Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 179/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Miron, Sędziowie asesor WSA Marian Wolanin, asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2007 r. sprawy ze skargi M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego -oddala skargę-


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2006 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm) oraz § 138 uchwały Nr 15/XXIII/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r. sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Nieporęt — cześć II (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 153, poz. 3892) po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez M. O. i G. M. od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] września 2006 r. (znak: [...]), ustalającej dla w/w wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości [...], stanowiącej działki ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na kwotę [...] zł,, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż umową z dnia [...] lipca 2005 r. M. O. oraz G. M. zbyli na rzecz H. O. nieruchomość gruntową, położoną w miejscowości [...], stanowiącą działki ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2, za cenę [...] zł.

Pismami z dnia 29 kwietnia 2006 r. Wójt Gminy [...] poinformował zbywców o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –[...].

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, decyzją z dnia [...] września 2006 r. Wójt Gminy [...] ustalił dla M. O. oraz G. M. solidarnie wysokość jednorazowej opłaty w kwocie [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. O. i G. M. wskazując, iż nieruchomość została przez nich zakupiona jako działka budowlana, a następnie jako taka sprzedana. Na potwierdzenie tego stanu rzeczy odwołujący dołączyli akt notarialny sprzedaży ww. nieruchomości (repertorium A Nr [...]) z dnia [...] lipca 1992 r., w którym została przywołana decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 1990 r. Nr [...] ,"o przeznaczeniu działek ew. nr [...] i [...] pod budownictwo mieszkaniowe i zagrodowe.

Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomość".

Stosownie do art. 37 ust. 4 ustawy w zw. z ust. 3 tegoż przepisu — roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Powyższe oznacza, iż właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek:

1) nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości,

2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat

od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące,

4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W ocenie organu w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie wymienione powyżej przesłanki. Jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, szacowana wartość owej nieruchomości przed dniem wejścia w życie zmian w planie miejscowym wynosiła [...] zł, po owym dniu zaś — [...] zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia zmian w planie miejscowym wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Podkreślić w tym miejscu należy, iż przeznaczenie gruntu przed wejściem w życie zmienionego obecnie planu pozostaje bez wpływu na wynik niniejszej sprawy dla wyniku tego postępowania, bowiem mają znaczenie wyłącznie: przeznaczenie gruntu przed dniem wejścia w życie zmian w obecnie obowiązującym planie oraz przeznaczenie gruntu wynikające z wprowadzonych zmian do owego planu.

Dokonując oceny załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego, organ wskazał, iż sporządzony on został w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261. poz. 2603, z późn. zm.).

Ponadto organ podniósł, iż jak wynika z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu ze zmian w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt — część II, zatwierdzonego uchwałą Nr 15/XXIII/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 153, poz. 3892). przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarze oznaczonym symbolem ROM, przeznaczonym na cele zabudowy wiejskiej mieszanej. Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt, zatwierdzonego uchwałą Nr 25/IN//94 Rady Gminy Nieporęt z dnia 12 października 1994 r. (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 21. poz. 190), według którego ww. działki stanowiły teren upraw rolnych. Oczywistym jest zatem zdaniem Kolegium, że grunt, który może zostać przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe posiada większą wartość od gruntu którego możliwość zabudowy —jako gruntu rolnego — była praktycznie niemożliwa. Mając zatem na uwadze, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące a gmina [...] zgłosiła swe roszczenia wobec M. O. oraz G. M. w terminie o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zaistniały zatem podstawy do naliczenia zgodnie z § 138 uchwały Nr 15/XXI11/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r., określającym wysokość stawki procentowej na poziomie 10% dla terenów ROM, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. O. Skarżąca podniosła, iż sporną nieruchomość zakupiła wspólnie z byłym mężem jako działkę budowlaną w 1992r. Takie przeznaczenie działki wynikało z decyzji Wójta Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 1990r. Następnie uchwałą Nr 25/IV/94 z dnia 12 października 1994r., dokonano zmiany przeznaczenia nieruchomości na teren upraw rolnych, a następnie uchwałą Nr 15/XXIII/04 z dnia 1 kwietnia 2004r. ponownie zmieniono jej przeznaczenie z rolnego na teren zabudowy wiejskiej mieszanej.

Skarżąca podnosi, iż zbywając nieruchomość z przyczyn osobistych w dniu [...] lipca 2005r. miała na względzie, iż zbywa działkę , którą zakupiła jako budowlaną. Dla niej działka ta zawsze miała takie przeznaczenie. Wywodzi, iż to na skutek decyzji administracyjnych doszło najpierw do pomniejszenia jej wartości a następnie wzrostu. Wobec powyższego wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak również utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. Na rozprawie w dniu 17 lipca 2007r. skarżąca wskazała także, iż sporna nieruchomość, ze względu na jej powierzchnię poniżej 5000 m2 nie mogła być działką rolną.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi.

Prawną podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmian, stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm zwanej w dalszej części "ustawą"). Stosownie do treści niniejszego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Istota obowiązku uregulowanego w cytowanym powyżej przepisie sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela w/w jednorazowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek tj.

1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu/ zmiany.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w odniesieniu do w/w przesłanek, Sąd doszedł do przekonania, iż słusznie organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, iż w wyniku uchwalenia zmian w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt — część II, zatwierdzonych uchwałą Nr 15/XXI11/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 153, poz. 3892) nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżących nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości [...], stanowiącej działki ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2. Analiza akt sprawy wskazuje bowiem, iż w wyniku uchwalenia w/w zmian w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt — część II, przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarze oznaczonym symbolem ROM, przeznaczonym na cele zabudowy wiejskiej mieszanej. Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały dla przedmiotowego terenu obowiązywały do dnia 31 grudnia 2003r. ustalenia ogólnego Planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt, zatwierdzonego uchwałą Nr 25/IW94 Rady Gminy Nieporęt z dnia 12 października 1994 r. (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 21. poz. 190), według którego ww. działki stanowiły teren upraw rolnych. Od dnia 1 stycznia 2004r. do dnia 9 lipca 2004r. brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak w ewidencji gruntów działki te figurowały jako użytek rolny "R" i "Ps" Wobec powyższego, kierując się dyspozycją art. 36 ust. 4 ww. ustawy organ w celu ustalenia, czy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powołał biegłego rzeczoznawcę. Sporządzony przez niego dla celów niniejszego postępowania, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U Nr 207, poz. 2109 z późn. zm) operat szacunkowy, wskazuje zaś na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolejną przesłanką warunkującą możliwość żądania przez organ uiszczenia renty planistycznej przez byłego właściciela, zbytej nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgłoszenie przez organ roszczenia w tym zakresie w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. Wyrok NSA z dnia 7 października 2005r. Sygn. akt II OSK 93/05) przyjmuje się, iż wnoszenie roszczeń wymaganych w trybie publicznoprawnym oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Dochodzenie powyższego roszczenia jest zatem ograniczone czasowo. Termin rozpoczyna swój bieg od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i biegnie przez okres pięciu lat. A zatem zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu po tym okresie wyłącza możliwość wymierzenia renty planistycznej na rzecz zbywcy. Jak wynika z akt sprawy uchwała Nr 15/XXI11/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r. została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Woj. Mazowieckiego Nr 153, poz. 3892 i weszła w życie z dniem 9 lipca 2004r. Organ zgłosił zaś swe roszczenie w dniu 16 i 18 maja 2006r. (data doręczenia stronom zawiadomień ), a zatem postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed upływem w/w terminu, który upływa dopiero w dniu 9 lipca 2009r..

W świetle powyższego przyjąć należy, iż w rozpoznawanej sprawie, spełnione zostały przesłanki warunkujące wymierzenie skarżącej solidarnie z jej byłym mężem G. M. renty planistycznej, której wartość procentowa, zgodnie z §138 Uchwały wynosi 10 %. Taką też stawkę przyjął organ I instancji przy obliczaniu opłaty, kierując się przy tym również wartością działki.

Odnosząc się zaś do zarzutu skarżącej wskazującego, iż w dacie nabycia przez nią w dniu [...] lipca 1992r. nieruchomości stanowiącej działki ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2, przedmiotowe grunty posiadały przeznaczenie budowlane i zgodnie z obowiązującym wówczas prawem z uwagi na powierzchnię (mniejszą niż 5000 m2) nie mogły stanowić nieruchomości rolnych, należy wskazać, iż okoliczności te nie mają wpływu na treść rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Z akt sprawy wynika bowiem bezspornie, iż po nabyciu przez stronę skarżącą w/w nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu ogólnego

zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt, zatwierdzonego uchwałą Nr 25/IN//94 Rady Gminy Nieporęt z dnia 12 października 1994 r. (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 21. poz. 190), ww. działki zmieniły swoje przeznaczenie i zgodnie z zapisami niniejszego planu stanowiły one teren upraw rolnych. Charakter rolny utraciły one dopiero w wyniku uchwalenia zmian w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Nieporęt — część II, zatwierdzonym uchwałą Nr 15/XXIII/04 Rady Gminy Nieporęt z dnia 1 kwietnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 153, poz. 3892), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarze oznaczonym symbolem ROM, przeznaczonym na cele zabudowy wiejskiej mieszanej.

W ocenie zatem Sądu uznać należy, iż właściwie organy orzekające w sprawie ustaliły, iż wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił w wyniku uchwalenia w/w zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza załączony do akt sprawy, sporządzony przez biegłego operat szacunkowy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm) orzekł jak w sentencji.