Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1163/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 141 par. 4, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 84 par. 2, art. 24 par. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędziowie: Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędzia del. WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Tomasz Szpojankowski po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej S. W. i T. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 6 lutego 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 1046/12 w sprawie ze skargi S. W. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 lutego 2013r., w sprawie o sygnaturze akt II SA/Sz 1046/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę S. W. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2012r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. Burmistrz N. ustalił małżonkom S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości 151 808,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie M. gm. N., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] spowodowaną zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W wyniku uchylenia powyższej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] czerwca 2007 r. i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania, Burmistrz N. decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. ponownie orzekł o pobraniu jednorazowej opłaty w kwocie 151 809,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] marca 2008r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Na skutek uwzględnienia skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 5 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 377/08 uchylił decyzję Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza N.. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że organy orzekające w sprawie nie wykazały związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących. Dlatego też organ, ponownie rozpoznając sprawę winien dokonać oceny operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy pod względem jego prawidłowości, odnieść się do zarzutów skarżących, w tym dotyczących metod wyceny i wydać stosowne rozstrzygnięcie w sprawie. Nadto organ winien dokonać oceny operatu szacunkowego załączonego do skargi.

W wyniku przeprowadzenia ponownego postępowania, Burmistrz N. decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. ustalił małżonkom S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości 153 396,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. po rozpoznaniu odwołania stron postępowania, decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] Burmistrz N. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1,4,6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i § 5 uchwały Rady Miejskiej w Nowogardzie Nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. - obręb geodezyjny M. i 105 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego ustalił dla S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości 153 396,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obr. M. gm. N., oznaczonej w ewidencji gruntów jako na działki nr: [...].

Burmistrz Nowogardu podał, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Nowogard, przyjętym uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w N. nr XIX/103/86 z dnia 17 grudnia 1986 r. działki nr [...] położone w obr. M. przeznaczone zostały pod uprawy rolnicze. Na wniosek T. W. z dnia 5 kwietnia 2001 r., uchwałą Rady Miejskiej w Nowogardzie nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. dokonana została zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmująca te nieruchomości i zmieniająca dotychczasowe przeznaczenie terenu, na przeznaczenie pod lokalizację siłowni wiatrowych wraz z infrastrukturą techniczną. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 511.321,00 zł., opłata planistyczna wynosi zatem 153.396,30 zł, stosownie do wyliczenia 511.321,00 zł x 30%. Powołany w sprawie rzeczoznawca odniósł się do zarzutów strony i przedłożonych przez nią dokumentów wyjaśnił, że wyceny dokonał w oparciu o rynek lokalny, po analizie cen nieruchomości podobnych. Ustosunkował się do zarzutu dotyczącego współczynnika kapitalizacji, części składowych nieruchomości, nie odniesienia się do stanu prawnego nieruchomości i podtrzymał w całości swoją wycenę.

Burmistrz N. powołał się także na sporządzoną na potrzeby prowadzonego postępowania ekspertyzę Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej z dnia 24 maja 2010 r. w zakresie oszacowania zasobów energii wiatru i średniej rocznej produkcji energii z siłowni wiatrowej zlokalizowanej na działce nr [...] na obszarze gminy Nowogard w pobliżu miejscowości M.. Z opracowania tego wynika, że "przedstawiony do oceny teren jest terenem nadającym się do posadowienia siłowni wiatrowych".

W toku postępowania organ I instancji zwrócił się do Enea Operatora w P. z pytaniem o potwierdzenie aktualności przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, terenów w obr. M., pod elektrownie wiatrowe. Z odpowiedzi udzielonej w piśmie z dnia 1 września 2011 r. wynika, że Enea Operator sp. z o.o. wydała dnia 19 grudnia 2007 r. warunki przyłączenia do sieci dla obiektu o nazwie "Elektrownia Wiatrowa M." o mocy przyłączeniowej 40 MW, a sprawa wynikająca z umowy o przyłączenie toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Organ pozyskał także stanowisko Urzędu Regulacji Energetyki Północno-Zachodni Oddz. Terenowy w S., który to podmiot w piśmie z dnia 26 sierpnia 2011 r. oświadczył, że prowadzi postępowanie administracyjne dotyczące zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej Enea w P., farmy wiatrowej M. o mocy 40 MW, które nie jest zakończone, w związku z wniesieniem odwołania do Sądu.

W piśmie z dnia 17 listopada 2011 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu z dnia 16 lipca 2010 r. Pismami z dnia 25 listopada 2011 r. i 30 grudnia 2011 r. wyjaśnił przyczyny powstania błędu pisarskiego na str. 13 operatu. Organ ocenił pozytywnie przyjętą przez biegłego ocenę, uznając, że błąd ten nie wpływa na wycenę nieruchomości.

Organ ustalił, że sprzedaż nieruchomości dokonana dnia 23 listopada 2005 oraz dnia 30 maja 2006 r. przez małżonków S. W. i T. W., przenosząca jej własność za określoną cenę, mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku ze zmianą planu wzrosła wartość nieruchomości w wysokości ustalonej w opinii rzeczoznawcy majątkowego wydanej zgodnie z wymogami art. 154 i art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opinię tę organ pierwszej instancji ocenił jako sporządzoną prawidłowo, rzetelnie, obiektywnie, logicznie oraz na podstawie i zgodnie z przepisami prawa. Taką ocenę organu orzekającego w pełni potwierdzili w swojej opinii rzeczoznawcy Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w S., stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ orzekający nie dał wiary i odmówił mocy dowodowej opiniom przedłożonym przez stronę, rzeczoznawcy majątkowego I. W. i W. N..

Organ stwierdził, że planowana inwestycja może być podjęta w każdym czasie. Z pism Enea Operator i Urzędu Regulacji Energetyki wynika, że inwestor wykonuje nadal czynności prowadzące do realizacji inwestycji, skoro umowa o przyłączenie do sieci 20 wież stanowi przedmiot sporu. Dowodzi to w sposób niepodważalny, że inwestor planuje posadowienie 20 wież o mocy 2 MW każda, a nie np. 10.

Burmistrz N. podał, że uwagi rzeczoznawcy majątkowego J. P. z dnia 18 maja 2007 r. nie spełniają wymogów art. 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogą być wykorzystane jako opinia, wobec tego odmówił im mocy dowodowej. Organ nie podzielił zarzutów strony, że zmiana planu miejscowego nie miała wpływu na zmianę wartości gruntów.

W odwołaniu od powyższej decyzji S. W. i T. W. zarzucili organowi naruszenie:

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu, iż zbycie nieruchomości przez skarżących, w odniesieniu do której nastąpiła zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego umożliwia organowi nałożenie na właściciela opłaty planistycznej, pomimo ewidentnego braku bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu, a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości,

- art. 27 ust. 6 ww. ustawy, poprzez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu, iż organ, który wszczął postępowanie po upływie 12 miesięcy od otrzymania aktu notarialnego uczynił zadość wymogowi bezzwłoczności, o którym mowa w ww. przepisie,

- art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa, poprzez bezkrytyczne przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia opinii oraz operatu biegłego K. R., pomimo licznych uzasadnionych zarzutów skarżących skierowanych przeciwko tej opinii i operatowi; poprzez bezpodstawne pominięcie sporządzonych w sprawie na zlecenie skarżących opinii doradczych i z góry uznanie ich za stronnicze, podczas gdy organ winien wnikliwie rozważyć wnioski i zarzuty w nich zawarte skonfrontować je z wnioskami opinii K. R.; poprzez niczym nieuzasadnione przyjęcie za biegłym K. R., iż do sporządzenia operatu wzięte zostały nieruchomości podobne i na tej podstawie wydanie swojego rozstrzygnięcia, podczas gdy nieruchomości badane przez tego biegłego nie spełniały kryterium podobności (inne położenie, walory oraz cena tych nieruchomości), a co za tym idzie - wydany na tej podstawie operat nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie; poprzez nieuwzględnienie przez organ innych czynników mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości skarżących, które to czynniki nie pozostają w związku przyczynowym ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności: sąsiedztwo innych działek należących do kupującego, konieczność zwiększenia przez kupującego swoich gruntów na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego; poprzez niczym nieuzasadnione pominięcie faktu istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy tj. nieuwzględnienie, że ziemie sąsiadujące z nieruchomością skarżących zostały sprzedane za ceny znacznie wyższe, a co za tym idzie nie sposób uznać, jakoby skarżący uzyskali dodatkową korzyść z faktu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; poprzez bezzasadne pominięcie okoliczności, iż przedmiotowe działki skarżący zbyli w przekonaniu, że nie da się wybudować na nich elektrowni wiatrowych, a w związku z tym nabywca miał przeznaczyć je na cele rolnicze; poprzez częściowe oparcie swojego rozstrzygnięcia na lakonicznej opinii IMiGW stwierdzającej, że sporny teren może być przeznaczony pod budowę siłowni wiatrowych; poprzez oparcie swojego rozstrzygnięcia na informacjach od Enea Operator sp. z o.o. oraz operatora rynku energetycznego, którzy noszą się z zamiarem wybudowania na spornym terenie elektrowni wiatrowych, podczas gdy plany te nie były znane skarżącym w chwili zbywania przedmiotowych działek i obecnie również nie posiadają oni informacji, na jakie cele działki te są obecnie wykorzystywane; poprzez nieuwzględnienie faktu, że opłata planistyczna obliczana jest na dzień dokonania zbycia nieruchomości, a przy jej wyliczeniu powinny być brane warunki tychże nieruchomości oraz ich przeznaczenie - na dzień dokonania tej transakcji,

- art. 10 kpa, poprzez uchybienie zasadzie zapewnienia stronie udziału w postępowaniu poprzez przyjęcie, że nie wypowiedziała się ona co do zebranych wniosków i materiałów, podczas gdy strona zajęła swoje stanowisko w sprawie w piśmie z dnia 19 stycznia 2012 r., na które zresztą organ powołuje się w uzasadnieniu swojej decyzji,

- art. 12 kpa, poprzez naruszenie zasady szybkości postępowania przejawiające się w tym, iż organ po wszczęciu z naruszeniem art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, postępowania w niniejszej sprawie wydał decyzję po prawie 5 latach od dokonania sprzedaży nieruchomości,

- art. 35 § 1 kpa w zw. z art. 35 § 2 kpa poprzez uchybienie zasadzie załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki, gdyż postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone jest od prawie 6 lat, co w głównej mierze spowodowane jest opieszałym działaniem organu,

- art. 105 § 1 kpa, poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżących o umorzenie niniejszego postępowania pomimo istnienia wszystkich ku temu przesłanek - odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, tj. niemożliwość przyjęcia, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 138 § 2 kpa, poprzez nie wykonanie zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego i nie przeprowadzenie wnikliwej weryfikacji operatu przez organ I instancji, co przejawiało się nie uwzględnieniem zarzutów skarżących z pisma z dnia 19 stycznia 2012 r. i nie przedstawieniem ich biegłemu w celu wypowiedzenia się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. po rozpoznaniu odwołania stron, decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przywołało treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po czym podało, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualnie jedynie operat z dnia 16 lipca 2010 r. po potwierdzeniu aktualności, może stanowić podstawę określania wartości nieruchomości. Inne operaty czy też opinie rzeczoznawców mogą mieć aktualnie znaczenie jedynie jako dowody pozwalające potwierdzić lub podważyć wiarygodność powyższego dowodu. W ocenie Kolegium, organ I instancji dokonał wnikliwej oceny wymienionego operatu, swoje działanie szeroko odzwierciedlił w treści uzasadnienia decyzji oraz udokumentował w aktach sprawy. Zarzuty strony oraz wskazywane dowody w zakresie braku wzrostu wartości nieruchomości, pomimo uchwalenia zmiany planu, organ uznał za nieprzekonujące. Z akt sprawy wynika, co potwierdzają pisma operatora sieciowego Enea oraz Urzędu Regulacji Energetyki, iż na terenie objętym zmianą planu jest realizowana inwestycja w energetykę wiatrową. Powyższe dowody wraz z ekspertyzą potwierdzają, iż przeświadczenie stron o braku możliwości realizacji pierwotnie planowanej inwestycji są oparte na subiektywnych i niepotwierdzonych przeświadczeniach. Oceny powyższego nie mogą zmienić tezy przedstawiane przez rzeczoznawców działających na zlecenie strony.

Zdaniem organu odwoławczego, skoro aktualnie na gruncie objętym tymi samymi zapisami planu powstaje elektrownia wiatrowa o mocy 40MW, zasadnym jest wniosek, iż grunt objęty zmianą planu był atrakcyjny dla inwestycji w energetykę wiatrową dla potencjalnych inwestorów, co musiało mieć wpływ na jego wartość rynkową. Organ dostrzegł, iż transakcja która doprowadziła do zbycia nieruchomości była po pierwsze dokonywana przez stronę w sytuacji przymusowej a po drugie w błędnym przeświadczeniu co do faktycznego stanu nieruchomości. Takie cechy dokonanych transakcji sprawiają, że ceny uzyskane w ich toku nie spełniają wymogów dla zakwalifikowania jako ceny rynkowej w rozumieniu ustawy. Zatem uzyskane w jej toku wartości nie mogły mieć znaczenia dla określania wartości nieruchomości, po zmianie planu miejscowego. Organ wyjaśnił, że metoda przyjęta przez rzeczoznawcę do wycenienia nieruchomości została wyjaśniona i racjonalnie umotywowana przez rzeczoznawcę. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania założeń przyjętych w operacie, tj. możliwości wykorzystywania gruntu jako lokalizacji elektrowni wiatrowej wybudowanej w zgodzie z planem miejscowym oraz wyceny w oparciu o podejście dochodowe, metodę inwestycyjną. Organ podkreślił, że ustalonej wartości nieruchomości nie można zakwestionować w oparciu o wartości uzyskane przez stronę w toku sprzedaży dokonywanych przez inne podmioty, gdyż nie mogą być one miarodajne dla wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu ustawy.

Podobnie operat przedstawiony przez stronę jako dowód na brak zmiany wartości nieruchomości po zmianie planu, nie daje podstaw do przyjmowania iżby kwoty ustalone przez rzeczoznawcę K. R. były błędne. Co do operatu I. W. - po pierwsze nie może być on podstawą ustalenia opłaty albowiem upłynął okres, w którym może on być wykorzystany w takim celu, a po drugie, zdaniem Kolegium, został on oparty na skutecznie podważonym założeniu, iż inwestycja w energetykę wiatrową na badanym obszarze jest niemożliwa i nieracjonalna. Operat taki nie jest zatem wiarygodnym źródłem wiedzy o faktycznej wartości nieruchomości.

Kolegium podkreśliło obiektywność organu w ocenie operatu szacunkowego, gdyż w toku postępowania doprowadzono do korekty błędów stwierdzonych w oszacowaniu, rzeczoznawca składał niezbędne wyjaśnienia, a organ gromadził dodatkowe ekspertyzy. W zakresie kwestionowanego doboru przez biegłego nieruchomości podobnych, w opinii Kolegium tezy w tym zakresie, są subiektywnym przeświadczeniem strony i jej pełnomocnika, a więc osób które nie wykazały się specjalistyczną wiedzą w sferze wyceny nieruchomości. Organ podkreślił, iż na wzrost wartości wycenianej nieruchomości wpływ miało jedynie samo uchwalenie planu i związana z tym zmiana przeznaczenia nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że celem postępowania nie było ustalenie jaką faktyczną korzyść odnieśli właściciele nieruchomości w następstwie jej zbycia, lecz ocena jaka korzyść była możliwa do osiągnięcia w typowych realiach obrotu nieruchomościami.

Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania w toku orzekania dowodów z opinii IMiGW, Enea Operator sp. z o.o. czy pism Urzędu Regulacji Energetyki, gdyż są one w swej treści spójne, a ich zestawienie prowadzi do logicznego wniosku, iż na badanym gruncie możliwa jest realizacja inwestycji w siłownie wiatrowe i są podmioty zainteresowane realizacją takiego założenia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie S. W. i T. W., działając przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2012 r. i umorzenie postępowania lub o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

- art. 84 § 2 K.p.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a., poprzez przyznanie mocy dowodowej operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez biegłego K. R. i wydanie swojego rozstrzygnięcia w oparciu o ten operat, podczas gdy biegły, który go sporządził podlegał wyłączeniu na mocy art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a.,

- art. 6, 7 oraz 8 K.p.a., poprzez przerzucenie na skarżących inicjatywy dowodowej w zakresie wykazania, iż w niniejszym przypadku nie nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości, podczas gdy to na organie, jako na stronie która z danego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne spoczywa ciężar udowodnienia, że ziściły się przesłanki do ustalenia i naliczenia skarżącym opłaty planistycznej,

- art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez wybiórcze a nie wyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego i ocenienie go wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, poprzez przyjęcie, że:

a) biegły K. R. sporządził operat w sposób rzetelny i wyczerpujący, podczas gdy nieruchomości badane przez tego biegłego nie spełniały kryterium podobności (inne położenie, walory oraz cena tych nieruchomości), a co za tym idzie wydany na tej podstawie operat, przy przyjęciu że biegły ten nie podlegał wyłączeniu nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie,

b) na wzrost wartości nieruchomości należących niegdyś do skarżących nie miały wpływu inne czynniki nie pozostające w związku przyczynowym ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności: sąsiedztwo innych działek należących do kupującego, konieczność zwiększenia przez kupującego swoich gruntów na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego,

c) bez znaczenia pozostaje fakt, że ziemie sąsiadujące z nieruchomością skarżących zostały sprzedane za ceny znacznie wyższe, co potwierdzone zostało przedłożonymi przez skarżących aktami notarialnymi zbycia tych nieruchomości, a co za tym idzie nie sposób uznać, jakoby skarżący uzyskali dodatkową korzyść z faktu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

d) bez znaczenia są okoliczności, iż przedmiotowe działki skarżący zbyli w przekonaniu, że nie da się wybudować na nich elektrowni wiatrowych, a nabywca miał przeznaczyć je na cele rolnicze,

e) informacje z IMGiW, Urzędu Regulacji Energetyki oraz od Enea pozwalają przyjąć, że na spornych gruntach budowana jest obecnie farma wiatrowa, podczas gdy pisma pochodzące od tych instytucji faktu tego w żaden sposób nie potwierdzają, a wręcz przeciwnie, wskazują one jedynie na pewne plany i zamierzenia inwestora, które z oczywistych względów nie istniały w chwili zbywania tychże nieruchomości przez skarżących,

- art. 105 § 1 K.p.a., poprzez uznanie za prawidłowe działanie organu, który nie uwzględnił wniosku skarżących o umorzenie niniejszego podstępowania pomimo istnienia wszystkich ku temu przesłanek - odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, tj. niemożliwość przyjęcia, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i naliczenie skarżącym opłaty planistycznej pomimo tego, że organ administracji nie wykazał związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących; poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że samo wykazanie, że po zmianie planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, jest wystarczające do ustalenia opłaty planistycznej, podczas gdy dla ustalenia tej opłaty niezbędnym jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 75 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i odmówienie mocy dowodowej operatom szacunkowym przedłożonym przez skarżących z uwagi na upływ 12 - miesięcznego terminu wskazanego w tym przepisie, podczas gdy operaty te zostały wykorzystane w ustawowym terminie, ustalały wartość spornych nieruchomości w danym okresie, a tym samym w ocenie skarżących zachowały one swoją moc dowodową i winny podlegać takiej samej ocenie jak operaty sporządzone przez biegłego powołanego przez organ,

- art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wartości zbytych przez skarżących nieruchomości przy uwzględnieniu nie tylko sporządzonych w toku postępowania operatów, ale również innych dokumentów (informacje z IMGIW, URE, Enea), podczas gdy operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. W uzasadnieniu wskazano, że określona w zaskarżonej decyzji wysokość opłaty planistycznej wynika z wyceny nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym. Zdaniem Sądu, ocena ta została przeprowadzona prawidłowo, gdyż sporządzony przez rzeczoznawcę K. R. operat z dnia 16 lipca 2010 r. odpowiada wymogom ustawowym i nie budzi zastrzeżeń. Jeżeli chodzi o zarzuty skarżących, dotyczące wyboru przez rzeczoznawcę niewłaściwych nieruchomości podobnych należy mieć na uwadze, że trudno podważyć fakt, iż rynek nieruchomości w Polsce z przeznaczeniem pod lokalizacje siłowni wiatrowych jest niewielki. Z uwagi na brak transakcji sprzedaży tego typu nieruchomości, rzeczoznawca zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przez podejście dochodowe metodą inwestycyjnej techniki kapitalizacji prostej, przyjmując do obliczeń stawki czynszu możliwe do uzyskania z umowy dzierżawy tego typu nieruchomości. Ponadto należy podkreślić, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie.

Odnosząc się do zarzutu stron co do odmówienia mocy dowodowej operatom szacunkowym sporządzonych na ich zlecenie, Sąd wskazał, że organy nie pominęły tych dowodów, ale w sposób wyczerpujący uzasadniły dlaczego przedłożonym dowodom odmówiły wiarygodności i mocy dowodowej. Co więcej, podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który z mocy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio w postępowaniu w przedmiocie opłaty planistycznej sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceny takiej może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, co wynika wprost z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zauważono, że zgromadzony w sprawie przez organy obszerny materiał dowodowy, obejmujący oprócz operatu szacunkowego opinie Enea, IMiGW i URE świadczy o tym, iż organy w sposób aktywny prowadziły postępowanie dowodowe, odnosząc się do uwag strony, a wskazane dokumenty służyły weryfikacji twierdzeń skarżących co do faktycznych cech nieruchomości w zakresie parametrów meteorologicznych. Dlatego też, za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 6, art. 7, art. 8 K.p.a., w sytuacji gdy akta sprawy świadczą o podejmowaniu przez organ wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a mających swe oparcie w przepisach obowiązującego prawa.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie organu odwoławczego nie sposób zgodzić się z zarzutem stron skarżących, iż organ powinien umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe. Niewadliwie sporządzony i czytelny operat szacunkowy był bowiem podstawą do ustalenia, iż zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących. Chodzi tutaj bowiem o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (por. wyrok NSA z 25 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1244/06 http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W konsekwencji Sąd stwierdził, iż w niniejszej sprawie zasadnie doszło do ustalenia opłaty planistycznej a wniosek, iż biegły powinien być wyłączony od udziału w sprawie był bezzasadny.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiedli T. W. i S. W., reprezentowani przez adwokata, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, a w szczególności:

- art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że

obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w razie kumulatywnego spełnienia

przesłanek: uchwalenia planu lub jego zmiany, wzrostu wartości nieruchomości, zbycia

nieruchomości - oraz, iż jest to katalog zamknięty, który wyłącznie bierze się pod uwagę w postępowaniu o ustalenie opłaty, i tym samym pominięcie przez Sąd dodatkowej

przesłanki, o której mowa wart. 37 ust. 11 ustawy, tj. przesłanki istnienia związku

przyczynowego pomiędzy zmianą planu a zbyciem nieruchomości, o której to przesłance Sąd jedynie pobieżnie wypowiada się w końcowej części wyroku,

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust.11 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że

w/w trzy przesłanki stanowią wyłączną podstawę do ustalenia i naliczenia opłaty

planistycznej, po czym uwzględnienie również innych dowodów zebranych w sprawie, w

tym informacje z IMGIW, URE, ENEA,

- w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie

wartości zbytych przez skarżących nieruchomości przy uwzględnieniu nie tylko

sporządzonych w toku postępowania operatów, ale również innych dokumentów

(informacje z IMGIW, URE, ENEA), podczas gdy jak Sąd sam wskazał, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust.11 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i naliczenie

skarżącym opłaty planistycznej pomimo tego, że organ administracji, na którym spoczywał ciężar dowodzenia w niniejszym postępowaniu nie wykazał związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust.11 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że

samo wykazanie, że po zmianie planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła - jest wystarczające do ustalenia opłaty planistycznej, podczas gdy dla ustalenia tej opłaty niezbędnym jest wykazanie nadto związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 75 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie ustosunkowanie się do operatów szacunkowych przedłożonych przez skarżących, podczas gdy operaty te zostały wykorzystane w

ustawowym terminie, ustalały wartość spornych nieruchomości w danym okresie, a tym

samym w ocenie skarżących zachowały one swoją moc dowodową i winny podlegać takiej samej ocenie jak operaty sporządzone przez biegłego powołanego przez organ.

Ponadto zarzucono rażące naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, a w szczególności:

- art. 84 § 2 kpa w zw. z art. 24 § 1 pkt. 4 kpa, poprzez przyjęcie przez Wojewódzki Sąd

Administracyjny, że biegły, który występował już w tym charakterze w sprawie, może

ponownie wziąć w niej udział, albowiem zakaz ten dotyczy osób, które występowały w

sprawie jako organ, świadek, strona lub jej reprezentant, podczas gdy wskazane przepisy wyraźnie wskazują, iż wyłączony od udziału w sprawie jest również biegły, który występował w niej już w tym charakterze, a w konsekwencji - przyznanie mocy dowodowej operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez biegłego K. R. i wydanie swojego rozstrzygnięcia w oparciu o ten operat, podczas gdy biegły ten podlegał wyłączeniu na mocy art. 24 § 1 pkt. 4 kpa,

- art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa, poprzez błędną ocenę ostatniej opinii sporządzonej

przez biegłego K. R. i potraktowanie jej jako opinii uzupełniającej,

podczas gdy opinia ta była kolejną, a nie uzupełniającą opinią sporządzoną w sprawie, a co za tym idzie - z racji, iż biegły ten podlegał wyłączeniu na mocy art. 24 § 1 pkt. 4 kpa, opinia ta nie mogła stanowić dowodu w sprawie,

- art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa, poprzez wybiórcze a nie wyczerpujące rozpatrzenie

materiału dowodowego i ocenienie go wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, poprzez przyjęcie, że:

a) biegły K. R. sporządził operat w sposób rzetelny i wyczerpujący, podczas gdy nieruchomości badane przez tego biegłego nie spełniały kryterium podobności (inne położenie, walory oraz cena tych nieruchomości), a co za tym idzie – wydany na tej podstawie operat, przy przyjęciu że biegły ten nie podlegał wyłączeniu – nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie,

b) na wzrost wartości nieruchomości należących niegdyś do skarżących nie miały wpływu inne czynniki nie pozostające w związku przyczynowym ze zmianą planu

zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności: sąsiedztwo innych działek

należących do kupującego, konieczność zwiększenia przez kupującego swoich gruntów na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego,

c) bez znaczenia pozostaje fakt, że ziemie sąsiadujące z nieruchomością skarżących

zostały sprzedane za ceny znacznie wyższe, co potwierdzone zostało przedłożonymi przez skarżących aktami notarialnymi zbycia tych nieruchomości, a co za tym idzie nie sposób uznać, jakoby skarżący uzyskali dodatkową korzyść z faktu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

d) bez znaczenia są okoliczności, iż przedmiotowe działki skarżący zbyli w przekonaniu, że nie da się wybudować na nich elektrowni wiatrowych, a nabywca miał przeznaczyć je na cele rolnicze,

e) informacje z IMGiW, Urzędu Regulacji Energetyki oraz od ENEA pozwalają przyjąć, że na spornych gruntach budowana jest obecnie farma wiatrowa, podczas gdy pisma

pochodzące od tych instytucji faktu tego w żaden sposób nie potwierdzają, a wręcz

przeciwnie - wskazują one jedynie na pewne plany i zamierzenia inwestora, które z

oczywistych względów nie istniały w chwili zbywania tychże nieruchomości przez

skarżących,

- art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami

administracyjnymi, poprzez nieustosunkowanie się w uzasadnieniu swojego orzeczenia

do zarzutu skarżących dotyczącego nieodniesienia się przez organ do operatów

szacunkowych sporządzonych na zlecenie· skarżących, co uniemożliwiło skarżącym

prześledzenie toku rozumowania Sądu w zakresie mocy dowodowej tych środków

dowodowych,

- art. 105 § 1 kpa, poprzez uznanie za prawidłowe działanie organu, który nie uwzględnił wniosku skarżących o umorzenie niniejszego podstępowania pomimo istnienia wszystkich ku temu przesłanek - odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, tj. niemożliwość przyjęcia, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących.

Pełnomocnik strony skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zwolnienie z obowiązku uiszczania opłaty planistycznej, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania w związku z jego bezprzedmiotowością, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. ) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie ma uzasadnionych podstaw, tym samym nie mogła być uwzględniona.

Z uwagi na to, że skarga kasacyjna zawiera zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego jak i przepisów postępowania to w pierwszej kolejności należy rozpoznać ten drugi z zarzutów, ponieważ dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez Sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy, albo nie został dostatecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przez sąd pierwszej instancji przepis prawa materialnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2005 r., sygn. akt FSK 618/04, ONSAiWSA z 2005 r., nr 6, poz.120 ).

Zarzuty obrazy przepisów prawa procesowego i to w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy są zupełnie chybione. Prze wszystkim wskazać należy, że prawie wszystkie zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania dotyczą naruszenia przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, a więc norm, których sąd I instancji w ogóle nie stosował w związku z tym nie mógł ich również naruszyć. Zważywszy jednak na to, że zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. dotyczy braku zrozumienia przez stronę skarżącą toku postępowania i faktyczne powiązanie tych zarzutów z zarzutami obrazy prawa materialnego, w ocenie sądu kasacyjnego należy się odnieść również do tak postawionych zarzutów obrazy przepisów postępowania.

Uzasadnienie wyroku sporządzone przez sąd I instancji odpowiada wszystkim wymogom przepisu art. 141 § 4 p.p.s.a, jest zrozumiałe, spójne i logiczne.

W analizie zgromadzonego materiału dowodowego dokonanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie nie ma żadnej sprzeczności, sąd jednoznacznie stwierdził, że wymierzenie opłaty planistycznej było zasadne. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w sposób przekonujący Sąd wskazał, że operat z dnia 16 lipca 2010 r. odpowiada wymogom ustawowym i nie budzi zastrzeżeń. Sąd odniósł się także do argumentacji organów administracji dotyczącej oceny operatu szacunkowego, uznając ją za słuszną. Nie jest prawdą, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd nie ustosunkował się do zarzutu braku odniesienia się przez organy do operatów szacunkowych sporządzonych na żądanie skarżących kasacyjnie. Sąd wskazał, że organy nie pominęły tych dowodów, ale w sposób wyczerpujący uzasadniły dlaczego odmówiły im wiarygodności, uzasadniono właściwie również to, że z przepisów prawa wynika kto może dokonywać oceny operatu szacunkowego i że sporządzenie operatu szacunkowego tej samej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Błędne są również zarzuty dotyczące naruszenia art. 84 § 2 k.p.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt. 4 k.p.a. i art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 pkt. 4 k.p.a. w kontekście tego, że biegły R. powinien być wyłączony od udziału w tej sprawie z uwagi to, że 2-krotnie sporządzał w sprawie operat, nadto sporządzony przez niego operat szacunkowy nie był rzetelny i wyczerpujący.

Treść art. 84 § 2 k.p.a. jest oczywista, biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a. Z kolei art. 24 § 1 pkt. 4 k.p.a. stanowi, że pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w sprawie, w której był świadkiem lub biegłym, albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt. 2 i 3.

Nie można podzielić argumentacji skarżących kasacyjnie, że biegły podlega wyłączeniu od udziału w sprawie, jeżeli w ramach prowadzonego postępowania po wydaniu jednej opinii wydał następnie drugą. Taka argumentacja nie znajduje potwierdzenia w zacytowanych wyżej i obowiązujących przepisach prawa. Przede wszystkim to pracownik organu administracji podlega wyłączeniu od udziału w sprawie, w której był m. in. biegłym lub świadkiem. Podobnie biegłym w sprawie nie może być osoba, która wcześniej w tejże sprawie była świadkiem lub brała w udział w jej prowadzeniu jako pracownik administracji. Pogląd dotyczący konieczności wyłączenia biegłego w przypadku, gdy wcześniej wydał już jedną opinię w sprawie określić można jako nowatorski, ale niemożliwy do zaakceptowania również z racjonalnego punktu widzenia. Ta sama regulacja prawna dotycząca biegłego odnosi się również do świadka i gdyby pogląd ten podzielić to nikt kto raz został przesłuchany w charakterze świadka nie mógłby być przesłuchany w tym samym postępowaniu po raz drugi. Brak logiki w takim rozumowaniu jest nad wyraz widoczny, jest to po prostu rozumowanie błędne.

Przy takiej ocenie instytucji wyłączenia biegłego bez najmniejszego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest to czy opinia biegłego R. z dnia 16 lipca 2010r. została przez organy administracji uznana za opinię nową, czy za opinię uzupełniającą opinię z 2007 r.

Żadnym przekonującym argumentem nie została poparta teza skargi kasacyjnej, że nieruchomości badane przez biegłego nie spełniały kryterium podobności, w związku z tym sporządzona opinia nie jest rzetelna. Rzeczoznawca majątkowy w punkcie 6 operatu szacunkowego dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, do której nie można mieć zastrzeżeń. Słuszności powyższego stwierdzenia w żadnym stopniu nie zmieniają argumenty skarżących kasacyjnie dotyczące wskazania transakcji zakupu trzech nieruchomości rolnych, ich zdaniem podobnych, przez spółkę ZEGROL. Jednej z tych transakcji ocenić nie można, bo wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej w aktach sprawy nie ma aktu notarialnego dotyczącego zbycia działki o numerze [...]. Jeżeli chodzi natomiast o dwie pozostałe nieruchomości rolne o numerach [...] to rzeczoznawca majątkowy je uwzględnił w zestawieniu nieruchomości gruntowych, ornych, będących przedmiotem transakcji. W tabeli umieszczonej na stronie 11 operatu szacunkowego znajdują się one pod pozycją 13 i 16.

Skarżący podnoszą, że na wartość sprzedawanych działek (na ich niższą cenę) wpływ miało to, że kupująca spółka posiadała sąsiednie działki i chciała jeszcze powiększyć posiadany areał ziemi, również sąsiadujące ziemie sprzedane zostały za ceny wyższe. Logiczne jest to, że jeżeli w tym przypadku spółka chce powiększyć posiadane gospodarstwo, nadto posiada swój grunt w pobliżu, to okoliczności te nie powodują zmniejszenia wartości sprzedawanej ziemi, a wręcz odwrotnie. Natomiast w zestawieniu nieruchomości gruntowych ornych zawartym w operacie szacunkowym znajdują się nieruchomości, które skarżący określają jako sąsiednie, o czym była mowa wyżej.

Rzeczywiście bez znaczenia dla ustalenia opłaty planistycznej jest to jakie przekonanie towarzyszyło skarżącym przy sprzedaży gruntu, co do możliwości ich praktycznego przeznaczenia i sąsiedztwo gruntów rolnych. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w razie łącznego spełnienia następujących przesłanek, tj. uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana, wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia lub zmiany planu i sprzedaż tejże nieruchomości.

Przytoczenie przesłanek skutkujących koniecznością pobrania przez organ administracji jednorazowej opłaty pozwala na odniesienie się obecnie do zarzutów dotyczących obrazy przepisów prawa materialnego.

Większość zarzutów dotyczy naruszenia art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast zarzut naruszenia przepisów art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce jest tak powiązany z pozostałymi zarzutami, że nie tylko można, ale należy odnieść się do nich łącznie. Skarżący kasacyjnie nie uzasadniają tego w czym upatrują naruszenia art. 37 ust 11 u. p. z. p., mówiącym m. in. o tym, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego stwierdzić należy, że nie ma podstaw do uznania, iż nastąpiło naruszenie tego przepisu prawa.

W sposób nie budzący żadnych wątpliwości w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji wskazał na trzy przesłanki, których kumulatywne spełnienie skutkuje obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej. Raz jeszcze przypomnieć należy, że jest to uchwalenie lub zmiana planu, wzrost wartości nieruchomości i jej zbycie. Nie można jednak z powyższego stwierdzenia wyprowadzać wniosku, tak jak to czyni autorka skargi kasacyjnej, że Sąd nie wziął pod uwagę tego, iż wzrost wartości nieruchomości musi wynikać z uchwalenia lub zmiany planu. O powyższym związku między uchwaleniem planu i zmianą wartości nieruchomości Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pisał i przed wyszczególnieniem trzech przesłanek i po ich wyszczególnieniu. Nie ma najmniejszych racjonalnych podstaw do stwierdzenia aby Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie nie dostrzegał konieczności istnienia związku przyczynowego między uchwaleniem (zmianą) planu, a wzrostem wartości nieruchomości i nie odzwierciedlił tego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Na wniosek T. W. z dnia 5 kwietnia 2001 r., uchwałą Rady Miejskiej w Nowogardzie nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. dokonana została zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmująca nieruchomości skarżących i zmieniająca dotychczasowe przeznaczenie terenu z upraw rolniczych, na lokalizację siłowni wiatrowych wraz z infrastrukturą techniczną.

Związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości jest oczywisty, gdyż przed zmianą planu ziemia należąca do skarżących w miejscowym planie przeznaczona była wyłącznie pod uprawy rolnicze. Na skutek zainicjowania przez skarżącego kasacyjnie procedury zmiany planu, działki skarżących zmieniły swoje dotychczasowe przeznaczenie i powstała na nich możliwość lokalizowania siłowni wiatrowych. Wzrost wartości nieruchomości wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego, nie potrzeba jednak wiedzy specjalnej, aby stwierdzić, że ziemia, którą można uprawiać rolniczo i nadto zlokalizować na niej siłownie wiatrowe jest więcej warta niż grunt, który może być uprawiany tylko rolniczo. Wiedzy specjalistycznej wymagało dokonanie szczegółowych ustaleń co do różnicy wartości nieruchomości, których przeznaczenie zmienione zostało w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem.

Rację ma strona skarżąca kasacyjnie, kiedy odzwierciedla tok rozumowania Sądu I instancji dotyczący tego, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tak też było w rozpoznawanej sprawie, jednak fakt, że na podstawie operatu szacunkowego dokonywana jest ocena czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a jeżeli tak to o jaką wielkość nie może uzasadniać tezy, że operat szacunkowy może być jedynym dowodem w sprawach dotyczących wzrostu wartości nieruchomości i wymierzenia opłaty z tego tytułu.

Brak jest cienia dowodu na potwierdzenie tezy zawartej w skardze kasacyjnej, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalona została nie tylko w wyniku sporządzonego operatu szacunkowego, ale również informacji z ENEA, URE i IMiGW. W dokumentach tych organów nie ma żadnego stwierdzenia, które odnosiłoby się do tego czy wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu nie mówiąc już o podawaniu konkretnych wielkości liczbowych związanym z określeniem szczegółowym dotyczącym wartości nieruchomości przed i zmianą planu. Powyższe stwierdzenie nie oznacza jednak tego, że informacje te nie były przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na podstawie oszacowania zasobów energii wiatru dokonanego przez Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej trzeba stwierdzić, że powyższy teren może być przeznaczony pod budowę siłowni wiatrowych, choć należy się spodziewać pewnej nierównomierności w czasie uzyskiwanej produkcji. Już z tego opracowania wynika, że zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących dokonana na skutek zmiany planu miejscowego, nie była błędem organu, który np. pod budowę siłowni wiatrowych przeznacza teren, który do tego się w ogóle nie nadaje i tym samym zmiana planu nie ma żadnego wpływu na wzrost wartości nieruchomości. W tej sytuacji podkreślić należy, że istnienie związku przyczynowego między zmianą planu, a wzrostem wartości nieruchomości staje się jeszcze bardziej oczywiste gdyż wynika z naukowego opracowania. Potwierdzeniem słuszności tej tezy są pisma z Enea Operatora i Urzędu Regulacji Energetyki, z których wynika, że inwestycja w fermę wiatrową i przyłączenia do sieci 20 wież o mocy 2 MW każda, jest przedmiotem sporu dotyczącego zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej rozstrzyganego przez Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Reasumując, stwierdzić należy, że z opracowania Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej, jak również pism Enea Operatora i Urzędu Regulacji Energetyki wyprowadzić trzeba wniosek o możliwości lokalizowania siłowni wiatrowych na działkach objętych zmianą planu, wniosek potwierdzający istnienie związku przyczynowego między zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości sprzedanych przez skarżących kasacyjnie.

W ślad za sądem I instancji powtórzyć należy, że organy w toku postępowania administracyjnego nie pominęły operatów sporządzonych na zlecenie skarżących, ale odmówiły im wiarygodności. Nadto zgodnie z treścią art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Oceny takiej może zgodnie z ust. 1 cytowanego wyżej artykułu dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W rozpoznawanej sprawie została w dniu 26 października 2007 r. wydana opinia Z. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w S. potwierdzająca prawidłowość operatu sporządzonego wówczas przez rzeczoznawcę R.. W czasie późniejszym żadna ze stron postępowania o wydanie takiej opinii już się nie zwracała.

Na zakończenie niniejszych rozważań stwierdzić należy, że w sprawie, wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, brak było podstaw do umorzenia postępowania, gdyż istniały podstawy do ustalenia wysokości opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc powyższe pod uwagę zasadnym było uznanie, że sąd I instancji nie dopuścił się obrazy przepisów prawa procesowego, ani materialnego zakresie objętym zarzutami skargi kasacyjnej.

Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. skargę kasacyjną oddalił.