Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 56/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-08-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 6, art. 18, art. 21 ust. 1 i 2, art. 23
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 7, art. 33 par. 1, art. 64 par. 2, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Protokolant st. sekretarz sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) nr (...) w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę (...),- zł (...) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ J. Szaniecka /-/E. Brychcy


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia (...) sierpnia 2008 r. Nr (...) znak (...), po rozpoznaniu wniosku inwestora – "A" Sp. z. o.o. z siedzibą w P. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji na działkach nr (...), (...), (...) z ark. mapy nr (...) obręb (...), położonych przy ul. (...) w P., umorzył postępowanie dla części południowo – zachodniej działek nr (...),(...) oraz dla całej działki nr (...) oraz ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, przewidzianej do realizacji na części działek nr (...), (...).

Odwołanie od powyższej decyzji w dniu (...) sierpnia 2008 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...), w której imieniu wystąpił Zarządca Nieruchomości – "B" Sp. z. o.o. z siedzibą w P., reprezentowany przez radcę prawnego. Do odwołania załączono odpis pełnomocnictwa udzielonego radcy prawnemu w dniu (...) sierpnia 2008 r. w przedmiotowej sprawie, podpisanego przez Zarządcę Nieruchomości B. N. Pełnomocnictwo opatrzono pieczątką Spółki "B". Załączono również aktualny na dzień 06 lutego 2008 r. odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, z którego wynika umocowanie B. N. do reprezentowania tej Spółki.

Żądając uchylenia zaskarżonej decyzji w treści odwołania podniesiono zarzuty dotyczące postępowania organu I instancji, w tym wskazano, że analiza urbanistyczna wykonana została w stosunku do całej nieruchomości, zakwestionowano ustalenia dotyczące ładu przestrzennego, dopuszczonej wysokości planowanego budynku oraz ustalonej geometrii dachu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) listopada 2008 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej kpa), umorzyło postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, iż skarżąca jako Wspólnota Mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną, która zawarła umowę z "B" Sp. z. o.o. na zarząd nieruchomością przy ul. (...). Tymczasem w świetle art. 33 § 1 kpa Wspólnota Mieszkaniowa nie mogła udzielić pełnomocnictwa dla "B" Sp. z. o.o. jako osobie prawnej, a czynność ta jest nieskuteczna w postępowaniu administracyjnym, w którym pełnomocnictwo, zgodnie z powołanym przepisem może być udzielane wyłącznie osobom fizycznym. W konsekwencji wymieniona spółka nie mogła udzielić dalszego pełnomocnictwa substytucyjnego kancelarii radców prawnych. Z tej przyczyny umorzono postępowanie odwoławcze.

W ustawowym terminie skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...), reprezentowana przez radcę prawnego, który do skargi załączył odpis pełnomocnictwa z dnia (...) grudnia 2008 r. udzielonego mu przez B. N. – występującego jako Zarządca Nieruchomości. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji pełnomocnik wskazał, iż przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadziły do polskiego systemu prawa pojęcie "wspólnoty mieszkaniowej" jako podmiotu dopuszczonego do obrotu cywilnoprawnego, wyposażając ją w zdolność sądową jako jednostkę odrębną od ogółu właścicieli lokali. Wskazał nadto, że ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem zarządu w dwojakim znaczeniu – podmiotowym, rozumianym jako organ wykonawczy ułomnej osoby prawnej jaką jest wspólnota, oraz w znaczeniu funkcjonalnym, rozumianym jako zarządzanie, administrowanie. Wskazano, że "B" Sp. z.o.o pełni obie wyżej wymienione funkcje – jest to Zarząd w znaczeniu podmiotowym jak również funkcjonalnym. Tym samym spółka była uprawniona do reprezentowania Wspólnoty na zewnątrz oraz do udzielania dalszych pełnomocnictw. Zdaniem pełnomocnika w przypadku uznania, że Kolegium miało rację uznając, iż "B" Sp. z.o.o. nie mógł reprezentować Wspólnoty, winno wezwać Wspólnotę to uzupełnienia braków formalnych pisma poprzez wniesie pełnomocnictwa. Brak powyższego wezwania i wydanie decyzji umarzającej postępowanie odwoławcze zamknął skarżącej drogę obrony przysługujących jej praw.

W wykonaniu zarządzenia Sądu z dnia 27 stycznia 2009 r. pełnomocnik skarżącej przedłożył "Zawiadomienie" o podjęciu przez Wspólnotę uchwały nr (...) w sprawie powierzenia zarządzania nieruchomością Spółce "B", w tym do reprezentowania Wspólnoty przed sądami administracyjnymi oraz organami administracji publicznej, wraz z informacją o rozłożeniu głosów oddanych w tym przedmiocie na zebraniu Wspólnoty w dniu (...) marca 2007 r. (karta nr 20 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Pismem z dnia 29 stycznia 2009 r. Kolegium wniosło o odrzucenie skargi z uwagi na udzielenie pełnomocnictwa do jej wniesienia przez osobę działająca w imieniu osoby prawnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając sprawę w tak określonych granicach Sąd uznał, iż skarga jest zasadna.

Zarzuty skargi oraz argumentacja przytoczona w zaskarżonej decyzji nakazują rozważyć zdolność wniesienia odwołania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) przez Spółkę "B", której przedmiotem działalności, w świetle załączonego do odwołania odpisu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jest zarządzanie nieruchomościami na zlecenie. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, iż kwestię przedmiotowego umocowania oceniono wyłącznie w odniesieniu do regulacji zawartej w art. 33 § 1 kpa, a z pominięciem przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z ta ustawą wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która zgodnie z art. 6 ustawy posiada zdolność prawną i sądową. Jako ułomna osoba prawna wspólnota mieszkaniowa posiada cechy osobowości prawnej, w tym strukturę organizacyjną, której elementem jest zarząd, reprezentujący wspólnotę na zewnątrz. Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (zarząd w znaczeniu funkcjonalnym). Przy braku określenia odmiennego sposobu zarządu obowiązują wówczas ustawowe zasady zarządu nieruchomością określone w art. 18 ust. 3 powyższej ustawy. Stosownie do art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ja na zewnątrz, przy czym czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie, do podjęcia zaś czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Uchwały podejmowane są według reguł przewidzianych w art. 23 ustawy o własności lokali.

Jednocześnie, jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 62/05 – Lex nr 171751, ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Zdaniem Sądu Najwyższego za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, w tym brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury. Tym samym powołanie zarządcy w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali powoduje, że jest on organem reprezentującym Wspólnotę na zewnątrz. Uprawnienie powyższe obejmuje również możliwość reprezentowania Wspólnoty w toczących się postępowaniach administracyjnych, których jest ona stroną, jak również udzielania dalszego pełnomocnictwa.

W przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa jest reprezentowana przez Spółkę "B", która w treści skargi do sądu administracyjnego wskazała, że występuje w sprawie w charakterze zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, określonym treścią art. 18 ustawy o własności lokali, co w świetle powyższych wywodów uprawniałoby tę Spółkę do reprezentowania Wspólnoty na zewnątrz, w tym do udzielania dalszych pełnomocnictw. Kwestii tych jednakże organ odwoławczy nie ustalił. W tej sytuacji umarzenie postępowania odwoławczego, z uwagi na wniesienie odwołania przez podmiot nieuprawniony, uznać należy za przedwczesne. Wbrew bowiem twierdzeniom organu II instancji Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) może być reprezentowana w postępowaniu administracyjnym przez osobę prawną, o ile osoba ta jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali. W aktach administracyjnych sprawy nie ma żadnego dokumentu wskazującego na ustanowienie spółki "B" jako zarządcy Wspólnoty. Jednocześnie poza sporem pozostaje zdolność wspólnoty mieszkaniowej do występowania w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji mającej powstać na sąsiedniej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego zasadny jest podniesiony w skardze zarzut, iż w przypadku powzięcia wątpliwości co do umocowania Spółki do występowania w imieniu Wspólnoty, należało wezwać Wspólnotę do dostarczenia dokumentów potwierdzających to umocowanie, w ramach art. 64 § 2 kpa.

Reasumując dotychczasowe rozważania Sąd uznał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze dopuściło się naruszenia art. 138 § 1 pkt 3 kpa w zw. z art. 7 i 77 § 1 kpa oraz art. 64 § 2 kpa, poprzez umorzenie postępowania odwoławczego pomimo nie wyjaśnienia wszystkich okoliczności w sprawie, które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpatrując sprawę Kolegium zobowiązane jest wezwać pełnomocnika strony skarżącej do przedstawienia dokumentów, z których wynika umocowanie Spółki "B" do występowania w imieniu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniowej przy ul. (...), w szczególności umowy lub uchwały właścicieli o ustanowienie zarządu.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylono zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 wymienionej ustawy. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na mocy art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

/-/ D. Rzyminiak – Owczarczak /-/ J. Szaniecka /-/ E. Brychcy

BR