Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 760/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2007-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: Art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego traci moc, a wejście w życie nowego planu następuje po upływie określonego, dłuższego

czasu (sytuacja braku zachowania ciągłości planistycznej), stosowanie przepisu art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) powinno mieć charakter integralny. Organy obowiązane są do łącznej oceny wpływu obu tych "zdarzeń

planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Ekonomiczne skutki utraty mocy obowiązującej planu i wejścia w życie nowego powinny być

przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego w operacie szacunkowym.

TEZY

W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego traci moc, a wejście w życie nowego planu następuje po upływie określonego, dłuższego

czasu (sytuacja braku zachowania ciągłości planistycznej), stosowanie przepisu art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) powinno mieć charakter integralny. Organy obowiązane są do łącznej oceny wpływu obu tych "zdarzeń

planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Ekonomiczne skutki utraty mocy obowiązującej planu i wejścia w życie nowego powinny być

przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego w operacie szacunkowym.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, asesor WSA Małgorzata Roleder, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 stycznia 2007 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] października 2006 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta A. z dnia [...] września 2006 r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz strony skarżącej – R. S. kwotę 111 (sto jedenaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Bk 760/06

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2006 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło decyzję Burmistrza Miasta A. z dnia [...] czerwca 2006 r. znak [...], którą zobowiązano R. S. do uiszczenia na rzecz Gminy Miasta A. kwoty 2.759 zł tytułem jednorazowej opłaty należnej w wyniku zbycia nieruchomości gruntowej, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania w I instancji.

W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy o "Opinię w sprawie rowu przebiegającego przez działki geodezyjne numer [...]" oraz załączył do akt odpis wniosku Burmistrza Miasta A. z dnia 07 września 2006 r. o pozwolenie na budowę - przykrycie rowu otwartego kanalizacji deszczowej przy ul. S. w A.

Decyzją z dnia [...] września 2006 r. znak [...] Burmistrz Miasta A. ponownie zobowiązał R. S. do uiszczenia na rzecz Gminy Miasta A. kwoty 2.759 zł tytułem opłaty należnej w wyniku zbycia nieruchomości gruntowej nie zabudowanej oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 655 m2 położonej w A. oraz udziału w wysokości 1/5 w prawie własności działek o numerach [...].

W uzasadnieniu organ wywodził, iż w planie miejscowym z 1987 r. obowiązującym do końca 2003 r. działka o nr [...] była przeznaczona w części na zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych jedno i dwukondygnacyjnych oraz w części na zieleń z przejściem pieszym. Istniała możliwość wykorzystania drugiej kondygnacji budynków na niewielkie mieszkania służbowe. Po utracie mocy w/w planu działki o nr [...] - której część 1/5 jest przedmiotem sprzedaży, figurowały w ewidencji gruntów jako rolne - sklasyfikowane jako sady – symbol S–R V. Obecny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. spowodował wzrost ich wartości z uwagi na inne przeznaczenie - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w rozpoznawanym przypadku wzrost wartości działki powinien stanowić różnicę między jej ceną określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu miejscowego planu z 2004 r., a faktycznym sposobem korzystania z niego sprzed wejścia w życie tego planu. Iloczyn tej różnicy i ustalonej w § 24 ust. 1 aktualnego planu 30 - procentowej stawki opłaty stanowi kwotę, do której uiszczenia R. S. została zobowiązana. Organ wskazał również, iż z informacji przekazanej przez Wydział Gospodarki Komunalnej, Rolnictwa i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w A. wynika, że przez działki wskazane w decyzji biegnie otwarty rów kanalizacji deszczowej odprowadzający wody opadowe i roztopowe z centrum miasta. Rów ten ma zostać przykryty i przeniesiony z działek o nr [...] na drogę wewnętrzną przebiegającą przez działkę o nr [...]. Organ stwierdził również, iż istnienie rowu nie wpływa na wartość nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła R. S.

Zarzuciła decyzji naruszenie przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów art. 7 i 77 KPA.

Uzasadniając zarzuty podała, iż z porównania przeznaczenia nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. i w planie z 2004 r. obowiązującym obecnie nie wynika, aby nastąpiła radykalna zmiana przeznaczenia tej działki. Wyniki analizy prowadzą wręcz do wniosku o obniżeniu wartości nieruchomości, gdyż grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą (ustalenia poprzedniego planu) są znacznie droższe od gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną (przeznaczenie obecne). W operacie szacunkowym nie wzięto tego faktu pod uwagę, co spowodowało znaczne zawyżenie ceny. Podniosła również zarzut nieuwzględnienia w operacie okoliczności istnienia na jednej z działek rowu melioracyjnego, co do którego decyzja o przeniesieniu została wydana dopiero po dacie sprzedaży oraz nieuwzględnienia faktu wieloletniego nieodpłatnego korzystania z nieruchomości przez Urząd Miasta.

Decyzją z dnia [...] października 2006 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną ustalającą opłatę.

Dokonując szczegółowej analizy mających zastosowanie w sprawie przepisów, a zwłaszcza art. 36, 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz § 12 i § 24 uchwały Nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A. - Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło sposób ich interpretacji i zastosowania przez organ I instancji. W szczególności wskazało, iż utrata mocy obowiązującej poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na ustalenie różnicy, jaka nastąpiła w wartości sprzedanej nieruchomości. W rozpoznawanym przypadku decydujące znaczenie dla ustalenia różnicy w wartości nieruchomości ma jej cena sprzed uchwalenia nowego planu z 2004 r. (który umożliwił podział dawnej działki o nr [...] na działki o nr [...]), uwzględniająca faktyczny sposób wykorzystywania gruntu oraz cena określona na datę sprzedaży, która nastąpiła po uchwaleniu tego planu, przy uwzględnieniu nowego przeznaczenia działki. Organ II instancji wskazał też na bezzasadność twierdzenia o znacznym zawyżeniu wartości nieruchomości w operacie w sytuacji, gdy faktyczna cena sprzedaży była wyraźnie wyższa. Odnośnie kwestii zgłoszonego przez R. S. żądania uwzględnienia przy ustalaniu wysokości renty planistycznej kwoty ewentualnego odszkodowania należnego jej za nieodpłatne korzystanie przez Urząd Miasta z jednej z działek (zajęcie jej części przez miejską kanalizację deszczową) Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż nie ma to wpływu na wysokość ustalonej opłaty.

Skargę na decyzję z dnia [...] października 2006 r. wniosła do sądu administracyjnego R. S. żądając jej uchylenia.

Skarżąca zarzuciła decyzji :

1. naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

2. naruszenie przepisów postępowania art. 7 i 77 KPA.

Powtarzając w większości argumenty przedstawione w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej wskazała, iż organ II instancji pominął przy rozstrzyganiu względy celowościowe, jego decyzja jest rażąco niesprawiedliwa i wypacza interesy ustawodawcy. Uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wiązało się dla niej z uzyskaniem jakiejkolwiek rzeczywistej korzyści majątkowej. Ustalenia poprzednio i aktualnie obowiązującego planu co do przeznaczenia działek objętych sprzedażą zasadniczo się nie różnią o czym świadczy chociażby fakt, iż cena, jaką zapłaciła za przedmiotową nieruchomość w dacie jej zakupu byłą ceną za atrakcyjnie położoną działkę budowlaną. Podniosła, iż okres 8,5 miesiąca, w którym nie obowiązywał dla spornego obszaru żaden plan miejscowy był zbyt krótki, aby nastąpiły radykalne zmiany wartości nieruchomości. Zarzuciła zaskarżonej decyzji, iż niesłusznie uwzględnia klasyfikację działek w oparciu o rejestr gruntów, a nie w oparciu o ich przeznaczenie w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyraziła również sprzeciw wobec obowiązku ponoszenia skutków finansowych opieszałości organów gminy w uchwalaniu miejscowych planów, co de facto ma miejsce w jej sprawie. Uzasadniając zarzuty naruszenia przepisów procesowych wywiodła, iż organ II instancji bezpodstawnie ustalił faktyczny sposób wykorzystywania działek w oparciu o wypisy z rejestru gruntów, podczas gdy działki te nigdy nie były wykorzystywane jako sad, stanowią bowiem ogródek przydomowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i uznając zarzuty skargi za bezzasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, choć podniesione w niej zarzuty zaledwie sygnalizują istotne uchybienia, jakich dopatrzył się w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym skład orzekający w sprawie, uprawniony do rozstrzygania w granicach danej sprawy i nie związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – art. 3 § 1 i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – powoływanej dalej jako p.p.s.a.

Podstawą prawną zobowiązania skarżącej do uiszczenia renty planistycznej i ustalenia jej wysokości były w niniejszej sprawie przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) powoływanej dalej jako u.z.p.

Analiza obejmująca pełny tekst przepisu art. 36 u.z.p. prowadzi do wniosku, iż rozliczenia finansowe pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości objętej umową sprzedaży i znajdującej się na terenie, dla którego uchwalono lub zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego następują w dwóch przypadkach: gdy wskutek w/w wydarzeń nastąpiła modyfikacja sposobu korzystania z nieruchomości (przypadek pierwszy) lub też gdy zmianie ulega wartość nieruchomości (przypadek drugi). W drugiej z przedstawionych sytuacji zmiana wartości nieruchomości może polegać na obniżeniu jej ceny w obrocie prawnym, co uprawnia właściciela do żądania stosownego odszkodowania (art. 36 ust. 3 u.z.p.) lub też na wzroście tej ceny, co z kolei rodzi po stronie właściciela obowiązek uiszczenia renty planistycznej (art. 36 ust. 4 u.z.p.). Zarówno roszczenie właściciela do gminy o odszkodowanie, jak i roszczenie gminy do właściciela o opłatę aktualizują się na wypadek sprzedaży nieruchomości.

Obliczenie różnicy w wartości zbywanej nieruchomości (wielkości jej spadku lub wzrostu) jest proste w klasycznej sytuacji zmiany planu polegającej na wprowadzeniu do obowiązującej jego treści nowych regulacji (zmiana tekstu planu) lub też na zastąpieniu planu aktualnie obowiązującego nowym i zachowaniu ciągłości regulacji (gdy dzień wejścia w życie nowego planu jest dniem bezpośrednio następującym po dacie utraty mocy obowiązującej planu poprzedniego). W takich okolicznościach operat szacunkowy winien uwzględniać cenę poprzednią (według przeznaczenia nieruchomości w poprzednim tekście zmienionego lub uchylonego planu) i cenę aktualną (według przeznaczenia w aktualnym tekście planu) obliczoną na dzień sprzedaży nieruchomości, co wynika z przepisu art. 37 ust. 1 u.z.p.

Sytuacja staje się bardziej skomplikowana, gdy nie zostaje zachowana ciągłość regulacji i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje po okresie, w którym nie obowiązywał poprzedni plan, ponieważ wcześniej utracił moc. Sposób obliczenia różnicy w wartości nieruchomości w sytuacji takiej zmiany reguluje art. 37 ust. 1 in fine u.z.p. stanowiący o konieczności uwzględniania ceny nieruchomości mając na uwadze jej przeznaczenie w nowym planie z ceną uwzględniającą faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Według treści tego przepisu w operacie szacunkowym należy zatem uwzględniać wartość nieruchomości sprzed obowiązywania nowego planu i po jego uchwaleniu.

Literalne brzmienie wskazanych przepisów art. 36 ust. 3 i 4 i art. 37 ust. 1 u.z.p. uniemożliwia jednak wzięcie pod uwagę całokształtu okoliczności mających faktyczny wpływ na zmiany cen gruntów będących przedmiotem obrotu w sytuacji, gdy obowiązujący plan wygasł, przez pewien czas planu nie było, a w nowym planie ustalono inne, niż obowiązujące bezpośrednio przed jego uchwaleniem przeznaczenie gruntów. Wykładnia gramatyczna pomija okoliczność, iż na wysokość różnicy w wartości gruntów, na podstawie której ustalana jest renta planistyczna w oparciu o art. 36 ust. 4 u.z.p. ma wpływ również utrata ważności planu poprzedniego, obowiązującego przed okresem przerwy w kształtowaniu przestrzeni publicznej w drodze nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta powinna, zdaniem sądu, zostać uwzględniona przy ustalaniu przedmiotowej różnicy, albowiem ma na nią niewątpliwy wpływ. Jest to możliwe przy zastosowaniu wykładni celowościowej przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 in fine u.z.p. Nie można bowiem pominąć celu tej regulacji prawnej. W szczególności obowiązek ponoszenia opłaty planistycznej ma niwelować ewentualne nieuprawnione korzyści majątkowe wynikłe wyłącznie ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub z uchwalenia planu dla terenu, gdzie nie istniał wcześniej plan zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie interpretacja powinna wykraczać poza literalne ich brzmienie. Pełne oznaczenie opłaty planistycznej w sytuacji wygaśnięcia planu i następnie uchwalenia nowego po pewnym czasie można uzyskać dopiero wówczas, gdy uwzględnimy zmiany przeznaczenia nieruchomości jakie następują na skutek utraty mocy obowiązującej planu poprzedniego, przeznaczenia wynikającego z ewidencji gruntów (istniejącego w okresie, gdy nie było żadnego planu) oraz jego zmiany na skutek wejścia w życie nowego planu. Wszystkie te zdarzenia mają niewątpliwie łączny udział w zmianie wartości nieruchomości, o jakiej mowa w przepisach art. 36 ust. 3 i 4 u.z.p. W takiej sytuacji, gdy na skutek utraty mocy obowiązującej planu działka traci swój charakter, następnie przez pewien czas jej przeznaczenie wynika z zapisu w ewidencji gruntów, by uzyskać nowe lub nawet wrócić do poprzedniego po uchwaleniu kolejnego planu, stosowanie przez organy administracji przepisu art. 36 u.z.p. winno mieć charakter integralny. Organy winny łącznie oceniać wpływ obu "zdarzeń planistycznych" na wartość zbywanej nieruchomości. Ekonomiczne skutki obu tych zdarzeń (utrata mocy planu i wejście w życie nowego) powinny być przedmiotem łącznej oceny rzeczoznawcy majątkowego w operacie szacunkowym.

W niniejszym postępowaniu należąca do skarżącej działka o nr [...] w planie zatwierdzonym Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr [...] z dnia [...] listopada 1986 r. była przeznaczona pod zespół pawilonów rzemieślniczych i handlowych o wysokości I – II kondygnacji z możliwością realizacji na II kondygnacji niewielkich mieszkań o charakterze służbowym (oznaczenie w planie C 19, C 20 UR). Plan ten utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. z mocy przepisu art. 87 ust. 3 u.z.p., zgodnie z którym obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. w dniu 11 lipca 2003 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. Do chwili wejścia w życie Uchwały Rady Miasta A. Nr [...] z dnia [...] września 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A., terenów położonych w Centrum między ulicami szczegółowo w nim określonymi, co nastąpiło w dniu 12 października 2004 r., działki nr [...] figurowały w ewidencji gruntów jako rolne (sklasyfikowane jako sady S-RV). W § 12 nowego planu teren, na którym działki się znajdują oznaczono symbolem MNU z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe.

W przedstawionych okolicznościach obliczenie wzrostu wartości nieruchomości tylko przez proste porównanie jej ceny z okresu nieobowiązywania żadnego planu z cenami aktualnymi, zaakceptowane w zaskarżonej decyzji, zupełnie pomija okoliczność, iż poprzez utratę mocy obowiązującej wcześniejszego planu nastąpił faktyczny spadek wartości nieruchomości. Tymczasem wzięta pod uwagę w operacie szacunkowym cena działek z okresu, gdy nie obowiązywał żaden plan była niewątpliwie współkształtowana przez fakt utraty mocy obowiązującej planu z 1987 r. Dlatego też działanie organów ograniczające się do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu nie tylko narusza zasady sprawiedliwości społecznej w demokratycznym państwie prawnym (art. 2 Konstytucji RP), ale też zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa – art. 8 KPA (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 22 grudnia 2006 r. w sprawie sygn. akt II SA/Bk 568/06, nie publ.)

Prezentując powyższy pogląd nie można nie zauważyć, iż ustawodawca w przepisie art. 36 ust. 3 u.z.p. przewidział odrębny tryb dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu obniżenia wartości zbywanej nieruchomości na wypadek utraty mocy obowiązującej planu. Literalne brzmienie tego przepisu również nie uwzględnia różnic w wartości nieruchomości na skutek szeregu następujących po sobie zmian planistycznych i związanych z tym wahań cen gruntów, co zdaniem sądu także uzasadnia stosowanie wykładni celowościowej i w tym przypadku.

Zaprezentowaną powyżej wykładnię celowościową przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.z.p. uzasadnia również fakt, iż datę utraty mocy obowiązującej planów miejscowych uchwalonych przed 01 stycznia 1995 r. kilkakrotnie przedłużano m.in. ustawą z dnia 22 grudnia 1999 r. o zmianie ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa zmieniająca Dz.U. z 1999 r. Nr 111, poz. 1279) z 5 na 7 lat od dnia 01 stycznia 1995 r. oraz ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r. o zmianie ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa zmieniająca Dz.U. z 2001 r. Nr 154, poz. 1804) - do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy tj. od 01 stycznia 1995 r. Należy zauważyć, że również ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powtórzyła ostatnią z wymienionych regulacji ustanawiając w art. 87 ust. 3 końcową datę obowiązywania planów miejscowych uchwalonych przed 01 stycznia 1995 r. na dzień 31 grudnia 2003 r. Zabieg ten miał na celu umożliwienie gminom uchwalenia nowych planów dla zachowania ciągłości planistycznej. W większości przypadków termin 31 grudnia 2003 r. nie został dotrzymany i nowe plany weszły w życie kilkanaście miesięcy później. W okresie przerwy w ciągłości obowiązywania planów wartość znacznej liczby nieruchomości spadła na skutek utraty mocy planów sprzed 1995 r., po czym ponownie wzrosła wskutek zmiany przeznaczenia nieruchomości w nowych planach. Z tego tytułu ich właściciele częściej doznawali uszczerbku majątkowego niż rzeczywistej korzyści finansowej. W tych okolicznościach nie ma racjonalnego uzasadnienia pogląd, iż konsekwencje finansowe utraty mocy obowiązującej planów sprzed 01 stycznia 1995 r. miałby ponosić obywatel. Takiego obowiązku nie nakłada na niego żaden przepis prawa, a przepisy art. 7 i 16 ust. 2 zd. 2 Konstytucji RP wskazują, iż organy samorządu terytorialnego jako organy władzy publicznej powinny działać na podstawie i w granicach prawa, gdyż są odpowiedzialne za wykonywanie powierzonych im zadań. Zatem organy te powinny były zadbać o wykonanie obowiązku uchwalenia nowych planów zagospodarowania przestrzennego w terminie określonym w ustawie, kilkakrotnie przekładanym.

Z uwagi na powyższe zaprezentowana w decyzjach organów obydwu instancji odmienna formalistyczna interpretacja przepisów będących podstawą rozstrzygnięcia nie może się ostać, podobnie jak będące konsekwencją tej oceny ustalenie w operacie szacunkowym zmian wartości nieruchomości. Wymienione uchybienia stanowią naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.z.p. i jako takie miały wpływ na wynik sprawy, co stanowi podstawę do uchylenia rozstrzygnięć obydwu instancji na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Należy również zauważyć, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania nie uwzględnia wielokrotnie podnoszonej przez skarżącą okoliczności zajęcia części jej działki przez miejską kanalizację deszczową. Niewątpliwie ustosunkowanie się do tego faktu powinno znaleźć odzwierciedlenie w operacie. W szczególności rzeczoznawca powinien ustalić, czy i jaki wpływ na cenę działek ma lokalizacja rowu o określonej powierzchni i uwzględnić stosunek powierzchni rowu do całej powierzchni nieruchomości. Obecnie losy rowu – w szczególności ewentualne jego zasypanie pozostaje bez wpływu na szacunek w sprawie niniejszej, bowiem bezspornie kanalizacja deszczowa istniała w dacie wejścia w życie nowego planu oraz zbycia przedmiotowej nieruchomości, co rzutowało na cenę transakcji (sprzedaży).

Na marginesie trzeba również wspomnieć, iż stan ocenianej nieruchomości, będący podstawą ustalenia zmian jej wartości zgodnie z przepisem § 50 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) określa się na datę wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w rozpoznawanym przypadku miało miejsce 12 października 2004 r. Tymczasem rzeczoznawca wziął pod uwagę stan z daty sprzedaży, co jest nieprawidłowe.

Słusznie natomiast organ II instancji wywiódł, iż dochodzenie ewentualnego odszkodowania za zajęcie części działki na kanalizację deszczową nie ma żadnego znaczenia w sprawie niniejszej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy na skutek niniejszego wyroku należy uwzględnić przedstawione uwagi i dokonać ustalenia renty planistycznej w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, w którym pod uwagę zostaną wzięte i porównane takie okoliczności jak przeznaczenie nieruchomości i jej cena z okresu obowiązywania planu z 1987 r., zmiana wartości działek na skutek utraty mocy obowiązującej tego planu i wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu z 2004 r. nadającego jej nowe przeznaczenie. Ponadto ocenić należy wpływ przebiegu miejskiej kanalizacji deszczowej na wartość działek, a stan nieruchomości ustalić na prawidłową datę.

Mając powyższe na uwadze na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylono decyzje organów I i II instancji.

Konsekwencją uwzględnienia skargi było stwierdzenie na podstawie art. 152 cytowanej ustawy, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku.

Z mocy art. 200 wskazanej ustawy orzeczono o zwrocie skarżącej kosztów postępowania.