Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 383/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 174,  art. 195a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Miernik Protokolant Małgorzata Kulińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2010 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia rzeczoznawcy majątkowemu kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz J. S. kwotę 457 (słownie czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. [...] orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu K. B. kary dyscyplinarnej w postaci nagany - utrzymał w mocy własną decyzję.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury podał, że wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. w związku ze skargą Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. z dnia [...] sierpnia 2008 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2009 r. orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. S. kary dyscyplinarnej w postaci nagany, natomiast rzeczoznawca majątkowy J. S. pismem z dnia 21 kwietnia 2009 r. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazując, że decyzja o zastosowaniu wobec niego kary nagany narusza prawo oraz jest nieuzasadniona; twierdził, że w toku postępowania doszło do szeregu istotnych naruszeń procedury administracyjnej, w tym do pozbawienia strony prawa do należytej obrony, co skutkowało niepełnym i nie wyczerpującym rozpoznaniem sprawy.

W związku z powyższym Minister Infrastruktury pismem z dnia 30 kwietnia 2009 r. zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego J. S.

Minister Infrastruktury podał, że po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2008 r. dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej [...] dla potrzeb postępowania regulacyjnego toczącego się z wniosku Z. w P. przed Komisją Majątkową jako podstawy do ustalenia nieruchomości zamiennej lub odszkodowania, nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Operat ten rzeczoznawca majątkowy J. S. sporządził wspólnie z rzeczoznawcą majątkowym K. B.

Minister Infrastruktury podał, że skarżący postawił rzeczoznawcy majątkowemu J. S. następujące zarzuty dotyczące czynności szacowania przy sporządzaniu operatu szacunkowego wyceny nieruchomości gruntowej:

1) niewłaściwe określenie stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny wynikające z braku kontaktu z przedstawicielami właściciela nieruchomości reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, poprzez brak określenia stanu zagospodarowania nieruchomości aktualnego na datę wyceny, a także stanu prawnego i zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony do dnia 31 października 2015 r.;

2) nie zamieszczenie w operacie szacunkowym bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy, błędna analiza rynku lokalnego, w tym nieuzasadnione, z naruszeniem § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjęcie do analizy transakcji o rażąco niskiej cenie (30,68 zł/m²) oraz pominięcie transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości o wyższych cenach transakcyjnych;

3) nie zamieszczenie charakterystyki transakcji sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości przyjętej do porównania oznaczonej symbolem "C", o cenie jednostkowej 142,14 zł/m²; według skarżącego w 2007 r. na przyjętym obszarze taka transakcja nie została odnotowana;

4) niewłaściwe określenie cech rynkowych oraz ich wag, a także zakresu cen transakcyjnych (ΔC), brak gradacji cech, opisu stanów cech i charakterystyki nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych do porównania cech;

5) dążenie do określenia wartości wycenianej nieruchomości na jak najniższym poziomie, o czym świadczą niewłaściwe i nieuzasadnione zaokrąglenia wyników otrzymanych w trakcie obliczeń;

6) błędy pisarskie potwierdzające brak należytej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Według skarżącego zarzuty te i związane z tym naruszenie przepisów prawa przy wykonywaniu czynności szacowania doprowadziły do określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rażąco niskim poziomie, tj. 65,00 zł/m².

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, wobec braku wskazania w operacie szacunkowym zakresu czynności realizowanych przez współautorów, przeprowadziła postępowanie wyjaśniające wszczęte wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. biorąc pod uwagę pełny zakres czynności wykonanych przy sporządzeniu zaskarżonego operatu.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odnosząc się do zarzutu niewłaściwego określenia stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wynikającego z braku kontaktu z przedstawicielami właściciela nieruchomości reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych (wymienionego w pkt 1), ustaliła, że zarzut ten w części dotyczącej niewłaściwego określenia stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wyceny, będącego skutkiem braku kontaktu z przedstawicielem właściciela - Agencją Nieruchomości Rolnych jest bezzasadny.

Komisja wskazała, że aktualny stan zagospodarowania rozumiany przez skarżącego jako użytkowanie rolnicze jest istotny przy doborze nieruchomości przyjętych do porównania, a w przypadku przyjęcia nieruchomości o tym samym sposobie użytkowania nie ma wpływu na dalszy proces wyceny, gdyż nieistotny jest aktualny (chwilowy) sposób wykorzystywania nieruchomości. Warunek ten został przez rzeczoznawcę spełniony - do porównania przyjął on nieruchomości podobne pod względem tej cechy - niezbędne zapisy w tym zakresie znalazły się w pkt. 1.3 oraz pkt. III.l operatu szacunkowego. Rozpatrywanie typowych cech gruntów rolnych (nieruchomości rolnych), mających istotny wpływ na ich wartość (np. kształt rozłogu, mozaikowatość gleb, klasa bonitacyjna, itp.), byłoby niezgodne z celem opracowania i przeznaczeniem wycenianej nieruchomości. Cechy nieruchomości związane z użytkowaniem rolniczym, mogące mieć wpływ na wartość (np. konieczność poniesienia opłat z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji, konieczność rekultywacji) albo nie wystąpiły albo zostały uwzględnione poprzez dobór nieruchomości podobnych przyjętych do analizy i porównania.

Jednakże Komisja uznała, że zarzut ten jest zasadny w części dotyczącej niewłaściwego określenia stanu prawnego nieruchomości uwzględniającego obciążenia wynikające z umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, tj. do dnia 31 października 2015 r., będącego skutkiem braku kontaktu z przedstawicielem właściciela - Agencją Nieruchomości Rolnych.

Jak wskazuje Komisja, rzeczoznawca majątkowy poprzez nie zamieszczenie w operacie szacunkowym informacji o obciążeniu nieruchomości prawem zobowiązaniowym, jakim jest dzierżawa, naruszył przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten nakazuje przedstawienie w operacie stanu nieruchomości, rozumianego zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako stan zagospodarowania, stan prawny i stan techniczno -użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości. Przepisy prawa nie ograniczają charakterystyki stanu prawnego nieruchomości tylko do elementów mających wpływ na wartość. Uwzględnienie wpływu określonego stanu prawnego lub jego braku na wartość rynkową nieruchomości powinno być zawarte w treści opracowania - zakres wyceny nieruchomości z przedstawieniem treści zlecenia zamawiającego.

Komisja przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy w zakresie wyłączenia umowy dzierżawy i jej wpływu na wartość w procesie określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując argumenty zawarte w złożonych pismach oraz wyjaśnieniach składanych w trakcie prowadzonego postępowania wyjaśniającego. Jednakże, zdaniem Komisji, błędne jest stanowisko rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 3 grudnia 2008 r., iż badanie i powoływanie się na umowę dzierżawy byłoby naruszeniem warunków zlecenia, które zawiera ograniczenie wyłączenia ewentualnych obciążeń wynikających z umowy dzierżawy.

Odnosząc się do zarzutu nie zamieszczenia w operacie szacunkowym bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy, błędnej analizy rynku lokalnego, w tym nieuzasadnione, z naruszeniem § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjęcie do analizy transakcji o rażąco niskiej cenie (30,68 zł/m²) oraz pominięcia transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości o wyższych cenach transakcyjnych (wymienionego w pkt 2), Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarzut ten w części dotyczącej braku zamieszczenia w operacie bazy transakcji odnotowanych na rynku lokalnym w obszarze przyjętym do analizy jest nieuzasadniony.

Komisja podkreśliła, że przepisy prawa w tym zakresie nie zobowiązują rzeczoznawcy majątkowego do zamieszczania w operacie szacunkowym bazy wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych przyjętych do analizy wraz z ich charakterystyką, a tym samym nie mógł zostać naruszony przepis prawa. Komisja przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone w stanowisku pełnomocnika J. S. w sprawie zebranego materiału z dnia 23 marca 2009 r., iż baza transakcji przedstawiona może być za pomocą wykresu. Jednocześnie Komisja zaznaczyła, iż zamieszczenia wykazu transakcji nie należy utożsamiać z analizą i charakterystyką rynku nieruchomości podobnych.

Komisja uznała za udokumentowany zarzut w części dotyczącej przyjęcia bez uzasadnienia do porównania transakcji o bardzo niskiej cenie rażąco odbiegającej od realiów rynku lokalnego w zakresie dotyczącym braku uzasadnienia przyjęcia danej transakcji.

Komisja wskazała na naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który to przepis nakazuje zamieścić w operacie szacunkowym analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, który nakłada obowiązek zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazania podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Rzeczoznawca majątkowy zamieścił w operacie szacunkowym jedynie charakterystykę rynku przytaczając oferty sprzedaży oraz transakcje kupna-sprzedaży w formie wykresu oraz określając poziom tych transakcji, natomiast nie zamieścił analizy rynku lokalnego sporządzonej na podstawie tych transakcji oraz cech nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji, a także wpływu tych cech na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy w trakcie postępowania wyjaśniającego w materiałach uzupełniających zawarł tylko część analizy rynku pozwalającej na odrzucenie nieruchomości niepodobnych, co pozwoliło wyodrębnić próbę 21 transakcji dotyczących nieruchomości przyjętych do analizy w dalszej części wyceny. Operat szacunkowy nie zawiera analizy pozwalającej na określenie atrybutów mających istotny wpływ na wartość w przyjętej próbie reprezentatywnej oraz wag tych atrybutów, co powinno stanowić podstawę dalszych porównań i obliczeń.

Komisja uznała omawiany zarzut za zasadny także w zakresie braku uzasadnienia przyjęcia poszczególnych transakcji. Rzeczoznawca majątkowy w pkt V1.2 operatu szacunkowego, pt. Analiza cen gruntów, przedstawił wysokość ofert oraz poszczególne ceny jednostkowe ofert bez analizy ich różnic. W kolejnym punkcie V1.3 pt. Określenie cech nieruchomości wpływających na ceny i ich wag, rzeczoznawca majątkowy przedstawił tylko wyniki analizy, czyli rodzaj cechy oraz wagę danej cechy, również bez wcześniejszej analizy. Według zapisów zawartych w operacie szacunkowym analizą objęte zostały grunty w przedziale cenowym 25,00 - 954,00 zł/m², przedział cenowy najczęściej występujących cen został przyjęty w granicach 48,00 - 386,00 zł/m² i skorygowany, w późniejszych wyjaśnieniach w postępowaniu przed Komisją, do 30,69 - 332,01 zł/m² (21 transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania).

Zdaniem Komisji nie było błędem przyjęcie do porównania transakcji o najniższej cenie, z uwagi na fakt, że nieruchomość o cenie transakcyjnej 30,69 zł/m² zawiera się w przyjętym do obliczeń przedziale cenowym próby reprezentatywnej i razem z innymi nieruchomościami służy do wyznaczenia cech oraz ich wag w procesie analizy, a sam poziom ceny transakcyjnej nie jest cechą dyskwalifikującą nieruchomość i wykluczającą ją z możliwości porównania do niej nieruchomości wycenianej.

Jednak Komisja, po zapoznaniu się z całością akt sprawy (a w szczególności z wyjaśnieniami zawartymi w dokumentacji Komisji Arbitrażowej przy PFSRM, piśmie przygotowawczym strony z dnia 3 grudnia 2008 r., stanowisku pełnomocnika strony w sprawie zebranych materiałów z dnia 23 marca 2009 r. oraz piśmie przygotowawczym strony z dnia 26 stycznia 2009 r.), ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy nie zawarł wyjaśnień na temat braku analizy rynku nieruchomości, która stanowiłaby uzasadnienie przyjętych do porównania transakcji, atrybutów oraz cen jednostkowych, co jest podstawą zarzutu skarżącego.

Komisja wskazała, że przedstawienie ofert i poszczególnych transakcji jest tylko ukazaniem pewnych zdarzeń rynkowych i może być przyjęte jako część charakterystyki rynku. Nie jest to jednak analiza rynku, tym bardziej, że na podstawie przedstawienia samych tylko transakcji przyjętych do porównania (A - C) wraz z ich charakterystyką nie można uzasadnić przyjętej wysokości wag, zakresu i gradacji poszczególnych atrybutów. Dotyczy to wszystkich przyjętych do porównania atrybutów mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, a w szczególności najważniejszej cechy w przyjętym modelu wyceny, tj. przeznaczenia. W operacie szacunkowym (str. 16) rzeczoznawca majątkowy przyjmuje przeznaczenie nieruchomości przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oceniając możliwość zabudowy na podstawie obowiązujących przepisów w tym zakresie i własnych doświadczeń jako analityka rynku nieruchomości. W materiałach wyjaśniających rzeczoznawca majątkowy załącza opinie urbanistyczne potwierdzające ocenę możliwości inwestycyjnych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Materiały te nie zawierają szczegółowej analizy pod tym samym względem dla nieruchomości przyjętych do porównania. Przyjęte różnice w ramach tego atrybutu nie wynikają z dokonanej analizy rynku w tym zakresie, przedstawionej w operacie szacunkowym, a cecha ta przy podobnych zapisach w Studium i braku decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania jest głównym atrybutem decydującym o wartości nieruchomości (50 % przedziału cenowego ΔC).

Komisja uznała, że ww. zarzut, w części dotyczącej naruszenia § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest bezzasadny. Komisja wskazała, że za szczególne warunki transakcji zgodnie z § 5 ust. 1 powyższego rozporządzenia uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. W warunkach sprzedaży przyjętej do porównania nieruchomości podobnej Komisja nie znalazła przesłanek wskazujących, iż przesunięcie zawarcia transakcji (sprzedaż 100% udziałów przez współwłaścicieli) o dwa tygodnie spowodowało ustalenie zapłaty na poziomie rażąco odbiegającym od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarzut nie zamieszczenia charakterystyki transakcji sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości przyjętej do porównania oznaczonej symbolem "C" o cenie jednostkowej 142,14 zł/m² oraz przypuszczeń skarżącego, że w 2007 r. na przyjętym obszarze taka transakcja nie została odnotowana (wymieniony w pkt 3), jest bezzasadny. Komisja wskazała, że charakterystyka nieruchomości "C" pod względem cech mających istotny wpływ na wartość zamieszczona została w tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy w materiałach uzupełniających (pismo do Komisji Arbitrażowej przy PFSRM z dnia 27 stycznia 2008 r.) przytoczył numerację działek oraz akt notarialny [...], co pozwala zidentyfikować transakcję przyjętą do porównania.

Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego określenia cech rynkowych oraz ich wag, a także zakresu cen transakcyjnych (AC), braku gradacji cech, opisu stanów cech i charakterystyki nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych do porównania cech (przedstawiony w pkt 4), Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wskazała, że zarzut ten, w części dotyczącej niewłaściwego określenia cech rynkowych oraz ich wag, stanowi powtórzenie zarzutu wymienionego w pkt 2, ponieważ operat nie zawiera analizy rynku nieruchomości, sposobu określenia cech mających istotny wpływ na wartość oraz sposobu określenia wag tych cech. Komisja odniosła się do zarzutów braku w operacie szacunkowym właściwej analizy rynku lokalnego i związanego z tym naruszenia przepisów prawa przy ocenie zasadności zarzutów sformułowanych w pkt 2.

Odnosząc się do części dotyczącej braku charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania (nieruchomość A, B, C) pod względem cech mających wpływ na wartość, Komisja wskazała, że charakterystykę nieruchomości pod względem tych cech zawiera tabela zamieszczona na str. 15 operatu szacunkowego.

Komisja, odnosząc się do zarzutu dążenia do określenia wartości wycenianej nieruchomości na jak najniższym poziomie, o czym świadczą niewłaściwe i nieuzasadnione zaokrąglenia wyników otrzymanych w trakcie obliczeń (zawartego w pkt 5), w części dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na jak najniższym poziomie poprzez nieuzasadnione zaokrąglanie wyników otrzymanych w trakcie obliczeń ustaliła, że zarzut ten jest bezzasadny w części dotyczącej dążenia rzeczoznawcy majątkowego do określenia wartości na jak najniższym poziomie. W trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja nie stwierdziła celowych działań rzeczoznawcy majątkowego mających na celu zaniżenie wartości.

W opinii Komisji ww. zarzut w części dotyczącej nieuzasadnionych zaokrągleń wykonanych w trakcie obliczeń wartości nieruchomości został udokumentowany. Komisja nie przyjęła wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w zakresie uzasadnienia zaokrąglenia wartości jednostkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości gruntowe o znacznych powierzchniach ("A" - 22 809 m², "B" - 29 990 m², "C" - 44 944 m²) i cenach transakcyjnych jednostkowych z dokładnością do 1/100 zł/m². W wyniku procesu szacowania metodą porównywania parami zostały określone skorygowane ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych z dokładnością do 1/100 zł/m² i wartość jednostkowa nieruchomości wycenianej jako średnia arytmetyczna w wysokości 66,78 zł/m², a do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca majątkowy przyjął wartość jednostkową (po zaokrągleniu) w wysokości 65,00 zł/m². Dokonanie takiego zaokrąglenia w stosunku do dużej powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania i zdecydowanie większej powierzchni gruntu nieruchomości wycenianej (472 638 m²) nie spełnia zasady współmierności obliczeń i świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania.

Komisja uznała, że rzeczoznawca majątkowy dokonując tego zaokrąglenia naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jednocześnie Komisja wskazała, że zaokrąglenie wyniku końcowego przy poziomie określonej wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie narusza w tym zakresie przepisu § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała za udokumentowany zarzut (zawarty w pkt 6) dotyczący braku należytej staranności, w wyniku czego w operacie szacunkowym pojawiły się błędy pisarskie. Komisja wskazała, że rzeczoznawca majątkowy błędnie wpisał w tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego daty zawarcia transakcji oraz użył na stronie 9 operatu szacunkowego sformułowania: ,,...baza danych obejmuje między innymi informacje o wszystkich transakcjach nieruchomości na terenie K. (strona 9 operatu), czym naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienie to nie stanowi istotnego naruszenia przepisów prawa, ze względu na skutki tego naruszenia.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów, analizując treść operatu szacunkowego Komisja uznała, iż rzeczoznawca majątkowy naruszył § 56 ust. 1 pkt 9 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazujący na konieczność uzasadnienia otrzymanego w procesie wyceny wyniku. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ograniczył się jedynie do przytoczenia definicji wartości rynkowej i stwierdzenia, iż otrzymana wartość nieruchomości mieści się w przedziale cen charakterystycznych dla rynku lokalnego. Nie uzasadnił otrzymanego w procesie wyceny wyniku w stosunku do przyjętych w operacie szacunkowym danych i założeń.

Komisja stwierdziła także, że w dacie wykonywania czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy J. S. należycie udokumentował spełnienie obowiązków wynikających z art. 175 ust. 2 i ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Dowodem na to są dołączone do akt sprawy kserokopie zaświadczeń z odbytych szkoleń oraz polis ubezpieczeniowych.

W związku z ustaleniami zawartymi w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego, Komisja podjęła jednogłośnie wniosek o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. (uprawnienia zawodowe Nr [...]) kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.

Wnioskując do Ministra Infrastruktury o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego powyższej kary z tytułu odpowiedzialności zawodowej, Komisja uwzględniła fakt, że zarzuty skarżących dotyczące czynności rzeczoznawcy związane z wykonywaniem operatu szacunkowego w świetle dokonanej oceny dokumentów, wyjaśnień pisemnych i przedłożonych dodatkowych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w trakcie posiedzenia Komisji w dniu [...] czerwca 2009 r. znajdują częściowe uzasadnienie. Rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego wykazał staranność właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, w trakcie tych czynności ustalił przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zebrał i wykorzystał dane zawarte w księdze wieczystej, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych zgodnie z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przytaczając je w treści operatu oraz zamieszczając w części załącznikowej operatu szacunkowego.

Jednakże J. S. nie dochował zasady szczególnej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Zarzuty dotyczące tej części działań rzeczoznawcy majątkowego zostały uznane przez Komisję za udokumentowane. W wyniku braku staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, operat szacunkowy nie odpowiada w części wymogom zawartym w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co zostało ustalone w trakcie postępowania wyjaśniającego i przedstawione w protokole końcowym z tego postępowania.

Komisja podkreśliła, że zapoznała się również szczegółowo z dowodami strony znajdującymi się w aktach sprawy, wymienionymi we wniosku z dnia 21 kwietnia 2009 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy, zaznaczając jednocześnie, iż nie kwestionuje przyjętych w operacie szacunkowym założeń do wyceny, ustalenia atrybutów i ich wag, analizy możliwości wykorzystania nieruchomości oraz nie kwestionuje włączenia w proces szacowania wartości ryzyka związanego z możliwością rozpoczęcia inwestycji na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a jedynie wskazuje naruszenia przepisów prawa przy wykonywaniu czynności szacowania. Komisja wyjaśniła również, iż ocena operatów wykonanych przez innych rzeczoznawców nie była przedmiotem postępowania wyjaśniającego i nie miała wpływu na ocenę postępowania i czynności rzeczoznawcy majątkowego dokonywanych w trakcie sporządzania przedmiotowego operatu.

Komisja podniosła, że uwzględniła również szczególne uwarunkowania lokalnego rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, w ramach którego rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił 21 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości podobnych, których rozpiętość cen była bardzo duża i wyniosła 30,69 - 332,01 zł/m² (skarżący przedstawił 15 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych o przedziale cenowym 24,77 - 310, 84 zł/m², wyłączając cenę jednostkową 375,76 zł/m² jako zawierającą VAT).

Pismem z dnia 12 października 2009 r. Minister Infrastruktury zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego J. S. o możliwości zapoznania się aktami sprawy, na podstawie art. 10 § 1 kpa, z czego J. S. skorzystał w dniu 22 października 2009 r.

Pismem z dnia 23 października 2009 r., J. S., zastępowany przez radcę prawnego, przedstawił uwagi do przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, a po raz kolejny odniósł się do zarzutów postawionych mu przez skarżącego, a ponadto wniósł o zwolnienie z odpowiedzialności dyscyplinarnej lub nałożenie kary upomnienia, wskazując na fakt, że większość zarzutów stawianych przez Agencję Nieruchomości Rolnych została odrzucona.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy, wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całości akt sprawy, Minister Infrastruktury stwierdził, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie z dnia [...] maja 2008 r. nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej. W pracach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nie dopatrzono się też uchybień, mogących mieć wpływ na wynik postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zdaniem Ministra Infrastruktury, mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego zawartą w protokole końcowym sporządzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz wniosek Komisji co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienia, najwłaściwszą karą dyscyplinarną, jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S., przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, jest kara nagany określona w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zastrzeżeń rzeczoznawcy majątkowego J. S. zawartych w piśmie z dnia 23 października 2009 r. Minister Infrastruktury podkreślił, że stanowią one powtórzenie uwag wnoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego zarówno w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym w pierwszej instancji, jak i podczas ponownego rozpatrzenia sprawy. Uwagi te zostały szczegółowo omówione przez Komisję w protokole końcowym z dnia [...] października 2009 r., sporządzonym w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy.

Ponadto Minister Infrastruktury podkreślił, że wysokość kary nie jest orzekana na podstawie liczby zarzutów, a na postawie analizy wagi tych uchybień oraz ich wpływu na jakość wykonanych czynności szacowania. W ponownym postępowaniu wyjaśniającym przeprowadzonym wobec J. S. Komisja, po przeanalizowaniu wnoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania wyjaśnień, zdecydowała o odrzuceniu części zarzutów. Równocześnie Komisja uznała, że waga pozostałych zarzutów nie uzasadnia obniżenia wymiaru kary dyscyplinarnej.

Minister Infrastruktury mając na względzie, że orzeczona w decyzji z dnia [...] marca 2009 r. kara nagany jest najwłaściwszym rozstrzygnięciem, jakie mogło zapaść w przedmiotowej sprawie, utrzymał z mocy decyzję z dnia [...] marca 2009 r.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. S.; zarzucając naruszenie: (1) przepisów procedury administracyjnej (-) art. 6, 127 § 3 i 135 kpa poprzez prowadzenie postępowania od nowa, brak oceny uprzednio wydanej decyzji z marca 2009 r. oraz przeprowadzenie całego postępowania dowodowego; (-) art. 7, 10, 77 kpa poprzez brak dopuszczenia dowodów w sprawie, w szczególności zgłoszonych przez skarżącego, a co za tym idzie, niemożność ustalenia stanu faktycznego; (-) art. 107 kpa poprzez brak uzasadnienia orzeczonej kary dyscyplinarnej; (-) naruszenie art. 7 kpa, jak też art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zindywidualizowania kar dyscyplinarnych nałożonych na skarżącego i J. S. (2) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwy zastosowanie, poprzez przyjęcie, że działania skarżącego wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 4, 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżący zarzucił, że przy ferowaniu zaskarżonej decyzji strona przeciwna naruszyła art. 127 § 3 kpa poprzez brak odpowiedniego stosowania przepisów o postępowaniu odwoławczym. W szczególności, zamiast oceniać zasadność pierwotnej decyzji z dnia [...] marca 2009 r. strona przeciwna wydała jakby decyzje od nowa, po przeprowadzeniu pełnego postępowania dowodowego. Oznacza to, że Minister Infrastruktury, nie ocenił uprzednio wskazanych uchybień skarżącego, lecz niejako postawił nowe zarzuty i na ich podstawie orzekł o karze.

Zarzucił, że takie działanie, poza oczywistym naruszeniem przepisu prawa, podważa istotę instancyjności postępowania. Orzekanie jako organ odwoławczy ma bowiem na celu kontrolę uprzednio wydanej decyzji, a nie wydawanie nowego orzeczenia.

Szczególnie istotne jest to w postępowaniu przedmiocie odpowiedzialności dyscyplinarnej, które swym charakterem zbliżone jest do postępowania karnego. W takim postępowaniu, sformułowanie de facto nowych zarzutów w decyzji odwoławczej ogranicza możliwości dalszej ich kontroli.

Skarżący zarzucił, że zgłoszone powyżej naruszenie postanowień art. 127 § 3 i art. 136 kpa miało oczywisty i istotny wpływ na wynik postępowania. Zamiast bowiem oceniać stanowisko zawarte w pierwotnej decyzji z marca 2009 r. orzeczono niejako od nowa, niezgodnie z obowiązującym prawem. Stan taki należy też traktować jako naruszenie postanowień art. 6 kpa.

Skarżący zarzucił również, że (1) wobec braku wydania postanowień o dopuszczeniu dowodów w sprawie, nie istnieje materiał dowodowy, na podstawie którego można by ustalić stan faktyczny. W szczególności zgromadzone dotąd materiały nie są dowodowymi w sprawie. W tym stanie do wydania zaskarżonej decyzji doszło z naruszeniem art. 7 i art. 80 kpa poprzez brak zebrania materiału dowodowego i ustalenia stanu faktycznego; (2) naruszono prawo skarżącego do obrony poprzez nieuwzględnienie jego wniosków dowodowych, w szczególności nie uwzględniono wniosków dowodowych złożonych w piśmie przygotowawczym z dnia 3 grudnia 2008 r. Stan taki wprost narusza art. 7 i 10 kpa, na powyższe naruszenie skarżący zwracał uwagę stronie przeciwnej od samego początku postępowania; (3) przy uwzględnieniu powyższego zarzucił, że nie dokonano dalej ustalenia całości stanu faktycznego, co wpływa na orzeczenie w sprawie.

Skarżący podniósł, że ferując karę, Minister winien wskazać przyczyny zastosowania jednej z kar z katalogu. Winien wskazać dlaczego dana kara jest najwłaściwsza a nie inna, dlaczego inna z kar jest niewłaściwa (za surowa, za łagodna itp.). Brak takiej oceny w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powoduje niemożność oceny przesłanek jakimi kierowała się strona przeciwna, ponieważ te przesłanki nie zostały podane.

Oznacza to, że brak uzasadnienia zastosowanej kary, to naruszenie art. 107 kpa, co wpływa na niemożność oceny przesłanek, które zostały uwzględnione przy ferowaniu kary dyscyplinarnej.

Skarżący zarzucił, że brak szczegółowego ustalenia, który z rzeczoznawców, skarżący czy K. B. sporządził poszczególne części operatu, a który je sprawdzał prowadzi do bezzasadnego zaniechania ustalenia stopnia ewentualnego zawinienia przy ewentualnie stwierdzonych nieprawidłowościach. Stan taki stanowi nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych, co stanowi naruszenie art. 7 kpa, jak też art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy odpowiedzialności konkretnego rzeczoznawcy majątkowego.

Bezzasadny, zdaniem skarżącego, jest zarzut naruszenia zasady szczególnej staranności poprzez nieopisanie w operacie umowy dzierżawy szacowanego gruntu, ponieważ umowa ta nie miała wpływu na zmianę wartości nieruchomości.

Bezzasadny, zdaniem skarżącego, jest zarzut nieuprawnionych zaokrągleń, ponieważ wpływ zaokrąglenia na oszacowaną wartość był w tym przypadku mniejszy niż 3%, jak również bezzasadny jest zarzut braku uzasadnień, czy to wyniku końcowego, czy to przyjęcia poszczególnych transakcji do porównania parami, ponieważ, zdaniem skarżącego, całość operatu szacunkowego należy potraktować jako jedno uzasadnienie dla otrzymanej wartości szacunkowej nieruchomości.

Bezzasadny, zdaniem skarżącego, jest zarzut braku uzasadnień, czy to wyniku końcowego, czy to przyjęcia poszczególnych transakcji do porównania parami, ponieważ całość operatu szacunkowego należy potraktować jako jedno uzasadnienie dla otrzymanej wartości szacunkowej nieruchomości. W treści operatu przedstawiono wszystkie istotne czynności i działania rzeczoznawcy, zostały tam też przedstawione motywy dla przyjęcia określonych założeń, np. w operacie podano opis nieruchomości, wskazano i uzasadniono możliwości jej wykorzystania, wskazano procedury obliczeniowe. Całość tych czynności składa się na uzasadnienie, podanie przyczyn, które doprowadziły do wskazania wyniku szacunku.

Skarżący podsumowując stwierdził, że przy uwzględnieniu powyższego wywodu bezzasadne jest stwierdzenie, że naruszył przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub rozporządzenia wykonawczego, wskazane w zaskarżonej decyzji.

Zakwestionowane działania, zdaniem skarżącego, nie miały żadnego wpływu na wynik wyceny i dlatego kara nagany stanowi nieuzasadnioną represję.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Przez prawo należy rozumieć prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] marca 2009 r. orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. S. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.

3. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm). Z przepisu tego, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji, wynika, że minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zgodnie natomiast z art. 178 ust. 1 i 2 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej (ust. 1). Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: (1) upomnienie; (2) nagana; (3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku; (4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym; (4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie; (5) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia (ust. 2).

4. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania zawarte w operacie - "nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej."

Art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że "Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości."

Zgodnie natomiast z art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

"3. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: (1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku; (2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju; (3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych; (4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali; (5) bankowo - hipotecznej wartości nieruchomości; (6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora; (7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości; (8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości."

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika jednakże, ponieważ organ tego nie określił, czy rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił wszystkich obowiązków wymienionych w tym przepisie, czy tylko niektórych z nich, a jeżeli tak, to których, i nie wykazał również w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji - w jaki sposób.

5. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury stwierdził również, że "najwłaściwszą karą dyscyplinarną jaka powinna być orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S., przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, jest kara nagany".

Mając na uwadze art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zauważyć należy, że przepis ten upoważnia ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do orzekania, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jednakże przepis ten, ani żaden inny przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie daje organowi uprawnienia do określania winy rzeczoznawcy majątkowego (v. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r. I OSK 1018/08, niepublikowany).

Zdaniem Sądu, organ administracji publicznej orzekając o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wymienionych enumeratywnie w art. 178 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinien wziąć pod uwagę przede wszystkim ciężar gatunkowy naruszenia obowiązków zawodowych i standardów zawodowych, ich rozmiar i zakres. Dla wyboru właściwej kary dyscyplinarnej, zasadnicze znaczenie mają okoliczności dotyczące charakteru czynu (lub zaniechania).

Zdaniem Sądu, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mające zastosowanie w niniejszej sprawie, nie dają organowi administracji publicznej możliwości badania winy czy stopnia winy rzeczoznawcy majątkowego, jak również badania okoliczności osobistych obciążających czy też łagodzących.

6. Podzielić należy w zupełności stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 kwietnia 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 334/04 (LEX nr 169432), w którym Sąd ten stwierdził, iż "Orzeczenie o karze musi być następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu czy też przepisów. Należałoby wyjaśnić, na czym to naruszenie polegało, na czym polegało nie zachowanie należytej staranności, na czym polegało nie wywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami, jakie zasady określone Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych i w jaki sposób naruszono. W zakresie orzekania o karze dyscyplinarnej nie jest wystarczające uzasadnienie hasłowe, ogólne, tak samo jak nie jest wystarczające przytoczenie uchybień stwierdzonych przez inny organ. Ten organ, który karę orzeka, powinien wiedzieć, dlaczego orzeka karę taką a nie inną, i powinien to uzasadnić; nie jest tutaj wystarczające przywołanie uchybień wskazanych przez inny organ (zespół). Należałoby również zwrócić uwagę na sprawę podstawową i zasadniczą - aby orzeczona kara była adekwatna do popełnionego czynu."

7. Podkreślić równocześnie należy, iż wybór przez organ orzekający rodzaju kary z art. 178 § 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wobec rzeczoznawcy majątkowego, nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidziana w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia ustawowych obowiązków, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przyznać należy rację skarżącemu J. S., który zarzucił, iż Minister winien wskazać przyczyny zastosowania jednej z kar z katalogu. Minister powinien wskazać, dlaczego zastosowana kara jest najwłaściwsza, bowiem brak takiej oceny w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powoduje niemożność oceny przesłanek, jakimi kierował się organ.

8. Zdaniem Sądu, Minister Infrastruktury nie uzasadnił wystarczająco orzeczonej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej, jak również nie sprecyzował naruszeń, których konsekwencją powinna być orzeczona kara.

Podkreślić również należy, iż obszerne przytoczenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji działań i ustaleń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, nie może zastąpić precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa przez rzeczoznawcę majątkowego ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu - przez organ administracji publicznej, uprawniony na mocy art. 195a ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zastosowania jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 tej ustawy.

9. Dodatkowo, mając na uwadze wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2005 r. I OSK 1435/04 (LEX nr 166683), który niniejszy skład orzekający podziela w zupełności, stwierdzić należy, iż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

10. Zgodnie z art. 7 kpa oraz art. 77 § 1 kpa organy administracji publicznej są zobowiązane do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków w celu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego pozwalającego na ustalenie stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością. W szczególności, organ administracji publicznej prowadzący postępowanie administracyjne jest zobowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a swoje stanowisko winien uzasadnić w sposób przewidziany w przepisach kpa.

Należało zatem uznać, iż organ orzekając w sprawie naruszył art. 7, 77, 80, 107 § 3 kpa - a naruszenia te mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

11. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 15 kpa, postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, co oznacza, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznana i rozstrzygnięta, po raz pierwszy w pierwszej instancji, a następnie w drugiej instancji. Dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego, i konsekwentnie do tego ukształtowane jest postępowanie odwoławcze, którego przedmiotem nie jest weryfikacja decyzji, lecz ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej (B. Adamiak, J. Borkowski – Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2008, s. 100 i nast.).

Celem postępowania dowodowego jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, obowiązek ten obciąża organ administracji publicznej (art. 77 § 1 kpa). Organ administracji publicznej nie jest związany swoim postanowieniem dotyczącym przeprowadzenia dowodu, zgodnie z art. 77 § 2 kpa, organ może w każdym stadium postępowania zmienić, uzupełnić lub uchylić swoje postanowienie dotyczące przeprowadzenia dowodu; organ może to uczynić na żądanie strony lub z urzędu. W zakresie zmiany, uzupełnienia lub uchylenia postanowienia dowodowego nie stosuje się przepisów kodeksu dotyczących zmiany lub uchylenia postanowień. Na postanowienie w sprawie zmiany, uzupełnienia lub uchylenia postanowienia dowodowego nie służy zażalenie ani skarga do sądu administracyjnego. Jeśli Kodeks postępowania administracyjnego nie zawiera przepisu takiego jak Kodeks postępowania cywilnego, stanowiącego, że "W postanowieniu o przeprowadzeniu dowodu sąd oznaczy fakty podlegające stwierdzeniu, środek dowodowy i - stosownie do okoliczności - sędziego lub sąd, który ma dowód przeprowadzić, a ponadto, jeżeli to jest możliwe, termin i miejsce przeprowadzenia dowodu. Wyznaczając sędziego, sąd może pozostawić mu oznaczenie terminu przeprowadzenia dowodu." - art. 236 kc, lecz podobnie jak w art. 240 § 1 kc - "Sąd nie jest związany swym postanowieniem dowodowym i może je stosownie do okoliczności uchylić lub zmienić nawet na posiedzeniu niejawnym.", w art. 77 § 2 kpa stanowi, że "Organ może w każdym stadium postępowania zmienić, uzupełnić lub uchylić swoje postanowienie dotyczące przeprowadzenia dowodu.", nie można przyznać racji skarżącemu, iż brak dopuszczenia dowodów w sprawie powoduje niemożność ustalenia stanu faktycznego. Zdaniem Sądu, przeprowadzenie dowodu w sprawie przez organ administracji publicznej bez uprzedniego wydania postanowienia dotyczącego przeprowadzenia tego dowodu - nie eliminuje tego dowodu z materiału dowodowego, którego zebranie jest konieczne dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, i nie powoduje konieczności uznania, że dowód taki nie został przeprowadzony, nie powoduje konieczności pominięcia go.

12. Rozpoznając ponownie sprawę, organ weźmie pod uwagę przedstawione wyżej stanowisko Sądu jak również cytowane orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

13. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.