Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 22/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2009-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.6 pkt 4, art.112 ust.2 i 3, art.114 ust.1, art.115 ust.2, art.134 ust.1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 maja 2009 r. sprawy ze skargi T. D. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości 1. oddala skargę; 2. przyznaje adwokatowi Z. P. od Skarbu Państwa (kasa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku) kwotę 309,80 (trzysta dziewięć złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem wynagrodzenia za zastępstwo prawne skarżącego wykonane na zasadzie prawa pomocy.


UZASADNIENIE

Starosta B. decyzją z dnia [...] października 2008 r., Nr [...] wywłaszczył poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości położonej w T. K., gmina T. K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr [...], stanowiącej własność T. D.

Wywłaszczenie to nastąpiło na rzecz Gminy T. K. z przeznaczeniem, zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. K. z dnia [...] października 2001 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego wsi T. K., pod budowę zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem.

Starosta B. ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 2.532, 00 zł i zobowiązał Wójta Gminy T. K. do zapłaty na rzecz T. D. w/w kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody P. złożył T. D. Wskazał, że bez jego zgody i wiedzy dokonano podziału działki. Podniósł, iż podział działki utrudni mu użytkowanie pozostałej części nieruchomości. Nie zgodził się także z dokonaną wyceną działki.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] listopada 2008r.Nr [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Rozpoznając odwołanie strony organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie niniejszej zaistniała potrzeba wydania decyzji administracyjnej. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że stosownie do przepisu art. 112 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 ze zm./ w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, przepisy o wywłaszczeniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W świetle tego przepisu jedynie cel publiczny jest wyznacznikiem dopuszczalności wywłaszczenia.

Wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło na rzecz G. T. K., w celu budowy zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem, a więc na cel publiczny określony w art. 6 pkt 4 ustawy. Rokowania z właścicielem w sprawie nabycia spornej nieruchomości nie dały rezultatu, nie doszło również do zawarcia umowy sprzedaży w terminie wyznaczonym przez S. B. tj. w ciągu dwóch miesięcy od dnia 25 lutego

2008 r., z uwagi na brak zgody na jej sprzedaż.

Zgodnie z przepisem art. 128 ust. 1 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jedynie rzeczoznawcy majątkowi są osobami ustawowo uprawnionymi do określania wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca, w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2008 r. wyjaśnił, że dla określenia wartości nieruchomości zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych. Stwierdził, że w badanym okresie Gmina T. K. nabyła kilka podobnych do wycenianej i położonych w jej sąsiedztwie działek przeznaczonych na ten sam cel. Uznał, że uzyskane przy sprzedaży tych działek ceny można traktować jako ceny rynkowe dlatego, że z treści aktów notarialnych wynika, że ceny te zostały w sposób swobodny wynegocjowane miedzy stronami i nie zaistniała sytuacja przymusu do zawarcia transakcji. Dodał, że na rynku brakuje innych transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Wartość przedmiotowej działki oszacował przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, uwzględniając ceny nieruchomości nabytych pod budowę zbiornika wodnego, korygując zespołem poprawek różnice w cechach nieruchomości szacowanej i porównywanych. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy odpowiada prawu. Powoływanie się przez odwołującego się na ceny sprzedaży nieruchomości pobliskich, które mają inne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, a konkretnie mieszkaniową jednorodzinną, nie może stanowić podstawy do kwestionowania dokonanej wyceny.

Wyjaśniono też, że podnoszona w odwołaniu sprawa podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy T. K. z dnia [...] sierpnia 2003 r., Nr [...], nie została zakwestionowana w trybie administracyjnym, nie podlega ocenie w tym postępowaniu i przez organ rozpatrujący niniejsze odwołanie. Decyzja ta jest ostateczna i wiąże organy i strony których dotyczy.

Na ostateczną decyzję Wojewody P. z dnia [...] listopada 2008 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku złożył T. D. We wniesionej skardze stwierdził, że nie zgadza się z zaskarżoną decyzją odnośnie wyceny gruntu i wywłaszczenia. Podtrzymał podniesione w odwołaniu zarzuty. Dodał, że działka nr [...] o powierzchni [...] ha jest działką ogrodniczą i twierdzenie rzeczoznawcy, że wycena została dokonana prawidłowo jest nieprawdziwe. Stwierdził, że proponowana rekompensata jest bardzo niska w stosunku do wartości działki.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zarzuty skargi są niezasadne.

Stosownie do treści art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sąd administracyjny bada legalność zaskarżonej decyzji, to jest jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony

w sprawie.

Sąd nie posiada natomiast uprawnień do oceny słuszności, czy też celowości skarżonej decyzji, jak również nie rozpatruje sprawy kierując się zasadami współżycia społecznego.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody P. z dnia [...] listopada 2008r.Nr [...], którą organ ten utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Starosty B. w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenia odszkodowania.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie zaś z art. 6 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Samo wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ). Stosownie do przepisu art. 112 ust. 3 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, co do zasady należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości (art. 114 ust. 1 ustawy), przy czym samo wszczęcie tego postępowania nastąpić może dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia takiej umowy (art.115 ust.2 ustawy)

Przekładając powyższe na realia rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, iż organy obu instancji wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje nie naruszyły obowiązujących w tym względzie przepisów.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi T. K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. K. z dnia [...] października 2001 r. nieruchomość skarżącego przeznaczona została pod budowę zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem, a więc na cel publiczny określony w art. 6 pkt 4 ustawy. W dniu 28 sierpnia 2003 r. decyzją Wójta Gminy T. K. zatwierdzono podział nieruchomości w wyniku, której wydzielono działkę [...] o powierzchni [...] ha będącą przedmiotem postępowania o wywłaszczenie. Z akt sprawy wynika, iż pomiędzy skarżącym, a organem nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki. Rokowania między stronami przeprowadzono w dniu 21 września 2007 r. Ponadto przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wyznaczono 2 miesięczny termin do zawarcia umowy. Również i w tym terminie nie doszło do zawarcia umowy.

W tym stanie rzeczy brak jest podstaw do uznania, iż dokonane wywłaszczenie nie zostało przeprowadzone prawidłowo i naruszyło obowiązujące w tym względzie przepisy prawa.

Wywłaszczenie nieruchomości skarżącego nastąpiło za odszkodowaniem. Skarżący zarzucił jednak, iż przyznana mu kwota odszkodowania jest za niska, wskazując, że wartość wywłaszczonej działki kształtuje się w granicach 50 – 100 zł za 1 m 2 (k.4v.)

Należy w tym miejscu wskazać, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości ( art. 130 ustawy o g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości a przy jej określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie" stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 ustawy o g.n.).

W sprawie niniejszej odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu

[...] września 2008 r.

W ocenie Sądu przedmiotowa opinia rzeczoznawcy majątkowego zasługuje w pełni na uwzględnienie. Respektuje ona reguły i zasady wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109).

Ocena tej opinii przez organy jako wiarygodnej nie może budzić żadnych zastrzeżeń. Uzasadnienie opinii, materiał porównawczy nie był zresztą kwestionowany przez stronę skarżącą i daje wystarczającą podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca wskazał, iż wyszacowana wartość działki jest wartością rynkową określoną przy wzięciu pod uwagę transakcji dotyczących podobnych gruntów o podobnym przeznaczeniu. Podkreślił ponadto, iż Gmina T. K. nabyła w formie aktów notarialnych podobne grunty do wycenianego, położone w sąsiedztwie i przeznaczone na ten sam cel. Wskazał, że umowom tym nie można odmówić dobrowolności, z akt sprawy nie wynika bowiem aby były one zawierane pod przymusem i dlatego też uzyskane przy sprzedaży tych działek ceny można traktować jako ceny rynkowe.

Zdaniem Sądu, transakcje przyjęte jako podstawa oszacowania przedmiotowej nieruchomości, mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych. Przy zawieraniu tych umów nie było szczególnych warunków ich zawarcia, jak to ma miejsce choćby przy sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, czy też przy sprzedaży z bonifikatą lub odroczonym terminem płatności.

Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący dokonał przy tym opisu wycenianej nieruchomości, a także uzasadnił wybór metody szacowania. Przyjęta metoda porównawcza parami także nie budzi zastrzeżeń. Do porównania przyjęto najwyższą cenę 11,70 zł i najniższą 3,61 zł, jako efekt różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe.

Reasumując, sposób w jaki ustalono wysokość odszkodowania nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących w tym względzie przepisów, zaś stanowisko organu zawarte w zaskarżonej decyzji zawiera dostateczne uzasadnienie w tym zakresie.

Samo subiektywne przekonanie skarżącego o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego. Twierdzenie T. D., że wartość wywłaszczonej działki kształtuje się w granicach 50 – 100 zł za

1 m2, nie jest poparte żadnym dowodem i można stwierdzić, że jest ono dowolne. Skarżący nie przedstawił alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, czy też nie wskazał choćby konkretnej transakcji, która mogłaby posłużyć jako podstawa oszacowania jego nieruchomości.

W tym stanie rzeczy skoro dokonana kontrola nie wykazała, aby zaskarżona decyzja, czy poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszały prawo, na podstawie art. 151 p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.

O wysokości kosztów nieopłaconej pomocy prawnej, przyznanych ustanowionemu z urzędu adwokatowi, Sąd orzekł na podstawie przepisu

art. 250 cyt. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz przepisów § 2 ust. 3, § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.). Obejmują one opłatę ze czynności adwokata w kwocie 240 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług, wyliczony według 22 % stawki w kwocie 52,80 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.