Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 801/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Katarzyna Fornalik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2015 r. sprawy ze skargi "A" w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2015r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2015 r. nr [...] , po rozpatrzeniu wniosku W. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego, planowanej do realizacji na działce nr [...], ark. 06, obręb D., położonej w P. przy ulicy [...] nr [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, iż inwestor planuje budowę kolejnego budynku handlowo-usługowego na działce. Przewidziano go we frontowej granicy działki nr [...] z drogą publiczną oraz we wspólnej granicy z działkami ewid. nr [...],[...] (ul[...]r. nr [...]) i dz. ewid. nr [...] (ul. K. 4-6). Budynek będzie miał jedną kondygnację nadziemną i wysokość 3,7 m. Przekryty zostanie dachem płaskim. Szerokość elewacji frontowej budynku to 5,8 m. Powierzchnia zabudowy nowego obiektu wyniesie 95 m2. Wskaźnik zabudowy działki wzrośnie z 36% do 57%.

W toku postępowania ustalono, że działka ta leży w obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla takich obszarów warunki zabudowy mogą być ustalone wyłącznie w drodze decyzji o warunkach zabudowy, w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.

W celu ustalenia wymagań dotyczących planowanej zabudowy organ wyznaczył, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wokół działki nr [...] obszar analizowany w promieniu 69 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontu działki nr [...].

Dalej Prezydent Miasta P. wskazał, iż na obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, dominuje funkcja mieszkalna: jednorodzinna przy ul. [...] . nr [...], [...], [...], [...], [...], ul. św. S. 2a, 2 i wielorodzinna przy ul. K. 4-6 i ul. J[...] Budynki usługowe mieszczą się przy ul. [...] . nr [...], [...] i [...] i ul. K. 8-10. Uzupełnienie zabudowy stanowi liczna zabudowa gospodarczo-garażowa sytuowana w głębi posesji lub w postaci zespołu garaży (ul. [...] . Budynki znajdujące wzdłuż ul. [...]r. położone są we frontowych granicach działek z drogą publiczną. Budynki przy ul. K. i ul. J. znajdują się w odległości od 4,5 m do 21 m od frontowych granic działek. Działki zabudowane są w przedziale od 16% (ul. [...] . nr [...]) do 75% (ul. św. S. 2a), a średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 41% powierzchni działek. Powierzchnie zabudowy budynków usługowych wynoszą od 76 m2 (ul. [...]r. nr [...]), przez 172 (ul. [...r. nr [...]) do 347 m2 (ul. [...]. nr [...]). Budynki mieszczące się wzdłuż ul. 28 Czerwca 1956r. mają od I do III kondygnacji nadziemnych (w tym poddasze użytkowe), wysokość od ok. 4 m do ok. 11m. Zabudowa przy ul. K. i J. ma V kondygnacji nadziemnych i wysokość około 16,5m. Szerokości elewacji frontowych wynoszą od 7 m do 40 m, a średnia szerokość elewacji frontowej budynków wynosi 21 m. Dla badanego odcinka ul. [...]r. charakterystyczne jest występowanie zabudowy mieszkaniowej bądź usługowej we wspólnych granicach działek (m.in. pod nr [...], [...], [...], [...], 315). W obszarze analizowanym dachami płaskimi pokryta jest zabudowa znajdująca się na działce objętej wnioskiem oraz budynki przy ul. J. i K.. Dachami skośnymi dwu lub czterospadowymi pokryte są budynki mieszczące się przy ul. [...]r. nr [...], [...], [...], [...], [...], 315.

W ocenie organu przeprowadzona analiza wykazała, że w terenie analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Te kryteria spełniają nieruchomości z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz usługową położone w rejonie ulicy [...]r., a w szczególności działki nr [...],[...],[...] i [...] z budynkami jednorodzinnymi pod numerem [...] i [...] oraz z budynkiem usługowym pod numerem [...].

Planowane zamierzenie kontynuuje funkcję oraz parametry sąsiedniej zabudowy znajdującej się w badanym terenie. Budynek zostanie usytuowany w linii zabudowy najbliższych mu, sąsiednich budynków. Wartość wskaźnika zabudowy działki przekroczy wartość średnią z terenu. Nie przekroczy natomiast wartości maksymalnych. Budynek zarówno pod względem szerokość elewacji frontowej, wysokości jak i geometrii dachu nawiąże do sąsiedniej jednokondygnacyjnej zabudowy usługowej.

Organ zauważył, iż działka nr [...], położona jest przy ul. [...]r., na odcinku pomiędzy ulicami św. S. i C.. Występujące tu obiekty to głównie budynki jednorodzinne oraz budynki usługowo-handlowe. Cechą charakterystyczną dla wschodniej pierzei ul. [...]r. (na badanym odcinku) jest występowanie niskich jedno- i dwukondygnacyjnych budynków położonych we frontowych granicach działek. Brak jest wykształconej wspólnej linii gzymsów dachowych poszczególnych budynków. Znaczna ilość obiektów położona jest także we wspólnych granicach z sąsiednimi działkami budowlanymi. Zamierzenie w planowanym kształcie wpisuje się w tendencje uzupełniania posesji o obiekty skalą i parametrami nawiązujących do zabudowy sąsiedniej.

Prezydent Miasta P. stwierdził także, że ustalenie powierzchni zabudowy w wysokości 57% nie wpłynie negatywnie na zabudowę sąsiednią, natomiast umożliwi budowę budynku usługowo- handlowego o powierzchni zabudowy 95 m2. Tym samym inwestycja nawiąże swymi gabarytami do istniejących, mniejszych spośród budynków usługowych położonych wzdłuż ul. [...]r., których powierzchnie wynoszą 76 m2 i 172 m2.

Odnosząc się do sposobu ustalenia maksymalnej wysokości planowanej zabudowy organ wyjaśnił, iż w świetle treści § 7 ust. 1, 3-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. za optymalne rozwiązanie należałoby uznać nawiązanie wysokością gzymsu dachowego do któregoś z dwóch najbliższych budynków, wyższego pod numerem [...] (o wysokości ok. 5,5 m) lub niższego znajdującego się na działce objętej wnioskiem (o wysokości ok. 4,5m). Jednak za dopuszczalne uznać należy również uwzględnienie żądania inwestora, wg którego budynek ma mieć wysokość nie przekraczająca 3,7 m. W ten sposób nowy obiekt nawiąże do niskich, jednokondygnacyjnych budynków handlowo-usługowych mieszczących się w granicy analizy.

Organ dopuścił lokalizację nowego budynku w granicy z działkami nr [...] [...] i [...]. Wskazał jednak przy tym, że nie przesądzono o lokalizacji obiektu w granicy. Wymagania określono w tym zakresie jedynie w formie dopuszczenia, zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 z 2002r., poz. 690 ze zm.). Wynika to z faktu, że przepisy warunków technicznych nie są przepisem odrębnym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stąd o lokalizacji budynku w granicy przesądzi wynik postępowania w sprawie wydania decyzji pozwolenia na budowę.

Prezydent Miasta P. zauważył nadto, iż w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego wystąpił do właściwych w przedmiotowej sprawie organów z wnioskiem o uzgodnienie warunków zabudowy. Niniejsza decyzja została wydana po uzgodnieniach przeprowadzonych zgodnie z art. 60 ust.1 w związku z art. 53 ust. 4 i 5 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647)) i spełnia wymagania dobrego sąsiedztwa. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła D. Spółdzielnia Mieszkaniowa w P. podnoszą, iż nie zgadza się na dopuszczenie lokalizacji nowoprojektowanego budynku w granicy z działką o nr ewid. [...] (K. 4,6). Budynek przy ul. K. 4,6 to budynek wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, zlokalizowany w bardzo bliskim sąsiedztwie granicy działki [...], z oknami zwróconymi w stronę przedmiotowej działki [...]. Lokalizacja budynku w granicy z działką [...] pogorszy warunki zamieszkiwania w budynku K. 4,6 w szczególności w lokalach usytuowanych na parterze - zmniejszenie dostępu oświetlenia naturalnego, widok.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 015 r., nr [...] trzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W pierwszej kolejności organ odwoławczy przytoczył treść przepisów art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz §§ 3 do 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie Kolegium omówiło sposób ustalenia obszaru analizowanego i omówiło zabudowę (w tym jej parametry) występującą na obszarze analizowanym i wyjaśniło, iż dla zamierzenia ustalono wymagania na następujących zasadach:

- funkcję jako uzupełnienie funkcji usługowej i handlowej występującej na terenie analizowanym;

- linię zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia;

- szerokość elewacji frontowej zgodnie z § 6 ust 1 rozporządzenia;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia;

- geometrię dachu zgodnie z § 8 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Z przepisu art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mającego odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że taka decyzja określa wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, a nie określa szczegółowo usytuowania planowanego obiektu w terenie. Decyzję o dokładnym usytuowaniu obiektu budowlanego może podjąć dopiero organ architektoniczno-budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę. Rozstrzyganie kwestii usytuowania obiektu budowlanego już w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania. Innymi słowy kwestia związana z odległością planowanej inwestycji od granicy z działkami sąsiednimi rozważana będzie na etapie ubiegania się inwestora o ww. pozwolenie.

Kolegium zauważyło nadto, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych. Subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego.

Skargę na powyższą decyzję wniosła D. Spółdzielnia Mieszkaniowa w P., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu faktycznego znajdującego się w analizowanym obszarze. Planowany budynek handlowo-usługowy nie koreluje z obecną zabudową na tym terenie, a w szczególności z zabudową przy ul. K. 4,6. Wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o przedmiotowe warunki zabudowy spowoduje pogorszenie warunków zamieszkiwania w budynku mieszkaniowym, w tym w szczególności dla tych lokali, które znajdują się na parterze, poprzez zmniejszenie dostępu do światła i znaczne ograniczenie widoku. Wskazano, iż istniejącą zabudowę, do której ma według organu nawiązywać planowana inwestycja, stanowią w rzeczywistości zrujnowane budynki gospodarcze w nieładzie urbanistycznym, które stoją w linii światła i powodują negatywne wrażenia estetyczne. Na działce o nr ewidencyjnym [...] (K. 4,6) znajdują się tylko i wyłącznie budynki mieszkalne, zatem nie może uznać, iż planowana inwestycja będzie stanowić uzupełnienie funkcji usługowej i handlowej występującej na terenie analizowanym.

Strona skarżąca zakwestionowała także wielkość wytyczonego obszaru analizowanego. W jej ocenie obszar ten powinien być mniejszy z uwagi na dominującą w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowę mieszkaniową wielolokalową.

Nadto skarżąca zakwestionowała lokalizację planowanej inwestycji, ti. położenie zbyt blisko granicy działki z budynkiem wielorodzinnym skarżącej, co przekracza minimalne odległości od okien i fasady budynku określone właściwymi przepisami technicznymi i budowlanymi.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zauważył, co następuje.

Sądy administracyjne stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swojej właściwości sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej zwanej P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględniając skargę na decyzję, sąd administracyjny uchyla ją w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 2 tej ustawy sąd stwierdza także nieważność całości lub części decyzji, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach bądź też stwierdza wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach.

Rozpatrując sprawę w tak zakreślonej kognicji uznać należy, iż skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją (wnioskiem inwestora), brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest stwierdzenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie wykonawcze).

Dalej wskazać należy, iż w myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela (lub innego podmiotu uprawnionego) do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego wspomnianą "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (patrz: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2013, wyd. 7, komentarz do art. 61). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (patrz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06, LEX nr 322329).

Dopuszczenie nowej zabudowy zależy od stwierdzenia, że zabudowa taka wraz z zabudową już istniejącą w sąsiedztwie będzie kształtowała harmonijną przestrzeń z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, a także kompozycyjno-estetycznych zgodnych z założeniami ładu przestrzennego. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do wyżej przywołanego rozporządzenia wykonawczego. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu wskazuje, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W tym miejscu zauważyć należy, iż w rozpoznawanej sprawie organ I instancji prawidłowo ustalił granice obszaru analizowanego wyznaczając je w odległości 69 metrów od granicy działki nr [...], a więc w odległości stanowiącej trzykrotność szerokości frontu tej działki (3x23 m.). Tym samym obszar analizowany został w znaczony zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami rozporządzenia wykonawczego. W świetle § 3 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego wręcz niedopuszczalne było wyznaczenie mniejszego obszaru analizowanego, czego domagała się strona skarżącą.

Organy obu instancji prawidłowo, w oparciu o przeprowadzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stwierdziły, że planowana zabudowa

nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i da się z nią w praktyce pogodzić. Organy zasadnie stwierdziły, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, zabezpieczone jest również uzbrojenie terenu infrastrukturę techniczną wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dla wykazania prawidłowości poszczególnych wskaźników, cech i parametrów nowej zabudowy przyjętych w decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, powołano właściwe przepisy ustawy i rozporządzenia.

Bez wątpienia planowanej inwestycja będzie kontynuować funkcję istniejąca na sąsiedztwie. Sąd pragnie podkreślić, że zabudowa o charakterze usługowo-handlowym znajduje się już choćby na działce, której dotyczy wniosek (urząd pocztowy), a także na sąsiednich działkach przy ul. [...]r. nr [...], [...], [...] i [...] i ul. K. 8-10. Nie można, zatem zgodzić się ze stroną skarżącą, iż w sąsiedztwie planowanej zabudowy znajduje się jedynie zabudowa mieszkaniowa oraz garaże i budynki gospodarcze.

Zauważyć przy tym należy, ze ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. "zasada dobrego sąsiedztwa" nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego." (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, LEX nr 992669). Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza nakazu czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy. Wystarczającym warunkiem kontynuacji funkcji jest stwierdzenie, że planowana nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 1371/10, LEX nr 994162).

W ocenie Sądu, parametry dla planowanej zabudowy zostały określone prawidłowo zgodnie z regułami wskazanymi w rozporządzeniu wykonawczym. Ustalając te parametry organy wzięły pod uwagę obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 rozporządzenia wykonawczego), wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5 rozporządzenia wykonawczego), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6 rozporządzenia wykonawczego), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia wykonawczego), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachów (§ 8 rozporządzenia wykonawczego). W szczególność i organ I instancji dokładnie wyjaśnił na jakimi przesłankami kierował się określając poszczególne parametry planowanej zabudowy odnosząc się konkretnie do istniejącej na danym obszarze zabudowy.

Strona skarżąca podniosła, iż planowany budynek handlowo-usługowy spowoduje pogorszenie warunków zamieszkania w budynku wielorodzinnym przy ul. K. 4,6, a w szczególności w lokalach położnych na dolnych piętrach poprzez zmniejszenie dostępu światła i ograniczenia widoku. W odniesieniu do tego zarzutu zauważyć należy, iż jak słusznie podniosło Kolegium w zaskarżonej decyzji, kwestia lokowania planowanego budynku w stosunku do granicy działki i ewentualnego zacienienia obiektów, w których przebywają ludzie, będzie rozważana dopiero na etapie wydania decyzji o pozowaniu na budowę. Organ I instancji wyraźnie wskazał, iż sposób zagospodarowani działek na całym obszarze analizowanym dopuszcza, z uwagi na ład przestrzenny, lokowanie planowanej zabudowy w granicy z działkami nr [...] , [...] i [...] niemniej, lokalizacja w granicy działek nie jest przesądzona – konieczne jest bowiem spełnione przez planowana zabudowę warunków technicznych, które będą badane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę przez organ architektoniczno-budowlany. Obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy nie oznacza bezwzględnego związania organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, rozumianego jako nakaz wydania decyzji pozytywnej dla inwestora. W takiej sytuacji weryfikacja przez organ administracji architektoniczno-budowlanej spełniania przez przedłożony projekt wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi oznacza badanie jego zgodności z przepisami m.in. § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. oraz przepisami odrębnymi określającymi dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków. To na etapie wydawania decyzji pozwoleniu na budowę badana będzie m.in. kwestia ewentualnego zacienienia mieszkań znajdujących się w budynku mieszkalnym przy ul. K. 4,6. Nie można zatem uznać, iż zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy wydana została z naruszeniem interesu prawnego osób trzecich o którym mowa w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Przypomnieć w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm., dalej Prawo budowlane) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają definicji legalnej pojęcia "zagospodarowanie działki lub terenu", co oznacza, iż należy w tym zakresie sięgnąć do reguł wykładni językowej i funkcjonalnej. Przez działkę w rozumieniu tego przepisu należy rozumieć wydzielony obszar gruntu na jakim zrealizowana ma być planowane inwestycja, a więc działkę budowlaną, przy czym błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną, na co dodatkowo wskazuje ustawodawca posługując się sformułowanie "działki lub terenu" jednoznacznie odnoszącym się nie tylko do pojedynczej działki gruntu, lecz całego obszaru (terenu), na którym ma zostać zrealizowana zabudowa. Zagospodarowanie zaś to urządzenie danego terenu, usytuowanie na nim zabudowań, dróg i ścieżek, zieleni, urządzeń, czy też obiektów małej architektury itp.

Powyższe oznacza, iż to organy administracji architektoniczno-budowlanej w ramach prowadzonego postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego obowiązane są do badania zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi, to jest do zweryfikowania zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowalnymi miejsca posadowienia budynku na działce oraz pozostałych elementów projektu budowlanego dotyczących projektowanego zagospodarowania terenu, zapewnienia prawem wymaganych dojść i dojazdów, miejsc gromadzenia odpadów stałych czy też zapewnienia obszarów zieleni.

Zaznaczyć wreszcie należy, iż dla uznania, że zostały naruszone warunki dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich nie wystarcza subiektywne poczucie właściciela nieruchomości, że poprzez realizację obiektu budowanego, jego prawa wynikające z własności są ograniczane o ile nie znajdzie to oparcia w obowiązującym przepisie prawa materialnego. W zwartej zabudowie miejskiej każda budowa może powodować pewne uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich takie jak ograniczeniem widoku. Uciążliwości taka w warunkach miejskich nie powodują zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego) i nie naruszają tej grupy interesów nieruchomości sąsiednich, które należy uznać za uzasadnione (porównaj wyrok NSA z dnia 10 października 1989 r. sygn. akt IV SA407/89 publikowany LexPolonica nr 299243).

W tym stanie rzeczy, skoro Sąd nie doszukał się podstaw do uchylenia ani wyeliminowania w innej drodze z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji należało skargę oddalić na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Z uwagi na rodzaj rozstrzygnięcia brak było także podstawy do uwzględnienia wniosku pełnomocnika skarżącej o zasądzenie kosztów postępowania, co znajduje swoje uzasadnienie w art. 199, art. 200 i art. 209 P.p.s.a.