Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 31/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135 art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 1 ust. 2 par. 4 ust. 1 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust. 1 art. 64 ust. 2 pkt 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 14 marca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2012 roku sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego W. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...] utrzymało w mocy decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], którą odmówiono W. K. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczo-garażowego, przyłącza energetycznego, lokalnego ujęcia wody oraz lokalnego systemu odprowadzania ścieków, na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A nr 148 (B), na działce. nr [...], w obrębie [...]. Podstawę prawną decyzji organu odwoławczego stanowiły: art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071, ze zm.) oraz art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

W trakcie przeprowadzonego postępowania Kolegium ustaliło, iż w/w decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku W. K., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji Podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy, stanowiła okoliczność, niespełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa, bowiem jak wywiódł organ brak jest możliwości wyznaczenia dla planowanej inwestycji obowiązującej linii zabudowy dla jak również parametry istniejącej drogi nie są niewystarczające dla obsługi tejże inwestycji.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył W. K., wnosząc o jej uchylenie i ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem albo przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji Odwołujący się zarzucił, iż wydana została z naruszeniem norm prawa proceduralnego, tj. art. 7 i art. 8 K.p.a., poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej w postaci przeprowadzenia postępowania w sposób mało dokładny, bez wyjaśnienia prymatu interesu społecznego nad interesem skarżącego oraz norm prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że przesłanki tych przepisów nie zostały spełnione, § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niezastosowanie. Odwołujący się podniósł, iż w niniejszej sprawie nie bez znaczenia jest, iż podziały geodezyjne ujawnione na mapie wchodzące w skład obszaru analizowanego wskazują, iż zostały one wydzielone z przeznaczeniem na działki budowlane. Przy ul. B znajduje się zabudowa, na podstawie której w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia możliwe jest wyznaczenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji. W odniesieniu do braku spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy odwołujący się wyjaśnił, że faktem jest, iż B jest ulicą i jej stan nie może stanowić sam w sobie podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. rozpoznając sprawę ustaliło w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji z dnia [...] wskazało, iż

dla terenu planowanej inwestycji brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie, znajdująca się w aktach analiza urbanistyczna w ocenie Kolegium jest prawidłowa pod względem formalnym oraz została sporządzona zgodnie z wymaganiami stawianymi przez wyżej omówione przepisy. Z owej analizy, zawierającej część graficzną i opisową wynika, że na działkach sąsiednich brak jest zabudowy mogącej stanowić podstawę do wyznaczenia parametrów dla planowanej inwestycji. Przedmiotowa działka jest trapezowatego kształtu i przylega do drogi, z której ma odbywać się główny wjazd lub wejście bokiem o szerokości 47m. Opisując cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym stwierdzono, że obszar przyległy do ul. B znajduje się w dolinie rzeki A i stanowi enklawę niezurbanizowanego, naturalnego krajobrazu, występuje tu tylko jeden budynek o funkcji produkcyjnej, usługowej i gospodarczej dla rolnictwa (na działce [...]), ul. B jest polną drogą dojazdową, nie stanowi natomiast ulicy w znaczeniu urbanistycznym, wzdłuż tej ulicy nie występuje żadna zabudowa, a co za tym idzie nie posiada ona wykształconej linii zabudowy, w północno- zachodniej części obszaru analizowanego zlokalizowanych jest kilka budynków mieszkalnych, wchodzących w skład osiedla zabudowy jednorodzinnej A, zabudowa ta jednak stanowi fragment odrębnej jednostki urbanistycznej i nie wiąże się przestrzennie z terenami położonymi w dolinie rzeki A przy ul. B. Nadto istniejąca na działce nr [...] zabudowa pełniąca funkcję - produkcyjną, usługową i magazynową dla rolnictwa - z uwagi na brak związku z planowaną inwestycją nie podlegała analizie i na jej podstawie też nie można wyznaczyć linii zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego w świetle § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia. Na podstawie sporządzonej analizy stwierdzono, iż istniejąca w obszarze zabudowa o funkcji mieszkaniowej nie może stanowić wyznacznika dla nowej zabudowy dostępnej z ul. B, bowiem znajduje się ona w odrębnej jednostce urbanistycznej i w żaden sposób nie wiąże się przestrzennie z terenem objętym wnioskiem. Zdaniem Kolegium, dość przypadkowe położenie zabudowy dostępne poprzez inne drogi wewnętrzne aniżeli ul. B nie może być podstawą do zmiany zagospodarowania terenów niezurbanizowanych przy ul. B, bowiem przede wszystkim niemożliwe jest wyznaczenie na tej podstawie linii zabudowy dla planowanej inwestycji (zabudowa dostępna z innych dróg wewnętrznych tworzy odrębną całość urbanistyczną i odrębny ład przestrzenny). Tak jak już to zostało wskazane powyższej linii zabudowy w niniejszym przypadku nie można też wywieść stosując się do § 4 ust. 4 cyt. rozporządzenia na podstawie zabudowy znajdującej się na działce nr [...], gdyż pełni ona odrębną funkcję aniżeli planowana zabudowa. Dopuszczenie planowanej zabudowy wprowadziłoby zabudowę o odmiennej funkcji zaburzając w ten sposób istniejący sposób zagospodarowania działek ulokowanych wzdłuż ul. B i prowadziłoby do powstania nowego ładu przestrzennego aniżeli istniejący, co winno zostać wprowadzone poprzez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Powyższe oznacza, że w obszarze analizowanym brak jest działki zabudowanej w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, co w konsekwencji jest podstawą do uznania za niespełniony warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium nie podzieliło poglądu organu pierwszej instancji w zakresie braku spełniania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednakże okoliczność ta pozostaje bez wpływu na podjęte rozstrzygnięcie, bowiem norma art. 61 ust. 1 w/w ustawy dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wymaga łącznego spełnienia wszystkich przesłanek o których mowa w pkt 1-5, a przeprowadzone postępowanie wykazało, iż planowana inwestycja nie spełnia przesłanki pkt 1. Bezspornym jest, że przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej - drogi ul. A poprzez drogę wewnętrzną ul. B oraz działkę prywatną nr [...] (w której wnioskodawca posiada współudział) i nie ma znaczenia stan nawierzchni tych dróg.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że geodezyjne podziały działek dokonywane przez właścicieli tychże działek - sugerują jedynie, iż tereny te przeznaczane są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ale w świetle obowiązujących i powyżej przedstawionych przepisów prawa - przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - nie mogą stanowić podstawy do uznania spełniania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższą decyzję W. K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi podtrzymując zarzuty podniesione w odwołaniu.:

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., Nr 53, poz. 270), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 § 1 ustawy z dnia 25. lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1. uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach,

3. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Podstawę materialnoprawną decyzji o warunkach zabudowy stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.). Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem sporu jest jedynie przesłanka określona w punkcie 1 art. 61 ust.1 u.p.z.p.

Wskazany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza do polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego.

O spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa można mówić wówczas, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nowej inwestycji, jeżeli stanowić ona będzie kontynuację dotychczasowych funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu. Doprecyzowując warunki, jakie winna spełniać nowa zabudowa ustawa mówi o kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej powoływane jako rozporządzenie), które wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 wskazanego rozporządzenia organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000 (...), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Podkreślić przy tym należy, że cytowany przepis § 3 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu planowanej inwestycji.

Poza sporem w rozpatrywanej sprawie jest okoliczność, że skarżący planuje inwestycję w otoczeniu mało zurbanizowanym, a także to, że obszar analizowany został wyznaczony przez organ, jako minimalna, trzykrotna wielkość frontu działki. Organy uzasadniając wydane decyzje przyjęły, iż ulica B jest jedynie drogą wewnętrzną a nie drogą publiczną, zaś zabudowa przy tej ulicy, a właściwie jej brak stanowi przeszkodę dla uwzględnienia wniosku skarżącego.

Powyższa teza jest błędna.

Po pierwsze najbliższą drogą o statusie drogi publicznej jest bez wątpienia ulica B, przy której znajduje się nieporównywalnie większa liczba nieruchomości zabudowanych. Nie można zatem wykluczyć, iż wyznaczenie większego obszaru analizowanego, sięgającego tej samej drogi publicznej (ul. B) nie zmieniłoby w tej sytuacji danych do analizy, czy nie pozwoliłoby na objęcie badaniem porównawczym jeszcze innych nieruchomości, niż wskazane w analizie. W obszarze wytyczonym na potrzeby niniejszej sprawy znalazło się sześć nieruchomości, z których dwie o zabudowie zagrodowej, z nieznanych przyczyn zostały wyłączone z przeprowadzonej analizy. Są to działki oznaczone numerami [...] i [...]. świadczy o tym adnotacja w części opisowej analizy "brak związku z planowaną inwestycją – nie analizuje się", znajdująca się przy w/w nieruchomościach Poza tym wskazać należy, iż zabudowa zagrodowa zawiera w swej istocie również zabudowę o funkcji mieszkalnej, czego nie może zmieniać fakt, iż jak wskazuje Kolegium na działce [...] znajduje się zabudowa zagrodowa pełniąca funkcję produkcyjną, usługową i magazynową dla rolnictwa. Zatem budowa domu jednorodzinnego nie stoi w kolizji z zabudową zagrodową, co nie powinno budzić żadnych wątpliwości.

Po wtóre ustalenie (obliczenie) parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić z uwzględnieniem wszystkich obiektów znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, w tym także zabudowy zagrodowej o charakterze produkcyjnym, usługowym i magazynowym związaną z produkcją rolniczą. Innymi słowy, obliczając parametry nowej zabudowy organ nie może skoncentrować się li tylko i wyłącznie na obiektach posiadających tę samą funkcję, co projektowana, lecz powinien wziąć pod uwagę parametry wszystkich obiektów objętych granicami obszaru analizowanego. Pozwoli to bowiem na zachowanie ładu przestrzennego i dostosowanie nowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym do zabudowy już istniejącej na terenie analizowanym. Wobec powyższego nie można racjonalnie uzasadnić wyłączenia przez organy z analizy nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, na których znajduje się zabudowa zagrodowa. Dalej należy wyjaśnić, iż dla spełnienia warunków dobrego sąsiedztwa wystarczy, aby w obszarze analizowanym znalazła się choć jedna nieruchomość o zbliżonym do planowanej charakterze zabudowy. Na podkreślenie zasługuje też fakt, iż rozważaniu podlega zabudowa w terenie wprawdzie mało zurbanizowanym, ale na obszarze miejskim, w stosunkowo niedalekim otoczeniu osiedli mieszkaniowych, zatem inwestycja w postaci domu rodzinnego nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa. Zwłaszcza, że w analizowanym terenie zabudowa zagrodowa nie stanowi zabudowy o charakterze powszechnym czy przeważającym, co również przemawia za wnioskiem, iż w tym konkretnym przypadku obie funkcje się nie wykluczają, a biorąc pod uwagę iż mowa o terenie miasta, można wnioskować o kontynuacji funkcji.

Nadto jak wskazał sam organ w północno - zachodniej części obszaru analizowanego, zlokalizowane są budynki mieszkalne, wchodzące w skład osiedla zabudowy jednorodzinnej A. W ocenie Sądu lokalizacja osiedla domków jednorodzinnych w sąsiedztwie planowanej inwestycji wręcz potwierdza, że inwestycja skarżącego, który zamierza wybudować dom jednorodzinny, spełnia kryterium kontynuacji funkcji. Argumenty organu, że działki zlokalizowane w północno- zachodniej części obszaru analizowanego, na których zlokalizowane są budynki mieszkalne, wchodzące w skład osiedla zabudowy jednorodzinnej A znajdują się na terenie odrębnej jednostki urbanistycznej i dlatego ich zabudowa nie może być brana pod uwagę jest nie do przyjęcia, gdyż nie uwzględnia definicji działki sąsiedniej zawartej w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Przypomnieć wypada, iż dla ustalenia, że przesłanka dobrego sąsiedztwa została spełniona wystarczy, aby choćby jedna z działek sąsiednich (w szerokim rozumieniu tego słowa) była zabudowana w sposób pozwalający na wniosek, że projektowana inwestycja stanowi kontynuację dotychczasowych funkcji, czyli posiada cechy pozwalające uznać, że projektowana inwestycja spełnia cechy dobrego sąsiedztwa. Z tego też względu również argument organu, że znajdująca się w zabudowanym terenie zabudowa jest zabudową przypadkową nie pozbawia jej walorów porównawczych i możliwości ustalenia warunków zabudowy dla kolejnych inwestorów. Analizie podlegają bowiem jak już wskazano wszystkie działki mieszczące się w obszarze analizowanym.

Aby należycie ocenić przesłanki określone w powołanym przepisie, należy pamiętać o zasadzie określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wszelkie więc rozstrzygnięcia planistyczne, które ograniczają właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości muszą być dokonywane nie tylko z uwzględnieniem przepisów, lecz w sytuacjach konfliktowych poszukiwać kompromisu między interesem wspólnoty samorządowej, a indywidualnym interesem właściciela nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV SA 4645/2003, niepubl.).

To ogromne wyczucie organów administracji, w toku podejmowania decyzji winno stać również na straży Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej gwarantującej wszystkim obywatelom na gruncie art. 32 ust. 1 równość wobec prawa i szeroko ujętą ochronę prawa własności wynikającą z art. 64, szczególnie ust. 3 gwarantującego, że ograniczenie prawa własności może nastąpić tylko w drodze ustawy i w zakresie w jakim nie narusza to istoty prawa własności.

Nabiera powyższe szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy to na organach samorządu terytorialnego spoczywa obowiązek ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a planów takich nie ma od daty 1 stycznia 2004 roku,, a więc od ponad ośmiu lat.

Przypomnieć także należy, iż przepis § 4 rozporządzenia reguluje zasady wytyczania linii zabudowy. I tak, co do zasady, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust.1). Natomiast stosownie do ust. 4 § 4 rozporządzenia dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji zdaje się wynikać, że nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy z uwagi na brak danych porównawczych z działek sąsiednich, to jest brak tak zabudowanych działek, które ową linię jako kontynuację pozwolą wytyczyć, m.in. dlatego że wyłączono z analizy zabudowania znajdujące się na działce [...]. Wniosek taki wydaje się nieusprawiedliwiony.

Nadto należy przyjąć takie rozumienie § 4 ust. 4 rozporządzenia, że na jego podstawie można ustalić linię zabudowy w sposób odmienny niż określony w § 4 ust. 1, jeżeli inwestycja spełnia wszystkie wymogi z art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Linia zabudowy w rozumieniu rozporządzenia nie jest linią, do której budynki muszą przylegać. budynki mogą być sytuowane w różnej odległości od linii zabudowy. Jest ona bowiem jedynie nieprzekraczalną granicą, ale tylko od strony pasa drogowego. Określa maksymalne zbliżenie zabudowy do pasa drogowego. Nie sposób zaakceptować stanowiska, że nawet przy spełnieniu pozostałych cech dobrego sąsiedztwa, niemożność ustalenia linii zabudowy jako kontynuacji linii zabudowy na działkach sąsiednich uniemożliwia zgodę na ustalenie warunków nowej zabudowy. Wydanie zatem decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę bądź ustalonej zgodnie z przepisami odrębnymi, np. regulującymi dostęp do pasa drogowego (ustawa o drogach publicznych).

Organy administracji publicznej, rozpatrując ponownie sprawę, dokonają oceny występowania wszystkich przesłanki zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy uwzględnieniu szerokiego znaczenia pojęć "działka sąsiednia" i ,, działka zabudowana" , oraz uzasadnią decyzję w sposób prawidłowy również w zakresie rozważań prawnych i ustaleń faktycznych, aby uzasadnienie nie sprowadzało się jedynie do zacytowania przepisu i wyrażenia poglądu czy dana norma jest spełniona czy też nie. Przeprowadzona analiza urbanistyczna (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 ustawy) uwzględnić powinna warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, a także stan faktyczny i prawny terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

W pierwszy rzędzie organy administracji winny po ustaleniu obszaru analizowanego uzasadnić jego granice, a więc i rozmiar przyjętego obszaru, nie sprowadzając zagadnienie do wypełnienia normy - trzykrotnej szerokości następnie dopiero dokonać analizy planowanej inwestycji biorąc pod rozwagę odniesienia pozwalające na określenie wymagań dla planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji , gabarytów i formy architektonicznej obiektu oraz linii zabudowy, przy uwzględnieniu stanowiska zaprezentowanego w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

Reasumując analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie, zwłaszcza dokonane na jej podstawie ustalenia faktyczne i wyciągnięte wnioski nie odpowiadają wymogom określonym zarówno w powołanym art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. jak i powołanego wyżej § 3 ust. 1 i § 4 rozporządzenia, co obliguje Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zarówno zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. jak i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), w związku z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 wskazanej ustawy.

m.o.