Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1533/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1,  art. 12  ust. 4 i 4a
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134, 156, 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska Sędziowie: Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. sprawy ze skarg T. B. i I. Sp. z o.o. w K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej także "Minister") utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], na podstawie której orzeczono o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], położonej w obrębie [...], 2) przyznaniu odszkodowania na rzecz T. B. w wysokości [...] zł oraz na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych, 3) zobowiązaniu Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Na mocy decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...], utrzymującej w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...], o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, nieruchomość położona w obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy dla [...] w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...], w której jako właściciel wpisana jest I. sp. z o.o. z siedzibą w K., została przeznaczona pod rozbudowę skrzyżowania ulic [...], [...], [...] i [...] w K.

Decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości oraz o przyznaniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz T. B. i w wysokości [...] zł na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W. - z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości, a także o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta K. w terminie 14 od dnia. w którym decyzja stanie się ostateczna.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia stwierdzając, że rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił jakie jest przeznaczenie planistyczne nieruchomości przyjętych do porównania.

Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości oraz o przyznaniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz T. B. oraz w wysokości [...] zł na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W., a także zobowiązał Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W odwołaniu od powyższej decyzji Wojewody [...] firma I. sp. z o.o. wskazała na nieprawidłowe zastosowanie przy wycenie przedmiotowej nieruchomości metody korygowania ceny średniej, zamiast metody porównywania parami. Zarzuciła, że do porównań zostały przyjęte nieruchomości niespełniające kryteriów podobieństwa ze względu na położenie, biegła dokonała analizy rynku nieruchomości z okresu przekraczającego dwa lata, zaś zakres cenowy transakcji porównawczych jest zbyt duży, bowiem cena jednego metra kwadratowego nieruchomości minimalnej jest czterokrotnie niższa od ceny nieruchomości maksymalnej.

W odwołaniu od powyższej decyzji Wojewody [...] T. B. zarzuciła natomiast nieprawidłową wycenę przedmiotowego gruntu. Wskazała, że na zachodniej części działek nr [...]. [...], [...] i [...] ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu o szerokości 6 m. T. B. wykonała w tym miejscu drogę z tłucznia i żwiru, za którą, ani za nakłady związane z jej utrzymaniem, nie zostało jej przyznane odszkodowanie. T. B. stwierdziła, że I. sp. z o.o. w żaden sposób nie przyczyniła się do wykonania drogi koniecznej i zapewnienia jej prawidłowej eksploatacji. Według niej biegła nie przeprowadziła ponadto oględzin przedmiotowej nieruchomości, co stanowiło naruszenie przepisów postępowania.

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r.

Organ odwołał się do art. 6 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958), art. 12 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 4c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193., poz. 1194 ze zm.). Stwierdził, że Sąd Rejonowy dla [...] w K. prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą nr [...]. Według stanu na dzień uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi jako właściciel nieruchomości wpisana była I. sp. z o.o. z siedzibą w K. W dziale III tej księgi wieczystej zostało ponadto ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przechodu i przejazdu zachodnią stroną działek nr [...] i nr [...] - pasem szerokości 6 m, ustanowione na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek nr [...] i nr [...], objętych księgą wieczystą nr [...]. W dziale IV tej księgi wieczystej znajdują się ponadto wpisy o ustanowieniu hipotek na rzecz Banku [...] S.A. oraz Gminy Miejskiej K. Z ustaleń organu I instancji wynikało także, iż właścicielką działek nr [...] i nr [...], na rzecz których ustanowiono służebność jest T. B.

Minister wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 tej ustawy ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli na nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli na nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Organ podkreślił, że stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zastrzeżeniem art. 135 tej ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Minister odwołał się ponadto do art. 134 ust. 3 i ust. 4, art. 154 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 4 maja 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. Z uwagi na brak nieruchomości o podobnym zagospodarowaniu, rzeczoznawca oszacowała wartość odtworzeniową nieruchomości. Wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ostatecznie ustaliła wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego określono przy uwzględnieniu współczynnika K równego 20% wartości prawa własności, tj. na kwotę [...] zł.

Minister odwołał się następnie do § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 pkt 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stwierdził, że w warunkach rozpatrywanej sprawy rzeczoznawca prawidłowo analizą porównawczą objęła nieruchomości nabywane na cele usługowe, bowiem szacowany grunt w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był w części pod miejskie centrum wielofunkcyjne o charakterze usługowym i to przeznaczenie determinowało wartość wycenianej nieruchomości. Wprawdzie w studium tym przedmiotowa działka była również przeznaczona pod korytarz drogowo-uliczny, niemniej jednak rzeczoznawca wyjaśnił, że w celu określenia wartości wycenianej nieruchomości jego obowiązkiem było ustalenie sposobu najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości, zaś cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości wycenianej działki. Według organu, analiza sporządzonego operatu nie wykazała zatem zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem go jako dowodu. W konkluzji, zdaniem Ministra, odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo.

Ustosunkowując się do zarzutów stron zawartych w odwołaniach od decyzji organu I instancji Minister stwierdził, że rzeczoznawcy majątkowi, kierując się standardami zawodowymi, zazwyczaj analizują rynek nieruchomości porównawczych z okresu obejmującego dwa lata wstecz od dnia wyceny. Trend czasowy ma na celu aktualizację przyjętych do porównań cen transakcyjnych na datę wyceny. Jednakże żaden z przepisów powoływanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie zabrania przyjmowania transakcji z dłuższego okresu. Rzeczoznawca majątkowy winien jednak wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się na objęcie monitoringiem okres zawierania transakcji danego rodzaju nieruchomości dłuższy niż dwa lata. W niniejszej sprawie rzeczoznawca dochowała tego obowiązku.

Według Ministra pozostałe zarzuty zawarte w odwołaniach sprowadzały się do twierdzenia, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska ze względu na nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych oraz przyjęcie błędnej metody wyceny. Minister podkreślił, że operat szacunkowy o wartości nieruchomości jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego. Każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego. Organ administracji w prowadzonym postępowaniu ocenia natomiast prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie Ministra w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zaś subiektywne przekonanie T. B. o innej wartości odebranej jej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości takiego operatu. Tym bardziej, że w toku postępowania nie powołała ona żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia rzeczoznawcy.

Minister nie stwierdził również nieprawidłowości przy wycenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej dotyczącej nieograniczonego w czasie korzystania z nieruchomości. Rzeczoznawca ustaliła uciążliwość tego prawa dla sposobu użytkowania nieruchomości przez właścicieli oraz ustaliła wysokość współczynnika w wysokości 20% wartości prawa własności. Zdaniem organu okoliczność, że w innych operatach szacunkowych prawo to było szacowane wyżej nie miała znaczenia dla prawidłowości wyceny stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, gdyż operaty, na które powoływała się T.B. zostały uznane za sporządzone nieprawidłowo. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia poniesionych przez T. B. nakładów na utrzymanie drogi koniecznej, organ wyjaśnił, iż na mocy mających zastosowanie w sprawie przepisów nie było możliwości ustalenia odszkodowania za poniesione nakłady. Roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomości są bowiem kwestią rozstrzyganą między zainteresowanymi stronami na drodze cywilnoprawnej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie I. sp. z o.o. wniosła uchylenie powyższej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i. Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r., zarzucając naruszenie:

1) art. 134, art. 152-156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w wysokości niższej niż wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości,

2) art. 77 i art. 78 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) – dalej "k.p.a.", poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz mimo żądania strony - nieprzeprowadzenie dowodu mającego znaczenie dla sprawy, a także art. 7, art. 8 i art. 9, poprzez nierozważenie i nieuwzglednienie słusznego interesu strony i naruszenie zasady zaufania obywateli do organów państwa przy wydawaniu zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi I. sp. z o.o. rozwinęła powyższe zarzuty i przedstawiła polemikę z przyjętą przez organ wyceną wywłaszczonej nieruchomości.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie T. B. wniosła uchylenie powyższej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i. Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie o stwierdzenie nieważności tychże decyzji, zarzucając naruszenie:

1) art. 2, art. 8, art. 21 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i ust. 2 i ust. 3 Konstytucji RP w związku z art. 6 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w związku z art. 1 Protokołu Dodatkowego Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Dz. U. z 1995 r., Nr 36, poz. 175 ze zm.) w związku z art. 12 ust. 4b i ust. 5 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez naruszenie powołanych przepisów konstytucji RP i naruszenie interesu prawnego strony, polegające na pozbawieniu własności nieruchomości strony i na uniemożliwianiu uzyskania w terminie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, co skutkowało rażącym naruszeniem prawa,

2) art. 7, art. 9, art. 10, art. 11, art. 77 § 1 i art. 81 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie dostatecznie sprawy, a także brak należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków oraz niedopełnienie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także niezapewnienie możności wypowiedzenia się strony, co do przeprowadzonych dowodów,

3) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie dostatecznie sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję, tj. braku rzetelnego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, poprzez pominięcie istotnych kwestii.

W uzasadnieniu skargi T. B. rozwinęła powyższe zarzuty i podtrzymała w całości zarzuty wobec przyjętego przez organy operatu szacunkowego. Odwołała się do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, a także poglądów doktryny w zakresie wywłaszczania nieruchomości.

W odpowiedzi na skargi Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skarg, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżone decyzje - wbrew twierdzeniom skarżących - nie naruszą przepisów prawa, a tylko w takim wypadku podlegałaby uchyleniu bądź stwierdzeniu jej nieważności. W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...), przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola ta, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy Sąd kontroluje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania w nim przepisów prawa materialnego i procesowego, które obowiązywały w dacie wydawania tego aktu.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącym odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) zwanej dalej w skrócie "specustawą".

Bezspornym w sprawie jest, iż ostateczną decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] Wojewody [...] o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej , nieruchomość położona w obrębie [...] , oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha została przeznaczona pod rozbudowę skrzyżowania ulic [...] – [...]- [...] – [...] w K . Z tego też tytułu zgodnie z treści art. 12 ust. 4a ww. ustawy skarżącym przysługuje odszkodowanie, którego obowiązek ustalenia ma organ wydający decyzję lokalizacyjną.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, w myśl art. 134 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości. Szczegółowe natomiast zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109), wydane w wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Szczegółowy tryb postępowania w tym zakresie określa z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Jak wynika z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych gruntów drogowych. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji także ww. rozporządzenia, znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie specustawy drogowej, na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy. Przepis ten, w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. - o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 154, poz. 958) stanowi, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Artykuł 18 ust. 1 specustawy stanowi natomiast, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl ust 1b art. 18 powołanej ustawy, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f (kwot tzw. bonusu za dobrowolne wydanie nieruchomości) i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stan nieruchomości, do którego nawiązuje art. 18 ust. 1 specustawy drogowej to przede wszystkim stan prawny, stan faktyczny nieruchomości oraz jej otoczenia (por. art. 4 pkt 17 u.g.n.).

Z treści przywołanych przepisów wynika, że ustalane odszkodowanie za wywłaszczenie, dokonane pod inwestycje drogowe, odnosi się wyłącznie do wartości utraconej nieruchomości (tj. gruntu i jego części składowych), a więc wartości odjętego prawa rzeczowego. Odszkodowanie to ma stanowić ekwiwalent odjętego prawa, pozwalający wywłaszczonemu na jego odtworzenie. Operat szacunkowy jest w myśl art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: "u.g.n.") sformalizowaną opinią rzeczoznawcy, będącą kluczowym dowodem w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Stanowi o tym art. 130 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii z maja 2012 r. rzeczoznawcy majątkowego M. L. , uznając sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, na co uwagę zwrócił również organ odwoławczy, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W szczególności z uwagi na okoliczność, że szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona w części pod korytarze podstawowego układu drogowo- ulicznego, a w części znalazła się w granicy miejskiego centrum wielofunkcyjnego [...], prawidłowo zatem biegła przyjęła procedurę określenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową. Wyjaśnienia biegłej pozwalają stwierdzić, że prawidłowo do badania przyjęty został rynek lokalny obejmujący obszar miasta K. (dzielnice [...], [...] i [...]). Rzeczoznawca mając na uwadze przyjętą metodę szacowania metoda korygowania ceny średniej badaniem i charakterystyką poddał segment rynku dotyczący nieruchomości nabywanych i przeznaczonych pod zabudowę usługową (14 transakcji, zawartych w latach 2009-2011). W tym miejscu idąc za wyjaśnieniami rzeczoznawcy stwierdzić należy, że uprawnione było wydłużenie okresu badania, tj. od roku 2009, , gdyż zarówno orzecznictwo sądowe, jak też zapis zawarty w nocie interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny wskazują, że takie działanie jest dopuszczalne , lecz wymaga szczególnego uzasadnienia. Takie uzasadnienie znalazło się w badanym operacie z 4 maja 2012 r. Biegła wskazała na zbyt małą ilość transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę usługowa w okresie ostatnich dwóch lat , poza tym nie wszystkie mogły zostać wykorzystane ze względu na zbyt małe podobieństwo z przedmiotem wyceny. Powyższe nie budzi zastrzeżeń i w zupełności spełniło wymagania § 4 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W postanowieniach art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca wyraźnie wskazał, że pod pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Należy mieć na względzie, że to rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest bowiem zabiegiem wymagającym posiadanie wiadomości specjalnych. Rolą organu administracji jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Skład orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r. sygn. I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek , sprzeczności.. Nie wiadomo zatem na czym opiera skarżący swoją tezę o wadliwości operatu w zakresie powiększenia okresu badania rynku . Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżących , a w szczególności "I." sp z.o.o. w K. zarzuty naruszenia art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy, art. 134 ust. 2 ugn oraz art. 7 i art. 77 Kpa nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Także podniesiona przez skarżącą T. B. zarzuty nie znajdują uzasadnienia. W pierwszej kolejności należy wskazać , że zarzuty podniesione w pisemnej skardze nie znajdują w ogóle uzasadnienia, gdyż skarżąca T.B. nie została pozbawiona prawa własności ( prawo własności zostało odjęte spółce l.) , wygasło jedynie ustanowione na jej rzecz ograniczone prawo rzeczowe w postaci drogi koniecznej. Zatem wszystkie, bardzo szeroko opisane w skardze zarzuty odnoszące się do Konstytucji Rzeczpospolitej, Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w związku z art. 1 Protokołu Dodatkowego Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności nie mają zupełnie odniesienia do realiów niniejszej sprawy.

Nie jest również zasadny zarzut T. B. odnoszący się do nieprawidłowości sporządzonego w sprawie operatu przez rzeczoznawcę M. L. w zakresie wyceny wartości drogi koniecznej . W tym zakresie należy wskazać, że przedmiotem oceny sądu był operat sporządzony w maju 2012 r. , w którym wartość odszkodowania za wygaśniecie drogi koniecznej została określona na kwotę [...] zł. W tym zakresie należy podzielić całą argumentację przedstawioną wyżej, a odnoszącą się do biegłego jako osoby posiadającej wiadomości specjalne. Sąd nie oceniał natomiast w tym postepowaniu innych operatów szacunkowych sporządzonych w trakcie prowadzonego postepowania administracyjnego, gdyż nie stanowiły one podstawy ustalenia odszkodowania przez organy administracji. Wreszcie należy wskazać , że treść wyroku wydanego w sprawie o sygn.. akt I SA/Wa 1027/13 i wydany w niej wyrok z dnia 12 grudnia 2013 r., pozostaje bez wpływu na niniejszą sprawę. Są to bowiem dwa odrębne postępowania, dotyczące zupełnie innych stanów faktycznych . W tym stanie rzeczy wątpliwości co do wyceny w jednej sprawie, nie oznaczają automatycznie zaistnienia analogicznych wątpliwości w innej sprawie, choćby subiektywne odczucia skarżącego przemawiały za uznaniem ich jako przesądzających kwestie związane z wadami operatu szacunkowego.

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.