Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 180/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1, art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Protokolant Starszy asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 maja 2012 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz uchyla decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz J. K. kwotę 153 (sto pięćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 grudnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...], po rozpatrzeniu odwołania J. K. od decyzji wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta [...] z dnia 3 października 2011 r., ustalającej dla J. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. "x", przy ul. P. w [...], w wysokości 3 805 zł, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – utrzymało tę decyzję w mocy.

W uzasadnieniu tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż wskazaną wyżej decyzją organ pierwszej instancji ustalił stronie wysokość renty planistycznej. Organ ten podniósł, że w obecnie obowiązującym planie miejscowym przedmiotowa działka nr ewid. "x" znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi handlu ("[...]UH"), a w poprzednio obowiązującym planie leżała ona w obszarze terenów wielofunkcyjnych ("[...]PN"). Na zlecenie organu sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Prawidłowość tego operatu, zdaniem Prezydenta Miasta [...], nie budzi żadnych wątpliwości. Zgodnie z jego zapisami wzrost wartości udziału skarżącego wynoszącego ½ w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowej działki w wyniku uchwalenia planu miejscowego wyniósł 38 050 zł, a zatem renta planistyczna, zgodnie z § 139 planu, wynosi 3 805 zł (10% wzrostu wartości).

Kolegium podkreśliło, iż organ pierwszej instancji, wbrew wymogom art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., nie wyjaśnił, czy stwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości działki nr ewid. "x" spowodowany zastał uchwaleniem planu miejscowego. Organ ten nie ocenił również prawidłowości tego operatu. Mimo tych uchybień organ odwoławczy przeanalizował powyższe kwestie we własnym zakresie, opierając się na materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy i stwierdził, że organ pierwszej instancji nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a.

W ocenie Kolegium niezasadne są zarzuty strony co do braku podstaw do przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania transakcji przeprowadzonych w latach 2009-2011, skoro wysokość renty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży w 2007 r. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi określone w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Strona nie przedstawiła kontroperatu ani innego dowodu kwestionującego ustalenia dokonane przez biegłego w niniejszej sprawie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł J. K., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Decyzji tej skarżący zarzucił naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy.

Skarżący podkreślił, że w 2003 r. rozpoczął działalność gospodarczą na działce nr ewid. "x", w zakresie produkcji stolarki budowlanej oraz handlu detalicznego i hurtowego. Działalność ta była zgodna z zapisami obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego, w świetle których obszar, na jakim znajduje się ta działka, oznaczony był jako tereny wielofunkcyjne: działalności produkcyjnej i przetwórczej, składowania, handlu hurtowego oraz baz obsługi: miasta, przedsiębiorstw i rolnictwa. Po uchwaleniu nowego planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość znalazła się w obszarze przewidzianym pod teren usług handlowych, co spowodowało, że skarżący został pozbawiony możliwości dalszego wykonywania działalności produkcyjnej. W konsekwencji tego był on zmuszony wstrzymać produkcję i zbyć swój udział w prawie wieczystego użytkowania wspomnianej działki, ponosząc z tego powodu straty.

Zdaniem skarżącego organy administracji orzekające w sprawie obowiązane były, w myśl art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pomniejszyć wysokość ustalonej opłaty o wartość dokonanych przez niego nakładów na działkę nr ewid. "x", lecz tego nie uczyniły.

Skarżący zarzucił, iż operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wzrostu wartości jego działki wskutek uchwalenia planu, został sporządzony z naruszeniem art. 37 ust. 1 powołanej ustawy. W operacie tym przyjęto do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości dokonane w latach 2009-2011, podczas gdy powołany przepis obliguje organy do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, a więc – w rozpoznawanej sprawie – na dzień 16 maja 2007 r.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Nie wszystkie zarzuty skargi były jednak zasadne.

Wbrew twierdzeniom skarżącego zaskarżona decyzja nie narusza art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "u.p.z.p.".

Przepis ten, w brzmieniu obowiązującym do dnia 21 września 2004 r., stanowił, że opłatę, o której mowa w ust. 1 (to jest rentę planistyczną), pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Organy administracji, na podstawie art. 6 k.p.a., rozstrzygają sprawę administracyjną na podstawie przepisów prawa obowiązujących w dacie wydania decyzji.

Powołany art. 37 ust. 2 u.p.z.p. został uchylony przez art. 10 pkt 4 litera "a" ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004 r., a zatem nie obowiązywał w dacie orzekania przez organy administracji obu instancji. Prawidłowo więc organy administracji nie zastosowały powołanego przepisu w niniejszej sprawie.

Za trafne natomiast należy uznać pozostałe zarzuty skarżącego. Ponadto skargę należało uwzględnić także z przyczyn w niej niepodniesionych, które miał obowiązek wziąć pod rozwagę z urzędu w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., Poz. 270), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "p.p.s.a.". Przepis ten stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Kwestie te regulują przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "u.g.n.".

Określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.).

Wartość rynkową nieruchomości, w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n., stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy założeniu, że:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 2 i 3 u.g.n.).

Podejście porównawcze, jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Opinię o wartości nieruchomości, w świetle art. 156 ust. 1 u.g.n., sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 – niepublikowane).

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 3 października 2011 r., ustalającą dla skarżącego jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. "x", przy ul. P. w [...], w wysokości 3 805 zł, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 26 czerwca 2006 r. ([...]), wobec zbycia przez skarżącego jego udziału w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu.

Podstawą do orzekania o opłacie z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego były ustalenia wynikające z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. w dniu 16 sierpnia 2011 r.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, iż organ pierwszej instancji nie dokonał oceny powyższego operatu, ograniczając się do lakonicznego stwierdzenia jego prawidłowości. Kolegium uznało, że decyzja tego organu była jednak prawidłowa, gdyż w świetle własnych ustaleń organu odwoławczego operat ten sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zdaniem Sądu powyższe stanowisko Kolegium nosi znamiona dowolności. Organ odwoławczy zauważając niedokonanie przez organ pierwszej instancji omawianej opinii biegłego, sam również – w sposób nieuprawniony – uchylił się od należytego przeprowadzenia tejże oceny. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika bowiem, że organ drugiej instancji nie skontrolował prawidłowości rozumowania biegłego ani nie zbadał wnikliwie przesłanek, na jakich biegły oparł się, ustalając, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Oceniając ten operat Kolegium ograniczyło się w istocie do ogólnych stwierdzeń, że odpowiada on wszystkim wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa, a skarżący nie wykazał – w drodze operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego – jego wadliwości.

Uwadze Kolegium uszło, co zasadnie zarzucił skarżący, iż w świetle powołanego art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się "na dzień jej sprzedaży". Skarżący kwestionował w odwołaniu prawidłowość zastosowania podejścia porównawczego, wskutek przyjęcia transakcji mających miejsce w latach 2009-2011, a więc w kilka lat po zbyciu przez niego udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Uznając za niezasadne zarzuty skarżącego w tym zakresie organ drugiej instancji nie uzasadnił należycie swojego stanowiska. Kolegium stwierdziło bowiem, że operat szacunkowy winien określać wartość rynkową nieruchomości, zgodnie ze jej stanem przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, według cen "na dzień sporządzenia wyceny". Powyższe stwierdzenie stoi w rażącej sprzeczności z brzmieniem powołanego przepisu, który nakłada na organy administracji obowiązek ustalenia spornej opłaty "na dzień sprzedaży" nieruchomości.

Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest zresztą w tym zakresie niekonsekwentne i nielogiczne, albowiem w dalszej części uzasadnienia (w tym samym akapicie) organ stwierdza, że operat ustala wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu "na dzień jej sprzedaży" (s. 4 uzasadnienia).

W ocenie Sądu treść omawianego wyżej operatu szacunkowego z dnia 16 sierpnia 2011 r. uniemożliwia sprawdzenie, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję, a w konsekwencji uniemożliwia skontrolowanie prawidłowości rozumowania biegłego.

W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego autor operatu zestawił ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczonych pod budownictwo przemysłowe. Z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 28 listopada 1994 r. ([...]), wynika, że obszar, na którym leży działka nr "x", przy ul. P. w [...], oznaczony był jako "tereny wielofunkcyjne: działalności produkcyjnej i przetwórczej, składowania, handlu hurtowego oraz baz obsługi: miasta, przedsiębiorstw i rolnictwa". Wyceniana nieruchomość – w świetle unormowań poprzednio obowiązującego planu - przeznaczony była więc nie tylko pod budownictwo przemysłowe. Rzeczoznawca majątkowy za nieruchomości podobne uznał zaś nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod budownictwo przemysłowe, nie wyjaśniając tego w treści operatu.

W tym miejscu należy podkreślić, iż nawet gdyby istotnie na rynku lokalnym w okresie przed 2009 r. nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, to rzeczoznawca mógł przy określaniu wartości nieruchomości, przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Możliwość taką dopuszcza § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Z operatu szacunkowego wynika, że transakcje przyjęte do porównania zostały przeprowadzone w okresie od 5 sierpnia 2009 r. do 1 kwietnia 2011 r. (pkt 8.2.1 i 8.3.1 operatu), a więc w kilka lat po zbyciu przez skarżącego udziału w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowej działki, co miało miejsce w dniu 16 maja 2007 r. Rzeczoznawca majątkowy wskazując, iż w celu ustalenia kształtowania się cen nieruchomości na rynku lokalnym przyjął transakcje dokonane w okresie od 2009 r., nie wyjaśnił w żaden sposób tego zabiegu. Nie wykazał w szczególności, że w okresie wcześniejszym, to jest np. w dacie zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, nie zostały odnotowane żadne transakcje mające za przedmiot nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

W tej sytuacji obowiązkiem autora operatu było wyjaśnienie rozbieżności wynikających z daty określenia wartości wycenianej nieruchomości oraz daty zbycia nieruchomości przyjętych do porównania, a także, czego wymaga przepis art. 153 ust. 1 zdanie 2 in fine u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego autor operatu wskazał, iż miało miejsce kilka (nie wskazał ile precyzyjnie) transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo przemysłowe, z tej ilości wybrał on 4 transakcje. Z treści operatu nie wynika jednak, jakie zobiektywizowane kryteria zadecydowały o tym, że nie zostały przyjęte do porównania pozostałe transakcje. Te same zastrzeżenia dotyczą zawartej w operacie analizy transakcji przyjętych do porównania dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Z treści operatu nie wynika bowiem, dlaczego spośród kilkunastu transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi wybrano jedynie 5.

Wprawdzie rzeczoznawca majątkowy, jak wynika z treści operatu, wskazał, że przy doborze transakcji przyjętych do porównania odrzucił transakcje rażąco odbiegające od cen średnich, jednakże nie zawarł w treści operatu wykazu odrzuconych transakcji wraz z ich opisem, co pozwoliłoby na ocenę prawidłowości operatu w tym zakresie.

Rzeczoznawca podkreślił również, iż na badanym rynku odnotowano zbyt mało transakcji prawa użytkowania wieczystego gruntów, co obligowało go do przyjęcia do wyceny także transakcji sprzedaży prawa własności gruntów. Z treści operatu nie wynika jednak ani ile zostało odnotowanych transakcji mających za przedmiot prawa użytkowania wieczystego, ani które z nich zostały wzięte do porównania. Pomimo tego, iż, co jest bezspornym, transakcje sprzedaży prawa własności gruntów osiągają ceny znacznie wyższe niż w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił tej okoliczności w operacie.

Takie działania autora operatu szacunkowego, polegające na porównywaniu różnych praw rzeczowych są dopuszczalne jedynie wyjątkowo, pod warunkiem odpowiedniego ich zdyskontowania oraz niebudzącego wątpliwości wyjaśnienia, dlaczego tego rodzaju porównanie lepiej obrazuje lokalny rynek nieruchomości i panujące na nim tendencje (por. M. Wolanin [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2011, s. 1163).

Z powyższego wynika, iż operat szacunkowy z dnia 16 sierpnia 2011 r. sporządzony został z naruszeniem powołanego art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., który nakazuje korygowanie cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz obliguje autora operatu szacunkowego do uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Operat szacunkowy narusza prawo również z innych powodów.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08 (OTK seria A 2010, nr 2, poz. 9) orzekł, iż przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. – jest niezgodny z art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP.

W konsekwencji tego orzeczenia ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, poz. 901), która to nowelizacja weszła w życie w dniu 10 sierpnia 2011 r., do art. 87 u.p.z.p. dodano ust. 3a w brzmieniu: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.".

Oznacza to, iż w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz

- po trzecie według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9).

W rozpoznawanej sytuacji przepis ten winien mieć zastosowanie, albowiem przed wejściem w życie aktualnego planu miejscowego, uchwalonego w dniu 26 czerwca 2006 r., dla terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...], uchwalony w dniu 28 listopada 1994 r., który utracił moc w dniu 31 grudnia 2003 r., w myśl art. 87 ust. 3 u.p.z.p.

Rzeczoznawca majątkowy powołał w treści operatu wskazany przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jednakże – z naruszeniem tego przepisu – nie ustalił w żaden sposób wartości wycenianej nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów zagospodarowania przestrzennego, to jest w okresie pomiędzy 1 stycznia 2004 r. a 30 października 2006 r., to jest datą wejścia w życie "nowego" planu.

Organy administracji orzekające w sprawie również pominęły tę kwestię, mimo iż jej wyjaśnienie ma zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Należy bowiem podkreślić, iż w świetle "starego" planu przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym symbolem "[...]PN" – tereny wielofunkcyjne: działalności produkcyjnej i przetwórczej, składowania, handlu hurtowego oraz baz obsługi: miasta, przedsiębiorstw i rolnictwa (załącznik nr 4 do operatu). Na tym obszarze "stary" plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał więc prowadzenie działalności gospodarczej w bardzo szerokim zakresie, to jest od baz obsługi komunalnej, przedsiębiorstw i rolnictwa, poprzez handel hurtowy, aż po działalność w zakresie przetwórstwa i produkcji. Skarżący nabył omawianą nieruchomość pod rządami poprzednio obowiązującego planu i – jak wynika z jego wyjaśnień – do czasu uchwalenia "nowego" planu prowadził on na obszarze wycenianej działki działalność gospodarczą w szerokim zakresie, obejmującym m.in. produkcję stolarki budowlanej. Działalność tę skarżący zmuszony był zakończyć w związku z uchwaleniem "nowego" planu, którego zapisy uniemożliwiają prowadzenie tego rodzaju działalności na obszarze przedmiotowej działki.

W tym zakresie zaskarżona decyzja, jak i utrzymaną nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji, nie zawierają jakichkolwiek rozważań, co świadczyć może o tym, że organy administracji "z góry" przyjęły, że wskutek uchwalenia "nowego" planu miejscowego, odmiennie określającego przeznaczenie wskazanej działki gruntu niż w zapisach planu, który utracił moc z końcem 2003 r., nastąpił wzrost wartości tejże działki.

W świetle powyższego stwierdzenie przez organy obu instancji, że operat szacunkowy z dnia 16 sierpnia 2011 r. został sporządzony prawidłowo i w związku z tym może stanowić podstawę do ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem "nowego" planu miejscowego, świadczy o przekroczeniu przez te organy granic zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Tym samym organy administracji naruszyły również przepisy art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., a organ odwoławczy także art. 136 k.p.a., zobowiązujące je do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w tym do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

Wobec wskazanych wyżej uchybień Sąd na podstawie art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 litera "a" i "c" p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji. Zgodnie z art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekł, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.

Rozpoznając sprawę ponownie organy administracji uwzględnią wszystkie przedstawione wyżej uwagi. Organy te będą miały na względzie, że zasadniczą kwestią warunkującą możliwość ustalenia renty planistycznej w niniejszej sprawie jest wykazanie – ponad wszelką wątpliwość – wzrostu wartości omawianej działki nr ewid. "x" w wyniku uchwalenia w dniu 26 czerwca 2006 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...]. Oceniając tę kwestię organy obu instancji winny zwrócić uwagę, iż "stary" plan umożliwiał na przedmiotowej działce prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie: produkcji, przetwórstwa, składowania, handlu hurtowego oraz prowadzenia baz obsługi: miasta, przedsiębiorstw i rolnictwa, a więc w bardzo szerokim zakresie, zaś "nowy" plan ogranicza istotnie możliwość użytkowania tejże działki, gdyż dopuszcza jej zainwestowanie wyłącznie pod zabudowę usługowo-handlową. Organy administracji muszą zatem wykazać należycie, iż uchwalenie "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego, przewidującego odmienne przeznaczenie omawianej działki gruntu aniżeli wynikało to z zapisów "starego" planu, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, spowodowało wzrost wartości tejże działki. Dopiero takie niebudzące wątpliwości stwierdzenie pozwoli organom administracji na prawidłowe rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Organy administracji ocenią zatem raz jeszcze, czy sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła wskutek uchwalenia "nowego" planu. Uzasadnienie decyzji organów obu instancji winno odpowiadać wymogom art. 107 § 3 k.p.a., który stanowi, iż uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Z tych względów Sąd orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.