Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 39/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-07-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: referent Wiktoria Sojka-Ratajczyk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 lipca 2023 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia 21 listopada 2022 r. nr 1127/2022 w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 21 listopada 2022 r. Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej DWINB) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia (dalej PINB), z dnia 22 września 2022 r., nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] we W. (dalej jako "strona skarżąca"), usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym.

Rozstrzygnięcie to zapadło w następującym stanie faktycznym.

W dniu 12 maja 2022 r. do PINB) wpłynęło pismo właścicielki mieszkania przy ulicy [...] we W., z prośbą o pilną interwencję w sprawie złego stanu technicznego budynku, z powodu spadających elementów podbitki dachu.

Organ pierwszej instancji, po uzyskaniu od Wspólnoty Mieszkaniowej dokumentacji technicznej budynku oraz przeprowadzonej w dniu 21 czerwca 2022 r. kontroli, wszczął w dniu 31 sierpnia 2022 r. postępowanie w sprawie zagrożenia wynikającego z pogorszonego stanu technicznego elewacji, przedsionków budynku oraz opraw oświetleniowych, studzienek kanalizacyjnych i ogrodzenia na terenie nieruchomości przy ulicy [...] we W.

Wspólnota Mieszkaniowa przekazując organowi nadzoru protokoły z przeglądów okresowych budynków wskazała jednocześnie, że już w 2021 r. zarządca informował o konieczności wykonania remontu dachu, jednak wymaga to podjęcia przez członków Wspólnoty uchwały, a ze względu na liczbę lokali – 135, głosowanie nad nimi jest długie i nie zawsze przynosi rezultat. Pomimo przedłożenia już w 2021 r. do głosowania uchwały w sprawie remontu dachu, Wspólnota nie zajęła stanowiska. Wskazano również, że zarządca zawiadomiony został o odpadnięciu elementów drewnianych spod okapu. W dniu 11 maja 2022 r. wykonane zostały oględziny, a następnego dnia firma dekarska dokonała stosownych napraw i mocowania oraz sprawdzenia mocowania sąsiedniej listwy.

W dniu 16 września 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała organ nadzoru budowlanego, że zleciła sporządzenie opracowania technicznego remontu elewacji poprzez usunięcie elementów drewnianych oraz docieplenie metodą lekką mokrą. Szacowany koszt remontu to 400 000 zł, co przekracza możliwości finansowe Wspólnoty i konieczne będzie zaciągnięcie kredytu na ten cel, co z kolei wymaga podjęcia uchwały i zatwierdzenia przez co najmniej 50% właścicieli mieszkań. Wskazano przy tym, że przeprowadzono już remont kostki brukowej na schodach wejściowych i zejściowych, wyremontowano kalenice, naprawiono ogrodzenie i wykonanie mocowanie elementów drewnianych w klatce nr [...] na ostatniej kondygnacji.

W takim stanie faktycznym sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu wydał dwie decyzje: nr 1950/2022 nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie zagrożenia spowodowanego nadmiernie pogorszonym stanem technicznym elewacji, przedsionków budynków oraz opraw oświetleniowych, studzienek kanalizacyjnych i ogrodzenia na terenie nieruchomości poprzez:

1. prawidłowe i stabilne zamocowanie drewnianych elementów elewacji uniemożliwiające ich przemieszczenie (odpadnięcie);

2. konserwację drewnianych elementów balustrad balkonowych w celu zabezpieczenia ich przed degradacją w wyniku działania warunków atmosferycznych;

3. uzupełnienie brakujących wypraw tynkarskich na elewacji budynku i osłonach śmietnikowych;

4. wykonanie tynku na murowanych elementach studzienek kanalizacyjnych wyniesionych ponad przyległy teren w celu zabezpieczenia ich przed degradacją w wyniku działania warunków atmosferycznych;

5. naprawę drewnianego ogrodzenia przy klatce nr [...];

6. zabezpieczenie antykorozyjne elementów montażowych zadaszeń szklanych nad wejściami do budynku;

7. uszczelnienie kloszy lamp oświetlenia zewnętrznego;

8. naprawę ogrodzenia terenu posesji spionizowanie słupków ogrodzenia i stabilne zamocowanie do podłoża.

W decyzji wskazano, że wymienione roboty należy wykonać w terminie 1 miesiąca od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, w zakresie punktów: 1 i 5; 3 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, w zakresie punktów: 4 i 6-8; 9 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, w zakresie punktów: 2-3. Organ wydał również decyzję nr 1951/2022, w której nakazał Wspólnocie przeprowadzenie kontroli okresowej polegającej na sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej stanu technicznego.

Od obu decyzji Wspólnota wniosła odwołanie.

Przedmiotem niniejszego postępowania są nakazy ustanowione w decyzji nr 1950/2022.

W odwołaniu od tego rozstrzygnięcia strona skarżąca zarzuciła, że kuriozalne jest nakazywanie remontu elementów drewnianych elewacji, skoro już w czasie oględzin organ nadzoru został poinformowany przez zarządcę Wspólnoty, że Wspólnota jest w trakcie głosowania nad uchwałą w sprawie zlecenia opracowania technicznego w przedmiocie remontu elewacji. Wskazano, że poinformowano organ również o przewidywanym koszcie remontu budynku i konieczności zaciągnięcia na ten cel kredytu, co biorąc pod uwagę wielkość Wspólnoty i związaną z tym trudność w podejmowaniu uchwa,ł może trwać nawet dwa lata. Podniesiono fakt wykonania już naprawy ogrodzenia przy klatce nr [...] oraz wskazano na nieprecyzyjność pozostałych nakazów, co uniemożliwia ich wykonanie. Podniesiono także, że budynek otrzymał pozwolenia na użytkowanie w dniu 16 grudnia 2013 r., co stoi w sprzeczności z ustaleniami organu nadzoru budowlanego dokonanymi podczas obecnie prowadzonego postępowania, bowiem wskazane przez organ w decyzji nakazowej uchybienia w stanie technicznym musiały istnieć już w momencie odbioru budynku. Podniesiono, że już w 2021 r. i 2022 r. Wspólnota wykonywała szereg remontów wynikających z wad istniejących wcześniej. Gdyby organ nie odebrał budynku i nie wydał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nakłady na remonty musiałyby zostać poniesione przez dewelopera, tymczasem obecnie obciążają Wspólnotę. Zażądano w odwołaniu ustalenia, dlaczego organy administracji budowlanej wydały pozwolenie na budowę pomimo licznych wad budowlanych.

Utrzymując w dniu 21 listopada 2022 r. zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy (decyzja nr 1127/2022) DWINB przytoczył treść art. 66 Prawa budowlanego i wskazał, że celem art. 66 ustawy Prawo budowlane jest, aby jego stosowanie prowadziło do zapewnienia właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. W związku z regulacją mającą spełnić powyższy cel nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w tym artykule.

DWINB podniósł, że zebrany w sprawie materiał dowodowy (w postaci protokołu z kontroli półrocznej stanu technicznego obiektu z dnia 30 maja 2022 roku, sporządzony przez mgra inż. S. S., protokoły odbioru robót naprawczych elementów dachu oraz uszczelnień ścian w piwnicy i szybach windowych, a także protokołu z kontroli PINB nr [...] z dnia 21 czerwca 2022 roku) potwierdza, że w sprawie wystąpiły przesłanki, o których mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b.

W decyzji wyjaśniono, że w protokole z kontroli okresowej z dnia 23 października 2021 roku zalecone zostało wykonanie poprawy spadków w dachach, poprawy mocowania i podpór ław kominiarskich, doszczelnienia opierzenia, naprawy lamp, naprawy ogrodzeń oraz naprawy balkonów/loggii. W następnym protokole z kontroli półrocznej obiektu (tym razem z maja 2022 roku), wskazano na zły stan techniczny ścian i posadzek przedsionków, kominów ponad dachem, balkonów/loggii, schodów wejściowych, chodników na skarpach, obudowy przedsionków na parterach, lamp, wpustu oraz ogrodzeń. Wymienione wyżej wady ustalił również organ I instancji w protokole z kontroli nr [...] z dnia 21 czerwca 2022 roku.

Wobec powyższego w ocenie DWINB, zebrany w sprawie materiał dowodowy jest zbieżny. Nadmiernie pogorszony stan techniczny elewacji, opraw oświetleniowych, studzienek kanalizacyjnych i ogrodzenia na terenie nieruchomości nie budzi wątpliwości. Ponadto zaznaczono, że pomimo zaleceń sformułowanych w protokołach z okresowych kontroli i upływu czasu nie usunięto występujących nieprawidłowości, wobec czego stan zagrożenia utrzymuje się - wady ujawnione w protokołach z okresowych kontroli obiektów zostały potwierdzone w trakcie kontroli PINB.

DWINB podniósł, że przeprowadzone kontrole jednogłośnie wykazały, że wszystkie elementy drewniane zarówno elewacji, jak i balustrad są w złym stanie technicznym, a ponadto część z desek elewacyjnych nie jest prawidłowo zabezpieczona przed odpadnięciem. Ich stan techniczny wskazuje więc na wieloletni brak konserwacji. Organ odwoławczy przyznał przy tym, że co prawda, zarządca poinformował organ I instancji o planowanych działaniach dotyczących zmiany elewacji drewnianej na elewację wykonaną w innej technologii, lecz nie poinformował o planach wymiany elementów drewnianych balustrad balkonowych. Ponadto tymczasowe zabezpieczenie elementów drewnianych elewacji zgodnie z informacją przekazaną przez wykonawcę robót dotyczyło jedynie elementów bezpośrednio dostępnych z dachu obiektu - desek na zadaszeniu nad ostatnimi balkonami, a nie wszystkich elementów drewnianych elewacji budynku.

Stąd, w ocenie DWINB, organ pierwszej instancji musiał wydać decyzję w zakresie prawidłowego i stabilnego mocowania elementów drewnianych elewacji budynku uniemożliwiającego ich przemieszczenie i odniósł się do całej elewacji obiektu i wszystkich okładzin drewnianych, które mogą stanowić zagrożenie w przypadku odpadnięcia. W związku z brakiem informacji o planowanej wymianie elementów drewnianych balustrad balkonowych organ I instancji wydał decyzję w zakresie ich konserwacji, w celu zabezpieczenia przed dalszą degradacją. W zakresie zaś planowanej zmiany dotyczącej usunięcia drewnianych elementów elewacji obiektu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia poinformował Wspólnotę Mieszkaniową o możliwości zastosowania innych rozwiązań technicznych w celu usunięcia nieprawidłowości i w takim przypadku nie będzie egzekwował wskazanego sposobu naprawy, a decyzja w tym zakresie stanie się bezprzedmiotowa. W odniesieniu do obowiązku w pkt 4 wskazano, że w protokole z kontroli półrocznej stanu technicznego obiektu z dnia 30 maja 2022 roku (poz. nr 32) zalecona została naprawa/uzupełnienie tynku i impregnacji studni wzdłuż ulicy. W związku z tym organ II instancji uznał za zasadne nałożenie tego obowiązku przez powiatowy organ nadzoru budowlanego.

Odnośnie do obowiązku w pkt 5 wskazano że, za jego nałożeniem przemawia zarówno przeprowadzona kontrola w dniu 21 czerwca 2022 roku, która wykazała występowanie nieprawidłowości polegającej na uszkodzeniu ogrodzenia przy klatce nr [...] przedmiotowego budynku, jak i protokół z półrocznej kontroli stanu technicznego obiektu z dnia 30 maja 2022 roku (zdj. nr 52). Co prawda, Odwołujący poinformował pismem z dnia 16 września 2022 roku m.in. o naprawie "ogrodzenia w rejonie klatki [...] i [...]", ale nie załączył jednak żadnego dowodu wykonania tych robót i informacji czy naprawa odnosiła się do konkretnego elementu (oświadczenia osoby posiadającej stosowne uprawnienia, dokumentacji fotograficznej, itp.), a więc ani organ I instancji, ani II instancji nie ma podstaw do stwierdzenia usunięcia tej nieprawidłowości.

W ocenie DWINB nieprawidłowości związane z korozją elementów podtrzymujących konstrukcję przeszkleń (obowiązek w pkt 6), nieszczelnością lamp (obowiązek w pkt 7) i uszkodzeniami ogrodzenia posesji (obowiązek w pkt 8) również wykazano w protokole z dnia 30 maja 2022 roku (poz. nr 16, 31 i 36). W tym miejscu należy także podkreślić, że stopień pilności naprawy lamp parkowych wskazany został jako 1 stopnia tj. bezzwłoczna naprawa. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu przychyla się więc do nałożenia tych obowiązków przez organ I instancji.

Zdaniem organu II instancji Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia, wyznaczając termin wykonania poszczególnych robót, wziął pod uwagę wszystkie niezbędne działania ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i uwarunkowania techniczne wykonania prac, ale również zagrożenie jakie stwarzają wskazane nieprawidłowości dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Co istotne, powiatowy organ nadzoru budowlanego w zaskarżonej decyzji poinformował o tym, że w przypadku nieuchylania się od wykonania nakazu, w uzasadnionych przypadkach na wniosek zobowiązanego może zostać zmieniona decyzja w zakresie terminu realizacji obowiązku.

W konkluzji DWINB stwierdził, że zgromadzony materiał dowodowy w sposób wyczerpujący potwierdza zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, które wywołane jest nieodpowiednim stanem technicznym przedmiotowego budynku.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem Wspólnota Mieszkaniowa wywiodła na nie skargę do tutejszego sądu, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 66 PB poprzez brak wyraźnego wskazania na czym mają polegać poszczególne prace opisane w ogólnikowych nakazach, poprzez wydanie nakazu nieadekwatnego do skali naruszenia i pominięcie faktu, że część prac, z punktu 4 i 8 decyzji, została już wykonana; poprzez nałożenie niewykonalnych nakazów przejawiające się dowolnością i arbitralnością w zakresie wyznaczania terminów wykonania poszczególnych nakazów i nieuwzględnienie faktu, że dla ich wykonania Wspólnota musi podjąć uchwałę, co jest czasochłonne i niemożliwe do wykonania w wyznaczonym przez organ czasie, oraz nieuwzględnienie faktu, że nakazy określone w punktach 4, 6 i 7 są nieuzasadnione technicznie, a naprawy zbędne z uwagi na odpowiednie parametry elementów

- przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy błędnej decyzji, art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 66 prawa budowlanego polegające na nieuwzględnienie tego, że przepis art. 66 PB służy usunięciu nieprawidłowości w odniesieniu do takich obiektów, które zostały wybudowane i są użytkowane zgodnie z przepisami prawa k.p.a. podczas gdy procedura pozwolenia na użytkowanie budynku wydana w 2016 roku była wadliwa, skoro budynek był wyposażony w wadliwe elementy, zatem powinna zostać zastosowana procedura naprawcza, a nie art. 66 PB; art. 8 kpa poprzez brak wyraźnego wskazania sposobu wykonania konkretnych nakazów, niewzięcie pod rozwagę nieekonomiczności ich wykonania w kontekście planowanych przez Wspólnotę remontów.

Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

W doręczonej Sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 28 marca 2023 r. strona skarżąca wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Do wniosku dołączono projekt remontu elewacji, balkonów i tarasów poprzez usunięcie istniejących elementów drewnianych z budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] we W. oraz projekt architektoniczno – budowlany. We wniosku wskazano, że w związku z planowanym rozpoczęciem remontu elewacji polegającym na całkowitej wymianie elementów drewnianych na tynk i balustrady, wykonywanie nakazów z zaskarżonej decyzji godziłoby w interesy Wspólnoty.

Postanowieniem z dnia 12 maja 2023 r. Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji, wskazując jednocześnie w uzasadnieniu orzeczenia, że w trybie wstrzymania wykonania zaskarżonego aktu nie jest możliwe orzeczenie o zmianie decyzji z uwagi na zmianę okoliczności zaistniałych po jej wydaniu. Wskazano również na tryby postępowania administracyjnego zmierzające do uchylenia lub zmiany ostatecznych decyzji administracyjnych.

W piśmie procesowym z dnia 24 maja 2023 r. strona skarżąca przedstawiła uchwałę Wspólnoty z dnia [...] marca 2023 r. nr [...] w sprawie remontu elewacji, uchwałę nr [...] w sprawie ogródków przydomowych oraz umowę ustanowienia odrębnej własności lokali na wykazanie faktu wyłącznego dysponowania tymi ogródkami przez właścicieli przyległych lokali.

Pismem z dnia 11 lipca 2023 r. skarżąca przedstawiłam zaś uzupełnienie wniosku WAZ – U wraz z załącznikiem z dnia 19 czerwca 2023 r., protokołu okresowej kontroli stanu technicznego, faktury vat nr [...] oraz protokołu odbioru robót z dnia 23 października 2021 r. na wykazania zasadności skargi i wadliwości decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Na rozprawie w dniu 11 lipca 2023. Strona skarżąca podtrzymała stanowisko wyrażone w skardze i pismach procesowych, podkreślając wadliwość wydanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola legalności zaskarżonego aktu przeprowadzona na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) nie wykazała, aby decyzja naruszała wymogi prawa, a zgodnie z treścią art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259, dalej jako "p.p.s.a.") sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak również naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że całkowicie bezzasadny jest zarzut nieprawidłowego zastosowania w sprawie przez organy nadzoru budowlanego art. 66 prawa budowlanego, z uwagi na wadliwość decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie budynku. W orzecznictwie podkreśla się, że pozostawanie w obrocie prawnym ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę oznacza, że niezgodność projektu budowlanego z prawem może być rozważana jedynie w kategoriach istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę (art. 50 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 51 ust. 1 pkt 3 u.p.b.). Przy czym właściwe rozumienie wynikającej z art. 50 ust. 1 pkt 4 u.p.b. wzajemnej relacji postępowania naprawczego oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, determinuje uznanie, że nie jest możliwe w postępowaniu naprawczym podważenie zgodności inwestycji z przepisami prawa w sytuacji, gdy inwestycja ta została zrealizowana bez odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, a jednocześnie nie doszło do uprzedniego wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego (por. wyrok NSA z dnia 18 września 2019 r., sygn. akt II OSK 3369/18). Zasadnie argumentuje się także, że w przypadku wykonywania robót budowlanych na podstawie i zgodnie z pozwoleniem na budowę, ale niezgodnie z przepisami, nie można nałożyć obowiązku doprowadzenia tak wykonywanych (wykonanych) robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, nie zważając na to, że są one wykonywane zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Takie działanie naruszałoby zasadę trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych (art. 16 § 1 k.p.a.). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego ustawodawca, formułując zakres postępowania naprawczego (art. 50-51 u.p.b.), dokonał świadomego wyboru, uznając, że w przypadku, gdy roboty budowlane są wykonywane sprzecznie z przepisami, ale zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, doprowadzenie tak wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem jest możliwe jedynie po uprzednim zakwestionowaniu w przewidzianym przez prawo trybie weryfikacji ostatecznych decyzji administracyjnych ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 443/18 i powołane tam orzecznictwo).

W orzecznictwie ugruntowany jest również pogląd, że dopóki w obrocie prawnym pozostaje decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, istnieje w sprawie czasowa przeszkoda do wszczęcia lub prowadzenia postępowania naprawczego. Postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest bowiem końcowym etapem procesu inwestycyjnego, którego celem jest ustalenie, czy obiekt został zrealizowany zgodnie z udzielonym uprzednio pozwoleniem na budowę (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2020 r., sygn. akt II OSK 2748/19). O ile zatem istnienie decyzji o pozwoleniu na budowę istotnie ogranicza zakres koniecznych ustaleń organów nadzoru budowlanego w postępowaniu naprawczym, tak istnienie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wyklucza możliwość prowadzenia postępowania (również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 26 maja 2022 r., sygnatura akt II SA/Bk 184/22, dostępny, tak jak pozostałe przytoczone orzeczenia w internetowej bazie sądów administracyjnych CBOSA).

W realiach niniejszej sprawy strona pomimo, że od samego początku trwania postepowania podnosiła wadliwość decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie, a w odwołaniu również decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, nie wykazała, aby decyzje te były wzruszone w toku nadzwyczajnych postępowań administracyjnych, ani nawet by podejmowane były takie próby. Prawidłowo zatem organy nadzoru budowlanego uznały, że związane są treścią ostatecznych decyzji i nie mogły podjąć ani czynności w ramach postępowania naprawczego, ani kwestionować w prowadzonym postępowaniu ważności i prawidłowości wskazanych decyzji. Wobec stwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym spełnienia przesłanek z art. 66 Prawa budowlanegow( omawianym wypadku stwierdzenie, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska i jest w nieodpowiednim stanie technicznym), związany był obowiązkiem wynikającym z przepisu i zobowiązany do wszczęcia postępowania zmierzającego do usunięcia nieprawidłowości. Zły stan techniczny budynku stwierdzony był, na co słusznie zwrócono uwagę w zaskarżonej decyzji, już w protokołach okresowych sporządzonych przed wszczęciem postępowania w niniejszej sprawie, a niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia wynikało wprost z udokumentowanego w zgłoszeniu do PINB zdarzenia, gdy drewniane elementy podbitki dachowej spadły z wysokości trzech pięter do przydomowego ogródka mieszkanki budynku. Postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organ pierwszej instancji, w szczególności kontrola i dołączona do protokołu sporządzona podczas niej dokumentacja zdjęciowa, potwierdziły te okoliczności.

Ani organy nadzoru budowlanego ani Sąd rozpoznając skargę w niniejszym postępowaniu nie ma kompetencji do badania legalności decyzji o pozwoleniu na budowę czy użytkowanie budynku. Są to bowiem odrębne postępowania, prowadzone przez inne organy, w innym trybie. Tymczasem, stosownie do treści art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i skargi i podaną w niej podstawą prawną. Decyzje wydane przez organy administracji budowlanej, ani decyzje wydawane w postępowaniu nadzwyczajnym, z pewnością nie mieszczą w granicach niniejszej sprawy, prowadzonej na podstawie art. 66 prawa budowlanego przez organy nadzoru budowlanego. Nadto organy prowadzące niniejsze postępowanie związane są w myśl zasady trwałości decyzji administracyjnych, treścią ostatecznych decyzji administracyjnych.

W żadnym wypadku za uchyleniem zaskarżonej decyzji nie mogły również przemawiać okoliczności podnoszone przez stronę w toku postępowania sądowego o podjęciu remontu elewacji już po wydaniu decyzji przez organy nadzoru. Sąd ocenia bowiem zaskarżony akt na chwilę jego wydania, a w uzasadnionych przypadkach na dzień wniesienia skargi, a w tej dacie spełnianie przesłanek z art. 66 PB było niewątpliwe. Już w uzasadnieniu postanowienia wstrzymującego wykonanie zaskarżonej decyzji wskazano, że zmianie i uchyleniu decyzji administracyjnej decyzji ostatecznej, w razie zmiany okoliczności sprawy - w przypadku ziszczenia się przesłanek tam wskazanych – służą tryby z art. 154 i 155 kpa. Nie jest natomiast podstawą do uchylenie decyzji fakt, że po jej wydaniu strona podjęła działania zmierzające co prawda do osiągnięcia celu wskazanego w decyzji, jednakże w inny sposób. Trzeba przy tym wyjaśnić, że co prawda strona już przed wszczęciem postępowania w sprawie podnosiła okoliczność, że zamierza wykonać remont dachu i elewacji poprzez zmianę elementów drewnianych na tynk miękki, jednakże sama przy tym zauważyła, że procedura uzyskania zgody Wspólnoty na zaciągnięcie niezbędnego kredytu i przeprowadzenia takiego remontu może potrwać nawet dwa lata. Wskazała przy tym, że podejmowane były próby podjęcia stosownej uchwały, jednakże nie zakończyły się sukcesem. Tymczasem należy wziąć pod uwagę, że ratio legis art. 66 ust. 1 PB służy zapewnieniu właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. Zastosowanie środka przewidzianego tym przepisem stanowi reakcję na przypadki nierzadko wieloletnich zaniedbań przez właściciela obiektu obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym na zasadzie art. 61 PB. Z tych względów zakończenie postępowania i wydanie decyzji zmierzającej do wyeliminowania zagrożenia, zwłaszcza gdy w grę wchodzą przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 2 PB związane z zagrożeniem życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska powinno nastąpić w najkrótszym możliwym terminie, a strona jej wykonanie przez stronę powinno być traktowane jako czynności o charakterze niecierpiącym zwłoki, a nawet pilnym. Jak prawidłowe więc Sąd ocenił postępowanie organu zmierzające do jak najszybszego zabezpieczenia budynku, tak aby wyeliminować zagrożenie. Oczekiwanie przez organ na podjęcie uchwały przez Wspólnotę, w sytuacji gdy strona sama wskazuje na trudności w jej uzyskaniu, niweczyłoby cel przepisu art. 66 pb.

Podnoszone w skardze zarzuty, że obowiązkiem ponoszenia niezbędnych robót powinien zostać wykonawca budynku a nie Wspólnota która weszła w posiadania budynku obarczonego wadami, także nie mogły wpłynąć na ocenę rozstrzygnięcia wydanego w niniejszej sprawie. Przepis art. 61 PB określa, że "Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska". Z kolei z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że "Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W judykaturze zasadnie wskazuje się, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku (wyrok NSA z 15 lutego 2022 r., II OSK 724/21, LEX nr 3320054). Fakt, że nakazami w niniejszej sprawie objęte są części wspólne budynku jest bezsporny i nie wymaga szerszego uzasadnienia. W tym miejscu należy również wskazać, że Sąd w niniejszym postępowaniu nie ocenia zasadności i prawidłowości przedstawionej na rozprawie uchwały podjętej przez Wspólnotę, zgodnie z którą do utrzymania i remontów przydomowych ogródków zobowiązani są właściciele przyległych lokali mieszkalnych, niemniej jako prawidłowe ocenia skierowanie decyzji w tym przedmiocie do Wspólnoty, a nie do właścicieli poszczególnych mieszkań. Kwestia adresata decyzji nakazowej z art. 66 PB w stosunku do balonów/loggi/tarasów w budynkach wielolokalowych była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd tej wyjaśnił m.in. w wyrokach dnia 7 marca 2018 r. II OSK 1193/16 i 30 marca 2022 r. II OSK 807/19 (oba dostępne w bazie orzeczeń sądów administracyjnych orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd w tym składzie podziela także i ten pogląd prezentowany w orzecznictwie, gdzie wskazywano, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Zatem o ile "wnętrze" ogródka pozostaje w wyłącznym korzystaniu właściciela mieszkania, o tyle już ogrodzenie takiego terenu i utrzymanie go w należytym stanie technicznym obciążać będzie całą Wspólnotę.

Odnośnie do zarzutów wykonania części obowiązków przed wydaniem decyzji, Sąd również podziela stanowisko organów, że strona co prawda podnosiła tę okoliczność w odwołaniu, jednakże w żaden sposób tego udokumentowała. Organ nie miał obowiązku we własnym zakresie dokonywać weryfikacji tych twierdzeń, kwestia wykonania decyzji badana przez organy będzie przed wszczęciem ewentualnego postępowania egzekucyjnego. To rolą strony było w tej sytuacji wykazanie, że do wykonania części obowiązków istotnie doszło.

W zakresie zarzutu nieprecyzyjnego określenia sposobu wykonania obowiązku natomiast, Sąd wskazuje, że takie sformułowanie decyzji uznać należy za korzystne dla strony. W ocenie Sądu prawidłowo decyzja nie zawiera szczegółowych wskazań co do materiałów i techniki wykonania prac, albowiem takie szczegółowe określenie w znaczący sposób ograniczałoby możliwości właścicieli, również w aspekcie finansowym. Kwestia, czy wybór sposobu ich wykonania doprowadzi do celu jaki wynika z art. 66 czyli wyeliminowania zagrożenia, będzie natomiast przedmiotem późniejszej oceny, podobnie jak w przypadku omówionych już, uprzednio wykonanych prac.

Do rozważenia pozostaje więc jedynie kwestionowany przez stronę, w jej ocenie nierealny do dotrzymania, termin wykonania prac. Sąd nie dopatrzył się także naruszeń prawa w tym zakresie. Jakkolwiek decyzja z art. 66 ust. 1 PB ma zasadniczo charakter związany, to jednak w części upoważniającej organ nadzoru do wyznaczenia terminu wykonania nakazanych robót ustawodawca nie wskazuje normatywnych przesłanek, jakimi należy kierować się przy wyznaczaniu jego długości. Określenie długości terminu wykonania nałożonych obowiązków leży więc w sferze uznania organu nadzoru. Nie bez przyczyny wskazuje się w judykaturze, że organ nadzoru budowlanego ma możliwość swobody w zakresie określenia terminu wykonania nakazanych robót budowlanych (zob. np. motywy wyroku NSA z 15 XI 2019 r., II OSK 3287/17, publ. CBOSA). W rezultacie ten element decyzji może być określany w oparciu o kryteria z art. 7 in fine kpa, tj. interesu społecznego i słusznego interesu strony. Może być również zmieniany w trybie art. 155 kpa, który także operuje przesłanką interesu społecznego i słusznego interesu strony. Są to kryteria właściwe dla uznania administracyjnego wymagającego od organu każdorazowego uwzględnienia okoliczności faktycznych konkretnej sprawy i wykazania zasadności rozstrzygnięcia. Strona skarżąca ma w każdym czasie możliwość wystąpienia o zmianę wskazanego terminu, o czym zresztą informował stronę organ odwoławczy. Z akt sprawy wynika, że przynajmniej do dnia rozprawy Wspólnota z takim wnioskiem nie wystąpiła.

W świetle powyższego należało dojść do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku, wobec czego skargę oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.