Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 135/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 2, art. 2 pkt 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Ewa Osipuk Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2016 r. sprawy ze skargi I. B. i R. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 774 zł (siedemset siedemdziesiąt cztery złote), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Po rozpatrzeniu wniosku I.B. i R.B. z dnia 9 czerwca 2015r. o ustalenie warunków zabudowy, Wójt Gminy decyzją z dnia [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego i budynku garażu na działce nr [...] obr. S., gmina S. Podstawą rozstrzygnięcia stanowił art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 199) zwanej dalej: u.p.z.p.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wnioskowana inwestycja nie spełnia łącznie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wielkość obszaru analizowanego stanowiła 3-krotna szerokość frontu terenu inwestycji - front terenu inwestycji wynosi

90 m (użytek leśny Ls został wyłączony z działki objętej wnioskiem ze względu na istniejący obowiązek uzyskania decyzji o przeznaczeniu na cele nierolnicze i nieleśne przed przeznaczeniem pod zabudowę, wynikający z ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 1205 ze zm.). Wyznaczając obszar analizowany organ kierował się koniecznością obiektywnej oceny sąsiedztwa w odniesieniu do planowanej inwestycji. Wyznaczony obszar analizowany przedstawiający wycinek terenu w obrębie S. i K., w sąsiedztwie działki inwestorów, odzwierciedla charakter ewentualnej zabudowy na danym terenie. W analizowanym obszarze stwierdzono brak jakiejkolwiek zabudowy w postaci budynków mieszkalnych, gospodarczych czy garażowych, co nie pozwala na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Najbliższa zabudowa znajduje się poza obszarem analizowanym w miejscowościach K. i L., oddalona jest od działki inwestora o około 550 m. Poza tym istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, gdyż działka nie posiada żadnego uzbrojenia (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). W wyniku oględzin działki nr [...] oraz terenu przyległego w obr. S. stwierdzono, że działka inwestorów nie posiada żadnego uzbrojenia, porośnięta jest drzewami, przebiega przez nią linia wysokiego napięcia. W promieniu 500 m brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Zdaniem organu, działka nr [...] nie spełnia przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Od powyższej decyzji I. i R.B. wnieśli odwołanie domagając się uchylenia jej w całości. W uzasadnieniu podniesiono, że na obszarze analizy urbanistycznej występują zabudowania pozwalające na określenie parametrów i funkcji zabudowy na działce nr [...]. Poza tym do wniosku o wydanie warunków zabudowy dla wskazanej działki została m.in. dołączona decyzja GDDKiA zezwalająca na realizację zjazdu indywidualnego z drogi krajowej nr [...]. We wniosku zaznaczono, ze w celu zaopatrzenia w wodę zostanie wybudowana własna studnia głębinowa na działce, odprowadzanie ścieków będzie się odbywać do szczelnego zbiornika bezodpływowego wybudowanego na działce, zagospodarowanie odpadów stałych odbywać się będzie poprzez magazynowanie w pojemnikach i okresowym wywozie na zorganizowane wysypisko odpadów.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu stwierdzono, że odmowa ustalenia warunków zabudowy została oparta na braku zachowania przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. W granicach obszaru poddanego analizie nie znajdują się bowiem budynki mogące stanowić podstawę do określenia cech, parametrów oraz wskaźników dla nowej zabudowy objętej wnioskiem skarżących. Również istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, gdyż działka nie posiada żadnego uzbrojenia. Wskazano, że organ I instancji wyznaczając granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem prawidłowo przyjął, iż wyznaczona minimalna wielkość obszaru analizowanego pozwala na obiektywną ocenę sąsiedztwa w odniesieniu do planowanej inwestycji, stanowi całość urbanistyczną, odzwierciedla charakter zabudowy na terenie i pozostaje w zgodzie ze specyfiką okolicy. Organ I instancji prawidłowo ocenił, że nie zaistniały przesłanki uzasadniające ustalenie obszaru analizowanego w większym wymiarze niż minimalny, określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) dalej jako: rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r. Najbliższa zabudowa znajduje się poza obszarem analizowanym, oddalona jest od działki inwestorów o ok. 550 m. Nie został również spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Z przeprowadzonych oględzin wynika, że działka skarżących nie jest zabudowana, jest porośnięta drzewami, przez działkę przebiega linia energetyczna, w odległości ok. 150 m znajdują się urządzenia gazowe. W bezpośrednim sąsiedztwie działki znajdują się pola uprawne, lasy i droga krajowa, działka nie posiada widocznego zjazdu, a najbliższe zabudowania znajdują się ok. 500 m od granic działki. Działka nie jest uzbrojona w media. W aktach nie ma oświadczenia jednostek, które mają zapewnić dostarczanie wody i energii elektrycznej oraz odprowadzać ścieki, że będzie realizowana obsługa planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury.

Na powyższą decyzję I. i R.B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego i przyjęcie, że front działki wynosi 90 m, podczas gdy faktycznie jest co najmniej 190 m;

2. art. 7 w związku z art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 267 ze zm.) dalej jako: k.p.a., poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

3. niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie do analizy jedynie minimalnego obszaru wymaganego w § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r., podczas gdy należało przyjąć do analizy większy niż 3-krotność przyjętego frontu działki nr [...].

W uzasadnieniu podniesiono, że część działki skarżących stanowią byłe grunty rolne klasy V i VI, które od ponad 10 lat leżą ugorem. Las, który znajduje się obok stanowi z tymi gruntami integralną całość. Skarżący zastanawiają się, czy po ogrodzeniu całego terenu na pozostałych gruntach nie założyć plantacji drzewek ozdobnych i szkółki choinek, w tym pod linią energetyczną. Wskazano, że GDDKiA w drodze decyzji zezwoliła na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi krajowej nr [...] na działkę nr [...]. Zdaniem skarżących, wadliwie zostały wyznaczone granice obszaru analizowanego, gdyż przyjęto front działki od strony drogi nr [...] jako 90 m, gdy w rzeczywistości jest to co najmniej 190 m. Zatem granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w promieniu 570 m. W tak ustalonym obszarze znalazłyby się siedliska od strony miejscowości K. o nr działek [...] i [...], które od działki skarżących znajdują się w odległości ok. 450 m. Tymczasem organ I instancji nie uzasadnił dlaczego w sposób zawężony wyznaczył granice obszaru analizowanego. Organ nie wykazał również, aby nowa zabudowa miała kolidować z obecną funkcją już istniejącej zabudowy.

Odnośnie uzbrojenia terenu skarżący wyjaśnili, że wszystkie media zamierzają wykonać we własnym zakresie. Zaopatrzenie w wodę nastąpi ze studni głębinowej, na działce będzie szambo ewentualnie mała ekologiczna oczyszczalnia ścieków, śmieci będą odbierane przez zakład usług komunalnych. Natomiast zakład energetyczny w piśmie z dnia 22 grudnia 2015r. zobowiązał się do zapewnienia dostaw energii elektrycznej dla budynku mieszkalnego planowanego na działce nr [...]. Skarżący wyjaśnili, że w miejscu gdzie planowana jest budowa siedliska rośnie kilka drzewek samosiejek, które zostaną usunięte. Natomiast na części działki nr [...], a dokładnie na 1,1 ha, rośnie las, który nie zostanie zlikwidowany. Przez las przebiega linia energetyczna, w odległości ponad 100 m od miejsca posadowienia siedliska. Zdaniem skarżących, planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i w tej sytuacji organ powinien w drodze decyzji ustalić warunki zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz wyjaśniając, że w analizie użytek leśny Ls został wyłączony z uwagi na to, iż wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Poza tym inwestorzy w złożonym wniosku w części tekstowej wskazali jako teren objęty wnioskiem działkę nr [...], a na mapie zaznaczyli lokalizację budynków na gruntach ornych klasy V i VI. W związku z tym w analizie jako teren objęty wnioskiem uznano część działki bez użytku oznaczonego jako las.

Na rozprawie w dniu 15 marca 2016r. pełnomocnik skarżących podniósł, że kwestionuje rozumienie pojęcia "front działki" przyjętego w zaskarżonych decyzjach. Organ sztucznie dokonał podziału nieruchomości na dwie części.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2014r. poz. 1647 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) zwanej dalej: ustawą ppsa.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja i decyzją poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w tej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2015r. poz. 199, ze zm) oraz przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Stosownie zaś do treści art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Z cytowanych przepisów wywodzone są dwie z podstawowych zasad planowania przestrzennego - zasada zachowania ładu przestrzennego oraz zasada zrównoważonego rozwoju - przy czym użyte tu pojęcie "ładu przestrzennego", stosownie do definicji z art. 2 pkt 1 u.p.z.p., obejmuje takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zarazem jednak ustawodawca nakazał uwzględniać w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym także inne wartości (dobra), w tym zwłaszcza prawo własności (art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p.). Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Sąd podkreśla, że własność korzysta ze szczególnych gwarancji także rangi konstytucyjnej (zwłaszcza art. 21 i art. 64 Konstytucji RP). Jeżeli zatem organy administracji odmawiają ustalenia warunków dla zabudowy proponowanej przez wnioskodawcę, to powinny swoje stanowisko należycie i przekonująco uzasadnić.

Z akt administracyjnych tej sprawy wynika, że działka nr [...] obr. S., której dotyczy wniosek skarżących, nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku miejscowego planu, aby zachować ład przestrzenny na danym obszarze, ustawodawca nałożył na właściwe organy administracji obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych - w ramach postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Istotnym przepisem w tym zakresie jest art. 61. ust. 1 u.p.z.p., który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawodawca uzależnił zmianę w zagospodarowaniu terenu m.in. od dostosowania się przez inwestora do określonych, istniejących już cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Kluczowe znaczenie ma zatem sposób wyznaczenia obszaru analizowanego. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez prawidłowego uzasadnienia przyjętej jego wielkości, czyni sporządzoną na jego podstawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wadliwą. Wadliwą będzie również decyzja organu administracji oparta na błędnie sporządzonej analizie (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012r., sygn. II SA/Gd 601/12, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W kontrolowanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w zakresie minimalnym, przyjmując 3-krotną szerokość frontu terenu inwestycji, tj. 90 m, z wyłączeniem użytku leśnego Ls z działki. Następnie, w tak zakreślonym obszarze analizowanym organ I instancji stwierdził brak jakiejkolwiek zabudowy w postaci budynków mieszkalnych, gospodarczych czy garażowych, i w konsekwencji odmówił ustalenia warunków zabudowy. Najbliższa zabudowa znalazła się poza obszarem analizowanym w miejscowościach K. i L. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy jak i z uzasadnienia decyzji organu I instancji zdaje się wynikać, że inwestorzy chcą realizować inwestycję na obszarze zupełnie pozbawionym zabudowy. Tymczasem, jak wyjaśnili skarżący, w odległości ok. 450 m znajdują się siedliska na działkach nr [...] i [...] w miejscowości K.

W ocenie Sądu, wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym zakresie, bez wyczerpującego uzasadnienia takiego stanowiska, należy uznać za wadliwe. Należy zauważyć, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. wskazuje jedynie minimalne ("nie mniejszej") granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - granicę maksymalną organ wyznacza zaś według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. O wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach (por. wskazany wcześniej wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r., II SA/Gd 601/12).

Prawidłowe oznaczenie obszaru analizowanego na mapie jest punktem wyjścia do określenia funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem. Organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki – w rozpoznawanej sprawie minimalny - obszar analizowany. Powołanie się tylko na odległość wskazaną w § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. i "mechaniczne" wyznaczenie granic obszaru analizowanego w minimalnej odległości od granic działek objętych wnioskiem okazało się w realiach niniejszej sprawy niewystarczające. Analiza nie powinna być prowadzona według sztywnych parametrów arytmetycznych. Tym bardziej, gdy skarżący podnoszą, że w odległości ok. 450 m od ich działki znajdują się siedliska.

Należy zauważyć, że rozszerzenie granic obszaru analizowanego ponad dopuszczalną wielkość minimalną (czego rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie zabrania) mogłoby pomóc w odpowiedzi na pytanie, jaki typ zabudowy kontynuowałby funkcje, parametry, cechy i wskaźniki zabudowy istniejącej. Prawdą jest, że szerokie ujęcie "sąsiedztwa" tworzy z niego pojęcie niedookreślone, czyli nie dające się ostatecznie zdefiniować na poziomie normy prawnej. Po to jednak organy stosujące prawo uzyskały pewien luz interpretacyjny, aby uniknąć automatyzmu w swoim działaniu. Skoro celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego i należy każdorazowo brać pod uwagę wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym, to należy podzielić pogląd, że szerokie rozumienie sąsiedztwa wymaga doprecyzowania tego pojęcia na potrzeby każdego przypadku

(por. Z. Niewiadomski i in., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2009, s. 495). Obszar analizowany powinien mieć inne, większe granice w okolicy specyficznej, mającej w dodatku rozproszoną zabudowę (jak w niniejszej sprawie), aniżeli w okolicy charakteryzującej się zabudową jednolitą i skupioną.

W tym kontekście może razić zawężenie w niniejszej sprawie granic obszaru analizowanego do wymiarów minimalnych. Nadto za niezasadne było przyjęcie przez organ do analizy urbanistycznej tylko części frontu działki nr [...], z pominięciem użytku leśnego Ls, skoro w złożonym wniosku skarżący wskazali działkę nr [...]. Stosownie zas do zapisu § 2 pkt 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. pod pojęciem frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W tej sytuacji całkowicie za przedwczesne należało uznać stanowisko organów, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. brak w obszarze analizowanym obiektów pozwalających na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy.

Nie można również podzielić stanowiska organów, że w rozpoznawanej sprawie nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., tj. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Wydając decyzję organy nie wzięły pod uwagę wyjaśnień skarżących, iż wszystkie media zamierzają wykonać we własnym zakresie. Zaopatrzenie w wodę nastąpi ze studni głębinowej, na działce będzie szambo ewentualnie mała ekologiczna oczyszczalnia ścieków, śmieci będą odbierane przez zakład usług komunalnych. Z kolei zakład energetyczny w piśmie z dnia 22 grudnia 2015 r. zobowiązał się do zapewnienia dostaw energii elektrycznej dla budynku mieszkalnego planowanego na działce skarżących, a GDDKiA w drodze decyzji zezwoliła na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi krajowej nr [...] na działkę nr [...].

Przy ponownie przeprowadzonym postępowaniu, organ uwzględni powyższe rozważania Sądu i ustali, czy przedmiotowa inwestycja będzie mogła być usytuowana na działce inwestorów.

Na marginesie jedynie należy wskazać organowi I instancji, że w aktach tej sprawy znajduje się już projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla projektowanej zabudowy, który został uzgodniony z właściwymi organami, a następnie przygotowano drugi projekt o odmowie ustalenia takich warunków zabudowy, pomijając fakt uzgodnienia już projektu pozytywnego dla inwestorów.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy ppsa., orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania rozstrzygnięto stosownie do art. 200, art. 205 § 2 ustawy ppsa., mając na względzie wysokość uiszczonego przez skarżących wpisu, wysokość opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżących, będącego radcą prawnym, w wysokości wynikającej z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015r., poz. 1804).