Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 612/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 2 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

SENTENCJA

Dnia 3 października 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Jan Szuma po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 października 2018 roku sprawy ze skargi M. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Po [...]

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu zażalenia M. B. na postanowienie Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2017 r. Nr [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] zlokalizowanego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym na terenie nieruchomości przy ul. [...] w P., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Postanowienie to wydano w następujących okolicznościach.

Prezydent Miasta P. postanowieniem z dnia [...] 2017 r. Nr U [...], na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej: k.p.a.) w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm., dalej: u.w.l.), po rozpatrzeniu wniosku M. B., odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym jednorodzinnym zlokalizowanym przy ul. [...] w P.. Stwierdził, że inwestor nie uzupełnił w wyznaczonym terminie materiału dowodowego. M. B. wezwana została do uzupełnienia podania o:

- rzut całej kondygnacji, na której należało wskazać lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi;

- opis budynku ze wskazaniem ilości i funkcji wszystkich lokali i pomieszczeń w tym budynku oraz wyjaśnienie, czy garaż i komórka lokatorska są pomieszczeniami przynależnymi czy odrębnymi lokalami (złożone dokumenty zawierają rozbieżności w tym zakresie). Ponadto w przypadku gdy zmieniła się kategoria budynku ( w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane), w stosunku do obecnego stanu prawnego należało przedstawić dokument to potwierdzający.

Wnosząc zażalenie na powyższe postanowienie M. B., zarzuciła organowi I instancji naruszenie:

- art. 57 § 1 i § 5 pkt 2 k.p.a. poprzez bezpodstawne uznanie, iż wnioskodawczyni w wyznaczonym 7-dniowym terminie nie uzupełniła materiału dowodowego sprawy, podczas gdy wezwanie z dnia 11 września 2017 r. doręczono pełnomocnikowi 20 września 2017 r., a pismo uzupełniające braki nadano 27 września 2017 r., co prowadzi do wniosku, iż strona zachowała wyznaczony termin;

- art. 217 § 3 w zw. z art. 218 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie wydania zaświadczenia o ustanowieniu odrębności przedmiotowego lokalu bez zbędnej zwłoki, w sytuacji , gdy wnioskodawczyni spełniła niezbędne warunki do uzyskania zaświadczenia;

- art. 219 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 3 u.w.l. poprzez wydanie postanowienia odmownego ze względu na brak uzupełnienia materiału dowodowego.

Żaląca się wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, względnie o uchylenie postanowienia oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podniosła, że postanowienie wydano z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, a więc kluczowe okoliczności faktyczne, ma istotny wpływ na jej rozstrzygniecie. Podkreśliła, że uzupełniła braki wniosku w wyznaczonym terminie (dokumentując datami wysyłaną korespondencję), a organ wydał przedwcześnie zaskarżone postanowienie.

W uzupełnieniu zażalenia wskazano, że samodzielność jest jedyną przesłanką jaką musi spełniać lokal, zaś u.w.l. nie przewiduje innych wymagań w tym zakresie. Ponadto zakres wymogów odnoszący się do samodzielności lokali musi być dostosowany jedynie do pojęcia zdefiniowanego w u.w.l., a nie w przepisach p.b. Organ nie ma prawa rozważać kwestii, czy budynek jest budynkiem jednorodzinnym, czy wielorodzinnym. Dla postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali obojętny jest sposób użytkowania budynku, w którym usytuowane są lokale, tj. jest, czy jest on jednorodzinny, czy wielorodzinny. Wnioskodawca dostarczył w terminie organowi wszelką niezbędną dokumentację, z której jednoznacznie wynika, że lokal mieszkalny nr [...] spełnia wymogi samodzielności w świetle art. 2 ust. 2 u.w.l. (inwentaryzacja lokalu).

Utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie SKO w P. powołało przepis art. 218 k.p.a. i wskazało, że postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia ma charakter uproszczony. Organ przeprowadza tylko niezbędne postępowanie wyjaśniające, polegające na badaniu zgodności żądanej treści zaświadczenia z posiadanymi danymi. Kolegium uznało, że nie ma podstaw do wydania w niniejszym postępowaniu zaświadczenia. Żądanie potwierdzenia istnienia samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym zlokalizowanym w P. przy ul. [...] (działka nr [...]), w którym znajdują się trzy lokale mieszkalne nie jest możliwe. Taki budynek nie jest domem jednorodzinnym tylko wielorodzinnym. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 3 pkt 2a p.b. definiujący pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, by dalej stwierdzić, że rzeczą mających interes prawny jest doprowadzenie do zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym budynku. Bez zgodnej z prawem zmiany kwalifikacji budynku jednorodzinnego organ administracyjny nie może wydać zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w tym budynku. Wydanie zaświadczenia żądanej treści pozostawałoby w sprzeczności z rejestrami prowadzonymi przez Prezydenta Miasta P. dotyczącymi pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a także przedłożoną przez wnioskodawcę inwentaryzacją lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku jednorodzinnym. Nie może być tak, że wydane zaświadczenie w trybie u.w.l. ma zastąpić działania inwestora, które powinien podjąć w celu usunięcia rozbieżności między stanem faktycznym, a tym wynikającym z pozwolenia na budowę, ewentualnie zgłoszeniem obiektu budowlanego do użytkowania. Samowolne działania inwestora w budynku jednorodzinnym bez uprzedniej zmiany kategorii domu w rozumieniu przepisów Prawa budowlane nie może być akceptowane. Kolegium stwierdziło, że celem ustawodawcy nie było wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokali w domach innych niż wynikających z pozwolenia na budowę, zgłoszenia do użytkowania, posiadanych danych. Z akt sprawy wynika zaś, że w domu jednorodzinnym przy ul. [...] w P. lokale mieszkalne znajdują się na poziomie 1, +1 i 2.

Organ II instancji podał, że definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego a także lokalu o innym przeznaczeniu zawiera art. 2 ust. 2 u.w.l. Z art. 2 ust. 3 u.w.l. wynika, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Stanowisko organu I instancji znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Ubocznie Kolegium zważyło, że zmiana przepisów u.w.l. (obowiązująca od 11.09.2017 r.) wyeliminowała wątpliwości co do ewentualnej możliwości wyodrębnienia w domu jednorodzinnym więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Regulacja ta wskazuje, że wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali może dotyczyć domu jednorodzinnego, w którym znajdują się dwa lokale mieszkalne. Takie też stanowisko prezentowało Kolegium przed 11 września 2017 r.

M. B. wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższe postanowienie SKO w P. zarzuciła organowi naruszenie:

1. przepisów postępowania tj.:

- art. 219 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie wynikające z błędnego ustalenia w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, że zachodzi podstawa do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, podczas gdy materiał dowodowy, jak i wykładnia art. 2 ust. 2 u.w.l. powinny doprowadzić Prezydenta Miasta P. do wydania zaświadczenia,

- art. 218 § 2 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie i nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w oparciu o cały materiał dowodowy, który miał istotne znaczenie w sprawie, co doprowadziło organ do wniosku, iż nie zachodzi przesłanka do wydania zaświadczenia,

2. przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, dalej: p.b.) poprzez niewłaściwe zastosowanie, podczas gdy przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu w stanie prawnym obowiązującym w dacie orzekania brak było podstaw do stosowania kryteriów wynikających z p.b. i przepisów wykonawczych do tej ustawy;

- art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie poprzez przyjęcie, iż nie mamy do czynienia z samodzielnym lokalem mieszkalnym, co doprowadziło organ do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W motywach skargi podniesiono, że przedmiotem postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego powinno być wyłącznie ustalenie, czy objęty wnioskiem lokal spełnia kryteria, o jakich mowa w art. 2 ust 2 u.w.l. Skarżącej - zgodnie z treścią umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...] 2016 r. Rep. A 5.[...] - przysługuje prawo do wyłącznego, nieograniczonego w czasie i nieodpłatnego korzystania z I piętra powierzchni użytkowej wynoszącej 145,21 m2. Jednocześnie skarżącej przysługuje prawo do korzystania wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości z garażu, skrytek w piwnicy, klatek schodowych, szybu windowego i komunikacji w części nieprzeznaczonej do wyłącznego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Dokumentem mającym znaczenie dla organu wydającego zaświadczenie o samodzielności lokalu powinno być również oświadczenie architekta M. K., który podczas inwentaryzacji uznał, że w świetle art. 2 ust. 2 u.w.l. przedmiotowy lokal stanowi samodzielny lokal mieszkalny i pod względem technicznym spełnia wymogi stawiane pomieszczeniom przeznaczonym na pobyt stały ludzi. Skarżąca podkreśliła, że zgodnie z utrwaloną linia orzeczniczą lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). Uprawnienia starosty do wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. sprowadzają się tylko do stwierdzenia, czy lokal odpowiada kryteriom samodzielnego lokalu mieszkalnego zgodnie z definicją z u.w.l. Organ nie ma prawa badania, czy w budynku istnieje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przesłanki te badane są na etapie ustanawiania odrębnej własności lokalu (art. 7 ust 1 u.w.l.). Dlatego zdaniem skarżącej w niniejszej sprawie należało uznać, że spełnione zostały przesłanki stwierdzenia samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. Konsekwencją tego powinno być zastosowanie art. 218 k.p.a. i wydania zaświadczenia.

Nadto skarżąca podniosła, że organy orzekające błędnie zastosowały art. 2 ust 1 a u.w.l., który nie miał zastosowania w sprawie, ponieważ zgodnie z art. 137 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości przepis ten w chwili orzekania organu nie mógł mieć zastosowania z uwagi na czas, w którym skarżąca wniosła o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu tj. dnia 8 września 2017 r., czyli w czasie kiedy art. 2 ust. 1a u.w.l. jeszcze nie obowiązywał.

Wedle skarżącej Kolegium błędnie też uznało, że wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego naruszyłoby art. 3 pkt 2a op.b. Skarżąca wskazała, że przepisy u.w.l. w brzmieniu sprzed 11 września 2017 r. nie przewidywały powoływania się na inne niż wymienione w nich kryteria oceny samodzielności lokalu. Organy nie powinny były powoływać się na przesłanki wynikające z innych przepisów. Błędnie więc organ II instancji uznał, że zastosowanie znajduje art. 3 ust. 2a P.b.

Dalej skarżąca zarzuciła organom orzekającym, że nie dokonały prawidłowej oceny, czy lokal spełnia wymagania, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l. Dopiero po dokonaniu analizy i oceny czy lokal spełnia wymagania, organy powinny rozstrzygnąć wniosek - w zależności od dokonanych przez siebie ustaleń. Tymczasem organy zaniechały przeprowadzenia postępowania w zakresie ustalenia przesłanek warunkujących wydanie zaświadczenia, poprzestając na odniesieniu się do regulacji p.b. Zdaniem skarżącej organy nie odniosły się też do kluczowej kwestii, daty złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia (8.09.2018 r.), która wskazuje, że sprawa powinna być rozstrzygana w stanie prawnym sprzed nowelizacji u.w.l. (a ta weszła w życie z dniem 11.09.2017 r.). W stanie prawnym sprzed nowelizacji u.w.l. nie zawierała art. 2 ust. 1a, który ustanawia dodatkowe wymogi w przedmiocie ustanowienia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 137 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości do spraw wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie ustawy, tj. do dnia 11 września 2017 r. stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem sprawa powinna toczyć się w oparciu o przepisy obowiązujące przed nowelizacją. Stosownie zaś do przepisów oraz orzecznictwa sądów poprzedzających nowelizacje u.w.l. ugruntowany został pogląd, iż ustawa nie wymaga, aby samodzielność lokalu zależała od pozytywnej weryfikacji procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Wystarczy stwierdzić, że lokal spełnia wymóg samodzielności, aby mógł on stać się odrębną własnością, nawet jeśli jego przeznaczenie jest inne niż przewidziane w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Skarżąca podniosła też, że w świetle art. 7 u.w.l. rozstrzyganie w kwestii dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali nie jest kompetencją organu administracji. W konsekwencji, w przypadku, gdy w budynku jednorodzinnym więcej niż dwa lokale spełniają kryteria, o których mowa wart. 2 ust. 2 u.w.l. kompetencję, co do ustalenia takiego sposobu podziału nieruchomości (np. poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali) posiadają właściciele (współwłaściciele) tej nieruchomości, którzy w drodze porozumienia mogą określić, dla którego z lokali spełniających te kryteria zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu. W razie braku porozumienia w tym zakresie, kompetencję do rozstrzygania sporu pomiędzy współwłaścicielami posiada sąd. Organ administracji nie jest więc uprawniony do uznania, że jeżeli ocenił, że jeden z lokali znajdujących się w budynku wielorodzinnym spełnia ustawowe kryteria samodzielności w rozumieniu art. 2 ust 2 u.w.l., to wyłączone zostanie prawo pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, którym w ramach podziału do korzystania przyznano inne lokale, do zbadania czy zajmowany przez nich lokal posiada cechy samodzielności. Akceptacja takiego poglądu prowadziła by do wniosku, że to organ administracji posiada kompetencję do określenia, dla którego lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności. Więcej kompetencja powyższa realizowałaby się w pierwszym postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, bez udziału pozostałych zainteresowanych. W sytuacji, gdy w budynku jednorodzinnym więcej niż dwa lokale spełniają kryteria, o których mowa wart. 2 ust. 2 u.w.l. organ administracji wkraczałby w kompetencje sądu, który władny byłby rozstrzygnąć spór pomiędzy współwłaścicielami w tym zakresie.

W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga M. B. nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest postanowienie SKO w P. z dnia [...] 2018 r., którym utrzymano w mocy postanowienie Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2017 r. o odmowie wydania – na wniosek M. B. z dnia [...] 2017 r. - zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] zlokalizowanym w budynku mieszkalnym jednorodzinnym na terenie nieruchomości przy ul. [...] w P..

Sąd uznał, że zaskarżone rozstrzygnięcie jest prawidłowe.

Przypomnieć należy, że wydając zaskarżone postanowienie Kolegium stwierdziło, że dysponuje informacją, że przedmiotowy lokal znajduje się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, a nie wielorodzinnym. Organ powołując się na przepis art. 3 pkt 2a p.b. uznał, że nie ma możliwości wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym więcej niż dwóch. Kolegium podkreśliło, że w posiadanej przez organ dokumentacji budynek przy ul. [...] na działce nr [...] figuruje jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Z danych jakimi dysponuje nie wynika, aby dokonano zmiany sposobu użytkowania budynku na budynek wielorodzinny. W związku z tym nie można było wydać zaświadczenia żądanej treści ze względu na wyraźny zakaz w odrębnym przepisie – art. 3 pkt 2a p.b. Jedynie na marginesie organ odwoławczy wskazał, że zmiana przepisów ustawy własności lokali (obowiązująca od 11.09.2017 r.) wyeliminowała wątpliwości co do ewentualnej możliwości wyodrębnienia w domu jednorodzinnym więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Regulacja ta wskazuje, że wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali może dotyczyć domu jednorodzinnego, w którym znajdują się dwa lokale mieszkalne.

Stanowisko Kolegium należy podzielić.

Zgodnie z art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie stanowi więc urzędowe potwierdzenie, w formie pisemnej, okoliczności faktycznych lub prawnych. Jest ono aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego – nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego.

W świetle powyższego nieprawidłowe jest stanowisko skarżącej, że organy nie wyjaśniły dostatecznie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i wydania zaświadczenia. Nie jest dopuszczalne dokonywanie, w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych, gdyż postępowanie wyjaśniające ograniczone jest do stwierdzenia, czy dokumenty będące w posiadaniu organu dopuszczają wydanie zaświadczenia o żądanej treści.

Kolegium uznało za zasadną odmowę wydania skarżącej zaświadczenia o samodzielności lokalu dysponując inwentaryzacją lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku jednorodzinnym przy ul. [...] w P. na działce nr [...], z której jasno wynika, że w przedmiotowym budynku znajdują się trzy lokale mieszkalne. Prawidłowo zatem przyjęto, że w świetle tych dokumentów nie było dopuszczalne wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na postawie art. 217 i art. 218 k.p.a.

Rację ma przy tym skarżąca, że obowiązkiem organu w postępowaniu o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l., jest wyłącznie stwierdzenie, czy dany lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu, nie zaś np. to, czy lokal nadaje się do użytkowania. Niemniej jednak organ nie może pominąć definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a p.b. Chodzi bowiem o stwierdzenie samodzielności lokalu w konkretnym rodzaju obiektu budowlanego, tj. budynku mieszkalnym jednorodzinnym, dwulokalowym. Zgodnie z tym przepisem budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Skoro powyższy przepis uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi przysługuje status takiego domu, to nie jest dopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali. Nie można poprzez działania faktyczne, tj. podział istniejącego samodzielnego lokalu na dwa mniejsze, i uzyskanie "zatwierdzającego" te działania zaświadczenia, dążyć do zmiany statusu prawnego budynku z jednorodzinnego na wielomieszkaniowy.

Zważyć należy, że zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Niewątpliwie stanowisko zajęte w zaskarżonym wyroku w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych. Skoro zatem wnioskodawczyni zamierza wyodrębnić w budynku jednorodzinnym trzy lokale mieszkalne, oznacza to, że budynek ten – przed wyodrębnieniem dodatkowego lokalu mieszkalnego – powinien zostać dopuszczony do użytkowania jako budynek wielomieszkaniowy (wielorodzinny). Brak zaś takiej ostatecznej decyzji uniemożliwia wydanie zaświadczenia żądanej treści (por. wyrok NSA z 22 kwietnia 2016 r. sygn. akt I OSK 2772/14, również wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014r., sygn. akt I OSK 908/13, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Stwierdzić należy, że w przypadku wydawania na wniosek stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta jest związany zamieszczoną w projekcie budowlanym kwalifikacją budynku (jednorodzinny). Ponadto starosta nie może pomijać definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego - zamieszczonej wprawdzie w Prawie budowlanym (art. 3 pkt 2a), ale posiadającej znacznie szerszy zakres zastosowania, wykraczający poza granice tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 11 października 2017 r., sygn. akt II OSKI 2920/16, dostępny j.w.).

Mając powyższe na względzie nie sposób uznać, że Kolegium utrzymując w mocy postanowienie Prezydenta Miasta P. o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przy ul. [...] w P. dopuściło się naruszenia przepisów art. 219 k.p.a., art. 218 § 2 w zw. z art. 80 k.p.a., a także przepisów art. 2 ust. 2 u.w.l. i art. 3 pkt 2a p.b. W świetle przepisów 2 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 3 pkt 2a p.b. niedopuszczalne było wydanie na podstawie art. 218 § 1 k.p.a. zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowiącego trzeci lokal w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Na marginesie Sąd pragnie wyjaśnić, że wniosek M. B. o wydanie zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu został złożony w dniu 8 września 2017 r., jak trafnie wskazano w skardze, zastosowanie w sprawie powinny znaleźć przepisy obowiązujące sprzed nowelizacji u.w.l. dokonanej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529), która weszła w życie z dniem 11 września 2017 r. Ustawa nowelizująca przepisem art. 114 dodała w u.w.l. przepis art. 2 ust. 1a w brzmieniu: Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Stwierdzić należy, że ustawa nowelizująca określiła w art. 137 ust. 1, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Skoro więc wniosek wszczynający postępowanie w niniejszej sprawie został wniesiony do organu I instancji w dniu 8 września 2017 r. w sprawie zastosowanie znalazły przepisy u.w.l. w brzmieniu sprzed omawianej nowelizacji. Prawidłowo zatem w argumentacji prawnej wyjaśniającej przyczyny odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu Kolegium powołało przepisy art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l., pomijając dodany art. 2 ust. 1a, jednocześnie przywołując stanowisko judykatury wypracowane na gruncie brzmienia ustawy sprzed nowelizacji. Jedynie marginalnie organ odwoławczy wskazał, że nowelizacja ustawy wyeliminowała wątpliwości co do ewentualnej możliwości wyodrębnienia w domu jednorodzinnym więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, co nie oznacza, że przepis art. 2 ust. 1a u.w.l. (obowiązujący do spraw wszczętych po 11.09.2017 r.) znalazł zastosowanie przy wydaniu zaskarżonego postanowienia.

W tym stanie rzeczy uznając zaskarżone postanowienie za zgodne z prawem Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) skargę oddalił, o czym orzeczono w sentencji wyroku.