Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt SA/Bk 1465/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-03-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Powołane przepisy: article: art. 107 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Teza: Cena niesamodzielnej działki, nie nadającej się do zabudowy nie może różnić się z ceną działki pełnowartościowej i należy to uwzględnić przy ustalaniu opłaty adiacenckiej.

TEZY

Cena niesamodzielnej działki, nie nadającej się do zabudowy nie może różnić się z ceną działki pełnowartościowej i należy to uwzględnić przy ustalaniu opłaty adiacenckiej.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie NSA Jerzy Bujko (spr.), Elżbieta Trykoszko, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2004 r. sprawy ze skargi B. i Z. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz B. i Z. S. kwotę 79,60 (siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt groszy) zł kosztów postępowania sądowego,-


UZASADNIENIE

Uchwałą Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] XII 2001r. Nr [...] dokonano scalenia i podziału nieruchomości położonych na terenie Osiedla "K." w Z. Postępowaniem tym objęto między innymi części działek należących do B. M. S. i małżeństwa B. M. i Z. S. W wyniku podziału małżonkowie S. otrzymali działkę nr [...] o pow. 0,0367 ha, zaś B. M. S. działkę nr [...] o powierzchni 0,1623 ha. Postępowanie o scalenie i podział zakończyło się prawomocnie po oddaleniu skargi małżonków S. wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 II 2003r. w sprawie SA/Bk 1370/02. Również Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ich skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] XI 2002r. w przedmiocie ustalenia kosztów postępowania w sprawie o scalenie i podział (wyrok z 27 III 2003r. sygn. akt SA/Bk 1606/02).

Decyzjami Burmistrza Z. z dnia [...] IX 2002r. i [...] IV 2003r. została ustalona wysokość jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...]

o pow. 0,0367 ha w wyniku scalenia i podziału gruntów na działki budowlane. Obie te decyzje zostały uchylone z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania w wyniku uwzględnienia odwołań B. i Z. małżonków S. przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. Po kolejnym rozpoznaniu sprawy Burmistrz Miasta Z. decyzją z dnia [...] IV 2003r. ustalił na rzecz Miasta Z. jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 2025 zł. od B. M. i Z. S. z tytułu wzrostu wartości przyznanej im działki nr [...] o pow. 0,0367 ha. Wartość tej nieruchomości wzrosła w stosunku do wartości nieruchomości wcześniej posiadanych ze względu na dokonane scalenie i planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej: sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i dróg. Decyzja stwierdzała, że 90% ustalonej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej scaleniem i podziałem należy wpłacić w terminie do 15-go dnia od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, zaś 10% tej kwoty z tytułu wzrostu wartości, spowodowanego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, należy wpłacić w ciągu 14 dni od dnia zakończenia budowy ostatniego planowanego urządzenia tej infrastruktury. Wysokość wzrostu wartości nieruchomości organ ustalił na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego S. M., wysokość opłaty adiacenckiej jako 50% tego wzrostu oparto na decyzji Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] XII 2001r.

Od wymienionej ostatnio decyzji małżonkowie S. wnieśli odwołanie. W następstwie jego rozpoznania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] X 2003r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy uznał za nieuzasadnione zarzuty z tego odwołania, zarówno dotyczące zakończonego już postępowania o scalenie i podział gruntów, jak i wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zakończenia tego postępowania. Kolegium wskazało, że uzupełniona dwukrotnie opinia rzeczoznawcy majątkowego uwzględniła wytyczne SKO, zawarte w decyzjach uchylających wcześniejsze decyzje Burmistrza do ponownego rozpoznania a wysokość ustalonej opłaty jest związana z rzeczywistym wzrostem wartości nieruchomości o kwotę 4050 zł.

Ostatnią decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] X 2003r. małżonkowie B. i Z. S. zaskarżyli do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze swojej podnieśli szereg zarzutów dotyczących postępowania o scalenie i podział gruntów, w wyniku czego wydzielono im przedmiotową nieruchomość. Wskazali, iż nie godzili się z wynikiem tego postępowania, które doprowadziło wbrew ich woli do wydzielenia z wcześniej posiadanych i zagospodarowanych przez nich gruntów niepełnowartościowej działki nr [...]. Zakwestionowali również wzrost wartości tej działki, która znajduje się na terenie uzbrojonym i urządzonym jako siedlisko.

W odpowiedzi na tę skargę SKO w Ł. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Znaczna część zarzutów skargi dotyczy nie zaskarżonej decyzji, lecz wcześniej prawomocnie ukończonego postępowania o scalenie i podział nieruchomości. Podnoszenie przez skarżących tych zarzutów nie może odnieść zamierzonego skutku, bowiem postępowanie o scalenie i podział kompleksu gruntów, obejmującego również działki skarżących, zostało zakończone prawomocną i ostateczna uchwałą Rady Miejskiej

w Z., której zasadności w niniejszym postępowaniu Sąd nie może badać. Przedmiotem zaskarżenia jest bowiem decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] i kognicja Sądu w niniejszej sprawie sprowadza się do kontroli zgodności tej decyzji z prawem.

Dokonując takiej kontroli Sąd uznał, że ustalenia z zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji co do wzrostu wartości przedmiotowej działki budzą istotne wątpliwości i zastrzeżenia. Wzrost ten został ustalony na podstawie opinii złożonej do akt sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego S. M. Złożył on do akt trzy operaty szacunkowe wyceny nieruchomości przed scaleniem i podziałem (Dz. nr [...]) oraz utworzonej w wyniku scalenia i podziału działki nr [...]. Na ich podstawie Burmistrz Z. wydał decyzje o ustaleniu opłat adiacenckich z dnia [...] IX 2002r. i [...] IV 2003r. W wyniku uwzględnienia odwołań skarżących od tych decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło je stwierdzając, że operaty nie wykazały w wystarczającym stopniu dlaczego i o ile wzrosła wartość nieruchomości skarżących. Po tych uchyleniach biegły złożył kolejny operat, powtarzając w zdecydowanej większości treść wcześniejszych dokumentów. Wszystkie te operaty nie dają jednak podstaw do ustosunkowania się do zastrzeżeń skarżących co do ustaleń odnośnie wzrostu wartości nieruchomości. Małżonkowie S. podnosili bowiem, iż działka nr [...] jest niepełnowartościowa, gdyż ma zaledwie 367 m2 powierzchni i nie stanowi samodzielnej działki budowlanej. Może być co najwyżej użyta na powiększenie sąsiedniej, zabudowanej działki nr [...], należącej do ich rodziny i użytkowanej do tej pory jako jedno siedlisko albo na powiększenie sąsiedniej działki nr [...]. Taki sposób zagospodarowania tej nieruchomości, zdaniem skarżących, obniża jej wartość bowiem ewentualni jej nabywcy mogą dyktować zaniżoną cenę w stosunku do działek nadających się do samodzielnej zabudowy. Mimo tych zastrzeżeń kolejna opinia rzeczoznawcy ustaliła wartość tej nieruchomości przez porównanie z ceną 1 m2 trzech działek o powierzchni od 815 m2 do 1411 m2, a więc nadających się do samodzielnej zabudowy. Rzeczoznawca majątkowy nie ustosunkował się przy tym do zarzutu z odwołania, że cena działki niesamodzielnej nie może być równa z ceną działki pełnowartościowej, nadającej się do zabudowy. Nadto ustalenie co do wzrostu wartości oparto na fakcie planowanego wybudowania szeregu urządzeń infrastruktury technicznej. Z materiału sprawy wynika zaś, że niektóre z wymienionych urządzeń (sieć energetyczna, wodociąg) już są doprowadzone do budynków znajdujących się na działce nr [...], stanowiącej z przedmiotową działką jedno zorganizowane siedlisko. Urządzenia te są więc już doprowadzone do działki nr [...] i faktu tego nie wziął pod uwagę ani rzeczoznawca ani decyzja wydana w oparciu o sporządzony przez niego operat. Sprawa nie została więc należycie wyjaśniona a organy dopuściły się obrazy art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa, co mogło wpłynąć na treść zaskarżonej decyzji. Uzasadnia to jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Przy ponownym rozpoznaniu tej sprawy organ winien zażądać uzupełnienia (a nie ponowienia) przez rzeczoznawcę majątkowego złożonych wcześniej dokumentów przez ustosunkowanie się do wskazanych wyżej wątpliwości i stanowczego wypowiedzenia się,

czy cechy i warunki działki nr [...] wpływają na jej wartość oraz w jaki sposób.

Z tych względów na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b", art. 152 oraz art. 200 ustawy

z 30 VIII 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono, jak w sentencji.