Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3855/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-06-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 9s ust. 3 pkt 1, art. 9q ust. 1 pkt 7, art. 9y ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2003 nr 86 poz 789
law: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
article: par. 36 ust. 3 pkt 1 i ust. 4, par. 37
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi F. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz F. M. kwotę 230 (dwieście trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].11.2015 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju - po rozpatrzeniu odwołania F. M. - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...].07.2015 r. nr [...], ustalającą odszkodowanie w wysokości 3.421,00 zł na rzecz F. M., z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0983 ha, obręb [...], gmina R., objętej decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej pn.: "Przebudowa i rozbudowa linii kolejowej [...] na odcinku od km 163,225 do 171,800 przewidzianym do sterowania z [...] z budową dwupoziomowego skrzyżowania drogi z torami kolejowymi - wiaduktu kolejowego w km 168,788" oraz zobowiązującej P. S.A. do wypłaty odszkodowania w wysokości 1.098,40 zł, stanowiącej różnicę pomiędzy ustaloną w niniejszej decyzji wysokością odszkodowania, a odszkodowaniem wypłaconym na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], w terminie 14 dni od dnia jej ostateczności.

W uzasadnieniu swej decyzji Minister przytoczył skrótowo dotychczasowy przebieg postępowania w tej sprawie.

Podał, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w decyzji [...].02.2012 r., nr [...], utrzymał w mocy uprzednią decyzję Wojewody [...] z [...].08.2011 r., w której kwotę odszkodowania za tę nieruchomość ustalono na kwotę 2322,60 zł.

Jednakże Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12, uchylił oddalający skargę wniesioną na tę decyzję wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 1 sierpnia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 430/12 i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpatrzenia.

W następstwie tego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14 uchylił zaskarżoną wówczas decyzję z [...].02.2012 r. oraz decyzję I. instancji Wojewody [...] z dnia [...].08.2011 r.

W uzasadnieniu NSA stwierdził, że organy nie dokonały wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalonego odszkodowania. W szczególności nie zwrócono się do biegłego o uzasadnienie różnicy w wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającej ze sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych (w pierwszym operacie cena byłą wielokrotnie wyższa).

W efekcie, w ponownie prowadzonym w tej sprawie postępowaniu sporządzony został dla tej nieruchomości kolejny operat szacunkowy.

Z ustaloną w nim wartością przedmiotowej nieruchomości nie zgodziła się Skarżąca. W odwołaniu F. M. zarzuciła, że Organ wojewódzki określając należne stronie odszkodowanie nie uwzględnił ustaleń zawartych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14, jak również nie wyjaśnił różnicy w wysokości odszkodowań ustalanych za inne nieruchomości przejmowane na potrzeby tej samej inwestycji, położonych na terenie tej samej gminy. Ponadto F. M. zarzuciła, że biegły nieprawidłowo ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako gruntu rolnego, zamiast drogowego.

Rozpatrując to odwołanie Minister podał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 21 kwietnia 2015 r., na zlecenie Wojewody [...].

Rzeczoznawca zaznaczyła, że działka oznaczona jako działka nr [...] o pow. 983 m², położona w obrębie [...], gmina R., powiat [...], woj. [...], powstała w wyniku podziału działki nr [...]. Nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów rolnych i zalesionych oraz torów kolejowych. Leży ona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy R., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r., wyceniana nieruchomość oznaczona była jako tereny rolne.

Biegła stwierdziła, że na badanym rynku, w badanym okresie brak było transakcji dotyczących obrotu gruntami nabywanymi na cele budowy lub rozbudowy linii kolejowych.

Wyjaśniła, że w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dokonano analizy rynku, w zakresie nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli nieruchomości o przeznaczeniu rolnym.

W tym celu monitoringiem objęto transakcje kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych stanowiących tereny rolne będące przedmiotem prawa własności, na terenie gminy R. w okresie od kwietnia 2013 r. do marca 2015 r. Z odnalezionych transakcji wyeliminowano te, które nie spełniają warunków rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym gminy R. Na skutek analizy odnaleziono 14 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej.

Oszacowania wartości gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Rzeczoznawca stwierdziła, że ceny badanych transakcji zawierały się w przedziale od 1,56 zł/m² (nieruchomości o cenie minimalnej) do 2,83 zł/m² (nieruchomości o cenie maksymalnej), przy cenie średniej wynoszącej 2,10 zł/m².

Po ustaleniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących tereny rolne oraz przyjęciu współczynników korygujących ustalono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 3.421,00 zł.

Dokonując analizy sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego Minister uznał, że został on sporządzony prawidłowo.

Nadmienił także, iż biegła stwierdziła, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Poprawnie zatem zastosowano § 36 ust. 3 rozporządzenia powiększając wartość nieruchomości o 50 %.

Organ wojewódzki w celu wyjaśnienia rozbieżności w sporządzonych do tej pory wycenach powołał nowego biegłego, który ponownie określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Minister stwierdził, że różnica w wartości nieruchomości Skarżącej wynikająca z operatów szacunkowych z dnia [...] maja 2011 r. oraz z dnia [...] lipca 2011 r. wynika z faktu, iż w pierwszej wycenie biegła analizie poddała rynek nieruchomości nabywanych na cele drogowe i takie nieruchomości zostały przez nią przyjęte do wyceny. Natomiast w drugiej wycenie biegła, wobec braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele kolejowe, do wyceny przyjęła grunty o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów sąsiednich, czyli rolne. W związku z tym, różnica w wysokości oszacowanego odszkodowania wynika z dokonania przez biegłą w dotychczasowych opracowaniach analizy różnych rynków nieruchomości, podczas gdy ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu drogowym były znacznie wyższe od nieruchomości o przeznaczeniu rolnym.

Minister zauważył także, iż operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2011 r. w którym przyjęto najwyższą wartość tej nieruchomości, nie mógł stanowić wiarygodnego dowodu o wartości nieruchomości, ze względu na znaczny upływ czasu.

Organ odwoławczy podał także, iż w piśmie z dnia [...] maja 2015 r., rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy R. zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy w R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r.. przedmiotowa działka oznaczona była jako tereny rolne. W związku z tym jej przeznaczenie określono w sposób zgodny z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ustosunkowując się do zarzutu odwołania, dotyczącego różnicy w wysokości odszkodowań przyznawanych za inne nieruchomości przejmowane na potrzeby tej samej inwestycji, położone na terenie gminy R., Minister podkreślił, że biegła w swych wyjaśnieniach wskazała, iż wartość wycenianej nieruchomości została ustalona w oparciu o transakcje sprzedaży zawierane w formie aktu notarialnego. Natomiast nie jest dopuszczalne określanie wartości nieruchomości w oparciu o wartości ustalone w innych operatach szacunkowych.

Z kolei czynność zaś, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania.

Minister podniósł także, iż Skarżąca nie wskazała żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących na to, że wartość przyznanego jej odszkodowania została zaniżona. Jeżeli więc Skarżąca uznała, że sporządzony na zlecenie Organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie.

We wniesionej skardze, podobnie jak w odwołaniu, F. M. zarzuciła niewykonanie wskazań Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14, jak również nie wyjaśnił różnicy w wysokości odszkodowań ustalanych za inne nieruchomości przejmowane na potrzeby tej samej inwestycji, które położone są na terenie tej samej gminy. Ponadto wskazano, że biegły nieprawidłowo ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako gruntu rolnego, zamiast drogowego, mimo że przez grunt ten przebiegała droga gruntowa, prowadząca do kolejnych nieruchomości. Zarzuciła zatem, że nie ustalono w sposób prawidłowy stanu faktycznego sprawy. Odwołała się przy tym do wyceny dokonanej dla działki nr [...] z obrębu ew. [...] gmina R., również przejętej pod inwestycję kolejową (przyjęto dla niej cenę 37,06 zł za m², podczas gdy działka nr [...] ma cenę 3,48 za m²).

Na rozprawie przed Sądem, działający w imieniu Skarżącej syn zauważył, że decyzje tyczące działki nr [...] z obrębu ew. [...] gmina R., na które powołała się w skardze, były uprzednio przedłożone na rozprawie przed NSA i miały bezpośredni wpływ na podjęte wówczas przez NSA rozstrzygnięcie, a do tej pory Organy kwestii tej, mimo wskazań NSA, a następnie WSA nie wyjaśniły i do tych okoliczności nie chcą się odnieść.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a. uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest nadto związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Nadto w myśl art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie organy, których działanie (...) było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, w której po wydaniu przez Naczelny Sądu Administracyjnego wyroku z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14, uległyby zmianie obowiązujące w tym zakresie przepisy.

Należy mieć na względzie, że w myśl z art. 9s ust. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2015 r. poz. 1297) nieruchomości, o których mowa w art. 9q ust. 1 pkt 7, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej złożonego przez P. S.A.

Zgodnie z art. 9y ust. 1 ustawy o transporcie kolejowym za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, od podmiotu, na rzecz którego wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, przysługuje odszkodowanie dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Z kolei Ww myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z § 37 pkt 2 tego rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji kolejowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję kolejową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 cyt. rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Skład orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że skarga jest zasadna, bowiem zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem przepisów postępowania, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Minister bowiem mimo ciążącego na nim - zgodnie z art. 15 K.p.a. -obowiązku ponownego rozpatrzenia sprawy w jej całokształcie, mimo wyraźnych zarzutów odwołania wskazujących na niewykonanie przez Organ I. instancji wytycznych NSA, powtórzonych przez WSA we wskazanym wyroku z dnia 15.09.2014 r. – zdawkowo ustosunkował się do zarzutów w nim zawartych.

Trzeba mieć na uwadze, że już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uchylonym przez NSA wyroku z dnia 1.08.2012 r., sygn. akt I SA/Wa 430/12 wyraźnie stwierdził, że pierwszy operat szacunkowy sporządzony dla przedmiotowej działki nr [...] obręb ew. [...], gmina R. został błędnie opracowany, przy nieuprawnionym przyjęciu do porównań nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne.

Sąd ten I. instancji podał następnie, że biegła, wbrew treści § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zastosowała przepis § 36 tego rozporządzenia wprost.

Fakt zatem zastosowania do porównań w operatach z [...] maja 2011 r. oraz z [...].07.2011 r. zbiorów innych nieruchomości (wywłaszczonych pod drogi publiczne oraz nieruchomości rolnych jako podobnych) był znany tak ówcześnie orzekającemu WSA, którego wyrok został uchylony, jak i NSA. Dla Sądów tych oczywiste było też i to, iż wartość nieruchomości drogowych jest dużo wyższa niż nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Wymaga zatem podkreślenia, że mimo wskazanych ustaleń przyjętych przez wówczas orzekający w sprawie WSA (wyrok z 1.08.2012 r.), Naczelny Sądu Administracyjnego w wyroku uchylającym z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12 oraz następnie orzekający w tej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14 (uchylił uprzednie decyzje obu instancji) - stwierdziły konieczność ponownego, wnikliwego przeanalizowania sprawy. WSA stwierdził za NSA, że jest to tym bardziej zasadne, iż w podobnych sprawach, dotyczących ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod tę samą inwestycję, w tej samej gminie, za nieruchomości o podobnej powierzchni orzekano znacznie wyższe odszkodowania. Sądy te nadmieniły też, że dowody w tym zakresie przedłożył pełnomocnik Skarżącej - co prawda już na rozprawie przed NSA - ale nie zmienia to faktu, iż w praktyce istnieją faktycznie bardzo duże rozbieżności co do ustalenia wartości przejmowanych nieruchomości dla celów realizacji tej samej inwestycji.

Wobec tak jednoznacznie sformułowanych wskazań NSA, Organ rozpoznając sprawę był związany nałożonym na niego obowiązkiem poddania analizie porównawczej sposobów wyceny innych nieruchomości położonych w tej gminie, a przejętych w celu realizacji inwestycji kolejowej, chociażby działki nr [...] obręb ew. [...] gmina R., na której wycenę powołał się pełnomocnik Skarżącej przed NSA oraz obecnie przed WSA.

Skoro zatem koniecznej analizy w tym zakresie nie przeprowadził Organ I. instancji, obowiązek ten spoczywał na Ministrze, jako na organie utrzymującym w mocy decyzję I. instancji. Służyć temu mogło zastosowanie uprawnień wynikających z art. 136 K.p.a. Dopiero bowiem po dokonaniu koniecznych ustaleń w tym zakresie, potwierdzających prawidłowość wniosków Wojewody, zawartych w decyzji z [...].07.2015 r., Organ odwoławczy mógł utrzymać tę decyzję w mocy. Brak takich rozważań naruszył zatem art. 153 P.p.s.a., w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy i czynił podjęte rozstrzygnięcie Ministra przedwczesnym. Należy przy tym nadmienić, że WSA we wskazanym wyroku uchylającym wyraźnie stwierdziło, iż rzeczoznawca w uprzednim operacie nie przedstawił pełnej analizy obrotu nieruchomościami, w której wykazałby przyczyny tak radykalnej zmiany wartości spornej nieruchomości. Nie uzasadnił tego stosowną argumentacją. Ten zarzut w dalszym ciągu pozostaje aktualny. Organ rozpoznający sprawę ma bowiem nie tylko prawo, ale obowiązek zbadania przedłożonego operatu pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, oceny czy jest logiczny i zupełny oraz nie budzi wątpliwości co do merytorycznej zawartości. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Jeśli zatem występowały kwestie wymagające, zdaniem NSA, a następnie WSA wyjaśnienia, Organ winien stosowne ustalenia poczynić, korzystając z wyczerpujących wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy. W operacie ostatnio sporządzonym rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W związku z brakiem transakcji nieruchomości nabywanymi na cele budowy/rozbudowy linii kolejowych, analizą objęła, transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym, położone na rynku lokalnym gminy R., zawartymi od kwietnia 2013 r. do marca 2015 r. W tym kontekście wątpliwości – zdaniem Sądu - może budzić dobór w operacie 14 transakcji nieruchomościami rolnymi, ale większymi i znacznie większymi od przedmiotowej nieruchomości. Biegła nie wyjaśniła, czy na rynku w tym okresie nie miały miejsca transakcje nieruchomościami mniejszymi o przeznaczeniu rolnym i czy przyjęcie nieruchomości większych mogło wiązać się z ustaleniem niższej ich ceny za 1m² (od 1,56 do 2,83 za m²). Z operatu nie wynika też, czy ewentualne zaniżenie wartości nieruchomości, z racji przyjęcia do porównań nieruchomości większych, zostało w sposób dostateczny skorygowane przez przyjęcie stosownego współczynnika (wystarczającego). W szczególności w operacie biegła nie wyjaśniła dlaczego cesze rynkowej "powierzchnia gruntu" nadała tylko wagę 20, a nie większą. Reasumując, kwestie te mogły mieć wpływ na wynik oszacowania przedmiotowej nieruchomości i nadal wymagają wyjaśnienia. W ocenie Sądu, konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy może mieć zatem wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ustalenia w tym przedmiocie mogą zostać poczynione przez Organ odwoławczy, który w razie stwierdzenia w ramach postępowania uzupełniającego (art. 136 K.p.a.), iż sporządzony operat jest wadliwy, winien wydać rozstrzygnięcie kasatoryjne, wskazując jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł, jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. W punkcie drugim sentencji, w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 1 tej ustawy - uwzględniając, że Skarżąca uzyskała prawo pomocy, w wyniku czego została zwolniona od kosztów sądowych – Sąd zasądził jej od Ministra kwotę 230 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, uwzględniając wniosek jej pełnomocnika – syna, zgłoszony na rozprawie, o zwrot kosztów dojazdu do Sądu w kwocie 150 zł oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie w kwocie 80 zł.

Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, ponownie rozpatrując odwołanie Organ winien zastosować się do wskazań i oceny prawnej zawartych w niniejszym wyroku, a także wynikających z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2714/12 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2173/14. Oceniając pełen materiał dowodowy Organ rozważy, czy nie zachodzą w sprawie przesłanki do wydania decyzji kasatoryjnej, wskazane w art. 138 § 2 K.p.a.