Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2309/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję i umorzono postępowanie - art. 145 §3 ustawy PoPPSA
Powołane przepisy: article: art. 194 ust. 1a i 1b; art. 174
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par 1 ust. 1; par 17;
journal: Dz.U. 2005 nr 15 poz 133
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych
article: art. 948 par 1 zd. 1; art. 813 par 1;
journal: Dz.U. 2016 poz 1822
law: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - tekst jedn.
article: art. 1 pkt 45 lit. a;
journal: Dz.U. 2017 poz 1509
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Śliwińska Sędzia WSA Sławomir Kozik Protokolant st. sekr. sąd. Jan Czarnacki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2018 r. sprawy ze skargi B. W. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] grudnia 2016 r.; 2. umarza postępowanie administracyjne; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury (poprzednio: Ministra Infrastruktury i Budownictwa) na rzecz B. W. kwotę 697 zł (słownie: sześćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa (obecnie Minister Infrastruktury, dalej "Minister") utrzymał w mocy swoją poprzednią decyzję z [...] grudnia 2016 r., którą zawiesił uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego B. W. (dalej "skarżący") na okres 6 miesięcy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

I.

W kwietniu 2016 r. Minister z urzędu wszczął wobec skarżącego postępowanie z tytułu jego odpowiedzialności zawodowej jako rzeczoznawcy majątkowego. Jednocześnie organ przekazał tą sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej "Komisja") celem przeprowadzenia przez nią postępowania wyjaśniającego.

Jako powód wszczęcia postępowania Minister wskazał skargę przedstawioną przez M. Z., właściciela szacowanych nieruchomości oraz dłużnika w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym (dalej: "dłużnik", "właściciel nieruchomości"), a dotyczącą sporządzenia przez skarżącego dnia 6 października 2015 r. następujących operatów szacunkowych:

"Operatu szacunkowego z wyceny prawa własności gruntu zlokalizowanego w Z. przy ul. [...]", dotyczył on nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], w obrębie [...], o powierzchni 3.631 m2, objętej księgą wieczystą [...];

"Operatu szacunkowego z wyceny prawa własności gruntu zlokalizowanego w Z. przy ul. [...]", dotyczył on nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne: nr [...] o powierzchni 4.221 m2 i nr [...] o powierzchni 3.000 m2, w obrębie [...], objętej księgą wieczystą [...];

"Operatu szacunkowego z wyceny prawa własności gruntu zlokalizowanego w Z. przy ul. [...]", dotyczył on nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne: nr [...]o powierzchni 3.016m2, nr [...] o powierzchni 3.000 m2, nr [...] o powierzchni 3.791 m2, nr [...] o powierzchni 754 m2 i nr [...] o powierzchni 1.082 m2, w obrębie [...], objętej księgą wieczystą [...]; podział działki ewidencyjnej nr [...] na działki o numerach: [...], [...] i [...] nie został ujawniony w księdze wieczystej [...];

"Operatu szacunkowego z wyceny prawa własności gruntu zlokalizowanego w Z. przy ul. [...]", dotyczył on nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 42.028 m2, objętej księgą wieczystą [...]; działka nr [...] powstała w wyniku scalenia działek oznaczonych numerami: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 42.028 m2; Scalenie ww. działek gruntu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej [...].

Właściciel nieruchomości w złożonej skardze zarzucił, że skarżący:

nie zawiadomił go, jako właściciela (dłużnika - uczestnika postępowania), o opisie i oszacowaniu nieruchomości;

potwierdził w operatach szacunkowych nieprawdę poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o nieobowiązujące w dacie szacowania ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...]. z dnia [...] października 2012 r.;

nie wziął pod uwagę, że dla wszystkich działek stanowiących przedmiot wyceny były wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

dołączył do operatów szacunkowych nieprawdziwe (niewłaściwe) mapy z położeniem nieruchomości gruntowych;

przy szacowaniu nieruchomości przy ul. [...], położonej w centrum miasta Z. (działka nr [...] o powierzchni 4,2028 ha w obrębie [...]), objętej księgą wieczystą [...], przyjął do porównania działki rolne położone poza miastem na terenach wiejskich.

II.

Komisja, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustaliła, że skarżący wykonując czynności szacowania zawarte w ww. opracowaniach, naruszył przepis art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej "u.g.n.". Mając to uwadze wystąpiła do Ministra o zastosowanie wobec skarżącego kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia jego uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Minister we wrześniu 2016 r. zawiadomił skarżącego o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W toku postępowania skarżący podniósł, że w przedmiotowej sprawie działał jako osoba ustanowiona przez sąd. Zatem, skoro skarga na jego czynności związane ze sporządzeniem ww. operatów szacunkowych nie została, stosownie do art. 194 ust. 1b u.g.n., złożona przez sąd, ale przez dłużnika – właściciela nieruchomości, to postępowanie z tytułu jego odpowiedzialności zawodowej jest prowadzone sprzecznie z prawem.

III.

Minister w uzasadnieniu decyzji z [...] grudnia 2016 r. wskazał, że przedmiotem przeprowadzonego przez niego postępowania było zbadanie, czy skarżący wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 u.g.n., a w szczególności, czy zarzuty postawione w skardze właściciela nieruchomości są zasadne.

W toku postępowania Minister ustalił następujące okoliczności;

- ww. nieruchomości gruntowe, na datę sporządzenia ww. operatów szacunkowych, rzeczywiście były własnością M. Z., wobec którego prowadzone było postępowanie egzekucyjne (egzekucja z nieruchomości o sygn. akt [...]).

- przedmiotem egzekucji było ustalenie przez komornika sądowego sumy oszacowania i ceny wywołania na licytacji publicznej zgodnie z art. 953 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.), dalej "k.p.c."

- podstawą opisu i oszacowania ww. nieruchomości były operaty szacunkowe wykonane przez skarżącego na podstawie umowy zlecenia z 31 sierpnia 2015 r., zawartej pomiędzy skarżącym, a J. P. - komornikiem prowadzącym postępowanie egzekucyjne (dalej "Komornik"). Celem wycen była "sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym".

- postanowieniem Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny w Z. z [...] kwietnia 2016 r. (sygn. akt [...]), opisy i oszacowanie przedmiotowych nieruchomości dokonane przez skarżącego zostały uchylone. Sąd postanowił "zlecić innemu biegłemu niż biegły B. W. sporządzenie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości objętych księgami wieczystymi [...], [...], [...], [...] w oparciu o nowy operat szacunkowy i dokonując opisu i oszacowania nieruchomości po dokonaniu oględzin nieruchomości także z udziałem dłużnika, po uprzednim powiadomieniu dłużnika o terminie oględzin".

- Dnia 11 stycznia 2016 r., Prokurator Prokuratury Rejonowej w Z. wydał postanowienie o zasięgnięciu opinii - powołaniu biegłego, w sprawie niedopełnienia przez funkcjonariusza publicznego – ww. Komornika, obowiązków, a to "poprzez niedokładne zebranie informacji mających wpływ na określenie wartości nieruchomości należących do M. Z., a położonych w Z. przy ul. [...], [...] oraz [...], co skutkowało wydaniem przez rzeczoznawcę majątkowego B. W. operatów szacunkowych tych nieruchomości z zaniżeniem ich rzeczywistej wartości".

Minister, przywołując ustalenia Komisji poczynione przez nią w toku postępowania wyjaśniającego, odnosząc się do postawionych przez właściciela nieruchomości zarzutów, wskazał, że rzeczywiście skarżący nie zawiadomił M. Z. o oględzinach nieruchomości. Dłużnik (właściciel nieruchomości), jako uczestnik postępowania (art. 922 k.p.c.), zgodnie z przepisem art. 945 § 1 k.p.c. powinien być powiadomiony o terminie opisu i oszacowania. Skarżący zaś, na rozprawie sądowej, która odbyła się 23 marca 2016 r., sam oświadczył, że nie zawiadomił dłużnika – właściciela nieruchomości, o oględzinach tych nieruchomości, ponieważ na zleceniu Komornika wskazany został areszt śledczy, jako adres tego dłużnika. Skarżący z góry założył więc, że właściciel nieruchomości nie zostanie zwolniony z aresztu w celu udziału w oględzinach ww. nieruchomości.

Powyższe zdaniem organu potwierdza, co wynika również z samych operatów szacunkowych (punktu 1.4), że wizja lokalna i oględziny przedmiotowych nieruchomości zostały dokonane bez udziału dłużnika (właściciela nieruchomości), co dowodzi naruszenia przez skarżącego przepisów art. 922 i art. 945 § 1 k.p.c., jak również przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie". Taki sposób postępowania skarżącego świadczy w konsekwencji o naruszeniu przez niego przepisów prawa oraz zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru wykonywania czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Minister wskazał, że punktu 1.6 operatów wynika, że przeznaczenie wycenianych nieruchomości gruntowych skarżący ustalił na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2012 r., który to dokument dotyczy terenów wiejskich gminy [...] (dalej "stadium wiejskie"). Szacowane nieruchomości położone są zaś w granicach administracyjnych miasta Z. (gmina miejska), dla których to - na datę sporządzania operatów szacunkowych, obowiązywały ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Z. w granicach administracyjnych miasta Z., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] sierpnia 2015 r. w sprawie zmiany studium (dalej "stadium miejskie").

Minister ustalił, że przeznaczenie ww. nieruchomości gruntowych, według obowiązujących na datę wycen zapisów studium, jest następujące:

działka ewidencyjna nr [...], przy ul. [...], znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...]); w operacie szacunkowym wymienionym w pkt "a." skarżący napisał zaś: "tereny upraw polowych i sadów"; faktyczne wykorzystanie działki nr [...] to droga wewnętrzna dojazdowa do innych nieruchomości;

działki ewidencyjne nr [...] i nr [...], przy ul. [...], znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...]); w operacie szacunkowym wymienionym w pkt "b." skarżący napisał zaś, że są to "tereny upraw polowych i sadów";

działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] znajdują się na terenach zieleni naturalnej dolin rzecznych ([...]); w operacie szacunkowym wymienionym w pkt "c." skarżący napisał zaś: "tereny lasów";

działka ewidencyjna nr [...], przy ul. [...], znajduje się w części na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...]) oraz w części na terenach zieleni naturalnej doliny rzecznej ([...]); w operacie szacunkowym wymienionym w pkt "d." skarżący napisał zaś: "tereny zieleni urządzonej".

Organ uznał, że nieprawidłowe ustalenie przez skarżącego przeznaczenia wycenianych nieruchomości stanowi naruszenie art. 154 ust. 2 u.g.n. i § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia. Tym samym skarżący nie zachował zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutu właściciela nieruchomości wskazanego w pkt 3 skargi Minister wskazał, że dla terenów miasta Z., na których położone są wyceniane nieruchomości gruntowe, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zatem skarżący błędnie ustalił przeznaczenie szacowanych nieruchomości przyjmując, jako podstawę, ww. studium wiejskie, które obejmuje tereny wiejskie gminy [...], zamiast studium miejskiego, dotyczącego terenów miasta Z. Na datę sporządzania spornych operatów szacunkowych, czego skarżący nie wziął pod uwagę, obowiązywała także decyzja Prezydenta Miasta Z. z [...] września 2013 r., ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0,3791 ha, położonej przy ul. [...]. Ponadto właściciel nieruchomości wystąpił we wrześniu 2015 r. z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 34 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej i szeregowej na działce nr [...] o powierzchni 4,2028 ha, przy ul. [...], która została wydana już po dacie oszacowania przedmiotowej nieruchomości (decyzja Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] listopada 2015 r.).

W tym kontekście Minister zarzucił, że skarżący nie wystąpił, na podstawie art. 155 u.g.n., z wnioskiem do Urzędu Miasta Z. o informacje dotyczące wydanych decyzji dla nieruchomości będących przedmiotem jego wycen. Także niezawiadomienie właściciela nieruchomości o terminie przeprowadzenia wizji lokalnej i oględzinach utrudniło pozyskanie ww. informacji.

Minister wskazał, że na stronie 20 operatu szacunkowego wymienionego w pkt "c." skarżący zapisał, że "Biegły nie może zakładać hipotetycznego stanu prawnego nieruchomości, co oznacza konieczność łącznej wyceny działki nr [...] i nr [...], ponieważ odrębna wycena powoduje brak dostępu do drogi publicznej i mediów działki nr [...], a także niekorzystny wpływ na wartość rynkową działki nr [...] drogi o długości 160 m, która przy łącznej wycenie stanowi zbyteczny element na odcinku od drogi do granicy działki nr [...] z działką nr [...]". Zapis ten jest niezrozumiały i nielogiczny, ponieważ o ile dostęp działki do drogi publicznej i uzbrojenia technicznego terenu ma wpływ na wycenę nieruchomości, o tyle sposób wyceny nie ma wpływu na dostęp działki do drogi i infrastruktury. Przyjmując takie założenie skarżący dokonał oszacowania działek nr [...] i nr [...] jako wartości gruntu niezabudowanego o łącznej powierzchni 6.016m2 na podstawie przyjętego zbioru 4 nieruchomości porównawczych o powierzchniach od 3.109 m2 do 3.745 m2, przeznaczonych tylko pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr [...] i nr [...] - według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Z., mają zaś inne przeznaczenie, tj. działka nr [...] stanowi w części teren rolny, a w części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast działka nr [...] stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Oznacza to, że do określenia wartości tych działek skarżący przyjął nieruchomości niepodobne do przedmiotu wyceny.

Powyższe uchybienia Minister zakwalifikował jako naruszające art. 154 ust. 2 u.g.n. przez nieuwzględnienie przy szacowaniu nieruchomości obowiązującej wówczas decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działki nr [...]; art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przez niepodjęcie działań w celu uzyskania od właściwych organów informacji o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie do wyceny działek nr [...] i nr [...] nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz § 3 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez niewłaściwy sposób wyceny działek nr [...] i nr [...] oraz nieprawidłową analizę właściwego rynku nieruchomości, a w konsekwencji art. 175 ust. 1 u.g.n.

Minister ustalił, że skarżący rzeczywiście do operatu szacunkowego wymienionego w pkt "c" nie dołączył żadnej mapy (ewidencyjnej lub zasadniczej). W operacie tym, na stronie 12, zamieścił tylko fragment mapy poglądowej. Brak mapy, jako istotnego dokumentu wykorzystywanego w procesie wyceny, Minister uznał za naruszenie przepisu § 56 ust. 4 rozporządzenia, a tym samym art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ podał, że zgodnie z ustaleniami studium miejskiego wyceniana nieruchomość położona jest częściowo na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...]), a częściowo na terenach zieleni naturalnej doliny rzecznej ([...]). Skarżący do określenia wartości tej nieruchomości przyjął zaś zbiór czterech transakcji sprzedaży nieruchomości, jakie miały miejsce na rynku regionalnym (strony 17 i 18 operatu), obejmujących tereny wiejskie powiatów [...], [...] i [...] Trzy z tych nieruchomości opisał w sposób następujący:

"T., gm. [...] - własność, powierzchnia gruntu: 12.107 m2, data transakcji: 21.02.2014 r., cena: 280.000 PLN. Uzbrojenie terenu: woda, e. elektr. Położenie w podobnej lokalizacji do nieruchomości wycenianej";

"T., gm. [...] - własność, powierzchnia gruntu: 24.203 m2, data transakcji:17.09.2013 r., cena: 477.664 zł. Wysokie podobieństwo cech do nieruchomości wycenianej. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie terenu rolne z dopuszczalną zabudową zagrodową";

"R., gm. [...] - własność, powierzchnia gruntu: 10.012 m2, data transakcji: 16.05.2014 r., cena 140.000 PLN. Uzbrojenie terenu: częściowe. Położenie w podobnej lokalizacji do nieruchomości wycenianej".

Jako czwartą wskazał nieruchomość o powierzchni 16.626 m2, położoną w miejscowości Z. w gminie [...], która została sprzedana dnia 20 kwietnia 2015 r. za cenę 315.000 zł (18,90 zł/m2).

Komisja wystąpiła do Starostw Powiatowych w Z., w P. oraz w P. o przekazanie kopii aktów notarialnych dotyczących ww. transakcji. W oparciu o te dokumenty ustalono:

z aktu notarialnego z 21 lutego 2014 r. (rep. A Nr [...]), że umowa sprzedaży dotyczyła nieruchomości gruntowej o powierzchni 1,2107 ha (działka nr [...]) położonej w miejscowości T., w gminie [...] wraz z udziałem w 1/13 części w nieruchomości gruntowej (działka nr [...]) o powierzchni 1,5186 ha stanowiącej drogę wewnętrzną oraz nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,0869 ha (działka nr [...]) położonej w miejscowości W. w gminie [...] w powiecie [...] wraz z udziałem w 1/89 części w nieruchomości gruntowej o powierzchni 1,5390 ha stanowiącej drogę wewnętrzną. Z aktu tego wynika również, że nieruchomość położona w miejscowości T., w gminie [...] stanowi, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, teren przeznaczony pod uprawy polowe (oznaczony symbolem R). Ponadto działka o pow. 1,2107 ha została sprzedana za kwotę 270,000 zł, a nie za 280,000 zł, jak przyjął to skarżący w swoim operacie;

z aktu notarialnego z 17 września 2013 r. (rep. A Nr [...]), że transakcja dotyczyła sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni 2,4203 ha (działki nr [...] i nr [...]) położonej w miejscowości T., w gminie [...] wraz z udziałem w 2/13 części w nieruchomości gruntowej (działka nr [...]) o powierzchni 1,5186 ha stanowiącej drogę wewnętrzną. Z aktu tego wynika również, że ww. nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod uprawy polowe (oznaczony symbolem R). Działki nr [...] i nr [...]) zostały sprzedane za łączną kwotę 435.664 zł, a nie za kwotę 477.664 zł, jak przyjął to skarżący w swoim operacie;

z aktu notarialnego z 16 maja 2014 r. (rep. A Nr [...]), że nieruchomość położona w miejscowości R., w gminie [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi w części (określonej, jako odcinek położony w pasie szerokości 80,0 m mierzony od osi drogi i do niej równoległym) teren przeznaczony pod zabudowę letniskową i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako funkcja podstawowa oraz usługi bytowe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej w zakresie handlu detalicznego i rzemiosła usługowego - wolnostojące lub wbudowane w bryłę budynku mieszkalnego, zabudowa gospodarcza i garaże jako funkcja dopuszczalna (symbol 7.1 ML, MN), a w pozostałej części nieruchomość znajduje się w kompleksie terenów przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenie terenu (symbol RZ);

z aktu notarialnego z 20 kwietnia 2015 r. (rep. A Nr [...]), że nieruchomość gruntowa o powierzchni 1,6626 ha położona w miejscowości Z., w gminie [...] stanowi grunt orny. W akcie notarialnym nie ma informacji dotyczących przeznaczenia nieruchomości.

Skarżący ustalił następujące cechy rynkowe i ich wagi (strona 18 operatu): "lokalizacja" - 20%, "dostępność" - 20%, "wielkość gruntu" - 30% i "warunki zabudowy" 30%. Dla cechy "lokalizacja" przyjął dwa stany: "atrakcyjna - położenie blisko granic miasta Z." i "przeciętna - położenie w strefie oddalonej znacznie od granic Z.". W tabelach, na stronach 20 i 21 operatu szacunkowego, ocenił lokalizację wycenianej nieruchomości jako "atrakcyjną tj. "położenie blisko granic Z.", pomimo że znajduje się ona na terenie miasta Z., w niedalekiej odległości od centrum. Ponadto opisy nieruchomości przyjętych do porównań, zamieszczone w operacie szacunkowym, nie są wystarczające dla potrzeb wyceny. Skarżący zamieści bowiem jedynie ogólne stwierdzenia, jak np. "położenie w podobnej lokalizacji do nieruchomości wycenianej" lub "wysokie podobieństwo cech do nieruchomości wycenianej". Nie scharakteryzował przy tym nieruchomości pod względem ustalonych cech rynkowych. Przedstawione opisy nie uwzględniają istotnych informacji zawartych w aktach notarialnych. Skarżący nie wskazał przeznaczenia trzech nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej (w jednym przypadku podane w operacie szacunkowym przeznaczenie nie odpowiada informacji zapisanej w akcie notarialnym). Nie odniósł się do okoliczności, że transakcja z 21 lutego 2014 r. dotyczyła dwóch nieruchomości - jednej położonej w miejscowości T. w gminie S. i drugiej położonej w miejscowości W. w gminie [...] w powiecie [...]. Przeznaczenie nieruchomości przyjętych do wyceny metodą porównywania parami, które uznał za podobne do nieruchomości wycenianej (strona 17 operatu szacunkowego), zgodnie z treścią aktów notarialnych i dodatkowymi informacjami uzyskanymi przez Komisję było odmienne od przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, w tym nieruchomości położone w miejscowości wiejskiej T. w gminie [...] (poz. 1 i poz. 2 opisu na stronie 17 operatu szacunkowego), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], położone są na terenie przeznaczonym pod uprawy polowe (oznaczenie symbolem R) i stanowią gospodarstwo rolne (poz. 1) oraz użytki gruntowe RV, RVI, RIVb, PsIV, W (poz.2), a nieruchomość położona w miejscowości wiejskiej R. w gminie [...] (poz. 3 opisu na stronie 17 operatu szacunkowego) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] położona jest na terenie przeznaczonym w części pod zabudowę letniskową i mieszkaniową jednorodzinną (około 35% powierzchni działki), a w pozostałej części leży w kompleksie terenów przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe (oznaczenie symbolem "RZ") - nieruchomość stanowi użytki oznaczone symbolami Ł i W (łąki trwałe i rowy wchodzące w skład użytków rolnych).

Nadto dojazd i dostęp do drogi publicznej nieruchomości porównawczych odbywa się w różny sposób. Do nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości T., w gminie [...] z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej można dojechać korzystając z drogi wewnętrznej gruntowej, natomiast nieruchomość położona w miejscowości R., w gminie [...] znajduje się przy drodze publicznej o nawierzchni asfaltowej.

W ocenie Ministra również opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości wycenianej (punkt 3 operatu szacunkowego) nie zawiera charakterystyki i oceny taksacyjnej drzewostanu usytuowanego na niej, w tym użytku leśnego LsIV o powierzchni 0,9168 ha, który stanowi część składową gruntu. Na stronach 10 i 12 operatu szacunkowego skarżący stwierdził jedynie, że "Ochroną drzewostanu na użytku ŁV (4,4192 ha) (powinno być 1,4192 ha - zgodnie z ustaleniami Komisji Odpowiedzialności Zawodowej) określa ustawa o ochronie przyrody, co wiąże się objęciem karami wycinkę drzewostanu o średnicy pnia powyżej 35 cm" oraz "Działka nr 474 jest niezabudowana, w ok 30 - 40% zalesiona". Skarżący nie podał cech taksacyjnych drzewostanu i jego ewentualnej wartości użytkowej. Bez żadnego wyjaśnienia i uzasadnienia pominął w wycenie, że na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny występuje drzewostan, natomiast na nieruchomościach przyjętych do porównania zadrzewienia nie występują.

Powyższe ustalenia, zdaniem organu, dowodzą, że skarżący naruszył art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., bowiem do porównania wycenianej nieruchomości przyjął nieruchomości niepodobne z uwagi na ich położenie, przeznaczenie i różnice w stanie zagospodarowania. Jednocześnie naruszył przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, bowiem nie przeprowadził analizy właściwego rynku nieruchomości, nie zbadał warunków zawarcia transakcji (w tym nieprawidłowo przyjął ceny transakcyjne), a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Tym samym operat szacunkowy nie zawiera wszystkich informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości.

Niezależnie od zarzutów postawionych skarżącemu przez właściciela nieruchomości Minister zarzucił skarżącemu także:

naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 2 i 3 rozporządzenia, gdyż cel wyceny zapisany w każdym z operatów szacunkowych (w punkcie 1.3) "sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym" nie wskazuje w jednoznaczny sposób przeznaczenia, dla jakiego operaty te zostały opracowane i w jakim postępowaniu mogą one zostać wykorzystane;

w treści każdego z czterech operatów (w punkcie 4) została zawarta nieaktualna definicja wartości rynkowej nieruchomości, którą zmieniono ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) i obowiązuje ona od 22 września 2004 r.;

w treści każdego z czterech operatów szacunkowych (w punkcie 4) skarżący odwołał się do Krajowego Standardu Wyceny Podstawowego nr 1 (KSWP 1) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM), która to norma, uchwałą Rady Krajowej PFSRM z 16 grudnia 2013 r., z dniem 16 marca 2014 r. została wycofana ze składu PKZW, a poza tym standard ten nie stanowił standardów zawodowych w rozumieniu art. 175 ust. 6 u.g.n., bowiem nie został uzgodniony z właściwym ministrem;

Minister wskazał, że nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] (operat szacunkowy wymieniony w pkt "a."), o powierzchni 0,3631 ha wraz z działką nr [...], o powierzchni 0,3469 ha (która stanowi inną nieruchomość, nie będącą własnością dłużnika i w związku z tym nie podlegała opisowi i oszacowaniu) użytkowane są jako droga wewnętrzną dojazdowa do sąsiednich nieruchomości. Nieruchomości te obciążone są służebnościami gruntowymi przejazdu, przechodu oraz doprowadzenia mediów na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości na czas nieokreślony. Dokumentują to wpisy w dziale III ksiąg wieczystych [...] i [...]. Skarżący zaś, na stronie 12 operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...], stwierdził, że "Wyceniana nieruchomość stanowi drogę wewnętrzną i jest niesprzedawalna jako odrębna nieruchomość. Możliwa i konieczna jest sprzedaż działek sąsiednich z udziałem w przedmiotowej nieruchomości". W wyciągu z operatu szacunkowego napisał: "Z racji funkcji - sposobu użytkowania oraz obciążeń służebnościami, wyceniana nieruchomość jest niezbywalna". Również na stronie 13 potwierdził, że "nieruchomość wyceniana nie jest zbywalna, a jej wartość rynkowa zawiera się w wartości rynkowej sprzedanych działek uprawnionych służebnościami".

Zdaniem Ministra powyższe stwierdzenia skarżącego nie mają związku ze stanem faktycznym tej sprawy i są niezrozumiałe, gdyż nie wiadomo dlaczego odrębna nieruchomość, z założoną księgą wieczystą, miałaby być "niesprzedawalna". Niezrozumiałe jest również dlaczego skarżący napisał o sprzedaży udziałów w nieruchomości, skoro dostęp do drogi publicznej nieruchomości sąsiednich oraz doprowadzenie do nich mediów jest możliwe poprzez ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych.

Organ wyjaśnił także, że skarżący wartość jednostkową ww. nieruchomości określił na kwotę 41 zł/m2, stosując do tego metodę porównywania parami na podstawie czterech transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w Z. i przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Następnie wartość tę pomniejszył o "wskaźnik m.kw skorygowany charakterem drogowym" równy 54260/61360 (strona 20 operatu szacunkowego), otrzymując wynik 36 zł/m2. Jak wynika z kolejnych zapisów operatu szacunkowego, licznik tego ułamka to "powierzchnia działek uprawnionych do korzystania z dróg (na podstawie danych z geoportalu województwa [...]", a mianownik to wartość licznika powiększona o "powierzchnią działek drogowych" tj. 3.631 m2 + 3.469 m2 (łącznie 7.100 m2). Powierzchnia 3.469 m2 dotyczy działki nr [...], która "jest powiązana" z wycenianą działką nr [...] o powierzchni 3.631 m2 i łącznie "stanowią wspólną drogę użytkowaną przez wszystkich właścicieli działek uprawnionych służebnościami przejazdu i przechodu" (strona 12 operatu szacunkowego). Następnie obliczył "wartość rynkową prawa własności gruntu obciążonego służebnościami" jako iloczyn pomniejszonej wartości jednostkowej (36 zł/m2), powierzchni działki nr [...] (3.631 m2) i wskaźnika 0,116, przy czym wskaźnik 0,116 stanowi iloraz powierzchni działek drogowych (7.100 m2) i łącznej powierzchni "poła inwestycyjnego" (61.360 m2). Powyższy sposób wyceny obciążeń nieruchomości z tytułu służebności gruntowych Zdaniem Ministra jest nieprawidłowy, bowiem zastosowanie "wskaźnika m.kw skorygowanego charakterem drogowym" nie ma związku z zasadami wyceny gruntów wykorzystywanych pod drogi.

Także dalsze czynności podjęte przez skarżącego przy wycenie służebności drogowych, poprzez uwzględnienie wzajemnych proporcji powierzchni gruntu wykorzystywanego pod drogę wewnętrzną i powierzchni gruntów "uprawnionych do korzystania z dróg", organ uznał za nie mające oparcia w zasadach wyceny ograniczonych praw rzeczowych.

Odnośnie operatu szacunkowego wymienionego w pkt "c." Minister stwierdził, że część tej nieruchomości, tj. działki ewidencyjne nr [...] o powierzchni 0,0754 ha (ŁIV - 0,0249 ha, ŁV - 0,0257 ha i Lz-ŁV - 0,0248 ha) i nr [...] o powierzchni 0,1082 ha (ŁIV - 0,0202 ha, ŁV - 0,0448 ha i Lz-ŁV - 0,0432 ha), według obowiązującego na datę sporządzenia tego operatu studium miejskiego, położone są na obszarze stanowiącym tereny zieleni naturalnej dolin rzecznych (32/ZN). Skarżący zaś, jako ich przeznaczenie, wskazał "tereny lasów" (punkt 2.3) i do określenia ich wartości przyjął zbiór czterech nieruchomości gruntowych leśnych o powierzchniach od 0,0782 ha do 0,1513 ha, położonych na terenach wiejskich powiatów T. i P. (strona 26 operatu szacunkowego). Wymienił przy tym następujące cechy rynkowe i ich wagi: "lokalizacja" - 25%, "wielkość gruntu" - 20%, "dostępność" - 25%, "walory otoczenia" - 30%, przy czym dla cechy rynkowej "dostępność" przyjął dwa stany: "prawidłowa" i "ograniczona". W tabelach na stronach 28 i 29 ocenił dostępność wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań jako "poprawna", czyli odmiennie do przyjętej skali ocen tej cechy.

Minister podniósł, że opisy nieruchomości porównawczych na stronie 19 operatu szacunkowego nie zawierają ich charakterystyk w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych i ich stanów. Skarżący jedynie stwierdził "wysokie podobieństwo cech" nie wyjaśniając, do czego to podobieństwo się odnosi, a ponadto, pomimo że każda z nieruchomości porównawczych sianowi teren leśny, w operacie szacunkowym nie zawarł opisu cech taksacyjnych drzewostanu, a nawet informacji o istnieniu drzewostanu.

Organ zarzucił, że w omawianym operacie szacunkowym nie ma także analizy i szczegółowej charakterystyki lokalnego rynku obejmującego teren miasta Z. w zakresie nieruchomości gruntowych o funkcji tereny zieleni, jako właściwego rynku nieruchomości podobnych, na podstawie którego, w pierwszej kolejności, powinna być oszacowana wartość wycenianej części nieruchomości objętej księgą wieczystą [...] i stanowiącej ww. działki ewidencyjne, tj. nr [...] i [...].

Powyższe ustalenia wskazują na naruszenie przez skarżącego przepisów art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. lasach (Dz.U. z 2015 r. poz. 2100 ze zm.), dalej u.l. poprzez przyjęcie definicji lasu (nieruchomości leśnej), jako gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,10 ha oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 3 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, bowiem w operacie szacunkowym nie zawarto analizy właściwego rynku nieruchomości oraz nieprawidłowo dokonano wyboru nieruchomości porównawczych.

Organ zarzucił także, że w punkcie 8 ("Uwagi"), każdego z czterech badanych operatów, znajdują się zapisy: "Ocena stanu technicznego budynku nie jest ekspertyzą techniczną"; "Nie dokonywano oględzin elementów zakrytych i niedostępnych" oraz "Nie badanu stanu technicznego instalacji infrastrukturalnych", które nie mają żadnego związku z przedmiotami wycen, którymi są nieruchomości gruntowe niezabudowane. To w jego ocenie świadczy o braku szczególnej staranności skarżącego właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Ministra skarżący, jako rzeczoznawca majątkowy, podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych w bardzo poważnym stopniu naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Sporządzając te operaty wykazał się wyjątkowym brakiem staranności, polegającym szczególnie na przyjęciu nieprawidłowego przeznaczenia nieruchomości wycenianych oraz pominięciu tak istotnych faktów, jak wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co miało bezpośrednie przełożenie na dobór nieruchomości porównawczych i związane z tym określenie wartości nieruchomości. W konsekwencji przychylił się do wniosku Komisji i orzeł wobec skarżącego karę zawieszenia jego uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

IV.

B. W. z zachowaniem trybu i terminu wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy i o umorzenie postępowania, powołując się przy tym na art. 194 ust. 1b u.g.n. Podniósł, że nie ocenia się czynności rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, gdy wykonane czynności zawodowe były skutkiem powołania lub wyznaczenia przez sąd, chyba że sąd ów zwróci się o wszczęcie takiego postępowania.

Zdaniem skarżącego kontrola operatu szacunkowego, który stanowi część składową opisu i oszacowania nieruchomości przez Komornika, była dokonywana przez sąd w ramach rozpoznania skargi na opis i oszacowanie nieruchomości, zgodnie z art. 950 k.p.c. "Sąd rozpatrując skargę może bowiem dokonać oceny biegłego pod kątem jej rzetelności, zgodności z zasadami logiki oraz regułami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomości. W przypadku wątpliwości sąd może zażądać od biegłego opinii uzupełniającej łub dopuścić dowód z opinii innego biegłego lub kilku biegłych. (...). W związku z powyższym właściwym organem uprawnionym do wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec B. W., był Sąd Rejonowy w Z.".

V.

Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w poprzedniej decyzji, stwierdził, że skarżący nie został powołany w tej sprawie przez sąd, ale czynności szacowania zlecił mu Komornik. Nadto ocenę czynności skarżącego związanych ze sporządzeniem ww. czterech operatów szacunkowych wyraził Sąd Rejonowy w Z. w postanowieniu z [...] kwietnia 2016 r., rozpoznając skargę na czynności Komornika. Sąd uchylił bowiem zaskarżony opis i oszacowanie nieruchomości sporządzone przez skarżącego, a ponadto zlecił innemu rzeczoznawcy majątkowemu ponowne sporządzenie opisu i oszacowania. Tym samym operaty szacunkowe sporządzone przez skarżącego nie zostały uwzględnione przez ww. Sąd Rejonowy w prowadzonym postępowaniu, w konsekwencji czego nie stanowiły one dowodu w sprawie, a ponadto skarżący w przedmiotowej sprawie nie występował jako biegły sądowy.

Minister wyjaśnił, że istota art. 194 ust. 1b u.g.n. sprowadza się do uniknięcia sytuacji, w której opinia biegłego sądowego została pozytywnie oceniona przez sąd prowadzący postępowanie i włączona, jako dowód w sprawie, a minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, korzystając ze swoich prerogatyw, oceni te same czynności biegłego negatywnie.

VI.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. W. zarzucił naruszenie:

art. 194 ust. 1b u.g.n. poprzez wszczęcie i prowadzenie niniejszego postępowania, mimo braku skargi podmiotu uprawnionego do zainicjowania tego postępowania, z uwagi na fakt, że w odniesieniu do biegłego sądowego postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi wniesionej przez sąd;

art. 175 ust. 1 w zw. z art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. w zw. z art. 107 § 2 k.p.a. poprzez ogólnikowe sformułowanie zarzutów, bez wskazania konkretnych przepisów prawa, które zostały przez skarżącego naruszone; bez jakiejkolwiek analizy wpływu rzekomych uchybień na prawidłowość wynikającej z operatu wyceny nieruchomości oraz merytorycznego uzasadnienia doboru kary dyscyplinarnej.

Skarżący wniósł o uchylenie obu decyzji wydanych przez Ministra oraz - na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., o przeprowadzenie dowodu z dokumentu ustanowienia skarżącego biegłym sądowym przy Sądzie Okręgowym w L. i z zakresu szacunku nieruchomości na okres od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2017 r. - w celu wykazania, że w dacie zlecenia skarżącemu sporządzenia operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika był on stałym biegłym sądowym z zakresu szacowania i wyceny nieruchomości.

Niezgadzając się z argumentacją organu, odnoszącą się do braku możliwości zastosowania w tej sprawie art. 194 ust. 1b u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji obu instancji, skarżący podkreślił, że zgodnie z art. 948 § 1 zd. 1 k.p.c. (t.j.Dz.U.2016, poz. 1948 ze zm.) oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Oznacza to, że oszacowania nieruchomości może dokonać biegły posiadający uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do przepisów u.g.n. Nie oznacza to jednak, że oszacowania nieruchomości na potrzeby może dokonać jakikolwiek rzeczoznawca majątkowy, lecz jedynie rzeczoznawca będący jednocześnie biegłym sądowym. Stosownie do art. 813 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających zasięgnięcia opinii biegłego, komornik zwróci się o wydanie opinii do jednego lub kilku stałych biegłych sądowych. Jeżeli wśród stałych biegłych sądowych nie ma biegłego wymaganej specjalności, komornik zwróci się do sądu o wyznaczenie biegłego i odebranie od niego przyrzeczenia.

Z powyższego wynika, że dokonując oszacowania nieruchomości na potrzeby sadowego postępowania egzekucyjnego komornik ma obowiązek zwrócić się o dokonanie tegoż oszacowania do biegłego sądowego, a nie do dowolnie wybranej przez siebie osoby posiadającej uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. W doktrynie wielokrotnie wskazywano, że art. 948 § 1 k.p.c. ma charakter lex specialis w stosunku do art. 813 § 1 k.p.c., jednakże nie ma to wpływu na kierunek i zasadność argumentacji skarżącego w tym zakresie. Artykuł 948 § 1 k.p.c. jest bowiem przepisem szczególnym wobec art. 813 § 1 k.p.c. tylko w tym znaczeniu, że nakazuje komornikowi przybrać do czynności oszacowania nieruchomości biegłego sądowego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, a nie biegłego sadowego innej specjalności (por. T. Zawiślak [w] Dowody w postępowaniu cywilnym, red. Ł. Błaszczak, K. Markiewicz, E. Rudkowska - Ząbczyk, Warszawa 2010, s. 381.).

Na konieczność dokonywania oszacowania nieruchomości przez osobę będącą biegłym sądowym wskazywały również przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U.1968 Nr 10, poz. 52). Stosownie do § 128 ust. 1 wskazanego rozporządzenia do oszacowania nieruchomości komornik wyznacza biegłego z listy biegłych sądowych. Przywołany przepis nie pozostawia więc wątpliwości co do konieczności dokonywania czynności oszacowania z udziałem biegłego sądowego. Skarżący przyznał wprawdzie, że wspomniane rozporządzenie zostało uchylone z dniem 8 września 2016 r. - zatem przed wydaniem decyzji w tej sprawie, jednakże obowiązywało ono zarówno w dacie przyjęcia przez niego zlecenia od Komornika, jak i w dacie sporządzenia przedmiotowych operatów.

Skarżący nie zgodził się z Ministrem, że dokonując w ww. postępowaniu oszacowania nie działał w charakterze biegłego sądowego. Na ocenę tej sytuacji nie ma przy tym wpływu fakt, że zlecenie dokonania oszacowania pochodziło od Komornika, a nie bezpośrednio od Sądu, skoro Komornik ów zobowiązany był do zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy, będącego biegłym sądowym ustanowionym przez sąd. W art. 157 § 1 ustawy z 27 lipca 2001 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych przewidziano, że Prezes Sądu Okręgowego ustanawia biegłych sądowych i prowadzi ich listę. Tym samym skarżący należy do kręgu biegłych sądowych ustanowionych przez sąd i tylko z inicjatywy sądu możliwe jest wszczęcie przeciwko niemu postępowania dotyczącego jego odpowiedzialności zawodowej.

Skarżący przywołał także sprawy dotyczące postanowień umarzających postępowania wobec innych rzeczoznawców majątkowych dokonujących czynności szacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Podał, że przyczyną tych umorzeń był, zdaniem samego Ministra, brak skargi ze strony sądu, a to w sytuacjach, jak ma to miejsce w tej sprawie, że czynności te były zlecane przez komorników, a nie przez sądy.

Za chybioną skarżący uznał także argumentację organu, że wszczęcie postępowania w sprawie jego odpowiedzialności zawodowej było możliwe z uwagi na wydanie przez Sąd Rejonowy w Z. ww. postanowienia uchylającego opis i oszacowanie przedstawione przez niego i przekazującego wykonanie czynności oszacowania innemu biegłego. Nie można utożsamiać, decyzji procesowej sądu w postępowaniu egzekucyjnym, polegającej na uchyleniu opisu i oszacowania, z faktem złożenia przez sąd skargi na czynności biegłego w rozumieniu art. 194 ust. 1b u.g.n. Takiej skargi sąd nigdy nie złożył. Brak jest zatem podstaw do prowadzenia postępowania sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy.

Zarzuty podane w decyzji skarżący uznał za polemikę metodologiczną z rozwiązaniami przyjętymi przez niego w operacie, nie mogącą stać się podstawą jego odpowiedzialności zawodowej.

Minister w odpowiedzi na skargę, wnosząc o oddalenie skargi, podtrzymał argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Sąd, na rozprawie 6 lutego 2018 r., oddalił zawarty w skardze wniosek dowodowy skarżącego o przeprowadzenie dowodu z dokumentu ustanowienia skarżącego biegłym sądowym przy Sądzie Okręgowym w L. z zakresu szacunku nieruchomości na okres od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2017 r. uznając, że jest to fakt bezsporny w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Rozpoznając skargę Sąd uwzględnił zarzut dotyczący naruszenia art. 194 ust. 1b u.g.n.

W niniejszej sprawie Minister stanął na stanowisku, że skarżący nie został powołany lub ustanowiony przez sąd, gdyż podstawą czynności wykonania operatów szacunkowych nie było postanowienie sądu lecz zlecenie komornika.

Skarżący zaś uważał, że skoro był wpisany na listę biegłych sądowych przy Sądzie Okręgowym w L., zatem nawet jeśli otrzymał od komornika sądowego zlecenie na wykonanie wyceny nieruchomości, będących przedmiotem opisu i oszacowania w toku postępowania egzekucyjnego, nie pozbawiło go to statusu biegłego sądowego. W konsekwencji powinien znaleźć zastosowanie przepis art. 194 ust. 1b u.g.n.

Stosownie do art. 194 ust.1a u.g.n. postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Natomiast w myśl art. 194 ust. 1b. u.g.n. w przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych lub ustanowionych przez sąd, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd.

Wszczęcie omawianego postępowania na skutek skargi złożonej przez sąd lub prokuratora jest obligatoryjne, w przeciwieństwie do innych przypadków składania skarg i wniosków (np. przez osoby niezadowolone z wykonania usługi), kiedy to wszczęcie postępowania przez ministra nie jest obowiązkowe.

Zdaniem Sądu, art. 194 ust. 1b u.g.n. odnosi się przede wszystkim do biegłych sądowych wpisywanych na listy biegłych przy sądach okręgowych i tylko sąd może złożyć skargę wywołującą skutek, o którym mowa w tym przepisie.

Z akt sprawy wynika, że skarżący jest rzeczoznawcą majątkowym, a jednocześnie był wpisany na listę biegłych sądowych przy Sądzie Okręgowym w L. od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2017 r., zaś zlecenie wykonania operatów otrzymał od komornika.

Słusznie skarżący zwrócił uwagę na treść art. 157 § 1 ustawy z 27 lipca 2001 r, - Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz.U. 2016.437- dalej u.s.p.), zgodnie z którym prezes sądu okręgowego ustanawia biegłych sądowych i prowadzi ich listę.

Na marginesie, podkreślenia wymaga okoliczność, że przepis § 3 art. 157 u.s.p. stanowi, iż w związku z wykonywaniem czynności wynikających z postanowienia o zasięgnięciu opinii biegły korzysta z ochrony prawnej przewidzianej dla funkcjonariuszy publicznych. Przepis ten (art. 157 § 3 u.s.p.) został dodany przez art. 10 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2016 r. (Dz.U.2016.437) zmieniającej nin. ustawę z dniem 15 kwietnia 2016 r.

Z kolei w przepisach rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych (Dz.U. 2005.15.133) wskazano w § 1 ust. 1, że biegłych ustanawia przy sądzie okręgowym prezes tego sądu. Nie ulega też wątpliwości, że osoba ustanowiona biegłym sądowym i wpisana na listę podlega nadzorowi prezesa tego sądu, o czym stanowi § 17 ww. rozporządzenia

Analizując zatem kwestię podnoszoną w skardze, a dotyczącą statusu skarżącego będącego rzeczoznawcą majątkowym oraz biegłym sądowym z tej specjalności wpisanym na listę biegłych sądowych nie można też zapominać o tym , że skarga dłużnika M. Z. została złożona w związku z prowadzoną przez komornika egzekucją sądową z nieruchomości.

Zgodnie z art. 813 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających zasięgnięcia opinii biegłego, komornik zwróci się o wydanie opinii do jednego lub kilku stałych biegłych sądowych. Jeżeli wśród stałych biegłych sądowych nie ma biegłego wymaganej specjalności, komornik zwróci się do sądu o wyznaczenie biegłego i odebranie od niego przyrzeczenia. Z przepisu tego wynika zatem, że komornik może zwrócić się o wydanie opinii tylko do osób mających status stałego biegłego sądowego, a dopiero gdy na liście (prowadzonej przez prezesa sądu okręgowego) brakuje biegłego wymaganej specjalności, powinien doraźnie zwrócić się o ustanowienie biegłego do sądu. W literaturze przyjmuje się, że sądem właściwym do dokonania tej czynności jest sąd rejonowy, przy którym działa komornik.

Natomiast zgodnie z art. 948 § 1 zd. pierwsze k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Takim biegłym musi być zatem rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w art. 174 u.g.n.

Uzupełniająco należy podzielić stanowisko skarżącego, że uchylone z dniem 8 września 2016 r. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r.

w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz. 52 z późn.zm.) w § 128 ust.1 stanowiło, że do oszacowania nieruchomości komornik wyznacza biegłego z listy biegłych sądowych. Zatem cytowany przepis obowiązywał w czasie prowadzonego przez komornika postępowania egzekucyjnego.

Sąd zauważa, że status biegłego powołanego do oszacowania nieruchomości wywołuje kontrowersje w piśmiennictwie. W szczególności dyskutuje się, czy pochodzące od takiego rzeczoznawcy oszacowanie może być kwalifikowane jako opinia biegłego w rozumieniu prawa procesowego cywilnego, ze wszystkimi tego konsekwencjami, w tym odnoszącymi się do kwestii wynagrodzenia rzeczoznawcy. H. P. przyjmuje, że art. 948 § 1 wprost stanowi o powołaniu biegłego, zatem dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego oszacowanie należy uznać za opinię biegłego w rozumieniu przepisów kodeksu i stosuje się do niego odpowiednio przepisy o procesie w części dotyczącej biegłego i dowodu z opinii biegłego.

Art. 194 ust. 1b został zmieniony przez art. 1 pkt 45 lit. a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U.2017.1509) zmieniającej nin. ustawę z dniem 1 września 2017 r. Po zmianach dokonanych z dniem 1 września 2017 r. nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 r. przepis art. 194 ust. 1b u.g.n. odnosi się także do rzeczoznawców sporządzających opinie na zlecenie prokuratora lub komornika.

Ponadto, w uzasadnieniu projektu ww. zmiany w punkcie 46 wskazano, że:

"46) art. 194 ust. 1b - zgodnie z obowiązującą zasadą organ administracji publicznej nie może wszcząć postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego powołanego lub ustanowionego przez sąd. Nie jest zatem możliwa ocena czynności zawodowych szacowania nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego jako biegłego sądowego, podczas sporządzania operatu szacunkowego w toku prowadzonego postępowania sądowego, chyba że zwróci się o to sąd. Konieczne jest uzupełnienie dotychczasowej treści przepisu o czynności szacowania wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie prokuratora lub komornika. Czynności te podlegają ocenie sądu w toku prowadzonych postępowań. Wskazane jest zatem, aby czynności zlecane przez komornika lub prokuratora również podlegały ocenie w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jednakże w przypadku gdy o wszczęcie postępowania zwróci się sąd lub prokurator. Aby móc zakończyć dotychczas prowadzone postępowania wprowadzono także przepis przejściowy przesądzający, że do spraw wszczętych i niezakończonych stosuje się przepis w brzmieniu dotychczasowym, aby zakończyć dotychczas prowadzone postępowania."

Sąd uznał, że powyższa zmiana obejmuje swym zakresem opinie wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych nie będących równocześnie biegłymi sądowymi. Zdaniem Sądu omawiana zmiana nie ma charakteru doprecyzowującego, bowiem w następnym punkcie uzasadnienia projektu wskazano wprost:

"47) art. 194 ust. 2 - zmiana doprecyzowująca, która jest konsekwencją zmiany wprowadzonej w art. 178 ust. 1 oraz propozycją uchylenia art. 158."

Idąc tym tokiem rozumowania Sąd podzielił zarzut skargi, że brak był podstaw do wszczęcia przez Ministra postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy w stosunku do skarżącego B. W. jako biegłego sądowego wpisanego na listę biegłych sądowych.

Podobny pogląd został zaakceptowany przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 r. sygn. akt II GSK 445/10. W uzasadnieniu tego wyroku NSA stwierdził, że rzetelność wykonywania obowiązków biegłego podlega ocenie prezesa sądu okręgowego." Wykazane przez Sąd I instancji różnice pomiędzy obowiązkami biegłego sądowego a sprawowaniem samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie uprawniają do twierdzenia, że sporządzenie opinii przez biegłego sądowego nie należy do żadnej samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Z tego powodu nie sposób podzielić stanowiska wyrażonego w skardze kasacyjnej, że sporządzenie opinii na zlecenie sądu bądź Policji należy uznać za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie". Co prawda wyrok ten dotyczył biegłego do spraw budownictwa lecz należy podzielić samą zasadę odpowiedzialności, zgodnie z którą w związku z wykonywaniem obowiązków biegłego, osoba będąca ustanowionym biegłym sądowym podlega nadzorowi prezesa sadu okręgowego, który może zwolnić z funkcji biegłego z ważnych powodów, w szczególności jeżeli nienależycie wykonuje on swoje obowiązki.

W konsekwencji z analizowanych przepisów wynika, że skarżący jako osoba, która była wpisana na listę biegłych sądowych, a zatem ustanowiona przez sąd i sporządziła opinię na zlecenie komornika dla potrzeb postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie tytułu egzekucyjnego - wyroku sądowego zaopatrzonego w klauzule wykonalności, podlega odpowiedzialności dyscyplinarnej jako rzeczoznawca majątkowy wyłącznie, jeśli taki wniosek zostanie złożony przez sąd.( art. 194 ust. 1b u.g.n. in fine).

Bezsporna w sprawie była okoliczność, że taki wniosek nie został złożony przez Sąd Rejonowy w Z., który rozpatrywał skargę na czynności komornika.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że doszło do naruszenia prawa materialnego tj. art. 194 ust. 1b u.g.n., a zatem zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji podlegają uchyleniu podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a p.p.s.a., zaś postępowanie administracyjne zostaje umorzone stosownie do art. 145 § 3 p.p.s.a.

W tym stanie rzeczy analizowanie pozostałych zarzutów skargi pod kątem oceny merytorycznej sporządzanych przez skarżącego operatów szacunkowych nie było konieczne.

W oparciu o art. 200, art. 205 § 1 i 2 oraz art. 209 p.p.s.a., Sąd zasądził od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego kwotę 697 zł, w tym kwotę 200 zł, stanowiącą wartość uiszczonego wpisu od skargi, i kwotę 480 zł, poniesioną tytułem wynagrodzenia pełnomocnika, zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "c" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.) oraz kwotę 17 zł, poniesioną tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.