Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2308/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie WSA Tomasz Szmydt WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant starszy referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2016 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] września 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej [...] kwotę 1020 (jeden tysiąc dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania [...], decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2015 r., [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej od [...] w wysokości [...] zł oraz od [...] w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w [...] w rejonie ul. [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] w obrębie [...] o łącznej pow. [...] m2, na skutek podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...] Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką od [...] w wysokości [...] zł oraz od [...] w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w [...] w rejonie ul. [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] w obrębie [...] o łącznej pow. [...] m2, na skutek podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. W uzasadnieniu podano, że stosownie do uchwały Nr [...] Rady [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ([...]) procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30%. Jednocześnie wskazano, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, a wykazany wzrost wartości o kwotę [...] zł nastąpił w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Od tak obliczonego wzrostu wartości ustalono opłatę adiacencką wynoszącą 30 %, czyli kwotę [...] zł. Stosownie do udziałów wynoszących po 1/2 części nieruchomości opłata ta wynosi po [...] zł od każdego ze współwłaścicieli.

Odwołanie od decyzji złożyli [...] i [...] kwestionując ustalenia organu I instancji i wnosząc o umorzenie postępowania administracyjnego, dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej na skutek podziału nieruchomości. Zdaniem skarżących operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości przed i po jej podziale nie uwzględnia, że sama powierzchnia poszczególnych nieruchomości, ich otoczenie, infrastruktura, zasadniczo odbiega od stanu zagospodarowania wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się także do kwestii dotyczącej projektowanych działek nr [...] (pod drogę wewnętrzną) oraz działek nr: [...], które są przeznaczone w części pod drogi publiczne oznaczone symbolami 22KDD i 9KDL. Ponadto podniesiono, że sam podział został wykonany w celu zniesienia współwłasności nieruchomości i taki podział spowodował, że nie można uzyskać większych wartości przy zbywaniu poszczególnych działek po podziale nieruchomości, z uwagi na obowiązujące parametry określone w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego podział przedmiotowej nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.) – zwanej dalej "ugn". Przepis art. 98a ust. 1 ugn stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Kolegium wskazało, że z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, iż Rada [...] ustaliła uchwałą [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału opłatę w wysokości 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością po podziale. Podział nieruchomości należącej do skarżących został zatwierdzony ostateczną decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. W wyniku tego podziału powstało [...] działek.

Z powyższego wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło z zachowaniem warunków określonych w art. 98a ust. 1 zd. 3 oraz ust. 1a ugn. Dyspozycja art. 98a ust. 1 ugn stanowi, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 Września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej.

Organ odwoławczy zauważył, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie był sporządzony w dniu [...] maja 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Kolegium, operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Zgłoszone w odwołaniu zastrzeżenia, co do prawidłowości sporządzenia operatu, na podstawie którego ustalona została wysokość opłaty adiacenckiej, dotyczą faktycznie istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat mógłby być podważony przez ocenę dokonaną w trybie określonym w art. 157 ust. 1 ugn. Jeżeli [...], po zapoznaniu się z treścią operatu (w dniu [...] września 2015 r.) miał wątpliwości, co do merytorycznej jego wartości, to mógł zainicjować przeprowadzenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu. Strona nie wystąpiła jednak z taką inicjatywą, jak również skarżący nie przedstawili kontroperatu, w którym zawarta byłaby odmienna od kwestionowanej wycena wzrostu wartości nieruchomości. Tylko w ten sposób bowiem można podważyć merytoryczną wartość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę (por. wyroki NSA: z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, z dnia 26 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1568/13, z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12).

Kolegium ponadto zaznaczyło, że weryﬁkacja operatu szacunkowego dokonywana w trybie art. 80 i art. 84 Kpa dotyczy prawidłowości jego sporządzenia, w szczególności, czy nie zawiera on nieścisłości, błędów metodologicznych, rachunkowych czy jest jasny i nie pomija niektórych składników majątkowych, czy wyliczenie wartości nieruchomości jest oparte o przewidziany prawem sposób jej określenia (por. wyroki NSA: z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11, z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11). Zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że decyzja nie odpowiada prawu, a tym samym nie mogą zostać uwzględnione zarzuty skargi.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] [...] wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucili: 1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 136 Kpa poprzez uznanie z przekroczeniem swobodnej oceny dowodów, że w niniejszej sprawie wykazany został w sposób nieulegający wątpliwości wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału: 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 98a ust. 1 ugn poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. W skardze wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, 2) zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podnieśli, że zgodnie z przepisami art. 7 i art. 77 § 1 Kpa organy, zarówno l, jak i II instancji, zobligowane są w toku postępowania stać na straży praworządności i dbając o interes obywateli dokonywać w sposób wyczerpujący zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej podstawowym dowodem, praktycznie przesądzającym o wysokości opłaty jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Już zatem z tej przyczyny, za wadliwe należy uznać stanowisko, zgodnie z którym organy administracyjne nie są uprawnione do badania operatu szacunkowego. Uznanie bowiem, że kontrola operatu możliwa jest wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, prowadziłoby do wyłączenia kompetencji, a jednocześnie obowiązku organu administracyjnego przewidzianego w art. 77 § 1 Kpa. Obowiązek rzetelnej oceny całokształtu materiału dowodowego - wszystkich istotnych w sprawie dowodów podkreślony został w przepisach Kpa wielokrotnie. Stosownie bowiem do art. 80 Kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Co więcej w razie konieczności organ może - w świetle art. 136 Kpa - przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję.

W sytuacji zaś kwestionowania przez stronę operatu organ orzekający nie może wymagać od strony poparcia zarzutów zgłoszonych wobec dokumentu dodatkowymi kwalifikowanymi dowodami (np. oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 Kpa (tak NSA w wyroku z dnia 26 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1568/13, LEX nr 1446528). Zatem, choć operat szacunkowy jest wprawdzie autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu, ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody określania wartości wywłaszczonej nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły - posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi - dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał, z jednej strony - wymogom prawnym, a z drugiej - był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. Zatem, ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 Kpa i podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii, a nie stanowić, sama w sobie, rozstrzygnięcia. Skarżący uważają zatem, że w niniejszej sprawie ocena przedstawionych dowodów nosi znamiona dowolności. Mimo zasadnie podnoszonych zastrzeżeń, co do prawidłowości operatu szacunkowego organ ll instancji arbitralnie przyjął, że nie zachodzi konieczność chociażby uzyskania wyjaśnień od biegłego rzeczoznawcy.

Odnosząc się do podnoszonego zarzutu naruszenia prawa materialnego skarżący wskazali, że aby możliwe było zastosowanie przepisu art. 98a ust. 1 ugn musi zachodzić sytuacja oczywistego, potwierdzonego dowodami, wzrostu wartości nieruchomości. Jak wskazano powyżej, dowodem na którym opiera się ustalenie opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy. Przy spełnieniu przez rzeczoznawcę majątkowego wszystkich warunków prawidłowego sporządzenia operatu i pozostałych warunków, w tym dotyczących daty wydania decyzji, ustalenie opłaty adiacenckiej jest zgodne z przepisami. Jednakże, aby nie było wątpliwości, że przedmiotowa decyzja została wydana bez naruszenia jakichkolwiek norm, operat szacunkowy nie może tych wątpliwości budzić. Oczywiście, o ile organy administracji nie są władne analizować specjalistycznych informacji zawartych w operacie, o tyle jego ocena pod względem rzetelności i logiki jest jak najbardziej dopuszczalna, a nawet wskazana.

W niniejszej sprawie, lektura operatu szacunkowego, prowadzi bowiem do wniosku - bez konieczności analizowania wiadomości specjalistycznych - że dokument ten nie mógł stanowić podstawy do wydania zaskarżonej decyzji. Już bowiem w odwołaniu od decyzji organu I instancji podniesiono, że analizowane w operacie nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi, do tych które powstały po podziale nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Zarówno bowiem powierzchnie analizowanych działek, jak i ich otoczenie z rozbudowaną infrastrukturą zasadniczo odbiegają od nieruchomości będących przedmiotem wyceny. Już te nieprawidłowości winny były stanowić dla SKO w [...] podstawę do uchylenia decyzji bowiem opisane wyżej różnice wskazują na brak rzetelności i zasad logiki w sporządzonym operacie szacunkowym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i jednocześnie podtrzymało prezentowane w sprawie stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd podziela stanowisko [...] i [...], że każde postępowanie administracyjne musi być przez organ przeprowadzone z zachowaniem standardów jakie wyznaczają poszczególne przepisy Kpa. Jeżeli chodzi o postępowanie wyjaśniające (dowodowe) obowiązkiem organu jest podejmowanie z urzędu lub na wniosek stron wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 Kpa). Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 Kpa). Organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 Kpa). Istotne jest też to, że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dotyczy to również opinii biegłych (art. 75 § 1 Kpa). Wobec tego, że postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne (art. 15 Kpa) każdy z organów działających w administracyjnym toku instancji musi stosować się do opisanych wyżej reguł postępowania wyjaśniającego. Na etapie postępowania odwoławczego organ wyższego stopnia może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję (art. 136 Kpa).

Zdaniem Sądu, wskazane wyżej zasady postępowania wyjaśniającego nie zostały zachowane w niniejszej sprawie zarówno przez organ I instancji, jak i organ odwoławczy. Uchybienia w tym zakresie mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] września 2015 r. organ ten w ogóle nie poddał analizie sporządzonego na użytek niniejszej sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2015 r., z punktu widzenia jego zgodności z prawem i jego wiarygodności. Uszło uwadze Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], że stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej ma charakter sprawozdawczy – organ opisał bowiem stan sprawy, w szczególności stwierdzając, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z podziałem działki nr [...] i że opiewa na kwotę [...] zł, co daje kwotę [...] zł (30%), a w przeliczeniu na udziały właścicieli kwotę [...] zł.

Z kolei Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdziło, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło z zachowaniem warunków określonych w art. 98a ust. 1 zd. 3 oraz ust. 1a ugn w zw. z art. 146 ust. 1a ugn. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy z dnia [...] maja 2015 r. został sporządzony zgodnie z wymogami ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Kolegium stwierdziło, że przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu, taka analiza treści operatu szacunkowego nosi znamiona ogólnikowości. Organ odwoławczy nie zindywidualizował oceny operatu szacunkowego z punktu widzenia zgodności opinii biegłego z prawem (przepisami ugn i rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny), a także nie wyjaśnił, czy wycena ta ma dla niniejszej sprawy walor dowodowy, tj. jest wiarygodna, należycie uzasadniona, spójna i logiczna w zakresie przyjętych w niej założeń, wniosków i wyniku wyceny. Trzeba bowiem wskazać, że to organ orzekający o odszkodowaniu ostatecznie decyduje o wysokości odszkodowania.

Sąd zwraca uwagę, że w złożonym w niniejszej sprawie odwołaniu [...] sformułowali konkretne zarzuty w stosunku do ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Ich zdaniem, przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości w Tabelach nr 1 i 2 nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Ich zdaniem, nieruchomości porównawcze znacznie odbiegają od wielkości nieruchomości szacowanej. Skarżący uważają, że w nieruchomościach z Tabeli nr 2 powierzchnia poszczególnych działek i ich przeznaczenie w poszczególnych planach miejscowych zasadniczo odbiegają od powierzchni i przeznaczenia wydzielonych działek, np. działki nr [...] i [...]. Zdaniem [...], również otoczenie i stan istniejącej infrastruktury osiedlowej (w tym rodzaj zabudowy mieszkaniowej) oraz drogowej nieruchomości porównawczych z obrębów [...] zasadniczo odbiega od stanu zagospodarowania nieruchomości wycenianej. Inne są też parametry powierzchni zabudowy w jednostkach planistycznych o symbolach 23 ME i 27 MU. Skarżący zarzucają też rzeczoznawcy majątkowemu, że nie wyjaśnił, czy wydzielona działka nr [...] (przeznaczona pod drogę wewnętrzną) oraz działki nr [...] (przeznaczone w części pod przyszłe drogi publiczne) są tyle samo warte, co działki przeznaczone pod zabudowę. Skarżący twierdzą też, że w obecnej sytuacji rynkowej za duże działki o parametrach planistycznych [...] m2 i [...] m2 nie uzyskuje się tak dużych cen jak wskazał to rzeczoznawca majątkowy. Wyższe ceny dotyczą terenów sąsiednich, gdzie są całkiem inne planistyczne parametry zabudowy.

Tymczasem organ odwoławczy zarzuty te całkowicie pominął zamiast przekazać je biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu celem udzielenia w tym zakresie stosownych wyjaśnień, które mogłyby mieć znaczenie dla oceny wiarygodności opinii biegłego. Zdaniem Sądu, formułowanie przez organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji poglądu o konieczności przedłożenia przez skarżących nowej wyceny (kontroperatu) lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn), bez uprzedniego umożliwienia biegłemu zajęcia stanowiska w kwestii zgłoszonych w odwołaniu zarzutów, było błędne. Taki sposób procedowania stanowiłby naruszenie zasady szybkości i ekonomiki postępowania wyrażonej w art. 12 § 1 Kpa (mógłby generować wysokie koszty postępowania i przyczynić się do przedłużenia postępowania).

Wobec powyższych uchybień Sąd uznał, że decyzja organu I instancji, jak i decyzja organu odwoławczego zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 Kpa, a naruszenia te mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent [...] w pierwszej kolejności wyjaśni, czy sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy jest aktualny w rozumieniu art. 156 ust. 3 i 4 ugn. Jeżeli okaże się, że rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność, wówczas organ I instancji przekaże rzeczoznawcy majątkowemu zarzuty stron zawarte w odwołaniu celem udzielenia stosownych wyjaśnień. Po otrzymaniu stanowiska biegłego w kwestii zgłoszonych zarzutów organ dokona analizy i oceny operatu szacunkowego, uzupełnionego o stosowne wyjaśnienia biegłego, w aspekcie jego zgodności z prawem i wiarygodności. W zależności od okoliczności organ podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 1 Kpa.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 200 i art. 205 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.