Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 334/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2019-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6159 Inne o symbolu podstawowym 615
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37  ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 14 sierpnia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon (spr.) Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant sekretarz sądowy Natalia Rusinek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. (Nr [...]) – wydaną po uprzednich dwóch decyzjach kasacyjnych - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania K[...]Spółki z o.o. spółki komandytowej z siedzibą we W. (zwanej dalej jako: skarżąca, strona skarżąca), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2018 r. poz. 1945, dalej u.p.z.p.), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ś. Nr [...] z dnia [...] r. ustalającą jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ś. dla obszaru " ulicy L." w granicach ulic Z. -C.

W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją Nr [...] Prezydent Miasta Ś. ustalił jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości w wysokości [...], którą skarżąca zobowiązana jest uiścić, w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...] - Obręb [...], położone w Ś. przy ulicy C. W pkt 2 osnowy decyzji wskazano, że ustalona opłata stanowi 30% wzrostu wartości tych działek o łącznej powierzchni [...]ha wynikłego ze zmiany funkcji terenu w następstwie uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Motywując zasadność podjętego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że skarżąca zbyła aktem notarialnym z dnia [...]r. i z dnia [...] r. działki nr: [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...]ha. Do 31 grudnia 2003 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Ś., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 9 grudnia 1994 r., który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. na mocy art. 14 ust. 1 u.p.z.p. Według ustaleń tego planu przedmiotowe działki (przed podziałem oznaczone jako [...]i [...]) były położone w obszarze istniejącej funkcji dominującej: otwartych terenów upraw rolnych, łąk, łęgów itp., na którym: należało zachować funkcję dominującą i zakazywało się inwestowania w funkcje nierolnicze. Funkcję dominującą można było restrukturyzować poprzez: lokalizację budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstw rolnych za wyjątkiem obiektów trwałych na terenach kierunkowej rezerwy rozwoju miasta, lokalizację ogrodów działkowych, lokalizację cmentarzy. Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] r. zatwierdzającą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Ś. funkcja przedmiotowych działek została zmieniona na: teren wiodący funkcją usługową. Następnie Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ś.z dnia [...] r. zmieniającą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ś, zmieniła się funkcja ww. działek na: projektowane tereny zabudowy usługowej, a Uchwałą nr [,,,] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] r. zmieniającą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ś. działki nr [...], [...], [...], [...] objęte zostały funkcją: tereny zabudowy usługowej w tym usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2.

Przed dniem 26 kwietnia 2013 r. tj. przed dniem wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było prowadzone postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy dla działek nr [...] i [...]. Teren działek był użytkowany wg. jego stanu tj. jako działki rolne.

Decyzją Prezydenta Miasta Ś. z dnia [...] r. nastąpił podział działek, tj.: działka nr [...] została podzielona na działki nr: [...], [...] i [...], działka nr[...] na działki nr: [...], [...] [...], a następnie decyzją Starosty Ś. z dnia [...] r. w sprawie realizacji inwestycji drogowej został zatwierdzony kolejny podział działek i tak: działka nr [...] została podzielona na działki nr: [...] i [...], a działka nr [...] na działki nr: [...] i [...].

Z kolei uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...] r. dla obszaru ulicy L.został przyjęty nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowy obszar to "teren zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2".

Dalej w uzasadnieniu decyzji organ I instancji odniósł się do dotychczas prowadzonego postępowania w sprawie i ostatecznie wskazał, iż wzrost wartości rynkowej nieruchomości, określony w operacie szacunkowym z dnia [...] r. stanowi podstawę do obliczenia opłaty jednorazowej na podstawie u.p.z.p. Tym samym na mocy uchwały nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono stawkę 30% do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36. ust. 4 u.p.z.p. w zw. ze zbyciem przez skarżącą z dnia [...]r., nieruchomości składającej się z działek [...], [...], [...], [...] organ I instancji ustalił jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości, w wysokości [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła skarżąca zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a., przez:

- wydanie decyzji na podstawie błędnie oraz dowolnie sporządzonego operatu szacunkowego, bez wyjaśnienia wątpliwości, które powinny powstać przy ponownym rozpatrzeniu sprawy przez organ I instancji w związku z treścią i wnioskami operatu szacunkowego (w istocie bez żadnej zmiany w stosunku do wcześniejszego operatu szacunkowego) oraz decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., uchylającą do ponownego rozpatrzenia poprzednią decyzję Prezydenta Miasta Ś., właśnie w związku z szeregiem błędów popełnionych w operacie szacunkowym, mających wpływ na jego wyniki oraz wnioski;

- wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, co przy okazji wcześniejszych, uchylanych do ponownego rozpatrzenia decyzji Prezydenta Miasta Ś. w przedmiotowej sprawie, właśnie ze względu na błędy występujące w sporządzanych operatach szacunkowych, co w konsekwencji powinno spowodować wybór przez organ I instancji innego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego nieobarczonego błędami mającymi istotny wpływ na wynik sprawy;

- wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego, który nie wyjaśnia chociażby w minimalnym stopniu wskazanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego w W. zagadnień zawartych w decyzji z dnia [...] r., które to winny być rozpoznane na takim poziomie, aby możliwe było dokonanie oceny co do prawidłowości przyjętych rozwiązań przez rzeczoznawcę majątkowego, czego jednak ewidentnie zabrakło w ramach ponownego rozpatrzenia sprawy,

- wydanie zaskarżonej decyzji już kolejny raz bez wyjaśnienia i ustalenia stanu faktycznego sprawy, tak aby możliwym było wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia, a zasadniczo wydanie zaskarżonej decyzji na podstawie powielanych wcześniejszych ustaleń organu I instancji;

2) naruszenie przepisu postępowania, a to art. 107 § 3 k.p.a., poprzez takie sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji, które pozostawia wiele wątpliwości po stronie skarżącej, zarówno co do uzasadnienia faktycznego, jak i wyjaśnienia podstawy prawnej.

Wydając zaskarżoną decyzję Kolegium wskazało, że stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast po myśli art. 37 ust. 1 i art. 37 ust. 3 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży.

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do art. 37 ust. 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 12 u.p.z.p.w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W ocenie Kolegium, zebrany w sprawie przez organ I instancji, materiał dowodowy nie budzi wątpliwości co do faktu, że w wyniku uchwalenia przez Radę Miasta w Ś. w dniu [...] r. nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar, na którym położone były działki ewidencyjne [...] i [...] zmienił swe przeznaczenie w stosunku do przeznaczenia przewidzianego w planie zagospodarowania przestrzennego z 6 grudnia 1994 r., a także w okresie tzw. "luki planistycznej". Nie budzi wątpliwości również fakt, że w pięcioletnim okresie, przewidzianym, w art. 37 ust.3 i 4 u.p.z.p., nastąpiło zbycie części nieruchomości, gdyż po dokonaniu podziału nieruchomości, składających się odpowiednio z działek ewidencyjnych [...]i[...] w Ś., aktem notarialnym z dnia [...] roku , wydzielone z tych nieruchomości działki gruntu zostały zbyte, a z akt sprawy wynika, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte w dniu [...]roku czyli w okresie przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dalej Kolegium podało, że w realiach niniejszej sprawy doszło także do ustalenia, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 lutego 2013 r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] a jedynym czynnikiem wzrostu wartości tych nieruchomości było uchwalenie powyższego planu. Odwołując się do brzmienia art. 37 ust. 12 u.p.z.p. oraz art. 150 ust. 5 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Kolegium podało, że wycenę (określenie wartości rynkowej) nieruchomości, sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, zaś aktem wykonawczym, określającym m.in. metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie z 21 września 2004, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.

Z akt zgormadzonych przez Prezydenta Miasta Ś. wynika, że podstawą dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r. Z uwagi jednak na fakt, iż w rozpatrywanej sprawie ma zastosowanie art. 87 ust. 3a u.p.z.p., stosownie, do którego jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

W operacie szacunkowym z dnia [...] r., rzeczoznawca majątkowy określił trzy wartości:

- wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w "starym planie";

- wartość rynkową przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu w okresie tzw. "luki planistycznej";

- wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w " nowym planie".

Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż :

wartość nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...]- według przeznaczenia w "starym planie" wynosi: [...] zł.;

- według przeznaczenia w "nowym planie" wynosi: [...] zł.;

- według faktycznego sposobu użytkowania wynosi: [...] zł.

wartość nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...]- według przeznaczenia w "starym planie" wynosi: [...] zł.;

- według przeznaczenia w "nowym planie" wynosi : [...] zł.;

- według faktycznego sposobu użytkowania wynosi: [...] zł.

Wartość gruntu dla poszczególnych przeznaczeń, rzeczoznawca majątkowy określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W ocenie Kolegium, treść operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca dokonał określenia wartości nieruchomości oznaczonych jako działki [...] i [...]pozwala na przyjęcie, że przy wycenie nieruchomości, cyt. zasady zostały zastosowane. Rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości podobne z nieruchomościami wycenianymi.

W dalszej części Kolegium szczegółowo przedstawiło przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny wartości nieruchomości według zapisów "starego planu", "luki planistycznej", nowego planu, w tym główne czynnikami wpływającymi na wartość rynkową podobnych do wycenianej nieruchomości, cechy rynkowe wycenianych nieruchomości oraz przyjęte współczynniki korygujące. W efekcie - według zapisów "starego planu" - jednostkową wartość rynkową nieruchomości, składających się z działek oznaczonych ewidencyjnie jako działka nr [...]i działka [...] rzeczoznawca ustalił na kwotę [...] zł/m², wartość nieruchomości, składającej się z działki nr [...], według przeznaczenia w starym planie, ustalono na kwotę [...] zł., a wartość działek ewidencyjnych, [...] i [...], które podlegały zbyciu ustalono odpowiednio na [...] złote, [...] zł., łącznie [...] zł. Z kolei wartość nieruchomości składającej się z działki nr [...]według przeznaczenia w "starym planie" ustalono na kwotę [...] zł., a wartość działek ewidencyjnych, [...] i [...], które podlegały zbyciu ustalono odpowiednio na [...] zł. oraz [...] zł., łącznie [...] zł.

Następnie określił jednostkową wartość nieruchomości wycenianych, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu w okresie tzw. "luki planistycznej" na [...] zł/m². Wartość nieruchomości, składającej się z działki nr[...], według faktycznego sposobu wykorzystania w okresie tzw. "luki planistycznej", ustalono na kwotę [...] zł., a wartość działek ewidencyjnych, [...] i [...], które podlegały zbyciu ustalono odpowiednio na [...] zł., [...] zł., łącznie [...] zł. Z kolei wartość nieruchomości składającej się z działki nr[...] według faktycznego sposobu wykorzystania w okresie tzw. "luki planistycznej" ustalono na kwotę [...] zł., a wartość działek ewidencyjnych, [...] i [...], które podlegały zbyciu ustalono odpowiednio na [...] zł. oraz [...] zł., łącznie [...] zł.

W operacie szacunkowym z dnia [...] roku, rzeczoznawca ustalił również trzecią wartość, czyli wartość nieruchomości według przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr [...]. Tu jednostkowa wartość rynkowa dla nieruchomości, składającej się z działki oznaczonej ewidencyjnie [...] została określona na [...] zł/m², a zatem wartość działki [...] na kwotę [...] zł., a działki [...] na kwotę [...]zł. Z kolei wartość jednostkową nieruchomości o numerze [....] określono 115 zł /m² i wartość działki [...] na kwotę [...] zł., a wartość działki [...] na kwotę [...] zł.

Zdaniem Kolegium, istotne jest, że w wycenie nieruchomości według przeznaczenia określonego w planie z 2013 roku rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości z uwagi na teren strefy kontrolowanej gazociągu, gdyż do porównania przyjął podobne transakcje, o podobnych ograniczeniach. W tym celu rzeczoznawca majątkowy przyjął w procesie wyceny odpowiednią korektę stanu techniczno-użytkowego nieruchomości oraz zastosował dodatkowo współczynnik K uwzględniający między innymi ograniczenia w zagospodarowaniu związane z lokalizacją gazociągu, a także niekorzystnym kształtem wycenianej nieruchomości, uniemożliwiającym zabudowę kubaturową oraz brak sieci kanalizacji deszczowej. Zastosowany przy wycenie współczynnik korekcyjny K uwzględnił te stany cech rynkowych nieruchomości, których ocena wykracza poza zakres odnotowany na rynku. Nieruchomości wyceniane czyli działki [...] i [...] w odniesieniu do cechy " dostęp do sieci infrastruktury technicznej" oraz w zakresie "stanu techniczno-użytkowego" otrzymały oceny słabsze od najsłabszych na rynku. W wycenie uwzględniono również pogorszone warunki dojazdu do nieruchomości czyli konieczność przebudowy istniejącego układu komunikacyjnego. Uwzględniono zapisy nowego planu w zakresie dojazdu do wycenianych nieruchomości z drogi publicznej.

Przyjmując ustalenia dokonane w operacie szacunkowym za prawidłowe, organ przyjął, iż po porównaniu ustalonych, zgodnie z dyspozycją art. 87 ust. 3a u.p.z.p., wartości wycenianych nieruchomości: według ustaleń "starego planu", według ustaleń "nowego planu" oraz według faktycznego sposobu użytkowania, wzrost wartości nieruchomości oznaczonej ewidencyjnej jako działka nr [...] wynosi [...] zł., a nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] – [...]zł. Z uwagi na fakt, iż zbyciu podlegała cześć tych nieruchomości, w przypadku nieruchomości oznaczonej jako działka [...], sprzedażą objęto działki [...] i [...], to łącznie wzrost wartości działek zbytych w dniu [...] roku, spowodowany uchwaleniem planu wynosi [...] zł. Natomiast dla nieruchomości, składającej się z działki [...], z której sprzedażą objęto działki ewidencyjne [...] i [...] wzrost wartości tychże działek spowodowany uchwaleniem w/w planu miejscowego wynosi [...] zł.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła K[...] sp. z o.o. sp.k. z siedzibą we W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a nadto zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Kwestionowanej decyzji zarzucono naruszenie

a) przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7, 77 oraz 80 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Ś.nr [...] w sytuacji gdy:

- wydanie decyzji przez organ I instancji nastąpiło na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, bez wyjaśnienia wątpliwości, na które wskazywało we wnioskach swojej decyzji z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., uchylając i przekazując do ponownego rozpatrzenia poprzednio wydaną decyzję określającą wysokość opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ś., z uwagi na błędy zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby toczącego się wówczas postępowania;

- decyzja ta została wydana w oparciu o operat sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, który opracowywał operat na potrzeby wcześniejszych, uchylanych i przekazywanych do ponownego rozpatrzenia decyzji Prezydenta Miasta Ś., mimo iż decyzje te z uwagi na błędy występujące w rzeczonych operatach, były uchylane przez Kolegium, co winno skutkować wyborem innego rzeczoznawcy majątkowego po przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania,

a w konsekwencji:

b) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. przez błędne przyjęcie, iż wartość nieruchomości wycenianej wskazana w operacie szacunkowym z dnia [...] r. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 lutego 2013 r. stanowi jej wartość rynkową, podczas gdy nie stanowi ona kwoty, jaką w dniu wejścia w życie planu można byłoby uzyskać w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, a także nie znajdują się w sytuacji przymusowej,

- art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wadliwe przyjęcie w realiach niniejszej sprawy, iż w związku z uchwaleniem niniejszego planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości, uzasadniającej ustalenie opłaty planistycznej.

Motywując zasadność stawianych zarzutów skarżący podniósł, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił zarzutów Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. stawianych sporządzonemu operatowi. Jako nieruchomości "podobne" do nieruchomości wycenianych ujął bowiem nieruchomości, których powierzchnie w sposób znaczny odbiegają od powierzchni działek wycenianych, w szczególności zaś ujął nieruchomości o metrażu powyżej 10 000 m2 oraz poniżej 4 000 m2. Rzeczoznawca majątkowy pominął szczegółowe zarzuty w przedmiocie problematyki dostępu do drogi publicznej wycenianych nieruchomości, które wskazywały rozwiązania dla rzeczoznawcy majątkowego, nawet tak daleko idące jak sformułowanie użyte na 12. stronie decyzji Kolegium z dnia [...] r., tj. "Skoro działki zostały pozbawione dostępu do drogi publicznej ich sprzedaż na zasadach wolnorynkowych raczej nie była możliwa. Okoliczność ta powinna wpłynąć na wartość nieruchomości ustalonej w operacie.";

Dalej skarżący podniósł, że rzeczoznawca pominął również zarzuty Kolegium dotyczące wpływu na sporządzaną wycenę przebiegającego przez nieruchomości gazociągu (i przyjętej do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego w tym zakresie nieruchomości). W decyzji z dnia [...] r. Kolegium wskazało, iż wyznaczenie strefy ochronnej powoduje obniżenie wartości nieruchomości i powinno zostać uwzględnione w sposób właściwy w operacie szacunkowym. Z kolei operat z dnia [...] r. ujmuje zaledwie jedną i jedyną w tym wypadku z przyjętych do porównania nieruchomości, przez którą przebiega gazociąg (str. 21), lecz której strefa kontrolowana wynosi zaledwie 8.00 m. Żadna z nieruchomości przyjętych do wyceny nie posiadała strefy kontrolowanej, w zakresie której obowiązywałby bezwzględny zakaz lokalizacji wszelkiej zabudowy oraz prowadzenia działalności, która mogłaby zagrozić trwałości gazociągu podczas eksploatacji. W zakresie nieruchomości przyjętej do porównania przez rzeczoznawcę, przebieg gazociągu wiązał się jedynie z ograniczeniem zagospodarowania, w przypadku zaś nieruchomości wycenianej — przebieg gazociągu wyłączał jakąkolwiek zabudowę w strefie kontrolowanej gazociągu, która to wynosiła 50m.

Dalej podniesiono, że rzeczoznawca majątkowy pominął również zarzuty Kolegium związane z dostępem nieruchomości do drogi publicznej, mimo iż w decyzji z dnia [...] r. wprost wskazało ono, iż okoliczność związana z utratą dostępu do drogi publicznej winna wpływać na wartość nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym. Przedmiotem wyceny winien być jej stan z dnia wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowej w sprawie w dniu wejścia w życie nowego planu wyceniana nieruchomość nie posiadała zarówno dostępu do drogi publicznej, ani nie były ustanowione służebności umożliwiające działkom objętym postępowaniem dostęp do drogi publicznej. Równocześnie w dniu wejścia w życie miejscowego planu nie był możliwy wskazywany przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym przebieg służebności drogi koniecznej, bowiem brak tej możliwości wynikał z obecności na wycenianej nieruchomości gazociągu oraz związanego z nim pasa strefy kontrolowanej szerokości 50,00 m. Strona skarżąca podniosła przy tym, że korekty w zakresie wartości nieruchomości w operacie ustalono na poziomie kilku złotych, co nie oddaje okoliczności, iż w dniu wejścia w życie służebności nie istniały, a ich ustanowienie wiązałoby się z koniecznością poniesienia dużych nakładów finansowych. Marginalnie strona zauważyła, że rzeczoznawca w operacie wskazuje z jednej strony na utrudniony dostęp działek do drogi publicznej, w drugim zaś miejscu wskazuje, że działki tego dostępu nie miały - co wprost wskazuje na niestaranność w jego opracowaniu i jednocześnie wewnętrznie sprzeczne konkluzje.

Wreszcie strona skarżąca podniosła, że dobrane w operacie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości nie można uznać za "nieruchomości podobne" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., albowiem nieruchomości te cechują się:

- występowaniem znacznych różnic w cenach jednostkowych za jeden metr kwadratowy w transakcjach dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania;

- lokalizacją zarówno na terenie miast jak i na terenach wiejskich, mimo iż Kolegium zwracało uwagę na niewłaściwy dobór nieruchomości w operacie (z uwzględnieniem nieruchomości rolnych);

- skrajnymi rozbieżnościami w zakresie powierzchni;

- zapewnieniem dostępu do drogi publicznej (przy czym nieruchomość wyceniana takiego dostępu na dzień wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania nie posiadała);

- brakiem lokalizacji gazociągów — jedynie na jednej z przyjętych do porównania nieruchomości zlokalizowany był gazociąg, lecz o znacznie węższej strefie kontrolowanej (8,00 m), na terenie której istniało jedynie ograniczenie zabudowy, nie zaś całkowity jej zakaz - jak w realiach nieruchomości objętych postępowaniem w sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W pierwszej kolejności kontroli sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego.

Po myśli zaś art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala w całości.

Mając na uwadze tak zakreśloną kognicję Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, iż w niniejszej sprawie nie doszło do uchybień uprawniających do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu czynności organów właściwych instancyjnie, orzekających w rozpoznawanej sprawie w omawianym powyżej zakresie zostały dokonane prawidłowo, a podjętym przez nie decyzjom nie można zarzucić wadliwości, skutkującej koniecznością wyeliminowania ich z obrotu prawnego.

Kontroli tut. Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. (Nr [...]) utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ś. z dnia [...] r. (Nr [...]) ustalającą jednorazową opłatę w wysokości [...] za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ś. dla obszaru "ulicy L." w granicach ulic Z.–C. Niniejszą opłatę skarżąca zobowiązana jest uiścić w związku z faktem zbycia nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...], [...], [...], [...] – Obręb[...]położone w Ś. przy ulicy C.

Oceniając prawidłowość zaskarżonej decyzji należy przede wszystkim zauważyć, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, a sam wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.

Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 powyższej ustawy).

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Wskazać więc należy, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego.Na nim to bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006). To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Wypada także podkreślić, że podlegający ocenie w toku prowadzonego postępowania operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06).

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma prawo wszcząć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, na co wskazuje odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala natomiast opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.).

Mając zatem na względzie przywołane regulacje wskazać należy, że aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej, musi wystąpić wzrost wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą oraz zbycie nieruchomości mające miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, wyjaśnić trzeba, że zasadnie organy uznały, że zebrany materiał dowodowy nie budzi wątpliwości co do faktu, że w wyniku uchwalenia przez Radę Miasta w Ś. w dniu [...] r. obszar, na którym położone były działki ewidencyjne [...] i [...] zmienił swe przeznaczenie w stosunku do przeznaczenia przewidzianego w planie zagospodarowania przestrzennego z [...] roku a także w okresie tzw. "luki planistycznej". Stosownie bowiem do postanowień planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] r. wydzielone z działek [...] i [...]działki [...], [...], [...]i [...] położone są na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem UC-tereny zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Tym samym w sferze prawno-przestrzennej nastąpiła zmiana względem zagospodarowania niniejszych nieruchomości w miejscowym planie przyjętym uchwałą nr VIII/68/94 pokrywającym się też z faktycznym zagospodarowaniem w trakcie luki planistycznej. W obowiązującym bowiem do 31 grudnia 2003 r. miejscowym planie przedmiotowe działki były położone w obszarze istniejącej funkcji dominującej: otwartych terenów upraw rolnych, łąk, łęgów itp. na którym: należało zachować funkcję dominującą i zakazywało się inwestowania w funkcje nierolnicze. Funkcję dominującą można było restrukturyzować poprzez: lokalizację budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstw rolnych za wyjątkiem obiektów trwałych na terenach kierunkowej rezerwy rozwoju miasta, lokalizację ogrodów działkowych, lokalizację cmentarzy. Tożsame, bo rolnicze, było też faktyczne wykorzystanie tych terenów w trakcie "luki planistycznej".

W ocenie Sądu nie może budzić wątpliwości również fakt, że w pięcioletnim okresie, przewidzianym, w art. 37 ust.3 i 4 u.p.z.p., nastąpiło zbycie oznaczonych wyżej nieruchomości wydzielonych z działki [...] i [...]. Skarżąca zbyła bowiem aktem notarialnym z dnia [...] r. i z dnia [...] r, nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...] ha.

Wobec tego w dalszej części koniecznością jest ustalenie czy powyższa zmiana przeznaczenia miała rzeczywiście wpływ na zmianę wartości nieruchomości. W tej kwestii Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, podzielił stanowisko organów. Wyjaśnić bowiem należy, że ze sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] r. wynika, że biegły w sposób prawidłowy dokonał wyceny spornych działek uwzględniając brzmienie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Zgodnie z jego brzmieniem jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Wymagało to określenia przez rzeczoznawcę majątkowego trzech wartości spornych działek; tj. wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w "starym planie", wartości rynkową przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu w okresie tzw. "luki planistycznej" oraz wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w "nowym planie".

Rzeczoznawca wypełnił ciążący na nim w tym zakresie obowiązek określając wartość gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, co też wiązało się z przyjęciem do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przyjęte dla potrzeb wyceny, nieruchomości, odpowiadają pojęciu nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na jej położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Określając wartość nieruchomości w okresie obowiązywania tzw. "starego planu", "luki planistycznej", oraz po uchwaleniu nowego planu rzeczoznawca uwzględnił transakcje przede wszystkim z zakresu powiatu ś., ewentualnie innych powiatów z regionu d. uwzględniając jednak w tym ostatnim przypadku to aby swoim charakterem, wielkością, rozwojem gospodarczym, uwarunkowaniami ekonomicznymi i funkcjonalnymi zbieżne były do powiatu ś. W sposób prawidłowy określono również czasookres badając odpowiednio transakcje z okresu grudnia 2012 do czerwca 2015, z okresu od 2013 r. do 2015 r., czy też od stycznia 2012 r do czerwca 2015 r. W takich okolicznościach rzeczoznawca następnie dokonał oceny poszczególnych czynników wpływających na wartość rynkową, uwzględniając tu szczególnie: lokalizację, powierzchnię, czy infrastrukturę techniczną czy dojazd, co też zostało szczegółowo przedstawione w treści zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na względzie rzeczoznawca odpowiednio ustalił, że:

1. wartość nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...]

- według przeznaczenia w "starym planie" wynosi: [...] zł;

- według przeznaczenia w "nowym planie" wynosi: [...] zł;

- według faktycznego sposobu użytkowania wynosi: [...] zł;

2. wartość nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...]

- według przeznaczenia w "starym planie" wynosi: [...] zł;

- według przeznaczenia w "nowym planie" wynosi : [...] zł;

- według faktycznego sposobu użytkowania wynosi: [...] zł.

W ocenie Sądu nie znajdują uzasadnienia podniesione w skardze zarzuty oscylujące wokół nie uwzględnienia przy wycenie takich okoliczności jak: brak dostępu do drogi publicznej lub ustanowienia służebności jak również przebiegu gazociągu przez nieruchomość wycenianą. Zasadnie bowiem organ w zaskarżonej decyzji wyjaśnił, że rzeczoznawca uwzględnił fakt ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości z uwagi na teren strefy kontrolowanej gazociągu, przyjmując do porównania transakcje z podobnymi ograniczeniami, stosując odpowiednią korektę stanu techniczno-użytkowego nieruchomości oraz stosując dodatkowo współczynnik K uwzględniający m.in. ograniczenia w zagospodarowaniu związane z lokalizacją gazociągu. Przyjęty współczynnik korekcyjny K uwzględnił te stany cech rynkowych nieruchomości, których ocena wykracza poza zakres odnotowany na rynku. Nieruchomości wyceniane czyli działki[...] i [...] w odniesieniu do cechy " dostęp do sieci infrastruktury technicznej" oraz w zakresie "stanu techniczno-użytkowego" oceniono jako słabsze od najsłabszych na rynku. Podobnie też określając wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w "nowym planie" ([...]) dokonano korekty wartości ze względu na fakt braku dostępu do drogi publicznej. Koresponduje to z powinnością zastosowania współczynnika korekcyjnego w sytuacji gdy wystąpią odmienności wycenianej nieruchomości z działkami przyjętymi do porównania. W takim bowiem przypadku wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.

Powyższe zaś pozwala przyjąć, że przedłożony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Przy wycenie nie został bowiem pominięty żaden z istotnych elementów, który mógł mieć istotny wpływ na zmianę wartości nieruchomości, ponadto wszystkie transakcje służące jako materiał porównawczy zostały dobrane z należytą starannością i w sposób wyczerpujący na potrzeby niniejszego operatu opisane. Wynik natomiast dokonanej wyceny jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Przedłożoną opinię należy zatem uznać za zupełną, logiczną i wiarygodną, która odzwierciedla w sposób rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. Podniesiony z kolei przez stronę skarżącą zarzut zaniechania sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących regulacjach. Okoliczności tej nie może też uzasadniać wyłącznie wydanie uprzednio kasacyjnego rozstrzygnięcia organu odwoławczego. Ponadto nie można też nie zauważyć, iż strona skarżąca pomimo posiadanego czasu na zapoznanie się z przeprowadzoną wyceną i wniesienie uwag nie przedstawiła pisemnych zastrzeżeń, jak też nie wystąpiła o poddanie operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Konkludując, uznać należy, iż w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego. Mając powyższe na względzie i kierując się dyspozycją z art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.