Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 765/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 października 2017 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 kwietnia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego J. S. kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 kwietnia 2017 r. (znak: [...]), na podstawie:

- art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie) oraz

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.),

po rozpatrzeniu odwołania K. P., J. W., P. Z. działającego w imieniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. S. [...] i [...] oraz J. S. działającego przez profesjonalnego pełnomocnika, od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 5 grudnia 2016 r. (znak: [...]) ustalającej warunki zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z dz. nr [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. "A." w K.,

utrzymało w mocy decyzje organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 5 grudnia 2016 r., nr [...] (znak: [...]), działając na wniosek z dnia 24 kwietnia 2015 r., skorygowany pismem z dnia 5 kwietnia 2016 r. S. K., Prezydent Miasta Krakowa ustalił warunki zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z dz. nr [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. "A." w K..

W uzasadnieniu decyzji podano, że dla obszaru objętego wnioskiem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego konieczne było przeprowadzenie postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Organ I instancji wskazał na przeprowadzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną oraz projekt decyzji, które zostały sporządzone przez uprawnionego specjalistę wpisanego na listę osób uprawnionych opublikowaną w Biuletynie Informacji Publicznej UMK. Zaznaczono przy tym, że w przedmiocie wnioskowanej inwestycji uzyskano wymagane opinie: Wydziału Kształtowania Środowiska z dnia [...] maja 2016 r. i z dnia [...] maja 2015 r. w zakresie ochrony środowiska oraz z dnia [...] kwietnia 2015 r. w zakresie oceny oddziaływania na środowisko i konieczności pozyskania decyzji środowiskowej, ZIKiT w Krakowie z dnia [...] kwietnia 2016 r. i z dnia [...] maja 2015 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, Miejskiego Konserwatora Zabytków UMK z dnia [...] maja 2015 r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną konserwatorską, Marszałka Województwa Małopolskiego w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 2015 r., a także uchwały Rady Dzielnicy [...] z dnia 8 listopada 2016 r. i z dnia 18 listopada 2016 r., Biura Planowania Przestrzennego UMK z dnia 14 lipca 2016 r. oraz tzw. milczące uzgodnienia Wojewody Małopolskiego, Ministra Środowiska, a w końcu stanowisko Zespołu Urbanistycznego z dnia 1 września 2016 r. W konkluzji organ uznał, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełniało łącznie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uniemożliwiając tym samym odmowę wydania wnioskowanej decyzji administracyjnej. Zaznaczono również, że do decyzji zostały dołączone załączniki, tj.: warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z załącznikiem graficznym, jako załącznik nr 1 i 2 oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej jako załącznik nr 3 wraz z załącznikiem graficznym mapą ewidencyjną w skali 1:1000, jako załącznik nr 4.

Odwołanie od ww. decyzji wnieśli K. P., J. W., P. Z. działający w imieniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. S. [...] i [...], którzy podnieśli, że zaskarżona decyzja narusza przepisy art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, art. 77, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne zebranie materiału dowodowego oraz wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia. Odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zdaniem odwołującej się Wspólnoty, inwestor powinien pozyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, gdyż planowane przedsięwzięcie budowy 4 wolnostojących budynków wielorodzinnych o powierzchni zabudowy ok. 2100m2 należy do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Dodatkowo, zdaniem odwołującej się, opinię tą miała wzmocnić okoliczność, iż inwestycja ma być zlokalizowana na terenie otuliny Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego, a tym samym jest ona więc objęta formą ochrony przyrody. W tej sytuacji zdaniem odwołującej się, opinia Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] września 2015 r. była nieprawidłowa. Kolejną przesłanką dla uznania wadliwości decyzji było w ocenie odwołującej się wyznaczenie parametrów wskaźnika wielkości nowej zabudowy i wysokości elewacji frontowej wyłącznie w oparciu o zabudowę budynkami wysokimi zamiast uwzględnienia średniej wartości tych parametrów w obszarze analizowanym, a nadto bez uwzględnienia drobnej zabudowy sąsiedniej.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł także J. S., działający przez profesjonalnego pełnomocnika, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W odwołaniu zarzucono przede wszystkim naruszenie przepisów wykonawczych ww. rozporządzenia odnośnie wyznaczenia obszaru analizowanego i ustalenia parametrów projektowanej inwestycji. Zdaniem J. S., wyznaczono zbyt duży obszar analizowany, w sposób nieuzasadniony warunkami przedmiotowej sprawy, bez przedstawienia uzasadnienia dla takiego wyboru. Odwołujący się ocenił to ustalenie, jako dowolne, obliczone na "dopasowanie" istniejącej zabudowy do wnioskowanej. Podniesiono przy tym, że wszystkie analizowane parametry dla przyszłej inwestycji zostały ustalone z pominięciem zabudowy sąsiedniej bez uwzględnienia zasady kontynuacji parametrów drobnej, niewysokiej zabudowy jednorodzinnej w sąsiedztwie. Ponadto, zdaniem odwołującego, skupiono się na zbadaniu parametrów zabudowy wielorodzinnej, istniejącej wprawdzie w sąsiedztwie, ale nie najbliższym. Tymczasem, takie zbadanie parametrów i odniesienie ustaleń dla nowej zabudowy tylko do nich - nie było, zdaniem odwołującego, zasadne. Odwołujący się wskazał także na wadliwe ustalenie w opisany sposób wskaźnika wielkości zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W jego ocenie, parametry te wyznaczono w sposób niekonkretny, nieprecyzyjny ustalając zakres tolerancji od-do, odstępując od wyznaczenia konkretnej wysokości elewacji frontowej w ogóle lub częściowo odstępując od tego ustalenia. Ponadto dodano, że nie uwzględniono warunków ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, które wymagały takiego odniesienia w kontekście położenia terenu inwestycji w sąsiedztwie nieruchomości wpisanych do gminnej ewidencji zabytków w ramach Zespołu pałacowo-parkowego obejmującego pałac japoński i budynek gospodarczy z lat 20 XX wieku. Strona podnosiła również, że w podobnej sprawie, dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla tego samego terenu wypowiedział się Miejski Konserwator Zabytków w Krakowie i należało uwzględnić jego stanowisko. Kolejny zarzut odwołania dotyczył nieuwzględnienia negatywnej opinii Rady Dzielnicy, czym – według odwołującego się – naruszono zarządzenie nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa.

Pismem z dnia 16 marca 2017 r. (data wpływu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego – 31 marca 2017 r.) inwestor S. K. odniósł się do zarzutów odwołania J. S., w szczególności do błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego i parametrów nowej zabudowy. S. K. wniósł o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podkreślając, że analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona przez uprawnionego specjalistę, posiadającego odpowiednią wiedzę. Ponadto wskazano, że obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony oraz zaznaczony na załączniku graficznym decyzji. Dodano, że znajdują się w nim obiekty budowlane, których funkcja i forma jest w pełni zbieżna z planowaną. Podkreślono, że wskaźnik nowej zabudowy został wyznaczony w wartości niewiele przekraczającej średnią, w oparciu o § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, dopuszczający taką możliwość. Ponadto, zdaniem inwestora, pozostałe ustalone parametry nowej zabudowy nawiązywały do średniej dla obszaru analizowanego, uwzględniały także parametry zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zaznaczono również, że wbrew twierdzeniom odwołania zostało także uwzględnione przy ustalaniu wysokości elewacji frontowej występowanie zabudowy jednorodzinnej oraz sąsiedztwo z budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków. Wskazano przy tym, że zastrzeżenia co do braku uwzględnienia negatywnej uchwały Rady Dzielnicy odnośnie inwestycji nie mogły mieć znaczenia dla podjętej decyzji, gdyż nie stanowiła ona uzgodnienia w rozumieniu art. 53 ust. 4 u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z materiałem dowodowym, na podstawie zgromadzonych w aktach dokumentów wskazało, że przedmiotem postępowania wszczętego wnioskiem S. K. z dnia 24 kwietnia 2015 r., następnie skorygowanym, była budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z dz. nr [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. "A." w K.. W dalszej kolejności organ odwoławczy przytoczył treść art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a następnie powołując się na art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. zaznaczył, że organ administracji nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami. Dodano również, że w toku postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie kwestionowanej decyzji zebrano zgodnie z wymogami prawa wszelkie potrzebne opinie i uzgodnienia organów, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. oraz przedłożono informacje gestorów podstawowych mediów o możliwości zapewnienia ich dla potrzeb inwestycji. Ponadto podano, że w ramach postępowania pozyskano analizę urbanistyczno-architektoniczną obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora oraz projekt decyzji wykonane przez osobę uprawnioną do sporządzania takich opracowań, tj. specjalistę wpisanego na listę samorządu zawodowego architektów opublikowaną w Biuletynie Informacji Publicznej UMK. Jednocześnie wskazano, że do decyzji zostały dołączone wymagane przepisami prawa załączniki, które stanowią jej integralną część. Organ odwoławczy podkreślił, że wykonująca analizę wyznaczyła, wbrew zarzutowi odwołania, w sposób prawidłowy obszar analizy w granicach, w oparciu o § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Zwrócono również uwagę, że zasadnicze znaczenie dla prawidłowego wyznaczenia omawianych granic miało prawidłowe ustalenie frontu działki, którego definicja została zawarta w § 2 pkt 5 rozporządzenia. Organ II instancji dodał, że przy ustalonej na 67m szerokości frontu działki, na której ma powstać inwestycja kubaturowa wyznaczono wokół terenu inwestycji obszar analizowany w promieniu ok. 210m, gdyż tyle wynosiła wymagana ww. przepisem trzykrotność szerokości frontu działki. Podano przy tym, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie pozwalające na ustalenie wymagań dla wnioskowanej zabudowy, tj. działki nr [...], [...] [...], [...] położone przy drogach publicznych ul. "A."j i ul. S. zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Zaznaczono, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. "A.". (w świetle oświadczenia / opinii zarządcy drogi – Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie). Dodano, że zarządca drogi, z powołaniem się na istniejące parametry techniczne oraz właściwości drogi – ul. "A.", zajął jednoznaczne stanowisko o dostateczności uzbrojenia inwestycji w tym zakresie, przy czym w ocenie organu odwoławczego nie było podstaw do kwestionowania ustaleń zarządcy drogi zawartych w tej opinii. Tym samym wskazano, że rozstrzygnięcie organu oparte na tej opinii, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowo organ odwoławczy podał, że w zaskarżonej decyzji ustalono w sposób jednoznaczny i wystarczający dla wymagań decyzji o warunkach zabudowy liczbę miejsc parkingowych dla projektowanego budynku, jako że w pkt II ppkt 4 lit. d decyzji ustalono wskaźniki liczby miejsc postojowych: 20 miejsc postojowych na 100 osób zatrudnionych lub 30 m.p. na 1000m2 powierzchni użytkowej oraz 1,2 m.p. na 1 mieszkanie. Rozstrzygnięcie to – zdaniem organu II instancji – uwzględniało wskazania zawarte w uchwale Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r., Nr LIII 723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Nadmieniono przy tym, że na tym etapie postępowania był to zapis dostatecznie rozstrzygający w tym przedmiocie. Ponadto wskazano, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zaś z przedłożonych do akt sprawy opinii i oświadczeń branżowych instytucji dostawców mediów, tj. energii elektrycznej, energii cieplnej, kanalizacji oraz wodociągów wynikało spełnienie kolejnego warunku zapisanego w pkt 3 ust. 1 art. 61 u.p.z.p., który stawia wymóg by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Tym samym, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, na obecnym etapie postępowania planistycznego, zapewnienie dostawców mediów należało uznać za wystarczające. Podkreślono również, że teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś decyzja była zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie organ odwoławczy podał, że analizując przedłożone opinie, uzgodnienia, oświadczenia gestorów mediów, opracowaną analizę urbanistyczno-architektoniczną dokonał sprawdzenia możliwości wkomponowania planowanej inwestycji w zastany układ urbanistyczny, w oparciu o przepisy ww. rozporządzenia regulującego zasady ustalania parametrów dla nowego przedsięwzięcia inwestycyjnego, w następstwie czego uznał, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej już istniejącej w obszarze analizowanym przy ul. "A." i S. . Wskazano, że istniejąca zabudowa posiada także funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej, dróg publicznych i wewnętrznych oraz infrastruktury technicznej, a nadto ma ona charakter niejednorodny gabarytowo, natomiast działki posiadają różniące się znacznie wskaźniki zabudowy. Dodano przy tym, że linię zabudowy wyznaczono w oparciu o przepis § 4 ust. 2 rozporządzenia, w odległości 6m od granicy działki drogowej nr [...] (ul. "A.". Organ odwoławczy zaznaczył, że pojęcie linii zabudowy jest pojęciem technicznym, stosowanym w urbanistyce i architekturze, jako rodzaj linii regulacyjnej, określającej usytuowanie obiektu budowlanego, którą wyznacza się zasadniczo – w myśl § 4 ust. 1-4 ww. rozporządzenia – jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazano, że w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2) i ten przepis miał zastosowanie w przedmiotowej sprawie, gdyż uwzględniono normę ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1543) regulującą odległości obiektów budowlanych od m.in. drogi gminnej – 6m. Zaznaczono także, że sąsiadujące bezpośrednio budynki usytuowane są bezpośrednio w granicy działki drogowej, a więc nie mogą stanowić odniesienia dla ustalenia tego parametru. Takie działanie organ odwoławczy ocenił jako prawidłowe.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że dla wnioskowanej inwestycji ustalono w kwestionowanej decyzji wskaźnik powierzchni nowoprojektowanej zabudowy do powierzchni terenu inwestycji jako wartość 23,5% ± 0,5%, przy wyliczonej średniej wysokości wskaźnika dla całego obszaru analizowanego na poziomie 19%, zaś zabudowy wielorodzinnej na działkach sąsiednich 22%. Dodano, że dla wszystkich zespołów zabudowy wielorodzinnej średni wskaźnik wynosił 23,5%, a orzeczono go w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia w "inny sposób", przyjmując jako odniesienie istniejącą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Z kolei odnosząc się do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej organ II instancji podał, że wyliczono i ustalono go na poziomie minimum 40%. Organ odwoławczy zaznaczył, że oceniając to ustalenie wziął pod uwagę przedstawione wyliczenia dla zabudowy wielorodzinnej oraz podane w wynikach analizy uzasadnienie, zgodnie z którym ustalenie w oparciu o § 5 ust. 2, czyli w "inny sposób" wynika z oceny analizatora przyjętej w decyzji, iż uśredniony wskaźnik (19%) byłby niereprezentatywny, nie należy go kontynuować, a nadto mógłby przynieść przypadkowy efekt przestrzenny. Podano równocześnie, że omawiany parametr ma bardzo różne wartości w obszarze analizowanym ze względu na powierzchnie działek i różne funkcje zabudowy. Organ II instancji nadmienił, że obecnie trwa intensyfikacja nowej zabudowy, mają miejsce przekształcenia urbanistyczne w omawianym rejonie Krakowa, wynikające z walorów ekonomicznych miejsca.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, że szerokość elewacji frontowej ustalono od strony wjazdu na teren inwestycji, tj. od ul. "A." i wyznaczono ją w przedziale 16m do 20m, w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Dodano jednak, że dopuszczono wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, że wyliczenie wartości tego parametru zostało dokonane przy ustalonej w analizie średniej wartości zabudowy dla całego obszaru analizowanego (z wyłączeniem budynków gospodarczych) – wynoszącej ok. 20m, natomiast średnia dla wszystkich elewacji frontowych budynków położonych od ul. "A." wynosiła ok. 18,64m (co dawało możliwość zabudowy w przedziale 16-24m). Podkreślono przy tym, że przeprowadzono również wyliczenie omawianego parametru dla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej występującej w terenie wynoszącej 20,5m, wskazując na obliczenia zespołu budynków na działkach, średnio: nr [...] – 16m, [...] – 18m, nr [...], [...], [...] [...], [...] – 18,5m, nr [...] i [...] – 18m, nr [...] – 12m, nr [...], [...] [...], [...], [...] – 21,5m. Tym samym, w ocenie organu II instancji, wobec przedstawionych w analizie szczegółowo wartości szerokości elewacji frontowej dla różnej zabudowy występującej w obszarze analizowanym ustalenie dla procedowanego zespołu czterech budynków mieszkalnych tego parametru w przedziale 16-20m stanowiło w sposób czytelny nawiązanie do występujących parametrów w obszarze analizowanym. Ocenę tą organ odwoławczy odniósł również do parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Podano bowiem, że wysokość elewacji frontowej ustalono jako wysokość kalenicy na poziomie 11 ± 1m, dla budynku zwróconego prostopadle do frontu działki, przy czym zaznaczono, że wysokość ta nie może przekroczyć 252 m.n.p.m., zaś dla budynku o kalenicy równoległej do frontu działki wyznaczono poziom okapu jako wynikający z geometrii dachu, który będzie zależeć od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenicy. Organ II instancji wskazał, że wysokości budynków obliczone zostały wedle wyników analizy, na podstawie laserowego skanu miasta zgodnie z analizą wysokości przeprowadzoną na podstawie przekrojów MAPER CAD. Podkreślono przy tym, że z analizy wynikało, iż średnia wartość tego parametru dla budynków przy ul. "A." wynosi ok. 9,5m, zaś średnia wysokość w obszarze analizowanym wynosi 11,14m. Ponadto dodano, że w najbliższym sąsiedztwie wysokość dwóch zabytkowych budynków przy ul. "A." wynosiła: kalenica budynku nr [...] – ok. 14,5m, a budynku nr [...] – 7,5m, co tym samym dawało średnią ok. 11m. Zaznaczono, że ustalenie parametru kalenicy dla nowej zabudowy w zaskarżonej decyzji uwzględniało więc – wbrew zarzutowi odwołania – podaną okoliczność, zachowując zasadę kontynuacji wysokości sąsiedniej zabudowy. Zwrócono również uwagę, że wysokość elewacji frontowej wysokości górnej krawędzi, jej gzymsu lub attyki dla zabudowy wzdłuż południowej strony ul. "A." wynosiła dla budynku nr [...] – ok. 6,5m, nr [...] – ok. 9m, nr [...] – ok. 3,5m, zaś wzdłuż północnej strony ul. "A." dla budynku nr [...] – ok. 6,5m, nr [...] – ok. 11m, nr [...] – ok. 9m, nr [...] – ok. 8,5m. Z kolei wysokość elewacji obiektów liczona według wydanych decyzji wynosiła dla budynku nr [...] ok. 12m, zaś dla budynków nr [...], [...], [...], [...] ok. 13m. Dlatego też oceniając wyznaczony parametr Samorządowe Kolegium Odwoławcze wzięło pod uwagę dołączone do analizy zdjęcia charakterystycznych budynków stojących przy ul. "A."., w tym nowe budynki po północnej stronie tej ulicy naprzeciw terenu objętego wnioskiem. Podkreślono, że te ostatnie są budynkami wielorodzinnymi, porównywalnymi gabarytowo z przedstawionym przez inwestora projektem wnioskowanych budynków. W ocenie organu odwoławczego, wyznaczono przedmiotowy parametr w sposób wyważony, udokumentowany znajdującą się w aktach sprawy analizą.

Ponadto organ II instancji wskazał, że wyznaczono w oparciu o § 8 rozporządzenia i przeprowadzono analizę geometrii dachu, w następstwie czego ustalono go jako dach połaciowy, przy kącie nachylenia od 30°- 45°. Z kolei wysokość kalenicy ustalono na 11 ± 1m, z zastrzeżeniem, że nie może ona przekroczyć 252 m.n.p.m. Dodatkowo ustalono także możliwość zastosowania lukarn/facjat z płaskimi zadaszeniami i okien dachowych. Organ odwoławczy zaznaczył również, że ustalona wartość wysokości kalenicy na 11 ± 1m uwzględniała zarówno wartości tego parametru w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie podzieliło przy tym zarzutu odwołania dotyczącego nieuwzględnienia kontekstu miejsca i zabytkowego sąsiedztwa planowanej inwestycji. Zdaniem organu II instancji, stanowisko to wynikało, zarówno z dostrzeżenia przez analizatorkę tego problemu i ustalonej wysokości kalenicy projektowanych budynków uwzględniającej podany kontekst zabytkowych budynków, a nadto z niespornej okoliczności, iż teren inwestycji leży poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków, jedynie w strefie nadzoru archeologicznego, co tym samym wiąże się z obowiązkiem przeprowadzenia prac ziemnych pod nadzorem archeologa i tak też zostało to zapisane w warunkach zabudowy badanej decyzji. Jednocześnie organ odwoławczy podał, że z przedłożonej do akt sprawy opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] września 2015 r. sporządzonej w zakresie ochrony środowiska wynikało jednoznacznie, iż nie było potrzeby pozyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż nie zostało ono zaliczone do przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Według organu odwoławczego, lokalizacja terenu inwestycji nie wskazuje stosownie do ww. opinii, aby obszar ten był objęty formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcie przyjmujące w sposób uzasadniony dopuszczalne odstępstwa od uśrednionych wartości parametrów, jak również uwzględniając należyte udokumentowanie dokonanych ustaleń, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało je za poprawne, zapewniające ład przestrzenny i kontynuację funkcji oraz parametrów w analizowanym obszarze.

Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżący J. S., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenia od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez poczynienie błędnych ustaleń w zakresie istotnych okoliczności rzutujących na ocenę prawidłowości decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 5 grudnia 2016 r. o ustaleniu warunków zabudowy, a tym w szczególności ustaleń w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków przy ul. "A." [...] i [...] sąsiadujących z terenem inwestycji;

2) art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie czy i w jaki sposób ustalone warunki zabudowy uwzględniają kontekst miejsca i zabytkowe sąsiedztwo planowanej inwestycji;

3) § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zaaprobowanie wadliwie ustalonego obszaru analizowanego znacząco powiększonego niezgodnie z zasadami jego wyznaczania, wyłącznie celem umożliwienia uwzględnienia wniosku inwestora i naruszeniem założenia umiaru i równowagi pomiędzy wolnością zagospodarowania terenu a ograniczeniami, które nie powinny być naruszone i które stanowią minimalne wymogi kształtowania przestrzeni w sposób uporządkowany, bez uwzględnienia sąsiedztwa i bliskości w znaczeniu urbanistycznym, z naruszeniem czytelnych i uporządkowanych relacji, tworzących ład przestrzenny;

4) § 5 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia poprzez zaaprobowanie wadliwie ustalonego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu dopasowanego wyłącznie do zabudowy wielorodzinnej, przekraczającego znacząco średni wskaźnik zabudowy (i tak już zawyżony) i ignorującego najbliższe zabytkowe sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej bez wskazania uzasadnienia dla takiego odstępstwa;

5) § 5 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia przez zaaprobowanie wskaźnika wielkości zabudowy wyznaczonego w sposób nieprecyzyjny jako "wielkość 23.5% – z tolerancją +- 0,5%";

6) § 6 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia poprzez zaaprobowanie wadliwego ustalenia szerokości elewacji frontowej z uwzględnieniem budynków, które nie powinny być punktem odniesienia, skupieniem się wyłącznie na szerszych elewacjach frontowych i całkowitym pominięciem szerokości elewacji budynku przy ul. "A." [...], znajdującego się na sąsiedniej działce [...];

7) § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 ww. rozporządzenia poprzez zaaprobowanie wadliwie wyznaczonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej bez uwzględnienia uwarunkowań wynikających z sąsiedniej zabytkowej zabudowy, w szczególności znajdującej się na działce [...] w sposób błędnie odwołujący się do całkowitej wysokości budynków zamiast do wysokości elewacji budynków, bez uwzględnienia, iż średnia wysokość elewacji frontowych dwóch sąsiednich zabytkowych budynków to 6,25m i w efekcie błędne uznanie za dopuszczalną zabudowy o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej aż o 8,5 m wyższej (!) niż elewacja sąsiedniego zabytkowego budynku przy ul. "A." [...];

8) § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 ww. rozporządzenia poprzez zaaprobowanie błędnego określenia samej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a po części nie określenia jej w ogóle (określenia maksymalnej wysokość kalenicy, a nie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej), zaaprobowanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nieprecyzyjnie określonej, jako "11m +- 1m" oraz określenie tej wielkości jako maksymalnej, podczas, gdy określenie wysokości górnej krawędzi elewacji planowanej inwestycji musi być konkretne, a nadto w przypadku budynku, którego kalenica zwrócona ma być równolegle do frontu działki z błędnym wskazaniem jedynie, że poziom okapu połaci dachowych wynikać będzie z geometrii dachu, tj. będzie zależny od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenic, bez określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w metrach z poprzestaniem na nieprecyzyjnych i niejasnych wskazaniach w zakresie poziomu okapu połaci dachowych;

9) § 8 ww. rozporządzenia poprzez zaaprobowanie błędnego określenia warunków zabudowy dotyczących geometrii dachu, bez ustalenia kąta nachylenia i wysokości głównej kalenicy, układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, a nadto dopuszczenie do realizacji lukarn z płaskimi zadaszeniami wyłącznie o dwa podobne budynki bez należytej analizy całego obszaru i bez uwzględnienia kontekstu miejsca i zabytkowej sąsiedniej zabudowy, sprzecznie z założeniem harmonii, kompozycji i ochrony zabytkowego charakteru sąsiednich budynków.

W uzasadnieniu skargi, skarżący szczegółowo rozwinął podniesione zarzuty, przywołując przy tym na poparcie swojej argumentacji orzecznictwo sądów administracyjnych oraz stanowisko doktryny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Ponadto w piśmie z dnia 2 października 2017 r. skarżący uzupełnił skargę poprzez wskazanie dodatkowego orzecznictwa sądów administracyjnych na poparcie podnoszonych przez niego zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 2016, poz. 718 ze zm.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Skarga jest uzasadniona w zakresie wskazanym poniżej.

Na samym początku Sąd I instancji ustosunkowuje się do pisma skarżącego z dnia 28 września 2017 r. adresowanym do WSA w Krakowie, w którym skarżący nawiązuje do podobieństwa pomiędzy obecnie kontrolowaną sprawą administracyjną a sprawą kontrolowaną wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 13 czerwca 2017 r. , sygn. akt II SA/Kr 364/17. Sąd tym miejscu wyjaśnia, że dokonuje obecnej kontroli w sposób samodzielny, nie kierując się ustaleniami zawartymi w wyroku WSA w Krakowie z dnia 13 czerwca 2017 r., gdyż wskazany wyrok był poprzedzony wiążącymi ustaleniami wyroku WSA w Krakowie z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 382/15, a nadto m.in. opinią Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków do sprawy rozstrzygniętej decyzjami, o których mowa w tym wyroku stanowiącej, że "po rozpatrzeniu przedmiotowego wniosku informuje iż inwestycja znajduje się pomiędzy dwoma budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków tj. willą w ogrodzie przy ul. "A." [...] oraz dawnym budynkiem gospodarczym (dziś mieszkalnym) przy ul. "A." [...] zbudowanymi w 1 ćw. XX w. i położonymi na terenie dawnego parku dworskiego. Wzdłuż ul. "A." pomiędzy ww. budynkami przebiega ceglany mur, prawdopodobnie pozostałość ogrodzenia założenia dworsko-parkowego dawnej willi [...]. W związku z powyższym wskazane jest zachowanie i poddanie go pracom remontowym. Wjazd na teren inwestycji należy rozwiązać w formie bramy wjazdowej w ww. murze. Sugeruje się również aby nowa zabudowa nawiązywała gabarytami do pobliskich budynków zabytkowych oraz uwzględniała kontekst miejsca. Projektowana inwestycja znajduje się w strefie nadzoru archeologicznego, w sąsiedztwie stanowiska [...]. W związku z powyższym inwestor jest zobowiązany do zapewnienia nadzoru archeologa podczas prowadzenia prac ziemnych. Na prowadzenie prac archeologicznych wymagane jest wcześniejsze uzyskanie stosownego pozwolenia Miejskiego Konserwatora Zabytków. Przedmiotowe działki znajdują się poza obszarami wpisanymi do rejestru zabytków odrębnymi decyzjami [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Powyższą opinię konserwatorską dotyczącą ww. zamierzenia uważa się za wystarczającą. Niniejsza opinia nie zwalnia z obowiązku uzyskania odrębnych uzgodnień wynikających z przepisów prawa budowlanego lub innych przepisów szczegółowych" (tak: opinia Miejskiego Konserwatora Zabytków, Wydział Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Oddział Ochrony Zabytków Urzędu Miasta Krakowa, z dnia [...] września 2012 r.) Tej samodzielności Sądu w żaden sposób nie narusza zasada jednolitości orzecznictwa, która podnosi, że w podobnych sprawach powinny być podobne rozstrzygnięcia, gdyż jak to już zostało powiedziane Sąd dostrzega zarówno podobieństwa, jak i różnice pomiędzy ww. sprawami administracyjnymi i sądowoadministracyjnymi. Przy czym dla zachowania jednolitości orzecznictwa relewantne są prawomocne wyroki sądów administracyjnych.

W obecnie kontrolowanej sprawie wymowa/treść właściwej dla sprawy opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków jest dużo skromniejsza (k. 85 administracyjnych akt sprawy, opinia stwierdza, że inwestycja położona jest w strefie nadzoru archeologicznego i poza terenami wpisanymi do rejestru zabytków), co nie oznacza, że działające w obecnie kontrolowanej sprawie organy powinny pomijać charakter bezpośredniego sąsiedztwa miejsca posiadającego prawem kwalifikowany wymiar wynikający z wpisu budynków do ewidencji gminnej zabytków. Te ustalenia są poczynione trafnie w analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej dla kontrowanej sprawy, podnoszących, że "pod uwagę należy wziąć także bezpośredni kontekst miejsca - planowana Inwestycja znajduje się pomiędzy dwoma budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków tj. willą w ogrodzie przy ul "A." [...] oraz budynkiem gospodarczym (dziś mieszkalnym) przy ul "A." [...] ", ale wbrew ich wydźwiękowi, zarówno analizator jak i organy zdają się potem zapominać o powyższej konstatacji a nadto, że niezależnie od związanego charakteru decyzji o warunkach zabudowy, jej treść ma spełniać wymogi określone prawem wykładanym w sposób pozwalający na realizację wartości (ład przestrzenny, zrównoważony rozwój), którym służy ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i decyzje o warunkach zabudowy. W myśl zasady zrównoważonego wyrażonej w art. 5 Konstytucji RP, rozwój żadnej sfery stosunków społecznych o jakich mowa w tym przepisie nie powinien się dokonywać nieuzasadnionym prawnie kosztem innej sfery stosunków społecznych. Zatem wola realizowania przez inwestora budownictwa wielorodzinnego w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej nie powinna odbywać się nieuzasadnionym prawnie kosztem/uszczerbkiem wolności zabudowy jednorodzinnej i typowego dla niej, w realiach kontrolowanej sprawy, układu/ładu/wyglądu brył architektonicznych przestrzeni kwalifikowanego refleksowo przez wpis ww. budynków do ewidencji zabytków do dziedzictwa narodowego.

Przedmiotem kontroli Sądu I instancji jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 kwietnia 2017 r. utrzymująca w mocy,

po rozpatrzeniu odwołania K. P., J. W., P. Z. działającego w imieniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. S. [...] i [...] oraz J. S., decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 5 grudnia 2016 r. (znak: [...]) ustalającą warunki zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] wraz z budową zjazdu z dz. nr [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. "A." w K..

Wzorcem sądowej kontroli jest treść art. 60, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm) uzupełniona treścią rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z art. 61 u.p.z.p.: "1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi".

Ustosunkowując się do zarzutów skargi, Sąd podziela stanowisko skarżącego, że działający w sprawie organ II instancji naruszył art. 7 i art. 77 k.p.a. w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy przez poczynienie błędnych ustaleń w zakresie istotnych okoliczności rzutujących na ocenę prawidłowości ww. decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 5 grudnia 2016 r. o ustaleniu warunków zabudowy, a w szczególności ustaleń w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków przy ul. "A." [...] i [...] sąsiadujących z terenem inwestycji.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588): "1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1." W Załączniku Nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy organu I instancji, w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki znajdują się następujące ustalenia:

"Front znajduje się od strony ul. "A."

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku wyznacza się:

- w budynku, w którym kalenica zwrócona będzie prostopadle do frontu działki - maksymalną wysokość kalenicy wyznaczyć należy na wysokości 11 m + - lm - nie wyżej niż 252 m. n.p.m.

- w budynku, w którym kalenica zwrócona będzie równolegle do frontu działki - poziom okapu połaci dachowych wynikać będzie z geometrii dachu, tj. będzie zależny od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenicy

Wysokość wyznaczono zgodnie z § 7. ust. 4 rozporządzenia".

W tym miejscu Sąd podnosi, że z treści powyżej przywołanych przepisów bezsprzeczne wynika, że wskazanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, stanowi obligatoryjny element treści decyzji o warunkach zabudowy wypowiadanej się w przedmiocie nowej zabudowy. Zgodnie z treścią art. 61 u.p.z.p.: "6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. 7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych)".

Tymczasem, co bezsprzecznie wynika z treści kontrolowanej decyzji, właściwy organ powołując się na § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszczający "wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1." - w sposób nieuzasadniony prawnie utożsamia/zamienia pojęcie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku z maksymalną wysokością kalenicy stwierdzając, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku wyznacza się: "w budynku, w którym kalenica zwrócona będzie prostopadle do frontu działki - maksymalną wysokość kalenicy wyznaczyć należy na wysokości 11m + - 1m - nie wyżej niż 252 m. n.p.m.". W przywołanym fragmencie rozstrzygnięcia organu I instancji, organ nie tyle określa wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, co nie mając ku temu podstawy prawnej "ucieka" od tego pojęcia, pomija jego normatywną treść i wyznacza de facto maksymalną wysokość kalenicy jako wyznaczoną na wysokości 11 m + - 1m - nie wyżej niż 252 m. n.p.m. Stanowisko organu jest niezrozumiałe i zarazem nieuzasadnione z prawnego punktu widzenia. Prawodawca wypowiadając się w treści § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, że:" Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1." - w żaden sposób nie stanowi, co podkreśla Sąd I instancji, że organ może odstąpić od ustalenia wysokości relewantnej dla sprawy górnej krawędzi elewacji frontowej budynku.

Sąd I instancji jako niezgodną z prawem postrzega wypowiedź w organu w przedmiocie wyznaczenia wysokości relewantnej dla sprawy górnej krawędzi elewacji jako de facto maksymalnej wysokość kalenicy wyznaczonej na wysokości 11 m + - 1m z marginesem 1 m., o którym jest mowa w kontrolowanej decyzji. Wskazany margines 1 metra, mogący odpowiednio podwyższać lub obniżać wysokość 11 m. o jakiej jest tu mowa - także, zdaniem Sądu, nie znajduje uzasadnienia w prawie.

Podobnie jak powyżej, w żaden sposób nie można ocenić jako prawidłowego i zgodnego z prawem stwierdzenia organu I instancji, że "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku wyznacza się: w budynku, w którym kalenica zwrócona będzie równolegle do frontu działki - poziom okapu połaci dachowych wynikać będzie z geometrii dachu, tj. będzie zależny od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenicy". Pomijając niepoprawną "skrótową" gramatyczną budowę i czytelność semantyczną powyżej wypowiedzi organu I instancji, co dodatkowo utrudnia jej percepcję, Sąd podkreśla, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ma być wyznaczona jednoznacznie w sposób mierzalny w metrach, co wynika ze zwrotu prawodawcy: "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się"; "Wysokość mierzy się"; "za wysokość przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym". Zaakceptowanie przez organ II instancji treści decyzji organu I instancji w omawianym zakresie oznacza, że organ ten nie dostrzegł faktycznego pominięcia organu I instancji w zakresie wyznaczenia przedmiotowej wysokości, wynikającego zarówno z naruszenia art. 7 w zw. z art.77 w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy; jak i błędną wykładnię § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Organ I instancji utożsamia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku z poziomem okapu połaci dachowych i w sposób opisowy stwierdza, że ten poziom będzie wynikać z geometrii dachu, tj. będzie zależny od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenicy.

W konsekwencji powyższych ustaleń Sąd podziela stanowisko skarżącego, że kontrolowana decyzja organu II instancji narusza § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez zaaprobowanie wadliwie wyznaczonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej bez uwzględnienia uwarunkowań wynikających z sąsiedniej zabytkowej zabudowy, w szczególności znajdującej się na działce [...] w sposób błędnie odwołujący się do maksymalnej wysokości kalenicy (pośrednio do całkowitej wysokości budynków) zamiast do wysokości elewacji budynków, bez uwzględnienia w okolicznościach sprawy, iż średnia wysokość elewacji frontowych dwóch sąsiednich zabytkowych budynków to 6, 25 m.

Naruszenie treści § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 ww. rozporządzenia nastąpiło także przez zaaprobowanie błędnego określenia samej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a po części nie określenia jej w ogóle (określenia maksymalnej wysokość kalenicy, a nie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej), zaaprobowanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nieprecyzyjnie określonej, jako "11m +- 1m" oraz określenie tej wielkości jako maksymalnej, podczas, gdy określenie wysokości górnej krawędzi elewacji planowanej inwestycji musi być konkretne, a nadto w przypadku budynku, którego kalenica zwrócona ma być równolegle do frontu działki z błędnym wskazaniem jedynie, że poziom okapu połaci dachowych wynikać będzie z geometrii dachu, tj. będzie zależny od kąta nachylenia połaci i wysokości kalenic, bez określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w metrach z poprzestaniem na nieprecyzyjnych i niejasnych wskazaniach w zakresie poziomu okapu połaci dachowych.

W tym miejscu Sąd podkreśla, że wskazane powyżej naruszenia prawa zarówno w aspekcie formalnym, mającym znaczenie dla wyniku sprawy, jak i materialnym, - stanowi wystarczający argument prawny do wyeliminowania kontrolowanych decyzji z obiegu prawnego.

Pomimo tego stwierdzenia, Sąd I instancji kontynuuje poniżej dalszą kontrolę sądową zakwestionowanych przez skarżącego do Sądu decyzji administracyjnych. Kontrola ta bowiem stoi na straży obiektywnego porządku prawnego stosowanego w sprawie administracyjnej.

Sąd Instancji podziela zarzut skargi podnoszący naruszenie przez organy treści § 6 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez zaaprobowanie wadliwego ustalenia szerokości elewacji frontowej, w tym przez koncentrowanie się na szerszych elewacjach frontowych zabudowy wielorodzinnej i całkowite pominięcie szerokości elewacji budynku przy ul. "A." [...], znajdującego się na sąsiedniej działce [...] Zgodnie z § 6 rozporządzenia: "Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

W ustaleniach organu I instancji w Załączniku Nr 1 do decyzji "Warunki zabudowy" decyzji jest mowa odnośnie szerokość elewacji frontowej:

"Szerokość elewacji frontowej. Front znajduje się od strony ul. "A." Szerokość elewacji frontowej wyznacza się od 16m do 20m. Szerokość wyznaczono zgodnie z § 6. ust. 2 rozporządzenia".

W wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej dołączonych w charakterze załącznika Nr 3 do decyzji jest napisane: "Z przeprowadzonej analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z § 6 ust 2 Rozporządzenia, tj. w oparciu o wyniki analizy. Wyznaczanie szerokości nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w wyznaczonym dla niniejszej sprawy obszarze analizowanym - byłoby działaniem prowadzącym do ustalenia szerokości elewacji w sposób matematyczny, przypadkowy, nie uwzględniający występującego tutaj znacznego zróżnicowania szerokości działek i tym samym nie uwzględniający wymagań ładu przestrzennego.

Szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy mieszkaniowej mierzona od strony frontu działki (front znajduje się od strony ul. "A," wyznacza się od 16m do 20m Taka szerokość nawiązuje do średniej szerokości wynoszącej 20m, którą można pomniejszyć o 20% (średnia z 20 m pomniejszona o 20% = 16m).

Wnioski te zostały poparte następującemu ustaleniami przez organ. "Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki. Działki leżące w obszarze analizowanym zabudowane są budynkami posiadającymi zróżnicowaną szerokość elewacji, zależną przede wszystkim od szerokości działek, na których budynki zostały zrealizowane.

Szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym kształtuje się od szerokości około 105 m (budynek Instytutu [...] przy ul. S. [...] stojący na dz. nr [...]) do około 2m (budynek gospodarczy na dz. [...] przy ul. "A.")

- Działki położone w bliskim sąsiedztwie inwestycji i przylegające do ul. "A." zabudowane są budynkami, których elewacje widoczne od strony ul. "A."j -posiadają szerokość od 2m do 44m:

- dz. nr [...] - budynek gospodarczy - elewacja północna 2m

- kompleks budynków usługowych ujętych pod numerem: ul. "A." [...] posiada elewację frontową od ul. "A." o szerokości ok. 44m

Z szerszych elewacji frontowych budynków stojących przy ul. "A." wymienić należy także stojący na dz. nr [...] i nr [...] - budynek usługowy nr [...] - elewacja południowa: 29m

Celem wyliczenia średniej szerokości elewacji frontowej - przeprowadzono szczegółowa analizę, (analizie poddano budynki w całości położone w obszarze analizowanym; wyłączono budynki gospodarcze)

Średnia szerokość liczona dla całego obszaru analizowanego wynosi ok. 20 m (19,77m). Średnia szerokość 20m +- 20% = od 16m do 24 m

Średnia szerokość liczona dla wszystkich zespołów bud, wielorodzinnych to ok. 20,5 m.

- Zespół na dz. nr [...] - średnio 16 m

- Zespół na dz. nr [...] - średnio 18 m

- Zespół na dz. nr [...],[...],[...], [...], [...] — średnio 18,5 m

- Zespół dz. nr [...] i [...] - średnio 18 m

- Zespół dz. nr [...] - średnio 32 m

- Zespół dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] - średnio 21,5 m

Elewacje frontowe budynków innych niż gospodarcze, położonych w całości w obszarze analizowanym i stojących przy ul. "A." mają szerokość od ok. 11m (budynek nr [...]) do ok. 44m (budynek nr [...]).

Średnia szerokość wszystkich elewacji frontowych budynków innych niż gospodarcze, położonych w całości w obszarze analizowanym i stojących przy ul. "A." wynosi ok. 18,64 m. Średnia szerokość +- 20% = od 14,92 m do 22,36 m. Inwestor planuje wybudowanie do 4 budynków wielorodzinnych, wolnostojących, mających elewacje frontowe (od ul. "A." o szerokości ok. 16m i ok. 20m (wg rys. koncepcji złożonej do wniosku).

Powyższe ustalenia pomijają, zdaniem Sądu I instancji, istotną okoliczność, że na s. 7 wyników analizy (załącznik Nr 3 do decyzji jest napisane, że " Pod uwagę należy wziąć także bezpośredni kontekst miejsca - planowana Inwestycja znajduje się pomiędzy dwoma budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków tj. willą w ogrodzie przy ul "A." [...] oraz budynkiem gospodarczym (dziś mieszkalnym) przy ul "A." [...]".

A zatem, w pierwszej kolejności Sąd I instancji zauważa, że kontrolowane organy w zależności od kontekstu uzasadnienia i opisywanego/rozstrzyganego zagadnienia w sposób zmienny traktują charakter budynku przy ul. "A." [...], który przez skarżącego jest określany jako budynek mieszkalny. Z treści wyników analizy urbanistycznej także wynika, że przedmiotowy budek ma charakter budynku mieszkalnego. Tymczasem, co wynika wprost z treści kontrolowanej decyzji, szerokość jego elewacji została pominięta w obliczeniach prowadzących do wskazania szerokości planowanego zamierzenia inwestycyjnego, co może mieć znaczenie dla wyniku sprawy, i co kwalifikuje się na naruszenie przez organy art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy. Zarazem Sąd I instancji podkreśla, że wyznaczenie dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%., w myśl § 6 ust. 1 nie oznacza, że ta prawna tolerancja w konkretnej sprawie w konkretnym przypadku ma mieć miejsce w górę i w dół "naraz" jak w kontrolowanej sprawie od 16m do 20 m. Ta tolerancja przy wyznaczeniu jej przez organ może sięgać jednego z ww. rozwiązań. Tymczasem organ I instancji odstępując, co też ważne, od rozwiązania o którym stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia i kierując się w charakterze podstawy prawnej do treści § 6 ust. 2 rozporządzenia po pierwsze w sposób nieuzasadniony prawem wypowiedział się o szerokości elewacji w sposób zakreślający tę szerokość w przedziale, "w widełkach" dwóch wartości od 16m do 20 m a nadto, przez takie właśnie zakreślenie tej szerokości w przedziale do 20m, dokonał tym samym pewnej nieuzasadnionej prawem preferencji szerokości 20 m. tej elewacji z pominięciem specyficznych uwarunkowań miejsca inwestycji. W kontrolowanej sprawie, pomijając niezgodność z prawem wskazania szerokości elewacji zamierzonych budynków w przedziale ww. wartości od 16m do 20m , nadto nie jest należycie uzasadniona szerokość tej elewacji sięgająca 20 m.

Sąd I instancji nie podziela stanowiska organu odwoławczego, który odnosząc się do ustalonej dla wnioskowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej nieprawidłowo. zdaniem Sądu stwierdził, iż zasadnym jest, w nawiązaniu do decyzji organu I instancji, ustalenie tego parametru w wartościach od 16 do 20 m, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego.

W myśl § 6 ust. 2 rozporządzenia "Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1". Lektura kwestionowanej decyzji w zakresie szerokości elewacji pozwala na stwierdzenie, że wysokość ta w sposób nie mający uzasadnienia w prawie jako mieszcząca się w przedziale 16-20 m, gdyż to organ ma ustalać jednoznacznie dopuszczalne parametry. Sąd I instancji nie podziela bowiem stanowiska organu I instancji, który w uzasadnieniu co prawda na początku wnioskowania trafnie stwierdził, że określenie omawianego parametru wyłącznie w sposób matematyczny byłoby oderwane od stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, ale następnie jednak w sposób nieuzasadniony realiami stanu faktycznego zdecydował się on na wartość 16-20 m, przyjmując że jej górna granica to średnia dla budynków wielorodzinnych, pomniejszona alternatywnie o 20% (tj. do 16 m). Kontekst miejsca przemawia w realiach kontrolowanej sprawy za odejściem w sprawie od średniej dla budynków wielorodzinnych. Przyjmując średnią dla budynków wielorodzinnych organ pominął kontekst miejsca wynikający z tytułu sąsiedztwa z dwoma budynkami wpisanymi do ewidencji zabytków. Organ II instancji pomija, że decyzja organu I instancji koncentruje się przede wszystkim na dostosowaniu nowej zabudowy do parametrów zespołów wielorodzinnych i usługowych, pomijając zupełnie kwestię wpływu inwestycji na położoną w bezpośrednim (bliskim) sąsiedztwie drobną zabudowę jednorodzinną w kontekście zarówno zapewnienia ładu przestrzennego, jaki ochrony interesu prywatnego obywateli. Wskazane powyżej obliczenia i sposób ich wykorzystania wykazują, że działające w sprawie organy przy wyznaczaniu szerokości elewacji wyznaczyły ją w przedziale wielkości 16-20 m, który trudno uznać za jednoznaczne określenie gabarytu inwestycji. Wskazany przedział wielkości umożliwia bowiem bezsprzecznie skorzystanie przez inwestora z szerokości 20 m. w sytuacji w której organy powinny także kierować się charakterem najbliższego sąsiedztwa. Tymczasem organy zdecydowały się na ustalenie wartość 16-20 m, w przedmiocie szerokości elewacji frontowej przyjmując że jej górna granica to średnia dla budynków wielorodzinnych, pomniejszona o 20% (tj. do 16 m). Tym samym, została, o czym już wyżej była mowa, jednoznacznie uprzywilejowana, średnia dla budynków wielorodzinnych. Przedmiotowy wskaźnik powinien być wyznaczony jednoznacznie, z uwzględnieniem kontekstu miejsca inwestycji, bez posługiwania się przedziałem szerokości. Sąd I instancji wyjaśnia, że korekta, o której jest mowa w rozporządzeniu nie upoważnia organu do określania przedmiotowej szerokości elewacji w przedziale rozwiązań możliwych do zastosowania przez inwestora. Wprawdzie w judykaturze zdania w tej kwestii są podzielone, jednak - w ocenie Sądu w tym składzie - z reguły tylko precyzyjne określenie tych wartości może skutecznie realizować wymagania ochrony ładu przestrzennego, przez zapewnienie kontynuacji parametrów zabudowy (analogiczne wyroki: NSA z 29 maja 2009 r. o sygn. akt II OSK 843/08, z 15 kwietnia 2010 r. o sygn. akt II OSK 679/10 oraz WSA w Krakowie z 4 lutego 2013 r. o sygn. akt II SA/Kr 1638/12 i WSA w Warszawie z 25 lutego 2013 r. o sygn. akt IV SA/Wa 2315/12 - dostępne w CBOSA). Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 stycznia 2012 r. II SA/Kr 1527/11, które obecny skład podziela, ustalenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku powinno być wyznaczone w sposób konkretny.

Idąc do kolejnych zagadnień, zdaniem Sądu, wskazany w kontrolowanej decyzji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu narusza art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy, przez pominięcie kontekstu miejsca planowanej inwestycji pomiędzy budynkami wpisanymi do ewidencji zabytków, o którym była mowa powyżej. W Załączniku nr 3 do kontrowanej decyzji jest napisane, że "Działki leżące w obszarze analizowanym zabudowane są wg zróżnicowanego wskaźnika. Przykładowo działki położone w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji i przylegające do ul. "A." zabudowane są wg wskaźnika:

- dz. nr [...] - 99% (budynek nr [...] o pow. z. 291m2)

- dz. nr [...] - 5% (budynek nr [...] o pow. z. 250m2)".

Inwestor planuje wybudowanie do 4 budynków wielorodzinnych o charakterze wolnostojących o powierzchni zabudowy ok. 2100m2 (powierzchnia liczona łącznie dla wszystkich budynków):

Działki objęte wnioskiem, na których planowana jest zabudowa kubaturowa posiadają łącznie powierzchnię: 6101m2. Planowana przez Inwestora zabudowa wygenerowałaby wskaźnik ok. 34,5% (2100 : 6101 =0,34420). Teren objęty wnioskiem, zwłaszcza położony w rejonie ul. "A." w ostatnich latach jest coraz intensywniej zabudowywany. W ostatnim czasie w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji zrealizowano kilka zespołów budynków wielorodzinnych oraz budowane są kolejne.

W sąsiedztwie działki Inwestora zlokalizowana jest także zabudowa jednorodzinna. Celem wyliczenia średniego wskaźnika - przeprowadzono analizę, (analizie poddano działki w całości położone w obszarze analizowanym) Średni wskaźnik liczony dla całego obszaru analizowanego wynosi ok. 19%.

Najbliżej położone zespoły zabudowy wielorodzinnej zabudowane są wg wskaźnika 22%

- Zespół na dz. nr [...] - 22%

- Zespół na dz. nr [...] -22%

- Zespół na dz. nr [...], [...] [...] [...], [...]-22%

Średni wskaźnik liczony dla wszystkich zespołów bud, wielorodzinnych to ok. 23,5%.

- Zespół na dz. nr [...] - 22%

- Zespół na dz. nr [...] - 22%

- Zespół na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...]-22%

- Zespół dz. nr [...] i [...] -22%

- Zespół dz. nr [...]-23%

- Zespół dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] - 30%

W obszarze zauważalna jest tendencja do zagęszczania zabudowy poprzez zastępowanie starej, o niskiej intensywności - nowszą, budowaną z wykorzystaniem potencjału ekonomicznego działek, który jest znaczny z racji położenia tego terenu niedaleko centrum dużego miasta oraz w sąsiedztwie arterii komunikacyjnych ul. J. i ul. R. .

Oprócz wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, analizie poddano wskaźniki opisujące udział powierzchni biologicznie czynnej. Działki leżące w obszarze analizowanym zabudowane są w zróżnicowanym procencie, udział powierzchni biologicznie czynnych jest także zróżnicowany. Na części działek urządzone są ogrody o charakterze ozdobnym i użytkowym.

Powierzchnia biologicznie czynna wynosiła dla inwestycji prowadzonych na sąsiednich działkach:

- na działkach nr: [...], [...], [...] [...], [...] (ul. S. ) powierzchnia biologicznie czynna wprowadzona do projektu budowlanego, który uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę: 43,3%

- na działce nr [...] (ul. S. powierzchnia biologicznie czynna wprowadzona do projektu budowlanego, który uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę: 40%

- na działkach nr: [...] i [...] obr. [...] przy ul. "A." w projekcie który uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę, wskazano powierzchnię biologicznie czynną: 41,27%.

Na podstawie powyższych ustaleń, organ I instancji sformował następujące wyniki :

"Z przeprowadzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji należy wyznaczyć zgodnie z § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia tj. w inny sposób, niż na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

- W obszarze analizowanym wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu są dla poszczególnych działek znacząco zróżnicowane. Znaczne zróżnicowanie wskaźnika jest efektem znacznego zróżnicowania powierzchni działek oraz funkcji budynków. Powierzchnie zabudowy budynków wielorodzinnych i usługowych są znacząco większe od powierzchni zabudowy budynków jednorodzinnych, podobnie - wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działek zespołów budynków wielorodzinnych i usługowych w tym terenie są wyższe niż budownictwa jednorodzinnego.

Wobec znacznego zróżnicowania wskaźników, uśredniony wskaźnik nie byłby reprezentatywny i jego kontynuowanie przynieść mogłoby dość przypadkowy efekt przestrzenny.

Teren objęty wnioskiem położony jest w strefie przekształceń urbanistycznych, w rejonie tym następuje stopniowa intensyfikacja zabudowy. Taka intensyfikacja zabudowy jest efektem wysokich walorów ekonomicznych tego terenu (bliskie sąsiedztwo ul. J. prowadzącej do centrum dużego miasta) oraz z powodu braku przeciwwskazań ochronnych (dla tego terenu nie zostały przyjęte żadne przepisy ograniczające intensywność zabudowy ze względu na wartości kulturowe i przyrodnicze). Tendencja ta, mając na uwadze art. 74 ustawy Prawo ochrony środowiska - wydaje się słuszna. (art. 74. 1. W trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu. 2. Wymóg, o którym mowa w ust. 1, uwzględniają w szczególności projektanci oraz organy administracji ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz organy administracji właściwe do spraw wywłaszczania nieruchomości).

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]) można wyznaczyć jako wielkość 23,5% - z tolerancją +- 0,5%.

(Kontynuacja średniego wskaźnika liczonego dla zespołów zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym - z niewielką tolerancją. Proponowane wskaźniki uwzględniają zasady kontynuacji lokalnych form architektury i nie są sprzeczne z zasadami ładu przestrzennego.)

Udział powierzchni biologicznie czynnej winien wynosić dla działki Inwestora minimum 40%.

(wskaźnik nawiązujący do wskaźników liczonych dla sąsiedniej zabudowy o podobnym charakterze - jak wnioskowana)

Z przytoczonego celowo przez Sąd uzasadnienia organu I instancji znowu wynika, że organ pomijając uwarunkowania faktyczne miejsca planowanej inwestycji, bezrefleksyjnie kieruje się jedynie dostrzeżeniem i jednostronnym arbitralnym zaakceptowaniem tendencji do zagęszczania zabudowy przez zastępowanie starej, o niskiej intensywności - nowszą, budowaną z wykorzystaniem potencjału ekonomicznego działek, który jest znaczny z racji położenia tego terenu niedaleko centrum dużego miasta oraz w sąsiedztwie arterii komunikacyjnych ul. J. i ul. R. . Organ w sposób sprzeczny z postulatami analizy urbanistycznej podnoszącymi, że "Pod uwagę należy wziąć także bezpośredni kontekst miejsca - planowana Inwestycja znajduje się pomiędzy dwoma budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków tj. willą w ogrodzie przy ul "A." [...] oraz budynkiem gospodarczym (dziś mieszkalnym) przy ul "A." [...] ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]) jako wielkość 23,5% - z tolerancją +- 0,5%. Sąd w tym miejscu podziela powyższe uwagi co do niezgodności z prawem ustalania wskaźników z tolerancja jednoczesną w górę i w dół, przy czym Sąd dodaje, że przyjęty wskaźnik tolerancji w górę dopuszcza wskaźnik zabudowy 24 % a więc nie dostosowany do specyfiki miejsca inwestycji.

Wskaźnik udział powierzchni biologicznie czynnej jako wynoszący dla działki Inwestora minimum 40% został wyznaczony prawidłowo. Sąd podziela w tym zakresie argumentację organów.

Sąd podziela także zarzut naruszenia przez organy § 8 rozporządzenia w zw. z art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. przez zaaprobowanie przez organ II instancji błędnego określenia warunków zabudowy dotyczących geometrii dachu, bez ustalenia kąta nachylenia i wysokości głównej kalenicy, układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, a nadto dopuszczenie do realizacji lukarn z płaskimi zadaszeniami bez uprzedniego uwzględnienia kontekstu miejsca i zabytkowej sąsiedniej zabudowy. Zgodnie z § 8 rozporządzenia "Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym".

W załączniku Nr 3 do decyzji zat. Warunki zabudowy w przedmiocie geometrii dachu organ stwierdził: Geometria dachu. (wyniki analizy)

Działki leżące w obszarze analizowanym zabudowane są budynkami krytymi w

przeważającej części dachami połaciowymi o wyraźnie czytelnym nachyleniu połaci, od około 30° do około 45°. Kalenice pojawiają się równolegle lub prostopadle do frontu

działek. Tak też kształtowana jest forma dachów najbliższego sąsiedztwa.

Analiza wysokości kalenic zawarta została w punkcie dotyczącym wysokości elewacji

frontowej. Inwestor planuje budynki kryte dachem połaciowym z lukarnami/ facjatami, w tym z zastosowaniem płaskich zadaszeń lukarn/ facjat. Fragmenty niektórych budynków kryte są w niższych częściach zadaszeniami płaskimi.

Przykładowo:

Budynki ul. "A." nr [...] i nr [...] (dz. nr [...]) - zadaszenia płaskie znajdują się nad 3 kondygnacją nadziemną, na wysokości nie większej niż 9m. 03.06.2016 r. Inwestor przedstawił pomiary wysokości budynków sąsiednich położonych przy ul. "A." nr [...], nr [...] i nr [...] wykonane przez uprawnionego geodetę, (szczegółowe informacje zawarte w aktach sprawy).

Według przedłożonych do akt sprawy danych:

- w budynku nr [...] lukarny/facjaty kryte są płaskimi zadaszeniami położonymi na wysokości ok. 10 m i ok. 12m

nad poziomem terenu i ok. 1 m poniżej kalenicy głównej bryły budynku.

- w budynku nr [...] lukarny/facjaty kryte są płaskimi zadaszeniami położonymi na wysokości ok. 12m nad poziomem terenu i ok. 1 m poniżej kalenicy głównej bryły budynku.

Wyniki:

Przeprowadzona analiza wykazała, że dla projektowanej zabudowy należy ustalić geometrię dachu w następujący sposób:

- budynki winny być kryte dachami połaciowymi, kąt nachylenia od 30 do 45°

- maksymalna wysokość kalenicy dachu: 11 m + - 11m - nie wyżej niż 252 m. n.p.m.

- poddasza doświetlane lukarnami/facjatami i oknami dachowymi:

- dopuszcza się zastosowanie lukarn/facjat z płaskimi zadaszeniami położonymi maksymalnie na wysokości nie większej niż 1 m poniżej kalenicy głównej bryły każdego budynku

- lukarny/facjaty liczone łącznie - nie mogą przekroczyć 30% długości każdej połaci dachowej

Sąd stwierdza, że z treści § 8 rozporządzenia wynika, iż wyznaczona geometria dachu powinna obejmować nie tylko ustalenie kąta nachylenia i wysokości głównej kalenicy, lecz także wyznaczenie układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Tych ustaleń zabrakło analizie i decyzji I instancji, co jest sprzeczne z treścią wskazanego przepisu i zarazem stanowi naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. w stopniu mającym znaczenie dla wyniku sprawy.

Sąd nie podziela z kolei zarzutu skargi podnoszącego naruszenie przez organy § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez jak twierdzi bezpodstawnie skarżący zaaprobowanie wadliwie ustalonego obszaru analizowanego znacząco powiększonego niezgodnie z zasadami jego wyznaczania. W tym zakresie, bez niepotrzebnego jej powtarzania w tym miejscu, Sąd I instancji podziela argumentację organu II instancji wyrażoną w uzasadnieniu kontrolowanej decyzji.

Mając na uwadze wszystkie powyższe ustalenia , Sąd I instancji działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" i "c" , art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego, jak w pkt II sentencji wyroku, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a.