Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 672/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2018-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61  ust. 1  pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2018 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. Nr [...].


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z 16 sierpnia 2017 r., na podstawie 4 ust. 2, art. 59 ust. 1 art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2 i 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), po rozpatrzeniu wniosku R. N. z dnia [...] czerwca 2014 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie składu materiałów budowlanych i opału składającego się z boksów na opał i materiały budowlane, wagi najazdowej i kontenera socjalno-biurowego, na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym [...],[...] i [...], obręb geodezyjny O., gm. D.

Przed wydaniem decyzji inwestor uzyskał decyzję Wójta Gminy z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], określającą środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia pn. "Budowa składu [...]", na ww. działkach.

Organ I instancji w warunkach zabudowy określił linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na rysunku wykonanym na kopii mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000 - załącznik nr 1, stanowiącym załącznik graficzny niniejszej decyzji. Dokonał również analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego inwestycją: część tekstowa - załącznik nr 2a, część graficzna - załącznik nr 2b1 i 2b2 w skali 1:1000.

W decyzji zawarto warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (pkt I). Dla wnioskowanej inwestycji zawarto ustalenia, dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu: rodzaj inwestycji - budowa składu materiałów budowlanych i opału składającego się z boksów na opał i materiały budowlane, wagi najazdowej i kontenera socjalno-biurowego; funkcja terenu - zabudowa usługowa; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji - od 5% do 18%; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej kontenera socjalno-biurowego - od 2,5 m do 4,0 m; wysokość głównej kalenicy dachu kontenera socjalno-biurowego - od 2,5 m do 4,0 m; geometria dachu - płaski o kącie nachylenia od 1° do 5°, z uwzględnieniem odprowadzenia wód opadowych na wnioskowany teren; szerokość elewacji frontowej kontenera socjalno-biurowego - 6,0 m; dopuszczono lokalizację zespołu pięciu boksów o wysokości do 1,6 m i szerokości do 27,0 m; minimum 40% terenu objętego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji nakazano pozostawić w formie biologicznie czynnej (nieutwardzona i niezabudowana); nawierzchnie komunikacji samochodowej (drogi wewnętrzne, parkingi, place manewrowe) nakazano wykonać jako nieprzepuszczalne w celu zabezpieczenia gruntów i wód podziemnych przed przenikaniem substancji szkodliwych, głównie ropopochodnych, o odprowadzane wody opadowe i roztopowe przed wprowadzeniem do gruntu podczyszczać, do stopnia określonego w odrębnych przepisach prawa. Ponadto ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy określoną w części graficznej niniejszej decyzji, jako kontynuację linii zabudowy znajdującej się na działce nr [...]. Wskazano również, że projekt budowlany oraz odległości od sieci uzbrojenia podziemnego i nadziemnego winny odpowiadać wymaganiom przepisów szczególnych, w przypadku kolizji z istniejącym uzbrojeniem ewentualna przebudowa za zgodą i na warunkach gestora danej sieci.

W decyzji zawarto również warunki ochrony środowiska, zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej (pkt II), w ramach których wskazano, że dla przedmiotowej inwestycji Wójt Gminy przeprowadził postępowanie - w trybie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 353) zakończone wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia - z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], z której wynika, że należy bezwzględnie uwzględniać konieczność ochrony wartości przyrodniczych oraz życia i zdrowia ludzkiego (minimalizacja uciążliwości dla terenów sąsiednich) - w fazie realizacji oraz eksploatacji należy stosować zalecenia wynikające z treści ww. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia.

Dalej w decyzji zawarto warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji (pkt III). W ramach tych warunków ustalono, że obsługa komunikacyjna będzie odbywała się istniejącym zjazdem z drogi wewnętrznej stanowiącej własność gminy D. (dz. nr [...]), która posiada włączenie do drogi wojewódzkiej nr [...] (dz. nr [...]) w km 0+163 strona prawa - za zgodą i na warunkach zarządcy drogi; w granicach wnioskowanej działki należy przewidzieć min. 4 miejsca postojowe dla użytkowników stałych i czasowych; wewnętrzna obsługa komunikacyjna terenu powinna być bezkolizyjna, zapewniająca bezpieczeństwo oraz sprawny wjazd i wyjazd na drogę publiczną (pkt 6).

W punkcie IV decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Postanowiono w nim, że przedmiotową inwestycję należy projektować i realizować zapewniając spełnienie wymagań dotyczących poszanowania występujących w obszarze obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. W ramach warunków ujętych w katalogu otwartym wskazano m.in., że przedmiotową inwestycję należy projektować i realizować zapewniając spełnienie wymagań dotyczących poszanowania występujących w obszarze obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, a w szczególności ochrony przed: pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności - w trakcie robót budowlanych chronić istniejące uzbrojenie terenu, wszelka kolizja bądź przebudowa winna być uzgodniona z gestorem sieci, pozbawieniem dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Właściciel nieruchomości powinien przy wykorzystaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych - zgodnie z art. 144 Kodeksu Cywilnego.

Wójt Gminy dokonał ponownie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego inwestycją. Granice obszaru analizowanego przyjęto zgodnie z obwiązującymi przepisami tzn. za front działki uznano granicę wnioskowanego terenu wzdłuż drogi gminnej (dz. nr [...]), z której następuje obsługa komunikacyjna terenu - wskazano na załączniku graficznym. Szerokość frontu wynosi ok. 49,5 m. Wobec tego wyznaczono obszar do analizy stanowiący trzykrotność szerokości działki: 3x49,5 m = 148,5 m. W związku z powyższym do analizy przyjęto obszar o zasięgu 148,5 m od granic wnioskowanych działek. Obszar analizowany wskazano w części graficznej - stanowiącej załącznik nr 2b1 i 2b2.

Na podstawie przeprowadzonej analizy organ pierwszej instancji stwierdził, że nie ma przesłanek do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji: działka spełnia warunki z art. 61 ust.1 pkt. 1 - realizacja inwestycji o tej samej funkcji, co istniejąca w obszarze analizowanym (usługowa), w nawiązaniu do istniejących parametrów zabudowy występującej w obszarze analizowanym; działka posiada udokumentowany dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla projektowanej inwestycji; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne ponadto inwestycja zgodna jest z przepisami odrębnymi.

Organ pierwszej instancji wyjaśnił również, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o realizacji inwestycji, określa jedynie zasady i warunki zagospodarowania przestrzennego przedmiotowego terenu w oparciu o obowiązujące przepisy w tym zakresie.

Organ nadmienił, że ochronę interesów osób trzecich zapewniają zapisy w dziale IV decyzji.

Projekt decyzji uzgodniono również z właściwym zarządcą drogi (art. 53 ust. 4 pkt 9 ww.

Organ zaznaczył, że sprawa prowadzona jest od kilku lat. Odwołania od decyzji pierwszej instancji wnosili K. P., S. K., Ł. K oraz J. G. Decyzje kasacyjne Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało w dniach [...] sierpnia 2016 r. znak [...],[...] listopada 2016 r. znak [...] oraz z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak [...].

Organ, analizując ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] grudnia 2005 r. stwierdził, że nie zachodzi na podstawie art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem. Teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ ustosunkował się do uwag wniesionych J. G. w pismach procesowych. Wskazał, że spełnienie żądań ww. będzie możliwe na etapie wydania pozwolenia na budowę przez właściwy organ architektoniczno-budowlany. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane szczegółowe sytuowanie i posadowienie inwestycji.

Zdaniem organu warunki strony dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi były poruszane wcześniej i w pełni uwzględnione zapisem dotyczącym bezwzględnego przestrzegania w fazie realizacji oraz eksploatacji zaleceń wynikających z treści decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia .

Organ wyjaśnił również, że do gminy, jako właściciela drogi, należy decyzja na jakich warunkach i w jakim zakresie udostępni właścicielom nieruchomości drogę wewnętrzną, a mokra nawierzchnia nie może stanowić przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy.

W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji J. G. nie zgodził się ze stanowiskiem Wójta, który nie uwzględnił jego próśb i sugestii. Odwołujący się powołał się na petycję mieszkańców. Zażądał przesłania dokumentacji fotograficznej drogi, która w jego ocenie nie spełnia warunków na wyrażenie zgody na wydaną decyzję przez Wójta. Dodał również, że Zarząd Dróg Wojewódzkich nie wyraża zgody na bezpośredni zjazd z drogi wojewódzkiej do składu węgla. Zarzucił organowi brak reakcji na jego prośby w piśmie z dnia [...].10.2017 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku art. 7, art. 10 § 1 i art. 77 § 1 kpa, art. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570), art. 60 ust. 5, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję pierwszej instancji.

Zdaniem organu odwoławczego organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił strony prowadzonego postępowania administracyjnego z uwzględnieniem obszaru oddziaływania inwestycji zapewniając im czynny udział w każdym stadium postępowania oraz umożliwić wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Przechodząc do oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze przytoczyło art. 61 ust. 1 ustawy.

SKO potwierdziło również, że w niniejszej sprawie została przeprowadzona analiza na podstawie rozporządzeń Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Akta sprawy wskazują, że organ pierwszej instancji wyznaczył obszar poddany analizie zgodnie z wymogami ww. rozporządzenia w minimalnej wymaganej odległości wynoszącej trzykrotną szerokość frontu terenu objętego wnioskiem inwestora i nie mniej niż 50 m, posługując się mapą zgodną z wymogami art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analizowany obszar został prawidłowo wyznaczony i przeprowadzono prawidłową analizę sąsiedztwa inwestycji. Organ zbadał zgodność nowej zabudowy z zabudową istniejącą w zakresie: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Obowiązkiem organu pierwszej instancji było także przeanalizowanie zgodności nowej zabudowy z zabudową istniejącą w zakresie kontynuacji funkcji. Sposób ustalania w/w charakterystyki nowej zabudowy został opisany w § 4-8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu w niniejszej sprawie została przeprowadzona analiza zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia. Organ odwoławczy w uzasadnieniu potwierdził prawidłowość działania organu I instancji przytaczając argumenty i przepisy prawa.

Zdaniem Kolegium zarzuty zawarte w odwołaniu pozostają bez znaczenia w przedmiotowym postępowaniu i nie wpływają na prawidłowość rozstrzygnięcia dokonanego przez organ pierwszej instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło także, że ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego, którego interes indywidualny, nie zawsze jest zbieżny z interesem społecznym, czy też interesem osób trzecich. Z reguły każda inwestycja prowadzona na terenie lub przy terenie zabudowanym powoduje pewne uciążliwości dla sąsiedztwa. W każdym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ prowadzący sprawę musi brać pod uwagę wymóg ochrony interesów osób trzecich. Wymóg ten zawarty jest w przepisie art. 54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a uszczegółowienia dotyczące tej kwestii określone są § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich wpisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie czy zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Organ wskazał, że inwestor w decyzji o warunkach zabudowy winien być zobligowany do podjęcia takich działań, by planowana inwestycja oddziaływała na otoczenie jedynie w granicach określonych przez prawo. To, czy będzie możliwe spełnienie określonych wymagań może być przedmiotem postępowania dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Wobec powyższego zarzuty dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na środowisko, otoczenie, sąsiednią zabudowę i zamieszkujące tam osoby są, w ocenie Kolegium, przedwczesne.

J. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę, w której podniósł, iż w jego ocenie złożone przezeń odwołanie rozpatrzone zostało mało wnikliwie, w postępowaniu pominięto natomiast szereg czynności administracyjnych.

Skarżący wskazał, że wnioskował do organu pierwszej instancji, by dokonał ustalenia ładowności drogi gminnej. Zwrócił również uwagę, że organ musi brać pod uwagę wymóg ochrony osób trzecich i uciążliwości powodowane przez zamierzoną inwestycję w tym zanieczyszczenie powietrza i wody oraz wpływ na przyrodę. Skarżący podniósł, że rozpatrując odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, Kolegium wskazywało na wątpliwości czy zamierzona inwestycja stanowi przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko.

Skarżący wskazał również, że decyzja środowiskowa utraciła ważność [...] marca 2018 r.

W udzielonej odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wraz z argumentacją zawartą w treści zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) i art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) - zwaną dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 § 1 ustawy).

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2017 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie składu materiałów budowlanych i opału składającego się z boksów na opał i materiały budowlane, wagi najazdowej i kontenera socjalno-biurowego na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...],[...] i [...], obręb geodezyjny O. gm. D.

Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej w skrócie "u.p.z.p."), ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren, dla którego ustalono przedmiotowe warunki zabudowy nie został objęty ustaleniami planu miejscowego.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. – rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy trzeba przede wszystkim wskazać, że do przeprowadzenia analizy wykorzystano wypisy z Rejestru Gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] maja 2017 r.

Obszar analizowany został wyznaczony na mapie sytuacyjno – wysokościowej w skali 1: 1000. W części tekstowej załącznika został opisany obszar objęty analizą, oparty o trzykrotną szerokość frontu działki. Granice tego obszaru zostały wykreślone na załączniku graficznym. Za front działki uznano granicę wnioskowanego terenu wzdłuż drogi stanowiącej własność gminy (dz. nr [...]), z której następuje obsługa komunikacyjna terenu. Teren wyznaczony został na załączniku graficznym.

Wskazano, że szerokość frontu wynosi ok. 49,5m: 3x 49,5m= 148,5. W związku z powyższym, do analizy przyjęto obszar o zasięgu 148,5 m od granic wnioskowanych działek. W obszarze analizowanym ustalono, że występuje funkcja terenu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – MN, zabudowa zagrodowa – RM, zabudowa usługowa lub handlowa – U/H, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z funkcją usługową – MNU , grunty leśne -Ls.

Organ poszczególne funkcje oznaczył w załączniku graficznym nr 2b1 i 2b2 do decyzji. Po analizie uznał, że projektowana inwestycja stanowi kontynuacje funkcji usługowej występującej w analizowanym obszarze.

W tym miejscu należy stwierdzić, że organ w niedostateczny sposób dokonał ustalenia funkcji zabudowy w obszarze analizowanym. W zasadzie ograniczył się wyłącznie do wymienienia rodzaju zabudowy występującej w badanym obszarze. Nie dokonano natomiast analizy sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Chodzi przede wszystkim o zachowanie kontynuacji funkcji zabudowy również na poziomie zabudowy usługowej. Sposób użytkowania obiektów zabudowy usługowej wyjaśni, czy zachowano kontynuację funkcji zabudowy.

Zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz.1589) w decyzji o warunkach zabudowy ustala się następujący sposób zapisywania ustaleń:

1) ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

a) zabudowa mieszkaniowa, w tym:

– zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

– zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b) zabudowa usługowa,

c) zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

d) zabudowa produkcyjna,

e) cmentarze,

f) drogi publiczne,

g) drogi wewnętrzne,

h) obiekty infrastruktury technicznej.

2) ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu.

W zakresie ustalenia rodzaju zabudowy występującej w obszarze analizowanym, zaskarżona decyzja spełnia wymagania. Pominięto natomiast ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, które powinny zostać zapisane jako sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania terenu.

Z punktu widzenia przedmiotowej sprawy jest to istotne uchybienie dotyczące ustaleń stanu faktycznego, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Planowane przedsięwzięcie po zrealizowaniu byłoby użytkowane, jako skład materiałów budowlanych i opału składający się z boksów na opał i materiały budowlane, wagi najazdowej i kontenera socjalno-biurowego.

Organ powinien przeprowadzić analizę sposobu użytkowania istniejącej w sąsiedztwie zabudowy i wykazać zachowanie kontynuacji funkcji.

Z załącznika graficznego do decyzji organu pierwszej instancji wynika, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa oraz w bardzo ograniczonym zakresie mieszkaniowo – usługowa i usługowo – handlowa.

Niewystarczające przy ustaleniu kontynuacji funkcji jest stwierdzenie wystąpienie w obszarze analizowanym rodzaju zabudowy usługowej. Konieczny jest podobny, zbliżony sposób użytkowania zabudowy usługowej.

Organ w ogóle nie przeprowadził analizy usług na badanym terenie z uwzględnieniem sposobu użytkowania obiektów usługowych.

Nie można pogodzić jako kontynuacji funkcji zabudowy usług o skrajnym charakterze jak np. salonu kosmetycznego, gabinetu lekarskiego ze składem budowlanym bądź składem węgla.

Wobec powyższego stwierdzić trzeba, że przy ustaleniu wnioskowanych warunków zabudowy zostały naruszone przepisy postępowania. Nie wykazano, że planowane zamierzenie może zostać wkomponowane w zastany ład urbanistyczno-architektoniczny.

Sąd w składzie rozstrzygającym w niniejszej sprawie, nie podziela argumentów organów, które dwukrotnie rozpatrując sprawę ustaliły wymagane parametry i wskaźniki dla przedmiotowej inwestycji: "budowa składu materiałów budowlanych i opału składającego się z boksów na opał i materiały budowlane, wagi najazdowej i kontenera socjalno-biurowego".

Analiza urbanistyczno – architektoniczna została przeprowadzona nieprawidłowo. Nawet jeżeli ustalono prawidłowo wskaźniki i parametry, to naruszono art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie obowiązku wykazania kontynuacji funkcji zabudowy z uwzględnieniem cech zabudowy – sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Z uwagi na powyższe uchybienie, przedwczesna jest ocena pozostałych parametrów i wskaźników zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, należy stwierdzić, że wniosek, który skarżący złożył w piśmie z dnia [...] października 2017 r. w zakresie udokumentowania nośności drogi, parametrów wagi (tonaż), boksów, utwardzenia terenu i analizy decyzji środowiskowej w zakresie podsypki, nie miał wpływu na wynik sprawy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest orzeczeniem wydawanym na wstępnym etapie całego procesu budowlanego. Szczegółowe ustalenia w zakresie rozwiązań technicznych dokonywane są dopiero na etapie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego.

Konkludując, w ocenie Sądu, organy nie wykazały, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji usługowej, jaka występuje w obszarze w jakim ma być zrealizowana. O ile funkcję usługową należy rozumieć szeroko, o tyle sposób użytkowania obiektów już nie.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.