Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1098/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-12-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 i art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Zimmermann (spr) Sędziowie WSA Małgorzata Brachel –Ziaja WSA Ewa Rynczak Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi M.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 15 lipca 2010r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

II SA/Kr 1098/10

UZASADNIENIE

Rada Gminy w Michałowicach, uchwałami z dnia 31 maja 2006 r. przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Michałowice.

W związku z powyższym Wójt Gminy Michałowice, decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. ustalił dla M. K. zam. w R., będącej zbywcą działek nr "1", "2" oraz udziału w działkach nr "3" i "4" w R., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 1999,28 zł. Opłatę polecono uiścić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji ostatecznej z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnień lub zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu tej decyzji napisano, że przeniesienie własności nieruchomości, dla której ustalono opłatę nastąpiło w drodze aktu notarialnego z dnia [...] maja 2009 r. W poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego z 1991 r. działka nr "4" posiadała przeznaczenie "zabudowa zagrodowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług o uciążliwości nie przekraczającej granic lokalizacji". Działka nr "3" posiadała w pasie 120 m to samo przeznaczenie, a w pozostałym zakresie: teren upraw polowych". Działki nr "1" i "2" posiadały przeznaczenie: "teren upraw polowych". Plan ten stracił ważność 31 grudnia 2003 r.

W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 1 września 2006 r. powyższe działki nie były objęte planem i w tym okresie nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy lub decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, obowiązująca w dniu wejścia wżycie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie analizy zgromadzonego materiału dowodowego, po przeprowadzonej wizji lokalnej w terenie stwierdzono, że nieruchomość, dla której niniejszą decyzją ustalono opłatę, przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu zagospodarowania, w starym planie, który stracił ważność 31 grudnia 2003 roku część nieruchomości tj. w sumie 320 m2 była położona w terenach zabudowy i mogła być objęta zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzją o warunkach zabudowy, co stanowiło o możliwości faktycznego wykorzystania. Na dzień wejścia w życie obecnie obowiązującego planu działki nie były zabudowane trwałymi obiektami budowlanymi i budynkami.

Zgodnie z zapisami uchwały Rady Gminy w Michałowicach Nr XLVI/383/2006 z dnia 31 maja 2006 roku w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Michałowice dla obszaru l: działka nr "4" posiada przeznaczenie: "teren dróg publicznych", działka nr "3" posiada przeznaczenie częściowo "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z obiektami usługowymi" a częściowo: "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", częściowo "teren dróg wewnętrznych", częściowo "teren zabudowy usługowej". Zgodnie z zapisami uchwały Rady Gminy w Michałowicach Nr XLVI/385/2006 z dnia 31 maja 2006 roku w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Michałowice dla obszaru III: działka nr "3" posiada przeznaczenie: "teren zabudowy usługowej", częściowo "teren dróg wewnętrznych". Działka nr "1" posiada przeznaczenie: częściowo teren dróg wewnętrznych", a częściowo "teren zabudowy usługowej". Działka nr "2" posiada przeznaczenie "teren zabudowy usługowej".

Stwierdzono dalej, że wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i będąca następstwem tego zmiana przeznaczenia terenu miały wpływ na wzrost wartości działek nr "1", "2" i "3", natomiast wartość działki nr "4" nie uległa zmianie - zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J. W. z dnia 17 grudnia 2009 roku, sporządzonym na zlecenie Wójta Gminy Michałowice. Zgodnie z tym operatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed wejściem w życie tego planu odpowiada kwocie w wysokości 28.550,00 złotych, tj. 201,00 złotych dla udziału w działce nr "3".

Procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została przyjęta w wysokości 10 % różnicy wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu i po wejściu w życie planu dla obszaru oznaczonego symbolem "I.I.MN.22", oraz w wysokości 7% różnicy wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu i po wejściu w życie planu dla obszaru oznaczonego symbolem "KDW", "l.l.U.05", "III.I.U.02", "III.l.U.03". Z wyliczenia iloczynu stawki i powyższej różnicy ustalono opłatę w wysokości 1.999,28 złotych.

W ocenie organu wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. operat szacunkowy z dnia 17 grudnia 2009 roku został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, póz. 2108 i 2109) w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy określaniu nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań merytorycznych dokonanych czynności, przyjętych założeń merytorycznych i ich uzasadnienie, założenia metodyczne, opis stanu i uwarunkowań mających wpływ na wartość nieruchomości, przedstawienie sposobu i toku obliczeń do uzyskania wyniku końcowego oraz daty istotne dla określenia wartości nieruchomości.

W odwołaniu wniesionym od powyższej decyzji M. K. zarzuciła naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (..., cyt. dalej jako ustawa), poprzez jego zastosowanie, mimo iż jest on sprzeczny z art. 2 i 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a także naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy poprzez obciążenie odwołującej opłatą, mimo iż w wyniku niewielkich zmian planu wartość nieruchomości faktycznie nie wzrosła, lecz zmalała. Zarzucono również naruszenie art. 6 k.p.a., albowiem w swym działaniu Wójt Gminy nie opierał się na przepisach prawa, traktując ich brzmienie wybiórczo, art. 7 k.p.a., albowiem Wójt Gminy nie stał na straży praworządności i nie wyjaśnił całości stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, art. 11 k.p.a., poprzez braki i błędy w treści uzasadnienia decyzji, skutkujące trudnością w merytorycznej z nią polemiką oraz art. 80 k.p.a., poprzez brak oceny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie.

W uzasadnieniu odwołania napisano, że art. 37 ust. 1 ustawy jest niewątpliwie sprzeczny z co najmniej dwoma przepisami Konstytucji - przede wszystkim z art. 2, zgodnie z którym "Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej, a także z art. 32 wskazującym, że "wszyscy są wobec prawa równi i wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne". Niezgodność zastosowanego przepisu z Konstytucją w przytoczonym powyżej zakresie stwierdził wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. Trybunał Konstytucyjny.

Napisano dalej, że wejście w życie ustawy oraz jednoczesne uchylenie poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym nie spowodowało uchylenia uchwał rad gmin określających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowały moc obowiązującą. Natomiast obwiązujące w dniu wejścia w życie nowej ustawy miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc, ale jedynie do czasu uchwalenia nowych planów, przy czym nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. (art. 87 ust. 3). W skutek takiego zapisu, wszystkie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydane przed 1995 r. przestały obowiązywać począwszy od dnia 1 stycznia 2004 r.

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z art. 37 ust. 1 wynika natomiast, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

9 lutego 2010 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał pytanie prawne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, czy art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego wart. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Zdaniem Trybunału, sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy Jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo-uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowywania prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał Konstytucyjny uznał, że ustawodawca nie nakazał jakichkolwiek wartości przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych -zbywców nieruchomości w gminie. Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest niezgodny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ponadto pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej.

Powyższe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego znajduje również zastosowanie w stosunku do niniejszej sprawy, albowiem stan faktyczny i prawny jest w obu przypadkach tożsamy.

Równocześnie odwołująca się wskazuje, iż nawet gdyby wydanie decyzji nie było sprzeczne z Konstytucją, to organ wydając skarżoną decyzję dopuścił się naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy , poprzez obciążenie odwołującej opłatą, mimo iż w wyniku niewielkich zmian planu wartość nieruchomości faktycznie nie wzrosła, lecz zmalała. Wynika to z faktu, iż "zmiana wartości nieruchomości" powinna być wyliczana wedle zasad rynkowych i możliwości faktycznego zbycia nieruchomości za podaną wartość, a nie czysto teoretycznych księgowych rozważań. W opisywanej sytuacji zmiany planu mają co prawda charakter minimalny, co zresztą opisał w treści decyzji organ, jednakże ich jedynym w zasadzie skutkiem jest utrudnienie przekształcenia przeznaczenia nieruchomości, co w efekcie prowadzi do obniżenia jej wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 15 lipca 2010 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i orzekło co do istoty sprawy w sposób identyczny, wykreślając jedynie passus odnoszący się do terminu uiszczenia wpłaty i naliczania odsetek ustawowych.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium napisało, że kwestionowana decyzja Wójta Gminy Michałowice z dnia [...] lutego 2010 r. jest prawidłowa co do meritum sprawy, zawiera jedynie błędną informacje o konieczności wpłaty ustalonej opłaty w terminie 14 dni od momentu doręczenia decyzji ostatecznej, jak i o naliczeniu odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia w zapłacie. W związku z tym, Kolegium skorygowało w swej decyzji, powyżej wskazaną kwestię, orzekając w pozostałej części tak samo jak organ l instancji.

Po analizie akt sprawy Kolegium doszło do przekonania, że decyzja została oparta na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialnoprawnych, tj. art. 36 i art. 37 ustawy, na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 ust. 3 k.p.a. Organ l instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też przeprowadzony dowód w sprawie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Pana J. W..

Dochodzenie roszczeń przez gminę jest czasowo ograniczone, jednak w niniejszej sprawie przesłanka zachowania pięcioletniego terminu do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej została zachowana. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy uchwały Rady Gminy Michałowice z dnia 31 maja 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Michałowice (dla obszaru l i dla obszaru III) zostały promulgowane w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 2 sierpnia 2006 r. Uzyskały one moc obowiązującą po upływie 30 dni od dnia ich ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym, tj. w dniu 2 września 2006 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu 27 maja 2009 r., o czym zgodnie z obowiązującymi przepisami powiadomił Wójta Gminy Michałowice notariusz, który sporządził akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Natomiast postępowanie w sprawie określenia opłaty planistycznej zostało wszczęte w dniu 19 października 2009 r., czyli w terminie krótszym niż pięć lat od dnia obowiązywania nowego planu. Okoliczności te są bezsporne.

W ocenie Kolegium wykonane dla potrzeb sprawy operaty zostały sporządzone według zasad i metod ustanowionych wspomnianymi wyżej aktami prawnymi. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z obowiązującymi regułami w operacie uwzględniono poziom cen z dnia sprzedaży nieruchomości. Ustalając stan prawny i faktyczny nieruchomości przeprowadzono badanie m.in. rejestru gruntów, a także przeprowadzono oględziny nieruchomości i wywiad terenowy. W operacie dokładnie opisano położenie wycenianej nieruchomości oraz wskazano na Jej cechy charakterystyczne. Dokonując wyceny nieruchomości przeprowadzono analizę transakcji zawieranych w 2007 r. - 2009 r. zarówno co do nieruchomości o przeznaczeniu takim, jaki prezentowała nieruchomość wyceniana według faktycznego sposobu użytkowania, jak i co do nieruchomości o przeznaczeniu planistycznym zbieżnym do tego, które przypisano w planie nieruchomości objętej szacunkiem. Wyceniając tę nieruchomość przed wejściem aktualnych planów miejscowych w życie rzeczoznawca ustalił w oparciu o opinię urbanistyczną dotyczącą przeznaczenia terenu z dnia 9 lipca 2009 r., że w nieobowiązującym już planie zagospodarowania przestrzennego, wygasłym 31 grudnia 2003 r. nieruchomość miała niejednorodne przeznaczenie. Jednocześnie z opisu tej nieruchomości zawartego w operacie szacunkowym wynika, że cześć nieruchomości o pow. 320 m2 położona w terenie zabudowy wg. nieobowiązującego planu miejscowego mogła być objęta decyzją o warunkach zabudowy, co stanowiło o możliwości jej faktycznego wykorzystania i co znalazło odzwierciedlenie w cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości. W związku z tym, jakkolwiek ta cześć nieruchomości obejmująca działki nr "4" i działki nr "3" była wyceniana zgodnie z przepisem prawa, to jednak rzeczoznawca traktował ją jako grunt możliwy do zabudowy i stosował do wyceny stawkę za 1 m2 tego gruntu taką samą, jaką stosował przy wycenie tej nieruchomości już po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli do obu wycen zastosował stawkę za 1 m2 w wysokości 33,28 zł. Natomiast pozostała część nieruchomości, która w poprzednim planie była przeznaczona pod uprawy polowe i która w rejestrze gruntów miała takie oznaczenie, została wyceniona przez rzeczoznawcę wg faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości czyli jako grunt rolny.

W tej sytuacji, mając na uwadze dokonane wyliczenia stwierdzić należy, iż rzeczoznawca przyjął, iż de facto wzrostowi uległa tylko ta część nieruchomości, która w starym planie, jak i w czasie, gdy plan nie obowiązywał, miała i mogła mieć tylko przeznaczenie rolne. Odnosi się to do więc do powierzchni 3259 m2. Pozostała cześć nieruchomości, czyli 320 m2 była wyceniana wg tej samej wartości, czyli działanie to nie wpłynęło na fakt nieuprawnionego powiększenia wartości nieruchomości.

W uwzględnieniu powyższego Kolegium stwierdza, iż wycena nieruchomości, pomimo tego, iż sporządzona została przed datą uzyskania mocy wiążącej przez powołany przez Odwołującą się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., (sygn. akt P 58/08) jest zgodna z wyrażonym w późniejszym wyroku Trybunału Konstytucyjnego poglądem w zakresie kwestii pojmowania "faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości". W efekcie w decyzji organu r. instancji wykazano, że po wejściu w życie nowych planów zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości wykazała tylko część przedmiotowej nieruchomości, która pod rządami starego planu, była przeznaczona pod uprawy rolne, zaś w nowych planach zyskała przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe oraz drogi.

Nadmienić też należy, iż nietrafnym jest stwierdzenie odwołania o tożsamości przeznaczenia całej przedmiotowej nieruchomości w poprzednim i aktualnych uchwałach planistycznych. Jak bowiem wyżej wykazano dotyczyła ona tylko niewielkiej jej części o pow. 320 m2. Zwrócić też należy uwagę, iż mocą wskazanego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego została stwierdzona niezgodność art. 37 ust. l ustawy z Ustawą Zasadniczą jedynie w takim zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi on do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed l stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego wart. 87 ust. 3 ustawy. Zatem, wbrew twierdzeniu Odwołującej się mocą wskazanego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego została stwierdzona niezgodność art. 37 ust. 1 ustawy z Konstytucją jedynie w takim zakresie, jak to określił Trybunał Konstytucyjny - a nie w całości.

Analiza przedłożonego operatu szacunkowego pozwala przyjąć, że w następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe mające wpływ na poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych, wyróżnił stany poszczególnych cech, jak też dokonał ich opisu. Stwierdził ponadto, iż w największy udział w kształtowaniu wartości gruntu rolnego mają cechy: "położenie, dostęp", "kształt, obszar", "różnorodność rodzajów klas, użytków gruntowych, bonitacja i zdolność produkcyjna gleby", "stopień kultury rolnej" i "ukształtowanie terenu". Każda z tych cech dla działek porównawczych o cenie maksymalnej i minimalnej została oceniona według podanej i opisanej skali i dla każdej z nich określono wagę, jaką wywiera na ogólną wartość nieruchomości. Taki zabieg pozwolił na określenie współczynników korygujących cenę nieruchomości i uwzględnienie istniejących różnic między nieruchomościami potwierdzając jednocześnie, że spełniają one kryterium podobieństwa.

Podobnie ustalono wpływające na wartość cechy rynkowe dla nieruchomości stanowiących tereny o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym oraz drogowym, a więc podobne do nieruchomości wycenianej po wejściu w życie planu. Uwzględniono takie atrybuty jak: "atrakcyjność lokalizacji", "sąsiedztwo i otoczenie", "kształt i wielkość działki", ..możliwości inwestycyjne", .. uzbrojenie i dostęp do drogi" dokonując pełnego opisu ich cenności. Dzięki temu z operatu można z łatwością odczytać, że porównywane nieruchomości istotnie są do siebie podobne oraz jakie cechy ewentualnie różnią je od siebie i w jakim stopniu wpływa to na różnice w ich wartości. Po porównaniu wycenianej nieruchomości kolejno z nieruchomościami o cenie max. i min. i obliczeniu zakresu współczynników korygujących rzeczoznawca podał wartość, jaką według jego obliczeń posiadała wyceniana nieruchomość przed uchwaleniem planu i po jego wejściu w życie.

Mając na uwadze powyższy tryb postępowania przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium stwierdza, oceniając operaty, że spełniają one wszystkie wymogi przepisane prawem. To zaś prowadzi do wniosku, iż posiadają one wartość dowodową. W tym miejscu Kolegium podkreśla, iż organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ l instancji przepisu art. 6, 7, 11 i art. 80 k.p.a. poprzez brak rozważenia całego materiału dowodowego Kolegium uznało, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez organ administracji publicznej, odpowiada wymogom art. 7 i art. 77 § l k.p.a., zaś zebrane w jego wyniku dowody zostały poddane ocenie, mieszczącej się w granicach oceny swobodnej, o jakiej mowa w art. 80 k.p.a. Zatem zarzut naruszenia przepisów procedury należało uznać za chybiony .

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] M. K. skierowała w dniu 20 sierpnia 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarga stanowi dosłowną kopię wcześniejszego odwołania.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, podtrzymując poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Sens działania i kompetencje sądu administracyjnego polegają na tym, że jest on władny kontrolować zaskarżone do niego akty na podstawie kryterium ich zgodności z prawem. W analizowanym przypadku należało więc zbadać, czy decyzje wydane wobec M. K., ustalające dla niej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości są zgodne ze swoją podstawą prawną, t.j. żart. 36 i art. 37 ustawy.

Odpowiedź na to pytanie wymagało rozważenia sprawy w trzech kolejnych płaszczyznach. Po pierwsze, potrzebne było zbadanie, czy w niniejszej sprawie zachodzi sytuacja, o jakiej mowa w powołanym przez skarżącą wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (P 58/08). Skarżąca uważa bowiem, że na mocy tego wyroku podstawa prawna skierowanych do niej decyzji została uznana za niezgodną z Konstytucją RP, a zatem nie obowiązuje.

Po drugie, w wypadku stwierdzenia, że powołany wyrok TK nie ma tu zastosowania należało zbadać, czy organy orzekające prawidłowo uznały, że nieruchomości będące własnością i współwłasnością skarżącej rzeczywiście zyskały na wartości po wprowadzeniu w dniu 31 maja 2006 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Michałowice. Po trzecie, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na poprzednie pytanie, należało ocenić, czy zgodnie z przepisami prawa nastąpiło sporządzenie operatu szacunkowego i wyliczenie wysokości opłaty.

Pierwsze z wymienionych zagadnień wymaga zauważenia, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. stwierdza wprawdzie niezgodność z Konstytucją art. 37 ust. 1 ustawy, ale tylko "w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy". Wynika stąd, że art.. 37 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej decyzji tylko wtedy, gdy decyzja ta miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. Wbrew twierdzeniom skargi taka sytuacja nie zachodzi w analizowanej tu sprawie i to z dwóch powodów. Po pierwsze, przeznaczenie nieruchomości skarżącej w planie poprzednim i w planie nowym nie jest identyczne. Po drugie, operat szacunkowy, na którym oparto zaskarżoną decyzję nie nawiązuje do faktycznego wykorzystywania nieruchomości, tylko do jej przeznaczenia w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy". Wynika stąd, że art.. 37 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej decyzji tylko wtedy, gdy decyzja ta miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. Wbrew twierdzeniom skargi taka sytuacja nie zachodzi w analizowanej tu sprawie i to z dwóch powodów. Po pierwsze, przeznaczenie nieruchomości skarżącej w planie poprzednim i w planie nowym nie jest identyczne. Po drugie, operat szacunkowy, na którym oparto zaskarżoną decyzję nie nawiązuje do faktycznego wykorzystywania nieruchomości, tylko do jej przeznaczenia w planie poprzednim i w planie nowym. Dlatego zarzut oparcia się na niekonstytucyjnej normie należy uznać za chybiony.

W tej sytuacji Sąd poddał analizie drugi z w/w elementów i doszedł do wniosku, że rzeczywiście wobec części nieruchomości należących do skarżącej wzrost ich wartości nastąpił. Obydwie decyzje precyzyjnie wskazują na te właśnie części, trafnie nie obejmując końcowym wyliczeniem wszystkich działek skarżącej, l tak należy zauważyć, że wzrost wartości nieruchomości niewątpliwie dotyczy działek Nr "1", Nr "2" w R., których skarżąca jest właścicielką i działki Nr "3" w R., której skarżąca jest współwłaścicielką. Według planu poprzednio obowiązującego działki te były przeznaczone pod uprawy polowe a w planie obowiązującym od 2006 r. są to tereny przeznaczone w odpowiednich częściach na drogi wewnętrzne i tereny zabudowy usługowej (działka Nr "1"), na tereny zabudowy usługowej (działka Nr "2") i na w/w cele oraz na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami (działka Nr "3"). Nie budzi zatem wątpliwości stwierdzenie, że wobec wskazanych tu działek lub ich części wzrost wartości faktycznie nastąpił.

Wyliczenie, o jakim mowa nastąpiło poprzez operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarówno decyzja l instancji, jak i decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nawiązują do tego operatu i trafnie stwierdzają, że jest on sporządzony zgodnie z przepisami prawa i z zasadami sztuki. Rzeczoznawca w pełni zapanował nad bardzo skomplikowanym stanem faktycznym, mając do czynienia z bardzo niejednorodnym przeznaczeniem poszczególnych działek lub ich części, z faktem zmiany ich przeznaczenia w różnych częściach na różne cele, wreszcie z tym, że wobec jednych działek opłata miała być obliczona dla właścicielki, wobec innych dla współwłaścicielki gruntu. Kolegium trafnie więc zauważyło, że w/w operat ma pełną moc dowodową, mógł stanowić pewną podstawę dla rozstrzygnięcia a zarzuty naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a. są bezpodstawne.

W opisanej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 z późn. zm.).