Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 892/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2021-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy  z 27.03.03
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Katarzyna Korycka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi I. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

U z a s a d n i e n i e:

Wójt Gminy L., po ponownym rozpatrzeniu wniosku I. S. – skarżącego wraz z jego późniejszymi uzupełnieniami, decyzją z dnia [...] marca 2021 r. znak: [...] orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacją oraz budowie garażu i budynku gospodarczego wolnostojącego w zabudowie zagrodowej na działce numer [...] w miejscowości R., obręb ewidencyjny R. , gmina L..

Powyższe rozstrzygnięcie organ I instancji oparł o następujące ustalenia i rozważania:

Dnia [...].10.2020 r. Wójt Gminy L. wydał decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy znak: [...] dla ww. inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].12.2020 r. znak: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, celem uzupełnienia wniosku.

W rozpatrywanej sprawie warunek określony w art. 61 § 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), zwanej dalej: "u.p.z.p.", nie jest spełniony, albowiem w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa, przez co nie jest możliwe ustalenie wymagań dla projektowanej inwestycji. Obszar ma charakter wiejski i jest typowy dla rolniczych przestrzeni produkcyjnych z dużymi połaciami upraw polowych. W rozpatrywanej sprawie, ze względu na przedmiot inwestycji, stanowiący realizację inwestycji w zabudowie zagrodowej, rozważyć należy jednak możliwość zastosowania przepisu art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczający odstępstwo od tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa". Zgodnie z tym przepisem, warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 nie musi być spełniony w przypadku zabudowy zagrodowej, kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie L. wynosi 7,62 ha. W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, iż projektowana zabudowa zagrodowa służyć ma gospodarstwu rolnemu na działkach nr [...] (której nie jest właścicielem) o powierzchni 0,1439 ha oraz nr [...] (którą dzierżawi) o powierzchni 2,3022 ha. Łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego, związanego z projektowaną zabudową wynosi zatem 2,4461 ha, co nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie L.. Biorąc pod uwagę powyższe, w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 musi zostać spełniony. W obszarze analizowanym nie występuje zabudowa, zatem warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 nie został spełniony, więc realizacja inwestycji nie jest możliwa.

W rozpatrywanej sprawie warunek określony w art. 61 pkt 4 u.p.z.p., który stanowi, że teren przeznaczony pod realizację planowanej inwestycji nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, chyba, że objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, nie jest spełniony.

Na etapie ustalenia warunków zabudowy organ bada, czy zamierzenie inwestora deklarowane jako siedlisko rolnicze związane z prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym, rzeczywiście służy funkcji deklarowanej - prowadzeniu gospodarstwa rolnego, a nie jest w istocie zabudową mieszkaniową. Niedopuszczalna jest bowiem realizacja zabudowy jednorodzinnej pod pozorem budowy zabudowy zagrodowej, albowiem prowadziłoby to do obejścia przepisów prawa dotyczących ochrony gruntów rolnych i leśnych. Działka wskazana do zabudowy (nr [...]) stanowi wartościowe grunty orne klasy III a, podlegające ochronie, stosownie do przepisów art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161). Jak wskazuje orzecznictwo, zabudowa zagrodowa musi służyć trwale prowadzonemu gospodarstwu rolnemu oraz być związana z miejscem zamieszkania konkretnego rolnika.

Tymczasem planowana inwestycja nie jest uzasadniona potrzebą zorganizowania prawidłowej gospodarki. Skarżący posiada już siedlisko rolne wraz z budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi służącymi dla rolnictwa na działce nr [...] w miejscowości R.. Ponadto wnioskodawca jest właścicielem działki nr [...] o powierzchni 2,3022 ha, stanowiącej grunty orne klas lII a i lll b, jednak działka ta podlega dzierżawie na rzecz innej osoby, zatem nie stanowi ona przedmiotu władania wnioskodawcy. Brak jest związku pomiędzy planowanym przedsięwzięciem na działce nr [...] a prowadzonym przez wnioskodawcę gospodarstwem rolnym. Wyjaśnienia złożone przez wnioskodawcę nie udowadniają związku między planowaną zabudową a prowadzonym gospodarstwem rolnym. Absurdalna wydaje się bowiem budowa nowego budynku mieszkalnego na czas remontu istniejącego budynku. Ponadto, wątpliwe jest, by budynek gospodarczy o powierzchni 25 m2 i wysokości do 7,0 m mógł sprostać potrzebom opisanym przez wnioskodawcę, t.j. przechowywaniu nawozów, maszyn oraz osprzętów do maszyn na potrzeby gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca wskazał też, iż prowadzone przez niego gospodarstwo rolne opiera się o uprawę zbóż, a projektowana zabudowa będzie ściśle związaną z pracą na gospodarstwie, jednak biorąc pod uwagę strukturę własności gruntów, uprawa zbóż prowadzona przez wnioskodawcę możliwa jest jedynie w bardzo ograniczonej przestrzeni gruntów podlegających jego władaniu (t.j. w granicach działki nr [...], stanowiącej grunty rolne zabudowane). Planowane zamierzenie inwestycyjne nie posiada cech zabudowy zagrodowej, a lokalizacja projektowanych budynków nie wskazuje na zamiar rozbudowy zagrody. Dla wnioskowanego terenu (t.j. dz. nr [...]) Wójt Gminy L. wydał w dniu [...].01.2020 r. decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla takiego samego przedsięwzięcia na rzecz innego podmiotu, który nie prowadził gospodarstwa rolnego, ani taż nie zamierzał go zakładać. Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotowa inwestycja prowadzi do faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. Istniejące niewielkie gospodarstwo rolne posiada już zaplecze zapewniające jego funkcjonowanie, a planowana inwestycja zmierza do typowo mieszkaniowego zagospodarowania działki użytkowanej dotychczas jako grunt rolny.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez ustalenie warunków zabudowy, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji, której zarzucił:

1/brak wszechstronnego zebrania dowodów celem prawidłowej i kompleksowej oceny sprawy - w szczególności dokonanie powierzchownej dowolnej i swobodnej oceny przeznaczenia inwestycji,

2/ błąd w ustaleniach faktycznych polegających na przyjęciu, że planowana inwestycja ma charakter pozorny i stanowić będzie inwestycję o innym charakterze niż zagrodowa,

3/ błąd w zakresie ustalenia zabudowy sąsiedniej polegający na przyjęciu, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu odwołania stwierdzono, że planowana inwestycja ma na celu stworzenie miejsca pracy dla skarżącego, który z uwagi na mały rozmiar swego gospodarstwa, nie zamierza uprawiać ziemi na dużą skalę, lecz planuje utworzyć gospodarstwo o uprawie niszowej - uprawę grzybów boczniaków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] moja 2021 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcie organ odwoławczy oparł zasadniczo o następujące ustalenia i rozważania:

Wyłączenie konieczności spełnienia w przypadku planowanej inwestycji warunku dobrego sąsiedztwa, zachodzi jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących trzech przesłanek: 1) planowana zabudowa musi mieć charakter zabudowy zagrodowej, 2) zabudowa ta musi być związana z już istniejącym gospodarstwem rolnym, 3) gospodarstwo to musi przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W tym miejscu można także W wyroku NSA z dnia 9 października 2019 r. sygn. akt II OSK 2829/17, wskazano, że kluczowe znaczenie dla zastosowania art. 61 ust. 4 u.p.z.p., ma to czy planowane inwestycje zagrodowe pozostają w związku funkcjonalnym i organizacyjnym z gospodarstwem rolnym.

Dążąc do wyjaśnienia kwestii poruszonych w decyzji kasatoryjnej SKO w T., Wójt Gminy L. zwrócił się do wnioskodawcy o przedstawienie dodatkowych wyjaśnień, "w szczególności w zakresie wyjaśnienia funkcjonalnego i organizacyjnego związku planowanej inwestycji zagrodowej z już istniejącym gospodarstwem rolnym" oraz o "wskazanie działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, któremu ma służyć projektowana zabudowa zagrodowa".

W odpowiedzi skarżący m.in. wyjaśnił, że projektowana zabudowa zagrodowa ma służyć działce nr [...] i nr [...] położonej w R. . Wnioskodawca stwierdził także, że prowadzi gospodarstwo rolne (uprawy zbóż) i projektowana zabudowa będzie ściśle związana z pracą na gospodarstwie. Planowana zabudowa będzie służyła jako miejsce zamieszkania na czas remontu starego domu (już istniejącego w gospodarstwie), albo będzie docelowym miejscem zamieszkania w zależności od sytuacji. Reszta budynków będzie wykorzystywana na potrzeby gospodarstwa.

SKO w T. podziela argumentację zaprezentowaną w skarżonej decyzji przez Wójta Gminy L.. Faktycznie brak związku funkcjonalnego planowanej zabudowy z już prowadzonym przez wnioskodawcę gospodarstwem. Ponadto na etapie odwołania wnioskodawca wskazuje na innego rodzaju cel planowanej zabudowy niż wcześniej deklarowany, co także budzi wątpliwości. Jak prawidłowo ustalił Organ I instancji istniejące niewielkie gospodarstwo rolne posiada już zaplecze zapewniające jego funkcjonowanie. Nie wykazano przy tym by rozproszenie zabudowy zagrodowej było uzasadnione stanem faktycznym sprawy, zwłaszcza w kontekście niewielkiej powierzchni gospodarstwa (por. wyrok NSA z dnia 9 października 2019 r. sygn. akt II OSK 2829/17).

Co także istotne, z akt sprawy wynika, że średnia powierzchnia gospodarstwa w Gminie L. wynosi 7,62ha. Łączna powierzchnia działek wskazanych przez wnioskodawcę, jako związanych z planowaną zabudową tj. działki nr [...] oraz działki nr [...], wynosi zaś 2,4461ha, a więc znacznie poniżej średniej. Brak zatem możliwości zastosowania wyjątku, o którym mowa w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu. Co więcej w obszarze analizowanym w takiej sytuacji brak zabudowań, które mogłyby posłużyć do określenia wymogów dla nowej zabudowy.

Należy także zwrócić uwagę, że działka nr [...] stanowi w całości grunty rolne klasy III a, które podlegają ochronie przed zmianą przeznaczenia na podstawie ustawy z dnia [...] lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Skoro więc ustalono, że planowana inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, jak wskazano we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, który wiąże organ co do zakresu inwestycji, zasadnym było wydanie decyzji odmownej w sprawie.

W skardze złożonej do Sądu, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i ponowne rozpoznanie sprawy a także przeprowadzenie dowodu w postaci:

- przesłuchanie strony na okoliczność charakteru i przydatności planowanej inwestycji,

- przeprowadzenie wizji lokalnej celem ustalenia stanu istniejących zabudowań i oceny ich przydatności dla zamierzeń inwestycyjnych.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1/ błąd w ustaleniach faktycznych polegający na zupełnie dowolnym przyjęciu, że planowana inwestycja nie będzie miała charakteru z dotychczas prowadzonym gospodarstwem, w sytuacji gdy zamierzenia inwestycyjne są związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego ale w innej niż dotychczas prowadzona na granatach uprawie (ze zbożowej na boczniaki),

2/ naruszenie art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że istniejące zabudowania na działkach sąsiednich nie stanowią zabudowań w myśl art 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p.

Wyjaśniono, że skarżący jest rencistą (renta orzeczona jest czasowo i najprawdopodobniej nie będzie kontynuowana), który po wygaśnięciu prawa do renty zamierza prowadzić gospodarstwo rolne na którym zajmę się uprawą boczniaków. Zarzucono, że: "organy błędnie uznały, że zabudowania które aktualnie zajmuje się do tego nadają. Nadają się one do kapitalnego remontu albo rozbiórki" (oryginalny tekst skargi – uwaga Sądu). Zarzucono też, że organ w sposób dowolny przyznał, że "dysponuje nieruchomościami, które są wystarczające dla prowadzenia gospodarstwa" (oryginalny tekst skargi – uwaga Sądu).

Wyjaśniono, że skarżący jest rolnikiem, nie ma wyuczonego innego zawodu, a zaskarżona decyzja uniemożliwia mu stworzenia dla niego miejsca pracy w ramach samo zatrudnienia, przez co naruszone jest jego prawo do pracy.

Wskazano, że został spełniony warunek art 61 ust 1 pkt 1, gdyż na sąsiednich działkach znajdują się właśnie takie zabudowania. Są to zabudowania już istniejące a także nowopowstające. Zupełnie niezrozumiałe i dowolne jest ze strony organu, że skarżącemu odmówiono tego prawa.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Na wstępne wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Skarga okazała się niezasadna.

Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej zwaną: "p.p.s.a.", nie potwierdza, aby w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu materialnemu, oraz prawu procesowemu, w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji.

Bezspornym w sprawie jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że skarżący zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy. Celem postępowania w tym przedmiocie jest stwierdzenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przez planowane przedsięwzięcie wszystkich wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

W ocenie Sądu organy zasadnie uznały, że brak jest spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., tj. by teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Teren objęty wnioskiem (działka [...]) stanowi wartościowe grunty orne klasy III a, podlegające ochronie, stosownie do przepisów art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161). Zmiana więc ich przeznaczenia na cele nierolnicze wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Organy w sposób należyty wykazały, że teren objęty wnioskiem nie będzie wykorzystywany rolniczo. Zgodzić się należy z ich oceną, że brak jest związku pomiędzy planowanym przedsięwzięciem na działce nr [...] a prowadzonym przez wnioskodawcę gospodarstwem rolnym, co dotyczy jego siedliska na działce [...] oraz działki, którą skarżący wydzierżawia innej osobie ([...]). Twierdzenia skarżącego nie wykazują związku między planowaną zabudową a prowadzoną działalnością rolniczą. Należy uznać, że nieprzekonująca i nieracjonalna, a wskutek tego niewiarygodna jest argumentacja strony o budowie nowego budynku mieszkalnego na czas remontu istniejącego budynku na działce skarżącego. Niewiarygodnym jest też twierdzenie, że strona jeszcze nie wie, czy planowany dom będzie jedynie miejscem zamieszkania na czas remontu domu siedliskowego, czy też będzie docelowym domem mieszkalnym. Budowa domu mieszkalnego jest zbyt poważnym przedsięwzięciem by na etapie postępowania administracyjnego próbować wykazywać, że nie jest tak naprawdę wiadomym jego ostateczna przeznaczenie. Ponadto planowany budynek gospodarczy o powierzchni 25 m˛ i wysokości do 7,0 m nie może sprostać potrzebom prowadzonego gospodarstwa rolnego, które wymagają, jak sam twierdzi skarżący przechowywaniu nawozów, maszyn oraz osprzętów do maszyn, a prowadzone przez niego gospodarstwo rolne opiera się o uprawę zbóż, przy czym projektowana zabudowa będzie ściśle związaną z pracą na gospodarstwie. W świetle powyższego, należy przyznać rację organom, co do oceny, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie posiada cech zabudowy zagrodowej, a lokalizacja projektowanych budynków nie wskazuje na zamiar rozbudowy zagrody. Fakt, że dla wnioskowanego terenu (t.j. dz. nr [...]) Wójt Gminy L. wydał w dniu [...].01.2020 r. decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla takiego samego przedsięwzięcia na rzecz innego podmiotu, który nie prowadził gospodarstwa rolnego, ani taż nie zamierzał go zakładać, niewątpliwie nie stanowi argumentu wspierającego twierdzenia skarżącego. Argumentu takiego nie może stanowić również stanowisko wyrażone w odwołaniu, że planowana inwestycja ma na celu stworzenie miejsca pracy dla skarżącego, który z uwagi na mały rozmiar swego gospodarstwa, nie zamierza uprawiać ziemi na dużą skalę, lecz planuje utworzyć gospodarstwo o uprawie niszowej - uprawę grzybów boczniaków. To nowe stanowisko w sprawie w istocie nie tylko zaprzecza racjonalności ubiegania się o warunki zabudowy jako zagrodowej o przeznaczeniu rolniczym ale i wyklucza wykazanie związku nowej projektowanej zabudowy z prowadzeniem gospodarstwa rolnego o wskazanej wcześniej charakterystyce przez skarżącego. Strona nie wykazała by rozproszenie zabudowy zagrodowej było uzasadnione stanem faktycznym sprawy, zwłaszcza w kontekście twierdzeń o koncepcji prowadzenia mikro działalności rolniczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotowa inwestycja prowadzi do faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. Cechy planowanej zabudowy są typowe dla zabudowy o charakterze mieszkaniowym.

Z uwagi na powyższe zaszły przesłanki wyłączające do udzielenia warunków zabudowy, co znajdowało uzasadnienie w zastosowaniu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. a’contrario.

Co się natomiast tyczy powoływania się przez organy na brak spełnienia w sprawie dodatkowo warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to zagadnienia tego organy nie wyjaśniły w stopniu wystarczająco jasnym. Przepis ten uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p., stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W kontrolowanej sprawie faktem niekwestionowanym przez skarżącego jest brak spełnienia ostatniego z ww. warunków, tj. przekroczenia średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie (7,62 ha.) przez łączną powierzchnię działki objętej wnioskiem nr [...], której właścicielem nie jest skarżący (o pow. 0,1439 ha) wraz z wszystkimi działkami, których właścicielem jest skarżący, tj. działką siedliskową skarżącego nr [...] (o powierzchni 0,2260 ha.) oraz działką nr [...], którą skarżący wydzierżawia (o pow. 2,3022 ha), których łączna powierzchnia wynosi 2,6721 ha. Organy uznały więc prawidłowo, że warunek powierzchniowy nie został spełniony. Jednak zagadnieniem tym mogłyby zajmować się po prawidłowym przesądzeniu, że warunek planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy stwierdziły, co prawda, że w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa, jednakże obszar analizowany wyznaczono nieprawidłowo, albowiem nie uwzględniono trzykrotnej długości frontu działki (wyznaczonej co prawda zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz.1588), biorąc pod uwagę bok działki przylegający do drogi, z której odbywa się wjazd/wejście na działkę). Przyjęto wielkość mniejszą. Wskazana natomiast na mapie prawidłowa wielkość obszaru analizowanego (liniami szarymi) zachodzi na działki zabudowane. Z wyrysowanej zabudowy można jedynie domyślać się, ze stanowi ona zabudowę o charakterze rolniczym, a nie mieszkaniowym, jednak ustaleń w tym przedmiocie nie jest władny czynić sąd, lecz organy, czego zaniechały. Wskazane uchybienia organów nie wpłynęły jednak na wynik sprawy, skoro nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4, co opisano wyżej. Dlatego też skarga nie była zasadna, w szczególności co do jej pierwszego zarzutu. Co się tyczy drugiego zarzutu, to jakkolwiek organy przedwcześnie uznały spełnienie przesłanek art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, co omówiono wyżej.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd, uznał zatem, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do uwzględnienia wniesionej skargi i na mocy art. 151 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.