Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2650/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 194,178,156,159,173
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art.151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz Protokolant sekr. sąd. Łukasz Kawalec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2020 r. sprawy ze skargi I. M. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2019 r., nr [...] Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju (dalej też jako: "organ"), orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego I. M. (dalej też jako: "skarżąca", "rzeczoznawca majątkowy", "strona") kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Pismem z dnia 3 marca 2016 r., Minister Infrastruktury i Budownictwa zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego I. M. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Sąd Rejonowy w T. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego I. M. objęte zostały czynności zawodowe wykonane w związku ze sporządzeniem w dniu 18 października 2013 r. na zamówienie E. opracowania "Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. [..] i ul. [...], województwo [...], powiat [...], gmina [...], zabudowanej budynkami hotelowymi, działki ewidencyjne nr [...] arkusz mapy [...]". T. G., postanowieniem z dnia [...] września 2013 r. Sądu Rejonowego w T., został wyznaczony biegłym do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa H. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w W., którego głównym składnikiem majątkowym mogącym służyć zaspokojeniu wierzycieli była ww. nieruchomość położona w B. Oszacowana wartość rynkowa wyniosła 12 898 309 zł.

W dniu 16 października 2014 r. rzeczoznawca majątkowy sporządziła także

na zamówienie E. opracowanie "Operat szacunkowy aktualizacja/sprostowanie nieruchomości położonej w B. przy ul. [...] i ul. [...], województwo [...], powiat [...], gmina [...], zabudowanej budynkami hotelowymi, działki ewidencyjne nr [...] arkusz mapy [...]". Oszacowana wartość rynkowa wyniosła 3 676 310 zł.

W obu operatach szacunkowych cel wyceny wskazano jako: "określenie wartości likwidacyjnej przedmiotowej nieruchomości (WL) na potrzeby prowadzonego postępowania upadłościowego p-stwa H. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ z siedzibą w W. przy ul. [...] z wyodrębnieniem wartości gruntu". Wartości rynkowe nieruchomości zostały określone w podejściu dochodowym, metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej - w odniesieniu do całej nieruchomości oraz w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami - w odniesieniu do gruntów.

Sąd Rejonowy w T. przy piśmie z dnia 1 lutego 2016 r. przekazał do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa skargę wierzyciela m. SA.

w W., w której rzeczoznawcy majątkowemu przedstawiono szereg zarzutów.

Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej było zbadanie, czy rzeczoznawca majątkowy I. M. wykonując czynności zawodowe

w związku ze sporządzeniem przedmiotowych operatów szacunkowych wypełniła obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., a w szczególności czy zarzuty postawione przez skarżącego są zasadne.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem

w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 u.g.n.

W związku z tym Komisja wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Szczegółowe ustalenia dotyczące naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z oceną zasadności zarzutów zawiera protokół końcowy, sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Pismem z dnia 20 grudnia 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, z późn. zm.), dalej: kpa, zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego i jej obrońcę o zakończeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 2 stycznia 2018 r. zwróciła się z prośbą o przesłanie skanu protokołu końcowego, który następnie został jej przesłany.

Pismem z dnia 5 stycznia 2018 r. pełnomocnik rzeczoznawcy majątkowego ustosunkowała się zebranego w sprawie materiału dowodowego. Stwierdziła m.in., że operaty szacunkowe są odrębnymi opracowaniami i należy je rozpatrywać rozdzielnie. Fakt utraty statusu skategoryzowania i zaszeregowania ma bezpośredni

wpływ na poziom osiąganych przychodów. Błędem byłoby przyjęcie zmiennego poziomu strumieni dochodów, wynikającego z planowanych działań na nieruchomości. Ponadto dodała, że pojęcie "wartość likwidacyjna gruntów i budynków" nie stoi w sprzeczności z pojęciem wartości likwidacyjnej, o której mowa w Prawie upadłościowym i naprawczym. W przedmiotowej sprawie doszło do odmiennego spojrzenia rzeczoznawcy majątkowego na przyjętą metodologię, W związku z powyższym pełnomocnik strony wniosła o umorzenie postępowania.

Po przeanalizowaniu materiału dowodowego, decyzją z dnia [...] października 2019 r., nr [...] Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju, orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Organ w uzasadnieniu wskazał, iż skarżąca przyznała, że przed sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia 16 października 2014 r. nie dokonała osobiście oględzin wycenianej nieruchomości z ważnych powodów osobistych. Stwierdziła, że czynności oględzin przeprowadziła upoważniona przez nią osoba, nie będąca rzeczoznawcą majątkowym. Argumentowała, że "czynność dokonana przez osobę nie posiadająca uprawnień zawodowych nie umożliwiała mi na opisanie tego faktu w Operacie 2014, ale przyniosła mi jednoznaczne potwierdzenie, iż stan techniczny oraz stan zagospodarowania tej nieruchomości nie zmieniły się od dnia sporządzenia Operatu 2013 ". Powyższe jednak przeczy sporządzonym operatom szacunkowym z dnia 16 października 2014 r., oraz 18 października 2013r.,

w których to skarżąca wskazała na liczne różnice w stanie technicznym nieruchomości.

Ponadto skarżąca obliczyła "wartość likwidacyjną" nieruchomości poprzez skorygowanie określonej w podejściu dochodowym wartości rynkowej "współczynnikiem likwidacyjnym", przy czym w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013r. przyjęła jeden współczynnik w wysokości 0,9, a w operacie szacunkowym z dnia 16 października 2014r. zastosowała dwa współczynniki -

w wysokości 0,9 w odniesieniu do gruntu i 0,8 w odniesieniu do części składowych gruntu. Jako podstawę zastosowanego sposobu określenia "wartości likwidacyjnej nieruchomości" wskazała materiały szkoleniowe i konferencyjne dotyczące wyceny przedsiębiorstw. Nie podała żadnych zasad, według których ustaliła wielkość "współczynników likwidacyjnych", a także nie wyjaśniła, dlaczego ich poziom jest zróżnicowany. Powyższe oznacza, zdaniem organu, że współczynniki zostały ustalone w sposób dowolny, nie oparty na żadnych analizach i wyliczeniach, co podważa ich wiarygodność.

Odnosząc się do zarzutu wyceny wartości rynkowej, organ wskazał,

że sporządziła dwa operaty szacunkowe kompleksu tych samych nieruchomości, przy czym w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013 r. określiła wartość rynkową na kwotę 12 898 309 zł, a operacie szacunkowym z dnia 16 października 2014r. na kwotę 3. 676 310 zł. W przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynków wartości te wynoszą odpowiednio 1 839 zł/m2 i 524 zł/m2. W punkcie 12

w obu operatach szacunkowych uzasadniając wynik końcowy skarżąca napisała: "wartość ta określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego

w zakresie cen rynkowych nieruchomości, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia". Powyższe sformułowanie, zdaniem organu, nie znajduje potwierdzenia w treści operatów szacunkowych. Rzeczoznawca majątkowy nie podała ani jednej ceny transakcyjnej obiektu hotelowego.

W pisemnych wyjaśnieniach z dnia 14 września 2016r. skarżąca napisała: "Brak dostatecznej ilości transakcji uniemożliwiło odniesienie się do chociażby średnich cen za 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości podobnych". Na posiedzeniu w dniu 15 września 2016 r. dodatkowo stwierdziła, iż badała rynek nieruchomości hotelowych na terenie B. i nie odnotowała dostatecznej liczby transakcji nieruchomościami hotelowymi. W operatach szacunkowych dokonała "makroekonomicznej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości" oraz "analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości". W żadnym z tych punktów nie zamieściła podstawowych informacji, które powinny być wynikiem każdej analizy rynku, tj. liczby odnotowanych transakcji, zakresu uzyskanych cen transakcyjnych, relacji popytu i podaży.

Oprócz wyżej wskazanych zarzutów, organ wskazał, że skarżąca nie zamieściła analizy przyszłych dochodów, które można uzyskać z nieruchomości w zakresie wyboru techniki szacowania w przypadku zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania na nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach okresu prognozy, jednocześnie nie zachowała szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości co wskazuje na rażące naruszenia zasady szczególnej staranności, do której zachowania zobligowany jest rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu nieruchomości. Rodzaj i zakres stwierdzonych naruszeń przez I. M. przy wykonywaniu obowiązków zawodowych w ocenie organu obligował go do orzeczenia kary zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

W skardze z dnia 14 listopada 2019 r., wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. skarżąca, zarzuciła:

1. błędne zastosowanie art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) w sytuacji braku wykazania nierzetelności opinii sporządzonej w dniu 16 października 2014 r. tj. braku wykazania niewypełnienia przez skarżącą obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ugn;

2. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez oparcie ustaleń na okolicznościach i dowodach, które są nieweryfikowalne w oparciu o zebrany materiał dowodowy, a tym samym przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, że zastosowanie współczynników likwidacyjnych na odmiennych poziomach dla gruntu i części składowych gruntu nie zostało przez sporządzającą operat uzasadnione;

3. błąd w ustaleniach polegający na przyjęciu, że czynność dokonana przez skarżącą, tj. przygotowanie opisu i oszacowania przedsiębiorstwa z 16 października 2014 r. stanowiło przejaw działalności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy treść pkt 1.2 Standardu Ozwp (stanowiący o tym, że dotyczy czynności, których wykonywanie nie jest objęte zakresem uprawnień rzeczoznawców majątkowych określonych w art. 174 ust. 3 i 3a ugn, co oznaczało, że wycena przedsiębiorstwa nie stanowiła przejawu działalności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, a co za tym idzie, że sporządzając opis i oszacowanie w 2014 r. skarżąca nie występowała jako rzeczoznawca majątkowy (co miało swoje odzwierciedlenie w treści, tytułowaniu się oraz użytych pieczęciach w tym opracowaniu);

4. błąd w ustaleniach polegający na uznaniu, iż użycie sformułowania "wartość likwidacyjna" - mającego wyłącznie za cel przejrzystość sporządzanego operatu, jako sformułowania nieznanego ustawie - miała jakikolwiek wpływ na rzetelność opracowania, podczas gdy użycie powyższego sformułowania związane było ściśle z szacowaną wartością przedsiębiorstwa, tj. wartością likwidacyjną, bowiem każdy składnik majątku przedsiębiorstwa otrzymałby miano wartości likwidacyjnej, przy czym każdy składnik występujący w majątku winien był zostać przedstawiony analitycznie, tj. grunty i budynki osobno;

5. błąd w ustaleniach polegający na przyjęciu, że wobec drastycznego obniżenia prognozowanych dochodów z nieruchomości rzeczoznawca winien był zbadać kwestię poniesienia kosztów w celu odzyskania odpowiedniego skategoryzowania

i zaszeregowania obiektu hotelowego, co wykraczałoby - zdaniem skarżącej - poza zakres celu operatu sporządzanego na potrzeby postępowania upadłościowego.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca szczegółowo odniosła się do poszczególnych zarzutów, podtrzymując argumentację podnoszoną w toku postępowania. Zdaniem skarżącej najistotniejszym zarzutem wobec zaskarżonej decyzji jest fakt błędnego określenia podstaw odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, albowiem przedmiotem oceny w postępowaniu dyscyplinarnym może być tylko czynność dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego. W tej konkretnej sprawie - skarżąca nie wykonywała czynności zastrzeżonych dla rzeczoznawców majątkowych i nie występowała jako rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z art. 173 ust. 3 i 3a ugn 3. rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych ucłrwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów

o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zdaniem skarżącej przedmiot opisu i oszacowania stanowił czynność spoza ustawowo zakreślonego zakresu, zaś sam operat nie był dokonywany w ramach działalności rzeczoznawcy majątkowego, co powoduje, że możliwość prowadzenia postępowania dyscyplinarnego w oparciu o naruszenie art. 175 ust. 1 ugn była wyłączona. Powołany przepis w sposób wyraźny odsyła do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ugn, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Fakt ów rzutował w sposób bezpośredni na brak możliwości poddania odpowiedzialności zawodowej tak

sporządzonej czynności przez skarżącą. Prowadzenie więc postępowania dyscyplinarnego i orzeczenie kary w oparciu o treść art. 178 ugn, wprost odwołującego się do czynności i obowiązków rzeczoznawcy majątkowego określonych w art. 175 ust. 1-3 ugn, było nieuprawnione. Postępowanie to nie powinno zostać w ogóle wszczęte, zaś w razie wszczęcia -jako bezprzedmiotowe winno zostać umorzone. Opis i oszacowanie z dnia 16 października 2014 r. nie był bowiem czynnością, o których stanowi art. 173 ust. 3 i 3a ugn.

W odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje;

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2019 poz. 2167), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym

w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym

i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy – ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U z 2019 poz. 2325, dalej jako "p.p.s.a.").

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać,

że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Na wstępie podkreślić należy, że orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych

w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 194 i nast.) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.65). Z przepisów tych wynika,

że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 2 u.g.n.), w ramach którego ustala się, czy i w jakim zakresie rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej (Dz.U.2019.981) postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego. Jednym z elementów protokołu końcowego jest wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Natomiast organ, na podstawie art. 195a ust. 1 u.g.n., orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo

o umorzeniu postępowania. Ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Organ nie jest związany ustaleniami Komisji, a tym samym może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń.

W niniejszej sprawie wydana została decyzja orzekająca o nałożeniu na rzeczoznawcę majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz zebrany w sprawie materiał dowodowy orzekający w niniejszej sprawie sąd doszedł do przekonania, że rzeczoznawca majątkowy I. M. przy sporządzeniu przedmiotowych operatów szacunkowych nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Skarżąca przede wszystkim kwestionuje podstawę wszczęcia i prowadzenia przeciwko niej postępowania dyscyplinarnego. W ocenie sądu powyższe zarzuty uznać należy za bezzasadne. Zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy komentowanej ustawy nie określają bliżej, czym właściwie jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". W art. 159 u.g.n. zawarto upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te reguluje rozdział 4 (§ 55–58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zatem spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Powinien m.in. zawierać precyzyjne informacje na temat przyczyn przyjęcia do porównania te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15, LEX nr 2293519).

Zakres uprawnieniń rzeczoznawcy majątkowego określony został w art. 173 ust. 3 i 3a ugn 3. Zgodnie z tymi przepisami rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych

z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania

i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych ucłrwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Bez wątpliwości oceniane w niniejszym postępowaniu operaty z dnia 18 października 2013r. i z dnia 16 października 2014r. zatytułowane "Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. [...] i ul. [...], województwo [...], powiat [...], gmina [...], zabudowanej budynkami hotelowymi, działki ewidencyjne nr [...] arkusz mapy [...]", sporządzone na potrzeby postępowania upadłościowego, określają wartość nieruchomości, w tym nieruchomości zabudowanej. Ponadto skarżąca dokonując tej oceny posługuje formą operatu oraz tytułem rzeczoznawcy majątkowego.

Wobec powyższego, zdaniem sądu, stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom skarżącej operat był dokonywany w ramach działalności rzeczoznawcy majątkowego, co powoduje możliwość prowadzenia postępowania dyscyplinarnego w oparciu

o naruszenie art. 175 ust. 1 ugn. W myśl art. 175 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności

w wycenie nieruchomości. Sąd wskazuje, że na gruncie niniejszej sprawy skarżąca działała jako rzeczoznawca majątkowy, albowiem takim tytułem posługuje się

w tekście operatów. Działając zatem jako rzeczoznawca majątkowy, a nie "prywatnie" - skarżąca związana była prawnie uregulowaną etyką związaną

z wykonywaniem czynności rzeczoznawcy majątkowego, a konsekwencja naruszenia tych przepisów jest postepowanie dyscyplinarne.

W ocenie sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy, przeprowadzone postępowanie wyjaśniające upoważniały organ do orzeczenia wobec skarżącej kary dyscyplinarnej.

Zdaniem sądu za rażące naruszenia etyki związanej z wykonywaniem czynności rzeczoznawcy majątkowego uznać należy zaniechanie osobistego dokonania osobiście oględzin wycenianej nieruchomości. W pisemnych wyjaśnieniach z dnia 14 września 2016r. I. M. przyznała, że przed sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia 16 października 2014r. nie dokonała osobiście oględzin wycenianej nieruchomości z ważnych powodów osobistych. Stwierdziła, że czynności oględzin przeprowadziła upoważniona przez nią osoba, nie będąca rzeczoznawcą majątkowym. Argumentowała, że czynność dokonana przez osobę nie posiadającą uprawnień zawodowych uniemożliwiała opisanie tego faktu

w operacie 2014, ale przyniosła mi jednoznaczne potwierdzenie, iż stan techniczny oraz stan zagospodarowania tej nieruchomości nie zmieniły się od dnia sporządzenia operatu 2013.

Jak słusznie jednak zauważył organ zapisy w obu operatach szacunkowych przeczą powyższemu stwierdzeniu albowiem na stronie 15 operatu szacunkowego z dnia 16 października 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wymieniła szereg usterek wpływających na ocenę stanu technicznego obiektu, których nie wskazała w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013 r. Stan techniczny miał wpływ na poziom określonej wartości nieruchomości, o czym świadczy zapis na stronie 34 drugiego operatu szacunkowego: "stan techniczny obiektów oraz problemy eksploatacyjne uwzględniono w wysokości stopy kapitalizacji". Okoliczności te dowodzą że I. M. uwzględniła stan techniczny wycenianej nieruchomości różniący się od stanu ustalonego na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 15 października 2013 r. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy I. M. naruszyła art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości w związku z niewypełnieniem wymagań § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia.

Rzeczoznawca majątkowy I. M. sporządziła dwa operaty szacunkowe kompleksu tych samych nieruchomości, przy czym w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013 r. określiła wartość rynkową na kwotę 12 898 309 zł, a operacie szacunkowym z dnia 16 października 2014 r. na kwotę 3 676 310 zł. W przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynków wartości te wynoszą odpowiednio 1 839 zł/m2 i 524 zł/m2.

Tak istotna rozbieżność co do wartości wycenianej nieruchomości powinna być w ocenie sądu powinna być poprzedzona wnikliwą analizą rynku, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku i szczegółowo uzasadniona. Skarżąca uzasadniając wynik końcowy napisała jednie, że wartość ta określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego w zakresie cen rynkowych nieruchomości, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. Jak słusznie zauważył jednak organ powyższe sformułowanie nie znajduje potwierdzenia w treści operatów szacunkowych. Rzeczoznawca majątkowy nie podała ani jednej ceny transakcyjnej obiektu hotelowego. W pisemnych wyjaśnieniach z dnia 14 września 2016 r. napisała, że "brak dostatecznej ilości transakcji uniemożliwiło odniesienie się do chociażby średnich cen za 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości podobnych". W operatach szacunkowych dokonała "makroekonomicznej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości" oraz "analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości". W żadnym jednak z tych punktów nie zamieściła podstawowych informacji, które powinny być wynikiem każdej analizy rynku, tj. liczby odnotowanych transakcji, zakresu uzyskanych cen transakcyjnych, relacji popytu i podaży.

Przepis § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości

w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Proces określenia wartości nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Wobec powyższego, zdaniem sądu, organ zasadnie uznał, że analiza i charakterystyka rynku przedstawiona w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 18 października 2013 r. i z dnia 16 października 2014 r., przez I. M. nie spełnia wymogów wynikających z ww. przepisu, w szczególności w zakresie braku jakichkolwiek danych o cenach transakcyjnych nieruchomości hotelowych. Powyższe uniemożliwia skonfrontowanie wartości nieruchomości określonej w podejściu dochodowym z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych. Ponadto takie działanie świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności przy szacowaniu nieruchomości i narusza art. 175 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem sądu zasadne są również pozostałe zarzuty sformułowane przez organ pod adresem sporządzonych przez skarżąca operatów. Organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy określiła wartość likwidacyjną nieruchomości, zarówno

w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013r. jak i w operacie szacunkowym z dnia 16 października 2014r., przy czym w przepisach prawa odnoszących się do wyceny nieruchomości nie przewidziano możliwości określenia takiej wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisem § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości. Natomiast przepisy u.g.n. stanowią, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej albo odtworzeniowej lub ustalenia wartości katastralnej (art. 150 ust. 1 u.g.n.).

Ponadto organ zasadnie wskazał, że I. M. obliczyła "wartość likwidacyjną" nieruchomości poprzez skorygowanie określonej w podejściu dochodowym wartości rynkowej "współczynnikiem likwidacyjnym" przy czym

w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2013 r. przyjęto jeden współczynnik w wysokości 0,9 a w operacie szacunkowym z dnia 16 października 2014r. zastosowano dwa współczynniki - w wysokości 0,9 (w odniesieniu do gruntu) i 0,8

(w odniesieniu do części składowych gruntu). Biorąc pod uwagę, że przytoczone wyżej współczynniki o różnej wartości spowodowały obniżenie wyniku końcowego wyceny nieruchomości, konieczne było ich właściwe uzasadnienie. Podanie jedynie materiałów szkoleniowych i konferencyjnych dotyczących wyceny przedsiębiorstw było niewystarczające. Zauważyć przy tym należy, że na te same materiały szkoleniowe skarżąca powoływała się w operacie w 2013r. przyjmując jednakowe współczynniki w odniesieniu do gruntu jak i w odniesieniu do części składowych gruntu.

Podzielić należy zatem stanowisko organu, że współczynniki zostały ustalone w sposób dowolny, nie oparty na żadnych analizach i wyliczeniach, co podważa ich wiarygodność. Przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Z regulacji tych wynika, że rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób, w jaki dokonał wyceny tak, aby umożliwić ocenę prawidłowości dokonanych czynności zawodowych. W przedmiotowej sprawie tego zabrakło i w związku z tym rzeczoznawca majątkowy I. M. nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem sądu, organ prawidłowo stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy I. M. naruszyła art. 153 ust. 2 u.g.n. poprzez niezamieszczenie analizy przyszłych dochodów, które można uzyskać z nieruchomości oraz w konsekwencji również § 10 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zakresie wyboru techniki szacowania

w przypadku zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania na nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach okresu prognozy. Jednocześnie nie zachowała szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego sposób ustalenia udziałów w przychodach jest niewiarygodny, bowiem nie został oparty na żadnych wyliczeniach. Ustalenia rzeczoznawcy majątkowego

w zakresie przyjętych prognoz dochodów nie mogą być dowolne, lecz powinny być poparte szczegółowymi obliczeniami. Skarżąca przyjęła, że w wyniku utraty kategoryzacji przez obiekt hotelowy, przychody spadną z kwoty 4,2 mln zł do 2 mln zł. Tak istotna różnica w zakładanych przychodach jest tak znacząca (o ponad 100%), że rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać bardzo szczegółowych rozważań co do kosztów odzyskania odpowiedniego skategoryzowania. Jak zasadnie wskazał organ racjonalnie działający właściciel nieruchomości dąży bowiem do maksymalizacji zysków z prowadzonej na nich działalności. I. M. przyjęła założenie przeciwne, że właściciel nieruchomości nie będzie się ubiegał o ponowne uzyskanie kategoryzacji, narażając się w ten sposób na utratę znacznych zysków.

Zdaniem sądu organ wykazał również, że skarżąca naruszyła przepis 175 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego prowadzący do przyjęcia współczynników obłożenia, udziałów w przychodach z działalności gastronomicznej, stawek czynszu z najmu sal konferencyjnych i powierzchni użytkowych oraz udziału właściciela w dochodzie z działalności operacyjnej na nieruchomości, świadczy o niedopełnieniu wymogów ww. przepisu rozporządzenia.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, zdaniem sądu stwierdzić należy,

że rzeczoznawca majątkowy I. M. przy sporządzeniu przedmiotowych operatów szacunkowych nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Podejmowane przez rzeczoznawcę majątkowe działania, w trakcie dokonywania wyceny nieruchomości powinny być udokumentowane w operacie szacunkowym, tak nie budziły jakichkolwiek wątpliwości co do ich poprawności

i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa.

Konsekwencją stwierdzonych uchybień było wymierzenie skarżącej kary dyscyplinarnej. Gradacja kar dyscyplinarnych od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

W zaskarżonej decyzji organ jasno i rzetelnie wykazał powody, dla których orzekł konkretną karę dyscyplinarną, a nie inną. Wybór przez organ orzekający rodzaju kary nie był dowolny. Z uzasadnienia wynika, jakie okoliczności zaistniałe

w sprawie wziął pod uwagę.

W ocenie Sądu, zasadnie organ uznał ciężar poczynionych przez skarżącą uchybień za szczególnie istotny, albowiem w sposób bardzo poważny naruszyła ona podstawowe przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości.

Nałożona na skarżącą kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i pełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej.

W ocenie Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i wykazany brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mogło wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki.

Reasumując, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. Odniesiono się przy tym zarówno do istotnych argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania i zasadnie uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania.

Ponadto w postępowaniu, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do uchybienia podstawowym zasadom postępowania, a w szczególności zarzucanym w skardze: art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a.

Na gruncie niniejszej sprawy skarżąca miała także zagwarantowany czynny udział w każdym stadium postępowania administracyjnego i z uprawnienia tego skutecznie korzystała.

Mając na uwadze powyższe sąd działając na podstawie art.151 ppsa oddalił skargę.