Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 576/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2022-10-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a i ust. 5
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Dnia 27 października 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 października 2022 roku sprawy ze skargi I. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za prawo własności nieruchomości - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 16 marca 2022 r. Starosta Mrągowski (dalej: "Starosta", "organ

I instancji"), na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 z późn. zm.; dalej: specustawa drogowa) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 132 ust. 1a, ust. 2, 3 i 5 i art. 134 ustawy

z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899

z późn. zm.; dalej u.g.n.) ustalił odszkodowanie w wysokości 4 208,00 zł, na rzecz spółki A, za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie Miasta A, oznaczonej numerem działki [...] o pow. 0,0093 ha, KW [...]. Jednocześnie Starosta odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej niezwłocznego wydania. Starosta zobowiązał Gminę do wypłaty należnego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania powołano rzeczoznawcę majątkowego, który w sporządzonym operacie szacunkowym określił wartość gruntu przyjętego na rzecz Gminy (wartość wywłaszczonej na rzecz Gminy nieruchomości) na kwotę 4 208 zł według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i według wartości w dniu ustalenia odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Według organu I instancji ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości, tj. działki nr [...] o pow. 0,0093 ha położonej w obrębie Miasta A, gmina A, wynosi 4 208 zł. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniosła spółka A (strona, skarżąca), działając poprzez Prezesa Zarządu Spółki. Zarzucono naruszenie:

1) art. 153 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat zawierający nieprawidłowe określenie stanu wycenianej nieruchomości;

2) art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat uwzględniający notę interpretacyjną standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych, który - zdaniem skarżącego - nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości;

3) § 4 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek porównania nieruchomości wycenianej tylko z trzema wybranymi przez rzeczoznawcę nieruchomościami, a nie jak nakazuje ten przepis z wszystkimi nieruchomościami podobnymi,

4) § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez poszerzenie przez biegłego okresu analizy wartości gruntów od początku 2017 r.;

5) art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez błędne określenie terminu przysługującego na wydanie nieruchomości inwestorowi;

6) art. 7, 8, 9 i 10 Kpa, poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepoinformowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na rozstrzygnięcie sprawy oraz niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy"), decyzją z 9 czerwca 2022 r. uchylił pkt 3 decyzji organu I instancji i orzekł w tym zakresie: do wypłaty odszkodowania na rzecz spółki A zobowiązuje się Burmistrza w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowi operat szacunkowy z 30 listopada 2021 r. opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość rynkową nieruchomości według stanu z 1 marca 2021 r., tj. z dnia wydania przez Starostę decyzji nr [...], z uwzględnieniem poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania, na kwotę 4 208 zł.

Biegły ustalił, że wyceniana działka położona jest w strefie peryferyjnej miasta, przy ul. A, stanowiącej dojazdową drogę gruntową. Nieruchomość nie była zagospodarowana. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości jest tożsame z celem wywłaszczenia (zgodnie z planem miejscowym działka jest przeznaczona pod drogę publiczną), jej wartość w myśl art. 134 ust. 3 u.g..n określono według aktualnego sposobu użytkowania. Do określenia wartości rynkowej gruntu działki nr [...], biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami. Przedmiotem analizy rynku były nieruchomości gruntowe niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne lub cel nabycia wykazują funkcję drogową. Okres badania rynku rozszerzono do początku 2017 r. Rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami - porównał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości określono poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca przyjął, że lokalizacja jest jedyną cechą mająca wpływ na ceny nieruchomości drogowych.

Określona wartość rynkowa działki nr [...], zdaniem organu odwoławczego, może być uznana za słuszną i tym samym może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W ocenie Wojewody sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy, w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie dla celów ustalenia odszkodowania. Przeprowadzona wycena została dokonana zgodnie z przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości, zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju, położenia, przeznaczenia, stanu przedmiotowej nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Wskazano, że biegły poddał analizie 5 nieruchomości, z których wybrał trzy podobne. W metodzie porównywania parami, porównuje się wycenianą nieruchomość kolejno z nieruchomościami podobnymi, które zostały przyjęte do wyceny, nie zaś okazane w analizie rynku. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, rozszerzenie okresu badań do początku roku 2017, gwarantowało uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego.

Skargę na rozstrzygnięcie Wojewody wywiodła skarżąca, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z zaleceniem ustalenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami. Skarżąca zarzuciła naruszenie:

I. przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tych przepisów wskutek nieprawidłowego określenia stanu wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych oraz nieprawidłowego ustalenia cech nieruchomości, które wpływają na cenę oraz wag tych cech,

2) art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że biegły jest uprawniony do stosowania not interpretacyjnych, gdyż prawo mu tego nie zabrania, mimo że zgodnie z tym przepisem biegły jest zobowiązany określać wartość nieruchomości wyłącznie zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, a w konsekwencji zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek uwzględnienia przez biegłego noty interpretacyjnej, będącej standardem zawodowym, który nie może stanowić podstawy do określania wartości nieruchomości,

3) § 4 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek porównania nieruchomości wycenianej tylko z trzema wybranymi przez rzeczoznawcę nieruchomościami, a nie jak nakazuje ten przepis z wszystkimi nieruchomościami podobnymi,

4) § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tych przepisów wskutek poszerzenia przez rzeczoznawcę okresu analizy od początku 2017 r., mimo, że zgodnie z ust. 4 § 36 wskazanego Rozporządzenia w sytuacji braku transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie zbliżonym do dnia wyceny, wartość rynkową należy określić, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

II. przepisów postępowania, tj.:

1) art. 107 § 3 w zw. z art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak rozważenia i ustosunkowania się do zarzutów odwołania, jak też poprzez brak wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji ze wskazaniem przepisów prawa, z których wynika prezentowane przez wojewodę stanowisko,

2) art. 81 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez uznanie, że wysokość odszkodowania została udowodniona w toku postępowania przed organem I Instancji, mimo że spółka nie miała możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonego dowodu w postaci wyjaśnień biegłego, o których dowiedziała się dopiero z uzasadnienia decyzji organu I Instancji,

3) naczelnych zasad postępowania administracyjnego, w szczególności wyrażonych w art. 7, 8, 9 i 10 Kpa poprzez zaakceptowanie zaniechania dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepoinformowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie jej praw oraz niezapewnienie czynnego udziału w sprawie przed organem I Instancji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

W świetle art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonych aktów wyłącznie w zakresie ich legalności, a więc z punktu widzenia ich zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego aktu sąd stwierdzi, że nie narusza on prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie lub stwierdzenie jego nieważności to obowiązany jest skargę oddalić.

W niniejszej sprawie skarga podlega oddaleniu. W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności, Sąd nie stwierdził bowiem naruszenia prawa, które uzasadniłoby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi". Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi,

z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 tej u.g.n.). W świetle art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego określają przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555).

W warunkach niniejszej sprawy skarżąca kwestionuje rzetelność operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu I instancji, a w konsekwencji kwestią sporną jest prawidłowość ustaleń organów co do wysokości przyznanego odszkodowania, poczynionych w oparciu o ten operat.

Obowiązkiem organu jest, jak wynika z przytoczonych regulacji prawa, dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Skoro bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a zatem, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1604/14; z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I OSK 1521/14; z dnia 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13 oraz z dnia 16 września 2014 r., sygn. I OSK 246/13; dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: CBOSA).

Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej położonej w powiecie mrągowskim w gminie A, obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] w obrębie Miasto A, organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz gminy działkę. Sąd tę ocenę podziela.

Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można stwierdzić jednak w niniejszej sprawie.

Przedmiotem wyceny była działka wyodrębniona w związku z planowaną realizacją inwestycji drogowej. W operacie szacunkowym ustalono, że na dzień 1 marca 2021 r. działka nr [...], zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu między ulicami: [...], [...], [...] i [...] w A (Uchwała Rady Miasta nr [...] z 19 czerwca 1998 r.) położona była na obszarze oznaczonym symbolem 01 Z 1/2 - ulica [...] - zbiorcza obszarowa w ciągu drogi wojewódzkiej [...]. Wyceniana działka położona jest w strefie peryferyjnej miasta, przy ul. [...], stanowiącej dojazdową drogę gruntową. Nieruchomość nie była zagospodarowana. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości jest tożsame z celem wywłaszczenia (zgodnie z mpzp działka jest przeznaczona pod drogę publiczną), jej wartość w myśl art. 134 ust. 3 u.g.n. określono według aktualnego sposobu użytkowania.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności tej nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami. Wskazał, że przedmiotem analizy rynku były nieruchomości gruntowe niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne lub cel nabycia wykazują funkcję drogową.

Z uwagi na niewielki obrót rynkowy na rynku lokalnym (m. [...]) badaniami objęto teren województwa warmińsko-mazurskiego. Okres badania rynku rozszerzono do początku 2017 r. Biegły poddał analizie 5 nieruchomości, z których wybrał trzy podobne. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, rozszerzenie okresu badań do początku roku 2017, gwarantowało uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego. Rzeczoznawca majątkowy porównał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości określono poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca przyjął, że realnie to lokalizacja jest jedyną cechą mającą wpływ na ceny nieruchomości drogowych.

W świetle informacji zawartych w operacie szacunkowym przyjęte do porównania nieruchomości uznać należy za podobne. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 u.g.n., za nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pomimo pewnych różnic pomiędzy tymi nieruchomościami (wzięto pod uwagę nieruchomości z innych miast o podobnym potencjale rynkowym), a nieruchomością wycenianą brak jest uzasadnionych podstaw do zakwestionowania podobieństwa tych nieruchomości. Porównywalność nie oznacza bowiem identyczności parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś tych cech zależy w konkretnym przypadku od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Niewątpliwie natomiast operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi formalne i zawiera logiczne wywody oraz rzetelne uzasadnienie.

Jak już wspomniano zaś, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają natomiast bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika jednak, aby skarżąca w toku postępowania administracyjnego wystąpiła o taką ocenę. Nie przedłożyła również kontroperatu, który pozwoliłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości.

W konsekwencji, brak jest podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Niezasadne są zatem zarzuty naruszenia art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tych przepisów wskutek nieprawidłowego określenia stanu wycenianej nieruchomości, jak również § 4 ust. 3 oraz § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu.

Rzeczoznawca odniósł się również do podniesionych przez skarżącą zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego. Uczynił to w odpowiedzi złożonej pismem z 25 lutego 2022 r. (akta adm.) w toku postępowania przed organem I instancji. Wskazał w niej m.in., że w sąsiedztwie nieruchomości znajdują się grunty użytkowane rolniczo, tereny niezagospodarowane oraz zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Natomiast na południe od działki przy ul. [...] znajduje się 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym 2 w zabudowie bliźniaczej), na północ obiekt usługowo-przemysłowy. Z pozostałych stron teren jest użytkowany na cele rolne lub niezagospodarowany. Według biegłego odległość od centrum miasta należy porównać do skali miejscowości, która z północy na południe w granicach administracyjnych rozciąga się na odcinku niespełna 3 km, a w obszarze terenów zabudowanych są to ok. 2 km. Przy ocenie lokalizacji uwzględniono więc stan zagospodarowania okolicy i stąd określenie peryferyjności tego terenu. Samo zaś przeznaczenie w planie miejscowym okolicznych terenów jest tu bez znaczenia, gdyż w miastach zazwyczaj są to tereny inwestycyjne. Biegły wyjaśnił, że nieruchomości o funkcji komunikacyjnej nabywane są w celu realizacji konkretnych inwestycji infrastrukturalnych. Dlatego też znaczna część cech rynkowych typowych dla gruntów budowlanych, przestaje mieć znaczenie, gdyż decyzja o wyborze nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie wynika z preferencji rynkowych nabywcy. Określając w operacie cechy rynkowe nieruchomości, rzeczoznawca wyjaśnił zatem przyczyny, dla których stwierdził, że na wartość nieruchomości w rozpatrywanym segmencie rynku największy i właściwie jedyny znaczący wpływ ma lokalizacja nieruchomości. Podkreślono również, że, analizując transakcję z ostatnich 5 lat, w wycenie poprzez wskaźnik zmiany cen (trend czasowy) przyjęto ceny nieruchomości na dzień ustalenia odszkodowania.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy słusznie przyjęły, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy to wiarygodny i wystarczający dowód w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Zawiera bowiem wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów i nie został skutecznie podważony obiektywnym przeciwdowodem.

W konsekwencji organy administracyjne, opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, nie naruszyły przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy. Wbrew stanowisku skarżącej, organy poddały przedmiotowy operat wnikliwej analizie i oceniły na podstawie art. 80 Kpa jego wartość dowodową, prawidłowo uznając, że jest on dowodem wiarygodnym. Ustosunkowano się również do zgłaszanych w toku postępowania administracyjnego zarzutów skarżącej podważających prawidłowość ustaleń dokonanych w tym operacie.

Wprawdzie biegły nieprawidłowo powołał się na nieobowiązujące już Powszechne Krajowe Zasady wyceny (Noty Interpretacyjne), jednakże z uwagi na zgodność dokonanej wyceny z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, ocenić należy, że uchybienie to nie miało żadnego wpływu na prawidłowość sporządzonego operatu, a co za tym idzie na podjęte w sprawie rozstrzygnięcia przez organy. Nie jest zatem również uzasadniony zarzut naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat uwzględniający notę interpretacyjną, standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych.

Chybione są również zarzuty skarżącej w kwestii uniemożliwienia jej czynnego udziału w postępowaniu. Skarżąca aktywnie uczestniczyła w postępowaniu, była powiadomiona o wszczęciu postępowania, jak i o innych czynnościach procesowych, miała możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym, do którego również wniosła zastrzeżenia. Faktem jest, że organ I instancji nie przekazał skarżącej wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę przed zakończeniem postępowania, uniemożliwiając jej tym samym ustosunkowanie się do tego pisma, co należy ocenić jako uchybienie. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. (czynny udział strony w postępowaniu) – może odnieść skutek tylko wówczas, gdy uchybienie to uniemożliwiło dokonanie stronie czynności procesowych. Dla skuteczności zarzutu naruszenia zasady czynnego udziału stron w toczącym się postępowaniu administracyjnym koniecznym jest wykazanie, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw i nie mogło być konwalidowane na późniejszych etapach tego postępowania, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy - Wyrok NSA z dnia 9 czerwca 2022 r. I OSK 841/19 (dostępne w CBOSA). W tym przypadku uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, który oparty był w przeważającej mierze na wiadomościach specjalnych wynikających z operatu szacunkowego. Co więcej, treść pisma rzeczoznawcy została przytoczona w uzasadnieniu decyzji kończącej postępowania, co umożliwiło skarżącej odniesienie się do nich w odwołaniu i tym samym poddanie ich kontroli przez organ II instancji.

Biorąc powyższe pod uwagę w warunkach niniejszej sprawy zarzuty podniesione w skardze dotyczące naruszenia art. 7, 8, 9, 10 Kpa oraz art. 81 Kpa i art. 107 § 3 Kpa w zw. z art. 140 Kpa, okazały się nieuzasadnione. Stosownie do treści art. 7 i art. 77 Kpa., organy administracji publicznej podjęły wszystkie niezbędne czynności mające na celu zebranie całego materiału dowodowego i dokonały jego rzetelnej oceny, podejmując prawidłowe rozstrzygnięcie w sprawie.

Wobec powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.