Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 997/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 50 § 1, art. 58 § 1 pkt 6, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 135, art. 246 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska,, Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Protokolant specjalista Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi E. B., D. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 12 maja 2022 r. nr SKO.XII/426/4621/41/2021 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy G. z dnia 29 listopada 2021 r. nr [...]; 2. odrzuca skargę D. T.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej – organ odwoławczy, Kolegium) decyzją z dnia 12 maja 2022 r. nr SKO.XII/426/4621/41/2021, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm. - dalej k.p.a.) oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 – dalej u.p.z.p.), po rozpoznaniu odwołania E. B. (dalej – Skarżąca, Strona), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. (dalej – organ I instancji) z dnia 29 listopada 2021 r. nr [...] ustalającą E. B. opłatę w wysokości 4.693 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] , o powierzchni 0,1401 ha, dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - odpowiadającego 1/2 udziału w nieruchomości.

Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu 2 września 2021 r. Skarżąca wraz z D. T. zbyły działkę nr [...] o powierzchni 0,1401 ha, położoną w miejscowości G. Powziąwszy wiedzę o tym fakcie, organ I instancji wszczął postępowanie w przedmiocie wzrostu wartości wskazanej działki w związku z uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 18 października 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa G. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 2018 r. poz. [...] – dalej uchwała, plan miejscowy).

Po jego przeprowadzeniu, Wójt Gminy odrębnymi decyzjami z dnia 29 listopada 2021 r. opatrzonymi tym samym numerem [...] ustalił Skarżącej, a także D.T. opłatę w wysokości po 4.693 zł z tytułu wzrostu wartości wspomnianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ich motywach podniesiono, że w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przyjętym w 2004 r.) działka znajdowała się na terenach rolnych (jednostka R – tereny upraw polowych i ogrodniczych). Obecnie położona jest w obszarze oznaczonym symbolem MN18 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) i częściowo w obszarze oznaczonym KDW – drogi. Jak zauważył organ I instancji, zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego doprowadziło to do wzrostu wartości działki o 46.930 zł. Jak wyjaśniono w dalszej części decyzji, stosując 20% wysokość opłaty liczonej od wzrostu wartości dało to kwotę 4.693 zł przypadającą na każdego współwłaściciela.

W odwołaniu z dnia 13 grudnia 2022 r. D. T. zanegowała decyzję organu I instancji. Podniosła w nim, że przychyla się do stanowiska Skarżącej.

W odwołaniu z dnia 9 grudnia 2021 r. pełnomocnik Skarżącej zarzucił decyzji organu I instancji skierowanej do jego mocodawczyni naruszenie:

1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, sprzeczności ustaleń dokonanych przez organ z aktualnymi na dzień 9 grudnia 2021 r. informacjami zawartymi w Księdze Wieczystej nr [...], z których nie wynika, by doszło do zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości;

2) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie sporządzenia prawidłowego uzasadnienia decyzji, brak wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej;

3) art. 10 § 1 k.p.a. w związku z brakiem doręczenia Stronie operatu szacunkowego, a tym samym braku możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wniesienia uwag, a co za tym idzie uniemożliwienia jej podjęcia stosowanych kroków, co doprowadziło do wydania decyzji o odmiennej treści, niż gdyby została wydana po przedstawieniu stanowiska przez Stronę.

Wobec tych zarzutów pełnomocnik Skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o ustalenie opłaty w prawidłowej wysokości. Jednocześnie wniósł o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz o doręczenie operatu szacunkowego.

W uzupełnieniu odwołania pełnomocnik Skarżącej w piśmie z dnia 17 lutego 2022 r. sformułował zarzuty dotyczące operatu szacunkowego. Wskazał w nim na brak powiadomienia "poprzedników prawnych nabywców" o oględzinach przeprowadzanych przez rzeczoznawcę majątkowego, co godzi w ich interes faktyczny. Zwrócił następnie uwagę, że w operacie szacunkowym nie wskazano numeru księgi wieczystej działki, którą poddano wycenie. Fakt ten, w ocenie pełnomocnika, stanowi o niemożności identyfikacji nieruchomości, a tym samym rodzi wątpliwości co do rzetelności wyceny. Zasygnalizowano ponadto, że w operacie nie podano informacji o dowodzie zbycia nieruchomości oraz podstawie tej operacji. Następnie pełnomocnik wskazał na wątpliwość co do tego, czy wycena została przeprowadzona według stanu z dnia zatwierdzenia planu i czy uwzględniała nakłady na nieruchomość. Według pełnomocnika, do wyceny przyjęto zbyt małą ilość nieruchomości podobnych, co skutkuje brakiem odniesienia się do rzeczywistej sytuacji wycenianej działki.

W piśmie z dnia 24 marca 2022 r., będącym odpowiedzią na zarzuty dotyczące operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy wyraził stanowisko, że są one pozbawione racji. Wpierw wskazał, że organ I instancji zawiadomił zbywców, bo to ich dotyczy niniejsze postępowanie, o terminie przeprowadzanych oględzin, w czasie których obecna była D. T. Ponadto podniósł, że w operacie w pkt I.3 powołano nr księgi wieczystej działki, a w pkt II.3.1. nr aktu notarialnego – umowy jej zbycia. Następnie wyjaśnił, że przy określaniu wartości nieruchomości podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej – stosowanej w niniejszym przypadku – wymagane jest przyjęcie kilkunastu transakcji. W opinii rzeczoznawcy, uwzględnienie zatem 11 transakcji z rynku lokalnego, tj. Gminy G. z lat 2020-2021 czyniło zadość temu wymaganiu. Wyjaśnił również, że stan działki ustalono na podstawie oględzin, a jej przeznaczenie określono zgodnie z planem miejscowym. Dodał także, że nakłady poczynione po dacie sprzedaży nieruchomości nie maja wpływu na jej wartość.

Kolegium nie przychylając się do argumentacji odwołania, decyzją z dnia 12 maja 2022 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne.

W motywach decyzji Kolegium stwierdziło, że organ administracji zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Dokonując badania wystąpienia tych przesłanek organ odwoławczy podniósł, że podstawą ustalenia wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokonał przy tym zastrzeżenia, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Poddany ocenie operat, zdaniem Kolegium, spełnia wszystkie wymagania w tym zakresie. Otóż został on sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, a ponadto rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio i obecnie obowiązującym planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, określił cechy nieruchomości podobnych, wzrost wartości nieruchomości określił na dzień jej sprzedaży. Kolegium wyraziło także pogląd, iż sposób dokonania wyceny odpowiada wymogom określonym w art. 67 ust. 1, art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm. – dalej u.g.n.), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555 – dalej r.w.n.).

Według Kolegium, w sprawie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, która spowodowała zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku, a tym samym spowodowała wzrost jej wartości jako całości, co wykazał operat szacunkowy.

W końcowej części decyzji organ odwoławczy zauważył, że strona wnosząca zastrzeżenia do operatu szacunkowego może poddać go kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.) lub też przedłożyć operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie.

Kolegium uznało również, że niecelowym jest przeprowadzanie rozprawy administracyjnej, gdyż Strona zapoznała się z treścią operatu szacunkowego i złożyła do niego zastrzeżenia.

W skardze z dnia 13 czerwca 2022 r., wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, na decyzję Kolegium ustalającą E. B. wysokość opłaty planistycznej, która została podpisana przez Stronę oraz D. T., wyrażono żądanie uwzględnienia przy badaniu sprawy zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika E. B. w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Podniesiono ponadto, że nie były one nigdy współwłaścicielkami działek przy ul. [...] w G., a tak lokalizację nieruchomości określiło Kolegium w zaskarżonej decyzji. Dlatego też mają wątpliwości co do tego, czy sprawa dotyczy działek o nr [...] i [...] .

W skardze zawarto również wniosek o umorzenie opłaty planistycznej w całości, co uzasadniono tym, że kwota ze sprzedaży działek została przekazana synowi E. B., a wnukowi D. T. na wkład mieszkaniowy. Ponadto wskazano, że E. B. obecnie przebywa na urlopie dla nauczycieli dla poratowania zdrowia, jednak ze względu na chorobę nie wróci do pracy w oświacie. Z kolei D. T. jest 76-letnią emerytką. Wyraziły pogląd, że spłata zobowiązania doprowadziłaby do zachwiania bezpieczeństwa ekonomicznego rodziny.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić przyjdzie motywy odrzucenia skargi D. T.. Otóż zgodnie z art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.), uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny, prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich oraz organizacja społeczna w zakresie jej statutowej działalności, w sprawach dotyczących interesów prawnych innych osób, jeżeli brała udział w postępowaniu administracyjnym. Uprawnionym do wniesienia skargi jest również inny podmiot, któremu ustawy przyznają prawo do wniesienia skargi (art. 50 § 2 p.p.s.a.).

Z powołanego przepisu wynika, że legitymacja do wniesienia skargi oparta jest na kryterium interesu prawnego. Pod pojęciem interesu prawnego należy rozumieć istnienie związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków wnoszącego skargę a zaskarżonym aktem lub czynnością. O tym, czy konkretny podmiot ma w danej sprawie interes prawny, decyduje przepis prawa. Najczęściej będą to przepisy prawa materialnego, jednakże mogą to być również przepisy procesowe lub ustrojowe. Podstawę procesowej legitymacji strony musi stanowić przepis prawa wskazujący na własne prawo lub obowiązek podmiotu, które podlegają skonkretyzowaniu w postępowaniu administracyjnym. Od wykazania związku między chronionym przez prawo interesem prawnym, a aktem lub czynnością organu administracji publicznej uzależnione więc jest uprawnienie do złożenia skargi.

Innymi słowy skarga może dotyczyć tylko "własnej" sprawy administracyjnej skarżącego, rozumianej jako możliwość konkretyzacji uprawnień i obowiązków stron stosunku administracyjnoprawnego, którymi są organ administracji publicznej i indywidualny podmiot. Oznacza to, że dwie kategorie podmiotów mają prawo do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Pierwszą stanowią te, którym to uprawnienie przysługuje dla ochrony ich własnego interesu prawnego. Druga kategoria natomiast to podmioty instytucjonalne, którym zostało przyznane prawo do wniesienia skargi w cudzej sprawie, ze względu na konieczność ochrony również obiektywnego porządku prawnego (zob. J.P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2008, str. 150).

W niniejszej sprawie D. T., o ile jest współwłaścicielką wraz ze Skarżącą działki nr [...] , to nie jest stroną w postępowaniu zakończonym decyzją ostateczną Kolegium z dnia 12 maja 2022 r. nr SKO.XII/426/4621/41/2021. Mianowicie organy ustaliły obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej w odrębnych decyzjach skierowanych indywidualnie do każdej współwłaścicielki. Niniejsze postępowanie natomiast dotyczy tylko i wyłącznie opłaty planistycznej, jaką winna wnieść Skarżąca. Dlatego też D. T. nie posiada interesu prawnego do wniesienia skargi na wskazaną decyzję, rozumianego jako istnienie związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków a zaskarżonym aktem.

W konsekwencji uznać należało, że D. T. nie posiada legitymacji do wniesienia skargi w niniejszej sprawie, co skutkować musiało odrzuceniem jej skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 p.p.s.a., o czym orzeczono w pkt 2 sentencji.

Sąd nie ma natomiast wątpliwości co do legitymacji skargowej E. B., co oznacza, że jej skarga podlegała merytorycznemu rozpoznaniu.

Skarga ta zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie odpowiada prawu.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Wójta Gminy G., mocą której ustalono Skarżącej wysokość opłaty planistycznej z tytułu zbycia działki nr [...] . Zatem wyjaśnienia wymaga, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2018 r. wpłynęło na wartość wskazanej działki, a jeżeli tak to w jakiej wysokości.

Przystępując do rozważań przywołać należy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Stanowi on, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzja wydana na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przestrzennym nie jest decyzją uznaniową, lecz jej podjęcie jest obligatoryjne w sytuacji, kiedy na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Skoro podstawą do ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, które nie mają żadnego związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, np. nakładami właściciela (zob. wyrok NSA z dnia 4 lipca 2008 r. sygn. akt II OSK 774/07. Lex nr 447925). Zatem w świetle art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak wspomniane nakłady na nieruchomość, czy też dokonanie jej podziału lub scalenia (zob. wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2022 r. sygn. akt II OSK 1384/19, Lex nr 3348905).

Podstawową kwestią dla ustalenia opłaty planistycznej jest wykazanie przez organ administracji, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę jej wartości. Kluczowym dowodem w tej materii jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Badając to zagadnienie wskazać należy, iż aktualne przeznaczenie działki określone jest przez plan miejscowy pochodzący z 2018 r. Zgodnie z tą uchwałą działka nr [...] znajduje się obszarze przeznaczonym pod: 1) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN18), 2) drogi (symbol – KDW). W poprzednio obowiązującym miejscowym planie przyjętym uchwałą Rady Gminy G. nr [...] z dnia 14 kwietnia 2004 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 2004 r. Nr [...] poz. [...]) działka nr [...] znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem R – tereny upraw polowych i ogrodniczych. Skład orzekający stoi na stanowisku, że zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na tereny pod zabudowę mieszkaniową podwyższa wartość rynkową nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1962/06, Lex nr 437523; wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 października 2007 r. sygn. akt II SA/Go 566/07, Lex nr 394817).

W kontrolowanej sprawie biegły oszacował wartość nieruchomości - zarówno przed wejściem, jak i po wejściu w życie planu miejscowego z 2018 r. - stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie, jak stanowi § 4 ust. 4 r.w.n. porównuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Analiza aktu notarialnego – umowy kupna oraz księgi wieczystej prowadzi do wniosku, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] nie była jeszcze ewidencyjnie wydzielona, bowiem działka ta powstała dopiero na skutek podziału działki [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy G. z dnia 16 czerwca 2021 r. nr [...]. Okoliczność ta nie została jednak wzięta pod uwagę przy wycenie na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Tymczasem ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu miejscowego, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia albowiem w świetle art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Podział geodezyjny, który jest dokonywany po wejściu w życie planu miejscowego, może doprowadzić do zmiany wartości nieruchomości, co nie ma jednak jakiegokolwiek związku z ulepszeniem planistycznym. Dlatego opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu danego planu miejscowego i jego wejściu w życie. Gmina ustala opłatę od wzrostu wartości całej nieruchomości, natomiast gdy nastąpi zbycie - pobiera wyłącznie ułamkową jej część, proporcjonalną do części zbytej nieruchomości (zob. K. Rokicka-Murszewska, Administracyjnoprawne aspekty opłaty planistycznej, Toruń 2019, s. 171; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 46/12, Lex nr 1164447).

Niezależnie od tego należy zwrócić uwagę, że istotą podejścia porównawczego (w tym metody porównywania parami, jak i metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Biegły powinien brać pod uwagę cechy podane w definicji nieruchomości podobnej, którą ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Tymczasem rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił z jakich powodów uznał, że nieruchomości uwzględnione przy ustalaniu wartości działki przed wejściem w życie planu miejscowego z 2018 r. są podobne do nieruchomości wycenianej. W szczególności uwaga ta dotyczy ich przeznaczenia. Wprawdzie w tabeli znajdującej się na str. 7 operatu stwierdza się, że są to nieruchomości o charakterze rolnym, jednak jest to nie wystarczające. Otóż nie podaje się w niej, czy na gruntach tych dopuszczalna była zabudowa, a jeżeli tak to jaka. Przyjąć należy, że wartość gruntu rolnego warunkowana jest m.in. tym, czy możliwa jest na nim zabudowa oraz jakiego rodzaju. Jak natomiast stanowi § 2 ust. 2 lit. d i e planu miejscowego z 2004 r. na terenie oznaczonym symbolem R przewiduje się:

d) możliwość, zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, sytuowania zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w tym budynków mieszkalnych oraz innych budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno - spożywczemu,

e) dopuszczenie możliwości lokalizacji dodatkowego budynku mieszkalnego na działce siedliskowej w zabudowie gospodarczej, wyłącznie dla poprawienia warunków mieszkaniowych rodziny utrzymującej się z produkcji rolnej.

Uwzględnienie tej okoliczności może mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości w stanie sprzed wejścia w życie planu miejscowego z 2018 r.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ weźmie pod uwagę powyższe rozważania. W szczególności winien doprowadzić do sporządzenia nowego operatu (bądź uzupełnienia tego znajdującego się w aktach), w którym rzeczoznawca majątkowy dokona wyceny nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu z 2018 r.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy orzekające w niniejszej sprawie naruszyły przepisy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 4 r.w.n. w sposób mający wpływ na wynik sprawy, co skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Końcowo wyjaśnić należy, że rozpatrywanie wniosków w przedmiocie stosowania ulg w płatności opłaty planistycznej odbywa się w odrębnym postępowaniu, a żądanie w tej kwestii należy kierować do Wójta Gminy G. Podkreślić należy, że wniosek nie może być złożony wcześniej, niż po ustaleniu opłaty w sposób ostateczny.

O kosztach postępowania nie orzeczono, ponieważ Skarżąca na podstawie art. 246 § 1 pkt 1 p.p.s.a. została zwolniona od kosztów sądowych.