Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 689/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2018-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 107, 28, 12 par. 1, 78 par. 1, 80, 84 par. 1,
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1, ust. 5 pkt 1, art. 130 ,132 ust. 1a,ust.2, ust. 3, ust. 6 w zw.z art. 124 ust. 1, art. 134 ust.1,2, art. 154ust. 1, art. 157,
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2018 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Sz [...]

U Z A S A D N I E N I E

Starosta [...], decyzjami z [...] r. oraz [...] r., ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów działkami nr: [...] (powinno być [...] przypisek sądu) i [...] z obr. Z. , gm. G., poprzez zezwolenie E. Sp. z o.o. w P. na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na założeniu i przeprowadzeniu na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], określając szerokość pasa technicznego na 13 m.

Wnioskami z dnia 17 grudnia 2015 r., inwestor zwrócił się do Starosty [...], o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości, stanowiących własność A. J. S..

Decyzją z dnia [...] r., Starosta [...] ustalił odszkodowanie

na rzecz A. S. w łącznej wysokość [...] zł.

Wojewoda w dniu 23 maja 2017 r. uchylił ww. decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Po wpłynięciu operatu szacunkowego z dnia 20 września 2017 r., autorstwa W. G., Starosta [...], decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6 w zw. z art. 124 ust. 1, oraz z art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 – j.t. ze zm.), dalej jako "u.g.n.", oraz art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – j.t. ze zm.), dalej jako "k.p.a.", ustalił na rzecz A. J. S. odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr. Z. w łącznej wysokości [...] zł, w tym dla działki nr [...] -[...] zł, zaś dla działki nr [...] -[...] zł, jednocześnie zobowiązując inwestora do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W motywach rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że aby możliwe było ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, niezbędnym jest wystąpienie zdarzenia, w wyniku którego powstała szkoda lub z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości. Dlatego też ustalenie odszkodowania może nastąpić dopiero po zakończeniu robót określonych w decyzji ograniczającej.W myśl przepisów § 43 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie", odszkodowanie obejmuje zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści (mogące stanowić np. straty w plonach) oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków z korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwale ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń

o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Organ podkreślił, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wysokość odszkodowania dla działek nr [...] i [...], położonych w obr. Z. , gm. G. w sporządzonym przez siebie operacie, który czyni zadość wszystkim przepisom prawa. Przede wszystkim zawiera on opis stanu techniczno-użytkowego przedmiotowych działek na dzień zakończenia działań na nieruchomości oraz na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz informację o wycenianych działkach w zakresie ich lokalizacji, powierzchni działki, dojazdu i dostępu oraz utrudnień inwestycyjnych i ograniczeń, co dowodzi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca dokonał też analizy stanu prawnego nieruchomości, wskazując, że przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości właścicielami działki numer [...] obr. Z. byli A. S. w udziale do [...] części oraz B. K. w udziale do [...] części, a działki numer [...] byli A. S. w udziale do [...] części oraz P. P. w udziale do [...] części. Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności w 2014 r. jedynym właścicielem ww. działek stał się A. S.. W analizowanym operacie rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami przeprowadzając analizę rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z przebiegającą nad gruntem linią WN 110 kV, na obszarze gmina G., w okresie I kwartał 2015

- III kwartał 2017 r. Na podstawie badania rynku ustalił, że ceny w transakcjach odbytych w badanym okresie wahały się w przedziale [...] zł/m2 do [...] zł/m2 jak i określił cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi.

Zdaniem organu, nie budzi żadnych wątpliwości, że do porównań zostały wybrane transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia,

a nieruchomości porównawcze spełniają kryteria podobieństwa, o których mowa

w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Mając powyższe na uwadze organ uznał, że operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawień toku obliczeń oraz wyniku końcowego oraz wszystkie informacje nakazane przepisami § 56 rozporządzenia. Przy czym omawiana opinia jest spójna, logiczna i wiarygodna, a nadto zastosowano w niej właściwe podejście (zgodne z celem wyceny) oraz metodę pozwalającą na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Wobec tego organ przyjął operat jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie.

Na zakończenie Starosta podniósł, że stronom postępowania ustalonym na zasadach określonych w art. 28 k.p.a., zapewniono czynny udział na każdym etapie procedury, w tym umożliwiono im zajęcie stanowiska i zapoznanie się z nowym operatem szacunkowym już pismem dnia 2 października 2017 r.

A. S. złożył odwołanie od powyższej decyzji wskazując na naruszenie:

- art. 128 ust.4 u.g.n. i § 43 ust. 3 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie elementów wpływających na obniżenie wartości nieruchomości i wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania nieuwzględniającego pełni pozbawienia praw do nieruchomości dokonanego decyzją Starosty i związanego z tym spadku jej wartości,

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania niebędącego słusznym odszkodowaniem,

- art. 12 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przytaczanych przez wnioskodawcę dowodów i okoliczności potwierdzających prawidłowość przyjęcia szerszego niż wskazany w opinii rzeczoznawcy pasa ograniczonego prawa własności i mającego wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie,

- art. 7 oraz art. 77 i 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wszystkich wniosków dowodowych zgłaszanych przez wnioskodawcę oraz niewłaściwe przeanalizowanie zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości do wyceny wartości działki,

- art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 u.g.n. poprzez niewłaściwe ustalenie odszkodowania pod budowę i eksploatację linii.

Ponadto skarżący wskazał na naruszenie prawa do udziału w sprawie poprzez nie wyznaczenie terminu na zapoznanie się z aktami sprawy.

W związku z powyższymi zarzutami strona odwołująca się wniosła o:

- powołanie biegłego energetyka na okoliczność ustalenia szerokości pasów związanych z obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii oraz łącznym pasem ograniczeń prawa własności i zmian możliwości zagospodarowania działki,

- zwrócenie się do wskazanych organów o dokumentację mapową,

- przeprowadzenie uzupełniającej opinii innego biegłego rzeczoznawcy w celu wyliczenia odszkodowania oraz wyznaczenie do sporządzenia opinii biegłego M. G.,

- zwrócenie się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikację prawidłowości i rzetelności opinii biegłego.

Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda decyzją z dnia

[...] r. nr [...] , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 128 ust.4, art. 129 ust. 1 i ust.5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6 w zw. z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 u.g.n., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że kwestię ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i związanego z tym odszkodowania normuje

art. 124, 128 oraz 129 u.g.n., zaś szczegółowe uregulowania dotyczące określenia wysokości szkody powstałej na nieruchomości w związku z posadowieniem urządzeń infrastruktury technicznej zawiera § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wojewoda uwzględniając, że ww. przepis rozporządzenia wskazuje na dwie daty istotne dla ustalenia odszkodowania, tj. dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z danej nieruchomości oraz dzień zakończenia działań na nieruchomości, podniósł, iż na przedmiotowych nieruchomościach prace były prowadzone w terminie od 1 czerwca 2015 r. do 30 czerwca 2015 r.

Organ stwierdził, że Starosta wydający decyzję w sprawie o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n., nie ustala od razu odszkodowania, gdyż na jednostce organizacyjnej, która otrzymała zezwolenie na dokonanie określonych czynności ciąży, stosownie do ust. 4 art. 124 u.g.n., obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności, czy znaczne koszty, to wtedy służy odszkodowanie zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. Wysokość odszkodowania może zostać określona w odrębnej decyzji, jednak dopiero po zakończeniu realizacji inwestycji i po stwierdzeniu, że przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty. Za taką kolejnością orzekania przemawia brak możliwości oszacowania wartości poniesionych szkód jak też obiektywnej oceny zmniejszenia się wartości nieruchomości przed realizacją inwestycji. Przy czym jeżeli dany rodzaj infrastruktury był przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej, wówczas brak jest podstaw do przyjęcia, że dopiero na skutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nastąpiły wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Poprawne ustalenie stanu nieruchomości na dzień wydania przez organ administracji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości powinno uwzględniać, że na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania była już zlokalizowana w dokumentach planistycznych infrastruktura techniczna.

W tej sytuacji można jedynie uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji, tj. ograniczeń związanych z funkcjonowaniem w przestrzenni nieruchomości tej infrastruktury, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji lokalizacyjnej, które to niezależnie od tego, kiedy taka infrastruktura powstanie, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość.

Organ podkreślił, że stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, a organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną jej zasadność, ponieważ nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie jest bowiem rolą organu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy też uwag stron. Organ winien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dalej organ zaznaczył, że w niniejszej sprawie, na zlecenie organu I instancji, rzeczoznawca majątkowy W. G. sporządził operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, w związku z wydaną decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania w celu realizacji inwestycji celu publicznego. Strona odwołująca się wniosła od tej opinii biegłego szereg uwag, do których to rzeczoznawca odniósł się w piśmie z dnia 15 listopada 2017 r.

Mianowicie biegły wyjaśnił, że strona błędnie utożsamia zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. z ograniczeniami możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przyjęcie więc do porównań nieruchomości objętych decyzją lokalizacyjną o tożsamej treści należało uznać za zasadne. Dokonana analiza rynku obejmowała obszar rynku lokalnego tzn. gminy G.. W podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami przyjęto do bezpośrednich porównań nieruchomości położone w obrębie ewidencyjnym Z. , zatem zmienność w zakresie lokalizacji ogólnej nie występowała.

Dalej rzeczoznawca wyjaśnił, że zarzut strony dotyczący zastosowanych przez biegłego wzorów wynika jedynie z błędu osadzenia czcionek w dokumencie elektronicznym, którą to wersją posiłkował się wnoszący zarzuty. Zastosowanie przyjętego przez biegłego wzoru dla rodzaju wycenianej nieruchomości jest prawidłowe, natomiast założenia strony o przyjęciu wzoru właściwego dla nieruchomości rolnej lub leśnej jest nieuzasadnione.

Poza tym biegły podkreślił, że wskazana w operacie szacunkowym wartość obniżenia nieruchomości obejmuje trwałe ograniczenie korzystania z gruntu wynikające z ustanowienia tzw. służebności publicznej, tj. obowiązek udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii. Brak tytułu prawnego przedsiębiorcy energetycznego do dysponowania nieruchomością w zakresie służebności przesyłu, w tym wstępu na nieruchomość w celu dokonywania czynności związanych z konserwacją i naprawą urządzeń, przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, mogący skutkować odszkodowaniem za bezumowne korzystanie, może zostać zrealizowany na zasadach ogólnych w odrębnym postępowaniu. Biegły podniósł także, że na podstawie dokumentacji obejmującej m.in. wizję lokalną oraz protokół z 22 października 2015 r. nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód w związku z przebudową elektroenergetycznej linii napowietrznej 110 kV relacji [...] na nieruchomościach objętych niniejszym postępowaniem wraz z dokumentacją fotograficzną, stwierdzono brak zniszczeń lub uszkodzonych elementów zagospodarowania działek w trakcie realizacji inwestycji, dlatego też pominięto ustalenie odszkodowania w tym zakresie.

W ustosunkowaniu się do kolejnych zarzutów strony, biegły wskazał, iż przyjęte pasy ograniczenia prawa własności o szerokości 13 m wynikające z treści decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości są podstawą do określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. Ewentualne odszkodowanie za ograniczenie dysponowania nieruchomością w pozostałym obszarze, stanowiącym różnicę między pasem określonym w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego a decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania, może być dochodzone na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast wywodzenie przez stronę ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości na podstawie przepisów o bezpieczeństwie i higienie pracy jest nieuzasadnione, ponieważ dotyczą one jedynie zasad sytuowania stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych w pobliżu napowietrznych linii elektroenergetycznych.

Zdaniem rzeczoznawcy, również podnoszony przez stronę zarzut dotyczący współczynnika korzystania z nieruchomości "K" nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ strona odnosi go do przyjętego przez siebie wzoru. A tymczasem przyjęty w operacie szacunkowym, zgodnie z zastosowaną metodyką, współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczenia sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia, na podstawie dokonanej przez biegłego analizy, przyjęto w wysokości 0,2.

Nadto biegły podał, że określenie w operacie zmniejszenia wartości nieruchomości, zawierające także wartości nieruchomości na skutek posadowienia naziemnego elementu urządzenia przesyłowego, którego wysokość określono na podstawie wysokości odszkodowań z umów notarialnych zawieranych z właścicielami gruntów zainwestowanych na liniach elektroenergetycznych WN 110 kV obejmuje, z uwagi na rynkowy charakter zawieranych umów, również elementy niematerialne, tj. zmniejszenie atrakcyjności pod kątem estetycznym.

Organ uwzględniając ww. wyjaśnienia rzeczoznawcy uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, po czym przytoczył treść uzasadnienia organu pierwszej instancji.

Następnie podniósł, że operat szacunkowy jest podstawowym dowodem

w sprawie i tak jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. Ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przyjętych przez rzeczoznawców zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast strona może w toku postępowania wnosić uwagi do operatu szacunkowego. Również organ administracji może w toku postępowania zwracać się o wyjaśnienia do rzeczoznawcy majątkowego. Jego obowiązkiem jest ocena operatu w szczególności pod względem formalnym. Natomiast sama metodyka szacowania nieruchomości nie jest przedmiotem oceny organu administracji, tak w zakresie wyboru sposobu szacowania nieruchomości, jak i doboru nieruchomości przyjmowanych do porównań. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. W przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Poza tym w przypadku gdy jedna ze stron postępowania uważa, iż wycena została sporządzona wbrew zasadom określonym w art. 178 ust. 1 u.g.n., to ma możliwość wystąpienia do właściwego Ministra z wnioskiem o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Wojewoda zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania czyni zadość przepisom ustawy i rozporządzenia, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania, przy czym jest spójny, logiczny, kompletny. Operat został zatem słusznie uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Wojewoda zwrócił uwagę, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W związku z powyższym, nie jest możliwe ingerowanie w treść informacji o charakterze specjalnym, leżących w wyłącznej gestii rzeczoznawcy majątkowego.

Zaznaczył także, że strona nie przedstawiła alternatywnej propozycji ustalenia wysokości odszkodowania, w szczególności nie przedłożyła innego dotyczącego tych nieruchomości operatu szacunkowego, bądź orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców. Nie wystąpiła także do właściwego Ministra z wnioskiem o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, który występował jako biegły w przedmiotowej sprawie.

Organ podkreślił, że nie znalazł podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a tym samym podstaw do kolejnego ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości czy uzupełnienia operatu o opinie innych biegłych. Przy czym to strony kwestionujące prawidłowość operatu szacunkowego mogą same wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu.

W nawiązaniu do wniosku strony o wyznaczenie konkretnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, Wojewoda wyjaśnił, że to organ administracji zachowując absolutną bezstronność i rzetelność powołuje biegłego, a nie wyznacza biegłego wskazywanego przez jedną ze stron.

Zdaniem Wojewody, operat może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, skoro czyni zadość powołanym wyżej przepisom, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania, a nadto jest zupełny, logiczny i wiarygodny. Treść operatu pozwala stwierdzić, że przyjęte przez biegłego podejścia, metody i techniki szacowania są prawidłowe, a nieruchomości wykorzystane do porównania mają cechy nieruchomości podobnych, w rozumienia art. 4 pkt 16 u.g.n. Nadto, operat szacunkowy posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust 1 rozporządzenia.

Wojewoda za nieuzasadnione uznał wnioskowanie strony o uzupełnienie materiału dowodowego o opinię biegłego energetyka czy załączniki mapowe, w sytuacji gdy organ przyjął, iż zgromadził wystarczający materiał dowodowy do wydania decyzji administracyjnej w przedmiotowej sprawie.

W odniesieniu do pisma odwołującego się z 5 kwietnia 2018 r. dotyczącego, oprócz wniesionych w odwołaniu zarzutów, także kwestii niepełnego zakresu ograniczeń prawa własności związanych z lokalizacją linii i jej eksploatacją, Wojewoda wyjaśnił, iż organy administracji publicznej są zobowiązane prowadzić postępowanie w oparciu o treść decyzji Starosty [...] z 30 lipca 2014 r. i 12 sierpnia 2014 r., które to zostały wydane w oparciu o decyzję lokalizacyjną Burmistrza Gminy G. z 8 marca 2013 r., a więc wszelkie odstępstwa od ustaleń zawartych w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowiłyby rażące naruszenie prawa i wykroczenie poza administracyjne ramy postępowania.

Organ za chybiony uznał zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. wskazując, że stronom postępowania zapewniono czynny udział na każdym etapie postępowania, a przed wydaniem decyzji zostały one poinformowane pismem z dnia 28 listopada 2017 r. o możliwości zapoznania się z całością zebranego materiału dowodowego oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Strona miała czas ponad 2 miesięczny na zapoznanie się z aktami sprawy, zaś szczegółowe uwagi do sporządzonego operatu wnoszone przez pełnomocnika strony świadczą o tym, iż strona miała wgląd w całość akt sprawy, w tym w operat szacunkowy. Organ nadmienił, że strona w piśmie z dnia 14 grudnia 2017 r. nie wniosła żadnych nowych zastrzeżeń do operatu szacunkowego, a tym samym przychylenie się do wniosku o wydłużenie terminu do wypowiedzenia się, spowodowałoby jedynie przedłużenie toczącego się postępowania.

A. S. zaskarżył opisaną decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie. W skardze skarżący podniósł tożsame zarzuty co w odwołaniu, dodatkowo wskazując na brak prawidłowo ustalonego stanu faktycznego

i nieuwzględnienie w tym zakresie złożonych przez niego wniosków.

Podniósł, że w niniejszej sprawie na skutek ograniczenia nieruchomości odniósł dwa rodzaje szkody: po pierwsze obniżona została wartość nieruchomości, a po drugie utracił prawo do żądania wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Pierwsza z tych szkód została uwzględniona tylko w ograniczonym zakresie, a drugą w bezprawny sposób pominięto. Argumentując powyższe podkreślił, że przy ustaleniu odszkodowania pominięto pełny zakres ograniczeń w zagospodarowaniu działki (tj. powierzchnię pasa ochronnego wynikającego z projektu budowy linii i dokumentacji lokalizacyjnej) jak i pominięto fakt niemożności dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Nadto w ocenie strony, operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy wydania decyzji ze względu na jego nieczytelne i niemożliwe do zrozumienia wzory, co oznacza, że organy nie przeanalizowały prawidłowości operatu. Co więcej biegły potwierdził, że wzory wskazane w operacie powinny być w rzeczywistości inne. Według skarżącego, jedynym wiarygodnym dowodem na okoliczność faktycznego obciążenia działek związanego z budową linii, stanowić powinna opinia biegłego energetyka, gdyż ani organy ani rzeczoznawca nie mają kwalifikacji by samodzielnie określać te obciążenia. Zauważył także, że organ I instancji wydał decyzję pomimo wniesienia przez niego w dniu 22 grudnia 2017 r. pisma (tj. przed wyznaczonym terminem zakończenia sprawy), tym samym zaniedbując prawa strony w postępowaniu administracyjnym. Nie zgodził się także ze stanowiskiem organu, iż nie było możliwości uwzględnienia zgłoszonych przez niego wniosków dowodowych. Zaznaczył, że skoro właścicielowi gruntu ogranicza się prawo własności w drodze orzeczenia administracyjnego, to organ ma obowiązek sam podjąć działania zmierzające do ochrony właściciela w toku sprawy i ustalenia materiału dowodowego w taki sposób by nie budził wątpliwości, w tym poprzez dodatkowe opinie biegłych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, nie podzielając zarzutów podniesionych przez skarżącego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna, a podniesione przez skarżącego argumenty nie zasługiwały na uwzględnienie. Ocena zaskarżonej decyzji według kryterium legalności doprowadziła sąd do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów wskazywanych w skardze, ani też innych przepisów prawa w stopniu, który nakazywałby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody, którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości skarżącego przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. – G. oraz zmniejszenia przez to wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w łącznej wysokości [...] zł na rzecz uprawnionego właściciela działek nr [...] i [...] – A. J. S..

Zarzuty podnoszone przez skarżącego koncentrują się przede wszystkim na przyjęciu przez organy obu instancji za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, wadliwego operatu szacunkowego, nieuwzględniającego wszystkich istotnych składowych, które powinno ono zawierać i zaniechaniu przez organ czynności zmierzających do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości w tym zakresie, między innymi poprzez przeprowadzenie dowodów z uzupełniającej opinii biegłego, bądź zwrócenie się w trybie art. 157 u.g.n. do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych o weryfikację prawidłowości i rzetelności opinii biegłego W. G..

Przystępując do rozpoznania skargi w pierwszej kolejności należy się zatem odwołać do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulujących kwestie związane z ustalaniem odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania

z nieruchomości. Stosownie do treści art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124 - 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, w tym wypadku – jej zmniejszenie. Przy określaniu tej wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, stan zagospodarowania, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,

o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika zatem, że podstawowym dowodem

w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości wynikłe

z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Dokument ten pełni w procesie ustalania odszkodowania doniosłą rolę, bowiem od poczynionych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń zależy jego wysokość. Operat jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie - w aspekcie wymogów art. 77 § 1

i art. 80 k.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami,

czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny.

W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. G., uzupełniony następnie pismem z dnia 15 listopada 2017 r., w związku z zastrzeżeniami zgłaszanymi przez skarżącego.

Analiza tego dokumentu prowadzi do wniosku, że organy obu instancji dokonały trafnej jego oceny w kontekście spełnienia wymagań stawianych przytoczonym wyżej § 56 rozporządzenia. W operacie biegły w sposób czytelny w kolejnych rozdziałach przedstawił wszystkie wzięte przez niego pod uwagę elementy, które miały wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, wskazując jednocześnie jaką metodę i technikę przyjął wraz z przekonującym uzasadnieniem. Biegły odniósł się również do krytycznych uwag skarżącego sformułowanych pismem z dnia 18 października 2017 r. i są to, w ocenie sądu wyjaśnienia wyczerpujące.

Sąd nie podzielił zarzutów skarżącego dotyczących błędnego przyjęcia przez biegłego elementów wpływających na obniżenie wartości nieruchomości,

w szczególności dotyczy to obniżenia wartości nieruchomości oraz utraty prawa do żądania wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Skarżący wywodził, że opina biegłego pierwszą z tych szkód uwzględniła tylko częściowo, a drugiej nie uwzględniła wcale. Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że biegły wyraźnie wskazał, że ustalana przez niego wysokość odszkodowania odnosi się do zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, nie obejmuje natomiast, tzw. szkody planistycznej. W ocenie sądu brak jest podstaw do wywodzenia, że tak określony zakres operatu szacunkowego jest nieprawidłowy i nie odpowiada zakresowi przewidzianemu w art. 128 ust. 4 u.g.n. Zdarzeniem powodującym utratę wartości nieruchomości w badanej sprawie, było wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a zatem określenie utraty wartości nieruchomości skarżącego musi odnosić się do zdarzenia, które ją spowodowało.

W konsekwencji nie można się zgodzić ze skarżącym, że obowiązkiem biegłego, czy też organu prowadzącego postępowanie, było badanie kwestii związanych z wyznaczeniem pasa ochronnego. Jego szerokość została określona w decyzjach z dnia z dnia 30 lipca i 12 sierpnia 2014 r. orzekających o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Zatem punktem odniesienia dla biegłego mogły być tylko te ustalenia, które zostały zawarte w decyzjach ograniczających. Zaznaczyć bowiem należy, że operat szacunkowy nie kreuje faktów podlegających badaniu, a jego rolą jest ocena stanu ustalonego decyzjami. A zatem, skoro w decyzjach ograniczających szerokość pasa ochronnego została określona na 13 metrów, to rzeczą biegłego było ustalenie utraty wartości nieruchomości dla takiego pasa, nie zaś badanie, czy został on ustalony prawidłowo. Tego rodzaju badanie powinno się odbyć na etapie rozpoznawania wniosków o ograniczenie prawa, a nie w postępowaniu, które jest następstwem wydanych w tym przedmiocie decyzji.

Tym samym nie doszło również do naruszenia art. 12 § 1, 78 § 1, 80 i 84 § 1 k.p.a., bowiem przeprowadzenie dowodów wskazywanych przez skarżącego nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie, skoro – jak już wyżej wskazano, podstawą oceny rzeczoznawcy mogły być ustalenia zawarte w decyzjach z 30 lipca i 12 sierpnia 2014 r.

Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącego, z którego wynika, że biegły nie wziął pod uwagę skutków decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego z 8 marca 2013 r., a w szczególności tego, że na skutek wydania tych decyzji doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Wskazać bowiem należy, że decyzje te zostały wydane w celu umożliwienia przebudowy istniejącej elektroenergetycznej linii napowietrznej, a skoro tak, to obniżenie wartości nieruchomości na skutek umieszczenia na niej linii elektroenergetycznej miało miejsce przed wydaniem decyzji ograniczających sposób korzystania z nieruchomości z 2014 r. Biegły wziął pod uwagę powyższą okoliczność, co wynika ze szczegółowego opisu stanu nieruchomości, zawartego na kartach 6 - 13 operatu szacunkowego.

W realiach badanej sprawy nie można się zgodzić ze skarżącym, że ustalone odszkodowanie powinno również objąć swoim zakresem szkodę powstałą na skutek wydania decyzji lokalizacyjnej z 2013 r. podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Zatem punktem wyjścia dla biegłego w tej sprawie były decyzje ograniczające sposób korzystania z nieruchomości. Przywoływane przez skarżącego orzeczenie WSA w Warszawie sygn. akt I SA/Wa 1671/10 dotyczy innego stanu prawnego i ustalenia odszkodowania za zdarzenia, które miały miejsce pod rządami przepisów ustawy z dnia 9 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. poz. 127, ze zm.), zatem nie może mieć zastosowania w badanej sprawie.

Nie ma racji skarżący wywodząc, że ustalone odszkodowanie powinno zrekompensować wszelkie szkody wynikające z umiejscowienia na jego nieruchomości linii elektroenergetycznej w ogóle, bowiem wskazane wyżej regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy, wyraźnie wskazują jaki powinien być jego zakres i odnoszą je – w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, do szkód wynikających z realizacji inwestycji objętej decyzją ograniczającą oraz, w przypadku, gdy na skutek zdarzeń z tym związanych doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości, szkody z tego tytułu.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyliczył odszkodowanie, na które, w realiach rozpoznawanej, sprawy składa się odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w skutek realizacji inwestycji. W zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegły przytoczył czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i je omówił. W piśmie z dnia 15 listopada 2017 r., uzupełniającym operat, dodatkowo wskazał również, że "wartość obniżenia nieruchomości obejmuje trwałe ograniczenie korzystania z gruntu, wynikające z ustanowienia tzw. służebności publicznej, tj obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii".

Co prawda biegły w piśmie z dnia 15 listopada 2017 r., odniósł się do tzw. szkody planistycznej, która w badanej sprawie nie występuje, bowiem dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość skarżącego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak okoliczność ta nie mogła przesądzić o wartości opracowania, skoro w treści operatu, na karcie 9, wyraźnie wskazano, że z oświadczenia złożonego przez Burmistrza G. wynika, że działki skarżącego są położone na terenie dla którego miejscowego planu nie uchwalono, ani nie przystąpiono do jego opracowania.

Odnosząc się do argumentu, że w egzemplarzu operatu posiadanym przez pełnomocnika skarżącego widnieje nieczytelny wzór oraz, że biegły nie mógł posłużyć się wzorem dla nieruchomości rolnych lub leśnych, to przypomnieć należy że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zatem, jak już wyżej wspomniano, ocena operatu szacunkowego przez organ administracji dotyczy wiadomości specjalnych. Nie oznacza to, że organ kierując się doświadczeniem życiowym i zasadami logiki nie jest umocowany do oceny poprawności operatu. Granicą w zakresie głębokości i szczegółowości oceny operatu szacunkowego jest zakres wiedzy i doświadczenia w tym zakresie organu. Zwrócić należy uwagę, że postanowienia rozporządzenia jedynie częściowo regulują metodologię określenia wartości nieruchomości dla poszczególnych celów. Uszczegółowienie tej metodologii ma miejsce w oparciu o normy wiedzy (branżowe), którą posiadają biegli (por. wyrok NSA z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt I OSK 141/18, dostępny w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skarżący wywodzi, że biegły nie mógł zastosować wskazanego w operacie wzoru, wskazując jedynie, że jego użycie było nieprawidłowe i nie przedstawiając jednocześnie uzasadnienia dla tego stanowiska, w szczególności z jakich względów uważa, że wyliczenie odszkodowania jak dla gruntów rolnych i leśnych jest niewłaściwe.

Skarżący nie podważył wynikającej z ewidencji gruntów i budynków klasyfikacji działek, przywołanej w operacie na karcie 8, według której działka oznaczona nr [...] stanowi grunty orne RV, a działka oznaczona nr [...], grunty orne RV i grunty rolne zabudowane Br-RV.

Dodatkowo podkreślić należy, że w aktach sprawy znajduje się operat, w którym zastosowany wzór jest czytelny, a biegły wyjaśnił w piśmie z dnia 15 listopada 2017 r., co mogło być przyczyną jego zniekształcenia. Zatem organ, dokonując oceny operatu dysponował jego prawidłową i czytelną wersją.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12).

Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ,

w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

Skoro zatem w badanej sprawie organ, zasadnie zdaniem sądu, ocenił operat jako kompletny i spełniający stawiane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wymogi, a skarżący nie przedstawił żadnych opracowań, które podważałyby dokonaną ocenę, to brak jest podstaw do tego, aby to organ przejawił inicjatywę w zakresie zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zauważyć bowiem należy, że pełnomocnik skarżącego w piśmie z dnia 14 grudnia 2017 r. wskazywał na konieczność konsultacji z biegłym prywatnym, zatem kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego mógł podeprzeć się chociażby pisemnym stanowiskiem tego biegłego, czego nie uczynił, przedstawiając jedynie własne zastrzeżenia do tego dokumentu.

Nie mogły zostać także uwzględnione wywody skarżącego odwołujące się do postępowań prowadzonych przed sądami powszechnymi w innych sprawach, dotyczących innych nieruchomości. Wyjaśnić bowiem należy, że organ dokonuje oceny zgromadzonego materiału dowodowego w konkretnej sprawie i wydając rozstrzygnięcie musi – kierując się regułami zawartymi w art. 77 § 1 i 80 k.p.a., oprzeć je na ustalonych faktach, odnoszących się do sprawy będącej przedmiotem rozpoznania.

Jakkolwiek należy przyznać skarżącemu rację, że organ wydając decyzję przed upływem terminu wskazanego w piśmie z dnia 28 listopada 2017 r. naruszył art. 10 § 1 k.p.a., jednak naruszenie to nie miało wpływu na wynik postępowania. Wskazać bowiem należy, że skarżący wyraził krytyczną opinię o operacie szacunkowym przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji, formułując tezy, które zostały następnie rozwinięte w piśmie z dnia 22 grudnia 2017 r. Podnoszone przez skarżącego zastrzeżenia w stosunku do operatu w istocie dotyczą tych samych kwestii, które podnoszone były w piśmie z dnia 18 października 2017 r. Stanowią one polemikę z wyjaśnieniem biegłego złożonym w związku z zarzutami dotyczącymi operatu wyrażonymi w tym piśmie. Zatem stanowisko skarżącego było organom znane i zostało wzięte pod uwagę przy wydaniu zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy, należało uznać, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, co stanowiło podstawę do oddalenia skargi w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 – j.t.).