Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 407/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1 i 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia del. NSA Leszek Kiermaszek (spr.) po rozpoznaniu w dniu 14 września 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 listopada 2016 roku, sygn. akt II SA/Bk 629/16 w sprawie ze skargi J.T. na zarządzenie Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do zbycia w trybie bezprzetargowym nieruchomości stanowiącej własność gminy 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od J.T. na rzecz Gminy B. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 629/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę J. T. (dalej określanego jako skarżący) na zarządzenie Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do zbycia w trybie bezprzetargowym nieruchomości stanowiącej własność gminy.

Wyrok ten wydano w następujących okolicznościach stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Przywołanym wyżej zarządzeniem z dnia [...] lutego 2016 r. Prezydent Miasta B., działając na podstawie m.in. art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, ze zm., obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, ze zm., dalej powoływanej jako ustawa), przeznaczył do zbycia w trybie bezprzetargowym nieruchomość stanowiącą własność Gminy B., położoną w B. przy ul. W. w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0154 ha, na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej działkę nr [...] należącą do A. S. (dalej określanej jako uczestniczka).

W piśmie z dnia [...] lutego 2016 r. skarżący wezwał organ do usunięcia naruszenia jego interesu prawnego, polegającego na niezakwalifikowaniu działki do przetargu. Podkreślił, że wielokrotnie występował z propozycją zakupu działki nr [...] i że w jego przypadku również spełnione są warunki do zbycia tej działki w trybie bezprzetargowym. Do skarżącego należy działka nr [...], równoległa zarówno do działki uczestniczki (nr [...]), jak i do działki nr [...] – wzdłuż całej granicy z tą ostatnią działką znajduje się budynek skarżącego. Przedłużeniem działki skarżącego (nr [...]) jest jego działka nr [...]równoległa do bliźniaczej działki nr [...], należącej do Gminy B.

W piśmie z dnia [...] marca 2016 r. Prezydent Miasta B. poinformował skarżącego, że nie uwzględnił wezwania do usunięcia naruszenia interesu prawnego, który zresztą zanegował, uznając, iż skarżący ma w tej sprawie jedynie interes faktyczny. Ponadto wyraził pogląd, że działka nr [...] nie stanowi samodzielnej działki budowlanej i może być przeznaczona do zbycia wyłącznie na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej nr [...]. Jego zdaniem w stosunku do skarżącego nie zachodzą przesłanki określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy ze względu na posadowienie na jego działce nr [...] budynku niemieszkalnego w sposób uniemożliwiający faktyczny dostęp do zbywanej nieruchomości gminnej.

Skarżący złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku skargę na zarządzenie z dnia [...] lutego 2016 r., zarzucając mu naruszenie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy. Wyraził pogląd, że nie można na podstawie tego przepisu odstąpić od przetargu, gdy zbywana nieruchomości może poprawić warunki zagospodarowania co najmniej dwóch nieruchomości, czyli w niniejszej sprawie działek należących do niego (nr [...]) i do uczestniczki (nr [...]). W jego ocenie bez znaczenia w rozpatrywanym zakresie pozostaje usytuowanie jego budynku, zwłaszcza jeżeli wziąć pod uwagę możność zapewnienia komunikacji przez wybicie otworów w ścianie tego budynku.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Postanowieniem z dnia [...] września 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku dopuścił uczestniczkę do udziału w postępowaniu.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 15 listopada 2016 r. Sąd najpierw rozważył kwestię legitymacji skarżącego, uznając, że zaskarżone zarządzenie narusza jego interes prawny, co uprawnia go do wniesienia skargi. Miał na względzie m.in. liczne wnioski, jakie skarżący składał, domagając się zbycia mu działki nr [...] w trybie bezprzetargowym. Sąd nie podzielił jednak zarzutu odniesionego do art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy. Stwierdził, że zgodnie z tym przepisem można bez przetargu zbyć nieruchomość, jeżeli nie może być ona zagospodarowana samodzielnie oraz gdy zachodzi możliwość realnej poprawy warunków zagospodarowania jednej tylko przyległej do niej nieruchomości. Jak zaznaczył, tego rodzaju stan rzeczy zachodzi w przypadku działki nr [...]. Z powodu jej niewielkiej powierzchni (0,0154 ha) nie stanowi ona bowiem samodzielnej działki budowlanej, zaś na całej długości jej granicy z należącą do skarżącego działką nr [...], "po granicy lub w bliskiej od niej odległości (około 35 cm)", biegnie ściana budynku niemieszkalnego. Działka nr [...] nie może zatem zostać funkcjonalnie powiązana z działką skarżącego i tym samym poprawić warunków jej zagospodarowania.

Rozwijając ten wątek Sąd wyraził pogląd, że poprawa taka w rozumieniu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy powinna być rzeczywista, możliwa i aktualna. Uznał jednocześnie, że przesłanka ta nie zachodzi w przypadku działki skarżącego. Jego propozycja wykonania otworów w ścianie budynku na działce nr [...] celem umożliwienia obsługi komunikacyjnej z działką zbywaną na rzecz uczestniczki zakłada bowiem stan hipotetyczny, nieistniejący w czasie, kiedy wydawano zaskarżone zarządzenie, zaś samo przyleganie obu działek do siebie nie oznacza ich funkcjonalnego powiązania, które należy oceniać z uwzględnieniem okoliczności indywidualnej sprawy. W ich świetle z kolei nabycie działki nr [...] przez uczestniczkę niewątpliwie poprawia warunki użytkowania należącej do niej działki nr [...]. Jej powierzchnia jest wszak niewielka, wręcz uniemożliwiająca prawidłowe korzystanie ze znajdującego się na niej budynku mieszkalnego bez dodatkowej powierzchni w postaci działki nr [...] , którą uczestniczka z tych powodów, skądinąd od około 30 lat, użytkuje na podstawie umowy dzierżawy. Z drugiej strony w stanie faktycznym niniejszej sprawy w sposób jednoznaczny widoczna jest przeszkoda do włączenia spornej działki do wspólnego gospodarowania z działką skarżącego nr [...], która łączy się z jego drugą działką nr [...] , tworząc samodzielną całość gospodarczą niezależną od nieruchomości gminnej.

Sąd podzielił ocenę organu, że mimo niespornego sąsiedztwa obu tych działek brak bezpośredniego przejścia i powiązania między nimi z uwagi na biegnącą wzdłuż ich wspólnej granicy ścianę budynku niemieszkalnego wyklucza poprawę warunków zagospodarowania działki skarżącego poprzez dołączenie do niej działki nr [...]. Działka ta mogła być połączona wyłącznie z działką uczestniczki. Sąd powołał się przy tym na własną linię orzeczniczą, reprezentowaną m.in. przez wyrok z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 122/14 (LEX nr 1512864), w myśl której sam fakt przylegania nieruchomości gminnej do dwóch nieruchomości nie jest równoznaczny z funkcjonalnym powiązaniem nieruchomości z każdą z przyległych działek i nie wyłącza automatycznie bezprzetargowego trybu sprzedaży, zaś stwierdzenie przesłanki określonej w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy wymaga wnikliwego zbadania stanu faktycznego konkretnej sprawy. W konsekwencji wykazane przez skarżącego zainteresowanie zakupem działki nr [...], zasługujące na ochronę sądową, nie stworzyło po jego stronie roszczenia o jej przetargowe czy bezprzetargowe nabycie.

Z tych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718, ze zm., obecnie Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, ze zm., dalej powoływanej jako P.p.s.a.).

Skarżący, reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniósł skargę kasacyjną od wyroku z dnia 15 listopada 2016 r., zaskarżając to orzeczenie w całości.

Skarga kasacyjna zawiera zarówno zarzuty materialnoprawne, sformułowane w pierwszej kolejności, jak i zarzut procesowy.

Najpierw pełnomocnik zarzucił błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, polegające na "zaniechaniu przyjęcia", że w sytuacji, gdy więcej niż jeden właściciel nieruchomości przyległej do nieruchomości, która ma być sprzedana przez gminę, wyraża wolę jej nabycia, wyłączona jest sprzedaż tej nieruchomości w trybie bezprzetargowym dla jednego z właścicieli nieruchomości przyległych z pominięciem innego zgłaszającego wolę nabycia. Wytknął zarazem Sądowi pierwszej instancji wadliwy sposób rozumienia przesłanki możliwości poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej i uznanie, że przesłanka ta zachodzi wyłącznie odnośnie do takiej nieruchomości, w przypadku której jako bezpośredni skutek nabycia nieruchomości od podmiotu publicznego nastąpi tego rodzaju poprawa, nie zaś wtedy, gdy poprawa ta może nastąpić w wyniku nabycia nieruchomości i dokonania deklarowanych przez właściciela nieruchomości przyległej nakładów i wydatków sprawiających, że nabyty fragment gruntu zostanie efektywnie wykorzystany. W ramach tego samego zarzutu pełnomocnik stwierdził, że Sąd pierwszej instancji bezzasadnie przyjął, iż art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy przewiduje przesłankę rzeczywistej, możliwej i aktualnej poprawy warunków zagospodarowania, i nie sprecyzował, na czym zaistnienie tej przesłanki ma polegać.

Drugi zarzut materialnoprawny podnosił błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie art. 37 ust. 1 ustawy. Podkreślił, że Sąd pierwszej instancji nie uwzględnił, iż obowiązek zbycia w drodze przetargu nieruchomości przyległej do nieruchomości osoby, która w ten sposób może poprawić warunki zagospodarowania, aktualizuje się także wówczas, gdy więcej niż jeden właściciel nieruchomości przyległej wyrazi wolę nabycia takiej nieruchomości.

Z kolei zarzut procesowy został odniesiony do art. 145 § 1 pkt 1 (w skardze kasacyjnej pominięto tę jednostkę redakcyjną) lit. c P.p.s.a. w związku z art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.-Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, ze zm., obecnie Dz. U. z 2017 r. poz.1257). Pełnomocnik podniósł, że Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł, że organ pominął okoliczność, iż skarżący już od 2002 r. komunikował organowi w oficjalnych wystąpieniach wolę nabycia nieruchomości, której dotyczy postępowanie, uzasadniając tę wolę poprzez wskazanie zamiaru zabudowania tej nieruchomości, łącznie z nieruchomością już posiadaną, budynkiem usługowym trzykondygnacyjnym, co bez spornej dzialki jest niemożliwe.

W oparciu o te podstawy kasacyjne pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych, a także – z ostrożności procesowej – o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonego w odpisie do skargi kasacyjnej pisma z dnia [...] stycznia 2002 r., w którym skarżący wyraził wspomnianą wolę nabycia nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor na wstępie przedstawił stanowisko, jakie zajął Sąd pierwszej instancji, konstatując, że nie odpowiada ono dotychczasowemu orzecznictwu sądów administracyjnych oraz doktrynie. Zwrócił zarazem uwagę na dwa aspekty sprawy: pierwszy, że w stosunku do skarżącego zachodzą wskazane w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy przesłanki bezprzetargowego zbycia spornej nieruchomości, i drugi, pominięty przez Sąd, że deklarował on chęć i cel nabycia tej nieruchomości. W tym kontekście przywołał zasadę wynikającą z art. 37 ust. 1 ustawy, w myśl której sprzedaż nieruchomości publicznych winna następować w trybie przetargowym, z wyjątkami, jakie muszą mieć umocowanie w przepisach prawa, w tym w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy.

Nawiązując do treści tego przepisu pełnomocnik zaakcentował, że obecnie mowa w nim jedynie o tym, by nabywana nieruchomość mogła poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, nie zaś o tym, jak we wcześniej obowiązującym stanie prawnym, by było ono niezbędne do takiej poprawy. Przytoczył pogląd doktryny, wedle którego w wyniku tej zmiany prawa to wola nabycia nieruchomości przez właściciela nieruchomości przyległej przesądza automatycznie o ziszczeniu się rozpatrywanej przesłanki. Jego zdaniem Sąd pierwszej instancji bezzasadnie zawęził tę przesłankę wbrew literalnemu brzmieniu przepisu oraz zasadzie zakazującej rozszerzania zakresu wyjątków od zasady zbywania nieruchomości w trybie przetargowym.

Pełnomocnik odwołał się następnie do orzeczeń, m.in. wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. akt I OSK 455/10 (LEX nr 595388), wedle których odstąpienie od tego trybu zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy nie jest dopuszczalne, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jedna osoba. Odwołał się też do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 962/15 (LEX nr 1995087), przyjmującego, że osoba ta nie musi być nawet właścicielem nieruchomości przyległej. W związku z tym stwierdził, że zadeklarowana przez skarżącego wola nabycia działki nr [...] wykluczała zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy.

Niemniej w kolejnym fragmencie uzasadnienia skargi kasacyjnej jej autor podtrzymał argument skarżącego, że działka ta może być funkcjonalnie powiązana z należącą do niego działką przyległą np. przez wykucie otworów w znajdującym się tam budynku. Zaznaczył, że skarżący ubiegał się o określenie warunków zabudowy dla czterokondygnacyjnego budynku usługowego, dla którego budowy nabycie działki nr [...] jest konieczne. Wniósł o dopuszczenie dowodu w postaci pisma skarżącego z dnia [...] stycznia 2002 r., potwierdzającego, że wolę tę wyraził on już dawno, nie zaś jedynie na potrzeby niniejszego postępowania.

Prezydent Miasta B., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji. Powołał się na doktrynę i podniósł, że celem art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy było, by nieruchomości, które nie mogą być zagospodarowane lub zbyte jako odrębne ze względu np. na niewielkie rozmiary lub nieregularne kształty, mogły być dołączone do nieruchomości sąsiednich o niekorzystnych parametrach. Dlatego należy badać realną możliwość poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiednich i nie można brać pod uwagę zamiarów inwestycyjnych sąsiada, który – tak jak skarżący – posiada nieruchomość o bardzo dobrych parametrach. Pełnomocnik zauważył, że w efekcie bezzasadne są zarówno zarzuty materialnoprawne, jak i zarzut procesowy.

Odpowiedź na skargę kasacyjną złożyła również uczestniczka, stwierdzając, że zaskarżony wyrok jest zasadny i słuszny, oraz że całkowicie ją satysfakcjonuje.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Rozpoznanie jej zarzutów wbrew przyjętej w niej kolejności rozpocząć wypada od zarzutu proceduralnego. Zgodnie z jednolitym orzecznictwem do oceny naruszeń prawa materialnego można bowiem przejść dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny sprawy został prawidłowo ustalony, czy ściślej że podczas tych ustaleń nie doszło do istotnych uchybień procesowych (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I OSK 92/13, LEX nr 1769353 i z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1265/15, LEX nr 2247903).

W związku z tym podkreślić jednak trzeba, że okoliczności faktyczne niniejszej sprawy pozostają poza sporem. Pełnomocnik skarżącego nie kwestionuje wszak faktów przyjętych przez Sąd pierwszej instancji, w szczególności niemożności zagospodarowania działki nr [...], którą zaskarżonym zarządzeniem przeznaczono do zbycia w trybie bezprzetargowym, jako samodzielnej nieruchomości oraz jej położenia względem przylegających do niej działek uczestniczki (nr [...]) oraz skarżącego (nr [...]), w tym tego, iż wzdłuż całej granicy między tymi ostatnimi działkami na działce skarżącego znajduje się budynek wyłączający bezpośredni dostęp z jednej działki do drugiej. Nie neguje też twierdzeń Sądu odnośnie do pozostałych uwarunkowań w rozpatrywanym zakresie, m.in. na temat powierzchni działki uczestniczki i możliwości jej zagospodarowania, podzielając nawet pogląd, że nabycie przez uczestniczkę dzierżawionej przez nią działki nr [...] możliwości te zwiększy.

Stanowisko pełnomocnika sprowadza się więc w istocie do próby wykazania, że określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy przesłanki zbycia nieruchomości zachodzą również w stosunku do skarżącego, co przemawiałoby za zorganizowaniem przetargu. W ramach zarzutu procesowego próba ta polega na podniesieniu tego, że Sąd pierwszej instancji pominął manifestowany przez skarżącego zamiar nabycia działki nr [...]. Analizowany zarzut nie może zatem odnieść skutku, skoro w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dostrzeżono zarówno deklarowaną przez skarżącego od lat chęć nabycia, jak i argumenty mające wykazać realność planów jej efektywnego zagospodarowania jako całości z nieruchomościami posiadanymi przez niego obecnie, zwłaszcza możność zapewnienia integralności tej całości i łączności pomiędzy jej elementami poprzez wybicie otworów w budynku zlokalizowanym na działce nr [...]. Sąd odniósł się przecież do tej kwestii, lecz nie przychylił się do konkluzji skarżącego, że wyłącza ona zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy. W efekcie spór koncentruje się nie tyle wokół samych faktów, ile wokół ich oceny z punktu widzenia przesłanek przewidzianych w przywołanym przepisie, czyli ich subsumpcji pod hipotezę normy prawnej. Innymi słowy, ma on charakter materialnoprawny, co uzasadnia przejście do zarzutów błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania (czy też niezastosowania) art. 37 ust. 1 oraz 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, które uznać trzeba za kluczowe dla stanowiska zaprezentowanego w skardze kasacyjnej.

Nie ulega wątpliwości, że pierwszy z tych przepisów ustanawia zasadę sprzedaży nieruchomości (lub oddania ich w użytkowanie wieczyste) w drodze przetargu, natomiast drugi odstępstwo od tej zasady (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 2843/15, LEX nr 2032794). Bezsprzecznie przy tym ocena, czy w danym przypadku sprzedaży należy postąpić zgodnie z zasadą, czy też zastosować wyjątek, powinna być wynikiem po pierwsze dokładnej wykładni art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, odwołującej się do jego literalnego brzmienia, za czym opowiada się pełnomocnik skarżącego, oraz po drugie – co słusznie podkreślił Sąd pierwszej instancji – uwzględnienia konkretnych okoliczności indywidualizujących dany stan faktyczny. Nie można w omawianej materii poprzestać na sięgnięciu po "gotowe", ogólne formuły interpretacyjne, choćby wypracowane w orzecznictwie na gruncie podobnych spraw, i prostym, niejako mechanicznym ich rozciągnięciu na każdy przypadek sprzedaży, w oderwaniu od wszystkich jego aspektów, które mogą być właściwe tylko jemu i co za tym idzie odbiegać od warunków typowych albo tych, jakie miano na względzie w innym rozstrzygnięciu.

Punktem wyjścia musi być treść art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, stanowiąca, że: nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania przyległej, stanowiącej własności lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Z brzmienia przytoczonej regulacji wynika przede wszystkim, że jej zastosowanie nie zależy od uznania zbywcy nieruchomości, lecz jest jego obowiązkiem, gdy wystąpią określone w niej przesłanki. Dowodzi tego kategoryczne zastrzeżenie "nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej", która wyklucza w takim przypadku zorganizowanie przetargu.

Jak już była o tym mowa, jedna ze wspomnianych przesłanek jest bezsporna i jako taka musi być pozostawiona na uboczu. Pełnomocnik skarżącego zgodził się mianowicie z poglądem, że działka nr [...] nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Dokładnej analizy wymaga natomiast wymóg, by działka ta mogła poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność (lub oddanej w użytkowanie wieczyste) osobie, która zamierza ją nabyć.

Taka redakcja rozpatrywanego przepisu może prowadzić do jednego wniosku – że zamiar nabycia nieruchomości wyrażony przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości przyległej ma tylko to znaczenie, iż w swoisty sposób aktualizuje przesłankę zasadniczą, zamykającą się w pytaniu o możliwość poprawy warunków zagospodarowania tej nieruchomości. Odpowiedź na to pytanie byłaby bowiem bezprzedmiotowa, gdyby żaden z właścicieli nieruchomości przyległej nie żywił zamiaru nabycia. W efekcie, gdy – tak jak w rozpoznawanej sprawie – zamiar nabycia zgłasza więcej niż jeden z właścicieli przyległych nieruchomości, zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy zależy od tego, czy realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości. Jeżeli poprawa ta jest możliwa w odniesieniu do więcej niż jednej z nieruchomości przyległej, wówczas nie można w trybie bezprzetargowym dokonać zbycia na rzecz jednego z ubiegających się o to właścicieli tych nieruchomości. Zgodzić się zatem należy z zapatrywaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 lipca 2006 r., sygn. akt IV CSK 98/06 (LEX nr 459229), w myśl którego przetarg musi być przeprowadzony, gdy możliwość poprawienia warunków zagospodarowania odnosi się do większej liczby nieruchomości. W sytuacji wszelako, gdy warunek ten jest spełniony wyłącznie w stosunku do jednej z nieruchomości, których właściciele zamierzają nabyć zbywaną nieruchomość lub jej część, tryb przetargowy pozostawałby w sprzeczności z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, niezależnie od tego, czy inni właściciele również mają ten zamiar. Niepodobna wszak podzielić poglądu pełnomocnika skarżącego, w świetle którego przepisu tego nie można byłoby zastosować jedynie z tego powodu, że więcej niż jedna osoba jest zainteresowana nabyciem nieruchomości. Skądinąd rozważanie, czy nabycie może nastąpić w drodze bezprzetargowej, ma sens wyłącznie wtedy, gdy tych zainteresowanych jest przynajmniej dwóch.

Sąd pierwszej instancji trafnie oznaczył istotę sprawy sprowadzającą się do rozstrzygnięcia, czy nabycie przez skarżącego działki nr [...] poprawi warunki zagospodarowania należącej do niego działki przyległej. Zasadnie uznał jednocześnie, że poprawa ta powinna być rzeczywista, możliwa i aktualna, nie zaś hipotetyczna, co w świetle całości wywodu przeprowadzonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku należy rozumieć jako potrzebę sięgnięcia po obiektywne, sprawdzalne kryteria w tym zakresie. Analizowany przepis w najmniejszym stopniu nie wskazuje, by przesłanka ta miała charakter subiektywny, jak utrzymuje pełnomocnik skarżącego, w szczególności zaś, by właściciel nieruchomości przyległej oprócz zamiaru nabycia zbywanej nieruchomości lub jej części miał deklarować również wolę jej zagospodarowania lub by dostrzegał tę możliwość, choćby po dokonaniu specjalnych zabiegów adaptacyjnych, np. polegających na przerobieniu należącego do niego budynku, i by było to decydujące dla zastosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy.

Prawidłowo wreszcie Sąd pierwszej instancji przyjął, że nabycie działki nr [...] nie może poprawić warunków zagospodarowania działki skarżącego ze względu na zabudowę znajdującą się na całej granicy pomiędzy tymi działkami. Nabycie to spowodowałoby tylko powiększenie powierzchni nieruchomości skarżącego, w której wszelako działka nr [...] stanowiłaby odrębny, boczny segment, nietworzący spójnej gospodarczej całości z działkami, które obecnie należą do skarżącego. Byłoby tak nawet po wybiciu otworów w ścianie budynku oddzielającej całkowicie tę działkę od nieruchomości skarżącego, co byłoby jedynym, poza wyburzeniem tego budynku, rozwiązaniem pozwalającym uzyskać przejście pomiędzy tymi segmentami.

Z drugiej strony nabycie działki nr [...] przez skarżącego pozbawiłoby w praktyce całkowicie uczestniczkę możliwości korzystania z jej działki nr [...]. Pełnomocnik nie zanegował zresztą, że ta ostatnia działka ze względu na niewielkie rozmiary i niekorzystny układ powierzchni spowodowany lokalizacją na rogu dwóch ulic nie może być efektywnie użytkowana bez działki nr [...] stanowiącej jej naturalne przedłużenie i w związku z tym przyznał nawet, że w stosunku do niej zachodzą przesłanki określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy. Dołączenie tej działki do nieruchomości skarżącego spowodowałoby swoiste "otoczenie" działki uczestniczki i ograniczenie jej do niewielkiej, niefunkcjonalnej enklawy odciętej z dwóch stron przez te nieruchomości, a z pozostałych dwóch przez ulice.

W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, wobec braku podstaw branych pod uwagę z urzędu, oddalił skargę kasacyjną zgodnie z art. 184 P.p.s.a.

O kosztach orzeczono stosownie do art. 204 pkt 1 P.p.s.a.