Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 169/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie WSA Marta Kołtun - Kulik WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2011 r. sprawy ze skargi T. T. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania T. T. uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] orzekającą o: 1) wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr nr [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie [...] m. N., przeznaczonych na pas drogowy obwodnicy N. w ciągu drogi krajowej nr [...]; 2) ustalającą na rzecz T. T. odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie w wysokości [..] zł; 3) określającą termin wypłaty ustalonego odszkodowania oraz terminu wydania wywłaszczonej nieruchomości na 31 dzień od dnia doręczenia niniejszej decyzji, oraz orzekł o zobowiązaniu dotychczasowego właściciela do wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, zaś w pozostałej części utrzymał ją w mocy.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Zastępca Dyrektora Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Z. wystąpił o wywłaszczenie nieruchomości przeznaczonych na pas drogowy obwodnicy N., oznaczonych numerami ewidencyjnymi działek: [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha i [...] o powierzchni [...] ha położonych w obrębie 2 m. N. będących własnością T. T. zamieszkałego przy ul. [...] , [...] N.

Wymienione wyżej nieruchomości na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2005 r., nr [...] zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy N. w ciągu drogi krajowej nr [...].

Prowadząc w pierwszej instancji postępowanie Wojewoda [...] zauważył, że w zgromadzonym materiale dowodowym znajdują się dokumenty potwierdzające, że wymóg wynikający z art. 15 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), został spełniony pomimo, iż nie została przyjęta przez T. T. oferta cenowa przedstawiona w piśmie z dnia 19 maja 2009 r.

Organ pierwszej instancji zaznaczył, że w tej sytuacji nie można zgodzić się z twierdzeniem strony zawartym w piśmie z 6 lipca 2009 r., że nie zostały przeprowadzone negocjacje i że w związku z tym niedopuszczalne było wszczęcie postępowania.

Wojewoda wskazał, że w rozpoznawanej przez niego sprawie oferta Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Z. dotycząca zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przedstawiona została pismem z dnia 19 maja 2009 r., za cenę odpowiadającą rynkowej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W związku z brakiem zgody właściciela nieruchomości na zawarcie umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz wnioskiem o wywłaszczenie przedmiotowych gruntów pismem z dnia 8 czerwca 2009 r., organ orzekający wyznaczył właścicielowi ostateczny termin na zawarcie umowy z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział w Z. Zgodnie z informacją oddziału GDDKiA w Z. w oznaczonym terminie nie doszło jednak do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa dlatego też organ zawiadomieniem z 20 lipca 2009 r., poinformował strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w trybie art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 ustawy.

Pismem z 29 grudnia 2009 r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z opracowanym na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego operatami szacunkowymi określającymi wartość nieruchomości, z możliwości tej jednak nie skorzystały.

Organ wyznaczył termin rozprawy administracyjnej na dzień 26 stycznia 2009 r. jednak T. T. wystąpił o jej odroczenie i o przesłanie operatów szacunkowych. W dniu 12 lutego 2009 r., została przeprowadzona rozprawa administracyjna w sprawie wywłaszczenia przedmiotowych nieruchomości, której protokół znajduje się w aktach administracyjnych sprawy, w trakcie której T. T. stwierdził, że nie zgadza się z wyceną i wniósł uwagi co do wyceny, które zostały ujęte w protokole rozprawy administracyjnej. Podniósł również sprawę dotyczącą części nieruchomości pozostałych po podziale i nienadających się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Pismem z 17 lutego 2010 r. rzeczoznawcy majątkowi odnieśli się do zarzutów dotyczących sporządzonej wyceny. Wskazali, że w zawiązku z zarzutami strony, że błędem była wycena gruntów jako przeznaczonych pod drogę skoro ich dotychczasowe przeznaczenie było rolne z możliwością przeznaczenia pod zabudowę. Podkreślili, że skoro w analizowanym okresie wystąpiły transakcje kupna sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi zarówno na terenie N. jak i w innych miejscowościach na terenie województwa lubuskiego brak było podstaw do wyceny w inny sposób niż zgodnie z § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia.

Organ zaznaczył, że operaty szacunkowe wykonane 10 grudnia 2009 r., określające wartość nieruchomości i jednocześnie stanowiące podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania uwzględniały stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2005 r., nr [...] oraz poziom cen na dzień wydania niniejszej decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, gdzie rzeczoznawcy określili wartość działki jako przedmiotu wywłaszczanych praw przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Wojewoda [...] zauważył, że przed wydaniem decyzji umożliwiono stronom zapoznanie się z aktami sprawy stosownie do treści art. 10 kpa, mimo tego T. T. w nadesłanym do organu piśmie z dnia 11 marca 2010 r., oświadczył, że nie zgadza się z wyceną działek nr [...] jak również żąda przyjęcia w wycenie wartości rzeczywistej nieruchomości zgodnie z art. 21 pkt 2 Konstytucji RP.

Podkreślił, że wycena nie uwzględnia jego dotychczasowych działań inwestycyjnych uzbrojenia terenu w sąsiedztwie tych działek z możliwością m. in. zabudowy siedliskowej, podniósł sprawę części nieruchomości pozostałych po podziale i nienadających się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Wniósł o wykonanie na koszt Wojewody [...] ponownej wyceny z uwagi na to, że "w wycenie należy ująć wszelkie możliwe aspekty utraconych korzyści zarówno samych działek jak i działek sąsiednich".

Organ pierwszej instancji w pierwszej kolejności zauważył, że w niniejszej sprawie nie może być mowy o naruszeniu konstytucyjnej zasady ochrony własności. Odnosząc się do zarzutów dotyczących utraconych korzyści z tytułu możliwych działań inwestycyjnych stwierdził, że uwzględnienie utraconych korzyści z tego tytułu wykracza poza regulacje przepisów art. 128 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

Organ wyjaśnił również, że skoro wywłaszczenie ma miejsce wówczas, gdy nie dojdzie do zbycia praw w drodze umowy cywilnoprawnej to odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa własności jest szczególnym świadczeniem zastępującym cenę nieruchomości.

Organ zaznaczył, że w obowiązującym stanie prawnym okoliczności faktyczne jakie mogą składać się na przyszły uszczerbek majątkowy nie mogą być rekompensowane przez podwyższenie wartości nieruchomości wywłaszczonej natomiast możliwe jest żądanie wykupu całej nieruchomości przez inwestora. Odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się tylko do wywłaszczonej nieruchomości, a więc do tego co zgodnie z decyzją o wywłaszczeniu zostaje odjęte z majątku wywłaszczeniowego. Gdyby przyjąć, że w odszkodowaniu za wywłaszczoną część nieruchomości mieszczą się wszystkie przyszłe szkody jakie powstaną na pozostałej części nieruchomości to wówczas należało by zaspokoić wszelkie roszczenia, których obecnie nie można przewidzieć.

Ponadto podniesiony przez dotychczasowego właściciela nieruchomości argument, że wycena nie uwzględni jego działań inwestycyjnych uzbrojenia terenu w sąsiedztwie tych działek z możliwością m. in. zabudowy siedliskowej, a jedynie operaty szacunkowe wymieniają istniejącą infrastrukturę pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie. Są to zdarzenia przyszłe i niepewne.

Organ zauważył również, że T. T. nie przedstawił organowi drugiego operatu szacunkowego opracowanego na jego zlecenie i koszt, zatem jako dowód w sprawie zostały przyjęte operaty sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych J. G. i K. M.

Wobec powyższego Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2010 r., nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie 2 m. N., przeznaczonych na pas drogowy obwodnicy N. w ciągu drogi krajowej nr [...] (pkt 1 decyzji); ustalił na rzecz T. T. odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie w wysokości [...] zł, wraz ze wskazaniem, że zostanie ono przekazane na jego rzecz ze środków Budżetu Państwa, których dysponentem jest Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Z. w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się wykonalna (pkt 2) oraz ustalił termin wydania wywłaszczonej nieruchomości na 31 dzień od dnia doręczenia niniejszej decyzji (pkt 3).

Od decyzji tej T. T. wniósł odwołanie do Ministra Infrastruktury zarzucając organowi naruszenie procedury wywłaszczeniowej poprzez ograniczenie rokowań do przestawienia oferty Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad bez uwzględnienia jego uwag, jak również podniósł zarzut nieprawidłowego ustalenia kwoty należnego odszkodowania w wyniku oparcia się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, albowiem wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia prac związanych z budową infrastruktury technicznej, wykonanych na rzecz skarżącego.

Prowadząc postępowanie odwoławcze organ na wstępie powołał się na treść art. 8 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958 ze zm.) oraz na przepis art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. N 80, poz. 721 ze zm.).

W dalszej części zaznaczył, że pismem z 19 maja 2009 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do T. T. z ofertą nabycia w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa działek o numerach [...]. Adresat nie przyjął oferty w związku z czym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia działki.

Wojewoda [...] wyznaczył stronom termin do zawarcia umowy nabycia na rzecz Skarbu Państwa własności przedmiotowych działek, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu pismem z dnia 20 lipca 2009 r., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowych działek. W dniu 12 lutego 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna w sprawie wywłaszczenia przedmiotowych działek, podczas której przedstawiono stan faktyczny i prawny sprawy oraz zapoznano strony z operatem szacunkowym, w rozprawie wzięły udział powołane przez Wojewodę [...] biegłe – autorki operatów o wartości wywłaszczonych nieruchomości.

W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia wszczęto i przeprowadzono prawidłowo.

W dalszej kolejności Minister Infrastruktury powołał się na przepis ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych ustaw, jak również art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2001 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) jak również § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Minister zauważył, że zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, informacje o takim rynku nieruchomości powinny dotyczyć cen transakcyjnych i cen rynkowych opisujących nieruchomość i obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata.

Odnosząc to do sprawy organ zaznaczył, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowią operaty szacunkowe z dnia [...] grudnia 2009 r., sporządzone oddzielnie dla działki nr [...] oraz dla działek nr [...] na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawców majątkowych K. M. oraz J. G. Minister Infrastruktury wskazał, że w sprawie niniejszej grunt oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ponadto wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Z operatów szacunkowych wynika, że działka nr [...] położona jest w N. poza zabudową miejscowości wśród gruntów rolnych i leśnych w odległości około [...] m od zabudowy i około [...] km od Z. Dojazd do działki możliwy jest drogą gruntową, sąsiedztwo działki nr [...] od strony południowej stanowa grunty rolne i droga gruntowa, od strony północnej – gruntu rolne, od strony wschodniej – droga gruntowa, grunty rolne, wał przeciwpowodziowy od strony rzeki B. od strony zachodniej – rów melioracyjny, za nim droga gruntowa i tereny niezabudowane, w otoczeniu działki znajdują się grunty rolne, leśne, rowy melioracyjne i pojedyncza zabudowa mieszkaniowa. Działka stanowi pas gruntu wydzielony z użytkowanych gruntów o przeznaczeniu rolniczym. Przy działce nr [...] znajduje się sieć wodociągowa i elektroenergetyczna. Autorki operatów szacunkowych wskazały, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wyceniane działki przeznaczone były pod ulice i drogi projektowe.

Organ dodał również, że do analizy wartości nieruchomości przyjęto transakcje głównie z powiatu zielonogórskiego, dodatkowo z powiatów sąsiednich. W efekcie przeprowadzonych analiz określono, że ceny tych gruntów kształtują się w przedziale od około 20 zł do 35 zł za m2.

Autorki operatów wskazały, że najważniejszą z cech wpływających na cenę gruntów przeznaczonych pod drogi jest lokalizacja i sąsiedztwo, powierzchnia i dotychczasowe ukształtowanie terenu, kształt działki uzbrojenie, dojazd itp. Nie zaobserwowano ich istotnego wpływu na wartość nieruchomości. Po przeprowadzeniu analizy przyjęto następujące wagi cech – położenie i lokalizacja – 30%, przeznaczenie przed wydaniem decyzji – 30%, powierzchnia 30%, dostęp do infrastruktury – 10%.

Skutkiem powyższych ustaleń było wyliczenie łącznej wartości nieruchomości na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Minister Infrastruktury zaznaczył, że analiza operatów wskazuje, że nie zawierają one wad, które dyskwalifikowałyby te opracowania jako dowody w sprawie. W związku z powyższym organ odwoławczy przyjął, że Wojewoda [...] prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia w kwocie odpowiadającej wartości wywłaszczonej nieruchomości. T. T. nie wykazał jakiego rodzaju prace związane z uzbrojeniem terenu zostały przez niego poniesione, nie wykazał również jakiego rodzaju dodatkowa sieć infrastruktury technicznej została przez niego wybudowana i jaki jest jej przebieg.

Organ zaznaczył, że przy określaniu wartości nieruchomości mogą być uwzględnione jedynie nakłady poczynione bezpośrednio na wycenianej nieruchomości. Dostęp nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej wpływa na wartość nieruchomości jedynie poprzez uwzględnienie tego przy określaniu cech porównawczych nieruchomości co tez miało miejsce w niniejszej sprawie. Rzeczoznawcy majątkowi w operacie dotyczącym działek nr [...] wskazali, że przy działce nr [...] istnieje sieć wodociągowa i elektroenergetyczna, co znajduje odzwierciedlenie w tabeli znajdującej się na stronie 5 ww. operatu zawierającej określenie zakresu współczynników korygujących. Wartość współczynnika korygującego związanego z dostępem do infrastruktury została określona na [...], tymczasem współczynnik ten w przypadku działki nr [...], która nie jest uzbrojona jest niższy i wynosi [...]. Powyższe miało bezpośredni wpływ na wartość 1 m2 gruntu, a tym samym na wartość całej działki. W przypadku działek nr [...] posiadających dostęp do sieci infrastruktury technicznej wartość ta wynosi [...] zł, podczas gdy 1m2 gruntu nieuzbrojonego wynosi [...] zł (operat szacunkowy dotyczący działki nr [...]). Spowodowało to, iż organ odwoławczy doszedł do przekonania, że zarzut T. T. nie zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieprzeprowadzenia rokowań w sprawie nabycia działek nr [...] i nr [...] Minister Infrastruktury wyjaśnił, że w warunkach ocenianej przez niego sprawy koniecznym jest uwzględnienie przepisów ustawy z dnia 10 marca 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, z treści których wynika, że w sprawach dotyczących wywłaszczenia nieruchomości pod drogi krajowe nie przeprowadza się rokowań, które w tym przypadku zastąpione zostały postępowaniem ofertowym.

Organ odwoławczy znaczył, że nie dostrzegł żadnych uchybień dotyczących przeprowadzonego postępowania jak i w zakresie dokonanej wyceny wywłaszczanej nieruchomości, niemniej z rozstrzygnięcia Wojewody [...] wynika, że właściciel nieruchomości został zobowiązany do wydania wywłaszczonych działek w terminie 31 dni od dnia wydania decyzji pierwszoinstancyjnej, wobec upływu tego terminu należało uchylić zaskarżoną decyzję w tej części i orzec o zobowiązaniu T. T. do wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Wobec powyższego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia terminu wydania nieruchomości i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu dotychczasowego właściciela do wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, a w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r.

Na powyższą decyzję T. T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi zaznaczył, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3, 227 i 237 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Wyjaśnił, że nieuzasadniona opieszałość w postępowaniu odwoławczym spowodowała zdezaktualizowanie się podstawowego dowodu jakim była wycena nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia, która była sporządzona rok przed wydaniem ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu. Zakwestionował również w wycenie wykaz nieruchomości przyjętych do analizy cen gruntów nabywanych pod drogi publiczne. Podkreślił, że obowiązujące przepisy nie zwalniają organu od samodzielnego ustalenia odszkodowania.

Zarzucił również organom rozpoznającym sprawę, że nie został poinformowany o konieczności dostarczenia dowodów potwierdzających fakt uzbrojenia terenu stosownie do treści art. 10 kpa. Zaznaczył, że uzbrojenie terenu wykonał kosztem własnym na podstawie wymaganych prawem pozwoleń wraz z wykonaniem odbiorów technicznych przewidzianych przepisami prawa jeszcze przed wydaniem decyzji o lokalizacji obwodnicy N. Podkreślił, że pozostaje w wyniku podziału działki są dla niego nie tylko bez wartości, ale również nie nadają się do jakiegokolwiek racjonalnego użytkowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie istota sporu pomiędzy T. T., a Ministrem Infrastruktury sprowadza się do rozbieżnej oceny prawidłowości wycen o wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], sporządzonych przez K. M. i J. G. z dnia 10 grudnia 2009 r.

Zdaniem Ministra Infrastruktury przedłożone wyceny mogły stanowić dowód z opinii biegłego stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowych gruntów. Organ uważa, że opinie o wartości nieruchomości zostały sporządzone zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (zwanej dalej specustawą), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 16 grudnia 2006 r. [art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 154, poz. 958) w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.)] oraz stosowanymi odpowiednio przepisami art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn oraz § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej rozporządzeniem.

Skarżący uważa zaś, że w niniejszej sprawie organ nie ustalił dla wywłaszczonego słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. W jego ocenie sporządzone w sprawie wyceny nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania są wadliwe ponieważ: 1) stały się nieaktualne, skoro zostały sporządzone rok przed wydaniem ostatecznej decyzji wywłaszczeniowej; 2) biegły stwierdził, że przyjął do analizy grunty z powiatów sąsiednich, gdy tymczasem nieruchomości przyjęte do porównań z miejscowości [...] nie spełniały tego warunku; 3) w wycenie działki nie uwzględniono uzbrojenia terenu w infrastrukturę techniczną (sieć wodociągową i elektroenergetyczną) oraz nakładów poniesionych przez skarżącego w związku z uzbrojeniem terenu jeszcze przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej; 4) nie uwzględniono tego, że wywłaszczenie dyskwalifikuje plany i zamierzenia skarżącego, gdyż pozostałe działki po podziale są bez wartości i nie nadają się do racjonalnego wykorzystania.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r. w kontekście obowiązujących w dacie wydania tej decyzji przepisów prawa oraz podniesionych w sprawie zarzutów Sąd uznał, że wskazana wyżej decyzja nie narusza prawa, w stopniu uzasadniającym jej wycofanie z obrotu prawnego .

Rację należy przyznać Ministrowi Infrastruktury, że wyceny o wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], sporządzone przez K. M. i J. G. z dnia 10 grudnia 2009 r. mogły stanowić podstawę do ustalenia wysokości należnego T. T. odszkodowania jako dowody z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa.

W operatach szacunkowych biegłe prawidłowo określiły przedmiot wyceny (nieruchomość niezabudowana oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, oraz nieruchomości niezabudowane oznaczone jako działki nr [...] o łącznej pow. [...] ha – położone w N. przeznaczone pod drogę publiczną) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie). Z operatów szacunkowych wynika, że biegłe określiły wartość nieruchomości na dzień sporządzenia wyceny (10 grudnia 2009 r.) biorąc pod uwagę stan nieruchomości istniejący w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej ([...] listopada 2005 r.), a więc zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 16 grudnia 2006 r.

Z operatów wynika, że biegłe dokonały oględzin nieruchomości w dniu 9 grudnia 2009 r. i ustaliły dane dotyczące nieruchomości, w tym otoczenie nieruchomości i stan zagospodarowania. Analizując lokalny rynek nieruchomości (powiat zielonogórski i powiaty sąsiednie) biegłe ustaliły, że w okresie 2007 – 2009 wystąpiły transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi krajowe, gdzie ceny kształtują się na poziomie od 20 zł do 35 zł. Wobec tego rzeczoznawcy prawidłowo przyjęli, że w wycenie winien być zastosowany przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia, który przy określaniu wartości gruntów o przeznaczeniu drogowym nakazuje przyjęcie podejścia porównawczego i cen sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W wycenie rzeczoznawcy określili wartość rynkową nieruchomości, ponieważ na obszarze właściwym ze względu na położenie nieruchomości istniał rynek nieruchomości nabywanych pod drogi krajowe (art. 150 ust. 2 ugn). Biegłe działając w ramach uprawnień określonych w art. 154 ust. 1 ugn zastosowały metodę korygowania ceny średniej jako jedną z metod stosowanych przy szacowaniu gruntów w podejściu porównawczym, przyjmując do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, czego wymaga przepis § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia. W wycenie biegłe określiły cechy nieruchomości oraz ich wagi, które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości (położenie i lokalizacja, przeznaczenie przed wydaniem decyzji, powierzchnia, dostęp do infrastruktury), co było zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn oraz określiły współczynniki korygujące ze względu na cechy nieruchomości i zmiany cen w czasie, co nakazywał przepis art. 153 ust. 1 ugn. Przyjęta w wycenach wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości zawiera się w przedziale cen gruntów porównawczych określonych jako cena maksymalna i cena minimalna i w przypadku obu nieruchomości jest wyższa, niż wyliczona przez biegłe cena średnia.

Sporządzone w sprawie wyceny były ważne w momencie wydawania przez Ministra Infrastruktury decyzji, ponieważ nie minął okres 12 miesięcy od daty ich sporządzenia (art. 156 ust. 3 ugn) oraz zawierały elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że sporządzone w sprawie wyceny nie uległy dezaktualizacji, ponieważ przepis art. 156 ust. 3 ugn przyznaje ważność operatom szacunkowym przez okres 12 miesięcy, a termin ten w niniejszej sprawie nie został przekroczony. Nie można zarzucić biegłym naruszenia prawa z tego powodu, że w opiniach o wartości nieruchomości przyjęły do porównań nieruchomości położone w miejscowościach [...]. Zwraca uwagę, że przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nie nakazują rzeczoznawcy majątkowemu wzięcie do porównań nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej, jeżeli wycena opiera się na przepisie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia wynika, że biegły stosując metodę korygowania ceny średniej przyjmuje do porównań nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Rodzaj rynku i jego obszar - wobec braku w przepisach prawa definicji "rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" – określa sam rzeczoznawca kierując się własną wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym, dlatego też nie można z góry wykluczyć, że w konkretnej sprawie nieruchomościami przyjętymi do porównań będą nieruchomości położone w dalszym sąsiedztwie, niż nieruchomość wyceniana lub też położone w innych gminach lub powiatach. W tej sytuacji zarzut ten Sąd uznał za polemikę z ustaleniami biegłych nie popartą żadnym przeciwdowodem, skoro skarżący w toku postępowania administracyjnego nie przedłożył do sprawy wyceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na własne zlecenie, której moc dowodową i wiarygodność organ zobowiązany był by ocenić. Sąd nie mógł ocenić zarzutu błędnej analizy rynku nieruchomości przyjętych do porównań, ponieważ sądy administracyjne kontrolują zaskarżone decyzje jedynie pod względem zgodności z prawem, natomiast ocena prawidłowości zastosowania w przez rzeczoznawców wiedzy specjalistycznej pozostaje poza zakresem właściwości Sądu.

Nie można też przyznać racji skarżącemu, że w niniejszej sprawie biegłe przy wycenie działki nr [...] nie wzięły pod uwagę jej wyposażenia technicznego (urządzenia przesyłowe). Z operatu szacunkowego (pkt 3.2) wynika, że biegłe opisując nieruchomość stwierdziły, że przy powyższej działce jest uzbrojenie w postaci sieci wodociągowej i elektroenergetycznej. Określając cechę gruntu dotyczącą dostępu do infrastruktury biegłe oceniły ją na "średnią" i zastosowały współczynnik korygujący 1,068. Trzeba też wskazać, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 23 specustawy). Rzeczoznawca określając tego rodzaju wartość nieruchomości uwzględnia takie jej cechy jak, w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (art. 134 ust. 2 ugn). Wobec tego biegły szacuje nieruchomość jako całość gospodarczą o określonych cechach i nie wycenia osobno poszczególnych istniejących w niej, czy na niej elementów.

Jeżeli zaś chodzi o nakłady poniesione na wybudowanie urządzeń przesyłowych to należy zauważyć, że odszkodowanie winno odpowiadać wartości utraconego prawa własności nieruchomości, a jego wysokość pomniejsza się o ustanowione na nieruchomości inne prawa rzeczowe (art. 128 ugn w zw. z art. 23 specustawy). Przy czym jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) słuszne odszkodowanie (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) to nie to samo, co odszkodowanie w pełni ekwiwalentne, ponieważ, co prawda jest ono powiązane z wartością nieruchomości, lecz stanowi kompromis pomiędzy oczekiwaniami jednostki, a możliwościami budżetu państwa. Z kolei przepis art. 134 ust. 2 ugn wskazuje, co należy uwzględnić przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. Ten ostatni przepis nie wskazuje, że wycena winna obejmować również nakłady poniesione przez wywłaszczanego. Nakłady poniesione na podniesienie cech użytecznych lub ulepszenie rzeczy mogą być dochodzone w postępowaniu przed sądem powszechnym i na potrzeby tej sprawy można przedłożyć wycenę wartości nakładów (§ 35 rozporządzenia).

Jeżeli zaś chodzi o podnoszoną przez skarżącego kwestię pozostawienia skarżącemu gruntów pozbawionych racjonalnego wykorzystania, to Sąd zauważa, że żądanie nabycia przez GDDKiA części nieruchomości nie nadającej się do wykorzystania na dotychczasowe cele, tzw. resztówek (art. 13 ust. 3 specustawy) ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym (por. wyrok NSA z dnia 19 października 2001 r., sygn. akt I SA 438/00, opubl. Legalis; postanowienie NSA z dnia 28 października 2005, sygn. akt I OW 215/05, opubl. Legalis).

Biorąc powyższe pod uwagę i nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.