Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 680/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2019-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1 art. 130,135
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 7,77 par. 1 art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Aleksandra Galla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody na rzecz H. W. kwotę [...]([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]. nr [...], Starosta Ż. ustalił odszkodowanie na rzecz H. W. (skarżącej) w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej powierzchni 2,5987 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w obrębie miasta Ż. przy ul. [...], objętej decyzją Starosty [...] [...]., znak: [...], ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, stanowiące wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych w skutek zdarzeń spowodowanych budową napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV relacji [...] (pkt 1). Do wypłaty powyższego odszkodowania zobowiązał przedsiębiorstwo [...] (inwestora) w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w związku z decyzją własną z dnia [...]., nr [...], w trybie art. 123 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 2147 ze zm. – dalej "u.g.n.") ograniczone zostało skarżącej korzystanie z wyżej określonej nieruchomości, poprzez udzielenie inwestorowi zezwolenia na założenie, przeprowadzenie i następnie funkcjonowanie linii elektroenergetycznej na nieruchomości skarżącej. Dalej organ wskazał, że na wniosek inwestora z dnia [...]. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia przedmiotowego odszkodowania, w związku z czym powołano w sprawie biegłego rzeczoznawcę w celu sporządzenia przez niego operatu szacunkowego wartości szkód powstałych w związku z realizacją inwestycji na terenie nieruchomości skarżącej. Przywołał okoliczność, że działający w sprawie pełnomocnik skarżącej wielokrotnie w toku postępowania kwestionował w toku postępowania prawidłowość sporządzonego operatu i wysokość określonej w nim wartości szkody. Organ zacytował obszerne wyjaśnienia biegłego pozyskane w sprawie w odpowiedzi na zarzuty skarżącej co do prawidłowości operatu, w których stwierdzono, że nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, jak również jej przydatność użytkowa. Wskazując na okoliczność, że pełnomocnik skarżącej niezmiennie podnosił zarzut wadliwości operatu nie przedstawiając na potwierdzenie swego stanowiska żadnych dowodów, organ stwierdził, że wykorzystany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie").

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzuciła naruszenie art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 1 i 5 w zw. z art.124 u.g.n. W uzasadnieniu podniesiono, że stanowiący podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy zawiera nieścisłości, ogranicza zakres szkód i nie uwzględnia zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób nieuprawniony i nie mający oparcia w przepisach prawa.

Decyzją z dnia [...]., nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, po przywołaniu stanu faktycznego w sprawie, treści art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1 i ust. 2 u.g.n., § 43 rozporządzenia i art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r., Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017r., poz. 1257 – dalej "k.p.a.") oraz poczynieniu rozważań dotyczących zasady prawdy obiektywnej w postępowaniu administracyjnym i roli, jaką w tym postępowaniu odgrywa dokument w postaci operatu szacunkowego, organ odwoławczy potwierdził, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat nie budzi wątpliwości formalnoprawnych, w związku z czym przyjęcie go za dowód w sprawie należy uznać za prawidłowe. Organ zauważył, że biegły dokonał wyboru sposobu i metody wyceny uwzględniając przy ustalaniu wyceny czynniki wynikające z u.g.n. i rozporządzenia, zgodnie z wymogami tych aktów uwzględnił stan nieruchomości na dzień ograniczenia sposobu korzystania z niej i po zakończeniu budowy linii elektroenergetycznej, uwzględnił utratę pożytków w okresie od dnia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości do dnia zakończenia prac. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podniósł, że w sprawie zostały podjęte niezbędne kroki do wyjaśnienia stanu faktycznego – uwzględniono okoliczności wynikające z operatu szacunkowego oraz wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy złożone w odpowiedzi na uwagi pełnomocnika skarżącej. Wskazał, że ustalone odszkodowanie uwzględnia zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane realizacją inwestycji określonej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zauważając przy tym, iż zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie za szkody powstałe wskutek ograniczenia korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. dotyczy szkód związanych z realizacją inwestycji zgodnie z m.p.z.p. Dalej organ stwierdził, że o ile wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości skutkuje obowiązkiem jej udostępnienia w celu wykonania czynności konserwacyjnych i naprawczych, to wartość poniesionych w wyniku powyższego szkód określa się po wystąpieniu szkody. Zauważył, że w dniu wydania decyzji Starosty z dnia [...]. znajdowała się już infrastruktura przesyłowa, w związku z czym prawidłowo przyjęto, że usytuowanie w jej miejscu linii wskazanej w tej decyzji nie obniża wartości przedmiotowych działek – podkreślił, że odszkodowanie nie obejmuje swym zakresem zdarzeń, które miały miejsce przed wydaniem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu naruszenia § 43 rozporządzenia organ wskazał, że obszar ograniczonego prawa korzystania z nieruchomości określony został w decyzji Starosty z [...]., w związku z realizacją przedmiotowej inwestycji przewidzianej w m.p.z.p. Stwierdził, że kwestia okresu dochodzenia do pełnej produkcyjności gleby po zakończeniu prac została wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia [...]., gdzie wskazano, że naruszono i uszkodzono jedynie wierzchnią warstwę gruntu, stąd na obszarze tym wymagane są jedynie zabiegi techniczne. Nie spowodowało to zmniejszenia produkcyjności gleby i dlatego utrata plonów przewidziana została w okresie jednego roku.

H. W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, zarzucając naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 1 i 5 w zw. z art. 124 u.g.n. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, w którym wadliwie ustalono wartość poniesionej szkody i błędnie przyjęto, że nie doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na wysokość odszkodowania,

- art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w sprawie jakim jest sporządzony na jej potrzeby operat szacunkowy oraz brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału dowodowego.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu podkreślono, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza, że organy mogą bezkrytycznie przyjąć każde takie opracowanie. Zdaniem skarżącej tak zachowały się rozstrzygające organy, akceptując wytknięte już w odwołaniu od decyzji I instancji nieścisłości operatu, ograniczenie przezeń zakresu szkód i nieuwzględnienie zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób nieuprawniony i niemający oparcia w żadnym przepisie prawa. Przywołując treść art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz §43 rozporządzenia podniesiono, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości rzeczoznawca winien uwzględnić trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z niej, jeśli takie trwałe ograniczenie nie istniało przed wydaniem decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości. Jak wskazała, w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca przyjął, że decyzja ta nie powoduje zmniejszenia wartości nieruchomości, powołując się na zapisy m.p.z.p. oraz fakt, iż przed wydaniem tej decyzji istniała już linia elektroenergetyczna. Stanowisko to w ocenie skarżącej jest błędne, albowiem fakt, że na nieruchomości była posadowiona już linia elektroenergetyczna, bez żadnego tytułu prawnego i zdemontowana w związku z realizacją inwestycji, nie może skutkować stwierdzeniem, że lokalizacja nowej linii nie ma wpływu na trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, a przez to zmniejszenie jej wartości. Zauważyła nadto, że sam rzeczoznawca stwierdził objęcie działek nr [...] miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym na tych nieruchomościach zabudowę mieszkaniową jednorodzinną opisaną symbolem 27MN, a nie lokalizację linii elektroenergetycznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji. Podkreślił, że zakres przedmiotowy postępowania nie dotyczy szkód wywołanych zdarzeniami sprzed wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a organy w tej sprawie nie są upoważnione do rozstrzygania o kwestii ewentualnych szkód wywołanych posadowieniem w przeszłości jakiejkolwiek infrastruktury na gruncie. Nadto m.p.z.p. obejmujący przedmiotowe działki dopuszcza wykonanie robót budowlanych w zakresie sieci infrastruktury technicznej stanowiącej linię elektroenergetyczną 100 kV.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu.

Przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV w określonym pasie technologicznym oraz zobowiązanie do udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej napowietrznej linii elektroenergetycznej.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.).

Zaskarżoną decyzją z [...]. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...]. ustalającą na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] o łącznej pow. 2,5987 ha położonej przy ul. [...] w mieście Ż., na skutek decyzji Starosty [...] z [...]. ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości, stanowiące wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych wskutek zdarzeń spowodowanych budową napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] (1) oraz zobowiązującą [...] do wypłaty odszkodowania we wskazanym terminie.

Przepisy art. 7, art. 8, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 15 i art. 138 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017r. poz. 1257 ze zm., dalej "k.p.a.") nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Winny się przy tym kierować zasadą praworządności, prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Obowiązkiem organu administracji jest nadto wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie decyzji winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy dopuściły się istotnego naruszenia powyższych przepisów, nienależycie prowadząc postępowanie wyjaśniające, nie podjęły wszystkich czynności niezbędnych do prawidłowego wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy oraz z naruszeniem przepisów nie dokonały właściwej wszechstronnej i rzetelnej oceny podstawowego dowodu, jakim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. D.. Uchybienia te zdają się pozostawać konsekwencją błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania w sprawie przepisów prawa materialnego (w szczególności art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 121, dalej "u.g.n.") oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), w pierwszej kolejności przez autora operatu szacunkowego, a następnie powielające to stanowisko organy administracji.

Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...]., w którym na skutek błędnej interpretacji norm prawa materialnego nie zawarto wszystkich kwestii potrzebnych do wyliczenia odszkodowania za szkodę powstałą wskutek zdarzenia, o którym mowa w art. 124 u.g.n., czyli wyliczenia rzeczywistej wartości poniesionych szkód oraz oceny czy na skutek przedmiotowego zdarzenia zmniejszyła się czy nie wartość nieruchomości skarżącej i ewentualnie o jaką kwotę.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż zdarzeniem skutkującym zainicjowaniem niniejszego postępowania odszkodowawczego, była ostateczna decyzja administracyjna Starosty [...] z dnia [...]., którą organ ten zastosował wobec skarżącej, wbrew jej woli, jedną z władczych form wywłaszczenia prawa (art. 124 u.g.n.) – ograniczył sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie [...] zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez działki nr [...] obr. Ż. napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV (demontaż istniejących przewodów oraz wybudowanie nowego słupa nr [...] na działce nr [...], podwieszenie nad działką przewodów i osprzętów nowej linii elektroenergetycznej), a także na funkcjonowanie tej linii po jej wybudowaniu w pasie technologicznym (obszar sięgający 9 m od osi linii w każdą stronę) z ograniczeniami, którego powierzchnia wynosi dla działki [...] – 2122,34 m2, dla działki nr [...] – 488 m2.

Czas zajęcia nieruchomości w celu wykonania prac budowlano-montażowych związanych z założeniem urządzeń przesyłowych ustalono od chwili uzyskania przez [...] ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, do czasu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie linii. W pkt 2 wskazano, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości polega na uprawnieniu [...].o. do wstępu na nieruchomość: w celu wykonania na obszarze pasa technologicznego prac budowlano-montażowych oraz wykonania czynności związanych z konserwacją usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej.

Z uzasadnienia decyzji wynika, że inwestycja polegała będzie na przebudowie linii elektroenergetycznej i zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowo-zachodniej części miasta Żnina zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Żninie nr XVII/159/2012 z dnia 30 marca 2012r. (Dz.Urz.Woj.Kuj.-Pom. z 2012r. poz. 1000).

Zgodnie z przepisem art. 124 ust. 7 u.g.n. decyzja ostateczna, o której mowa w ust. 1, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej. Z akt sprawy wynika, iż decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...].

W myśl art. 128 ust. 4 u.g.n., na skutek tego trybu władczego ograniczenia własności nieruchomości przysługuje odszkodowanie, które powinno nie tylko odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli bowiem wskutek tego zdarzenia zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 zdanie 2 w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (...). Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Przy czym ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Istotne pozostają również legalne definicje pojęć takich jak: "wycena nieruchomości" - postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6), "stan nieruchomości" - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17).

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). W myśl ust. 4 w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organ I instancji operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (ust. 2).

Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (ust.4)

W myśl § 55 ust. 1 rozporządzenia, operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (ust. 2).

W operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym (§ 56 ust. 1):

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (ust. 4).

Operat szacunkowy został sporządzony [...]., jako datę na którą określono wartość przedmiotu wyceny oraz jego stan prawny wskazano - [...]., jednak rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił przyjęcia tej daty jako daty istotnej dla określenia wartości nieruchomości, w kontekście norm art. 130 ust. 1 u.g.n. i § 43 ust. 1 rozporządzenia.

Sposób sporządzenia operatu i jego treść wskazuje, iż rzeczoznawca nie dokonał wymaganego według powyższych przepisów rozróżnienia i nie ustalił chociażby stanu faktycznego i prawnego nieruchomości w dniu ograniczenia skarżącej prawa własności nieruchomości - nałożonego powyższą decyzją administracyjną Starosty [...] z [...]., która stała się ostateczna z dniem [...]. Brak jest określenia szczegółowego stanu faktycznego, prawnego, sposobu zagospodarowania, podstaw usytuowania linii elektroenergetycznej, jej przebiegu, charakterystycznych parametrów tego obiektu budowlanego, czy i jakie elementy posadowione były na nieruchomości, czy i jakie konkretnie strefy ograniczonego użytkowania (zagospodarowania) były określone i na jakiej podstawie (np. konkretne ustalenia nie tylko części tekstowej ale również graficznej obowiązującego w dacie wydania decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta w Żninie nr XII/112/2015 z dnia 28 października 2015r.), czy obiekt budowlany był posadowiony legalnie, czy i jakie ograniczenia własności nieruchomości z tego tytułu były prawnie nałożone na właściciela nieruchomości (ujawnione w księdze wieczystej). Nie określono również w ogóle wartości rynkowej nieruchomości w tym stanie. W ocenie sądu, przywołane wyżej przepisy prawa jednoznacznie wskazują na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego ustalenia tych podstawowych elementów stanu faktycznego dla określenia wysokości odszkodowania w okolicznościach rozpoznawanej sprawy.

Dopiero bowiem do tak udokumentowanych i ustalonych istotnych okoliczności mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, można odnieść następnie dalsze ustalenia w zakresie nie tylko szkód, ale także ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zdarzenia, o którym mowa w art. 124 u.g.n., zgodnie z art. 128 ust. 4 tej ustawy.

Tymczasem w operacie szacunkowym zalegający w aktach sprawy rzeczoznawca w istocie zaniechał zarówno zebrania stosowanych danych źródłowych, jak i przeprowadzenia rzetelnego, wszechstronnego postępowania celem ustalenia czy rzeczywiście na skutek przedmiotowego zdarzenia nastąpiło obniżenie wartości prawa własności nieruchomości skarżącej. Analiza tego dokumentu wskazuje, iż na skutek błędnych ogólnych założeń poczynił wyłącznie na podstawie ogólnych danych przedsiębiorstwa elektroenergetycznego wyliczenia szkody w jednorocznych uprawach, a odstąpił od zweryfikowania i porównania w okolicznościach tej konkretnej sprawy, czy nastąpiło na skutek wydania ww. decyzji wywłaszczeniowej uszczuplenie wartości nieruchomości i w jakiej wysokości. Zaniechanie przez rzeczoznawcę jego podstawowego obowiązku - czyli ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, stanowi istotne naruszenie cytowanych przepisów ustawy oraz § 43 rozporządzenia. Jak wspomniano został jedynie ogólnikowo, w sposób nieudokumentowany i bez uwzględnienia wniosków skarżącej przedstawiony stan zagospodarowania nieruchomości – jednorodnie na dzień [...] kwiecień 2016, co tym bardziej powoduje wątpliwości skoro autor opinii wskazuje oględziny [...] marca 2016r. Brak również w aktach sprawy jakiejkolwiek dokumentacji np. protokołu odbioru końcowego robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości, dokumentacji fotograficznej, zweryfikowania kwestionowanego stanu gruntu rolnego, który zdaniem skarżącej został pozostawiony w stanie wymagającym zabiegów rekultywacyjnych. Nie uwzględnia tych okoliczności nawet wyliczone w tej sprawie odszkodowanie za straty w plonach.

Niezależnie od powyższego podkreślenia wymaga, iż autor operatu poprzestając na nieudokumentowanym stwierdzeniu co do tożsamości obiektu budowlanego (linii elektroenergetycznej 110 kV) istniejącej w dniu wydania decyzji, i następnie zrealizowanej w ramach robót budowlanych, dla których decyzja o ograniczeniu skarżącej sposobu korzystania z nieruchomości, nie podjął żadnych czynności aby zweryfikować i ocenić tę okoliczność. Tymczasem już z treści decyzji z 2014r. i poprzedzającego ją postępowania (dokumenty w aktach sprawy) wynika, iż inwestor zamierzał przeprowadzić przebudowę linii elektroenergetycznej, a zatem należy zweryfikować jakie charakterystyczne parametry tego obiektu budowlanego uległy zmianie, czy np. nie nastąpiło zwiększenie mocy przesyłowej i tym samym zakres oddziaływania na nieruchomość. Nadto z decyzji z [...]. wynika, iż roboty budowlane miały polegać między innymi na wybudowaniu na działce nr [...] nowego słupa nr [...]. W treści operatu szacunkowego brak jest szczegółowego odniesienia się także i do tej kwestii, w szczególności wyjaśnienia czy na tej działce był uprzednio posadowiony słup, czy legalnie, czy nie, jaka była jego konstrukcja, w tym jaką powierzchnię terenu zajmował i.t.p. W odniesieniu do takich ustaleń należało odnieść konkretne ustalenia dotyczące nowowybudowanego słupa, jego gabarytów, zajmowanego obszaru w zakresie ograniczeń w wykonywaniu działalności rolnej, wobec ewidentnie trwałego zajęcia powierzchni gruntu. Analiza treści pkt 8 operatu nie daje podstaw do stwierdzenia nawet tego jaką powierzchnię słupy rzeczoznawca uwzględnia jako trwałe zajęcie. Nadto budzi wątpliwości czy owo trwałe zajęcie przez słup rzeczoznawca też ocenia jako dotyczące wyłącznie 1 roku? W szczególności w sytuacji gdyby uprzednio tego słupa na działce nr [...] nie było, albo zajmował mniejszą powierzchnię takie podejście, w ocenie Sądu, nie daje się pogodzić z zasadami logiki oraz istotą ustalenia odszkodowania, o jakim mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Określenie przez rzeczoznawcę wysokości szkody powstałej w wyniku budowy (powinno być przebudowy) linii 110 kV nie jest zatem rzetelne, ani wiarygodne.

W ocenie Sądu, tym bardziej nierzetelne i niewiarygodne, a nadto sprzeczne z treścią powyższych przepisów są dowolne założenia i twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego zaprezentowane na str. 9-12 operatu szacunkowego w ramach "opisu nieruchomości z uwzględnieniem § 43 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego".

Opisując bowiem stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości rzeczoznawca wskazał jedynie ogólny opis, który nie znajduje dostatecznego potwierdzenia w dołączonej do operatu dokumentacji ani aktach administracyjnych sprawy. Wskazał, że na dzień wydania decyzji nad terenem działek nr [...] (w ewidencji gruntów zapisana jako B – tereny mieszkaniowe) i [...] (w ewidencji gruntów jako grunty orne klasy IIIa i IIIb) ciągnie się linia 110 kV. Działka nr [...] nie jest zabudowana, użytkowana pod zasiewy rolne, działka nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym posadowionym na działkach nr [...]

Stan po zakończeniu budowy linii 110 kV. Nad terenem działek nr [...] ciągnie się linia 110 kV. Działka nr [...] nie jest zabudowana użytkowana pod zasiewy rolne, na terenie działki zbudowano 1 słup, działka nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym posadowionym na działce nr [...] Zdaniem autora operatu stan zagospodarowania działek gruntu nr [...] nie uległ zmianie. W tym miejscu postawić należy zasadnicze pytanie, z jakich powodów autor operatu uznał, iż posadowienie na działce rolnej uprawianej rolniczo słupa sieci elektroenergetycznej (bez określenia jego gabarytów) nie stanowi trwałej zmiany stanu zagospodarowania działki z uwagi chociażby na rolniczą funkcję tego terenu i oczywiste utrudnienie przy wykonywaniu prac agrotechnicznych. Po wtóre na podstawie jakich dokumentów, w tym porównania parametrów technicznych linii elektroenergetycznej uprzedniej i nowobudowanej (np. decyzje, projekty budowlane, oceny techniczne) uznał, że stan oddziaływania tej inwestycji i tym samym możliwości zagospodarowania nieruchomości - nie uległy zmianie.

Dalej na str. 9 w pkt 2 operatu jego autor wskazał jako utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie, że w wyniku działań przedsiębiorstwa realizującego przedsięwzięcie budowlane właściciel nieruchomości został pozbawiony jednorocznych plonów – wartość szkody została określona w dalszej części. Tu również brak jakiegokolwiek wyjaśnienia kiedy, jakie konkretnie roboty na tej nieruchomości były wykonywane, kiedy zostały zakończone, kiedy i w jakim stanie inwestor wydał nieruchomość właścicielowi, zatem brak możliwości zweryfikowania metodologii oceny szkód jako jedynie pozbawianie jednorocznych plonów.

W dalszej części powołując się na treść § 43 ust. 2 autor operatu wskazał, że działka nr [...] nie jest zabudowana obiektami, a działka nr [...] w części południowo zachodniej jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (posadowionym na działkach [...]). Budynek znajduje się poza pasem technologicznym. Nie wskazano jednak odległości budynku od tego pasa. Zdaniem autora operatu stan zagospodarowania działek gruntu nr [...], w wyniku wybudowania linii 110 kV, nie uległ zmianie i warunki użytkowania nie uległy zmianie – linia przebiega po linii zdemontowanej. W tym zakresie owa konstatacja jest również przedwczesna, w sytuacji gdy jak już wskazano nie dokonano ustaleń i porównania warunków prawnych przebiegu poprzednio funkcjonującej linii elektroenergetycznej, jej parametrów technicznych i charakterystyki oddziaływania, wielkości strefy oddziaływania, czy była na jakiej podstawie ustanowiona i o jakiej szerokości strefa ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości.

W dalszej części (str. 10) autor operatu odniósł się jedynie teoretycznie do treści ust. 3 § 43 rozporządzenia, w której prawodawca bardzo jednoznacznie zróżnicował przesłanki, które należy obligatoryjnie uwzględnić przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy tj.

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Sąd zważył, że w operacie szacunkowym nie wyjaśniono dostatecznie na czym polega trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości wywołane przedmiotową decyzją, ani też że ograniczenie takie nie wystąpiło. Autor opinii wskazał kolejny raz ogólnikowo, że "miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr XVI/159/2012 i XII/112/2015 jak również decyzja wydana przez Starostę [...] która skutkuje wpisem w dziale III księgi wieczystej Kw nr [...] ograniczenie w sposobie korzystania prawnie i fizycznie ograniczyła sposób korzystania z nieruchomości. Powyższe ograniczenia w sposobie korzystania były również przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania. Decyzja została wydana w konsekwencji braku zgody właściciela robót na wykonanie robót budowlanych".

W niniejszej sprawie rzeczoznawca nie określił jednoznacznie i nie ustalił jakie konkretnie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości istniały przed wydaniem decyzji Starosty [...] z [...]., jaka była ich podstawa prawna, w tym jakie konkretnie ograniczenia wynikały z treści obowiązującego w dacie wydania tej decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr XVI/159/2012). W dalszej kolejności należy wskazać, iż nie zostało wyjaśnione, jaki wpływ na ustalenie różnicy w zakresie trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na skutek wydania decyzji ograniczającej konkretnie to prawo, ma treść uchwalonego po wydaniu tej decyzji – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przywoływana przez rzeczoznawcę majątkowego - uchwała nr XVI/112/2015. Rzeczoznawca nie wyjaśnił też czy i w jakim zakresie ten akt prawa miejscowego zmienił uwarunkowania dla nieruchomości skarżącej, wobec uprzedniego planu miejscowego.

Sąd z urzędu zwraca uwagę, iż uchwała Rady Miejskiej w Ż. nr [...] z dnia [...]. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego linii elektroenergetycznej 110 kV GPZ P. - GPZ Ż. na terenie gminy Ż. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2015r. poz. 3417 z dnia 10 listopada 2015r. i weszła w życie 25 listopada 2015r., a zgodnie z § 45 pkt 1 tej uchwały na obszarze objętym planem tracą moc ustalenia uchwały Nr XVII/159/2012 Rady Miejskiej w Żninie z dnia 30 marca 2012r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowo - zachodniej części miasta Żnina w granicach objętych niniejszym planem. Z pewnością akt ten nie ma mocy wstecznej.

Podkreślenia wymaga także to, iż nie wynika z treści księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, aby przed dokonaniem wpisu ograniczenia prawa własności poprzez ograniczenie korzystania z nieruchomości dokonanego na wniosek Starosty na skutek powyższej decyzji, na nieruchomości tej ciążyło analogiczne ograniczenie prawne. Co również nie znalazło odniesienia w wywodach rzeczoznawcy majątkowego w aspekcie wpływu na ustalenie wartości nieruchomości gruntowej skarżącej.

Zdaniem Sądu, różnica pomiędzy sytuacją, w której w księdze wieczystej opisany powyżej wpis się znajduje oraz takiej, w której takiego wpisu brak, jest oczywista. Jest to trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, powodujące zmniejszenie jej wartości (szkoda trwała), o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia.

Mimo, iż na stronie 12 autor operatu wskazuje jako "sprawcę" zmniejszenia wartości nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony [...]. nie wykazuje jakie konkretnie zapisy w tym względnie planu ograniczają sposób korzystania z nieruchomości skarżącej i w jakim zakresie. Rzeczoznawca nie ocenił tej kwestii, nie podjął jakiejkolwiek próby ustalenia wartości nieruchomości obciążonej w taki sposób jak wynika to z decyzji i wpisu ograniczenia w księdze wieczystej do alternatywnego stanu istniejącego uprzednio. W tej sytuacji nie poddaje się jakiejkolwiek ocenie stwierdzenie, zgodnie z którym późniejsza decyzja ograniczająca prawo do nieruchomości dająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele realizacji budowy z powodu braku porozumienia pomiędzy wykonawcą sieci a właścicielem nieruchomości umożliwiła realizację celu publicznego nie powoduje zmniejszenia wartości nieruchomości.

Formułując takie założenie a priori rzeczoznawca w istocie, wbrew wykładni zarówno językowej, jak i systemowej oraz celowościowej norm art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. i § 43 rozporządzenia, wykluczył możliwość zmniejszeniem wartości nieruchomości gruntowej na skutek zdarzenia polegającego na ograniczeniu, w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Podkreślenia bowiem wymaga, iż ustawową przesłankę zastosowania tego sposobu wywłaszczenia przez starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, stanowi właśnie brak zgody właściciela nieruchomości. A po wtóre ograniczenie to zawsze może nastąpić wyłącznie zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Immanentną treścią tego trwałego ograniczenia prawa własności jest nadto obowiązek udostępniania przez każdego właściciela nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio (ust. 6). Ostateczna decyzja, o której mowa w art. 124 ust. 1 stanowi nadto podstawę do dokonania wpisu ustanowionego ograniczenia w księdze wieczystej (ust. 7).

Tym samy w każdej sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 4 istotne jest szczegółowe ustalenie stanu faktycznego zagospodarowania i skutków wywołanych wybudowaną inwestycją, nie tylko w zakresie bezpośredniej szkody lecz również ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości, na skutek wprowadzonego prawnie sposobu ograniczenia korzystania z prawa własności nieruchomości. Tym samym operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego winien dokonać właściwego określenia wartości rynkowej nieruchomości w sposób umożliwiający ocenę przez organy orzekające w sprawie odszkodowania, a następnie sąd administracyjny między innymi czy i ewentualnie w jakim rozmiarze wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu.

Nie jest zasadne i dopuszczalne odstąpienie przez rzeczoznawcę majątkowego od dokonania wyceny wartości rynkowej nieruchomości w stanie zagospodarowania, obciążenia na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz w stanie na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Dopiero na podstawie tak dokonanej profesjonalnie wyceny, możliwe jest bowiem ustalenie czy wartość konkretnej nieruchomości, na skutek konkretnego zdarzenia uległa zmniejszeniu czy nie i jakie okoliczności miały na to wpływ. Nie jest z pewnością rolą rzeczoznawcy majątkowego dokonywanie własnych ocen i porównań w zakresie odmiennych celów i podstaw szacowania wartości nieruchomości w tym dla potrzeb ewentualnych odrębnych roszczeń związanych z ustanowieniem służebności przesyłu. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był sporządzić, na zlecenie Starosty [...] (a nie przedsiębiorstwa przesyłowego, co wymaga szczególnego podkreślenia!), operat szacunkowy w zakresie określonym przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego czyli niezbędnym dla ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. za szkody powstałe wskutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w związku z wybudowaniem i funkcjonowaniem na nieruchomości linii elektroenergetycznej. Odszkodowanie to jak wynika wprost z cytowanych uprzednio przepisów u.g.n. i rozporządzenia, nie zostało przez ustawodawcę ograniczone wyłącznie do straty (tu w uprawach) na skutek prowadzenia robót budowlanych. Konieczne jest zatem rozważenie szczegółowe stanu i sposobu zagospodarowania nieruchomości, przestrzeni zajęcia, sposobu trwałego ograniczenia korzystania z nieruchomości, w tym zabudowanej mieszkalnie jak również powinno odnosić się do analizy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1. Stanowi o tym wprost i jednoznacznie przepis § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Przy czym wbrew stanowisku rzeczoznawcy majątkowego oraz organów, należy jednoznacznie odróżnić tę przesłankę od okoliczności i odrębnego odszkodowania związanego z ewentualnymi szkodami spowodowanymi działaniami o kutych mowa w art. 124 ust. 6, które określa się dopiero po wystąpieniu takich szkód.

Zważyć należy, że odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostanie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób, jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Co nie oznacza jednak, iż nie powinno uwzględnić ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu wpisania takiego obciążenia do księgi wieczystej.

Mając na uwadze wskazane wyżej wątpliwości, niejasności, braki operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. D. z [...]. i sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa w ocenie Sądu, wbrew stanowisku organów nie można tej opinii przyznać waloru wiarygodności, co w kontekście przepisów art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. obligowało organy orzekające w sprawie do zakwestionowania mocy dowodowej tej opinii biegłego podjęcia wszelkich czynności celem jej uzupełnienia w sposób zgodny z przepisami prawa, oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości odpowiadający wykładni mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa materialnego, logiki i zupełności opracowania. W toku postępowania mimo zarzutów skarżącej wszelkie jej wątpliwości były jednak ignorowane, a rzeczoznawca w sposób równie ogólnikowy odnosił się do nich bez dostatecznego zweryfikowania i uzupełnienia swej opinii. W konsekwencji powyższy operat szacunkowy nie może być uznany za wiarygodny dowód w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody i ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Ponadto organy, z naruszeniem wskazanych przepisów postępowania w istocie nie dokonały właściwej i stosowanej do okoliczności sprawy własnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, gdyby bowiem to uczyniły z pewnością dostrzegłyby uchybienia i braki co najmniej te wskazane przez Sąd. Ponownie należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną wyłącznie w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też ocena prawidłowości operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana z dużą ostrożnością. Nie jest bowiem rolą organu weryfikowanie wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy też uwag stron. Skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej sytuację finansową stron postępowania, to winien on spełniać wymogi formalne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Organ winien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2009r. sygn. akt I OSK 695/08, z dnia 21 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK1087/09).

Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, iż Starosta Ż. orzekając na podstawie przedmiotowego operatu sporządzonego [...]. wydał decyzję z [...]. już po upływie okresu możliwości wykorzystania tego operatu do ustalenia odszkodowania (po upływie 12 miesięcy od sporządzenia) i przy braku aktualizacji operatu. Stanowi to zatem także o istotnym naruszeniu przepisu art. 154 ust. 3 u.g.n.

Te wszystkie argumenty stanowiły o bezwzględnej konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwej decyzji administracyjnej organu I instancji w trybie odwoławczym. Wskazać w tym miejscu należy, iż nawet abstrahując od innych wad, dokonana dopiero na etapie postępowania odwoławczego aktualizacja operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mogła stanowić w takiej sytuacji podstawy do utrzymania w mocy decyzji organu I instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Organ odwoławczy ewentualnie mógł zastosować rozstrzygnięcie reformatoryjne, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 czyli uchylić w całości decyzję wydaną w oparciu o nieaktualny (czyli pozbawiony wartości dowodowej) podstawowy dowód - operat szacunkowy i orzec co do istoty sprawy odszkodowawczej. Ta jednak uwaga traci na znaczeniu wobec dalej idących wad postępowania także organu odwoławczego, który wydał decyzję z naruszeniem wskazanych przepisów postępowania administracyjnego akceptując nierzetelny, niekompletny i dowolny operat szacunkowy w oparciu o błędną wykładnię mających zastosowanie w sprawie norm prawa materialnego.

Z tych powodów zarzuty skargi okazały się zasadne. Wobec tego Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zarówno zaskarżoną decyzję, jak również utrzymaną w mocy wadliwą decyzję organu pierwszej instancji bowiem jest to niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Ponownie prowadząc postępowanie starosta winien podjąć wszelkie czynności celem prawidłowego i rzetelnego ustalenia wszystkich niezbędnych okoliczności sprawy, następnie sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego zgodnego z przepisami prawa i odpowiadającemu okolicznościom tej sprawy. Sąd na podstawie analizy akt administracyjnych sprawy i przebiegu postępowania przed organem pierwszej instancji w szczególności związanego ze sporządzeniem operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który został złożony organowi jako zlecającemu, a następnie w pozaproceduralnym trybie "konsultowany" z jedną wyłącznie ze stron postępowania i na skutek jej stanowiska zmieniony, następnie wycofany/ "skasowany" zwraca uwagę na konieczność zapewnienia przez organ administracji publicznej prowadzenia postępowania w sposób zgodny z zasadami postępowania administracyjnego, obiektywny, przejrzysty i z równym dostępem do całokształtu materiału dowodowego dla wszystkich stron postępowania na każdym jego etapie. Nadto owo nieformalne konsultowanie treści operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego z przedstawicielem inwestora (przedsiębiorcy elektroenergetycznego na wniosek i na rzecz którego nastąpiło ograniczenie prawa własności nieruchomości) wskazuje na uzasadnione wątpliwości co do bezstronności w tej sprawie rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził przedmiotowy operat szacunkowy. Okoliczności te, poza wskazanymi powyżej winien uwzględnić przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji publicznej.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz skarżącej zwrot niezbędnych kosztów postępowania obejmujących wpis sądowy, opłatę skarbową od dokumentu pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie radcy prawnego (480 zł § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c i § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych).