Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 559/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.110 r.
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Rischka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędzia WSA Irena Wesołowska, , , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 13 lipca 2022 r. sprawy ze skargi M.P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do Sądu postanowieniem, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej: "Dyrektor IAS", "organ odwoławczy") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 4 stycznia 2022 r. uznające za nieuzasadnione zarzuty M. P. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B., obręb B., działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia był następujący stan faktyczny:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim - będący jednocześnie wierzycielem i organem egzekucyjnym - prowadzi wobec M.P. (dalej: "skarżąca") postępowanie egzekucyjne w oparciu m.in. o tytuły wykonawcze o wskazanych numerach:

- z dnia 6 grudnia 2016 r., obejmujący nieuregulowany podatek od towarów i usług za luty 2015 r. w wysokości należności głównej 4.456 zł,

- z dnia 21 sierpnia 2018 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy w wysokości 19%, pobierany od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej za 2012 r. w wysokości należności głównej 260.478 zł,

- z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2017 r. w wysokości należności głównej 19 zł,

- z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2018 r. w wysokości należności głównej 2.081 zł.

W celu wyegzekwowania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim sporządził zawiadomienia o zajęciu wierzytelności z rachunków bankowych i wkładu oszczędnościowego w B. S.A. oraz w S. S.A.

Pismem z dnia 4 grudnia 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 531.806,50 zł (w tym 318.754,40 zł należności głównej) dokonał zajęcia ½ udziału M. P. w nieruchomości gruntowej położonej w B., działka nr [...] dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wymienione zajecie zostało doręczone skarżącej w dniu 24 grudnia 2019 r. w trybie art. 44 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a."). O wszczęciu egzekucji z udziału w przedmiotowej nieruchomości został również poinformowany jej współwłaściciel- K. P., odnośnie którego organ egzekucyjny dokonał również zajęcia ½ jego udziału.

W dniu 4 grudnia 2019 r. organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim o dokonanie wpisów w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z obu udziałów w ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 21 maja 2021 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego- J. Ś. do dokonania oszacowania wartości nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych: [...] oraz [...]. Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 27 czerwca 2021 r. operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 16.900 zł.

W dniu 26 października 2021 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Protokół doręczono skarżącej w dniu 28 października 2021 r. wraz z operatem szacunkowym.

Pismem z dnia 5 listopada 2021 r. M. P. wniosła zarzuty do opisu i oszacowania ww. nieruchomości, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie ceny drzewostanu znajdującego się na działce, poprzez oparcie się przy wyliczeniach na danych z trzeciego kwartału 2020 r., uzyskanych od prywatnej spółki, podczas gdy według skarżącej cena oszacowania powinna zostać określona na podstawie danych uzyskanych od Dyrekcji Lasów Państwowych z pierwszego półrocza 2021 r. Zdaniem M. P., rzeczoznawca nie uwzględnił aktualnej sytuacji na rynku drewna- ciągłego wzrostu cen i braków w podaży tego surowca. Cena gruntu, w ocenie strony, również została przez rzeczoznawcę zaniżona, poprzez oparcie się przy wyliczeniach o transakcje z lat 2019- 2021, podczas gdy według skarżącej, cena gruntu powinna zostać oszacowana na podstawie średniej ceny uzyskanej w transakcjach kupna- sprzedaży tylko w pierwszym półroczu 2021 r. W związku z powyższym M. P. wniosła o skorygowanie przeprowadzonej wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu dynamiki wzrostu cen analogicznych nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, postanowieniem z dnia 4 stycznia 2022 r. uznał wniesione przez skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości za nieuzasadnione.

Po rozpoznaniu zażalenia, Dyrektor IAS uznając zażalenie za niezasadne wskazał, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr księgi wieczystej [...], sporządzony przez organ pierwszej instancji z dnia 26 października 2021 r. jest prawidłowy pod względem formalnym. Dyrektor IAS nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 27 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, zdaniem Dyrektora IAS prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie").

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości położonej w B., obręb B., działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...], na łączną kwotę 16.900 zł (9.500 zł - wartość rynkowa gruntu leśnego i 7.400 zł - wartość drzewostanu).

W ocenie Dyrektora Izby, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś.- osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się natomiast do wniesionego zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości poprzez oparcie się przy szacunku na cenach gruntów uzyskiwanych z transakcji w latach 2019-2021, organ odwoławczy wskazał, że wycenę nieruchomości oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Skarszewy uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wycenę.

Organ odwoławczy podkreślił, że okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości. Ponadto, analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna sprzedaży na obszarze Gminy Skarszewy w 2021 r. wahały się w granicach: 3,13 zł/ m2- 12,86 zł/m2 (a nie jak skarżąca wskazuje w zarzutach z dnia 5 listopada- w granicach 7 zł/m2-21,50 zł/m2), bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym, za niezasadny należało uznać zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna- sprzedaży gruntów, uzyskanych w analogicznych transakcjach.

Oceniając zarzut wyceny drzewostanu w oparciu o dane GUS za pierwsze 3 kwartały 2020 r., zamiast bardziej odpowiednich zdaniem skarżącej danych z pierwszego półrocza 2021 r. uzyskanych od Dyrekcji Lasów Państwowych, Dyrektor IAS wskazał, że oparcie się przez rzeczoznawcę przy oszacowaniu drzewostanu na danych GUS w zakresie cen drewna tartacznego za pierwsze 3 kwartały 2020 r. poprzedzającego dokonane wyceny, wynika z zastosowanego przez rzeczoznawcę wzoru użytego do wyceny drzewostanu- zgodnie z metodą opisaną na karcie 12 operatu szacunkowego, tj. zgodnie z zarządzeniem nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 r. Organ odwoławczy podkreślił, że dobór odpowiedniej metody wyceny do określenia wartości danej nieruchomości, w tym jej elementów składowych, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Dyrektora IAS, stwierdził że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim prawidłowo ocenił wniesione pismem z dnia 5 listopada 2021 r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B., o numerze księgi wieczystej [...]. Organ odwoławczy nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 26 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 27 czerwca 2021 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie skarżąca wskazała, że w żadnym wypadku nie może pogodzić się z tym, że nieruchomość położona na działce nr [..] i pow. 0,400 Ha zalesiona drzewostanem w wieku 70 lat i przyjęta przez rzeczoznawcę szacunkowa wartość 157,2 m3 drewna, które zostało wycenione na kwotę 16.900 zł nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego, gdyż została wyceniona na podstawie przyjętych przepisów i danych GUS z 2020 r.

Skarżąca przypomniała, że średnia cena drewna w Dyrekcji Lasów Państwowych w 2021 r. wynosiła 450 zł i biorąc powyższą cenę razy 157,2 m3 to jej wartość wynosi 70.740 zł nie uwzględniając ceny nieruchomości. Organ zasłonił się przepisami prawa z 2004 r. i zarządzeniem Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 1985 r., które to przepisy zdaniem skarżącej nie odpowiadają aktualnej sytuacji gospodarczej. Tak przyjęta, zdaniem strony wycena, którą akceptuje Dyrektor IAS tylko umożliwi i daje szanse różnym oszustom i handlarzom zarobić fortunę kosztem Skarbu Państwa. Wobec przedstawionego tylko jednego faktu widać jak różne mogą być wyceny nie uwzględniając nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o jej oddalanie, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110 r. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzone zostało w oparciu o operat szacunkowy, który jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jak trafnie podkreślono w zaskarżonym postanowieniu, ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, na co trafnie zwraca uwagę Dyrektor IAS.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n., Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z

uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 27 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...], Dyrektor IAS trafnie ocenił jako sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości- wartość rynkową nieruchomości położnej w B., obręb B., działka nr [...] dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...], na łączną kwotę 16.900 zł (9.500 zł wartość rynkowa gruntu leśnego i 7.400 zł wartość drzewostanu).

Operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś.- osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się natomiast do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości poprzez oparcie się przy szacunkach na cenach gruntów uzyskiwanych w transakcjach w latach 2019-2021 wskazać należy, że wycenę nieruchomości prawidłowo oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Skarszewy uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości. Ponadto, analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna-sprzedaży na obszarze Gminy Skarszewy w 2021 r. wahały się w granicach: 3,13 zł/ m2- 12,86 zł/m2 (a nie jak skarżąca wskazuje w zarzutach z dnia 5 listopada- w granicach 7 zł/m2- 21,50 zł/m2), bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym, za niezasadny należało uznać zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna- sprzedaży gruntów, uzyskanych w analogicznych transakcjach. Odnosząc się natomiast do zarzutu wyceny drzewostanu w oparciu o dane GUS za pierwsze 3 kwartały 2020 r., zamiast bardziej odpowiednich zdaniem skarżącej danych z pierwszego półrocza 2021 r. uzyskanych od Dyrekcji Lasów Państwowych, Dyrektor IAS wskazał, że oparcie się przez rzeczoznawcę przy oszacowaniu drzewostanu na danych GUS w zakresie cen drewna tartacznego za pierwsze 3 kwartały 2020 r. poprzedzającego dokonane wyceny, wynika z zastosowanego przez rzeczoznawcę wzoru użytego do wyceny drzewostanu- zgodnie z metodą opisaną na karcie 12 operatu szacunkowego, tj. zgodnie z zarządzeniem nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 r. Organ odwoławczy podkreślił, że dobór odpowiedniej metody wyceny do określenia wartości danej nieruchomości, w tym jej elementów składowych, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Podsumowując stwierdzić należy, że Dyrektor IAS prawidłowo ocenił zarzuty do opisu i szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Również Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 26 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 27 czerwca 2021 r. Operat szacunkowy został sporządzony na podstawie prawidłowo wskazanych przepisów prawa i sam fakt, że skarżąca jest niezadowolona z jego wniosków końcowych nie uzasadniania wyeliminowania zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

Z tych przyczyn na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2022 poz. 329 ze zm.) orzeczono jak w wyroku.

[pic]