Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1232/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2013-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 20 lutego 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: sędzia WSA Joanna Brzezińska sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 20 lutego 2013 roku sprawy ze skargi "[...]" s.j. E. W., G. N. w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz "[...]" s.j. E. W., G. N. w G. kwotę 164 (sto sześćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Dnia [...] sierpnia 2012 r. na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej jako u.g.n., oraz § 2 uchwały Rady Miejskiej G. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich na terenie gminy – miasto G. (Dz. Urz. Woj. K.-P. Nr 80, poz. 1327) zmienionej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej G. z dnia [...] grudnia 2009 r. zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich na terenie gminy – miasto G. (Dz. Urz. K.-P. Nr 18, poz. 223) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej jako k.p.a., Prezydent G. decyzją znak: [...] ustalił spółce jawnej "P." E. W., G. N. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. S., oznaczonej jako działki nr [...],[...] o łącznej powierzchni [...] m² zapisanej w KW [...] spowodowanego podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], zatwierdzonym decyzją Prezydenta G. z dnia [...] marca 2011 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej G. z dnia [...] kwietnia 2008 r. ustalona została stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30%, która następnie została zmieniona na 15% uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej G. z dnia [...] grudnia 2009 r.

Organ podał, że do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wobec powyższego przy zastosowaniu 15% stawki ustalił opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją Prezydenta G. z dnia [...] marca 2011 r., która stała się ostateczna dnia [...] kwietnia 2011 r.

Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił wartości jednostkowe wycenianej nieruchomości przed podziałem w wysokości [...] zł/m² i po podziale w wysokości [...] zł/m², a następnie odpowiednio określił wartość nieruchomości jako iloczyn wartości jednostkowych i powierzchni. Wartość rynkowa nieruchomości przed dokonanym podziałem wynosiła [...] zł, a po dokonaniu podziału [...] zł. Organ stwierdził, że zgodnie z wartościami określonymi w operacie należy przyjąć, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...] zł, od którego należy pobrać jednorazową opłatę w wysokości 15%, co stanowi kwotę [...] zł.

Organ wskazał, że stosownie do art. 154 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), uwzględniając cel wyceny (określenie rynkowej wartości nieruchomości celem ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela), funkcję w planie miejscowym. Podniósł ponadto, że do zastosowania podejścia porównawczego konieczna była znajomość cen transakcyjnych za nieruchomości podobne. Ceny te zostały skorygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanych w okresie od 2010 r. do 2012 r. na terenie miasta G. i wynik tej analizy przedstawił w operacie. Do porównania wybrane zostały najbardziej podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ustalił też cechy rynkowe mające decydujący wpływ na ceny, jakimi są: lokalizacja nieruchomości, dostępność komunikacyjna, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej. Kwota wzrostu wartości nieruchomości jest wynikiem dokonanego podziału, gdyż uwarunkowania rynkowe pozwalają stwierdzić, że na rynku występuje popyt na działki o mniejszych powierzchniach, co wiąże się z większą możliwością obrotu oraz wyższą ceną jednostkową uzyskiwaną ze sprzedaży takich działek.

W wyniku przeprowadzonej analizy organ stwierdził, że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i został przyjęty jako dowód w sprawie.

Organ wskazał ponadto, że na wniosek strony w dniu [...] sierpnia 2012 r. wydana jej została kopia operatu szacunkowego i strona nie wniosła do niego żadnych uwag ani zastrzeżeń.

Pismem z dnia [...] września 2012 r. spółka "P." złożyła odwołanie od powyższej decyzji Prezydenta G. wnosząc o jej uchylenie.

W uzasadnieniu odwołania skarżąca wskazała, że kwestionuje w całości operat szacunkowy i jego wnioski. W jej ocenie operat ten nie jest sporządzony profesjonalnie i nie uwzględnia specyfiki szacunku, jaki powinien mieć zastosowanie przy wycenie dla potrzeb art. 98a ust. 1 u.g.n. Ponadto operat nie zawiera danych, których wskazanie jest konieczne, by była możliwa rzetelna i obiektywna jego ocena.

Na gruncie powyższego skarżąca wskazała, że rzeczoznawca przyjął porównawczo do wyliczeń zbyt małą ilość transakcji, przez co wyliczenia nie są reprezentatywne. Ponadto rzeczoznawca nie wskazał przy wycenie obszaru nieruchomości przyjętych do porównania, co ma decydujące znaczenie.

Skarżąca wskazała również, że dniem uprawomocnienia decyzji o podziale był dzień [...] kwietnia 2011 r., w związku z czym do porównania powinny być brane transakcje sprzed tej daty, a nie późniejsze. Dalej podniesiono, że rzeczoznawca wziął do porównań transakcje z końca 2011 r. i z 2012 r., co było niedopuszczalne.

Z treści operatu wynika, że biegły oparł się również na transakcjach dotyczących gruntów pod zabudowę jednorodzinną, a takie nie powinny być brane pod uwagę ze względu na faktyczne wykorzystywanie nieruchomości.

Rzeczoznawca winien był wziąć pod uwagę niekorzystne położenie nieruchomości z uwagi na oddziaływanie sąsiedniej nieruchomości, co znacznie ogranicza możliwości prowadzenia określonej działalności bądź sposobu korzystania i wprost wpływa na obniżenie wartości nieruchomości, a taką wiedzę rzeczoznawca i organ posiadali.

Zdaniem skarżącej nie nastąpił w zwiąku z tym wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału.

Skarżąca wskazała również na uznaniowość decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ powinien był odstąpić od jej wydania. Strona nie miała wiedzy co do tego, że w związku z podziałem mogą być naliczone jakiekolwiek opłaty. Gdyby organ o tym fakcie poinformował przed dokonaniem podziału, to do podziału w ogóle by nie doszło.

Decyzją z dnia [...] października 2012 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta G.

W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie organu odwoławczego zostały spełnione przesłanki do ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. W konsekwencji organ stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość należnej opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło ponadto, że w toku postępowania skarżąca nie zakwestionowała prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej, ani nie wniosła uwag do prowadzonego postępowania. Skoro strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu i nie przedstawiła własnego operatu, to organ I instancji miał podstawę, by uznać fakt wzrostu wartości nieruchomości za udowodniony.

Nie zgadzając się z powyższym spółka "P." złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta G. Zaskarżonej decyzji zarzucono nierozpoznanie istoty sprawy (zarzutów odwołania z dnia [...] września 2012 r.) oraz naruszenie przepisów postępowania poprzez bezkrytyczne przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i że jest w pełni wiarogodnym dowodem i nieuzasadnienie swej decyzji w tym zakresie.

Skarżąca podkreśliła, że jej zarzuty zawarte w odwołaniu nie zostały w ogóle rozpoznane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Organ ten nie odniósł się do nich wcale. Organ odwoławczy zaprezentował błędne stanowisko, zgodnie z którym skoro strona nie kwestionowała w sprawie operatu szacunkowego i nie przedstawiła własnego operatu szacunkowego, to fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony. Operat, jak każdy dowód, powinien być oceniony przez organ I instancji i organ odwoławczy samodzielnie, bez wniosku strony w tym zakresie.

Skarżąca zwróciła również uwagę na fakt, że nie jest profesjonalistą zarówno w zakresie prawa, jaki i rzeczoznawstwa majątkowego, stąd też by zgłosić adekwatne zarzuty, musiałaby zasięgnąć stosownych opinii. Nie było to możliwe w czasie wyznaczonym przez organ do złożenia wniosków.

Organ II instancji powinien uzupełnić postępowanie dowodowe wysłuchując rzeczoznawcy, czy zlecając mu odniesienie się do zarzutów skarżącej.

Oprócz tego skarżąca podtrzymała wszystkie swoje zarzuty zawarte w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i procesowego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zaskarżona decyzja (postanowienie) może być uchylona tylko wówczas, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na rozstrzygnięcie (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).

Wychodząc z tych przesłanek Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił skargę w części dotyczącej decyzji II instancji, gdyż stwierdził, że decyzja ta narusza przepisy postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że materialne przesłanki rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 98a ust. 1 wskazanej ustawy stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uzupełnienie powyższej regulacji stanowią przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

Bezsporne w sprawie było, że w dniu [...] kwietnia 2011 r., tj. w dniu, kiedy decyzja nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała z dnia [...] grudnia 2009 r. Rady Miejskiej G. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich na terenie gminy - miasto G. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału została ustalona na 15%.

Organ I instancji w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2012 r. wskazał, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jak podniesiono, rzeczoznawca majątkowy określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...], a więc wysokość opłaty adiacenckiej dla właściciela nieruchomości stanowi kwotę 15% ww. wartości i wynosi [...] zł.

Przedmiotowy operat szacunkowy stanowi więc podstawę naliczenia zobowiązania skarżącej i dla wywołania zamierzonego skutku winien spełniać warunek zgodności z prawem, w szczególności z przepisami wyżej wskazanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz ze stanem faktycznym. Wobec podniesionych przez stronę wątpliwości co do prawidłowości operatu, organ II instancji, rozpatrując odwołanie, powinien rozpatrzyć wszystkie zgłoszone zarzuty, a w razie konieczności, przeprowadzić dodatkowe czynności dowodowe, w zgodzie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zwłaszcza zasady przekonywania uregulowanej w art. 11 k.p.a. i wyjaśnić w sposób dostateczny okoliczności faktyczne oraz prawne sprawy wraz z przedstawieniem stosownej argumentacji, odnoszącej się do istotnych elementów rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy w przedmiotowej sprawie wskazanych wymogów nie spełnił.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził jedynie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wywiódł ponadto, że skoro strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i nie przedstawiła własnego operatu szacunkowego, to organ I instancji miał podstawy by uznać, że fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony. W konsekwencji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zostały spełnione przesłanki do ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, a decyzja organu I instancji została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa materialnego i procesowego.

Stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym, skoro strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu i nie przedstawiła własnego operatu, to organ I instancji miał podstawę, by uznać fakt wzrostu wartości nieruchomości za udowodniony, uznać należy za błędne. Nie ma bowiem znaczenia to, że strona nie wnosiła uwag odnośnie operatu przed wydaniem decyzji ustalającej. Mogła zrobić to w odwołaniu od decyzji, co też uczyniła. Organ zaś zobowiązany był do zarzutów tych się odnieść, czego zaniechał.

Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. Organ winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok NSA z dnia 5.05.2011 r., II OSK 979/10).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24.10.2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13.10.2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31.01.2012 r., I OSK 2085/11).

Organ II instancji zaniechał tych czynności i przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń, tymczasem należało wnikliwie rozważyć w świetle zarzutów stawianych mu przez skarżącą, czy rzeczoznawca sporządził ów operat z poszanowaniem art. 150 i nast. u.g.n. oraz Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a w przypadku powzięcia wątpliwości rozważyć wezwanie autora operatu o dodatkowe wyjaśnienia w sygnalizowanych przez skarżącą kwestiach (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia 30.01.2008 r., I SA/Wa 1833/07 oraz z dnia 20.01.2010 r., I SA/Wa 1728/09), a nie poprzestać na bezkrytycznej jego akceptacji.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji w ogóle nie odniósł się do licznych zarzutów zgłoszonych przez stronę, która podnosiła w nim m.in., że operat nie zawiera danych koniecznych do rzetelnej jego oceny, że rzeczoznawca przyjął porównawczo do wyliczeń zbyt małą ilość transakcji, nie wskazał przy wycenie obszaru nieruchomości przyjętych do porównania, biegły oparł się na transakcjach dotyczących gruntów pod zabudowę jednorodzinną, a powinien brać pod uwagę takie, jakie posiada skarżąca, nie wziął pod uwagę niekorzystnego oddziaływania sąsiedniej nieruchomości. Ponadto w ocenie strony transakcje przyjęte do porównania odbiegały czasowo od daty wydania decyzji, czy jej prawomocności.

Skarżąca zwróciła również uwagę na uznaniowość decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wskazując, że organ z uwagi na powołane okoliczności powinien był odstąpić od jej wydania. Również ta kwestia nie została w ogóle oceniona przez organ odwoławczy.

Pomimo podniesionych przez stronę w/w zarzutów organ odwoławczy bezkrytycznie przyjął prawidłowość operatu i uznał zarzuty skarżącej za bezzasadne nie wyjaśniając powodów takiego stanowiska. Brak wyjaśnienia wskazanych kwestii stanowiło naruszenie przez organ wynikającego z art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego zebrania i wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego koniecznego do jej załatwienia, oraz art. 80 k.p.a., które to naruszenia przepisów postępowania mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Uchybienia te uzasadniają uchylenie decyzji organu II instancji, który może je usunąć w toku postępowania odwoławczego.

Podkreślić trzeba, że organ odwoławczy w myśl zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.), nie pełni wyłącznie funkcji kasacyjnej i winien nie tylko odnieść się do zarzutów i wniosków zawartych w odwołaniu, ale również dokonać ponownego merytorycznego rozpoznania całości sprawy (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25.10.2012 r., sygn. akt IV SA/Gl 1520/11). Organ II instancji nie sprostał temu zadaniu, a jego decyzja nie spełnia również wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. stanowiącym, że uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Dwuinstancyjność postępowania oznacza, że złożenie przez stronę odwołania od decyzji organu I instancji powoduje, iż sprawa rozpoznawana jest ponownie i w pełnym zakresie przez organ odwoławczy.

Mając powyższe na uwadze zasadne było na podstawie art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a. uchylenie decyzji organu II instancji. Tak szeroki wachlarz naruszeń spowodował, że zaskarżona decyzja nie mogła ostać się w obrocie prawnym.

Rozstrzygając sprawę ponownie organ weźmie pod uwagę przedstawione wywody Sądu i usunie popełnione naruszenia polegające na nie odniesieniu się do zarzutów odwołania skarżącej, w szczególności dokona szczegółowej analizy operatu szacunkowego.

Na podstawie art. 152 cyt. ustawy Sąd określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z § 1 pkt1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. Nr 221, poz. 2193 z późn. zm.).