Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2438/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-03-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 71
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Antas, sędzia WSA Andrzej Siwek, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 31 marca 2021 r. sprawy ze skargi [...] sp. j. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2020 r. znak [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] (dalej: " Wojewoda", "organ odwoławczy"), decyzją z [...] listopada 2020 r. nr [...] znak: [...], działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.), dalej "k.p.a." oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333), dalej "Prawo budowlane", po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w W. (dalej: "Wspólnota") od decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r., znak: [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej na rzecz spółki G. Spółka jawna w W. (dalej : "inwestor", "skarżąca, "spółka") pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] o funkcji handlowej na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym położonym na działce o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. P. w Dzielnicy [...] w W., uchylił ww. decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r., oraz odmówił spółce G. Spółka jawna w W., zatwierdzenia ww. projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie ww. robót budowlanych.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że Prezydent [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił ww. spółce pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie ww. robót budowlanych.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. wniosła od ww. decyzji Prezydenta Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r. odwołanie do Wojewody [...].

Organ wojewódzki wezwał inwestora pismem z dnia [...] sierpnia 2020 r., do uzupełnienia dokumentacji projektowej poprzez dostarczenie oryginału bądź poświadczonej za zgodność z oryginałem kopii dokumentu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub poprzez przedłożenie pisemnej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne budynku, tj. instalacje wentylacyjne.

W dniu [...] sierpnia 2020 r. wpłynęło do organu odwoławczego stanowisko inwestora.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda ustalił, że niezbędnym warunkiem uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie robót budowlanych jest legitymowanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego).

Organ wyjaśnił, że ustawodawca w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, sprecyzował co należy rozumieć pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z przepisu tego wynika, że z wnioskiem o pozwolenie na budowę może wystąpić podmiot, który posiada tytuł prawny do nieruchomości na cele budowlane, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

W ocenie Wojewody, w sytuacji kiedy nieruchomość inwestora stanowi jeden z wyodrębnionych lokali w budynku wielorodzinnym, w którym właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową, wnioskodawca musi przedstawić oświadczenie o wyrażeniu zgody przez pozostałych członków wspólnoty na zmianę dotychczasowego przeznaczenia lokalu na inne i związanych z tą zmianą koniecznych robót budowanych niezbędnych do zaadoptowania lokalu na zamierzony cel, gdy planowany zakres robót budowlanych lub sposób użytkowania wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. Jak wyjaśnił organ, z art. 6 i 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., 532 ze zm.) wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, gdyż to ona działa za członków wspólnoty, a więc w ich interesie.

Organ odwoławczy przypomniał, ze w rozpoznawanej sprawie, inwestorem robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, jest G. Sp. j. w W. Spółka jest właścicielem lokalu usługowego o nr [...] we wspólnocie mieszkaniowej liczącej ponad 7 lokali mieszkalnych, przy czym wniosek o pozwolenie na budowę, wbrew twierdzeniu inwestora, dotyczy robót budowlanych obejmujących również części wspólne.

Wojewoda wskazał, że stosownie do przepisu art. 3 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali, nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali.

Organ wskazał ponadto, że w myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Natomiast w myśl art. 71 ust. 6 pkt 1 ww. ustawy, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę - rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Po przeanalizowaniu przepisów prawa materialnego, organ odwoławczy stwierdził brak podstaw do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu na rzecz inwestora pozwolenia na budowę, obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] o funkcji handlowej na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr[...] w ww. budynku mieszkalno-usługowym. Zdaniem organu odwoławczego, zaskarżona decyzja Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r. narusza postanowienia art. 32 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego.

Wojewoda wskazał, że jak wynika z treści odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] marca 2020 r., inwestor nie dysponował zgodą Wspólnoty na ingerencję w części wspólne budynku, przez którą odwołująca uważa przebudowę instalacji wentylacji mechanicznej w lokalu 206 i 207 w budynku mieszkalno-usługowym. Zdaniem odwołującej, przyjęte w budynku rozwiązania techniczne w obszarze instalacji wentylacyjnej dla części budynku, gdzie zlokalizowane są biura i usługi nie dopuszcza możliwości wynajmu powierzchni usługowej m. in. pod działalność gastronomiczną lub inną o immisji uciążliwych zapachów, albowiem przyjęte rozwiązania instalacji wentylacyjnej budynku, przewidują wyrzut powietrza z lokali usługowych oraz biurowych do hali garażowej, co zostało uwzględnione w bilansie energetycznym budynku. Skoro zatem instalacja wentylacyjna we wskazanym wyżej zakresie stanowi cześć wspólną, to oświadczenie inwestora zakresie w jakim wywodzi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest irrelewantne do wykazania prawa, o którym mowa w art. 32 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego.

W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, że decyzja zapadła z naruszeniem jej interesów. Odwołująca przede wszystkim kwestionuje możliwość zmiany przeznaczenia lokalu o funkcji handlowej na lokal o funkcji gastronomicznej. Jest zdania, że przebudowa wentylacji mechanicznej, stanowiącej elementy wspólne budynku, została dokonana z naruszeniem § 150 ust. 1 oraz 5 warunków technicznych w zakresie, w jakim przewidziano przepływ powietrza wentylacyjnego pomiędzy pomieszczeniami budynku, służącego do wentylowania garażu, tj. z naruszeniem zasady przepływu powietrza z pomieszczenia o mniejszym stopniu zanieczyszczenia powietrza do pomieszczenia o większym stopniu zanieczyszczenia powietrza nieprzeznaczonego na stały pobyt ludzi.

Zdaniem organu odwoławczego, oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w myśl art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego jest obligatoryjnym elementem wniosku o pozwolenie na budowę. Ponadto, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej.

W myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910, dalej : "u.w.l."), czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej, jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Stosownie do art. 20 ust. 1 tej ustawy, za wspólnotę, której liczba wyodrębnionych lokali wynosi więcej niż siedem, działa jej zarząd. Czynności zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie, natomiast do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l.).

Wojewoda wyjaśnił, że jak wynika z akt sprawy, inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z którego wyłącznie wynika prawo do dysponowania lokalami o nr 206 i 207, przy czym w ogóle nie przywołał zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na przeprowadzenie planowanej inwestycji, w części dotyczącej przebudowy wentylacji mechanicznej, stanowiącej elementy wspólne budynku, gdyż jego zdaniem takowa zgoda nie jest w jego przypadku potrzebna.

Organ wojewódzki wskazał, że projekt budowlany przedsięwzięcia obejmuje m.in. wykonanie robót budowlanych dotyczących części wspólnych budynku. Ze względu na liczbę wydzielonych samodzielnych lokali mieszkalnych do zarządu nieruchomością zastosowanie znajdują przepisy u.w.l. Przeprowadzenie inwestycji w częściach wspólnych budynku, wymagało zatem od inwestora w tej części uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

Organ odwoławczy powołując się na orzecznictwo, podkreślił, że złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie, nie wynika wniosek przeciwny. Podkreślił również, że w postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę, organ administracji nie został pozbawiony możliwości weryfikacji takiego oświadczenia, które jest jedynie środkiem dowodowym, o jakim mowa w art. 75 § 2 k.p.a., podlegającym ocenie organu, który może zostać w postępowaniu skutecznie zakwestionowany. W związku z tym, w wypadku, gdy treść oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest kwestionowana w toku postępowania administracyjnego, obowiązkiem organu, wynikającym z art. 7 k.p.a., jest wyjaśnienie zgłaszanych w tej kwestii zarzutów i ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego w zakresie istnienia tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W związku z powyższym, w toku postępowania odwoławczego od decyzji Prezydenta Nr [...] dnia [...] lutego 2020 r., Wojewoda pismem z dnia [...] sierpnia 2020 r., wezwał inwestora do uzupełnienia dokumentacji projektowej poprzez dostarczenie do Wojewody oryginału bądź poświadczonej za zgodność z oryginałem kopii dokumentu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub poprzez przedłożenie pisemnej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne budynku, tj. kanały wentylacyjne.

W dniu [...] sierpnia 2020 r. wpłynęło do organu odwoławczego stanowisko inwestora, wraz z dołączonym do pisma odpisem umowy użyczenia kanału wentylacyjnego, należącego do lokalu [...] do niewyłącznego korzystania zgodnie z projektem "Koncepcja Wentylacji Mechanicznej" z dnia [...] lipca 2019 r. oraz z odpisem zwykłym księgi wieczystej Nr [...], wg stanu na dzień [...] sierpnia 2020 r.

Inwestor oświadczył, że przebudowa dotyczy wyłącznie ścian wewnętrznych działowych, instalacji wentylacji mechanicznej oraz instalacji sanitarnych i elektrycznych dotyczących wyłącznie lokalu o nr: [...] i [...]. Ponadto we wspomnianym piśmie z dnia [...] sierpnia 2020 r. wyjaśnił także, że lokal usługowy nr [...], sąsiadujący z lokalem nr [...], wyposażony jest w wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną, której część wywiewna z pomieszczenia WC przeprowadzona jest przez lokal nr [...] po jego suficie i następnie wyprowadzona do szachtu wentylacyjnego przy ścianie lokalu nr [...].

Zdaniem Inwestora, fragmenty dwóch przewodów wentylacji, przebiegających po suficie lokalu [...] stanowią, bądź własność tego lokalu (jeden przewód), lub lokalu [...] (drugi przewód) i służą one wyłącznie tym lokalom i żadnym innym, a instalacje wentylacji, na odcinku od lokalu do podłączenia do komina, nie stanowią nieruchomości wspólnej, ale przynależą do poszczególnych lokali. Dodał też, że inaczej jest w przypadku komina budynku, który stanowi jego część konstrukcyjną i zawiera szachty służące kilku lokalom. Jego zdaniem instalacje wentylacji, na odcinku od lokalu do podłączenia do komina, nie stanowią nieruchomości wspólnej, a przynależą do poszczególnych lokali.

W ocenie Wojewody, weryfikacja przedłożonych dokumentów wskazuje jednak, że inwestor ingeruje w instalacje wentylacji służące również innym członkom wspólnoty, a nie posiada przy tym zgody Wspólnoty na wykonywanie przedmiotowych robót budowlanych.

Organ odwoławczy, ustalił na podstawie dokumentacji projektowej dwóch budynków o funkcji biurowej, usługowej i mieszkalnej z garażem podziemnym (budynek A i B) oraz niezbędną obsługą komunikacyjną i urządzeniami infrastruktury towarzyszącej na działce przy ulicy [...] w [...], że pierwsza kondygnacja naziemna przeznaczona jest pod lokale usługowe i hol wejściowy do biur na drugiej kondygnacji i mieszkań na pozostałych kondygnacjach. Dokumentacja projektowa zawiera w punkcie dotyczącym instalacji wentylacji mechanicznej i usług, informację, że dla usług zaprojektowano wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną obsługiwaną przez nawiewne centrale umieszczone w przestrzeni międzysufitowej oraz wentylatory wyciągowe umieszczone w garażu, a założona ilość wymiany powietrza n = 2w/h oraz nie dopuszcza się możliwości wynajmu powierzchni usługowych pod działalność gastronomiczną, a to oznacza, że zmiana parametrów projektowych, np. poprzez przebudowę czy modernizację instalacji wentylacji mechanicznej usług, (co ma miejsce w niniejszym przypadku), może zmienić parametry powietrza nawiewanego i wywiewanego z pomieszczeń a tym samym warunki panujące w pomieszczeniu, do którego to powietrze jest tłoczone.

Organ zauważył, że z projektu budowlanego przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania lokalu usługowego o funkcji handlowej nr [...] na funkcję gastronomiczną oraz przebudowy wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w omawianym budynku, wynika, że w zakresie opracowania znajduje się także przebudowa fragmentu instalacji wentylacji mechanicznej z lokalu sąsiadującego nr [...], tj. z pomieszczenia WC, przy ulicy P. w W., której przebudowywana część znajduje się w lokalu nr [...], a przebudowa fragmentu tej instalacji z lokalu [...] obejmuje włączenie się częścią instalacji mechanicznej z lokalu nr [...] do szachtu lokalu nr [...], znajdującego się przy ścianie lokalu nr [...]. Z tego samego projektu instalacji wentylacji mechanicznej wynika również, że wywiew z pomieszczenia sali konsumenckiej i baru będzie się odbywał poprzez istniejący szacht do garażu podziemnego.

Wojewoda wskazał, że niewątpliwie budynek, jako taki, czyli jego ściany zewnętrzne i nośne, stropy, klatki schodowe, korytarze, dach oraz inne elementy konstrukcyjne, stanowią część nieruchomości wspólnej nawet w części przylegającej do poszczególnych lokali. Również kanały wentylacyjne i spalinowe są uznawane za elementy konstrukcyjne budynku i jako takie zawsze stanowią część nieruchomości wspólnej. Instalacje wentylacji mechanicznej przebiegają one zarówno przez lokale, jak i poza nimi. Okoliczność, gdy każdy lokal ma oddzielny kanał nie daje jednak podstaw, aby wnioskować, że taki kanał nie jest częścią nieruchomości wspólnej.

Ponieważ inwestor nie przedstawił zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na planowany zakres robót, Wojewoda stwierdził, że jest zobowiązany do podjęcia rozstrzygnięcia na podstawie posiadanych akt sprawy oraz stanowiska obu stron postępowania, z którego jednoznacznie wynika, że inwestor nie dysponuje nieruchomością na cele budowlane w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Organ podkreślił, że w orzecznictwie wskazuje się, że decyzja w sprawie pozwolenia na budowę, nie ma charakteru uznaniowego i jest decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli inwestor nie spełni określonych prawem wymogów, to nie może zostać wydane rozstrzygnięcie uwzględniające jego wniosek, a w konsekwencji koniecznym jest uchylenie decyzji

Wojewoda podsumował, że w świetle przepisów Prawa budowlanego, inwestor nie mógł wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę obejmującym wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] o funkcji handlowej na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...].

Skargę na powyższą decyzję Wojewody, złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie spółka G. Spółka jawna w W.

Zaskarżonej decyzji, skarżąca zarzuciła naruszenie następujących przepisów:

1) art. 6, art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. - przez ich nieprawidłowe zastosowanie i w konsekwencji tego wadliwe ustalenie, że wniosek inwestora o pozwolenie na budowę dla inwestycji obejmującej wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym położonym na działce o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ulicy P. w Dzielnicy W. w W., obejmuje swoim zakresem części wspólne budynku a przez to wymagana jest zgoda zarządu wspólnoty na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane;

2) art. 33 ust 2 pkt 2 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez jego nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że inwestor nie dysponował odpowiednim prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) art. 3 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali - przez jego nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że wentylacja objęta projektem budowalnym przedłożonym przez inwestora podlegająca przebudowie stanowi część wspólną budynku;

W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi drugiej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Zarzuty skargi znalazły rozwinięcie w jej uzasadnieniu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy, nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r. przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ decyzja ta nie narusza prawa w stopniu nakazującym jej uchylenie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...], którą Wojewoda uchylił decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r., znak: [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą na rzecz spółki G. Spółka jawna w W. pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] o funkcji handlowej na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym położonym na działce o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. P. w Dzielnicy [...] w W., oraz odmówił inwestorowi udzielenia pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie ww. robót budowlanych.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, organ odwoławczy, prawidłowo ustalił stan faktyczny, a następnie w oparciu o dokonane ustalenia, dokonał subsumpcji prawnej. Niezasadny jest zarzut skargi dotyczący wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Sąd stwierdza, że Wojewoda orzekając w przedmiotowej sprawie, podjął wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia jej stanu faktycznego, zebrał i rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy oraz dokonał oceny okoliczności sprawy na podstawie jego całokształtu. Uzasadnienie decyzji, spełnia wszystkie wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie, jest to, czy zakres planowanych przez inwestora robót budowlanych, obejmuje części wspólne budynku i czy w związku z tym inwestor powinien legitymować się zgodą Wspólnoty na przeprowadzenie tych robót.

Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie, prawidłowe jest stanowisko Wojewody.

Tytułem wstępu należy przypomnieć, że zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Z kolei z treści art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, a zatem planowana przez inwestora przebudowa wentylacji mechanicznej, mieści się w kategorii robot budowlanych wymagających uzyskania pozwolenia.

Jednym z wymogów uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę, określonych w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, jest złożenie przez inwestora pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2).

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Jak wynika z akt sprawy, inwestor złożył w dniu 11.10. 2019 r. oświadczenie o prawie o dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z treści którego wynika, że może on dysponować lokalem nr [...] z tytułu przysługującego mu prawa własności, zaś prawo do dysponowania na cele budowlane lokalem nr [...], wynika z umowy użyczenia.

Należy w tym miejscu wspomnieć, że złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym, o którym mowa w art. 75 § 2 k.p.a. Podlega ono zatem ocenie organów administracji na zasadach i w trybie wskazanym w Kodeksie postępowania administracyjnego. Oświadczenie to może zostać skutecznie zakwestionowane w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2012 r., sygn. akt: II OSK 2116/10, LEX nr 1138076), zaś organ administracji architektoniczno-budowlanej, jest uprawniony do jego weryfikacji.

W ramach tejże weryfikacji, Wojewoda wezwał inwestora do przedstawienia dokumentu, z którego wynika prawo do dysponowania na cele budowlane częściami wspólnymi budynku, za które organ uznał instalacje wentylacyjne. Zdaniem Wojewody do prac budowlanych polegających na przebudowie instalacji wentylacyjnej, potrzebna była zatem zgoda Wspólnoty.

W dniu [...] sierpnia 2020 r. wpłynęło do organu odwoławczego stanowisko inwestora, wraz z dołączonym do pisma z dnia [...] sierpnia 2020 r. odpisem umowy użyczenia kanału wentylacyjnego, należącego do lokalu [...] (00-3a) do niewyłącznego korzystania zgodnie z projektem "Koncepcja Wentylacji Mechanicznej" z dnia [...] lipca 2019 r. oraz z odpisem zwykłym księgi wieczystej Nr [...], wg stanu na dzień 24 sierpnia 2020 r. Jednocześnie w stanowisku tym inwestor wskazał, że zgoda Wspólnoty na planowane prace, nie jest konieczna.

W ocenie Sądu Wojewoda słusznie uznał, że przedłożona przez inwestora dokumentacja, nie uprawnia go do rozpoczęcia objętych wnioskiem robot budowlanych.

Inwestor jest właścicielem lokalu nr [...] w budynku wielorodzinnym, w którym właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową obejmującą więcej niż 7 lokali. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., 532 ze zm., dalej: u.w.l."), wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana. Z art. 6 i 21 u.w.l. wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, gdyż to ona działa za członków wspólnoty, a więc w ich interesie. Zgodnie zaś z treścią art. 20 ust. 1 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Właściciele ci tworzą tzw. dużą wspólnotę, w której zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie albo w uchwale, obowiązują zasady zarządu określone w rozdziale IV ustawy o własności lokali. Wybrany zarząd może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu. Jednakże do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w dużej wspólnocie potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, (art. 22 ust. 1 i 2 ustawy). Uchwała taka w dużej wspólnocie zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.

Skarżąca co do zasady nie kwestionuje konieczności podjęcia uchwały właścicieli lokali w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Stoi natomiast na stanowisku że objęta planowaną przebudową instalacja wentylacyjna, nie stanowi części wspólnej budynku.

Zdaniem Sądu z argumentacją skarżącej w tym zakresie, nie można się zgodzić.

Stosownie treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznie użytku właścicieli lokali.

Skarżąca zasadnie zarzuca w tym miejscu organowi nieprecyzyjne przytoczenie przepisu ustawy i pominiecie słowa "wyłącznie". Nie ma to jednak zdaniem Sądu wpływu na ocenę, czy instalacja wentylacyjna stanowi część wspólną nieruchomości. Każdy kanał wentylacyjny w budynku wielorodzinnym jest tak projektowany, by prowadził do innego lokalu i zapewniał jego prawidłową wentylację. Z faktu jednak, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny, nie można zdaniem Sądu wnioskować, że nie jest to część nieruchomości wspólnej. W realiach rozpoznawanej sprawy, nie ma zdaniem Sądu wątpliwości, że instalacja wentylacyjna, nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika to już z treści pisma inwestora, skierowanego do organu odwoławczego, w którym wskazał on, że lokal usługowy nr [...], sąsiadujący z lokalem nr [...], wyposażony jest w wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną, której część wywiewna z pomieszczenia WC przeprowadzona jest przez lokal nr [...] po jego suficie i następnie wyprowadzona do szachtu wentylacyjnego przy ścianie lokalu nr [...]. Na te okoliczność tę wskazuje również skarżąca w uzasadnieniu skargi. Analiza dokumentacji oraz pism skarżącej, prowadzi do wniosku, że instalacje poszczególnych lokali łączą się w jedną wspólną sieć. Ponadto z przedłożonego przez inwestora projektu przebudowy, wynika, że wywiew z pomieszczenia sali konsumenckiej i baru będzie się odbywał poprzez istniejący szacht do garażu podziemnego. Wszystkie te elementy wskazują zdaniem Sądu, że przedmiotowa instalacja wentylacyjna, powinna być uznana za część wspólna budynku.

Zasadność takiej oceny, potwierdza również orzecznictwo. W wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r., sygn.. akt VII SA/Wa 550/12, LEX nr 1234781, Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie, wskazał, że nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali, jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 3 października 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 426/17, LEX nr 2377658, stwierdził, że chociaż kanały wentylacyjne i dymowe odprowadzają odpowiednio powietrze i dym z poszczególnych lokali w budynku, stanowią instalację będącą częścią składową budynku, a nie element poszczególnych lokali. Tym samym, niesprawność występująca w poszczególnych lokalach, dotyczy instalacji budynku stanowiących całość techniczno-użytkową.

Tak wiec nawet w sytuacji, gdyby każdy z lokali w przedmiotowym budynku posiadał niezależną od innych lokali, indywidualną instalację wentylacyjną, nadal pozostawałaby ona częścią wspólną budynku.

Argumentacja skarżącej, zgodnie z którą zgoda na ingerencję w część wspólną jest wymagana tylko wówczas, gdy projektowana inwestycja naruszałaby substancję poszczególnego lokalu, tzn. wiązałaby się z koniecznością przeprowadzania w nim robót budowlanych, np. przeprowadzaniem instalacji, jest zdaniem Sądu niezasadna.

Podsumowując, Wojewoda zasadnie przyjął, że brak jest podstaw do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu skarżącej pozwolenia obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu usługowego nr [...] o funkcji handlowej na funkcję gastronomiczną oraz na przebudowie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...].

Skarżąca nie przedstawiła wymaganej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w W. na planowany zakres robót. Skoro zatem skarżąca nie spełniła określonych prawem wymogów, organ nie mógł wydać rozstrzygnięcia uwzględniającego jej wniosek.

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.s., orzekł jak w sentencji.