Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 75/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-06-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9a, art. 129 ust. 5 pkt 3
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi K. M. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 10 listopada 2021 r. nr NWXIV.7581.2.23.2021 w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 10 listopada 2021 r. nr NWXIV.7581.2.23.2021 wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a, art. 9a i art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, ze zm. dalej w skrócie "u.g.n.") oraz art. 73 ust. 1 .1 4 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998, r., Nr 133, poz. 872 ze zm., dalej jako: "ustawa z 13 października 1998 r.") Wojewoda Śląski po rozpatrzeniu odwołania K. M. (dalej zwanego "skarżącym"), utrzymał w mocy decyzję Starosty P., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z 25 maja 2021 r. nr [...] o ustaleniu i wypłacie przez Gminę P. na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości 67.426,00 zł za nieruchomość położoną, w obrębie ewidencyjnym [...], w gminie P. , zajętą pod gminną drogę publiczną - ul. [...] , stanowiącą działkę nr [...] o pow. 0,1859 ha, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Gminy P. .

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 19 grudnia 2005 r. do Starosty P. wpłynęło pismo K. M., w którym zwrócił się on o ustalenie i wypłatę odszkodowania za "tereny pod ulicą [...], ulicą [...] i innymi drogami, które z mocy prawa stały się własnością gminy". W odpowiedzi na ten wniosek Starosta wyjaśnił, że podstawą do wydania decyzji o odszkodowaniu jest ostateczna decyzja Wojewody o przyjęciu na rzecz Gminy P. gruntu zajętego pod drogę a stanowiącego własność wnioskodawcy. Po dostarczeniu tej decyzji zostanie wydana decyzji o odszkodowaniu za grunt zajęty pod drogi publiczne.

Ostateczną decyzją z 21 grudnia 2009 r. nr: NW/III/77234/757/1/07 Wojewoda Śląski stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę P. , z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że według stanu na dzień 31 grudnia 1998 r. prawo własności tej nieruchomości przysługiwało skarżącemu w całości.

Pismem z 24 lutego 2020 r. skarżący ponownie zwrócił z wnioskiem o wypłacenie odszkodowania za części działki nr [...] zajętą pod ul. [...] , wraz z należnymi odsetkami za zwłokę.

Decyzją z 25 maja 2021 r. nr [...] Starosta P. , wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości 67.426,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym [...], gminie P. , zajętą pod gminną drogę publiczną - ul. [...] , stanowiącą działkę nr [...] o pow. 0,1859 ha, która z dniem 1 stycznia 1999r. stała się z mocy prawa własnością Gminy P. . W uzasadnieniu organ I instancji przedstawił przebieg postępowania poprzedzającego wydanie decyzji oraz wskazał, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania powołał rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy, określając w nim wartość nieruchomości na kwotę 67.426,00 zł. W wyniku zaś weryfikacji tego operatu organ uznał, że spełnia on warunki formalne, a w szczególności został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę oraz zawiera wymagane prawem elementy, a jednocześnie nie występują w nim niejasności, omyłki lub braki.

Skarżący wniósł odwołanie od powyższej decyzji, kwestionując w nim prawidłowość operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Zarzucił zaniżenie wartości wycenionej nieruchomości, gdyż odszkodowanie zostało przyznane dopiero po 14 latach od dnia zgłoszenia wniosku o odszkodowanie, podczas gdy na przestrzeni lat wartość nieruchomości zajętej pod drogę, jak i nieruchomości sąsiednich "wzrosła kilkukrotnie". Odwołujący podniósł także, że nie jest zainteresowany odszkodowaniem w formie pieniężnej, natomiast za nieruchomość zajętą pod drogę chciałby otrzymać nieruchomość zamienną (grunt o przeznaczeniu rolnym) w promieniu 5 km od działki nr [...], z uwagi na prowadzoną działalność rolniczą. W odwołaniu zakwestionowano także twierdzenia organu I instancji odnośnie dążenia Starosty do polubownego zakończenia sprawy poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej. Zaproponowano co prawda skarżącemu nieruchomość zamienną, ale z uwagi na brak uregulowanego dojazdu do niej, oferty tej nie mógł przyjąć.

Odwołanie nie przyniosło jednak oczekiwanego przez skarżącego skutku, gdyż zaskarżoną obecnie decyzją Wojewoda Śląski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając decyzję Wojewoda przybliżył najpierw przebieg dotychczasowego postępowania. Wskazał przy tym, że w związku z upływem okresu 12 miesięcy, w którym możliwe było wykorzystanie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przedłożył klauzulę potwierdzającą aktualność przedmiotowego operatu. Wojewoda odnotował także, że według informacji otrzymanej od organu I instancji Gmina P. zaproponowała skarżącemu działki położone w C. nr: [...], [...], [...], [...] oraz działkę położoną w P. (obręb [...]) nr [...], jednak żadna z tych nieruchomości nie odpowiadała wymaganiom skarżącego. Ponadto według oświadczenia Gminy P. nie jest ona w posiadaniu innych nieruchomości rolnych, które spełniałyby oczekiwania skarżącego. Natomiast obszar wskazany przez skarżącego to głównie tereny przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową.

Wojewoda przestawił także i omówił regulację prawną stanowiącą podstawę ustalenia odszkodowania, w tym znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z 21 września 2004 r. (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej jako: "rozporządzenie z 21 września 2004 r."). Zaakcentował przy tym że do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat szacunkowy zawiera wymagane prawem elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. W związku z tym zakwestionowanie operatu szacunkowego nie może opierać się na podważaniu wyborów dokonanych przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanych jego wiedzą fachową i odpowiednio uargumentowanych, gdyż taki wybór mieści się w granicach prawa.

Wojewoda przybliżył treść sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz dokonał jego analizy. Podniósł, że zgodnie z art. 73 ust. 5 ustawy z 13 października 1998 r. podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie tej ustawy (tj. dzień 29 października 1998 r). W pojęciu "stan nieruchomości" mieści się również jej przeznaczenie. Odnotował przy tym, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie rzadkiej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (obecnie zabudowa wzdłuż ul [...] i jej bocznic jest znacznie gęstsza). Natomiast w sąsiedztwie wycenianej działki po obu stronach ul [...] dominowały tereny rolne, pośród których znajdowały się pojedyncze zabudowania mieszkaniowe jednorodzinne i siedliskowe. Według stanu na dzień 29 października 1998 r. działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...] pod drogę obejmowała użytkowany rolniczo jako grunt orny rozległy obszar położony u zbiegu ul. [...] i ul [...] w P. , a pas wzdłuż wschodniej granicy tejże działki obejmował szutrową jezdnię ul. [...]. Natomiast działka nr [...] obejmowała pas gruntu o szerokości około 4 metrów i długości ponad 450 metrów zajęty pod pas drogi publicznej przy ul. [...]. Wobec zajęcia nieruchomości pod drogę publiczną analizie poddano rynek nieruchomości drogowych, obejmujący obszar powiatu P.. Jednocześnie analizując rynek nieruchomości wyjaśniono, że porównując ceny nieruchomości drogowych do ceny gruntów przyległych, w przypadku gruntów przeznaczonych pod inwestycje (np., mieszkaniowych, usługowych lub przemysłowych) ceny gruntów drogowych są zwykle o kilkadziesiąt procent niższe od ceny gruntów przyległych, natomiast w przypadku sąsiednich gruntów o charakterze nie inwestycyjnym (np. rolne, zielone, leśne) ceny gruntów drogowych są znacznie, nieraz kilkukrotnie wyższe. Biegły rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych (tj. odpowiadającego przeznaczeniu wycenianej nieruchomości wynikającym z celu nabycia) w okresie od kwietnia 2017 r. do września 2019 r. Wyselekcjonował 15 transakcji dokonanych w tym czasie na badanym rynku, z których 3 transakcje posłużyły do bezpośrednich porównań. Następnie, biegły określił cechy cenotwórcze (tj. położenie, stopień zurbanizowania sąsiedztwa i przeznaczenie gruntów przyległych) oraz ich wagi. Biegły uwzględniając ceny transakcyjne, liczbę cech różnicujących i ich wpływ na cenę oraz stopień podobieństwa przedmiotu wyceny do nieruchomości porównawczych, wartość 1 m 2 określił jako średnią skorygowanych cen w wysokości 36,27 zł, a wartość nieruchomości na kwotę 67.426,00 zł. Wojewoda zwrócił także uwagę na treść wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w jego piśmie z 13 sierpnia 2020 r., wedle których wyceny gruntu, zajętego pod drogę publiczną dokonano z uwzględnieniem przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 marca 2004 r., a to przy uwzględnieniu cen transakcji nieruchomości drogowych, albowiem takie miały miejsce na terenie powiatu P. .

W ocenie Wojewody autor operatu uzasadnił wybór przyjętego podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy majątkowego z 16 lipca 2020 r. spełnia również wszystkie wymogi formalne określone w przepisach prawa, nie zawiera błędów rachunkowych oraz opiera się na prawidłowych danych wyjściowych dotyczących szacowanej nieruchomości. Wojewoda zauważył przy tym, że dobór materiału porównawczego oraz ustalenie cech rynkowych decydujących o cenie nieruchomości i ich wag, a wynikających z analizy zebranych danych oraz obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości wchodzą już w zakres wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego i nie są weryfikowane przez organ administracji publicznej.

W wyniku przeprowadzonej analizy operatu szacunkowego z 16 lipca 2020 r. Wojewoda stwierdził, iż dopuszczenie go przez organ I instancji jako dowodu w niniejszej sprawie uznać należało za właściwe, ponieważ spełnia on wymogi u.g.n. oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Wojewoda odniósł się także szczegółowo do zarzutów podniesionych w odwołaniu.

Odpierając zarzut zaniżenia wartości z uwagi na podnoszoną w odwołaniu okoliczność ustalenia i przyznania odszkodowania po 14 latach od dnia złożenia wniosku o odszkodowanie Wojewoda wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości została przez rzeczoznawcę ustalona według aktualnych cen nieruchomości, natomiast według stanu z 29 października 1998 r. Aktualność zaś wycenionej wartości rynkowej została dodatkowo potwierdzona przez rzeczoznawcę. Organ przedstawił przy tym wywód prawny w celu wykazania, że sporządzony w sprawie operat spełnia wymagania zawarte w przepisach u.g.n. dotyczące wyceny wartości rynkowej nieruchomości.

Wojewoda odniósł się także do żądania skarżącego o przyznanie mu nieruchomości zamiennej wskazując, że zgodnie ze znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie art. 131 u.g.n. formą odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego może być nieruchomość zamienna. Niemniej nadanie nieruchomości zamiennej nie jest obligatoryjne, lecz fakultatywne. Zarówno więc osoba wywłaszczana nie może skutecznie domagać się nadania nieruchomości zamiennej, jak i organ orzekający wraz z podmiotem publicznoprawnym, na rzecz którego ma nastąpić wywłaszczenie, nie mogą skutecznie narzucić osobie wywłaszczanej nadania w formie odszkodowania nieruchomości zamiennej. Organ orzekający nie jest więc zobowiązany do nadania nieruchomości zamiennej tylko dlatego, że zostanie złożony taki wniosek. Wojewoda przybliżył przy tym prowadzone wcześniej rokowania pomiędzy organem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania, a uprawnionym w przedmiocie przyznania nieruchomości zamiennej w ramach należnego odszkodowania. Zauważył jednocześnie, że z uwagi na ich bezskuteczność i brak osiągniętego porozumienia konieczne stało się wydanie przez Starostę P. decyzji administracyjnej w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W skardze na powyższą decyzję zarzucono zaniżenie wyceny nieruchomości. Skarżący podniósł, że na przestrzeni lat wartość nieruchomości wzrosła kilkukrotnie a pomimo tego proponuje mu się wypłatę odszkodowania ustalonego według wartości nieruchomości przyjętej na dzień pozbawienia go własności, po 14 latach od zgłoszenia wniosku o odszkodowanie. Zaakcentował, że nieruchomości położone w rejonie, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość kosztują obecnie 120-150 zł. za metr kwadratowy. Gdyby odszkodowanie zostało skarżącemu przyznane w krótkim terminie po złożeniu wniosku o odszkodowanie tj. w latach 2005 – 2007 mógłby on za otrzymaną kwotę kupić nieruchomość zamienną, obecnie zaś odszkodowanie odpowiada wartości około 30 % rzeczywistej wartości nieruchomości o tej powierzchni. Za kwotę 67.426,00 zł. skarżący nie jest w stanie kupić osiemnastoarowej działki w okolicy jego nieruchomości, biegły zaś pod pozorem, że przedmiotowa nieruchomość jest obecnie działką drogową określa jej wartość na kwotę 36,27 zł. za metr kwadratowy.

Skarżący przybliżył także przebieg negocjacji prowadzonych w przedmiocie przyznania nieruchomości zamiennej zarzucając, że nie został wyczerpany ugodowy tryb dotyczący przyznania takiej nieruchomości. Podniósł, że zaproponowano mu jedną nieruchomość zamienną bez uregulowanej drogi dojazdowej, a twierdzenia urzędników o propozycji kilku nieruchomości zamiennych nie są prawdziwe. Brak polubownego zakończenia sprawy spowodowany jest wyłącznie zaniechaniami ze strony organu prowadzącego negocjacje.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżący domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137, ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U z 2022 r., poz. 329) dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Przedstawiona tutaj regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości, co do tego, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji Wojewody utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, na mocy której ustalono skarżącemu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Gminy P. pod kątem kryterium legalności, wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (ust. 1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (ust. 4). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. (ust. 5)

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny prawidłowości wyliczenia odszkodowania za nieruchomość położoną w P. w pasie drogowym ul. [...] stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 1859 m2, wydzieloną z nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 3,7278 ha., a której właścicielem w dniu 31 grudnia 1998 r. był skarżący. Skarżący kwestionuje poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, który stał się podstawą wydania zaskarżonej decyzji. Według skarżącego wycena przedstawiona w tym operacie jest zaniżona i to znacznie, gdyż stanowi ona około 30 % rzeczywistej wartości nieruchomości o tej powierzchni.

Mając na względzie określoną tutaj istotę sporu wskazać od razu należy, że zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i w tym zakresie Sąd podziela w całości obszerną jego ocenę dokonaną przez Wojewodę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W związku z tym nie ma potrzeby przytaczać jej ponownie w tym miejscu ponownie.

Według skarżącego argumentem mającym przemawiać za zaniżeniem wyceny przedmiotowej nieruchomości jest to, że nieruchomości położone w jej rejonie kosztują obecnie 120 - 150 zł za metr kwadratowy. Przedmiotową nieruchomość wyceniono natomiast na 36,27 zł za metr kwadratowy. Według skarżącego oznacza to, że za przyznane odszkodowanie nie będzie mógł kupić nieruchomości zamiennej. Należy przy tym zakładać, że skarżącemu chodzi tutaj o nabycie nieruchomość znajdującą się w rejonie wywłaszczonej nieruchomości. Skarżący akcentuje jednocześnie, że gdyby odszkodowanie w wysokości obecnie przyznanej zostało mu przyznane w latach 2005 – 2007, to wówczas zakup nieruchomości zamiennej, ze względu funkcjonujące wówczas ceny nieruchomości byłby możliwy. Takiej argumentacji skarżącego nie sposób jednak podzielić.

Pomijając, że wskazana przez skarżącego cena za "nieruchomości położone w rejonie działki" nie została w żaden sposób wykazana, należy przede wszystkim zauważyć, że dokonując wyceny rzeczoznawca nie miał podstaw do tego, aby jako punkt odniesienia przyjąć wskazane przez skarżącego nieruchomości. Zagadnienie doboru transakcji sprzedaży działek możliwie najbardziej podobnych do wycenianej w realiach rozpoznawanej sprawy jest ściśle uregulowane przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z 21 września 2004 r. (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej w skrócie "Rozporządzenie"). W świetle zaś treści § 36 ust. 4 Rozporządzenia, znajdującym odpowiednie zastosowanie na podstawie § 36 ust. 6 pkt 1 Rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwiałby odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Tymczasem w realiach rozpoznawanej sprawy rzeczoznawca takiego braku transakcji nie stwierdził. Rzeczoznawca uczynił przy tym przedmiotem analizy ceny transakcyjne gruntów nabywanych pod drogi publiczne obejmując badaniem rynek lokalny tj. obszar Powiatu P. . Bezpośrednio na obszarze gminy [...] nie stwierdzono bowiem dostatecznej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi, co uzasadniło rozszerzenie badania na cały Powiat P. . Na terenie zaś tego powiatu liczba transakcji dotyczących gruntów nabywanych pod drogi publiczne była już wystarczająca. Powyższe zagadnienia były zresztą przedmiotem dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, co miało miejsce w jego piśmie z dnia 13 sierpnia 2020 r. W konsekwencji stwierdzić należy, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę wycena przedmiotowej nieruchomości jest zgodna z § 36 ust. 4 Rozporządzenia. Oczekiwanie zaś skarżącego, żeby przy wycenie uwzględnić nieruchomości w rejonie wywłaszczonej działki nie daje się w żaden sposób pogodzić z normą prawną wynikającą z tego przepisu Rozporządzenia. Wobec tego rzeczoznawca nie naruszając wskazanego tutaj przepisu, nie mógł wziąć pod uwagę przywołanych ogólnikowo przez skarżącego działek, których cena wynosić miała od 120 do 150 zł. za metr kwadratowy.

Zaakcentować należy, że przy wycenie przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca brał pod uwagę ceny nieruchomości drogowych aktualne w dacie sporządzenia tej wyceny. Nie są to ceny obowiązujące w dacie wywłaszczenia. Błędne jest zatem zapatrywanie skarżącego, że gdyby odszkodowanie przyznano mu wcześniej tj. bezpośrednio po złożeniu przez niego wniosku, to wówczas uzyskałby kwotę odszkodowania w wysokości zbieżnej z odszkodowaniem obecnie przyznanym, a wtedy mógłby za to odszkodowanie kupić inną, znajdującą się w pobliżu nieruchomość, która w tamtym okresie była tańsza. Uwzględniając bowiem notoryjny fakt, że w okresie pomiędzy datą wywłaszczenia a przyznaniem odszkodowania miał miejsce znaczny wzrost cen nieruchomości, odszkodowanie przyznane bezpośrednio po złożeniu wniosku przez skarżącego byłoby zdecydowanie niższe od obecnego, gdyż opierałoby się na niższych cenach nieruchomości drogowych obowiązujących w tamtym czasie.

Nie mogły również odnieść skutku zarzuty dotyczące nieprzyznania skarżącemu nieruchomości zamiennej. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy przyznanie takiej nieruchomości ma charakter fakultatywny, co powoduje, ze zarzut dotyczący niewyczerpania możliwości negocjacji dotyczących przyznania nieruchomości zamiennej już z samej zasady nie może być brany pod uwagę.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że po przeanalizowaniu treści operatu szacunkowego (wraz z wyjaśnieniami przedstawionymi przez rzeczoznawcę) i skonfrontowaniu wyników tej analizy z zarzutami skargi przy jednoczesnym braku okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Sąd nie znalazł żadnych podstaw do uwzględnienia skargi, co skutkowało – na podstawie art. 151 p.p.s.a. - jej oddaleniem.

Na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, a to w związku z wnioskiem Wojewody w tym zakresie i brakiem żądania strony o rozpoznanie sprawy na rozprawie.