Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1821/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat sędzia WSA Grzegorz Rząsa po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 roku nr [...] Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez Burmistrza W. od decyzji Starosty W. Nr [...] z dnia [...] września 2017 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w W. w obrębie [...], stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni [...]ha - utrzymał ww decyzję Starosty w mocy.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

Po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza W., Starosta W. wydał, na podstawie ustawy z dnia [...] kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzję Nr [...] z dnia [...] lipca 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na "budowie ulicy [...] na odcinku od skrzyżowania z ulicą [...] w W. do skrzyżowania z ulicą K. we wsi L. wraz z budową: kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, przyłączy wodociągowych, oraz przebudową istniejących sieci uzbrojenia terenu: sanitarnej, wodociągowej, teletechnicznej, gazowej, oświetlenia ulicznego (z przebudową sieci energetycznej) i przebudową fragmentu drogi powiatowej nr [...] (ul. K.) na długości ok. [...] m", przewidzianej do realizacji m.in. na działce ew. nr [...], pochodzącej z podziału działki ew. nr [...], z obrębu [...] W.. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości był J. B. M. ([...]).

W sprawie niniejszej została wydana przez Starostę W. w dniu [...] czerwca 2015 r. decyzja Nr [...], ustalająca odszkodowanie za ww działkę gruntu o pow. [...]m2, na podstawie operatu szacunkowego D. S., w kwocie [...]zł., od której odwołanie wniósł Burmistrz W., kwestionując prawidłowość jego ustalenia. Decyzją Nr [...]z dnia [...] lutego 2016 r. Wojewoda [...] uchylił ww decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ponownie prowadzonym przez Starostę W. postępowaniu został sporządzony w dniu [...] września 2016 r. operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. K., określający wartość działki gruntu wydzielonej na realizację inwestycji drogowej w wysokości [...]zł. Pismem z dnia [...] listopada 2016 r. Burmistrz W. wniósł zastrzeżenia do powyższego operatu, do których rzeczoznawca ustosunkowała się w piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. i jednocześnie przekazała poprawiony operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2016 r., określający wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. W związku z kolejnymi uwagami Burmistrza z dnia [...] marca 2017 r., Ww biegła sporządziła w dniu [...] kwietnia 2017 r. nowy operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości zajętej pod drogę w wysokości [...] zł. W dniu [...] czerwca 2017 r. Burmistrz W. ponownie wniósł zastrzeżenia do sporządzonej wyceny, do których rzeczoznawca ponownie szczegółowo ustosunkowała się w piśmie z dnia [...] lipca 2017 r.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2017 r. Starosta W. ostatecznie ustalił za przedmiotową nieruchomość odszkodowanie, w wysokości [...] zł zł. Od powyższej decyzji Burmistrz W. również wniósł odwołanie.

Wojewoda [...], odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, iż ww operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, w oparciu o obowiązującą regulację prawną. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy danych w nim zawartych, zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę porównywania parami biorąc do porównań rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu miasta W.. Autorka ww operatu do wyceny wybrała próbkę 3 transakcji o zaktualizowanych cenach jednostkowych 196,21 zł/m2, 278,31 zł/m2 i 182,34 zł/m2. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1m2 wycenianej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...]o pow. [...] m2, ustaliła w wysokości [...] zł, co razem dało sumę [...] zł. W związku z powyższym oraz z uwagi na to, iż wyceniana działka, zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w W. nr [...], znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem ME - przeznaczenie mieszkaniowe ekstensywne, biegła w powyższym operacie właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 1 znowelizowanego ww rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej ww nieruchomości kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Biegła, także zgodnie z obowiązującą regulacją prawną, przeprowadziła w operacie analizę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną (pierwotne przeznaczenie wycenianej działki) oraz transakcji nieruchomościami drogowymi w celu możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści wynikającej z art. 134 ugn. W operacie zamieściła porównanie danych z obu zbiorów, z którego wynika, że ceny średnie w próbce zawierającej transakcje "drogowe" były niższe. Wobec czego, zgodnie z zasadą korzyści, biegła oparła wycenę na transakcjach nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu zabudowy jednorodzinnej, będących prawem własności, bowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości. Wobec powyższego, w ocenie organu odwoławczego, przedstawiony w odwołaniu zarzut dotyczący określenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości należało uznać za nieuzasadniony. Dodatkowo, jak wynika z operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawca, z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego, słusznie ustaliła przeznaczenie wycenianej nieruchomości na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W. uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w W. nr [...] (art. 154 ust. 2 ugn), zgodnie z którym ww wydzielona działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem ME - przeznaczenie mieszkaniowe ekstensywne, które obejmuje tereny zabudowy o charakterze willowym i rezydencjonalnym, na terenach leśnych i w [...], przeznaczenie podstawowe: zabudowa jednorodzinna (wolnostojąca).

W ocenie Wojewody kwestionowany przez Burmistrza operat, jako odpowiadający zarówno pod względem formalnym jak i merytorycznym obowiązującej regulacji prawnej, stanowił podstawę do ustalenia przedmiotowego odszkodowania.

Nie zgadzając się z ww rozstrzygnięciem, skargę do tut. Sądu wniosła Gmina W., zarzucając naruszenie:

- art. 154 ustawy dnia 21 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn), poprzez błędną jego wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu i przyjęciu za podstawę wydania zaskarżonej decyzji Wojewody [...], w tym decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...] września 2017 r., operatu wydanego dnia [...] kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K., nieobejmującego jednoznacznych kryteriów w zakresie ustalenia przeznaczenia wycenianego gruntu, co czyni powyższy operat niespójny i wzajemnie sprzeczny;

- § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu i przyjęciu za podstawę odszkodowania ww operat wydanego dnia [...] kwietnia 2017 r., nieobejmującego jednoznacznych kryteriów w zakresie ustalenia przeznaczenia wycenianego gruntu, co czyni powyższy operat niespójny i wzajemnie sprzeczny;

- art. 6, art. 7 i art. 8 ustawy - K.p.a., poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na dokonaniu błędnej oceny prawnej okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym poprzez uznanie, iż ww operat jest kompletny, spójny, w tym obejmujący właściwe przeznaczenie wycenianego gruntu;

- art. 75 i art. 77 K.p.a.., poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na niedokładnym ustaleniu stanu faktycznego sprawy oraz nie wyjaśnieniu wszystkich okoliczności przy uwzględnieniu wszelkich środków dowodowych;

- art. 80 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na pozostawieniu poza swoimi rozważaniami argumentów podnoszonych przez skarżącą, całkowite pominięcie istotnych dla sprawy środków i materiałów dowodowych oraz dokonanie ich oceny wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego.

W oparciu o powyższe min. wniosła o uchylenie ww decyzji Wojewody [...] i o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. zważył co następuje.

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. 2017 r. poz. 1496) do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 ze zm.). Oznacza to zatem odpowiednie stosowanie zawartej w niej, w powyższym zakresie regulacji prawnej, w tym przepisów art. 7 oraz art. 128-135, a także przepisów do niej wykonawczych, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985).

Przepis art. 7 cyt. ustawy stanowiący że, "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (...)" powoduje, że opinia biegłego stanowi istotny element postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania i wywiera znaczący wpływ na rozstrzygniecie, co do istoty sprawy tj. kwoty należnego odszkodowania.

Określenie wartości nieruchomości stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami ww rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 1 zmienionego ww rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2017 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przyjmując podejście porównawcze - metodę porównywania parami biorąc do porównań rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu miasta W.. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z ww z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Autorka operatu do powyższej regulacji się zastosowała. Do wyceny wybrała próbkę 3 transakcji o zaktualizowanych cenach jednostkowych 196,21 zł/m2, 278,31 zł/m2 i 182,34 zł/m2. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1m2 wycenianej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m2 ustaliła w wysokości [...] zł, co razem dało sumę [...] zł. Biegła przeprowadziła w operacie analizę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną (pierwotne przeznaczenie wycenianej działki) oraz transakcji nieruchomościami drogowymi w celu możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści wynikającej z art. 134 ugn. W operacie biegła zamieściła porównanie danych z obu zbiorów, z którego wynika, że ceny średnie w próbce zawierającej transakcje "drogowe" były niższe. Wobec czego zgodnie z zasadą korzyści biegła oparła wycenę na transakcjach nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu zabudowy jednorodzinnej, będących prawem własności, bowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości. Jak wyżej wskazano, biegła, z uwagi na brak planu zagospodarowania ustaliła przeznaczenie wycenianej nieruchomości na podstawie ww Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W., zgodnie z którym wyceniana nieruchomość (wydzielona działka gruntu) znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem ME - przeznaczenie mieszkaniowe ekstensywne, które obejmuje tereny zabudowy o charakterze willowym i rezydencjonalnym, na terenach leśnych i w WOCHK, przeznaczenie podstawowe: zabudowa jednorodzinna (wolnostojąca). Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 2 ugn w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, na mocy ust. 3 art. 154 ugn; uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z przedmiotowego operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż przeznaczenie nieruchomości zostało określone na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W., zgodnie z art. 154 ust. 2 ugn. Stąd też należy za organami obu instancji stwierdzić, iż biegła prawidłowo uznała za wiążące dla ustalenia odszkodowania, postanowienia wynikające z ww Studium Gminy W.. Odnosząc się w tym kontekście do zarzutów skargi, należy także zaznaczyć, iż z badanego operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż przeznaczenie nieruchomości zostało określone na podstawie ww Studium, zgodnie z ww art. 154 ust. 2 ugn. Z pisma rzeczoznawcy z dnia [...] lipca 2017 r., na które powołuje się skarżąca, nie wynika aby do określenia przeznaczenia nieruchomości biegła uwzględniła jej faktyczny sposób użytkowania, a jej wyjaśnienia, wbrew twierdzeniom skarżącej Gminy, nie są sprzeczne z treścią przedmiotowego operatu. Zgodnie bowiem z jego treścią, biegła w celu dokładnego określenia przeznaczenia działki nr ew. [...] z obrębu [...] W. jedynie wystąpiła o udzielenie stosownej informacji do Urzędu [...] Urzędu Miejskiego w [...] jak również zbadała sposób jej faktycznego użytkowania. Wskazała, że zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania, działka ew. nr [...] stanowi teren lasu jednakże przeznaczenie działki przyjęto jako tereny zabudowy o charakterze willowym i rezydencjonalnym, na terenach leśnych - ME. Z powyższego pisma nie wynika zatem, wbrew skarżącej, aby do określenia przeznaczenia nieruchomości biegła uwzględniła jej faktyczny sposób użytkowania. Ostatecznie, w ocenie Sądu, przedmiotowy operat zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Należy także zaznaczyć, iż zgodnie z orzecznictwem sądowym ani organ administracji ani sąd, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ podobnie jak Sąd, ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 24 listopada 2011 r" Sygn. akt II SA/Op 387/11). Podczas dokonanej analizy operatu Sąd nie dopatrzył się braków formalnych ani błędów obliczeniowych. Operat zawiera również wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i 57 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. w wyroku z dnia 29 maja 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 3180/16 podkreślił, że trafnie odnotowano, że operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy dowód w sprawie. Rozważaniu może podlegać jednak wyłącznie kwestia jego kompletności, spójności, logiczności, prawidłowości ustaleń formalnych, co do stanu wycenianej nieruchomości, czy spełniania wymagań formalnych, zakreślonych stosownymi regulacjami normatywnymi (...) Skoro podważenie prawidłowości samej wyceny może nastąpić wyłącznie w ramach trybu artykuł 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłącza to możliwość formułowania stosownych ocen w danym zakresie przez organ administracji, chociażby nawet jego pracownicy dysponowali wiedzą specjalną a ich konkluzje były merytorycznie zasadne. Trzeba mieć bowiem na względzie wolę prawodawcy, który przesądził w ramach jakiego trybu ma być kontrolowana merytoryczna prawidłowość wyceny. W okolicznościach niniejszej sprawy, skarżący, na żadnym etapie postępowania administracyjnego, pomimo iż niewątpliwie posiada profesjonalną obsługę prawną, z takim wnioskiem o weryfikację ww operatu szacunkowego nie wystąpił.

Konkludując stwierdzić należy, iż zarzuty skargi są niezasadne, stanowią jedynie polemikę ze stanowiskiem organu II Instancji, nie zwierając jednocześnie merytorycznego uzasadnienia. Wojewoda dopełnił ciążący na nim obowiązek i zweryfikował zarówno poprawność dokonanej wyceny jak i dodatkowych wyjaśnień do wyceny, co w sposób nie budzący żadnych wątpliwości wynika bezpośrednio z uzasadnienia decyzji. Wypada także podkreślić, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Operat powinien być sporządzony zgodnie z art. 175 ust. 1 cyt. ustawy w korelacji z § 36 ust. 6 ww rozporządzenia, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Ustalenie wysokości odszkodowania jest zasadniczym problemem w postępowaniach odszkodowawczych, z tego też względu operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w tym postępowaniu. Z uwagi na jego wagę musi on zostać poddany wnikliwej ocenie, co wbrew skarżącej Gminie, miało miejsce w badanej sprawie, przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Sąd natomiast oceniając na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową powyższego operatu szacunkowego stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Stąd też, w ocenie Sądu, operat ten słusznie został przyjęty jako dowód w sprawie i stanowi podstawę ustalenia odszkodowania. Sąd również, poddając wnikliwej analizie prowadzone przez organy postępowanie administracyjne, nie dopatrzył się żadnych uchybień proceduralnych stanowiących o konieczności wyeliminowania podważanych przez skarżącego decyzji z obrotu prawnego. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.