Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 224/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-06-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 i ust. 1a, art. 151, art. 153 , art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 84 par. 1, art. 80, art. 10
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 1 czerwca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2016 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. - reprezentowanej przez adwokat J. W.-K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], znak: [...].

Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. oraz § 1 uchwały Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 r., Nr 401, poz. 4195), po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 17.700,00 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. przez A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. - właściciela nieruchomości położonej w Ł., przy ul. B, oznaczonej (przed jej podziałem) jako działka ewidencyjna 163/6, uregulowanej w księdze wieczystej KW [...] obr. [...], o powierzchni 7048 m2 z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: 163/18, 163/19. Podział tych nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...]. Nadto wskazano, iż opłata ta jest płatna jednorazowo na konto organu, a obowiązek opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, przy czym w przypadku opóźnienia w zapłacie nalicza się odsetki ustawowe. Motywując podjęte w sprawie rozstrzygnięcie organ wskazał, że sporządzony operat szacunkowy z dnia 22 września 2015 r. spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaś rzeczoznawca oparł się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości przedstawiając zupełną, logiczną i wiarygodną opinię. Zwrócił przy tym uwagę na to, że wartość nieruchomości przed i po podziale została określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Organ zaznaczył, że strona postępowania została powiadomiona o załączeniu do akt sprawy operatu szacunkowego, który potwierdza wzrost wartości nieruchomości i nie wnosiła uwag. W uzasadnieniu wskazano, iż wartość rynkowa gruntu dzielonej nieruchomości według stanu przed podziałem została obliczona po zaokrągleniu na kwotę 3.306.000,00 zł, natomiast wartość rynkowa gruntu dzielonej nieruchomości według stanu po podziale została obliczona po zaokrągleniu na kwotę 3.365.000,00 zł. Tym samym więc różnica wartości nieruchomości według stanów po i przed podziałem wynosi 59.000,00 zł, z czego 30% stanowi kwotę opłaty adiacenckiej w wysokości 17.700,00 zł. W wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości rynkowej. Wynika on ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonego gruntu i został spowodowany wydzieleniem działek o mniejszych powierzchniach. Wzrost wartości jednostkowej wydzielonych działek w stosunku do wartości jednostkowej działki nr 163/6 (przed podziałem) jest wynikiem funkcjonującej wśród uczestników lokalnego rynku gotowości do zapłacenia wyższej ceny jednostkowej za działki o mniejszych powierzchniach niż za działki o powierzchniach większych.

W odwołaniu od decyzji A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. - reprezentowana przez adwokat J. W.-K. wskazała, że błędne jest twierdzenie organu I instancji, iż w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość rynkowa nieruchomości. Spółka zakwestionowała zasadność wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz prawidłowość danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem strony w wyniku podziału nieruchomości nie doszło do zwiększenia jej atrakcyjności rynkowej w wyniku zaistnienia takich cech nowych działek jak np. poprawienie komunikacji z drogą publiczną czy lepsza konfiguracja granic nieruchomości. Nadto w konkluzji wskazano, iż z uwagi na krótki termin do wniesienia odwołania oraz skomplikowany charakter sprawy, wymagający sporządzenia prywatnej opinii biegłego w kwestii wyceny przedmiotowej nieruchomości, zarzuty oraz uzasadnienie odwołania zostanie uzupełnione.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – w skrócie "u.g.n.", utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Kolegium w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy wywiodło, że podział nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. B, oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr 163/6, w obrębie [...], o powierzchni 7048 m2, objętej księgą wieczystą nr KW [...], na działki nr 163/18 i 163/19, zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] grudnia 2014 r. został dokonany na wniosek właściciela tej nieruchomości A Sp. z o.o. Rzeczona decyzja stała się ostateczna w dniu 27 grudnia 2014 r., co oznacza, że nie upłynął jeszcze 3-letni termin, w ramach którego można ustalić opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Kolegium zauważyło także, że w dniu 27 grudnia 2014 r. obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która w § 1 ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale, a wartością jaką miała przed jej podziałem. Dalej organ stwierdził, że zasadnicze znaczenie w tej sprawie miała kwestia, czy w następstwie podziału przedmiotowej nieruchomości nr 163/6 nastąpił wzrost jej wartości, a jeżeli tak - o jaką kwotę wzrosła wartość tej nieruchomości. Jej wyjaśnienie wiąże się z koniecznością dokonania oceny, czy załączona do akt postępowania opinia rzeczoznawcy majątkowego Z. L.-T., sporządzona w dniu 22 września 2015 r. w formie operatu szacunkowego, będąca podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej w stosunku do strony, może być uznana za wiarygodny dowód w zakresie określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania według stanu przed podziałem i według stanu po podziale oraz różnicy między tymi wartościami. Przeprowadzona przez Kolegium analiza treści operatu szacunkowego uzasadniała twierdzenie, że na tak postawione pytanie należało udzielić odpowiedzi twierdzącej. Kluczowy w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dowód w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości podlega takiej samej ocenie organów właściwych do rozpatrzenia sprawy jak każdy inny dowód uzyskany w toku postępowania. Nie stoi temu na przeszkodzie okoliczność, iż rzeczoznawca majątkowy - w odróżnieniu od tych organów - dysponuje wiadomościami specjalnymi z zakresu szacowania nieruchomości. Analiza wiarygodności i mocy dowodowej operatu szacunkowego powinna być bowiem ograniczona do zbadania prawidłowości tego dokumentu pod względem formalnym, z punktu widzenia rzetelności jego wykonania, tj. spójności, zupełności i logiczności informacji podanych w jego treści oraz poprawności obliczeń, a także w aspekcie zgodności wyceny z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności zamieszczonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Kolegium zauważyło, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Prezydent Miasta Ł. przedstawił ocenę prawidłowości opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wskazując m.in., iż dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględniła wszystkie elementy, różnicujące wartość nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a dla analizowanego rynku nieruchomości podobnych przyporządkowane zostały stosowne cechy rynkowe wpływające na jej wartość oraz wagi tych cech. Według organu II instancji analiza zgromadzonego w aktach sprawy materiału - w tym przede wszystkim operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania paramu - dowodzi, iż należało utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję. Przedstawiony operat szacunkowy spełnia wymogi, o których mowa w rozporządzeniu, zawiera wszystkie określone przepisami prawa elementy, a zastosowane podejście i metoda szacowania są w świetle obowiązujących przepisów prawa dopuszczalne. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym zgodnie z art. 153 u.g.n., stosując, dopuszczoną przez przepisy prawa metodę porównywania parami. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy uznał, iż suma wartości poszczególnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości według jej stanu po podziale stanowi jej wartość rynkową, stosownie do art. 151 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca wskazał również, iż zmiana wartości nieruchomości w wyniku jej podziału spowodowana została wzrostem wartości 1 m2 wydzielonych działek (tj. działki nr 163/18 i 163/19), w stosunku do wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem (tj. działki nr 163/6). Z treści operatu wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem tj. działki nr 163/6 o powierzchni 7048 m2 wynosiła 3.306.000 zł (470 zł/1 m2). Natomiast po podziale wartość działki nr 163/18 o powierzchni 4179 m2, przy cenie za 1 m2 - 475 zł wyniosła 1.985.000 zł, zaś działki nr 163/19 o powierzchni 2869 m2, przy cenie za 1 m2 - 481 zł wyniosła 1.380.000 zł, co łącznie stanowiło kwotę 3.365.000 zł. Kolegium podzieliło zatem stanowisko rzeczoznawcy, że w wyniku podziału nastąpiła w istocie zmiana struktury nieruchomości - zostały wydzielone działki mniejsze, które są bardziej poszukiwane przez inwestorów i osiągają wyższe ceny jednostkowe za 1 m2. Organ zaznaczył także, że to do rzeczoznawcy majątkowego należy wytypowanie zbioru transakcji nieruchomościami, które w jego ocenie w największym stopniu będą nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a które to należy potraktować jako reprezentatywną próbę, a następnie poddać ją procedurze korygowania ze względu na zachodzące różnice pomiędzy nimi, by na tej podstawie ustalić wartość szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie naruszył obowiązujących w tym zakresie przepisów, bowiem oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, którą wybrał uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. W operacie szacunkowym dokonano analizy transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Ł. - będących nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny (vide s. 25 operatu szacunkowego). Biegły dokonał analizy elementów różnicujących wartość nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, nadto w operacie analizował wpływ cech rynkowych nieruchomości na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny przed i po podziale (vide s. 25 i nast. operatu szacunkowego). Zatem należało przyjąć, że w operacie szacunkowym przedstawiono w sposób przejrzysty i jednoznaczny wnioski wynikające z dokonanej wyceny, w sposób który umożliwia zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat szacunkowy w sposób jednoznaczny wskazuje, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. W świetle powyższego Kolegium uznało za organem I instancji, że różnica wartości nieruchomości według stanu po podziale i przed jego dokonaniem wynosi 59.000 zł (tj. 3.365.000 zł - 3.306.000 zł = 59.000 zł), co przy zastosowaniu stawki opłaty 30%, stanowi opłatę adiacencką w wysokości 17.700 zł. Jednocześnie organ zaznaczył, że strona mimo zapowiedzi, nie przedstawiła żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. - reprezentowana przez adwokata J. W. – K. wniosła o uchylenie decyzji Kolegium oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego według norm prawem przepisanych, podnosząc zarzuty naruszenia: art. 98a u.g.n. i nałożenie opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 22 września 2015 r.; art. 153 ust. 1, art. 154 i art. 155 u.g.n. w zw. z § 54 ust. 1 rozporządzenia i uwzględnienie przez organ operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę wbrew regułom zawartym w Nocie Interpretacyjnej N1 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" oraz w Standardzie V.3 Wycena nieruchomości; art. 8 K.p.a.; art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a.; art. 10 K.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.

Motywując podniesione wyżej zarzuty skarżąca Spółka zaznaczyła, że zasadniczy zarzut procesowy polega na naruszeniu przez organ odwoławczy art. 10 K.p.a., co w rezultacie skutkowało naruszeniem przez organu II instancji art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w przypadku gdy na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego należało przedmiotową decyzję uchylić i przekazać sprawę do rozpoznania organowi I instancji.

Ponadto autor skargi wskazując na sporządzenie operatu szacunkowego z naruszeniem zasad określonych w Nocie Interpretacyjnej N1 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" oraz w Standardzie V.3 Wycena nieruchomości zabytkowych, stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwego wyboru nieruchomości do porównania z nieruchomością poddaną wycenie. Rzeczoznawca nie uwzględnił bowiem, że zarówno przed podziałem jak i po jego dokonaniu wyceniane nieruchomości były wpisane do rejestru zabytków. Z wybranych do porównania działek tylko jedna spełniła to kryterium - działka przy ul. C w obrębie [...]. Zgodnie zaś ze standardami zawodowymi, rzeczoznawca sporządzający wycenę nieruchomości powinien uwzględnić zarówno korzyści jakie może osiągnąć właściciel nieruchomości ale także i koszty jakie będzie zmuszony ponosić dla jej ochrony wynikające z przepisów szczególnych. Uwzględnienie tej cechy było zatem istotne; dla sporządzenia prawidłowej wyceny nieruchomości. Według strony skarżącej biegły przy obliczaniu wartości jednostkowych gruntu dokonywał poprawek w sposób dowolny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, sugerując się wyłącznie zmianą po podziale wielkości działek. Takie oszacowanie jest zatem dowolne i wadliwe. W opinii autora skargi nie doszło do zwiększenia atrakcyjności rynkowej działki po dokonaniu jej podziału. Przyjęcie cechy rynkowej wielkości powierzchni gruntu jako jedynej decydującej o zwiększeniu wartości nieruchomości po podziale należało uznać za niewystarczające.

Powyższe argumenty pozwalają uznać, że rzeczoznawca błędnie określił wartość nieruchomości poddanej do wyceny, co w konsekwencji doprowadziło do wydania wadliwego operatu szacunkowego.

Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.)., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy.

W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a ustawy).

Podsumowując powyższe, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których była wyżej mowa zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, a strona ich nie kwestionuje, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania.

Zasadniczo kwestią sporną jest natomiast sposób wyceny nieruchomości przed i po jej podziale. W toku postępowania sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości nr 163/6 przed podziałem i po podziale na dwie działki nr 163/18 i nr 163/19.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela ocenę organu co do rzetelności i mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i zobowiązania strony skarżącej do jej uiszczenia. Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok: WSA w Poznaniu z dnia 7 października /2010 r., sygn. akt II SA/Po 392/10; NSA z 5 października 2009 r., sygn. akt I i OSK 1444/08 – dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta, a w szczególności jej wzrost jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. O zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08). Nadto, postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się winno z poszanowaniem zasad określonych nie tylko w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego, ale również w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem sądu, oceniając wykonany dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości.

Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami z zastosowaniem określonych współczynników korygujących), jak też co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych.

Uwzględniając przedstawione stanowisko judykatury, sąd rozpoznając niniejszą sprawę nie miał wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek, tak jak przyjęły to organy.

Z treści odwołania jak i skargi wynika, że według strony podział nieruchomości na mniejsze działki nie spowodował wzrostu ich wartości. Stanowisko to jest błędne, bowiem z treści operatu wyraźnie wynika, że taki wzrost wartości nastąpił, a fakt, że cechą różnicującą nieruchomości po podziale była powierzchnia działki, która ze średniej przed podziałem zmieniła się w przypadku działki nr 163/18 na dobrą, zaś w przypadku działki nr 163/19 na bardzo dobrą dowodzi, że nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości z 469 zł/1m2 na 475 zł/1m2 i 481 zł/1m2. Wzrost ten był nieznaczny, jednak nie budzi wątpliwości, że nastąpił i z tego tytułu spółka zobowiązana jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Faktem notoryjnie znanym jest również to, że działki mniejsze na rynku nieruchomości są zazwyczaj łatwiej zbywalne i droższe niż działki o dużej powierzchni.

Nie ma także racji pełnomocnik skarżącej spółki, iż rzeczoznawca nie uwzględniła w procesie wyceny faktu wpisania nieruchomości do rejestru zabytków. W operacie biegła odnosi się wprost do tej kwestii na str. 7, 8, 9, 17, 26, 29, 33, 37 wskazując, iż jest to cecha obniżająca wartość nieruchomości ze względu na ograniczenia w zagospodarowaniu.

Odpowiadając na zarzuty skargi należy stwierdzić, że, pomimo zapowiedzi strona skarżąca na ich potwierdzenie nie złożyła żadnego dowodu. Ponadto, jeśli dokonana w sprawie wycena nieruchomości nie satysfakcjonowała strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też wnioskowała o dokonanie oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżąca z którejkolwiek z tych możliwości skorzystała. Kontroperat nie został złożony na żadnym etapie postępowania administracyjnego, ani też w toku postępowania sądowego, chociaż od dnia wniesienia odwołania, kiedy strona ustanowiła profesjonalnego pełnomocnika do wydania wyroku przez sąd minęło ponad pół roku. Jej zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego należało zatem ocenić jako gołosłowne i niczym nieuprawdopodobnione.

Jakkolwiek niespornym w sprawie faktem jest to, że przed wydaniem decyzji ostatecznej strona skarżąca nie została powiadomiona w trybie art. 10 § 1 K.p.a., o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, to jednak w okolicznościach tej sprawy nie jest to naruszenie prawa mające wpływ na wynik postępowania. W ugruntowanym już orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowany jest pogląd, który sąd w składzie orzekającym w rozpoznawanej sprawie podziela, że naruszenie przywołanego przepisu poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o zgromadzeniu materiału dowodowego, możliwości zapoznania się z nim oraz możliwości składania wniosków (w tym wniosków dowodowych) oceniać należy z punktu widzenia uniemożliwienia stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy (zob. np.: wyrok NSA z 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05; wyrok NSA z 24 maja 2007 r., sygn. akt II GSK 4/07; wyrok NSA z 23 listopada 2007 r., sygn. akt I OSK 1614/06; postanowienie NSA z 22 marca 2012 r.; sygn. akt II GSK 431/12; por. również uchwałę 7 sędziów NSA z 25 kwietnia 2005 r., sygn. akt FPS 6/04, podjętą na gruncie analogicznej, do zawartej w art. 10 § 1 K.p.a. regulacji art. 200 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa; wyrok NSA z 27.03.2015 r. sygn. akt I OSK 1767/13 - LEX nr 1773573 ).

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalony jest również pogląd, iż zarzut naruszenia art. 10 K.p.a. może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyroki NSA: z dnia 18 maja 2006 r. sygn. akt II OSK 831/05, publ. ONSAiWSA 2006 r., Nr 6, poz. 157 i z 16 października 2007 r. sygn. akt I OSK 1192/06 - publ. LEX nr 427561; wyrok WSA w Olsztynie z 5.11.2015r. sygn. akt II SA/Ol 965/15 - LEX nr 1930134). Jak już powyżej wskazano, strona skarżąca pomimo zapowiedzi nie przedstawiła żadnego dowodu poważającego sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy, a w konsekwencji nie wykazała, aby naruszenie art. 10 K.p.a. mogło mieć jakikolwiek wpływ na wynik postępowania, co czyni ten zarzut nieusprawiedliwionym.

Z przytoczonych powyżej względów, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi.

m.m.