Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 251/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 12 ust 4 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński, Sędziowie sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (spr.), sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2015 r. sprawy ze skargi S. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania S. Z. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. Z. w łącznej wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina S., powiat s., stanowiącą działkę nr [...] o pow. [...] ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod inwestycję drogową polegającą na budowie drogi krajowej nr [...] o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister Infrastruktury i Rozwoju przedstawił następujący stan sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2010 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi krajowej nr [...] o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: [...].

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. Z. w łącznej wysokości [...] zł za powyżej opisaną nieruchomość oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Rozpatrując odwołanie od powyższej decyzji (mając na uwadze, że zgodnie z rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz. 1391), właściwym w sprawie jest Minister Infrastruktury i Rozwoju), organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2013r., poz. 687) nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 powyższego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Organ drugiej instancji wskazał, że w myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 powyższej ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Organ drugiej instancji wskazał ponadto, że stosownie do treści art. 154 ust. 2 powyższej ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina S., powiat s., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. (uprawnienia nr [...]), aktualizowany w dniu [...] czerwca 2014r.

Biegła ustaliła, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki [...]. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na południowo-wschodnich peryferiach miasta S., oddalona o ok. 1,0 km od centrum miasta. Przylega do wschodniej strony drogi krajowej [...] w odległości ok. 320 m w kierunku północnym od skrzyżowania z ul. [...]. Przedmiotowa działka posiada kształt wydłużonego prostokąta, stanowi teren płaski i posiada dojazd z publicznej drogi asfaltowej. Na działce nie występują składniki roślinne.

Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podała, iż zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] listopada 2000 r., przedmiotowa działka na dzień [...] października 2010 r. położona była w obszarze trasy komunikacyjnej - [...]. Natomiast wśród terenów przyległych dominowała strefa ograniczonego zainwestowania z uwagi na odległość od dróg publicznych.

Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Organ odwoławczy wskazał, że dokonując analizy i charakterystyki rynku lokalnego, oparto się na zawartych w ostatnich dwóch latach aktach notarialnych umów sprzedaży gruntów niezabudowanych, oznaczonych w studium zagospodarowania przestrzennego miasta S. jako rolne i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługową i produkcyjną oraz transakcje gruntami nabywanymi pod drogi publiczne, na terenie województwa [...]. Organ drugiej instancji wskazał, że na podstawie powyższych badań stwierdzono, że rynek gruntów rolnych oraz budowlanych na terenie miasta S. jest słabo rozwinięty. W okresie od września 2010 r. do daty wyceny zawarto około pięćdziesiąt transakcji sprzedaży, głównie na wolnym rynku, a ceny gruntów zawierają się w przedziałach: rolne [...] zł/m², budowlane [...] zł/m².

Ze względu na stabilizację powyższych cen nie dokonano ich aktualizacji za względu na upływ czasu.

Analizą zostały objęte grunty rolne nabywane pod drogi publiczne z terenu województwa [...] z okresu od 2010 r. do dnia wyceny. Szacując wartość rynkową działki nr [...] autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznała im odpowiednie wagi. Cechy te rzeczoznawca majątkowy uporządkowała następująco: lokalizacja - korzystna (tereny zlokalizowane w strefach peryferyjnych i podmiejskich) waga 40%, kształt, topografia terenu i inne elementy utrudniające uprawę - przeciętny (działka o szerokości 10 – 20 m, w miarę płaska) waga 30%, stan zagospodarowania - grunt w uprawie (grunty orne i użytki zielone w uprawie) waga 10%, jakość gleb - średnie (grunty klasy III i IV) waga 20%.

Wartość działki gruntowej nr [...] położonej w obrębie [...], gmina S., powiat s. obliczono na kwotę [...] zł.

Minister Infrastruktury i Rozwoju podkreślił, że aby dokonać oceny powyższego dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 powyższego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Organ odwoławczy wskazał, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie w dniu [...] listopada 2012 r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S., znajdowała się w obszarze trasy komunikacyjnej - [...]. Rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe.

Zdaniem organu odwoławczego autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy wskazał, że zarzuty podniesione w odwołaniu, są bezzasadne. Podkreślił, że, subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Organ odwoławczy zauważył, że podniesiony przez skarżącego spadek wartości pozostałych działek oraz negatywny wpływ immisji drogowych (hałas, zanieczyszczenie wody) na przyległe nieruchomości, nie mógł być objęty ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Obowiązujące przepisy przewidują bowiem ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego jedynie wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się bowiem do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniesie ewentualnie dotychczasowy właściciel nieruchomości. Wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydłużonych dojazdów do nieruchomości, organ odwoławczy wyjaśnił, że w myśl powołanych powyżej przepisów kwota odszkodowania ustalana jest w oparciu o utracone prawo, czyli to co faktycznie zostało odjęte dotychczasowemu właścicielowi. Pożytki i utracone korzyści, jak również dodatek z tytułu wydłużonego dojazdu do działki nie może stanowić podstawy powiększenia kwoty odszkodowania. Są to roszczenia cywilne, których dochodzenie na drodze postępowania administracyjnego jest niedopuszczalne.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie S. Z. W uzasadnieniu skargi wskazał, że ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną działkę jest rażąco zaniżone w stosunku do rzeczywistej wartości i cen działek o podobnym charakterze i położeniu w S. Jest to ziemia III klasy, działka ma wjazd z drogi [...] poprzez wybudowane przez skarżącego mostki. Zdaniem skarżącego działki położone w mniej atrakcyjnym miejscu, bardziej oddalone od centrum, klasy VI zostały wycenione po blisko [...] zł za m², co skarżący uznaje za niesprawiedliwe. Ponadto w 2012 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, terenów północno – wschodnich części S. gdzie przyległe tereny do tych działek są działkami budowlanymi, nie rolnymi. Biegły rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, ani obowiązującego już planu zagospodarowania przestrzennego, ani aktualnych cen transakcyjnych, ani cen przy wywłaszczeniu właścicieli działek przez gminę S. pod ulicę [...]. W operacie zostały uwzględnione w skrajnie zaniżonej cenie drzewka owocowe, orzech włoski i 5 - letnie wiśnie oraz dwa mostki przejazdowe.

Podsumowując skarżący wskazał, że domaga się również oszacowania i wypłatę odszkodowania za utrudnienia dojazdu do działki, którą skarżący użytkuje obecnie rolniczo.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. Z. w łącznej wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina S., powiat s., stanowiącą działkę nr [...] o pow. [...] ha - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. G. z dnia [...] listopada 2012 r., zaktualizowanym w dniu [...] czerwca 2014 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się więc do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do powyższego art. 18 - na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. z dnia [...] listopada 2012 r., zaktualizowanego w dniu [...] czerwca 2014 r.

Rzeczoznawca wyceniła przedmiotową nieruchomość zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), który stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust. 2.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy - uwzględniając powyższe przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości. Wyceniła ona przedmiotową część nieruchomości na łączną kwotę [...] zł., po [...] zł/m². Rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe i wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny.

Natomiast skarżący zarzuca, że odszkodowanie powinno być ustalone w wyższej kwocie bowiem inne działki położone w mniej atrakcyjnym miejscu, bardziej oddalone od centrum, klasy VI zostały wycenione po blisko [...] zł za m².

Odnosząc się do sformułowanych w skardze zarzutów wskazać należy, że wbrew twierdzeniu skarżącego działka [...], (która wydzielona została z działki [...]) nie jest ziemią klasy III bowiem z wypisu z rejestru gruntów (k. 96 akt administracyjnych) wynika, że całość działki [...] obejmuje grunty orne o klasach RIVa, RIVb, RV, i RVI. Kwestionowanie zaniżonej ceny nasadzeń roślinnych nie może odnieść zamierzonego skutku bowiem na przedmiotowej działce takie nasadzenia nie znajdowały się, lecz jak wynika z opisu nieruchomości i protokołu z oględzin nieruchomości z dnia [...] sierpnia 2011 r. (k. 78 akt administracyjnych) podpisanego przez pełnomocnika S. Z., M. Z., jego brata - nasadzenia znajdowały się na działce nr [...], której zaskarżona decyzja nie obejmuje. Znaczenia dla przedmiotowego postępowania nie ma również uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części S. ponieważ plan został uchwalony - jak podaje skarżący - [...] marca 2012 r., a w sprawie istotny jest stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi tj. [...] października 2010 r.

W niniejszym postępowaniu wysokość odszkodowania regulują konkretne przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), które stanowią, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Organy pierwszej i drugiej instancji uznały, że wycena rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa - co nie budzi zastrzeżeń sądu.

Ustalanie odszkodowania w trybie decyzji administracyjnej obejmuje tylko rzeczywistą wysokość szkody, jaką poniósł skarżący - nie obejmuje natomiast odszkodowania za pozostałe poniesione - zdaniem skarżącego - straty np.: za utrudnienia dojazdu do działki, którą skarżący użytkuje obecnie rolniczo. Pozostałe roszczenia odszkodowawcze związane z nieruchomością mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym, przed sądem powszechnym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 2150/09 "wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego. Ewentualna utrata dochodów i spodziewanych zysków nie mogły być zatem przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu".

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, ponieważ zaskarżona decyzja jak również decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 ppsa, Sąd orzekł jak w sentencji.