Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 557/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6, 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 20 lipca 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2010 roku sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpoznaniu odwołania J. M., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] roku, Nr [...].

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ I instancji ustalił dla J. M. jednorazową opłatę w wysokości 5.430 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działka Nr [...] o powierzchni 0,5500 ha, położonej w obrębie geodezyjnym Z., w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na postanowienia uchwały Rady Gminy Dalików z dnia 29 kwietnia 2008 roku Nr 110/08 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miejscowości Z., położonej przy drodze powiatowej Nr [...] w rejonie skrzyżowania z drogą krajową Nr [...], ustalającej stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W związku ze zbyciem w dniu 14 grudnia 2009 roku przez J. M. tej nieruchomości, organ l instancji naliczył jednorazową opłatę, ustalając jej wysokość w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego wyniósł 18.100 zł, z czego 30% stanowi opłatę planistyczną w kwocie 5.430 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. M. wskazał, że operat został sporządzony przez rzeczoznawcę od lat współpracującego z organem I instancji, co oznacza, że operat jest nieobiektywny. Wizja lokalna będąca podstawą opracowania operatu miała miejsce w styczniu, gdy na działce zalegała pokrywa śnieżna. Odwołujący się nie był obecny przy wizji lokalnej. W toku postępowania planistycznego, odwołujący się wnioskował o przekształcenie działki na cel mieszkalno – zagrodowy. Wniosek ten nie został uwzględniony, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przegłosowano tylko jednym głosem. Wartość nieruchomości określona w operacie nie odpowiada wartości realnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując, iż zasady i tryb ustalania opłaty planistycznej regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W świetle art. 36 ust. 4 i art. 37 tej ustawy, zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, rodzi obowiązek uiszczenia przez zbywającego właściciela opłaty planistycznej. Ustalenie opłaty następuje decyzją wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy wszedł w życie, w oparciu o pisemną opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego.

Jak wskazał organ odwoławczy, analiza akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej. Przede wszystkim dochowany został 5 letni termin na ustalenie opłaty, rozpoczynający swój bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego tj. 8 lipca 2008 roku, a zbycie nieruchomości nastąpiło dnia 14 grudnia 2009 roku. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie w dniu [...] roku. Jednocześnie organ uznał za udowodniony wzrost wartości nieruchomości w związku z przekształceniem tego terenu z rolnego na budowlany o funkcji produkcyjno - usługowej. W nieobowiązującym już miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy D., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Dalików z dnia 29 kwietnia 1993 roku, Nr 172/93 (Dz. Urzęd. Woj. Sieradzkiego Nr 10, poz. 30), działka położona była na terenach oznaczonych symbolem [...], [...] – tereny upraw polowych i ogrodniczych oraz tereny łąk i pastwisk. Z dniem 31 grudnia 2003 roku plan ten przestał obowiązywać. Przed uchwaleniem nowego planu przedmiotowe działki użytkowane były rolniczo. Uchwałą z dnia 29 kwietnia 2008 roku Rada Gminy Dalików zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie planu stanowiło w tym przypadku istotny czynnik wpływający dodatnio na wartość gruntu poprzez znaczne zwiększenie zakresu swobody w sposobie zagospodarowania nieruchomości. W ocenie organu, wykonany w sprawie operat szacunkowy, odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa – ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 roku Nr 261 poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), do stosowania których odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Operat został sporządzony rzetelnie, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości i obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zostały należycie udokumentowane, a określony w operacie szacunkowym wzrost wartości gruntu był wynikiem wyłącznie zmiany przeznaczenia terenu działki z rolnego na budowlany o szerokich możliwościach inwestycyjnych.

Rzeczoznawca majątkowy wyznaczył wartość rynkową szacowanej nieruchomości metodą korygowania ceny średniej w ramach podejścia porównawczego, uzasadniając przyjęcie zastosowanej techniki i metody wyceny. Biegły określił wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia nowego planu, na dzień sprzedaży nieruchomości i przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu przed uchwaleniem planu, co odpowiada dyspozycji art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z materiału dowodowego sprawy, przed datą wejścia w życie planu działka użytkowana była rolniczo, co potwierdzają ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, niekwestionowane przez stronę postępowania. Prawidłowo więc, dla potrzeb wyceny działki według przeznaczenia przed uchwaleniem planu, rzeczoznawca majątkowy przyjął faktyczny dotychczasowy sposób wykorzystania gruntu, zgodny z poprzednim, obowiązującym do 31 grudnia 2003 roku planem miejscowym (§ 50 pkt 3 rozporządzenia). Nie budzi również zastrzeżeń dobór przez autora operatu materiału porównawczego, stanowiącego podstawę wyliczenia ceny minimalnej, maksymalnej oraz średniej z analizowanych transakcji. Biegły przyjął do porównań nieruchomości podobne do wycenianej pod względem lokalizacji (sprzedawane na lokalnym rynku), powierzchni oraz przeznaczenia (grunty niezurbanizowane oraz zurbanizowane). Operat zawiera dokładny opis transakcji objętych próbą reprezentatywną (data transakcji, nr działki, położenie, powierzchnia, cena sprzedaży jednostkowa i globalna, strony transakcji), co umożliwiło organowi odwoławczemu kontrolę opinii w tym zakresie. Z analizy rynku prawidłowo wyłączone zostały ceny uzyskane w wyniku przetargu jako transakcje nie spełniające cech transakcji wolnorynkowych, jak również ceny skrajne, co pozwoliło uniknąć w wyliczeniach cen "amatorskich", jak i "okazyjnych" bądź takich, które z innych względów nie oddawały zachowań rynkowych. Przy wycenie działki według stanu przed uchwaleniem nowego planu biegły uwzględnił wpływ na wartość nieruchomości takich elementów jak: położenie, powierzchnia, klasa bonitacyjna, droga dojazdowa, kształt i kultura rolna gruntu, natomiast według stanu po uchwaleniu planu – położenie, przeznaczenie w planie miejscowym, strefa odległościowa, stan uzbrojenia terenu, dojazd oraz wielkość i kształt działki. Oszacowano procentowy wpływ tych cech na cenę nieruchomości i określono zakres kwotowy współczynników korygujących. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu została obliczona jako skorygowana średnia cena transakcyjna. Przy wycenie działki jako budowlanej biegły zastosował dodatkowy współczynnik korekcyjny 0,9 z uwagi na przecinający nieruchomość gazociąg wysokiego ciśnienia, który wraz z jego strefą ochronną znacznie utrudnia racjonalną zabudowę i zagospodarowanie terenu. Spowodowało to znaczny spadek wartości gruntu po uchwaleniu planu, a w efekcie wpłynęło na zmniejszenie wzrostu wartości działki na skutek jego uchwalenia.

Odnosząc się do treści odwołania organ stwierdził, iż nie mogą dyskwalifikować operatu szacunkowego przygotowanego na zlecenie organu l instancji, wątpliwości strony co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania zleconych czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ nie dopatrzył się stronniczości w działaniach rzeczoznawcy, a odwołujący się nie wystąpił o jego wyłączenie w trybie art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji, jak wskazał organ, brak było podstaw do kontestowania opracowanego na zlecenie organu operatu szacunkowego.

Z tych względów organ uznał, że operat jest wiarygodny i odpowiada prawu. Odwołujący się w toku postępowania nie przedstawił żadnych konkretnych zarzutów wobec opinii rzeczoznawcy majątkowego, a te ogólnikowo zawarte w odwołaniu okazały się nietrafione. Organy obu instancji zagwarantowały stronie czynny udział w postępowaniu, umożliwiając, przed wydaniem decyzji, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenie ewentualnych wniosków dowodowych. Strona nie skorzystała z możliwości kwestionowania operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu l instancji i nie przedłożyła dowodu z kontroperatu.

Organ nie podzielił także zarzutu odwołującego się dotyczącego faktu, że nie brał on udziału w oględzinach będących podstawą przygotowania operatu. Ta wizja lokalna, zdaniem organu, nie ma charakteru dowodu w sprawie, lecz stanowi jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność ich nie jest konieczna. Udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie. Bez wpływu na wynik sprawy pozostaje również okoliczność, iż w dniu wizji działka pokryta była grubą warstwą śniegu, uniemożliwiającą ustalenie aktualnego sposobu jej wykorzystania. Stan zagospodarowania działki nie miał w zasadzie żadnego związku z wielkością wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem planu miejscowego.

Organ II instancji nie ma kompetencji w zakresie określenia przeznaczenia gruntu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W skardze J. M. wniósł o uchylenie decyzji II, jak i I instancji wskazując na naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na niewłaściwym zastosowaniu i ustaleniu, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, podczas gdy wartość ta uległa obniżeniu. Organ odwoławczy, w ocenie strony, naruszył przepis art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego bowiem bezzasadnie utrzymał w mocy decyzję I instancji, podczas gdy powinien ją uchylić i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. Dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Przez środkową część nieruchomości przebiega gazociąg, który łącznie z okalającą go strefą ochronną uniemożliwia prowadzenie inwestycji, zatem działka jest bezwartościowa. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się poza nieprzekraczalną linią zabudowy. W konkluzji skarżący zwrócił uwagę, iż Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 roku, P 58/08 uznał przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym za niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do uregulowania art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala.

W ocenie Sądu, organy prowadzące postępowanie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie, co mogłoby uzasadniać uwzględnienie skargi i uchylenie kwestionowanych decyzji.

W stanie faktycznym sprawy, organ I instancji nałożył na skarżącego obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po rozpoznaniu odwołania skarżącego, organ II instancji utrzymał w mocy rozstrzygnięcie I instancji.

Materialno – prawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w/w ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala rzeczoną opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego – umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, iż stosownie do treści art. 37 ust. 11 w/w ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze, wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie, nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, które zresztą Sąd podziela podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu. Zachodzi zatem bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt – podaż (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2007 roku, II OSK 1244/06, Lex Nr 360221). Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009 roku, II OSK 1810/07, Lex Nr 509156).

Nie jest kwestionowane przez żadną ze stron, iż w dniu 14 grudnia 2009 roku skarżący sprzedał nieruchomość. Nadto, nie ulega również wątpliwości, że Rada Gminy Dalików podjęła w dniu 29 kwietnia 2008 roku uchwałę Nr 110/08 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miejscowości Z., położonej przy drodze powiatowej Nr [...] w rejonie skrzyżowania z drogą krajową Nr [...]. Przed uchwaleniem tegoż planu, sporna nieruchomość stanowiąca własność skarżącego, wykorzystywana była rolniczo. W obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 roku miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Nr 172/93 Rady Gminy w Dalikowie z dnia 29 kwietnia 1993 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Dalików), nieruchomość przeznaczona była jako tereny upraw polowych i ogrodniczych oraz tereny łąk i pastwisk. Uchwalony w roku 2008 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał jako podstawowe przeznaczenie terenów pod zakłady produkcyjne, usługi: rzemiosła, handlu, magazyny, składy. Jako dopuszczalne przeznaczenie terenu określono obiekty administracyjne, socjalne, parkingi, dojazdy, zieleń towarzysząca oraz sieci i urządzenia obsługi technicznej. Jednocześnie, w planie zastrzeżono, że obowiązuje zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obligatoryjne jest sporządzenie raportu o oddziaływaniu na środowisko. Z porównania faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu, a przeznaczeniem nieruchomości w uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bez wątpienia należy przyznać, że nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu.

W tak ustalonym stanie faktycznym, organ I instancji zlecił przygotowanie rzeczoznawcy majątkowemu operatu szacunkowego, który miał na celu zobrazowanie wpływu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości. Przygotowany operat wykazał wzrost wartości nieruchomości, co poskutkowało nałożeniem na dotychczasowego właściciela gruntu obowiązku uiszczenia stosowanej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działanie takie, w przekonaniu składu orzekającego, jest zgodne z przepisami prawa i znajduje swoje potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Jak podniesiono na wstępie rozważań, zasady określania wartości nieruchomości oraz zasady określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych unormowane zostały w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozumieniu art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ustawy o gospodarce nieruchomościami, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, bądź świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową (art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykorzystane w operacie szacunkowym te dane mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Stosownie natomiast do treści § 50 ust. 1 powoływanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku takim przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 w/w rozporządzenia).

Sąd analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55 – 57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, materialno-prawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji i czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia nieruchomości, stanu usług, zaplecza bytowego i komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, wartość przedmiotu wyceny, wycenę gruntu, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wycenę gruntu pod użytkowanie rolne, poprzez określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących). Dodatkowo operat określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera klauzule i ustalenia dodatkowe, wymienia załączniki, zaś na początku operatu zawiera wyciąg, o którym stanowi art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami. A zatem, posiada on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Nadto – w ocenie Sądu – rozważany dokument jest rzeczowy, logiczny i spójny, a co istotne pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy.

Z operatu wynika niezbicie, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego sporną nieruchomość jej wartość wynosiła 28.700 zł, zaś po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, gdy zmienione zostało podstawowe przeznaczenie nieruchomości, wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 46.800 zł. Skoro zatem wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu i skarżący sprzedał działkę przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały dotyczącej przyjęcia planu, to organ I instancji zobligowany był do określenia renty planistycznej. Z operatu szacunkowego, jak uprzednio podkreślano, wynika wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o 18.100 zł. W tym stanie rzeczy, opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiła 30 % wzrostu wartości nieruchomości i jak prawidłowo ustalono to w toku postępowania administracyjnego wyniosła 5.430 zł. Podkreślić w tym miejscu należy, iż stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości służąca pobraniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla terenu nieruchomości stanowiącej własność skarżącego wynosi 30%. Stawka ta jest określona w przepisie § 15 pkt 1 lit. "b" powoływanej uchwały Rady Gminy Dalików z dnia 29 kwietnia 2008 roku.

Analizując zarzuty strony skarżącej podniesione w treści skargi Sąd nie podzielił argumentu, iż przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej. Ustosunkowując się do tego argumentu zwrócić należy uwagę, że załączony do akt operat szacunkowy, jak już Sąd powyżej podkreślał, odpowiada prawu, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Lektura operatu wskazuje, że jest on rzeczowy, logiczny i spójny, co pozwala śledzić i pojmować tok rozumowania rzeczoznawcy. Nie ulega wątpliwości, że na spornej działce zlokalizowany jest gazociąg wysokiego ciśnienia, który wypływa na zagospodarowanie tejże działki. W celu zweryfikowania wartości nieruchomości w związku z tym faktem rzeczoznawca zastosował współczynnik korygujący - 0,9. Zdaniem składu orzekającego, zastosowanie tego współczynnika w związku ze stanem faktycznym nieruchomości jest wystarczające. Wartość tego współczynnika koryguje wartość nieruchomości w stopniu dostatecznym. Wbrew twierdzeniom skargi, biegły opracowujący operat wyjaśnił przyjęty sposób wyliczeń, współczynników korygujących, jak i uwzględnionych wartości jednostkowych.

Znaczna część argumentów skargi kontestowała przygotowany na zlecenie organu operat szacunkowy stanowiący podstawę do nałożenia na skarżącego obowiązku uiszczenia renty planistycznej. W tym miejscu podkreślić należy, iż dokument ten został opracowany przez osobę legitymującą się stosownymi uprawnieniami w zakresie wycen nieruchomości wpisaną na listę Wojewody. Dokument ten zawiera wszystkie niezbędne informacje. Skoro w toku postępowania administracyjnego nie został opracowany – w szczególności na zlecenie strony skarżącej – operat, który uwzględniając przepisy prawa, inaczej (odmiennie) określałaby zmianę wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to za wiążący uznać wypada ten operat, który w toku sprawy administracyjnej został opracowany i stanowił podstawę rozstrzygnięcia. O ile bowiem w toku postępowania administracyjnego strona nie zgadza się z opinią biegłego, może skorzystać z możliwości zlecenia kontroperatu we własnym zakresie i przedłożenia jego, jako dowodu w sprawie (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 lutego 2007 roku, IV SA/Wa 2383/06, Lex Nr 316627). Na marginesie wyjaśnić należy, iż skarżący został pismem z dnia 22 marca 2010 roku poinformowany przez organ odwoławczy, że może złożyć kontroperat szacunkowy, bądź wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem tym organ wyznaczył także skarżącemu 7 – dniowy termin na wypowiedzenie się w przedmiocie jego ewentualnych wniosków dowodowych. Termin ten, jak wynika z akt administracyjnych, upłynął bezskutecznie. Skarżący na etapie postępowania administracyjnego nie skorzystał z tych uprawnień.

W konkluzji skargi strona wyraziła pogląd, że do sprawy znajduje zastosowanie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku, P 58/08. Zgodnie z tezą tego wyroku, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W ocenie Sądu jednak wyrok ten nie ma zastosowania do stanu faktycznego kontrolowanej sprawy. W uzasadnieniu tego wyroku, Trybunał wyjaśnił, że "celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych – zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji." Z treści cytowanego wyroku wynika, że odnosi się on do sytuacji gdy zbyta działka w poprzednio obowiązującym planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. miała takie samo przeznaczenie (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) jak w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w okresie braku planu wykorzystywana była na cele rolne. Tymczasem, w stanie faktycznym niniejszej sprawy, uchwalenie nowego planu zmieniło przeznaczenie gruntu w stosunku do przewidzianego w poprzednio obowiązującym planie (z rolnego na przemysłowy).

Reasumując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.

K.O.