Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2747/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie NSA Zofia Flasińska del. WSA Jerzy Siegień Protokolant starszy asystent sędziego Marta Sikorska po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2014r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. - w likwidacji od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 sierpnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 844/12 w sprawie ze skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. - w likwidacji na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem dnia 24 sierpnia 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 844/12 po rozpoznaniu skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. w likwidacji z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. Burmistrz T., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił dla Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji jednorazową opłatę planistyczną na rzecz Gminy T. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha, położone w Z..

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: B., B., J., K., L., Ł., M., P., T., Z. został uchwalony uchwałą Nr Xlll/102/2007 Rady Miejskiej w Tuchowie z dnia 24 października 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. Nr 133, poz. 890), która weszła w życie w dniu 29 marca 2008 r. W uchwale tej ustalono stawkę procentową opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości.

Po wejściu w życie planu miejscowego Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji sprzedała w drodze aktu notarialnego działki nr [...] i [...].

Organ stwierdził, że w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uległo zmianie przeznaczenie przedmiotowych działek z terenów istniejącego parku podworskiego na działki budowlane, a co za tym idzie nastąpił wzrost ich wartości. Opłatę planistyczną ustalono na podstawie operatu szacunkowego z 29 lipca 2011 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na kwotę [...] zł, w związku z czym przy zastosowaniu stawki procentowej 15% kwota opłaty planistycznej wyniosła [...] zł.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Ponadto zarzuciła, iż wzięto pod uwagę ceny brutto, mimo, że działki rolne są zwolnione z podatku VAT. Zdaniem strony skarżącej sporządzone operaty szacunkowe są niewiarygodne, gdyż biegły posługuje się nieprawdziwymi danymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...] kwietnia 2012 r. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Zdaniem organu odwoławczego, wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Kolegium nie wniosło zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu.

Odnosząc się do kwestii doliczenia podatku VAT, Kolegium uznało, że przyjęcie cen brutto jest uzasadnione. Jeżeli jest bowiem mowa o wartości nieruchomości to w istocie jest mowa o jej cenie. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001, Nr 97, poz. 1050), cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Biorąc powyższe pod uwagę, skoro to ceny stanowią podstawę wyceny wartości nieruchomości, to zgodnie z podaną wyżej definicją ceny, wartość nieruchomości powinno się szacować na podstawie cen, które obejmują także podatek od towarów i usług (VAT) a więc w cenach brutto. Organ wyjaśnił również, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, ale obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi podniesiono te same argumenty co odwołaniu tj. zawyżenia opłaty w stosunku do obliczonej w innych decyzjach, jak również nieuprawnionego - zdaniem strony skarżącej - przyjęcia za podstawę wyliczeń cen brutto.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał, że badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu l instancji wykazało, iż są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przytaczając treść przepisów prawnych regulujących kwestie opłaty planistycznej, tj. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), Sąd wskazał, że organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności, czy braków operatu powinny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obydwu instancji operat szacunkowy budzi poważne wątpliwości. W tabeli 6 na stronie 12 operatu rzeczoznawca wymienił 12 nieruchomości wziętych do porównań. Oprócz podania położenia, powierzchni nieruchomości będących przedmiotem obrotu i ceny, nie określił żadnych innych cech porównywanych nieruchomości. W związku z tym nie wiadomo, czy nieruchomości te spełniają kryterium nieruchomości podobnych. Bliżej opisane zostały jedynie dwie nieruchomości - o cenie maksymalnej i minimalnej.

Nadto, na stronie 13 operatu jako czynnik wpływający na wzrost wartości szacowanej nieruchomości rzeczoznawca wymienił kształt i wielkość działki (waga cechy 20%). Sąd zwrócił uwagę, że działka nr [...] oraz [...] powstała z podziału znacznie większej nieruchomości - działki [...]. Podział ten nastąpił nie wcześniej niż 9 sierpnia 2010 r., gdyż w aktach sprawy znajduje się mapa z projektem podziału działki [...], przyjętego do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której znajduje się adnotacja, że mapę sporządzono, na podstawie postanowienia Burmistrza Gminy T. z dnia [...] sierpnia 2010 r. opiniującego wstępny projekt podziału.

Sąd wskazał, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto skarżąca już w odwołaniu podnosiła, że zgodnie z zestawieniem wszystkich wydanych decyzji naliczających opłatę planistyczną, z dnia [...] lutego 2012r., sporządzonych przez Burmistrza T. przeciętna opłata za 1 ar działki budowlanej na terenie wiosek gminy T. wynosi 196 zł, na terenie miasta T. 297 zł., podczas gdy za działki skarżącej położone w Z. wynosi [...] zł. Organ odwoławczy do okoliczności tej się nie doniósł, podczas gdy rzeczywiście taka różnica w opłatach może budzić wątpliwości skarżącej, które winny być wyjaśnione.

Niezasadny w ocenie Sądu okazał się natomiast zarzut skargi, że rzeczoznawca niewłaściwie przyjął za podstawę wyliczeń ceny brutto. W tej kwestii Sąd wskazał, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Podatek VAT jest częścią ceny (jest "cenotwórczy"), zatem wartość tych nieruchomości, które podlegają temu podatkowi zawsze będzie wartością odzwierciedlająca cenę brutto.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonemu wyrokowi na podstawie określonej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zarzucono naruszenie:

- art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i ust.11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię;

- art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Spółdzielnia wskazała, że naruszenie powołanych przepisów wyraża się w błędnym uznaniu przez Sąd pierwszej instancji, iż wartość, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wartością brutto. Skarżąca nie podziela tego stanowiska z następujących powodów. Po pierwsze, pojęcie "wartości" nieruchomości oraz "ceny" nieruchomości nie są tożsame. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie każda transakcja sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi. Zgodnie bowiem z art. 15 tej ustawy, podatnikami podatku VAT są tylko podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Przyjęcie poglądu, że podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, że ta sama nieruchomość, w zależności od rodzaju właściciela (podatnika VAT lub nie), mogłaby mieć kilka "wartości", choć tak naprawdę jej "wartość" jest taka sama. Ponadto rozumowanie Sądu prowadzi niejako do podwójnego opodatkowania skarżącego – części otrzymanej ceny faktycznie nie otrzyma, gdyż musi ją odprowadzić do urzędu skarbowego, jako podatek VAT, ale mimo to płaci jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Po drugie skarżąca kasacyjnie podniosła, że zasada ustalania wartości nieruchomości w oparciu o ceny netto jest jednolicie akceptowana w pragmatykach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca zaś, stosowanie do treści art. 175 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi (...). Pominięcie przez Sąd pierwszej instancji przy ocenie prawidłowości operatu szacunkowego kwestii, iż złożony w sprawie operat powinien odpowiadać standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych, które powszechnie nakazują ustalenie wartości nieruchomości według wartości netto, stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie.

Podsumowując, skarżąca Spółdzielnia wskazała na orzeczenia sądów administracyjnych, w których wyeksponowano potrzebę odróżnienia wartości rynkowej nieruchomości od podatku VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W skardze kasacyjnej podniesiono wyłącznie zarzuty naruszenia norm prawa materialnego dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej.

Istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy celem wyliczenia opłaty planistycznej, stosując podejście porównawcze, wartość przyjętych do porównania nieruchomości ujmuje wraz z podatkiem VAT. Inaczej mówiąc, czy cena transakcyjna nieruchomości w operacie szacunkowym jest ceną netto, czy ceną brutto.

Rozważania dotyczącego istoty problemu rozpocząć należy, od wskazania, że w stanowiących podstawę naliczenia opłaty planistycznej przepisach: art.36 ust.4 i art.37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. t.j. 2012, poz. 647 ze zm.) ustawodawca użył pojęcia wartość nieruchomości. A to z kolei - zgodnie z art. 2 pkt 18 wskazanej ustawy oznacza wartość rynkową nieruchomości. Natomiast w art.37 ust.11 ustawodawca postanowił, że W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wymaga zatem przypomnienia, że ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. t.j. 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) tak samo, jak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się pojęciami wartość nieruchomości. W art.4 stanowi, gdy mowa o : wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości ( pkt 6), określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości ( pkt 6 a); szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości (pkt 8); nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość ( pkt 16). Podobnie też w art.150 ust.1 pkt 1 ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej.

Niewątpliwie zatem ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisuje wartości nieruchomości. To wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazane pojęcia nie mogą być wzajemnie utożsamiane. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych.

W art.151 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca posługuje się pojęciem ceny transakcyjnej, zastrzegając jednocześnie, że uwzględnienie cen transakcyjnych następuje przy przyjęciu założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zatem cena transakcyjna, o której mowa we wskazanym art.151 jest efektem podaży i popytu, to rynek decyduje o jej wysokości. Zupełnie inną kategorią są podatki, stanowiące narzędzie polityki fiskalnej państwa. Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu podatku, lecz do ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Z uwagi na wskazane regulacje prawne, z których jasno wynika, że rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, które to pojęcia nie są tożsame, uzasadnienie doliczenia podatku VAT definicją ceny jest błędne. Podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej a nie wliczanym w tę cenę. Organ odwoławczy nie zwrócił uwagi, powołując się jedynie na treść art.3 ust.1 pkt 1 ustawy o cenach, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do cen w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą ( art.1 ust.2 pkt 1 ustawy o cenach). Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę transakcje nie tylko między stronami, z których jedna lub obie są przedsiębiorcami, lecz także transakcje między osobami fizycznymi nie będącymi przedsiębiorcami. Skoro zatem ustawy o cenach nie stosuje się w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą, to w tym wypadku w cenę transakcyjną nie wliczałoby się podatku VAT, zaś w przypadku cen transakcyjnych będących wynikiem umów między przedsiębiorcami w cenę transakcyjną należałoby wliczyć ten podatek. Takiego różnicowania ceny transakcyjnej nie przewiduje ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w tej ustawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W świetle § 3 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Rzeczoznawca może dokonać określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu przewidzianych w tym rozporządzeniu podejść, metod i technik wyceny. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust.1 i 4). W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych ( §7).

Co jednak ważne, zgodnie z brzmieniem §11 rozporządzenia: " Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości".

Celem racjonalnego ustawodawcy, który umożliwia rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyboru podejścia i metody obliczenia wartości nieruchomości i który przy podejściu dochodowym wyklucza wliczanie podatku przy obliczaniu dochodu, nie jest różnicowanie podejścia porównawczego i dochodowego w zakresie dotyczącym wliczania podatku. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny powinna być traktowana jako wartość nieobejmująca podatków i innych opłat.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę.

Trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej, że przyjęcie poglądu, iż podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, że ta sama nieruchomość w zależności od rodzaju właściciela ( podatnika podatku VAT lub nie) mogłaby mieć kilka wartości, choć naprawdę jej wartość jest taka sama.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazała, że wszystkie podane przez nią ceny są cenami brutto, co jak wyżej wywiedziono jest niezgodne ze wskazanymi regulacjami ustawy o gospodarce nieruchomościami i tym samym narusza także art.37 ust.11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z operatu szacunkowego, znajdującego się w aktach sprawy, nie wynika, czy określenie wartości nieruchomości przez wskazanie cen brutto nastąpiło w związku z przyjęciem do porównań wyłącznie transakcji, których strony były obowiązane uiścić podatek VAT, co jednak nie zmienia reguły niewliczania podatku VAT w cenę transakcyjną nieruchomości dla potrzeb określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym.

W skardze kasacyjnej podniesiono, że według pkt 3.5 Krajowych Standardów Wyceny Podstawowych Nr 1 opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji podatków i opłat.

Odnosząc się do rozważań skargi kasacyjnej dotyczącej Standardów Zawodowych Rzeczoznawców stwierdzić trzeba, że z treści art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami istotnie wynika dla rzeczoznawców zobowiązanie do stosowania zasad wynikających nie tylko z przepisów prawa, o których mowa wyżej, ale także z dyspozycji standardów zawodowych. Standardy te, zgodnie z art. 175 ust. 6 wymienionej ustawy ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Komunikat o uzgodnieniu zamieszcza się Dzienniku Urzędowym tego ministra. Taki Komunikat został wydany przez Ministra Infrastruktury w dniu 4 stycznia 2010 r. w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych: " Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" ( Dz.Urz. MI, Nr 1, poz.1). Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) opracowała obszerne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców majątkowych, które mogą być traktowane jako literatura źródłowa. W art.175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca posługuje się pojęciem standardów zawodowych w rozumieniu art.4 pkt 14 tej ustawy, który określa je, jako reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa.

Powyższe prowadzi do wniosku, że skarga kasacyjna jest uzasadniona. Należy mieć na względzie, że Wojewódzki Sąd Administracyjny zaskarżonym wyrokiem uchylił wydane w sprawie decyzje, gdyż zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, a zatem wyrok Sądu pierwszej instancji jest korzystny dla strony skarżącej. Należy zatem przyjąć, że w części uzasadnienia tego wyroku w zakresie zaskarżonym skargą kasacyjną Sąd wyraził błędny pogląd, jednakże mimo błędnego uzasadnienia w tej części, wyrok odpowiada prawu.

Z powyższych względów skarga kasacyjna, aczkolwiek uzasadniona, została oddalona ( art.184 p.p.s.a.).