Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 92/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112 i nast.
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Andrzej Cisek Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (spraw.) Protokolant: Aleksandra Siwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 maja 2010 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości gruntowej na rzecz Gminy W. z przeznaczeniem pod budowę drogi publicznej – drogi gminnej i ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Starosta Powiatu W. na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119, art. 121 ust. 1 i art. 123 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 1 oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz art. 104, art. 105 § 1 i art. 107 kpa, po rozpatrzeniu wniosku Gminy W. – Prezydenta W., o wywłaszczenie na jej rzecz prawa własności działek nr [...] i [...] AM-[...], będących częścią niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej we W. w obrębie O., przy ul. M. i ul. J., wywłaszczył prawo własności nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. J., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów jako działka nr[...], obręb O., o powierzchni 0,0082 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyki IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW[...], poprzez pozbawienie tego prawa dotychczasowej właścicielki M. K. na rzecz Gminy W. z przeznaczeniem pod budowę na tej nieruchomości drogi publicznej – drogi gminnej. Jednocześnie organ I instancji umorzył postępowanie administracyjne w części dotyczącej działki nr[...], obręb O., o powierzchni 0,0651 ha, położonej przy ul. M. – jako bezprzedmiotowe w tym zakresie. Organ orzekł, iż przejście własności wyżej opisanej nieruchomości (działki nr[...]) na rzecz Gminy W. nastąpi z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, przy czym ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Starosta Powiatu W. ponadto ustalił na rzecz M. K. odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w kwocie 17.036 zł podając, iż zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu oraz że do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina W. – Prezydent W., a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż pismem z dnia [...] r. Prezydent W. wystąpił o wywłaszczenie na rzecz Gminy W. prawa własności działek [...] o powierzchni 651 m² oraz [...] o powierzchni 82 m², będących częścią niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca podał, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru rozwoju O. II część "A", przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r., na rozbudowę układu komunikacyjnego w obrębie O., który jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca wskazał również, że nieruchomość ma kategorię rolną i jest niezabudowana, nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, a dział III księgi wieczystej nie zawiera wpisów, przy czym Prezydent W. złożył właścicielce ofertę nabycia przedmiotowych działek za cenę 72.600 zł, jednak właścicielka odmówiła jej przyjęcia i mimo skutecznego zawiadomienia nie stawiła się do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Starosta Powiatu W. podał, że z protokołu z dnia 17 marca 2005 r. sporządzonego ze spotkania z właścicielką M.K. wynika, iż przedstawiciele Gminy W. przedstawili ofertę nabycia części działki [...] przeznaczonej w miejscowym planie na cele publiczne, a właścicielka oświadczyła, że wyraża zgodę na zbycie przedmiotowej nieruchomości za "cenę rynkową działek budowlanych w tym rejonie (...) nie mniejszą, niż 200 zł/m²" oraz że oczekuje na pisemną ofertę do dnia [...]r.

Organ I instancji wskazał następnie, iż na mocy postanowienia Prezydenta W. z dnia [...] r. nr [...] pozytywnie zaopiniowano projekt podziału działki [...] na działki[...],[...]i[...]. Podział ten został zatwierdzony decyzją Prezydenta W. z dnia [...] r. nr[...].

Podnosząc, iż dnia [...] r. Prezydent W. złożył właścicielce pisemną ofertę nabycia działek [...] i [...] za łączną cenę 72.600 zł, Starosta zaznaczył, że M.K. odrzuciła tę ofertę oświadczając, że "cena rynkowa gruntów budowlanych w regionie O. jest 3-krotnie wyższa od zaproponowanej przez Urząd".

Przedstawiając dalsze działania podejmowane przez Prezydenta W. w celu nabycia przedmiotowych nieruchomości, które nie odniosły zamierzonego skutku, organ I instancji podał, że wobec takiego przebiegu wydarzeń Prezydent W. wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości na rzecz Gminy W., a ponieważ zachodziła kolizja kompetencyjna Prezydenta W. jako organu wykonawczego gminy i jako starosty miasta na prawach powiatu, wystąpił on jednocześnie do Wojewody o wyznaczenie innego organu do rozpatrzenia tej sprawy. Wojewoda postanowieniem z dnia [...] r. wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę Powiatu W.

Organ I instancji podniósł następnie, że z otrzymanego dnia [...]r. wypisu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka nr [...] oznaczona jest symbolem 29KD – przeznaczenie podstawowe na ulicę dojazdową, a działka nr [...] oznaczona jest symbolem 24KL – przeznaczenie podstawowe ulica lokalna. Z protokołu oględzin z dnia [...]r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i aktualnie nie jest użytkowana, a od strony ul. M. ogrodzona jest słupami bez siatki.

Starosta Powiatu W. wskazując, że na potrzeby niniejszego postępowania zostały sporządzone operaty szacunkowe przez rzeczoznawców majątkowych M. R. i Z. I., które w jego toku utraciły przydatność dowodową w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podał, że w piśmie z dnia [...]r. właścicielka zajęła – w ocenie organu wewnętrznie sprzeczne – stanowisko, akceptując cenę gruntu przedstawioną w operacie M. R. i poprosiła o "niezwłoczne zakończenie postępowania", a jednocześnie poinformowała, że jest "gotowa do zawarcia umowy cywilnoprawnej sprzedaży przedmiotowych działek gruntów". W odpowiedzi na to stanowisko, wnioskodawca pismem z dnia [...]r. oświadczył, że "wobec diametralnie rozbieżnych stanowisk co do wartości rynkowej nieruchomości (...) oraz świetle toczącego się postępowania wywłaszczeniowego, do wszczęcia którego doszło przy braku możliwości nabycia nieruchomości na potrzeby inwestycyjne w drodze umowy cywilnoprawnej, nie znajduje podstaw do podjęcia negocjacji celem zawarcia umowy notarialnej nabycia tych nieruchomości".

Organ podał następnie, iż pismem z dnia [...]r. Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta we W., jako zarządca dróg miejskich wyjaśnił, że działki [...] i [...] przeznaczone zostały pod budowę ulic, które będą posiadały kategorię dróg publicznych.

W toku postępowania organ I instancji powziął informację, że własność działki nr [...] w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy W. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez Wojewodę, a zatem jest decyzją ostateczną w toku instancji.

Starosta Powiatu W. wskazał, iż dnia [...] r. odbyła się rozprawa administracyjna. W jej toku przedstawiciel wnioskodawcy poinformował o przejściu na własność Gminy W. działki nr[...], co uzasadnia bezprzedmiotowość postępowania w tej części. Oświadczył również, że operaty szacunkowe M. R. i Z. I. utraciły swą ważność, wobec czego nie mogą stanowić podstawy orzekania. Oświadczył jednocześnie, że wnioskodawca jest gotów przedstawić "własne" operaty celem jak najszybszego zakończenia postępowania. Właścicielka natomiast "nie wyraziła zgody" na opieranie się na operatach przedstawionych przez wnioskodawcę, ponieważ sytuacja na rynku jest dla niej "bardzo niekorzystna". Właścicielka wystąpiła jednocześnie do organu m.in. "o przedstawienie jej informacji prawnej odnośnie postępowania odszkodowawczego w przedmiocie działki nr[...]", o to, że "rozprawa jest bezprzedmiotowa". Starosta zaznaczył ponadto, że uczestnicząca w rozprawie M. R. stwierdziła, że "zmiany warunków rynkowych wymagają sporządzenia nowego operatu", gdyż aktualizacja – jej zdaniem – była niezasadna. Organ podał, iż wobec konieczności pozyskania nowego operatu szacunkowego oraz odpowiedzi na liczne wnioski i pytania właścicielki postawione na rozprawie, wyznaczono nowy termin załatwienia sprawy na dzień [...] r.

Organ I instancji wskazał, że postanowieniem z dnia [...]r. Wojewoda uznał zażalenie skarżącej z dnia [...] r. na niezałatwienie sprawy w terminie za zasadne i wyznaczył Staroście termin rozpatrzenia sprawy na dwa miesiące od daty otrzymania tego postanowienia. Postanowienie to doręczone zostało w dniu [...]r.

Postanowieniem z dnia [...]r. nr [...] Starosta Powiatu W. powołał rzeczoznawcę majątkowego K. K. i wyznaczył mu 21-dniowy termin na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości działki nr[...]. Dnia [...] r. M. K. zapoznała się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i uzyskała uwierzytelnioną kopię operatu szacunkowego. Dnia [...]r. wydano kopię operatu upoważnionemu pracownikowi wnioskodawcy.

W piśmie z dnia [...] r. M. K. podała, iż wartość ustalona w operacie jest dla niej "wysoce krzywdząca", a sam operat "wykonany tendencyjnie, niezgodnie z obowiązującymi przepisami a twierdzenia i wnioski zawarte w opracowaniu są nieprzyczynowe, niezgodne z rzeczywistością". Jako zasadnicze wady operatu właścicielka wskazała przyjęcie nieruchomości nie mogących – jej zdaniem – być podstawą do wyceny metodą porównawczą, a odszkodowanie "w żadnym razie nie może być wyceniane jak za grunt pod uprawy rolne". Podważała również twierdzenia rzeczoznawcy, że pobliska linia elektroenergetyczna 110 kV uniemożliwia zabudowę wycenianej nieruchomości. Zdaniem skarżącej, operat K. K. odbiera jej prawo do słusznego odszkodowania.

Organ I instancji wskazał następnie, iż rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] r. wyjaśnił, że o sposobie nabywania nieruchomości pod drogi publiczne – przyjętych do porównania przy wycenie – decyduje nie data zawarcia umowy sprzedaży, lecz data wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Wyjaśnił też, że nieruchomości przyjęte do porównania zostały wydzielone pod drogi publiczne w decyzji lokalizacyjnej, lecz nabyte pod budowę tych dróg na postawie umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych. Rzeczoznawca podał, że część działki [...] oznaczona obecnie numerem [...] przeznaczona była – wedle dokumentacji i informacji uzyskanych w Wydziale Architektury Urzędu Miejskiego we W.– jako "ulica wspomagająca wlot do miasta od strony południowej". Wyjaśnił również, że odszkodowanie nie zostało ustalone jako za grunt użytkowany rolniczo, a jedynie w procesie wyceny "porównane do transakcji zakupu nieruchomości pod drogi całej grupy nieruchomości nie będących nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową". Powołał się przy tym na art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca podkreślił, że nie ma znaczenia dla procesu wyceny powracanie właścicieli do stanu sprzed podziału działki[...], bowiem w sporządzanym operacie nie zajmowano się stanem sprzed podziału, a wycena dotyczyła działki[...], która jest usytuowana w pasie technologicznym, to jest obszarze ograniczonego użytkowania, wielotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia, w którym to pasie obowiązuje "zakaz jakiejkolwiek zabudowy obiektami budowlanymi".

Starosta podniósł, że w piśmie z dnia [...]r. wnioskodawca zajął stanowisko wobec operatu szacunkowego K. K. i w załączeniu przedstawił operat rzeczoznawcy D. K.-L., sporządzony na własne zlecenie. Przedstawiając zarzuty stawiane operatowi rzeczoznawcy K. K. wnioskodawca wywodził, że operat ten nie powinien być podstawą orzekania i zaproponował wzięcie pod orzekanie "własny" operat jako sporządzony prawidłowo.

Organ wskazał, iż w odpowiedzi na uwagi wnioskodawcy, rzeczoznawca pismem z dnia [...]r. wyjaśnił, że przyjęte przez niego dane transakcyjne pochodziły z zestawienia transakcji zakupu gruntów pod drogi dokonanego przez inwestora Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Rzeczoznawca przyznał, że przyjęte do analizy niektóre ceny transakcyjne "faktycznie zawierały w sobie wartości jeszcze innych składników majątkowych tych nieruchomości", co miało wynikać z tego, że "wiele aktów notarialnych zakupu gruntów pod budowę dróg zawiera jedynie zbiorcze ceny nieruchomości, w skład których wchodzą jeszcze inne niż grunt składniki majątkowe tych nieruchomości". Celem wyeliminowania zarzuconych wad operatu, rzeczoznawca dokonał jego aktualizacji w formie aneksu, który załączył do akt sprawy.

Pismem z dnia [...] r. skarżąca ustosunkowała się do operatu sporządzonego przez D. K.-L. i stwierdziła, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda określenia wartości dla aktualnego sposobu użytkowania gruntu jest niewłaściwa i sprzeczna z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Przyjęte do porównań nieruchomości nie odzwierciedlają, jej zdaniem, cen rynkowych, a ustalone odszkodowanie nie jest słuszne.

Przedstawiwszy dalszy przebieg postępowania organ I instancji wskazał, iż skarżąca zajmując stanowisko wobec odpowiedzi rzeczoznawcy K. na jej zarzuty do operatu podała, że rzeczoznawca K. "stwierdza niezgodnie z prawdą, że działka [...] (...) jest objęta decyzją lokalizacyjną" i podniosła, że twierdzenie rzeczoznawcy, jakoby grunt nigdy nie był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe – było błędne. Sam bowiem "wniosek o wywłaszczenie ma wskazywać, że m.in. działka [...]przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod komunikację, natomiast działka [...] miała być przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne". W jej opinii, "nie może być tu mowy o wydzieleniu gruntów pod drogi z gruntów rolnych, a jedynie możliwa do przyjęcia wycena będzie w oparciu o cenę gruntu z jakiego ta droga została wydzielona". M.K. podkreśliła, że jedyną możliwą do przyjęcia przez nią wyceną będzie "wyszacowana tak jak wartość działki [...] przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne". Stwierdziła jednocześnie, że oba sporządzone w ostatnim czasie operaty są dla niej nie do zaakceptowania ze względu na sposób określenia wartości nieruchomości, bowiem przyjęte transakcje nie mają – jej zdaniem – walorów cen rynkowych, gdyż "jedynym kupującym grunty pod drogi gminne jest Gmina W.". Zarzuciła, że procedura wywłaszczenia miała zostać wszczęta "dla zaspokojenia potrzeb niedużej grupy ludzi, wynikającej z braku zasilania w energię elektryczną pojedynczych działek przeznaczonych pod budowę".

Starosta Powiatu W. podał następnie, że pismem z dnia [...] r. wnioskodawca wniósł zarzuty do operatu szacunkowego K. K. i aneksu. Zaznaczając, iż przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości pochodziły z transakcji dokonywanych przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad na potrzeby Autostradowej Obwodnicy W., wnioskodawca wskazał, że od marca do lipca 2009 r. Gmina W. dokonała licznych transakcji kupna nieruchomości drogowych po jeszcze niższych cenach, niż dotychczas przedstawiane były w toku postępowania (średnia cena za 1 m² gruntu wynosić miała 111,62 zł), wobec czego poprosił o rozważenie sporządzenia nowego aktualnego operatu opartego na najbardziej aktualnych cenach.

Organ I instancji podniósł, że z aneksu z dnia [...] r. do operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez K. K. wynika, iż wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi 17.036 zł, czyli 207,76 zł za 1 m², natomiast wartość rynkowa nieruchomości wskazana w operacie szacunkowym D.K.-L. z dnia [...] r. wynosi 11.564 zł, czyli 141,02 zł za 1 m².

Ustalając stan prawny obowiązujący w rozpatrywanej sprawie Starosta Powiatu W. przytoczył art. 112 ust. 1 i ust. 2, art. 113 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 134 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie organu I instancji wniosek wywłaszczeniowy jest zasadny w części dotyczącej działki nr[...], a w pozostałej części postępowanie w jego toku stało się bezprzedmiotowe.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Starosta Powiatu W. wskazał, że ponieważ własność działki nr [...] w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy W., postępowanie w zakresie tej nieruchomości stało się bezprzedmiotowe i stosownie do art. 105 § 1 kpa podlegało w tej części umorzeniu.

Organ I instancji podniósł, że w toku postępowania sporządzano liczne operaty szacunkowe nieruchomości, z których część nie była akceptowana przez właścicielkę lub wnioskodawcę. Upływ czasu spowodował, że operaty te – w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – utraciły swoją przydatność dowodową dla niniejszego postępowania. Dlatego też organ pozyskał nowy operat szacunkowy, sporządzony przez K. K. Jednocześnie wnioskodawca Gmina W. przedstawił operat sporządzony przez D. K.-L. Wskazując na powyższe Starosta stwierdził, iż ze wszystkich zgromadzonych operatów mógł zbadać wyłącznie operaty K.K. i D.K.-L.

Zaznaczając, iż M. K. wielokrotnie podnosiła, że wartości gruntu ustalone w operatach szacunkowych są dla niej "wysoce krzywdzące", organ uznał takie przekonanie strony za uzasadnione jej interesem ekonomicznym. W ocenie organu, zarzut ten nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, bowiem w obecnym systemie prawnym organ nie bada wartości nieruchomości pod kątem spełnienia oczekiwań majątkowych wywłaszczanej osoby, lecz pod kątem orzeczenia słusznego odszkodowania. Starosta stwierdził, że słuszne odszkodowanie to takie, które pozwala na odtworzenie utraconego majątku, ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wywłaszczonego mienia. Musi ono być rozumiane jako wynagrodzenie poniesionej szkody, ponieważ osoba wywłaszczona nie może ponieść straty materialnej z powodu wywłaszczenia. Utracony majątek natomiast szacuje się na podstawie jego wartości rynkowej w oparciu o sporządzoną wycenę nieruchomości. Nie uwzględnia się tutaj ani utraty dochodów z nieruchomości, ani też spodziewanych zysków. Na poparcie swoich wywodów organ powołał się na orzecznictwo sądowoadministracyjne. Podkreślił ponadto, że po utracie przydatności dowodowej operatów sporządzonych w początkowym etapie postępowania, strona nie przedstawiła żadnego operatu na poparcie swoich racji i zarzutów, aczkolwiek nie miała takiego obowiązku.

Odnosząc się do zarzutu strony, jakoby wywłaszczenie nie miało na celu budowy drogi publicznej, lecz "zaspokojenie potrzeb niedużej grupy ludzi, wynikającej z braku zasilania w energię elektryczną", co miałoby być dodatkowo uzasadnione faktem, jakoby Gmina W. nie prowadziła żadnego innego postępowania wywłaszczeniowego wobec właścicieli innych działek przeznaczonych pod drogę publiczną, Starosta uznał go za "całkowicie pozbawiony zasadności". Wywodził, że sam fakt, iż Gmina W. nie prowadzi innych postępowań wywłaszczeniowych nie przesądza o tym, że nieruchomość właścicielki miałaby zostać wykorzystana na inny cel, niż przedstawiony we wniosku wywłaszczeniowym. Ponadto tylko i wyłącznie Gmina W. decyduje o tym, kiedy i wobec którego z właścicieli podejmie czynności procesowo-wywłaszczeniowe. W świetle art. 136 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel, niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Nie zezwala na to również przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zaś droga publiczna – z przyczyn inwestycyjnych czy proceduralnych – przez wiele lat nie będzie wybudowana, zastosowanie mogą mieć wyłącznie przepisy rozdziału 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami – "Zwrot wywłaszczonych nieruchomości", lecz w odrębnym postępowaniu administracyjnym.

Odnosząc się do podnoszonego wielokrotnie przez skarżącą zarzutu przewlekłości postępowania, organ I instancji stwierdził, że nie doszło do zarzucanej przewlekłości z tego względu, że wiele wątków i okoliczności badanych w sprawie było inicjowanych właśnie w wyniku działań procesowych samej właścicielki, przykładowo przywołanych przez organ.

Wskazując, że z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy (budowa drogi publicznej) oraz że właścicielka postawiła takie warunki finansowe nabycia od niej nieruchomości, którym wnioskodawca nie był w stanie sprostać i nie doszło do nabycia prawa do nieruchomości w drodze umowy, Starosta – powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego – wywodził, że zrealizowanie celu publicznego w tej sprawie nie jest możliwe bez pozbawienia prawa własności dotychczasowego właściciela gruntu.

Orzekając o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość organ podał, że miał do dyspozycji dwa operaty szacunkowe. Pierwszy sporządzony i następnie aneksowany przez rzeczoznawcę K. K., wyznaczonego na podstawie postanowienia z dnia [...] r. nr [...]w trybie art. 84 kpa oraz drugi – przedstawiony przez wnioskodawcę.

Starosta Powiatu W. wskazał, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustalono na podstawie wyceny sporządzonej przez K. K. Dokonawszy analizy tego operatu szacunkowego i metody przyjętej przez rzeczoznawcę organ I instancji uznał, że zawarta w tym operacie wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. W opinii organu, stanowiło to uzasadnienie do przyjęcia ceny rynkowej nieruchomości określonej w tym operacie za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz wywłaszczanej M. K.

Organ podał, że odmówił przyjęcia za podstawę orzeczenia odszkodowania operatu przedstawionego przez wnioskodawcę, dostrzegając w nim szereg wad merytorycznych. Ustosunkowując się następnie do treści pisma wnioskodawcy z dnia [...]r. Starosta przedstawił powody, dla których nie widział podstaw by uwzględnić oczekiwania wnioskodawcy, ani też by korygować swoją ocenę przedstawionych operatów szacunkowych o listę transakcji załączoną do złożonego pisma.

Wskazując na powyższe organ I instancji orzekł jak wyżej.

W odwołaniu złożonym od powyższej decyzji M. K. wniosła o jej uchylenie, zarzucając niewłaściwy sposób wyszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę K. K., przewlekłość postępowania i opieszałość organu, co doprowadziło do unieważnienia operatu szacunkowego M. R. oraz odrzucenie propozycji zawarcia umowy cywilnoprawnej na nabycie nieruchomości przez Gminę W..

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda, po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy, przywołując unormowania zawarte w art. 112 ust. 1 i 3, art. 6 pkt 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, podniósł, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Jego opinia jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, podlegającą ocenie organu rozstrzygającego sprawę. Wskazując, że w niniejszej sprawie zostały sporządzone 4 operaty szacunkowe przez rzeczoznawców majątkowych: M. R. ([...]r.), Z. I. ([...]r.), K. K. ([...]r.) i D. K.-L. ([...]r.) oraz że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operaty szacunkowe sporządzone przez M. R. i Z. I. utraciły przydatność dowodową, organ stwierdził, iż ocenie mogły podlegać wyłącznie operaty szacunkowe sporządzone przez K. K.i D. K.-L.

Wojewoda podał, że operat szacunkowy sporządzony przez D. K.-L. na zlecenie Gminy W., a więc strony postępowania, nie może stanowić dowodu w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 84 § 1 kpa, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Dowodem, o którym mowa w cytowanym przepisie, jest opinia osoby posiadającej wiadomości specjalne, o sporządzenie której wystąpił organ prowadzący postępowanie. Strona ma prawo zwrócić się organu o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego (art. 78 kpa), ale nie jest to żądanie o charakterze wiążącym. Operatowi szacunkowemu sporządzonemu na zlecenie strony nie przysługuje zatem przymiot opinii, o której mowa w przywołanym przepisie. Jednakże operat przedstawiony przez stronę, zawierający wyniki inne niż w opinii sporządzonej na zlecenie organu, winien skutkować szczególną analizą pozyskanego dowodu. Na poparcie swojego stanowiska Wojewoda powołał się na orzecznictwo sądowoadministracyjne. Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie Starosta Powiatu W. w związku ze zgłoszonymi przez M.K. pisemnymi wątpliwościami dotyczącymi operatu sporządzonego przez K. K. – które są tożsame z zarzutami podniesionymi w odwołaniu – zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat na jego zlecenie, o wyjaśnienie przyczyn dokonania oszacowania wartości nieruchomości w sposób zastosowany w operacie z [...] r. W piśmie z dnia [...]r. K.K. wyjaśnił, że operat szacunkowy dotyczy stanu nieruchomości po podziale, więc nie może mieć zastosowania stan nieruchomości sprzed podziału, czyli działki[...]. Wskazał również, że odszkodowanie za przedmiotowy wywłaszczony grunt nie zostało ustalone jako za grunt użytkowany rolniczo, a jedynie w procesie wyceny porównane do transakcji zakupu nieruchomości pod drogi całej grupy nieruchomości nie będących nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Następnie w piśmie z dnia [...]r. rzeczoznawca wskazał motywy przyjętego sposobu szacowania nieruchomości wprowadzając jednocześnie aneks do swojego operatu sporządzonego z dniu [...] r. W ocenie Wojewody wyjaśnienia złożone w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę są spójne i wiarygodne.

Mając na względzie powyższe, jak również utratę przydatności dowodowej przez operaty szacunkowe sporządzone przez M. R. i Z. I., organ II instancji stwierdził, iż oparcie rozstrzygnięcia przez Starostę Powiatu W. na operacie szacunkowym K. K. było prawidłowe.

W opinii Wojewody, w świetle zgromadzonych dowodów organ I instancji dokonał sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K., a wynik tej analizy w sposób wyczerpujący wskazał w motywach swej decyzji. W uzasadnieniu organ I instancji zawarł również wyczerpującą informację, dlaczego odrzucił mniej korzystny pod względem finansowym dla skarżącej operat, sporządzony na zlecenie Gminy W. Zdaniem organu, nie ma zatem podstaw do ponownego sporządzenia opinii w zakresie wartości nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, za nieuzasadniony należy uznać również zarzut przewlekłości postępowania i opieszałości organu I instancji. Wojewoda podał, że przewlekłość występuje w chwili, gdy postępowanie trwa dłużej niż to konieczne dla wyjaśnienia tych okoliczności faktycznych i prawnych, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Przyznając, że organ I instancji dopuścił się uchybienia obowiązku wynikającego z art. 36 kpa, Wojewoda stwierdził, ze w przedmiotowej sprawie podejmowane były przez Starostę intensywne działania procesowe, także z udziałem stron. Postępowanie w sprawie wywłaszczenia przed organem I instancji ze względu na stan faktyczny i prawny miało charakter postępowania złożonego, o znacznym stopniu zawiłości sprawy, zachodziła przy tym konieczność sporządzenia wielu dodatkowych opinii, aneksów, wyjaśnień i pisemnych odpowiedzi, które w dużej części były inicjowane w wyniku pełnoprawnych działań procesowych skarżącej, zmuszały jednak organ do podejmowania szeregu nowych czynności.

Ustosunkowując się do zarzutu niepodjęcia propozycji zawarcia umowy cywilnoprawnej organ odwoławczy zauważył, że każda umowa dochodzi do skutku jeżeli strony złożą zgodne oświadczenia woli w określonej formie. W tej zaś sprawie nie doszło do konsensusu, którego przyczyn braku – w opinii Wojewody – upatrywać należy wyłącznie w istocie gospodarki wolnorynkowej. Wskazując, że w toku rokowań pomiędzy Gminą W. a M. K. wnioskodawca złożył stronie ofertę nabycia gruntu za określoną cenę, a strona ofertę tę odrzuciła sugerując, że ceny nieruchomości w obrębie Oporowa są trzykrotnie wyższe, organ II instancji uznał, iż omawiany zarzut nie znajduje uzasadnienia faktycznego.

W ocenie Wojewody, organ I instancji przeprowadził postępowanie zgodnie z art. 7, art. 77 oraz art. 80 kpa i nie naruszył zasady z art. 10 kpa, a podjęta przez ten organ decyzja spełnia wymogi z art. 107 kpa.

Wskazując na powyższe organ odwoławczy uznał, że brak jest podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, gdyż – w jego ocenie – nie narusza ona prawa materialnego i procesowego, a podniesione w odwołaniu zarzuty nie znajdują uzasadnionych podstaw.

Na powyższą decyzję M.K. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 114 i 157 powołanej wyżej ustawy oraz naruszenie jej interesu prawnego poprzez ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w rażąco zaniżonej wysokości.

W uzasadnieniu skargi M. K. rozwijając zarzut naruszenia art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazała, że w dniu 14 grudnia 2007 r. na zlecenie Starostwa Powiatowego we W. został sporządzony operat przez rzeczoznawcę M.R., w którym wartość nieruchomości (działki[...]) ustalono na kwotę 42.700 zł (521,02 zł za m²). W treści operatu wskazano, że do ustalenia wartości rynkowej wykorzystano dane porównawcze z transakcji dotyczących gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Było to uzasadnione tym, że na rynku nie występują transakcje przeznaczone pod drogi publiczne, odpowiadające definicji wartości rynkowej. Transakcje nabycia gruntów pod drogi charakteryzują się bowiem szczególnymi cechami. Po pierwsze, w negocjacjach strony nie są niezależne, właściciel musi ostatecznie zbyć nieruchomość na cel publiczny (w przypadku nie zawarcia umowy nastąpi wywłaszczenie, nikt inny poza gminą nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości o takim przeznaczeniu), strony działają w sytuacji quasi-przymusowej, nie upłynął także czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. Po drugie, nie można zaobserwować rynkowej relacji popytu i podaży, od której zależy cena nieruchomości. Po trzecie, cenę ofertową przy transakcjach rynkowych składa zbywający, przy transakcjach pod drogi – składa nabywca. Z tego względu rzeczoznawca zastosowała § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca oświadczyła, że operat ten uważa za prawidłowy, jednak został on zignorowany przez Starostwo Powiatowe i nigdy nie zaproponowano jej zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości za taką cenę, co – w jej ocenie – stanowi naruszenie art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazała przy tym, że przedmiotowa nieruchomość została również oszacowana na jej zlecenie przez rzeczoznawcę Z. I., który określił wartość nieruchomości na kwotę 47.909 zł (584,25 zł za m²) i także uznał, iż wycena powinna uwzględniać regulacje z § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia.

M. K. podała, że w odniesieniu do tych dwóch operatów organy obu instancji ograniczyły się do stwierdzenia, iż utraciły one wartość dowodową w związku z upływem ponad 12 miesięcy od daty ich sporządzenia (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i w związku z tym organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe zlecił sporządzenie nowego operatu rzeczoznawcy K.K. Operat ten wraz z aneksem z dnia [...]r. stał się ostatecznie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w decyzji wywłaszczeniowej. Skarżąca podniosła, iż Starosta pośrednio odniósł się do sporządzonych uprzednio operatów wskazując, że przez okres trwania postępowania następuje stopniowe obniżanie wartości wywłaszczanej nieruchomości – o około 75% wartości w stosunku do cen pojawiających się na początku postępowania. Zdaniem skarżącej, jest to wniosek całkowicie błędny, gdyż żaden z operatów nie zajmował się kwestią trendu czasowego (zmian cen nieruchomości w czasie), zaś jego stwierdzenie wymaga wiadomości specjalnych i nie może być oparte na dowolnych ustaleniach organu. Skarżąca zaznaczyła, że również rzeczoznawca K.K. przyznał, iż w tym wypadku nie jest w stanie ustalić trendu czasowego.

W opinii M. K., jedyną prawdziwą przyczyną rażących różnic w wartości nieruchomości ustalonej przez K. K. oraz poprzednio przez M. R. i Z.I. jest zastosowanie nieprawidłowej metody wyceny przez biegłego K. K. Przyznając, że w latach 2007-2009 następował pewien spadek cen nieruchomości, skarżąca stwierdziła, iż dotyczył on przede wszystkim lokali mieszkalnych. Spadek cen nieruchomości gruntowych wywołany światowym kryzysem ekonomicznym był znacznie mniejszy i został zahamowany. Na terenie O. ceny gruntów w tym okresie nigdy nie spadły do poziomu ok. 200 zł za 1 m². Rzeczywistą przyczyną tak dużej rozbieżności w wycenach jest przede wszystkim zignorowanie przez biegłego K. K. wskazań § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły, zamiast przyjąć, jak inni rzeczoznawcy, jako podstawę wyceny wartość gruntów, z których wydzielono działki pod drogi publiczne lub wartość gruntów przyległych – sporządził operat podejściem porównawczym, w oparciu o ceny sprzedaży gruntów pod drogi na terenie B., R., G. M., W., P. itd. Transakcje takie z przyczyn opisanych wyżej nie mają w ogóle charakteru transakcji. Na poparcie swojego stanowiska skarżąca powołała się na opinię Zespołu Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych na temat: "Określanie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w świetle obowiązujących regulacji prawnych oraz potrzeby zmian w tym zakresie". W opinii tej wyrażono pogląd, że § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (przewidujący podejście porównawcze w oparciu o ceny transakcyjne sprzedaży gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne) w obowiązującym stanie prawnym nie ma zastosowania. Określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne jest wykonywane wyłącznie w oparciu o art. 134 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ust. 2 pkt 1 i 2 § 36 cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów.

Zdaniem skarżącej, nawet gdyby przyjąć, że K.K. mógł zastosować podejście porównawcze, to uczynił to wadliwie, gdyż żadna z nieruchomości nie była podobna do nieruchomości wycenianej i tylko jedna transakcja dotyczyła nieruchomości o podobnej powierzchni. Przyjmując z dużym prawdopodobieństwem, że porównywane transakcje były zawierane przez spółki developerskie, skarżąca wywodziła, że biorąc pod uwagę skomplikowany system zależności pomiędzy developerem a gminą przy realizacji inwestycji, można mieć wątpliwości, czy transakcje te miały charakter rynkowy. Zupełnie inna motywacja i pozycja ekonomiczna strony takiej transakcji wyklucza przyjęcie jej do porównania w celu dokonania oszacowania niewielkiej działki sprzedawanej przez osobę fizyczną.

Polemizując ze stanowiskiem biegłego K. K., że wyceniana nieruchomość jest usytuowana w pasie technologicznym wielotorowej linii wysokiego napięcia uniemożliwiającej zabudowę nieruchomości, M. K. wywodziła, że jest ono niezgodne ze stanem rzeczywistym i prawnym, gdyż linia przebiega całkowicie poza granicą działki, a jej odległość od najbardziej wysuniętego punktu wynosi 10m. Poza tym biegły uznając, że działka [...] w latach 1988-2009 nie była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, "całkowicie rozmija się z prawdą lub manipuluje faktami. Oczywiście działka nr [...] nie mogła być w roku 1988 przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, skoro została wydzielona i uzyskała takie oznaczenie geodezyjne dopiero w marcu 2006 r.". Została ona jednak wydzielona z działki nr[...], w stosunku do której w dniu [...] r. Prezydent W. wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wprost wynika przeznaczenie na cele zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie zaś z ustaleniami obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar dawnej działki [...]jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a część terenu, w tym działka[...], stanowią drogi publiczne obsługujące tę zabudowę.

Uzasadniając obszernie swoje stanowisko skarżąca powoływała się na orzecznictwo sądowoadministracyjne oraz Trybunału Konstytucyjnego i wywodziła, że rozbieżność opinii rzeczoznawców majątkowych zignorowana przez organ administracji prowadzi do naruszenia przepisów postępowania, a stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W opinii skarżącej, Wojewoda dysponując łącznie czterema rozbieżnymi operatami powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o taką ocenę.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.

W toku postępowania sądowego M. K. złożyła pismo z dnia [...]r. wraz z załącznikami – kserokopiami decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] r., pisma Urzędu Miejskiego W. z dnia [...]r. na okoliczność przeznaczenia działki nr [...] na cele nierolnicze, wypisu i wyrysu ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy W. obowiązującego do dnia [...] r., wypisu i wyrysu ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy W. obowiązującego po dniu [...] r., wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru O. II część "A" we W. (uchwała [...]Rady Miejskiej W.z dnia [...]r.), wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ul. J., obręb O. we W. (uchwała nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r.) oraz decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...]r.

W ocenie skarżącej, przedłożone dokumenty jednoznacznie wskazują na nieprawidłowości w operacie, który stał się podstawą zaskarżonych decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona.

W rozpatrywanej sprawie kwestią sporną jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz skarżącej za wywłaszczoną nieruchomość, to jest działkę nr[...], o powierzchni 0,0082 ha.

Zdaniem skarżącej odszkodowanie to ustalono w rażąco zaniżonej wysokości.

Podstawę materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Przepis art. 6 pkt 1 tej ustawy stanowi, iż celem publicznym w rozumieniu ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Zgodnie zaś z art. 98 ust. 1 przywołanej ustawy, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

W wyżej wymienionej ustawie o gospodarce nieruchomościami unormowania dotyczące wywłaszczania nieruchomości zawarto w rozdziale 4 "Wywłaszczanie nieruchomości".

W myśl art. 112 tej ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ust. 1). Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (ust. 2). Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (ust. 3). Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (ust. 4).

Zgodnie z art. 113 ust. 1 cytowanej ustawy, nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, przy czym w myśl ust. 3 tego artykułu, wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Stosownie do art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego (...) należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (ust. 1). W przypadku zaś wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze (ust. 2).

Przepis art. 118 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozprawę administracyjną.

Zgodnie z art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza elementami określonymi w art. 107 § 1 kpa, powinna zawierać:

1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;

3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;

4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

6) zobowiązanie do zapewnienia lokali, o których mowa w art. 116 ust. 1 pkt 5, to jest lokali zamiennych;

7) ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 121 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy, przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

Stosownie zaś do art. 123 ust. 1 tej ustawy, ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Po myśli art. 129 ust. 1 cytowanej ustawy, odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (...).

Unormowanie zawarte w art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

W myśl art. 132 wyżej wymienionej ustawy, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem ust. 1a (ust. 1).

W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (ust. 1a).

Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (ust. 2).

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania (ust. 3).

Jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu (ust. 3a).

Za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ustalić inny niż określony w ust. 1-3 sposób zapłaty przyznanego odszkodowania (ust. 4).

Do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120, do zapłaty ceny nabycia części nieruchomości, o której mowa w art. 113 ust. 3, a także do zapewnienia nieruchomości zamiennej jest zobowiązany, z zastrzeżeniem ust. 6-8, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki (ust. 5).

Obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124 i 125 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową (ust. 6).

Do zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 126, oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu jest zobowiązany starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (ust. 7).

Podmiot, który będzie realizował cel publiczny, może pokryć koszty należności, o których mowa w ust. 5 i 6, oraz koszty ustalenia tych należności (ust. 8).

Stosownie do art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Przepis art. 135 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

W myśl art. 151 wyżej przywołanej ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (ust. 1). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 2). Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (ust. 3).

Stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zgodnie zaś z art. 154, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, oprócz przytoczonych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, mają również przepisy wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W myśl § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Stosownie zaś do ust. 2 tego paragrafu, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z art. 105 § 1 kpa w sytuacji, gdy postępowanie stało się z jakiejkolwiek przyczyny bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania.

Zaskarżona decyzja i poprzedzającą ją decyzja organu I instancji nie naruszają przytoczonych wyżej przepisów prawa.

W szczególności zaznaczyć trzeba, że działka nr [...] wydzielona została pod drogę publiczną. Jest to więc cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pasy gruntu przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru rozwoju O. II część "A", przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. pod drogi (komunikację), w tym teren działki nr[...], nie były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Prezydent W., działający w imieniu Gminy W., złożył skarżącej M.K. jako właścicielce przedmiotowej nieruchomości ofertę nabycia działek za określoną cenę, jednak właścicielka odmówiła przyjęcia tej oferty i mimo skutecznego zawiadomienia nie stawiła się do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Zostały zatem spełnione przesłanki z art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze, że w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, utrzymanej w mocy przez Wojewodę, własność działki nr [...] przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy W., organy administracyjne obu instancji prawidłowo uznały, że postępowanie administracyjne w części dotyczącej działki nr [...] podlega umorzeniu na podstawie art. 105 § 1 kpa.

W tym stanie rzeczy decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma kwestia wysokości odszkodowania przysługującego skarżącej M. K. za wywłaszczoną działkę nr [...]o powierzchni 82 m².

Jak trafnie wywodził Starosta Powiatu W. w motywach decyzji poprzedzającej zaskarżoną decyzję Wojewody, w obecnym systemie prawnym organ nie bada wartości nieruchomości pod kątem spełnienia oczekiwań majątkowych wywłaszczanej osoby, lecz pod kątem orzeczenia słusznego odszkodowania. Starosta prawidłowo stwierdził, że słuszne odszkodowanie to takie, które pozwala na odtworzenie utraconego majątku, ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wywłaszczonego mienia. Musi ono być rozumiane jako wynagrodzenie poniesionej szkody, ponieważ osoba wywłaszczona nie może ponieść straty materialnej z powodu wywłaszczenia. Utracony majątek natomiast szacuje się na podstawie jego wartości rynkowej w oparciu o sporządzoną wycenę nieruchomości. Nie uwzględnia się tutaj ani utraty dochodów z nieruchomości, ani też spodziewanych zysków. Na poparcie swoich wywodów organ trafnie powołał się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, prawidłowo uzasadniając swoje stanowisko.

Stosownie do przywołanych wyżej przepisów prawa, a w szczególności art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Jak słusznie podkreślił Wojewoda w motywach zaskarżonej decyzji, ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Jego opinia jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, podlegającą ocenie organu rozstrzygającego sprawę.

W niniejszej sprawie zostały sporządzone 4 operaty szacunkowe przez rzeczoznawców majątkowych: M. R. ([...]r. wraz z wyjaśnieniami z dnia [...]r.), Z. I. ([...]r.), K. K. ([...]r. wraz z aneksem z dnia [...]r.) i D. K.-L. ([...]r.).

Zaskarżona decyzja i utrzymana przez nią w mocy decyzja organu I instancji zostały oparte na treści operatu szacunkowego z dnia [...] r. (wraz z aneksem z dnia [...] r.) rzeczoznawcy majątkowego K.K.

Z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty sporządzenia operatów szacunkowych przez M. R. i Z. I., operaty te – w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie mogły być wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone.

Zauważyć w tym miejscu wypada, że operat szacunkowy Z. I. został sporządzony na zlecenie strony postępowania, a więc nie w trybie art. 84 § 1 kpa. Natomiast – jak wynika z protokołu rozprawy administracyjnej z dnia [...]r. – rzeczoznawca majątkowy M. R. stwierdziła, że w "chwili obecnej zmiany warunków rynkowych wymagają sporządzenia nowego operatu, bowiem aktualizacja jest w tej chwili niezasadna (art. 154 ust. 4 ustawy, nastąpiły zmiany warunków rynkowych)". Dlatego też, nawet gdyby niekwestionowany przez skarżącą operat szacunkowy M.R.nie utracił ważności, w świetle powyższego stanowiska biegłej nie mógłby stanowić podstawy do orzekania w niniejszej sprawie.

Abstrahując od faktu, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych M. R. i Z. I.– stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty ich sporządzenia nie mogły być wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, a ponadto operat Z. I. został sporządzony na zlecenie strony, a nie organu, zaznaczyć należy, że operaty te były kwestionowane przez Gminę W. Jak podał pełnomocnik Prezydenta W. w piśmie z dnia [...] r. (nr[...]), obie te wyceny nieruchomości sporządzono przy założeniu braku na rynku nieruchomości transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne oraz przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działek nr [...]i [...] pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie zaś z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru rozwoju O. II – Część A nieruchomości te przeznaczono pod komunikację. Nadto na lokalnym rynku nieruchomości zanotowano wystarczającą – zdaniem Gminy – do określenia próbki reprezentatywnej liczbę transakcji nieruchomości przeznaczonych na realizację dróg publicznych, bowiem Gmina W. zrealizowała w latach 2005-2008 kilkadziesiąt takich transakcji, również w rejonie O., K. i innych obrębach położonych w południowym rejonie miasta, przy cenach transakcyjnych za te nieruchomości na poziomie około 80-120 zł za 1 m² gruntu.

Następnie w piśmie z dnia [...] r. Prezydent W. oświadczył, że "wobec diametralnie rozbieżnych stanowisk co do wartości rynkowej nieruchomości (...) oraz świetle toczącego się postępowania wywłaszczeniowego, do wszczęcia którego doszło przy braku możliwości nabycia nieruchomości na potrzeby inwestycyjne w drodze umowy cywilnoprawnej, nie znajduje podstaw do podjęcia negocjacji celem zawarcia umowy notarialnej nabycia tych nieruchomości"

Powyższe stanowisko Gminy W. wskazuje, że cena przedmiotowej działki ustalona w operacie szacunkowym biegłej M. R., chociaż została zaakceptowana przez skarżącą, nie była akceptowana przez Gminę W. Trudno zatem uznać, by była to cena realna do uzyskania przez skarżącą, zwłaszcza w trybie umowy cywilnoprawnej, skoro gmina kwestionowała zarówno jej wysokość, jak i sposób wyliczenia.

W tej sytuacji uznać trzeba, że nawet gdyby nie upłynął okres ważności operatu szacunkowego M.R., operat ten nie stanowiłby podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, tym bardziej, że zastosowany przez biegłą sposób wyliczenia wartości nieruchomości mógł budzić uzasadnione wątpliwości. Skoro bowiem na terenie W., w tym w rejonie O., K. i innych obrębach położonych w południowym rejonie miasta, w latach 2005-2008 zrealizowano kilkadziesiąt transakcji nieruchomości przeznaczonych na realizację dróg publicznych, wątpliwości mogło budzić zastosowanie w omawianym operacie unormowania zawartego w ust. 2 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nie w ust. 1 tego paragrafu. Zauważyć ponownie wypada, że biegła M. R. na rozprawie administracyjnej w dniu [...] r. stwierdziła, że w "chwili obecnej zmiany warunków rynkowych wymagają sporządzenia nowego operatu, bowiem aktualizacja jest w tej chwili niezasadna (art. 154 ust. 4 ustawy, nastąpiły zmiany warunków rynkowych)", co wskazuje, że również ona nie widziała podstaw do podtrzymywania aktualności swojego operatu szacunkowego i przyznała, że nastąpiły zmiany warunków rynkowych.

W tym stanie rzeczy Starosta Powiatu W. prawidłowo uczynił powołując w dniu [...]r. nr [...] rzeczoznawcę majątkowego K. K. i zlecając mu sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Skoro na terenie W. miały miejsce transakcje, na podstawie których było możliwe określenie wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosując podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a zatem zgodnie z § 36 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia, to należało zastosować ten przepis, a nie ust. 2 § 36. Ust. 2 bowiem ma zastosowanie dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1. Stanowisko biegłego K. K. w tej kwestii jest zatem prawidłowe.

Odnosząc się do argumentacji M.K. kwestionującej prawidłowość operatu szacunkowego K. K. stwierdzić trzeba, że zarówno zarzuty podnoszone w skardze, jak i w piśmie z dnia [...] r., sprowadzają się w istocie do polemiki z zastosowaniem przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. unormowania zawartego w § 36 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia, a nie – jak uważa skarżąca – ust. 2 § tego paragrafu. Wbrew jednak sugestiom skarżącej, powołującej się w tym zakresie na opinię Zespołu Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych na temat: "Określanie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w świetle obowiązujących regulacji prawnych oraz potrzeby zmian w tym zakresie", nie można podzielić poglądu, że § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (przewidujący podejście porównawcze w oparciu o ceny transakcyjne sprzedaży gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne) w obowiązującym stanie prawnym nie ma zastosowania. Gdyby podzielić to stanowisko skarżącej i przywoływanej przez nią opinii, przepis § 36 ust. 1 byłby zbędny i nie miałby sensu oraz praktycznego zastosowania. Trudno jednak zakładać, by normodawca był nieracjonalny i wprowadzał w wyżej wymienionym rozporządzeniu zbędny przepis. Skoro zaś § 36 ust. 1 cytowanego rozporządzenia ma zastosowanie w obowiązującym stanie prawnym, przy czym z jego treści wyraźnie wynika, że ma on pierwszeństwo przed ust. 2 tego paragrafu, to operat szacunkowy K. K. uznać należy za prawidłowy. W konsekwencji powyższego argumenty podnoszone przez skarżącą nie mogły zostać uwzględnione. Mogłyby one bowiem mieć znaczenie w sytuacji, gdyby w sprawie należało zastosować § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zauważyć wypada, że przyjęta przez rzeczoznawcę K. K. w stanowiącym podstawę podjętego rozstrzygnięcia operacie szacunkowym cena 1 m² wynosząca 207,76 zł jest zgodna z wcześniejszymi oczekiwaniami skarżącej wyrażonymi w protokole ze spotkania w sprawie ustalenia warunków nabycia do zasobu Gminy W. od właścicielki nieruchomości części działki nr [...] z dnia [...] r. ("...p. M. K.wyraża zgodę na zbycie części dz. nr [...] za cenę rynkową działek budowlanych w tym rejonie za cenę nie niższą niż 200 zł/m²"). Działka nr [...] została następnie podzielona na działki nr[...] , [...] i[...] . Oczywiście od czasu wyrażenia przez skarżącą zgody na zbycie części działki nr [...] za cenę nie niższą niż 200 zł/m² upłynął okres kilku lat, w którym zmianie uległy ceny rynkowe nieruchomości, niemniej jednak gdyby skarżąca w [...] r. przyjęła ofertę Gminy W, to uzyskałaby cenę dużo niższą także od kwestionowanej obecnie ceny przyjętej w operacie K. K.

Stwierdzić ponadto trzeba, iż wysokość odszkodowania ustalona przez rzeczoznawcę K. K. także była kwestionowana przez Gminę W., zdaniem której cena 1 m² przedmiotowej działki gruntu powinna wynosić 141,02 zł, a wysokość należnego skarżącej odszkodowania to jedynie 11.564 zł (operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez D. K.-L.).

Organy administracyjne słusznie jednak uznały operat szacunkowy K.K. za prawidłowy i trafnie nie uwzględniły operatu D. K.-L. przy wyliczaniu należnego skarżącej odszkodowania, należycie uzasadniając swoje stanowiska w tej kwestii.

W tym stanie rzeczy uznać należy, że w niniejszej sprawie nie naruszono obowiązujących przepisów w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie powyższe – na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji wyroku.