Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 504/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Siegień (spr.) Sędziowie WSA Daniela Kozłowska asesor WSA Mirosław Gdesz Protokolant Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] stycznia 2007 r. nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] stycznia 2007 r., po rozpatrzeniu wniosku W. K. o ponowne rozpoznanie sprawy, utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia [...] października 2006 r. o odmowie nadania W. K. licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] stycznia 2007 r. organ orzekający wskazał, że w dniu [...] sierpnia 2006 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, na podstawie art. 191 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492, z późn. zm.) oraz § 24 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 35, poz. 314), przeprowadziła etap wstępny postępowania kwalifikacyjnego, w trakcie którego rozpatrzyła wniosek W. K. z dnia [...] lipca 2006 r. o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego w zakresie zarządzania nieruchomościami, w tym o zaliczenie na poczet praktyki zawodowej działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Państwowa Komisja Kwalifikacyjna ustaliła, że złożone przez kandydatkę dokumenty nie potwierdzają spełnienia warunków dopuszczenia do egzaminu ze względu na brak udokumentowania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2003 r. Opinia Komisji została wyrażona w protokole z przeprowadzonego postępowania kwalifikacyjnego z dnia [...] sierpnia 2006 r.

W związku ze złożonym pismem z dnia [...] października 2006 r. wnioskiem W. K. o ponowne rozpatrzenie sprawy, w dniu [...] listopada 2006 r., Państwowa Komisja Kwalifikacyjna dokonała ponownej oceny działalności zawodowej prowadzonej przez nią przed dniem 31 grudnia 2001 r. Po zbadaniu dokumentów przedstawionych przez kandydatkę, w protokole z postępowania kwalifikacyjnego Państwowa Komisja Kwalifikacyjna ustaliła, że nie stanowią one potwierdzenia wykonywania przed dniem 31 grudnia 2001 r. działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zdaniem zespołu kwalifikacyjnego wyjaśnienia zawarte w odwołaniu od ustaleń komisji przeprowadzającej postępowanie kwalifikacyjne w dniu [...] sierpnia 2006 r. w dalszym ciągu nie wskazują na zarządzanie nieruchomościami, ale tylko na zarządzanie spółką z o.o. Wobec powyższego Komisja podtrzymała dotychczasowe ustalenia zespołu kwalifikacyjnego z dnia [...] sierpnia 2006 r. o niedopuszczeniu kandydata do egzaminu.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie Minister Budownictwa stwierdził, że decydującą kwestią w przedmiotowej sprawie jest ustalenie czy W. K. w ramach prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2001 r. działalności zawodowej faktycznie wykonywała czynności zarządzania nieruchomościami, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym przed 31 grudnia 2001 r. stanowił, że zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Według aktualnego brzmienia art. 185 ust. 1 tej ustawy, zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

W związku z powyższym organ orzekający podkreślił, że osoba ubiegająca się o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego jest obowiązana wykazać przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, że przed dniem 31 grudnia 2001 r. wykonywała działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z załączników przedstawionych przez kandydata wynika, że W. K. była zatrudniona w spółce [...] [...] Sp. z o.o. od dnia [...] czerwca 2001 r. na stanowisku pracownika biurowego (kopia umowy o pracę polegającą na "prowadzeniu biurowych spraw spółki" w "[...]" Sp. z o.o. z dnia [...] czerwca 2001 r. oraz świadectwo pracy na stanowisku pracownika biurowego, prezesa zarządu oraz likwidatora z dnia [...] maja 2006 r.).

W. K. została powołana na prezesa spółki uchwałą z dnia [...] lipca 2001 r., co potwierdza protokół z walnego Zgromadzenia Wspólników "[...]" z dnia [...] lipca 2001 r. oraz kopia umowy o pracę na stanowisku Prezesa Zarządu "[...]" Sp. z o.o. z dnia [...] października 2001 r. Jako udokumentowanie czynności wykonywanych na stanowisku prezesa zarządu W. K. przedstawiła opis działalności zawodowej z dnia [...] lipca 2006 r., umowę z dnia [...] września 2001 r. o wykonanie instalacji elektrycznej w "[...]" w R. oraz umowę z dnia [...] listopada 2001 r. o wykonanie robót budowlanych, w której spółka [...] Sp. z o.o. występuje jako zamawiający.

Zdaniem Ministra Budownictwa umów tych nie można jednak traktować jako dokumentów na potwierdzenie wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami przez kandydata, ponieważ jak wynika z przedłożonych załączników nieruchomość zlokalizowana w R. przy ul. [...] , w której mieści się siedziba spółki, stanowi własność tej spółki. Prezes spółki wykonuje natomiast prawa przysługujące właścicielowi (współwłaścicielowi) nieruchomości, działając w jego imieniu i na jego rzecz. Ponadto, czynności wymienione w umowach z dnia [...] września 2001 r. oraz z dnia [...] listopada 2001 r. mają jedynie charakter techniczny i nie wyczerpują katalogu czynności zarządzania nieruchomościami zawartego w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Umowa z dnia [...] czerwca 2001 r. Nr [...] dotycząca robót budowlanym na obiekcie "[...]" w R. oraz protokół przejęcia terenu budowy z dnia [...] lipca 2001 r. również nie stanowią, w ocenie organu, dokumentów na potwierdzenie wykonywania przez W. K. czynności zarządzania nieruchomościami, ponieważ w datach, w których podpisane zostały te dokumenty, W. K. była zatrudniona na stanowisku pracownika biurowego (w protokole przejęcia wskazano W. K. jako prezesa zarządu niezgodnie ze stanem faktycznym wynikających z przedstawionych załączników).

Załączniki złożone przez kandydata wraz z wnioskiem o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego z dnia [...] lipca 2006 r. oraz z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] października 2006 r., dotyczące działalności wykonywanej po dniu 31 grudnia 2001 r. (tj. kopia umowy o pracę na stanowisku Prezesa Zarządu "[...]" Sp. z o.o. z dnia [...] stycznia 2002 r., umowa najmu lokalu handlowego w pawilonie handlowo-usługowym w R. z dnia [...] grudnia 2002 r., umowa dzierżawy z dnia [...] grudnia 2002 r., odpis pełny z rejestru przedsiębiorców dla podmiotu "[...]" z o.o. według stanu na dzień [...] października 2006 r.) nie zostały przez organ uwzględnione w postępowaniu, ponieważ zaliczeniu na poczet praktyki zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami podlega jednie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzona przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Skargę na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] stycznia 2007 r. złożyła W. K. podnosząc, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna oceniła dokumenty przez nią złożone w sposób powierzchowny i tendencyjny. Komisja ustaliła, że załączone przez skarżącą dokumenty nie wskazują na zarządzanie nieruchomościami, ale na zarządzanie spółką z o. o. Zarządzanie Spółką w przypadku skarżącej jest natomiast w jej ocenie zarządzaniem nieruchomością.

Ponadto odpisy umowy Spółki "[...]", Krajowego Rejestru Sądowego oraz zaświadczenie REGON potwierdzają, że do jej statutowych zadań należało zarządzanie nieruchomościami.

Skarżąca podkreśliła, że podejmowane przez nią decyzje okazały się trafne i skuteczne, bo zagrożona inwestycja została uratowana, pawilon został wybudowany, oddany do użytku i obecnie funkcjonuje coraz lepiej. Jej zdanie jest to najlepszy sprawdzian jej umiejętności.

Skarżąca powołała się ponadto na art. 56 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów, domagając się zaliczenia jej na poczet praktyki działalności zawodowej wykonywanej od dnia 18 czerwca 2001 r. Zakres jej obowiązków i posiadane kompetencje potwierdzili dwaj członkowie Zarządu Spółki własnoręcznymi podpisami, potwierdzonymi notarialnie.

W odpowiedzi na skargę Minister Budownictwa podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni według stanu prawnego i faktycznego na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Skarga wniesiona w rozpatrywanej sprawie jest niezasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana na podstawie art. 191 ust. 3 i art. 192 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, osobom, które przed dniem 31 grudnia 2001 r. prowadziły bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, zalicza się tę działalność na poczet praktyki zawodowej. Zaliczenia działalności na poczet praktyki zawodowej dokonuje Państwowa Komisja Kwalifikacyjna na wniosek osoby ubiegającej się o nadanie licencji złożony przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tej ustawy.

Powyższy przepis stanowi wyjątek od zawartej w art. 187 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) zasady, zgodnie z którą o nadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości może ubiegać się osoba fizyczna, która odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. Przepis art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. powinien zatem być interpretowany "ścieśniająco" i odnosić się jedynie do osób, które w sposób nie budzący wątpliwości udokumentują, że przed dniem 31 grudnia 2001 r. prowadziły bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Za takim rozumieniem powyższego przepisu przemawia również to, że przepis ten uprawnia Państwową Komisję Kwalifikacyjną do zaliczenia działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami na poczet praktyki zawodowej, pozostawiając jej prawo do oceny czy osoba ubiegająca się o zaliczenie praktyki zawodowej udokumentowała, że przed dniem 31 grudnia 2001 r. prowadziła bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.

W sytuacji braku w art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. definicji określenia "działalność zawodowa w zakresie zarządzania nieruchomościami" przy jego interpretacji należy kierować się definicją zarządzania zawartą w przepisie art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomością, zgodnie z tym przepisem, polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

W świetle powyższych przepisów należy przyjąć, że "wykonywanie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami" w rozumieniu art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. oznacza zawodowe wykonywanie czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podzielić należy zatem stanowisko Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej oraz Ministra Budownictwa, że złożone przez kandydatkę dokumenty nie potwierdzają spełnienia warunków dopuszczenia do egzaminu na zarządcę nieruchomościami, ze względu na brak udokumentowania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2003 r.

Wprawdzie zasadne jest twierdzenie skarżącej, że zgodnie z § 6 pkt 3 odpisu umowy Spółki "[...]" z dnia [...] grudnia 1998 r. oraz odpisem pełnym z Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności "[...]" z o.o. jest m. in. zarządzanie nieruchomościami. Z żadnego jednak z przedłożonych przez skarżącą dokumentów, a w szczególności z zakresu czynności skarżącej ustalonego w dniu [...] czerwca 2001 r., nie wynika aby spółka ta taką działalność prowadziła, a skarżąca wykonywała w jej imieniu czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Jak wskazała sama skarżąca w piśmie z dnia [...] lipca 2006 r. dotyczącym zwolnienia z praktyki zawodowej, działalność zawodową jako prezes Zarządu Spółki "[...] " podjęła ona w dniu [...] stycznia 2001 r. Celem spółki było wybudowanie pawilonu handlowo-usługowego. Rola skarżącej polegała na "koordynowaniu prac, scalaniu wysiłków i wydobywaniu z ludzi pozytywnych impulsów". Jako udokumentowanie czynności wykonywanych na stanowisku prezesa zarządu W. K. przedstawiła opis działalności zawodowej z dnia [...] lipca 2006 r., umowę z dnia [...] września 2001 r. o wykonanie instalacji elektrycznej w [...] w R. oraz umowę z dnia [...] listopada 2001 r. o wykonanie robót budowlanych, w której Sp. z o.o. "[...]" występuje jako zamawiający.

Skarżąca jako prezes spółki wykonywała zatem uprawnienia przysługujące spółce jako właścicielowi nieruchomości położonej w R. przy ul. [...], działając w jej imieniu i na jej rzecz. Organ orzekający zasadnie zatem przyjął, że czynności te, jak również czynności wymienione w umowach z dnia [...] września 2001 r. oraz z dnia [...] listopada 2001 r. nie wyczerpują katalogu czynności zarządzania nieruchomościami zawartego w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mogą one bowiem co najwyżej potwierdzać wykonywanie czynności z zakresu procesu inwestycyjnego dotyczącego realizacji obiektu budowlanego położonego w R. przy ul. [...].

Natomiast działalność wykonywana po dniu 31 grudnia 2001 r., wynikająca m. in. z umowy o pracę na stanowisku Prezesa Zarządu "[...]" Sp. z o.o. z dnia [...] stycznia 2002 r., umowy najmu lokalu handlowego w pawilonie handlowo-usługowym w R. z dnia 1 grudnia 2002 r. oraz umowy dzierżawy z dnia [...] grudnia 2002 r., zasadnie nie została przez organ uwzględnione w postępowaniu, ponieważ w zaliczeniu na poczet praktyki zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami podlega jednie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzona przed dniem 31 grudnia 2001 r. Nadmienić należy jedynie, że działalność ta również nie wyczerpują katalogu czynności zarządzania nieruchomościami zawartego w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołany natomiast w skardze art. 56 k.c. nie ma w rozpatrywanej sprawie zastosowania.

Mając powyższe na względzie Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.