Postanowienie WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 656/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-08-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Odrzucenie skargi
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Odrzucono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

SENTENCJA

Dnia 25 sierpnia 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie: Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2017 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy p o s t a n a w i a I. odrzucić skargę; II. zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie [...] ([...]) złotych.


UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości "" przy ul. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy. Skarga ta została podpisana przez zarządcę nieruchomości "" Obsługa Nieruchomości R. M. Do skargi załączono m.in. umowę powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia [...] r. zawartą pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul., reprezentowaną przez jej pełnomocników, a zarządcą nieruchomości "" Obsługa Nieruchomości R. M.

Zarządzeniem Sądu z dnia 19 lipca 2017 r., wezwano skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni pod rygorem jej odrzucenia, poprzez nadesłanie uchwały o wyborze członków zarządu lub dokumentu, z którego wynika powierzenie "" Obsługa Nieruchomości R. M. zarządu przez skarżącą Wspólnotę, wskazującego na umocowanie do reprezentowania jej w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, tj. umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę notarialnie zaprotokołowaną.

W wyznaczonym w wezwaniu terminie skarżąca nadesłała do Sądu:

- akt notarialny Rep[...] - protokół zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] , w którym:

1) w § 1 uchwały nr [...]r. właścicieli lokali ww. Wspólnoty mieszkaniowej przyjęto, że zmienia się sposób zarządu nieruchomością wspólną z zarządu sprawowanego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali na zarząd sprawowany na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy, czyli powierza się zarząd osobie prawnej lub fizycznej,

2) w § 1 uchwały nr [...] r. właścicieli lokali ww. Wspólnoty mieszkaniowej przyjęto, że powierza się z dniem [...] r. zarząd nieruchomością wspólną firmie "[...]", zaś w § 3 – że zmiana zarządcy ww. wspólnoty może nastąpić przed podjęcie uchwały większością głosów bez protokołu notarialnego,

- uchwałę nr [...] r. właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] w sprawie powierzenia z dniem [...] r. zarządu nieruchomością wspólną firmie "" Obsługa Nieruchomości R. M. z siedzibą .

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie, wskazać należy, że przepis art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) stanowi, że skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym a tym samym, jak wskazuje treść art. 46 § 1 tej ustawy, każde pismo strony powinno zawierać: 1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników; 2) oznaczenie rodzaju pisma; 3) osnowę wniosku lub oświadczenia; 4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika; 5) wymienienie załączników. Przy czym, art. 28 § 1 powołanej ustawy wyjaśnia, że osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu, natomiast art. 29 tej ustawy wskazuje, że przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu.

Sąd, będąc uprawniony do badania dokumentów, o których mowa w art. 28 ww. ustawy, pod względem ich zgodności z prawem i autentyczności (zob. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt II FSK 615/06, Legalis), stwierdził, że przedłożone dokumenty nie uprawniają "" Obsługa Nieruchomości R. M. do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] przed sądem administracyjnym, w tym do wniesienia w jej imieniu skargi.

Określenie organów upoważnionych do działania w imieniu danej jednostki organizacyjnej wynika bądź z aktów prawnych powołujących do życia taką jednostkę lub regulujących jej funkcjonowanie, bądź - w przypadku braku stosownych regulacji ustawowych – z aktów określających wewnętrzną strukturę wspomnianej jednostki i kompetencje jej organów. W odniesieniu do podmiotów podlegających obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokumentem poświadczającym uprawnienie do działania w ich imieniu jest aktualny odpis z tego rejestru a w przypadku podmiotów niepodlegających temu obowiązkowi rodzaj dokumentu poświadczającego umocowanie do ich reprezentacji ustala się na podstawie treści odpowiednich przepisów prawa materialnego (zob. R. Hauser, M. Wierzbowski (red.), Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2016 r., str. 202 – 204).

Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r, poz. 1892 ze zm.).

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, ale ma ona z mocy prawa zdolność prawną, co wynika wprost z art. 6 ustawy o własności lokali.

Co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zarząd wspólnoty, powołany przez właścicieli lokali w drodze uchwały, reprezentuje bowiem tę wspólnotę stosownie do treści art. 21 ustawy o własności lokali. Zgodnie natomiast z treścią art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty.

Ustawa o własności lokali, w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). W takiej sytuacji nie ma potrzeby powoływania zarządu, o którym mowa w art. 21.

Stosownie do treści art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Z art. 18 ust. 3 wynika zaś, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. rozdziale 4 ustawy o własności lokali.

Powierzenie zatem zarządu nieruchomością wspólną - tak jak ma to miejsce w rozpatrywanej sprawie - zarządcy tj. podmiotowi zewnętrznemu, odrębnemu od wspólnoty mieszkaniowej, wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przyjmuje się, że zarządca jest umocowany do samodzielnej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w zakresie czynności zwykłego zarządu a do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd (za które należy uznać m.in. wniesienie skargi do sądu administracyjnego w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Umocowanie takie może również stanowić element umowy o powierzeniu mu zarządu nieruchomością wspólną lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali.

W ocenie Sądu, przedłożone przez skarżącą dokumenty nie spełniają powyższych wymogów a tym samym nie mogą stanowić umocowania firmy "" Obsługa Nieruchomości R.M. z siedzibą do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] przed sądem administracyjnym.

Składający w imieniu Wspólnoty skargę w niniejszej sprawie "" Obsługa Nieruchomości R.M. z siedzibą nie został powołany jako zarządca w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali ani później zawartej w formie aktu notarialnego, ani też osobnej uchwale właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę notarialne zaprotokołowanej. Stąd też nie mógł zostać potraktowany jako organ uprawniony do reprezentacji ww. Wspólnoty.

Zdaniem Sądu, treść § 3 uchwały nr [...] r. właścicieli lokali ww. Wspólnoty mieszkaniowej, w której przyjęto, że zmiana zarządcy ww. wspólnoty może nastąpić przed podjęcie uchwały większością głosów bez protokołu notarialnego oraz forma uchwały nr [...] r. właścicieli lokali tej Wspólnoty w sprawie powierzenia z dniem [...] r. zarządu nieruchomością wspólną firmie "" Obsługa Nieruchomości R.M. z siedzibą, są niezgodne z przepisami art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Uznać należy, że w sytuacji gdy właściciele lokali danej wspólnoty zdecydują zmienić nie tylko ustalony sposób zarządu ale również osobę zarządcy, jak w niniejszej sprawie, to w świetle przepisów art. 18 ww. ustawy, zobowiązani są to zrobić w ten sposób, że wszyscy zmienią zawartą w formie aktu notarialnego umowę (lub zawrą nową), albo podejmą uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Skoro bowiem w art. 18 ust. 1 ww. ustawy wskazano, że właściciele lokali mogą w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, to wolą ustawodawcy było, aby to powierzenie zarządu traktować jako uregulowanie sposobu zarządu. Zatem postanowienia art. 18 ust. 2a ww. ustawy odnosić się będą także do powierzenia zarządu, a więc również zmiana zarządcy (sprowadzająca się do powierzenia zarządu innej osobie) wymagać będzie zmiany umowy właścicieli zawartej albo przez wszystkich, albo w trybie art. 18 ust. 2a przedmiotowej ustawy, tj. w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (por. uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158 oraz E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 18-20 ustawy o własności lokali, WK 2016).

W tej sytuacji, w związku z faktem, że firmie "" Obsługa Nieruchomości R.M. został powierzony zarząd nieruchomością wspólną na podstawie uchwały nr [...] r., która nie została zaprotokołowana przez notariusza, a zatem nie została ona podjęta zgodnie z normą wyrażoną w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, tym samym nie można uznać wyżej wymieniony podmiot za uprawniony do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty w myśl przepisu art. 28 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Z uwagi na nieuzupełnienie braków formalnych skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił wniesioną w niniejszej sprawie skargę na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O zwrocie uiszczonego wpisu Sąd orzekł z kolei na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 tej ustawy.