Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 85/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-09-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1, art. 107 § 1 i 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 1, art. 150 ust. 5, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 i 3, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 156, art. 157, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200 w zw. z art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 17 września 2014 r. sprawy ze skargi B. F. na decyzję Wojewody z dnia 4 grudnia 2013 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 12 kwietnia 2013 r., nr [...]; 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego B. F. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...], wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia 12 kwietnia 2013 r., nr [...], po rozpoznaniu sprawy o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną orzeczeniem Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 24 września 1959 r., nr [...], położoną w [...] przy ul. [...], w dacie wywłaszczenia oznaczoną jako działka o numerze [...], pow. 1042 m2, obecnie część działek o numerach: [...], o pow. 1126 m2 i [...], o pow. 596 m2, działając na podstawie art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 3 oraz art. 130, art. 233, art. 132 ust. 1a w zw. z art. 5 w zw. z art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) - dalej w skrócie jako "u.g.n.", orzekł o ustaleniu na rzecz T.F., J.F. i B.F. odszkodowania za ww. nieruchomość na kwotę 2.613.000 zł. Ponadto orzekł, że T. F., J. F. i B. F. są zobowiązani solidarnie do zwrotu na rzecz Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta [...], zwaloryzowanego odszkodowania w wysokości 20.653,45 zł.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że sporna nieruchomość położona w [...] przy ul. [...], oznaczona jako działka o nr [...], pow. 1042 m2, została wywłaszczona na wniosek Dyrekcji Budowy Osiedli Robotniczych w [...], na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie orzeczenia Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 24 września 1959 r. Zgodnie z treścią orzeczenia wywłaszczeniowego prawo własności odjęto E. i J. F. jako właścicielom ujawnionym w księdze wieczystej nr [...], pod budownictwo mieszkaniowe.

Następnie organ pierwszej instancji przedstawił orzeczenia sądów powszechnych o stwierdzeniu nabycia spadku, z których wynikało, że obecnymi spadkobiercami osób, którym odjęto prawo własności przedmiotowej nieruchomości są: T. F., B. F. i J. F. - po 1/3 każde.

Organ ustalił, że w wyniku wydania przez Ministra Infrastruktury decyzji z dnia 24 maja 2005 r., nr [...] doszło do stwierdzenia nieważności orzeczenia Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 24 września 1959 r. w części dotyczącej odszkodowania za sporną nieruchomość.

Organ wskazał na sporządzoną w toku postępowania opinię biegłych rzeczoznawców majątkowych określającą wartość przedmiotowej nieruchomości, zawartą w operacie szacunkowym z dnia 28 grudnia 2012 r. Wyjaśnił, że rzeczoznawcy majątkowi w sporządzonym operacie szacunkowym, określili wartość nieruchomości według stanu i przeznaczenia nieruchomości na dzień wywłaszczenia tj. 24 września 1959 r. oraz cen i metod szacowania nieruchomości obowiązujących w dniu szacowania tj. 28 grudnia 2012 r., na kwotę 2.613.000 zł.

Organ pierwszej instancji wyjaśnił dalej, że w trakcie rozprawy administracyjnej J. F. potwierdził, że zapoznał się z wyceną nieruchomości oraz oświadczył, że zgłasza uwagi do sporządzonej w sprawie wyceny. Głównym zarzutem zgłoszonym przez J. F. było przyjęcie przez rzeczoznawców do wyceny, jako nieruchomości porównawczych, nieruchomości, które nie pochodzą ze ścisłego centrum miasta, tak jak działka wyceniana. Rzeczoznawcy majątkowi w odpowiedzi wskazali, że na dzień sporządzanej wyceny w obrocie rynkowym były nieruchomości, które zostały opisane w operacie szacunkowym. Do wyceny zostały przyjęte transakcje faktycznie na rynku występujące. Rzeczoznawcy wyjaśnili, że transakcja sprzedaży nieruchomości przy [...], na którą powołał się J. F. (cena ok. 8.000 zł/m2) została odrzucona jako skrajnie odbiegająca od cen nieruchomości pozostałych. Biegli stwierdzili również, że lokalizacja przytoczonych w operacie szacunkowym nieruchomości należy do najbardziej atrakcyjnych w [...].

Zdaniem organu orzekającego, opinia biegłych rzeczoznawców majątkowych została sporządzona w sposób rzetelny i wiarygodny. W ocenie organu biegli sporządzając opinię dokładnie zbadali i opisali rynek nieruchomości, wskazali transakcje rynkowe, na których podstawie dokonali wyceny i szczegółowo uzasadnili ich dobór. Organ stanął na stanowisku, że biegli w sposób wyczerpujący i rzetelny wyjaśnili metodę wyliczenia odszkodowania i uzasadnili wybór transakcji przyjętych do porównań.

Organ odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego przyjęcia przez rzeczoznawców do wyceny jako nieruchomości porównawczych - nieruchomości, które nie pochodzą ze ścisłego centrum [...], co miałoby skutkować zaniżeniem wartości nieruchomości wycenianej, uznał, że jest on całkowicie nieuzasadniony, bowiem rzeczoznawcy majątkowi badając rynek nieruchomości, wzięli pod uwagę transakcje, do których doszło w obrocie rynkowym a do porównań przyjęli nieruchomości podobne, odrzucając transakcje, w których cena skrajnie odbiegała od cen pozostałych nieruchomości. Organ, powołując się na wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07, wskazał, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę i czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Poza ten zakres oceny i przydatności opinii dla rozstrzygnięcia sprawy, organ nie powinien jednak wykraczać.

Organ, wziąwszy pod uwagę brak możliwości odnalezienia dowodu wypłaty odszkodowania, orzekł obowiązek zwrotu odszkodowania ustalonego w decyzji Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 24 września 1959 r., które po waloryzacji wyniosło 20.653,45 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji B. F. domagał się uchylenia i wykonania operatu zgodnie z uwarunkowaniami prawnymi.

Zdaniem skarżącego decyzja rażąco naruszyła art. 132 ust. 3a u.g.n., albowiem, zarówno on jak i T. F. wiedzą, że ani A. F. ani jego rodzice nie pobrali odszkodowania, a organ w żaden sposób nie udowodnił, iż odszkodowanie wypłacono.

Ponadto w ocenie skarżącego organ pierwszej instancji, opierając się na operacie szacunkowym z dnia 28 grudnia 2012 r., naruszył art. 130, art. 153 ust. 1, art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4, § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zdaniem skarżącego wywłaszczona nieruchomość przeznaczona była w zatwierdzonych planach zabudowy miasta pod budownictwo wielokondygnacyjne. Tymczasem operat szacunkowy dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności, zabudowę jednorodzinną w tym zabudowa wielorodzinna w budynkach do 4 mieszkań-bliźniacza, zabudowę wielorodzinną, w otoczeniu zabudowa wielorodzinna o niskiej i średniej intensywności. W operacie ujawniono sześć transakcji dot. sprzedaży nieruchomości i sześć transakcji dot. obrotu między osobami fizycznymi i obrotu między spółkami, co stanowi rażące naruszenie prawa. Nie wskazano numerów repetytorium aktów notarialnych, nie ujawniono żadnej transakcji pod budownictwo wielokondygnacyjne tj. o sześciu kondygnacjach z usługami. Skarżący nie zgodził się z twierdzeniem organu, że nieruchomości powierzchniowo podobne były do wywłaszczonej nieruchomości, co znacząco wpływa na metodę korygowania ceny średniej, w związku z dwoma transakcjami, gdzie formą sprzedaży był przetarg oraz nieruchomości o pow. 5211 m2 i o pow. 4150 m2. Działki o powierzchni ponad 3000 m2, są działkami rolnymi, a określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb określenia wysokości odszkodowania następuje wg dnia i stanu wywłaszczenia - działki budowlanej przeznaczonej w zatwierdzonych planach zabudowy miasta pod budownictwo wielokondygnacyjne z usługami o pow. 1042 m2 i należy do bazy szacowania przyjąć transakcje o zbliżonych powierzchniach gruntu do pow. 1042 m2.

Skarżący zauważył, że działka wywłaszczona położona jest w centrum [...], w tzw. strefie I miasta, a w bazie cen transakcyjnych nieruchomości - na 12 transakcji przyjęto tylko dwie transakcje ze [...], a 10 transakcji jest spoza strefy I miasta, co jest rażącym naruszeniem prawa. Zarzucił również brak analizy kształtowania się cen na rynku lokalnym w funkcji czasu tzn. nie zaktualizowano cen ze względu na upływ czasu i nie przedstawiono cen wyjściowych i cen skorygowanych, o czym świadczy trend wzrostu w 2012 r. w przyjętej bazie oszacowania - cena z 16 lutego 2012 r. to kwota 996 zł a z 26 grudnia 2012 r. to 2.593,70 zł/ m2.

W ocenie skarżącego organ naruszył art. 77 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., wskazując, że sprzeczne z prawem jest dopuszczenie dowodu, w którym naruszone zostały uwarunkowania prawne tj. operatu szacunkowego z dnia 28 grudnia 2012 r. Stwierdził, że doszło do nieprawidłowego określenia rozstępu cenowego poprzez niedokonanie odpowiednich procedur ekstrapolacyjnych wynikających z rozkładu cen na rynku i cech nieruchomości stanowiących bazę oszacowania, co doprowadziło do błędnej wyceny.

Skarżący podniósł, że ceny rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny i określenie wartości rynkowej nieruchomości w operacie szacunkowym musi być słuszne. Nie zgodził się także ze stwierdzeniem organu, że rzeczoznawcy majątkowi badając rynek nieruchomości, wzięli pod uwagę transakcje, do których doszło w obrocie rynkowym, a do porównań przyjęli nieruchomości podobne, odrzucając transakcje, w których cena skrajnie odbiegała od cen pozostałych nieruchomości. Przy określaniu nieruchomości podobnych, bierze się pod uwagę powierzchnię, przeznaczenie w stadium lub planie miejscowym, dzielnicę, stan prawny, cechy użytkowe, intensywność zabudowy, a jak zaznaczył skarżący transakcja odrzucona to działka vis a vis działki wywłaszczonej z tą samą intensywnością zabudowy, w związku z czym należało uwzględnić ją w bazie oszacowanej.

Wojewoda [...], decyzją z dnia 4 grudnia 2013 r.,

nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 2.613.000 zł na rzecz: T. F. (udział 1/3) - kwotę 871 000 zł, J. F. (udział 1/3) - kwotę 871 000 zł, B. F. (udział 1/3) - kwotę 871 000 zł.

W pierwszej kolejności wyjaśnił, że skoro w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma przepisu uprawniającego organ administracji do ustalenia zwrotu wypłaconego odszkodowania, po uchyleniu lub stwierdzeniu nieważności decyzji, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, to może ono być dochodzone na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym. Tym samym brak było podstaw prawnych do tego, aby Prezydent Miasta [...], orzekał o obowiązku zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, w konsekwencji czego Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...] w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego z dnia 28 grudnia 2013 r.

Wojewoda [...] stwierdził, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wyjaśnił, że rzeczoznawcy majątkowi zastosowali w procesie wyceny podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 u.g.n.), metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Autorzy wyceny przeanalizowali rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną oraz zabudowę mieszkalną wielorodzinną z usługami w latach 2010-2012 i jako rynek lokalny przyjęli obszar miasta [...], obejmujący dzielnice [...],[...],[...],[...],[...] oraz [...] i część [...].

Kolejno organ odwoławczy wyjaśnił, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły. Organ uznał zatem, że określony w operacie obszar rynku lokalnego, na którym rzeczoznawcy majątkowi poszukiwali nieruchomości podobnych do wycenianej został określony prawidłowo. Organ zauważył, że żaden przepis prawa nie ogranicza poszukiwań nieruchomości podobnych do danej dzielnicy oraz, że na rozprawie administracyjnej, która została przeprowadzona w dniu 18 lutego 2013 r. rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili, że "do wyceny zostały przyjęte transakcje faktycznie na rynku występujące. Transakcja sprzedaży nieruchomości przy [...] (8.000 zł/ m2) została odrzucona jako skrajnie odbiegająca od cen nieruchomości pozostałych. Lokalizacja przytoczonych nieruchomości należy do najbardziej atrakcyjnych w [...]. W tabeli znajdują się dwie nieruchomości ze [...] (poz. 6 i poz. 7)".

Odnosząc się do powołanego przez skarżącego przepisu § 5 ww. rozporządzenia organ przywołał wyjaśnienia rzeczoznawców, którzy stwierdzili, że "porównanie cen jednostkowych gruntu osiąganych w przetargach z przeciętnymi cenami uzyskiwanymi na rynku za nieruchomości podobne wykazało, iż ceny te nie odbiegają zbytnio od siebie i że transakcje przetargowe mogą być źródłem informacji wykorzystanym w wycenie", co czyniło zarzut skarżącego bezzasadnym.

Odnośnie kwestii różnicy w powierzchni nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań organ wskazał, że metoda korygowania ceny średniej polega na korekcie średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Ponieważ autorzy wyceny z dnia 28 grudnia 2012 r. wyjaśnili, że czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości są: wielkość nieruchomości (wpływająca na wartość w 30%), lokalizacja nieruchomości (50%) oraz potencjał inwestycyjny nieruchomości (20%), zatem różnice w wielkości nieruchomości zostały skorygowane poprzez współczynnik korygujący.

Odnośnie zastrzeżeń dotyczące trendu czasowego organ wskazał, że autorzy operatu szacunkowego wyjaśnili, iż " analiza rynku lokalnego nie wykazała, aby w badanym okresie znacząco zmieniły się ceny za podobne nieruchomości gruntowe z powodu upływu czasu; do wyceny gruntu przyjęto więc ceny transakcyjne osiągane za te nieruchomości w dniu ich sprzedaży", w związku – zdaniem organu – z czym nie było podstaw do zastosowania trendu czasowego.

Odnosząc się do zarzutu niewskazania w operacie szacunkowym numerów repertorium aktów notarialnych, organ odwoławczy stwierdził, że nie ma podstawy do żądania, aby rzeczoznawca majątkowy wskazywał w operacie szacunkowym numery repertorium aktów notarialnych, na podstawie których nastąpiło nabycie nieruchomości porównawczych, tym bardziej, że nieruchomości te zostały w operacie szacunkowym opisane w sposób umożliwiający ich weryfikację.

Odnosząc się z kolei do twierdzenia że działki o powierzchni powyżej 3.000 m2, są działkami rolnymi zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, organ wyjaśnił, że o przeznaczeniu planistycznym danej nieruchomości przesądza nie jej powierzchnia ale plan miejscowy, a w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo, gdy nie istnieje żaden z powyższych dokumentów - faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 u.g.n.).

W skardze na powyższą decyzję B. F. wniósł o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu pierwszej instancji.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucił rażące naruszenie: prawa procesowego, tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.; prawa materialnego tj. art. 4 pkt 16, art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4, § 5 ust. 1 i § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 9a w zw. z art. 132 ust. 1 u.g.n. w stosunku do wierzyciela B. F. i T. F., poprzez nieuświadomienie ww. wierzycieli i złożenie odszkodowania w 1/3 części na rzecz T. F. i w 1/3 części na rzecz B. F. do depozytu sądowego Sądu Rejonowego w [...] i Sądu Rejonowego w [...]wraz z wnioskami Prezydenta Miasta [...] z dnia 18 grudnia 2013 r.

W uzasadnieniu skargi, skarżący w większości powtórzył argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. W szczególności stwierdził, że biegli rzeczoznawcy rażąco naruszyli uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego przy metodzie korygowania ceny średniej, gdzie badany obszar rynku powinien uwzględniać tylko transakcje z obrębu - [...], a to są transakcje spoza tego obrębu. Zwrócił uwagę, że badana nieruchomość ma pow. 1042 m2, a nie jak przyjęto do bazy szacowania nieruchomości o pow. 694, 2293, 1289, 1506, 4150, 5211 m2.

W dalszej części wyjaśnił, że operat szacunkowy dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności, zabudowę jednorodzinną w tym zabudowa wielorodzinna w budynkach do 4 mieszkań -bliźniacza, zabudowę wielorodzinną, w otoczeniu zabudowa wielorodzinna o niskiej i średniej intensywności. W operacie ujawniono sześć transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości i sześć transakcji dotyczących obrotu między osobami fizycznymi i obrotu między spółkami, nie wskazano żadnej transakcji pod budownictwo wielokondygnacyjne tj. o sześciu kondygnacjach z usługami tzn. o bardzo wysokiej intensywności zabudowy oraz nie ujawniono zabudowy powyżej istniejącej zabudowy, porównywane nieruchomości chociażby powierzchniowo nie były podobne do wywłaszczonej nieruchomości, co znacząco wpływa na metodę korygowania ceny średniej, w związku z dwoma transakcjami, gdzie formą sprzedaży był przetarg oraz nieruchomości o pow. 5.211 m2 i o pow. 4.150 m2, działki o powierzchni ponad 3.000 m2, są działkami rolnymi zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych i ustawą o gospodarce nieruchomościami, a określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb określenia wysokości odszkodowania dotyczy dnia i stanu wywłaszczenia - działki budowlanej przeznaczonej w zatwierdzonych planach zabudowy miasta pod budownictwo wielokondygnacyjne z usługami o pow. 1.042 m2 i należy do bazy szacowania przyjąć transakcje o zbliżonych powierzchniach gruntu do pow. 1.042 m2, działka wywłaszczona położona jest w centrum [...], w tzw. strefie I miasta, a w bazie cen transakcyjnych nieruchomości na 12 transakcji przyjęto tylko dwie transakcje z obrębu [...], co jest rażącym naruszeniem prawa. W operacie brak jest analizy kształtowania się cen na rynku lokalnym w funkcji czasu tzn. nie zaktualizowano cen ze względu na upływ czasu, nie przedstawiono cen wyjściowych i cen skorygowanych.

Skarżący zauważył, że ocena organu odwoławczego w zakresie poprawności opinii nie może sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, lecz musi wskazać czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. Oceniając bowiem dowód z opinii biegłego konieczne jest wskazanie i wyjaśnienie w uzasadnieniu przesłanek, które doprowadziły biegłego do przedstawionych konkluzji. Operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega ocenie pod względem formalnym, ale również materialnym uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wydanych na podstawie tej ustawy.

Wskazując na wadliwy wybór nieruchomości porównawczych, skarżący zaznaczył, że na 12 transakcji 4 nieruchomości to grunty o funkcji budownictwa wielorodzinnego z usługami, 3 o podobnej powierzchni, w żadnej z 12 transakcji nie przedstawiono, ile kondygnacji mają budynki, 5 transakcji to transakcje między firmami, spółkami, 2 transakcje z decyzją dot. rozbiórki istniejących garaży na terenie, 2 transakcje z obrębu [...].

Zdaniem skarżącego wątpliwość co do przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości oddalonych od [...], to uchybienie które powoduje, że nie można ustalić jednoznacznie, czy przyjęte do porównania nieruchomości spełniają definicję nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n.

Skarżący zarzucił, że ani w opinii, ani w ustnej odpowiedzi na rozprawie biegli nie wyjaśnili, czy koniecznym było korygowanie cen z uwagi na upływ czasu. Kwestia ta jest istotna, bowiem w art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W zaskarżonej decyzji brak jest dostatecznego uzasadnienia dla przyjęcia, że na terenie obrębu [...] nie odnotowano podobnych transakcji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 21 lutego 2014 r., będącym uzupełnieniem skargi, B. F., zarzucił organowi naruszenie art. 154, art. 155, art. 156 ust. 3 i art. 157 u.g.n., art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach, §§ 5, 16 i 55 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W obszernym uzasadnienia pisma skarżący przedstawił szczegółową argumentację swojego stanowiska. Zarzucił organowi dokonującemu oceny operatu szacunkowego, że ten nie sprawdził jego aktualności. Uzasadniając ten zarzut wskazał, że co prawda pomiędzy datą sporządzenia operatu, a datą decyzji organu minęło tyko 11 miesięcy i 6 dni, ale po upływie niemalże całego roku, zmianie uległa dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych. Skarżący przedstawił dane o nowych transakcjach sprzedaży nieruchomości podobnych, które powinny być użyte w oszacowaniu na potrzeby wydawanej decyzji.

Ponadto zarzucił, że nie sprawdzono poprawności cen stanowiących podstawę oszacowania. Wskazał, że na rynku lokalnym występują co najmniej dwa rodzaje cen nieruchomości podobnych: ceny w których wystąpił obowiązek w podatku VAT oraz ceny indyferentne względem tego podatku. Tymczasem operat szacunkowy nie zawiera żadnej informacji w zakresie tego, jakie ceny zostały użyte do oszacowania, ani też nie zawiera informacji czy w ewentualnych cenach "vatowskich" ten składnik - podatek VAT - został uwzględniony jako immanentny składnik ceny zgodnie z ustawą o cenach. Nie wiadomo również, jak końcowy wynik oszacowania ma się do podatku VAT, czy podana kwota jest kwotą indyferentną względem tego podatku, czy też kwotą "brutto" czy "netto" w rozumieniu podatku VAT. Biorąc pod uwagę, że stopa podatku VAT od nieruchomości niezabudowanych ma wymiar 23%, różnice mogą być co najmniej wielusettysięczne. Stąd, w ocenie skarżącego, ceny stanowiące podstawę oszacowania są wadliwe, nie pochodzą z rynku, są wynikiem ingerencji autorów wyceny w dane rynkowe lub są po prostu błędne - inne niż w umowach sprzedaży - a więc wynik oszacowania nie może być poprawny, a sam operat szacunkowy jest nieprzydatny do wydania decyzji o odszkodowaniu.

Zdaniem skarżącego, organ nie rozpoznał podniesionych przez niego na etapie postępowania administracyjnego zarzutów lub rozpoznał je niewłaściwie. Otóż skarżący podniósł zarzut niewłaściwego określenia rynku lokalnego w tym znaczeniu, że rynek ten nie był ograniczony do obszaru centrum miasta, ale w praktyce został określony na zdecydowanie większej powierzchni obejmującej lokalizacje typowo mieszkaniowe z dużym lub nawet dominującym udziałem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy wycenie podlegała nieruchomość położona w ścisłym centrum miasta, na terenie zabudowy wielokondygnacyjnej, ulokowanej przy głównym ciągu handlowym [...]. Organ stwierdził, że żaden przepis prawa nie ogranicza poszukiwań nieruchomości podobnych do danej dzielnicy.

W wyniku pominięcia części dostępnych danych znajdujących się w dyspozycji organu pierwszej instancji, doszło do pominięcia danych o sprzedaży nieruchomości przy [...] (8.000 zł/m2), która wydała się "skrajnie odbiegającą". Jak zauważył skarżący, takie ceny występują na terenie centrum [...], czego dowodem jest sprzedaż opisanych przez skarżącego gruntów.

W ocenie skarżącego nierozpoznanym właściwie zarzutem był ten odnoszący się do przyjęcia jako podstawy oszacowania sprzedaży nieruchomości w trybie przetargowym. Skarżący zauważył, że w zestawie cen użytych do oszacowania znajdują się dwie w zasadzie identyczne nieruchomości położone w [...] przy ul. [...]: lp. 9 i Ip. 10. Te dwie identyczne nieruchomości uzyskały diametralnie różne ceny: 2.020 zł/ m2 i 1.010 zł/ m2. Ani autorzy operatu ani organ nie próbowali wyjaśnić tej kwestii.

W dalszej części skarżący wyjaśnił, że dwie sąsiadujące działki przy tej samej ulicy i o takich samych cechach lokalizacyjno-geometrycznych mogą osiągać diametralnie różne ceny jednostkowe np. z powodu różnych dozwolonych wysokości zabudowy. Stąd w przypadku nieruchomości przy [...] możliwe było zastosowanie dwóch dróg szacowania: poprowadzenie oszacowania w podejściu porównawczym metodą porównywania parami przy wykorzystaniu jako wiodącej cechy opisującej zdolność nieruchomości do generowania powierzchni zdatnej do komercjalizacji oraz poprowadzenie oszacowania w podejściu mieszanym metodą pozostałościową.

Wyjaśniając metodę pozostałościową, skarżący stwierdził, że zważywszy na wielomilionową wartość wywłaszczonej nieruchomości oraz wysokość odszkodowania, roztropnym byłoby pokazanie obu metod szacowania, porównanie wyników oraz końcowe przyjęcie jednej z nich jako najwłaściwszej i odpowiednio podającej wartość szacowanej nieruchomości. Tymczasem żadna ze wskazanych powyżej metodologii nie została zastosowana, a oszacowanie oparto na wzorcu stosowanym dla szacowania drobnych, typowych działek budowlanych pod domy jednorodzinne na peryferiach miast. Zastosowanie takiej metodyki nie mogło dać dobrych rezultatów, gdyż nie przystawała ona do przedmiotu oszacowania. Doprowadziło to do wyraźnego zaniżenia wartości nieruchomości, a tym samym odszkodowania.

Zdaniem skarżącego, ustalona w decyzji organu kwota odszkodowania, która została określona na podstawie niepoprawnie sporządzonego i niestarannie ocenionego przez organ w postępowaniu administracyjnym operatu szacunkowego jest wyraźnie zaniżona względem cen rynkowych aktualnych na datę orzekania, czyli w grudniu 2013 r. Zauważył, że w świetle występujących danych o sprzedażach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, cena 8.037 zł/m2 przy [...] nie jest wygórowana i odstająca. W 2013 r. wystąpiły sprzedaże podobnych nieruchomości niezabudowanych po cenach znacznie przekraczających poziom oszacowania:

- sprzedaż z 15 maja 2013 r. przy ul. [...] przy cenie jednostkowej 3.321 zł/m2,

- sprzedaż z 3 lipca 2013 r. przy ul. [...] przy cenie jednostkowej 3.268 zł/m2,

- sprzedaż w grudniu 2013 r. działek przy ul. [...] przy średniej cenie 11.270 zł/m2,

- sprzedaż z 8 lipca 2013 r. działki przy ul. [...] przy cenie jednostkowej 3.824 zł/m2,

- sprzedaż z 12 marca 2013 r. działki przy ul. [...] przy cenie jednostkowej równej 2.610 zł/m2.

Ponadto skarżący szczegółowo opisał 12 nieruchomości uwzględnionych w operacie szacunkowym, wyjaśniając, że co najmniej 5 z nich jest niepodobnych do wywłaszczonej nieruchomości. Stwierdził, że tylko nieruchomości Ip.: 1, 5, 6, 7, 8, 9 i 11 mogłyby pod pewnymi warunkami stanowić podstawę oszacowania, gdyby wprowadzić poprawne ceny, korekty z tytułu różnic względem obowiązku w podatku VAT oraz różnic lokalizacyjnych i różnic co do występowania ciągów handlowych. W odniesieniu do nieruchomości lp. 6 koniecznym byłoby wprowadzenie dodatkowej korekty z tytułu jej niesamodzielności. Pozostałe nieruchomości Ip.: 3, 4, 10 i 12 nie odpowiadają podstawowemu kryterium podobieństwa, jakim jest przeznaczenie nieruchomości, gdyż są faktycznie przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Natomiast nieruchomość Ip. 2 stanowi faktycznie zespół kilku różnych nieruchomości o zróżnicowanej strukturze własnościowej i podatkowej względem VAT co czyni ją nieprzydatną w takim stanie, w jakim została przyjęta do oszacowania. Taki stan rzeczy powoduje, że oszacowanie jest wadliwe co do zasady, gdyż nie przyjęto poprawnie cen nieruchomości, które były przedmiotem obrotu na rynku,

ale też nie wprowadzono koniecznych korekt tych cen z tytułu różnic w cechach miedzy tymi nieruchomościami, a nieruchomością szacowaną przy ul. [...].

Przedstawiając zarzut zastosowania niewłaściwej metody szacowania, skarżący podniósł, że w przyjętej metodzie korygowania ceny średniej wymagane jest oparcie oszacowania na kilkunastu nieruchomościach z rynku lokalnego. Po analizie danych okazuje się, że do dyspozycji pozostało tylko 7 nieruchomości, co nie spełnia warunku z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W takiej sytuacji należało zastosować inną metodologię szacowania, chociażby metodę porównywania parami.

Ponadto podniósł, że na potrzeby ustalenia odszkodowania, konieczne jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. Przywołując treść art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazał, że dobór podejścia, metody i techniki szacowania nie może być przypadkowy. Powinien wynikać z celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych, czyli konkludując: z analizy rynku. Podniósł, że rynek gruntów niezabudowanych w centrach miast jest rynkiem z definicji ubogim w transakcje, gdyż mamy do czynienia z obszarami bardzo intensywnej zabudowy. Są to obszary o najwyższej cenności generujące najwyższe ceny jednostkowe, a przy tym są to ceny bardzo rozstrzelone, czyli z pozoru mało spójne i trudno wytłumaczalne. Powyższe potwierdzają dane zawarte w spornym operacie, a mianowicie ceny od 996 do 8.000 zł/m2. Taka sytuacja rodzi chęć uproszczenia oszacowania poprzez eliminację cen najwyższych bez przeprowadzenia próby wyjaśnienia przyczyn przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżącego jest to dokładny opis sposobu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a zatem jest oczywiste, że taka metoda jest najwłaściwsza w przedmiotowym przypadku.

Jak zauważył skarżący z treści operatu szacunkowego wynika, że żadna ze wskazanych przez niego metodologii nie została zastosowana, a oszacowanie oparto na wzorcu stosowanym dla szacowania drobnych, typowych działek budowlanych pod domy jednorodzinne na peryferiach miast. Zastosowanie takiej metodyki nie mogło dać dobrych rezultatów, gdyż nie przystawała ona do przedmiotu oszacowania. Doprowadziło to do wyraźnego zaniżenia wartości nieruchomości, a tym samym odszkodowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązujących przepisów procesowych, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji publicznej ma zatem obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. Mając na uwadze przepisy prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy oraz jakie dowody należy przeprowadzić w celu udowodnienia tych faktów.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest więc na podstawie tych przepisów zobowiązany do podjęcia z urzędu wszelkich niezbędnych czynności w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, by na jego podstawie ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem zastosowania właściwej normy prawa materialnego.

Zgodnie z treścią art. 107 § 1 i 3 k.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Jak słusznie wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 r. (sygn. akt SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106) jednym z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji jest obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz także w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden z niezbędnych warunków skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych.

Uzasadnienie prawne decyzji powinno zawierać umotywowaną ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazać, jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji - zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione.

Przedmiotem niniejszej sprawy było wyłącznie ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną orzeczeniem Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia z 24 września 1959 r. nieruchomość, położoną w [...] przy ul. [...], oznaczoną jako parcela nr [...] o pow. 0,1042 ha, obecnie część działek o numerach [...] i [...], a zatem zgodnie z powołanymi przepisami organ – uwzględniając specyfikę tego postępowania - powinien był wyczerpująco przeprowadzić postępowanie dowodowe, odnieść się do zebranych materiałów, w szczególności do operatu szacunkowego dotyczącego wywłaszczonej nieruchomości, a wyniki swojej oceny szczegółowo i rzetelnie uzasadnić.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia był przepis art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "u.g.n.", zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, przy czym w przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (co ma miejsce w niniejszej sprawie), wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (...) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Organ ustalając wysokość odszkodowania prawidłowo zatem badał stan wywłaszczonej nieruchomości w dacie wywłaszczenia, zaś jej wartość oceniał według jego obecnej wartości.

W ocenie Sądu, analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, dokonana przez organy nie jest jednak pełna, albowiem nie odniosły się one do nieprawidłowości zawartych w tym operacie, na które słusznie wskazywał skarżący.

Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy – zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie jako "rozporządzenie". Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 u.g.n. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (wyrok NSA z 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony w 2012r. był kwestionowany przez skarżącego już w toku postępowania przed organami. W ocenie Sądu obowiązkiem organów było ustosunkowanie się do tych zarzutów, jak również uzyskanie wyczerpujących wyjaśnień lub uzupełnień od autora operatu szacunkowego.

Z treści operatu szacunkowego wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3).

Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (tak Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 648).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje wyżej wspomniane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które określa rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Z przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny.

W orzecznictwie administracyjnym zwrócono uwagę na wynikający z tych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, Lex nr 281387). Z dotychczasowego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika przy tym, że co do zasady winien to być rynek lokalny miejsca położenia nieruchomości, choć nie jest to twierdzenie zawsze uzasadnione. O tym, jaki rynek winien być poddany analizie rzeczoznawcy, decyduje bowiem niewątpliwie charakter nieruchomości.

W rozporządzeniu zawarto również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-3. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Podstawą zastosowania podejścia porównawczego (w tym też metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zgodnie

z art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, które opiera się na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zastosował przy tym metodę korygowania ceny średniej, a więc powinien był porównać nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, których ceny w obrocie są znane. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego (bazy nieruchomości podobnych), w tym także szczegółowego uzasadnienia, z jakich przyczyn określone nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę pominięte jako materiał porównawczy.

Jak trafnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2008 r. (sygn. II OSK 2013/06, LexPolonica nr 1994859), rzeczoznawca winien zawrzeć takie uzasadnienie w swoim operacie szacunkowym, gdyż umożliwia to organowi dokonanie oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skoro organ dokonuje takiej oceny, to nie może tego robić w warunkach dowolności, lecz w ramach swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. W związku z tym musi on posiadać materiał umożliwiający dokonanie takiej oceny, a jest nim wskazanie w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjętego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości przyjętych do porównań, takich jak m.in. położenie, wielkość nieruchomości, jej skomunikowanie oraz, co jest nie mniej ważne, wskazanie istotnych cech różniących nieruchomości, przyjętych współczynników korygujących i okoliczności, jakie zadecydowały w konkretnym przypadku o rozszerzeniu lub nierozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości opiera się bowiem na zobiektywizowanych kryteriach, ale zawsze jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. W tych warunkach brak takiego uzasadnienia stanowiłby niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań, a w konsekwencji dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, Lex nr 461659).

W świetle powyższych rozważań nie powinno budzić wątpliwości, że kluczowym dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było bardzo wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy rzeczoznawca mógł zastosować w tej sprawie podejście porównawcze, przyjmując do porównania nieruchomości wskazane w operacie jako podobne do nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do tejże nieruchomości. Dodać należy, że w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i spójny (wyrok z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11, Lex nr 1113232).

Oceniając operat szacunkowy w świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że słusznie zarzucał skarżący, iż organy obu instancji niezasadnie przyjęły, że sporządzający go rzeczoznawca należycie uzasadnił wybór nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą.

Po pierwsze w operacie szacunkowym jako rynek właściwy rzeczoznawcy przyjęli w zasadzie miasto [...] z większością obrębów tego miasta, zarówno obrębów centralnych, jak i położnych poza centrum miasta. Tak jak obręby [...], czy [...] można uznać za centralne obszary [...], to już takie obręby jak [...] czy [...] położone nie w pobliżu morza, w częściach mniej atrakcyjnych tych dzielnic, obręby [...] czy [...] nie mogą być uznane za obręby centralne, a co najmniej należy je traktować jako graniczące z centrum miasta. Z kolei obręby takie jak [...],[...],[...],[...],[...], czy [...] z pewnością do centrum [...] zaliczone być nie mogą. Ma to istotne znaczenie, skoro nieruchomość wyceniana położona jest w ścisłym centrum [...], przy głównej ulicy (ul. [...]), przy której usytuowana jest atrakcyjna zabudowa mieszkaniowa z towarzyszącą jej funkcją usługowo-handlową.

Jeżeli zatem wśród 12 nieruchomości, przyjętych przez rzeczoznawców jako nieruchomości podobne, wskazane zostały jedynie 3 nieruchomości z dzielnic [...] i [...], to jest dzielnic które należałoby zaliczyć do dzielnic centralnych, z dzielnic graniczących z centrum miasta 8 nieruchomości, a 1 nieruchomość z dzielnicy [...], to prawidłowość dokonanej wyceny budzi zasadnicze wątpliwości, które nie zostały wyjaśnione w toku przedmiotowego postępowania.

Jest okolicznością powszechnie znaną, że wartość nieruchomości położnych w centrum miast, a ponadto przeznaczonych pod zabudowę wielokondygnacyjną, mieszkaniowo-usługową, jest znaczna w porównaniu z nieruchomościami o takim samym przeznaczeniu, lecz położonymi poza centrum. Jeżeli jeszcze dodać fakt, że wycenie podlega nieruchomość położona przy reprezentacyjnej ulicy miasta (a do takich niewątpliwie należy zaliczyć ul. [...] w [...]), to uzyskiwanie cen transakcyjnych znacznie przekraczających średnie ceny nieruchomości z obszaru całego miasta nie jest okolicznością szczególnie wyjątkową. Na tę okoliczność zwracali uwagę również sami rzeczoznawcy majątkowi, wskazując, że atrakcyjność nieruchomości wycenianej związana jest z jej położeniem w ścisłym, mieszkalno-usługowym centrum [...], wielkością, korzystnym dostępem do infrastruktury technicznej i wysokim w tej części miasta, wskaźnikiem intensywności zabudowy (str. 12 operatu). Wskazane okoliczności nie znalazły jednak odzwierciedlenia w sposobie wyszukiwania nieruchomości przyjętych do porównania.

Z tego względu stwierdzenie autorów operatu szacunkowego, że odnotowana sprzedaż terenu inwestycyjnego przy [...] za cenę 8.037 zł/mkw., nie mogła być przyjęta do wyceny jako znacznie odbiegająca od przeciętnych, nie znajduje uzasadnienia z uwagi na powszechnie dostępny stan wiedzy o cenach transakcyjnych w centralnych obszarach dużych miast. Ponadto z treści operatu nie wynika, aby ww. transakcja oraz dwie transakcje z dzielnicy [...] (ul. [...] oraz ul. [...]), były jedynymi transakcjami, które miały miejsce w tej dzielnicy w badanym okresie i które dotyczyły nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości wycenianej. Stwierdzenie w operacie, że ceny gruntu inwestycyjnego były na badanym obszarze mocno zróżnicowane nie może podlegać prawidłowej ocenie, albowiem operat nie przedstawia, jak kształtowały się powyższe ceny, w szczególności, że - jak to wskazano w operacie - jako obszar badany przyjęto w zasadzie obszar całej [...]. Dopiero wskazanie wszystkich adekwatnych do przedmiotu wyceny transakcji - wyszukanych przez rzeczoznawców – mogłoby stanowić podstawę do dokonanie prawidłowej oceny, czy transakcje spośród nich wybrane do porównania, stanowią zbiór reprezentatywny, jak również, czy transakcje odrzucone w operacie, rzeczywiście należało ocenić jako skrajnie odbiegające od średniej ceny nieruchomości. Takiej informacji operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie zawierał.

Z tych samych względów, jako niczym nieuzasadnione, należało ocenić twierdzenie rzeczoznawców, że "ze względu na bardzo duże różnice w cenach gruntu należało stworzyć bazę cenową odpowiadającą, w sposób możliwie optymalny, położeniu wycenianej nieruchomości". Autorzy wyceny nie wykazali owych bardzo dużych różnic w cenach gruntu, albowiem w operacie zawarto informację wyłącznie o transakcjach ostatecznie przyjętych do porównania. Nie ma zatem możliwości, aby ocenić sporządzony operat pod względem prawidłowości dokonanego wyboru nieruchomości porównywalnych.

Ponadto, rzeczoznawcy nie wskazali, aby w dzielnicy [...] lub [...] nie miały miejsca inne transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, zatem wybór do porównania nieruchomości z innych dzielnic [...] również jest niemożliwy do prawidłowej oceny. Dodać w tym miejscu należy, że wbrew założeniu operatu, na co już wyżej zwrócono uwagę, dzielnic [...],[...],[...], oraz [...] nie można uznać za "centralny, najbardziej atrakcyjny cenowo obszar miasta [...]" (str. 9 operatu).

W szczególności działka przy ul. [...] nie jest położona w centrum miasta, a ulica ta nie posiada zabudowy charakterystycznej do zabudowy ul. [...], a przeznaczenie nieruchomości jest w zasadzie wyłącznie mieszkaniowe, jednostkowo zaś tylko usługowe, tym czasem uzyskana cena jednostkowa jest wyższa od przyjętej w operacie ceny nieruchomości wycenianej. Działka położna w [...] (data transakcji 13 lipca 2012 r.), jest dwukrotnie większa od działki wycenianej, co miało wpływ na cenę jednostkową, a ponadto położna jest poza ścisłym centrum. Działka położona w [...] położona jest poza centrum miasta oraz posiada przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności. Działka położona w przy ul. [...] (data transakcji 15.03.2012 r.) znajduje się poza centrum miasta (w zasadzie jest to ulica dzielnicy [...] odizolowana od [...] o zabudowie niemal wyłącznie mieszkaniowej w tym głównie jednorodzinnej – jak wskazano w operacie o niskiej i średniej intensywności). Działka przy ul. [...] znajduje się znacznie poza centrum [...], w obszarze o przeważającej zabudowie jednorodzinnej. Działka przy ul. [...], choć znajduje się w centrum [...] ([...]), posiada jednak powierzchnię ośmiokrotnie mniejszą oraz wpis do rejestru zabytków, które to cechy niewątpliwie wpływają na możliwości zainwestowania, a ponadto odróżniają tę działkę zasadniczo od nieruchomości wycenianej. Działka przy ul. [...], położona w zasadzie w centralnej dzielnicy [...], znajduje się przy ulicy o zabudowie odmiennej od stanowiącej nieruchomość wycenianą. Jest to zabudowa wielorodzinna pozbawiona funkcji usługowo-handlowych. Działki w [...] przy ul. [...] położne są poza centrum miasta i są wielokrotnie większe od nieruchomości wycenianej, przy czym dwie powyższe transakcje dotyczą nieruchomości o zbliżonych cechach, jednak nie odzwierciedla tego znaczna różnica w uzyskanej cenie jednostkowej, a rozbieżności tej nie wyjaśniono w toku postępowania, co wymyka się spod prawidłowej kontroli zarówno stron, jak i sądu administracyjnego. Działka przy ul. [...] znajduje się znacznie poza centrum miasta i dotyczy zabudowy mieszkalnej. Z kolei działka przy ul [...] ([...]) dotyczy zabudowy jednorodzinnej, podczas gdy nieruchomości wyceniana przeznaczona była pod zabudowę wielorodzinną (mieszkalno-usługową).

W konsekwencji większości nieruchomości objętych bazą porównawczą, nie można uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Oznacza to po pierwsze, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie mógł być podstawą do prawidłowego oszacowania odszkodowania należnego stronom za wywłaszczona nieruchomość. Po drugie skoro zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga wskazania porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, brak było podstaw do zastosowania takiej metody. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 701/09, Lex nr 553143).

Kolejna kwestią, która nie została wyjaśniona prawidłowo w operacie szacunkowym, jak i w decyzjach organów obu instancji, dotyczyła aktualności wyceny.

Po pierwsze wskazać należy, że za datę dokonania wyceny należy przyjąć dzień 28 grudnia 2012 r. (data wskazana w operacie). Rzeczoznawcy majątkowi, kierując się standardami zawodowymi w dziedzinie wyceny nieruchomości, wiążące w procesie wyceny na podstawie art. 175 ust. 1 u.g.n., zazwyczaj analizują rynek nieruchomości porównawczych z okresu obejmującego dwa lata wstecz od dnia wyceny. Trend czasowy ma na celu aktualizację przyjętych do porównań cen transakcyjnych na datę wyceny. Co prawda żaden z przepisów powoływanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów nie zabrania przyjmowania transakcji z dłuższego okresu. Rzeczoznawca majątkowy winien jednak szczegółowo wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się na objęcie monitoringiem okres zawierania transakcji danego rodzaju nieruchomości dłuższy niż dwa lata. W niniejszej sprawie rzeczoznawcy nie dochowali tego obowiązku, albowiem przyjęli do porównania transakcje z lat 2010-2012. W konsekwencji transakcje z dat:5 marca 2010 r., 6 kwietnia 2010 r., 23 kwietnia 2010 r., 24 maja 2010 r., 16 września 2010 r. oraz 22 października 2010 r. w zasadzie nie powinny być przyjęte do porównania, albowiem rzeczoznawcy w żaden sposób nie wyjaśnili, dlaczego nie badali rynku wyłącznie w okresie od dnia 28 grudnia 2010 r.

do dnia 28 grudnia 2012r., lecz również wcześniejszym. Nieruchomości, których dotyczyły ww. transakcje, nie mogły być zatem uznane za podobne do nieruchomości wycenianej z uwagi na brak adekwatności co do określonego trendu czasowego w zmianach cen rynnowych nieruchomości.

Po drugie podkreślić należy, że w odniesieniu do aktualności operatu szacunkowego art. 156 ust. 3 u.g.n. wymaga co do zasady, aby po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność. Jednak istotne jest zawarte w tym przepisie zastrzeżenie, zgodnie z którym aktualność operatu może być zakwestionowana również przed upływem ww. okresu, jeżeli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych).

Decyzja organu odwoławczego została wydana w dniu 4 grudnia 2013 r., a więc w zasadzie przed upływem 12 miesięcy (termin ten dotyczy nie tylko organu pierwszej instancji, ale także organu odwoławczego) od dnia sporządzenia operatu, jednak organ odwoławczy nie wyjaśnił, czy w związku z upływem niemal całości ww. okresu ważności operatu, nie wystąpiły zmiany czynników opisanych w art. 154 u.g.n., co w ocenie Sądu było niezbędne dla oceny, czy organy uwzględniły sporządzony operat, jako opracowanie aktualne. Kwestia ta jest o tyle istotna, że skarżący przedstawił w skardze kilka transakcji mających miejsce w 2013 r. (czynnik dostępności danych o cenach nieruchomości podobnych), dotyczące nieruchomości położnych w centrum miasta, w których cena jednostkowa wynosiła znacznie więcej niż przyjęta cena nieruchomości wycenianej (str. 9 uzupełnienie skargi – k.24 akt sądowych). W ocenie Sądu okoliczność ta wskazuje, że mógł nastąpić określony trend czasowy, polegający na wzroście cen nieruchomości w obszarze centrum [...], co poddaje w wątpliwość aktualność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Okoliczność ta winna być przez organy wyjaśniona, a w razie wątpliwości w tym zakresie, należy uzyskać potwierdzenie aktualności operatu albo nowy operat szacunkowy, który uwzględniał będzie transakcje nieruchomości z okresu jak najbardziej zbliżonego do daty dokonania wyceny. Uchybienie to niewątpliwie może mieć wpływ na wynik sprawy. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich wysokość odszkodowania jest zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2012 r., sygn. akt II OSK 1058/11, Lex nr 1234113, wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 387/11, Lex nr 589094 oraz z dnia 27 sierpnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 223/08, Lex nr 565985).

Odnośnie zarzutu przyjęcia do wyceny transakcji przeprowadzonych w formie przetargu podkreślić należy, że przepisy nie wykluczają oparcia wyceny na tego typu transakcjach. Zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W ocenie Sądu w warunkach niniejszej sprawy, rzeczą autorów operatu szacunkowego było precyzyjne wykazanie, które nieruchomości sprzedano w drodze przetargu, a następnie porównanie uzyskanej ceny z rynkową ceną przeciętną. Takich ustaleń zabrakło w operacie oraz decyzjach organów obu instancji. Wobec jednak uwzględnienia zarzutów dotyczących nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, kwestia ta winna być wyjaśniona przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Odnośnie zarzutu przyjęcia do wyceny cen nieruchomości powiększonych o podatek od towarów i usług Sąd miał na względzie, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. W podejściu porównawczym ceny transakcyjne stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1656/10, Lex nr 750708 oraz z dnia 29 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 2274/10, Lex nr 821183). Niewątpliwie jednak rację ma skarżący, że operat szacunkowy powinien wskazywać, czy ceny nieruchomości przyjętych do porównania są cenami netto, czy brutto. Brak tych informacji powoduje, że operat szacunkowy nie może stać się podstawą do oszacowania wysokości odszkodowania.

Odnośnie zarzutu złożenia kwoty odszkodowania w określonej części do depozytu sądowego Sądów Rejonowych, podkreślić należy, że okoliczność ta stanowi jedynie element wykonania decyzji, nie wskazuje zaś na naruszenie przepisów obowiązujących przy jej wydawaniu. Kwestia wpłacenia odszkodowania do depozytu sądowego, jak również wydania depozytu sądowego uprawnionemu regulują przepisu Kodeksu postępowania cywilnego.

Opisane wady postępowania organów obu instancji spowodowały, że organy nie mogły prawidłowo ocenić wysokości należnego skarżącemu (a także pozostałym spadkobiercom) odszkodowania.

Z tych też przyczyn Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał za dowolne i przekraczające zasadę swobodnej oceny dowodów ustalenia faktyczne organów poczynione w niniejszej sprawie albowiem zostały one oparte na treści nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Sąd miał przy tym na uwadze, że zgodnie z treścią 80 k.p.a., zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi na podstawie całokształtu materiału dowodowego, zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści. W niniejszej sprawie wynikający z ww. przepisu obowiązek wnikliwego zbadania całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie niewątpliwie nie został przez organy wypełniony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny miał również na uwadze, że zgodnie z treścią art. 107 § 1 i 3 k.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu.

W niniejszej sprawie organy obu instancji powyższych obowiązków nie spełniły, w istocie bowiem nie zawarły w uzasadnieniu swojej decyzji własnej oceny podstawowego i obligatoryjnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, to jest operatu szacunkowego, oraz nie odniosły jego ustaleń do zastrzeżeń wnoszonych przez skarżącego.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji publicznej, zgodnie z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, będą obowiązane uwzględnić wskazania sądu zawarte wyżej w uzasadnieniu.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że organy rozstrzygające niniejszą sprawę naruszyły przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a organ I instancji również art. 107 § 1 i 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało – w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy–Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzeczenie, jak w punkcie pierwszym wyroku.

Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw.

z art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Zarządzenie:

1) odpis wyroku wraz z uzasadnieniem oraz pouczeniem o sposobie i terminie wniesienia skargi kasacyjnej doręczyć pełnomocnikowi skarżącego (k. 8) oraz organowi administracji publicznej,

2) przedłożyć wraz z wpływem lub za 45 dni.