Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 985/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 73,134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 7;9;11,77 par 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Wójcik, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. staż. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...]. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania na rzecz G. D. za nieruchomość stanowiącą działkę ew. nr [...] z obrębu [...], o pow. 265 m2 zajętą pod drogę publiczną, gminną, część ul. [...] w [...].

Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu [...] listopada 2005 r. do Starosty [...] wpłynął wniosek G. D. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w L..

Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] czerwca 2006 r. z urzędu zawiesił postępowanie do czasu wydania przez Wojewodę [...] decyzji w sprawie nabycia przez gminę prawa własności, objętej wnioskiem strony.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ul. [...], oznaczonej jako działki ew. nr [...], z obrębu [...], stanowiącej część gruntów uregulowanych w księdze wieczystej KW nr [...].

Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] maja 2007 r., podjął zawieszone z urzędu postępowanie i zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu.

W dniu [...] września 2007 r. organ I instancji przeprowadził rozprawę, zapoznając strony z operatem szacunkowym opracowanym w dniu [...] maja 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, którego nie zaakceptował G. D., wnosząc o wykonanie ponownej wyceny.

Starosta [...] kolejną rozprawę administracyjną przeprowadził w dniu [...] sierpnia 2014 r., w celu przedstawienia stronom nowego operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] czerwca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K.. Żadna ze stron nie zaakceptowały wysokości odszkodowania określonego w operacie.

W dniu [...] sierpnia 2013 r. został sporządzony kolejny operat przez rzeczoznawcę majątkowego W. S., który na skutek uwag G. D. złożonych na rozprawie, został przez jego autora skorygowany i w dniu [...] grudnia 2013 r. została sporządzona nowa wycena nieruchomości. Podczas rozprawy w dniu [...] stycznia 2014 r. wnioskodawca nie wyraził zgody na ustalenie odszkodowania zgodnie z wyceną i wniósł o ponowne dokonanie wyceny.

Decyzją z dnia [...] maja 2014 r., nr [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomości stanowiącą działkę nr [...], z obrębu [...], zajętej pod drogę gminną - część ul. [...] w L..

Następnie Wojewodowa [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując, że z powodu stwierdzonych w operacie szacunkowym nieprawidłowości, należy wykonać ponowną wycenę przedmiotowej nieruchomości.

Na rozprawie w dniu [...] listopada 2014 r. G. D. zgodził się z wyceną nieruchomości przedstawioną w operacie sporządzonym w dniu [...] września 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. S.. Natomiast pełnomocnik Prezydenta Miasta L. zaproponował odszkodowanie w wysokości 188 zł/m2, na co nie zgodziła się strona przeciwna.

Starosta L., po uprzednim zawiadomieniu stron pismem z dnia [...] listopada 2014 r. o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r., nr [...], ustalił na rzecz G. D. wysokość odszkodowania za działkę nr ew. [...], z obrębu [...] , o pow. 265 m2, w kwocie 63 982,00 zł, zajętej pod część publicznej drogi gminnej - ul. [...] w L., zobowiązując do jego wypłaty Gminę L..

Od tej decyzji Prezydent L. złożył odwołanie, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.

Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] grudnia 2014 r., stwierdzając, że zarzut podniesiony w odwołaniu nie daje podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ Il instancji powołał art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. stwierdzając, że wniosek o wypłatę odszkodowania został złożony w ustawowym terminie.

Wojewoda wskazał, że w zakwestionowanym przez stronę operacie nie dopatrzył się istotnych zastrzeżeń co do jego nieprawidłowości. Nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności, pozwalających na zakwestionowanie ustaleń operatu pod względem formalno-prawnym. Z operatu wynika, że wyceniana działka miała w dokumentacji planistycznej przeznaczenie drogowe o symbolu 36KL - droga lokalna. Rzeczoznawca znalazł na rynku lokalnym transakcje drogowe, z których część wykorzystał w sporządzonej wycenie. Organ wskazał, iż pewne wątpliwości może budzić jednie przyjęcie w tabeli na str. 9 działki porównawczej z P., ale ponieważ transakcji tej nie przyjęto do końcowych porównań w wybranej metodzie porównywania parami, zaś dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, operat wobec braku istotnych uchybień, jest przydatny i wiarygodny jako dowód o wartości ww. nieruchomości.

Na powyższą decyzję Gmina Miejska L. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę, zarzucając jej naruszenie art. 153 i 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 1, ust. 2 oraz z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej objętych postępowaniem nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, a także art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Pełnomocnik stron skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji. W motywach skargi wskazano, że błędy w operacie spowodowały znaczne zawyżenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zawyżyły wysokość określonego w decyzji Starosty [...] należnego odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Zgodnie z art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Sąd badając legalność zaskarżonego aktu nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja narusza przepisów

prawa.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że decyzją Wojewody Mazowiecki z dnia 4 grudnia 2012 r. stwierdzone zostało nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości - położonej w [...], zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ew. gruntów jako działka nr [...], z obrębu [...], - w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Zgodnie z art. 73 ust. 4 powołanego aktu, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 za nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Wniosek o odszkodowanie został złożony w ustawowym terminie. Istota sporu dotyczy natomiast wysokości przyznanego odszkodowania - zawyżonego w ocenie skarżącej Gminy.

Kluczowe znaczenie dla oceny zaskarżonej decyzji ma zatem przepis art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z ww. art. 134 ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem. W sytuacji odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie powoływanego uprzednio art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi o sposób użytkowania w dacie 29 października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym.

Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] września 2014 r. Organy obu instancji przyjęły, że operat ten może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania i ocenę tę Sąd w pełni podziela.

Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca wartość przedmiotowej nieruchomości określił w oparciu o § 36 ust. 6 pkt 1 w zw. z ust. 4 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek transakcji "rynkowych", natomiast wystąpiły na rynku regionalnym, co w sposób szczegółowy uzasadnił. Wartość nieruchomości biegły oszacował przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przedmiotowych działek ewidencyjnych rzeczoznawca wybrał 7 transakcji nieruchomościami, przy czym do wyceny ostatecznie przyjął 6 transakcji. Autor operatu wyodrębnił ich cechy, które najbardziej wpływały na cenę rynkową, tj.: położenie (30%), otoczenie (20%), obciążenia, kształt, powierzchnia (15%), zagospodarowanie (15%) oraz uzbrojenie, dojazd i inne (15%). Ponadto ustalił wpływ czasu na ceny nieruchomości i uwzględnił ten wskaźnik w szacowaniu wartości nieruchomości, stosując współczynnik korekcyjny 0,95 z przedziału 0,90 - 1,10 zgodnie z pkt 6.1 Noty Interpretacyjnej nr 1. W rezultacie określił wartość rynkową działki ewidencyjnej [...], z obrębu [...], o pow. 265 m2, na kwotę 63982 zł. Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Z jego treści wynika, że przez rzeczoznawcę zostały poczynione ustalenia, iż na badanym i zdefiniowanym rynku wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek "rynkowości". Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został, zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia, przyjęty na dzień [...] października 1998 r. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście i sposób wyceny. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego, w rozumieniu art 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można czynić organom obu instancji zarzutu oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie dostarczył także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej poprawność rzeczonego operatu. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z powyższych względów, zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione - ponieważ zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji, wbrew skardze, z zachowaniem zasad określonych art. 7,8, 11 i 77 § 1 k.p.a. wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, a uzasadnienia decyzji spełniają ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 3 kpa.

Mając na powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.