Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 232/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 3, art. 134 par. 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 1 i 4, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 135, art. 124 ust. 1 i 6, art. 152 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 157, art. 4 ust. 16,
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 77 par. 1, art. 80, art. 7,
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 31 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Decyzją z dnia [...] Starosta na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6, w związku z art. 124 ust. 1, oraz z art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – zwana "u.g.n.", po rozpatrzeniu wniosku Spółki A., dalej przywoływana jako: "Skarżąca"), w pkt 1 ustalił odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości działki nr [...], o pow. [...] ha, położonej w obrębie :

- w wysokości [...] zł - za udział wynoszący [...] części na rzecz T. J. R.,

- w wysokości [...] zł - za udział wynoszący [...] części na rzecz E. J. W.,

- w wysokości [...] zł - za udział wynoszący [...] części na rzecz J. W.,

- w wysokości [...] zł - za udział wynoszący [...] części na rzecz M. W., co daje łącznie kwotę: [...] zł.

W pkt 2 decyzji Organ zobowiązał Spółkę A. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Organ I instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] ograniczył, w trybie art. 124 u.g.n, sposób korzystania z nieruchomości z nieruchomości położonej w obr. , gmina , oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki [...]. Ograniczenie polegało na zezwoleniu Spółka A. na założenie i przeprowadzenie na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Roboty odbywały się w ramach inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji. Pismem z dnia 16 września 2015 r. współwłaściciele działki zwrócili się z wnioskiem o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n, uzyskano opinię rzeczoznawcy majątkowego K. R. w dniu [...]r. Następnie w dniu 29 kwietnia 2016 r. Starosta wydał decyzję o ustaleniu odszkodowania na rzecz T. J. R., E. J. W., J. W. i M. W.. Od ww. decyzji odwołanie złożyła jedna ze stron postępowania. Organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję w całości.

Starosta powołując się na § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109) zwane dalej "rozporządzeniem", wskazał, że odszkodowanie obejmuje zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Na wysokość odszkodowania istotny wpływ ma też przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Jeżeli inwestycja wykonana w oparciu o decyzję ograniczającą jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją lokalizacyjną, wówczas należy przyjąć, że nie wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia nastąpiły w wyniku decyzji ograniczającej. Jeśli bowiem dokumenty planistyczne wskazują istnienie urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania o ustalenie odszkodowania, to zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło już wskutek "zaistnienia dokumentów planistycznych". Organ stanął na stanowisku, że nie tylko sam plan zagospodarowania przestrzennego, czy inne "dokumenty planistyczne" zmniejszają wartość nieruchomości, ale także skutki "decyzji ograniczającej" powodują dodatkowe zmniejszenie wartości nieruchomości. Zobowiązania wynikające z tej decyzji wpływają bowiem na zakres wykonywania prawa własności nieruchomości.

Organ I instancji wskazał dalej, że Rzeczoznawca w operacie szacunkowym zawarł opis stanu techniczno-użytkowego działki [...] na dzień zakończenia działań na nieruchomości oraz na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Świadczy o tym zapis ze strony 13 operatu. Ponadto Rzeczoznawca przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnił - stosownie do art. 134 ust. 2 u.g.n - rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca dokonał też analizy stanu prawnego nieruchomości. Operat czyni też zadość regulacjom rozporządzenia. W analizowanym operacie Rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej i przeprowadził analizę rynku nieruchomości za okres [...].

Na podstawie badania rynku, biorąc pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, Rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości oraz określił wagi tych cech: ograniczenie spowodowane linią energetyczną - 50%, lokalizacja (położenie w miejscowości) - 25 %, powierzchnia działki- 5 %, uzbrojenie w media - 5%, dostępność - 10%, kształt - 5 %.

W ocenie Organu I instancji, do porównań zostały wybrane transakcje odpowiadające § 36 ust. 4 rozporządzenia, a nieruchomości porównawcze spełniają kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Ponadto operat szacunkowy zawiera informacje wymagane § 55 ust. 2 rozporządzenia oraz nakazane przepisami § 56 rozporządzenia.

Organ podkreślił, że Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 3 sierpnia 2016 r. ustosunkował się do zarzutów Stron postępowania do sporządzonego operatu. Wyjaśnił m.in. kwestię wartości i czynników jakie wpłynęły na ustalenie współczynnika SB i uzasadnił przyjęty wzór [..]. Przy czym są to wiadomości specjalne i organ nie może dokonywać ich oceny.

Zdaniem Starosty, omawiana opinia jest spójna, logiczna i wiarygodna. Zastosowano w nim właściwe podejście (zgodne z celem wyceny) oraz metodę pozwalająca na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Mając na uwadze powyższe przyjął ww. operat jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie.

2. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Skarżąca, zarzucając jej naruszenie art. 128 ust. 4 i art. 134 u.g.n., § 43 ust. 3 rozporządzenia, art. 154 ust. 1 u.g.n., art. 4 ust. 16 u.g.n., art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a.

Zdaniem Inwestora operat szacunkowy na przedmiotowej nieruchomości istniały ograniczenia w jej korzystaniu już przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania. Ograniczenia te wynikały z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czego biegły nie uwzględnił. Przedmiotowa linia została przebudowana po istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów, więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy. Zatem szkoda, wynikająca z umiejscowienia linii, istniała już na przedmiotowej działce w momencie jej zakupu przez obecnych właścicieli i należało to uwzględnić w operacie. Zdaniem Strony, nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że szkoda trwała nastąpiła z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej. Ponadto Biegły błędnie posłużył się zbiorem transakcji zarówno działkami gruntu nieobciążonymi, jak i obciążonymi liniami energetycznymi. Ograniczenia spowodowane linią energetyczną nie mogą być cechą wpływającą na wartość prawa własności nieruchomości nieobciążonej linią ponieważ inne są zachowania stron na rynku nabywających grunty nieobciążone urządzeniami infrastruktury technicznej, a inne nabywających grunty już obciążone.

3. Decyzją z dnia [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.) w związku z art. 128 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Starosty z [...] r., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy przedstawił w uzasadnieniu stan faktyczny sprawy oraz treść decyzji Starosty, a także treść odwołania. Ponadto Organ szczegółowo przeanalizował treść operatu szacunkowego, wskazując między innymi, że punktem wyjścia do oceny operatu jest ustalenie stanu nieruchomości w dwóch kluczowych datach, opisanych w § 43 rozporządzenia. Pierwszą z dat jest dzień wydania decyzji o ograniczeniu. W przedmiotowej sprawie biegły prawidłowo wskazał datę [...]r. tj. dzień wydania decyzji przez Starostę o ograniczeniu prawa własności do przedmiotowej nieruchomości. Biegły przedstawił na stronie 13-14 operatu stan nieruchomości w dacie wydania decyzji. Drugą istotną datą był termin zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu. W niniejszej sprawie, zgodnie z dokumentacją zakończenie prac nastąpiło 1 lipca 2015 r. Według ustaleń biegłego (str. 14 operatu), stan nieruchomości na ten dzień nie zmienił się w stosunku do stanu z dnia wydania decyzji o ograniczeniu. Zdaniem Organu II instancji, sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w dokumentacji planistycznej ma wpływ na jej wartość. Jak wyjaśnił biegły, w operacie szacunkowym nie został rozbudowany wątek decyzji lokalizacyjnej, bowiem decyzja celu publicznego sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. W decyzji lokalizacyjnej brak jest szczegółów ograniczenia praw do nieruchomości jej właścicielowi. W opinii Rzeczoznawcy sam fakt usytuowania linii energetycznej na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania nie obniża wartości nieruchomości, bowiem przedmiotowa linia przebiegała nad nieruchomością przed wydaniem decyzji. Jednak różnica pomiędzy stanami nieruchomości polega na prawnym ograniczeniu właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości, w wyniku wprowadzenia powierzchni zajęcia. Ograniczenie zostało ujawnione w dziale Księgi wieczystej [...], co spowodowało nowe, trwałe ograniczenie. Nawiązując do powyższego Organ II instancji wyjaśnił, że w badanym przypadku nie można mówić o zmniejszeniu wartości nieruchomości w związku z czynnikami z § 43 ust. 3 rozporządzenia, bowiem żadna z przesłanek opisanych w tym przepisie nie została spełniona. Jednak roszczenie odszkodowawcze powstałe w związku z ujawnieniem w dziale Księgi wieczystej decyzji o ograniczeniu, przyjęło formę wynagrodzenia za faktyczne współkorzystanie z nieruchomości. Zdaniem Organu II instancji, każdorazowe wejście inwestora na nieruchomość stanowi ograniczenie wykonywania prawa własności dla właściciela i rodzi prawo do ustalenia za to ograniczenie odszkodowania. Przy czym Biegły wyjaśnił, że decyzja o ograniczeniu spowodowała w niniejszym przypadku obniżenie wartości stanowiące 20% kwoty obniżenia wartości w przypadku zaistnienia wszystkich czterech czynników z § 43 ust. 3 rozporządzenia. Biegły do analiz przyjął współczynnik obniżenia wartości rynkowej nieruchomości (Sb) na poziomie [...], jako dojazd do strefy (największe ograniczenie), dotyczący nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, na których występują największe ograniczenia w przeciwieństwie do gruntów rolnych. Biegły wyjaśnił, że współczynnik SL przyjmuje się jako równy 0, jeżeli nie następuje zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, a tylko istnieje ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym, co odnosi się do przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Organ II instancji, w odpowiedzi na zarzuty odwołania, wskazał, że wymóg doboru nieruchomości podobnych do wycenianej nie oznacza, że nieruchomości te będą identyczne, zaś Rzeczoznawca wyjaśnił, iż fakt ograniczenia w sposobie korzystania z uwagi na przebiegającą linię energetyczną nie wyklucza podobieństwa. Zgodnie z metodyką wyceny różnice cech należy korygować odpowiednimi współczynnikami. W opinii Rzeczoznawcy wszystkie wymienione w art. 4 pkt 16 u.g.n. warunki podobieństwa nieruchomości są spełnione, zwłaszcza że zarówno te nieobciążone i obciążone linią zostały nabyte w celu zabudowy domami mieszkalnymi.

W ocenie Organu odwoławczego operat szacunkowy z 14 marca 2016 r. wraz z wyjaśnieniami Biegłego, nie narusza pod względem formalnym przepisów u.g.n. i rozporządzenia. Zawiera wszystkie elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Ponadto Biegły szczegółowo opisał przedmiotową nieruchomość, jej stan prawny, stan zagospodarowania i przeznaczenie. Wszelkie wątpliwości zostały wyjaśnione przez Rzeczoznawcę majątkowego w odrębnym piśmie.

4. Spółka A. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzję Wojewody, zarzucając jej, tak jak w odwołaniu, naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 u.g.n. poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości czego skutkiem było ustalenie odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych, mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania,

- art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych, w tym decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości nieruchomości - działki gruntu o nr ewidencyjnym nr [...],

- art. 7 K.p.a., art 77 K.p.a. oraz art. 88 K.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania,

Zdaniem Skarżącej, Rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy oszacował wysokość odszkodowania. Przed wszystkim w operacie szacunkowym nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające z decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto Rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji przebiegała już przez tą nieruchomość. Obecna inwestycja polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie", w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych.

Ponadto, w ocenie Skarżącej, zmiana przydatności użytkowanej nieruchomości oraz zmiana warunków korzystania z nieruchomości, o których mowa § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia oznacza, że na skutek budowy urządzenia infrastruktury technicznej nie można nieruchomości wykorzystać w sposób dotychczasowy, co powoduje, że nieruchomości nie można już użytkować w ten sam sposób jak przed budową urządzeń. Natomiast przez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania - § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, należy rozumieć zakaz wykorzystania potencjalnych możliwości z korzystania z nieruchomości np. zakaz zabudowy. Do trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości zalicza się również istnienie na nieruchomości lub nad nią obcego elementu. Tym samym Rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy przyjął, iż obniżenie wartości działki gruntu nr [...] nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do Księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie bowiem z załącznikiem graficznym do decyzji lokalizacyjnej linie rozgraniczające teren inwestycji mają szerokość 8 m i 19 m. W liniach tych następuje zakaz lokalizacji budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tak więc ograniczenia prawne w korzystaniu z przedmiotowej działki istniały już na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Ponadto, zdaniem Skarżącej, Rzeczoznawca wykazuje się niekonsekwencją. Z jednej strony wskazuje w operacie szacunkowym, iż w wyniku wydania przez Starostę decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Nie wiadomo zatem jakie czynnik zostały wzięte pod uwagę przez Rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie Rzeczoznawca nie powinien brać pod uwagę przy określaniu wysokości odszkodowania czynnika nr 3. Na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej może mieć jedynie czynnik wymieniony § 43 ust. 3 pkt 4 (przewidziane w art. 124 ust. 6 u.g.n.).

Poza tym, zdaniem Skarżącej, Rzeczoznawca winien posłużyć się jedynie transakcjami nieruchomościami obciążonymi liniami energetycznymi, czyli transakcjami nr [...], ponieważ tylko te nieruchomości spełniają warunek nieruchomości podobnych. Pozostałe nieruchomości nie są obciążone liniami energetycznymi różnią się przeznaczeniem oraz sposobem korzystania. Uwzględnienie przy porównywaniu wartości nieruchomości nieobciążonych linią energetyczną spowodowało zawyżenie średniej wartości nieruchomości ustalonej w operacie, czego skutkiem było zawyżenie wysokości odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjnego zważył co następuje:

5. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy czym Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Kontroli sądu administracyjnego, na skutek skargi Spółki A. , poddana została decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej Inwestorowi na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji – oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości działki gruntu nr [...], o pow. [...] ha, położonej w obrębie – w łącznej wysokości [..] zł na rzecz uprawnionych współwłaścicieli ww. działki.

Oceniając powyższe decyzje, w świetle wskazanych wyżej kryteriów, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja, jak i decyzją ją poprzedzająca, odpowiadają prawu.

6. Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., Nr 1774, poz. 651), zwanej jak wyżej "u.g.n".

Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie zaś art. 130 ust.1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust.2).

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości – w tym wypadku jej zmniejszenie. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) – zwanego jak wyżej "rozporządzeniem".

Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

7. Z podanych przepisów wynika, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.).

W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. R. z dnia [...].

Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie powyżej wymienione elementy i pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Dokument jest zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny nieruchomości. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i jasno uzasadnione.

Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Treść uzasadnienia decyzji Organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że Organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty Skarżącej dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości uważa za niezasadne. Stosowną analizę przeprowadził także Organ odwoławczy, podzielając stanowisko Organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Podkreślenia wymaga, że ani Organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez Rzeczoznawcę majątkowego.

W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanego w operacie szacunkowym wzoru i współczynników do określenia zmniejszenia wartości spowodowanego szkodą mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

8. Sąd nie podziela również stanowiska Skarżącej, że w operacie nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznej tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również fakt, że w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji – przebiegała już w pobliżu nieruchomości.

W operacie wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności nieruchomości ([...] r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] r.). Te dwie daty stanowią ramy czasowe badania zaistniałych szkód czy też trwałych ograniczeń skutkujących zmniejszeniem wartości nieruchomości.

Na stronie 12 operatu, Rzeczoznawca mając na uwadze treść przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, (zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) wskazał, że dla przedmiotowego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu [...] r. wydana została decyzja Nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej 110 kV relacji – .

Jednocześnie na stronie 14 tego operatu Rzeczoznawca określając stan nieruchomości nr [...] w obr. na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stan po zakończeniu działań na nieruchomości wskazał, iż różnica pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości polega na prawnym ograniczeniu właściciela nieruchomości w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości – wpis w dziale [...].

Biegły zaznaczył, że samo usytuowanie linii energetycznej na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała w bezpośrednim sąsiedztwie przed wydaniem decyzji.

Tak więc w operacie uwzględnione zostało, że linia energetyczna istniała już wcześniej wobec czego jej usytuowanie, na dzień wydania decyzji ograniczającej, nie obniża jej wartości.

9. Sąd uznał za prawidłowy powyższy pogląd Rzeczoznawcy, dotyczący różnicy pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości. Różnica pomiędzy sytuacją, w której w księdze wieczystej opisany powyżej wpis się znajduje oraz takiej w której wpisu brak jest oczywista. Jest to trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, powodujące zmniejszenie jej wartości (szkoda trwała). Jest to ograniczenie, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia.

Natomiast Skarżąca nie wyjaśniła na jakiej podstawie uważa, że wspomniany wpis nie wiąże się z żadnymi ograniczeniami. Należy przy tym podkreślić, że chociaż linia energetyczna na przedmiotowej działce istniała już wcześniej to jednak w księdze wieczystej tej nieruchomości nie było jakichkolwiek wpisów dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z tejże nieruchomości.

10. Za niezasadny uznać należy też zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomość podobna, to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Badając rynek wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów mają: ograniczenia spowodowane linią energetyczną, lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie w media, dostępność i kształt. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" - 50%. Należy przy tym zgodzić się z Rzeczoznawcą, że wspomniane ograniczenie jest cechą taką samą jak każda inna, a zatem uwzględnia się ją odpowiednim współczynnikiem korygującym. Nie ulega przy tym wątpliwości, że w tym wypadku Rzeczoznawca taki współczynnik korygujący zastosował, co nie zostało przez Skarżącą zakwestionowane. Nie istnieje więc wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedna z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które Rzeczoznawca bierze pod uwagę.

11. Za niezrozumiały należy uznać zarzut Skarżącej odnośnie błędnie zastosowanego wzoru do określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. Biegły uzasadnił, że współczynnik SL przyjmuje się jako równy 0 jeżeli nie następuje zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, a tylko istnieje ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym na skutek posadowienia urządzenia, przy czym taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Skarżąca z takim stanowiskiem biegłego nie zgodziła się jednak nie uzasadniła należycie swojego poglądu. Stwierdziła jedynie po raz kolejny, że linia napowietrzna 100 kV relacji – , o której mowa w decyzji ograniczającej, istnieje od lat 70-tych ubiegłego wieku, a jej obecna przebudowa nastąpiła po tzw. istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów technicznych więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy. Sam fakt, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki przebiegała linia elektroenergetyczna powodował już ograniczenia w sposobie korzystania z niej.

Powyższe stanowisko Skarżącej należy uznać za nietrafne. Jak już bowiem wskazano powyżej, Biegły uwzględnił fakt, że linia energetyczna istniała już wcześniej i z tego względu przyjął, że jej usytuowanie na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża jej wartości.

12. Nie sposób też zgodzić się ze Spółką, że Rzeczoznawca wykazał się niekonsekwencją gdyż "z jednej strony wskazuje w operacie szacunkowym, że w wyniku wydania przez Starostę decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwale ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 tego rozporządzenia".

Rzeczoznawca istotnie przyjął, że w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, przy czym nie ulega wątpliwości, że wydanie tej decyzji skutkuje obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Powyższe nie oznacza jednak, że w tym wypadku mamy do czynienia ze skutkami spowodowanymi obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Czym innym bowiem jest ograniczenie polegające na obowiązku udostępniania nieruchomości w celach opisanych powyżej, a czym innym skutki spowodowane tym obowiązkiem. Jak wynika z treści § 43 ust. 4 rozporządzenia, wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy (tj. czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 tej ustawy), określa się po wystąpieniu szkody.

Z uwagi na powyższe, Sąd stwierdził brak podstaw do uznania za właściwy argument Skarżącej o konieczności brania pod uwagę przez rzeczoznawcę (przy określaniu wysokości odszkodowania) czynnika wymienionego w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia.

13. Ze względu na powyższe Sąd uznał, że ustalone w decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego, czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 w zw. z art. 124 i art. 154 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Sądu, należy natomiast zgodzić się ze Skarżącą, że Organ odwoławczy nie odniósł się w pełni do jej zarzutów. Pamiętać jednak trzeba, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podsumowując należy podkreślić, że podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed Organami zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia tej sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy.

14. Z tych względów, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało skargę oddalić.