Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 380/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 98 a ust 1, ust. 4, art. 146 ust. 1a, art. 149, art. 150 ust 1, ust. 2, ust. 3, art. 154 ust. 1, art. 176
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 55 par. 2, art. 66
journal: Dz.U. 2005 nr 8 poz 60
law: Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 2, par. 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2011r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2008 r., Nr [...] Prezydent Miasta L. po rozpatrzeniu wniosku S. J. z dnia 27 lutego 2008 r. zatwierdził podział stanowiących jej własność nieruchomości położonych w L. przy ul. H. i K. obejmujących działki nr [...] i [...] ark. mapy [...], obręb L., zapisane w księdze wieczystej KW nr [...]. Zgodnie z powyższą decyzją działka nr [...]o powierzchni 0,2838 ha podzielona została na działki nr [...] i [...] , zaś działka nr [...] o powierzchni 0,3797 ha na działki nr [...],[...],[...], [...],[...],[...], [...],[...],[...],[...]. Zgodnie z decyzją podziałową dostęp do drogi publicznej dla działek o numerach [...],[...],[...],[...], [...],[...]powstałych z podziału działki nr [...] winien zostać zapewniony poprzez ustanowienie służebności przejścia i przejazdu przez działkę nr [...] lub sprzedaż udziałów w prawie do działki nr [...]stanowiącej drogę wewnętrzną.

Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...]2008 r.

Dnia 31 lipca 2008 r. S. J. sprzedała Miastu L. z nieruchomości ujętej w księdze wieczystej KW [...] niezabudowaną, stanowiącą drogę działkę nr [...] o powierzchni czterysta czterdzieści metrów kwadratowych (0,0440 ha) położoną w L. przy ul. K.. Strony uzgodniły cenę sprzedaży na symboliczną złotówkę, określając jednocześnie w akcie notarialnym wartość przedmiotu umowy na kwotę 22 000 zł. Nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Miasto L. nastąpiło z przeznaczeniem pod drogę.

Pismem z dnia 27 lipca 2010r. Prezydent Miasta L. zawiadomił S. J. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Strona pouczona została także o możliwości rozłożenia płatności opłaty adiacenckiej na raty na wniosek właściciela nieruchomości.

W dniu 9 sierpnia 2010 r. do Urzędu Miasta L. wpłynęło pismo S. J. z żądaniem skompensowania opłaty adiacenckiej z wartością działki nr [...] przeznaczonej pod drogę, przekazanej w roku 2008 r. nieodpłatnie na rzecz Miasta L..

W piśmie z dnia 17 września 2010 r. po raz kolejny Pani S. J. wyraziła swoje stanowisko w sprawie, wskazując zarzuty dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Ponadto strona wskazała, iż choć działka [...] leży częściowo w obrębie jednostki strukturalnej 5MN/MW przewidującej możliwość budownictwa wielorodzinnego, to decyzja podziałowa dotycząca działki [...] nie przewiduje na tej działce budownictwa wielorodzinnego (co wynika z faktu, iż powstałe w wyniku podziału działki o nr od [...]do [...]mają po 10 metrów szerokości), zatem należało przyjąć wycenę jak za działkę przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne tj. 149,60 zł/m2 a nie 190,73 zł/m2.

W dniu 21 września 2010r. Pani S. J. złożyła ponownie wniosek o skompensowanie opłaty adiacenckiej z wartością przekazanej Gminie Miasta L. działki przeznaczonej pod drogę - akt notarialny z dnia 31.07.2008r., Rp [...] nr [...] .

Decyzją z dnia 7 grudnia 2010 r., nr [...] Prezydent Miasta L. działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), uchwały Rady Miejskiej L. z dnia 5 kwietnia 2001 r. Nr [...]w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2001 r. Nr [...] poz. [...] ze zm.), art. 104 K. p. a. ustalił dla S. J. opłatę adiacencką w wysokości: 19.587,80 zł stanowiącą 10 % wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. H. i K., oznaczonej ewidencyjnie działkami o nr [...] , [...], o łącznej pow. 0,2838 ha, arkusz mapy 36, wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] arkusz mapy [...], o pow. 0,2838 ha oraz oznaczonej ewidencyjnie działkami [...],[...],[...], [...],[...],[...] , [...],[...],[...],[...], o łącznej pow. 0,3783 ha, arkusz mapy [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że na wniosek Pani S. J. będącej właścicielem nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie działką nr [...], arkusz mapy [...], o pow. 0,2838 ha oraz działki nr [...], o pow. 0,3783 ha - zapisanych w księdze wieczystej KW nr [...], ostateczną decyzją z dnia [...] roku, nr [...]- został zatwierdzony projekt podziału w/w nieruchomości na działki o nr [...],[...] (powstały z podziału działki [...]) oraz na działki o nr [...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] (powstały z podziału działki [...]). Na przedmiotową nieruchomość obowiązują ustalenia zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. L., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej L. z dnia [...] 1993 r. dot. terenu w rejonie ul. E., Al. [...] i K. zatwierdzonej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej L. z dnia [...] 1999 r. i opublikowanej w Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] r., Nr [...], poz. [...]. Działka nr [...], arkusz mapy [...][...] położona jest na terenie jednostki strukturalnej oznaczonej symbolem 1 MN - przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast działka [...], arkusz mapy [...], położona jest na terenie jednostki strukturalnej oznaczonej symbolem 5 MN/MW -przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną. Zgodnie z § 1 pkt. b uchwały Rady Miejskiej L. z dnia [...] 2001 r. Nr [...] w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z [...], Nr [...] , poz. [...] ze zm.) - stawka procentowa wynosi 10% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

Nadto Prezydent Miasta L. wskazał, że według operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie tegoż organu przez rzeczoznawcę majątkowego I. J. wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału wynosiła - 922.218,00 zł., a po dokonaniu podziału wartość nieruchomości wynosiła- 1.118.096,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł - 195.878,00 zł., a zatem opłata adiacencka wyniosła - 19.587,80 zł., to jest 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Z decyzją powyższą nie zgodziła się S. J., która w terminie prawem przewidzianym złożyła od niej odwołanie, zarzucając błędne sporządzenie operatu szacunkowego polegające na przyjęciu w nim cen na dzień sporządzania operatu a nie na dzień podziału geodezyjnego oraz na przyjęciu różnych ceny jednostkowych działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a powstałych z podziału działki nr [...], gdzie rzeczoznawca majątkowy przyjął dla działek powstałych po podziale cenę 190,73 zł za metr kwadratowy i z podziału działki nr [...], gdzie dla działek powstałych po podziale przyjęto cenę po 146,60 zł za metr kwadratowy, w sytuacji gdy zdaniem odwołującej się wszystkie działki należało wycenić tak samo, według niższej stawki, albowiem na wszystkich planuje się budownictwo jednorodzinne. Ponadto odwołująca wskazała, iż opłatę adiacencką należy skompensować z wymuszeniem nieodpłatnego przekazania Gminie Miejskiej L. działki nr [...] przeznaczonej pod drogę dojazdową do posesji.

W kolejnym piśmie procesowym z dnia 13 stycznia 2010 r. reprezentowana przez pełnomocnika S. J. podniosła, że stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy obarczony jest wadą polegającą na przyjęciu wadliwej metoda częściowo - wybiórczo porównawczej oraz zarzuciła, iż opłata adiacencka dotyczy również działek [...] , [...] i [...], które nie zostały do dziś sprzedane, a także kolejny raz podniosła, iż opłata adiacencka winna zostać wyliczona według cen z dnia uprawomocnienia się decyzji podziałowej.

W toku postępowania drugoinstancyjnego pozyskano w dniu 8 lutego 2011 r. aneks nr 1 do operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych położonych w L., przy ul. H. – K. oznaczonych przed podziałem geodezyjnym jako działki nr [...],[...]i [...] zapisanych w księdze wieczystej KW nr [...]. W aneksie tym rzeczoznawca majątkowy zweryfikował błędy rachunkowe popełnione przy ustalaniu przedziału cenowego dla rynku lokalnego stanowiącego podstawę dla obliczenia wartości działek gruntu powstałych w wyniku geodezyjnego podziału działki nr [...], co skutkowało zmianą oszacowanej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowych położonych w L. przy ul. H. i K. po podziale działek oznaczonych nr [...] i [...] z 1118096 zł na 1091899 zł. W aneksie wskazano nadto, iż pozostałe ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z dnia 31 grudnia 2009 r. pozostają w mocy.

Nadto rzeczoznawca majątkowy działając na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1991 r. o gospodarce nieruchomościami potwierdził w dniu 2 lutego 2011 r. aktualność przedmiotowego operatu z dnia 31 grudnia 2009 r.

W kolejnym piśmie procesowym z dnia 16 lutego 2011 r. strona odwołująca się podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie wycofał się z wysokiej wyceny działki nr [...] stanowiącej drogę oraz zażądała sporządzenia niezależnej wyceny, ze względu na okoliczność, iż rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat został zatrudniony przez Urząd Miasta L.. Ponadto w piśmie tym zarzucono, iż w operacie rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił, że nad działkami przebiega linia napowietrznej sieci elektroenergetycznej o napięciu 16000 Volt zagrażająca porażeniem organizmom żywym. Zarzucono także, że nie wzięto do porównania działek położonych w strefie IDEA, gdzie cena za m2 wynosi około 60 zł.

W kolejnym piśmie z dnia 28 lutego 2011 r. S. J. podniosła, że nie zgadza się z obciążeniem opłatą adiacencką za działkę nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną i przekazaną nieodpłatnie Miastu L. w 2008 r., albowiem prowadzi to do naliczenia opłaty adiacenckiej darczyńcy. Strona porównała nadto wycenę działki nr [...] przeznaczonej pod drogę w 2002r. z obecną wyceną działki nr [...] , uznając że obecna wycena działki nr [...] jest zaniżona, co świadczy o braku bezstronności rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy w niniejszej sprawie.

Decyzją z dnia [...] 2011 roku, nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. po rozpoznaniu odwołania S. J. uchyliło zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] 2010 r. w części ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej na poziomie 19587,80 zł i orzekło ustalając tę opłatę w wysokości 16968,10 zł, a w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wskazało, że z normy prawnej zawartej w przepisie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Zgodnie z ust. 1 zdanie drugie przepisu wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, przy czym ustalenie opłaty adiacenckiej nie może nastąpić po upływie terminu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W kwestii trybu ustalania wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału tej nieruchomości, stosownej wyceny nieruchomości dokonuje każdorazowo uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który kieruje się konkretnymi, a zarazem obiektywnymi założeniami. Sposób wyceny każdej nieruchomości określony został szczegółowo w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wspomniana wycena ma postać operatu szacunkowego i stanowi podstawę do ustalenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości uzasadniający naliczenie opłaty adiacenckiej, spowodowany (jak w przedmiotowej sprawie) podziałem nieruchomości. W przedmiotowej sprawie bezsprzecznie Rada Miejska L. w dniu 5 kwietnia 2001 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, z której wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wynosi 10% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale.

Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie sporządzono w grudniu 2009r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. J. operat szacunkowy. Ponadto operat sporządzony opatrzony został klauzulą aktualizacyjną na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (aneks nr 1 do operatu - str. 20), a zatem jest on miarodajny w niniejszej sprawie. W ocenie Kolegium zarówno zaskarżona decyzja Prezydenta Miasta L., jak i prowadzone postępowanie nie naruszają przepisów prawa, bowiem opłata adiacencka wymierzona została z zachowaniem 3 letniego terminu licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (5 maja 2008 r.), konieczne okazało się jedynie uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej jedynie wysokości opłaty adiacenckiej, bowiem aneksem nr 1 z dnia 7 lutego 2011 r. rzeczoznawca majątkowy zmienił dokonaną wycenę tak, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...] po podziale a wartością tej nieruchomości przed podziałem wynosi 169681 zł, a nie jak dotychczas 195.878 zł. Wobec powyższego i przy zastosowaniu 10% stawki procentowej wynikającej z Uchwały Rady Miejskiej L. z dnia [...]200Ir. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej opłata adiacenka winna wynosić 16968,10 zł, a nie jak dotychczas 19587,80 zł. W pozostałym zakresie uznano, iż decyzja winna zostać utrzymana w mocy.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez odwołującą się Kolegium wskazało, że faktem jest, że umową z dnia 31 lipca 2008 r. zawartą w formie aktu notarialnego S. J. sprzedała za symboliczną złotówkę Miastu L. działkę nr [...] o pow. 0,0440 ha przeznaczoną pod drogę. W ocenie Kolegium stanowisko strony jakoby działka ta nie powinna być uwzględniana w dokonywanej wycenie, a określona w akcie notarialnym wartość działki nr [...] w wysokości 22.000 zł winna zostać skompensowana z obecnie ustaloną opłatą adiacencką jest jednakże nieprawidłowe. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 ustawy stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a wiec w niniejszej sprawie na dzień 5 maja 2008 r., kiedy to działka nr [...] była w posiadaniu Pani S. J., bowiem sprzedana Miastu L. została umową z dnia 31 lipca 2008r. W ocenie organu II instancji sprzedaż działki na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej przez S.ę J. dnia 31 lipca 2008 r. pozostaje zatem bez wpływu na kwestię ustalania opłaty adiacenckiej i brak jest podstaw do dokonania kompensaty obu wskazanych należności.

Nadto Kolegium wskazało, iż wbrew zarzutom strony podnoszonym w piśmie z dnia 16 lutego 2011 r., iż wycena działki [...] została zaniżona w aneksie nr 1 do operatu, bowiem cenę za m2 ustalono na 11,42 zł, wycena tej działki nie została w ogóle zmieniona aneksie. Jak wynika z analizy operatu oraz aneksu nr 1 do operatu wartość działki [...] nie została zmieniona i zarówno w operacie jak i w aneksie nr 1 wartość działki oszacowano na 5025,00 zł, a więc 11,42 zł/m2. Nadto w piśmie z dnia 21 lutego 2011 r. rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż ceny gruntów wydzielonych pod drogi wewnętrzne na terenie miasta L. kształtują się od 7,50 zł do 16,00 zł za metr kwadratowy.

Nadto odnosząc się do zarzutu, iż nie zawiadomiono odwołującej o terminie wizji lokalnej Kolegium wskazało, iż w niniejszej sprawie nie ma obowiązku uczestnictwa stron w oględzinach nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego przed sporządzeniem operatu szacunkowego.

Dalej Kolegium wyjaśniło, iż bezzasadny jest zarzut strony, iż nad wydzielonymi działkami przebiega napowietrzna sieć elektroenergetyczna o napięciu 16000 Volt, bowiem linia ta przebiega wzdłuż granicy działki nr [...], która została wydzielona z działki nr [...]. Działka ta stanowi ciąg pieszy, lecz nigdy nie stanowiła własności S. J., lecz była własnością C. A.. Organ odwoławczy wskazał nadto, że działki położone w strefie przemysłowej IDEA nie mogły zostać uwzględnione do porównania, bowiem nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Z decyzją powyższą nie zgodziła się S. J., która wywiodła na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

W skardze S. J. zarzuciła nie skompensowanie ustalonej w/w decyzją opłaty adiacenckiej o wartość darowizny (440 m2 gruntu wartości 22000zł) przekazanej organowi ustalającemu przedmiotową opłatę oraz ustalenia opłaty adiacenckiej także za grunt darowany ustalającemu w/w opłatę.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż skarżąca dokonała przekazania na żądanie miasta L. w jego majątek - działki oznaczonej nr [...] przeznaczonej pod ulicę H. w L.. Przekazanie odbyło się wg aktu notarialnego Rep. A nr 10504/2008 z 31 lipca 2008 r., przy czym włączenie przejętego gruntu do przyległej ul. H. nastąpiło dużo wcześniej niż ustalono zaskarżoną opłatę adiacencką - naliczoną także od tego darowanego gruntu. Zdaniem skarżącej uzgodniona przez strony (to jest przekazującego właściciela i przejmującego przedstawiciela Urzędu Miasta L.) w akcie notarialnym wartość gruntu (22000 zł) winna stanowić zaliczkę na poczet opłaty adiacenckiej - ustalanej przez ten sam organ, a brak takowego zaliczenia i naliczenie za przejętą własność opłaty adiacenckiej stanowi wykorzystanie przez organ I instancji pozycję silniejszego wobec skarżącej.

Nadto w skardze podniesiono, że przejęta przez Miasto L. działka [...] pod ul. H. została oszacowana na w operacie rzeczoznawcy majątkowego na wartość 11,42 zł/m2, podczas gdy już w roku 2002 podczas przejmowania innych gruntów skarżącej - także pod ul. H. - na wartość 49,70 zł/m2 (wg operatu innego rzeczoznawcy majątkowego również wynajętego przez ten sam Urząd Miasta L.). Okoliczność ta zdaniem skarżącej wskazuje na nierzetelność i stronniczość - ustalonego rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie podnosząc, że wymierzenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zatwierdzenia projektu podziału działek nr [...] i [...] jest co do zasady uzasadnione, jednakże wobec zmiany przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości opłata została przez organ odwoławczy ustalona w innej wysokości, niż w decyzji organu I instancji.

Kolegium wskazało, iż zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, wykazujący i określający wzrost wartości należącej do skarżącej nieruchomości, a wszelkie wątpliwości i zarzuty formułowane przez stronę w toku postępowania odwoławczego przekazywane były przez Kolegium rzeczoznawcy majątkowemu, który pisemnie ustosunkowywał się do nich, podtrzymując jednocześnie własne stanowisko.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi, Kolegium podniosło, iż faktem jest że skarżąca umową z dnia 31 lipca 2008 r. sprzedała za symboliczną złotówkę Miastu L. działkę nr [...]. Umowa ta jako czynność cywilnoprawna zawarta została w ramach swobody umów pomiędzy stronami i wówczas skarżąca zgodziła się sprzedać działkę, której wartość określono w akcie notarialnym na 22000 zł - za symboliczną złotówkę. Zatem wymierzenie obecnie przez Prezydenta Miasta L. opłaty adiacenckiej nie może skutkować skompensowaniem wyżej wskazanej opłaty z określoną w akcie notarialnym wartością przekazanej działki.

Ponadto w ocenie Kolegium za niezasadny należy uznać zarzut, że działka nr [...] uwzględniona została w wycenie i naliczono od niej również opłatę adiacencką. W tym zakresie Kolegium podtrzymało swoje stanowisko, twierdząc, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a więc w przedmiotowej sprawie na dzień 5 maja 2008 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, zważył co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Kontrola Sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej jako: p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy poczucia sprawiedliwości społecznej.

Wyjaśnić również należy, iż Sąd Administracyjny dokonuje tej kontroli według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydawania zaskarżonego aktu. Rozstrzygając skargę w powyższym zakresie, Sąd uznał, że organy administracji, orzekając w niniejszej sprawie, prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawidłowo zastosowały do niego przepisy prawa materialnego. Zdaniem Sądu, organy nie naruszyły nadto prawa procesowego.

Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej).

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji - (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rozpoczynając rozważania w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w wyniku podziału nieruchomości może nastąpić wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Wynikiem podziału może bowiem być wydzielenie działek budowlanych lub zmiana przeznaczenia nieruchomości dająca możliwość lepszego jej wykorzystania. Każdy wzrost wartości nieruchomości powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki poprzez podjęcie decyzji o podziale stwarzającym korzystniejszą ich konfigurację na rynku stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organy administracji publicznej. Sprowadza się to do obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Tym działaniem w przedmiotowej sprawie było wydanie przez Prezydenta Miasta L. ostatecznej decyzji z dnia 18 kwietnia 2008 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości

Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Sąd nie ma więc żadnych wątpliwości co do okoliczności, iż wartość nieruchomości wzrosła w wyniku jej podziału. Skarżący może uzyskać wyższą cenę ze sprzedaży kilku działek mniejszych, niż ze sprzedaży jednej dużej niepodzielonej nieruchomości. Powstałe w wyniku podziału nieruchomości łatwiej jest zbyć, szczególnie mając na względzie ich przeznaczenie.

W rozpoznawanej sprawie jest niesporne, iż decyzja Prezydenta Miasta L. z dnia 18 kwietnia 2008 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości była ostateczna w dacie orzekania przez organy obu instancji. Z treści tej decyzji wynika, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek właścicieli nieruchomości nią objętych, w tym na wniosek skarżącej. Decyzje organów obu instancji zostały wydane w terminie 3 lat od dnia kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Poza sporem jest również, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Rady Miejskiej L. z dnia [...] 2001 r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej na 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – I. J..

W ocenie Sądu sporządzona dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w rozdziale I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - "Określanie wartości nieruchomości" oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zauważyć należy, iż z treści art. 146 ust. 1a i art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wynika, iż określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej obligatoryjnie winno nastąpić w drodze opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Z art. 149 przedmiotowej ustawy wynika bowiem, iż jej przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Z powyższego wyłączone są nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Art. 146 ust. 1a stanowi zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Wynika z tego, iż ustawodawca narzucił organom administracji obowiązek przeprowadzenia przedmiotowego dowodu, przyznając mu tym samym z mocy prawa kluczowe znaczenie w postępowaniu. Dowód ten podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującymi sposób dokonywania wyceny.

Zdaniem Sądu ocena ta znalazła swój wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L..

Zauważyć w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceniając nieruchomość dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3).

Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Zauważyć w tym miejscu należy, iż zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, przy czym w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2 tego samego paragrafu), zaś zgodnie z ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania wskazać należy, iż jest on spójny i logiczny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania.

W operacie zawarto także pozostałe wymagane prawem elementy. Uwzględnia on wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, stan uzbrojenia, powierzchnia, kształt, sposób użytkowania, prawa i ograniczenia), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Stąd też organ administracji trafnie uznał, że powyższa ocena jest prawidłowa. Uznając za udowodnione, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek podziału, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie naruszyło zasady swobodnej oceny dowodów.

Dokonując porównania operatu szacunkowego w jego pierwotnej wersji z aneksem przedłożonym organowi II instancji Sąd stwierdził, iż poprawki wprowadzone tymże aneksem były uzasadnione i polegały jedynie na wyeliminowaniu błędu rachunkowego zaistniałego w pierwotnej wersji operatu. Błąd ten polegał na wadliwym przyjęciu przy ustalaniu przedziału cenowego dla rynku lokalnego dla nieruchomości zbliżonych do nieruchomości powstałych po podziale ceny minimalnej w wysokości 164,98 zł za m2 (strona 14 pierwotnego operatu), w sytuacji gdy jak wynika wprost z tabeli zawierającej wykaz nieruchomości objętych analizą stanowiącej załącznik nr 3 do operatu minimalna cena skorygowana na datę wyceny wynosiła 104,25 zł za m2 (wers 5 tabeli). Takie błędne określenie minimalnej ceny skutkowało następnie niedoszacowaniem wpływu na wartość wycenianych nieruchomości należących od skarżącej cech rynkowych różniących je od nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego i spowodowało w efekcie zbyt wysokim oszacowaniem wzrostu wartości nieruchomości po podziale.

Powyższy błąd oraz będące jego następstwem błędy rachunkowe zostały wyeliminowane w aneksie Nr 1 z dnia 7 lutego 2011 r. i co za tym idzie za trafne uznać należy stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L., które przyjęło je za podstawę do wymierzenia opłaty adiacenckiej w zmienionej względem decyzji organu I instancji wysokości.

Odnosząc się do zarzutów skarżącej podnoszonych w uwagach do powyższego Aneksu nr 1 zauwazyć w tym miejscu należy, iż powyższe błędy rachunkowe nie były w jakikolwiek sposób związane z oszacowaniem wartości działki nr [...] i nie miały wpływu na oszacowanie wartości tejże działki.

Odnosząc się zarzutów do zawartych wprost w skardze, co do wadliwego sposobu oszacowania wartości tejże powstałej w wyniku podziału działki nr [...]wskazać zaś należy, iż są one niezasadne w stopniu oczywistym.

W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości istnieje wyraźny przepis – to jest art. 98a ust. 1 tejże ustawy, z którego wynika, jaki stan należy uwzględnić przy wydawaniu decyzji ustalającej opłatę. Zgodnie z tym przepisem jako stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Pod pojęciem "stan nieruchomości" należy rozumieć zarówno fizykalny stan nieruchomości, jak i stosunki właścicielskie z nią związane i jej przeznaczenie.

Innymi słowy dla wymierzenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem miarodajnym jest jedynie jej stan w dniu uprawomocnienia się nieruchomości podziałowej, a bez znaczenia prawnego pozostają zdarzenia zaistniałe po tej dacie, a związane zarówno ze zmianą sposobu zagospodarowania, jak też przeznaczenia nieruchomości czy też jej własności.

Dla potrzeb wymierzenia opłaty adiacenckiej należało zatem – jak trafnie uczyniły organy obu instancji – przyjąć stan nieruchomości po podziale, w tym spornej działki nr [...] jaki zaistniał na dzień 5 maja 2008 r. Na ten dzień przedmiotowa nieruchomość stanowiła zaś własność skarżącej i co szczególnie istotne przeznaczona była w decyzji zatwierdzającej projekt podziału nie pod drogę publiczną, lecz pod drogę wewnętrzną.

Okoliczność ta - to jest wydzielenie gruntu pod drogę wewnętrzną, a nie pod drogę publiczną - przesądzała przy tym nadto o tym, iż w stosunku do działki nr [...] nie znajdował zastosowania art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Powyższe przesądza o tym, iż prawidłowo w operacie szacunkowym oszacowano wartość tejże nieruchomości jako nieruchomości przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, a nie jak domagała się tego skarżąca jako nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, jak również o tym, że prawidłowo powierzchnię i wartość tej nieruchomości uwzględniono w decyzji wymierzającej opłatę adiacencką S. J..

Dla powyższej oceny bez jakiegokolwiek znaczenia pozostaje okoliczność, iż 31 lipca 2008 r. S. J. zbyła działkę nr [...] na rzecz miasta L. oraz, iż Miasto L. nieruchomość tą nabyło z zamiarem zrealizowania na niej drogi publicznej. Podkreślić bowiem należy, iż do zawarcia tej umowy przeniesienia własności nieruchomości doszło po blisko trzech miesięcy od dnia gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, którą to datę przepisy rangi ustawowej przyjmują wprost jako miarodajna dla określenia stanu nieruchomości po podziale.

Z tych samych przyczyn pozbawiona jakiegokolwiek znaczenia dla sprawy wymierzenia opłaty adiacenckiej jest zarówno kwota za jaką dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jak i przyjęte przez strony transakcji ustalenia co do jej wartości, a także okoliczność na przedmiotowej działce dokonano już faktycznych inwestycji drogowych i włączono ją do ul. H..

Podkreślić przy tym należy (odnosząc się do argumentów podnoszonych przez skarżącą w toku postępowania administracyjnego), iż z samego faktu, że z biegłym, np. rzeczoznawcą majątkowym została zawarta umowa cywilna nie wynika, że opinia biegłego jest stronnicza. Wykonanie tego rodzaju umowy, to jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę pozostaje bez wpływu na jego prawa i obowiązki. Tym samym nie było podstaw do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego na podstawie art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 24 § 1 pkt 1 k.p.a.

Niejako na marginesie zauważyć w tym miejscu należy, iż spełnienie postulatów skarżącej co do dokonania oszacowania spornej działki nr [...] jako drogi publicznej prowadziłoby do skutków ewidentnie niekorzystnych dla skarżącej, albowiem jak wynika chociażby z powoływanych przez nią dokumentów, grunty przeznaczone pod drogi publiczne uzyskują znacznie wyższą wartość rynkową niż grunty przeznaczone pod drogi wewnętrzne, a co za tym idzie szacowany wzrost wartość nieruchomości po podziale byłby wyższy, co skutkowałoby zwiększoną opłatą adiacencką.

Powyższe czyni również bezzasadnymi wyprowadzane z tych samych przesłanek faktycznych zarzuty skarżącej odnośnie nierzetelności i stronniczości - ustalonego rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat w niniejszej sprawie.

Odnosząc się do drugiego z zarzutów skarżącej podnoszonego w skardze, to jest zarzutu, że uzgodniona przez strony (to jest przekazującego właściciela i przejmującego przedstawiciela Urzędu Miasta L.) w akcie notarialnym wartość gruntu (22000 zł) winna stanowić zaliczkę na poczet opłaty adiacenckiej -ustalanej przez ten sam organ, a brak takowego zaliczenia i naliczenie za przejętą własność opłaty adiacenckiej stanowi wykorzystanie przez organ I instancji pozycję silniejszego wobec skarżącej zauważyć natomiast należy, iż zgodnie z art. 98a ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

Przywołany przepis art. 66 Ordynacji podatkowej stanowi zaś, że szczególnym przypadkiem wygaśnięcia zobowiązania podatkowego jest przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych na rzecz gminy w zamian za zaległości podatkowe z tytułu podatków stanowiących dochody ich budżetów (§ 1), przeniesienie następuje na wniosek podatnika na podstawie umowy pisemnej zawartej między wójtem, burmistrzem (prezydentem miasta), a podatnikiem (§ 2 pkt 2 i § 3), za termin wygaśnięcia zobowiązania podatkowego uważa się dzień przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych (§ 4) oraz że w przypadku zawarcia umowy, o której mowa w § 2, organ podatkowy pierwszej instancji wydaje decyzję stwierdzającą wygaśnięcie zobowiązania podatkowego (§ 5). Przepis art. 55 § 2 stosuje się odpowiednio.

W świetle powyższych przepisów oczywistym w ocenie Sądu jawi się, iż ewentualne przeniesienie na rzecz gminy prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału w rozliczeniu opłaty adiacenckiej może nastąpić dopiero po ustaleniu tej opłaty w ostatecznej decyzji organu I instancji i w odrębnym postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji stwierdzającej wygaśnięcie zobowiązania z tytułu wymierzonej opłaty adiacenckiej, a nie – jak domaga się tego skarżąca – już w ramach postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Przemawia za powyższym już choćby sformułowanie, że do przeniesienia prawa do działki gruntu może dojść w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki w wyniku jej podziału nie powstaje zaś z mocy prawa, lecz dopiero w wyniku wydania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) konstytutywnej decyzji o charakterze uznaniowym (zgodnie z art. 98a ust. 1 organ może ustalić opłatę adiacencką, a nie ustala takową opłatę), a co za tym idzie przed wydaniem tejże decyzji brak jest roszczenia o charakterze publicznoprawnym uzasadniającego (stanowiącego przesłankę) dla przeniesienia na rzecz gminy prawa do działki gruntu powstałej w wyniku podziału. Podkreślić przy tym należy, iż odmiennie niż w przypadku zobowiązań podatkowych (art. 66 Ordynacji podatkowej dotyczy bowiem jedynie zaległości podatkowych), ustawodawca nie ograniczył możliwości spłaty zobowiązań z tytułu opłaty adiacenckiej poprzez przeniesienie praw do gruntu jedynie do zaległości w tej opłacie, czyli spłaty zobowiązań już w świetle art. 148 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagalnych, lecz wyraźnie wskazał, że ten sposób uiszczania zobowiązania dopuszczalny jest zarówno w stosunku do zaległości z tego tytułu jak i opłaty adiacenckiej jeszcze nie będącej zaległością, czyli nie wymagalnej.

Również konieczność odpowiedniego stosowania art. 66 ust. 5 Ordynacji podatkowej wprowadzającego obowiązek wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie zobowiązania w przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność wydzielonej działki gruntu wskazuje, że do wydania takowego rozstrzygnięcia może dojść dopiero po ostatecznym ustaleniu wysokości zobowiązania w opłacie adiacenckiej, albowiem tylko istniejące zobowiązanie może wygasnąć

Skoro zatem regulacje dotyczące rozliczania opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu poprzez przeniesienie na rzecz gminy prawa do działki gruntu nie znajdują zastosowania w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, to nie zastosowanie tych przepisów przez orzekające w niniejszej sprawie organy administracji nie stanowiło naruszenia prawa materialnego.

W świetle powyższych rozważań bez jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostają motywy i powody jakimi kierowała się S. J. zawierając umowę z dnia 31 lipca 2008 r.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez skarżącą w pismach procesowych składanych w toku postępowania administracyjnego Sąd zauważa, iż również one okazały się oczywiście niezasadne. Za prawidłowe bowiem uznać należy przyjęcie w operacie szacunkowym jako podstawy do dokonywanych obliczeń cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a nie jak domagała się tego S. J. cen na dzień podziału geodezyjnego, co wprost wynika z treści art. 98a ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowiącego między innymi, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Bez znaczenia pozostaje również podnoszona przez S. J. okoliczność, że opłata adiacencka ustalona została również w stosunku do działek nr [...] , [...] i [...], które nie zostały do dnia jej ustalenia sprzedane. Zauważyć bowiem należy, iż art. 98a ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiąże możliwość wymierzenia opłaty adiacenckiej wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku podziału i nie uzależnia dopuszczalności wymierzenia tej opłaty od faktycznego skonsumowania przez właściciela tegoż wzrostu wartości w następstwie sprzedaży wydzielonej działki. Jest to regulacja w oczywisty sposób odmienna chociażby niż przyjęta w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), który w przypadku renty planistycznej ustanawia jako przesłankę jej wymierzenia koniunkcję wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą i jej zbycia.

Odnosząc się do kolejnego z zarzutów S. J., która podniosła, iż choć działka [...] leży częściowo w obrębie jednostki strukturalnej 5MN/MW przewidującej możliwość budownictwa wielorodzinnego, to decyzja podziałowa dotycząca działki [...]nie przewiduje na tej działce budownictwa wielorodzinnego (co wynika z faktu, iż powstałe w wyniku podziału działki o nr od [...] do [...] mają po 10 metrów szerokości), zatem należało przyjąć wycenę jak za działkę przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne to jest 149,60 zł/m2 a nie 190,73 zł/m2 wskazać należy, iż jak wynika z analizy operatu szacunkowego wraz z aneksem nr 1 różnica w wycenie działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...], a przeznaczonych zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielo rodzinną, określoną przez rzeczoznawcę ostatecznie na 181,62 zł za m2 (a w pierwszej obarczonej błędem rachunkowym wersji operatu na 190,73 zł za m2), a wycenie działki nr 21/34 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, której wartość określono na 149,48 zł za m2 wynikła nie jak sugeruje skarżąca z odmiennego przeznaczenia tych działek, a tylko i wyłącznie z odmiennej ich wielkości. Zauważyć bowiem należy, iż powstała w wyniku podziału działki nr [...] działka nr [...]ma wielkość 2062 m2, w związku z czym trafnie zaliczona została przez rzeczoznawcę do działek tej samej kategorii wielkościowej jak działki nr [...] i [...] przed podziałem, mające odpowiednio 2938 m2 i 3783 m2, co skutkowało przyjęciem, iż w przypadku działki nr [...] brak było wzrostu wartości w związku z podziałem i przyjęciem dla ustalenia jej wartości ceny za metr kwadratowy takiej samej jak przed podziałem, to jest kwoty 149,48 zł. Sytuacja takowa nie zachodzi natomiast w stosunku do działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...] opatrzonych numerami [...] , [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] , [...]i liczących od 352 do 496 metrów kwadratowych.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze i pismach procesowych składanych w toku postępowania administracyjnego uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania. Nie zachodzą też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 2. p.p.s.a.), ani też kodeksowe lub wynikające z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogłoby ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze skargę jako bezzasadną oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.