Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 752/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 23 stycznia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędziowie: Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.) Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2013 roku sprawy ze skargi A Spółki z o.o. z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

UZASANIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust.1 i art. 60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 z późn. zm.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) po ponownym rozpatrzeniu wniosku z dnia 5 maja 2009 r. (z ostatnim uzupełnieniem z dnia 5 grudnia 2011 r.) P. B. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie galerii handlowo - usługowej (o pow. sprzedaży poniżej 2000 m2) w Ł. przy ul. A 251, na działce o numerze ewidencyjnym 129/22 w obrębie [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę obiektu - galerii handlowo - usługowej (o pow. sprzedaży poniżej 2000 m2), budowę urządzeń budowlanych w tym wewnętrznego układu komunikacji i parkowania, budowę zjazdu publicznego z ul. A z pasem wyłączeń i towarzyszącą infrastrukturą. Organ w decyzji określił linię zabudowy wskazując ją jako wyznaczoną przez budynki istniejące (A 249 dz. 162/5) według załącznika graficznego nr 2, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 0,2; szerokość elewacji frontowej jako szerokość jednolitego wyodrębnionego elementu - do 20,0 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 9,0 m; określił geometrię dachu wskazując kąt nachylenia połaci dachu do 15° przy wysokości głównej kalenicy do 13,0 m, kierunku głównej kalenicy równoległej do granicy działki bocznej lub frontowej. Nałożył na inwestora realizującego przedsięwzięcie obowiązek uwzględnienia ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochrony gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Wskazał, że wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę winno być poprzedzone wyznaczeniem linii brzegowej rzeki M. Właściciele nieruchomości mają zapewnić utrzymanie czystości i porządku przez wyposażenie nieruchomości w urządzenia służące do zbierania odpadów komunalnych oraz utrzymywanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym. Organ poinformował też o konieczności wyposażenia przez inwestora zjazdu publicznego w dodatkowy pas ruchu, dla pojazdów skręcających w prawo z ul. A. Wskazał też o konieczności zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów osobowych w ilości 30-60 miejsc/1000m2 powierzchni użytkowej, zlokalizowanych poza pasem drogowym. Organ dodał, że projekt decyzji o warunkach zabudowy uzgodniono z Zarządem Dróg i Transportu oraz Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. Organ wyjaśnił, że sprawa przedmiotowej inwestycji była już przedmiotem rozpoznania przez organy obu instancji. Poprzednio wydane: decyzja organ I instancji nr [...] z dnia [...], ustalająca warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji oraz decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. nr [...] z dnia [...] zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 października 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 649/11. W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał na nieprawidłowości w przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizie urbanistycznej, polegające na braku podpisania jej przez osobę sporządzającą, braku prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego oraz braku wskazania szczegółowych cech zabudowy w obszarze analizowanym, co uniemożliwiało weryfikację ustalonych decyzja wymagań dla nowej zabudowy. Sąd zwrócił również uwagę na fakt, iż w przypadku planowanej inwestycji mamy do czynienia z obiektem wielkopowierzchniowym, co wymagało oceny tego przedsięwzięcia w trybie art.10 ust.2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na skutek wyroku WSA w dniu 5 grudnia 2011 r. pełnomocnik wnioskodawcy złożył pismo dotyczące korekty wniosku w zakresie zmiany powierzchni sprzedaży z 3600 m2 na poniżej 2000 m2.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., zarzucając nieuwzględnienie praw właściciela gruntu sąsiedniego, poprzez wyrażenie zgody na lokalizację inwestycji przy założeniu w projekcie inwestycji, że droga dojazdowa do nieruchomości objętej decyzją zostanie przeprowadzona przez inną nieruchomość, stanowiącą własność A sp. z o.o. w Ł., pomimo braku w tym zakresie jakiejkolwiek zgody ze strony właściciela działki, na której zaprojektowano drogę. Strona zarzuciła nadto obrazę prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwą ocenę prawną, że spełniona została przesłanka "dobrego sąsiedztwa" dla planowanej inwestycji polegającej na budowie galerii handlowo - usługowej, pomimo że w sąsiedztwie występuje zabudowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa przeznaczona jedynie do zaspokajania potrzeb okolicznych mieszkańców. Strona wyjaśniła, że nie jest zgodne z prawdą twierdzenie zawarte w decyzji, że co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Fakt, że w sąsiedztwie występuje zabudowa usługowa służąca mieszkańcom zlokalizowanego w tym miejscu osiedla domów jednorodzinnych nie daje podstaw aby uznać, że można lokalizować w tym miejscu inwestycję usługową przeznaczoną dla bardzo szerokiej rzeszy usługobiorców, co w konsekwencji powodować będzie uciążliwości w postaci zwiększonego ruchu samochodowego, a co za tym idzie zwiększonego poziomu hałasu i zanieczyszczeń (spalin). Strona wniosła o wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art.59, art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że w toku ponownie prowadzonego przez organ I instancji postępowania, inwestor zmodyfikował swój wniosek w zakresie powierzchni sprzedaży planowanego obiektu handlowo- usługowego, określając ją ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z dnia 5 grudnia 2011r. do 2000m2, co czyniło zbędnym dalsze rozważania ewentualnego zawieszenia postępowania w sprawie, do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem planowany obiekt o zmodyfikowanej powierzchni sprzedaży, nie mieści się w kategorii obiektów wymienionych w treści art.10 ust.2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podniósł, że ponowna składająca się z części opisowej i graficznej analiza urbanistyczna, jest prawidłowa pod względem formalnym oraz została sporządzona zgodnie z wymaganiami stawianymi przez obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa. Przeprowadzono ją w obszarze analizowanym, wyznaczonym w pasie odpowiadającym trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji, pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy pod względem funkcji i cech. Dla oceny spełnienia wspomnianych warunków nie mają znaczenia takie okoliczności jak dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu, czy brak zgody ze strony właścicieli sąsiednich nieruchomości, oparty na subiektywnym przekonaniu o uciążliwości przyszłej inwestycji lub subiektywnym przeświadczeniu o braku uzasadnienia dla realizacji wnioskowanej inwestycji na wskazanym terenie. Organ uznał za bezzasadne zarzuty odwołania, które wskazują, iż dla oceny kontynuacji funkcji należało mieć na uwadze fakt, iż w obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, bowiem wyznacznikiem w tym zakresie jest wszelka zabudowa istniejąca w obszarze poddanym analizie, a nie dominująca czy istniejąca na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Nie wolno jednakże kwestii funkcji interpretować zawężające, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektu budowlanego w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej. Zdaniem organu celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego. Wyjaśnił też, że w obszarze analizowanym występuje funkcja handlowa i usługowa, a nawet magazynowa i produkcyjna. Stwierdził, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji jak również zachowuje cechy istniejącej w tym obszarze zabudowy, co w konsekwencji przesądza, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Wnioskowane zamierzenie inwestycyjne zdaniem organu spełnia także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5, mianowicie: warunek dostępu do drogi publicznej (ul. A), wystarczającego uzbrojenia terenu, braku wymagania uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a także zgodności z przepisami odrębnymi. W odniesieniu do zarzutu braku przedmiotowej inwestycji dostępu do drogi publicznej organ wskazał, że pierwotnie inwestor (co wynika z opisowej koncepcji zagospodarowania) wskazywał na dwa sposoby obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji - poprzez zjazd na teren działki nr 129/22 z sąsiedniej działki drogowej 129/11 i poprzez bezpośredni zjazd z ulicy A, do której nieruchomość objęta wnioskiem przylega. Jednakże w trakcie postępowania inwestor zmodyfikował swój wniosek w zakresie obsługi komunikacyjnej, poprzez wskazanie na nowej, graficznej koncepcji zagospodarowania terenu tylko jednego wjazdu - z ulicy A, co czyni bezzasadnymi zarzuty odwołania wskazujące na brak prawnego dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Podkreślił, iż decyzja o warunkach zabudowy przesądza jedynie, czy wnioskowane zamierzenie może być realizowane na danym terenie. Szczegółowe zaś okoliczności planowanej zabudowy, w tym ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej, konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie. Strona skarżąca podtrzymała zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Strona powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych oraz doktrynę, że w stosunku do wymagań dotyczących nowej zabudowy w sytuacji braku planu miejscowego, zabudowa usługowa, na obszarze zdominowanym zabudową mieszkaniową, może stanowić jedynie jej uzupełnienie, a organ gminy wydając decyzję o warunkach zabudowy winien uwzględnić rozmiar zamierzenia, które daną funkcję realizuje. W odniesieniu do wskazanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji problemu dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej - ul. A skarżący zauważył, że modyfikacja wniosku dokonana przez wnioskodawcę nie została dokonana w sposób gwarantujący skarżącemu nienaruszalność prawa własności jego nieruchomości - przy tej wielkości inwestycji (galeria handlowa) planowany dostęp do drogi będzie niewystarczający. Nadto, znajdująca się w aktach dokumentacja w postaci planów sytuacyjnych nie przewiduje rozwiązań szczegółowych w zakresie wytyczenia dróg dojazdowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. – Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie w sprawach skarg, m.in. na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozpoznając skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy, jednakże nie jest związany zarzutami i wnioskami tej skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd może zatem, wychodząc poza granice skargi, stwierdzić określone naruszenie prawa materialnego bądź przepisów postępowania nawet wówczas, gdy skarżący takiego naruszenia nie dostrzegł i nie zgłosił odpowiednich zarzutów we wniesionej skardze. Wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.). W tym też zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonej kognicji sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna.

Ostatecznie strona skarżąca sformułowała w zasadzie jeden zarzut sprowadzający się do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) poprzez wadliwą ocenę prawną, że została spełniona przesłanka "dobrego sąsiedztwa" dla planowanej inwestycji, jako że organ powinien uwzględnić rozmiar zamierzenia, które daną funkcję realizuje. Skoro w sąsiedztwie nie ma dużego obiektu handlowo – usługowego, to zdaniem skarżącego wyłączona jest możliwość jego realizacji.

W toku ponownie prowadzonego postępowania inwestor zmodyfikował wniosek domagając się ustalenia warunków zabudowy dla obiektu o powierzchni do 2000 m2. Tak więc nie zachodziła konieczność ujęcia możliwości realizacji takiego obiektu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p., zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 u.p.z.p., w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Stosowanie do treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z kolei zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Z zestawienia przywołanych regulacji wynika zatem jednoznacznie, iż przed wydaniem decyzji, o której mowa w art. 61 omawianej ustawy, organ orzekający w sprawie dokonuje oceny łącznego spełnienia - przez teren znajdujący się wokół działki budowlanej - której dotyczy wniosek, przesłanek enumeratywnie wskazanych w art. 61 tejże ustawy. W tym celu wyznacza wokół tejże działki budowlanej obszar analizowany o granicach wskazanych w § 3 ust. 2 wskazanego wyżej rozporządzenia i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W ramach analizy owego obszaru organ koncentruje się w pierwszej kolejności na przesłance "dobrego sąsiedztwa", o której mowa w art. 61 ust. 1 omawianej ustawy.

W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, iż organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy prowadzące postępowanie dokonując analizy wyznaczonego obszaru prawidłowo ustaliły, że działka inwestora jest położona w terenie o funkcji zabudowy mieszkaniowej z uzupełniającymi funkcjami usługowymi oraz handlowo - usługowymi. Istniejąca zabudowa i zagospodarowanie terenu posiada zatem cechy, które mogą być wzorem dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nie można jednak przyjąć, iż w istniejącym stanie faktycznym jednej z funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (mieszkaniowej bądź usługowej) można nadać priorytetowe znaczenie. W konsekwencji, niepodobna przyjąć, iż tylko zabudowa o charakterze mieszkaniowym z uzupełniającymi funkcjami usługowymi winna zdeterminować ustalenie warunków zabudowy w analizowanym obszarze, gdyż doprowadziłoby to do nieuzasadnionego pominięcia funkcji handlowo - usługowej, niewątpliwie również występującej na analizowanym terenie. Konkludując należy zatem wskazać, że dla ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość na terenie analizowanym posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora. Prawidłowo zaś organy ustaliły, że powyższa okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie.

W tym miejscu trzeba podkreślić, iż przy wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy pamiętać o ratio legis tegoż przepisu - mającego służyć zapewnieniu ładu przestrzennego w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bez wątpienia jest to regulacja prawna odnosząca się do tymczasowej sytuacji wywołanej brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym najpełniej lokalny prawodawca może dać wyraz temu, w jaki sposób określony teren ma podlegać procesowi zabudowy i zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy ze swej natury nie ma przymiotów miejscowego planu zagospodarowania, bowiem celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które poprzez kontynuację tworzy harmonijną całość uwzględniając w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powyższe uregulowania nie jest jednak z jednej strony ogranicznikiem inicjatyw obywateli w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, a z drugiej nie może służyć uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego rozumianej jako nakaz zabudowy i zagospodarowania wyłącznie w taki sam sposób, jak już istniejący.

Tym samym jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Nieuprawniona jest jednocześnie zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej. Nie można zatem uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. Należy mieć bowiem na względzie, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego ( vide: wyroki WSA w Łodzi: z dnia 9.11.2010 r. sygn. akt II SA Łd 1024/10 – LEX nr 755679 i z dnia 16.11.2010 r. sygn. akt II SA/Łd 755/10 – LEX nr 755917 ).

Należy również podkreślić, że powołane przepisy prawa nie zawierają przesłanki określającej skalę inwestycji, a zatem podnoszona przez skarżącego okoliczność braku w obszarze analizowanym dużego sklepu mającego charakter galerii handlowo – usługowej, nie mogła skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy.

W toku postępowania zmodyfikowany został również wniosek inwestora poprzez wskazanie jednego zjazdu z działki nr 129/22 na ul. A. Teren inwestycji ma zatem dostęp do drogi publicznej, którą jest ul. A, co oznacza, iż spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Twierdzenie skarżącego, iż w jego ocenie nie jest to zjazd wystarczający, ma charakter subiektywnego przekonania, nie popartego jakimkolwiek obiektywnym dowodem, co więcej nie znajduje oparcia w przepisach określających przesłanki wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Należy też wskazać, że przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może być jedynie spełnienie kryteriów "dobrego sąsiedztwa", o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotu takiego nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spadek atrakcyjności lub wartości działek sąsiadujących z terenem inwestycji. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem działalności gospodarczej prowadzonej na działce, której dotyczy kwestionowana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz podejrzenie, że inwestor będzie rozwijał uciążliwą dla niego działalność, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego ( por. wyrok WSA w Łodzi z 9.10.2007r. sygn. akt II SA/Łd 84/07 – LEX nr 394773 ).

W obliczu powyższego trzeba zgodzić się ze stanowiskiem zawartym w zaskarżonej decyzji, iż projektowana inwestycja jest możliwa do pogodzenia z istniejącym stanem rzeczy i nie narusza przepisów prawa.

Mając na uwadze powyższe skarga jako bezzasadna na podst. art. 151 p.p.s.a. podlegała oddaleniu.

a.bł.