Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 952/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 18 ust. 1 art. 12 ust. 4a i 5
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 134 ust. 1,3 i 4 art. 135 art. 154 art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) Protokolant Referent Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2019 r. sprawy ze skargi W. Z. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2019 r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, z późn. zm.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania W. Z., dalej "Skarżącego" od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na Jego rzecz, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dalej "nieruchomość", przeznaczonej pod budowę inwestycji drogowej pn.: "Budowa i rozbudowa drogi [...] Nr [...] [...]-[...], odcinek [...], od km [...] do km [...]" realizowanej w ramach zadania "Budowa i rozbudowa dróg [...] Nr [...] i Nr [...] wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi i niezbędną infrastrukturą techniczną na odcinku [...]-[...] z obejściem [...], [...], [...], [...], [...], [...]", dalej "inwestycja", o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania oraz zobowiązującej Zarząd Województwa [...] w [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, utrzymał ją w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Nieruchomość, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2017 r., została przeznaczona pod opisaną wyżej inwestycję. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] maja 2017 r. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu na rzecz Skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł i o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej dobrowolnego wydania oraz zobowiązał Zarząd Województwa [...] w [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Skarżący wniósł odwołanie zarzucając błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i oparcie rozstrzygnięcia o błędnie sporządzony i wadliwy operat szacunkowy, w którym wzięto do porównania nieruchomości niepodobne (bez możliwości zabudowy) i nie uwzględniono zalet nieruchomości, jak i utraty wartości pozostałej przy właścicielu części nieruchomości, wskutek niekorzystnego jej podziału, jak również wpływu trendu czasowego do wartości nieruchomości. Wskazano również na naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 K.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji oraz odrzucenie innych dowodów zgromadzone w sprawie, w tym nie ustosunkowanie się do dowodów przedstawionych przez stronę.

Organ II instancji, ponownie rozpoznając sprawę, powołując art. 12 ust. 4 pkt 2 i 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) zwanej dalej "specustawą drogową", wskazał, że nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o drogi zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Przedmiotowa nieruchomość objęta księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...], stanowiła własność W. Z.. Działy III i IV były wolne od wpisów.

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.) zwanej dalej u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. któremu biegły w dniu [...] lipca 2018 r. nadał klauzulę aktualizacyjną. Oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego organ uznał, że jest on pełny, logiczny, wiarygodny, spełnia wymogi formalne o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Nieruchomość posiada potencjał inwestycyjny - powierzchnia gruntów stanowi jednolity obszar położony na wschód od zabudowań [...] (i [...]) po obu stronach drogi [...] nr [...] (trasa [...]-[...] [...]-[...]) w kierunku [...]. Przez ten teren przechodzi linia średniego napięcia [...]-[...]. Działka nr [...] została wydzielona z działki leśnej nr [...] o pow. [...] ha., położonej w otoczeniu gruntów rolnych i leśnych niezabudowanych przy drodze [...] nr [...]. W otoczeniu brak obiektów handlowych i administracyjnych. Działka jest niezabudowana i nieogrodzona. Wydzielenie działki pod drogę nie wpływa ograniczająco na korzystanie z pozostałej części działki, z której została wydzielona. Na nieruchomości wycenianej na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie występowały składniki budowlane. Na działce znajdował się drzewostan - sosna w wieku 15 lat. Nieruchomość oznaczona nr [...] nie była wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzonym, uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. przedmiotowa działka posiada przeznaczenie pod pasy drogowe ([...], [...]) oraz w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią ([...]).

Ze względu na to, iż przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, a składnikiem są naniesienia roślinne m.in. sosna, to oddzielnie wyceniono wartość gruntu i oddzielnie jego części składowe. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto dwa rodzaje rynków nieruchomości, tj. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi z rynku regionalnego obejmującego gminy [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] w okresie od października 2015 r. do daty wyceny oraz rynek transakcji dotyczących gruntów niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę z gmin [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Stwierdzono, że na rynku regionalnym w rozpoznawanym okresie zanotowano kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe. Jednostkowe ceny transakcyjne analizowanych nieruchomości na badanym obszarze rynku są bardzo zróżnicowane i zawierają się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 do [...]. Średnia cena jednostkowa kształtuje się na poziomie [...] zł/m2. Natomiast ceny transakcyjne za nieruchomości przeznaczone pod zabudowę (mieszkaniową, mieszkaniową zagrodową, przemysłową i usługową) na badanym rynku lokalnym kształtowały się w przedziale [...] zł/m2 – [...] zł/m2 (średnia: [...] zł/m2). W wyniku analizy rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, budownictwo zagrodowe z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przemysłowe i usługowe są do siebie zbliżone.

Na podstawie przeprowadzonych transakcji nieruchomościami drogowymi oraz nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową, ustalono, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są niższe od cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Biorąc powyższe pod uwagę, do określenia wartości nieruchomości (części przeznaczonej pod tereny zabudowy mieszkaniowej) zastosowano procedurę zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zwanego dalej rozporządzeniem - określono wartość przedmiotowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania.

Analiza rynku wykazała, że brak jest transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, zatem do części nieruchomości przeznaczonej pod drogę zastosowano procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Wśród gruntów przyległych, zgodnie z ustaleniami biegłego, przeważają tereny pod zabudowę mieszkaniową.

Biegły stwierdził, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określono na podstawie transakcji przeznaczonych pod zabudowę bez wydzielania funkcjonalnych części (pomimo zastosowania odrębnej procedury). Dalsza analiza rynku dotyczy wyłącznie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych przedstawionych w tabeli nr [...] na str. [...]-[...] operatu szacunkowego.

Po dokonaniu analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wytypował [...] transakcji nieruchomości, których ceny zawarły się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej: [...] zł/m2. Ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy rynkowe jak: położenie (waga 40 %), stan otoczenia (waga 30%), oraz infrastruktura techniczna (waga 30%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z przyjętego zbioru wybrano dwie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, dokonano ich szczegółowej charakterystyki oraz porównano z nieruchomością wycenianą w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. W oparciu o ceny transakcji nieruchomości porównawczych autor operatu szacunkowego oszacował wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł, przy cenie [...] zł/m2. Składniki roślinne, tj. drzewostan sosnowy wyceniono na [...] zł.

Zatem łączna wartość nieruchomości wraz z częściami składowymi została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie, jak wynika z zebranego materiału dowodowego, nie doszło do wydania nieruchomości, a zatem organ wojewódzki prawidłowo nie powiększył odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Dokonując oceny najistotniejszego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego organ wskazał, że w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r., wskazano, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegły prawidłowo zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia.

Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny części nieruchomości o drogowym przeznaczeniu (części dz. nr [...]) transakcji drogowych, z uwagi na nie spełnianie przez nie kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, do porównań prawidłowo przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę. Natomiast część nieruchomości przeznaczona pod zabudowę (cz. dz. nr [...]) została prawidłowo porównana z nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu planistycznym. Autor operatu wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zdaniem organu procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona zastała prawidłowo, a samo subiektywne odczucie strony w zakresie zaniżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy. Do porównań przyjęte zostały nieruchomości przeznaczone pod zabudowę, co czyni niezasadnym zarzut stron, iż w operacie sporządzonym odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami bez prawa zabudowy.

W odniesieniu do zarzutów dotyczących przyjęcia do porównań transakcji odbiegających od wycenianej działki pod względem cech rynkowych wskazano, że w operacie szacunkowym biegły szczegółowo uzasadnił dobór transakcji rynkowych nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową. Wbrew twierdzeniom odwołującego, uzasadniono także przyjętą gradację i wagę cech rynkowych. Dodatkowo, w ocenie Ministra Inwestycji i Rozwoju, przyznane przez biegłego oceny cech rynkowych korespondują z opisem stanu faktycznego nieruchomości. Zwrócono uwagę, że nieruchomości podobne to nieruchomości identyczne z nieruchomością wycenianą. Na wartość nieruchomości ma wpływ szereg czynników i te rzeczoznawca ocenia, ważąc je. Niektóre z nich wpływają na wartość nieruchomości a niektóre takiego wpływu nie mają. Czynności biegłego w tym zakresie mają charakter specjalistyczny i ani organ ani sąd nie mają kompetencji do ich podważania.

Odnosząc się do zarzutu jakoby kwota odszkodowania nie uwzględniała utraty wartości pozostałej przy właścicielach części nieruchomości, wskazano, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Koszty nabycia nowej nieruchomości nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. Tym samym ewentualna szkoda lub spadek wartości części nieruchomości nieobjętej inwestycją nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Odszkodowanie nie obejmuje zatem w szczególności utraconych przez właściciela zysków, utraty wartości pozostałej części nieruchomości, kosztów przeprowadzki w inne miejsce, doznanych uciążliwości itp.".

Wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowo - odszkodowawczej jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości.

Co do wpływu trendu czasowego na wartość nieruchomości wskazano, że rzeczoznawca uznał brak tego wpływu, jako że roczny wzrost cen wyniósł 0,5% (str. [...] operatu).

Nie podzielono zarzutu niezapewnienia przez organ I instancji czynnego udziału strony w postępowaniu. Strona była reprezentowana przez pełnomocnika a samo na uchybienie procesowe z art. 10 Kpa nie może wywierać skutku w postaci uznania, że decyzja organu pierwszej instancji obarczona jest wadliwością. Aby zarzut naruszenia art. 10 Kpa odniósł zamierzony skutek, strona zobowiązana była wykazać, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Nie zastosowanie się przez organ administracji do przepisu art. 10 Kpa nie powoduje automatycznie wadliwości wydanej decyzji. Niezbędne jest wykazanie, iż uchybienie organu miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skoro pełnomocnik strony nie wykazał na czym miałoby polegać niedopełnienie przez organ obowiązków w powyższym zakresie, jakiej czynności procesowej nie mógł dokonać, jakiego dowodu istotnego dla sprawy uniemożliwiono przedstawienia, czy powołania się przed organem, należy uznać, iż nie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. Poza tym Skarżący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli Skarżący uznał, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie. Bezzasadne jest także wniesione przy okazji odwołania od przedmiotowej decyzji Wojewody [...] zaskarżenie wydanego w toku instancji postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. o odmowie przeprowadzenia dowodu w postaci nowej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego nie doszło też do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7 Kpa, bowiem organ pierwszej instancji wydał decyzję w oparciu o prawidłowo zebrany materiał dowodowy oraz wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przez przepisy postępowania administracyjnego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Skarżący zarzucił decyzji organu II instancji:

naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na wynik sprawy,

I. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia właściwej wartości należnego Skarżącemu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, w tym w szczególności:

a) wydanie decyzji na podstawie pobieżnej i bezkrytycznej analizy operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – K. F.;

b) brak należytego rozpatrzenia pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodów w tym w szczególności zarzutów i wniosków Skarżącego przedstawionych w trakcie postępowania wobec uznania, iż stanowią one jego subiektywne stanowisko w sprawie.

II. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno m.in. dokładne wyjaśnienie przyczyn, z powodu których organ niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron do wydawanych rozstrzygnięć.

III. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r.

Wobec powyższych zarzutów wniósł o uchylenie obu decyzji i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania administracyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

Sąd nie dopatrzył się uchybień których istnienie w świetle art. 145 P.p.s.a. mogłyby skutkować uchyleniem decyzji organu II instancji.

W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (D.U. 2015, poz. 2031), dalej "ustawa drogowa". Z art. 12 ust. 5 tej ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy.

Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony przez K. F. operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować.

Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody nie dopuszczenie dowodu z opinii innego.

Oceniając ten operat wskazać należy, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości jest jej przeznaczenie. Zgodnie z art. 154 u.g.n. w pierwszej kolejności bierze się pod uwagę przeznaczenie w planie miejscowym, w przypadku jego braku - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy (decyzji podobnych). Jak wynika z akt sprawy, szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru gminy [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] grudnia 2009 r. (D.U: Woj. [...] Nr 34, poz. 602 z [...] lutego 2010 r. przeznaczona została w części pod pasy drogowe ([...], [...]) oraz w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią ([...]). Przeprowadzono w związku z tym analizę rynku w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych ale przeznaczonych pod zabudowę i o przeznaczeniu drogowym na rynku lokalnym i regionalnym i ustalono, że ceny nieruchomości drogowych nie przewyższają cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę a zatem nie ma w niniejszej sprawie zastosowania zasada korzyści.

Rzeczoznawca przyjął jako podstawę prawną § 36 ust. 1 rozporządzenia (do nieruchomości przeznaczonych do zabudowy) i § 36 ust. 4 (do części nieruchomości przeznaczonej pod drogę), przyjmując do porównania nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych – gdyż stwierdził, że brak jest nieruchomości przeznaczonych pod drogę niezbędnych do przeprowadzenia analizy.

Sąd w pełni podziela zastosowania w niniejszej sprawie ww przepisów.

Kwestią sporną pomiędzy stronami jest również przyjęcie do porównania nieruchomości przeznaczonych do zabudowy bez korekty ze względu na to, że teren ten został przeznaczony do zabudowy szeregowej, co zdaniem Skarżącego czyni nieruchomość o wiele bardziej atrakcyjną. Poza tym nie uwzględniono, zdaniem Skarżącego, wielu cech mających wpływ na wartość nieruchomości tj. wysokości budynku, funkcji usługowych, wielkości i kształtu nieruchomości czy jakości dojazdu do niej, położenia blisko lasu. Nie uwzględniono także wpływu trendu czasowego.

Wbrew wywodom skargi rzeczoznawca w piśmie z [...] marca 2018 r. stanowiącym odpowiedź na zarzuty wyjaśnił, że do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową, przemysłową i usługową z rynku lokalnego. Z analizy samej opinii wynika, że ceny tego rodzaju nieruchomości są do siebie zbliżone (str. [...] opinii). Analiza statystyczna rynku lokalnego nie potwierdza "boomu" na tego typu nieruchomości – nie ma silnego wzrostu cen. Ceny nieruchomości kształtowały się w sposób przewidywalny i regularny a tendencja wzrostowa była niewielka i nie miała wpływu na wynik końcowy. Zdaniem rzeczoznawcy przyjęte cechy mające wpływ na wartość nieruchomości zostały określone prawidłowo – są to tylko te które mają istotny wpływ na wartość nieruchomości. Wymienione przez skarżącego elementy zostały uwzględnione w cechach przyjętych w sporządzonym operacie.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaju położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, z dnia 22 marca 2019 r.. II SA/Łd 1086/18). Ocena mocy i wartości dowodowej takiego operatu, jak to wskazuje NSA choćby w wyroku z 8 lutego 2018 r., sygn. akt. I OSK 2023/17, nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego. Oznacza to, że to biegły decyduje o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Sąd nie ma mechanizmów do ich korygowania, tym bardziej że strona poza twierdzeniami, nie przedstawiła dowodów, aby ocenić jaki wpływ na wartość nieruchomości mają wskazywane przez Skarżącego cechy.

Zdaniem rzeczoznawcy na wartość nieruchomości mają wpływ 3 cechy: położenie, stan otoczenia i infrastruktura techniczna. Nawiasem mówiąc z opinii wynika, że zostało uwzględnione w cechach położenie i stan otoczenia – usytuowanie nieruchomości w tym bliskość do infrastruktury handlowej, usługowej a więc nie jest prawdą, że okoliczności związane z usytuowaniem nieruchomości nie zostały przez rzeczoznawcę wzięte pod uwagę. Odmienna ocena trendu czasowego wymagałaby także przeprowadzenia odrębnej analizy całościowej a taką może przeprowadzić wyłącznie osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną. Ani organ ani Sąd nie ma tego rodzaju wiedzy specjalistycznej.

Sąd w pełni podziela także pogląd organu, że odszkodowanie w tej sprawienie obejmuje ewentualnej utraty wartości nieruchomości wobec jej podziału. Zgodnie z art. 128 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie obejmuje utratę wartości utraconych praw. Wartość praw do nieruchomości jest determinowana wartością nieruchomości odpowiadającą najbardziej prawdopodobnej cenie transakcyjnej uzyskanej na rynku (art. 134 ust. 1 i 2 i151 ust. 1 u.g.n.). Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma bowiem za zadanie rekompensować wartość utraconego prawa, a nie inne szkody powstałe wskutek wywłaszczenia nieruchomości np. lurum cessans. (por. wyrok NSA z 13 lutego 2018 r., I OSK 802/16, LEX nr 2491670). Tym samym wartość odszkodowania nie obejmuje hipotetycznej utraty wartości nieruchomości na skutek podziału.

Sąd nie znalazł podstaw do uznania zasadności zarzutu naruszenia art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i 11 K.p.a. Uzasadnienie decyzji spełnia wymogi ustawowe a fakt, że strona nie została przekonana o słuszności wyrażonych w nim ocen nie może stanowić podstawy do uwzględnienia skargi. Wyrażona w art. 11 k.p.a. zasada przekonywania oznacza, że organ ma obowiązek przedstawienia stronie logicznych argumentów leżących po stronie przyjęcia takiej a nie innej treści decyzji natomiast nie ma na celu przekonania strony o słuszności swych racji, choć taki efekt byłby porządany. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 października 2016r., I OSK 110/15 w Lex).

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego odmowy powołania drugiego rzeczoznawcy Sąd w pełni podziela w tym zakresie argumentację organu. Skoro sporządzony na zlecenie organu operat jest prawidłowy nie było podstaw do wywoływania nowego, tylko dlatego, że strona się z nim nie zgadzała. Strona mogła skorzystać z mechanizmów o jakich mowa w art. 157 u.g.n. o zwrócić się o weryfikację sporządzonego operatu przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych.

W konsekwencji Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia naruszenia przez organ wskazanych w skardze przepisów prawa procesowego, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1c P.p.s.a. mogłby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. W związku z tym, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił.