Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1531/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska, asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi I. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania M. i I. K. (dalej: skarżący) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] stycznia 2018 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy:

Decyzją z [...] stycznia 2017 r. Prezydent Miasta [...], na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) ustalił skarżącym opłatę w wysokości 24 052 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr ewidencyjny [...] i [...] obręb [...],[...]) na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ich zbycia w dniu [...] grudnia 2016 r. Przeznaczenie nieruchomości skarżących (działki nr [...] o powierzchni 0,2802 ha oraz działki nr [...] o powierzchni 0,2801 ha) zostało zmienione na podstawie uchwały Rady Miasta [...] z [...] września 2014 r., Nr [...] o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w [...] dla części działki nr ewidencyjny nr [...] (Dz.Urz.Woj. [...]. z [...] grudnia 2014 r., poz. [...]). Działki nr [...] i [...] stanowiły wcześniej część terenu działki nr [...]. Działka nr [...] z terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową i terenów leśnych (symbol 1U i 1 ZL) oraz działka nr [...] z terenów leśnych (1 ZL) zostały przeznaczone pod zabudowę usługową oraz produkcyjną i magazynową (1 U/P), jako przeznaczenie uzupełniające wskazano bazy obsługi komunalnej, hotele i pensjonaty, składy, magazyny, bazy postojowe środków transportu samochodowego, sprzętu budowlanego i rolniczego, stacje paliw z zapleczem usługowy. Wzrost wartości określono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu.

Po rozpatrzeniu odwołania skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], utrzymując decyzję z [...]stycznia 2018 r. w mocy, podzieliło stanowisko Prezydenta Miasta [...] co do wysokości ustalonej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący zbyli nieruchomości – działkę nr [...] o pow. 0,2802 ha w dniu [...] grudnia 2016 r. aktem notarialnym repertorium A nr [...] oraz działkę nr [...] pow. 0,2801 ha w dniu [...] grudnia 2016 r. aktem notarialnym repertorium A nr [...]. Dla tego terenu uchwałą Rady Miasta [...] z [...] września 2014 r., Nr [...] ustalono stawkę procentowa służącą naliczaniu opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 20 %. Uchwalenie zmiany planu miejscowego spowodowało zmianę przeznaczenia nieruchomości - działki nr [...] z terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową i terenów leśnych (symbol 1U i 1 ZL) na tereny przeznaczone pod zabudowę usługową oraz produkcyjną i magazynową (1 U/P) oraz działka nr [...] z terenów leśnych na tereny przeznaczone pod zabudowę usługową oraz produkcyjną i magazynową (1 U/P). Za podstawę wyliczenia kwoty przyjęto różnicę wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień sprzedaży przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości obowiązującego przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu (działki [...] – 76 290,00 zł, działka [...] – 65 520,00 zł) oraz wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości obowiązującego po uchwaleniu zmiany planu miejscowego (działka [...] – 131 060,00 zł, działka [...] – 131 010,00 zł określonych w operatach szacunkowych z dnia [...] października 2017 r. wykonanych przez J. K. W konsekwencji łączna kwota opłaty planistycznej wyniosła 24 052 zł. Rzeczoznawca, dokonując wyceny nieruchomości uwzględnił, że szacowane działki nr [...] i [...] w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] października 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta "[...]" w [...]) faktycznie nie istniały, a zajęty przez nie obszar stanowił część działki nr ewid. [...] o pow. 0,8941 ha i ta część znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 1U (zabudowa usługowa) – obszar 360 m2, a część 1 ZL (teren lasu) – obszar 2342 m2. Na mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] stycznia 2015 r. [...] zatwierdzającej podział działki nr [...] powstały działki nr [...] i [...].

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego została ustalona w oparciu o wartości wskazane w operatach szacunkowych z [...] października 2017 r. (jeden sporządzony dla działki nr [...] drugi dla działki nr [...]). Organ dokonał szczegółowej analizy złożonych w sprawie operatów szacunkowych. Przedłożony dowód, w ocenie organu, spełniał wszystkie przewidziane prawem warunki formalne określone w dziale IV rozdziału I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ nie dopatrzył się żadnych uchybień od strony formalnej, które mogłyby stanowić przesłankę do zanegowania, czy też podważenia wniosków płynących ze złożonych operatów szacunkowych jako dowodów w sprawie i przyznał im pełną moc dowodową. Przedłożone operaty są wiarygodne, a płynące z nich wywody są logiczne i zrozumiałe. Operaty te na skutek zarzutów oraz uwag skarżących wnoszonych w trakcie postępowania były uzupełniane, a część tych uwag została uwzględniona. Do zastrzeżeń skarżących rzeczoznawca odniósł się w piśmie z [...] października 2017 r., a w konsekwencji uznania za zasadne zarzutów mających realny wpływ na wartość nieruchomości sporządził nowe operaty szacunkowe datowane na dzień [...] października 2017 r. Natomiast do pozostałych kwestii, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego nie znajdowały uzasadnienia, odniósł się szczegółowo w piśmie z [...] grudnia 2017 r. Rzeczoznawca, dokonując wyceny, zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami, czym nie naruszył § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wbrew twierdzeniom skarżących, rzeczoznawca do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości przyjął stan z [...] grudnia 2014 r. Rzeczoznawca uwzględnił okoliczność, że działki objęte wyceną (działka [...] i [...]) nie istniały w tym dniu, jednakże operaty szacunkowe należało sporządzić dla tych działek, ponieważ to te działki zostały sprzedane. Podejście do wyceny w tej sytuacji zostało szczegółowo opisane w pkt 5.2. oraz 6.1 operatów szacunkowych. Operat szacunkowy z [...] czerwca 2016 r. dotyczący działki [...] sporządzony dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej nie może być uwzględniony przy rozstrzyganiu tej sprawy, gdyż został sporządzony na potrzebę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej i może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony.

W skardze I. K. i M. K. zarzucili naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 45 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a.

Skarżący podnieśli, że z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego Z. M. wynika, że wartość rynkowa działki nr [...] na skutek jej podziału wzrosła z 321494 zł do 518529 zł, czyli o ponad 62 %. Uzyskana cena ze sprzedaży działek dowodzi, że oszacowany przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. wzrost wartości nieruchomości części działki nr [...] o powierzchni 0,4982 ha na skutek zmiany jej przeznaczenia został zawyżony o 62 %. Działka nr [...] przed podziałem po odjęciu części o pow. 0,0338 ha wywłaszczonej pod drogę publiczną, miała powierzchnię 0,8603 ha. Cena metra kwadratowego działki [...] po jej podziale wyniosła 60,3 zł. Zatem według operatu Z. M., wartość działki nr [...] wyniosłaby 168885 zł, a wartość działki [...] odpowiednio 168900 zł. Są to wartości bardzo zbliżone do tych jakie ustalił rzeczoznawca J. K. po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed dokonaniem podziału działki nr [...]. Z tytułu wzrostu wartości działki [...] po podziale skarżący zapłacili na rzecz gminy opłatę adiacencką 39407 zł. Opłata planistyczna powinna zostać ustalona dla objętej zmianą planu przeznaczenia sprzedanej później części działki nr [...] według stanu z dnia zmiany planu, a nie dla działek, które powstały później po podziale działki nr [...] na działki [...] i [...]. Zdaniem skarżących, powinien zostać opracowany jeden operat szacunkowy ustalający wzrost wartości części działki [...], o powierzchni 0,4982 ha. Cena działki powinna być ustalona poprzez porównanie działek o podobnej powierzchni, a zatem około 1 ha, ponieważ niewydzielona część działki o pow. 0,4982 ha nie mogła być przedmiotem obrotu, tylko cała działka [...]. Po ustaleniu wartości całej działki nr [...] należało ustalić, proporcjonalnie do powierzchni wartość części tej działki o pow. 0,4982 ha objętej zmianą planu miejscowego. Wadliwie rzeczoznawca J. K. sporządził dwa operaty dla działek [...] i [...], ustalając ceny tych działek metodą porównawczą, do której wybrał 5 sprzedanych działek o powierzchni 0,0448 ha, 0,0790 ha, 0,2147 ha i 0,3000 ha, przy czym ta ostatnia działka o nr [...] należała do skarżących i również powstała z działki [...]. Nie zachował przy tym wymaganej minimalnej ilości kilkunastu działek porównawczych. W tej sprawie nie mógł mieć zastosowania § 45 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ponieważ warunkiem jego zastosowania był brak transakcji rynkowych nieruchomości podobnych, co nie jest prawdą, a co wynika z operatu rzeczoznawcy Z. M. Wadliwie przyjęta została powierzchnia części działki nr [...], której przeznaczenie uległo zmianie na skutek zmiany planu miejscowego w dniu [...] grudnia 2014 r. Zmianą planu miejscowego objęta została część działki nr [...] o pow. 0,4982 ha. Część działki [...] o pow. 0,0621 ha nie była objęta zmianą planu z dnia [...] grudnia 2014 r. Organy bezkrytycznie przyjęły ustalenia obu operatów jako prawidłowe i nie dokonały ich swobodnej oceny oraz nie odniosły się do zarzutów skarżących ani do odpowiedzi na te zarzuty, których udzielił rzeczoznawca majątkowy.

Podnosząc takie zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, a podnoszone w niej zarzuty nie są zasadne.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.). Oznacza to, że pobranie jednorazowej opłaty planistycznej dotyczy jedynie sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia planu miejscowego albo jego zmian wartość nieruchomości wzrosła. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Jak ustaliły organy administracji, skarżący byli właścicielami dwóch nieruchomości położonych w [...] przy ul. [...] - jednej stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,2802 ha oraz drugiej stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,2801 ha. W dacie uchwalania zmiany planu miejscowego z [...] września 2014 r. działki te stanowiły część działki [...]. Działka ta decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. została podzielona na działki [...] (część drogi publicznej), [...] (pow. 0,3000 ha), [...] (0,2802 ha) i [...] (pow. 0,2801 ha). Przed podjęciem uchwały Rady Miasta [...] z [...] września 2014 r., Nr [...] w przedmiocie zmiany planu miejscowego, na tym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta "[...]" w [...] przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] października 2012 r., zgodnie z którym teren stanowiący obecnie działkę nr [...] stanowił w części (powierzchnia 2342 m2) tereny leśne (symbol ZL) oraz w części (powierzchnia 360 m2) był przeznaczony pod zabudowę usługową (symbol 1U), natomiast teren stanowiący obecnie działkę [...] w całości stanowił tereny leśne. W związku z uchwaleniem w [...] września 2014 r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren stanowiący obecnie działki nr [...] i [...] w całości został przeznaczony pod zabudowę usługową oraz produkcyjną i magazynową (1 U/P). Oznacza to, że w wyniku uchwalenia zmiany planu miejscowego w dniu [...] września 2014 r., wbrew twierdzeniom skarżących, obie działki w całości zmieniły przeznaczenie, przy czym wzrost wartości działki nr [...] był niższy, z uwagi na to, że w części przeznaczona była pod usługi, a w części były to tereny leśne. Skarżący zbyli nieruchomości (przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu) – działkę nr [...] o pow. 0,2802 ha w dniu [...] grudnia 2016 r. aktem notarialnym repertorium A nr [...] oraz działkę nr [...] pow. 0,2801 ha w dniu [...] grudnia 2016 r. aktem notarialnym repertorium A nr [...].

W sprawie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zasadnicze znaczenie jako dowód ma operat rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jest to dowód, który podlega ocenie organów i sądu. W razie wątpliwości co do jego treści można żądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego. Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 K.p.a. Tylko w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z: 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 i 3 marca 2010 r., II OSK 481/09).

W rozpoznawanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało oceny operatów szacunkowych i stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operaty szacunkowe z dnia [...] października 2017 r. zostały sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów rzeczoznawca majątkowy określił w sposób jednoznaczny przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazał podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny (podał źródła tych danych, daty istotne przy wykonaniu operatów szacunkowych), opisał i określił stan nieruchomości, stan prawny, stan techniczno - użytkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało oceny operatów w kontekście tego, czy rzeczoznawca, kierował się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i dokonał prawidłowego wyboru podejścia, metody i techniki wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego na podstawie § 45 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nietrafny jest zarzut niewłaściwego zastosowania § 45 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ warunkiem jego zastosowania był brak transakcji rynkowych nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżących, nie ma podstaw do przyjęcia, że brak było transakcji rynkowych nieruchomości podobnych, o czym świadczy operat szacunkowy sporządzony przez Z. M. Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu, należy wskazać, że nieruchomości będące przedmiotem wyceny przed zmianą planu miejscowego miały przeznaczenie leśne, były faktycznie porośnięte drzewostanem i położone były w strefie zainwestowania miejskiego. Analiza rynku nie wykazała cen transakcyjnych takimi nieruchomościami (jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z [...] grudnia 2017 r.). Tych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego J. K. nie podważają twierdzenia skarżących, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez Z. M. dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nr [...] do porównania przyjęto 16 działek, z których większość była przedmiotem obrotu w roku 2014. Skarżący pomijają, że przyjęte do porównania działki o powierzchni powyżej 900 m2 dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługi, nie były to działki leśne. Zasadnie zatem w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podstawę wyceny stanowił § 45 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który ma zastosowanie przy określeniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych, co szczegółowo wyjaśnił w piśmie z [...] grudnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy J. K.

Wartość nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu miejscowego została określona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, co jak prawidłowo uznał organ odwoławczy jest zgodne z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przez nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy porównywalność nie oznacza identyczności wskazanych w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami parametrów, ale sprowadza się do wspólnych istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy składał wyjaśnienia i poprawiał operaty szacunkowe. W związku z uwagami skarżących, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w operatach szacunkowych okoliczności, że działki [...] i [...] w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego z [...] września 2014 r. faktycznie nie istniały, a zajęty pod nie obszar stanowił część działki o nr ewidencyjnym [...] o pow. 0,8941 ha (operaty szacunkowe z [...] października 2017 r. pkt 5.2. Uwarunkowania planistyczne) i wprost wskazał, że w związku z powyższym (operaty szacunkowe z [...] października 2017 r. pkt 6. Opis procedury szacowania) określenie wartości działek dla stanu przed zmianą planu jest wynikiem przemnożenia wartości jednostkowej działki nr [...] (dla stanu przed zmianą planu) przez wielkość aktualnych działek (odpowiednio nr [...] i [...] pierwotnie stanowiących część działki nr [...]). Dodatkowo, jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego (pismo z [...] października 2017 r.), z uwagi na fakt, że działka [...] posiadała powierzchnię znacznie większą od nieruchomości przyjętych do wyceny, jak również z uwagi na fakt konieczności poniesienia dodatkowych nakładów wartość 1 m2 działki została skorygowana współczynnikiem korekcyjnym 0,9 (wartość maksymalna), zgodnie z pkt 6.1. PKZW noty interpretacyjnej 1.

Nie są zasadne zarzuty, że rzeczoznawca majątkowy nie zachował minimalnej ilości kilkunastu działek podobnych do porównania. Przy stosowaniu metody porównania parami jaka została wybrana przez rzeczoznawcę w tej sprawie nie jest wymagane przyjęcie do porównania kilkunastu nieruchomości podobnych (§ 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), co wyjaśnił autor operatów szacunkowych w piśmie z [...] grudnia 2017 r., ustosunkowując się do zarzutów skarżących.

Kolejny z zarzutów podnoszonych w skardze dotyczący naruszenia art. 7 i 77 § 1 K.p.a. sprowadza się do tego, że rzeczoznawca wadliwie przyjął w operacie szacunkowym, co następnie zostało zaakceptowane przez organy obu instancji, obszar działki nr [...] objęty zmianą planu miejscowego uchwalonego w dniu [...] września 2014 r. Zdaniem skarżących, obszar o pow. 0,0621 ha nie był objęty zmianą planu. Zarzut ten nie jest trafny. Przy ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, szczegółowo wyjaśniono istotną okoliczność jaką jest przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Na podstawie porównania zapisów obu planów miejscowych ustalono, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ przeznaczenie nieruchomości skarżących uległo zmianie. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatów szacunkowych z [...] października 2017 r.

Przepisy art. 7 i 77 § 1 K.p.a. nakładają na organy administracji obowiązek dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona. Warunki te zostały spełnione w rozpoznawanej sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] prawidłowo ustaliło w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności operaty szacunkowe z dnia [...] października 2017 r. sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., decyzję o podzielę działki nr [...], mapę z projektu podziału działki [...], że w wyniku uchwalenia miejscowego planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] i [...]). Okoliczność, że działki nr [...] i [...] powstały dopiero po wejściu w życie planu miejscowego z [...] września 2014 r. w związku z decyzją z [...] stycznia 2015 r. o podziale działki nr [...] i że skarżący zapłacili z tego tytułu opłatę adiacencką nie podważa prawidłowości sporządzonego w tej sprawie operatu szacunkowego. Nie mają racji skarżący wskazując, że dla obu działek (nr [...] i [...]) powinien być sporządzony jeden operat szacunkowy z tego względu, że w dacie uchwalenia planu działki te jeszcze nie były wydzielone i stanowiły część działki [...]. Skarżący pomijają, że działki nr [...] i [...] w dacie ich sprzedaży stanowiły odrębne nieruchomości. Jedna z nieruchomości została sprzedana w dniu [...] grudnia 2016 r. (stanowiąca działkę [...]), a druga w dniu [...] grudnia 2016 r. (stanowiąca działkę [...]). Z tego względu dla każdej z tych nieruchomości należało sporządzić odrębny operat szacunkowy, ponieważ stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy, ustala się na dzień sprzedaży. Organ zasadnie uznał zatem, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w wystarczającym stopniu, w jaki sposób uwzględnił przy wycenie nieruchomości okoliczność, że działki [...] i [...] nie istniały w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego, a powstały dopiero w wyniku podziału działki nr [...] decyzją z [...] stycznia 2015 r. o podziale tej działki.

Skarżący nie podważyli prawidłowości kwestionowanego operatu szacunkowego, w szczególności nie są wystarczające ich twierdzenia co do prawidłowego sposobu ustalania wartości działek, zwłaszcza propozycje odliczania od wartości działek po zmianie planu miejscowego 62 % wzrostu wartości w związku z wcześniejszym ich podziałem, albowiem nie znajduje to żadnego oparcia w obowiązujących przepisach. Okoliczność, że skarżący uiścili opłatę adiacencką w wysokości 39407 zł z tytułu wzrostu wartości działki [...] po podziale na 4 działki, nie oznacza, że nie ma podstaw do naliczania opłaty planistycznej w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego.

Mając powyższe względy na uwadze, Kolegium miało podstawy do przyjęcia, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości odpowiadają warunkom wyrażonym w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie ma potrzeby weryfikowania operatu w oparciu o wiadomości specjalistyczne na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli strona kwestionuje prawidłowość tych ustaleń powinna samodzielnie wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego. Organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i 80 K.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze miało podstawy do przyjęcia, że wyjaśnienia, wprowadzone poprawki i uzupełnienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania administracyjnego były wystarczające. Tym samym nie można mówić o naruszeniu art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

W tej sprawie, jak słusznie wskazał organ odwoławczy, dowodem nie może być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., ponieważ został sporządzony na inny cel (dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej).

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.