Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 142/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2022-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 12, art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 4 ust. 1, par. 5 ust. 1, ust. 2,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, art. 135
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] Spółka z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] września 2017 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej Przedsiębiorstwa [...] Spółka z o.o. w K. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. Prezydent Miasta K. ustalił wobec Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "T. Spółki z o.o. z siedzibą w K. (dalej określanej także jako: "spółka", "skarżąca"), jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki gruntu nr [...] położonej w obrębie [...] miasta K. przy ul. [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. "[...]".

W wyniku złożonego przez Spółkę odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] lutego 2012 r., uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Prezydent Miasta K., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] października 2012 r. ustalił wobec Spółki jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł, następnie sprostowaną postanowieniem z dnia [...] października 2012 r. poprzez określenie wysokości opłaty planistycznej na [...] zł.

Spółka "T. " odwołała się od ww. decyzji, zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Na skutek zaskarżenia przez Spółkę powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt II SA/Sz 37/14, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] października 2012 r. Powodem uwzględnienia skargi było niewyjaśnienie przez organy faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie pomiędzy nabyciem nieruchomości przez skarżącą, które miało miejsce dnia 23 września 2008 r., a wejściem w życie nowego planu miejscowego, jako okoliczność mająca bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ewentualne obciążenie opłatą planistyczną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło skargę kasacyjną od ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, która została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 września 2016 r. sygn. akt II OSK 3109/14.

Po wykonaniu na zlecenie organu I instancji nowego operatu szacunkowego określającego wzrost wartości nieruchomości i uwzględniającego faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, tj. na cele składowe i przeładunkowe, Prezydent Miasta K., powołując się na art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.) oraz § 36 uchwały Nr XXV/346/08 z dnia 24 października 2008 r. Rady Miasta K. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. "[...]" (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr [...] poz. 2. ), decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...]

w pkt 1) ustalił wobec Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "T. Spółki z o.o. w K., jednorazową opłatę planistyczną w wys. [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki gruntu nr [...] położonej w obrębie [...] miasta K. przy ul. [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. "[...]";

w pkt 2) wskazał, że opłatę ustaloną w pkt 1 Spółka zobowiązana jest wnieść w terminie 14 dni od dnia gdy decyzja stanie się ostateczne na wskazany rachunek Gminy Miasto K..

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na opinię biegłego rzeczoznawcy, tj. operat szacunkowy z dnia 13 marca 2017 r. określający wzrost wartości rynkowej nieruchomości, spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, w następujący sposób:

- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania - [...] zł,

- wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia po uchwaleniu planu - [...] zł,

- wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia wg planu miejscowego obowiązującego w dniu 31 grudnia 2002 r. - [...] zł.

Organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przed uchwaleniem planu. Różnica ta wynosi [...] zł x stawka 30% (wynikającą z uchwały rady) = [...] zł.

Spółka odwołała się od opisanej wyżej decyzji z dnia 19 września 2017 r. zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7, art. 15, art. 77, art. 80 i art. 105 K.p.a., a także art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 4 pkt 16 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 i § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez nieumorzenie postępowania pomimo upływu terminu do ustalenia opłaty, nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego i błędne ustalenie wartości nieruchomości według stanu poprzedzającego uchwalenie planu i według faktycznego sposobu użytkowania i po uchwaleniu planu poprzez ustalenie tych wartości w oparciu o transakcje nieruchomościami nie spełniającymi kryterium "nieruchomości podobnych", a także nieuwzględnienie wytycznych zawartych w wyrokach WSA w Szczecinie oraz NSA w zakresie obowiązku rzetelnej oceny operatów szacunkowych.

Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania lub przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Dodatkowo wniosła o przeprowadzenie dowodu z informacji biegłej rzeczoznawcy majątkowej o transakcjach nieruchomościami wskazanymi przez nią w operatach szacunkowych i uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej w zakresie numeru działki geodezyjnej, numeru księgi wieczystej, nazwy obrębu, daty transakcji.

Zdaniem skarżącej, organ nie może ustalić opłaty planistycznej po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W tej sprawie graniczny termin na wydanie decyzji nieostatecznej upłynął w dniu 24 stycznia 2014 r. Spółka zarzuciła zaniżenie wartości nieruchomości według stanu użytkowania po uchyleniu planu miejscowego oraz zawyżenia wartości nieruchomości według stanu na dzień uchwalenia nowego planu miejscowego. Ponadto dodała, że po uchwaleniu planu sprzedała sporną nieruchomość za cenę rynkową [...] zł, a więc ustalenie wartości nieruchomości na dzień sprzedaży przez biegłą na kwotę [...]zł jest bezprawne i nieuzasadnione.

W wyniku rozpatrzenia sprawy na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), dalej określanej też jako "u.p.z.p."), decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., nr [...], orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w pkt 1 oraz uchyleniu decyzji w pkt 2 jako pozbawionej podstawy prawnej orzekania.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Kolegium przytoczyło przepisy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz wyjaśniło, że termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Następnie Kolegium wskazało, że plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego części miasta K. "[...]" wszedł w życie 24 stycznia 2009 r., zbycie nieruchomości nastąpiło 14 kwietnia 2011 r., natomiast organ wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej w dniu 19 maja 2011 r. - zawiadomienie doręczono stronie w dniu 24 maja 2011 r., a więc jeszcze przed upływem określonego 5 - letniego terminu, czyli przed 24 stycznia 2014 r. Tym samym została spełniona pierwsza przesłanka z art. 37 ust. 3 u.p.z.p., co oznacza, że wszczęcie postępowania w sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wyjaśniło, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu jeśli istniał poprzedni plan miejscowy lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jeżeli chodzi o sposób ustalenia wartości "poprzedniej", to według art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy szacowaniu nieruchomości należy kierować się w szczególności: celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym. Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji w ostatniej kolejności bierze się pod uwagę faktyczny sposób użytkowania.

Kolegium podkreśliło, iż użyte w przepisie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 u.p.z.p. sformułowanie "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należy zatem brać pod uwagę tylko takie okoliczności, które wpływają na ten wzrost i mają z nim bezpośredni związek.

Organ przywołał treść art. 37 ust. 11 u.p.z.p., przepisy działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarte w rozdziale 1 oraz art. 154 ust. 1 i art. 175 ww. ustawy i stwierdził, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej wobec skarżącej w dniu 13 marca 2017 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. K.. Z operatu tego wynika, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. 24 stycznia 2009 r., niezabudowana działka gruntowa o pow. [...] ha, położona w K. przy ul. [...], oznaczona nr [...], dla której urządzona była księga wieczysta [...], zlokalizowana była częściowo na obszarze tereny ZI - zieleń izolacyjna i częściowo w terenie KD - tereny komunikacji drogowej. Plan utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2002 r. Natomiast od daty wejścia w życie planu - 24 stycznia 2009 r. część działki znajduje się na obszarze, dla którego ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe - usługi ogólne, handel o pow. sprzedaży do 1900 m2, gastronomia, wystawiennictwo, rozrywka, stacja paliw z motelem 2) przeznaczenie dopuszczalne (uzupełniające) - usługi kultury, biurowo-administracyjne. Pozostała część działki leży w terenie o przeznaczeniu - ulica główna (symbol KDG2).

W okresie od stycznia 2003 r. do 24 grudnia 2008 r. Gmina Miasto K. posiadała studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (uchwała z dnia 4 grudnia 2001 r.), zgodnie z którym, działka nr [...] leży w terenie o symbolu "PS" - tereny produkcyjno-składowe. Oznacza to, że w nieobowiązującym planie działka miała inne przeznaczenie niż w nowym miejscowym planie uchwalonym w 2008r.

Biegła określiła trzy wartości dla działki nr [...] z uwzględnieniem przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu (faktycznego sposobu użytkowania) i po jego uchwaleniu oraz uwzględniła przeznaczenie działki w planie miejscowym, który stracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r., stosując metodę porównywania parami, podejście porównawcze. Ze względu na cel wyceny, przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu oraz przeznaczenie przy uwzględnieniu obowiązującego planu z dnia 17 listopada 2008 r. biegła dokonała analizy rynku:

I. Po uchwaleniu planu w 2008 r. oddzielnie dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod usługi, handel, oddzielnie dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych w części pod zieleń izolacyjną i w części pod tereny komunikacji drogowej oraz oddzielnie dla gruntów przeznaczonych na cele składowe. Ponieważ przepis prawa nakazuje określić wartość nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości okresem badania rynku - miasta K. objęto lata 2011-2009. Sprzedaż nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], obręb ewidencyjny [...] działka nr [...], o powierzchni [...] ha nastąpiła w dniu 14 kwietnia 2011 r.

Na rynku lokalnym nieruchomości przeznaczonych pod usługi w badanym okresie zanotowano osiem transakcji dotyczących działek stanowiących przedmiot prawa własności i przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Działki miały powierzchnie od ok. 680 do 8530 m2, a ceny transakcyjne w przedziale od ok. [...] do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2. Jedna z transakcji o największej powierzchni dotyczyła nieruchomości wycenianej, dlatego ona jak i transakcje nieruchomościami stanowiącymi użytkowanie wieczyste zostały pominięte. Pominięto również dwie transakcje po dacie sprzedaży wycenianej nieruchomości z czerwca 2011 r. Zatem do analizy zostały przyjęte trzy działki w K. (str. 17 operatu poz. 3, 7, 8 oraz str. 20) :

1) przy ul. [...], działka o pow. 1003 m2, niezabudowana, przeznaczona pod handel o pow. sprzedaży do 400 m2, cena transakcyjna [...] zł netto (570,65 zł /1 m2), data transakcji 31 marca 2011 r.,

2) przy ul. [...], działka o pow. 0,0952 ha, niezabudowana, przeznaczona pod usługi, w tym lokale handlowe o pow. sprzedaży max. 200 m2, cena transakcyjna [...] zł netto/m2, data transakcji 16 lipca 2009 r.,

3) przy ul. [...], działka o pow. 0,0681 ha, niezabudowana, przeznaczona pod usługi ogólne, lokale handlowe do 400 m2 pow. sprzedaży, usługi administracji, cena transakcyjna [...] zł netto/m2, data transakcji 28 lipca 2009 r.

Odnośnie pierwszej pozycji biegła wyjaśniła, że tę transakcję uzyskano w drodze przetargu, jednak aby wykorzystać ją w operacie konieczne było przeprowadzenie analizy cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod usługi rozszerzając rynek o rok 2008. W tym okresie przy ul. [...] zanotowano transakcje na nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową, których ceny wyniosły odpowiednio [...] zł i [...] zł za 1 m2. Uwzględnienie przytoczonych cen jednostkowych wraz z cenami transakcji na str. 12 operatu (poz. 4, 7 i 8) pozwoliło biegłej określić średnią jednostkową cenę transakcyjną nieruchomości podobnych do wycenianej w wysokości [...] zł i ostatecznie wykorzystać transakcję przy ul. [...] o cenie [...] zł/m2 w procesie niniejszej wyceny.

Organ odniósł się do zarzutu skarżącej, że biegła niezasadnie przyjęła do wyceny transakcję z ul. [...] uzyskaną z przetargu, ponieważ cena odbiega o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości wytypowane w operacie. Wskazał, że ta kwestia została zbadana przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wydanej w sprawie [...], która oceniła wcześniejszy operat sporządzony w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Zespół Oceniający uznał, że transakcja z ul. [...] została przyjęta poprawnie w świetle § 5 ust. 2 rozporządzenia, ponieważ po uwzględnieniu cen jednostkowych wraz z cenami jednostkowymi innych transakcji dało średnią jednostkową cenę transakcyjną prawa własności nieruchomości podobnych do wycenianej w wysokości [...] zł. (Opinia Komisji Arbitrażowej z dnia 20 czerwca 2013 r. str. 9). Organ przypomniał, że Opinia Komisji Arbitrażowej została opracowana na wniosek i zlecenie skarżącej, zaś jej celem było dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem kompletności i podstaw prawnych wyceny, odpowiedniości i zasadności wykorzystanych danych oraz przyjętych założeń, prawidłowości przyjętych podejść, metod i technik wyceny, właściwości i zasadności analiz, opinii i wniosków; w świetle obowiązujących w dacie sporządzenia operatu przepisów prawnych oraz obowiązujących standardów zawodowych, a także ocena przydatności operatu do celu, w jakim został sporządzony.

Z uwagi na powyższe Kolegium uznało ten zarzut skarżącej za bezzasadny.

Biorąc pod uwagę cechy jak lokalizacja, powierzchnia działki, pow. sprzedaży usług handlowych, uzbrojenie, dojazd, sąsiedztwo, ograniczenia w zabudowie biegła w opinii z dnia 13 marca 2017 r. dokonała porównania ww. trzech nieruchomości z działką wycenianą (str. 20 operatu) i określiła, że wartość przedmiotowego gruntu nr [...] po uchwaleniu miejscowego planu wynosi [...] zł/m2, co daje kwotę [...]zł. (pow. 8 530 m2 x [...] zł/m2).

Następnie Kolegium przytoczyło sposób określenia przez biegłą:

- wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli faktycznego sposobu użytkowania jako plac przeładunkowy, manewrowy i składowy, który ostatecznie pozwolił na określenia wartości 1 m2 gruntu działki nr [...] na [...] zł/m2, co daje kwotę [...]zł (pow. 8 530 m2 x [...] zł/m2).

- określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym obowiązującym do dnia 2 grudnia 2002 r. na poziomie wartości gruntu nr [...] wynoszącej [...] zł/m2, co dało kwotę [...]zł (pow. 8 530 m2 x [...] zł/m2).

Kolegium przyjęło, że z zestawienia wyżej określonych wartości wynika, że wzrost wartości nieruchomości, działki gruntu nr [...] położonej w obrębie [...] miasta K. przy ul. [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. "[...]", o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu przestrzennym, stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przed uchwaleniem planu. Różnica, o której mowa powyżej wynosi [...] zł x stawka 30% (wynikającą z § 36 uchwały rady nr [...] z dnia 24.10.2008 r.), co daje kwotę [...]zł.

Kolegium podkreśliło, że oceniając sporządzony dla potrzeb badanego postępowania operat pod względem formalnym uznało, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie elementy, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia rzeczoznawcy ma walor spójności i logiczności. Operat ten, w ocenie Kolegium, sporządzony został w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określoną w nim wartość gruntu należy uznać za prawidłową.

[...] Spółka z o.o. zaskarżyła ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając jej naruszenie:

1) art. 138 w zw. z art. 107 § 1 i 3 K.p.a. przez nierozpoznanie istoty sprawy, niepełne rozpatrzenie zarzutów odwołania, nie dokonanie oceny wykonania przez organ I instancji obowiązków nałożonych przez Kolegium w decyzji [...];

2) art. 80 K.p.a. przez niewłaściwą ocenę dowodów zgromadzonych w sprawie, w szczególności uznanie za prawidłowy operatu szacunkowego M. K., nie odniesienie się do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J. .;

3) art. 136, art. 86 K.p.a. i art. 7 K.p.a. poprzez zaniechanie dokonania oceny operatu Z. J. oraz dokonanie wadliwej oceny operatu M. K. sporządzonego z istotnym naruszeniem prawa;

4) art. 37 ust. 1, 6 i 11 u.p.z.p. w zw. z art. 153 i art. 154 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 i § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 9 sierpnia 2018 r. sygn. akt II SA/Sz 237/18, oddalił skargę Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "T. Spółki z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...], uznając ją za niezasadną.

"T. Spółka z o.o. w K. zaskarżyła powyższy wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia lub zmianę wyroku i uwzględnienie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu Spółka zarzuciła naruszenie art. 37 ust. 1, 6 i 11 u.p.z.p. w zw. z art. 153 i art. 154 u.g.n. w zw. z:

1) § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskutek dokonania wadliwej oceny operatu M. K. sporządzonego z istotnym naruszeniem prawa polegającym na przyjęciu jako nieruchomości podobnej – nieruchomości której cena uzyskana była w przetargu i różni się o ponad 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku,

2) § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i art. 4 pkt 16 u.g.n. wskutek dokonania wadliwej oceny operatu M. K. sporządzonego z istotnym naruszeniem prawa polegającym na przyjęciu jako nieruchomości podobnych – nieruchomości które obiektywnie i logicznie oceniając nie są podobne do wycenianej i nie spełniają warunków definicji ustawowej dla nieruchomości podobnych.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 18 listopada 2021 r. sygn. akt

II OSK 3380/18 uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie oraz orzekł o kosztach postępowania. W uzasadnieniu wyroku NSA stwierdził, że zasadne okazały się zarzuty kasacyjne dotyczące naruszenia przepisów § 4 ust. 3 i § 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w związku z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 16, art. 153 i art. 154 u.g.n. w tym znaczeniu, że Sąd Wojewódzki nie uwzględnił w sposób właściwy tych przepisów przy kontroli legalności zaskarżonej decyzji. Sąd Wojewódzki powielił za organem ogólne założenia przyjęte przy ocenie operatu szacunkowego, jednak nie wyprowadził z nich prawidłowych wniosków. Przede wszystkim Sąd Wojewódzki nie zweryfikował oceny Kolegium, zgodnie z którą, dobór nieruchomości porównawczych był prawidłowy (art. 4 pkt 16 u.g.n.), jak też dopuszczalne było uwzględnienie przy wycenie przedmiotowej nieruchomości transakcji uzyskanej w wyniku przetargu (§ 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r.). Sąd Wojewódzki nie dokonał żadnej własnej analizy celem sprawdzenia, czy nie występują takie wady opinii, które wymagały dodatkowych czynności wyjaśniających w przedmiocie wyboru nieruchomości porównawczych. Wprawdzie Sąd Wojewódzki zaznaczył w uzasadnieniu wyroku, że "organ rozpoznający sprawę może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa", to jednak nie poddał kontroli stanowiska Kolegium pod kątem zachowania wymogów z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. przy ocenie operatu szacunkowego. Sąd Wojewódzki nie odniósł się również w sposób należyty do zarzutów skargi, w których podniesiono konkretne uwagi co do niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych, zasadniczo ze względu na wielkość działek.

Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że Sąd Wojewódzki nie objął wymaganą kontrolą oceny organu odwoławczego co do wartości dowodowej operatu szacunkowego w aspekcie wymogów prawnych obowiązujących przy wyborze nieruchomości podobnych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Naczelny Sąd Administracyjny za zasadny uznał zarzut kasacyjny wskazujący na naruszenie przez Sąd Wojewódzki przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. stanowiącego, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Wymieniony przepis stanowi uzupełnienie regulacji § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia, zgodnie z którą, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W niniejszej sprawie strona skarżąca w odwołaniu i skardze wskazywała, że transakcja dotycząca sprzedaży w drodze przetargu nieruchomości przy ul. [...] nie powinna być wykorzystana do szacowania nieruchomości wycenianej, gdyż jej cena różni się o ponad 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnił z jakich przyczyn uznał zarzut naruszenia przepisu § 5 ust. 2 rozporządzania z 21 września 2004 r. za bezzasadny, a strona skarżąca, nawiązując do stanowiska Kolegium, podniosła w skardze, że w opinii Komisji Arbitrażowej w punkcie 3.12 (s. 9) zespół oceniający zwrócił uwagę na wątpliwości merytoryczne w zakresie przyjęcia do porównań nieruchomości przy ul. [...].

Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się ze stroną skarżącą, że niezależnie od końcowej pozytywnej oceny zawartej w opinii Komisji Arbitrażowej, rzeczą organu odwoławczego, a następnie Sądu Wojewódzkiego było zbadanie zgodności operatu szacunkowego z wymogami § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej, że wyroki w poszczególnych sprawach rozpoznawanych przez sądy administracyjne potwierdzają, że zarzut naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenie z 21 września 2004 r. może być skutecznie podnoszony w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym oraz badany w ramach sprawdzania operatu pod względem zgodności z prawem (por. wyroki WSA z: 13 lutego 2014 r., II SA/;Po 925/13; 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07; 26 września 2012 r., II SA/Po 257/12; 26 maja 2011 r., II SA/Lu 896/13). Powyższe uwarunkowania prawne nie zostały uwzględnione przez Sąd Wojewódzki przy rozpoznawaniu sprawy.

W dalszej części uzasadnienia wyroku Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że skoro Samorządowe Kolegium Odwoławcze analizowało treść i wnioski przedstawione w operacie szacunkowym w świetle obowiązujących przepisów prawnych, w tym odniosło się do kwestii spornych objętych zarzutami odwołania, to rzeczą Sądu było zweryfikowanie oceny przedstawionej w kontrolowanej decyzji. W szczególności obowiązkiem Sądu było odniesienie się do skargi, w której zarzucono, że w zakresie ustaleń dotyczących nieruchomości podobnych oraz przyjętej do podstawy wyceny transakcji w przedmiocie nieruchomości zbytej w drodze przetargu – operat w sposób istotny naruszył prawo, ze skutkiem niezasadnego zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości. Niedokonanie kontroli decyzji w powyższym zakresie skutkować musiało uchyleniem zaskarżonego wyroku celem ponownego rozpoznania sprawy i zbadania, czy informacje zawarte w operacie oraz uzupełniające wyjaśnienia rzeczoznawcy dawały podstawę do przyjęcia przez organ odwoławczy, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami przepisów art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. oraz art. 153 i art. 154 u.g.n.

Po raz kolejny rozpoznając sprawę, która otrzymała nowy numer sygnatury akt

II SA/Sz 142/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Uwzględniając wytyczne Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3380/18 konieczne stało się ponowne rozważenie zarzutów skargi z dnia 31 stycznia 2018 r. oraz dokonanie oceny zgodności z prawem objętej skargą decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2017 r.

Zarzuty skarżącej Spółki koncentrują się na niezasadności uwzględnienia przez Kolegium, jako dowodu w sprawie, operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. z 13 marca 2017 r. Zdaniem skarżącej, operat został sporządzony wadliwie, z istotnym naruszeniem prawa, w szczególności z:

- § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i art. 4 pkt 16 u.g.n. polegającym na przyjęciu jako nieruchomości podobnych – nieruchomości, które nie są podobne do wycenianej i nie spełniają warunków definicji ustawowej dla nieruchomości podobnych;

- § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia polegającym na przyjęciu jako nieruchomości podobnej – nieruchomości, której cena uzyskana była w przetargu i różni się o ponad 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.

Podstawę materialnoprawną wydania decyzji w przedmiocie ustalenia tzw. renty planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Stosownie do postanowień art. 156 ust. 1 u.g.n., opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy. Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego, którym to posłużono się przy sporządzaniu operatu szacunkowego z 13 marca 2017 r., konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).

Jak stanowi § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Przy tym § 5 ust. 2 stanowi, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Nie budzi wątpliwości składu orzekającego Sądu, że ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego powinna obejmować m.in. zgodność jego sporządzenia z przepisami prawa określającymi zasady, które musi uwzględnić rzeczoznawca przy szacowaniu wartości nieruchomości. Zasady te określają m.in. przytoczone wyżej przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Lektura stanowiącego podstawowy dowód w sprawie operatu szacunkowego z 13 marca 2017 r. potwierdza podnoszony przez stronę skarżącą fakt, że w ramach wyceny przyjęto do porównania nieruchomości różniące się znacząco powierzchnią. Dla przykładu, za podstawę ustalenia szacowanej wartości nieruchomości na dzień sprzedaży przyjęto 3 nieruchomości o pow. 1003 m2, 952 m2 i 681 m2, tj. ponad 8 krotnie mniejsze od nieruchomości wycenianej o pow. 8530 m2. Okoliczność ta sama w sobie nie może jednak deprecjonować prawidłowości operatu szacunkowego w kontekście definicji nieruchomości podobnej określonej przez przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Powierzchnia nieruchomości, jako jedna z cech nieruchomości uwzględnianych w ramach szacowania wartości nieruchomości przy stosowaniu podejścia porównawczego, nie musi być identyczna z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Pożądane jest, aby powierzchnia nieruchomości porównywanych były zbliżone.

W analizowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjęła prawidłowo, jako jedną z cech rynkowych, powierzchnię działki, wyjaśniając, że działki o powierzchniach większych osiągają niższe ceny jednostkowe niż działki o powierzchniach większych, dlatego dokonała obliczeń poprawek kwotowych z uwzględnieniem powierzchni działki. Rzeczoznawca przyjęła następujące gradacje: działki do 1000 m2 - małe, od 1001 do 2500 m2 średnie, powyżej 2501 m2 duże. Analogicznie, odrębne uwarunkowania uwzględniła rzeczoznawca dla maksymalnej powierzchni sprzedaży w obiektach handlowych (do 400 m2 i pow. 1990 m2) - por. np. pkt 6.1.4 operatu. Przełożyło się to na określenie wagi procentowej poszczególnych cech, które np. dla powierzchni działki zostały określone na poziomie 30% (pkt 6.1.5) i następnie w zestawieniu cech nieruchomości porównywanej i porównawczych oraz w określeniu wartości jednostki porównawczej (pkt 6.1.6.1. i 6.1.6.2).

Podobne zasady rzeczoznawca przyjęła przy określeniu wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przed uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - faktycznego sposobu użytkowania (pkt 6.2 i dalej pkt 6.2.4, pkt 6.1.5).

Podsumowując, pomimo przyjęcia do porównania działek o powierzchniach istotnie mniejszych od nieruchomości wycenianej, autorka operatu szacunkowego okoliczność tą uwzględniła dokonując korekt, zgodnie z przyjętą wagą procentową poszczególnych cech, w tym wielkości powierzchni działek.

Przechodząc do oceny zasadności zarzutu naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. polegającym na przyjęciu jako nieruchomości podobnej – nieruchomości, której cena uzyskana była w przetargu i różni się o ponad 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, należy stwierdzić, że okoliczność uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego ceny transakcji związanej z nieruchomością położoną przy ul. [...], uzyskanej w drodze przetargu, jest niesporna. Jak przyznała rzeczoznawca majątkowy, nieruchomość ta miała najwyższą cenę wynoszącą [...] zł za m2. Aby wykorzystać tę nieruchomość przeprowadziła analizę cen uzyskiwanych na nieruchomości przeznaczone pod usługi rozszerzając rynek o rok 2008 r. Uwzględniając przytoczone ceny jednostkowe wraz z cenami jednostkowymi transakcji wymienionych w dalszej części operatu, uzyskano średnią jednostkową cenę transakcyjną prawa własności niezabudowanych nieruchomości podobnych do wycenianej na poziomie [...] zł (str. 11-12 operatu). Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy uznała, że transakcja o cenie [...] zł za m2 może być wykorzystana w procesie wyceny. Ostatecznie rzeczoznawca wytypowała zbiór nieruchomością liczący trzy transakcje o cenie minimalnej [...] zł i maksymalnej [...] zł w przeliczeni na 1 m2 powierzchni.

Z przedstawionych faktów wynika, że dla określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w operacie szacunkowym, wykorzystano trzy transakcje - dwie o wartościach transakcyjnych wynoszących [...] zł oraz [...] zł netto za m2 (pkt 6.1.1. poz. 7 i 8) oraz transakcję dot. działki przy ul. [...] o wartości [...] zł za m2. Niewątpliwie wartość 1 m2 uzyskana z transakcji dokonanej w ramach przetargu znacznie przekroczyła 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, a uwzględnionych w operacie szacunkowym.

Okoliczność tą dostrzegło Samorządowe Kolegium Odwoławcze ale nie wyciągnęło z niej należytych wniosków w kontekście przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Przepis § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia jednoznacznie ogranicza możliwość uwzględnienia przy szacowaniu wartości nieruchomości cen uzyskanych przy sprzedaży w drodze przetargu jeżeli odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W tym kontekście przepis ten jest jasny, jednoznaczny i nie przewiduje żadnych wyjątków od ustanowionej zasady. Również rzeczoznawca majątkowy obowiązana była uwzględnić ww. regulację, czego jednak nie uczyniła. Odwoływanie się przez rzeczoznawcę majątkowego do wartości nieruchomości uzyskanych w roku 2008 r., które nie podlegały uwzględnieniu w ramach szacowania średniej wartości m2 nieruchomości na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości wycenianej, było nieuprawnione, a przede wszystkim niezgodne z prawem, tj. z § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Tak też ocenił tą kwestię Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3380/18, za zasadny uznając zarzut kasacyjny wskazujący na naruszenie przez Sąd Wojewódzki przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

W ocenie składu orzekającego Sądu w niniejszej sprawie, opisane naruszenie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia niewątpliwie miało wpływ na określenie wartości szacowanej nieruchomości i ostateczny wynik sprawy, którym ustalono wysokość opłaty planistycznej.

Sąd dostrzegł, że w aktach sprawy znajduje się kopia opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych na temat oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego opracowanego przez M. K. w dniu 19 września 2011 r., która w punkcie 3.12 (s. 9) zwraca uwagę na wątpliwości merytoryczne w zakresie przyjęcia również w ww. operacie do porównań nieruchomości przy ul. [...], ostatecznie akceptując jednak wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego co do przyczyn uwzględnienia ceny m2 uzyskanej w drodze przetargu. Tym niemniej, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3380/18, niezależnie od końcowej pozytywnej oceny zawartej w opinii Komisji Arbitrażowej poprzedniego, nieaktualnego już w sprawie operatu szacunkowego, rzeczą organu odwoławczego było zbadanie zgodności operatu szacunkowego

z 13 marca 2017 r. z wymogami § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia.

W ocenie Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze niewłaściwie oceniło jako przydatny w sprawie dowód operat szacunkowy sporządzony dnia 13 marca 2017 r., wadliwie uznając zgodność jego sporządzenia z obowiązującymi przepisami prawa.

Podsumowując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało wadliwej, pozytywnej oceny operatu szacunkowego, który został sporządzony z naruszeniem przepisu § 5 ust.

2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. co skutkowało naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n. i ostatecznie naruszeniem art. 37 ust. 4 u.p.z.p. Oznacza to, że sporny operat szacunkowy nie może być wykorzystany przy ustaleniu opłaty planistycznej wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2021 r. poz. 2095) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych. Odnosząc się do wniosku pełnomocnika skarżące Spółki zawartego w piśmie z dnia 28 lutego 2022 r. o przeprowadzenie rozprawy zdalnej wyjaśnić należy, że w sprawie brak było możliwości przeprowadzenia rozprawy przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Pełnomocnik strony skarżącej nie wskazał adresu skrytki na Elektronicznej Platformie Usług Administracji Publicznej (ePUAP), lecz login oraz powiązany ze skrytką adres prywatnej poczty. Według przyjętych zasad i rozwiązań technicznych obowiązujących w sądach administracyjnych, zawiadomienia o terminie rozprawy zdalnej wraz z danymi dostępowymi wysyłane są wyłącznie na adresy skrytek znajdujących się na Elektronicznej Platformie Usług Administracji Publicznej. Sądy administracyjne nie wysyłają zawiadomień lub innej korespondencji procesowej za pomocą innych środków komunikacji elektronicznej, jedynie poprzez ePUAP.

Uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nastąpiło na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.). O kosztach postępowania obejmujących wpis od skargi wynoszący [...] zł oraz koszty ustanowionego przez skarżącą pełnomocnika [...] zł Sąd orzekł w oparciu o art. 200 i art. 205 § 2 ww. ustawy w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).