Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 75/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 i 2, art. 37 ust. 1, art. 67 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu [...] października 2018 r. sprawy ze skargi E. K., M. K., W. W. i J. W. na zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie nabycia nieruchomości w trybie przetargowym oddala skargę


UZASADNIENIE

E. K., M. K., W. W. i J. W. pismem z dnia [...] czerwca 2017 r. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] o przeznaczeniu do sprzedaży w trybie przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomości stanowiącej własność Miasta P. położoną w P. przy ul. [...] o pow. 126 m2, obręb Ł., arkusz 6, działka [...], dla której Sąd Rejonowy P. Stare M. prowadzi księgę wieczystą [...]

Skarżący zarzucili organowi naruszenie:

1. art. 4 pkt 3a ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz § 12 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm., dalej: rozporządzenie) w związku z art. 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz z art. 2 Konstytucji RP, przez podjęcie czynności prowadzących do spowodowania nieodwracalnego stanu niezgodności z prawem, tj. niespełniania przez nieruchomość skarżących wymogów przewidzianych dla działki budowlanej.

2. art. 209a w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. oraz § 12 ust. 5 rozporządzenia przez uniemożliwienie skarżącym realizacji przysługującego im roszczenia o przeniesienie własności działki nr [...] w celu doprowadzenia do spełnienia przez ich nieruchomość warunków dla działki budowlanej, tj. wielkości i wymiarów, które umożliwiałyby prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku, w szczególności spełnienia wymogu minimalnej odległości schodów do budynku od granicy działki (1,5 m), podczas gdy granica działek przebiega w linii schodów budynku.

3. art. 37 ust. 2 pkt 6 w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. oraz § 12 ust. 5 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i przeznaczenie do zbycia w drodze przetargu nieograniczonego nieruchomości, która nie może być zagospodarowana jako odrębna, a która może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność skarżących i jest niezbędna, by nieruchomość ta spełniała warunki określone ww. przepisami,

4. poprzez niezastosowanie art. 34 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 209a u.g.n. i pominięcie w skarżonym zarządzeniu ogłoszenia o możliwości zgłaszania roszczeń z art. 209a u.g.n. Roszczenia te są objęte dyspozycją art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n., a organowi było wiadome, że istnieje podstawa dla takich roszczeń. Pominięcie wskazania roszczeń z pkt1 art. 34 ust. 1 u.g.n., mogło mieć wpływ na późniejsze nierozpatrzenie zgłoszonego przez skarżących roszczenia opartego o art. 209a u.g.n. oraz ogłoszenie przetargu mimo nierozpatrzenia tego zgłoszenia, czyli z naruszeniem art. 38 ust.3 u.g.n.,

5. art. 7 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy z naruszeniem słusznego interesu skarżących, choć nie pozostawał on w kolizji ani z interesem ekonomicznym Miasta, ani z interesem społecznym, ani z żadnym innym prawnie chronionym interesem innych podmiotów.

W motywach skargi wyjaśniono, że skarżący oraz R. M., K. M. i M. M. są właścicielami wyodrębnionych lokali mieszczących się w budynku położonym na nieruchomości sąsiedniej - przy ul. [...], działka [...] Granica pomiędzy działkami nr [...] i [...] przebiega w linii schodów prowadzących do budynku skarżących. M. P. już w 2012 r. zamierzało sprzedać działkę nr [...] w trybie przetargu nieograniczonego, jednak na skutek skarg i pism skarżących, odstąpiło od tego zamiaru i przetarg odwołało. Obecnie, po raz kolejny Prezydent Miasta przeznaczył nieruchomość do sprzedaży w trybie przetargu nieograniczonego.

Skarżący wskazali, że działka nr [...] jest im niezbędna do doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z prawem. Sąsiadująca z nią działka nr [...], będąca współwłasnością skarżących powstała przy wyodrębnianiu przez M. P. lokali mieszkalnych i od początku nie spełnia wymogów prawa budowlanego. Wydzielono ją zgodnie z ówczesną błędną praktyką, po linii budynku, a ściślej w linii schodów prowadzących do budynku i stanowiących jego integralną część. Działkę [...] stanowiąca pusty pas ziemi o szer. 3 m wydzielono w celu ograniczenia skutków powstałej nieprawidłowości (co potwierdza decyzja z [...].02.2005r.). Po wydzieleniu działki nr [...], M. sprzedało pozostałą część nieruchomości (obecnie działka [...]), w drodze przetargu podmiotom trzecim, zaś działkę [...] wynajęło współwłaścicielom działki nr [...] (właścicielom lokali mieszczących się w położonym tam budynku). Działka nr [...], bez działki nr [...] nie spełnia wymogów działki budowlanej - nie jest możliwe prawidłowe i racjonalne korzystanie z działki i położonego na niej budynku, a samo posadowienie stojącego na niej budynku mieszkalnego z 1934 r. narusza § 12 ust. 5 rozporządzenia. Granica działek przebiega bowiem w linii schodów. Schody te znajdują się na nieruchomości od początku istnienia budynku mieszkalnego, stanowią jego integralną część i ozdobę świadczącą o niepowtarzalnym charakterze reprezentacyjnej willi miejskiej. Wynajęcie sąsiedniej działki współwłaścicielom działki nr [...] tymczasowo prowadziło do obejścia wadliwości. Nieruchomość tę ogrodzono wspólnie z działką nr [...] i zagospodarowano w sposób podkreślający związek obu działek i indywidualne walory budynku - reprezentacyjne schody prowadzące z salonu mieszkania na parterze do ogrodu.

Zdaniem skarżących zbycie nieruchomości w przetargu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu poza współwłaścicielami działki nr [...] zniweczy ten skutek, doprowadzi do utrwalenia stanu sprzecznego z wymogami posadowienia budynku i nieodwracalnego naruszenia przepisów prawa budowlanego, rozporządzenia oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż działki [...] podmiotowi trzeciemu skutkować będzie nie tylko utrzymaniem stanu sprzecznego z prawem budowlanym, ale także uniemożliwi właścicielom działki nr [...] prawidłowe i racjonalne korzystanie z niej. Reprezentacyjne schody zabytkowej willi położonej w sercu historycznego "Starego Grunwaldu" kończyć się będą na płocie, bezpośrednio za którym mogą znaleźć się np. miejsca parkingowe, czy wiaty garażowe. Nadto, w celu remontu czy konserwacji schodów niezbędne jest korzystanie z działki [...] i uzyskanie zgody jej właściciela na przejście ekip budowlanych oraz wykonanie prac. Postawienie ogrodzenia pomiędzy obiema działkami może prowadzić do konieczności częściowej rozbiórki schodów (np. ich fundamentu). Jedyną możliwością usunięcia tej wadliwości jest zbycie przedmiotowej działki w drodze bezprzetargowej skarżącym i pozostałym współwłaścicielom działki [...], którzy złożyli stosowny wniosek i zaakceptowali cenę ustaloną przez M. P..

Skarżący podkreślili, że stan niezgodności sytuacji z prawem budowlanym powstał na skutek błędów Miasta, przy wydzielaniu nieruchomości. Zwrócili uwagę, że przepisy nie obligują organu do podejmowania aktywnych starań w celu zmiany takiej sytuacji, ale dają taką możliwość (art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). Skarżący nie akceptują jednak, że organ podejmuje działania zmierzające do przekształcenia niezgodności tymczasowej w nieodwracalną. Powyższe stoi w sprzeczności z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do państwa (art. 8 k.p.a.) i z zasadą demokratycznego państwa prawa (art. 2 Konstytucji RP).

Skarżący podali, że choć zasadą jest zbywanie przez gminę nieruchomości w drodze przetargu nieograniczonego (art. 37 ust. 1 u.g.n.), to ustawa przewiduje wyjątki. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nieruchomość należy zbyć w trybie bezprzetargowym, jeżeli może ona poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie może ona ponadto być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Zdaniem skarżących z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Działka o szerokości od strony ulicy 3 m a długości 42 m, położona pomiędzy dwiema działkami zabudowanymi willami miejskimi, nie może zostać samodzielnie zagospodarowana. Nie jest możliwe żadne jej odrębne zagospodarowanie przez podmiot niebędący właścicielem działki sąsiedniej. Jakkolwiek możliwe byłoby zagospodarowanie jej także przez właścicieli działki [...], to w odniesieniu do działki [...] jest ona niezbędna ze względu na powołane wyżej przepisy prawa budowlanego. Organ winien był przeznaczyć tę działkę do sprzedaży w trybie bezprzetargowym. Okoliczności te zostały pominięte przez organ, co oznacza również naruszenie art. 7 k.p.a.

Dalej skarżący na udokumentowanie twierdzeń co do przebiegu granicy pomiędzy obiema działkami przedstawili decyzję z dnia [...] grudnia 2005 r. wraz z załączoną do niej mapą, obrazujące rzeczywisty stan zagospodarowania działki nr [...]. Nadto przedstawili poglądową mapę sytuacyjną oraz zdjęcia przedstawiające przybliżony przebieg granicy.

Zdaniem skarżących wydając zaskarżone zarządzenie Prezydent Miasta dopuszcza się naruszenia indywidualnych interesów skarżących, pomimo że interes ich nie pozostaje w kolizji z żadnym innym prawnie chronionym dobrem. Wskazali, że nie zachodzi kolizja interesu indywidualnego z interesem ekonomicznym Miasta P., bowiem możliwe jest zbycie przedmiotowej nieruchomości na rzecz współwłaścicieli działki nr [...] (właścicieli wyodrębnionych lokali) za cenę, którą ustalił rzeczoznawca powołany przez M.. Znalazło to potwierdzenie w fakcie, że we wniosku z [...] kwietnia 2017 właściciele wszystkich wyodrębnionych lokali położonych na działce nr [...] wyrazili chęć nabycia przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 209a u.g.n. za tę cenę.

Skarżący podnieśli, że zaskarżone zarządzenie narusza art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie. Organ nie przewidział bowiem możliwości zgłoszenia roszczeń na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n., czyli m.in. wywodzonych z art. 209a u.g.n. Przewidział wyłącznie zgłaszanie roszczeń z pkt 2 tego przepisu, tj. przez poprzednich właścicieli zbywanej nieruchomości. Jest to naruszenie tym bardziej oczywiste, że stan uzasadniający wystąpienie z roszczeniem z art. 209a u.g.n. był organowi znany z urzędu przed wydaniem zarządzenia. Pominięcie możliwości zgłaszania roszczeń z art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. mogło stanowić przyczynę pozostawienia bez odpowiedzi wniosku właścicieli lokali z art. 209a u.g.n., złożonego 25 kwietnia 2017 r. i ogłoszenie przetargu z naruszeniem przepisu art. 38 ust. 3 u.g.n.

Skarżący wykazali też, dlaczego zaskarżone zarządzenie narusza ich interes prawny w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 446 ze zm., dalej: u.s.g.) oraz podali, że przed wniesieniem skargi wezwali organ do usunięcia naruszenia prawa.

W odpowiedzi organ wniósł o odrzucenie skargi z powodu jej niedopuszczalności, względnie jej oddalenie jako niezasadnej.

Postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2017 r. sygn. akt II SA/Po 669/17 tutejszy Sąd odrzucił skargę wniesioną w niniejszej sprawie, jako niedopuszczalną.

Na skutek skargi kasacyjnej E. K. i M. K. Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2613/17 uchylił zaskarżone postanowienie Sądu z dnia 7 sierpnia 2017 r. Sąd II instancji stwierdził, że kontrola zaskarżonego zarządzenia podlega kognicji sądów administracyjnych na podstawie art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm, dalej: p.p.s.a.). Wyjaśniono, że sprawa ta ma charakter administracyjny bowiem mieści się ona w ramach publicznoprawnej działalności gminy, z tej przyczyny, iż związana jest z dysponowaniem majątkiem gminy. Przeznaczenie nieruchomości gminnej, a więc mienia publicznego, do sprzedaży, bądź wyłączenie z takiej sprzedaży, bez względu na tryb, w jakim owa czynność jest dokonywana, stanowi działanie z zakresu gospodarowania mieniem gminnym - publicznym i z tego powodu musi być traktowane, jako wykonywanie zadań administracji publicznej. Formalnie zarządzenie ma charakter wykonywania zadań publicznych gminy, czyli charakter administracyjny, natomiast czynnością cywilnoprawną byłaby sama sprzedaż nieruchomości.

Następnie tutejszy Sąd postanowieniem z dnia 8 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Po 75/18 zawiesił postępowanie sądowoadministracyjne w niniejszej sprawie.

W wyniku zażalenia E. K. i M. K. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania.

Wskutek tego tutejszy Sąd postanowieniem z dnia 15 czerwca 2018 r. sygn. akt II SA/Po 75/18 oddalił wniosek Miasta P. o zawieszenie postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie okazała się bezzasadna, albowiem zaskarżone zarządzenie zostało wydane zgodnie z prawem.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] o przeznaczeniu do sprzedaży w trybie przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomości stanowiącej własność Miasta P. położoną w P. przy ul. [...] o pow. 126 m2, obręb Ł., arkusz 6, działka [...], dla której Sąd Rejonowy P. Stare M. prowadzi księgę wieczystą [...]

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że w świetle art. 153 p.p.s.a. Sąd orzekający w niniejszym składzie związany jest oceną prawną wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2613/17, którym uchylono postanowienie tutejszego Sądu z dnia 7 sierpnia 2017 r. o odrzucenie skargi w niniejszej sprawie. Sąd odwoławczy uznał, że kontrola zaskarżonego zarządzenia podlega kognicji sądów administracyjnych na podstawie art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a. Stwierdził, że sprawa ta ma charakter administracyjny, bowiem mieści się w ramach publicznoprawnej działalności gminy z tej przyczyny, iż związana jest z dysponowaniem majątkiem gminy. Wedle NSA przeznaczenie nieruchomości gminnej, a więc mienia publicznego, do sprzedaży, bądź wyłączenie z takiej sprzedaży, bez względu na tryb, w jakim owa czynność jest dokonywana, stanowi działanie z zakresu gospodarowania mieniem gminnym - publicznym i z tego powodu musi być traktowane, jako wykonywanie zadań administracji publicznej. Formalnie zarządzenie ma charakter wykonywania zadań publicznych gminy, czyli charakter administracyjny, natomiast czynnością cywilnoprawną byłaby sama sprzedaż nieruchomości.

W związku z powyższym skargę w niniejszej sprawie należało uznać za dopuszczalną.

Sąd pragnie też stwierdzić, że w zgodzie z treścią art. 101 ust. 1 u.s.g. przed wniesieniem skargi wezwali Prezydenta Miasta do usunięcia naruszenia prawa (w dniu [...] kwietnia 2017 r.). Na wezwanie to organ nie odpowiedział, w związku z czym pismem z dnia [...] czerwca 2017 r. E. K., M. K., W. W. i J. W. wnieśli skargę do tutejszego Sądu, wyczerpując tym samym dyspozycję art. 101 ust. 1 u.s.g.

Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego zarządzenia Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2017 r. wskazać należy, iż jego materialnoprawną podstawę stanowiły przepisy art. 13 ust. 1, art./ 35 ust. 1 i 2, art. 37 ust.; 1 i art. 67 ust. 1 i 2 u.g.n.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.g.n. z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Przepis art. 35 ust. 1 u.g.n. określa, że właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Zgodnie z art. 35 ust. 2 u.g.n. w wykazie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, określa się odpowiednio:

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

2) powierzchnię nieruchomości;

3) opis nieruchomości;

4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;

5) termin zagospodarowania nieruchomości;

6) cenę nieruchomości;

7) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;

8) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;

9) terminy wnoszenia opłat;

10) zasady aktualizacji opłat;

11) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;

12) termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.g.n. z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ust. 1 u.g.n.). Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;

2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;

3) cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;

4) jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości (art. 67 ust. 2 u.g.n.).

Zasadniczy spór prawny w niniejszej sprawie pomiędzy skarżącymi a organem sprowadza się do oceny, czy dopuszczalne było zarządzenie ogłoszenia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie przetargu nieograniczonego. Skarżący powołując się na bliskość budynku usytuowanego na działce nr [...] względem granicy działki, historię wydzielenia tejże działki, uprzednią próbę jej sprzedaży przez M. P. w trybie przetargu nieograniczonego (z 2012 r.), zarzucili organowi naruszenie art. 4 ust. 3a u.g.b. oraz § 12 ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (...), art. 209a u.g.n. w zw. z ww. § 12 ust. 5 rozporządzenia, art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. w zw. z art. 4 ust. 3a u.g.n. i § 12 ust. 5 rozporządzenia, art. 34 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 209a u.g.n. oraz art. 7 i 8 k.p.a.

Po pierwsze, co najistotniejsze Sąd stwierdził, że dopuszczalne było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży w trybie przetargu nieograniczonego.

Bezsporne jest, na co wskazali skarżący w skardze i organ w odpowiedzi na skargę, że nieruchomość położona w P. przy ul. [...] o nr geod. [...] ma pow. 126 m2 i stanowi wąski pas terenu położony pomiędzy działkami nr [...] Działka nr [...] została sprzedana w 2011 r. przez M. P. nabywcom wyłonionym w trybie przetargu ustnego nieograniczonego i stanowi obecnie własność osób fizycznych. Działka nr [...] położona przy ul. [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (trzylokalowym) oraz dwoma lokalami użytkowymi (garażami) i stanowi współwłasność: Miasta P. i właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych; skarżących tj. E. i M. K. (właścicieli lokalu nr [...]) i W. i J. W. (właścicieli lokalu nr [...]) oraz osób prywatnych (właścicieli lokalu nr [...]). Z racji tej, że lokale mieszkalne w budynku przy ul. [...] zostały wykupione przez ich najemców (w tym przez skarżących), na nieruchomości ustanowione zostały udziały związane z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, natomiast obecnie wynajmowane przez skarżących dwa lokale użytkowe (tj. garaże), nie zostały dotychczas wyodrębnione i nadal pozostają własnością Miasta P.. Działka nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1934 r. oraz w tylnej części dwoma garażami (lokalami użytkowymi) i posiada powierzchnię 983 m2 (powierzchnia zabudowy budynku wynosi 201 m2), a granice działki nr [...] nie zostały poprowadzone wzdłuż obrysu budynku. Granica pomiędzy działką nr [...] a działką [...] na długości ok. 5 m przebiega wzdłuż boku schodów, które stanowią jedynie dodatkowe wyjście na ogród z pokoju w lokalu nr [...] i służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu (ponadto wybudowane zostały w ten sposób, że fizycznie stopnie rozchodzą się na boki, tzn. równolegle do granicy działki, co nie ogranicza możliwości ich użytkowania). Główne wejście do budynku znajduje się od strony granicy z działką nr [...] i wszyscy właściciele lokali mogą swobodnie korzystać zarówno z tego wejścia jak i z całej nieruchomości, co wynika z dołączonej przez organ kopii mapy zasadniczej nieaktualizowanej, mapy poglądowej terenu - wydruk mapy z Systemu Informacji Przestrzennej oraz zdjęć budynku). Działka ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]), wyposażona jest w urządzenia infrastruktury technicznej (kanalizację sanitarną, gazową, wodą, energetyczną) umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z nieruchomości.

Z uwagi na powierzchnię działki nr [...], jej kształt (wąski pas) oraz bezpośrednie sąsiedztwo działek budowlanych zabudowanych (działki nr [...] o [...]), należy uznać, że działka ta nie jest samodzielną działką budowlaną. Niemniej nie mógł do niej znaleźć zastosowania przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nakazujący, by do zbycia nieruchomości doszło w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Zważyć należy, czego zdają się nie dostrzegać skarżący, że zbycie przedmiotowej działki może poprawić warunki zagospodarowania obu działek sąsiednich nr [...] Obie działki są zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Zainteresowanie nabyciem działki nr [...] wyrazili zaś zarówno skarżący jako właściciele lokali znajdujących się w budynku położonym na działce nr [...], jak i właściciele działki nr [...].

Zasadą sformułowaną w art. 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 u.g.n. jest sprzedaż nieruchomości gminnych w drodze przetargu. Wyjątki regulują przepisy szczególne, w tym przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. W orzecznictwie dominuje pogląd, który Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela, wedle którego tylko wówczas, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, mogące poprawić warunki zagospodarowania jednej tylko nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, a nie mogą one być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości, dopuszczalne jest jej zbycie w drodze bezprzetargowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2006 r., sygn. akt IV CSK 98/06 (Lex nr 459229), wyrok WSA w Olsztynie z dnia 20 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Ol 1252/14, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dowodzi się bowiem braku podstaw dla przeprowadzania przetargu, gdy zainteresowana nabyciem nieruchomości jest tylko jedna osoba, a ratio legis przetargu sprowadza się do stworzenia równych szans wszystkim chętnym, gdy jest ich wielu. Innymi słowy, gdy przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. można odczytać jako możliwość zastosowania trybu bezprzetargowego wówczas, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, która może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych, gdy tylko jedna osoba spośród ich właścicieli albo użytkowników wieczystych jest zainteresowana nabyciem całej nieruchomości, a pozostali wyrażają na to zgodę. Celem normy zawartej w tym przepisie jest głównie umożliwienie wszystkim właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości przyległych nabycie nieruchomości zbywanej, o ile poprawi to warunki zagospodarowania ich nieruchomości. Zgodny sposób uregulowania tej kwestii może zwolnić gminę z działań i kosztów związanych z przeprowadzeniem przetargu. To jest kolejne ratio legis omawianego przepisu. Rozumienie normy z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. jako ograniczającej zasięg oddziaływania do jednej tylko działki jawi się jako zbyt wąskie, zwłaszcza gdy zainteresowana nabyciem jest tylko jedna osoba, nawet wówczas gdy działek, których warunki zagospodarowania mogą ulec poprawie, jest więcej. Wówczas, jeżeli chętnym byłby tylko jeden z właścicieli przyległych nieruchomości, zbycia bezprzetargowego niepodobna a priori wykluczyć (por. wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 2843/15, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 lipca 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 230/10, dostępne j.w.).

W okolicznościach niniejszej sprawy organ ustalił, że zbycie działki nr [...] może poprawić warunki zagospodarowania sąsiadujących z obu stron działek nr [...] Obie działki zabudowane są budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Z załączonej do odpowiedzi na skargę mapy zasadniczej terenu wynika, że oba budynki posadowione na sąsiednich działkach dzieli zbliżona odległość do granicy działki nr [...]. Równocześnie akta sprawy nie zawierają oświadczenia, ani żadnego innego dowodu wskazującego, by właściciele działki nr [...] nie byli zainteresowani nabyciem działki nr [...].

Zdaniem Sądu, Prezydent Miasta wydając zaskarżone zarządzenie nie mógł naruszyć przepisu § 12 ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...), albowiem przepis ów nie znajdował zastosowania w niniejszej sprawie. Zauważyć należy, że działka nr [...], na której wybudowany został w 1934 r. budynek mieszkalny, w którym skarżący wykupili od Miasta P. lokale, istniała w aktualnym kształtce i powierzchni już na wiele lat przed datą wejścia w życie rozporządzenia z 2002 r. w sprawie warunków technicznych (...) i po jego wejściu w życie nie była przedmiotem postępowania podziałowego (co wynika z pierworysu katastralnego, na którym działka nr [...] oznaczona jest parcelą nr [...]). Lokale mieszkalne zostały z kolei wyodrębnione i sprzedane na rzecz najemców dopiero w latach 2003 (lokal nr [...]) oraz w 2006 r. (lokal nr [...]). Bezpodstawne jest zatem twierdzeniem skarżących, jakoby wydając przedmiotowe zarządzenie Prezydent Miasta dopuścił się naruszenia § 12 ust. 5 ww. rozporządzenia poprzez niezgodne z tym przepisem wydzielenie ww. działki i wadliwe wyodrębnienie lokali w budynku zlokalizowanym na tej działce.

Sąd uznał też, że nie doszło do naruszenia przez organ przepisu art. 209a ust. 1 u.g.n. Zgodnie z przepisem tym jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepisu tego nie narusza zaskarżone zarządzenie już choćby z tego powodu, że przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku zlokalizowanym na działce nr [...] nie doszło do wydzielenia działki gruntu nr [...], która to powstała wcześniej. Ponadto roszczenie określone w art. 209a ust. 1 u.g.n. o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej przysługuje pod warunkiem, że zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali. Tymczasem roszczenie to sformułowali jedynie Państwo Knaflewscy i Walachowscy, właściciele lokali nr [...]

Sąd nie mógł też zgodzić się z twierdzeniem skarżących jakoby przez przeznaczenie działki nr [...] do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego mogło dojść do naruszenia art. 4 ust. 3a u.g.n. poprzez dokonanie czynności prowadzącej do spowodowania nieodwracalnego stanu niezgodności z prawem tj. niespełniania przez działkę skarżących nr [...] wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Przepis art. 4 ust. 3a u.g.n. określa, że przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Przypomnieć należy, że działka nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1934 r. oraz dwoma garażami (w tylnej części działki). Ma powierzchnię 983 m2. Granica tej działki od strony działki nr [...] nie przebiega po obrysie budynku, lecz na długości ok. 5 m przebiega wzdłuż boku schodów, które stanowią jedynie dodatkowe wyjście na ogród bezpośrednio z lokalu nr [...] i służą tylko i wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu. Główne wejście do budynku znajduje się od strony granicy z działką nr [...] i wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mogą swobodnie korzystać zarówno z tego wejścia jak i z całej nieruchomości. Ponadto, jak już wyżej Sąd wyjaśnił przepis § 12 ust. 5 rozporządzenia wyznaczający jako dopuszczalną odległość schodów od granicy działki odległość 1,5 m nie znajduje zastosowania do obiektu znajdującego się na działce nr [...] ze względu na jego posadowienie znacznie wcześniej, aniżeli wprowadzenie powołanej normy technicznej. Ponadto działka nr [...] jest w pełni wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej i posiada dostęp do drogi publicznej. Nie ma zatem podstaw, by twierdzić, że dopuszczenie do zbycia działki nr [...] w drodze przetargu nieograniczonego może w jakikolwiek sposób sanować jakiekolwiek wady prawne. Sąd przy tym nie zaprzecza twierdzeniom skarżących, że przedmiotem zbycia jest nieruchomość, której nabycie przez skarżących może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej.

W ocenie Sądu zaskarżone zarządzenie nie narusza też przepisu art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n., albowiem skarżącym jako właścicielom lokali wyodrębnionych znajdujących się na terenie działki sąsiedniej nie przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu działki nr [...]. Skoro bowiem, jak wyjaśniono wyżej, skarżącym nie przysługiwało na mocy art. 209a ust. 1 u.g.n. roszczenie o nabycie przedmiotowej nieruchomości, nie mieli oni również prawa pierwszeństwa w owym nabyciu nieruchomości.

Sąd pragnie też wyjaśnić, że przy wydaniu zaskarżonego zarządzenia nie mogło dojść do naruszenia przepisów k.p.a., albowiem w procedurze sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (art. 35 u.g.n.) przepisy te nie znajdują zastosowania.

Jednocześnie stwierdzić należy, że zaskarżone zarządzenie zawiera wszystkie wymagane elementy określone przepisem art. 35 ust. 2 u.g.n. i podjęte zostało w zgodzie z właściwymi przepisami u.g.n.

Dlatego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę wniesioną w niniejszej sprawie oddalił, o czym orzeczono w sentencji wyroku.