Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 94/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-05-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 143 ust. 1, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1, art. 146 ust. 1, 1a, 2 i 3, art. 149-150, art. 156, art. 148b ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 15  i 19
journal: Dz.U. 2006 nr 123 poz 858
law: Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 10 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant: Sekretarz sądowy Izabela Adamowicz po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skarg B. Z. i H. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego . z dnia 4 grudnia 2013 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 24 października 2013 r., nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej B. Z. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego H. Z. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z 24 stycznia 2013 r. nr [...] powołując się na art. 104 i 107 Kpa, art. art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i uchwałę nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2007r.w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 50%, ustalił B. i H. Z. wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 1050 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w N., oznaczonej jako działka nr [...], wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej i stworzenia warunków do podłączenia się do sieci kanalizacyjnej.

Wzrost wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej został ustalony na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na dzień 29 września 2012r.-wzrost wartości nieruchomości zgodnie z operatem wyniósł 2100zł.

Na skutek odwołania wniesionego przez B. i H. Z., Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium wskazało m.in. na konieczność ustalenia czy i kiedy zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Nadto Kolegium wskazało, że w operacie rzeczoznawca nie pomniejszył powierzchni wycenianej nieruchomości o grunt rolny na działce .

Rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty powierzchni terenu zabudowanego i wprowadził zmiany do obliczeń i wyników zawartych w wymienionych w korekcie punktach operatu. Wyceną objęto 0,09 ha działki nr [...], która nie stanowi gruntów ornych.

W ponownej decyzji z dnia 4 lipca 2013r. nr [...] dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej Wójt Gminy ustalił wysokość tej opłaty na kwotę 870 zł – wzrost wartości nieruchomości stosownie do postanowień skorygowanego operatu wyniósł 1740zł.

Na skutek odwołania B. i H. Z. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 26 sierpnia 2013r., ponownie uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że podziela stanowisko organu I instancji, że pozwolenie na użytkowanie całości zrealizowanej inwestycji decyzją ostateczną z dnia 27 stycznia 2011r., stanowiło stworzenie warunków podłączenia się do wybudowanej sieci kanalizacyjnej. Podstawą uchylenia decyzji organu I instancji było ustalenie poczynione przez organ odwoławczy, że lektura operatu szacunkowego musi umożliwiać weryfikację podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej. Organ powołał się na przepis § 4 ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, z których wynika, że niezależnie od metody, nieruchomości przyjęte do porównań muszą być podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium stwierdziło, że operat wymogu tego nie spełnia, gdyż brak jest w nim szczegółowego opisu nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości przyjętych do porównania, w szczególności w aspekcie stopnia i rodzaju ich uzbrojenia. Inną bowiem wartość mogą mieć nieruchomości bez kanalizacji uzbrojone jedynie w energię elektryczną a inną nieruchomości wyposażone również w wodociąg. Jeżeli operat tej cechy nie uwzględnia biegły nie ma możliwości zastosowania współczynnika korygującego taką różnicę. Brak ten może mieć więc wpływ na wynik oszacowania wartości nieruchomości bez kanalizacji.

Nadto Kolegium powołało się na § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny operatu (a nie nieistniejącego § 41 jak wskazano w operacie na str. 5) stanowiącego, że "przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń". Sporządzony operat nie uwzględnia tego elementu.

Ponownie rozpoznając sprawę Wójt Gminy, na podstawie wyżej przywołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzją z dnia 24 października 2013r. nr [...] ustalił dla B. i H. Z. opłatę adiacencką w kwocie 650 zł – wzrost wartości nieruchomości stosownie do kolejnej korekty operatu wyniósł 1300 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania dotyczący ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej i wskazań Kolegium zawartych w decyzji z dnia 26 sierpnia 2013r. oraz wskazał, że zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił uwagi Kolegium dokonując korekty operatu szacunkowego. Dokonując ponownej oceny poprawionego operatu organ I instancji stwierdził, że został on wykonany zgodnie z wymogami przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych, w szczególności z § 55-58. Organ I instancji uznał, że operat prawidłowo umożliwia weryfikację podobieństwa nieruchomości porównawczych, od nieruchomości wycenianej, co obrazują tabele 7.1.1. i 7.2.1.Prawidłowo zostały przyjęte odległości nieruchomości od urządzenia infrastruktury. Organ dokonał również sprawdzenia operatu pod względem rachunkowym.

W odwołaniu od decyzji skarżący zarzucili, że Wójt Gminy, jak również rzeczoznawca majątkowy, nie uwzględnili argumentów zawartych w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Zaskarżoną decyzją z dnia 4 grudnia 2014r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium ustaliło, że w sporządzonej przez rzeczoznawcę korekcie operatu biegły uwzględnił odległość nieruchomości odwołujących od wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, przyjmując stosowne współczynniki. Doprecyzował też opis nieruchomości przyjętych do porównania dla stanu zarówno przed (str.14), jak i po (str.10) wybudowaniu kanalizacji, który zgodnie z cechami uwidocznionymi w tabelach w pkt 7.2.1. oraz w pkt 7.1.1., umożliwia weryfikację przedstawionych nieruchomości jako podobnych. Przyjęte ustalenia znalazły odzwierciedlenie w dokonanych obliczeniach, wpływają na zmniejszenie różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji, co w efekcie wpłynęło na zmniejszenie wysokości opłaty adiacenckiej.

Kolegium oceniło, że operat szacunkowy odpowiada wymogom stawianym wycenie przez przepisy prawa, w tym przez rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zawiera wszystkie niezbędne elementy i jest do zaakceptowania, co ustalił organ I instancji. Ocenę te podzielił organ II instancji i wyjaśnił, że współczynniki korygujące zostały przez rzeczoznawcę majątkowego zastosowane zgodnie z przepisem § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, a ich wysokość wyliczona w oparciu o przyjęte cechy wpływające na wartość nieruchomości, co nie narusza prawa. W zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej dokonana wycena nie budzi zastrzeżeń. Zgodnie z § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wycen, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Wymogi te (z uwzględnieniem dokonanych korekt) zostały przez rzeczoznawcę dochowane.

Kolegium wskazało, że na str. 10 i 14 operatu rzeczoznawca zamieścił tabele obrazujące cechy nieruchomości porównawczych z oraz bez kanalizacji. Znaczenie tych cech zostało wyjaśnione na str. 11-12 i 15-16 operatu. Tabele te szczegółowo obrazują m.in. lokalizację i położenie, a także dojazd i otoczenie każdej z działek przyjętych do porównania. Zdaniem Kolegium operat jest spójny i logiczny.

Jednocześnie Kolegium zwróciło uwagę na małą czytelność operatu, który był dwukrotnie korygowany, a dokonane zmiany nie zostały w pełnym zakresie naniesione bezpośrednio na pierwotny tekst operatu. Możliwe jest jednak ustalenie jego aktualnej treści w oparciu o tekst naniesionych poprawek i może on stanowić prawem przewidziany dowód w sprawie.

W dniu 24 września 2013r. rzeczoznawca majątkowy działając na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, potwierdził aktualność operatu, sporządzonego w dniu 29 września 2012r.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli H. Z. oraz B. Z.

Skarżący H. Z. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że opłata adiacencka, podobnie jak i inne świadczenia pieniężne, ma charakter podzielny. Oznacza to, że obowiązek zapłaty obciąża współwłaścicieli w części odpowiadającej udziałowi we współwłasności. W związku z tym w decyzji ustalającej należność z tytułu tej opłaty organ winien obciążyć każdego ze współwłaścicieli kwotą odpowiadającą udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności. Decyzja ustalająca należność z tytułu opłaty adiacenckiej musi wskazywać konkretne kwoty, jakie poszczególni współwłaściciele zobowiązani są uregulować. Decyzję powinien więc otrzymać każdy małżonek, doręczenie decyzji tylko jednemu z małżonków jest niezgodne z przepisami dotyczącymi doręczeń. Nadto skarżący podniósł, że organ gminy, naruszył art. 10 § 1 kpa, gdyż nie zapewnił mu czynnego udziału w postępowaniu jako współwłaścicielowi nieruchomości.

B. Z. w skardze na opisaną decyzję Kolegium również podniosła, że prawidłowym sposobem ustalania opłaty adiacenckiej w odniesieniu do współwłaścicieli jest ustalenie jej jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości, gdyż w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami brak wyraźnej normy zezwalającej organowi na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką.

Nadto skarżąca zarzuciła, że w decyzji brak jest ustaleń dotyczących zaliczenia do kosztów inwestycji i partycypacji w nich. Skarżąca podała, że w ramach partycypacji w tych kosztach wybudowała przykanalik, który jest przewodem łączącym instalacje nieruchomości z kanałem publicznym i stanowi przedłużenie głównego przewodu odpływowego. Bierze on swój początek od pierwszej studni rewizyjnej na budynku (gdy jest usytuowany przy linii rozgraniczającej), następnie przecina linię rozgraniczającą i kończy się połączeniem z kanałem publicznym lub ze studzienką na kanale publicznym. Inwestorem całości inwestycji była Gmina B. Podniesiono również, że jeśli dany podmiot musi ponieść dodatkowe nakłady na dostosowanie urządzeń infrastruktury do własnych potrzeb to nie może być obciążany kosztami uczestnictwa w budowie infrastruktury dwukrotnie, raz w postaci opłaty adiacenckiej, a drugi raz w postaci nakładów koniecznych dla dostosowania wybudowanych urządzeń sieciowych do stanu umożliwiającego rzeczywiste korzystanie z uzbrojenia terenu.

Nadto odnosząc się do operatu szacunkowego zarzuciła, że z opisu nieruchomości zawartego w operacie nie wynika jak jest odległość przyłącza do sieci kanalizacyjnej, odległość ta powinna być określona precyzyjnie, zakwestionowała przyjęcie współczynnika k dla odległości ponad 20 m., rzeczoznawca nie uwzględnił też, jak to zarzuciła skarżąca, ograniczenia w zabudowie działek przez które przechodzi sieć kanalizacyjna.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wskazało, że skarżący błędnie utożsamiają wspólność majątkową istniejącą w małżeństwie (współwłasność łączną) ze współwłasnością ułamkową, do której odnoszą się powoływane wyroki sądów administracyjnych. Współwłasność łączna ma charakter bezudziałowy, niemożliwym jest więc rozdzielenie opłaty stosownie do wielkości udziałów posiadanych przez skarżących we współwłasności. Odnośnie kosztów budowy przykanalika Kolegium wskazało, że zarzuty dotyczące zaliczenia kosztów poniesionych na budowę przykanalika przez skarżących zostały rozpatrzone przez Kolegium zgodnie z uzasadnieniem decyzji z dnia 4 marca 2012r. i z dnia 26 sierpnia 2013r., w których wskazano, że przyłącze nie wchodzi w skład sieci infrastruktury wybudowanej przez gminę, nie stanowi więc nakładu poniesionego na rzecz budowy sieci kanalizacji sanitarnej. Nadto Kolegium wskazało, że rzeczoznawca realizując wskazania Kolegium, uwzględnił odległość nieruchomości od miejsca, w którym możliwe jest włączenie do wybudowanej sieci sanitarnej, przez określenie przedziałów odległości, których wpływ na możliwość przyłączenia jest porównywalny według wiedzy rzeczoznawcy. Kolegium ustaliło nadto, że brak jest jakichkolwiek przesłanek do ustalenia, że istnieją ograniczenia w zabudowie działki skarżących, gdyż wybudowana sieć infrastrukturalna nie narusza jej granic.

Zarządzeniem z dnia 24 marca 2014r. obie skargi na wyżej wymienioną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały połączone w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu wydania tej decyzji. Ponadto w niniejszej sprawie należało uwzględnić przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powyższych kryteriów sąd uznał, iż narusza ona przepisy prawa, w tym przepisy postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych przyczyn skargi jako uzasadnione należało uwzględnić.

Podstawę prawną rozstrzygnięć stanowiły przepisy art. 143 – 148 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej ustawą. Przepisy te mieszczą się w Rozdziale 7 ustawy, p.n. "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej".

Ustawodawca określił w art. 143 ust. 1 ustawy zakres przedmiotowy uregulowania dotyczącego zasad uczestnictwa przez właścicieli nieruchomości (także części użytkowników wieczystych) w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, przewidując że "Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Ust. 2 tego przepisu zawiera legalną definicję "budowy urządzeń infrastruktury technicznej", przez którą rozumie się "budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych".

W art. 144 ust. 1 ustawy ustalono zasadę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Legalną definicję "opłaty adiacenckiej" zawiera art. 4 pkt 11 ustawy stanowiąc, że należy przez to rozumieć "opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości".

Przepis art. 145 ust. 1 ustawy przewiduje, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie z ust. 2 wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ustawodawca określił zatem następujące przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej: stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej (do korzystania z wybudowanej drogi), zachowanie dla wydania decyzji ustalającej terminu trzyletniego (liczonego od dnia stworzenia warunków), obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. Ponadto, z przytoczonych przepisów wynika, że o ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzystają bądź mają zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń.

Rozważając niniejszą sprawę trzeba wskazać, że jak wynika z jej okoliczności doszło do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej (sieci kanalizacyjnej), które według organów administracji wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości (działki nr [...]), stanowiącej własność B. Z. i H. Z.

Zarzuty skargi koncentrują się na następujących kwestiach: braku właściwej oceny operatu szacunkowego , która została ograniczona jedynie do podania wniosków rzeczoznawcy, wadliwości operatu, w którym rzeczoznawca nie uwzględnił zdaniem skarżących ich nakładów na dostosowanie urządzeń infrastruktury do własnych potrzeb i nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury związanej z odległością do sieci kanalizacyjnej (§ 40 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) oraz braku rozważenia przez organy, czy w odniesieniu do nieruchomości skarżących zaistniały warunki do naliczenia opłaty.

Nadto skarżący podnieśli zarzut niewłaściwego nałożenia obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej i naruszenie art. art. 10 §1 kpa poprzez brak możliwości czynnego udziału w postępowaniu (zarzut podniesiony przez skarżącego H. Z.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że niezasadny jest zarzut nieprawidłowego nałożenia obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej. W rozpatrywanej sprawie nie ma zastosowania przywołana przez skarżących zasada obciążania opłatą współwłaścicieli stosownie do udziału we współwłasności. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika (art. 196 kc). Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zasada, na którą powołują się skarżący ma zastosowanie jedynie w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Wówczas ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej następuje stosownie do posiadanego udziału we współwłasności, lecz zasada ta nie dotyczy współwłasności łącznej, która istnieje w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zasadnym jest wprawdzie zarzut, że decyzje organów administracji winny być doręczane każdej ze stron postępowania i doręczenie jednej decyzji skarżącym jest nieprawidłowe i niezgodne z przepisami dotyczącymi doręczeń, lecz w rozpatrywanej sprawie nieprawidłowość ta nie miała wpływu na zapewnienie stronom czynnego udziału w sprawie i wpływu na wynik postępowania. Decyzja organu I instancji została doręczona skarżącemu H. Z., również odwołanie zostało podpisane i wniesione przez obie strony skarżące. Obie strony były zawiadamiane o toczącym się postępowaniu i wspólnie składały pisma wyjaśniające. Zatem zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 kpa w postępowaniu przed organem I instancji jest niezasadny i nie może zostać uwzględniony. Również skargę do Sądu w ustawowym terminie od decyzji organu II instancji wniosły obie strony postępowania.

Natomiast istotną wadą kwestionowanej decyzji jest brak właściwej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, na podstawie art. 149, 150 i 156 w związku z art. 146 ust. 1a ustawy, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej. Niemniej, jak każdy dowód podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie administracyjne, z zastosowaniem reguł tego postępowania, wyrażonych w art. 80 Kpa, nakazującym dokonać oceny dowodu w świetle materiału dowodowego zebranego w sposób określony w art. 7 i 77 § 1 Kpa. Zasadnym jest w tych okolicznościach zarzut skarżącej, że organ nie może w ocenie operatu ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do przytoczenia treści postanowień operatu, lecz winien ocenić jego wiarygodność i zupełność. Organ winien zatem zbadać operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz pod kątem informacji niezbędnych dla uznania jego prawidłowości w danej sprawie.

Zgodnie z powoływanym art. 146 ust. 1 i 3 ustawy ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej i według jej stanu przed wybudowaniem urządzeń i po ich wybudowaniu. W związku z tym w wycenie rzeczoznawca winien przedstawić informacje dotyczące stanu wycenianej nieruchomości istniejącego zarówno przed, jak i po wybudowaniu urządzeń, przez który to stan rozumie się nie tylko stan prawny, ale również faktyczny

Zgodnie z przytoczonym również przez skarżącą przepisem § 40 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia do tych urządzeń.

Zestawiając treść operatu z treścią cyt. przepisów wskazać należy że w operacie brak jest jakichkolwiek informacji o stanie nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji oraz informacji o warunkach podłączenia do urządzenia kanalizacji sanitarnej. Powyższe w zasadzie uniemożliwia ocenę zarzutu skarżących dotyczącą poniesienia kosztów wykonania przykanalika. Co do zasady Sąd podziela stanowisko Kolegium, iż przyłącze nie wchodzi w skład sieci infrastruktury i w konsekwencji nie stanowi nakładu poniesionego na rzecz budowy sieci kanalizacji sanitarnej.

Z treści operatu nie wynika, że przepis § 40 ust. 2 rozporządzenia, mimo jego powołania przez rzeczoznawcę, został uwzględniony. Brak jest jakichkolwiek informacji o warunkach podłączenia do urządzeń. W opisie nieruchomości przed i po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń kanalizacyjnych, rzeczoznawca winien podać informacje dotyczące wycenianej nieruchomości, a więc jej zagospodarowania, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury i stan jej otoczenia, czy posiada dostęp do tego rodzaju urządzeń czy też nie. W operacie rzeczoznawca zawarł jedynie ustalenie, że budynek mieszkalny podłączony jest przyłączem do sieci kanalizacyjnej o średnicy 200 mm. Natomiast w kolejnej korekcie operatu rzeczoznawca zawarł zapis, że w operacie dopisuje zdanie, "w tabeli zamieszczono próbkę transakcji nieruchomości podobnych uzbrojonych w sieć elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną" oraz zapis "w tabeli zamieszczono próbkę transakcji nieruchomości podobnych uzbrojonych w sieć elektryczną i wodociągową –bez kanalizacji. Odnośnie nieruchomości wycenianej brak jest opisu co do jej wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a więc czy jest ona podobna do nieruchomości porównywalnych. Nadto pierwotnie w operacie brak było danych dotyczących uzbrojenia nieruchomości porównywalnych, rzeczoznawca nie podał czy i w jaki sposób ustalił dokonując kolejnej korekty operatu, że wszystkie z tych nieruchomości mają dostęp do wymienionych urządzeń tj. sieci wodociągowej i elektrycznej, tym bardziej że uzbrojenie terenu nie było cechą porównawczą uwzględnianą przy wycenie nieruchomości porównywalnych. Istnieje więc uzasadniona wątpliwość czy faktycznie wszystkie transakcje obejmowały nieruchomości uzbrojone w sieć wodociągową i elektryczną.

Ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego a więc z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 kpa, a w konsekwencji w warunkach niewykazania w sposób nie budzący wątpliwości, że wartość nieruchomości po stworzeniu możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej wzrosła i to o kwotę ustalonej opłaty adiacnckiej.

Nadto zgodnie z przepisem art. 145 ust. 2 ustawy wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jeżeli w rozpatrywanej sprawie warunki takie powstały z dniem wydania decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-ciśnieniowej wraz z przepompowniami dla miejscowości O. i N., gm. B., to jest w dniu 27 stycznia 2011r. (data uprawomocnienia się decyzji), to termin 3 lat upłynął w styczniu 2014r. W takim stanie rzeczy dalsze postępowanie w sprawie stałoby się bezprzedmiotowe.

Jednakże ww. decyzji wskazano, że do wykonania pozostały przyłącza-przykanaliki sieci kanalizacji sanitarnej w miejscowości O. i N. Z kolei stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia kanalizacyjnego, umożliwiającego naliczenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy, jest wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości-wybudowanie przyłączy do granicy nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się , że kwestia ta ma indywidualny charakter i musi odnosić się do realiów konkretnej sprawy (por. orzeczenie WSA w Rzeszowie z dnia 17 stycznia 2013r. sygn. akt II SA/Rz 1046/12, lex nr 1274615, orzeczenie WSA w Olsztynie z dnia 19 lipca 2012r. sygn. akt II SA/Ol 467/12 lex nr 12145290). Żadnych informacji dotyczących warunków podłączenia nie zawiera operat szacunkowy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien zatem ustalić, czy faktycznie w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie istniały warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci kanalizacji sanitarnej. W przypadku upływu terminu 3 lat, o którym mowa w cyt. przepisie art. 145 ust. 2 ustawy postępowanie winno ulec umorzeniu. Natomiast w sytuacji, gdy termin ten nie upłynął organ winien uzupełnić operat szacunkowy o dane niezbędne dla ustalenia wartości nieruchomości, o których mowa w cyt. wyżej przepisie § 40 ust. 1 rozporządzenia.

Powyższe oznacza, że, wbrew ustaleniom Kolegium, kwestia stworzenia warunków, o której mowa w art. 145 ust. 1 ustawy również nie została wyjaśniona w sposób dostateczny, a przede wszystkim z uwzględnieniem normy wynikającej z art. 148b ustawy. Wskazany przepis, dodany przez art. 1 pkt 51 noweli z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. nr 173, poz. 1218), obowiązujący od dnia 22 października 2007 r., w ust. 1 stanowi co następuje: "Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów". Według ust. 2 "Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, o którym mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty". Przytoczony przepis obowiązywał zarówno w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego, jak i w dniu, który organy uznały za datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości.

W niniejszej sprawie, zważywszy na treść ust. 1 art. 148b ustawy, ocena możliwości stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do przedmiotowego urządzenia kanalizacji sanitarnej powinna uwzględnić przepis odrębny, jakim jest ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r., nr 123, poz. 858, ze zm.), a w szczególności normy art. 15 i 19. Zgodnie z art. 15 ust. 4 tej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Jednym zaś z obligatoryjnych elementów regulaminu jest określenie "technicznych warunków określających możliwości dostępu do usług wodociągowo – kanalizacyjnych" (art. 19 ust. 5). Zdaniem sądu organ administracji niedostatecznie wnikliwie dokonał ustalenia istotnej okoliczności, jaką jest ustalenie dotyczące stworzenia warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej w świetle powołanej wyżej ustawy. Nie jest zdaniem sądu wystarczające odwołanie się jedynie do daty wydania decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie z uwagi na jej uzasadnienie. W konsekwencji, Kolegium w tej kwestii naruszyło przepisy postępowania, a w związku z niedostatecznym wyjaśnieniem tej istotnej okoliczności, doszło do naruszenia art. 148b ust. 1 ustawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy uzupełni materiał dowodowy o elementy wskazane przez sąd jako istotne dla ustalenia opłaty adiacenckiej i podejmie rozstrzygnięcie stosowne do dokonanych ustaleń.

Mając na względzie powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

O kosztach postępowania sąd orzekł, na mocy art. 200 w związku z art. 205 § 2 tej ustawy, ustalając, że na zasądzone koszty składa się uiszczony w sprawie wpis sądowy w wysokości 100 zł.