Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 603/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Iwona Maciejuk Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2013 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej A. M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...].01.2013 r., po rozpatrzeniu odwołania A. M. od decyzji Burmistrza Miasta J. Nr [...] z dnia [...] lutego 2012r. znak [...] dotyczącej ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł na rzecz Gminy Miasta J. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] na skutek jej podziału, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja zapadła w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy

Zawiadomieniem z dnia 24 marca 2011 r. znak [...] Burmistrz Miasta J. poinformował o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, w związku z podziałem nieruchomości położonej w J., ul. [...].

Decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2012r. znak [...] Burmistrz Miasta J. ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] na rzecz Gminy Miasta J. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] na skutek jej podziału. Jednocześnie Burmistrz Miasta J. orzekł, że określona opłata płatna jest po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdza operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2011r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., a wykazana w nim różnica wartości rynkowej przed podziałem i po podziale geodezyjnym nieruchomości stanowi kwotę [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A. M. kwestionując rozstrzygnięcie organu I instancji i wskazując, że nieruchomość pomimo podziału straciła na wartości, a nie zyskała.

Po rozpatrzeniu organ II instancji wydał zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało , że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 98a ust. 1a ww. ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Organ uzasadnił , że z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, że stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału na terenie Miasta J. ustaliła uchwała Rady Miasta J. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2007r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, określając ją w wysokości 10%.

Podział przedmiotowej działki nr [...], będącej własnością odwołującej, został zatwierdzony ostateczną decyzją Burmistrza Miasta J. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2010r. znak [...]. W wyniku podziału powstały działki: nr [...].

Kolegium wskazało , że z powyższego wynika, że ustalenie opłaty adiacenkcicj nastąpiło z zachowaniem warunków określonych w art. 98a ust. 1 i ust. 1a ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z dyspozycji art. 98a ust. 1 ww. ustawy wynika zaś , że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 zezm.).

Operat szacunkowy w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej stanowi dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej.

W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed jak i po podziale powołany zostały biegły - rzeczoznawca majątkowy.

W myśl art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sprawie niniejszej , rzeczoznawca majątkowy W. K. na potrzeby przedmiotowego postępowania w dniu [...] kwietnia 2011 r. sporządził operat szacunkowy, w którym określił wartość przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed podziałem, a jako działki nr [...].

W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po podziale, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami.

W myśl art. 153 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W myśl § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Brzmienie powyższych przepisów wskazuje, iż badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być podobny do nieruchomości wycenianej pod względem cech fizycznych nieruchomości (np. zbliżone powierzchni gruntów, zbliżone kształty), stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym oraz cech użytkowych nieruchomości.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy szacując wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem z posiadanego banku danych transakcjami kupna-sprzedaży nieruchomości, stanowiących nieruchomości gruntowe niezabudowane w gminie J. (rynek podstawowy) wykorzystał jako nieruchomości porównawcze trzy spośród nich jako najbardziej zbliżone parametrami do nieruchomości wycenianej, a których ceny transakcyjne mieszczą się w przedziale cenowym określonym na podstawie badania rynku tego rodzaju nieruchomości.

Następnie rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił cechy rynkowe mające wpływ na szacowaną nieruchomość gruntową i oznaczył ich procentowy wpływ:

• lokalizacja - 30%

• dostęp do drogi, uzbrojenie - 20%

• wpływ zabudowy, otoczenia - 20%

• możliwości inwestycyjne - 20%

• kształt działki-10%

Dla poszczególnych cech rynkowych została ustalona następująca skala ocen:

• dla cechy: lokalizacja

- dobra: przy głównych ulicach z dobrym dojazdem i dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych i obiektów oświatowych

- przeciętna: przy głównych ulicach lub przy ulicach wewnętrznych o mniejszym natężeniu ruchu lub ulicach osiedlowych, w odległości 300-700 m od przystanków komunikacji miejskiej, dobry dostęp do obiektów handlowo-usługowych i innych obiektów użyteczności publicznej

- słaba: strefa na obrzeżach miasta lub dzielnicy. Położenie przy ulicach osiedlowych, znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej i obiektów użyteczności publicznej

• dla cechy: dostęp do drogi, uzbrojenie

- dobre: dostęp do głównych ulic, łatwy i bezpośredni wjazd na nieruchomość oraz pełne uzbrojenie terenu

- przeciętne: służebności przejazdu, inne utrudnienia w dostępnie nieruchomości lub niepełne media

- słabe: służebności przejazdu lub brak dostępu do nieruchomości oraz niepełne media

• dla cechy: wpływ zabudowy, otoczenia

- dobre: otoczenie stanowią tereny o małym stopniu zanieczyszczenia i hałasu

- przeciętne: otoczenie stanowią tereny o średnim stopniu zanieczyszczenia i hałasu

- słabe: otoczenie stanowią tereny o dużym stopniu zanieczyszczenia i hałasu

• dla cechy: możliwości inwestycyjne

- dobre: teren z brakiem ograniczeń w zabudowie działki, działki puste

- przeciętne: tereny z ograniczona możliwością zabudowy wynikająca z mpzp (np. minimalna wielkość działki itp.) lub innych uwarunkowań, np. linii wysokiego napięcia, gazociągów i ropociągów, rowów melioracyjnych lub czynników naturalnych (np. wysoki stan wód powierzchniowych, ukształtowania terenu); w tym przypadku ww. czynniki w niewielkim stopniu utrudniają zagospodarowanie działki

- słabe: działki na których ww. czynniki znacznie utrudniają korzystanie

• dla cechy: kształt działki

- dobry: kształt regularny, zbliżony do kwadratu o dobrych proporcjach boków, wielkość do około 2500m2

- przeciętny: kształt nieregularny o bardzo nieproporcjonalnych wymiarach lub działki duże powyżej 2500m2

W następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy dokonał porównania wycenianej nieruchomości z trzema nieruchomościami przyjętymi do porównania, wyliczył poprawki stanowiące wyniki uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, określił wartości lm2 nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej, skorygowanej o sumę poprawek oraz ustalił ostateczną wartość lm2 nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości 1m2 uzyskanych z porównań, która wyniosła 350,35zł.

Po zastosowaniu powyższej procedury wartość nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę [...] zł (po zaokrągleniu).

Natomiast szacując wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania te same trzy nieruchomości porównawcze, wyliczył poprawki stanowiące wyniki uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, określił wartości lm2 nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej, skorygowanej o sumę poprawek oraz ustalił ostateczną wartość 1m2 nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości 1 m2 uzyskanych z porównań, która wyniosła 364,00zł, zaś wartość nieruchomości po podziale została ustalona na kwotę [...] zł.

Kolegium wskazało , iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Zgodnie z art. 75 Kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego. Z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 26 stycznia 2006r. sygn. II OSK 459/05, publ. LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 Kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.

Organ wskazał , że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie został wykonany zgodnie z przepisami ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i przy uwzględnieniu standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Operat wskazuje na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Skoro zatem różnica w wartości przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...], stanowiła podstawę wymiaru opłaty adiecenckiej w omawianej sprawie w wysokości 10% tej kwoty, co stanowi kwotę [...]zł.

Odnosząc się do odwołania organ wskazał, iż z treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 31 sierpnia 2006r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 (publ. LEX nr 276587), organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nic dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Natomiast jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do tutejszego Sądu A. M.

W jej uzasadnieniu wskazała , że w wyniku podziału działki nr [..] położonej przy ul. [...] powstały działki o numerach [...]. Właścicielem obu jest nadal skarżąca . Nie nastąpiła sprzedaż którejkolwiek z powstałych w wyniku podziału działek ani też właścicielka w żaden inny sposób nie skorzystała finansowo na przeprowadzonym podziale. Miał on jedynie na celu dostosowanie stanu faktycznego dotyczącego powierzchni nieruchomości na danym terenie do obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu. Podkreśliła, że wymiar opłaty adiacenckiej jest dla niej zaskoczeniem, przekracza jej możliwości finansowe.

Główne zastrzeżenia skarżąca skierowała do oceny przez rzeczoznawcę majątkowego cechy dotyczącej kształtu działki i jej wielkości dla nieruchomości na stan przed podziałem na poziomie dobrym/przeciętnym. Zdaniem skarżącej istotne dla potrzeb niniejszej wyceny jest konkretne sformułowanie ocen tej cechy. Działka na stan przed podziałem miała powierzchnię większą niż 2 500 m.kw., ale charakteryzowała się regularnym kształtem, o dobrych proporcjach boków. Tym samym cecha ta powinna zostać ustalona na poziomie dobrym. Przy przyjęciu takiej oceny tej cechy nie nastąpił żaden wzrost wartości nieruchomości, co skutkowałoby brakiem możliwości ustalenia przez Urząd opłaty adiacenckiej. W dalszej części obszernego uzasadnienia skarżąca omówiła zastrzeżenia merytoryczne do treści operatu stanowiącego podstawę zaskarżonej decyzji .

Zakwestionowała ponadto stanowisko Samorządowe Kolegium Odwoławczego , że jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Wskazała , że opinia ta jest niezgodna z poszanowaniem praw obywatelskich jednostki i wykorzystywaniem mocy sprawczej i finansowej urzędu względem obywatela, który chcąc się bronić przed zachłannością urzędu, musi, według Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ponosić dodatkowe koszty udowadniając swoje słuszne , logiczne racje , a Urząd Miasta nie dość, że powołuje własnego biegłego opłacając jego wynagrodzenie z podatków m.in. obywatela, przeciwko któremu prowadzi postępowanie, to dodatkowo korzysta z pomocy i pracy biegłych, prawników, sekretarek, urzędników, Poczty Polskiej etc, na których wynagrodzenie i koszty tenże obywatel płaci podatki, a za które to koszty, które musi ponieść w nierównej walce z urzędnikami o udowodnienie swoich racji, również ten obywatel płaci z własnej kieszeni.

Ostatecznie podkreśliła , że Urząd Miejski w J. doskonale się orientuje, że ceny działek w J. drastycznie spadły już w 2011r i dalej w 2012/2013r do poziomu ok. 200,00zł/m2 - 250,00zł, ponieważ takie ceny na działki do sprzedaży były i są wystawione nawet dużo mniejszych, zatem potwierdza to wcześniej podniesiony zarzut, że pomimo podziału wartość działki nie zwiększyła się a wręcz zmalała.

W piśmie z dnia 20.02.2012r skarżąca uzupełniła skargę podnosząc szereg merytorycznych zarzutów odnoszących się do treści spornego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – powoływana dalej jako "ppsa").

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a cytowanej powyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustała rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziałe przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziałe stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W przedmiotowej sprawie obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, która w § 1 określała stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału w wysokości 10 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale.

Wskazać należy, że w myśl art. 146 ust. 1a ustawy u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 u.g.n.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej.

Operat szacunkowy wpływa zatem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Podkreślić jednak należy, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 u.g.n. Jak stanowi art. 156 ust. 4 u.g.n, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

W rozważanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. w dniu [...] kwietnia 2011r.

Burmistrz Miasta J. ustalił wysokość opłaty adiacenckiej dla przedmiotowej nieruchomości decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. Z kolei Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2013r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe oznacza zatem, że decyzja organu odwoławczego wydana została po upływie 12 miesięcznego terminu ważności sporządzonego operatu szacunkowego, a zatem z naruszeniem art. 156 ust. 3 u.g.n. Podkreślenia przy tym wymaga, że z nadesłanych przez organ akt administracyjnych sprawy nie wynika, aby w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Tym samym operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty adiacenckiej, nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 ugn i § 58 ust. 1 w związku z § 57 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze pominęło bowiem fakt, że w chwili orzekania nie dysponowało operatem, którego aktualność została potwierdzona nie dalej niż 12 miesięcy przed dniem wydania decyzji. Nie ulega wątpliwości, że wymóg zachowania ważności operatu szacunkowego dotyczy również organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym i jego zadanie nie ogranicza się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji. Organ ten powtórnie rozpoznaje całość sprawy i zobowiązany jest uwzględniać zmiany stanu faktycznego, jakie zaszły w sprawie pomiędzy wydaniem orzeczenia przez organ pierwszej instancji, a orzeczeniem organu II instancji. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na dzień wydania decyzji organu drugiej instancji.

Mając na uwadze, że oba zaskarżone orzeczenia podlegają wyeliminowaniu z obrotu prawnego ze wskazanej wyżej przyczyny, czyli nieaktualnego operatu szacunkowego, Sąd nie badał ich merytorycznie pod względem zgodności z prawem, uznając to za niezasadne.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe rozważania Sądu oraz weźmie pod uwagę ewentualność umorzenia postępowania administracyjnego z uwagi na upływ trzyletniego terminu do wydania decyzji określonej w art. 98 ust. 1 ugn.

Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ppsa orzekł jak w sentencji wyroku