Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1484/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6172 Notariusze i aplikanci notarialni
Hasła tematyczne: Zawody prawnicze
Skarżony organ: Inne
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 74h § 1 i § 9 oraz § 12
journal: Dz.U. 2016 poz 1796
law: Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Sędziowie Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka (spr.) Sędzia WSA Aneta Lemiesz Protokolant ref. Agnieszka Dzięcioł po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi A. B. na uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną uchwałą Komisja Egzaminacyjna II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (dalej "Komisja II stopnia") utrzymała w mocy uchwałę Komisji Egzaminacyjnej do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w K. (dalej "Komisja Egzaminacyjna"), którą ustalono, że A. B. (dalej "Skarżący") uzyskał negatywny wynik z egzaminu notarialnego.

Jako podstawę materialnoprawną skarżonej uchwały wskazano art. 74h § 1 i § 9 oraz § 12 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. z 2017 r. poz. 2291 ze zm.), dalej "p.n." w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.), dalej k.p.a.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

I.

We wrześniu 2017 r. Skarżący przystąpił do egzaminu notarialnego składającego się z trzech części. Z pierwszego projektu aktu notarialnego Skarżący otrzymał ocenę dostateczną, z drugiego projektu aktu notarialnego ocenę niedostateczną (dwie oceny cząstkowe niedostateczne), natomiast z projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności ocenę dobrą.

Komisja Egzaminacyjna, mając na uwadze art. 74f § 1 p.n. oraz uzyskane przez Skarżącego noty z egzaminu notarialnego ustaliła, że uzyskał on negatywny wynik z tego egzaminu.

II.

Od powyższej uchwały Skarżący wniósł odwołanie do Komisji II stopnia kwestionując ocenę z projektu drugiego aktu notarialnego. Skarżący zarzucił/podniósł, że:

1. z treści zadania egzaminacyjnego nie wynikało wprost przez kogo ma być złożone oświadczenie o zrzeczeniu się prawa odkupu, jak również nie określono czy to oświadczenie miało pochodzić od Spółki w okresie przed, czy po otwarciu likwidacji, wobec czego zarzut, że sprzecznie z zadaniem ominięto problem reprezentacji Spółki przez likwidatora, przyjmując złożenie tego oświadczenia jeszcze przed otwarciem likwidacji, nie zasługuje na uwzględnienie w szczególności, że zaproponowane przez niego na egzaminie rozwiązanie jest skuteczne i prowadzi do wykreślenia z księgi wieczystej prawa odkupu;

2. z treści Istotnych Zagadnień wynika, że w projekcie należało powołać jedynie uchwałę Rady Gminy, podjętą na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym, która została określona w ust. I pkt 11 oraz ust. III pkt 11 pracy, zatem zarzut braku powołania uchwały ogólnej Rady Miasta, określającej zasady zbywania nieruchomości, jest niezasadny;

3. zamieszczenie w projekcie aktu notarialnego operatu szacunkowego z wyceny nieruchomości byłoby stanem idealnym, jednak jego niezamieszczenie nie powoduje istotnego błędu, czy nieważności projektu tego aktu – żaden przepis o tym nie stanowi. W projekcie strony podały cenę nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, który nie został przedłożony do aktu (co jest częste w praktyce notarialnej). Jak wynika z Istotnych Zagadnień kwestia operatu szacunkowego, jako mniej istotna, nie została poruszona także w wykazie dokumentów, które należało przedłożyć do projektu. W Istotnych Zagadnieniach nie wskazano operatu szacunkowego. Zdaniem Skarżącego brak przedłożenia ww. operatu nie powinien zatem skutkować obniżeniem oceny;

4. również umieszczenie w projekcie protokołu rokowań byłoby idealnym stanem, jednak jego nieumieszczenie nie powoduje istotnego błędu, czy nieważności projektu aktu (żaden przepis o tym nie stanowi). Projekt został sporządzony na podstawie oświadczeń stron, które opierały swoje zapewnienia na podstawie protokołu rokowań, który nie został przedłożony do aktu (co jest częste w praktyce notarialnej). Jak wynika z Istotnych Zagadnień kwestia protokołu rokowań, jako mniej istotna, nie została poruszona, także w wykazie dokumentów, które należało przedłożyć do projektu. W Istotnych Zagadnieniach nie wskazano protokołu rokowań. Zatem brak przedłożenia tego operatu (powinno być protokołu z rokowań) nie powinien skutkować obniżeniem oceny;

5. określenie ceny sprzedaży nieruchomości na kwotę 1.000.000 złotych było prawidłowe, zgodne z art. 67 ust. 1 i 3 u.g.n. W żadnym wypadku z treści przepisów nie wynika, że cena sprzedaży powinna zostać określona już po uwzględnieniu bonifikaty, przeciwnie w całej u.g.n. jest mowa o bonifikacie od ceny, a poza tym wynika to także z Istotnych Zagadnień;

6. treść służebności przesyłu polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z obciążonej nieruchomości w granicach określonych przeznaczeniem urządzeń przesyłowych - treść służebności podana w treści zadania została zawnioskowana przez strony, a określenie jej przez Skarżącego w szerszym zakresie mogłoby narazić go na zarzut wykroczenia poza zadanie. Nadto z art. 3051 k.c. wynika, że służebność przesyłu można ustanowić jedynie na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych posadowionych na gruncie. Zatem Gmina, jako nie właściciel tych urządzeń, nie żądałaby ustanowienia na swoją rzecz służebności, także w praktyce notarialnej nie składa się oświadczeń, że przedsiębiorca przesyłowy jest właścicielem urządzeń posadowionych na gruncie;

7. sporządził akt poddania się egzekucji co do zwrotu bonifikaty w należyty sposób, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., zostały też spełnione wszystkie przesłanki skutecznego poddania się egzekucji według Istotnych Zagadnień;

8. na rozporządzenie przez uczelnię publiczną składnikami majątkowymi przekraczającymi kwotę 200.000 złotych do 2.000.000 złotych wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw nauki i szkolnictwa wyższego, a czynność prawna dokonana z naruszeniem tego obowiązku jest nieważna - art. 38 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym. Powyższy przepis i art. 90 ust. 4 ustawy - Prawo o szkolnictwie wyższym, obowiązują od 1 stycznia 2017 r. Ich wykładnia nie jest do końca znana, nie została też jeszcze ukształtowana stała praktyka i poglądy doktryny oraz judykatury, a Skarżący nie chciał się narazić na zarzut nieważności czynności prawnej, wobec czego powołał powyższą zgodę;

9. § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych, nakładający na notariuszy obowiązek pouczeń, nie rozróżnia czy podatnik jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych czy nie jest, zatem zarzut zbędnych pouczeń o przepisach ustaw podatkowych należy uznać za chybiony i nie powinno to skutkować obniżeniem oceny;

10. zarzut "absurdalnego zapisu o nie pobraniu podatku od spadków i darowizn" jest chybiony i nie powinien skutkować obniżeniem oceny, bowiem zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania przez płatników podatku od spadków i darowizn, notariusze określają w treści sporządzanych aktów notarialnych podstawę prawną pobrania podatku i sposób jego obliczenia, bądź podstawę prawną niepobrania podatku;

11. chybiony jest też zarzut szeregu "nonsensownych", czy "humorystycznych" oświadczeń podniesiony przez jednego z Egzaminatorów, bowiem okoliczność zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, w treści zadania wskazano, a gmina może połączyć się z inną gminą, ulec podziałowi, czy znieść (art. 4a ust. 4, art. 4c ust. 1, art. 4e, art. 4ea ustawy o samorządzie gminnym);

12. w art. 58 k.c. nie chodzi o każdą sprzeczność z ustawą przy dokonywaniu czynności prawnej, a tylko o sprzeczność z ustawą treści czynności prawnej oraz sprzeczność z ustawą celu czynności prawnej. Na podstawie art. 58 § 1 k.c. nie można uznać umowy za nieważną z powodu niezachowania lub naruszenia przy jej zawarciu procedury przetargowej wymaganej przez ustawę. W takim przypadku umowa może stać się nieważna z mocy art. 58 k.c. jedynie wtedy, gdy uchybienie to wywrze wpływ na treść umowy, tj. sprawi, że treść umowy będzie sprzeczna z ustawą albo zasadami współżycia społecznego, natomiast podstaw do określenia sankcji zawarcia umowy bez zachowania procedury przetargowej lub z jej naruszeniem należy poszukiwać w przepisach, które nakładają obowiązek zawarcia umowy w trybie procedury przetargowej i regulują wymaganą procedurę przetargową - przepisy te nie zawsze przewidują sankcję nieważności umowy;

13. sporządzony przez niego projekt nie jest wolny od pewnych mankamentów, jednak jest umową ważną. Rozwiązania przez niego zaproponowane odpowiadają intencjom i interesom stron, a sama umowa zawiera wiele poprawnie sformułowanych postanowień dodatkowych, co uzasadnia przyznanie oceny co najmniej dostatecznej. Zdaniem Skarżącego pozostałe nieprawidłowości, wskazane przez Egzaminatorów, nie uzasadniają oceny niedostatecznej. W jego ocenie wszystkie zagadnienia opracowane w Istotnych Zagadnieniach rozwiązał bezbłędnie, jak również powołał w projekcie wszystkie dokumenty, które zostały wymienione w Istotnych Zagadnieniach, co oznacza, że sporządził akt zgodnie z intencją Komisji przygotowującej zadania egzaminacyjne.

Skarżący stwierdził, że, jako upoważniony aplikant notarialny, przez około rok sporządził blisko 30 protokołów i około 500 różnego rodzaju poświadczeń, zatem wykazał się przygotowaniem prawniczym i mentalnym do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza.

III.

W uzasadnieniu zaskarżonej uchwały Komisja II stopnia na wstępie przypomniała, że przedmiotem drugiego aktu notarialnego była umowa sprzedaży oraz umowa o ustanowieniu służebności przesyłu, przy następujących założeniach:

• przedmiotem sprzedaży była nieruchomość stanowiąca własność Miasta L., stanowiąca zabudowaną działkę o powierzchni 0,1200ha, przy czym w księdze wieczystej dla tej nieruchomości, w dziale III, figurował wpis: prawo odkupu na rzecz sp. z o.o. (dalej "Spółka"), wpisane na mocy aktu notarialnego z 2015 r.;

• budynek usytuowany na ww. działce wpisany jest od 1971 r. do wojewódzkiego rejestru zabytków;

• dla ww. nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla niej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie jest ona także lasem, ani objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust.3 ustawy i lasach. Nieruchomość ta jest natomiast objęta działaniem uchwały Rady Miasta L. o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i objętego rewitalizacją z ustanowieniem prawa pierwokupu na rzecz Miasta L. nieruchomości położonych w tym terenie i na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej;

• Spółka postawiona jest obecnie w stan likwidacji, a likwidator (członek ostatniego zarządu spółki), nie jest jeszcze ujawniony w Rejestrze Przedsiębiorców. Spółka zrzekła się prawa odkupu;

• nabywcą nieruchomości - bez obciążeń - ma być Politechnika - uczelnia publiczna, powołana dekretem RM z 1945 r., nie prowadząca działalności gospodarczej;

• obie strony umowy sprzedaży reprezentowane są przez organy, a nie pełnomocników;

• Miasto L. podjęło uchwałę o zasadach zbywania nieruchomości, w oparciu o którą Politechnika ma kupić ww. nieruchomość, przy czym wartość nieruchomości wynosi 1.000.000 złotych. Zastosowana ma być bonifikata od ceny w wysokości 60% w związku z wpisem przedmiotowego budynku do rejestru zabytków;

• zapłata ceny ma nastąpić w ratach - pierwsza rata płatna przed zawarciem umowy, pozostałe raty płatnie rocznie, z należnym oprocentowaniem i w maksymalnym dopuszczalnym wg przepisów terminie;

• co do obowiązku zwrotu bonifikaty nabywca w akcie notarialnym nabycia nieruchomości poddać się ma egzekucji;

• w akcie nabycia Politechnika ustanowić ma na nabytej nieruchomości, na rzecz Miasta L., służebność przesyłu, związaną z istniejącą na działce siecią wodociągową, o ustalonej trasie przebiegu tego prawa. Służebność ustanawiana jest za jednorazowym wynagrodzeniem w wysokości 10.000 złotych.

IV.

1. Weryfikując powyższe wytyczne egzaminacyjne przez pryzmat zarzutów Skarżącego Komisja II stopnia stwierdziła, że rzeczywiście z treści tego zadania nie wynika wprost, że oświadczenie o zrzeczeniu się prawa odkupu zostało złożone w imieniu Spółki przez likwidatora. Zatem za dopuszczalne, mieszczące się w granicach zadania, uznała przyjęcie przez Skarżącego, że oświadczenie Spółki zostało złożone przed otwarciem likwidacji przez prezesa jej zarządu. Komisja II stopnia zauważyła przy tym, że zarówno w treści oświadczenia przedstawiciela Gminy (ust. I pkt 1 lit. d) projektu), jak i w opisie powyższego oświadczenia (ust. III pkt 4 pracy) nie wskazano osoby fizycznej, składającej to oświadczenie w imieniu Spółki (brak imienia i nazwiska, jest mowa jedynie o podpisie prezesa zarządu), jak też nie wykazano umocowania tej osoby do działania w imieniu Spółki. Z polecenia zadania egzaminacyjnego wynikała zaś konieczność takiego opisania powołanych w pracy dokumentów, aby na podstawie samej treści projektu można było ustalić treść i formę tych dokumentów, tj. także osobę składającą powyższe oświadczenie i jej umocowanie do reprezentowania Spółki. Organ stwierdził, że wprawdzie obowiązkiem notariusza dokonującego poświadczenia własnoręczności podpisu konkretnej osoby (art. 96 pkt 1 p.n.) jest stwierdzenie jej tożsamości (art. 85 p.n.), a w treści art. 80 § 2 p.n. można doszukiwać się obowiązku ustalenia uprawnienia tej osoby do złożenia oświadczenia w imieniu Spółki, to jednak powyższe nie zwalniało Skarżącego od obowiązku dokładnego i precyzyjnego opisania oświadczenia o zrzeczeniu się prawa odkupu. Tylko bowiem po sprawdzeniu i opisaniu skuteczności tego oświadczenia możliwe było formułowanie projektu wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie tego prawa, a następnie złożenie takiego skutecznego wniosku.

W ocenie Komisji II stopnia opisując powyższe oświadczenie należało wskazać kto je w imieniu Spółki złożył oraz umocowanie tej osoby do złożenia tego oświadczenia, w tym podstawę jednoosobowej reprezentacji Spółki oraz brak wymogu zgody innego organu Spółki na złożenie takiego oświadczenia (tej ostatnie kwestii dotyczy oświadczenie wiedzy w końcowej części ust. III pkt 4 pracy, jednak nie wiadomo przez kogo i na jakiej podstawie złożone). Brak powyższego w projekcie oznacza, że wbrew poleceniu zadania, prawo odkupu nie zostanie wykreślone z księgi wieczystej (podstawa wykreślenia tego prawa winna wynikać z treści projektu). Zatem nie dojdzie do zbycia nieruchomości bez obciążeń.

Reasumując powyższą kwestię Komisja II stopnia uznała, że oczywiście powyższe mankamenty nie oznaczają nieważności czynności w jakimkolwiek zakresie, jednakże skutkiem nie wykreślenia prawa odkupu z księgi wieczystej może być możliwość jego realizowania przez uprawnionego przeciwko aktualnemu nabywcy nieruchomości i ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza Gminy. Powyższy błąd uznała więc za błąd istotny, wpływający na ocenę egzaminacyjną pracy Skarżącego.

2. Zdaniem Komisji II stopnia trafnie wytknięto Skarżącemu, że w sporządzonym projekcie nie powołano uchwały Rady Miasta w sprawie określenia zasad zbywania nieruchomości, podjętej na podstawie art. 18 ustawy o samorządzie gminnym (uchwały o charakterze generalnym). Istnienie tej uchwały wynika wprost z treści zadania, zatem obowiązkiem Skarżącego, jako zdającego, było wykazanie w projekcie, że zbycie nieruchomości przez Gminę było zgodne z prawem, tj. także z zapisami ww. uchwały. Ponadto powołana w III pkt 11 uchwała Rady z 25 maja 2017 r., w części wyrażającej zgodę na sprzedaż nieruchomości, jest uchwałą jednostkową, dotyczącą tej konkretnie nieruchomości, jednak istnienie uchwały generalnej oznacza brak podstaw do podjęcia uchwały jednostkowej. Powyższe uznano za błąd istotny, świadczący o nieznajomości przez Skarżącego wskazanych przepisów.

3. Za bardzo istotny błąd Komisja II stopnia uznała sposób określenia przez Skarżącego wartości nieruchomości, a to na podstawie oświadczeń stron z pominięciem treści art. 67 ust. 1 w zw. z art. 7 u.g.n. i trybu przewidzianego w art. 149 i nast. u.g.n., tj. bez odwołania się do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Świadczy o braku wiedzy Skarżącego o przywołanych przepisach i określaniu ceny z pominięciem oczywistego faktu, że nieruchomość jest sprzedawana w trybie przepisów powoływanej ustawy (strony nie mogą zatem dowolnie, tylko na podstawie swoich ustaleń, kształtować ceny). Za słuszne przy tym uznała twierdzenie Skarżącego, że strony podały cenę nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, który nie został przedłożony do aktu i operat ten nie musi być dołączany do aktu notarialnego, o tyle, że w takim wypadku wystarczyło powołanie się na ten operat w protokole rokowań i przytoczenie stosownego fragmentu tego protokołu przez notariusza. Jednakże w projekcie sporządzonym przez Skarżącego brak jest powyższego protokołu, a do operatu szacunkowego nie odwołuje się też powołana przez niego uchwala Rady w przedmiocie bonifikaty. Także przedstawiciele stron w swoich oświadczeniach nie powołują się na ów operat. Zatem kwestia istnienia operatu szacunkowego nie ma jakiegokolwiek odzwierciedlenia w treści pracy Skarżącego.

Komisja II stopnia zauważyła nadto, że notariusz winien był przy tym wskazać datę operatu. Brak bowiem tej daty nie pozwala na ustalenie czy mógł być on podstawą ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i ceny (art. 67 ust. 3 u.g.n.) w dacie sprzedaży. W myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat może być bowiem wykorzystany jedynie przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Organ podniósł, że Opis Istotnych Zagadnień nie ma charakteru normatywnego (tylko pomocniczy), zatem stopień zgodności (lub niezgodności) rozwiązania zadania z tym Opisem nie przesądza o prawidłowości rozwiązania, a tym samym o wyniku egzaminu.

4. Komisja II stopnia wytknęła, że Skarżący w swojej pracy – w żadnym miejscu, nie powołał protokołu z rokowań, który w myśl art. 28 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowi podstawę zawarcia umowy w trybie bezprzetargowym i winien zawierać warunki zbycia nieruchomości. Brak tego protokołu może zaś uzasadniać nieważność umowy, a to wobec niezachowania przez Gminę zasadniczego wymogu bezprzetargowego zbycia nieruchomości. Skoro więc protokół z rokowań był podstawą zawarcia umowy w trybie bezprzetargowym, to jego brak przy sprzedaży w tym trybie oznacza brak podstawy do zawarcia umowy i jej nieważność, jako sprzecznej z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Komisja II stopnia wskazała przy tym, że z poleceń zadania i założeń egzaminacyjnych wynika konieczność przyjęcia, że dokumenty nie powołane w projekcie przez zdającego nie istnieją. Stąd za chybione uznała twierdzenie Skarżącego, że strony opierały swoje oświadczenia na podstawie protokołu z rokowań, który nie został przedłożony do aktu.

Komisja II stopnia podniosła, że cena nieruchomości zbywanej w trybie bezprzetargowym jest co najmniej równa jej wartości (art. 67 ust. 3 u.g.n.). Zatem cenę tą należało określić na 1.000.000 złotych, od której udzielana była bonifikata, co Skarżący uczynił prawidłowo.

5. Odnosząc się do treści służebności przesyłu zauważyła, że o ile jej zakres terytorialny został określony dostatecznie, to brak jest wskazania form korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego. Powołując się na postanowienie Sądu Najwyższego z 18 kwietnia 2012 r. (sygn. akt VCSK 190/11, Legalis) Komisja II stopnia uznała, że określenie w ust. VII projektu, że ustanawiana służebność polega na prawie korzystania z pasa gruntu na trasie przebiegu istniejącej infrastruktury wodociągowej, jest dalece niewystarczające i świadczące o braku wiedzy Skarżącego o instytucji przewidzianej w art. 3051 k.c. Błąd ten uznała za istotny, przy czym nie prowadził on do nieważności umowy w tej części, gdyż rzeczywistą treść służebności można ustalić poprzez interpretację przesłanki korzystania zgodnego z przeznaczeniem urządzeń objętych służebnością (art. 3051 k.c.). Niemniej jednak przypomniała, że zadaniem Skarżącego, jako zdającego, było uzupełnienie brakujących elementów stanu faktycznego i sporządzenie prawidłowego projektu umowy, a nie sporządzenie jej w sposób na tyle niejasny, że może to prowadzić do rozbieżnych interpretacji przez strony.

W kontekście służebność przesyłu oraz brzmienia art. 3051 k.c. zarzucono także, że w projekcie Skarżącego zabrakło przynajmniej oświadczenia Gminy, że jest ona właścicielem urządzeń przesyłowych. Służebność przesyłu może być bowiem ustanowiona tylko na rzecz właściciela istniejących urządzeń przesyłowych, który ponadto winien być przedsiębiorcą przesyłowym (gmina jest takim przedsiębiorcą z mocy prawa), co oznacza, że ustanowienie tej służebności na rzecz innego podmiotu (nie właściciela urządzeń) jest niedopuszczalne. W konsekwencji wątpliwości może budzić ważność ustanowienia służebności. Brak powyższego oświadczenia Komisja II stopnia uznała za istotną wadę pracy Skarżącego świadczącą o nieznajomości istoty służebności przesyłu. Nadto wskazała, że argumentacja odwołania w tym zakresie opiera się na błędnym założeniu, że strony czynności składają oświadczenia przed notariuszem zawsze w granicach swoich rzeczywistych uprawnień, co zwalnia notariusza od ich weryfikacji.

6. Komisja II stopnia zarzuciła, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie ewentualnego zwrotu bonifikaty, zawarte w ust. V pkt 3, obejmuje wyłącznie kwotę należności głównej (600.000 złotych) bez jej waloryzacji, z uwagi na brak precyzyjnego wskazania przewidzianego w art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. sposobu waloryzacji (choćby poprzez odwołanie się do stosownego przepisu u.g.n.). W jej ocenie błędnie także wskazano zdarzenie uprawniające wierzyciela do prowadzenia egzekucji, nie odnosząc się do przesłanek z art. 68 ust. 2 u.g.n. (zbycie nieruchomości lub jej wykorzystanie na inny cel niż cel uzasadniający udzielenie bonifikaty). Powyższe powoduje, że nabywca w żaden sposób nie ograniczył możliwości egzekwowania zwrotu bonifikaty do przypadków określonych w tym przepisie. Uznała, że oświadczenie to skonstruowano nieprawidłowo - z rażącym naruszeniem słusznych interesów obu stron.

7. Za zbędnie Komisja II stopnia uznała zaś powołanie się na zgodę "ministra szkolnictwa wyższego" na nabycie nieruchomości, gdyż wymóg z art. 38 ust. 1 pkt 1 ustawy o zasadach gospodarowania mieniem państwowym nie ma zastosowania w omawianym przypadku z uwagi na to, że uczelnia nie rozporządza składnikami aktywów trwałych, lecz je nabywa. Zdaniem Komisji II stopnia zamieszczenie przez Skarżącego w projekcie powyższej zgody wskazuje, że nie rozróżnia on prawnego znaczenia powyższych pojęć. Komisja II stopnia raz jeszcze podniosła, że zadaniem Skarżącego, jako zdającego, było uzupełnienie brakujących elementów stanu faktycznego, jednakże nie o dokumenty wydane przez organy administracji państwowej poza ich kompetencjami określonymi prawem. Założenie istnienia takich dokumentów świadczy o braku wiedzy zdającego o praktycznym zastosowaniu powyższych przepisów. Organ stwierdził przy tym, że nie można uznać za błąd powołania zgody na obciążenie nieruchomości służebnością.

8. Komisja II stopnia wskazała, że stosownie do art. 2 ust. 1 lit. g oraz art. 8 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych czynności objęte niniejszym projektem nie podlegały opodatkowaniu lub były zwolnione od powyższego podatku. Za zbędne uznała więc pouczanie stron o przepisach ustaw podatkowych. Nadto podniosła, że przepis § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma w takiej sytuacji zastosowania.

9. Komisja II stopnia zgadzając się co do zasady z zaprezentowaną w odwołaniu wykładnią art. 58 k.c. zauważyła, że zadaniem Skarżącego, jako zdającego, było takie sporządzenie projektu, by nie tylko przewidziane w nim czynności nie były nieważne, ale też, aby nie było wątpliwości do ich ważności, czy też uzasadnionych podstaw do podnoszenia zarzutów, co do nieważności całej umowy lub jej części. Przy istnieniu rozbieżnych interpretacji w tej mierze nie można dyskwalifikować pracy tylko na tej podstawie, lecz wadliwość prowadzącą do powyższych wątpliwości należy uznać za błąd w istotnej mierze wpływający na ocenę pracy. W tym kontekście raz jeszcze podkreśliła, że Opis Istotnych Zagadnień nie ma charakteru normatywnego, lecz pomocniczy, wobec czego stopień zgodności lub niezgodności rozwiązania zadania z tym Opisem nie przesądza o prawidłowości rozwiązania i o wyniku egzaminu.

10. Za błędne Komisja II stopnia uznała sformułowanie kontrasygnaty skarbnika Gminy wskazujące, że wyraża on zgodę na zapłatę m.in. wynagrodzenia za służebność, podczas gdy przewidziana w art. 46 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym kontrasygnata polega na potwierdzeniu zabezpieczenia środków finansowych na daną czynność (oświadczenie wiedzy). Ponadto zamieszczenie w kontrasygnacie oświadczenia skarbnika wyrażającego "zgodę na zakup przedmiotowej nieruchomości" pozostaje poza treścią zadania (Gmina nieruchomość sprzedaje) i świadczy o nieznajomości powołanego przepisu, dotyczącego wyłącznie czynności prawnej, która może spowodować powstanie zobowiązań pieniężnych po stronie Gminy, a niewątpliwie czynnością taką nie jest sprzedaż nieruchomości przez Gminę.

Wobec ustanowienia służebności przesyłu za jednorazowo płatnym wynagrodzeniem za zbędne Komisja II stopnia uznała określanie skapitalizowanej wartości służebności (100.000 zł), w konsekwencji czego błędnie obliczono wysokość taksy notarialnej od tej czynności.

11. Zdaniem organu praca Skarżącego jest niestaranna, zawiera dużo błędów językowych, tzw. literówek oraz powtórzeń. Nadto Skarżący nieprecyzyjnie zredagował żądanie stron złożenia przez notariusza wniosku wieczystoksięgowego, bowiem z jego treści (ust. XI) m.in. wynika, że to notariusz dokona wpisu w księdze wieczystej oraz złoży wniosek wieczystoksięgowy w sądzie.

12. Oprócz powyższych mankamentów i błędów Komisja II stopnia wskazała także na niepowołanie się przez Skarżącego na dekret o utworzeniu Politechniki, przez co nie wykazał on statusu tego podmiotu, jako akademickiej uczelni publicznej, co miało wpływ nie tylko na określenie zdolności prawnej Politechniki, ale także np. na dopuszczalność zastosowania bezprzetargowego trybu sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 2 u.g.n.).

13. Przedłożony do projektu wypis z rejestru gruntów nie został opatrzony klauzulą, że jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, o czym stanowi § 52 ust. 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, nie przedłożono też wypisu z kartoteki (rejestru) budynków. Zdaniem Komisji II stopnia jest to błąd istotny, bowiem prowadzi do wątpliwości, czy przedłożony wypis nie jest wypisem uproszczonym (przewidzianym w § 52 ust. 10 tego rozporządzenia), a zatem dokumentem nieprzydatnym do zawarcia niniejszej umowy. Zgodnie z § 78 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym dokumenty powyższe w celach wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym winny być opatrzone wskazaną wyżej klauzulą.

14. Komisja II stopnia zarzuciła, że Skarżący nie powołał dokumentu, z którego wynikało wpisanie nieruchomości (budynku) do rejestru zabytków, a samo oświadczenie przedstawiciela strony nie było w tej mierze wystarczające.

15. Z uchwały powołanej w ust. III pkt 14 nie wynika wprost okoliczność zgody na przyznanie podwyższonej stawki bonifikaty od ceny z tytułu wpisania budynku (nieruchomości) do rejestru zabytków na podstawie art. 68 ust. 3 u.g.n. Wskazana w treści uchwały zgoda na udzielenie bonifikaty w wysokości 60% ma stanowić zgodę Rady na podwyższenie przewidzianej w art. 68 ust. 3 u.g.n. bonifikaty obligatoryjnej do 60%. Powyższa uchwała nie zawiera ani podstawy faktycznej (wzmianki o przyczynie udzielenia bonifikaty), ani podstawy prawnej takiej zgody Rady. W oparciu o treść tej uchwały nie można ustalić czy zastosowano bonifikatę fakultatywną z art. 68 ust. 1 u.g.n., czy też podwyższoną bonifikatę obligatoryjną z art. 68 ust. 3 u.g,n., co wynika jednak z oświadczeń stron w ust. V pkt 1 pracy.

16. Komisja II stopnia zauważyła, że brak jest też oświadczenia Gminy o nie uchwaleniu przez jej Radę innych bonifikat (szczególnie wyższych), mających zastosowanie do sprzedaży tej nieruchomości – w razie istnienia kilku bonifikat zastosowanie winna mieć najkorzystniejsza (art. 68 ust. 4 u.g.n.).

17. Za niewystarczająco zaś opisane organ uznał powołane w ust. III pkt 5 projektu pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na sprzedaż nieruchomości. Powołując art. 13 ust. 4 u.g.n. Komisja II stopnia podniosła, że pozwolenie takie wydawane jest w formie postanowienia przez konkretny organ, czego Skarżący w pracy nie zamieścił - nie wskazał ani formy aktu (postanowienie), ani nie wiadomo, który wojewódzki konserwator zabytków miałby takie pozwolenie wydać.

18. W ocenie organu w pracy Skarżącego zabrakło oświadczenia Rektora Politechniki, że nabywa nieruchomość wyłącznie na cele statutowe uczelni, która to uczelnianie prowadzi działalności gospodarczej (ten ostatni element w pracy zawarto), a tylko wówczas możliwe jest zbycie bezprzetargowe na podstawie art. 37 ust. pkt 3 u.g.n. Brak wykazania podstaw do sprzedaży bezprzetargowej może uzasadniać wątpliwości co do ważności umowy, jako sprzecznej z prawem (art. 58 § 1 k.c.).

19. Komisja II stopnia zarzuciła także, że Skarżący, nie rozliczając wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, dopuścił się istotnego błędu, ponieważ nie określono terminu płatności tego wynagrodzenia, ani nawet zobowiązania się Gminy do jego zapłaty, a tym bardziej nie zawarto w projekcie oświadczenia zobowiązanego do poddania się egzekucji w tym zakresie. Powyższe wskazuje na brak dbałości Skarżącego o interes stron umowy.

20. Komisja II stopnia wytknęła, że w pracy Skarżącego zabrakło: oświadczeń przedstawicieli stron o aktualności i ważności ich dowodów osobistych; pouczenia stron o treści art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. oraz art. 626 (10) § 1, 11, 12 k.p.c. - obowiązek udzielenia pouczeń wynika z art. 80 § 3 p.n., a dowodem ich udzielenia jest stosowny zapis w akcie; oświadczenia zbywcy, że jest podatnikiem podatku VAT, i że Gmina jest zwolniona od tego podatku przy sprzedaży powyższej nieruchomości (art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług) - czynności nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 ust. 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), jednak notariusz winien takie oświadczenie odebrać; oświadczenia, że Politechnika nie jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - mimo, że status prawny Politechniki jest oczywisty (państwowa osoba prawna).

Reasumując Komisja II stopnia stwierdziła, że w sprawie nie ma jakichkolwiek podstaw, by powyższe wadliwości usprawiedliwić warunkami egzaminacyjnymi, czy też prawidłowością pracy w pozostałym zakresie.

Przywołała, że istotne błędny, z których każdy uzasadnia obniżenie oceny Skarżącego co najmniej o połowę stopnia, to:

• nie powołał uchwały w sprawie określenia zasad zbywania nieruchomości (generalnej) z jednoczesnym powołaniem uchwały jednostkowej;

• wartość nieruchomości ustalił wyłącznie na podstawie oświadczenia stron (brak operatu szacunkowego);

• częściowo wadliwe sformułował oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie zwrotu bonifikaty;

• zbędnie powołał zgodę ministra na nabycie nieruchomości;

• nie powołał dekretu o utworzeniu uczelni;

• nieprawidłowo opisał dokument wydany przez wojewódzkiego konserwatora zabytków;

• błędnie sformułował kontrasygnaty skarbnika Gminy;

• wadliwie opisał wypisu z rejestru gruntów;

• brak wypisu z kartoteki (rejestru) budynków;

• brak oświadczenia nabywcy o nabyciu nieruchomości wyłącznie na cele statutowe;

• całkowity brak rozliczenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Nadto wskazała, że: powołano nieskuteczne w zakresie wykreślenia z księgi wieczystej zrzeczenie się prawa odkupu oraz na brak protokołu rokowań, a także traktowane łącznie; niedostatecznie, ogólnikowo określono treść ustanowionej służebności przesyłu i ustanowiono ją na rzecz podmiotu, którego uprawnienie nie zostało w projekcie wykazane. W ocenie Komisji II stopnia błędy te mogą uzasadniać wątpliwości co do ważności umowy, skuteczności jej części oraz świadczą o rażącym naruszeniu prawa, wobec czego każdy z nich obniża ocenę Skarżącego co najmniej o cały stopień.

Pracy Skarżącego Komisja II stopnia zarzuciła także inne błędy, mniej istotne – niestaranność, błędy językowe, które w jej ocenie, traktowane łącznie, obniżają ocenę Skarżącego o połowę stopnia.

W konsekwencji powyższych ustaleń Komisja II stopnia uznała, że zarzuty postawione pracy Skarżącego przez Egzaminatorów w większości znalazły potwierdzenie, a nadto ustaliła ona także inne błędy, nie wskazane przez Egzaminatorów. Wystawienie przez Egzaminatorów oceny niedostatecznej za projekt drugiego aktu notarialnego uznała więc za w pełni zasadne. W projekcie tym znajdują się bowiem na tyle znaczące uchybienia przepisom prawa, że nie uzasadniają one podwyższenia oceny. Komisja II stopnia nie znalazła więc podstaw do uwzględnienia odwołania i podwyższenia oceny za projekt drugiego aktu notarialnego na ocenę pozytywną.

V.

Skarżący niezgadzając się z uchwałą Komisji II stopnia, w prawidłowym trybie i terminie, zaskarżył ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej uchwały zarzucił w szczególności naruszenie przepisów postępowania oraz błędną interpretację przepisów prawa materialnego, a także błędy w ustaleniach faktycznych przyjętych za postawę rozstrzygnięcia, a wskazanych w treści uzasadnienia, mających wpływ na rozstrzygnięcie.

1. Co do zgody Spółki na wykreślenie prawa odkupu, przywołując treść kazusu oraz poleceń zadania egzaminacyjnego i Opisu Istotnych Zagadnień, Skarżący stwierdził, że z treści tego kazusu nie wynikało wprost przez kogo ma zostać złożone oświadczenie, jak również nie określono, czy to oświadczenie ma pochodzić od Spółki w okresie przed, czy po otwarciu likwidacji. Zatem w jego ocenie zaproponowane na egzaminie rozwiązanie jest skuteczne i prowadzi do wykreślenia z księgi wieczystej prawa odkupu na rzecz Spółki, również poprzez pobranie odpowiedniej opłaty sadowej.

2. Co do braku powołania uchwały ogólnej Rady Miasta, określającej zasady zbywania nieruchomości - podniesiony przez oby Egzaminatorów, Skarżący, przywołując treść art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym oraz Istotnych Zagadnień, stwierdził, że w projekcie aktu należało powołać jedynie uchwałę Rady Gminy podjęta na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit, a) ustawy o samorządzie gminnym, co uczynił w ust. I pkt 11 oraz ust. III pkt 11 projektu, a zatem powyższy zarzut nie zasługuje na uwzględnienie.

3. Co do braku operatu szacunkowego - podniesiony przez obu Egzaminatorów, Skarżący ponownie – jak w odwołaniu, stwierdził, że nieumieszczenie operatu nie powoduje istotnego błędu, czy jak to zostało wskazane przez Egzaminatorów, nieważności projektu aktu. Żaden przepis ustawy o tym nie stanowi. W projekcie aktu notarialnego strony podały cenę nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, który nie został przedłożony do aktu.

Poza tym w praktyce notarialnej często nie powołuje się tego dokumentu co nie stanowi to przeszkody w obrocie nieruchomościami Skarbu Państwa, czy jednostek samorządu terytorialnego, a sporządzony projekt aktu opiera się na zgodnych oświadczeniach stron.

Przywołując Istotne Zagadnienia wskazał, że kwestia operatu szacunkowego, jako mniej ważna, mniej istotna, nie została w nich poruszona. Operat nie znalazł się także w wykazie dokumentów zamieszczonych w Istotnych Zagadnieniach, które należało przedłożyć do projektu aktu. To w jego ocenie dowodzi, że brak przedłożenia do projektu aktu powyższego dokumentu nie powinno skutkować obniżeniem oceny.

4. Co do braku protokołu rokowań - podniesiony przez oby Egzaminatorów, Skarżący przywołał te same argumenty co przy braku operatu szacunkowego.

5. Co do nieprawidłowego określenia ceny - podniesiony przez oby Egzaminatorów, Skarżący przywołał art. 67 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdził, że ceną jest zawsze wartość nieruchomości sprzed udzielenia bonifikaty.

Na potwierdzenie powyższego Skarżący stwierdził, że przyjęte przeze niego rozwiązanie zostało zaprezentowane na zajęciach szkoleniowych zorganizowanych przez Krakowską Izbę Notarialną dla aplikantów trzeciego roku aplikacji notarialnej.

Ponadto w zakresie tej problematyki istnieją duże rozbieżności w doktrynie. 6. Co do braku określenia treści służebności przesyłu - Skarżący cytując art. art. 3051 k.c. wskazał, że w praktyce notarialnej dotyczącej umów ustanowienia służebności przesyłu, nie składa się oświadczeń, że przedsiębiorca "przesyłowy" jest właścicielem urządzeń posadowionych na gruncie.

7. Co do nieprawidłowego sformułowania poddania egzekucji co do zwrotu bonifikaty - Skarżący przywołał ust. VI pkt 3 projektu.

W związku z powyższym Skarżący uznał, że w tym zakresie akt sporządził w należyty sposób, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. oraz według Istotnych Zagadnień i dlatego zarzutu w tym przedmiocie nie można uznać za uzasadniony.

8. Co do zbędnej zgody ministra właściwego do spraw nauki i szkolnictwa wyższego - Skarżący odwołał się do art. 90 ust. 4 ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. o szkolnictwie wyższym oraz do art. 38 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym, w tym do ust. 4 art. 38 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym, który stanowi, że czynność prawna dokonana z naruszeniem obowiązku określonego w ust. 1 i 2 art. 38 tej ustawy jest nieważna. Dodatkowo wskazał, że powyższe przepisy weszły w życie 1 stycznia 2017 r., więc ich wykładnia nie była do końca znana oraz nie została jeszcze w tym zakresie ukształtowana stała praktyka, jak i poglądy doktryny oraz judykatury, a on, jako zdający, nie chciał narazić się na zarzut nieważności czynności prawnej w zw. z art. 38 ust. 4 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

W ocenie Skarżącego rozporządzanie przez uczelnię publiczną składnikami majątkowymi przekraczającymi kwotę znajdującą się w przedziale pomiędzy kwotami 200.000 złotych, a kwotą 2.000.000 złotych wymagało zgody ministra właściwego do spraw nauki i szkolnictwa wyższego.

9. Co do zbędnego pouczenia o przepisach ustaw podatkowych: Skarżący uznał, że zarzut ten również jest chybiony, gdyż z § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych nie wynika rozróżnienie, czy podatnik jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych, czy nie jest.

Reasumując Skarżący przyznał, że sporządzony przez niego projekt aktu nie jest wolny od pewnych mankamentów, nie mniej jednak jest umową ważną, a jej rozwiązania odpowiadałyby intencjom i interesom stron. W jego ocenie umowa zawiera wiele poprawnie sformułowanych postanowień dodatkowych, co uzasadnia przyznanie mu za jej sporządzenie oceny co najmniej dostatecznej.

Zdaniem Skarżącego pozostałe nieprawidłowości, wskazane przez Egzaminatorów, ani łącznie, ani każde z osobna, nie uzasadniają otrzymania przez niego oceny niedostatecznej, a w konsekwencji negatywnego wyniku z egzaminu notarialnego, w szczególności, że z obu pozostałych części egzaminu notarialnego otrzymał on oceny pozytywne, co świadczy, że potrafi sporządzać rzetelnie akty notarialne, zna przepisy prawa i potrafi je stosować, a wskazane nieprawidłowości są jedynie wynikiem presji czasu i stresu egzaminacyjnego.

Skarżący uważa, że w sporządzonym projekcie zawarł bezbłędnie wszystkie zagadnienia opracowane dla Komisji Kwalifikacyjnej w Istotnych Zagadnieniach, jak również powołał wszystkie, które zostały wymienione w Istotnych Zagadnieniach, co oznacza, że sporządził projekt aktu zgodnie z intencją Komisji przygotowującej zadania egzaminacyjne, co powinno skutkować otrzymaniem oceny co najmniej dostatecznej.

Komisja II stopnia w odpowiedzi na skargę wniosła o oddalenie skargi jako niezasadnej podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej uchwały, działając w granicach sprawy, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U z 2018 r., poz. 202, zwaną dalej p.p.s.a.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (WSA) stwierdza, że

w działaniu organów orzekających w sprawie nie dopatrzył się nieprawidłowości, które uzasadniałyby uwzględnienie tej skargi.

Na wstępie należy przypomnieć, że zgodnie z treścią art. 74 f § 1 ustawy - Prawo o notariacie (p.n.), pozytywny wynik z egzaminu notarialnego otrzymuje wyłącznie zdający, który z każdej części egzaminu notarialnego uzyskał ocenę pozytywną.

W sprawie zakończonej zaskarżoną uchwałą, Komisja II stopnia stwierdziła, że Skarżący uzyskał negatywny wynik z egzaminu notarialnego, gdyż otrzymał ocenę niedostateczną z części drugiej tego egzaminu, na którą składały się dwie oceny cząstkowe za projekt drugiego aktu notarialnego.

Skarżący zarzucił niewłaściwe ustalenie oceny za projekt drugiego aktu notarialnego, wnosząc o jej zmianę na ocenę dostateczną.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, że ustawa - Prawo o notariacie zawiera upoważnienie dla Ministra Sprawiedliwości do określenia w drodze rozporządzenia m.in. trybu i sposobu działania Komisji Odwoławczej (art. 74h § 14 pkt 4 ustawy). Minister Sprawiedliwości, na podstawie tej delegacji wydał rozporządzenie z dnia 16 lipca 2009 r. w sprawie komisji egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (Dz. U. Nr 114, poz. 955).

W § 5 rozporządzenia został uregulowany sposób postępowania Komisji Odwoławczej. Z kolei w przepisie art. 74h § 12 p.n. podkreślono, że do postępowania przed Komisją Odwoławczą stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Odpowiednie stosowanie przepisów polega na tym, że niektóre z nich stosowane są wprost, inne ulegają modyfikacji, a jeszcze inne w ogóle nie mogą być stosowane, zaś ocena zakresu odpowiedniego stosowania przepisu powinna uwzględniać systematykę i cele regulacji, w obrębie której dany przepis ma być odpowiednio zastosowany. Odpowiednie zastosowanie przepisów z jednej regulacji prawnej w innej regulacji w żadnym wypadku nie może niweczyć rozwiązań przyjętych w regulacji, w której te przepisy mają być stosowane. Uchwała Komisji podjęta po rozpatrzeniu odwołania tworzy nowy stan prawny, który musi pozostawać w zgodzie z odpowiednimi unormowaniami ustawowymi, w szczególności z przepisami ustawy - Prawo o notariacie, określającymi cel egzaminu notarialnego i kryteria oceny.

Według WSA, związanie organu odwoławczego zakresem zaskarżenia i treścią podniesionych zarzutów nie oznacza braku kompetencji do dokonania ponownie kompleksowej oceny zaskarżonej pracy egzaminacyjnej. W ocenie Sądu, nawet posłużenie się innymi niż Komisja Egzaminacyjna argumentami dowodzi rozpoznania sprawy w sposób autonomiczny i dziać się to może w granicach postawionych zarzutów. Podniesienie przez Komisję II stopnia nowych zarzutów, nie wskazanych przez Komisję Egzaminacyjną, stanowiło dodatkową argumentację przemawiającą za utrzymaniem wystawionych uprzednio ocen z zaskarżonej części egzaminu notarialnego.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie Komisja II stopnia, jako komisja odwoławcza, niezwykle szczegółowo odniosła się do zarzutów odwołania; w przypadku niektórych zarzutów przeprowadziła obszerne wywody merytoryczne.

Zdaniem Sądu, uchwała Komisji II stopnia zapadła po wszechstronnymi wnikliwym zbadaniu wszystkich okoliczności sprawy. Również jej uzasadnienie jest zgodne z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Według Sądu, w niniejszej sprawie zostały ustalone wszelkie okoliczności istotne z punktu widzenia przepisów prawa materialnego. W uzasadnieniu uchwały organ podał przesłanki podjętego rozstrzygnięcia, a przytoczona na ten temat argumentacja wyczerpująco odnosi się do istotnych w sprawie okoliczności faktycznych i prawnych.

W obszernym uzasadnieniu zaskarżonej uchwały wskazała również na szereg uchybień pracy Skarżącego niedostrzeżonych, czy raczej pominiętych przez egzaminatorów w ocenach cząstkowych, co tylko wzmacnia/uzupełnia ocenę negatywną z tej części egzaminu, gdyż poszerza argumentację leżącą u jej podstaw, wynikającą z uzasadnień ocen cząstkowych egzaminatorów i stanowiska Komisji II stopnia zajętego wobec zarzutów odwołania.

W konsekwencji Sąd stwierdza, że argumentacja zawarta w zaskarżonej uchwale wykazała bezpodstawność zarzutów poczynionych przez Skarżącego na tym tle. Powyższa ocena jest wynikiem ocen pracy egzaminacyjnej Skarżącego dokonanych niezależnie od siebie przez dwóch egzaminatorów, którzy sporządzili przy tym pisemne uzasadnienia tych ocen, co zostało skorygowane lub uzupełnione przez Komisję II stopnia.

W tej ocenie wyważono negatywne i pozytywne aspekty pracy, wskazano nie tylko błędy, ale również pozytywne jej elementy. Jednocześnie fakt skoncentrowania się organu odwoławczego - Komisji II stopnia, na brakach i błędach zadania tj. drugiego projektu aktu notarialnego wynikał z faktu, że to te elementy były wyłączną przyczyną negatywnej oceny z części drugiej egzaminu, a w konsekwencji całości egzaminu notarialnego, do którego przystąpił Skarżący.

Sąd zwraca uwagę, że w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały przytoczono w sposób drobiazgowy mankamenty tejże pracy egzaminacyjnej, stąd nie ma potrzeby powtarzania ich w tym miejscu. Wykazane przez Komisję II stopnia błędy dotyczące projektu drugiego aktu notarialnego w istocie determinują rozstrzygnięcie w sprawie, bowiem są one nader istotne, gdyż ich skutki dotykają bezpośrednio nie tylko samego notariusza sporządzającego akt notarialny, ale także stron tego aktu. Zatem popełnione przez Skarżącego błędy w projekcie drugiego aktu notarialnego, dostrzeżone przez Komisję Egzaminacyjną i ponownie wskazane przez Komisję odwoławczą, nie uzasadniały podwyższenia oceny z tej części egzaminu i – w ocenie Sądu – brak jest podstaw do kwestionowania tego stanowiska.

Należy zgodzić się z organem, że zaproponowany przez Skarżącego sposób rozwiązania przedmiotowego kazusu, pomimo trafności kilku argumentów zawartych w odwołaniu wskazuje na to, że szereg zasadniczych kwestii w omawianym zadaniu Skarżący rozwiązał wadliwie. Ponadto w pracy znalazły się liczne błędy mniej istotne, które także niewątpliwie wpływają na jej końcową ocenę.

Zdaniem WSA, wbrew zarzutom skargi, organ wyważył pozytywne i negatywne elementy ocenianej pracy, czego wyrazem jest treść uzasadnienia zakwestionowanej uchwały.

Dla odparcia zarzutów skargi jako niezasadnych, wystarczy przywołać treść uchwały Komisji II stopnia a w szczególności jej fragment zawarty na stronie 13 uzasadnienia, w którym Komisja wskazuje, że do istotnych kwestii w zadaniu, które Skarżący rozwiązał błędnie należą: niepowołanie uchwały w sprawie określenia zasad zbywania nieruchomości (generalnej) z jednoczesnym powołaniem uchwały jednostkowej, ustalenie wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie oświadczenia stron (brak operatu szacunkowego), częściowo wadliwe sformułowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie zwrotu bonifikaty, zbędne powołanie zgody ministra na nabycie nieruchomości wraz z niepowołaniem dekretu o utworzeniu uczelni, nieprawidłowe opisanie dokumentu wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wraz z błędnym sformułowaniem kontrasygnaty skarbnika Gminy, wadliwy opis wypisu z rejestru gruntów i brak wypisu z kartoteki (rejestru) budynków, brak oświadczenia nabywcy o nabyciu nieruchomości wyłącznie na cele statutowe, całkowity brak rozliczenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Jednocześnie Komisja wskazała, że każdy z tych błędów uzasadnia obniżenie oceny co najmniej o połowę stopnia. Ponadto w projekcie: powołano nieskuteczne w zakresie wykreślenia z księgi wieczystej zrzeczenie się prawa odkupu, brak protokołu rokowań, a także traktowane łącznie; niedostatecznie, ogólnikowo określono treść ustanowionej służebności przesyłu i ustanowiono ją na rzecz podmiotu, którego uprawnienie nie zostało w projekcie wykazane - te błędy mogą uzasadniać wątpliwości co do ważności umowy, skuteczności jej części oraz świadczą o rażącym naruszeniu prawa, wobec czego każdy z nich obniża ocenę co najmniej o cały stopień.

Krytykując uchwałę Komisji II stopnia i bagatelizując popełnione błędy Skarżący pomija istotę i cel egzaminu notarialnego.

Po pierwsze: sam fakt, że akt notarialny sporządzony w ramach egzaminu nie jest obarczony bezwzględną wadą nieważności nie stanowi samo w sobie o tym, że należy zdającemu wystawić ocenę pozytywną. Gdyby bowiem był obarczony taką wadą, to dyskwalifikowałby taką pracę jako, że sporządzenie aktu nieważnego jest najpoważniejszym, kardynalnym błędem świadczącym o nieznajomości prawa przez kandydata na notariusza. W efekcie nie można byłoby uznać, że zdający jest przygotowany do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu. Przyjęcie poglądu przeciwnego stałoby w sprzeczności z obowiązkiem ochrony interesu publicznego, naczelnej zasady w postępowaniu dotyczącym ustalenia wyniku egzaminu notarialnego, który należy rozumieć, jako zapewnienie możliwości wykonywania zawodu zaufania publicznego przez osoby do tego należycie przygotowane.

Po drugie, prowadzenie przez notariusza praktyki zawodowej wymaga posiadania odpowiedniej wiedzy teoretycznej oraz umiejętności praktycznych, dających gwarancję należytego wykonywania zawartych zobowiązań, tzn. wykonywania ich zgodnie z określonymi standardami merytorycznymi. Egzamin zawodowy stanowi formę weryfikacji umiejętności zawodowych kandydata na notariusza. W zależności od stopnia przygotowania do wykonywania omawianego zawodu przez osobę przystępującą do egzaminu wynik egzaminu powinien być jeden, pozytywny albo negatywny, przy czym tylko spełnienie wszystkich ustawowych kryteriów zaproponowanego rozwiązania uprawnia oceniających do przejścia do skali ocen pozytywnych (od celującej do dostatecznej). Należy zaakcentować, że do ustawowych obowiązków notariusza należy: czuwanie, przy dokonywaniu czynności notarialnych, nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność notarialna może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 ww. ustawy – Prawo o notariacie), udzielanie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3 ww. ustawy – Prawo o notariacie), odmowa dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem (art. 81 ww. ustawy – Prawo o notariacie). Przy tak ukształtowanych obowiązkach ustawowych notariusza podstawową kwestią jest znajomość przepisów prawa.

Uwzględniając podstawowy obowiązek notariusza wynikający z art. 80 § 2 Prawa o notariacie, zdający egzamin notarialny ma zabezpieczyć słuszne prawa i interesy stron stawających do aktu. Oznacza to m.in. że w razie dostrzeżonych rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie odnośnie danego problemu prawnego zdający powinien uzasadnić przyjęty sposób rozstrzygnięcia sprawy, wskazując z jakich powodów uznaje, że przyjęte rozwiązanie byłoby najlepsze dla hipotetycznych stron czynności.

Komisja II stopnia szczegółowo opisała dlaczego uznała, również w świetle argumentacji przedstawionej przez Skarżącego w odwołaniu, że projekt drugiego aktu notarialnego zawiera także szereg rozwiązań obarczonych istotnymi błędami, obniżającymi ocenę pracy. Tych mankamentów spornego projektu było aż 20.

W motywach uchwały Komisja II stopnia konkretnie i wyczerpująco opisała zauważone błędy w aspekcie wymagań przedmiotowego egzaminu zawodowego. Ocena ta jest, zdaniem Sądu, pełna, logiczna i wyważona a zarzuty skargi jej nie podważają.

Sąd zauważa, że ocena pracy egzaminacyjnej i związanej z tym nierozłącznie przydatności do zawodu z natury rzeczy nie pozwala pominąć specyficznej pozycji notariusza w polskim systemie prawnym. Notariusz zajmuje pozycję osoby zaufania publicznego, której powierzone zostały przez państwo zadania publiczne, a także ponosi odpowiedzialność, tak jak funkcjonariusz publiczny, piastując funkcję strażnika obowiązującego porządku prawnego na mocy art. 2 § 1 i 2 ustawy Prawo o notariacie. Notariusz daje pewność transakcji, zapewnia kontrolę państwa nad stosunkami prawnymi pomiędzy podmiotami, gwarantuje bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz bezpieczeństwo przechowywanych dokumentów. Istotą notariatu jest to, że notariusz jest osobą zaufania publicznego mającą za zadanie w sposób bezstronny reprezentować interesy obu stron czynności prawnej. Co więcej, notariusz wykonuje swoje obowiązki nie tylko we własnym imieniu, ale w imieniu państwa. Czynności notarialne dokonane przez notariusza mają charakter dokumentów urzędowych (art. 2 § 2 ustawy Prawo o notariacie). Oznacza to, że dokumenty sporządzone przez notariusza mają szczególną moc prawną, moc gwarantowaną przez państwo. Podobnie jak sądy, notariusze mogą wykonywać niektóre czynności prawne. W odróżnieniu od adwokata, czy radcy prawnego który, reprezentując swojego klienta, występuje w jego imieniu, notariusz występuje w imieniu państwa. Te okoliczności mają niewątpliwie również wpływ na sposób postrzegania zalet i ewentualnych wadliwości w zakresie rozwiązania zadania egzaminacyjnego kandydata pretendującego do wykonywania zawodu notariusza. Tymczasem, jak już powiedziano Skarżący nie uwzględnia specyfiki egzaminu zawodowego, jakiemu się poddał mylnie uważając, że skoro jako upoważniony aplikant notarialny przez około rok czasu sporządził szereg czynności notarialnych, zatem posiada właściwe przygotowanie do samodzielnego wykonywania zawodu notariusza. Wbrew temu zapatrywaniu przygotowanie zdającego do wykonywania zawodu notariusza musi wynikać z pracy egzaminacyjnej.

Sąd podkreśla, że skoro zdanie egzaminu notarialnego ma uprawniać do wykonywania zawodu, sposób rozwiązania przyjęty przez egzaminowanego powinien odpowiadać wymogom przepisów prawa, aby mógł funkcjonować w obrocie prawnym, jako środek skuteczny, nienaruszający podstawowych obowiązków notariusza. Celem postępowania jest przede wszystkim sprawdzenie przygotowania prawniczego osoby przystępującej do tego egzaminu pod względem zdolności do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu do którego aplikuje. Wszelka niejasność, czy brak precyzji w akcie zawsze może być w przyszłości źródłem sporu i konfliktu. Akt notarialny powinien być tak przygotowany, aby zminimalizować możliwość wystąpienia sporów na tle jego wykonywania. Tych cech kontrolowana praca egzaminacyjna nie posiadała.

Należy wskazać, że w sprawie spornego projektu nie było żadnych wątpliwości pomiędzy poszczególnymi egzaminatorami, i wszyscy wystawili oceny niedostateczne. Każdy z egzaminatorów jest prawnikiem, specjalistą w danej dziedzinie, którego wiedza, doświadczenie i autorytet daje rękojmię prawidłowej oceny pod kątem sprawdzenia, czy osoba przystępująca do egzaminu wykazuje się wiedzą do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza (art. 74 § 3 ww. ustawy). Wypada w tym miejscu zauważyć, że sposób w jaki Skarżący komentuje, a w zasadzie krytykuje w skardze ocenę wystawioną przez jednego z egzaminatorów nie licuje z powagą zawodu notariusza, który Skarżący zamierza w przyszłości wykonywać.

Reasumując powyższe rozważania, skoro egzamin notarialny ma stanowić podstawę do stwierdzenia, że egzaminowany wykazuje się wiedzą do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza, to sporządzony na egzaminie projekt aktu notarialnego musi odpowiadać wymogom przepisów prawa, aby mógł funkcjonować w obrocie prawnym tak, jak akt notarialny sporządzony przez notariusza, a więc jako akt ważny i skutecznie zabezpieczający prawa i interesy stron. Dlatego ocenie egzaminatorów i w następstwie Komisji II stopnia (w zakresie zarzutów stawianych w odwołaniu) podlegają wszystkie, bez wyjątku, elementy projektu aktu sporządzonego przez osobę zdającą, zaś każde stwierdzone uchybienia i błędy ma wpływ na ocenę tych projektów aktów notarialnych i na ocenę końcową.

Uwzględniając powyższe, Sąd stwierdza, że w niniejszej sprawie postępowanie zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, a zgromadzony materiał dowodowy dawał podstawę do wydania uchwały ustalającej negatywny wynik z egzaminu notarialnego. Rozstrzygnięcia organów obu instancji zostały uzasadnione w sposób odpowiadający prawu. Organy te nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego.

Oddalając wniosek Skarżącego o dopuszczenie dowodu z innych prac egzaminacyjnych Sąd uznał, że wniosek ten jest niezasadny. W szczególności Sąd miał na uwadze każda praca egzaminacyjna jest oceniana indywidualnie zatem rozpoznanie tej sprawy nie może polegać na badaniu okoliczności faktycznych, które były podstawą orzekania w innych konkretnych, indywidualnych sprawach (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2006 r. sygn. akt II GSK 183/06, LEX 290139).

W takim stanie rzeczy, wydane w sprawie uchwały należy uznać za prawidłowe, zaś zarzuty podniesione w skardze za nieuzasadnione, mające jedynie charakter polemiczny.

Biorąc powyższe pod uwagę, jak również ukształtowane orzecznictwo sądowe w tym zakresie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.