Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1085/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 47
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 par 3, art. 138 par 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędziowie : WSA Aldona Gąsecka- Duda WSA Małgorzata Łoboz Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2016 r. sprawy ze skargi P. S. na decyzję Wojewody z dnia 1 lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia konieczności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Starosta decyzją z 26 lutego 2016 r. znak [...], po rozpatrzeniu wniosku M.J., dalej "inwestor", stwierdził konieczność wejścia M.J. na teren sąsiedniej nieruchomości - działki nr [...] w K. w celu wykonania remontu ściany szczytowej budynku mieszkalno-handlowego zlokalizowanego w K. przy ul. [...] na działce nr [...], pod następującymi warunkami:

roboty budowlane polegać będą na remoncie ściany szczytowej tj. położenia na niej tynku, bez remontu kamiennej podmurówki,

przewidziana do zajęcia powierzchnia terenu tj. około 20 m2, którą stanowi szerokość pasa gruntu – 2 m od ściany szczytowej, na jaki będzie konieczne wejście z czynnościami przygotowawczymi i robotami remontowymi,

okres korzystania z terenu sąsiedniej nieruchomości wyniesie maksymalnie 10 dni roboczych, a prace wykonywane będą w godzinach od 700 do 1600,

roboty prowadzone będą ręcznie z użyciem podstawowych elektronarzędzi i sprzętu.

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.), dalej "P.b.", oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), "K.p.a.",

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że M.J. wystąpiła do Starostwa z wnioskiem w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości - działki nr [...] w K. w celu wykonania remontu ściany szczytowej ww. budynku mieszkalno-handlowego.

Decyzją z 17 lipca 2015 r. znak [...] Starosta stwierdził konieczność wejścia M.J. na teren sąsiedniej nieruchomości - działki nr [...] w K. w celu wykonania ww. remontu ściany szczytowej budynku. Od przedmiotowej decyzji odwołanie złożył P.S.

Wojewoda decyzją z 25 sierpnia 2015 r. znak [...] uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując zakres czynności, jakie należy wykonać przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Postanowieniem z 10 września 2015 r. znak [...] nałożono na M.J. obowiązek uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie wskazanych w ww. decyzji Wojewody. Uzupełnienia tego dokonano w pismach z dnia 13 października 2015 r. oraz z dnia 20 października 2015 r.

W dniu 29 grudnia 2015 r. organ przeprowadził oględziny przedmiotowego budynku. O miejscu i terminie oględzin strony zostały poinformowane.

Osoby biorące udział w oględzinach złożyły następujące oświadczenia:

- J.C. wskazał, że w chwili obecnej na murze są pozostałości po tzw. tynku rapowanym. Wykonanie tynku o grubości 3 cm może prowadzić do poszerzenia budynku ponad stan istniejący. Takie prace mogą wykraczać poza definicję remontu. Ściana budynku murowana stanowi granicę własności P.S., a nie jego murowana podmurówka kamienna.

- M.J. wskazała, że granica działki przebiega wzdłuż podmurówki, która wystaje poza lico ściany. Wskazała również na liczne ubytki w tynku w ścianie. Deklaruje użyć najcieńszych z możliwych na rynku i dostępnych materiałów do tynkowania powyższej ściany. Działania sąsiadów mają na celu utrudnianie działania mającego na celu utrzymanie we właściwym stanie budynku.

- E.S. uważa, że ściana budynku nie wymaga przeprowadzenia remontu. Nie wymaga żadnej interwencji tzn. nałożenia tynku, malowania i spełnia walory estetyczne.

Odnosząc się do wniesionych uwag organ wyjaśnił, że w celu wydania decyzji w przedmiocie określonym w art. 47 ust. 2 P.b. organ zobowiązany jest zbadać, czy zachodzą trzy przesłanki wymienione w art. 47 ust. 1 P.b., do którego odsyła ustęp 2, tj. winien zbadać czy istnieje potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz brak dobrowolnej zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Dalej organ stwierdził, że wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest możliwe, gdyż inwestor spełnił następujące warunki:

- istnieje potrzeba wykonania robót budowlanych,

- inwestor uzyskał tytuł prawny do wykonania robót budowlanych tj. zgłoszenie z dnia 16 grudnia 2014 r. dotyczące wykonania przedmiotowego remontu,

- udokumentowany został brak zgody właścicieli sąsiedniej nieruchomości na wejście na ich teren celem dokonania koniecznych prac tj. inwestor oświadczył, że nie uzyskał zgody P.S. na przeprowadzenie prac związanych z remontem ściany szczytowej, na dowód czego przedłożył potwierdzenie nadania przesyłki listowej.

Organ wskazał, że zgodnie z brzmieniem art. 47 ust. 3 P.b. po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

P.S. wniósł od powyższej decyzji odwołanie. Zarzucił naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a., w szczególności dotyczące błędnego i niewyczerpującego rozpatrzenia przebiegu granicy pomiędzy działkami oraz domniemanej konieczności wykonania remontu. Podniósł naruszenie art. 47 ust. 2 P.b. wskazując, że planowane przez inwestora roboty budowlane nie są tożsame z robotami ujętymi w zgłoszeniu, nie będą stanowiły remontu lecz rozbudowę budynku.

Zarzucił naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. przez nieodniesienie się organu do przedkładanych w postępowaniu przez skarżącego dowodów, m.in. dokumentacji geodezyjnej dotyczącej przebiegu granicy. Podniósł, że naniesiony tynk będzie w całości na terenie jego działki. Zarzucił, że przedmiotowa ściana jest w stanie jak po zbudowaniu i nie wymaga remontu. Wskazał, że w zgłoszeniu inwestor stwierdził, że ściana nigdy nie była tynkowana. Podniósł, że tynkowania nie można traktować jako remont, jeżeli ściana nie była nigdy tynkowana. Położenie 3 cm warstwy tynku, zdaniem skarżącego, zmieni szerokość budynku i winno być objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Skarżący podniósł, że inwestor ma 2/3 udziału w nieruchomości, a właściciel pozostałej części – M.J., nie złożył oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zarzucił, że organ nie przytoczył i nie wyjaśnił stosowanych przepisów prawa.

Wojewoda decyzją z 1 lipca 2016 r. znak [...], na podstawie art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 2 i art. 82 ust. 3 P.b. (Dz.U.2016.290) i art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania prac i w tym zakresie orzekł o wykonaniu prac w terminie maksymalnie 10 dni roboczych pomiędzy 15 września 2017 r. a 30 października 2017 r. oraz w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że M.J. wystąpiła do Starosty ze zgłoszeniem z 13 listopada 2014 r. (adnotacja na wniosku cyt: "wniosek kompletny 08.01.2015") zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji ściany budynku znajdującego się na działce nr [...] w K., cyt.: "w celu wyrównania ubytków w ścianie. Po wykonaniu remontu budynek będzie znajdował się w całości na działce (...) nr [...]".

Wyżej wymieniona ściana znajduje się, zgodnie z wskazaniem M.J., 3 cm od granicy działki należącej do inwestora, zatem nie jest możliwe wykonanie powyższych (wskazanych w zgłoszeniu) prac bez wejścia w teren sąsiedniej nieruchomości nr [...].

Wobec braku zgody właściciela działki nr [...] na wykonanie planowanych prac z terenu jego nieruchomości, M.J. 3 kwietnia 2015 r. wystąpiła do Starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia w teren nieruchomości [...] w K. w celu wykonania ww. remontu zgodnie z przyjętym bez zastrzeżeń zgłoszeniem z 13 listopada 2014 r.

W trakcie prowadzonego przez organ odwoławczy postępowania, inwestor złożył pismo z 26 czerwca 2016 r. z prośbą o doprecyzowanie okresu korzystania z sąsiedniej nieruchomości z uwzględnieniem planów wykonania remontu, tj. zamiaru wejścia w teren w terminie pomiędzy 15 września 2017 r. a 30 października 2017 r. Okres korzystania z sąsiedniej nieruchomości wyniesie maksymalnie 10 dni roboczych.

Organ odwoławczy wskazał, że J.C. stwierdził, że granica jest wzdłuż muru, więc nieprawdziwe jest stwierdzenie, że jest 3 cm od granicy, która jest w licu muru.

Wobec powyższego organ stwierdził w sprawie spór w kwestii przebiegu granic pomiędzy działkami nr [...] i [...], który to spór nie może być przedmiotem niniejszego postępowania. Najistotniejsze w tej sprawie jest to, że z akt przedmiotowej sprawy wynika jednoznacznie, że remontowana ściana szczytowa położona jest w całości na działce nr [...], co potwierdził zarówno inwestor jak i skarżący.

P.S., w swoim wystąpieniu skierowanym do organu I instancji, podnosił między innymi, iż granica pomiędzy jego działką, a działką inwestycyjną przebiega dokładnie w linii lica ściany przewidzianej do remontu, a zatem wykonanie planowanych prac stanowić będzie trwałe naruszenie jego własności.

W aktach sprawy organ stwierdził brak dowodu, na podstawie którego mógłby stwierdzić, że sporna ściana częściowo znajduje się na działce nr [...]. Z przedłożonych dowodów (karty nr [...] i [...] akt I instancji) wynika, że granica pomiędzy działkami [...] i [...] przebiega zaczynając od ulicy [...] wzdłuż ściany murowanej budynku nr [...].

Z powyższego wynika, że - niezależnie od tego czy ściana szczytowa jest usytuowana 3 cm (jak twierdzi inwestor) od granicy pomiędzy działkami nr [...] i nr [...], czy też w granicy pomiędzy tymi działkami, ale w całości na działce nr [...] (co wynika z map i nie jest podważane przez skarżącego) - roboty remontowe objęte przyjętym bez sprzeciwu zgłoszeniem z 13 listopada 2014 r., służące wyłącznie wyrównaniu ubytków w ścianie, nie spowodują zmiany lokalizacji tej ściany (nadal będzie w całości na działce nr [...]). W sentencji zaskarżonej decyzji słusznie nie wskazano grubości nakładanego tynku (nie ma mowy o warstwie 3 cm tynku, jak to sugeruje jedna ze stron), ponieważ określenie użyte w zgłoszeniu wyrównanie ubytków oznacza, że nastąpi jedynie uzupełnienie nierówności tej ściany, a nie jej poszerzenie.

I tak w sentencji decyzji z 26 lutego 2016 r. Starosta słusznie rozszerzył warunki przedmiotowego wejścia w teren o wyjaśnienie cyt.: "roboty budowlane polegać będą na remoncie ściany szczytowej tj. położenia na niej tynku, bez remontu kamiennej podmurówki", lecz nie określił precyzyjnie terminu wejścia w teren działki nr [...] (konkretnych dat), zostawiając bez zmian niewystarczający w tym zakresie warunek zamieszczony już w uchylonej decyzji z 17 lipca 2016 r.: "okres korzystania z terenu sąsiedniej nieruchomości wyniesie maksymalnie 10 dni".

Organ odwoławczy przywołał art. 47 P.b.

W ocenie organu odwoławczego organ I instancji prawidłowo ocenił, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania wnioskowanych prac objętych kompletnym (to jest przyjętym bez zastrzeżeń) zgłoszeniem z 13 listopada 2014 r. zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na cyt.: "ułożeniu tynku w celu wyrównania ubytków w ścianie", a podjęte przez inwestora starania o uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości nr [...] okazały się bezskuteczne.

Ponadto organ na prośbę stron postępowania przeprowadził z ich udziałem oględziny budynku nr 15 na położonego na działce nr [...].

Organy administracji architektoniczno-budowlanej zobligowane są przepisem art. 47 P.b. do określenia granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, decyzja I instancji nie odpowiada wymogom wynikającym z przywołanego wyżej przepisu art. 47 P.b., gdyż nie określa w sposób szczegółowy granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości w zakresie terminu przedmiotowego wejścia w teren. Wskazuje, jakie roboty budowlane i jak zostaną wykonane (remont ściany szczytowej tj. położenie tynku, bez remontu kamiennej podmurówki; roboty prowadzone będą ręcznie z użyciem podstawowych elektronarzędzi i sprzętu) i na czym korzystanie z tej nieruchomości ma polegać (zajęcie powierzchni terenu tj. około 20 m2, szerokość pasa gruntu - 2 m od ściany szczytowej.

Jednocześnie organ stwierdził, że bezzasadny jest zarzut skarżącego, iż przedmiotowe roboty budowlane nie będą stanowiły remontu ściany szczytowej lecz rozbudowę budynku, a zatem nie stanowią one przedmiotu objętego ostateczną zgodą organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Definicje budowy, przebudowy, robót budowlanych i remontu zawarte są w art. 3 pkt 6, 7, 7a i 8 P.b. Organ przywołał definicje budowy, robót budowlanych, przebudowy i remontu.

Zgodnie z powyższymi definicjami, narzucenie tynku w celu uzupełnienia ubytków w ścianie szczytowej budynku (bez warstwy ocieplenia) nie zmienia podstawowych parametrów tego obiektu budowlanego (takich jak powierzchnia zabudowy, całkowita czy powierzchnia użytkowa), zatem nie można mówić o rozbudowie budynku nr 15. Ponadto przedmiotowe roboty budowlane zostały już zakwalifikowane, w odrębnym postępowaniu, jako remont elewacji i przyjęte bez zastrzeżeń przez właściwy organ architektoniczno-budowlany.

Podobnie nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa żądanie skarżącego, aby organ I instancji dokonał ustaleń faktycznych czy na ścianie szczytowej faktycznie doszło do powstania ubytków i czy wymagają one uzupełnienia, ponieważ właściciel sąsiedniej nieruchomości nie jest uprawniony do określenia, jaki zakres robót ma być wykonany w sąsiednim obiekcie.

Zgłoszenie robót budowlanych, polegających na remoncie ściany szczytowej (elewacji) budynku położonego na działce nr [...] i będącego współwłasnością inwestora, zostało przyjęte bez zastrzeżeń przez organ I instancji - po złożeniu przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością nr [...] na cele budowlane - zatem organ nie ma podstaw prawnych do kwestionowania zamiaru inwestora wyrównania ubytków w tej ścianie. Organ I instancji dołożył wszelkiej staranności w ustaleniu stanu faktycznego i umożliwienie stronom porozumienia się poprzez przeprowadzenie 29 grudnia 2015 r. oględzin budynku nr [...] na działce nr [...] z udziałem zainteresowanych stron.

W przedmiotowej sprawie tutejszy organ stwierdził, że z uwagi na usytuowanie remontowanego budynku na działce nr [...] (jego ściany szczytowej) w granicy pomiędzy działkami nr [...] i nr [...], roboty budowlane objęte zgłoszeniem z 13 listopada 2014 r. wymagają wejścia w teren nieruchomości nr [...]. Nie ma możliwości remontu spornej ściany szczytowej tego budynku bez konieczności wejścia w teren sąsiedniej. Jak to słusznie stwierdził organ I instancji, obowiązkiem i prawem właściciela obiektu budowlanego jest utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 P.b., w tym zapewniając użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywanie w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 P.b.).

Przedmiotowe postępowanie dotyczy wyłącznie kwestii niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości - w celu umożliwienia inwestorowi wykonania zamierzonych przez niego robót budowlanych objętych zgłoszeniem - zatem spór o szczegółowy przebieg granicy pomiędzy działka nr [...] i nr [...] nie może być przedmiotem ustaleń organu, w sytuacji gdy z akt sprawy i treści zgłoszenia wynika, że istniejący budynek (jak i po zgłoszonym remoncie) będzie w całości zlokalizowany na działce, którą dysponuje inwestor na cele budowlane.

Przebieg granicy między nieruchomościami ustalany jest w ramach innego, niż przedmiotowe, postępowania administracyjnego (rozgraniczającego), którego celem jest jednoznaczne ustalenie tej granicy w sposób wiążący dla właścicieli. Rozstrzygnięcie sporu o przebieg granicy między nieruchomościami nie zależy od swobodnego uznania właścicieli, lecz dokonywane jest w postępowaniu do tego właściwym, mającym na celu jednoznaczne ustalenie tej granicy w sposób dla właścicieli wiążący. Zasady i tryb prowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jako procedury poprzedzającej postępowanie sądowe, określone są w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz w rozporządzeniu Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości, a także uzupełniająco w Kodeksie postępowania cywilnego.

Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji umożliwił stronom wypowiedzenie się w sprawie, przeanalizował kwestie sporne, wskazał w decyzji w jaki sposób planowane prace będą wykonywane, prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny oraz stwierdził, że roboty remontowe nie będą stanowiły trwałego naruszenia prawa własności P.S.. Jedynie w części dotyczącej terminu wykonania prac zaskarżona decyzja jest wadliwa (nieprecyzyjna).

W związku z faktem, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy nie ma istotnego wpływu na jej rozstrzygnięcie, organ odwoławczy uznał za konieczne uchylenie przedmiotowej decyzji w części dotyczącej terminu wykonania prac, orzeczenie w tym zakresie i utrzymanie zaskarżonej decyzji w pozostałej części, zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.

P.S. wniósł na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zaskarżając ją w całości.

Decyzji Wojewody zarzucił:

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 28 K.p.a., przez uznanie za stronę postępowania E.S. i skierowanie do niej decyzji Wojewody rozstrzygającej sprawę co do istoty, chociaż przedmiotowe postępowanie nie dotyczy jej interesu prawnego ani obowiązku, co zgodnie z art. 156 ust. 1 pkt 4 K.p.a. stanowi przesłankę do stwierdzenia z urzędu nieważności skarżonej decyzji,

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 oraz 107 § 3 K.p.a. przez ustalenie, że M.J. dokonała skutecznego zgłoszenia remontu elewacji budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr [...] w K., podczas gdy dowody zgromadzone w aktach sprawy nie dają podstaw do przyjęcia tej okoliczności, a argumentacja podniesiona przez skarżącego świadczy o wadliwości dokonanego zgłoszenia, co miało wpływ na wydanie przez organ II Instancji skarżonej decyzji,

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 oraz art. 80 K.p.a. przez ustalenie, że położenie przez inwestora warstwy tynku na ścianie znajdującej się w granicy z nieruchomością skarżącego nie doprowadzi do zwiększenia jej grubości, podczas gdy z podstawowych zasad wiedzy dotyczącej materiałów budowlanych oraz zasad logiki wynika, że położenie warstwy tynku na ścianie nieotynkowanej spowoduje zwiększenie jej grubości średnio przynajmniej o 20 mm, co również miało wpływ na wydanie przez organ II Instancji skarżonej decyzji,

- naruszenie art. 47 ust. 2 P.b. przez zakreślenie inwestorowi 1,5 miesięcznego terminu na wejście na teren nieruchomości skarżącego, podczas gdy aby zminimalizować ograniczenie prawa własności skarżącego do nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] organ winien oznaczyć dokładny termin wejścia przez inwestora na teren nieruchomości skarżącego, co miało wpływ na wynik sprawy,

- naruszenie art. 47 ust. 2 P.b. w związku z art. 140 Kodeksu cywilnego przez stwierdzenie niezbędności wejścia przez inwestora na teren nieruchomości skarżącego, podczas gdy zgromadzony w niniejszej sprawie materiał nie daje przesłanek do wydania przedmiotowej decyzji, a także brak precyzyjnego określenia sposobu realizacji robót budowlanych (m.in. rodzaju narzędzi oraz wykorzystania rusztowania) przez co zakres robót budowlanych nie odpowiada granicom niezbędnej potrzeby, co miało wpływ na wynik sprawy.

W związku z powyższymi zarzutami skarżący wniósł o:

- stwierdzenie nieważności decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.

- alternatywnie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, a także

- o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, obejmujących koszty zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu zarzutów zakwestionował uznanie za stronę postępowania E.S. Istotnie występowała ona w postępowaniu przed organem pierwszej instancji jako pełnomocnik skarżącego, jednak tylko do czasu ustanowienia profesjonalnego pełnomocnika procesowego. Zgodnie z art. 40 § 2 in fine K.p.a. jeżeli ustanowiono kilku pełnomocników, doręcza się pisma tylko jednemu pełnomocnikowi. Zatem właściwy organ w przypadku ustanowienia wielu pełnomocników ma obowiązek wybrać tego, któremu doręczone będą pisma w sprawie.

Dalej skarżący podniósł, że zgłoszenie robót budowlanych z dnia 13 listopada 2014 r. (kompletne na dzień 8 stycznia 2015 r.) mogło zostać uznane za skuteczne jedynie pod warunkiem, że właściwy organ nie wniósł sprzeciwu w przepisanym terminie wynikającym z art. 30 ust. 5 P.b. oraz że zgłoszenie odpowiada warunkom wynikającym z art. 47 P.b. Organy nie wskazały dowodu, na podstawie którego ustalono, że przedmiotowe zgłoszenie zostało przyjęte bez sprzeciwu ani nie zakomunikowały stronom postępowania, zgodnie z art. 77 § 4 in fine K.p.a. znajomości tego faktu z urzędu. W związku z powyższym wszelkie ustalenia w tej kwestii skarżący uznaje za przedwczesne.

Podniósł, że może się zdarzyć sytuacja, w której organ nie wniesie sprzeciwu w ciągu trzydziestu dni od jego wniesienia, chociaż był do tego zobligowany na mocy art. 30 ust. 6 P.b. W takim przypadku dokonanie zgłoszenia i bezskuteczny upływ czasu, jaki przysługuje właściwemu organowi celem ewentualnego wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji, nie sanuje wykonanych robót, jeśli nie są one zgodne z prawem. Nie jest zatem wykluczone zakwestionowanie prawidłowości zgłoszenia w toku innych postępowań administracyjnych (np. w postępowaniu z art. 50-51 P.b.).

Celem przeciwdziałania wejściu na teren nieruchomości właściciela w celu wykonania wadliwego zgłoszenia organy administracji architektoniczno-budowlanej w toku postępowania z art. 47 ust. 2 P.b. winny zdaniem skarżącego zbadać też, czy przedmiotowe roboty budowlane mogły podlegać zgłoszeniu w oparciu o art. 30 P.b., a zgłoszenie zostało wniesione przez uprawniony do tego podmiot.

W powyższym kontekście skarżący podniósł, że roboty budowlane w kształcie wskazanym w zgłoszeniu z dnia 13 listopada 2014 r. nie podlegają kwalifikacji jako remont obiektu budowlanego. Ten, zgodnie z art. 3 pkt 8 P.b., stanowi odtworzenie stanu pierwotnego. W przedmiotowej sprawie inwestor zgłosił pokrycie tynkiem ściany, która wcześniej nie była tynkowana, co jest faktem bezspornym między stronami (przyznanym przez inwestora w piśmie z dnia 2 czerwca 2015 r.).

Zatem realizacja robót budowlanych objętych zgłoszeniem nie odpowiada ww. definicji, stanowiąc raczej przebudowę obiektu (zgodnie z art. 3 pkt 7a P.b.). Przebudowę zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 28 P.b. można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli "zgłoszenie" dotyczy inwestycji wymagającej pozwolenia na budowę, wbrew intencjom zgłaszającego, nie jest "zgłoszeniem" w rozumieniu przepisu art. 30 ust. 1 P.b. i nie wywołuje skutków przewidzianych w przepisach P.b. dla tej instytucji.

Zgodność z prawem, a w konsekwencji skuteczność przedmiotowego zgłoszenia, budzi wątpliwości także ze względu na brak sprawdzenia przez właściwy organ uprawnienia inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgłoszenie wykonania robót budowlanych zostało wniesione przez M.J., która posiada jedynie udział wielkości 2/3 w prawie własności nieruchomości obejmującej działkę nr ewidencyjny [...], na której mają być realizowane planowane roboty budowlane. Pozostały udział w prawie własności nieruchomości, zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], należy do M.J. Realizacja robót budowlanych na działce stanowi zazwyczaj trwałą ingerencję w substancję nieruchomości lub położonego na niej obiektu budowlanego, w związku z czym przyjmuje się, że wymaga ona zgody wszystkich współwłaścicieli.

Skarżący również wskazał, że każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości obejmującej działkę nr [...] przysługuje służebność oparcia budynku powstającego na tej działce o ścianę budynku wybudowanego (względnie mającego się wybudować) na parceli [...]. Zatem skarżącemu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe dotyczące ściany przedmiotowej nieruchomości. Objęcie jej robotami budowlanymi doprowadzi do ograniczenia możliwości wykorzystania przez inwestora przysługującej mu służebności, ze względu na brak możliwości oparcia wykonanych przez niego budynków na otynkowanej przez inwestora ścianie, bez jednoczesnego zniszczenia elewacji.

Ponieważ w związku z dokonaniem zgłoszenia robót budowlanych nie dochodzi do wszczęcia postępowania administracyjnego, skarżący nie miał wcześniej możliwości podniesienia tej okoliczności na etapie zgłoszenia zamierzenia budowlanego. Tym niemniej oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma charakter jedynie dowodowy, a właściwy organ administracji publicznej może ograniczyć się do zbadania prawidłowości takiego oświadczenia pod względem formalnym jedynie wówczas, gdy jego treść nie budzi wątpliwości i żadna ze stron postępowania jej nie kwestionuje.

Zatem jeżeli właściwy organ wadliwie nie wniósł sprzeciwu w stosunku do robót budowalnych objętych zgłoszeniem ze względu na naruszenie art. 30 ust. 2 w zw. art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. to powinien on później odmówić wydania decyzji w oparciu o art. 47 ust. 2 P.b.

W skarżonej decyzji organ wskazał, że określenie użyte w zgłoszeniu - wyrównanie ubytków - oznacza, że nastąpi jedynie uzupełnienie nierówności ściany a nie jej poszerzenie. Oczywistym jest, że w przypadku tynkowania ściany, która nie była wcześniej otynkowana, warstwą tynku pokrywa się całą jej powierzchnię, a nie tylko ubytki. Niewątpliwe dojdzie do zmiany jej grubości, jak również jej parametrów technicznych. Uniemożliwia to potraktowanie wskazanych robót budowlanych jako remontu. Fakt, że w wyniku przeprowadzonych robót budowlanych nawet w niewielkim zakresie dojdzie do zmiany grubości przedmiotowej ściany uniemożliwia przyjęcie, że przebieg granicy między działkami nr ewidencyjny [...] i [...] jest pozbawiony znaczenia z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. W związku z powyższym, celem weryfikacji legalności robót budowlanych objętych zamierzeniem inwestycyjnym, a co za tym idzie możliwości wejścia na teren przedmiotowej nieruchomość przez inwestora w związku z realizacją tych robót budowlanych, należało sprawdzić, czy przedmiotowe roboty budowlane nie doprowadzą do trwałego ograniczenia prawa własności skarżącego.

Organ II Instancji orzekając co do istoty sprawy określił termin w trakcie którego inwestor będzie mógł wejść na nieruchomość skarżącego celem wykonania robót budowalnych, oznaczając go na 10 dni roboczych w przedziale między 15 września a 30 października 2017. Powyższe oznacza, że inwestor będzie mógł przez 10 dowolnych dni roboczych w powyższym okresie wejść na nieruchomość skarżącego, nie informując go o dacie wykonania robót budowlanych. Powyższe prace mogą być dowolnie przerywane bez wcześniejszych ustaleń ze skarżącym, tak długo jak łączny czas prowadzenia robót nie przekroczy 10 dni. Takie określenie terminu robót budowlanych efektywnie uniemożliwi sprawowanie przez skarżącego kontroli nad prawidłowym wykonywaniem decyzji administracyjnej przez inwestora i zabezpieczenie jego nieruchomości. Stanowi to zatem znaczące ograniczenie prawa własności przysługującego skarżącemu. Jednoczesne ograniczenie to jest nieproporcjonalne oraz niekonieczne z punktu widzenia realizacji robót budowlanych przez inwestora.

Niezrozumiałym jest dla skarżącego, dlaczego organ II Instancji dostrzegając powyższą problematykę, nie określił dokładnego terminu wejścia przez inwestora na teren nieruchomości skarżącego, pozostawiając mu w tym celu półtoramiesięczny okres czasu. Właściciel nieruchomości nie może być obciążony niepewnością związaną z brakiem określenia przez inwestora precyzyjnej daty realizacji określonych robót budowlanych.

W badanej sprawie wejście na teren nieruchomości skarżącego nie jest konieczne z punktu widzenia ochrony interesów inwestora. Przedmiotowa ściana nie znajduje się w stanie, który ze względu na obowiązki właściciela wynikające z art. 61 pkt 1 i 2 P.b., powodowałby konieczność prowadzenia wobec niego robót budowlanych. Podniósł, że wejście na teren nieruchomości skarżącego wiąże się dla niego ze znaczącymi utrudnieniami w zakresie wjazdu na teren nieruchomości, zwłaszcza, że organy obu instancji określiły aż dwumetrową szerokość pasa zajętego pod wykonywanie robót budowalnych. Co więcej obszar nieruchomości skarżącego, z wykorzystaniem którego inwestor zamierza przeprowadzić planowane roboty budowlane, jest równocześnie jedynym wjazdem na nieruchomość skarżącego, w związku z czym w przypadku utrzymania w mocy Decyzji Wojewody może on zostać de facto pozbawiony całkowicie sposobności wjazdu na swoją własną posesję.

Organ winien był określić, w jaki sposób będą realizowane wskazane roboty budowlane, m.in. czy zostanie w tym celu wykorzystane rusztowanie, zwłaszcza że prace remontowe mają objąć wyłącznie ścianę, bez podmurówki. Wskazanie, że roboty prowadzone będą ręcznie z użyciem podstawowych elektronarzędzi i sprzętu jest określeniem zbyt ogólnym, pod którym można rozumieć wszelkie roboty budowlane bez wykorzystania ciężkiego sprzętu (co i tak nie jest możliwe w związku z określonym pasem służebności).

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 P.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody, wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., uchylająca decyzję I instancji w części dotyczącej terminu wykonania prac i orzekająca w tym zakresie, a także utrzymująca ją w mocy w pozostałej części.

Ulica [...] w K., przy której położone są nieruchomości stron, jest zabudowana zwartą zabudową pierzejową, w której lukę stanowi działka skarżącego nr [...].

W pierwszej kolejności należało rozważyć najdalej idący zarzut skargi, dotyczący nieważności zaskarżonej decyzji, jako wydanej z naruszeniem art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. i skierowanej do osoby niebędącej stroną w sprawie. Zarzut ten jest chybiony. W ww. przesłance nieważności decyzji nie chodzi bowiem o omyłkę w doręczeniu decyzji, lecz o rozstrzygnięcie o prawach i obowiązkach osoby niebędącej stroną. Skierowanie decyzji w rozumieniu tego przepisu oznacza zatem zamiar ukształtowania nią czyjejś sytuacji prawnej, a nie samo tylko jej doręczenie (T. Kiełkowski, Kodeks, 2015, s. 1078, por. też wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 sierpnia 2016 r., II SA/Kr 552/16, LEX nr 2104907. Przez pojęcie "skierowanie decyzji" (art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a.) należy rozumieć określenie w drodze decyzji praw i obowiązków oznaczonego podmiotu prawa, nie ma natomiast istotnego znaczenia sam fakt doręczenia decyzji).

Ten zarzut skarżącego jest dodatkowo niezrozumiały biorąc pod uwagę fakt, że E.S. – siostra skarżącego - występowała w postępowaniu przed organem pierwszej instancji jako jego pełnomocnik. Występowała w jego imieniu również w trakcie oględzin przedmiotowej nieruchomości, a skarżący nie podnosił, by cofnął jej pełnomocnictwo.

Należy przy tym przyznać rację skarżącemu, że organy nie zawarły w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć, dlaczego zdecydowały się doręczać je tak właśnie zakreślonemu kręgowi osób. To uchybienie pozostaje jednak bez istotnego wpływu nas wynik sprawy.

Przechodząc dalej do merytorycznej oceny należy wskazać, że podstawą materialnoprawną kontrolowanego rozstrzygnięcia jest przepis art. 47 P.b., w brzmieniu obowiązującym na datę wydania decyzji, stanowiący, iż jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (ust. 1). W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (ust. 2).

Analiza powyższego przepisu prowadzi do wniosku, iż wprowadza on ograniczenie prawa właściciela sąsiedniej nieruchomości. Ograniczenie to może mieć charakter dobrowolny, gdy sąsiad wyraża zgodę na wejście na teren jego posesji lub przymusowy w drodze decyzji administracyjnej, gdy zgody takiej brak. Według ust. 2 art. 47 cytowanej ustawy tryb przymusowy rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest dopuszczalny wyłącznie, po uprzednim podjęciu przez inwestora prób uzgodnienia z sąsiadem warunków wejścia na teren jego nieruchomości, w sytuacji braku powodzenia takich działań. Wówczas decyzja, o której mowa w tym przepisie zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 11 października 2007 r. sygn.. akt II SA/Op 201/07, LEX nr 419005).

Rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 P.b. organ obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 tego przepisu. Są to po pierwsze potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, po drugie udzielenie zgody wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej uzależnia się od niezbędności wejścia na teren tej nieruchomości, a po trzecie uzależnione jest od uprzedniej próby uzyskania takiej zgody od właściciela nieruchomości sąsiedniej. Tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależniony jest od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości.

Rozpoznając wniosek o zezwolenie na wejście na sąsiednią nieruchomość, organ administracji powinien ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych objętych wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosił sprzeciwu (wyrok WSA w Szczecinie z 22 lutego 2012 r. sygn. II SA/Sz 972/11 - LEX nr 1123254).

Ocena zasadności wniosku inwestora dotyczy jedynie spełnienia przesłanek z art. 47 ust. 2 P.b., a nie prawidłowości postępowania zakończonego decyzją o pozwoleniu na budowę, bądź brakiem sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy trzeba stwierdzić, że ww. przesłanki zostały spełnione. Inwestor dokonał skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji ściany budynku w celu wyrównania ubytków w ścianie. Oświadczył w zgłoszeniu, że po wykonaniu remontu budynek będzie znajdował się w całości na jego działce nr [...]. Zgłoszenie, uznane za kompletne 8 stycznia 2015 r., zostało przyjęte przez właściwy organ architektoniczno-budowlany bez sprzeciwu.

Należy tu dodać, że organ I instancji w niniejszej sprawie dotyczącej wejścia na teren jest tożsamy z organem przyjmującym zgłoszenie (Starosta). Wobec powyższego nie może być zasadny obszernie uzasadniony zarzut skargi polegający na kwestionowaniu zasadności przyjęcia przedmiotowego zgłoszenia bez sprzeciwu.

Słusznie organ wskazał, że przedmiotowe roboty budowlane zostały już zakwalifikowane w odrębnym postępowaniu jako remont elewacji i przyjęte bez zastrzeżeń przez właściwy organ architektoniczno-budowlany. Jak zresztą trafnie podniósł skarżący, ewentualne przekroczenie przez inwestora zakresu zgłoszenia (np. przez wykonanie docieplenia), może być następnie oceniane w postępowaniu np. z art. 50-51 P.b. Taka antycypacja nie może mieć żadnych skutków w sprawie niniejszej.

Wbrew zatem zarzutom skargi w sprawie dokonano właściwej weryfikacji w stosownym trybie czy przedmiotowe roboty budowlane mogły podlegać zgłoszeniu w oparciu o art. 30 P.b., a zgłoszenie zostało wniesione przez uprawniony do tego podmiot.

Odnośnie zarzutu skargi, że M.J., właściciel 1/3 nieruchomości inwestora, nie wyraził zgody na przedmiotową inwestycję, należy wskazać, że również ta kwestia była przedmiotem oceny organu przyjmującego zgłoszenie i nie może być ponownie oceniana w postępowaniu o wejście na teren. Ponadto M.J. – mąż inwestorki, był obecny na oględzinach 29 grudnia 2015 r. i nie zgłaszał żadnych uwag do planowanego remontu.

Należy również wskazać, że dla oceny zaskarżonej decyzji bez znaczenia jest kwestia braku udziału skarżącego w postępowaniu dotyczącym zgłoszenia przez inwestorkę robót budowlanych, które było przedmiotem odrębnego postępowania (por. wyrok WSA w Lublinie z 20 października 2015 r., sygn. II SA/Lu 203/15).

Dokonując dalszej analizy trzeba także podzielić ocenę orzekających organów, że wykonanie przedmiotowych prac wymaga niezbędnego wejścia inwestora na teren nieruchomości sąsiedniej, a to wobec zlokalizowania budynku przy ul. [...] w granicy działek nr [...] i [...]. W takich okolicznościach nie ma innej możliwości wykonania prac tynkarskich, jak tylko przez wejście na nieruchomość sąsiednią.

Odnośnie zaprzeczania przez skarżącego istnieniu potrzeby przeprowadzania przedmiotowego remontu należy podkreślić, że kwestia ta nie jest w ogóle związana z ww. przesłanką niezbędności. Niezbędność w rozumieniu art. 47 P.b. dotyczy jedynie obiektywnego usytuowania nieruchomości, a nie racjonalności przeprowadzania remontu.

Trafnie przy tym wskazał organ, że właściciel sąsiedniej nieruchomości nie jest uprawniony do określenia, jaki zakres robót ma być wykonany w sąsiednim obiekcie, co jest jednolicie przyjmowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym.

Wreszcie nie sposób powiedzieć, by inwestor nie podjął próby ugodowego załatwienia sprawy, dążąc do uzyskania dobrowolnej zgody skarżącego na wejście na teren jego posesji. Powyższe wynika jednoznacznie z akt administracyjnych i nie było kwestionowane przez strony. Nie ulega zatem wątpliwości, że właściciel sąsiedniej nieruchomości wymaganej zgody nie wyraził, nie pozostawiając także wątpliwości co do możliwości ewentualnego ugodowego jego uzgodnienia.

Dodać nadto trzeba, że słusznie wskazał organ, że konieczne jest dokładne i szczegółowe określenie sposobu korzystania z nieruchomości sąsiedniej, m.in. przez określenie szerokości pasa gruntu, na jaki można wejść w związku z czynnościami przygotowawczymi i robotami remontowymi.

Zaskarżona decyzja prawidłowo określa teren niezbędnego wejścia na działkę skarżącego (około 20 m2, którą stanowi szerokość pasa gruntu – 2 m od ściany szczytowej). Precyzyjnie wskazany jest też zakres robót - remont ściany szczytowej tj. położenie na niej tynku, bez remontu kamiennej podmurówki. Określony jest także sposób prowadzenia robót: prowadzone będą ręcznie z użyciem podstawowych elektronarzędzi i sprzętu, czyli bez nadmiernej ingerencji w prawa skarżącego.

Należy przyznać rację skarżącemu, że organ powinien był określić w decyzji, czy w celu wykonania robót zostanie wykorzystane rusztowanie. Z uwagi na wysokość ściany szczytowej (budynek dwupiętrowy) oczywiste jest bowiem zastosowanie jakiejś metody prac wysokościowych. To uchybienie pozostaje jednak bez istotnego wpływu na wynik sprawy.

Skarżący zarzucił również, że zbyt mało precyzyjnie określono termin wejścia na teren w celu wykonania robót. Domagał się wskazania konkretnych dat, kiedy inwestor planuje czynności przygotowawcze polegające na remoncie ściany szczytowej.

Sąd stwierdził, że określenie ww. terminu jako: maksymalnie 10 dni roboczych pomiędzy 15 września 2017 r. a 30 października 2017 r., spełnia wymogi konkretności. Tak określony termin z jednej strony minimalizuje niemożliwe przecież do całkowitego uniknięcia ograniczenie uprawnień właściciela, z drugiej zaś pozwala inwestorowi elastycznie uwzględnić np. warunki atmosferyczne wpływające na techniczny aspekt robót.

Skarżący zarzucił także, że wskutek ogólnego opisu zawartego w decyzji, inwestor może wejść na nieruchomość skarżącego nie informując go o dacie wykonania robót budowlanych oraz że obszar nieruchomości skarżącego, z wykorzystaniem którego inwestor zamierza przeprowadzić planowane roboty budowlane, jest równocześnie jedynym wjazdem na nieruchomość skarżącego, w związku z czym może on zostać de facto pozbawiony całkowicie sposobności wjazdu na swoją własną posesję.

Jak trafnie stwierdził organ właściciel nieruchomości sąsiedniej ma prawo wiedzieć dokładnie kiedy (w jakich datach) będą prowadzone roboty przygotowawcze i remontowe. Sąd wskazuje, że ww. niedogodności i kolizje w pewnym zakresie są nie do uniknięcia w przypadku ciasno sformowanej zabudowy, gdy sąsiedzi nie wykazują wzajemnie dobrej woli do współdziałania sąsiedzkiego. Nie mniej jednak, nie budzi wątpliwości Sądu, że mając na względzie przepisy Kodeksu cywilnego i dobre zwyczaje, inwestor przy tak zakreślonym terminie robót budowlanych na terenie sąsiada, musi z możliwie dużym wyprzedzeniem powiadomić go o czasie prowadzenia robót. Ewentualne rusztowanie lub inny sposób zajęcia pasa gruntu przylegającego do bramy wjazdowej należy też w miarę możliwości postawić w sposób niekolidujący z dostępem skarżącego do pozostałej części nieruchomości z ul. [...]. Działania inwestora bez poszanowania prawa własności sąsiada w tym zakresie mogłyby narazić go na cywilnoprawną odpowiedzialność odszkodowawczą.

Następnie należy odnieść się do kolejnego zarzutu skargi - błędnego ustalenia przez organ, że położenie przez inwestora warstwy tynku na ścianie znajdującej się w granicy z nieruchomością skarżącego nie doprowadzi do zwiększenia jej grubości. Skarżący podniósł, że przebieg granicy między działkami nr ewidencyjny [...] i [...] nie może być pozbawiony znaczenia, z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. W związku z powyższym, jego zdaniem, należało sprawdzić, czy przedmiotowe roboty budowlane nie doprowadzą do trwałego ograniczenia prawa własności skarżącego.

Należy tu wskazać, że trafnie stwierdził organ, iż spór o szczegółowy przebieg granicy pomiędzy działkami nr [...] i nr [...] nie może być przedmiotem ustaleń organu w postępowaniu o wejście na teren w sytuacji, gdy z akt sprawy i treści zgłoszenia wynika, że istniejący budynek (jak i po zgłoszonym remoncie) będzie w całości zlokalizowany na działce, którą dysponuje inwestor na cele budowlane.

Jak trafnie podniósł bowiem organ, najistotniejsze w sprawie jest to, że z akt wynika jednoznacznie, że remontowana ściana szczytowa położona jest w całości na działce nr [...], co potwierdził zarówno inwestor, jak i skarżący.

Trzeba podkreślić, że w sprawie niniejszej nie może mieć znaczenia podnoszony konsekwentnie przez skarżącego zarzut dotyczący spornego przebiegu granicy. W orzecznictwie przyjmuje się, że prowadząc sprawę w trybie art. 47 ust. 2 P.b. organ nie bada przebiegu granic, a spór graniczny nie wyłącza wydania decyzji na podstawie tego przepisu. Organ, rozpatrując wniosek inwestora, nie jest uprawniony do badania prawidłowości przebiegu granicy pomiędzy nieruchomościami (działkami inwestora i właściciela sąsiedniej nieruchomości), gdyż sprawy graniczne pozostają poza regulacją Prawa budowlanego (por. wyrok NSA z 4 marca 2015 r., sygn. II OSK 1870/13 i podane tam orzecznictwo - orzeczenia dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustalenie przebiegu granic na gruncie możliwe jest jedynie w postępowaniu rozgraniczeniowym, prowadzonym przez właściwe organy na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2015 r., poz. 520 ze zm.), jak również - pod wskazanymi w tej ustawie warunkami - przez sąd powszechny na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Zaskarżona decyzja prawidłowo wskazuje również, że w przypadku powstania szkody w wyniku korzystania z działki skarżącego przez inwestora, skarżącemu przysługuje roszczenie o naprawienie szkody na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Również zarzut skargi dotyczący ograniczenia możliwości wykorzystania przez skarżącego przysługującej mu służebności, ze względu na brak możliwości oparcia wykonanych przez niego w przyszłości budynków na otynkowanej przez inwestora ścianie, bez jednoczesnego zniszczenia elewacji, jest całkowicie bezzasadny.

Po pierwsze, otynkowanie elewacji w żaden sposób nie wykluczy przyszłego oparcia budynku sąsiedniego o ścianę szczytową. Po drugie, kwestia służebności oparcia budynku, jako ograniczone prawo rzeczowe, jest typową sprawą cywilną, w której właściwe są sądy powszechne. W związku z powyższym kwestia ta nie może być brana pod uwagę przez organ administracyjny w niniejszej sprawie.

Kolejny zarzut skargi kwestionuje kwalifikację tynkowania przedmiotowej ściany jako remontu wskazując, że wskutek zmiany parametrów obiektu budowlanego, tynkowanie nietynkowanej wcześniej ściany, należy traktować jako przebudowę, której dokonanie wymaga uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zarzut powyższy jest bezzasadny z dwóch powodów.

Po pierwsze, wprawdzie w art. 3 ust. 7 P.b. stwierdzającym, że pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć budowę, a także prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego wspomniane roboty tynkarskie nie zostały wprost wymienione, ale nie uprawnia to do konstatacji, że nie mieszczą się one w zakresie tego pojęcia (por. wyrok WSA w Gliwicach z 27 sierpnia 2014 r., sygn. II SA/Gl 169/14).

W sytuacji zbliżonej do okoliczności sprawy niniejszej, przyjmuje się, że otynkowanie ściany należy do robót remontowych, na które nie jest wymagana pozwolenie na budowę (por. wyrok WSA w Białymstoku z 1 lutego 2011 r., sygn. II SA/Bk 680/10, LEX nr 785827).

Zgodnie z art. 3 ust. 8 P.b. przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Po drugie, mając powyższe na uwadze należy podkreślić, że nie jest prawdą stwierdzenie skarżącego, że fakt uprzedniego nietynkowania przedmiotowej ściany jest bezsporny między stronami.

Sam pełnomocnik skarżącego na oględzinach w dniu 29 grudnia 2015 r. wskazał, że w chwili obecnej na murze są pozostałości po tzw. tynku rapowanym. Fakt istnienia tynku rapowanego wynika również jednoznacznie ze zdjęć zawartych w aktach I instancji (k. [...], [...] i [...]). Wobec tego należy uznać, że położenie tynku bez warstwy docieplającej, z materiałów, jak deklaruje inwestor, możliwie najcieńszych z dostępnych na rynku, spełnia w całości przesłankę odtworzenia stanu pierwotnego przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym, a zatem definicję remontu.

W konsekwencji należy ocenić, że trafnie organ stwierdził, iż narzucenie tynku w celu uzupełnienia ubytków w ścianie szczytowej budynku (bez warstwy ocieplenia) nie zmienia podstawowych parametrów obiektu budowlanego (takich jak powierzchnia zabudowy, całkowita czy powierzchnia użytkowa), zatem nie można mówić o rozbudowie czy przebudowie budynku nr [...]. Ponadto przedmiotowe roboty budowlane zostały już zakwalifikowane, w odrębnym postępowaniu, jako remont elewacji i przyjęte bez zastrzeżeń przez właściwy organ architektoniczno-budowlany.

Uwzględniając zatem powyższe należy ocenić, iż organy prawidłowo zastosowały w sprawie art. 47 ust. 2 P.b. Mając zaś na uwadze, że decyzja organu pierwszej instancji nie określała w sposób precyzyjny i dokładny terminu korzystania z sąsiedniej nieruchomości, organ odwoławczy, uznając zasadność rozstrzygnięcia, korzystając z art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., słusznie uchylił decyzję organu pierwszej instancji w tym zakresie (czyli w części) i precyzyjnie orzekł o ustaleniu terminu wejścia wnioskodawcy na teren działki nr [...].

Na marginesie można wskazać, że organ uchybił art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. przez nieodniesienie się wystarczająco szczegółowo do wszelkich zarzutów skarżącego, jednak, mając na uwadze bezzasadność tych zarzutów, uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.

Podsumowując należy wskazać, że w orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, iż prawo własności, którego ochronę zapewniają przepisy art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji, nie jest prawem bezwzględnym i doznaje określonych ograniczeń. Dopuszcza je Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, stanowiąc w art. 64 ust. 3, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Stosownie zaś do art. 31 ust. 3 Konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, w tym prawa własności mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób.

Na możliwość wprowadzenia przez ustawodawcę w drodze ustawy ograniczeń wykonywania prawa własności wskazuje też przepis art. 140 K.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Bez wątpienia jednym z przepisów ustaw szczególnych, który wprowadza właśnie takie ograniczenie prawa własności jest omawiany art. 47 ust. 2 P.b. pozostający w związku z art. 47 ust. 1 tej ustawy.

W celu ochrony praw inwestora, organ administracji, w razie uznania, iż spełnione zostały określone w tych przepisach przesłanki, może rozstrzygnąć, iż niezbędne jest wejście inwestora na teren sąsiedniej nieruchomości celem wykonania określonych prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Takie naruszenie prawa własności osoby, do której należy nieruchomość sąsiednia dokonywane jest wtedy w granicach prawa. Może być ono jednak dokonane tylko w granicach niezbędnej potrzeby, dlatego organ jest obowiązany określić te granice oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości, co jasno precyzuje art. 47 ust. 2 P.b. Treść decyzji organów rozpoznających niniejszą sprawę jednoznacznie wskazuje na dochowanie powyższych standardów.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie Sąd nie stwierdził takich wad i uchybień, dlatego orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 151 P.p.s.a.