Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 188/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2021-09-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 155 ust. 1 pkt 7, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 11f ust. 1 pkt 6, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a/ i c/
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca) Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Protokolant Referent Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 września 2021 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty L. z [...] r., znak: [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy [...] kwotę 2480 (dwa tysiące czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] stycznia 2021 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej: k.p.a.) po rozpatrzeniu odwołania G. K., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z [...] kwietnia 2020 r., znak: [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym Z. P., G. K., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1024 ha, przejętą z mocy prawa na własność G. K..

Powyższe decyzje zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją Wójta G. K. z [...] lutego 2016 r., znak: [...] zatwierdzono na wniosek J. S. projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości Z. P. gm. K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1,9847 ha, na działki: nr [...] o pow. 0,1024 ha, nr [...] o pow. 0,2202 ha, nr [...] o pow. 0,2418 ha, nr [...] o pow. 0,2399 ha, nr [...] o pow. 0,2380 ha, nr [...] o pow. 0,2361 ha, nr [...] o pow. 0,2355 ha, nr [...] o pow. 0,2354 ha, nr [...] o pow. 0,2354 ha. Nowopowstała działka nr [...] o pow. 0,1024 ha została przeznaczona pod drogę publiczną gminną klasy dojazdowej Nr [...] L i przeszła na własność G. K. z mocy prawa w dniu [...] marca 2016 r.

Pismem z [...] października 2019 r. J. S. złożyła wniosek do Starosty L. o wypłatę odszkodowania za działkę nr [...] o pow. 0,1024 ha, przeznaczoną pod drogę publiczną gminną klasy dojazdowej Nr [...] L.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości Starosta L. powołał biegłą - rzeczoznawcę majątkowego H. S..

W operacie szacunkowym dla działki nr [...] wykonanym [...] grudnia 2019 r. biegła oszacowała wartość 1 m˛ na kwotę [...]zł.

Następnie strony postępowania wniosły uwagi do operatu szacunkowego dotyczące: 1) zawarcia w zbiorze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny transakcji nieruchomości położonych w powiecie [...] obraz w obrębie K. K., gmina Ś., podczas gdy przedmiotowa nieruchomość położona jest w powiecie l[...] oraz 2) uwzględnienia w zbiorze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny transakcji nieruchomości położonej w obrębie A. P., gmina G., nabytej pod drogę powiatową, podczas gdy działka objęta przedmiotowym postępowaniem przeznaczona została pod drogę gminną.

W odpowiedzi na uwagi biegła odniosła się do spornych kwestii i podtrzymała ustalenia operatu szacunkowego dotyczące wartości działki nr [...].

Decyzją z [...] kwietnia 2020 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym Z. , gm. K., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1024 ha w wysokości [...] zł.

Od tej decyzji odwołanie złożyła G. K., zarzucając pominięcie w zbiorze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny działek przejętych pod drogi w wyniku wywłaszczenia i kwot odszkodowań przyznanych za te działki oraz błędne dobranie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W powołanej na wstępie decyzji organ odwoławczy przytoczył treść przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, dalej: u.g.n.), dotyczących sposobu ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, a następnie wyjaśnił, że podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę gminną na rzecz G. K. stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H. S., którego aktualność potwierdzono klauzulą z dnia [...] grudnia 2020 r. Biegła ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego G. K. wyceniana nieruchomość znajduje się w terenie oznaczonym jako: KG-D - teren dróg - droga publiczna gminna klasy dojazdowej nr [...].

Organ wyjaśnił, że biegła, badając skutki zasady korzyści zgodnie z art. 134 u.g.n., ustaliła, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, a zatem stosownie do art. 134, ust. 3 u.g.n., oszacowała wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania. Zdaniem organu, biegła dysponowała wystarczająca ilością danych dotyczących transakcji nieruchomości drogowych, aby zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555), który stanowi że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegła ze zbioru nieruchomości przyjęła do porównań trzy nieruchomości – jej zdaniem – najbardziej podobne, stanowiące podstawę wyceny. Po skorygowaniu cen transakcyjnych o poprawki kwotowe oszacowała, że cena 1 m˛ wynosi [...] zł, a zatem wartość działki wynosi [...] zł.

Następnie organ przytoczył stanowisko biegłej wyrażone w piśmie z [...] października 2020 r., w którym odniosła się ona do zastrzeżeń zgłoszonych przez strony do operatu szacunkowego dotyczących doboru nieruchomości do wyceny. Organ uznał wyjaśnienia biegłej za przekonujące i wystarczające. Stwierdził, że operat jest spójny, zawiera wszelkie elementy przewidziane przepisami prawa, przyjęte w nim założenia wyceny nieruchomości, w tym krąg nieruchomości podobnych, przyjęte podejście oraz metoda wyceny są prawidłowe i w sposób jasny i logiczny uzasadnione, zatem spełnia on wszelkie wymogi prawne, aby stanowić podstawę ustalenia wartości odszkodowania.

Wojewoda wskazał następnie, że organy administracji nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym jego moc dowodową, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy. W zakresie dokonywania wyceny nieruchomości wynika, że w sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. Takiej oceny w niniejszej sprawie nie przedłożono.

Odnosząc się do zarzutu pominięcia przez biegłą kwot uzyskanych z decyzji odszkodowawczych, Wojewoda stanął na stanowisku, że możliwe jest uznanie, że pod pojęciem cen transakcyjnych mieszczą się również ceny wynikające z odszkodowań za przejęte nieruchomości, natomiast należy do nich sięgać w sytuacji braku na rynku wystarczającej liczby danych o transakcjach na podstawie zawartych aktów notarialnych. W analizowanej sprawie rynek nieruchomości drogowych został przez biegłą utworzony, a przyjęty wybór nieruchomości szczegółowo uzasadniony zarówno w operacie szacunkowym, jak i w wyjaśnieniach składanych w trakcie prowadzonego postępowania.

W skardze na decyzję Wojewody Gmina K. zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną interpretację tego przepisu i traktowanie kwot uzyskanych z decyzji odszkodowawczych nie jako cen transakcyjnych;

2) art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne określenie wartości nieruchomości wycenianej w podejściu porównawczym, poprzez dobranie nieruchomości rzekomo podobnych do nieruchomości wycenianej w sposób całkowicie uznaniowy i wybiórczy, przy pominięciu transakcji nieruchomościami podobnymi o cenach dużo niższych oraz nieprawidłowe przypisanie stopnia wag do cech, w oparciu o które skorygowano ceny nieruchomości rzekomo podobnych;

3) art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez błędny wybór metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, poprzez nieobiektywny dobór nieruchomości podobnych do wycenianej spośród tych o najwyższych cenach oraz niczym nieuzasadnione badanie rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną;

4) art. 155 ust. 1 w szczególności: pkt 7 u.g.n. poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach podobnych z rynku lokalnego, w szczególności zawartych w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, co miało bezpośredni wpływ na nieprawidłową wycenę wartości nieruchomości i jej niezasadne zawyżenie. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wybiórczego doboru nieruchomości podobnych do wycenianej spośród nieruchomości o najwyższych cenach transakcyjnych. Skarżąca wskazała na istnienie chociażby na rynku lokalnym wielu innych decyzji odszkodowawczych z tytułu przejęcia nieruchomości pod drogi o kwotach dużo niższych niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy;

5) art. 4 pkt 16 u.g.n w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych, co spowodowało ustalenie zawyżonej wartości nieruchomości będącej podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;

6) art. 156 ust. 1 u.g.n w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy opierał się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych o zawyżonych cenach. Na terenie G. K. (rynku lokalnym) było realizowanych o wiele więcej transakcji (decyzji o odszkodowaniach) pod drogi gminne, możliwe było zatem uwzględnienie właściwych nieruchomości podobnych. Niewłaściwy dobór nieruchomości spowodował zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadził do zawyżenia orzeczonego odszkodowania;

II. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozważenie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz niepodjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, tj.:

- niedokonanie w sposób prawidłowy i wyczerpujący oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu z ograniczeniem się do przywołania brzmienia przepisów prawnych i przyjęciem za własne ustaleń faktycznych wynikających z opinii w sytuacji, gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, a ustalenia faktyczne czynione przez organ administracji publicznej winny być jego własnymi ustaleniami;

- rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co uniemożliwiło dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych;

- niewykorzystanie przez organ będących w posiadaniu Starosty L. informacji w przedmiocie wysokości cen transakcji drogowych w stosunku do gruntów z rynku lokalnego a przejmowanych pod drogi publiczne na terenie Powiatu L.;

2) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze podniesione wyżej zarzuty, Gmina wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty L. z [...] kwietnia 2020 r., znak: [...] oraz o przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Osią sporu w rozpoznawanej sprawie jest wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą od J. S. przez G. K. pod drogę gminną na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm., dalej: specustawa).

W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.s.g.), z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości.

Na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że wbrew stanowisku Wojewody, operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 – niepublikowane).

Zdaniem Sądu, organy administracji orzekające w sprawie nie dokonały należytej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 5 grudnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H. S..

U źródła wadliwości operatu leży błędne stanowisko biegłej, że niedopuszczalne jest utożsamianie przy wycenie nieruchomości kwot odszkodowań za przejęte nieruchomości i cen transakcyjnych nieruchomości.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym od lat ugruntowane jest stanowisko, że w pojęciu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych mieszczą się kwoty odszkodowań za te nieruchomości (por. np. wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14; wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., I OSK 1831/13; wyrok NSA z 3 lutego 2011 r., I OSK 497/10). Regulacja szczególna dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycję drogową, musi prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy rozumieć także kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Odmienna interpretacja godziłaby w racjonalność prawodawcy. Należy bowiem zauważyć, że większość nieruchomości drogowych staje się aktualnie własnością przyszłego zarządcy drogi za odszkodowaniem, gdyż przeważająca liczba dróg w kraju ma charakter dróg publicznych. Wbrew stanowisku biegłej i organów, gdyby przyjąć, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych nie obejmują wartości odszkodowań, wówczas w istocie § 36 ust. 4 zdanie pierwsze in fine rozporządzenia, byłby przepisem martwym. Zresztą dostrzegł to sam biegły, wskazując, że "rynek obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego czy regionalnego stał się ograniczony, bowiem w świetle obowiązujących w ostatnim czasie przepisów prawa, nabycie tego rodzaju nieruchomości następuje nie w trybie umowy cywilnoprawnej, a najczęściej z mocy prawa za odszkodowaniem, ustalonym w trybie decyzji o odszkodowaniu. Z tego powodu wycena nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną w oparciu o transakcje rynkowe gruntów o tym samym przeznaczeniu, w obszarze rynku lokalnego, staje się coraz bardziej utrudniona".

Skarżąca Gmina konsekwentnie podnosiła zarzut nieuwzględnienia w wycenie nieruchomości kwot odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi, jednakże rzeczoznawca arbitralnie go odrzucił, twierdząc jedynie, że "w praktyce zawodowej nie spotkał się z przyjęciem do porównania kwot odszkodowań wynikających z decyzji odszkodowawczych jako podstawy wyceny nieruchomości" (pismo z 12 października 2020 r.). Natomiast organ odwoławczy, rozważając ten zarzut, ograniczył się w zasadzie do stwierdzenia, że biegły w sposób przekonujący i wyczerpujący odniósł się do tego zarzutu w powołanym wyżej piśmie.

Uchybienie, polegające na nieuprawnionym ograniczeniu się w operacie do nieruchomości będących przedmiotem umów sprzedaży nieruchomości i pominięciu nieruchomości, za które ustalono odszkodowanie w postaci decyzji, dyskwalifikuje ten dowód jako podstawę wyceny nieruchomości.

Ponadto zauważyć trzeba, że organy, oceniając operat, niezasadnie uznały, że jest on prawidłowy oraz kompletny. Argumentacja zawarta w uzasadnieniach decyzji ogranicza się do powtórzenia wskazanego wyżej stanowiska biegłego. Zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji zawarły w uzasadnieniach swych decyzji szczątkowe, odwołujące się w zasadzie wyłącznie do brzmienia odpowiednich przepisów prawa, a tym samym jedynie pozorne, odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego. Wskazały mianowicie, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, opiera się na prawdziwych danych dotyczących szacowanej nieruchomości i właściwym doborze nieruchomości podobnych, w dalszej mierze powielając ustalenia przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem rzeczoznawca nie wyjaśnił w sposób przekonujący wątpliwości co do doboru nieruchomości do wyceny, zwłaszcza, że zbiór tych nieruchomości ograniczył do trzech (w tym wszystkich spoza G. K., a dwóch nawet spoza powiatu [...]) i że zarzut arbitralnego doboru nieruchomości był konsekwentnie podnoszony przez G. K. w toku postępowania zarówno przed organem pierwszej, jak i drugiej instancji.

W tym miejscu należy ponownie podkreślić, że organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania. Należy zatem w pełni podzielić stanowisko skarżącej, że wady operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie uniemożliwiały dokonanie na jego podstawie prawidłowych ustaleń faktycznych. Wydanie decyzji w oparciu o tak sporządzony operat szacunkowy należy zatem uznać za dokonane z naruszeniem norm prawa materialnego, tj. art. 151 ust. 1 u.g.n., art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n. oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, a także zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Wskazane uchybienia uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ p.p.s.a., albowiem nie ulega wątpliwości, że mogły mieć one istotny wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie Sąd uchylił, w oparciu o art. 135 p.p.s.a., decyzję organu pierwszej instancji, mając na względzie naruszenie prawa przez ten organ.

O kosztach postępowania, obejmujących wpis od skargi w kwocie [...]zł oraz wynagrodzenie dla pełnomocnika skarżącej w kwocie [...]zł, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę, organ administracji pierwszej instancji weźmie pod uwagę przedstawioną wyżej ocenę prawną. W szczególności podejmie wszelkie kroki niezbędne do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości przejętej pod budowę drogi gminnej, mając na względzie, że wyliczając sporną wartość nieruchomości, nie należy pomijać wartości nieruchomości wywłaszczonych w drodze decyzji administracyjnych, za które ustalono odszkodowania.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.