Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 7/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-04-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędziowie WSA Maciej Busz WSA Józef Maleszewski (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO, organ II instancji) po rozpoznaniu odwołania H. W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. (dalej: Prezydent, organ I instancji) z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...]

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że zaskarżoną decyzją organ I instancji uwzględnił wniosek D. O. i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce [...]

Dalej organ wskazał, że H. W. w odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji. Podniosła ona, że przeprowadzona analiza funkcji nie jest zgodna ze stanem faktycznym. Istniejący na działce [...] jednokondygnacyjny budynek mieszkalny znajduje się pomiędzy budynkiem garażowym jednokondygnacyjnym usytuowanym na działce nr [...] a jednokondygnacyjnym budynkiem usytuowanym na działce nr [...]. Te trzy budynki tworzą architektoniczną całość i żaden budynek posadowiony w drugiej linii zabudowy od granicy frontowej działki (tj. 20 i więcej metrów od tej granicy) nie jest budynkiem dwukondygnacyjnym. Linia zabudowy od granicy frontowej działki dla budynków dwukondygnacyjnych na ul. [...] jest w odległości 6 m od tej granicy.

SKO wskazało, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno przy tym kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej może być sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym.

Kolegium zauważyło także, że uzyskując decyzję o warunkach zabudowy, inwestor uzyskuje tylko ogólne stwierdzenie, że możliwa jest w ogóle realizacja określonego rodzaju inwestycji na danym terenie. Nie oznacza to jednak jeszcze, że otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej określonej w projekcie budowlanym inwestycji.

SKO, odnosząc się do zarzutów odwołania, powołało treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm., dalej jako u.p.z.p.), wskazując, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, trzeba odnieść je do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość. Tym samym dla ustalenia, czy w badanym przypadku mamy do czynienia z kontynuacją funkcji kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, planowaną inwestycję należy odnieść zarówno do zabudowy na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, jak i do zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, a więc także do sposobu zagospodarowania działek położonych w całym obszarze analizowanym wyznaczonym na potrzeby sprawy.

W ocenie Kolegium organ I instancji ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny, przedłożył prawidłową analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a także prawidłowo zastosował przepisy materialne mające w sprawie zastosowanie. Wyznaczenie obszaru analizowanego w promieniu 50 m od granic terenu objętego wnioskiem stanowi minimalną odległość wskazaną w rozporządzeniu, ponieważ szerokość frontowej granicy działki wynosi ok. 9,5 m. Zabudowa objęta takim promieniem (50 m) jest wystarczająca dla określenia możliwości lokalizacji wnioskowanej inwestycji. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zrealizowana w formie wolno stojącej i bliźniaczej. Głównym budynkom mieszkalnym towarzyszą zabudowania gospodarczo – garażowe. Planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkalną jednorodzinną w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok. 25,3%. Wskaźnik zabudowy dla wnioskowanej działki wyniesie maksymalnie 27%. Wyznaczono go w oparciu o zapis § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: Rozporządzenie), ponieważ jego wartość nie przekracza wartości maksymalnej badanego obszaru i umożliwi realizacje obiektu spełniającego oczekiwania wnioskodawcy. Budynki mieszkalne w terenie analizowanym posiadają do 2 kondygnacji nadziemnych i wysokość przy dachach płaskich do ok. 8 m, przy dachach stromych do ok. 9 m. Planowany budynek 2 kondygnacyjny o wysokości do 8,0 m kontynuuje wysokość zabudowy sąsiedniej. Średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi ok. 11,4 m. Budynki w zabudowie bliźniaczej mają szerokość ok. 6,5 – 7,5 m. Wnioskowany budynek ma posiadać szerokość elewacji 7,1 m. Inwestycja kontynuuje szerokość elewacji budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają dachy płaskie i strome. Wnioskowany budynek ma posiadać dach płaski. Inwestycja kontynuuje zatem geometrię dachów zabudowy sąsiedniej. Linia zabudowy jest generalnie uporządkowana. Budynki zlokalizowane są w większości w odległości 5 m od frontowej granicy. Dla planowanej zabudowy wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy jako przedłużenie linii wytyczonej przez budynki położone przy ul. [...], [...]. Planowane zamierzenie kontynuuje funkcje oraz parametry sąsiedniej zabudowy. W zakresie lokalizacji planowana inwestycja kontynuuje linie zabudowy wyznaczona przez istniejąca zabudowę sąsiednią. Podane wartości są wartościami maksymalnymi, które przy uwzględnieniu wymogów określonych w decyzji oraz przepisów prawa, mogą ulec zmniejszeniu. Konkretyzacja zapisów decyzji o warunkach zabudowy z uwzględnieniem prawa sąsiedzkiego następuje na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła H. W. nie zgadzając się z jej treścią. Skarżąca nie sformułowała żadnych zarzutów skargi.

Na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2017 r. pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając naruszenie § 5 ust. 2 Rozporządzenia w zakresie braku uzasadnienia co do zastosowania odstępstwa w wyznaczeniu innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy aniżeli średni w obszarze analizowanym. Ponadto wskazał, że w obszarze analizowanym budynki usytuowane w drugiej linii zabudowy są jednokondygnacyjne – parterowe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia [...] lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach Rozporządzenia.

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 Rozporządzenia. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno - urbanistycznej nie należy jednak utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 Rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził analizę.

Wskazać należy, iż § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Z niniejszej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Organ ustalając granice obszaru analizowanego powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Wymaga podkreślenia to, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze.

Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Skarżąca, formułując zarzuty odnośnie zaskarżonego rozstrzygnięcia, uznała, że przeszkodę w wydaniu przedmiotowej decyzji stanowi fakt, że budynki w drugiej linii zabudowy są wyłącznie jednokondygnacyjne. Okoliczność ta nie może, w ocenie Sądu, przesądzać o wadliwości decyzji. Jak wyżej wskazano i jak zasadnie podkreślił organ II instancji obszar analizowany należy widzieć jako pewną urbanistyczną całość. Analizie – pod kątem ustalenia parametrów nowej zabudowy – podlega tenże obszar w całości, nie zaś jedynie jakiś jego fragment. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, LEX nr 1145557).

Jak podkreśla się w piśmiennictwie: "rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy (...) traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Należy uznać, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco np. jako możliwości powstawania budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji" (por.: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, C.H. Beck Warszawa 2013,, Wydanie 7, s. 516).

Następnie wskazać należy, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 – w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 Rozporządzenia).

W niniejszej sprawie warunek powyższy został spełniony. Zarówno część graficzna decyzji jaki i wyniki analizy w formie tekstowej i graficznej zawierają zarówno oznaczenie decyzji do której stanowią załącznik, jak również zawierają podpis osoby uprawnionej do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nie ulega wątpliwości, iż warunek kontynuacji funkcji w niniejszej sprawie został spełniony.

Odnosząc się do kwestii ustalenia linii zabudowy, zdaniem Sądu powyższy parametr został ustalony prawidłowo. Stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W niniejszej sprawie linia zabudowy została wyznaczona stosownie do postanowień § 4 ust. 3 Rozporządzenia jako przedłużenie linii tych budynków na działkach sąsiednich, które znajdują się w większej odległości od pasa drogowego.

Odnosząc się do przesłanki kontynuacji wskaźnika powierzchni zabudowy podnieść należy, iż zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie ze sporządzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla inwestycji objętej wnioskiem wynosi maksymalnie 27% i jest nieznacznie wyższy od ustalonego w obszarze analizowanym, który wynosi 25,3%. Należy zauważyć, że SKO przeoczyło tu uchybienie organu I instancji, który stwierdził, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wyznaczono w oparciu o zapis § 5 ust. 2 Rozporządzenia, ponieważ jego wartość nie przekracza wartości maksymalnej badanego obszaru. Zastosowanie ustępu 2 ma miejsce w wypadku ustalenia wskaźnika innego niż średni dla obszaru analizowanego. Z wyników analizy wynika jednak, że wskaźnik zabudowy dla wnioskowanej działki o wartości maksymalnie 27% kontynuuje wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym, nie ma więc potrzeby sięgania do regulacji z § 5 ust. 2 Rozporządzenia. W ocenie Sądu niewielkie (1,7%) przekroczenie wskaźnika z obszaru analizowanego uzasadnia konkluzję wyników analizy o kontynuacji w zakresie wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym. W takiej sytuacji ani uchybienie organu I instancji, ani przeoczenie tegoż przez organ II instancji nie miało wpływu na wynik sprawy.

Wątpliwości Sądu nie budzą również ustalenia organu odnośnie pozostałych parametrów zabudowy takich jak geometria dachu i szerokość elewacji frontowej. Wszystkie te parametry ustalone zostały zgodnie z Rozporządzeniem i w sposób dostateczny wyjaśnione. Analiza urbanistyczna zawiera nie tylko dane pozwalające na weryfikacje ustaleń organu, ale zawiera również wyjaśnienia co do każdego z parametrów. W tym stanie rzeczy uznać należy, że parametry zabudowy zostały ustalone prawidłowo w oparciu o należycie sporządzoną analizę urbanistyczną.

W sprawie nie ulega również wątpliwości, że został spełniony warunek, by teren inwestycji miał dostęp do drogi publicznej jak również, że istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa oddalił skargę.