Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 274/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 , art. 132 ust. 6, art. 130 ust. 1, art. 156 ust. 1, 3, 4, art. 154 ust. 1, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 80 i art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Asesor WSA Agnieszka Banach, Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2018 r. na rozprawie sprawy ze skargi Zakładów C. na decyzję Wojewody z dnia 28 lutego 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]o ustaleniu na rzecz A. B. małż. C. odszkodowania w wysokości 15.100 zł w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości położnej w [...], oznaczonej aktualnie w ewidencji gruntów jako działka nr [...], poprzez zezwolenie na przeprowadzenie przez [...], zgodnie z decyzją Geodety Miejskiego z dnia [...], utrzymaną w mocy ostateczną decyzją Dyrektora Wydziału Urzędu Wojewódzkiego z dnia [...], linii energetycznej 15 kV.

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wnioskiem z dnia 7 listopada 2012 r. A. C. wystąpił do Prezydenta Miasta o ustalenie odszkodowania z tytułu przeprowadzenia ww. linii energetycznej przez działkę nr [...]. W uzasadnieniu wskazano, że pomimo podjętych negocjacji, Spółka [...] nie wyraziła zgody na zawarcie ugody co do wypłaty odszkodowania za straty wyrządzone na skutek realizacji inwestycji na ww. działce. Decyzją z dnia 18 maja 2015 r. Prezydent Miasta ustalił na rzecz A.C. odszkodowanie z tytułu przeprowadzenia ww. linii energetycznej. Na skutek odwołania Spółki [...] Wojewoda decyzją z dnia 3 lutego 2016 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, z uwagi na to, że w postepowaniu nie brała udziału B. C., która jest współwłaścicielem nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia 16 października 2017 r. Prezydent Miasta ustalił na rzecz małżonków C. odszkodowanie z tytułu szkody spowodowanej ograniczeniem sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, powołując w podstawie prawnej m.in. art. 4 ust. 9b , art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a u 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn").

W odwołaniu Spółka zarzuciła powyższej decyzji naruszenie art. 128 ust. 4 ugn, art. 8 w zw. z art. 49 Kpa, art. 49 w zw. z art. 10 Kpa., art. 89 § 2 w zw. z art. 90 § 2 Kpa w zw. z art. 118 i art. 130 ust. 2 ugn, art. 156 ust. 4 ugn, art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 3 Kpa, art. 157 ugn, art. 7 i 77 § 1 Kpa oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ugn.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego Ł. Ł. z zapytaniem czy po dacie sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 13 stycznia 2017 r., na podstawie którego ustalono odszkodowanie, operat ten będzie nadal aktualny. W odpowiedzi, udzielonej w piśmie z dnia 24 stycznia 2018 r., rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego na dzień dokonania aktualizacji, tj. 24 stycznia 2018 r. Odniósł się również do zawartych w odwołaniu zarzutów Spółki, w całości podtrzymując stanowisko zawarte w operacie szacunkowym. W piśmie z dnia 31 stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy uzupełnił swoją odpowiedź w zakresie wyjaśnienia obliczonej ceny jednostkowej w ostatnim wierszu na s. 29 operatu. Wyjaśnił, że wszelkie niewielkie rozbieżności wynikają z obliczeń dokonywanych w programie MS EXCEL i nie stanowią błędów obliczeniowych.

Pismem z dnia 15 lutego 2018 r. pełnomocnik Spółki, po zapoznaniu się z materiałem dowodowym, podtrzymał swoje stanowisko w sprawie oraz ponowił wniosek o: zlecenie biegłemu dokonania aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 20 października 2013 r. oraz zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców zawodowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego z uwagi na znaczące rozbieżności pomiędzy wykonanym przez niego operatem, a operatem [...].

Organ odwoławczy ustalił, że decyzja Geodety Miejskiego z dnia 5 czerwca 1987 r. została wydana na podstawie art. 75 i art. 79 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ("uggwn"). Stosownie do art. 80 tej ustawy właścicielowi nieruchomości przysługiwało od jednostki, której udostępniono nieruchomość odszkodowanie za straty wyrządzone na skutek jej zajęcia i działań określonych m.in. w art. 75. Przepisom art. 75 i 79 uggwn odpowiada aktualny art. 124 ust. 1 ugn. Natomiast przepisowi art. 80 uggwn odpowiada aktualnie art. 128 ust. 4 ugn.

Wojewoda za podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie przyjął operat szacunkowy z dnia 13 stycznia 2017 r., zaktualizowany w dniu 24 stycznia 2018 r. Organ odwoławczy badając prawidłowość ustalenia wysokości odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości stwierdził, że organ I instancji prawidłowo ustalił wartość tego odszkodowania w oparciu o sporządzony w tym celu operat szacunkowy. Operat ten spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i ma walor dowodu.

Zdaniem Wojewody, niezrozumiały jest zarzut dotyczący uznania za stronę B. C., z uwagi na brak jej wniosku o ustalenie odszkodowania. Wyjaśniono, że zgodnie z treścią księgi wieczystej [...] H. C. jest współwłaścicielką nieruchomości położonej przy [...] 91, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i tego faktu wynika jej status jako strony w postępowaniu zakończonym decyzją Prezydenta Miasta z dnia 16 października 2017 r. W konsekwencji, niezrozumiałe też są zarzuty dotyczące przedwczesnego zawiadamiania strony o czynnościach w sprawie za pomocą obwieszczeń oraz obszerna wykładnia na temat ustalania adresu do korespondencji B. C.

Organ odwoławczy uznał za niezasadny również zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego rzeczoznawcy. Pełnomocnik Spółki, po zapoznaniu się z operatem szacunkowym, w piśmie z dnia 7 czerwca 2017 r. zawarł uwagi do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. Prezydent Miasta przesłał te uwagi do biegłego celem odniesienia się, a wyniki tej korespondencji opisał szczegółowo w swojej decyzji. Natomiast przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie obligują organu prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego oraz wskazania nieruchomości, których zdaniem Spółki biegły nie powinien przyjąć do wyceny, Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie

posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Organy administracji publicznej orzekające w sprawie, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Samo subiektywne przekonanie o nieprawidłowym doborze transakcji, czy też o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami np. kontroperatem, czy też opinią organizacji, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, bądź jej wyników.

Odnosząc się do zarzutu nieskierowania operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego [...] do aktualizacji, organ wskazał, że operat ten, z dnia 20 października 2013 r., był już raz aktualizowany w toku postępowania. Natomiast w związku ze zmianą okoliczności prawnych sprawy poprzez wykazanie, że wartość nieruchomości powinna być ustalona według stanu na dzień 13 lipca 1987 r., a nie jak w operacie szacunkowym [...] na dzień 5 czerwca 1987 r., organ I instancji powołał nowego biegłego w celu sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego. Nie można bowiem zaktualizować operatu szacunkowego w sytuacji, gdy niewłaściwie powołano w nim datę na którą określono stan nieruchomości.

Zdaniem organu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut niewyłączenia biegłego [...] ze względu na uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, które pojawiły się w związku z pismem z dnia 8 maja 2017 r. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 24 stycznia 2018 r. przeprosił pełnomocnika Spółki za niewłaściwe wpisanie w ww. piśmie jego nazwiska.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach [...] zarzuciły powyższemu rozstrzygnięciu naruszenie:

I. przepisów postępowania, a to:

1. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 140 Kpa poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego, a w szczególności zaniechanie ustalenia, z jakich przyczyn odszkodowanie wyliczone przez biegłego [...] jest trzykrotnie wyższe od odszkodowania wyliczonego przez biegłego [...];

2. art. 80 w zw. z art. 140 Kpa poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przejawiające się w dowolnej ocenie dowodu z opinii biegłego [...]będącej skutkiem uznania, że organ może oceniać operat jedynie pod względem formalnym, a tym samym błędne uznanie, że opinia biegłego [...]jest rzetelna i logiczna, podczas gdy z opinii biegłego [...]oraz z dowodów przedstawionych przez Spółkę wynika wniosek przeciwny, bowiem biegły [...] przyjął w swojej opinii do porównania nieruchomości niepodobne do wycenianej;

3. art. 107 § 3 w zw. z art. 140 Kpa poprzez brak uzasadnienia decyzji odpowiadającego wymogom tego przepisu, poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, w szczególności niewskazanie, z jakich przyczyn organ ocenił, że nieruchomości przyjęte przez biegłego [...]do porównania są podobne do działki wycenianej i nieodniesienie się do materiału dowodowego złożonego przez Spółkę wraz z pismem z dnia 15 lutego 2018 r., z którego jednoznacznie wynika, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne do wycenianej;

4. art. 78 Kpa w zw. z art. 157 ugn poprzez nieskierowanie operatu szacunkowego do dokonania jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, pomimo wniosku Spółki w tym zakresie;

5. art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 3 Kpa poprzez niewyłączenie biegłego [...]ze względu na uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, które pojawiły się w związku z treścią jego odpowiedzi na zastrzeżenia z dnia 8 maja 2017 r.;

6. a w konsekwencji naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji;

II. prawa materialnego, a to:

1. art. 156 ust. 4 w zw. z art. 154 ust. 1 ugn poprzez nieskierowanie operatu szacunkowego biegłego [...]do aktualizacji, a za to zlecenie sporządzenia nowego operatu kolejnemu biegłemu, pomimo że to biegły [...] powinien ocenić, czy ze względu na okoliczność, że stan nieruchomości powinien być ustalany na datę 13 lipca 1987 r., a nie na datę 5 czerwca 1987 r. zaistniała istotna zmiana czynników, która uniemożliwia aktualizację jego operatu;

2. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust 16 ugn poprzez oparcie decyzji na wycenie, która narusza przepisy prawa, ponieważ przyjmuje do porównania nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej, w szczególności przyjmuje do porównania nieruchomości inwestycyjne/budowlane przy uI. Witosa, ul. Diamentowej, Al. Ks. J. Popiełuszki, podczas gdy nieruchomość wyceniana pełni funkcję izolacyjną Punktu Zasilania, co skutkuje zakazem jej zabudowy.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca Spółka wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów oraz, na podstawie art. 106 § 3 Ppsa, o przeprowadzenie dowodów z dokumentów dołączonych do skargi.

W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła zaakceptowanie przyjęcia podobieństwa do nieruchomości wycenianej innych nieruchomości, które podobne nie są, a w szczególności nieruchomości inwestycyjnych położonych przy ul. [...]. Organy nie zauważyły, że działka będąca przedmiotem wyceny pełniła i pełni funkcję izolacyjną w stosunku do znajdującego się na działce sąsiedniej [...]. Nad wycenianą działką oraz w jej bezpośrednim sąsiedztwie położone są linie wysokiego oraz średniego napięcia uniemożliwiające zabudowę tej nieruchomości, i to one, a nie słup stojący w rogu działki, będący przedmiotem niniejszego postępowania, powodują zakaz zabudowy wycenianej, nieruchomości.

Przywołując stosowne poglądy orzecznictwa Spółka podniosła, że organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, a okoliczność, że rzeczoznawca majątkowy jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Organ administracji publicznej winien więc również dokonać oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej, z treści art. 157 ugn nie można wywodzić bezwzględnego ograniczenia możliwości oceny elementu materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym, jakim jest operat szacunkowy. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych.

Spółka stwierdziła, że duża część nieruchomości, które zostały wybrane przez biegłego do porównania, zarówno w operacie szacunkowym, jak i w jego aktualizacji, co prawda w Studium są terenami zielonymi, ale pomimo tego są terenami inwestycyjnymi (komercyjnymi) i budowlanymi. Na poparcie tego stanowiska przywołano konkretne przykłady działek.

Jeśli chodzi o stanowisko organu, że Spółka powinna samodzielnie wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych i przedłożyć stosowną ocenę operatu, autor skargi stwierdził, że taka ocena byłaby jednak dokumentem prywatnym, nie zaś opinią biegłego i w dalszym ciągu nie mogłaby posłużyć obaleniu dowodu z opinii biegłego. W świetle bowiem art. 84 § 1 Kpa tylko opinia wykonana na zlecenie organu ma przymiot opinii biegłego, a wszelkie opinie wykonane na zlecenie strony postępowania są jedynie ekspertyzami prywatnymi i nie mają waloru opinii biegłego. Ponadto, zdaniem skarżącej w niniejszej sprawie został sporządzony kontroperat, obiektywny i bezstronny, ponieważ przygotowany na zlecenie samego organu, tj. pierwszy operat szacunkowy biegłego Janusza Kolczyńskiego. Stanowisko skarżącej nie wynika więc z subiektywnego niezadowolenia z operatu przyjętego przez organ jako podstawy ustalenia kwoty odszkodowania, ale z rażącej rozbieżności dwóch sporządzonych dla tej samej nieruchomości wycen.

Zdaniem skarżącego, biegły [...] powinien być wyłączony w sprawie ze względu na uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, o czym świadczy treść jego pisma z dnia 8 maja 2017 r., będącego odpowiedzią na zastrzeżenia. Pismo to jest nacechowane wysokim ładunkiem emocjonalnym. Przede wszystkim autor przywołuje pełnomocnika Spółki z imienia i nazwiska, wielokrotnie je przekręcając oraz używa zwrotów świadczących o całkowitym braku bezstronności ("kardynalny błąd pełnomocnika", "lakoniczne stwierdzenie nie pozwala mi nawet na próbę odgadnięcia toku rozumowania pełnomocnika", "bardziej szczegółowych wyjaśnień będę mógł udzielić po przedstawieniu konkretnych zarzutów, a więc wtedy kiedy Pan [...] jako profesjonalny pełnomocnik dokona "profesjonalnego" zapoznania się z moim operatem szacunkowym"). W tym kontekście autor skargi powołał się na pogląd, zgodnie z którym, liczne, nie merytoryczne, pełne negatywnych emocji uwagi skierowane pod adresem pozwanego oraz jego pełnomocnika potwierdzają zarzut braku obiektywizmu biegłego i dowodzą braku jego bezstronności w sprawie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. II CSK 371/12).

Uzasadniając zarzuty naruszenia prawa materialnego Spółka wskazała, że w świetle art. 156 ust. 4 ugn, organowi nie wolno zlecić opinii kolejnemu biegłemu, dopóki nie wystąpi do dotychczasowego biegłego z zapytaniem o możliwość aktualizacji operatu. Tymczasem organ pod pretekstem zmiany daty, na jaką powinien zostać ustalony stan nieruchomości o jedynie 38 dni, zlecił kolejnemu biegłemu sporządzenie nowego operatu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie uczestnik A. C. wniósł o oddalenie skargi. Wyjaśnił, że otrzymał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego, ale istniejąca linia tę budowę ogranicza. Złożył kserokopię opinii z 2009 roku, z której wynika, że jego szkoda wynosi 136.934 zł.

W odpowiedzi pełnomocnik skarżącej wskazał, że szkoda wynika z faktu istnienia linii średniego napięcia, która została zbudowana przez [...], ale teraz właścicielem i dysponentem tej linii jest [...]., co oznacza, że [...] nie powinien ponosić odpowiedzialności odszkodowawczej, pomimo że był inwestorem tej linii. W chwili gdy wpłynął wniosek o odszkodowanie [...] już nie był jej właścicielem. Pełnomocnik skarżącej złożył kserokopię skierowanego do A.C. pisma z dnia 17 października 2012 r., z którego wynika, że linia napowietrzna została przekazana [...] w dniu 4 marca 1988 r.

Uczestnik złożył kserokopię zaświadczenia z Urzędu Miasta, z którego wynika, że jego nieruchomość wg zapisów Studium jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi.

W dniu 15 czerwca 2018 r., po zamknięciu rozprawy, pełnomocnik Spółki wyjaśnił m.in., że już w piśmie z dnia 26 kwietnia 2013 r. Spółka informowała Prezydenta Miasta o przekazaniu przedmiotowej linii protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 4 marca 1988 r. do [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa).

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji był art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), dalej "ugn", zgodnie z którym wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 ust. 1 tej ustawy, przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jeżeli zaś wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie do treści art. 124 ust. 1 ugn starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie zaś z art. 129 ust. 5 ugn starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126 (pkt 1); na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości (pkt 2); gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie (pkt 3).

W rozpoznawanej sprawie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło na podstawie decyzji wydanej pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. nr 22, poz. 99 ze zm.), obowiązującej do dnia wejścia w życie ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W orzecznictwie sądów administracyjnych generalnie przyjmuje się, że odszkodowanie ustalane w drodze decyzji administracyjnej nie podlega przedawnieniu. W prawie administracyjnym przedawnienie roszczenia następuje bowiem tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Tymczasem ani w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, ani w obecnie obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami takiego ogólnego przepisu nie ma. W konsekwencji, choć sama instytucja odszkodowania ma charakter cywilny i generalnie roszczenie odszkodowawcze podlega rygorom określonym w art. 117 – 125 Kodeksu cywilnego (tj. przedawnieniu), to w sytuacji, gdy jest ono ustalane w postępowaniu administracyjnym, te zasady nie obowiązują.

W dacie zgłoszenia żądania przez A.C., tj. w 2012 roku nie obowiązywała już ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a jej funkcję pełni ustawa o gospodarce nieruchomościami. W orzecznictwie NSA ugruntowany jest pogląd, że przepis art. 129 ust. 5 ugn ma zastosowanie także do stanów faktycznych powstałych przed wejściem w życie tej ustawy, czyli do stanów faktycznych polegających na odjęciu, przejęciu lub ograniczeniu prawa własności bez ustalenia należnego odszkodowania (por. wyroki: z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. I OSK 111/08; z dnia 6 marca 2012 r. sygn. I OSK 397/11; z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. I OSK 147/13; z dnia 16 kwietnia 2015 r., sygn. I OSK 2035/13).

W świetle powyższego, skoro ustalenie odszkodowania za odjęcie, przejęcie lub ograniczenie prawa własności, dokonane przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami następuje w trybie przepisów tej ustawy, to zastosowanie w niniejszej sprawie ma również art. 132 ust. 6 ugn, zgodnie z którym obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją, remontami, usuwaniem awarii oraz usuwaniem z gruntu, o którym mowa w art. 124b ust. 1, albo zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody albo przedsiębiorcę, który na podstawie koncesji wykonuje działalność w zakresie poszukiwania, rozpoznawania lub wydobywania kopalin objętych własnością górniczą.

W rozpoznawanej sprawie ograniczenie prawa własności nastąpiło na podstawie decyzji Geodety Miejskiego z dnia 5 czerwca 1987 r., utrzymanej w mocy decyzją Dyrektora Wydziału Urzędu Wojewódzkiego z dnia 13 lipca 1987 r., w której przedsiębiorstwo państwowe [...] uzyskało zezwolenie na przeprowadzenie linii energetycznej 15Kv biegnącej przez nieruchomość przy [...], stanowiącą własność A.C.. Bezsporne jest, że nieruchomość, o której mowa w ww. decyzji to obecnie działka nr [...], stanowiąca współwłasność A.i B. małż. C. Bezsporne jest również, że następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego [...], na rzecz którego wydano ww. decyzję, jest [...], na podstawie Aktu przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną z dnia 12 września 1991 r. Rep. Nr [...](k. 80 akt adm. I instancji). W art. 132 ust. 6 ugn ustawodawca określił, że obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu, obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 (...). Skoro więc na podstawie omawianej decyzji przedsiębiorstwo państwowe [...] uzyskało zezwolenie na przeprowadzenie linii energetycznej, to w świetle art. 132 ust. 6 ugn jego następca prawny, tj. [...], zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Wobec jednoznacznego brzemienia art. 132 ust. 6 ugn bez wpływu na wynik sprawy pozostaje okoliczność, że w roku 1988 przedsiębiorstwo [...] przekazało [...] do eksploatacji zrealizowaną na podstawie ww. decyzji linię napowietrzno-kablową (k. 69 akt. adm. I instancji).

Zgodnie z art. 130 ust. 1 zd. 1 ugn wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (...) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Operat ten może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 4 zd. 1 i 3).

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn.

W niniejszej sprawie skarżący nie podjął próby podważenia merytorycznej zawartości operatu w aspekcie wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania wartości nieruchomości oraz określenia wartości szkód poniesionych na nieruchomości, poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Podniósł natomiast by jako kontroperat potraktować operat szacunkowy z dnia 20 października 2013 r., sporządzony przez [...], jako pierwszy w sprawie. Prezentował również pogląd, co do wymogu aktualizowania tego operatu, a nie zlecenia wykonania nowego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela argumenty organu wskazujące na brak możliwości aktualizowania operatu, w którym błędnie określono datę, na którą ustala się stan nieruchomości (5.06.1987 r., zamiast 13.07.1987 r. czyli datę ostatecznej decyzji ograniczającej prawa do nieruchomości).

Niemniej jednak za takim stanowiskiem organu przemawiają również inne argumenty. Przepis art. 156 ust. 4 ugn wprost stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, a zatem pozostawia w gestii organu, czy wystąpić o potwierdzenie aktualności, czy też zwrócić się do innego rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Z przepisów regulujących kwestie wykorzystywania operatu szacunkowego nie da się więc wywieść normy nakazującej organowi posługiwanie się jednym i tym samym operatem szacunkowym, który w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ugn przestał być aktualny. Tym bardziej, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, gdy organ w istocie podważył możliwość skorzystania z operatu szacunkowego J. K., z przyczyn wskazanych powyżej, odbierając mu walor dowodu z opinii biegłego.

Ponadto w świetle znowelizowanego ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U. 2017. 1509) art. 156 ust. 4 ugn wątpliwości budzi możliwość aktualizowania operatu szacunkowego, który był już raz aktualizowany i od daty jego sporządzenia upłynęły 4 lata. Zgodnie z wytycznymi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zawartymi w dokumencie pn.: "Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3. KSWP 3. Operat szacunkowy", nie aktualizuje się operatu m.in. jeżeli upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia (pkt 6.3; http://pfsrm.pl/aktualnosci/item/14-standardy-do-pobrania). Obowiązek wykonywania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości wynika z treści art. 175 ust. 1 ugn. Uwzględniając podniesione wyżej okoliczności, należy uznać, iż operat szacunkowy został sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami i z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych, co oznacza, że zarzut zawarty w pkt. II.1 petitum skargi jest nieuzasadniony.

Mając powyższe na uwadze, zaniechanie polegające na nieprzedstawieniu własnego kontroperatu, względnie niewystąpienie o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...]z punktu widzenia wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 136/10; z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12).

Natomiast w aspekcie dalszych możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń. W operacie przedstawiono przeznaczenie wycenianej nieruchomości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w latach 1985-1992 (zieleń częściowo urządzona, pełniąca jednocześnie funkcję izolacyjną) oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 9 grudnia 2004 r. nr XXXIV/674/2004 (tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi istniejące/rozwojowe). Wycena została określona według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, tj. 13 lipca 1987 r. oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, natomiast szkody określono sposobem parametrycznym. Dla potrzeb sporządzenia aktualizacji wyceny nieruchomości badaniem objęto okres od 2016 roku. Analizie poddano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi o funkcji związanej z terenami zielonymi położonymi na terenie miasta. Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, że tereny zielone charakteryzują porównywalne cechy do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne do działki wycenianej pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia oraz innych cech wpływających na ich wartość. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania były w dacie ich zbycia niezabudowane. Odrzucone zostały transakcje niewiarygodne, głównie o cenach zaniżonych i zawyżonych, a także o przeznaczeniu mieszanym. Do porównania nie przyjęto także nieruchomości o nieporównywalnych powierzchniach do nieruchomości wycenianej.

W wyniku dokonanej analizy rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że istniejący obrót nieruchomościami podobnymi do szacowanej nieruchomości kształtuje się na poziomie jednostkowych cen od 43,08 do 163,63 zł/m2. Następnie dokonał analizy trendu czasowego nieruchomości o funkcji związanej z zielenią stosując regresję dwuwymiarową. Określając przedział cen transakcyjnych przyporządkował im odpowiedni zakres poprawek. Ustalenie cech charakterystycznych (atrybutów) nastąpiło na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości poprzez określenie cech charakterystycznych nieruchomości oraz dokonanie oceny ich wpływu na wartość, a następnie przypisując tym cechom odpowiednią wagę Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował infrastrukturę będącą podstawą ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz obliczył jej powierzchnię. Zmniejszenie wartości z uwagi na brak danych rynkowych określone zostało współczynnikami zmniejszającymi wartość rynkową.

Potwierdzając aktualność omawianego operatu szacunkowej rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że dla przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiły żadne zmiany uwarunkowań prawnych, ani też inne czynniki mające wpływać na wartość nieruchomości, w szczególność cel wyceny, rodzaj i położenie, przeznaczenie w dokumentach planistycznych, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania. Rzeczoznawca zawarł zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych w okresie od analizy cen transakcyjnych na potrzeby operatu szacunkowego do dnia potwierdzenia aktualności tego operatu. Odniósł się też do zarzutów odwołania, wyjaśniając, że ograniczył się do rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu porównywalnym do wycenianej, a więc o funkcji związanej z terenami zielonymi. Nie ma więc podstaw do utożsamiania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami o charakterze usługowym. Przyjęte do porównania usytuowane przy ul. [...] w całości przeznaczone były pod zieleń.

W ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy majątkowego [...] przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z jej treści nie wynikają wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Jak podkreślono wyżej, ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. W świetle zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta brak jest podstaw do przyjęcia, że wyceniana nieruchomość jest wyłączona z zabudowy. Nie budzi więc zastrzeżeń przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości, które figurują w studium jako tereny zielone, ale potencjalnie są terenami inwestycyjnymi.

Nie jest również zasadny zarzut stronniczości rzeczoznawcy majątkowego [...]. Niewątpliwie sformułowania użyte przez niego w piśmie z dnia 8 maja 2017 r. nie należą do standardowych w komunikacji urzędowej i mogą uchodzić za wyraz lekceważenia pełnomocnika Spółki, nie można ich jednak uznać za przejaw stronniczości biegłego, szczególnie biorąc pod uwagę, że zostały zawarte w piśmie z dnia 8 maja 2017 r., tj. po sporządzeniu operatu szacunkowego i stanowiły reakcję na formułowanie nieuzasadnionych zdaniem biegłego zarzutów do tego operatu. Brak jest natomiast śladu jakiegokolwiek negatywnego nastawienia biegłego do pełnomocnika Spółki w dacie sporządzania operatu szacunkowego.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.