Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 1007/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2014-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 129, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a i ust. 5
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 12, art. 18, art. 22
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Ch. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącej Gminy Ch. kwotę 540 (słownie: pięćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco:

Decyzją Starosty Powiatu B. z [...] kwietnia 2008 r. nr [...] znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej K. – K., działka nr [...] o pow. 0,0080 ha położona w K. gm. C., stanowiąca własność A. D., na podstawie art. 2 ust. 1, art. 12 i art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. nr 80, poz. 721 ze zm.), została przejęta na własność Gminy C.

Pani A. D. wystąpiła do Starosty Powiatu B. o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za przedmiotową działkę.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...], Starosta Powiatu B., na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. nr 154, poz. 958), art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 7.487 zł i na taką samą kwotę ustalił wysokość odszkodowania za tę nieruchomość i zobowiązał do jego wypłaty Burmistrza C.

Od decyzji tej odwołanie wniósł Burmistrz C., nie zgadzając się

z wysokością ustalonego odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości, wskazując, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem, który nie powinien stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Podniesiono, że w operacie nie uwzględniono wszystkich transakcji jakie miały miejsce na terenie gminy C., które to pominięcie części transakcji miałoby sugerować ich niewystarczającą liczbę na rynku lokalnym i w konsekwencji konieczność jego rozszerzenia na obszar całego powiatu b. Odwołujący się stwierdził, powołując się na Wyrok NSA I OSK 1087/09 z 21 grudnia 2009 r., że każde rozszerzenie rynku oddala podobieństwo nieruchomości wycenianej od nieruchomości porównawczych, a przede wszystkim dla prawidłowej wyceny nie jest istotna wyłącznie ilość nieruchomości przyjętych do porównań, lecz to czy nieruchomości te spełniają ustawowy wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Ponadto uzasadniono, że zachowując priorytetowy warunek podobieństwa, właściwsze jest nawet uwzględnienie transakcji starszych, aniżeli rozszerzenie rynku lokalnego i abstrakcyjne traktowanie podstawowej cechy, jaką jest lokalizacja. Zarzucono, że w sytuacji, gdy ilość transakcji nie jest zbyt duża. rzeczoznawca majątkowy nie powinien stosować metody korygowania ceny średniej, tylko metodę porównywania parami. Faktem jest, że prawo wyboru metody szacowania przypisano rzeczoznawcy, niemniej nie jest to prawo z którego rzeczoznawca może korzystać dowolnie w oderwaniu od sytuacji panującej na rynku nieruchomości. W ocenie odwołującego się rzeczoznawca powinien wcześniej wykazać, że nie jest możliwe dokonanie wyceny w oparciu o transakcje z terenu gminy C., przy zastosowaniu metody porównywania parami. Uzasadniono, iż ponieważ Urząd Miejski jest w posiadaniu wielu operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi, sporządzonych właśnie metodą porównywania parami, w oparciu o transakcje z terenu gminy C. odwołujący się posiada wiedzę, że rzeczoznawca nie mógł takiego dowodu przeprowadzić. Wiedzę taką, w ocenie odwołującego posiadał również organ I instancji, który również posiada takie operaty szacunkowe. Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy lub o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] września 2014 r. nr [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie I–instancyjne. W uzasadnieniu podano, że w rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2013 r. w którym wartość nieruchomości ustalono na kwotę 7.487 zł. Wyceniana działka, na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, tj. [...] kwietnia 2008 r., przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy do wyceny wartości działki nr [...] przyjął jej przeznaczenie jako tzw. drogowe. Po zapoznaniu się z w/w operatem szacunkowym, Gmina C. wniosła pisemne zastrzeżenia w dniu [...] marca 2014 r. w którym wskazano, że przedmiotowa opinia nie powinna stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, podnosząc zarzuty tożsame z zarzutami zawartymi w odwołaniu. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do powyższych zarzutów w piśmie z dnia 2 kwietnia 2014 r., wyjaśniając, że w trakcie czynności obejmujących sporządzenie operatu szacunkowego dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych nabywanych z przeznaczeniem pod drogi. W pierwszej kolejności, badaniem objął wyłącznie teren gminy C., jako właściwej ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Okres badania ograniczył do 24 miesięcy. Ustalił, że w badanym obszarze i czasie zawarto jedynie kilka transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości tzw. drogowych, a ich szczegółowa analiza nie dała podstaw

do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na niewystarczające dane do wyceny przedmiotowej działki, poszerzył rynek lokalny do obszaru innych porównywalnych gmin, jak również samego miasta B., ograniczonego

do części obrębów peryferyjnych i wydłużył okres badania rynku, przyjmując

do analizy transakcje zawarte od 1 stycznia 2011 r., tj. 35 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Wyjaśnił ponadto, że dopiero po zgromadzeniu

i przeanalizowaniu dostępnych danych o transakcjach, dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz wybrał obrazową próbę 20 nieruchomości nabywanych na cele drogowe. Stwierdził, że niezrozumiałe są dla niego sugestie formułowane przez Gminę, jakoby z góry założył metodę szacowania nieruchomości

i pod tym kątem dobierał obszar i okres badania rynku. Nadto podkreślił, że w tabeli nr 1 operatu przedstawiono jedynie wybrane do obliczeń transakcje nieruchomościami drogowymi, stanowiącymi obrazową próbę 20 transakcji nieruchomości nabywanych przez jednostki samorządu terytorialnego pod drogi publiczne. Ustosunkował się również do transakcji nr 14 z tabeli nr 1,

na którą wskazywała Gmina w piśmie z zastrzeżeniami z dnia [...] marca 2014 r.

jako na zawartą w warunkach szczególnych. Wyjaśnił, że transakcja ta dotyczy nabycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej, przy czym nabycie nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem pod drogę gminną publiczną. Z analizy dokumentacji dołączonej do dowodów zmian zgromadzonych przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w B., w szczególności treści aktu notarialnego oraz analizy innych informacji dotyczących ww. transakcji, jak również wizji terenowej, nie wynika, aby przyjęcie tej transakcji

do obliczeń szczegółowych było sprzeczne z § 5 rozporządzenia. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a określoną w nim

na kwotę 7.487 zł - wartość działki nr [...] – odpowiada wartości rzeczywistej. Końcowo podano, że okoliczność, iż strona skarżąca nadal dostrzega niepoprawność sporządzonego operatu w zakresie wysokości oszacowania nieruchomości, nie pozbawiało ją uprawnienia do wnioskowania o zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych bądź do samodzielnego przedłożenia operatu określającego wartość nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, którego wnioski uzasadniałaby zlecenie przez organ oceny prawidłowości sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 ustawy. Skoro strona będąc organem administracji, a więc podmiotem profesjonalnie stosującym prawo, zaniechała korzystania ze swych ustawowych uprawnień, poprzestając na polemice z ustaleniami poczynionymi przez organ I instancji w oparciu o dostępne i wszechstronnie ocenione dowody, to należy uznać, iż brak jest dostatecznego uzasadnienia dla deprecjonowania okoliczności stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożyła Gmina C.

i zarzuciła naruszenie:

- art. 7, 77 § 1 i 80 kpa poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na wadliwym operacie szacunkowym, w którym nie wykazano zasadności zastosowania wyceny metodą korygowania ceny średniej przy poszerzonym do obszaru powiatu rynku lokalnym w miejsce wyceny z zastosowaniem metody porównywania parami

przy rynku lokalnym ograniczonym do obszaru gminy C. oraz poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości innych niż podobne oraz pominięcie istniejących nieruchomości podobnych;

- art. 128 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie - w wyniku błędnie sporządzonego operatu - odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość rynkową nieruchomości;

- art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, pomimo braku uzasadnienia w operacie dla zastosowania metody korygowania ceny średniej;

- § 36 ust. 4 i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości poprzez rozszerzenie rynku lokalnego, podczas gdy określenie wartości winno nastąpić z uwzględnieniem metody porównywania parami.

Wskazując na powyższe naruszenia strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zwarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" p.p.s.a.).

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organy administracji nie do końca ustaliły stan faktyczny, co skutkowało wydaniem rozstrzygnięcia z naruszeniem prawa.

Głównym punktem spornym w niniejszej sprawie jest prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2013 r. rzeczoznawcy majątkowego P. G. w zakresie wyceny wartości działki nr [...] we wsi K., który stanowi podstawę ustalonego odszkodowania.

Na wstępie należy podnieść, iż w postępowaniu dotyczącym odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę stosuje się § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i przyjmuje się, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej dopuszczalne jest przyjęcie

do porównania kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi.

Przy zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte

w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego (ustawa o samorządzie gminnym, ustawa o samorządzie powiatowym i ustawa o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wyprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminny i powiatu a regionalny jako obszar województwa (wyrok z dnia 06.09.2012 r. o sygn. akt II SA/Bk 442/12 WSA w Białymstoku)

W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego P. G. w zakresie wyceny wartości działki nr [...] we wsi K. generalnie, przyjęto zasady szacowania. Jednakże szczegółowa analiza operatu, a także dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazują na kilka nieścisłości i niedokładności, które mogły mieć wpływ na ostateczny wynik wyceny nieruchomości.

Sąd zgadza się z zarzutem skargi negującym przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości wycenionej, działek z obszaru większego niż gmina C. bez wcześniejszego wyjaśnienia, czy na terenie gminy C. były zawierane transakcje podobne, w jakiej ilości, czy spełniają cechy porównywalności z działką wycenianą, przeznaczoną pod drogę publiczną. Dopiero szczegółowa eliminacja takich działek z rynku lokalnego, tj. gminy C., uprawniałoby rzeczoznawcę do rozszerzenia rynku nieruchomości porównywalnych na obszar powiatu.

Tymczasem w treści operatu Sąd zauważa niekonsekwencje polegające na tym, że: na stronie 11 rzeczoznawca podaje, iż na terenie gm. C. w okresie ostatnich 24 miesięcy zawarto jedną transakcję pod budowę drogi publicznej, co wskazuje na niewystarczającą ilość transakcji na terenie gminy C. jako bazy porównawczej do wyceny. Następnie autor operatu stwierdza, że poszerzył rynek lokalny do obszarów innych gmin i części peryferyjnej B. o transakcje z okresu 35 miesięcy. Natomiast w tabeli zawartej na stronie 15 zostały zamieszczone 3 transakcje pod pozycjami 2, 3 i 14 właśnie z gminy C.

Powstaje zatem pytanie, dlaczego przyjęto inne okresy zawartych transakcji z rynku gminy C. (24 miesiące) a inne dla rynku rozszerzonego (34 miesiące, nawet 35 miesięcy) oraz dlaczego w tabeli porównawczej znalazły się 3 działki z gminy C., skoro rzeczoznawca wcześniej twierdził, iż odnotował tylko jedną.

Jak słusznie twierdzi skarżąca, dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte

w piśmie z dnia [...].04.2014 r. nie rozstrzygają wątpliwości zarówno co do zastosowanego, zróżnicowanego czasokresu zawartych transakcji w przypadku rynku gminnego, jak i rynku powiatowego. Nie znalazła też należytego wyjaśnienia ujęta w tabeli pod nr 14 transakcja, która wzbudzała kontrowersje ze strony skarżącej, jako umowa zamiany nieruchomości, gdzie wycena kształtowała się

na poziomie cen działki pod zabudowę, nie zaś pod drogę.

Sąd zwraca uwagę, że w piśmie z dnia [...].04.2014 r. (strona 2) rzeczoznawca podaje jeszcze inną ilość nieruchomości (niż w operacie) z terenu gminy C., określając je jako "jedynie kilka transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości

tzw. drogowych". Dalej nie dokonuje interpretacji, dlaczego te akurat transakcje

nie mogły służyć jako baza porównawcza do działki wycenionej. Należało też wyjaśnić, dlaczego w pierwszej kolejności nie zostały przeanalizowane

przez rzeczoznawcę transakcje zawarte na terenie gminy C. za okres 34 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Gdyby takie transakcje nie były adekwatne, to dopiero wówczas, zdaniem Sądu, można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości również za ten sam okres 34 miesięcy.

Prawidłowe zdefiniowanie rynku nieruchomości pociąga za sobą znaczne konsekwencje w postaci zróżnicowanej wyceny. Ilość działek przyjętych w bazie porównawczej ma wpływ na przyjętą metodę szacowania. Prawdą jest, że wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zanim rzeczoznawca ustali jednak metodę szacowania nieruchomości (metodą porównania parami, czy też, jak w tym przypadku, metodą korygowania ceny średniej) powinien opracować bazę nieruchomości porównawczych z danego obszaru w aspekcie ilości transakcji występujących na rynku obrotu nieruchomościami. Ilość transakcji ma wpływ na wybór metody szacowania nieruchomości.

Sąd podziela stanowisko Gminy C., iż strona ma prawo zgłaszać zastrzeżenia co do właściwego doboru przyjętych w operacie nieruchomości porównawczych, zaś organ ma obowiązek, w świetle art. 84 § 1 k.p.a. w związku

z art. 80 k.p.a., ocenić wartość dowodową operatu, mającego walor opinii biegłego.

Wbrew twierdzeniom organu, oceniającego operat jako zasadniczy dowód

w sprawie, organ nie może poprzestać na sprawdzeniu tylko czysto formalnej jego strony, tj. czy został sporządzony i podpisany przez właściwą osobę oraz

czy nie zawiera błędów formalnych.

W sprawie niniejszej rzeczoznawca zawarł niekonsekwencje merytoryczne (o czym wyżej), których organ nie powinien pozostawić bez należytego wyjaśnienia w świetle obowiązującego § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zasadniczą kwestią w ocenianym operacie było poszerzenie rynku nieruchomości do obszaru powiatu, bez wyjaśnienia przyczyn pominięcia lokalnego rynku nieruchomości, tj. gminnego. Skarżąca słusznie powołała się na wyrok NSA z dnia 21.12.2009 r. (I OSK 1087/09), gdzie stwierdzono, że dla prawidłowej wyceny nie jest istotna wyłącznie ilość nieruchomości przyjętych do porównań, lecz to, czy nieruchomości te spełniają ustawowy wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Rozszerzenie rynku w sytuacji, gdy nieruchomości podobne istnieją na terenie gminy, oddala takie prawdopodobieństwo.

Należy stwierdzić, że Wojewoda P. w zaskarżonej decyzji, jak też w odpowiedzi na skargę, nie odniósł się do merytorycznych zarzutów Gminy C. uważając, iż skarżąca prowadzi polemikę z ustaleniami organu I instancji

i winna skorzystać z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego uprawnia ją przepis art. 157 § 1 u.g.n.

Z takim odesłaniem, na tym etapie postępowania, nie sposób się zgodzić, bowiem organ II instancji nie dokonał prawidłowej oceny materiału dowodowego

oraz wcześniejszego jego uzupełnienia poprzez zażądanie odpowiednich, gruntownych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, czym naruszył przepisy

art. 7, 77 § 1, 80 i 136 k.p.a.

Uchylając decyzje organu II instancji Sąd uznał, że sprawa nie dojrzała

do ostatecznego rozstrzygnięcia bez wcześniejszego wysłuchania rzeczoznawcy

do protokołu z udziałem stron, bądź żądania pisemnych od niego informacji,

przede wszystkim na następujące okoliczności:

- ile, w rezultacie, transakcji pod budowę dróg publicznych zawarto na terenie gminy C w badanym okresie 24 miesięcy, a ile w okresie 34 – 35 miesięcy, licząc wstecz od daty sporządzenia operatu;

- dlaczego biegły nie analizował rynku nieruchomości z gminy C. i rynku poszerzonego za ten sam okres (34 – 35 miesięcy lub 24 miesiące), tylko je zróżnicował;

- przy stwierdzeniu, na stronie 11 operatu, że na terenie gm. C. zawarto jedną transakcję, jak należy wytłumaczyć zamieszczenie trzech transakcji z tejże gminy w poz. 2, 3 i 14 tabeli na stronie 15;

- jak rzeczoznawca wytłumaczy, że transakcja wymieniona w tabeli pod numerem 14 nie była transakcją zawartą "w szczególnych warunkach", o jakich stanowi § 5 rozporządzenia;

Zdaniem Sądu, organ winien przeanalizować treść odebranych od rzeczoznawcy wyjaśnień, a następnie dokonać ich oceny w świetle całokształtu materiału dowodowego, po czym przyjąć za wiarygodną i logiczną linię obrony operatu szacunkowego, bądź podjąć inne czynności procesowe. Należy pamiętać

o zachowaniu, bądź potwierdzeniu aktualności operatu (§ 58 rozporządzenia,

art. 156 ust. 3 u.g.n.).

Sąd zwraca też uwagę na możliwość ilościowej, chociażby, weryfikacji przez organ sporządzonych transakcji tzw. drogowych na terenie gminy C., bowiem starostwo winno być w posiadaniu tego rodzaju aktów notarialnych z analizowanego przez rzeczoznawcę okresu.

Zdaniem Sądu, zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 128 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie – w wyniku błędnie sporządzonego operatu – odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość rynkową nieruchomości,

jest przedwczesny. Aby mówić o wysokości odszkodowania, organ winien raz jeszcze ocenić prawidłowość sporządzonego operatu, bowiem decyzję podjęto

z naruszeniem przepisów proceduralnych, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c oraz art. 200 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270) orzeczono, jak w sentencji.