Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 85/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15,16,18,23
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 135,157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2010 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2006r. nieruchomości położone w miejscowości S., obręb [...], oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, zostały przeznaczone pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] (z wyłączeniem obwodnicy [...]) wraz z łącznikiem z drogą wojewódzką nr [...] w województwach[...] i [...].

2. Wnioskiem z dnia 20 sierpnia 2008r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowych nieruchomości.

3. Działając na podstawie art. 15, art. 16, art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80 poz. 721 ze zm) w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2010r., znak: [...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości stanowiących własność A. Z. oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości w wysokości [...] zł, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty w/w odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja będzie podlegać wykonaniu.

4. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł adwokat D. L. , pełnomocnika A. Z. , zarzucając nieprawidłowe ustalenie kwoty należnego odszkodowania w wyniku oparcia się na wadliwie sporządzonych operatach szacunkowych.

5. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] uznając odwołanie za nieuzasadnione. W ocenie Ministra postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Minister wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] marca 2009r. oraz w dniu [...] marca 2009r. przez rzeczoznawcę majątkowego P.P., a zaktualizowane pismami z dnia [...] czerwca 2010r. Do określania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, polegającą na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż analizą objął rynek lokalny niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod rozbudowę dróg publicznych. Do porównania przyjęte zostały transakcje, których przedmiotem były nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej z uwzględnieniem ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Biegły zaznaczył, że w cenach transakcyjnych nieruchomości porównawczych został już uwzględniony ich sposób zagospodarowania oraz wartość poczynionych zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych, bowiem stanowiły one grunty rolne wraz z zasiewami.

II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu

1. Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury A. Z. (zwany dalej skarżącym) wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie i zarzucając organowi:

1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 134 ust 2, art. 135 ust.7 w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.- dalej ugn) oraz § 4 pkt 1 w zw. § 55 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

2) naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 i art. 107 § 1 kpa - poprzez nie zwrócenie się na podstawie art. 157 ust. 1 ugn do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów, co skutkowało przyjęciem błędnych operatów jako głównych dowodów w sprawie, oraz art. 84, poprzez niewyłącznie biegłego P. P. od udziału w sprawie.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że w jednym z operatów szacunkowych nie

uwzględniono faktu, że działka nr [...], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowiła tereny usług komercyjnych. Zakwestionowano również sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego jednego operatu szacunkowego dla działek o nr [...] i [...] , posiadających różne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Skarżący zarzucił również, iż rzeczoznawca majątkowy w wycenie przedmiotowej nieruchomości nie uwzględnił wartości poczynionych zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych. Ponadto strona podniosła, iż organ pierwszej instancji nie uwzględnił wniosku o weryfikację operatów szacunkowych przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

2. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W związki z takim zakresem jurysdykcji sąd administracyjny nie jest uprawniony do ponownego ustalania stanu faktycznego sprawy administracyjnej. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 119 § 2 ppsa Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

2. Na wstępie należy zauważyć, iż zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Jak wynika z akt sprawy sporne działki na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2006 r. przeznaczone zostały pod budowę drogi ekspresowej [...]. Ofertami z dnia [...] listopada 2006 r. oraz [...] kwietnia 2007 Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do skarżącego z propozycją nabycia działek. W związku z brakiem odzewu, wszczęta została procedura wywłaszczeniowa, w wyniku której decyzją z dnia [...] lutego 2010r. Wojewoda [...]wywłaszczył nieruchomości przyznając w zamian skarżącemu odszkodowanie.

4. W pierwszej kolejności wskazać należy że przedmiotem sporu jest tylko i wyłącznie kwestia sposobu ustalenia i wysokości odszkodowania za nieruchomość. Zgodne z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. (w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r.) wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku transakcji gruntami nabywanymi pod budowę drogi, wyceny dokonuje się w oparciu o ust. 2 tego paragrafu.

5. Podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowią operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] marca 2009r. oraz w dniu [...] marca 2009r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego P. P. (aktualizacja z dnia [...] czerwca 2010r.).

W ww. operatach rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny

nieruchomości określonych w cytowanym § 36 ust 1 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Z bazy danych wybrał dziewięć nieruchomości. W tym miejscu wskazać należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Należy jedynie stwierdzić, że zastosowane przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne.

W przedmiotowych operach biegły zaznaczył, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] stycznia 2004r., na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi z dnia [...] marca 2006r. działki nr [...], nr [...] oraz nr [...] stanowiły tereny rolne bez prawa zabudowy, natomiast działka nr [...] stanowiła teren usług komercyjnych.

Biegły zaznaczył ponadto, że na dzień wizji lokalnej szacowane grunty posiadały funkcję gruntu ornego, na którym przeprowadzono orkę zimową.

W każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż analizą objął rynek lokalny niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod rozbudowę dróg publicznych. Do porównania przyjęte zostały zatem transakcje, których przedmiotem były nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Biegły zaznaczył ponadto, że w cenach transakcyjnych nieruchomości porównawczych został uwzględniony ich sposób zagospodarowania ich sposób zagospodarowania oraz wartość poczynionych zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych, bowiem stanowiły one grunty rolne wraz z zasiewami.

Dokonując analizy sporządzonych elaboratów pod względem formalnym Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem elaboratów jako dowodów w sprawie za wadliwe. W tym miejscu wskazać należy, ze Sądy administracyjny nie są uprawnione do badania prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego, gdyż do jego merytorycznej oceny potrzebna jest wiedza specjalna.

6. Odnosząc się do zarzutów skargi w pierwszej kolejności podnieść, należy że jak wyżej wskazano wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustalona została według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Działka nr [...] była w chwili wydania decyzji lokalizacyjnej działką przeznaczoną pod drogę. Oznacza to, że w operacie szacunkowym do porównania z działką nr [...] biegły prawidłowo przyjął nieruchomości przeznaczone pod rozbudowę dróg z uwzględnieniem ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Sądu niezasadny jest również zarzut skargi dotyczący sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego jednego operatu szacunkowego dla działek o różnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż wartość działki nr [...] oraz nr [...] ze względu na różne oceny ich cech rynkowych została obliczona osobno dla każdej z nich.

Zdaniem Sądu, z operatów szacunkowych wynika, również że biegły uwzględnił wartość zasiewów znajdujących się na szacowanym gruncie poprzez oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości, co oznacza brak podstaw do powtórnego ich oszacowania według metody określonej w art.135 ust. 7 ugn jak chciał tego skarżący.

W dalszej kolejności nie sposób zgodzić się z zarzutami skargi, że organ był zobligowany do uwzględnienia wniosku skarżącego o weryfikację operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Żaden przepis nie nakłada na organ takiego obowiązku. Ponadto co wymaga podkreślenia Skarżący mógł sam zgodnie z art. 157 ugn przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, który podważałby przydatność operatu, sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Z możliwości tej skarżący nie chciał jednak skorzystać, czego wyraz dał m. in. w piśmie z dnia 24 listopada 2009r.

W przedmiotowej sprawie zdaniem Sądu brak było również jakichkolwiek podstaw prawnych do wyłączenia biegłego P. P..

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, a ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa Sąd na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.