Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 608/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-05-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Kot, Sędziowie Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Protokolant Referent stażysta Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 maja 2016 r. w Radomiu sprawy ze skargi A. M. i R. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest skarga A. M.

i R. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] czerwca 2015 r. znak [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Decyzją Nr [...] z [...] października 2010 r. Wojewoda [...] (zwany dalej: Wojewoda, organ I instancji) zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na: "Budowie drogi krajowej nr [...] o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R. - granica/województwa [...] - etap I - od km 487+104,15 do km 506+802,18". Ww. decyzja w części dotyczącej m.in. działki [...] została utrzymana w mocy ostateczną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej znak [...] z [...] marca 2012 r.

Jednocześnie ww. decyzją Wojewoda zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie S., gmina S., powiat s., oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr [...] i nr [...]. Działka numer [...]o powierzchni [...] ha, na mocy wyżej wymienionej decyzji stała się własnością Skarbu Państwa z dniem [...] marca 2012 r.

Zawiadomieniem z 15 czerwca 2012 r. Wojewoda wszczął postępowanie

w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] położoną w obrębie S., gmina S., powiat s.

o powierzchni [...] ha (powstałej z podziału działki nr [...]) KW nr [...], stanowiącej własność A. i R. M. (zwani dalej: skarżący).

Decyzją Nr [...] z [...] kwietnia 2013 r., Wojewoda orzekł o przyznaniu skarżącym odszkodowania w kwocie [...] zł za ww. nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi. Na skutek złożonego przez skarżących oraz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (zwany dalej: GDDKiA) odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją znak [...] z [...] października 2013 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W wyniku skargi złożonej przez GDDKiA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 9 kwietnia 2014r. sygn. akt VIII SA/Wa 1035/13 uchylił zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję. Podstawę powyższego stanowiło ustalenie, iż uwzględniona do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość konstrukcja reklamy nie stanowi części składowej nieruchomości, gdyż wraz z gruntem nie tworzą "gospodarczej całości" powiązanej fizycznie i funkcjonalnie w taki sposób, że stanowią łącznie jedną rzecz oraz uznał, że oddzielenie tablicy reklamowej od gruntu nie prowadzi do uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo do uszkodzenia konstrukcji reklamy. Konstrukcja reklamy jest rzeczą ruchomą przemijająco połączoną z gruntem na czas określony w umowie dzierżawy z [...] marca 2006 r. zawartej przez spółkę [...] sp. z o. o. z byłym właścicielem nieruchomości zgodnie, z którą konstrukcja reklamowa ustawiona na gruncie wydzierżawiającego stanowić będzie własność dzierżawcy,

a dzierżawca zobowiązany będzie do usunięcia konstrukcji reklamowej wraz

z fundamentem na koszt własny w ciągu 60 dni od momentu wygaśnięcia umowy,

w związku z czym wartość nieruchomości nie powinna uwzględniać wartości konstrukcji reklamowej. Sąd wskazał także - w odniesieniu do zarzutu nieuwzględnienia

w odszkodowaniu utraconych korzyści w postaci pobierania pożytków za posadowioną na nieruchomości konstrukcję reklamową, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie dotychczasowy właściciel wskutek utraty tej nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., zwana dalej: u.g.n.).

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda pismem z 4 września 2014 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wykonanie operatu zamiennego dotyczącego wyceny działki [...] o powierzchni [...] ha, uwzględniającego zalecenia ww. wyroku.

W operacie szacunkowym z 15 października 2014 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Po zapoznaniu się z ww. dokumentem skarżący w piśmie z [...] października 2014 r. podnieśli, iż nie zgadzają się z wyceną wywłaszczonej nieruchomości.

W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż opis cech wycenianej działki ustalony na podstawie oględzin w terenie i dostępnych materiałów geodezyjno-prawnych jest zgodny ze szczegółowym opisem kryteriów dla każdej cechy zawartym w tabeli operatu szacunkowego z dnia 15 października 2014 r. W odniesieniu do wyceny masztu reklamowego wskazał, że zgodnie z wyrokiem sądu administracyjnego konstrukcja reklamowa nie może być przedmiotem odszkodowania, gdyż nie stanowiła ona części składowej gruntu.

W kolejnym piśmie z 19 lutego 2015 r. skarżący ponownie wnieśli

o uwzględnienie w wycenie działki [...] wartości konstrukcji reklamowej.

Decyzją nr [...] z [...] marca 2015 r. Wojewoda działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 i art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., zwana dalej: specustawą drogową), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134 u.g.n., art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. z 2005 r. Nr 267, poz. 2251 ze zm.), art. 19, ust. 2, pkt 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 260 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwana dalej: k.p.a.), orzekł: w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...]; w pkt 2 - zobowiązał GDDKiA do wypłaty odszkodowania zgodnie z pkt 1 decyzji; w pkt 3 – określił, że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w operacie szacunkowym

z 15 października 2014 r. biegły prawidłowo nie uwzględnił wartości konstrukcji reklamowej, gdyż konstrukcja reklamowa została połączona z nieruchomością dla przemijającego pożytku, a więc nie stanowiła ona części składowej gruntu. Stanowisko powyższe potwierdza prawomocny wyrok WSA wydany w przedmiotowej sprawie. Wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej: rozporządzeniem). Przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji tj. [...] października 2010 r. zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z [...] listopada 2000 r. położona była na terenach o preferowanej funkcji produkcji pozarolniczej, w obszarze trasy komunikacyjnej.

Na podstawie dokonanej analizy rynku biegły stwierdził, iż przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość rynkową nieruchomości określił według aktualnego sposobu użytkowania tj. zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy. W wycenie rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości rynkowej 1 m2 gruntu wywłaszczonej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W procesie wyceny biegły uwzględnił cechy nieruchomości, które miały bezpośredni wpływ na cenę tj. lokalizację, przeznaczenie przestrzenne, otoczenie, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie i warunki gospodarowania działki. Stwierdził również, że operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, a ustalenia zawarte w jego treści są spójne i logiczne.

W odwołaniu złożonym na powołaną decyzję skarżący podali, iż kwota odszkodowania jest stanowczo za niska, działka była zagospodarowana, gdyż posadowiono na niej reklamę, na której budowę wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto fakt posadowienia konstrukcji reklamowej świadczy o atrakcyjnym położeniu działki, a okoliczność ta nie została uwzględniona w wycenie.

Wskazaną na wstępie i stanowiącą przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie decyzją znak [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju (zwany dalej: Minister, organ odwoławczy), działając na podstawie art. 138 § 1 k.p.a., orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu stanu sprawy i treści przepisów regulujących przedmiotową materię Minister stwierdził zasadność podjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia. Podał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni [...] ha stanowił operat szacunkowy (z 15 października 2014 r.) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyceniana nieruchomość położna jest na wschodnich peryferiach miasta Szydłowiec. Działka posiada swobodny wjazd z drogi asfaltowej. Teren działki jest płaski, w kształcie prostokąta. Działka posiada uzbrojenie w postaci kanalizacji, energii elektrycznej, wody i gazu w zasięgu 100 m. Autor operatu szacunkowego ustalił, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z [...] listopada 2000 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach o preferowanej funkcji produkcji pozarolniczej (P) w obszarze tras komunikacyjnych - [...]. Nieruchomości przyległe stanowią natomiast tereny zainwestowania miejskiego miasta S. (K) w strefie przemysłowej. Biegły przeprowadził badanie rynku transakcyjnego właściwego dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, usługową oraz produkcyjną na terenie miasta Szydłowca oraz rynku nieruchomości drogowych obejmującego obszar województw [...] i [...]. Na podstawie badania aktów notarialnych stwierdzono, że rynek gruntów budowlanych na terenie S. jest słabo rozwinięty, w badanym okresie, tj. od 2012 r. do dnia wyceny odnotowano niewiele ponad dwadzieścia transakcji sprzedaży, których ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej nieruchomości porównywalnych na poziomie [...] zł/m2. Umowy dotyczyły głównie gruntów do zabudowy mieszkaniowej, brak było natomiast transakcji nieruchomościami

o przeznaczeniu produkcyjnym. Z kolei analiza rynku transakcji drogowych wykazała, że przedmiotem sprzedaży były głównie grunty rolne, nabywane pod drogi gminne

w terenach wiejskich w średniej cenie [...]zł/m2. W latach 2010-2014 w badanym obszarze nie odnotowano transakcji pod drogi krajowe i ekspresowe, a w samym S. miały miejsce jedynie dwie transakcje w cenie [...] zł/m2 i [...] zł/m2.

Jak wynika z operatu, ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne są znacznie tańsze od cen gruntów w obszarach zabudowy mieszkaniowej lub usługowej. Uwzględniając przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości oraz sposób użytkowania nieruchomości, z której wydzielono teren pod drogę, wycenę oparto na transakcjach nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną. Biegły uwzględnił szczegółowe przeznaczenie wycenianej nieruchomości dokonując odpowiedniej korekty w oparciu o cechę - przeznaczenie przestrzenne, otoczenie.

Do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W okresie badania rynku biegły zanotował transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, spośród których 10 wybrano do analizy szczegółowej. Ceny jednostkowe nieruchomości na zdefiniowanym wyżej rynku lokalnym mieściły się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, a średnia cena jednostkowa tego rodzaju nieruchomości wynosiła [...] zł/m. Na podstawie analizy zachowań rynku oraz przeanalizowanych danych transakcyjnych rzeczoznawca majątkowy określił następujące cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja - waga 20%, przeznaczenie przestrzenne, otoczenie - waga 30%, dostępność komunikacyjna - waga 10%, zagospodarowanie, wielkość, topografia działki, możliwości inwestycyjne - waga 30%, uzbrojenie - waga 10%. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto trzy nieruchomości w największym stopniu spełniające kryteria podobieństwa. Biegły określił wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen nieruchomości porównawczych na kwotę [...] zł. Zatem wysokość odszkodowania wyliczył na kwotę [...] zł.

Oceniając złożony w sprawie operat szacunkowy organ odwoławczy stwierdził, że został on sporządzony prawidłowo, spełnia wszystkie wymogi formalne określone

w rozporządzeniu. Rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego zaniżenia wartości działki Minister wyjaśnił, że subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że w toku całego postępowania skarżący nie powołali żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego,

w szczególności nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Co do zarzutu nieuwzględnienia w wycenie atrakcyjnego położenia przedmiotowej nieruchomości podał, iż rzeczoznawca majątkowy wśród cech cenotwórczych dla szacowanej działki wymienił lokalizację oraz możliwości inwestycyjne działki. Obie cechy zostały określone przez biegłego jako korzystne, zatem z powyższym zarzutem zgodzić się nie można. Z kolei kwestia zagospodarowania przedmiotowej działki konstrukcją reklamową została przesądzona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wiążącym

w sprawie wyroku z dnia 9 kwietnia 2014r., sygn. akt VIII SA/Wa 1035/13. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Skargę na powołane wyżej rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyli skarżący wnioskując o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili rażące naruszenie przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, tj.:

1. art. 7 i art. 77 k.p.a., przez dokonanie błędnego ustalenia, że na datę wywłaszczenia ich nieruchomości posadowiona na niej konstrukcja reklamowa nie stanowiła części składowej tej nieruchomości, nie mogła być przedmiotem szacowania, a tym samym nie wpływała na wartość wywłaszczonej nieruchomości czym organ administracji publicznej wyrządził im szkodę;

2. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej przez nieprawidłowe ustalenie wartości ich nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez nie uwzględnienie w jej wartości jej części składowej, konstrukcji reklamowej trwale związanej z tą nieruchomością;

3. art. 128 ust. 1 i art. 135 ust. 4 u.g.n., przez ich nie zastosowanie i tym samym nie uwzględnienie przy określaniu wartości wywłaszczanej nieruchomości wartości budowli, konstrukcji reklamowej trwale związanej z gruntem;

4. art. 46 § 1 i art. 47 § 1 i 3 kodeksu cywilnego (k.c.) przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że posadowiona na ich nieruchomości budowla w postaci konstrukcji reklamowej, trwale związanej z gruntem, nie stanowiła części składowej nieruchomości, a tym samym nie mogła być przedmiotem wyceny przy określaniu wartości wywłaszczanej nieruchomości;

5. art. 48 i art. 191 k.c., przez ich nie zastosowanie w sytuacji, gdy budowla konstrukcji reklamowej była trwale związana z gruntem i wartość tej konstrukcji winna być oszacowana przy określaniu wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości;

6. art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), przez jego nie zastosowanie w sytuacji gdy konstrukcja reklamowa posadowiona na ich nieruchomości stanowiła budowlę trwale związaną z gruntem, na budowę której zostały wydane decyzje przez Burmistrza Miasta S. z [...] lutego 2006 r. o ustaleniu warunków zabudowy oraz Starosty S. z [...] lipca 2006 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o pozwoleniu na budowę;

7. art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. o Postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwana dalej: p.p.s.a.) przez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że organ administracji publicznej był związany oceną prawną Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartą w jego wyroku z 9 kwietnia 2014 r. sygn. akt VIII S.A./Wa 1035/13 w sytuacji, gdy po wydaniu tego wyroku skarżący złożyli przy piśmie

z [...] października 2014 r. decyzję Burmistrza Miasta S.. o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzję Starosty S. Nr [...]

o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, dotyczące budowy konstrukcji reklamowej na wywłaszczonej nieruchomości, które to dokumenty stanowiły nowe okoliczności faktyczne i prawne istotnie wpływające na stan sprawy co do prawidłowego ustalenia wartości naszej nieruchomości wraz z jej częścią składową w postaci konstrukcji reklamowej trwale związanej z gruntem;

8. § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na określeniu rynkowej wartości ich nieruchomości, za rzeczoznawcą majątkowym M. G.-L., według stawki [...] zł/m2 podczas gdy z operatu tego wynika, że średnia cena przyjętych do porównań 10 nieruchomości wynosiła [...] zł/m2 oraz nie oszacowaniu przy określaniu rynkowej wartości ich nieruchomości wartości konstrukcji reklamowej trwale związanej z tą nieruchomością.

Zdaniem skarżących pogląd WSA w Warszawie w sprawie VIII SA/Wa 1035/13 co do charakteru prawnego konstrukcji reklamowej posadowionej na wywłaszczonej nieruchomości rażąco narusza przepisy prawa materialnego i przepisy postępowania wskazane w skardze. W ich ocenie również z tego powodu sąd przy ponownym rozpoznaniu sprawy nie powinien być związany tą poprzednią, błędną oceną. Błędna ocena prawna zawarta w orzeczeniu sądu administracyjnego nie powinna wiązać organów administracji publicznej i sądu przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

W odpowiedzi na skargi Minister wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez Sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.

W pierwszej kolejności przypomnieć należy, iż przedmiotowa sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który wyrokiem z 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 1035/13 uchylił zaskarżoną

i poprzedzającą ją decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz Wojewody (odpowiednio z [...] października 2013 r. i [...] kwietnia 2013 r.). Podstawę powyższego stanowiło ustalenie przez Sąd, że do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości nieprawidłowo przyjęto wartość znajdującej się na działce [...] konstrukcji reklamowej. Jak podał Sąd częścią składową rzeczy jest "wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego" (art. 47 § 2 k.c.), przy czym nie są częściami składowymi "przedmioty połączone z rzeczą tylko do przemijającego użytku" (art. 47 § 3 k.c.). O tym, czy mamy do czynienia z częścią składową decyduje obiektywna ocena gospodarcza fizycznego i funkcjonalnego związku między określonymi rzeczami (por. S. Rudnicki, uwagi do art. 47 k.c. (w:) S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2006, s. 196 i cyt. tam wyrok SN z 28 czerwca 2002 r., sygn. akt I CK 5/02). Część składowa wraz z pozostałymi częściami rzeczy powinna stanowić "całość w sensie gospodarczym i fizycznym" (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001, s. 236). Konstrukcji tablicy reklamowej nie można uznać za część składową gruntu. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze, tablica reklamowa wraz z gruntem nie tworzą "gospodarczej całości" powiązanej fizycznie i funkcjonalnie w taki sposób, że stanowią łącznie jedną rzecz. Tablica reklamowa może zostać zainstalowana na przykład na ścianie budynku czy ogrodzenia i nie straci przez to swego odrębnego charakteru. Po drugie, oddzielenie tablicy reklamowej od gruntu nie prowadzi do uszkodzenia lub do istotnej zmiany całości albo do uszkodzenia konstrukcji reklamy. Znajduje to potwierdzenie

w umowie dzierżawy z [...] marca 2006 r. zawartą przez spółkę [...] sp. z o.o. i byłego właściciela nieruchomości. Zgodnie z tą umową konstrukcja reklamowa ustawiona na gruncie wydzierżawiającego stanowić będzie własność dzierżawcy (§1 ust. 6 umowy). Strony umowy postanowiły również, iż dzierżawca zobowiązany będzie do usunięcia konstrukcji reklamowej wraz z fundamentem na koszt własny w ciągu 60 dni od momentu wygaśnięcia umowy (§ 6 ust. 4). Oczywistym jest, iż przedmiotowa instalacja reklamowa została połączona z nieruchomością dla przemijającego użytku, a więc nie stanowi ona jej części składowej. Strony umowy ustaliły, iż konstrukcja reklamowa, pozostanie własnością dzierżawcy, a więc tylko rzeczą ruchomą przemijająco połączoną z gruntem, na czas oznaczony w umowie dzierżawy. W konsekwencji Sąd wywiódł, że konstrukcji tablicy reklamowej nie można uznać za część składową gruntu, zatem ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości winno odbywać się z wyłączeniem wartości konstrukcji reklamowej.

Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie (tu: decyzja) były przedmiotem zaskarżenia. W przywołanym wyżej orzeczeniu Sąd zalecił organom, przy ponownym rozpoznaniu sprawy uwzględnienie jego stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu wyroku.

Analizując zaskarżoną decyzję w kontekście przytoczonych wyżej wytycznych wyroku, Sąd stwierdza, że ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględniły ocenę prawną i wskazania sformułowane w wydanym w sprawie orzeczeniu z dnia [...] kwietnia 2014 r.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 i 3 ugn).

Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie). Zgodnie z § 36 ust. 1 ww rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy

o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji, nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Sporządzony 15 października 2014 r. operat szacunkowy określając wartość wywłaszczonej nieruchomości, zgodnie ze wskazaniami Sądu nie uwzględnia wartości konstrukcji tablicy reklamowej sytuowanej na działce.

Oceniając ww. dokument Sąd w pełni akceptuje stanowisko orzekających

w sprawie organów, iż operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto jest spójny i logiczny. Szacowanie dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W operacie biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zatem postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo.

Odnosząc się do podstawowego zarzuty skargi, iż po wydaniu wyroku z 9 kwietnia 2014 r. nastąpiła zmiana okoliczności faktycznych i prawnych sprawy, która spowodowała, że organy nie były związane wytycznymi orzeczenia sądowego nie jest uprawniona. Fakt, iż przy piśmie z 30 października 2014 r. skarżący złożyli do organu

I instancji decyzje o warunkach zabudowy oraz o zatwierdzeniu projektu budowlanego

i udzieleniu pozwolenia na budowę dla budowy konstrukcji tablicy reklamowej nie ma żadnego wpływu na sprawę niniejszą. Okoliczność, iż sytuowanie konstrukcji reklamowej na gruncie zostało poprzedzone wydaniem ww. decyzji przez właściwe

w tym zakresie organy skutkuje tylko oceną, iż została ona wybudowana legalnie. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania tracą moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy (ale tylko zaistniałych po wydaniu wyroku, a nie

w wyniku odmiennej oceny znanych i już ocenionych faktów i dowodów) oraz

w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną.

Zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 21 marca 2014 r., I GSK 534/13) "przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Uregulowanie zawarte

w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania

w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania."

W nawiązaniu do powyższych rozważań za niezasadne należy uznać powoływane w skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego w zakresie nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, czy też nie przyjęcia wartości budowli. W kontekście związania organów art. 153 p.p.s.a., nietrafne są argumenty skargi zarzucające naruszenie art. 46 § 1 k.c., art. 47 § 1 i 3 k.c., art. 48 k.c., art. 191 kc., art. 3 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

Zwrócić uwagę należy, że zarzuty skarżących dotyczące oszacowania nieruchomości zostały przedstawione rzeczoznawcy, która odniosła się na piśmie, zajmując stanowisko i wyjaśniając, że oceny poszczególnych cech przyjęte zostały prawidłowo.

W ocenie Sądu właściwie przyjął organ odwoławczy, iż kolejne kwestionowanie operatu, w sytuacji podtrzymania go przez biegłego skutkuje tym, że na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu, skarżący mogą bowiem zakwestionować prawidłowość operatu przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do kwestii, iż określone decyzjami organów odszkodowanie nie jest słusznym odszkodowaniem (w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) wyjaśnić trzeba, iż wykładnia pojęcia "słuszne odszkodowanie" w odniesieniu do gruntów zajmowanych pod drogi zawarta jest w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 lipca 2000 r., sygn. SK 11/2002 (OTK ZU 2004/7A, poz. 66). W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny stwierdził: "Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Niedopuszczalne jest natomiast ograniczanie wymiaru odszkodowania w sposób arbitralny". To stanowisko Trybunału Konstytucyjnego ma istotne znaczenie w kontekście wyżej poczynionych rozważań, bowiem oznacza, że argumentacja skarżących jest w tym zakresie bezzasadna.

Sąd nie znalazł żadnych uchybień, których stopień naruszenia uzasadniałby konieczność uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.