Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt SA/Bk 1442/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Teza: Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek modernizacji czy przebudowy ulicy, jest obojętną kwestią sposób rozwiązania organizacji ruchu na tej ulicy (…). Obiektywnie bowiem biorąc, wartości danej nieruchomości nie zmieniają zasady rozwiązania organizacji ruchu na ulicy, przy której nieruchomość jest położona. Ważne jest, czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do urządzonej drogi.

TEZY

Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek modernizacji czy przebudowy ulicy, jest obojętną kwestią sposób rozwiązania organizacji ruchu na tej ulicy (…). Obiektywnie bowiem biorąc, wartości danej nieruchomości nie zmieniają zasady rozwiązania organizacji ruchu na ulicy, przy której nieruchomość jest położona. Ważne jest, czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do urządzonej drogi.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie NSA Grażyna Gryglaszewska, Elżbieta Trykoszko (spr.), Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2004 r. sprawy ze skargi A. i M.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej o d d a l a s k a r g ę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2003r. Prezydent Miasta B., powołując się na art. 144 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałę Rady Miejskiej w B. Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata, wraz ze zmianami, ustalił na kwotę 1047, 63 złote należną od skarżących A. i M.Z. opłate adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ulicy Z.Z. w B., składającej się z działek o numerach geodezyjnych [...], [...] i [...]/6, wskutek modernizacji ulicy Z.Z. Organ ustalił, że skarżący są współwłaścicielami opisanej wyżej nieruchomości z udziałem 9/20. W październiku 2001r. ukończono modernizację ulicy Z.Z., co w dużym stopniu wpłynęło na poprawę warunków użytkowania przyległych posesji poprzez zmniejszenie zapylenia, poprawę komfortu i bezpieczeństwa ruchu pieszego i mechanicznego oraz poprzez uregulowanie odpływów wód opadowych. W ten sposób podwyższono standard przyległych do ulicy nieruchomości, co automatycznie oddziaływuje na wzrost ich wartości, a tym samym cenę przyległych gruntów. Przed modernizacją ulica Z.Z. miała nawierzchnię gruntową, nierówną i pozbawioną należytego odprowadzenia wód powierzchniowych. Przepis art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez ponoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wysokość opłaty adiacenckiej, stosownie do uchwały Rady Miejskiej w B. wskazanej w decyzji, wynosi 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość posiadała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu.

Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika,

że wartość nieruchomości skarżących w następstwie modernizacji ulicy wzrosła o kwotę 6828 złotych. Obliczona od tego wzrostu należna opłata adiacencka, stosowna do udziału skarżących w nieruchomości i po odliczeniu udziału pieniężnego skarżących wniesionego na rzecz modernizacji, wyniosła kwotę 1047, 63 złotych.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący podtrzymali zgłaszane w postępowaniu zastrzeżenia skupione wokół twierdzenia, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej nie powstał albowiem zmodernizowano jedynie część ulicy, pozostawiając w dotychczasowym stanie dojazdy, co w połączeniu z ustaleniem 1-go kierunku ruchu znacznie jedynie pogorszyło warunki poruszania się po osiedlu. Nadto odwołujący się zakwestionowali operat szacunkowy, zarzucając mu nieadekwatność ustaleń co do cech ich nieruchomośći, przyjęcie niewłaściwego współczynnika korygującego w pozycji położenia nieruchomości

i niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] października 2003r. uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną w części ustalającej obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej ponad kwotę 944,11 złotych, w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. Co do zasady organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy, dokonane przez organ I instancji. Korekta wysokości opłaty adiacenckiej była następstwem przyjęcia innej metody obliczenia, uwzględniającej procentowy wkład pieniężny komitetu społecznego budowy w inwestycję, stanowiący 19,21% całości wydatków na zmodernizowanie ulicy. Skarżący, jak przyjęło kolegium – mogli więc być zobowiązani do partycypowania w kosztach modernizacji ulicy jedynie w kwocie nie przekraczającej 30,79% wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi kwotę 2098,03 złotych, z czego wielkość udziału skarżących zamyka się kwotą 944,11 złotych.

W skardze wywiedzionej do NSA skarżący A. i M.Z. wnieśli o jej uchylenie w części utrzymującej w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. Podtrzymali twierdzenie, że na datę wydania zaskarżonej decyzji nie powstał jeszcze obowiązek uiszczenia opłat adiacenckich z tytułu modernizacji drogi. Wykonanie nawierzchni z polbruku na części ulicy nie jest bowiem modernizacją drogi. Kolegium, zdaniem skarżących nie odniosło się do podniesionej w odwołaniu kwestii rozumienia pojęcia "modernizacji drogi". Wykonany zakres prac nie tylko nie podwyższył parametrów drogi, a parametry eksploatacyjne, zważywszy na zorganizowanie jednego kierunku ruchu, wręcz pogorszył. Nadto kolegium nie ustosunkowało się do zarzutów dotyczących rzetelności operatu szacunkowego i jego adekwatności do realiów usytuowania nieruchomości skarżących (dostęp do wąskiej 3-metrowej ulicy o jednym kierunku ruchu). Wycena wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę stoi w jawnej dysproporcji do cen, za jakie miasto wykupuje pod ulicę nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie (przy ul. D.). Specyficzne warunki ul. Z.Z. nakazywały zastosowanie innych współczynników korygujących, uwzględniających ułomności nieruchomości położonych przy tej ulicy.

Zdaniem skarżących decyzja naruszyła art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami odczytywany łącznie z art. 4 pkt 9 ustawy o drogach publicznych

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu albowiem zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów prawa, w tym wskazywanych przez stronę przepisów art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami odczytywanego w związku z art. 4 pkt 9 ustawy o drogach publicznych.

Z art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami

(t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543) wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić każdorazowo po urządzeniu lub po modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej,

przy czym decyzja ustalająca opłatę adiacencką może być wydana – jak stanowi ust. 2

art. 145 w/w ustawy – w terminie 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jak wynika z pozwolenia na budowę z dnia [...] czerwca 2001r. modernizacja ulicy Z.Z. miała objąć odcinek II-III tejże ulicy i polegać na wykonaniu nawierzchni ulicy wraz z budową kanalizacji deszczowej. Bezspornym jest, że przewidziany pozwoleniem na budowę zakres robót został w całości zrealizowany, a w dniu [...] października 2001r. nastąpił końcowy odbiór inwestycji i przekazanie do użytkowania zmodernizowanej nawierzchni ulicy Z.Z. o długości 231 m.b. W założeniu zatem modernizacja ulicy Z.Z. nie obejmowała odcinka stanowiącego wjazd od strony ulicy D. Z kopii mapy ewidencji gruntów wynika zresztą, iż posesje po obu stronach tego odcinka mają numery porządkowe przypisane do ulicy D. Właściciele nieruchomości mających wjazd od strony ulicy Z.Z., będący stronami postępowania o pozwolenie na budowę ulicy, zakończonego opisaną wyżej decyzją z dnia [...] czerwca 2001r., od początku musieli mieć świadomość zakresu modernizacji i faktu nieobjęcia robotami odcinka stanowiącego wjazd od strony ulicy D. Porównanie stanu ulicy Z.Z. sprzed modernizacji do jej stanu po wykonaniu robót objętych pozwoleniem na budowę, nie pozostawia wątpliwości co do tego, że nastąpiło podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych ulicy. Przed wykonaniem robót ulica Z.Z. miała bowiem nawierzchnię żwirową, nierówną, pozbawioną należytego odprowadzenia wód powierzchniowych, a po zakończeniu inwestycji jest ulica wyłożoną polbrukiem z urządzonymi wjazdami na teren poszczególnych posesji i z systemem odprowadzania wód deszczowych. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek modernizacji czy przebudowy ulicy, jest obojętną kwestią sposób rozwiązania organizacji ruchu na tejże ulicy, stąd krytyczne uwagi skarżących co do wprowadzonego jednego kierunku ruchu na ulicy Z.Z., nie mogą mieć w sprawie znaczenia. Obiektywnie bowiem biorąc wartości danej nieruchomości nie zmieniają zasady rozwiązania organizacji ruchu na ulicy, przy której nieruchomość jest położona. Ważne jest, czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do urządzonej drogi. Podkteślić przy tym należy, iż stosownie do § 3 ust. 2 obowiązującego w dacie przebudowy spornej ulicy Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 10 października 2000r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach – Dz. U. Nr 90, poz. 1006 – projekt organizacji ruchu na ulicy Z.Z. musiał stanowić integralną część dokumentacji technicznej przebudowy ulicy, a zatem skarżący, będący stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, mogli podważać zasadność takiego rozwiązania komunikacji na swojej ulicy przed organem architektoniczno-budowlanym.

Również akcentowana przez skarżących niewielka szerokość ulicy Z.Z., pomijając to, że jest wielkością zastaną (taką samą szerokość miała ulica przed przebudowaniem i taką samą ma po przebudowie), nie wpływa na zmniejszenie wartości działek położonych przy tej ulicy. Przeciwnie, położenie nieruchomości przy ulicy o charakterze lokalnym, o mniejszym natężeniu ruchu niż na drogach przelotowych, zwykle dowodzi większej atrakcyjności nieruchomości.

Sąd nie znajduje też podstaw do podważenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości skarżących. Wykorzystanie jako argumentu przeciwko zawyżeniu wyceny faktu wykupu przez miasto działek położonych obok,

tj. przy ulicy D., za cenę kilkakrotnie niższą, jest o tyle nietrafne, że wykup dotyczył pozyskiwania gruntu na budowę drogi czyli przeznaczonego na cele inne niż nieruchomość skarżących. Przy ustaleniu zaś wartości nieruchomości metodą porównawczą, miarodajne być może porównanie działek przeznaczonych na takie same cele, w tym przypadki pod zabudowę jednorodzinną. Takie też nieruchomości były przedmiotem analizy porównawczej w wycenie rzeczoznawcy. Skarżący, kwestionując operat szacunkowy, nie wskazują konkretnie jakie przepisy prawne, regulujące zasady wyceny nieruchomości oraz tryb sporządzania operatu, zostały naruszone przez rzeczoznawcę. Podkreślić należy, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości pozostawiony został rzeczoznawcy, który uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, dokonuje takiego wyboru. W tym przypadku rzeczoznawca wybrał metodę korygowanej ceny średniej

w podejściu porównawczym. Analiza operatu szacunkowego pozwala prześledzić toku rozumowania biegłego, w tym zastosowanie współczynników korygujących. Ich wielkości

w odniesieniu do wycenianej działki nie wydają się zawyżone. Podwyższeniu uległ jedynie współczynnik korygujący w pozycji "dostęp do urządzonej ulicy" z wielkości 0,05 do wielkości 0,14. Zważywszy na opisany na wstępie zakres przebudowy ulicy Z.Z., przyjęcie maksymalnej wysokości tego współczynnika nie nasuwa zastrzeżeń.

Mając powyższe na uwadze Sąd nie znalazł podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło bez naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co czyniło skargę niezasadną i przesądziło o jej oddaleniu (art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270).