Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 853/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 145 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1, ust. 2, ust. 3art. 157,
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 12, art. 18
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: par. 36 ust. 1,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna – Kubicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Karol Pawlicki Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agata Pasternak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi R. Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2021 r., nr [...] Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 75 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2020 r., nr [...]

Ww. decyzją Starosta [...] w pkt I. ustalił na rzecz T. G. oraz R. Ł. odszkodowanie w kwocie [...]zł za nieruchomość położoną w gminie C., oznaczoną geodezyjnie jako: obręb M., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow[...] m2, zapisanej w dacie wydania decyzji nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. (znak sprawy: [...]) Starosty [...] w księdze wieczystej KW [...], w pkt 2. ustalone w pkt 1. odszkodowanie powiększył o kwotę równą [...]% wartości nieruchomości oszacowanej w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2020 r. sporządzonym przez biegłą K. L. w wysokości [...],- zł z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w terminie krótszym niż 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, w pkt 3. odszkodowanie określone w pkt 1. powiększone o kwotę określoną w pkt 2, decyzji wypłacone zostanie na rzecz T. G. oraz R. Ł. przez Wójta Gminy [...] jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach udokumentowanych w aktach sprawy.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] Starosta [...] zezwolił Wójtowi Gminy [...] na realizację inwestycji drogowej. Działka ewidencyjna nr [...], wydzielona z działki nr [...], która zgodnie z księgą wieczystą KW [...] na dzień [...] listopada 2018 r. była własnością R. Ł. i T. G., stała się z mocy prawa własnością Gminy C. z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna, t.j. z dniem [...] października 2019 r.

Pismem z [...] października 2019 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie M., oznaczoną jako działka nr [...]., w trybie art. 18 i art. 12 ust. 4, 4a oraz 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm., dalej jako: "specustawa drogowa").

Postanowieniem z [...] października 2019 r. Starosta [...] powołał rzeczoznawcę majątkowego K. L. jako biegłą w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, celem wykonania operatu szacunkowego ustalającego wartość przedmiotowej nieruchomości.

W dniu [...] grudnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy K. L. sporządziła operat szacunkowy, w którym określiła dla potrzeb ustalenia odszkodowania wartość działki nr [...] położonej w M. . W oparciu o przedmiotową wycenę ustalono kwotę odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Łączna wartość działki [...] wynosiła w ocenie rzeczoznawcy majątkowego [...] zł.

Pismem z [...] grudnia 2019 r. R. Ł. poinformował Starostwo [...], że przedmiotowa działka została pozostawiona do dyspozycji Gminy [...] już we wrześniu 2017 r., co potwierdzały wcześniejsze ustalenia i oględziny jakich skarżący dokonał z przedstawicielami Gminy.

Pismem z [...] lutego 2020 r. właściciele nieruchomości wypowiedzieli się co do treści operatu szacunkowego z [...] grudnia 2019 r., zarzucając: 1) brak wskazania metodologii szacowania nasadzenia roślinnego w postaci kasztanowca; 2) nieuwzględnienie kosztów odtworzeniowych nasadzenia; 3) zaniżenie wyceny poprzez nieuwzględnienie wieku, gatunku nasadzenia, kosztów jego transportu, posadzenia oraz nawożenia przez 12 lat, 4) błędne przyjęcie jakości drogi dojazdowej do przedmiotowej nieruchomości jako "słaba", 5) błędne przyjęcie jakości gruntu przedmiotowej nieruchomość jako "bardzo słaba" czemu przeczy istnienie odpowiedniego nasadzenia na przejętej działce planowanego założenia specjalistycznej produkcji szkółkarskiej, 6) niedorzeczne określenie lokalizacji nieruchomości jako średnio korzystnej, 7) błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia gruntu dla przedmiotowej nieruchomości jako tereny drogowe, co rzutuje na wartość działki.

Pismem z [...] kwietnia 2020 r. rzeczoznawca majątkowy K. L. odpowiedziała na ww. zarzuty. Wskazała, że na stronie [...]. operatu szacunkowego przedstawiono, że wyceny nasadzenia roślinnego w postaci kasztanowca na przedmiotowej nieruchomości dokonano na podstawie opracowania Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. "Określenie wartości roślin ozdobnych". Biegły podał wzór, na podstawie którego dokonuje się wyceny ww. metodą. Podano, że wartość bazowa rośliny ozdobnej obejmuje:

- średnią cenę detaliczną materiału szkółkarskiego (sadzonki sortowanej wg rodzaju i wielkości, obejmującą koszt jej pielęgnacji do czasu zbycia), koszty transportu (dostarczenia) rośliny z miejsca zakupu do miejsca posadzenia,

- koszty prac agrotechnicznych związanych z posadzeniem rośliny (koszty rynkowe na podstawie cen z firm realizujących nasadzenia z uwzględnieniem wielkości i rodzaju rośliny oraz formy nasadzeń).

Biegły stwierdził, że określona wartość bazowa rośliny ozdobnej nie obejmuje podatku VAT.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości zostały wykorzystane podobne transakcje, które w latach 2017-2019 miały miejsce w tej samej gminie. Nie wykorzystano transakcji z gmin sąsiednich, gdyż wg rzeczoznawcy zniekształciłoby to wycenę.

Rzeczoznawca wskazał, że w operacie szacunkowym przyjęto przeznaczenie nieruchomości wynikające z zaświadczenia Wójta Gminy [...] z dnia [...] listopada 2019 r., co zostało opisane na str. [...] operatu. Stwierdził, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z [...] czerwca 2000 r. ze zm., działka [...] znajdowała się na terenie gruntów rolnych, natomiast działka [...] znajdowała się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem "[...]" oraz na terenie gruntów rolnych. Biegły podkreślił, że w dniu [...] stycznia 2010 r. Wójt Gminy [...] wydał decyzję o warunkach zabudowy nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, zlokalizowanej na działce nr [...], ark. [...], obręb O.. Wobec tego przyjął przeznaczenie nieruchomości jako tereny mieszkaniowe jednorodzinne. Rzeczoznawca majątkowy przyznał rację skarżącym, że błędnie przyjęto w operacie szacunkowym atrybut: Jakość drogi dojazdowej jako "słaba". Biegły poinformował o sporządzeniu nowego operatu uwzględniającego powyższy atrybut. Biegły sporządził operat szacunkowy z dnia [...] marca 2020 r., który Starosta przekazał stronom postępowania pismem z [...] kwietnia 2020 r.

Pismem z [...] kwietnia 2020 r. R. Ł. odniósł się do ww. wyjaśnień biegłego. Stwierdził, że biegły nie podał w swojej odpowiedzi na zarzuty stron dokładnych danych jakich użył we wzorze służącym do obliczenia wartości nasadzeń na przedmiotowej nieruchomości. Według strony biegły przy podaniu obwodu pnia wycenianego drzewa podał wartość zaniżoną i niedokładną. Biegły nie uwzględnił też w wycenie nasadzenia roślinnego w postaci [...] metrów bieżących formowanego żywopłotu z G. o wysokości [...] cm i [...] cm szerokości, którego zdjęcie zamieścił do pisma. R. Ł. uznał przeprowadzoną wizję lokalną na przedmiotowej nieruchomości za nierzetelną. Podtrzymał również resztę stawianych operatowi zarzutów. Do pisma załączył zdjęcie przedstawiające grubość pnia wycenianego drzewa oraz zdjęcie ww. żywopłotu.

W dniu [...] sierpnia 2020 r. dokonano kolejnej wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości. Obecni na niej byli rzeczoznawca majątkowy K. L., R. Ł., B. Ś. – prowadzący oględziny oraz protokolant. Jej wynikiem było stworzenie aneksu do operatu szacunkowego, uwzględniającego wcześniej nieuwzględnione nasadzenia na przedmiotowej działce oraz korygującego wartość wcześniej wycenionych nasadzeń. Aneks ten podwyższał wartość przejętej nieruchomości do kwoty [...]- zł. Kopie protokołu z wizji lokalnej oraz aneksu zostały przesłane stronom postępowania.

Decyzją z [...] października 2020 r. Starosta [...] ustalił wartość odszkodowania dla R. Ł. i T. G. za wywłaszczoną działkę nr [...] położoną w M. w wysokości [...],- zł oraz powiększył odszkodowanie o kwotę równą [...]% wartości nieruchomości w wysokości [...],- zł z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w terminie krótszym niż 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W odwołaniu od ww. decyzji R. Ł. zarzucił istotne naruszenie przepisów postępowania administracyjnego. W treści odwołania zarzucił obrazę przepisów postępowania, t.j. art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a., polegającą na niewyczerpującym rozpatrzeniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez brak odniesienia się w jakikolwiek sposób do treści pisma skarżącego z [...] lutego 2020 r. Skarżący zarzucił również obrazę przepisów prawa materialnego, t.j. § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez bezpodstawne obniżenie wartości ustalonego odszkodowania.

Wojewoda wskazaną na wstępie decyzją z [...] sierpnia 2021 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że biegły w operacie przyjął przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako tereny mieszkaniowe jednorodzinne, a zatem skarżący myli się twierdząc, że przeznaczenie gruntu zostało ustalone na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organ stwierdził również, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się do treści pisma skarżącego z dnia [...] lutego 2020 r. zarówno w piśmie z [...] kwietnia 2020 r., jak i w aneksie do operatu szacunkowego z [...] września 2020 r., przy tym uwzględnił część uwag stron m.in. odnośnie błędnego określenia jakości drogi dojazdowej jako "słaba". Biegły wskazał również metodologię wyceny nasadzeń na przedmiotowej działce, a zatem zarzut strony uznał za bezzasadny. Organ wskazał, że skarżący podniósł także, że biegły w swojej ocenie błędnie przyjął rodzaj nasadzenia jako kasztan, zamiast kasztanowiec czerwony. Ponadto zarzucił brak odniesienia się w jakikolwiek sposób do pisma z [...] kwietnia 2020 r. Organ zauważył, że pismo to zostało przedstawione rzeczoznawcy majątkowemu, który postanowił dokonać powtórnej wizji lokalnej na przejętej nieruchomości w celu skorygowania ewentualnych błędów w wycenie. Dokonano tego w dniu [...] sierpnia 2020 r. w obecności skarżącego. Na tej podstawie biegły sporządził aneks do operatu szacunkowego z [...] września 2020 r., w którym uwzględnił wycenę wszystkich nasadzeń, o których skarżący pisał w piśmie z [...] kwietnia 2020 r. Nie podał jednak wartości zmiennych, których użył we wzorze na obliczenie wartości nasadzeń. W aneksie biegły wycenił wartość nasadzeń na kwotę [...]zł, co pozwoliło określić wartość wyceny przedmiotowej działki na łączną kwotę [...]- zł. Organ odwoławczy w związku z zarzutami skarżącego zawartymi w odwołaniu od decyzji organu I instancji pismem z [...] grudnia 2020 r. zwrócił się do biegłego o odniesienie się do stawianych zarzutów. Biegły w piśmie z [...] stycznia 2021 r. wyjaśnił, że wyceniane drzewo zostało w operacie szacunkowym omyłkowo określone jako "kasztan" zamiast "kasztanowiec". Biegły podkreślił, że nie ma to wpływu na oszacowanie powyższego nasadzenia z uwagi na fakt, że posłużono się opracowaniem Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. "Określenie wartości roślin ozdobnych", gdzie na st. [...] i [...] podane są wartości dla drzewa liściastego – kasztanowiec czerwony.

Pismem z dnia [...] lipca 2021 r. biegły potwierdził aktualność operatu stwierdzając, że obecna wartość nieruchomości jest na niemal tożsamym poziomie jak w dniu sporządzenia operatu.

Organ stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły w sposób wyczerpujący dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami na rynku lokalnym według aktualnego sposobu użytkowania, a także w sposób wyczerpujący udzielił wyjaśnień w związku z wątpliwościami organu II instancji, co wskazuje na rzetelność analizy dokonanej przez biegłego.

W skardze z [...] września 2021 r. skarżący R. Ł. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w zakresie wysokości przyznanego odszkodowania z tytułu nasadzeń roślinnych i o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, z uwagi na istotne naruszenie przepisów postępowania. Zarzucił:

1. obrazę przepisów postępowania – art. 7 w zw. z art. 77 Kpa, polegającą na niewyczerpującym rozparzeniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez brak merytorycznego i pełnego odniesienia się do treści pisma skarżącego z dnia [...] lutego 2020 r. oraz [...] kwietnia 2020 r. Całkowite pominięcie i brak odniesienia się do wniosków dowodowych wniesionych w sprawie pismem z [...] kwietnia 2020 r. (prywatna wycena) oraz zasadności ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu nasadzenia roślinnego metodą odtworzeniową,

2. obrazę przepisów prawa materialnego – § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez bezpodstawne obniżenie wartości odszkodowania, wskutek przyjęcia błędnej metodologii wyliczeń,

3. obrazę przepisów postępowania poprzez całkowite pominięcie znajdującego się w aktach sprawy aneksu do operatu szacunkowego z dnia [...] września 2020 r., określającego wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...]zł, która w ocenie skarżącego odpowiada w przybliżeniu rzeczywistej wartości nasadzeń roślinnych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody z [...] sierpnia 2021 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2020 r. - Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tej decyzji, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do kwestii wysokości przyznanego odszkodowania z tytułu nasadzeń roślinnych, t.j. kasztanowca. Skarżący nie kwestionuje natomiast wysokości odszkodowania przyznanego za pozostałe nasadzenia roślinne, jak i odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa na własność jednostki samorządu terytorialnego, jak i za nakłady budowlane, t.j. ogrodzenie z siatki stalowej na słupach stalowych osadzonych w gruncie oraz ogrodzenie z prefabrykatów betonowych.

Materialnoprawną podstawą działań organu stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm., dalej jako "specustawa drogowa" oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej jako: "u.g.n.").

Zgodnie z art. 12 ust. 1 specustawy drogowej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości (por. art. 12 ust. 2 ww. ustawy). Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (por. art. 12 ust. 3). Natomiast nieruchomości lub ich części o których mowa w art. 11; ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którym, według art. 11a, jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich oraz starota w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 ww. ustawy, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą [...]% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1e specustawy drogowej). Na podstawie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3). Procedurę wyceny nieruchomości reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"). W § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że wartość rynkową dla nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, (...) rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej (§ 36 ust. 5 rozporządzenia).

Sąd zauważa, że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości, ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego prawa, a nie szkody powstałej wskutek wywłaszczenia nieruchomości.

Z ww. przepisów wynika jednoznacznie, że wartość wywłaszczonej nieruchomości określa rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy, na podstawie którego organ I instancji ustala odszkodowanie. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje w oparciu o wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Zauważyć w tym miejscu należy, że wyboru metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Jak wynika z akt sprawy Starosta [...] na podstawie decyzji z [...].10.2020 r. ustalił na rzecz T. G. oraz R. Ł. odszkodowanie w kwocie [...]- zł za nieruchomość położoną w gminie C., obręb M., arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] m2 (por. pkt [...] decyzji) wraz z nasadzeniami roślinnymi i nakładami budowlanymi. Ww. kwotę organ ustalił na podstawie sporządzonego przez powołanego w sprawie rzeczoznawcę majątkowego K. L. operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] marca 2020 r. oraz aneksu do operatu szacunkowego z dnia [...] września 2020 r. Z operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2020 r. wynika, że biegły oszacował wartość przedmiotowej części nieruchomości, wraz z częściami składowymi, przejętej na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na budowę drogi gminnej w wysokości [...],- zł, przy czym wartość części nieruchomości na kwotę [...]- zł, natomiast nakłady budowlane i nasadzenia roślinne w wysokości [...],- zł. Z operatu wynika, że biegły oszacował nasadzenia roślinne, podając jako roślinę kasztan, obwód w m ok. [...], ilość [...], wartość jednostkowa rośliny [...] zł, wartość w złotych [...] zł., nakłady budowlane w wysokości [...],- zł. W operacie biegły wskazał m.in., że wartość nasadzeń roślinnych dokonał na podstawie opracowania Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. "Określenie wartości roślin ozdobnych". Biegły podał, że zgodnie z ww. opracowaniem określenia wartości pojedynczej rośliny ozdobnej przeprowadza się za pomocą tzw. "metody b. ", którą określa się na podstawie wzoru, biegły podał wzór według którego dokonał obliczeń. Biegły wyjaśnił, że przy szacowaniu wartości roślin bierze się pod uwagę stan zdrowotny, sposób prowadzenia i pielęgnację. W aneksie z dnia [...] września 2020 r. do ww. operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2020 r., który sporządzono po przeprowadzeniu w dniu [...] sierpnia 2020 r. wizji lokalnej, biegły stwierdził, że na działce nr [...] znajdują się następujące nasadzenia roślinne: kasztan obwód ok. [...] m, ilość [...] sztuka oraz grab w nasadzeniu żywopłotowym, [...] sztuk, modrzew [...] sztuka. W związku z tym biegły ponownie oszacował wartości nasadzeń roślinnych znajdujących się na gruncie. Wartość nasadzeń roślinnych biegły oszacował na podstawie opracowania Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. "Określenie wartości roślin ozdobnych". Biegły wyjaśnił, że przy szacowaniu roślin bierze się pod uwagę stan zdrowotny, sposób prowadzenia i pielęgnację. Biegły oszacował wartość kasztana, obwód ok. [...], ilość [...] sztuka i wycenił jego wartość na kwotę [...]zł, oszacował wartość rośliny grab w nasadzeniu żywopłotowym, ilość [...]sztuk, wartość [...] sztuki [...] zł, wartość [...] sztuk [...] zł, modrzew [...] sztuka, wartość [...] zł, suma wyniosła [...] zł, suma w zaokrągleniu [...] zł. Biegły podał, że pozostałe wartości określone w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2020 r. nie uległy zmianie.

W wyniku wniesionego odwołania i podniesionych w nim zarzutów organ odwoławczy wezwał biegłego do ustosunkowania się do zawartych w odwołaniu zarzutów. W odpowiedzi biegły podał, że określona wartość bazowa rośliny ozdobnej obejmuje:

- średnią cenę detaliczną materiału szkółkarskiego (sadzonki sortowanej według rodzaju i wielkości, obejmująca koszty jej pielęgnacji do czasu zbycia),

- koszty transportu (dostarczenia) rośliny z miejsca zakupu do miejsca posadzenia,

- koszty prac agrotechnicznych związanych z posadzeniem rośliny (koszty rynkowe na podstawie cen z firm realizujących nasadzenia z uwzględnieniem wielkości i rodzaju rośliny oraz formy nasadzeń).

Biegły oświadczył, że wycena przedmiotowego kasztanowca czerwonego została sporządzona na podstawie powyższego opracowania, w szczególności uwzględniając gatunek oraz obwód pnia (mierzony na wysokości 1 m) przedmiotowej rośliny. Ponadto wyjaśnił, że omyłkowo w operacie szacunkowym wyceniane drzewo nazwano "kasztan" zamiast "kasztanowiec", co jednak nie miało wpływu na oszacowanie nasadzenia z uwagi na fakt, że posłużono się opracowaniem Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. "Określenie wartości roślin ozdobnych" str. [...]-[...], gdzie podane są wartości dla drzewa liściastego – kasztanowiec czerwony. Biegły dodatkowo podkreślił, że protokół z wizji lokalnej został opisany m.in. przy udziale byłego właściciela nieruchomości.

Sąd zauważa, że w orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela, przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy, rzeczoznawca decyduje również o wyborze metody szacowania znajdujących się na tej nieruchomości nasadzeń roślinnych. Wskazać również należy, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12, wyrok NSA z 20 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 4120/18 – publ. na str. www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto zauważyć należy, że skarżący kwestionując operat sporządzony przez biegłego w przedmiotowej sprawie nie przedłożył również kontrooperatu, z którego mogłyby wynikać inna wartość kasztanowca. Z akt sprawy wynika, że skarżący przedłożył jedynie niepodpisane, bez daty sporządzenia, dwa pisma, jedno zatytułowane "Wycena", która miała zostać sporządzona przez K. J. (brak podpisu) i w której podano, że koszt posadzenia drzewa o wysokości 8 m, w obwodzie pnia na 1 m wys. 60, to ok. 1000 – 1500 zł + 8% VAT. Koszt obejmuje przygotowanie i zaprawienie gruntu pod nasadzenie oraz stabilizację rośliny wg potrzeb, w piśmie tym podano, że doprecyzowanie kosztu możliwe jest po dokonaniu oględzin miejsca nasadzenia (rodzaj gleby, ekspozycja na wiatr, gatunek drzewa. W drugim piśmie przedłożonym przez skarżącego jako Oferta przygotowana przez V. sp. z o.o. [...], G. (nie podano kto sporządził ofertę, oferta bez podpisu) podano cenę za drzewo Aesculus carnea "Briotti" f. pienna obw. 60 – 70 cm 6xszkolkowane bryła, obwód drzewa dokładnie 70 cm, wysokość pnia 2,9 m, wysokość całkowita drzewa 9-10 m, szerokość korony 5-6 m, cena 18.285,- zł, opakowanie: transport osobna dostawa do C. (drzewo zajmie cały tir) 3.000 zł, ceny podane są netto (bez podatku VAT). Podkreślić należy, że ww. pisma są niepodpisane, bez daty sporządzenia, są to wycena i oferta, nie wiadomo również na kogo prośbę zostały sporządzone. Jak już wcześniej wskazano strona chcąc kwestionować sporządzony przez biegłego operat w takim zakresie jak w niniejszej sprawie (to jest w kwestii metody przyjętej przez biegłego i dokonanych na tej podstawie obliczeń) powinna zwrócić się do organizacji zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu lub przedłożyć kontroperat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący nie może bowiem podważyć operatu pismami, które nie zostały sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, które w dodatku nie wiadomo na kogo zlecenie zostały sporządzone, kiedy i przez kogo. W ocenie Sądu organ administracyjny w przedmiotowej sprawie nie dopuścił się zatem naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia § 36 rozporządzenia poprzez bezpodstawne obniżenie wartości odszkodowania, wskutek przyjęcia błędnej metodologii wyliczeń, gdyż - jak już wcześniej wskazano - to biegły decyduje o metodologii i sposobie wyliczenia. W przedmiotowej sprawie biegły wyjaśnił jaką przyjął metodę w celu oszacowania wartości kasztanowca.

Za bezzasadny należy uznać zarzut pominięcia znajdującego się w aktach sprawy Aneksu do operatu szacunkowego sporządzony przez biegłego K. L. z dnia [...] września 2020 r. określającego wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...]- zł, która w ocenie skarżącego odpowiada w przybliżeniu rzeczywistej wartości nasadzeń roślinnych. Sąd zauważa, że w aktach sprawy znajdują się dwa egzemplarze Aneksu do operatu szacunkowego biegłej K. L., które zostały sporządzone w dniu [...] września 2020 r. Oba egzemplarze ww. Aneksu wpłynęły do Starostwa Powiatowego w dniu [...] września 2020 r. W obu egzemplarzach biegła podała, że oszacowała wartość rośliny kasztan (z pisma z dnia [...] stycznia 2021 r. wynika, że kasztanowca) o obwodzie [...] m na kwotę [...]zł. W podsumowaniu biegła podała, że wartość nasadzeń roślinnych wynosi [...],- zł, co jest kwotą prawidłową, gdyż poza kasztanowcem, którego wartość ustaliła na kwotę [...]zł, podała również wartość rośliny grab w nasadzeniu żywopłotowym na kwotę [...]zł, wartość rośliny modrzew na kwotę [...]zł, w podsumowaniu wartość nasadzeń po zaokrągleniu [...] zł, natomiast w drugim egzemplarzu popełniła oczywistą omyłkę pisarską i w podsumowaniu podała wartość nasadzeń roślinnych w wysokości [...],- zł, przy czym skarżąca ustaliła wartość kasztanowca na kwotę [...]zł, wartość rośliny grab w nasadzeniu żywopłotowym [...] zł i wartość rośliny modrzew w wysokości [...] zł, suma po zaokrągleniu wyniosła [...] zł.

Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut, że biegły przyjął wartość nasadzeń kasztan i że przedmiotem wyceny powinien być kasztanowiec. W piśmie z dnia [...] stycznia 2021 r. biegły w odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego wyjaśnił, że omyłkowo wyceniane drzewo nazwano "kasztan" zamiast "kasztanowiec".

W konsekwencji za bezzasadny uznać również należy zarzut naruszenia art. 8 K.p.a.. Zauważyć bowiem należy, że organy obu instancji odnosiły się do podnoszonych przez skarżącego zarzutów, występowały do biegłego z pismami, w których wnosiły o złożenie wyjaśnień do operatu szacunkowego oraz do złożonego aneksu do operatu szacunkowego, jak i do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów podnoszonych przez stronę w odwołaniu. Organy prawidłowo wyjaśniły skarżącemu, że nie mogą kwestionować operatu w kwestii dotyczącej wybranej przez biegłego metodologii, gdyż są to wiadomości specjalne, którymi one nie dysponują (podobnie zresztą Sąd nie dysponuje takimi wiadomościami – uwaga składu orzekającego).

W związku z powyższym za chybione uznać należy zarzuty skargi odnoszące się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w kwestii dotyczącej oszacowania wartości kasztanowca.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zarzuty skarżącego podniesione w skardze uznać należy za bezzasadne. Sąd rozpoznając przedmiotową sprawę nie dopatrzył się również innych naruszeń, które spowodowałyby, że należałoby uchylić zaskarżoną decyzję.

Podsumowując, w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, nie doszło również do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, nie miało miejsca również inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.