Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 165/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 5 października 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. S.A z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 22 grudnia 2021 r. nr NSP-VIII.7581.1.271.2021.AP w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga P. S.A. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 22 grudnia 2021 r., nr NSP-VIII.7581.1.271.2021.AP, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Naczelnik Gminy Żukowo decyzją z dnia 16 grudnia 1974 r., nr 403/12/74, wydaną na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1961 r., nr 18, poz. 94 ze zm.), zezwolił Z. w Gdańsku na budowę linii energetycznej napowietrznej 400 kV, m.in. na działkach nr [..] i [..], położonych w P., gmina Ż. Na dzień wydania tej decyzji właścicielami tych działek, zgodnie z zapisami księgi wieczystej, byli B. W. i J. W., choć w załączonym do decyzji wykazie właścicieli widniej tylko jeden z nich – B. W.

W piśmie z dnia 2 marca 2020 r. G. K. - spadkobierczyni po zmarłych B. W. i J. W., zwróciła się do Starosty Kartuskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej o wydanie decyzji przyznającej odszkodowanie za szkodę powstałą na skutek obniżenia wartości tej nieruchomości w związku z budową linii energetycznej.

Starosta Kartuski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia 1 października 2021 r., nr GN.6821.64.2020.AW, wydaną na podstawie art. 128 ust. 4 oraz art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), ustalił na rzecz G.K. odszkodowanie w wysokości 28 894 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie nr: [...]-[..] (ówcześnie [...] oraz [...]), położonej w obrębie P., gmina Żukowo, zobowiązując do wypłaty odszkodowania skarżącą Spółkę - jako następcę prawnego po Z. w Gdańsku, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Uzasadniając wydaną decyzję, Starosta, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, wyjaśnił na wstępie, że przedmiotowe roszczenie odszkodowawcze z tytułu ograniczenia prawa własności nie przedawnia się.

Następnie, Starosta wskazał, że zgodnie z dokumentacją geodezyjną, na dzień wydania decyzji z dnia 16 grudnia 1974 r. inwestycją zostały objęte działki nr [..] o pow. 0,9200 ha oraz nr [...] o pow. 8,3600 ha. W 1975 r. miał miejsce podział działki nr [...] na działki nr [...] i [...]. Następnie, w 1981 r. działki nr [...] i [..] zostały połączone w działkę nr [..]. Dalej, w 1981 r. działka nr [...] została podzielona na działki nr [...] i [...]. W 1987 r. działka nr [...] uległa podziałowi na działki nr [...] i [...]. W 1997 r. działka nr [...] została podzielona na działki o nr: [..]-[..]. W 1999 r. działka nr [...] uległa podziałowi na działki nr: [..]-[..]. W 2006 r. działka nr [...] została podzielona na działki o nr: [...]-[...]. Ostatecznie działki nr [..] i [...], będące przedmiotem niniejszego postępowania, powstały w wyniku podziału działki nr [...].

Dalej, Starosta wskazał, że G. K., zgodnie z uchwałą 7 sędziów NSA z dnia 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OPS 1/20, posiada legitymację do ubiegania się o ustalenie i wypłatę odszkodowania. Jest ona bowiem spadkobierczynią po zmarłych B. W. i J. W. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Kartuzach z dnia 26 września 2019 r., sygn. akt I Ns 88/19, spadek po B. W. nabyły po połowie żona J. W. i córka G. K. a spadek po zmarłej J. W. nabyła córka G. K.

Jednocześnie, Starosta wskazał, że brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie z tytułu ograniczenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości zostało wypłacone jej właścicielom. G. K., świadoma odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, złożyła do akt sprawy oświadczenie o nieprzyznaniu jej w przeszłości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej nr działek [...] i [...], położonej w obrębie P., gmina Żukowo w wyniku decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. Nadto, w zasobach archiwalnych Urzędu Gminy w Żukowie, Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku, Archiwum Państwowego w Gdańsku oraz Archiwum Zakładowego Starostwa Powiatowego w Kartuzach nie odnaleziono dokumentów związanych z decyzją Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. a także mogących świadczyć o wypłacie odszkodowania za przeprowadzenie na jej podstawie linii energetycznej 400 kV m.in. przez działki nr [...] i [...]. Nadto, skarżąca Spółka w piśmie z dnia 7 grudnia 2020 r. oświadczyła, że nie wypłaciła właścicielom nieruchomości lub innym osobom odszkodowania w związku z działkami nr [...] i [...] położonymi w obrębie P., gmina Żukowo. Co więcej, w zasobach zarówno Sądu Rejonowego w Kartuzach, jak i Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ brak jest dokumentów świadczących o złożeniu do depozytu sądowego odszkodowania za przeprowadzenie linii energetycznej napowietrznej na podstawie decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. Jednocześnie, Starosta uznał, że bez wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy pozostaje oświadczenie notarialne E. R. z dnia 23 czerwca 2016 r., z którego wynika, że wypłaty były ale wyłącznie za dokonane zniszczenia upraw na polach przez wykonawcę budowy linii, ale bez obecnej formy służebności. Przedmiotem prowadzonego postepowania nie jest zaś pieniężne wyrównanie zniszczeń a ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych lub wpływu na działkę wynikającą ze strefy kontrolowanej ustanowionej wokół urządzeń przesyłowych.

Starosta wskazał przy tym, że wysokość należnego odszkodowania ustalił na podstawie sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 28 grudnia 2020 r., skorygowanego w dniu 6 kwietnia 2021 r. W ocenie Starosty, operat ten jest bowiem zgodny z przepisami a jego treść jest zupełna, spójna i logiczna. Określona wartość jest wartością według stanu nieruchomości na dzień 16 grudnia 1974 r. oraz poziomu cen z dnia sporządzania operatu szacunkowego z dnia 28 grudnia 2020 r. Ponieważ na dzień wywłaszczenia dla działek nr [...] i [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca wziął pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości według stanu na dzień 16 grudnia 1974 r., tj. przeznaczenie rolne. Stan działek nr [...] i [...] na dzień wydania decyzji rzeczoznawca określił odpowiednio jako grunt rolny z zabudową zagrodową (budynek mieszkalny i zabudowa gospodarcza) oraz grunt niezabudowany, użytkowany rolniczo. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość odszkodowania rzeczoznawca określił na poziomie zmniejszenia wartości nieruchomości, uwzględniając przy tym takie czynniki, jak zmiana warunków korzystania z nieruchomości, zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, a także skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła skarżąca Spółka, domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania ze względu na przedawnienie roszczenia odszkodowawczego, zarzucając naruszenie:

- art. 61 § 4 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a., poprzez uniemożliwienie udziału w sprawie na prawach strony K. K., co doprowadziło do wydania decyzji bez dopuszczenia do udziału i przy całkowitym pominięciu osoby posiadającej interes prawny w sprawie;

- art. 7, art. 8 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez odstąpienie przez Starostę od nałożonego przepisami prawa obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego wyrażającego się przede wszystkim w braku zbadania kręgu stron postępowania, co doprowadziło do wydania decyzji bez udziału strony, współwłaściciela nieruchomości;

- art. 118 w zw. z art. 120 k.c. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a., poprzez nieuwzględnienie przez organ I instancji zarzutu skarżącej Spółki, dotyczącego przedawnienia roszczenia o odszkodowanie, co doprowadziło do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie na rzecz wnioskodawczyni, pomimo przedawnienia roszczenia;

- art. 7, art. 8 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie przez organ I instancji, że w okolicznościach nieodnalezienia w toku postępowania decyzji potwierdzającej wypłatę odszkodowania na rzecz poprzedników prawnych wnioskodawcy z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości należy uznać, że takie odszkodowanie nie zostało wypłacone w sytuacji, gdy ze względu na znaczny upływ czasu od chwili posadowienia słupów przesyłowych na linii elektroenergetycznej nie można żądać, aby Spółka była w posiadaniu wszelkich dokumentów dotyczących tej inwestycji i potwierdzających wypłatę odszkodowania przy jednoczesnej odmowie przyznania waloru wiarygodności zeznaniom wieloletniego pracownika Spółki – E. R., który zeznał, że takie odszkodowania były wypłacane;

- art. 77 § 1 i 2 w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez odstąpienie przez Starostę od nałożonego przepisami prawa obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz nieuwzględnienie zarzutów skarżącej Spółki co do prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pomimo wykazania przez Spółkę istnienia rzeczywistych przesłanek wskazujących na błędy w przedmiotowym operacie szacunkowym, które mogły mieć wpływ na rozpoznanie niniejszej sprawy.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 22 grudnia 2021 r., wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydaną decyzję, Wojewoda wyjaśnił na wstępie, że prawidłowo podstawą prawną rozstrzygnięcia uczyniono art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten, odnoszący się zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, znajduje bowiem zastosowanie także w odniesieniu do stanu faktycznego sprzed jej wejścia w życie, z czym mamy do czynienia w niniejszej sprawie, o ile uprawnienie to nie zostało wcześniej zrealizowane, w szczególności sprawa nie została załatwiona w taki sposób, który wykluczałby tę możliwość.

Wojewoda podzielił przy tym stanowisko organu I instancji, że skoro roszczenie odszkodowawcze, przysługujące właścicielowi nieruchomości zajętej pod (najogólniej mówiąc) media nie ulega przedawnieniu, to nie ma uzasadnionych przeszkód by mogło być ono dochodzone w każdym czasie.

Powołując się na uchwałę NSA z dnia 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OPS 1/20, Wojewoda stwierdził, że G. K., jako spadkobierczyni J.W. i B. W. jest uprawniona do złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie, Wojewoda za bezzasadny uznał zarzut Spółki dotyczący uniemożliwienia udziału w sprawie na prawach strony K. K., obecnego współwłaściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...], i wyjaśnił, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie ma charakteru roszczenia obciążającego nieruchomość. Nie idzie za rzeczą jak np. hipoteka czy służebność. Nie przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości z tytułu nabycia własności, lecz tylko osobom wywłaszczonym i ich spadkobiercom. Spadkobiercą osób będących właścicielami wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o ograniczeniu jest zaś wyłącznie G. K. i z tego tytułu przysługuje jej prawo do złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania.

Nadto, Wojewoda wskazał, że w toku przedmiotowego postępowania przed organem I instancji, ustalono, że odszkodowanie nie zostało wcześniej wypłacone. Spółka nie przedstawiła wiarygodnego dowodu na to, że odszkodowanie zostało wypłacone wnioskodawczyni. Wojewoda wskazał przy tym, że wraz z wnioskiem z dnia 2 marca 2020 r. G. K. złożyła, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie, że nigdy nie zostało jej oraz jej rodzicom przyznane odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości w wyniku decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. Z pisma z dnia 31 marca 2020 r. wynika, że w Archiwum Zakładowym Starostwa Powiatowego w Kartuzach brak jest dokumentów związanych z ustaleniem odszkodowania w związku z decyzją Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. W piśmie z dnia 31 marca 2020 r. Burmistrz Gminy Żukowo przekazał informację, że nie odnaleziono dokumentów związanych z decyzją Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. oraz dokumentów związanych z ewentualną wypłatą odszkodowania za przeprowadzenie ww. sieci na ówczesnych działkach nr [..] i [...] obręb P., gmina Żukowo. W piśmie z dnia 23 kwietnia 2020 r. Archiwum Państwowe w Gdańsku wskazało, że w wyniku dokonanych poszukiwań na podstawie ewidencji zasobu nie odnaleziono interesującej dokumentacji. Wojewoda Pomorski w piśmie z dnia 28 kwietnia 2020 r. poinformował, że w zasobach Archiwum Zakładowego Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku nie odnaleziono dokumentów związanych z decyzją Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. oraz dokumentów mogących świadczyć o wypłacie odszkodowania za przeprowadzenie linii elektroenergetycznej 400 kV przez nieruchomość oznaczoną ówczesnymi nr [...] i [..]. W piśmie z dnia 3 czerwca 2020 r. Urząd Miejski w Gdańsku wyjaśnił, że jego zasoby archiwalne zawierają akta związane z wydanymi pozwoleniami na budowę na terenie nieruchomości położonych na obszarze Gminy Miasta Gdańsk. W piśmie z dnia 9 października 2020 r. Sąd Rejonowy w Kartuzach poinformował, że nie odnaleziono w spisach archiwalnych dokumentów dotyczących złożenia do depozytu sądowego odszkodowania odnośnie właściciela działki nr [...] i [...]. W piśmie z dnia 7 grudnia 2020 r. Spółka wskazała, że nie zostało wypłacone właścicielom nieruchomości bądź innym osobom odszkodowanie, o którym mowa w ustawie z dnia 12 marca 1958 o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości.

Jednocześnie, zdaniem Wojewody, sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 28 grudnia 2020 r., skorygowany w dniu 6 kwietnia 2021 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości a wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe i przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń, w związku z tym stanowi wiarygodny dowód wartości poniesionej szkody i może stanowić podstawę określenia odszkodowania za zmniejszenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Następnie, Wojewoda wskazał, że w operacie tym biegła określiła wartość rynkową poniesionej szkody, tj. zmniejszenia wartości działki nr [...] na kwotę 13 797 zł, natomiast działki nr [...] na kwotę 15 097 zł. Suma powyższych kwot, tj. 28 894 zł została przyznana wnioskodawczyni jako należne odszkodowanie. Wojewoda wyjaśnił przy tym, że biegła stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, tj. z dnia 16 grudnia 1974 r. ustaliła na podstawie przeprowadzonych w dniu 15 września 2020 r. oględzin nieruchomości. Według stanu na dzień wydania decyzji, tj. na dzień 16 grudnia 1974 r. działka nr [...] stanowiła grunt rolny z zabudową zagrodową. Istniejąca sieć 110 kV, według oświadczenia wnioskodawczyni, na dzień wydania decyzji nr 43/12/74 nie istniała na gruncie. Natomiast, działka nr [...] stanowi grunt niezabudowany, użytkowany rolniczo. Badając stan nieruchomości, biegła ustaliła, że na skutek wydanej decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. stan nieruchomości uległ zmianie, mianowicie przez północno-wschodnią część działki nr [...] oraz niewielki fragment zachodniej części działki nr [...] przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV. Z powodu braku obowiązywania dla przedmiotowego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na dzień wydania decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r., biegła poprawnie przyjęła faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości według stanu na dzień 16 grudnia 1974 r. tj. przeznaczenie rolne. W badaniu rynku nieruchomości analizą objęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym o powierzchni powyżej 1 ha. Rzeczoznawca majątkowy, okres badania wyznaczyła od stycznia 2019 r. do dnia wyceny, natomiast obszarem badania została objęta gmina Żukowo. Rzeczoznawca, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, określiła wartość prawa własności, a następnie wartość zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji linii elektroenergetycznej 400 kV. Obliczając zmniejszenie wartości nieruchomości biegła zsumowała cząstkowe wartości szkód. Biegła uwzględniła przy tym: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.

Jednocześnie, Wojewoda za niezasadny uznał zarzut odwołania dotyczący doboru nieruchomości podobnych w procesie wyceny z uwagi na fakt, że według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy są położone one na obszarze zespołów przyrodniczo–krajobrazowych i wyjaśnił, że, zgodnie z wyjaśnieniami biegłej zawartymi w piśmie z dnia 30 sierpnia 2021 r., obszary przyrodniczo-krajobrazowe wskazane w studium nie stoją w sprzeczności z przeznaczeniem rolnym, wynikającym z faktycznego użytkowania nieruchomości a zapis w studium jako zespół przyrodniczo-krajobrazowy nie skutkuje trudnościami w prowadzeniu działalności rolniczej. Wojewoda zauważył przy tym, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy de facto nie pozwala ustalić przeznaczenia nieruchomości, nie jest bowiem aktem prawa miejscowego, a dopiero na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenów. W związku z powyższym biegła prawidłowo przyjęła do porównania transakcje nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, wynikającym z ich faktycznego wykorzystania. Ponadto, Wojewoda podkreślił, że biegła była zobligowana do ustalenia przeznaczenia nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..] i nr [..] na dzień wydania decyzji o ograniczeniu, tj. na dzień 16 grudnia 1974 r. Biegła nie mogła zatem uwzględnić studium, ponieważ pojęcie "studium" wprowadziła ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. W związku z tym, biegła właściwie określiła przeznaczenie planistyczne działek nr [...] o nr [..] na dzień wydania decyzji o ograniczeniu na podstawie jej faktycznego wykorzystania.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego kryterium oceny dla cechy "lokalizacja i sąsiedztwo" i wskazania, że to odległość nieruchomości od centrum miasta lub gminy stanowi punkt odniesienia dla oceny lokalizacji wycenianej nieruchomości, Wojewoda wskazał, że biegła w piśmie z dnia 30 sierpnia 2021 r. wyjaśniła, że nie definiuje pojęcia "centrum gminy", natomiast pod cechą lokalizacja i sąsiedztwo rozumie się położenie nieruchomości czy to w sąsiedztwie zabudowy, czy w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów rolnych. Działka nr [..] otrzymała ocenę dobrą z uwagi na fakt, że położona jest (na dzień 16 grudnia 1974 r.) m. in. w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Przy tej samej drodze publicznej w dacie 16 grudnia 1974 r. w bliskim sąsiedztwie działki nr [...], w odległości mniejszej niż 100 m znajdowała się zabudowa. Ponadto, cechy wpływające na poziom cen transakcyjnych wynikają z preferencji nabywców przedmiotowych nieruchomości. W związku z zarzutem przyjęcia wagi cechy "lokalizacja i sąsiedztwo" na poziomie 65% biegła wyjaśniła, że ustalono ją zgodnie z pkt a i c Noty Interpretacyjnej nr 1 pkt 3 i biorąc pod uwagę m. in. przyjęte transakcje nieruchomościami podobnymi, ich cechy rynkowe oraz stosując zasadę "ceteris paribus".

Odnosząc się z kolei do zarzutu związanego z aktualizacją cen transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przyrodniczo-krajobrazowym, według danych właściwych dla nieruchomości rolnych, Wojewoda wskazał, że biegła w piśmie z dnia 30 sierpnia 2021 r. wyjaśniła, że Raporty Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, dotyczą cen transakcyjnych użytków rolnych. Natomiast do użytków rolnych należą wszystkie nieruchomości podobne przyjęte do porównań w procesie przedmiotowej wyceny. Biegła wskazała również, że nie brała pod uwagę nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

We wniesionej do Sądu skardze na powyższą decyzję, skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie:

- art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 36 i art. 35 ust. 1 i 2 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, poprzez ustalenie uprawnienia do uzyskania odszkodowania na rzecz wnioskodawczyni, mimo braku legitymacji wskutek dokonania zbycia nieruchomości;

- art. 138 § 2 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie oraz niezasadne w okolicznościach sprawy przyjęcie, że decyzja Starosty Kartuskiego została wydana bez naruszenia przepisów postępowania, a w skutek tego utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, pomimo utraty legitymacji przez wnioskodawczynię;

- art. 77 § 1 i 2 oraz art. 8 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez odstąpienie przez Wojewodę Pomorskiego od nałożonego przepisami prawa obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz błędne przyjęcie, iż w okolicznościach nieodnalezienia w toku postępowania decyzji potwierdzającej wypłatę odszkodowania na rzecz wnioskodawczyni z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości należy uznać, iż takie odszkodowanie nie zostało wypłacone w sytuacji, gdy ze względu na znaczny upływ czasu od chwili posadowienia słupów przesyłowych na linii Żarnowiec - Gdańsk I nie można żądać, aby Spółka była w posiadaniu wszelkich dokumentów dotyczących tej inwestycji i potwierdzających wypłatę odszkodowania na rzecz każdego z właścicieli nieruchomości, przez które przebiega przedmiotowa linia;

- art. 118 w zw. z art. 120 k.c. przez nieuwzględnienie zarzutu skarżącej Spółki, dotyczącego przedawnienia roszczenia o odszkodowanie;

- art. 77 § 1 i 2, art. 8 w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez odstąpienie przez Wojewodę od nałożonego przepisami prawa obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, pomimo istnienia rzeczywistych przesłanek wskazujących na błędy w operacie szacunkowym, które wpływają na rozpoznanie sprawy;

- art. 77 § 1 i 2 w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez odstąpienie przez Wojewodę od nałożonego przepisami prawa obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, pomimo istnienia rzeczywistych przesłanek wskazujących na błędy popełnione przez organ w toku postępowania, które miały bezpośredni wpływ na wydanie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, uznając podniesione w skardze zarzuty za niezasadne.

Rozpoznając wniesioną skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 135 i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia 22 grudnia 2021 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty Kartuskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia 1 października 2021 r., jest zgodna z prawem.

Mocą kontrolowanych decyzji rozstrzygnięto wniosek G. K. o odszkodowanie w związku ze szkodą polegającą na zmniejszeniu wartości nieruchomości spowodowaną ograniczeniem sposobu korzystania z oznaczonych ówcześnie działek nr [..] i [..], położonych w P., gmina Żukowo, w wyniku decyzji Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. zezwalającej Z. w Gdańsku na budowę linii energetycznej napowietrznej 400 kV.

Z akt sprawy niespornie wynika, że na dzień wydania przez Naczelnika Gminy Żukowo decyzji z dnia 16 grudnia 1974 r. współwłaścicielami obu działek byli J. W. i B. W. a działki te, na skutek licznych podziałów geodezyjnych, które potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w dniu wydania kontrolowanych decyzji stanowią działki oznaczone nr: [..]-[..].

Objętego decyzją Naczelnika Gminy Żukowo z dnia 16 grudnia 1974 r. zezwolenia na budowę linii energetycznej udzielono na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974 r., nr 10, poz. 64) - zwanej dalej u.z.t.w.n. Zgodnie z art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogą za zezwoleniem naczelnika gminy - a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta (dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach - zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową - ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Z kolei, zgłoszone roszczenie odszkodowawcze zostało oparte na obecnie obowiązującej ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) - zwanej dalej u.g.n., i przepisach regulujących kwestie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 35 u.z.t.w.n. należy kwalifikować jako jeden ze sposobów wywłaszczenia, gdyż wiąże się z trwałością stanu, jaki stwarza decyzja organu, obejmując sobą każdoczesnego właściciela nieruchomości, której dotyczy oraz każdoczesnego przedsiębiorcę przesyłowego wstępującego w miejsce pierwotnego adresata decyzji (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r., sygn. akt III CZP 116/09, OSP 2010/11/110; wyroki NSA m.in. z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 954/07 i z dnia 1 marca 2018 r., sygn. akt I OSK 2112/17 - dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W konsekwencji, do stosunków zaistniałych pod rządami u.z.t.w.n. należy stosować przepisy u.g.n. Realizacja niezaspokojonych roszczeń odszkodowawczych, o których mowa w art. 36 ust. 1 u.z.t.w.n., wynikających ze stosunków administracyjnoprawnych powstałych przed wejściem w życie u.g.n., następuje w trybie i na zasadach przewidzianych w przepisach tej ustawy, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OPS 1/20 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ponieważ art. 35 u.z.t.w.n. odpowiada w swej treści przepisowi art. 124 ust. 1 u.g.n., dlatego też nie budzi obecnie wątpliwości, że w sprawie wniosku o ustalenie odszkodowania za grunt wywłaszczony w trybie u.z.t.w.n. zastosowanie znajdzie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., który przewiduje, że starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. W ugruntowanym już orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że art. 129 ust. 5 u.g.n. znajduje zastosowanie do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie tej ustawy i to nie tylko w sytuacji całkowitego pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, lecz również w wypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 23/16 oraz z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 908/16 - dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli bowiem zarówno poprzednia ustawa, pod rządami której ograniczono prawo własności, jak i obecna ustawa, przewidują odszkodowanie z tego tytułu, nie sposób bronić poglądu o jego nieprzysługiwaniu (zob. wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 147/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż doszło do ograniczenia w wykonywaniu prawa własności nieruchomości i trwa ono nadal na skutek realizacji budowy linii elektroenergetycznej. W związku z tym zgłoszone przez właściciela, którego prawo do nieruchomości ograniczono, roszczenie winno zostać rozpatrzone na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów regulujących kwestie odjęcia i ograniczenia prawa własności na skutek decyzji organów administracyjnych.

Należy przy tym zauważyć, że przepis u.z.t.w.n., który przewidywał odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, dokonane na podstawie art. 35 ust. 1 tej ustawy, wskazywał na dwa rodzaje odszkodowania – za straty wynikłe z działań związanych z zakładaniem i przeprowadzaniem na nieruchomościach m.in. przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej (art. 36 ust. 1) oraz za straty w zasiewach, uprawach i plonach (art. 36 ust. 2). Przy czym, ustawodawca wskazał wyraźnie, że jedynie dochodzenie odszkodowania, o którym mowa w ust. 2, jest ograniczone w czasie do 3 lat od powstania szkody, z czego nie można jednak wywodzić generalnej zasady przedawnienia roszczenia odszkodowawczego przysługującego w związku z działaniami określonymi w art. 35 u.z.t.w.n. Wobec tego rozpatrując wniosek o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie dokonane na podstawie art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. organ winien rozpatrzyć, czy żądanie to zasadne jest zarówno w zakresie strat za działania, jak i strat za zasiewy. Natomiast, zawarte w art. 36 u.z.t.w.n. pojęcie "straty" może obejmować także zmniejszenie wartości nieruchomości.

W orzecznictwie sądowoadministarcyjnym generalnie przyjmuje się, że odszkodowanie ustalane w drodze administracyjnej (decyzją administracyjną) nie podlega przedawnieniu. W świetle obecnie obowiązujących przepisów, przedawnieniu ulega wyłącznie odszkodowanie, które zostało już wcześniej ustalone, natomiast przedawnieniu nie podlega samo ustalenie odszkodowania, gdyż z woli ustawodawcy następuje to w formie decyzji administracyjnej. W prawie administracyjnym z przedawnieniem roszczenia mamy bowiem do czynienia tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Tymczasem, ani w ustawie z 1958 r. (u.z.t.w.n.), ani też w ustawie z 1997 r. (u.g.n.) takiego ogólnego przepisu nie zamieszczono. Powyższe oznacza, że chociaż sama instytucja odszkodowania ma charakter cywilny i generalnie roszczenie odszkodowawcze podlega rygorom, zawartym w przepisach art. 117 – 125 kodeksu cywilnego (przedawnieniu), to jednak w sytuacji, gdy jest ono ustalane w postępowaniu administracyjnym, te zasady nie obowiązują, gdyż brak jest stosownej regulacji prawnej. Z tego względu, wbrew twierdzeniu skarżącej Spółki, należy uznać, że skoro roszczenie odszkodowawcze przysługujące właścicielowi nieruchomości zajętej pod elementy infrastruktury przesyłowej nie uległo przedawnieniu, to nie ma uzasadnionych przeszkód by mogło być ono dochodzone w każdym czasie, co prawidłowo stwierdził Wojewoda w zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Nie ulega przy tym wątpliwości, że przez osobę wywłaszczoną należy rozumieć właściciela nieruchomości w dacie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 lutego 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 9/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Niewątpliwie bowiem osobą uprawnioną do żądania odszkodowania za wywłaszczenie, w tym za szczególną jego postać przewidzianą w art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. oraz art. 124 u.g.n., jest "osoba wywłaszczona". Na gruncie art. 128 ust. 4 u.g.n. podmiotem uprawnionym do odszkodowania będzie osoba ograniczona w przysługującym jej prawie rzeczowym (zob. wyrok NSA z dnia 29 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 1326/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadto, w uchwale z dnia 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OPS 1/20 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl) NSA wskazał, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 u.z.t.w.n., może być od dnia 1 stycznia 1998 r. ustalone na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. dla spadkobiercy właściciela nieruchomości wymienionej w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. a nie może być ustalone na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. na rzecz nabywcy nieruchomości w drodze umowy zawartej po dniu czasowego zajęcia tej nieruchomości w trybie określonym w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r.

W konsekwencji należało uznać, że G. K. mogła skutecznie wystąpić z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, albowiem w dacie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej działki o ówczesnych nr [...] i [...], jej poprzednicy prawni, tj. J. W. i B. W., byli współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Kartuzach z dnia 26 września 2019 r., sygn. akt I Ns 88/19, spadek, po zmarłym w dniu 3 lipca 1994 r., B. W. nabyły po połowie żona J. W. i córka G.K. a spadek, po zmarłej w dniu 10 lutego 2009 r., J. W. nabyła G. K.

Z kolei, jak słusznie wskazał Wojewoda, niezagwarantowanie udziału w sprawie K.K. – współwłaścicielowi, na dzień wydania kontrolowanych decyzji, przedmiotowej nieruchomości, nie było niezgodne z prawem. Skutek decyzji w postaci ograniczenia prawa własności dotyczy bowiem właściciela nieruchomości, którego prawo zostało ograniczone i należne z tego tytułu odszkodowanie może być dochodzone jedynie przez tego właściciela albo jego spadkobiercę, którym K. K. nie jest. Natomiast, ewentualne zbycie przez G. K. nieruchomości objętej ograniczeniem, pozostaje bez wpływu na aktualność jej roszczeń odszkodowawczych. Jeżeli doszło do zbycia nieruchomości po dniu czasowego zajęcia tej nieruchomości w trybie określonym w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r., to nabywca tej nieruchomości w drodze czynności cywilnoprawnej nabywa ją już w takim stanie prawnym, jaki wynika z dokonanego ograniczenia prawa własności. W konsekwencji, skutek wydanej wcześniej decyzji w postaci ograniczenia prawa nie spowodował ograniczenia praw nabywcy, który ich wówczas nie posiadał, natomiast ukształtował stan prawny nieruchomości w ten sposób, że prawo własności nieruchomości zostało ograniczone i w takim kształcie prawnym nabywca nabył nieruchomość. Jak wynika z powołanej wyżej uchwały NSA z dnia 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OPS 1/20, zbycie nieruchomości nie powoduje utraty przez właściciela, którego prawo ograniczono, prawa do uzyskania przedmiotowego odszkodowania.

W tej sytuacji rolą organów było zweryfikowanie, czy przedmiotowe odszkodowanie kiedykolwiek zostało ustalone i wypłacone uprawnionej. W ocenie Sądu, zebrany materiał dowodowy pozwalał poczynić wiarygodne ustalenie, że w przeszłości odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości działek nr [..] i [..], położonych w P. nie zostało ustalone. Potwierdziło to zarówno oświadczenie G. K., złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, jak i kwerenda państwowych zbiorów archiwalnych oraz depozytu sądowego, w których nie zgromadzono dokumentów stanowiących dowód na przyznanie bądź wypłatę odszkodowania ograniczonemu w prawie właścicielowi, jak i spadkobierczyni właściciela. Również, skarżąca Spółka nie przedstawiła żadnego dowodu na to, że do ustalenia i wypłaty odszkodowania doszło, bo za taki dowód nie można było uznać oświadczenia notarialnego złożonego przez pracownika skarżącej E. R., z którego wynika jedynie, że wypłaty były ale wyłącznie za dokonane zniszczenia upraw na polach. Poza tym, skarżąca Spółka w piśmie z dnia 7 grudnia 2020 r. sama przyznała, że nie zostało wypłacone właścicielom nieruchomości bądź innym osobom odszkodowanie, o którym mowa w ustawie z dnia 12 marca 1958 r.

W tej sytuacji wniosek G. K. był prawnie zasadny i wymagał przeprowadzenia postępowania w celu ustalenia odszkodowania.

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania należnego wywłaszczonemu, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - zwanego dalej rozporządzeniem. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również operat oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Należy podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, ale również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie - był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16, oraz powołane tam orzecznictwo, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Pomimo charakteru dowodu tzw. specjalnego, operat - jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym - podlega ocenie, a ocena ta zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Przy ocenie operatu weryfikacji organu administracji publicznej podlega zastosowane przez rzeczoznawcę podejście do wyceny (czyli sposób określania wartości nieruchomości), przyjęta metoda i technika szacowania, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca nie może działać dowolnie. Na organie spoczywa również obowiązek oceny prawidłowości zastosowanych zasad wyceny wynikających z przepisów u.g.n. i rozporządzenia, w tym prawidłowość dokonanej analizy rynku nieruchomości, wybór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, scharakteryzowanie cech mających wpływ na wartość nieruchomości przyjętych do porównań oraz nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy z dnia 28 grudnia 2020 r., skorygowany w dniu 6 kwietnia 2021 r., stanowiący podstawę określenia wysokości szkody związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, Sąd podzielił stanowisko organów, które uznały ten dokument za wiarygodny i rzeczowy dowód na wartość rynkową nieruchomości będącą punktem wyjścia do ustalenia wysokości odszkodowania.

Rzeczoznawca, zgodne z wymogami art. 130 ust. 1 u.g.n., dokonała oszacowania działek nr [...] i [...] według ich stanu z daty wydania decyzji zezwalającej na budowę linii elektroenergetycznej. W przypadku bowiem, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wobec powyższego, rzeczoznawca prawidłowo przyjęła do szacunków działki nr [...] i [...] w stanie, w jakim znajdowały się one w dacie ograniczenia prawa, tj. w dniu 16 grudnia 1974 r.

Biegła uwzględniła przy tym przy wycenie działek realny zakres ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości odpowiadający wyznaczonym strefom ograniczonego korzystania o szerokości po 40 m od osi linii (łącznie 80 m). Powyższe dane pozwoliły na ustalenie powierzchni ograniczonego sposobu użytkowania działki nr [..] w wielkości 7286 m2 a działki nr [...] w wielkości 2945 m2.

Sąd nie dostrzegł nieprawidłowości w przyjętym do wyceny stanie i przeznaczeniu działek nr [..] i [..] z daty ograniczenia prawa. Rzeczoznawca przyjęła przeznaczenie rolne wskazanych działek, zgodnie z faktycznym sposobem ich wykorzystania, konsekwentnie przedmiotem badań czyniąc ceny transakcyjnej prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym. W dacie ograniczenia własności działka nie była objęta ani postanowieniami planu miejscowego, ani postanowieniami studium, ani decyzją o warunkach zabudowy, co uzasadniało odwołanie się wyłącznie do faktycznego sposobu jej użytkowania (art. 154 u.g.n.). Biegła wyjaśniała przy tym, że położenie zarówno działki wycenianej, jak i działek podobnych przyjętych do wyceny o przeznaczeniu rolny, w zespole przyrodniczo – krajobrazowym wyznaczonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, nie wpływało na ich wartość i nie zmieniało jej rolnego przeznaczenia.

Analiza treści sporządzonego operatu szacunkowego potwierdza, że dokonane szacunki odpowiadają wymogom § 43 rozporządzenia. Zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Wprawdzie biegła w operacie zaznaczyła, że posłużyła się analogicznie metodą związaną z określeniem wartości służebności przesyłu, jednakże ze stwierdzenia tego nie wynika, aby biegła wartość odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości utożsamiała z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu. W ocenie Sądu, posłużenie się taką metodyką nie dyskwalifikuje operatu zwłaszcza w sytuacji, gdy, przy ustalaniu zmniejszenia wartości w wycenach nieruchomości biegła uwzględniła wszystkie elementy, o których mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Przy tym wskazać należy, że przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie ustanawiają legalnego wzoru ustalenia wartości służebności przesyłu. Zatem biegły w ramach swojego doświadczenia zawodowego może uznać wzór stosowany przy wycenie wartości służebności przesyłu za przydatny w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2018 r., sygn. akt I OSK 89/18, https://orzeczrnia.nsa.gov.pl).

Odnosząc się natomiast do kwestii zastosowanych w operacie kryterium ocen dla cechy "lokalizacja i sąsiedztwo", wskazać należy, że w piśmie z dnia 30 sierpnia 2021 r. biegła wyjaśniła, że charakterystykę poszczególnej oceny, w tym dla cechy lokalizacja i sąsiedztwo zawiera tabela nr 2, na stronie 18 operatu. Biegła wyjaśniła przy tym, że nie zdefiniowała pojęcia "centrum gminy" a w cechach różnicujących ceny nieruchomości podobnych nie ma cechy, która wskazywałaby na różnicowanie cen transakcyjnych ze względu na odległość od "centrum gminy". Pod cechą "lokalizacja i sąsiedztwo, która, jak podkreśliła biegła, zgodnie z przeprowadzoną analizą rynku ma największy wpływ na różnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, rozumieć należy położenie nieruchomości, czy to w sąsiedztwie zabudowy czy w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów rolnych. Dla działki nr [...] nadano ocenę dobrą z tytułu cechy lokalizacja i sąsiedztwo ze względu na fakt, że położona jest ona m.in. w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Natomiast, dla działki nr [...] nadano ocenę gorszą z tytułu tej cech ze względu na fakt, że położona jest ona w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów rolnych, w dalszej odległości od zwartej zabudowy wsi. Biegła zaznaczyła przy tym, że szczegółowy opis lokalizacji nieruchomości podobnych zawarty jest na stronie 18 i 19 operatu. Waga cechy "lokalizacja i sąsiedztwo" przyjęta na poziomie 65% ustalona została zgodnie z punktem a i c Noty Interpretacyjnej nr 1 pkt 3.10 z uwzględnieniem przyjętych transakcji nieruchomościami podobnymi, ich cech rynkowych i zasady "ceteris paribus".

Nadto, w piśmie z dnia 30 sierpnia 2021 r. biegła wyjaśniła również, że współczynnik zmian cen w wysokości 2% w skali roku przyjęty została na podstawie raportów ARMiR, które dotyczą cen transakcyjnych użytków rolnych, podkreślając, że do użytków rolnych należą wszystkie transakcje nieruchomościami podobnymi, bez uwzględnienia nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

W tym miejscu podkreślić należy, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Wobec tego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Takich dowodów w niniejszej sprawie nie przedstawiła zaś skarżąca Spółka.

Nadto, wskazać należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżąca nie skorzystała również i z tej możliwości. W ocenie Sądu, nie można jednakże oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu wszystkie istotne dla podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie okoliczności zostały ustalone i wyjaśnione przez orzekające organy prawidłowo. Dlatego też nie mogą odnieść skutku zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 8 k.p.a. W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy zastosowano zaś prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.