Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 814/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1, ust. 2 i ust. 3, art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 154 ust. 1 i ust. 2, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 19 grudnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia NSA Paweł Janicki Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2018 roku sprawy ze skargi I. M.-R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa - oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...], nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) – zwanej: "k.p.a." – utrzymał w mocy decyzję Starosty [...][...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z [...], znak: [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz I. M.-R. w wysokości 6.060,00 zł za nieruchomość położoną w mieście T., obręb [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 224/2 o powierzchni 0,0199 ha, która przeszła z mocy prawa na własność Powiatu [...][...] z przeznaczeniem pod drogę publiczną (drogę powiatową), wskutek decyzji Burmistrza Miasta T. z [...], znak: [...], o zatwierdzeniu podziału nieruchomości - działki nr 224 o powierzchni 0,4322 ha, położonej w mieście T., obręb [...], wydanej na wniosek I. M.-R. oraz zobowiązującą do wypłaty ww. odszkodowania Powiat [...][...] reprezentowany przez Zarząd Powiatu [...][...].

Wojewoda przedstawił stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że wnioskiem z 3 stycznia 2018 r. I. M.-R. wystąpiła o wypłatę odszkodowania, na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121) – dalej: "u.g.n." – za ww. działkę.

W uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji organu I instancji podano, że decyzją Burmistrza Miasta T. z [...], znak: [...] zatwierdzony został podział nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 224 o pow. 0,4322 ha. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego organ l instancji stwierdził, że nie doszło do porozumienia pomiędzy poprzednim właścicielem działki a Zarządem Powiatu [...][...] w zakresie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia działki nr 224/2. W operacie szacunkowym z 15 grudnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy T.S. określił wartość prawa własności nieruchomości na kwotę 6.060,00 zł. W ocenie organu prowadzącego postępowanie sporządzoną wycenę należało uznać za rzetelny dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania.

W odwołaniu od ww. decyzji organu I instancji I. M.-R. podniosła, że wydana w sprawie decyzja jest "bezpodstawna i nieuzasadniona", zaś organ działał w sprawie w celu określenia "jak najniższej kwoty odszkodowania". Zdaniem skarżącej Starosta nie wziął pod uwagę rynku nieruchomości oraz cen za 1 m2 działek budowlanych w najbliżej okolicy przedmiotowej działki. Strona podniosła, iż wydzielona z tej samej nieruchomości działka nr 224/1 o pow. 1254 m2 została wyceniona na kwotę 104.00,00 zł, co daję kwotę 83 zł/m2.

Następnie Wojewoda wyjaśnił, że w art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. ustalone zostały zasady odpłatnego przejmowania przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Stosownie zatem do art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n., w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną Starosta [...][...], wykonujący zadanie z zakresu administracji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat taki został wykonany 15 grudnia 2017 r. przez uprawnionego biegłego – T. S., legitymującego się uprawnieniami zawodowymi nr [...].

Dalej organ odwoławczy wskazał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wielkości przyznanego odszkodowania decyduje właściwy organ. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. To, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest od tego, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w powołanej ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) – powoływanego jako: "rozporządzenie".

W oparciu o przepisy § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3, ust. 4 i ust. 6 pkt 2 rozporządzenia organ odwoławczy wskazał, że z treści operatu szacunkowego z 15 grudnia 2017 r., wynika, że przedmiotowa działka nr 224/2 o pow. 0,0199 ha stanowi obszar przeznaczony pod drogi publiczne. Działka jest niezabudowana i ma kształt wydłużonego prostokąta, usytuowana jest wzdłuż ul. A w T. Jej sąsiedztwo to tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biegły ustalił, iż obszar, na którym położony jest przedmiot wyceny posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w T. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2004 r. Nr 235, poz. [...]). Stosownie do ustaleń planu działka nr 224/2 stanowiła teren przeznaczony pod poszerzenie drogi publicznej.

Wojewoda wyjaśnił, że w dalszej części opinii biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi z terenu powiatu [...][...] oraz powiatów sąsiednich, w okresie dwóch lat (2014-2017). Z przeprowadzonej analizy cech i cen nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu wynika, że ceny jednostkowe nieruchomości drogowych na ww. terenie mieszczą się w przedziale od ok. 12,00 zł/m2 do ok. 70,00 zł/m2. Z obserwacji lokalnego rynku ww. nieruchomości wynika, że popyt oraz podaż na tego rodzaju nieruchomości kształtują się na poziomie umiarkowanym. Analiza cen na badanym obszarze wykazała, że w okresie monitorowania rynku, ceny nieruchomości są zbliżone, a różnice pomiędzy nimi wynikają głównie z lokalizacji oraz innych atrybutów związanych z daną nieruchomością. W latach 2014-2017 nie był obserwowany wzrost ani spadek wartości nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Ceny nieruchomości uległy stabilizacji.

Organ II instancji wskazał dalej, że dla określenia wartości gruntu działki nr 224/2 o pow. 0,0199 ha biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W tabeli na stronie analizowanej wyceny przedstawiona została baza ośmiu transakcji nieruchomości drogowych, obejmujących miejscowości: S, P. K., H, B., P., G. i R., na podstawie której obliczono cenę średnią 1m2 gruntu. Ceny transakcyjne 1 m2 powierzchni gruntów nabywanych pod drogi zawierały się w przedziale od 20,00 zł/m2 do 34,50 zł/m2. Do dalszych obliczeń biegły przyjął trzy nieruchomości tj.: nieruchomość położoną w S, gm. R., o pow. 502 m2, nieruchomość położoną w B., gm. T. o pow. 148 m2, nieruchomość położoną w P. o pow. 502 m2. Autor operatu ustalił, iż najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny mają cechy: lokalizacja (40 %), otoczenie (20 %), kategoria drogi (20 %), zagospodarowanie terenu działki (20 %). Następnie dokonano wyliczeń rachunkowych. Rzeczoznawca ustalił średnią arytmetyczną na poziomie 30,43 zł/m2, natomiast po podstawieniu do wzoru ostateczna wartość rynkowa prawa własności gruntu o łącznej pow. 199 m2 wyniosła po zaokrągleniu 6.060,00 zł i w tej wysokości Starosta przyznał stronie należne odszkodowanie.

Odnosząc się do zarzutów, że przyjęta przez biegłego cena średnia za powierzchnię gruntu jest za niska organ II instancji podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, którego ocena rządzi się swoistymi regułami, wynikającymi z unormowań ustawy o gospodarce nieruchomościami. O doborze transakcji przyjętych do porównania oraz o wyborze metody wycen, przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów, decyduje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), ma prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i dokonuje analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ale standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Wobec powyższego Wojewoda uznał za nieskuteczne zarzuty dotyczące wyboru nieruchomości podobnych. Wycenie podlegała nieruchomość przeznaczona pod drogi. W zaistniałych okolicznościach, zastosowanie ma przepis zawarty w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle treści tego przepisu przyjąć należało, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, co też biegły uczynił.

W ocenie organu Il instancji przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z 15 grudnia 2017 r. wybór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości. Mając na uwadze fakt, iż przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny. Zdaniem organu odwoławczego, nie można było stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Przeprowadzona przez organ odwoławczy dalsza analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości, w zakresie dokonanych obliczeń, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie. Ponieważ przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod drogę, przy ocenie jej stanu użytkowego brano pod uwagę następujące walory - cechy: lokalizacja, otoczenie, kategoria drogi, zagospodarowanie terenu działki. Powyższe pozwalało stwierdzić, że wyliczona, poprzez skorygowanie cen transakcyjnych, cena średnia jest poprawna. Dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny i wyboru bazy transakcji obejmującej lata 2014-2017 są poprawne i logiczne, a określona w operacie wartość rynkowa jest możliwa do osiągnięcia na rynku nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe i mógł stanowić w ocenie organu drugoinstancyjnego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Wojewoda uznał także, że nie mają wpływu na powyższą ocenę argumenty odwołania odnośnie zaniżonej wartości szacowanej nieruchomości. Fakt, iż w ramach innego postępowania sąsiednia działka, zajęta pod drogę publiczną, została oszacowana w 2012 r. na wyższą wartość nie może stanowić dowodu na wadliwość sporządzonego w niniejszym postępowaniu operatu szacunkowego. Dowodu takiego me stanowi również załączona oferta z serwisu internetowego otodom.pl dotycząca działki budowlanej, a nie drogowej. Subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeby postępowania odszkodowawczego. Kwestionując ustalenia operatu, sporządzonego na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, strona powinna bowiem przedstawić dowody na tę okoliczność. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych organ podniósł, że jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n.

Reasumując Wojewoda uznał, że w przedmiotowej sprawie o ustalenie odszkodowania, dokonana wnikliwa kontrola pod względem formalnym operatu szacunkowego potwierdziła, że został on sporządzony z zachowaniem wymaganych przepisów, zatem brak było podstaw do zakwestionowania ujętej w nim wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej. Wojewoda [...] nie dopatrzył się także takich naruszeń w zakresie prowadzonego przez organ I instancji postępowania, które prowadziłyby do konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji.

Na ostateczną decyzję Wojewody [...] skargę do sądu administracyjnego złożyła I. M. – R., zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 130 ust. 1 u.g.n. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że przeznaczenie działki ustala się według przeznaczenia jej części na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy należy przyjąć przeznaczenie działki, która na mocy decyzji została podzielona i przekazana Starostwu Powiatowemu, na dzień wydania tej decyzji zgodnie z jej przeznaczeniem. W ocenie skarżącej powyższe doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych, polegającego na przyjęciu, że przeznaczenie działki 224, z której wydzielono działkę 224/2, to poszerzenie publicznej drogi, podczas gdy działka nie miała takiego przeznaczenia, co doprowadziło do wadliwego ustalenia wartości należnego skarżącej odszkodowania.

W ocenie skarżącej w przepisie art. 130 ust. 1 u.g.n. chodzi o dotychczasowe faktyczne przeznaczenie nieruchomości, a nie o jej przeznaczenie w planie miejscowym. Do takiego wniosku skłania też możliwość wywłaszczenia nieruchomości nieobjętych obowiązującym planem miejscowym, kiedy cel publiczny realizowany ma być na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Skarżąca dodała, że zgodnie z kopią wydruku mapy z projektem podziału nieruchomości, stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego, przeznaczenie działki 224 to wyłącznie grunty orne. W jej ocenie, nawet gdyby uznać, że o przeznaczeniu nieruchomości decyduje plan zagospodarowania przestrzennego, to w dniu wydanie decyzji o podziale, a przed dniem jej uprawomocnienia się, działka 224 stanowiła spójną całość. Wprawdzie plan zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. przyznał jej poszczególnym częściom różne przeznaczenie, jednakże ustawodawca wskazuje w art. 130 u.g.n., aby ustalono przeznaczenie nieruchomości, a nie jej fragmentu i to na dzień wydania decyzji, a nie na dzień jej uprawomocnienia się. Z brzmienia art. 130 ust. 1 u.g.n. wynika, że wyraźnie odróżniono datę wydania decyzji o wywłaszczeniu od daty, w której następuje pozbawienie własności. Na dzień wydania decyzji o pozbawieniu praw skarżącej do nieruchomości nieuzasadnionym było przypisywanie oddzielnym częściom tej samej działki innego przeznaczenia i innej wartości za 1 m2. Nie bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest, że działanie organów administracji publicznej, która najpierw zmienia planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie części gruntu, a następnie według tego przeznaczenia wypłaca odszkodowanie pozostaje w sprzeczności z podstawowymi zasadami zawartymi w Konstytucji RP i fundamentalnymi zasadami współżycia społecznego. Organ administracyjny umyślnie zwlekał z wypłatą należnego odszkodowania, bojąc się że skarżąca, gdy zda sobie sprawę z niskiej ceny działek przeznaczonych pod poszerzenie pasa drogowego, będzie dochodziła odszkodowania na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołując się do art. 21 ust. 2 Konstytucji RP i orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego skarżąca podniosła, że słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Słuszne odszkodowanie powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił, lub sytuacji majątkowej, jaką miał przed wywłaszczeniem. W przedmiotowej sprawie, skarżąca nie ma takiej możliwości.

W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji, ze wskazaniem aby organ ponownie przeprowadził dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, a ponadto o zasądzenie na jej rzecz od Wojewody [...] zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Stosownie do art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) – powoływanej dalej jako: "p.p.s.a." – sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach. W razie nieuwzględnienia skargi sad skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

W myśl art. 134 § 1 i art. 135 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a ponadto może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, brak było podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, bowiem rozstrzygnięcie to odpowiada prawu.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 98 u.g.n., zgodnie z którymi działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (ust. 1). Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (ust. 2). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3).

Kwestia sporna w niniejszej sprawie sprowadza się do określonej w decyzji wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, a także prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie którego wysokość odszkodowania została ustalona. W ocenie skarżącej rzeczoznawca błędnie przyjął przeznaczenie gruntu wynikające z planu miejscowego, zamiast uwzględnienia jego dotychczasowego faktycznego wykorzystywania. Zdaniem skarżącej skutkowało to przyjęciem do porównania transakcji dotyczących działek drogowych, zamiast działek o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości, z której sporna działka została wydzielona, co miało wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania.

Odnosząc się do tego zarzutu podkreślić należy, że skarżąca nie ma racji. Wysokość odszkodowania ustala się bowiem według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Jednakże wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Natomiast dopiero, gdy nie da się ustalić przeznaczenia nieruchomości według powyższych zasad, przy wycenie nieruchomości uwzględnia się faktyczny sposób jej użytkowania.

W dacie orzekania o podziale nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w T. Nr [...] z dnia [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2004 r. Nr 235, poz. [...]). Stosownie do jej ustaleń działka nr 224/2 stanowiła teren przeznaczony pod poszerzenie drogi publicznej. Plan był uchwalony w 2004 r., a decyzja podziałowa wydana w roku 2012. Przeznaczenie działki wydzielonej pod drogę nie może zatem budzić żadnej wątpliwości. Przyznać jednak trzeba, że w aktach sprawy brak jest wypisu i wyrysu z ww. planu. Nie ma jednak żadnych wątpliwości, że o tym, jakie przeznaczenie miała w tym planie działka nr 224 wynika z uzasadnienia decyzji podziałowej. Rzeczoznawca prawidłowo zatem zastosował § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia i oszacował wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W rozumieniu § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: pkt 1) - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, pkt 2) - wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4).

W przedłożonym do sprawy operacie szacunkowym biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi z terenu powiatu [...][...] oraz powiatów sąsiednich, w okresie dwóch lat (2014-2017). Z przeprowadzonej analizy cech i cen nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu wynika, że ceny jednostkowe nieruchomości drogowych na ww. terenie mieszczą się w przedziale od ok. 12,00 zł/m2 do ok. 70,00 zł/m2. Z obserwacji lokalnego rynku ww. nieruchomości wynika, że popyt oraz podaż na tego rodzaju nieruchomości kształtują się na poziomie umiarkowanym. Analiza cen na badanym obszarze wykazała, że w okresie monitorowania rynku, ceny nieruchomości są zbliżone, a różnice pomiędzy nimi wynikają głównie z lokalizacji oraz innych atrybutów związanych z daną nieruchomością. W latach 2014-2017 nie był obserwowany wzrost ani spadek wartości nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Ceny nieruchomości uległy stabilizacji.

Dla określenia wartości gruntu działki nr 224/2 o pow. 0,0199 ha biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie zestawiono osiem transakcji nieruchomości drogowych, obejmujących miejscowości: A, P. K., H., B., P., G. i R., na podstawie której obliczono cenę średnią 1m2 gruntu. Ceny transakcyjne 1m2 powierzchni gruntów nabywanych pod drogi zawierały się w przedziale od 20,00 zł/m2 do 34,50 zł/m2. Do dalszych obliczeń biegły przyjął ostatecznie trzy nieruchomości tj.: nieruchomość położoną w S, gm. R., o pow. 502 m2, nieruchomość położoną w B., gm. T. o pow. 148 m2, nieruchomość położoną w P. o pow. 502 m2. Autor operatu ustalił, iż najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny mają cechy: lokalizacja (40 %), otoczenie (20 %), kategoria drogi (20 %), zagospodarowanie terenu działki (20 %). Następnie dokonano wyliczeń rachunkowych. Rzeczoznawca ustalił średnią arytmetyczną na poziomie 30,43 zł/m2, natomiast po podstawieniu do wzoru ostateczna wartość rynkowa prawa własności gruntu o łącznej pow. 199 m2 wyniosła po zaokrągleniu 6.060,00 zł i w tej wysokości Starosta przyznał stronie należne odszkodowanie.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga to, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Operat szacunkowy stanowi bowiem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11, LEX nr 1120654).

Analizując treść operatu szacunkowego należy zgodzić się ze stanowiskiem organów, że jest on jasny, logiczny i spójny. Rzeczoznawca racjonalnie wyjaśnił przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne opracowania operatu szacunkowego, określił daty istotne dla operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości, opisał przedmiot wyceny, przedstawił sposób wyceny, wyjaśniając zasady określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, przeanalizował i scharakteryzował rynek nieruchomości w tym trend zmian cen w analizowanym okresie i oszacował wartość rynkową wycenianej działki. W końcowej części operatu przedstawił zaś stosowne wnioski oraz ich uzasadnienie, zamieścił klauzule i zastrzeżenia. Uznać zatem należy, że został on sporządzony prawidłowo i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Niewątpliwie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano w nim stan nieruchomości oraz przeznaczenie.

W ocenie Sądu, argumentacja rzeczoznawcy co do doboru transakcji przyjętych do porównania, zaprezentowana w rozważanym wyżej operacie szacunkowym zasługuje na akceptację i jest wystarczająca. Tym samym nie można podzielić zarzutów skargi, zmierzających do wykazania wadliwości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, a w konsekwencji ustalenia odszkodowania w zaniżonej wysokości. W sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, Sąd nie jest uprawniony do jej podważenia, bowiem to autor operatu, a nie Sąd, czy też organ, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Nie można mieć zatem zastrzeżeń do operatu, że ustala cenę średnią na podstawie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, a nie na podstawie nieruchomości przyległych. Cena średnia przyjęta przez rzeczoznawcę wynika z porównania szacownej nieruchomości i innych działek drogowych.

Zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Organy obu instancji rzetelnie przeanalizowały sporządzony dla potrzeb niniejszej wyceny i ustalenia odszkodowania operat szacunkowy i dokonały jego prawidłowej oceny, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć. Jeśli zaś, w przekonaniu skarżącej, sporządzony operat był wadliwy, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 u.g.n.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

ał