Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1038/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 4a i 4f,  art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 119  pkt 2,  art. 120,  art. 152,  art. 200,  art. 205, 145  par. 1  pkt 1  lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Z. G. i J. G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżących Z. G. i J. G. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania J. G. i Z. G., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] orzekającą o odszkodowaniu za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona

w obrębie [...], gmina [...], przejęta została z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej S-[...] na odcinku M. – O., pododcinek "C" od km [...]+[...] do km [...]+[...].

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 12 ust. 4a i ust. 4f, w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą, art. 132 ust. 1 i 1a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w punkcie 1 ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz Banku [...] S.A. za w/w nieruchomość, zaś w punkcie 2 zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ powołał treść art. 18 ust. 1 specustawy. Podał,

że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, przyjął podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Wskazał, że przyjęte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości nabywane pod drogi publiczne, położone na terenie województwa [...], wydzielone z niezabudowanych działek rolnych. Organ przywołał wyjaśnienie biegłego zawarte w operacie, że w zestawie cech przyjętych do analizy porównawczej nie uwzględnił powierzchni nieruchomości, gdyż kształt i powierzchnia występujących w obrocie drogowym nieruchomości nie stanowią niezależnych atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość, decydujących o jej walorach, lecz są zależne od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu.

Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. został sporządzony zgodnie z wymogami art. 134 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem) i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Organ wojewódzki dodał, że w sprawie nie doszło do wydania nieruchomości (art. 18 ust. 1e ustawy), o czym świadczy pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] kwietnia 2012 r. Ponadto wyjaśnił, że do Wojewody [...] wpłynęło pismo z dnia [...] lipca 2012 r. złożone przez pełnomocnika skarżących, w którym podniesione zostały zarzuty co do treści operatu szacunkowego.

Organ I instancji stwierdził również, że w dniu [...] września 2012 r. w [...] Urzędzie Wojewódzkim odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, który w związku z kwestiami podnoszonymi podczas rozprawy a dotyczącymi wyceny nieruchomości, pismem z dnia [...] października 2012 r. odniósł się do nich. Wyjaśnienia biegłego przesłano pełnomocnikowi stron. Następnie zawiadomieniem z dnia [...] października 2012 r. strony zostały poinformowane o zebraniu całości materiału dowodowego oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w siedzibie organu.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji pełnomocnik J. G. i Z. G. podniósł, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest wadliwy i nie spełnia wymogów stawianych przez standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Odwołujący się wskazali, że zachodzi potrzeba poszerzenia analizy rynku dotyczącego nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi z uwzględnieniem lat 2008-2012. Ponadto stwierdzili, że nie zgadzają się z analizą rzeczoznawcy, który uznał, że na runku lokalnym nie występowały transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej. Wyjaśnili, że sporządzony na potrzeby sprawy operat szacunkowy opiera się na jednym kryterium, pomijając pozostałe, wskazane w art. 134 u.g.n., tj. lokalizację, dostępność komunikacyjną, walory użytkowe i sposób użytkowania.

W odwołaniu J. G. i Z. G. wnieśli o dokonanie korekty operatu ze względu na cechę nawożenia, jak również o powiększenie odszkodowania o 5%, gdyż wydali nieruchomość i nie czynili żadnych przeszkód co do faktycznego zajęcia nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania organ przywołał treść przepisów: art. 12 ust. 4 pkt 1 i ust. 4c, art. 18 ust. 1, 1a, 1c i 1d specustawy; art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 2 i ust. 3 u.g.n.; § 36 ust. 1 - 4 rozporządzenia.

Minister wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania

za nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Biegły wskazał, że zgodnie z opisem stanu nieruchomości na dzień jej przejęcia, działka nr [...] użytkowana była rolniczo (bez słupów energetycznych), obsiana gorczycą na poplon. Stanowiła grunt o odkwaszonej i odkamienionej glebie o wydajności 6 ton na hektar. W 2007 r. i 2010 r. gleba obornikowana, klasa IIIb i IVa. Nieruchomość zlokalizowana w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych, w znacznej odległości od miasta powiatowego O. (około 15 km), w pewnym oddaleniu od zwartej zabudowy wiejskiej (powyżej 100 m); jednocześnie położona na terenie, który nie jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast stosownie do zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] uchwaloną uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z siedzibą w G. z dnia [...] sierpnia 2009 r., nieruchomość położona jest na terenie projektowanej drogi krajowej S-[...] wraz z projektowanym węzłem komunikacyjnym-wariant I.

W celu przeprowadzenia wyceny nieruchomości biegły dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budowę dróg różnej kategorii. Na lokalnym rynku rozumianym jako teren gmin G. i O. w ostatnich dwóch latach zanotowano tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości pod budowę dróg. Zatem ostatecznie analizą objęto teren województwa warmińsko-mazurskiego oraz sąsiadujące z nim obszary powiatów: [...], [...] i [...] z województwa [...] w ostatnich dwóch latach, tj. 2010 i 2011 r. do daty wyceny. Teren ten stanowi wydzielony rynek regionalny. Na tak określonym rynku odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg, położonymi na obszarach rolnych. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami w myśl przepisów rozporządzenia. S. J. wyjaśnił, że jako elementy stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji, wycenie podlegają także znajdujące się na gruncie naniesienia w postaci zasiewów gorczycy na poplon i nawożenia obornikiem. Nie można ich wycenić łącznie z gruntem w podejściu porównawczym, gdyż nieruchomości z tego typu naniesieniami nie były w badanym okresie na lokalnym rynku przedmiotem transakcji. Z tego względu wydzielone zostały jako odrębne od gruntu składniki nieruchomości i oszacowane w podejściu kosztowym stosownie do § 22 ust. 2 rozporządzenia.

Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych oraz zurbanizowanych (miast). Do cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogę S. J. zaliczył: lokalizację szczegółową - odległość od zwartej zabudowy (waga 45%) oraz lokalizacje ogólną-odległość od obszarów miast (waga 55%). Do końcowej analizy (z wyselekcjonowanych 12 transakcji) biegły przyjął 3 transakcje. Wartość 1m2 gruntu została określona na kwotę [...] zł. Tym samym wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość zasiewów została oszacowana na kwotę [...] zł, zaś wartość nawożenia obornikiem – [...] zł. Zatem łączna wartość działki nr [...] została określona na kwotę [...] zł.

Minister wskazał, że biegły w operacie szynkowym wyjaśnił, że głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych i zurbanizowanych (miast). Do cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogę rzeczoznawca zaliczył lokalizację szczegółową (odległość od zabudowy) oraz lokalizację ogólną (odległość od obszarów miast). Do końcowej analizy biegły przyjął 3 transakcje.

W ocenie organu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2012 r., pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły prawidłowo skorzystał

z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo i prawidłowo też zostało zaliczone w całości na spłatę wierzytelności hipotecznej ustanowionej na rzecz Banku [...] S.A. w [...]. Powyższe wynika m.in. z odpisu księgi wieczystej [...] Nr [...] oraz z pisma banku z dnia [...] sierpnia 2012 r. Ten ostatni dokument wskazuje na aktualne zadłużenie – kwota [...] zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał na ich niezasadność. Organ wyjaśnił, że nie widzi konieczności dokonania korekty operatu ze względu na cechę związaną z powierzchnią nieruchomości, gdyż kształt i powierzchnia występujących w obrocie rynkowym nieruchomości drogowych nie stanowi niezależnych atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość, decydujących o jej walorach, lecz są one zależne od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji pasa zajmowanego terenu. Za chybiony Minister uznał również zarzut dotyczący rozszerzenia okresu badania rynku na lata 2008-2012. Rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjmuje bowiem transakcje zawarte najbliżej daty wydania decyzji.

Ponadto, w ocenie organu, nie mógł zostać uwzględniony zarzut braku podwyższenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości, z uwagi na fakt, że odwołujący nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających wydanie nieruchomości. Za wydanie nieruchomości nie można uznać bowiem pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stała

się przedmiotem skargi Z. G. i J. G. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania, pełnomocnik skarżących zarzucił naruszenie: art. 18 ust. 1e specustawy poprzez przyjęcie, iż w sprawie nie doszło do wydania nieruchomości, podczas gdy faktycznie odwołujący wydali nieruchomość; art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy poprzez przyjęcie, iż sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z wymogami art. 134 u.g.n., podczas gdy operat opiera się zasadniczo na jednym kryterium – położenia, pomijając pozostałe, wskazane jako wytyczne w normie art. 134 ust. 2 u.g.n., a także ustala w nieznany stronie sposób kryterium odległości od obszaru zabudowanego, określający dowolną granicę 8 kilometrów, jako przesłankę do obniżenia wartości działki; art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności bezkrytyczne przyjęcie ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, pomimo że nie spełnia on wymogów stawianych przez standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

W uzasadnieniu pełnomocnik podniósł m.in., iż operat szacunkowy powinien być uzupełniony o dokonanie korekty ze względu na cechę związaną z powierzchnią nieruchomości, a to wobec stwierdzenia przez rzeczoznawcę w operacie, że "przy wydzielaniu mniejszych nieruchomości pod drogę właściciele są skłonni akceptować niższe ceny transakcyjne niż przy dużych powierzchniach", co istotnie wpływać będzie na szacunek zważywszy, że działki przyjęte do porównań (poz. 7 i 11) są przeciętnie kilkaset lub kilka tysięcy razy mniejsze od nieruchomości wycenianej. Już z tego tylko powodu nie spełniają kryterium podobieństwa. Nadto, wskazał na konieczność pominięcia nieruchomości określonej w pkt 12, albowiem transakcja została zawarta przy rażąco niskiej cenie, a ponadto nie są znane szczegółowe uwarunkowania dotyczące transakcji. Pełnomocnik podniósł też, że konieczne jest wskazanie, w jaki sposób biegły dokonał oceny rynku lokalnego i regionalnego skoro w operacie znalazły się dane z zaledwie trzech powiatów, a ostatecznie rzeczoznawca przyjął transakcje

z jednej gminy. W ocenie strony należało również uwzględnić cechy związane

z wycenianą nieruchomością, która położona jest szczególnie korzystnie z uwagi na planowane przedsięwzięcie w pobliżu projektowanego węzła komunikacyjnego. Zarzucił, że oszacowanie wartości zasiewów i nawożenia opiera się na złych założeniach.

Minister w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji. Organ wystąpił ponadto z wnioskiem o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Skarżący i uczestnicy postępowania nie zażądali przeprowadzenia rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione zasługują na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 12 ust. 4a i ust. 4f

w związku z art. 18 specustawy. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18

(art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie zaś do art. 18 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie

z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego

z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami,

a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organów, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Podkreślenia wymaga,

że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego,

czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, iż dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego,

nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, iż przedłożony w sprawie operat sporządzony został zgodnie z art. 134 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywoływanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że jego analiza pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, albowiem biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Z decyzji organu II instancji wynika, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił kryteria, o których mowa w art. 134 ust. 2 u.g.n., przyznając im odpowiednie wagi jednak, jak dalej podał Minister, kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo jedynie cech lokalizacji.

Zaznaczyć w związku z tym należy, że – jak wynika to z treści operatu – było to jedyne kryterium, jakie rzeczoznawca przyjął ustalając nieruchomości podobne. Minister nie ocenił zaś, czy w świetle prawa przyjęcie jednego kryterium jest wystarczające dla uznania nieruchomości za podobne.

Organy z urzędu obowiązane są do badania prawidłowości sporządzonego operatu. Tymczasem w sprawie niniejszej, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie, decyzja Ministra zawiera jedynie powtórzenia treści zawartych w operacie szacunkowym.

Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale

i materialnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie Sądu, organy obu instancji nie dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego.

W sprawie niniejszej, zastosowano przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie

z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba

że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Prawidłowo Minister stwierdził, iż wobec przeznaczenia wycenianej nieruchomości na cele drogowe, należało zastosować powołany przepis.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody porównywania parami. Zgodnie

z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje

się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno

z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna

z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W ocenie Sądu, organy nie dokonały oceny prawidłowości operatu szacunkowego z uwzględnieniem tego przepisu, który nie zawiera przecież zamkniętego katalogu cech warunkujących podobieństwo. Z treści operatu wynika,

że nieruchomości podobne ustalone zostały z uwzględnieniem wyłącznie jednej cechy, tj. lokalizacji i ona stanowi wyznacznik wartości, co wprost wskazano w operacie. Rzeczoznawca majątkowy wytypował jako nieruchomości podobne nieruchomości położone w podobnej odległości, jak nieruchomość szacowana, od zwartej zabudowy

i od obszarów miast. Zauważyć należy jednak, że wśród nieruchomości gruntowych objętych analizą były nieruchomości położone w odległości 7 i 8 km od miasta powiatowego O., których biegły nie przyjął do porównania. Ponadto z przyjętych nieruchomości praktycznie żadna nie jest porównywalna z nieruchomością wycenianą choćby pod względem obszaru. Nieruchomość wyceniana zajmuje powierzchnię [...] ha, zaś nieruchomości poddane analizie, jako podobne mają powierzchnię: od [...] m2 do [...] m2. Przy czym trzy przyjęte do porównania mają powierzchnię [...] m2, [...] m2

i [...] m2. W ocenie Sądu, organ winien był dokonać analizy operatu również w tym zakresie, a nie przywoływać jedynie twierdzenie biegłego, że było to główne kryterium doboru nieruchomości. To bowiem wynika z operatu.

Na stronie 11 operatu rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż skorzystał

z unormowania zawartego w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Tymczasem, w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, o czym jest mowa w powołanym przepisie, a zatem brak podstaw do jego zastosowania (v. wyrok NSA z dnia 26 października 2010 r. sygn. akt I OSK 43/10). W związku z tym organy powinny były ocenić moc dowodową operatu szacunkowego również w tym zakresie, tj. zbadać, czy powyższe – na gruncie § 36 ust. 2 rozporządzenia – miało wpływ na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości. Brak oceny organu w tym zakresie stanowi uchybienie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, zwłaszcza, że rzeczoznawca obszarem badania objął nie tylko województwo [...], ale również trzy powiaty

z województwa [...].

Za niezasadny Sąd uznał natomiast zarzut naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy. Rację ma bowiem organ, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości. Jakkolwiek z samego pisma Dyrektora Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] kwietnia 2012 r. wniosku tego wysunąć nie można (na podstawie zapisu, że do dnia [...] kwietnia 2012 r. nie podpisano protokołów wydania m.in. spornej nieruchomości), to z uwagi na fakt, że odwołujący nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających okoliczność wydania nieruchomości, twierdząc jedynie w odwołaniu, a następnie w skardze, że faktycznie to nastąpiło, wyjaśnić należy, że za wydanie nieruchomości nie można uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. W przypadku posiadania przez byłych właścicieli jakiegokolwiek dokumentu, z którego wynikałaby, że dobrowolnie wydali nieruchomość, bądź zgodzili się na jej wydanie, powinny przedłożyć taki dowód do akt sprawy, czego nie uczynili. Tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że nastąpiło dobrowolne wydanie nieruchomości, skutkujące podwyższeniem odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy.

Mając jednak na uwadze wcześniejsze ustalenia, Sąd uchylił decyzje organów obu instancji. Zaznaczyć również należy, że kwestia związana z prawidłowością operatu szacunkowego sporządzonego przez S. J. dla innej nieruchomości rolnej (z tego samego jednak obrębu) przejętej dla potrzeb realizacji tej samej inwestycji drogowej, była już przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. akt I SA/Wa 2025/12), który wyrokiem z dnia 11 grudnia 2012 r. uchylił obie zaskarżone decyzje.

W związku z powyższym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie,

na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152, w zw. z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] dokona oceny materiału dowodowego w oparciu o ustalenia zawarte w niniejszym wyroku oraz uwzględniając wymogi określone w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wydaną decyzję uzasadni zaś z uwzględnieniem art. 107 § 3 k.p.a.