Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 625/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 12 ust 11a, art 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...]Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania M. R. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie geodezyjnym [...]- J. gm. N., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0071 ha, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Decyzja ta wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...]. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...], zadanie nr [...]odcinek węzeł "D." i węzeł :L." i odcinek drogi krajowej nr [...] klasy GP: węzeł "L." – granica administracyjna miasta L.. Jednocześnie decyzją tą, która stała się ostateczna w dniu 15 maja 2012 r., zatwierdzony został podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji tej inwestycji. W liniach rozgraniczających drogi krajowej [...] położona jest przeznaczona pod inwestycję działka nr [...]Z załączonego odpisu księgi wieczystej Nr[...]wynika, że działka ta stanowiła własność M. R.. W dziale IV – księgi zamieszczony był wpis hipoteki umownej na kwotę 200 000,00 zł, tytułem zabezpieczenia kredytu.

Wojewoda [...]. decyzją z dnia [...] na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e , ust. 3 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2 i art. 134 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) i § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 12 040,00 zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oraz o powiększeniu kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 602,00 zł należnym w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości. Jednocześnie ustalone odszkodowanie w wysokości 12 040,00 zł Wojewoda przyznał na rzecz Banku Spółdzielczego w N., z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustawionej na nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa, położonej w gminie N., obręb [...]- J., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...]o pow. 0,0071 ha, zaś kwotę 602, 00 zł przyznał na rzecz M. R..

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...]., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. L., określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 12 040,00zł. Rzeczoznawca ustalił, że działka jest użytkowana rolniczo i brak na niej naniesień roślinnych i składników budowlanych. Zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy N. uchwalonym uchwałą Rady Gminy N. nr [...] z dnia [...](Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z [...] kwietnia 2004 r.) działka nr [...]przeznaczona jest pod drogę gminną KDG. Działka położona jest przy drodze powiatowej w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Wojewoda zaznaczył, że ze względu na tożsamość przeznaczenia przedmiotowej działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego gminy N. na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z celem wywłaszczenia, rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił według aktualnego sposobu jej użytkowania zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej zwanej ugn.

Wojewoda podał, że wyceny gruntu dokonano z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, wyjaśniając jednocześnie istotę tej metody. Wskazał, że w wycenie jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu. Rzeczoznawca określił cenę minimalną – 124,38 zł oraz cenę maksymalną 205,00 zł. W przedmiotowej opinii przyjęto do porównania zbiór trzech podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego z przeznaczeniem na cele publiczne na terenie miejscowości J.. Ze względu na odnotowane tendencje stagnacyjne nie dokonano korekty cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Po dokonaniu porównań nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą, wyliczono cenę jednostki porównawczej na kwotę 169,58,40 zł/m².

Zdaniem Wojewody przyjęte przez rzeczoznawcę kryteria wyceny, dają podstawę do stwierdzenia, że przedłożona opinia o wartości rynkowej nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami praw i stanowi dowód w postępowaniu odszkodowawczym.

Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] wniosła M. R. podnosząc, że organ nie dokonał analizy podnoszonych przez stronę zarzutów w stosunku do operatu szacunkowego, a jedynie wskazał na wyjaśnienia autora operatu. Zdaniem skarżącej brak było danych uzasadniających dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o metodę porównawczą, co skutkowało zaniżeniem wartości nieruchomości w porównaniu z ustalonymi cenami obowiązującymi w tej lokalizacji, jak również nie uwzględniono cech szczególnych nieruchomości.

W wyniku rozpoznania sprawy Minister Infrastruktury i Rozwoju , decyzją z dnia [...]., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Organ odwoławczy podał, że rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...]., zaktualizowany w dniu [...]., należy wskazać, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Ministra biegły wobec drogowego przeznaczenia wycenianej działki prawidłowo zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wskazał, że wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych (z powodu niespełnienia kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie w mniej atrakcyjnych miejscowościach, na terenach o niskim stopniu zurbanizowania, przy bocznych drogach), rzeczoznawca do porównań przyjął nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. Do porównania rzeczoznawca wybrał transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową zanotowane na terenie Gminy N. w latach 2010 - 2012. W celu określenia wartości nieruchomości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny w tabeli na stronie 11 operatu wyselekcjonowano zbiór jedenastu transakcji, dla których przedział cenowy wynosi 124,38 zł - 205,00 zł/m². W wyniku analizy rynku ustalono cechy i wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Minister zaznaczył, że autor operatu dokonał również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z przyjętego zbioru wybrano trzy najbardziej podobne do przedmiotu wyceny oraz dokonano szczegółowej charakterystyki. Następnie obliczono wartości współczynników korygujących w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą. Wartość nieruchomości oszacowano na kwotę 12.040,00 zł.

Zdaniem Ministra opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ drugiej instancji, stwierdził, iż nie ma podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Zarzut naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a., poprzez brak analizy całego materiału dowodowego, w tym stanowisk stron, nie znajduje uzasadnienia. Organ pierwszej instancji dokonał analizy operatu szacunkowego pod kątem formalno-prawnym, tj. zgodności z obowiązującymi przepisami.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. R., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 138 § 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji, mimo jej wadliwości polegającej na:

- dokonaniu określenia odszkodowania należnego stronie, a tym samym załatwienie sprawy administracyjnej, jedynie w oparciu o opera szacunkowy, bez dokonania przez organ własnej analizy jakichkolwiek dodatkowych okoliczności sprawy, podczas gdy oczywistym jest, że to na organie, a nie zaś na rzeczoznawcy, spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania,

- pominięciu w uzasadnieniu decyzji odniesienia się do podniesionego w piśmie pełnomocnika strony postępowania z dnia [...]zarzutu dotyczącego konieczności uwzględnienia cech szczególnych nieruchomości. Do tej kwestii nie odniósł się ani sam organ w uzasadnieniu skarżonej decyzji, ani zarzut ten nie znajduje odpowiedzi w piśmie biegłego sporządzającego operat szacunkowy, co w konsekwencji prowadzi do niemożności dokonania analizy prawidłowości dokonanego przez organ rozstrzygnięcia i uniemożliwia dokonania kontroli instancyjnej wydanej decyzji,

- dokonaniu ustalenia wysokości odszkodowania należnego stronie w oparciu o operat szacunkowy sporządzony pomimo braku danych uzasadniających dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o metodę porównawczą, zaniżającego wartość nieruchomości w porównaniu z ustalonymi cenami gruntów obowiązujących w tej lokalizacji.

2. utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji wydanej w oparciu o operat szacunkowy ustalający wysokość cen nieruchomości bez podania, czy są cenami netto, czy brutto, podczas gdy brak tych informacji powoduje, że operat szacunkowy nie może stać się podstawą do oszacowania wysokości odszkodowania.

3. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mającego istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 1 k.p.a. polegające na wydaniu rozstrzygnięcia w oparciu o operat szacunkowy niespełniający wymogów w zakresie sposobu sporządzania tego rodzaju dokumentów, w szczególności w zakresie wyboru metody ustalania wartości szacowanej nieruchomości oraz uwzględniania przy wycenie cech szczególnych nieruchomości, co w rezultacie doprowadziło do orzekania, mimo braku wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy na skutek niezebrania pełnego materiału dowodowego, zaś następnie do zaniżenia wartości przyznanego odszkodowania, podczas gdy organ administracji zobowiązany jest na podstawie w/w przepisów do podjęcia z urzędu wszelkich niezbędnych czynności w celu zebrania pełnego materiału dowodowego.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...]i decyzji Wojewody [...]. z dnia [...]w całości oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm prawem przewidzianych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko i argumentację zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejszą sprawę w świetle wyżej przytoczonych kryteriów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Wojewoda [...]..

Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ugn, przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie z art. 134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. pkt 1 ugn, z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy z dnia [...], stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania przez organy administracji, sporządzony został właśnie na podstawie wskazanych uprzednio regulacji, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej przez J. L., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia [...]. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jak słusznie zaznaczył Minister zawiera on wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...](data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Rzeczoznawca ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy N.. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca podał, że zgodnie z planem uchwalonym uchwałą Rady Gminy N. nr [...] z dnia [...]przeznaczona jest ona pod poszerzenie drogi powiatowej. Jednocześnie wskazał, że przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, to zabudowa zagrodowa MR z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej MN. Określił jej cechy, wskazując, że wyceniana nieruchomość usytuowana jest przy drodze powiatowej, w odległości 1,5 km od granic miasta [...], w otoczeniu dość zwartej zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej usytuowanej po obydwu stronach drogi powiatowej, z rzadkimi enklawami gruntów niezabudowanych. Jest niezabudowana i niezagospodarowana, użytkowana rolniczo – grunt orny w uprawie, bez zasiewów. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą powiatową o nawierzchni asfaltowej. Zaznaczył, że względu na swoje położenie przy drodze o dużym natężeniu ruchu nieruchomość jest narażona na uciążliwości związane z hałasem komunikacyjnym. Wyjaśnił, że analiza rynku wykazała ograniczoną liczbę transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne położonymi w terenach zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-zagrodową.

W związku z tym rzeczoznawca stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia do porównania przyjął zbiór jedenastu transakcji sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową zanotowanych na terenie Gminy N. w latach 2010 – 2012. Wskazał, że w celu ustalenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami. W wyniku analizy rynku ustalił cechy i wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz dokonał charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z przyjętego zbioru transakcji wybrał trzy najbardziej podobne do przedmiotu wyceny oraz dokonał szczegółowej ich charakterystyki. Następnie obliczył wartości współczynników korygujących w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą.

Jak wynika z operatu, przy szacowaniu gruntu rzeczoznawca miał na uwadze jego lokalizację, otoczenie, położenie w stosunku do głównych układów komunikacyjnych oraz miasta wojewódzkiego [...]., jak również dostęp do infrastruktury. W wyniku uwzględnienia współczynnika korygującego rzeczoznawca wartość 1m² gruntu ustalił na kwotę 169,58zł. i w konsekwencji wartość gruntu o łącznej powierzchni 71 m2 na kwotę 12. 040,00 zł.

Analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia [...], stanowiący podstawę dla określenia kwoty odszkodowania odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego. Organ pierwszej instancji w wystarczającym zakresie zbadał, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Ocena ta znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji obu organów. Wprawdzie organ ustalając odszkodowanie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie - opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ - nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły - nie miał podstaw do kwestionowania wyceny.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom administracji orzekającym w niniejszej sprawie oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Warto przy tym wskazać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Wskazać jednak należy, że skarżąca nie przedstawiła kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Mogłoby to rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Skarżąca nie przedłożyła także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest w ocenie Sądu niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1291/13, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, w którym sąd ten wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków".

Powyższe powoduje zatem, że zarzuty skargi sprowadzające się w istocie do zakwestionowania wartości odszkodowania, sposobu wyceny i procedury wyceny, należy uznać za całkowicie nieuzasadnione.

Mając na powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.