Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 280/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 119 pkt 3, art. 120, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a), art. 200
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi K. W. i T. W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z [...] sierpnia 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz K. W. i T. W. solidarnie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 27 września 2022 r. nr KOC/5382/Zs/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 10 sierpnia 2022 r. nr UD-IV-WNI-G6826.25107.2019.KTO (19.MWI.UD.IV-WNI) o odmowie wydania zaświadczenia.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Wnioskiem z dnia 24 listopada 2021 r. K. i T. W. wystąpili

o wydanie zaświadczenia potwierdzającego, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej

jako działka ew. nr [...] w obrębie [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] przekształciło się w prawo własności.

Postanowieniem z dnia 10 grudnia 2021 r. znak UD-IV-WNI-G.6826.25107.2019.KTO (9.JMO.UD.IV-WNI) Prezydent m. st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia, które postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 23 marca 2022 r., znak KOC/195/Zs/22, zostało uchylone i sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi

I instancji.

Postanowieniem z dnia 10 sierpnia 2022 r. znak UD-IV-WNI-G.6826.25107.2019.KTO (19.MWI.UD.IV-WNI) Prezydent m. st. Warszawy ponownie odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] w obrębie [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] przekształciło się w prawo własności.

Zażalenie na powyższe postanowienie wnieśli K. i T. W.

Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium wskazało, że materialnoprawną podstawą zaskarżonego postanowienia są przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności (Dz.U z 2022r.,poz. 1495).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów, zaś zgodnie z art. 2 przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2. wraz z. budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane

lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych

niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, tak stanowi art. 1 ust. la ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy w przypadku, gdy na gruncie, o którym mowa

w art. 1 ust. 2 lub art. la, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem:

1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo

2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

W myśl art. 4 ust. 3 zd. 1 ustawy zaświadczenie zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków

oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości.

Kolegium wyjaśniło, że zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218

§ 1 k.p.a. - w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się

w jego posiadaniu.

Celem zaświadczenia jest urzędowe -poświadczenie tego, co jest organowi wiadome i sprowadza się do opisu sytuacji (faktycznej lub prawnej). Natomiast celem zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, jest potwierdzenie zaistnienia

z mocy prawa nowego stanu prawnego. Przy tym zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W rozpoznawanej sprawie przyczyną odmowy wydania zaświadczenia było stwierdzenie przez organ I instancji, że nieruchomość położona w [...] przy

ul. [...], oznaczona jako działka ew. nr [...] w obrębie [...], uregulowana w księdze wieczystej nr [...] w dniu [...] stycznia 2019 r.

nie była zabudowana na cele mieszkaniowe.

Z księgi wieczystej nr [...] wynika, iż działka ew. nr [...] jest zabudowana domem mieszkalnym, jednakże z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej i dokonano jej

bez zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej, bowiem budynek ten wykorzystywany był na cele hostelu. Okoliczność tę potwierdza decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] października 2018 r.

o wstrzymaniu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej przy ul. [...] w [...] wykorzystywanego na cele hostelu.

Następnie, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r., nakazał poprzedniemu właścicielowi przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego

w zabudowie szeregowej przy ul. [...] w [...] wykorzystywanego

na cele hostelu. Decyzja ta została następnie utrzymana w mocy decyzją [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., przy czym organ ten wskazał w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, iż w dniu 11 grudnia 2018 r. została przeprowadzona kontrola obiektu budowlanego przy ul. [...], która wykazała, że budynek ten jest nadal użytkowany na cele zamieszkiwania zbiorowego. Organ II instancji stwierdził, że nie jest możliwe zalegalizowanie aktualnego sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej wykorzystywanego obecnie na cele hostelu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 września 2020 r., sygn. akt

I OSK 181/20, przyjął, że: "Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powiązane zostało z charakterem obiektów usytuowanych na gruncie. Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności powinno zostać wydane, jeżeli brak jest wątpliwości czy to prawnych

czy faktycznych co do tego, że jest to grunt zabudowany na cele mieszkaniowe

w rozumieniu przywoływanej ustawy, a więc zabudowany obiektami o przeznaczeniu mieszkaniowym wskazanymi w art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Ustawa przekształceniowa nie zawiera odwołania do ewidencji gruntów i budynków, jako do wyłącznego źródła, które pozwala na odpowiednie zakwalifikowanie danego obiektu znajdującego się na gruncie objętym przekształceniem. Określa się natomiast,

że ewidencja gruntów, jak też księgi wieczyste, służą organowi do oznaczenia nieruchomości gruntowej i lokalowej, które to dane powinno zawierać zaświadczenie (art. 4 ust. 3 ustawy przekształceniowej) (...). Wpis do ewidencji gruntów nie pełni

na gruncie ustawy przekształceniowej dominującej, a tym bardziej wyłącznej roli źródła informacji. Wydający zaświadczenie organ powinien zatem dążyć do potwierdzenia przesłanek przedmiotowych zawartych w art. 1 ust. 2 analizowanej ustawy

z uwzględnieniem wszystkich danych, jakie są w jego posiadaniu."

Z treści księgi wieczystej wynika wprawdzie, że funkcją nieruchomości jest funkcja mieszkaniowa i jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym, to jednak poczynione przez organ I instancji ustalenia wskazują na to, iż w istocie przedmiotowa nieruchomość w dniu 1 stycznia 2019 r. przeznaczona była na cele inne niż mieszkaniowe. Fakt użytkowania przedmiotowego budynku jako hostel potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Słusznie zatem, organ I instancji uznał,

że budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2019 r. nie spełniał funkcji mieszkaniowej, a to oznacza, iż nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy. W tych warunkach brak było podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości.

Skargę na postanowienie Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli K. W. i T. W. zarzucając mu błędną interpretację i nie wykonanie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. "o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów", poprzez odmowę wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla nieruchomości mieszkalnej przy ulicy [...].

W oparciu o tak sformułowany zarzut skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia go poprzedzającego.

W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w dniu 19 listopada 2021 r. aktem notarialnym Rep. [...] nabyli nieruchomość mieszkalną przy ulicy [...]. W czasie zakupu notariusz poinformował ich, że zakup nieruchomości jest obciążony wadą prawną spowodowaną błędem organu urzędowego. Błąd polegał na tym, iż organ urzędowy powinien z mocy prawa (ustawa z dnia 20 lipca 2018 r.) przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności dla nieruchomości przy ul. [...], gdyż zgodnie z ewidencją rejestru gruntów i ksiąg wieczystych jest to nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną,

z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za zasadną.

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119

pkt 3 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Z kolei według ust. 2 tego artykułu przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których

co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa

w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Według zaś art. 1a ustawy przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza

30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Z art. 1 i art. 1a ustawy wynika zatem, że dla oceny zasadności wniosku

o wydanie zaświadczenia w przedmiocie potwierdzenia przekształcenia praw pierwszoplanowe znaczenie ma charakter techniczno-budowlany istniejącej na gruncie zabudowy.

Zasadniczo chodzi o grunty zabudowane: 1) wyłącznie budynkami mieszkalnymi - jednorodzinnymi albo wielorodzinnymi zawierającymi przynajmniej połowę lokali mieszkalnych, 2) wskazanymi wyżej budynkami mieszkalnymi oraz dodatkowo towarzyszącymi im budynkami niemieszkalnymi, innymi obiektami budowlanymi

i urządzeniami budowlanymi, 3) wskazanymi wyżej budynkami mieszkalnymi wyłącznie albo razem z budynkami niemieszkalnymi towarzyszącymi oraz dodatkowo

(pod pewnymi warunkami) innymi budynkami niemieszkalnymi, obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi.

Z art. 1 ust. 2 ustawy wynika, że ustawodawca posługuje się pojęciem "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" i "budynku mieszkalnego wielorodzinnego"

nie definiując tych pojęć na użytek ustawy.

Skoro ustawodawca nie zdefiniował w ustawie pojęć "budynek mieszkalny jednorodzinny" i "budynek mieszkalny wielorodzinny", to sięgnąć należy – co do zasady - po przepisy o charakterze źródłowym. Taki charakter dla poszukiwania znaczenia tych pojęć ma ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), zawierająca w jej art. 3 pkt 2a definicję legalną budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wedle tej definicji takim budynkiem mieszkalnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia "budynek mieszkalny wielorodzinny", jednak wyodrębnia tę kategorię budynków mieszkalnych (art. 5 ust. 1 pkt 4 i 4a, art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. a, art. 59a ust. 2 pkt 2 lit. f ustawy - Prawo budowlane). Z załącznika do ustawy – Prawo budowlane wynika, że budynki mieszkalne dzielą się na dwie kategorie techniczno-budowlane: budynki mieszkalne jednorodzinne (Kategoria I) i inne budynki mieszkalne (Kategoria XIII). Do tej drugiej grupy zaliczają się zatem budynki mieszkalne wielorodzinne.

Zakres pojęciowy w omawianej materii doprecyzowuje § 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem przez budynek mieszkalny należy rozumieć: a) budynek mieszkalny wielorodzinny, b) budynek mieszkalny jednorodzinny. W tej definicji nie mieści się zatem budynek zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 5 tego rozporządzenia).

Zatem dla potrzeb sprawy o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, wedle stanu na dzień 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu budynek mieszkalny jednorodzinny, to –

co do zasady - budynek, o którym mowa w art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli budynek mieszkalny nie spełnia tej definicji, to należy zakwalifikować go jako budynek mieszkalny wielorodzinny, jeżeli co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy).

Trzeba podkreślić, że skierowanie przez ustawodawcę sprawy przekształceniowej do trybu wydawania zaświadczeń (Dział VII kpa) ma daleko idące konsekwencje. Rolą organów wydających zaświadczenia potwierdzające przekształcenie nie będzie bowiem rozstrzyganie sporów w zakresie stanu nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, a jedynie potwierdzenie w tym zakresie zmiany prawa. Z Działu VII kpa wynika, że postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń jest postępowaniem uproszczonym, a jego charakter jest znacznie mniej sformalizowany, niż ogólne postępowanie administracyjne kończące się wydaniem decyzji administracyjnej. W sprawie o wydanie zaświadczenia nie chodzi

o władcze rozstrzyganie o prawach, czy obowiązkach stron (zwłaszcza w kwestiach spornych), ale o potwierdzenie na skutek żądania osoby ubiegającej się o wydanie zaświadczenia określonych faktów lub stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (np. z danych zawartych w aktach sprawy). W tym też zakresie organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, jeżeli jest to konieczne,

może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające (art. 218 kpa). W tego rodzaju sprawach organ nie prowadzi w pełnym zakresie postępowania dowodowego i nie rozstrzyga jakichkolwiek sporów, lecz jedynie wyjaśnia, czy na podstawie danych którymi dysponuje może potwierdzić fakty lub stan prawny. Z natury postępowania uregulowanego w przepisach Działu VII kpa wynika, że organ jest kompetentny wydać zaświadczenie w oparciu o dane, które znajdowały się w jego zasobach, bez ich przetwarzania. Organ nie może w tym trybie wywołać skutków kształtujących stosunki faktyczne i prawne. Postępowanie o wydanie zaświadczenia składa się z czynności

o charakterze materialnotechnicznym zmierzających do wydania aktu o charakterze informacyjnym (zaświadczenia), a nie aktu o charakterze prawnokształtującym (decyzji).

Mając na uwadze odwołanie się przez ustawodawcę w sprawach przekształceniowych do klasy techniczno-budowlanej zabudowy znajdującej się

na gruncie oraz do uproszczonego trybu wydawania zaświadczeń trzeba przyjąć,

że dla niniejszej sprawy w zakresie ustalenia charakteru zabudowy na gruncie nie ma znaczenia to, na jaki cel budynek mieszkalny jest faktycznie wykorzystywany,

w szczególności, czy budynek tego rodzaju wykorzystywany jest do prowadzenia działalności innej niż zamieszkiwanie. Tego rodzaju zagadnienie może mieć znaczenie, nie tyle przy potwierdzeniu przekształcenia praw, ale przy ustalaniu opłat z tytułu przekształcenia (art. 7 ust. 6a i 7a ustawy).

W sprawie o przekształcenie praw nie ma też znaczenia planistyczne przeznaczenie terenu nieruchomości, określony w umowie i księdze wieczystej cel na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste oraz to jaka wysokość stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste pobierana była w konkretnym przypadku.

Dla niniejszej sprawy istotne znaczenie miało to, że sprawy przekształceniowe

są załatwiane w uproszczonym postępowaniu w sprawie wydawania zaświadczeń. Ustawodawca zrezygnował choćby z trybu wydawania w tych sprawach decyzji administracyjnych o charakterze deklaratoryjnym. Ustawodawca założył więc,

że tego typu sprawy będą miały zasadniczo charakter niesporny.

Wobec tego, że w praktyce nierzadko charakter zabudowy na gruncie jest kwalifikowany w odrębnych sprawach administracyjnych (np. podatkowych, planistycznych, architektoniczno-budowlanych, z zakresu gospodarki gruntami)

według różnych kryteriów, to organ wydający zaświadczenie (zasadniczo bazujący

na posiadanych danych ewidencyjnych) musi kierować się reprezentatywną ewidencją urzędową. Organ wydający zaświadczenie nie może bowiem bazować na rozbieżnych danych dotyczących charakteru i poszczególnych parametrów zabudowy gruntu, wynikających z ustaleń i ocen poczynionych przez organy administracji publicznej

na potrzeby różnych spraw administracyjnych.

Przy czym organ w sprawie przekształceniowej nie może badać kwestii dotyczących faktycznego sposobu użytkowania spornego budynku, czy ewentualnej samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania, jak w niniejszej sprawie,

z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, odwoływać się do wysokości stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste bowiem tego rodzaju postępowanie wykracza poza zakres postępowania o wydanie zaświadczenia. Ustawodawca nie wiąże bowiem z tego rodzaju okolicznościami żadnych skutków w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (por. wyrok NSA z 26 listopada 2021 r. sygn. akt I OSK 793/21).

Zdaniem Sądu ustawodawca zdecydował, że wydane zaświadczenie ma zasadniczo bazować na danych z ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 3

i 6 ustawy), które to dane są podstawą gospodarki gruntami (art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. z 2017 r. poz. 2101

ze zm.). Źródłem danych ewidencyjnych mogą być także m.in. dane zawarte

w dokumentacji architektoniczno-budowlanej, będącej w zasobach organów administracji publicznej, co wynika z art. 22 ust. 2 ustawy – Prawo geodezyjne oraz

§ 35 pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia

29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2016 r. poz. 1034 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem".

Zatem dla ustalenia rodzaju zabudowy na gruncie znaczenie mają dane wynikające z rejestru budynków, kartoteki budynków, czy wykazu budynków, o których mowa w § 24 w zw. z § 63 ust. 1 pkt 1, 2, 4-26 i § 64, § 26 w zw. z § 63 ust. 1 pkt 1, 2, 4-26 oraz § 29 pkt 3 w zw. § 31 ust. 2 rozporządzenia. Szczególne znaczenie ma w tym zakresie klasa budowlana budynku określona w ewidencji gruntów według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (§ 63 ust. 1 pkt 5 i ust. 1f pkt 5 rozporządzenia). Zasadniczo bowiem funkcja budynku odpowiada jego klasie budowlanej (§ 28 ust. 1

pkt 8 lit. f rozporządzenia).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie

Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.)

w pkt IV Załącznika wyróżnia klasę budynków mieszkalnych jednorodzinnych

(np. samodzielne wille, domy bliźniacze, szeregowe, gdzie każde mieszkanie ma osobne wejście z poziomu gruntu) oraz budynki mieszkalne samodzielne, bliźniacze, szeregowe dwumieszkaniowe i wielomieszkaniowe.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd zwraca uwagę, że objęty wnioskiem o przekształcenie grunt oznaczony jako działka nr [...] położony

w [...] przy ul. [...], według danych z księgi wieczystej zabudowany jest budynkiem mieszkalnym, a organy ustaliły, że jest to budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie miały dane dotyczące charakteru zabudowy na gruncie wynikające z ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej, do której dane wprowadzane są na podstawie informacji zawartych

w ewidencji gruntów i budynków.

Inne dowody mogłyby posłużyć do ustalenia klasy budowlanej przedmiotowego budynku mieszkalnego, gdyby świadczyły o zmianie sposobu użytkowania tego budynku i jego klasy budowlanej Chodzi o będącą w posiadaniu organu właściwego

w sprawach przekształceniowych dokumentację architektoniczno-budowlaną

(art. 71 ustawy – Prawo budowlane), dokumentację organu nadzoru budowlanego

(art. 59a ust. 2 pkt 2, art. 71a ustawy – Prawo budowlane), dokumentację ze sprawy wykroczeniowej (art. 93 pkt 9b ustawy – Prawo budowlane).

Wobec powyższego Sąd uznał, że zarówno Prezydent m.st. Warszawy,

jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonali wadliwej wykładni art. 1

ust. 2 ustawy uznając, że znajdujący się na gruncie przy ul. [...] budynek mieszkalny jednorodzinny, ze względu na sam fakt prowadzenia w nim 1 stycznia 2019 r. działalności gospodarczej (hostelu) przez poprzedniego właściciela, nie miał charakteru budynku mieszkalnego, zwłaszcza, że organy te nie wykazały w oparciu

o posiadane dane ewidencyjne, rejestrowe, czy np. dokumentację architektoniczno-budowlaną, że przedmiotowy budynek był 1 stycznia 2019 r. budynkiem o innej kategorii budowlanej, niż mieszkaniowa.

Sąd uznał za niepoparte żadnymi dowodami stanowisko Prezydenta

m.st. Warszawy, że prowadzenie 1 stycznia 2019 r. w przedmiotowym budynku mieszkalnym hostelu świadczy, samo w sobie, o tym, że nastąpiła trwała zmiana warunków użytkowania tego budynku, o których mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, która wymagała zgłoszenia właściwemu organowi, stosownie

do treści art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.

Samo prowadzenie działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym nie musi oznaczać, że w takim przypadku podmioty prowadzące tę działalność dokonały w tym obiekcie istotnych zmian w zakresie jego substancji (np. w zakresie zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, warunków higieniczno-sanitarnych) w taki sposób,

że doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku i w konsekwencji zmiany jego klasy budowlanej (np. budynek mieszkalny został przebudowany na budynek administracyjny, handlowy lub usługowy).

Zdaniem Sądu, aby ustalić tego rodzaju okoliczności Prezydent m.st. Warszawy musiałby dysponować właściwą dokumentacją organu nadzoru budowlanego stwierdzającą, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku bez dokonania zgłoszenia, np. ostatecznymi postanowieniami, o których mowa w art. 71a ust. 1 i 2

lub ostateczną decyzją, o której mowa w art. 71a ust. 4 ustawy – Prawo budowlane,

czy np. prawomocnym orzeczeniem o ukaraniu grzywną za wykroczenie z art. 93

pkt 9b ustawy – Prawo budowlane. Przy czym ostatecznie lub prawomocnie stwierdzona we właściwym trybie zmiana sposobu użytkowania budynku winna być tego rodzaju, że skutkowała zmianą kategorii budowlanej budynku. Tymczasem

jak wynika z akt sprawy organy nadzoru budowlanego nakazały poprzedniemu właścicielowi nieruchomości przywrócenie sposobu użytkowania budynku jako jednorodzinnego.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent przyjmie, że budynek

przy ul. [...] jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy i rozpozna wniosek w oparciu o wskazane wyżej przepisy prawa.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw.

z art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) orzekł, jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 tej ustawy.