Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 834/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji w części
Powołane przepisy: article: art. 36-37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: W sytuacji, gdy w uchwalonym po "przerwie planistycznej" planie miejscowym przeznaczenie danej nieruchomości zostało określone odmiennie niż w planie poprzednio obowiązującym, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) tj. dniem 31 grudnia 2003 r. właściwy punkt odniesienia dla ustalenia obniżenia albo wzrostu wartośći nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 1 tej ustawy stanowi sposób faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, a nie jej przeznaczenie określone w planie wygasłym.

TEZY

W sytuacji, gdy w uchwalonym po "przerwie planistycznej" planie miejscowym przeznaczenie danej nieruchomości zostało określone odmiennie niż w planie poprzednio obowiązującym, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) tj. dniem 31 grudnia 2003 r. właściwy punkt odniesienia dla ustalenia obniżenia albo wzrostu wartośći nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 1 tej ustawy stanowi sposób faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, a nie jej przeznaczenie określone w planie wygasłym.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Dybowski Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Tomasz Grossmann (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi J. P., K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części, w której decyzja ta utrzymała w mocy poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. nr [...] w części obejmującej pkt 2 (drugi) i pkt 3 (trzeci); 2. uchyla decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w części obejmującej pkt 2 (drugi) i pkt 3 (trzeci); 3. w pozostałym zakresie skargę oddala; 4. orzeka, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym i drugim wyroku, w zakresach tam określonych, nie mogą być wykonane 5. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących solidarnie J. P. i K. P. kwotę 1119 złotych (tysiąc sto dziewiętnaście złotych) tytułem zwrotu części kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] - wydaną na podstawie art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.; dalej w skrócie: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.; dalej w skrócie "k.p.a.") – Prezydent Miasta [...] ustalił, w punkcie 1, dla J. i K. małżonków P. jednorazową opłatę w kwocie 30.712,20 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer[...] , w związku z:

- uchwaleniem w dniu 28 grudnia 2006 r. zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] oraz

- uchwaleniem w dniu 27 marca 2008 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...].

Ponadto w przedmiotowej decyzji określono 14-dniowy termin do uiszczenia ustalonej opłaty, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2 orzeczenia), a także zastrzeżono, iż w przypadku zwłoki w zapłacie będą naliczane odsetki ustawowe (pkt 3 orzeczenia).

Jak wynika z uzasadnienia decyzji, organ I instancji ustalił w toku postępowania, że: w dniu [...] września 2009 r. J. i K. małżonkowie P. sprzedali przedmiotową nieruchomość; sprzedana nieruchomość znajduje się w obszarze objętym ww. planami miejscowymi (w których, dla poszczególnych części działki nr [...], przewidziane zostały funkcje: usług i przemysłu - UP1, usług - U, ulicy głównej - KDGP, ulicy zbiorczej - KDZ.1 oraz ulicy lokalnej – KDL.2); w wyniku uchwalenia tych planów nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości; w uchwalonych planach określona została stawka procentowa (30%) służąca naliczeniu przedmiotowej opłaty, a sprzedaży dokonano przed upływem 5 lat od uchwalenia ww. planów – a więc, że ziściły się wszystkie przesłanki naliczenia przedmiotowej opłaty.

W kwestii wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem rzeczonych planów miejscowych – którego wielkość została oszacowana na kwotę 102.374,00 zł - organ I instancji oparł się na ustaleniach zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. W szczególności w ślad za tym dokumentem przyjął, że określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem ww. planów miejscowych należy dokonać przy uwzględnieniu przeznaczenia, jakie nieruchomość ta posiadała zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego [...] z roku 1994 (tj. tereny łąkowe bez prawa zabudowy – B32ł.), który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.

Od powyższej decyzji strony wniosły odwołanie, w którym podniosły, że w ich opinii nie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż przed uchwaleniem "nowego" planu, faktycznie od 31 grudnia 2003 r. nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego [...] dalej "Studium", zgodnie z którym przedmiotowy grunt stanowił tereny o funkcji usługowo-przemysłowej, stacje benzynowe, obiekty wielkopowierzchniowe. Zdaniem skarżących, przed uchwaleniem planu działka nie stanowiła terenów pełniących funkcję łąk bez prawa zabudowy, lecz faktycznie stanowiła tereny z możliwością zabudowy usługowo-przemysłowej, stacji benzynowych, obiektów wielkopowierzchniowych wynikających z zapisów studium. Podkreślono przy tym, że przedmiotowa nieruchomość przez cały czas (przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu) posiada bardzo dobrą lokalizację przy głównej ulicy [...]. Ponadto wskazano, że ceny transakcyjne dla tego typu nieruchomości przed uwzględnieniem planu były na takim samym poziomie, jak po jego uchwaleniu planu, "gdyż rynek zweryfikował jej bardzo dobrą lokalizację oraz możliwości zabudowy wynikającej z zapisów studium" – na dowód czego do skargi został załączony wypis z rejestru cen i wartości nieruchomości.

W toku postępowania odwoławczego, w dniu [...] lipca 2010 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "Kolegium") przeprowadziło rozprawę administracyjną, w toku której przesłuchano rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, a na wezwanie organu II instancji złożył pisemne wyjaśnienia.

Decyzją z dnia[...] lipca 2010 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 k.p.a., organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, podnosząc w uzasadnieniu, że rzeczoznawca majątkowy postąpił prawidłowo ustalając przeznaczenie przedmiotowego terenu przed uchwaleniem nowego planu z odwołaniem się do ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. Jednocześnie organ odwoławczy podkreślił, że na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przez Kolegium rzeczoznawca wyjaśnił, iż faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej działki przed uchwaleniem planu, jak i teraz, to teren łąkowy.

W skardze na tę decyzję z dnia [...] sierpnia 2010 r., pełnomocnik stron wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości oraz uwzględnienie odwołania z dnia [...] czerwca 2010 r., stwierdzając w uzasadnieniu, iż podtrzymuje swoje zarzuty wskazane w tym odwołaniu, dotyczące przeznaczenia i wartości działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego.

Na rozprawie przed Sądem w dniu 19 stycznia 2011 r. pełnomocnik skarżących złożył do akt pismo z dnia [...] stycznia 2011 r. (wraz z załącznikami) doń adresowane od rzeczoznawcy majątkowego, [...], w którym stwierdzono, że analiza stosownych dokumentów i cen transakcyjnych prowadzi do wniosku, że wartość przedmiotowej nieruchomości nie wzrosła i nie ma potrzeby wykonania operatu szacunkowego na tę okoliczność.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu jedynie w części, i to zasadniczo z innych przyczyn niż w niej wskazane.

Zgodnie z art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.; dalej w skrócie "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze.

Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do następującego przekonania:

I. odnośnie konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji – w części

Sąd stwierdził brak podstaw prawnych do zamieszczenia przez organ I instancji w decyzji ustalającej przedmiotową opłatę (tzw. opłatę lub rentę planistyczną) rozstrzygnięcia w przedmiocie określenia terminu jej uiszczenia (pkt 2 decyzji) oraz naliczenia odsetek ustawowych w razie nieterminowej zapłaty (pkt 3 decyzji).

Z zestawienia treści art. 107 § 1 i § 2 k.p.a. wynika, że dodatkowe składniki decyzji – w szczególności takie jak: termin, warunek lub zlecenie – mogą zostać w niej zamieszczone tylko wówczas, jeżeli przewidują to przepisy szczególne (zob. A. Wróbel [w:] M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2009, s. 564). Tymczasem żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości ustalania przez organ administracji terminu uiszczenia opłaty planistycznej, co przesądza o niedopuszczalności takiego rozstrzygnięcia (analogicznie: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 05.06.2008 r., II SA/Sz 285/08, LEX nr 493191; wyrok WSA w Krakowie z dnia 23. 11.2010 r., II SA/Kr 1100/10, niepubl.).

Podobnie pozbawione podstawy prawnej jest zastrzeżenie w decyzji możliwości naliczania odsetek za zwłokę w zapłacie opłaty planistycznej. W tym zakresie należy podzielić trafny pogląd wyrażony w powołanym wyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23.11.2010 r. (II SA/Kr 1100/10), że w systemie prawa polskiego nie istnieje generalny obowiązek zapłaty odsetek w każdym przypadku istnienia zobowiązania pieniężnego, lecz niezbędna jest ku temu wyraźna podstawa prawna. Zgodnie z art. 359 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej w skrócie "k.c.") odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu. Jeżeli obowiązek płacenia odsetek nie wynika z czynności prawnej, należą się one wierzycielowi tylko wtedy, gdy przewiduje to przepis ustawy. Obowiązek zapłaty odsetek może także wynikać z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu, jednak również w takim wypadku musi istnieć szczególny przepis, który upoważnia te organy do przyznania oraz oznaczenia wysokości odsetek. W niniejszej sprawie podstawy takiej nie stanowi przepis art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), gdyż przepisów tej ustawy nie stosuje się w sprawach dotyczących renty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r. II OSK 1517/07, LEX nr 573573; tak też Z Niewiadomski i in. [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2009, s. 287). Z kolei z uwagi na publicznoprawny charakter tej opłaty, właściwej podstawy do naliczania odsetek nie może stanowić również art. 481 § 1 k.c., jako że dotyczy on wyłącznie należności o charakterze cywilnoprawnym. Także przepisy u.p.z.p. nie zawierają podstawy prawnej do naliczania ustawowych odsetek w przypadku uiszczenia opłaty planistycznej po wyznaczonym przez organ terminie. O odsetkach jest mowa jedynie w odniesieniu do roszczeń, o których mowa w art. 37 ust. 9 w związku z art. 36 ust. 1–3 u.p.z.p. (roszczenie o odszkodowanie lub wykup w związku z obniżeniem wartości nieruchomości), co stwarza podstawę do wnioskowania a contrario o niedopuszczalności naliczania odsetek za zwłokę w zapłacie renty planistycznej.

Wobec powyższego brak było materialnoprawnych podstaw do zawarcia w decyzji organu I instancji rozstrzygnięcia w kwestiach, o których mowa w pkt 2 i 3 sentencji tego orzeczenia, co oznacza, ze orzeczenie to naruszało art. 36 ust. 4, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy. W rezultacie również decyzja Kolegium w tej części, w której utrzymała w mocy wadliwą część decyzji organu I instancji, sama była dotknięta wadliwością i zasługiwała na uchylenie.

W związku z powyższym, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. Sąd orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji wyroku.

II. odnośnie konieczności oddalenia skargi w pozostałym zakresie

W ocenie Sądu organy obu instancji niewłaściwie zinterpretowały, znajdujący zastosowanie w niniejszej sprawie, przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 (OTK ZU nr 2/A/2010, poz. 9), dotyczącego oceny konstytucyjności tego przepisu.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Cytowany przepis zawiera dwie normy dotyczące zasad ustalania wzrostu wartości nieruchomości. Pierwsza obejmuje sytuacje, gdy dochodzi do zmiany obowiązującego planu miejscowego (przy czym na równi z tym należy traktować przypadek, gdy dochodzi do uchwalenia nowego planu w miejsce dotychczasowego, bez żadnej przerwy – zob. postanowienie WSA w Krakowie z dnia 27.03.2008 r., II SA/Kr 778/07, LEX nr 552030). Wówczas przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości porównuje się przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym przed i po jego zmianie (odpowiednio: w planie dotychczasowym i nowym). Z kolei druga norma znajduje zastosowanie wówczas, gdy bezpośrednio przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał na danym terenie inny plan. W takim przypadku ustaleń w kwestii zmiany wartości nieruchomości dokonuje się zestawiając przeznaczenie terenu określone w uchwalonym planie miejscowym z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie z powołanym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. P 58/08), analizowany przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. "w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej." Z cytowanej sentencji orzeczenia trybunalskiego wynika, iż rozstrzygnięcie o niekonstytucyjności dotyczy jedynie zakresu, w jakim art. 37 ust. 1 u.p.z.p. obejmuje sytuacje, gdy:

a) przed uchwalaniem obecnie obowiązującego planu miejscowego na danym terenie obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. (tj. z dniem 31 grudnia 2003 r.) i pomiędzy okresem obowiązywania każdego z planów wystąpiła przerwa czasowa (okres "bezplanowy") oraz

b) w obu planach miejscowych (aktualnie obowiązującym i wygasłym z końcem 2003 r.) przeznaczenie danej nieruchomości zostało określone tak samo.

Stąd wniosek, że tylko w przypadku łącznego spełnienia obu przesłanek należy w procesie wykładni pominąć tę część przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., która nakazywałaby, przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, porównywać przeznaczenie tej nieruchomości określone w obowiązującym planie miejscowym z faktycznym sposobem jej wykorzystywania przed uchwaleniem tego planu. Zamiast tego należy przyjąć fikcję prawną, iż pomiędzy obu planami nie wystąpiła przerwa czasowa ("przerwa planistyczna"), a co za tym idzie – że uchwalenie nowego planu nie skutkowało zmianą "obowiązującego przeznaczenia terenu", a tym samym - zmianą wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu powołane orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie daje natomiast żadnych podstaw (ani prawnych, ani aksjologicznych) do modyfikacji sposobu odczytywania art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy przed uchwalaniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego na danym terenie wprawdzie obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. (który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, tj. z dniem 31 grudnia 2003 r.), ale przeznaczenie w każdym z tych planów miejscowych (aktualnie obowiązującym i wygasłym) zostało określone odmiennie. Mówiąc bardziej ogólnie, w sytuacji, gdy w uchwalonym po "przerwie planistycznej" planie miejscowym przeznaczenie danej nieruchomości zostało określone odmiennie niż w planie poprzednio obowiązującym, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. (tj. z dniem 31 grudnia 2003 r.), właściwy punkt odniesienia dla ustalenia obniżenia albo wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi sposób faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, a nie jej przeznaczenie określone w planie wygasłym.

Tymczasem organy obu instancji błędnie przyjęły za punkt odniesienia przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określone w wygasłym planie ogólnym z 1994 r.

W ocenie Sądu wskazane naruszenie prawa materialnego nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Sąd nie znalazł bowiem podstaw do zakwestionowania prawidłowości ustaleń w zakresie faktycznego sposobu wykorzystywania tej nieruchomości – poczynionych zwłaszcza przez organ II Instancji w toku uzupełniającego wysłuchania rzeczoznawcy majątkowego na rozprawie administracyjnej przed Kolegium w dniu [...] lipca 2010 r. – w myśl których przedmiotowa nieruchomość faktycznie wykorzystywana była jako łąka, a więc w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu określonemu w wygasłym planie, przyjętemu za podstawę szacunków w operacie. Taki faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości został również udokumentowany przez rzeczoznawcę na zdjęciu załączonym do operatu. Zresztą sami skarżący nie kwestionowali, że nieruchomość rzeczywiście była porośnięta łąką, a jedynie wskazywali na konieczność uwzględniania przy jej wycenie ustaleń przyjętego dla tego terenu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednakże w tej materii Sąd podziela pogląd wyrażony w powołanym wyżej postanowieniu WSA w Krakowie z dnia 27.03.2008 r. (II SA/Kr 778/07), iż nie ma żadnych powodów, aby pojęciu "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przypisywać inne znaczenie, niż określenie istniejącego aktualnie na gruncie stanu. W przypadku przedmiotowej nieruchomości bez wątpienia była to łąka i takie też ustalenie przyjęto za podstawę szacunków wykonanych w operacie.

Odnośnie zaś stanowiska skarżących co do konieczności uwzględniania przy wycenie ustaleń Studium, należy zauważyć, ze wyjątkowo tylko, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (co w niniejszej sprawie nie miało miejsca), przy ustalaniu renty planistycznej uwzględnia się postanowienia tej decyzji (a to z uwagi na brzmienie art. 63 ust. 3 u.p.z.p.). Innych wyjątków od przyjmowania dla ustalania renty planistycznej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu ustawodawca nie przewidział. Z tych też względów nie jest możliwe ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (tak wyrok NSA z 15.12.2008 r., II OSK 1600/07, LEX nr 529211). Art. 37 ust. 1 u.p.z.p., jako przepis szczególny, wyłącza zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. – nakazując w przypadku braku planu od razu uwzględniać przy wycenie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości.

Odnosząc się zaś do przedstawionych przez skarżących dowodów w postaci wypisu z rejestru cen i wartości nieruchomości oraz pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14 stycznia 2011 r. wypada zauważyć, że wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy – co wynika z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. (tak wyrok NSA z dnia 03.03.2010, II OSK 481/09, niepubl.). Oczywiście, jak każdy dowód w sprawie, podlega on weryfikacji i ocenie przez organ rozstrzygający sprawę. W tym kontekście nie bez znaczenia jest jednak okoliczność, że skarżący nie sformułowali żadnych konkretnych zarzutów pod adresem operatu, a jedynie ograniczyli się do przedstawienia własnych, "alternatywnych" punktów odniesienia (cen transakcyjnych) do wyceny. Autor operatu szczegółowo odniósł się do tych propozycji w pisemnych wyjaśnieniach z dnia [...] lipca 2010 r., przekonująco wykazując nietrafność stanowiska skarżących, a w szczególności nieadekwatność przedłożonego materiału porównawczego. Z kolei do tych wyjaśnień biegłego skarżący się już nie ustosunkowali ani w toku postępowania administracyjnego, ani w postępowaniu przed Sądem. Stosownych odniesień nie zawierało też pismo rzeczoznawcy złożone przez pełnomocnika skarżących na rozprawie w dniu 19 stycznia 2011 r.

Zdaniem Sądu, pozytywna ocena operatu szacunkowego, przeprowadzona przez organy orzekające w sprawie na podstawie art. 80 k.p.a., nie budzi zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Przede wszystkim, w kontekście zgłoszonego przez skarżących "alternatywnego" wykazu cen transakcyjnych, należy podkreślić, że doboru nieruchomości do porównania dokonuje rzeczoznawca, kierując się własnym uznaniem, wiedzą i przyjętymi standardami, z tym że ma obowiązek swój wybór odpowiednio uzasadnić. Wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają zaś w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planów. Uzasadnienie autora operatu dla przyjętej metody i sposobu szacowania uznać należało za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, nadto został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia oraz przyjął adekwatne metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Abstrahując w tym miejscu od wskazanego wyżej błędu w wykładni art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – który, jak to już wyżej wskazano, nie miał wpływu na wynik sprawy - w pozostałym zakresie wywód dokonany przez rzeczoznawcę został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Nie dopatrzono się również uchybień procesowych, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stronom zapewniono bowiem czynny udział w postępowaniu, zawiadomiono o wszczęciu postępowania z dochowaniem 5-letniego okresu od wejścia w życie zmiany planu i strony miały też możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym oraz zgłaszania ewentualnych uwag, także w toku rozprawy przed Kolegium (na którą, pomimo prawidłowego zawiadomienia, nie stawiły się ani osobiście ani przez pełnomocnika).

W rezultacie opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń w zakresie poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami; nie budzi również wątpliwości wyliczenie przez organy na jego podstawie wysokości opłaty planistycznej należnej Miastu [...].

Wobec tego na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w pkt 3 sentencji.

Określenia zakresu, w jakim zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie podlegają wykonaniu (pkt 4 sentencji), dokonano stosownie do art. 152 p.p.s.a.

O kosztach postępowania – na które złożyły się: wpis sądowy, wynagrodzenie pełnomocnika skarżących oraz opłata skarbowa od pełnomocnictw – orzeczono zgodnie z art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., z tym że na podstawie art. 206 p.p.s.a. zasądzono jedynie zwrot w wysokości 1/3 tych kosztów (w zaokrągleniu w górę do pełnych złotych), mając na uwadze w szczególności fakt, iż Sąd uchylił zaskarżoną decyzję (i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji) jedynie w części niewspółmiernej w stosunku do wartości przedmiotu sporu, i to z przyczyn, które leżały w całości poza wywodami skargi.

Wyrok, mimo częściowego uchylenia zaskarżonej decyzji (i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji), nie prowadzi do ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ administracji, co zwalnia Sąd z obowiązku sformułowania wskazań odnośnie dalszego postępowania, o których mowa w art. 141 § 4 zdanie drugie p.p.s.a.