Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 947/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie: WSA Barbara Pasternak WSA Mirosław Bator (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2009 r. sprawy ze skargi T. L. i K. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia 21 kwietnia 2009 r., nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących T. L. i K. B. kwotę 200 zł (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2009r. znak: [...] Starosta [...] na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 138 ust. 2, art. 139, art. 140 ust. 1 - 4, art. 142, art. 216, art. 96 ust. Ib ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 - tekst jednolity ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 - tekst jednolity ze zm.) - o zwrocie działki nr "1" o pow. 0578 ha, położonej w obrębie l jedn. ewid. [...] m. K., w granicach wywłaszczonych parcel: l. kat. "2" i l. kat. "1", b. gm. kat. B., na rzecz H. S. w 7/16 częściach, B. G. w 7/16 częściach i M. W. 1/8 częściach. Orzekając o zwrocie nieruchomości Starosta [...] jednocześnie zobowiązał w/w osoby do zwrotu na rzecz Gminy K. kwoty 33 376,74 zł, odpowiadającej kwocie zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, powiększonej o kwotę stanowiącą różnicę wartości nieruchomości wywłaszczonej, według stanu z dnia wywłaszczenia oraz stanu z dnia zwrotu, w ten sposób, że H. S. zobowiązał do zwrotu kwoty 14 602,32 zł, B. G. do zwrotu kwoty 14 602,32 zł, a M. W. - do zwrotu kwoty 4 172,10 zł. W punkcie 3 orzeczono, że należności te należy wpłacić w terminie 14 dni od dnia w którym, decyzja stała się ostateczna na konto Urzędu Miasta K.. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ I instancji zaznaczył, że został wyznaczony do rozpatrzenia niniejszej sprawy na mocy postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] maja 2005r. nr [...]. Postępowanie w przedmiotowej sprawie wszczęte zostało na wniosek H. S., B. G. i M. W. złożony w dniu 15 listopada 2005r., w którym domagają się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w granicach parcel katastralnych l. kat. "2" i 1. kat. "1", b. gm. kat. B.. Organ wyjaśnił, że rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie dotyczy części działki "3" w granicach parcel: l. kat. "2" i l. kat. "1", natomiast rozstrzygnięcie w pozostałym zakresie nastąpi w drodze odrębnej decyzji.

Postawą wywłaszczenia parceli l. kat. "2" było zaświadczenie o zatwierdzeniu lokalizacji szczegółowej nr [...] znak [...] z dnia 21 kwietnia 1964 r., wydane przez Wydział Budownictwa Urbanistyki i Architektury Prezydium Rady Narodowej m. K.. Dokument ten ustalał lokalizację szczegółową osiedla "[...]", jak ustalono parcela l. kat. "2", znajdowała się w całości w granicach terenu objętego lokalizacja. Odnośnie parceli l. kat. "1" ustalono, że została ona nabyta przez Skarb Państwa na mocy umowy sprzedaży Rep. [...] zawartej w dniu [...].02.1978r., jako niezbędna pod zieleń parkową w zespole osiedli M., zgodnie z decyzją Urzędu Miasta K. nr [...] z dnia [...] marca 1974 r.

Na podstawie analizy załączników graficznych przedstawiających projektowany sposób zagospodarowania terenu M. (ogólnego plan zagospodarowania i uzbrojenia terenu z 1972r. oraz projektu zieleni fortu M. z 1973r.) ustalono, że w granicach terenu objętego tymi opracowaniami znalazły się części parcel l. kat. "2" i l. kat. "1", na których przewidziana była realizacja ciągu pieszych i zieleni osiedlowej. Jak ustalono, zawnioskowana do zwrotu parcela l. kat. "1" podlegała ustaleniom obowiązującego od dnia 20 sierpnia 1977 r. Planu Zagospodarowania Przestrzennego Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 23 czerwca 1977 r. Natomiast w dacie wywłaszczenia parceli l. kat. "2", tj. w dniu 15 września 1965 r., nie obowiązywał żaden Plan Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K..

W wyniku przeprowadzonych w dniu 8 lipca 2008r. oględzin ustalono, że wnioskowana do zwrotu działka, w granicach dawnych parcel stanowi obecnie fragment utwardzonego kamieniem żwirowym parkingu położonego przy placu targowym na os. P.. Północną granicę nieruchomości wyznacza ogrodzenie z metalowej siatki, pozostałe granice w terenie są niewidoczne.

W przedmiotowej sprawie organ ustalił również, że zawnioskowana do zwrotu cześć działki nr "3" nie jest obciążona żadną infrastruktura techniczna. Ponadto, jak wynika z zeznań świadków teren przedmiotowych parcel w roku 1965 i w latach późniejszych, stanowił pole uprawne, aż do czasu kiedy rozpoczęto prace związane z urządzaniem parkingu, co nastąpiło w latach dziewięćdziesiątych. Z zeznań świadków wynika również, że w roku 1965 i latach późniejszych nie prowadzono na przedmiotowym terenie żadnych prac związanych z budową osiedla, czy też z urządzaniem zieleni parkowej (w roku 1978 i latach następnych).

Na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej ustalono, że parcela l.kat. "4" (w skład której weszła parcele l.kat. "2") oraz parcela l.kat. "1" objęte są księgą wieczystą nr [...] i stanowią własność Gminy K..

Ustalono także, że umową z dnia [...].04.1997 r. nr [...], zmienioną aneksem zawartym w dniu [...].11.1998 r. nr [...], Kierownik Urzędu Rejonowego w Krakowie, reprezentujący Skarb Państwa, wydzierżawił Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Usługowemu "A" s.c. T. L., K. B., z siedzibą w K. część działki ewidencyjnej nr "5", o pow. 0,8624 ha, z czego obszar gruntu o pow. 0,3600 ha przeznaczono na cele składowe, natomiast obszar gruntu o pow. 0,5024 ha pod zieleń parkową.

W chwili oddania terenu, w skład którego wchodzi przedmiotowa działka, Przedsiębiorstwu Produkcyjno - Usługowemu "A" s.c. w dzierżawę, był on niezagospodarowany, porośnięty chaszczami, z dużymi różnicami poziomów, na części znajdowały się dzikie ogródki działkowe. Teren ten nie nosił śladów działań osób trzecich związanych z realizacją celu wywłaszczenia. Wszystkie zgromadzone w sprawie dowody i materiały wskazują zdaniem organu, na to że na terenie wywłaszczonych parcel l. kat. "2" i l. kat. "1" nie były podejmowane żadne prace związane z realizacją celów wywłaszczeń, a zatem zawnioskowaną do zwrotu nieruchomość uznać należy za zbędną.

W uzasadnieniu wydanej decyzji organ I instancji wyjaśnił ponadto, że dla określenia przedmiotu zwrotu, w pierwszej kolejności sporządzony został przez geodetę uprawnionego E. P. operat z dnia [...] marca 2007 r. nr [...], którym dokonano rozdzielenia odrębnych własności połączonych w działce nr "3", w wyniku czego powstały działki nr "2" i nr "6"

Podział ten zatwierdzony został ostateczną decyzją Prezydenta Miasta K.

nr [...] z dnia 4.04.2007 r.

Następnie operatem podziałowym z dnia 15 marca 2007 r. nr [...] działka nr "6" podzieliła się na działki: nr "7", nr "1", nr "8", nr "14" oraz nr "10", co zostało zatwierdzone ostateczną decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...].

Powstała w wyniku, kolejnych zmian działka nr "1" o pow. 0,0578, w granicach parcel l. kat. "2" i l. kat. 1"1", stanowi przedmiot zwrotu objęty niniejszą decyzją.

W oparciu o treść orzeczenia Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. z dnia 10 listopada 1965 r. nr [...] ustalono, że z tytułu wywłaszczenia części parceli l. kat. "2" o pow. 4364 m2, właścicielowi przyznano odszkodowanie za grunt w kwocie 10348,08 zł. rozpatrując sprawę zwrotu działka nr "1" o pow. 578 m2, w granicach której 38 m2 pochodzi z parceli l. kat. "2" do waloryzacji przyjęto kwotę 90.06 zł. Jak podał organ kwota ta została zwaloryzowana zgodnie dyspozycją zawartą w art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym RP, za okres od listopada 1965 r. do października 2008 r. i wynosi 42.06 zł.

Odnośnie zwrotu działki nr "1" o pow. 578 m2, w granicach której 540 m2 pochodzi z parceli l. kat. "1" do waloryzacji przyjęto kwotę 9 720 zł. Powyższa kwota została zwaloryzowana zgodnie dyspozycją zawartą w art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym RP, za okres od listopada 1965 r. do października 2008 r. i wynosi 3 394,67 zł.

Organ wyjaśnił również, iż z uwagi na fakt, że na przedmiotowym terenie poczyniono nakłady które mogły zmienić wartość zawnioskowanej do zwrotu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy B. L. sporządził operat szacunkowy określający wartość działki nr "1" w granicach parcel: l. kat. "2" i 1. kat. "1" według stanu z daty wywłaszczenia i z daty zwrotu. Wartość działki nr "1" według stanu na datę wywłaszczenia (nabycia) i poziomu cen z daty wyceny, określona została na 409 918,00 zł, a wartość tej działki według stanu na datę zwrotu oraz poziomu cen z daty wyceny na 439 858,00 zł. Różnica wynosi więc 29 940,00 zł.

Zgodnie zatem z art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami kwota zwaloryzowanego odszkodowania tj. 3 436,74 zł została powiększona o kwotę 29 940,00 zł, stanowiącą różnicę wartości nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji do Wojewody [...] złożyło Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe "A" T. L., K. B., podnosząc, że w decyzji nie zostały uwzględnione interesy spółki, w szczególności nie otrzymała ona rekompensaty za poniesione nakłady na infrastrukturę terenu, uzbrojenie, zabudowę. Podniesiono, że art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa, jak należy ustalić granice zbędnych nieruchomości. Ponadto wskazano, że zwrot działki zaburzy funkcjonowanie miejskiego placu [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia 21 kwietnia 2009r. znak: [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Zdaniem organu odwoławczego decyzja organu I instancji wydana została prawidłowo. W świetle zgromadzonego w sprawie przez organ I instancji materiału dowodowego poza sporem pozostaje kwestia zbędności wywłaszczonych nieruchomości na cele określone w decyzji wywłaszczeniowej z dnia [...] września 1965 r. nr [...], oraz w umowie sprzedaży z dnia [...] lutego 1978 r. Rep. [...]. Z zeznań świadków jednoznacznie wynika, iż od chwili przejęcia przez Skarb Państwa parcel l. kat. "11" oraz l. kat. "1" nie były prowadzone na nich żadne prace związane z budową osiedla czy też urządzaniem zieleni parkowej. Jak wskazuje organ odwoławczy przedmiotowe nieruchomości pomimo faktu utraty do nich prawa własności przez dotychczasowych właścicieli, były nadal uprawiane rolniczo aż do momentu rozpoczęcia prac związanych z budową na tym terenie parkingu samochodowego, co nastąpiło w latach 90-tych.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nakładów poniesionych przez PPHU "A" organ odwoławczy zaznaczył, że rozliczenia nakładów osób trzecich na podlegającą zwrotowi nieruchomość należą do sfery stosunków cywilnoprawnych, a ewentualnemu dzierżawcy bądź najemcy nieruchomości nie przysługuje interes prawny w zaskarżaniu do sądu administracyjnego decyzji w części dotyczącej rozliczeń miedzy gminą a osobami, na których rzecz nastąpił zwrot nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał także, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 kpa albowiem został wykonany na zlecenie pełnomocnika stron występujących w przedmiotowej sprawie o zwrot wywłaszczonych nieruchomości. Niemniej jednak mając na uwadze treść art. 75 kpa, organ odwoławczy uznał, iż brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości wykonanego operatu. Organ stwierdził, iż uzasadnienie zawarte przedstawionym operacie jest wystarczające by wykazać jego prawidłowość, a zatem należy uwzględnić ustalenia z niego wynikające.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia 21 kwietnia 2009r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli T. L. i K. B. zarzucając naruszenie art. 137 ust.1 art.140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 75 § 1 i § 48 kpa poprzez przekroczenie granic swobodnego uznania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Skarżący podnieśli, że działka nr "3" nie została fizycznie i geodezyjne wydzielona i nie mogła być przedmiotem oględzin. Zarzucili także, że ustalenie wysokości zobowiązania osób, na rzecz których następuje zwrot nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pełnomocnika stron stanowi naruszenie art. 140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymują stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W dniu 24 czerwca 2009r. uczestniczka postępowania B. G., reprezentowana przez pełnomocnika wniosła o odrzucenie skargi, wskazując na brak interesu prawnego skarżących w niniejszej sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz.1270 ze zm., dalej oznaczonej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art.134 p.p.s.a.). Zgodnie zaś z treścią art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Przyczyny uchylenia zaskarżonej decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa określa art. 145 p.p.s.a.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów art. 7 kpa, art. 77 kpa, art. 81 kpa i art. 107 § 3 kpa.

Sąd podziela pogląd organu, iż skarżący jako dzierżawcy nie mają interesu prawnego w kwestionowaniu rozliczeń między gminą a osobami, na rzecz których nastąpił zwrot nieruchomości. Ich interes prawny ogranicza się jedynie do kwestionowania decyzji o zwrocie nieruchomości, a to na podstawie art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym niemniej z uwagi na fakt objęcia jedną decyzją sprawy zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oraz zwrotu kwoty odpowiadającej kwocie zwaloryzowanego odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości działając na zasadzie art. 134 p.p.s.a Sąd poddał kontroli decyzje także w tym zakresie z urzędu.

W świetle regulacji art. 140 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (art. 140 ust. 3 ustawy). Stosownie do przepisu art. 140 ust. 4 ustawy, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Zasada ta znajdzie zastosowanie tylko wtedy, jeżeli organ ustali, że wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu zmniejszyła się albo zwiększyła jej wartość.

Organy administracji dokonując zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, ma mocy wyżej przytoczonych przepisów, mają obowiązek rzetelnie ustalić podlegające zwrotowi odszkodowanie a w decyzji, precyzyjnie i jasno określić mechanizm ustalenia wysokości tego odszkodowania. W przedmiotowej sprawie, zdaniem sądu organy administracji obowiązku tego nie wykonały. W szczególności decyzje organów obu instancji naruszają przepis art. 107 § 3 Zgodnie z tą regulacją uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż rozpatrując sprawę zwrotu działki nr "1" o pow. 578 m2, w granicach której 38 m2 pochodzi z parceli l. kat. "2" do waloryzacji przyjęto kwotę 90.06 zł. Odnośnie natomiast zwrotu działki nr "1" o, w granicach której 540 m2 pochodzi z parceli l. kat. "1" do waloryzacji przyjęto kwotę 9 720 zł.

Jak podał organ kwoty te zostały zwaloryzowane przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym RP, za okres od listopada 1965 r. do października 2008 r. i wynoszą odpowiednio 42.06 zł oraz 3 394,67zł. Organ nie wskazał sposobu ustalenia tych kwoty. Mając na uwadze treść art. 227 ustawy gospodarce nieruchomościami do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zauważyć należy, że do dnia dzisiejszego Prezes Głównego Urzędu Statystycznego nie ogłosił wskaźników zmian cen nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L., z uwagi na, jak pisze organ I instancji, nakłady jakie poczynione zostały na przedmiotowej działce należy zwrócić uwagę na treść art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który ma zastosowanie tylko w sytuacji gdy wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu jej wartość zmniejszy się lub zwiększy. A zatem jeśli organ ustalił, iż teren przedmiotowych parceli stanowiło w roku 1965 i latach późniejszych pole uprawne, a obecnie na części wnioskowanej do zwrotu działki znajduje się parking samochodowy, to w pierwszej kolejności ustalić należało czy doszło w ten sposób do zwiększenia czy do zmniejszenie wartości nieruchomości.

Jak stanowi art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Operat szacunkowy ma wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa. Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej należy ostatecznie jego merytoryczna ocena. W rozpatrywanej sprawie organy bezkrytycznie przyjęły przedłożony przez stronę operat szacunkowy. Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. jego przedmiotem było ustalenie czy wartość nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr "1" uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu wskutek działań na niej podjętych po dacie wywłaszczenia. Rzeczoznawca podał, że zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z nieruchomościami podobnymi. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Operat szacunkowy powinien zawierać przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przedstawiono operat w większości składa się z tabel, pozbawionych uzasadnienia oraz nie zawiera informacji o warunkach transakcji dotyczących porównywanych nieruchomości.

W operacie umieszczono tabelę, w której przedstawiono zestawienie wag cech - atrybutów różnicujących nieruchomości wycenianej w stosunku do porównywalnych, nie wynika na przykład dlaczego z nieruchomości porównywanych tylko nieruchomość "C" ma podobne położenie-lokalizację, dlaczego wyceniana nieruchomość ma lepsze przeznaczenie terenu niż nieruchomość porównywana "D", skoro teren nieruchomości "D" objęty jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczony jest pod zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną. W innej tabeli operatu "Nieruchomość wyceniana - nieruchomość "A", "B" " podano np., że waga cechy "położenie-lokalizacja", przy jej określeniu na 30% i określeniu jej udziału kwotowego na 207 zł, w odniesieniu do nieruchomości "A" pomniejsza jej wartość o 50 % wagi cechy, a w odniesieniu do nieruchomości "B" o 100% wagi tej cechy, co odpowiada kwocie 103,50 zł i 207 zł. Nie wyjaśniono jednak dlaczego cena jednostkowa nieruchomości "A" ze względu na jej lokalizację ([...] ul. K.) została pomniejszona o 103,50 zł, a cena jednostkowa nieruchomości "B" ze względu na jej lokalizację ([...] ul. M.) o 207 zł. Nie wiadomo również dlaczego o 50 % wagi cechy obniżono cenę jednostkową nieruchomości "A" i "B".

Nie jest również zrozumiałe, dlaczego w tabeli na stronie 13 operatu cecha "zagospodarowanie, ograniczenia" której wagę określono na 15 % powoduje wzrost wartości wycenianej nieruchomości - w odniesieniu do nieruchomości "C" (która jest porośnięta trawą a przez działkę przebiega sieć gazowa ograniczająca możliwość zabudowy) - o 50% wagi cechy, jak również na 50 % wagi tej cechy oceniono utwardzenie wycenianej nieruchomości żużlem (tabela na stronie 15).

Założenie rzeczoznawcy, że cecha wpływająca na cenę nieruchomości, polegająca na ograniczonych możliwościach jej zabudowy (usytuowanie sieci gazowej), jest równoważna cesze nieruchomości - utwardzeniu żużlem (co w żaden sposób nie wpływa na możliwość jej zabudowy), wydaje się dowolne (przyjęcie takiego założenia nie zostało uzasadnione) i sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. W punkcie 2.2.2.2. operatu, obejmującym wycenę przedmiotowej nieruchomości według stanu na datę zwrotu, przedstawiono tabelę "Zestawienie wag cech – atrybutów różnicujących nieruchomości wycenianej w stosunku do porównywalnych' (strona 14 operatu).

Różni się ona od tabeli znajdującej się na stronie 12 operatu tylko tym, że w rubryce " Zagospodarowanie, ograniczenia" podano, że nieruchomość wyceniana oceniona została jako lepsza od nieruchomości "A", "B", "C" i "D", podczas, gdy w tabeli na stronie 12 operatu ta cecha nieruchomości wycenianej została uznana za lepszą tylko w porównaniu z nieruchomością "C" (która jest porośnięta trawą a przez działkę przebiega sieć gazowa ograniczająca możliwość zabudowy).

W związku z powyższym trudno ustalić na podstawie przedstawionego operatu, czy na skutek działań podjętych po wywłaszczeniu wartość działki uległa zmniejszeniu czy zwiększeniu.

Organy obu instancji naruszając art. 81 kpa nie zweryfikowały przedmiotowego operatu i nie zwróciły uwagi na istniejące uchybienia.

Zaznaczyć należy, że Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę w całości podziela zastrzeżenia odnoszące się do przedmiotowego operatu wyrażone w wyroku jaki zapadł w analogicznej sprawie w tutejszym Sądzie sygn. akt II SA/Kr 828/09 z dnia 27 sierpnia 2009r.

W świetle przytoczonych okoliczności uznać należy, że organy obu instancji naruszyły przepis art. art. 7, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa poprzez nie wyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności. Uznając, iż naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. Stosownie do treści art. 152 ustawy Sąd orzekł o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 w/w ustawy.