Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 541/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2022-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Korycka (spr.) Sędziowie sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek asesor WSA Mariusz Pawełczak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] (znak [...]) Prezydent M. B., po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. w B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją garażową na nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] w obrębie [...], położonej u zbiegu ulic [...] w B..

Odwołanie od powyższej decyzji, złożyła skarżąca E. Ś., która zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503, dalej powoływanej jako "ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" lub "upzp") poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie iż decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji będzie zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa;

2. naruszenia § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, "dalej powoływanego jako rozporządzenie MI") przez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji ustalenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z pominięciem wysokości elewacji frontowej występującej na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie;

3. naruszenie art. 107 § 1 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej powoływanej jako "kpa") poprzez wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji polegające na lakonicznym wskazaniu okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ I instancji przy podejmowaniu decyzji.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, ewentualnie o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Skarżąca w uzasadnieniu odwołania stwierdziła, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż nie można jej pogodzić z funkcją dominującą na analizowanym obszarze tj. z funkcją mieszkaniową jednorodzinną oraz nie stanowi ona kontynuacji gabarytów budynków znajdujących się na działkach sąsiednich. Zdaniem skarżącej brak jest w sprawie podstaw do uznania, że planowany budynek wielorodzinny wkomponuje się w obszar zharmonizowanej i jednorodnej zabudowy jednorodzinnej. Obszar bezpośredniego sąsiedztwa dla inwestycji, tj. obszar ograniczony ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...] stanowią, jak podkreśliła skarżąca, domy jednorodzinne, dlatego też do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy należało przyjąć parametry budynków znajdujących się w tym obszarze, a nie jak nieprawidłowo uczyniono to w sprawie parametry wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Skarżąca zarzuciła przy tym, że odniesienie się przez organ do budynków wielorodzinnych zlokalizowanych przy ul. [...], a więc na krańcu obszaru analizowanego, skutkowało niezasadnym zwiększeniem gabarytów wnioskowanej inwestycji. Zdaniem skarżącej nie można uznać, że kompleks budynków mieszkaniowych wielorodzinnych dla których przewidziane są 3 kondygnacje oraz dopuszczalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 40%, spełnia wymóg zachowania kontynuacji gabarytów budynków jednorodzinnych, zważywszy że dominująca powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dla działek sąsiednich kształtuje się na poziomie 16-21%. Ponadto skarżąca zarzuciła, że organ naruszył § 7 rozporządzenia MI, gdyż wyznaczył inną wąskość górnej krawędzi elewacji frontowej niż stanowiącą przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a więc działkach położonych możliwie najbliżej nieruchomości inwestycyjnej, których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi maksymalnie 7m. Wskazała przy tym, że organ przyjął tą wartość (7m) jedynie jako minimalną, że bezzasadnie odwołał się wysokości budynków wielorodzinnych przy ul. [...] i ul. [...], położonych na krańcu obszaru analizowanego oraz, że zaniechał szczegółowego uzasadnienia zastosowania wyjątku z § 7 ust. 4 upzp. Poza tym skarżąca powołała się na niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji powodów dla których przyjęto poszczególne wskaźniki i parametry dla przedmiotowej inwestycji.

Od powyższej decyzji organu I instancji odwołanie złożył także K. P., podnosząc że na nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję znajduje się rów melioracyjny do którego odprowadzane są wody opadowe, które następnie trafiają do rzeki B.. Strona wskazała, że realizacja planowanej inwestycji zniszczy urządzenia melioracyjne i odpływy wód, co spowoduje zalewanie terenów sąsiednich, w tym nieruchomości będącej jego własnością przy ul. [...] nr [...] w B..

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji SKO stwierdziło, że w sprawie należało ustalić warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, gdyż inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 upzp.

Odnosząc się w szczególności do spornego warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, SKO wskazało, że celem ustalenia czy w sprawie spełniona została tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, o której mowa w tym przepisie, organ zgodnie z wymogami określonymi w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej powoływanego jako "rozporządzenie MI") wyznaczył obszar analizowany o promieniu 180m, gdyż szerokość frontu działki objętej wnioskiem od strony ul. [...] wynosi 60m, z tym że organ rozszerzył obszar analizowany do granic działek, na których znajdują się budynki częściowo położone w obszarze analizowanym. Wskazując, że w obszarze analizowanym stwierdzono występowanie funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, funkcji usługowej nieuciążliwej, składowej, produkcyjnej oraz zabudowy garażowej i gospodarczej towarzyszącej ww. zabudowie, SKO uznało, że wobec występowania ww. funkcji, organ I instancji słusznie stwierdził, że funkcja planowanej inwestycji statkowi kontynuację funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. W ramach oceny warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp obowiązkiem organu było również, jak wyjaśniło SKO, zbadanie zgodności nowej zabudowy z zabudową istniejącą w zakresie: wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W zakresie dotyczącym linii zabudowy, SKO podkreśliło, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ("analiza") na obszarze analizowanymi wykazała, że linia istniejącej zabudowy od ulicy [...] i R. tworzy uskok, wobec tego skorzystano z zapisów § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia ustalając obowiązującą linię zabudowy od ul. [...] w odległości 6m od północnej granicy działki nr [...], a dalej w odległości 2m od północnej granicy działek nr [...], a od strony ul. [...] - 4m od wschodniej granicy działek nr [...], co zostało szczegółowo uzasadnione w analizie. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, SKO wyjaśniło, że stosownie do § 5 ust. 2 rozporządzenia MI, ze względu na znaczne zróżnicowanie przedmiotowego wskaźnika (od 2% do 53%) ustalono jego wartość minimalną na poziomie 16% (co stanowi średnią wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dla kwartału ograniczonego terenem lotniska oraz ulicami: [...] i Al. [...]), a maksymalną 40% (co stanowi wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w nawiązaniu do zabudowy mieszkalnej położonej przy ul. [...]). Wyznaczenie ww. wskaźnika znalazło uzasadnienie w analizie. Co do wskaźnika szerokości elewacji frontowej, SKO wskazało, że w sprawie ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej w granicach obszaru analizowanego wynosi 10 m, jednak z analizy wynika, że dla planowanego przedsięwzięcia ustalono przedział od 12m do 35m, co odpowiada treści § 6 ust. 2 rozporządzenia MI. SKO odniosło się też do wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyjaśniając, że z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi 5m. Jednak wielkość przedmiotowego wskaźnika w przypadku wnioskowanej inwestycji wyznaczono, z uwzględnieniem § 7 ust. 4 rozporządzenia MI, na poziomie od 7m do 11m, co szczegółowo uzasadniono w analizie. W kwestii dotyczącej geometrię dachu SKO podkreśliło, że wskaźnik ten ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia MI), że wobec braku szczegółowego wskazania w rozporządzeniu MI sposobu wyznaczania geometrii dachu można przyjąć, że planowana zabudowa winna nawiązywać do przeważającej zabudowy w szeroko rozumianym sąsiedztwie lub zabudowy bezpośrednio sąsiadującej. W sprawie, z uwagi na geometrię dachów w obszarze analizowanym, przyjęto dla planowanej inwestycji dach płaski o kącie nachylenia do 50 (dla którego układu połaci dachu, wysokości kalenicy głównej oraz jej kierunku w stosunku do frontu działki nie określa się z uwagi na niewielki kąt nachylenia dachu). Wybór powyższy został szczegółowo uzasadniony w analizie. Podsumowując, SKO stwierdziło, że przeprowadzona przez organ I instancji analiza nie budzi wątpliwości, a wszystkie ww. parametry wynikają z przeprowadzonej analizy i zostały szczegółowo uzasadnione.

Jednocześnie SKO wskazało na spełnienie w sprawie pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 upzp podkreślając, że teren wnioskowany pod inwestycję ma dostęp do drogi publicznej (ul. W. i ul. [...]), że istniejąca i planowana sieć uzbrojenia terenu umożliwia podłączenie projektowanego zamierzenia do infrastruktury technicznej, że obszar objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne oraz, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi.

Reasumując SKO uznało, że skoro planowana inwestycja odpowiada warunkom przewidzianym w art. 61 ust. 1 upzp oraz nie wynikały dla niej ograniczenia z przepisów odrębnych, to zgodnie z art. 56 w zw z art. 64 ust. 1 upzp obowiązkiem organu było pozytywne rozstrzygnięcie o warunkach zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez inwestora. Podkreśliło, że wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, że wykorzystane materiały kartograficzne posiadają prawidłowe oznaczenia wskazujące na to, że zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia urbanistyczne, co czyni zadość wymogom zawartym w art. 60 ust. 4 upzp, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy i uwarunkowania wynikające z przepisów, dotyczące planowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz, że projekt decyzji o warunkach zabudowy uzyskał wymagane uzgodnienia wynikające z art. 53 ust 4 upzp, które były konieczne w sprawie.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniach, SKO wskakując na ich niezasadność, podkreśliło że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z prawem, że cała analiza przeprowadzona została w zgodzie z przepisami rozporządzenia MI i upzp i, że wszystkie wyznaczone parametry znajdują szczegółowe uzasadnienie w treści analizy znajdującej się w aktach sprawy. Odnośnie zarzutów dotyczących uszkodzenia urządzeń melioracyjnych, SKO wskazało na ich przedwczesność, wyjaśniając iż na tym etapie inwestycji nie jest jeszcze przesądzone ostateczne posadowienie budynku, a tym bardziej jego szczegółowe parametry techniczne. Podniosło również, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie ogólną informację o możliwości realizacji określonego rodzaju inwestycji na działce. Nie rodzi ona natomiast praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jak i nie przesądza o możliwości realizacji planowanej inwestycji, do czego jest potrzebne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i spełnienie innych wymogów przewidzianych w Prawie budowlanym (również warunków technicznych). SKO powołało się też na przepis art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp, podkreślając przy tym, że rolą organu administracji w zakresie ochrony interesów osób trzecich jest wyłącznie określenie wymagań dotyczących ochrony tych interesów (art. 54 pkt 2 lit. d upzp), a nie zaś przesądzanie o możliwości ich spełnienia.

W skardze na powyższą decyzję E. Ś., domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji, zarzuciła SKO naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie, iż decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji będzie zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa;

2. § 7 ust. 4 rozporządzenia MI poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji ustalenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z pominięciem wysokości elewacji frontowej występującej na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie;

3. § 5 ust. 2 rozporządzenia MI poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 40 % z pominięciem powierzchni zabudowy występującej na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie;

4. § 3 rozporządzenia MI poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że granica obszaru analizowanego może być wyznaczona dowolnie, co w konsekwencji skutkowało wadliwym ustaleniem granic obszaru analizowanego;

5. art. 77 i art. 7 w zw. z art. 80 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a także pełne uznanie interesu prywatnego inwestora oraz całkowite zlekceważenie interesu społecznego (tj. dobra lokalnej społeczności), co stało się na skutek m.in. jednostronnej oceny materiału dowodowego: wyjątkowo przychylnej dla inwestora, a niechętnej wobec dowodów i argumentów przedstawianych przez innych uczestników postępowania;

6. art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 11 kpa poprzez wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji polegające na lakonicznym, niewyczerpujących i nieprzekonującym wskazaniu okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ Il instancji przy podejmowaniu decyzji, jak również niewskazaniu całości motywów, którymi organ kierował się przy wydawaniu decyzji, w szczególności co do przesłanek uzasadniających zastosowanie § 7 ust. 4 rozporządzenia MI, stanowiącego wyjątek od ogólnej zasady wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej;

7. art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu na podstawie art. 138 § 2 kpa z uwagi na uchybienia przepisom postępowania przez organ I instancji wskutek czego konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy mający istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie nie został wyjaśniony.

W uzasadnieniu skargi strona powtórzyła zasadnicze argumenty odwołania podkreślając, że w sprawie nie został właściwie wyznaczony i uzasadniony obszar analizowany, że nie została zrealizowana zasada dobrego sąsiedztwa, gdyż w ramach jej analizy nie uwzględniono funkcji i parametrów dominującej zabudowy jednorodzinnej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, a także że w sprawie nie uzasadniono w sposób właściwy wyjątków od określonych w rozporządzeniu MI zasad ustalania poszczególnych wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu oraz, że brak jest podstaw do podzielenia argumentacji organu w przedmiocie "względnie obowiązujących" warunków realizacji inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy, jako uzasadnienia dla braku podstaw do stwierdzenia przez organ naruszenia przepisów prawa w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie i podkreślając, że granica obszaru analizowanego został wyznaczona zgodnie z przepisami rozporządzenia MI, że także cała analiza przeprowadzona została w zgodzie z przepisami rozporządzenia MI oraz uzpzp, że wszystkie wyznaczone parametry znajdują szczegółowe uzasadnienie w treści analizy oraz, że nie znajduje uzasadnienia w przepisach ww. aktów stanowisko skarżącej, by parametry planowanej inwestycji opierały się wyłącznie na parametrach zabudowy znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu przeznaczonego pod inwestycję, dlatego też organ I instancji z właściwie wyznaczonego obszaru analizowanego wziął pod uwagę zabudowę pozwalającą określić parametry planowanej inwestycji. Ponadto SKO wskazało, że nie można uznać, by interes właściciela nieruchomości położonej w sąsiedztwie terenu inwestycji miał być ważniejszy niż interes inwestora planującego zabudowę oraz, że każdy z tych interesów należy wyważyć biorąc pod uwagę stosowne przepisy, czemu sprostało przedmiotowe postępowanie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm., dalej powoływanej jako "ppsa"), Sąd stwierdził, iż wniesiona w sprawie skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną wydanych w przedmiotowej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia MI (w wersji sprzed nowelizacji tych aktów, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r. - art. 2 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2021 r. poz. 1986 oraz § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Dz.U. 2021 r. poz. 2399).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 upzp stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp stanowiący, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W myśl art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ppsa zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Wydanie jednak takiej decyzji możliwe jest, stosownie do treści art. 61 ust. 1 upzp, jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, tj. wymogu aby: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren miał dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w określonym w tym punkcie obszarze. W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy organ bada zatem czy wnioskowana przez stronę zainteresowaną zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego jest zgodna z wymienionymi warunkami z art. 61 ust. 1 upzp. Łączne spełnienie tych warunków stanowi (poza wyłączeniami ustawowymi) warunek konieczny wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Zarzuty sformułowane w przedmiotowej sprawie przez skarżącą skupiają się na niespełnieniu warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, który wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Zasada ta wymaga, aby planowana inwestycja stanowiła kontynuację istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Chodzi w niej o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie i ochronę ładu przestrzennego w sytuacji braku planu miejscowego. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa i tym samym spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone ustaleniem wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu istniejącego. Szczegółowy sposób ustalania tych wymagań, a tym samym rozwinięcie zasady dobrego sąsiedztwa, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określa rozporządzenie MI, które statuuje wymóg przeprowadzenia - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na wyznaczonym przez organ wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszarze analizowanym (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI). Organ administracyjny przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy, zobligowany jest więc dokonać szczegółowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, objętego wyznaczonym obszarem analizy, a następnie ustalić wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób określony szczegółowo w rozporządzeniu MI, a w konsekwencji ocenić czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech. Wyniki przeprowadzonej analizy w obrębie wyznaczonego obszaru, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust 2 rozporządzenia MI).

Odnośnie granic obszaru analizowanego wskazać należy, że zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Pod pojęciem "frontu działki" należy rozumieć, zgodnie z definicją tego określenia zawartą w słowniczku pojęć w § 2 pkt 5 rozporządzenia MI, część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Prawidłowe zatem zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia MI wymaga wyznaczenia obszaru analizowanego wokół, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem, tak by granica wyznaczonego obszaru, z każdej strony tej działki nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej jednak niż 50 metrów, przy czym odległość tę liczy się od granic działki inwestora. Treść przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia MI wskazuje, że prawodawca zobligował organ do zachowania w ramach wyznaczania granic obszaru analizowanego wskazanych w tym przepisie norm minimalnych (trzykrotna szerokość frontu działki z każdej strony działki inwestycyjnej, liczona od jej granic), jako wielkości pozwalających co do zasady ustalić wymagania co do nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w ramach zasady dobrego sąsiedztwa, pozostawiając przy tym organowi pewną swobodę w wyznaczeniu większych niż owe minimalne normy granic obszaru analizowanego, co w tym ostatnim przypadku wymaga stosownego wyjaśnienia i uzasadnienia potrzeby zastosowania tych większych niż minimalne wartości. Taka potrzeba może wynikać – tak jak w przedmiotowej sprawie - właśnie z okoliczności, iż granica obszaru analizowanego biegnie przez teren działki, a nie po jej granicy, a zatem z potrzeby włączenia do obszaru analizowanego całych działek geodezyjnych (a nie ich części) na których znajdują się budynki częściowo położone w obszarze analizowanym. Ma to bowiem istotne znaczenie dla wyników analizy, jak że w takiej sytuacji granica obszaru analizowanego przebiega przez działki, które są zabudowane, a zabudowania te są położone w części w obszarze analizowanym, a więc granica ta przecina działki zawierające parametry i funkcje objęte analizą zasady dobrego sąsiedztwa. To natomiast oznacza, że nie zawsze odległość granic wyznaczanego wokół działki inwestycyjnej obszaru, będzie z każdej strony działki taka sama. Niemniej od wymogu zachowania określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI minimalnych odległości od granic działki inwestora ustawodawca nie przewidział żadnych odstępstw. W związku z tym, iż w sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 180m - tj. trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem przylegającego do ul. [...] (60m) - od wszystkich granic działki inwestycyjnej oraz, że obszar ten powiększono jedynie, gdy zachodziła potrzeba włączenia do obszaru analizowanego całych działek geodezyjnych, a więc w sytuacji gdy granica obszaru analizowanego przebiegała przez działki na których znajdują się budynki choćby częściowo położone w obszarze analizowanym, należy stwierdzić, że w sprawie, wbrew zarzutom skarżącej, obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, z uwzględnieniem wymogów określonych w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, co zostało szczegółowo wyjaśnione w wynikach analizy, stanowiących załącznik tekstowy do decyzji organu I instancji i odzwierciedlone w załączniku graficznym do decyzji organu I instancji.

Na uwzględnienie nie zasługuje również argumentacja strony skarżącej w ramach której strona kontestowała planowaną inwestycję powołując się na brak spełnienia wymogu kontynuacji funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym wprowadzenie dysharmonii w przestrzeni z uwagi na rodzaj i ustalone parametry planowanej zabudowy.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że ocena inwestycji z punktu widzenia realizacji zasady dobrego sąsiedztwa, tj. kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstawania na danym obszarze jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi, tj. o takiej samej funkcji i parametrach. Zasady dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który w pełni podporządkowuje projektowaną inwestycji zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu prostego powielania funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawodawca bowiem w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp posługuje się pojęciem kontynuacji, a nie tożsamości, odnośnie funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to tym samym, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa ma miejsce, gdy nową zabudowę da się pogodzić z zabudową już zastaną, a więc dostosować do istniejącej zabudowy. Natomiast nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa inwestycja, która godzi, koliduje czy też jest sprzeczna z zastanym ładem przestrzennym. Kontynuację zabudowy należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właścicielskich inwestora, po to, by mogła zostać zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być zatem tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową zabudową, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Przy czym sprzeczność tę w każdym przypadku należy racjonalnie wykazać. Nie wolno kwestii kontynuacji interpretować zawężająco np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju lub o tych samych gabarytach, co już istniejące. Trzeba pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (por. wyrok NSA z 18.06.2014 r., II OSK 128/13; wyrok NSA z 10.05.2014 r., II OSK 574/13; wyrok NSA z 23.04.2013 r., II OSK 2532/11 – dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query).

Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, nie wymaga więc – wbrew twierdzeniom skarżącej - realizacji funkcji dominującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, to zaś - jak podkreślono - nie tożsamość funkcji, lecz możliwość uzupełniania funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2018 r., II OSK 52/17 – dostępny jw.). Występowanie więc na danym obszarze przeważającej funkcji zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza realizacji zabudowy wielorodzinnej i na odwrót pod warunkiem oczywiście zachowania ładu przestrzennego, o którym poza funkcją terenu decydują również parametry nowej zabudowy, które jako takie winny też być dostosowane i nawiązywać do parametrów występujących w terenie analizowanym. Zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna należą do tej samej kategorii – zabudowy mieszkaniowej. Obie te zabudowy są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełnią jednakową funkcję (wyrok NSA z dnia 17 września 2020 r., sygn. akt II OSK 1777/20 – dostępy jw.). Nie można więc w takiej sytuacji mówić, o braku kontynuacji funkcji, skoro w obu wypadkach mamy do czynienia z zabudową mieszkaniową. Zamierzona więc w przypadku przedmiotowej inwestycji zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa w zakresie urbanistycznej funkcji terenu, gdyż powiela ona funkcję mieszkaniową występującą w obszarze analizowanym, na którym to występuje zabudowa mieszkaniowa zarówno wielorodzinna (przy ul. [...]), jak i - w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji – jednorodzinna. Obie te kategorie zabudowy pełnią tą samą funkcję, tj. funkcję mieszkaniową. W tym stanie rzeczy, nie było podstaw do uwzględnienia stanowiska skarżącej o braku kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy w obszarze zabudowanym, w tym tej wskazywanej przez skarżącą jako dominująca, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w sąsiedztwie terenu inwestycji. Należy przy tym podkreślić, że w kwartale ograniczonym terenem lotniska oraz ulicami: W., R. i Z. znajduje się duży niezagospodarowany obszar inwestycyjny, na którego to obrzeżach występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, z tym że jest to obszar wolny od zabudowy od strony lotniska, co nie pozwala uznać, że w sprawie mamy do czynienia z sytuacją wkomponowania jednego budynku wielorodzinnego pomiędzy zwartą zabudowę jednorodzinną, otaczającą z każdej strony budynek wielorodzinny, lecz z dużym otwartym (od strony lotniska) obszarem niezagospodarowanym, na terenie którego ma powstać, jak wskazała to sama skarżąca i co wynika ze spraw zawisłych przed tut. Sądem, cały kompleks budynków wielorodzinnych. Nie sposób przyjąć, żeby dla tak dużego obszaru, wola właściciel (właściciele) nieruchomości położonej (położonych) w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycyjnego miała decydować o możliwym rodzaju zabudowy mogącej na nim powstać, tj. wyłącznie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. W tym wypadku należało więc mieć na względzie interes inwestora, ale też interes publiczny związany z realizacją dla dużej ilości osób potrzeb mieszkaniowych w mieście B..

Zamierzonego skutku nie mogły również osiągnąć zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia ładu przestrzennego z uwagi na ustalone parametry planowanej inwestycji.

Szczegółowy sposób ustalania parametrów dla nowej inwestycji określają przepisy rozporządzenie MI, które – jak podkreślono - określają wymóg przeprowadzenia - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obszarze analizowanym. Z akt sprawy wynika, że w sprawie została dokonana taka szczegółowa analiza funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych na obszarze analizowanym, wyznaczonym – jak wykazano – zgodnie z wymogami wynikającymi z treści § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, a następnie ustalone zostały cechy i funkcje nowej zabudowy, stosowanie do wymagań jakie tworzy rozporządzenie MI. Ustalania przeprowadzonej analizy znalazły odzwierciedlenia w wynikach analizy, stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji. W załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy (załącznik nr 1) zaznaczono obszar analizowany i linię zabudowy, a w załączniki tekstowym (załącznik nr 2) wyniki tekstowe analizy. Zauważyć należy przy tym, że ze sporządzonej w sprawie analizy (której ustaleń strona skarżąca nie podważyła dowodem, który potwierdzałby błędność założeń i wniosków analizy) wynika, że obszar analizowany cechuje wielofunkcyjność, gdyż występuje w nim funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, funkcja mieszkaniowa wielorodzinnej, funkcja usługowa nieuciążliwa, funkcja składowa, funkcja produkcyjna oraz funkcja garażowa i gospodarcza towarzysząca ww. zabudowie, że z uwagi na ww. wielofunkcyjność na obszarze analizowanym występuje zabudowa o różnym charakterze, z dominującą zabudową jednorodzinną, że zabudowania garażowe i gospodarcze pełniące funkcje pomocniczą dla funkcji mieszkaniowej, usługowej i produkcyjnej stanowią ok. 40% budynków poddanych analizie oraz, że w konsekwencji powyższe wpływa na duże zróżnicowanie poszczególnych wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy takich warunkach i cechach obszaru analizowanego determinantem zachowania ładu przestrzennego nie muszą być uśrednione wartości parametrów obiektów występujących w obszarze analizowanym. Wymóg kontynuacji zabudowy pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa od uśrednionych wartości, jeżeli wynika to z analizy. W ocenie Sądu taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się więc do poszczególnych parametrów planowanej inwestycji na wstępie należy podkreślić, że w sprawie prawidłowo wyznaczono i racjonalnie uzasadniono poszczególne wskaźniki i parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku linii zabudowy i wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki analiza wykazała, że istniejąca zabudowa tworzy uskok [w przypadku linii zabudowy od strony ul. [...] np. budynek na działce nr [...] położony jest w odległości 46m od pasa drogowe, na działkach nr [...] w odległości 6m, a na działce nr [...] - 25m, od strony ul. [...] te odległości to 8m (działka nr [...]), 19m (działka [...]) i 14,5m (działka [...]), natomiast wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ul. [...] to np. 3m na działce nr [...], 7m na działce nr [...] czy 8m na działce nr [...], a od strony ul. [...] to 6 i 6,5m na działkach nr [...], ale też 3m na działce nr [...]] co w świetle zapisów § 4 i 7 rozporządzenia MI stanowiło podstawę do nie wyznaczania tych wskaźników poprzez przedłużenie odpowiedni linii istniejącej zabudowy i krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na działkach sąsiednich, które to pojęcie – jak zasadnie wskazuje skarżąca – w przypadku parametrów, o których mowa w § 4 i 7 rozporządzenia MI oznacza bliskie sąsiedztwo, jednakże użyte ono zostało w odniesieniu do określonego w § 4 ust. 1 i 7 ust. 1 rozporządzenia MI sposobu wyznaczania ww. wskaźników, tj. poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy i krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, co z uwagi na stwierdzony uskok (tj. brak regularności) nie miało zastosowania do przedmiotowej inwestycji. Dlatego też w sprawie wyznaczono powyższe parametry na podstawie § 4 ust. 4 i 7 ust. 4 rozporządzenia MI, skoro jednocześnie wyznaczanie linii istniejącej zabudowy w oparciu o budynki, które znajdują się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3), tj. 46m w przypadku ul. [...] i 19m w przypadku ul. [...], pozbawiłaby możliwości racjonalnego zagospodarowania terenu inwestycji, a większość istniejącej zabudowy przy tych ulicach położona jest znacznie bliżej pasa drogowego, i skoro średnią wielkość wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyk na obszarze analizowanym (§7 ust. 3) w znacznym stopniu determinowała, stanowiąca 40% wszystkich budynków poddanych analizie, zabudowa garażowa i gospodarcza o wysokości od 2,5m do 3m, która stanowi jedynie zabudowę pomocniczą do podstawowych funkcji występujących w obszarze analizowanym. Należy przy tym podkreślić, że linię zabudowy wyznaczono w nawiązaniu do wyróżniającej się linii zabudowy przy ul. [...] (działki nr [...] i [...]) oscylującej w odległości ok 6m od pasa drogowego, oraz do najbliższego budynku położonego przy ul. [...] (działka nr [...]) z uwagi na brak wyróżniającej się linii zabudowy przy tej ulicy. Natomiast wskaźnik górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyk wyznaczano w nawiązaniu do najczęściej występującej na terenie analizowanym wysokości wśród zabudowy jednorodzinnej (tj. zabudowa dwukondygnacyjna o wysokości 7m) w odniesieni do ustalonej wartości minimalnej tego wskaźnika (7m), i w nawiązaniu do występującej w obszarze zabudowy wielorodzinnej trzykondygnacyjnej sąsiadującej bezpośrednio z zabudową jednorodzinną, najczęściej dwukondygnacyjną w odniesieniu do ustalonej wartości maksymalnej tego wskaźnika (11m). W ocenie Sądu jest to racjonalne wypośrodkowanie interesów właścicieli zabudowy jednorodzinnej z interesem inwestora. Należy podkreślić, że wysokość przedmiotowego budynku zwiększono jedynie o jedną kondygnację w stosunku do najczęściej występującej na terenie analizowanym zabudowy jednorodzinnej dwukondygnacjowej. Ponadto jak podkreślono kontynuacja zabudowy nie oznacza możliwości powstawania jedynie obiektów o tożsamych parametrach co już istniejące czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, leczy wymaga, aby przy ustalaniu warunków zabudowy pogodzić je i dostosować do cech i parametrów zabudowy wyznaczonych przez stan dotychczasowym. Jest też oczywistym, że budynek wielorodzinny nie może mieć parametrów tożsamych z budynkiem jednorodzinnym, i że w takim wypadku muszą wystąpić różnice w parametrach, istotnym jest aby nie były one drastyczne i nie do pogodzenia w ramach ładu przestrzennego. Wymaga też zaznaczenia, że w orzecznictwie sądów administracyjnych za akceptowalny sposób określania parametrów nowej zabudowy, oprócz podania konkretnej wielkości (liczby) ustalanego parametru, uznaje się także określenie parametrów nowej zabudowy poprzez podanie konkretnej wielkości (liczby) z jednoczesnym wskazaniem dopuszczalnej tolerancji (odchyłki in plus lub in minus), czy też określenie – tak jak w niepnistej sprawie - konkretnego przedziału wartości ("widełek": od - do), a nawet wyjątkowo także poprzez wskazanie jedynie maksymalnej albo minimalnej wielkości - o ile w konkretnym przypadku nie będzie to zagrażać zachowaniu ładu przestrzennego na danym obszarze (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 751/17; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 90/18- dostępne jw.). W świetle poczynionych uwag nie było podstaw do zakwestionowania ustalonej w sprawie linii zabudowy i wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, których zasadność wyznaczenia w przyjętych wielkościach szczegółowo, logicznie i racjonalnie wyjaśniono w wynikach analizy oraz samej analizie. Poczynione uwagi w pełni odnoszą się też do ustalonych w sprawie wskaźników powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz szerokość elewacji frontowej. Wskaźniki te na obszarze analizowanym były znacznie zróżnicowane (wskaźnik powierzchni zabudowy oscylował od 2% do 53%, zaś wskaźnik szerokość elewacji frontowej od 3m do 63m), a wpływ na te wskaźniki miała wielofunkcyjność terenu, rodzaj zabudowy, w tym zwłaszcza zabudowania garażowe i gospodarcze, które znacznie determinowały średnią wielkość wskaźnika szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym, dlatego też przy ustalaniu tych wskaźników wzięto pod uwagę bliższe sąsiedztwo planowanego zamierzenia inwestycyjnego, tj. kwartał ograniczony terenem lotniska oraz ulicami: W. i Al. [...], z którego średnią wartość przedmiotowych wskaźników uwzględniono dla określenia wartości minimalnej wyznaczonych w sprawie wskaźników powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej (tj. dla powierzchni zabudowy - 16%, dla szerokości elewacji frontowej - 12m). Wartości maksymalne natomiast ustalono nawiązując do występującej w tym kwartale zabudowy, tj. w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy do nieruchomości przy ul. [...] dla której wskaźnik ten wynosił 40% (podkreślić przy tym należy, że taki wskaźnik w ww. kwartale ma też nieruchomość przy ul. [...], zaś na nieruchomości przy ul. [...] wskaźnik ten wynosi 50%, co oznacza że w sprawie nie wyznaczono maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w oparciu o najwyższy wskaźniki występujący w ww. kwartale), a w przypadku wskaźnika szerokości elewacji frontowej do zabudowy mieszkalnej przy ul. [...] dla której wskaźnik ten wynosił 35m. Zauważyć należy, że przyjęty maksymalny wskaźnik wielkości szerokości elewacji frontowej uzasadniała także znaczna szerokość terenu objętego inwestycją. W ocenie Sądu tak określone w stosunku do planowanej inwestycji wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz szerokość elewacji frontowej, pomimo odstępstwa od średnich wskaźników w całym obszarze analizowanym, znajdują racjonalne uzasadnienie, wynikają z w przeprowadzonej analizy i nie są nieakceptowalne z punku widzenia zastanego ładu przestrzennego, a ponadto zostały wyznaczone w sposób, który nawiązuje do zabudowy występującej w ww. kwartale obszaru analizowanego, a więc na obszarze stanowiącym bliższe sąsiedztwo planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Z treści analizy wynika również prawidłowe ustalanie w sprawie wskaźnika geometrii dachu, który wyznaczono odpowiada do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W tym miejscu ponownie podkreślić należy, że kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza nakazu realizacji zabudowy stanowiącej wierne odtworzenia na działce inwestycyjnej zabudowy występującej w obszarze analizowanym, lecz wymaga pogodzenia nowej zabudowy z zabudową i zagospodarowaniem terenu sąsiedniego w kontekście zachowania ładu przestrzennego, z uwzględnieniem rodzaju i funkcji planowanej zabudowy. Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa, w tym od zasad wyznaczania wskaźników nowej zabudowy w oparciu o średnie wartości, pod warunkiem zachowania ładu przestrzennego i wyjaśnienia przyczyn przyjętego stanowiska (por. wyrok NSA z dnia 21 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1923/20; wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 519/21 – dostępne jw.). Te wymogi zostały w sprawie spełnione. Zarówno w analizie, jak i wynikach analizy, stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji, a więc jej integralną część, szczegółowo wskazano i uzasadniono poszczególne wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu

Tym samym, w świetle poczynionych uwag, nie było podstaw do uznania za skuteczne zarzutów strony skarżącej. W sprawie spełniony został wymóg realizacji zasady dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji oraz wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalana dla inwestycji funkcja i wyznaczone wskaźniki i parametry planowej zabudowy, zdaniem Sądu, nie naruszają obowiązujących przepisów upzp, rozporządzenia MI, ani też nie są nie do pogodzenia z zastanym ładem przestrzennym na analizowanym obszarze. Inwestycja spełnia też pozostałe warunku określone w art. 61 ust. 1 upzp, a wydane w sprawie decyzje nie naruszają prawa, w zakresie które w świetle przepisów art. 145 § 1 pkt 1 ppsa uzasadniałoby ich uchylenie.

W tym stanie rzeczy, uwzględniając poczynione uwagi oraz okoliczność, że spełnienie wszystkich warunków określonych art. 61 ust. 1 upzp obliguje organ do ustalenia warunków zabudowy, Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa, orzekł o oddaleniu wniesionej w sprawie skargi, uznając wniesioną w sprawie skargę za niezasługującą na uwzględnienie.

Jednocześnie należy wskazać, że na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842) sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.