Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 979/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2009-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a", "c", art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 149-157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 77 par. 1, 78
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 25 lutego 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Protokolant sekretarz sądowy Nina Krzemieniewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2009 r. przy udziale --- sprawy ze skargi C.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz C. J. kwotę 337 (trzysta trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. ar


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania C. J., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] roku, Nr [...].

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ I instancji decyzją z dnia [...] roku ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi L. oznaczonych jako działki Nr [...] i [...] w wysokości 8.415 zł, co stanowi 15% wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. i zobowiązał C. J., byłą właścicielkę nieruchomości, do wniesienia na rzecz Gminy D. kwoty 8.415 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości "opłata planistyczna" – w terminie 7 dni od dnia, w których decyzja stanie się ostateczna. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwała Rady Gminy Dłutów Nr XII/9/91 z dnia 23 marca 1991 roku w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Dłutów), nieruchomości zlokalizowane we wsi L., oznaczone jako działki Nr [...] i [...] przeznaczone były na cele upraw rolnych.

W dniu 22 czerwca 2004 roku Rada Gminy Dłutów podjęła uchwałę Nr XVII/88/04 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Dłutów, która weszła w życie dnia 11 września 2004 roku. Po tej zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka Nr 70/1 przeznaczona została pod zabudowę letniskową, natomiast działka Nr 71/7 pod zabudowę letniskową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, określono w § 63 uchwały z 2004 roku, dla terenów budowlanych i letniskowych w wysokości 15 %.

W dniu 23 sierpnia 2007 roku C. J. sprzedała działki oznaczone numerami [...] i [...]. Z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość nieruchomości Nr [...] przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 9.400 zł, a w dniu jej zbycia 39.300 zł. Wartości te w odniesieniu do działki Nr [...] wyniosły odpowiednio 11.700 zł i 48.700 zł. W związku z czym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w odniesieniu do obu działek, wyniosła 8.415 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji C. J. wskazała, że wyliczona kwota opłaty jest zawyżona. Zdaniem strony, wartości nieruchomości przyjęte w operacie odpowiadają cenom nieruchomości w większych miejscowościach. Ona tymczasem sprzedała działki za znacznie niższą kwotę, czego nie kwestionował organ podatkowy. Informacje zawarte w operacie są niekompletne, gdyż nie zawierają informacji o lokalizacji działek, których ceny uwzględniono do porównania. Danych tych strona nie uzyskała, mimo że kilkakrotnie o nie wnioskowała. Odwołująca się miała trudności ze znalezieniem nabywcy, gdyż jej działki miały utrudniony dostęp dojazd, dlatego musiała obniżyć cenę sprzedaży. W konkluzji odwołująca się wyraziła pogląd, iż opłata powinna być wyliczona uwzględniając jako wartość działek po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, cenę uzyskaną ze sprzedaży gruntu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] roku utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i wyjaśnił, iż w toku postępowania zostały przygotowane dwa operaty szacunkowe, zawierające określenie wartości rynkowej nieruchomości przed, jak i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy uwzględnieniu tych wiadomości specjalnych, organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość tzw. "opłaty planistycznej". Z akt sprawy wynika, że strona odwołująca się została zawiadomiona o wszczęciu postępowania, miała możliwość zapoznania się z treścią przygotowanych operatów szacunkowych. W licznych pismach kwestionowała rozwiązania przyjęte przez osobę przygotowującą operat, wnosząc o wyznaczenie innego rzeczoznawcy. Do wszystkich zarzutów odwołującej się kontestujących ustalenia operatu szacunkowego, rzeczoznawca odnosiła się wyjaśniając swoje stanowisko, po czym zostały sporządzone kolejne dwa operaty dotyczące spornych działek.

W konkluzji uzasadnienia organ wskazał, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na organ obowiązek pobrania opłaty planistycznej, gdyż przepis art. 36 ust. 4 tej ustawy stanowi, że "wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę". Podobnie, organy te nie mają wpływu na wysokość tej opłaty. Podstawą do ustalenia opłaty jest opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, której wynikami organ jest związany. W tej sytuacji organ nie ma prawnej możliwości zmniejszyć wysokości opłaty, ani umorzyć jej, nawet w przypadku trudnego położenia materialnego strony, czy takiej sytuacji, o której pisała strona, gdy kwota naliczonej opłaty równa się praktycznie kwocie, jaką strona otrzymała za sprzedaż gruntu.

W skardze na powyższą decyzję C. J. wniosła o uchylenie decyzji II, jak i I instancji z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu dokonania ponownej wyceny nieruchomości i obniżenia opłaty. W uzasadnieniu strona wskazała, że nieodpowiednie sporządzenie operatu spowodowało, że opłata planistyczna została zawyżona. Rzeczoznawca przyjął w operacie metodę porównawczą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uznano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze stosuje się, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem strony, podstawą do określenia wartości szacowanej nieruchomości są inne podobne nieruchomości. Rzeczoznawca uwzględnił nieruchomości zlokalizowane na terenie innych gmin. Tymczasem, określenie "nieruchomości podobne" wskazywałoby na nieruchomości najbliżej zlokalizowane. Ale takich nieruchomości rzeczoznawca nie wziął pod uwagę. A nadto, rzeczoznawca nie wykazał na czym polegało podobieństwo nieruchomości zlokalizowanych np. w P. Skarżąca nie dowiedziała się w toku postępowania jakie nieruchomości stanowiły podstawę do określenia ceny nieruchomości. Zgodnie z regulacją art. 155 ust. 1 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy szacowaniu wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach zawarte m. in. w wykazach prowadzonych przez Urzędy Skarbowe. Po sprzedaży gruntu, strona nie została wezwana do dopłaty podatku. Przyjęto zatem, że cena za jaką sprzedała ona nieruchomość jest zbliżona do zbliżona do wartości nieruchomości w ewidencji prowadzonej przez organ podatkowy. W konkluzji strona wskazała, że wszystkie te okoliczności wskazują, że operat szacunkowy nie został przygotowany prawidłowo, a rzeczoznawca naruszył przepisy, które miało wpływ na dalsze rozstrzygnięcie.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 powołanego aktu).

Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga podlega oddaleniu.

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały zarówno z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, 8,9, 77, 78 i 80 K.p.a. jak też wskazanych poniżej przepisów prawa materialnego.

Podstawę materialnoprawną w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy).

Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5).

Następnie, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji (art. 36 ust. 6 ustawy).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy).

Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości (art. 149 i nast.).

Tak więc, do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż C. J. zbywając dniu 23 sierpnia 2007 r. stanowiące jej własność nieruchomości, uczyniła to w czasie krótszym niż 5 lat od wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mocą którego dokonano zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajdowały się należące do skarżącej działki. W następstwie tej zmiany przedmiotowe działki utraciły charakter ternu upraw rolnych i zostały przeznaczone pod zabudowę letniskową (działka nr [...]) oraz zabudowę letniskową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (działka [...]).

Pismem z dnia 23 listopada 2007 r. Wójt Gminy D. zawiadomił C. J. o wszczęciu urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości L., oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...] i [...], zbytych w dniu 23 sierpnia 2007 r.

Opłata planistyczna w sprawie niniejszej winna być ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz 151 – 156 ustawy.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2).

Z kolei stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2).

Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154).

W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który jest dowodem w rozumieniu art. 75 K.p.a., a zatem podlega wszelkim regułom oceny przewidzianym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest wszak zwykłym postępowaniem administracyjnym, rządzącym się zasadami przewidzianymi w Kodeksie postępowania administracyjnego. Ustawodawca regulując to postępowanie zdecydował się oprzeć je na zasadzie prawdy obiektywnej, co oznacza obowiązek organów administracji podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art. 7 K.p.a.). W tym celu organ administracji obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.)., a więc to organ decyduje, czy do wyczerpującego wyjaśnienia sprawy konieczne jest skorzystanie z określonych środków dowodowych (art. 77 § 2,3 i 4 K.p.a.). W celu ochrony interesów strony i zagwarantowania jej realnego, czynnego prawa udziału w każdym etapie postępowania, ustawodawca w art. 78 § 1 K.p.a. przyznał stronie prawo inicjatywy dowodowej zastrzegając, iż żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

W rozpoznawanej sprawie potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wzrost wartości spornych nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogła budzić jakichkolwiek zastrzeżeń. Organ nie dysponował wszak wiadomościami specjalnymi w zakresie wartości nieruchomości oraz ruchu cen na rynku nieruchomości.

Faktem jest, iż w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. R. na zlecenie organu w dniu 15.10.2007 r. sporządziła dwa operaty szacunkowe określające wzrost wartości rynkowej obu spornych działek, w tym działki nr [...] o kwotę 29 900 zł , zaś działki nr [...] o 37 000 zł. Wobec złożonych przez skarżącą wyjaśnień co do rowu melioracyjnego przechodzącego przez działkę nr [...] biegła w dniu 11.03.2008 r. sporządziła aneks do operatu z dnia 15.10.2007 r. przyjmując wskaźnik korygujący dla tej działki 0,95, co w efekcie spowodowało obniżenie wzrostu jej wartości z 37 000 zł do 35 200 zł. Jednocześnie w piśmie skierowanym do skarżącej z dnia 11.03.2008 r. M. R. stwierdziła, że nie widzi podstaw merytorycznych do korygowania wyliczonych przez nią wartości działki nr [...].

W piśmie z dnia 28.03.2008 r. C. J. kwestionując ustalenia operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę M. R. wniosła o wykonanie drugiego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę.

W aktach postępowania administracyjnego znajdują się dwa kolejne operaty szacunkowe sporządzone przez M. R. w dniu 11.07.2008 r. określające wzrost wartości działki nr [...] na kwotę 23 700 zł, natomiast działki nr [...] na kwotę 32 000 zł, które jako bardziej korzystne dla skarżącej stały się podstawą wyliczenia przez organ opłaty planistycznej.

Uzasadnienia decyzji organów obu instancji nie zawierają jednak jakichkolwiek rozważań w zakresie wadliwości pierwotnie sporządzonych operatów szacunkowych (z dnia 15.10.2007 r. i aneksu z dnia 11.03.2008 r.) i potrzeby opracowania nowych opinii. Skoro operaty sporządzone w 2007 r. były tak wadliwe, że istniała konieczność sporządzenia następnych, zastanawiające jest powierzenie ich opracowania tej samej biegłej zwłaszcza w sytuacji złożenia przez skarżącą wniosku o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego. Do wniosku tego organy obu instancji nie ustosunkowały się w toku postępowania administracyjnego. Symptomatyczne jest również i to, że w operatach szacunkowych z 11.07.2008 r. biegła zmieniła wycenę przedmiotowych działek, podczas gdy jeszcze w piśmie z dnia 11.03.2008 r. skierowanym do skarżącej nie widziała możliwości takiej korekty. Przyczyny zmiany wyceny nieruchomości nie zostały przez biegłą wskazane w nowych operatach szacunkowych i wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego.

Zrozumiała i uzasadniona może w tym stanie rzeczy być obawa skarżącej co do prawidłowości i rzetelności przedstawionej przez biegłą wyceny obu działek, która w konsekwencji stała się podstawą wyliczenia opłaty planistycznej. Nie można wszak wykluczyć, że wycena ta mogłaby ulec dalszej korekcie, dokonanej z korzyścią dla skarżącej.

Zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalnia jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie (vide: wyrok NSA z 26.01.2006 r., sygn. akt OSK 459/05 – LEX nr 206473). W myśl art. 80 K.p.a. organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Ocena ta musi być jednak zawarta w uzasadnieniu decyzji. Obowiązek wskazania w uzasadnieniu decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej z mocy art. 107 § 3 K.p.a., spoczywa na organie, który wydał decyzję. Uznanie zaś opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej oceny tej opinii w świetle wskazówek wiedzy, doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania stanowi naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 K.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Niezależnie od przedstawionych powyżej uwag należy podkreślić, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który z mocy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio w postępowaniu w przedmiocie opłaty planistycznej sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceny takiej może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, co wynika wprost z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tego trybu oceny organ I instancji nie zainicjował, aczkolwiek zlecił biegłej M. R. opracowanie kolejnych operatów, co zdaje się potwierdzać wątpliwości organu co do prawidłowości operatów sporządzonych w październiku 2007 r. Pominięcie przewidzianego przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami trybu oceny operatu szacunkowego w sytuacji uzasadniającej taką ocenę stanowi uchybienie przepisom prawa rzutujące bez wątpienia na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy.

Obowiązkiem organu wynikającym z art. 8 K.p.a., jest prowadzenie postępowania w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli. Art. 9 K.p.a. zobowiązuje zaś organy administracji publicznej do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Ponadto organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w tym postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa i w tym celu udzielają im niezbędnych wskazówek i pouczeń.

Obowiązkiem organu I instancji było zatem pouczenie skarżącej, która wnosiła o sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę o trybie oceny przewidzianym w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z uwagi na wskazane powyżej uchybienia przepisom postępowania administracyjnego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i gospodarce nieruchomościami, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji uznając, iż dotknięte są one wadliwością skutkującą wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.

O zwrocie na rzecz skarżącej kosztów postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 200 powołanej ustawy, zaś zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 152 stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku.

K.O.