Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1173/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) NSA Anna Szkodzińska Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Towarzystwa [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 27 czerwca 2018 r. (znak: [...]) na podstawie:

- art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie lub rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.),

- art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 2222 z późn. zm. – dalej jako: u.d.p.) oraz

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.),

po rozpoznaniu odwołania Towarzystwa [...] od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 kwietnia 2018 r., Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi na dz. nr [...] obr. [...] wraz z drogą wewnętrzną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul T. w K." oraz umarzającej dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "budowę zjazdu na działce nr [...] obr. [...] w K. – [...]

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 6 kwietnia 2018 r., Nr [...] (znak: [...]), po rozpatrzeniu wniosku R. K., Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi na dz. nr [...] obr. [...] wraz z drogą wewnętrzną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul [...] w K." oraz o umorzeniu dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "budowę zjazdu na działce nr [...] obr. [...] w K. [...]". Zaznaczono, że integralną część wydanej decyzji stanowiły załączniki: Załącznik Nr 1 – warunki zabudowy, Załącznik Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, na którym wyznaczono teren inwestycji, sporządzona na mapie określonej w art. 52 ust. 2 u.p.z.p., Załącznik Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji podał, iż wniosek strony wpłynął do wydziału w dniu 22 grudnia 2016 r. Wyjaśniono również, że ponieważ teren inwestycji nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym postępowanie prowadzono na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. u.p.z.p. Ponadto podniesiono, że w wyniku przeprowadzonego postępowania zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. uzyskano wymagane przepisami opinie merytorycznie właściwych jednostek, tj. Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 18 stycznia 2017 r., skorygowaną w dniu 23 stycznia 2018 r., w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, Małopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie z dnia 10 grudnia 2014 r., Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 25 stycznia 2017 r., Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 1 lutego 2017 r., Biura Planowania Przestrzennego UMK z dnia 21 lutego 2017 r. Dodatkowo organ I instancji wskazał, że w toku postępowania w oparciu o art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p. wystąpiono także o uzgodnienie projektu decyzji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Krakowie, niemniej jednak z uwagi na fakt, iż organ ten nie nadesłał w przewidzianym terminie 21 dni swego stanowiska, w oparciu o art. 53 ust. 5c u.p.z.p. uznano, iż dokonano pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji. Podniesiono również, że w tym samych czasie wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Krakowie Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, w kwestii dokonania uzgodnienia w myśl art. 53 ust. 4 pkt 6 i 11 u.p.z.p., jednakże podobnie i w tym przypadku nie wpłynęło w terminie 2 tygodni oczekiwane uzgodnienie, co także w oparciu o art. 53 ust. 5 u.p.z.p. nakazywało przyjąć, iż uzgodnienie zostało pozytywnie dokonane. W tym stanie sprawy organ I Instancji przyjął, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jednocześnie w decyzji podkreślono, iż jej projekt został sporządzony przez mgr arch. M. M. , uprawnioną do sporządzania projektów decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Wskazano także odnośnie pkt 2 decyzji, iż wobec zmiany brzmienia art. 29 ust. 6 u.d.p., budowa zjazdu na podstawie zezwolenia określonego w ust. 1 nie wymagała obecnie (tj. od 1 stycznia 2017 r.) wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podano także, że w toku postępowania strony nie wnosiły żadnych uwag i wniosków.

Odwołanie od ww. decyzji wniosło Towarzystwo [...] w K., zarzucając jej naruszenie przepisów u.p.z.p. oraz naruszenia zasady zachowania ładu przestrzennego i ustawy o ochronie przyrody. W uzasadnieniu swych zarzutów Towarzystwo stwierdziło, iż inwestycja jest niezgodna z art. 61 u.p.z.p., który to przepis w ust. 1 pkt 1, uzależnił zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania sąsiedniego – zasada dobrego sąsiedztwa, co ma spowodować zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość. Zdaniem odwołującego się Towarzystwa, przedmiotowa inwestycja nie spełniała wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy. Podkreślono bowiem, że teren inwestycji położony jest w znacznym oddaleniu od ul. T. , który leży też poza istniejącym pasem zabudowy ul. T. , a z ulicą tą łączył go tylko wąski pas mający być dojazdem do inwestycji, który nie spełniał wymogów wystarczających do obsługi komunikacyjnej. Ponadto w ocenie odwołującego się Towarzystwa, analiza urbanistyczno-architektoniczna była sprzeczna wewnętrznie, bowiem wymieniała w sposób dokładny położenie terenu inwestycji, np. na terenie korytarza przewietrzania miasta, na terenie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego, w strefie kształtowania systemu przyrodniczego, czy też na terenie obszaru węzłowego ECONET-PL, a z drugiej strony dopuszczała zabudowę nieruchomości. Podniesiono przy tym, że położenie terenu nieruchomości wskazanej do zabudowy, w obszarze słabo zainwestowanym, o dużym nasyceniu zieleni, ze względu na walory krajobrazowe spowoduje wprowadzenie nowej, obcej jakości w zielone tereny otwarte. Ponadto, zdaniem strony odwołującej się, ponieważ inwestycja położna miała być na terenie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego, to będzie ona negatywnie oddziaływać na teren Parku. Odwołujące się Towarzystwo zakwestionowało także brak precyzyjności ustalenia i zapisów wskaźników, np. "wskaźnik w przedziale", czy "zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość drzew", itp. Dodatkowo zdaniem Towarzystwa, wniosek o ustalenie warunków zabudowy stał w jaskrawej sprzeczności z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzeni Miasta. W związku z powyższym odwołujące się Towarzystwo, wniosło o uchylenie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, mając na uwadze zarówno wydaną w sprawie decyzję, jak i prowadzone przez organ I Instancji postępowanie przygotowawcze oraz zarzuty odwołania, stwierdziło, iż wydana w sprawie decyzja była prawidłowa, zaś zarzuty odwołania nie mogły mieć wpływu na treść decyzji. Organ odwoławczy wskazał, że analizując przedmiotową sprawę uznano za bezsporne, iż istniały, wobec braku na terenie objętym zamiarem inwestora planu miejscowego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i n. u.p.z.p. Zaznaczono przy tym, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, konieczne było łączne spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w tym występowania w obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego). Niezależnie jednak od powyższego, organ odwoławczy zwrócił uwagę, że na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, składało się m.in. dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczył wniosek inwestora. Wyjaśniono przy tym, że odbywało się to w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W tym zakresie organ II instancji przytoczył treść § 3 ust. 1 i 2 oraz § 4-8 ww. rozporządzenia, a następnie wskazał, że w przedmiotowej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę określoną w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, która zawierała część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy podkreślił, że w sytuacji przedstawienia przez kompetentną w tym zakresie osobę, tj. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów lub urbanistów, poglądu w sprawie możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji we wskazanym terenie, nie polemizował on ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile analiza ta została prawidłowo sporządzona, a zawarte w niej ustalenia, w sytuacji podania ich w sposób odmienny, niż wynikało to z zasady głównej – uzasadnione wynikami analizy. Dodano przy tym, że w szczególności analiza musi zawierać te elementy, które zostały określone w ww. rozporządzeniu, jak i wykazywać, że do ich ustalenia doszło poprzez wykonanie takich działań i porównań, które opisane zostały w poszczególnych przepisach tego aktu. Uwzględniając powyższe, organ II instancji podniósł, że badanie przedmiotowej analizy znajdującej się w aktach sprawy, a następnie kwestionowanej decyzji, wykazywało, iż była ona prawidłowa, bowiem odpowiadała wszystkim zasadom jej sporządzenia zawartym w ww. rozporządzeniu. Wyjaśniono bowiem, że autor analizy stwierdził na jej wstępie, iż w obszarze analizowanym znajdowały się działki sąsiednie – dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalały na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym zakresie organ odwoławczy zwrócił uwagę, że mając na względzie treść ww. rozporządzenia, poszczególne parametry wynikające z tzw. "dobrego sąsiedztwa", tj. określenia pojawiającego się na gruncie u.p.z.p., należy ustalać raz z uwzględnieniem działek sąsiednich, a innym razem z obszaru analizowanego. Wskazano przy tym, że każdorazowo, w zależności od wyznaczanego parametru, będzie to wynikać bezpośrednio z treści poszczególnego przepisu rozporządzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie odniosło się również do pojęcia działki sąsiedniej określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wskazując, iż będzie to działka położona w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana i to w taki sposób, że można jej parametry wykorzystać dla ustalenia warunków dla przyszłej zabudowy. Z kolei odnosząc się do pojęcia działki z obszaru analizowanego, organ odwoławczy podał, iż będzie ono dotyczyło działek, znajdujących się w granicach wyznaczonych przez organ I instancji, jako teren do przeprowadzenia analizy, a w związku z tym będzie to pojęcie, z którego wynikać będzie potrzeba o wiele szerszego podejścia do ustalanych parametrów. W nawiązaniu do powyższego podano, iż o działce sąsiedniej stanowią § 4 ust. 1 i § 7 ust. 1 rozporządzenia, zaś o obszarze analizowanym § 2 pkt 4, § 3 ust. 1 i 2, § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i § 8 rozporządzenia. Dodano przy tym, że na podstawie wskazanych działek sąsiednich i działek położonych w obszarze analizowanym, zostać powinny ustalone, poszczególne i wymagane przepisami parametry nowej zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, organ odwoławczy podał, że na potrzeby przedmiotowej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna, czyniąca zadość zasadom wynikającym z ww. rozporządzenia, zawierająca charakterystykę terenu i ustalenia poszczególnych parametrów oraz wskaźników, co zostało poprzedzone szczegółowymi ustaleniami średnich wartości tych parametrów z obszaru analizowanego, wyliczonych w oparciu o szereg danych z nieruchomości znajdujących się w tym obszarze. Podkreślono także, że planowana inwestycja zlokalizowana ma być na dz. nr [...], jeśli chodzi o zabudowę kubaturową, zaś budowa drogi wewnętrznej ma być realizowana na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Jednocześnie organ II instancji wskazał, że szerokość frontu terenu części dz. nr [...], która została objęta zabudową kubaturową, wynosić ma ok. 50 m, a tym samym, minimalna szerokość obszaru analizowanego wynosić będzie 150 m. Wyjaśniono również, że w obszarze tym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i są to m.in. dz. nr [...], [...] obr. [...]. Dodatkowo podniesiono, że w obszarze analizowanym, jak podał autor analizy, występowała zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, drogi wewnętrzne, drogi publiczne, obiekty infrastruktury technicznej. Zwrócono także uwagę, że budynki mieszkalne zlokalizowane w obszarze analizowanym to obiekty wolnostojące, dwukondygnacyjne z użytkowym poddaszem, z wbudowanymi garażami lub bez i towarzyszy im zabudowa gospodarcza, natomiast brak zabudowy zlokalizowanej w granicach sąsiednich działek budowlanych. Ponadto wskazano, że są to budynki tradycyjne, okryte dachami połaciowymi, dwuspadowymi o symetrycznym układzie połaci dachowych, kątach nachylenia od ok. 30° do ok. 45° oraz o kalenicach głównych w układzie równoległym lub prostopadłym do frontu działek. Odnosząc się natomiast do linii zabudowy, organ odwoławczy podał, że budynki zlokalizowane są w kilku liniach zabudowy, co powodowało, iż brak było wyznaczonych czytelnych linii, wskutek czego należało przyjąć, iż można będzie odległość tą określić tylko, jako odległość od granic z działkami drogowymi. I tak, wskazano, że budynek na dz. nr [...] wyznacza linię zabudowy przebiegającą w odległości ok. 93 m od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...] tj. ul. T. , zaś budynek na dz. nr [...] wyznacza linię zabudowy w odległości ok. 28 m od granicy z działką ul. K. . Z kolei teren planowanej inwestycji położony był w odległości ok. 200 m od granicy z działką drogową ul. T. oraz w odległości ok. 68 m od granicy z ul. K. . W tej sytuacji organ odwoławczy podkreślił, że organ I instancji odstąpił od wyznaczenia nowej linii zabudowy, ponieważ zdaniem organu, brak było możliwości wyznaczenia linii zabudowy stanowiącej kontynuację linii istniejących. W następstwie powyższego zaznaczono, że w takim przypadku wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa możliwa będzie do skorelowania z zabudową na obszarze. Ponadto podano, że dodatkowym ograniczeniem w lokalizacji obiektów będą na etapie sporządzania projektu budowlanego przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami, jak i przepisy regulujące odległość nowej zabudowy i infrastruktury technicznej. Dodano również, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej w stosunku do powierzchni terenu (część dz. nr [...]) został wyznaczony w decyzji w przedziale od 9% do 11%, w sytuacji gdy średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosił 11%. Tym samym w ocenie organu II instancji, ustalony wskaźnik był znacznie mniejszy, niż określony we wniosku, bowiem wskazano go na poziomie 21%. Wyjaśniono jednak, że ponieważ planowana zabudowa powinna uzupełniać zabudowę obszaru, uwzględniając, iż teren położony analogicznie cechuje wskaźnik dużo niższy, stąd też organ uznał, że ustalony wskaźnik nie powinien przekraczać wskaźnika średniego. Dodatkowo wskazano, że szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze wynosiła ok. 18 m i ok. 23 m, co powodowało, że średnia szerokość elewacji frontowych wynosiła ok. 21 m. Tymczasem podkreślono, że wskazywane we wniosku szerokości elewacji frontowych od strony ul. T. wynosiły ok. 16 m. Mając jednak na uwadze, że wszystkie szerokości elewacji od strony ul. T. były węższe od średniej, ustalono, że należało odstąpić od ustalenia szerokości elewacji frontowej na podstawie wartości średniej, tym bardziej, że wnioskowane szerokości mieściły się w przedziale szerokości elewacji budynków i ich brył głównych, usytuowanych od strony ul. T. . Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została, jak podniósł organ odwoławczy, wyznaczona w analizie na poziomie średniej, jako 3,8 m do okapów, zaś kalenic – do ok. 8 m nad poziomem terenu, natomiast we wniosku parametr ten określono jako 5 m do okapów oraz jako 9 m do 10 m do kalenic. Tym samym organ II instancji zaznaczył, że ww. wnioskowane wysokości były znacznie wyższe od wartości średnich, w związku z czym, dla nowej zabudowy wyznaczono wysokość do kalenic wynoszącą 8,5 m z tolerancją ± 0,5 m, co miało zapewnić kontynuację charakterystycznych cech zabudowy z obszaru analizowanego. Dodano również, że geometrie dachów w obszarze analizowanym charakteryzowały dachy dwuspadowe o kącie nachylenia od 30° do 45°, zaś wnioskowany kąt wynosić miał 42°. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie podało jednak, że w analizie ustalono, aby nowa zabudowa nawiązywała do geometrii dachów z obszaru, wobec czego w decyzji wartość tę ustalono na poziomie 45°, przy czym formą doświetlenia będą miały być okna połaciowe, facjaty lub lukarny. Wyjaśniono także, że uzasadnieniem działania organu I instancji i ustalenia poszczególnych parametrów odmiennie od wskazanych we wniosku, była okoliczność, iż ww. parametry, wskaźniki i gabaryty będą kontynuowały istniejące w obszarze analizowanym i otoczeniu wnioskowanej inwestycji, co pozwoli zarazem na zachowanie ładu przestrzennego już istniejącego. Organ II instancji zwrócił także uwagę, że w ocenie osoby sporządzającej projekt decyzji, najwłaściwsze było dostosowanie poszczególnych parametrów nowej zabudowy do parametrów zabudowy sąsiedniej. Dlatego też mając na uwadze przytoczone ustalenia zawarte w decyzji I instancji, jak i cały materiał zawarty w sporządzonej analizie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie stwierdziło, iż badana decyzja Prezydenta Miasta Krakowa była prawidłowa i brak było podstaw do jej zmiany bądź uchylenia.

Ponadto odnosząc się do podnoszonych przez odwołujące się Towarzystwo zarzutów, organ odwoławczy wskazał, iż w jego ocenie były one niezasadne. Podkreślono bowiem, że brak wyznaczenia linii zabudowy w spornej decyzji, kwestionowany przez Towarzystwo, w świetle wyjaśnień zawartych w decyzji, nie mógł spowodować wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego. Wyjaśniono bowiem, że zasadą jest by ustalana była i wytyczana linia zabudowy zgodnie z podanymi w rozporządzeniu zasadami, przy czym dochodzić może nieraz do sytuacji, w której żadne racjonalne przesłanki nie przemawiają za ustaleniem linii zabudowy, gdy odległość takiej linii od drogi publicznej byłaby bardzo duża, co – zdaniem organu odwoławczego – miało miejsce m.in. w przedmiotowej sprawie. Podkreślono bowiem, że projektowany obiekt, który ma być położony frontem do ul. T. leżeć będzie w znacznym oddaleniu od tej drogi, natomiast przy drodze wewnętrznej, przez którą będzie odbywał się zjazd na ul. T. , nie był położony żadny obiekt. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, określenie, iż obiekt ma być zlokalizowany w myśl przepisów regulujących odległości od istniejących już obiektów, czy też granic z innymi nieruchomościami, w rozpoznawanej sytuacji, wydawało się być zasadne. Podniesiono przy tym, że to, iż ul. T. przebiega poza granicami obszaru analizowanego, ale istnieje do niej pośredni dostęp poprzez mającą być zrealizowaną drogę wewnętrzną, nie miało znaczenia. Wyjaśniono bowiem, że nie zawsze droga publiczna, z którą ma być skomunikowany teren inwestycji przebiegać będzie poprzez obszar analizowany, natomiast dostęp do tej drogi ma istnieć. W odniesieniu do powyższego podano, że w przedmiotowych warunkach będzie on realizowany w ramach wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Organ odwoławczy podkreślił również, że wbrew twierdzeniom odwołania, dopuszczenie nowej zabudowy w miejscu wskazanym we wniosku, nie będzie równoznaczne z wprowadzeniem w miejscu inwestycji obcej jakości w zielone otwarte tereny. Zaznaczono bowiem, że w terenie tym znajdowała się już zabudowa, co powodowało, iż kolejna zabudowa nie będzie niczym nowym, co by mogło również naruszyć ład przestrzenny. Podkreślono przy tym, że dopuszczenie zabudowy nowych domów będzie kontynuacją istniejącego stanu rzeczy. W odniesieniu do kolejnych zarzutów, zgodnie z którymi teren inwestycji położony będzie w zasięgu zagrożenia powodziowego, co powodować ma zagrożenie podtapiania terenu, były znane inwestorowi i organowi I instancji i zostały uwidocznione w decyzji w Załączniku Nr 1, II.4., zgodnie z opinią Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK. Podobnie też zarzut dotyczący nieprecyzyjnych określeń zawartych w decyzji, nie był – zdaniem organu II instancji – słuszny. Wyjaśniono bowiem, że decyzja zawierała przeniesienia zapisów zawartych w innych opiniach jednostek merytorycznych UMK oraz takie określenia, które mogły przybierać postać widełek, czyli stanowić parametr określony jako "od-do". W ocenie organu odwoławczego, takie określenie było wielokroć stosowane, bowiem umożliwiało inwestorowi zastosowanie pewnego luzu. Tym samym, zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, wobec dokonanych ustaleń, badana decyzja organu I instancji była prawidłowa.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, strona skarżąca – Towarzystwo [...] w K., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, iż podtrzymuje zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji, powołując na ich poparcie stosowną argumentację oraz orzecznictwo sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. W dniu 16 listopada 2018 r. do WSA w Krakowie wpłynęło pismo R. K., w którym przedstawia swoje stanowisko wnosząc o odrzucenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych( Dz. U. z 2017, poz. 2188 t.j.), oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 t.j. - dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kontrolowanego aktu, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu.

Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. W myśl art. 145 p.p.s.a.: "§ 1. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach".

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 czerwca 2018 r. (znak: [...]) wydana po rozpoznaniu odwołania Towarzystwa [...] i utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 kwietnia 2018 r., Nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi na dz. nr [...] obr. [...] wraz z drogą wewnętrzną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul T. w K." oraz umarzającej dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "budowę zjazdu na działce nr [...] obr. [...] w K. – [...]".

Skarga jest skuteczna z powodów wskazanych poniżej. W pozostałym zakresie zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Kontrolowana decyzja została wydana na podstawie art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym:

"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

2a. Przepisów ust. 1 pkt 1-4 nie stosuje się do inwestycji celu publicznego w przypadkach uzasadnionych potrzebami obronności lub bezpieczeństwa państwa albo ochrony granicy państwowej.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem".

W ocenie Sądu kontrolowana decyzja narusza art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. - a to w zw. z treścią art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p. – w stopniu mogącym mieć znaczenie dla wyniku sprawy.

Z redakcji przywołanego powyżej przepisu tj. art. 61 u.p.z.p. jasno wynika, że planowane przedsięwzięcie powinno spełniać wszystkie wymogi tego przepisu odpowiednio relewantne/istotne wobec jego charakterystyki/opisu we wniosku.

Tymczasem zdaniem Sądu z akt sprawy wynika, że kontrolowane organy pominęły przez brak odpowiednej analizy i oceny prawnej i faktycznej, że planowane przedsięwzięcie nie spełnia w wystarczającym stopniu wymogu o jakim jest mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3, i w art. 61 ust. 5 u.p.z.p., co wobec powyższego wniosku interpretacyjnego w przedmiocie łącznego spełniania wymogów treści art. 61 u.p.z.p., może mieć istotne znaczenie dla wyniku sprawy. Jak to już było podnoszone wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku kiedy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 u.p.z.p., jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Tymczasem w aktach sprawy znajduje się pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. z dnia 29 listopada 2016r., stanowiące odpowiedź na wniosek R. K. z datą wpływu 26.10.2016r., w sprawie wydania informacji technicznej dot. doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków dla projektowanych dwóch budynków na części terenu działki nr [...] obr. [...], j.ew [...] przy ul. K. w K., z którego wynika, że "W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki brak miejskiej sieci wodociągowej. Przedmiotowa lokalizacja znajduje się w zasięgu podstawowej strefy zasilania w wodę miasta Krakowa, o rzędnej linii ciśnień wynoszącej średnio 250,00 m n.p.m. i do powyższych warunków należy dostosować rozwiązania projektowe zasilania w wodę przedmiotowej inwestycji.

Miejska sieć wodociągowa DN 150 mm przebiega w ul. T. (po jej przeciwnej stronie). Doprowadzenie wody do projektowanych budynków jednorodzinnych wymagałoby budowy dużego zakresu sieci wodociągowej ( ok. 250 m ), wzdłuż planowanego, wskazanego na załączonej mapie zasadniczej układu komunikacyjnego po terenie działek nr [...], [...], [...], [...] oraz w terenie rozpatrywanej działki nr [...], w nawiązaniu do w/w sieci wodociągowej DN 150 mm w ul. T. , do wysokości umożliwiającej realizację przyłączy wodociągowych do poszczególnych budynków. Zwracamy uwagę, że realizacja miejskiej sieci wodociągowej jest możliwa pod warunkiem spełnienia wymogów racjonalności techniczno-ekonomicznej, tzn. spowoduje przyłączenie niemniej niż 90 osób (względnie odpowiadającej tej liczbie wielkości zużycia równoważnej liczby mieszkańców) na 1000 mb budowy sieci ( art. 23 Regulaminu wody i odprowadzania ścieków na terenie Gminy Miejskiej Kraków - Uchwała nr z dnia 27 maja 2015 roku). W przypadku udokumentowania ilości potencjalnych odbiorców usług w MPWiK S.A. przedstawić stosowną dokumentację projektową dla budowy sieci wodociągowej opracowaną zgodnie z niniejszą informacją techniczną". W tym samym piśmie ww. Spółka informuje, że na terenie działek sąsiednich wydanych zostało szereg informacji technicznych w związku z czym zainteresowani inwestorzy powinni porozumieć się w sprawie projektowania i realizacji odpowiednich dla swoich potrzeb zakresów sieci wodociągowej przyjmując trasę i średnicę tej sieci w dostosowaniu do docelowego zagospodarowania i potrzeb planowanych w tym rejonie zabudów.

Jednocześnie MPWiK S.A. informuje w ww. piśmie, że w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji wodociągowych nie jest przewidziana budowa sieci wodociągowej w tym terenie. Inwestor może rozbudować miejską sieć wodociągową na warunkach określonych w umowie dotyczącej budowy sieci wodociągowej oraz podanych w oświadczeniu o warunkach przyłączenia sieci. W przypadku podjęcia przez Inwestora realizacji sieci- na koszt własny, MPWiK SA po zakończeniu budowy i podpisaniu protokołu odbioru końcowego nabędzie sieć za wynagrodzeniem uzgodnionym w umowie. MPWiK S.A. informuje ponadto w omawianym piśmie, że w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń kanalizacyjnych nie jest przewidziana budowa sieci kanalizacji sanitarnej w tym terenie. Odprowadzenie ścieków bytowych dla planowanych na działce nr [...] dwóch budynków jednorodzinnych wymagałoby rozbudowy dużego zakresu miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej. Jednakże z uwagi na ukształtowanie terenu, posadowienie istniejącej w/w sieci kanalizacyjnej, posadowienie rowów poprzecznie przecinających planowany układ drogowy rozbudowa sieci kanalizacji sanitarnej uwarunkowana jest technicznymi możliwościami wykonania jej pod istniejącymi rowami (przepustami) z zachowaniem odległości pionowej wynikającej z warunków uzyskanych od Zarządcy rowów. MPWiK S.A. zwraca również uwagę, że minimalne przykrycie sieci kanalizacji sanitarnej wynosi 1,0 m. Biorąc powyższe pod uwagę w sprawie możliwości rozbudowy sieci kanalizacji sanitarnej w oparciu o sieć kanalizacyjną o przekroju 30 cm biegnącą wzdłuż ul. T. MPWiK S.A. będzie się mógł wypowiedzieć się po przedstawieniu propozycji trasy oraz profilu podłużnego z przedstawieniem skrzyżowań z istniejącymi rowami (przepustami) a także rozwiązań w zakresie układu drogowego. Zarazem MPWiK SA informuje w ww. piśmie, że oświadczenie o zapewnieniu dostawy wody oraz o warunkach podłączenia do sieci wodociągowej zostanie wydane po przedstawieniu odpowiednio wskazanej w nim dokumentacji projektowej". Składowi obecnie orzekającemu znane są tezy zawarte w uzasadnieniach wyroków sądów administracyjnych podnoszące pewien brak formalizmu w ocenie spełniania wobec planowanego przedsięwzięcia czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek, o którym jest mowa uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W orzecznictwie sądowym stwierdza się, że "Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta" (tak. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 maja 2018 r. , II SA/Sz 274/18). A zatem, w szczególności w orzecznictwie sądów administracyjnych podnoszone jest, że w omawianych przypadkach wystarczająca jest pewna gwarancja/promesa zawarcia tejże umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Podzielając ten pogląd Sąd zauważa, że w kontrolowanej sprawie ta promesa w sprawie zaopatrzenia w wodę jest uwarunkowana przez MPWiK SA wymogiem spełnienia ww. względów racjonalności techniczno-ekonomicznej, tzn. spowoduje przyłączenie niemniej niż 90 osób (względnie odpowiadającej tej liczbie wielkości zużycia równoważnej liczby mieszkańców) na 1000 mb budowy sieci ( art. 23 Regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków na terenie Gminy Miejskiej Kraków - Uchwała nr z dnia 27 maja 2015 roku). W przypadku udokumentowania ilości potencjalnych odbiorców usług w MPWiK S.A. MPWiK podniosło także aspekt przedstawienia stosownej dokumentacji przy czym zainteresowani powinni porozumieć się w sprawie projektowania i realizacji odpowiednich dla swoich potrzeb zakresów sieci wodociągowej i przyjmując trasę i średnicę tej sieci w dostosowaniu do docelowego zagospodarowania i potrzeb planowanych w tym rejonie zabudów. Przy czym ta promesa realizacji sieci wodociągowej przez samą MPWiK jest przesunięta w czasie bez wskazania terminu, gdyż spółka wyraźnie stwierdza, że w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji wodociągowych nie jest przewidziana budowa sieci wodociągowej w tym terenie. W ocenie Sądu zarówno organ I jak i II instancji nie przeanalizował, czy spełnienie warunków od których jest uzależniona promesa zawarcia umowy w zakresie aktywności samego inwestora zostało chociażby w jakikolwiek sposób uwiarygodnione, przy czym, co istotne nie wyjaśnił także jednoznacznie, co akurat w realiach kontrolowanej sprawy jest istotne, czy ew. inwestor będzie samodzielnie czy wraz z innymi zainteresowanymi podmiotami realizował ww. sieć wodociągową. W tej sytuacji, w ocenie Sądu przedwczesne i nieuzasadnione stanem faktycznym jest stanowisko kontrolowanych organów, że przedsięwzięcie ma zapewnioną dostawę wody. Jednocześnie, i to jest poważne uchybienie prawu, w ocenie Sądu brak jest jakiejkolwiek wyraźnie jasno sformułowanej chociażby gwarancji i promesy w sprawie umowy dot. sieci kanalizacji sanitarnej, gdyż odpowiedź MPWiK SA w tej sprawie została wyraźnie przesunięta w przyszłość i uzależniona od spełnienia określonych precyzyjnych warunków technicznych, co do których Spółka nie miała wiedzy, czy mogą być w ogóle spełnione, a co nie zostało przez organy w jakikolwiek sposób zweryfikowane przy udziale inwestora i ocenione. MPWiK SA wyraźnie i jednoznacznie stwierdza, że w sprawie możliwości rozbudowy sieci kanalizacji sanitarnej w oparciu o sieć kanalizacyjną o przekroju 30 cm biegnącą wzdłuż ul. T. MPWiK S.A. będzie się mógł wypowiedzieć się po przedstawieniu propozycji trasy oraz profilu podłużnego z przedstawieniem skrzyżowań z istniejącymi rowami (przepustami) a także rozwiązań w zakresie układu drogowego. W wypowiedzi tej, w ocenie Sądu, jest jedynie gwarancja ze strony MPWiK SA ewentualnej przyszłej wypowiedzi, ale co istotne nie wiadomo o jakiej treści pozytywnej czy negatywnej, w sprawie możliwości rozbudowy sieci kanalizacji sanitarnej. A zatem ta wypowiedź nie stanowi żadnej gwarancji zawarcia odpowiednej umowy.

A zatem podczas kontrolowanego postępowania organ I instancji i następnie odpowiednio II instancji powinien odpowiednio wyjaśnić, zweryfikować i ocenić ww. kwestie, gdyż mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Kontrolowane organy jednak nie uczyniły tego, naruszając tym samym prawo w sposób wskazany powyżej.

W ocenie Sądu kontrolowane organy naruszyły także art. 7 w zw. z art. 77, art. 80 k.p.a. w związku z pobieżnym badaniem i oceną analizy urbanistyczno-architektonicznej, stanowiącej zasadniczy materiał dowodowy, a do której nawiązuje kontrolowana decyzja w swoich załącznikach, a co mogło mieć znaczenie dla wyniku sprawy. Po pierwsze analiza nie podaje wyraźnie sformułowanego kryterium wyodrębnienia działek "podobnych" - z uwagi na zamierzoną funkcję budownictwa jednorodzinnego planowanego obiektu - dostępnych z tej samej drogi publicznej. Nie wskazuje bowiem na czym się opiera ta analiza odróżniając, wyróżniając "na oko" z punktu widzenia wartości urbanistyczno-architektonicznych zabudowę zagrodową od zabudowy mieszkalnej z budynkami gospodarczymi, która jest widoczna na działce [...]. W konsekwencji konkretnie nie wiadomo z jakich powodów autorka analizy pomija zabudowę znajdującą się na działce nr [...], co może wpływać na kształtowanie się wskaźników planowanej zabudowy a zatem na wynik sprawy. Autorka analizy nie podaje też jednoznacznych i nierelewantnych kryteriów, w świetle których określa front działek na których są budynki poddane analizie a w konsekwencji elewacje frontowe budynków znajdujących się na działkach "podobnych" poddanych analizie (np. budynek na działce [...] ma w analizie dwie elewacje frontowe). W analizie tej nie ma jednoznacznego wskazania funkcji budynków znajdujących się na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, które są przyjmowane do analizy, (czy i kiedy są pomijane przy ustalaniu wskaźników i parametrów w analizie budynki gospodarcze) – autorka analizy , a w konsekwencji organy też, pozostawia tę kwestię inwencji czytelnika/odbiorcy co w połączeniu z bardzo skrótowym sposobem prezentacji wyliczenia prawnie relewantnych dla sprawy wskaźników zabudowy powoduje, że decyzja organu I i II instancji nie poddaje się w tym zakresie pełnej kontroli. Jednocześnie uwzględniając, że decyzja o warunkach zabudowy - jako instytucja prawna - jednak określa te warunki w miarę precyzyjnie i wiążąco mając na uwadze wartości ustawy, a to ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju (art. 1 ust. 1 u.p.z.p.) to w ocenie Sądu nie zostało należycie uargumentowane, ani w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, ani w treści kontrolowanej decyzji a także w załącznikach do decyzji organu I instancji dlaczego zabudowa przedmiotowej działki może mieć dla każdego z budynków alternatywnie miejsce przy kalenicy głównej projektowanych budynków zwróconej do frontu działki prostopadle lub równolegle i przy jednoczesnymi stwierdzeniu, że elewacja frontowa każdego z budynków może mieć szerokość od 10-16 m. Zgodnie z treścią art. 2 u.p.z.p., ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) "ładzie przestrzennym" - należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;2) "zrównoważonym rozwoju" - należy przez to rozumieć rozwój, o którym mowa w art. 3 pkt 50 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2017 r. poz. 519, 785 i 898);". Kontrolowane decyzje nie zawierają uargumentowanej oceny, czy takie alternatywne określenie warunków zabudowy jak wskazane powyżej w równym stopniu uwzględnia wymagania kompozycyjno-estetyczne istniejące w obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej. Kontrolowane organy nie ustosunkowały się jednocześnie w swoich decyzjach do wskazanego zagadnienia zachowania wartości ładu przestrzennego na tle opisanego powyżej zagadnienia. Z kolei lektura wyników analizy dołączonych do decyzji organu I instancji wskazuje, że analizator faktycznie dąży przede wszystkim do realizacji żądań wniosku inwestora, w którym jest mowa o szerokości elewacji frontowej: 16 m. i szer. elewacji bocznej: 10 m.- zapewniając te szerokości przez ww. wypowiedź o szerokości elewacji frontowej. Sąd nie wyklucza ew. takiego alternatywnego sytuowania budynków, jednak takie rozwiązanie powinno być ocenione przez organy pod względem zachowania wartości ładu przestrzennego z uwzględnieniem proponowanej alternatywności. Sąd w tym przedmiocie nie może zastąpić organów, gdyż Sąd kontroluje zgodność z prawem takiej oceny. W tym przypadku trzeba ważyć wartość jaką jest prawo do zabudowy z wartością, którą stanowią wymogi ładu przestrzennego. To właśnie ze względu na tę potrzebę wydanie kontrolowanych decyzji poprzedza sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej a także projektu decyzji o warunkach zabudowy przez osobę o odpowiednich uprawnieniach zawodowych. Sąd w tym miejscu wyjaśnia, że normy celowościowe nie mogą stanowić samodzielnej podstawy władczych działań organów administracji publicznej, ale mogą wskazywać kierunek, sposób korzystania przez te organy z tych kompetencji. Trzeba zarazem wyjaśnić, że zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1". W myśl § 8 ww. rozporządzenia : "Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym".

W tym miejscu Sąd zwraca uwagę, że kwestia szerokości elewacji frontowej planowanych budynków nie została poddana prawidłowemu aktowi subsumcji prawa przez SKO w Krakowie, gdyż rozważania na temat szerokości elewacji zamierzonej inwestycji zawarte w uzasadnieniu "urywają się" bez jakiekolwiek nawiązania do tego właśnie wskaźnika. Tak samo istnieje rozbieżność pomiędzy geometrią dachu w ustaleniach i uzasadnieniach kontrolowanych decyzji: organ I instancji ustala dachy o spadku połaci od 30-45 stopni, a organ II instancji pomimo tego, że utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji wypowiada się jedynie w tym przedmiocie o 45 stopniach. Okoliczności te świadczą o braku precyzji organu II instancji podczas ponownego aktu stosowania prawa stanowiącej naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., co potencjalnie mogło mieć znaczenie dla wyniku sprawy. Organ II instancji nie ustosunkował się do podniesionej powyżej rozpiętości, wg ustaleń organu I instancji, w szerokości frontowych elewacji od 10 do 16 m. Jednocześnie w tym miejscu Sąd zauważa, że obecny na rozprawie w dniu 3 grudnia 2018 r. w WSA w Krakowie Prezes skarżącego Towarzystwa oświadczył, że teren inwestycji został objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego. Z uwagi na tę ww. okoliczność, przy dalszym procedowaniu w wyniku uchylenia kontrolowanych decyzji przez Sąd, organ I powinien mieć na uwadze jej weryfikację i w konsekwencji odpowiednie uwzględnienie całości adekwatnych przepisów prawnych. Z tego właśnie powodu Sąd uchylił nie tylko decyzję organu II instancji, ale także poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.