Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1763/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marian Wolanin (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant ref. staż. Renata Puchalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2012 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...] ; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego E. D. kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych oraz kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych stanowiącą 23 % podatku od towarów i usług tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2011 r. Nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania M. K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] listopada 2010 r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego polegającej na jego nadbudowie o jedno piętro oraz budowie dwustanowiskowego garażu z pomieszczeniem mieszkalnym na działce nr ew. [...] w obr. [...] , położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ orzekający przytoczył treść wybranych przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stwierdził, że po przeanalizowaniu także przepisów odrębnych, które mogłyby mieć zastosowanie w niniejszej sprawie nie znaleziono takich, które uniemożliwiałyby realizację planowanej inwestycji. Z załączonej do decyzji organu pierwszej instancji analizy wynika, że analiza ta spełnia wymagania określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w powołanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W analizie tej bowiem zostały wskazane parametry obiektów które znalazły się w obszarze analizowanym i w oparciu o które ustalono warunki zabudowy w skarżonej decyzji. W tym stanie rzeczy mając na względzie iż spełnione są wymogi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, brak jest podstaw prawnych do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji. Bez znaczenia w postępowaniu dot. ustalenia warunków zabudowy jest brak zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na planowaną przez inwestora inwestycję, bowiem przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależniają wydania przez organ pozytywnej decyzji od takiej zgody. Decyzja organu pierwszej instancji w pkt 2 określa wymogi dot. ochrony interesów osób trzecich w tym m.in. określono tam, że w projekcie budowlanym winny być zastosowane rozwiązania chroniące interesy osób trzecich m.in. przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Nadto wypada wskazać, że badanie ewentualnego spełnienia czy też nie tego wymogu jest dokonywane dopiero w postępowaniu budowlanym, gdyż to wówczas inwestor jest zobligowany w załączniku do wniosku przedłożyć projekt budowlany, zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym również w zakresie kwestii nasłonecznienia (tzw. linijka słońca). Ewentualny wpływ planowanej inwestycji na obniżenie wartości działki nr ew. [...] zaplanowanej na działce nr ew. [...], na obecnym etapie postępowania należy uznać za czysto hipotetyczny i niczym nieuzasadniony. Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli jednak decyzja o warunkach zabudowy spowodowałaby np. obniżenie wartości nieruchomości sąsiedniej, to koszty realizacji roszczeń odszkodowawczych ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2011 r. M. K. podniosła nieuwzględnienie jej zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczących negatywnych skutków planowanej rozbudowy poprzez obniżenie walorów użytkowych jej działki gruntu polegające na zmniejszeniu nasłonecznienia i widoczności.

W odpowiedzi na skargę organ orzekający wniósł o jej oddalenie podtrzymując motywy zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn, aniżeli w niej wskazane. Zgodnie bowiem z art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, iż Sąd zobowiązany jest dokonać oceny legalności zaskarżonej decyzji niezależnie od zarzutów podniesionych w skardze.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. warunku, polegającego na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ, stosownie do §3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie zaś z §9 ust. 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., wyniki omawianej analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

W załączniku Nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji zawarte są wyniki analizy obszaru, w których stwierdzono, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W pkt 2 ppkt 1 wskazanej analizy wskazano zaś, że: "Wysokość obiektów w sąsiedztwie jest zróżnicowana od I do II kondygnacji. Wskazane jest aby wysokość planowanej zabudowy nawiązywała górną krawędzią elewacji do wysokości obiektów w sąsiedztwie po stronie północnej (działka o nr ew. [...] i nie była wyższa niż ... m".

W treści cytowanego punktu nie określono zatem wysokości górnej krawędzi elewacji. Nie jest więc wiadome, na jakiej podstawie organ pierwszej instancji przyjął, iż wysokość ta ma wynosić maksymalnie 2 kondygnacje, tj. siedem metrów. Braku określenia wskazanego parametru nie dostrzeżono również w zaskarżonej decyzji, szczególnie że decyzja ta wydana została przez organ odwoławczy, jako organ mający dokonać ponownej merytorycznej oceny spełnienia normatywnie określonych warunków do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Brak określenia wskazanego parametru stanowi naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako przepisu prawa materialnego, w sposób mający wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Parametr ten nie może być domniemany, lecz musi wynikać z analizy zabudowy istniejącej na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Parametr ten stanowi bowiem ustawowo określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym okoliczność kształtującą gabaryty i formę architektoniczną projektowanej inwestycji, skoro ustawodawca w art. 61 ust. 7 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie zdecydował, aby wymagania dotyczące tego parametru zostały określone w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy, co zostało dokonane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polega wiec na niewykazaniu spełnienia określonego w tym przepisie wymogu zachowania kontynuacji wysokości planowanej nadbudowy wobec zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich.

Ponadto, wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez dokonania analizy parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla wnioskowanej rozbudowy stanowi także naruszenie §3 ust. 1, §7 ust. 1 i §9 ust. 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., ponieważ dla wnioskowanej inwestycji nie został zanalizowany jeden z ustawowo określonych parametrów kształtujących dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy, wskutek czego nie dano temu wyrazu w załączniku Nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji.

Prawidłowo natomiast organ odwoławczy stwierdził, iż negatywny wpływ wnioskowanej nadbudowy na nasłonecznienie sąsiednich budynków może być przedmiotem oceny dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, ponieważ to w tym postępowaniu właściwy organ orzekający zobowiązany jest rozważyć kwestie oddziaływania planowanej inwestycji wobec nasłonecznienia sąsiednich budynków ze względu na konkretne projektowane rozwiązania techniczne. Również brak zgody skarżącej na realizację projektowanej inwestycji nie ma znaczenia dla ustalenia jej lokalizacji, skoro nie jest to ustawowo określonym warunkiem do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ewentualny zaś spadek wartości nieruchomości skarżącej, prawidłowo organ orzekający ocenił, jako mogący być rozważany w kontekście art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji.

O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O zwrocie kosztów zastępstwa procesowego pełnomocnikowi ustanowionemu z urzędu, orzeczono na podstawie art. 250 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ orzekający uwzględni wskazania zawarte w uzasadnieniu orzeczenia.