Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 712/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1 pkt 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi B. K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] lipca 2015 r. znak [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz B. K. S. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. znak: [...], odmówił B. S. (dalej: "Skarżąca") ustalenia warunków zabudowy na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego na działce [...] z przyłączami infrastruktury technicznej: wodociągowym, energii elektrycznej i kanalizacji sanitarnej oraz dojściem i dojazdem obejmującym również działkę o numerze geodezyjnym [...] przy ul. [...] w S.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Powodem uchylenia powyższej decyzji było stwierdzenie naruszenia przepisów prawa materialnego oraz procesowego. Organ II instancji nakazał organowi I instancji jednoznaczne ustalenie, czy w analizowanym obszarze istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ nakazał też zwrócić uwagę na regulację art. 56 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz.199 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Organ I instancji miał też ponownie dokonać oceny dowodów w zakresie, czy nieruchomość Skarżącej posiada dostęp do drogi publicznej w kontekście art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. znak: [...] odmówił Skarżącej ustalenia warunków zabudowy na realizację planowanej przez nią inwestycji. Organ wyznaczył wokół działki obszar analizowany, obejmując analizą część ulicy [...] wraz z terenami przyległymi. Ustalono, że osią identyfikowanego układu urbanistycznego jest droga publiczna - ul. [...], tj. działka [...], która bezpośrednio obsługuje działki położone po obu jej stronach. Wskazano, że szerokość przylegania wynika z kształtu Działka ma nieregularny kształt wieloboku, na który składa się wąski prostokąt - pas gruntu o szerokości 3 m i długości ok. 135 m i trapez prostokątny, którego boki są o wymiarach 400 m, 170 m i 70 m, przy czym bok o wymiarze 70 m stanowi szerokość działki, która jest równoległa do drogi publicznej. Działka objęta wnioskiem to teren rolny o powierzchni około 2 ha. Przyległość działki o numerze geodezyjnym [...] do drogi publicznej, tj. ul. [...], występuje na odcinku ok. 3 m. Wprawdzie tylko na tej szerokości występuje przyległość do drogi, ale do potrzeb określenia granic obszaru analizowanego przyjęto pełną szerokość działki, równoległą do ul. [...], tj. 70 m. Wskazano, że trzykrotna szerokość frontu działki budowlanej stanowi wielkość 210 m, co spełnia wymagane minimum, tj. 50 m zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie organ ustalił, że część obszaru analizowanego znajduje się

w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów mieszkaniowych Krzywólka w Suwałkach uchwalonego przez Radę Miejską w Suwałkach uchwałą nr XLII/464/2013 z dnia 27 listopada 2013 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Podlaskiego z dnia 6 grudnia 2013 r., poz. 4280). Granicę terenów objętych planem wyznaczono po ścieżce rowerowej, która w północnej części przylega do terenu objętego wnioskiem. Jak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tylko teren bezpośrednio przyległy do ulicy [...], o szerokości około 80 m przeznaczony jest pod zabudowę zagrodową.

W planie wyznaczono też teren obejmujący urządzenia i obiekty Głównego Punktu Zasilania "H." (18aE). Pozostałe grunty zgodnie z ustaleniami planu pozostawiono jako tereny upraw rolniczych i użytków zielonych, bez prawa zabudowy, za wyjątkiem inwestycji celu publicznego. Organ ustalił, że zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka objęta wnioskiem o numerze [...] stanowi własność Skarżącej, jest to działka rolna o użytkach oznaczonych jako pastwiska trwałe oznaczone symbolem Ps V oraz grunty rolne RV i RVI, natomiast działka o numerze [...] stanowi własność komunalną w trwałym zarządzie Zarządu Dróg i Zieleni w S. o użytku dr. Jest to droga publiczna kategorii gminnej. Działka Skarżącej o numerze [...], to teren o nieznacznych różnicach wysokościowych, posiadający dostęp od strony południowej do ul. [...], przylegający od strony zachodniej i wschodniej do gruntów rolnych, a od strony północno wschodniej do żwirowej ścieżki rowerowej (dz. nr [...]) prowadzonej nasypem po zlikwidowanej bocznicy kolejowej.

Organ stwierdził, że na analizowanym terenie nie występuje zabudowa położona w głębi działek, która byłaby skomunikowana z ul. [...], jak to ma miejsce w proponowanym sposobie zagospodarowania terenu.

Odmawiając Skarżącej ustalenia warunków zabudowy organ I instancji stwierdził, że planowana przez nią inwestycja nie stanowi kontynuacji charakteru zabudowy występującej na terenie sąsiednim. Żadna z działek sąsiadujących

z wnioskowanym terenem nie jest zabudowana w sposób odpowiadający żądaniom Skarżącej. Organ wskazał, że w sąsiedztwie działki Skarżącej istniejącą zabudowę stanowią nieliczne gospodarstwa rolne lokalizowane wzdłuż ulicy [...]. Wyjątek stanowi jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Lokalizowanie na gruntach rolnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych powoduje zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolne (mieszkaniowe).

W utrwalonym orzecznictwie przyjęto, iż zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych jest innym rodzajem zabudowy, aniżeli zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i nie może stanowić odniesienia do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia, tj. stanowi inną funkcję. Zabudowa, która mogłaby stanowić odpowiednik kontynuacji funkcji do ustalenia warunków zabudowy to istniejący budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...]. Jednak ustawodawca w art. 61 ust. 1 określił więcej parametrów i cech niezbędnych przy określaniu wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji. Istniejąca funkcja sąsiadujących budynków nie stanowi jedynego kryterium. W szczególności istotna też jest kontynuacja linii zabudowy.

Organ zauważył, że budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] usytuowany jest w odległości 9 m od ulicy [...]. Natomiast projektowany budynek mieszkalny we wniosku Skarżącej został wskazany w odległości około

280 m od pasa drogowego ulicy. Charakterystyczną cechą zabudowy wzdłuż ulicy [...] jest lokalizowanie budynków mieszkalnych od frontu działki, tj. od strony drogi, odsuwając w głąb siedliska budynków gospodarczych i inwentarskich. Obecnie w obszarze analizowanym wszystkie istniejące budynki mieszkalne w zabudowie zagrodowej oraz ww. budynek mieszkalny jednorodzinny zlokalizowane są od drogi w odległościach, które wynoszą kolejno: 7 m, 9 m, 2 m, 2 m, 10 m, 10 m (co stanowi średnio 6,5 m), a najdalej położony budynek gospodarczy (licząc od jego elewacji tylnej) znajduje się w odległości 70 m od drogi. Tym samym nowoprojektowany obiekt nie kontynuuje występującej tu zasady lokalizacji budynków w stosunku do drogi. Organ stwierdził też, że z uwagi na kształt działki nie jest możliwe przybliżenie projektowanego budynku na odległość mniejszą niż 135 m od pasa drogowego ul. [...].

Organ stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia również warunków kontynuacji w zakresie wielkości powierzchni nowej zabudowy, o której mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia, którą powinno wyznaczyć się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Obecnie w obszarze analizowanym jest tylko jedna działka z zabudową mieszkalną (dz. nr [...]), dla której współczynnik zabudowy wynosi około 11 %. Tym samym średni współczynnik dla działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w obrębie analizy wynosi około 11 %. Wyznaczenie takiego współczynnika wielkości zabudowy dla wnioskowanej inwestycji przy powierzchni działki około 2 ha prowadzi do absurdu, nie może być zatem uwzględnione.

Również odmienna od parametrów istniejącej zabudowy jest wskazana we wniosku inwestora wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określona na 6 m. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W istniejącej na działkach sąsiednich zabudowie mieszkalnej górna krawędź elewacji frontowej wyznaczona przez okap dachu nie przekracza wysokości 3,5 m. Zatem nie ma możliwości ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z żądaniem wnioskodawczyni.

Tym samym organ stwierdził, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ponadto, zdaniem organu, zaproponowany przez Skarżącą dojazd nie spełnia warunków dojazdu do działki budowlanej, a zatem w sprawie brak jest zapewnionego prawidłowego dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p).

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] lipca 2015 r. Organ odwoławczy wyjaśnił, że na terenie wskazanym przez Skarżącą nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

w związku z tym zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania tego terenu, która polegać ma na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Organ ustalił, że we wniosku złożonym do Prezydenta Miasta S. inwestorka wskazała, że planowana przez nią inwestycja polegać będzie na budowie budynku mieszkalnego z przyłączami wodociągowym, sanitarno-kanalizacyjnym i elektroenergetycznym oraz utwardzonym dojściem i dojazdem. Jako teren inwestycji podała teren objęty wnioskiem, dla którego ustalone mają być warunki zabudowy działek oznaczonych nr geod. [...] i [...], położonych

w S. przy ul. [...]. W załączniku do wniosku inwestorka określiła granice oddziaływania planowanej przez nią inwestycję, które zamykać się mają w obrębie działki [...] i działki [...] oznaczonymi kolorem niebieskim w punktach od A-J, wskazanych we wniosku. Jako, że planowana inwestycja polegać miałaby na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, określony obszar oddziaływania pokrywa się z granicami działki [...], zaś budowa zjazdu odnosi się do części działki [...], która stanowi drogę publiczną. W sprawie uprawniony architekt w tekstowej części analizy określił podstawę i cel opracowania, charakterystykę inwestycji, wyjaśnił przebieg granic obszaru analizowanego, dokonał opisu stanu istniejącego na działce inwestorki, określił zgodność z przepisami odrębnymi i warunki kształtowania ładu przestrzennego. W oparciu o wyniki tej analizy Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Organ odwoławczy ustalił też, że w obszarze analizowanym występuje rolnicze użytkowanie gruntów, zabudowa zagrodowa związana z produkcją rolną oraz jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym położona wzdłuż ul. [...] w pasie

o szerokości 40 m. Organ podał, że powierzchnia działki Skarżącej wynosi 20.993 ha

tj. 20.993 m2 zaś przyjęta powierzchnia zabudowy budynkiem mieszkalnym ogółem, zgodnie z wnioskiem wynosi 160 m2, więc jak wyliczył organ, wskaźnik zabudowy wynosiłby 1,3 %. W obszarze analizowanym przyjęto zaś wskaźnik zabudowy wynoszący 11 % w odniesieniu do jednej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Ponadto organ wskazał, że w obszarze analizowanym istniejące budynki mieszkalne to budynki w zabudowie zagrodowej oraz jeden budynek w zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej. Zlokalizowane są one wzdłuż ul. [...], tj. działki o nr geod. [...] w odległościach, które wynoszą kolejno: działka nr [...] - 7 m; działka nr [...] - 9 m; działka nr [...] - 2 m ; działka nr [...] - 2 m; działka nr [...] -10 m; działka nr [...] - 10 m. Obliczono, że średnia odległość istniejących budynków mieszkalnych od drogi wynosi 6,5 m. Natomiast odległość planowanej inwestycji Skarżącej od drogi to około 280 m. Zdaniem organu nie można w tej sytuacji przyjąć, że stanowi ona kontynuację istniejącej linii zabudowy mieszkaniowej. Organ stwierdził, że odległość taka wyznacza zupełnie oderwaną od istniejącej linię zabudowy, która w obszarze analizowanym kształtuje się w granicach od 2 m do 10 m. Zachowanie linii zabudowy utworzonej przez zabudowania na działkach sąsiednich stanowi zaś jeden z czynników niezbędnych dla ustalenia warunków zabudowy na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Obowiązująca linia zabudowy objętej wnioskiem zgodnie z § 4 rozporządzenia powinna być wyznaczona jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, co w rozpoznawanej sprawie okazuje się niemożliwe. Zdaniem organu, przeprowadzona analiza nie pozwala również na zastosowanie odstępstwa od istniejącej w sąsiedztwie linii zabudowy, o jakim mowa

w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Żadna z działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi, co działka objęta wnioskiem, nie jest zabudowana budynkiem zlokalizowanym w odległości choćby zbliżonej do odległości budynku planowanego przez inwestorkę. Z analizy wynika również, że możliwość zagospodarowania działki w sposób określony we wniosku znacznie ogranicza aktualny stan zagospodarowania działki. Działka ta jest już zabudowana istniejącą linią elektroenergetyczną 20 kV oraz znajduje się ona na trasie nowopowstającej linii 110kV i w pobliżu projektowanej obwodnicy miasta.

Następnie organ odwoławczy zauważył, że w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych od strony ulicy[...] nie przekracza 3,5 m, zaś wskazana przez inwestorkę we wniosku wysokość tejże krawędzi wynosi 6 m. Z kolei w obszarze analizowanym występują dachy wysokie dwuspadowe o kącie nachylenia połaci dachu do 45°, a wiec wskazany we wniosku rodzaj dachu dwuspadowy o kącie nachylenia od 35° do 40° odpowiada istniejącej zabudowie w tym zakresie.

Podsumowując organ stwierdził, że w analizowanym terenie nie istnieje działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, gdyż nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy mieszkaniowej i nie spełnia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, oraz linii zabudowy jak też intensywności wykorzystania terenu, w związku z tym planowana inwestycja nie może powstać na wnioskowanym terenie.

Odnosząc się do pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. organ stwierdził, że zostały one spełnione. W szczególności organ odwoławczy przyjął, że działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy [...] o szerokości 3 m. Zdaniem tego organu, rozważania poczynione przez organ I instancji nie odnoszą się do wymogów zawartych w u.p.z.p.

Odnosząc się zaś do pozostałych zarzutów odwołania organ wskazał m.in., że rozszerzenie terenu analizowanego nie znajduje uzasadnienia w realiach rozpoznawanej sprawy. Zwiększenie powierzchni o niewielki ułamek powierzchni nie miałoby większego znaczenia dla sprawy i nie wpływa na wynik sprawy, więc uznano go za bezpodstawny.

Na powyższą decyzję Skarżąca złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku zarzucając jej naruszenie:

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r, poz. 267, dalej: "k.p.a.") poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (rozpatrzenie sprawy w oparciu

o dokumenty nieodpowiadające stanowi faktycznemu - analiza urbanistyczna),

- art. 2 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP poprzez nieznajdującą uzasadnienia faktycznego ingerencję w prawo własności skarżącej.

Zdaniem Skarżącej decyzja SKO jest niezgodna z obowiązującym porządkiem prawym, gdyż utrzymuje w mocy poprzedzającą decyzję organu l instancji wydaną

z naruszeniem prawa, a ponadto narusza zasady prawa materialnego wyrażonego

w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz obowiązujące procedury w postępowaniach administracyjnych, co w konsekwencji prowadzi do ograniczenia jej praw właścicielskich na działce objętej wnioskiem. Zdaniem Skarżącej organ odwoławczy rozpatrując sprawę każdorazowo dopatrzył się szeregu istotnych uchybień

w kolejnych decyzjach organu l instancji, wynikiem tego było uchylenie pierwotnej decyzji organu l instancji w całości i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz wydanie zaleceń do zastosowania przy ponownym rozpatrzeniu sprawy przez organ l instancji. Organ l instancji rozpatrując ponownie sprawę nie zastosował się do zaleceń organu II instancji, ponownie sporządził analizę urbanistyczną niezgodną ze stanem faktycznym, a następnie powtórzył wszystkie uchybienia z pierwotnego rozstrzygnięcia, a nawet dopuścił się nowych uchybień, wykazując indywidualne ograniczenia, wynikające rzekomo z zapisów planu miejscowego. Mimo tak jednoznacznie negatywnej sytuacji, organ II instancji uznał drugą decyzję organu

l instancji jako odpowiadającą prawu i utrzymał ją w mocy. Skarżąca w skardze podnosi, że kolejne rozstrzygnięcie sprawy przez organ l instancji skutkowało następującymi uchybieniami istotnymi dla wyniku sprawy :

- mylnie (niezgodnie z treścią wniosku i wiarygodnych dokumentów - księga wieczysta) wyznaczono powierzchnię działki objętej wnioskiem, a następnie mylnie wyznaczono wymiary tej działki, w tym szerokość bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (ul. [...]),

- mylnie ustalono brak dostępu przedmiotowej działki do drogi publicznej

w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- mylnie stwierdzono brak "kontynuacji funkcji" niezgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania (Dz.U. Nr 164, poz. 158),

- mylnie wyznaczono przewidywany współczynnik zabudowy, bezpodstawnie zakładając, że musi być on identyczny jak na działce sąsiedniej zagospodarowanej

w ten sam sposób,

- bezprawnie wpisano indywidualne ograniczenie dostępu do przestrzeni publicznej, opisanej w planie miejscowym terenów mieszkaniowych [...] jako droga rowerowa ze zintegrowaną drogą dojazdową do pól, oznaczoną symbolem 15KCR.

Skarżąca zarzuca, że powyższe uchybienia były zapoczątkowane w analizie urbanistycznej przeprowadzonej w sposób powierzchowny i tendencyjny. Mimo tych licznych uchybień organu l instancji, organ odwoławczy zgodził się z pierwotnym poglądem organu l instancji, że wnioskowana inwestycja nie stanowi kontynuacji linii zabudowy, natomiast pominął utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych. Zdaniem Skarżącej, literatura przedmiotu oraz utrwalona linia orzecznictwa sądów administracyjnych pozwalają ocenić, że również w zakresie zachowania "linii zabudowy" ustalenia organów obu instancji okazały się całkowicie mylne.

W przedmiotowej sprawie próba wyznaczenia linii zabudowy stanowi naruszenie § 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., gdyż działka, dla której ustalano warunki zabudowy nie przylega frontem do żadnej drogi publicznej, a to skutkuje brakiem podstaw do określenia na tej działce linii zabudowy. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, a sam budynek może pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy (wyrok NSA z 8 lipca 2008 r. II OSK 779/07 oraz wyrok NSA z 8 lipca 2008 r., II OSK 789/07, publ. http:///orzeczenia.nsa.gov.pl). Poglądy wyrażone w wyżej przytoczonych orzeczeniach przesądzają, zdaniem Skarżącej o tym, że linia zabudowy może być wyznaczona wyłącznie od strony istniejącego pasa drogowego. Z uwagi na brak przylegania frontu działki do drogi, brak było również podstaw do wyznaczenia w decyzji ustalającej warunki zabudowy szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z regulacji tej wynika, że elewacja frontowa, to ta elewacja budynku, która znajduje się od frontu działki. Pod pojęciem frontu działki zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia należy zaś rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zatem analogicznie jak w przypadku odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy z powodu nieprzylegania działki bezpośrednio do drogi zgodnie z prawem wystąpił brak podstawy do wyznaczania szerokości elewacji planowanej zabudowy ze względu na brak frontu działki oraz znaczne oddalenie działki objętej wnioskiem od drogi publicznej. Również w sposób tendencyjny organy obu instancji użyły współczynnika zabudowy jako argumentu kategorycznie uniemożliwiającego wnioskowaną zabudowę. Skarżąca zauważa, że popełniono przy tym merytoryczne błędy, gdyż uwzględniono jedynie powierzchnię zabudowaną projektowanym budynkiem, natomiast pominięto powierzchnie projektowanych utwardzonych dróg i placów postojowych, a także organy pominęły złożony kształt działki oraz występowanie na niej obszarów w strefie oddziaływania linii elektroenergetycznych, w których zabudowa jest zabroniona. Tymczasem poglądy utrwalone w licznych wyrokach sądów administracyjnych zgodnie prezentują odmienne stanowisko, niż stanowisko organów obu instancji, (wyrok NSA z dnia 6.06.213 r. II OSK 305/12, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31.01.2013 r. II SA/Go 860/12).

W orzecznictwie podkreśla się, że nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Dalej powołując się na utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych Skarżąca podniosła, że przyjmuje się pewną elastyczność polegającą na podaniu wielkości minimalnych i maksymalnych (w szczególności w zakresie szerokości i wysokości elewacji frontowej), określonych w przedziałach wielkości, w formie tzw. "widełek" uznając, że "wyznaczenie parametru w granicach tolerancji "od-do" jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie - na etapie projektowania i wyznaczania konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy". Dowolne ustalenia organów obu instancji oraz niewykonanie wcześniejszych zaleceń organu odwoławczego doprowadziły wprost do naruszenia zasady praworządności, sformułowanej w art. 2 Konstytucji, który urzeczywistnia zasadę sprawiedliwości społecznej, a własność jak i inne prawa majątkowe podlegają ochronie prawnej, stosownie do art. 64 ust. 2 Konstytucji, gdyż organy obu instancji dokonały ustaleń istotnie wpływających na wynik sprawy, w sposób rygorystyczny i sprzeczny z naturą i celem decyzji o warunkach zabudowy, uniemożliwiając rozwój na obszarze objętym wnioskiem. Organ odwoławczy nie wyjaśnił i nie uzasadnił, co rozumie pod pojęciem braku "kontynuacji funkcji". Nie przedstawił także toku myślowego przy przyjęciu wskazanego w decyzji sposobu wnioskowania, a winien to uczynić zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Tym samym organ naruszył normę prawną zapisaną w art. 7 k.p.a. oraz interes prawny Skarżącej, przekraczając władztwo planistyczne wyrażone w skarżonej decyzji poprzez nieznajdującą uzasadniania faktycznego ingerencję w jej prawo własności.

W odpowiedzi na skargę organ uznał zarzuty Skarżącej za bezpodstawne.

W szczególności organ uznał za niesłuszny zarzut, że skarżona decyzja narusza prawo własności skarżącej. Stwierdził, że zasada praworządnego państwa, zawarta w art. 2 Konstytucji RP, obliguje wszystkich do przestrzegania ustanowionych przepisów prawa, zaś prawo własności może być poddane ograniczeniom zawartym w ustawach. Końcowo wskazano, że władztwo planistyczne daje możliwość gminie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy w celu zachowania ładu przestrzennego. W przedmiotowym przypadku zachowanie ładu przestrzennego powoduje celowym lokalizowanie inwestycji o funkcji mieszkalnej wzdłuż ulicy [...], zaś przedmiotowa inwestycja byłaby w sprzeczności

z istniejącą zabudową.

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2016 r. pełnomocnik Gminy Miasta S. podała, że po wydaniu decyzji przez organ I instancji Rada Miejska S. podjęła uchwałę intencyjną w sprawie ustalenia planu zagospodarowania zachodniej części rejonu [...] i złożyła tą uchwałę do akt sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Przede wszystkim wskazać należy, iż wobec braku na terenie inwestycji obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwie wskazano, iż zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zamierzona inwestycja wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. W świetle powołanej ustawy zasadą jest bowiem, iż podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie miejscowych planów, a w przypadku ich braku, ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji administracyjnej. Bez znaczenia jest z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy fakt, że po wydaniu decyzji przez organ I instancji, w dniu [...] lipca 2015 r., została podjęta przez Radę Miejską w S. uchwała w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części rejonu K. w S. Bezsprzecznie w dacie wydawania decyzji przez organy obu instancji dla terenu, na którym ma być zlokalizowana planowana inwestycja miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie istniał. Dodatkowo w tym miejscu warto zauważyć, że decyzja o warunkach zabudowy nie musi uwzględniać postanowień studium uwarunkowań dla danego terenu. Przyjąć należy, że uchwała

w przedmiocie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mimo że w myśl art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wiąże organ gminy przy realizacji polityki przestrzennej, to stanowi tylko jeden z etapów poprzedzających uchwalenie planu miejscowego. Studium, jako akt niemający mocy powszechnie obowiązującej, nie może stanowić podstawy podejmowania rozstrzygnięć administracyjnych. Ustalenia studium uwarunkowań nie mogą stanowić materialnoprawnej podstawy wydawania decyzji o warunkach zabudowy; nie mogą zatem stać na przeszkodzie ustaleniu warunków zabudowy, bowiem nie są prawem (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. 1203/10, [w:] CBOSA).

Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest zgodność projektowanej inwestycji

z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a konkretnie z treścią art. 61

ust. 1 - 5 u.p.z.p., określającym pozytywne przesłanki jej wydania. Zgodnie z tym przepisem., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy m. in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Powołany przepis statuuje zasadę "dobrego sąsiedztwa". Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą. Wspomniana zasada odnosi się jedynie do nowych inwestycji i nie zmienia istniejącej już zabudowy, uzależniając zmianę dotychczasowego zagospodarowania terenu od istniejących warunków – cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem przedmiotowej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Regulacja art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., powinna być rozumiana w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Istnieje pogląd, który podziela też Sąd orzekający w tej sprawie, w myśl którego, w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (por.: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia

20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 838/13 i z dnia 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt

II OSK 2186/13).

Celem wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu dobrego sąsiedztwa była

z jednej strony konieczność utrzymania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, a z drugiej strony prawo inwestora do zagospodarowania nieruchomości. Zatem należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym, co oznacza, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną i architektoniczną całość. Urbanistyczna całość natomiast to nie tylko zabudowa znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy. W orzecznictwie podkreśla się, że zbyt restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i wynikającymi z niego uprawnieniami właścicielskimi, niezależnie jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogu demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Podobnie,

w judykaturze, przyjmuje się, że formalistyczna, wyłącznie gramatyczna, wykładnia przepisów aktu wykonawczego, jakim jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury

z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, byłaby nieproporcjonalna do potrzeb interesu publicznego. Kwestie parametrów planowanej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego niezaprzeczalnie powinny być badane każdorazowo na gruncie konkretnej sprawy.

Zasada "dobrego sąsiedztwa" nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym,

a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej

z dotychczasową funkcją terenu.

Organ określający warunki zabudowy musi poddać analizie obszar tworzący urbanistyczną całość, tak aby możliwe było dokonanie rzetelnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu wymogów wynikających z ustawy.

Ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy

w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, pod warunkiem że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich. Nie można uzależniać nowej inwestycji budowlanej jedynie od istnienia na obszarze analizowanym obiektu o tych samych rozmiarach, w którym prowadzona jest identyczna działalność. W orzecznictwie podkreśla się, że ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "ponadprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dla dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1.

Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" nie jest to, aby nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, aby na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie dotychczasowego charakteru zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej

o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Realizacja tej zasady służy powstrzymaniu zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na danym terenie. Dopuszczalna jest budowa obiektów o funkcji uzupełniającej na terenie zabudowanym budynkami jednorodzinnymi, jednakże wprowadzenie obiektu o nowej funkcji bądź obiektu odmiennego rodzajowo w ramach funkcji mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna) wymaga każdorazowo szczegółowej analizy i przedstawienia konkretnej koncepcji, co do przyjętych rozwiązań urbanistycznych.

W świetle powyższego należy uznać, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej

z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco np. jako możliwości powstawania budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji" (por.: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomski, C.H. Beck Warszawa 2013,, Wydanie 7, s. 516).

Zdaniem części składów orzekających, nawet chaotyczna, zróżnicowana zabudowa nie oznacza braku wzorca obowiązującego na analizowanym terenie i nie stanowi przeszkody w ustaleniu kierunków zabudowy na przyszłość, a tym samym

- nie uzasadnia odmowy ustalenia warunków zabudowy. Twierdzenie o braku "dobrego sąsiedztwa", błędnie utożsamiane jako konieczność występowania wzdłuż ulicy zabudowy o cechach i parametrach umożliwiających ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, stanowiące przesłankę odstąpienia od określenia linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy

w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu, prowadzić będzie do naruszenia w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także § 4, § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia

z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 1252/12).

Jak wynika z akt sprawy, organy obu instancji wyznaczyły wokół wnioskowanego terenu obszar analizowany i przeprowadziły na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego na działce [...] nie stanowi kontynuacji charakteru zabudowy występującej na terenie sąsiednim, nie został zatem spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy administracji podważyły kwestię kontynuacji charakteru zabudowy zwracając uwagę na znacznie odbiegającą od normy linię zabudowy, która w przypadku inwestycji Skarżącej kształtuje się na wysokości około 280 m od ulicy [...], podczas gdy wszystkie pozostałe budynki są położone w odległości średnio 6,5 m od drogi. Ponadto organy podniosły brak spełnienia warunków kontynuacji w zakresie wielkości powierzchni nowej zabudowy. Wspomniana działka z zabudową mieszkalną (nr [...]) posiada współczynnik zabudowy na poziomie 11%, podczas gdy wskaźnik zabudowy dla analizowanej działki wynosiłby 1,3%.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie podziela stanowiska organów w tym zakresie.

W pierwszej kolejności Sąd zauważa, że na terenie analizowanym istnieje dominacja zabudowy zagrodowej, co jednak w tym konkretnym przypadku nie wyklucza uznania możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jak wynika bowiem z uzasadnienia decyzji, jak też z analizy jej części graficznej, przy tej samej drodze publicznej (ul. [...]) istnieje działka, na której znajduje się wyłącznie zabudowa mieszkalna jednorodzinna (zabudowa na działce nr [...]). To zaś pozwala na rozważenie pozostałych przesłanek determinujących możliwość wydania warunków zabudowy.

Odnośnie linii zabudowy Sąd zauważa, że w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie linii zabudowy wskazuje się, że: § 4 ust. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się

w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Regulację stanowiącą zabezpieczenie na wypadek wystąpienia konkretnej sytuacji, która nie da się rozstrzygnąć z uwzględnieniem unormowań § 4 ust. 1-3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera przepis § 4 ust. 4, dopuszczając, a więc w istocie, co do zasady wyjątkowo i w szczególnie uzasadnionych przypadkach inne rozwiązanie w zakresie ustalenia linii zabudowy.

Sąd zauważa, że zaskarżona w niniejszej sprawie decyzja dotyczy obszaru

o zabudowie rozproszonej, nieregularnej. Ponadto działka, na której ma powstać budynek ma kształt wyjątkowo nieregularny. Działka ta przylega do drogi publicznej tylko na niewielkim odcinku. Ma ona nieregularny kształt wieloboku, na który składa się wąski prostokąt - pas gruntu o szerokości 3 m i długości ok. 135 m i trapez prostokątny, którego boki są o wymiarach 400 m, 170 m i 70 m, przy czym bok

o wymiarze 70 m stanowi szerokość działki, która jest równoległa do drogi publicznej. Działka objęta wnioskiem to teren rolny o powierzchni około 2 ha., która tylko na wąskim odcinku 3 m przylega do drogi publicznej. W stosunku do drogi działka jest położona w znacznym oddaleniu, praktycznie jest schowana za działkami przylegającymi do drogi. W ocenie Sądu wyznaczanie skonkretyzowanej linii zabudowy w takiej sytuacji ograniczałoby niepotrzebnie, bez żadnego prawnego

i merytorycznego uzasadnienia uprawnienie właścicielskie oraz swobodę projektową. Linia zabudowy w tym przypadku musi być zależna od formy architektonicznej całego zamierzenia i wkomponowania tego w istniejące otoczenie z uwzględnieniem walorów krajobrazowych i właściwym ekonomicznie wykorzystaniem terenu. Zabudowa planowana przez Skarżącą, zdaniem Sądu, nie godzi w zastany stan rzeczy. Jak już wcześniej wskazano, pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej

z dotychczasową funkcją terenu (por. np. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Konsekwentnie – w ocenie Sądu wykładnia i zastosowanie przepisu przez organy obu instancji na gruncie rozpoznawanej sprawy były nieprawidłowe. Doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. a także art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Na marginesie Sąd zauważa, że organ I instancji przyjął, iż w sprawie brak jest zapewnionego prawidłowego dostępu do drogi publicznej, a zatem nie został również spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Organ odwoławczy przyjął jednak odmiennie, korzystnie dla Skarżącej, że warunek z tego przepisu został

w sprawie spełniony, tj. działka Skarżącej posiada dostęp do drogi publicznej.

W związku z powyższym Sąd, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 134 § 2 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.) kwestię tą uznaje za rozstrzygniętą w sposób, jak uczynił to organ II instancji.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie

art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organy uwzględnią wykładnię przepisu art. 61 § 1 pkt 1 u.p.z.p. zaprezentowaną w uzasadnieniu tego wyroku.