Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 742/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i ust. 2, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 2 pkt 5, par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 28 listopada 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk-Drozda, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2018 roku sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] roku, nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej K. W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. A. P.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydenta Miasta Z. orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą przewidzianą do realizacji na działce położonej w Z. przy ul. A. nr 26 (dz. nr ewid. 99/20 w obrębie nr [...]). W uzasadnieniu organ wskazał, że nie zostały łącznie spełnione warunki z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu przestrzennym.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła K.W. wnosząc o jej uchylenie. Strona podniosła, że decyzja jest bezprawna, bowiem wokół działki inwestycyjnej istnieje zabudowa mieszkaniowa, która mogłaby być podstawą do ustalenia parametrów dla planowanej inwestycji, wystarczyłoby jedynie poszerzyć obszar badany.

Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2017r. poz. 1257), art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że z materiału dowodowego niniejszej sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie budzi zatem wątpliwości dopuszczalność przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczną tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja, w wielkości wymaganej na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia tj. trzykrotność szerokości frontu działki (99 m) od terenu objętego wnioskiem. Organ wskazał, że w granicach obszaru analizy nie ma żadnej zabudowy. Tereny wokół działki inwestycyjne są rolnicze i niezabudowane. Organ wyjaśnił, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy pozwala organowi wydać decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W dalszej części przepis ten odwołuje się do kryteriów, które mają określać wymagania nowej, projektowanej zabudowy, wskazując na konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium stwierdziło, że analiza została sporządzona na tyle poprawnie, że mogła być przedmiotem prawidłowych ustaleń i podstawą wydanego rozstrzygnięcia. Z przeprowadzonej analizy architektonicznej jednoznacznie wynika, iż w przedmiotowej sprawie nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bowiem nie została spełniona zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Skoro zatem na terenie analizowanym brak jest zabudowy, to fakt ten przesądza, iż żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, a zatem nie można mówić o spełnieniu warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odnosząc się do zarzutów strony organ wskazał, że z unormowania zawartego w § 3 ust. 2 rozporządzenia nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna, gdyż normuje ono jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ może objąć analizą obszar większy niż wskazany w tym przepisie, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium podziela jednak stanowisko sądów administracyjnych, iż nie jest wskazane ani dopuszczalne nadmierne i nieograniczone rozszerzanie obszaru analizowanego, jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem organu niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Sam inwestor wskazuje, że organ musiałby co najmniej 7-krotnie powiększyć obszar analizowany, aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Fakt wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla innej działki nie jest natomiast wystarczający dla uznania za istniejące zagospodarowanie terenu i uznania, iż spełniona jest przesłanka z art. 61 ust 1 pkt 1 tj. zasada dobrego sąsiedztwa. Podobnie, wpływu na rozstrzygnięcie sprawy nie miałoby złożenie wniosków o ustalenie warunków zabudowy przez innych inwestorów, ponieważ organ przy rozstrzyganiu sprawy o warunkach zabudowy bierze pod uwagę istniejący stan zabudowy w obszarze analizowanym. Kolegium zauważyło także, że w piśmie z dnia 22 maja 2018r. Urząd Miasta Z. a poinformował o wysokim stopniu zaawansowania prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulicy A. nr (uchwalenie w czerwcu 2018 r.) który to przewiduje dla terenów inwestora zdecydowanie inne (rolne) przeznaczenie i całkowity zakaz zabudowy wynikający z dążenia do ochrony gruntów rolnych w mieście. Zdaniem Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego, prawidłowo ustalił, że z urbanistyczno-architektonicznego punktu widzenia, inwestycja ta nie jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym przez stronę we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Powyższe oraz prawidłowo przeprowadzone w przedmiotowej sprawie postępowanie wskazuje, iż zarzuty odwołania są bezpodstawne i nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonego aktu prawnego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wniosła K.W. , reprezentowana przez adw. J.C. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 K.p.a. poprzez nie podjęcie przez organ rozpoznający sprawę wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela – K. W., a tym samym zaniechanie obowiązku dążenia do ustalenia prawdy obiektywnej i art. 12 K.p.a. przez nieuzasadnione nadanie prymatu zasadzie ekonomiki postępowania (posłużenie się możliwe najprostszymi środkami prowadzącymi do załatwienia sprawy) w sytuacji, gdy pozostałe zasady ogólne postępowania administracyjnego, w tym zasada praworządności i zasada zaufania do organu administracji przemawiały za dalszym procedowaniem sprawy. Strona zarzuciła także naruszenie art. 1 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię. Tymczasem z istoty zabudowy wynika, że zabudowie podlega teren wolny od zabudowy, zazwyczaj teren zielony, a zasada dobrego sąsiedztwa sprowadza się do tego, aby w obszarze analizowanym była przynajmniej jedna działka sąsiednia zabudowana w wymagany przez prawo sposób - wyznaczenie obszaru analizowanego nie ma więc na celu stwierdzenia, czy wokół działki inwestora jest cały zespół zabudowań, z którymi nowa inwestycja dobrze z się komponuje z punktu widzenia ładu przestrzennego. Wniosek wyprowadzony przez organ strona uznała za absurdalny z tego względu, że prowadziłby do całkowitej blokady zabudowy i urbanizacji wbrew instytucji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem przepisy o obszarze analizowanym zostały wprowadzone przez ustawodawcę po to, aby traktować obszar analizowany jako całość urbanistyczną i nie wydzielać z niego poszczególnych części w postaci odrębnych kwartałów. Strona uznała za nietrafną ocenę dokonaną przez organy prowadzące postępowanie, jakoby wyznaczenie minimalnego obszaru analizowanego przewidzianego przez przepisy rozporządzenia oznaczało, że teren został wyznaczony w sposób prawidłowy. Tak byłoby niewątpliwe, gdyby wytyczony w ten sposób obszar analizowany był wystarczający do określenia parametrów nowej zabudowy i ustalenia, że nowa zabudowa spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Takie wyznaczenie granicy obszaru analizowanego nie jest prawidłowe, gdy obszar taki nie daje wystarczających danych do analizy warunków projektowanej zabudowy. W szczególności, gdy z materiału dowodowego wynika dodatkowo, że w niewielkiej odległości poza granicą obszaru, wyznaczonego na podstawie minimalnych parametrów znajdują się nieruchomości zabudowane w sposób pozwalający na zbadanie niezbędnych parametrów. Strona powołała się na orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym przepis 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób bezwzględnie wiążący określa wielkość obszaru analizowanego jedynie w wymiarze minimalnym, co oznacza, iż nie stanowi co do zasady jego naruszenia wyznaczenie go w wymiarze większym niż minimalny, chyba, że miałoby to prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego. Strona podniosła, że organ bezrefleksyjnie przyjął ustalenia i wnioski analizy urbanistycznej, co do niemożności określenia parametrów projektowanej inwestycji, naruszając w ten sposób normy prawne zawarte w art. 7 i 77 § 1 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 1066 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1302, dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, może ją uchylić a nie podzielając zarzutów skarżącego może skargę oddalić.

W przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia art. 7, 8, 77 § 1, 80, 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) oraz § 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2013 r., nr 164, poz. 1588).

W pierwszej kolejności wskazać jednak należy, że bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3.istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa wspomniane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie wyznaczony obszar analizowany, spełnia wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia, jednak nietrafna jest ocena organów prowadzących postępowanie, że wyznaczenie minimalnego obszaru analizowanego przewidzianego przez przepisy rozporządzenia oznacza, że teren został wyznaczony w sposób prawidłowy. Tak byłoby niewątpliwie, gdyby wytyczony w ten sposób obszar analizowany był wystarczający do określenia parametrów nowej zabudowy i ustalenia, że nowa zabudowa spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Z pewnością jednak takie wyznaczenie granicy obszaru analizowanego (w minimalnej odległości określonej przez prawo) nie jest prawidłowe, gdy obszar taki nie daje wystarczających danych do analizy warunków projektowanej zabudowy. W szczególności, gdy z materiału dowodowego wynika dodatkowo, że – jak w rozpatrywanej sprawie – w niewielkiej odległości poza granicą obszaru, wyznaczonego na podstawie minimalnych parametrów (trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem) znajdują się nieruchomości zabudowane w sposób pozwalający na zbadanie niezbędnych parametrów.

Organy orzekające w przedmiotowej sprawie bezrefleksyjnie przyjęły ustalenia i wnioski ze sporządzonej do sprawy analizy urbanistycznej, co do niemożności określenia parametrów projektowanej inwestycji z uwagi na brak zabudowy w obszarze analizowanym wyznaczonym w minimalnych odległościach od planowanej inwestycji. Tymczasem organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej jej weryfikacji nie tylko pod względem literalnej niesprzeczności z obowiązującymi przepisami, ale także jej poprawności przy uwzględnieniu prawidłowej wykładni przepisów, uwzględniającej dorobek doktryny i orzecznictwa. W wyroku z dnia 13.12.2017 r. w sprawie sygn. akt II OSK 779/17 NSA jednoznacznie stwierdził, że przepis 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w sposób bezwzględnie wiążący określa wielkość obszaru analizowanego jedynie w wymiarze minimalnym, co oznacza, iż nie stanowi co do zasady jego naruszenia wyznaczenie go w wymiarze większym niż minimalny, chyba, że miałoby to prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego (LEX nr 2427484). Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 23.11.2016 r., sygn. akt II OSK 3346/14 ( LEX nr 2260905) oraz WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12.04.2017 r. sygn. akt II SA/Gd 24/17 (LEX nr 2277533).

Jak wynika m. innymi z załączonych do akt postępowania administracyjnego map, istotnie na działkach nr 99/8 99/9, a nawet nr 100/1, choć przede wszystkim na działce nr 100/10, zlokalizowane są budynki mieszkalne. Podkreślenia wymaga, że działka nr 100/10, na której znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna leży w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru analizowanego. Całkowite chybione jest zatem w rozpoznawanej sprawie stanowisko organu, iż nie jest wskazane ani dopuszczalne nadmierne i nieograniczone rozszerzanie obszaru analizowanego, jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Ponadto organ II instancji nie ustosunkował się w żaden sposób do zarzutów odwołania, dotyczących pominięcia przy wyznaczaniu obszaru analizowanego działek zabudowanych nr 99/9 i 99/8, a także nie ustosunkował się do zarzutu ustalenia warunków zabudowy dla pobliskich inwestycji planowanych na działkach nr 99/23, 99/24, 100/15,100/24, 100/43 (znajdujących się w obszarze analizowanym) oraz 99/25, 100/42 i 100/41. Argumentacja skarżącej może być również o tyle zasadna, że jak wynika z danych zawartych w Wyszukiwarce publicznej RWDZ (Rejestr wniosków, decyzji i zgłoszeń) dla działki nr 99/23 (działka bezpośrednio sąsiadująca z działką skarżącej nr 99/22), znajdującej się w obszarze analizowanym, wydano decyzję o pozwoleniu na budowę dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zatem inwestor musiał uzyskać uprzednio pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla tego terenu wydaną w oparciu o parametry innej zabudowy, znajdującej się w okolicy, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Na rozprawie w dniu 28.11.2018 r. pełnomocnik wnioskodawczyni złożył kserokopię decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na działce nr 99/23. Oświadczył również, że dla działek o nr 99/24 i 99/25 organ I instancji wydał decyzje o ustaleniu warunków zabudowy.

Wobec powyższego prawidłowo wytyczony obszar analizowany, nieograniczony do ustawowego minimum oraz przeprowadzona analiza urbanistyczna powinny objąć rozważaniami także inne nieruchomości zabudowane, dostępne z tej samej drogi publicznej (także poprzez drogi wewnętrzne), a znajdujące się w szeroko rozumianym sąsiedztwie działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Zaskarżona w przedmiotowej sprawie decyzja zaakceptowała wadliwą analizę urbanistyczną, wobec czego uznać należy ją za nieprawidłową i podlegającą wyeliminowaniu z obrotu prawnego.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O zwrocie poniesionych przez stronę skarżącą kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i 205 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zobowiązany będzie kierować się oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi przez Sąd w uzasadnieniu wyroku.

IB