Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 305/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1 art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 1 art. 6 pkt 1 art. 112 ust. 1 ust. 3 art. 113 ust. 1  art. 128 ust. 2 art. 130 ust. 2 art. 134 ust. 2 ust. 3 art. 135 ust. 1 art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 5 ust. 1 par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 88 ust. 1
journal: Dz.U. 2005 nr 228 poz 1947
law: Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze - tekst jednolity
article: art. 67
journal: Dz.U. 2001 nr 124 poz 1361
law: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 11 października 2001 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
article: art. 21 ust. 2 art. 92
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art. 1
journal: Dz.U. 1995 nr 36 poz 175
law: PROTOKÓŁ Nr 1 I Nr 4 DO KONWENCJI O OCHRONIE PRAW CZŁOWIEKA I PODSTAWOWYCH WOLNOŚCI sporządzony w Paryżu dnia 20  marca 1952 r. oraz sporządzony w Strasburgu dnia 16 września 1963 r.

SENTENCJA

Dnia 11 maja 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Kosewska Sędziowie WSA Barbara Koś WSA Mirella Ławniczak ( spr.) Protokolant: sekr. sąd. Damian Wojtkowiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2009 roku przy udziale sprawy ze skargi D. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania I. oddala skargę, II. przyznaje adwokatowi R. T. od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu kwotę 292,80 (dwieście dziewięćdziesiąt dwa i 80/100) złotych, w tym 52,80 (pięćdziesiąt dwa i 80/100) złotych tytułem podatku od towarów i usług. /-/ M. Ławniczak /-/ M. Kosewska /-/ B. Koś


UZASADNIENIE

Starosta K., decyzją z dnia 12 września 2005r., na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 i 4, art. 119 ust. 1, art. 123, art. 128 ust. 1 art. 129 ust. 1 art. 130, art. 132 ust, 1,2,3 i 5, art. 134 ust. 1 i 3 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) wywłaszczył, na rzecz Województwa W., nieruchomość gruntową niezabudowaną, położoną w obrębie miasta K., oznaczoną numerem działki [...] o pow. 0,0434ha stanowiącą własność D. W. Jednocześnie ustalił odszkodowanie za odjęte prawo własności w kwocie 5.920,00zł i zobowiązał Zarząd Województwa W. do jednorazowej wypłaty tej należności w terminie czternastu dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że działka nr [...] (powstała na skutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją Burmistrza Gminy i Miasta K. z dnia 14 lipca 2004 roku) jest położona na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Kleczew pod inwestycję celu publicznego – realizację obejścia drogowego miasta Kleczewa (uchwała Rady Miejskiej w Kleczewie nr XXX/303/2001 z dnia 08 listopada 2001r., opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego nr 144 poz. 2948 z dnia 26 listopada 2001 roku).

Zaplanowane obejście drogowe stanowi drogę zbiorczą dróg wojewódzkich; obejmuje przebieg od drogi wojewódzkiej nr [...] do drogi wojewódzkiej nr [...] (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 grudnia 1998r. w sprawie ustalenia wykazu dróg krajowych i wojewódzkich Dz.U. nr 160, poz. 1071 ze zm.). Organ wskazał, że drogi wojewódzkie są kategorią dróg publicznych w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2000r. nr 71, poz. 838 ze zm.). Stąd inwestycja zlokalizowana na terenie objętym wnioskiem wywłaszczeniowym niewątpliwie realizuje cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ stwierdził, że rokowania o nabycie praw do przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy zakończyły się wynikiem negatywnym. Do zawarcia umowy nie doszło także w dwumiesięcznym terminie wyznaczonym przez Starostę K. (art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto wartość rynkową nieruchomości określoną w operacie szacunkowym sporządzonym w maju 2005 roku w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości według jej stanu i wartości na dzień wydania decyzji na kwotę 5.920,00zł, tj. 13,64zł za m² powierzchni gruntu. Według odpisu księgi wieczystej Kw. nr [...] z dnia 23 sierpnia 2005 roku nieruchomość nie była obciążona hipoteką.

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Województwa W. doręczono stronom w dniu 02 sierpnia 2005 roku. W dniu 17 sierpnia 2005 roku przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem właściciela nieruchomości, pełnomocnika wnioskodawcy oraz rzeczoznawcy majątkowego.

D. W. zakwestionował wartość określoną przez rzeczoznawcę zarzucając, że działka została wyceniona jako grunt rolny, podczas gdy jest to działka budowlana.

Odpowiadając na wskazany zarzut autorka operatu wyjaśniła, że działka nr [...] nie jest działką rolną, gdyż w planie zagospodarowania przestrzennego została oznaczona symbolem 264 DW z przeznaczeniem pod realizację obejścia drogowego. Do wyceny zostały przyjęte ceny gruntów pod inwestycje drogowe, a nie ceny gruntów rolnych.

D. W. nie zgodził się z wyjaśnieniem rzeczoznawcy i podtrzymał żądanie cenowe 200,00zł za m². W ocenie Skarżącego cały grunt ma wartość około 86.800,00zł. Podkreślił on przy tym, że przyjęta przez niego wartość działki jest równoważna długowi hipotecznemu, jaki obciąża nieruchomość.

Rozpoznając sprawę na skutek odwołania D. W., Wojewoda W., decyzją z dnia 04 listopada 2005 roku, na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Starosty K.

W uzasadnieniu decyzji wskazał, że podziela ustalenia faktyczne oraz ocenę prawną organu pierwszej instancji.

Ponadto wyjaśnił, że art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraża zasadę, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Określając tę wartości uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 powołanej ustawy). Zgodnie z 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy uwzględnia funkcję określoną w planie miejscowym, stopnień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony z zachowaniem zasad wynikających z przepisów obowiązującego prawa i standardów zawodowych. Analiza rynku nieruchomości miasta Kleczewa wykazała, że rynek ten jest słabo rozwinięty. Jednak zachodzą warunki do zastosowania metody porównywania parami. Do analizy przyjęto transakcje rynkowe zawarte we wrześniu 2004r. Dla potrzeb badania rynku wykorzystano dane zawarte w trzech aktach notarialnych, nieruchomości przyjęte do porównań mają takie same przeznaczenie w planie miejscowym (zostały przeznaczone pod budowę obejścia drogowego miasta Kleczew). Do wyceny przyjęto ceny gruntów pod inwestycje drogowe.

Zdaniem organu odwoławczego skuteczne zakwestionowanie tez zawartych w operacie wymaga przedstawienia innego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem strona odwołująca się w istocie polemizuje z wnioskami oraz ustaleniami zawartymi w operacie.

D. W. wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Powołując się na art. 368 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego Skarżący zarzucił:

- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,

- nieważność postępowania,

- niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy,

- sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego,

- uchybienia procesowe, które miały istotny wpływ na treść wydanej decyzji,

- ujawnienie nowych faktów i dowodów, których strona nie mogła powołać w pierwszej instancji.

Wskazał, że zaskarżona decyzja narusza:

- przepisy i zasady Kodeksu postępowania administracyjnego,

- Ustawę o gospodarce nieruchomościami,

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP,

- przepisy ustawy – Kodeks postępowania cywilnego,

- art. 1 Protokołu Dodatkowego Konwencji o ochronie prawa człowieka podstawowych wolności,

- przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- art. 88 ustawy – Prawo górnicze i geologiczne,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998r. w sprawie trybu dokonywania podziału nieruchomości oraz sposobu sporządzania oraz rodzaju dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz.U. nr 25, poz. 130),

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 07 lipca w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 98, poz. 612),

- przepisy Ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. nr 71, poz. 838 ze zm.),

- przepisy Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. nr 62, poz. 627 ze zm.),

- przepisy Ustawy z dnia 06 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 74, poz. 855).

Na podstawie art. 227, art. 230, art. 232, art. 248 oraz art. 250 Kodeksu postępowania cywilnego Skarżący zażądał zobowiązania Burmistrza Miasta i Gminy K. do złożenia do akt sprawy: akt postępowania karnego, akt sądów powszechnych, akt spraw prowadzonych przez organy administracji podatkowej, wymienionych w punktach od 1 do 11 (k.4-5) oraz dokumentów złożonych w tych postępowaniach.

W ocenie Skarżącego usunięcie z obrotu prawnego zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty K., usprawiedliwia to, że:

a) wywłaszczenie nie jest dokonywane na cel publiczny, lecz ma na celu obejście prawa,

b) zastosowanie administracyjnego trybu odjęcia własności nie spełnia wymogu ostatecznego (koniecznego) środka prawnego, gdyż Skarżący wyrażał wolę zbycia nieruchomości,

c) decyzje zostały wydane bez uprzedniego załatwienia kwestii odszkodowań za zniszczenia spowodowane przez ruch zakładu górniczego,

d) postępowanie toczyło się bez udziału wierzycieli skarżącego

e) wysokość odszkodowania nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości.

Na uzasadnienie postawionych zarzutów D. W. powołał następującą argumentację.

Według Skarżącego wywłaszczenie nie realizuje celu publicznego w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż decyzja została wydana w związku z działalnością Kopalni "A". w K. Skarżący stwierdził, że planowane obejście drogowe będzie zaspokajać wyłącznie potrzeby komunikacyjne Kopalni "A" w K. Zdaniem Skarżący w sprawie powinny znaleźć zastosowanie przepisy ustawy – Prawo górnicze i geologiczne, w szczególności art. 88 przedmiotowej ustawy. W myśl wskazanego przepisu "jeśli nieruchomość jest niezbędna do wykonywania działalności regulowanej ustawą, to przedsiębiorcy służy roszczenie o ograniczenie prawa własności tej nieruchomości za wynagrodzeniem". Skarżący zaznaczył, że wskazane sprawy, po uprzednim wyczerpaniu trybu ugodowego, należą do właściwości sądów powszechnych.

Uwzględniając powyższe Skarżący stwierdził, że wywłaszczenie jest niedopuszczalne, gdyż celem wywłaszczenia nie może być realizacja inwestycji przez kopalnię czy zakład energetyczny. Uznał, że tryb wywłaszczenia został zastosowany w celu obejścia przepisów ustawy – Prawo geologiczne i górnicze. W jego ocenie naruszono art. 113 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dopuszcza wywłaszczenie jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W ocenie Skarżącego zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości było niemożliwe, gdyż do chwili obecnej nie zostało zakończone postępowanie w sprawie odszkodowania należnego Skarżącemu za zajęcie jego nieruchomości i wybudowanie kanału odwadniającego teren odkrywki węgla brunatnego Kopalni "A". Ponadto nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich z tytułu umów pożyczki zawartych w dniu 30 września 2003 roku. W ocenie skarżącego wierzyciele zgodnie z art. 28 kpa w związku z art. 119 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinni brać udział w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Skarżący podał, że na skutek ruchu zakładu górniczego, odkrywki węgla brunatnego, doszło do uszkodzenie budynków; pęknięcia ścian, sufitów i fundamentów w kilkunastu miejscach. Posiadana przez Skarżącego opinia biegłego wskazuje, że za szkody odpowiada Kopalnia "A" w K. Wyjaśnił on przy tym, że w postępowaniu zawisłym przed Sądem Okręgowym w Koninie wyraził zgodę na: wyremontowanie budynków, wykup nieruchomości albo przyznanie nieruchomości zastępczej. Zaznaczył, że już w postępowaniu sądowym prowadzonym przed Sądem Okręgowym w Koninie podkreślał, że wartość uzbrojonej działki budowlanej na terenie innego miasta o takiej samej klasie bonitacyjnej, położeniu oraz podobnej zabudowie wynosi około 95.256,00zł; cena podobnych nieruchomości w okolicach Tuczna i Pobiedzisk wynosi od 130zł do 200zł za m². Wyjaśnił jednak, że żadne z żądań Skarżącego nie zostało zaakceptowane przez pozwaną Kopalnię, a Sąd, jak to określił Skarżący, "poinformował go o wydanym wyroku, który uniemożliwił naprawę budynków oraz złożenie wniosku o sporządzenie uzasadnienia i zaskarżenie wyroku do Sądu Apelacyjnego w Poznaniu".

W ocenie Skarżącego Zarząd Województwa W. ograniczył się do narzucenia właścicielowi ceny gruntu rolnego z pominięciem słusznych interesów wierzycieli Skarżącego. Podkreślił, że chciał sprzedać nieruchomość, lecz z przyczyn niezależnych od niego nie mógł tego uczynić.

Skarżący podniósł, że z akt sprawy nie wynika, aby odjęcie prawa własności nie mogło nastąpić w trybie umowy kupna-sprzedaży.

Odnosząc się do ustalonej wysokości odszkodowania zaznaczył, że operat szacunkowy sporządzony przez M. C. określa wartość wywłaszczonej nieruchomości jak dla gruntu rolnego, gdy tymczasem jest to działka budowlana. Ponadto rzeczoznawca pominął nakłady na nieruchomość (uprawy warzywne), przez co operat jest niezgodny z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnił, że operat jest nierzetelny, gdyż autorka operatu była związana postanowieniami ustawy - Kodeks cywilny, umowa o dzieło i zlecenia; operat został sporządzony zgodnie z celem wiążącej ją umowy, która nakazywała wycenę gruntu rolnego.

Według Skarżącego dokumenty wskazują, że wywłaszczana działka jest działką budowlaną (pismo Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 24 października 2005r., sygn. akt [...], w którym wnosi on o wyłączenie działki z gruntów rolnych, plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Kleczew, pisma 23 listopada 2005r., sygn. akt [...] oraz pisma z dnia 10 listopada 2005 roku). Stąd wywiódł, że wartość nieruchomości powinna być 9-krotnie wyższa (taka jak w operacie rzeczoznawcy majątkowego P. F., który został sporządzony na potrzeby określenia wysokości odszkodowania od Kopalni). Powołując się na ten operat szacunkowy, Skarżący podniósł, że wartość upraw warzywnych to 20.700,00zł. W ocenie Skarżącego cena rynkowa całej nieruchomości wynosi 120zł za m², a wydzielanej części 200zł za m². Zdaniem Skarżącego tak wyliczoną wartości nieruchomości należy podwyższyć o odsetki należne wierzycielom z tytułu umów pożyczki. W przeciwnym razie decyzja naruszać będzie słuszny interes wierzycieli.

Według Skarżącego już dokonanie podziału jego nieruchomości było niezgodne z prawem, gdyż naruszało plan zagospodarowania przestrzennego (uchwałę Rady Miejskiej w Kleczewie z dnia 08 listopada 2001r. nr XXX/303/2001 opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego nr 1444 z dnia 26 listopada 2001 roku). W jego ocenie plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał realizacji na jego nieruchomości obejścia drogowego w związku z inwestycjami prowadzonym przez Kopalnię. Podniósł, że nie ma dowodu (w formie opinii) na to, że planowany objazd jest drogą publiczną. Z tego względu zaskarżona decyzja narusza art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Skarżący, powołując się na bliżej nieokreślone orzecznictwo Sądu Najwyższego, podniósł, że opinia biegłego nie jest dowodem w sprawie. Ponadto wyrażona w operacie wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, gdyż organy, a na ich zlecenie rzeczoznawca, działali z góry ustalonym celem przymuszenia właściciela do wyzbycia się własności nieruchomości za cenę gruntu rolnego. Skarżący zwrócił uwagę, że opisany przez niego stan faktyczny może realizować znamiona fałszu intelektualnego.

Wojewoda W., powołując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi.

Pokreślił przy tym, że pisma składane przez D. W. dotyczą różnych spraw: zadłużenia, sprawy wybudowania kanału odwadniającego teren odkrywki J. zagospodarowanego przez Kopalnie "A" oraz zniszczeń będących skutkiem ruchu zakładu górniczego. Organ wyjaśnił, że wybudowanie kanału nazwanego Strugą Kruczewską stanowi odrębną sprawę administracyjną i nie mogło być przedmiotem rozpoznania w toku sprawy o wywłaszczenie, a sprawa odszkodowania za uszkodzenia budynków jest rozpoznawana w sądzie powszechnym. Natomiast decyzja Wojewody W. z dnia 04 listopada 2005r., [...], jest przedmiotem odrębnej skargi do sądu administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na gruncie powołanej regulacji aktualność zachowuje pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 20 listopada 1997 roku, sygn. akt SA/Łd 2572/95 (Lex nr 32521). Zgodnie z tezą tego orzeczenia "sąd administracyjny nie jest związany granicami skargi, ale zawsze jest związany granicami sprawy, w której skarga została wniesiona i nie może swoimi ocenami prawnymi, uznanymi za wiążące w orzecznictwie sądowym i administracyjnym, wkraczać w sprawę nową w stosunku do tej, która była albo powinna była być przedmiotem postępowania administracyjnego i wydawanych w nim decyzji administracyjnych".

Powyższe nakazuje wyjaśnić, że rozpoznanie wniesionej skargi nie mogło wykraczać poza kwestie związane z odjęciem prawa własności do nieruchomości oraz ustaleniem odszkodowania za wywłaszczony grunt. Poza granicami sprawy, w której skarga została wniesiona, pozostają kwestie dotyczące podziału nieruchomości skarżącego (sprawa została załatwiona ostatecznie decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 14 lipca 2004 roku, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 17 stycznia 2008 roku prawomocnie oddalił skargę na postanowienie odmawiające przywrócenia terminu do wniesienia odwołania (sygn. akt III SA/Po 600/07). Poza granice sprawy wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania wykracza również kwestia ustalenia przeznaczenia gruntu należącego do Skarżącego, gdyż ta sprawa była przedmiotem uchwały Rady Miejskiej w Kleczewie z dnia 08 listopada 2001 roku nr XXX/303/2001.

Cywilnoprawna sprawa ustalenia odszkodowania za szkody górnicze nie stanowi zagadnienia wstępnego dla kontrolowanej sprawy. Akta administracyjne wskazują, że pomiędzy sprawą odszkodowania za szkody powstałe wskutek działalności zakładu górniczego, a sprawą wywłaszczenia, nie ma nawet związku faktycznego, gdyż rzeczone szkody górnicze nie powstały na wywłaszczanym gruncie. Taki wniosek uzasadniają ustalenia organów wskazujące, że na działce nr [...] nie było ani upraw warzywnych ani żadnych zabudowań (mieszkalnych, gospodarczych). Powyższe ustalenia potwierdza także operat szacunkowy, a Skarżący nie wskazał dowodów, które uzasadniałby odmienne stanowisko.

Wyznaczając w ten sposób zakres sprawy sądowoadministracyjnej przyjąć należy, że podstawę oceny legalności zaskarżonej decyzji stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 – dalej u.g.n.), określające kompetencję organów administracji publicznej w zakresie wywłaszczania i wyceny nieruchomości oraz ustalania odszkodowania (art. 1 u.g.n.), a także ustawa z dnia 14 marca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. nr 98, poz. 1071- dalej kpa), która normuje postępowanie przed organami administracji publicznej w należących do właściwości tych organów w sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych.

Mając na uwadze zasady płynące z powołanych ustaw uznać należało, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób, który wyczerpuje wszystkie istotne kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości oraz ustaleniem odszkodowania za odjęcie prawa własności.

W aktach administracyjnych zgromadzono dowody charakteryzujące cel wywłaszczenia oraz wskazujące na bezskuteczność zabiegu nabycia gruntu w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.). Akta sprawy zwierają dowody określające przeznaczenie przejmowanego gruntu (art. 112 ust. 1 u.g.n.), sposób jego użytkowania, położenie, rodzaj i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan nieruchomości i aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 i 3 u.g.n.).

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego potwierdza, że ustalenia faktyczne organów administracji publicznej są prawidłowe.

Wyjaśnić należy, że niemożność nabycia nieruchomości na cel publiczny w drodze umowy zachodzi także wówczas, gdy zainteresowane podmioty nie dojdą do porozumienia chociażby, co do jednego z elementów koniecznych (essentialia negotii) umowy przenoszącej własność nieruchomości. Deklaracje wyrażające jedynie wolę zawarcia umowy nie powodują, że prawa do nieruchomości mogą być nabyte w drodze umowy. Ponad wszelką wątpliwość w okolicznościach niniejszej sprawy, pomimo przeprowadzonych rokowań, strony nie doszły do porozumienia w kwestii ceny nabycia nieruchomości. Zatem, zarówno wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, jak i wydanie zaskarżonej decyzji, odbyło się z poszanowaniem warunku, że prawo do przedmiotowej nieruchomości nie mogło być nabyte w drodze umowy.

Długi skarżącego wynikające z zawartych umów pożyczek, czy toczące się postępowania odszkodowawcze za szkody górnicze, nie stanowiły przeszkód, które uniemożliwiałyby nabycie przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy. Nie były one także przeszkodą w prowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego i nie miały wpływu na cenę gruntu.

Materiały zgromadzone w aktach sprawy jednoznacznie wskazują, że skutki ruchu zakładu górniczego (szkody górnicze) nie wystąpiły na działce nr [...].

Z kolei stroną postępowania wywłaszczeniowego jest ten podmiot, którego prawo do nieruchomości ma być odjęte albo ograniczone w drodze decyzji, czyli właściciel, współwłaściciele, użytkownik wieczysty oraz osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Przedmiotem wywłaszczenia nie są uprawnienia wynikające ze stosunków obligacyjnych, umowy pożyczki zawartej przez właściciela nieruchomości. Jednocześnie odjęcie prawa własności pozostaje bez wpływu na możliwości zaspokojenia, czy zakres zaspokojenie, roszczeń wierzycieli, albowiem mienie skarżącego nie ulega uszczupleniu na skutek wywłaszczenia. W miejsce prawa własności powstaje prawo do odszkodowania, które stanowi równowartość odjętego prawa do nieruchomości. Zatem wierzyciele Skarżącego nie posiadali interesu prawnego, na którym mogliby opierać żądanie uczestniczenia w postępowaniu wywłaszczeniowym.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw do przyjęcia, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, albowiem zgodnie art. 67 ustawy z dnia 06 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) do ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Załączony do akt sprawy odpis księgi wieczystej wskazuje, że zarówno wywłaszczana działka, jak i cała nieruchomość podlegająca podziałowi (działka nr [...]) nie były obciążone hipotecznie. Stąd w sprawie nie zachodziły warunki usprawiedliwiające zastosowanie art. 128 ust. 2 u.g.n.

Określony we wniosku cel wywłaszczenia, wskazany również w zaskarżonej decyzji, jest tożsamy z przeznaczeniem gruntu określonym w przepisie prawa miejscowego. Zgodnie z obowiązującym w dniu orzekania planem zagospodarowania przestrzennego fragment dawnej działki nr [...], oznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 264 DW (obecnie działka nr [...]), z mocy uchwały Rady Miejskiej w Kleczewie został przeznaczony pod budowę obejścia drogowego miasta Kleczew w ciągu drogi wojewódzkiej nr 264. Odjęcie prawa własności do nieruchomości nastąpiło na rzecz Województwa W. i obejmuje ono tylko działkę nr [...].

Na przejętym od Skarżącego gruncie ma zostać pobudowany, zgodnie z wnioskiem i planem zagospodarowania przestrzennego, ciąg komunikacyjny o charakterze drogi wojewódzkiej. Drogi wojewódzkie są jedną z kategorii dróg publicznych - art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U. z 2004r. nr 204, poz. 2086 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Powyższe jednoznacznie wskazuje, że odjęcie prawa własności usprawiedliwione jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O wadliwości zaskarżonej decyzji nie mogą przesądzić twierdzenia, że decyzja została wydana w związku z działalnością Kopalni "A" w K. Przeznaczenie wywłaszczonego gruntu pod drogę publiczną zostało dokonane uchwałą rady gminy, której postanowienia mają charakter prawa powszechnie obowiązującego - art. 92 Konstytucji RP (Dz.U. z 1997r. nr 78, poz. 483 ze zm.) w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. nr 80, poz. 717 ze zm.). Wydając decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości organy związane były postanowieniami planu i nie mogły ponownie rozważać takich kwestii jak ustalenie przeznaczenia terenu czy rozmieszczenie inwestycji celu publicznego (art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Rozpoznanie wniosku o wywłaszczenie organy prawidłowo ograniczyły do porównania celu wywłaszczenia oznaczonego we wniosku z przeznaczeniem gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie, po uprzednim stwierdzeniu, że przeznaczenie określone w planie zagospodarowania przestrzennego ma cechy celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawidłowo przyjęły, że wniosek jest zasadny.

Droga wojewódzka jest drogą, z której korzystać może każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub innych przepisach. Na tych warunkach z planowanej drogi korzystać będzie mogła także Kopalnia "A" w K. Zatem obawy Skarżącego, co do tego, że z planowanej drogi korzystać będzie jedynie Kopalnia są pozbawione podstaw prawnych. Z kolei prognoza, że z planowanej drogi korzystać będzie także Kopalnia nie świadczy o braku celu publicznego wywłaszczenia. Budowa ciągu komunikacyjnego, który ma charakter drogi publicznej z mocy przepisu gminnego, nie jest objęta zakresem zastosowania art. 88 ust. 1 ustawy z dnia 04 lutego 1994r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2005r. nr 228, poz. 1947). Stąd zarzut obejścia prawa jest całkowicie chybiony.

Lektura akt administracyjnych nie wskazuje, aby w sprawie mógł znaleźć zastosowanie art. 113 ust. 2 u.g.n. Jednocześnie podkreślić należy, iż na etapie postępowania podziałowego przesądzono, że część działki nr [...] pozostała po wydzieleniu z niej działki nr [...], nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele.

Organy prawidłowo zrealizowały kompetencję w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Sąd nie stwierdził również nieprawidłowości przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustalono według wartości rynkowej nieruchomości przyjętej na podstawie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano stosując podejście porównawcze, a w ramach tego podejścia metodę porównania parami.

Brak jest podstaw dla przyjęcia, że ustalenie odszkodowania odbyło się z naruszeniem, art. art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 u.g.n. Organy słusznie przyjęły, że podstawą ustalenia odszkodowania winna być wartość rynkowa nieruchomości, a nie jej wartość odtworzeniowa. Taka też wartość została określona w operacie szacunkowym przyjętym za podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania.

Przyjęte do porównania transakcje dotyczą działek pod obejście drogowe miasta Kleczewa. Zatem warunki transakcji przyjętych do porównania dotyczyły gruntów, które pod względem rodzaju nieruchomości, położenia, sposób użytkowania, przeznaczenie, niemal identycznie odpowiadały nieruchomości, której wartość rynkowa miała zostać ustalona. Zatem niewątpliwie zaistniały okoliczności do ustalenia wartości odejmowanego prawa według reguł przewidzianych w §36 ust. 1 rozporządzenia Rady ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, fakt, że przyjęte do porównania transakcje dotyczyły nabycia nieruchomości przeznaczonych pod obejście miasta Kleczewa (przyjąć należy, że transakcje dotyczyły nieruchomości, które mogły być przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego) nie stanowi okoliczności uzasadniającej odrzucenie tych transakcji, jako transakcji dokonanych w szczególnych warunkach - § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 151 ust. 1 u.g.n.

Argumentacja skargi wskazująca, że przedmiotem wywłaszczenia była działka budowlana (grunt tak użytkowany lub o takim przeznaczeniu ustalonym w planie zagospodarowania przestrzennego) stanowi nie popartą żadnymi dowodami polemikę z wynikami postępowania dowodowego. Dokumentacja fotograficzna ponad wszelką wątpliwość wykazuje, że działka nr [...] obejmuje grunt niezabudowany i użytkowanym rolniczo (odłogowany).

Zatem przedmiotem wyceny był grunt użytkowany rolniczo o przeznaczeniu pod budowę drogi publicznej. Takie ustalenie znajduje jednoznaczne potwierdzenie w dokumentach zgromadzonych w aktach administracyjnych (dokumentacja fotograficzna, protokół oględzin oraz wyciąg z planu zagospodarowania przestrzennego). Zgromadzone dowody wskazują również, że na wywłaszczanym gruncie nie znajdowały się żadne uprawy ogrodnicze; ustalono, że grunt był ugorowany.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Wskazać w tym względzie należy, że decyzja Starosty K. o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania została wydana w dniu 12 września 2005 roku. Natomiast grunt, który po podziale nieruchomości oznaczony został jako działka nr [...], co najmniej od 2001 roku, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Kleczewie z dnia 08 listopada 2001 roku nr XXX/303/2001, przeznaczony był pod budowę obwodnicy miasta Kleczew.

Stosownie do treści art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi, w zależność od tego, która z wartości jest wyższa, albo wartość ustalona według sposobu użytkowania nieruchomości na dzień wywłaszczenia albo wartość ustalona według przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia. Wynika stąd, że kwestia przeznaczenia wywłaszczanego gruntu, jakie miał on przed datą wydania decyzji o wywłaszczeniu, a tym bardziej przed datą uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, jest okolicznością indyferentną prawnie dla określenia wysokości odszkodowania. Stąd wniosek, iż uwzględnienie w operacie szacunkowym jedynie stanu użytkowania i przeznaczenia aktualnego na dzień wydania decyzji, pozostaje w zgodzie z przepisami art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n.

Wskazać również należy, że zarówno Konstytucja RP w art. 21 ust. 2, jak i Protokół nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1995r, nr 36 poz. 175 ze zm.) w art. 1, dopuszczają odjęcie prawa własności do nieruchomości na cel publiczny za słusznym odszkodowaniem. Przyjmując, że zaskarżona decyzja nie narusza norm ustawowych, Sąd nie znalazł również podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja narusza normy wyrażone w treści wskazanych aktów prawnych.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.

/-/ M. Ławniczak /-/ M. Kosewska /-/ B. Koś

D.W.d