Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 723/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 110s § 1, art. 110u § 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1201
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jedn.
article: art. 156 ust. 1, 3 i 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Eugeniusz Christ, Sędziowie WSA Krzysztof Kandut, Bożena Pindel (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 listopada 2018 r. sprawy ze skargi AS.A. w L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie, 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach na rzecz strony skarżącej kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] nr [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., dalej "K.p.a.") oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1201 ze zm., dalej "u.p.e.a." lub "ustawa egzekucyjna") ‒ po rozpoznaniu zażalenia zobowiązanej A S.A. w L. (dalej: "Spółka", "skarżąca") na postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w C. z [...], nr [...] oddalające zarzuty złożone do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 30 marca 2017 r. dotyczące nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] i ul. [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...] ‒ utrzymał w mocy ww. postanowienie

W uzasadnieniu postanowienia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej przedstawił następujący stan faktyczny oraz argumentację prawną.

Organ I instancji w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec zobowiązanej zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] i ul. [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...], przewidziany w art. 1a pkt 12 lit. a) tiret 13 u.p.e.a.

Obwieszczeniem z 15 lutego 2017 r. oznajmił o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości pod adresem jej położenia, zawiadamiając jednocześnie uczestników postępowania, że sporządzenie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości rozpocznie się w dniu 30 marca 2017 r. o godzinie 11:00. Mimo prawidłowego doręczenia pełnomocnikowi zobowiązanej Spółki zawiadomienia o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w wyznaczonym terminie nikt się nie stawił. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości o numerze [...] został sporządzony pod nieobecność uczestników postępowania, w tym zobowiązanej.

Pełnomocnik Spółki wniósł zarzuty na doręczony mu w dniu 5 kwietnia 2017 r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, następnie uzupełnione pismem z 29 maja 2017 r.

W zarzutach podniósł, że operat szacunkowy sporządzony został niedokładnie a organ egzekucyjny nie dopełnił obowiązku wezwania przez obwieszczenie publiczne uczestników, o których nie ma wiadomości oraz innych osób roszczących sobie prawa do nieruchomości do zgłoszenia swoich praw, co mogło ograniczyć prawa innych uczestników i osób oraz znacznie wpłynąć na wartość przedmiotowej nieruchomości i zaniżenie wartości opisanej i oszacowanej nieruchomości. W piśmie uzupełniającym poinformował, że wartość nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ egzekucyjny określona została na kwotę [...] zł., a oceniona przez rzeczoznawcę dłużnika na kwotę [...] zł. Uznał za konieczne przeprowadzenie postępowania dowodowego, które pozwoli wyjaśnić, jaką wartość nieruchomości należy przyjąć w dalszym toku postępowania egzekucyjnego.

Organ I instancji postanowieniem z [...] odmówił przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, po czym postanowieniem z [...] oddalił zarzuty pełnomocnika dowodząc, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej własność Spółki posiada wszystkie szczegółowo omówione i niezbędne elementy. Na termin czynności zostali wezwani wszyscy uczestnicy postępowania egzekucyjnego oraz inne osoby, także te, o których nie ma wiadomości, roszczące sobie prawa do przedmiotowej nieruchomości do zgłoszenia swoich praw poprzez wywieszenie obwieszczenia o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości w obiektach użyteczności publicznej. Wartość nieruchomości położonej w C. oszacowana została przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W zażaleniu pełnomocnik podniósł naruszenie:

- art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oddalenie zarzutów do protokółu opisu i oszacowania nieruchomości opartego na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 5 września 2016 r., tj. nieaktualnym na dzień wydawania postanowienia w przedmiocie oddalenia zarzutów do protokółu opisu i oszacowania,

- art. 110r § 1 u.p.e.a. i § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości poprzez nieuwzględnienie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości pomimo sporządzenia niedokładnego operatu szacunkowego, a następnie opisu i oszacowania nieruchomości, a w szczególności poprzez nie zawarcie wszystkich danych, które protokół i operat winny zawierać w myśl w/w przepisów,

- art. 110s w związku z art. 110m § 1 u.p.e.a. poprzez nieuwzględnienie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości pomimo zaniżenia w nim wartości nieruchomości podczas gdy faktyczna wartość nieruchomości jest znacznie większa, co potwierdza m.in. opinia rzeczoznawcy majątkowego B.W.,

- art. 107 § 1 i 3 oraz art. 7 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez brak lub bardzo lapidarne odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia do zarzutów zawartych w zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości oraz piśmie uzupełniającym te zarzuty.

Wniósł o uchylenie postanowienia i dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości spornej nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Powołał się na przepisy art. 110u § 1, art. 110o oraz art. 110s § 1 i § 2 u.p.e.a.

Stwierdził, że pomimo prawidłowego zawiadomienia w dniu 24 lutego 2017 r. pełnomocnika zobowiązanej o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości (o terminie w dniu 30 marca 2017 r., godz. 11:00), nie zgłosił się nikt ze strony zobowiązanej, co odnotowano w sporządzonym 30 marca 2017 r. protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Natomiast organ przyznał, że zarzuty zostały wniesione w terminie przewidzianym w art. 110u § 1 u.p.e.a.

Uznał jednak za niesłuszne argumenty pełnomocnika Spółki dotyczące naruszenia przez organ egzekucyjnych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji regulujących kwestie dotyczące opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Powołując się na art. 110s u.p.e.a. stwierdził, że Organ I instancji dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącej własność Spółki, bowiem dokonujący szacunku wartości spornej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, zaś operat szacunkowy wartości tej nieruchomości zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w art. 110s.

Odnosząc się do zarzutu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzany był kilkakrotnie, przy czym ostatni w dniu 9 maja 2016 r., a uaktualniony przez rzeczoznawcę 5 września 2016 r. Podkreślił przy tym, że "z uwagi na ewidentne utrudnianie, a wręcz uniemożliwienie ze strony zobowiązanej dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości, odbyła się ona w terminie prolongowanym na prośbę pełnomocnika Spółki, pod nieobecność zobowiązanego lub jego pełnomocnika, w asyście funkcjonariuszy Policji z uwagi na niewpuszczenie przez osobę dozorującą obiekt, przedstawiciela organu egzekucyjnego i rzeczoznawcy na wyraźne polecenie właściciela".

Wskazał, że wartość szacunkowa nieruchomości została obniżona z kwoty [...] zł do kwoty [...] zł, z uwzględnieniem niszczącego oddziaływanie warunków atmosferycznych na stan budynków i urządzeń. Uznał, że mija się z celem coroczne szacowanie wartości tej nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji prowadzenia postępowań wszczynanych notorycznie wnoszonymi środkami zaskarżenia. Tym samym nie sposób zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 156 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm. [obecnie Dz. U. z 2018 r., poz. 121]; dalej "u.g.n."). Podkreślił, że w rozumieniu art. 110s § 1 u.p.e.a. intencją ustawodawcy było wycenianie zajętej nieruchomości, czyli inaczej mówiąc szacowanie jej wartości zastanej po oględzinach i takiej właśnie oceny dokonał rzeczoznawca dokonując aktualizacji operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, zawierającego wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu.

Odnosząc się natomiast do wnioskowanego dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego celem szacowania wartości nieruchomości ewentualnie o dopuszczenie w tym zakresie dowodu z ustnej uzupełniającej opinii biegłego powołanego przez organ egzekucyjny i wyznaczenie w tym zakresie rozprawy administracyjnej zaakcentował, że biegły powołany przez zobowiązaną wydał opinię o wartości inwestycji po zrealizowaniu kompleksu mieszkalno - usługowego, a takie wirtualne szacowanie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przez organ egzekucyjny, nie ma nic wspólnego z faktyczną jej wartością wycenioną na kwotę [...] zł w prawidłowo i przejrzyście sporządzonym opisie i oszacowaniu nieruchomości, przedstawionym w zakwestionowanym protokole z 30 marca 2018 r.

Za nietrafny uznał zarzut naruszenia art. 124 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., zamiast powołanego przez pełnomocnika art. 107 § 1 i 3 K.p.a.

Dalej podał, że sporządzona na zlecenie Spółki opinia biegłego (załączona do pisma z 29 maja 2017 r. uzupełniającego zarzuty wniesione 13 kwietnia 2017 r.) stanowi wprawdzie materiał dowodowy, lecz nie może być podstawą do przyjęcia wartości nieruchomości w niej określonej i nie stanowi przesłanki do przeprowadzenia wnioskowanej przez pełnomocnika rozprawy administracyjnej.

W skardze pełnomocnik Spółki wniósł o uchylenie postanowienia organu odwoławczego jak również poprzedzającego go postanowienia organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania zarzucając naruszenie:

1) art. 156 ust. 3 i 4, art. 154 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia oddalającego zarzuty na opis i oszacowania nieruchomości opracowanego na podstawie operatu szacunkowego, który nie jest aktualny i nie podaje obecnej wartości nieruchomości, mając na uwadze, iż został on sporządzony 9 maja 2016 r., a potwierdzenia jego aktualności zostało wykonane 5 września 2016 r., czyli ponad dwa lata temu, a od daty ostatniego "formalnego" potwierdzenia aktualności upłynął okres ponad roku i ośmiu miesięcy, podczas gdy art. 156 u.g.n. stanowi, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, co w konsekwencji stanowi również naruszenie art. 151 ust.1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.;

2) art. 110s i art. 110u § 2 u.p.e.a. w związku z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, iż w toku egzekucji wartość nieruchomości przyjmuje się wyłącznie wg stanu po jej oględzinach, podczas gdy należy brać uwagę także zmiany stanu nieruchomości i cen, jakie następują pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem, a wyznaczonym terminem licytacji;

3) art. 110s w związku z art. 110m § 1 u.p.e.a. i art. 157 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia oddalającego zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika, pomimo zaniżenia w nim wartości przedmiotowej nieruchomości przyjmując cenę [...] zł, podczas gdy jej faktyczna wartość wynosi [...] zł, co potwierdza m.in. opinia rzeczoznawcy majątkowego B.W;

4) art. 110r § 1 u.p.e.a. i § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości poprzez utrzymanie w mocy postanowienia oddalającego zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika, pomimo sporządzenia niedokładnego operatu szacunkowego, a następnie opisu i oszacowania nieruchomości, w szczególności poprzez nie zawarcie wszystkich danych, które protokół i operat winny zawierać w myśl ww. przepisów;

5) art. 36 § 1 u.p.e.a. oraz art. 7 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez niewyjaśnienie przez organ istotnej okoliczności faktycznej w postaci wątpliwości, czy pomimo upływu dwóch lat cena rynkowa nieruchomości, co do której ma być przeprowadzona egzekucja, nie uległa zmianie i dokonywanie dalszych czynności egzekucyjnych w oparciu o nieaktualny operat, podczas gdy organ jest zobowiązany do wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych i w tym zakresie może żądać od uczestników postępowania informacji i wyjaśnień.

W uzasadnieniu pełnomocnik dowodził, że operat szacunkowy wartości nieruchomości jest ważny przez okres 12 miesięcy, a brak potwierdzenia jego aktualności nie pozwała na rozstrzygnięcie, czy opłata oparta na danych stanowiących podstawę wyceny jest zgodna ze stanem rzeczywistym. Negował przy tym trafność przyjęcia przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, że wartość nieruchomości przyjmuje się według stanu po jej oględzinach podczas, gdy według art. 110u § 2 u.p.e.a. i art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość licytacyjna danej nieruchomości winna być jak najbardziej aktualna i rynkowa.

Podkreślał, że organy zaakceptowały zaniżenie wartości nieruchomości stanowiącej własność Spółki nie zważając na przedstawiony operat szacunkowy innego rzeczoznawcy, którego wycena różni się od wyceny wartości tej nieruchomości dokonanej przez organ egzekucyjny o blisko [...] zł. Dodał, że inwestycja w postaci kompleksu mieszkalno-usługowego i wartości nieruchomości po jej realizacji była jedynie jednym z przedmiotów analizy rzeczoznawcy. Kontynuując podał, że opis i oszacowanie przedmiotowej nieruchomości sporządzony został niedokładnie, gdyż brak jest w nim dokładnego opisu budynków, w szczególności roku budowy, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Organ nadzoru nie odnosząc się merytorycznie do tego zarzutu stwierdził jedynie, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości zawiera wszystkie powyższe dane.

W konkluzji wywodził, że organ nie odniósł się do przedstawionych przez Spółkę dokumentów, czym naruszył obowiązek wszechstronnej analizy okoliczności faktycznych sprawy oraz wymogi proceduralne dotyczące prawidłowego uzasadnienia zaskarżonego postanowienia.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości zajęte w sprawie stanowisko.

Rozpoznając sprawę w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Sądowej kontroli – na podstawie art. 3 § 1 i § 2 pkt 2 w związku z art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.; dalej P.p.s.a.) – podlegało postanowienie utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji oddalające zarzuty złożone do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z [...] dotyczące nieruchomości opisanej wyżej.

Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w granicach kompetencji przysługujących sądowi administracyjnemu uznano, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Wiodące zarzuty strony skarżącej dotyczą:

- po pierwsze wydania rozstrzygnięcia na podstawie operatu szacunkowego, który mógł być wykorzystany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (bądź aktualizacji),

- po drugie nieuwzględnienia przedłożonej przez skarżącą opinii rzeczoznawcy z 24 maja 2017 r., a co za tym idzie zaniżenie wartości nieruchomości bez uwzględnienia zmian stanu nieruchomości i cen, jakie następują pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania z wyznaczonym terminem licytacji.

Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą zostać zaskarżone w drodze zarzutu w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut wnosi się do organu egzekucyjnego prowadzącego postępowanie, który wydaje rozstrzygnięcie w formie postanowienia. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie do organu nadzoru. Uprawnionym do wniesienia zażalenia jest każdy uczestnik postępowania. Na postanowienie organu odwoławczego w sprawie zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Skarżąca złożyła zarzuty w terminie.

Odnosząc się do pierwszego zagadnienia, zgodnie z art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Z kolei ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 156 stanowi, że:

- rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (ust. 1);

- operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3);

- operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 4).

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy najistotniejsze znaczenia ma kwestia ważności operatu szacunkowego, na podstawie którego określono wartość nieruchomości w związku z będącym w toku postępowaniem egzekucyjnym (zgodnie z ww. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w chwili wydawania zaskarżonego postanowienia).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 5 maja 2016 r., zaś jego aktualizacja na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego (opisu i oszacowania) została dokonana w dniu 5 września 2016 r.

Zdaniem Sądu organ odwoławczy błędnie odczytał zarzut skarżącej dotyczący terminu obowiązywania operatu szacunkowego, a co za tym idzie błędnie zinterpretował przepis art. 156 ust. 3 u.g.n., który przewiduje możliwość wykorzystania operatu szacunkowego do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Według organu II instancji termin został zachowany skoro w dniu sporządzenia protokołu opisu i oszacowania (30 marca 2017 r.) nie upłynął okres 12 miesięcy od daty sporządzenia aktualizacji operatu szacunkowego (5 września 2016 r.).

Takie stanowisko należy uznać za nieprawidłowe. Termin ten dotyczy zarówno organu I instancji jak i organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Zatem materiał sprawy jakim jest operat szacunkowy musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym, niepozwalającym na rozstrzygnięcie czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Odnosząc się zatem do pierwszego spornego zagadnienia sprawy wskazać należy, że konieczność potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dotyczy również operatów wykorzystywanych w postępowaniu rozpoznawczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego, zatem termin 12 miesięcy z art. 156 ust. 3 u.g.n., dotyczy również organu odwoławczego (por. wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 sierpnia 2010 r., I OSK 1371/09, Lex nr 744987 jak również z 27 lutego 2018 r., I OSK 854/16, Lex nr 2478887 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 7 października 2015 r., I SA/Ol 54/15, Lex nr 1929478; publ. także w internetowej bazie orzeczeń http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie aktualizacji operatu szacunkowego dokonano w dniu 5 września 2016 r., do opisu i oszacowania przystąpiono w dniu 30 marca 2017 r., wniesione przez skarżącą w dniu 13 kwietnia 2017 r. zarzuty organ I instancji rozpoznał dopiero w dniu 16 stycznia 2018 r. (tj. po upływie 9 miesięcy), zażalenie natomiast rozpoznano w dniu [...]. Zatem organ odwoławczy błędnie zinterpretował termin wynikający z art. 156 ust. 3 u.g.n.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. z dniem 1 września 2017 r. został znowelizowany na podstawie art. 1 pkt 26 lit. b) ustawy z dnia 7 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) i od tej daty wymagane jest aby operat szacunkowy, o którym mowa w ust. 1 i 3 tego przepisu, uzyskał nie tylko potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, lecz także wymaga dołączenia "analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154". Dopiero "po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154". Z uzasadnienia projektu do zmian ustawy (druk sejmowy nr 1560, Sejm VIII Kadencji) wynika, że "propozycja ma na celu jasne i jednoznaczne określenie zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. W dotychczasowej praktyce zauważalne są wątpliwości dotyczące okresu, w którym operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, oraz momentu, od którego ten okres należy liczyć. Dodatkowo, pomimo obowiązku dokonywania wyceny ze szczególną starannością właściwą dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje bez stosownej analizy prawno-ekonomicznej przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości. Proponuje się zatem, aby potwierdzenie aktualności obejmowało kolejne dwanaście miesięcy, licząc od zakończenia okresu, w którym operat szacunkowy mógł być wykorzystany, a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego powinno zostać udokumentowane stosowną analizą, załączoną do operatu szacunkowego". Zgodnie zaś z przepisem art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Z tych względów ponowna aktualizacja operatu szacunkowego winna być uzupełniona o analizę wymaganą przez znowelizowany z dniem 1 września 2017 r. przepis art. 156 ust. 4 u.g.n.

Przechodząc do drugiej spornej kwestii dotyczącej przyjętej przez organ wartości nieruchomości wskazać należy, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.

Skarżącą po wniesieniu zarzutów na sporządzony w sprawie protokół opisu i oszacowania złożyła własną "Opinię o wartości" z 21 maja 2017 r. sporządzoną przez rzeczoznawcę B.W. Rację należy przyznać organowi odwoławczemu, że sporządzony w tej opinii zakres wyceny "obejmuje stan po zrealizowaniu kompleksu mieszkalno-usługowego" (str. 3 opinii), a więc nie ma nic wspólnego z faktyczną jej wartością na dzień dokonania oszacowania jej wartości na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Podkreślić jednak należy, że przy oznaczeniu sumy oszacowania nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Organ egzekucyjny, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie. Spoczywa na nim natomiast powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu będącego podstawą oszacowania, czy nie uległy zmianie parametry stanowiące podstawę wyceny.

Opinia przedstawiona przez skarżącą stanowi niewątpliwie materiał zawierający informacje i wskazówki dotyczące lokalizacji nieruchomości ze wskazaniem na możliwości inwestycyjne. Opinia zaś rzeczoznawcy powołanego przez organ nie budzi zastrzeżeń co do przyjętej metody wyceny nieruchomości; skarżąca składała zastrzeżenia jedynie w zakresie przyjętej wartości.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być jednak sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę. Wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza w różnym czasie, mogą się nawet znacznie różnić w zależności od ich celu, stanu rynku nieruchomości, warunków ekonomicznych, w jakich są dokonywane, oraz dostępu rzeczoznawcy do cen obowiązujących na rynku. Może mieć miejsce sytuacja, w której mimo różnic nie stwierdza się żadnych nieprawidłowości w sporządzeniu poszczególnych operatów szacunkowych, czego wyrazem jest choćby uregulowanie prawne zawarte w art. 157 ust. 2 u.g.n. (por. wyrok WSA w Łodzi z 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07, LEX nr 351267). Zatem ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie.

Ze względów wyżej przedstawionych (w odniesieniu do obu spornych kwestii) opinia będąca podstawą wyceny w niniejszej sprawie, a co za tym idzie opisu i oszacowania, winna zostać przedstawiona rzeczoznawcy majątkowemu. Rzeczoznawca może również złożyć wyjaśnienia odnośnie sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 K.p.a., zgodnie z którym strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Prawo do udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 K.p.a., jest uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania zawartej w art. 10 § 1 K.p.a. (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09).

Na marginesie należy stwierdzić, że w istocie postępowanie egzekucyjne w sprawie trwa od 2008 r., niewątpliwie należy się zgodzić z organem, że skarżąca miała wpływ na jego prowadzenie wykorzystując przysługujące jej środki prawne, jednak nie sposób nie zauważyć, że "wykorzystywała" także mankamenty jego prowadzenia, w tym długotrwałe podejmowanie czynności przez organ egzekucyjny. Oznacza to konieczność weryfikacji tak znaczącej dla sprawy kwestii jaką jest niewątpliwie wartość nieruchomości. W świetle wyżej wskazanych naruszeń przepisów u.g.n. nie sposób zgodzić się z twierdzeniami organu II instancji, że "mija się z celem coroczne szacowanie wartości tej nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji prowadzenia postępowań wszczynanych notorycznie wnoszonymi środkami zaskarżenia". Wszak materiał dowodowy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania również w postępowaniu odwoławczym, a w tym przypadku tak nie było.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. zasądzając od organu odwoławczego na rzecz strony skarżącej koszty postępowania, na które składają się: uiszczony wpis od skargi, opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie pełnomocnika.