Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 196/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędzia WSA Grzegorz Antas, , Protokolant st. sekr. sąd. Magdalena Banaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Z. K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z [...] czerwca 2018 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2017r., poz. 1332 ze zm.) nakazał Z. K., R. K.-K. i Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. [...] w [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym muru oporowego usytuowanego pomiędzy działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...], a działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...], poprzez wykonanie następujących robót budowlanych:

1. usunięcie warstwy zbrojącej z dylatacji muru oporowego,

2. oczyszczenie i osuszenie dylatacji,

3. umieszczenie sznura dylatacyjnego w szczelinie dylatacji i wypełnienie kitem trwale plastycznym w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

W uzasadnieniu organ podał, że w związku z pismem Z. K. z dnia 1 kwietnia 2003r., w sprawie stanu technicznego muru oporowego na nieruchomości przy ul. [...] w [...], przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...], dokonał w dniu 10 maja 2004r. oględzin.

W ich wyniku ustalono, iż w granicy posesji przy ul. [...] i ul. [...] wybudowany jest mur oporowy o wysokości 140 cm powyżej poziomu terenu od strony nieruchomości przy ul. [...] oraz 30cm od strony nieruchomości przy ul. [...]. Grubość muru oporowego to 26,5 cm.

W odległości 11m od narożnika północno-zachodniego posesji przy ul. [...] widoczne jest pęknięcie muru na całej wysokości. Na wysokości ok. 40 cm poniżej górnej krawędzi muru widoczne jest poziome zarysowanie muru począwszy od pionowego pęknięcia na długości powyżej 3,5. Nie jest widoczne przemieszczenie muru oporowego.

Zgodnie z oświadczeniem Z. K. przedmiotowy mur oporowy wybudowano w latach 70-tych podczas budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...].

W dniu 20 grudnia 2017r. przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] dokonał ponownych oględzin stanu technicznego muru oporowego pomiędzy nieruchomościami przy ul. [...] w [...].

W ich wyniku stwierdzono, iż po obu stronach muru występuje obustronne spękanie pionowe widoczne od strony wschodniej na całej wysokości oraz spękanie poziome wierzchniej warstwy wyprawy. Spękania poziome występują na wysokości przylegającego po drugiej stronie muru gruntu, mają długość ok. 4 cm i szerokość do 1,5 mm. Spękanie pionowe właściciel nieruchomości przy ul. [...] zabezpieczył preparatem uszczelniającym beton (izolacja przeciwwodna) od strony własnej nieruchomości.

Na murze występują również w innych miejscach włosowate spękania powierzchni, a w miejscu poziomego spękania odspojony tynk ulega wykruszaniu. Na całej długości występują ślady zacieków. Rynna znajdująca się od strony elewacji zachodniej budynku przy ul. [...], w dniu kontroli była zamulona liśćmi oraz zatorami lodowymi. W dniu kontroli brak było możliwości stwierdzenia występowania izolacji przeciwwodnej muru poniżej poziomu gruntu oraz jej ewentualnego stanu technicznego.

Wobec niemożności ustalenia przyczyn powstawania spękań i zacieków, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem Nr [...] z [...] stycznia 2018r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego ww. muru oporowego, określającej przyczyny powstawania spękań i zacieków oraz uwzględniającej stan techniczny hydroizolacji.

Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...], w dniu 22 marca 2018r. przedłożyła ekspertyzę opracowaną przez inż. [...] (posiadającą uprawnienia budowlane nr [...] i będącą członkiem [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa o nr ew. [...]).

Z ekspertyzy tej wynikało nieprawidłowe wykończenie dylatacji muru od strony działki nr ew. [...].

Od strony działki nr [...] (ul. [...]) dylatacja została zaklejona warstwą zbrojącą - siatką z włókna szklanego zatopioną w zaprawie naprawczej PCC. Druty zbrojeniowe nie wykazują śladów degradacji biologicznej. Bujna zieleń od strony nieruchomości przy ul. [...] spowodowała miejscowe odparzenia zaprawy PCC. Brak jest śladów przesiąkania wody przez mur oporowy (brak wysoleń i zacieków).

Na całej długości muru oporowego na wysokość 40cm ponad teren została wykonana nadbudowa stanowiąca podmurówkę pod ogrodzenie. Podmurówka jest szersza od muru oporowego o ok. 10cm, czego wynikiem jest spękanie poziome widoczne na murze od strony działki nr ew. [...]. Jednak spękanie to nie stwarza zagrożenia dla konstrukcji muru.

Pomiędzy murem oporowym, a budynkiem przy ul. [...] wyłożony jest styropian. Powyżej na listwie startowej przyklejona jest wełna. Wykonana izolacja termiczna przyklejona jest na nieotynkowaną ścianę, na której brak jest izolacji przeciwwodnej. Pobrane próbki styropianu są suche. Powierzchnia podziemna muru oporowego pokryta jest roztworem na bazie bitumu; brak miejsc przesiąkania wody.

Wnioski ekspertyzy technicznej wskazywały na błędne wykonanie warstwy zbrojącej na dylatacji.

Spękanie poziome widoczne na murze od strony działki nr ew. [...] jest wynikiem nadlania na murze oporowym podmurówki do ogrodzenia i nie stwarza zagrożenia dla konstrukcji. Zawilgocenia w pomieszczeniach budynku przylegającego do muru oporowego nie przedostają się przez ścianę muru, o czym świadczą pobrane próbki styropianu i wełny szczelnie umieszczonego między ścianą budynku a murem oporowym. Styropian i nieotynkowana ściana są suche. Nie stwierdzono śladów przeciekania wody przez dylatację.

Zalecono usunięcie warstwy zbrojącej z dylatacji muru oporowego, oczyszczenie i osuszenie dylatacji, umieszczenie sznura dylatacyjnego w szczelinie dylatacji i wypełnienie kitem trwale plastycznym, usuniecie roślinności pnącej się po murze i powodującej zawilgocenia.

Organ wskazał na przepis art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, który pozwala na wydanie decyzji usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może: 1) zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Dalej stwierdził, że decydujące znaczenie przy kwalifikowaniu muru jako oporowego ma funkcja, jaką taki mur pełni. Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu, z terenu położonego wyżej, podczas gdy ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu. Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność, to należy uznać, że stanowi ona mur oporowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 17 grudnia 2017r., sygn. akt: IV SA/Po 628/17, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 października 2014r., sygn. akt: II OSK 2840/13).

Przedmiotową budowlę organ zakwalifikował jako mur oporowy, stanowiący jednocześnie fundament dla zamocowanego na nim ogrodzenia. Z przedłożonej ekspertyzy technicznej opracowanej przez inż. [...] wynikało, że wykończenie dylatacji muru od strony działki ew. nr [...] z jest nieprawidłowe. Od strony działki nr [...] (ul. [...]) dylatacja została zaklejona warstwą zbrojącą - siatką z włókna szklanego zatopionej w zaprawie naprawczej PCC.

Wadliwe było wykonanie warstwy zbrojącej na dylatacji. Ściany oporowe eksploatowane w otwartym terenie narażone są na zmiany temperatury, zaś powstające siły tarcia w gruncie generują w konstrukcji naprężenia ściskające lub rozciągające.

W celu zapewnienia ścianie pewnej swobody przemieszczeń wykonuje się konstrukcyjny podział na krótsze segmenty. Szczeliny dylatacyjne standardowo zabezpiecza się przed możliwością przesączania wody poprzez stosowanie sznurów dylatacyjnych itp. Materiał do uszczelniania dylatacji musi być elastyczny i podatny na odkształcenia wywołane w murze. Nie można zaklejać dylatacji materiałami takimi jak zaprawa, gdyż podczas "ruchu" muru zaprawa spęka i odspoi się od powierzchni.

W ekspertyzie wskazano na konieczność usunięciu warstwy zbrojącej z dylatacji muru oporowego, oczyszczeniu i osuszeniu dylatacji, umieszczeniu sznura dylatacyjnego w szczelinie dylatacji i wypełnieniu kitem trwale plastycznym.

Odnosząc się do postulowanego w ekspertyzie usunięcia roślinności pnącej się po murze, organ stwierdził, że wykracza to poza kompetencje nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, dbałość o stan techniczny obiektu należy jego właściciela lub zarządcy. To właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do zapewnienia utrzymania odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego obiektu w celu niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Z oświadczenia [...] wynikało, iż przedmiotowy mur oporowy wzniesiono w latach 70-tych podczas budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...].

Za stan techniczny obiektu odpowiada jego właściciel lub zarządca, a nie inwestor. Spękanie pionowe właściciel nieruchomości przy ul. [...] zabezpieczył preparatem uszczelniającym beton (izolacja przeciwwodna) od strony własnej posesji.

Mur oporowy znajduje się pomiędzy działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...], a działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...].

Właścicielom nieruchomości przysługuje prawo do wspólnego użytkowania murów i ogrodzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących, bez względu na to, kto je wykonał. Przepis art. 154 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego stanowi: "§ 1. Domniemywa się że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. § 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania".

Przywołany przepis prawa cywilnego stanowi, iż koszty utrzymania zarówno murów, jak i płotów (ogrodzeń) znajdujących się w granicy nieruchomości sąsiednich, służących do wspólnego użytku sąsiadów zobowiązane są ponosić podmioty z nich korzystające. Domniemaniem nie jest objęte prawo własności tych urządzeń.

Przepis art. 154 k.c. nakłada na osoby korzystające z urządzeń obowiązek ponoszenia wspólnie kosztów ich utrzymania, nie określając rozkładu tych kosztów,

Stan techniczny przedmiotowego muru oporowego wypełnia przesłankę określoną w art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Dlatego organ wskazane obowiązki nałożył na współwłaścicieli działki nr ew. [...] tj. [...], jak i właściciela działki nr ew. [...], tj. Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...].

[...] oraz [...] wnieśli odwołania od powyższej

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2018 r., NR [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu odwołania [...] oraz odwołania [...] od decyzji PINB [...] z dnia [...].06.2018 r. - utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że przedmiotowy mur oporowy znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym, co nie było kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Adresatem obowiązków z art. 66 Prawa budowlanego może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Organ odwoławczy, podjął działania mające na celu ustalenie inwestora spornego muru oporowego. Jednakże zarówno organ administracji architektoniczno-budowlanej, jak i ZGN w Dzielnicy [...] nie dysponowały projektem budowanym muru oporowego, usytuowanego pomiędzy działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...], a działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...].

Również analiza dokumentacji budowlanej dotyczącej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] nie wykazała, aby badany obiekt budowlany powstał waz z realizacją budynku.

Co prawda w piśmie Wydziału Architektury, Nadzoru Budowlanego i Geodezji Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...] z dnia [...].09.1972 r. zaopiniowano pozytywnie możliwość oddzielenia murem terenu przyległego do ww. budynku, jednakże dotyczyło to obszaru od strony targowiska.

Brak jest dokumentów potwierdzających, iż mur oporowy powstał wraz budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Analiza map, w tym również przedłożonych przez skarżących w dniu 24.09.2018 r. oraz przy piśmie z dnia 3.10.2018 r., nie potwierdziła, aby mur w całości został zrealizowany wyłącznie na terenie działki przy ul. [...].

Nie zdołano ustalić inwestora, zarządcy ani właściciela przedmiotowego muru oporowego. Budowla służy współwłaścicielom obydwu sąsiadujących ze sobą nieruchomości - [...].

Mur oporowy zapobiega osuwaniu się gruntu z nieruchomości pod nr [...] oraz chroni nieruchomość przy ul. [...] przed osuwaniem się ziemi, czy spływem wód opadowych z terenu położonego wyżej.

Zdaniem organu odwoławczego, organ powiatowy prawidłowo odwołał się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W wyroku WSA w Krakowie z dnia 24.03.2004 r., sygn. akt II SA/Kr 1585/02 wskazano, iż "Z uwagi na to, że w sprawie chodzi (...) o "mur graniczny", organy nie mogą pomijać treści art. 154 k.c. który wprowadza, domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów ".

Ponieważ brak jest dokumentów wskazujących kto jest inwestorem, zarządcą bądź właścicielem muru oporowego, zasadnym było nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych na właścicieli obu nieruchomości.

Potwierdzeniem tezy, zgodnie z którą sporny mur oporowy służy do użytku właścicieli obu sąsiadujących ze sobą działek, jest również fakt, że właściciele działki nr ew. [...] wykonali prace remontowe ww. muru od swojej strony (zaklejenie dylatacji warstwą zbrojącą).

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, za przedłożoną ekspertyza techniczną, że w celu doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego należy podzielić mur na odpowiednie segmenty z wykonaniem dylatacji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2019 r. wniosła [...], domagając się jej uchylenia w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 61 Prawa budowlanego, przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że współwłaściciele działki nr [...], mają obowiązek usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym konstrukcji muru oporowego w sytuacji, gdy nie byli inwestorem tego muru oporowego

- błędne ustalenie, że ciąży na nich obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budowli w sytuacji, gdy nie byli inwestorem muru oporowego, który został wzniesiony wyłącznie na dz. ew. Nr [...] i służy wyłącznie budynkowi Wspólnoty Mieszkaniowej, zabezpieczają przed osuwem nawiezionego gruntu,

- art. 7 i art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 154 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Przedmiotowy mur oporowy znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym, co nie było kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Istotą sporu było to, czy w ustalonym przez organy stanie faktycznym, uzasadnione było nałożenie obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym muru oporowego usytuowanego pomiędzy działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...], a działką nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...] - na właścicieli obu sąsiadujących nieruchomości.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego (tekst jednolity: Dz. U. z 2017r., poz. 1332 ze zm.) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany m. in. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2.

Zatem adresatem obowiązków z art. 66 Prawa budowlanego (w zw. z art. 61) może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem organu, że nie można było ustalić właściciela przedmiotowego muru oporowego. Powoływanie się przez organ, w okolicznościach stanu faktycznego, na niemożność ustalenia właściciela muru, a następnie przyjęcie, że to właściciele sąsiadujących działek zobowiązani są zgodnie z art. 154 k. c. do jego naprawy, stanowiło istotne naruszenie art. 7 i 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 61 oraz art. 66 Prawa budowlanego.

Krąg adresatów przedmiotowej decyzji wynika wprost z przepisów Prawa budowlanego (wyżej powołanych), a ich brzmienie nie nasuwa najmniejszych wątpliwości. Dlatego wskazanie na konieczność zastosowania domniemań prawnych z art. 154 K.c. było nieuprawnione.

Dodatkowo [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na poparcie swojego stanowiska, przywołał wyrok WSA w Gliwicach z dnia 31.01.2013 r., sygn. akt II SA/G11125/12, który był zaprzeczeniem zaprezentowanego w decyzji poglądu.

Podstawa prawna aktu administracyjnego nie może być kształtowana w sposób dowolny, z pominięciem norm prawa materialnego, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie.

Funkcją normy zawartej w art. 154 K.c. jest niedopuszczenie do powstania konfliktów na tle korzystania z urządzeń znajdujących się w granicy nieruchomości (J. Nadler w: Kodeks cywilny. Komentarz pod. red. E. Gniewka, wyd. 2 Warszawa 2006 r. str. 301). Jest to przepis o charakterze akcesoryjnym, kreujący domniemanie związane z realizacją praw rzeczowych na sąsiednich nieruchomościach.

Mógłby on stanowić podstawę do wydania rozstrzygnięcia o charakterze administracyjnym, ale tylko wtedy, gdyby materialne przepisy prawa administracyjnego nie dawały podstawy do ustalenia adresatów decyzji.

W okolicznościach sprawy organ mógł ustalić kto jest właścicielem przedmiotowego muru oporowego, choćby poprzez ustalenie daty jego powstania. Tymczasem pominął konsekwentne twierdzenie skarżącej, że przedmiotowy mur oporowy został wzniesiony w związku z budową budynku wielorodzinnego znajdującego się obecnie w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie skonfrontował tego twierdzenia ze stanowiskiem Wspólnoty.

Nie bez znaczenia dla oceny twierdzeń skarżącej w zakresie daty powstania muru są także różnice wysokości gruntu na sąsiadujących nieruchomościach. To z kolei daje racjonalne podstawy do ustalenia podmiotu zainteresowanego jego wzniesieniem.

Te okoliczności organ mógł i powinien ocenić zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

Podkreślenia wymaga, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem Nr [...] z [...] stycznia 2018r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego ww. muru oporowego. Nałożony obowiązek pozostawał w bezpośrednim związku z przepisami art. 61 i 66 Prawa budowlanego.

Wspólnota Mieszkaniowa wykonała obowiązek i przedłożyła ekspertyzę opracowaną przez inż. [...]. Choć organ nie uzyskał wyraźnego stanowiska Wspólnoty budynku przy ul. [...], co do tego czy jest właścicielem muru oporowego, to nigdzie w aktach nie pojawia się twierdzenie, że tak nie jest.

Ustalenia organu w zakresie adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 Prawa budowlanego powinny być dokonane na podstawie wszechstronnej oceny całokształtu materiału dowodowego. Brak dokumentacji technicznej nie jest okolicznością wykluczającą dokonanie ustaleń w zakresie właściciela muru. Istnieje bowiem szereg przesłanek faktycznych wskazujących na to, że mur oporowy powstał wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Organ niewłaściwie ustalił, że art. 154 Kodeksu cywilnego będzie miał w tej sprawie zastosowanie, gdyż przepis ten dotyczy domniemań w zakresie "wspólnego użytku" nie zaś wspólnej własności.

Okoliczność, że przedmiotowy mur oporowy obecnie użytkowany jest przez obu sąsiadów, nie zmienia faktu, że ewentualne ustalenie iż został wzniesiony w związku z budową bloku mieszkalnego Wspólnoty, w celu stabilizacji gruntu wobec różnic jego wysokości, rodzi określone konsekwencje w zakresie prawa własności.

W odniesieniu do adresata decyzji nie miałoby istotnego znaczenia prawnego, to, że właściciele działki nr ew. [...] wykonali prace remontowe ww. muru od swojej strony (zaklejenie dylatacji warstwą zbrojącą). Takie działania faktyczne nie przesądzają bowiem o prawie własności, a wynikały z potrzeby ochrony własnego budynku przez zawilgoceniem.

Ewentualne ustalenie, że Wspólnota budynku przy ul. [...] jest właścicielem muru musi skutkować uznaniem jej za adresata decyzji. To ustalenie nie zrodzi przeszkód prawnych w odniesieniu do robót, które miałyby odbywać się od strony działki nr ew. [...]. Właściciele tej działki nie sprzeciwiają się im, a poza tym istnieją instrumenty prawne adekwatne do takich sytuacji (art. 47 Prawa budowlanego).

Wobec powyższego zasadny był zarzut niewłaściwego ustalenia stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji nałożenia obowiązku wykonania robót budowlanych na nieprawidłowy podmiot, co rodzi konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji.

Organy przy ponownym rozpoznawaniu sprawy zobowiązane będą do dokonania ustaleń faktycznych w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego i ocenionego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 kpa), a więc przy podjęciu wszystkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego do wydania decyzji o prawidłowej treści (art. 7 kpa).

Kierując się powyższą argumentacją, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w pkt I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c - ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 ww. ustawy. Na koszty postępowania składał się uiszczony wpis od skargi (500zł).