Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 37/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Lenart WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2018 r. sprawy ze skargi R. sp. z o. o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2017 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania R. z o.o. w W. od decyzji Prezydenta W. z [...] września 2017 r., nr [...] ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że R. z o.o. w W. złożyła odwołanie od decyzji Prezydenta W. z [...] września 2017 r., nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w W. przy ul. [...],[...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], o pow. [...] ha - na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta W. z [...] października 2016 r., nr [...].

Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że na wniosek właściciela nieruchomości - spółki R. ostateczną decyzją z [...] października 2016 r. Prezydent W. zatwierdził podział działki nr [...] na działki: nr [...] i nr [...].

W dniu [...] lutego 2017 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zlecono sporządzenie operatu szacunkowego, w celu określenia wartości nieruchomości przed i po podziale. Jak wynika z operatu z [...] stycznia 2017 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Przed podziałem wartość nieruchomości wynosiła [...] zł, a po podziale [...] zł.

Kwota opłaty adiacenckiej ustalona została na podstawie uchwały Rady Miasta W. z [...]stycznia 2008 r., nr [...], w której ustalono opłatę adiacencką w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości ustaloną przed podziałem i po podziale.

Strona wnosiła uwagi do operatu szacunkowego, kwestionując datę na którą określono wartość nieruchomości, opis nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku, przyjętą do porównania próbkę transakcji, a także dobór, ocenę oraz konsekwencję w określaniu wagi cech przyjętych do porównania. Uwagi zostały przekazane rzeczoznawcy pismem z [...] maja 2017r. Rzeczoznawca w piśmie z [...] maja 2017 r. odniósł się szczegółowo do wszystkich uwag. Strona ponowienie, pismem z [...] czerwca 2017 r. została poinformowana o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Pełnomocnik strony zapoznała się z materiałem dowodowym, a [...] czerwca 2017 r. złożyła kolejne pismo, w którym powieliła poprzednie zarzuty i poinformowała, że wyjaśnienia rzeczoznawcy są niewystarczające. Złożyła także własny operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. Organ dokonał analizy tego operatu i uznał, że nie pozostaje on w zgodzie z aktualnie obowiązująca linią orzecznictwa z zakresu sposobu wyceny dokonywanej dla potrzeb opłaty adiacenckiej. Jest on także obarczony rażącymi wadami formalnymi (data wyceny nieruchomości, brak protokołu z daty oględzin nieruchomości), wobec czego nie może być dowodem w sprawie.

Spółka w odwołaniu zarzuciła decyzji Prezydenta naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności: art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a oraz art. 4 pkt 6a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwą interpretację i dokonanie wyceny dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału podczas, gdy powinna być wyceniana cała nieruchomość; naruszenie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 153 ust. 1 oraz art. 4 pkt 11 wyżej wskazanej ustawy w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez niewłaściwą interpretację i uznanie, że operat z [...] stycznia 2017 r. został sporządzony prawidłowo, podczas gdy jest on obarczony wadami, a w szczególności nie wykazano w nim jaka była przyczyna zwiększenia wartości działki nr [...] (jako całości nieruchomości). W odwołaniu zarzucono także naruszenie art. 80 kpa, poprzez błędną ocenę operatu z [...] stycznia 2017 r. i art. 10, 8 i 9 kpa. Spółka wniosła o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji względnie o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania z powodu braku wzrostu wartości nieruchomości.

Rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że organ I przeprowadził postępowanie z zachowaniem zasad procedury. Strona została prawidłowo zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie, a także o prawie wynikającym z art. 10 kpa. Organ udostępnił stronie operat szacunkowy, do którego strona składała pisemne uwagi. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniał stronie merytoryczne wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego w piśmie z [...] maja 2017 r.

Kolegium wskazało, że przepis art. 98a ustawy z 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami został zmieniony 1 września 2017 r. przez ustawę z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509). Zgodnie z art. 4 ust 1 ustawy do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. Zgodnie natomiast z art. 4 ust 3 ustawy zmieniającej do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z kolei zgodnie z ust. 4 tego przepisu, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. W ocenie Kolegium oznacza to, że operat szacunkowy z [...] stycznia 2017 r. przedstawiony przez organ ma moc dowodową w sprawie.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Decyzją ostateczną z [...] października 2016 r., nr [...] zatwierdzony został podział działki nr [...] z obrębu [...] na działki nr [...] i nr [...].

Kolegium podniosło, że zgodnie z art. 98 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami (wprowadzonego przez art. 1 pkt 20 lit. b ustawy z 20 VII 2017 r. zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami) wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

W myśl art. 98a ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Warunki te, w ocenie Kolegium, zostały spełnione.

Organ odwoławczy wskazał, że z uwagi na uznaniowy charakter decyzji wydawanej w sprawie opłaty adiacenckiej władny jest jedynie do badania, czy postępowanie, które doprowadziło do jej wydania było przeprowadzone prawidłowo, czy zagwarantowano stronom skorzystanie z przysługujących im uprawnień oraz czy wydana w efekcie decyzja jest zgodna z prawem. Analiza akt sprawy potwierdziła taką prawidłowość. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli strona kwestionuje dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Kolegium nie zgodziło się z zarzutem, że wyceny dokonano dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału podczas, gdy powinna być wyceniana cała nieruchomość, ponieważ obecnie obowiązujące brzmienie przepisu art 98 ust. 1b przesądza, iż wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W ocenie Kolegium powstałe w wyniku podziału działki: nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 nadają się do samodzielnego zagospodarowania, a nadto podział geodezyjny tworzy stan, który należy uwzględnić przy szacowaniu wartości całej dzielonej nieruchomości. Jeśli bowiem poszczególne działki mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, to można założyć z dużą dozą prawdopodobieństwa, iż wartość nieruchomości po podziale, w sensie ekonomicznym, z uwagi na szybszą możliwość sprzedaży mniejszych działek wzrośnie. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, jednakże przyjąć należy, że wartość całej nieruchomości zależy od sumy wartości poszczególnych działek utworzonych przez podział. Przedstawione przez stronę założenie wynikające z operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2017 r. zakładające, iż wartość nieruchomości po podziale, bez istotnych zmian w infrastrukturze, zmaleje wydaje się mało prawdopodobne. Organ miał prawo do oceny tego dowodu, co uczynił. Kolegium uznało wobec tego za niezasadny zarzut naruszenia art. 80 kpa.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] listopada 2017 r. skargę złożyła R. Spółka z o.o w W.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7, art. 77 § 4, art. 80, art. 104 oraz art. 107 § 3 kpa, polegające na dowolnej i naruszającej granice swobody uznania administracyjnego ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, niepełne wyjaśnienia stanu faktycznego, co doprowadziło do niezasadnego przyjęcia, iż sporządzony na zlecenie Prezydenta W. operat szacunkowy z [...] stycznia 2017 r. określa w sposób prawidłowy wartość nieruchomości podczas, gdy w ogóle nie określa on wartości całej nieruchomości, jak też nie wskazuje, jakie czynniki wpłynęły na wzrost wartości działki [...] wchodzącej w skład nieruchomości;

- art. 138 § 2 kpa polegające na niewłaściwej kontroli oraz odmowie uchylenia decyzji, pomimo istnienia przesłanek warunkujących jej uchylenie i umorzenie postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a oraz art. 4 pkt. 6a ustawy oraz art. 4 ust. 1 i ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, poprzez ich niewłaściwą interpretację i przyjęcie, że operat szacunkowy organu administracji - jako określający wartość poszczególnych działek, a nie nieruchomości - został sporządzony zgodnie z treścią art. 98a ustawy po nowelizacji - (art.98a ust. 1b), podczas gdy zgodnie z treścią art. 4 ust. 4 noweli: "Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie mniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe",

- art. 98a ust. 1 w zw. z art. 153 ust. 1 oraz art. 4 ust. 4 rozporządzenia z 21września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwą interpretację i uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy z uwagi na to, że skarżąca nie posiłkowała się kontroperatem sporządzonym przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a jedynie zgłosiła uwagi do operatu z [...] stycznia 2017 r. wraz z operatem sporządzonym na jej zlecenie podczas, gdy SKO, jako organ odwoławczy nie dokonało analizy operatu z [...] stycznia 2017 r. mimo zarzutu skarżącej, że w treści tego operatu nie wskazano na jakąkolwiek przyczynę wzrostu wartości działki [...].

Skarżąca Spółka wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinęła w uzasadnieniu skargi, wskazując m. in., że operat z [...] stycznia 2017 r. powinien wskazywać wzrost całej nieruchomości objętej księgą wieczystą, a nie tylko jednej z działek ([...]), co wskazuje na jego wadliwość.

Skarżąca powołała wyrok NSA z 7 marca 2017 r., sygn. akt I OSK 1146/15, z którego wynika, że wyceny nie powinno się dokonywać dla poszczególnych działek, a dla nieruchomości.

Podniosła, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego nieruchomości. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegających wycenie, czego w ocenie skarżącej w kontrolowanej sprawie zabrakło. To organ dokonuje oceny przydatności dowodu, jakim jest operat, jego poprawności, a w konsekwencji wiarygodności.

Skarżąca zarzuciła, że operat z [...] stycznia 2017 r. w ogóle nie wskazuje, jaka cecha fizyczna działki [...] spowodowała wzrost jej wartości. Konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest wyłącznie skutkiem podziału nieruchomości. Tymczasem stanowiąca podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej opinia wykazuje jedynie, że działki o mniejszej powierzchni są droższe od większych.

Zdaniem skarżącej, skoro w przedmiotowym operacie w ogóle nie wskazano przyczyn wzrostu wartości działki wchodzącej w skład nieruchomości, to nie wiadomo na jakiej podstawie przyjęto, że taki wzrost nastąpił.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 23 sierpnia 2017 r., na mocy art. 1 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509, dalej jako "ustawa nowelizująca").

Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Przy czym w artykule 98a ustawy dodany został, na mocy art. 1 pkt 20 ustawy nowelizującej, ustęp 1b stanowiący, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Nadto zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wynika z tego, że do postępowań niezakończonych przed dniem wejścia w życie art. 98a w nowym brzmieniu, przepisy tego artykułu w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie wyłącznie w zakresie terminów i poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu projektu zmiany ustawy (druk VIII.1560) wskazano, że zaproponowana zmiana ma na celu ujednolicenie terminu określania opłat adiacenckich w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Projektowana zmiana w zakresie cen z kolei została uzasadniona tym, aby wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przyjęcie nowego brzmienia ma być bowiem spójne z pozostałymi przypadkami określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłat adiacenckich (np. w sprawach scalania i podziału nieruchomości).

Zatem w postępowaniach niezakończonych przed wejściem w życie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w nowym brzmieniu, prowadzonym na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie zasad określania wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej będą miały zastosowanie przepisy art. 98a ustawy w brzmieniu obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r.

Jak wyjaśniono także w uzasadnieniu projektu zmiany ustawy, doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej ma na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych oraz rozbieżności w orzecznictwie sądów występujących w tym zakresie. Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości powinna odzwierciedlać ratio legis instytucji opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości w tym przypadku wynika z dokonania podziału nieruchomości, którego skutkiem jest wydzielenie działek mogących stanowić odrębne nieruchomości. Niektóre sądy w sytuacjach, kiedy rzeczoznawca majątkowy określał wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości poszczególnych działek, nie dopuszczały tej metody, powołując się na kodeksową definicję nieruchomości. Taka interpretacja ograniczała możliwość wykonania rzetelnej wyceny nieruchomości w związku z niedostateczną liczbą nieruchomości podobnych do nieruchomości po podziale. Obserwacja rynku wskazuje bowiem, że właściciele nieruchomości tylko sporadycznie zbywają po podziale nieruchomość w całości (wszystkie wydzielone działki gruntu łącznie). Doprecyzowanie zasad wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, według projektu ustawy, miało na celu wyeliminowanie przypadków niewłaściwej praktyki wyceny nieruchomości.

Podnieść należy, że nie było jednolitości orzecznictwa sądów w zakresie oceny określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wobec tego odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, podnieść należy, że w stanie prawnym obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r., a na podstawie takiego stanu prawnego wydana została zaskarżona decyzja, zarzut ten nie mógł prowadzić do wyeliminowania kwestionowanej decyzji z obrotu prawnego. Argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu skargi zasadza się na stanowisku NSA zawartym w wyroku z 7 marca 2017 r., sygn. akt I OSK 1146/15, który jednak uwzględnia brzmienie przepisów art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed ich zmiany wskazaną ustawą nowelizującą. Pogląd, na który powołuje się skarżąca, stracił bowiem na aktualności, skoro po dniu 23 sierpnia 2017 r. wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Poza tym jak wyżej zaznaczono orzecznictwo w tej kwestii nie było jednolite.

W okolicznościach niniejszej sprawy ustalenie wartości nieruchomości po podziale przyjęto, jako sumę wartości rynkowej działek wydzielonych z nieruchomości nr [...], a objętych decyzją podziałową. W konsekwencji ustalenie wartości nieruchomości po podziale nastąpiło z zachowaniem dyspozycji art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, już obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji.

Wbrew twierdzeniom skargi organy dokonały oceny operatu szacunkowego, jak również operatu złożonego przez stronę, a sporządzonego na jej zlecenie.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji i operatu z [...] stycznia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę P. C., biegły określił wartość przedmiotu wyceny na [...] stycznia 2017 r., tj. na datę sporządzania operatu, stan nieruchomości przed podziałem - na [...] października 2016 r., tj. na datę wydania decyzji podziałowej, stan nieruchomości po podziale na [...] października 2016 r., tj. na datę, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Biegły przedstawił położenie nieruchomości, przeznaczenie jej w planie zagospodarowania przestrzennego (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług), dokonał analizy rynku i przedstawił sposób wyceny. Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do analizy biegły przedstawił trzynaście transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych z rynku lokalnego. Biegły szczegółowo określił cechy rynkowe, takie jak lokalizacja ogólna i walory komunikacyjne, przeznaczenie i potencjał inwestycyjny gruntu, ograniczenia w zagospodarowaniu, cechy fizyczne, w tym istniejącą infrastrukturę, położenie nieruchomości i sąsiedztwo. Każdej z cech przypisał określoną wartość. Określił również cechy rynkowe nieruchomości przed podziałem i po podziale, wskazując na udział określonej cechy wpływającej na wartość nieruchomości.

Biegły określając wzrost wartości nieruchomości po podziale wskazał, że wartość ta uwzględnia wszystkie cechy rynkowe nieruchomości i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Wbrew twierdzeniom skargi z operatu wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości po podziale.

Nie sposób więc podzielić zarzutów skargi, że zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a i art. 153 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie został również naruszony przepis § 4 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią tego przepisu przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Taką metodę zastosował biegły C., a jak wyżej wskazano do porównań przyjął trzynaście transakcji prawem własności z rynku lokalnego, tj. z terenu [...] i [...].

Natomiast zarzut skargi, że skarżąca nie przedłożyła oceny operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców jest chybiony, gdyż organ jedynie wspomniał, że w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, który organ uznaje za prawidłowy, to powinna przedłożyć na dowód jego nieprawidłowości ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców. Samo bowiem subiektywne przekonanie strony, że operat jest wadliwy jest niewystarczające, wobec braku dowodów na potwierdzenie tego stanowiska. Dlatego zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 4 pkt. 6a ustawy zmieniającej jest niezasadny.

Organy dokonały także oceny złożonego przez stronę operatu autorstwa rzeczoznawcy A. G. i wskazały jakie wady operat ten zawiera. Stanowisko to Sąd podziela z powodów wskazanych w decyzjach.

Z przyczyn wyżej omówionych, jako chybione należy ocenić zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 kpa, 104 oraz art. 107 § 3 kpa, polegające na dowolnej i naruszającej granice swobody uznania administracyjnego ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, niepełne wyjaśnienia stanu faktycznego, co doprowadziło do niezasadnego przyjęcia, że operat szacunkowy z [...] stycznia 2017 r. określa w sposób prawidłowy wartość nieruchomości.

Organy dokonały oceny operatu z [...] stycznia 2017 r. z uwzględnieniem przepisów postępowania art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 kpa i doprowadziła ona do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, poza niespornymi ustaleniami co do tego, że podział nastąpił na wniosek jej właściciela, decyzja podziałowa stała się ostateczna przed wydaniem decyzji w I instancji, a stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Niezrozumiały jest zarzut naruszenia art. 104 kpa, bowiem skarżąca nie wskazała w jaki sposób organy naruszyły powyższy przepis. Zgodnie z treścią tego przepisu organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej (§ 1). Decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji (§ 2). W niniejszej sprawie organy załatwiły sprawę w formie decyzji.

Organy nie naruszyły także art. 107 § 3 kpa, gdyż decyzje organów obydwu instancji wyjaśniły czym kierowały się organy ustalając wysokość opłaty adiacenckiej, wskazały, dlaczego uznały operat z [...] stycznia 2017 r. za prawidłowy i dlaczego nie uznały operatu sporządzonego na zlecenie skarżącej Spółki, wyjaśniły stan faktyczny w sprawie oraz powołały podstawy prawne decyzji. Z przyczyn wyżej omówionych niezasadny jest także zarzut dotyczący naruszenia art. 138 § 2 kpa.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, z mocy art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.