Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1502/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-01-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 63 ust.3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie : WSA Agnieszka Nawara-Dubiel WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 14 sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 1490 zł ( słownie: jeden tysiąc czterysta dziewięćdziesiąt złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 marca 2012 roku nr [....] Prezydent Miasta K. ustalił dodatkowa opłatę roczną za rok 2009 w kwocie 41.074,38 zł, obciążającą Spółkę Mieszkaniową [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. , jako użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Gminy Miejskiej K. , a stanowiącej działkę nr [....] o powierzchni 733 m2, położonej w K. , obręb [....] , jedn. ewidencyjna [....] , przy ul. [....] , dla której Sąd Rejonowy dla [....] w K. , Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [....] - z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości.

W uzasadnieniu wskazano m.in., że w odniesieniu do działki nr [....] w okresie od 2004r. do 7.10.2011 r. nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ani decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, z tym że przedmiotowa działka jest objęta postępowaniem w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z placami utwardzonymi, śmietnikiem, parkingiem, pylonem reklamowym i niezbędną infrastrukturą techniczną, na działkach nr nr [....] . [....] przy ul. [....] w K. , które prowadzone jest na wniosek [....] sp. z o.o. w K. , a obecnie, ze względu na usytuowanie terenu inwestycji w obszarze, dla którego przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , zawieszone na okres 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, co nastąpiło na mocy postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia 8.09.2011r. nr [....] Działka nr [....] została także objęta decyzją, wydaną na wniosek spółki [....] , przez Prezydenta Miasta K. z dnia 16.05.2011r. nr [....] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającego na budowie sieci kablowych SN 15 kV i NN, budowie sieci rozdzielczej 0,4 kV oraz spięciu istniejącej sieci wodociągowej 0 150 mm w rejonie ul. [....] z miejskim wodociągiem 0 150 mm w Al. [....] Prezydent Miasta K. zaznaczył również, że stosując się zaleceń Kolegium Odwoławczego zawartych w decyzji z dnia 15.12.2009r., podjęto szereg czynności, w których wyniku ustalono, że spółka [....] nie wyraziła zgody na rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, jak również nie wystąpiła o wyznaczenie dodatkowych terminów zagospodarowania nieruchomości, ani celu jej zagospodarowania, co - w ocenie organu I instancji - wskazuje, że użytkownik wieczysty nie zamierza w najbliższym okresie przystąpić do zagospodarowania terenu. Jednocześnie wskazano, że na działce nr [....] o nieregularnym kształcie (ok. 58-63 metry długości i około 7-36 metrów szerokości) istnieje realna możliwość wzniesienia budynku zgodnie z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste tj. pod usługi komercyjne, co jest również zgodne z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] ". Organ I instancji przytoczył treść przepisów art. 62 i 64 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz poglądy prezentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, iż w umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (akt notarialny z dnia 8.02.1995r. Rep.....) z przeznaczeniem pod zabudowę usług komercyjnych, termin rozpoczęcia budowy określony został na 2 lata, a zakończenia na 4 lata od zawarcia umowy, co oznacza, że zakończenie zabudowy działki nr [....] powinno nastąpić do dnia 8.02.1999r., jednak cel ten nie został zrealizowany. W roku 2007 prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu nabyła Spółka Mieszkaniowa [....] sp. z o.o. w K. (akt notarialny z dnia 31.05.2007r. Rep......), przy czym spółce znany był cel i terminy zagospodarowania nieruchomości, podobnie jak to, że poprzednicy prawni spółki tych terminów nie dotrzymali. Wobec nie podjęcia przez użytkownika wieczystego działań inwestycyjnych na przedmiotowym terenie, ani nie wyrażenia zgody na rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, jak również nie wystąpienia o wyznaczenie dodatkowych terminów zagospodarowania nieruchomości, organ I instancji mając na uwadze dyscyplinujący charakter opłaty dodatkowej - ustalił wobec spółki opłatę dodatkową z tytułu użytkowania nieruchomości, za rok 2009r. w kwocie 41.074,38 zł, czyli po 560,36 zł za 1m2 gruntu, w oparciu o przepis art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, że wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu zakończenia jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji, a zatem w przypadku wyszacowania w maju 2008r. (uaktualnionego w maju 2009 r.) wartości 1 m2 tego gruntu na kwotę 560.36 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Spółka Mieszkaniowa [....] , zarzucając, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisów kpa poprzez brak przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego w zakresie możliwości zagospodarowania działki nr [....] i w związku z tym z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 63 tej ustawy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie, mimo braku przesłanek, decyzji o ustaleniu opłaty dodatkowej. Odwołująca wskazała, że przystępując do umowy nabycia prawa użytkowania nieruchomości i ją podpisując, działała w przekonaniu, że wszystkie obowiązki nałożone na sprzedającego zostały przez niego wykonane, o czym świadczą jego zapewnienia złożone w umowie, a tym samym, że nie ciążą na niej żadne obowiązki w związku z nabytym prawem. Za nieuprawniony, w ocenie spółki jest także pogląd organu I instancji, co do braku zamiaru zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, ponieważ od dnia zawarcia umowy podejmowała próby uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla obszaru obejmującego m.in. obecną działkę nr [....] , o czym świadczy szereg decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji o charakterze komercyjnym, które jednak, w wyniku odwołań i skarg składanych przez [....] S.A. w K. , były uchylane przez organ odwoławczy, względnie, w przypadku utrzymania w mocy decyzji organu I instancji, przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Wprawdzie w tych decyzjach w istotnie nie została ujęta, jako teren inwestycji, działka nr [....] , jednak ujęta została działka nr [....] , z której podziału powstała obecna działka nr [....] . Odwołująca wskazała, że bez własnej winy pozbawiona została możliwości realizacji inwestycji oraz zagospodarowania gruntu. Ponadto w wyniku podziału działki nr [....] , działka nr [....] ma nieregularny i wąski kształt, a dodatkowo jest otoczona gruntami i budynkami nie należącymi już do spółki, a zatem nie ma realnej możliwości posadowienia na niej żadnej budowli, a zwłaszcza wzniesienie budynku o przeznaczeniu komercyjnym, co byłoby zgodne z celem oddania działki nr [....] w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie organ I instancji nie przeprowadził w tej kwestii żadnego postępowania wyjaśniającego, co w ocenie odwołującej, sprawia, że przy wydawaniu obecnie kwestionowanej decyzji naruszono te same przepisy postępowania, jakie naruszone zostały przy wydawaniu poprzedniej decyzji o ustaleniu opłaty dodatkowej, uchylonej decyzją Kolegium Odwoławczego z dnia 15.12.2009r. W odwołaniu zwrócono również uwagę na to, że w analogicznej sprawie, zakończonej decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 10.10.2011r., a dotyczącej odstąpienia od nałożenia na spółkę [....] dodatkowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr [....] , wskazano, że z uwagi na niewielką powierzchnię działki, trójkątny kształt oraz otoczenie nieruchomości znajdujących się w posiadaniu innych podmiotów niż spółka, zagospodarowanie tej działki zgodnie z celem użytkowania wieczystego tj. pod usługi komercyjne jest wysoce utrudnione, wręcz niemożliwe. Odwołująca wskazała, że w tym stanie rzeczy organ I instancji powinien odstąpić od naliczania opłaty dodatkowej za użytkowanie wieczyste także w odniesieniu do działki nr [....] , a to z uwagi na analogiczny stan faktyczny sprawy. Dodatkowo zarzucono, że w zaskarżonej decyzji nie podano, jakie konkretnie budynki oraz urządzenia miałyby zostać wzniesione na działce nr [....] i czy w ogóle działka ta miałaby zostać w jakikolwiek sposób zabudowana, skoro w umowie użytkowania wieczystego określono, iż zabudowie pod usługi komercyjne podlegać ma działka nr [....] , jednocześnie brak jest takiego założenia dla działki nr [....] , wobec czego nie można twierdzić, iż jest ono tożsame z założeniami dla innej działki. Spółka Mieszkaniowa [....] zarzuciła również, iż przed wydaniem decyzji o naliczeniu opłaty dodatkowej nie został wyznaczony dodatkowy termin zagospodarowania nieruchomości, przy czym wbrew stanowisku wyrażonemu w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia, termin ten może być wyznaczony także z urzędu, a nie wyłącznie w przypadku wniosku użytkownika wieczystego. Ponadto wskazano, że właściwy organ ustalając opłatę dodatkową, nie może nie odnieść się do wyjaśnień użytkownika wieczystego, w których wskazuje on, jakie były przyczyny niezachowania terminu zabudowy i zagospodarowania określonego rodzaju nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 14 sierpnia 2012r. nr: [....] , w oparciu o art. 62 i art. 63 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102 z 2010r. poz. 651 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium zwróciło uwagę na treść swego rozstrzygnięcia z dnia 14.12.2009r., w którym Kolegium uchylając decyzję organu I instancji z dnia 22.10.2009r. wskazało na konieczność rozważenia okoliczności związanych z sytuacją faktyczną i prawną, zwłaszcza co do obiektywnej możliwości zabudowy ówczesnych działek nr [....] i [....] i rozważenia wystąpienia o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego w odniesieniu do działki nr [....] , która prawie w całości miała zostać zajęta pod drogę, natomiast w odniesieniu do działki nr [....] (z podziału której powstała obecna działka nr....) celowym było ustalenie, czy i w jakim zakresie będzie możliwa jej zabudowa, a także wskazanie realizacji celu w innym terminie i ewentualne rozważenie zmiany sposobu użytkowania. Jak wynika z materiałów zgromadzonych w sprawie, po wydaniu rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , organ I instancji w dniu 2.04.2010r. zwrócił się do użytkownika wieczystego tj. Spółki Mieszkaniowej [....] o zajęcie stanowiska w przedmiocie wcześniejszego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego działek nr [....] i [....] (przed podziałem), jednakże pismem z dnia 31.05.2010r. Spółka poinformowała Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. , że nie jest zainteresowana rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego tych działek, gdyż zaproponowane przez właściciela gruntu warunki rozwiązania umowy są niezadowalające. Użytkownik wieczysty, mając wiedzę o prowadzonym postępowaniu w sprawie naliczenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 (postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte postanowieniem Prezydenta Miasta K. z dnia 24.08.2009r. nr......), nie składał wniosków o wyznaczenie dodatkowych terminów zagospodarowania przedmiotowego gruntu. Zwrócenie się do właściciela gruntu o wyznaczenie dodatkowych terminów, o których mowa w art. 63 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, leży niewątpliwie w interesie użytkownika wieczystego, a to w celu uniknięcia obciążenia go dodatkową opłatą roczną. W związku z tym trudno oczekiwać, by inicjatywa w tym zakresie należała do właściwego organu działającego w imieniu właściciela gruntu, gdyż to użytkownik wieczysty powinien wskazać przyczyny, które - w jego ocenie - stanowiły obiektywne przyczyny niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, a przede wszystkim wystąpić z odpowiednim wnioskiem do właściciela gruntu. Przede wszystkim jednak zarzut dotyczący braku przedłużenia terminu, o jakim mowa w art. 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być - w ocenie Kolegium - skutecznie podnoszony w postępowaniu dotyczącym ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, ponieważ art. 63 ust. 4 cyt. ustawy tryb decyzyjny przewiduje wyłącznie dla ustalania opłaty dodatkowej, a nie przedłużenia terminów zagospodarowania nieruchomości. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21.09.2006r. sygn. akt I OSK 1263/05 (Lex nr 321151) nie można skutecznie stawiać zarzutów, że termin nie został przedłużony (art. 62 ust. 4) lub też nie został wyznaczony nowy termin z art. 63 ust. 1, gdyż te nie wynikają z władczych rozstrzygnięć organów administracji publicznej, lecz są wynikiem umowy stron i powstałych warunków. Decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, na które powołuje się odwołująca, dotyczyły zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku usługowego (wielofunkcyjnego zawierającego: hotel, biurowiec i centrum konferencyjne wraz z usługami uzupełniającymi) z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działkach: nr nr [....] obr. [....] oraz budowie zjazdu z ul [....] na teren inwestycji (z akomodacyjną sygnalizacją świetlną) wraz z budową układu drogowego na działkach [....] obr. [....] i [....] obr. [....] (w okolicy głównego zjazdu na teren inwestycji) przy ul. [....] w K.

Z powyższego wynika zatem, że teren inwestycji, jakkolwiek istotnie planowanej przez spółkę, nie obejmował działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania tj. działki nr [....] , względnie działek oznaczonych przed dokonaniem podziału nr [....] i [....]. Nie jest także uzasadniony inny zarzut, odnoszący się do analogicznego stanu faktycznego niniejszej sprawy ze sprawą, w której organ I instancji decyzją z dnia 10.10.2011r. nr [....] odstąpił od naliczania dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009r. w odniesieniu do, powstałej w wyniku podziału działki nr [....] , działki nr [....] , a to z uwagi na wysoce utrudnione korzystanie z tej działki o kształcie trójkątnym. Działka ta ma bowiem zaledwie 71 m2 powierzchni, stąd rzeczywiście trudno mówić o jej racjonalnym zagospodarowaniu, czy zabudowie, natomiast będąca przedmiotem niniejszego postępowania działka nr [....] ma powierzchnię znacznie, bo dziesięciokrotnie, większą, tj. 733m2 i dlatego trudno jest - zdaniem Kolegium - twierdzić, iż stan faktyczny tych spraw jest analogiczny.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Spółka Mieszkaniowa [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. , zarzucając;

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 63 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że ustalenie dodatkowej opłaty za użytkowanie wieczyste działki numer [....] za rok 2009 decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 14 marca 2012 r. jest prawidłowe, podczas gdy:

a) przekroczono granicę uznania administracyjnego i nie wyznaczono stronie skarżącej dodatkowego terminu na zagospodarowanie nieruchomości - to jest działki numer [....] - o którym mowa w art. 63 ust. 1, w sytuacji gdy całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności podnoszone okoliczności, uzasadniały zastosowanie tej instytucji i wyznaczenie terminu dodatkowego, a ponadto wskazywały na konieczność uregulowania stosunków łączących stronę skarżącą z Gminą Miejską K. z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na nieprecyzyjne i niejednoznaczne postanowienia Umowy Użytkowania Wieczystego zawartej w dniu 8 lutego 1995 r. w formie aktu notarialnego (Rep.....) pomiędzy Gminą Miejską K. oraz poprzednikami prawnymi strony skarżącej - naruszając w ten sposób art. 63 ust. 1 cyt. ustawy;

b) strona skarżąca nie miała ona jakiejkolwiek możliwości zagospodarowania działki numer [....] w terminie, skoro w dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego termin ten był już niezachowany, bez jej winy i jakiegokolwiek udziału, co oznaczało, że na stronie skarżącej nie mógł ciążyć obowiązek, którego termin realizacji upłynął już wcześniej – naruszając w ten sposób art. 63 ust. 2 cyt. ustawy;

c) nie wzięto pod uwagę okoliczności, że strona skarżąca podejmowała próby uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy terenu i nie mogła podejmować żadnych kroków w kierunku zabudowy działki do czasu uzyskania przedmiotowych decyzji (które na skutek działań podejmowanych przez jednego z uczestników poszczególnych postępowań ustalających warunki zabudowy były uchylane);

- art. 62 ust. 1 w związku z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 239 § 1 i § 2 kc poprzez całkowite pominięcie, okoliczności niewłaściwego sformułowania postanowień Umowy Użytkowania Wieczystego z dnia 8 lutego 1995 r., zawartej w formie aktu notarialnego (Rep.....) pomiędzy Gminą Miejską K. oraz poprzednikami prawnymi strony skarżącej, polegającego na pominięciu w przedmiotowej umowie określenia sposobu zabudowy nieruchomości, a w tym w szczególności rodzaju budynków lub urządzeń, które użytkownik wieczysty winien wybudować w ramach - jak to wynika z pkt. VIII rzeczonej umowy - "zabudowy usług komercyjnych";

- art. 63 ust. 1 oraz art. 63 ust. 4. w związku z art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię polegającą na niewłaściwym przyjęciu, że zarówno wyznaczenie dodatkowego terminu, o którym mowa w art. 63 ust. 1, jak i wydanie decyzji ustalającej dodatkową opłatę roczną, o której mowa w art. 63 ust. 4 w związku z art. 63 ust. 2 nie ma charakteru uznaniowego, przyjmując tym samym, że dla ustalenia zasadności wydanej na tej podstawie decyzji administracyjnej nie mają żadnego znaczenia okoliczności, czy i w jakim zakresie użytkownik wieczysty zawinił w niedotrzymaniu terminu zagospodarowania przekazanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości;

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 7 kpa w związku z art. 75 § 1 kpa w związku z art. 77 § 1 kpa poprzez nie przeprowadzenie wyczerpującego postępowania dowodowego, a w szczególności poprzez przeprowadzacie dowodu z oględzin nieruchomości, celem jednoznacznego stwierdzenia, czy nadaje się ona do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w Umowie Użytkowania Wieczystego z dnia 8 lutego 1995 r., zawartej w formie aktu notarialnego (Rep.....) pomiędzy Gminą Miejską K. oraz poprzednikami prawnymi Skarżącego, przy szczególnym uwzględnieniu okoliczności, że rzeczona umowa odnosiła się pierwotnie do działki numer [....] , z której to działki została następnie wydzielona nieruchomość na skutek przeprowadzonego podziału;

- art. 7 kpa w związku z art. 136 kpa poprzez nie przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, a w szczególności dowodu z oględzin nieruchomości.

W oparciu o powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji oraz o zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie – w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt.

W myśl art. 152 p.p.s.a. w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.

Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uchyla decyzję w całości albo w części, wyłącznie wtedy jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W kontrolowanej sprawie doszło do naruszenia art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), poprzez dokonanie nieprawidłowej wyceny działki ewidencyjnej nr [....] o powierzchni 733 m2, położonej w K. , obręb [....] , jedn. ewidencyjna [....] , przy ul. [....] , poprzez ustalenie jej wartości wg cen z 2009 roku, tj innych niż obowiązujące w roku 2000. Powyższe stanowi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i prowadzi do uchylenia orzeczeń wydanych przez organy obydwu instancji.

Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 3 cyt. ustawy wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Chodzi tu więc o wartość stanowiącą podstawę ustalenia opłaty rocznej za rok przypadający po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2005 r., OSK 1842/04, LEX nr 188304). Zatem gdyby opłata dodatkowa miała zostać ustalona dopiero po kilku latach od upływu terminu zagospodarowania nieruchomości, to za podstawę ustalenia wysokości tej opłaty, nie można byłoby przyjąć wartości nieruchomości w roku wprowadzania opłaty dodatkowej ani w żadnym innym z kolejnych lat po upływie tego terminu. Za podstawę należy przyjąć wartość nieruchomości w roku następującym po tym, w którym upłynął termin. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Tak więc zastosowanie opłaty dodatkowej powoduje konieczność zwiększania tej opłaty w kolejnych latach o kolejne 10% tej samej (bazowej) wartości nieruchomości ustalonej dla roku następującego po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości. (taki pogląd, który tut. Sąd w całości podziela, prezentowany jest także w komentarzu Ewy Bończak-Kucharczyk do art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Powyższe wynika z ustalenia, że zakończenie zabudowy działki nr [....] (z której wydzielono przedmiotowa działkę nr....) powinno nastąpić do dnia 8.02.1999r. (vide: umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste - akt notarialny z dnia 8.02.1995r. Rep....). Zatem przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy powinny dokonać ustaleń co do wartości przedmiotowej nieruchomości w 2000 roku (w myśl poglądu wyrażonego w uzasadnieniu wyroku NSA z dnia 18.05.2010 roku, I OSK 1024/09, LEX nr 594842).

W związku z naruszeniem art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami drugorzędnym było naruszenie prawa w postaci ustalenia w decyzji terminu zapłaty opłaty dodatkowej. W tym zakresie generalnie podzielić należy pogląd wyrażony w wyroku WSA w Krakowie z dnia 10 marca 2011 r., sygn. akt: II SA/Kr 1276/10, LEX nr 99320711, w myśl którego: "Brzmienie przepisu art. 64 ust. 2 u.g.n. jest jasne, nie budzi wątpliwości interpretacyjnych a określa termin, do jakiego opłata dodatkowa za dany rok przez osobę zobowiązaną powinna być uiszczona. Zamieszczenie więc w decyzji organu terminu wymagalności opłaty dodatkowej w sposób odmienny od tego uregulowania, stanowi rażące naruszenie prawa, gdyż narusza wyraźną, niebudzącą kłopotów interpretacyjnych normę prawną", z tym tylko, że wobec nieprawidłowych ustaleń co do wartości nieruchomości w niniejszej sprawie, uchybienia co do określenia terminu zapłaty, nie można ocenić jako rażącego naruszenia prawa.

Powyższe naruszenie art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do uchylenia decyzji obu instancji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a.

Natomiast zarzuty podniesione w skardze w ogóle nie zasługują na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z ust. 4 tego artykułu, termin o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

W myśl art. 63 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy. Zgodnie z ust. 2 - w przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Unormowanie art. 64 ust. 1 i ust. 2 ustawy określa, że obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji, a opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Dodatkowe opłaty roczne ustalane w oparciu o przepisy powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowią swego rodzaju sankcję finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z celem określonym w umowie. Fakt, iż powołane wyżej przepisy dają organom administracji możliwość stosowania sankcji, wymaga od tych organów przeprowadzenia postępowania mającego na celu ustalenie czy dany podmiot był w ogóle zobowiązany do zagospodarowania nieruchomości, a jeżeli tak, to czy niewywiązanie się z tego obowiązku wypełnia dyspozycję art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. czy rodzi po stronie organu obowiązek ustalenia opłaty dodatkowej lub też uprawnienie do wystąpienia o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Przyjmuje się bowiem powszechnie w orzecznictwie, iż w wypadku zaistnienia przesłanek z art. 63 ust. 2 organ administracji ma obowiązek dokonania jednej z w/w czynności (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 lutego 2008 r. sygn. akt. IISA/Kr 543/07).

Jak wyżej wskazano z art. 63 ust. 1 wynika, że organ może wyznaczyć termin dodatkowy. W tym kontekście niezasadny jest zarzut przekroczenia granicy uznania administracyjnego i nie wyznaczenia dodatkowego terminu, skoro użytkownik wieczysty mając wiedzę o prowadzonym postępowaniu w sprawie naliczenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 nie składał wniosków o wyznaczenie dodatkowych terminów zagospodarowania przedmiotowego gruntu. Nie jest zatem zasadne podnoszenie, że w dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego termin zagospodarowania był już niezachowany bez winy i jakiegokolwiek udziału strony skarżącej. Jest ona następcą prawnym podmiotu, na rzecz którego ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, stąd jest związana postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, zarówno co do celu jaki i terminu zagospodarowania. Zgodnie bowiem z art. 237 Kodeksu cywilnego do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości strona skarżąca przejęła zobowiązania poprzednika prawnego wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie. Postanowienia umowy wiążą również następców prawnych pierwszego użytkownika wieczystego będącego stroną tej umowy. Wynika z tego, iż każdoczesny użytkownik wieczysty określonej nieruchomości gruntowej, a nie tylko pierwszy użytkownik wieczysty, zobowiązany jest do rozpoczęcia lub zakończenia budowy w terminie ustalonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Tylko bowiem w razie nabycia pierwotnego, nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby, nabywając niezależnie od niej. Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez stronę skarżącą ma charakter pochodny, polegający na przejściu prawa przysługującego jednej osobie na inną osobę. W rezultacie za przedmiotowy okres strona skarżąca ponosi obowiązek zapłaty dodatkowej opłaty.

Stosownie do przytoczonych powyżej przepisów istotny jest rezultat, a więc czy zrealizowany został sposób i zachowano termin zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W związku z tym sam fakt podejmowania prób uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy terenu, czy też działania podejmowane przez jednego z uczestników poszczególnych postępowań, nie mogą skutecznie podważyć prawidłowego ustalenia, przez organy, że w danym okresie nie zrealizowano celu, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

Niezasadny jest przy tym również zarzut niewłaściwego sformułowania w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste w postaci nieprecyzyjnego określenia sposobu zabudowy tj. posłużenia się określeniem "zabudowy usług komercyjnych", co zdaniem strony skarżącej miało wpływ na niewywiązanie się z umowy. Jednakże, w ocenie Sądu, tak sformułowany cel zagospodarowania jest bardzo korzystny dla użytkownika wieczystego, ponieważ pozostawia mu duży margines swobody w jego realizacji, poprzez możliwość wyboru spośród wielu desygnatów mieszczących się w zakresie znaczeniowym pojęcia "zabudowy usług komercyjnych". Realizacja celu umowy może bowiem nastąpić choćby poprzez zorganizowanie płatnego parkingu. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, nie została ona zatem pozbawiona możliwości uczynienie zadość zapisom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tymże również kontekście za niezasadne należało uznać podniesione w skardze zarzuty w zakresie naruszenie przepisów postępowania kwestionujące ustalenia czy przedmiotowa nieruchomość w ogóle nadaje się do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie użytkowania wieczystego z dnia 8 lutego 1995 r. Jak wyżej zostało wskazane, powstała z wydzielenia z działki nr [....] przedmiotowa działka nr [....] zajmuje powierzchnię aż 733 m2, a więc dającą możliwość zabudowy, a nadto wobec posłużenia się w umowie sformułowaniem "zabudowy usług komercyjnych", tym bardziej nadaje się ona do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w tejże umowie. Dokonane na tej płaszczyźnie ustalenia organu należy zatem ocenić jako trafne.

Mając na uwadze w/w rozważania, orzeczono jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a.

Podstawę prawną orzeczenia zawartego w pkt. II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono jak w pkt. III. sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a i art. 205 § 2 p.p.s.a.