Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 789/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-10-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 10 pkt 3
journal: Dz.U. 2004 nr 141 poz 1492
law: Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 4 pkt 3b
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 453
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Roman Hauser Sędziowie NSA Maria Czapska-Górnikiewicz del. WSA Jerzy Siegień (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Kuberska-Pellegrino po rozpoznaniu w dniu 9 października 2014r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej K. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 371/12 w sprawie ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 371/12 oddalił skargę K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Przedmiotowy wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy.

Wójt Gminy Słupsk decyzją z dnia [...] marca 2012 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647, ze zm.) – zwanej dalej: "u.p.z.p.", ustalił K. S. opłatę jednorazową w wysokości 140.496,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek nr: [...],[...],[...] i [...], położonej w S., na skutek zmiany jej funkcji (z funkcji rolnej na funkcję budowlaną).

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że Rada Gminy Słupsk uchwałą z dnia 25 września 2008 r., nr XIXI/171/08 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący swymi ustaleniami ww. nieruchomość, położoną w Siemianicach. Plan ten wszedł w życie 2 marca 2009 r. Właściciel tej nieruchomości – K. S. zbył ją w dniu 16 lipca 2009 r. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła o 468.320 zł, zatem jednorazowa opłata od wzrostu wartości nieruchomości, przy stawce opłaty określonej w planie miejscowym na 30%, wynosi 140.496 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji K. S. wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania administracyjnego podnosząc, że w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło zbycie nieruchomości. Wskazał, że zawarł umowę, której intencją było zaspokojenie roszczeń pożyczkodawcy poprzez instytucję datio in solutum, a nie sprzedaż nieruchomości, co nie stanowi podstawy do naliczenia renty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał przesłanki uzasadniające powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej określone w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Jedną z tych przesłanek jest zbycie przez właściciela nieruchomości, w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. W niniejszej sprawie, zdaniem Kolegium, K. S. zbył przedmiotową nieruchomość położoną w Siemianicach, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z drogami dojazdowymi, a przed zmianą planu stanowiła użytek rolny. Organ wskazał, że w dniu 25 marca 2009 r. skarżący zawarł umowę pożyczki, a w związku z tym, że nie mógł dokonać zwrotu pożyczki w terminie, w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnił inne świadczenie w postaci przeniesienia na wierzycieli prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Organ zauważył, że wprawdzie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa definicji legalnej pojęcia zbycia, jednak art. 37 ust. 11 tej ustawy odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w art. 4 pkt 3b zbycie nieruchomości definiuje bardzo szeroko, jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W ocenie Kolegium uregulowane w art. 453 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, ze zm.) spełnienie przez dłużnika za zgodą wierzyciela innego niż dług pierwotny świadczenia w celu zwolnienia się z tego długu (datio in solutum), jest świadczeniem odpłatnym, gdyż dłużnik za swoje świadczenie otrzymuje wynagrodzenie w postaci uregulowania ciążącego na nim zobowiązania. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub prawa w zamian za wygaśnięcie zobowiązania jest zatem opłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa. W przedmiotowej sprawie doszło do porozumienia co do tego, że pożyczkobiorca - w celu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki w postaci zwrotu sumy pożyczki, przeniósł na pożyczkodawcę prawo własności nieruchomości określonej w umowie. Świadczenie pierwotne zostało zatem zastąpione świadczeniem obejmującym przeniesienie własności rzeczy. Odnosząc się natomiast do wyliczenia renty planistycznej, organ podniósł, że w wyniku zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zwiększeniu uległa wartość nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona w operacie szacunkowym z dnia 20 lutego 2012 r., w którym wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu ustalono na kwotę 2.065.906 zł, a po zmianie planu na kwotę 2.534.226 zł. Różnica tych wartości stanowiła zatem wzrost wartości nieruchomości od której naliczono jednorazową opłatę stosując stawkę określoną w planie miejscowym.

Skargę na decyzję z dnia 18 kwietnia 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku złożył K. S. wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji. Zaskarżonym decyzjom zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez uznanie, że skarżący jest zobowiązany do uiszczenia opłaty planistycznej pomimo nieziszczenia się przesłanek określonych w art. 36 - 37 u.p.z.p., tj. sprzedaży nieruchomości, oraz naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady pogłębiania zaufania do organów państwa oraz zasady pogłębiania świadomości i kultury prawnej obywateli.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", oddalił skargę, nie stwierdzając naruszeń prawa, które powodowałyby konieczność uchylenia bądź stwierdzenia nieważności decyzji organu pierwszej lub drugiej instancji.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że materialnoprawną podstawą obu wydanych w sprawie decyzji był przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W chwili orzekania w niniejszej sprawie przez organ odwoławczy (jak i organ pierwszej instancji) przepis ten stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Powyższą treść ww. przepisowi nadała ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która w art. 10 pkt 3 zmieniła wcześniejszą treść tego przepisu w ten sposób, że pojęcie sprzedaż zastąpiono pojęciem zbycie. Nowelizacja ta weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. Sad zauważył, że pojęcie "zbycie nieruchomości" nie zostało zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicję legalną tego pojęcia wprowadzono natomiast w ramach ww. nowelizacji do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Definicja ta, wskazując iż zbyciem nieruchomości jest przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, nawiązuje do pojęć z zakresu prawa cywilnego. W nauce prawa cywilnego przeniesienie własności stanowi przejście prawa własności z jego dotychczasowego podmiotu (zbywcy) na inny podmiot (nabywcę) na podstawie umowy. W ocenie Sądu skoro powyższe zmiany zostały zawarte w jednym akcie prawnym zasadnym jest przyjęcie, że ustawodawca zamierzał pojęcie zbycia nieruchomości wprowadzone w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. objąć definicją wprowadzoną w art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Sąd pierwszej instancji zauważył również, że wprawdzie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, co nie oznacza jednak, że zbycie może być rozumiane tylko jako sprzedaż. Zdaniem Sądu przyjęcie wyłącznie gramatycznej wykładni art. 37 ust. 1 u.p.z.p. czyniłoby nowelizację art. 36 ust. 4 u.p.z.p. bezprzedmiotową, albowiem określenie wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży wykluczałoby możliwość ustalenia jej wartości, gdyby została ona zbyta w inny sposób. W tym przypadku należało się zatem wesprzeć wykładnią celowościową i systemową. Pozostawienie więc niezmienionej treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Sąd uznał za niedopatrzenie ustawodawcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził, że w niniejszej sprawie bezsporne jest, iż po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Słupsk doszło do zmiany przeznaczenia gruntów, położonych w miejscowości Siemianice, których właścicielem był K. S., z rolnego na budowlany, a co za tym idzie zwiększeniu uległa też wartość przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym wartość nieruchomości wzrosła o 468.320 zł, jednorazowa opłata od wzrostu wartości nieruchomości, przy stawce opłaty określonej na 30%, wynosi więc 140.496 zł. Sąd wskazał zatem, że organy właściwie ustaliły wysokość opłaty planistycznej w oparciu o niekwestionowany przez skarżącego w całym toku postępowania - zarówno administracyjnego, jak i sądowego, operat szacunkowy, który został sporządzony prawidłowo przez rzeczoznawcę majątkowego (a więc osobę do tego uprawnioną), w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie bowiem do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu w sprawie bezsporne jest również, że skarżący w dniu 25 marca 2009 r. zawarł umowę pożyczki. Następnie, w celu zwolnienia się z przedmiotowego zobowiązania, dnia 16 lipca 2009 r. zawarł w formie aktu notarialnego umowę zwolnienia dłużnika (skarżącego) z zobowiązania przez spełnienie innego świadczenia (datio in solutum). Na mocy tej umowy skarżący zwolnił się z ciążącego na nim długu (wynikającego z przedmiotowej umowy pożyczki) w ten sposób, że przeniósł na wierzycieli własność nieruchomości opisanej powyżej.

Sąd pierwszej instancji stwierdził więc, że z powyższego wynika, iż skarżący zawarł umowę, na podstawie której zbył nieruchomość, przy czym zbycie to miało charakter ekwiwalentny i odpłatny, a to przesądza, że w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu korzyść majątkowa skarżącego jest oczywista. Dzięki dokonanej przez skarżącego czynności (przeniesienie własności nieruchomości w drodze datio in solutum czyli w zamian za zwolnienie z długu pieniężnego) zwolnił się on bowiem z długu, a więc powiększył swój majątek. Czynność ta stanowiła zatem zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Niezasadnie podnosił więc skarżący, że treść przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie pozwala na ustalenie opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości w tej formie. Sąd zauważył, że pojęcie "zbycie nieruchomości" użyte w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje co do zasady wszystkie formy rozporządzania prawem własności nieruchomości - w tym także wskazane w art. 453 k.c. datio in solutum, z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej (por. uchwałę siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09). Tak więc Sąd uznał, że wykładnia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zaprezentowana przez organ odwoławczy była prawidłowa i została dokonana z zachowaniem podstawowych zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady pogłębiania zaufania do organów państwa oraz zasady pogłębiania świadomości i kultury prawnej obywateli.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2012 r. wniósł K. S. zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 – 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że strona jest zobowiązana do uiszczenia opłaty planistycznej pomimo nieziszczenia się przesłanek określonych w art. 36 – 37 ww. ustawy.

W oparciu o powyższe zarzuty K. S. wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie spawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że dokonana przez skarżącego czynność prawna – zwolnienie z długu (datio in solutum) nie stanowi zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 u.p.z.p. W ramach dokonanej czynności doszło bowiem wyłącznie do spełnienia innego świadczenia. Skarżący nie otrzymał żadnych środków pieniężnych z tytułu spełnienia tego świadczenia. Tak więc przeniesienie prawa własności przez dłużnika za zgodą wierzyciela na wierzyciela celem zwolnienia się z długu nie jest, wbrew stanowisku Sądu, czynnością odpłatną.

Zdaniem strony skarżącej przepisy nakładające na obywatela obowiązek uiszczania opłat muszą być formułowane w sposób precyzyjny i zrozumiały. Nie może mieć miejsca doszukiwanie się intencji ustawodawcy, czy też uznawanie niedopatrzenia ustawodawcy. Przepisy ustalające obciążenia obywatela nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający i dowolny. Tak więc skoro ustawodawca posługuje się w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. pojęciem zbycia nieruchomości, a w art. 37 wprost wskazuje, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, to pojęcie zbycia wskazane w art. 36 ust. 4 nie może być rozumiane w sposób inny niż sprzedaż nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 P.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny był związany granicami skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna wniesiona w niniejszej sprawie nie posiada usprawiedliwionych podstaw.

Zdaniem składu orzekającego Naczelnego Sądu Administracyjnego, w realiach niniejszej sprawy, Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej interpretacji art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zasadnie bowiem stwierdził, że przeniesienie własności nieruchomości w drodze datio in solutum czyli w zamian za zwolnienie z długu pieniężnego, stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się ustawowy obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W wyniku tej operacji nastąpiło bowiem przeniesienie własności przedmiotowych gruntów na rzecz wierzycieli, strona skarżąca nie jest już ich właścicielem, poza tym należy zwrócić uwagę, że K. S. poprzez zmniejszenie swoich pasywów – długów w rezultacie zwiększył wartość swojego majątku.

Przepisem regulującym kwestię ustalenia opłaty planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Stanowi on, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym zgodnie z dyspozycją art. 37 ust, 1 tejże ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przesłankami uzasadniającymi ustalenie opłaty planistycznej jest zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4).

Zauważyć należy, że w pierwotnym brzmieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przewidywał wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyłącznie w razie dokonania jej sprzedaży. Przepis ten został jednak zmieniony przez art. 10 pkt 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004 r. w ten sposób, że słowo "sprzedaż" zastąpiono pojęciem "zbycie". W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zostało sprecyzowane znaczenie tego pojęcia. Należy jednak wziąć pod uwagę, że cytowaną ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. dodano do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami punkt 3b, zawierający definicję ustawową (legalną) zbywania i nabywania nieruchomości, które należy rozumieć jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W tej sytuacji celowym jest w ocenie Sądu odwołanie się do definicji zbywania nieruchomości zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla określenia zakresu zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się jednolicie, że jednoczesne dokonanie tym samym aktem zmiany brzmienia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w ten sposób, że słowo "sprzedaje" zastąpiono słowem "zbywa" oznacza, że ustawodawca dostrzegł wąskie zastosowanie ww. przepisu jedynie do typowych czynności sprzedaży i w związku z tym poszerzył katalog zdarzeń prawnych objętych jego regulacją. Skoro zaś powyższe zmiany zostały zawarte w jednym akcie prawnym, zasadnym jest przyjęcie, że ustawodawca zamierzał pojęcie: "zbycia nieruchomości" wprowadzone w art. 36 ust. 4 ustawy objąć definicją wprowadzoną w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob. wyroki NSA z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1630/11).

Ponadto na gruncie znowelizowanego art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w piśmiennictwie wyrażono pogląd, że użyte w tym przepisie pojęcie "zbywa" nie może być utożsamiane ze wszystkimi, tj. odpłatnymi, jak i nieodpłatnymi, formami przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego. Ustawodawca powiązał bowiem skutek, o jakim mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z uzyskaniem dodatkowej korzyści majątkowej, w razie wzrostu wartości nieruchomości, co może nastąpić tylko w wypadku jej odpłatnego zbycia. Argumentu wspierającego to stanowisko dostarcza art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, a nie jej zbycia. Trafny wydaje się więc pogląd, że użycie w tym przepisie pojęcia "sprzedaż" nie jest, jak wskazał to Sąd pierwszej instancji, niedopatrzeniem ustawodawcy. Zauważyć należy, że kilka nowelizacji ustawy nie doprowadziło do zmiany art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Pozwala to przyjąć, że ustawodawca w ten sposób podkreślił, iż opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty (por. uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09). Wykładnia językowa art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - uzupełniona wykładnią celowościową - prowadzi do wniosku, że zawarte w tym przepisie pojęcie "zbywa" oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. A zatem, wbrew twierdzeniom skarżącego, pojęcie to nie obejmuje przypadków zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze umowy darowizny, a więc pod tytułem darmym. Wykładnia taka pozostawałaby w sprzeczności z niewątpliwym celem omawianego uregulowania. Niemniej jednak darowizna nieruchomości nie miała miejsca w niniejszej sprawie.

Niezasadny jest zatem zarzut skargi kasacyjnej, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. odnosi się jedynie do sprzedaży nieruchomości. Przedstawiony natomiast przez skarżącego na potwierdzenie jego tezy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 października 2007 r., sygn. akt II SA/Po 434/2007 dotyczy stanu faktycznego i prawnego sprzed nowelizacji art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dokonanej ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która w art. 10 pkt 3 zmieniła wcześniejszą treść tego przepisu w ten sposób, że pojęcie sprzedaż zastąpiono pojęciem zbycie. Nowelizacja ta weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. Tak więc w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy powyższy wyrok nie ma zastosowania.

W związku z powyższym na gruncie przedstawionych rozważań należy dojść do przekonania, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje swoim zakresem unormowania także przeniesienie własności nieruchomości w drodze datio in solutum, czyli w zamian za zwolnienie z długu pieniężnego. Czynność ta ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść poprzez zwolnienie się z ciążącego na niej długu (wynikającego z umowy pożyczki). Przy czym podnoszona przez skarżącego okoliczność, że nie otrzymał żadnych środków pieniężnych z tytułu spełnienia przez niego świadczenia i tym samym nie został w żaden sposób wzbogacony, jest o tyle nietrafna, że w drodze umowy przeniesienia własności z dnia 16 lipca 2009 r. skarżący wyzbył się prawa własności przedmiotowych działek gruntu i formalnie przestał być ich właścicielem uzyskując w zamian zwolnienie z ciążącego na nim długu. Przeniesienia własności nieruchomości, objętej planem, dokonano zatem na podstawie umowy o charakterze odpłatnym. Nieodpłatność występuje bowiem jedynie wtedy, gdy darczyńca (zbywca) nie otrzymuje w zamian żadnego ekwiwalentu ani w chwili dokonania tej czynności prawnej, ani w przyszłości. Jak wskazano powyżej sytuacja taka nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Czynność dokonana przez skarżącego przysporzyła mu niewątpliwie korzyści majątkowych. W wyniku przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości doszło bowiem do zmniejszenia pasywów - długów skarżącego, a więc w rezultacie nastąpił wzrost wartości należącego do niego majątku. Również w doktrynie powszechnie przyjmuje się, że uregulowana w art. 453 K.c. umowa o świadczenie w miejsce wypełnienia (datio in solutum) ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, skoro wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne.

Podkreślić także należy, że gdyby nie doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym zmieniono przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (z rolnej na budowlaną), to nie nastąpiłby wzrost wartości gruntów, będących następnie przedmiotem obrotu między stroną skarżącą a wierzycielami z umowy pożyczki, czyli wartość spełnionego innego świadczenia (wartość zbytej nieruchomości) w zamian za zwolnienie z długu byłaby mniejsza.

A zatem słusznie stwierdził Sąd pierwszej instancji, że dokonana przez skarżącego czynność (przeniesienie własności nieruchomości w drodze datio in solutum) stanowiła zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Za niezasadny należy zatem uznać zarzut naruszenia art. 36 - 37 u.p.z.p., gdyż treść tych przepisów pozwala na ustalenie opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości w formie datio in solutum.

Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.