Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 913/05
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2006-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: Uzgodnienie przed komisją organizacji rzeczoznawców majątkowych przez rzeczoznawców, którzy opracowali rozbieżne opinie, wartości jednostkowej gruntu podlegającego podziałowi, nie odpowiada przewidzianej w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 543 ze zm./ ocenie prawidłowości wycen i nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 ust. 4 tej ustawy.

TEZY

Uzgodnienie przed komisją organizacji rzeczoznawców majątkowych przez rzeczoznawców, którzy opracowali rozbieżne opinie, wartości jednostkowej gruntu podlegającego podziałowi, nie odpowiada przewidzianej w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 543 ze zm./ ocenie prawidłowości wycen i nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 ust. 4 tej ustawy.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA: Leszek Włoskiewicz Sędziowie NSA Janina Antosiewicz (spr.) Jan Paweł Tarno Protokolant Justyna Nawrocka po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 maja 2005 r. sygn. akt II SA/Łd 369/04 w sprawie ze skargi Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami "A." Spółka z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami "A." Spółka z o.o. w P.kwotę 3 600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, wyrokiem z dnia 20 maja 2005 r., sygn. akt II SA/Łd 369/04, uwzględnił skargę Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami "A." Sp. z o.o. w P. i uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] nr [...], ustalającą opłatę adiacencką.

W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył ustalenia, z których wynikało, iż na wniosek Spółki - właściciela gruntu o pow. 32077 ha położonego przy ul. [...] stanowiącego działkę nr 99, dokonano podziału na 20 odrębnych działek, a podział zatwierdzony został ostateczną decyzją Prezydenta Miasta [...] z 14 listopada 2001 r.

Nieruchomość ta leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości, co potwierdziła uzyskana w toku postępowania administracyjnego opinia rzeczoznawcy majątkowego Krzysztofa Kozłowskiego.

Wycenił on wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę 1 251 650 zł, a po podziale na kwotę 2 823 300 zł, zaś różnicę wartości na 1 571 650 zł.

Wobec zastrzeżeń Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami "A.", rzeczoznawca podtrzymał opinię na co Spółka przedstawiła opracowaną na jej zlecenie opinię rzeczoznawcy T. M., który określił wartość nieruchomości przed i po podziale odpowiednio na kwoty 2 811 000 i 2 938 500 zł.

W związku z rozbieżnościami w opiniach, organ I instancji zwrócił się na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców, o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych wycen.

Po odbyciu 20 lutego i 24 czerwca 2003 r. posiedzenia Komisji Etyki Zawodowej [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych oraz Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddziału Regionalnego w [...] z udziałem obu rzeczoznawców, autorzy obu operatów uzgodnili, że wartości jednostkowe gruntu wynoszą 60 zł za m2 przed podziałem i 90 zł po podziale.

Różnica przedmiotowej wartości przed podziałem (1 984 620 zł) i po podziale (2 976 930 zł) wg stanu na dzień wydania decyzji wyniosła 992 310 zł, a więc opłata adiacencka, ustalona zgodnie z uchwałą Rady Miasta ustalającej 50% stawkę różnicy, wyniosła 496 155 zł.

W takiej kwocie Prezydent Miasta, decyzją z [...] ustalił opłatę adiacencką uznając, że została ona wymierzona zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Odwołując się od tej decyzji Spółka podniosła naruszenie przepisu art. 157 ustawy przez przyjęcie, że zawarcie porozumienia pomiędzy rzeczoznawcami, spełnia warunek oceny prawidłowości wycen i naruszenie przepisów postępowania art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, polegające na niewyjaśnieniu powodów przyjęcia wartości wynikającej z porozumienia rzeczoznawców.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy przyjmując, że wartość nieruchomości uzgodniona wspólnie przez rzeczoznawców majątkowych stanowi wystarczający dowód w sprawie.

Ustalenia dokonane przez rzeczoznawców pozwalają na określenie wartości przedmiotowej nieruchomości, przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju położenia i przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

W skardze na powyższą decyzję, Spółka powtórzyła zarzuty z odwołania i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Kolegium wniosło o oddalenie skargi stwierdzając, iż wydane decyzje nie naruszają art. 157 ustawy.

Uwzględniając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny powołał się na przepis art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpni 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2000 r. Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.), zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta, może ustalić opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału wzrośnie wartość nieruchomości. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości.

Odpowiednie zastosowanie w takiej sytuacji znajdują przepisy art. 145, art. 146 ust. 1 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy, regulujące zasady udziału właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli na skutek takiej budowy następuje wzrost wartości nieruchomości. Stosownie do powyższych przepisów, mających odpowiednie zastosowanie w sprawie opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z podziału, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę adiacencką w drodze decyzji administracyjnej po dokonaniu podziału nieruchomości, ale nie później niż w terminie 3 lat od chwili, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi według cen na dzień wydania decyzji, ustalającej opłatę adiacencką.

Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, ma zatem kwestia ustalenia wartości konkretnej nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału. Ustalenie tego faktu jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak też ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale.

Ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określane przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie – rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadawane w trybie przepisów rozdz. 4 działu V ustawy oraz na zasadach określonych w rozdziale I działu IV (określenie wartości nieruchomości) ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami, przewidziany został tryb postępowania na wypadek zaistnienia istotnych rozbieżności w różnych opiniach sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, dotyczących tej samej nieruchomości. W takiej sytuacji, zgodnie z brzmieniem art. 157 obowiązującym w czasie wydawania decyzji przez organy w tej sprawie, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Poza sporem jest to, że obie opinie w przedmiocie ustalenia wartości działki nr 99 przed i po podziale, zostały sporządzone przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych – K. K. i T. M., jak i to, że opinie te istotnie różniły się między sobą, zwłaszcza w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem, co miało oczywisty wpływ na różnicę w określeniu wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji na obliczenie opłaty adiacenckiej. Organy nie dopilnowały jednak, aby wyjaśnienie sprawy w tym zakresie nastąpiło zgodnie z art. 157.

Nadesłane organowi protokóły z posiedzenia Komisji Etyki Zawodowej obu stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, nie są oceną prawidłowości sporządzonych przez rzeczoznawców wycen. Z protokółów tych nie wynika, aby uprawnione organy poszczególnych stowarzyszeń oceniały poszczególne opinie – wyceny. Wynika natomiast, że bez dokonania takiej oceny, sami autorzy obu operatów uzgodnili odmienne od przyjętych w swych opiniach wartości gruntu przed i po dokonaniu podziału, co nie jest postępowaniem zgodnym z art. 157. Stwierdzenie zawarte w pkt 6 protokółu z posiedzenia Komisji Etyki z dnia 24 czerwca 2003 r. nie może być traktowane jako dokonanie oceny obu operatów. Ocena taka, jeżeli byłaby sporządzona, powinna zawierać stwierdzenia wskazujące na to, który z operatów (lub oba) został sporządzony nieprawidłowo i jakie argumenty świadczą o takiej nieprawidłowości. Wskazanie takich argumentów jest konieczne dla sprawdzenia, że organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych rzeczywiście dokonała oceny przedstawionego jej operatu (wyceny) i że ocena ta nie jest dowolna lecz rzeczowa i oparta na wynikających z przepisów ustawy oraz rozporządzenia wykonawczego zasadach wyceniania nieruchomości. Sporządzona przez stowarzyszenie rzeczoznawców rzeczowa ocena operatu pozwoliłaby na ustalenie, czy którakolwiek z obu wycen jest prawidłowa, a więc sporządzona zgodnie z obowiązującymi zasadami.

Dopiero po wydaniu potwierdzenia prawidłowości wyceny, byłoby możliwe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości i obliczenie opłaty adiacenckiej.

Sąd przyjął także, iż wartość nieruchomości nie została ostatecznie ustalona zgodnie z innymi przepisami mającymi zastosowanie.

Zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy rozdziału 1 działu IV dotyczące określenia wartości nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na przedmiot własności, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu, określone zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) – obowiązującym w czasie sporządzania operatów i wydawania decyzji. Zgodnie z § 51 pkt 2 oraz § 52 pkt 1 ppkt 8 oraz pkt 4 ww. rozporządzenia, operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powinien zawierać m.in. uwarunkowanie dokonanych czynności i przedstawienie toku obliczeń, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, zawierać uzasadnienie dokonanej wyceny. Przepisy te znajdują zastosowanie w sprawach dotyczących ustalania opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału.

Enigmatyczne stwierdzenie zawarte w protokóle z posiedzenia Komisji Etyki Zawodowej z dnia 20 lutego 2003 r., że autorzy operatów uzgodnili wartości gruntu po przeanalizowaniu obu operatów, uwzględnieniu zapisów zawartych w dokumentach określających przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnieniu szerszej bazy danych nieruchomości porównawczych nie pozwala na ocenę, że ta nowa, wspólna uzgodniona przez obu rzeczoznawców wycena jest sporządzona z zachowaniem obowiązujących zasad. Nie wiadomo bowiem, jakie inne nieruchomości porównawcze były brane pod uwagę, nie przedstawiono toku obliczenia uzgodnionej wartości nieruchomości i nie przedstawiono uzasadnienia tej nowej wyceny. Należy stwierdzić, że taka zmiana wyceny dokonana przez rzeczoznawców co do zasady byłaby dopuszczalna, ale rzeczoznawcy powinni ją uzasadnić w sposób umożliwiający weryfikację, a więc m.in. ze wskazaniem, jakie inne nieruchomości porównawcze były brane pod uwagę, dlaczego zmieniony wybór nieruchomości porównawczych, jeżeli miał miejsce, jest uzasadniony, jakie inne czynniki wpłynęły na zmianę dotychczasowej wyceny.

Zdaniem Sądu, nawet gdyby uznać, że na skutek uzgodnienia stanowisk przez obu rzeczoznawców co do wartości przedmiotowej nieruchomości, zlikwidowana została istotna rozbieżność opiniach, to oparcie obliczenia opłaty adiacenckiej na tym uzgodnionym przez rzeczoznawców stanowisku byłoby możliwe wtedy, gdyby spełniało kryteria opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a więc przede wszystkim wskazywało sposób obliczenia wartości nieruchomości, dane, na których to obliczenie jest oparte i wskazanie nieruchomości porównywalnych. Uzgodnione przez rzeczoznawców stanowisko, tych kryteriów nie spełnia.

Za uzasadniony uznał Sąd zarzut, że organy bezpodstawnie rozstrzygnęły sprawę mimo niewyjaśnienia istotnych okoliczności i uchylił obie decyzje na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwaną dalej ustawą Ppsa).

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], reprezentowane przez radcę prawnego B. W. i zaskarżając wyrok w całości zarzuciło:

1) naruszenie prawa materialnego

- art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Ppsa, przez błędną wykładnię i przyjęcie, że w sprawie nie został zachowany tryb postępowania, wynikający z art. 157 w sytuacji, gdy organ przesłał opinie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i korporacja przeprowadziła postępowanie mające na celu weryfikację tych wycen,

- naruszenie wskazanych przepisów i art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie, że tryb postępowania, przewidziany w art. 157 nie jest trybem szczególnym, zaś określenie wartości nieruchomości następuje według zasad wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) oraz błędne przyjęcie, że warunek oceny prawidłowości wycen nie został spełniony przez zawarcie pomiędzy rzeczoznawcami porozumienia co do wartości nieruchomości przed i po podziale, a wskazana wartość nie została ustalona z zastosowaniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r.

- naruszenie art. 145 § 1 lit. a Ppsa przez brak wskazania na czym polega naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy;

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy

- art. 145 1 pkt 1 lit. c ustawy Ppsa polegające na przyjęciu, że stwierdzenie zawarte w pkt 6 protokółu z posiedzenia Komisji Etyki Zawodowej 24 czerwca 2003 r. nie stanowi oceny operatów szacunkowych, sporządzonych przez obu rzeczoznawców, ponieważ nie zawiera wskazania przez organizację zawodową, który z operatów (lub

oba) został sporządzony nieprawidłowo w sytuacji, gdy art.157 ustawy nie określa formy ani trybu w jakim ma być dokonania weryfikacja;

- naruszenie ww. przepisu ustawy przez przyjęcie, że wskazane przez rzeczoznawców okoliczności, jak przeanalizowanie obu operatów, uwzględnienie zapisów o przeznaczeniu terenu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnienie szerszej bazy danych nieruchomości porównawczych i dokonanie w oparciu o te przesłanki uzgodnienia wartości jednostkowych gruntu przed i po podziale – nie stanowią uzasadnienia zmiany wyceny oraz nie mogą stanowić dowodu sprawie w sytuacji gdy postępowanie przed organizacją zawodową rzeczoznawców uregulowane jest wyłącznie w art. 157 ustawy i przepis ten nie zawiera żadnych uregulowań co do wymogów formalnych obowiązujących przed tą organizacją, a nadto naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Ppsa w zw. z art. 7 i 77 § 1 kpa i art.151 Ppsa przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że doszło do naruszenia wymienionych przepisów kpa w sytuacji, gdy organy wyjaśniły istotne okoliczności sprawy, przeprowadzając postępowanie w myśl art. 157 ustawy i nie miały podstaw do kwestionowania stanowiska wyrażonego przez rzeczoznawców majątkowych i [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, które przedstawiło swe stanowisko w piśmie z 24 czerwca 2003 r., a w konsekwencji uchylenie decyzji obu organów mimo, że zebrany materiał dowodowy był pełny i dawał skuteczną podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej,

- oraz naruszenie art. 141 § 1 ustawy Ppsa przez brak w uzasadnieniu wyroku wskazania, co do dalszego postępowania i błędne powołanie art. 135 tej ustawy mimo, że w przedmiotowej sprawie przepis ten nie miał zastosowania.

Skarga kasacyjna domaga się uchylenia zaskarżonego wyroku i oddalenia skargi lub też uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, oraz zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego.

W obszernym uzasadnieniu skargi kasacyjnej, przedstawione zarzuty rozwinięto konkludując, że Sąd I instancji dokonał błędnej oceny zarówno stanu faktycznego jak i prawnego, mającego miejsce w przedmiotowej sprawie i w konsekwencji uchylił decyzje organów administracji, które nie naruszały obowiązujących w okresie ich wydania norm prawa, co uzasadniało wniesienie skargi kasacyjnej.

Wniesienie skargi kasacyjnej uzasadnione jest także interesem publicznym.

Wyrok Sądu uniemożliwia bowiem realizację ustawowych dochodów należnych Gminie i zaprzecza istocie opłaty adiacenckiej przez to, że wyłącznie daje jednej stronie –właścicielowi danej nieruchomości – pożytki z dokonanej czynności, a ponadto nie pozwala organom administracji na podejmowanie decyzji z uwagi na ustawowe ograniczenie czasowe, gdy bezspornym jest, że podział nieruchomości na mniejsze działki spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Z niewadliwych ustaleń Sądu I instancji wynika, iż przed wydaniem decyzji przez Prezydenta Miasta [...], organ ten dysponował dwoma operatami szacunkowymi, opracowanymi przez rzeczoznawców majątkowych.

Taki materiał dowodowy nie był wystarczający do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

Organ pierwszej instancji zwracając się do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców prawidłowo zastosował przepis art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidujący, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach rzeczoznawców o wartości tej samej nieruchomości oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja rzeczoznawców majątkowych.

Stowarzyszenie to jednakże nie dokonało oceny prawidłowości sporządzonych operatów, gdy przed jego organami rzeczoznawcy dokonali jedynie uzgodnienia cen jednostkowych gruntu (przed i po podziale nieruchomości).

Przepis art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje form postępowania przed Stowarzyszeniem, co nie wyklucza udziału rzeczoznawców i ewentualnej weryfikacji operatów przez samych rzeczoznawców, lecz to do Stowarzyszenia należy wiążąca ocena, który z przedstawionych operatów jest właściwy i dlaczego.

Zasadnie zatem Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał za naruszające przepisy prawa materialnego jak i procesowego, oparcie zaskarżonych decyzji tylko na ustaleniach wynikających z protokółu posiedzenia Komisji, w trakcie którego "autorzy operatów uzgodnili wartości gruntu po przeanalizowaniu obu operatów, uwzględnieniu zapisów zwartych w dokumentach określających przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnieniu szerszej bazy danych nieruchomości porównawczych".

Zarówno sposób uzgodnienia cen jednostkowych gruntu, nie poparty głębsza analizą i bez uzasadnienia zmiany stanowiska, jak i uchylenie się przez organy Stowarzyszenia od oceny opracowanych operatów, jako sprzeczne z prawem, nie mogły stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości.

Innymi słowy, uzgodnienie przed komisją organizacji rzeczoznawców majątkowych, przez rzeczoznawców, którzy opracowali rozbieżne opinie, wartości jednostkowej gruntu podlegającego podziałowi, nie odpowiada przewidzianej w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) ocenie prawidłowości wycen i nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 ust. 4 tej ustawy.

Ocena wyrażona w tym względzie w zaskarżonym wyroku jest trafna i Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznający skargę kasacyjną podziela ją. Nie można więc uznać, ze zaskarżony wyrok naruszył przepisy prawa materialnego i procesowego, w skazane w skardze kasacyjnej.

Chybionym jest zarzut skargi kasacyjnej, iż Sąd Wojewódzki naruszył przepis art. 157, 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz.1924), przez pominięcie, że art. 157 ustawy stanowi szczególny tryb.

Jak już wcześniej wspomniano, art. 157 ustawy nie określa w jakiej formie następuje ocena operatów, co umożliwia przyjęcie udziału rzeczoznawców włącznie z możliwością dokonywania przez nich korekt operatów podlegających ocenie, jednakże wiążącej oceny operatów może dokonać tylko organ Stowarzyszenia. Skoro przedmiotem oceny operatów jest prawidłowość ich sporządzenia, to musi ona następować według takich samych zasad jakie obowiązują przy ich sporządzaniu, nie zaś według bliżej nieokreślonych zasad i kryteriów.

Zasady te, na podstawie delegacji ustawowej, zamieszczonej w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określiła Rada Ministrów w rozporządzeniu z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

W odniesieniu do sposobu wyceny nieruchomości mieć będą one zastosowanie także przed organizacjami stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych.

Nie jest także zasadnym zarzut naruszenia przepisu art. 141 § 4 ustawy Ppsa, w sposób wskazany w skardze kasacyjnej, gdyż w przypadku uchylenia decyzji – z uwagi na regulację zamieszczoną w art. 98 ust. 4 w zw. z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stwarzającą możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej tylko w terminie do 3 lat od dnia dokonania podziału – wskazanie takie było zbędne, co pośrednio przyznaje sam organ w zakończeniu uzasadnienia skargi kasacyjnej, błędnie oceniając tę przesłankę jako naruszenie przez Sąd interesu publicznego.

Odnosząc się do tej ostatniej kwestii należy podkreślić, iż kontrola sądu administracyjnego w tej sprawie odbywała się nie według kryterium interesu publicznego, lecz pod względem zgodności z prawem.

Takiej ocenie Sądu I instancji nie można zarzucić naruszenia prawa.

Z powyższych względów, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 184 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekając o kosztach w oparciu o przepis art. 204 pkt 2 powołanej ustawy.