Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 596/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 119 pkt 3, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4, art. 95
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art. 8 par. 1, art. 75 par. 1, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3, art. 126
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędzia WSA Katarzyna Nikodem po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 1 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi [...], [...] i [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie [...] z dnia [...], nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących kwotę 797,- zł (słownie: siedemset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], m.in. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") utrzymało w mocy postanowienie Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia [...] marca 2020 r., nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w P., ul. [...] nr.dz. [...].

Powyższe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym:

Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2019 r. E. P. oraz małżonkowie S. P. i R. P., reprezentowani przez adwokata, wnieśli o podział nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że prawomocnym wyrokiem z [...].08.2018 r. Sądu Rejonowego P. w P. IX Wydział Cywilny sygn. akt IX C [...] doszło do uzgodnienia treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym poprzez odłączenie z księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. – S. w P. działek: nr [...] oraz nr [...] i przyłączenie tych działek- będących własnością E. P., do księgi wieczystej [...] W tych okolicznościach działka nr [...] należąca do małżonków S. P. oraz R. P., a także działka nr [...] należąca do E. P. – faktycznie przestały mieć dostęp do drogi publicznej, t.j. do ulicy [...]. Pismem z [...] lutego 2020 r. wyjaśniono, że wnioskodawcy wnoszą o podział nieruchomości w sposób określony we wstępnym projekcie podziału – t.j. wnoszą o dokonanie podziału działki o nr [...] (oznaczonej geodezyjnie jako "dr") na dwie działki, a to na działkę:

1) o nr [...], co zapewnia dostęp do drogi publicznej każdoczesnemu właścicielowi działki o nr [...] (aktualni właściciele: S. P. i R. P.), a więc taki podział jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego;

2) o nr [...], co zapewnia dostęp do drogi publicznej każdoczesnemu właścicielowi działek o nr [...] i [...] (aktualna właścicielka E. P.), a więc taki podział jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego. Do pisma załączono wstępny projekt podziału.

Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. postanowieniem z [...] marca 2020 r., nr [...] m.in. na podstawie art. 123 K.p.a., art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zaopiniował negatywnie proponowany podział nieruchomości położonej w P., przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obreb G. , arkusz mapy 1, działka nr [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...] cz., jako własność E. P., pokazany kolorem czerwonym na mapie z wstępnym projektem podziału nieruchomości, stanowiącej załącznik do niniejszego postanowienia, jako niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, że nieruchomość ta znajduje się na obszarze, gdzie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P. w P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z [...].07.2011 r. Organ wskazał, że w wyniku podziału mają powstać dwie działki gruntu, oznaczone na wstępnym projekcie podziału numerami [...] i [...], z których działki:

- [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W zakresie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które podawane są dla działki budowlanej nakazuje się sytuowanie budynków mieszkalnych jako wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej, dopuszczenie zachowania istniejącej zabudowy szeregowej bez prawa jej rozbudowy, dopuszczenie lokalizacji urządzeń budowlanych, dojść, dojazdów, obiektów małej architektury, sieci infrastruktury technicznej, dopuszczenie podziału na nowe działki budowlane z zachowaniem następujących zasad:

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wolno stojącą nie może być mniejsza niż 500 m2, a szerokość frontu działki nie może być mniejsza niż 18 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową bliźniaczą nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 12 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową szeregową nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 8 m.

- [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolami: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz [...] - tereny komunikacji, tereny dróg publicznych (planowany trójkąt widoczności dla ulicy [...]).

Organ wskazał, że ponieważ przedłożony wstępny projekt podziału przewiduje wydzielenie działek o parametrach (powierzchnia i front działki) nie spełniających ustaleń planu dla działek budowlanych uznać należy, że nie ma możliwości ich zagospodarowania zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na ww. postanowienie złożono zażalenie, zarzucając naruszenie: przepisów prawa procesowego, t.j. art. 7, art. 8 § 1, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 124 § 2 oraz art. 107 § 3 oraz art. 126 K.p.a. przez zaniechanie: dokładnego wyjaśnienia sprawy z punktu widzenia prawidłowego zastosowania (subsumpcji) przepisów prawa materialnego, a to w szczególności art. 93 ust. 1 u.g.n., wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, sporządzenia w sposób prawidłowy uzasadnienia zaskarżonego postanowienia oraz przepisów prawa materialnego, t.j. art. 93 ust. 1 u.g.n. przez przyjęcie, że podział nieruchomości nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego, podczas gdy proponowany podział jest zgodny z ustaleniami tego planu miejscowego, a nawet gdyby nie był, to podział jest wskazany z uwagi na to, że jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego, a to w szczególności z domu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o numerze [...] (u. [...]), który jest posadowiony na działce o nr [...] (art. 95 pkt 7 u.g.n.), art. 93 ust. 1 u.g.n., art. 4 pkt 3 i 3a u.g.n., art. 21 ust. 1 Prawo geodezyjne i kartograficzne przez pominięcie, że działka nr [...] (oraz projektowane działki [...] i [...]) nie stanowią (nie stanowiłyby) działek budowlanych, albowiem: nie są (nie byłyby) one zabudowane w rozumieniu art. 4 pkt 3a u.g.n., a należy odróżniać "działkę gruntu" od "działki budowlanej", co też czyni m.in. ustawodawca odrębnie definiując te pojęcia w u.g.n. (art. 4 pkt 3 i 3a u.g.n.), działka [...] w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona jako "dr", a nie "Bp", "Bi’, czy tez "Bp", podczas gdy dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają walor dokumentu urzędowego i stanowią dowód tego, co zostało w nich stwierdzone, uchwały nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] lipca 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z [...] kwietnia 2020 r. (wskazanym na wstępie) utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu SKO wskazało, że na przedmiotowym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z [...] lipca 2011 r. Organ opiniując projekt podziału, zakładający wydzielenie z nieruchomości objętej podziałem działki o powierzchni mniejszej niż wymagana, związany był ustaleniami planu i dlatego uznał, że projekt jest z nim niezgodny. Zapisy planu dotyczące dopuszczalnej powierzchni i gabarytów dzielonych działek mają charakter kategoryczny i dotyczą wszystkich nieruchomości objętych jego zasięgiem. Wstępny projekt podziału przewiduje wydzielenie dwóch działek o pow. odpowiednio [...] i [...] m2 tym samym nie spełniających kryteriów wynikających z planu miejscowego. Podobnie, wymogów planu nie spełnia przewidziana szerokość frontów wydzielonych działek. SKO stwierdziło również, że żaden z przypadków wymienionych w art. 95 u.g.n. nie występuje w rozpatrywanej sprawie aby można było dokonać podziału nieruchomości wbrew ustaleniom planu. Organ wskazał również, że nie każdy podział nieruchomości zabudowanej będzie spełniać kryteria dotyczące wydzielania działki budowlanej. Niezbędną przesłanką dla możliwości dokonania tego podziału są względy celowościowe. W niniejszym przypadku nie można przyjąć, że jest on prowadzony w celu wydzielania działki budowlanej. W momencie wystąpienia z wnioskiem nieruchomość dzielona, ze względu na swoje parametry powierzchniowe jest już działką budowlaną, umożliwiającą korzystanie w sposób właściwy z istniejącego na niej budynku. Nie ma zatem żadnej uzasadnionej potrzeby aby dokonać jej wtórnego podziału, powołując się na konieczność wydzielenia z niej działki budowlanej.

Skarżący, reprezentowani przez adwokata, w skardze z dnia [...] maja 2020 r. wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz poszczególnych skarżących, według norm przepisanych. Zarzucono:

- naruszenie przepisów postepowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 124 § 2 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.c., art. 144 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 126 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.c. w zw. z art. 144 K.p.a. – przez zaniechanie:

- dokładnego wyjaśnienia sprawy z punktu widzenia prawidłowego zastosowania (subsumpcji) przepisów prawa materialnego, a to w szczególności art. 93 ust. 1, czy też art. 95 pkt 7 u.g.n.;

- wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

- sporządzenia w sposób prawidłowy uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, co polegało w szczególności na:

1) zupełnym pominięciu, jako części materiału dowodowego, a to załączonych do pisma z [...].12.2019 r.: odpisu prawomocnego wyroku z [...].12.2018 r. Sądu Rejonowego P. w P. IX Wydział Cywilny, sygn. akt IX C [...] (wraz z uzasadnieniem), a także odpisu ostatecznej decyzji z [...].07.2018 r. SKO w P. nr [...] – których skutkiem jest to, że działka nr [...] (nr księgi wieczystej: [...]; aktualni właściciele; S. P. i R. P.) nie mają dostępu do drogi publicznej, t.j. ul. [...], a właśnie negatywnie zaopiniowany wstępny projekt podziału taki dostęp umożliwia,

2) zupełnym pominięciu jako części materiału dowodowego załączonego do pisma z [...].12.2019 r. wypisu aktu notarialnego z [...].11.2019 r. (Rep. A nr [...]);

a) który stanowi wyraz woli właścicielki działki nr [...], t.j. E. P. oraz właścicieli działki [...], t.j. małżonków S. P. oraz R. P., aby właściciele działki [...] uzyskali pełny dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) na skutek podziału działki [...] zgodnie z negatywnie zaopiniowanym projektem poprzez stanie się właścicielami projektowanej działki [...],

b) z którego wynika, że celem podziału nieruchomości (działki [...]) na działki [...] oraz [...] – nie jest zabudowa tych działek, lecz uzyskanie dostępu do drogi publicznej przez każdoczesnego właściciela działki [...];

3) braku poczynienia jakichkolwiek ustaleń (wyjaśnień podstawy rozstrzygnięcia) co do tego dlaczego organ uznaje działkę [...] oraz projektowane działki [...] i [...] za "nowe działki budowlane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową" – skoro;

a) zgodnie z zalegającym w aktach sprawy wypisem i wyrysem tej działki – działka [...] ma oznaczenie "dr",

b) działka [...] (oraz projektowane działki [...] i [...]) nie są (nie byłyby) działkami zabudowanymi, czy też działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza jeżeli uwzględnić, że zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie można ich przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniowa (vide: § 7 pkt 5 uchwały nr [...] Rady Miasta P. z [...].07.2011 r.), t.j. nie spełniają same w sobie warunków ich zabudowy – zwłaszcza jeżeli uwzględnić, że ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego odróżnia pojęcie "działki" [vide: § 4 pkt 6 lit. b), c), d)] od pojęcia "nowej działki budowlanej" [vide" § 7 pkt 5 lit. j)];

c) podział nieruchomości, a to działki [...] na działkę [...] i [...], nie zmierza do ich zabudowy, lecz zmierza do tego, aby każdoczesny właściciel działki [...] uzyskał dostęp do drogi publicznej, t.j. do ul. [...];

4) braku poczynienia jakichkolwiek ustaleń (wyjaśnień podstawy rozstrzygnięcia) co do tego dlaczego organ uznaje, że projektowany podział nieruchomości w zakresie szerokości frontu działki nie spełnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – skoro

a) szerokość frontu projektowanej działki [...] – która ma spełniać funkcje komunikacyjne pomiędzy działką [...] a droga publiczną, t.j. ul. [...] – ma wynosić 12 metrów, podczas gdy działka [...] została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową bliźniaczą, a nie wolno stojącą, zwłaszcza jeżeli uwzględnić, że na stronie 1 uzasadnienia zaskarżonego postanowienia SKO w P. stwierdza, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia właśnie z zabudową bliźniaczą;

b) szerokość frontu projektowanej działki [...] – która ma spełniać funkcje komunikacyjne pomiędzy działką [...] i [...] a droga publiczną to jest ul. [...] – wynosi zdecydowanie więcej aniżeli 18 metrów;

5) braku poczynienia jakichkolwiek ustaleń (wyjaśnień podstawy rozstrzygnięcia) co do tego czy projektowany podział jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego, a to w szczególności domu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o numerze [...] (ul. [...]), który jest posadowiony na działce nr [...] – stanowiącej własność małżonków S. P. oraz R. P.;

6. zaniechaniu odniesienia się do szeroko cytowanych na str. 9-12 zażalenia poglądów prawnych wyrażonych przez sądy administracyjne,

7. zupełnym pominięciu, że projektowany podział działki [...] zmierza do usanowania stanu wywołanego nieważną decyzją z 6.08.1992 r. nr [...] w sprawie zatwierdzenia podziału działki nr [...] przy ul. [...], którą to nieważność stwierdziło SKO w P. decyzją z 17.07.2018 r. nr [...];

8. pominięcie, że projektowany podział nieruchomości został opracowany w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych, których rezultaty zawiera operat techniczny wpisany do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego – o czym świadczą klauzule prezydenta Miasta P. z 22 kwietnia 2020 r. nabite: 1/ na mapie z projektem podziału nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego geodetę oraz 2/ na protokole z czynności przyjęcia granic nieruchomości (poświadczone za zgodność z okazanym oryginałem odpisy jako dowód do przeprowadzenia przez WSA w Poznaniu załączono do skargi),

- naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to naruszenie:

1) art. 93 ust. 1 u.g.n. przez przyjęcie, że podział nieruchomości nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego, t.j. uchwałą nr [...] Rady Miasta P. z 12 lipca 2011 r. – podczas gdy proponowany podział jest zgodny z ustaleniami tego planu miejscowego, a nawet gdyby nie był, to podział jest wskazany z uwagi na to, że jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego, a to w szczególności z domu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o numerze 118 (ul. Zakopiańska), który jest posadowiony na działce nr [...] (art. 95 pkt 7 u.g.n.),

2) art. 93 ust. 1 u.g.n., a także art. 4 pkt 3) i 3a) u.g.n., jak również art. 21 ust. 1 Prawo geodezyjne i kartograficzne – przy uwzględnieniu, że ww. uchwała nie zawiera definicji działki oraz działki budowlanej – przez pominięcie, że działka [...] oraz projektowane działki [...] i [...]) nie stanowią (nie stanowiłyby) działek budowalnych, albowiem:

– nie są (nie byłyby) one zabudowane w rozumieniu art. 4 pkt 3a) u.g.n., a należy odróżniać działkę grunt" od działki budowlanej, co tez czyni m.in. ustawodawca – odrębnie definiując te pojęcia w u.g.n. (art. 4 pkt 3) i 3a) u.g.n.),

– działka [...] w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona jako "dr" , a nie "Bp", "Bi", czy też "Bp", podczas gdy dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają walor dokumentu urzędowego i stanowią dowód tego, co zostało w nich stwierdzone,

3) art. 95 ust. 7 u.g.n. – gdyż z przepisu tego nie sposób wyprowadzić takich wniosków, do których doszło SKO w zaskarżonym postanowieniu,

4) § 2 pkt 5) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przez pominięcie zawartej w tym akcie definicji "frontu działki", przez który należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę,

5) art. 21 ust. 1 Prawo geodezyjne i kartograficzne – przez przyjęcie, że działka [...] jest już działką budowlaną pomimo, że w ewidencji gruntów i budynków działka ta jest niezmiennie oznaczona jako: "dr", a działki wynikające z podziału działki [...] również otrzymałyby oznaczenie "dr",

6. uchwały nr [...] Rady Miasta P. z [...].07.2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P. w P. – przez pominięcie, że przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza ograniczeń w zakresie podziału nieruchomości (działek), które nie są działkami budowlanymi, a także których podział zmierza do innych celów aniżeli ich zabudowę, np. tak jak w niniejszej sprawie do wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (dostęp do drogi publicznej).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wyjaśnić należy, że złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do brzmienia art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."). Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Przepis art. 93 ust. 1 i ust. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej jako - u.g.n.) stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust. 4 u.g.n.).

Bezsporne między stronami jest, że nieruchomość o podział której wystąpiono znajduje się na obszarze, gdzie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P. w P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z [...].07.2011 r. W wyniku podziału mają powstać dwie działki gruntu, oznaczone na wstępnym projekcie podziału numerami [...] i [...], z których działki:

- [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W zakresie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które podawane są dla działki budowlanej nakazuje się sytuowanie budynków mieszkalnych jako wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej, dopuszczenie zachowania istniejącej zabudowy szeregowej bez prawa jej rozbudowy, dopuszczenie lokalizacji urządzeń budowlanych, dojść, dojazdów, obiektów małej architektury, sieci infrastruktury technicznej, dopuszczenie podziału na nowe działki budowlane z zachowaniem następujących zasad:

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wolno stojącą nie może być mniejsza niż 500 m2, a szerokość frontu działki nie może być mniejsza niż 18 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową bliźniaczą nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 12 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową szeregową nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 8 m.

- [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolami: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz [...] - tereny komunikacji, tereny dróg publicznych (planowany trójkąt widoczności dla ulicy [...]).

Organ opiniujący wskazał, że przedłożony wstępny projekt podziału przewiduje wydzielenie działek o parametrach (powierzchnia i front działki) niespełniających ustaleń planu dla działek budowlanych i uznał, że nie ma możliwości ich zagospodarowania zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a organ odwoławczy zaakceptował tę opinię.

W tym miejscu należy wskazać, że wnioskodawcy występowali o podział nieruchomości ( działki nr [...]) nie w celu wydzielenia z niej kolejnych działek budowlanych a w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej każdoczesnemu właścicielowi działki o nr [...]/ 12 i [...], którego to dostępu zostali pozbawieni na skutek stwierdzenia przez SKO decyzją z dnia [...]08.2018r nieważności decyzji z dnia [...]08.1992r Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w sprawie zatwierdzenia podziału działki nr [...] przy ul . [...] w P., w zakresie przejścia na rzecz Miasta P. działki oznaczonej nr [...] i [...] za odszkodowaniem oraz wyroku z [...].08.2018 r. Sądu Rejonowego P. w P. IX Wydział Cywilny sygn. akt IX C [...], w którym doszło do uzgodnienia treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym poprzez odłączenie z księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. – S. w P. działek: nr [...] oraz nr [...] i przyłączenie tych działek- będących własnością E. P., do księgi wieczystej [...] W tych okolicznościach działka nr [...] należąca do małżonków S. P. oraz R. P., a także działka nr [...] należąca do E. P. – faktycznie przestały mieć dostęp do drogi publicznej, t.j. do ulicy [...]

Organy stwierdziły, że wstępny projekt podziału przewiduje wydzielenie dwóch działek o pow. odpowiednio [...] i [...] m2 tym samym nie spełniających kryteriów wynikających z planu miejscowego dla działek budowlanych. Wymogów planu nie spełnia również przewidziana szerokość frontów wydzielonych działek. Organ odwoławczy wskazał również, " że nie każdy podział nieruchomości zabudowanej będzie spełniać kryteria dotyczące wydzielania działki budowlanej. Niezbędną przesłanką dla możliwości dokonania tego podziału są względy celowościowe. W niniejszym przypadku nie można przyjąć, że jest on prowadzony w celu wydzielania działki budowlanej. W momencie wystąpienia z wnioskiem nieruchomość dzielona, ze względu na swoje parametry powierzchniowe jest już działką budowlaną, umożliwiającą korzystanie w sposób właściwy z istniejącego na niej budynku. Nie ma zatem żadnej uzasadnionej potrzeby aby dokonać jej wtórnego podziału, powołując się na konieczność wydzielenia z niej działki budowlanej."

Jak wynika z powyższego uzasadnienia organ odwoławczy uznał, za organem I instancji, iż intencją wnioskodawców jest podział nieruchomości w celu wydzielenia z niej działek budowlanych. Co nie wynika z wniosku i przedstawionych przez wnioskodawców dowodów.

Jak to już zostało zaznaczone, z przywołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podstawową przesłanką dopuszczalności podziału jest zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego.

Wyrażenie opinii o zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego wymaga szczegółowej analizy ustaleń planu, tylko wówczas można bowiem dokonać oceny zgodności podziału zarówno z ustaleniami planu co do przeznaczenia terenu, jak i ustaleniami wskazującymi na możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, stosownie do przepisów art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. Stanowisko organu opiniującego powinno być szczegółowo uzasadnione. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zatem organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości (tak E. Mzyk (w:) G. Bieniek (red.), S. Kalus, E. Mzyk, Z. Marmaj, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2007, s. 351 i n.).

To wymusza wniosek, że opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania działek, tak by powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, zakreśloną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oceny tej należy więc dokonać przez pryzmat skutku podziału nieruchomości, w wyniku czego dochodzi do powstania odrębnych nieruchomości.

Odnosząc powyższe rozważania do istoty rozpoznawanej sprawy należy wyjaśnić, że działki podlegające w niniejszej sprawie podziałowi leżą na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego P. w P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z [...].07.2011 r. Według tego planu działka, która miałaby być wydzielona nr [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W zakresie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które podawane są dla działki budowlanej nakazuje się sytuowanie budynków mieszkalnych jako wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej, dopuszczenie zachowania istniejącej zabudowy szeregowej bez prawa jej rozbudowy, dopuszczenie lokalizacji urządzeń budowlanych, dojść, dojazdów, obiektów małej architektury, sieci infrastruktury technicznej, dopuszczenie podziału na nowe działki budowlane z zachowaniem następujących zasad:

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wolno stojącą nie może być mniejsza niż 500 m2, a szerokość frontu działki nie może być mniejsza niż 18 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową bliźniaczą nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 12 m,

- powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową szeregową nie może być mniejsza niż 400 m2, a szerokość frontu nie może być mniejsza niż 8 m.

- [...], położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolami: 12MN – przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz [...] - tereny komunikacji, tereny dróg publicznych (planowany trójkąt widoczności dla ulicy [...]).

Podkreślenia wymaga, że powołane wyżej postanowienia planu odnoszą się do zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przewidzianą funkcją mieszkaniową jednorodzinną a także komunikacyjną, (planowany trójkąt widoczności dla ulicy [...]). Kształtują zatem wymogi odnośnie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i drogowej. W tym miejscu zaznaczyć należy, że wymóg odnoszący się do minimalnej wielkości działki – 400 m2 i 500 m2 oraz szerokość frontu: 18m, 12m i 8 m dotyczy wyłącznie działek przeznaczonych pod zabudowę, czyli działek budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.). W myśl tego przepisu przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Argumentację tę wzmacnia również treść art. 15 ust. 3 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych. Ustawodawca nie przewidział możliwości ustalania w planie takiego wymogu dla działek, które nie mają charakteru budowlanego. W przedmiotowym planie miejscowym natomiast nie sformułowano zakazu dokonywania podziałów działek innych niż budowlane.

W świetle powyższego zarówno działka nr [...] , jak i działka nr [...], tych wymogów nie spełniają, tak więc nie stanowią działek o charakterze budowlanym w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że warunek określony w planie zagospodarowania przestrzennego odnośnie minimalnej wielkości działki dla nowych wydzieleń nie ma zastosowania do działek nr [...] i [...] skoro w planie ustala się te zasady tylko dla działek budowlanych. Plan przewiduje to ustalenie w celu zapewnienia, że na nowo powstałych działkach można będzie zrealizować zabudowę odpowiadającą wymogom planu. Wobec czego nie można zarzucić, że projekt podziału jest sprzeczny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając zatem na uwadze warunki działek nr [...] i [...], a w konsekwencji niemożność ich zabudowy organ w postanowieniu negatywnie opiniującym wstępny projekt ich podziału błędnie uznał, że podział jest sprzeczny z ustaleniami planu miejscowego. Organy obu instancji nie wzięły pod uwagę również tego, że realizacja sprecyzowanego we wniosku przeznaczenia pozabudowlanego działek powstałych wskutek podziału nie koliduje z przeznaczeniem terenu określonym w planie. Działki te generalnie mają służyć poprawie warunków zagospodarowania działek sąsiednich przez umożliwienie dostępu do drogi publicznej.

Niezależnie od powyższego w tym miejscu należy przyznać rację odwołującym, że podział ten jest niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego, a to w szczególności z domu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o numerze [...] (u. [...]), który jest posadowiony na działce o nr [...], której właścicielami są małżonkowie S. P. i R. P.. Przepis art. 95 u.g.n. stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 pkt 7 u.g.n.). Wbrew twierdzeniu SKO, że nieruchomość dzielona, ze względu na swoje parametry powierzchniowe jest już działką budowlaną, umożliwiającą korzystanie w sposób właściwy z istniejącego na niej budynku, na działce nr [...] nie znajduje się budynek, a jej podział ma umożliwić korzystanie z budynków posadowionych na działkach o nr [...] i [...] .

Reasumując, błędna wykładnia art. 93 ust. 1 u.g.n a także art. 95 pkt 7 u.g.n. oraz naruszenie przepisów postępowania t.j. art. 7, art. 8 § 1, art. 75 § 1, art. 77 § 1, oraz art. 107 § 3 oraz art. 126 K.p.a. doprowadziła do wadliwej oceny stanu faktycznego i prawnego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uwzględnić wskazania wynikające z niniejszego uzasadnienia

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekając o kosztach postępowania z mocy art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając wpis od skargi, wynagrodzenie pełnomocnika skarżących ustalone § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokacie (Dz. U z 2015r. poz. 1800) (Dz. U. z 2018 r. poz. 265, z późn. zm.) oraz opłatę od pełnomocnictwa.