Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1383/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: par. 36  ust. 1,  par. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 205 poz 2095
law: Rozporządzenie Rady Ministrow z dnia 13 września 2004 r. w sprawie prospektu informacyjnego funduszu inwestycyjnego otwartego oraz  specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego, a także skrótu tego prospektu

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński Sędziowie WSA Iwona Owsińska – Gwiazda WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r. orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w G., jedn. ewid. [...], utrzymał zaskarżoną decyzję z mocy.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] Wojewoda [...]ustalił lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej Nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku obwodnicy [...] od km [...] do km [...] wraz z przebudową urządzeń infrastruktury, w tym urządzeń, których przebudowa wymaga wyjścia poza teren niezbędny dla obiektów budowlanych.

Następnie decyzją z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w [...], oznaczoną w operacie ewidencji gruntów obrębu [...], jednostka ewidencyjna [...], jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącą własność J. R. zgodnie z księgą wieczystą KW Nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych oraz ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie wskazał, że w sprawie niniejszej przeprowadzona została w dniu [...] grudnia 2008 r. rozprawa administracyjna, na której pełnomocnik J. R. adw. J. S., po zapoznaniu się z operatem szacunkowym, przedłożył na piśmie zarzuty do tego operatu oraz wniosek o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie strony postępowania.

Wojewoda [...] wskazał ponadto, że z uwagi na znaczące rozbieżności w znajdujących się w aktach sprawy wycenach nieruchomości podjął decyzję o przeprowadzeniu ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości i w dniu [...] września 2010 r. ponownie przeprowadził rozprawę administracyjną, na której J. R. wraz ze swym pełnomocnikiem stwierdzili, że stan nieruchomości opisany w operacie szacunkowym jest zgodny ze stanem faktycznym i nie wnoszą uwag do wartości oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Zastrzeżenia do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wniósł natomiast Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy podał w nim, że wjazd na przedmiotową nieruchomość był bezpośrednio z drogi asfaltowej natomiast jak wynika z mapy przedłożonej jako załącznik, dojazd był z drogi żwirowej. Organ wskazał jednocześnie, że pismem z dnia [...] października 2010 r. przesłana została do stron postępowania kserokopia pisma rzeczoznawcy majątkowego, zawierającego wyjaśnienia do uwag zgłoszonych na rozprawie administracyjnej w dniu [...] września 2010 r. przez reprezentanta GDDiK.

Wobec powyższego Wojewoda [...] orzekając o odszkodowaniu wykorzystał, sporządzony w sprawie, na zlecenie organu, operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2010 r. wyjaśniając, że jego zdaniem rzeczoznawca w sposób wyczerpujący udzielił wyjaśnień na zgłoszone przez przedstawiciela Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad uwagi.

Od decyzji powyższej odwołanie wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, żądając jej zmiany w części dotyczącej ustalenia odszkodowania. W uzasadnieniu podniósł, że wniesione przez przedstawiciela GDDiK uwagi do sporządzonego w spawie operatu, nie zostały uwzględnione w toku postępowania. Natomiast złożone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia nie stanowią, zdaniem odwołującego się, podstaw do podtrzymania określonej w operacie wartości nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu przytoczył m.in. przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wskazał przy tym, że w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość naniesień budowlanych została natomiast oszacowana przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. W operacie niniejszym biegła wskazał ponadto, że dojazd do nieruchomości był również możliwy z drogi asfaltowej szybkiego ruchu [...]. Aktualnie dojazd ten jest możliwy ulicą [...] z drogi asfaltowej równoległej do drogi ekspresowej [...] oraz wiaduktu. Minister Infrastruktury uznał, że operat szacunkowy, a także zawarte w nim wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazują, że operat został sporządzony w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami obowiązującego prawa, wobec czego nie miał podstaw do uznania, że wartość przedmiotowej nieruchomości określona została nieprawidłowo.

Niezgadzając się z rozstrzygnięciem Ministra Infrastruktury, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pismem z dnia [...] lipca 2011 r. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucają organowi niewyczerpujące wyjaśnienie kwestii podniesionych w uwagach i zastrzeżeniach GDDiK. W obszernym uzasadnieniu skargi podniósł, iż nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu, że sporządzony na dzień [...] czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. M. operat szacunkowy, wykonany został w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., gdyż zawiera on błędy, które mają zdaniem skarżącej znaczący wpływ na końcową wycenę nieruchomości. Podkreślił, że opis nieruchomości przyjęty do wyceny w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę R. M. jest jego zdaniem niezgodny ze stanem faktycznym nieruchomości w dniu [...] stycznia 2005 r. w części dotyczącej naniesień budowlanych oraz naniesień roślinnych, co w konsekwencji wpłynęło w istotny sposób na zwiększenie wartości nieruchomości.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu swojej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270.).

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220 poz. 1601 ze zm.) do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, o której mowa w art. 1, w jego dotychczasowym brzmieniu. Stosownie natomiast do treści art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154 poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy oraz dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stosuje się przepisy dotychczasowe. Przepis art. 6 ust. 3 tej ustawy stanowi z kolei, że w postępowaniu dotyczącym ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

W sprawie niniejszej Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r. orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w [...], jednostka ewidencyjna [...], jako działka nr [...]o pow. [...]ha, stanowiącą własność J. R. oraz ustalającą odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości łącznej [...] zł, a także termin wypłaty odszkodowania.

Kwestią sporną, wymagającą wyjaśnienia w niniejszej sprawie jest ustalone powyższą decyzją odszkodowanie.

W tym miejscu wskazać należy, że przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogi zasadnicze znaczenie ma przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast w myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak wynika z akt sprawy odszkodowanie za nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego postępowania, ustalone zostało na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. M. operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2010 r., zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przedmiotowy operat wykonany został przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Wskazać należy, że z przepisu § 4 ust. 3 w/w Rozporządzenia wynika, że przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Do analizy porównawczej rzeczoznawca majątkowy wybrała trzy transakcje sprzedaży działek (str. 15 operatu) najbardziej podobnych do wycenianej. Ceny wybranych nieruchomości porównawczych ustalono jako wiarygodne, a ich cechy najbardziej zbliżone do cech charakteryzujących przedmiotową nieruchomość. Każdą z trzech działek opisano i wskazano jej cenę transakcyjną.

Wyjaśnić należy, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a czynności których dokonuje rzeczoznawca polegające na wycenie nieruchomości wymagają jak w przypadku każdego biegłego wiedzy specjalistycznej, której Sąd (poza działaniem w ramach obowiązującego prawa) nie ma podstaw ani możliwości podważenia.

Biorąc pod uwagę wskazane powyżej okoliczności sprawy oraz podniesione w skardze zarzuty, Sąd uznał, że zarówno Minister Infrastruktury jak i Wojewoda [...] szczegółowo wskazali i omówili przepisy prawa, na których podstawie sporządzono operat szacunkowy. Oceniając natomiast sporządzony w sprawie operat szacunkowy Sąd nie dopatrzył się aby naruszał on przepisy prawa. Ponadto zauważyć należy, że w sprawie niniejszej, z uwagi na podnoszone przez strony postępowania zastrzeżenia, sporządzone były kolejno trzy różne operaty szacunkowe. Jednocześnie Sąd zauważa, że jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego to, na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat do którego organ musiałby się ustosunkować. Z tego uprawnienia skarżący jednak w niniejszej sprawie nie skorzystał.

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 września 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. z 2012 r., Nr 153, poz. 270) orzekł jak w sentencji.