Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 657/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Agnieszka Bieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2010 r. sprawy ze skargi J.M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego W.B. tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej kwotę 292,80 (dwieście dziewięćdziesiąt dwa 80/100) złotych, w tym: tytułem wynagrodzenia kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 22% podatku od towarów i usług kwotę 52,80 (pięćdziesiąt dwa 80/100) złotych.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J.M., decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu na rzecz J.M. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, przeznaczonej pod rozbudowę drogi [...] nr [...], położonej w obrębie [...] Miasta R., powiat r., województwo [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w łącznej kwocie [...] zł.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w obrębie [...] Miasta R., powiat r., województwo [...], oznaczona jako działka m [...] o pow. [...] ha, stanowiąca uprzednio własność J.M. decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2008 r. utrzymaną następnie w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi [...] nr [...] do parametrów drogi [...] na odcinku od granicy powiatu r. do granicy województwa [...] od km [...] do km [...], jako grunt wydzielony z nieruchomości oznaczonej jako działka m [...] o łącznej pow. [...] ha.

Pismem z dnia [...] grudnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wniósł o ustalenie odszkodowania na rzecz J.M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] Miasta R., powiat r., województwo [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi [...] nr [...].

Pismem z dnia [...] marca 2009 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] Miasta R. oznaczonej jako działka m [...] o pow. [...] ha, na rzecz J.M. w kwocie [...] zł oraz zobowiązał do wypłaty ustalonego odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł J.M.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że według art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia jej wejścia w życie, decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Organ zauważył, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) zwanej dalej specustawą wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - zwanej dalej ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - zwanego dalej rozporządzeniem przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie natomiast z ust. 2 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Minister wskazał, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 rozporządzenia stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

Organ odwoławczy podał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] maja 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego C.O., posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...].

Minister stwierdził, że wartość gruntu została określona podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust. 1 ugn ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku określonego jako rynek niezabudowanych działek nabywanych pod rozbudowę drogi [...] nr [...], położonych na terenie powiatów z. i t. w okresie od czerwca 2008 r. do marca 2009 r. Jako cechy wpływające na wartość nieruchomości biegła zakwalifikowała: lokalizację, stan zagospodarowania i otoczenia nieruchomości, drogę dojazdową oraz dostępne uzbrojenie. W następstwie analizy transakcji biegła stwierdziła, że obrót gruntami nabywanymi pod drogi koncentruje się w gminach M. i R., zaś brak jest transakcji na terenie gminy R., ponieważ na terenie powiatu r. grunty pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] są nabywane przez Skarb Państwa z mocy prawa na podstawie decyzji lokalizacyjnej Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. Ponadto rzeczoznawca majątkowy zaznaczyła, że ceny za 1 m2 powierzchni w analizowanej grupie nieruchomości kształtują się na poziomie od [...] zł do [...] zł. Określona przez biegłego wartość 1 m2 wycenianego gruntu została wyceniona na kwotę [...] zł.

Wartość naniesień budowlanych (ogrodzenia, bramy stalowej oraz studni kopanej) została określona w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia na łączną kwotę [...] zł. Nasadzenia roślinne (3 brzozy) określono na podstawie poradnika "[...]" K.Z. z 2007 r. na łączną kwotę [...] zł.

W ocenie Ministra, analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować dyskwalifikacją dowodu z opinii biegłego. Brak jest zatem podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo.

Od decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] J.M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzucił organowi niewłaściwą interpretację definicji odszkodowania, zaniżenie wartości nieruchomości w wycenie i w konsekwencji złamanie praw dotyczących ochrony własności i poszanowania mienia zawartych w Konstytucji RP i Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i naliczenie odszkodowania wystarczającego na zakup podobnej działki. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że organ ustalił odszkodowanie na podstawie wyceny w której dokonano analizy gruntów przeznaczonych pod rozbudowę drogi, gdy tymczasem przedmiotowy grunt przed podziałem był przeznaczony pod budownictwo i usługi, a obecnie nadal jest zabudowany. Skarżący podał, że ceny działek w obrębie [...] Miasta R., którymi dysponuje Urząd Skarbowy w R. są znacznie wyższe i wahają się w granicach od [...] zł do [...] zł za 1 m2, natomiast rzeczoznawca wycenił grunt na [...] zł za 1 m2 przez co ustalonej wartości nieruchomości nie można nazwać odszkodowaniem.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

W piśmie z dnia [...] listopada 2010 r. uzupełniającym skargę J.M. zarzucił zaniżenie wysokości odszkodowania i ustalenie jej w sposób sprzeczny z przepisami prawa materialnego, mający wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 159 ugn oraz § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia; 2) art. 134 ust. 1 - 3 ugn; 3) art. 135 ust. 1 i 2 ugn; 4) art. 135 ust. 5 ugn. W piśmie skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżący podał, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 159 ugn oraz § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Naruszenie powyższe stanowi wystarczającą podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej (wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2008 r., I OSK 54/07, Legalis). Błędne oparcie wyceny gruntu zajętego pod drogę publiczną na nieobowiązującym już akcie - rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r., w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 230, poz. 1924), zamiast na rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109) stanowi naruszenie tak przepisu prawa materialnego jak i przepisów postępowania. Naruszenia te w zakresie prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęty grunt, mają wpływ na wynik sprawy.

Tym samym wobec braku cen transakcyjnych, co przyznaje sam rzeczoznawca w treści operatu, oszacowana powinna zostać wartość gruntu, z których wydzielono wywłaszczaną nieruchomość i na podstawie jej wartości powinno zostać ustalone odszkodowanie. Wobec przyjęcia niewłaściwej metody szacowania wartości nieruchomości operat został sporządzony z naruszeniem art. 134 ust. 1 - 3 ugn.

Zdaniem skarżącego, operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 134 ust. 1 i 2 ugn poprzez jego niezastosowanie, gdyż: 1) rzeczoznawca bezpodstawnie zawęził analizę rynku nieruchomości powiatu r. tylko do nieruchomości przeznaczonych pod drogę [...] nr [...], a tym samym analiza rynku lokalnego nieruchomości w ogóle nie została dokonana, wobec czego nie została oszacowana wartość nieruchomości, z której wydzielono wywłaszczaną nieruchomość; 2) w operacie brak jest wskazania różnicy cen nieruchomości innych, niż przeznaczone pod drogę [...] nr [...], a tym samym nie zostało wykazane jak zmodyfikowana winna zostać wartość nieruchomości z której wydzielono wywłaszczaną nieruchomość, względem cen transakcyjnych ustalonych dla gmin M. i R.

Operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 134 ust. 3 ugn, ponieważ w operacie w ogóle nie odniesiono się do wpływu na wartość nieruchomości z której wydzielono wywłaszczaną nieruchomość okoliczności prowadzenia na niej przez skarżącego działalności gospodarczej. Operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 135 ust. 1 i 2 ugn, ponieważ rzeczoznawca bezpodstawnie przyjął, że nie można określić wartości rynkowej nieruchomości i zastosował metodę odtworzeniową. Tym samym rzeczoznawca pominął wartość nieruchomości jako całości gospodarczej, którą ona tworzyła. Operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 135 ust. 5 ugn, gdyż rzeczoznawca nie określił wartości drewna, lecz "wartość młodych nasadzeń" (str. 12 operatu szacunkowego).

W ocenie skarżącego, w operacie szacunkowym zachodzić może wewnętrzna sprzeczność, gdyż rzeczoznawca do analizy przyjął transakcje z gmin M. i R. rzekomo dotyczące gruntów przeznaczonych pod budowę drogi [...] nr [...], jednak rzeczoznawca nie wskazuje, czy w dacie dokonywania poszczególnych transakcji nieruchomości te były już wywłaszczone pod budowę tej drogi lub czy takie ich przeznaczenie było już określone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomości te nie miały by w datach transakcji tego statusu, w operacie zachodziłaby sprzeczność, gdyż rzeczoznawca wykluczył z analizy rynku powiatu r. nieruchomości inne, niż przeznaczone pod drogę [...] nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Rację ma skarżący twierdząc, że zarówno Wojewoda [...] jak i Minister Infrastruktury błędnie ustalili wysokość odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, przeznaczonej pod rozbudowę drogi [...] nr [...], położonej w obrębie Miasta R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w łącznej kwocie [...] zł. Sąd podziela stanowisko skarżącego, co do tego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w dniu [...] maja 2009 r. została wykonana niezgodnie z przepisem art. 135 ust. 5 ugn. Faktem jest, że biegły ustalił, iż na przedmiotowym gruncie znajdują się 3 brzozy w wieku 10 lat i oszacował te naniesienia ustalając wartość młodych nasadzeń w oparciu o wartość drzew i wskaźnika oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, mimo że przepis ten nakazuje szacowanie wartości drewna w drzewostanie albo – w zależności od tego, czy występuje w drzewach materiał użytkowy - kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Słuszny jest również zarzut skarżącego, że biegły – mając na uwadze przepisy art. 134 w zw. z art. 4 pkt 17 i art. 154 ust. 1 ugn oraz przepisy § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia - winien określić wartość rynkową nieruchomości jako całości, mając na uwadze to, że naniesienia na gruncie są elementem stanu nieruchomości (stanu zagospodarowania, czy stanu techniczno – użytkowego), który w sprawach szacowania gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy tego rodzaju nieruchomości występują w obrocie) ma wpływ na wybór właściwej metody szacowania oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości. W tego rodzaju sytuacjach (gdy w obrocie występują nieruchomości nabywane pod drogi publiczne) wyłączona jest możliwość określania wartości odtworzeniowej nieruchomości i w związku z tym oddzielne szacowanie gruntu i oddzielne jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 ugn). Nie jest też możliwe stosowanie w wycenie podejścia kosztowego, ponieważ rodzaj podejścia przy szacowaniu gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy występują ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży takich gruntów) narzuca biegłemu przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Zdaniem Sądu, ustalenie odszkodowania o oparciu o wycenę sprzeczną z prawem stanowi naruszenie przez organ przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 84 § 1 w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 135 ust. 1, 2 i 5 ugn i § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. wysokość ustalonego odszkodowania.

Sąd nie podziela natomiast zarzutów skarżącego co do tego, że w niniejszej sprawie biegły oparł wycenę na rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), ponieważ z operatu (pkt 1.4.2. i 3.1.2. operatu) wynika, że biegły szacował grunt biorąc pod uwagę przepis art. 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., w brzmieniu nadanym przez rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (pkt 3.1.2. operatu). Sąd nie podziela zarzutu skargi, co do tego, że biegły z naruszeniem prawa rozszerzył rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne zamiast zastosować przepis § 36 ust. 2 pkt 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia. Uszło uwadze skarżącego, że zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy (taką szczególną cechą jest przeznaczenie nieruchomości pod drogę publiczną) i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły stwierdził brak transakcji rynkowych gruntów nabywanych pod drogę [...] nr [...] na odcinku od granicy powiatu r. do granicy województwa [...], dlatego też przyjął do porównań grunty z innego rynku lokalnego - powiatu z. i z Gmin M. i R. sąsiadujących z powiatem r., obejmując analizą 17 nieruchomości najbardziej podobnych do szacowanej, z uwagi na cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości (pkt 3.2. operatu). Ustalenie, że istnieją transakcje gruntami podobnymi do wycenianej, nabywanymi pod drogę publiczną obligowało rzeczoznawcę do wyceny gruntu w oparciu o przepis § 36 ust. 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwiał wycenę gruntu w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia.

Nie można się zgodzić ze skarżącym, że w wycenie działki nr [...] nie uwzględniono faktu prowadzenia przez J.M. działalności gospodarczej. Z tabeli nr 1 (str. 10 operatu) i arkusza wyceny działki (str. 11 operatu) wynika, że biegły przy określeniu wartości rynkowej szacowanej działki ocenił najwyżej stan jej zagospodarowania określając go jako korzystny (zagospodarowanie związane z prowadzeniem działalności), a zatem biegły działał zgodnie z przepisami art. 134 ust. 2 i art. 154 ust. 1 ugn. W wycenie biegły nie uwzględnił korzyści jaki przynosi prowadzona działalność, ponieważ w tego rodzaju sprawach odszkodowanie ustala się stosownie do wartości rynkowej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy w zw. z art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 ugn oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia).

Błędny jest również zarzut skargi, co do tego, że biegły wyceniając przedmiotowy grunt powinien wziąć pod uwagę rynek działek budowlanych z obrębu Miasta R., gdzie ceny 1 m2 gruntu kształtują się na poziomie od [...] zł do [...] zł. Jak to już wyżej wskazano nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną szacuje się w pierwszej kolejności w oparciu o podobne nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne (§ 36 rozporządzenia). Nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne z oczywistych względów mają niższą wartość rynkową, niż grunty budowlane sprzedawane na tzw. wolnym rynku (trudno znaleźć nabywcę na grunt użytkowany na cele budowlane lub usługowe, gdy jest on przeznaczony na cele komunikacyjne). Poza tym art. 21 Konstytucji RP gwarantuje stronie wywłaszczonej nie pełne, lecz słuszne odszkodowanie, tj. związane z wartością nieruchomości, stanowiące kompromis między oczekiwaniami obywateli, a możliwościami finansowymi państwa (por. wyrok TK z dnia 14 marca 2000 r., sygn. akt P 5/99, OTK 2000/2/60; wyrok TK z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004/7/66).

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] zastosuje się do zaprezentowanej w niniejszym orzeczeniu oceny prawnej i ponownie dokona oceny zgodności z prawem, wiarygodności i przydatności dla sprawy operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] maja 2009 r. W zależności od poczynionych ustaleń organ podejmie stosowne czynności procesowe.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.

O zwrocie należnych skarżącemu kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c i § 15 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).