Postanowienie WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 203/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Odrzucenie skargi
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Odrzucono skargę
Powołane przepisy: article: art. 58 par. 1 pkt 5a
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Justyna Dudek - Sienkiewicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 19 października 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. K. na zarządzenie Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 28 września 2021 r., nr 1137/2021 w przedmiocie sprzedaży w drodze przetargu ustnego ograniczonego nieruchomości postanawia: 1. odrzucić skargę, 2. zwrócić skarżącej M. K. ze Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wpis sądowy od skargi w kwocie 300 (trzysta) złotych.


UZASADNIENIE

M. K. wniosła skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta Sopotu Nr [...] z dnia 28 września 2021r. w sprawie sprzedaży w trybie przetargu ustnego ograniczonego nieruchomości położonej w Sopocie przy [...] zarzucając naruszenie:

1. art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021, poz.1899, dalej u.g.n.) oraz § 2 ust. 2, § 5, oraz § 7 pkt 3 i 4 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości oraz ich wydzierżawienia na okres dłuższy niż 3 lata w związku z art. 3 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane poprzez ich niezastosowanie, oraz § 2 ust 3 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 roku w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości oraz ich wydzierżawienia na okres dłuższy niż 3 lata poprzez jego błędne zastosowanie;

2. art. 6 pkt 3 u.g.n. w związku z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2022, poz.559, dalej u.s.g.), w związku z art. 15 ust. 2 pkt 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 , poz. 509, dalej u.p.z.p.), poprzez naruszenie zasad ochrony obiektów mających istotne znaczenie dla zaspakajania zbiorowych potrzeb wspólnoty (sieci uzbrojenia terenu), służących zaopatrzeniu w energię elektryczną i odprowadzeniu ścieków, i przeznaczenie ich do zbycia prywatnym podmiotom, bez ustanowienia niezbędnych stosownych służebności przesyłu;

3. art. 6, oraz art. 5 ust. 2 w związku z art. 3 pkt 1 ustawa Prawo budowlane (Dz.U.2022, poz. 5091, dalej Pr. bud.), poprzez uniemożliwienie skarżącej utrzymywania zarówno budynku (wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość funkcjonowania), jak i zagospodarowania terenu we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektu;

4. art. 2 i art. 7 Konstytucji, art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 80, 107 § 3, art. 8 oraz art. 9 Kpa poprzez ich niezastosowanie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a w szczególności przyczyn uznania, że zbywana nieruchomość może służyć poprawie warunków zagospodarowania wszystkich sąsiednio położonych nieruchomości, pominięcia faktu, że na zbywanej nieruchomości usytuowane są sieci uzbrojenia terenu oraz droga dojazdowa i przyłącza bezpośrednio związane z funkcjonowaniem budynku usytuowanego na działce nr [...] będącego we władaniu skarżącej, odmowie dalszej dzierżawy lub sprzedaży w trybie bezprzetargowym części lub całości działki nr [...] właścicielom działki nr [...], oraz braku uzasadnienia podjętego zarządzenia;

5. art. 2, art. 64 ust. 1 i 2, art. 31 ust. 3, art. 32 Konstytucji RP, polegające na nieuwzględnieniu zasady sprawiedliwości społecznej, równości wobec prawa, proporcjonalności pomiędzy ochroną interesu społecznego, a uzasadnioną ochroną interesu skarżącej.

Uzasadniając zarzuty i wnioski skargi wskazano, że jej podstawą jest art. 101 ust. 1 u.s.g., a swój interes prawny skarżąca wywodzi z faktu władania działką nr [...] usytuowaną przy [...] w Sopocie, która przylega do zbywanej w trybie przetargu ograniczonego działki nr [...], a ponieważ część zbywanej działki jest niezbędna dla dalszego prawidłowego funkcjonowania jej nieruchomości, jako członek Wspólnoty [...] wnosiła do Prezydenta Miasta zarówno o dzierżawę części zbywanej działki, jak i o jej zbycie w trybie bezprzetargowym.

Dalej skarżąca wywodzi, że wbrew twierdzeniom Prezydenta Miasta Sopotu, właściwą formą zbycia spornej nieruchomości jest forma bezprzetargowa, ponieważ właściciele nieruchomości sąsiadujących nie spełniają kryterium polegającego na poprawie zagospodarowania nieruchomości przyległej. Podstawą odmowy do przeprowadzenia zbycia bezprzetargowego nie może być twierdzenie, że zgłoszenie się właścicieli nieruchomości sąsiednich automatycznie wykluczyło taką formę przetargu, co zostało niejednokrotnie podkreślone i wyjaśnione w orzecznictwie sądów administracyjnych. Organ wybierając formę zbycia, powinien w pierwszej kolejności zbadać, czy faktycznie w przypadku nieruchomości sąsiednich możemy mówić o przyleganiu i faktycznej poprawie.

Kluczowe dla sprawy jest to, że tylko w przypadku skarżącej dojdzie do poprawy zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie, należy uwzględnić wszystkie okoliczności, również tę, że o ile sąsiednie nieruchomości ([...]-[...]) od początku swojego istnienia funkcjonują oraz nadal mogą funkcjonować bez przyłączenia do nich zbywanej w trybie przetargu ograniczonego działki, o tyle funkcjonowanie nieruchomości usytuowanej na [...] od początku jest ściśle związane i uzależnione od sposobu zagospodarowania przeznaczonej do zbycia działki nr [...].

Pomimo bezsprzecznego sąsiedztwa zbywanej nieruchomości również z innymi działkami, okoliczności wskazują zdaniem skarżącej, że nie istnieje bezpośrednie powiązanie (brak związku funkcjonalnego) zbywanej działki z innymi nieruchomościami niż działka, której właścicielką jest skarżąca. W okolicznościach sprawy istnieje realny, funkcjonalny związek pomiędzy usytuowaną od frontu [...] nieruchomością skarżącej, a położoną na jej zapleczu zbywaną działką (rys. nr 2), zatem tylko działce należącej do skarżącej realnie służy połączenie jej z działką zbywaną.

Na zbywanej działce usytuowane są przyłącza energetyczne i kanalizacyjne, jak również sieci uzbrojenia terenu, bezpośrednio związane z funkcjonowaniem budynku będącego we władaniu skarżącej. Na zbywanej działce usytuowana jest również droga dojazdowa, z której wjeżdża się na ustalone w projekcie zagospodarowania terenu działki skarżącej miejsca parkingowe. Zatem odmowa dalszej dzierżawy lub zbycia w trybie bezprzetargowym części zbywanej działki, oraz zbycie działki nr [...] w trybie przetargu ograniczonego następuje z naruszeniem art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Działka nr [...] służyła skarżącej od momentu powstania budynku, jako miejsce manewrowania oraz dojazd do miejsc parkingowych. Ponadto mając na uwadze wielkość przedmiotowej działki, nie ma możliwości zabudowania jej i jednoczesnego obecnego korzystania przez skarżącą, bowiem jej ukształtowanie na to nie pozwala. Od strony torów kolejowych położona jest porośnięta drzewami skarpa oraz obszar chroniony przepisami kolejowymi. Odnosząc się zaś do działek przyległych, to od strony działki nr [...] obecnie jest również skarpa, która uniemożliwia jakąkolwiek komunikację z działką [...]. Trudno zatem wyobrazić sobie, w jaki sposób działka nr [...] mogłaby polepszyć funkcjonalnie nieruchomości [...], bardziej niż potrzebuje tego skarżąca wraz z innymi członkami wspólnoty, którzy korzystają z niej od kilkudziesięciu lat i jest ona niezbędna do normalnego funkcjonowania. Podobnie jest z działką nr [...], na której budynek stoi tyłem do działki nr [...] i właściciele działki [...] nie korzystają z niej.

Dodała skarżąca, że zgodnie z regulacjami § 2 ust. 2 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości oraz ich wydzierżawienia na okres dłuższy niż 3 lata, na wniosek osób fizycznych i prawnych zbywa się w drodze bezprzetargowej nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Nieruchomość której dotyczy zaskarżone zarządzenie Prezydenta Miasta Sopotu, spełnia wszystkie te wymogi. Skarżąca i pozostali członkowie Wspólnoty [...] złożyli wniosek o nabycie tej nieruchomości już w lutym 2020 r.

Prezydent błędnie zastosował regulacje § 2 ust 3 tej uchwały zgodnie z którymi cyt. "Prezydent Miasta będzie zbywał w drodze przetargu ograniczonego nieruchomości gruntowe niezabudowane, gdy o ich nabycie ubiega się więcej niż jeden właściciel. Regulacja ta dotyczy jednak wyłącznie niezabudowanych nieruchomości. Przeciwieństwem sytuacji, gdy nieruchomość jest niezabudowana, jest sytuacja o której mowa w § 7 pkt 3 i 4 w/w uchwały Rady Miasta Sopotu, do której Prezydent się nie zastosował. Zgodnie regulacjami określonymi w § 7 pkt. 3 cyt.: "Po umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony do 3 lat Prezydent Miasta Sopotu na wniosek strony może zawierać kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, każdorazowo do 3 lat, w następujących przypadkach: (...) gdy nieruchomość została zabudowana przez dzierżawcę i lokalizacja obiektu jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego". Skoro lokalizacja na działce obiektu budowlanego, uprawnia do starania się o dalsze dzierżawy (o co skarżąca również wnosiła), to istotna w sprawie jest definicja pojęcia "obiekt budowlany". Nie ulega wątpliwości, że na zbywanej działce zlokalizowane są sieci uzbrojenia terenu, jak również przyłącza (instalacje) zapewniające możliwość użytkowania budynku usytuowanego na należącej do skarżącej działce nr [...].

Zbycie działki nr [...] będącej częścią drogi wewnętrznej, pozbawi skarżącą możliwości spełnienia wymogów zapisanych w art. 6 Prawa budowlanego, uniemożliwiając wjazd na usytuowane zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę, miejsca parkingowe. Eliminacja drogi wewnętrznej i sprzedaż tego gruntu w trybie przetargu ograniczonego na cele komercyjne, narusza interes prawny skarżącej i całej "Wspólnoty [...]" wynikający m. innymi z konieczności utrzymania istniejącego zagospodarowania terenu, zapewniającego właściwe dla budynku warunki użytkowe.

Przytaczając przepisy obowiązującego planu miejscowego wywodzi skarżąca, że niemożliwym będzie spełnienia zapisów odnoszących się do działki, której jest współwłaścicielką systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, zgodnie z którymi obowiązuje m. in. odprowadzenie wód opadowych do miejskiej kanalizacji deszczowej, odprowadzenie ścieków sanitarnych do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej i zaopatrzenie w energię elektryczną z ogólnomiejskiej sieci elektroenergetycznej. W ustaleniach wpisany jest również nakaz zapewnienia miejsc parkingowych wg wskaźnika 2,5 miejsca parkingowego na 100 m2 powierzchni użytkowej usług.

Zarzucając naruszenie § 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. z 2021, poz. 2213) poprzez brak uzasadnienia uchwały podniosła jednocześnie skarżąca zarzut uchybienia § 2 ust. 2 uchwały z dnia 28 września 2021 r. Rady Miasta Sopotu, który nadał Prezydentowi Miasta Sopotu uprawnienia w zakresie zbywania nieruchomości niezabudowanych w drodze przetargu ograniczonego, gdy o ich nabycie ubiega się więcej niż jeden właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości przyległych tylko w przypadku, gdy: 1) działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, 2) działka posiada dostęp do drogi publicznej, ale ze względu na małą powierzchnię lub ukształtowanie lub zadrzewienie nie może stanowić samodzielnej działki budowlanej. W ocenie skarżącej Prezydent Miasta Sopotu nie ma zatem upoważnienia do zarządzania i ogłaszania przetargu ograniczonego, gdy przesłanką jego przeprowadzenia jest zbycie nieruchomości przeznaczonej na poprawienie zagospodarowania i umożliwienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległych.

W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta Sopotu wniósł o oddalenie skargi wskazując w pierwszej kolejności, że skarżone zarządzenie nie podlega kontroli sądu administracyjnego, bowiem nie jest aktem administracyjnym.

Następnie organ wskazał, że w okresie 1.09.2017r. do 31.08.2020 r. część działki nr [...] o pow. 283 m2 (przed podziałem geodezyjnym działka nr [...]) była dzierżawiona przez Wspólnotę [...]. tj. współwłaścicieli nieruchomości położonej przy [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. 827 m2 na cele parkingowe na podstawie umowy zawartej na okres 3 lat; Następnie zawarto kolejną umowę do dnia 31.03.2021 r.. Skarżąca jest członkiem tej Wspólnoty.

Wspólnota [...] wystąpiła z wnioskiem w trybie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami o przeniesienie prawa własności przyległej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] ([..]) lub jej część. Nieruchomość przy [...] zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym, w którym wyodrębniono 6 lokali j użytkowych.

Zdaniem skarżącej powierzchnia 827 m2 działki nr [...] nie spełnia wymogów dla działki budowlanej i uniemożliwia prawidłowe, racjonalne korzystanie z budynku. Pracownicy i klienci sklepów związanych z wyposażeniem wnętrz znajdujących się w budynku korzystają z parkingu; zlokalizowanego na zapleczu budynku tj. na działce nr [...]. W trakcie postępowania ustalono, że działka nr [...] stanowiąca własność członków Wspólnoty [...] powstała z podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją nr [...] Geodety Miejskiego z dnia 19.08.1986r. Natomiast 6 lokali użytkowych wyodrębniono aktem notarialnym Rep. A Nr [...] w dniu 24.07.2012r. W związku z faktem, że działka nr [...] nie była wydzielana przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku, współwłaścicielom nie przysługuje roszczenie z art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wspólnota [...] wystąpiła z pismem o ponowne rozważenie możliwości zbycia obecnie działki nr [...] w drodze bezprzetargowej na polepszenie warunków zagospodarowania działki nr [...], podnosząc takie argumenty jak to, że działka nr [...], jak i działka [...], były pierwotnie nierozłączną częścią drogi dojazdowej do działki [...] i działki [...]. Za zgodą właścicieli dwóch ostatnich działek, na prośbę ówczesnego inwestora, działającego w porozumieniu z miastem Sopot, działka [...] została wydzielona i "zwolniona" z funkcji drogowej i w trybie bezprzetargowym wydzierżawiona ówczesnemu dealerowi P., a następnie sprzedana w trybie bezprzetargowym jego następcy prawnemu. Z założenia działka nr [...] miała być przeznaczona dla poprawy warunków na działkach [...] (Wspólnota [...]) i [...] o czym świadczą pisma, które miasto kierowało do ww. podmiotów.

Gmina w okresie inwestycyjnym (ok 1995 roku gdy wznoszone były budynki) warunkowała dokonanie odbioru tych budynków zagospodarowaniem dzisiejszego obszaru działki [...] na ich cele parkingowe, gdyż działki [...] i [...] samodzielnie nie wypełniały ówczesnych norm zagospodarowania terenu. Prezydent Miasta Sopotu rozważał możliwość sprzedaży działki nr [...] w trybie bezprzetargowym na rzecz współwłaścicieli [...]. Jednakże z uwagi na fakt, iż wnioskowany teren przylegał także do działek nr [...]-[..], właściciele ci zostali powiadomieni o zamiarze zbycia części działki [...] (po podziale [...]) i wyrazili zainteresowanie nabyciem i gotowość do wzięcia udziału w przetargu, w dniu 28.09.2021 r. na podstawie zarządzenia nr [...] Prezydent Miasta Sopotu postanowił sprzedać w drodze przetargu ustnego ograniczonego nieruchomość położoną przy [...], oznaczoną na karcie mapy 4 jako działka nr [...] obszaru 720 m2 w oparciu o §2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2017r. poz.285).

Przetarg ograniczono do nieruchomości przyległych tj. położonych przy ;

-[...] - działki nr [...] i [...],

-[...] -działki nr [...],

-[...] - działki nr [...] i [...] .

W dniu 10 marca 2022 r. zaplanowano rozstrzygnięcie przetargu. Niestety, do wyznaczonego w dniu 7.03.2022r. terminu, nikt z uprawnionych nie wpłacił wadium. Przetarg zakończył się wynikiem negatywnym.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów zawartych w skardze organ wskazał, że § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata w przypadku, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden właściciel lub użytkownik wieczysty obliguje Prezydenta Miasta Sopotu do zbycia w drodze przetargu ograniczonego nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ponadto uzasadnieniem dla wyboru trybu przetargu ograniczonego jest także to, że, działka nr [..] nie ma dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie w zarządzeniu nr [...] z dnia 28 września 2021r. Prezydent Miasta Sopotu ustalił tylko tryb sprzedaży nieruchomości położonej w Sopocie przy [...]. Natomiast w załączniku do zarządzenia zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wraz z ceną nieruchomości.

Natomiast w ogłoszeniu o przetargu znak: [...] wskazano dodatkowo, że działka nr [...] przeznaczona jest na poprawienie zagospodarowania i umożliwienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległych. W ocenie organu sprzedaż nieruchomości w przetargu ograniczonym, na podstawie § 2 ust. 3 w/wym. uchwały nie wyklucza, tego że nabycie działki nr [...] może poprawić zagospodarowanie poszczególnych nieruchomości sąsiednich.

Działka nr [...] stanowi teren niezabudowany utwardzony kostką brukową, z którego do tej pory korzystała Wspólnota [...] na podstawie umowy dzierżawy na cele parkingowe.

W zarządzeniu nr [...] przywołano § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres; dłuższy niż 3 lata, który wskazuje wyraźnie uzasadnienie wyboru trybu przetargu ograniczonego. Przetarg ogłoszono w związku z faktem, że oprócz członków Wspólnoty [...] chęć nabycia działki zgłosił właściciel nieruchomości przy [...] oraz że działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej. Gmina Miasta Sopotu nie mogła postąpić inaczej niż ogłosić przetarg w sytuacji, gdy zainteresowanymi nabyciem działki są dwa podmioty.

Prezydent Miasta Sopotu ogłosił w dniu 10 grudnia 2021 r. przetarg ograniczony, kierując do właścicieli nieruchomości sąsiadujących z działką nr [...] informację o nim. Prezydent podkreślił, że o formie zbycia nieruchomości samorządowej decyduje autonomicznie właściciel. W przedmiotowym przypadku uprawnionym jest organ wykonawczy gminy, czyli Prezydent Miasta Sopotu. Rada gminy nie może narzucać według własnej woli określonego trybu sprzedaży.

Z punktu widzenia kompetencji rady gminy w zakresie nieruchomości samorządowych kluczowe znaczenie ma art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, gdzie ustawodawca postanowił, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z kolei z art. 40 u.g.n. wynika w szczególności, że przetarg przeprowadza się w formie:

1) przetargu ustnego nieograniczonego;

2) przetargu ustnego ograniczonego;

3) przetargu pisemnego nieograniczonego;

4) przetargu pisemnego ograniczonego.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Ponadto, jak już wyżej wspomniano - o zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator. Podsumowując organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu lub czynności oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 pkt 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 oraz z 2018 r. poz. 149 i 650), postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2018 r. poz. 508, 650, 723, 1000 i 1039), oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw. W ramach wynikających z przywołanego przepisu uprawnień mieści się także kontrola sądowoadministracyjna zarządzenia w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie przetargu ograniczonego nieruchomości gruntowej. Tym samym stanowiska organu o braku kompetencji sądu administracyjnego do skontrolowania legalności zaskarżonego zarządzenia skład orzekający nie podziela.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przed przystąpieniem do merytorycznego rozpoznania skargi na akt organu jednostki samorządu terytorialnego Sąd bada, czy interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę zostały naruszone stosownie do wymagań przepisu szczególnego. Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. sąd odrzuca skargę, jeżeli interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 (akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej) i 6 (akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej), nie zostały naruszone stosownie do wymagań przepisu szczególnego.

Strona skarżąca swoją skargę oparła na wyartykułowanym w niej wprost art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. W myśl przywołanego normatywu każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może akt ten zaskarżyć do sądu administracyjnego. Ze względu na fakt, iż ocena dopuszczalności wywiedzionej skargi stanowi zasadniczy element warunkujący ocenę jej dopuszczalności należy poddać ocenie tą okoliczność. Zaznaczyć przy tym należy, że ocena musi być dokonana w nawiązaniu do przesłanek określonych w art. 101 u.s.g., a nie na podstawie art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. p.p.s.a.. W przeciwieństwie do postępowania prowadzonego na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego, w którym stroną może być każdy, czyjego interesu prawnego lub uprawnienia dotyczy postępowanie, stroną w postępowaniu toczącym się na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. może być jedynie podmiot, którego interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone. Przepis art. 101 ust. 1 u.s.g. nie daje podstawy do korzystania przez każdego z prawa do wniesienia skargi w interesie publicznym. Podkreślić też trzeba, że nawet ewentualna sprzeczność aktu czy czynności z prawem nie daje legitymacji do wniesienia skargi, jeżeli akt ten nie narusza prawem chronionego interesu prawnego lub uprawnienia samego skarżącego. To na skarżącym spoczywa obowiązek wykazania się nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale także zaistniałym w dacie wnoszenia skargi, naruszeniem tego interesu prawnego lub uprawnienia. Wnoszący skargę w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. musi wykazać, że istnieje związek pomiędzy jego prawnie gwarantowaną sytuacją, a zaskarżonym aktem. Interes prawny skarżącego, co do którego wprost nawiązuje art. 101 ust. 1 u.s.g., musi wynikać z normy prawa materialnego kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę i mieć charakter bezpośredni, konkretny i realny.

W niniejszej sprawie skarżąca, jako członek wspólnoty mieszkaniowej mającej tytuł prawny do nieruchomości sąsiedniej względem tej przewidzianej skarżonym zarządzeniem do sprzedaży, kierowała do Prezydenta Miasta Sopotu wystąpienia, z których w sposób niewątpliwy wynika jej zainteresowanie nabyciem nieruchomości stanowiącej własność gminy. W tych okolicznościach z całą pewnością można mówić o interesie faktycznym związanym z czynnikiem wolicjonalnym nakierowanym na chęć nabycia nieruchomości. Jak jednak wynika z wskazanych wyżej regulacji, aby mówić o skutecznej w sensie podmiotowym skardze, należy zbadać istnienie interesu prawnego (nie zaś faktycznego) jej autora. Mieć także należy na uwadze, że skarżąca jest współwłaścicielem nieruchomości sąsiedniej co oznacza, że samodzielnie czynności dotyczących nieruchomości wspólnej realizować nie może.

Skarżąca, co dokumentuje treść księgi wieczystej [...] jest współwłaścicielką działki nr [...], faktycznie nieruchomość stanowi współwłasność wspólnoty mieszkaniowej i jest zarządzana przez wszystkich współwłaścicieli łącznie. Zebrana w sprawie dokumentacja jednoznacznie potwierdza, że skarżąca jest współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie działki wskazanej w zaskarżonym zarządzeniu. Aby jednak właściwie ocenić interes prawny skarżącej nie sposób pominąć regulacji prawnomaterialnych, które w sposób zasadniczy do tego interesu prawnego będą się odnosić. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne. Wskazany przepis uprawnia do zbycia nieruchomości na rzecz m.in. właściciela nieruchomości sąsiedniej. Stosując reguły wykładni celowościowej wydaje się być oczywiste, że ustawodawca dopuszcza zbycie nieruchomości w trybie omawianego przepisu także na rzecz współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej. W niniejszej sytuacji, (gdyby badać wyłącznie ten aspekt sprawy), uprawnienie do nabycia nieruchomości gminnej przysługiwało by m.in. współwłaścicielom działek sąsiednich tj. [...] i [...], [...] oraz działek [...] i [...], gdyby wszyscy oni wystąpili ze stosownym wnioskiem. Skoro zatem uprawnienie wynikające z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. będzie w stanie faktycznym sprawy przysługiwać współwłaścicielom nieruchomości sąsiedniej, na analogicznych zasadach należy oceniać możliwość ochrony prawnej polegającej na uprawnieniu do kontroli sądowoadministracyjnej aktu wydanego w sprawie przeznaczenia do sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym, to właśnie z treści art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. należy wyprowadzać interes prawny legitymujący do wywiedzenia skargi. Wobec faktu, iż skarżąca owszem dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości sąsiedniej względem nieruchomości przeznaczonej przez Prezydenta Miasta Sopotu do sprzedaży, lecz jako współwłaścicielka nie może samodzielnie ubiegać się o poprawę warunków zagospodarowania wspólnej nieruchomości czy też samodzielnie wnioskować o nabycie w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nieruchomości gminnej, nie mogła też samodzielnie zaskarżyć wydanego w tym względzie zarządzenia. Nie zachodzi bowiem jak trafnie dostrzegł to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 października 2017 r. (sygn. akt I OSK 619/17) ,,pełna tożsamość po stronie podmiotów, którym te prawa przysługują w odniesieniu do obu łączonych ze sobą nieruchomości". Stąd też skarżąca będąca współwłaścicielem nieruchomości sąsiedniej nie posiadała legitymacji do samodzielnego złożenia skargi na zarządzenie Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 28 września 2021 r. nr [...], bowiem jej interes prawny skarżonym zarządzeniem nie doznał uchybienia. Pomiędzy zaskarżonym zarządzeniem a indywidualnymi uprawnieniami skarżącej nie zachodzi żaden związek tego rodzaju, aby możliwe było naruszenie jej indywidualnego interesu prawnego. Stwierdzenie braku legitymacji do złożenia skargi stanowi zatem podstawę do jej odrzucenia.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione wyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a., odrzucił skargę.

Na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 P.p.s.a. Sąd zwrócił skarżącej uiszczony wpis sądowy od skargi.

Ponieważ naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia stanowi przesłankę dopuszczalności skargi wniesionej na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g., uzasadniającą jej merytoryczne rozpoznanie, a skarga w niniejszej sprawie nie spełnia tych warunków, Sąd nie był uprawniony do dokonania kontroli legalności zaskarżonego aktu, w tym badania merytorycznych zarzutów skargi.