Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2647/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-04-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4; art. 37 ust. 1,3,4,12
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Ostrowska, , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.), Sędzia WSA Wojciech Sawczuk, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 12 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi M.K., M. J., M. P., M. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2021 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących M. K. i M. J. kwoty po 341,35 zł (trzysta czterdzieści jeden złotych i trzydzieści pięć groszy) oraz M. P., M. P. i M. P. kwoty po 113,10 zł (sto trzynaście złotych i dziesięć groszy) tytułem zwrotu wpisu sądowego oraz na rzecz wszystkich skarżących kwotę 4885 zł (cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt pięć) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (SKO) decyzją z [...] października 2021r. [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 1 i 2 ustawy z 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570), po rozpatrzeniu odwołań M. P., M. P. i M. P. - utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] czerwca 2021 r. [...] ustalającą dla M. J., M.K., M. P., M. P. i M. P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości we wsi L. - dz. ew. nr [...] o pow. 1232 m2 - 34.065 zł stanowiącą 10% wzrostu wartości nieruchomości w skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w Gminie [...], we wsiach [...].

SKO wskazało, że plan z [...] czerwca 2011 r. sytuował ww. działkę na terenie: MR - zabudowy zagrodowej (212 m2) i R (1020 m2) - rolnym bez prawa zabudowy, a w obecnym planie na terenie MN2- zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W nowym planie ustalono 10% stawkę opłaty za wzrost wartości terenów, na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy W. S. z [...] marca 2021 r.

Organ przytoczył art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 12 u.p.z.p. wyjaśniając, że odnośnie zasad określania wartości nieruchomości, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych i osób uprawnionych do ich określania stosuje się ustawę o gospodarce nieruchomościami i zaznaczyło, że ww. nieruchomość zbyto przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu z 2017 r.

Zdaniem SKO, operat wykonano zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.) wg. metod: podejścia porównawczego, porównywania parami i korygowania ceny średniej (§ 4.3, § 4)

Dalej, powołało art. 154 ust. 1 u.g.n., który wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości pozostawia rzeczoznawcy majątkowemu. Podkreśliło, że ocena organu polega na sprawdzeniu formalnej zgodności operatu z przepisami, który w tej sprawie jest z nimi zgodny. Do zarzutów odwołań rzeczoznawca przekonująco odniósł się w piśmie z 27 lipca 2021 r.

Skargę na powyższą decyzję złożyli M. K., M. J., M. P., M. P. i M. P. zarzucając naruszenie:

1) przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 8 § 1, 11 i 107 § 1 pkt 6 i 107 § 3 kpa) polegające na nie odniesieniu się do wszystkich zarzutów odwołań, w szczególności nieuwzględnienie, że nowy plan dla części nieruchomości skarżących przewiduje funkcję dróg publicznych; przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości niepodobnych;

b) art. 7, 77 § 1 i 80 kpa polegające na uznaniu, że ocena organu polega wyłącznie na zgodności formalnej operatu z przepisami prawa i tym samym uznanie, że operat nie podlega ocenie zgodności obowiązującymi przepisami, a w konsekwencji niedokonanie jego oceny w szczególności z:

- art. 4 pkt. 16 u.g.n. definiującym pojęcie nieruchomości podobnej;

- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 98a. 1 u.g.n. w zakresie, w jakim ocena wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu nie może uwzględniać innych czynników, tym dokonanego po uchwaleniu planu podziału nieruchomości;

- § 51 cyt. rozporządzenia w zakresie zasady wyceny nieruchomości, w ramach której występują tereny o różnym przeznaczeniu w planie

c) art. 7, 77 § 1 i 80 kpa polegające na braku wyczerpującej i wszechstronnej oceny operatu szacunkowego i uznanie, że jest on spójny i rzetelny pomimo, że wyniki wykazują sprzeczność pomiędzy ustaleniami biegłego i doborem przyjętych do porównania nieruchomości, w tym brak uwzględnienia faktu, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (uchwała z [...] maja 2015 r.) objęta była obszarem struktury funkcjonalnej MN2, dla którego przewidziano rozwój zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (Część II, pkt 2); okoliczność ta, w ocenie biegłego, ma wpływ na skokowy wzrost wartości nieruchomości;

2) przepisów prawa materialnego - art. 3 § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2020 r. poz. 1427- dalej upea) w zw. z art. 156 § 1 pkt 5 kpa polegające na jego niezastosowaniu poprzez ustalenie jednej opłaty planistycznej dla wszystkich skarżących, w sytuacji gdy pomiędzy nimi nie występuje solidarność, a opłata nie jest obowiązkiem wspólnym, a więc wydanie decyzji, której wykonanie jest niemożliwe.

Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji organów obu instancji w całości, ewentualnie o ich uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Na poparcie zarzutów skargi strony powołały orzecznictwo sądowoadministracyjne podnosząc, że uzasadnienie decyzji SKO sprowadza się do zacytowania przepisów i przytoczenia fragmentu stanu faktycznego, który nie był kwestionowany, bez analizy operatu i wskazaniem jedynie stanowiska rzeczoznawcy z pisma z 27 lipca 2021 r. Rzeczoznawca natomiast zdawkowo odniósł się do braku podobieństwa nieruchomości, a pozostałe wyjaśnienia ograniczył do przedstawienia sposobu obliczeń, które nie były kwestionowane. Skarżący - powołując się na wyroki NSA (z 4 października 2006 r., I OSK 417/06 i 4 czerwca 2009 r. I OSK 860/08; 5 października 2009 r. (I OSK 1444/08) - wskazali, że operat podlega ocenie organu także pod względem materialnym, jak każdy dowód. Organ ma obowiązek zbadać, czy operat jest on logiczny i zupełny, czy przedstawia wartość dowodową.

Dalej wskazali, że art. 4 pkt. 16 u.g.n. definiuje pojęcie nieruchomości podobnej i na mocy art. 37 ust. 12 upzp, ma bezpośrednie zastosowanie. Organy miały obowiązek ocenić, czy porównane nieruchomości są podobne. Nieuzasadniony dobór nieruchomości radykalnie wpłynął na wzrost opłaty planistycznej. O ile wyłącznie rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, o tyle organ ma obowiązek oceny operatu, w tym zakresie.

Strony zaznaczyły, że przed uchwaleniem nowego planu powierzchnia działki nr ew. [...] wynosiła 1,9362 ha (19.362 m2). Z operatu szacunkowego wynika, że biegły przyjął do porównania działki od 600 m2 do 1928 m2, a więc nawet trzydziestokrotnie mniejsze. Jedna była dziesięciokrotnie mniejsza od powierzchni nieruchomości po uchwaleniu ww. planu, a większość niższą niż 1000 m2.

W orzecznictwie natomiast przyjmuje się, że znaczne różnice w powierzchniach przyjętych do porównania nieruchomości wykluczają uznanie ich za podobne w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n. (por. wyrok NSA z 27 lutego 2020 r. I OSK 1947/18). Z ww. przepisu wprost wynika, że podobieństwo powinno dotyczyć wszelkich cech wpływających na wartość nieruchomości.

W operacie biegły słusznie wskazał, że najwyższe ceny osiągają działki dostosowane wielkością powierzchni do zapisów planu. Oznacza to, że przyjęcie do wyznaczenia wartości nieruchomości drastycznie mniejszych radykalnie wpłynęło na zawyżenie opłaty planistycznej.

Jak stanowi art. 36 ust. 4 upzp. opłata planistyczna powinna dotyczyć wzrostu wartości nieruchomości o cechach, jakie miała bezpośrednio po uchwaleniu mpzp. Przy ocenie wzrostu wartości nie mogą być brane pod uwagę działania właściciela, które miały wpływ na wartość nieruchomości. Zdaniem stron, opłata ta stanowi jednocześnie opłatę adiacencką (art. 98a ust. 1 ugn), bo uwzględnia tak zmianę przeznaczenia jak i skutki dokonanego po uchwaleniu planu podziału, co jest niedopuszczalne. W przypadku ustalania opłaty planistycznej dla działki wydzielonej po uchwaleniu planu prawidłowe jest określenie wzrostu wartości dla nieruchomości wg stanu (powierzchni) występującego bezpośrednio po uchwaleniu, wyznaczenie wzrostu wartości w przeliczeniu na 1 m2 nieruchomości z uwzględnieniem (w razie potrzeby) różnych funkcji terenu, a następnie pomnożenie przez powierzchnię działki, której zbycie zaktualizowało uprawnienie organu do ustalenia renty planistycznej.

Nie oceniono operatu również w świetle § 51 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Opisana nieruchomość (przed podziałem) w nowym planie nie ma jednorodnego przeznaczenia - ma funkcje mieszkaniową jednorodzinną, drogową i rolną. Biegły nie zastosował ww. przepisu i dowolnie przyjmował nieruchomości o "mieszanej" funkcji bez określenia udziału w powierzchni działek poszczególnych funkcji.

Strony zgodziły się ze stanowiskiem biegłego, że wartość gruntu rośnie skokowo wraz z podaniem informacji o pracach studialnych, gdyż przeznaczenie w studium wpływa na wartość nieruchomości (art. 154 ust. 2 ugn). Studium, ww. działkę sytuowało na obszarze struktury funkcjonalnej MN2 przewidującym zabudowę jednorodzinną. Przed uchwaleniem planu prace studialne były zatem nie tylko rozpoczęte, ale już zakończone. Wystąpiła więc nie tylko ekspektatywa zmiany przeznaczenia nieruchomości w Studium, co już ma być (zdaniem biegłego) podstawą skokowego wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w operacie brak, przy ocenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego mpzp, jakie przeznaczenie w studium miały nieruchomości przyjęte do porównania na dzień transakcji. Brak ten, w przypadku, gdyby dla przyjętych do porównania nieruchomości studium przewidywało przeznaczenie "nieinwestycyjne" prowadzi do ryzyka zawyżenia opłaty planistycznej.

Dalej – powołują się n art. 3 § 1 upea i orzecznictwo – skarżący podnieśli, że opłata planistyczna jest świadczeniem pieniężnym, a zatem świadczeniem podzielnym. Organ powinien zastosować regułę podziału świadczenia (wyrok WSA we Wrocławiu z 3 sierpnia 2016 r., II SA/Wr 839/15), której w tej sprawie nie zastosował, co prowadzi do niewykonalności decyzji (art. 156 § 1 pkt. 5 kpa). Poglądu tego nie zmienia art. 207 Kc wskazujący, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wy datki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Opłata planistyczna jest bowiem rodzajem daniny publicznej, do której nie mają zastosowania przepisy Kodeksu Cywilnego. Przepisy Ordynacji Podatkowej przewidują stosowanie przepisów Kodeksu Cywilnego, ale może mieć to miejsce wyłącznie w sytuacji, kiedy z niej wynika odpowiedzialność solidarna. W tej sprawie taka sytuacja nie występuje.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. – dalej p.p.s.a) Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W świetle powyższych kryteriów skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Dokonując kontroli legalności skarżonej decyzji podkreślić należy, że jej materialnoprawną podstawę stanowił przepisy cyt. u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji ww. regulacji, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania w każdym w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).

Sposób ustalania ww. opłaty określa art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy u.g.n. Należy zatem brać pod uwagę także przepisy wykonawcze, to jest przywołane wcześniej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na ww. podstawie musi zostać zatem poprzedzone stwierdzeniem łącznego wystąpienia czterech przesłanek: zmiany bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że działka nr [...] została zbyta przed upływem terminu pięciu lat określonego w art. 37 ust. 4 i 3 u.p.z.p. tj. od dnia, w którym ww. plan miejscowy stał się obowiązujący ([...]). W § 40 pkt 10 cyt. planu wartość stawki procentowej służącej naliczeniu opisanej opłaty określono w wysokości 10%. Nie może być kwestionowane również to, że przeznaczenie działki [...] z terenów zabudowy zagrodowej MR (212m2) i terenów rolnych bez prawa zabudowy w nowym planie uzyskało status terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN2.

Pojęcie "wzrost wartości nieruchomości" zostało zdefiniowane w art. 37 u.p.z.p., zgodnie z którym stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy podkreślić, że wysokość opłaty ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast stosownie do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zasady określenia wartości nieruchomości przez osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zasady te zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" u.g.n. – w przepisach art. 149 do art. 159. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy.

W świetle zarzutów skargi podkreślić również trzeba, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia rzeczoznawcy winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Niemniej badaniu podlega wyłącznie jego zgodność z przepisami, kompletność, logiczność, zupełność oraz aktualność. Granice badania operatu zakreślają zatem wiadomości specjalne, którymi dysponuje wyłącznie biegły. Dlatego w tym zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. W konsekwencji weryfikacji podlega warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wiedza ogólna i doświadczenie życiowe. Organ może np. zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych, jak i zasadność opisu nieruchomości, jeżeli jest on oczywiście niezgodny, czy niespójny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów, ma błędy rachunkowe, pomyłki, czy jaskrawe wewnętrzne sprzeczności.

Powtórzyć zatem trzeba, że ocena operatu szacunkowego, a więc również w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Podobnie tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. wyroki NSA z: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19).

Z podanych przyczyn, nie mogła zatem odnieść zamierzonego skutku argumentacja skarżących podważająca operat w tym zakresie, w tym przyjęcie przez biegłego do porównania działki od 600 m2 do 1928 m2, a więc trzydziestokrotnie mniejsze od przedmiotowej.

W tej sprawie ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. – wbrew zarzutom skargi – takich wątpliwości nie nasuwa. Spełnia on bowiem wszystkie warunki określone w § 56 cyt. rozporządzenia. Biegły w procesie wyceny uwzględnił zarówno rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości i aktualne ceny nieruchomości, co zostało szczegółowo opisane i wyliczone. We wnioskach końcowych biegły podkreślił ponadto, że wartość jednostkowa przedmiotowego gruntu jest niska w porównaniu z ceną sprzedaży (739 zł/m2) i cenami w L. i sąsiednich miejscowościach (do 1000 zł/m2) w związku z faktem, że nie ma urządzonego zjazdu i podciągniętych mediów. Zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu sprzedaży gruntów niezabudowanych najbardziej podobnych do ww. nieruchomości. Wziął pod uwagę czternaście transakcji dotyczących gruntów rolnych (tabela nr 1), zaznaczając, że ze względu na ich niewielką liczbę jako obszar badania przyjął Gminę [...] (bez cen z przetargów odbiegających od cen rynkowych) oraz siedemnaście transakcji dotyczących gruntów inwestycyjnych (tabela nr 2) od najwyższej do najniższej oraz ustalił zakres czynników korygujących. Następnie ustalił cechy rynkowe ww. gruntów porównawczych w skali położenia, otoczenia, kształtu wielkości i użytku oraz uzbrojenia, zagospodarowania, dojazdu i innych. Z operatu wynika podobieństwo porównywanych nieruchomości i prawidłowość obliczeń.

Podkreślić również należy, że to plan miejscowy, a nie studium, bezpośrednio wpływa na możliwość zagospodarowania danego terenu, a więc wyłącznie uchwalenie planu miejscowego, a nie przyjęcie studium wpływać może na zmianę wartości nieruchomości w następstwie zmiany dopuszczalnych prawnie sposobów jej zagospodarowania. Tym samym rozważania przedstawione w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości w kontekście ustaleń zawartych w studium są całkowicie chybione.

W świetle przedstawionej argumentacji – pomimo lakonicznego uzasadnienia zaskarżonej decyzji w opisanym zakresie - należało podzielić stanowisko, co do prawidłowości wykonanego operatu szacunkowego i jego wartości dowodowej, w zakresie przysługujących organom uprawnień kontrolnych.

Niemniej rację mają skarżący co do tego, że organ nie powinien nałożyć jednej opłaty planistycznej na wszystkich współwłaścicieli, bez określenia w jakiej wysokości każdy z nich zobowiązany jest do jej poniesienia. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie regulują wprawdzie kwestii wysokości ustalania opłaty planistycznej w przypadku, gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w określonych udziałach, gdyż art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wskazuje jedynie, że adresatem takiej decyzji jest właściciel lub użytkownik wieczysty. Niemniej stosownie do art. 196 § 1 K.c. współwłasność może mieć charakter łączny lub ułamkowy. Pojęcie współwłasności w częściach ułamkowych w piśmiennictwie definiuje się jako samoistny stosunek prawa rzeczowego, w którym udział współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do wielkości, ułamkiem zwykłym lub dziesiętnym. W sferze zobowiązań wynikających ze współudziału przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów (art. 207 K.c.). W piśmiennictwie przyjmuje się, że wielość dłużników w sytuacji, gdy świadczenie jest podzielne, powoduje podział długu na niezależne części adekwatne do ilości podmiotów. Podzielność zobowiązania w przypadku wielości podmiotów jest w polskim prawie regułą, z uwagi na fakt, ze solidarność istnieje o tyle, o ile była wyraźnie zastrzeżona (zob. System prawa cywilnego. Tom III część 1" PAN, wyd. Ossolineum 1991 r., s. 312). Niewątpliwie opłata planistyczna jest świadczeniem pieniężnym, a zatem świadczeniem podzielnym. Tym samym ustalając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności organ powinien ustalić ją w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielić zobowiązanie na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości, przy uwzględnieniu, że zobowiązanie jest solidarne jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej (art. 369 K.c.). Powyższe uchybienie nie narusza jednak art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w stopniu kwalifikowanym w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 i 5 k.p.a., skoro przepis ten nie zawiera w tym zakresie wyraźnych wskazań, a więc wymaga wykładni.

Uznając, że organ odwoławczy jest władny skorygować wskazane uchybienie Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., a na mocy art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. orzekł o kosztach postępowania.