Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 591/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2008-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Barbara Pasternak Sędziowie AWSA Inga Gołowska ANSA Janusz Kasprzycki (spr.) Protokolant: Anna Fugiel po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2008 r. sprawy ze skargi J. H. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zajęcia nieruchomości pod drogę publiczną skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm., zwanej dalej ustawą Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną), art. 132 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późna, zm., zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm., zwanej dalej w skrócie - k.p.a.), Starosta [...] ustalił odszkodowanie z tytułu zajęcia pod drogę publiczną nieruchomości oznaczonej jako parcela gruntowa nr [...] o pow. 0.0492 ha objętej KW Nr [...], położonej we wsi M., gm. [...], wchodzącej w skład drogi powiatowej [...] – M. na rzecz J. H. w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu tej decyzji Starosta [...] wskazał, że decyzją z dnia [...] września 2006 r., znak: [...], Wojewoda stwierdził nabycie z mocy przez Powiat [...] z dniem [...] stycznia 1999 r. z mocy prawa własności nieruchomości składającej się z parceli gruntowej nr [...] o pow. 0.04292 ha położonej we wsi M., gm. [...], wchodzącej w skład drogi powiatowej [...] – M.. Decyzja ta stała się ostateczna i wykonalna z dniem [...] października 2006 r.

Starosta ustalił, że właścicielem tej nieruchomości w dniu [...] grudnia 1998 r. był J. H.

Starosta podniósł, że zgodnie z treścią art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (ust. 1 art. 73 w/w ustawy). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 wypłaca gmina

w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, Skarb Państwa w odniesieniu do pozostałych dróg (ust. 2 art. 73 w/w ustawy).

Stosownie do treści ust. 3 wyżej przywołanego artykułu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust. 4 art. 73 w/w ustawy).

Starosta wskazał, że z wnioskiem o ustalenie wypłatę odszkodowania zwrócił się były właściciel pismem, które wpłynęło w dniu 14 czerwca 2005 r.

Starosta podniósł, że wysokość należnego odszkodowania za całą nieruchomość gruntową, została ustalona zgodnie z przepisami działu III rozdziału 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez rzeczoznawcę majątkowego, w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2006 r. Operat ten sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i zachowuje ważność na datę wydania decyzji, zgodnie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Starosta wskazał również, że obecny podczas rozprawy administracyjnej, przeprowadzonej w niniejszej sprawie, J. H. zobowiązał się w terminie do dnia 31 stycznia 2007 r. zająć stanowisko pisemne w sprawie ustalone odszkodowania. Do chwili obecnej stanowisko to nie wpłynęło. Rzeczoznawca majątkowy obecny podczas tej rozprawy podtrzymał swoje stanowisko dotyczące określonej w operacie szacunkowym wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Wypłatę odszkodowania ustalono zgodnie ustaleniami jakie podjęto podczas wskazanej rozprawy administracyjnej.

Z decyzją tą nie zgodził się J. H. W odwołaniu podniósł, że zgodnie z ustaleniami rozprawy administracyjnej złożył pismo w Kancelarii Urzędu Wojewódzkiego w dniu [...] stycznia 2007 r. Jest dla niego niepojęte, że rzeczoznawca wziął pod uwagę ceny porównawcze nieruchomości z tak odległych

miejscowości. Twierdzi, że na jego pytanie dlaczego tak zrobił otrzymał odpowiedź: "(...), że ceny w B. (w jego gminie) są wyższe, tłumaczył mi to inną inwestycją." Uważa, że nie ma znaczenia pod jaką inwestycję jest zabrane pole, czy to pod drogę krajowa, czy pod autostradę, w każdym bowiem przypadku pola nie ma. W B. są to w większości nieużytki. Zażądał aby cena za m2 wynosiła 30 zł.

Decyzją z dnia [...] r., znak: [...], Wojewoda, w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu l instancji.

W uzasadnieniu tak podjętego rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, że Starosta [...] - wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej -wydając decyzję o przyznaniu odszkodowania zachował określone wymogi wynikające z art. 129 ust. 1 i 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Do udziału w postępowaniu o ustalenie odszkodowania, w charakterze strony przywołał osoby posiadające legitymację procesową strony w tym postępowaniu. W ramach prowadzonego postępowania w przedmiotowej sprawie Starosta [...] w dniu [...] stycznia 2007 r. przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy. W trakcie rozprawy administracyjnej strony postępowania uzyskały wyczerpującą informację dotyczącą motywów dla których rzeczoznawca ustalił taką a nie inną wartość.

Ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu z rozprawy administracyjnej wynika, że Pan J. H. zobowiązał się do 31 stycznia 2007 r. zająć stanowisko pisemne odnośnie przedmiotu rozprawy. Jednakże do określonego wyżej terminu nie zostało ono przedłożone przed organem l instancji. Potwierdza to data wpływu z dnia [...] stycznia 2007 r. do Kancelarii Urzędu Wojewódzkiego w [...]. - Oddział w [...], umieszczona na piśmie z dnia [...] stycznia 2007 r. W związku z tym zarzut, iż Starosta nie ustosunkował się do pisma z dnia [...] stycznia 2007 r. (data wpływu) jest chybiony.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że - jak sam skarżący podkreśla - zawarte w nim stanowisko jest niezmienne od początku składania dokumentów.

Wojewoda podniósł, że odszkodowanie ustalone zostało na rzecz osoby, która w dacie 31 grudnia 1998 r. była właścicielem nieruchomości - na jej wniosek złożony

w terminie ustalonym przez ustawodawcę, a których własność z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszła na rzecz Powiatu [...]. Ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wojewoda wskazał, że zgodnie z przepisem art. 131 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Tak też uczynił Starosta [...] - ustalając wysokość odszkodowania oparł się na wycenie nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, określającej wartość rynkową nieruchomości.

Wojewoda podkreślił, że organ orzekający w sprawie ustalenia odszkodowania przyjmując operat szacunkowy winien ocenić czy przy jego sporządzeniu zastosowano obowiązujące wówczas przepisy odpowiednie dla celu sporządzenia wyceny nieruchomości, w niniejszej sprawie powołane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wraz z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) a także standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Tak też uczynił organ l instancji.- W ocenie organu orzekającego, opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2006 r. w pełni odpowiada wymogom określonym w powołanych wyżej przepisach prawa, w szczególności § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Określona w operacie wartość gruntu ustalona została w podejściu porównawczym, według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień ustalenia i wypłaty odszkodowania. Starosta [...] ustalając wysokość odszkodowania oparł się na operacie szacunkowym zawierającym prawidłowe z punktu widzenia prawa, ustalenia.,

W tej sytuacji zatem brak jest podstaw do uwzględnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania i wzruszenia ustalonego decyzją odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. H. zarzucając, że rzeczoznawca majątkowy ustalając wysokość odszkodowania w niniejszej sprawie nie uwzględnił cen gruntów

z miejscowości B., gdzie cena wynosi 22 zł za m2 i która to miejscowość jest położona blisko M. i należy do jednej gminy [...]. Tymczasem biegły wziął pod uwagę ceny nieruchomości z odległych miejscowości, nawet o około 50 km.

W odpowiedzi na tą skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga nie mogła zostać uwzględniona. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu l instancji odpowiadają bowiem prawu.

Materialnoprawną podstawą orzekania w niniejszej sprawie był art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.).

W ustępie 1 przepis ten stanowił, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

Stosownie do treści ust. 3 wyżej przywołanego artykułu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust. 4 art. 73 w/w ustawy).

Zdaniem Sądu organy orzekające prawidłowo odczytały treść norm prawnych wyrażonych we wskazanych przepisach.

W sprawie została wydana decyzja Wojewody z dnia [...] września 2006 r., znak: [...] stwierdzająca nabycie przez Powiat [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności we wsi M. g. [...]. składającej się z parceli gruntowej nr [...] o pow. 0.0492 ha, zajętej pod fragment drogi powiatowej Nr [...] "P. – M., obecnie [...] . – M., która z dniem [...] października 2006 r. stała się ostateczną.

Wnioskodawca żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania złożył zaś w ustawowym terminie.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaszły przesłanki do ustalenia i wypłaty odszkodowania, w myśl art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W tym więc względzie nie można poczynić zarzutu organom administracji obu instancji.

W kwestii ustalania odszkodowania przepis ust. 2 art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odsyła do przepisów regulujących kwestie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

W tym przypadku opinia taka została sporządzona, a wartość nieruchomości określono w niej na 5 707, 00 zł.

Wysokość, a w szczególności sposób określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, były kwestionowane przez skarżącego już na etapie odwołania jak i w skardze do sądu administracyjnego.

Skarżący zarzuca, że biegły rzeczoznawca nie wziął pod uwagę nieruchomości z miejscowości B., położonej blisko M. i w tej samej gminie – [...] - co przedmiotowa nieruchomość, gdzie cena za m2 jest dużo wyższa i wynosi 22 zł za m2. Biegły wziął natomiast pod uwagę ceny nieruchomości z odległych miejscowości.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Z operatu szacunkowego sporządzonego na poczet niniejszej sprawy wynika, że do określenia wartości rynkowej gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze - metodę porównania parami.

Powyższe jest zgodne z postanowieniami § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stanowi on, że do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntów zajętych pod drogi określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z ty,, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.

Przytoczone przepisy stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa -w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów

dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa władania gruntem (ust. 5 § 36 rozporządzenia).

Zgodnie natomiast z dyspozycjami Standardu III.7 podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości nieruchomości wtedy, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania są znane.

Biegły stosując podejście porównawcze analizie poddał rynek lokalny - teren powiatu [...]. Przeanalizował transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości odpowiadającym (podobnym) do przedmiotowej, tj., niezabudowanych, przeznaczonych na cele dróg publicznych w okresie październik 2004 - października 2006, a więc w okresie dwóch lat poprzedzającym wycenę. Informacje o cenach transakcyjnych kupna - sprzedaży zaczerpnął zaś z aktów notarialnych.

Odpowiada to zatem dyspozycji wyżej wzmiankowanych przepisów, w szczególności § 36 rozporządzenia. Zgodne jest to również ze Standardem III.7 Rzeczoznawca uwzględnił cechy nieruchomości przy wycenie przedmiotowej poprzez tzw. dobór odpowiedniej wagi cechy, wyrażonej w procentach, zastosował współczynniki korygujące, ustalił współczynniki charakterystyki dla nieruchomości.

Podkreślić należy, że analizie tej poddawane są nieruchomości o atrybutach odpowiadających nieruchomości wycenianej. Nie mogą więc wchodzić w grę innego rodzaju nieruchomości lecz tylko niezabudowane i przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne.

Wobec powyższego nie można zarzucić organom administracji, że dokonały złej oceny operatu szacunkowego i w konsekwencji ustaliły błędnie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość przejętą pod drogę publiczną.

Subiektywne przekonanie skarżącego, że wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości tego operatu, skoro skarżący nie przedstawił alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego podważającej sporządzony operat na poczet niniejszego postępowania. Nie wskazał też skarżący, czy cena za m2 gruntu w miejscowości B. dotyczyła nieruchomości o atrybutach zbliżonych do wycenianej, czy też o atrybutach odbiegających od niej. Błędny jest pogląd skarżącego, że nie jest ważne pod jakiego

rodzaju inwestycje nieruchomość zostaje przejęta. Powyższe bowiem ma odzwierciedlenie w atrybutach, a co za tym idzie ma wpływ na wysokość ustalanego odszkodowania.

Skoro Sąd nie doszukał się uchybień, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy, mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U., z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak sentencji wyroku.