Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 124/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 129 ust. 5
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 lipca 2021 r. sprawy ze skargi S.A. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody z dnia 21 grudnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 21 grudnia 2020 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z dnia 15 października 2020 r. w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją z dnia 16 grudnia 1974 r., nr [..], Naczelnik Gminy zezwolił Zakładowi Energetycznemu na budowę linii energetycznej napowietrznej 400 kV, które przebiegała m.in. przez działki nr [..] i [..]. Na dzień wydania tej decyzji właścicielem działek nr [..] oraz [..], zapisanych odpowiednio w księgach wieczystych numer [..] oraz [..], był B. M.

Jak wynika z pisma Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego z dnia 26 listopada 2018 r., działka nr [..] uległa następującym podziałom:

- w 2008 r. działka [..] została podzielona na działki [..]-[..] na podstawie zaświadczenia Burmistrza Gminy z dnia 7 listopada 2008 r.;

- w 2009 r. działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..], działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 14 października 2009 r.;

- w 2010 r. działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..] na podstawie zaświadczenia Burmistrza Gminy z dnia 5 maja 2010 r.;

- w 2013 r. działka [..] została podzielona na dz. [..]-[..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 20 czerwca 2013 r.;

- w 2014 r. działka [..] została podzielona na działki [..]-[..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 22 października 2014 r.;

- w 2016 r. działka [..] została podzielona na działki [..]-[..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 8 września 2016 r.;

- w 2018 r. działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 22 sierpnia 2018 r.;

- w 2020 r. działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 13 stycznia 2020 r.;

- w 2020 r działka [..] została podzielona na działki [..] oraz [..] na podstawie decyzji Burmistrza Gminy z dnia 22 czerwca 2020 r.

Z kolei działka nr [..] nie uległa podziałowi od 1974 r.

Wnioskiem z dnia 7 czerwca 2018 r. B. M. wystąpił do Starosty o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami [.] oraz [..] (aktualnie działki numer [..]-[..]) położonych w obrębie L., gmina Ż., w związku z decyzją Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r.

Decyzją z dnia 15 lipca 2019 r., nr [..], Starosta ustalił na rzecz B. M. odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w wysokości 47.488,00 zł. Po rozpoznaniu odwołania A. Wojewoda decyzją z dnia 20 grudnia 2019 r., nr [..], uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ocenie Wojewody, organ I instancji nie zebrał wystarczającego materiału dowodowego, aby móc ocenić czy odszkodowanie w przedmiotowej sprawie zostało w przeszłości wypłacone uprawnionym. Prawomocnym wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 83/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił sprzeciw od decyzji Wojewody.

Ponownie rozpatrując sprawę postanowieniem z dnia 29 października 2018 r. Starosta powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu określenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Po zapoznaniu się stron z treścią operatów szacunkowych nr [..] oraz [..] z dnia 21 grudnia 2018 r. pełnomocnik A. zakwestionował m. in. wartość współczynnika utraty wartości nieruchomości (S) oraz współkorzystania (k), które uwzględnione zostały w operacie szacunkowym nr [..], a także usytuowanie słupa przesyłowego na działce numer [..]. Pismem z dnia 25 lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy złożył szczegółowe wyjaśnienia w zakresie ww. zarzutów, podtrzymując wykonaną przed siebie wycenę. Pismem z dnia 7 marca 2019 r. pełnomocnik Spółki podtrzymał zarzuty dotyczące sposobu przeprowadzenia kalkulacji odszkodowania dla działki nr [..], a także wniósł o wyłączenie biegłej oraz powołanie nowego biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego w sprawie. Pełnomocnik wskazał, że biegła popełniła analogiczne błędy w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania administracyjnego nr [..]. Operat sporządzony w tym postępowaniu został uznany za błędny przez Komisję Arbitrażową. Organ uznał jednak, że ocena Komisji odnosi się do konkretnego operatu, a uznanie przez Komisję Arbitrażową konkretnej wyceny za błędną nie może stanowić podstawy do stwierdzenia, że wszystkie operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego są błędne i nie mogą zostać przyjęte jako dowód w sprawie. Mając powyższe na względzie Starosta poinformował stronę, iż dalsze uwagi do operatu szacunkowego mogą zostać zweryfikowane w trybie art. 157 u.g.n., tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Pismem z dnia 23 kwietnia 2019 r. pełnomocnik A. podtrzymał wniosek o powołanie nowego biegłego.

Na wniosek Starosty rzeczoznawca majątkowy pismami z dnia 16 lipca 2020 r. potwierdził aktualność operatów szacunkowych sporządzonych w niniejszej sprawie.

Decyzją z dnia 15 października 2020 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz B. M. odszkodowanie w łącznej wysokości 47.488,00 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami [..] oraz [..], położonych w obrębie L., gmina Ż. (pkt 1). Do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 1 zobowiązano A. jako następcę prawnego po Zakładzie Energetycznym (pkt 2).

W uzasadnieniu Starosta odniósł się do wniosku Spółki odnośnie sporządzenia operatu przez innego biegłego stwierdzając, że Komisja Arbitrażowa nie dokonała oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania, dlatego subiektywne zdanie pełnomocnika A. o błędnie przeprowadzonej wycenie, niepoparte żadnymi dodatkowymi dowodami nie świadczy o tym, że operat szacunkowy został sporządzony błędnie. Ponadto, wskazano, że strona przekonana o nieprawidłowości sporządzonego operatu mogła poddać go ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tym samym Starosta nie mógł dokonać oceny zarzutu dotyczących współczynników "S" i "K", gdyż jest to zakres wiedzy specjalistycznej, której organ nie posiada. Ponadto, Starosta przypomniał, że w decyzji z dnia 20 grudnia 2019 r. Wojewoda uznał oba operaty za poprawne.

W związku z pismem Spółki z dnia 13 sierpnia 2018 r., w którym zakwestionowano zasadność złożenia wniosku w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu zdarzeń zaistniałych na podstawie decyzji Naczelnika Gminy z 1974 r. Starosta przypomniał, że w piśmie z dnia 6 września 2018 r. poinformował stronę o aktualnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych w podobnych sprawach. Ponadto, w uzasadnieniu decyzji Starosta odniósł się do kwestii przedawnienia przedmiotowego roszczenia odszkodowawczego, wskazując, że zgodnie z orzecznictwem i doktryną prawa administracyjnego przedawnienie w prawie administracyjnym występuje tylko jeśli przepis prawa tak stanowi. Zatem, Starosta stanął na stanowisku, że w realiach niniejszej sprawy roszczenia z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości nie podlegają przedawnieniu.

Odnosząc się do kwestii szerokości pasa technologicznego, w którym nastąpiło ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wskazanego przez Spółkę, tj. 60 m (2 x 30 m) Starosta wskazał, że powyższe twierdzenie jest nieuzasadnione w obliczu dowodów zgromadzonych w sprawie, tj. pisma Burmistrza Gminy z dnia 5 grudnia 2018 r. dotyczącego zapisów studium w zakresie zalecanych szerokości pasów technologicznych m.in. istniejących linii oraz decyzji Burmistrza Gminy z dnia 2 lipca 2015 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z garażem na terenie działki numer [..], położonej w miejscowości L. Treść ww. dokumentów wskazuje, że szerokość pasa technologicznego linii elektroenergetycznej napowietrznej o napięciu 400 kV relacji [..] wynosi po 40 m od osi linii w obu kierunkach. Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie należało uwzględnić pas technologiczny równy 80 m, tj. 2 x 40 m. Z kolei Spółka nie przedstawiła dowodów, które mogłyby świadczyć o innej szerokości strefy ograniczonego korzystania z nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutu Spółki o braku wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej, co uniemożliwia Spółce korzystanie z przysługujących jej uprawnień organ zauważył, że nieujawnienie decyzji z dnia 16 grudnia 1974 r. w księgach wieczystych prowadzonych dla działek [..] oraz [..] nie ma znaczenia w kontekście dochodzenia odszkodowania i nie narusza praw Spółki. Wskazano, że w aktualnym orzecznictwie ukształtował się pogląd, że przedsiębiorca przesyłowy legitymujący się decyzją wydaną na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości posiada trwały tytuł prawny do zajęcia cudzej nieruchomości na cele określone w decyzji.

Organ wskazał, że zgodnie z orzecznictwem zasadne jest orzekanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wskutek zdarzeń zaistniałych sprzed wejścia w życie aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a roszczenie odszkodowawcze nie przedawnia się. Wnioskodawca był z kolei właścicielem działek numer [..] oraz [..] na dzień wydania decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r., więc posiada on legitymację do ubiegania się o ustalenie i wypłatę odszkodowania.

Następnie, organ wskazał, że Spółka – jako następca prawny po Zakładzie Energetycznym– nie posiada dokumentów, potwierdzających czy zostało wypłacone właścicielom nieruchomości bądź innym osobom odszkodowanie, o którym mowa w treści art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Potwierdzeniem okoliczności braku wypłat odszkodowania z tytułu przeprowadzenia inwestycji objętej decyzją z dnia 16 grudnia 1974 r. jest dowód w postaci oświadczenia notarialnego E. R. z dnia 23 czerwca 2016 r., z którego treści jasno wynika, że "wypłaty były ale wyłącznie za dokonane zniszczenia upraw na polach (...) przez wykonawcą budowy linii, ale bez obecnej formy służebności (§ 1 pkt 6 aktu notarialnego). Ponadto, w aktach sprawy znajduje się oświadczenie wnioskodawcy, świadomego odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, o nieprzyznaniu mu w przeszłości przedmiotowego odszkodowania.

Organ ustalił, że w zasobach archiwalnych Urzędu Gminy, Urzędu Wojewódzkiego, Archiwum Państwowego, Archiwum Państwowego oraz Archiwum Zakładowego Starostwa Powiatowego nie odnaleziono dokumentów związanych z decyzją Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r., a także mogących świadczyć o wypłacie odszkodowania za przeprowadzenie linii 400 kV przez m.in. przez działki wnioskodawcy. Dodatkowo, zgodnie z pismami Sądu Rejonowego z dnia 12 sierpnia 2020 r. oraz z dnia 11 września 2020 r. w zasobach Sądu Rejonowego brak jest dokumentów świadczących o złożeniu do depozytu sądowego odszkodowania za przeprowadzenie linii energetycznej napowietrznej na podstawie decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. przez m.in. działki numer [..] oraz [..].

Ponadto, Starosta odniósł się do przywołanego w piśmie z dnia 13 sierpnia 2018 r. przez Spółkę protokołu z dnia 30 czerwca 1977 r. przekazania – przejęcia do eksploatacji inwestycji nr [..] dotyczącego budowy linii 400 kV [..] wskazując, że dokument ten nie może być dowodem w niniejszej sprawie. Z jego treści nie wynika bowiem jednoznacznie, że odszkodowania za szkody powstałe w związku z decyzją Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. były wypłacane właścicielom poszczególnych nieruchomości. W protokole tym nie wymieniono osób uprawnionych do uzyskania odszkodowania, wysokości rekompensat, czy innych warunków wynagrodzenia za zaistniałe szkody. Wobec czego organ uznał, że brak jest podstaw do uznania, że odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości zostały wypłacone ich właścicielom.

Następnie, Starosta powołał się na art. 130 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, tj. w dniu wydania decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. W związku z tym, organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego, które obejmowało stan prawny działek nr [..] i [..] na dzień 16 grudnia 1974 r.

Na dzień wywłaszczenia dla działek numer [..] oraz [..] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na powyższe rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjął ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym powyżej 1 ha zlokalizowane w sąsiedztwie zabudowy (w przypadku działki [..] sieć 400 kV przebiega przez niezabudowaną część działki, również wg stanu na dzień 16 grudnia 1974 r.). Wynika to z oględzin nieruchomości dokonanych przez biegłego oraz wykazu nieruchomości będącego załącznikiem do decyzji nr [..], gdzie działki [..] oraz [..] oznaczone są jako rola. Stan działki [..] na dzień wydania decyzji rzeczoznawca określił jako grunt zabudowany siedliskiem rolniczym (budynek mieszkalny i zabudowa gospodarcza), pozostała część wykorzystywana rolniczo, część południowa zadrzewiona (las). Natomiast stan działki [..] określono jako grunt niezabudowany, wykorzystywany rolniczo. W obrębie działek [..] oraz [..] przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV. W północnej części działki [..] znajduje się słup energetyczny (na granicy z działką [..]). Aktualnie strefa ograniczonego użytkowania przebiega przez działki [..] oraz [..] i została określona na poziomie 1.290 m2. Z kolei strefa ograniczonego użytkowania na działce [..] została określona na poziomie 6.286 m2, w tym powierzchnia zajęcia przez słup wynosi 30 m2.

Do określenia wartości rynkowej przedmiotowych działek w celu ustalenia wysokości odszkodowania biegły zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Wartość rynkową wycenianych działek biegły określił przy założeniu, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość odszkodowania dla celów niniejszego postępowania administracyjnego rzeczoznawca określił na poziomie zmniejszenia wartości nieruchomości, uwzględniając przy tym takie czynniki, jak zmiana warunków korzystania z nieruchomości, zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, a także skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Wobec powyższego, wartość zmniejszenia wartości nieruchomości została określona dla działki [..] na poziomie 8.948,00 zł, natomiast dla działki [..] w wysokości 38.540,00 zł (dla linii energetycznej 38,124,00 zł, dla słupa energetycznego 416,00 zł).

Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w operatach szacunkowych elementy określone w art. 154 u.g.n., mające wpływ na wartość nieruchomości, a także opisał stan prawny nieruchomości, oznaczenie zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, uwarunkowania planistyczne oraz lokalizację. Dokonując analizy formalnoprawnej operatu organ uznał wybór podejścia i metody wyceny za właściwy. Oceniając oba operaty Starosta stwierdził, że są one zgodne z przepisami prawa, a ich treść jest zupełna, spójna i logiczna. Tym samym dają podstawę do uznania, że określona w nich wartość rynkowa odpowiada wartości odszkodowania ustalonego za szkody powstałe na działkach numer [..] oraz [..]. Wartość nieruchomości określono według stanu na dzień 16 grudnia 1974 r. oraz poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego, tj. z dnia 21 grudnia 2018 r. Stwierdzono zatem, że przedmiotowe operaty szacunkowe zostały przyjęte jako dowód w niniejszej sprawie i stanowią dla Starosty podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

A. złożyła odwołanie od powyższej decyzji podnosząc zarzut przedawnienia roszczenia, braku dowodu wypłaty w przeszłości odszkodowania oraz braku wpisu tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości do księgi wieczystej.

Decyzją z dnia 21 grudnia 2020 r., nr [..], Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że bezsporne w niniejszej sprawie jest to, że przez nieruchomości wnioskodawcy biegnie linia elektroenergetyczna, a sporne jest to, czy wnioskodawcy winno zostać wypłacone odszkodowanie oraz w jakiej wysokości, a w tym czy roszczenie odszkodowawcze nie stało się zobowiązaniem naturalnym w wyniku przedawnienia roszczenia. Następnie wyjaśniono, że nie ulega wątpliwości, iż ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..] i [..] nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a zatem by orzec w przedmiotowej sprawie koniecznym byłoby zastosowanie normy do stanu zaistniałego przed jej wejściem w życie. Kwestia dopuszczalności (bądź jej braku) zastosowania art. 129 ust. 5 u.g.n. do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie obowiązującej ustawy, w sytuacjach innych niż przewidziana w art. 233 u.g.n., należała do spornych w orzecznictwie. Jednakże, Wojewoda podkreślił, że w ostatnich latach przeważa pogląd, podzielany przez organ, iż przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., odnoszący się zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, znajduje zastosowanie także w odniesieniu do stanu faktycznego sprzed wejścia w życie u.g.n., o ile uprawnienie to nie zostało wcześniej zrealizowane, w szczególności sprawa nie została załatwiona w taki sposób, który wykluczałby tę możliwość (ostateczna decyzja). Na poparcie tego stanowiska organ przywołał obszerne orzecznictwo.

Wobec powyższego, zdaniem Wojewody, brak jest przeszkód do rozstrzygnięcia o odszkodowaniu, na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., za ograniczenie korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], [..], położonej w obrębie [.] na podstawie decyzji decyzją Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. Ponadto, okoliczność, iż o ustalenie i wypłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości nie wystąpiono bezpośrednio po wybudowaniu linii, a dopiero po wielu latach jej istnienia nie ma znaczenia prawnego. Dla niniejszej sprawy istotne jest bowiem ustalenie, że istniejąca linia energetyczna powstała na nieruchomości w związku z uprzednio wydaną decyzją ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, a także fakt, iż obecne przepisy przewidują ustalenie odszkodowania z tego tytułu (przy jednoczesnym stwierdzeniu, że takie odszkodowanie nie zostało już w przeszłości ustalone). Tym samym, organ odwoławczy uznał, że zastosowanie art. 129 ust 5 pkt 3 nie narusza art. 233 u.g.n., ponieważ w przepisie tym chodzi o postępowanie w sprawie administracyjnej w znaczeniu procesowym, a zatem dotyczy on spraw, które były przedmiotem postępowań administracyjnych będących w toku w dniu wejścia w życie u.g.n.

W kwestii przedawnienia roszczenia odszkodowawczego Wojewoda, powołując się na orzecznictwo wyjaśnił, że w zakres odszkodowania uregulowanego w art. 36 ustawy wywłaszczeniowej z 1958 r. wchodziła zarówno rekompensata za straty doraźne tj. w uprawach, plonach i zasiewach, jak i wszelkie szkody wynikające z utrudnień związanych z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych, w tym zmniejszenie jej wartości. Przepis art. 36 ust. 2 ustawy z 1958 r. wskazywał, że odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i plonach przedawniało się z upływem 3 lat od powstania szkody. Oznacza to zarazem a contrario, że odszkodowanie z art. 36 ust. 1, tj. obejmujące pozostałe straty, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości, nie podlegało przedawnieniu, a zatem jego dochodzenie nie było co do zasady ograniczone w czasie. Niemniej, zgodnie z art. 36 ust. 3 tej ustawy właścicielowi nie przysługiwało prawo do odszkodowania, jeżeli mimo wspomnianego ograniczenia prawa własności nie poniósł on szkody. Ponadto, zgodnie z doktryną prawa administracyjnego popartą poglądami judykatury przedawnienie w prawie administracyjnym występuje tylko jeśli przepis prawa tak stanowi. Zatem, Wojewoda uznał, iż w realiach niniejszej sprawy przedawnienie roszczeń powstałych z tytułu ograniczenia prawa własności nie podlega przedawnieniu.

Wojewoda wskazał, że przez pozbawienie praw do nieruchomości na gruncie przywołanego przepisu rozumie się także sytuację, gdy nastąpiło ograniczenie tego prawa (przez zakładanie urządzeń infrastruktury technicznej), zatem przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie do tych wszystkich stanów faktycznych, w których nastąpiło odjęcie lub ograniczenie prawa własności, bez ustalenia należnego odszkodowania. Następnie, powołując się na art. 128 ust. 1 u.g.n. organ wyjaśnił, że skoro odszkodowanie za ograniczenie prawa własności nieruchomości nie zostało dotychczas przyznane osobom uprawnionym, tj. właścicielom, a przepisy u.g.n., w szczególności zaś jej art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust 4 u.g.n. nakazują wypłatę odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 u.g.n. (odpowiadającemu co do zasady treści art. 35 ustawy wywłaszczeniowej z 1958 r.), to nic nie stoi na przeszkodzie, aby odszkodowanie takie zostało ustalone w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. W związku z tym, w niniejszej sprawie B. M. jest uprawniony do uzyskania odszkodowania za ograniczenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda podkreślił, że podstawowe znaczenie w sprawach o ustalenie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości spowodowane wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 35 u.z.t.w.n, ma okoliczność, czy odszkodowanie takie nie zostało już wypłacone w przeszłości. Jak wynika z pisma następcy prawnego [..], tj. A., Spółka nie posiada dokumentów potwierdzających czy zostało wypłacone właścicielom nieruchomości bądź innym osobom przedmiotowe odszkodowanie. Podobnie, z pism Archiwum Zakładowego Starostwa Powiatowego, Archiwum Państwowego, Archiwum Państwowego oraz Urzędu Wojewódzkiego wynika, że nie posiadają one dokumentów związanych z decyzją z dnia 16 grudnia 1974 r. Również Sąd Rejonowy nie odnalazł dokumentów dotyczących złożenia do depozytu sądowego odszkodowania w przedmiotowej sprawie, czy tego, że toczyło się postępowanie o złożenie do depozytu sądowego przedmiotowego odszkodowania. Ponadto, wnioskodawca przedłożył oświadczenie, zgodnie z którym nigdy nie zostało mu przyznane odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..] i [..]. Wobec tego, zdaniem Wojewody, nie ma przeszkód do rozstrzygnięcia o odszkodowaniu za ograniczenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Przechodząc do analizy operatów szacunkowych z dnia 21 grudnia 2018 r. organ podkreślił, że zostały one już ocenione w decyzji Wojewody z dnia 20 grudnia 2019 r. Z braku obowiązywania dla przedmiotowych terenów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na dzień wydania decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r., biegła przyjęła faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości według stanu na dzień 16 grudnia 1974 r. Biegła stan tych nieruchomości z dnia wydania decyzji ustaliła na podstawie przeprowadzonych oględzin nieruchomości z dnia 10 grudnia 2018 r. oraz dostępnej dokumentacji. Przyjęła, że działka nr [..] wykorzystywana była na cele rolne. Przeznaczenie zostało ustalone jak rolne o powierzchni powyżej 1 ha zlokalizowane w sąsiedztwie zabudowy. Natomiast działka nr [..] stanowiła ,,grunt zabudowany siedliskiem rolniczym (budynek mieszkalny i zabudowa gospodarcza) pozostała część wykorzystywana rolniczo, część południowa zadrzewiona (las)". Przeznaczenie, ze względu na miejsce przebiegu linii przez wykorzystywaną rolniczo część nieruchomości, zostało ustalone jako rolne o powierzchni powyżej 1 ha zlokalizowane w sąsiedztwie zabudowy. Zdaniem Wojewody, przeznaczenia dla przedmiotowych nieruchomości zostały prawidłowo ustalone.

Następnie, biegła ustaliła, że na dzień wyceny, w obrębie obiektów wyceny przebiega aktywne urządzenie infrastruktury technicznej - napowietrzna linia energetyczna 400 kV. Linia ta została wybudowana na podstawie decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. Ponadto "Obszar oddziaływania urządzeń przesyłowych wpływa na zmianę wartości rynkowej nieruchomości w pasie technologicznym". Biegła przyjęła szerokość strefy dla urządzenia po 40 m od osi linii (2x40m). Szerokość ta zgodna jest z pismem Burmistrza Gminy z dnia 5 grudnia 2018 r. dotyczącego szerokości pasów technologicznych w związku z napowietrzną linią 400 kV. Dokument ten, zdaniem Wojewody, niepodważalnie stanowi o szerokości strefy ograniczonego korzystania z nieruchomości dla tych linii energetycznych. Świadczy o tym fakt, że w akcie planistycznym na istniejącą już linię, naniesiono strefę jej oddziaływania. Ujęcie jej w akcie planistycznym w sposób realny, pewny i bezsporny przenosi konsekwencje usadowienia tej linii na właścicieli nieruchomości. Dla działki nr [..] taka szerokość zgodna jest również z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 2 lipca 2015 r. Decyzja ta dobitnie przesądza o powyższej szerokości pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości. Pozwoliło to wyliczyć powierzchnię o ograniczonym sposobie użytkowania dla nieruchomości. Dla działki nr [..] pas ten określono na poziomie 6 286 m2, w tym powierzchnia zajęcia przez słup wynosi 30 m2, natomiast dla działki nr [..] pas ten określono na poziomie 1 290 m2. Spółka nie przedstawiła zaś stosownych dokumentów pozwalających na przyjęcie przez rzeczoznawcę innej szerokości strefy ograniczonego korzystania z nieruchomości i strefy pasa eksploatacyjnego. Stąd też słusznie, w ocenie Wojewody, rzeczoznawca majątkowy przyjęła szerokości tych stref za równe.

Badając rynek nieruchomości w obu przypadkach analizą objęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu zgodnym z przedmiotem wyceny. Rzeczoznawca majątkowy wyznaczyła okres badania od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Obszarem monitorowania początkowo objęto jedynie gminę Ż., "jednak ze względu na niezidentyfikowanie wystarczającej ilości transakcji nieruchomości podobnymi, które uznano za rynkowe i reprezentatywne, obszar monitorowania rozszerzono" o gminę S. Biegła zastosowała podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 u.g.n.), metodę porównywania parami (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W przypadku działki nr [..], jednostkowa wartość nieruchomości została określa na poziomie 138 498,28 zł/ha, natomiast w przypadku działki nr [..] na poziomie 119 609,11 zł/ha. Wojewoda zauważył, że obie nieruchomości zostały porównane z tymi samymi nieruchomościami, a różnica w wartości wynika z mniejszego współczynnika dla cechy "Warunki i łatwość upraw" dla działki nr [..]. Zdaniem Wojewody, analiza dokonana w operacie jest logiczna i zgodna z wymogami przepisów prawa.

Obliczając zmniejszenie wartości nieruchomości rzeczoznawca zsumowała cząstkowe wartości szkód na podstawie § 43 ww. rozporządzenia. Biegła uwzględniła: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Współczynnik obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego "S" przyjęty został na poziomie 0,2 w przypadku działki nr [..], zaś dla działki nr [..] na poziomie 0,4. Natomiast współczynnik współkorzystania z nieruchomości w pasie służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe na poziomie 0,3. Pozwoliło to wyliczyć zmniejszenie wartości obu nieruchomości. Dla działki nr [..] obliczono wartość zmniejszenia wartości nieruchomości zarówno przez przebieg nad nią linii energetycznej, jak i przez posadowienie na jej powierzchni słupa energetycznego zajmującego 30 m2. Dla linii energetycznej wyniosło to 38 124,00 zł, dla słupa 416,00 zł, co razem dało kwotę 38 540 zł. Natomiast, dla działki nr [..] biegła oszacowała wartość zmniejszenia wartości nieruchomości przez przebieg nad nią linii energetycznej w wysokości 8 948 zł.

W ocenie Wojewody, operaty szacunkowe z dnia 21 grudnia 2018 r. szczegółowo wyjaśniają sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowych działek, zamieszczono w nich informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, zostały wykonane i podpisane przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokumenty te mogą stanowić podstawę określenia zmniejszenia prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr: [..] i [..].

Organ odwoławczy wskazał, że nie zgadzając się z operatami szacunkowymi z dnia 21 grudnia 2018 r. Spółka miała prawo do poddania ich ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz prawo przedłożenia organowi wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzonej na jej zlecenie, z których jednakże nie skorzystała. Podkreślono, że biegła posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dlatego subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami.

Odnośnie zarzutu Spółki naruszenia art. 124 ust. 7 u.g.n. poprzez zaniechanie wpisania do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego, Wojewoda wskazał, że nie ma to znaczenia w przypadku ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Inwestor wybudował bowiem linię elektroenergetyczną w oparciu o posiadaną decyzję z dnia 16 grudnia 1974 r., zatem powstał obowiązek odszkodowawczy. Nie można również zgodzić się z zarzutem, iż na skutek braku dokonania wpisu ograniczenia do księgi wieczystej, wydana decyzja jest niewykonalna. W ustawie brak jest zapisu, iż podstawą ustalenia odszkodowania jest konieczność ujawnienia decyzji w księdze wieczystej. Nieujawnienie prawa własności w księdze wieczystej powoduje jedynie negatywne korelacje związane z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zatem w żadnym wypadku nie można stwierdzić, iż w przypadku nieujawnienia przedmiotu ograniczenia w księdze wieczystej zachodzi przeszkoda ustalenia odszkodowania w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n.

W skardze na powyższą decyzję Spółka zarzuciła:

I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez brak ustalenia stanu faktycznego sprawy i brak potwierdzenia, iż na wszystkich działkach znajduje się linia elektroenergetyczna Spółki;

2) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez nieustalenie, czy wobec podziału działek w istocie doszło do pozbawienia praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania;

3) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez brak ustalenia stanu faktycznego i nieprawidłowe określenie wysokości wynagrodzenia przyznanego wnioskodawcy;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) naruszenie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez nieustalenie, czy w odniesieniu do wszystkich działek objętych wnioskiem, tj. wobec działek: [..]-[.] doszło do pozbawienia praw do nieruchomości, skoro działki te powstały w wyniku podziału, który nastąpił w taki sposób, iż nie wynika aby doszło do jakiegokolwiek ograniczenia;

2) naruszenie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez uznanie, że wywłaszczenie polega również na ograniczeniu prawa własności w sposób niefizyczny tzn. poprzez istnienie linii odziaływania elektroenergetycznego;

3) naruszenie art. 118 w zw. z art. 120 Kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie i niewłaściwe przyjęcie, że w sprawie występuje brak stosownej regulacji prawnej, mimo iż roszczenie odszkodowawcze podlega rygorom określonym w art. 117-125 Kodeksu cywilnego, a tym samym ulega przedawnieniu z upływem lat 6;

4) naruszenie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że przepis ten odnosi się do stanów faktycznych zaistniałych przed dniem wejścia w życie u.g.n.;

5) naruszenie art. 156 ust. 4 u.g.n. w związku z § 58 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zwrócenie się do biegłego o dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego w sytuacji, w której nie zostały spełnione przesłanki do dokonania aktualizacji, ponieważ doszło do zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnej zmiany

czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz rozważenie uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zasądzenie kosztów postępowania oraz o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

W uzasadnieniu wskazano, że wobec licznych podziałów działki nr [..] bezpodstawnie stwierdził Wojewoda, iż "bezsporne w niniejszej sprawie jest to, że przez ww. nieruchomość biegnie linia elektroenergetyczna". Twierdzenie to stoi w sprzeczności z treścią operatu szacunkowego nr [..], gdzie wskazano, iż "Na skutek wydanej decyzji Naczelnika Gminy nr [..] z dnia 16 grudnia 1974 r., przez działkę przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV (aktualne numery działek ze strefą ograniczonego użytkowania: [..] i [..])". Z powyższego wynika zatem, że linia elektroenergetyczna przebiega tylko przez dwie działki powstałe w wyniku podziału działki nr [..].

Zdaniem skarżącej, w takim stanie faktycznym i prawnym nie jest możliwa wypłata odszkodowania z tytułu pozbawienia praw do nieruchomości z uwagi na to, że organ nie ustalił: (1) czy doszło do pozbawienia prawa do nieruchomości objętych wnioskiem, skoro wnioskodawca skutecznie dokonał podziału nieruchomości na działki, które może uczynić przedmiotem obrotu, (2) na których działkach (po podziale) znajdują się urządzenia przesyłowe Spółki, (3) czy wobec powyższego dopuszczalne jest ustalenie odszkodowania za całość nieruchomości objętej wnioskiem, skoro podział działek przeczy pozbawieniu praw. Powyższe, zdaniem skarżącej, doprowadziło do błędnego ustalenia przez Wojewodę wysokości wynagrodzenia przyznanego wnioskodawcy. Rzeczoznawca majątkowy określił jednostkową wartość rynkową całej działki nr [..], podczas gdy należało ustalić jednostkową wartość tylko tych działek, przez które przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna tzn. działki nr [..] oraz [..]. Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w treści operatu szacunkowego nie uwzględnił faktu, że z działki [..] wyodrębniono kilkanaście mniejszych działek. W związku z powyższym zmniejszenie wartości nieruchomości może dotyczyć tylko tych działek, przez które przebiega linia elektroenergetyczna tzn. działki nr [..] oraz działki nr [..], a nie całej działki [..] (w jej pierwotnych rozmiarach). Nie ulega zaś wątpliwości, że gdyby rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na poziomie zmniejszenia wartości tylko tych działek, przez które faktycznie przebiega linia elektroenergetyczna, wówczas wysokość odszkodowania byłaby zupełnie inna.

Ponadto, zarzucono Wojewodzie, że błędnie ocenił, iż w niniejszej sprawie doszło do wywłaszczenia nieruchomości, a w konsekwencji, że należało ustalić wnioskodawcy odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. Zdaniem Spółki, w sprawie nie zostało wykazane, że spełniły się przesłanki, o których mowa w art. 35 ustawy wywłaszczeniowej z 1958 r. i właściciele nieruchomości nie mogą jej użytkować tak, jak przed wywłaszczeniem. Co więcej, jak wskazuje treść decyzji z 1974 r. chodziło o "czasowe" ograniczenie własności nieruchomości, nie prowadzące do trwałego odjęcia prawa własności, gdyż uprawnione osoby uzyskały prawo do wstępu na nieruchomość jedynie celem budowy linii energetycznej. W ocenie skarżącej, przepisy ustawy o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości wprowadzały dwa odrębne tryby wykorzystania nieruchomości do celów określonych w art. 35 ust. 1 tej ustawy, tj.:

1) ograniczenie własności nieruchomości poprzez uprawnienie do dostępu do wybudowanych przewodów i urządzeń w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją - skutkiem tego ograniczenia jest możliwość uzyskania odszkodowania zgodnie z art. 36 ust. 1 u.z.t.w.n. za straty wynikłe z działań przewidzianych w art. 35 ust. 1 i 2 u.z.t.w.n. Odszkodowanie za straty strony ustały w drodze wzajemnego porozumienia, a w razie sporu ustalał je naczelnik gminy. Właścicielowi nie przysługiwało prawo do odszkodowania, jeżeli pomimo ograniczenia nie poniósł szkody.

2) wywłaszczenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość wskutek wybudowana urządzenia przesyłowego nie nadaje się do dalszego wykorzystania poprzedzone procedurą wywłaszczeniową określoną w art. 15 i nast. u.z.t.w.n. O wywłaszczeniu i odszkodowaniu zgodnie z art. 15 u.z.t.w.n., orzekał naczelnik powiatu na wniosek ubiegającego się o wywłaszczenie.

Zdaniem skarżącej, decyzja Naczelnika Gminy stanowi dowód na to, że w niniejszej sprawie doszło do ograniczenia własności nieruchomości określonej powyżej w pkt 1. Tym samym właścicielowi nieruchomości służyło jedynie odszkodowanie za straty wynikłe z działań przewidzianych w art. 35 ust. 1 i 2, natomiast nie przysługiwało mu odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, ponieważ do takiego wywłaszczenia nie doszło. Na poparcie tej tezy skarżąca powołała uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt III CZP 87/13. Ponadto, wskazano, że wejście na nieruchomość w celu założenia urządzeń przesyłowych wymagało, wedle wówczas obowiązujących przepisów, jedynie zezwolenia właściwego organu administracji (art. 35 ust. 1 ustawy), a nie prawa do gruntu. Tym samym nie można utożsamiać ograniczenia własności nieruchomości z jej wywłaszczeniem, co podniesiono w orzeczeniu Sądu Najwyższego w z dnia 31 grudnia 1962 r., II CR 1006/63.

Spółka wskazała, że w przypadku uznania przez Wojewodę, że roszczenie wnioskodawcy ma cywilnoprawny charakter i podlega dziedziczeniu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, to organ powinien wziąć pod rozwagę również przepisy dotyczące przedawnienia roszczeń. Zgodnie z art. 118 k.c. termin przedawnienia roszczeń wynosi 6 lat. Mając na względzie, że decyzja Naczelnika Gminy została wydana 16 grudnia 1974 r. nie ma wątpliwości, że termin przedawnienia roszczenia upłynął. Podniesiono, że brak uwzględnienia przedawnienia roszczenia doprowadziło do sytuacji, gdy z jednej strony roszczenie o odszkodowanie za ograniczenie prawa własności nieruchomości podlega reżimowi prawa cywilnego (podlega dziedziczeniu), a jednocześnie nie podlega innym przepisom kodeksu cywilnego (przedawnienie). Powyższe rozumowanie, zdaniem Spółki, prowadzi do nielogicznych i wzajemnie sprzecznych wniosków. Przypomniano ponadto, że przepisy o przedawnieniu mają charakter stabilizujący stosunki prawne i gwarantują ich pewność. Strona ma obowiązek dbania o swoje prawa, a jeśli tego nie czyni, to prawo takie nie zasługuje na nieograniczoną w czasie ochronę. Co więcej, przedawnienie roszczeń z tytułu wywłaszczenia nie stoi w sprzeczności z podlegającym ochronie konstytucyjnej prawem własności, bowiem instytucja przedawnienia jest stosowana w aktach prawnych dotyczących tej materii, dla przykładu w ustawie reformującej administrację publiczną z dnia 13 października 1998 r., o czym wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyrokach: z dnia 15 września 2009 r., sygn. P 33/07, oraz z dnia 19 maja 2011 r., sygn. K 20/09. Według Trybunału, ogólną zasadą prawa cywilnego jest to, że roszczenia majątkowe po pewnym czasie ulegają przedawnieniu lub wygasają. Stąd zdaniem Trybunału, uzasadnione było wprowadzenie terminu zawitego wyłączającego możliwość realizacji roszczenia po 31 grudnia 2005 r. a rozwiązanie przyjęte w art. 73 ust. 4 ustawy nie narusza zasady demokratycznego państwa prawnego, ani innych standardów demokratycznego państwa prawnego i wynikających z nich zasad; jest zgodny z zasadą dopuszczalnych i proporcjonalnych ograniczeń konstytucyjnego prawa do słusznego odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Skoro w przypadku wywłaszczenia pod drogi publiczne odszkodowanie ulega przedawnieniu, analogicznie powinno ulegać przedawnieniu roszczenie o odszkodowanie pod budowę urządzeń przesyłowych. Kwestie dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie należy rozpatrywać bowiem w sposób systemowy, odnosząc się do podobnych regulacji i sposobu ich uregulowania, gdyż system prawny stanowić powinien spójną i logiczną całość.

Natomiast w odniesieniu do retrospektywności art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. skarżąca, powołując się na doktrynę, wskazała, że zgodnie z zasadą pierwszeństwa obowiązywania prawa nowego, a nie kontynuacji obowiązywania prawa uchylonego lub zmienionego, przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u,g,n. odnosi się wyłącznie do stanów faktycznych zaistniałych po dniu wejścia w życie u.g.n., zwłaszcza że z jego treści nie wynika działanie retrospektywne.

Z kolei odnosząc się do zarzutu braku podstaw do aktualizacji operatu skarżąca wskazała, że zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Podkreślono, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że nie doszło do potwierdzenia operatu szacunkowego zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 u.g.n. w sposób określony w treści § 58 rozporządzenia, zgodnie z którym potwierdzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.

Odnosząc się do kwestii współczynnika utraty wartości nieruchomości określonego symbolem "S" skarżąca stwierdziła, że okresie budowy linii elektroenergetycznej przedmiotowa nieruchomość stanowiła dużą działkę rolno-siedliskową. W dacie wydania decyzji z 1974 r. działka nr [..] zabudowana była jedynie w części znajdującej się po drugiej stronie nieruchomości wobec linii elektroenergetycznych. Fakt, iż obecnie właściciel nieruchomości dokonuje podziału działki pod budownictwo mieszkaniowe nie ma wpływu na stan zagospodarowania i przeznaczenia działki w latach 70-tych ubiegłego wieku. Tym samym współczynnik utraty wartości nieruchomości powinien kształtować się na poziomie 20%, a zatem w sposób właściwy dla gruntów rolnych. Dodatkowo, nieuzasadnione jest przyjęcie współczynnika współkorzystania na najwyższym możliwym poziomie dla gruntów rolnych. Wyjaśnić należy, że współczynnik współkorzystania służy określeniu, jak bardzo istnienie urządzeń przesyłowych ingeruje we własność i ogranicza możliwości działania właściciela nieruchomości. Współczynnik ten określa się w przedziale od o do 1, gdzie 1 oznacza pełne wyłączenie możliwości korzystania z gruntu przez właściciela. Współczynnik k=1 stosowany jest, np. wobec powierzchni pod słupem przesyłowym, ponieważ w tym miejscu niemożliwe jest prowadzenie jakiegokolwiek innego wykorzystania gruntu. Zgodnie zaś z uznawaną w dziedzinie szacowania nieruchomości literaturą, współczynnik współkorzystania wobec terenów rolnych kształtuje się w przedziale pomiędzy 0,05 a 0,3, w zależności od cech indywidualnych działki i rodzaju upraw. Stosunkowo mały współczynnik współkorzystania podyktowany jest faktem, że linie elektroenergetyczne wysokiego napięcia posiadają przewody zawieszone na dużej wysokości, a więc nie stanowią utrudnienia w korzystaniu z jakiegokolwiek urządzenia rolniczego. Nad narożnikiem nieruchomości wnioskodawcy przebiega linia energetyczna. Ze względu na fakt, że przewody zawieszone nad działką nie utrudniają w znaczący sposób korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz przebiegają przez skraj działki, nie ma żadnego uzasadnienia, dla przyjęcia współczynnika współkorzystania w wysokości 30%.

Natomiast w odniesieniu do operatu szacunkowego nr [..] sporządzonego wobec działki nr [..], wskazano, że organ powinien dokonać weryfikacji powierzchni wskazanej działki oraz ustalenia, czy przez działkę przebiega słup energetyczny należący do A. Biegły uznał, że działka ma powierzchnię wynoszącą 6 286 m2, tymczasem zgodnie z informacjami posiadanymi przez skarżącą działka ta ma powierzchnię 5 338 m2. Dodatkowo wskazano, że istnieje istotna rozbieżność dotycząca w przebiegu granicy działki. Biegła w operacie uwzględniła rzekomo posadowiony na nieruchomości słup przesyłowy. Jednakże, jak wynika z fotografii działki słup przesyłowy znajduje się poza granicą działki na działce nr [..]. Co więcej, w protokole z oględzin nieruchomości z dnia 15 listopada 2018 r. biegła zaprzeczyła jakoby na działce znajdowały się słupy przesyłowe, a mimo to ustaliła odszkodowanie tak, jakby słup znajdował się na działce nr [..]. Podniesiono także, iż na decyzji stanowiącej podstawę wybudowania linii wskazano, że słup nr [..] znajduje się na działce nr [..], a nie [..]. Istnieje więc prawdopodobieństwo, że dane geodezyjne znajdujące się w zasobach starostwa nie odpowiadają stanowi faktycznemu działki. Ustalenie odszkodowania uwzględniającego słup na działce nr [..], w sytuacji w której jest on najprawdopodobniej posadowiony na działce nr [..] może spowodować, że Spółka będzie zobowiązana do dwukrotnej zapłaty odszkodowania, co spowoduje nieważność decyzji administracyjnej wydanej w sprawie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ stwierdził, że Spółka nie wskazuje na żadne nowe okoliczności, które mogłyby wpłynąć na zmianę stanowiska Wojewody, a ponadto stanowi - w większości - powtórzenie treści odwołania.

Pismem z dnia 16 marca 2021 r. Spółka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko argumentując, że żądanie Wojewody oddalenia skargi jest bezzasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Sądowa kontrola, która jest dokonywana na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd ustala, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w przypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy bądź naruszenie przepisów postępowania, które mogło taki wpływ mieć, uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części. Jednocześnie, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Dokonując we wskazanym zakresie kontroli legalności decyzji Wojewody z dnia 21 grudnia 2020 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia 15 października 2020 r. ustalającą na rzecz B. M. odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości stanowiących w dacie ograniczenia działki nr [..] i [..], położonych w L., gmina Ż., Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zakwestionowanymi decyzjami rozstrzygnięto wniosek B. M. o odszkodowanie w związku ze szkodą polegającą na zmniejszeniu wartości nieruchomości spowodowaną ograniczeniem sposobu korzystania z oznaczonych ówcześnie działek nr [.]. i [..], położonych w L., gmina Ż., w wyniku decyzji Naczelnika Gminy z dnia 16 grudnia 1974 r. zezwalającej Zakładowi Energetycznemu na budowę linii energetycznej napowietrznej 400 kV. Ówczesnym właścicielem obu nieruchomości i jednocześnie wnioskodawcą w kontrolowanym postępowaniu jest B. M. Działka nr [..] uległa licznym podziałom geodezyjnym, co potwierdza zgromadzony materiał dowodowy.

Zezwolenia na budowę wskazanej linii energetycznej udzielono na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1974 r., nr 10, poz. 64), zwanej dalej u.z.t.w.n. Zgodnie z art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogą za zezwoleniem naczelnika gminy - a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta (dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach - zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową - ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Z kolei, zgłoszone roszczenie odszkodowawcze zostało oparte na obecnie obowiązującej ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., i przepisach regulujących kwestie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii ustalenia, czy ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości dokonane w trybie art. 35 u.z.t.w.n. stanowi wywłaszczenie nieruchomości. Aktualnie w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 35 u.z.t.w.n. należy kwalifikować jako jeden ze sposobów wywłaszczenia, gdyż wiąże się z trwałością stanu, jaki stwarza decyzja organu, obejmując sobą każdoczesnego właściciela nieruchomości, której dotyczy oraz każdoczesnego przedsiębiorcę przesyłowego wstępującego w miejsce pierwotnego adresata decyzji (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r., III CZP 116/09, OSP 2010/11/110; wyroki NSA m.in. z 18 czerwca 2008 r., I OSK 954/07, z 1 marca 2018 r., I OSK 2112/17, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Konsekwencją takiego wniosku jest stwierdzenie, że do stosunków zaistniałych pod rządami u.z.t.w.n. należy stosować przepisy u.g.n. W szczególności stwierdza się, że art. 35 u.z.t.w.n. odpowiada w swej treści przepisowi art. 124 ust. 1 u.g.n. Dlatego też nie budzi obecnie wątpliwości, że w sprawie wniosku o ustalenie odszkodowania za grunt wywłaszczony w trybie u.z.t.w.n. zastosowanie znajdzie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., który przewiduje, że starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. W uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która wprowadzała do u.g.n. możliwość uzyskania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość bez ustalenia odszkodowania wskazano bowiem, że nowa regulacja dotyczy sytuacji, gdy wywłaszczenie już nastąpiło, ale bez ustalenia odszkodowania lub gdy nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego bez decyzji o wywłaszczeniu, np. z mocy prawa. W takich sytuacjach będzie wydawana odrębna decyzja tylko w sprawie odszkodowania (wywłaszczenie bowiem już nastąpiło), na co obecnie obowiązujące przepisy nie zezwalają. Propozycja ta pozwoli na rozwiązywanie konkretnych występujących problemów i umożliwi w ww. przypadkach realizację konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (zmiana 76 do art. 129, Sejm RP IV kadencji, Nr druku: 1421).

Odnosząc się natomiast do kwestii stosowania przepisów u.g.n. do stanów zaistniałych przed wejściem w życie tego aktu, w tym zaistniałych pod rządami u.z.t.w.n., wskazać trzeba, że kiedy ustawodawca nie wypowiada się wyraźnie w kwestii przepisów przejściowych nowej ustawy, należy przyjąć, że nowa ustawa ma z pewnością zastosowanie do zdarzeń prawnych powstałych po jej wejściu w życie, jak również do zdarzeń, które miały miejsce wcześniej, lecz trwają dalej - po wejściu w życie nowej ustawy (zob. uchwała NSA z dnia 10 kwietnia 2006 r., I OPS 1/06, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Reasumując, ugruntowane już orzecznictwo sądów administracyjnych przyjmuje, że art. 129 ust. 5 u.g.n. znajduje zastosowanie do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie tej ustawy i to nie tylko w sytuacji całkowitego pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, lecz również w wypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (zob. m.in. wyroki NSA z 9 listopada 2017 r., I OSK 23/16, 27 lutego 2018 r., I OSK 908/16, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli bowiem zarówno poprzednia ustawa, pod rządami której ograniczono prawo własności, jak i obecna ustawa, przewidują odszkodowanie z tego tytułu, nie sposób bronić poglądu o jego nieprzysługiwaniu (zob. wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2014 r., I OSK 147/13, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).).

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż doszło do ograniczenia w wykonywaniu prawa własności nieruchomości i trwa ono nadal na skutek realizacji budowy linii elektroenergetycznej. W związku z tym zgłoszone przez właściciela, którego prawo do nieruchomości ograniczono, roszczenie winno zostać rozpatrzone na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów regulujących kwestie odjęcia i ograniczenia prawa własności na skutek decyzji organów administracyjnych.

Należy też zauważyć, że przepis u.z.t.w.n., który przewidywał odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, dokonane na podstawie art. 35 ust. 1 tej ustawy, wskazywał na dwa rodzaje odszkodowania – za straty wynikłe z działań związanych z zakładaniem i przeprowadzaniem na nieruchomościach m.in. przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej (art. 36 ust. 1) oraz za straty w zasiewach, uprawach i plonach (art. 36 ust. 2). Przy czym ustawodawca wskazał wyraźnie, że jedynie dochodzenie odszkodowania, o którym mowa w ust. 2, jest ograniczone w czasie do 3 lat od powstania szkody, z czego nie można jednak wywodzić generalnej zasady przedawnienia roszczenia odszkodowawczego przysługującego w związku z działaniami określonymi w art. 35 u.z.t.w.n. Wobec tego rozpatrując wniosek o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie dokonane na podstawie art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. organ winien rozpatrzyć, czy żądanie to zasadne jest zarówno w zakresie strat za działania, jak i strat za zasiewy. Natomiast zawarte w art. 36 u.z.t.w.n. pojęcie "straty" może obejmować także zmniejszenie wartości nieruchomości.

W orzecznictwie sądowoadministarcyjnym generalnie przyjmuje się, że odszkodowanie ustalane w drodze administracyjnej (decyzją administracyjną) nie podlega przedawnieniu. W świetle obecnie obowiązujących przepisów, przedawnieniu ulega wyłącznie odszkodowanie, które zostało już wcześniej ustalone, natomiast przedawnieniu nie podlega samo ustalenie odszkodowania, gdyż z woli ustawodawcy następuje to w formie decyzji administracyjnej. W prawie administracyjnym z przedawnieniem roszczenia mamy bowiem do czynienia tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Tymczasem ani w ustawie z 1958 r. (u.z.t.w.n.), ani też w ustawie z 1997 r. (u.g.n.) takiego ogólnego przepisu nie zamieszczono. Powyższe oznacza zatem, że chociaż sama instytucja odszkodowania ma charakter cywilny i generalnie roszczenie odszkodowawcze podlega rygorom, zawartym w przepisach art. 117 – 125 kodeksu cywilnego (przedawnieniu), to jednak w sytuacji, gdy jest ono ustalane w postępowaniu administracyjnym, te zasady nie obowiązują, gdyż brak jest stosownej regulacji prawnej. Z tego względu należy uznać, że skoro roszczenie odszkodowawcze przysługujące właścicielowi nieruchomości zajętej pod elementy infrastruktury przesyłowej nie uległo przedawnieniu, to nie ma uzasadnionych przeszkód by mogło być ono dochodzone w każdym czasie.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Nie ulega zaś wątpliwości, że przez osobę wywłaszczoną należy rozumieć właściciela nieruchomości w dacie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 lutego 2018 r., IV SA/Po 9/18, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl), podobnie jak to, że odszkodowanie takie przysługuje jego spadkobiercom (zob. uchwała NSA z dnia 21 lutego 2021 r., sygn. I OPS 1/20, dostępna na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Niewątpliwie osobą uprawnioną do żądania odszkodowania za wywłaszczenie, w tym za szczególną jego postać przewidzianą w art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n. oraz art. 124 u.g.n., jest "osoba wywłaszczona". Na gruncie art. 128 ust. 4 u.g.n. podmiotem uprawnionym do odszkodowania będzie osoba ograniczona w przysługującym jej prawie rzeczowym (zob. wyrok NSA z dnia 29 maja 2020 r., I OSK 1326/19, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W konsekwencji należało uznać, że B. M. mógł skutecznie wystąpić z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, albowiem w dacie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości stanowiących działki nr [..] i [..] był ich właścicielem. Wynikająca z akt sprawy okoliczność przekazania gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziły przedmiotowe działki, na podstawie umowy dożywocia z dnia 21 grudnia 1998 r., swojemu synowi J. M. nie miała wpływu na określenie podmiotu uprawnionych do żądania odszkodowania.

W tej sytuacji rolą organów było zweryfikowanie, czy przedmiotowe odszkodowanie kiedykolwiek zostało ustalone i wypłacone uprawnionemu. W ocenie Sądu, zebrany materiał dowodowy pozwalał poczynić wiarygodne ustalenie, że w przeszłości odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości działek nr [..] i [..] nie zostało ustalone, a więc wniosek ograniczonego w uprawnieniach właściciela działek był prawnie zasadny i wymagał przeprowadzenia postępowania w celu ustalenia odszkodowania.

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania należnego wywłaszczonemu, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również operat oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Należy podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, ale również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie - był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16, oraz powołane tam orzecznictwo, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Pomimo charakteru dowodu tzw. specjalnego, operat - jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym - podlega ocenie, a ocena ta zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Przy ocenie operatu weryfikacji organu administracji publicznej podlega zastosowane przez rzeczoznawcę podejście do wyceny (czyli sposób określania wartości nieruchomości), przyjęta metoda i technika szacowania, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca nie może działać dowolnie. Na organie spoczywa również obowiązek oceny prawidłowości zastosowanych zasad wyceny wynikających z przepisów u.g.n. i rozporządzenia, w tym prawidłowość dokonanej analizy rynku nieruchomości, wybór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, scharakteryzowanie cech mających wpływ na wartość nieruchomości przyjętych do porównań oraz nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Oceniając będące dowodami w niniejszej sprawie operaty szacunkowe z dnia 21 grudnia 2018 r. (nr [..] dotyczący działki nr [..] oraz nr [..] dotyczący działki nr [..]) Sąd podzielił w tym zakresie stanowisko organów, które uznały te dokumenty za wiarygodne i rzeczowe dowody na wartość rynkową nieruchomości będącą punktem wyjścia do ustalenia wysokości odszkodowania.

Wbrew twierdzeniom skargi, dokonanie oszacowania działek nr [..] i [..] według ich stanu z daty wydania decyzji zezwalającej na budowę linii elektroenergetycznej, jest w pełni zgodne z wymogami art. 130 ust. 1 u.g.n. W przypadku bowiem, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wobec powyższego, rzeczoznawca prawidłowo przyjął do szacunków działkę nr [..] w stanie, w jakim znajdowała się ona w dacie ograniczenia prawa, tj. w dniu 16 grudnia 1974 r., nie uwzględniając faktu późniejszych podziałów tej działki. Biegła uwzględniła jednak przy wycenie działek realny zakres ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości odpowiadający wyznaczonym strefom ograniczonego korzystania o szerokości po 40 m od osi linii (łącznie 80 m). Przyjęta szerokość pasów technologicznych znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym (wyjaśnienia E. R. z dnia 23 czerwca 2016 r., pismo Burmistrza Gminy z dnia 5 grudnia 2018 r.), któremu nie przeciwstawiono dowodów wskazujących inną szerokość tych pasów. Powyższe dane pozwoliły na ustalenie powierzchni ograniczonego sposobu użytkowania każdej z działek w wielkości 1290 m2 – w przypadku działki nr [..] i 6286 m2, w tym 30 m2 słup – w przypadku działki nr [..]. Wskazane obszary ograniczonego użytkowania uwzględniono przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości (tabela 5, s. 20 operat nr [..] i tabela 6 i 7, s. 20 operat nr [..]), co pozwoliło na adekwatne zrekompensowanie ograniczenia prawa.

Sąd nie dostrzegł nieprawidłowości w przyjętej do wyceny wielkości działki nr [..] i [..], które odpowiadają danym ewidencyjnym, ich przeznaczenia, jak również zagospodarowania, w tym zlokalizowania na działce nr [..] słupa przesyłowego, które potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. W aktach sprawy znajduje się bowiem pismo Starosty z dnia 1 marca 2019 r., w którym potwierdzono, w oparciu o dokumentację geodezyjną, tj. wyrys z mapy zasadniczej, że na działce nr [..] znajduje się słup przesyłowy.

Analiza treści sporządzonych operatów szacunkowych potwierdza, że dokonane szacunki odpowiadają wymogom § 43 rozporządzenia. Zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Wprawdzie biegła w operacie zaznaczyła, że posłużyła się analogicznie metodą związaną z określeniem wartości służebności przesyłu, jednakże ze stwierdzenia tego nie wynika, aby biegła wartość odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości utożsamiała z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu. W ocenie Sądu, posłużenie się taką metodyką nie dyskwalifikuje operatu zwłaszcza w sytuacji, gdy, przy ustalaniu zmniejszenia wartości w wycenach nieruchomości biegła uwzględniła wszystkie elementy, o których mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia.

Odnosząc się natomiast do kwestii zastosowanych współczynników obniżenia wartości nieruchomości (S) i współkorzystania z nieruchomości (K), wskazać należy, że biegła przyjęła takie wskaźniki na podstawie własnych analiz i w oparciu o opracowania branżowe, których aktualności nie podważono. Organ procesowy może zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów. Nie można natomiast oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie właściwego ustalenia współczynników korygujących, jeśli dane stanowiące podstawę ich doboru są adekwatne do stanu i przeznaczenia wycenianej nieruchomości w dacie ograniczenia prawa. W konsekwencji, nie można uznać, że współczynniki "S" i "K" zostały ustalone błędnie, skoro biegła opierała się przy ich ustalaniu na danych dotyczących stanu i przeznaczenia działek z daty ograniczenia i korzystała z własnej wiedzy specjalistycznej, a w tym zakresie organ administracji, ani sąd, nie ma kompetencji do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy.

Sąd nie podzielił również zarzutów skargi odnośnie aktualizacji operatów. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 153 ust. 4 u.g.n.). Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że kluczowym dla uznania aktualizacji operatu za prawidłową jest dokonanie jej w terminach przewidzianych w art. 156 u.g.n., przez rzeczoznawcę sporządzającego operat oraz dołączenie do sporządzonej klauzuli aktualizacyjnej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W odniesieniu do każdego ze sporządzonych w niniejszej sprawie operatów wszystkie powyższe wymogi zostały spełnione, co potwierdza dokumentacja zgromadzona w sprawie. Pismami z dnia 16 lipca 2020 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdziła aktualność operatów szacunkowych. Uczyniła to w osobnych pismach, które zawierały ww. elementy klauzuli aktualizacyjnej. W konsekwencji, zabiegi skarżącej Spółki zmierzające do podważenia prawidłowości aktualizacji operatów sporządzonych w niniejszej sprawie okazały się nieskuteczne.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.

Sąd wydał w niniejszej sprawie wyrok na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie bowiem z treścią art. 133 § 1 zdanie drugie p.p.s.a. wyrok może być wydany na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym albo jeżeli ustawa tak stanowi. Przepis art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie procedowania w niniejszej sprawie stanowił zaś, że przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Z uwagi na nieprzerwany brak możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, o czym strony zostały powiadomione. Ponadto, dopuszczalność rozpoznania przedmiotowej sprawy na posiedzeniu niejawnym na podstawie powołanego wyżej przepisu potwierdza stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w uchwale składu 7 sędziów z dnia 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 6/19 (dostępna na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).