Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 807/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 1i  pkt 11,  art. 98a,  art. 146 ust. 1a,  art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 2 lutego 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 lutego 2017 r. sprawy ze skargi Syndyka masy upadłościowej K. sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr SKO [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Ż. z dnia 18 lipca 2016 r. ustalającą Syndykowi masy upadłości K. sp. z o.o. opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału geodezyjnego.

Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu wniosku Syndyka, Wójt Gminy Ż. zatwierdził podział geodezyjny działki oznaczonej nr 242/22 w K. W wyniku podziału powstało 27 mniejszych działek od nr [...] do nr [...] z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Działka nr [...] wydzielona została jako wewnętrzna droga dojazdowa.

W następstwie powyższego podziału - po uzyskaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] określającego wartość nieruchomości przed i po podziale - Wójt Gminy Ż. stwierdził, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości o kwotę 700.700 zł. i decyzją z dnia [...] ustalił Syndykowi masy upadłości K. sp. z o.o. opłatę adiacencką w kwocie 210.201 zł - stanowiącą 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Na skutek odwołania Syndyka, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium podzieliło niektóre zastrzeżenia strony odwołującej się co do prawidłowości operatu szacunkowego. Stwierdziło, że biegła poczyniła nietrafne ustalenia co do infrastruktury do której mają dostęp wyceniane nieruchomości - pominięto sieć kanalizacyjną, gazową i co. Pominięto także, ograniczenia wynikające ze strefy ochronnej gazociągu przebiegającego wzdłuż całej zachodniej granicy wycenianej nieruchomości. Kolegium uznało, ze elementy te mają charakter cenotwórczy i ich wyjaśnienie ma wpływ na wynik sprawy. Organ odwoławczy nie uwzględnił natomiast pozostałych zarzutów odwołania w tym, między innymi zarzutu, że działka nr [...] wyceniona została jako działka budowlana (mieszkaniowa) pomimo, że jest to droga wewnętrzna. Organ nie zgodził się z oceną, że biegła do porównań przyjęła transakcje nieruchomości sprzedawanych wraz z udziałem w drodze oraz, że błędnie oceniono atrybut dostępu do drogi jako "dobry".

Rozpoznając sprawę ponownie, Wójt Gminy Ż. uzyskał nowy operat szacunkowy - sporządzony przez innego rzeczoznawcę w dniu [...]. Do tego operatu w toku postępowania strona wniosła uwagi, stwierdzając, że rzeczoznawca nie uwzględniła wskazówek SKO zwartych w decyzji kasacyjnej z dnia [...] Zgłoszone uwagi dotyczyły: 1/ pozornego uwzględnienia ograniczeń związanych ze strefą ochronną gazociągu i kształtem działek, co nie przełożyło się na ich wartość - pomimo, że w operacie wskazuje się na ograniczenia zabudowy wynikające ze strefy ochronnej gazociągu oraz kształtu niektórych działek, to nie ma to praktycznego znaczenia, gdyż wartość po podziale i tak jest wyższa; 2/niewłaściwej wyceny działki nr [...], która będzie stanowić drogę, przez porównanie jej z działkami budowalnymi - a więc wycenienie tak jak działki budowanej a nie drogowej; 3/ niewłaściwej oceny, że dojazd i dostęp do drogi publicznej we wszystkich działkach jest "dobry" - dostęp do drogi publicznej będzie bowiem możliwy dopiero po uzyskaniu zgody właściciela działki stanowiącej ul. W.. Skoro, żadna z pozostałych działek budowlanych nie ma dostępu do drogi publicznej bez pośrednictwa działki [...], to ich wartość w odniesieniu do cechy rynkowej i jej wagi "dostęp do sieci dróg" winna być niższa; 4/ nieuwzględnienia, że wyceniane działki są gruntami rolnymi, które mogą być zabudowane po wyłączeniu ich z produkcji rolnej- choć ma to wpływ na wartość.

Do powyższych uwag pismem z dnia [...] ustosunkowała się rzeczoznawca majątkowy. Biegła wyjaśniła, że uwzględniła ograniczenia wynikające ze strefy ochronnej - dla nieruchomości przed podziałem ujęto oddziaływanie tej strefy przez nadanie jej oceny "średnia" dla cechy "występowanie ograniczeń" (str. 17, tabela nr 8 1.4); dla nieruchomości po podziale - działki zostały pogrupowane ze względu na oddziaływanie gazociągu (str. 18) na: działki, gdzie nie występuje oddziaływanie strefy ochronnej oraz na działki, gdzie występują częściowo oddziaływanie tej strefy. Wyodrębniono także działkę nr [...] na której występuje znaczne oddziaływanie strefy - w jej przypadku przyjęto ocenę niekorzystną, powodująca obniżenie wartości. Autorka operatu podała także, że nieruchomość wyceniono zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z planu miejscowego, przyjmując przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (4MW/MN). Uwzględniono art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: działka przed podziałem i po podziale ma takie samo przeznaczenie. Odnośnie drogi wewnętrznej wyjaśnienie zawarte zostało na str. 13 operatu. Wskazano tam: "Do wyceny wybrano transakcje dotyczące gruntów które zawierają przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jak i pod drogi wewnętrzne. Takie nieruchomości są zbywane jako całość. Natomiast działki o mniejszym areale do 3000 m2, zbywane są z udziałem w drodze wewnętrznej." Biegła wyjaśniła również, że operat wykonany został z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Dla nieruchomości wycenianej określone zostały cechy, oceny tych cech i wagi. Nieruchomości przyjęte do porównania opisane zostały pod kątem cech zarówno przed podziałem jak i po podziale (str. 17-19). Wszystkie transakcje wzięte do porównań spełniają kryteria nieruchomości podobnej, zgodnie z definicją art. 1 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dane dotyczące transakcji nieruchomościami podobnymi pozwoliły na określenie cech, wag cech oraz ich ocen.

Z kolei Syndyk po zapoznaniu się z tym stanowiskiem stwierdził, że nie odpowiada ono w pełni, na postawione przez niego zarzuty i wnioski. Jego zdaniem, rzeczoznawca wskazała metodologię pracy ale nie wyjaśniła, konkretnych zgłoszonych wątpliwości - po pierwsze: jak to się stało, że końcowe wartości działek są większe niż przed podziałem, w sytuacji, gdy ich część objęta jest ograniczeniami wynikłymi z przebiegającego gazociągu a gazociągu tego nie uwzględnia cecha rynkowa "występowanie ograniczeń"; po drugie: dlaczego działkę nr [...] biegła raz wycenia jako drogę a drugi raz jako działkę budowlaną.

Do powyższych wątpliwości odniósł się organ pierwszej instancji w piśmie z dnia [...] Co do działki nr [...] organ wyjaśnił, że jest ona przeznaczona w planie miejscowym pod ciąg pieszo-jezdny i drogę wewnętrzną obejmującą projektowaną zabudowę mieszkaniową. Ze względu na dużą powierzchnię tej działki i jej specyfikę, rzeczoznawca stwierdziła, że cechy tej działki po podziale są takie same jak działki nr [...] (przed podziałem), dlatego też wartość działki nr [...] nie wzrosła - wyceniona została za m2, tak samo jak działka przed podziałem. Co do działek nr od [...] do [...] i działki nr [...], organ wskazał, że nie wystąpiło żadne ograniczenie w zabudowie w związku z gazociągiem (dlatego cena z m2 jest wyższa i wynosi 122,63 zł). Działki nr od [...] do [...] objęte są częściową strefą ochrony, stąd cena za m2 wynosi 117,18 zł. Na działce nr [...], nie występuje strefa ochronna powodująca znaczne ograniczenie zabudowy, stąd cena za m2 ustalona na poziomie 111,73 zł.

W oparciu o materiał dowodowy zgromadzony po przeprowadzeniu ponownego postępowania, organ pierwszej instancji, decyzją z dnia [...] ustalił na rzecz Syndyka masy upadłości K. sp. z o.o. opłatę adiacencką w wysokości 94 208,70 zł stanowiącą 30% wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. Na podstawie operatu szacunkowego organ ustalił, że wartość gruntu wzrosła o kwotę 314.029 zł. Wyjaśnił także, że uchwałą nr [...] Rady Gminy Ż. z dnia 30 listopada 2009 r. w sprawie ustalenia wartości stawek opłat adiacenckich na terenie gminy Ż., wysokość stawki procentowej została określona na poziomie 30%.

W odwołaniu od powyższej decyzji, Syndyk zakwestionował operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy zarzucając: wadliwe określenie stanu faktycznego szacowanych nieruchomości przez pominięcie obniżenia wartości części działek spowodowanych przebiegiem gazociągu - co wynika z faktu, że wartość przed podziałem jest mniejsza niż po podziale; wadliwą wycenę działki [...] (drogi), przez porównanie jej do działek budowlanych a nie drogowych; ustalenie dostępu do działek jako "dobry", w sytuacji, gdy większość planowanych działek /poza skrajnymi/ będzie miało dostęp do drogi tylko przez działkę prywatną ul. W., a następnie przez działkę [...].

Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. omówiło na wstępie, przepisy prawa materialnego stanowiące podstawę wymierzenia opłaty adiacenckiej zawarte w art. 98 a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm) - dalej u.g.n. Oceniając materiał dowodowy, Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki warunkujące dopuszczalność ustalenia opłaty. Ostateczną decyzją Wójta zatwierdzony został na wniosek właściciela nieruchomości jej podział geodezyjny. Od dnia [...] obowiązuje uchwala Nr [...] Rady Gminy Ż. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłat adiacenckich na terenie gminy Ż. Jak wynika z § 2, stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu zwrotu kosztów nieruchomości w wyniku podziału, ustalono na 30% wzrostu tej wartości (różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale). Nie upłynął jeszcze trzyletni termin, o którym mowa w art. 98 ust. 1 zdanie 3 ustawy (upływa on dopiero z dniem [...]). W swoich rozważaniach Kolegium zgodziło się z ustaleniami organu pierwszej instancji co do wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału.

W zakresie przeprowadzonego na tę okoliczności dowodu z opinii biegłego, Kolegium zauważyło, że zgodnie z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 zdanie 6 ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opina taka ma więc w postępowaniu dotyczącym opłaty adiacenckiej charakter obowiązkowy. Sporządza ją zawsze rzeczoznawca majątkowy na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy). Rolą organu procesowego jest dokonanie oceny wiarygodności opinii biegłego z pozycji całokształtu materiału dowodowego (art. 80 Kpa). Weryfikacja ta uwzględnić musi wymagania prawidłowego rozumowania, doświadczenia życiowego oraz przepisów prawa wiążących w zakresie wyceny. Prawna regulacja problematyki wyceny nieruchomości znajduje się w ustawie oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanym dalej "rozporządzeniem".

W ocenie Kolegium, sporządzony w niniejszym postępowaniu operat, spełnia wymagania wynikające z art. 98a ust. 1, zdanie 4 i 5 u.g.n. Zawiera on bowiem w istocie dwie wyceny, gdzie w pierwszej kolejności szacowana nieruchomość wyceniona została według stanu przed podziałem (stan na dzień [...]), czyli jako nieruchomość jednodziałkowa (działka nr [...] o powierzchni 3,7204 ha) - operat s. 19-22. W drugiej kolejności biegła wyceniła tę samą nieruchomość, przyjmując jej stan ewidencyjny po podziale (stan na dzień [...]), czyli jako nieruchomość składającą się z 27 działek gruntu: od nr [...] do nr [...] - operat s. 23-35. Organ zauważył, że w jednym i drugim przypadku biegła wyceniła nieruchomość w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, co w świetle § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia stanowi jedną z dopuszczalnych metod ustalania wartości rynkowej. W jednym i w drugim przypadku rzeczoznawca oparł wycenę na zestawieniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, o tożsamym przeznaczeniu i zbliżonej powierzchni, które były przedmiotem sprzedaży na lokalnym rynku (gmina Ż. oraz inne gminy Powiatu W.). Jak ustaliła rzeczoznawca majątkowy, wyceniana nieruchomość, na dzień wydania i ostateczności decyzji zatwierdzającej podział, objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie K. – K. A, uchwalonego uchwałą nr XXI/148/08 Rady Gminy Żurawina z dnia 30 grudnia 2008 r. (Dz. Urz, Woj. Doln. z 2009 r. nr 15 poz. 470). Wedle planu, nieruchomość w granicach działki nr [...], położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol "4.MW/MN"). Opisane przeznaczenie wycenianej nieruchomości gruntowej, ustalone zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy, determinowało zatem przeznaczenie nieruchomości podobnych przyjętych do analizy i bezpośrednich porównań.

Kolegium zauważyło dalej, że wbrew zarzutom Strony zawartym w odwołaniu, rzeczoznawca majątkowy uwzględniła w wycenie fakt przebiegu gazociągu wysokiego ciśnienia i jego strefy ochronnej powodującej ograniczenia w możliwości zabudowy nieruchomości wycenianej (cecha cenotwórcza - "występowanie ograniczeń"). Ograniczenie to zostało uwzględnione przez biegłą zarówno w wycenie nieruchomości wedle stanu przed jej podziałem jak i po podziale. W przypadku wyceny nieruchomości według stanu sprzed podziału, do bezpośrednich porównań przyjęto trzy nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną - operat s. 19. Wartość jednostkową 1 m2 powierzchni nieruchomości przed podziałem (działka nr [...]) ustalono na kwotę 109,84 zł/m2, a wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 4 086 487,00 zł.

Kolegium przypomniało również, że po podziale działki nr [...] powstało 27 działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną (działki nr [...]-nr [...]). Wyjaśniło także, że działka nr [...] o pow. 5439 m2 została wydzielona pod ciąg pieszo - jezdny i drogę wewnętrzną dla potrzeb obsługi komunikacyjnej pozostałych, powstałych po podziale działek gruntu. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił także (str. 13 operatu), że do wyceny wybrano transakcje dotyczące gruntów o dużym areale, które zawierają przeznaczenie pod zabudową mieszkaniową jak i pod drogi wewnętrzne. Takie nieruchomości są zbywane jako całość. Natomiast działki o mniejszym areale (do 3000 m2) pod zabudowę mieszkaniową, często zbywane są wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Z tych też względów - zdaniem organu odwoławczego - słusznie biegła dokonała odrębnej wyceny działki nr [...] zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w planie miejscowym tj. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Na potrzeby wyceny nieruchomości wedle stanu po podziale, przedstawiona okoliczność związana z oddziaływaniem strefy ochronnej gazociągu i związana z tym odmienna ocena cechy "występowanie ograniczeń", stała się podstawą wyselekcjonowania przez biegłą czterech grup działek powstałych po podziale: 1) działki nr [...] i nr [...] z brakiem ograniczeń związanych ze strefą ochronną gazociągu, 2) działki nr [...] z częściowymi ograniczeniami z tym związanymi, 3) działka nr [...] ze znacznymi ograniczeniami, 4) opisana już działka nr [...] wydzielona pod ciąg pieszo-jezdny i drogę wewnętrzną z częściowymi ograniczeniami.

Dla każdej z grup działek do bezpośrednich porównań przyjęto trzy nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną. Wartość jednostkową 1 m2 powierzchni nieruchomości po podziale ustalono odpowiednio dla wymienionych grup działek: 1) 122,63 m2; 2) 117,18 m2; 3) 111,73 m2 oraz 4) 109,84 m2. W konsekwencji, wartość nieruchomości wedle stanu po podziale stanowi sumę wartości poszczególnych grup działek gruntu powstałych po podziale.

W rezultacie powyższych rozważań, Kolegium stwierdziło, że ustalona przez biegłą wartość nieruchomości według stanu przed podziałem na kwotę 4 086 487,00 zł i według stanu po podziale na kwotę 4 400 516,00 zł, nie budzi zastrzeżeń. Operat szacunkowy stanowi więc w tym przypadku miarodajny dowód obrazujący wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału. Ponieważ z operatu wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 314 029,00 zł, zaś obowiązująca na terenie Gminy Żórawina stawka procentowa wynosi 30%, organ pierwszej instancji słusznie ustalił opłatę adiacencką w wysokości 94 208,70 zł.

Natomiast zarzuty strony odwołującej się dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w ocenie Kolegium, nie były uzasadnione. Organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła wartość nieruchomości wedle stanu przed i po jej podziale z uwzględnieniem ograniczeń związanych z lokalizacją gazociągu wysokiego ciśnienia i jego strefy ochronnej, a w konsekwencji, ograniczeń w możliwości zabudowy nieruchomości, w tym, powstałych po podziale działek gruntu. Biegła wykonała przy tym wszystkie wskazania zawarte w poprzedniej decyzji Kolegium z dnia [...] (nr [...]) - uwzględniła specyfikę wycenianej nieruchomości, co skutkowało obniżeniem jej wartości. W ocenie organu, trzeba też mieć na uwadze, że uchyloną przez Kolegium decyzją z dnia [...] organ pierwszej instancji ustalił stronie opłatę adiacencką z opisanego tytułu w kwocie 210 210,00 zł. Aktualnie ustalona wysokość tej opłaty jest zatem ponad dwukrotnie niższa.

Mając powyższe na uwadze, Kolegium orzekło, jak na wstępie.

Nie godząc się z powyższą decyzją Syndyk masy upadłości K. sp. z o.o. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucił organowi drugiej instancji naruszenie art. 79 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 i art. 10 k.p.a. przez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, w którym rzeczoznawca: 1/ wadliwie wycenił działkę nr [...] - raz, samodzielnie jako działkę budowlaną, drugi raz w cenach poszczególnych działek jako udział w drodze - co powoduje zawyżenie wyceny; 2/ ustalił dostęp do działek jako "dobry", w sytuacji gdy większość planowanych działek, poza skrajnymi, będzie miała dostęp do drogi publicznej tylko przez działkę prywatną ul. Wizuna a następnie przez działkę [...]; 3/ błędnie wycenił działkę nr [...] jako pełnowartościową działkę budowlaną, tymczasem z powodu przebiegu gazociągu i jego strefy ochronnej nie nadaje się ona do zabudowy.

W konsekwencji, skarżący zarzucił także naruszenie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z § 2 uchwały XXVII/223/09 Rady Gminy Żórawina z dnia 30 listopada 2009 r. w sprawie ustalenia wartości stawek opłat adiacenckich na terenie gminy Ż., przez wadliwe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, spowodowane błędami proceduralnymi.

Z uzasadnienia skargi wynika, że w przekonaniu Syndyka, podstawowym błędem rzeczoznawcy jest to, że dokonując wyceny działek po podziale, metodą porównywania parami, rzeczoznawca dokonuje "wyceny działek zawierających w cenie dostęp do drogi". Syndyk uważa, że wartość działki po podziale, powinna być pomniejszona o wartość działki drogowej, gdyż jej cena znajduje się już w pozostałych 26 wydzielonych działkach. Kolegium nie dostrzega bowiem, że wartość działki [...] "liczona" jest podwójnie, raz jako część wartości działek wydzielonych a raz jako działka pod drogę. Zawyża to podstawę naliczenia opłaty. Odnośnie działki nr [...], skarżący zauważył, że Kolegium nie odniosło się do zarzutu z nią związanego, zawartego w skardze do Wójta. Podniósł, że kształt tej działki, położenie gazociągu oraz związane z przebiegiem gazociągu ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, skutkują uznaniem, że działka ta straciła zupełnie walor działki budowlanej i nie nadaje się do żadnej zabudowy. Tym samym przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia wyceny działki nr [...] i materiał porównawczy są wadliwe i zawyżają wartość działki.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wiosła o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację i wywody prawne zawarte w zaskarżonej decyzji.

Podczas rozprawy pełnomocnicy stron poparli dotychczasowe stanowiska.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta, po myśli § 2 tegoż artykułu, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd administracyjny nie rozpoznaje zatem spraw merytorycznie, a bada jedynie legalność zaskarżonej decyzji, tzn. ocenia, czy jest ona zgodna z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez sąd, następuje tylko w przypadku wykazania istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 718 ze zm.), powoływanej dalej jako u.p.p.s.a.

Zgodnie z art. 134 § 1 u.p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei art. 135 ww. ustawy stanowi, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżone orzeczenie naruszało prawo, w stopniu skutkującym jego wyeliminowaniem z obrotu prawnego.

Organy prawidłowo bowiem przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości należącej do strony skarżącej nieruchomości gruntowej, położonej w K. – K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (przed podziałem), spowodowanej podziałem owej nieruchomości na działki nr od [...] do [...]. Prawidłowo też opłatę tę wymierzyły.

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Nadto, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a).

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że decyzja Burmistrza Wójta Gminy Ż. z dnia [...] o podziale nieruchomości, stała się ostateczna z dniem [...] Zaskarżona decyzja wydana została w dniu [...] - zatem w ustawowym terminie. Bezspornym jest również to, że w uchwale nr XXVII/223/09 Rady Gminy Żórawina z dnia 30 listopada 2009 r. w sprawie ustalenia wartości stawek opłat adiacenckich na terenie gminy Ż. (Dz.Urz. Woj. Doln. Nr 224, poz. 4343) wysokość stawki procentowej została określona na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Strona skarżąca kwestionuje natomiast ustalenia organów administracji publicznej co do wzrostu wartości, w wyniku dokonanego podziału, należącej do niej nieruchomości.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 in fine i art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości następuje m.in. w oparciu o przepisy Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami zatytułowanego "Wycena nieruchomości". Według regulacji zawartych w tym rozdziale - art. 151 ust. 1 u.g.n. - wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z art. 154 ww. ustawy wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2).

W rozpoznawanej sprawie biegła rzeczoznawca sporządziła w dniu [...] operat szacunkowy w którym, w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. Wybór tej metody oraz sposób wyceny pozostaje w zgodzie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - por. § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - art. 153 ust. 1 u.g.n. Nieruchomościami podobnymi są natomiast nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operacie szacunkowym, rzeczoznawca przedstawiła szczegółowo stan nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. Wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb niniejszej wyceny, określiła według stanu nieruchomości przed podziałem, tj. na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości ([...]) jako nieruchomości jednodziałkowej, i według stanu nieruchomości po podziale, tj. na dzień w którym decyzja o podziale stała się ostateczna ([...]) jako nieruchomości składającej się z 27 działek gruntu.

Dalej w operacie rzeczoznawca wyjaśniła zastosowane metody i techniki wyceny, przeprowadziła analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości obejmującego teren gminy Ż. oraz inne gminy powiatu w..

W związku z powyższym podkreślenia wymaga, że ustalenie opłaty adiecenckiej wymaga skorzystania z wiedzy fachowej tj. specjalistycznych wiadomości dotyczących szacowania wartości nieruchomości przedstawionej w toku postępowania formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. Należy zgodzić się zatem z poglądem, że nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd orzekający w niniejszej sprawie, podziela stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10. 2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i sygn.akt II OSK 1202/12. Judykatura wskazuje zatem, że obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV u.g.n. i ww. rozporządzenia. Nadto należy mieć na uwadze, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23. 10. 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 680/07).

Nie kwestionując zatem, co do zasady, sposobu i metody wyceny dokonanej w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę, Sąd zauważył jednak - również w kontekście podniesionych w skardze zarzutów - że zastrzeżenia może budzić sposób ustalenia wartości tej części nieruchomości, która po podziale przeznaczona została na drogę (działka nr 242/171). Biegła dokonała wyceny tej działki wskazując, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie K. K. uchwalonego uchwałą nr XXI/148/08 Rady Gminy Żórawina z dnia 30 grudnia 2008 r., nieruchomość w granicach działki nr [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol [...]) – poprzestała zatem tylko na jej przeznaczeniu podstawowym określonym w planie. W istocie biegła nie uwzględniła zatem, że zgodnie z decyzją podziałową z dnia [...], część objętej podziałem nieruchomości oznaczona jako działka nr [...], wydzielona została pod ciąg pieszo-jezdny i drogę wewnętrzną obsługującą projektowana zabudowę mieszkaniową. Jest to zgodne z treścią art. 93 ust. 3 u.g.n., który przewiduje, że podział nie jest możliwy, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Powyższe oznacza, że zgodnie z decyzją podziałową, działka nr [...] przeznaczona jest w rzeczywistości na cele komunikacyjne, co praktycznie wyklucza możliwość jej zagospodarowania zabudową jednorodzinną. Co więcej, takie przeznaczenie pozostaje też w zgodzie z ustaleniami planu miejscowego, który dla terenów [...] przewiduje ulice wewnętrzne i ciągi piesze jako przeznaczenie uzupełniające. W tej sytuacji, nie można zgodzić się z oceną, że wyceny tej działki należało dokonać poprzestając tylko na jej przeznaczeniu podstawowym przyjętym w planie miejscowym czyli, pod zabudowę mieszkaniową. Dokonując wyceny nieruchomości po podziale, rzeczoznawca powinna bowiem wycenić tę jej część (działkę powstałą w wyniku podziału) z przeznaczeniem pod komunikację, co skutkować powinno dobraniem do porównania działek o podobnym przeznaczeniu. Zgodzić należy się ze skarżącym, że przeznaczenie ww. działki [...] na drogę dojazdową ma wpływ na jej wartość, gdyż uniemożliwia jej zagospodarowanie na cele zabudowy mieszkaniowej. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, to prawidłowość wyceny w tym zakresie może budzić zastrzeżenia. W okolicznościach niniejszej sprawy zastrzeżenia te nie wpłynęły jednak na ocenę legalności zaskarżonej decyzji. Istotne bowiem jest, że wyniku procedury szacowania, po zastosowaniu współczynników korygujących ze względu na ograniczenia związane z kształtem działki, biegła ustaliła, że cena 1m2 tej działki wynosi tyle samo co cena 1 m2 działki nr [...] przed jej podziałem. Innymi słowy, w wyniku podziału nie wzrosła wartość gruntu objętego działką nr [...]. Wynosiła ona i wynosi nadal 109,84 zł za m2. W konsekwencji Sąd uznał, że dostrzeżone uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy. W odniesieniu do części gruntu objętego działką nr [...] nie stwierdzono bowiem wzrostu wartości nieruchomości, co oznacza, że podział wpłynął na wzrost wartości gruntów wydzielonych pod zabudowę mieszkaniową, nie dotyczył zaś tej części nieruchomości która wydzielona została pod drogę wewnętrzną. Skoro dokonana wycena tej części gruntu wykazała brak wpływu na wzrost wartości nieruchomości, to w badanej sprawie nie doszło - jak uważa skarżący - do zawyżenia podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej. Nie można też zgodzić się ze skarżącym, że działka ta nie powinna być odrębnie wyceniana, gdyż jej "cena jako udziału w drodze", zawarta jest w pozostałych 26 działkach. Wartość nieruchomości nie zawsze bowiem odpowiada jej cenie ustalonej przez strony umowy. Na cenę nieruchomości może więc składać się wartość nieruchomości i wartość udziału w drodze. Z operatu i z wyjaśnień biegłej wynika, że do porównań przyjęte zostały transakcje dotyczące gruntów o dużym areale, przeznaczonych zarówno pod zabudowę mieszkaniową jak i pod drogi wewnętrzne. Należy przyjąć, że wyjaśnienie to dotyczy działki przed podziałem, co oznacza, że dla gruntu przed podziałem droga wewnętrzna stanowiła element cenotwórczy. Tym samym, skoro w wyniku podziału droga ta została wyodrębniona, zasadnym było zbadanie, czy wpływało to na wzrost wartości nieruchomości, co wymagało jej oszacowania.

Nie można też zgodzić się ze skarżącym, że w dokonano błędnej oceny atrybutu dojazdu do działek po podziale, uznając go za dobry. Według przyjętych w operacie kryteriów, biegła uznała dostęp do drogi przed podziałem i po podziale za "średni" a nie "dobry". Nie ulega też wątpliwości, że -wbrew twierdzeniom skarżącego - nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej zarówno przed podziałem jak po podziale. Działki po podziale mają bowiem zapewniony dostęp pośredni, przez wydzieloną drogę wewnętrzną (działka nr [...]) i dalej przez działkę stanowiąca ul. W. W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że tego rodzaju dostęp - poprzez wydzielone lub istniejące drogi wewnętrzne - spełnia kryteria ustawowe dostępu do drogi publicznej. Podnieść w tym miejscu należy, że gdyby dla nieruchomości po podziale dostęp, do drogi nie był zapewniony, nie byłby w ogóle możliwy jej podział geodezyjny, co wynika wprost z przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n.

Jak trafnie zauważyło Kolegium biegła uwzględniła także ograniczenia wynikające ze strefy ochronnej gazociągu. Dla nieruchomości przed podziałem, ujęto oddziaływanie tej strefy przez nadanie jej oceny "średnia" dla cechy "występowanie ograniczeń" (str. 17, tabela nr 8 1.4); dla nieruchomości po podziale - działki zostały pogrupowane ze względu na oddziaływanie gazociągu (str. 18) na działki, gdzie nie występuje oddziaływanie strefy, na działki gdzie występują częściowo oddziaływanie strefy oraz wyodrębniono działkę nr [...] na której występuje znaczne oddziaływanie strefy - w jej przypadku przyjęto ocenę niekorzystną powodująca znaczne obniżenie wartości. Bezzasadne są zatem zarzuty skarżącego kwestionujące przyjętą w odniesieniu do tej działki metodologię wyceny zastosowaną przez rzeczoznawcę. Na obecnym etapie, niezrozumiała jest też argumentacja, że działka ta ze względu na wspomniane ograniczenia, straciła walor działki budowlanej i nie nadaje się do zabudowy. Zauważyć należy, że ograniczenia wynikające ze strefy ochronnej gazociągu istniały już w chwili dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości. Do wydzielenia działki nr [...] w obecnym kształcie i z obecnymi ograniczeniami, doszło zaś z inicjatywy Syndyka, który wnioskując o podział przedłożył jego projekt i wnioskował o wydzielenie, między innymi, tej działki - właśnie w takim kształcie i z takimi ograniczeniami. Fakt zatwierdzenia podziału decyzją ostateczną wskazuje natomiast, że organ uznał, że przedmiotowa działka po jej wyodrębnieniu prawnym nadaje się do samodzielnego zagospodarowania zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Skoro pomiędzy wydaniem decyzji podziałowej a ustaleniem opłaty nie wprowadzono na działce nowych ograniczeń w jej zagospodarowaniu, to nie jest jasne dlaczego działka, która na etapie podziału była działką budowlaną nagle przestała nią być. Tak daleko idące zastrzeżenia - kwestionujące w istocie możliwość zagospodarowania tej działki, powinny być raczej analizowane na etapie postępowania podziałowego. Na obecnym etapie, rzeczoznawca musiała zaś wycenić te działkę zgodnie z jej przeznaczeniem określonym w planie, jako budowlaną, uwzględniając oczywiście ograniczenia w jej zagospodarowaniu wynikające z przebiegu strefy ochronnej gazociągu jako cechy istotnie wpływającej na wartość - co też zostało uczynione

Zasadniczo zatem (z uwagami wcześniej wyrażonymi co do działki nr [...]), jako prawidłowy należy uznać zastosowany przez biegłego rzeczoznawcę sposób doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale. Jak wynika z operatu szacunkowego, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale biegła odrębnie zestawiła transakcje działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową o dużym areale i o małych areałach. Spośród analizowanych transakcji nieruchomości, do porównania wybrała 3 posiadające najbardziej podobne cechy do nieruchomości wycenianej. Za cechy te uznała lokalizacje, sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości, uzbrojenie terenu, dostęp do sieci dróg, występowanie ograniczeń, powierzchnię i kształt działki. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym jak i w piśmie stanowiącym odpowiedź na zastrzeżenia Syndyka, przekonująco wyjaśniła, jakie cechy wpływające na wartość wycenianej nieruchomości przed i po podziale wzięła pod uwagę i w jaki sposób dokonała z uwagi na te cechy korekty cen transakcji nieruchomościami podobnymi. Wybór nieruchomości przyjętych do porównania został opisany i uzasadniony, a przyjęte kryteria nie budzą zastrzeżeń. Jak wcześniej już wskazano, nie jest natomiast rzeczą organów administracji a także Sądu, rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku analizowania wpływu cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości, analizy te ze względu na swoją ogólność nie są precyzyjne (por. wyrok NSA z 23.10.2013, sygn. akt II OSK 1201/12 ). W ocenie Sądu, nie można także kwestionować wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, stosownie bowiem do cytowanego wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego. Ocenie organu, a zatem i Sądu, podlega natomiast uzasadnienie takiego wyboru. W przedmiotowym operacie rzeczoznawca opisała i uzasadniła prawidłowo wybrane podejście, technikę i metodę wyceny z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia wycenianej nieruchomości, stanu nieruchomości i jej przeznaczenia w planie miejscowym oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. W tym stanie rzeczy należy zgodzić się z organem odwoławczym, że w niniejszej sprawie sporządzony został operat szacunkowy, który mógł stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.

Podsumowując, Sąd uznał, że organy orzekające, w sposób dostateczny rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz wyjaśniły motywy jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu. Stwierdzone wcześniej przez Sąd uchybienie dotyczące operatu, w zakresie określenia wartości działki nr [...] - jak zostało to wykazane - nie miało wpływu na wynik sprawy, gdyż biegła ustaliła, że podział nie spowodował wzrostu wartości gruntu wydzielonego pod drogę. W pozostałym zakresie, przeprowadzona przez organy ocena materiału dowodowego mieściła się zatem w granicach swobodnego uznania. Operat wykonała bowiem osoba posiadająca stosowne kompetencje, w prawnie przewidzianej formie, zawierając w nim konieczne, wskazane przez prawo informacje. Wycena została dokonana przy wykorzystaniu podejścia i metody znanych prawu, a ich wybór został w sposób przekonywujący uzasadniony. Proces ustalający wartość nieruchomości skarżącego został przeprowadzony w sposób poddający się kontroli i uwzględniał jasno określone kryteria oraz ich wagę. Taki operat - zgodnie z art. 98a ust. 1 w związku z art. 146 ust. 1a u.g.n. - zasadnie stanowił podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Organy nie naruszyły zatem prawa w stopniu który, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c u.p.p.s.a nakazywałby uchylenie zaskarżonej decyzji.

W efekcie uznać zatem należy, że w sprawie wykazano, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Każdy taki wzrost wartości nieruchomości rozumianej jako pole inwestycyjne powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomości i stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organ administracji publicznej. Należy podkreślić, że opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększają jej wartość rynkową (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka Nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis 2003).

Uzupełniająco tylko wskazać należy, że wprowadzając z dniem 11 kwietnia 2011 r. nowe brzmienie art. 7 K.p.a. ustawodawca zdecydował się na przełamanie dotychczas obowiązującej zasady wyjaśniania z urzędu przez organ wszystkich okoliczności stanu faktycznego sprawy. Przepis art. 7 K.p.a. w obecnie obowiązującym brzmieniu wskazuje, że istotną rolę w wyjaśnianiu prawdy obiektywnej ma strona, szczególnie w postępowaniu toczącym się z urzędu i zmierzającym do nałożenia na stronę określonego obowiązku. Tym samym strona winna składać wnioski dowodowe i dowodzić faktów korzystnych dla siebie. Polemika z ustaleniami dokonanymi w operacie, nie poparta żadnym dowodem sporządzonym w prawnie przepisanej formie świadczącym o wadliwości merytorycznej sporządzonego operatu szacunkowego, nie może przynieść pożądanego rezultatu.

W tym stanie rzeczy, Sąd uwzględniając przedstawione wyżej okoliczności faktyczne, działając zgodnie z art. 151 u.p.p.s.a., skargę oddalił