Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 635/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93-94
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 1, art. 3-5, art. 14-15
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Asesor sądowy Jakub Polanowski (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 listopada 2023 r. sprawy ze skargi E. Ł. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 29 maja 2023 r., znak: SKO.41/2906/GG/2023, w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 29 maja 2023 r., znak: SKO.41/2906/GG/2023, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej: organ odwoławczy, organ, Kolegium), po rozpatrzeniu zażalenia E. Ł. (dalej: strona, skarżąca), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej: k.p.a.) i art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344; dalej: u.g.n.), utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Garbów (dalej: organ pierwszej instancji, Wójt) z 6 kwietnia 2023 r., znak: GN.6724.17.2023, negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości – działki nr [...], o pow. 0,55 ha, obręb geod. [...], gmina G..

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wyjaśniło, że powodem podjęcia opisanego rozstrzygnięcia przez Wójta było to, że projektowane do wydzielenia działki nie spełniają normatywu powierzchniowego określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Garbów z 8 grudnia 2001 r., nr XXXIV/188/2001 (Dz. Urz. Woj. Lub. nr 13, poz. 422 ze zm.; dalej także: plan miejscowy, plan). Organ pierwszej instancji wskazał, że projekt podziału nieruchomości przewiduje wydzielenie trzech działek: nr 1206/1 o pow. ok. 0,20 ha, szer. ok. 28 m, położonej w części w terenie oznaczonym symbolem MR (ok. 1750 m2), a w części w terenie oznaczonym symbolem "RP" (ok. 250 m2); nr 1206/2 o pow. ok. 0,15 ha, szer. ok. 29 m, położonej w terenie oznaczonym symbolem MR; nr 1206/3 o pow. ok. 0,20 ha, szer. ok. 41 m, położonej w części w terenie oznaczonym symbolem MR (ok. 1630 m2), a w części w terenie oznaczonym symbolem RP (ok. 370 m2). Wójt stwierdził, że skoro § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 1-2 planu, w granicach terenu MR dopuszcza podział na działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2, to wydzielenie działek nr [...] i nr [...] o powierzchni ok. 0,20 ha, z której część przeznaczona pod mieszkalnictwo rolnicze (MR) zajmuje powierzchnię poniżej 2000 m2, jest sprzeczne z planem. Również projektowana do wydzielenia działka nr [...], w związku z tym, że ma powierzchnię mniejszą niż 2000 m2, nie spełnia ww. normatywu.

Utrzymując w mocy postanowienie Wójta, Kolegium stwierdziło, że nowoprojektowane działki (w ramach terenu oznaczonego w planie symbolem MR) nie spełniają wymagań co do minimalnej wielkości przewidzianych w planie miejscowym. Kolegium podkreśliło, że czym innym jest możliwość wydzielenia działek w terenie MR o powierzchni minimalnej 2000 m2, a czym innym dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej niskiej (MN) w ramach obszaru MR, które to kwestie są przez stronę mylone. W świetle ustaleń planu, na terenie MR możliwe jest realizowanie zabudowy mieszkaniowej niskiej, lecz ta zabudowa musi być lokalizowana na działkach o powierzchni co najmniej 2000 m2.

W skardze do Sądu skarżąca zarzuciła Kolegium naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 75 – art. 88a, 107 § 3 i 140 k.p.a., poprzez uchybienie zasadom postępowania w nich wyrażonym oraz art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., poprzez negatywne zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości, zgodnego z § 3 ust. 1.1 pkt 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1.5 pkt 1 planu.

W uzasadnieniu skargi przywołano szeroko poglądy orzecznictwa dotyczące reguł postępowania dowodowego, w tym ciążącego na organach obowiązku wyjaśnienia z urzędu całokształtu okoliczności faktycznych sprawy. Strona zacytowała też przepisy: art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.; art. 1 ust. 1 i 2, art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 14 ust. 8, art. 15 ust. 2 i 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm., dalej: u.p.z.p.); § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587); art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.); § 3 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.); art. 94 i art. 164 ust. 1 Konstytucji RP; art. 4 i art. 11 Europejskiej Karty Samorządu Lokalnego sporządzonej w Strasburgu 15 października 1985 r. (Dz. U. z 1994 r. nr 124, poz. 607); § 3 ust. 1.1 pkt 1 i 2, ust. 2.3 i ust. 1.5 pkt 1 planu miejscowego.

W ocenie skarżącej, organ dokonał wybiórczej i dowolnej oceny dowodów, z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Strona zarzuciła, że organ nie uwzględnił załącznika graficznego do postanowienia Wójta z 6 kwietnia 2023 r., znak: GN.6724.17.2023 wraz z opinią kierownika Zakładu Projektowo-Budowlanego [...] mgra inż. M. K., posiadającego uprawnienia projektowe w zakresie planowania przestrzennego na podstawie art. 5 pkt 5 u.p.z.p., który stwierdził, że wstępny projekt podziału działki przedstawiony przez stronę odpowiada parametrom ustalonym dla mieszkalnictwa niskiego MN, dopuszczonego do realizacji na terenach mieszkalnictwa rolniczego, a więc spełnia wymagania planu miejscowego. Organ pominął też bądź nie odniósł się do § 3 ust. 1.1 pkt 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1.5 pkt 1 planu miejscowego i do zaświadczenia Wójta z 12 maja 2011 r., nr [...], które potwierdza, że działka nr [...] znajduje się w terenie MR – zabudowa zagrodowa z możliwością zabudowy jednorodzinnej i usług komercyjnych.

Strona przywołała też poglądy orzecznictwa, które wskazują, że przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego musi być jednoznaczne i precyzyjne, tak aby nie budziło wątpliwości co do sposobu zagospodarowania nieruchomości i wykonywania prawa własności. Dlatego – zdaniem strony – dokonany w planie wybór przeznaczenia terenu nie może być dowolny.

W odpowiedzi na skargę Kolegium, popierając stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 93 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 (ust. 1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (ust. 4). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest ocena, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy G. pozwala na podział nieruchomości skarżącej na trzy nowe działki: nr [...], o pow. 0,20 ha, nr [...] o pow. 0,15 ha i nr [...] o pow. 0,20 ha. W związku z tym rozstrzygnięcia wymaga, jaki normatyw powierzchniowy został przewidziany w planie dla tych działek.

Organy obu instancji stoją na stanowisku, że dla nieruchomości położonych na terenie MR plan przewiduje normatyw powierzchniowy 2000 m2, co wynika z § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 1 planu miejscowego. Skarżąca powołuje się zaś na § 3 ust. 1 pkt 1.1 ppkt 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 1 planu i twierdzi, że na tym terenie możliwe jest wydzielenie działek o powierzchni nie mniejszej niż 800m2.

W świetle § 3 ust. 1 pkt 1.5 planu, dla terenu zabudowy mieszkaniowej MR – mieszkalnictwo rolnicze obowiązują ustalenia:

1) dopuszcza się podział na nowowydzielane działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2 w granicach terenu MR;

2) minimalną szerokość nowowydzielanej działki ustala się na 25 metrów;

3) dopuszcza się zabudowanie obiektami mieszkalnymi i gospodarczymi łącznie do 20% powierzchni działki;

4) ustala się następujące wymogi wobec zabudowy mieszkalnej rolniczej:

-wysokość do 2 kondygnacji, z których drugą stanowi poddasze użytkowe,

-posadowienie parteru do 1,0 metra powyżej najwyższego punktu terenu w obrysie budynku,

-wysokość kalenicy do 9 metrów,

-dach o symetrycznych połaciach, nachylonych pod kątem 30-45°, z dopuszczeniem naczółków, lukarn itp.,

-pokrycie dachu materiałami posiadającymi atest,

5) dopuszcza się realizację na terenach MR, w granicach obrysu jednostki funkcjonalnej określonej rysunkiem planu, zabudowy letniskowej (według warunków jak dla terenów ML), zabudowy mieszkaniowej niskiej (według warunków jak dla terenów MN) oraz usług komercyjnych (według warunków jak dla terenów UC), z warunkiem, że zwarty obszar terenów zabudowy letniskowej, jednorodzinnej lub usługowej nie może przekraczać 5.000 m2 na gruntach I-III klasy bonitacyjnej oraz 1 ha dla gruntów IV klasy bonitacyjnej,

6) wprowadza się obowiązek przekształcania charakteru bryły budynku oraz nasadzenia zieleni, podnoszących walory estetyczne, w trakcie modernizacji i zmiany funkcji obiektów;

7) wyklucza się realizację budynków w odległości mniejszej niż 30 metrów od ściany lasu;

8) obowiązuje nasadzenie zieleni izolacyjnej od strony dróg krajowych i wojewódzkich.

W myśl § 3 ust. 1 pkt 1.1 planu, dla terenu zabudowy mieszkaniowej "MN – mieszkalnictwo niskie" obowiązują ustalenia:

1) dopuszcza się dla nowych podziałów na działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 800m2 w granicach terenu MN;

2) minimalną szerokość nowowydzielanej działki ustala się na 18 metrów;

3) dopuszcza się realizowanie wolnostojącej parterowej zabudowy gospodarczej;

4) dopuszcza się zabudowanie łącznie do 15% powierzchni działki;

5) wprowadza się obowiązek zapewnienia możliwości zlokalizowania co najmniej 1 garażu lub miejsca do parkowania na każdej działce;

6) ustala się następujące wymogi wobec zabudowy mieszkaniowej:

-wysokość do 2 kondygnacji, z których drugą stanowi poddasze użytkowe,

-posadowienie parteru do 1,0 metra powyżej najwyższego punktu terenu w obrysie budynku,

-wysokość kalenicy do 9 metrów,

-dach o symetrycznych połaciach, nachylonych pod kątem 30-45°, z dopuszczeniem naczółków, lukarn itp.,

-pokrycie dachu materiałami posiadającymi atest,

7) wyklucza się realizację budynków w odległości mniejszej niż 30 metrów od ściany lasu;

8) dopuszcza się realizację na terenach MN zabudowy letniskowej – według warunków ustalonych dla terenów ML.

9) dopuszcza się lokalizowanie parterowych obiektów usługowych o powierzchni do 50 m2, a także użytkowanie budynków mieszkalnych i gospodarczych dla funkcji usługowych; wyklucza się lokalizację usług szczególnie szkodliwych dla środowiska i zdrowia ludzi lub mogących pogorszyć stan środowiska;

10) obowiązuje nasadzenie zieleni izolacyjnej od strony dróg krajowych i wojewódzkich;

11) dopuszcza się nadto lokalizację:

a) obiektów usług publicznych,

b) obiektów usług komercyjnych,

c) wyodrębnienia terenów zieleni publicznej,

d) urządzeń infrastruktury technicznej,

e) urządzeń komunikacyjnych - parkingi, zatoki, przystanki.

Z przepisu § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 5 planu wynika zatem, że na terenach MR, w granicach obrysu jednostki funkcjonalnej określonej rysunkiem planu, dopuszczona została realizacja zabudowy letniskowej (według warunków jak dla terenów ML), zabudowy mieszkaniowej niskiej (według warunków jak dla terenów MN) oraz usług komercyjnych (według warunków jak dla terenów UC). W związku z tym, że projektowane działki znajdują się na gruntach V i VI klasy bonitacyjnej (zob. uproszczony wypis z rejestru gruntów – k. 3 akt adm. I inst.), nie ma zastosowania zastrzeżenie wymienione w końcowej części tego przepisu.

Zdaniem Sądu, treść powołanego przepisu planu nie oznacza, wbrew twierdzeniom skarżącej, że prawodawca lokalny, poprzez dopuszczenie na zasadzie wyjątku możliwości realizacji na terenach MR innej zabudowy niż zabudowa mieszkaniowa rolnicza, w tym zabudowy mieszkaniowej niskiej, uchylił jednocześnie obowiązujące dla terenu MR zasady podziału na nowowydzielane działki budowlane i wprowadził nowe zasady podziału, określone dla terenu MN.

W świetle ww. postanowień planu dla terenu MR podstawowym przeznaczeniem jest mieszkalnictwo rolnicze. Plan zawiera regulację bezpośrednio określającą warunki podziału działek na tym terenie (§ 3 ust. 1 pkt 1.5 pkt 1). Treść tego przepisu prowadzi do wniosku, że prawodawca miejscowy przyjął założenie dążenia do utrzymania zharmonizowanego charakteru zabudowy, do którego ma prowadzić zachowanie zwartości układu zabudowy, a narzędziem realizacji tego celu jest przeciwdziałanie nadmiernemu rozdrabnianiu działek, poprzez wprowadzenie normatywu minimalnej ich powierzchni 2000 m2.

Powyższa regulacja ma charakter zasady kształtującej warunki podziału działek na terenach MR. Natomiast przywołany przez skarżącą § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 5 planu nie może być traktowany jako przepis wprowadzający wyjątek od tej zasady, gdyż nie wynika to z jego treści. Stanowi on jedynie wyjątek od ogólnej zasady dotyczącej lokalizowania zabudowy mieszkaniowej rolniczej na tym terenie, gdyż dopuszcza realizowanie m.in. zabudowy mieszkaniowej niskiej. Jako wyjątek od reguły, zapis ten musi być interpretowany w sposób ścisły. Podstawowe zasady interpretacji przepisów prawnych wymagają przyjęcia, że przywołana regulacja stanowi wyjątek od wskazanej wcześniej zasady tylko w zakresie wskazującym na możliwość realizowania na obszarze oznaczonym symbolem MR innej zabudowy niż zabudowa mieszkalna rolnicza. Nadal obowiązuje zatem regulacja służąca przeciwdziałaniu nadmiernemu rozdrabnianiu działek na tym terenie, związana ze szczególnym jego przeznaczeniem, poprzez wprowadzenie normatywu minimalnej ich powierzchni 2000 m2. Dlatego także wówczas, gdy na działkach budowlanych położonych w granicach terenu MR, zamiast zabudowy mieszkaniowej rolniczej, realizowana ma być zabudowa mieszkaniowa niska, nadal obowiązuje normatyw minimalnej ich powierzchni wynoszący 2000 m2. Innymi słowy, przepis § 3 ust. 1 pkt 1.5 pkt 1 planu zawiera ogólną zasadę dotyczącą dokonywania podziału na nowe działki budowlane na terenie o symbolu MR. Natomiast § 3 ust. 1 pkt 1.5 ppkt 5 planu nie wprowadza wyjątku od § 3 ust. 1 pkt 1.5 pkt 1 planu, lecz zawiera wyjątek od reguły stanowiącej, że podstawowym przeznaczeniem terenu MR jest mieszkalnictwo rolnicze i umożliwia realizowanie na tym terenie także zabudowy mieszkaniowej niskiej, przy spełnieniu warunków określonych dla tej zabudowy.

W konsekwencji prowadzi to do wniosku, że reguła ogólna, wyrażona w § 3 ust. 1 pkt 1.5 pkt 1 planu, zgodnie z którą w granicach terenu MR dopuszcza się podział na nowowydzielane działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2, obowiązuje dla tego terenu również wówczas, gdy na zasadzie wyjątku dopuszczono realizację innych niż zabudowa mieszkaniowa rolnicza rodzajów zabudowy, w tym zabudowy mieszkaniowej niskiej.

Trafnie przyjęły zatem organy, że w świetle powołanych przepisów planu miejscowego, w granicach terenu MR obowiązuje regulacja, zgodnie z którą dopuszcza się podział na działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2.

Prawidłowe jest również stanowisko organów, że w świetle obowiązującego na terenie gminy G. planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Gminy Garbów z 8 grudnia 2001 r. nr XXXIV/188/2001, objęta projektowanym podziałem działka nr [...] położona jest zasadniczo na terenie mieszkalnictwa rolniczego (MR) oraz – w mniejszej części – terenie upraw polowych (RP). Organy wskazały, że nowoprojektowane działki: nr [...], o pow. 0,2000 ha i nr [...], o pow. 0,2000 ha, znajdują się częściowo w granicach terenu MR (odpowiednio 1750 m2 i 1630 m2), częściowo zaś w granicach terenu RP (odpowiednio 250 m2 i 370 m2), a działka nr [...] o pow. 0,1500 ha znajduje się w całości na terenie MR. Wynika to jednoznacznie z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych sprawy. Wyrys z planu miejscowego z 4 kwietnia 2023 r. (k. 10 akt adm. I inst.). wskazuje bowiem, że objęta podziałem działka znajduje się w znacznej swej części na terenie o symbolu MR, a jedynie południowa jej część, granicząca z drogą powiatową (KDP), leży na obszarze o symbolu RP. Dołączone przez skarżącą do zażalenia zaświadczenie Wójta z 12 maja 2011 r., nr [...], nie może prowadzić do odmiennego wniosku. Choć wskazuje ono, że działka nr [...] jest położona na terenie oznaczonym symbolem MR – zabudowa zagrodowa z możliwością zabudowy jednorodzinnej i usług komercyjnych, a nie wskazuje, że częściowo działka ta położona jest na terenie o symbolu RP – uprawy polowe (k. 18 akt adm. II inst.), to jego treść bez wątpienia jest sprzeczna z innym dokumentem również dołączonym przez skarżącą do zażalenia, jakim jest wyrys z planu miejscowego z 22 lutego 2023 r. Ten ostatni dokument jest identyczny w swej treści z ww. wyrysem z 4 kwietnia 2023 r. Oba te wyrysy z planu miejscowego potwierdzają, że działka skarżącej nr [...] położona jest w większej części na terenie o symbolu MR, a jej niewielka część, leżąca wzdłuż granicy z drogą powiatową KDP, znajduje się na obszarze o symbolu RP (k. 7, 10 akt adm. II inst.).

Z powyższego wynika, że prawidłowe jest stanowisko organów obu instancji, że skoro w granicach terenu MR plan miejscowy dopuszcza podział na działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2, to wydzielenie działek nr [...] i nr [...], o powierzchni po 2000 m2 każda z nich, które częściowo znajdują się na terenie przeznaczonym pod uprawy polowe (RP), pozostaje w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zarazem oczywiste jest, że również trzecia projektowana do wydzielenia działka, oznaczona na wstępnym projekcie podziału nr [...], nie spełnia opisanego normatywu, albowiem ma powierzchnię 1500 m2, a zatem mniejszą niż 2000 m2.

Wbrew więc zarzutom skargi, zaskarżona decyzja nie narusza § 3 ust. 1.1 pkt 1 i 2, ust. 2.3 i ust. 1.5 pkt 1 planu miejscowego ani art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, stwierdzić należy, że rację ma skarżąca, że przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym musi być jednoznaczne i precyzyjne, tak aby nie budziło wątpliwości co do sposobu zagospodarowania nieruchomości ani co do sposobu wykonywania prawa własności. Dlatego określone w planie miejscowym przeznaczenia terenu nie może być dowolne. Bezsprzecznie też zmiana przeznaczenia terenu może zostać dokonana jedynie w drodze zmiany planu. Podkreślenia wymaga jednak, że zarzuty w tej kwestii nie mają wpływu na wynik sprawy, albowiem Sąd w niniejszej sprawie nie kontroluje legalności uchwały Rady Gminy Garbów z 8 grudnia 2001 r., nr XXXIV/188/2001, w przedmiocie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Garbów. Treść stosowanych przez organy przepisów planu miejscowego jest jasna, a organy dokonały prawidłowej ich wykładni.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należało, że art. 1 ust. 1 i 2, art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 14 ust. 8, art. 15 ust. 2 i 3 u.p.z.p. oraz § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zostały w rozpoznawanej sprawie naruszone.

Przepisy art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego ani § 3 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie miały w sprawie zastosowania, albowiem organ opiniujący zgodność z planem miejscowym wstępnego projektu podziału nieruchomości nie jest uprawniony do stosowania przepisów regulujących warunki wymagane na kolejnych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego.

Zaskarżone postanowienie nie narusza art. 94 i 164 ust. 1 Konstytucji RP ani art. 4 i 11 Europejskiej Karty Samorządu Lokalnego, gdyż zgodne z prawem było wyrażone w nim stanowisko, że przedłożony wstępny projekt podziału nieruchomości pozostaje w sprzeczności z planem miejscowym.

W ocenie Sądu nie doszło do naruszenia przepisów procesowych, w tym art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w zakresie niezbędnym do ustalenia przesłanek rozstrzygnięcia, został przez organy obydwu instancji oceniony prawidłowo.

Opinia kierownika Zakładu Projektowo-Budowlanego [...] mgra inż. M. K., posiadającego uprawnienia projektowe w zakresie planowania przestrzennego na podstawie art. 5 pkt 5 u.p.z.p., który stwierdził, że wstępny projekt podziału działki przedstawiony przez stronę odpowiada parametrom ustalonym dla mieszkalnictwa niskiego MN dopuszczonego do realizacji na terenach mieszkalnictwa rolniczego, nie stanowi opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Przepis ten wskazuje, że organ może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii, jeśli w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opisana wyżej opinia podlegała ocenie tak jak inne dowody i prawidłowo została oceniona przez Kolegium jako niemająca znaczenia w sprawie. Wbrew twierdzeniom skarżącej Kolegium odniosło się do tej kwestii, choć uczyniło to w sposób ogólny. Kolegium odniosło się też w uzasadnieniu swego postanowienia do pozostałych zarzutów zażalenia, w tym do opisanego wyżej zaświadczenia Wójta z 12 maja 2011 r., nr 6727a/52/11. Kolegium, oceniając wszystkie zarzuty podniesione przez stronę w zażaleniu, stwierdziło, że nowoprojektowane działki (w ramach terenu MR) nie spełniają określonego planem normatywu, zapobiegającemu rozdrobnieniu działek o tym przeznaczeniu. Dostrzegło przy tym nader trafnie, że czym innym jest możliwość wydzielenia działek w terenie MR (o powierzchni min. 2000 m2), a czym innym dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej niskiej (MN) w ramach obszaru MR, które to kwestie są przez stronę mylone. Podniosło, że w świetle ustaleń planu, możliwa jest na terenie MR realizacja zabudowy mieszkaniowej niskiej, z zastrzeżeniem, że tego rodzaju zabudowa może być zrealizowana na działkach spełniających normatyw powierzchniowy określony dla terenu MR – o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2. Wobec tego organ stwierdził, że wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości jest sprzeczny z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego w zakresie powierzchni wydzielanych działek w obszarze MR. Dlatego organ odwoławczy uznał "zarzuty zażalenia za chybione w okolicznościach sprawy". Fakt, że Kolegium nie odniosło się do tychże zarzutów w sposób bardziej wyczerpujący, nie może uzasadniać uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Zauważyć trzeba, że istnieje możliwość zaprojektowania podziału działki skarżącej nr [...] w taki sposób, aby odpowiadało to normatywowi powierzchni działek na obszarze mieszkalnictwa rolniczego (MR). Działka ta ma powierzchnię 0,5500 ha, a zatem bez trudu można z niej wydzielić dwie działki o powierzchni (w granicach terenu MR) co najmniej 0,20 ha. To, czy taki podział jest mniej korzystny ekonomicznie dla właściciela, nie ma znaczenia z punktu widzenia oceny legalności zaskarżonego postanowienia. Planując podział działki właściciel musi bowiem respektować obowiązujące przepisy prawa, w tym prawa miejscowego, jakim jest miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.