Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 105/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 132 ust. 5, 134 art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościam - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Głowacki Sędziowie AWSA Inga Gołowska WSA Grażyna Jeżewska / del. spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi B.Z. i K.U. na decyzję Wojewody z dnia [ ] w przedmiocie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę - uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Starosta O. decyzją z dnia [....] , działając na podstawie art. 73 ust. 1, ust. 2, pkt 2, ust. 4, ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, póz. 872 z późn. zm.), art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, póz. 2603 z późn. zm.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, ustalił w pkt ..... osnowy decyzji, odszkodowanie za zajęty pod drogę publiczną o kategorii powiatowej - ul........grunt tj. za udział wynoszący ........części w pgr ...... o powierzchni ....... ha, położonej w O. , obręb S. w wysokości [....] .Następnie stwierdził w pkt .... decyzji, że odszkodowanie zostanie wypłacone B.Z. w wysokości [....] oraz K.U. w wysokości [....] . Do wypłaty ustalonego powyżej odszkodowania zobowiązał Skarb Państwa (pkt ....). W pkt ... wskazał, iż wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu staje się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosowane będą odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Poza tym poinformował, że ustalenie wysokości odszkodowania dla pozostałych współwłaścicieli nastąpiło w odrębnym postępowaniu (pkt .....).

W uzasadnieniu organ podniósł, że w dniu [....] K.U. i B.Z. wystąpiły do Starosty O. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania za pgr ..... o powierzchni ..... ha położoną w O. , obręb S. zajętą pod ulicę ....... W oparciu o przeprowadzone postępowanie ustalił, że współwłaścicielami opisanej powyżej parceli w dniu 31 grudnia 1998r. byli: K.U. w ...... części; B.Z. w ...... części oraz A.W. w ...... części. Następnie organ wskazał, że decyzją z dnia [....] Wojewody ...... stwierdzono z mocy prawa nabycie z dniem 1 stycznia 1999r. własności opisanej powyżej nieruchomości przez Powiat O. W tej decyzji również postanowiono, iż z tytułu nabycia nieruchomości przez Powiat O., byłym właścicielom przysługuje odszkodowanie, które ustalone i wypłacone będzie, według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Wobec tego stanu rzeczy, orzekł o ustaleniu na rzecz B.Z. odszkodowania w wysokości [....] , a na rzecz K.U. w kwocie [....] , w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu ........

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

2004r.. Jednakże decyzja ta, po rozpatrzeniu odwołania B.Z. i K.U. , w którym zarzuciły, iż Starosta O. nie uwzględnił ich wniosku dowodowego o zweryfikowanie wartości ich działki, została uchylona przez Wojewodę ........ a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Starosta O., zatem uzupełnił zebrany materiał dowodowy o aneks sporządzony w dniu

[....] . przez rzeczoznawcę do operatu szacunkowego z dnia [....] , w którym wartość jednego metra kwadratowego PGR......., w dniu wydania decyzji, określono na kwotę [....] . Organ wskazał, że zawiadomieniem z dnia [....] strony zostały powiadomione o zebraniu całości dokumentacji oraz o przysługującym im uprawnieniu do zaznajomienia się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do ich treści, jak również o terminie rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, która odbyła się w dniu [....] . Obecnej na rozprawie B.Z. udostępniono do wglądu całość zgromadzonego materiału w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, w odpowiedzi na pytanie strony, iż pod uwagę wzięto te same transakcje, które były wyszczególnione w operacie z dnia [....] . z uwagi na brak nowych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi, w badanym okresie od stycznia 2003 do grudnia 2005r., ponieważ obszar rynku nie zmienił się. Zaktualizował, zaś wycenę ze względu na upływ czasu na dzień sporządzenia aneksu. Poinformowano również wnioskodawczynię o braku możliwości dołączenia do materiału dowodowego dowodu w postaci operatu szacunkowego wykonanego dla pgr ...., za którą wypłacone zostało odszkodowanie kilka miesięcy wcześniej w wysokości [....] .Rzeczoznawca majątkowy dodatkowo wyjaśnił, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego do porównania nie może być przyjęta, wartość określona innym operatem, która nie była przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Mając na uwadze to oświadczenie rzeczoznawcy organ wywiódł, że nie można było dopuścić w sprawie dowodu z operatu szacunkowego wykonanego dla innej parceli, nawet jeżeli jest ona parcelą sąsiadującą, ponieważ w celu ustalenia wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne Starosta O. każdorazowo zleca wykonanie operatu szacunkowego i na nim opiera rozstrzygnięcie ustalające wysokość odszkodowania. Na koniec podkreślił, iż jego rozstrzygnięcie jest prawidłowe, gdyż strony nie wniosły żadnych dowodów podważających prawidłowość ustaleń zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

W odwołaniu od tej decyzji wnioskodawczynię zarzuciły powyższej decyzji naruszenie art. art.7, 75 § 1, 77 § 1, K.p.a. poprzez ich niezastosowanie oraz art.

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

80, 107 § 3 K.p.a. poprzez błędne zastosowanie oraz obrazę przepisów prawa materialnego, a to: art.134 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 46. póz. 543) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego, art.73 ust.5 ustawy z dnia 13 października 1998r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, póz. 872 ze zm.) poprzez jego błędne zastosowanie oraz błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego orzeczenia, polegający na uznaniu, iż wartość rynkowa udziału .......części w pgr ..... wynosi jedynie [....] .Wniosły o zmianę zaskarżonej decyzji i uwzględnienie w całości wniosku o odszkodowanie przy przyjęciu, iż wartość jednego metra kwadratowego przedmiotowej działki wynosi [....] ., bądź o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji. Skarżące ponownie zaakcentowały, że ceny rynkowe nieruchomości usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie ich działki oscylują około [....] . Ponownie wskazały, że sąsiednia nieruchomość wyceniona została przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla celów odszkodowawczych na kwotę [....] , zaś ceny takie wynikają z faktu, że ich nieruchomość usytuowana jest w centrum O. , na szlaku łączącym to miast z miejscowościami .......,........,.........Tereny te objęte są inwestycjami o fundamentalnym znaczeniu dla funkcjonowania miasta, stąd sformułowały zarzuty do operatu, jak również do aneksu, który ustalił cenę za m2 [....] , wnioskując o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego określającego wartość rynkową własności nieruchomości położonej w bezpośrednim ich sąsiedztwie zajętej pod drogę publiczną, na okoliczność ustalenia porównawczych cen nieruchomości usytuowanych przy ul............. Przyjęcie do porównania wartości nieruchomości położonych w innych miejscach w O. nie było zasadne, krzywdzące, prowadzące do sytuacji, że obywatele znajdujący się w takiej samej sytuacji prawnej traktowani są odmiennie. Powołując się na orzecznictwo NSA odwołujące się podniosły, że rządząca postępowaniem zasada oficjalności wymagała, aby w toku postępowania organy administracji publicznej podejmowały wszelkie niezbędne kroki do wyjaśnienia i załatwienia sprawy, dopuszczając jako dowód wszystko co może przyczynić się do jej wyjaśnienia, a nie jest sprzeczne z prawem. Podkreśliły, że mają prawo składać zastrzeżenia do operatu, jak również wnioski dowodowe zmierzające do weryfikacji tez przyjętych w operacie. Na koniec zauważyły, iż podstawę ustalenia wartości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

(art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), stąd strona ma prawo kwestionować wszelkimi środkami dowodowymi operat rzeczoznawcy. Poza tym, zdaniem odwołujących się, wartość nieruchomości powinna była zostać przyjęta na dzień wejścia ustawy w życie, a nie na dzień wydania decyzji.

Wojewoda ......... decyzją z dnia [....] , na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, póz. 2603) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., po rozpatrzeniu odwołania B.Z. i K.U. , utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty O.

W uzasadnieniu podzielił ustalenia faktyczne i prawne przedstawione przez organ l instancji. Dodatkowo, dokonując oceny badanej decyzji Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania został sporządzony w sposób nie n a ruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zwrócił uwagę, że organ prowadzący postępowanie administracyjne był zobowiązany powołać biegłego w przypadku, gdy w sprawie są wymagane wiadomość specjalne. Opinia biegłego zaś powinna była zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analiz logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistyczne. Zdaniem organu, w badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Stwierdził, że uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania prze biegłego opinii o takiej, a nie innej treści. Następnie wskazał, że postępowanie, poprzedzające wydanie weryfikowanej rozstrzygnięcia, przeprowadzone przez organ pierwszej instancji było prawidłowe, obejmowało bowiem zlecenie wykonania operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, umożliwienie stronom zapoznania się z treścią tego operatu oraz wypowiedzenia się co do jego ustaleń. Odnośnie zarzutu, kwestionującego wysokości ustalonego na rzecz wnioskodawczyń odszkodowania, uznał operat szacunkowym za prawidłowy, jednocześnie wskazując że dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę, stanowiłoby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu, bowiem równałoby się ingerowaniu

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny. Wojewoda, powołując się na art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające (...) zaakcentował, że "ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości". Przyznał, że strony mają prawo do kwestionowania ustaleń zawartych w operacie, niemniej na poparcie swych zastrzeżeń powinny one przedstawić dowód opracowany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, którego przedmiotem będzie ustalenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, a nie sąsiedniej. Na koniec zauważył, iż przedstawienie przez odwołujące zastrzeżenia do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie poparte żadnym dowodem, nie dało uzasadnionych podstaw do zakwestionowania ustaleń przedstawionych przez biegłego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B.Z. i K.U. powtórzyły argumentację zawartą w odwołaniu, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Wojewoda ........... w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, uznając za chybiony zarzut naruszenia art. 7 i 77 K.p.a., gdyż organy orzekające w sprawie należycie zebrały i oceniły zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, zaś skarżące nie przedłożyły żadnego dokumentu podważającego ustaloną wartość w operacie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm. zwaną dalej P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem oceny jest decyzja Wojewody .... z dnia [....] którą utrzymano w mocy decyzję Starosty O. z dnia [....] . Przeprowadzona kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej wykazała, że nie odpowiadają one prawu.

W pierwszym rzędzie, należy zakwestionować utrzymane w mocy przez organ odwoławczy rozstrzygnięcie zawarte w osnowie decyzji l instancji. W rozstrzygnięciu

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

tym w pkt ...i.....decyzji Starosta O. , oprócz ustalenia odszkodowania na rzecz skarżących, w pkt .... zobowiązał do wpłaty odszkodowania Skarb Państwa, czym naruszył art. 132 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, póz. 2603 ze zm. - zwaną dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami). W myśl cyt. przepisu "Do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120, do zapłaty ceny nabycia części nieruchomości, o której mowa w art. 113 ust. 3, a także do zapewnienia nieruchomości zamiennej jest zobowiązany, z zastrzeżeniem ust. 6-8, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Stosownie do treści art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, póz. 872 ze zm.) odszkodowanie jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, to jest działu III, rozdział 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Bezspornie jest w kontrolowanej sprawie, że grunty zajęte pod drogę przeszły na własność Powiatu O. O tym, jaki podmiot jest zobligowany do wypłaty odszkodowania, decyduje to, na czyją rzecz nastąpiło wywłaszczenie i wynika to wprost z zacytowanego przepisu, niewątpliwie nie jest to w niniejszej sprawie Skarb Państwa, jak to ustalił organ, a Starosta. Tym samym organ naruszył prawo materialne, które miało wpływ na wynik sprawy. Dokonując dalszej oceny rozstrzygnięcia zawartego w decyzji pierwszoinstancyjnej, zdaniem tut. Sądu, nieuprawnione jest też zamieszczenie w osnowie decyzji postanowienia zawartego w pkt 4 będącego w istocie powtórzeniem zapisów ustawy, jak również informowanie w pkt 5 skarżących o ustaleniu odszkodowania dla pozostałych współwłaścicieli w odrębnym postępowaniu. Informacje te, o ile organ uznaje je za niezbędne, powinny znaleźć się w uzasadnieniu decyzji, a nie rozstrzygnięciu. Stwierdzone przez Sąd uchybienia uszły uwadze organowi odwoławczemu.

Przechodząc do oceny przeprowadzonego postępowania administracyjnego, to trzeba powiedzieć, że konsekwencją nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. przez Powiat O. opisanej nieruchomości była konieczność wydania decyzji administracyjnej ustalającej wysokość odszkodowania.

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

Przyjdzie powtórzyć, że odszkodowanie za nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości (art. art. 73 ust. 4 cyt. ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną). Zgodnie zaś z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Stosownie do art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Z analizy zaskarżonej decyzji wynika, że organ nie uwzględniły wniosku dowodowego wnioskowanego przez stronę skarżącą, bowiem uznały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu, określający wartość wywłaszczanych nieruchomości na łączną kwotę [....] nie budzi zastrzeżeń formalnych i prawnych. Wojewoda zaznaczył, że organ administracji publicznej może nie uwzględnić dowodu wnioskowanego przez stronę (w tym wypadku - operatu rzeczoznawcy określającego wartość wywłaszczanej nieruchomości dla sąsiedniej nieruchomości), powtarzając za rzeczoznawcą, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego do porównania nie może być przyjęta, wartość określona innym operatem, która nie była przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży.

Zdaniem sądu rozstrzygnięcie organu jest wadliwe, narusza ono przepisy postępowania administracyjnego.

Podkreślić należy, że jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej, określona w art. 7 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej powinny dążyć do dokładnego

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis nakłada na organy administracji publicznej obowiązek wszechstronnego zbadania sprawy, zarówno pod względem okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak i stosowania norm prawa materialnego. Obowiązki określone w powyższym przepisie precyzuje z kolei art. 77 § 1 K.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Ponadto zgodnie z art. 80 K.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że z treści art. 7 K.p.a. i art. 77 K.p.a. wynika, iż na organie ciąży obowiązek określenia z urzędu, jakie dowody są niezbędne do ustalenia stanu faktycznego sprawy. Kierując się normą prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy, czy wymagają udowodnienia i jakie dowody dla udowodnienia tych faktów są potrzebne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1994 r., sygn. akt SA/Lu 1921/93, LEX nr 26517).

Z przepisu art. 78 § 1 K.p.a. wynika natomiast, że obowiązkiem organu jest przeprowadzenie dowodu wskazanego przez stronę. Zgodnie z tym przepisem żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy (art. 78 § 2 K.p.a.).

Z przywołanego przepisu art. 78 § 2 K.p.a. wynika zatem, że organy nie mają obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. Jednakże - zdaniem Sądu - obowiązkiem organu w takiej sytuacji jest należyte wyjaśnienie motywów zajętego stanowiska. Organ powinien przedstawić argumenty, którymi kierował się zajmując stanowisko. Zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie stanowi

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

integralną część decyzji i jego zadaniem, jak Sąd wskazał już powyżej, jest wyjaśnienie rozstrzygnięcia, stanowiącego dyspozytywną część decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 czerwca 1983r., sygn. l SA 178/83, ONSA z 1983 r., nr 1, póz. 51). Obowiązek jego sporządzenia wiąże się także z wyrażoną w art. 11 K.p.a. zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć. W doktrynie słusznie podkreśla się, że strona ma prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji, bowiem w przeciwnym wypadku nie ma możliwości obrony swoich słusznych interesów przed organem odwoławczym, jak i przed sądem administracyjnym (J. Zimmermann, glosa do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 1997 r., sygn. akt V SA 1512/96, OSP 1998, z. 2, póz. 29).

W rozpoznawanej sprawie organy, nie uwzględniając złożonego wniosku dowodowego przez strony ograniczył się do stwierdzenia, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu nie budzi zastrzeżeń formalnych i prawnych i je wiąże. Zgodzić się należy z organami, że w myśl art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Niezasadne są jednak argumenty organów orzekających o odszkodowaniu, iż powyższa opinia jest dla nich wiążąca. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca niewątpliwie ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. w wyroku NSA w Warszawie z 8 listopada 2001r, sygn. akt l SA 833/00, LEX nr 81735). O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On, więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Rację ma również organ odwoławczy, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli, jednak przyjęta w operacie szacunkowym wartość

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Zdaniem Sądu, Wojewoda ..... nie uzasadnił w wyczerpujący sposób, dlaczego odmówił uwzględnienia wniosku dowodowego zgłoszonego przez skarżące, zwłaszcza, że konsekwentnie w toku postępowania kwestionowały one wysokość ustalonego odszkodowania, wskazując na dowód, który ich zdaniem, potwierdzał zasadność ich stanowisko, że w operacie, na którym się oparł organ nie ustalono adekwatnej ceny, gdyż za 1m2 gruntu zajętego pod drogę sąsiedniej działki, wypłacone zostało odszkodowanie kilka miesięcy wcześniej w wysokości [....] zł/m2. Tymczasem im oferuje się jedynie [....] zł/m2. Wskazana wycena przez skarżące wywłaszczanych nieruchomości różni się, więc dość znaczną kwotą. Wobec takiej argumentacji obowiązkiem organu było należyte wyjaśnienie dlaczego nie uwzględnił wniosku dowodowego stron oraz dlaczego uznał, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie organu jest prawidłowy. Powiedziane dotychczas wskazuje, że organy w ogóle nie przedstawiły własnego stanowiska w kwestii prawidłowości sporządzonego operatu, powołały się na ten dowód w sprawie uznając, że cena gruntu w nim ustalona odpowiada cenom w obrocie wolnorynkowym, bez dokonania wnikliwej jego oceny. Tym samym organ l instancji, jak i Wojewoda ........ sporządzili uzasadnienie sprzecznie z wymogami § 3 art. 107 K.p.a., ponieważ motywy decyzji powinny być tak ujęte, aby strona, jak również Sąd mogły poznać tok rozumowania poprzedzającego wydanie decyzji oraz zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, jakimi kierował się organ przy załatwianiu sprawy. Takich funkcji, w żadnej mierze, nie spełnia zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja. Trzeba też zwrócić uwagę na wyrażoną w art. 15 K.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i jej konsekwencje dla przebiegu postępowania także w tej sprawie. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że dla zrealizowania tej zasady nie jest wystarczającym wydanie w sprawie przez dwa organy różnego szczebla, dwóch aktów administracyjnych. Koniecznym jest, aby sprawa była dwukrotnie rozpoznana merytorycznie. Jeśli zatem orzeczenie organu l instancji staje się przedmiotem odwołania, to organ II instancji musi zbadać sprawę niejako na nowo. W żadnym wypadku nie może sprowadzić treści podjętego rozstrzygnięcia tylko do powielania sformułowań zawartych przez organ l instancji.

Organ odwoławczy zignorował zarzut skarżących dotyczący zbyt niskich cen przyjętych do oszacowania przedmiotowej nieruchomości, jak też innych okoliczności podnoszonych przez nie. Stwierdził, że uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

jest wystarczające do wykazania prawidłowości z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego, rozumowania przeprowadzonego w opinii. Stanowisko Wojewody ........., wykazujące wbrew postanowieniu art. 75 § 1 K.p.a., zobowiązującego organy do dopuszczenia jako dowód wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, że tylko kontroperat złożony przez skarżące mógłby zmienić ocenę operatu, uznać należy za chybiony. Organ w ogóle nie rozważył możliwości zastosowania art. 78 K.p.a. Nie ustosunkował się do zarzutów i wniosku skarżących zawartych w odwołaniu, gdyż w ocenie Sądu, nie można przyjąć, że słuszne stanowisko rzeczoznawcy majątkowego wskazujące, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego do porównania nie może być przyjęta, wartość określona innym operatem, która nie była przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży, wiąże również organ. Rację mają skarżące, iż krzywdzące oraz niezgodne z art. 8 K.p.a., jest rozstrzygnięcie organu, gdy obywatele znajdujący się w prawie takiej samej sytuacji prawnej mają poczucie, że są traktowani odmiennie. Umknęło również uwadze organowi odwoławczemu, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zaś po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (ust. ....). Tymczasem w kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wykonał aneks do operatu, sporządzony w dniu [....] do operatu szacunkowego z dnia [....] w którym wartość jednego metra kwadratowego pgr ......na dzień wydania decyzji określono na kwotę [....] zł., dokonał zatem jedynie waloryzacji odszkodowania, tymczasem po myśli art. 132 ust. 3 cyt. ustawy o gospodarce gruntami, wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, i dokonuje jej organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania, a nie rzeczoznawca. Rzeczoznawca, gdy stwierdza, że operat jest aktualny winien jedynie umieścić stosowną klauzulę, a nie wchodzić w kompetencje organu.

Reasumując, dotychczas powiedziane wskazuje, że organy ograniczyły się do lakonicznych sformułowań, iż operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, prawidłowo określa wartość nieruchomości. Ustalenie natomiast

Sygn. akt II SA/Kr 105/07

wysokości odszkodowania zawsze powinno posiadać szczegółowe uzasadnienie, wskazujące, że odszkodowanie ustalono w oparciu o maksymalnie zobiektywizowane kryteria. Obiektywnemu ustaleniu wysokości odszkodowania służy wymóg uzyskania przez organ opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże dowód ten powinien zostać oceniony przez organ w uzasadnieniu decyzji, gdyż to on rozstrzyga sprawę, a nie rzeczoznawca.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego, jak też pierwszoinstancyjnego narusza przepisy art. art. 7, art. 77 § 1, art. 78, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji(art. 135 P.p.s.a).

Wskazania do dalszego postępowania wynikają wprost z przedstawionych rozważań.