Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 602/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 1 i ust. 2, art. 146 ust. 1, art. 148b ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 79 par. 1, art. 80, art. 84, art. 107 par. 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński,, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Starszy asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 października 2012 r. sprawy ze skargi J. G. i H. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz J. G. i H. G. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. Wójt Gminy S. ustalił J. G. i H. G., właścicielom działki oznaczonej nr 1537 o powierzchni 716 m 2, położonej w miejscowości J., opłatę adiacencką w wysokości 2.105,00 zł z tytułu wzrostu jej wartości z powodu wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Jednocześnie zobowiązał właścicieli do jej uiszczenia jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że 7 listopada 2011 r. została przekazana do użytku sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej w miejscowości J., co stworzyło warunki do podłączenia nieruchomości nr 1537 do kanalizacji sanitarnej i wodociągowej. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 22 listopada 2011 r. stwierdził, że w następstwie wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej wartość nieruchomości nr 1537 wzrosła o kwotę 7.016,80 zł. Stosownie do unormowania art.144, art.145 i art.146 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adicenckich. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi zgodnie z uchwałą Rady Gminy S. Nr VII/41/2011 z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej - 30% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością po wybudowaniu urządzeń. 30% z kwoty 7.016,80 zł wynosi 2.105,00 zł i opłatą adiacencką w takiej wysokości obciążono J. i H. G.. Organ wskazał też, że zostali oni powiadomieni o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie.

W odwolaniu od powyższej decyzji J. i H. G. podnieśli, że warunki podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, poprzez wykonanie przyłącza do domu stworzono im jeszcze przed podjęciem uchwały Rady Gminy Sitno w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z dnia 31 marca 2011r. , która została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego w dniu 25 maja 2011 r. i uzyskała moc obowiązującą z dniem 9 czerwca 2011 r. Odwołujący się wskazali, że w dniu 16 sierpnia 2011 r. zawarli z Wójtem Gminy S. umowę o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Płatności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków dokonywali natomiast od maja 2011 r., czyli od miesiąca faktycznego podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia podano, ze istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do ustalenia, w jakiej dacie dla nieruchomości nr 1537 zostały stworzone warunki techniczne do podłączenia do kanalizacji wodno-sanitarnej, a następnie ustalenia czy w tej dacie obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Zdaniem Kolegium dla nieruchomości nr 1537 stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w dniu 16 sierpnia 2011 r., czyli w dacie zawarcia umowy o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. W tej dacie obowiązywała już uchwała Rady Gminy Sitno w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, co w świetle art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uzasadniało jej ustalenie. Przyjęcie przez Kolegium innej daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości nr 1537 do urządzeń infrastruktury technicznej, niż przyjął to Wójt Gminy Sitno, wynikało z nowego brzmienia art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów, którymi są wszystkie akty normatywne dotyczące urządzeń infrastruktury, pozwalające legalnie, a więc zgodnie z prawem korzystać z tych urządzeń - a więc prawo budowlane, prawo wodne, ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i wszelkie przepisy obejmujące warunki techniczne dopuszczające możliwość korzystania z urządzeń infrastruktury. Kolegium zaznaczyło, że do chwili zmiany powołanego wyżej przepisu, uznawano datę odbioru końcowego robót od wykonawcy, jako datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury. Tak też w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji przyjął datę końcowego odbioru tj. 7 listopada 2011 r. Jednakże w chwili obecnej ustalając datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń sieciowych należy badać faktyczną możliwość jej podłączenia do określonych urządzeń, a nie tylko protokolarną. Należy przyjąć, że nie tylko kompletność zrealizowanej inwestycji, ale też dopuszczenie obiektu do eksploatacji (użytkowania) powinno mieć zasadnicze znaczenie. Mimo tego, że data odbioru końcowego budowy, będzie w tym zakresie znacząca, to jednak nie jest wykluczone, iż faktyczne podłączenie nieruchomości do określonych urządzeń nastąpi przed tą datą lub po tej dacie. Ponadto wykładnia celowościowa art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami w powiązaniu z art. 145 ust.1 i 2 tej ustawy prowadzi do wniosku, że ustalenie momentu stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości do kanalizacji wodno - sanitarnej, musi być zindywidualizowane i odnosić się do realiów konkretnej sprawy. Inaczej bowiem kształtować się będzie to ustalenie w odniesieniu do obszarowo niewielkiej inwestycji realizowanej w całości, a inaczej, gdy budowa sieci wodociągowo-sanitarnej realizowana będzie na obszarze wymagającym z ekonomicznego i technicznego punktu widzenia oddawania tej inwestycji etapami. Z akt sprawy wynika, że inwestycja pod nazwą sieć kanalizacji sanitarnej z przyłączami oraz sieć kanalizacji wodociągowej z przyłączami dla osiedla mieszkaniowego w miejscowości J. Gmina Sitno była realizowana w latach 2009- 2012 w dwóch etapach, na podstawie umowy z dnia 30 lipca 2009 r. z wykonawcą PUP [...] Kalinowice W. K. jako I ETAP oraz na podstawie umowy z dnia 19 kwietnia 2010 r. z wykonawcą Zakład Remontowo-Budowlany w Zamościu A. K. jako II ETAP. Inwestycja z I ETAPU dotycząca sieci sanitarnej została odebrana i oddana do użytku w dniu 16 października 2009 r., zaś sieci wodociągowej została odebrana i oddana do użytku w dniu 12 listopada 2009 r. Natomiast inwestycja z II ETAPU dotycząca sieci kanalizacyjnej oraz wodociągowej została odebrana i oddana do użytku w dniu 7 listopada 2011 r. Jednakże obowiązujący od dnia 23 marca 2010 r. Regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków na terenie Gminy Sitno zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Sitno nr XL/238/09 z dnia 30 grudnia 2009 r. opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego z dnia 9 marca 2010 r., a wcześniej Regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków na terenie Gminy Sitno zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy z dnia 28 lipca 2003 r., Nr IX/48/2003 wyposażył Gminę Sitno w prawo do potwierdzania istnienia warunków technicznych przyłączenia do sieci, wydawania warunków technicznych i zawierania umów z odbiorcami. Zgodnie z § 19 Regulaminu Gmina Sitno przed podpisaniem umowy na dostawę wody lub odprowadzanie ścieków dokonuje odbioru wykonanego przyłącza pod kątem spełnienia warunków technicznych, uzgadnia dokumentację techniczną przyłącza w ciągu 14 dni od dnia jej otrzymania, rozpoczyna dostarczanie wody lub odbiór ścieków nie później niż w ciągu 7 dni od daty podpisania umowy lub w terminie uzgodnionym z odbiorcą. Stwierdzić zatem należy, że Gmina Sitno zawierając z J. G. i H. G. umowę o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków w dniu 16 sierpnia 2011 r. potwierdziła, iż istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Z tych też względów Kolegium uznało, że właściwą datą do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości nr 1537 do urządzeń infrastruktury była data zawarcia umowy o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Dowodem wskazującym na przyjęcie innej daty nie może być załączona do skargi faktura z dnia 19 maja 2011 r. na zakup materiałów budowlanych. Powyższy dowód nie potwierdza faktu, że instalacja wykonana przez właścicieli działki nr 1537 była już gotowa do podłączenia do sieci. Uchwała Rady Gminy Sitno nr VII/41/2011 z dnia 31 marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego Nr 77, poz. 1482 z dnia 25 maja 2011 r. Zgodnie z § 3 tej uchwały, weszła ona w życie po upływie 14 dni od daty ogłoszenia, czyli z dniem 9 czerwca 2011 r. W dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości J. G. i H. G. do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej to jest w dniu 16 sierpnia 2011 r. przedmiotowa uchwała już obowiązywała. W tej sytuacji należało właścicielom działki nr 1537 ustalić opłatę adiacencką.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie J. i H. G. zarzucili decyzji Kolegium naruszenie art. 8 Kpa poprzez odmienne rozstrzygnięcie zaskarżonej decyzji od decyzji w tym samym przedmiocie wydanych w stosunku do innych osób w niemal analogicznych stanach faktycznych; art. 7 Kpa, art. 77 Kpa oraz art. 80 Kpa poprzez niedostateczne i niedokładne wyjaśnienie wszystkich okolicznosci sprawy majacych znazcenie dla jej rozstrzygnięcia, a w szczególności nie wzięcie pod uwagę w sposób dostateczny tego, że nieruchomość została podłączona do sieci wodno – kanalizacyjnej w dniu 23 maja 2011 r., zatem w dacie podłączenia nieruchomości do sieci nie obowiązywała uchwała rady Gminy Sitno w przedmiocie ustalenia wysokości stawki procesntowej opłaty adiacenckiej, oraz zaniechanie przeprowadzenia z urzędu przez organ dowodu z przesłuchania stron na tą okoliczność; art. 10 § 1 i art. 79 § 1 Kpa poprzez nie powiadominie stron o terminie oględzin nieruchomości będącej przedmitem wyceny co w konsekwnecji naruszyło obowiązek organu zapewnienia stronie prawa do udziału w czynnościach dowodowych oraz art. 107 § 3 Kpa poprzez błędne uzasadnienie faktyczne zaskarzónej decyzji polegające na pominięciu zarzutów odwołania w przedmiocie daty oględzin nieruchomości, które miało miejsce przed wydaniem postanowienia o wszczęciu postępowania oraz nie powiadomienia ich o terminie oględzin. Majac na uwadze powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wojta Gminy Sitno i umorzenie postępowania. Skarżący wnieśli również o dopuszczenie w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z faktury VAT nr 2593/1/05/2011 z dnia 19 maja 2011 r. na okoliczność podłączenia do sieci w miesiącu maju 2011 r. W uzasadnieniu skargi podniesiono również, że warunki do podłączenia działki nr 1537 do sieci zostały stworzone znacznie wcześniej, niż podaje Wójt tj. w dniu 7 listopada 2011 r., bo już w maju 2011 r. Na dowód powyższego skarżący załączyli do swojej skargi fakturę VAT z dnia 19 maja 2011 r. na zakup materiałów niezbędnych na dokonanie przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. Według skarżących dom został podłączony do sieci w dniu 23 maja 2011 r. zaś umowa o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków została zawarta w dniu 16 sierpnia 2011 r.

W odpowiedzi na skargę Kolegium, podtrzymując dotychczasową argumentację, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Rzeczywiście pojęcie "od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi’’ jakim posługuje się art. 145 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) może nastręczać trudności, co wiąże się w oczywisty sposób z brakiem ustawowej definicji tego pojęcia. Tymczasem jego wyjaśnienie ma decydujące znaczenie nie tylko dla rozpoczęcia biegu 3 letniego terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej, ale także dla ustalenia, czy opłatę można w ogóle naliczyć w kontekście art. 145 ust.2 ustawy, wymagającego istnienia, obowiązującej w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, uchwały rady gminy określającej jej stawki procentowe. Na tle tego przepisu w orzecznictwie wypracowano pogląd, według którego w przypadku budowy urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych, ciepłowniczych, czy telekomunikacyjnych będzie to nie dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał. Taką możliwość stwarza natomiast dopiero dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy ( wyroki NSA z dnia 7 września 2007r I OSK 1315/06 i 11 września 2007r. I OSK 1321/06 opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Faktycznie natomiast, do czego zdaje się nawiązywać także skarżący,w uchwale pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. (OPK 4-7/00 ONSA 2000/4/143 ), wyrażono pogląd, że zwrot " po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Sąd nie nawiązał w tym przypadku do końcowego odbioru robót, koncentrując się wyłącznie na zakończeniu budowy. Zaznaczyć jednak należy, że powyższa uchwała została oparta na interpretacji przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz. U. Nr 38, poz. 230 ze zm.), obecnie już nie obowiązującej, co oznacza, że nie może mieć zastosowania do stanu faktycznego objętego niniejszą sprawą. Trafnie zatem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2006r. ( I OSK 677/05 CBOSA) wskazał na konieczność stosowania przepisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U Nr 72, poz. 747 ze zm.), które powinny stanowić obecnie podstawę do oceny, czy zostały spełnione warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia kanalizacyjnego (kolektora). Do powyższej interpretacji nawiązał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2011r. ( I OSK 1921/10 CBOSA ), wskazując na treść art. 148 b ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzonego nowelą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw – ( Dz. U Nr 173, poz. 1218), zgodnie z którym ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego, zdaniem sądu, tymi odrębnymi przepisami będzie nie tylko ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r., Nr 123, poz. 858 ze zmianami), ale również ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zmianami). Sąd wyjaśnił, że w przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego, gdyż dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie kanału głównego sanitarnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. W ocenie sądu do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego Uwaga ta ma zastosowanie, co oczywiste, także do urządzenia wodociągowego. Zupełnie odmienne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 8 marca 2011r. ( I OSK 680/10), w którym, powołując się na dotychczasową linię orzeczniczą, wskazał na datę końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury jako datę, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma przy tym znaczenia, od kiedy inwestycja infrastrukturalna mogła być legalnie użytkowana. Sąd zwrócił uwagę, że również z przepisów art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby w powyższej kwestii brać pod uwagę przepisy ustawy Prawo budowlane, dotyczące formalnego oddania inwestycji do użytkowania (tj. art. 54, 55, 57 i 59). Z przepisów art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami wynika, że chodzi w nich o techniczną możliwość skorzystania z urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi, a nie możliwość formalną. Warto zauważyć, że we wspomnianym wyroku sąd nie wykluczył sytuacji, w których dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie pokrywał się z datą odbioru końcowego inwestycji. Jednak muszą zaistnieć szczególne okoliczności wskazujące na konieczność przyjęcia innego wcześniejszego lub późniejszego terminu, na przykład fakt korzystania z urządzeń infrastruktury przed ich oddaniem do użytku lub też brak możliwości podłączenia nieruchomości pomimo dokonania odbioru ostatecznego. Skład rozpoznający niniejszą sprawę stanowisko powyższe w pełni podziela. Przypomnieć trzeba, że w wyroku z dnia 13 maja 2004r. ( III SK 39/04 ) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że na gruncie ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków można żądać przyłączenia do sieci dopiero wówczas, gdy budynek zostanie wyposażony w wewnętrzne instalacje i przyłącza. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie może natomiast odmówić przyłączenia, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie uchwalanym przez radę gminy oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług (art. 15 ust. 4). Wspomniane przyłączenie jest czynnością faktyczną o czysto technicznym charakterze i samo przez się nie upoważnia jeszcze żadnej ze stron do korzystania z tej części sieci. Taką podstawę stanowi dopiero umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, zawarta pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym i odbiorcą usług na jego pisemny wniosek, który aktualizuje odpowiedni obowiązek po stronie przedsiębiorstwa (art. 6 ust. 1 i 2). Jeśli zatem, jak w tym przypadku, możliwość korzystania z sieci wodociągowo – kanalizacyjnej została stworzona jeszcze przed technicznym odbiorem zarówno tego etapu inwestycji jak i odbiorem końcowym, na co wskazuje zawarta 16 sierpnia 2011r. umowa, która potwierdza techniczne możliwości korzystania z sieci, to rację ma Kolegium tę właśnie datę przyjmując za spełniającą wymóg określony w art. 145 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji nie ma żadnych podstaw do akceptacji zarzutu skargi, że w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjno - wodociągowej nie obowiązywała jeszcze Uchwała Rady Gminy Sitno z dnia 31 marca 2011 r., Nr VII/41/2011 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Lubel. z 2011 r., Nr 77, poz. 1482), która weszła w życie 1 czerwca 2011r. Jest też oczywiste, że omawiany zarzut nie miałby uzasadnienia również w przypadku przyjęcia za dzień stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjno – wodociągowej dnia odbioru technicznego etapu inwestycji obejmującej nieruchomość skarżących, co miało miejsce 7 listopada 2011r., a tym bardziej odbioru końcowego z dnia 6 lutego 2012r. Wbrew przekonaniu skarżących nie ma uzasadnionych podstaw do postawienia Kolegium zarzutu naruszenia art. 10 § 1 i art. 79 § 1 kpa, co miałoby przejawiać się brakiem powiadomienia o oględzinach nieruchomości. Podkreślić należy, że dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego oględziny nieruchomości w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego nie mogą być utożsamiane z oględzinami, o których stanowi art. 79 § 1 kpa (por. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 977/10 – Lex nr 1081095). Oględziny przeprowadzane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym służą przygotowaniu i opracowaniu tego operatu. Nie stanowią zatem samodzielnego środka dowodowego. Obowiązek przewidziany art. 79 § 1 kpa odnosi się zaś jedynie do oględzin traktowanych jako samodzielny środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym. Skoro zaś oględziny przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym nie są tożsame z oględzinami o których stanowi art. 79 § 1 kpa, to nie można wymagać od organu administracji, aby powiadamiał on strony o miejscu i terminie ich przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarga jest natomiast uzasadniona z innych powodów, wprawdzie w niej nie wskazanych, ale które sąd ,nie będąc z mocy art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U z 2012 r., poz. 270 ) związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zobowiązany jest uwzględnić z urzędu. Bez wątpienia ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, o czym wprost stanowi art. 146 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z ust. 1a tego przepisu jej ustalenie następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia opłaty adiacenckiej. Jest on zatem podstawowym dowodem umożliwiającym organowi administracji określenie wysokości opłaty adiacenckiej, skoro jest ona w istocie zależna od ustalonego przez biegłego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wybudowanej infrastruktury technicznej. Już choćby ta okoliczność nakazuje organowi dokonanie rzetelnej oceny wiarygodności otrzymanego operatu szacunkowego. Zwrócił na to uwagę Naczelny Sąd Administracyjny akcentując, że nie ma on dla organu charakteru wiążącego (wyrok z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I OSK 136/10 – LexPolonica nr 2449358, wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., sygn. akt I SA 833/00 - Lex nr 81735 wyrok z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08 – LexPolonica nr 2089305). W orzecznictwie zgodnie podkreśla się, że operat szacunkowy stanowi jedynie dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), podlegający ocenie przez organ administracji tak, jak każdy inny dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. ( wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08 – Lex Polonica nr 2089305 czy wyrok NSA z dnia 3 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1126/08 – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Organ administracji rozpoznając sprawę ma więc nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat szacunkowy zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i tego, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06 – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że Kolegium powyższych wymogów nie dochowało. Bezkrytycznie uznano przyjęty w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości nr 1537, mimo, że nie dokonano jakiejkolwiek oceny jego przydatności dla celu oszacowania. Tym samym Kolegium nie wywiązało się z obowiązku wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji przyczyn dla których uznało, że operat szacunkowy zasługuje na uwzględnienie jako dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości nr 1537 w związku z wykonaniem infrastruktury kanalizacyjno – ściekowej. Uzasadnienie faktyczne zaskarżonej decyzji nie zawiera zatem wszechstronnej analizy materiału dowodowego poddanego przez Kolegium ocenie, co decyduje o naruszeniu art. 107 § 3 kpa (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2008 r., sygn. akt II GSK 462/07 – Lex Polonica nr 2488174 i wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2009 r., sygn. akt II GSK 968/08 – Lex Polonica nr 2471617). Uszło także uwadze Kolegium, że według art. 148 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek wnoszenia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Niezrozumiałym i pozostającym w sprzeczności z dyspozycją tego przepisu jest zatem określenie w decyzji Wójta Gminy Sitno obowiązku jej wniesienia w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stała się ostateczna. Także ta kwestia wymagała wyjaśnienia.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r. poz. 270) należało uchylić zaskarżoną decyzję. O nie podleganiu jej wykonania orzeczono na podstawie art. 152, natomiast o kosztach w oparciu o art. 205 § 1 w związku z art. 200 powołanej ustawy.