Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 749/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części

SENTENCJA

[...] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 stycznia 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi E. Sp. z o.o. w P. na decyzję Wojewody z dnia 15 lipca 2016r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję w części obejmującej uzasadnienie, II. w pozostałym zakresie skargę oddala, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę 817,- zł (osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia 25 marca 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 w związku z art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 132 ust. 1a i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U.2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U.2016 r. poz. 23 ze zm., dalej: k.p.a.):

1. ustalił odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 5,9300 ha, położonej w obrębie B., gminie M., dla której Sąd Rejonowy [...] - Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. prowadzi księgę wieczystą nr [...], objętej decyzją Starosty [...] znak [...] z dnia 24 kwietnia 2014 r., stanowiącej wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych wskutek zdarzeń spowodowanych założeniem i przeprowadzeniem przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej (napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji S.-M.) - na rzecz współwłaścicieli nieruchomości K. i J. K.,

2. zobowiązał E. Spółka z o.o. z siedziba w P. do zapłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1. niniejszej decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, iż decyzją z dnia 24 kwietnia 2014 r. ograniczył w trybie art. 124 u.g.n. sposób korzystania z ww. nieruchomości stanowiącej współwłasność K. i J. K. poprzez zezwolenie inwestorowi - E. sp. z o.o. na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej w postaci przebudowy napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji S.-M. obejmującej budowę 1 stanowiska słupowego o wysokości do 40 metrów i powierzchni zajęcia gruntu nieprzekraczającej 42 m2 oraz przeprowadzenie 6 przewodów roboczych i 2 odgromowych w układzie beczkowym o szerokości skrajnych przewodów do 9 metrów w przedziale wysokości od 5,85 m do 40 m nad gruntem, na części przedmiotowej nieruchomości o całkowitej powierzchni zajęcia 2223 m2 oznaczonej w załączniku graficznym do wyżej wskazanej decyzji jako pas zajęcia o szerokości 10 m (2x5 m od osi linii).

W związku z wystąpieniem E. sp. z o.o. z wnioskiem z dnia 11 września 2015 r. informującym o zakończeniu w dniu 17 sierpnia 2015 r. robót budowlanych na nieruchomości związanych z budową przedmiotowej linii oraz o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, Starosta [...] pismem z dnia 8 października 2015 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania. Jednocześnie zwrócił się do współwłaścicieli nieruchomości o ustosunkowanie się do propozycji ustalenia odszkodowania w drodze ugody - zgodnie z wnioskiem Spółki E. Sp. z o.o. W wyznaczonym terminie właściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na zawarcie ugody w niniejszej sprawie. Dlatego organ zlecił biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu S. K. dokonanie wyceny wartości poniesionych przez właścicieli nieruchomości szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanych ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Biegły sporządził w dniu 23 grudnia 2015 r. operat szacunkowy określając w nim wysokość wszystkich elementów wchodzących w skład odszkodowania na łączną kwotę [...]zł, z czego wartość szkody powodującej zmniejszenie wartości nieruchomości na kwotę [...]zł, zaś wartość szkody odpowiadającej wartości utraconych pożytków w okresie wykonywania robót budowlanych na kwotę [...]zł. Po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego zaproszono strony do wzięcia udziału w rozprawie administracyjnej z udziałem biegłego. W rezultacie pełnomocnik wnioskodawcy złożył oświadczenie informujące o braku uwag do operatu.

W trakcie rozprawy administracyjnej w dniu 3 lutego 2016 r., w której uczestniczyli K. i J. K., S. K., właściciele zgłosili uwagę w zakresie przyjętej do obliczeń przez biegłego rzeczoznawcę powierzchni 100 m2 (omyłkowo podanej przy oględzinach) zamiast faktycznie wyłączonej z uprawy powierzchni 1780 m2. W związku z koniecznością sprostowania obliczeń - biegły sporządził w dniu 12 lutego 2016 r. aneks do operatu. W rezultacie łączna wysokość szkody została określona na kwotę [...]zł, w tym z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na kwotę [...]zł oraz z tytułu utraconych pożytków na kwotę [...]zł.

Po dokonaniu sprawdzenia prawidłowości wykonania sporządzonego operatu szacunkowego strony zostały zawiadomione o zebraniu całego materiału dowodowego w sprawie oraz możliwości zapoznania się z jego treścią, a także wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań. Strony nie skorzystały z przysługującego im prawa i nie złożyły żadnych dodatkowych uwag i wyjaśnień, w tym co do poprawności sporządzonej w sprawie wyceny.

Starosta wyjaśnił, że zgodnie z stosowanie do treści art. 124 ust. 4 u.g.n. na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu określonych w tym przepisie ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się również wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu. Odszkodowanie obejmuje w myśl § 43 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w szczególności zniszczone, a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści (mogące stanowić np. straty w plonach) oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy czym przyjmuje się, że sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej ma wpływ na jej wartość. Jeżeli więc dany rodzaj infrastruktury był przewidziany w planie miejscowym lub decyzji lokalizacyjnej, wówczas brak jest podstaw do przyjęcia, że dopiero na skutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nastąpiły wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia.

Starosta [...], że zostały spełnione przesłanki wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie, co potwierdza m.in. zgromadzona na potrzeby tego postępowania dokumentacja przekazana przez E. Sp. z o.o. (m.in. protokół przekazania nieruchomości z 1 września 2015 r.). W trakcie prowadzenia robót na przedmiotowej nieruchomości doszło do strat w plonach jęczmienia jarego na powierzchni 1780 m2. Bezspornym jest fakt funkcjonowania w obrocie prawnym decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, od istnienia której uzależniony jest publicznoprawny charakter ustalanego odszkodowania.

Organ wyjaśnił, że odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 jest bowiem wynikiem legalnego działania administracji, a przy jego ustalaniu nie można wykraczać poza ramy określone w u.g.n. i posiłkować się przepisami Kodeksu cywilnego. Organ powołał przepisy art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 26 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, by następnie podkreślić, że organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Kwestie merytoryczne należą zatem do rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę (wiadomości specjalne) jak i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Jednocześnie

Starosta zaznaczył, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej sytuację finansową stron postępowania, to winien on spełniać wymogi formalne określone w u.g.n. oraz rozporządzeniu w sprawie wyceny (...), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Starosta wyjaśnił, iż dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową, uznając przy tym że został on wykonany prawidłowo. Stwierdził, iż biegły prawidłowo ustalił, że określenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości wymaga, stosownie do dyspozycji wspomnianego już art. 128 ust. 4, art. 134-135 ustawy oraz § 43 rozporządzenia, oszacowania wartości utraconych pożytków z nieruchomości (upraw polowych i plantacji) oraz zmniejszenia jej wartości z tytułu bezterminowego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Wg danych uzyskanych od stron postępowania, a także na podstawie przeprowadzonych oględzin nieruchomości oraz zakresu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wynikającego z wydanej decyzji administracyjnej biegły uwzględnił:

- szkody spowodowane zniszczeniem uprawy polowej -jęczmień jary na łącznej powierzchni 0,1780 ha,

- szkody spowodowane zmniejszeniem zdolności produkcyjnej gruntu na powierzchni 0,1780 ha w okresie 5 lat;

- zmniejszenie wartości nieruchomości w obszarze zajęcia nieruchomości o łącznej powierzchni 0.2223 ha, w tym pow, 0,0018 ha wyłączonej trwale z produkcji rolnej na skutek lokalizacji stanowiska słupowego;

Przy określaniu wartości utraconych pożytków naturalnych - biegły przyjął zgodnie z art. 135 ust. u.g.n, że przy określeniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Nakłady konieczne do pozyskania plonów oznaczają koszty, jakie należy ponieść aby pozyskać plony, są to głównie koszty zbioru i przygotowania płodów do sprzedaży. Poziom cen produktów do określenia odszkodowania należy natomiast przyjmować z daty przewidywanej ich sprzedaży (z daty, w której plony byłyby sprzedane gdyby nie uległy zniszczeniu, Ponadto, w ocenie biegłego okres dochodzenia gleby, na skutek wykonanych prac ziemnych, do pełnej zdolności produkcyjnej będzie wynosił 5 następnych lat od zakończenia budowy (na poziomie 60% w pierwszym i 10 % w ostatnim roku). Na tej podstawie biegły określił łączną wartość szkody na kwotę [...]zł odpowiadającej sumie wartości utraconych korzyści (plonowania) oraz szkody z tytułu obniżenia plonowania w kolejnych latach.

Natomiast, przy określeniu odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości zdaniem Starosty należało uwzględnić czynniki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia. W tym celu biegły w pierwszej kolejności ustalił przeznaczenie nieruchomości: zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy M. w obrębach M., B. , D. , W. oraz obrębu M1 (uchwała Rady Miejskiej M. nr [...] z dnia 11.12.2007 r., Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia 28.02.2008r.) - teren, w obrębie którego zlokalizowana jest działka nr [...], w obszarze gdzie przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia, stanowi teren produkcji rolnej (symbol planu [...].).

Starosta wyjaśnił, że wartość jednostkową nieruchomości wyceniono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Powołał następnie przepisy art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (...) i wskazał, że biegły przyjął do porównań 21 transakcji nieruchomościami gruntowymi, z rynku lokalnego - powiatu m. (gmin M., S., K. , C. ) stanowiącymi przedmiot prawa własności, przeznaczonymi pod tereny rolne, w przedziale cenowym od [...] zł/ha do [...] zł/ha oraz cenie średniej - [...] zł/ha, które miały miejsce w okresie od grudnia 2013 do września 2015 r. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości, rzeczoznawca ustalił, że czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości są: lokalizacja gruntów - 30 %, skład użytków - 10 %, wartość bonitacyjna - 30 %, warunki uprawy - 20 %, powierzchnię działki - 10 %. Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej [współczynnik korygujący dla działki nr [...] - 1,159] rzeczoznawca określił, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł /ha. Następnie dokonał obliczenia współczynnika obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej [...]) oraz współczynnika obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzenia, w którym istnieje zmiana sposobu użytkowania nieruchomości lub istotne ograniczenie sposobu użytkowania dla obszaru zajęcia nieruchomości ([...]). Otrzymaną wartość współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości biegły pomnożył przez wyliczoną wcześniej wartość rynkową nieruchomości i przez ustaloną powierzchnię zajęcia, ustalając łączną wartość w wysokości [...] zł.

Starosta uznał, iż operat szacunkowy został wykonany zgodnie z powołanymi przepisami, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organ przytoczył przepis art. 132 ust. 6 u.g.n. konstatując, że zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości oraz zmniejszenia ich wartości, w związku z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji S. - M. jest E. sp. z o.o.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. i K. K. zarzucając organowi I instancji pominięcie ich słusznego interesu i zasądzenie rażąco niskiego odszkodowania. Odwołujący podnieśli, iż zaskarżona decyzja nie uwzględnia kwestii słusznego wynagrodzenia z tytułu ustanowionej służebności, którą de facto decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości wprowadza, a także wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w przeszłości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, które miało miejsce przez wiele lat. Wyjaśnili, że dotychczas istniejący słup i linia energetyczna na przedmiotowej nieruchomości została zlokalizowana nielegalnie w latach 70-tych XX wieku z naruszeniem prawa budowlanego, czyli jako samowola budowlana. Niedopuszczalnym jest, by w obecnym systemie, w którym ochrona prawa własności zagwarantowana jest konstytucyjnie, sankcjonowano za pomocą decyzji administracyjnych naruszenie prawa z przeszłości. Dotychczas istnienie tak dużego słupa wykluczało możliwość rolniczego wykorzystania terenu znajdującego się pod nim i w znacznym stopniu utrudniało wykorzystanie terenu do tego słupa przylegającego. Ze strony przedsiębiorstwa energetycznego nie było jakiejkolwiek inicjatywy zmierzającej do wynagrodzenia tych szkód. Obecnie zaś w planie miejscowym teren przylegający do obszaru zajętego przez omawiana linię przeznaczony jest na budownictwo mieszkaniowe. Tak bliskie sąsiedztwo linii wysokiego napięcia istotnie wpływa na atrakcyjność działek budowlanych do niej przylegających nie tylko ze względów estetycznych, ale przede wszystkim z powodu obaw dotyczących negatywnego wpływu na zdrowie osób zamieszkujących w bezpośrednim sąsiedztwie linii wysokiego napięcia. Ponadto, w przypadku, gdyby linii tej w tym miejscu nie było, zapis w planie także i dla terenu zajętego obecnie przez tę linię przewidywałby zabudowę mieszkaniową, co wiązałoby się z możliwością sprzedaży działek tam wytyczonych, podczas gdy obecnie teren ten na skutek poprowadzenia nad nim linii i postawienia słupa, nie przedstawia żadnej wartości, zwłaszcza, że w planie dla okolicznych terenów przewidziana jest funkcja mieszkaniowa bądź rekreacyjna, co pod znakiem zapytanie przedstawia także możliwość jego dalszego rolniczego wykorzystania. Zdaniem odwołujących możliwe jest poprowadzenie omawianej linii w innym miejscu, tak, by nie kolidowałoby to z wykonywaniem prawa własności właścicieli gruntów leżących pod nią. Jej obecne usytuowanie, na wzgórzu, w pobliżu malowniczo położonego jeziora, szkodzi nie tylko im, ale także innym mieszkańcom gminy, znacznie pogarszając jej walory turystyczno-mieszkaniowe na zajętym przez linię terenie. Odwołujący dodali na marginesie, że ustalona kwota odszkodowania ma się nijak do uprzednio proponowanej w trakcie negocjacji przez E. sp. z o.o., która miała wynosić przeszło [...] zł, rekompensując straty jakie z tego powodu odwołujący ponieśli.

Wojewoda decyzją z dnia 15 lipca 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Uzasadniając swe rozstrzygnięcie Wojewoda w pierwszej kolejności przedstawił przebieg postępowania oraz ustalony stan faktyczny sprawy, tożsamy do przyjętego przez organ I instancji. Następnie stwierdził, że uwzględnił odwołanie, albowiem zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Zdaniem organu odwoławczego Starosta ustalił odszkodowanie w niniejszej sprawie na podstawie operatu szacunkowego, który nie przedstawia wartości dowodowej, albowiem został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa.

Organ odwoławczy stwierdził, że odszkodowanie, o jakim mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie obejmuje swoim zakresem tzw. "szkody planistycznej". Wyjaśnił, iż roszczenie o spadek wartości nieruchomości, ale wywołany skutkami uchwalenia planu miejscowego reguluje bowiem art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Oznacza to, że jeżeli spadek wartości nieruchomości jest konsekwencją ustaleń planistycznych, zbieżnych ze skutkami dokonanego ograniczenia, to wówczas odszkodowanie ustalane w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n. będzie mniejsze, tj. nie będzie uwzględniać roszczeń wynikających z uprawnienia do domagania się odszkodowania planistycznego. W sytuacji odwrotnej, gdyby np. doszło do wybudowania linii elektroenergetycznej, wskutek wykonania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, która nie zostałaby wyeliminowana z obrotu prawnego, a plan miejscowy w swych ustaleniach żadnych ograniczeń by nie przewidywał albo ograniczenia z planu wynikające byłyby mniejsze, niż ograniczenia rzeczywiście doznawane przez właściciela nieruchomości (wynikające de facto z decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania), to wówczas spadek wartości nieruchomości tym spowodowany, powinien być ustalony na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. Z taką sytuacją mamy do czynienia w sprawie niniejszej, ponieważ plan miejscowy - który mógł być źródłem szkody planistycznej - obowiązuje. Oznacza to konieczność dochodzenia roszczeń za szkodę planistyczną na ścieżce cywilnoprawnej.

Zdaniem Wojewody w kwocie odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. mieszczą się - pozostające w związku przyczynowo-skutkowym - skutki zbudowania np. danej linii energetycznej na określonej nieruchomości. Innymi słowy w zakresie szkód mieszczą się np.: uszkodzenie roślinności, ogrodzenia, koszt rekultywacji gleby (np. w przypadku terenów rolnych) i itp. W tym zakresie pomocny jest bowiem § 43 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, w którym mowa jest o konieczności porównania stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji np. o ograniczeniu sposobu korzystania ze stanem z dnia zakończenia danej inwestycji.

Z kolei w zakresie spadku wartości nieruchomości, zgodnie z § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia, w skład odszkodowania należnego tytułem spadku wartości nieruchomości wchodzi m.in. rekompensata należna za obowiązek udostępnienia nieruchomości, w celu umożliwienia dokonywania przedsiębiorcy przesyłowemu konserwacji i napraw urządzeń. Jest bowiem dodatkową uciążliwością, jednym z elementów ograniczających swobodne korzystanie z nieruchomości, co niewątpliwie zmniejsza jej wartość, niezależnie od ewentualnych szkód z takim wejściem związanych.

W ocenie organu II instancji w zakresie tak ustalanej wartości spadku nieruchomości porównać należy wartość tej nieruchomości, jak gdyby nie było na niej żadnej linii elektroenergetycznej, ze stanem jaki powstał wskutek legalnego posadowienia danego obiektu, na podstawie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Nie pomija się spadku wartości nieruchomości albo nie uznaje się, że spadek ten jest mniejszy niż w rzeczywistości, albowiem na działce stała już stara linia (którą zdemontowano w celu zbudowania nowej), a właściciel nieruchomości może dochodzić odszkodowania za spadek jej wartości w przeszłości na ścieżce cywilnoprawnej. W postępowaniu cywilnym nie jest możliwe dochodzenie przez właściciela nieruchomości, wobec nieuprawnionego posiadacza służebności przesyłu, roszczenia o naprawienie szkody z powodu obniżenia jej wartości, związanego z normalnym korzystaniem z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści takiej służebności (art. 225 w zw. z art. 230 K.c.). Jak wyjaśnia bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z 8 września 2011 r. (sygn. akt 111 CZP 43/11) pogorszenie nieruchomości, wynikłe z wybudowania na nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych jest rekompensowane poprzez świadczenie, jakie właściciel może uzyskać w związku z obciążeniem jego prawa służebnością przesyłu. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości, albowiem uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości wyłącza roszczenie negatoryjne, jak i za bezumowne korzystanie z gruntu. Skoro decyzja o ograniczeniu w sposobie korzystania z nieruchomości w swych skutkach prawnych jest w zasadzie tożsama z uzyskaniem prawa służebności przesyłu, to skoro wynagrodzenie za ustanowienie tej służebności obejmuje spadek wartości nieruchomości wywołany posadowieniem linii w przeszłości (bez tytułu prawnego), to tym bardziej odszkodowanie za posadowienie nowej linii, w miejscu dotychczas istniejącej ustalane na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno uwzględniać spadek wartości nieruchomości. Spadek wartości tej nieruchomości powinien być wzięty pod uwagę z pominięciem tego, że dawniej na działce istniała linia, a która wyrządziła "szkodę" i spowodowała spadek jej wartości przed jej demontażem, dokonanym w celu zbudowania nowej linii energetycznej.

Wojewoda podkreślił, iż w przypadku budowy nowej linii wysokiego napięcia - o wyższych parametrach - w miejscu dotychczas stojącej starej linii, najpierw dochodzi do demontażu jej odcinka na określonej nieruchomości. To natomiast powoduje, że w praktyce, zachodzi taki moment, gdy na działce nie ma urządzenia przesyłowego (a które stało w danym miejscu bez tytułu prawnego) i dopiero dochodzi do zbudowania zupełnie nowego obiektu liniowego.

Zdaniem organu odwoławczego bezsporne jest, że J. i K. K. przysługuje prawo do odszkodowania, o jakim mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., albowiem Starosta [...] decyzją z 24 kwietnia 2014 r. ograniczył sposób korzystania z części przedmiotowej nieruchomości. W rezultacie współwłaściciele ponieśli szkody w rozumieniu art. 128 ust. 4 u.g.n., a wartość nieruchomość mogła ulec zmniejszeniu.

Powodem uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia jest to, że operat szacunkowy S. K. nie przedstawia wartości dowodowej w świetle art. 80 k.p.a.

Zdaniem Wojewody w operacie błędnie określono daty istotne dla jego sporządzenia. W punkcie 4.3 czytamy, że data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości to data faktycznego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (tj. data rozpoczęcia prac), czyli 20 maja 2015 r., a także dzień zakończenia prac przywracających pierwotny stan nieruchomości. Zgodnie zaś z § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania. Tym dniem był 24 kwietnia 2014 r.

Organ II instancji stwierdził następnie, iż wbrew art. 130 ust. 1 u.g.n. błędnie określono datę ograniczenia prawa własności nieruchomości. Wyjaśniono, że dniem tym był dzień, gdy upłynął termin, o jakim mowa w art. 9 u.g.n. w stosunku do decyzji Wojewody z 18 grudnia 2014 r., a zatem gdy decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania nie dość, że była ostateczna, to jeszcze stała się wykonalna. Tym dniem był 23 stycznia 2015 r., ponieważ 22 stycznia 2015 r. upływał 30-dniowy termin na zaskarżenie powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Kolejno Wojewoda wskazał, iż biegły stwierdził, że rozpoczęcie prac budowlanych na nieruchomości nastąpiło 20 maja 2015 r., zaś zakończenie 17 sierpnia 2015 r. Z akt sprawy wynika, że w tym okresie nieruchomość zajmowała spółka E. . Zajęcie nieruchomości w tym okresie było normalnym następstwem decyzji Starosty [...] z 24 kwietnia 2014 r. Zdaniem organu odwoławczego w operacie nie wskazano, czy doszło do szkody rozumianej jako pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości w okresie trwania inwestycji, a na co wskazuje się w punkcie 1.6.2 standardu V.8 "Zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej", stanowiącego notę interpretacyjną wchodzą w skład obowiązujących Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, na które w punkcie 3.2.3 powołał się biegły. W operacie brak określenia ewentualnego odszkodowania za udostępnienie nieruchomości w okresie od 20 maja 2015 r. do 17 sierpnia 2015 r.

Wojewoda wskazał, że w operacie uznano, że konieczne było ustalenie wartości utraconych pożytków naturalne, którymi był zniszczony jęczmień na obszarze o powierzchni 1780 m2. Z drugiej strony w skład utraconych pożytków rzeczoznawca włączył obniżone plonowanie w okresie 5 lat, a co spowodowane jest faktem wymieszania ziemi urodzajnej z piaskiem z wykopu. Tymczasem zgodnie z § 43 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia wykonawczego przy określaniu wartości poniesionych szkód uwzględnia się utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Obniżone plonowanie w okresie kolejnych 5 lat to pożytek, który zostanie utracony po zakończeniu działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania (tj. po 17 sierpnia 2015 r.). Z tego zatem powodu zdaniem Wojewody biegły naruszył powołany przepis, gdyż powinien szkodę polegającą na wymieszaniu ziemi urodzajnej z piaskiem z wykopu wycenić w zgodzie z § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. Skoro biegły stwierdził, że w wyniku robót budowlanych doszło do szkody tymczasowej w postaci zniszczenia terenu rozumianego jako spadek jakości gleby, to powinien wycenić: koszt rekultywacji biologiczno-chemicznej gleby oraz wartość odtworzeniową ewentualnych prac ziemnych związanych z przywróceniem glebie jej pierwotnego stanu.

Następnie Wojewoda wyjaśnił, iż rzeczoznawca powołał się w punkcie 3.2.3. operatu na Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz obowiązujące noty interpretacyjne. Jedną z obowiązujących not interpretacyjnych jest wspomniana tymczasowa nota interpretacyjna "Standard V.8." Zgodnie z pkt 4.4.1. noty zmniejszenie wartości nieruchomości wynika m.in. z możliwości wejścia właściciela infrastruktury na nieruchomość w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii. Jest to spójne z § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, który nakazuje uwzględnić przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, skutki spowodowane z obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii. Tymczasem w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości określono za pomocą wzoru, o jakim mowa w punkcie 4.4.2. noty, a zatem wzoru odnoszącego się jedynie do wyceny zmniejszenia się wartości nieruchomości z powodu trwałego ograniczenia w sposobu korzystania z nieruchomości, tj. przesłanki o jakiej mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia.

Dalej organ odwoławczy podał, że w operacie stwierdza się, iż na terenie nieruchomości stoi słup napowietrzny WN 110 kV numer [...] o wymiarach 4,2 m x 4,2 m. Mimo to biegły nie ustalił wartości rocznego kosztu dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego (Ksm) i rocznego utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnych elementem infrastruktury technicznej (Wpl). Tego rodzaju ustalenie byłoby zgodne z § 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. W operacie jedynie przy określaniu zmiany przydatności użytkowej (§ 43 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia), a dokładniej przy określaniu współczynnika obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzenia, uwzględniono ów fakt. Rzeczoznawca podzielił obszar oddziaływania urządzenia na trzy strefy (SZ1, SZ2 i SZ3) i wyprowadził z tego wspólny współczynnik SZ na poziomie 0,19. Zdaniem Wojewody te ustalenia i sam wzór odnosi się jedynie do określenia obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzenia, w którym istnieje zmiana sposobu użytkowania w nieruchomości. Tymczasem jest różnica pomiędzy zmianą warunków korzystania z nieruchomości, a zmianą przydatności użytkowej nieruchomości.

Wojewoda wskazał następnie, że w operacie stwierdzono, że nieruchomość w planie miejscowym z 2007 r. została oznaczona symbolem [...] Mimo to określając w punkcie 8.2. operatu zakres istotnych ograniczeń zawartych w planie miejscowym biegły nie oparł się na tym planie. Organ podał, że z urzędu jest mu wiadome, że w tym miejscu operatu omyłkowo umieszczono zapisy z innych operatów sporządzonych na zlecenie Starosty [...]. W tych innych operatach planem miejscowym była uchwała nr [...] Rady Gminy K. z dnia 17 grudnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. dla części obrębów K1, P. (Dz. Urz. Woj. Wlkp z 2014 r. poz. 549). Tymczasem w realiach niniejszej sprawy z ustaleń planu miejscowego z 2007 r. nie sposób wywieść takich ograniczeń, na jakie wskazał biegły. Ustalenia dla jednostki 6.3 R zawierają się w § 33 ust. 5 planu miejscowego z 2007 r., natomiast normy dopuszczające lokalizację linii WN 110 kV zawarte są w dziale XVII planu miejscowego z 2007 r., a dokładniej w jego § 71 ust. 1 i 2. Z żadnych tych zapisów planu nie ma mowy o zakazie lokalizacji obiektów kubaturowych, w tym budynków, a także czynienia nasadzeń pod linią elektroenergetyczną 110 kV drzew i krzewów, których wysokość może przekraczać 3,0 m oraz roślinności o rozbudowanym systemie korzeniowym, a które to zakazy zawiera z kolei § 14 ust. 1 pkt lit. d i f planu Gminy K.. Co więcej nawet z § 33 ust. 5 pkt 4 planu miejscowego z 2007 r. wynika, że na nieruchomości możliwe jest wprowadzanie budynków gospodarczych, inwentarskich i budowli oraz obiektów związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, ale z ograniczeniem obsady w budynkach inwentarskich do 40 DJP. Natomiast z § 33 ust. 5 pkt 5 planu miejscowego z 2007 r. wynika, że nie określa się nakazów, zakazów dopuszczeń i ograniczeń dotyczących: zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy, szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenu.

Na marginesie Wojewoda wskazał, że o braku wartości dowodowej niniejszego operatu świadczy też niewyjaśnienie w nim, skąd się wzięły wartości dwóch współczynników obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzeń: tj. SZ2 i SZ3 (odpowiednio na poziomie: 50% i 17%). Wprawdzie tego rodzaju uchybienie mogłoby zostać konwalidowane w formie wyjaśnień biegłego, lecz w świetle pozostałych uchybień, nie było powodu do ich pozyskiwania na etapie postępowania odwoławczego.

Reasumując organ odwoławczy uznał analizowany operat szacunkowy za pozbawiony wartości dowodowej w stopniu uniemożliwiającym jego konwalidację. W rezultacie zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Wskazał też, iż skoro podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest decyzja Starosty [...] z 24 kwietnia 2014 r. to dokument ten powinien znajdować się w aktach niniejszej sprawy, tj. jego kompletna uwierzytelniona kopia opatrzona klauzulą o ostateczności. Wprawdzie fakt, że decyzja ta jest ostateczna, znany jest organom z urzędu, nie wyłącza konieczności włączenia jej do akt sprawy. Nie można bowiem zapominać, że decyzje administracyjne podlegają kontroli sądowej.

Wojewoda uznał za chybione argumenty odwołujących odnoszące się do tego, w jakich warunkach i okolicznościach powstała dawna linia WN 110 kV relacji S.-M.. Fakt dawnej samowoli budowlanej i braku poinformowania właścicieli o budowie nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy. Jej przedmiotem jest określenie słusznego odszkodowania za szkody i ewentualny spadek wartości nieruchomości, wywołany decyzją Starosty [...] z 24 kwietnia 2014 r. Wskutek zaś tej decyzji na nieruchomości odwołujących wybudowano nową linię WN 110 kV relacji S.-M., po demontażu dotychczas istniejącego urządzenia. Podobnie Wojewoda przyjął, że bez znaczenia jest to, że E. nie wykazywała inicjatywy by wynagrodzić wieloletnie bezumowne korzystanie z działki. Kwestia ta jest sprawą cywilną i dotyczy tego, co miało miejsce przed decyzją Starosty z 24 kwietnia 2014 r.

Odnosząc się zaś do zarzutu tyczącego się niekorzystnych zapisów planu będących wynikiem istnienia przedmiotowej linii Wojewoda wskazał, iż przepis art. 36 ust. 1-3 u.p.z.p. umożliwia właścicielom nieruchomości żądania od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę z tego tytułu albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Innymi słowy nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy to, jakie przeznaczenie planistyczne nieruchomość by uzyskała, gdyby nie fakt posadowienia w jej granicach linii WN 110 kV relacji S.-M..

Ustosunkowując się do kwestii możliwości odmiennego przebiegu przedmiotowej linii energetycznej organ II instancji wyjaśnił, że przedmiotem postępowania jest ustalenie odszkodowania za skutki wywołane decyzją Starosty [...] z 24 kwietnia 2014 r. i nie ma znaczenia, w jakim stopniu prawa innych podmiotów są naruszone przez fakt istnienia przedmiotowej linii. Podobnie nie jest przedmiotem postępowania rozważanie innego przebiegu linii. Kwestia ta miała znaczenie w postępowaniu o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Nadto Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (operatu szacunkowego) określającej wartość nieruchomości i bez znaczenia jest okoliczność, jakie warunki oferowała spółka E. odwołującym.

Kończąc Wojewoda stwierdził, że zaistniała konieczność zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. albowiem zakres czynności wyjaśniających, które należy przeprowadzić wykracza poza granice wyznaczone w art. 136 k.p.a. Potrzeba sporządzenia nowego operatu szacunkowego w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie oznacza bowiem konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części i uzasadnia zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a.

Powyższa decyzja Wojewody stała się przedmiotem skargi E. sp. z o.o. skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Skarżąca spółka zarzuciła organowi II instancji naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a., a także art. 7, art. 77 § 1, 107 § 3 oraz art. 80 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez:

- uchylenie decyzji Starosty i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, podczas gdy wszelkie nieścisłości stwierdzone przez Wojewodę w opinii biegłego mogły zostać usunięte w postępowaniu odwoławczym,

- błędne uznanie, że materiał dowodowy - w tym przedłożona opinia biegłego - jest niewystarczający do wydania decyzji, podczas gdy, po jego ewentualnym uzupełnieniu w postępowaniu odwoławczym, stanowiłby wystarczającą podstawę do merytorycznego załatwienia sprawy,

- niewskazanie w uzasadnieniu okoliczności przemawiających za wydaniem rozstrzygnięcia kasatoryjnego oraz niewyjaśnienie przyczyn niezastosowania art. 136 k.p.a.,

- błędne uznanie, że ustalone przez biegłego zmniejszenia wartości nieruchomości opierało się wyłącznie na współczynniku trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, podczas gdy ze sporządzonego operatu (str. 14-15) wynika, że biegły uwzględnił wszystkie czynniki zmniejszenia wartości nieruchomości,

- błędną ocenę, iż ewentualna korekta przyjętych przez biegłego dat dla ustalenia stanu nieruchomości i stany zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wymagałaby przeprowadzenia ponownie dowodu z opinii biegłego, wykraczając poza ramy uzupełniającego postępowania dowodowego, w sytuacji w której wyjaśnienia rzeczoznawcy lub dokonana korekta opinii byłaby wystarczająca i nie powodowałaby zmiany wartości odszkodowania, czego Organ nie zweryfikował;

Nadto spółka zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie przepisów prawa materialnego art. 128 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 oraz art. 134 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. oraz § 43 ust. 1-4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) poprzez:

- wadliwe przyjęcie, iż przedmiotowe odszkodowanie winno zostać ustalone w sposób tożsamy z wynagrodzeniem ustalanym z tytułu służebności przesyłu, pomimo iż sposób ustalenia wysokości odszkodowania z art. 128 ust. 4 u.g.n. został szczegółowo określony w przepisach u.g.n. i rozporządzeniu w sprawie wyceny (....)i brak jest podstaw do wykraczania poza tak zakreślone podstawy dla ustalenia wysokości odszkodowania w postępowaniu z art. 128 ust. 4 u.g.n., posługując się instytucjami prawa cywilnego,

- błędne uznanie, że spadek wartości nieruchomości powinien być wzięty pod uwagę z powinięciem tego, że dawniej na działce istniała linia, a która wyrządziła szkodę i spowodowała spadek jej wartości przed jej demontażem, dokonanym w celu zbudowania nowej linii elektroenergetycznej, w sytuacji gdy odszkodowanie ustalane jest zgodnie ze stanem nieruchomości na dzień ograniczenia praw, w którym to dniu linia ta istniała na przedmiotowej nieruchomości,

- błędne uznanie, iż dla prawidłowego ustalenia kwoty odszkodowania konieczne jest uwzględnienie przez biegłego w opinii rocznego kosztu dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego (Ksm) i rocznego utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury (Wpl), podczas gdy zakres odszkodowania winien obejmować tylko i wyłącznie zdarzenia, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., a w którym czynniki te się nie mieszczą,

- nieuprawnione uznanie, iż w zakres odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. wchodzi również odszkodowanie za udostępnienie nieruchomości w okresie prowadzenia robót budowlanych, pomimo że w art. 130 ust. 1 u.g.n. ani w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny, nie przewiduje się odszkodowania z tego tytułu.

Mając na uwadze postawione zarzuty skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. Stosownie zaś do art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Przepis ten w pkt "c" umożliwia przy uwzględnieniu skargi uchylenie decyzji lub postanowienia w części, jeżeli zachodzą przesłanki do stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przepis art. 151 p.p.s.a. mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala.

Przed przystąpieniem do szczegółowych rozważań wskazać należy na specyfikę niniejszej sprawy, gdzie przedmiotem zaskarżenia była wydana na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. decyzja kasacyjna organu II instancji uchylająca decyzję ustalającą odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, iż w kontrolowanej sprawie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji w części, tj. w zakresie jej uzasadnienia, gdyż, co do zasady zaskarżone rozstrzygnięcie Wojewody z dnia 15 lipca 2016 r. jest prawidłowe, czego jednakże nie można powiedzieć o wszystkich motywach, skłaniających organ do jego podjęcia, wyartykułowanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Możliwość orzekania w zakresie uchylenia decyzji w zakresie jej uzasadnienia, znajduje potwierdzenie w orzeczeniach NSA (por. np. wyrok z 29 maja 1998 r. I SA 1896/97, Lex nr 44519) i wojewódzkich sądów administracyjnych (por. wyr. WSA w Lublinie z 21 października 2004r. II SA/Lu 1488/03, niepubl.). Podstawowym argumentem za tym przemawiającym jest uznanie uzasadnienia za konieczny i istotny element decyzji administracyjnej (na gruncie art. 107 § 1 kpa), będący "zwykłą" jej częścią w sensie składnika treści decyzji i w tym kontekście jako część równoważną z punktu widzenia znaczenia z samą osnową decyzji. Uzasadnienie stanowi obowiązkowy składnik decyzji, mający na celu wyjaśnienie rozstrzygnięcia (art. 107 § 3 kpa, przy czym § 4 i 5 kpa określa przypadki, w których można odstąpić od uzasadnienia decyzji). Zatem sentencja decyzji jak i jej uzasadnienie stanowią całość rozstrzygnięcia i w przypadku, gdy uzasadnienie narusza prawo swoją treścią dopuszczalne jest w tymże zakresie uchylenie nieprawidłowego uzasadnienia (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 października 2004r., sygn. akt II SA/Lu 161/04, Lex nr 167725). Nie ma w tym przypadku niebezpieczeństwa, związanego z pozostawieniem w obrocie decyzji bez uzasadnienia czy też z uzasadnieniem wewnętrznie niespójnym, gdyż eliminacja uzasadnienia zaskarżonej decyzji znajduje wypełnienie treściowe w postaci argumentów uzasadnienia sądu administracyjnego, chociaż formalnie to pierwsze nie jest przez to ostatnie zastępowane. Zostaje w ten sposób także wzięta pod uwagę wartość szybkości stosowania prawa, która wprawdzie odnosi się głównie do postępowania sądowego (art. 45 ust. 1 Konstytucji RP, art. 6 ust. 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności), niemniej, jeśli elementem całego postępowania jest postępowanie sądowe (nawet potencjalne) powinna mieć na względzie przede wszystkim szybkość rozstrzygnięcia (wyjaśnienia) sprawy istotnej dla adresata niezależnie od tego, w jakiej proporcji zależy to od postępowania przed sądem i przed organem administracyjnym.

Inaczej rzecz ujmując uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej uzasadnienia pozostawia jej sentencję (a więc uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania), wskazując równocześnie na występujące w sprawie nieprawidłowości, do których usunięcia zobowiązany jest organ I instancji.

Przechodząc do merytorycznego rozpatrzenia skargi w pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja taka została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Rozstrzygnięcie kasacyjne może w szczególności wystąpić, jeżeli wątpliwości organu odwoławczego co do ustalonego stanu faktycznego nie można wyeliminować w trybie art. 136 k.p.a. Przepis ten z kolei przewiduje, że organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Ocena, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z postępowaniem dowodowym w zakresie uzupełniającym, czy też wykraczającym poza uzupełnienie, wymaga odniesienia się do konkretnych okoliczności sprawy. Według utrwalonych poglądów orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok z 26 lutego 2016 r., sygn. akt II OSK 1619/14, wraz z orzecznictwem przywołanym w jego uzasadnieniu, dostępny w CBOSA i LEX-el), decyzja kasacyjna, powodująca przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, może być podjęta tylko w sytuacjach określonych w art. 138 § 2 k.p.a. Taki rodzaj decyzji organu odwoławczego, stanowiący wyłom od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy, nie może podlegać wykładni rozszerzającej. Co do zasady bowiem, orzeczenie organu odwoławczego winno mieć charakter reformacyjny (art. 138 § 1 k.p.a.), zaś uprawnienia kasacyjne tego organu mają charakter wyjątkowy. W sprzeczności z art. 138 § 2 k.p.a. pozostaje zatem wydanie decyzji kasacyjnej zarówno w przypadku, gdy zaskarżona decyzja była dotknięta jedynie błędami natury prawnej, jak i w przypadku, gdy postępowanie wyjaśniające pierwszej instancji jest dotknięte niewielkimi brakami, które z powodzeniem można uzupełnić w postępowaniu odwoławczym (patrz B. Adamiak, J. Borkowski, j.w., str. 519).

Jednocześnie zauważyć należy, iż w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za szeroko rozumiane odjęcie bądź ograniczenie własności nieruchomości, w tym jak w niniejszej sprawie odszkodowania, o którym mowa w art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n podstawowym dowodem jest operat rzeczoznawcy, w istocie mający charakter opinii biegłego.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 tej ustawy, przy czym odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z regulacji zawartej w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny wynika nadto, iż opinia ta stanowi także dowód określający wartości szkód na nieruchomości.

Opinia ta sporządzana jest w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy podlega ocenie przez organ z punktu widzenia jego kompletności i prawidłowości sporządzenia. Stosownie natomiast do treści art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Z powyższego wynika, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość odszkodowania. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości.

Co za tym idzie organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 i z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11). Nie można także wykluczyć sytuacji, że ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego pozwoli na ustalenie, iż obarczony jest błędami niemożliwymi do usunięcia w drodze uzyskania od rzeczoznawcy wyjaśnień uzupełniających i wymagającymi przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. W takiej sytuacji naprawienie uchybień organu I instancji, który oparł swoje orzeczenie na obarczonym tego rodzaju wadami operacie nie byłoby możliwe w postępowaniu odwoławczym, bowiem uzyskanie na tym etapie postępowania kolejnego operatu szacunkowego, naruszałoby zasadę dwuinstancyjności postępowania, wyrażoną w art. 15 k.p.a.

Taka sytuacja procesowa zaistniała w niniejszej sprawie, co upoważniało Wojewodę do wydania orzeczenia przewidzianego w art. 138 § 2 k.p.a.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż trafnymi okazały się zaostrzenia Wojewody co do nierzetelności operatu majątkowego polegającej na wadliwym określeniu w tymże operacie istotnych ograniczeń co do zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości zawartych w planie miejscowym.

Skoro bowiem odszkodowanie, o jakim mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie obejmuje swoim zakresem tzw. "szkody planistycznej", czyli spadku wartości nieruchomości wywołanego skutkami uchwalenia planu miejscowego, albowiem te zagadnienia reguluje art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to oczywistym jawi się, że dla ustalenia ewentualnego spadku wartości nieruchomości z tytułu ustanowienia w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, zasadnicze znaczenia ma ustalenie stanu prawnego i możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości w świetle postanowień obowiązującego na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co za tym idzie powołanie się w operacie na właściwy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy M. w obrębach M., B., D., W. oraz obręb M.1 przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w M. z dnia 11 grudnia 2007 r., Nr [...] przy jednoczesnym wskazaniu w pkt 8.2. operatu na występowanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczeń, które faktycznie w tym planie nie występują stanowi oczywiste i rażące uchybienie biegłego, które pozwala na podjęcie uzasadnionych wątpliwości co do rzetelności przedstawionej przez niego opinii.

Rozbieżności pomiędzy rzeczywistą treścią planu obowiązującego dla obszaru obejmującego przedmiotową nieruchomość, a ograniczeniami w zagospodarowaniu nieruchomości wskazanymi przez biegłego na stronie [...] operatu mają przy tym charakter zasadniczy i na tyle istotny, że nie można uznać ich za oczywistą omyłkę pisarską biegłego, czy też za drobne uchybienie możliwe do usunięcia w drodze uzyskania od biegłego dodatkowych wyjaśnień.

W sytuacji gdy biegły przyjmuje, że dla wycenianej działki postanowienia planu miejscowego obejmują zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych, w tym budynków oraz zakaz czynienia nasadzeń pod linią elektroenergetyczną 110 kV drzew i krzewów, których wysokość może przekraczać 3,0 m oraz roślinności o rozbudowanym systemie korzeniowym, zaś w rzeczywistości plan miejscowy nie tylko nie zawiera tego rodzaju ograniczeń, lecz wręcz dopuszcza w § 33 ust. 5 pkt 4 wprowadzanie budynków gospodarczych, inwentarskich i budowli oraz obiektów związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, ale z ograniczeniem obsady w budynkach inwentarskich do 40 DJP uznać należy, że okoliczności te mogą mieć istotny wpływ na ocenę czy, a jeśli tak to w jakim wymiarze doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Oczywistym bowiem jawi się, że potencjalnie inna może być utrata wartości nieruchomości, na której ustanowiono ograniczenie sposobu korzystania z niej poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej w przypadku, gdy nieruchomość ta – niezależnie od ustanowienia powyższego ograniczenia - objęta jest wynikającym z prawa miejscowego całkowitym zakazem zabudowy kubaturowej od sytuacji, gdy ograniczenie takowe ustanawia się dla nieruchomości wprawdzie jak dotąd nie zabudowanej, lecz na której możliwa jest realizacja zabudowy określonego rodzaju.

Choć bowiem w obu opisanych wyżej przypadkach dojść może do spadku wartości nieruchomości w następstwie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej, to nie budzi wątpliwości, iż w pierwszym przypadku spadek wartości nieruchomości jest w większym stopniu konsekwencją bardzo restrykcyjnych ustaleń planistycznych, niż w sytuacji gdy ustalenie ta tak daleko idących ograniczeń nie prowadzają

Co za tym idzie w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy sporządził operat przy przyjęciu tego rodzaju wadliwych założeń dotyczących zakresu istotnych ograniczeń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i na tej podstawie przyjął określony współczynnik korygujący, ewentualne usunięcie tego rodzaju wad wymagać będzie de facto sporządzenia nowego operatu szacunkowego opartego na prawidłowych ustaleniach faktycznych i prawnych,. Co za tym idzie usuwanie tego rodzaju uchybień w postępowaniu odwoławczym stanowiłoby prowadzenie przez organ II instancji postępowania dowodowego w zakresie sprawy mającym istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie i skutkowałoby naruszeniem zasady dwuinstancyjności.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie już tylko powyższa, oczywista, a przeoczona przez organ I instancji wadliwość przedmiotowego operatu samodzielnie uzasadniała uchylenie przez Wojewodę zaskarżonej odwołaniem decyzji Starosty i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Trafnymi okazały się także zastrzeżenia Wojewody wskazującego, że w operacie błędnie określono daty istotne dla jego sporządzenia. W punkcie 4.3 wskazano bowiem, że data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości to data faktycznego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (tj. data rozpoczęcia prac), czyli 20 maja 2015 r., a także dzień zakończenia prac przywracających pierwotny stan nieruchomości.

Zauważyć zaś należy, iż zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania (w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu), ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. W realiach niniejszej sprawy tym dniem był – jak trafnie wskazał Wojewoda – dzień 23 stycznia 2015 r., kiedy to upłynął termin do zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji Wojewody w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej. To ta data zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. określała zatem dzień na który należało ustalić stan i przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości.

Z treści powyższego przepisu stanowiącego, że wysokość odszkodowania, ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw wynika przy tym w sposób jednoznaczny, że błędnym jest stanowisko Wojewody jakoby w zakresie ustalanej wartości spadku nieruchomości porównać należy wartość tej nieruchomości, jak gdyby nie było na niej żadnej linii elektroenergetycznej, ze stanem jaki powstał wskutek legalnego posadowienia danego obiektu, na podstawie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, przy czym nie uznaje się, że spadek ten jest mniejszy niż w rzeczywistości, albowiem na działce stała już stara linia (którą zdemontowano w celu zbudowania nowej).

Zauważyć bowiem należy, iż istnienie "starej" linii energetycznej na nieruchomości dla której ustanowiono ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie nowych przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej, stanowi niewątpliwie element stanu nieruchomości i co za tym idzie winno być uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego o ile ta tzw. "stara" linia energetyczna istniała na nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

Wobec jednoznacznej w tym zakresie treści przepisu art. 130 ust. 1 u.g.n. za nieznajdujące podstawy prawnej uznać należy twierdzenia Wojewody zawarte w części uzasadnienia oznaczonej lit. B. jakoby spadek wartości nieruchomości powinien być wzięty pod uwagę z pominięciem tego, że dawniej na działce istniała linia, a która wyrządziła "szkodę" i spowodowała spadek jej wartości przed jej demontażem, dokonanym w celu zbudowania nowej linii energetycznej.

Bez znaczenia prawnego pozostaje przy tym podnoszona przez Wojewodę okoliczność, że w przypadku budowy nowej linii wysokiego napięcia - o wyższych parametrach - w miejscu dotychczas stojącej starej linii, najpierw dochodzi do demontażu jej odcinka na określonej nieruchomości, co powoduje, że w praktyce, zachodzi taki moment, gdy na działce nie ma urządzenia przesyłowego (a które stało w danym miejscu bez tytułu prawnego) i dopiero dochodzi do zbudowania zupełnie nowego obiektu liniowego.

Jak wskazano bowiem powyżej ustalenia co do stanu i przeznaczenia nieruchomości winny być bowiem czynione nie na dzień rozpoczęcia prac przy budowie nowej linii energetycznej, lecz na dzień pozbawienia lub ograniczenia praw.

W tej części uzasadnienia swojej decyzji Wojewoda popadł zatem w wewnętrzną sprzeczność, albowiem z jednej strony prawidłowo zakwestionował błędne określenie w operacie dat istotnych dla jego sporządzenia wskazując jak powinny być one określone zgodnie z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a następnie odnośnie ustalania utraty wartości nieruchomości w związku z ustanowieniem ograniczenia w sposobie korzystania w niej odwołał się do stanu nieruchomości istniejącego w innej niż wskazana w przepisach data, to jest w dacie rozpoczęcia robót budowlanych przy budowie nowej linii energetycznej na przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe oznacza, że w tym zakresie Wojewoda błędnie ocenił jako odpowiadający wymogom przepisów prawa operat szacunkowy, w którym w opisie stanu nieruchomości nie uwzględniono istnienia na niej linii energetycznej.

Podkreślić przy tym należy, iż elementem ustalenia stanu nieruchomości jest nie tylko sam fakt istnienia na niej tzw. "starej" linii energetycznej, która podlegać ma przebudowie, lecz również ustalenie czy ta linia pobudowana została legalnie, czy też bez tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości, co może mieć wpływ na dokonane ustalenia co do wartości nieruchomości na dzień pozbawienia lub ograniczenia praw i stopień utraty jej wartości w związku z ustanowieniem ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Oczywistym bowiem jawi się, iż inna jest wartości nieruchomości na której brak jakichkolwiek urządzeń, inna wartość nieruchomości na, której urządzenia takowe zostały przez operatora energetycznego posadowione bez tytułu prawnego, a inna nieruchomości na której urządzenia takowe posadowione zostały na przykład w oparciu o umowę dzierżawy zawarta pomiędzy operatorem energetycznym, a właścicielem nieruchomości.

Dalej wskazać należy, iż zgodnie z § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

W świetle powyższej regulacji prawidłowym na potrzeby ustalenia odszkodowania w tym zakresie byłoby ustalenie stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji oraz pożytków utraconych od dnia wydania tej decyzji do dnia zakończenia działań, a nie przyjęcie jak uczynił to rzeczoznawca majątkowy, iż datą początkową jest data rozpoczęcia prac przy realizacji na działce skarżących urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej.

Podkreślić w tym miejscu trzeba, iż żaden spośród przepisów regulujących zagadnienia związane z ustalaniem odszkodowania z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie posługuje się użytym przez biegłego w operacie pojęciem "dzień faktycznego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości", czy też pojęciem daty rozpoczęcia prac na nieruchomości i nie wiąże z tak wyznaczoną datą konieczności uwzględniania jej w procesie ustalania wysokości, co dodatkowo wskazuje na niską wartość dowodową przedmiotowego operatu.

Jednocześnie zauważyć należy, iż nie znajduje oparcia w przepisach prawa powoływanie się przez organ II instancji w uzasadnieniu swojego orzeczenia na standardy i noty interpretacyjne wchodzące w skład obowiązujących Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.

Wskazane wyżej standardy i noty interpretacyjne nie stanowią bowiem przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny nie należą bowiem do systemu źródeł prawa powszechnie obowiązującego, co wynika wprost z art. 87 Konstytucji RP stanowiącego, że źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia (ust. 1), a na obszarze działania organów, które je ustanowiły także akty prawa miejscowego (ust. 2).

Co za tym idzie nie mogą one stanowić samodzielnej podstawy dla podejmowana określonych rozstrzygnięć przez organy administracji publicznej. Standardy te uznać należy za swego rodzaju wewnętrzne wytyczne organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, czy tez federacji stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych zalecane dla wykorzystywania przez członków tych organizacji mające służyć zapewnieniu odpowiedniego fachowego, merytorycznego poziomu sporządzanych operatów i ich wiarygodności.

Co za tym idzie zastosowanie się przez rzeczoznawcę majątkowego do standardów wchodzących w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny ma charakter dobrowolny, a ocena czy dochował on tychże standardów, a jeśli nie to jaki miało to wpływ na treść opinii stanowi element wiedzy fachowej, którą dysponuje rzeczoznawca, a której nie posiada organ administracji, który nie może oceniać w tym zakresie sporządzonego operatu, albowiem ingerowałby w ten sposób w zakres fachowych kompetencji biegłego.

O ile zatem organ ma wątpliwości co do rzetelności danego operatu szacunkowego właśnie ze względu na podejrzewane naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego standardów i noty interpretacyjnych wchodzących w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny to jedynym dopuszczalnym przez prawo sposobem weryfikacji tego rodzaju wątpliwości jest zwrócenie się o dokonanie oceny tegoż operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 § 1 u.g.n. Oceny takowej – to jest w zakresie spełniania przez operat wymogów fachowych – nie może zaś dokonać samodzielnie organ.

W realiach niniejszej sprawy powyższe oznacza w szczególności, że pozbawione podstawy prawnej jest chociażby zakwestionowanie przez organ II instancji braku w operacie szacunkowym określenia ewentualnego odszkodowania za udostępnienie nieruchomości w okresie od 20 maja 2015 r. do 17 sierpnia 2015 r. z powołaniem się w tym zakresie jedynie na odpowiednie postanowienia noty interpretacyjnej V8 wchodzącej w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, a bez wskazania jakiegokolwiek przepisu prawa powszechnie obowiązującego, z którego obowiązek takowy miąłby wynikać.

Dalszym następstwem takiego rozumienia charakteru standardów i noty interpretacyjnych wchodzących w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny będzie stwierdzenie, iż w przypadku powołania się w postępowaniu administracyjnym na treść określonego standardu lub noty interpretacyjnej jako na okoliczność uzasadniającą dopuszczenie dowodu o jakim mowa w art. 157 § 1 u.g.n. koniecznym będzie przeprowadzenie w tym postępowaniu dowodu z dokumentu ją zawierającego, przy czym dowód ten przeprowadzony może zostać z urzędu w sytuacji gdy na dany standard lub notę powołuje się organ, względnie na wniosek strony, która powołuje się na ich zapisy i która co za tym idzie winna taki dokument przedłożyć do akt sprawy.

Brak dołączenia danego standardu lub noty do akt sprawy w sytuacji gdy jak w niniejszym postępowaniu powołuje się na nią zarówno organ jak i strona skarżąca skutkuje brakiem możliwości odniesienia się przez Sąd do argumentów podnoszonych przez organ i stronę skarżącą w tym zakresie, albowiem Sąd nie dysponuje treścią danego standardu i co za tym idzie nie jest stanie ustalić nawet czy dokument ten został przytoczony przez organ bądź stronę zgodnie z jego oryginalnym brzmieniem przyjętym przez organizację rzeczoznawców majątkowych, która go uchwaliła.

Trafne okazały się także zastrzeżenia Wojewody co do prawidłowości poczynionych w operacie, a zaaprobowanych przez organ I instancji, ustaleń odnośnie odszkodowania z tytułu utraty pożytków.

Przywoływany już powyżej przepis § 43 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny jednoznacznie wskazuje bowiem, że odszkodowanie z tytułu utraty pożytków obejmuje pożytki utracone w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Co za tym idzie brak było podstaw prawnych dla włączania przez rzeczoznawcę w skład utraconych pożytków nie tylko plonów faktycznie utraconych w związku z realizacją robót w okresie ich wykonywania, to jest od rozpoczęcia prac 20 maja 2015 r. do zakończenia prac przywracających pierwotny stan nieruchomości w dniu 17 sierpnia 2015 r., lecz także, lecz także oczekiwanego w okresie 5 kolejnych lat obniżonego plonowania spowodowanego wymieszaniem w trakcie prac ziemi urodzajnej z piaskiem z wykopu.

Jednocześnie za zbyt daleko idące i nie znajdujące oparcia w przepisach prawa uznać należy wytyczne Wojewody, że skoro biegły stwierdził, że w wyniku robót budowlanych doszło do szkody tymczasowej w postaci zniszczenia terenu rozumianego jako spadek jakości gleby, to powinien wycenić: koszt rekultywacji biologiczno-chemicznej gleby oraz wartość odtworzeniową ewentualnych prac ziemnych związanych z przywróceniem glebie jej pierwotnego stanu.

Żaden przepis prawa powszechnie obowiązującego nie nakłada bowiem na rzeczoznawcę obowiązku takiego właśnie sposobu szacowania zaistniałej szkody tymczasowej

Tak szczegółowe wytyczne stoją także w sprzeczności z wyrażoną w art. 154 § 1 u.g.n. zasadą, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wprawdzie regulacja ta wprost nie odnosi się do wprost do określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości, to jednak ustanawia ona generalną zasadę samodzielności rzeczoznawcy w zakresie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania wysokości odszkodowania i wina być rozciągnięta także na przypadku ustalania odszkodowania z tytułu szkód na nieruchomości innych niż utrata jej wartości powstałych w następstwie ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej.

Podzielić wreszcie należy zastrzeżenia Wojewody co do braku odniesienia się przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowym operacie do wszystkich elementów, które zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny winny być uwzględniane przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy.

Zgodnie z tą regulacją przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Z operatu szacunkowego wynika zaś, iż określając kwotę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości rzeczoznawca ograniczył się do uwzględnienia przesłanek określonych w § 43 ust. 3 pkt 1 i 3, zaś pominął w swoich rozważaniach wskazane w pkt 4 skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy oraz wskazaną w pkt 2 zmianę przydatności użytkowej nieruchomości.

Powyższe wprost wynika z obliczeń dokonywanych w pkt 8.3 operatu (str 20), gdzie uwzględniono trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości polegające na całkowitym wyłączeniu terenu pod słupem z produkcji rolnej oraz na utrudnienia w prowadzeniu zmechanizowanych prac polowych występujące w stosunku do pozostałej części strefy ograniczonego użytkowania, co należy rozumieć jako zmianę z warunków korzystania z nieruchomości.

W operacie zabrakło natomiast wskazania czy, a jeśli tak to w jaki sposób ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości wpłynie na zmianę przydatności nieruchomości rozumianej jako całość oraz wskazania czy powstaną, a je4śli tak to jakie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy i jak wpłyną one na utratę wartości nieruchomości.

Podkreślić w tym miejscu trzeba, że Sąd nie dysponuje wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości i co za tym idzie nie jest w stanie zweryfikować twierdzeń strony skarżącej jakoby uwzględnienie przez rzeczoznawcę wszelkich kryteriów określonych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 wynikało z przyjętych przez niego do obliczeń wzorów i współczynników na co wskazują określone postanowienia standardów i noty interpretacyjnych wchodzących w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, jednakże zauważyć należy, iż to na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy ciąży obowiązek takiego sformułowania go by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego.

W realiach niniejszej sprawy powyższe oznacza, iż operat szacunkowy określający utratę wartości nieruchomości z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości musi być sporządzony w sposób pozwalający na jednoznaczne ustalenie, iż rzeczoznawca uwzględnił wszystkie przesłanki zmniejszenia wartości nieruchomości wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia.

Podkreślić należy, iż z rozważania powyższych nie wynika by rzeczoznawca w przeprowadzanych w każdej tego rodzaju sprawie uwzględniać musiał w obliczeniach wszystkie wskazane w tym przepisie czynniki potencjalnie wpływające na zmianę wartości nieruchomości, a jedynie, iż musi ustalić, które przesłanki utraty wartości nieruchomości w danej sprawie występują i te uwzględnić w obliczeniach. Jednocześnie winien wskazać w uzasadnieniu operatu dlaczego uznał, że dana przesłanka utraty wartości nieruchomości (na przykład w postaci skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii) w danej sprawie nie wystąpiła.

Wymogom powyższym operat sporządzony w kontrolowanej sprawie nie sprostał, a jednocześnie uchybień tych nie zauważył orzekający w niej organ I instancji.

Kolejnym uchybieniem jakim obciążony jest przedmiotowy operat szacunkowy, a których to wadliwości nie zauważył ani organ I instancji ani organ odwoławczy jest ograniczenie się przez rzeczoznawcę przy ocenie zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej jedynie do ustanowionego obszaru oddziaływania urządzenia i pominięcie w rozważaniach jaki wpływ na obniżenie wartości nieruchomości K. i J. K. jako całości ma ograniczenie sposobu korzystania z jej części.

Zauważyć zaś należy, iż żaden przepis prawa nie określa tego rodzaju ograniczenia, a wręcz przytaczane powyżej regulacje wprost odnoszą się do utraty wartości nieruchomości w stosunku do której orzeczono o ograniczeniu sposób korzystania z niej, a nie tylko do części tej nieruchomości, na której ograniczenia te ustanowiono.

Na konieczność rozważenia jaki wpływ na ustanowienie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na tą nieruchomość jako całość wskazują także wyraźnie przesłanki uwzględniane z mocy prawa przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości wskazane w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, w tym w szczególności przesłanka z pkt 4 tegoż przepisu. Oczywistym bowiem jawi się, że skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii dotyczyć mogą nie tylko samego obszaru ograniczonego użytkowania, lecz całej nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w realiach niniejszej sprawy, gdzie dostęp do części nieruchomości uczestników postępowania na której zlokalizowany jest słup energetyczny i nad którą przebiegają przewody jest możliwy od drogi publicznej jedynie przez część nieruchomości skarżących na której nie ustanowiono ograniczenia w postaci zezwolenia operatorowi energetycznemu na zajęcie gruntu.

Wskazać także należy, iż również zmiana warunków korzystania z nieruchomości, jak i trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości dotyczyć może nie tylko ustanowionego obszaru zajęcia, lecz także pozostałej części nieruchomości. szczególnie wyraźnie widoczne jest to w niniejszej sprawie, gdzie ustanowiony na nieruchomości skarżących obszar ograniczonego użytkowania przecina nieruchomość skarżących w poprzek i potencjalnie odcina jej nie objętą ograniczeniami część od dostępu do drogi publicznej chociażby w zakresie obejmującym korzystanie z maszyn których wysokość kolidować może z przebiegiem linii energetycznej, której najniższy punkt przebiegu określono w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości na 5,85 m.

Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż kontekście tych rozważań szczególnie jaskrawym jawi się uchybienie rzeczoznawcy majątkowego w zakresie występujących w planie miejscowym ograniczeń w zagospodarowaniu działki. Przebieg powyższej linii w poprzek nieruchomości skarżących potencjalnie może mieć bowiem inny wpływ na utratę wartości nieruchomości na której obowiązuje zakaz lokalizacji jakichkolwiek obiektów kubaturowych, a inny utratę wartości działki, na której potencjalnie możliwa jest lokalizacja zabudowy gospodarczej, inwentarskiej i nnej związanej z produkcja rolną.

Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż przedmiotowy operat w zakresie w jakim ogranicza ustalenia dotyczące utraty wartości nieruchomości uczestników postępowania jedynie do obszaru 2223 m2 odpowiadających określonej w decyzji z dnia 24 kwietnia 2014 r. tzw. całkowitej powierzchni zajęcia nie tylko narusza wskazane powyżej przepisy prawa powszechnie obowiązującego, lecz nadto obarczony jest wadliwością polegającą na jego wewnętrznej niespójności i oczywistych i widocznych na pierwszy rzut oka błędach w obliczeniach.

Powyższa niespójność wewnętrzna operatu wyrażą się w pierwszym rzędzie w tym, że choć ustalając utratę wartości nieruchomości z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu jej użytkowania rzeczoznawcza ograniczył się do obszaru oddziaływania urządzenia (powierzchni zajęcia) i nie rozważał jaki wpływ wydanie decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości miało na wartość nieruchomości jako całości (pkt 8.3 operatu), to jednocześnie ustalając współczynnik obniżenia wartości jednostki porównawczej na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej (pkt 8.2 operatu), czyli co do zasady prawidłowo uwzględniając wcześniejsze wystąpienie tzw. "szkody planistycznej", która jako dochodzona w innym trybie nie powinna być objęta niniejszym postępowaniem, odniósł się nie do utraty wartości m2 działki w miejscu przewidzianym w planie miejscowym na lokalizację i korytarz ochronny linii elektroenergetycznej, lecz – w ocenie sądu prawidłowo - do utraty wartość przez m2 całej nieruchomości, uwzględniając stosunek powierzchni oddziaływania urządzenia wskazanej w planie miejscowym do powierzchni działki jako całości.

Kolejnym przejawem wewnętrznej sprzeczności opinii w tym zakresie są ustalenia co do określenia współczynnika obniżenia wartości rynkowej nieruchomości – pkt 8.3 operatu. Współczynnik ten rzeczoznawca ustalił wyłącznie dla obszaru oddziaływania urządzenia, który utożsamił z określoną w decyzji powierzchnią zajęcia oznaczoną jako pas zajęcia o szerokości 10 m (2 x 5 metrów od osi linii), podczas gdy w tym samym punkcie 8.3 operatu przyjął, że powierzchnia terenu o utrudnionej uprawie sprzętem mechanicznym (PUM) obejmuje powierzchnię kołową przy słupie elektroenergetycznym o promieniu 6 metrów.

Zauważyć zaś należy, iż tak wyznaczony obszar terenu o utrudnionej uprawie sprzętem mechanicznym wykracza o metr poza pas zajęcia o szerokości 10 metrów (2 x 5 metrów od osi linii), wyłącznie co do którego rzeczoznawca obliczył utratę wartości nieruchomości.

Niezależnie od tego, zauważyć nadto należy, że rzeczoznawca nie wskazał przesłanek przyjęcia tej akurat wartości (to jest promienia 6 metrów dla powierzchni PUM), w sytuacji gdy rzut podstawy słupa nie ma kształtu okręgu, lecz kwadratu, którego powierzchnię rzeczoznawca przyjął jako powierzchnię całkowicie wyłączoną z użytkowania rolniczego.

Skutkiem powyższej wewnętrznej sprzeczności w przyjętych przez rzeczoznawcę założeniach co do tego, że utrata wartości nieruchomości następuje tylko odnośnie jej części wskazanej jako pas zajęcia w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości był nadto oczywisty i widoczny na pierwszy rzut oka błąd w obliczeniach zawartych w pkt 8.3 operatu.

Obliczając bowiem powierzchnię pozostałego terenu o ograniczonym sposobie użytkowania (PPS) rzeczoznawca odjął od powierzchni całej strefy ograniczonego użytkowania wynoszącej 2223 m2 powierzchnię terenu trwale wyłączonego z produkcji wynoszącą 18 m2 (PTW – powierzchnia terenu pod słupem) oraz powierzchnię terenu o utrudnionej uprawie sprzętem mechanicznym wynoszącą 94,04 m2 (PUM – powierzchnia kołowa przy słupie o promieniu 6 metrów ze środkiem koła wyznaczonym przez środek kwadratu stanowiącego podstawę słupa - 113,04 m2 pomniejszona o powierzchnię pod słupem) i uzyskał w ten sposób wielkość 2111 m2 dla której przyjął współczynnik obniżenia wartości 0,17.

Powyższe obliczenie obarczone jest błędem polegającym na odjęciu od całkowitej powierzchni strefy ograniczonego użytkowania powierzchni całego koła o promieniu 6 metrów ze środkiem okręgu wyznaczonym przez środek kwadratu stanowiącego podstawę słupa, w sytuacji gdy powierzchnia tegoż koła w całości nie zawierała się w powierzchni pasa zajęcia o szerokości jedynie 5 metrów od osi linii. Błąd ten skutkował zaś zaniżeniem przez rzeczoznawcę powierzchni pozostałego terenu o ograniczonym sposobie użytkowania (PPS) o wielkość odpowiadającą tym fragmentom koła o promieniu 6 metrów (PUM), które wykraczały poza powierzchnię pasa zajęcia.

Przechodząc dalej wskazać należy, iż trafne okazały się także zastrzeżenia Wojewody dotyczące tego, iż w operacie niewyjaśniono skąd się wzięły wartości dwóch współczynników obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w obszarze oddziaływania urządzeń: tj. SZ2 i SZ3 (odpowiednio na poziomie: 50% i 17%).

Zauważyć w tym miejscu trzeba, że tego rodzaju autorskie oceny rzeczoznawcy majątkowego, jak na przykład zastosowane współczynniki obniżenia wartości dla poszczególnych stref w których doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, czy też zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, bądź trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości jakkolwiek nie podlegają ściśle matematycznemu opisowi ich wyprowadzenia, to jednak powinny uzasadnione w sposób umożliwiający ich weryfikację. Dlatego też rzeczoznawca powinien był próbować komunikatywnie opisać i wyjaśnić kryteria, którymi się kierował dokonując przyjęcia, że współczynnik obniżenia wartości dla strefy terenu o utrudnionej uprawie sprzętem mechanicznym oraz dla strefy pozostałego terenu o ograniczonym sposobie użytkowania wynosi odpowiednio 50 i 17 %, tak, by nie zachodziły żadne wątpliwości co do przyjętych, a kluczowych dla obliczenia wysokości odszkodowania współczynników. Tego zaś rodzaju wyjaśnień w analizowanym operacie zabrakło.

Poza wskazanymi już powyżej w treści niniejszego uzasadnienia wadami obciążającymi uzasadnienie decyzji organu odwoławczego za błędny uznać nadto należy pogląd, że wadliwością operatu było to, iż rzeczoznawca nie ustalił wartości rocznego kosztu dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego (Ksm) i rocznego utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury technicznej (Wpl)., w sytuacji gdy tego rodzaju ustalenie byłoby zgodne z § 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Zauważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 128 ust. 4 odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ewentualny roczny koszt przyszłej dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego i wielkość utraconego rocznego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury technicznej nie stanowią zaś szkody w rozumieniu tego przepisu, lecz mogą być oceniane wyłącznie jako element wpływający na zmniejszenie się wartości nieruchomości.

Zgodnie zaś z § 43 ust. 1 rozporządzenie w sprawie wyceny przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii.

Biorąc pod uwagę, że regulacja ta nie zawiera wskazania, by przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości odrębnie ustalać wielkość utraconego rocznego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury technicznej oraz roczny koszt dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego uznać należy, iż brak jest po stronie rzeczoznawcy majątkowego obowiązku czynienia w operacie szczegółowych ustaleń w tym zakresie.

Zauważyć przy tym trzeba, że wielkość utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury technicznej oraz koszt dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego stanowią jedynie następstwa trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości oraz zmiany warunków korzystania z nieruchomości i co za tym idzie zawierają się w wyliczeniach dotyczących utraty wartości nieruchomości uwzględniających te wprost wskazywane przez prawodawcę jako istotne prawnie okoliczności.

Wszystkie wskazane powyżej wady operatu szacunkowego, których nie dostrzegł organ I instancji uzasadniały zaś uchylenie decyzji tegoż organu i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Zakres i wielość uchybień jakimi obarczony jest operat rzeczoznawcy majątkowego S. K. całkowicie dyskwalifikuje bowiem ten dokument jako środek dowodowy przydatny dla obiektywnego ustalenia stanu faktycznego sprawy.

W ocenie Sądu ze względu na wielość i istotność stwierdzonych uchybień nie możliwym było konwalidowanie tych braków poprzez uzyskanie przez organ odwoławczy dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, albowiem wyjaśnienia te ze względu na konieczność uwzględnienia przez rzeczoznawcę prawidłowo ustalonego stanu faktycznego i prawnego oraz przeznaczenia nieruchomości na dzień ograniczenia praw oraz uwzględnienia wszystkich elementów wpływających na utratę wartości wskazanych w § 43 ust. 3 pkt 1 -4 rozporządzenia w sprawie wyceny musiałyby przybrać de facto postać zupełnie nowego operatu szacunkowego, którego pozyskanie na etapie postępowania odwoławczego stanowiłoby oczywiste i wadliwe naruszenie zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a.

Co za tym idzie nie okazały się zasadne podniesione w skardze zarzuty naruszenia przez Wojewodę przepisów postępowania, w tym w szczególności podstawowy zarzut naruszenie art. 138 § 2 w zw. z art. 136 k.p.a. oraz naruszenia przepisów związanych z oceną zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Podkreślić bowiem należy, iż Wojewoda jako organ administracji II instancji co do zasady uprawniony był do dokonania oceny przydatności dla celów postępowania środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z prawem, formalnej poprawności oraz pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny, a dokonana przez niego ocena nie może być uznana za dowolną.

Skorygowania wymagały jedynie te elementy dokonanej przez Wojewodę oceny operatu szacunkowego, w której wkroczył on w kompetencje rzeczoznawcy majątkowego, względnie organizacji zrzeszającej rzeczoznawców dokonując oceny operatu pod względem fachowym, w tym w szczególności pod względem spełniania wymogów wynikających z standardów i noty interpretacyjnych wchodzących w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.

Odnośnie podnoszonych zaś w skardze zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego uzasadnienie decyzji Wojewody zostało zaś skorygowane przez Sąd w zakresie w jakim w ocenie Sądu doszło w nim do tego rodzaju naruszeń.

Powyższe uzasadniało uznanie za co do zasady trafne rozstrzygnięcia zawartego w decyzji Wojewody z dnia 15 lipca 2016 r. i oddalenie skargi w tym zakresie. Stąd też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w pkt II sentencji wyroku.

Uchylenie zaskarżonej decyzji w części obejmującej uzasadnienie spowodowane zaś przedstawieniem w tymże uzasadnieniu wymagających skorygowania wadliwych poglądów prawnych i co za tym idzie sformułowaniem w części wadliwych wytycznych. W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. oraz § 3 ust. 1 pkt 3 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, uwzględniając wyrażony w uzasadnieniu uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2016 r., sygn. I OPS 1/16 pogląd prawny, że w sprawie, której przedmiotem jest wyłącznie odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości rozstrzyga się wyłącznie o uprawnieniu właściciela nieruchomości do żądania naprawienia szkody, a zasadniczym przedmiotem zaskarżonej decyzji w takiej sprawie nie jest pozbawienie prawa własności nieruchomości, ale należność pieniężna.