Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 419/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Svgn. akt II SA/Wr 419/05 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 20 kwietnia 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Andrzej Wawrzyniak Sędzia NSA - Julia Szczygielska Asesor WSA - Olga Białek (sprawozdawca) Protokolant - Magdalena Domańska – Byskosz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków Spółki z o.o. w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego położonego w W. przy ul. D. [...]-[...] I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzje organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz Miejskiego Zarządu Budynków Spółki z o.o. w W. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;


UZASADNIENIE

Svgn. akt II SA/Wr 419/05

UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. decyzją z dnia [...]r. nr [...], działając na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nakazał Miejskiemu Zarządowi Budynków Spółka z o.o. w W. usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego nieszczelnej instalacji gazowej w obrębie klatki schodowej nr [...] oraz mieszkania nr [...], w budynku położonym w W. przy ul. D. [...]-[...]. Jednocześnie na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

W uzasadnieniu organ wskazał, że na podstawie okazanego przez zarządcę budynku w dniu [...]r. kompletu dokumentów z kontroli i sprawdzeń związanych z utrzymaniem budynku, w tym na podstawie protokołu przeglądu instalacji gazowej od kurka głównego do instalacji w mieszkaniach i lokalach użytkowych oraz protokołu sprawdzenia tej instalacji w lokalach wynika, że przedmiotowa instalacja gazowa jest nieszczelna i częściowo niedostępna dla badań. W mieszkaniu nr [...] nieszczelność występuje w przedpokoju a gazomierz kwalifikuje się do wymiany.

Organ uznał, że wymienione wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia podstawowych wymagań w zakresie odpowiednich warunków bezpieczeństwa pożarowego i odpowiednich warunków zdrowotnych o których mowa w art. 5 ust. 1 lit b i d oraz art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane a także zagrażają wybuchem. Ponieważ zarządca nie usunął - zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego - wad wykazanych w protokołach z przeglądu instalacji gazowej, konieczne stało się wydanie przedmiotowej decyzji, na podstawie dyspozycji art. 66 ust. 1 przywołanej ustawy

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W., kwestionując przede wszystkim podmiot na który nałożono powyższe obowiązki. Spółka wywodziła, że nie pełni roli zarządcy nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali jak też w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa jaką zawarła ze Wspólnotą nie jest bowiem umową o zarządzenie a umową o administrowanie. Dlatego wszelkie nakazy wynikające z kwestionowanej decyzji powinny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej.

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. decyzją z dnia [...]r., Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy kwestionowaną decyzję.

Organ odwoławczy nie podzielił poglądu odwołującej się Spółki że nie posiada ona przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu i nie powinna być adresatem decyzji. Powołując się na treść umowy z dnia [...]r. o administrowanie zawartej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. D. [...]-[...] a Miejskim Zarządem Budynków, w której Spółka wprost wymieniana jest jako zarządca nieruchomości, organ uznał, że w świetle zapisów umowy nie budzi wątpliwości, iż Spółka jest zarządcą nieruchomości. Skoro sprawuje ona bieżący zarząd nieruchomością a przepis art. 66 Prawa budowlanego stanowi, że określone w nim obowiązki obciążają bezpośrednio podmioty wymienione w art. 61 Prawa budowlanego - czyli właściciela i zarządcę obiektu budowlanego, prawidłowo skierowano kwestionowaną decyzję do Miejskiego Zarządu Budynków.

Na prezentowany pogląd - zdaniem organu - nie ma wpływu błędna interpretacja przepisów przez odwołującą się, która podnosi że jest jedynie administratorem przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że ustawa o własności lokali w oparciu o którą Spółka zarządza nieruchomością nie zna pojęcia administratora a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem jest zgodnie z przywołaną ustawą zarządcą nieruchomości. Ciążą na nim więc określone

1

Svgn. akt II SA/Wr 419/05

obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd. Taką czynnością jest realizacja obowiązków wynikających ze skarżonego rozstrzygnięcia.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się Spółka Miejski Zarząd Budynków w W., która złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Strona skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, o wstrzymanie wykonania decyzji organu pierwszej instancji oraz o obciążenie kosztami postępowania organu odwoławczego ewentualnie o uchylenie obu zaskarżonych decyzji.

W uzasadnieniu skarżąca, nie polemizując z zasadnością obowiązków w zakresie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń, podała że nie może zgodzić się z kierowaniem do niej kwestionowanych nakazów, gdyż:

1. Spółka nie jest właścicielem ani zarządcą spornej nieruchomości w znaczeniu jakim nadaje temu słowu ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc nie jest zarządcą któremu zarząd nieruchomością powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy; nie sprawuje też zarządzania o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2. MZB nie pełni roli "zarządcy" o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest dużą wspólnotą i wobec takiej wspólnoty, na mocy art. 20 tej ustawy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

3. MZB podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzenie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali) obejmującym takie czynności jak: rozliczanie opłat, czynszów, bieżące utrzymanie, konserwacje, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia [...]r., przy czym nie jest to umowa o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem skarżącej Spółki, adresatem decyzji powinna być Wspólnota Mieszkaniowa przedmiotowej nieruchomości, ponieważ dotyczy ona części wspólnych nieruchomości. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali znajdujących się w nieruchomości, a z mocy art. 6 przywołanej ustawy wspólnota może występować w obrocie prawnym. W świetle przepisów o własności lokali decydującym organem w sprawach nieruchomości wspólnej jest tylko wspólnota mieszkaniowa. Skoro więc art. 61 adresowany jest do właściciela obiektu lub do zarządcy tego obiektu, to do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego winien być w konkretnym przypadku zobligowany właściciel obiektu -wspólnota mieszkaniowa - nie zaś MZB, którego rola polega na wykonywaniu czynności wymienionych w § 3,4, 11 umowy o administrowanie.

Posiłkując się przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza art. 185 ust. 2 tej ustawy, skarżąca zauważyła, że zarządca nieruchomości o którym mowa w art. 184 ust. 3 działa na podstawie umowy o zarządzanie, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną jednostką organizacyjną której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Z tych względów - zdaniem strony skarżącej - kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie. Stroną tą winna być bowiem Wspólnota Mieszkaniowa.

2

Svgn. akt II SA/Wr 419/05

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody zawarte w zaskarżonej decyzji.

W dniu [...]r. D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. postanowieniem Nr [...] odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm), kompetencje sądów administracyjnych w zakresie kontroli działalności administracji publicznej ograniczone zostały do oceny działalności tych organów pod względem zgodności z prawem. Działając zatem w granicach przyznanych kompetencji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych, dokonuje oceny prawidłowości zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów obowiązującego prawa materialnego i procesowego oraz trafność ich wykładni. Dokonując czynności kontrolnych, Sąd zobowiązany jest uwzględnić stan faktyczny i prawny jaki istniał w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Uchylenie decyzji administracyjnej względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku wystąpienia istotnych wad w postępowaniu, lub naruszenie przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy ( art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co powoduje, że decyzja ta podlega usunięciu z obrotu prawnego.

Zważyć zatem należy, że materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz.U.z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 z późn.zm.), który zawiera normę umożliwiającą organom nadzoru budowlanego wydawanie nakazów mających na celu, zapewnienie odpowiedniego, tj zgodnego z art. 61 prawa budowlanego i z innymi przepisami, utrzymania obiektów budowlanych. Przepis ten funkcjonalnie powiązany jest zatem z art. 61 przywołanej ustawy, w myśl którego właściciel łub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy. Z powyższego wynika, że adresatem decyzji wydawanych w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymywanie obiektów budowlanych" może być więc wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych a w przypadku współwłasności na wszystkich współwłaścicielach. Takie też stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ( por. np wyrok z dnia 21 października 1999 r., IV SA 1597/97, LEX nr 47802).

Zgodnie z art. 66 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo użytkowany jest w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia albo powoduje swoim wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

W rozpatrywanej sprawie, obowiązki nałożone kwestionowaną decyzją polegały na nakazie natychmiastowego (decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności) usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego nieszczelnej instalacji gazowej w obrębie klatki schodowej nr [...] budynku przy ul D. [...]-[...] oraz na nakazie usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego nieszczelnej instalacji gazowej w mieszkaniu nr [...] .

3

Svgn. akt II SA/Wr 419/05

Strona skarżąca nie kwestionowała konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wywodząc jednakże, że nie jest stroną tego postępowania, gdyż nie jest ani właścicielem ani zarządcą obiektu budowlanego. Dlatego jej zdaniem adresatem zaskarżonej decyzji winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących w przedmiotowym budynku.

Dokonując oceny legitymacji skarżącej do udziału w postępowaniu jako adresata nałożonych obowiązków, trzeba przede wszystkim stwierdzić, że istotne znaczenie ma tutaj treść umowy o administrowanie z dnia [...]r. zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową ul. D. [...]-[...] a Miejskim Zarządem Budynków Spółką z o.o. w W., zwaną w tej umowie Zarządcą.

Z § 1 umowy wynika zatem , że Wspólnota Mieszkaniowa powierza, a Zarządca przejmuje administrowanie nieruchomością wspólną położną na działce nr [...], stanowiącą współwłasność właścicieli lokali - członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Szczególną uwagę należy zwrócić na § 3 tej umowy, w którym ustalono obowiązki zarządcy. Należy do nich między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólne; usuwanie awarii instalacji i urządzeń a także usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze wspólnotą; wykonywanie remontów bieżących w granicach nieruchomości wspólnej, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy- energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu oraz odprowadzania ścieków. Z kolei w § 11 umowy ustalono, że Zarządca uprawniony jest, między innymi, do zwierania w imieniu wspólnoty i na jej rzecz umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, do zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących. W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 11, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...]r, należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynku w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań.

Zdaniem Sądu, treść przedstawionej powyżej umowy o administrowanie z dnia [...] r. bezsprzecznie wskazuje, że wbrew wywodom strony skarżącej, Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane, a podnoszone przez Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że strona skarżąca mogła być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, o ile obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczy części wspólnych, a więc tych części budynku, które stanowią przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Spółka nie posiada natomiast legitymacji, w sytuacji gdy usunięcie nieprawidłowości dotyczy konkretnych lokali, które nie stanowią części wspólnych obiektu. Wówczas adresatem decyzji nakładającej obowiązki powinni być właściciele tych lokali. Powierzony Spółce zarząd dotyczył bowiem jedynie części wspólnych budynku i nie dawał uprawnień do ingerowania w części budynku należące do poszczególnych właścicieli lokali.

Uwzględniając zatem powyższe uwagi Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji w zakresie w jakim nakazywały usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego nieszczelnej instalacji gazowej w obrębie klatki schodowej nr [...] - odnosiły się do części wspólnej budynku - zatem prawidłowo skierowano je do skarżącej Spółki. Natomiast w zakresie w jakim nakazywały usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego nieszczelnej instalacji gazowej w mieszkaniu nr [...]- winne być skierowane

4

Svgn. akt II SA/Wr 419/05

nie do strony skarżącej jako zarządcy, lecz do właściciela tego mieszkania, gdyż omawiany nakaz nie dotyczył części wspólnych budynku.

Reasumując należy stwierdzić, że sądowa kontrola przedstawionych wyżej decyzji wykazała, że zostały one skierowane do podmiotu, który tylko w pewnym zakresie mógł być ich adresatem. W pozostałym zakresie należało je skierować również do innego podmiotu tj właściciela mieszkania nr [...].

Z przedstawionych wyżej względów, zgodnie z art. 145 § 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zaistniała zatem konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji jak też poprzedzającej ją decyzji pierwszej instancji.

Klauzula zawarta w pkt II wyroku wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przepisu art. 152 wskazanej ustawy, a orzeczenie o kosztach uzasadnione jest treścią art. 200 tego samego aktu.

5