Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 384/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Kowalczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2009 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w[...] z dnia 24 listopada 2008 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy S. decyzją z dnia 9 stycznia 2008r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 2, 3, 5 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), ustalił J. B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 50.300,00 zł za zbytą nieruchomości, położoną w obrębie geodezyjnym K., gm. S., oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 5.143 m2, w związku ze wzrostem jej wartości na skutek uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. - Uchwała Nr XLIV/386/2002 Rady Gminy S. z dnia 28 maja 2002 r., ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego z 11 września 2002 r. , Nr 59, poz. 1384.

Organ ustalił, że J. B. zbył aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2007 r. działkę nr [...] o powierzchni 5.143 m2, położoną w obrębie geodezyjnym K., gm. S.. W dniu 5 września 2007 r. wszczęte zostało postępowanie w niniejszej sprawie, o czym stronę powiadomiono pismem z dnia 5 września 2007 r. Organ przytoczył treść przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wysokość opłaty ustalona została z uwzględnieniem treści § 4 Uchwały Rady Gminy S. Nr XLIV/386/2002 z dnia 28 maja 2002 r. w sprawie uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego z 11 września 2002 r. Nr 59, poz. 1384), zgodnie z którym, ustala się stawkę procentową służącą do naliczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 20%. Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. H. L.-R. wyliczyła opłatę na rzecz Gminy S. w łącznej wysokości 50.300 zł., co potwierdzone zostało operatem szacunkowym. Pismem nr [...] z dnia 20 grudnia 2007 r. powiadomiono J. B. o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym ustalającym należność na rzecz Gminy S..

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. B., domagając się jej uchylenia. Skarżący wskazał, iż w dniu 1 lutego 2007 r. została zawarta umowa sprzedaży działki nr [...], co miało miejsce w trakcie postępowania egzekucyjnego, po dokonaniu zajęcia przedmiotowej nieruchomości. Z tego powodu, zdaniem odwołującego się, umowa ta nie wywarła skutków prawnych. Nabywcy nieruchomości - E. i D. S., zostali wykreśleni z księgi wieczystej, a w ich miejsce wpisano P. S., który nabył przedmiotową nieruchomość na licytacji prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w W.. Według strony przyjąć należy, iż przedmiotowa nieruchomość nie została zbyta przez właściciela, gdyż została zbyta w drodze licytacji komorniczej, w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Ponadto strona podniosła, że działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...], a działka nr [...]/[...] została przekazana nieodpłatnie na własność gminy S. pod drogę publiczną, co miało gwarantować odstąpienie od ustalenia opłaty planistycznej. Strona kwestionuje także wartości cen przyjętych w operacie szacunkowym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia 24 listopada 2008 r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wskazało Kolegium odwołując się do przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, iż możliwość pobrania przedmiotowej opłaty (renty planistycznej) zależna jest od zaistnienia dwóch przesłanek:

1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu.

Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37 ust. 6 ustawy). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 26, poz. 2603, z późn. zm.), dalej u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.). Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy wiąże pobranie opłaty z procentową stawką określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie, w związku z treścią zarzutów odwołania, należało rozważyć spełnienie przesłanki "zbycia" nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym K., gm. S., oznaczonej jako działka nr [...]. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji legalnej pojęcia "zbycie nieruchomości", dlatego, w oparciu o art. 37 ust. 11 tej ustawy, należy w zakresie definicji tego pojęcia odwołać się do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n., bowiem skoro obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednym ze skutków finansowych uchwalenia bądź zmiany planów miejscowych, to w postępowaniu w przedmiocie tej opłaty pojęcie zbycia nieruchomości należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami" (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 737/07, niepubl). W związku z tym "zbyciem nieruchomości" jest dokonanie czynności prawnej, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste (art.4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przeniesienie własności jest pojęciem zbiorczym oznaczającym nabycie i utratę własności na podstawie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, a także innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności, których katalog jest otwarty np. umowy dożywocia, o dzieło, kontraktacji, umowy spółki (por. E.Gniewek: Komentarz do art. 155 Kodeksu cywilnego, System Informacji Prawnej Legalis). Z akt sprawy wynika, iż dnia 1 lutego 2007 r. J. B. dokonał na podstawie umowy sprzedaży przeniesienia własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym K., gm. S., oznaczonej jako działka nr [...] na E. i D. S. (akt notarialny rep. A nr [...] zawarty w Kancelarii Notarialnej w G. przed notariuszem - J. W.). Z dokumentów dołączonych do odwołania wynika, iż w dniu 2 lutego 2007 r. Komornik Sądowy Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w W. podał do publicznej wiadomości i wyznaczył termin pierwszej licytacji nieruchomości należącej do J. B., m.in. nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], natomiast postanowieniem Sądu Rejonowego w W. Wydziału I Cywilnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt I [...] przysądzono prawo własności nieruchomości położonej w K., stanowiącej działkę nr [...] na rzecz P. S.. Kolegium oceniło, że zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Z treści tego przepisu wynika, iż ustawodawca wprowadza generalną zasadę, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie jest zakazane, jednak w żadnym stopniu nie wpływa na bieg postępowania egzekucyjnego. Innymi słowy, zbycie nieruchomości w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego jest dopuszczalne (czynność prawna jest zatem ważna), lecz bezskuteczna wobec wierzycieli, którzy wszczęli postępowanie egzekucyjne i pozostaje bez wpływu na to postępowanie. Jak wynika z akt, uchwałą Nr XLIV/386/2002 Rady Gminy S. z dnia 28 maja 2002 r. dokonano zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonego uchwałą Nr XI/39/90 Rady Gminy S. z dnia 27 lutego 1990 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 59, poz.1384), wprowadzając § 3 nowej uchwały zmiany sposobu użytkowania terenu dotyczącego m.in. obszaru K. - działki nr [...]/[...] (z podziału ww. działki została wyodrębniona działka nr [...]). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1990 r. przedmiotowa działka znajdowała się w obszarze oznaczonym jako "tereny rolne", natomiast w nowo uchwalonym planie z 2002 r. dla terenu obejmującego przedmiotową działkę przewidziano funkcję: "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej — MN". W § 4 uchwały z 2002 r. określona została stawka procentowa służąca do naliczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 20%. Przedmiotowa uchwała weszła w życie w dniu 25 września 2002 r.

W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie zaistniały okoliczności uzasadniające wszczęcie przez Wójta Gminy S. procedury określonej w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy. W trakcie postępowania organ I instancji przeprowadził dowód z opinii biegłego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. (działki nr [...]). Dowodem tym jest operat szacunkowy z dnia 20 grudnia 2007 r., sporządzony dla tej nieruchomości gruntowej przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia do szacowania nieruchomości. Wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej, tak więc aby opłata ta mogła zostać ustalona, to operat szacunkowy musi być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami tak ustawy, jak też i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; zm.: z 2005 r. Nr 196, poz.1628). Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3. oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W myśl natomiast § 50 cytowanego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmiana oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (§ 1) i w takim przypadku przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 2). Z zacytowanych przepisów wynika, że w celu ustalenia renty planistycznej w operacie szacunkowym określa się osobno wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak też po zmianie tegoż planu, przyjmując przy sporządzaniu takiej wyceny stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, zaś ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Innymi słowy oznacza to, iż określenie wartości nieruchomości uwzględniające jej przeznaczenie sprzed zmiany planu, jak też po jego zmianie musi nastąpić na ten sam moment - tj. dzień zbycia (sprzedaży) nieruchomości. Z treści operatu szacunkowego wynika, iż datą, na którą określono wartość nieruchomości (działki nr [...]), zarówno dla jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego (dla nieruchomości rolnej) jak i po jego zmianie (dla nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) był dzień zbycia nieruchomości, to jest dzień 1 lutego 2007 r., natomiast data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości, to 25 września 2002 r. (dzień wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego). Przedmiotowa wycena (zarówno dla funkcji przed zmianą jak i po zmianie) została dokonana w oparciu o zastosowanie metody korygowania ceny średniej, w podejściu porównawczym. Z treści operatu wynika, że do porównania (zarówno przy określaniu wartości działki dla funkcji obowiązującej przed zmianą planu, jak i po jego zmianie) zostały wzięte transakcje nieruchomości znajdujących się na terenie Gminy S. w przedziale czasowym od lipca 2005 r. do lutego 2007 r. (w tym okresie nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmian cen nieruchomości w przypadku gruntów rolnych jak i gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, dlatego w wycenie biegły odstąpił od dokonania korekty z uwagi na upływ czasu). Biegły - zarówno celem określenia wartości przedmiotowej działki jako gruntu rolnego, jak też jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową, wybrał próbkę reprezentatywną (po odrzuceniu skrajnych cen transakcji), po czym wyodrębnił cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości przy określaniu wartości dla każdej z funkcji (dla funkcji rolnej: lokalizacja i sąsiedztwo, możliwość innego niż rolnicze wykorzystania, rodzaj drogi dojazdowej, wielkość działki, rodzaj użytków; dla funkcji mieszkaniowej: lokalizacja i sąsiedztwo, funkcjonalność pod względem zabudowy, wielkość działki, dostępność do nieruchomości, uzbrojenie), a następnie przypisał każdej z tych cech określoną wagę (%). W konsekwencji, wartość wycenianej nieruchomości gruntowej jako działki rolnej została określona na 52.300,00 zł (5.143 m2 x 10,17 zł/m2 = 52.304,31 zł), natomiast dla działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową została określona na kwotę 303.800,00 zł (5.143 m2 x 59,07 zł/m2 = 303.797,00 zł). W tym stanie Kolegium uznało przedstawiony operat szacunkowy za rzetelny i zgodny z przepisami ustawy oraz rozporządzenia, a zatem uwzględniając obowiązującą na przedmiotowym terenie 20% stawkę wzrostu wartości nieruchomości, Kolegium przyjęło, iż wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. (działki nr [...]) wynosi 50.300,00 zł (303.800,00 zł - 52.300,00 zł = 251.500,00 zł x 20% = 50.300,00 zł.).

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku J. B. domaga się uchylenia opisanej wyżej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Wskazuje, że SKO odniosło się w zaskarżonej decyzji do zarzutów odwołania. Podnosi jednakże ponownie, iż przedmiotowa nieruchomość nie została zbyta przez właściciela, lecz w drodze licytacji komorniczej, w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Jego zdaniem zbycie nieruchomości przez Komornika sądowego na licytacji nie jest zbyciem dokonanym przez właściciela lub użytkownika wieczystego, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co świadczy o wadliwości obu opisanych decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kryterium tej kontroli określa art. 1 § 2 wymienionej ustawy i jest nim zgodność z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrolując zatem legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga jest niezasadna, gdyż opisana wyżej decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza prawa.

Zasadniczy dla rozstrzygnięcia sprawy stan faktyczny jest niesporny i prawidłowo został przez Kolegium ustalony. Jak zatem wynika z ustaleń tego organu i okoliczności sprawy, w dniu 1 lutego 2007 r. J. B. sprzedał nieruchomość położoną w obrębie geodezyjnym K., gm. S., oznaczoną jako działka nr [...] E. i D. małżonkom S. (vide: umowa sprzedaży z dnia 1 lutego 2007 r. - akt notarialny rep. A nr [...] w aktach administracyjnych I instancji). Sprzedaż wskazanej wyżej nieruchomości nastąpiła po jej zajęciu, w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. W dniu 2 lutego 2007 r. Komornik Sądowy Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w W. podał do publicznej wiadomości i wyznaczył termin pierwszej licytacji nieruchomości należących do J. B., m.in. działki nr [...]. Postanowieniem Sądu Rejonowego w W. Wydziału I Cywilnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt I [...] przysądzono prawo własności nieruchomości położonej w K., stanowiącej działkę nr [...], na rzecz P. S. (vide: obwieszczenie o licytacji, odpis z księgi wieczystej KW [...] w aktach administracyjnych II instancji). W toku postępowania sądowego ustalono, że postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt I [...] jest nieprawomocne, zaskarżone zostało zażaleniem wniesionym w dniu 12 lipca 2007 r. (vide: notatka urzędowa k. 59).

W niniejszej sprawie prawidłowość pierwszej kolejności rozważyć należało prawidłowość zastosowanej w zaskarżonej decyzji wykładni art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Przytoczony przepis w brzmieniu pierwotnym przewidywał wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyłącznie w razie dokonania jej sprzedaży. Zapis ten zmieniony został z dniem 22 września 2004 r. przez art. 10 pkt 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) w ten sposób, że "sprzedaż" zastąpiono pojęciem "zbycie". W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest legalnej definicji tego ostatniego pojęcia, natomiast nowelą z dnia 28 listopada 2003 r. dodano w art. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) punkt 3b zawierający definicję ustawową "zbywania i nabywania nieruchomości", które należy rozumieć jako "dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste". Prezentując pogląd wyrażony wcześniej przez WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 6 sierpnia 2008 r. w sprawie sygn. akt II SA/Gd 349/08 (niepubl.), że wykładając pojęcie "zbycia" wprowadzone do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trzeba odwołać się do definicji "zbywania nieruchomości" zawartej w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazać jednocześnie należy, że przytoczona wyżej definicja nawiązuje do pojęć z zakresu prawa cywilnego, a w nauce prawa cywilnego przeniesienie własności stanowi przejście prawa własności z jego dotychczasowego podmiotu (zbywcy) na inny podmiot (nabywcę) na podstawie umowy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, poprzez zawarcie aktem notarialnym rep. A nr [...] z dnia 1 lutego 2007 r. umowy sprzedaży przedmiotowej działki niewątpliwie doszło do "zbycia", o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zarzuty skargi formułujące pogląd, że pozostaje bez znaczenia zbycie nieruchomości przez właściciela w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego, skoro sąd cywilny przysądził własność tej nieruchomości innej osobie, która nabyła ją w drodze licytacji komorniczej, nie mogą zostać zaaprobowane. W ocenie Sądu, sporna umowa wywołała skutek rozporządzający a jej ważność, mimo dokonania przeniesienia własności w toku postępowania egzekucyjnego, nie budzi wątpliwości. Wpis do księgi wieczystej nabycia własności nieruchomości ma charakter deklaratoryjny a nie konstytutywny (w przeciwieństwie do przeniesienia czy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego), wobec tego okoliczność, że według treści odpisu z księgi wieczystej dołączonej do odwołania jako właściciel spornej działki wpisana jest osoba nabywcy na skutek postanowienia o przysądzeniu, nie ma rozstrzygającego znaczenia prawnego dla ważności umowy sprzedaży z dnia 1 lutego 2007 r. Utrwalony jest pogląd zarówno w orzecznictwie jak i doktrynie prawa cywilnego, że z punktu widzenia prawa cywilnego w chwili zbycia nieruchomości po jej zajęciu dłużnik (zbywca) przestaje być jej właścicielem, a staje się nim nabywca, przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego (kpc) nie przekreśla bowiem skutków matrialnoprawnych czynności dokonanej przez dłużnika (por. M. Pyziak-Szafnicka, glosa do wyroku SN z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97, OSP z 1998 r., Nr 11, poz. 196). W tym kontekście trafne jest stanowisko Kolegium zajęte na tle wykładni przepisu art. 930 § 1 kpa. Zgodnie z treścią tego przepisu, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Ratio legis przytoczonego wyżej przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości. Jak wynika z treści tego przepisu, umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ponieważ ustawodawca nie przewidział w tym przepisie skutku nieważności takiej umowy, jak również nie wprowadził (w art. 925 kpc) zakazu rozporządzania nieruchomością. W konsekwencji umowa będzie ważna na płaszczyźnie prawa materialnego i będzie skutkowała przeniesieniem własności, ale będzie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję, jak również pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, które toczy się tak, jak gdyby nie doszło do rozporządzenia nieruchomością. Dłużnik, na potrzeby egzekucji, co wynika z przyjętej tym przepisem fikcji prawnej, uważany jest za właściciela nieruchomości, mimo tego, że zrealizował się skutek rzeczowy umowy, polegający na przejściu prawa własności nieruchomości na nowego nabywcę. Egzekucję prowadzi się więc w dalszym ciągu tak, jak gdyby w ogóle nie doszło do zbycia nieruchomości, a sytuacja procesowa nabywcy, który może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym, jest zależna od sytuacji dłużnika (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97, OSP z 1998 r., z. 11, poz. 196, Wokanda z 1998 r., nr 5, poz. 7; z dnia 7 lutego 2008 r., V CSK 426/07, Baza orzeczeń Lex nr 457789; także: Z. Szczurek (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, Currenda, 2005, wyd. III).

Skoro zatem ustawodawca nie przewidział nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości po jej zajęciu, lecz jedynie jej względną bezskuteczność, jak również wobec ziszczenia się skutku prawnorzeczowego przedmiotowej umowy sprzedaży, uprawnione było w okolicznościach niniejszej sprawy stanowisko organu, że umową z dnia 1 lutego 2007 r., aktem notarialnym rep. A nr [...], skarżący zbył sporną nieruchomość, w rozumieniu przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolejną przesłanką naliczenia tzw. renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości, który musi pozostawać w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ta kwestia pozostaje w niniejszej sprawie poza sporem, strona bowiem nie kwestionuje przeznaczenia terenu obejmującego sporną działkę jako rolnego w poprzednio obowiązującym planie, ani przeznaczenia na cele mieszkaniowe w planie zmienionym, obowiązującym od dnia 26 września 2002 r. (data upływu 14 dni liczonych od daty publikacji). Skarżący nie podniósł również zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzonego w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego operatu szacunkowego, dokonującego wyceny wartości działki nr [...], o powierzchni 5.143 m2, położonej w obrębie geodezyjnym K., gm. S. przed zmianą planu oraz po jego zmianie. Zarzut braku oceny przez organ I instancji przedmiotowego operatu, będącego elementem materiału dowodowego w sprawie, sformułowany został jedynie w odwołaniu. Do tej kwestii Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się w zaskarżonej decyzji, tym samym spełniony został określony przepisami postępowania wymóg zebrania, rozpatrzenia i oceny zebranego materiału dowodowego (art. 7, art. 77 i art. 80 kpa), jak i sporządzenia uzasadnienia stosownie do reguł określonych w art. 107 kpa. W skardze zarzut powyższy nie został powtórzony, przy czym kontrolując z urzędu całość przeprowadzonego postępowania administracyjnego Sąd nie dopatrzył się naruszeń, które świadczyłyby o wadliwej ocenie dowodów dokonanej przez SKO.

Wymagany przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 1 i 11), według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem w formie operatu szacunkowego, winien spełniać wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oczywistym jest zatem, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej, obowiązkiem organów administracyjnych było dokonanie, na podstawie art. 80 kpa oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w odniesieniu do okoliczności wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, ocena w tym przedmiocie w sprawie niniejszej przeprowadzona została w sposób prawidłowy przez organ II instancji, który będąc także organem merytorycznie rozpatrującym sprawę naprawił tym samym uchybienie i wadliwość decyzji I instancji. SKO prawidłowo i właściwie zastosował i zinterpretował przepisy prawa, będące podstawą podjętego rozstrzygnięcia, jak również prawidłowo ustalił stan faktyczny zaistniały w niniejszej sprawie. Zgodzić się trzeba z Kolegium, że operat z dnia 20 grudnia 2007 r. przedstawiony jako dowód w niniejszym postępowaniu administracyjnym jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Przedmiotowa wycena, ustalająca wartości przedmiotowej działki zarówno dla funkcji przed zmianą jak i po zmianie, została dokonana w oparciu o zastosowanie metody korygowania ceny średniej, w podejściu porównawczym. Do porównania, zarówno przy określaniu wartości działki dla funkcji obowiązującej przed zmianą planu, jak i po jego zmianie, została przyjęta odpowiednia liczba transakcji nieruchomości znajdujących się na terenie Gminy S., w przedziale czasowym od lipca 2005 r. do lutego 2007 r., z uzasadnieniem o braku konieczności korekty z uwagi na upływ czasu. Biegły dla określenia wartości przedmiotowej działki w obu przypadkach wybrał próbkę reprezentatywną, po odrzuceniu skrajnych cen transakcji, oraz wyodrębnił cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości przy określaniu wartości dla każdej z funkcji (dla funkcji rolnej: lokalizacja i sąsiedztwo, możliwość innego niż rolnicze wykorzystania, rodzaj drogi dojazdowej, wielkość działki, rodzaj użytków; dla funkcji mieszkaniowej: lokalizacja i sąsiedztwo, funkcjonalność pod względem zabudowy, wielkość działki, dostępność do nieruchomości, uzbrojenie), przypisując każdej z tych cech określoną wagę procentową. W konsekwencji, wartość wycenianej nieruchomości gruntowej jako działki rolnej została określona na 52.300,00 zł (5.143 m2 x 10,17 zł/m2 = 52.304,31 zł), natomiast dla działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową została określona na kwotę 303.800,00 zł (5.143 m2 x 59,07 zł/m2 = 303.797,00 zł) i wartości te w ślad za SKO trzeba uznać jako uzasadnione a wyliczenie prawidłowe. Tym samym prawidłowe jest również wyliczenie opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, wynoszącej 50.300,00 zł i stanowiącej 20% od różnicy między dwiema wskazanymi wyżej wartościami (303.800,00 zł - 52.300,00 zł = 251.500,00 zł x 20% = 50.300,00 zł).

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja pozostając w zgodzie z art. 36 ust. 4 jest zgodna również z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z okoliczności sprawy, zmiana planu weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego, to jest w dniu 26 września 2002 r. Skarżący zawarł umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 1 lutego 2007 r., zaś organ I instancji skierował do skarżącego zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w dniu 5 września 2007 r., wysłane przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działaniem skierowanym na dochodzenie przez gminę tego roszczenia z tytułu opłat z art. 36 ust. 4, o czym mowa w art. 37 ust. 4, jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Postępowanie to jest wszczynane z urzędu, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości (art. 37 ust. 5 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zatem do zachowania terminu, o którym mowa, niezbędne jest wszczęcie przez organ właściwy postępowania przed jego upływem, co miało miejsce w niniejszej sprawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/2004, OSP z 2005, Nr 7-8, str. 91, wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 lutego 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 696/2006, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 sierpnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 218/2008, Baza orzeczeń LexPolonica nr 1988896). Ponadto, jak już szerzej opisano wyżej, w celu ustalenia, czy istotnie uchwalenie zmienionego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, a prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę dokonanych ustaleń.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi za niezasadne i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) skargę oddalił.