Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 919/06
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2007-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Maria Czapska - Górnikiewicz del. sędzia WSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz ( spr.) sędzia NSA Ludwik Żukowski Protokolant Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2007 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 2057/05 w sprawie ze skargi G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz M. P. kwotę 2.900 (słownie: dwa tysiące dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 9 marca 2006r. sygn. akt IV SA/Wa 2057/05 oddalił skargę G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Sąd oparł się na następującym stanie faktycznym sprawy:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2005 r. nr [...] Burmistrz Dzielnicy Wilanów m.st. Warszawy – działający z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy, powołując się na art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, po. 717 ze zm.) oraz art. 55 uchwały Nr 91 Rady Gminy Warszawa – Wilanów z dnia 25 maja 1999 r. (Dz. Urz. Woj.Maz. Nr 98, poz. 2491) w sprawie Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki orzekł o pobraniu od G. i M. P. jednorazowej opłaty w wysokości 26.477,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. 929 m2, położonej w rejonie ul. A, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Arbuzowa Bis-Rzodkiewki.

W odwołaniu od tej decyzji G. i M. P. podnieśli, ze została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że wobec uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki, nastąpił wzrost wartości położonych na tym obszarze nieruchomości. Okoliczność tą potwierdził operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego celem określenia wzrostu wartości nieruchomości. Organ uznał, że niezasadne są zarzuty skarżących związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego, wskazujące, iż różnice wycen są zbyt duże. Biegły rzeczoznawca określił wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości i na tej podstawie określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 105.910 zł. Organ nie uwzględnił zarzutów dotyczących zmniejszenia opłaty proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie gminie na cele publiczne, bowiem gmina nie przejęła przekazanego terenu na cele publiczne.

G. i M. P. w skardze wniesionej na powyższą decyzję zarzucili, że organ nie odniósł się do ich zarzutów dotyczących sporządzonej w toku postępowania administracyjnego wyceny, a ponadto nie odpowiada na ich pisma dotyczące przekazania na cele publiczne części nieruchomości, w celu proporcjonalnego obniżenia wartości renty planistycznej, zgodnie z art. 55 ust. 3 uchwały w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki."

Rozpatrując skargę Sąd I instancji stwierdził, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uiszczenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości jednorazowej opłaty zachodzi w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany;

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu.

Zdaniem Sądu organy słusznie uznały, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżących nieruchomości. W poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania m.st. Warszawy zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Stołecznego Warszawy nr XXXV/199/92 z dnia 28 września 1992r. (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 15, poz. 182) przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo – usługowej. Jednak, jak wynika z ustaleń operatu oraz materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej w dniu 25 września 1992 r. nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-24, ograniczonych ulicami: Arbuzowa, al. Wilanowską, Przyczółkową, Pałacową i terenami zieleni pod Skarpą Warszawską. Teren, na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących stanowił więc w konsekwencji jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Zmiana przeznaczenia tego obszaru nastąpiła dopiero w związku z ustaleniami obowiązującego obecnie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki. Przedmiotowa nieruchomość położona jest obecnie w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Sąd stwierdził, że sporządzony przez powołanego biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazuje na wzrost wartości działki o nr ew. [...] po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie Sąd wskazał, że spełniona została również druga przesłanka warunkująca możliwość żądania uiszczenia renty planistycznej, tj. sprzedaż nieruchomości w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. Mianowicie uchwała Nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r. w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki" została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia 3 listopada 1999 r. Nr 98, poz. 2491 i weszła w życie z dniem 18 listopada 1999 r. Wobec tego pięcioletni termin upływał dniu 18 listopada 2004 r. Skarżący dokonali zbycia nieruchomości na podstawie aktu notarialnego w dniu 24 listopada 2003 r. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu przez Prezydenta m.st. Warszawy w dniu 22 czerwca 2004 r., a zatem przed upływem w/w terminu.

W świetle powyższego Sąd uznał, że spełnione zostały przesłanki warunkujące wymierzenie skarżącym renty planistycznej w wysokości przewidzianej w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki.

Odnosząc się do zarzutów skarżących Sąd stwierdził, że biegły rzeczoznawca właściwie określił wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz po uchwaleniu tego planu, przyjmując stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Dokonując oszacowania wartości działki nr [...] biegły rzeczoznawca uwzględnił między innymi kwestie dostępu do infrastruktury, przeprowadzając odpowiednią korektę przy pomocy przyjętych wag procentowych poszczególnych cech nieruchomości. Z dokonanego porównania nieruchomości wynika, że wartość działki zbytej przez skarżących przed uchwaleniem planu wynosiła 213.670 zł, podczas gdy działki posiadające między innymi bliski dostęp do infrastruktury były znacznie droższe, bowiem ich ceny wynosiły powyżej 300.000 zł. Podobnie po uchwaleniu planu, działka posiadająca bliższy dostęp do infrastruktur została sprzedana za ponad 400.000 zł, podczas gdy wartość nieruchomości z dalszym dostępem wynosiła około 300.000 zł. Sąd wskazał, że dostęp do infrastruktury nie jest jedynym kryterium wpływającym na cenę nieruchomości. Jej wartość kształtują inne cechy np. wielkość, dojazd, położenie i sąsiedztwo, stan zagospodarowania. Wszystkie te cechy zostały wzięte pod uwagę przez biegłego rzeczoznawcę.

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej, że organ nie rozważył możliwości pomniejszenia wartości naliczonej renty planistycznej proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie gminie na cele publiczne na obszarze objętym planem, Sąd wskazał, iż nie doszło do przejęcia przez gminę nieruchomości na cel publiczny. Warunkiem dokonania nieodpłatnego przekazania nieruchomości jest obopólna chęć stron zawarcia stosownej umowy. Obok strony wyrażającej wolę nieodpłatnego przekazania nieruchomości musi istnieć jeszcze wola gminy jej przejęcia. Skarżący wielokrotnie wyrażali zainteresowanie nieodpłatnym przekazaniem gminie należących do nich nieruchomości, nie otrzymali jednak od niej potwierdzenia chęci ich przejęcia. W konsekwencji nie doszło do podpisania umowy, a zatem na Gminie w dacie orzekania o wymierzeniu skarżącym renty planistycznej nie ciążył obowiązek obniżenia jej wartości.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł M. P., zaskarżając go w całości. Skarga kasacyjna została oparta na zarzucie:

1. naruszenia przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie tego przepisu;

2. naruszenia przepisów postępowania mającego wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe, sprzeczne z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 151 p.p.s.a. uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pomimo, iż z przedstawionego operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w sprawie, nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazując na powyższe zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor podał, że sam fakt uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczającą przesłanką do orzekania o pobraniu renty planistycznej. Niezbędną przesłanką jest bowiem to, aby pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego istniał bezpośredni związek przyczynowy. Wykazanie tego związku wymaga szczegółowej i wyczerpującej analizy ustaleń nowego planu zagospodarowania przestrzennego i porównania ich z ustaleniami planu dotychczas obowiązującego, której to analizy brak w sprawie. Zdaniem skarżącego uchwalenie planu w zasadzie nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania przestrzennego terenu. Zarówno przed jak i po uchwaleniu planu przedmiotowy teren znajdował się w obszarze przeznaczonym na funkcje mieszkaniowo-usługowe. Powoływanie się przez organy obu instancji na brak przed uchwaleniem planu zgody właściwego organu na zmianę przeznaczenia terenu z rolnego na nierolny jest nieuzasadnione. Odmowa Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, na którą powołuje się Sąd, nastąpiła w dniu 25 września 1992 r., a zatem jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 28 września 1992 r. W tej sytuacji powoływanie się na stanowisko właściwego Ministra jest nieuzasadnione, szczególnie, że nikt nie występował w międzyczasie z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu z rolnego na nierolny.

Skarżący wskazał, że nietrafne jest stanowisko Sądu I instancji, jakoby wystarczające było odwołanie się przez organ jedynie do operatu szacunkowego. Operat powinien być jak każdy dowód oceniany przez organ administracji publicznej. Zdaniem skarżącego uwadze Sądu umknęło, iż rzeczoznawca w charakterystyce rynku lokalnego stwierdził, że w latach 1999-2001 brak było dostatecznej ilości transakcji. Ponadto rzeczoznawca wskazał, że w 2001 r. i następnych rynek się ustabilizował, a ceny ukształtowały się na podobnym jednakowym poziomie. Ożywienie nastąpiło dopiero w 2003 i 2004 r. W tej sytuacji trudno zaakceptować stanowisko, że wzrost wartości nieruchomości był bezpośrednio związany z uchwaleniem planu, gdy zauważy się, że nowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w 1999 r., a ożywienie na rynku nieruchomości nastąpiło w 2003 r.

Nadto skarżący podniósł, że dla potrzeb określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu rzeczoznawca posłużył się transakcjami, które nastąpiły po uchwaleniu planu. Również niewłaściwie rzeczoznawca dobrał nieruchomości, których transakcje porównywał. Jedynie bowiem nieruchomość będąca przedmiotem postępowania pozbawiona była dostępu do infrastruktury i dojazdu.

Zdaniem skarżącego Sąd I instancji nie odniósł się również w wyczerpujący sposób do kwestii zapisu zamieszczonego w art. 55 uchwały nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r., zgodnie z którym renta planistyczna będzie ulegała zmniejszeniu proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie Gminie na cele publiczne. Z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że tereny należące do skarżących zostały częściowo przewidziane pod ciąg pieszo-rowerowy oraz pod ulicę lokalną. Zatem skarżący mogli liczyć, że ewentualna renta planistyczna zostanie pomniejszona o wartość tych terenów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest zasadna.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny przy rozpatrywaniu sprawy na skutek wniesienia skargi kasacyjnej związany jest granicami tej skargi, a z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania w wypadkach określonych w § 2, z których żaden w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego orzeczenia determinują zakres kontroli dokonywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd ten, w odróżnieniu od wojewódzkiego sądu administracyjnego, nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów postawionych w skardze kasacyjnej.

Podstawy, na których można oprzeć skargę kasacyjną, zostały określone w art. 174 p.p.s.a. Przepis art. 174 pkt 1 p.p.s.a. przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Przez błędną wykładnię należy rozumieć niewłaściwe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, natomiast przez niewłaściwe zastosowanie dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego. Również druga podstawa kasacyjna wymieniona w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. może przejawiać się w tych samych postaciach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w wypadku oparcia skargi kasacyjnej na tej podstawie skarżący powinien nadto wykazać istotny wpływ wytkniętego uchybienia na wynik sprawy. Jednocześnie podkreślić należy, że w sytuacji, gdy strona wnosząca skargę kasacyjną zarzuca wyrokowi Sądu I instancji naruszenie przepisów prawa materialnego, jak i naruszenie przepisów postępowania, w pierwszej kolejności trzeba odnieść się do zarzutu naruszenia przepisów postępowania, bowiem dopiero wówczas, gdy zostanie przesądzone, że stan faktyczny przyjęty przez Sąd I instancji za podstawę orzekania jest prawidłowy albo nie został dostatecznie podważony, można przejść do oceny zasadności zarzutów prawa materialnego.

W rozpatrywanej sprawie skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach kasacyjnych.

Skarga kasacyjna zarzuca naruszenie art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 151 p.p.s.a. polegające na uznaniu, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pomimo tego, że z operatu szacunkowego nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu.

W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie, który objęty był Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 28 września 1992 r. Następnie teren ten został objęty Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki, przyjętym uchwałą Rady Gminy Warszawa – Wilanów z dnia 25 maja 1999 r. Wobec tego ustalenia wymagała kwestia czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999 r. w stosunku do planu z 1992 r., która wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości skarżącego, tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego doszło do przekwalifikowania nieruchomości.

W planie ogólnym z 1992 r. nieruchomość skarżącego położona była w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo usługowej. Zgodnie zaś z planem miejscowym z 1999 r. niniejsza nieruchomość leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Zatem zarówno przed uchwaleniem planu z 1999 r. jak i po jego uchwaleniu nieruchomość skarżącego znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Podnoszona przez Sąd I instancji kwestia braku zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej z dnia 25 września 1992 r. na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-24, ograniczonych ulicami Arbuzową, al. Wilanowską, Przyczółkową, Pałacową i terenami zieleni pod Skarpą Warszawską nie ma znaczenia przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości. Istotne są bowiem ustalenia planu z 28 września 1992 r. Stwierdzenie zaś, że teren, na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżącego stanowił rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo usługowe samo w sobie nie uzasadnia wyprowadzonego następnie wniosku, iż do zmiany przeznaczenia tego terenu doszło dopiero w związku z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Arbuzowa Bis-Rzodkiewki z 1999 r.

Operat szacunkowy sporządzony w sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie wynika z niego na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym z 1999 r., skoro przed jego uchwaleniem teren ten przeznaczony był również pod budownictwo mieszkaniowe. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym, mówiąc o obiektywnym wzroście wartości nieruchomości jednocześnie podaje, że ożywienie rynku mieszkalnego na terenie objętym planem miejscowym z 1999 r. nastąpiło w 2003 r. Wobec tego należy zauważyć, że sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Jak wyżej wskazano opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt – podaż.

Zatem należy stwierdzić, że rację ma skarżący, twierdząc, iż w sytuacji z jaką mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu z 1999 r. wymaga szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z ustaleniami planu z 1992 r., co w sprawie nie miało miejsca.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego, niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Z kolei wojewódzki sąd administracyjny rozstrzygając sprawę kontroluje prawidłowość ustaleń stanu faktycznego dokonanych przez organ administracji.

W rozpatrywanej sprawie Sąd I instancji uznał za prawidłowe ustalenia organów administracji, iż do wzrostu wartości nieruchomości skarżącego doszło w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1999 r., przyjmując za prawidłową niepogłębioną analizę dotycząca zmiany przeznaczenia terenu. Zatem zasadny jest zarzut skargi kasacyjnej, iż doszło do naruszenia przepisów art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt1 lit. c) i art. 151 p.p.s.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Jednocześnie brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast nie zasługuje na podzielenie zarzut skargi kasacyjnej, iż Sąd I instancji nie odniósł się wyczerpująco do kwestii zapisu art. 55 uchwały nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r. Wprost przeciwnie stanowisko Sądu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku należy uznać za wyczerpujące. Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny podziela wyrażony przez Sąd I instancji pogląd, że do nieodpłatnego przekazania nieruchomości może dojść wskutek zgodnego działania obu stron, tj. strony przekazującej, wyrażającej wolę nieodpłatnego przekazania jak i strony przejmującej, wyrażającej wolę przejęcia nieruchomości na takich warunkach. Brak po stronie Gminy woli nieodpłatnego przejęcia nieruchomości czyni bezprzedmiotowymi rozważania na temat pomniejszenia z tego tytułu wysokości opłaty planistycznej. Niezasadność tego zarzutu pozostaje jednak bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Mając powyższe na względzie Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 203 pkt 1 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a.