Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1026/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217, art. 218
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Falkiewicz - Kluj Sędziowie: WSA Bożena Marciniak (spr.) WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu w dniu 28 października 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. N. i E. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] lutego 2020 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu zażalenia E. N., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m. [...] z [...] listopada 2019 r., nr[...], o odmowie wydania zaświadczenia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe postanowienie złożyły E. N. i E. K..

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wnioskiem z [...] maja 2019 r. E. K. wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu położonego w [...] przy ul. [...], ozn. jako dz. ew. nr [...] w obr. [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], w części dotyczącej lokalu mieszkalnego nr [...].

Aktem notarialnym z [...] czerwca 2019 r., Rep A. nr [...], E. K. zbyła lokal nr [...] wraz z prawem z nim związanym na rzecz E. N..

Postanowieniem z [...] listopada 2019 r. Prezydent [...] odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Pismem z [...] grudnia 2019 r. E. N. złożyła zażalenie na powyższe postanowienie.

Postanowieniem z [...] lutego 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przywołał treść art. 217 § 1 i 2 oraz art. 218 Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących wydawania zaświadczeń, a także treść 1 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 1a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności tych gruntów.

Organ odwoławczy podniósł, że Prezydent wskazał na dwie przeszkody do wydania wnioskowanego zaświadczenia. Za taką przeszkodę organ uznał toczące się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w [...] postępowanie ze sprzeciwu Prokuratora [...] o stwierdzenie nieważności decyzji o ustanowieniu na rzecz Z. B. użytkowania wieczystego do nieruchomości przy ul. [...]. Przeszkodą do wydania zaświadczenia są również istniejące w księdze wieczystej nieruchomości zapisy dotyczące sprzeczności pomiędzy księgą wieczystą a faktycznym stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości.

Kolegium nie podzieliło oceny Prezydenta, że pierwsza ze wskazanych przeszkód, tj. wszczęte na skutek sprzeciwu Prokuratora postępowanie nieważnościowe, może mieć wpływ na odmowę wydania wnioskowanego zaświadczenia. Bezsporne pozostaje, że E. N. nabyła od E. K. lokal mieszkalny nr [...] na mocy aktu notarialnego z [...] czerwca 2019 r., Rep A. nr [...]. Nie budzi również sporu, że E. K. nabyła przedmiotowy lokal na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i darowizny (akt notarialny z [...] sierpnia 2007 r., Rep. A [...], co potwierdza treść księgi wieczystej tego lokalu o nr [...]. Zdaniem organu odwoławczego, rację ma wnioskodawczyni, że nabycie lokalu w sposób prawem przepisany, tj. na podstawie aktu notarialnego, odniosło skutek w sferze prawa cywilnego. Organ administracji publicznej nie może podważać skutków tym aktem wywołanych. Na marginesie Kolegium dodało, że postępowanie ze sprzeciwu Prokuratora zakończyło się decyzją z [...] stycznia 2020 r., sygn. [...], o odmowie stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Gminy [...] z [...] lipca 2001 r.

Inaczej jednak, w ocenie Kolegium, należy ocenić kwestię istnienia w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości zapisów o sprzeczności między księgą wieczystą a faktycznym stanem prawnym nieruchomości. Kolegium podniosło, że w dziale III księgi wieczystej nr [...], dotyczącej budynku przy ul. [...] wpisano w dniu [...] kwietnia 2007 r. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z faktycznym stanem prawnym budynku (karta 40). Z pisma Wydziału Nieruchomości dla Dzielnicy [...] z [...] października 2019 r. skierowanego do Wydziału Obrotu Nieruchomościami wynika, że w budynku przy ul. [...] zostały wyodrębnione [...] lokale. Jednakże w tym samym budynku znajduje się również lokal nr [...], dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokal ten został wyodrębniony na mocy umowy sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z [...] marca 1990 r. (akt notarialny Rep A nr [...]). W powołanym akcie błędnie podano jednak numer księgi wieczystej, z której należało odłączyć przedmiotowy lokal, tzn. podano księgę wieczystą dla nieruchomości położonej pod adresem [...], przy czym lokal nr [...] położony jest faktycznie w budynku przy ul. [...]. Ponadto, z kartoteki budynków wynika, że w zakresie uprawnień Z. B. istnieje niezgodność udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu w związku ze sprzedażą lokalu.

Zdaniem organu, powyższe okoliczności wskazują, że prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym. Organ odwoławczy podkreślił, że wydanie zaświadczenia na podstawie art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. polega na przeniesieniu danych ze znajdujących się w posiadaniu organu rejestrów, ewidencji i innych zbiorów do treści zaświadczenia. Wydanie zaświadczenia na tej podstawie jest niedopuszczalne, jeśli problematyka, której dotyczy żądanie strony, jest sporna. Zaświadczenie, z uwagi na jego specyfikę, nie służy rozstrzygnięciu sprawy, gdy przesłanki, z którymi przepis prawa wiąże określone skutki prawne, nie są jasne, a zwłaszcza, gdy istnieje spór co do ich występowania w konkretnym wypadku (wyrok NSA z 26 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 1067/14).

Kolegium podsumowało, że z uwagi na istniejące rozbieżności w wielkości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i konieczność skorygowania wielkości udziałów, nie jest możliwe wydanie zaświadczenia żądanej treści. Bez znaczenia jest przy tym, że przy lokalu należącym do wnioskodawczyni nie ma ostrzeżenia dotyczącego niezgodności księgi wieczystej ze stanem prawnym nieruchomości, skoro, co potwierdzają akta sprawy, udział poszczególnych lokali w użytkowaniu wieczystym mógł zostać określony w sposób nieprawidłowy dla wszystkich lokali znajdujących się w budynku przy ul. [...]. Analiza księgi wieczystej nieruchomości budynkowej wskazuje, że lokal nr [...] w ogóle nie został uwzględniony jako wyodrębniony przedmiot własności

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyły E. N.i E. K.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciły:

1) rażące naruszenie art. 217 i 218 k.p.a., poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że brak jest podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia, w sytuacji gdy został złożony wniosek o wydanie zaświadczenia w zakresie urzędowego potwierdzenia stanu prawnego, który wprost wynika z księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości - lokalu mieszkalnego numer [...] położonego przy ulicy [...] w [...] (stosownie do art. 4 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2018 r.),

2) rażące naruszenie art. 1 ust. 1 i ustęp 2 ustawy z 20 lipca 2018 r., poprzez błędną i niczym nieuzasadnioną odmowę wydania zaświadczenia, w sytuacji gdy nie może budzić żadnej wątpliwości, że w niniejszej sprawie spełniono wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia o wnioskowanej treści,

3) rażące naruszenie art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r., poprzez jego niezastosowanie, bowiem zgodnie z jego treścią w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym, a w konsekwencji wobec tego, że w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu nr [...] przy ulicy [...] w [...] ([...]), jako wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wpisano udział związany z własnością lokalu w wysokości [...], to taka sama wielkość udziału powinna zostać wpisana obecnie we współwłasności gruntu, a w konsekwencji brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy wydania zaświadczenia,

4) rażące naruszenie art. 4 ust. 1 pkt 3, ust. 2 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 20 lipca 2018 r., poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji niczym nieuzasadnioną odmowę wydania zaświadczenia, w sytuacji gdy w niniejszej sprawie nie może budzić żadnej wątpliwości, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia stosownie do złożonego wniosku;

5) rażące naruszenie art. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, że obecnie nie ma możliwości wydania wnioskowanego zaświadczenia, w sytuacji gdy zastosowanie wskazanego przepisu musiałoby doprowadzić do wydania przedmiotowego zaświadczenia, albowiem zgodnie z treścią wskazanego przepisu: "Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym", nie jest zaś rzeczą organu administracji, zwłaszcza w postępowaniu o wydanie zaświadczenia, ustalenie użytkownika wieczystego nieruchomości odmiennie niż zostało to ujawnione w treści księgi wieczystej, co wynika wprost z art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r., a także orzecznictwa sądowo administracyjnego. Tym samym organ zobowiązany był w tym zakresie oprzeć się na wpisach zamieszczonych w księdze wieczystej dla przedmiotowego lokalu oraz w księdze wieczystej dla nieruchomości gruntowej i nie może tych wpisów kwestionować, czy też podważać z uwagi na istniejące rzekomo ostrzeżenia (które nota bene w ogóle nie odnoszą się do lokalu numer [...]), bowiem w tym zakresie jest związany wpisem w księdze wieczystej i art. 1 ustęp 4 ustawy z 20 lipca 2018 r.,

6) naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a., które miało istotny wpływ na treść orzeczenia, przez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w braku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, mając na względzie interes społeczny oraz słuszny interes strony, jak również poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w niniejszej sprawie polegający na:

a) błędnym uznaniu przez Kolegium, że" (...) W księdze wieczystej budynku przy ul. [...], nr KW [...] w dziale III księgi znajduje się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawego z faktycznym stanem prawnym budynku (...)", w sytuacji, gdy w dziale III ww. księgi wpisano ostrzeżenie "(...) o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nr [...] skierowane przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B. (...)", a zatem ostrzeżenie skierowano po pierwsze, przeciwko śp. Z. B., a po drugie, przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B., nie znajduje się tam zatem ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z faktycznym stanem prawnym budynku, a ponadto powyższe ostrzeżenie nie dotyczy w żadnym zakresie lokalu numer [...] przy ulicy [...] w [...],

b) błędnym sprawdzeniu księgi wieczystej dla lokalu numer [...] przy ulicy [...] w [...], jak również dla nieruchomości gruntowej, bowiem nie może ulegać żadnej wątpliwości, że przy zakupie przez E. N. lokalu numer [...] obowiązywała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i w żadnym zakresie, w stosunku do nabywanej przeze E. N. nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu nie została wyłączona,

c) całkowitym pominięciu, że w księdze wieczystej nieruchomości nabytej przez E. N. nie było jakichkolwiek ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, co wprost wynika z treści księgi wieczystej dla lokalu numer [...] przy ulicy [...] w [...] (KW Nr [...]),

d) całkowitym pominięciu przez Kolegium, że w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym, a w konsekwencji wobec tego, że w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu [...] przy ulicy [...] w [...] ([...]), jako wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, wpisano udział związany z własnością lokalu w wysokosci [...], to taka sama wielkość udziału winna zostać wpisana obecnie we współwłasności gruntu, a w konsekwencji brak było podstaw do odmowy wydania zaświadczenia,

e) błędnym ustaleniu organu odwoławczego, że w budynku przy ulicy [...] w [...] zostały wyodrębnione [...] lokale, podczas gdy z księgi wieczystej budynku, tj. KW nr [...] wynika, że w przedmiotowym budynku znajduje się [...] samodzielnych lokali,

f) błędnych i niezrozumiałych dla skarżących twierdzeniach Kolegium w zakresie lokalu numer [...], w sytuacji gdy dla rozpoznania niniejszej sprawy w zakresie wydania zaświadczenia dla lokalu mieszkalnego numer [...] nie ma znaczenia jakikolwiek inny lokal w tym budynku. Ponadto, podkreślenia wymaga fakt, że nawet organ odwoławczy w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia w ogóle nie wskazuje jaki ma wpływ lokal numer [...] na wydanie wnioskowanego zaświadczenia. Ponadto, stwierdzenie Kolegium, że "...prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym..." jest zdaniem skarżących niedopuszczalne i nieuprawnione w świetle art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. i art. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. Ponadto, hipotetyczne przypuszczenia organu nie mogą mieć jakiegokolwiek znaczenia dla wydania wnioskowanego zaświadczenia, bowiem w niniejszym postępowaniu organ nie może ustalać odmiennie wieczystego użytkowania niż ujawniono to w księdze wieczystej. W konsekwencji, hipotetyczne przypuszczenia (notabene zdaniem skarżących nieprawidłowe) organu odwoławczego doprowadziły do błędnych, hipotetycznych i niczym nie potwierdzonych ustaleń,

g) całkowitym pominięciu, że niniejsze postępowanie dotyczy jedynie wydania zaświadczenia potwierdzającego określone fakty lub stan prawny. Jeżeli zatem z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów (po spełnieniu innych warunków z ustawy z 20 lipca 2018 r.), to organ zobowiązany jest wydać zaświadczenia o przekształceniu, dokładnie w takim samym zakresie, jaki obejmowało użytkowanie wieczyste tych gruntów przed 1 stycznia 2019 r. (co wynika wprost z treści art.1 ust. 4 ww. ustawy. W żadnym bowiem zapisie powołanej ustawy organ nie został uprawniony do ustanawiania prawa własności, a jedynie do potwierdzenia tej okoliczności przy uwzględnieniu treści art. 1 ust. 4 ustawy,

7) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 107 ust. 3 k.p.a., poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego wydanego postanowienia. Organ odwoławczy pominął część materiału dowodowego w niniejszej sprawie, bez należytego uzasadnienia takiego rozstrzygnięcia. W szczególności pominął treść ksiąg wieczystych dla przedmiotowych nieruchomości, którymi to wpisami był związany. Jednocześnie, ustalając okoliczności faktyczne i prawne Kolegium wskazało, że prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym, ale tego stwierdzenia w ogóle nie uzasadniło. Ponadto, w tym zakresie organ oparł się wyłącznie na przypuszczeniach i hipotezach. Zgodnie zaś z obowiązującymi przepisami powinien oprzeć się na dostępnych danych z księgi wieczystej, rejestrów, czy ewidencji. Ponadto, przy wydaniu zaskarżonego orzeczenia organ pominął, że zapisy w księdze wieczystej dokonywane są m.in. na podstawie zapisów z ewidencji gruntów i budynków i są tożsame, a także całkowicie pominął, że przedmiotowe postępowanie nie dotyczy ustalania prawa własności, a jedynie wydania zaświadczenia potwierdzającego określone fakty lub stan prawny,

8) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez niezasadne utrzymacie w mocy postanowienia Prezydenta, w sytuacji gdy spełniono wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia o wnioskowanej treści.

Powołując się na powyższe naruszenia skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz uchylenie w całości postanowienia organu pierwszej instancji

W obszernym uzasadnieniu skargi rozwinięto argumentację na poparcie podniesionych w niej zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], którym organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] listopada 2019 r. o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu, z dniem 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu położonego w [...], przy ul. [...], ozn. jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], w części dotyczącej lokalu mieszkalnego nr [...].

Zaskarżone postanowienie wydano na podstawie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916), zwanej dalej "ustawą" lub "ustawą z 20 lipca 2018 r.". Definicję gruntów objętych powyższą regulacją zawiera art. 1 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Z woli ustawodawcy przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy.

Z kolei, w aspekcie procesowym do postępowania o wydanie zaświadczenia w trybie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. znajduje zastosowanie tryb, o którym mowa w art. 217 i 218 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256), dalej zwanej "k.p.a.". Postępowanie zaświadczeniowe ma charakter uproszczony, a organ wydaje zaświadczenie na podstawie dokumentów, które są w jego posiadaniu, przede wszystkim ewidencji i rejestrów. Przy tym art. 218 § 1 k.p.a. dopuszcza możliwość przeprowadzenia w koniecznym zakresie postępowania wyjaśniającego.

Zatem, postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń stanowi rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym. Postępowanie to sprowadza się do zbadania okoliczności wynikających z ewidencji, rejestrów i innych danych, czy też wyjaśnienia czy te dane odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów lub stanu prawnego, którego potwierdzenia domaga się zainteresowany, a także ustalenia jakiego rodzaju ewidencje lub rejestry, mogą zawierać żądane dane. Zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który poprzez jego wydanie potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego i prawnego) na podstawie posiadanych danych.

W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania wnioskowanego zaświadczenia z uwagi na wpis w księdze wieczystej, prowadzonej dla budynku położonego w [...] przy ul. [...], ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, a także błędne wyodrębnienie znajdującego się w przedmiotowym budynku lokalu nr [...]. Z ustaleń organów wynika, że w przedmiotowym budynku wyodrębniono [...] lokale, jednakże znajduje się w nim również lokal nr [...], dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokal ten wyodrębniono na podstawie umowy notarialnej sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W powołanej umowie sprzedaży błędnie podano numer księgi wieczystej, z której należało odłączyć przedmiotowy lokal, tzn. podano księgę wieczystą dla nieruchomości położonej pod adresem ul. [...], przy czym lokal nr [...] położony jest faktycznie w budynku przy ul. [...]. Ponadto, ze znajdującej się w aktach sprawy kartoteki budynków wynika, że w zakresie uprawnień Z. B. istnieje niezgodność udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu w związku ze sprzedażą lokalu.

Po analizie zebranego materiału dowodowego Sąd podzielił stanowisko organów, że w okolicznościach rozpoznawanej wystąpiły przesłanki do odmowy wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Podnieść trzeba, że zagadnienie jakie znaczenie dla domniemania zgodności prawa ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej doczekało się obszernej analizy w piśmiennictwie dotyczącym problematyki ksiąg wieczystych. W piśmiennictwie tym utrwaliło się stanowisko, które sąd w składzie orzekającym podziela, że wpis takiego ostrzeżenia nie przekreśla domniemania zgodności prawa ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis ten wyłącza jednak w tym zakresie rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej. W piśmiennictwie słusznie podnosi się również, że "uregulowane w art. 10 ust. 2 (ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. - dalej: u.k.w.h.) ostrzeżenie jest szczególnym wpisem zabezpieczającym roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Podstawę wpisu ostrzeżenia stanowi nieprawomocne orzeczenie lub postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. (...) Skutki ostrzeżenia polegają na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg w zakresie objętym wpisem (...)" (zob. Komentarz do art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (w:) H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Oficyna, 2007). To ostatnie twierdzenie wynika z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. "Wzmianka o wniosku ma istotne znaczenie, ponieważ poza zachowaniem miejsca dla wpisu, którego dokonania wnioskodawca żąda, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), decyduje o chwili rozstrzygającej o przyjęciu dobrej bądź złej wiary (art. 6 ust. 3 u.k.w.h.) i powoduje, że ujawnione w księdze prawo, którego wniosek i wzmianka dotyczy, nie korzysta już z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.)" (zob. Komentarz do art. 626 (7) kodeksu postępowania cywilnego (w:) H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Oficyna, 2007).

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje, że objęta wnioskiem o wydanie zaświadczenia nieruchomość położona w [...] przy ul [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...], ma założoną księgę wieczystą nr [...]. Nie jest również kwestionowane, że w Dziale III tej księgi od [...] kwietnia 2007 r. jest wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w tej księdze. Ostrzeżenie to zostało skierowane przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B. wynikającego z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nr rep. [...], sporządzonej w dniu [...] stycznia 2002 r. w [...] przed notariuszem C. K.. Ponadto, z ustaleń organu wynika niezgodność liczby wyodrębnionych lokali ujawnionych w księdze wieczystej z liczbą wyodrębnionych lokali według ewidencji gruntów i budynków – lokal nr [...], który faktycznie znajduje się w budynku położonym w [...] przy ul [...], a został wyodrębniony z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej w [...] przy ul [...] ([...]).

Jak już wyżej wskazano, zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - na podstawie posiadanych rejestrów i ewidencji, bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w wyżej wskazanych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Jednakże, istotne jest również, że w tym postępowaniu dane z księgi wieczystej nie są wyłącznym źródłem wiedzy organu i jedynie wiążącym dokumentem. Zaświadczenia wydawane w trybie przepisów k.p.a. nie są indywidualnymi aktami administracyjnymi. Potwierdzają jedynie określony stan faktyczny, bądź stan prawny, o ile wynika on z posiadanych przez organ rejestrów, ewidencji, bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Wobec powyższego, prawidłowo uznały organy, że przedmiotowa nieruchomość nie spełnia warunku przekształcenia wskazanego w przepisach ustawy z 20 lipca 2018 r., co uzasadniało odmowę wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Przy tym prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia nie mogła podważyć podniesiona w skardze argumentacja, że wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej dotyczy lokalu stanowiącego własność Z. B., a nie lokalu nr [...] stanowiącego własność E. N.. Odnosząc się do powyższego zarzutu zauważyć trzeba, że w art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.), dalej zwanej "ustawą z 24 czerwca 1994 r.", wprowadzono zasadę ustalania wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej, według której udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe. Powyższy ułamek określa się zaś przez stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali). Z kolei, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r., do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3 powołanego przepisu konieczne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Skoro zatem z dostępnych organowi danych z ewidencji wynika wątpliwość co do prawidłowości ustalenia wielkości udziałów dla poszczególnych lokali znajdujących się w budynku położonym w [...] przy ul. [...] - w związku z wpisanym ostrzeżeniem w księdze wieczystej nr [...] oraz wadliwością ustanowienia odrębnej własności lokalu nr [...] - to organ miał prawo odmówić wydania zaświadczenia żądanej treści. Skarżąca wystąpiła bowiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności nieruchomości w części dotyczącej określonego lokalu, a nie o wydanie zaświadczenia jakie prawo jej przysługuje według wpisu w księdze wieczystej.

Z podanych wyżej przyczyn, niezasadne okazały się podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 1 ust. 1, ust. 2 i ust. 4, art. 4 ust. 1 pkt 3, ust. 2 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, art. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a także art. 217 i art. 218 k.p.a.

Sąd nie podzielił również zarzutów naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Analiza akt sprawy potwierdza, że organy podjęły w niniejszej sprawie wszelkie niezbędne czynności dla wyjaśnienia, czy w sprawie zaistniały przesłanki do wydania wnioskowanego zaświadczenia. Przeprowadzona przez organy ocena zebranego materiału dowodowego nie nosi cech dowolności, a przyjęte stanowisko zostało należycie uzasadnione poprzez wskazanie dowodów, na których oparto zaskarżone rozstrzygnięcia oraz przyczyn, dla których organy nie podzieliły argumentacji skarżących. Organy wyjaśniły również podstawę prawną wydanych postanowień.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 powołanej ustawy

-----------------------

12