Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2601/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 138 § 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 9a
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.), sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Wojewody [...] (dalej: organ II instancji, organ odwoławczy) z [...] czerwca 2015 r. Nr [...] wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: k.p.a.), oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej: u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania radcy prawnego A. Z. - pełnomocnika Gminy Miejskiej L. (dalej: skarżąca) od decyzji Starosty Powiatu L. (dalej: organ I instancji) Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania za udział 13/16 części w nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L. oraz działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L. W decyzji z [...] czerwca 2015 r. organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan sprawy przestawiał się następująco:

Minister Infrastruktury w decyzji z [...] września 2009 r. (znak: [...]) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] kwietnia 2009 r. stwierdzającą nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2.

W decyzji z [...] września 2009 r. (znak: [...]) Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] kwietnia 2009 r. stwierdzającą nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2. Z akt sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność E. i P. małż. K. Spadek po E. K., zmarłej w dniu [...] września 1982 r., nabyli na podstawie testamentu córki: T. C. w udziale 1/2 części i A. S. w udziale 1/2 części.

Spadek po zmarłym w dniu [...] czerwca 1993 r. P. K. nabyła w całości córka T. C. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. współwłasność T. C. i A. S.

W postanowieniu Sądu Rejonowego w L. Wydział [...] Cywilny spadek po A. S. zmarłej w dniu [...] września 2002 r. nabyli: siostra T. C., siostra J. E., siostra C. B. i brat S. K. po 1/4 części każdy z nich.

W dniu 23 sierpnia 2005 r. T. C. złożyła do Starostwa Powiatowego w L. wniosek o wypłacenie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogi publiczne. Z powyższego wniosku nie wynika żeby wnioskodawczyni reprezentowała innych współwłaścicieli. Wobec czego odszkodowanie zostało ustalone tylko na rzecz T. C. w przysługującym jej udziale. W prowadzonym przed Starostą Powiatu L. postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z [...] czerwca 2011 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., określający wartość przedmiotowej nieruchomości. W piśmie z [...] listopada 2011 r. biegły wskazał, że w związku ze zmianą przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), ww. operat szacunkowy nie może być wykorzystany do celu dla którego został sporządzony.

W związku z powyższym w dniu [...] marca 2012 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. nowy operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości.

W decyzji Nr [...] z [...] sierpnia 2012 r. Starosta Powiatu L. ustalił odszkodowanie na rzecz T. C. za przysługujący jej udział w wyżej opisanej nieruchomości. W wyniku rozpoznania odwołania Gminy L., Wojewoda [...] w decyzji Nr [...] z [...] listopada 2012 r., z uwagi na istotne naruszenie prawa procesowego, uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W postanowieniu z [...] grudnia 2012 r. Starosta L. podjął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za zajęcie części nieruchomości pod publiczną drogę gminną ul. [...], zawieszone postanowieniem z [...] września 2005 r.

W decyzji Nr [...] z [...] stycznia 2013 r. organ I instancji ustalił odszkodowanie na rzecz T. C. w wysokości [...] zł (słownie: [...]) za udział 13/16 części w wyżej opisanej nieruchomości.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda [...], w decyzji Nr [...] z [...] kwietnia 2013 r., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W wyroku z 26 lutego 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1383/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww. decyzję Wojewody [...] i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z uwagi na nieaktualny operat szacunkowy.

W ponownie prowadzonym przed organem I instancji postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z [...] grudnia 2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., po analizie którego organ ten uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną w L.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2014 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na terenie miast powiatowych aglomeracji [...], przeznaczonych pod drogi publiczne objętych transakcjami sprzedaży w latach 2013 r. - 2014 r. Autorka operatu szacunkowego z [...] grudnia 2014 r. W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 17 transakcji (strona 11-12 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie - strefa, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną gminną - ul. [...] na poziomie [...] zł. Natomiast wartość 1 m2 działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną gminną - ul. [...] na poziomie [...] zł. Łącznie wartość rynkowa wycenianej nieruchomości została określona w wysokości [...] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Organ I instancji przeprowadził w dniu [...] lutego 2015 r. rozprawę administracyjną, na której T. C. wniosła o wydanie kserokopii operatu i oświadczyła, że odnośnie wyceny wypowie się w terminie 7 dni, zaś przedstawiciel Prezydenta Miasta L. oświadczył, że czynniki takie jak uzbrojenie i jakość drogi nie powinny mieć tak znaczącego wpływu na wartość wyceny z uwagi na to, że wykonane były w części na koszt Urzędu Miasta L. oraz stwierdził że wypowie się ostatecznie w sprawie wysokości odszkodowania po otrzymaniu wezwania w trybie art. 10 k.p.a. Natomiast obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy W. K. podtrzymała swoją opinię i stwierdziła że została ona wykonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz wyjaśniła, że cechy rynkowe zostały wyspecyfikowane z rynku nieruchomości jako cechy przyjęte do porównania, a stan nieruchomości w tym droga dojazdowa i uzbrojenie techniczne terenu przyjęto na dzień [...] października 1998 r.

W piśmie z 12 marca 2015 r. Prezydent Miasta L. poinformował organ I instancji, że Gmina L. jest skłonna zapłacić odszkodowanie za przedmiotowy grunt zajęty pod drogę publiczną w wysokości [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]) i [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]), nie zakwestionował jednakże sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego.

W decyzji Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. organ I instancji ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...]) za udział 13/16 części w nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L. oraz działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L., zobowiązując do jego wypłaty na rzecz T. C. - Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie organ I instancji uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133 poz. 872 ze zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z [...] grudnia 2014 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K.

Od powyższej decyzji w imieniu Gminy L. odwołanie złożyła radca prawny A. Z. reprezentująca skarżącą wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zaskarżonej decyzji zarzucono oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy organ II instancji stwierdził, że materiał dowodowy nie uzasadnia jego uwzględnienia. Zdaniem Wojewody [...], dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń.

Organ II instancji, odnosząc się do zarzutów odwołania, co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi, organ powołał się na przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Według organu, stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z, rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym w ocenie organu II instancji, zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznać za nieuzasadniony. Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy z [...] grudnia 2014 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Organ II instancji wskazał jednocześnie, że w kontekście omówionych zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącą w stosunku do operatu szacunkowego, mogła ona skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 u.g.n. Wojewoda [...] podnosi również, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.

W skardze wniesionej w piśmie z 29 lipca 2015 r. Prezydent Miasta L. zarzuca:

1. naruszenie art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust, 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust.6 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...] o powierzchni [...] m2 położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L. i nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2 zajętej pod drogę gminną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2. naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Skarżąca wnosi o: uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Nr [...] Starosty L. z [...] kwietnia 2015 r. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rzeczoznawca, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wykorzystał do porównania transakcje sprzedaży jakie miały miejsce w ostatnim czasie, dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzenia dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną istniejącą. Z bazy danych wybrał 17 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w L. Skarżący w skardze wskazuje, że nieruchomości położone w P. i P. posiadają powierzchnię kilkanaście razy większą od powierzchni działki wycenianej, natomiast nieruchomości położone w P. - powierzchnię ponad 20 razy mniejszą (poz. 9 i 12) od powierzchni działek wycenianych.

Według skarżącej, rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej, błędy w operacie spowodowały znaczne zawyżenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zawyżyły wysokość określonego w decyzji Starosty L. należnego odszkodowania. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w powoływanym wcześniej rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W ocenie skarżącej, w przedmiotowym operacie szacunkowym, uzasadnienie doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest niewystarczające dla uznania, że dobór ten był prawidłowy. Skarżąca zwraca również uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując wyceny. Według skarżącej, oczywistym jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tych cech sztucznie zawyża cenę nieruchomości. Zdaniem skarżącej, kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "sąsiedztwo" przez co rozumie się architekturę zabudowy sąsiedniej, a co absolutnie nie ma znaczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości drogowej. Oznacza to, zdaniem skarżącej, że sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość naliczonego odszkodowania. Zdaniem Prezydenta Miasta L., podniesione przez stronę skarżącą liczne błędy operatu miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania naliczonego w decyzji Starosty L. Wojewoda [...], podobnie jak Starosta L., nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący i usuwający wątpliwości okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, do wypłaty którego zobowiązana będzie Gmina Miejska L. Skarżąca podnosi również, że decyzja Wojewody [...], jak i Starosty L. naruszyła przepisy k.p.a., tj. art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c, p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Przeprowadzona na płaszczyźnie zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do konstatacji, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa. W ocenie Sądu, organy administracji w sposób wyczerpujący i rzetelny zebrały materiał dowodowy, a następnie dokonały prawidłowej jego oceny pod względem zastosowania przepisów k.p.a. i u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W rozpoznawanej sprawie wyróżniono zarzuty proceduralne oraz dotyczące prawa materialnego. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że zarzuty procesowe, podnoszące naruszenie przepisów postępowania, powinny być zbadane przed zarzutami niewłaściwej wykładni lub błędnego zastosowania przepisów prawa materialnego. Dopiero wszak po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy, albo nie został skutecznie podważony, co stanowi kwestię o charakterze procesowym, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji tego stanu faktycznego pod zastosowany przez sąd przepis materialnoprawny (tak np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 848/11, LEX nr 1218904 i z 9 maja 2013 r., sygn. akt IOSK 2355/11, LEX nr 1328094).

W ocenie Sądu, organ II instancji w sposób wyczerpujący i rzetelny zebrał materiał dowodowy, a następnie dokonał prawidłowej jego oceny pod względem zastosowania ww. przepisów.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy w postaci art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. w wskazać należy, że materiał dowodowy oraz postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ I i II instancji jest zgodne z wymogami określonymi w art. 7 i art. 77 k.p.a. Wbrew zarzutom skargi organy administracji orzekające w niniejszej sprawie podjęły czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony.

Wskazać należy, że strony brały udział w postępowaniu i na każdym jego etapie miały możliwość wypowiedzenia się co do zgromadzonych dokumentów i podjętych ustaleń. Z chwilą wszczęcia postępowania administracyjnego organy orzekające w niniejszej sprawie wypełniły obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w każdej fazie postępowania w taki sposób, aby strona mogła uczestniczyć zarówno w zbieraniu materiału dowodowego jak i mieć możliwość zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Zdaniem Sądu, przeprowadzone przez organy I i II instancji postępowanie wyjaśniające, jak również zgromadzony materiał dowodowy w kontrolowanej przez Sąd sprawie mając na uwadze przedstawioną wyżej wykładnię zasad postępowania administracyjnego umożliwił dokonanie oceny w zakresie spełnienia przesłanek wymaganych przez prawo do wydania w niniejszej sprawie decyzji ustalającej i przyznającej odszkodowanie za udział 13/16 części na łączną kwotę [...] zł. Podnieść należy, że z zasady wyrażonej wart. 8 k.p.a., wynika przede wszystkim wymóg praworządnego i sprawiedliwego prowadzenia postępowania i rozstrzygnięcia sprawy przez organ administracji publicznej, co jest zasadniczą treścią zasady praworządności. Tylko postępowanie odpowiadające takim wymogom i decyzje wydane w wyniku postępowania tak ukształtowanego mogą wzbudzać zaufanie obywateli do organów administracji publicznej nawet wtedy, gdy decyzje administracyjne nie uwzględniają ich żądań. Według Sądu, kierując się tak zakreśloną treścią tej zasady postępowania administracyjnego nie można zgodzić się z zarzutem przedstawionym w skardze dotyczącym naruszenia art. 8 k.p.a przez organy orzekające w niniejszej sprawie. Jeżeli rozstrzygnięcie decyzji nie pozostaje w sprzeczności z treścią jej uzasadnienia, to sytuacja taka wbrew zarzutom skargi, nie narusza art. 107 § 1 k.p.a.

Wskazać należy, że o skuteczności zarzutów stawianych na podstawie art. 8 k.p.a., nie decyduje każde uchybienie, lecz tylko takie które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przez "wpływ", o którym mowa na gruncie przywołanego przepisu, rozumieć należy istnienie związku przyczynowego pomiędzy uchybieniem procesowym stanowiącym przedmiot zarzutu skargi, a wydanym w sprawie zaskarżonym orzeczeniem organu II instancji, który to związek przyczynowy, jakkolwiek nie musi być realny, to jednak musi uzasadniać istnienie hipotetycznej możliwości odmiennego wyniku sprawy. Stosownie do regulacji art. 11 k.p.a. organ administracji musi wyjaśnić stronie zasadność przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, aby w miarę możliwości doprowadzić do realizacji aktu (decyzji lub postanowienia) bez stosowania środków przymusu. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do okoliczności istotnych dla danej sprawy. W niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził naruszenia zasady wynikającej z art. 11 k.p.a. W ocenie Sądu, uzasadnienia decyzji organu I i II instancji są skonstruowane w sposób umożliwiający realizację zasady ogólnej przekonywania (art. 11 k.p.a.), a także objaśniają tok myślenia prowadzący do zastosowania przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu, motywy decyzji zostały tak ujęte, aby strona mogła zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierowały się organy przy wydaniu decyzji w niniejszej sprawie. Decyzja, która nie zawiera wszystkich składników określonych wart. 107 § 1 k.p.a. lub w przepisach szczególnych, jest decyzją wadliwą. Nie można zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 107 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu, uzasadnienie decyzji zarówno organu I jak i II instancji spełnia wymagania określone w art. 107 § 3 k.p.a. Z uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wynikają motywy podjętych rozstrzygnięć, których przedmiotem jest ustalenie i przyznanie odszkodowania za udział 13/16 części w przedmiotowych nieruchomościach na łączną kwotę [...] zł na rzecz T. H. Według Sądu, uzasadnienia kontrolowanych decyzji stanowią uzewnętrznioną motywację podjętych w nich rozstrzygnięć. W uzasadnieniach tych decyzji znalazło się bowiem ustalenie, jakie normy obowiązują w związku z wydaniem decyzji ustalającej i przyznającej odszkodowanie dla T. C. Organy dokonały interpretacji powołanych w decyzjach norm prawnych. Podejmując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie organy przeprowadziły również w sposób prawidłowy proces subsumcji stanu faktycznego pod obowiązujące normy prawne regulujące wydanie decyzji, w której ustalono i przyznano odszkodowanie za udział 13/16 części w przedmiotowych nieruchomościach. Proces ten w ocenie Sądu, znalazł odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji zarówno organu I i II instancji.

W niniejszej sprawie organ II instancji prowadził postępowanie od początku, nie będąc związany ustaleniami organu instancji niższej.

W przedmiotowej sprawie Wojewoda [...] ustosunkował się do twierdzeń Prezydenta Miasta L. zawartych w odwołaniu, a także przeprowadził kontrolę instancyjną działania, które podjął Starosta L. wydając decyzję Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. Ustalenia te znajdują bowiem swój wyraz w decyzji odwoławczej Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r. W zaskarżonej do Sądu decyzji organ II instancji powołał się na motywy wyrażone przez organ I instancji. Wojewoda [...] uzasadnił także fakt nieuwzględnienia odwołania Prezydenta Miasta L., podając motywy, jakimi się kierował przy odrzuceniu poszczególnych twierdzeń zawartych w tym odwołaniu. Wojewoda [...] w uzasadnieniu decyzji z [...] czerwca 2015 r. wyczerpująco udowodnił także brak związku przyczynowego między wadami postępowania zarzucanymi w odwołaniu, a decyzją I instancji wydaną przez Starostę L. Należy stwierdzić, że uzasadnienia kontrolowanych przez Sąd decyzji wydanych w przedmiotowej sprawie są związane z przedmiotem rozstrzygnięcia, którym jest ustalenie i przyznanie odszkodowania za udział 13/16 części: w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, zajętej pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L., na kwotę [...] zł, oraz w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, zajętej pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L., na kwotę [...] zł. Łączna kwota odszkodowania wynosi [...] zł.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 153 u.g.n w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...] o powierzchni [...] m2 położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L. i nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2 zajętej pod drogę gminną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, wskazać należy, że jak wynika z opisu nieruchomości znajdującego się w operacie szacunkowym opracowanym przez W. K., działki ew. nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie [...] i nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie [...] na dzień [...] października 1998 r. były zajęte pod drogi publiczne - ul. [...], które zostały zaliczone do kategorii dróg lokalnych miejskich na podstawie uchwały Nr [...] Rady Narodowej Miasta W. z [...] maja 1988 r. w sprawie zaliczenia dróg publicznych na terenie W. i województwa [...] do kategorii dróg lokalnych miejskich oraz dróg gminnych (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]). Na podstawie art. 103 ust. 2 ustawy z 13 października 1998 r. drogi lokalne miejskie stają się z dniem stycznia 1999 r. drogami gminnymi.

Działka ew. nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie [...] jest objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z [...] kwietnia 2009 r. znak [...], stwierdzającą nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności ww. działki przez Gminę Miejską L. Działka ew. nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie [...] jest objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z [...] kwietnia 2009 r. znak [...] stwierdzającą nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności ww. działki przez Gminę Miejską L.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego L. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w L. Nr [...] z [...] października 2001 r. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z [...] października 2001 r.), wyceniany grunt leży w liniach rozgraniczających drogę gminną, przylega do nieruchomości znajdującej się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o symbolu MN1. Wśród sąsiednich gruntów przeważają działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Granice drogi wyznaczyła przedwojenna parcelacja. Omawiany grunt w dniu [...] października 1998 r. znajdował się w zasięgu częściowego uzbrojenia technicznego terenu, ulica [...] posiadała nawierzchnię asfaltową, natomiast ul. [...] była drogą gruntową. Biegły analizując rynek wskazał: rodzaj rynku, obszar rozpatrywanego rynku, okres badania cen, charakterystykę rynku. Dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych położonych na terenie określonego w operacie szacunkowym rynku ograniczonego do miast powiatowych aglomeracji [...]. Dążąc do ograniczenia czynników zakłócających wiarygodność cen podawanych w aktach notarialnych, z analizy wyłączono wszelkie inne niż sprzedaż rodzaje obrotu jak: darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności. Według operatu szacunkowego, ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę kubaturową na terenie badanego rynku w tym również na terenie miasta L. kształtują się od [...] zł/m2 do ponad [...] zł/m2.

Najniższe ceny uzyskują nieruchomości położone peryferyjne o niskiej intensywności zabudowy z dojazdem drogą gruntową i dostępem do częściowego uzbrojenia technicznego terenu. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości położone centrum miasta przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (o dużej intensywności) z usługami. W ciągu roku dochodzi do kilkunastu transakcji na terenie każdego z miast. Biegły przyjął, że do najważniejszych cech rynkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę kubaturową, należą: możliwości inwestycyjne - rodzaj i intensywność zabudowy, położenie - wyższe ceny w centrum miasta, niższe na peryferiach, lokalizacja - wyższe ceny osiągają grunty z dobrym dostępem do infrastruktury społecznej, sąsiedztwo, otoczenie nieruchomości - stan techniczny i jakość zabudowy sąsiedniej, dostępność uzbrojenia technicznego terenu - lepszy dostęp podnosi ceny, dostęp do drogi publicznej (bezpośredni najlepszy, przez drogę wewnętrzną lub służebność gorszy), jakość drogi dojazdowej - lepszy dojazd podnosi cenę, wielkość nieruchomości - większe działki uzyskują niższe ceny, kształt - niekorzystny kształt wpływa obniżająco na cenę. Biegły stwierdził, że w badanym okresie obserwujemy przyhamowanie popytu ze względu na kryzys, zaostrzone kryteria uzyskania kredytu jak również trudności deweloperów w zbyciu już wybudowanych inwestycji. Niepewność w sferze finansów i gospodarki, związana z ogólnoświatowym kryzysem hamuje rozwój rynku nieruchomości. Z operatu szacunkowego (s. 10) wynika, że ceny nieruchomości w badanym okresie są stabilne, nie zaobserwowano zmian cen w czasie. Transakcje nieruchomości przeznaczonych pod drogi lub ich modernizację występują dość rzadko. Na terenie miasta L. brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczone pod drogi, natomiast na terenie badanego rynku zostało zawartych kilkanaście transakcji.

Rzeczoznawca majątkowy W. K. wskazała w operacie szacunkowym przykładowe transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na terenie powiatu [...]. Upływ czasu na ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi określono analizując ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ceny te są stabilne występujące wahania cen nieruchomości o podobnych cechach wynikają z indywidualnych preferencji inwestorów. Założono, że ceny transakcyjne zastosowane w procesie wyceny są aktualne.

Ceny gruntów pod drogi są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę kubaturową (zabudowę mieszkaniową i usługową).

Analizując transakcje sprzedaży nieruchomości na terenie województwa [...] w operacie szacunkowym stwierdzono, że ceny działek "drogowych" kształtują się na poziomie 50-80% przyległych działek inwestycyjnych. Do określenia wartości nieruchomości przyjęto transakcje przeznaczone pod drogi publiczne. Odrzucone zostały ceny skrajne. Wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości są położone w sąsiedztwie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Wskazane w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2014 r. wszystkie cechy różniące (przyjęte nieruchomości do oszacowania wartości rynkowej) zostały wyspecyfikowane i ocenione ich wpływ procentowy na cenę. Ze względu na stabilne ceny nieruchomości w badanym okresie założono, że ceny transakcyjne zastosowane w procesie wyceny są aktualne. Informacje o cenach poddano ocenie przydatności z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny, uwzględniając art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odrzucone zostały ceny gruntów mające znamiona nietypowego sposobu rozliczenia kupującego i sprzedającego, niezgodnego ze standardowymi zachowaniami na rynku nieruchomości w warunkach przymusowych, zamiany nieruchomości, darowizny, rozliczeń w ratach lub w postępowaniu spadkowym.

Do określenia wartości nieruchomości przyjęto nieruchomości podobne do wycenianej, które były przedmiotem transakcji sprzedaży. Wszystkie transakcje dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2014 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na terenie miast powiatowych aglomeracji [...], przeznaczonych pod drogi publiczne objętych transakcjami sprzedaży w latach 2013 r. - 2014 r.

Autorka operatu ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 17 transakcji (strona 11-12 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie - strefa, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną gminną - ul. [...] na poziomie [...] zł. Natomiast wartość 1 m2 działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną gminną - ul. [...] na poziomie [...] zł.

Łącznie wartość rynkowa wycenianej nieruchomości została określona w wysokości [...] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. W piśmie z 12 marca 2015 r. Prezydent Miasta L. poinformował organ I instancji, że Gmina L. jest skłonna zapłacić odszkodowanie za przedmiotowy grunt zajęty pod drogę publiczną w wysokości [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]) i [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]), nie zakwestionował jednakże sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutów Prezydenta Miasta L. dotyczących wątpliwości, co do zastosowanych w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2014 r. atrybutów rynkowych należy zauważyć, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości, to oni mają prawo wstępu na nieruchomość i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Wskazać należy, że skarżąca nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu (np. opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - art. 157 ust. 1 u.g.n.), z którego wynikałoby, że jedynie podobne nieruchomości do szacowanej znajdują się w bliskiej od niej odległości, czy w tym samym obrębie ewidencyjnym. To, że porównawcze grunty miały powierzchnię znacznie większą, niż nieruchomości szacowane nie dyskwalifikowało wyceny, ponieważ rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne zastosował współczynniki korygujące, także w zakresie cech obejmujących powierzchnię i kształt i wziął sumę tych współczynników pod uwagę także przy określaniu ceny średniej i wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów, co do wadliwego, zdaniem skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi wskazać należy na przepis § 4 ust. rozporządzenia z 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zdaniem Sądu, zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznać za nieuzasadniony.

Operat szacunkowy z [...] grudnia 2014 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanych nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, zajętej pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L. oraz działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, zajęta pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L. oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe, Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Sąd zauważa, że przepisy prawa przy wycenie tego rodzaju gruntów nie wskazują cech jakie należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego, ani też nie zakazują przyjmowania takich cech jak sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, infrastruktura techniczna i dostępność komunikacyjna. Przeciwnie z przepisów art. 154 ust. 1 w zw. z § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy ma dokonać analizy rynku nieruchomości, zapoznać się z cenami nieruchomości, warunkami zawarcia transakcji i na tej podstawie wyłonić nieruchomości podobne, ze względu na istotne cechy decydujące o wartości nieruchomości, a następnie dokonać wyboru właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości.

Wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości i jest on dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Organ prowadzący postępowanie, a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Biegły przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości bierze pod uwagę, w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ten zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. Nie można się także zgodzić ze skarżącą, że w niniejszej sprawie została w sposób nieuzasadniony zawyżona wartość nieruchomości. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie. Gmina Miejska L. w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących na nieprawdziwość twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego. Sąd nie zgodził się z Gminą Miejską L., że nieruchomości przyjęte do porównań były niepodobne do nieruchomości wycenianej, skoro były położone na tym samym rynku lokalnym (aglomeracja [...]), zostały wyodrębnione w oparciu o te same cechy rynkowe. Z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosowała przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i słusznie określiła wartość rynkową przedmiotowe nieruchomości. Biegła zastosowała zestawienie 17 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Kryterium wyboru tych transakcji stanowiło podobieństwo nieruchomości do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze. W podejściu tym zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy wycenie biegła uwzględniła takie cechy rynkowe jak położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie. Na podstawie tych transakcji ustaliła średnie ceny 1 m2. Dla działki nr [...] biegła ustaliła cenę wynoszącą [...] zł/m2. Dla działki nr [...] biegła ustaliła cenę wynoszącą [...] zł/m2. Sąd nie podziela zarzutu skarżącej, że dobór nieruchomości do wyceny w tej sprawie nie był prawidłowy. Dobór tych nieruchomości był prawidłowy i nie zmienia tego okoliczność, że żadna z 17 nieruchomości nie jest położona w L. Należy mieć na uwadze zasadność dokonanego przez biegłą doboru, która kierowała się podobieństwem w położeniu miast powiatowych aglomeracji [...] w odległości od centrum W. około [...] km Również różnica w powierzchni nieruchomości nie świadczy automatycznie o braku podobieństwa, gdyż wybór tych, a nie innych transakcji mieścił się w kompetencjach rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Sądu organy obu instancji trafnie przyjęły również przy określaniu wartości nieruchomości, wybór podejścia i metody szacowania jej wartości. Powyższe wskazuje na to, że wbrew zarzutom skargi ustalone w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2014 r. odszkodowanie odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Okoliczność, że podmiot obowiązany skłonny byłby zapłacić odszkodowanie w wysokości [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]) i [...] zł/m2 (dz. ew. nr [...]), co wynika z pisma Prezydenta Miasta L. z 12 marca 2015 r. pozostaje bez znaczenia w sprawie w sytuacji, gdy operatowi szacunkowemu i dokonanej przez organy jego ocenie, nie można zarzucić naruszenia i został jako dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania prawidłowo oceniony. Odnośnie zarzutu dotyczącego błędnego wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego cech nieruchomości takich jak np. uzbrojenie Sąd wskazał, że przepisy prawa przy wycenie tego rodzaju gruntów nie wskazują cech jakie należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego, ani też nie zakazują przyjmowania innych cech jak sąsiedztwo, stan zurbanizowania, jakość drogi dojazdowej, możliwość bezpośredniego zjazdu z nieruchomości. W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym wykorzystując do porównania transakcje sprzedaży jaki miały miejsce w ostatnim okresie czasu dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie miast powiatowych aglomeracji [...]. Otrzymana wartość 1 m2 gruntu mieści się w zakresie przedziału zmienności cen zbioru nieruchomości położonych na terenie rynku lokalnego. Ceny nieruchomości o podobnych (do wycenianej) cechach rynkowych kształtują się na zbliżonym poziomie do uzyskanego wyniku.

Biegły przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości bierze pod uwagę, w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ten zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja podjęta została z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, a przyczyny, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji znalazły jednoznaczny wyraz w jej uzasadnieniu, co pozostaje w zgodzie z obowiązkami organu wymienionymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a., skarga nie mogła zostać uwzględniona, a Sąd orzekł na mocy art. 151 p.p.s.a. jak w sentencji.