Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 67.
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 43.
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 4.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec,, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Z. W. i B. W. na decyzję Wojewody L. z dnia [..] nr [..] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz decyzję Starosty C. z dnia [..] nr [...] 2. zasądza od Wojewody L. na rzecz Z. W. i B. W. kwotę 5627 (pięć tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]Starosta C. po rozpoznaniu wniosku B. i Z. małż. W. przekształcił przysługujące im prawo użytkowania wieczystego działek nr 148/2 i 149, położonych w gminie Ż. w prawo własności. Jednocześnie z tytułu przekształcenia ustalił jednorazową opłatę w kwocie 85 452 zł, zobowiązał do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz stwierdził, że decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Po rozpoznaniu odwołania małżonków, według których decyzja Starosty została wydana z rażącym naruszeniem art. 7, 9, 10, 42 oraz 47 kpa, oraz błędnie ustalała wysokość orzeczonej opłaty z tytułu przekształcenia oraz sposób jej naliczenia, Wojewoda decyzją z dnia [...] rozstrzygnięcie Starosty utrzymał w mocy. Jego zdaniem zastosowane w sprawie przepisy art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a także art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzą wątpliwości. Wartość nieruchomości oraz wartość prawa użytkowania wieczystego została ustalona na podstawie opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego z dnia 3 grudnia 2012 r., a sposób ustalenia opłaty jest zgodna z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2010 r. ( sygn. akt I OSK 104/10 ) zgodnie z którym wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem Wojewody rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował obowiązujący w dacie sporządzenia wyceny § 29 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 201, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). Zgodnie z tym uregulowaniem wartość rynkową nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru wskazanego w § 29 pkt 3. Rzeczoznawca wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców rzeczoznawca ustalił wagi cech takie jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie terenu oraz powierzchnię działki rzeczoznawca majątkowy wybrał do analizy 12 nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, których ceny mieściły się w przedziale od 20,00 zł za m2 do 8,70 zł, natomiast cena średnia wyniosła 10,62 zł. Następnie dokonał określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 149, o powierzchni 0,9 ha, na kwotę 95.580,00 zł. Wartość rynkową prawa wieczystego użytkowania określił na kwotę 57.348,00 zł. Dla działki nr 148/2, o powierzchni 1,10 ha określił wartość rynkową prawa własności na kwotę 116.820,00 zł, natomiast wartość rynkową prawa wieczystego użytkowania w celu przekształcenia w prawo własności na kwotę 69.600,00 zł. W ocenie organu odwoławczego operaty szacunkowe zostały sporządzone w sposób zgodny z wymogami prawa, a w szczególności ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Natomiast sposób dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny pozwala stwierdzić, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującym w dacie jego wykonania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ wnioskodawcy nie składali wniosku o rozłożenie opłaty na raty, zobowiązano ich do jej uiszczenia jednorazowo. Organ zaznaczył, że zawiadomienie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy zostało prawidłowo doręczone. Na zwrotnym potwierdzeniu odbioru w dniu 27 grudnia 2012r. widnieje podpis teściowej, a więc osoby dorosłej. Zgodnie zaś z treścią art. 43 Kpa w przypadku nieobecności adresata, pismo doręcza się, za pokwitowaniem, dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, tym samym nie zostały naruszone przepisy określone w art. 7, 9, 10 i 77 Kpa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Z. i B. W. zarzucając decyzji Wojewody nie zawiadomienie ich o zakończeniu postępowania, a tym samym uniemożliwiając możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, zgłoszenia wniosków dowodowych oraz zajęcia ostatecznego stanowiska bezpośrednio przed zakończeniem postępowania toczącego się przed Starostą i wydaniem przez niego decyzji, a także naruszenie art. 7, 77 oraz 136 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego nieruchomości, w którym nie uwzględniono możliwości zrealizowania w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowych nieruchomości elektrociepłowni na biogaz, co skutkowało błędnym ustaleniem kwoty 85.452 zł jako opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności -

wnieśli o jej uchylenie w całości.

Uzasadniając swoje stanowisko skarżący wskazali, że zawiadomienie Starosty z dnia 21 grudnia 2012r. o zakończeniu postępowania zostało odebrane przez K. W., która nie jest domownikiem w myśl art. 43 kpa, albowiem mieszka przy ul. C. 37/138 w K. Powyższe zawiadomienie zostało wręczone skarżącym dopiero w dniu 7 stycznia 2013 r., po powrocie z urlopu, w dniu, w którym Starosta wydał już decyzję w sprawie. Powołując się na orzecznictwo skarżący wywodzili, że skoro zawiadomienie. nie zostało doręczone dorosłemu domownikowi w myśl art. 43 kpa, było wadliwe. W konsekwencji, Starosta wydając decyzję uniemożliwił skarżącym możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, zgłaszania wniosków dowodowych oraz zajęcia ostatecznego stanowiska bezpośrednio przed zakończeniem postępowania toczącego się przed organem I instancji. Skarżący zaznaczyli, że stosowanie doręczenia zastępczego stanowi wyjątek od zasady doręczenia bezpośredniego, tym samym za niedopuszczalną należy uznać wykładnię rozszerzającą, którą niewątpliwie posłużył się Wojewoda wydając zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając zarzut błędnego ustalenia wysokości opłaty skarżący wskazali, że zgodnie z art. 67 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zmianami), wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 3 grudnia 2012 r. została ustalona za pomocą podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Jednakże sporządzony operat szacunkowy w żadnym miejscu nie uwzględniał położenia nieruchomości oraz znacznego spadku wartości nieruchomości na rynku, co miało się wiązać z realizacją na sąsiedniej działce elektrociepłowni na biogaz o mocy elektrycznej 0,999 MW i mocy cieplnej 1,058 MW. Wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie został wskazany w raporcie inwestora, spółki P. G. B. Sp. z o.o., o oddziaływaniu na środowisko planowanego przedsięwzięcia z miesiąca października 2010 r. Tym samym, w opinii skarżących, organ pierwszej instancji, z uwagi na nieuwzględnienie tej. okoliczności w operacie szacunkowym, będącym kluczowym dokumentem przy określeniu wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, naruszył art. 77 kpa poprzez nie przeprowadzenie kompleksowego i rzetelnego postępowania dowodowego, które w konsekwencji doprowadziło do wydania wadliwej decyzji, naruszającej zasadę prawdy obiektywnej opisanej w art. 7 kpa.

Odpowiadając na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uwagi skarżących co do zasad doręczenia korespondencji w trybie art. 43 kpa są oczywiście prawidłowe. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nieobecności adresata w mieszkaniu pismo doręcza się za pokwitowaniem do rąk dorosłego domownika, sąsiada lub dozorcy domu, jeżeli osoby te podjęły się oddania pisma adresatowi. Wspomniany przepis rzeczywiście nie zawiera natomiast definicji pojęcia dorosłego domownika, co może nastręczać trudności w ustaleniu, czy doszło do doręczenia korespondencji. Również w orzecznictwie problem ten nie jest ujmowany jednolicie. W wyroku z dnia 27 sierpnia 2014r. ( I OSK 720/14 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, , że termin "dorosły" w rozumieniu art. 43 kpa oznacza to samo co "pełnoletni". Wskazał na dominujący pogląd stosownie do którego status "domownika" mają zamieszkujący z nim w jednym mieszkaniu lub domu jego dorośli krewni i powinowaci. Oznacza to, że nawet nie każdą pełnoletnią osobę spokrewnioną można uznać za dorosłego domownika, któremu można oddać przesyłkę przeznaczoną dla określonego adresata. Warunkiem koniecznym jest bowiem, aby osoba spokrewniona z adresatem pisma zamieszkiwała pod wskazanym adresem, nawet jeżeli nie jest tam zameldowana. Natomiast osoby obce adresatowi nie są jego domownikami nawet, gdy mieszkają w tym samym domu lub mieszkaniu (np. jako lokatorzy czy sublokatorzy), chyba że zostały przez adresata włączone do wspólnoty domowej i prowadzą z nim (jego rodziną) wspólne gospodarstwo domowe. Fakt doręczenia pisma określonej osobie w oznaczonym czasie i miejscu może być stwierdzony wtedy, gdy jest pewne, że otrzymała je właściwa osoba. Doręczenie pośrednie ma zatem miejsce jedynie wówczas, gdy przesyłka zostanie doręczona dorosłemu domownikowi, a za taką osobę nie można uznać kogoś, kto mieszka gdzieś indziej. Odmienne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny przedstawił w wyroku z dnia 15 lipca 2014r. ( I GSK 58/13 opubl. w CBOSA), wydanym wprawdzie na kanwie art. 149 Ordynacji podatkowej, ale odnoszący się także do art. 43 kpa, choć także uznał, że domownik dorosły to domownik pełnoletni, które to pojęcie wywodzone jest i zdefiniowane w art. 10 § 1 k.c. (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2011 r. I OSK 1750/10; LEX nr 1070790), a dla uznania danej osoby za domownika nie jest konieczne, aby osoba ta była zameldowana w mieszkaniu, w którym następuje doręczenie zastępcze (postanowienie z dnia 7 grudnia 2011 r. o sygn. akt II GSK 2247/11, LEX nr 1151691; wyrok NSA z dnia 27 października 2011 r. o sygn. akt II OSK 1537/10; LEX nr 1132092). Sąd zwrócił uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego, według którego domownikiem może być jedynie krewny lub powinowaty zamieszkujący z adresatem pisma w jednym mieszkaniu lub domu, niezależnie, czy prowadzi z nim wspólne gospodarstwo domowe, czy też nie. Nie jest domownikiem krewny lub powinowaty niezamieszkujący z adresatem. Sąd ten przyjął, że żadne inne osoby zamieszkujące z adresatem pisma nie są domownikami, chyba że prowadzą z nim wspólne gospodarstwo domowe (postanowienie z dnia 13 listopada 1996 r. o sygn. akt III RN 27/96; OSNAPiUS nr 11, poz. 187). Takie wąskie ujęcie domownika nie znalazło, zdaniem NSA, potwierdzenia w orzecznictwie sądów administracyjnych, które nie jest do końca jednolite, choć zróżnicowanie to nie ma istotnego znaczenia dla rozpatrywanej sprawy. Skrajnie różny od wyrażonego przez SN pogląd wyrażony został w postanowieniu NSA z dnia 28 lutego 1996 r., w którym to, nadając szerokie znaczenie pojęciu domownik, stwierdzono że osoba ta nie musi pozostawać we wspólnym gospodarstwie domowym z adresatem pisma, a adresat nie musi wyrażać zgody na odbieranie przez nią korespondencji (sygn. akt SA/Ka 2074/95 opubl. w CBOSA ). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wystarczające dla uznania określonej osoby za domownika jest, aby osoba odbierająca pismo zamieszkiwała z adresatem, prowadząc z nim wspólne gospodarstwo domowe lub też, aby będąc krewnym lub powinowatym, przebywała ona w mieszkaniu adresata za jego zgodą okresowo, przy czym bez znaczenia jest jakiego okresu to dotyczy oraz, czy osoba ta prowadzi z adresatem wspólne gospodarstwo domowe. Skuteczne doręczenie w trybie art. 149 Ordynacji podatkowej, ale też i art. 43 kpa . następuje wówczas, gdy pod nieobecność adresata w domu, pismo odbiera dorosły domownik w rozumieniu wyżej podanym, który zobowiązuje się do oddania pisma adresatowi, przy czym zobowiązanie to następuje z momentem przyjęcia pisma i złożenia czytelnego podpisu na potwierdzeniu odbioru. Sąd stwierdził przy tym, ze brak jest podstaw, aby twierdzić, że odbierający pismo domownik musi złożyć oświadczenie, że zobowiązuje się oddać pismo adresatowi. Jak przyjmuje się w orzecznictwie jeżeli dorosły domownik nie odmawia przyjęcia przesyłki, to oznacza, że podjął się on doręczenia tej przesyłki adresatowi (tak samo: wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r. o sygn. akt II OSK 1098/10; LEX 786594). Inaczej uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 maja 2014r. (I OSK 1099/14 i powołane tam wyroki ), według którego dla skutecznego doręczenia pisma wystarczy, aby na podpisywanym przez domownika potwierdzeniu odbioru pisma znajdowała się informacja, że doręczenie następuje, jeżeli osoba ta podjęła się oddania pisma adresatowi (por. wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2070/10, z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt II GSK 315/06). Jeżeli na odwrocie poświadczenia odbioru pisma nie podkreślono, że doręczenia dokonano dorosłemu domownikowi zaznaczając lub wskazując jednocześnie, że osoba ta podjęła się oddać przesyłkę adresatowi, to doręczenie nie spełnia wymogów z art. 40 § 1 ani z art. 43 kpa (zob. także wyrok NSA z dnia 25 września 2009 r., sygn. akt II FSK 680/08). Sąd w składzie rozpoznającym sprawę pogląd ten podziela. Trafnie zauważa się w literaturze, że z treści mawianego przepisu nie wynika domniemanie, zgodnie którym każda osoba wymieniona w tym przepisie , która przyjmuje korespondencję kierowaną do adresata podejmuje się jej oddania adresatowi. Wobec brzmienia przepisu zobowiązanie to ma wynikać z dowodu doręczenia ( czy to w postaci adnotacji doręczyciela, czy samego dorosłego domownika odbierającego przesyłkę, czy z treści formularza dowodu doręczenia ( Kodeks Postępowania Administracyjnego – Komentarz pod redakcją Marka Wierzbowskiego i Aleksandry Wiktorowskiej 2. wydanie Wyd.C.H. BECK 2013 str.245 ). Jeśli zatem przebywająca w mieszkaniu matka skarżącego złożyła własnoręczny podpis na dowodach doręczenia przesyłek, bez jakiejkolwiek adnotacji o zobowiązaniu się do ich oddania adresatom, nie ma podstaw do uznania skuteczności doręczenia w trybie art. 43 kpa. Tym samym skarżący skutecznie obalili wynikające z tego przepisu domniemanie doręczenia korespondencji. Wbrew jednak przekonaniu skarżących wspomniane uchybienie nie może, przy uwzględnieniu okoliczności sprawy, prowadzić do wadliwości samej decyzji w oparciu o art. 10 i art. 81 kpa. W orzecznictwie od dawna podkreśla się, że dla stwierdzenia przez sąd administracyjny naruszenia art. 10 kpa w stopniu uzasadniającym uchylenie kontrolowanego aktu nie wystarcza samo tylko stwierdzenie naruszenia standardów określonych tym przepisem. Podnosząc zarzut naruszenia praw procesowych zagwarantowanych w art. 10 § 1 kpa strona musi nie tylko wykazać, że takie naruszenie istotnie miało miejsce, ale ponadto, iż uniemożliwiło jej ono podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej - co miało istotny wpływ - na rozstrzygnięcie sprawy. W wyroku z dnia 16 października 2012r. ( II OSK 1122/11 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA ) Naczelny Sąd Administracyjny wywiódł, że w sytuacji przedstawienia organom administracji publicznej zarzutu dotyczącego braku zawiadomienia strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych, koniecznym jest ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Dopiero wykazanie, że naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez nie powiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych, uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 kpa ( por. także wyrok NSA z dnia 11 września 2013r. II OSK 925/12 opubl. w CBOSA ). Według akt sprawy żadne tego rodzaju okoliczności nie miały miejsce. Warto zauważyć, ze skarżący naruszenia art. 10 kpa wiążą z niedopełnieniem omawianego obowiązku przez Starostę, co akcentowano już w odwołaniu od jego decyzji. Nie wskazano jednak, jakich czynności zostali wskutek tego pozbawieni lub jakich dowodów nie byli w stanie przedstawić, a co miałoby wpływ na jego stanowisko. Z pewnością mieli natomiast możliwość formułowania swoich zastrzeżeń o odwołaniu z czego, jak potwierdzają akta sprawy, w pełni skorzystali.

Nie oznacza to natomiast, że skarga jest pozbawiona uzasadnionych podstaw. Rację mają bowiem skarżący dowodząc, że organy rozpoznające sprawę nie dołożyły odpowiedniej staranności przy ocenie złożonego w sprawie operatu szacunkowego. Zaznaczyć trzeba, że chociaż organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, nie może zatem ingerować w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11 , 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, 4 czerwca 2009 r., sygn. I OSK 860/08, 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, wyrok NSA z 24 listopada 2011 r., II OSK 1705/10, 15 września 2009 r. I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), opubl. w CBOSA). może jednak ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, pozwalającym na stwierdzenie czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Jasne jest bowiem, że o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Jest on zatem zobowiązany do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty. Tego warunku nie spełnia zaskarżona decyzja, bezkrytycznie przyjmująca złożony w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy. Tymczasem nie zawiera on rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia doboru przyjętych do celów porównawczych nieruchomości oraz sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze, zastosowane przez biegłego, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uzupełnieniem tego zapisu jest treść § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U nr 207, poz. 2109 ze zmianami ) zgodnie z którym przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się, ze przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony ( wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r. II OSK 2016/06 LEX nr 639427 ). Niejasne jest zatem dlaczego do nieruchomości nr 149 o powierzchni 0,9000 ha i 148/2 o powierzchni 1,1000 ha, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Ż. pod grunty produkcji rolnej, do porównania przyjęto 12 nieruchomości reprezentatywnych ze zbioru nieruchomości budowlanych ( str. 9 i 13 operatów ) i to o powierzchniach znacznie mniejszych, nie przekraczających 0,36 ha. Tym bardziej, że w wyjaśnieniach złożonych przez rzeczoznawcę 3 lipca 2013r. wspomniane nieruchomości zostały uznane za podobne do nieruchomości szacowanej z uwagi na położenie ( drogi gminne i wojewódzkie ), przeznaczenie ( rolne z możliwością lokalizacji usług ) i sposobu wykorzystania ( użytkowanie rolnicze ). Nie wiadomo przy tym, dlaczego rzeczoznawca przy charakterystyce lokalnego rynku nieruchomości, wskazał na "rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych pod potrzeby usług dla rolnictwa rolniczej", jeśli w wypisie z rejestru gruntów działki 149 i 148/2 określone zostały jako grunty orne. Co więcej, właśnie wielkość działki powyżej 0,8 ha rzeczoznawca uznał za niekorzystną, a działki do 0,4 ha za korzystną. Operat nie zawiera żadnych informacji pozwalających na ustalenie, czy podane do porównania działki są działkami zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej czy przeznaczone pod innego rodzaju zabudowę, w tym także związana z produkcją rolną, co ma istotne znaczenie, zwłaszcza wobec konsekwentnie podtrzymywanej opinii o obniżeniu wartości działek skarżących z powodu budowy w sąsiedztwie biogazowni. .Brakuje też informacji, czy wspomniane nieruchomości są niezabudowane, czego wymaga § 29 wspomnianego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, według którego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Niezrozumiałe jest określenie cech rynkowych przyjętych do porównania nieruchomości, jeśli zauważyć, że odnosi się je do cech rynkowych, od których uzależnione są ceny lokali mieszkalnych ( str. 10 operatu ). W ogóle brak jest jakiegokolwiek wyjaśnienia co do procentowego określenia wag cech nieruchomości przyjętych do porównania i wycenianej. Warto również podkreślić brak wyjaśnienia motywów jakimi kierował się rzeczoznawca powiększając zbiór nieruchomości poza miejscowość D. Regułą jest, że w pierwszej kolejności rzeczoznawca powinien poszukiwać do porównania nieruchomości znajdujących się w najbliższym otoczeniu nieruchomości wycenianej, które najwierniej odzwierciedlają jej wartość. Tymczasem wśród 12 wybranych nieruchomości żadna nie jest położona w tej miejscowości. Co więcej, rzeczoznawca nawet nie wspomniał, dlaczego właśnie opisanych 12 nieruchomości uznał za reprezentatywne i wybrał je spośród 82 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych oraz dlaczego, mimo takiej liczby transakcji, poszerzył badanie rynku o transakcje zawarte na terenie innych porównywalnych gmin powiatu c. (str. 7 operatu ).

Nie sposób natomiast podzielić zapatrywania skarżących upatrujących wadliwości decyzji w zaniechaniu przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego. Rzeczywiście nałożony w art. 7 i 77 § 1 kpa na organ obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego zobowiązuje organ do czynnego udziału w postępowaniu wyjaśniającym. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że obowiązek przeprowadzenia postępowania co do wszystkich istotnych okoliczności spoczywa na organach i nie może być przerzucany na stronę ( wyrok NSA z dnia 19 maja 2010r. I OSK 163/10 Legalis ). Podnosi się również, że może zaistnieć sytuacja, iż w świetle przepisu prawa materialnego udowodnienie określonej okoliczności faktycznej obciąża stronę postępowania, nie zaś organ, tym niemniej nie zwalnia to organu od jego powinności podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy i oceny przedstawionych w sprawie dowodów Jednocześnie jednak zwraca się także uwagę, że wspomniany obowiązek nie może oznaczać przerzucenia całego ciężaru dowodowego w sprawie na organ. Jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nie nasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania" ( wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. I OSK 1894/12 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA). Wydaje się to oczywiste, skoro bowiem organ istotne dla sprawy okoliczności ustalił na podstawie materiału dowodowego w jego ocenie nie budzącego wątpliwości, a które usiłuje zakwestionować strona, to ona powinna podejmować działania zmierzające do przeforsowania swoich racji. Podzielając ten punkt widzenia trzeba też zauważyć, że podważenie opinii biegłego wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, stąd też jak już wskazano, organ nie ma możliwości badania jej merytorycznej zasadności, ograniczając się jedynie do strony formalnej. Zakwestionowanie przez stronę operatu co do jego zasadniczej treści wymaga zatem przedłożenia opinii rzeczoznawcy lub stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poddania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jak się jednak słusznie podkreśla skorzystanie z tych możliwości również należy do strony (wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06 i z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11, LEX nr 1366424). Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący we własnym zakresie podjęli jakiekolwiek działania w tym zakresie, oczekując jedynie na reakcję organu, co jednak nie mogło okazać się skuteczne.

Z tych powodów na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić zarówno zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty. O nie podleganiu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 cyt. ustawy, natomiast o kosztach orzeczono na podstawie jej art. 200 i 205 § 2 w związku z § 6 pkt.6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( tekst jedn. Dz. U z 2013r. poz. 461 ).