Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1899/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 1-3, par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 4 pkt 16, 17, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 135 ust. 1-3, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1-3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maciej Kobak /spr./ Sędziowie WSA Piotr Godlewski AWSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2022 r. sprawy ze skargi A. C., K. C. i M. L. na decyzję Wojewody z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi A. C., K. C. i M. L. (dalej w skrócie: "skarżąca") jest decyzja Wojewody Lubelskiego (dalej w skrócie: "Wojewoda") z dnia 12 maja 2021 r. nr GN-V.7534.1.18.2021.KH utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej w skrócie: "Prezydent Miasta") z dnia 30 listopada 2020 r. nr GD-NN-I.6833.5.2020 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę.

Kwestionowana decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym.

Decyzją z dnia 30 listopada 2020 r. nr GD-NN-I.6833.5.2020 Prezydent Miasta działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm. – dalej w skrócie: "k.p.a."), art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm. – dalej w skrócie: "zrid") w zw. z art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990

z późn. zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.") oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej w skrócie: "rozporządzenie"):

1) ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha (obr. [...]), przejętą na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu, pod budowę drogi powiatowej nr [...],

2) odszkodowanie ustalone w punkcie 1 przyznał na rzecz:

- A. C. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- K. C. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- M. L. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

3) do wypłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość zobowiązał Prezydenta Miasta, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta podał, że decyzją nr 780/18 z dnia 13 lipca 2018 r. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: budowa drogi powiatowej [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]; budowa drogi gminnej [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]; budowa drogi gminnej [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...], budowa drogi gminnej [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...], budowa planowanej drogi gminnej ul. [...], budowa planowanej drogi gminnej ul. [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej, oświetlenia ulicznego, sygnalizacji świetlnej, kanału technologicznego, sieci cieplnej, sieci wodociągowej wraz z przyłączami, kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami oraz przebudową sieci elektroenergetycznych, teletechnicznych, kanalizacji sanitarnych, kanalizacji deszczowych, wodociągowych i gazowych. Powyższa decyzja została w części zmieniona a w pozostałej części utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia 16 listopada 2018 r. nr IF.I.7821.7.2018.HP. Powołaną decyzją został zatwierdzony m. in. podział działki nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Działka nr [...] leżąca w liniach rozgraniczających ul. [...], przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu z dniem 16 listopada 2018 r., w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Działka nr [...] stanowiła współwłasność skarżących.

Prezydent Miasta podał, że za przejętą pod drogę nieruchomość dotychczasowemu właścicielowi, przysługuje odszkodowanie, o czym stanowi art. 12 ust. 4f specustawy drogowej oraz art. 128 ust. 1 u.g.n.

Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2020 r. Prezydent Miasta powołał biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, który w dniu 3 czerwca 2020 r. sporządził operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości nr [...] na kwotę [...] zł, zaś wartość ogrodzenia oraz utwardzenia drogi lokalnej na łączną kwotę [...] zł.

W ocenie Prezydenta Miasta przedłożona opinia w sprawie wyceny nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie zawiera pomyłek, braków, niejasności, tak więc może stanowić dowód w postępowaniu odszkodowawczym. Rzeczoznawca po dokonaniu analizy obrotu nieruchomościami na rynku lokalnym, trafnie dokonał wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości, w sposób prawidłowy zachował zasadę podobieństwa między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównań w procesie wyceny. Odpowiednio ocenił poszczególne cechy rynkowe wpływające istotnie na określenie wartości nieruchomości. Zdaniem Prezydenta Miasta operat został wykonany prawidłowo i spełnia wszystkie wymogi określone przepisami specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia.

Prezydent Miasta wskazał również, że w sprawie nie zachodzą przesłanki z art. 18 ust. 1e pkt 3) specustawy drogowej do zwiększenia wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania skarżących, Wojewoda decyzją z dnia 12 maja 2021 r. nr GN-V.7534.1.18.2021.KH utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy, na którym oparł się Prezydent Miasta, zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera żadnych błędów logicznych czy niejasności, które uprawniałyby organ II instancji do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Biegły zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości. W przeprowadzonej analizie rynku Wojewoda nie doszukał się uchybień przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy. Wykazany duży stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianych oraz skorygowanie różnic w cechach tj. położenie ogólne nieruchomości, warunki komunikacyjne oraz lokalizacja szczegółowa, otoczenie nieruchomości zagwarantował trafność wyniku końcowego. Odnosząc się zaś do przyjętej przez biegłego charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami Wojewoda wyjaśnił, że zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalistyczna, którą biegły stosuje według swojej najlepszej wiedzy. Zaprezentowana przez biegłego analiza rynku nie budzi żadnych wątpliwości organu II instancji, jest ona logiczna i spójna.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżące dotyczących błędnych ustaleń faktycznych poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego, co spowodowało, że przeprowadzona przez biegłego analiza rynku nieruchomości nie odzwierciedla rzeczywistych cen, jakie można uzyskać za nieruchomość o podobnych cechach rynkowych ponieważ ceny te winny kształtować się w granicach 300-350, a nawet 500 zł/m2, Wojewoda uznał za zasadne, szczegółowe wyjaśnienia biegłego złożone w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego, który przyjął, że na dzień 13 lipca 2018 r. część nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], odpowiadająca działce nr [...] po podziale, przeznaczona była w planie miejscowym pod inwestycję drogową - tereny dróg publicznych (KDL ulica lokalna), co jest zgodne z zaistniałym stanem faktycznym i obowiązującymi przepisami prawa. Rzeczoznawca prawidłowo dokonał wyceny w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, określając wartość nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Natomiast przedstawione w odwołaniach ceny dotyczą innego segmentu nieruchomości - działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową, podczas, gdy nieruchomość nr [...] przeznaczona jest w planie miejscowym pod drogę publiczną.

Odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek skarżącej A. C., Wojewoda uznał, że operat ten stanowi dowód w zakresie wyceny nieruchomości nr [...], położonej w [...] przy ul. [...], która decyzją Prezydenta Miasta z dnia 30 listopada 2020 r. została podzielona na nieruchomości nr [...] oraz nr [...]. Biegły dokonał więc wyceny całej nieruchomości sprzed podziału, która położona była głównie w otoczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz gruntów rolnych, przyjmując do zbioru porównawczego transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną lub szeregową. W ocenie Wojewody wycena taka nie zasługuje na uznanie, zarówno ze względu na zakres przedmiotowy - wyceniono całą dużą nieruchomość sprzed podziału, przyjmując inne przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego (oznaczenie [...]), jak i nieuwzględnienie przez biegłego, że część działki będąca przedmiotem postępowania odszkodowawczego, oznaczona jako działka nr [...] położona jest zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w terenie oznaczonym symbolem [...]. Zarówno przeznaczenie w planie miejscowym wycenianej nieruchomości, jak i możliwość wyceny w oparciu o transakcje drogowe bądź w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową determinuje cenę 1 m2 nieruchomości wycenianej. Wobec powyższego cena 1 m2 nieruchomości przyjęta w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącej, różni się znacznie od ceny wykazanej przez biegłego powołanego przez organ I instancji. Nie oznacza to, że cena 1 m2 wykazana w operacie sporządzonym na zlecenie strony jest prawidłowa, albowiem zarówno przyjęta do wyceny działka sprzed podziału zatwierdzonego decyzją zrid, jak i utworzenie przez rzeczoznawcę zbioru nieruchomości podobnych w oparciu o transakcje nieruchomościami pod budownictwo jednorodzinne, stoi w rażącej sprzeczności z treścią art. 36 § 4 rozporządzenia.

W ustawowym terminie skarżące wniosły skargę na powyższą decyzję Wojewody, zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzuciły:

1) naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie należycie wszystkich istotnych okoliczności sprawy niezbędnych do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego, a także nieprawidłową ocenę materiału dowodowego, w szczególności poprzez:

a) bezkrytyczną ocenę wiarygodności opinii biegłego powołanego przez Prezydenta Miasta sprowadzającą się do biernego zatwierdzenia podejścia, metody i techniki szacowania przyjętych przez rzeczoznawcę, potwierdzenie czego stanowi ewidentnie wadliwy dobór "porównywalnych" nieruchomości przeznaczonych pod drogi znajdujących się na obrzeżach i poza [...], podczas gdy szacowana nieruchomość położona jest w atrakcyjnej odległości od jego centrum,

b) wadliwe ustalenie cen rynkowych szacowanej nieruchomości w zestawieniu z cechami nieruchomości przyjętych jako porównywalne tj. bez uwzględnienia szczegółowego jej położenia oraz stanu zagospodarowania otoczenia,

c) ocenę, że opinia sporządzona przez rzeczoznawcę na zlecenie skarżących, stoi w rażącej sprzeczności z treścią art. 36 § 4 rozporządzenia, podczas gdy ze względu na brak zbioru nieruchomości podobnych i porównywalnych, ustalenie wysokości odszkodowania powinno nastąpić z uwzględnieniem przeznaczenia gruntów otaczających wycenianą nieruchomość.

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 specustawy drogowej, poprzez przyjęcie wartości porównawczych 1 m2 gruntu wywłaszczanych nieruchomości z miesiąca maja 2017 r. i miesiąca sierpnia 2018 r., podczas gdy zgodnie z powołanym przepisem odszkodowanie powinno być ustalone według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, tj. z listopada 2020 r.,

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 1, art. 151 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia poprzez pominięcie faktu, że nieruchomość nr [...] stanowiła w całości przed jej wyodrębnieniem z nieruchomości nr [...], grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkalną, a zmiana jej przeznaczenia w planie miejscowym na cele drogowe, nastąpiła w następstwie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zatwierdzającej podział nieruchomości, co implikuje wniosek, że ustalenie wartości odszkodowania powinno nastąpić z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, tj. zgodnie z cenami transakcyjnymi nieruchomości mieszkalnych (zmiany przeznaczenia w rezultacie decyzji zrid z [...] na [...]).

Wobec powyższego skarżące wniosły o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżące stwierdziły, że organy były zobligowane do przeprowadzenia oceny wiarygodności operatu jako opinii w zestawieniu z innymi materiałami dowodowymi w sprawie. Skarżące zwróciły natomiast uwagę, że powołany przez organ rzeczoznawca do zbioru stanowiącego podstawę wyceny przyjął 6 transakcji dotyczących nieruchomości położonych na peryferiach lub poza miastem [...], tj. w byłych miejscowościach [...] (3), [...] (1), [...] I (1) i [...] (1). Organom obu instancji znanym i wiadomym powinno być, że ceny nieruchomości położonych na peryferiach lub poza granicami [...], znacząco odbiegają i różnią się in minus względem znajdujących się w mieście, a zwłaszcza położonych w atrakcyjnych lokalizacjach ze względu na odległość od centrum. Rzeczoznawca pominął również, że nieruchomość wywłaszczona znajduje się w bliskim sąsiedztwie dynamicznie rozbudowującego się osiedla mieszkaniowego przy ul. [...], której przedłużenie przebiegać ma w założeniach przez nieruchomość nr [...], a w bezpośrednim sąsiedztwie już znajduje się wiele budynków jednorodzinnych oraz projektowana jest budowa kolejnych wielorodzinnych. Skarżące podniosły również, że nieruchomość nr [...] do lipca 2018 r. stanowiąca część nieruchomości nr [...], w obowiązującym wówczas planie miejscowym z września 2016 r. miała przeznaczenie mieszkaniowe. Obie nieruchomości skarżących po podziale graniczące ze sobą, od połowy 2018 r. mają jednak odmienne przeznaczenie w planie miejscowym. Przeznaczenie nieruchomości nr [...] na cele drogowe wytworzyło zatem sytuację, w której jej wartość została drastycznie obniżona względem wartości nieruchomości nr [...]. Postępowanie organu pomijające te relacje i zależności, oraz faktycznie marginalizujące jako nieprzydatną opinię biegłego działającego na zlecenie skarżących, rażąco naruszyło przepis art. 7 k.p.a. Ponadto skarżące wskazały, że z operatu biegłego rzeczoznawcy i opartych na nim decyzji organów obu instancji wynika, że ceny nieruchomości przyjętych do zbioru stanowiącego podstawę wyceny zawierają się w przedziale od 153,32 zł/m 2 do 211,30 zł/m2. Zakreślony przedział cenowy, o którym mowa dotyczy nieruchomości w miejscowości [...] o pow. 2935 m2 przy ul. [...] przejętej na cele drogowe po cenie 153,32 zł/m2 oraz nieruchomości w miejscowości [...] o pow. 1.893 m2 przy ul. [...] przejętej na cele drogowe po cenie 211,30 zł/m2. Ceny te są cenami transakcyjnymi odpowiednio z dnia 29 sierpnia 2018 r. i 19 maja 2017 r., podczas gdy na przestrzeni lat 2017/2018 - 2020 ceny działek gruntowych w [...] istotnie wzrosły, który to fakt został całkowicie pominięty przez organy. Wreszcie w/w nieruchomości w położone w [...] i [...] są wielokrotnie większe od nieruchomości skarżących, co również w przeciętnych warunkach rynkowych musiało rzutować in minus na cenę 1 m2.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie rozważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna i jako taka podlega oddaleniu – art. 151 P.p.s.a.

Organy prawidłowo zebrały i rozważyły materiał dowodowy w sprawie, czyniąc na jego podstawie właściwe ustalenia faktyczne. Również w warstwie materialnoprawnej kwestionowana skargą decyzja nie wykazuje uchybień. Podstawa prawna decyzji, tak w ujęciu walidacyjnym - prawidłowości zastosowania przepisów – jak i w ujęciu derywacyjnym – prawidłowości wykładni stosowanych przepisów, nie budzi zastrzeżeń.

Zgonie z art. 12 ust. 3 zrid nieruchomość objęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się – z dniem jej uostatecznienia - własnością Skarbu Państwa albo odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jak stanowi art. 12 ust. 4a i 5 powołanej ustawy organ, który wydał decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za "przejęcie" nieruchomości pod inwestycje drogową, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1).

Z powyższego wynika kilka kluczowych dyrektyw. Odszkodowanie za "przejęcie" własności nieruchomości pod inwestycję drogową ma odpowiadać wartości tego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 ugn).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust. 1 u.g.n., z wyłączeniem sytuacji, gdy ustala się jej wartość odtworzeniową, z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej – art. 135 ust. 1 ugn.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się

w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art. 134 ust. 2 ugn. Poprzez stan nieruchomości – jak wynika z legalnej definicji wyartykułowanej w art. 4 pkt 17 ugn – rozumieć trzeba stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter

i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W sprawie nie ma sporu, że działka nr [...] została przejęta na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu, pod budowę drogi powiatowej nr [...], na podstawie decyzji z dnia 13 lipca 2018 r. udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej.

Na potrzeby postępowania został sporządzony operat szacunkowy z dnia 3 czerwca 2020 roku. Autorem operatu jest osoba posiadająca odpowiednie, wymagane prawem, uprawnienia.

Przedmiotowy operat szacunkowy stanowił podstawowy dowód w sprawie, wobec czego wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006, podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego - por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05. Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego - wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone

w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

W ocenie Sądu wszystkie te wymogi zostały zrealizowane.

1. Jak wynika z operatu, biegły przyjął, że brak jest danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem części składowych gruntu, dlatego też za rodzaj wartości nieruchomości obrano wartość odtworzeniową – nie stwierdzono w obrocie rynkowym sprzedaży nieruchomości z porównywalnymi częściami składowymi. Rozwiązanie to koreluje z dyrektywą wyrażoną w art. 135 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którą jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują

w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych – art. 135 ust. 2 u.g.n.

Wartość odtworzeniową nieruchomości (działki nr [...]) określono jako sumę oddzielnie określonej wartości rynkowej gruntu oraz oddzielnie określonej wartości jego części składowych – s. 12 operatu.

2. Określając wartość rynkową gruntu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art. 135 ust. 3 w zw. z art. 134 ust. 2 u.g.n. Wartość rynkową gruntu stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej – art. 151 ust. 1 u.g.n.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym – art. 152 ust. 1-3 u.g.n.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – art. 154 ust. 1 u.g.n.

Rzeczoznawca wyjaśnił, że określając wartość rynkową gruntu zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej – art. 153 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości - § 4 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia.

Dla ustalenia wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania prawami zasadnicze znaczenie ma więc ustalenie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zgodnie z ustawą definicją proklamowaną treścią art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Rozwinięciem przedmiotowej definicji jest reguła wyrażona w art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Aktualny sposób użytkowania zasadniczo odnosi się do aktualnego przeznaczenia planistycznego. Wniosek taki wynika z treści § 36 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy zrid określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Art. 154 ust. 1 u.g.n. wprost odwołuje się do przeznaczenia nieruchomości

w planie miejscowym. W sprawie jest bezsporne, że na mocy Uchwały Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], Dz. Urz. Woj. [...] [...] r. poz. [...], teren działki nr [...] został przeznaczony pod drogę publiczną. Tym samym na dzień sporządzania operatu, przeznaczenie działki [...] było zdeterminowane normatywnie – droga publiczna. W kontekście podniesionych w sprawie zarzutów jest to okoliczność zasadnicza, albowiem dowodzi, że aktualne przeznaczenie nieruchomości (to sprzed wydania decyzji zrid) jest tożsame z przeznaczeniem nieruchomość, wynikającym z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z dnia 13 lipca 2018 roku. W takim skonfigurowaniu brak jest podstaw do zastosowania tzw. zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n. Powołany przepis pozwala na odstąpienie od systemowej zasady, że wartość nieruchomości ustala się według aktualnego (dotychczasowego) przeznaczenia (użytkowania), na rzecz wartości wyższej, wynikającej z przeznaczenia wynikającego z decyzji wywłaszczeniowej – in casu, z decyzji zrid. Jeżeli dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości jest tożsame z przeznaczenie wynikającym z przedmiotowej decyzji, wartość nieruchomości, w obu układach musi być ta sama.

Potwierdzeniem przedmiotowej reguły jest treść § 36 ust. 4 rozporządzenia,

z której wynika, że wartość nieruchomości przejętej na podstawie przepisów ustawy zrid, w pierwszej kolejności ustala się w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. Określenie wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową z uwzględnieniem przeważającego przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, dopuszczalne jest wyłącznie wtedy, gdy nie można ustalić cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W kontekście podniesionych w skardze zarzutów, przedstawione uwagi są istotne. Nie można bowiem zgodzić się ze skarżącymi, że punktem wyjścia dla ustalenia wartości działki nr [...] powinny być ceny nieruchomości sąsiednich

o przeznaczeniu mieszkaniowym (działki budowlane). Działka [...], zgodnie obowiązującym planem miejscowym przeznaczona była pod drogę publiczną,

a zatem ustalenie jej wartości rynkowej powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o tym samym przeznaczeniu na rynku lokalnym. Działce nr [...] nie można przypisywać wartości rynkowej uwzględniającej wartość adekwatną dla działek budowlanych, albowiem wobec treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ta nie może mieć takiego przeznaczenia; na rynku lokalnym nie mogłaby osiągnąć ceny transakcyjnej wynikającej

z przeznaczenia mieszkaniowego.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem przez rynek lokalny rozumieć należy obszar gminy lub powiatu – wyrok NSA z 19 października 2012 r.

I OSK 1255/11. W sporządzonym operacie, w segmencie nieruchomości drogowych, za rynek lokalny przyjęto teren miasta [...] – s. 8.

Rzeczoznawca wskazał 9 transakcji na rynku lokalnym, które dotyczyły nieruchomości drogowych. Na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia wyeliminował transakcje, których ceny w sposób rażąco odbiegały od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości; przedstawiono rzeczową argumentację takiego działania, s. 11. Ostatecznie przyjęto zbiór 6 nieruchomości podobnych,

w którym ceny za 1m2 kształtowały się od 153,32 zł. do 211,30 zł. Przedział czasowy transakcji obejmował okres od 19 maja 2017 roku do dnia 28 lutego 2019 roku. Szczegółowo opisano ceny każdej z nieruchomości oraz ich cechy: przeznaczenie, położenie ogólne, lokalizacja szczegółowa, dojazd, uzbrojenie terenu – s. 13 i 14.

Rzeczoznawca wskazał cechy rynkowe o charakterze korygującym oraz przypisał im procentową wagę. Przyjęto czterostopniową skalę ocen, według czytelnych rynkowych cech różnicujących: skala - bardzo dobre, dobre, średnie, słabe; rynkowe cechy różnicujące – 1. Położenie ogólne, warunki komunikacyjne;

2. Lokalizacja szczegółowa, otoczenie nieruchomości.

Działka skarżących uzyskała ocenę dobrą w obu kategoriach. Biegły wskazał na jej bliskość do strefy Śródmiejskiej, oraz osiedla mieszkaniowego z rozwiniętym układem komunikacyjnym. Podał również, iż znajduje się ona na terenie średnio zurbanizowanym z dużym potencjałem rozwoju, w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej i gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa mieszaną – s. 15.

Uwzględniając naprowadzone okoliczności Sąd nie zgadza się z zarzutami skargi, że operat nie uwzględniał położenia działki nr [...], jej zbliżenia do centrum miasta oraz bezpośredniego sąsiedztwa zabudowy jednorodzinnej. Położenie nieruchomości uwzględnionych w procesie porównywania w innych częściach miasta, nie dowodzi tego, że znajdują się poza rynkiem lokalnym. Zróżnicowanie lokalizacyjne porównywanych nieruchomości ma natomiast wpływ korygujący na ceny transakcyjne i zostało to przez rzeczoznawcę uwzględnione.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy zrid wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak wynika z treści operatu – s. 5 – wymogi te zostały uwzględnione; stan przedmiotu wyceny na dzień 13 lipca 2018 roku; wartość przedmiotu wyceny na dzień sporządzenia operatu, to jest 3 czerwca 2020 roku. W nawiązaniu do podniesionych w skardze zarzutów Sąd potwierdza, że ceny nieruchomości porównywalnych, dotyczą transakcji z okresu od maja 2017 roku do lutego 2019 roku, a więc sprzed dnia sporządzenia wyceny. Zauważyć jednak trzeba, że rzeczoznawca wyjaśnił, iż wobec braku obserwowalnych zmian cen rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, wynikających

z upływu czasu, nie wprowadzono w tym zakresie korekt – s. 10. Rzeczoznawca podał również, że wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie miał wpływu na cenę – s. 10. Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania tego stanowiska.

Na etapie postępowania przed organem II instancji rzeczoznawca, a za nim organ, rzeczowo i w pełnym zakresie wypowiedzieli się co do merytorycznej wartości przedstawionego przez skarżące operatu szacunkowego z dnia 9 listopada 2020 roku. Podano, że przedmiotowy operat dotoczył działki nr [...], a więc działki z której została wyodrębniona działka nr [...]. Cena działki nr [...] przedstawiona w operacie dotyczyła więc działki w znacznej części przeznaczonej pod zabudowę, a jedynie

w części odpowiadającej obecnej działce nr [...] pod drogę publiczną. Z przyczyn oczywistych jej wycena nie może zatem odzwierciedlać wartości rynkowej działki

nr [...].

Uczynione przez organ na s. 5 decyzji zastrzeżenie, że "analiza rynku wykazała brak danych rynkowych o cechach nieruchomości podobnych do wycenianego pod względem stanu zagospodarowania, z częściami składowymi kompleksowo podobnymi do części składowych wycenianej nieruchomości" nawiązuje do przedstawionego przez rzeczoznawcę uzasadnienia zastosowania wyceny wartości odtworzeniowej – co zresztą wynika z kolejnego zdania. Nie nawiązuje więc do braku możliwości ustalenia wartości rynkowej samego gruntu, poprzez porównanie z podobnymi nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym.

3. Wartość znajdujących się na terenie działki nr [...] budowli ustalono poprzez oszacowanie kosztu ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia – art. 135 ust. 4 u.g.n. Wartość ta nie była kwestionowana skargą, a Sąd również nie znajduje podstaw do jej podważania.

Reasumując, sądowoadministracyjna kontrola zaskarżonej decyzji nie wykazała uchybień, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi. Operat szacunkowy został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane prawem uprawnienia, przy zastosowaniu właściwych metod i technik wyceny. Autor operatu wyjaśnił i opisał wszystkie okoliczności faktyczne, mające wpływ na poszczególne etapy i metody (techniki) sporządzania operatu. Dobór nieruchomości podobnych, kryteriów oceny

i ich wagi, nie budzi zastrzeżeń Sądu, podobnie jak i przedstawione w operacie działania matematyczne oparte na stosownych algorytmach.

W tym stanie rzeczy Sąd skargę oddalił – art. 151 P.p.s.a.