Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 98/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 3 punkt 1,2,3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: par. 77 pkt 4
journal: Dz.U. 2003 nr 169 poz 1650
law: ROZPORZĄDZENIE MINISTRA PRACY I POLITYKI SOCJALNEJ z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i  higieny pracy - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200 w zw.  z art. 210 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: Przy ustalaniu wysokości odszkodowania za grunty dotknięte quasi wywłaszczeniem, organ nie może się kierować normami branżowymi ale winien działać na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego wydanego z upoważnienia tej ustawy w sprawie  wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

TEZY

Przy ustalaniu wysokości odszkodowania za grunty dotknięte quasi wywłaszczeniem, organ nie może się kierować normami branżowymi ale winien działać na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego wydanego z upoważnienia tej ustawy w sprawie  wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 listopada 2017 r. sprawy ze skargi T. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty S. z dnia [...] października 2017 roku numer [...]; 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącej T. K. kwotę 5.617,00 (słownie: pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.

Decyzją z dnia [...].10.2016r. Starosta S. powołując się na przepisy art. 128 ust. 4, 129 ust. 5 pkt 2, 130 ust. 1 i 2, 132 ust. 1 a, 2 i 6 raz 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, orzekł o ustaleniu na rzecz T. K. odszkodowania w kwocie 25 897,00 złotych za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie Ż., gmina S. o numerze geodezyjnym [...] o powierzchni 0,4825 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. – Granica RP. Odszkodowanie objęło szkody tymczasowe w produkcji rolniczej, szkodę z tytułu posadowienia 1 słupa energetycznego na działce oraz szkodę z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Do zapłaty odszkodowania został zobowiązany inwestor.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało wszczęte po zakończeniu prac budowlanych związanych z założeniem i przeprowadzeniem linii elektroenergetycznej, którą na nieruchomości skarżącej wybudowano w oparciu o decyzję Starosty S. z dnia [...].03.2014r. (znak [...]) ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości stosownie do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W postępowaniu przeprowadzono rozprawę administracyjną i przesłuchano świadków na okoliczność wyrządzonych szkód na nieruchomości podczas budowy linii. Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...].09.2016r. Rzeczoznawca wycenę szkód poprzedził następującymi ustaleniami. Działkę o numerze [...] stanowią grunty rolne: nieużytki, pastwiska i grunty orne. Nieużytkiem jest staw. Pas technologiczny linii elektroenergetycznej przechodzi przez całą działkę z wyjątkiem części stanowiącej drogę dojazdową. Słup Sz-3 przelotowy, usytuowany jest w ok. 1/3 działki. Działka posiada dostęp do drogi gminnej o nawierzchni polno – gruntowej, dostęp do sieci wodociągowej i linii nn. Działka [...] powstała z podziału działki [...]. W wyniku kolejnych geodezyjnych podziałów aktualnie siedlisko gospodarstwa rolnego skarżącej zalkalizowane jest na działce [...]. Sąsiedztwo bezpośrednie działki stanowią tereny rolne i teren zabudowy siedliska a dalszej odległości tereny zabudowy mieszkalnej i siedliskowej miejscowości Ż. Położenie i otoczenie nieruchomości określono jako korzystne. Wykonana linia elektroenergetyczna zlokalizowana na działce zajmuje powierzchnię 4692 metry kwadratowe a tworzy ją pas technologiczny o szerokości 2x35 m. Przed podziałem działki [...] zostały ustalone warunki zabudowy dla budowy na działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego (decyzją z dnia [...].07.2013r).

Rzeczoznawca określił, że na kwotę 25 897, 00 złotych odszkodowania składają się:

- kwota 13 661,00 złotych jako wartość szkód tymczasowych wyrządzonych w trakcie budowy linii (odszkodowanie za zniszczony płot drewniany, zniszczoną pszenicę jarą oraz trawę kośną a także utracone korzyści z dopłat unijnych, podatku rolnego, trzody chlewnej i koszt rekultywacji gruntu rolnego we własnym zakresie oraz straty z tytułu zmniejszenia zdolności produkcyjnej gleby w okresie porekultywacyjnym);

- kwota 4 000,00 złotych jako wysokość szkody z tytułu posadowienia 1 słupa elektroenergetycznego;

- kwota 8 236,00 złotych z tytułu trwałego zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek ograniczenia sposobu jej wykorzystania;

Rzeczoznawca na potrzeby ustalenia odszkodowania dokonał wyceny porównawczej wartości nieruchomości. Uczynił to w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej względem ceny 1 ha gruntów użytkowanych rolniczo z potencjałem zabudowy. Cenę średnią ważoną 1 ha gruntów działki [...] rzeczoznawca ustalił z uwzględnieniem terenu zabudowy siedliskowej. Dla porównań rzeczoznawca przyjął ceny z transakcji gruntami rolnymi z potencjałem zabudowy o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej z przedziału czasowego 2014-2016 i z terenu gmin: S., J. i S.

Organ I instancji podał, że do zastrzeżeń skarżącej do operatu szacunkowego rzeczoznawca ustosunkował się na piśmie oraz, że nie istniała potrzeba przeprowadzania kolejnej rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy. Operat rzeczoznawcy organ uznał za prawidłowy i rzetelny. Organ nadmienił, że ograniczenia w wykorzystaniu nieruchomości wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie były przedmiotem wyceny, jak też wycena nie obejmowała zarzucanego negatywnego wpływu linii elektroenergetycznej na poziom zdrowia i życia mieszkańców, podkreślając, iż kwestia środowiskowego oddziaływania linii elektroenergetycznej była przedmiotem postępowania w sprawie środowiskowych uwarunkowań zgody na realizację przedsięwzięcia o nazwie "Budowa napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. – granica Państwa" prowadzonego przed wydaniem pozwolenia na budowę.

W odwołaniu od tej decyzji T. K. podniosła następujące zarzuty:

1. naruszenia art. 6, 7, 8, 10, 77 par. 1 i 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i należytego wyjaśnienia sprawy, dokonanie wybiórczej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, naruszenie zasady działania na podstawie prawa i w granicach prawa, błędne ustalenie stanu faktycznego, naruszenie zasady zaufania obywateli do organów Państwa oraz załatwiania sprawy przy uwzględnieniu interesu społecznego oraz słusznego interesu obywatela;

2. naruszenia art. 11 K.p.a. i 107 par. 3 K.p.a. poprzez niedokonanie pełnej oceny materiału dowodowego, przede wszystkim operatu szacunkowego i brak odniesienia się do zarzutów i wniosków strony;

3. zaniechania przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłej w celu ustosunkowania się przez nią na rozprawie do zastrzeżeń skarżącej z uwagi na brak wyczerpującej odpowiedzi rzeczoznawcy na piśmie ustosunkowującym się do tych na zastrzeżeń tj.:

- wyjścia przez rzeczoznawcę poza granice zlecenia czego potwierdzeniem jest oszacowanie działki [...] w związku z funkcjonowaniem na tej działce linii elektroenergetycznej średniego napięcia oraz niskiego napięcia;

- braku aktualnego wyrysu z rejestru gruntów z naniesieniem instalacji wzniesionych na gruncie;

- błędnego oznaczenia położenia wycenianej nieruchomości w części wskazania obrębu geodezyjnego a tym samym błędu w określeniu stanu prawnego nieruchomości;

- błędnego przyjęcia, że w skład wycenianej nieruchomości wchodzą pastwiska trwałe, podczas gdy nieruchomość w całości stanowią grunty orne;

- braku ustalenia charakteru ograniczeń w wykorzystaniu pasów gruntu położonych w granicach pasa technologicznego;

- braku czytelnego wskazania jaki obszar gruntów został trwale wyłączony z użytkowania oraz braku wyjaśnienia przyczyn, dla których nie wyłączono z trwałego użytkowania powierzchni wokół słupa i pod słupem energetycznym;

- braku czytelnego określenia granic strefy oddziaływania linii elektroenergetycznej na sposób korzystania z gruntu oraz wyjaśnienia przyczyn dla których oddziaływanie ograniczyło się do strefy;

- braku uwzględnienia przy wycenie (tj. przy stosowaniu czynników korygujących) specjalistycznego charakteru gospodarstwa rolnego T. K., polegającego na hodowli drobiu;

- niejasności wyliczenia odszkodowania z tytułu posadowienia jednego słupa kratowego przelotowego w kontekście rozbieżnych informacji w operacie odnośnie okresów, z których do porównań brane były transakcje notarialne;

- brak oszacowania szkody krajobrazowej i istotnego pomniejszenia wartości działek budowlanych sąsiadujących z obszarem pasa technologicznego na działce [...] tj. spadku do zera zainteresowania nabywaniem działek;

Podnosząc powyższe zarzuty odwołująca się wniosła o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Wojewoda P. po rozpoznaniu odwołania decyzją z dnia [...] grudnia 2016r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Wojewoda wskazał na ustawowe uregulowania prawne stanowiące podstawę orzekania o wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w następstwie realizacji na niej urządzeń infrastruktury technicznej, w tym na obowiązek oparcia ustalenia odszkodowania na przeprowadzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę szacunku nieruchomości. Wojewoda podkreślił, że operat rzeczoznawcy jest dowodem w sprawie podlegającym ocenie organu prowadzącego postępowanie oraz, nawiązując do wypracowanego orzecznictwa sądów administracyjnych, przypomniał o kryteriach oceny operatu. Następnie Wojewoda wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości skarżącej dla potrzeb ustalenia odszkodowania została ustalona przy zastosowaniu przyjętego przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Dla zastosowania tego podejścia i metod wyceny, rzeczoznawca przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości rolnych, obejmującego trzy gminy powiatu s. Analizą objęto transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej za okres od lipca 2014r. do marca 2016r., dla których maksymalna cena sprzedaży za 1 ha wynosiła 60 000,00 złotych a minimalna 25 445,29 złotych. Rzeczoznawca wyłonił z rynku transakcji próbkę reprezentatywną 26 aktów sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do wycenianej. Wojewoda uznał, że zważywszy na przedmiot i cel wyceny zastosowane podejście i metoda wyceny nie budzą zastrzeżeń. Również zawartość operatu szacunkowego i jego kompletność nie nasuwają zastrzeżeń a merytoryczna treść operatu jest pełna i logiczna.

Organ II instancji wskazał, że do zastrzeżeń strony do operatu rzeczoznawca się ustosunkował na piśmie i nie było potrzeby przeprowadzania dodatkowej rozprawy z udziałem biegłej. Wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone na piśmie potwierdzają prawidłowość wyceny. Wycenie podlegały szkody poczynione wyłącznie na działce [...] z tytułu ograniczeń w korzystaniu z niej będących następstwem realizacji decyzji Starosty S. z dnia [...].03.2014r znak [...] tj. przeprowadzenia linii elektroenergetycznej 400kV z lokalizacją słupa Nr Sz-3. Zakres ograniczenia wynikający z decyzji stanowił podstawę dla ujawnienia w Księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego. Przebieg pasa technologicznego na nieruchomości skarżącej oraz lokalizacja słupa zostały wskazane na załączniku graficznym decyzji, dołączonym do operatu szacunkowego. Fakt, że przy opisie nieruchomości zamieszczonym w operacie, zostały podane inne ograniczenia w korzystaniu z niej, wynikające z innych decyzji, też ujawnione w Księdze wieczystej, nie jest równoznaczny z przekroczeniem granic szacowania. Błędnie opisany numer obrębu geodezyjnego także nie podważa wiarygodności wyceny. Operat wskazuje jaki był stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania i jaki na dzień zakończenia prac budowlanych. Zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z niej decyzją Starosty z dnia [...].03.2014r. wydaną na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obejmuje wyłącznie negatywne skutki związane z budową urządzeń decyzją opisanych.

Wojewoda podkreślił, że biegła ustosunkowała się do uwag dotyczących wzoru na powierzchnię gruntu wokół słupa trwale wyłączoną z użytkowania. Podała, że jest to powierzchnia w granicach 200-380 metrów kwadratowych, za którą należy się oddzielne odszkodowanie, które ustalane jest w kwocie od 4 000 do 7600 złotych w zależności od rodzaju słupa. Na korzyść właściciela nieruchomości odstąpiono od wyłączania tej powierzchni z granic pasa technologicznego, którego powierzchnia wpływa na wysokość odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania w strefie oddziaływania linii elektroenergetycznej. Biegła wyjaśniła także, że wpływ posadowienia słupów kratowych na walory estetyczne nieruchomości w przypadku gruntów rolnych jest nieznaczny i z reguły rekompensowany jest odszkodowaniem za posadowienie słupów oraz że brak jest danych rynkowych pozwalających określić współczynnik tego wpływu. Kwota odszkodowania za posadowienie słupa została przyjęta po analizie dostępnych aktów notarialnych dotyczących ustanowienia służebności przesyłu, która to analiza wskazała, że wysokości odszkodowań za poszczególne rodzaje słupów nie uległy zmianie na skutek upływu czasu. Jak Wojewoda zaakcentował, biegła odniosła się także do zarzutu wpływu linii elektroenergetycznej na spadek cen nieruchomości sąsiednich, wpływu linii elektroenergetycznej na życie i zdrowie mieszańców i szkód krajobrazowych, stwierdzając, że nie były one objęte wyceną. Wojewoda zaakceptował pominięcie w okolicznościach sprawy takich czynników korygujących jak warunki korzystania z nieruchomości oraz przydatność użytkową gruntów (pkt 1 i 2 ust. 3 par. 43 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21.09.2004r) stwierdzając, że wybudowana linia elektroenergetyczna nie wpływa w żaden sposób na warunki korzystania z nieruchomości i jej przydatność użytkową.

Wojewoda nadmienił, że pod kątem doboru konkretnych wzorów obliczeń przy zastosowanej przez rzeczoznawcę metodzie szacunku (tu korygowania ceny średniej przy użyciu wskaźników korygujących) mogłaby się miarodajnie wypowiedzieć organizacja rzeczoznawców majątkowych na wniosek strony kwestionującej wycenę ale odwołująca się, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wystąpiła z takim wnioskiem.

Końcowo Wojewoda podał, że inwestor nie potwierdził stanowiska T. K. jakoby prowadzone były negocjacje z inwestorem przy udziale Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie polubownego ustalenia wyższej kwoty odszkodowania.

W skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną T. K. powtórzyła zarzuty odwołania w zakresie:

- naruszenia art. 6, 7, 8, 10, 77 par. 1 i 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i należytego wyjaśnienia sprawy, dokonanie wybiórczej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, naruszenie zasady działania na podstawie prawa i w granicach prawa, błędne ustalenie stanu faktycznego, naruszenie zasady zaufania obywateli do organów Państwa oraz załatwiania sprawy przy uwzględnieniu interesu społecznego oraz słusznego interesu obywatela;

- naruszenia art. 11 K.p.a. i 107 par. 3 K.p.a. poprzez niedokonanie pełnej oceny materiału dowodowego, przede wszystkim operatu szacunkowego i brak odniesienia się do zarzutów i wniosków strony;

Nadto zarzuciła decyzji:

- naruszenie art. 75 par. 1 K.p.a. i art. 89 par. 2 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia przez organ I instancji rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy w celu wyjaśnienia w toku rozprawy zarzutów skarżącej i jej pełnomocnika w sposób wyczerpujący i merytoryczny;

- naruszenie art. 77 par. 1 w związku z art. 80 K.p.a. poprzez nierozważenie zarzutów podniesionych przez skarżącą dotyczących operatu szacunkowego.

Podnosząc ten ostatni zarzut skarżąca szczegółowo opisała dostrzeżone błędy operatu świadczące o jego nierzetelności, a mianowicie to, że:

- biegła nietrafnie określiła rodzaj użytku gruntowego wycenianej działki przyjmując, że jest to pastwisko podczas, gdy działkę tworzą grunty orne;

- biegła nieprecyzyjnie ustaliła zakres ograniczeń związanych z utworzeniem pasa technologicznego na wycenianej działce;

- ustalenia biegłej nie pozwalają stwierdzić na jakim obszarze doszło do trwałego wyłączenia użytkowania gruntu;

- biegła nie wskazała podstawy prawnej i nie uzasadniła przyczyny pominięcia przy wycenie szkody trwałej, elementów z punktu 1 i 2 § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- biegła błędnie wyliczyła kwotę odszkodowania z tytułu posadowienia słupa przyjmując za podstawę wyceny nieaktualne akty notarialne;

Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Wojewoda Podlaski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;

Skarga podlegała uwzględnieniu albowiem nie można odmówić słuszności zarzutom skarżącej braku wnikliwej oceny zasadniczego dowodu w sprawie, jakim był operat szacunkowy określenia wartości poniesionych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanych budową linii elektroenergetycznej 400 kV na nieruchomości skarżącej – działce o numerze geodezyjnym Nr [...], położonej w obrębie Ż.., gmina S.

Zasadnicze wątpliwości dotyczą prawidłowości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości czyli ustalenia elementu odszkodowania za szkodę trwałą.

Zasady (przesłanki) określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazuje w sposób precyzyjny § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis powyższy stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się:

1. zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2. zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3. trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Tymczasem w operacie szacunkowym biegła stwierdziła, iż przy wycenie pominęła dwa pierwsze elementy wymienione w § 43 ust. 3 Rozporządzenia tj. zmianę warunków korzystania z nieruchomości (pkt 1) oraz zmianę przydatności użytkowej nieruchomości (pkt 2). Rzeczoznawca ujęła pominięcie wymienionych wyżej elementów lakonicznym stwierdzeniem, iż w odniesieniu do gruntów rolnych tych elementów odszkodowania się nie uwzględnia. Nie wskazała przy tym na przepis prawa uzasadniający pominięcie. Analiza treści operatu wskazuje nadto, że ostateczne stwierdzenie rzeczoznawcy o pominięciu elementów odszkodowania z punkt 1 i 2 § 43 ust. 3 Rozporządzenia, poprzedziły odmienne spostrzeżenia biegłej. I tak na stronie 36 operatu biegła stwierdziła, że w przypadku zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek budowy nowych urządzeń, należy dokonać analizy wpływu wszystkich czterech czynników wymienionych w § 43 ust. 3 punkt 1, 2, 3 i 4 Rozporządzenia. Są to bowiem czynniki ograniczające sposób użytkowania nieruchomości w strefie oddziaływania urządzenia, wynikające z ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości na skutek wybudowania urządzenia. Również na stronie 19 i 20 operatu biegła podała, że na zmniejszenie wartości nieruchomości (szkodę trwałą) składają się czynniki ograniczające sposób użytkowania nieruchomości w pasie technologicznym urządzenia, między innymi poprzez utrudnienia w użytkowaniu nieruchomości według dotychczasowego sposobu użytkowania, lokalizację naziemnych elementów infrastruktury technicznej, powodujące wyłączenie części pasa technologicznego z produkcji rolniczej lub leśnej, reglamentację sadzenia drzew, zakaz kopania stawów czy budowy budynków gospodarczych. Niewątpliwie, zdaniem Sądu, utrudnienia w użytkowaniu nieruchomości według dotychczasowego sposobu użytkowania mieszczą się w punktach 1 i 2 § 43 ust. 3 Rozporządzenia albowiem wymuszają na właścicielu zmianę warunków korzystania z nieruchomości i prowadzą do zmiany przydatności użytkowej gruntów.

Brak uzasadnienia przez biegłą dla wyłączenia elementów odszkodowania z punktu 1 i 2 § 43 ust. 3 Rozporządzenia, usiłował sanować organ II instancji w uzasadnieniu decyzji odwoławczej. Przyznał, że nie jest znany żaden przepis prawa, zgodnie z którym w przypadku gruntów rolnych pomijany jest punkt 1 i 2 § 43 ust. 3 Rozporządzenia, jak również trudno jest wywieść taką interpretację z aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Dodał, iż zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości może nastąpić również w odniesieniu do gruntów rolnych, jednak każdy przypadek trzeba rozważyć indywidualnie. W ocenie organu II instancji w tym konkretnym przypadku nie nastąpiła jednak zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej gruntów. Nadal bowiem nieruchomość jest nieruchomością rolną a przebieg nad nieruchomością linii elektroenergetycznej nie wpływa w żaden sposób na warunki korzystania z nieruchomości oraz przydatność użytkową gruntów.

Sąd z oceną organu odwoławczego się nie zgadza. Przede wszystkim Sąd zauważa, że organ II Instancji nie odniósł swego wniosku o braku zmiany warunków korzystania z nieruchomości skarżącej oraz braku zmiany przydatności użytkowej gruntów skarżącej, do konkretnego rodzaju użytku gruntowego działki skarżącej i wpływu wybudowanej linii elektroenergetycznej na dotychczasowy sposób wykorzystywania gruntu rolnego. Jest oczywistym, że inne skutki dla sposobu wykorzystania gruntu rolnego wywiera wybudowanie linii na gruncie wykorzystywanym pod zasiewy a inne na gruncie wykorzystywanym pod pastwisko. Nadto ocena organu odwoławczego nie uwzględnia wynikającego z przepisów prawa wymuszenia na właścicielu nieruchomości ograniczeń w sposobie jej wykorzystania na skutek utworzenia pasa technologicznego związanego z lokalizacją linii elektroenergetycznej. I tak z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dwutorowej, napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. – granica RP na terenie gminy S. (Dz. Urz. Woj. Podl. z 2013r., poz. 1996), z którego Sąd na rozprawie dopuścił dowód (vide: protokół rozprawy – k. 213 odwrót akt) wynika wprost, że w granicach całego pasa technologicznego linii elektroenergetycznej 400 kV obowiązują konkretne ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. §18 planu wymienia te ograniczenia w 8 punktach. W szczegółowych ustaleniach planu dla terenów rolniczych (symbol R) obowiązują wszystkie ograniczenia z § 18 planu (vide: § 27 ust. 7 planu). Jednocześnie dla terenów rolniczych obowiązują warunki i zasady zagospodarowania przewidziane dla terenów o symbolu RM (vide: odesłanie w § 27 ust. 3 planu) a więc między innymi obowiązek takiego zagospodarowania terenów rolniczych, które nie będzie utrudniało dostępu komunikacyjnego związanego z obsługą eksploatacyjną linii 400 kV. Powyższe ograniczenia czynią wątpliwym utrzymanie dotychczasowego sposobu rolniczego wykorzystania gruntów w granicach całego pasa technologicznego (pod zasiewy), tym bardziej, że kwerenda przepisów prawnych związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa i higieny pracy, prowadzi do wniosku, że istnieją wyraźne ograniczenia w zakresie sytuowania stanowisk pracy bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie od skrajnych przewodów w odniesieniu do linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV nie mniejszej niż 30 metrów (vide: § 55 ust. 1 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych). Dla procesów pracy na wszystkich obszarach obowiązuje też zakaz składowania materiałów bezpośrednio pod elektroenergetycznymi liniami napowietrznymi lub w odległości mniejszej (licząc w poziomie od skrajanych przewodów) w odniesieniu do linii wysokiego napięcia powyżej 30 kV, niż 15 metrów (vide: § 77 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy – Dz. U. z 2003r., poz. 1650 ze zm.)

Lektura operatu szacunkowego wskazuje również na nieuzasadnione prawnie "okrojenie" przez biegłą przy dokonywaniu wyceny szkody trwałej, powierzchni działki [...], dotkniętej ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości, z szerokości pasa technologicznego 70 metrów do szerokości pasa eksploatacyjnego ustalonego przez biegłą na 25,6 metra. Biegła w swoim operacie przyjęła, że lokalizacja linii elektroenergetycznej na działce [...] w sposób szczególny ograniczy sposób korzystania z nieruchomości jedynie w pasie eksploatacyjnym i jedynie dla szerokości pasa eksploatacyjnego ustalonej na 25, 6 metra przyjęła współczynnik ograniczenia 0,5 a dla pozostałej części pasa technologicznego (70 minus 25,6) przyjęła minimalny współczynnik ograniczenia 0,1. Biegła różnicując zakres ograniczeń w sposobie korzystania z gruntów w zależności od odległości od linii, powołała się na normę branżową PN-EN-50341-1:2005 "Elektroenergetyczne linie napowietrzne prądu przemiennego 45kV". Tymczasem normy branżowe w świetle ustawy z dnia 12 września 2002r. o normalizacji (tj. Dz. U. z 2015r. poz. 1483) nie są obowiązującym źródłem prawa gdyż mają dobrowolne zastosowanie i wyłącznie w zakresie w jakim normę daną powołano. Oznacza to, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania za grunty dotknięte quasi wywłaszczeniem, organ nie może się kierować normami branżowymi ale winien działać na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego wydanego z upoważnienia tej ustawy w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zauważyć należy, że cała działka [...] ma powierzchnię 0,4825 ha a pas technologiczny przechodzi przez prawie całą powierzchnię działki zajmując obszar 0,4692 ha tj. z wyłączeniem części stanowiącej drogę dojazdową o powierzchni 133 metrów kwadratowych. Jednocześnie z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że ograniczenia związane ze sposobem zagospodarowania obszaru pasa technologicznego obowiązują dla całego obszaru pasa technologicznego. Nadto z dopuszczonego przez Sąd drugiego dowodu w postaci uzasadnienia wyroku NSA wydanego w sprawie II OSK 1076/15 dotyczącej oceny legalności decyzji Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia [...] grudnia 2013r. NR [...] w sprawie środowiskowych uwarunkowań zgody dla przedsięwzięcia w postaci budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.- granica RP, wynika, że oddziaływanie przedsięwzięcia na dobra materialne zamyka się w granicach pasa technologicznego. Zarówno zatem treść prawa miejscowego, jak i treści decyzji środowiskowej, odnoszą ograniczenia w sposobie użytkowania nieruchomości wskutek lokalizacji na niej linii elektroenergetycznej 400kV do całej powierzchni pasa technologicznego a zatem wprowadzane przez biegłą w oparciu o normę branżową "okrajanie" zasięgu ograniczeń nie znajduje prawnego uzasadnienia.

Wątpliwości Sądu budzi przy tym mało przejrzysty dla czytelnika dokonany przez rzeczoznawcę dobór współczynników zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek posadowienia linii elektroenergetycznej (w pasie eksploatacyjnym 0,50 a w pozostałej części pasa technologicznego 0,1). Pomijając brak podstaw prawnych do różnicowania współczynników (na co Sąd wskazał we wcześniejszej części uzasadnienia) zauważyć należy, że ich określenie biegła uzasadniła wyłącznie wypracowaną w tym względzie praktyką rzeczoznawców majątkowych. Sąd nie kwestionuje prawa rzeczoznawcy majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości ale zauważa, iż uzasadnienie dokonanego wyboru, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu a dokonana wycena odebrana jako stronnicza, faworyzująca jedną ze stron. Na niewłaściwy dobór współczynnika korygującego zwróciła uwagę skarżąca w złożonym w toku postępowania sądowego piśmie z dnia 19 września 2017r. (k. 154 – 159 akt sądowych). Podkreśliła, że wysokość współczynnika powinna zależeć od stopnia zajęcia przestrzeni nieruchomości przez linię elektroenergetyczną. Jej zdaniem niedopuszczalne jest przyjmowanie wskaźnika ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na poziomie innym niż 0,5 lub 1. Sąd zauważa, iż przy dokonywaniu wycen nieruchomości, rzeczoznawca ma obowiązek kierowania się, między innymi, także zasadą bezstronności (vide: art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Skoro, zdaniem Sądu, zarzuty skarżącej co do braku prawidłowości operatu szacunkowego i braku właściwej oceny tego dowodu przez organ, okazały się w części zasadne, zaskarżoną decyzję należało uchylić, co Sąd uczynił na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zważywszy na upływ okresu ważności operatu, uchyleniu podlegała również decyzja organu I instancji. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, skarżąca może przed organem prowadzącym postępowanie administracyjne zgłosić inicjatywę przeprowadzenia mediacji o co wnosiła w toku postepowania przed sądem administracyjnym. Konsekwencją uwzględnienia skargi było orzeczenie o zasądzeniu od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego zgodnie z art. 200 w związku z art. 210§ 1 Prawa o postępowania przed sądami administracyjnymi. Na koszty postępowania złożył się uiszczony przez skarżącą wpis sądowy od skargi w kwocie 2 000 złotych, koszty zastępstwa procesowego strony skarżącej przed sądem w kwocie 3 600 złotych (według stawki wynikającej z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu nadanym Rozporządzeniem zmieniającym z dnia 3 października 2016r.) oraz opłata od czynności pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.