Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2201/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98b
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), sędzia WSA Jolanta Dargas, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant referent Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi G. R., J. R., M. K., D. K. i R. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 czerwca 2022 r. nr KOA/2397/Ac/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza [...] z dnia 29 kwietnia 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz G. R., J. R., M. K., D. K. i R. A. solidarnie kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją KOA/2397/Ac/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako organ/SKO) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia 29 kwietnia 202Ir. Nr 58/2021 o ustaleniu jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości 132.538,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanych w księgach wieczystych nr [...] , [...] oraz [...] , oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków odpowiednio jako działki nr ewidencyjny [...] , [...] oraz [...] i [...] z obrębu [...] położonych w miejscowości H. , gmina W. , na skutek dokonanego ich podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza W. nr 100/2018 z dnia 23 maja 2018 r. znak WGGN.6831.1.80.2017. Decyzja organu I instancji wskazywała, że ww opłatę zobowiązani są uiścić:

a/. T. J. w kwocie 33 311,61 zł za udział wynoszący 47975/190880,

b/. R. J. i R. G. w kwocie 33 325,49 zł za udział wynoszący 47995/190880,

c/. A. R. w kwocie 32 950,55 zł za udział wynoszący 47455/190880,

d/. K. M. i K. D. w kwocie 32 950,55 zł za udział wynoszący 47455/190880.

Organ podał, że w sprawie ustalono następujący stan faktyczny:

Decyzją Burmistrza W. nr 100/2018 z dnia 23 maja 2018 r. znak: WGGN.6831.1.80.2017, zatwierdzono projekt podziału kilku sąsiadujących ze sobą nieruchomości:

nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie nr [...] położonej w miejscowości H. , gmina W. , KW nr [...] , na następujące działki ewidencyjne :

1/. działkę nr [...] o powierzchni 0,062 ha przeznaczoną pod drogę wewnętrzną;

2/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0470 ha do połączenia z działką nr [...] ;

3/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0586 ha do połączenia z działką nr [...] ;

4/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0585 ha do połączenia z działką nr [...] ;

5/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0582 ha do połączenia z działką nr [...] ;

6/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0573 ha do połączenia z działką nr [...] ;

7/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0572 ha do połączenia z działką nr [...] ;

8/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0570 ha do połączenia z działką nr [...] ;

9/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0606 ha do połączenia z działką nr [...] ;

10/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0179 ha przeznaczoną pod drogę wewnętrzną.

nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie nr [...] , H. położonej w miejscowości H. , gmina W. , dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] , na następujące działki ew.:

11 /. działkę nr [...] o powierzchni 0,061 ha przeznaczoną pod drogę wewnętrzną;

12/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0543 ha do połączenia z działką nr [...] ;

13/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0426 ha do połączenia z działką nr [...] ;

14/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0428 ha do połączenia z działką nr [...] ;

15/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0430 ha do połączenia z działką nr [...] ;

16/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0427 ha do połączenia z działką nr [...] ;

17/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0428 ha do połączenia z działką nr [...] ;

18/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0430 ha do połączenia z działką nr [...] ;

19/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0397 ha do połączenia z działką nr [...] ;

20/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0184 ha przeznaczoną pod drogę wewnętrzną,

21/. działkę nr [...] o powierzchni 0,1061 ha przeznaczoną pod drogę wewnętrzną

- nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] w obrębie nr [...] , H. położonej w miejscowości H. , gmina W. , dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] , na następujące działki ew.;

22/. działkę nr [...] o powierzchni 0,061 ha, przeznaczoną pod drogę wewnętrzną;

23/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0357 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

24/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0459 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

25/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0457 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

26/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0455 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

27/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0453 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

28/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0452 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

29/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0450 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

30/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0473 ha, do połączenia z działką nr [...] ;

31/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0173 ha, przeznaczoną pod drogę wewnętrzną,

32/. działkę nr [...] o powierzchni 0,1073 ha, przeznaczoną pod drogę wewnętrzną,

33/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0054 ha, przeznaczoną pod drogę wewnętrzną,

34/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0639 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

35/. działką nr [...] o powierzchni 0,0537 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

36/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0539 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

37/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0541 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

38/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0543 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

39/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0544 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

40/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0546 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

41/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0523 ha, do połączenia z działką nr [...] ,

42/. działkę nr [...] o powierzchni 0,0162 ha, przeznaczoną pod drogę wewnętrzną.

Podział został zatwierdzony pod warunkiem, że: projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] , projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] , projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] , projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] , projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] , projektowana działka nr [...] utworzy jedną działkę gruntu z projektowaną działką nr [...] (itd. itd.) oraz przy zachowaniu warunku, że:

w przypadku zbywania działek gruntu utworzonych z projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] na działkach nr [...] , [...] , [...] , [...] , [...] i [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , przeznaczonych pod drogę wewnętrzną winna być ustanowiona służebność drogowa, zapewniająca wydzielanym działkom dostęp do drogi publicznej - ul. [...] . Za spełnienie tego warunku uznano również sprzedaż wydzielanych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Podział zastrzegał, że w przypadku zbywania działek gruntu utworzonych z projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] , projektowanych działek nr [...] i [...] na działkach nr [...] , [...] , [...] , [...] , [...] i [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , przeznaczonych pod drogę wewnętrzną winna być ustanowiona służebność drogowa, zapewniająca wydzielanym działkom dostęp do drogi publicznej - ul. [...] . W uzasadnieniu decyzji podziałowej wskazano, że nieruchomości podlegające podziałowi, stanowiące działki ewidencyjne nr [...] , nr [...] , nr [...] i nr [...] w obrębie nr [...] nie są objęte obowiązującym i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została podjęta uchwała o | przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu oraz że dla tego terenu nie ma obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projekt podziału nieruchomości został opracowany zgodnie z warunkami określonymi w decyzji Burmistrza W. Nr [...] z dnia 7 marca 2017 roku o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i obsługą komunikacyjną na terenie działek ew. nr [...] , [...] , [...] , [...] położnych w miejscowości H. , gm. W. . Dalej organ wskazał, że z zupełnej treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że działka o nr ew. [...] stanowiła własność J. M. . Wg KW [...] działka o nr ew. [...] stanowiła współwłasność J. R. i G. R. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zaś wg KW nr [...] działka nr [...] i nr [...] stanowiła współwłasność R. A. i D. K. oraz M. K. .

Po wszczęciu w czerwcu 2020r. postępowania ws ustalenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej przed podziałem i po podziale. Jak wskazał organ, z operatu szacunkowego wynika, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 1 350 858 zł, natomiast wartość nieruchomości po podziale wyniosła 1 792 652 zł, zatem różnica wartości po i przed podziałem tej nieruchomości wynosi 441 794 zł, a zatem opłata adiacencka stanowiąca 30% tej różnicy wyniosła 132 538,20 zł (vide Uchwała Nr XVII-18/2008 z dnia 5 marca 2008r. Rady Miejskiej w W. ). Gdy chodzi o zarzuty odnośnie do operatu szacunkowego organ podał, że jego analiza pozwala stwierdzić, że sporządzony jest rzetelnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Daty, na które biegły określił wartość nieruchomości zgodne są z przytoczonym w uzasadnieniu przepisem art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021r, poz. 1899, dalej jako ugn); stan nieruchomości przed podziałem biegły przyjął na dzień 23 maja 2018r. (data wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości), zaś stan nieruchomości po podziale przyjął na dzień 11 czerwca 2018r. tj. na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. SKO przytoczyło też § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 555, dalej jako rozporządzenie) i uznało, że ww operat szacunkowy spełnia warunki określone w tym przepisie. W operacie biegły określił przedmiot i cel wyceny, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, opisał stan nieruchomości przed i po podziale oraz wskazał jej przeznaczenie planistyczne; przytoczył przepisy, na podstawie których dokonał wyceny. Teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a zgodnie z załącznikiem Nr 1 do Uchwały Nr VIII-95/2011 Rady Miejskiej w W. z dnia 14 października 201 Ir. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W. , ww nieruchomości położone są w granicach obszaru: ME tj. obszaru z zabudowa mieszkaniowa ekstensywną (...); R, tj. tereny rolne, obszary rolniczej przestrzeni produkcyjnej - grunty orne, łąki i pastwiska, sady oraz nieużytki rolne; a przy tym sporne nieruchomości objęte są decyzją Burmistrza W. Nr [...] z dnia 7 marca 2017r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i obsługą komunikacyjną. Następnie organ opisał sposób i zasady wyceny oraz zakres dat, z których korzystał biegły stosując metodę korygowania ceny średniej (§ 4 pkt 4 rozporządzenia). Dla nieruchomości w stanie przed podziałem rzeczoznawca przyjął transakcje z okresu 3 lat poprzedzających datę wyceny, z uwagi na ograniczoną ich liczbę o powierzchni w granicach do 2.500 - 9000 m2. Natomiast dla nieruchomości w stanie po podziale, charakteryzujących się parametrami zbliżonymi dla typowych działek budowlanych na rynku lokalnym z terenów o podobnym stopniu zainwestowania i rozwoju o pow. od ok. 500 m2 do 1.300 m2 biegły wykorzystał transakcje z okresu ostatnich 2 lat.

Ze zbioru 38 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze gm. i m. W. , przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w okresie pomiędzy lipcem 2015 - czerwcem 2018 (Tabela Nr 1 operatu) biegły wytypował 18 transakcji nieruchomościami podobnymi o powierzchniach i parametrach fizycznych charakterystycznych dla nieruchomości według stanu przed podziałem, oraz przeznaczeniu planistycznym, i zestawił je w Tabeli Nr 4 operatu. Największa działka ma powierzchnię 9.000 m2, zaś najmniejsza działka z tabeli - 2.628 m2. biegły obliczył wartość rynkową 1 m2 prawa własności kompleksu nieruchomości gruntowych stanowiących działki ew. nr [...] , [...] , [...] i [...] przed podziałem na kwotę 70,77 zł/m2 w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (Tabela Nr 7 na str. 25 operatu). Cena ta mieści się w przedziale między ceną minimalną (30,79 zł/m2) i maksymalną (72,88 zł/m2). Przed podziałem wartość nieruchomości została określona na 1.350.858 zł.

Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości po podziale biegły zastosował podejście porównawcze, a w podejściu tym metodę korygowania ceny średniej. Ze zbioru 38 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych (Tabela Nr 1) rzeczoznawca wyselekcjonował 20 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o "małych" powierzchniach, które zestawił w Tabeli Nr 8 (str. 26 operatu). Największa działka ma powierzchnię 1.324 m2, zaś najmniejsza - 556 m2. Biegły określił cenę minimalną (54,01 zł/m2), maksymalną (174,13 zł/m2) i średnią (124,86 zł/m2). Dla potrzeb wyceny gruntu po podziale biegły określił cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości takie jak: położenie - lokalizacja ogólna (25%), lokalizacja szczegółowa - bezpośrednie sąsiedztwo (15%); potencjał i możliwości inwestycyjne (25%), uzbrojenie trenu - dostępność mediów (10%), warunki dojazdu (15%), powierzchnia i kształt działki (10%). (...) Następnie biegły obliczył zakres współczynników korygujących dla każdej z cech (Tabela Nr 11) oraz wartość współczynników korygujących dla poszczególnych nieruchomości (Tabela Nr 12). Biegły obliczył wartość rynkową prawa własności wycenianych działek w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (Tabela Nr 13 na str. 29 operatu). Z analizy operatu szacunkowego wynika, że po podziale nieruchomości wzrosła ocena dla cechy "powierzchnia i kształt działki", co przełożyło się na wzrost wartości nieruchomości po podziale. Osobno rzeczoznawca przeprowadził wycenę działek wydzielonych pod drogi wewnętrzne (dz. nr ew.: [...] ; [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] i [...] ) na kwotę 53,50 zł/m2 w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (Tabela Nr 18 na str. 35 operatu). Cena ta mieści się w przedziale między ceną minimalną (50 zł/m2) i maksymalną (120 zł/m2). Wartość rynkowa prawa własności działek drogowych wyniosła w sumie 164.245 zł.

Odnosząc się do zarzutu nieadekwatności przedmiotów wyceny – tj. działek powstałych na skutek podziału a nie dopiero jej późniejszej zamiany dokonanej aktami notarialnymi, SKO podało, że podział nieruchomości stanowiących działki ew. nr [...] , [...] , [...] i [...] został zatwierdzony przez Burmistrza W. - przy zachowaniu określonych w decyzji podziałowej warunków. Jednym z nich był warunek, że wydzielane działki: nr [...] do [...] przeznaczone są do połączenia odpowiednio z działkami ew. nr [...] do [...] ; działki ew. o nr [...] do [...] przeznaczone są do połączenia odpowiednio z działkami ew. o nr [...] do [...] ; działki ew. o nr [...] do [...] przeznaczone są do połączenia odpowiednio z działkami ew. o nr [...] do [...] , działki ew. o nr [...] do [...] przeznaczone są do połączenia odpowiednio z działkami ew. o nr [...] do [...] ; że działki przeznaczone do połączenia utworzą jedną działkę gruntu, oraz że w terminie nie dłuższym nić 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, strony dokonają przeniesienia prawa własności między sobą tak, aby utworzyły one jedną działkę gruntu zgodnie z powyższymi warunkami. W tej sytuacji, w ocenie Kolegium podnoszony przez strony zarzut, że rzeczoznawca - po podziale - powinien wyceniać każdą z nowopowstałych działek z osobna, a nie jako połączone całości, nie zasługiwał na uwzględnienie. Organ uwzględnił, że żadna z nowowydzielonych działek nie może stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu i zagospodarowania, co wynika z decyzji podziałowej, a ponadto art. 98a ust. 1b zd. trzecie ugn przewiduje przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W dalszej kolejności organ odniósł się do pozostałych zarzutów odwołania, jednak ich szersze przytaczanie na tym etapie pozostaje bezprzedmiotowe.

W skardze skierowanej do tut. Sądu G. R. , J. R. , R. A. , M. K. i D. K. (dalej jako skarżący) zarzucili SKO:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 98a ust. 1 ugn - poprzez jego błędną wykładnię, a co za tym idzie błędne podejście co do sposobu ustalania wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale jako sumy wartości poszczególnych działek.

2. rażące naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 80 kpa poprzez jego niezastosowanie i bezkrytyczne przyjęcie wniosków opinii biegłego i zaniechanie oceny przydatności tego dowodu dla sprawy;

- art. 7 kpa poprzez jego niezastosowanie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy;

- art. 8 kpa poprzez brak dokładnego zbadania okoliczności sprawy;

- art. 77 kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

- przepisu art. 107 § 3 kpa poprzez jego niezastosowanie i nie zawarcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wymaganych przez prawo elementów.

Powołując się na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, i zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na ich rzecz kosztów postępowania. Zdaniem skarżących ustalenie wartości nieruchomości podzielonej jako sumy wartości poszczególnych działek, nie odzwierciedla skali wzrostu jej wartości po podziale. Wskazali oni, że przedmiotem operatu jest bowiem określenie wartości nieruchomości, którego to pojęcia nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych działek ewidencyjnych, jako że ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia te dwa pojęcia. Wg skarżących uwadze organów zarówno pierwszej jak i drugiej instancji umknęło, iż nieruchomości po podziale miały analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp (bądź jego brak) do infrastruktury, a zatem błędem jest eksponowanie, jako cechy porównawczej, powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Skarżący kwestionowali zatem ustalenie wartości nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek, a także uznanie, że mają one charakter budowlany. A zatem w ocenie skarżących, przyjęta przez biegłego metoda wyceny, jako podstawa do ustalenia opłaty, nie odpowiada prawu, a co za tym idzie, w ich ocenie organy naruszyły przepis art. 98a ust. 1 ugn.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, jednak nie z przyczyn wyartykułowanych w skardze, Sąd nie jest jednak związany jej zarzutami (art. 134 ppsa).

Nałożona w kontrolowanym postępowaniu opłata adiacencka nie była związana z typowym podziałem nieruchomości prowadzonym w ramach art. 96 ust. 1 ugn, lecz została ustalona wskutek procedury przewidzianej w art. 98b ugn. Stanowi on, że właściciele nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany działek a następnie podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że właściciele dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15 ugn, który mówi z kolei, że w przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości. W sprawach, o których mowa w art. 98b, (na mocy ust. 2) stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99 ugn.

W kontrolowanej sprawie mamy do czynienia z połączeniem (i podziałem) trzech wieczystoksięgowych nieruchomości składających się łącznie z czterech długich i wąskich działek ewidencyjnych, które po połączeniu stworzyły jedną "gospodarczą" całość, a następnie zostały podzielone w taki sposób, by umożliwić ich racjonalne wykorzystanie poprzez realizację decyzji o warunkach zabudowy - określającej możliwość budowy na tym gruncie 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nie był to zatem typowy podział nieruchomości, bo w procedurze nie brała udziału jedna nieruchomość - lecz trzy nieruchomości wieczystoksięgowe (a cztery działki ewidencyjne) stanowiące własność innych osób fizycznych. Finalnie w wyniku połączenia i podziału powstało kilkanaście działek budowlanych połączonych z mniejszych i węższych działek powstałych z podziału działek stanowiących pierwotną własność kilkorga skarżących. Jeśli chodzi o finalną wycenę na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej zasadne było dokonanie wyceny każdej z nowopowstałych a "warunkowanych" precyzyjnie w decyzji zatwierdzającej podział - działek budowlanych połączonych każdorazowo z dwóch mniejszych działek. W efekcie w wyniku podziału powstały działki budowlane i działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne - dla zapewnienia warunku z art. 93 ust. 3 ugn, stanowiącego, że każda nowopowstała w wyniku podziału działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nie jest zatem zasadny zarzut skarżących co do tego, że przed podziałem i po podziale powierzchnia nieruchomości była identyczna i że to nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 kc powinny być przedmiotem wyceny. Istotnie, powierzchnia nieruchomości wieczystoksięgowych nie uległa zmianie wskutek samego podziału geodezyjnego. Jednak, jak zasadnie wskazał organ, był to podział dokonany pod pewnymi warunkami i zmierzał do utworzenia z kilku wąskich i niemożliwych do zagospodarowania działek - wielu nowych regularnych działek budowalnych. Powierzchnie tych działek budowlanych, połączonych z kilku mniejszych – mają istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż finalnie składają się na nowe nieruchomości w rozumieniu przepisów kc. Umknęło też skarżącym, że dokonana w 2017r. nowelizacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami rozwiała wątpliwości istniejące uprzednio w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Aktualnie nie budzi wątpliwości, że zgodnie z jednoznacznym brzmieniem art. 98a ust. 1b zd. 3 ugn w zw. z art. 98b ust. 2 ugn na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, przy czym przepis ten ma w kontrolowanej sprawie zastosowanie odpowiednie – a więc z uwzględnieniem specyfiki procedury z art. 98b ugn. Stąd też, istniejące przed połączeniem i podziałem nieruchomości wieczystoksięgowe, jedna składająca się z działki nr [...] , druga z działki nr [...] , i trzecia składająca się z działek nr [...] i [...] - powinny być przedmiotem wyceny każda z osobna – dla zobrazowania wartości każdej z tych trzech nieruchomości wieczystoksięgowych przed dokonaniem połączenia i podziału w trybie i na zasadach określonych w art. 98b ugn. Aby można było mówić jaką korzyść uzyskał każdy z dotychczasowych właścicieli długich i wąskich działek (tzn. o ile wzrosła wartość ich dotychczasowej nieruchomości) – należało więc wycenić je z osobna (bo miały różną konfigurację, powierzchnię i stanowiły własność różnych podmiotów) i następnie porównać areał powstały w wyniku podziału tj. areał tworzący regularne działki budowlane i działki wydzielone pod drogi wewnętrzne i "nałożyć" to na dotychczasowe działki [...] , [...] i [...] i [...] łącznie. Tymczasem organy dokonały wyceny "wyjściowej" a więc sprzed dokonania podziału – zbiorczo trzech nieruchomości wieczystoksięgowych (o różnych powierzchniach i należących do różnych podmiotów) jako jednej całości – co jest błędne metodologicznie, choć w efekcie, uwzględniając uwarunkowania ww działek i przyjęte do porównania transakcje dotyczące nieruchomości o pow. od ok 2500mkw do 9000mkw – wycena 1 mkw prawdopodobnie nie będzie znacznie odbiegała od tej już ustalonej w operacie szacunkowym. Jedyną zmianą będzie tu konfiguracja ww nieruchomości a więc wąski i trudny do zagospodarowania pas gruntu (dz. [...] i [...] ) a nie regularna duża nieruchomość o pow. ok. 1,9 ha. Ponieważ różnice w areałach nowopowstałych działek w stosunku do dotychczas posiadanej powierzchni – zgodnie z art. 15 ugn w zw. z art. 98b ust. 3 ugn właściciele wyrównują między sobą (sami decydując kto, ile i jakie działki otrzyma), na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie – na przykładzie działki nr [...] : 1) po pierwsze jaka była wartość jej 1 mkw przed dokonaniem scalenia z działkami [...] , [...] i [...] ; 2) po drugie dokonanie wyceny np. nowopowstałych działek powstałych z połączenia i podziału tj. np. działki połączonej z działek nr [...] i [...] i następnie określenie wzrostu wartości nieruchomości każdego metra kwadratowego przypadającego pierwotnie istniejącej działce nr [...] jako nieruchomości wyjściowej w stosunku do nowej działki połączonej z działki [...] i [...] . (por. w tym zakresie M. D. , Podział i połączenie a opłata adiacencka, Geodeta nr [...] ). Tymczasem organy dokonały określenia opłaty adiacenckiej w taki sposób, jakby wszyscy właściciele osobnych nieruchomości wieczystoksięgowych dysponowali przed scaleniem i podziałem niemalże identycznymi areałami gruntu, co w sprawie nie miało miejsca. Sąd zakwestionował zatem wycenę nieruchomości ‘wyjściowych" a więc tych, które w ramach dyspozycji z art. 98b ust. 1 ugn zostały połączone, by następnie w wyniku podziału utworzyć nowe regularne działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Nie chodzi o zanegowanie ustaleń operatu szacunkowego, zresztą na potrzeby ustalenia opłaty adiacenkciej nie podlega on aktualizacji - gdyż dotyczy wyceny dokonywanej na konkretną datę podziału, w tym przypadku na 2018r. Wszelkie późniejsze zmiany na gruncie, w tym jego zabudowa czy zmiana przeznaczenia, ewentualne immisje itd nie mają znaczenia dla wyniku wyceny na potrzeby sprawy dotyczącej wzrostu wartości nieruchomości powstałego wskutek podziału dokonanego w 2018r. bo tylko stan nieruchomości i ceny z tej daty mają znaczenie w sprawie. Art. 98a ust. 1b ugn należy traktować jako lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 ugn, a więc przepisy dotyczące aktualizacji zawarte w art. 156 ust. 3 i 4 nie mają tu zastosowania, bo ceny nieruchomości z 2018r. nie uległy zmianie w 2023r., są to te same ceny, i wycena musi opierać się na transakcjach dokonanych w 2018r. - a nie na transakcjach aktualnych, a przy tym żadne zmiany uwarunkowań nie mają tu znaczenia. Przewidziana w art. 156 ust. 4 ugn aktualizacja operatu ma zaś znaczenie w sytuacji gdy wycena dokonywana jest "na datę wyceny"; wówczas, istotnie, zmiany dokonujące się na nieruchomości czy np. wzrost lub spadek cen rynkowych – może mieć przełożenie na jej cenę "aktualną", stąd mówi się o "aktualizacji operatu", jednak w sytuacji gdy przepis szczególny jednoznacznie wskazuję na wymaganą datę wyceny nieruchomości – z okresu dotyczącego decyzji zatwierdzającej podział, a więc o dacie innej niż data sporządzenia operatu, to jego aktualizacja jest bezprzedmiotowa.

Istotą problemu w kontrolowanej sprawie nie jest zatem wycena uwidoczniona w operacie szacunkowym czy metodologia szacowania lecz dokonanie matematycznego "rozliczenia" korzyści uzyskanych przez właścicieli nieruchomości biorących udział w procedurze określonej w art. 98b ugn. W stanie faktycznym sprawy, uwzględniając konfigurację i powierzchnię działek [...] , [...] oraz łącznie [...] i [...] , wyższa opłata – co do zasady powinna obciążać pierwotnych właścicieli działek [...] i [...] , bo wzrost wartości ich nieruchomości wieczystoksięgowych jest niewątpliwie większy niż działek powstałych w porównaniu z pierwotną nieruchomością składającą się na działki na [...] i [...] . Istotne jest zastrzeżenie, że pomiędzy sobą, różnice w "uzyskanych" i "zaangażowanych pierwotnie" areałach gruntu właściciele nieruchomości połączonych i podzielonych wyrównują na zasadzie art. 15 ugn; natomiast tu istotą sprawy jest wskazanie przez organ administracji (na potrzeby daniny publicznej) o ile wzrosła wartość każdego metra kwadratowego każdej z początkowych nieruchomości np. pierwotnie usytuowanej działki nr [...] w stosunku do wartości każdego metra każdej nowej regularnej działki, w skład której wchodzi część pierwotnej działki nr [...] . W sprawie nie powinno też budzić wątpliwości, że osobne pierwotne działki nr [...] i [...] jako nieruchomości podłużne i niemożliwe do zagospodarowania zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy miały przed scaleniem i podziałem mniejszą wartość niż nieruchomość składająca się z działek nr [...] i [...] . Organy nie uwzględniły tych aspektów ani specyfiki procedury z art. 98b ugn i decyzja zapadła – tak jakby od początku była to jedna nieruchomość, co wymaga weryfikacji. Sąd nie kwestionuje przy tym dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny nowopowstałych działek, jednak sprawa zawiera błędne rozliczenie matematyczne powierzchni przed podziałem i po podziale – gdy chodzi o każdego z dotychczasowych właścicieli różnych nieruchomości biorących udział w ww procedurze. Skutkowało to uchyleniem zaskarżonej decyzji (art. 145 1 pkt. 1 lit. a i c ppsa w zw. z art. 98b ugn).

Oczywiście niezasadne są przy tym zarzuty skargi co do tego, że sporne nieruchomości nie miały charakteru budowlanych. Decyzja o warunkach zabudowy zapadła w miejsce braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a podział, jaki się dokonał, uwzględniał jej postanowienia. W tym zakresie zarzuty skargi są więc chybione.

-----------------------

-11