Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1333/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-04-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 145 ust. 1,  art. 146 ust. 2,  art. 148 b ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7,  art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 marca 2013 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Prezydent Miasta nałożył na L.G. - właściciela działki nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie nr [...] przy ul. [...] w [...], jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, zobowiązał do jej uiszczenia na rzecz Gminy Miasta w terminie do 15 dnia licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej był stwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [...], przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, wzrost wartości tejże nieruchomości wskutek wybudowania ulicy [...].

Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem L.G. zakwestionował tą decyzję i wniósł od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. W ocenie strony odwołującej się brak było podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej, gdyż decyzja została wydana z naruszeniem: § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; art.146 ust.1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieokreślenie przez rzeczoznawcę faktycznej wartości nieruchomości, nieuwzględnienie faktu, iż nieruchomość objęta jest ochroną archeologiczną; nieuwzględnienie faktu, że droga nie została jeszcze w całości oddana do użytku, a więc nie stworzono warunków do korzystania z urządzeń (trwają prace przy budowie chodników); data sporządzenia operatu wskazuje, że jest on nieaktualny; art.175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwy wybór i ocenę nieruchomości podobnych, niewłaściwy opis stanu nieruchomości. W odwołaniu strona zgłosiła także wniosek o wystąpienie o ocenę prawidłowości operatu na podstawie art.157 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przekazanie go do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Departamentu Gospodarki Nieruchomościami Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia

[...] nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium podkreśliło, że możliwość ustalenia przez organ wykonawczy gminnej jednostki samorządu terytorialnego opłaty adiacenckiej powstaje już na tej tylko podstawie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek rzeczywistego wybudowania danego urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z przepisem

art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wybudowanie sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjno - sanitarnej, drogi skutkuje wzrostem wartości rynkowej danej nieruchomości i powoduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium wskazało, że w literaturze i doktrynie prawa administracyjnego przyjmuje się, iż opłata adiacencka to obowiązkowy, jednostronnie określony przez samorząd terytorialny udział w kosztach tworzenia urządzeń infrastruktury technicznej, pobierany od podmiotów, którym przypisuje się osiąganie szczególnych korzyści z tych urządzeń, polegających na zwiększaniu ich dochodów bądź zwiększeniu wartości rynkowej ich majątków.

Działka nr [...], stanowiąca własność L.G., znajduje się przy

ul. [...]. Wybudowanie ulicy [...] niewątpliwie zwiększyło wartość rynkową stanowiącej jego własność działki, co jest przesądzające dla możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Charakter opłaty adiacenckiej oraz kryteria jej ustalania powodują, że nie zależy ona wcale od rzeczywistego i faktycznego korzystania przez właściciela z możliwości podłączenia nieruchomości do odpowiednich urządzeń, ani faktu bezpośredniego korzystania z tych urządzeń. Samo tylko stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie publicznej sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, wybudowanie drogi, przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. I SA 1595/00, LEX nr 81676; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. I SA 1464/00, LEX nr 81973).

Jak bezspornie wynika z akt sprawy, protokolarny odbiór końcowy inwestycji pod nazwą "budowy dróg wraz z oświetleniem realizowanej w ramach inwestycji: Uzbrojenie terenu pod [...] Specjalną Strefę Ekonomiczną - Kompleks [...] (ul. [...])"- wykonanych dla Gminy Miasta nastąpił w dniu [...]. Z dokumentacji wynika, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana (protokół odbioru końcowego robót i przekazania do użytkowania).

Zrealizowanie tego zadania spowodowało obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co potwierdza opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] sporządzona w formie operatu szacunkowego na zlecenie Gminy Miasta. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica w wartości nieruchomości przed i po budowie urządzeń infrastruktury technicznej zamyka się kwotą [...] zł (wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej wynosiła [...] zł, po wybudowaniu - [...] zł). Na mocy natomiast uchwały Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą Nr XXIII/409/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 27 kwietnia 2001r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441) oraz uchwałą Nr XXVII/491/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 września 2001r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963), ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w wysokości

40 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę adiacencką ustalono zatem w kwocie [...] zł. Kolegium podkreśliło następnie, że zawiadomieniem z dnia [...] (doręczonym 12 [...]). L.G. został poinformowany o właściwych przepisach uchwały Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. z późniejszymi zmianami, możliwości złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, oraz zgodnie z art. 10 kpa, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz wniesienia ewentualnych uwag i zastrzeżeń.

Kolegium stwierdziło, że art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na właściciela gruntów obowiązek partycypowania w kosztach budowy dróg, urządzeń komunalnych, kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych i innych, stosownie do wzrostu wartości tych gruntów, wywołanego wybudowaniem tej drogi bądź urządzeń. Przepis ten stanowi, iż właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z tym przepisem wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2). Skład Orzekający Kolegium podkreślił, że aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

1. określenie w drodze uchwały rady gminy (miasta) stawki procentowej opłaty adiacenckiej (nie wyższej niż 50 %),

2. zrealizowanie inwestycji zakończonej podpisaniem protokołu końcowego odbioru robót oraz stworzeniem możliwości podłączenia się do wybudowanych urządzeń,

3. wzrost wartości nieruchomości gruntowej z tytułu budowy drogi bądź też budowy poszczególnego urządzenia infrastruktury technicznej stwierdzony w operacie szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Kolegium, wyżej wymienione przesłanki w niniejszej sprawie zaistniały.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zatem obligatoryjnym i jedynym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę, związane z określeniem wartości nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym ,stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zdaniem Kolegium, szczególnego podkreślenia wymaga, że do podnoszonych przez skarżącego w toku postępowania oraz w odwołaniu zarzutów do operatu szacunkowego wydanego w niniejszej sprawie, rzeczoznawca majątkowy odniósł się w pismach z dnia [...]. W piśmie z dnia [...] rzeczoznawca wyjaśnił, iż przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i opisane w pkt 6 operatu: "Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Strefy zorganizowanej Działalności inwestycyjnej, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Koszalina Nr XXVII/291/2008 z dnia 24 września 2008 r., teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolem 3P- przeznaczony jest pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny". Wynika z niego jednoznacznie, ze wyceniana działka nie jest gruntem rolnym oraz nie jest gruntem mieszkaniowo-usługowym. Wobec powyższego wszystkie nieruchomości przemysłowe wzięte w wycenie do porównania są nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca wskazał również, iż w dacie wyceny, na którą określono stan nieruchomości, do wycenianej działki można było dojechać

i wyjechać na nieruchomość wyłącznie dwoma drogami, tj. drogą gruntową (polną, która w operacie została opisana jako bez nazwy), prowadzącą od strony ulicy [...] (z zakazem wjazdu dla pojazdów ciężarowych) i drogą utwardzoną i urządzoną (ulica [...]).Od strony ulicy [...]nie ma możliwości dojazdu i wjazdu na działkę wycenianą. Po wybudowaniu ulicy [...] wraz z wjazdem na działkę, dojazd ten spowodował, że przedmiot wyceny może właściwie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Dojazd drogą gruntową w złym stanie technicznym jest uciążliwy i bardzo utrudniony. W wycenie jednak możliwość dojazdu tą słabą drogą została uwzględniona i dlatego cechę nieruchomości "dojazd" po wybudowaniu drogi określono na "przeciętny". W konsekwencji skutkowało to o połowę mniejszym wzrostem wartości wycenianej działki i tym samym mniejszą opłatą adiacencką dla właściciela. Z analizy rynku wynika również, że położenie działek przemysłowych w granicach ograniczonej ochrony archeologicznej nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca w przedmiotowym piśmie wskazał, że rodzaj wybudowanej infrastruktury został podany i opisany w pkt 1 operatu: "W latach [...]. W ramach inwestycji pod nazwą "Uzbrojenie terenu pod [...] Specjalną Strefą Ekonomiczną - Kompleks [...] ([...])" urządzono ulicę [...], która jest jedną z dróg dojazdowych do nieruchomości. Wykonano nawierzchnię trwale utwardzoną z kanalizacją deszczową, oświetlenie elektryczne oraz wjazd na nieruchomość. Inwestycję zrealizowano przy udziale środków samorządu gminnego. Nową infrastrukturę techniczną oddano do użytkowania [...]".

Odnosząc się do kolejnych zarzutów podnoszonych przez stronę, w piśmie z dnia [...], rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w wycenie zostały wykorzystane transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi, które spełniają wymogi definicji zgodnej z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: "nieruchomość podobna - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Rzeczoznawca wyjaśnił, iż każda nieruchomość wykorzystana w operacie szacunkowym do wyceny jest porównywalna do nieruchomości wycenianej ze względu na ww. cechy, w tym również pod względem przeznaczenia ponieważ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek występuje funkcja przemysłowa - P. O porównywalności tych nieruchomości świadczą ceny transakcyjne uzyskiwane na rynku lokalnym, które oscylują w tym samym zakresie. W praktyce nie występują nieruchomości identyczne, a w ustawie o gospodarce nieruchomościami sugerowany przez L.G. zapis o identyczności nie ma miejsca. Rzeczoznawca ponownie również wyjaśnił, że wymóg ochrony archeologicznej dla nieruchomości, nie ma wpływu na wartość wycenianej działki, ponieważ na obszarach miejskich takim zastrzeżeniem objęta jest bardzo duża ilość nieruchomości gruntowych i uczestnicy rynku nie reagują na podobne zapisy.

W piśmie z dnia [...] rzeczoznawca odniósł się do zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu, w tym do zarzutów podnoszonych już wcześniej, w toku postępowania. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż podstawy prawne wyceny (w tym wybór podejścia, metody i technik szacowania, przyjęcia stosowanych dat, określenia celu i sposobu wyceny), zostały przedstawione w punkcie 3.2. operatu szacunkowego. Wskazał, iż zgodnie z obowiązującym prawem dobór cen rynkowych nieruchomości oraz ich stan określa rzeczoznawca majątkowy, a opinia właściciela nieruchomości nie jest w tym zakresie brana pod uwagę. Rzeczoznawca zauważył również, iż w operacie nie stwierdza się, że tereny zabudowane stanowią 6,071 ha. Wymieniona powierzchnia dotyczy całej działki. Rodzaj użytków gruntowych w niniejszej wycenie nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Zgodnie z decyzją nr [...] z dnia [...] o warunkach zabudowy, działka nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] przy ul. [...] przeznaczona jest pod zabudowę magazynowo-składową. Dla ww. działki plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje. Rzeczoznawca powtórzył wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia [...] odnośnie podstawy, w oparciu o którą ustalono przeznaczenie nieruchomości. Podkreślił, że stan nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury technicznej przyjęto z dnia [...], na podstawie dostarczonych dokumentów przez Urząd Miasta (zał. protokół odbioru końcowego robót i przekazania do użytkowania). Dostarczone dokumenty uznano zaś za wiarygodne.

Kolegium podkreśliło, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową. Wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została niewątpliwie dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia nr [...]). Z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wzrosła. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przedstawione przez biegłego wyliczenia w jego ocenie ewidentnie wskazują, iż wzrosła wartość działki nr [...] przy dokonywaniu jej wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. W wycenie wartość prawa własności gruntu określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Dokonując tego rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miasta. Oceniając operat szacunkowy słusznie nie znaleziono zatem podstaw do zakwestionowania sporządzonej wyceny nieruchomości. Prezydent Miasta dokonał oceny operatu szacunkowego opierając swoją ocenę w tej mierze na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w wydanej decyzji. Mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, według której wzrosła wartość tej nieruchomości, organ mógł ustalić opłatę adiacencką.

Kończąc, Kolegium stwierdziło, ze jeśli strona uważa, iż sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W takiej sytuacji to na stronę postępowania przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego, jak i procesowego, w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U.

z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

W dacie orzekania przez organy, a więc w dniu [...] (data decyzji organu I instancji) oraz w dniu [...] (data zaskarżonej decyzji SKO) obowiązywał art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.), zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Jednocześnie art. 146 ust. 2 stwierdzał, że wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. W tym czasie obowiązywał również art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki

do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów.

Przepis art. 148b dodany został do ustawy nowelą z dnia 24 sierpnia 2007 r.

o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) i jak wynika z uzasadnienia projektu, dodanie tej regulacji było konsekwencją wcześniejszego uchylenia art. 148a ww. ustawy (Dz. U.

Nr 220, poz. 1600). Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 148b ust.1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami ustalenie, że zostały stworzone warunki

do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki

do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów.

Do przepisów tych należą, między innymi:

- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz.1623, ze zm.),

- ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2012 r. poz. 391 ze zm.),

- ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U. z 2012 r. poz.1059),

- ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.),

- ustawa z dnia 16 lipca 2004 r. - Prawo telekomunikacyjne (Dz. U. Nr 171, poz. 800, ze zm.),

- przepisy wykonawcze do ww. ustaw.

Powyższa regulacja (art.148b) jednoznacznie wskazuje, że stworzenie warunków do korzystania z drogi to, nie jak twierdzą organy, data odbioru końcowego robót i przekazania do użytkowania zamawiającemu przez wykonawcę ([...]), ale data pozwolenia na użytkowanie względnie data zgłoszenia do użytkowania drogi organowi wydającemu wcześniej decyzję o pozwoleniu na budowę. Zatem w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego obiektu, ustalona według przepisów ustawy Prawo budowlane.

Proces inwestycyjno-budowlany jest wieloetapowy, i w jego przebiegu zasadniczymi elementami są decyzja o warunkach zabudowy lub lokalizacji celu publicznego, a następnie pozwolenie na budowę. Procesu tego nie kończy sama realizacja robót budowlanych, gdyż o zakończeniu budowy świadczy dopiero spełnienie przez inwestora warunków umożliwiających przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego (por. Prawna regulacja procesu inwestycyjno-budowlanego. Pod red. Z. Niewiadomskiego. Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2009, str. 68-71). Przekazanie inwestycji przez wykonawcę zamawiającemu, potwierdzone protokołem odbioru końcowego nie zawsze daje podstawę do przyjęcia, że stworzone zostały warunki do korzystania z drogi.

Należy dodać, że w ocenie skarżącego, w dacie wnoszenia odwołania od decyzji budowa drogi nie była zakończona – budowano chodniki.

W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, a w konsekwencji różnicę tych wartości, stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. W operacie stan nieruchomości, umożliwiający określenie wartości nieruchomości, ustalono uwzględniając datę stworzenia warunków do korzystania z drogi, która to data, jak wyżej sąd wykazał, została ustalona w sposób inny niż wskazuje art.148b ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nieprzeprowadzenie właściwego postępowania dowodowego w tym zakresie stanowi naruszenie art.7 i 77 § 1 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie sądu, w zaskarżonej decyzji organ również nie wyjaśnił podnoszonej przez L.G. kwestii, że w operacie błędnie przyjęto, iż na działkę [...] zbudowano zjazd z wybudowanej ulicy [...]. Zjazd ten, zdaniem strony, został wykonany na działkę [...], która poprzednio była własnością skarżącego, a obecnie w wyniku podziału nieruchomości została przeznaczona pod drogę publiczną zbiorczą, kategorii gminnej (pas drogowy).

Powyższe uchybienia spowodowały, że za przedwczesną sąd uznał ocenę operatu i prawidłowości ustalenia opłaty adiacenckiej.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ odwoławczy po uprzednim uzupełnieniu postępowania dowodowego zgodnie z przedstawionymi powyżej wskazówkami sądu,

podejmie stosowne rozstrzygnięcie.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art.152 ww. ustawy.