Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 51/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-06-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 pkt 1, ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 12 ust. 4a, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1, art. 135, art. 154 ust. 1-3, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi K. J. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 19 listopada 2021 r. nr N-III.7570.2.53.2021 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod realizację inwestycji drogowej - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi K.J. (dalej: "skarżący") jest decyzja Wojewody Podkarpackiego z dnia 19 listopada 2021 r. nr N-III.7570.2.53.2021 wydana w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W podstawie prawnej tej decyzji organ wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 735 ze zm. – dalej: "k.p.a.").

Jak wynika z uzasadnienia i akt administracyjnych sprawy decyzją z dnia 12 grudnia 2011 r. nr 2/2011 znak: BA.6740.2.254.2011.D, wydaną na podstawie art. 11a i art. 11f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.– dalej: "specustawa drogowa"), Prezydent Miasta [...] zezwolił Gminie K. na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] w K. – II etap". Na mocy tej decyzji nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0023 ha i nr [...] o pow. 0,0156 ha, położone w jednostce ewidencyjnej Miasta [...] – obręb [...], przeszły na własność Gminy K.

Decyzją z dnia 21 marca 2013 r. nr G.6833.24.2012.M Prezydent Miasta [...] ustalił na rzecz poprzedniego właściciela w/w działek - K.J. odszkodowanie w wysokości 30 730,00 zł, a następnie działając w trybie art. 132 k.p.a. decyzją z dnia 24 stycznia 2014 r. nr G.6833.24.2012.M zmienił wysokość przyznanego odszkodowania na kwotę 36 139,00 zł.

Decyzją z dnia 30 czerwca 2014 r. nr N-V.7570.1.5.2014 Wojewoda Podkarpacki uchylił w/w decyzję Prezydenta Miasta [...] i umorzył postępowanie tego organu dotyczące zmiany decyzji własnej w trybie art. 132 K.p.a. wskazując, że warunkiem zastosowania tego trybu jest uwzględnienie odwołania w całości, a taka okoliczność nie zachodziła w sprawie. Natomiast decyzją z dnia 30 czerwca 2014 r. nr N-V.7570.1.5a.2014 uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 21 marca 2013 r. i ustalił odszkodowanie w wysokości 36 139,00 zł.

Wskutek złożonej przez K.J. skargi na ostatnio wymienioną decyzję Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 27 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Rz 1227/14 została ona uchylona. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że organ naruszył art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, gdyż nie została rozpatrzona kwestia, czy byłemu właścicielowi nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przysługuje 5% premia za niezwłoczne wydanie nieruchomości. Nieprawidłowości dotyczyły również operatu szacunkowego. Sąd zaznaczył, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym, a zatem powinien być zupełny i logiczny. Z uwagi na brak załącznika "monitoring cen transakcyjnych" operat był niekompletny oraz nie zawierał pełnego uzasadnienia podstaw uznania nieruchomości przyjętych do porównania jako podobne do wycenianej. W konsekwencji Sąd zobowiązał organ II instancji do ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, odpowiadający przepisom, na podstawie wyceny sporządzonej z dopełnieniem wszystkich wymagań w zakresie odpowiedniego doboru nieruchomości porównywanych oraz przy uwzględnieniu kwestii możliwości uzyskania przez stronę premii z tytułu wydania nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe zalecenia Wojewoda Podkarpacki decyzją z dnia 31 lipca 2015 r. nr N-V.7570.1.5a.2014 uchylił decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 21 marca 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 16 stycznia 2017 r. nr G.6833.24.2012.M ustalił odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości na rzecz K.J. w kwocie 39 080,00 zł. Organ wyjaśnił, że ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość wywłaszczonej nieruchomości. W trakcie postępowania były właściciel działek zgłaszał szereg uwag do sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny. Zarzucił m.in. że wyliczenia zostały dokonane w taki sposób by kwota odszkodowania była możliwie niska. Rzeczoznawca stanowczo nie zgodził się z podnoszonymi zarzutami. Wyjaśnił, że w trakcie postępowania uwzględnił tę część żądań strony, które uznał za zasadne. Podkreślił również, że dokonał wyceny ponad 40 nieruchomości, przyjętych pod rozbudowę ul. [...], a oszacowane poziomy cen nie były kwestionowane przez właścicieli nieruchomości. Wskazany zarzut organ uznał więc za bezpodstawny, a sporządzony operat szacunkowy za wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Po rozpoznaniu odwołania złożonego od powyższej decyzji Wojewoda Podkarpacki decyzją z dnia 18 sierpnia 2017 r. nr N-V.7570.1.2.2017 utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił uaktualniony operat szacunkowy z dnia 30 stycznia 2016 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Także i na tę decyzję K.J. złożył skargę do WSA w Rzeszowie, który wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. II SA/Rz 1215/17 uchylił decyzję Wojewody z dnia 18 sierpnia 2017 r. wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta [...] z 16 stycznia 2017 r. Sąd wskazał, że orzekające organy nie wykonały w pełni wytycznych zawartych w uprzednio wydanym wyroku z dnia 27 lutego 2015 r. Zalecił by w ponownie prowadzonym postępowaniu organy doprowadziły do sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu, który w pełni uwzględniałby wskazania zawarte w uprzednio wydanym wyroku. Nadto powinny wyjaśnić czy istnieją podstawy do zwiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, z uwzględnieniem stanowiska co do możliwej formy wydania nieruchomości przez wywłaszczonego właściciela. W sposób precyzyjny i definitywny należało wyjaśnić jakie obiekty budowlane (lub ich elementy) i nasadzenia znajdowały się na nieruchomości w chwili wywłaszczenia.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 28 maja 2020 r. nr G.6833.24a.2012.T orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 63 167 zł na rzecz K.J. za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0023 ha i [...] o pow. 0,0156 ha, położone przy ul. [...] w K. - obręb ewidencyjny [...].

Jednak i ta decyzja wskutek złożonego odwołania została mocą decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia 11 stycznia 2021 r. nr N-III.7570.2.42.2020 uchylona a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Organ wskazał na upływ terminu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – zwana dalej "u.g.n.") i brak możliwości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia 2 sierpnia 2021 r. nr G.6833.24a.2012.T Prezydent Miasta [...] postanowił w pkt 1) ustalić odszkodowanie w łącznej wysokości 69 394,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0023 ha i [...] o pow. 0,0156 ha, położone przy ul. [...] w K. - obręb ewidencyjny [...]; w pkt 2) powiększył ustalone w pkt 1 odszkodowanie o 5% czyli kwotę 3 469,70 zł; w pkt 3 przyznał ustalone w pkt 1 i 2 odszkodowanie w łącznej wysokości 72 863,70 zł na rzecz dotychczasowego właściciela K.J..

Organ wyjaśnił, że w ponownie prowadzonym postępowaniu powołał biegłego celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Na podstawie nowo sporządzonego operatu z dnia 12 maja 2021 r. ustalono odszkodowanie na które składa się wysokość odszkodowania za grunt, składniki roślinne i składniki budowlane, powiększone o 5% z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości.

Odwołanie od tej decyzji złożył K.J. domagając się jej uchylenia w całości. Zarzucił m.in. naruszenie przepisów art. 6, 7, 8, 9, 11, 77 § 1 oraz 80 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na materiale niekompletnym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i brak rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący; naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a., poprzez brak podania dowodów na potwierdzenie okoliczności stanowiących podstawę faktyczną podjętej decyzji, brak wskazania przyczyn nieuznania wiarygodności poszczególnych dowodów, naruszenie art. 21 Konstytucji RP, tj. prawa obywatela do słusznego odszkodowania w sytuacji pozbawienia go własności; naruszenie art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 135 ust. 1-5 u.g.n., a także art. 36 ust. 2 i 3, art. 45 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 – zwane dalej "rozporządzeniem"). Odwołujący podniósł zarzut przewlekłego prowadzenia postępowania. W jego ocenie operat został sporządzony wadliwie i nierzetelnie, a organ bezkrytycznie przyjął zawarte w nim ustalenia.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 19 listopada 2021 r. Wojewoda Podkarpacki utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Przytaczając treść przepisów stanowiących materialnoprawą podstawę zaskarżonej decyzji wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] i [...] stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.S. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy z 12 maja 2021 r. W ww. operacie szacunkowym biegły określił wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 69 394,00 zł, tj. wartość gruntu - 15 122,00 zł, wartość składników budowlanych - 24 265,00 zł oraz wartość składników roślinnych 30 007,00 zł.

Organ wyjaśnił, że przy wycenie gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową (zastosowano katalog cen jednostkowych robót i obiektów Bistyp i Sekocenbud I kwartał 2021 r.), natomiast składników roślinnych dokonano przy wykorzystaniu poradnika przygotowanego przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy - określenie wartości roślin ozdobnych 2018 r., zgodnie z zasadami określonymi w art. 135 ust. 6 u.g.n.

Biegły ustalił, że teren na którym położona jest wyceniana działka nie jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., przyjętego Uchwałą Rady Miejskiej w K. Nr [...] zmienionym uchwałą nr [...] z [...] lipca 2006 r. oraz Nr [...] z [...] marca 2010 r. szacowany grunt położony jest w obszarze oznaczonym symbolem M3 - obszary zainwestowania miejskiego, które charakteryzują się jednorodnym typem zabudowy jednorodzinnej zlokalizowanej na prywatnych działkach.

Mając na uwadze ustalone przeznaczenie nieruchomości oraz tzw. zasadę korzyści dla osoby wywłaszczonej wyrażoną w art. 134 ust. 4 u.g.n., biegły dokonał analizy kształtowania się cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z obszaru Miasta Krosna, będących w obrocie jako przedmiot prawa własności w latach 2020 - 2021 jak również nieruchomości przeznaczonych pod tereny drogowe na rynku lokalnym obejmującym Miasto Krosno, będących w obrocie jako przedmiot prawa własności w latach 2019 - 2021. W wyniku analizy biegły stwierdził, że korzystniejsza będzie dla wywłaszczonego wycena z uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. W ocenie Wojewody biegły prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy. W operacie do dalszych obliczeń przyjął 25 transakcji spełniających kryterium podobieństwa, których ceny wahały się w zakresie od 58,82 zł/m2 do 140,48 zł/m2 (zestawienie transakcji biegły zamieścił w tabeli na stronie 11-12 operatu szacunkowego). Biegły ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej lokalizacja szczegółowa (waga - 50 %), jakość drogi dojazdowej (waga - 20 %), stan zagospodarowania (waga - 20 %) oraz powierzchnia (waga - 10 %). Z utworzonego zbioru 25 transakcji biegły wyselekcjonował 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości, których ceny wahały się od 65,92 zł/m2 do 76,47 zł/m2.

Obliczając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości biegły określił wartość 1 m2 na kwotę 84,48 m, co ostatecznie pozwoliło na określenie wartości rynkowej gruntu działek nr [...] i nr [...] na łączną kwotę 15 122,00 zł. Ponadto biegły oszacował wartość składników roślinnych znajdujących się na gruncie na łączną kwotę 30 007,00 zł (szczegółowe zestawienie na stronach 25-26 operatu szacunkowego) oraz wartość odtworzeniową składników budowlanych na kwotę 24 265,00 zł (szczegółowe zestawienie na stronach 22-23 operatu szacunkowego).

W ocenie Wojewody sporządzona opinia rzeczoznawcy mogła być podstawą ustalenia odszkodowania i spełnia wszystkie wymogi formalne. Wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianych działek, przyjmując ceny transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianych działek. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny ww. metodą. Przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu jest uzasadniona i nie jest wynikiem przypadkowości. Również wycena składników majątkowych jest zgodna z przepisami art. 135 ust. 1, ust. 2 i ust 4 u.g.n. Natomiast wycena składników roślinnych odzwierciedla procedurę określoną w art. 135 ust. 6 u.g.n.

Odnosząc się zaś do zarzutów skarżącego organ podkreślił, że odwołujący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna np. poprzez przedłożenie kontroperatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, co mogłoby skutkować powstaniem zastrzeżeń co do operatu sporządzonego z urzędu. Wyjaśnił jednocześnie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak z drugiej strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach – jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji. Wynika z tego, że ocenie organu administracji nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. W tym zakresie organ przytoczył orzeczenia sądów administracyjnych.

Odnośnie zarzutu dotyczącego nieprawidłowo ustalonego stanu faktycznego w zakresie nasadzeń roślinnych, tj. wysokości nasadzeń czy pominięcia cisów oraz jodeł, organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy 15 lipca 2019 r. dokonał w obecności właściciela oględzin nieruchomości, podczas których właściciel zgłosił uwagi do operatów szacunkowych sporządzanych poprzednio w toku postępowania. Uwagi zostały zapisane w protokole podpisanym przez właściciela ("notatka" z 15.07.2019 r.), a następnie uwzględnione w wycenie z 12 maja 2021 r. (29 tui o wysokości 2,5 metra, 25 świerków o wysokości 3,5 metra, 2 sosny o wysokości 4,10 metra, wyższe niż w protokole, w którym właściciel określał je na 3,5 metra). Z tych przyczyn jako niezrozumiałe organ uznał podnoszenie tej kwestii.

Końcowo Wojewoda zauważył, że wysokość odszkodowania odpowiada wartości utraconego prawa, ustalonej w oparciu o czynniki obiektywne takie jak rynkowa wartość gruntu oraz wartość utraconych składników majątkowych. Zatem odszkodowaniu temu, nie można skutecznie zarzucić sprzeczności z wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zasadą słusznego odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożył K.J. wnosząc o jej uchylenie, jak również uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Jako podstawę powyższego wskazał niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust.1-3 i art. 135 u.g.n., poprzez nieprawidłową ocenę nieruchomości (jej rodzaj, położenie, przeznaczenie, faktyczne użytkowanie) i niezastosowanie art. 150 ust. 3 oraz art. 151 ust.2 u.g.n.; naruszenie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, poprzez nieuwzględnienie wskazanej w nim treści; naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe oszacowanie wywłaszczonej nieruchomości; naruszenie art. 32 i art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, tj. pozbawienie strony prawa do słusznego odszkodowania.

Skarżący zarzucił nadto naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1 i art. 80, art.. 84 k.p.a., w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa, stanem faktycznym, dowodami i orzecznictwem opinii rzeczoznawcy sporządzonej w formie operatu szacunkowego.

Zdaniem skarżącego Wojewoda nie próbował wyjaśnić czy przyjęta kwota odszkodowania za grunt, naniesienia roślinne i budowlane odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej w oparciu o przepisy prawa. Organ przyjął bezkrytycznie i stronniczo ustaloną kwotę za wystarczającą. Nie zapoznał się wnikliwie z operatem szacunkowym z dnia 12 maja 2021 r. w którym zostały zawarte sprzeczne informacje dotyczące m.in. wysokości cen gruntu na terenie K. W ocenie skarżącego wycena sporządzona została wadliwie. Przyjęte transakcje nie są zbliżone wielkościowo do wycenianego gruntu, nie są podobne pod względem zagospodarowania, przeznaczenia, położenia, uzbrojenia w media - prąd, woda, kanalizacja, odwodnienie. Brak wyjaśnienia dlaczego te a nie inne działki odpowiadające bardziej wycenianej działce pod względem powierzchni i najbliżej czasowo sporządzonego operatu, nie wzięto pod uwagę przy określeniu wartości wycenianej działki. Przyjęta w operacie kwota 76,80 zł/m2 za grunt odbiega 2,5 krotnie od ceny gruntu jaka jest na wolnym rynku. W operacie nie wzięto pod uwagę rzeczywistych cen gruntu występujących na terenie całego miasta. Zdaniem skarżącego w toczącym się postępowaniu został pozbawiony tzw. zasady korzyści. Wojewoda zaś nie dokonał wyjaśnienia sprawy i nie podjął działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości oraz wartości nasadzeń roślinnych i składników budowlanych. Wojewoda nie podjął weryfikacji i wnikliwej analizy operatu. Podane ceny odbiegają od rzeczywistych na rynku, a nawet zostały obniżone w stosunku do operatu z 2013 r. Nie jest również jasne dla skarżącego, dlaczego koszt zakupionego towaru policzono bez uwzględnienia podatku VAT, skoro on musiałby taki podatek zapłacić w cenie nabycia. Skarżący zwrócił uwagę, że notatka na jaką powołuje się organ nie może stanowić dowodu w sprawie. Wbrew twierdzeniom organu składał zarzuty dotyczące braku ujęcia w operatach wszystkich nasadzeń roślinnych. Zwrócił uwagę, że sąsiadom wypłacono kilkukrotnie wyższe kwoty za grunt niż ustalono jemu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Przede wszystkim należy wyjaśnić skarżącym, że z mocy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kierując się zatem kryterium legalności dokonują kontroli zgodności zaskarżonego aktu (tu decyzja) z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy rozpatrywaniu sprawy nie badają natomiast ani celowości, ani słuszności zaskarżonego rozstrzygnięcia, a ograniczają się do stwierdzenia, czy w świetle ustalonego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego dopuszczalne było wydanie decyzji będącej przedmiotem sprawy. Przy czym, jak wynika z przepisów art. 133 § 1 i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 137), zwanej dalej "P.p.s.a." sąd orzeka na podstawie akt sprawy i w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest jednak do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodnoszonych w skardze. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 P.p.s.a.).

Przeprowadzona według powyższych kryteriów kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, iż nie naruszyła ona prawa i dlatego skarga, zgodnie z art. 151 P.p.s.a., podlegała oddaleniu.

Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję p.n. "Rozbudowa ulicy [...] w K. – II etap". Na mocy tej decyzji nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0023 ha i nr [...] o pow. 0,0156 ha, położone w jednostce ewidencyjnej Miasta [...] – obręb [...], przeszły na własność Gminy K.".

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy specustawy. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania; z art. 12 ust. 4a wynika, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. które stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Według zaś art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (zgodnie z jego ust. 1 wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania).

Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3).

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Co do zasady podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Według art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Stosownie zaś do postanowień art. 134 ust. 1 ww. ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei z art. 135 ust. 1 wynika, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z art. 135 ust. 6 przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy', uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0023 ha i nr [...] o pow. 0.0156 ha. położone przy ul. [...] w K. - obręb nr [...] został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.S. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy z 12 maja 2021 r. W ww. operacie szacunkowym biegły określił wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 69 394.00 zł. tj. wartość gruntu – 15 122.00 zł. wartość składników budowlanych - 24 265.00 zł oraz wartość składników roślinnych 30 007.00 zł. Oszacowania prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową (zastosowano katalog cen jednostkowych robót i obiektów Bistyp i Sekocenbud 1 kwartał 2021 r.) natomiast składników roślinnych dokonano przy wykorzystaniu poradnika przygotowanego przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców7 Majątkowych w Bydgoszczy - określenie wartości roślin ozdobnych 2018 r., zgodnie z zasadami określonymi w art. 135 ust. 6 u.g.n.

Sąd podziela stanowisko Wojewody, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.S. operat szacunkowy z 12 maja 2021 r. mógł być podstawa ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącego.

Zarzuty skargi dotyczą w rzeczywistości zakresu kontroli operatu szacunkowego przez organy administracji publicznej w postępowaniu rozpoznawczym.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i w piśmiennictwie istnieją różne poglądy co do zakresu kontroli operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu administracji publicznej przez rzeczoznawcę majątkowego, dokonywanej przez organ administracji publicznej i przez sąd administracyjny.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 lipca 2020 r. organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok NSA z: 3.12.2013 r. II OSK 1611/12 Lex 1530598; 23.10.2014 r. I OSK 534/13, Lex 1591038, aprobowany przez M. Wolanina - op. cit., s. 903-904, nb 5).

Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa; art. 156 ust. 1 u.g.n.). Obowiązkiem organów obu instancji było ocenienie, czy operat rzeczoznawcy powołanego przez organ w kontrolowanej sprawie jest należycie uzasadniony, czy nie doszło do pominięcia normy materialnoprawnej z § 36 ust. 1, 2 in princ., ust. 4 zd. 1 in fine i zd. 2 rozporządzenia. Obowiązkiem Sądu było dokonanie oceny, czy operat trafnie został przez Prezydenta i Wojewodę uznany (T. Widła, Ocena dowodu z opinii biegłego, Wyd. U. Śl. 1992 s. 84-89; T. Ereciński w: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Wolters Kluwer 2016 t. II s. 408-409 uw. 19, 21; E. Wengerek w: Kodeks postępowania cywilnego z komentarzem, W. Pr. 1989 t. 2 s. 461 uw. 12, 13). Dorobek orzecznictwa i piśmiennictwa na tle kpc, jako element kultury prawnej, pozostaje użyteczny dla oceny dowodu z opinii biegłego w postępowaniu regulowanym przez kpa (B. Adamiak w: B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, C.H. Beck 2017, s. 473-476 nb 1, 3, 7; Z. Janowicz, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, W. Pr. PWN 1999, s. 245 uw. 1). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (wyrok NSA z 31.1.2012 r. I OSK 2085/11). Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (odpowiednio - art. 4 pkt 16 u.g.n.; wyrok NSA z 3.3.2010 r. II OSK 481/09, Lex 597629, dalej wyrok II OSK 481/09), czemu organy w kontrolowanym postępowaniu sprostały. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (wyrok WSA w Gdańsku z 10.10.2012 r. II SA/Gd 135/12, cbosa). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok WSA w Krakowie z 8.7.2010 r. II SA/Kr 19/10, cbosa). Te same zasady należy odpowiednio stosować do oceny operatu, w którym należało określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (verba legis - § 36 ust. 4 zd. 1 in fine rozporządzenia), w oparciu o dane z rynku lokalnego bądź regionalnego (§ 36 ust. 4 zd. 2 i ust. 2 in princ. rozporządzenia; uzasadnienie wyroku WSA w Łodzi z 8.5.2014 r. II SA/Łd 125/14). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne i zawierać prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości (J. Jaworski - op. cit., s. 1068-1069, nb 4 i aprobowany przez Komentatora wyrok NSA z 26.1.2006 r. II OSK 459/05; P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, PRESSCOM 2012, s. 178-183; wyrok NSA z 26.7.2017 r. I OSK 2665/15). Należy stanąć na stanowisku, że w każdym postępowaniu (cywilnym, administracyjnym czy sądowoadministracyjnym) to organ lub sąd dokonuje oceny przydatności dowodu, jego poprawności... Ocena ta nie może opierać się wyłącznie na zbadaniu przesłanek formalnych (J. Jaworski - tamże, s. 1046, nb 2; s. 1056, nb 7).

Sąd stwierdza ponadto, że wskazania wynikające z wydanych w tej sprawie prawomocnych wyroków WSA w Rzeszowie z dnia 27 lutego 2015 r., II SA/Rz 1227/14 i z dnia 10 kwietnia 2018 r., II SA/Rz 1215/17, wiążą organy i Sąd na podstawie art. 153 P.p.s.a.

Sporządzony w sprawie operat szacunkowy uwzględnia wskazania wynikające z tych wyroków i jest poprawny pod względem formalnym oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Przystępując do wyceny nieruchomości w pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy powinien zdefiniować przedmiot wyceny, tj. określić jej stan prawny i stan faktyczny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Szczegółowego zaś zbadania wymaga przeznaczenie nieruchomości. Sposób ustalenia przeznaczenia określa art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1. wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Stosownie do § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcvjnvch nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W pierwszej kolejności zatem biegły powinien ustalić czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie było przeznaczenie nieruchomości w tym planie. Charakterystyka przeznaczenia powinna być pełna i uwzględniać szczegółowe wytyczne zawarte w planie dotyczącym zasad zagospodarowania nieruchomości.

Jeżeli taki plan nie został uchwalony bądź wygaszono jego moc obowiązującą, należy ustalić, czy nieruchomość została objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, bądź czy została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumieć należy decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzję o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawne, badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca ustalił, iż teren, na którym położona jest wyceniana działka nie jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., przyjętego Uchwalą Rady Miejskiej w K, Nr [...] zmienionym uchwałą nr [...] z [...] lipca 2006 r. oraz Nr [...] z [...] marca 2010 r. szacowany grunt położony jest w obszarze oznaczonym symbolem M3 - obszary zainwestowania miejskiego, które charakteryzują się jednorodnym typem zabudowy jednorodzinnej zlokalizowanej na prywatnych działkach.

Mając na uwadze powyżej ustalone przeznaczenie nieruchomości oraz tzw. zasadę korzyści dla osoby wywłaszczonej wyrażoną w art. 134 ust. 4 u.g.n., biegły dokonał analizy kształtowania się cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwie mieszkaniowe z obszaru Miasta K., będących w obrocie jako przedmiot prawa własności w latach 2020 - 2021 jak również nieruchomości przeznaczonych pod tereny drogowe na rynku lokalnym obejmującym Miasto K., będących w obrocie jako przedmiot prawa własności w latach 2019 - 2021. W wyniku analizy biegły stwierdził, iż korzystniejsze będzie dla wywłaszczonego wycena z uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowa, ponieważ przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W związku z czym prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy.

Biegły do dalszych obliczeń przyjął 25 transakcji spełniających w jego opinii kryterium podobieństwa, których ceny wahały się w zakresie od 58,82 zł/m2 do 140,48 zł/m2. Zestawienie transakcji biegły zamieścił w tabeli na stronie 11-12 operatu szacunkowego. Biegły ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej lokalizacja szczegółowa (waga - 50 %), jakość drogi dojazdowej (waga - 20 %), stan zagospodarowania (waga - 20 %) oraz powierzchnia (waga - 10 %).

W tym kontekście biegły scharakteryzował wycenianą nieruchomość jako posiadającą "dobrą" lokalizację, znajdującą się w cichej okolicy w terenie o wysokich walorach rekreacyjnych i widokowych. Jakość drogi dojazdowej została określona jako "przeciętna", z uwagi na oddalenie od drogi o nawierzchni asfaltowej, dojazd do nieruchomości odbywa się drogą utwardzoną kamieniem. Stan zagospodarowania oraz powierzchnia zostały ocenione jako "dobry" - działka jest zagospodarowana o powierzchni mniejszej niż 2000 m2.

Z utworzonego zbioru 25 transakcji biegły wyselekcjonował 3 transakcje nieruchomościami jego zdaniem najbardziej podobnymi do wycenianej nieruchomości, których ceny wahały się od 65,92 zł/m2 do 76.47 zł/m2.

Obliczając wartość rynkowy przedmiotowej nieruchomości biegły określił wartość 1 m na kwotę 84,48 nr, co ostatecznie pozwoliło na określenie wartości rynkowej gruntu działek nr [...] i nr [...] na łączną kwotę 15 122.00 zł (słownie złotych: piętnaście tysięcy sto dwadzieścia dwa 00/100). Ponadto biegły oszacował wartość składników roślinnych znajdujących się na gruncie na łączną kwotę 30 007,00 zł (szczegółowe zestawienie na stronach 25-26 operatu szacunkowego) oraz wartość odtworzeniową składników budowlanych na kwotę 24 265,00 zł (szczegółowe zestawienie na stronach 22-23 operatu szacunkowego). Oceniając trafność opinii biegłego P.S. uznać należy, że mogła być ona podstawą do ustalenia odszkodowania z tytułu przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną. Analiza treści opinii - operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. W ocenie organu II instancji wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianych działek, przyjmując ceny transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianych działek. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny ww metodą. Oznacza to zatem, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, która w ostateczności mogła doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości.

Również wycena składników majątkowych jest zgodna z przepisami art. 135 ust. 1, ust. 2 i ust 4 ustawy gospodarce nieruchomościami, natomiast wycena składników roślinnych odzwierciedla procedurę określoną w art. 135 ust. 6 u.g.n.

Sąd w tym zakresie w całości podziela stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się natomiast do zarzutów strony w kwestii nieprawidłowo ustalonego stanu faktycznego w zakresie nasadzeń roślinnych, tj. wysokości nasadzeń czy pominięcia cisów oraz jodeł, zauważyć należy, iż rzeczoznawca majątkowy 15 lipca 2019 r. dokonał w obecności właściciela oględzin nieruchomości, podczas których właściciel zgłosił uwagi do operatów szacunkowych sporządzanych poprzednio w toku postępowania. Uwagi zostały zapisane w protokole podpisanym przez właściciela ("notatka’’ z 15.07.2019 r.), a następnie uwzględnione w wycenie z 12 maja 2021 r. (29 tui o wysokości 2,5 metra, 25 świerków o wysokości 3,5 metra, 2 sosny o wysokości 4,10 metra, wyższe niż w protokole, w którym właściciel określał je na 3,5 metra.

Zarzut skargi w tym zakresie okazał się więc całkowicie niezasadny.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę jako niezasadną.