Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 259/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art, 7,77,107 oar 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par 3, par 7 par 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie Sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta W. z dnia [...] września 2009 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2009r.utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] września 2009r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z usługami w parterze oraz garażem podziemnym wraz z przyłączami i sieciami zewnętrznymi, planowanej do realizacji na działce o nr ew. [...] z obr. [...], położonej w W., przy ul. [...],

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że ustawa z dnia 27 marca 2003r, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz, 717, ze zm.) określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele i ustalania zasad ich zagospodarowania. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zakończone wydaniem stosownej decyzji stanowi w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunek niezbędny do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, uzasadniającej z kolei rozpoczęcie robót budowlanych. Postępowanie takie stanowi zatem wstępny element procesu zmierzającego do realizacji inwestycji. Istotą postępowania o stwierdzenie warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy realizacja inwestycji budowlanej jest na danym terenie możliwa, przez co należy rozumieć zgodność planowanego zamierzenia z obowiązującym prawem, ze szczególnym uwzględnieniem art. 61 ust.1 w/w ustawy. W ocenie organu odwoławczego analiza treści decyzji organu pierwszej instancji, akt postępowania ze szczególnym uwzględnieniem analizy sposobu zabudowy terenu sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, przeprowadzonej w trybie przewidzianym przez przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U Nr 164, poz. 1588) oraz przepisów prawa nie daje podstaw do uznania, iż w niniejszej sprawie istnieje podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest bowiem sprzeczne z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 w/w ustawy, mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione.

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ odwoławczy wyjaśnił, że nie podziela poglądu, że postępowanie poprzedzające wydanie decyzji organu I instancji naruszało zasady określone w art. 7, 77 i 107 k.p.a., gdyż organ pierwszej instancji podjął kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, uwzględnił zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes stron, a decyzja zawiera wskazanie faktów oraz dowodów na których organ się oparł. Organ odwoławczy podkreślił, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie jest możliwa ocena czy planowana inwestycja budowlana pozostaje w zgodzie z przepisami prawa budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem jej wpływu na nieruchomości sąsiednie. Kwestia ta rozstrzygana jest bowiem w toku postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Ocena taka byłaby na tym etapie postępowania i tak praktycznie niemożliwa, gdyż wymagałaby dogłębnej analizy projektu budowlanego, którego w tym postępowaniu inwestor nie ma obowiązku przedkładać. Doprowadziłoby to do niedopuszczalnej zmiany zakresu postępowania. Organy właściwe w sprawach warunków zabudowy nie są właściwe do oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego. Taki pogląd zbieżny jest z orzecznictwem sądów administracyjnych ( wyrok WSA w Warszawie z dnia 18.10.2006r. sygn.akt IV SA/Wa 1323/06, wyrok NSA z dnia 16.01.2007r. sygn. akt II OSK 172/06, LEX Nr 327705) Stawianie zarzutów, iż budynek będzie zbyt blisko zlokalizowany do budynku sąsiadującego czy będzie naruszał przepis art. 1 ust.2 w/w ustawy w zakresie walorów architektonicznych, krajobrazowych, ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, organ odwoławczy ocenił jako nieuprawnione. Uniemożliwienie realizacji inwestycji budowlanej zgodnej z prawem z powodu braku zgody mieszkańców sąsiadującego budynku w ocenie organu należy uznać za niedopuszczalne, gdyż tego rodzaju ograniczenie prawa własności, w skład którego wchodzi uprawnienie do zgodnego z prawem zagospodarowania terenu, nie znajduje oparcia w obowiązującym prawie. Organ wskazał, iż stosownie do treści art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ winien dokonać analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych (pkt 1) oraz stanu faktycznego i prawnego na którym przewiduje się realizację inwestycji (pkt 2), W ocenie organu odwoławczego analiza taka została w sprawie przeprowadzona zarówno w zakresie pkt 1 o czym świadczy treść pkt 1.2 - 1.5 decyzji oraz pkt IV analizy obszaru stanowiącej załącznik do

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

decyzji, jak również w zakresie pkt 2 o czym świadczy pkt II wspomnianej analizy obszarowej oraz znajdujący się w aktach sprawy wypis z rejestru gruntów dla terenu planowanej inwestycji. Zarzut naruszenia powyższych przepisów jest więc nieuzasadniony, a dokonane w ten sposób ustalenia odpowiadają rzeczywistości, W ocenie organu nic nie stoi na przeszkodzie, by na potrzeby ustalenia stanu prawnego w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy ustalenia takie dokonane zostały na podstawie rejestru gruntów, zwłaszcza, ze zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027, ze zm.) dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią m.in. podstawę planowania przestrzennego. Analiza akt sprawy nie daje podstaw do uznania, że jakikolwiek dowód zebrany w toku postępowania nie został przez organ pierwszej instancji uwzględniony, nie było zatem możliwe wskazanie przyczyn, z powodu których konkretnym dowodom odmówiono wiarygodności. Organ odwoławczy wskazał przy tym, że oświadczenia stron składane w toku postępowania traktowane być mogły jedynie jako stanowiska stron, a nie dowód w sprawie. Organ wskazał, że stosownie do treści § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia organ wyznacza wokół działki budowlanej której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1-5 w/w ustawy. Analiza taka została w sprawie przeprowadzona i stanowi załącznik do decyzji. Tym samym organ uznał za nietrafny zarzut naruszenia tego przepisu. Zdaniem organu odwoławczego skoro z treści § 7 ust. 1 wyżej powołanego rozporządzenia wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich to zarzut mechanicznego działania organu jest niezasadny, gdyż dostosował on wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku do krawędzi budynku na działce nr ew. [...]. Z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy obszarowej wynika, iż wskaźnik powierzchni zabudowy działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego waha się od 15 do 100%, przy średniej dla działek zabudowanych 75%. W ocenie organu odwoławczego uprawnione jest stosownie do treści § 5 ust 2 rozporządzenia ustalenie wskaźnika zabudowy na podstawie wskaźników dla działek zabudowanych, przy uwzględnieniu, że wskaźnik dla dziewięciu działek wynosi 100%, a średnia dla działek zabudowanych 75%. Ocena czy i w jaki sposób realizacja inwestycji może utrudnić

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

korzystanie z sąsiednich działek oraz czy może wpłynąć na stabilność sąsiedniej zabudowy wykracza poza granice postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Skargę na powyższa decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "L." wnosząc o uchylenie w całości decyzji SKO z dnia [...] grudnia 2009r. w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji Prezydenta W. z dnia [...] września 2009r ustalającej warunki zabudowy i zarzucając jej naruszenie art. 7, 77, 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzasadniając skargę strona skarżąca podniosła, że organ załatwił sprawę bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, gdyż warunki zabudowy i zagospodarowania terenu nie odpowiadają faktycznym możliwościom zabudowy działki ewidencyjnej nr [...] przy ul. [...] w W.. Wynika to z niewielkiej powierzchni tej działki, trudności przeprowadzenia procesu inwestycyjnego, bliskości budynku Wspólnoty, jak również z samych warunków zabudowy działki, które organ ustalił (VIII kondygnacji nadziemnych i III kondygnacje podziemne). Organ powinien podejmując rozstrzygnięcie uwzględnić interes społeczny i słuszny interes obywatela, powinien wszechstronnie i dokładnie zbadać wszystkie okoliczności faktyczne, mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. To na organie ciąży obowiązek zebrania wszelkich dowodów w konkretnej sprawie, w tym przypadku niezbędnych do ustalenia jaki rzeczywiście budynek może być wzniesiony mając na uwadze fizyczne możliwości działki m.in. jej powierzchnię, otoczenie oraz wymagania określone w odrębnych przepisach w zakresie procesu inwestycyjnego. Organ nie wskazał jaki materiał dowodowy zebrał. W ocenie strony skarżącej jedynym materiałem dowodowym w oparciu o który organ wydał decyzję był wyłącznie wniosek inwestora. Organ naruszył art. 107 § 1 i 3 k.p.a. nie wskazując faktów, które uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności, wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji wraz z przytoczeniem przepisów prawa. Wobec braku ustaleń faktycznych w zakresie fizycznych możliwości zabudowy działki, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu jest pozbawione odniesienia do rzeczywistości, mimo, że decyzja wydana została na podstawie prawa. Organ wydając decyzję nie znał rzeczywistych możliwości zabudowania działki nr [...]. Podstawowym dokumentem, który należy brać pod uwagę przy sporządzaniu

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

projektu budowlanego jest właśnie decyzja o warunkach zabudowy. Nie znajduje zatem uzasadnienia stanowisko SKO wyrażone w pkt II ust, 2 i 3 jakoby nie można było chociaż w przybliżeniu określić lokalizacji planowanego budynku na podstawie decyzji z dnia [...] września 2009r, oraz obowiązującego prawa. W ocenie strony skarżącej działka nr [...] nie nadaje się do zabudowy planowaną inwestycją. W decyzji o warunkach zabudowy organ winien wskazać jaką inwestycję można wybudować mając na względzie wielkość działki i jej otoczenia, jak również wpływ planowanej budowy na otaczające budynki i nie może dostosowywać swojej decyzji do wniosku inwestora. Utrzymanie w mocy decyzji SKO i organu doprowadzi do ograniczenia nie tylko praw skarżącej jak i mieszkańców planowanej inwestycji, ale w sposób negatywny wpłynie na komfort życia i mieszkania w obu nieruchomościach. Strona skarżąca podtrzymała swoje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia [...] października 2009r. w przedmiocie braku przeprowadzenia analizy określonej w art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 ustawy. Nie można jej zdaniem uznać, że organ wypełnił swój obowiązek sporządzenia przedmiotowej analizy ograniczając się do przepisania fragmentu wniosku inwestora oraz przytoczenia zawartych tam parametrów budowli. Nie można tego uznać za analizę warunków, gdyż nie zostały uwzględnione istniejące warunki przestrzenne i powierzchniowe dla potencjalnej zabudowy, jak również nie zostały określone zasady zagospodarowania terenu. Analiza stanu prawnego terenu została dokonana w sposób sprzeczny z treścią art. 53 ust. 3 pkt 2 ustawy, gdyż analizie poddano informacje z ewidencji gruntów i budynków. Stan prawny można określić na podstawie księgi wieczystej urządzonej dla danej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W ocenie Sądu skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków;

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest

zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nie spełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego organ administracji publicznej w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany jest przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wyjaśnienia czy warunki określone w art. 61 ust. 1-5 zostały spełnione. Powołany przepis wskazuje, że niezwykłe istotnym dla określenia warunków zagospodarowania terenu jest dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Ta zasada dobrego sąsiedztwa ma prowadzić do takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społ- gosp., środowiskowe, kulturowe.

Stosownie do treści § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną, W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza zgodnie z nakazem wynikającym z § 3 rozporządzenia wokół działki budowlanej obszar analizowany i

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 -5. Wyniki tej analizy, zawierające również część graficzną i tekstową stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie Sądu decyzja organu pierwszej instancji oraz utrzymująca ją w mocy

zaskarżona decyzja organu odwoławczego wydane zostały z naruszeniem art. 7, 77 i

107 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy wyznaczaniu obszaru analizowanego nie budzi wątpliwości, że organ administracji publicznej musi zachować minimalne wymogi co do granic obszaru określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Nie oznacza to, że nie jest uprawniony do wyznaczenia obszaru o większych granicach. Zważywszy jednak na niezwykle istotne znaczenie tej kwestii dla wyników merytorycznych analizy urbanistycznej przeprowadzonej w danym obszarze, stanowiącej podstawę dla ustalenia wymogów jakim musi odpowiadać nowa zabudowa (chociażby wskaźnik zabudowy czy szerokość elewacji), organ winien uzasadnić przyczynę ustalenia granic obszaru w sposób odbiegający od zasady. W niniejszej sprawie obszar analizowany niewątpliwie wykracza poza minimalne parametry wynikające z § 3 ust. 2 rozporządzenia, co wynika z porównania załącznika graficznego do analizy stanowiącej załącznik skarżonej decyzji i takiegoż załącznika do analizy stanowiącej załącznik do decyzji Prezydenta W. uchylonej decyzją SKO z dnia [...].04.2009r. (w uzasadnieniu której organ odwoławczy sugerował rozważenie powiększenia obszaru analizowanego). Organ pierwszej instancji nie zawarł jednak tak istotnej informacji ani argumentacji przemawiającej za powiększeniem granic obszaru w dokumencie będącym analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącej środek dowodowy w przedmiotowej sprawie. Brak takiego uzasadnienia tak w dokumencie stanowiącym załącznik do decyzji, jak i w decyzji stanowi w ocenie sądu naruszenie art. 107 § 3 k.p.a.

Rozporządzenie określa m.in. w § 5 do § 7 szczegółowe regulacje dotyczące sposobu ustalania parametrów takich jak wielkość powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej czy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Wyznaczając w niniejszej sprawie wielkość powierzchni zabudowy stosunku do powierzchni działki organ wskazał, że wyznaczył ten wskaźnik w wys. 75% w sposób zgodny z § 5 ust. 1 rozporządzenia, podczas gdy w opisie do

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

przedstawionych w tabeli wyliczeń średnich wielkości zabudowy zaznaczył jednocześnie, że w analizowanym obszarze wskaźnik wynosi od 0 - 100% i dlatego zgodnie z zaleceniem SKO wynikającym z decyzji [...] do obliczeń nie brał pod uwagę działek na których w ogóle nie występuje zabudowa. Niewątpliwie więc przyjęty faktycznie sposób określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy stosunku do powierzchni działki nie jest sposobem zgodnym z zasadą wynikającą z § 5 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którą wyznaczenie wskaźnika następuje na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a więc z uwzględnieniem wszystkich działek z obszaru. Wyznaczenie przez organ innych wskaźników, aniżeli wskaźniki odpowiadające średnim wskaźnikom przewidywanym w § 5 - 7 rozporządzenia jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy wynika to z przeprowadzonej przez organ zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia analizy. Oznacza to zdaniem sądu przede wszystkim, że wynika stanowiące podstawę ustalenia powyższych parametrów dla nowej zabudowy ustalone na podstawie porównania stosownych wielkości z zawężonego, a nie całego obszaru analizowanego muszą być uwidocznione w tej analizie, że materiał dowodowy m.in, w postaci graficznego załącznika do analizy pozwala na zweryfikowanie wyników. Najistotniejsze jednak jest to, że analiza, która ma być odzwierciedleniem wniosków wynikających z rzeczywistych rozważań o funkcjach oraz cechach zabudowy i zagospodarowania w analizowanym obszarze, musi wskazywać przyczyny które zadecydowały o możliwości i zasadności wyznaczenia parametrów nowej zabudowy przy zastosowaniu odbiegających od normy wskaźników, Należy zauważyć, że mimo iż analiza w przedmiotowej sprawie wskazuje faktyczny sposób określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy i wskaźniki ustalone dla analizowanych działek , to nie wskazuje przyczyn, które umożliwiły przyjęcie takiego rozwiązania ze względów istotnych dla warunków zabudowy i zagospodarowania w analizowanym obszarze. Zdaniem sądu oznacza to, że odstępstwo od zasady przewidywanej w § 5 ust. 1 rozporządzenia nie wynika z analizy przeprowadzonej przez organ. Rozważnym uzasadnieniem tej kwestii nie jest z pewnością fakt narzucenia tego rozwiązania organowi pierwszej instancji przez organ odwoławczy w ramach wytycznych zawartych w uzasadnieniu decyzji. Nie naprawia też braku rzeczywistej analizy w tym zakresie stanowisko organu odwoławczego, który wskazał jedynie, iż przyjęty sposób wyliczenia wskaźnika mieści się w dopuszczalnym działaniu organu określonym w § 5 ust. 2

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

rozporządzenia i odwołał się do rozpiętości wskaźnika w całym obszarze analizowanym od 0 - 100%. Z analizy nie wynika jakimi kryteriami kierował się jej autor pomijając dla ustalenia średniej gęstości zabudowy poszczególne działki niezabudowane. Możliwe do zaaprobowania jest pominięcie dziatek o zgoła innych funkcjach (np. stanowiących parki), jednak nie można zaaprobować pominięcia działek na których znajduje się zieleń typowo uzupełniająca zabudowę (jak działka nr. [...],[...]). Trzeba mieć na względzie, iż samo wydzielenie działek ewidencyjnych może prowadzić do sytuacji lokalizacji zabudowy na działkach odrębnych w stosunku do terenów otaczających. Sytuacja taka nie może mieć wpływu (poprzez pominięcie w analizie działek przyległych - niezabudowanych) na ustalenie cech terenu pod katem intensywności zabudowy, co ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego realizowanego m.in. w zasadzie "dobrego sąsiedztwa". W odniesieniu do parametru jakim jest szerokość elewacji organ wskazał w analizie wprost, że zastosował odstępstwo określone w § 6 ust. 2 przy wyznaczaniu tej wielkości dla nowej zabudowy. Powołując się przy tym na wielkość szerokości elewacji na 4 działkach wskazał, ze parametr przyjęty dla nowej zabudowy podobny jest do szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy z tolerancją 20%. Analiza w tym zakresie nie wskazuje przyczyny, która zadecydowała o możliwości i zasadności wyznaczenia tego parametru nowej zabudowy przy zastosowaniu odbiegającego od normy wskaźnika, a zatem zdaniem sądu nie obejmuje tej kwestii. Należy wskazać, że wielkość szerokości elewacji dla przytoczonych w analizie działek, jak wynika z załącznika graficznego wynosi od 16,83 m do 17,43 m, a nie jak organ podaje w analizie od 15 do 16 m.

Należy też zwrócić uwagę na nieprecyzyjność ustalenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w analizie, która stanowiła podstawę równie nieprecyzyjnego wymogu w tym zakresie w decyzji. Jeśli bowiem wysokość ta ma być zgodna z wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącego budynku na działce nr [...], to dlaczego wskazano jednocześnie wielkość ok. 24,50 m.n.p.t mogącą powodować wątpliwości.

W ocenie Sądu powyższe okoliczności wskazują, że decyzje obu organów zostały wydane bez dokładnego ustalenia i wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przedstawienia faktów przemawiających za rozstrzygnięciem, a zatem z naruszeniem

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

art. 7, 77 i 107 k.p.a. mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż szczegółowe wyjaśnienie powyższych okoliczności mogłoby mieć wpływ na jej wynik,

Przedstawiony materiał dowodowy, a zwłaszcza wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia czy zaskarżona decyzja nie narusza art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zarzuciła strona skarżąca.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien wyznaczyć obszar analizowany uzasadniając rozmiar przyjętego do analizy obszaru i dokonać analizy planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej oraz linii zabudowy. Ustalone parametry i zastosowane do ich wyznaczenia wskaźniki dla nowej zabudowy muszą znaleźć odzwierciedlenie tak w analizie tekstowej, jak i graficznej i analiza musi zawierać wskazanie przyczyn przyjęcia innego sposobu ustalania wskaźników, tak by stanowiła wynik rozważań o występującej w praktyce zasadności i celowości rozwiązania, nie zaś dowolność organu. Należy się zgodzić ze stroną skarżącą, że decyzja narusza art. 107 k.p.a. także w części uzasadnienia prawnego decyzji, gdyż w istocie zostało ono przedstawione w sposób chaotyczny, częściowo w uzasadnieniu decyzji, częściowo w analizie, jednak w ocenie sądu naruszenie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Sąd podziela stanowisko wyrażone przez organ odwoławczy, ze ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy ochrona ta jest ograniczona i sprowadza się do ustalenia wymogów o stosowaniu w projekcie budowlanym rozwiązań mających zapewnić ochronę osób trzecich. Organ orzekający w przedmiotowym postępowaniu nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy dopiero ocena czy projektowana inwestycja odpowiada warunkom, wynikającym tak z przepisów prawa budowlanego, jak też przepisów szczególnych. W ocenie Sądu ustalenie stanu prawnego w niniejszym postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy w oparciu o dane pochodzące z rejestru gruntów, jest dopuszczalne zwłaszcza, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027, ze zm.) dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią m.in. podstawę planowania przestrzennego, Podkreślić

Sygn. akt IV SA/Wa 259/10

przy tym należy, że wynik dokonywanej w tym zakresie analizy przez organ nie stanowi stosownie do treści art. 54 ustawy wymaganego elementu samej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c, art. 152, art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.