Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 716/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2008-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 156par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 93 ust. 3, art. 99
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościam - tekst jedn.
Teza: Skoro ustanowienie służebności drogi koniecznej ustawodawca łączy z decyzją o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, to nie można wymagać,

aby na wcześniejszym etapie postępowania, czyli w chwili wydawania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału, służebność drogi koniecznej

była rzeczywiście ustanowiona. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię, na podstawie art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

spełnienie wymogu określonego w art. 93 ust. 3 polegać może na opisanej propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez

ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej.

TEZY

Skoro ustanowienie służebności drogi koniecznej ustawodawca łączy z decyzją o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, to nie można wymagać,

aby na wcześniejszym etapie postępowania, czyli w chwili wydawania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału, służebność drogi koniecznej

była rzeczywiście ustanowiona. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię, na podstawie art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

spełnienie wymogu określonego w art. 93 ust. 3 polegać może na opisanej propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez

ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie asesor WSA Jacek Pruszyński, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej B. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności postanowienia w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające jego wydanie postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2007 roku numer [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienia nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej Gminy Miejskiej B. P. kwotę 440,00 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] lipca 2007r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., działając na podstawie art. 156 §1 pkt 2, art. 157 §1 i art. 158§1 w zw. z art. 126 oraz art. 17 pkt 1 kpa a także art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz §3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663), utrzymało w mocy własne postanowienie z dnia [...] stycznia 2007r. nr [...] stwierdzające nieważność postanowienia z dnia [...] lutego 2005r. nr [...] wydanego z upoważnienia Burmistrza Miasta B. P. przez jego Zastępcę, pozytywnie opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości położonych w B. P. przy ul. K., oznaczonych nr geod. [...] i [...] stanowiących własność Gminy Miejskiej B. P.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2005r. nr [...] Zastępca Burmistrza Miasta B. P. w oparciu o przepisy art. 93 ust. 4 i 5, art. 94 ust. 1, 97 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, działając z urzędu, pozytywnie zaopiniował wstępny podział nieruchomości położonych w B. P., obręb 3, przy ul .K., oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr geod [...] o pow. 0,8023 ha i [...] o pow. 0,0586 ha, stanowiących własność Gminy Miejskiej B. P. w sposób przedstawiony linią ciągłą koloru czerwonego na załączonym wstępnym projekcie podziału w skali 1:500.

W uzasadnieniu postanowienia stwierdzono, że celem podziału jest wydzielenie dróg wewnętrznych służących na dojazd do działek [...] oraz [...] i [...]. Organ wskazał, że rozstrzygnięcie to zostało oparte na dwóch prawomocnych decyzjach z dnia [...] marca 2004r. Burmistrza Miasta B. P. ustalających warunki zabudowy części działek o numerach: [...] stanowiącej własność Gminy Miejskiej B. P. i [...] stanowiącej pas drogowy ul. K. - w zakresie realizacji inwestycji, polegającej na budowie wjazdu utwardzonego wraz z ciągiem komunikacji pieszej o łącznej szerokości 6,0m. Nadto wskazano, że w sprawie uzyskano pozwolenie wydane w dniu [...] stycznia 2005r. nr [...] przez P. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na podstawie którego zezwolono na dokonanie podziału przedmiotowych nieruchomości. Jednocześnie w wydanym postanowieniu powołano się na przepisy rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, określające szerokość pasa ruchu na drodze klasy L-lokalnej na 3 metry. W związku z powyższym przepisem organ uznał, że proponowana do wydzielenia 6,0 m szerokość pasa dróg wewnętrznych jest zgodna z powyższym rozporządzeniem.

Następnie decyzją z dnia [...] lutego 2005r. nr [...] Burmistrz Miasta B. P. na podstawie art. 96 ust. 1, 1a i 4, art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami dokonał zatwierdzenia podziału przedmiotowych nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji wskazano taką samą argumentację jak w uzasadnieniu postanowienia pozytywnie opiniującego wstępny podział tych nieruchomości. Dodatkowo wskazano jedynie, że projekt podziału jest zgodny z postanowieniem opiniującym oraz, że projekt został sporządzony na mapie aktualnej na dzień [...] stycznia 2005r. przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i wpisany w Starostwie Powiatowym w B. P. do ewidencji zasobu powiatowego z dnia [...] lutego 2005r.

Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wszczęło z urzędu postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i decyzją z dnia [...] sierpnia 2005r. nr [...] stwierdziło jej nieważność. Stwierdzenie nieważności nastąpiło w oparciu o przesłankę określoną w art. 156 §1 pkt 2 kpa z uwagi na rażące naruszenie prawa, tj. art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wg. stanu obowiązującego w dacie wydania decyzji podziałowej). Organ uznał, że decyzja podziałowa nie jest zgodna z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i to zarówno co do treści tych decyzji jak i załącznika graficznego do tych decyzji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, na skutek wniosku Burmistrza Miasta B. P., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] września 2005r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Organ w pełni podzielił stanowisko składu orzekającego po raz pierwszy w przedmiotowej sprawie. Dodatkowo wskazano, że pomimo przywołanej przez Burmistrza tożsamości poszczególnych celów i punktów decyzji o warunkach zabudowy, wciąż różnymi pozostają załączniki do obu decyzji, na których w sposób odmienny wskazano przebieg ciągu komunikacyjnego.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem Burmistrz Miasta B. P. wywiódł skargę do sądu administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. wyrokiem z dnia [...] maja 2006r. sygn. akt [...] uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że skoro postawą stwierdzenia nieważności decyzji było wypełnienie przesłanki z art. 156 §1 pkt 2 kpa, organ stwierdzający nieważność był zobowiązany do wyraźnego i jednoznacznego wskazania jaki przepis prawa został naruszony i dlaczego naruszenie to zostało ocenione jako rażące. Zaskarżona decyzja w ocenie Sądu nie czyniła zadość wyżej opisanym wymaganiom. Sąd podniósł, że po pierwsze został błędnie wskazany przepis, który zdaniem organu został naruszony w sposób rażący. A mianowicie w obu decyzjach wskazywano na rażące naruszenie przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podczas gdy z akt sprawy wynikało, że kontrola legalności decyzji była przeprowadzana w kontekście treści przepisu art. 94 ust. 1 ustawy. Po wtóre organ nie ustalił na czym konkretnie polegało naruszenie przepisu art. 94 ust. 1 a więc czego dotyczyła sprzeczność decyzji podziałowej z decyzjami o warunkach zabudowy. W konsekwencji Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77 i 107 kpa.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2006r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wszczęło z urzędu postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia wydanego w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania podziału działek.

Po przeprowadzeniu postępowania, postanowieniem z dnia [...] stycznia 2007r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. stwierdziło nieważność przedmiotowego postanowienia.

W uzasadnieniu wskazano, co następuje:

Dla całego terenu wskazanego jako przedmiot podziału – działki nr geod. [...] i [...] nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma obowiązku sporządzania takiego planu i gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia tego planu. Dla części terenu ustalono warunki zabudowy dwiema ostatecznymi decyzjami. Granice terenu objętego ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy wskazane w załącznikach nr 1 do obu decyzji nie pokrywają się z granicami podziału wskazanymi we wstępnym projekcie podziału stanowiącym załącznik nr 1 do przedmiotowego postanowienia. Z powyższego wynika, że w sprawie podziału zastosowanie powinien mieć przepis art. 94 ust. 1 w zw. z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza, że opinia dotycząca wstępnego podziału nieruchomości powinna dotyczyć zgodności proponowanego podziału z warunkami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy, a co do części terenu nie objętego decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy - niemal cała powierzchnia działki nr geod. [...] zgodności z przepisami odrębnymi. Organ podniósł, że o ile w sprawie przeprowadzono postępowanie w przedmiocie oceny zgodności proponowanego podziału z warunkami wynikającymi z ostatecznych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy to zupełnie zaniechano przeprowadzenia postępowania w przedmiocie oceny zgodności proponowanego podziału, w zakresie podziału części działki nr geod. [...] – nie objętej decyzjami o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi. W ocenie organu powyższe zaniechanie stanowi rażące naruszenie prawa – w tym przypadku art. 93 ust. 4 w zw. z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a w konsekwencji naczelnych zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7 i 77 kpa.

Burmistrz Miasta B. P. nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że nie zaniechano w sprawie przeprowadzenia postępowania w przedmiocie oceny zgodności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi, co potwierdza fakt uzyskania pozwolenia wydanego przez P. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w B. na podział przedmiotach nieruchomości. Z powyższego wywiedziono, że wstępny projekt podziału jest zgodny z przepisami odrębnymi dotyczącymi ochrony zabytków. Ponadto podniesiono, że inne przepisy, które były w przedmiotowej sprawie analizowane dotyczyły dróg publicznych. Końcowo podniesiono, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie wskazało "jakie to inne przepisy odrębne ta decyzja mogła naruszać".

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2007r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie i zważyło co następuje:

Burmistrz Miasta B. P. dokonał prawidłowej oceny zgodności propozycji podziałowej z ustaleniami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy, prawidłowo również uzyskano w sprawie dla całego dzielonego terenu pozwolenie P. Konserwatora Zabytków. Niezasadnie natomiast dokonano oceny zgodności propozycji podziałowej z przepisami rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, gdyż planowane do wydzielenia drogi wewnętrzne położone są w całości na obszarze objętym decyzjami o warunkach zabudowy. Brak był zatem podstaw do analizowania projektu podziału w tym zakresie pod kątem jego zgodności z przepisami odrębnymi. W ocenie SKO naruszenie to jednak nie miało charakteru rażącego naruszenia prawa stanowiącego postawę stwierdzenia nieważności postanowienia.

Rażące naruszenie prawa w przedmiotowej sprawie stanowiło natomiast naruszenie §3 ust. 2 pkt 2, 3 ,5 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. A mianowicie wstępny projekt podziału nieruchomości, który został zaopiniowany pozytywnie nie zawierał wielu koniecznych elementów wstępnego podziału nieruchomości o których mowa w §3 ust. 2 w/w rozporządzenia. W przedłożonej do zaopiniowania mapie zawierającej propozycję podziału nie odnotowano informacji stanowiących o istocie podziału nieruchomości takich jak: oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości, powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi, przedstawienia w kolorze czerwonym powierzchni projektowanych do wydzielenia działek, przedstawienia w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielania działek gruntu do drogi publicznej. Uznanie za dopuszczalne dokonanie podziału nieruchomości w sposób niezapewniający wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej oprócz tego, że stanowi rażące naruszenie §3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia jest również sprzeczne z wymogiem wynikającym z przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Skargę od powyższego postanowienia do sądu administracyjnego wywiódł Burmistrz Miasta B. P. i wniósł o jego uchylenie jako naruszającego §3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi wskazano, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. ponownie rozpoznając sprawę w przedmiocie stwierdzenia nieważności postanowienia dotyczącego pozytywnego zaopiniowania podziału nieruchomości znalazło kolejne zupełnie nowe argumenty dla uzasadnienia swojego stanowiska. Odnosząc się do wskazanych przez organ zarzutów rażącego naruszenia prawa skarżący podał, że we wstępnym projekcie podziału zostały oznaczone numery działek podlegających podziałowi według danych z ewidencji gruntów i budynków. Nadto skarżący podał, że istotnie uprawniony geodeta nie naniósł na mapie wstępnego projektu podziału powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi i powierzchni projektowanych do wydzielenia działek gruntu, jednakże uchybienie to nie powinno decydować o rażącym naruszeniu prawa. Odnośnie rażącego naruszenia pkt 6 ust. 2 §3 rozporządzenia skarżący wyjaśnił, że celem podziału było wydzielenie wjazdów – dróg wewnętrznych, służących za dojazd do nieruchomości oznaczonych nr geod. [...] oraz [...] i [...] uprzednio nabytych w drodze przetargu od Gminy Miejskiej B. P. W związku z tym, że działka nr [...] stanowi własność Gminy i przylega bezpośrednio do działki nr [...] stanowiącej pas drogowy ul. K. i jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako droga i zakwalifikowana jest do kategorii dróg miejskich – publicznych, nie zachodziła potrzeba ustanowienia służebności na wydzielonej drodze wewnętrznej. Wydzielona droga wewnętrzna pozostanie własnością Gminy i będzie służyć za dostęp do drogi publicznej również działce nr [...]. Gdyby zaszła konieczność zbycia działki powstałej w wyniku podziału działki nr [...], Burmistrz Miasta będąc właścicielem obu tych działek zawsze może obciążyć służebnością działkę stanowiąca drogę wewnętrzną.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej, generalnie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostało wydane z naruszeniem przepisu art. 156 §1 pkt 2 kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, dlatego też postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostało uchylone.

Według stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego postanowienie z-cy Burmistrza Miasta B. P. z [...] lutego 2005r. opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa, a mianowicie przepisów: art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz §3 ust. 2 pkt 2,3,5 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

W ocenie składu Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, przy wydawaniu postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nie doszło do naruszenia przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Można mówić jedynie o naruszeniu niektórych dyspozycji przepisu §3 ust. 2 w/w rozporządzenia, z tym, że naruszenie tych przepisów stanowiło uchybienie, które mogło być brane pod uwagę wyłącznie w postępowaniu zwyczajnym i w takim postępowaniu eliminowane. Naruszenie przepisów rozporządzenia nie nosi cech rażącego naruszenia prawa i nie może być podstawą do stwierdzenia nieważności postanowienia opiniującego wstępny podział, w postępowaniu nadzwyczajnym o stwierdzenie nieważności.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Kolegium podkreślało, że wstępny projekt podziału "pozytywnie zaopiniowany przez Burmistrza B. P. nie zawierał wielu koniecznych elementów wstępnego projektu podziału nieruchomości". Wydając postanowienie opiniujące Burmistrz "w sposób oczywisty i bezsporny naruszył konkretne przepisy prawa, przepisy o charakterze izomorficznym, czyli nie wymagającym wykładni, w konsekwencji czego doprowadził do sytuacji, której skutki prawne nie są do zaakceptowania w demokratycznym państwie prawa". W ocenie Kolegium opisane uchybienia mają charakter rażącego naruszenia prawa, gdyż Burmistrz "w sposób bezsprzeczny i oczywisty naruszył przepisy §3 ust. 2 pkt 2, pkt 3, pkt 5 i pkt 6 rozporządzenia".( str. 4 i 5 uzasadnienia).

Według oceny Sądu, nie sposób zgodzić się z przedstawioną argumentację Kolegium. Zwrócić należy uwagę, iż opiniujący projekt podziału ma charakter "wstępny" po którym nastąpi podział definitywny, a więc wymagania stawiane "projektowi wstępnemu" nie mogą być traktowane jako elementy "konieczne". Zgodnie z brzmieniem §3 ust. 2 w/w rozprowadzenia, wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zwierać "w szczególności" co oznacza, iż następujące po tym wyliczenie ma charakter przykładowy, a nie wyczerpujący ("konieczny"). Pamiętać także należy, iż – zgodnie z art. 97 ust .1 "a" ustawy – do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć "wstępny projekt podziału" (pkt 4) oraz "mapę z projektem podziału" (pkt 8). Zdaniem Sądu to "mapa z projektem podziału winna spełniać wszystkie wymogi formalnoprawne niezbędne do dokonania podziału nieruchomości. Podobne stanowisko zajął NSA w uzasadnieniu uchwały składu 5 sędziów z dnia 1 marca 1999r. ( sygn. akt OPK 1/99). Rozważając kwestię, jaki jest cel wydania opinii w sprawie o podział nieruchomości, skoro zarówno wydanie postanowienia wyrażającego opinię, jak i wydanie decyzji w sprawie podziału należy do kompetencji tego samego organu Sąd stwierdził: "Przyjęcie takiego rozwiązania można wytłumaczyć tym, że opinia odnosi się do proponowanego podziału nieruchomości, który nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych. Dopiero gdy występuje zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, racjonalne jest poniesienie kosztów sporządzenia projektu podziału w formie odpowiednich dokumentów geodezyjnych". (pub. ONSA 1999/3/84).

Wyjaśnić także należy, iż – wbrew twierdzeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego – można mówić jedynie o naruszeniu niektórych przepisów §3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004r. I tak bezzasadny jest zarzut nieoznaczenia nieruchomości podlegającej podziałowi według danych księgi wieczystej ( §3 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia), albowiem, przy braku założonej księgi wieczystej, dopuszczalne jest oznaczenie nieruchomości według danych z ewidencji gruntów i budynków, które to oznaczenie na mapie określającej "Wstępny projekt podziału działek Nr [...] i [...]" jest naniesione. Słuszny jest zarzut naruszenia §3 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia, albowiem powierzchnia nieruchomości podlegających podziałowi nie jest naniesiona na mapie, jednakże powierzchnia obu projektowanych do podziału działek określona jest w postanowieniu opiniującym projekt, co łagodzi charakter uchybienia. Gdy chodzi o oznaczenie projektowanych do wydzielenia działek gruntu, ich granice są naniesione w kolorze czerwonym (co jest zgodne z §3 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia), natomiast powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek nie zostały przedstawione w kolorze czerwonym, co narusza przepis §3 ust. 2 pkt 5 rozporządzenia. Bezzasadny jest również zarzut naruszenia przepisu §3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia, co do oznaczenia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej, skoro jedna z dzielonych działek - nr [...], stanowi pas drogowy ul. K. i w ewidencji gruntów zakwalifikowana jest do kategorii dróg miejskich – publicznych, druga zaś działka - nr [...] przylega bezpośrednio do działki nr [...]. Co do naruszenia przepisu art. 93 ust. 3 ustawy Sąd odniesie się w dalszej części uzasadnienia.

Reasumując stwierdzić można, iż z treści wstępnego projektu podziału nieruchomości wynika w sposób jednoznaczny, jakie działki (oznaczone numerami z ewidencji gruntów) mają być podzielone, jaki jest ich obszar i jakie będą granice projektowanych do wydzielenia działek (granice naniesione w kolorze czerwonym) oraz w jaki sposób zapewniono dostęp tych działek do drogi publicznej. Istotnym brakiem projektu jest fakt, że powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu nie zostały przedstawione w kolorze czerwonym. Uchybienie to nie daje wszakże podstaw do przyjęcia, iż – jak twierdzi SKO – Burmistrz wydając postanowienie "doprowadził do sytuacji, której skutki prawne nie są do zaakceptowania w demokratycznym państwie prawa". Uchybienie popełnione przez organ opiniujący można uznać co najwyżej za istotne, lecz w żadnym przypadku za rażące. W wyroku z dnia 9 marca 1999r. ( sygn. akt V SA 1870/98) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że "cechą rażącego naruszenia prawa jest to, że treść decyzji pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią przepisu przez proste ich zestawienie ze sobą, a charakter naruszenia prawa powoduje, że decyzja taka nie może być zaakceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa i powinna ulec wyeliminowaniu z obrotu prawnego". Zdaniem Sądu postanowienie z dnia [...] lutego 2005r., wydane z upoważnienia Burmistrza Miasta B. P. nie jest obarczone wadą, która skutkowałby koniecznością stwierdzenia jego nieważności.

Podobne stanowisko zajął WSA w Warszawie z wyroku z dnia 28 września 2006r. ( sygn. akt I SA/Wa 606/06, LEX nr 256595) stwierdzając, że: "Brak kolorowych naniesień na kopii mapy obejmującej wstępny projekt podziału nieruchomości ma istotne znaczenie dla sprawy. Nieoznaczenie w kolorze granic i powierzchni projektowanych działek uniemożliwia bowiem precyzyjne określenie linii rozgraniczających nowo wydzielonych nieruchomości na mapie zasadniczej". Podkreślić należy, iż brak kolorowych naniesień Sąd uznał za uchybienie istotne, lecz nie za rażące naruszenie prawa. Takie stanowisko należy zająć również w rozpoznawanej sprawie, zwłaszcza iż w ocenianym wstępnym projekcie podziału są oznaczone, w kolorze czerwonym, granice projektowanych działek, brak jest jedynie przedstawienia ich powierzchni. Dla wypowiedzenia się w kwestii zgodności projektowanego podziału z wcześniej wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy istotne znaczenie ma przede wszystkim oznaczenie granic projektowanych do wydzielenia działek, co we wstępnym projekcie określono w sposób zgodny z przepisami w/w rozporządzenia.

Sporną pomiędzy stronami postępowania sądowego - SKO w B. i Burmistrzem Gminy Miejskiej B. P. – jest kwestia zgodności wstępnego projektu podziału z przepisem art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z dyspozycją przepisu, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, z tym że za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności do wydzielonych działek gruntu. Zdaniem Burmistrza Gminy projektowany podział działek o nr geod. [...] oraz [...] ma na celu wydzielenie drogi wewnętrznej zapewniającej dojazd do działek stanowiących własność prywatną, wcześniej nabytych od Gminy B. P. Skoro zatem projektowany podział ma na celu wydzielenie drogi wewnętrznej, to oczywiste jest, że projektowane do wydzielenia działki nr geod. [...] oraz [...], jako przylegające do drogi wewnętrznej, maja za jej pośrednictwem – dostęp do drogi publicznej. W skardze do Sądu Burmistrz wyjaśnił, iż nie zachodziła potrzeba ustanowienia służebności na wydzielonej drodze wewnętrznej dla projektowanych do wydzielenia działek, ponieważ wydzielona droga wewnętrzna pozostanie własnością Gminy i będzie służyć za dostęp do drogi publicznej, również działce o nr geod. [...]. Burmistrz zadeklarował, że w przypadku ewentualnego zbycia działki o nr geod. [...] ustanowi wówczas, jako właściciel działki będącej drogą wewnętrzną, na rzecz nabywcy działki o nr [...] służebność drogi koniecznej. Natomiast zdaniem przedstawiciela SKO, reprezentującego organ odwoławczy na rozprawie, ustanowienie służebności koniecznej jest niezbędne dla uznania, że działka ma dostęp do drogi publicznej, a więc ustanowienie służebności jest warunkiem dopuszczalności podziału działki.

Zgodnie z regułami prawa cywilnego ustanowienie służebności drogi koniecznej, jako ograniczonego prawa rzeczowego, może nastąpić na nieruchomości stanowiącej cudzą własność. Nieruchomość można obciążyć służebnością na rzecz właściciela innej nieruchomości – nieruchomości władnącej ( art. 285§1 kc). Dopóki zatem Gmina B. P. będzie właścicielem działki będącej drogą wewnętrzną, jak i właścicielem przylegającej do niej, a projektowanej do wydzielenia działki nr [...], ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest prawnie możliwe.

Rozwiązanie problemu znaleźć można w dyspozycji przepisu art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Jak wyjaśnił WSA w Warszawie (wyrok z 22 listopada 2005r., sygn. akt I SA/Wa 143/05, LEX nr 198981), zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela lub użytkownika wieczystego do ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia działek niemających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (tak również J.Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska: Gospodarka nieruchomościami – Komentarz, Warszawa 2002r., s. 297-298). Skoro ustanowienie służebności drogi koniecznej ustawodawca łączy z decyzją o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, to nie można wymagać, aby na wcześniejszym etapie postępowania, czyli w chwili wydawania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału, służebność drogi koniecznej była rzeczywiście ustanowiona. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię, na podstawie art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spełnienie wymogu określonego w art. 93 ust. 3 polegać może na opisanej propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej. W konsekwencji tego stanu rzeczy nie można przyjąć, aby postanowienie z dnia [...] lutego 2005r. zostało wydane z naruszeniem przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, iż postanowienie z dnia [...] lutego 2005r. wydane z upoważnienia Burmistrza Miasta B. P., opiniujące pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonych nr geod. [...] i [...], zostało wydane z naruszeniem przepisów §3 ust. 2 pkt 3 oraz 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, jednakże naruszenia te nie mają cech rażącego naruszenia prawa w rozumieniu art. 156 §1 pkt 2 kpa. Dlatego też zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające jego wydanie postanowienie z dnia [...] stycznia 2007r. zostały uchylone na podstawie art. 145 §1 pkt 2 lit."c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Konsekwencją uwzględnienia skargi było stwierdzenie, że zaskarżone postanowienia nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku, a także orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz skarżącego poniesionych przez niego kosztów postępowania sądowego – art. 152 i art. 200 w zw. z art. 210 § 1 w/w ustawy ( 200 zł - wpis sądowy, 240 zł - wynagrodzenie radcy prawnego - §14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).