Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 968/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-08-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 156 ust. 1, art. 159, art. 175 ust. 1, art. 174 ust. 3 i 3a, art. 194 ust. 2, art. 195a ust. 1, art. 158, art. 181, art. 186, art. 186a, art. 178 ust. 2
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Ewa Frąckiewicz Sędzia WSA Tomasz Sałek (spr.) Protokolant Referent Lili Zawadzka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi H. S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z "(...)" lutego 2019 r., nr "(...)" Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej też jako: "organ"), po rozpatrzeniu wniosku H. S. (dalej też jako: "skarżąca", "rzeczoznawca majątkowy", "strona") o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z "(...)" lipca 2016 r., nr "(...)", orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego H. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, utrzymał w mocy ww. decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Pismem z 10 czerwca 2015 r. B. W. skierował do organu skargę na rzeczoznawcę majątkowego H. S. i trzech innych rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzili "Opinie o wartości nieruchomości dla banku". Do pisma zostały załączone kopie tych opinii opatrzone logo ""(...)"". Jedna z nich sporządzona w dniu 13 lutego 2013 r. dotyczyła nieruchomości gruntowej o powierzchni 9 457 m2 położonej w "(...)"przy ul. "(...)", oznaczonej jako działka ewidencyjna nr "(...)"w obrębie geodezyjnym "(...)", zabudowanej trzema budynkami: administracyjnym, produkcyjnym i biurowym. Dokument zawierał odniesienie do operatu szacunkowego z dnia 2 lutego 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. oraz aneksu do operatu szacunkowego z dnia 21 maja 2012 r. Opinia została opatrzona pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego H. S., legitymującej się uprawnieniami zawodowymi nr "(...)", wpisanej do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych w dniu 8 maja 2008 r..

Przed wszczęciem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej organ zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie wyjaśnień w sprawie przedstawionej przez B. W.. W piśmie z 27 czerwca 2015 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdziła, że w okresie od 1 grudnia 2011 r. do 31 maja 2013 r. była zatrudniona w "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o. o. Wskazała, że "opinia w zakresie wartości nieruchomości została dokonana w oparciu o zapisy umowy" zawartej "pomiędzy "(...)"Bank Polska a "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o." i "stanowi dokument wewnętrzny banku", "jest przeznaczona wyłącznie dla oceny ryzyka kredytowego banku (...) w procesie kredytowym i nie może być wykorzystywana dla jakiegokolwiek innego celu". Podkreśliła również, że intencją stron ww. umowy nie było sporządzenie operatu szacunkowego dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności w rozumieniu ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej u.g.n.) oraz standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. Ministra infrastruktury z 2010 r. Nr 1, poz. 1).

W dniu 28 września 2015 r. Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wyznaczył skład zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy majątkowego oraz określił termin pierwszego posiedzenia - na dzień 26 października 2015 r. Posiedzenie odbyło się z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, wobec którego wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (por. protokół nr 1 "(...)"– k. 20 akt administracyjnych).

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych ww. postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 u.g.n. i w związku z tym wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy (por. protokół końcowy Nr "(...)"z 5 grudnia 2015 r. – k. 59 akt administracyjnych).

Pismem z 14 grudnia 2015 r. organ zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego o zakończeniu postępowania wyjaśniającego oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Rzeczoznawca majątkowy skorzystała z przysługującego jej uprawnienia i pismem z 8 stycznia 2016 r., odnosząc się do zebranego w sprawie materiału dowodowego, wskazała, że B. W. nie był legitymowany do skutecznego złożenia skargi. Zaznaczyła również, że dostarczony przez niego dokument, na którym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej opiera swoje procedowanie, nie jest autentyczny i najprawdopodobniej został spreparowany przez B. W. dla potrzeb prowadzonego postępowania. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, brak oryginału opracowania uniemożliwia jednoznaczne stwierdzenia, czy został on sygnowany jej pieczęcią. Do pisma załączyła kserokopię złożonego, w dniu 8 stycznia 2019 r. w Prokuraturze Rejonowej "(...)", zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa.

Decyzją z "(...)" lipca 2016 r. organ orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Jego zdaniem, analiza zasadności poszczególnych zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu doprowadziła do wniosku, że wszystkie zarzuty zostały potwierdzone w zebranym materiale dowodowym. Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła w dniu 13 lutego 2013 r. opracowanie pt.: "Opinia o wartości nieruchomości dla banku". W opinii tej, przy zastosowaniu podejścia dochodowego, określiła wartość rynkową nieruchomości w wysokości 14 872 750 złotych. Wycena nieruchomości została dokonana bez jej uprzednich oględzin, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę. Odwołując się do treści art. 156 ust. 1 u.s.g. organ podkreślił, że opinia o wartości nieruchomości powinna być sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie w formie operatu szacunkowego. Sposób, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; zwanego dalej "rozporządzeniem"). Za błędne organ uznał zatem stanowisko, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy może sporządzić opinie o wartości nieruchomości dla potrzeb wewnętrznych banku w jakiejkolwiek formie. Podkreślił, że przepisy prawa w tym zakresie są jasne i czytelne. Reasumując uznał, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając w dniu 13 lutego 2013 r. "Opinię o wartości nieruchomości dla banku", w sposób rażący naruszyła art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia. Użyte przez nią w treści dokumentu sformułowania: "Wartość nieruchomości w PLN 14 872 750", "Wartość rynkowa akceptowana dla zabezpieczenia 14 872 750", "Dla potrzeb przedmiotowej wyceny przyjęto stopę kapitalizacji na poziomie 10%", "Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie analizy odpowiedniego sektora rynku nieruchomości w podejściu dochodowym w sposób zgodny z przepisami prawa", "Różnica w wysokości rynkowej określone w przedmiotowej opinii (...)" jednoznacznie przesądzają, że w opinii określono wartość nieruchomości położonej w "(...)"przy ul. "(...)", przy zastosowaniu podejścia dochodowego, przy czym wykonane czynności nie zostały należycie opisane i uzasadnione pod kątem sposobu postępowania, uwarunkowań podjętych czynności i uzyskanego wyniku końcowego. Wykonanie czynności zawodowych niezgodnie z przepisami prawa, bez zachowania szczególnej staranności, rzetelności i profesjonalizmu, właściwego dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, świadczą o naruszeniu art. 175 ust. u.g.n. i uzasadniają nałożenie na rzeczoznawcę majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jako adekwatnej do popełnionych uchybień.

Pismem z 5 września 2016 r. rzeczoznawca majątkowy wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając organowi naruszenie przepisów prawa materialnego oraz procesowego, w tym między innymi niezastosowanie zasady domniemania niewinności i brak uwzględnienia takich okoliczności, jak motywacja "sprawcy", rodzaj i stopień naruszenia ciążących na "sprawcy" obowiązków, rodzaj i rozmiar ujemnych następstw inkryminowanego czynu. Ponadto podniosła, że znajdujący się w aktach sprawy dokument, którego autorstwo zostało jej przypisane, stanowi kopię niepotwierdzoną za zgodność z oryginałem, i pozyskane zostało w sposób nielegalny, a zatem nie powinno być przedmiotem postępowania wyjaśniającego. Rzeczoznawca majątkowy oświadczyła ponadto, że nie jest w stanie potwierdzić, że dokument ten jest jej autorstwa. Organowi zarzuciła, że ten nie wziął pod uwagę, że zarzucane rzeczoznawcy majątkowemu naruszenie przepisów mogło powstać na podstawie i zgodnie z zapisami umowy zawartej pomiędzy "(...)"Polska S.A. i "(...)" Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. Zaznaczyła również, że bank posiadał aktualny operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości, a zlecona jej opinia miała inny charakter, cel, założenia i przeznaczenie niż operat szacunkowy.

Pismem z 9 września 2016 r. organ zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania przedmiotowego opracowania naruszyła przepis art. 175 u.g.n. i zawnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Zawiadomieniem z 27 czerwca 2017 r., organ poinformował rzeczoznawcę majątkowego o uprawnieniach wynikających z treści art. 10 k.p.a.

W obszernym piśmie z 12 lipca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy wypowiedziała się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, stwierdzając m.in. że: informacje i stanowisko zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, mimo zalecenia organu uwzględnienia ich w postępowaniu wyjaśniającym, zostały całkowicie pominięte przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej; nie wyjaśniono zarzutu, że postępowanie odbywa się na podstawie dokumentu, który nie jest autentyczny; Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w sposób bezkrytyczny przyjęła, że jest związana poleceniem organu i musi orzec karę dyscyplinarną, co jest sprzeczne z wykładnią przepisów art. 194 ust. 1a i ust. 2 oraz art. 195a ust. 1 u.g.n.; z niezrozumiałych przyczyn organ przyjął, że zlecenie obejmowało określenie wartości rynkowej nieruchomości i sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego; wykonując swoje obowiązki zawodowe nie działała z zamiarem naruszenia prawa lub wyrządzenia komukolwiek szkody, tym bardziej naruszenia interesu społecznego; czynności wykonywane były na rzecz zleceniodawcy (banku) i obejmowały "materiał będący wyłącznie w posiadaniu banku i zgodny z pragmatykami banku"; organ z nieznanych przyczyn zaniechał dociekań i wnikliwości dowodowej w poszukiwaniu uzasadnienia sporządzenia inkryminowanego dokumentu, zwłaszcza że bank dysponował aktualnym operatem szacunkowym przedmiotowej nieruchomości; "Doniosłość sankcji dyscyplinarnej zbliża postępowanie dyscyplinarne do gałęzi prawa karnego i w konsekwencji wszelkie "luki proceduralne", wątpliwości merytoryczne, zasady wykładni [...] poprzez analogię powinny w pierwszej kolejności prowadzić do poszukiwania rozwiązań zakorzenionych w prawie karnym".

Ponadto, w ocenie rzeczoznawcy majątkowego, dotychczasowy przebieg postępowania wskazuje, że doszło do naruszenia przepisów: art. 8, art. 9, art. 11 i art. 12 § 1 i 2 k.p.a.

Pismem z 10 maja 2018 r. Prokuratura Rejonowa "(...)"poinformowała o umorzeniu w dniu "(...)" kwietnia 2016 r., wobec braku danych dostatecznie uzasadniających podejrzenie popełniania czynu zabronionego, postępowania nr "(...)"prowadzonego z zawiadomienia złożonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zawiadomieniem z 7 listopada 2018 r. organ ponownie poinformował rzeczoznawcę majątkowego o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji. Rzeczoznawca majątkowy skorzystała z powyższego uprawnienia w dniu 7 grudnia 2018 r.

Decyzją z "(...)"lutego 2019 r. organ utrzymał w mocy decyzję z "(...)" lipca 2016 r. W uzasadnieniu wyjaśnił, że przedmiotem postępowania objęto czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego podjęte przy sporządzaniu opracowania z dnia 13 lutego 2013 r. zatytułowanego "Opinia o wartości nieruchomości dla banku". Opracowanie przygotowano na zlecenie "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. – podmiotu zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zarządzaniem nieruchomościami i wyceną nieruchomości. We wstępie opracowania wskazano nazwę klienta banku, tj. "(...)"Sp. z o.o. oraz autora operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 2 lutego 2011 r. i aktualizacji z dnia 21 maja 2012 r. – W. S.. Opracowanie zawiera części zatytułowane: "Informacje o nieruchomości", "Opis budynków", "Uwagi", "Wartość nieruchomości", "Opis nieruchomości", "Podejście dochodowe", "Obliczenia własne/komentarze", "Uzasadnienie wartości", "Czynsze i ceny za nowoczesne obiekty magazynowo-produkcyjne" oraz "Różnica wartości rynkowej w opinii i w dostarczonym operacie szacunkowym".

Zdaniem organu z treści przedmiotowego opracowania wynika, że dokument został wykonany na potrzeby udzielenia kredytu bankowego i zabezpieczenia wierzytelności banku. W opracowaniu została określona wartość nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wyraźnie wskazała kwotę 14 872 750 złotych, którą nazwała najpierw "wartością rynkową docelową przy inwestycji", a następnie "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia". Napisała, że wartość tę określiła w podejściu dochodowym i porównała ją z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. S.. Stwierdziła również, że wartość jednostkowa mieści się w zakresie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne. Organ podkreślił, że zastosowany przez rzeczoznawcę majątkowego proces wyceny, nawiązujący do metody inwestycyjnej i techniki kapitalizacji prostej, został bardzo uproszczony, w szczególności w zakresie analizy stawek czynszów i stóp kapitalizacji. Wątpliwości budzą również upraszczające założenia dotyczące wydatków operacyjnych oraz strat z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych. Rzeczoznawca majątkowy porównała wynik wyceny, nazwany także "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia" z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez W.S. pisząc, że "różnica w wysokości wartości rynkowej określonej w przedmiotowej opinii i w dostarczonym operacie szacunkowym (...) wynika głównie z zastosowania różnych metod wyceny i przyjętych założeń".

Przyjmując powyższe organ nie podzielił stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, że przedmiotowa opinia stanowi jedynie "analizę wrażliwości wartości nieruchomości na zmianę parametrów wyjściowych, wpływających na wartość zabezpieczenia", bowiem jak wcześniej wskazywał, stanowi ona opinię o wartości nieruchomości, sporządzonej w formie niezwykle uproszczonej. W ocenie organu, przedmiotowa opinia winna być sporządzona z zachowaniem wymagań art. 156 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy nie uczyniła tego, chociaż wskazywała, że wartość rynkową nieruchomości określała przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Sporządzone przez nią opracowanie nie spełnia ponadto wymagań określonych w przepisach § 55 i § 56 rozporządzenia. Wartość nieruchomości została określona bez oględzin. Rzeczoznawca majątkowy oparła się w tym zakresie na operacie szacunkowym sporządzonym przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Przy tym w dowolny sposób posługiwała się pojęciem wartości nieruchomości.

Odnosząc się do argumentu rzeczoznawcy majątkowego, że naruszenie przepisów mogło powstać wskutek zapisów umowy zawartej pomiędzy "(...)"Polska S.A. i "(...)" Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. organ nie znalazł podstaw do jego uwzględnienia, wskazując jednocześnie, że rzeczoznawca majątkowy nie powinien przyjmować zlecenia, którego realizacja naruszałaby przepisy prawa i standardy zawodowe.

Odnosząc się do stwierdzeń zawartych w piśmie z 12 lipca 2017 r., organ wskazał, że stanowią one głównie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Podkreślił przy tym, że przekazując sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego polecił uwzględnić informacje i stanowisko zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Powyższe nie przesądza, że Komisja ma je przyjąć bezkrytycznie, a jedynie, że przy ponownym badaniu sprawy Komisja powinna wziąć je pod uwagę.

Organ nie podzielił również stwierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, że postępowanie prowadzone było na podstawie dokumentu, co do którego brak jest przesłanek wskazujących, że może to być odzwierciedlenie oryginału. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, w piśmie z 27 czerwca 2015 r., wyjaśniła i potwierdziła że sporządziła opracowanie będące przedmiotem skargi. Z akt sprawy nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy podjęła formalne działania w celu zakwestionowania prawdziwości ww. dokumentu, np. poprzez zawiadomienie odpowiednich organów ścigania. W aktach sprawy znajduje się jedynie kopia przekazanego Prokuraturze Rejonowej "(...)"zawiadomienia o uzasadnionym podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez Bogusława Wieczorka, polegającego na kradzieży dokumentów i bezpodstawnym posługiwaniu się nimi. W treści zawiadomienia rzeczoznawca majątkowy nie zakwestionowała prawdziwości dokumentu - wręcz przeciwnie, stwierdziła, że "dokumenty te były opracowywane na zlecenie Banku". W ocenie organu brak jest zatem podstaw do uznania, że dokument znajdujący się w sprawie nie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ wskazał ponadto, że powyższe postępowanie zostało prawomocnie umorzone w dniu "(...)" kwietnia 2016 r.

Za bezpodstawne organ uznał twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, że "Komisja Odpowiedzialności Zawodowej jest związana poleceniem organu i musi orzec karę dyscyplinarną". Podkreślił, że rola Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sprowadza się do dokonania oceny czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, na podstawie której organ orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych bądź o umorzeniu postępowania. Minister podejmuje decyzję o ukaraniu rzeczoznawcy majątkowego, bądź o umorzeniu postępowania dyscyplinarnego, bazując na wynikach postępowania wyjaśniającego stanowiących efekt finalny pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a nie odwrotnie. Ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Jednocześnie organ nie jest związany ustaleniami Komisji, a tym samym może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń.

Odnosząc się do wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego naruszeń przepisów k.p.a. organ uznał je za bezpodstawne. Stwierdził, że orzekając w I instancji działał na podstawie przepisów prawa, a oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego dokonano w oparciu o pełny, zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operacie szacunkowym, jak i na podstawie wyjaśnień złożonych w toku postępowania. Stronie postępowania zapewniono czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiono jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

W ocenie organu, na uwagę nie zasługuje ponadto sugestia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca możliwości odpowiedniego zastosowania w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców rozwiązań zakorzenionych w prawie karnym. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych wskazał, że sama okoliczność, że postępowanie dyscyplinarne (z tytułu odpowiedzialności zawodowej) jest postępowaniem represyjnym nie może oznaczać automatycznego przenoszenia do niego reguł obowiązujących w szeroko rozumianym postępowaniu karnym bez jednoznacznych odesłań w tym zakresie.

Podkreślając zakres stwierdzonych nieprawidłowości, jak również postawę rzeczoznawcy majątkowego w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, organ uznał, że karą najbardziej adekwatną do ciężaru stwierdzonych uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego będzie kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. W ocenie organu, wykonywanie czynności zawodowych wbrew zasadom wynikającym z przepisów prawa, a następnie zaprzeczanie, jakoby czynności te zostały w ogóle wykonane, świadczy o głęboko nieetycznym postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego. Przy wymierzaniu kary organ uwzględnił fakt, że jest to pierwsze postępowanie z tytułu odpowiedzialność zawodowej, jakie było prowadzone wobec rzeczoznawcy majątkowego. Jego zdaniem orzeczona kara w sposób wystarczający spełni rolę zapobiegawczą przed popełnianiem podobnych błędów przez rzeczoznawcę majątkowego w przyszłości, a także będzie odpowiednia w zakresie prewencji ogólnej.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 26 marca 2019 r. skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika, zarzuciła naruszenie:

1. art. 156 ust. 1 w zw. z art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., poprzez przyjęcie, że dowolna wypowiedź rzeczoznawcy majątkowego związana z wartością nieruchomości musi zostać uznana za operat szacunkowy, w sytuacji gdy ustawodawca w art. 156 ust. 1 u.g.n. wskazuje szereg opracowań odnoszących się pośrednio lub bezpośrednio do wartości nieruchomości, które nie stanowią operatu szacunkowego (m.in. opracowanie ekspertyza dotycząca bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości);

2. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i poddania go wszechstronnej ocenie w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji arbitralne przyjęcie istnienia podstaw odpowiedzialności skarżącej, a w szczególności zaniechanie zapoznania się z treścią wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego "Rekomendacji S" dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

W przypadku nie podzielenia powyższego zarzutu zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

3. art. 175 § 1 u.g.n. w zw. z art. 100 § 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (Dz. U. z 2018 r., poz. 917 ze zm.), poprzez dowolne zrównanie w zakresie istnienia podstawy do przyjęcia odpowiedzialności zawodowej sytuacji rzeczoznawcy majątkowego przyjmującego jako równorzędny podmiot jednoznaczne zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego z założeniami narzuconymi przez zleceniodawcę z sytuacją skarżącej będącej pracownikiem wykonującym polecenie służbowe nieprzewidujące sporządzenia operatu szacunkowego lecz inny rodzaj oceny rzetelności szacunku wartości (wynikającej z innego operatu szacunkowego) i dochodowości nieruchomości, które to polecenie w ocenie organu było sprzeczne z prawem, natomiast skarżąca ówcześnie nie miała świadomości sprzeczności tego polecenia z prawem, a tym samym istnienia podstawy do odmowy wykonania polecenia;

Zdaniem skarżącej, w powołanym przypadku należy dokonać oceny, czy jeżeli błąd skarżącej co do prawa zaistniał to był usprawiedliwiony, a jeśli nie to stopień zawinienia nie był znaczny. Skarżąca podkreśla, że pracodawca jest znaczącym podmiotem wykonującym działalność na rynku nieruchomości, obsługującym duży bank w zakresie wyceny nieruchomości, a tym samym to osoby nim zarządzające mają obowiązek i ponoszą odpowiedzialność za zorganizowanie działalności przedsiębiorstwa zgodnie z prawem i nie nakładanie na pracowników obowiązków sprzecznych z prawem. Skarżąca zauważyła również, że to pracodawca odnosił korzyść z oczekiwania sporządzania pobieżnych ocen wartości nieruchomości, bowiem dzięki temu mógł ograniczyć zatrudnienie na stanowisku jakie zajmowała skarżąca, a tym samym ponoszone koszty;

4. art. 6 w zw. z art. 7 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji wskutek uczynienia podstawą ustaleń faktycznych kserokopii mającej dowodzić istnienia określonego dokumentu, poza tym kserokopia ta została złożona organowi przez osobę nieuprawnioną do dysponowania treścią zawartych w niej informacji;

5. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i poddania go wszechstronnej ocenie w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji arbitralne przyjęcie istnienia podstaw odpowiedzialności zawodowej skarżącej, a w szczególności zaniechanie:

a. ustalenia czy złożenie kserokopii zakwalifikowanej przez organ jako "operat szacunkowy" nie wyczerpywało znamion czynu zabronionego określonego w art. 267 § 4 k.k., dowodem na tę okoliczność nie może być niezawiadomienie organu ścigania, albowiem uprawnienie takie nie przysługuje skarżącej - art. 267 k.k.,

b. analizy treści przedmiotowego opracowania pod kątem noszenia przez nie cech weryfikacji na potrzeby banku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie stanowiącej samodzielnego operatu szacunkowego,

c. ustalenia charakteru stosunku prawnego łączącego skarżącą z pracodawcą "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. (obecnie: "(...)"Real Estate Poland Sp. z o.o.), w tym ustalenia, czy zakres obowiązków skarżącej obejmował wyłącznie określanie wartości nieruchomości w rozumieniu art. 156 § 1 u.g.n. poprzez sporządzanie operatów szacunków, czy też również inne formy wypowiedzi, np. co do oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, badanie dochodowości nieruchomości (a tym samym szans na generowanie przez nieruchomość dochodu pozwalającego na spłatę zadłużenia) lub podobne,

d. ustalenia istnienia lub nie powiązań osobowych, kapitałowych lub innych pozwalających przyjąć, że pracodawcę skarżącej i przedmiotowy bank łączyły tak bliskie stosunki, że nie można mówić o relacji dwóch w pełni samodzielnych podmiotów rynkowych, lecz strukturze kapitałowej powiązanych międzynarodowo spółek, w skład której wchodzi szereg spółek, które z uwagi na ustawowe ograniczenia przedmiotu działalności banków art. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo Bankowe (Dz. U. z 2018 r. poz. 2187 ze zm.) i jak decyzje udziałowców co do strukturyzacji działalności, są podzielone pomiędzy formalnie odrębne podmioty mające osobowość prawną,

e. ustalenia zakresu obowiązków pracowniczych skarżącej i organizacji pracy w przedsiębiorstwie pracodawcy skarżącej, w szczególności czy:

- pracodawca nie oczekiwał sporządzenia operatu szacunkowego, lecz jedynie pobieżnej oceny wcześniej sporządzonego operatu i oceny prawdopodobnej dochodowości nieruchomości,

- organizacja pracy w przedsiębiorstwie pracodawcy, a także polecenia pracodawcy nie wyrażały wprost oczekiwania uzyskania wyłącznie oceny pobieżnej i szacunkowej, celem zaoszczędzenia kosztów - skoro i tak dysponowało już operatem szacunkowym,

- skutkiem czego obciążał skarżącą taką ilością pracy, że ich wykonanie poprzez sporządzenie każdorazowo operatów szacunkowych było niewykonalne w czasie pracy obwiązującym skarżącą,

f. ustalenia, czy skarżąca będąc pracowniczo podporządkowana pracodawcy (art. 100 § 1 k.p.), otrzymując polecenie służbowe sporządzenia wypowiedzi związanej z wartością i dochodowością nieruchomości, niestanowiącej operatu szacunkowego, naruszyła obowiązki zawodowe związane z zasadami sporządzania operatu szacunkowego,

g. ustalenia, czy opracowania sporządzone przez skarżącą były zgodne z oczekiwaniami i poleceniami pracodawcy, a tym samym czy doszło do naruszenia lub zagrożenia praw jakiejkolwiek osoby trzeciej,

h. pozyskania oryginału dokumentu celem zweryfikowania zarzutów co do zgodności kserokopii, którą dysponuje organ z opracowaniem, które być może skarżąca kiedyś sporządziła,

i. zweryfikowania, czy dokument noszący pewne cechy "operatu szacunkowego" został podpisany przez skarżącą tytułem zawodowym, czy też nazwą stanowiska służbowego,

j. wezwania i przesłuchania B. W., na jakiej podstawie na rzekomym "operacie szacunkowym" złożył oświadczenie za zgodność z oryginałem.

k. dowolną ocenę obrony podjętej przez skarżącą, jako dowodu na jej naganną postawę w sytuacji, gdy realizowanie konstytucyjnego prawa do obrony swoich praw i wolności nie może stanowić podstawy zaostrzenia represji;

6. art. 8 k.p.a. poprzez:

a. prowadzenie postępowania w sposób dyskredytujący zaufanie obywateli do organów państwa i podważający świadomość prawną obywateli, co polegało w szczególności na postawieniu już na wstępie postępowania tezy, iż skarżąca przy sporządzaniu operatów szacunkowych naruszyła przepisy wskazane w skardze inicjującej postępowanie i poszukiwaniu przez organ argumentów na rzecz przyjętej wcześniej tezy,

b. nieuwzględnieniu, iż wyniki postępowania wyjaśniającego mają dla organu orzekającego w sprawie zastosowania kary dyscyplinarnej znaczenie opiniodawcze, co nie zwalnia organu od obowiązku rzetelnego i przekonującego ustosunkowania się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w przedmiocie rodzaju kary dyscyplinarnej wobec skarżącej,

7. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, co polegało w szczególności na braku wyjaśnienia, co przesądziło o uznaniu wymierzonej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy za współmierną do zarzucanych skarżącej naruszeń, a w tym brak wyjaśnienia czy cel prewencji indywidualnej zostałby osiągnięty poprzez wymierzenie kary łagodniejszej.

Z ostrożności procesowej zarzucono również naruszenie:

8. art. 178 ust. 2 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu i utrzymanie w mocy orzeczonej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, w sytuacji gdy okoliczności sprawy uzasadniają zastosowanie kary łagodniejszej, bowiem:

a. charakter i rozmiar naruszeń obowiązków zawodowych jest nieznaczny, a w szczególności nie doszło do wyrządzenia komukolwiek szkody,

b. ustalone przez organ działanie skarżącej nie nosi cechy umyślności,

c. skarżąca po raz pierwszy dopuściła się naruszenia obowiązków zawodowych.

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca szczegółowo odniosła się do poszczególnych zarzutów, podtrzymując argumentację podnoszoną w toku postępowania. Wnosiła o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji z "(...)" lipca 2016. W treści skargi skarżąca zawarła ponadto wnioski o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z "Rekomendacji S" dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie na okoliczność rodzajów opracowań w wartości nieruchomości w związku z zabezpieczeniem hipotecznym sporządzonym na potrzeby banków oraz zasądzenie na jej rzecz od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Przed przekazaniem akt Sądowi organ postanowieniem z dnia "(...)" kwietnia 2019 r. wstrzymał z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2019 r. Sąd oddalił wniosek dowodowy skarżącej zawarty w treści skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje;

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z "(...)"lutego 2019 r. oraz poprzedzająca ją decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia "(...)" lipca 2016 r. nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygnięcie organu o zastosowaniu wobec skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Skarżąca kwestionuje stanowisko organu, zgodnie z którym opinia rzeczoznawcy majątkowego związana z wartością nieruchomości wymaga zachowania formy operatu szacunkowego. Odwołując się do treści art. 174 ust. 3a u.g.n. wskazuje, że nie stanowi operatu szacunkowego opracowanie lub ekspertyza dotycząca m.in. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju lub określenia wartości nieruchomości na potrzeby inwestora. Podkreśla, że sporządzona przez nią opinia z 13 lutego 2016 r. została wykonana na zlecenie "(...)"Real Este Advisory and Property Menagement Polant Sp. z o. oraz, że ww. podmiot zlecił jej wykonanie realizując umowę zawartą w dniu 19 lutego 2012 r. z "(...)"Bank Polska SA (por. pismo z 27 czerwca 2015 r. stanowiące odpowiedź skarżącej na wezwanie organu dotyczące złożenia wyjaśnień w sprawie przedstawionej przez B. W. – akta administracyjne). Zaznacza również, że przedmiotowa opinia stanowi dokument wewnętrzny banku i jest przeznaczona wyłącznie dla użytku oceny ryzyka kredytowego "(...)"Bank Polska w procesie kredytowym i nie może być wykorzystana dla jakiegokolwiek innego celu.

Przestępując do rozpoznania niniejszej sprawy podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy komentowanej ustawy nie określają bliżej, czym właściwie jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". W art. 159 u.g.n. zawarto upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te reguluje rozdział 4 (§ 55–58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zatem spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Powinien m.in. zawierać precyzyjne informacje na temat przyczyn przyjęcia do porównania te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). WSA w Łodzi w wyroku z 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07 (LEX nr 351267) uznał operat szacunkowy za opinie autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, który powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę.

Opracowanie z dnia 13 lutego 2013 r. zatytułowane "Opinia o wartości nieruchomości dla banku", sporządzone na potrzeby udzielenia kredytu bankowego i zabezpieczenia wierzytelności banku niewątpliwie określa wartość nieruchomość w postaci niezwykle skróconej. Analizując treść przedmiotowego opracowania wskazać należy, że opracowanie składa się z poszczególnych części zatytułowanych: "Informacje o nieruchomości", "Opis budynku", "Uwagi", "Wartość nieruchomości", "Opis nieruchomości", "Podejście dochodowe", "Obliczenia własne/komentarze", "Uzasadnienie wartości", "Czynsze i ceny za nowoczesne obiekty magazynowo-produkcyjne" oraz "Różnica wartości rynkowej w opinii i w dostarczonym operacie szacunkowym". Określenie wartość nieruchomości dotyczyło nieruchomości gruntowej o powierzchni 9 457 m2, położonej w "(...)"przy ul. "(...)", oznaczonej jako działka ewidencyjna nr "(...)"w obrębie geodezyjnym "(...)", zabudowanej budynkami o funkcji biurowej, produkcyjnej i magazynowej na kwotę 14 872 750 złotych. Wskazaną wartość określono jako "wartość rynkową docelową przy inwestycji", a następnie jako "wartość rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia". Wartość tę określono w podejściu dochodowym i porównano ją z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. S.. Stwierdzono ponadto, że wskazana wartość mieści się w zakresie cen uzyskanych za nieruchomości podobne. Rację ma organ wskazując, że określenie w treści opinii wartości rynkowej nieruchomości wymagało zachowania formy operatu szacunkowego do czego zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego przepis art. 156 ust. 1 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżąca tego nie uczyniła, mimo że określiła wartość nieruchomości w podejściu dochodowym. Wycena nieruchomości dokonana została bez uprzednich oględzin nieruchomości, a rzeczoznawca oparła się w tym zakresie na operacie szacunkowym sporządzonym przez innego rzeczoznawcę. Takie działanie skarżącej świadczy o rażącym naruszeniu art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia.

Sąd tym samym nie podzielił stanowiska skarżącej, zgodnie z którym opinie o wartości nieruchomości na potrzeby wewnętrzne banku rzeczoznawca majątkowy może sporządzić w innej formie niż operat szacunkowy. Dopuszczenie do wyjątków w tym procesie i akceptacja, by rzeczoznawcy sporządzali i składali pozaprawne "opinie", "opracowania", nie respektujące zasad wykonywania operatów szacunkowych, czyli poza standardami wymaganymi ustawowo – deprecjonuje zawód rzeczoznawcy majątkowego. W interesie społecznym jest zatem przeciwdziałanie takim przypadkom przez organy do tego powołane. Zasady wykonywania czynności rzeczoznawcy majątkowego, nie mogą sprzeniewierzać się standardom.

Stosownie do treści art. 174 ust. 3a u.g.n. (wskazanego przez skarżącą w petitum skargi) rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Sporządzone przez skarżącą, w dniu 13 lutego 2013 r., opracowanie zatytułowane "Opinia o wartości nieruchomości dla banku" nie mieści się jednak w katalogu opracowań enumeratywnie wymienionych w ww. przepisie, bowiem jak wcześniej wskazano określono w niej wartość nieruchomości a to generuje konieczność zachowania formy narzuconej przez ustawodawcę przepisem prawa.

W myśl art. 175 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Sąd wskazuje, że na gruncie niniejszej sprawy skarżąca działała jako rzeczoznawca majątkowy, co potwierdziła pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego umieszczoną na spornym dokumencie. Działając zatem jako rzeczoznawca majątkowy, a nie "prywatnie" jako np. ekspert bankowy – skarżąca związana była prawnie uregulowaną etyką związaną z wykonywaniem czynności rzeczoznawcy majątkowego. Żaden bank nie mógł skutecznie zwolnić jej z zachowania standardów zawodowych na mocy umowy, skoro korzystał z jej uprawnień rzeczoznawcy. W przeciwnym razie, odstąpienie przez rzeczoznawcę majątkowego od standardów zawodowych i obowiązków ustawowych, akceptacja wypowiadania się rzeczoznawcy w inny, dowolny sposób niż poprzez operat szacunkowy, zachowujący wymogi ustawowe na równi, deprecjonowałoby wartość dowodową tych dokumentów i obniżałoby wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego wynikającą z nadanych mu urzędowo uprawnień. Nie taki był zamysł ustawodawcy regulującego prawnie zasady wykonywania działalności zawodowej wykonywanej przez rzeczoznawców, skoro zasady te określa ustawa.

Z uwagi na powyższe, bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy są argumenty skarżącej, która usprawiedliwia swoje działania wskazując, że przedmiotowe opinie w zakresie wartości nieruchomości sporządzała zgodnie z zapisami umowy zawartej w dniu 19 lutego 2012 r. pomiędzy "(...)"Polska S.A. i "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o. o. i opinie te stanowią dokument wewnętrzny i są przeznaczone wyłącznie dla oceny ryzyka kredytowego banku "(...)"Bank Polska w procesie kredytowym i nie mogą być wykorzystane dla jakiegokolwiek innego celu poza tym bankiem. O ile, jak twierdzi, przedmiotem powyższej umowy nie było sporządzanie operatów szacunkowych w rozumieniu u.g.n. oraz standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych według zasad "Wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności", obowiązującego w czasie wykonywania przedmiotowych czynności, to nie powinna przy ich autoryzacji posługiwać się nadanymi jej uprawnieniami: pieczęcią i nazwą rzeczoznawcy majątkowego.

Nie było przeszkód faktycznych i prawnych do powołania się w analizowanym opracowaniu na stanowisko i funkcję pracownika banku, skoro skarżąca pozostawała, jak twierdzi, w stosunku pracy, jaki wynikał z umowy o pracę zawartej z "(...)"Real Estate Advisoty and Property Management Poland Sp. z o. o.

Sąd wskazuje, że orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 2 u.g.n.), w ramach którego ustala się, czy i w jakim zakresie rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego. Jednym z elementów protokołu końcowego jest wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Natomiast organ, na podstawie art. 195a ust. 1 u.g.n., orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo o umorzeniu postępowania. Ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Organ nie jest związany ustaleniami Komisji, a tym samym może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń.

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., II GSK 199/11 postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, powyższe zasady postępowania zostały zachowane.

Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Bezpośrednią jego przyczyną była skarga B. W. złożona 15 czerwca 2015 r. kwestionująca czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego – skarżącej, w sporządzonej opinii na rzecz banku, na dowód czego załączona została do skargi barwna kopia tej opinii, opatrzona pieczęcią i podpisem skarżącej jako rzeczoznawcy majątkowego. I co ma zasadnicze znaczenie dla oceny materiału dowodowego, w tym zarzutów skarżącej – w odpowiedzi na zobowiązanie Ministra do złożenia wyjaśnień odnośnie autorstwa dokumentów o nazwie "Opinia o wartości nieruchomości dla banku" – skarżąca w piśmie z 27 czerwca 2015 r. potwierdziła, że opinia w zakresie wartości nieruchomości została przez nią sporządzona na podstawie umowy zawartej pomiędzy "(...)"Bank Polska a "(...)"Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. Według wyjaśnień skarżącej, zlecona jej przez bank opinia stanowi dokument wewnętrzny banku na użytek oceny ryzyka kredytowego – w procesie kredytowym, bez możliwości dalszego wykorzystania. Jednocześnie skarżąca twierdziła, że celem umowy nie było sporządzenie operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu, powyższe pismo organ prawidłowo potraktował jako potwierdzenie sporządzenia przez skarżącą ww. opinii. Zwalniało to organ od zwracania się z urzędu do banków o nadesłanie oryginałów tych opracowań. Organ bowiem w piśmie z 16 czerwca 2015 r. jednoznacznie poinformował stronę o skutku skierowania sprawy "w aktualnym stanie udokumentowania na drogę postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej". Oznacza to, że brak ich kwestionowania w piśmie złożonym do organu 29 czerwca 2015 r. wpływało na skuteczność tych dowodów w dalszym postępowaniu.

Należy zwrócić uwagę, że zmiana stanowiska skarżącej, poddająca w wątpliwość procedowanie organu i Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w oparciu o kopie dokumentów, nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy. Skarżąca nie obaliła bowiem skutecznie własnego oświadczenia z 27 czerwca 2015 r., poprzez złożenie np. prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego, że dokument złożony do akt postepowania administracyjnego został sfałszowany.

Oznacza to, że trafnie organ odmówił wiarygodności stanowiska strony, skoro skarżąca z jednej strony podnosił zarzut oparcia rozstrzygnięcia o kopie dokumentów, a z drugiej strony podnosił merytoryczne zarzuty do ich treści jako wykonanych na zlecenie banku i wykorzystania do użytku wewnętrznego. Powyższe okoliczności w pełni upoważniały organ, jak i Komisję Odpowiedzialności Zawodowej do oceny tych kopii dokumentów jako pełnowartościowego materiału dowodowego.

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze, że wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym musi mieć świadomość, że wycena może być kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) lub, że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 u.g.n.). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Trafna , zdaniem Sądu, jest uwaga, że organ nie jest związany proponowaną przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wysokością kary dyscyplinarnej. W przypadku potwierdzenia przez organ stwierdzonych naruszeń uzasadniających wymierzenie kary wyższej, niż wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jest on uprawniony do nałożenia takiej kary. Wybór rodzaju kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n.

Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

W zaskarżonej decyzji organ jasno i rzetelnie wykazał powody, dla których orzekł konkretną karę dyscyplinarną, a nie inną. Wybór przez organ orzekający rodzaju kary nie był dowolny. Z uzasadnienia wynika, jakie okoliczności zaistniałe w sprawie wziął pod uwagę. Prawidłowa jest także ocena, że twierdzenia i uwagi skarżącej stanowią głównie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i Ministra

W ocenie Sądu, zasadnie organ uznał ciężar poczynionych przez skarżącą uchybień za szczególnie istotny, albowiem w sposób bardzo poważny naruszyła ona podstawowe przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Niewątpliwie na niekorzyść skarżącej świadczyła postawa wskazująca na kompletny brak przeświadczenia o popełnionych błędach, skoro przyjęła, że umowa z bankiem wyłącza jej ustawowe obowiązki dochowania standardów zawodowych

Nałożona na skarżącą kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i pełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej.

W ocenie Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i wykazany brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mogło wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki.

Bez znaczenia dla wymiaru kary pozostają kwestie związane z charakterem stosunku prawnego łączącego skarżącą z pracodawcą, zakresem obowiązków pracowniczych skarżącej, organizacją pracy w przedsiębiorstwie, czy powiązaniami pracodawcy skarżącej z bankiem. Okoliczności te nie mogą wpłynąć na wymiar kary dyscyplinarnej. W postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej ocenie podlegają bowiem wyłącznie czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego.

Reasumując, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. Odniesiono się przy tym zarówno do istotnych argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji, jak i do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania.

Ponadto w postępowaniu, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do uchybienia podstawowym zasadom postępowania, a w szczególności zarzucanym w skardze: art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a.

Na gruncie niniejszej sprawy skarżąca miała także zagwarantowany czynny udział w każdym stadium postępowania administracyjnego i z uprawnienia tego skutecznie korzystała.

Uzasadniając natomiast oddalenie przez Sąd wniosku skarżącej o dopuszczenie dowodu z dokumentu tj. "Rekomendacji S" wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego na okoliczność rodzajów opracowań w wartości nieruchomości w związku z zabezpieczeniem hipotecznym sporządzanych na potrzeby banku, wskazać należy, że ww. dokument stanowi zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk tzw. ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie (należności banków wynikających z udzielonych przez nie kredytów hipotecznych). "Rekomendacja S" zawiera zbiór zaleceń wobec wewnętrznych systemów kontroli wykorzystywanych w bankach i ma na celu dbanie o to, by działalność banków była bezpieczna, zarówno dla całego sektora finansowego, jak i dla ich klientów. Jak już wcześniej wskazano, stosownie do treści art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Powyższy dokumentnie mieści się w katalogu ww. przepisów a jako dowód, na okoliczność rodzajów opracowań o wartości nieruchomości w związku z zabezpieczeniem hipotecznym sporządzanych na potrzeby banku, pozostaje na bez wpływu na treść rozstrzygnięcia Sądu.

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a które Sąd ma obowiązek badać z urzędu, skargę należało oddalić.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.