Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 88/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3, 4, 5, 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Beata Łomnicka (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 13 listopada 2017 r. znak [...] po rozpatrzeniu odwołania strony skarżącej - Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K., od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 13 czerwca 2017 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] wraz z budową infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. O. w K." oraz o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w zakresie części wnioskowanych robót budowlanych obejmujących budowę dwóch zjazdów z drogi publicznej ul. O. w K., na mocy art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, dalej jako u.p.z.p.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie), oraz art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. nr 23 ze zm., dalej jako k.p.a.) :

1) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt Il.1.d oraz załącznik nr 3 pkt 3.e w części zatytułowanej "Wyniki" i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

Pkt Il.1.d załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie:

"Dla planowanego budynku ustala się:

wysokość głównej kalenicy dachu - w przedziale 8 m – 9 m

wysokość okapu dachu - w przedziale 2,5 m – 4 m. W przypadku wprowadzenia nad fragmentem budynku dachu płaskiego (nie więcej niż 50% rzutu), wysokość górnej krawędzi attyki nie może przekroczyć przyjętego poziomu okapu dachu. Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia".

- pkt 3.e załącznika nr 3 w części zatytułowanej "Wyniki" otrzymał brzmienie:

"Przeprowadzona analiza wykazała, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, okapu/gzymsu należy wyznaczyć zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Wnioskowane wartości w znacznym stopniu przekraczają średnią. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że planowany budynek mieszkalny wielorodzinny realizowany jest w sąsiedztwie działek zabudowanych oraz jako część uzupełniająca i scalająca dwa odcinki obudowy ul. O. stąd jego wysokość winna być rozpatrywana przede wszystkim w odniesieniu do budynków nr [...] i nie może powodować zaburzenia relacji przestrzennych z powyższą zabudową. Należy podkreślić, że z uwagi na narożną lokalizację orz specyficzną formę wynikającą z pełnionej funkcji (Instytut [...]) zabudowa na działce nr [...] nie może stanowić wytycznej formalnej dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Budynek na działce nr [...] (budynek nr [...]) posiada okap na wysokości około 6 m, a jego główna kalenica przebiega na poziomie około 8 m;

Budynek na działce nr [...] (budynek nr [...]) również posiada okap na wysokości około 6 m oraz główną kalenicę na poziomie około 8 m.

Wprowadzenie pomiędzy dwa wymienione obiekty budynku o wysokości głównej kalenicy aż 12 m skutkowałoby zaburzeniem uporządkowanego rytmu w obudowie północno - wschodniej krawędzi ul. O. i byłoby równoznaczne z wprowadzeniem nieuzasadnionej dominanty w jej obrębie.

Dla projektowanego budynku poziom głównej kalenicy należy ustalić na poziomie 8 m w nawiązaniu do najbliższego sąsiedztwa z dopuszczeniem zwiększenia do poziomu zgodnego ze średnią (tj. 9 m) co pozwoli na odniesienie się zarówno do parametrów zabudowy na działkach sąsiednich, jak i wartości reprezentatywnej dla analizowanego obszaru. Jednometrowe przewyższenie uzasadnione również względami funkcjonalnymi nie spowoduje zachwiania równowagi przestrzennej w obrębie obudowy północno - wschodniej krawędzi ulicy, powyższy przedział pozwoli natomiast na kontynuację zauważonej tendencji do obniżania gabarytów zabudowy lokalizowanej w pierwszej linii zabudowy w kierunku zachodnim. Poziom okapu możliwy jest do ustalenia w przedziale 2,5 m – 4 m. Wysokości okapu na poziomie poniżej 2,5 m oceniono jako nie znajdujące odpowiednika w obrębie obszaru analizowanego.

W przypadku wprowadzenia nad fragmentem budynku dachu płaskiego, wysokość górnej krawędzi attyki nie może przekroczyć przyjętej wysokości okapu".

2) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II.2.a tiret drugie i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

- Pkt 11.2.a tiret drugie załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie:

"Pod względem ochrony zieleni:

Zachowanie i ochrona drzew oraz krzewów rosnących w pasie drogowym ul. O. stanowiących element zadrzewień przydrożnych.

Zachowanie i zabezpieczenie przed zniszczeniem jak największej ilości pozostałych drzew ozdobnych.

Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy.

Prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.):

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:

a) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,

b) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

c) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. 1 pkt 3 lit. a i b)

W tym przypadku właściciel nieruchomości jest jednak obowiązany dokonać zgłoszenia do właściwego miejscowo wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - wojewódzkiego konserwatora zabytków zamiaru usunięcia drzewa. Zgłoszenie, o którym mowa w ust. 4, zawiera imię i nazwisko wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, z której drzewo ma być usunięte, oraz rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości.

nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1),

nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2),

nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody.

W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa [...] działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa [...].

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.),

3) w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Opisaną na wstępie decyzją, po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o., z dnia 27 kwietnia 2016 r., ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego wskazanego powyżej i umorzono postępowanie w zakresie budowy zjazdu na teren inwestycji z drogi publicznej - ul. O.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podano, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podano, że w toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w szczególności postanowienie Marszałka Województwa [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia [...] maja 2016 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] maja 2016 r. w zakresie ochrony środowiska oraz opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków K. z dnia [...] maja 2016 r. w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską. Wskazano również na opinię Rady Dzielnicy [...] z dnia [...] lipca 2016 r. Podano, że projekt decyzji przesłano do uzgodnienia Wojewodzie [...], Ministrowi Środowiska oraz Regionalnemu Dyrektorowi Ochrony Środowiska w K., a wobec niezajęcia przez te jednostki stanowiska w ustawowym terminie, uzgodnienia uznano za milcząco dokonane.

W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji sporządziła mgr inż. arch. D. S., posiadająca stosowne uprawnienia.

Wyjaśniono także, że na skutek zmiany przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (art. 29 ust. 6 tej ustawy) aktualnie budowa zjazdu na podstawie zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym stwierdzono, że postępowanie w niniejszej sprawie w części obejmującej budowę takiego zjazdu, podlega umorzeniu.

Podano również, że w toku postępowania jego strony wnosiły uwagi i zastrzeżenia. Organ I instancji przytoczył treść tych uwag w całości i odniósł się do nich w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W szczególności wyjaśniono cel i procedurę ustalania warunków zabudowy i wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko informację, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby dana inwestycja mogła powstać na danym terenie. Organ wyjaśnił, że na tym etapie procesu inwestycyjnego nie przesądza się precyzyjnej lokalizacji budynku na terenie inwestycji, stąd też zarzuty dotyczące odległości wjazdu do garażu podziemnego od budynków mieszkalnych muszą być uznane za przedwczesne. Jeśli natomiast chodzi o zarzuty dotyczące naruszenia zasady zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu organ wskazał, że w świetle orzecznictwa skuteczność tego zarzutu może być uznana jeśli strona wykaże jakiej konkretnie czynności procesowej na skutek działań organu nie mogła dokonać. W sytuacji, w której strona nie wykaże, w jaki konkretnie sposób doszło do naruszenia jej praw, zarzut pozbawienia lub ograniczenia jej udziału w postępowaniu nie może odnieść skutku. Strony w przedmiotowej sprawie nie wykazały, aby działalnie organu pozbawiło je możliwości przedstawienia jakiegokolwiek dowodu w sprawie lub dokonania jakiejkolwiek innej czynności procesowej.

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 - warunki zabudowy, Załącznik Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr 2 -część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno -architektonicznej.

Od opisanej wyżej decyzji organu I instancji, odwołanie złożyła strona skarżąca - Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K.. W odwołaniu podniesiono następujące zarzuty względem kwestionowanej decyzji organu I instancji:

- po pierwsze zarzucono, że niezasadnie organ I instancji uznał, że opinia ZIKiT z dnia [...] maja 2016 r. jest wystarczająca w świetle wymogu z art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie strony skarżącej do uzgodnienia winien być przedłożony projekt decyzji, a nie wniosek inwestora, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

- po drugie zarzucono brak możliwości weryfikacji wyliczeń zawartych w analizie, obejmujących średnie wartości poszczególnych ustalanych dla przedmiotowej inwestycji parametrów.

- po trzecie zarzucono nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego poprzez objęcie nim niektórych działek jedynie w części, a także częściowe objęcie jego granicami niektórych budynków.

- po czwarte zakwestionowano sposób wyznaczenia linii zabudowy, wskazując, że organ nie podał, dlaczego nie zastosował w tym zakresie norm z § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia. Ustalenie linii zabudowy w przedmiotowej sprawie strona skarżąca oceniła jako dowolne i pozbawione racjonalnych podstaw, a jednocześnie uzasadnione w sposób niewystarczający.

- po piąte zakwestionowano oparcie ustaleń co do wskaźnika powierzchni zabudowy na przepisie § 5 ust. 2 Rozporządzenia, podczas gdy ustalenie to zostało poczynione na podstawie wyliczonej średniej z obszaru analizowanego.

Po szóste zakwestionowano dopuszczenie zastosowania 20 - procentowej tolerancji w stosunku do wyliczonej średniej z obszaru analizy przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej. W ocenie strony skarżącej przepis § 6 ust. 1 Rozporządzenia nie daje upoważnienia do takiego działania. Daje on jedynie możliwość precyzyjnego ustalenia dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej w ramach wartości w tym przepisie wskazanych. Wskazano także, że przyjęte ustalenia jest niezgodne z wnioskiem inwestora, który wnosił o ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie 29 m.

Jako bezpodstawne i dowolne wskazano ustalenie maksymalnej rzędnej, jakiej nie może przekroczyć wysokość całkowita przedmiotowego budynku. Brak jest uzasadnienia dla tak ustalonego parametru.

Podsumowując w odwołaniu wniesiono o uchylenie kwestionowanej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Kolegium, zwróciło się do organu I instancji o wyjaśnienie i uzupełnienie treści przeprowadzonej analizy architektoniczne - urbanistycznej i jej wyników w zakresie uzasadnienia sposobu wyznaczenia linii zabudowy oraz ustaleń dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Po uzyskaniu odpowiedzi, Kolegium ponowiło wezwanie do uzupełnienia wyników analizy w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w związku z brakiem wystarczających wyjaśnień w tym zakresie. Zwrócono się także do inwestora o uzupełnienie akt sprawy o aktualną informację techniczną dotyczącą możliwości zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w energię elektryczną.

Po uzyskaniu żądanych dokumentów pismem z dnia 25 października 2017 r. zawiadomiono strony o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie Kolegium.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, stwierdziło, że zgodnie z ogólną zasadą, jaką jest wolność zabudowy, ustanowioną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych w ustawach, do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w prawie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy jeżeli nie narusza prawem chronionego interesu publicznego lub osób trzecich.

W niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p., co nie jest kwestionowane.

Dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, konieczne jest spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 u.p.z.p. Z owego przepisu jednoznacznie wynika, że wszystkie wymienione tam warunki powinny być spełnione łącznie, tzn. brak spełnienia któregokolwiek z nich wyklucza wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zadaniem Kolegium było zatem zbadanie, czy wszystkie przesłanki znajdujące się w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione i należycie wykazane przez organ I instancji.

Organ powołał treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego.

Organ podkreślił, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. W przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. D. S. datowanej na [...] czerwca 2016 r. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną oraz dokumentację fotograficzną. Analiza została na wezwanie Kolegium w toku postępowania odwoławczego uzupełniona aneksem z dnia [...] września 2017 r. o wyjaśnienia dotyczące sposobu ustalenia linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku oraz aneksem z dnia [...] października 2017r. o dalsze wyjaśnienia i sprecyzowanie ustaleń co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Celem weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium zbadało zatem wszystkie trzy dokumenty łącznie.

W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr [...] obr. [...] przy ul. O. w K. wyznaczono obszar analizowany. Jako front terenu inwestycji przyjęto południową krawędź terenu inwestycji, o szerokości ok. 65 m, oznaczoną na złączniku graficznym literami L-G. Z tego względu, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 195 m od granic terenu inwestycji. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu odwołania dotyczącego nieprawidłowego ustalenia obszaru analizowanego, Kolegium stwierdziło, że nie jest to zarzut zasadny. Wprawdzie istotnie, niektóre działki zostały objęte obszarem analizy w części, jednak są to działki położone w bardzo znacznej odległości od terenu inwestycji, należące do innego układu urbanistycznego. Dotyczy to także budynku usługowego na działce nr [...], co do którego z analizy wprost wynika, ze nie może on stanowić właściwego punktu odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy. Kolegium wskazuje, że przeprowadzenie granic obszaru analizowanego w ten sposób, że obejmuje on części działek ewidencyjnych bądź nawet części budynków nie wpływa wprawdzie dodatnio na czytelność analizy, samo w sobie nie stanowi jednak uchybienia, która mogłoby dyskwalifikować analizę. Takim uchybieniem mogłoby być zawężenie obszaru analizowanego poniżej wyznaczonego w Rozporządzeniu minimum, natomiast faktyczne jego poszerzenie (w nieznacznym stopniu) poprzez uwzględnienie w analizie zabudowy objętej obszarem jedynie częściowo, nie może być uznane za uchybienie dyskwalifikujące całe opracowanie. Należy przy tym podkreślić, że w odwołaniu nie wskazano, jaki ewentualnie wpływ na ustalenia dotyczące warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji miało mieć objęcie analizą budynków, które znalazły się w obszarze analizowanym częściowo.

Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w zachodniej części K., na obszarze [...], pomiędzy ul. O. i ul. N. . Obszar zagospodarowany jest budynkami realizowanymi w różnych okresach, o różnorodnych formach i charakterze - zabudowa wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa, obiekty gospodarcze i garażowe, a także usługowa (budynki Uniwersytetu [...] oraz [...] z wewnętrznym układem komunikacyjnym. Jest to teren atrakcyjny inwestycyjnie, z czego wynika duże zróżnicowanie zabudowy - od starszych tradycyjnych niewielkich budynków jednorodzinnych o nowej zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej o nowoczesnej i formie i większych gabarytach. Częstą cechą jest występowanie zabudowy w granicy lub w zbliżeniu do granicy działki.

Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym oraz możliwość nawiązania do istniejącej zabudowy przy ustalaniu warunków dla przedmiotowej inwestycji wskazano, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Z powyższego jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, jako budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie. Z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że od drogi publicznej - ul. O. jest dostępna objęta obszarem analizowanym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (np. dz. nr [...], [...]) z czego wynika, że istnieją działki sąsiednie zabudowane mogące stanowić punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Następnie weryfikacji poddać należało sposób ustalenia poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji.

Zgodnie z § 4 Rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. l. W przedmiotowej sprawie ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy działki drogowej nr [...] - ul. O. Ustalenie to poczyniono na podstawie § 4 ust. 4 Rozporządzenia. Badając przedmiotową analizę i jej wyniki Kolegium uznało, że przedstawione uzasadnienie wyznaczenia tego parametru w podany wyżej sposób nie jest wystarczające, opiera się bowiem wyłącznie na powołaniu się na ustalenia poczynione w innej sprawie dotyczącej tego samego terenu oraz wskazaniach Zespołu Urbanistycznego. Stąd też wezwano organ I instancji do uzupełnienia wyników analizy w zakresie uzasadnienia przyjętych ustaleń. W odpowiedzi wyjaśniono, że analiza wykazała, że budynki po tej samej co teren inwestycji stronie ul. O. znajdują się w różnych odległościach od granicy jezdni (od 0 do 12 m). Wskazano, że z punktu widzenie ładu przestrzennego w tej sytuacji nie ma podstaw do sztywnego wyznaczania obowiązującej linii zabudowy, w świetle uwarunkowań przestrzennych tego obszaru możliwe jest bowiem usytuowanie planowanego budynku w dowolnej odległości od drogi. Stąd też ustalając nieprzekraczalną linię zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wzięto pod uwagę z jednej strony przepisy ustawy o drogach publicznych, z drugiej natomiast treść wniosku inwestora i na tej podstawie ustalono minimalną odległość przedmiotowego budynku od granicy z działką drogową na poziomie 6 m. Wyjaśniono, że w świetle analizy nie ma podstaw aby ustalać linię zabudowy na podstawie § 4 ust. 3 Rozporządzenia. Wprowadzałoby to bowiem ograniczenie w sytuowaniu przedmiotowego budynku, które nie jest uzasadnione względami ładu przestrzennego. Analiza wykazała bowiem, że każdy sposób usytuowania przedmiotowego budynku zgodny z przepisami ustawy o drogach publicznych będzie w świetle zasady dobrego sąsiedztwa i zachowania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym właściwy. Kolegium wskazało, że przyjęte ustalenie jest prawidłowe. Podkreśliło, że wynika ono z analizy, a biorąc pod uwagę aneks z dnia [...] września 2017 r., zostało w niej przekonująco uzasadnione, co czyni zadość wymogom z § 4 ust. 4 Rozporządzenia. Organ podkreślił nadto, że zastosowanie przepisu § 4 ust. 4 Rozporządzenia jest możliwe w każdym przypadku, w którym potrzeba taka wynika z analizy architektoniczno - urbanistycznej, a nie tylko w sytuacjach, w których zastosowanie § 4 ust. 1 i 3 nie jest możliwe. Warunkiem jest przedstawienie właściwego uzasadnienia w analizie, które winno odnosić się do uwarunkowań przestrzennych i urbanistycznych analizowanego obszaru. Wymóg ten został w przedmiotowej sprawie spełniony.

Stosownie do § 5 Rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wskaźnik ten ustalono w przedziale od 29% - 31 %. W analizie przedstawiono szczegółowe dane z obszaru analizowanego w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy generowanego przez poszczególne budynki. Z zestawienia tego wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 30 %. Z analizy wynika, że owa średnia wartość stanowi właściwy punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy w tym rejonie, stąd też tę właśnie wartość przyjęto dla zabudowy planowanej, dopuszczając tolerancję wynosząc +/- 1% uzasadnioną względami technologicznymi.

W ocenie Kolegium, nie ma na gruncie analizy wątpliwości, że przyjęte ustalenie z jednej strony nawiązuje do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny, z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie. Ustalenie to stanowi również odpowiedź na wniosek inwestora, a wprowadzona tolerancja znajduje uzasadnienie w analizie. Ustalone w tym zakresie warunki uznać zatem należy za prawidłowe.

Kolegium wyjaśniło, że przepis 5 ust. 1 przewiduje ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy tylko i wyłącznie w oparciu o średnią jego wartość wyliczoną dla zabudowy z obszaru analizowanego. Wszelkie odstępstwo od tej zasady, nawet nieznaczne, winno być traktowane jako ustalenia na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Zasadnie zatem organ I instancji oparł swoje ustalenia na podstawie § 5 ust. 2, wprowadzając bowiem 1 - procentową tolerancję w kształtowaniu tego parametru, odstąpił od reguły określonej w § 5 ust. 1 Rozporządzenia.

Stosownie do § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie uznano za zasadne wyznaczenie omawianego parametru na podstawie reguły ogólnej wyznaczonej Rozporządzeniem, tj. na poziomie 23 m. z dopuszczalną tolerancją wynoszącą +/- 20 %. Jak wykazano na podstawie ujętych w analizie danych z obszaru analizowanego średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 23 m. Analiza obejmuje zestawienie danych, na podstawie których wyliczono średnią. Przyjęte rozwiązanie, jako zgodne z podstawową regułą ustanowioną w Rozporządzeniu, a jednocześnie wynikające z przeprowadzonej analizy i w niej uzasadnione, Kolegium uznało za prawidłowe.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego dokonanej przez organ I instancji nieprawidłowej wykładni przepisu § 6 ust. 1 Kolegium stwierdza, że jest to zarzut chybiony. Przedstawiona w odwołaniu wykładnia, zgodnie z którą przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że organ musi wskazać szerokość elewacji frontowej budynku precyzyjnie, przy czym wskazana wartość musi mieścić się w ramach przedziału wyznaczonego w oparciu o średnią z obszaru analizowanego +/- 20%, jest nieuprawniona i nieprawidłowa.

Stosownie do § 7 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się inny sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na podstawie § 7 ust. 4 Rozporządzenia w przedziale od 8 m do 9 m w przypadku kalenicy o przebiegu prostopadłym do frontu działki. Uwzględniono przy tym występującą na terenie inwestycji różnicę poziomów i wskazano, że całkowita wysokość zabudowy nie może przekroczyć rzędnej 246 m n.p.m. Natomiast w sytuacji, w której przebieg głównej kalenicy miałby być równoległy do frontu działki, co również dopuszczono, wskazano, że wysokość do okapu (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej) miałaby być wynikową przyjętej wysokości głównej kalenicy i kąta nachylenia połaci dachowych. Ustalenie takie Kolegium uznało za niewystarczająco precyzyjne, stąd też na podstawie aneksu do analizy sporządzonego w toku postępowania odwoławczego (aneks z dnia [...] października 2017 r.) skorygowało powyższy zapis, ustalając wysokość planowanego budynku do okapu w sytuacji, w której inwestor zdecydowałby realizować budynek o kalenicy równoległej do frontu terenu inwestycji, w przedziale od 2,5 m do 4 m.

Z analizy wynika, że wysokości budynków w obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane (wynoszą od 3 m do 15 m). Średnią wysokość kalenic głównych budynków krytych dachami połaciowymi obliczono na ok. 9 m, średnią wysokość attyki budynków krytych dachami płaskimi wynosi ok. 8 m, natomiast średnia wysokość okapu to ok. 5 m. Wyjaśniono, że przedmiotowy budynek planowany jest w lokalizacji pomiędzy dwiema zabudowanymi działkami i scalać będzie dwa odcinki zabudowy znajdującej się przy ul. O. . Przy ustalaniu parametrów wysokościowych planowanego budynku należy mieć zatem przede wszystkim na uwadze wysokości budynków przy ul. O. [...] (dz. nr [...]) i [...] (dz. nr [...]), a także średnie wysokości budynków z całego obszaru analizowanego Stąd też wysokość całkowitą (do kalenicy —wysokość ta będzie stanowić również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przypadku realizacji budynku o kalenicy prostopadłej do frontu działki) ustalono w przedziale od 8 m (która to wartość stanowi wysokość kalenic budynków przy ul. O. [...] i [...]) do 9 m (średnia wysokość kalenic budynków krytych dachami połaciowymi). Jeśli z kolei chodzi o ustaloną wysokość do okapu, to obejmuje ona wartości występujące w obszarze analizowanym, a jednocześnie możliwe do zrealizowania przy ustalonej wysokości kalenicy głównej oraz kącie nachylenia połaci dachowych. Zgodnie z wywodami zawartymi w aneksie do analizy ustalenie wysokości do okapu w przedziale od 2,5 m do 4 m nie zaburzy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium przyjęte ustalenia wynikają z analizy i zostały w niej wyczerpująco uzasadnione, stąd też nie ma podstaw do jego kwestionowania.

Odnosząc się do zarzutu odwołania, że nie ma podstaw prawnych do ustalania maksymalnej rzędnej terenu, jakiej wysokość planowanego budynku nie może przekroczyć, Kolegium wyjaśniło, że wprowadzenie takiego dodatkowego ograniczenia jest jedynie doprecyzowaniem przyjętych ustaleń w zakresie wysokości budynków. Gwarantuje ono, że budynek wpisze się w zastany kontekst urbanistyczny pomimo istniejących różnic w poziomie terenu, których podanie wysokości maksymalnej jedynie względem średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2 Rozporządzenia), nie mogłoby uwzględnić. Prawidłowość tego ustalenia jest możliwa do weryfikacji za pomocą złączonej do wniosku mapy sytuacyjno - wysokościowej sąsiedztwa terenu inwestycji oraz wartości parametrów ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy. Stąd też przyjęte w tym zakresie ustalenie nie budzi zastrzeżeń Kolegium.

W świetle § 8 Rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono następujące zasady kształtowania geometrii dachu: ustalono dach połaciowy dwu- lub wielospadowy, o symetrycznym kącie nachylenia połaci mieszczącym się w przedziale 30° - 45°, o wysokości kalenicy głównej w przedziale od 8 m do 9 m. Przebieg głównej kalenicy ustalono jak równoległy lub prostopadły do frontu terenu inwestycji. Dopuszczono wprowadzenie nad fragmentem budynku dachu płaskiego (nie więcej niż 50% rzutu). W tym przypadku wysokość górnej krawędzi attyki nie może przekroczyć przyjętego poziomu okapu dachu. Na gruncie analizy nie budzi wątpliwości, że dachy połaciowe o podanym lub mniejszym kącie nachylenia dominują w obszarze analizowanym. Z kolei jeśli chodzi o wysokość kalenicy, to już ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wykazano, iż przyjęte wartości mieszczą się wśród wartości występujących w obszarze analizowanym. Również ustalony kierunek przebiegu głównej kalenicy nawiązuje do dachów z obszaru analizy. Konstatacja ta jest wystarczająca z punktu widzenia przesłanki ujętej w § 8 Rozporządzenia.

Podsumowując, sporządzona w sprawie analiza, po jej uzupełnieniu w żądanym przez Kolegium zakresie, jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo.

Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc na jedno mieszkanie (1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie). Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznać należy za prawidłowe i wystarczające na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Jednocześnie, odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuszczono realizację garażu podziemnego pod budynkiem. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji.

Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji i orzekło merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię, obejmującym bezwzględnie wiążące reguły dotyczące ewentualnej wycinki znajdujących się na terenie inwestycji drzew.

Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. O. , co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia [...] maja 2016 r.

Za udowodnione uznał organ odwoławczy, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajduje się aktualne oświadczenie Polskiej Spółki Gazownictwa potwierdzające możliwość zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w gaz. Do wniosku załączono również informację techniczna MPWiK S.A. dotyczącą zaopatrzenia inwestycji w wodę i odprowadzania ścieków. W toku postępowania odwoławczego, na wezwanie Kolegium, akta sprawy zostały uzupełnione przez pełnomocnika inwestora o aktualną informację techniczną potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię elektryczną. Z ww. dokumentów wynika w sposób jednoznaczny, że projektowane uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenie inwestycyjnego.

Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. [...] maja 2016 r. Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. O. , poprzez dwa projektowane zjazdy na teren inwestycji.

Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należało za spełnione.

Odnosząc się na zakończenie do zrzutu odwołania, że błędnie organ I instancji przedłożył zarządcy drogi (ZIKiT w K.) do zaopiniowania jedynie wniosek inwestora, a nie projekt decyzji Kolegium także stwierdziło, że nie jest on zasadny. Obowiązek uzgodnienia decyzji z zarządcą drogi wynika art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. stanowiącego, iż decyzje wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Jednak wówczas, gdy zarówno do wydania głównej decyzji jak i uzgodnienia jest właściwy ten sam organ albo gdy do uzgodnienia jest właściwa jednostka służbowo podporządkowana organowi prowadzącemu postępowanie główne, to w takiej sytuacji, jak wyjaśniono to wielokrotnie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, nie powstaje obowiązek uzgodnienia decyzji. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. jest jednostką organizacyjną Gminy Miejskiej K.. W związku z tym uzgodnienie wydawane przez ten podmiot nie przybiera formy postanowienia wydawanego na podstawie art. 106 k.p.a. Należy co do zasady zgodzić się z zarzutem odwołania, że z samego faktu, że opinia ZIKiT nie przybiera formy postanowienia uzgadniającego ze względu na okoliczności wskazane powyżej, nie wynika, że nie podlega ona analogicznym rygorom, jak postanowienie uzgadniające.

Organ odwoławczy stanął na stanowisku, że z wymielonych powyżej okoliczności nie wynika, aby opinia zarządcy drogi będącego jednostką organizacyjną podległą organowi prowadzącemu postępowanie, nie miała być wydawana w stosunku do projektu decyzji o warunkach zabudowy, analogicznie jak w przypadku uzgodnień dokonywanych w trybie art. 106 k.p.a. Stwierdzić zatem należy, że w przedmiotowej sprawie doszło zatem do uchybienia polegającego na przedłożeniu zarządcy drogi do zaopiniowania jedynie wniosku inwestora. Niemniej jednak Kolegium stwierdza, że wykazane uchybienie nie mogło mieć żadnego wpływu na wynik sprawy. Podkreśliło, że inwestor w toku postępowania w żaden sposób nie modyfikował swojego wniosku, a więc jednostka opiniująca miała pełne dane o zamierzeniu inwestycyjnym, dla którego formalnie ustalono warunki zabudowy. Nie było także żadnych wątpliwości co do możliwości obsługi komunikacyjnej przedsięwzięcia w sposób wskazany we wniosku i potwierdzony w opinii zarządcy drogi. Możliwości tych nie kwestionuje również strona skarżąca. Należy również podnieść, że kwestia charakteru opinii wydawanej przez zarządcę drogi w sytuacji, w której nie jest on odrębnym organem, a wewnętrzną jednostką organu prowadzącego postępowanie, nie jest jednolicie oceniana w orzecznictwie. W ocenie organu w świetle istniejących rozbieżności nie sposób było przyjąć, aby dostrzeżone uchybienie miało charakter jednoznacznego, czy też rażącego naruszenia prawa.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję wniosła strona skarżąca - Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K.. Strona skarżąca zarzuciła:

naruszenie art. 60 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) w zw. art. 64 ust. 1 upzp w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9) upzp

poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie, iż wystarczające dla wydania przez ZIKIT opinii jest przedłożenie temu organowi jedynie wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy, a nie projektu decyzji;

naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: Rozporządzenie) poprzez bezpodstawne zastosowanie wyjątku od zasady określonej w § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia oraz brak właściwego uzasadnienia dla zastosowania wyjątku od zasady określonej w § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia;

naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 5 ust. 2 Rozporządzenia poprzez bezpodstawne zastosowanie wyjątku od zasady określonej w § 5 ust. 1 Rozporządzenia, poprzez wewnętrznie sprzeczne ustalenie ww. wskaźnika dla wzmiankowanej zabudowy;

naruszenie art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 1 upzp w zw. z § 6 ust. 1 Rozporządzenia poprzez błędną wykładnię normy wynikającej z § 6 ust. 1 Rozporządzenia poprzez wyznaczenie przedmiotowego parametru niezgodnie z wnioskiem inwestora, podczas gdy organ jest związany wnioskiem inwestora (zatem w sytuacji gdy z analizy wynika, że zabudowa w parametrach określonych we wniosku nie jest możliwa, organ powinien wezwać inwestora do dokonania korekty wniosku);

Strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz rozważenie przez Sąd-uchylenia w całości również decyzji organu I instancji, wydanej w niniejszej sprawie.

Zdaniem strony skarżącej naruszeniem jest brak przedstawienia przez organ I instancji organowi opiniującemu - ZIKIT - projektu decyzji do zaopiniowania. Z akt sprawy i wynika, iż organ I instancji przedstawił ZIKIT do zaopiniowania jedynie wniosek inwestora, co w kontekście art. 64 ust. 1 upzp w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 upzp jest niewystarczające.

W ocenie strony skarżącej w niniejszej sprawie nie ma podstaw do odstępstwa od zasady określonej w § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia. W zasadzie jedynym czynnikiem, który mógłby przemawiać za zbliżeniem linii zabudowy do drogi jest lokalizacja budynku na działce [...], jednakże jest to "ewenement" planistyczny na przedmiotowym terenie.

Strona skarżąca zarzuciła, że w niniejszej sprawie SKO nie dostrzegło żadnych nieprawidłowości w zakresie określenia wskaźnika powierzchni zabudowy, m.in. nie dostrzegając sprzeczności w tym, że organ I l instancji z jednej strony wskazuje - z uwagi na ścisły związek przestrzenny z działką [...] - na konieczność zastosowania w planowanym zamierzeniu powierzchni zbliżonej do budynku przy ul. N. [...] (o pow. 468 m kw.), a z drugiej opuszcza zabudowę na powierzchni 540-580 mkw.

Strona skarżąca podniosła także, że skoro z analizy przeprowadzonej na obszarze analizowanym wynika niemożność ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej na 29 m dla planowanej inwestycji, organ I instancji -stając związany wnioskiem inwestora - powinien zwrócić się do inwestora z pytaniem czy przedmiotowy wniosek podtrzymuje czy też zmienia go do parametrów zgodnych z wynikami analizy. W ocenie strony skarżącej brak wykonania powyższych czynności skutkuje wadliwością wydanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017.27.88) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017.1369) zwanej dalej p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 listopada 2017 znak [...] uchylająca decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 13 czerwca 2017 r. w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II.1.d oraz załącznik nr 3 pkt 3 e w części zatytułowanej "wyniki" i orzekająca w tym zakresie, uchylająca decyzję w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II.2.a i orzekająca w tym zakresie, w pozostałym zakresie utrzymująca zaskarżoną decyzję w mocy.

Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzji organu pierwszej instancji zostały wydane na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073).

Bezspornym jest, że na obszarze stanowiącym teren zamierzenia nie obowiązywał miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, zaś inwestycja nie ma charakteru inwestycji celu publicznego.

Istotne dla trybu postępowania na tle przepisów prawa materialnego są zatem regulacje art. 60 - 64 powyższej ustawy, a także art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56 i art. 53 ust. 5b - 5c, które zgodnie z dyspozycją art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 60 ust. 1a u.p.z.p., stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Znacznie mają także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej - rozporządzenie).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powołana wyżej regulacja wraz z przepisem art. 59 u.p.z.p. określa przesłanki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Z zakresem i przedmiotem tych ustaleń w relacji do przepisów k.p.a. związane są szczególne regulacje proceduralne, obowiązujące już na etapie złożenia wniosku, które przekładają się potem na treść rozstrzygnięcia zawartego w decyzji.

Istotnym elementem postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest zebranie stosownych dowodów i przeprowadzenie analizy, która odbywa się na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym, wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 -7 u.p.z.p. czyli Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2017.1073).

W § 3 tego aktu określono sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, względnie w tej jej części, którą stanowi załącznik tekstowy będący wynikami analizy, zwłaszcza wówczas, gdy obszar ten wyznacza się ponad określone w przepisach minimum. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych ma bowiem zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów oraz osób trzecich tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są przy analizie za działki sąsiednie.

Podkreślenia wymaga przy tym, że przeprowadzenie w sprawie analizy należy nie do urbanisty, któremu ustawodawca powierzył jedynie sporządzenie projektu decyzji (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), lecz do organu administracji publicznej ponoszącego odpowiedzialność za wydane rozstrzygnięcie. O ile w toku postępowania organ administracji publicznej korzysta z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej przez osobę uznaną za posiadającą wiedzę specjalną w określonej dziedzinie, winien taki dokument ocenić, jaki każdy dowód, na zasadach wynikających z art. 80 k.p.a.

Wymogi każdej decyzji zostały podane w 107 § 1 k.p.a., przy czym w myśl § 2 tego artykułu, przepisy szczególne mogą określać także inne jej składniki.

Takim szczególnym przepisem jest art. 54 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., z którego wynika, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Paragraf 9 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań przewiduje ponadto, że: warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1); wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2); część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3); część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (ust. 4).

Przepisy te wskazują, że prawodawca odróżnia jako odrębne dokumenty samą decyzję o warunkach zabudowy (zawierającą część tekstową i graficzną, którą stanowi kopia mapy z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji) od załączników, za które uznaje wyniki analizy obejmujące tekst oraz część graficzną.

Wskazać należy, że rozstrzygnięcie zawarte w decyzji co do ustaleń dotyczących linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub trenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu winno mieć charakter stanowczy i konkretny. Nie jest przy tym wykluczona pewna elastyczność, polegająca na podaniu wielkości minimalnych (od) i równocześnie maksymalnych (do), co wymaga uzasadnienia. Taka swoboda nie może jednak być nadmierna albowiem zbyt duża dowolność prowadzić w skutkach do niemożności stwierdzenia, jaki obiekt budowlany ma w istocie powstać.

Wszystkie powyższe okoliczności istotne dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności przesłanki wydania decyzji pozytywnej, wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. muszą zostać ustalone w toku prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Analiza akt postępowania i podjęte w jego toku czynności dają podstawę do stwierdzenia, że postępowanie wyjaśniające w badanej sprawie prowadzone było zgodnie z wymogami przepisów procedury administracyjnej wręcz modelowo. Poczynione zaś na podstawie tak zgromadzonego materiału dowodowego ustalenia faktyczne znajdują pełną akceptację Sądu. Podziela także Sąd w całości argumentację organów uzasadniającą przyjęte w decyzji parametry i wskaźniki nowej zabudowy, uznając za zbędne ich ponowne przytaczanie.

W kontekście powyższych wywodów Sąd uznał, że skarga jako oczywiście bezzasadna podlegała oddaleniu.

Odnosząc się do zarzutu wskazującego na brak przedstawienia projektu decyzji do zaopiniowania ZIKIT w K. Sąd wskazuje, że obowiązek uzgodnienia decyzji z zarządcą drogi wynika art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. stanowiącego, iż decyzje wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Jednak wówczas, gdy zarówno do wydania głównej decyzji jak i uzgodnienia jest właściwy ten sam organ albo gdy do uzgodnienia jest właściwa jednostka służbowo podporządkowana organowi prowadzącemu postępowanie główne, to w takiej sytuacji, jak wyjaśniono to wielokrotnie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, nie powstaje obowiązek uzgodnienia decyzji (por. wyroki NSA z 6 września 2007 r., II OSK 776/07, Lex nr 360131, z 24 września 2009 r., II OSK 1455/08, Lex nr 597290, z 4 października 2012 r., II OSK 1038/11, Lex nr 1234035, NSA z 7 października 2015 r., II OSK 318/14, LEX nr 2002655 ). Zatem gdy sprawę prowadzi ten sam organ, który jednocześnie jest uprawniony do uzgodnienia decyzji, to ustalenia tego organu poczynione w związku z obowiązującym prawem materialnym, nie przybierając formy postanowienia, stanowią część orzeczenia kończącego postępowanie. Z taką sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. jest bowiem jednostką organizacyjną Gminy Miejskiej K.. W związku z tym uzgodnienie wydawane przez ten podmiot nie przybiera formy postanowienia wydawanego na podstawie art. 106 k.p.a. Rację ma przy tym Kolegium wskazując, że przedstawienie do uzgodnienia samego wniosku o ustalenie warunków zabudowy zamiast projektu decyzji było uchybieniem, lecz uchybienie to nie skutkuje przyjęciem istnienia wady uzasadniającej uchylenie zaskarżonej decyzji. Zważywszy, że inwestor w toku postępowania w żaden sposób nie modyfikował swojego wniosku, a zatem jednostka opiniująca miała pełne dane o zamierzeniu inwestycyjnym, dla którego ustalono warunki zabudowy. Nie było także żadnych wątpliwości co do możliwości obsługi komunikacyjnej przedsięwzięcia w sposób wskazany we wniosku i potwierdzony w opinii zarządcy drogi. Wreszcie możliwości tych nie kwestionuje również sama strona skarżąca, która nie przedstawia nawet żadnych innych alternatywnych sposobów obsługi komunikacyjnej planowanego przedsięwzięcia.

Odnośnie zarzutu naruszenia § 4, wskazać należy, że stosownie do § 4, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust.2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W przedmiotowej sprawie ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy działki drogowej nr [...] - ul. O. . Wskazać należy, iż organ odwoławczy wezwał organ I instancji do uzupełnienia wyników analizy w zakresie uzasadnienia przyjętych ustaleń. Wobec faktu, że budynki po tej samej co teren inwestycji stronie ul. O. znajdują się w różnych odległościach od granicy jezdni (od 0 do 12 m), to logiczne i tym samym w pełni zasadne jest stanowisko organu, że z punktu widzenie ładu przestrzennego w tej sytuacji nie ma podstaw do sztywnego wyznaczania obowiązującej linii zabudowy. W świetle uwarunkowań przestrzennych tego obszaru możliwe jest bowiem usytuowanie planowanego budynku w dowolnej odległości od drogi. Stąd też ustalając nieprzekraczalną linię zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wzięto pod uwagę z jednej strony przepisy ustawy o drogach publicznych, z drugiej natomiast treść wniosku inwestora i na tej podstawie ustalono minimalną odległość przedmiotowego budynku od granicy z działką drogową na poziomie 6 m.

Stosownie do § 5 Rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy.

W przedmiotowej sprawie wskaźnik ten ustalono w przedziale od 29% - 31 %. W analizie przedstawiono szczegółowe dane z obszaru analizowanego w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy generowanego przez poszczególne budynki. Z zestawienia tego wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok. 30 %. Z analizy wynika zatem, że owa średnia wartość stanowi właściwy punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy w tym rejonie, stąd też tę właśnie wartość tę przyjęto dla zabudowy planowanej, dopuszczając tolerancję wynosząc +/- 1% uzasadnioną względami technologicznymi. Podkreślić należy, że prawidłowo Kolegium wyjaśniło, że przepis 5 ust. 1 przewiduje ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy tylko i wyłącznie w oparciu o średnią jego wartość wyliczoną dla zabudowy z obszaru analizowanego. Wszelkie zaś odstępstwo od tej zasady, nawet nieznaczne, winno być traktowane jako ustalenia na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Zasadnie zatem organ I instancji oparł swoje ustalenia na podstawie § 5 ust. 2, wprowadzając bowiem 1% tolerancję w kształtowaniu tego parametru, odstąpił od reguły określonej w § 5 ust. 1 Rozporządzenia.

W ocenie Sądu analiza w zakresie tego wskaźnika wskazuje w jaki sposób wyliczono ten wskaźnik. Po pierwsze podano, że wskaźnik ten kształtuje się od 29 do 31% a średnia wynosi więc 30 %. Organ wskazał następnie jakie względy natury urbanistycznej i związane z ładem przestrzennym legły u podstaw zastosowania wyjątku od zasady określonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia i wprowadzeniu 1 % tolerancji w kształtowaniu tego parametru. Odstępstwo to w tak niewielkiej wysokości uzasadnione jest bowiem względami technologicznymi. W ocenie Sądu, ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni i odstąpienie od zasady określania tych parametrów musi znaleźć uzasadnienie matematyczne w analizie, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Dokonana została ona przez organ na podstawie prawidłowo sporządzonej analizy, a ustalenia te są należycie uzasadnione.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

W przedmiotowej sprawie uznano za zasadne wyznaczenie omawianego parametru na podstawie reguły ogólnej wyznaczonej Rozporządzeniem, tj. na poziomie 23 m z dopuszczalną tolerancją wynoszącą +/- 20 %. Jak wykazano na podstawie ujętych w analizie danych z obszaru analizowanego średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 23 m. Podobnie jak w przypadku wyżej wskazanych parametrów, analiza urbanistyczna wskazuje matematycznie w jaki sposób została wyliczona średnia szerokość elewacji frontowej na terenie objętym analizą i z jakich powodów ustalono ten parametr na poziomie 23 m. Prawidłowo sporządzona w niniejszej sprawie analiza składa się z zestawienia parametrów analizowanych, co pozwoliło na ocenę przez Sąd, czy rzeczywiście zsumowanie tych danych prowadzi do wniosku zawartego w analizie.

Mając powyższe na uwadze i nie dostrzegając wad zaskarżonej decyzji, Sąd - stosownie do art. 151 p.p.s.a. – skargę oddalił.