, że zawarte w operacie transakcje pozwalały na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przyjęte transakcje dotyczyły bowiem nieruchomości podobnych do wycenianej. Skarżący wyrazili przekonanie, że ustalona cena powinna być wyższa. Dla podważenia jednak ustaleń faktycznych organu administracyjnego nie wystarczy poddanie ich w wątpliwość lub ich zanegowanie, lecz wymaga wskazania przez stronę kwestionującą, na czym polega błędność ustaleń i co jest źródłem błędu, jak również wskazania takich środków dowodowych, które potwierdzą słuszność twierdzeń strony kwestionującej ustalenia organu. W skardze nie wykazano takich okoliczności, dlatego stawiane w niej zarzuty stanowią jedynie polemikę z ustaleniami organu administracji, która nie jest jednak wystarczająca do uznania wydanych decyzji za naruszające prawo. Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Argumenty podnoszone przez skarżących nie przekonują, aby celowym było powoływanie kolejnego rzeczoznawcy. Jeżeli Skarżący byli przekonani, że wartość nieruchomości mogłaby być wyższa, to mogli we własnym zakresie zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, ewentualnie poddać sporządzony w sprawie operat szacunkowy ocenie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Wówczas takie środki dowodowe organy musiałyby uwzględnić przy dokonywaniu ustaleń i odnieść się do nich. Organy nie naruszyły też art. 78 § 1 k.p.a. Organ administracji publicznej może bowiem nie uwzględnić żądania, dotyczącego przeprowadzenia dowodu, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami. W sytuacji gdy sporządzony w sprawie operat, został przez organ oceniony nie tylko formalnie, ale też materialnie, a organ uznał, iż jest on wystarczającym dowodem w sprawie, to nie miał obowiązku powoływania nowego biegłego. Ogólnikowe twierdzenie, że operat został wykonany niezgodnie ze standardami zawodowymi i bez zachowania szczególnej staranności, nie daje podstaw do stwierdzenia, że w sprawie został naruszony art. 175 u.g.n. Trudno bowiem za takie uznać okoliczność, iż – zdaniem strony – biegły niezasadnie uwzględnił transakcje, które jej zdaniem winny być wyłączone oraz zastosował inną metodę szacowania niż spodziewali się Skarżący. Wbrew zarzutom skargi, działaniom biegłego w niniejszej sprawie nie można przypisać cech, które świadczyłyby o braku bezstronności lub naruszeniu zasad etyki zawodowej.

Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.