Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 59/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2020-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 97 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Marcin Kojło, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant specjalista Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 marca 2020 r. sprawy ze skargi S. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga wywiedziona została na tle następujących okoliczności.

Decyzją z dnia [ ...] października 2019r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu odwołania M. A. od decyzji Burmistrza B. odmawiającej zatwierdzenia podziału nieruchomości M. A. oznaczonej numerem geodezyjnym [...], o powierzchni 0,3891 ha położonej w B., orzekło o uchyleniu w całości decyzji organu I instancji (pkt 1 decyzji odwoławczej) i zatwierdziło podział nieruchomości na trzy działki o numerach [...] o powierzchni 0,1891 ha, [...] o powierzchni 0,1000 ha i [...] o powierzchni 0,100ha, zgodnie z mapą z projektem podziału nieruchomości z dnia 19 lipca 2019r. wraz z wykazem zmian danych ewidencyjnych (pkt 2 decyzji odwoławczej). Kolegium w podstawie prawnej decyzji - w warstwie materialnoprawnej - powołało się na przepis art. 96 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018r., poz. 2204 ze zm.). Stroną postępowania był wnioskodawca M. A., reprezentowany w postępowaniu administracyjnym przez córkę E. A.– W. oraz zięcia A. S.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że właściciel nieruchomości M. A. przedłożył wszystkie dokumenty, wymagane do zatwierdzenia podziału nieruchomości: mapę z projektem podziału, wykazem synchronizacyjnym i wykazem zmian danych gruntowych oraz protokołem z przyjęcia granic, które to dokumenty zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego. Kolegium stwierdziło, że mapa z projektem podziału nieruchomości zawiera wszystkie elementy określone § 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004r., poz. 2663). Kolegium podkreśliło, że w postępowaniu o podział zostało wydane ostateczne postanowienie (SKO w B. z [...] kwietnia 2019r. znak [...]), opiniujące pozytywnie projekt podziału jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta B. Nr XXVII/130/08 z dnia 12 sierpnia 2008r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów części Miasta Bielsk Podlaski przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i usługową). Powołując się na stanowisko sądów administracyjnych, Kolegium stwierdziło, że opinia co do wstępnego projektu podziału daje podstawę do opracowania właściwego projektu podziału i dopiero na tym etapie postępowania następuje przyjęcie granic nieruchomości oraz określenie na mapie z projektem podziału dokładnej powierzchni projektowanych do wydzielenia działek gruntów. Z tego powodu w postanowieniu opiniującym podział mogą występować wielkości jedynie przybliżone. NSA w uchwale składu pięciu sędziów z marca 1999r. sygn. I OPK 1/99 stwierdził, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych, gdyż dopiero gdy istnieje zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, racjonalne jest poniesienie kosztów sporządzenia podziału w formie odpowiednich dokumentów geodezyjnych.

Nawiązując do stanu faktycznego sprawy, Kolegium stwierdziło, że przedstawiony do zatwierdzenia projekt podziału, opracowany przez uprawnionego geodetę i przyjęty do zasobu geodezyjnego, przewiduje – identycznie, jak wstępny projekt podziału – wydzielenie z nieruchomości M. A. trzech działek: dwóch o powierzchni po 0,1000 ha i jednej, zabudowanej, o powierzchni 0,1891 ha, zaś linie podziału poprowadzone są prostopadle do osi ulicy P. Stosownie do zasad geometrii, nie może być mowy o tym, by długości poszczególnych boków planowanych do wydzielenia działek, przedstawione w zatwierdzonym projekcie podziału mogły mieć inną długość niż we wstępnym projekcie podziału, przewidującym wydzielenie działek o takich samych powierzchniach i tak samo położonych (prostopadle do ulicy P.). Z tych przyczyn Kolegium nie podzieliło stanowiska organu I instancji o braku zgodności między rysunkiem zaopiniowanego proponowanego podziału a mapą zatwierdzonego podziału, tym bardziej, że granice planowanych do wydzielenia działek gruntu, przedstawione we wstępnym projekcie podziału, z uwagi na orientacyjny charakter, mogą nie odzwierciedlać rzeczywistych proporcji. Żaden z obowiązujących przepisów prawa nie wymaga podania we wstępnym projekcie podziału długości linii granicznych projektowanych działek gruntu. Stąd przywiązywanie tak dużej wagi do sposobu zobrazowania we wstępnym projekcie podziału kształtu planowanych do wydzielenia działek gruntu nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną, złożoną w dniu 23 grudnia 2019r., wniósł S. A.- właściciel nieruchomości o numerze [...] bezpośrednio graniczącej z nieruchomością podzieloną, który nie był stroną postępowania administracyjnego. Skarżący wskazując na art. 145 § 1 pkt 4 K.pa. stwierdził, że postępowanie o podział nieruchomości sąsiedniej o numerze [...], stanowiącej własność brata M. A., powinno się było toczyć z udziałem skarżącego. Stwierdził, że zatwierdzony podział nieruchomości sąsiedniej pozbawił go możliwości podziału jego nieruchomości w zgodzie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz pozbawił jego nieruchomość dostępu do drogi publicznej - ulicy P., która na całej długości przylega do nieruchomości brata i na której są wszystkie media, od których został "odcięty". Powołał się na pismo Urzędu Miasta B. z [...] października 2018r., którego treść – zdaniem skarżącego potwierdza konieczność wydzielania działek z nieruchomości o numerze [...] w połączeniu z podziałem nieruchomości o numerze [...]. Skarżący dodał, że o zatwierdzeniu podziału nieruchomości sąsiedniej dowiedział się w dniu 27 listopada 2019r. w trakcie czynności geodety wznowienia znaków granicznych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie ewentualnie o jej odrzucenie. Kolegium wskazało, że podział nieruchomości nie obejmował nieruchomości o numerze [...] a nadto skarżący nie przedstawił dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości o numerze[...]. Nie wskazał też dowodów, w oparciu o które możliwe byłoby ustalenie, że przed zatwierdzeniem podziału nieruchomości o numerze [...], przysługiwało skarżącemu jakikolwiek prawo ustanawiające nieruchomość o numerze [...] jako władnącą w stosunku do nieruchomości o numerze[...], w tym obciążenie nieruchomości dzielonej służebnością przechodu czy przejazdu na rzecz nieruchomości skarżącego. Kolegium podkreśliło, że skarżący nie wykazał, że przed podziałem nieruchomości o numerze [...], nieruchomość o numerze [... posiadała dostęp do mediów na ulicy P. Kolegium stwierdziło przy tym, że nieruchomość o numerze [...] nie została pozbawiona możliwości podziału zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, jak też nie utraciła posiadanego dostępu do drogi publicznej. Z dokumentacji zgromadzonej w sprawie o podział wynika bowiem, że nieruchomość o numerze [...] posiadała i nadal posiada dostęp do drogi publicznej od strony ulicy B. i dostęp do mediów przebiegających w ulicy B., co pośrednio potwierdza numer porządkowy nieruchomości o numerze geodezyjnym [...] tj. przyporządkowanie jej adresowi: B. ul. B.. Odnosząc się do argumentacji dotyczącej jednoczesnego współtworzenia nowych działek z nieruchomości o numerach [...] i[...], Kolegium stwierdziło, że taką ewentualność dopuszczają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (poprzez wspólny wniosek o połączenie i podział nieruchomości na nowo). Właściciele nieruchomości o numerach [...] i [...] wspólnego wniosku o połączenie i podział tych nieruchomości jednak nie złożyli. Kolegium zauważyło przy tym, że z zapisów miejscowego planu i rysunku planu nie wynika obowiązek wydzielania nowych działek poprzez ich współtworzenie z obydwu nieruchomości, gdy z taki sposób podziału – zgodnie z zapisami planu – ma jedynie charakter postulatywny.

O oddalenie skargi ewentualnie o jej odrzucenie wniósł także uczestnik postępowania M. A. W odpowiedzi na skargę odniósł się szczegółowo do twierdzeń skarżącego. Podał, że właścicielem nieruchomości o numerze [...[ został na skutek dokonanego sądownie działu spadku po M. A. i zniesienia współwłasności. W wyniku postanowienia Sądu Rejonowego w B. z [...] listopada 1991r. działka o numerze [...] przypadła jemu, natomiast bratu – S. A. przypadła działka o numerze [...], zaś na współwłasność w częściach równych każdemu z nich została przyznana działka o numerze [...] o powierzchni 88 metrów kwadratowych stanowiąca drogę dojazdową do obu działek od strony ulicy B.. Uczestnik postępowania podkreślił, że od zniesienia współwłasności do dziś, działka brata o numerze [...] nie posiadała i nie posiada dostępu do drogi publicznej – ulicy P. Dodał przy tym, że ulica P. nie posiada wszystkich mediów. Działka skarżącego o numerze [...] posiada dostęp do innej drogi publicznej – ulicy B. poprzez działkę o numerze [...] (stanowiącą współwłasność M. A.i S. A.) i [...]. Podkreślił, że jego nieruchomość nie była i nie jest obciążona służebnością na rzecz nieruchomości S. A. a nadto skarżący nie został pozbawiony możliwości podziału własnej nieruchomości. Uczestnik postępowania dodał, że skarżący o podziale nieruchomości o numerze [...] dowiedział się wcześniej, niż w dniu dokonywania przez geodetę wznowienia znaków granicznych. Do pisma będącego odpowiedzią na skargę, uczestnik postępowania dołączył kopię postanowienia Sądu z [...] listopada 1991r. o zniesieniu współwłasności nieruchomości wraz z mapą podziału stanowiącą podstawę wydzielenia działek przy dokonywaniu zniesienia współwłasności, aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej potwierdzający dostęp nieruchomości skarżącego do innej drogi publicznej niż ulica P., wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału, zawiadomienie geodety z[...] listopada 2019r. skierowane także do skarżącego o dacie czynności wznowienia znaków granicznych, protokół z wznowienia znaków granicznych, podpisany przez skarżącego oraz kopię pisma Urzędu Miasta B. P. skierowanego do pełnomocników uczestnika postępowania, informującego o wykonaniu decyzji o podziale nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu albowiem skarżący nie wykazał, by miał interes prawny do uczestnictwa w postępowaniu o podział nieruchomości zakończonym zaskarżoną decyzją ostateczną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2019r. Mocą tej decyzji doszło do zatwierdzenia podziału nieruchomości M. A. o numerze geodezyjnym [...], położonej w B. na trzy działki o numerach: [...] o powierzchni 0,1891 ha, [...] o powierzchni 0,1000 ha i [...] o powierzchni 0,100ha, zgodnie z mapą z projektem podziału nieruchomości z dnia [...] lipca 2019r. wraz z wykazem zmian danych ewidencyjnych.

Zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018r., poz. 2204 ze zm.) podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. W świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych wykładnia tego przepisu dokonana z uwzględnieniem art. 28 K.p.a. prowadzi do wniosku, że interes prawny w postępowaniu podziałowym posiadają, co od zasady, wyłącznie właściciele, względnie użytkownicy wieczyści nieruchomości podlegających podziałowi tj. osoby, które dysponują tytułem prawnym do dzielonej nieruchomości o charakterze prawnorzeczowym. Konsekwencją uregulowania zawartego w art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to, że osoba niebędąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości podlegającej podziałowi, nie może być stroną postępowania podziałowego ani przeciwdziałać zatwierdzeniu przedłożonego projektu podziału. Przymiotu strony postępowania podziałowego nie dają też prawa obligacyjne do dzielonej nieruchomości, pochodzące od właściciela lub użytkownika wieczystego. Stroną postępowania podziałowego nie może być także osoba, która zgłasza roszczenia do nieruchomości podlegającej podziałowi. Co do zasady, również właściciele nieruchomości graniczących z nieruchomością podlegającą podziałowi, nie mają interesu prawnego do udziału w postępowaniu podziałowym sąsiedniej nieruchomości. Podział nieruchomości nie zmienia bowiem granic zewnętrznych dzielonej nieruchomości, gdyż jego skutkiem jest wydzielenie odrębnych działek wewnątrz nieruchomości dzielonej bez ingerencji w zewnętrzne granice nieruchomości dzielonej. Właściciel nieruchomości graniczącej z nieruchomością podzieloną mógłby mieć interes prawny do uczestnictwa w postępowaniu o podział nieruchomości sąsiedniej tylko wówczas, gdyby wykazał, że skutki prawne zatwierdzonego podziału nieruchomości sąsiedniej wkraczają w prawo własności jego nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jako przykład uzasadnionego interesu prawnego właściciela nieruchomości graniczącej z nieruchomością dzieloną, do udziału w postępowaniu podziałowym sąsiedniej nieruchomości, wskazuje się pozbawienie nieruchomości graniczącej dostępu do drogi publicznej wskutek dokonanego podziału nieruchomości sąsiedniej (vide: wyrok NSA z 14 października 2009r. sygn. I OSK 91/09). W tezie powołanego wyżej wyroku, NSA stwierdził, że skoro ustawodawca zakłada niedopuszczalność podziału nieruchomości na działki, które byłyby pozbawione dostępu do drogi publicznej, to tym samym nie dopuszcza również do tego, by w wyniku tego podziału działki sąsiednie, już istniejące, były pozbawione – posiadanego przed podziałem – dostępu do drogi publicznej. Innym przykładem uzasadnionego interesu prawnego do udziału w postępowaniu podziałowym nieruchomości sąsiedniej jest też obciążenie sąsiedniej nieruchomości, podlegającej podziałowi, służebnością gruntową, o jakiej mowa w art. 285 Kodeksu cywilnego, w tym służebnością drogi koniecznej, przewidzianej art. 145 Kodeksu cywilnego, na rzecz nieruchomości graniczącej. Z art. 290 Kodeksu cywilnego wprost wynika bowiem wpływ podziału nieruchomości władnącej czy obciążonej na służebność gruntową.

Z okoliczności niniejszej sprawy niewątpliwie wynika, że zatwierdzony zaskarżoną decyzją ostateczną podział nieruchomości o numerze geodezyjnym [...], nie pozbawił skarżącego będącego właścicielem nieruchomości o numerze [...] dotychczasowego dostępu do drogi publicznej. Z dokumentów dołączonych do akt sądowych przez uczestnika postępowania M. A. wynika, że od zniesienia współwłasności i działu spadku po M. A. (co nastąpiło na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w B. z [...] listopada 1991r. w sprawie [...]) do dziś, działka skarżącego o numerze [...] nie posiadała i nie posiada dostępu do ulicy P. Działka skarżącego o numerze [...] posiada bowiem dostęp do innej drogi publicznej – ulicy B. poprzez działkę o numerze [...] (stanowiącą współwłasność M. A. i S. A.) i działkę [...]. Numer porządkowy posesji skarżącego zamieszkałego na nieruchomości o numerze [...] przyporządkowany jest adresowi przy ulicy B. [...]. Skarżący nie korzysta z żadnego z mediów przebiegających w ulicy P., przy czym – jak zauważył uczestnik postępowania – ulica P. nie jest jeszcze wyposażona we wszystkie media.

Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy nie wynika też, by nieruchomość skarżącego była władnącą w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi, gdyż nieruchomość o numerze [...] nie była przed podziałem obciążona służebnością gruntową na rzecz nieruchomości S. A. Trafnie Kolegium zauważa, że skarżący nie został też pozbawiony możliwości podziału własnej nieruchomości. Z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Bielsk Podlaski Nr XXVII/130/08 z dnia 12 sierpnia 2008r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów części Miasta Bielsk Podlaski przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i usługową, nie wynika bowiem nakaz tworzenia nowych działek na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyłącznie w ramach scalania i podziału nieruchomości, co oznaczałoby powiązanie podziału nieruchomości o numerze [...] z jednoczesnym podziałem nieruchomości o numerze[...] , gdyż ustalenia § 11ust. 2 lit. "a" tekstu planu dopuszczają zmianę projektowanych rysunkiem planu podziałów nieruchomości na działki budowlane, dokonywanych przez właścicieli, pod warunkiem zachowania wymogów § 4 "a" , w szczególności § 4 ust. 1 pkt 1 lit. "a" tiret trzeci. Z legendy rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przesłanego na żądanie sądu przez Burmistrza B.), włączonego do akt sądowych, z którego sąd dopuścił dowód ( vide: protokół rozprawy - k. 84 odwrót akt sądowych) wynika, że przerywane linie podziału nieruchomości na działki budowlane mają charakter jedynie postulowany. Rysunek planu nie potwierdza przy tym położenia nieruchomości skarżącego o numerze [...] bezpośrednio przy ulicy o symbolu 22 KD-D tj. budowanej ulicy P., do której przylegała nieruchomość podzielona o numerze [...].

Skoro skarżący nie wykazał, że konsekwencje zatwierdzonego podziału nieruchomości o numerze [...] naruszają interes prawny skarżącego jako właściciela nieruchomości o numerze [...] oraz, że przysługują mu prawa o charakterze prawnorzeczowym wobec nieruchomości o numerze [...], której podział zatwierdzony został zaskarżoną decyzją, skarga podlegała oddaleniu. Osoba, która nie miała interesu prawnego do udziału w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony, nie posiada skutecznej legitymacji do zaskarżenia decyzji podziałowej. Sąd podkreśla, że interes prawny, którego istnienie warunkuje przyznanie osobie przymiotu strony, musi bezpośrednio dotyczyć sfery prawnej podmiotu. Brak bezpośredniości wpływu zaskarżonej decyzji na sferę prawną skarżącego, nie pozwala na wyeliminowanie zaskarżonej decyzji podziałowej i zalecenie przeprowadzenia postępowania podziałowego z udziałem skarżącego.

Z tych przyczyn sąd skargę oddalił (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).