Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1061/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 11f ust. 1, art. 12 ust. 4, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi A. R. i P. R. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2013 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania A.

i P. R. od decyzji Wojewody [...] z [...] września 2012 r.

nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]

z [...] września 2012 r.

W uzasadnieniu Minister wskazał, że Wojewoda [...] decyzją z [...] maja

2011 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku węzeł W. – węzeł W. ([...]). Decyzja ta została sprostowana postanowieniem Wojewody [...] z [...] października 2011 r.

nr [...] oraz zmieniona w części decyzją Ministra Infrastruktury z [...] września 2011 r. nr [...].

Decyzją z [...] września 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. i P. R. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie R., obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli A. R. i P. R. Podnieśli, że decyzja o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji została wydana wadliwie, ponieważ nie nałożyła na inwestora obowiązku sporządzenia raportu na oddziaływanie przedsięwzięcia na środowisko, co skutkuje nieważnością zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] z [...] stycznia 2010 r.

Ponadto skarżący podnieśli, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo, ponieważ przyjęto do porównań ceny transakcji nieruchomościami podobnymi z 2009 r., a tym samym nie przyjęto cen z daty ustalenia odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu sprawy Minister wskazał, że zgodnie

z art. 12 ust. 4 pkt. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r.

nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania,

o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji

oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Organ przytoczył treść przepisów art. 134

ust. 1 i art. 154 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Minister wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] lutego 2012 r.

przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości C. Działka nr [...] stanowi teren łąkowy, w głębi działki posadowiony jest las. Działka jest częścią jednolitego kompleksu rolnego leżącego

na południe od zabudowań wsi C. Na działce brak naniesień budowlanych, obecne są wszystkie media.

Jak wynika z operatu, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy R., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy R. nr [...], zgodnie z którym działka znajduje się na terenach FDZL – tereny planowanych dolesień oraz [...] tereny o funkcji komunikacyjnej – droga szybkiego ruchu.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Organ wskazał, że na podstawie badania rynku rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, iż dla nieruchomości rolnych i leśnych przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, zatem wycenę przeprowadzono na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych,

które wystąpiły na rynku lokalnym.

Do ostatecznej analizy biegła wybrała 14 nieruchomości i porównała je

z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Nieruchomości porównawcze stanowiły nieruchomości nabywane pod inwestycje drogowe w roku 2009 na terenie gminy T. Późniejsze transakcje zawarte aktami notarialnymi nie wystąpiły, wobec tego biegła wykorzystała transakcje starsze niż dwuletnie (w tym wypadku nie starsze niż sprzed 3 lat). Jednocześnie biegła wyjaśniła, iż brak jest zróżnicowania cen działek drogowych wydzielonych z działek rolnych niezadrzewionych, z działek rolnych całkowicie lub częściowo zadrzewionych

i z działek leśnych. Zatem powyższe cechy nie mogą być traktowane jako atrybuty cenotwórcze.

Szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, tj. lokalizacja – waga 50%, dojazd – waga 30% oraz sąsiedztwo

– waga 20%. W następnej kolejności dokonała korekty cen w oparciu o ustalone cechy różnicujące.

Wartość rynkową prawa własności nieruchomości biegła obliczyła na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał stronie należne odszkodowanie.

Minister wskazał na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz.U. z 2004 r., nr 207 poz. 2109 ze zm.). Organ przytoczył treść § 36 tego rozporządzenia.

Minister wskazując na przepis art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanej przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww. ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ww. ustawy).

Organ wskazał, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów

z 21 września 2004 r. realizuje zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. pozwalając rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Dodatkowo, w § 36 ust. 4 rozporządzenia prawodawca wskazał na szczególny, z punktu widzenia ustawy

z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych, przypadek, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne

z celem wywłaszczenia będzie tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości.

Natomiast dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony

w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Minister zauważył, że zawarte w wyżej wskazanym przepisie pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu) jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ

jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych" jest

w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej,

co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w mawianym przypadku uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych.

W przypadku braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego badania rynku nieruchomości, o którym mowa w § 36 ust. 3 rozporządzenia i ewentualne powiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50%.

Mając na uwadze powyższe, Minister wskazał, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, wobec tego do porównań prawidłowo zostały przyjęte nieruchomości nabywane na cele drogowe. Jednocześnie nie jest to przeznaczenie tożsame

z przeznaczeniem części wycenianej nieruchomości. Powyższe, w ocenie organu, odpowiada procesowi wyceny opisanemu w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w zw. z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości.

Zdaniem Ministra analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłoby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcji. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Dlatego, w ocenie organu, nie można uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieprawidłowości w przeprowadzonym postępowaniu środowiskowym poprzedzającym wydanie decyzji zezwalającej

na realizację przedmiotowej inwestycji, Minister wskazał, że mogły być one podnoszone jedynie w postępowaniu lokalizacyjnym.

Odpowiadając natomiast na zarzut dotyczący przyjęcia do porównań transakcji nieruchomości z 2009 r. organ wskazał, że biegła na stronie 8 operatu szacunkowego wyjaśniła, że okresem badania rynku był rok 2009 r., gdyż późniejsze transakcje

nie wystąpiły. Ponadto w piśmie z 12 marca 2012 r. rzeczoznawca wskazała,

że transakcje drogowe wydzielone z gruntów niebudowlanych w ostatnich dwóch latach są rzadkością na wszystkich rynkach albo w ogóle nie występują. Wynika stąd,

że obecnie zmiana stanu prawnego nieruchomości przeznaczonych pod drogi odbywa się zwykle w formie decyzji, a nie w drodze nabycia aktem notarialnym. Jednocześnie biegła wskazała, że wykorzystane przez nią transakcje charakteryzują się dużą stabilnością danych, brakiem zmian w czasie, dostatecznym wyrównaniem cen oraz ogólnym podobieństwem nieruchomości porównawczych do wycenianej.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożyli A. R. i P. R. Zaskarżonej decyzji zarzucili:

- obrazę art. 77 i 80 kpa w związku z § 4 ust. 1 i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie operatu szacunkowego z 23 lutego 2012 r. jako sporządzonego zgodnie z wymogami przewidzianymi w ww. przepisach

i przyjęcie w przedmiotowym operacie jako nieruchomości podobnych

do nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe w 2009 r. na terenie gminy T.,

co w konsekwencji doprowadziło do oparcia się przez organ na operacie zawierającym niewłaściwy dobór nieruchomości wskazanych jako podobne na kartach 9 z 13, 10 z 13 operatu i do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości według cen nieaktualnych na dzień wydania decyzji;

- obrazę art. 8 kpa w zw. z art. 35 § 1 i 3 kpa, art. 36 kpa oraz art. 12 ust. 4b ustawy

z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych poprzez niezałatwienie sprawy w maksymalnym terminie przewidzianym w ww. przepisach oraz prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2013 r. i decyzji Wojewody [...]

z [...] września 2012 r. W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli powyższe zarzuty, podnosząc, że operat nie zachował aktualności. Skarżący wskazali, że operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego 23 lutego 2012 r. natomiast ostateczna decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymująca w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] września 2012 r. datowana jest

na [...] lutego 2013 r., a doręczona została pełnomocnikowi skarżących dopiero

22 marca 2013 r.

Skarżący podnieśli, że pozostawanie przez organ w bezczynności, data wydania przedmiotowego operatu, jak również fakt, iż zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarski Morskiej datowana jest na dzień [...] lutego 2013 r. przemawia za tym, że doszło do rażącej obrazy art. 8 kpa w związku z art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 kpa oraz art. 12 ust. 4b specustawy.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego

i procesowego, słusznie wskazując, że podstawą rozstrzygania w niniejszej sprawie są przepisy art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz wskazane w decyzjach organów przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organy szczegółowo omówiły powołane i zastosowane w decyzjach przepisy i dokonały prawidłowej kwalifikacji prawnej.

W przedmiotowej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego z 23 lutego 2012 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. W. Operat został sporządzony prawidłowo,

a dokonana przez organy ocena tego dowodu nie budzi zastrzeżeń.

Jak wynika z art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami

(która zgodnie z art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. ma zastosowanie w sprawach

nie uregulowanych w ustawie), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przeznaczenie w planie zagospodarowania ma więc istotne znaczenie

dla wyceny nieruchomości, jako jeden z elementów mających wpływ na tę wycenę.

Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą

nr [...] Rady Gminy R. z [...] lipca 2003 r. (Dz. Urzędowy Woj. [...]

z [...] września 2003 r.). Zgodnie z planem teren, na którym położona jest sporna działka oznaczony jest symbolem [...] – tereny planowanych dolesień oraz [...] tereny o funkcji komunikacyjnej – droga szybkiego ruchu, a zatem był to teren przeznaczony pod drogę publiczną. Skoro nieruchomość przeznaczona była według planu pod drogę, to prawidłowo rzeczoznawca charakteryzując i analizując rynek nieruchomości poddała tej analizie nieruchomości gruntowe przeznaczone pod drogi oraz zajęte pod drogi publiczne. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 4 zd. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba

że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. A więc tylko wtedy można przyjąć przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, gdy nie ma transakcji nieruchomościami drogowymi. Jeżeli takie transakcje były, to prawidłowo zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę w procesie wyceny.

Rzeczoznawca do ustalenia odszkodowania zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne i wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego

przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej

do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych,

które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia.

Jak wynika z operatu, rzeczoznawca do analizy wybrała 14 transakcji nieruchomościami drogowymi z powiatu [...], tj. z właściwie określonego rynku lokalnego,

a szacując wartość nieruchomości określiła i uwzględniła cechy mające najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (w tym lokalizację, dojazd, sąsiedztwo).

Wbrew zarzutom skargi, przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi z 2009 r. nie skutkuje samo przez się wadliwością operatu. Zarówno w treści operatu (str. 9 i 10), jak i w pismach z 12 marca 2012 r. oraz z 2 sierpnia 2012 r. rzeczoznawca wyjaśniła, że wykorzystała do wyceny transakcje z 2009 r., gdyż brak było transakcji późniejszych. Jest to dopuszczalne w sytuacji, jeżeli później transakcje takimi nieruchomościami już nie wystąpiły. Ponadto transakcje charakteryzowały się dużą stabilnością danych – brakiem zmian w czasie, dostatecznym wyrównaniem cen. Z kolei od 2009 r. do chwili sporządzania operatu występowała stabilizacja cen.

Wobec tego zarzut skargi co do niewłaściwego doboru nieruchomości

przez rzeczoznawcę, a wobec tego nieaktualności cen transakcyjnych i wadliwego sporządzenia operatu oraz nieprawidłowego wyliczenia odszkodowania jest niezasadny. Tym samym niezasadny jest zarzut naruszenia przez organy przepisów

art. 8, art. 77 i art. 80 kpa w zw. z § 4 i § 36 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego utraty aktualności operatu wskazać należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,

przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Jak wynika z akt sprawy, zmiany uwarunkowań, o których mowa w art. 154 ustawy

o gospodarce nieruchomościami (cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych) nie wystąpiły od daty sporządzenia operatu do daty wydania zaskarżonej decyzji; nie wskazywali na nie

także skarżący. Operat został sporządzony 23 lutego 2012 r., a zaskarżona decyzja Ministra wydana została [...] lutego 2013 r., a więc operat zachował aktualność na datę orzekania przez organ II instancji.

Odnośnie zarzutów naruszenia przepisów art. 35 i 36 kpa w zw. z art. 12 ust. 4b specustawy, to wskazać należy, że zarzuty dotyczące bezczynności czy przewlekłego prowadzenia postępowania nie podlegają ocenie w niniejszej sprawie,

której przedmiotem jest ocena prawidłowość zaskarżonej decyzji, a nie skarga

na bezczynność czy przewlekłe postępowanie.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności, Sąd z mocy art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.