Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 785/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, z art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 12 ust. 4a i 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
article: § 36 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 stycznia 2024 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. C. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 1 sierpnia 2023 r. nr WG-VI.7534.135.2023.AM w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę


UZASADNIENIE

Skargę wniesiono na tle następujących zdarzeń.

Na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta Suwałk (Nr 1/2022, znak: AGP.6740.332.202l.SZ) z dnia 7 marca 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic: 11KD (ul. [...]), 3KD i 4KD (ul. [...]) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w Suwałkach oraz nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności, nieruchomość oznaczona jako działka o numerze geodezyjnym [...] o powierzchni 0,2120 ha, dla której prowadzona była księga wieczysta [...], położona w Suwałkach, w obrębie nr [...], będąca w chwili wydania decyzji własnością A. i M. małżonków C., z mocy prawa stała się własnością Miasta Suwałki.

Decyzja uzyskała klauzulę ostateczności w dniu 20 kwietnia 2022 roku.

Kolejną decyzją z dnia 3 października 2022r. Prezydent Miasta Suwałk ustalił na kwotę 178 804 złote odszkodowanie na rzecz A. i M. C. za opisaną wyżej przejętą pod budowę dróg nieruchomość.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A. C. Zdaniem pełnomocnika strony naruszone zostały przez organ I instancji zasady postępowania wyrażone w art. 7, 77 §1 i 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, który to zawierał błędy i niejasności, nie zawierał analizy nieruchomości drogowych na rynku lokalnym oraz zawierał niewłaściwy dobór nieruchomości na rynku regionalnym. Ponadto rzeczoznawca w przedmiotowym operacie nie wykazał podobieństwa nieruchomości przyjętych do bezpośredniego porównania, ustalił wagi cech rynkowych na 7 transakcjach metodami statystycznymi, co jest sprzeczne z zasadami statystyki matematycznej i prowadzi do oczywistych błędów w szacowaniu nieruchomości. Doszło także do naruszenia przez organ zasad postępowania wyrażonych w art. 7, 77 §1 kpa poprzez błędne ustalenie faktyczne, jakoby odwołujący nie wydał nieruchomości, w następstwie organ odmówił powiększenia należnego odszkodowania o równowartość 5 % wartości nieruchomości stosownie do art. 18 ust. 1 e pkt 1 ustawy o zasadach realizacji inwestycji drogowych.

Wojewoda Podlaski decyzją z dnia 7 lutego 2023 r. (nr WG-V1.7534.175.2022.AM) uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Suwałk w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy winien w pierwszej kolejności zbadać rynek lokalny transakcji nieruchomościami drogowymi, a więc obszar powiatu suwalskiego. Dopiero przy braku transakcji drogowych nieruchomościami podobnymi do wycenianej na tym obszarze, biegły mógł rozszerzyć analizę na rynek regionalny, a więc obszar województwa podlaskiego. Do rynku regionalnego oprócz terenu województwa podlaskiego (Suwałki, Augustów, Grajewo) biegły zaliczył również miasto Ełk w województwie warmińsko-mazurskim. Zatem biegły wyszedł poza obszar województwa podlaskiego, a więc poza rynek regionalny. Przyjęcie do porównań nieruchomości spoza rynku regionalnego stanowi uchybienie, które skutkować może dalszymi nieprawidłowymi ustaleniami mogącymi mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero, jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. Ponadto w sporządzonym operacie szacunkowym brak było opisu nieruchomości podobnych wziętych do porównań, poza wskazaniem ich położenia, powierzchni, przeznaczenia oraz cen i dat transakcji. Operat nie zawierał opisu wybranych nieruchomości pod względem cech porównawczych. W ocenie organu II instancji takie opisanie nieruchomości jest niewystarczające do oceny, czy spełniają one kryterium podobieństwa. W takiej sytuacji nie można bowiem zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Dopiero prawidłowe opisanie nieruchomości pozwoliłoby na rzetelne ustalenie, czy trafnie zakwalifikowano je jako podobne do nieruchomości poddanej wycenie i czy przyjęcie do porównania konkretnych nieruchomości było uzasadnione. Dodatkowo biegły w sporządzonym operacie szacunkowym przechodząc do procedury wyceny przywołał brzmienie szeregu przepisów dotyczących szacowania nieruchomości, w tym § 36 rozporządzenia, natomiast nie wskazał konkretnie, który ustęp rozporządzenia należy zastosować. Wartość nieruchomości, które na dzień wydania decyzji zrid były w dokumentach planistycznych przeznaczone pod inwestycję drogową, określa się przywykorzystaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogowa, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegły dokonując wyceny, winien zatem konkretnie wskazać, czy zastosowanie znajduje § 36 ust. 4 rozporządzenia, czy też inna procedura wyceny wskazana w tym przepisie.

W ponownie prowadzonym postępowaniu rzeczoznawca majątkowy R. S. przedłożył nowy operat szacunkowy z 6 marca 2023r. Bazując na treści tego operatu Prezydent Miasta Suwałk decyzją z 31 maja 2023r. ustalił odszkodowanie za nieruchomość małżonków C. przejętą pod budowę dróg na kwotę 184 278 złotych, w tym wartość gruntu na kwotę 179 649 złotych a wartość drzewostanu na kwotę 4 629 złotych. Decyzja została wydana z powołaniem się na przepisy art. 12 ust. 4 pkt 2, 4a i 5, art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) oraz art. 105 § 1 k.p.a.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził, że wystąpiły przesłanki prawne do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Stosownie do art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest - zgodnie z art. 134, ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość rynkowa nieruchomości, a na podstawie art. 130 ust. 2 tej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Na podstawie § 56 ust.1 pkt. 1. 3, 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.) w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, źródła danych o nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Organ wskazał, że działka nr [...] położona jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr XL/440/2013 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 25 września 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] i zgodnie z tym planem, objęta jest konturem oznaczonym symbolem 11KD - linie rozgraniczające wyznaczające pas drogi publicznej klasy "D" - dojazdowa. Działka nr [...] ma kształt wydłużony, a teren jest równy. Nieruchomość została wydzielona pod drogę publiczną. Teren nie jest uzbrojony w media. Na nieruchomości rosną samosiewy drzew gatunku sosna oraz sporadycznie brzoza, gdzie szacunkowa miąższość drewna z korą wynosi 30 m3 grubizny oraz 7 nm3 drobnicy. Nieruchomość położona jest w głębi terenów niezabudowanych i stanowi projektowaną ulicę [...]. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości to grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, tereny zieleni jak również zabudowa jednorodzinna - budynki zamieszkałe i będące w trakcie budowy. W sąsiedztwie brak jest sklepu z podstawowym zaopatrzeniem spożywczo - przemysłowym, do najbliższego sklepu jest ok. 2,5 km. Przystanek komunikacji publicznej znajduje się przy ul. [...], a do ścisłego centrum miasta jest ok. 3-3,5 km.

Następnie organ wskazał, że uprawniony rzeczoznawca majątkowy R. S. w operacie szacunkowym z dnia 06 marca 2023 r. określił wartość nieruchomości, oznaczonej działką nr [...] na kwotę 184 278 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 179 649 zł a wartość drzewostanu w wysokości 4 629 zł

Analizując treść nowego operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania stwierdzono, że biegły rzeczoznawca majątkowy w rozpoznawanej sprawie zastosował się do określonych procedur. Sporządzony operat jest spójny, logiczny i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. W operacie szczegółowo przedstawił sposób wyceny oraz analizę i charakterystykę rynku, zawarł także pozostałe wymagane prawem elementy, uwzględnił atrybuty, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wycen oraz ukazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy zastosował się do uwag zawartych w decyzji kasacyjnej Wojewody Podlaskiego z 7 lutego 2023 r.. Określenia wartości rynkowej gruntu dokonał w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do analizy i porównań nieruchomości drogowe z rynku lokalnego tj. w oparciu o par. 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ I instancji wyjaśnił, z jakich przyczyn nie mogło dojść do podwyższenia kwoty odszkodowania z powołaniem się na art. 18 ust. 1e specustawy drogowej (nie doszło do wydania nieruchomości przez właściciela na rzecz zarządcy drogi) oraz z jakich przyczyn pominięto jako beneficjentów decyzji odszkodowawczej podmioty wpisane w księdze wieczystej jako wierzyciele hipoteczni oraz byłego właściciela nieruchomości T. G.

Odwołanie od decyzji ponownie wniósł A. C., reprezentowany przez radcę prawnego J. R., jednozdaniowo zarzucając organowi posłużenie się błędnym operatem szacunkowym.

Decyzją z 1 sierpnia 2023r. Wojewoda Podlaski po rozpatrzeniu odwołania orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Wojewoda stwierdził, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa, zaś zarzut odwołania nie może stanowić skutecznej podstawy do uchylenia decyzji.

W pierwszej kolejności Wojewoda wskazał na uregulowania prawne dotyczące zasad ustalania odszkodowania. Kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje specustawa. Na podstawie art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18 specustawy. Stosownie do treści art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. W świetle przepisów art. 134 ust. 1, 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Następnie Wojewoda przytoczył brzmienie par. 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operat szacunkowego. Podkreślił także, że zgodnie z art. 154 u.g.n wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie sformalizowanym prawnie, który podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, na którym to organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz do podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

W następnej kolejności Wojewoda wskazał na tożsame, co i organ I instancji powody niemożności ustalenia odszkodowania na rzecz wierzycieli hipotecznych oraz na rzecz byłego właściciela nieruchomości by w dalszej kolejności przejść do oceny sporządzonego na potrzeby ustalenia odszkodowania drugiego, nowego operatu szacunkowego R. S.

Podał, że biegły w operacie szacunkowym stwierdził, iż na obszarze, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic [...] w Suwałkach, uchwalony uchwałą nr XL/440/2013 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 25 września 2013 r., (opublikowaną w Dz. Urz. Województwa Podlaskiego z dnia 2 października 2013 r., poz. 3559). Zgodnie z ww. planem, wyceniana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem 11KD - linie rozgraniczające wyznaczające pas drogi publicznej klasy "D" - dojazdowa (str. 7 operatu).

Jak wynika z opisu zawartego w treści operatu szacunkowego, wyceniana nieruchomość położona jest w mieście Suwałki (ok. 70 tyś. mieszkańców), na obrzeżach południowowschodniej części miasta, w głębi terenów niezabudowanych. Nieruchomość stanowi projektowaną ulicę [...]. Najbliższe sąsiedztwo wycenianej działki to grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz tereny zieleni. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się również zabudowa jednorodzinna – budynki zamieszkałe i będące w trakcie budowy. Wyceniana nieruchomość posiada kształt wydłużony charakterystyczny dla działek wydzielanych pod poszerzenie dróg publicznych, a jej teren jest równy. Nieruchomość stanowi planowaną drogę publiczną i nie posiada urządzonego dojazdu. Teren działki nie jest uzbrojony w media. Nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2120 ha, jest niezabudowana. Na nieruchomości stwierdzono samosiewy drzew gatunku - sosna, oraz sporadycznie - brzoza. Szacunkowa miąższość drewna z korą wynosi 30 m3 grubizny oraz 7 m3 drobnicy (miąższość została określona przy udziale osoby mającej odpowiednie kwalifikacje w zakresie szacunku brakarskiego).

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przeprowadzoną analizę rynku,

rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy określaniu wartości odtworzeniowej biegły oddzielnie określił wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (drzewostanu). Rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż wybór określonej wartości odtworzeniowej jest uzasadniony, gdyż podczas analizy rynku nieruchomości drogowych nie stwierdził nieruchomości z podobnym drzewostanem, jaki wystąpił na szacowanej nieruchomości (str. 9 operatu). Stosownie do treści art. 135 ust. 5 u.g.n., przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższe od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Natomiast, do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych i polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, czyli takie które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W metodzie porównywania parami, do porównań, przyjmuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wojewoda nadmienił, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie musi posiadać takiej samej powierzchni ani nie musi być położona w tej samej miejscowości, jak nieruchomość wyceniana. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące.

Ze względu na fakt, iż wyceniana nieruchomość, na dzień wydania decyzji z.r.i.d. przeznaczona była pod drogę publiczną, biegły dokonał charakterystyki i analizy rynku nieruchomości drogowych. Mając na uwadze zalecenia organu II instancji, zawarte w decyzji z dnia 07 lutego 2023 r., jako obszar analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalny rynek nieruchomości drogowych zdefiniowany jako teren miasta Suwałki, wskazując iż wycenę niniejszej działki oparto o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Jak wskazał biegły, na rynku lokalnym (teren miasta Suwałki), zawarto wystarczającą liczbę umów sprzedaży, przedmiotem których były nieruchomości drogowe podobne do wycenianego gruntu, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, co jest niezbędne do określenia wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym (strona 10 operatu).

Analizą objęto okres jak najbliższy dacie wyceny, przyjmując ostatecznie dane w 3 umowach sprzedaży niezabudowanych nieruchomości drogowych, które stanowiły przedmiot prawa własności, oraz położone były na terenie miasta Suwałki, zawartych od dnia 8 maja 2019 r., do dnia 18 listopada 2021 r. Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości drogowych w badanym okresie wahały się w przedziale od 74,13 zł/m2 (cena minimalna) do 121,39 zł/m2 (cena maksymalna). Średnia cena jednostkowa z zebranego zbioru nieruchomości, z uwzględnieniem trendu wzrostowego cen na poziomie 5% w skali roku, wyniosła 95,18 zł/m2

Na podstawie wyselekcjonowanych nieruchomości ustalono cechy rynkowe, które mają wpływ na poziom uzyskiwanych cen. Rzeczoznawca wskazał, iż wpływ na poziom cen nieruchomości drogowych mają w szczególności cechy takie jak: lokalizacja ogólna nieruchomości (waga 25 %), lokalizacja szczegółowa nieruchomości (waga 55%) oraz powierzchnia (waga 20%). Jak wskazał biegły na stronie 13 operatu, w pierwszej kolejności dokonał matematyczno – statystycznych obliczeń w zakresie wpływu poszczególnych cech na zróżnicowania cen nieruchomości. Otrzymane wyniki, w niektórych przypadkach wykazały znaczne zróżnicowanie. Jak wskazał autor operatu, rozbieżności mogą wynikać z małej liczby transakcji, na podstawie których przeprowadzono obliczenia, jak też z niedoskonałości rynku nieruchomości. Ostatecznie wagi cech biegły przyjął na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców. W dalszej części operatu, biegły porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami porównawczymi, oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Po skorygowaniu wag cech mających wpływ na wartość nieruchomości biegły określił wartość rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę 84,74 zł/m. Tym samym wartość gruntu, oznaczonego jako działka nr [...], wyniosła 179 649,00 zł (84,74 zł/m2 x 2120 m2), po zaokrągleniu do pełnych złotych (strona 17 operatu).

Wojewoda podkreślił, że rzeczoznawca mając na uwadze zalecenia zawarte w decyzji kasacyjnej z dnia 07 lutego 2023 r., dokonał szczegółowego opisu nieruchomości podobnych wziętych do porównań co umożliwiło weryfikację poprawności dokonanego wyboru nieruchomości przyjętych jako podobne do szacowanej działki (strona 16 operatu). Ponadto, jak już wcześniej wskazano, uwzględniając uwagi organu II instancji, biegły wskazał, o jaki ustęp rozporządzenia oparł wycenę, a także prawidłowo określił obszar rynku, a mianowicie zbadał lokalny rynek nieruchomości drogowych zdefiniowany jako obszar miasta Suwałki.

Organ odwoławczy stwierdził, że biegły zastosował właściwe przepisy regulujące kwestie sporządzania operatów szacunkowych a wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawiające tok obliczeń, oraz wyjaśniające metodologię wyceny są klarowne, zaś wnioski końcowe znajdują pokrycie w ustaleniach biegłego, oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Tym samym sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Zarzuty odwołania Wojewoda ocenił jako bezzasadne, nie poparte żadnymi argumentami oraz dowodami. Końcowo stwierdził, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

W skardze wniesionej do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną A. C. podniósł następujące zarzuty:

1) naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa poprzez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

2) naruszenia art. 7, 8, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 Kpa poprzez nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu I instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości odszkodowania, brak analizy wyjaśnień złożonych w toku postępowania I instancji przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do pytań i wątpliwości zgłaszanych przez pełnomocnika strony postępowania oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych,

3) naruszenia przepisu art. 80 Kpa poprzez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, iż operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń.

4) naruszenia przepisu art. 24 §1 pkt 6 kpa poprzez nie wyłączenie biegłego w związku ze wszczęciem wobec niego postępowania dyscyplinarnego i uznania sporządzonego przez niego operatu szacunkowego jako miarodajnego do wydania rozstrzygnięcia;

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145§ 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a wniósł o

1) uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji Wojewody Podlaskiego z dnia 01.08.2023 r. utrzymanej w mocy decyzji Prezydenta Miasta Suwałki z dnia 31.05.2023 r.

2) zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wojewoda Podlaski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

Sądy administracyjne, w świetle art. 184 Konstytucji RP w zw. z art. 1 par. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 par. 1 P.p.s.a., sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrolę sądowoadministracyjną określa się niekiedy jako nadzór judykacyjny nad działalnością administracji publicznej (por. np. J. Drachal, J. Jagielski, P. Gołaszewski, [w:] Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, pod red. R. Hausera i M. Wierzbowskiego, 7 wyd., Warszawa 2021, Nb 10 do art. 1). Dokonywanie oceny pod kątem zgodności z prawem oznacza, że sąd administracyjny, sprawując wymiar sprawiedliwości, bada wyłącznie legalność, a nie celowość lub słuszność działalności administracji publicznej (por. np. uzasadnienie uchwały pełnego składu NSA z 26 października 2009 r., sygn. akt I OPS 10/09, ONSAiWSA 2010, z. 1, poz. 1).

Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy czy prawa procesowego mogącego mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, zwanej dalej w skrócie: "p.p.s.a.").

Przedmiotem kontroli w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: z.r.i.d.) wydanej na podstawie tzw. specustawy drogowej, tu decyzji Prezydenta Miasta Suwałk (Nr 1/2022, znak: AGP.6740.332.202l.SZ) z dnia 7 marca 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic: 11KD (ul. [...]), 3KD i 4KD (ul. [...]) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w Suwałkach. Mocą tej decyzji nieruchomość oznaczona jako działka o numerze geodezyjnym [...] o powierzchni 0,2120 ha, dla której prowadzona była księga wieczysta [...], położona w Suwałkach, w obrębie nr [...], będąca w chwili wydania decyzji własnością A. i M. małżonków C., z mocy prawa stała się własnością Miasta Suwałki.

W sprawie miały więc zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2023 r., poz. 162 ze zm.; dalej jako specustawa drogowa), a w szczególności art. 18 ust. 1, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zasady ustalania odszkodowania uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023r., poz. 344 dalej: u.g.n.) oraz przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021r. poz. 555 ze zm.; dalej: rozporządzenie).

Jak stanowi art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.; dalej powoływana jako u.g.n.), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Doprecyzowanie zasad wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207. poz. 2109 ze zm.; dalej powoływane jako rozporządzenie). Jak wynika z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w u.g.n. i rozporządzeniu. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty.

W wyroku z 24 kwietnia 2014 r. I OSK 2342/12 (pub. CBOSA) NSA wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ, rozpatrując taki dowód, powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok TK z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (vide: wyrok NSA z 18 czerwca 2013 r., I OSK 291/12, pub. CBOSA). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (vide: wyrok NSA z 31 marca 2011 r., I OSK 778/10, pub. CBOSA). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to – skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie – powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W sprawie niniejszej zasadniczym dowodem w sprawie był operat rzeczoznawcy R. S. z marca 2023r. Był to nowy operat, sporządzony po wydaniu przez Wojewodę Podlaskiego decyzji kasacyjnej z 7 lutego 2023 r., w której organ odwoławczy zakwestionował sięgnięcie przez rzeczoznawcę do bazy transakcji nieruchomościami na rynku regionalnym oraz brak precyzji w oznaczeniu szczegółowej podstawy prawnej wyceny. W nowym operacie szacunkowym rzeczoznawca do porównań wybrał nieruchomości wyłącznie z rynku lokalnego oraz jednoznacznie wskazał, że podstawę szczegółową wyceny stanowiła treść par. 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego.

Zdaniem sądu, przedłożony operat stanowił wiarygodny dowód określenia rynkowej wartości nieruchomości skarżącego i przez organy obu instancji został należycie oceniony jako wiarygodny i sporządzony zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości.

Biegły w operacie szacunkowym stwierdził, iż na obszarze, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic [...] w Suwałkach, uchwalony uchwałą nr XL/440/2013 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 25 września 2013 r., (opublikowaną w Dz. Urz. Województwa Podlaskiego z dnia 2 października 2013 r., poz. 3559). Zgodnie z ww. planem, wyceniana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem 11KD - linie rozgraniczające wyznaczające pas drogi publicznej klasy "D" - dojazdowa (str. 7 operatu).

Jak wynika z opisu zawartego w treści operatu szacunkowego, wyceniana nieruchomość położona jest w mieście Suwałki (ok. 70 tyś. mieszkańców), na obrzeżach południowowschodniej części miasta, w głębi terenów niezabudowanych. Nieruchomość stanowi projektowaną ulicę [...]. Najbliższe sąsiedztwo wycenianej działki to grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz tereny zieleni. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się również zabudowa jednorodzinna – budynki zamieszkałe i będące w trakcie budowy. Wyceniana nieruchomość posiada kształt wydłużony charakterystyczny dla działek wydzielanych pod poszerzenie dróg publicznych, a jej teren jest równy. Nieruchomość stanowi planowaną drogę publiczną i nie posiada urządzonego dojazdu. Teren działki nie jest uzbrojony w media. Nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2120 ha, jest niezabudowana. Na nieruchomości stwierdzono samosiewy drzew gatunku - sosna, oraz sporadycznie - brzoza.

Przy takim stanie prawnym co do przeznaczenia wycenianej nieruchomości określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i opisanym wyżej stanie faktycznym nieruchomości, rzeczoznawca prawidłowo zastosował przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego wybierając do analizy ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi a z uwagi na to, że transakcje porównawcze nieruchomościami drogowymi nie obejmowały nieruchomości pokrytych drzewostanem, dokonał odrębnego oszacowania drzewostanu a odrębnie gruntu.

Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Jak wskazał biegły, na rynku lokalnym (teren miasta Suwałki), zawarto wystarczającą liczbę umów sprzedaży, przedmiotem których były nieruchomości drogowe podobne do wycenianego gruntu, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, co jest niezbędne do określenia wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym (strona 10 operatu).

Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych i polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, czyli takie które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W metodzie porównywania parami, do porównań, przyjmuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Analizą biegły objął okres transakcji nieruchomościami drogowymi jak najbliższy dacie wyceny, przyjmując ostatecznie dane zawarte w 3 umowach sprzedaży niezabudowanych nieruchomości drogowych, które stanowiły przedmiot prawa własności oraz położone były na terenie miasta Suwałki, zawartych od dnia 8 maja 2019 r., do dnia 18 listopada 2021 r. Rzeczoznawca porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami porównawczymi, oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Po skorygowaniu wag cech mających wpływ na wartość nieruchomości biegły określił wartość rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę 84,74 zł/m. Tym samym wartość gruntu, oznaczonego jako działka nr [...], wyniosła 179 649,00 zł (84,74 zł/m2 x 2120 m2), po zaokrągleniu do pełnych złotych (strona 17 operatu).

Skład orzekający w pełni podziela ocenę organów obu instancji, że przedłożony operat jest spójny, logiczny i stanowi wiarygodny dowód. Rzeczoznawca przedstawił w operacie szczegółowo sposób wyceny oraz analizę i charakterystykę rynku, zawarł także pozostałe wymagane prawem elementy, uwzględnił atrybuty, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wycen oraz ukazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zarzuty skargi skutecznie nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.

Zawarte w operacie szacunkowym zestawienie transakcji nieruchomości drogowych, jest zestawieniem miarodajnym ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnych, oraz wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącego zawiera ich wystarczającą ilość. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane ocenach, dochodach i cechach

nieruchomości podobnych.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami polega na wyborze do porównań z utworzonego zbioru co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, co na gruncie niniejszej sprawy zostało przez biegłego dopełnione. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości zawsze decyduje rzeczoznawca. Określenie cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia

Ani organ I instancji ani organ odwoławczy nie mieli podstaw merytorycznych do zainicjowania z urzędu działań zmierzających do poddania operatu specjalistycznej ocenie. przez organizacje zawodową rzeczoznawców. To strona kwestionująca operat szacunkowy powinna przedłożyć organom dowód jego

nieprawidłowości w postaci opinii rzeczoznawców, bowiem ustalenia wymagające wiadomości specjalnych, aby mogły stać się składnikiem materiału dowodowego poddanego ocenie, muszą przybrać formę określoną w art. 130 ust. 2 u.g.n., to znaczy postać opinii biegłego (biegłych) lub organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowościach sporządzonej wyceny jeżeli nie jest potwierdzona obiektywnymi weryfikowalnymi dowodami jest niewystarczające dla podważenia jej niezgodności z prawem.

Zarzuty naruszenia art. 7, 8, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. są całkowicie pozbawione uzasadnienia. Podnosząc zarzut nie odniesienia się do argumentacji odwołania podkreślić należy, że odwołanie od decyzji z 31 maja 2023r. żadnej argumentacji nie zawierało . Było jednozdaniowym stwierdzeniem, że decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o błędny operat. Wyjaśnienia złożone przez biegłego odnosiły się do operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 12 czerwca

2022 r., który na mocy decyzji Wojewody Podlaskiego z dnia 07 lutego 2023 r., znak: WGVI. 7534.175.2022.AM, z uwagi na wykazane istotne wady, nie został uznany za dowód w sprawie o którym mowa w art. 130 ust. 2 u.g.n. W toku ponownie prowadzonego postępowania o ustalenie odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...], strona skarżąca nie zgłaszała konkretnych uwag do operatu szacunkowego z dnia 06 marca 2023 r.,

Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 80 k.p.a., poprzez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, iż operat ten nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia z uwagi

na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń. Rzeczoznawca zastosował bowiem właściwe przepisy regulujące kwestie sporządzania operatów szacunkowych a przedstawione w treści operatu wyjaśnienia rzeczoznawcy obrazują czytelnie tok obliczeń, wyjaśniają metodologię wyceny i są klarowne, spójne, logiczne i przekonujące. Wnioski końcowe rzeczoznawcy znajdują pokrycie w ustaleniach biegłego, oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez nie wyłączenie biegłego w związku ze wszczęciem wobec niego postępowania dyscyplinarnego i uznania sporządzonego przez niego operatu szacunkowego jako miarodajnego do wydania rozstrzygnięcia, wskazać należy, że dla oceny przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego, na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 6, w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., znaczenie ma moment sporządzenia wyceny.

W niniejszej sprawie, operat szacunkowy został sporządzony w dniu 06 marca 2023 r., natomiast Minister Rozwoju i Technologii, dopiero w piśmie z dnia 12 lipca 2023 r., znak: DNVII. 7651.39.2023.KW.5.KOZ-R/1557, poinformował o wszczęciu z urzędu wobec rzeczoznawcy majątkowego R. S. (upr. numer [...]) postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej o sygnaturze akt: [...]. Gdyby przyjąć, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału

w postępowaniu odszkodowawczym po sporządzeniu operatu szacunkowego znaczyłoby to, że strona niezadowolona z wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym mogłaby manipulować postępowaniem administracyjnym. Po uzyskaniu wiedzy odnośnie każdego sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego strona niezadowolona z wyceny mogłaby wnieść skargę do Ministra na działalność każdego powołanego przez organ rzeczoznawcy majątkowego i w ten sposób paraliżować postępowanie (vide: wyrok WSA w Warszawie sygn. I SA/Wa 506/19). Stanowisko to koresponduje z treścią art. 176 u.g.n., który jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 84 § 2 k.p.a. Zgodnie z art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Według zaś art. 4 pkt 8 u.g.n. przez szacowanie nieruchomości należy rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości. Z kolei, według art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n., określenie wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Zatem, rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. do momentu zakończenia procedury szacowania nieruchomości, którą kończy sporządzenie operatu szacunkowego.

Podkreślić należy, że na zapytanie sądu Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy R. S. nie zostało nadal zakończone a ponadto stwierdziło, że w postępowaniu tym nie dokonuje się oceny prawidłowości operatów szacunkowych (vide: pismo z k. 64 akt sądowych). W świetle art. 145 K.p.a. brak wyłączenia biegłego nie stanowi ustawowej podstawy wznowienia postepowania administracyjnego a zatem przez sąd administracyjny może być rozpatrywany wyłącznie w kategorii naruszenia proceduralnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zważywszy, że postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy zostało wszczęte już po wydaniu kwestionowanego operatu a nie przed jego wydaniem a strona skutecznie nie podważyła merytorycznej prawidłowości operatu, zarzut braku wyłączenia rzeczoznawcy należało uznać za nieuzasadniony.

Mając powyższe na uwadze sąd skargę oddalił (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi)